Contratos v1

Matías Carrasco Silva
ESTRATEGIA Y PRÁCTICA PROFESIONAL
CONTRATOS
2ª EDICIÓN ACTUALIZADA
TOMO I
Edición : 2015
COMPRA DE LIBROS Y MANUALES JURÍDICOS DIGITALES

ÍNDICE
Contratos Generales
1. PROMESA SIMPLE MODELO ............................................................................ 2

2. PROMESA DE OTRO CONTRATO. GENERAL ................................................. 4
3. PROMESA DE OTRO CONTRATO. SOBRE INMUEBLES ................................ 6
Contratos de promesas relativas a bienes muebles
4. PROMESA DE COMPRAVENTA. BIENES MUEBLES ..................................... 11

6. PROMESA DE COMPRAVENTA. PRODUCTOS AGRÍCOLAS ....................... 13
7. PROMESA DE COMPRAVENTA DE TOTALIDAD DE ACCIONES DE
SOCIEDAD ANÓNIMA .......................................................................................... 18
8. PROMESA DE CESIÓN. PATENTE INVENCIÓN SIN RESERVA DERECHOS
.............................................................................................................................. 23
9. PROMESA DE CESIÓN. PATENTE INVENCIÓN CON RESERVA DERECHOS
.............................................................................................................................. 24
Contratos de promesas relativas a bienes inmuebles
10. PROMESA DE COMPRAVENTA. CASA. AL CONTADO ............................... 26

11. PROMESA DE COMPRAVENTA. CASA. A PLAZO CON FUTURA HIPOTECA
.............................................................................................................................. 30
12. PROMESA DE PRIMERA COMPRAVENTA DE INMUEBLE CONDOMINIO . 34
13. PROMESA DE SUBSIDIO HABITACIONAL Y CRÉDITO HIPOTECARIO ..... 40
I
14. PROMESA DE CRÉDITO HIPOTECARIO PENDIENTE ................................ 49
15. PROMESA DE COMPRAVENTA. SITIO O TERRENO. ZONA URBANA....... 55
16. PROMESA DE COMPRAVENTA INMUEBLE Y DERECHOS DE AGUA ....... 59
17. PROMESA DE COMPRAVENTA. PARCELA ................................................. 64
18. PROMESA DE COMPRAVENTA. FUNDO ..................................................... 68
19. PROMESA DE COMPRAVENTA. FUNDO. "A PUERTAS CERRADAS" ........ 72
21. PROMESA DE COMPRAVENTA. INMUEBLE. CUOTA DE COMUNIDAD .... 80
22. PROMESA DE COMPRAVENTA DE PROYECTO INMOBILIARIO ............... 84
23. PROMESA DE COMPRAVENTA. DEPARTAMENTO HABITACIÓN ............. 91
24. PROMESA DE COMPRAVENTA CON ARRENDAMIENTO PREVIO SIMPLE
.............................................................................................................................. 95
25. PROMESA DE COMPRAVENTA CON ARRENDAMIENTO PREVIO .......... 103
Contratos de promesas relativas

a universalidades jurídicas
26. PROMESA DE COMPRAVENTA. ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO .... 115

27. PROMESA DE COMPRAVENTA DE EMPRESA ......................................... 119
28. PROMESA DE COMPRAVENTA DE SUPERMERCADO ............................ 141
Promesa de Adjudicación
29. PROMESA DE ADJUDICACIÓN. LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD ................ 147
Cesión y prórroga de contrato de promesa
30. CESIÓN DE PROMESA DE COMPRAVENTA ............................................. 153

31. PRÓRROGA PLAZO Y AJUSTE PRECIO. CONVENCIÓN .......................... 154
II
Otros modelos de contratos de promesa
32. PROMESA DE VENTA DE CONCESIÓN MARÍTIMA .................................. 157

33. INSTRUCCIONES PROMESA DE COMPRAVENTA. GARANTÍA DE PAGO
DE MULTA .......................................................................................................... 160
Resciliación de contrato de promesa
34. PROMESA DE COMPRAVENTA. RESCILIACIÓN ....................................... 163
Cláusulas promesa
35. CONTRATO DE PROMESA. MORA Y SIMPLE RETARDO ......................... 165

36. CONTRATO DE PROMESA. SOLIDARIDAD ............................................... 166
37. CONTRATO DE PROMESA COMPRAVENTA. INCUMPLIMIENTO. PLAZO
RESOLUCIÓN..................................................................................................... 167
38. PROMESA COMPRAVENTA. INCUMPLIMIENTO GENÉRICO ................... 168
39. CONTRATO DE PROMESA COMPRAVENTA. INMUEBLE. DERECHO
TRANSFERIRLA ................................................................................................. 169
40. CONTRATO DE PROMESA COMPRAVENTA. INMUEBLE. OCUPADO POR
ARRENDATARIO. DESALOJO A CARGO PROMITENTE COMPRADOR ........ 170
ARRENDATARIO. OBLIGACIÓN PROMITENTE VENDEDOR DE DESALOJAR
............................................................................................................................ 170
ARRENDATARIO. PROMITENTE COMPRADOR HACE SUYO
ARRENDAMIENTO ............................................................................................. 171
43. CONTRATO DE PROMESA COMPRAVENTA. LIMITACIÓN
RESPONSABILIDAD. RESPONSABILIDAD SOLO DE MULTA. PROMITENTE
VENDEDOR ........................................................................................................ 171
RESPONSABILIDAD. LIMITACIÓN SÓLO SUMA DETERMINADA. PROMITENTE
VENDEDOR ........................................................................................................ 171
III
RESPONSABILIDAD. RESPONSABILIDAD SÓLO DE MULTA. PROMITENTE
COMPRADOR..................................................................................................... 172
RESPONSABILIDAD. LIMITACIÓN SÓLO SUMA DETERMINADA. PROMITENTE
COMPRADOR..................................................................................................... 172
48. CONTRATO DE PROMESA COMPRAVENTA. PACTO DE MEJOR
COMPRADOR..................................................................................................... 174
49. CONTRATO DE PROMESA COMPRAVENTA. PAGO DE PROMESA A
CORREDORA ..................................................................................................... 174
50. CONTRATO DE PROMESA COMPRAVENTA. POR MEDIO DE
INSTITUCIÓN DE CRÉDITO. A. PLAZO CON AMPLIACIÓN ............................ 175
INSTITUCIÓN DE CRÉDITO. PLAZO DETERMINADO IMPRORROGABLE ..... 176
INSTITUCIÓN DE CRÉDITO. PAGO EN PARTE AL CONTADO Y SALDO CON
CRÉDITO ............................................................................................................ 177
53. CONTRATO DE PROMESA COMPRAVENTA. PROHIBICIÓN DE CESIÓN
............................................................................................................................ 178
54. CONTRATO DE PROMESA COMPRAVENTA. REAJUSTE ........................ 178
55. CONTRATO DE PROMESA COMPRAVENTA. SEGURO ........................... 179
Contrato de compraventa
Bienes Muebles
A) Cosa genérica
56. COSA MUEBLE A PLAZO. FORMULARIO................................................... 183

57. COSA MUEBLE A PLAZO. PRENDA CIVIL. FORMULARIO ........................ 185
58. COSA MUEBLE A PLAZO. PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO. LEY
Nº 20.190. FORMULARIO................................................................................... 187
59. COSA MUEBLE AL CONTADO. FORMULARIO .......................................... 189
IV
B) Valores
60. ACCIONES. PRIVADAMENTE. CON COTIZACIÓN BURSÁTIL.

FORMULARIO .................................................................................................... 192
61. ACCIONES. PRIVADAMENTE. SIN COTIZACIÓN BURSÁTIL. FORMULARIO
............................................................................................................................ 194
62. ACCIONES. CONTROL DE COMPAÑÍA. FORMULARIO ............................ 196
63. ACCIONES. CONSIDERACIONES PARA COMPRA. CONDICIONES PARA
NEGOCIO. FORMULARIO.................................................................................. 214
64. ACCIONES. NOVACIÓN. FORMULARIO. .................................................... 228
65. ACCIONES. NUDA PROPIEDAD. FORMULARIO ........................................ 229
C) Actividades extractivas
66. BOSQUE. FORMULARIO ............................................................................. 233

67. ÁRBOLES. FORMULARIO............................................................................ 235
68. ARENA. EXTRACCIÓN EN TERRENO PRIVADO. FORMULARIO ............. 236
69. COSECHA A ACOPIADOR. FORMULARIO ................................................. 238
70. COSECHA A PRODUCTOR. FORMULARIO ............................................... 240
71. COSECHA FUTURA. FRUTA. EXPORTACIÓN. FORMULARIO ................. 242
72. FRUTA. FORMULARIO................................................................................. 251
73. LECHE. FORMULARIO................................................................................. 253
74. PLANTACIÓN POR COSECHAR. FORMULARIO ........................................ 254
75. PLANTAS VEGETALES. FORMULARIO ...................................................... 256
76. PRODUCTOS AGRÍCOLAS. FORMULARIO ................................................ 258
77. PRODUCCIÓN DE VINO. FORMULARIO .................................................... 262
D) Actividad industrial
78. MÁQUINAS. FORMULARIO ......................................................................... 265

79. EQUIPOS INSTALADOS. LLAVE EN MANO. FORMULARIO ...................... 266
80. FÁBRICA NUEVA Y "KNOW HOW". FORMULARIO .................................... 269
V
E) Actividad comercial, mercadería
81. DERECHOS DE LLAVES.............................................................................. 273

82. ESTABLECIMIENTO COMERCIAL. ESCRITURA. FORMULARIO .............. 275
83. ESTABLECIMIENTO COMERCIO. FORMULARIO ...................................... 278
84. ESTABLECIMIENTO COMERCIO. ACEPTACIÓN DEL ARRENDADOR.
ESCRITURA PÚBLICA ....................................................................................... 281
MEDIANTE INSTRUMENTO PRIVADO ............................................................. 282
86. ESTABLECIMIENTO COMERCIO. AUTORIZACIÓN A CORREDOR PARA
OFRECER VENTA. FORMULARIO .................................................................... 283
87. LOCAL COMERCIAL. ESCRITURA. FORMULARIO .................................... 285
88. ELEMENTOS DECORATIVOS INMUEBLE E INSTALACIÓN. FORMULARIO
............................................................................................................................ 288
89. INSTALACIONES Y MERCADERÍAS. FORMULARIO ................................. 290
90. MERCADERÍAS NACIONALES E IMPORTADAS. FORMULARIO .............. 292
91. PROVISIÓN DE MATERIALES. FORMULARIO ........................................... 295
F) Exportaciones
92. EXPORTACIÓN. FORMULARIO .................................................................. 298

93. EXPORTACIÓN. FRUTA Y DEPÓSITO. FORMULARIO .............................. 300
94. EXPORTACIÓN. MADERA. FORMULARIO ................................................. 307
G) Transporte
95. NAVE, BUQUE O BARCO. CON PERMISO PESCA. ESCRITURA.

FORMULARIO .................................................................................................... 313
VI
96. NAVE, BUQUE O BARCO. SIN PERMISO PESCA. ESCRITURA.
FORMULARIO .................................................................................................... 314
97. VEHÍCULO. SIMPLE. FORMULARIO. .......................................................... 316
98. VEHÍCULO. A PLAZO CON PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO LEY
Nº 20.190. FORMULARIO................................................................................... 316
99. VEHÍCULO USADO. FORMULARIO ............................................................ 321
H) Otros bienes muebles
100. APARATO MÉDICO. FORMULARIO .......................................................... 323

101. OBRA DE ARTE. ENTRE AUTOR Y ADQUIRENTE. FORMULARIO ........ 325
102. MARCA Y NOMBRE DE DOMINIO. FORMULARIO ................................... 327
103. USUFRUCTO DE MARCA. FORMULARIO ................................................ 329
104. LÍNEA TELEFÓNICA. FORMULARIO ......................................................... 332
I) Otros formularios
105. RESCILIACIÓN. COMPRAVENTA FRUTA. ESCRITURA. FORMULARIO 334

106. RESCILIACIÓN. COMPRAVENTA INMUEBLE U OTRO. ESCRITURA.
FORMULARIO .................................................................................................... 335
Bienes inmuebles
107. INMUEBLE. OFERTA DE COMPRA. FORMULARIO UNO ........................ 338

108. INMUEBLE. OFERTA DE COMPRA. FORMULARIO DOS ........................ 340
109. INMUEBLE. OFERTA DE COMPRA. ACEPTACIÓN. FORMULARIO ........ 342
110. CASA. ESCRITURA. FORMULARIO .......................................................... 344
111. CASA. MUTUO CON HIPOTECA BANCARIA. ESCRITURA. FORMULARIO
UNO .................................................................................................................... 347
DOS .................................................................................................................... 354
113. SITIOS PARA CONSTRUCCIÓN. ESCRITURA. FORMULARIO ............... 366
VII
114. DEPARTAMENTO, BODEGA Y ESTACIONAMIENTO. ESCRITURA.
FORMULARIO .................................................................................................... 374
115. DEPARTAMENTO, BODEGA Y ESTACIONAMIENTO. PRIMERA VENTA.
D.F.L. Nº 2. ESCRITURA. FORMULARIO .......................................................... 377
116. ESTACIONAMIENTO EN EDIFICIO. ESCRITURA. FORMULARIO ........... 380
117. DEPARTAMENTO, BODEGA Y ESTACIONAMIENTO. MUTUO CON
LETRAS DE VIVIENDA E HIPOTECA. ESCRITURA. FORMULARIO ................ 382
118. CASA EN CONDOMINIO. ESCRITURA. FORMULARIO............................ 406
119. FUNDO. ESCRITURA. FORMULARIO ....................................................... 410
120. FUNDO. PARTE DE PREDIO MAYOR. ESCRITURA. FORMULARIO....... 413
121. HOTEL. ESCRITURA. FORMULARIO ........................................................ 418
122. INMUEBLE. A PLAZO CON HIPOTECA. ESCRITURA. FORMULARIO UNO
............................................................................................................................ 421
123. INMUEBLE. A PLAZO CON HIPOTECA. ESCRITURA. FORMULARIO DOS
............................................................................................................................ 424
124. INMUEBLE. A PLAZO CON HIPOTECA. ESCRITURA. FORMULARIO TRES
............................................................................................................................ 427
125. INMUEBLE. A PLAZO CON HIPOTECA. MANDATO PARA REGLAMENTO.
ESCRITURA. FORMULARIO .............................................................................. 431
126. INMUEBLE. A PLAZO SIN HIPOTECA. ESCRITURA. FORMULARIO ...... 437
127. INMUEBLE. AL CONTADO. ESCRITURA. FORMULARIO ........................ 440
128. INMUEBLE. NUDA PROPIEDAD. RESERVA USUFRUCTO. ESCRITURA.
FORMULARIO UNO ........................................................................................... 442
FORMULARIO DOS ............................................................................................ 446
130. INMUEBLE. QUIEBRA. ESCRITURA. FORMULARIO................................ 449
131. INMUEBLE. SIN TÍTULO INSCRITO. ESCRITURA. FORMULARIO .......... 452
132. INMUEBLE. SUBROGACIÓN. ESCRITURA. FORMULARIO ..................... 455
133. INMUEBLE. NOVACIÓN DE DEUDA ANTERIOR GARANTIZADA CON
INMUEBLE. ESCRITURA. FORMULARIO.......................................................... 457
134. OFICINA. ESCRITURA. FORMULARIO ..................................................... 466
135. PARCELA. ESCRITURA. FORMULARIO ................................................... 469
136. PARCELA CON SITUACIONES DE HECHO. ESCRITURA. FORMULARIO
............................................................................................................................ 473
VIII
137. PARCELA CORA. ESCRITURA. FORMULARIO ........................................ 475
138. SEPULTURA O BÓVEDA. FORMULARIO ................................................. 479
139. SITIO O TERRENO. ESCRITURA. FORMULARIO .................................... 481
140. TUMBA. FRACCIÓN - JARDÍN. FORMULARIO ......................................... 483
141. DERECHOS SOBRE INMUEBLE. ESCRITURA. FORMULARIO ............... 486
142. COMPRAVENTA DE DERECHOS SOBRE INMUEBLE Y CESIÓN DE
DERECHOS HEREDITARIOS. ESCRITURA. FORMULARIO ............................ 489
143. INMUEBLE. ALZAMIENTO DE HIPOTECAS. ESCRITURA. FORMULARIO
............................................................................................................................ 494
144. INMUEBLE. RESCILIACIÓN DE COMPRAVENTA. ESCRITURA.
FORMULARIO .................................................................................................... 497
145. MANDATO ESPECIAL PARA COMPRAVENTA DE INMUEBLE.
146. RATIFICACIÓN CÓNYUGE CASADA EN SOCIEDAD CONYUGAL.
Cláusulas de compraventa
147. AD CORPUS. FORMULARIO ..................................................................... 503

148. EN RELACIÓN A LA CABIDA TERRENO. FORMULARIO ......................... 504
149. ALZAMIENTO HIPOTECA Y PROHIBICIONES. FORMULARIO ................ 504
150. ALZAMIENTO HIPOTECA Y PROHIBICIONES. NUEVA COMPRAVENTA.
FORMULARIO .................................................................................................... 505
151. BOSQUE. PENAL. FORMULARIO ............................................................. 506
152. COMERCIAL. CONDICIONES DE PAGO. FORMULARIO ......................... 506
153. COMISIÓN AL CORREDOR. CORREDOR ACTÚA POR UN SOLO
CONTRATANTE ................................................................................................. 507
154. COMISIÓN AL CORREDOR. CORREDOR ACTÚA POR LOS DOS
CONTRATANTES ............................................................................................... 507
155. COMPROMISO RESPONSABILIDAD COMPRADOR. FORMULARIO ...... 508
156. CONDICIÓN IMPUESTA. FORMULARIO ................................................... 508
157. DÍAS HÁBILES ............................................................................................ 509
IX
158. DEMOLICIÓN INMUEBLE. A. MATERIALES SON DE PROPIEDAD DEL
VENDEDOR, QUIEN ASUME LOS COSTOS DE LA DEMOLICIÓN .................. 509
159. DEMOLICIÓN INMUEBLE. MATERIALES SON DE PROPIEDAD DEL
COMPRADOR, QUIEN ASUME LOS COSTOS DE LA DEMOLICIÓN .............. 509
160. DEPARTAMENTO AMOBLADO. SE INDIVIDUALIZAN LOS MUEBLES EN
EL CONTRATO ................................................................................................... 510
161. DEPARTAMENTO AMOBLADO. SE PROTOCOLIZA LISTADO DE BIENES
MUEBLES ........................................................................................................... 510
162. DOMICILIO CONVENCIONAL Y PRÓRROGA COMPETENCIA.
FORMULARIO .................................................................................................... 510
FORMULARIO .................................................................................................... 511
164. ENTREGA COSA. FECHA. DOS FORMULARIOS. TRADICIÓN EN EL ACTO
............................................................................................................................ 511
165. ENTREGA COSA. FECHA. DOS FORMULARIOS. TRADICIÓN A PLAZO 511
166. ENTREGAS PARCIALES MERCADERÍAS. FORMULARIO....................... 511
167. ESTABLECIMIENTO COMERCIO. PROHIBICIÓN COMPETENCIA
DESLEAL. FORMULARIO .................................................................................. 512
168. ESTABLECIMIENTO COMERCIO. PROHIBICIÓN HABITAR. FORMULARIO
............................................................................................................................ 512
169. ESTABLECIMIENTO COMERCIO. RESERVA DE MARCA. FORMULARIO
............................................................................................................................ 512
170. ESTABLECIMIENTO COMERCIO. TELÉFONO. FORMULARIO ............... 513
171. Exportación. Control calidad por empresa controladora. Formulario ........... 513
172. EXPORTACIÓN. INCOTERMS. COSTO Y FLETE (C && F). FORMULARIO
............................................................................................................................ 513
173. EXPORTACIÓN. INCOTERMS. COSTO, SEGURO Y FLETE (CIF).
FORMULARIO .................................................................................................... 514
174. EXPORTACIÓN. INCOTERMS. FREE ON BOARD (FOB). FORMULARIO514
175. EXPORTACIÓN. INCOTERMS. TRANSPORTE PAGADO HASTA (CTP).
FORMULARIO .................................................................................................... 515
176. EXPORTACIÓN. INCOTERMS. TRANSPORTE Y SEGURO PAGADO
HASTA (CIP). FORMULARIO ............................................................................. 515
177. EXPORTACIÓN. INCOTERMS. DELIVERED AT TERMINAL (DAT).
FORMULARIO .................................................................................................... 515
X
178. EXPORTACIÓN. INCOTERMS. DELIVERED AT PLACE/POINT (DAP).
FORMULARIO .................................................................................................... 515
179. EXPORTACIÓN. INCOTERMS. ENTREGADO CON LOS DERECHOS
ADUANEROS PAGADOS (DDP). FORMULARIO .............................................. 516
180. EXPORTACIÓN. GARANTÍA DE MERCADERÍA POR EXPORTADOR..... 516
181. EXPORTACIÓN. GARANTÍA DEL FABRICANTE. FORMULARIO ............. 516
182. EXPORTACIÓN. NOMBRAMIENTO MANDATARIO POR EL IMPORTADOR.
FORMULARIO .................................................................................................... 517
183. EXPORTACIÓN. PERITAJE TÉCNICO. CÁMARA COMERCIO
INTERNACIONAL. FORMULARIO ..................................................................... 517
184. EXPORTACIÓN. TÉRMINO POR FUERZA MAYOR. FORMULARIO ........ 517
185. FUNDO. CAMBIO DESTINO. FORMULARIO ............................................. 518
186. FUNDO. COMISIÓN AL CORREDOR. PAGO POR UNO DE LOS
CONTRATANTES ............................................................................................... 518
187. FUNDO. COMISIÓN AL CORREDOR. PAGO DEL 50% POR
CONTRATANTE ................................................................................................. 519
188. FUNDO. PENAL. FORMULARIO ................................................................ 519
189. GARANTÍA DE MATERIALES Y MEDIDAS. FORMULARIO ...................... 520
190. GASTOS DE CARGO DEL COMPRADOR. GASTOS DEL CONTRATO ... 520
191. GASTOS DE CARGO DEL COMPRADOR. GASTOS DEL CONTRATO, CON
ABONO ............................................................................................................... 520
192. GASTOS DE CARGO DEL VENDEDOR. A. GASTOS DEL CONTRATO .. 521
193. GASTOS DE CARGO DEL VENDEDOR. A. GASTOS DEL CONTRATO,
CON ABONO ...................................................................................................... 521
194. IMPORTACIÓN. SERVICIO DE MANTENIMIENTO. FORMULARIO ......... 521
195. INMUEBLE. ALZAMIENTO HIPOTECA Y PROHIBICIÓN. FORMULARIO 521
197. INMUEBLE. COMISIÓN AL CORREDOR. PAGO POR UNA DE LAS
PARTES .............................................................................................................. 522
198. INMUEBLE. COMISIÓN AL CORREDOR. PAGO 50% CADA PARTE....... 523
199. INMUEBLE. CONDICIÓN RESOLUTORIA. FORMULARIO ....................... 523
200. INMUEBLE. CONSENTIMIENTO DE LA MUJER. FORMULARIO ............. 524
201. INMUEBLE. DECLARACIÓN CÓNYUGE NO PROPIETARIO DE QUE EL
BIEN NO ES FAMILIAR NI SE HA SOLICITADO ELLO. FORMULARIO ........... 525
XI
202. INMUEBLE. CONSTRUCCIÓN QUE HARÁ EL COMPRADOR.
FORMULARIO .................................................................................................... 525
203. INMUEBLE. CONTRADOCUMENTO OTORGADO. FORMULARIO .......... 526
204. INMUEBLE. EVICCIÓN. FORMULARIO ..................................................... 526
205. INMUEBLE. AUTORIZACIÓN PARA CONSTITUIR HIPOTECA.
FORMULARIO .................................................................................................... 527
206. INMUEBLE. INDIVIDUALIZACIÓN. CASA Y SITIO .................................... 527
207. INMUEBLE. INDIVIDUALIZACIÓN. DEPARTAMENTO DE HABITACIÓN . 528
208. INMUEBLE. INDIVIDUALIZACIÓN. FUNDO ............................................... 529
209. INMUEBLE. INSCRIPCIÓN. CONTRATO EN CIERTO PLAZO.
FORMULARIO .................................................................................................... 530
210. INMUEBLE. INSCRIPCIÓN. FACULTAD PORTADOR. FORMULARIO ..... 531
211. INMUEBLE. LIBRE DE GRAVÁMENES. FORMULARIO ............................ 532
212. INMUEBLE. LIMITACIONES A FUTURA EDIFICACIÓN. FORMULARIO .. 533
213. INMUEBLE. MEDIANERAS PAGADAS. FORMULARIO ............................ 534
214. INMUEBLE. OCUPADO POR ARRENDATARIO. RENTAS PARA EL
COMPRADOR..................................................................................................... 534
215. INMUEBLE. OCUPADO POR ARRENDATARIO. OBLIGACIONES DE
ENTREGAR EL INMUEBLE DESOCUPADO ..................................................... 534
216. INMUEBLE. SUPERFICIE MENOR MEDIDA EN TERRENO MÁS GRANDE.
FORMULARIO .................................................................................................... 535
217. INMUEBLE. SUPERFICIE NO INDICADA POR UN SOLO PRECIO.
FORMULARIO .................................................................................................... 535
218. INMUEBLE. SUPERFICIE NO INDICADA. PRECIO SEGÚN LA MEDIDA.
FORMULARIO .................................................................................................... 536
219. MORA Y SIMPLE RETARDO. FORMULARIO ............................................ 536
220. NUDA PROPIEDAD. RESERVA USUFRUCTO. FORMULARIO ................ 537
221. PACTO COMISORIO. CON MULTA ........................................................... 537
222. PACTO COMISORIO. CON MULTA Y, ADEMÁS, COMPENSACIÓN ....... 537
223. PACTO DE RETRACTO. FORMULARIO.................................................... 538
224. PACTO DE RETROVENTA. FORMULARIO ............................................... 538
225. PENAL. A FAVOR DEL COMPRADOR. FORMULARIO............................. 539
226. PENAL. A FAVOR DEL VENDEDOR. FORMULARIO ................................ 540
XII
227. PROHIBICIÓN. CEDER DERECHOS COMPRAVENTA. FORMULARIO ... 541
228. PROHIBICIÓN. COMPRADOR. CAMBIAR DESTINO. FORMULARIO ...... 541
229. PROHIBICIÓN. COMPRADOR. DAR EN ARRENDAMIENTO. SIN
FUNDAMENTOS................................................................................................. 541
230. PROHIBICIÓN. COMPRADOR. DAR EN ARRENDAMIENTO. CON
FUNDAMENTOS................................................................................................. 542
231. PROHIBICIÓN. VENDER O ENAJENAR A DETERMINADA PERSONA.
FORMULARIO .................................................................................................... 542
232. REAJUSTE. AUMENTOS ACUMULATIVOS. FORMULARIO .................... 542
233. REAJUSTE. CON AUMENTO O DISMINUCIÓN. FORMULARIO .............. 543
234. REAJUSTE. EN MONEDA EXTRANJERA. FORMULARIO ........................ 543
235. REAJUSTE. ENTREGAS PARCIALES DE MERCADERÍAS. FORMULARIO
............................................................................................................................ 543
236. REAJUSTE. SALDO EN MORA. FORMULARIO ........................................ 544
237. RECIBO. DINERO A CUENTA DE PRECIO. FORMULARIO ..................... 544
238. RENUNCIA ACCIÓN REDHIBITORIA. FORMULARIO............................... 545
239. RENUNCIA EVICCIÓN. FORMULARIO...................................................... 545
241. RESPONSABILIDAD VENDEDOR. IRRESPONSABILIDAD DEL VENDEDOR
............................................................................................................................ 546
242. RESPONSABILIDAD VENDEDOR. RESPONSABILIDAD DEL VENDEDOR
............................................................................................................................ 546
Documentos
243. RECIBO. ARRAS O SEÑA. COMPRAVENTA. FORMULARIO .................. 548

244. RECIBO. COMPRAVENTA. SALDO DE PRECIO. ESCRITURA.
FORMULARIO .................................................................................................... 548
245. ORDEN DE ENTREGA DE MERCADERÍAS A TERCERO. FORMULARIO
............................................................................................................................ 549
246. RESERVA COMPRA VEHÍCULO. FORMULARIO ..................................... 550
247. RESERVA. PARA COMPRA DE INMUEBLE. FORMULARIO .................... 552
XIII
Fichas de jurisprudencia de promesa
Ficha 1 Antecedentes del fallo ............................................................................ 554

