PERFECCIONAMIENTO DE LA TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD

El artículo 1549 del Código civil establece que es obligación esencial del vendedor
perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien.
La Exposición de Motivos de este artículo (1) redactada por la comisión Reformadora del
Código civil lo explica de la siguiente manera:

“Si bien por el contrato de compraventa no se transfiere al comprador la propiedad del bien
vendido, corresponde hacer todo lo necesario para que este efecto se produzca, pues sólo
así se habrá cumplido la obligación que en ese sentido ha asumido al celebrar el contrato.
Pensar que el vendedor por el mero hecho de celebrar el contrato. Pensar que el vendedor
por el mero hecho de celebrar el contrato satisface todo lo que de él requiere, sería privar al
contrato de compraventa de gran parte de su virtualidad y convertirlo en un instrumento
inadecuado para que el comprador adquiera la propiedad del bien”

“Tomado esto en consideración, se ha establecido en este artículo que es obligación

esencial del vendedor perfeccionar la transferencia al comprador de la propiedad del bien.
Para ello, tratándose de la venta de una cosa mueble y estando a lo que se dispone en el
Sub-Capítulo IV del Capítulo Segundo del Título II de la Sección Segunda del Libro V, el
vendedor deberá entregar el bien al comprador. Es más aún en el caso de inmuebles el
vendedor debe entregar al comprador la cosa materia de la venta, pues sólo así dicho
comprador podrá disfrutar de todos los derechos inherentes a la propiedad contemplados en
el artículo 923 de Código. Versando la venta sobre un derecho, el vendedor debe efectuar lo
necesario para que se produzca la transferencia del derecho y, si el derecho faculta a la
posesión de una cosa, a entregarle ésta”.

CONCEPTO DE PERFECCIONAMIENTO
El artículo 1549 del Código civil peruano tiene su fuente en el artículo 1476 del Código
civil italiano, según el cual las obligaciones principales del vendedor son:
1. la de entregar la cosa al comprador.
2. la de hacerle adquirir la propiedad de la cosa o el derecho si la adquisición no es
efecto inmediato
3. la de garantizar al comprador de la evicción y de los vicios de la cosa.

Debe tenerse presente que el Código civil italiano está adscrito al sistema de la “unidad del
contrato”, en virtud del cual el contrato de compraventa es, como regla general, traslativo
del derecho de propiedad, de tal manera que el comprador deviene propietario por la sola
razón de la celebración del contrato.

La entrega de la cosa al cobrador, que es la primera obligación principal del vendedor, no

tiene por finalidad, pues, hacerle adquirir la propiedad de la cosa, que ya tiene, sino
permitirle la posesión de ella.

Al respecto dice BIANCA (2) que “para satisfacer por entero el interés del comprador
típicamente perseguido a través de la operación de venta no es suficiente que sea
transferencia una posición conforme a las previsiones negociales y a las indicaciones
legales: importa también que el comprador sea puesto en la posibilidad de gozar
normalmente el derecho mediante la posesión del bien. Para obtener tal resultado se impone
la obligación de entrega”. Más adelante agrega: “La entrega es para el comprador el medio
ordinario de conseguir la posesión. El título de adquisición, en efecto, califica el sentido
posesorio de la disponibilidad de hecho del bien: en cuanto recibe la detentación de la cosa,
el comprador deviene poseedor”.

Ello ocurre en el caso que el contrato de compraventa sea apto para transferir la propiedad.
Si no lo es, funciona la segunda obligación principalmente del vendedor según el artículo
1476 del Código civil italiano, que es la de hacer adquirir al comprador la propiedad de la
cosa.

Según RUBINO (3), esta segunda obligación tiene un doble contenido:

a) El primero y más importante consiste en cumplir el acto que procurará al comprador

la adquisición de la propiedad.
Esto tiene particular importancia en la venta de cosa ajena, dado que en esta venta el
modo normal de cumplimiento por parte del vendedor consiste en adquirir él mismo
la cosa del tercero propietario.

b) El segundo contenido es que la propiedad debe ser adquirida en el estado de

consistencia jurídica y en el estado de consistencia material en que el derecho de
propiedad, y respectivamente la cosa se encontraba al momento de la conclusión del
contrato.

