ACESSIBILIDADE EM CONDOMÍNIO: O QUE FAZER?

José Erigutemberg Meneses de Lima

A pessoa com impedimentos que encontre uma ou mais barreiras à sua

participação plena e efetiva na sociedade tem direito a utilização de edificação, espaço e
mobiliário que a permitam ir e vir com segurança e autonomia. É o que determina o art.
2° e o art. 3º, inciso I da Lei Federal nº 13.146/15, Estatuto das Pessoas com
Deficiência, derivado dos artigos 5º; 7º, XXXI; 23, II; 24, XIV; 37, VIII; 203, IV, V;
208, III, IV; 227, §1º, II, §2º e 244 todos da Constituição Federal de 1988.

Os artigos 31 e 53 da Lei Federal enfatiza que a pessoa com deficiência tem

direito à moradia digna, local em que de forma independente possa exercer seus
direitos de cidadania e participação e inclusão social. No que respeita especificamente à
acessibilidade, o Decreto n° 5.296/04, regulamenta as Leis nº 10.048/00, que dá
prioridade de atendimento às pessoas que especifica, e a Lei n° 10.098/00, que
estabelece normas gerais e critérios básicos para promover a acessibilidade de todas as
pessoas com deficiência esta visual, locomotora, auditiva e etc., mediante a eliminação
dos obstáculos e barreiras existentes nas vias públicas, na reforma e construção de
edificações, no mobiliário urbano e ainda nos meios de comunicação e transporte
conforme os padrões das normas técnicas. A ABNT NBR 9050/2015 é clara ao
determinar a eliminação de barreiras, entraves e obstáculos arquitetônicos existentes
tanto nos edifícios públicos quanto nos privados.

Estados e municípios estão, pois obrigados aos comandos constitucionais e

regramentos do Estatuto e das leis federais e tanto a norma estadual quanto a municipal
que vierem de encontro aos direitos e garantias das pessoas com deficiências não
ascendem sobre o normativo federal.

O condomínio que é edificação de uso privado e juridicamente possuidor de

personalidade “híbrida” ou “mista” estaria obrigado a dar cumprimento às
determinações legais sobre acessibilidade? Não há como excluir os condomínios da
obrigação. Trata-se de construção de uso privado multifamiliar equiparada a pessoa
jurídica com especificidades e sua construção de uso coletivo deve atender aos preceitos
da acessibilidade.

As letras das leis e das normas na boa técnica jurídica são frias, mas o que acima
se deixou dito, como as águas transparentes e frescas da fonte, não poderiam ser mais
puras: todo condomínio deve garantir que pessoas com dificuldades de locomoção e
idosos possam entrar, usufruir das áreas livres e sair do prédio sem dificuldades. Em
outros termos, os condomínios devem se ajustar aos requisitos legais referentes à
mobilidade e à acessibilidade relativas aos direitos dos condôminos com deficiência.
Ponto.

Até a promulgação do Estatuto, muitas dúvidas pairavam sobre o espírito de

síndicos e administradores, quanto à adaptação da edificação em condomínios
residenciais particulares. Predominava o entendimento de que somente edifícios
públicos e privados da categoria de shoppings centers, bancos, drogarias, farmácias,
supermercados, entre outros, se submeteriam à legislação específica.

Após a entrada em vigor do Estatuto, a questão foi resolvida, a dúvida extirpada.

