CARTA NOTARIAL Predio Hipotecado

ESTUDIO JURÌDICO CHANG & SALDAÑA ASOCIADOS Y CONSULTOTRES
Pasaje Domingo Elías Nº 218 de la Urbanización Remigio Silva - Chiclayo Celulares: 970908876 - 979177330
CARTA NOTARIAL
Chiclayo, 10 de Febrero del 2018.
SR. LUIS ENRIQUE PAREDES BARRIGA DNI Nº 07079038

GERENTE GENERAL DEL GRUPO ACUARIO CONTRATISTA GENERALES
DIRECCIÓN: AVENIDA PROLONGACION JAVIER PRADO ESTE N° 8875

URBANIZACION LOS PORTALES DE JAVIER PRADO PRIMERA ETAPA,
DISTRITO DE ATE, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.
La presente, que va por conducto Notarial, de conformidad con

el artículo 95º decreto Legislativo Nº 1049, del Notariado.
Que, por la presente la suscrita ELSA MEDALLITH

BURGOS CORREA identificada con DNI° 141555107 y con domicilio real en el
Jiron 2 de Diciembre Nº 200 del distrito de Nanchoc, provincia de San Miguel,
Departamento de Cajamarca; y con domicilio procesal en en el pasaje Domingo
Elías Nº 218 de la Urbanización Remigio Silva de la ciudad de Chiclayo,
Provincia de Chiclayo, Región de Lambayeque; que mediante este conducto
notarial lo saludo cordialmente, y la vez reitero el pedido realizado por la
suscrita con fecha 29 de Enero del 2018 donde no solo se le solicita el
otorgamiento de la Escritura Publica correspondiente, sino que además solicito
realice el levantamiento de la garantía hipotecaria que su representada aún
mantiene sobre el lote matriz de la lotización en la que su representada habría
realizado un proyecto de habilitación urbana de conformidad con lo establecido
con la Ley N° 29090 y lo habría denominado “Proyecto de urbanización los Ficus
Pimentel II” y que se encuentra debidamente registrado en la Partida Electrónica
N° 02249055 del Registro de Propiedad Inmueble de los Registros Públicos de
Chiclayo, y en el que se habría independizado el lote 21 de la Manzana I de la
Habilitación urbana los ficus – II etapa, ubicada en el distrito de Pimentel,
Provincia de Chiclayo, Departamento de Chiclayo, el mismo que se encuentra
debidamente registrado en el asiento G00001 de la Partida Electrónica N°
11245182 del Registro de Propiedad Inmueble de los registros de Chiclayo (Zona
Registral N° II Sede en Chiclayo), y que actualmente se encuentra con una
garantía hipotecaria vigente a favor de la favor de la de la Caja Rural de ahorro
y crédito señor de Luren hasta por la suma de $ 3,025,848.00 Dólares
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Americanos (Tres Millones veinte cinco mil Ochocientos cuarenta y ocho mil
00/100 Dólares Americanos), la misma que se encuentra registrada en el
asiento D00003 de la Partida Electrónica N° 02249055 del Registro de Propiedad
Inmueble de los Registros Públicos de Chiclayo, y además se encuentra
registrado un embrago en forma de inscripción en el asiento D00004 de la
Partida Electrónica N° 02249055 del Registro de Propiedad Inmueble de los
Registros Públicos de Chiclayo, predio independizado que se habría adquirido a
su representada y que se habría pagado en su totalidad, y lo demuestro con la
minuta de fecha 18 de Mayo del 2017, que su representada me otorga para
poder sustentar mi derecho de propiedad sobre este bien inmueble, que sobre
el particular debo señalarle que la suscrita no solo se encuentra muy molesta
por la situación actual en la que se encuentra nuestro predio, sino que además
su representada no habría cumplido con los ofrecimientos pactados antes de la
compra de este bien inmueble, pues de la revisión de la partida electrónica del
predio de mi propiedad, no solo se habría encontrado la garantía hipotecaria
vigente que señala en el contrato de compra venta que suscribimos con su
representada, sino que además encontramos una medida cautelar de anotación
de demanda (embargo en forma de inscripción) que el banco habría realizado
por el incumplimiento de sus obligaciones bancaria que tiene con la antes
mencionada institución financiera, que para salvaguardar mi derecho de
propiedad y la inversión realizada con su representada al adquirir dicho bien
inmueble, solicito que su representada me otorgue en un lapso no menor de 48
horas la escritura Publica correspondiente, y que además realice el trámite
correspondiente para el levantamiento de la garantía hipotecaria y la medida
cautelar que pesa sobre mi predio; es por ello que por intermedio de la presente
le pongo de conocimiento lo siguiente:
PRIMERO: Que, para iniciar debo señalar que la suscrita tenia interés de
adquirir un bien inmueble en la ciudad de Chiclayo, para ello recurrí a una seria
de constructoras que en ese entonces se encontraba en el mercado y que tenían
predios en venta, y que cumplieran las características que la suscrita buscada
para comprarlo y construir la vivienda familiar en dicho bien inmueble, en este
orden de ideas es que llegué a la constructora Grupo Acuario contratistas
Generales S.A.C., y donde no solo me realizaron buenos ofrecimiento de compra,
sino que además se señalaron grandes beneficios (seguridad, comodidad, y
buena ubicación) que la suscrita y mi familia tendrían al adquirir un predio de
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la Urbanización los Ficus II etapa del distrito de Pimentel de la provincia de