La segunda obligación principal de que trata el artículo 1476 del Código civil italiano es la
que contempla el artículo 1549 del Código civil peruano, ya que, por estar adscrito este
Código al sistema del título y el modo, el contrato de compraventa no es traslativo de la
propiedad del bien.

A la luz de estas consideraciones, debe pensarse que el perfeccionamiento del que habla el
artículo 1549 del Código civil consiste en hacer lo necesario para que se transfiera al
comprador la plena propiedad del bien.

En el caso de los bienes muebles esta transferencia se obtendrá mediante la tradición del
bien al comprador, de conformidad con el artículo 947 del Código civil, según el cual al
transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se efectúa con la tradición a su
acreedor, salvo disposición legal diferente.

Tratándose de bienes inmuebles la transferencias se obtendrán mediante la tradición del

bien al comprador, de conformidad con el artículo 947 del Código civil, según el cual la
transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se efectúa con la tradición a su
acreedor, salvo disposición legal diferente.

Tratándose de bienes inmuebles la transferencia se obtendrán mediante la celebración de

un contrato de compraventa que cree a cargo del vendedor una obligación pura de transferir
la propiedad del bien al comprador, lo que hará a éste propietario del bien, de acuerdo con
el artículo 949 del Código civil, según el cual la sola obligación de enajenar un inmueble
determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en
contrario.

Surge la duda respecto a si en el caso de bienes inmuebles es también la entrega del

bien, tal como lo indica la Exposición de Motivos del artículo 1549 del Código civil.

Pienso que esta duda debe absolverse en sentido afirmativo, por las siguientes razones:

a. De conformidad con el artículo 923 del Código civil, la propiedad es el poder

jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien.
Si por conjunción de los artículos 949 y 1529 del mismo Código el contrato de
compraventa tiene como efecto hacer al comprador propietario del bien
inmueble vendido, la adquisición de la propiedad debe hacerse con todos los
atributos de ésta, entre los que se encuentran el uso y disfrute del bien por parte
del propietario.
b. El artículo 1550 del Código civil establece que el bien debe ser entregado en el
estado en que se encuentre en el momento de celebrase el contrato, sin hacer
distinción alguna entre bienes muebles e inmuebles, por lo cual debe reputarse
que se refiere a ambas clases de bienes.
c. Se ha visto que en caso del numeral 1 del artículo 1476 del Código civil italiano,
la doctrina considera que la entrega de la cosa al comprador tiene por objeto
permitir a éste el goce normal del derecho de propiedad mediante la posesión
del bien
Esto ocurre no obstante que en el Derecho italiano la propiedad de todos los
bienes, muebles e inmuebles, se transfiere normalmente mediante la sola
celebración del contrato de compraventa, sin exigirse la entrega.
En el caso de la transferencia de la propiedad de bienes inmuebles, el Derecho
peruano permite la adquisición de ella sin necesidad de la entrega, por lo cual,
siguiendo el mismo criterio expuesto por la doctrina italiana, debe considerarse
que procede la entrega de los bienes inmuebles a fin de que el comprador goce
plenamente del derecho de propiedad mediante la posesión.
d. Uno de los cuatro elementos que la doctrina más extendida distingue para la
interpretación de la ley es el elemento histórico. Según ALBALADEJO (4), son
útiles como elemento histórico los trabajos de las Comisiones codificadoras.
Se ha visto que la Exposición de Motivos de la Comisión Reformadora del
Código civil señala que aun en el caso de inmuebles el vendedor debe entregar
al comprador la cosa materia de la venta.