Os condomínios edilícios residenciais antigos devem se adaptar às normas de
acessibilidades, independentemente de sofrerem ou não processo de reforma ou
ampliação. A obrigatoriedade consta dos seguintes dispositivos do Estatuto:

Art. 56. A construção, a reforma, a ampliação ou a mudança de uso de

edificações abertas ao público, de uso público ou privadas de uso
coletivo deverão ser executadas de modo a serem acessíveis.
Art. 57. As edificações públicas e privadas de uso coletivo já
existentes devem garantir acessibilidade à pessoa com deficiência em
todas as suas dependências e serviços, tendo como referência as normas
de acessibilidade vigentes.
Art. 58. O projeto e a construção de edificação de uso privado
multifamiliar devem atender aos preceitos de acessibilidade, na forma
regulamentar.
§ 1o As construtoras e incorporadoras responsáveis pelo projeto e pela
construção das edificações a que se refere o caput deste artigo devem
assegurar percentual mínimo de suas unidades internamente acessíveis,
na forma regulamentar.
§ 2o É vedada a cobrança de valores adicionais para a aquisição de
unidades internamente acessíveis a que se refere o § 1o deste artigo.
Grifamos.
 Repise-se. Em exegese simples, os prédios construídos fora das normas antes do
Estatuto deverão se ajustar quanto à mobilidade e acesso das pessoas com deficiência
que tem o direito de usufruir plenamente de suas propriedades, mesmo que não haja
norma municipal disciplinando a matéria. Importante que se frise.

A proteção à pessoa com deficiência deve deixar de ser mero título ou artigo de
lei e passar a ter efetividade. Há um emaranhado de leis que disciplina a moradia em
comum. Outro novelo de igual monta trata da mobilidade e acessibilidade.

As rampas e garagens, dois exemplos que ilustram à perfeição a falta de

acessibilidade em condomínios, devem estar na pauta das reuniões condominiais para
debate. Na prática, contudo, não é o que se vê. Os síndicos alegam que os edifícios antigos
foram construídos em uma época em que estacionamentos diferenciados e rampas não
faziam parte dos projetos. Apesar do Estatuto das Pessoas com Deficiência, até hoje, ainda,
há quem lute para conseguir entrar em sua própria residência graças à intransigência ou ao
desconhecimento da lei por parte de alguns administradores condominiais.

Caso o condômino verifique problema de acessibilidade em seu condomínio,

deve levar imediatamente ao conhecimento do síndico e tentar convencê-lo de começar
a obras de atualização o mais rápido possível. Havendo resistência, na forma
regimental, deve provocar assembleia de condôminos a quem em última instância cabe
decidir.

Se o apelo também não repercutir na sociedade condominial, o assunto pode ser

levado à apreciação do judiciário. Há precedentes no sentido de que comprovada a
necessidade o condomínio pode ser condenado à construção do que se pede, pois o
direito à propriedade deve ser mitigado, quando confrontado com as garantias
fundamentais da igualdade e da liberdade de locomoção.

Na Apelação 9000248-47.2010.8.26.0037 da 10ª comarca de Araraquara (SP)

que trata da construção de uma rampa de acesso requerida por morador com capacidade
de locomoção reduzida, o juiz estabeleceu em sentença baseada na Lei Federal nº
10.048/00 c/c art. 5º e art. 244 da Constituição Federal, o prazo de um ano, a contar do
trânsito em julgado da decisão, para conclusão da obra.
 Não é demais referir, aqui, em caráter de arremate, que havendo
qualquer tipo de ação discriminatória ou, até mesmo omissão intencional do síndico
deixando de promover a acessibilidade das pessoas com deficiência ou com mobilidade
reduzida, por meio da eliminação das barreiras e de obstáculos o prejudicado poderá
denunciar às autoridades na forma do art. 7º, do Estatuto que define ser dever de todos
comunicar à autoridade competente qualquer forma de ameaça ou de violação aos
direitos da pessoa com deficiência. A conduta ainda pode configurar o crime previsto
nos artigos 88 do Estatuto, in verbis: Praticar, induzir ou incitar discriminação de
pessoa em razão de sua deficiência: pena de reclusão de 1 a 3 anos e multa.
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José Erigutemberg Meneses de Lima, Advogado, Economista, Síndico
Profissional e representante da OAB-Subseção Blumenau no Conselho Municipal dos
Direitos da Pessoa com Deficiência – COMPED.