Chiclayo, hecho que animo a la suscrita invertir los ahorros que tenía, para
adquirir un lote en la habilitación urbana que su representada tenía a la venta.
SEGUNDO: Cabe señalar, que luego de conversar con mi familia, se tomó la

decisión de sacar los ahorros que se tenía del banco, en invertirlos en un lote
que aún tenía en venta, así que cuando llegue al local que su representada tiene
en Chiclayo me atendió un representante de ventas, me reiteraron no solo los
beneficios, sino que me enseñaron el lote que íbamos a adquirir, fue así que
acordamos la fecha de pago y la suscripción del contrato de compra venta sobre
el predio ubicado en la manzana I Lote 21 de la habilitación urbana denominada
los Ficus II Etapa del distrito de Pimentel, inscrita en la Partida Electrónica N°
11245182 del Registro de Propiedad Inmueble de los registros de Chiclayo (Zona
Registral N° II Sede en Chiclayo), con una extensión superficial de 120 Metros
Cuadrados y que tiene la siguientes colindancia y medidas Perimétricas: Por el
Frente: Con línea que mide 6.00 Ml, colinda con la avenida 02, Por la derecha
Con línea que mide 20.00 Ml, colinda con el lote 20, Por la Izquierda Con línea
que mide 20.00 Ml, colinda con el lote 22, Con línea que mide 6.00 Ml, colinda
con el lote 14.
TERCERO: Asimismo debo señalar, que si bien es cierto la suscrita sabe leer y
escribir correctamente, sin embargo, no es abogada y no conoce el problema en
que me metía al adquirir un bien inmueble que tenía garantía hipotecaria,
garantía hipotecaria de la cual no tenía el más mínimo conocimiento al momento
de suscribir el contrato de compra venta, debo señalar que día 18 de Mayo del
2017, día que se suscribió el contrato de compra venta sobre el predio que
la suscrita adquirió, y al revisar la cláusula quinta de dicho acto jurídico,
me encontré con la sorpresa que el predio matriz en el que se habría
realizado el proyecto de habilitación urbana, se encontraba en la Caja de
Ahorro y crédito Señor de Luren (Ahora Caja Arequipa, por la adjudicación
que esta habría realizado en subasta pública), sin embargo nos indujeron al
error, pues no mintieron que la garantía hipotecaria ya se encontraba
pagada, y solo era cuestión de tiempo, pues se tenía que realizar el trámite
para levantar la garantía Hipotecaria, y dicho levantamiento demoraría un
par de meses, y si bien consignaban que en cinco meses se estaba
levantando era solo para asegurar alguna demora en el tramite¸ la suscrita
confiada en que esta era un constructora seria suscribió el contrato de compra
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venta, y como ya mencionara como no se tiene los conocimientos legales sobre

el caso no podía percatarme la serie de irregularidades que contiene la cláusula
quinta de ese contrato y que será objeto de análisis en la presente carta notarial,
para que su representada tome las acciones correctiva del caso, para no
culminar con procesos civiles y penales en su contra.
CUARTO: Que, hace un par de meses cuando pretendía construir sobre el bien
inmueble de mi propiedad, y adquiero de su representada, un familiar me
comenta que el predio matriz de esa lotización aún se encuentra hipotecado, y
que la caja de ahorro y crédito señor de Luren habría sido liquidada, y que la
misma habría sido adjudicada a favor de la caja Arequipa, señalando inclusive
que existe un proceso judicial de ejecución de garantías reales y un embargo
sobre dicho bien inmueble, y que incluía el bien inmueble de la suscrita, al sacar
la copia literal de dominio de la Partida Electrónica N° 11245182 del Registro
de Propiedad Inmueble de los registros de Chiclayo (Zona Registral N° II Sede
en Chiclayo) y que sería de lote de mi propiedad, me encuentro con la sorpresa
que lo que me dijo mi familiar era cierto, pues en el asiento D00001 de cargas
y gravámenes de mi bien inmueble, me encontré con la sorpresa que mi predio
no solo estaba hipotecado, sino que además este se encontraba con una medida
cautelar de embargo en forma inscripción, los mismo que se corrían del predio
matriz, y que encontraban registrados en el asiento D00003 de la Partida
Electrónica N° 02249055 del Registro de Propiedad Inmueble de los Registros
Públicos de Chiclayo, y además se encuentra registrado un embrago en forma
de inscripción en el asiento D00004 de la Partida Electrónica N° 02249055 del
Registro de Propiedad Inmueble de los Registros Públicos de Chiclayo, lo que
me alerto para realizar la defensa de mi derecho de propiedad, y que se
encuentra siendo vulnerado por su representada
QUINTO: Asimismo, apenas tome conocimiento de las irregularidades que su

representada viene cometiendo con la suscrita, es que envía una carta simple
dirigida a usted señor Luis Enrique Paredes Barriga como representante legal
de la empresa antes mencionada, y como suscribiente del contrato de compra
venta antes mencionada, que sobre el particular debo nuevamente reiterar que
la suscrita no es abogada y no tiene conocimiento de algunos términos y algunas
abusivas que contiene el contrato de compra venta antes mencionado, es por
ello que menciono que la cláusula quinta del acto jurídico antes mencionado, el
vendedor se compromete a levantar en los registros públicos la garantía
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hipotecaria pendiente, a los 150 días hábiles posteriores al otorgamiento de la