Tal como dice ENNECERUS (5), el vendedor tiene que entregar la cosa vendida no sólo
para un uso temporal como en el arrendamiento, sino transmitirla definitivamente, o sea,
colocando al comprador en la situación jurídica de poder quedarse definitivamente con la
cosa y de ejercer su exclusivo señorío sobre ella.
También constituyen casos de perfeccionamiento de la transferencia de la propiedad la
individualización a cargo del vendedor en el caso de la compraventa de cosas genéricas, la
elección a cargo del vendedor en el caso de la compraventa de cosas alternativas, la
adquisición de la cosa por el vendedor en el caso de la compraventa de cosas ajenas y la
existencia de la cosa en el caso de la compraventa de cosas futuras.
Sin embargo, debe tenerse presente que en todos estos casos se requiero, como paso final,
la entrega del bien al comprador, trátase de bienes muebles o inmuebles, desde que sólo así
se adquirirá la posesión.

Se ha visto que la tercera obligación principal del vendedor, según el artículo 1476 del
Código civil italiano, es la de garantizar al comprador de la evicción y de los vicios de la
cosa.

Resulta así que en el campo del Derecho italiano el saneamiento por evicción y por vicios
ocultos es una de las tres obligaciones principales del vendedor destinadas a transferir la
propiedad de la cosa.

La posición del Código civil peruano es diferente pues no considera la obligación de

saneamiento como una prolongación de la obligación de entrega de la cosa para que, de este
modo, se perfeccione la transferencia de la propiedad, sino como una de responder en caso
que el comprador se vea privado de un derecho nacido del contrato que ya se ha
perfeccionado. No interesa, para los efectos del saneamiento, que se procure al comprador
la propiedad de la cosa; lo que importa es que no se prive al comprador del derecho de
destinar la cosa a la finalidad que motivó su adquisición.

El saneamiento, al menos en los casos de por evicción y por hechos del transferente, no está
destinado a lograr que el contrato de compraventa cumpla, sino que su contenido s
responder en caso de que el comprador se vea privado de un derecho nacido del contrato
que ya se ha cumplido.

Por lo tanto, el saneamiento por evicción, por vicios ocultos o por el hecho propio del
vendedor es extraño al perfeccionamiento de la transferencia del bien y, en tal virtud, no
está comprendido en la obligación impuesta por el artículo 1549 del Código civil.

EL DEBATE SOBRE EL ARTICULO 1549 DEL CODIGO CIVIL

LOHMANN (6) considera que el artículo 1549 del Código civil debe ser interpretado en el
sentido que “perfeccionar” la transferencia de la propiedad significa que ha habido un
inicio de transferencia, la cual puede estar aún incompleta, inacabada o imperfecta si no se
han trasmitido todos los poderes jurídico-reales sobre el bien adquirido, pero el
entendimiento de la norma implica que la transferencia jurídica a se ha producido como
efecto vender y comprar, y se encuentra a la espera de perfeccionamiento con pasos
ulteriores de dar o hacer recíprocamente exigibles.

“Una cosa es el de deber de perfeccionar, agrega, como obligación complementaria de dar o

hacer, y otra muy distinta es la transferencia (atribución jurídica)” ya ocurrida, aunque
imperfecta, como posición legal de un sujeto respecto a un bien. LA perfección que el 1549
reputa como obligación esencial supone por lógica que ya se ha producido la transferencia
que hay que perfeccionar. Si no se hubiese producido, el articulo no tendría sentido, o el
legislador hubiese tenido que decir que la obligación esencial es hacer la transferencia. Pero
no dice eso; dice perfeccionarla. Ahora bien, si se trata de inmuebles, el solo acuerdo hace
al acreedor propietario; si de muebles, cambia el título del vendedor y la tradición transfiere
la propiedad. La obligación de perfeccionar es, por tanto, distinta y complementaria de la
transmisión ya ocurrida”.

Sobre el mismo tema TORRES (7) considera que el artículo 1549 debe ser interpretado en
concordancia con el artículo 1529. Por tal razón, el termino “perfeccionar” no debe
entenderse en su significado común como “acabar” o “culminar”, sino más bien como
“modificar” o “realizar”. Solo este significado puede denotar el término “perfeccionar” en
concordancia con lo dispuesto por el artículo 1529.

“Si según el artículo 1529, continua diciendo, la compraventa sólo obliga a transferir y no
transfiere; esta es la razón por la cual, entonces, coherentemente, el Código civil peruano
consigna una norma a través de la cual sanciona que el vendedor debe finalmente producir
o realizar la transferencia de propiedad: el articulo 1549”.