Ficha 10 Antecedentes del fallo .......................................................................... 564
XIV
XV
Ficha 64 AntEcedentes del fallo .......................................................................... 631
Ficha 76 AntecedEntes del fallo .......................................................................... 643
Ficha 91 Antecedentes de fallo ........................................................................... 656
XVI
Ficha 100 Antecedentes del fallo ........................................................................ 665
XVII
Fichas de jurisprudencia de compraventa

XVIII
XIX
Ficha 43 AnTEcedentes del fallo ......................................................................... 756
XX
XXI
XXII
XXIII
XXIV
XXV
Contratos Generales
1
1. PROMESA SIMPLE MODELO
En _______, de Chile, ____, a ___ días de __ de __, comparecen:

doña __________, chilena, estado civil _______, profesión/oficio _________,
domiciliada en _______, comuna de _____, ciudad de ______, cédula nacional de
identidad número _______, por una parte, en adelante también e indistintamente
como doña "__________," o "la promitente vendedora"; y por la otra
parte, _____________, chilena, estado civil ______, profesión/oficio __________,
cédula nacional de identidad número __________, como apoderada y en
representación de la sociedad _____________, del giro de su denominación rol
único tributario __________, ambos domiciliados en ____________, comuna
de __________, ciudad de ______, en adelante también e indistintamente "la
promitente compradora"; ambas comparecientes mayores de edad, quienes
acreditan sus identidades con las cédulas indicadas y exponen:
PRIMERO. Doña ________ es dueña de la propiedad ubicada

en____________, que corresponde al ______, según plano de subdivisión,
comuna de __________, Región__________, que deslinda: al
Norte: __________________________; al Sur: ______________________; al
Oriente: __________________; al Poniente: ________________. La adquirió
por_________ según consta en el Registro de Propiedad del Conservador de
Bienes Raíces de _________ a fojas _______, número ______________, del
año_________.
SEGUNDO. Por el presente acto, doña _____, promete vender, ceder y

transferir a _____, quien promete comprar, aceptar y adquirir, el inmueble
señalado en la cláusula anterior.
TERCERO. El precio de la compraventa es la suma de __________ pesos, que

la compradora pagará al momento de la celebración del contrato prometido, al
contado y en dinero en efectivo.
Sin perjuicio de lo señalado precedentemente, el precio total señalado quedará

en poder del Notario que autorice la escritura de compraventa con instrucciones
de entregárselo a la vendedora, o a quiénes la misma haya indicado, una vez que
se le acredite que el inmueble objeto de la compraventa prometida ha quedado
debidamente inscrito a nombre del comprador, en el Registro de Propiedad del
respectivo Conservador, libre de todo gravamen, prohibición, embargo o litigio.
Estas circunstancias se le acreditarán al señor Notario con la copia autorizada de
la inscripción de dominio con vigencia y con el certificado de gravámenes y
prohibiciones correspondientes. Si estas condiciones no se le acreditan al señor
Notario dentro del plazo de __ días de otorgado el contrato de compraventa
prometido, el mencionado documento, así como el que se señala a continuación,
se le devolverá al Promitente Comprador previa suscripción por parte él de una
escritura de resciliación de la compraventa.
2
CUARTO. La propiedad se venderá como especie o cuerpo cierto, en el estado
en que se encuentra actualmente, y que la compradora declara conocer y aceptar,
libre de todo gravamen, prohibición o embargo, y con el pago de sus
contribuciones fiscales y municipales al día, respondiendo la vendedora del
saneamiento de la evicción de conformidad a la ley.
QUINTO. La escritura de compraventa del contrato prometido deberá

suscribirse dentro del plazo de __ días contados desde esta fecha. La promitente
vendedora proporcionará los títulos de la propiedad dentro del plazo de ___ días
contados desde la firma de este instrumento. La falta de antecedentes o rechazo
de los títulos no constituirá incumplimiento y no dará derecho al cobro de pena
alguna.
SEXTO. La entrega material de la propiedad se efectuará una vez pagado el

total del precio de la compraventa prometida, mediante la entrega de las llaves del
inmueble, libre de todo arrendatario u ocupante a cualquier título.
SÉPTIMO. La celebración del contrato prometido quedará sujeta a la condición

de celebrarse junto con el contrato prometido un contrato de compraventa entre la
promitente compradora, esto es, la sociedad de _________ y _____________,
respecto de la propiedad _______ Además, la celebración del contrato prometido
quedará sujeto a que los antecedentes legales del inmueble estén ajustados a
derecho.
OCTAVO. Para el caso de incumplimiento de lo estipulado en este instrumento,

la parte cumplidora podrá cobrar como multa, a título de perjuicios avaluados
anticipadamente y de común acuerdo por las partes, el equivalente al _% del
precio del contrato prometido, sin perjuicio del derecho de exigir el cumplimiento
forzado o la resolución según las reglas generales.
NOVENO. Para todos los efectos derivados del presente contrato, las partes
fijan su domicilio en la ciudad de ______ y dentro de la comuna de ______
DÉCIMO. Todos los gastos, derechos e impuestos derivados del presente

contrato, serán de cargo de ambas partes por mitades, así como los generados
por su inscripción, serán de cargo exclusivo de la promitente compradora.
UNDÉCIMO. Las partes se obligan a pagar cada una a la corredora de

propiedades doña ________________, al momento de la celebración del contrato
prometido y/o al haber recibido efectivamente el precio de la compraventa
prometida la comisión correspondiente al __ % del monto total del valor de venta
del inmueble.
DUODÉCIMO. Se faculta al portador de copia autorizada de la presente

escritura de promesa de compraventa, para requerir y firmar las inscripciones,
subinscripciones y anotaciones que fueren procedentes en los registros
respectivos.
3
La personería de doña ________ para representar a la ________, consta de la
escritura pública otorgada en la Notaría de _______ de don ____________ con
fecha __ de____ del año ___.
En comprobante y previa lectura, firman ____________________.
Información relacionada con este documento
Nota:
1.1. La cláusula novena puede constituir una cláusula abusiva a la luz

del artículo 16 de la Ley Nº 19.496, por prorrogar la competencia
relativa de los tribunales.
Jurisprudencia Relacionada
Ver fichas: 1, 4, 15, 20, 23, 24, 26, 33, 36, 38, 39, 42, 44, 45, 49, 51,
57, 61, 63, 68, 70, 71, 72, 76, 77, 78, 83, 86, 104, 116, 120,
124, 129, 135, 137, 138, 139 del anexo de jurisprudencia de
promesa.
2. PROMESA DE OTRO CONTRATO. GENERAL
En _______, a ____ de _____ de 2__ entre don ______, de

profesión/oficio ____, domiciliado en ____ Nº __, oficina/departamento Nº __, de la
ciudad de ____, cédula nacional de identidad Nº __; y don _______, de
profesión/oficio ___, domiciliado en _______ Nº __, oficina/departamento Nº ___,
de la ciudad de ____, cédula nacional de identidad Nº __, ambos mayores de
edad, se ha convenido lo siguiente:
PRIMERO. Por el presente instrumento, don _________ y

don _________ prometen celebrar el contrato de ___ respecto a _____.
SEGUNDO. Las condiciones en que se celebrará el contrato prometido serán

las siguientes: _____
TERCERO. El contrato definitivo de _____ será celebrado el día ___ de ____ de

2__, y siempre que se hayan cumplido las siguientes condiciones: _____
CUARTO. El precio del contrato de ____ será de $ _____ (_______ pesos), que
se pagará de la siguiente forma: _____
QUINTO. Si llegado el día fijado y cumplidas las condiciones estipuladas,

cualquiera de las partes, o sus sucesores o representantes, no concurrieren,
4
culpablemente, a celebrar el contrato prometido y se mantuvieren en dicha
actitud ______ días después de dicha fecha, el contratante diligente tendrá
derecho de recibir del negligente, la suma de $ _______ (_______ pesos), que es
la cifra en que las partes avalúan anticipadamente y de común acuerdo los
perjuicios; todo ello, sin perjuicio del derecho de solicitar la ejecución forzada de la
obligación de acuerdo a la ley.
SEXTO. Ninguna de las partes podrá ceder en todo o en parte el presente

contrato sin la autorización expresa de la otra, y dicha autorización deberá ser
previa y por escrito.
SÉPTIMO. Los derechos notariales que demande el otorgamiento del contrato

definitivo serán de cargo de ambas partes, por mitades. Los derechos de
inscripción, serán de cargo de la parte de la promitente compradora.
OCTAVO. Este Contrato redundará en beneficio y será de cumplimiento

obligatorio de las partes y de sus sucesores legales y cesionarios autorizados.
Ninguna de las partes podrá ceder total o parcialmente sus derechos bajo este
contrato sin el consentimiento previo y por escrito de la otra parte.
NOVENO. Cualquier modificación, ya sea total o parcial de cualquiera de las

disposiciones contenidas en el presente contrato y de los derechos y obligaciones
que de ellas emanan para las partes, deberá ser efectuada por convenio escrito, el
cual entrará en vigencia sólo una vez que éste se encuentre debidamente firmado
por ambas partes.
DÉCIMO. Las partes señalan como domicilio, para todos los efectos de este
contrato la ciudad de ____ y prorrogan la competencia para ante sus tribunales de
justicia.
UNDÉCIMO. El contrato se firma en dos ejemplares quedando uno en poder de

cada parte.
En comprobante, firman ____________________.
Nota:
2.1. La cláusula décima puede constituir una cláusula abusiva a la luz

del artículo 16 de la Ley Nº 19.496, por prorrogar la competencia
5
Ver fichas: 9, 26, 28, 35, 77, 107, 111, 118, 119 del anexo de
jurisprudencia de promesa.
3. PROMESA DE OTRO CONTRATO. SOBRE INMUEBLES
En _______, a ____ de _____ de 2__ entre la sociedad "_____", representada

por don ______, de profesión ____, ambos domiciliados en calle ____ Nº __,
oficina Nº __, de la comuna de ___, de la ciudad de ____, cédula nacional de
identidad Nº __, en adelante, "la promitente _____"; y don _______, de
profesión ___, domiciliado en calle_______ Nº __, oficina/departamento Nº ___,
de la comuna de ____, de la ciudad de ____, cédula nacional de identidad Nº __,
en adelante, "la promitente _____."; ambos mayores de edad, se ha convenido lo
siguiente:
PRIMERO. El promitente ________ declara ser el actual y único dueño de la

casa ubicada en calle __________ Nº ____, de la comuna de ______, ciudad
de ______, correspondiente al sitio o lote Nº ____, de la manzana _______, del
plano de Loteo "_____" archivado al final del Registro de Propiedad bajo el
Nº ____, en el Conservador de Bienes Raíces de ________ cuyos deslindes son
los siguientes:
Al NORTE;
Al SUR;
Al ORIENTE; y
Al PONIENTE:
El promitente ______ adquirió la propiedad por tradición que le hizo

don ________, sirviendo como título la compraventa contenida en la escritura
pública otorgada ante el Notario de ____, don _______, de
fecha __ de _____ de ____; la que se inscribió a fojas ____ Nº ___, en el Registro
de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de____, correspondiente al
año ____
SEGUNDO. Por el presente acto, la promitente ______ promete donar (aportar

a una sociedad, dar en arrendamiento, dar en comodato, dar en precario, ceder el
6
usufructo, dar en uso, dar en habitación, hipotecar u otro) al promitente ____,
don ______, quien promete recibir en donación (en aporte, en arrendamiento, en
comodato, en usufructo, en uso, en habitación, en hipoteca o en otra forma), para
sí, el inmueble individualizado en la cláusula primera.
TERCERO. El precio del contrato prometido, será la cantidad

de _____ Unidades de Fomento (UF), pagadero al contado y en dinero en efectivo
al suscribir el referido contrato definitivo, al valor que tenga la UF a la fecha de
pago. En caso de no existir fijación oficial del valor de la UF a la fecha de pago, se
considerará como tal, para los efectos del entero del precio, el último valor fijado
para dicha UF, reajustado conforme a la variación que experimente el Índice de
Precios al Consumidor (IPC) emanado del Instituto Nacional de Estadísticas o del
organismo que lo suceda o reemplace, entre la fecha que hubiere regido ese
último valor y la del pago efectivo.
CUARTO. La propiedad prometida se ______ como cuerpo cierto, en el estado

en que se halla actualmente, con todo lo plantado (y edificado), con sus derechos,
usos, costumbres y servidumbres activas y pasivas, libre de todo gravamen, litigio,
prohibición, embargo y expropiación; respondiendo el promitente ___ del
saneamiento de acuerdo a la ley. El promitente ___ declara conocer el estado de
la propiedad.
QUINTO. El contrato prometido se celebrará en el plazo de __ días, a contar de

la fecha del presente instrumento, plazo que vence el día ___ del mes de ___ del
año ____Además, la suscripción del contrato de _____, se encuentra sujeta a la
condición de la regularidad de los títulos de la propiedad y del pago de todas las
deudas que afecten al inmueble por servicios, contribuciones y otras.
SEXTO. En caso que cualquiera de las partes no concurriere, culpablemente, a

suscribir la escritura definitiva del contrato prometido, o no lo hicieren su cónyuge
u otras personas que legalmente deben suscribir el instrumento, autorizando su
comparecencia, y siempre que previamente se le hubiere comunicado, por carta
certificada despachada por medio de un Notario, el hecho de existir la matriz de
escritura disponible para su firma, expresando la Notaría en que se encuentra, y
que ésta de cuenta del acto prometido en la forma que por este instrumento se
estipula; la no concurrencia a suscribir dicha matriz en el plazo de ___ días
corridos desde que la carta fuere despachada al domicilio indicado en este
instrumento, a partir de la fecha consignada en la cláusula anterior, dará derecho,
a la parte diligente a optar, a su arbitrio, por desistirse de celebrar el contrato
prometido o por demandar su cumplimiento forzado.
Si opta por desistirse de celebrar el contrato prometido, tendrá derecho a que el

otro contratante le indemnice los perjuicios que el incumplimiento le hubiese
ocasionado, los cuales se avalúan, anticipadamente y de común acuerdo, en la
cantidad, equivalente en pesos, de un ___ por ciento del valor total del precio de
la ____ expresada en Unidades de Fomento. Si demandare el cumplimiento
forzado del contrato prometido, el contratante negligente deberá pagar una
7
indemnización moratoria que se avalúa, anticipadamente y de común acuerdo, en
la cantidad, equivalente en pesos, a ___ Unidades de Fomento por cada día de
atraso en el cumplimiento de la suscripción del contrato definitivo.
La no concurrencia de cualquiera de las partes a la firma del contrato prometido,

se acreditará con el solo mérito del certificado que emita la Notaría ante quien
debió suscribirse la pertinente escritura en la fecha acordada.

definitivo serán de cargo de ambas partes, por partes iguales. Los derechos de
inscripción, serán de cargo de la promitente ______
OCTAVO. Este contrato redundará en beneficio y será de cumplimiento

NOVENO. Cualquier modificación, ya sea total o parcial de una cualquiera de

las disposiciones contenidas en el presente contrato, y de los derechos y
obligaciones que de ellas emanan para las partes, deberá ser efectuada por
convenio escrito, el cual entrará en vigor sólo una vez que éste se encuentre
debidamente firmado por ambas partes.
contrato, la ciudad de ____ y prorrogan la competencia para ante sus tribunales de
justicia.

cada parte.
Notas:
3.1. En la cláusula quinta pueden pactarse otras condiciones para

celebrar el contrato prometido, por ejemplo: "El contrato de ___,
sólo se celebrará si el promitente ___ obtiene el alzamiento de la
hipoteca que grava al inmueble, inscrita a nombre de don ______,
a fs. ____ Nº ____ del Registro de Hipotecas y Gravámenes del
Conservador de Bienes Raíces de ______, del año 2__ Dicho
alzamiento deberá efectuarse y el contrato prometido deberá
suscribirse, a más tardar, dentro de ___ meses (o días)".
8
3.2. El precio, en la cláusula tercera, sólo es aplicable para el caso de
contratos onerosos.
3.3. La cláusula novena puede constituir una cláusula abusiva a la luz

del artículo 16, de la Ley Nº 19.496, por prorrogar la competencia
Ver fichas: 7, 17, 21, 22, 38, 39, 42, 44, 45, 57, 65, 68, 70, 71, 72, 76,
86, 104, 116, 120, 135, 137, 138, 139 del anexo de
9
Contratos de promesas relativas a bienes muebles
10
4. PROMESA DE COMPRAVENTA. BIENES MUEBLES
En ________, a ____ de _____ de 2__ entre don/ña ______, de

ciudad de ____, cédula nacional de identidad Nº __ en adelante, el "promitente
vendedor"; y don/ña _______, de profesión/oficio ___, domiciliado en ____, Nº __,
oficina/departamento Nº ___, de la ciudad de ____, cédula nacional de identidad
Nº __, en adelante, el "promitente comprador"; ambos mayores de edad, se ha
convenido en lo siguiente:
PRIMERO. Don/ña ________ declara ser el actual y único dueño de los bienes
muebles que se señalan a continuación:
1.
2.
3.
SEGUNDO. Don/ña ________ promete vender, ceder y transferir a don ______,

quien promete comprar, aceptar y adquirir para sí, las bienes muebles que se
individualizan en la cláusula primera. Las especies se venderán en el estado en
que se encuentran actualmente, que es conocido del promitente comprador.
TERCERO. El precio total de la compraventa será la suma de _____ Unidades

de Fomento, que el promitente comprador pagará al promitente vendedor de la
siguiente manera:
a) con ______ Unidades de Fomento (UF), que el promitente comprador paga

en este acto, de contado y en dinero efectivo al promitente vendedor, quien
declara recibir plenamente conforme;
b) el saldo de ____ Unidades de Fomento (UF), las pagará el promitente

comprador al suscribir el contrato definitivo.
En caso de no existir fijación oficial del valor de la UF a la fecha de pago, se

Precios al Consumidor (IPC) emanado del Instituto Nacional de Estadísticas o el
Organismo que lo suceda o reemplace, entre la fecha que hubiere regido ese
CUARTO. El promitente vendedor declara que las especies objeto de contrato

no tienen deudas y se encuentran libres de embargos y de gravámenes de
cualquier especie, siendo esta declaración calidad y circunstancia determinante
del presente contrato.
11
QUINTO. El contrato prometido se celebrará dentro de ____ meses, a contar
desde la fecha del presente instrumento, plazo que vence el día ___ del mes
de ____ del año____ (o bien: con fecha ___ de _____ de 2__; o bien se sujeta a
una determinada condición). Las especies objeto de este contrato se entregarán
materialmente de la siguiente forma: _____.
SEXTO. En caso de que cualquiera de las partes no concurriere,

culpablemente, a suscribir la escritura privada de compraventa definitiva, o no lo
hicieren su cónyuge u otras personas que legalmente deben suscribir el
instrumento autorizando su comparecencia, y siempre que, previamente, se le
hubiere comunicado, por carta certificada, el hecho de existir el instrumento
respectivo disponible para su firma, en el domicilio del promitente vendedor, y que
éste dé cuenta del acto prometido en la forma que por este instrumento se
estipula; la no concurrencia a suscribir dicho instrumento en el plazo de ___ días
instrumento, a partir de la fecha consignada en la cláusula anterior, dejará a la
parte negligente, por ese solo hecho, sujeta a la obligación de pagar una multa, a
la otra parte, del equivalente en el día del pago efectivo, a ____ UF, siempre que
ésta, a su vez, haya sido diligente. Esta multa constituye una avaluación
convencional y anticipada de todos los perjuicios que el incumplimiento ha
ocasionado a la parte diligente y tendrá el carácter de pena compensatoria y
moratoria única. Si es el promitente comprador quien no concurre a firmar la
escritura definitiva, el promitente vendedor —de optar por desistirse de la
celebración del contrato— tendrá derecho a aplicar la parte del precio ya recibido
al pago de la multa y a demandar el saldo si lo hubiere. De ser el promitente
vendedor quien incumpla su obligación, el promitente comprador, de optar por
desistirse del contrato, tendrá derecho a que, además de la multa, se le reembolse
el total de lo pagado por este contrato como parte del precio.
SÉPTIMO. El domicilio al cual deberá realizarse la notificación mencionada en

la cláusula anterior, corresponderá al indicado en la comparecencia, el cual sólo
podrá ser modificado mediante envío por carta certificada despachada por medio
de un Notario y que producirá sus efectos sólo una vez transcurridos ____ días
luego de enviada.
OCTAVO. Las partes señalan como domicilio, para todos los efectos de este
contrato la ciudad de _______.
NOVENO. El presente contrato se otorga en dos ejemplares quedando uno en

poder de cada parte.
12
Nota:
4.1. La individualización de las especies materia del contrato, puede

efectuarse en un inventario anexo que, firmado por las partes, se
diga que se entiende formar parte del contrato. Esto resulta
conveniente en caso que las especies sean muchas, o requieran
una detallada descripción.
Ver fichas: 10, 39, 43, 70, 72, 81, 112, 125 del anexo de jurisprudencia
de promesa.
6. PROMESA DE COMPRAVENTA. PRODUCTOS AGRÍCOLAS
En _______, a ____ de ______ de 2__ entre don/ña ______, de

ciudad de ____, cédula nacional de identidad Nº __, en adelante, "el promitente
vendedor" o "el productor", indistintamente; y don/ña _______, de
profesión/oficio ___, domiciliado en ____, Nº __, oficina/departamento Nº ___,
de____, cédula nacional de identidad Nº __, en adelante, "el promitente
comprador"; ambos mayores de edad, se ha convenido en lo siguiente:
PRIMERO. El productor es dueño del fundo "____.", ubicado en la localidad

de _____, de la comuna de ____, de la provincia de ____, de la __ Región, que
deslinda:
Al NORTE;
Al SUR;
Al ORIENTE; y
Al PONIENTE:
El productor adquirió el predio por compra que le hizo don ________, según
consta en la escritura pública de fecha __ de _____ de_____ otorgada en la
Notaría de _____de don/ña ________.; la cual se inscribió a
13
fojas ___ número ___ del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes
Raíces de _____ correspondiente al año___.
SEGUNDO. Por este instrumento, el productor promete vender, ceder y

transferir, al promitente comprador, quien promete comprar, aceptar y adquirir para
sí o para la persona que designe con posterioridad, los siguientes productos
agrícolas:
1.- ____ de la variedad ____, de calidad ____, la cantidad de _____ kilos.
2.- ____ de la variedad ____ de calidad ____, la cantidad de _____ kilos.
TERCERO. Una vez celebrado el contrato definitivo, la entrega se efectuará en

calle ______ Nº __, de la ciudad de ___, en cajas de ____ kilos, proporcionadas
por el promitente comprador, dentro de los siguientes plazos y días: _____ Los
gastos de transporte a dicho lugar, serán de cargo de ____.
CUARTO. Los precios serán los siguientes:
1.- La variedad ____ de primera calidad se pagará a razón de $ ____ por kilo
puesto en ____.
2.- La variedad _____ de segunda calidad se pagará a razón de $ ____ por kilo
puesto en ______.
3.- Las normas sobre tamaño y calidad están especificadas en anexos que,
firmados por ambas partes, se entiende que forman parte del presente contrato.
4.- Los productos que no cumplan con las normas indicadas serán pagados con
un __% de descuento (o no serán pagados, pudiendo el promitente comprador
rechazar la camionada completa, si presenta un porcentaje de productos
defectuosos o de calidad distinta a las indicadas, superior al __% de cada envío).
El retiro de los mismos se hará, por el productor, en el plazo de ___ días.
QUINTO. El promitente comprador practicará una liquidación al término de cada

entrega, pagándola en la siguiente forma:
1.- ___.% al contado.
2.- ___.% a ___ días, mediante ____ documentos.
SEXTO. La carga y descarga es de cuenta de _____.
SÉPTIMO. Las cajas cosecheras serán proporcionadas por el promitente

comprador, comprometiéndose el promitente vendedor a cuidarlas con la
diligencia de un buen padre de familia, a fin de evitar su deterioro. Se tolerará
14
un __% de pérdida o inutilización de cajas. Sobre este porcentaje, cada caja
perdida o dañada será cargada, al promitente vendedor a razón de $ ____ por
cada caja, independiente si actuar fue diligente o no.
OCTAVO. En caso de incumplimiento del contrato definitivo por parte del

promitente vendedor, por cualquier causa, ya sea por falta de entrega total o
parcial (más del __% del total pactado), o por infracción en cuanto a calidades,
fechas de entrega, y demás condiciones del presente contrato, el promitente
vendedor pagará, al promitente comprador, por vía de pena y como indemnización
de perjuicios, una suma única y total de ___ Unidades de Fomento a la fecha en
que ocurrió el primer incumplimiento.
NOVENO. En caso de incumplimiento del contrato definitivo por parte del

promitente comprador, por cualquier causa, el promitente vendedor estará
autorizado para vender todos los productos agrícolas que por este contrato se
prometen vender a un precio menor de mercado. La diferencia entre el precio
acordado y el que en definitiva se vende a terceros deberá ser cubierta por el
promitente comprador.
DÉCIMO. El productor asume todos los riesgos del caso fortuito y de fuerza
mayor que puedan sobrevenir a los productos objeto de este contrato, como
incendios, inundaciones, lluvia, aguaceros, nieve, granizo, tormentas, riadas,
temblores, terremotos, temporales de cualquiera especie y toda acción de la
naturaleza, de viento, tierra, aire, agua; además, asume todos los riesgos de los
daños que cualesquiera personas puedan causarle(s).
UNDÉCIMO. El contrato prometido se celebrará dentro de ____ meses desde la

fecha del presente instrumento, plazo que vence el día ___ del mes de ____ del
año ____(o bien: con fecha ___ de _____ de 2__; o bien se sujeta a la condición
de ___.).
DUODÉCIMO. En caso que cualquiera de las partes no concurriere,

culpablemente, a suscribir el contrato de compraventa definitivo, o no lo hicieren
su cónyuge u otras personas que legalmente deban suscribir el instrumento
autorizando su comparecencia, y siempre que, previamente, se le hubiere
comunicado, por carta certificada despachada por medio de un Notario, el hecho
de existir el instrumento disponible para su firma, en el domicilio de la promitente
vendedora y que éste dé cuenta del acto prometido en la forma que por este
instrumento se estipula; la no concurrencia a suscribir dicho instrumento en el
plazo de ___ días corridos desde que la carta fuere despachada al domicilio
indicado en este instrumento, a partir de la fecha consignada en la cláusula
anterior, dejará a la parte negligente, por ese solo hecho, sujeta a la obligación de
pagar una multa, a la otra parte, del equivalente en el día del pago efectivo
a ____ UF, siempre que ésta, a su vez, haya sido diligente. Esta multa constituye
una avaluación convencional y anticipada de todos los perjuicios que el
incumplimiento ha ocasionado, a la parte diligente y tendrá el carácter de pena
compensatoria y moratoria única.
15
DECIMOTERCERO. En caso de dudas acerca de la interpretación de este
contrato, o de sus documentos complementarios o modificatorios, o de cualquiera
dificultad que se produzca acerca del cumplimiento, incumplimiento, validez,
interpretación, extensión, terminación —anticipada o no— o cualquiera cuestión,
consecuencia o efectos del mismo, tanto durante su vigencia, como después de su
terminación, será sometida a arbitraje, conforme al Reglamento Procesal de
Arbitraje del Centro de Arbitraje y Mediación de Santiago, vigente al momento de
solicitarlo. Los socios confieren poder especial irrevocable a la Cámara de
Comercio de Santiago A.G., para que, a petición escrita de cualquiera de ellos,
designe a un árbitro arbitrador de entre los integrantes del cuerpo arbitral del
Centro de Arbitraje y Mediación de Santiago. Los socios se reservan el derecho de
recusar o inhabilitar hasta tres árbitros nombrados por la Cámara de Comercio de
Santiago A.G. sin expresión de causa. En contra de las resoluciones del arbitrador
no procederá recurso alguno, renunciando los socios expresamente a ellos. El
árbitro queda especialmente facultado para resolver todo asunto relacionado con
su competencia y/o jurisdicción.
Además, la parte que no lo acate incurrirá en una multa en pesos a favor de la

contraria, de ___ Unidades de Fomento por día, hasta el cumplimiento exacto de
lo fallado, sin perjuicio de la ejecución judicial del laudo.
Si dicho Árbitro no quisiere o no pudiere desempeñar el cargo o faltare, por

cualquier razón, asumirá, con iguales facultades y procedimiento, don ______. Si
éste faltare, el árbitro será designado por la Justicia Ordinaria, como árbitro de
derecho.
DECIMOCUARTO. Este Contrato redundará en beneficio y será de

cumplimiento obligatorio de las Partes y de sus sucesores legales y cesionarios
autorizados. Ninguna de las Partes podrá ceder total o parcialmente sus derechos
bajo este Contrato sin el consentimiento previo y por escrito de la otra Parte.
DECIMOQUINTO. Cualquier modificación, ya sea total o parcial de una

cualquiera de las disposiciones contenidas en el presente Contrato, y de los
derechos y obligaciones que de ellas emanan para las Partes, deberá ser
efectuada por convenio escrito, el cual entrará en vigor, sólo una vez que éste se
encuentre debidamente firmado por ambas Partes.
DECIMOSEXTO. Las partes señalan como domicilio, para todos los efectos de
este contrato la ciudad de ____
DECIMOSÉPTIMO. El contrato se firma en dos ejemplares quedando uno en