Escritura Pública, señalándole que como la Minuta es del 18 de Mayo del 2017,
y el pedio se pagó en su totalidad el 2013, su representada debería levantar la
garantía hipotecaria aun registrada a favor de la caja de ahorro y crédito señor
de Luren, tanto predio matriz como en las independización de los lotes como el
de la suscrita.
SEXTO: Que, sobre el contrato de compra venta suscrito entre su representada

y la suscrita, debo señalar que existen cláusulas abusivas que no eran posible
que la suscrita pueda determinar por su no conocimiento de derecho, en este
sentido debo señalar que la cláusula quinta del contrato señala literalmente que
“El vendedor declara que, sobre el inmueble matriz, descrito en la cláusula
primera, se encuentra inscrita una hipoteca a favor de la Caja de ahorro y
crédito señor de Luren hasta por la suma de $ 3,025,848.00 Dólares Americanos
(Tres Millones veinte cinco mil Ochocientos cuarenta y ocho mil 00/100 Dólares
Americanos) la misma que es de conocimiento del comprador, la cual han sido
constituida para garantizar obligaciones inherentes al lote de la Materia de
venta, obligaciones de las que responde únicamente el vendedor, del que se
compromete a levantar en los registros públicos en un plazo de 150 días hábiles
posteriores a la firma de la Escritura Pública. Por demás señala que no existe
carga ni medida judicial o extrajudicial alguna que prive, limite o restrinja el
derecho de propiedad, posesión o uso del bien, no obstante, lo cual el vendedor
asume la obligación de saneamiento por evicción conforme a ley”; en este
sentido la cláusula quinta no solo es abusiva, sino que además existe una
falsedad en dicho acto jurídico, en cuanto a lo abusivo de la cláusula,
está el hecho que señalan que 150 días hábiles posteriores a la firma de
la Escritura Pública, en sentido como aún no se otorgado la escritura
pública, dicho plazo aún no se puede computar, y a ello suma que si para
firmarnos el contrato de compra venta demoraron cuatro años, no solo
no se tiene plazo para su suscripción, y a ello se suma que 150 días
hábiles es aproximadamente 10 a 11 meses, y este plazo se podrá
computar recién cuando suscribamos la escritura pública, la falsedad se
encuentra al señalar que no existe medida ni medida judicial o
extrajudicial que limite su derecho de propiedad, sin embargo se
encuentra registrado un embrago en forma de inscripción en el asiento
D00004 de la Partida Electrónica N° 02249055 del Registro de Propiedad
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Inmueble de los Registros Públicos de Chiclayo, lo que restringe en cierto

modo su derecho de propiedad, y vulnerar el mío por haber adquirido
parte del mismo.
SEPTIMO: Que, de lo antes mencionado sobre las cláusulas abusivas nuestro

código civil peruano señala en su artículo N° 1398 “En los contratos
celebrados por adhesión y en las cláusulas generales de contratación no
aprobadas administrativamente, no son válidas las estipulaciones que
establezcan, en favor de quien las ha redactado, exoneraciones o
limitaciones de responsabilidad; facultades de suspender la ejecución del
contrato, de rescindirlo o de resolverlo, y de prohibir a la otra parte el
derecho de oponer excepciones o de prorrogar o renovar tácitamente el
contrato”; en este sentido la cláusula quinta antes mencionada es abusiva por
tres motivos esenciales la primera porque señala que levantara la garantía
hipotecaria 150 días posteriores al otorgamiento de la escritura pública, y
tomando en cuenta que a un no se me otorga la escritura pública a pesar de
haber cancelado la totalidad del precio del bien inmueble, y que se señala en la
cláusula cuarta del acto jurídico antes mencionado, y que señala que la suscrita
habría cancelado un monto de $ 22,400.00 Dólares Americanos, el mismo que
como ya mencionáramos fue pagado en su totalidad, a ello le debemos sumar
los 10 u 11 meses aproximadamente para estos levante la garantía hipotecaria,
ello no generaría un retraso en la ejecución del contrato, que tiene como
finalidad no solo garantizar mi derecho de propiedad, sino que además poderlo
registrar en los registros públicos; la Segunda desde el pago del total de la
compra (en el año 2013), la suscripción del contrato de compra venta (18 de
mayo del 2017), ya habrían pasado más 4 años, en el que ni siquiera se me
habría otorgado la escritura pública, hecho que me perjudica la ejecución de mi
contrato y beneficia a su representada con estipulaciones que dilatan la
posibilidad de levantar la garantía hipotecaria; La tercera consigna dentro de
la Escritura Publica una falsedad pues señala, que dicho predio matriz, de
donde proviene el lote de mi propiedad, se encuentra con una medida cautelar
de embargo en forma de inscripción, que no lo consigan en el contrato y que si
limita o restringe el derecho de propiedad de su representada; en este mismo
sentido nuestro código civil en su artículo N° 1399 señala literalmente que “En
los contratos nominados celebrados por adhesión o con arreglo a
cláusulas generales de contratación no aprobadas administrativamente,
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carecen de eficacia las estipulaciones contrarias a las normas