Me atrevo, fascinando por el tema terciar en tan interesante debate.

En el libro VII del Código civil, referente a las fuentes de las obligaciones, se menciona el
verbo “perfeccionar” en tres oportunidades.

La primera es en el artículo 1352, según el cual los contratos se perfeccionan por el

consentimiento de las partes, excepto aquellos que, además, deben observar la forma
señalada por la ley bajo sanción de nulidad.

La segunda oportunidad es en el artículo 1549, que es materia del presente cuaderno.

Como el verbo “perfeccionar” tiene varias aceptaciones según el Diccionario de la Lengua

Española, conviene precisar cuáles de estas acepciones son utilizadas en cada una de las
tres oportunidades.

Es evidente que es las dos primeras oportunidades el verbo “perfeccionar” es entendido

como “celebrar”, y también “concluir”. Esta interpretación coincide con la tercera
aceptación de la palabra “perfeccionar” dada por el Diccionario de Lengua Española, según
la cual significa “contemplar los requisitos para que un acto civil, especialmente un
contrato, tenga plena fuerza jurídica”. En efecto, tanto en el caso del artículo 1352 como en
el del artículo 1373 se quiere expresar que el cumplimiento de cada uno de los requisitos
contemplados en ellos –esto es la existencia del consentimiento, en el caso del artículo
1352, y el conocimiento de la aceptación por parte del oferente, en el caso del artículo
1373- da lugar a la existencia del contrato, esto es a su celebración. Podemos decir que se
trata de un perfeccionamiento constitutivo.

Resulta conveniente averiguar si en la tercera oportunidad se le da el mismo significado.

Se ha visto que el artículo 1549 no se refiere al perfeccionamiento del contrato, como lo

hacen los artículos 1352 y 1373 que contemplan supuestos de celebración del contrato, sino
al perfeccionamiento de la transferencia de propiedad, lo que da a entender que ya existe la
obligación de transferir, la cual sólo se ha podido crear mediante la celebración del contrato
de compraventa.

Se trata, pues, de dos supuestos distintos. En el caso del artículo 1549, a diferencia de los
artículos 1352 y 1373, existe un vínculo precedente que determina que una persona tenga la
calidad de vendedor –que se adquiere en virtud de un previo contrato de compraventa- y
que tal persona tenga como obligación esencial inherente a tal calidad que perfeccionar la
transferencia de la propiedad para que produzca sus efectos propios.

En este caso el sentido de la palabra “perfeccionar” corresponde más bien a la primera

aceptación de ella según el Diccionario de la Lengua Española, o sea “acabar enteramente
una obra, dándole el mayor grado posible de bondad o excelencia”. Podemos decir se trata
de un perfeccionamiento complementario.

En virtud de este sistema la transferencia por compraventa de la propiedad de un bien

requiere de una causa remota (Título) que está constituida por el contrato consensual de
compraventa (perfeccionado en virtud de los artículos 1351 y 1373) por el cual el vendedor
se obliga a transferir al comprador la plena propiedad del bien; y una causa próxima (modo)
destinada a cumplir esa obligación.

Tanto en el caso de bienes muebles como de inmuebles, la finalidad del contrato de

compraventa es que el comprador adquiera el derecho de propiedad sobre el bien, con todos
sus atributos, inclusive la posesión. En ambos casos la causa remota de la transferencia de
la propiedad es el contrato de compraventa.

Tratándose de un bien mueble, la causa próxima de la adquisición de la propiedad es la

aplicación del artículo 949 del Código civil), que lleva incluida la posesión, logrando así el
comprador el dominio pleno del bien.

En el caso de un bien inmueble, la causa próxima de la adquisición de la propiedad es la

aplicación del artículo 949 del Código civil, que hace al comprador (como acreedor de la
obligación de que se transfiera la propiedad del bien) propietario de él.
Sin embargo, en este caso, la transferencia de la propiedad no lleva incluida la posesión del
bien, por lo cual para que el comprador goce del pleno dominio del bien, incluida la
posesión, se requiere su entrega.