16
ANEXO SOBRE TAMAÑO Y CALIDAD: (Este anexo es meramente ilustrativo,
puesto que las posibilidades son muchísimas. Distintas Asociaciones de
productores pueden proporcionar normas estandarizadas sobre cada producto).
1.- Tamaño: se considerará manzana (o cualquier otra fruta o verdura) de

primera, y se pagará al precio contratado, el de tamaño igual o superior
a ____ milímetros.
El producto de tamaño inferior a ____ milímetros no es apto para exportación y

podrá recibirse si ___.; en una proporción no superior al ___% de cada
camionada. A este producto se le aplicará el siguiente trato:
a) Se pagará con __.% de descuento; o
b) Se recibirá a maquila, al ___% para el promitente comprador y ___% para el

promitente vendedor, para ser destinado al mercado interno (o para ____); o
c) Se devolverá al promitente comprador, poniéndolo a su disposición en la

planta del promitente comprador.
Las normas anteriores se aplicarán sólo en el caso de que la camionada

presente, como máximo, un ___% de unidades de tamaño inferior al pactado. En
caso de presentar mayor porcentaje, será rechazado el camión completo.
2.- Calidad: Se pagará al precio contratado sólo el producto del tamaño ya

indicado, que no presente defecto alguno. Cualquiera de los defectos siguientes
hará que el producto no se considere de primera calidad, y se pague con el
descuento de ___.%, en caso de que alguno o el conjunto de los defectos que se
indicarán, no exceda, en cada camionada, de los porcentajes siguientes:
a) Producto verde ____.%
b) Producto sobremaduro ___.%
c) Producto de forma defectuosa ___.%
d) Producto dañado por manipulación ____%
e) Producto dañado por insectos ____%
Si por cualquiera de los defectos indicados se excediera el porcentaje

correspondiente; o si el conjunto de defectos, sumados, excediera de __% de
cada camionada, ésta será rechazada en su totalidad.
3.- Forma de determinar cada defecto: (Según el tipo de producto, puede ser
conveniente determinar exactamente en qué consiste cada defecto, como por
17
ejemplo: en el caso de duraznos para conserva, se entenderá verde aquél que en
cualquiera de sus caras presente tal color; o en el caso de la uva, la que tenga tal
porcentaje de acidez o tal coloración, etc.).
4.- Muestreo: La determinación del tamaño y calidad del producto se hará

mediante muestreo al azar. Para ello el promitente comprador
examinará ____ cajas de cada envío de ____ unidades.
5.- Dudas: En caso de dudas sobre ______, las cajas muestreadas se enviarán
a _____, para que _____.
Este Anexo, firmados por ambas partes, se considera parte integrante del
contrato de promesa de compraventa de ____ suscrito con fecha ___ de _____ de
2__
Ver fichas: 39, 43, 70, 72, 112 del anexo de jurisprudencia de
promesa.
7. PROMESA DE COMPRAVENTA DE TOTALIDAD DE ACCIONES DE

SOCIEDAD ANÓNIMA
En _______ de _____, a __ de _______ de ___, entre:
Uno) ________________, persona jurídica dedicada al giro _________, rol

único tributario número ________ representada por don/ña ___________, chileno,
estado civil____, profesión/oficio _____, cédula nacional de identidad
número __________, ambos domiciliados para estos efectos en _____________;
en adelante "SOC 1"
18
Dos)______________________________, ya individualizado, por sí,
Tres) _______________, persona jurídica dedicada al giro de su nombre, rol único
tributario número ,__________representada por don/ña ___________, chileno,
estado civil ________, de profesión/oficio ___________, cédula nacional de
identidad número _______, ambos con domicilio en __________, en adelante
"SOC 2".
CONSIDERANDO,
Que SOC 1 (en adelante "_______") y SOC 2 (en adelante "_______"), en unión
de otros accionistas, son accionistas de la sociedad _______________ (en
adelante "La Sociedad");
Que SOC 2 ha manifestado su interés en orden a adquirir la totalidad y no

menos que la totalidad de la participación accionaria de SOC 1 en la Sociedad, y
SOC 1 ha aceptado vender dicha participación;
Que conjuntamente con la venta de la participación accionaria en la Sociedad

las partes han acordado poner fin a cualquier otra situación que vincule a SOC 1 o
a los accionistas de esta con la Sociedad o con SOC 2,
LAS PARTES ACUERDAN el contrato de promesa que consta de las siguientes

cláusulas:
PRIMERO. LAS ACCIONES
SOC 1 es dueña de __ acciones (en adelante "las Acciones"), de la Sociedad, la

que se constituyó por escritura pública de fecha __ de ________ de ___, otorgada
ante el Notario de ciudad ________. El extracto respectivo se inscribió
el ____________ a fojas ____, número _____ en el Registro de Comercio
de _____ del año ___ y se publicó en el Diario Oficial de fecha ________. Las
Acciones se encuentran totalmente pagadas e inscritas con el folio _______ en el
Registro de Accionistas de la Sociedad.
SEGUNDO. PROMESA DE VENTA DE LAS ACCIONES
Por este instrumento, y de acuerdo a lo establecido por la Ley Nº 18.046 de

Sociedades Anónimas, a lo dispuesto en el artículo 15 del Reglamento respectivo
y al artículo 1554 del Código Civil, SOC 1 promete vender, ceder y transferir las
Acciones a SOC 2, quién promete comprar y adquirir para sí, o para la persona
natural o jurídica que indique al suscribirse el contrato prometido.
TERCERO. PRECIO DE VENTA DE LAS ACCIONES
El precio de la cesión prometida será la cantidad equivalente en pesos moneda

nacional al día del pago efectivo a _______ Unidades de Fomento por acción, lo
19
que totaliza la suma de _____ Unidades de Fomento, que se pagarán al contado y
en dinero efectivo, conjuntamente con la suscripción del contrato de cesión
prometido, mediante certificado de depósito a la vista extendido por un Banco de
la plaza a la orden de SOC 1, por el valor que la Unidad de Fomento tenga a la
fecha de pago efectivo.
CUARTO. PLAZO DE VENTA DE LAS ACCIONES
El contrato de cesión prometido se celebrará dentro del plazo que vence

el ____________, y se otorgará por instrumento privado ante el Notario
de ________ don___________, o ante quien lo subrogue, sustituya o reemplace.
El texto del contrato de cesión de Acciones que deberá suscribirse será el mismo
que el borrador que se firma en este acto por las partes como anexo a esta
promesa de cesión y en señal de aceptación.
QUINTO. FORMA DE VENTA DE LAS ACCIONES
La cesión de las acciones señaladas se hará libre de gravámenes y

prohibiciones.
SEXTO. CRÉDITO DE ___________.
La Sociedad adeuda a don ____________ la cantidad de _______ Unidades de

Fomento, por concepto de fondos entregados a esta con anterioridad a esta fecha.
SÉPTIMO. PROMESA DE PAGO DE CRÉDITO
Por este acto e instrumento la Sociedad promete pagar a don _________, quien
promete aceptar y recibir para sí, la cantidad de _______ Unidades de Fomento,
según el valor que la Unidad de Fomento tenga el día del pago efectivo. El pago
del crédito se hará mediante certificado de depósito a la vista extendido por una
Banco de la plaza a la orden de don _______, por el valor que la Unidad de
Fomento tenga a la fecha de pago efectivo. El pago se efectuará en forma
conjunta con la venta de las Acciones, en el mismo acto y en el mismo plazo
referido en la cláusula cuarta precedente, otorgándose ambas partes amplio
finiquito.
OCTAVO. INTERESES
En caso de mora o retardo en el pago ya sea del precio de venta de las

Acciones o en el pago del crédito, la deuda generará interés corriente para
operaciones de crédito en moneda nacional reajustables hasta la fecha del pago
efectivo.
20
NOVENO. GARANTÍA
Los accionistas de SOC 1, doña _______ y don ________ han otorgado a favor
y beneficio de la Sociedad fianza, aval y codeuda solidaria de carácter personal
para garantizar deudas de la Sociedad a distintas instituciones comerciales y
financieras. Dadas las dificultades para solicitar el alzamiento y/o sustitución de
dichas garantías personales, por este acto e instrumento la Sociedad garantiza a
doña ____________ y a don _______ que los mantendrá individual y
colectivamente indemnes de cualquier pago, suma, cantidad, intereses, reajustes,
indemnizaciones, sanciones, multas y cualquier otro concepto que derive del
otorgamiento de la fianza, aval y codeuda solidaria, obligándose a reembolsarle a
cada uno de ellos todas las cantidades que se vean obligados a pagar por tales
conceptos, sea por pago de deudas en capital, intereses, reajustes, multas o
indemnizaciones, y aun por gastos, pago de honorarios u otros que se deriven en
forma directa e inmediata de las referidas garantías, hasta su total y completa
extinción. La Sociedad garantiza asimismo a doña __________ y a
don ___________ que solicitará el alzamiento y/o sustitución de las referidas
garantías a la sola petición escrita de doña ___________ y de don __________,
quienes lo solicitarán en caso que tomen conocimiento de un riesgo cierto de
cobro que afecte su patrimonio personal o su crédito comercial.
DÉCIMO. RENUNCIA A CARGO DE DIRECTOR
Conjuntamente con la suscripción de la compraventa prometida de las Acciones

doña ____________ presentará su renuncia al cargo de directora de la Sociedad,
otorgándose ambas partes amplio finiquito.
UNDÉCIMO. NOTIFICACIÓN
La Sociedad se obliga asimismo a informar a los bancos e instituciones

financieras con quienes mantiene vínculos comerciales, tan pronto se suscriba la
venta de las Acciones, que SOC 1 ha dejado de ser accionista de la Sociedad, y
que doña ________ ha renunciado al cargo de directora con la misma fecha.
DUODÉCIMO. MULTA
En caso de que cualquiera de las partes no concurriere a suscribir la escritura

de cesión prometida, dejará a la parte rebelde por ese solo hecho sujeta a la
obligación de pagar una multa a la otra parte, del equivalente en el día del pago
a_______ Unidades de Fomento. Esta multa constituye una avaluación
ocasionado a la parte diligente, y tendrá el carácter de pena compensatoria y
moratoria única. Esta multa es compatible con la demanda de resolución o
cumplimiento forzado del presente contrato.
21
DECIMOTERCERO. ARBITRAJE
Toda dificultad que se produzca entre las partes con motivo de la celebración,
modificación, interpretación, administración, cumplimiento, ejecución, terminación
o de cualquiera otra naturaleza relativa al presente contrato, será resuelta por un
árbitro arbitrador en cuanto al procedimiento y al fallo y sin ulterior recurso, salvo
el de queja ante la Ilustrísima Corte de Apelaciones. El arbitraje se llevará a cabo,
conforme al Reglamento Procesal de Arbitraje vigente del Centro de Arbitrajes de
la Cámara de _________A.G., que formando parte integrante de esta cláusula, las
partes declaran conocer y aceptar. Las partes confieren mandato especial
irrevocable a la Cámara de _________A.G. para que, a solicitud escrita de
cualquiera de ellas, designe al árbitro de entre los integrantes del cuerpo arbitral
del Centro de Arbitrajes de esa Cámara. El árbitro queda especialmente facultado
para resolver todo asunto relacionado con su competencia y/o jurisdicción.
DECIMOCUARTO. GASTOS
Los gastos, impuestos, derechos notariales y de registro, como asimismo,

cualquier desembolso de cualquier naturaleza que esté relacionado con el
otorgamiento o registro del presente contrato como del contrato prometido, así
también como de los derivados de escrituras complementarias que pueda ser
necesario otorgar en orden a clarificar, rectificar o modificar este instrumento,
serán de cargo de SOC 2. Los honorarios de los abogados y profesionales que
participen en las actividades antes referidas serán de cargo de cada parte. Sin
perjuicio de lo anterior, cualquier gasto razonable futuro (incluidos honorarios de
abogados y profesionales) imputable al incumplimiento de cualquiera de las partes
bajo este Contrato, será de cargo de la parte incumplidora.
La personería del representante de SOC 2, consta de escritura pública de

fecha ________________, otorgada en la Notaría de _______ de
don _______________, la que no se inserta por ser conocida de las partes y del
Notario que autoriza.
La personería del representante de SOC 1, consta de escritura pública de

fecha ________ otorgada ante el Notario de _______ don ____________, la que
no se inserta por ser conocida de las partes y del Notario que autoriza.
En comprobante y previa lectura firman las partes en tres ejemplares, quedando

uno en poder de cada una de ellas.
22
Ver fichas: 39, 43, 52, 69, 70, 72, 111, 112 del anexo de jurisprudencia
de promesa.
8. PROMESA DE CESIÓN. PATENTE INVENCIÓN SIN RESERVA DERECHOS
En ___, a __ de ____ de 2__, comparecen don/ña _____, de

profesión/oficio ___, en representación de la Sociedad ______, compañía
industrial (comercial), ambos domiciliados en ____ número _, oficina número _, de
la ciudad de ____, en adelante, el "promitente comprador"; y don/ña ______, de
profesión/oficio ___, domiciliado en______ número __, oficina/departamento
número __, de la ciudad de ____, en adelante, "el promitente vendedor"; y
expresan que:
PRIMERO. El promitente vendedor es dueño de la patente de invención, relativa

a ____, clase ____ para productos ___ inscrita a su nombre bajo el Nº ____ del
Registro de Propiedad Industrial, vigente hasta el día __ de ___ del año ___
SEGUNDO. Por el presente instrumento, la Sociedad ______, a través de su

representante, promete vender, ceder y transferir al promitente comprador, quien
por su parte, promete comprar y aceptar para sí, los derechos sobre la patente de
invención referida, especialmente el derecho exclusivo de industrializar, distribuir,
procesar, vender o aprovechar, con o sin fines de lucro, dicha patente, por todos
los medios posibles que signifiquen su aprovechamiento temporal, desde la fecha
de suscripción del contrato definitivo por un plazo de ____ años.
TERCERO. El precio de la venta será la cantidad de ______ Unidades de

Fomento (UF), que se pagarán de contado y en dinero en efectivo, al suscribir el
referido contrato prometido, al valor que tenga la UF a la fecha de pago. En caso
de no existir fijación oficial del valor de la UF a la fecha de pago, se considerará
como tal, para los efectos del entero del precio, el último valor fijado para dicha
UF, reajustado conforme a la variación que experimente el Índice de Precios al
Consumidor (IPC) emanado del Instituto Nacional de Estadísticas o el Organismo
que lo suceda o reemplace, entre la fecha que hubiere regido ese último valor y la
del pago efectivo.
CUARTO. En todo producto, deberá hacerse referencia a la patente de

invención.
QUINTO. El contrato prometido se celebrará en el plazo no extintivo de _____, a

contar de la fecha del presente instrumento (o bien: estará sujeto al cumplimiento
de la siguiente condición _____.).
SEXTO. En caso de que cualquiera de las partes no concurriere,

culpablemente, a suscribir la escritura de cesión definitiva, o no lo hicieren su
23
cónyuge u otras personas que legalmente deben suscribir el instrumento
comunicado, a la parte, por carta certificada despachada por medio de un Notario,
el hecho de existir la matriz de escritura disponible para su firma, expresando la
Notaría en que se encuentra, y que ésta dé cuenta del acto prometido en la forma
que por este instrumento se estipula (o bien puede señalarse que sea mediante
comunicación vía correo electrónico en cuyo caso deberá designarse por cada
parte el correo electrónico al cual podrá ser notificada); la no concurrencia a
suscribir dicha matriz en el plazo de ___ días corridos desde que la carta fuere
despachada al domicilio indicado en este instrumento, a partir de la fecha
consignada en la cláusula anterior, dejará a la parte negligente, por ese solo
hecho, sujeta a la obligación de pagar una multa, a la otra parte, del equivalente,
en el día del pago efectivo, a ____ UF, siempre que ésta, a su vez, haya sido
diligente. Esta multa constituye una avaluación convencional y anticipada de todos
los perjuicios que el incumplimiento ha ocasionado a la parte diligente, y tendrá el
carácter de pena compensatoria y moratoria única.
SÉPTIMO. El domicilio al cual deberá realizarse la notificación mencionada en

la cláusula anterior, corresponderá al indicado en la comparecencia, el cual sólo
podrá ser modificado mediante envío por carta certificada despachada por medio
de un Notario y que producirá sus efectos sólo una vez transcurridos ____ luego
de enviada.
OCTAVO. Las partes señalan como domicilio, para todos los efectos de este
contrato la ciudad de _______.

9. PROMESA DE CESIÓN. PATENTE INVENCIÓN CON RESERVA DERECHOS
En base al modelo anterior, debe reemplazarse la cláusula segunda por la

siguiente:
SEGUNDO. Por el presente instrumento, la Sociedad ______, a través de su

representante, promete vender, ceder y transferir al promitente comprador, quien
promete comprar y aceptar para sí, los derechos sobre la patente de invención
referida, solamente para ser explotada dentro del país, reservándose, el
promitente vendedor, el derecho de utilización en el extranjero. En esta
compraventa definitiva se incluirá, especialmente, el derecho exclusivo de
distribuir, industrializar, procesar, vender o aprovechar, con o sin fines de lucro,
dicha patente, por todos los medios posibles, que signifiquen su aprovechamiento
24
temporal, desde la fecha de la suscripción del contrato definitivo, hasta el
día__ de _____ del año 2____.
Contratos de promesas relativas a bienes inmuebles
25
10. PROMESA DE COMPRAVENTA. CASA. AL CONTADO
En ________, a ____ de _____ de 2__ entre don ______, de

comuna de ____, ciudad de ____, cédula nacional de identidad Nº _____, en
adelante, "el promitente vendedor"; y don _______, de profesión/oficio ___,
domiciliado en ____, Nº __, oficina/departamento Nº ___, de la comuna de ____,
ciudad de ____, cédula nacional de identidad Nº _______, en adelante, "el
promitente comprador", ambos mayores de edad, se ha convenido en lo siguiente:
PRIMERO. El promitente vendedor declara ser el actual y único dueño de la

los siguientes:
Al NORTE;
Al SUR;
Al ORIENTE; y
Al PONIENTE:
26
El promitente vendedor adquirió la propiedad por tradición que le hizo
año ____
SEGUNDO. Por este instrumento, don _____ promete vender, ceder y transferir
a don ______, quien promete comprar, aceptar y adquirir para sí, el inmueble
individualizado en la cláusula primera.
TERCERO. El precio total de la compraventa definitiva será la suma

de _____ Unidades de Fomento (UF), pagaderas de contado y en dinero efectivo
al suscribir el contrato de compraventa prometido, en su equivalente en pesos al
valor que tenga la UF a la fecha de pago. En caso de no existir fijación oficial del
valor de la UF a la fecha de pago, se considerará como tal, para los efectos del
pago del precio, el último valor fijado para dicha UF, reajustado conforme a la
variación que experimente el Índice de Precios al Consumidor (IPC) emanado del
Instituto Nacional de Estadísticas o el organismo que lo suceda o reemplace, entre
la fecha que hubiere regido ese último valor y la del pago efectivo.
CUARTO. La propiedad objeto de la compraventa definitiva se venderá como

cuerpo cierto, en el estado en que se encuentra a la fecha de este contrato, con
todo lo plantado y edificado, con todos sus enseres, con sus derechos, usos,
costumbres y servidumbres activas y pasivas, libre de todo gravamen, litigio,
prohibición, embargo y expropiación; respondiendo, el promitente vendedor, del
saneamiento de acuerdo a la ley. El promitente comprador declara conocer y estar
conforme con el estado de la propiedad.
QUINTO. El contrato prometido se celebrará dentro del plazo de _____ a contar

de esta fecha, plazo que vence el día ___ del mes de ___ del año ____ Además,
la suscripción del contrato de compraventa se encuentra sujeta a la condición de
que los títulos se encuentren en orden y ajustados a derecho conforme informe
redactado por el abogado que designe la promitente compradora y del pago de
todas las deudas que afecten al inmueble por servicios, contribuciones y otras.
La entrega material de la propiedad se efectuará a la fecha de la suscripción del

contrato definitivo de compraventa.

suscribir la escritura de compraventa definitiva, o no lo hicieren su cónyuge u otras
personas que legalmente deben suscribir el instrumento, autorizando su
comparecencia, y siempre que, previamente, se le hubiere comunicado por carta
certificada despachada por medio de un Notario el hecho de existir la matriz de
que ésta dé cuenta del acto prometido en la forma que por este instrumento se
27
a la parte diligente, a optar, a su arbitrio, por desistirse de celebrar el contrato
prometido o por demandar su cumplimiento forzado. Si opta por desistirse de
celebrar el contrato prometido, tendrá derecho a que el otro contratante le
indemnice los perjuicios que el incumplimiento le hubiese ocasionado, los cuales
se avalúan anticipadamente y de común acuerdo, en la cantidad, equivalente en
pesos, de un ___ por ciento del valor total del precio de la compraventa expresada
en Unidades de Fomento. Si demandare el cumplimiento forzado del contrato
prometido, el contratante negligente deberá pagar una indemnización moratoria
que se avalúa anticipadamente y de común acuerdo, en la cantidad, equivalente
en pesos, a ___ Unidades de Fomento por cada día de atraso en el cumplimiento
de la suscripción del contrato definitivo.

SÉPTIMO. Las partes señalan como domicilio, para todos los efectos de este
contrato, la ciudad de _____ y prorrogan la competencia para ante sus tribunales
de justicia.
OCTAVO. El domicilio al cual deberá realizarse la notificación mencionada en la

cláusula sexta, corresponderá al indicado en la comparecencia, el cual sólo podrá
ser modificado mediante envío por carta certificada despachada por medio de un
Notario y que producirá sus efectos sólo una vez transcurridos ____ días luego de
enviada.

Notas:

celebrar la compraventa, por ejemplo: "La compraventa sólo se
celebrará si el promitente vendedor obtiene el alzamiento de la
a fs. ____ Nº _____, del Registro de Hipotecas y Gravámenes del
Conservador de Bienes Raíces de _____, correspondiente al año
2__ y de la prohibición inscrita a favor de don ______, a
28
fs. ____Nº _____, del Registro de Prohibiciones e Interdicciones
del Conservador de Bienes Raíces de _____, correspondiente al
año 2__ Dicho alzamiento deberá efectuarse y el contrato de
compraventa suscribirse, a más tardar, dentro de ____".
10.2 En la cláusula tercera, se puede pactar que el promitente

comprador entrega parte del precio en el acto de la promesa, y el
saldo, al suscribir el contrato definitivo. También, a veces, se paga
el total del precio al suscribir el contrato de promesa. En dicho
caso, conviene añadir lo siguiente en la cláusula sexta: "De no
suscribirse el contrato definitivo por culpa del promitente vendedor,
el promitente comprador —en caso de optar por desistirse del
contrato— tendrá derecho a que el promitente vendedor, además
del pago de la multa, le reembolse lo pagado como parte del
precio, debidamente reajustado. Por su parte y en caso que sea el
promitente comprador el que no concurra a suscribir la
compraventa definitiva, el promitente vendedor —en caso de optar
por desistirse del contrato— tendrá derecho a imputar el precio
recibido al pago de la multa y a demandar el saldo si lo hubiere".
10.3 En caso que no se tenga certeza si lo adquirirá a nombre propio

o podrá celebrarse la compraventa por alguna sociedad de la cual
sea parte, se recomienda modificar la cláusula en que se acuerda
la promesa, por la siguiente: Por este instrumento, el promitente
vendedor promete vender, ceder y transferir al promitente
comprador, quien promete comprar, aceptar y adquirir para sí o
para quien designe con posterioridad, el inmueble antes
individualizado.
10.4 La cláusula séptima puede constituir una cláusula abusiva a la

luz del artículo 16 de la Ley Nº 19.496, por prorrogar la
competencia relativa de los tribunales.
Ver fichas: 1, 2, 5, 7, 8, 10, 16, 29, 37, 38, 39, 42, 44, 45, 57, 63, 70,
71, 72, 76, 86, 98, 104, 120, 135, 137, 138, 139 del anexo de
29
11. PROMESA DE COMPRAVENTA. CASA. A PLAZO CON FUTURA
HIPOTECA
En _______, a ____ de _____ de 2__ entre don ______, de

comuna de ___, ciudad de____, cédula nacional de identidad Nº ______, en
adelante, "el promitente vendedor"; y don _______, de profesión/oficio ___,
domiciliado en _____ Nº __, oficina/departamento Nº ___, de la comuna de ___,
ciudad de ____, cédula nacional de identidad Nº _______, en adelante, "el
promitente comprador", ambos mayores de edad, se ha convenido lo siguiente:
PRIMERO. El promitente vendedor declara ser el actual y único dueño de la

los siguientes:
Al NORTE;
Al SUR;
Al ORIENTE; y
30
Al PONIENTE:
El promitente vendedor adquirió la propiedad por tradición que le hizo

año ____
SEGUNDO. Por este instrumento, el promitente vendedor promete vender,

ceder y transferir al promitente comprador, quien promete comprar, aceptar y
adquirir para sí, el predio antes individualizado.
TERCERO. El precio total de la compraventa prometida será la suma

de _____ Unidades de Fomento (UF), pagadero de la siguiente forma:
a) Con la suma de ____ UF, que el promitente comprador paga en este acto, de
contado y en dinero efectivo al promitente vendedor, quien declarara recibirlos a
su entera satisfacción.
b) Un saldo, ascendente a ____ UF, las pagará el promitente comprador al

suscribir la escritura de compraventa definitiva, al valor que tenga la UF a la fecha
de pago.
c) Un saldo, ascendente a ____ UF, las pagará el promitente comprador dentro

del plazo de _____, a contar de la fecha del contrato de compraventa definitivo,
plazo que vence el día ___ del mes de ___ del año ____ El valor asignado a la UF
será el de la fecha de pago.

CUARTO. La venta se hará ad corpus o como cuerpo cierto, en el estado en

que se encuentra actualmente la propiedad y que declara ser conocido por el
promitente comprador sin tener observación o alegación alguna que efectuar, con
todo lo plantado y edificado, con todos sus enseres, con sus derechos, usos,
derechos, costumbres y servidumbres activas y pasivas, libre de todo gravamen,
litigio, prohibición, embargo y expropiación, excepto la hipoteca a la que se alude
en la cláusula séptima; respondiendo, el promitente vendedor, del saneamiento de
la evicción y de los vicios redhibitorios de acuerdo a la ley.
31
QUINTO. El contrato prometido se celebrará dentro del plazo de _____, a contar
de la fecha del presente instrumento, plazo que vence el día ___ del mes
de ___ del año____ Además, la suscripción del contrato de compraventa se
encuentra sujeta a la condición de la regularidad de los títulos de la propiedad, los
que se efectuarán por el abogado del promitente comprador, y del pago de todas
las deudas que afecten al inmueble, por servicios, contribuciones y otras.
La entrega material del inmueble se hará a la época de la suscripción del

contrato de compraventa definitivo.

personas que legalmente deben suscribir el instrumento, autorizando su
comparecencia, y siempre que, previamente, se le hubiere comunicado, por carta
se avalúan, anticipadamente y de común acuerdo, en la cantidad, equivalente en
que se avalúa anticipadamente y de común acuerdo en la cantidad, equivalente en
pesos, a ___ Unidades de Fomento por cada día de atraso en el cumplimiento de
la suscripción del contrato definitivo.
De no suscribirse el contrato definitivo por culpa del promitente vendedor, el

promitente comprador —en caso de optar por desistirse del contrato— tendrá
derecho a que el promitente vendedor, además del pago de la multa, le reembolse
lo pagado como parte del precio, debidamente reajustado. Por su parte, y en caso
que sea el promitente comprador el que no concurra a suscribir la compraventa
definitiva, el promitente vendedor —en caso de optar por desistirse del contrato—
tendrá derecho a imputar el precio recibido al pago de la multa y a demandar el
saldo si lo hubiere.