establecidas para el correspondiente contrato, a no ser que las
circunstancias de cada contrato particular justifiquen su validez”, en el
presente caso la cláusula quinta en cuanto al levantamiento de la garantía
hipotecaria, su representada deberá pagar y levantar la garantía hipotecaria de
forma inmediata puesto que se me estaría vulnerando mi derecho de propiedad.
OCTAVO: Cabe señalar, que en el caso de los contratos de compra venta uno
de los pilares fundamentales sobre los que se erige el concepto tradicional de
contrato es el de igualdad y libertad jurídica; Así, con relación al contrato
tradicional se ha señalado que en ejercicio de la autonomía privada, los sujetos
de derecho tienen libertad para decidir el momento y lugar de celebración de un
contrato y elegir a su co-contratante (libertad de contratar), así como establecer
el contenido u objeto del contrato (libertad contractual), encontrándose limitada
su actuación por el orden público y las buenas costumbres; En este mismo
sentido el Tribunal Constitucional refiriéndose al derecho a la libre contratación
consagrado en el inciso 14) del artículo N° 2 de la Constitución Política, ha
manifestado que es “el acuerdo o convención de voluntades entre dos o más
personas naturales y/o jurídicas para crear, regular, modificar o
extinguir una relación jurídica de carácter patrimonial. Dicho vínculo -
fruto de la concertación de voluntades, debe versar sobre bienes o
intereses que poseen apreciación económica, tener fines lícitos y no
contravenir las leyes de orden público. Tal derecho garantiza, prima
facie: Autodeterminación para decidir la celebración de un contrato, así
como la potestad de elegir al co-celebrante. Autodeterminación para
decidir, de común acuerdo, la materia objeto de regulación contractual”,
asimismo debo señalar que el contrato es el acuerdo de voluntades de dos o más
partes destinado a la producción de efectos jurídicos patrimoniales, definición
consagrada en el artículo N° 1351 de nuestro Código Civil; Así, se refiere que el
contrato es el resultado de la integración recíproca de dos declaraciones de
voluntad, unilaterales y recepticias, la oferta y la aceptación, que conforman
una declaración conjunta de voluntad común; De otro lado, se ha indicado que
el contrato es el negocio jurídico de autorregulación de intereses privados con
contenido patrimonial, resultado de todo un proceso de negociaciones o
tratativas, más o menos extensas y complejas, dependiendo del contenido del
contrato, realizadas por sujetos de derecho que actúan en igualdad de
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condiciones y con total libertad; es decir, en el iter – contractual, podemos

identificar hasta tres etapas : negociación, celebración y ejecución, las mismas
que deben desarrollarse en estricta observancia del principio de buena fe; en
consecuencia, la posibilidad de negociar con total libertad y en igualdad las
estipulaciones o cláusulas que regirán la relación jurídica patrimonial,
constituye la esencia misma del contrato.
NOVENO: Que, volviendo a la cláusula quinta abusiva, la doctrina ya habría

logrado cierto consenso; Según Francesco Messineo, las cláusulas abusivas
están dirigidas a "mantener a la contraparte en condiciones de inferioridad
jurídica o, peor, a agravar esta situación”; para Manuel De la Puente las
define como "aquellas cláusulas generales de contratación que alteran, en
ventaja del predisponente, el equilibrio entre los derechos y obligaciones
contractuales de las partes”; La esencia de estas cláusulas consiste pues en
agravar la situación del adherente con respecto al régimen legal contractual,
resultando en una ventaja excesiva e indiscriminada a favor del predisponente.
Consideramos que una adecuada perspectiva sistémica del estudio de esta
figura, debe considerar propiamente cláusulas abusivas sólo aquellas que no
son ilícitas, es decir, aquellas que fuera del ámbito de las cláusulas generales
de contratación no aprobadas administrativamente, el contrato de adhesión y
la relación de consumo, sí resultarían válidas y eficaces; además atendiendo a
un criterio de identificación de las partes sobre las que recae las situaciones
jurídicas de ventaja y desventaja que pretendan determinar las cláusulas
abusivas, las podemos dividir, en nuestro sistema jurídico, en los siguientes dos
grupos. Por un lado, aquellas que operan en beneficio del predisponente, como
las exoneraciones o limitaciones de responsabilidad, la facultad de suspender
la ejecución del contrato, y el derecho potestativo de "rescindirlo" o "resolverlo";
y en segundo lugar, aquellas que actúan en perjuicio del adherente: como la
prohibición de oponer excepciones o de prorrogar o renovar tácitamente el
contrato; En este orden de ideas En el estudiado artículo N° 1398 de nuestro
Código Civil se señala que "no son válidas" las cláusulas abusivas que
registra, aplicable en concordancia con el artículo N° 219, inciso 7; De
este modo, se trata de un caso de nulidad expresa, pues es la misma ley la que
otorga esta condición; A partir de lo dispuesto en el artículo N° 224 del mismo
cuerpo normativo, se trataría de una nulidad parcial afectando sólo a las
cláusulas abusivas, quedando indemne y plenamente eficaz el resto del
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contrato. En sustitución de las cláusulas abusivas, se aplicará la disciplina