De acuerdo con este razonamiento, el supuesto de aplicación de artículo 1549 del Código
civil es la existencia de un contrato puro de compraventa, que obliga al vendedor a
transferir la propiedad del bien al comprador. La perfección de la transferencia de la plena
propiedad del bien se logrará, en el caso de un bien mueble, mediante su entrega al
comprador; y en el caso del bien inmueble se logrará también mediante su entrega al
comprador.

Puede observase que en ambos casos la perfección de la transferencia de la plena propiedad

del bien se alcanza mediante la entrega del mismo, aunque en cada caso esta entrega juega
un rol diferente.
Tratándose de bien mueble, la entrega es el requisito para que el comprador adquiera
inmediatamente la plena propiedad del bien, adquisición que lleva incluida la posesión.
Tratándose de bien inmueble, la entrega es el medio para que el comprador –que ya es
propietario, aunque no pleno- adquiera la posesión del bien y, con ello, la plena propiedad.

Para evitar cualquier mal entendimiento debe recordarse que el perfeccionamiento

constitutivo es para la celebración del contrato y que el perfeccionamiento
complementario es para la transferencia de la propiedad del bien. A fin de que opere el
perfeccionamiento complementario, tanto en el caso de bienes muebles como de
inmuebles, se requiere que previamente se haya producido el perfeccionamiento
constitutivo del respectivo contrato de compraventa, que creará la obligación del vendedor
de transferir al cobrador la propiedad del bien. Sólo cuando se haya celebrado el contrato de
compraventa podrá efectuarse el perfeccionamiento complementario de la transferencia
de la propiedad del bien mediante la entrega del mismo, que en caso de bien mueble tendría
como efecto la transferencia de la plena propiedad, y en el caso del bien inmueble la
adquisición de la posesión.

DIFERENCIA ENTRE PERFECIONAMIENTO Y CONSUMACION

La doctrina (8) distingue entre el perfeccionamiento del contrato y su consumación.

Considera que el primero se da cuando se celebra el contrato, esto es en el momento en que
se produce el mero consentimiento expresado a través de la formalidad en los contratos
solemnes. En cuanto a la consumación del contrato.
En efecto, la celebración del contrato da lugar a la creación de las obligaciones a cargo de
las partes, que son las que constituyen la relación jurídica patrimonial. En el caso de la
compraventa, las obligaciones que nacen son la del vendedor de transferir la propiedad del
bien y la del comprador de pagar su precio en dinero. Este es el momento en que se
perfecciona el contrato de compraventa.
Tal concepto de perfeccionamiento coincide con el perfeccionamiento constitutivo del
que se ha hablado en el rubro anterior, o. sea el perfeccionamiento contemplado en los
artículos 1352 y 1373 del Código civil.

La consumación del contrato se produce cuando una de las partes -tratándose del contrato
con prestación unilateral- o cada una de las partes- si se trata del contrato con prestaciones
recíprocas o con prestaciones plurilaterales autónomas- cumple sus obligaciones mediante
la ejecución de las respectivas prestaciones. En el caso de la compraventa, hay
consumación de la misma cuando el vendedor transfiere la propiedad del bien y el
comprador paga su precio en dinero.
Puede observarse que la consumación del contrato de compraventa coincide con el
perfeccionamiento de la transferencia de la propiedad del bien de que trata el artículo 1549
del Código civil, pues es el momento en que mediante la entrega del bien, tanto en el caso
de la compraventa de muebles como la de inmuebles, el vendedor transfiere al comprador
la plena propiedad del bien, con todos los atributos de este derecho.
La consumación del contrato de compraventa es, pues, el perfeccionamiento
complementario de la transferencia de la propiedad del bien.
EL INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE PERFECCIONAR