32
SÉPTIMO. En la celebración del contrato prometido la propiedad quedará
hipotecada en favor del promitente vendedor para responder del pago del saldo de
precio e intereses y de las costas, en su caso.
OCTAVO. El domicilio al cual deberá realizarse la notificación mencionada en la

cláusula sexta, corresponderá al indicado en la comparecencia, el cual sólo podrá
ser modificado mediante envío por carta certificada despachada por medio de un
Notario y que producirá sus efectos sólo una vez transcurridos ____ días luego de
enviada.
NOVENO. Las partes señalan como domicilio, para todos los efectos de este
contrato la ciudad de _______ y prorrogan la competencia para ante sus tribunales
de justicia.
DÉCIMO. El presente contrato se otorga en dos ejemplares quedando uno en

Notas:

año 2__ Dicho alzamiento deberá efectuarse y el contrato de
11.2. En caso que no se tenga certeza si lo adquirirá a nombre propio

la promesa por la siguiente: Por este instrumento, el promitente
para quien designe con posterioridad, la propiedad antes
individualizada.
33
11.3. La cláusula novena puede constituir una cláusula abusiva a la
luz del artículo 16, de la Ley Nº 19.496, por prorrogar la
Ver fichas: 32, 38, 39, 42, 44, 63, 68, 70, 71, 72, 83, 86, 98, 101, 104,
116, 120, 135, 137, 139 del anexo de jurisprudencia de
promesa.
12. PROMESA DE PRIMERA COMPRAVENTA DE INMUEBLE CONDOMINIO
En _______ a ___ de ___ de ___, entre ______, rol único tributario

número _____, sociedad comercial del giro de su denominación, la que concurre
representada, según se acreditará, por don __________, chileno, estado
civil ____, profesión/oficio ____, cédula nacional de identidad
número __________, ambos domiciliados en __________, comuna de ______,
por una parte, en adelante la "promitente vendedora"; y por la otra parte, en
adelante el " promitente comprador", _______, chileno, estado civil ____,
profesión/oficio ____, cédula nacional de identidad Nº ________, domiciliado
en _________, comuna de _____, quienes convinieron el siguiente contrato de
promesa de compraventa:
PRIMERO. La sociedad ____ es dueña del inmueble ubicado en _______,

comuna de _____, Región _______, que deslinda:
NORTE, ______________;
SUR, ____________;
34
ORIENTE, ____________; y
PONIENTE, ______________.
De acuerdo al Certificado de número _____, emitido por la Dirección de Obras

Municipales de ______ con fecha __ de ____ del año __ la propiedad tiene acceso
por__________.
La adquirió por aporte según consta de escritura pública de fecha

de __ de ____ del año __, otorgada en la Notaría de ______ de don _________,
habiéndose el dominio inscrito a su nombre a fojas ____, número _____ del
Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de ______,
correspondiente al año ____.
SEGUNDO. 2.1. En el Sitio antes especificado, la promitente vendedora se

encuentra desarrollando un proyecto inmobiliario, consistente en un Condominio
Privado con destino habitacional acogido a las normas del Condominio Tipo A, de
la Ley Nº 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria y su Reglamento y al D.F.L. Nº 2 de
1959, para desarrollarse por construcción simultánea y por etapas, todo ello
conforme a los planos y especificaciones elaboradas por el arquitecto
señor __________.
2.2. El permiso de edificación fue otorgado por Resolución Nº _____ de

fecha ________ de la Dirección de Obras de la Ilustre Municipalidad de _______.
2.3. Para la construcción de las obras de urbanización la

sociedad ________ contrató por suma alzada y mediante contrato general de
construcción a la empresacontratista ___________, Rut Nº ________, conforme
consta de contrato de construcción de fecha __ de ____ de ___. La construcción
de la casa materia de la presente promesa de compraventa se contrató
por __________ a ___________ con fecha __________ El promitente comprador
declara conocer y aceptar los planos y especificaciones técnicas de la casa y
urbanización que ejecutará la empresa contratista __________, sin perjuicio de lo
cual la sociedad promitente vendedora se reserva el derecho para introducir
modificaciones a los planos y especificaciones señalados, debiendo dichas
modificaciones ser de calidad similar a la reemplazada, y considerando que éstas
no afecten gravemente al promitente comprador, lo que es aceptado en este acto
por el promitente comprador.
TERCERO. Por el presente instrumento, la promitente vendedora, representada

del modo indicado en la comparecencia, promete vender, ceder y transferir al
promitente comprador, quien promete comprar y adquirir para sí, la Casa
"__________", ubicada en ________ y el derecho de uso y goce exclusivo sobre
el polígono del sitio __, que tiene una superficie aproximada de _____ metros
cuadrados, que deslinda:
Al Norte, _____________;
35
Sur ____________;
Oriente, _________; y
Poniente: ____________.
Se incluyen en la venta, los derechos que le corresponden en los bienes

comunes conforme el Reglamento de Copropiedad del Condominio ______ que se
dictará en su oportunidad.
CUARTO. El precio de la compraventa prometida es la cantidad

de ______ Unidades de Fomento, pagadera en su equivalente en pesos al día de
su pago efectivo, cantidad que don ______ paga y pagará a ______ de la
siguiente forma:
a) Con la cantidad de ___ Unidades de Fomento, de acuerdo a su equivalencia

al día de hoy, cantidad que el promitente comprador paga a la promitente
vendedora en este acto, de contado y en dinero efectivo, declarando esta última
haberlo recibido a su entera y total satisfacción;
b) Con la cantidad de ___ Unidades de Fomento, de acuerdo a su equivalencia

al día de hoy, cantidad que el promitente comprador pagará a la promitente
vendedora, de contado y en dinero efectivo, dentro del plazo de __ días a contar
de esta fecha, y
c) El saldo de ____ Unidades de Fomento, en su equivalente en pesos al día de

su pago efectivo, cantidad que el promitente comprador pagará a la promitente
vendedora al momento de la celebración de la compraventa definitiva, de contado
y en dinero efectivo, mediante crédito hipotecario que el promitente comprador
obtendrá en algún banco comercial de la plaza, cuya tramitación y oportuna
obtención será de su única y exclusiva responsabilidad. La obtención de dicho
crédito no será condición para el otorgamiento del contrato de compraventa
prometido ni para el pago íntegro, exacto y oportuno del saldo de precio.
En el evento de que alguna parte del precio sea pagado con el producto de un
crédito hipotecario, o de algún tipo de subsidio habitacional, será responsabilidad
exclusiva del promitente comprador que la referida suma corresponda
exactamente al valor adeudado, no pudiendo excusarse de manera alguna por
diferencias que se produzcan por motivos de mecánica del crédito o tasación. En
todo caso se pacta desde ya, que en el evento de tratarse de un crédito con letras
de crédito hipotecario, cualquier diferencia que se produzca en la venta de las
letras de crédito, será de responsabilidad del promitente comprador. Para tal
efecto, al momento de suscribir el contrato prometido, el promitente comprador
deberá garantizar a satisfacción del promitente vendedor la eventual diferencia
que pueda producirse respecto al valor par, al enajenarse las respectivas letras
hipotecarias. Para tal objeto, el promitente comprador subscribirá en este dicho
acto instrucciones, las que se dejarán en poder del Notario autorizante,
36
conjuntamente con un cheque nominativo y cruzado a nombre de la promitente
vendedora, para ser llenado por la diferencia que pueda producirse en la venta de
las letras de crédito, que no alcancen a cubrir el precio. La no obtención oportuna
del crédito hipotecario por parte del promitente comprador, no será óbice para la
celebración del contrato prometido, toda vez que el precio debe ser pagado al
contado al momento de la celebración del contrato prometido.
En caso de mora o simple retardo en el pago del precio referido en las letra b) y
c) anteriores, se devengará en favor de la promitente vendedora el máximo interés
que es posible estipular para operaciones reajustables, calculado sobre el total del
saldo insoluto, entendiéndose para todos los efectos la deuda como de plazo
vencido. En el mismo evento podrá la promitente vendedora, a su arbitrio, exigir el
cumplimiento forzado o la resolución del contrato, y en este último caso enajenar
el inmueble a terceros, debiendo devolver el total del precio recibido reajustado
conforme a la variación de la Unidad de Fomento, sin intereses, descontada la
multa que más adelante se estipula y los intereses señalados, dentro del plazo
de __ días de declarada la resolución del contrato de promesa. Este interés es
compatible en todo caso con el cobro de la multa a que se refiere la cláusula
octava del presente contrato.
De no existir fijación oficial del valor de la Unidad de Fomento a la fecha de

pago, se considerará como tal para los efectos del entero del precio o sus cuotas,
el último valor fijado para dicha Unidad de Fomento, reajustado conforme a la
variación que experimente el Índice de Precios al Consumidor emanado del
la fecha que hubiere regido ese último valor y la del pago efectivo.
QUINTO. La venta de la propiedad prometida se hará ad corpus, conforme al

proyecto de arquitectura de la casa y urbanización que es conocida del promitente
comprador, libre de toda hipoteca, gravamen, prohibición, embargo, litigio o
expropiación, con todos sus usos, costumbres, derechos, con las servidumbres del
título, salvo el Reglamento de Copropiedad Inmobiliaria que se dictará al efecto,
con todas las cuentas de suministros al día, sin deudas de contribuciones de
bienes raíces ni de ninguna otra naturaleza, y respondiendo la sociedad
vendedora de la obligación de saneamiento en conformidad a la ley. El promitente
comprador faculta irrevocablemente al promitente vendedor para dictar e inscribir
en el respectivo Conservador de Bienes Raíces el citado Reglamento de
Copropiedad con amplias atribuciones y sin limitación alguna, pudiendo al efecto
imponer las servidumbres y limitaciones que estime necesarias para el desarrollo
del proyecto.
SEXTO. La entrega material del inmueble se llevará a efecto contra la

suscripción de la compraventa definitiva, siempre que a dicha fecha se encuentre
pagado el total del precio convenido.
SÉPTIMO. El contrato de compraventa prometido se celebrará en la Notaría

de ______ de don __________ o quien lo suceda o reemplace, dentro del plazo
37
no extintivo de__ días corridos siguientes a contar de la fecha del certificado que
acoge el Condominio __________ al régimen de Copropiedad Inmobiliaria de la
Ley Nº 19.537, la inscripción de los planos y Reglamento de Copropiedad
Inmobiliaria en el Conservador de Bienes Raíces de ________, y la obtención de
la recepción final de la casa prometida vender, siempre que los títulos del
inmueble prometido vender se encuentren en orden y ajustados a derecho.
OCTAVO. En caso de que cualquiera de las partes no concurriere

culpablemente a suscribir la escritura pública de compraventa definitiva, o no lo
hiciese su cónyuge u otras personas que legalmente deban suscribir el
instrumento, y siempre que previamente se le hubiere comunicado por carta
certificada despachada por medio de un Notario el hecho de existir la matriz de
escritura disponible para su firma, expresando la Notaría en que se encuentra y
que ésta da cuenta del acto prometido en la forma que por este instrumento se
estipula, la no concurrencia a suscribir dicha matriz en el plazo de diez días corrido
desde que la carta fuera despachada al domicilio indicado en este instrumento,
facultará por ese sólo hecho a la parte diligente a demandar a la parte
incumplidora el cumplimiento forzado o la resolución del presente contrato, más
una multa que ascenderá a ____ Unidades de Fomento, según la equivalencia de
las mismas en pesos, moneda corriente, al día del pago efectivo. Esta multa
constituye una avaluación convencional y anticipada de todos los perjuicios que el
incumplimiento ha ocasionado a la parte diligente, y tendrá el carácter de pena
moratoria y compensatoria única. La promitente vendedora podrá en caso de
incumplimiento de la promitente compradora en los términos señalados, enajenar
libremente el inmueble a terceros, como asimismo retener y deducir de la multa
establecida, cualquier restitución que pudiese adeudar el promitente comprador.
NOVENO. Cualquier dificultad o conflicto que se produzca a causa o como

consecuencia del otorgamiento del presente contrato, ya sea en cuanto a su
aplicación, interpretación, cumplimiento o incumplimiento, inclusive si los títulos se
encuentran ajustados a derecho, será resuelta, cada vez, por un árbitro arbitrador
en cuanto al procedimiento y al fallo, y sin ulterior recurso, salvo el de queja ante
el tribunal competente. Designan desde ya las partes para ese evento a
don ______ y en su defecto a don____________, y si éstos no pudieren o no
quisieren aceptar el cargo, lo designará la Justicia Ordinaria de entre las personas
que sean o hayan sido abogados integrantes de los Tribunales Superiores de
Justicia por dos períodos consecutivos. Estos árbitros designados por la Justicia
Ordinaria serán mixtos, tramitando como arbitradores y resolviendo en única
instancia como árbitros de derecho. Todas las resoluciones se notificarán por carta
certificada, inclusive la primera de ellas.
DÉCIMO. Las partes dejan constancia que no serán imputables a la promitente

vendedora los defectos o fallas que presenten los elementos y materiales
incorporados a los inmuebles objeto del contrato de compraventa prometido, como
consecuencia de trabajos de adecuación, ampliación o transformación efectuados
por la compradora con posterioridad a su entrega material o hechos con
anterioridad a ella con autorización pero sin la intervención del vendedor, los
38
derivados de un uso inadecuado, o los que sean producto del desgaste natural de
aquellos componentes que por su naturaleza o estándar posean una vida útil
inferior a cinco años.
UNDÉCIMO. Por el presente acto y en garantía de la cantidad de

$ _____ pagada por la promitente compradora conforme lo dispuesto en la letra a)
de la cláusula CUARTA precedente, la promitente vendedora entrega al
promitente comprador, quien la recibe a su entera y total satisfacción, copia de la
Póliza de Seguro Nº _____ de________, otorgada con fecha _________, por la
cantidad de $ _____, y tomada por la promitente vendedora a favor de la
promitente compradora, póliza que se considera para todos los efectos formar
parte integrante del presente instrumento, todo ello conforme dispone la Ley
Nº 19.932 que agregó el artículo 138 bis a la "Ley General de Urbanismo y
Construcciones".
DUODÉCIMO. Para todos los efectos del presente contrato, las partes fijan su
domicilio en la ciudad de ________.
DECIMOTERCERO. Todos los gastos e impuestos que se devenguen a causa

o como consecuencia del otorgamiento del presente instrumento, la compraventa
definitiva y su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces de ________ será
de cargo del promitente comprador.
La personería de los representantes de la ____, consta de la escritura pública

de fecha __ de __________ del ___, otorgada en la Notaría de ______ de
don____________.
El presente instrumento se otorga en dos copias del mismo tenor y fecha,

quedándose cada parte con una copia, ambas debidamente firmadas.
Nota:
12.1. La cláusula duodécima puede constituir una cláusula abusiva a

la luz del artículo 16, de la Ley Nº 19.496, por prorrogar la
Ver fichas: 26, 38, 39, 42, 44, 45, 57, 63, 69, 70, 71, 72, 86, 104, 116,
120, 135, 137, 138, 139 del anexo de jurisprudencia de
promesa.
39
13. PROMESA DE SUBSIDIO HABITACIONAL Y CRÉDITO HIPOTECARIO
En _______, a __ de ___ de __, entre: _______, sociedad del giro de su

denominación, Rut número _______________, representada por don _________,
chileno, estado civil _____, profesión/oficio _____, cédula nacional de identidad
número ____________, todos con domicilio en _______________, comuna
de ________, ciudad de _____, por una parte como la promitente vendedora, en
adelante e indistintamente también como "la promitente vendedora"; y, por la otra,
don _______, chileno, estado civil _____, profesión/oficio _____, cédula nacional
de identidad Nº ______, domiciliado en __________, comuna de _______, ciudad
de _____; como el promitente comprador, en adelante e indistintamente el
"promitente comprador", mayores de edad, quienes exponen que han convenido
en celebrar el siguiente contrato de promesa de compraventa que se arregla a las
cláusulas siguientes:
PRIMERO. La sociedad VENDEDORA es dueña del ________ ubicado

en _________, comuna __________ y ciudad de _________, Región _______,
aprobado por la Dirección de Obras de la Ilustre Municipalidad de ________, por
resolución número ____ de fecha __ de ____ de __, archivado bajo el
número ________, en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces
de ______. El BIEN SINGULARIZADO, que corresponde según certificado de
40
numeración municipal a _______, tiene una superficie aproximada
de __________ metros cuadrados y los siguientes deslindes especiales:
AL NORTE, _______________;
AL SUR, __________;
AL ORIENTE, ______________; y
AL PONIENTE, en _____________. El Rol de Avalúo del BIEN

SINGULARIZADO es el número _____ de la comuna de ________ para los
efectos del pago del impuesto territorial.
Adquirió el dominio por tradición que le efectuó don __________, según

escritura pública de compraventa, de fecha __de _____ del año ______, otorgada
en la Notaría de_________ de don ___________. El título de dominio a su nombre
corre inscrito a fojas ________, número ______, en el Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Raíces de _________, correspondiente al año ____.
SEGUNDO. En el inmueble singularizado, la promitente vendedora encargó

a ________ a través de un contrato de construcción a suma alzada de
fecha __ de _______de __, la construcción del proyecto denominado
"__________" de ____ pisos y ___ subterráneos que comprenderá una placa
comercial, departamentos, bodegas y estacionamientos y contará además de
espacios de dominio común acogidos a las disposiciones de la Ley Nº 19.537 y —
sólo su parte habitacional— al Decreto con Fuerza de Ley Nº 2 del año 1959. La
construcción del referido edificio se ejecutará en conformidad a los planos
confeccionados por " __________ Arquitectos". El permiso de edificación fue
otorgado por la Dirección de Obras de la Ilustre Municipalidad de ________ con el
número ____________, con fecha __ de _____ de __________ y reducido a
escritura pública con fecha __ de ____ de __ en la Notaría de __________ de
don __________.
En virtud del contrato de construcción antes mencionado, la compraventa

prometida no estará afecta a IVA.
TERCERO. Por medio del presente instrumento, don __________ en

representación de la sociedad _______, promete vender, ceder y transferir a
don ________, quien promete comprar, aceptar y adquirir para sí, el siguiente
inmueble: a)_______________; y b) Los derechos proporcionales que
correspondan en los bienes comunes de acuerdo a la Ley número 19.537 y
Reglamento de Copropiedad del edificio, que se dictará oportunamente por la
promitente vendedora, todos del Edificio "_________", con acceso
por ______________, comuna de ____________.
41
Para todos los efectos, se deja establecido que la calidad de lo prometido
vender, en cuanto a terminaciones, y características técnicas, son conocidas del
promitente comprador, y son las mismas que tiene el departamento piloto,
especificaciones que el promitente comprador declara conocer para todos los
efectos. Las partes declaran conocer los planos del edificio y demás obras
complementarias y sus especificaciones técnicas, facultando el promitente
comprador en forma expresa a la promitente vendedora, para introducir en ellos
las modificaciones o adecuaciones que sean necesarias a los fines de obtener las
aprobaciones y autorizaciones que procedan. En todo caso dichas adecuaciones o
modificaciones, no deberán alterar las dimensiones de los prometido comprar, ni
substancialmente el proyecto inmobiliario.
CUARTO. El precio total de la compraventa por el inmueble y derechos

proporcionales en los bienes comunes que se prometen vender, será la suma
equivalente en moneda nacional a UF_______, que el promitente comprador ha
pagado y pagará por su equivalencia en pesos al día de pago efectivo, de la
siguiente forma:
a) Con la suma equivalente a UF _____, que a esta fecha se encuentran

debidamente pagadas.
b) Con la suma equivalente a UF ______, cantidad que el promitente comprador

pagará en __ cuotas, mensuales y sucesivas, las primeras ____ cuotas de
UF __ cada una, y la cuota número ____ de UF ______, con vencimiento los
días __ de cada mes, a partir del mes de ___ de __. Para facilitar el cobro de
estas cuotas, y sin que constituya novación el promitente comprador hizo entrega
de los siguientes documentos de pago:
1. Cheque serie ________ del _____ por $ _____, al __ de ____ de ___.
El valor de los cheques anteriores, que se entregan para facilitar el pago, es una
estimación de la equivalencia de la Unidad de Fomento a la fecha en que cada
uno de ellos debe ser cobrado, de manera tal que será de cargo o beneficio del
promitente comprador, cualquier diferencia que se produzca entre dicho valor y el
valor real de conversión al día de cobro/pago de cada uno de los cheques.
c) Con la suma equivalente en pesos moneda nacional a UF__, que se pagará

de contado y en dinero efectivo conjuntamente con la suscripción del contrato
42
prometido. Esta parte del precio podrá ser pagada mediante el endoso del
eventual Certificado de Subsidio Habitacional que efectúe la promitente
compradora. La obtención del subsidio habitacional es de absoluta
responsabilidad de la promitente compradora, no pudiendo excusarse para la
celebración del contrato prometido por la no obtención del mismo, caso en el cual
se le considerará como contratante negligente, para todos los efectos.
d) Con la suma equivalente en pesos moneda nacional a UF ______, que se

pagará de contado y en dinero efectivo conjuntamente con la suscripción del
contrato prometido. Esta parte del precio podrá ser pagada mediante la liberación
de los fondos que la promitente compradora tiene y tendrá depositados en la
Libreta de Ahorro para la Vivienda Nº ______, abierta en el Banco ___________.
e) Con la suma equivalente a UF ____, (_% del precio de la compraventa)

cantidad que el promitente comprador pagará de contado, y en dinero efectivo al
momento de la suscripción del contrato prometido. Para tal efecto, el promitente
comprador podrá aceptar un pagaré a favor de la promitente vendedora por la
cantidad antes señalada. El impuesto de dicho pagaré será de cargo del
f) Con la suma equivalente a UF ___, que se pagará al contado en su

equivalencia en pesos al momento del pago efectivo, el día de suscripción del
contrato prometido.
g) Con la suma equivalente a UF _____, que se pagará conjuntamente con la

suscripción del contrato prometido. Esta parte del precio podrá ser pagada
mediante el producto de un crédito hipotecario, que el promitente comprador
obtenga en un Banco de la Plaza, siendo en todo caso la obtención de dicho
crédito, de su absoluta responsabilidad, no pudiendo excusarse para la
celebración del contrato prometido dentro de plazo, por la no obtención del mismo,
caso en el cual se considerará como contratante negligente, para todos los
efectos.
En el evento que, el promitente comprador pagara íntegra y oportunamente la

parte del precio señalada en la letra b) precedente y el contrato prometido se
celebrare dentro del plazo estipulado para ello, la promitente vendedora se obliga
para con el promitente comprador a pagar la suma equivalente a UF ___ (% del
precio pactado), suma que pagará al momento de la suscripción del contrato
prometido.
La mora o simple retardo en el pago de cualquiera de las cuotas en que se ha

dividido el precio de la promesa de compraventa, hará exigibles las restantes
cuotas, como si fueran una sola y de plazo vencido, y a contar de esa fecha, se
devengará sobre lo adeudado, el máximo de interés que la ley permita estipular,
para obligaciones reajustables, sin perjuicio de los demás derechos del acreedor.
43
En el evento de que alguna parte del precio sea pagado con el producto de un
crédito hipotecario, o de algún tipo de subsidio habitacional, será responsabilidad
exclusiva del promitente comprador que la referida suma corresponda
exactamente al valor adeudado, no pudiendo excusarse de manera alguna por
diferencias que se produzcan por motivos de mecánica del crédito o tasación. En
todo caso se pacta desde ya, que en el evento de tratarse de un crédito con letras
de crédito hipotecario, cualquier diferencia que se produzca en la venta de las
letras de crédito, será de cargo o beneficio del promitente comprador. Para tal
efecto, al momento de suscribir el contrato prometido, el promitente comprador
deberá garantizar a satisfacción de la promitente vendedora la eventual diferencia
que pueda producirse respecto al valor par, al enajenarse las respectivas letras
hipotecarias. Para tal objeto, el promitente comprador subscribe en este acto
instrucciones, las que al momento de otorgarse el contrato de compraventa
prometido, se dejarán en poder del Notario autorizante, conjuntamente con un
cheque nominativo y cruzado a nombre de la promitente vendedora, para ser
llenado por la diferencia que pueda producirse en la venta de las letras de crédito,
que no alcancen a cubrir el precio. La no obtención oportuna del crédito
hipotecario por parte del promitente comprador, no será óbice para la celebración
del contrato prometido, toda vez que el precio o el saldo de precio pactado debe
ser pagado al contado al momento de la celebración del contrato prometido.
Todas aquellas cuotas o parte del precio que se pagan o documentan en este
acto o aquella cuota contado comprometida para la época de suscripción del
contrato de compraventa prometido, deben entregarse a _____ en documento
nominativo o endosado nominativamente a nombre de la promitente vendedora,
para ser entregado a ésta contra la suscripción de este contrato o —
respectivamente— del contrato prometido.
El saldo de precio o aquellas cuotas no documentadas —distintas a aquella que

se pagará a la firma de la escritura— deberá(n) cancelarse en la época convenida,
en documento nominativo o endosado nominativamente a nombre de la promitente
vendedora, en el domicilio que en este instrumento se señala para ésta.
El pago de cualquier cuota o parte del precio que se perfeccione al momento de

suscribirse la escritura de compraventa prometida, deberá hacerse necesaria y
exclusivamente mediante Vale Vista bancario.
Se deja establecido que la señal de seriedad entregada al momento de realizar

la oferta de compraventa, correspondiente a la suma de $ ______, mediante
cheque número _____ del Banco ____, serán abonados oportunamente a los
gastos operacionales que se generen por la compraventa del inmueble (Notaría,
inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, gastos
operacionales bancarios, cuarta copia de la escritura pública y otros similares). En
el evento de que el contrato prometido no se perfeccionare por razones imputables
al promitente comprador, la suma referida será destinada a reembolso de los
gastos efectuados por _______, quien desde ya se encuentra expresamente
facultada, en tal evento para retener la referida suma, siendo adicionalmente,
44
liberada de rendir cuenta de los gastos a los cuales se imputará dicho valor.
Celebrado el contrato prometido, la suma se destinará a los gastos señalados
anteriormente, valor sujeto a rendición de cuenta que hará ________ mediante las
respectivas boletas.
QUINTO. La venta se efectuará considerando el inmueble y derechos

proporcionales en los bienes comunes prometidos vender, como especie o cuerpo
cierto, con todos sus usos, costumbres, derechos y servidumbres, activas y
pasivas, libres de todo gravamen, salvo aquellos que imponga el Reglamento de
Copropiedad que la sociedad promitente vendedora queda desde ya autorizada a
dictar, libre de embargo, prohibición o litigio, con las contribuciones territoriales
particulares de los bienes raíces adquiridos al día, respondiendo la sociedad
vendedora de la evicción en conformidad a la ley. Además, en el caso de que el
inmueble objeto del presente contrato se encuentre gravado con hipotecas o
prohibiciones en favor de terceros, éstas deberán alzarse en el mismo acto de
otorgamiento de la escritura pública de compraventa correspondiente.
SEXTO. La entrega material del inmueble se efectuará a más tardar el

día __ de ________ de __. A contar de la entrega material, las contribuciones, los
gastos comunes y cualquier otro gasto que se origine por el inmueble prometido
vender, serán de cargo del promitente comprador. El promitente comprador se
obliga a formalizar el pago de los primeros gastos comunes y del fondo o los
fondos de reserva que corresponda según el Reglamento de Copropiedad, en el
acto de suscripción del contrato de compraventa, o de la entrega material del
inmueble, si ésta fuere primero.
SÉPTIMO. El contrato prometido deberá suscribirse dentro de los _______ días