supletoria de la ley. En cambio, en el régimen de Protección al Consumidor se
ha optado por la categoría de la inexistencia, siendo que las cláusulas abusivas
"se tendrán por no pactadas; a la luz de lo dispuesto por el último párrafo de la
Sexta Disposición del Anexo del TUO de la Ley de Protección al Consumidor.
Tanto la categoría de nulidad como la de ineficacia redundarán en la privación
de efectos de las cláusulas.
DECIMO: Que, en cuanto a la suspensión ilegal de la ejecución del

contrato deja de ser cláusula vejatoria, únicamente en la situación
contemplada en el artículo N° 1426 de excepción por incumplimiento. En
el mismo, se establecen literalmente tres condiciones para su legitimidad: que
se trate de contratos con prestaciones recíprocas, de cumplimiento
simultáneo; que una de las partes incurra en incumplimiento y que la
otra parte haya cumplido con su obligación contractual, Junto a estas
condiciones mencionadas, el demandante debe probar que efectivamente
ha cumplido con el pago de sus prestaciones, ya que iría en contra de la
buena fe que exigiese quien no ha cumplido aún; Para el penúltimo
requisito, me remito a la jurisprudencia en la cual se encuentra que "la
excepción de incumplimiento es la facultad que tiene una de las partes de
rehusar momentáneamente la ejecución de su prestación en tanto su
contraprestación no le sea cumplida o por lo menos se ofrezca su
ejecución”; Por lo tanto, como señala Manuel De la Puente, ambas prestaciones
"deben ser exigibles al momento de la demanda, ya que de otra manera ni
el demandante ni el demandado se encontrarían en situación de demora
en el cumplimiento; por lo que no cabría interponer la excepción por
incumplimiento que da paso al derecho de suspensión del contrato. En otras
palabras, la excepción de incumplimiento posibilita que la relación contractual
se encuentre en un estado de deuda mutua, por el incumplimiento de una de
las partes que genera que la otra decida incumplir a su vez. De este análisis,
surge la necesidad de resaltar la diferencia entre la excepción por
incumplimiento y la resolución por incumplimiento, que se trató anteriormente;
Esta diferencia radica en que la segunda culmina la relación contractual,
sesgándola completamente, mientras que la primera busca mantener esta
relación una vez que se regrese al estado de reciprocidad y la parte incumplidora
cumpla o garantice la satisfacción de sus obligaciones pendientes; En este
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sentido se debe tomar en cuenta que el suscrito habría cumplido con la

obligación de pagar el precio que la vendedora me habría señalado, sin
embrago esta hasta la actualidad no habría cumplido con emitirme la
escritura Pública, levantar la garantía hipotecaria, y deberá ahora levantar
la medida cautelar de embargo en forma inscripción.
DECIMO PRIMERO: Que, sobre el derecho de propiedad de la suscrita debo

señalar que es derecho constitucionalmente amparado y que se encuentra
regulado en el artículo N° 02 inciso 16 que establece que toda persona tiene
derecho a “A la propiedad y a la herencia”; y el mismo que es concordante con
el articulo N° 70 que señala “El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo
garantiza. Se ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites de ley.
A nadie puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de
seguridad nacional o necesidad pública, declarada por ley, y previo pago en
efectivo de indemnización justipreciada que incluya compensación por el eventual
perjuicio. Hay acción ante el Poder Judicial para contestar el valor de la propiedad
que el Estado haya señalado en el procedimiento expropiatorio”; en este mismo
sentido debo señalar que según el Artículo N° 923 del código civil peruano,
señala que “La propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar,
disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía con el interés social y
dentro de los límites de la ley”, además Según el jurista Jorge Avendaño Valdez
señala que la propiedad, es sin duda el más importante de los derechos reales.
La propiedad puede ser analizada desde muchos puntos de vista: histórico,
sociológico, económico, antropológico, político, etc. Nosotros nos limitamos
ahora a sus aspectos jurídicos, en este mismo sentido el jurista Diego Espin
Canovas, al tratar este mismo tema, considera que "lógicamente el derecho de
propiedad recae sobre cosas corporales, y a estas se limita originariamente, peor
el Derecho Moderno habla también de propiedad intelectual e industrial, por lo
que ella prefiere hablar de derechos sobre bienes inmateriales, como categoría
de derechos patrimoniales, de naturaleza análoga a las reales, por lo que deben
ser consideradas como derecho de propiedad especiales. Refiriéndose a este
punto Puig Brutau señala que "el uso del vocablo propiedad significa el derecho
más pleno que pueda recaer sobre objetos de otra clase (distintos a las cosas
materiales), por lo que se puede hablar de propiedades especiales"; De distinta
manera piensa Barbero al indicar que se puede hablar de objeto de la propiedad
tanto en cuanto a los bienes materiales(cosas), cuanto en relación a los bienes
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inmateriales. Señala que solo las personas no pueden ser "objeto" de propiedad.
La propiedad es, en primer lugar, un poder jurídico. El poder adopta muchas
formas. Así, hay el poder de la fuerza, el poder político, el poder bélico. En este
caso es un poder que nace del Derecho. Recae sobre un bien o sobre un conjunto
de bienes, ya sean corporales (cosas) o incorporales (derechos).
DECIMO SEGUNDO: Asimismo, que con la no ejecución del presente contrato