La obligación esencial asumida por el vendedor según el artículo 1549 del Código civil es
con prestación de dar, porque, en última instancia, el perfeccionamiento de la transferencia
de la propiedad plena del bien se alcanza con su entrega.
El incumplimiento de tal obligación o su cumplimiento parcial, tardío o defectuoso dará
lugar, por consiguiente, a la indemnización de daños y perjuicios cuando sean debidos a
dolo, culpa inexcusable o culpa leve. .
Igualmente determinará que el vendedor pueda solicitar el cumplimiento o la resolución del
contrató, de conformidad con el artículo 1428 del Código civil, por ser la compraventa un
contrato con prestaciones recíprocas.
Surge la duda respecto a si el derecho de solicitar la resolución del contrato existe cuando el
incumplimiento es debido a causa no imputable al vendedor.
De conformidad con la Exposición de Motivos de los artículos 1314 y 1315 elaborada por
la Comisión Reformadora (9), el Código civil distingue la causa no imputable o ausencia de
culpa -como concepto genérico- del caso fortuito o de fuerza mayor conceptos específicos
de causas no imputables-, lo que significa que no todos los acontecimientos que se
presenten sin culpa configuran caso fortuito o fuerza mayor.
Existe, por lo tanto, entre la imposibilidad de ejecución de la prestación -generada siempre
por el caso fortuito o fuerza mayor- y la inejecución de la prestación por causa imputable al
deudor -que consiste en actuar con dolo, culpa inexcusable o culpa leve- una zona
intermedia, constituida por la inejecución de la prestación por causa no imputable al deudor
-que es la actuación con la diligencia ordinaria requerida-.
Tratándose del incumplimiento por caso fortuito o fuerza mayor, cuya necesaria
consecuencia es la imposibilidad de ejecución de la prestación, no es dable solicitar
judicialmente la resolución por incumplimiento, desde que la resolución del contrato ya ha
operado de pleno derecho, tanto si la prestación resulta imposible por culpa del deudor,
cuanto por culpa del acreedor o sin culpa de ambos, de conformidad con los artículos 1431
y 1432 del Código civil.

Por otro" lado, ya se ha visto que la inejecución de la prestación por causa imputable al
deudor (dolo, culpa inexcusable o culpa leve) autoriza al acreedor para demandar la
resolución.

Ahora bien, ¿cabe la resolución por incumplimiento cuando la prestación no se ejecuta por
causa no imputable al deudor, distinta de la imposibilidad?

Pienso, por las razones expuestas en otro trabajo (10), que si el fundamento de la resolución
por incumplimiento es la ruptura del paralelismo que debe existir entre prestación y
contraprestación en los contratos de prestaciones recíprocas, el remedio de la resolución
debe operar siempre que se produzca esta ruptura, sea cual fuere su causa. Es cierto que la
imposibilidad de la ejecución no permite solicitada resolución, pero ello no se debe a que el
contrato no deba resolverse sino a que por mandato de la ley en tal caso la resolución ya se
ha producido de pleno derecho. No existe solución semejante cuando la inejecución no es
imputable al deudor por razón distinta de la imposibilidad, lo cual, si se pensara que la
resolución judicial sólo procede en caso de inejecución imputable al deudor, llevaría al
absurdo que en el caso de la no imputabilidad no cabría la resolución judicial ni la
extrajudicial.
En otras palabras, la regla general contenida en el 'artículo 1428 del Código civil es que el
incumplimiento de la prestación permite solicitar judicialmente la resolución del contrato.
La única excepción a esta regla general es cuando el incumplimiento obedece a
imposibilidad de ejecución. El incumplimiento por causa no imputable al deudor, distinta
de la imposibilidad, no está comprendido en esta excepción por lo cual queda sujeto a
aquella regla general.
Debe tomarse en consideración que la resolución por incumplimiento no constituye una
sanción al deudor por serle imputable la inejecución de la prestación a su cargo, sino una
manera de poner fin a la relación jurídica obligacional creada por el contrato, para evitar
que el acreedor continúe ligado por esa relación y debe ejecutar su contraprestación, aunque
su efecto sea liberar también al deudor.

En estas condiciones, procede la resolución por incumplimiento aún si el vendedor no

hubiera cumplido su obligación de transferir al comprador la plena propiedad del bien por
causa no imputable, siempre que sea distinta de la imposibilidad.