hábiles siguientes, de cumplidas copulativamente las siguientes condiciones: A) La
obtención de la Resolución Municipal que otorgue la Recepción Final de los bienes
materia del presente contrato; B) La obtención de Resolución Municipal que acoja
la construcción a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, y C) El archivo de los planos
de Copropiedad Inmobiliaria en el Conservador de Bienes Raíces. En todo caso el
contrato prometido deberá suscribirse a más tardar el
día __ de ___________ de ___. En la eventualidad que el contrato prometido no
pudiere ser firmado por cualquier circunstancia relativa al promitente vendedor con
anterioridad al día __ de ______ de ___, éste pagará al promitente comprador,
con cargo al precio acordado, la suma de UF __ como compensación al perjuicio
ocasionado a este último si le resultara imposible acceder al subsidio habitacional
con posterioridad a esta fecha. En caso de que ello no ocurriera el promitente
vendedor quedaría liberado de esta obligación la que se mantendría únicamente si
con posterioridad a la fecha mencionada, por no estar firmada la escritura debido a
la circunstancia indicada, el promitente comprador sufriera el perjuicio indicado. La
compraventa definitiva se otorgará en la Notaría que señale la promitente
vendedora o en la Notaría que señale la institución que entregue el crédito
hipotecario, en caso que parte del precio se pagare con financiamiento bancario.
Para tal efecto, la promitente vendedora y/o ________ (la depositaria de los
documentos de garantía señalada en la cláusula cuarta) notificará por escrito, por
45
medio de carta certificada, al promitente comprador, en el domicilio consignado en
este instrumento, el hecho de encontrarse la matriz de la escritura pública de
compraventa en la Notaría correspondiente, en condiciones de ser suscrita. El
promitente comprador deberá suscribir el referido contrato, en un plazo no superior
a ___ días corridos contados desde la expedición de la carta certificada, salvo
caso fortuito o fuerza mayor. La coordinación y suscripción de la respectiva
escritura de compraventa se deberá hacer —respectivamente— por y en
compañía de un funcionario de _______ (la depositaria de los documentos de
garantía señalada en la cláusula cuarta).
El promitente comprador declara conocer y aceptar que la responsabilidad de

gestionar la confección de la escritura de compraventa, es de su responsabilidad,
en el evento de que su compra se efectúe mediante una operación de crédito
hipotecario, caso en el cual, será del banco o institución que financie dicho
crédito, quien redacta la minuta respectiva y la envía a Notaría, razón por la cual
deberá solicitar la copia de la misma, directamente a dicha institución financiera.
OCTAVO. Si el contrato prometido no se celebrare por hechos imputables a la

promitente compradora, la promitente vendedora podrá optar, ante el árbitro que
más adelante se indica, por el cumplimiento forzado de la obligación o por la
resolución del contrato. Para el evento de la resolución del contrato se pacta una
cláusula penal compensatoria, correspondiente a un __ por ciento del precio, si
por el contrario, optare por el cumplimiento forzado de la obligación se pacta una
multa moratoria, correspondiente a ___ Unidades de Fomento por día de atraso en
el cumplimiento de la obligación. En el evento de que se optare por la resolución,
la promitente vendedora estará facultada para retener de la parte del precio que
hubiere recibido, la multa que corresponda. La resolución del contrato, por no
pago oportuno del precio, operará ipso facto, de pleno derecho, sin necesidad de
juicio o de declaración judicial o arbitral de ninguna naturaleza, bastando
solamente, que la promitente vendedora otorgue una escritura pública en la cual
haga constar la resolución, notificando de ello al promitente comprador por medio
de una carta certificada notarial, que dirigirá al domicilio consignado en el presente
contrato. El promitente comprador podrá reclamar dentro de un plazo de ____ días
contados desde la fecha de recepción de la carta certificada, de dicha resolución,
al árbitro que más adelante se designa, si estima que ésta ha sido injustificada.
Adicionalmente, deberá solicitar por escrito, la devolución de las sumas que
hubiere pagado a cuenta del precio, descontadas las sumas que correspondan a
multas. Sin perjuicio de ello, la promitente vendedora se entenderá habilitada
desde ese momento para enajenar las propiedades prometidas vender, o prometer
enajenarla, según sea el caso, a un tercero, en virtud de interpretar de común
acuerdo las partes este contrato, en el sentido de que la resolución ipso facto,
tiene la característica de un pacto comisorio calificado. Desde ya renuncia el
promitente comprador a cualquier alegación que pudiere impetrar respecto a la
anterior interpretación, que otorga la calidad de pacto comisorio calificado a la
resolución ipso facto por falta de pago de parte del precio, que haga la promitente
vendedora. En el evento de que el contrato prometido no pudiere celebrarse
oportunamente, por hechos imputables a la promitente vendedora, el promitente
46
comprador podrá optar ante el árbitro que más adelante se indica, por el
cumplimiento forzado de la obligación o por la resolución del contrato. Para el
evento de la resolución del contrato se pacta una cláusula penal compensatoria,
correspondiente a un __ por ciento del precio, si por el contrario, optare por el
cumplimiento forzado de la obligación se pacta una multa moratoria,
correspondiente a ________ Unidades de Fomento por día de atraso en el
cumplimiento de la obligación.
NOVENO. Cualquier duda o dificultad que surja entre las partes con motivo del
presente contrato o del prometido, ya se refiera a su interpretación, cumplimiento,
validez, terminación o cualquier otra causa relacionada con este contrato, será
resuelta por un árbitro arbitrador, quien conocerá y fallará, sin forma de juicio,
respetando el debido proceso, y sin que proceda recurso alguno en contra de sus
resoluciones. En este acto las partes designan en tal calidad a don __________.
En caso que no quisiere o no pudiere aceptar, se resolverá mediante arbitraje,
conforme al Reglamento del Centro de Arbitrajes de la Cámara de Comercio de
Santiago A.G. que es conocido y aceptado por los contratantes, formando así
parte integrante de este contrato.
Las partes confieren poder especial irrevocable a la Cámara de Comercio de

Santiago A.G., para que, a solicitud de cualquiera de ellas, designe al árbitro
arbitrador de entre los integrantes del cuerpo arbitral del Centro de Arbitrajes y
Mediaciones antes referido.
El árbitro queda especialmente facultado para resolver todo asunto relacionado

con su competencia y/o jurisdicción.
DÉCIMO. Es condición para la celebración del contrato prometido, que los

títulos del inmueble que se promete vender, estén ajustados a derecho, lo que en
caso de discrepancias, será resuelto por el árbitro antes designado.
UNDÉCIMO. Todos los gastos que se originen con motivo del presente contrato
y del prometido, serán de cargo del promitente comprador.
DUODÉCIMO. Para todos los efectos derivados del presente contrato, las
partes fijan su domicilio en la ciudad y comuna de __________.
DECIMOTERCERO. En el contrato prometido en conformidad al artículo

dieciocho de la Ley General de Urbanismo y Construcción, el promitente vendedor
dejará constancia de la nómina que contendrá la individualización de los
proyectistas y constructores que participaron en el proyecto inmobiliario
individualizado en la cláusula segunda de este instrumento.
DECIMOCUARTO. En el contrato prometido, se autorizará al portador de copia

autorizada de él, para que firme y requiera las inscripciones, subinscripciones y
anotaciones que sean pertinentes, en el Registro de Propiedad del Conservador
de Bienes Raíces correspondiente.
47
DECIMOQUINTO. En cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 138 Bis de la
Ley General de Urbanismo y Construcciones, el Notario que autoriza deja
constancia en este acto que se le ha exhibido la Póliza de Seguros de Garantía
Número __________ de la Compañía de Seguros de Crédito _________, tomada
por la sociedad _____ a favor de la promitente compradora, don ____, cuyo monto
asegurado asciende a las cantidades pagadas al contado según la promesa que
se autoriza, con el objeto de garantizar exclusivamente la obligación de la
promitente vendedora de restituir a la promitente compradora los dineros
efectivamente anticipados de conformidad a la cláusula cuarta precedente, hasta
el monto asegurado, en el evento que el contrato de compraventa prometido no se
celebre en el plazo convenido y/o no se inscriba el dominio a favor del promitente
comprador en virtud del contrato prometido. En este mismo acto, se le hace
entrega a la promitente compradora de la Póliza de Seguro de Garantía antes
indicada, quien declara aceptarla y recibirla a su más entera y completa
satisfacción.
La Personería de don __________ para representar a la sociedad ____, consta

de la escritura pública de fecha _____ de ________ de _______, otorgada en la
Notaría de______ de don ________, la que es conocida de las partes
contratantes.
El presente contrato se firma en tres ejemplares de un mismo tenor, igual efecto

y de una misma fecha, quedando uno en poder de cada parte contratante y el
tercero en poder del corredor interviniente.
Nota:

Ver fichas: 6, 29, 38, 39, 42, 44, 62, 63, 68, 70, 71, 72, 74, 86, 93, 104,
110, 116, 120, 131, 135, 137, 139 del anexo de jurisprudencia
de promesa.
48
14. PROMESA DE CRÉDITO HIPOTECARIO PENDIENTE
En _____, _______, comparecen por una parte en calidad de promitente

vendedor, don ____________, chileno, estado civil ______,
profesión/oficio ______, cédula Nacional de Identidad número ________,
domiciliado en esta ciudad en __________, comuna de ______, y
doña __________, chilena, estado civil ______, profesión/oficio______, cédula
Nacional de Identidad número ________, domiciliada en esta ciudad
en ___________, comuna de ______, y por la otra parte, en calidad de promitente
comprador ____________, chileno, estado civil ______, profesión/oficio ______,
cédula Nacional de Identidad Nº ________, domiciliado en ________, comuna
de ______, quienes acuerdan el siguiente contrato de promesa de compraventa
de bien raíz:
PRIMERO. ____________ y ____________ son dueños en partes iguales,

del ________________ ubicado en ________de la comuna de _______,
Región ________. Adquirieron la propiedad referida mediante compraventa
celebrada por escritura pública de fecha __ de ____ de __, otorgada en la Notaría
de ______ de don ________, y el título se encuentra inscrito a
fojas ___ Nº ___ del Registro de Propiedad del año __ del Conservador de Bienes
49
Raíces de _______. El Rol de Contribuciones es el Nº ____ y el Nº ____ de la
Comuna de ______.
Por el presente instrumento, __________ y ______ prometen vender, ceder y

transferir los bienes raíces antes señalados a don ______, quien lo promete
comprar, aceptar y adquirir para sí o para quien posteriormente designe.
SEGUNDO. El precio de la compraventa prometida es la suma

de _____ Unidades de Fomento, equivalentes al día de hoy a ____ de pesos que
el Promitente Comprador pagará al Promitente Vendedor de la siguiente forma:
A) Con la suma de ________ Unidades de Fomento equivalentes a esta fecha a la
cantidad de __ pesos que la promitente compradora paga al promitente vendedor,
al contado y en dinero efectivo, en este acto, declarando la promitente vendedora
recibir el precio señalado a su entera satisfacción sin tener cargo alguno que
formular al respecto. B) Con la suma de ____ pesos que la promitente compradora
pagará al promitente vendedor el día de la firma de la escritura de compraventa, al
contado y en dinero efectivo, mediante vale vista. C) Con la suma
de ______ Unidades de Fomento, que la promitente compradora pagará al
promitente vendedor mediante un crédito hipotecario de un Banco de la plaza,
pagadero directamente al promitente vendedor por la institución financiera que
otorga dicho crédito. El pago de la suma de dinero referida se realizará en el
momento que el contrato de compraventa definitivo haya sido debidamente inscrito
en el Conservador de Bienes Raíces de ______, según instrucciones que se
otorguen en tal sentido al Señor Notario que autorice la escritura de compraventa
definitiva.
TERCERO. La parte Promitente Compradora, al optar pagar el saldo de precio

señalado mediante un préstamo otorgado por un Banco o institución financiera,
asume que será de su exclusiva responsabilidad la obtención del mencionado
crédito hipotecario y, al efecto, declara que cumple con todos los requisitos para
obtener un crédito de esa naturaleza, por lo que su obtención no condiciona la
celebración de esta Promesa o del Contrato prometido.
CUARTO. Será de cargo exclusivo de la Promitente Compradora la eventual

pérdida o menor valor que se produzca en relación con la variación de la Unidad
de Fomento, dado que el precio está fijado de esa forma y la variación que se
produzca en perjuicio de la promitente vendedora como consecuencia de la
liquidación del crédito y sus correspondientes letras hipotecarias o similares, que
se emitan con ocasión del otorgamiento del crédito referido, como asimismo todo
descuento que pueda originar diferencia en el monto a pagar. Para estos efectos,
la Promitente Compradora entregará al promitente vendedor, al momento de la
firma del contrato de compraventa prometido, un cheque por la suma de ____ mil
pesos a satisfacción de éste, suscrito o girado por aquél, a la orden el promitente
vendedor, a fin de garantizar el fiel y cabal cumplimiento de la obligación asumida
en esta cláusula. Considerando que el precio a pagar son ____ Unidades de
Fomento, si se produjere una diferencia negativa para el promitente vendedor
después de que el promitente comprador haya pagado las cantidades señaladas
50
en la cláusula Segunda en relación con esa cifra, calculada después del pago que
realice la entidad bancaria o bien si el precio de venta de las letras de crédito fuera
inferior a su valor par, la promitente compradora deberá pagar esta diferencia a la
promitente vendedora, dentro de los __ días corridos siguientes a la fecha de
venta de las letras por parte del Banco acreedor, y si así no lo hiciere, el
promitente vendedor queda facultado desde ya y en forma irrevocable para
completar el cheque antes señalado, cobrar e iniciar todas las acciones y
gestiones necesarias tendientes a obtener el pago íntegro del documento referido.
QUINTO. La celebración del contrato prometido de compraventa queda sujeto a

las siguientes condiciones suspensivas: a) que los títulos de dominio del inmueble
objeto de la presente promesa se encuentren conformes a derecho, de acuerdo al
informe que hará el abogado que designe el Promitente Comprador, y b) que a la
propiedad no le afecten deudas, gravámenes, prohibiciones, embargos, medidas
precautorias, y cualquier otra limitación al dominio. A falta de acuerdo sobre el
particular, resolverá el árbitro designado en el contrato. Los títulos y antecedentes
adicionales que se requieran, deberán ser proporcionados por el Promitente
Vendedor dentro del plazo de __ días a partir de esta fecha.
La condiciones señaladas se establecen en favor del Promitente Comprador,

por lo cual éste podrá, a su solo arbitrio, renunciar a ellas o una de ellas y, en
dicho evento exigir el cumplimiento de la promesa que por este instrumento se
pacta, aun habiendo fallado una cualquiera de las referidas condiciones o ambas.
En todo caso, el contrato prometido por el presente instrumento deberá

celebrarse, cumplidas las condiciones anteriores, dentro del plazo de __ días
contados desde esta fecha. Este plazo será suspensivo y no extintivo de
derechos, por lo que a su expiración y cumplidas las condiciones señaladas,
cualquiera de las partes podrá exigir el cumplimiento forzado o la resolución del
contrato, según las reglas generales de derecho. Vencido el plazo señalado sin
que se hubieren verificado las precitadas condiciones, la presente promesa
quedará sin efecto y las partes liberadas de toda obligación, previa suscripción de
la correspondiente escritura de resciliación, procediendo la promitente vendedora
a la devolución de la parte del precio recibida, quedando facultado desde ya el
promitente comprador para solicitar al señor Notario la entrega de esa suma de
conformidad a las instrucciones que se otorgan.
SEXTO. La entrega material del inmueble que se promete vender y comprar, se

efectúa en este acto a entera satisfacción de la parte promitente compradora.
Desde la fecha de entrega de los inmuebles todo riesgo será de cargo del
promitente comprador, obligándose éste a pagar todos los gastos por consumos,
gastos comunes e impuestos territoriales que correspondan. Si el promitente
comprador falleciere, sus obligaciones tendrán el carácter de indivisibles para sus
herederos, de acuerdo con los artículos mil quinientos veinticuatro y mil quinientos
veintiocho del Código Civil. En caso de quiebra del promitente comprador, la
promitente vendedora podrá solicitar la resolución de este contrato, con
indemnización de perjuicios, si el Síndico no le diere cumplimiento. Se deja
51
expresa constancia que en el evento que por cualquier causa se produjere la
terminación inmediata del presente contrato, conforme se indica en la cláusula
Octava de este instrumento, el promitente comprador deberá restituir a la
promitente vendedora, dentro de los __ días corridos siguientes a la terminación,
los bienes entregados, en perfecto estado de conservación y con todas sus
cuentas al día en su pago, en caso que así no lo hiciera el promitente comprador
deberá pagar una multa al promitente vendedor de __ Unidades de Fomento por
cada día que demore en la restitución de la propiedad.
SÉPTIMO. La venta se hará como especie o cuerpo cierto, en el estado en que

actualmente se encuentra el inmueble, con todo lo edificado y plantado en él, con
todos sus derechos, usos, costumbres y servidumbres, libres de todo gravamen,
prohibición, embargo, arriendo, litigio o condición resolutoria, con sus
contribuciones al día, libres de expropiaciones, respondiendo el Promitente
Vendedor del saneamiento en conformidad a la ley.
OCTAVO. La parte que por hecho u omisión que le sea imputable no dé

cumplimiento a cualquiera de las obligaciones que le impone el presente contrato,
en la forma y dentro de los plazos que al efecto se establecen, dará derecho a la
otra parte a demandar la resolución de esta promesa o su cumplimiento forzado,
en ambos casos, más la indemnización que a continuación se indica. En caso que
el contratante diligente opte por la resolución de la promesa, la parte que haya
incurrido en el incumplimiento deberá pagar a la primera, a título de
indemnización, como cláusula penal compensatoria, una suma de ______ pesos,
cantidad en que de común acuerdo fijan anticipadamente los perjuicios irrogados
por dicho incumplimiento. Si la parte que haya cumplido o esté dispuesta a cumplir
optare por el cumplimiento forzado, tendrá derecho además a exigir el pago a
título de indemnización, como cláusula penal moratoria, una suma igual al
equivalente en pesos, moneda nacional corriente, a la fecha de su pago efectivo,
a ___Unidades de Fomento por cada día que pase entre la fecha en que debía
otorgarse el contrato prometido y aquella en que efectivamente se otorgue, la que
en ningún caso podrá exceder de la suma equivalente a ____ pesos, suma en que
de común acuerdo fijan anticipadamente los perjuicios irrogados por el retardo en
el cumplimiento de las obligaciones. En garantía del pago de esta multa, el
promitente vendedor gira en este acto dos cheques uno por la suma
de _____ pesos y otro por la suma de _______pesos, el primero para garantizar la
devolución de aquella parte del precio que consigna la cláusula cuarta letra A) de
este instrumento, sea que opere la resciliación o bien el incumplimiento del
contrato; y el segundo cheque por la misma cifra para garantizar el pago de la
multa que se consigna en esta cláusula. Los documentos que garantizan el
cumplimiento del presente contrato serán guardados en un sobre cerrado por el
Notario que autoriza la presente escritura y que éste entregará, el primero de los
cheques a simple requerimiento del árbitro que se designe cuando se comunique
el incumplimiento del promitente vendedor o se suscriba la escritura de
resciliación, y el segundo cheque lo entregará el señor Notario a simple
requerimiento del árbitro que más adelante se designa en caso de producirse el
incumplimiento de que da cuenta esta cláusula. En cambio, si el promitente
52
comprador es quien no da cumplimiento a la presente escritura, el promitente
vendedor previo a solicitar la designación del árbitro deberá restituir al promitente
comprador aquella parte del precio pagada de conformidad a la cláusula segunda
letra A) de este instrumento, quien a su vez deberá entregar un cheque por la
misma cantidad al señor árbitro que se designe, a modo de garantía del
cumplimiento de la eventual multa a que fuere condenado pagar, de conformidad a
la resolución arbitral. En caso de cumplirse íntegramente el presente contrato, el
señor Notario devolverá a cada parte todos los cheques señalados contra la sola
presentación de la copia autorizada de la escritura de compraventa prometida.
NOVENO. ________ autoriza y faculta en forma irrevocable a

don ________ para recibir, cobrar, percibir y disponer de todo o parte del precio
que el promitente comprador o la institución de crédito pague en este acto y/o
aquel que pague en el futuro a la parte promitente vendedora, como asimismo de
las multas e indemnizaciones a que tuviere derecho la parte promitente
vendedora. En caso que fuese esta última parte la obligada al pago de las multas
e indemnizaciones derivadas del incumplimiento a este contrato de promesa,
éstas serán pagadas y cobradas únicamente a don __________, liberando este
último de dicha responsabilidad a doña ____________.
Asimismo,_______ autoriza y faculta en forma irrevocable para que aquella parte
del precio que pague la entidad financiera que otorgue el crédito al promitente
comprador, sea extendida y documentada únicamente a nombre de don ______.
DÉCIMO. Cualquier dificultad o controversia que se produzca entre los

contratantes respecto de la aplicación, interpretación, duración, validez o ejecución
de este contrato o cualquier otro motivo será sometida a Arbitraje, conforme al
Reglamento Procesal de Arbitraje vigente del Centro de Arbitraje y Mediación de
Santiago. Las partes confieren poder especial irrevocable a la Cámara de
Comercio de Santiago A.G., para que, a solicitud escrita de cualquiera de ellas,
designe al árbitro arbitrador de entre los integrantes del cuerpo arbitral del Centro
de Arbitraje y Mediación de Santiago. En contra de las resoluciones del arbitrador
no procederá recurso alguno. El árbitro queda especialmente facultado para
resolver todo asunto relacionado con su competencia y/o jurisdicción.
UNDÉCIMO. Las partes declaran que todas las obligaciones contenidas en este
contrato, obligan a las partes y a sus herederos, cesionarios, comuneros o
sucesores a cualquier título de los comparecientes, ya sea que tal calidad la
adquieran por muerte, disolución, quiebra, fusión, división, terminación o bajo
cualquier otra forma. Las obligaciones de este contrato se asumen en el carácter
de indivisibles.
DUODÉCIMO. Para todos los efectos de este contrato y del contrato definitivo,
las partes fijan domicilio convencional en la comuna de ____, y se someten, en
cuanto no sea de la competencia de los árbitros designados precedentemente, a
la competencia de sus Tribunales de Justicia.
53
DECIMOTERCERO. Los gastos notariales que demande el otorgamiento del
presente contrato serán de cargo de ambas partes por mitades. En tanto los
gastos del contrato de compraventa definitiva y de inscripción en el Conservador
de Bienes Raíces respectivo, serán de cargo del Promitente Comprador.
DECIMOCUARTO. Se faculta al portador de copia autorizada del presente

instrumento para reducirlo a escritura pública y requerir del señor Conservador de
Bienes Raíces respectivo, las inscripciones, subinscripciones, anotaciones y
cancelaciones que correspondan.
Nota:

Ver fichas: 6, 37, 38, 39, 42, 44, 45, 57, 63, 68, 68, 69, 70, 71, 72, 76,
83, 86, 98, 104, 116, 117, 120, 131, 135, 137, 138, 139 del
anexo de jurisprudencia de promesa.
54
15. PROMESA DE COMPRAVENTA. SITIO O TERRENO. ZONA URBANA
En ____, a __ de ___ de 2__, entre la Sociedad

"_________________________", rol único tributario número ____ representada
según se acreditará al final de este instrumento, por don _________, de
profesión _____, ambos con domicilio en calle ______ Nº ___, comuna de _____,
por una parte, a quien, en adelante, se denominará "la promitente vendedora" y
por la otra parte, don _________, de profesión _____, con domicilio en
calle ______ Nº ___, comuna de _____, a quien, en adelante, se denominará "el
promitente comprador", se ha convenido en celebrar el siguiente contrato de
promesa de compraventa.
PRIMERO. La promitente vendedora es dueña de terrenos ubicados en el

sector de _______ de esta ciudad, con una superficie aproximada
de _____ metros cuadrados, los cuales se individualizan como
Lote _____, ____ y ____ de la Manzana ___ conforme al plano de subdivisión del
Lote que forma parte de la antigua Chacra o Hacienda____, archivado en el
Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de ____ con
fecha ___ de _____ de 2__, bajo el Nº ___. De conformidad al plano de
55
subdivisión señalado, y a las escrituras recién indicadas, los deslindes especiales
del predio son los siguientes:
Al NORTE;
Al SUR;
Al ORIENTE; y
Al PONIENTE:
Adquirió el dominio de dicha propiedad por tradición que le hizo

don __________, sirviendo como título la compraventa contenida en la escritura
pública de fecha ___ de______ de 2__, otorgada ante el Notario de _______,
don __________, que se inscribió a fs. ____ Nº ____ del Registro de Propiedad
del año __
SEGUNDO. Por el presente acto, la promitente vendedora promete vender,

ceder y transferir a don ________, quien promete comprar, aceptar y adquirir para
sí, el sitio ubicado en __________ Nº ____, que corresponde al Lote Nº ___ de la
Manzana ___ del plano de loteo individualizado en la cláusula anterior.
TERCERO. El precio de la venta será la suma de ______ Unidades de Fomento

(UF), pagaderas de contado y en dinero efectivo, al suscribir el referido contrato de
compraventa prometido, en su equivalente en pesos al valor que tenga la UF a la
fecha de pago. En caso de no existir fijación oficial del valor de la UF a la fecha de
pago, se considerará como tal, para los efectos del entero del precio, el último
valor fijado para dicha UF, reajustado conforme a la variación que experimente el
Índice de Precios al Consumidor (IPC) emanado del Instituto Nacional de
Estadísticas o el organismo que lo suceda o reemplace, entre la fecha que hubiere
regido ese último valor y la del pago efectivo.
CUARTO. La venta se hará como cuerpo cierto, en el estado en que se

encuentra actualmente, la propiedad prometida vender, con todo lo plantado (y
edificado), con sus derechos, usos, costumbres y servidumbres activas y pasivas,
libre de todo gravamen, litigio, prohibición, embargo y expropiación; con sus
deudas por servicios, contribuciones, servicios y otras al día; respondiendo, el
promitente vendedor, del saneamiento de acuerdo a la ley. El promitente
comprador declara conocer y estar conforme con el estado de la propiedad.
QUINTO. El contrato prometido se celebrará en el plazo de ______, a contar de

la fecha del presente instrumento, plazo que vence el día ___ del mes de ____ del
año____ Además, la suscripción del contrato de compraventa queda sujeta a la
condición suspensiva que los títulos del inmueble objeto de la presente promesa
de compraventa se encuentren en orden y ajustados a derecho, según informe
que realice el abogado del promitente comprador.
56
Sólo una vez verificada la condición, ésta será informada por escrito por el
promitente comprador, siendo válida incluso la notificación por correo electrónico,
a más tardar dentro de los ____ días corridos de cumplidas aquéllas, y una vez
vencido dicho plazo y notificado el cumplimiento de la condición, las partes
tendrán un plazo de ___días corridos para concurrir a la Notaría a la suscripción
del contrato de compraventa definitivo. La concurrencia o inconcurrencia de las
partes a suscribir la escritura el día y hora señaladas se acreditará por certificado
del Notario antes referido.
En el evento de no cumplirse en el plazo señalado la condición precedente, la

presente promesa de compraventa quedará sin efecto y eximidas las partes de
sus obligaciones y multas.
Es obligación de la parte promitente vendedora la entrega de los títulos del

inmueble debidamente actualizados al promitente comprador dentro de
los ___ días hábiles siguientes a contar de esta fecha.

personas que, legalmente, deben suscribir el instrumento, autorizando su
certificada despachada por medio de un Notario, el hecho de existir la matriz
de escritura disponible para su firma, expresando la Notaría en que se encuentra,
y que ésta dé cuenta del acto prometido en la forma que por este instrumento se
que se avalúa, anticipadamente y de común acuerdo, en la cantidad, equivalente
en pesos, a ___Unidades de Fomento por cada día de atraso en el cumplimiento


57
OCTAVO. Este contrato redundará en beneficio y será de cumplimiento
NOVENO. Cualquier modificación, ya sea total o parcial de una cualquiera de

obligaciones que de ellas emanan para las Partes, deberá ser efectuada por
convenio escrito, el cual entrará en vigor, sólo una vez que éste se encuentre
contrato la ciudad de ____ y prorrogan competencia para ante sus tribunales de
justicia.

cada parte.
En comprobante firman ____________________.
Notas:

celebrar la compraventa; por ejemplo: "La compraventa sólo se
a fs. ___ Nº _____, del Registro de Hipotecas y Gravámenes del
Conservador de Bienes Raíces de _____, de dos mil ____ Dicho
alzamiento deberá efectuarse y el contrato de compraventa
suscribirse a más tardar dentro de _____.".
15.2. En la cláusula tercera, se puede pactar que el promitente