de compra venta se me estaría restringiendo algunos atributos del derecho a la
propiedad son cuatro, los atributos del derecho a la propiedad el uso, disfrute,
disposición y reivindicación los cuales detallamos a continuación, y serian: a)
Usar es servirse del bien. Usa el automóvil quien se traslada con él de un lugar
a otro. Usa la casa quien vive en ella. Usa un reloj quien lo lleva puesto y verifica
la hora cuando desea; b) Disfrutar es percibir los frutos del bien, es decir,
aprovechar lo económicamente. Los frutos son los bienes que se originan de
otros bienes, sin disminuir la sustancia del bien original. Son las rentas, las
utilidades. Hay frutos naturales, que provienen del bien sin intervención
humana, frutos industriales, en cuya percepción interviene el hombre, y frutos
civiles, que se originan como consecuencia de una relación jurídica, es decir, un
contrato (artículo N° 891); c) Disponer es prescindir del bien (mejor aún, del
derecho), deshacerse de la cosa, ya sea jurídica o físicamente. Un acto de
disposición es la enajenación del bien; otro es hipotecario; otro finalmente, es
abandonarlo o destruirlo.
d) Reivindicar el bien. Reivindicar es recuperar; Esto supone que el bien esté
en poder de un tercero y no del propietario. ¿A qué se debe esto? Muchas pueden
ser las causas, desde un desalojo o usurpación, hasta una sucesión en la que
se dejó de lado al heredero legítimo y entró en posesión un tercero que enajenó
a un extraño, el cual ahora posee. En cualquier caso, el propietario está
facultado, mediante el ejercicio de la acción reivindicatoria, a recuperar el bien
de quien lo posee ilegítimamente; por esto se dice que la reivindicación es la
acción del propietario no poseedor contra el poseedor no propietario (poseedor
ilegítimo, habría que precisar). Los atributos clásicos de la propiedad son el uso,
el disfrute y la disposición. La reivindicación no es propiamente un atributo sino
el ejercicio de la persecutoriedad, que es una facultad de la cual goza el titular
de todo derecho real. El poseedor, el usufructuario, el acreedor hipotecario,
todos pueden perseguir el bien sobre el cual recae su derecho. nos parece
entonces que la reivindicación deba ser colocada en el mismo nivel que los otros
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atributos, los cuales, en conjunto, configuran un derecho pleno y absoluto.

Ningún otro derecho real confiere a su titular todos estos derechos.
DECIMO TERCERO: Que, es importante señalar que en nuestro derecho

civil patrimonial, cuando se trata de la transferencia de la propiedad
inmobiliaria, es de aplicación el artículo N° 949 del Código Civil, según el cual
la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor
propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario;
Ello en concordancia, con el artículo N° 923 del mismo Código sustantivo que
define al derecho de propiedad como el poder jurídico que permite usar,
disfrutar, disponer y reivindicar un bien; debiendo ejercerse en armonía con el
interés social y dentro de los límites de la ley; En este mismo orden de ideas el
artículo N° 1529 del Código Civil expresa que por la compraventa el vendedor
se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar
su precio en dinero; De acuerdo a esta definición, la compraventa presenta,
entre otras, dos características que cabe resaltar, en relación con el caso que
nos ocupa: es un contrato obligacional en el que la traslación de dominio es una
consecuencia del perfeccionamiento del contrato; y, es consensual, requiriendo
solamente el consentimiento de las partes, existiendo libertad de forma; En
consecuencia, por aplicación de los artículos Nº 1529 y 949 del Código Civil, la
transferencia de inmuebles por compraventa resulta siendo de carácter
consensual; habiéndose adoptado la teoría espiritualista de procedencia
francesa; siendo suficiente que entre vendedor y comprador exista un
acuerdo respecto a los elementos esenciales de la compraventa, para que
este último se convierta en propietario del bien inmueble, no requiriendo
de formalidad alguna. Debido a ello la transferencia de la propiedad se produce
en un solo momento: únicamente con el título la sola obligación de dar un
inmueble determinado hace al acreedor propietario de él; no existiendo como en
otras legislaciones dos momentos (título y modo). Por tanto, la inscripción
registral en el Registro de la Propiedad Inmueble, no es obligatoria, siendo
declarativa más no constitutiva de derechos (excepto en el caso de la hipoteca
en el que la inscripción sí es constitutiva).
DECIMO CUARTO: Que, acerca de los caracteres jurídicos que presenta el

