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RESENHA:
AVALIAÇÕES ECONÔMICAS E ANÁLISE DE INVESTIMENTOS
Alexandre Zapparoli
Campinas
2018
Sumário
1. INTRODUÇÃO ............................................................................................................4
2. OBJETIVO ...................................................................................................................5
3. CONCEITOS BÁSICOS ............................................................................................6
3.1. Conceito de empreendimento .........................................................................6
3.2. Conceito de investimento ................................................................................6
3.3. Conceito de estudo de viabilidade ................................................................7
3.4. Conceito de Fluxo de Caixa .............................................................................7
4. ESTUDO DE VIABILIDADE......................................................................................8
4.1. Administração Central: .....................................................................................9
4.2. Terreno: ................................................................................................................9
4.3. Despesas Legais: ...............................................................................................9
4.4. Despesas Financeiras:....................................................................................10
4.5. Concepção e Projetos:....................................................................................10
4.6. Definição do público alvo: .............................................................................10
4.7. Estimativas dos Custos do Empreendimento: .........................................11
4.8. Planejamento físico financeiro do empreendimento: .............................12
4.9. Impostos e despesas tributárias: .................................................................12
4.10. Publicidade e Marketing: ............................................................................13
4.11. Corretagem e Vendas: .................................................................................13
4.12. Pós-ocupação: ..............................................................................................13
4.13. Resultado e cálculo dos indicadores de desempenho: ......................14
4.14. Metodologias para os Estudos de Viabilidade ......................................14
4.14.1. Valor Presente Líquido (VPL) ................................................................15
4.14.2. Taxa Interna de Retorno (TIR)...............................................................15
4.14.3. Taxa Mínima de Atratividade (TMA) .....................................................16
4.14.4. Tempo de Recuperação (PAYBACK)...................................................17
4.14.5. Análise de Sensibilidade ........................................................................17
4.14.6. Exposição Máxima ..................................................................................18
5. CONCLUSÃO ...........................................................................................................19
6. REFERENCIAS.........................................................................................................20
LISTA DE FIGURAS
• Imobiliários;
• Base imobiliária;
• Base industrial;
• Base rural;
• Base comercial e serviços;
• Base mineral;
• Base em concessões de serviços públicos.
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considerando as inconstâncias atuais do mercado imobiliário, deve-se sempre
confirmar o balanceamento entre o investimento e o lucro.
4. ESTUDO DE VIABILIDADE
4.2. Terreno:
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É necessário um levantamento sobre as despesas sobre as taxas e registros do
empreendimento perante os órgãos públicos, tais como Concessionárias, Prefeitura,
Ministérios, etc. além de outras eventuais cobranças associadas ao empreendimento.
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Paralelamente à etapa de concepção, é de fundamental importância à definição
do público alvo do empreendimento e o conhecimento sobre as características dos
prováveis compradores das unidades habitacionais, responsáveis por direcionar o
empreendedor à escolha do padrão de qualidade a ser empregado.
Logicamente caso o empreendedor optar por voltar a concepção dos seus
produtos para um público presente na classe A da sociedade, terá que estar disposto
a investir em materiais mais nobres, com determinadas exclusividades e requinte. Já
se o público for de classe média, a qualidade deverá ser mantida, porém os tipos de
materiais provavelmente serão mais populares e a oferta de opcionais limitada.
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valor do terreno, fundações especiais, paisagismo, elevadores, instalações e
equipamentos diversos, obras complementares, impostos, taxas, honorários, etc.,
devendo ser realizado um levantamento à parte destes valores.
Complementando a definição de Custo Direto:
Custo Direto é resultado de todos os custos unitários dos serviços necessários
para a construção da edificação, obtidos pela aplicação dos consumos sobre os preços
de mercado, multiplicados pelas respectivas quantidades, mais os custos da
infraestrutura necessária para a realização da obra. (BRITO, 2013)
Em contrapartida, são classificados como Custos Indiretos os gastos gerais não
diretamente ligadas ao serviço propriamente dito, mas de ocorrência inevitável. Ou
seja, “todo custo que não apareceu como mão de obra, material ou equipamento nas
composições de custos unitários do orçamento, não integrando os serviços de campo
orçados”. (BRITO, 2013)
4.12. Pós-ocupação:
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Mesmo após a venda e consequentemente entrega dos imóveis aos clientes
apões conclusão da obra, é extremamente importante assegurar a satisfação futura do
uso e consequentemente assegurar a posição do empreendedor no mercado. Além
disso, conforme o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e à legislação vigente, o
cliente possui direito de solicitar à construtora responsável pela construção dos imóveis
o reparo de possíveis danos oriundos de falhas na construção da obra. Deve-se então
estabelecer um valor a ser destinado para esses reparos, selecionando uma parcela
de custo durante o estudo de viabilidade.
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destaque pela praticidade e/ou confiabilidade dos resultados obtidos, como exposto a
seguir.
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Deve-se deixar claro que a TIR é mais bem utilizada como um critério auxiliar ao
VPL na tomada de decisão, já que o VPL é o método mais confiável e sem restrições
significativas de utilização.
A NBR 14653-4 (2002) descreve a TIR como a Taxa de juros que anula o fluxo
de caixa descontado de um investimento.
O empreendimento será considerado viável quando a sua TIR for igual ou
superior à taxa de desconto equivalente ao custo de oportunidade de igual risco, onde
a recuperação do capital investido é garantida avaliando a menor TIR. Índice de
Lucratividade (IL)
“É a relação entre o valor presente das receitas líquidas e os investimentos”
(NBR 14653-4, 2002). GALESNE (1999) expõe que este critério consiste em
estabelecer a proporção entre o saldo dos valores presentes das entradas e saídas
líquidas de caixa do projeto e o investimento inicial. Neste critério também, os cálculos
são efetuados com base na taxa mínima de atratividade (k) da empresa. Este índice
informa a percentagem de quanto se está ganhando, além do custo do capital, em
relação ao valor presente do investimento.
O empreendimento será considerado viável quando seu valor for igual ou
superior a 1, para uma taxa de desconto equivalente ao custo de oportunidade de igual
risco.
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NETO, JUNIOR, AMORIM (2003) lembra que na construção civil, deve-se
lembrar ainda que geralmente o investimento próprio é pequeno, trabalhando-se
fundamentalmente com os recursos dos compradores e, na verdade, a taxa de
atratividade reflete a viabilidade do empreendimento globalmente.
Mede o tempo necessário para que o fluxo de caixa seja igual ao valor do
investimento. É uma referência para julgar a atratividade relativa das opções de
investimento, ou seja, não é um indicador de viabilidade conclusivo, mas útil para
comparar alternativas de investimento.
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Complementando, a NBR 14653-4 define Análise de Sensibilidade como a
análise do efeito de variações dos parâmetros do modelo adotado, no resultado da
avaliação.
É o estudo do efeito que a variação de uma variável pode provocar nos
resultados, ou seja, altera significadamente a rentabilidade de um projeto. Portanto, é
a ferramenta utilizada para a conversão da incerteza em risco.
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5. CONCLUSÃO
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6. REFERENCIAS
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