58
15.3. La cláusula décima puede constituir una cláusula abusiva a la
Ver fichas: 37, 38, 39, 42, 44, 45, 57, 63, 70, 71, 72, 77, 79, 86, 92,
104, 109, 116, 120, 128, 135, 138, 139 del anexo de
16. PROMESA DE COMPRAVENTA INMUEBLE Y DERECHOS DE AGUA
En _______ de ____, a __ de ______ de ____, entre doña _____________,

chilena, estado civil _____, profesión/oficio ______, cédula nacional de identidad
número_______ domiciliada en __________, comuna de ________,
Región ________, por una parte y como promitente vendedora; y por la otra y
como promitente comprador don___________, chileno, estado civil _____,
profesión/oficio ______, cédula nacional de identidad número _________,
domiciliado en ___________, comuna de __________, Región ______; se ha
convenido, por intermedio de la corredora de propiedades "__________."
representada por don ___________, en la celebración del siguiente contrato de
promesa de compraventa:
PRIMERO. Doña ____ declara ser la única y actual dueña de los siguientes
bienes: A) "__________________________", Comuna de
,________ Región ________, cuyos deslindes según sus títulos son los
siguientes:
NORTE, _______;
59
SUR, ________;
ORIENTE, ________;
PONIENTE, _______.
Adquirió dicho inmueble por compra efectuada a ________________, según

consta en escritura pública de compraventa de fecha _________, otorgada en la
Notaría de_____ de don _____________, habiéndose practicado la
correspondiente inscripción de dominio del inmueble a su nombre a
fojas ______ número ______ del Registro de Propiedad del Conservador de
Bienes Raíces de _______ del año _____ B) ____________ comuna de _______,
provincia de _______ Región _______. El agua se capta por elevación mecánica
desde un pozo de _____ metros de profundidad, ubicado en el Lote
número ___ del Plano de Subdivisión de la Hijuela ____, en coordenadas U.T.M.:
Norte: _________ y Este: _______. El predio donde se encuentra el pozo
pertenece a ______, y se encuentra inscrito a Fojas ____, número ____, del
Registro de Propiedad de Aguas del año _____, del Conservador de Bienes
Raíces de _____. La autorización a que se refiere el artículo 22 de la Resolución
D.G.A. Nº 186 de 1996, fue otorgada en escritura de compraventa de
fecha _________, ante el Notario señor ________. Se establece área de
protección definida por un círculo de doscientos metros de radio con centro en el
eje del pozo. Lo adquirió originariamente en virtud de lo establecido en Resolución
número _______ fecha _____ de la Dirección General de Aguas. Esta resolución
fue reducida a escritura pública con fecha _________, otorgada en la Notaría
de ______ de don______ El referido derecho de aprovechamiento actualmente se
encuentra inscrito a fojas _____, número _____, del Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Raíces de _____ correspondiente al año ___.
C) ___________.
SEGUNDO. Por el presente instrumento doña _______, promete vender, ceder

y transferir a don ________ quien promete comprar, aceptar y adquirir para sí, los
bienes singularizados en la cláusula anterior.
TERCERO. El precio de la compraventa prometida será el equivalente en pesos

moneda nacional por el valor de la Unidad de Fomento al día del pago efectivo a la
cantidad de _______ Unidades de Fomento, que el promitente comprador pagará
a la promitente vendedora en la siguiente forma:
a) Con la cantidad de _____ Unidades de Fomento, que el promitente

comprador pagará a la promitente vendedora al momento de suscribirse la
escritura pública que dé cuenta del contrato prometido, al contado, mediante un
vale vista bancario, el cual quedará en Notaría con instrucciones irrevocables de
entregárselo a la promitente vendedora una vez que se acredite que el inmueble y
derechos de agua se encuentren debidamente inscritos a nombre del comprador
libre de toda hipoteca, gravamen, prohibición o embargo salvo el correspondiente
reglamento de copropiedad, las servidumbres propias del Condominio y las
60
hipotecas y prohibiciones que en la escritura prometida el comprador constituya a
favor del Banco que lo financie.
b) Con la cantidad de _____ Unidades de Fomento que el promitente comprador

pagará a la promitente vendedora al celebrar el contrato prometido, al contado,
mediante un mutuo hipotecario, con o sin letras de crédito, que un banco o
institución financiera le otorgará por dicha cantidad en la misma escritura
definitiva. Al respecto, las partes acuerdan que si el mutuo fuese con letras de
crédito cualquier diferencia que posteriormente se produzca en el precio de venta
de dichas letras en el mercado secundario, será de cargo o irá en beneficio del
Los pagos se efectuarán en pesos moneda nacional, por el valor de la Unidad

de Fomento al día de los respectivos pagos efectivos.
Las partes dejan expresa constancia que del referido precio, la cantidad
de _______ Unidades de Fomento corresponde al precio del inmueble y la
cantidad de ___Unidades de Fomento al valor de los derechos de
aprovechamiento de aguas y de la obra física de captación o pozo del cual se
extraen esos derechos.
CUARTO. La compraventa prometida se hará considerando el inmueble y

derechos de agua como especie o cuerpo cierto, con todos sus usos, costumbres
y servidumbres, activas y pasivas, libre de toda hipoteca, gravamen, prohibición o
embargo, salvo el Reglamento de Copropiedad y las servidumbres inscritas con
anterioridad a esta fecha, con sus contribuciones de bienes raíces y demás
cuentas por gastos comunes, consumos y servicios completamente al día y
respondiendo la promitente vendedora del saneamiento de conformidad a la ley.
QUINTO. La entrega material del inmueble y derechos de agua objeto de esta

promesa de compraventa, libre de todo ocupante, sin arrendatarios, medieros o
cualquier otro tipo de moradores, deberá efectuarse el día de la suscripción del
contrato definitivo.
SEXTO. El contrato prometido queda sujeto en cuanto a su exigibilidad y

cumplimiento a la condición suspensiva que a la época de la celebración del
contrato prometido, el abogado del Banco que financie al promitente comprador y
el abogado personal del promitente comprador, hayan encontrado los títulos del
inmueble y derechos de agua materia de esta promesa conforme a Derecho, así
como también a que reparados los títulos, los reparos queden subsanados antes
de la fecha establecida en la cláusula Octava. La sola llegada del plazo
establecido en la cláusula octava de la presente promesa, sin que el banco que
financie al promitente comprador y el abogado personal del mismo hayan emitido
informe de títulos, o bien, una carta reparo de los mismos, se entenderá para
todos los efectos legales cumplida la condición establecida en esta misma
cláusula. Por otra parte, se entenderá fallida la condición si, reparados los títulos
por uno cualquiera de los referidos abogados, no se subsanare él o los reparos
61
antes de la llegada del plazo establecido en la cláusula octava de la presente
promesa.
SÉPTIMO. La promitente vendedora se obliga a poner, a más tardar dentro de

los ____ días siguientes a este contrato, a disposición del promitente comprador
los títulos completos del inmueble y derechos de agua a que se refiere esta
promesa
OCTAVO. Una vez cumplida la condición referida en la cláusula sexta, el

contrato de compraventa prometido se celebrará el día __ de _______ de _____
NOVENO. La escritura definitiva deberá otorgarse en la Notaría de ______ de

don ______ o en otra Notaría que el banco financista informe por escrito
con ____ días de anticipación a la fecha de firma. La concurrencia o no
concurrencia de las partes a firmar, se acreditará con certificado del respectivo
Notario.
DÉCIMO. Si fallare definitivamente la condición a que se refiere la cláusula

sexta o bien la sola llegada del día __ de _____ de ____ sin que se hubiere dado
cumplimiento a dicha condición, se entenderá incumplido el presente contrato,
dando derecho a la parte cumplidora a solicitar su cumplimiento o resolución, en
ambos casos con indemnización de perjuicios, y sin perjuicio de hacer efectiva la
multa que como cláusula penal y avaluación anticipada de perjuicios se establece
en la cláusula undécima.
UNDÉCIMO. La parte que terminado el día __ de _____ de ____ no hubiere

concurrido a la firma de la escritura definitiva a la citada Notaría y siempre que se
haya dado cumplimiento a la condición señalada en la cláusula sexta, pagará a la
otra parte, a título de pena, la suma de $ _______, ello sin perjuicio del derecho de
solicitar el cumplimiento forzado de la obligación o su resolución. Asimismo, las
partes otorgan, desde ya, a la parte que hubiere cumplido o estuviere llana a
cumplir en los términos antes expuestos, el derecho de resolver ipso facto el
presente contrato de promesa de compraventa, sin perjuicio de la referida multa e
indemnización de perjuicios.
Para facilitar el pago de la pena que eventualmente tuviere que hacer el

contratante incumplidor, cada parte entrega en este acto al corredor de
propiedades interviniente un cheque por la suma de $ ________ nominativo y
cruzado sin fecha de giro, extendido a nombre de su contraparte. Los cheques
referidos precedentemente serán devueltos por el corredor de propiedades a los
respectivos giradores de los mismos, contra la suscripción de la escritura de
compraventa definitiva por ambos comparecientes en los términos estipulados en
esta promesa. En caso de surgir dificultades entre las partes, el corredor
interviniente entregará los referidos cheques y antecedentes al árbitro a que se
refiere la cláusula Decimosegunda de esta promesa, quien queda facultado por las
partes en este acto para fecharlos y entregarlos a quien corresponda.
62
DUODÉCIMO. Toda dificultad que pueda surgir entre las partes o entre
cualquiera de ellas y los corredores intervinientes, con motivo de la validez,
interpretación, efectos, resolución, incumplimiento o por cualquiera otra causa del
presente contrato, será resuelta por un árbitro-arbitrador, sin forma de juicio y sin
ulterior recurso. Las partes están de acuerdo en designar como árbitro arbitrador a
don ________, y a falta o impedimento de él a don ______ En el evento que
ninguno de los dos árbitros designados precedentemente pudiera o no quisiera
aceptar el encargo, la designación del árbitro la hará la Justicia Ordinaria en cuyo
caso deberá recaer en un abogado que haya ejercido por más de dos años el
cargo de profesor titular de la cátedra de Derecho Civil o Derecho Comercial en la
Escuela de Derecho de alguna de las Universidades reconocidas por el Estado.
DECIMOTERCERO. Cada parte pagará al corredor de propiedades

interviniente ____ la comisión previamente pactada por las partes, pago que se
hará efectivo al momento de celebrarse el contrato definitivo de compraventa.
DECIMOCUARTO. Los gastos notariales de la escritura definitiva y los de su

inscripción serán de cargo exclusivo del comprador.
DECIMOQUINTO. Las partes dejan constancia que el lote a que se refiere esta
promesa queda afecto a la prohibición de cambiar su destino agrícola, en los
términos que establecen los artículos 55 y 56 de la Ley General de Urbanismo y
Construcciones, de conformidad a lo dispuesto en el D.L. Nº 3.516 de 1980.
DECIMOSEXTO. Para todos los efectos legales derivados del presente

instrumento, las partes fijan domicilio en ciudad de ________.
La presente Promesa de Compraventa se firma en triplicado, quedando un

ejemplar en poder de cada una de las partes, y el tercero en poder de la oficina del
corredor.
Nota:
16.1. La cláusula décimo sexta puede constituir una cláusula abusiva

a la luz del artículo 16, de la Ley Nº 19.496, por prorrogar la
Ver fichas: 39, 42, 44, 70, 72, 135 del anexo de jurisprudencia de
promesa.
63
17. PROMESA DE COMPRAVENTA. PARCELA
En ___, a __ de ____ de 2__, comparecen don _________, de

profesión/oficio ___, domiciliado en ______ Nº __, de la comuna de ____, ciudad
de ___, cédula nacional de identidad Nº ____, en adelante, "el promitente
comprador"; y don ________, de profesión/oficio ____, domiciliado
en _____ Nº ___, oficina/departamento Nº __, de la comuna de ____, ciudad
de ____, cédula nacional de identidad Nº ___, en adelante, "el promitente
vendedor"; ambos mayores de edad, quienes expresaron que, por este
instrumento, convienen en celebrar el siguiente contrato de promesa de
compraventa:
PRIMERO. El promitente vendedor es dueño de la parcela Nº _____ del

proyecto de Parcelación del predio rústico denominado "_____", de la comuna
de ___, Provincia de ___, de la ____ Región. Este inmueble encierra una cabida
de ____ metros cuadrados, aproximadamente, y tiene los siguientes deslindes
especiales:
Al NORTE;
Al SUR;
64
Al ORIENTE; y
Al PONIENTE:
Lo adquirió por tradición que le hizo don _______, sirviendo como título la
compraventa contenida en la escritura de fecha ___ de ____ de _____, otorgada
en la Notaría de_____, de don ______ La parcela rola inscrita a
fojas _____ Nº ______ del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes
Raíces de ____, del año ____. Los derechos de aguas rolan inscritos a
fojas ____ Nº ____ del Registro de Propiedad de Aguas de ____, del Conservador
de Bienes Raíces de ____, del año _____
SEGUNDO. Por el presente instrumento el promitente comprador promete

vender, ceder y transferir al promitente comprador, quien promete comprar,
aceptar y adquirir para sí, el inmueble y derechos de agua descritos en la cláusula
precedente.
TERCERO. El precio total de la compraventa del inmueble y derechos de agua

será la suma de ______ Unidades de Fomento (UF), que el promitente comprador
pagará de la siguiente forma:
a) Con la cantidad de ____ Unidades de Fomento, de contado, que el

promitente comprador paga en este acto, en dinero efectivo, y que el promitente
vendedor declara recibir a su plena satisfacción.
b) El saldo, de ____ Unidades de Fomento, que se pagarán en su equivalente

en pesos al valor que tenga la UF al día del pago, al suscribir la escritura definitiva
de compraventa y que devengará un interés del ___ por ciento anual y el máximo
que es permitido estipular en caso de mora o de simple atraso.
CUARTO. La entrega material de la propiedad y derechos se efectuará, a más

tardar, el día __ de ____ próximo, libre de todo ocupante, siempre y cuando se
haya suscrito la escritura de compraventa. Para el evento que el promitente
vendedor retarde la entrega más allá de dicho plazo, incurrirá en una multa diaria
de la cantidad equivalente en pesos a ___ Unidades de Fomento por cada día de
retardo en la entrega. Para el evento que el retardo subsista más allá de
los __ días siguientes, incurrirá en una multa diaria, equivalente en pesos,
a ___ Unidades de Fomento, por cada día adicional de retardo en la entrega;
valores en que las partes estiman por anticipado los perjuicios provenientes para
el promitente comprador del simple retardo, sin perjuicio de los demás derechos
del acreedor.
QUINTO. El inmueble y derechos se venderán considerando el predio como

especie o cuerpo cierto (o conforme su cabida), en el estado en que actualmente
se encuentran, con todos sus usos, costumbres, derechos y servidumbres, activas
y pasivas, con los derechos de aprovechamiento de aguas de regadío que
correspondan al inmueble, con sus contribuciones al día, con todo lo edificado y
65
plantado dentro de sus linderos, libre de toda hipoteca, prohibición, embargo o
litigio pendiente, y quedando responsable el promitente vendedor del saneamiento
en conformidad a la ley. Será de cargo del promitente vendedor el pago del
impuesto de contribución territorial hasta la época en que se efectúe la entrega del
inmueble.
SEXTO. El contrato prometido se celebrará dentro de ___ meses desde la fecha

del presente instrumento, plazo que vence el día ___ del mes de ____ del
año ____ (o bien: con fecha __ de __ de 2__; o bien, se sujeta a la siguiente
condición: ___).
SÉPTIMO. En caso que cualquiera de las partes no concurriere, culpablemente,

a suscribir la escritura de compraventa definitiva, o no lo hicieren su cónyuge u
otras personas que, legalmente, deben suscribir el instrumento, autorizando su


66
OCTAVO. Los derechos notariales que demande el otorgamiento del contrato
NOVENO. Este contrato redundará en beneficio y será de cumplimiento

DÉCIMO. Cualquier modificación, ya sea total o parcial de una cualquiera de las

disposiciones contenidas en el presente Contrato, y de los derechos y
UNDÉCIMO. Las partes señalan como domicilio, para todos los efectos de este
justicia.
DUODÉCIMO. El contrato se firma en dos ejemplares quedando uno en poder

de cada parte.
Notas:
17.1. Es usual que la entrega se efectúe en la época del cambio del

año agrícola, el día 1º de mayo y que las cosechas pendientes
sean del promitente vendedor hasta tal día.
17.2. La cláusula undécima puede constituir una cláusula abusiva a la

Ver fichas: 14, 38, 39, 42, 44, 45, 46, 47, 48, 57, 70, 71, 72, 84, 86, 92,
104, 109, 116, 120, 135, 137, 138, 139 del anexo de
67
18. PROMESA DE COMPRAVENTA. FUNDO

profesión/oficio ____, domiciliado en ____ Nº __, de la comuna de __, ciudad
de ____, cédula nacional de identidad Nº ______, en adelante, "el promitente
vendedor"; y don _______, de profesión/oficio ___, domiciliado en ____, Nº __, de
la comuna de ___, ciudad de ____, cédula nacional de identidad Nº _______, en
adelante, "el promitente comprador", ambos mayores de edad, se ha convenido en
lo siguiente:
PRIMERO. El promitente vendedor declara ser el actual y único dueño del fundo
denominado "____.", de la Comuna de __, de la Provincia de ___, de
la ____ Región, cuyos deslindes son los siguientes:
Al NORTE;
Al SUR;
Al ORIENTE; y
68
Al PONIENTE:
El promitente vendedor adquirió el predio por compra que le hizo

don _________, según consta en la escritura pública de
fecha __ de _____ de _____ otorgada en la Notaría de _____ de don ________.;
la cual se inscribió a fojas ___ número ___ del Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Raíces de _____ correspondiente al año ___
Los derechos de agua provenientes del Canal "____", se encuentran inscritos a

fojas __ número ___, del Registro de Aguas del mismo Conservador
correspondiente al año ___.

adquirir para sí, el predio y los derechos de agua antes individualizados.
TERCERO. El precio total de la compraventa prometida será la suma

de ______ Unidades de Fomento (UF), pagadero de la siguiente forma:
a) Con la suma de ____ UF, que el promitente comprador paga en este acto, de
contado y en dinero efectivo al promitente vendedor, quien declarara recibirlos a
su entera satisfacción.
b) Un saldo, ascendente a _____ UF, las pagará el promitente comprador al

suscribir la escritura de compraventa definitiva, al valor que tenga la UF a la fecha
de pago.
c) Un saldo, ascendente a _____ UF, las pagará el promitente comprador dentro

del plazo de _____, a contar de la fecha del contrato de compraventa definitivo,
plazo que vence el día ___ del mes de ____ del año ____ El valor asignado a la
UF será el de la fecha de pago.

CUARTO. La venta se hará como cuerpo cierto, en el estado en que se

encuentra actualmente, con todo lo plantado y edificado, con sus derechos, usos,
prohibición, embargo y expropiación. Responderá, el promitente vendedor, del
saneamiento de acuerdo a la ley. El promitente comprador declara conocer el
estado de la propiedad.
69
QUINTO. El contrato prometido se celebrará en el plazo de _______ a contar de
la fecha del presente instrumento, plazo que vence el día ___ del mes de ____ del
año____ Además, la suscripción del contrato de compraventa se encuentra sujeta
a la condición de la regularidad de los títulos de la propiedad y del pago de todas
las deudas que afecten al inmueble por servicios, contribuciones y otras.
La entrega material del fundo prometido vender se hará a la fecha de la

suscripción del contrato definitivo.



SÉPTIMO. Este contrato redundará en beneficio y será de cumplimiento

70
OCTAVO. Cualquier modificación, ya sea total o parcial de una cualquiera de

las disposiciones contenidas en el presente Contrato, y de los derechos y
justicia.
DÉCIMO. El contrato se firma en dos ejemplares quedando uno en poder de

cada parte.
Notas:

año __ Dicho alzamiento deberá efectuarse y el contrato de

sea parte se recomienda modificar la cláusula en que se acuerda
la promesa por la siguiente: "Por este instrumento, el promitente
para quien designe con posterioridad, el predio antes
individualizado".

71
Ver fichas: 23, 38, 39, 41, 42, 44, 45, 47, 48, 57, 70, 71, 72, 84, 86, 89,
92, 104, 109, 116, 120, 135, 137, 138, 139 del anexo de
19. PROMESA DE COMPRAVENTA. FUNDO. "A PUERTAS CERRADAS"

ciudad de ____, cédula nacional de identidad Nº ______, en adelante, "el
promitente vendedor"; y don _______, de profesión/oficio ___, domiciliado
en ____, Nº __, oficina/departamento Nº ___, de la ciudad de ____, cédula
nacional de identidad Nº _______, en adelante, "el promitente comprador", ambos
mayores de edad, se ha convenido en lo siguiente:
PRIMERO. El promitente vendedor es dueño del fundo llamado "____.", de la

Comuna de __, de la Provincia de ___, de la ____ Región, cuyos deslindes son:
Al NORTE;
Al SUR;
Al ORIENTE; y
72
Al PONIENTE:
El promitente vendedor adquirió el predio por compra que le hizo a

don _________, según consta en la escritura pública de
fecha __ de _____ de_____ otorgada en la Notaría de _____ de don ________; la
cual se inscribió a fojas ___ número ___ del Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Raíces de _____ correspondiente al año___.
Los derechos de aprovechamiento de aguas provenientes del Canal "____", se

encuentran inscritas a fojas __ número ___, del Registro de Aguas del mismo
Conservador correspondiente al año ____

adquirir para sí, el predio antes individualizado.
TERCERO. El precio de la compraventa prometida es la cantidad

de _____ Unidades de Fomento, pagadera en su equivalente en pesos al día de
su pago efectivo, cantidad que el promitente comprador pagará al promitente
vendedor al momento de la celebración de la compraventa definitiva, con la
cantidad de ______ Unidades de Fomento de contado y en dinero efectivo
mediante un depósito a plazo a 30 días renovable, cantidad que las partes
proyectan que equivaldrá al precio ya mencionado al momento de la celebración
de la compraventa definitivas; dicho documento de depósito a plazo queda en este
acto en poder del Notario, endosado en blanco, con instrucciones de ser
entregado al vendedor, una vez que quede inscrita la propiedad del inmueble a
nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces de _____, libres de
todo gravamen, prohibición o limitación alguna al dominio, excepto de aquellas
establecidas en la escritura de compraventa por el comprador.
De producirse una diferencia entre el monto a que ascienda el depósito a plazo

y el precio de la compraventa prometida a la fecha de la celebración del contrato
definitivo, ésta deberá ser cubierta por el promitente comprador en caso que el
depósito a plazo ascienda a un monto menor o por la promitente vendedora en
caso que el depósito a plazo ascienda a un monto mayor.
En garantía del pago de esta diferencia, las partes giran en este acto un cheque
en blanco, nominativo y sin fecha, en beneficio de la otra, los que son guardados
en un sobre cerrado por el Notario que autoriza la presente escritura y que se
entregará a la parte que corresponda, conforme lo señalado en párrafo anterior,
por la diferencia entre el monto a que ascienda el depósito a plazo y el precio de la
compraventa prometida a la fecha de la celebración del contrato definitivo.
De no existir fijación oficial del valor de la Unidad de Fomento a la fecha de

pago, se considerará como tal para los efectos del entero del precio o sus cuotas,
el último valor fijado para dicha Unidad de Fomento, reajustado conforme a la
variación que experimente el Índice de Precios al Consumidor emanado del
73
la fecha que hubiere regido ese último valor y la del pago efectivo. Asimismo, se
acuerda que en caso que el valor de la Unidad de Fomento a la fecha del pago
sea inferior a la fecha de la promesa de compraventa, se tendrá como precio
definitivo el valor más alto de la Unidad de Fomento entre ambas fechas.
CUARTO. La venta se hará como cuerpo cierto, en el estado en que se halla

actualmente la propiedad prometida, con todo lo plantado y edificado, con la
modalidad "a puerta cerrada", con los siguientes bienes y accesorios:
a) casco que consta de casa habitación principal, casa habitación para

huéspedes, casa habitación destinada al mayordomo, local destinado a oficina de
administración, piscina, cancha reglamentaria de tenis, estacionamiento techado
para vehículos;
b) __ silos cerrados para almacenaje, desarmables, ___ molinos de

viento, ___ galpones cerrados de ______ para depósito, ___ tanques
cerrados, ___ casas destinadas a puestos, ___ piezas destinadas a alojamiento
del personal, etc.;
c) __ tractores, __ equipos para arado, ___ cosechadoras

de __________, __ jaulas para transporte de ganado, __ equipos para fumigación,
lote de repuestos para equipos agrícolas, ___ ordeñadoras, __ equipos para
congelación de semen, ___ tarros lecheros, __ acoplados, ___ grupos
electrógenos marca ___ de ____ HP, etc.;
d) __ cabezas de ganado bovino; ___ cabezas de ganado porcino; ___ cabezas

de ganado ovejuno y ___ cabezas de ganado cabrío;
e) se deja constancia que existen ____ hectáreas sembradas con ____ para ser
cosechadas en el mes de ______.;
f) el predio se encuentra alambrado con hilos de alambre liso de ___ hebras con
soportes cada ___ metros y ____ varillas de ____ postes; además el fundo se
encuentra dividido en ____ potreros alambrados con las mismas características;
todo ello, en el estado en que se encuentra y que el promitente comprador declara
conocer. Asimismo, se agrega al presente contrato, formando parte del mismo,
inventario detallado de todos los bienes, con sus correspondientes valores, el cual
firmado por las partes, se entiende formar parte de este contrato.
El fundo se promete vender con sus derechos, usos, costumbres y

servidumbres activas y pasivas, libre de todo gravamen, litigio, prohibición,
embargo y expropiación; respondiendo el promitente vendedor del saneamiento de
acuerdo a la ley.
74
QUINTO. El contrato de compraventa queda sujeto a la condición suspensiva
que los títulos del inmueble objeto de la presente promesa de compraventa se
encuentren en orden y ajustados a derecho, según informe que realice el abogado
del promitente comprador.
a más tardar dentro de los cinco días corridos de cumplidas aquellas, y una vez
tendrán un plazo de ___ días corridos para concurrir a la Notaría a la suscripción
partes a suscribir la escritura el día y hora señalados se acreditará por certificado




75

justicia.

cada parte.
Notas:

19.2. En la cláusula tercera se puede pactar que el promitente

76

la promesa por la siguiente: "Por este instrumento, el promitente
individualizado."