contrato de compra-venta nos remitimos a la explicación de Max Arias-
Schreiber; Los caracteres presentamos a continuación: 1) Es autónoma o
principal, la compra-venta no depende de otros contratos y generalmente está
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acompañada por una garantía real o personal. 2) La compra-venta es un

contrato obligacional y no traslativo de dominio, la traslación de dominio
constituye un efecto del perfeccionamiento del contrato. 3) Las prestaciones son
recíprocas, puesto que ambas partes asumen obligaciones de dar, es decir, la
entrega del bien y la contraprestación, que es el dinero. 4) Es a título oneroso,
porque existe enriquecimiento y empobrecimiento para el comprador y
vendedor. El vendedor se enriquece al recibir el dinero y se empobrece al
despojarse del bien que poseía, que antes integraba su patrimonio. Mientras,
que el comprador se empobrece, porque paga el precio, pero se enriquece,
porque obtiene el bien y lo adhiere a su patrimonio. 5) Es conmutativa, porque
las partes han previsto los beneficios que obtendrán. 6) Es consensual, para
celebrarse solo se requiere el consentimiento de las partes y hay libertad de
forma, es decir, no se exige que sea por escrito u oral, solo tiene que haber una
manifestación de voluntad, para ello los contratantes considerarán cuál será la
más conveniente. Es por ello, que cuando el objeto es un bien inmueble se utiliza
una escritura pública, porque a través de ella uno como comprador puede
adquirir el bien inscribiéndolo en el registro de la propiedad inmueble predios
urbanos para que se complete su titulación.
DECIMO QUINTO: Que, es importante señalar que la intensión de adquirir un

predio de su representada, era por la seriedad con la que se manejan, sin
embargo actualmente esa seriedad deja mucho que desear, no solo porque ya
habría pasado casi un año y aun no se me habría otorgado la escritura pública
solicitada, a pesar que la suscrita en reiteradas oportunidades lo habría
solicitado al local de su representada en la ciudad de Chiclayo, sin embargo
actualmente solo tienen una persona que no solo no da razón de estos temas,
sino que además nos refiere que consultaría a las oficinas de Lima, que como
ya expresáramos en los considerando anteriores la suscrita habría adquirido el
derecho de propiedad de este bien inmueble, pues habría pagado la totalidad
del valor que su representada me estableció para la venta de la misma, y más
aún cuando ya se habría suscrito un contrato de compra venta, la obligación de
su representada de otorgarme la escritura Publica correspondiente y mi derecho
de solicitarle conforme lo establece nuestra norma sustantiva en su artículo Nº
1412 y que literalmente señala que “Si por mandato de la ley o por convenio
debe otorgarse escritura pública o cumplirse otro requisito que no revista
la forma solemne prescrita legalmente o la convenida por las partes por
13
escrito bajo sanción de nulidad, éstas pueden compelerse recíprocamente

a llenar la formalidad requerida….”, le mismo que es concordante con el
articulo Nº 1549 de nuestro código civil que señala “Es obligación esencial
del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien”,
obligación que le exigimos que cumpla, para lo cual se e requiere que en un
plazo no mayor de 72 horas se comunique con mis representante legales que
suscribirán la presenta carta notarial para efectos que se pueda establecer la
fecha exacta de suscripción de la Escritura Pública correspondiente, bajo
apercibimiento de iniciar las acciones legales en su contra por el incumplimiento
de esta obligación de su representada.
DECIMO SEXTO: Que, lo que nos preocupa es la cláusula quinta abusiva que
consigna en el contrato de compra venta, que como ya señalamos carece de
validez, pues no debemos esperar el plazo de 150 días hábiles para que su
representada levante una obligación real (garantía hipotecaria), cuando los lotes
ya los habría vendido, y no es una obligación de la suscrita y de los demás
compradores sino de su representada, es por ello que como ya habríamos
señalado en los considerandos anteriores que no respetaremos dicha cláusula
por ser invalida y le exigimos que su representada que en un lapso no mayor de
72 horas se nos notifique al nuestro domicilio procesal, y/o se comunique con
mis asesores legales para que se puedan coordinar que se viene realizando el
trámite de levantamiento de garantía hipotecaria correspondiente ante la caja
de Arequipa, quien es la actual titular de los crédito de la Caja de Ahorro y
crédito señor de Luren que se habría liquidado, del mismo modo de la revisión
de la Partida Electrónica N° 11245182 del Registro de Propiedad Inmueble de
los registros de Chiclayo (Zona Registral N° II Sede en Chiclayo) y que sería de
lote de mi propiedad, me encuentro con la sorpresa que en el asiento D00001
de cargas y gravámenes de mi bien inmueble, se encontraba aún vigente la
garantía hipotecaria con la caja de ahorro y crédito de Luren, el mismo que se
corrían del predio matriz, y que encontraban registrados en el asiento D00003
de la Partida Electrónica N° 02249055 del Registro de Propiedad Inmueble de
los Registros Públicos de Chiclayo, y además se encuentra registrado un
embrago en forma de inscripción en el asiento D00004 de la Partida Electrónica
N° 02249055 del Registro de Propiedad Inmueble de los Registros Públicos de
Chiclayo, que aún no se habría revisado los antecedentes registrales de esta
medida cautelar en forma de inscripción, pero creemos que eso deviene del
14
incumplimiento que su representada podría haber tenido con el pago de la

garantías hipotecaria, la misma que no es una obligación de la suscrita y si de
su representada, por lo que lo solicito a su representada que en un lapso no
mayor de 72 horas se comunique con los asesores legales a cargo de este
proceso para que se pueda coordinar el levantamiento de esta medida cautelar
que limita y restringe mi derecho de propiedad, y que no proviene de alguna
obligación incumplida por la suscrita.
DECIMO SEPTIMO: Finalmente, con lo antes expuesto y en ejercicio de mis

derechos constitucionales al derecho de propiedad antes descrito, solicito a su
representada que en un lapso no mayor de 72 horas se me otorgue la escritura
Publica correspondiente, para ello en la hoja membretada se deja los números
celulares de mis abogados para efectos que puedan coordinar con ellos la
emisión de la Escritura Pública; del mismo modo solicito a su representada que
en un lapso no mayor de 72 horas se comunique con mis abogados para poder
certificar que se vienen tramitando no solo el levantamiento de garantías
hipotecaria, sino también la medida cautelar de embargo en forma de
inscripción, y que serían obligaciones suyas, y no de la suscrita, en caso de
incumplimiento la suscrita iniciar las acciones legales en su contra por la
vulneración de mi derecho de propiedad.
ANEXOS. -
1.- Copia simple de mi DNI.
2.- Copia simple de contrato de compra venta
3.- Copia simple del predio que habría adquirido y que se encuentra independizado
en la Partida Electrónica N° 11245182 del Registro de Propiedad Inmueble
de los registros de Chiclayo (Zona Registral N° II Sede en Chiclayo)
Sin otro particular y seguro de contar con una respuesta positiva de su parte
me suscribo de Ud.
ATTE.
______________________________________________
ELSA MEDALLITH BURGOS CORREA
DNI N° 141555107
15

CARTA NOTARIAL Predio Hipotecado

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ESTUDIO JURÌDICO CHANG & SALDAÑA ASOCIADOS Y CONSULTOTRES

SR. LUIS ENRIQUE PAREDES BARRIGA DNI Nº 07079038

DIRECCIÓN: AVENIDA PROLONGACION JAVIER PRADO ESTE N° 8875

La presente, que va por conducto Notarial, de conformidad con

Que, por la presente la suscrita ELSA MEDALLITH

la Urbanización los Ficus II etapa del distrito de Pimentel de la provincia de

SEGUNDO: Cabe señalar, que luego de conversar con mi familia, se tomó la

venta, y como ya mencionara como no se tiene los conocimientos legales sobre

QUINTO: Asimismo, apenas tome conocimiento de las irregularidades que su

hipotecaria pendiente, a los 150 días hábiles posteriores al otorgamiento de la

SEXTO: Que, sobre el contrato de compra venta suscrito entre su representada

Inmueble de los Registros Públicos de Chiclayo, lo que restringe en cierto

SEPTIMO: Que, de lo antes mencionado sobre las cláusulas abusivas nuestro

carecen de eficacia las estipulaciones contrarias a las normas

condiciones y con total libertad; es decir, en el iter – contractual, podemos

NOVENO: Que, volviendo a la cláusula quinta abusiva, la doctrina ya habría

contrato. En sustitución de las cláusulas abusivas, se aplicará la disciplina

DECIMO: Que, en cuanto a la suspensión ilegal de la ejecución del

sentido se debe tomar en cuenta que el suscrito habría cumplido con la

DECIMO PRIMERO: Que, sobre el derecho de propiedad de la suscrita debo

DECIMO SEGUNDO: Asimismo, que con la no ejecución del presente contrato

atributos, los cuales, en conjunto, configuran un derecho pleno y absoluto.

DECIMO TERCERO: Que, es importante señalar que en nuestro derecho

DECIMO CUARTO: Que, acerca de los caracteres jurídicos que presenta el

acompañada por una garantía real o personal. 2) La compra-venta es un

DECIMO QUINTO: Que, es importante señalar que la intensión de adquirir un

escrito bajo sanción de nulidad, éstas pueden compelerse recíprocamente

incumplimiento que su representada podría haber tenido con el pago de la

DECIMO SEPTIMO: Finalmente, con lo antes expuesto y en ejercicio de mis

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