Ver fichas: 23, 39, 41, 44, 47, 48, 70, 72, 84, 89, 92, 109 del anexo de
20. PROMESA DE COMPRAVENTA. INMUEBLE. CESIÓN DERECHOS

ciudad de ____, cédula nacional de identidad Nº __, en adelante, "el cedente"; y
don _______, de profesión/oficio ___, domiciliado en ____, Nº __,
Nº __, en adelante, "el cesionario"; ambos mayores de edad, se ha convenido en
lo siguiente:
PRIMERO. El cedente celebró por escritura pública (o por instrumento privado),

con fecha ___ de ______ de __, en la Notaría de ____ de don ____, una promesa
de compraventa, en que prometió comprar a don _______ el inmueble ubicado en
calle ________ Nº ___, de la ciudad de _____, en el precio y condiciones que allí
se especifican.
77
En dicho contrato se estableció, expresamente, en la cláusula ____, que el
promitente comprador tiene la facultad de ceder dicho contrato.
SEGUNDO. Por este instrumento, y conforme el derecho que le corresponde en

virtud del contrato individualizado en la cláusula anterior, el cedente cede y
transfiere al cesionario, quien acepta y adquiere para sí, todos los derechos y
obligaciones que le caben como promitente comprador en la referida promesa de
compraventa sobre el inmueble aludido. Esta cesión comprende todas las fianzas,
privilegios, prendas e hipotecas.
TERCERO. El precio de la cesión es la suma de

$ _______ (__________ pesos), que se pagan de la siguiente forma:
a) $ ______ (__________ pesos), al contado, en este acto y en dinero en

efectivo, que el cedente declara recibir plenamente conforme;
b) $ ______ (__________ pesos), a la aceptación de esta cesión, por parte del

promitente vendedor; y
c) $ _____ (__________ pesos), al momento de la celebración del contrato de

compraventa definitivo.
CUARTO. En virtud de esta cesión, el cesionario queda obligado a cumplir con

todas las obligaciones que el cedente tenía y tiene como promitente comprador en
virtud de la promesa cedida.
QUINTO. Quedan prohibidas otras transferencias de esta cesión, a cualquier

título por acto entre vivos.
SEXTO. El cedente se hace responsable del cumplimiento del promitente

vendedor de la promesa de compraventa cedida, hasta concurrencia del precio de
esta cesión.
SÉPTIMO. Don _______ hace entrega del título en que consta el contrato de
promesa de compraventa, con anotación del traspaso y bajo su firma, a
don ________, quien se da por recibido.
OCTAVO. Para los efectos de este contrato, las partes fijan su domicilio en la
ciudad de _____ y prorrogan la competencia para ante sus tribunales de justicia.
Notas:
78
20.1. El traspaso o cesión debe anotarse en la materialidad del título
que da cuenta del crédito cedido, de la siguiente manera: "El
crédito de que da cuenta este instrumento ha sido cedido a
don ________ por el precio de $ _____, por instrumento privado
de fecha __ de _____ de __ (Firma del cedente y firma del
Notario, en su caso)".
20.2. Conforme lo dispuesto el art. 1902 del Código Civil, la cesión de

este contrato debe ser aceptada por el promitente vendedor; o al
menos serle notificada.
20.3. La notificación de la cesión al promitente vendedor es una

gestión judicial no contenciosa. Al respecto se puede revisar en
contrato de cesión de crédito el formulario relativo a solicitud
judicial.
20.4. Si no se tenía el derecho para ceder el contrato sin el

consentimiento expreso de la otra parte se recomienda que
comparezca al acto expresando en una cláusula especial lo
siguiente: "Presente a este acto, don _______, promitente
vendedor del contrato de promesa de compraventa que se cede
por este acto; declara que acepta la cesión que se realiza por este
instrumento y se da por notificado de ella, declarando que
cumplirá con sus obligaciones directamente al cesionario".
20.5. Respecto de la responsabilidad del cedente en la cesión, en

principio, sólo se hace responsable de la existencia del crédito al
tiempo de la cesión; esto es, de que verdaderamente le pertenecía
en ese tiempo; pero no se hace responsable de la solvencia del
deudor si no se compromete expresamente a ello, ni se entenderá
que se hace responsable de la solvencia futura, sino sólo de la
presente, salvo que se comprenda, expresamente, la primera, ni
se extenderá la responsabilidad sino hasta la concurrencia del
precio o emolumento que hubiere reportado de la cesión, a menos
que, expresamente, se haya estipulado otra cosa.
20.6. Este formulario puede ser adaptado para la cesión de cualquier

contrato de promesa, ya sea compraventa o no.
20.7. La cláusula octava puede constituir una cláusula abusiva a la luz

79
21. PROMESA DE COMPRAVENTA. INMUEBLE. CUOTA DE COMUNIDAD

profesión/oficio ____, domiciliado en ____ Nº __, oficina/departamento Nº ___, de
la ciudad de ____, cédula nacional de identidad Nº __, en adelante, "el promitente
vendedor"; y don _______, de profesión/oficio ___, domiciliado en ______ Nº __,
Nº __, en adelante, "el promitente comprador"; ambos mayores de edad, se ha
PRIMERO. El promitente vendedor, en comunidad con don ___________ y

doña _________, son dueños, por partes iguales, del inmueble ubicado en
calle ________Nº ___, de la ciudad de ______, _____ Región. Los deslindes de la
propiedad son los siguientes:
Al NORTE: _________________________________________;
Al SUR: ____________________________________________;
80
Al ORIENTE: _______________________________________; y
Al PONIENTE: ______________________________________.
El promitente vendedor adquirió los derechos sobre el predio por compra que le
hizo a don _____, según consta en la escritura pública de
fecha __ de _____ de _____otorgada en la Notaría de _____ de don ________.; la
cual se inscribió a fojas ___ número ___ del Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Raíces de _____correspondiente al año ___

ceder y transferir, al promitente comprador, quien promete comprar, aceptar y
adquirir para sí o para quien designe con posterioridad, su cuota en el dominio
pleno del inmueble individualizado, equivalente a la tercera parte del total.
TERCERO. El precio total de la compraventa prometida será la cantidad

de ______ Unidades de Fomento (UF), pagaderas de contado y en dinero
efectivo, al suscribir el referido contrato de compraventa definitivo, en su
equivalente en pesos, al valor que tenga la UF a la fecha de pago. En caso de no
existir fijación oficial del valor de la UF, a la fecha de pago, se considerará, como
tal, para los efectos del entero del precio, el último valor fijado para dicha UF,
reajustado conforme a la variación que experimente el Índice de Precios al
Consumidor (IPC) emanado del Instituto Nacional de Estadísticas o el organismo
del pago efectivo.
CUARTO. El contrato prometido se celebrará dentro del plazo de ______ a

contar de la fecha del presente instrumento, plazo que vence el día ___ del mes
de ____ del año ____ Además, la suscripción del contrato prometido queda sujeto
a la condición suspensiva que los títulos del inmueble, en que parte de sus
derechos son objeto de la presente promesa de compraventa, se encuentren en
orden y ajustados a derecho, según informe que realice el abogado del promitente
comprador. Sólo una vez verificada la condición, ésta será informada por escrito
por el promitente comprador, siendo válida incluso la notificación por correo
electrónico, a más tardar dentro de los ___ días corridos de cumplidas aquellas, y
una vez vencido dicho plazo y notificado el cumplimiento de la condición, las
partes tendrán un plazo de ___ días corridos para concurrir a la Notaría a la
suscripción del contrato de compraventa definitivo. La concurrencia o
inconcurrencia de las partes a suscribir la escritura el día y hora señaladas se
acreditará por certificado del Notario antes referido.

81
inmueble, debidamente actualizados, al promitente comprador, dentro de
QUINTO. En caso que cualquiera de las partes no concurriere, culpablemente, a

personas que, legalmente, deban suscribir el instrumento, autorizando su
comparecencia y siempre que, previamente, se le hubiere comunicado, por carta

SEXTO. Las partes señalan como domicilio, para todos los efectos de este
contrato, la ciudad de ______ y prorrogan competencia para ante sus tribunales.


justicia.
82
cada parte.
Notas:
21.1. En la cláusula primera, en la individualización del bien raíz de la

comunidad, si ésta se trata de una comunidad hereditaria, se dirá:
"El promitente vendedor, con don _________ y doña _________,
son dueños, por partes iguales, del inmueble ubicado en
calle ________ Nº ___, de la ciudad de______, cuyo dominio está
inscrito a fojas _____ Nº ____ del Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Raíces de ____, correspondiente al
año __ Los deslindes de la propiedad son:
Al NORTE;
Al SUR;
Al ORIENTE; y
Al PONIENTE:
Lo adquirieron por herencia de don ______, según consta del auto de

posesión efectiva (resolución del Servicio de Registro Civil e
Identificación de la comuna de ______, inscrita en el Registro de
Posesiones Efectivas bajo el número ______.) inscrito a
fojas _____ Nº ____ del Registro de Propiedad del citado
Conservador de Bienes Raíces del año __".
21.2. En la cláusula tercera se puede pactar que el promitente

caso, conviene añadir lo siguiente en la cláusula quinta: "De no
83
Ver fichas: 39, 44, 70, 72 del anexo de jurisprudencia de promesa.
22. PROMESA DE COMPRAVENTA DE PROYECTO INMOBILIARIO
En Santiago de Chile a ____ de ___ de ___, entre: doña _____, chilena, estado
civil ____, profesión/oficio ______, domiciliada en ________, comuna
de ________, cédula nacional de identidad número ____________, por una parte,
en adelante también e indistintamente como doña "____________" o "la
promitente vendedora"; y por la otra parte,_____________, chilena, estado
civil ____, profesión/oficio ______, cédula nacional de identidad
número ____________, como apoderada y en representación de la
sociedad_____________, del giro de su denominación rol único
tributario __________, ambos domiciliados en ____________, comuna
de ___________, en adelante también e indistintamente "la promitente
compradora"; los comparecientes mayores de edad, quienes acreditan sus
identidades con las cédulas indicadas y exponen:
PRIMERO. Descripción del Inmueble. Doña ____ es dueña del departamento

número ____ del edificio ubicado en calle ___ número ____, comuna
de ____, __ Región, de acuerdo con el plano agregado al final del Registro del
mes de ___ de ____, cartel _____, y dueña además, de derechos en proporción al
valor de lo adquirido en unión de los otros adquirentes en los bienes comunes
entre los cuales se encuentra el terreno que deslinda:
84
NORTE, ____;
SUR, ____;
ORIENTE, ____; y al
PONIENTE, ____.
Lo adquirió por adjudicación en la liquidación de la sociedad conyugal que tenía

con don ______, según escritura pública de fecha ___ de __ de ____, otorgada en
la Notaría de ______ de don ____. El título de dominio se encuentra inscrito a
nombre de la promitente vendedora a fojas _____, número ____ del Registro de
Propiedad del año____ del Conservador de Bienes Raíces de _______ Para
efectos del pago del impuesto territorial la propiedad lleva asignado el Rol
número ____.
SEGUNDO. Promesa de venta. Por este acto e instrumento, doña ____, ya

debidamente individualizada, promete vender, ceder y transferir a la
sociedad ______, quien, a través de su representante ya individualizado, promete
comprar y adquirir para sí o para quien designe oportunamente, el inmueble
individualizado en la cláusula precedente.
TERCERO. Precio y Forma de Pago. El precio de la compraventa prometida es

la suma única y total de ____ Unidades de Fomento que el promitente comprador
pagará de la siguiente forma: (a) con la suma de ____ Unidades de Fomento
mediante depósito a plazo endosable que será entregado al Sr. Notario que
autorice la compraventa prometida, con expresas instrucciones de ser entregado
al vendedor una vez que se le acredite que tanto el inmueble materia de este
contrato como los demás inmuebles que conforman el "paño de terreno" que se
indica más adelante, se encuentran inscritos a nombre de la promitente
compradora o de la empresa que ella haya designado oportunamente, libre de
toda hipoteca, prohibición o gravamen. Lo anterior se acreditará exhibiendo copias
de las inscripciones de dominio y certificados de Hipotecas y Gravámenes
emitidos por el Conservador de Bienes Raíces de ____; (b) con la suma
de ____ Unidades de Fomento mediante depósito a plazo endosable que será
entregado al Sr. Notario que autorice la compraventa prometida, con expresas
instrucciones de ser entregado al vendedor una vez que, cumplida la instrucción
de la letra a) precedente, se exhiba y ponga a disposición del señor notario uno de
los siguientes documentos: Uno) Un acta de entrega de la propiedad objeto de la
compraventa de marras debidamente suscrita y firmada por la compradora en que
se acredite que se le entregaron dentro del plazo pactado, las llaves de la
propiedad, debidamente desocupada de arrendatarios y/u ocupantes y con las
cuentas de consumos básicos y/o domiciliarios al día, además de canceladas las
Contribuciones o Impuesto Territorial proporcionales correspondientes al período
de uso o Dos) Un Acta de Notario de ______ que acredite que se le entregaron a
él dentro del plazo pactado las llaves de la propiedad de marras, debidamente
desocupada de arrendatarios y/u ocupantes y con las cuentas de consumos
85
básicos y/o domiciliarios al día, además de canceladas las Contribuciones o
Impuesto Territorial proporcionales correspondientes al período de uso; (c) con la
suma de _____ Unidades de Fomento mediante depósito a plazo endosable que
será entregado al Sr. Notario que autorice la compraventa prometida, con
expresas instrucciones de ser entregado a la señora _____ o a quien la represente
una vez, cumplida la instrucción de la letra a) precedente. Este monto corresponde
a la comisión que paga el vendedor a _____ del __ por ciento más IVA. En el
evento de no acreditarse el cumplimiento de la condición establecida en la letra a)
de esta cláusula, en el plazo de ___ días corridos de suscrita la compraventa
prometida, los documentos dejados en custodia serán devueltos a la compradora,
previa suscripción de ésta de una escritura de resciliación de la compraventa ante
el mismo notario que autorice la compraventa. Estas condiciones podrán ser
renunciadas total o parcialmente por la promitente compradora.
CUARTO. Plazo para Celebrar el Contrato Prometido. La compraventa

prometida se celebrará dentro del plazo de _____ días corridos contados desde la
fecha en que se encuentren cumplidas todas las condiciones que para la
celebración del contrato prometido de compraventa, se establecen en la cláusula
siguiente. El contrato prometido se celebrará en la notaría del Notario Público,
don _______, o en la notaría que la institución financiera que otorgue el crédito al
comprador determine, conforme minuta redactada por el promitente comprador,
que notificará al promitente vendedor, por carta certificada enviada a su domicilio,
que la escritura en comento estará a su disposición para la firma, dentro del plazo
pactado en este instrumento. Todo lo anterior, es sin perjuicio que las partes de
común acuerdo posterguen y/o anticipen la fecha de suscripción del contrato
prometido. La promitente compradora se obliga a solicitar la inscripción de las
compraventas de las propiedades que conforman el "paño de terreno" dentro del
plazo de los ___ días hábiles siguientes a la suscripción de la compraventa
definitiva.
QUINTO. Condiciones para la Celebración del Contrato Prometido. Serán

condiciones esenciales y determinantes para la celebración del contrato prometido
de compraventa, establecidas a favor del promitente comprador, las que se
enuncian a continuación y que deben cumplirse copulativamente: Uno.- Que los
títulos tanto del inmueble que por el presente instrumento se promete vender y de
todos los inmuebles que conformen el "Paño de Terreno" que se indicará más
adelante se encuentren conforme a derecho según opinión informada y por escrito
que al efecto y unilateralmente emitirá el abogado del promitente comprador. Para
estos efectos, el promitente vendedor, se obliga a entregar y a poner a disposición
del promitente comprador toda la documentación requerida para estos efectos,
debidamente autorizada por quien legalmente corresponda. El promitente
vendedor tendrá un plazo de ____ días corridos contados desde esta fecha para
entregar los títulos del inmueble prometido vender y de no respetar este plazo, se
aumentará por cada día de simple atraso o mora en la entrega de dicha titulación
como así también los formularios, antecedentes, planos relativos al inmueble, en
un día hábil el plazo pactado para celebrar el contrato prometido. Dos.- Que el
inmueble se encuentre libre de deudas y cargas reales, deudas fiscales por
86
impuestos territoriales atrasados impagos, u otras deudas similares. Tres.- Que el
inmueble se encuentre libre de toda hipoteca, censo, usufructos, prohibiciones,
interdicciones, embargos, medidas precautorias y/o prejudiciales, litigios,
declaración de bien familiar y, en general, de cualquier gravamen, o derecho real o
personal u otros similares, que impidan, turben, limiten o embaracen en cualquier
forma el ejercicio libre y sin restricciones de todas las facultades inherentes al
dominio. Cuatro.- Que la Ilustre Municipalidad de _____ otorgue la aprobación del
anteproyecto sobre el Paño de Terreno. Cinco.- Que se hayan suscrito los
contratos de promesa de compraventa de todos los inmuebles que conforman el
"Paño de Terreno" que se indicará a continuación, en el plazo de ______ días
corridos contados desde esta fecha. Seis.- La promitente compradora se obliga a
presentar el anteproyecto a la Municipalidad, dentro del plazo de _____ días,
contados desde la fecha en que se hayan suscrito todas las promesas de
compraventa de los inmuebles que conforman el Paño de Terreno, que se indica
más adelante. Siete.- Que el promitente vendedor concurra a firmar la escritura de
compraventa definitiva, por sí o por medio de mandatarios y representantes
debidamente autorizados e investidos en tales calidades por escritura pública.
Ocho.- Las partes entienden y acuerdan que los inmuebles que conforman el
"Paño de Terreno" a que se alude en este contrato, está conformado por los
siguientes inmuebles ubicados en: calle ____ número ____ departamento
número ____, calle ____ número ____ departamento número ____,
calle ____ número ____ departamento número ____,
calle ____número ____ departamento número ____,
calle ____ número ____ departamento número ____, y
calle ____ número ____ departamento número ____. Las partes convienen que la
promitente compradora, a su exclusivo criterio, podrá renunciar por escrito y en
cualquier momento total o parcialmente a una o más de las condiciones antes
pactadas, las que han sido establecidas en su exclusivo beneficio y, por tanto,
podrá suscribir la escritura pública de compraventa respecto del inmueble objeto
de este instrumento no obstante haber fallado una o más de las condiciones en
forma total o parcial, quedando obligada la promitente vendedora a la suscripción
de la compraventa prometida. Fallida una o más de las condiciones y siempre que
la promitente compradora no haya renunciado a ellas, quedará sin efecto la
presente promesa, sin responsabilidad para las partes.
SEXTO. Venta Ad Corpus. La propiedad se venderá ad corpus, como especie o

cuerpo cierto, en el estado en que se encuentra, con todos sus usos, costumbres,
derechos y servidumbres activas, con todo lo edificado en ella, con sus árboles,
cierros, libre de todo gravamen, prohibición o embargo, con sus contribuciones
fiscales y/o municipales al día; obligándose el promitente vendedor a responder
del saneamiento de la evicción y de los vicios redhibitorios de conformidad a la ley.
A mayor abundamiento, en este acto, el promitente vendedor declara que el predio
objeto de este contrato y del prometido no es sirviente de ninguna servidumbre
predial y/o de otra clase, como de vista, luz, tendido aéreo, etc., declaración ésta
que ha sido esencial y determinante para el promitente comprador, en orden a que
lo ha decidido a celebrar este contrato de promesa, y que, por la misma razón, lo
reiterarán en la compraventa prometida.
87
SÉPTIMO. La entrega material del inmueble objeto del presente contrato se
efectuará dentro del plazo de ____ días corridos contados desde la fecha que se
haya cumplido la condición indicada en la cláusula tercera letra a). Dicha entrega
se realizará poniendo la vendedora a disposición de la compradora el inmueble
objeto de esta promesa de compraventa totalmente desocupado, con las cuentas
de consumos básicos y/o domiciliarios al día, al igual que el pago de las
contribuciones fiscales y municipales del inmueble. El riesgo de deterioro o
pérdida del inmueble será de cargo del vendedor hasta su entrega real y efectiva.
Si la propiedad fuera entregada en forma posterior a este plazo, se cobrará por
concepto de arriendo ___ Unidades de Fomento por cada día de atraso en la
entrega.
OCTAVO. Las partes declaran que el precio fijado para el bien objeto del
presente convenio no ha consistido en la mera aplicación de una tarifa o valor
preestablecido, sino que ha sido el producto de una negociación entre ambas,
cuyo resultado obedeció a determinadas condiciones del mercado, formas de
pago, costos de financiamiento y otras circunstancias particulares e
independientes. Asimismo, el promitente vendedor, declara que no existe
actualmente contrato de arrendamiento que afecte la propiedad objeto del
presente contrato y que no celebrará contrato de arrendamiento por Escritura
Pública ni por instrumento privado respecto de la propiedad objeto de esta
promesa de compraventa.
NOVENO. En caso de no cumplirse por cualquiera de las partes la presente

promesa, estando obligadas a ello, las partes acuerdan que como avaluación
anticipada de los perjuicios que de ello se siguiera, se pagará por la parte
incumplidora a la parte diligente, a título de cláusula penal, la suma
de _____ pesos. Esta multa constituye una avaluación convencional y anticipada
de todos los perjuicios que el incumplimiento retardado pueda causar a la parte
diligente y tiene el carácter de pena moratoria única. En todo caso, y sin perjuicio
de la multa indicada, a la parte diligente le asistirán además los demás derechos
que le otorga la ley, entre otros, el derecho de demandar el cumplimiento forzado
del contrato prometido y/o la indemnización de perjuicios compensatoria, todo ello
de conformidad con la ley, derechos de los cuales se hace expresa y formal
reserva en este acto. Declaran los comparecientes que el incumplimiento de una
cualquiera de las condiciones establecidas en la Cláusula Quinta de este
instrumento, no se considerará, para ningún efecto, como incumplimiento de las
obligaciones que asume, según este contrato, la promitente vendedora y el
promitente comprador, quedando la presente promesa sin efecto para todos los
efectos legales, de pleno derecho, renunciando las partes a toda acción reclamo o
derecho por este concepto, todo sin perjuicio de la promitente compradora de
renunciar a las condiciones que han sido establecidas en su beneficio, según lo
pactado anteriormente.
DÉCIMO. Cualquier duda o dificultad que surja entre los comparecientes con
motivo del presente contrato, de sus documentos complementarios o
modificatorios, ya sea que se refiera a su interpretación, cumplimiento, calificación,
88
integración, validez, resolución, terminación, indemnizaciones convencionales o
cualquier otra causa relacionada con ellos, se resolverá por un árbitro arbitrador
en cuanto al procedimiento y de derecho en cuanto al fallo, y sin ulterior recurso,
salvo el de queja ante la Ilma. Corte de Apelaciones de Santiago. El árbitro será
designado conforme al Reglamento del Centro de Arbitrajes de la Cámara de
Comercio de Santiago A.G., cuyas disposiciones forman parte integrante de esta
cláusula, que las partes declaran conocer y aceptar. Las partes confieren mandato
especial irrevocable a la Cámara de Comercio de Santiago A.G. para que, a
solicitud escrita de cualquiera de ellas, designe al árbitro arbitrador de entre los
integrantes del cuerpo arbitral del Centro de Arbitrajes de esa Cámara. El árbitro
queda especialmente facultado para resolver todo asunto relacionado con su
competencia y/o jurisdicción. Todas las resoluciones de cualquiera de estos
árbitros se notificarán por carta certificada inclusive la primera de ellas.
UNDÉCIMO. En caso de que el promitente vendedor o el cónyuge de éste u

otra persona que legalmente deba comparecer a celebrar el contrato prometido, o
el promitente comprador, no lo suscribiera en el plazo acordado en este contrato,
se devengará en favor de la parte diligente la multa establecida en la cláusula
novena de este instrumento.
DUODÉCIMO. Para todos los efectos legales del presente contrato, las partes
fijan domicilio en la ciudad y comuna de ____, Región ___.
DECIMOTERCERO. Las partes declaran cumplido todo contrato preparatorio,

cierre de negocios, contrato, acto o gestión previa que se hubiere celebrado u
otorgado respecto del inmueble objeto del presente contrato otorgándose el más
amplio y completo finiquito, renunciando a toda acción, derecho o reclamo por
dichos conceptos.
DECIMOCUARTO. Todos los gastos e impuestos que se deriven de la presente

promesa así como de la compraventa definitiva, y los gastos de inscripción de este
último, serán de cargo de la compradora.
DECIMOQUINTO. El promitente vendedor, en este acto confiere a ______ un

mandato mercantil irrevocable y gratuito, en los términos de los artículos
doscientos cuarenta y doscientos cuarenta y uno del Código de Comercio, para
que actuando por medio de sus representantes, pueda presentar el anteproyecto
referido en cláusulas anteriores, a desarrollarse en el inmueble objeto de esta
compraventa y en el resto del Paño de Terreno, ante la Dirección de Obras de la
Ilustre Municipalidad de _____ y suscriba en su representación todos los
documentos y solicitudes que sean necesarios a tal efecto. Asimismo, autoriza en
forma expresa a la promitente compradora para que esta última haga todo tipo de
presentaciones y solicitudes a la referida Dirección de Obras y demás organismos
públicos o privados que digan relación con el proyecto inmobiliario, en especial
aquellas relativas a fusión de lotes, impacto vial, factibilidades, permiso de
edificación y sus modificaciones y cualquier otro trámite que se requiriese para la
89
aprobación del anteproyecto. Finalmente, el promitente vendedor autoriza al
promitente comprador a publicitar el proyecto sin costo alguno para _______.
DECIMOSEXTO. Se deja expresamente establecido que el promitente vendedor

deberá guardar y mantener estricta reserva y discreción absoluta en cuanto los
términos y condiciones del presente contrato promesa de compraventa y, en
particular, del precio del contrato prometido en razón de la suscripción del
presente instrumento. Por lo tanto, durante o después de la vigencia de este
Contrato y hasta la celebración del contrato prometido, el promitente vendedor no
revelará sus términos a ninguna persona, firma, corporación o asociación en forma
escrita ni verbal, sin el consentimiento previo y por escrito de _______ La
divulgación no autorizada del precio, términos y condiciones acordados por las
partes, por hecho o culpa del vendedor, la hará responsable de los perjuicios que
de ello se deriven para el comprador, sin perjuicio de las demás indemnizaciones
que legal o contractualmente puedan deberse.
Personería. La personería de doña _______ para representar a la _______,

consta de la escritura pública otorgada en la Notaría de _____ de
don_________ con fecha __de ____ del año ___, la que no se inserta por ser
conocida de las partes y del notario que autoriza. Se faculta al portador de copia
autorizada de esta escritura para requerir las inscripciones, subinscripciones y
anotaciones que procedan en el Conservador de Bienes Raíces de _____ En
comprobante, y en previa lectura, firman los comparecientes junto con el Notario
que autoriza. Se da copia. DOY FE.
Notas:
22.1. En caso que el contrato sea celebrado entre un consumidor y un

proveedor, la cláusula décimo quinta, al contener un mandato
irrevocable, puede ser considerada abusiva en razón de lo
resuelto por la Corte Suprema en el Caso Cencosud (C-12.355-
2011, de 24 de abril de 2013)

Ver fichas: 26, 37, 39, 44, 45, 57, 63, 69, 70, 71, 72, 79, 86, 90, 104,
120, 137, 138 del anexo de jurisprudencia de promesa.
90
23. PROMESA DE COMPRAVENTA. DEPARTAMENTO HABITACIÓN

ciudad de ____, cédula nacional de identidad Nº ______, en adelante, "el
promitente vendedor"; y don _______, de profesión/oficio ___, domiciliado
en _____ Nº __, oficina/departamento Nº ___, de la ciudad de ____, cédula
nacional de identidad Nº _______, en adelante, "el promitente comprador", ambos
mayores de edad, se ha convenido en lo siguiente:
PRIMERO. El promitente vendedor es dueño del departamento de habitación

número ____ del ____ piso, de la bodega número ___ del primer (segundo)
subterráneo, y del estacionamiento número ____ del primer (segundo)
subterráneo, del Edificio construido en calle ______ número _____, comuna
de _____, de la ____ Región, de acuerdo con el plano archivado al final del
Registro de Propiedad bajo el número _____ en el Conservador de Bienes Raíces
de ________; y dueño, además, de derechos en proporción al valor de lo
adquirido en unión a los otros adquirentes en los bienes comunes, entre los cuales
se encuentra el terreno, que deslinda:
91
Al NORTE;
Al SUR;
Al ORIENTE; y
Al PONIENTE:
Adquirió esta propiedad por tradición que le hizo don _________ según consta
en la escritura pública de fecha _____ de _____ de dos mil _____, otorgada ante
el Notario de _____ don _____, inscrita a su nombre a
fojas _____ número ______ del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes
Raíces de _____, correspondiente al año____.

ceder y transferir, al promitente comprador, quien promete comprar, aceptar y
adquirir para sí, los inmuebles antes individualizados, incluidos todos los derechos
que les corresponden sobre dicho inmueble al vendedor.
TERCERO. El precio total de la compraventa será la suma de _____ Unidades

de Fomento (UF), pagaderas de contado y en dinero efectivo al suscribir el
contrato de compraventa prometido, en su equivalente en pesos al valor que tenga
la UF a la fecha de pago. En caso de no existir fijación oficial del valor de la UF a
la fecha de pago, se considerará como tal, para los efectos del entero del
precio, el último valor fijado para dicha UF, reajustado conforme a la variación que
experimente el Índice de Precios al Consumidor (IPC) emanado del Instituto
Nacional de Estadísticas o el organismo que lo suceda o reemplace, entre la fecha
que hubiere regido ese último valor y la del pago efectivo.
CUARTO. La compraventa se hará como cuerpo cierto, en el estado en que se

encuentran actualmente los inmuebles prometidos vender, con todo lo plantado y
edificado, con sus derechos, usos, costumbres y servidumbres activas y pasivas,
libre de todo gravamen, litigio, prohibición, embargo y expropiación, salvo el
Reglamento de Copropiedad del edificio que se encuentra inscrito a
fojas ______ número _____ en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del
Conservador de Bienes Raíces de _____.; respondiendo el promitente vendedor
del saneamiento de acuerdo a la ley. El promitente comprador declara conocer y
estar conforme con el estado de la propiedad.
QUINTO. El contrato prometido se celebrará dentro del plazo de _____ a contar

de la fecha del presente instrumento, plazo que vence el día ___ del mes
de ____ del año____. Además, la suscripción del contrato de compraventa se
encuentra sujeta a la condición suspensiva que los títulos del inmueble objeto de
la presente promesa de compraventa se encuentren en orden y ajustados a
derecho, según informe que realice el abogado del promitente comprador.
92
a más tardar dentro de los ___ días corridos de cumplidas aquéllas, y una vez
tendrán un plazo de ___ días corridos para concurrir a la Notaría a la suscripción
partes a suscribir la escritura el día y hora señaladas se acreditará por certificado


SEXTO. La entrega material de la propiedad se efectuará el día de la

suscripción del contrato prometido.
SÉPTIMO. La parte que por hecho u omisión que le sea imputable no dé

cumplimiento a cualquiera de las obligaciones que le impone el presente contrato,
en la forma y dentro de los plazos que al efecto se establecen, dará derecho a la
otra parte a demandar la resolución de esta promesa o su cumplimiento forzado,
en ambos casos más la indemnización que a continuación se indica: a) En caso
que el contratante diligente opte por la resolución de la promesa, la parte que haya
incurrido en el incumplimiento deberá pagar a la primera, a título de
indemnización, como cláusula penal compensatoria la suma de ____ pesos, suma
en que de común acuerdo fijan anticipadamente los perjuicios irrogados por dicho
incumplimiento. b) Si la parte que haya cumplido o esté dispuesta a cumplir optare
por el cumplimiento forzado, tendrá derecho a exigir el pago a título de
indemnización, como cláusula penal moratoria, una suma igual al equivalente en
pesos, moneda nacional corriente, a la fecha de su pago efectivo,
a _____Unidades de Fomento por cada día que pase entre la fecha en que debía
otorgarse el contrato prometido y aquella en que efectivamente se otorgue, la que
en ningún caso podrá exceder de la suma equivalente a ____ pesos, suma en que
de común acuerdo fijan anticipadamente los perjuicios irrogados por el retardo en
el cumplimiento de las obligaciones. En garantía del pago de esta multa, las partes
giran en este acto un cheque nominativo y sin fecha, en beneficio de la otra, por la
suma de ____ pesos, los que son guardados en un sobre cerrado por el Notario
que autoriza la presente escritura y que éste entregará a simple requerimiento del
señor juez que conozca del incumplimiento de que da cuenta esta cláusula. En
caso de cumplirse íntegramente el presente contrato, el señor Notario devolverá a
cada parte giradora los cheques señalados contra la sola presentación de la copia
autorizada de la escritura de compraventa prometida.
93
OCTAVO. Para todos los efectos a que haya lugar en relación con este
instrumento, especialmente, para su cumplimiento, aplicación, interpretación, y el
ejercicio de las acciones que de él emanen, se fija domicilio en la ciudad de ____ y
comuna de ___, para cuyos Tribunales se prorroga competencia.
NOVENO. Los gastos notariales que se produzcan por el presente contrato y

del contrato definitivo, la confección de la escritura definitiva e inscripción en el
Conservador de Bienes Raíces serán de cargo de ambas partes por mitades; el
estudio de títulos será de cargo del Promitente Comprador.
Notas:

Conservador de Bienes Raíces de _____, correspondiente al
año __ y de la prohibición inscrita a favor de don ______, a
23.2. En la cláusula tercera, se puede pactar que el promitente


sea parte se recomienda modificar la cláusula en que se acuerda
la promesa por la siguiente: Por este instrumento, el promitente
94
individualizado.
23.4. La cláusula octava puede constituir una cláusula abusiva a la luz

Ver fichas: 39, 44, 66, 70, 72 del anexo de jurisprudencia de promesa.
24. PROMESA DE COMPRAVENTA CON ARRENDAMIENTO PREVIO SIMPLE
En _________ de Chile, a ____de ______ de _______, entre: a)

doña ____________, chilena, estado civil ________, profesión/oficio ______,
cédula nacional de identidad Nº _________, domiciliada en _____________,
comuna de _____; b) don ______________, chileno, estado civil ______,
profesión/oficio ______, cédula nacional de identidad Nº ________, domiciliada
en _____________, comuna de _____; en representación de don ____________,
chileno, estado civil ______, profesión/ oficio ______, cédula nacional de identidad
Nº _________, domiciliada en _____________, comuna de _____; y c)
doña ______________, chilena, estado civil ______, profesión/oficio ______,
cédula nacional de identidad Nº _________, domiciliada en _____________,
comuna de _____, por una parte, denominados indistintamente como los
arrendadores y promitente vendedores; y por la otra d) don __________, chileno,
estado civil ______, profesión/oficio ______, cédula nacional de identidad
Nº _________, domiciliada en_____________, comuna de _____, como la
arrendataria y promitente compradora; los comparecientes mayores de edad,
quienes acreditan su identidad con las cédulas citadas y exponen: Que han
95
convenido en la celebración del siguiente contrato de arrendamiento y promesa de
compraventa:
I. Antecedentes
PRIMERO. Doña ______, don _____ y doña _____ tienen cuotas de derechos
de dominio de la propiedad que se individualiza más adelante, y es intención del
promitente comprador arrendar dicho inmueble hasta la fecha en que concluyan
los trámites de posesión efectiva de don __________, momento en el cual
comprará a los hijos de aquél los derechos que aquéllos posean sobre el bien raíz.
El inmueble a que se hace referencia es la propiedad ubicada en __________,

comuna de _______, Región ________, el cual se encuentra inscrito a favor del
padre de los comparecientes don _____________ a fojas ___ Nº ___, del Registro
de Propiedad del año ___ del Conservador de Bienes Raíces de _______ Los
deslindes del terreno en donde se encuentra ubicado el edificio son los siguientes:
al Norte, _______; al Sur, _____; al Oriente, en _______; y al Poniente,
en _______. Lo adquirió por compra a don _______, según escritura de fecha ..
de _____ de ___, otorgada en la Notaría de esta ciudad de don _____ A su vez, el
dominio de la propiedad individualizada, los comparecientes lo adquirieron por
sucesión hereditaria quedada al fallecimiento de su padre, respectivamente, según
trámites que actualmente se siguen en el ________Juzgado Civil de _______, Rol
Nº ______ del año __.; aún pendientes de resolución e inscripción. Rol de Avalúos
Nº ______, comuna de _________.
II. Contrato de arrendamiento
SEGUNDO. Por el presente instrumento doña _______, don _____ y

doña _____ dan en arrendamiento al arrendatario __________, quien la acepta, la
propiedad singularizada en la cláusula primera, quien se obliga a destinarla
exclusivamente como su vivienda personal, lo cual constituye un elemento de la
esencia del presente contrato.
TERCERO. El presente contrato tendrá una duración indefinida y sujeta a la

condición de que los trámites de posesión efectiva de don ___________ se
encuentren debidamente concluidos, esto es inscrito el testamento, la posesión
efectiva y la especial de herencia. Se deja constancia que la propiedad fue
entregada al arrendatario con fecha ___ de ___ de ________. Verificada la
condición indicada el contrato de arrendamiento vencerá automáticamente sin
necesidad de declaración judicial, fecha en la cual la arrendataria y la parte
arrendadora deberán suscribir el contrato de compraventa de dicha propiedad, en
los términos y condiciones que se expondrán más adelante.
96
CUARTO. La renta mensual de arrendamiento será la suma de _______ pesos.
La renta mensual no será imputable al precio de la compraventa definitiva que las
partes suscriban, por lo que no podrá ser considerada como anticipo del precio de
la promesa de compraventa que más adelante se acuerda. La renta se reajustará
durante toda la vigencia del arrendamiento; reajuste que se hará cada ___ meses,
en la misma proporción o porcentaje en que haya podido variar el Índice de
Precios al Consumidor determinado por el Instituto Nacional de Estadísticas o por
el organismo que lo reemplace, en relación al período que medie entre el último
día del segundo mes que precede al del último reajuste y el último día del segundo
mes que precede al de su pago. La arrendataria estará obligada a pagar
puntualmente los consumos de luz, agua potable, extracción de basura, gas,
teléfono, gastos comunes y demás que puedan corresponderle. El atraso
de ___ meses en cualquiera de los pagos indicados, dará derecho al arrendador
para solicitar la suspensión de los servicios respectivos. Asimismo, la arrendataria
deberá enviar oportunamente al domicilio del arrendador, el aviso de pago del
Impuesto Territorial o Contribuciones que afecta al inmueble objeto del contrato
cuyo pago será de cargo del arrendador.
QUINTO. La renta se pagará por mensualidades anticipadas, dentro de los

primeros ___ días de cada mes, en el domicilio del arrendador. El simple retardo
en el pago de la renta, constituye a la arrendataria en mora, debiendo
pagar ___ Unidad de Fomento por cada día de atraso en el pago de la renta. Si el
retardo en el pago de la renta excede de ___ días a contar del día ____, o si se
repite por ___ veces, será motivo plausible para poner término inmediato al
contrato de arrendamiento, sin necesidad de declaración judicial; todo sin
perjuicio, de la obligación de la arrendataria de pagar las rentas adeudadas, sus
intereses y reajustes.
SEXTO. A fin de garantizar la conservación de la propiedad y su restitución en

el mismo estado en que la recibe; la devolución y conservación de las especies y
artefactos que se indicarán en el inventario; el pago de los perjuicios y deterioros
que se causen en la propiedad arrendada, sus servicios e instalaciones; y, en
general, para responder del fiel cumplimiento de las estipulaciones de este
contrato, la arrendataria entrega en garantía, en este acto, al arrendador, la suma
equivalente a ___ mes (meses) de la renta estipulada, que el arrendador se obliga
a restituirle debidamente reajustada dentro de los ______ días siguientes a la
fecha en que le haya sido entregada, a su satisfacción, la propiedad arrendada;
quedando el arrendador, desde ahora, autorizado para descontar de la garantía, el
valor de los deterioros y perjuicios de cargo del arrendatario que se hayan
ocasionado, como, asimismo, el valor de las cuentas pendientes de gastos
comunes, energía eléctrica, gas, agua, teléfono u otros, que sean de cargo de la
arrendataria. La arrendataria no podrá, en caso alguno, imputar la garantía al pago
de la renta de arrendamiento, ni aún tratándose de la renta del último mes. En
caso que la arrendataria celebre el contrato de compraventa definitiva, en las
condiciones y plazo que más adelante se estipulan, el arrendador se compromete
a restituir la garantía, dentro de los __ días siguientes a la suscripción del contrato
97
de compraventa o bien imputarlo al precio de la compraventa, según lo acuerden
las partes.
SÉPTIMO. Queda prohibido, expresamente, a la arrendataria, subarrendar o

ceder, en cualquiera forma y a cualquier título, todo o parte del inmueble o
destinarlo a otro objeto que el indicado.
OCTAVO. La arrendataria se obliga a mantener en perfecto estado de

funcionamiento las llaves de los artefactos, las llaves de paso, las válvulas de
flotadores de los excusados, enchufes, los vidrios, puertas, lámparas, timbres e
interruptores de instalaciones eléctricas, reparándolos o cambiándolos a su costo.
Deberá la arrendataria cuidar y conservar la propiedad arrendada en buen estado
de aseo y de conservación y en general efectuar oportunamente y a su costo
todas las reparaciones locativas adecuadas para la conservación y estado de
funcionamiento del inmueble arrendado.
NOVENO. Cualquier mejora que pudiere efectuar la arrendataria será de su

costo y quedarán en beneficio de la propiedad desde el momento mismo que sean
ejecutadas, sin que la arrendadora deba pagar suma alguna por ellas, cualquiera
sea su carácter, naturaleza o monto, sin perjuicio que las partes adopten por
escrito un acuerdo distinto para un caso en particular. No obstante lo anterior, las
partes acuerdan y aceptan que el arrendatario introduzca algunas mejoras
voluntarias a la propiedad, las que serán consideradas útiles de acuerdo a lo
previsto en el artículo 909 del Código Civil. Estas mejoras consistirán
en ______ En caso de que falle la condición establecida para la firma del contrato
de compraventa señalado más adelante, por causas imputables al promitente
vendedor las partes acuerdan que las mejoras indicadas serán pagadas al
momento de restituir la propiedad arrendada. El valor de estas mejoras se
determinará con arreglo a los montos desembolsados para su ejecución menos la
pérdida de valor por su uso o el transcurso del tiempo. En todo caso, el pago
indicado no será inferior al aumento en el valor venal del inmueble a consecuencia
de dichas mejoras. En caso que el contrato de compraventa no se celebre por
causas imputables al promitente comprador, tales mejoras quedarán
indiscutiblemente a beneficio de la propiedad.
DÉCIMO. En caso de no celebrarse el contrato de compraventa definitivo,

cualquiera sea la causa, la arrendataria se obliga a restituir el inmueble
inmediatamente fallida la condición de la promesa de compraventa, entrega que
deberá hacer mediante la desocupación total de la propiedad, poniéndola a
disposición de la arrendadora y entregándole las llaves. Además deberá exhibirle
los recibos que acrediten el pago hasta el último día que ocupó el inmueble de los
consumos de energía eléctrica, agua potable, extracción de basura y otros
similares. En caso de no restitución del inmueble en la fecha de término de este
contrato la arrendataria deberá pagar por concepto de multa, la cantidad
de __ Unidad de fomento diarias y además continuará obligada al pago de la renta
de arrendamiento.
98
UNDÉCIMO. La arrendadora no responderá en caso alguno por robos o hurtos
que puedan ocurrir en el inmueble o por los perjuicios que pueda sufrir la
arrendataria en casos de incendio, inundaciones, filtraciones, roturas de cañería,
efectos de humedad o calor y otros hechos fortuitos de análoga naturaleza.
III. Contrato de promesa de compraventa
DUODÉCIMO. No obstante el contrato de arrendamiento pactado por las partes,

en este acto, doña ______, don _____ y doña _____, en la forma de
comparecencia descrita en el presente instrumento, prometen vender, ceder y
transferir a don ____________, ya individualizado, quien, a su turno, promete
comprar, aceptar y adquirir para sí o para quien designe en el futuro, los derechos
de dominio que recaen sobre la propiedad individualizada en la cláusula primera
del presente instrumento.
DECIMOTERCERO. El precio de la compraventa prometida de los derechos

será la suma equivalente de $ _____________, que se pagarán al momento del
otorgamiento y suscripción de la compraventa prometida por cuanto se pagará por
la institución financiera que otorgue el crédito hipotecario al promitente comprador.
El pago se cumplirá, en esa oportunidad, dejando la parte compradora en poder
del Notario que autorice la escritura uno o más comprobantes de depósito
bancario a ___ días plazo, renovables y endosables, que totalicen el precio de la
compraventa, o la parte del mismo que no fuere objeto de financiamiento bancario
o de institución de crédito hipotecario, con instrucciones de entregar esos valores
a la parte vendedora, incondicionalmente, tan pronto se le acredite que el
inmueble se encuentra inscrito a nombre de la compradora en el Registro de
Propiedad a cargo del Conservador de Bienes de ________ y que él no está
afecto a gravámenes, prohibiciones o embargos, excepto la o las hipotecas y
prohibiciones que se constituyeren en favor del banco o institución de crédito
hipotecario que financiare la adquisición. Al respecto, la parte promitente
compradora queda facultada para pagar el precio en todo o parte con el producto
líquido de un préstamo que le otorgue un banco u otra institución de crédito
hipotecario y en tal caso deberá, bajo su exclusiva responsabilidad, tramitar y
obtener la aprobación del crédito dentro del plazo que se fija para el otorgamiento
de escritura de compraventa prometida, la que no estará condicionada a tal
aprobación. En caso que este crédito fuera con emisión de letras hipotecarias, la
diferencia que pueda producirse en la venta de estos instrumentos, con relación a
su valor, será de cargo exclusivo de la promitente compradora. No obstante, la
promitente vendedora proporcionará copia de los títulos de dominio u otros
antecedentes que requiera el banco o institución de crédito, cuyo suministro fuere
ordinariamente de cargo de la parte promitente vendedora.
DECIMOCUARTO. La propiedad se venderá como especie o cuerpo cierto,

habilitada para los fines a que se destina, en el estado en que actualmente se
encuentra, que la parte promitente compradora declara conocer y aceptar; con
todos sus derechos, sus usos, costumbres, derechos y servidumbres, libres de
deudas, hipotecas u otros gravámenes y de prohibiciones, embargos, litigios y
99
condiciones resolutorias; y respondiendo la vendedora del saneamiento en
conformidad a la ley.
DECIMOQUINTO. El contrato de compraventa prometido se celebrará por

escritura pública otorgada en la Notaría de _______ de don _________, ubicada
en____________, comuna de _____, o de quien lo supla, reemplace o suceda en
el cargo, dentro de los __ días siguientes de cumplida la condición suspensiva de
la cual pende el presente contrato de promesa de compraventa. En consecuencia,
verificada la condición cualquiera de las partes podrá hacer extender en la Notaría
nombrada la escritura de compraventa prometida, en los términos aquí pactados,
hecho que comunicará al otro contratante por carta certificada dirigida al domicilio
designado en este instrumento. Si la compraventa se efectuare con financiamiento
bancario, la escritura de compraventa podrá otorgarse en la Notaría que designare
la respectiva entidad bancaria o financiera, siendo obligación de la promitente
compradora obtener que esa escritura se mande a extender oportunamente y
comunicarlo en igual forma a la promitente vendedora. Se tendrá por morosa a la
parte que no suscribiere la escritura en el lapso de ___ días contados desde que
se le comunique que se encuentra extendida. Los plazos aludidos no son
extintivos de derechos, de manera que a su vencimiento cualquiera de las partes
podrá exigir el cumplimiento forzado o la resolución del contrato de promesa de
compraventa. El incumplimiento de la obligación de suscribir la escritura pública de
compraventa prometida, en los plazos y forma antes señalados se acreditará con
certificado del Notario. La obligación de suscripción de la escritura por parte de la
promitente compradora incluye también la del pago simultáneo del saldo de precio
y la de obtener y acreditar en la escritura pública respectiva cualquier autorización,
aprobación o comparecencia que legalmente fuere necesaria respecto de su parte.
La parte promitente vendedora para garantizar a la promitente compradora la

celebración del contrato de compraventa una vez que se verifique la condición que
se señala más adelante y para que el caso que la promitente vendedora no
suscriba la escritura de compraventa dentro del plazo de ___ días antes indicado,
otorga en este acto mandato mercantil, gratuito e irrevocable al Notario
de _____ don ____________, en los términos del artículo doscientos cuarenta y
uno del Código de Comercio, porque su cumplimiento interesa al mandatario y a
un tercero, para que en nombre y representación de la promitente vendedora,
pueda vender, ceder y transferir todos los derechos de aquellos sobre la propiedad
individualizada en la cláusula primero. El mandatario queda expresamente
facultado para realizar todos los actos y contratos necesarios para la venta de
dicha propiedad, pudiendo percibir el precio y darlo por pagado, realizar todas las
gestiones judiciales y extrajudiciales necesarias para dar cumplimiento al negocio
encomendado, pudiendo para este efecto suscribir por su mandante todo tipo de
demandas, minutas y presentaciones, ante tribunales de justicia, conservador de
bienes raíces o cualquier otro tipo de autoridades, renunciar a la acción resolutoria
que del contrato encomendado pudiere emanar, y toda gestión o actuación que
fueren necesarias para la realización del mandato encomendado, actuado con
todas las facultadas necesarias como si el mandante lo hiciere personalmente.
100
DECIMOSEXTO. Si cualquiera de las partes, por causa que le fuere imputable,
no diere cumplimiento oportuno a sus obligaciones señaladas en este contrato de
promesa, en particular, si no suscribiere la compraventa prometida dentro de los
plazos pactados, y/o no se pagare por la promitente compradora simultáneamente
con la suscripción de esa escritura la totalidad del precio pendiente, la parte
diligente, que perseverare en la ejecución de esta promesa de compraventa, podrá
ejercer, a su elección, cualquiera de los siguientes derechos: a) Exigir el
cumplimiento forzado de este contrato de promesa de compraventa, más el pago
de una pena moratoria que se pagará hasta que se cumpla la obligación infringida.
El monto de esta pena será el que resulte de aplicar la tasa de interés máximo
convencional para operaciones reajustables sobre el saldo insoluto de precio
expresado en Unidades de Fomento; y si este último estuviere pagado, el monto
de la pena moratoria será equivalente a __ Unidad de Fomento por cada día de
retardo; o b) Tener por resuelto ipso facto el presente contrato de promesa de
compraventa, sin necesidad de notificación, procedimiento ni declaración judicial o
arbitral alguna, dando aviso de esta decisión a la otra parte mediante carta
certificada despachada por un Notario Público. En el caso de operar la
resolución ipso facto de este contrato aquí prevista, la parte incumplidora deberá
pagar a la otra una pena compensatoria de un monto equivalente a un _% del
precio de la compraventa prometida, expresado en Unidades de Fomento, valor en
que las partes avalúan anticipadamente, en carácter de cláusula penal, los
perjuicios provenientes del incumplimiento y subsiguiente resolución del contrato.
Los promitentes vendedores podrán en caso de incumplimiento de la promitente

compradora en los términos señalados, enajenar libremente el inmueble a
terceros, como asimismo retener el anticipo del precio y/o deducir de la multa
establecida, cualquier restitución que pudiese adeudar la promitente compradora.
DECIMOSÉPTIMO. El presente contrato de promesa de compraventa queda

sujeto a la condición suspensiva de que los títulos de dominio se encuentren
ajustados a derecho, que se encuentre concluido satisfactoriamente el trámite de
posesión efectiva iniciado por los promitentes vendedores, con lo cual quedan
habilitados para vender la propiedad y que todos los miembros de la Sucesión de
don _____________ no tengan impedimento físico para suscribir el contrato de
compraventa.
DECIMOCTAVO. Todos los gastos derivados del presente contrato y los del
contrato prometido serán de cargo de ambas partes por mitades, y aquellos gastos
de inscripción del contrato de compraventa prometido, serán de cargo y costo
exclusivo de la promitente compradora.
DECIMONOVENO. Para todos los efectos legales de este contrato, las partes
fijan su domicilio en la ciudad y comuna de _________ y se someten a la
competencia de sus tribunales ordinarios de justicia.
VIGÉSIMO. Las partes comparecientes confieren poder especial al abogado

don ______________, para que en su nombre y representación de uno o más de
101
ellos, o de todas ellas, con las más amplias facultades, pueda subsanar cualquier
error u omisión, respecto de aquellos referidos a la individualización exacta y
completa de los comparecientes, así como también de la individualización de la
propiedad objeto de este contrato. Al respecto, el mandatario estará investido de
plenas facultades para otorgar instrumentos públicos y privados necesarios o
convenientes a su juicio exclusivo, tendientes a salvar los errores u omisiones
referidas y para requerir las inscripciones, subinscripciones y anotaciones
correspondientes, liberándolo desde luego de la obligación de rendir cuenta.
VIGÉSIMO PRIMERO. Se faculta al portador de copia autorizada ante Notario

de la presente escritura para requerir y firmar todas las inscripciones,
subinscripciones y anotaciones que correspondan en los Registros respectivos.
PERSONERÍAS. El poder de don ______________ para representar a

don ______________ consta en escritura pública otorgada en la Notaría de
don ___________ con fecha __ de ___ de ___
Notas:
24.1. En caso que el contrato sea celebrado entre un consumidor y un

proveedor, la cláusula décimo quinta, al contener un mandato
irrevocable, puede ser considerada abusiva en razón de lo
resuelto por la Corte Suprema en el Caso Cencosud (C-12.355-
2011, de 24 de abril de 2013)
24.2. La cláusula décimo novena puede constituir una cláusula

abusiva a la luz del artículo 16 de la Ley Nº 19.496, por prorrogar
la competencia relativa de los tribunales.
promesa.
102
25. PROMESA DE COMPRAVENTA CON ARRENDAMIENTO PREVIO
En _______, a ___ de _____ de ___, entre: Por una parte,

don _____________ chileno, estado civil ______, profesión/oficio ________,
cédula nacional de identidad número ________________, quien comparece en
representación, según se acreditará, de _____________, sociedad de
responsabilidad limitada del giro de su denominación, Rol Único Tributario
número ___________________, todos domiciliados para estos efectos
en _________________, comuna de _____________, ciudad _____; en adelante
"la arrendadora" y/o indistintamente "la promitente vendedora", y por la otra, y en
adelante "la arrendataria" y/o indistintamente "la promitente compradora", la
sociedad____________, del giro de su nombre, Rol Único Tributario
número _____________, representada con poder suficiente por don _____,
chileno, estado civil ______, profesión/oficio _______, cédula nacional de
identidad número _______________, y don _____, chileno, estado civil ______,
profesión/oficio _______, cédula nacional de identidad número _________, todos
domiciliados en _________comuna de ______, ciudad _______, los
comparecientes mayores de edad, quienes me acreditaron su identidad con las
cédulas antes citadas y exponen:
PRIMERO. La sociedad________, es dueña del inmueble ubicado en esta

ciudad, ________, comuna de _______, Santiago, cuyos deslindes según sus
títulos son los siguientes: Norte, ____; Sur, _____.; Oriente, con ___y Poniente,
con ____. La adquirió por compra que hizo a _________, según escritura pública
de fecha ___ de _____ de___, otorgada en la notaría de ___________ de
103
don ________________, la cual se encuentra inscrita a fojas número ______ del
Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de ___________ del
año ____.
SEGUNDO. Por el presente instrumento la sociedad _______, a través de su

representante, da en arrendamiento a la sociedad ______, para quien aceptan sus
representantes, el inmueble individualizado en la cláusula precedente.
TERCERO. La duración del arrendamiento y la vigencia del contrato será por un

plazo fijo y no renovable de ___ meses (años) a contar de esta fecha, por lo que
éste expirará irrevocablemente el día ___ de _____ del año _____ "La
arrendataria" deberá restituir el inmueble arrendado en la fecha de término de
contrato, a menos que hubiere operado la promesa de compraventa de que tratan
las cláusulas decimosexta y siguientes de esta escritura. La falta de restitución
oportuna hará incurrir a "la arrendataria" en una multa de ___ Unidades de
Fomento equivalentes en moneda de curso legal, por cada día de atraso en
la entrega, suma en que las partes avalúan anticipadamente los perjuicios que tal
demora puede causar a "la arrendadora".
CUARTO. La renta de arrendamiento será la suma de _______ pesos moneda

corriente nacional por cada mes o fracción de mes, la que se pagará por
mensualidades anticipadas, los ___ primeros días de cada mes, a contar de esta
fecha. La mora o el simple retardo en el pago de la renta de arrendamiento en
forma íntegra y oportuna hará incurrir a "la arrendataria" en una multa
de ___ Unidades de Fomento equivalentes en moneda de curso legal por cada día
de atraso en el pago, multa que las partes han convenido como avaluación
anticipada y convencional de los perjuicios que ello pudiere irrogar a "la
arrendadora". Sin perjuicio de lo señalado precedentemente, el atraso, mora o
simple retardo en el pago de ___ o más de las rentas de arrendamiento, facultará
al arrendador a su exclusivo juicio para desistir además de la promesa de
compraventa de que tratan las cláusulas decimosexta y siguientes de esta
escritura, desistimiento que se entenderá producido por incumplimiento de la
promitente compradora y que por tanto facultará al arrendador para ejercer todos
los derechos y acciones que le corresponden como parte diligente de la promesa
de compraventa referida. El no ejercicio de este derecho por parte de "la
arrendadora" cuando concurran sus supuestos de hecho, en ningún caso se
entenderá como renuncia del mismo, razón por la cual "la arrendadora" podrá
ejercerlo en cualquier tiempo, aun cuando con posterioridad este retraso no se
hubiere reiterado por parte de "la arrendataria".
QUINTO. La entrega material del local comercial objeto de este contrato, libre
de ocupantes, se efectúa en este acto mediante la entrega de sus llaves de
acceso a "la arrendataria", quien declara haberlo recibido a su entera y total
satisfacción.
SEXTO. "La arrendataria" declara conocer y aceptar el estado del local

comercial objeto de este contrato, dejando constancia que lo recibe en perfecto
104
estado de conservación y aseo, y asume la obligación de restituirlo en igual
estado, habida consideración del deterioro por su uso natural. Será obligación de
"la arrendataria" mantener siempre en buen estado de funcionamiento las
instalaciones de servicios con que cuenta el local comercial, de modo que éstas
puedan servir para el fin a que ha sido arrendado.
SÉPTIMO. "La arrendataria" responderá de cualquier daño que por su hecho o

culpa se cause a las propiedades circundantes, así como también de los daños
causados por cualquiera de sus ocupantes. "La arrendadora" no responderá en
forma alguna por los perjuicios que puedan producirse a "la arrendataria" con
ocasión de incendios, inundaciones, accidentes, filtraciones, explosiones, roturas
de cañerías por humedad o calor o por cualquier causa fortuita o de fuerza mayor.
OCTAVO. A contar de esta fecha, será de cargo de "la arrendataria" el pago

íntegro de los servicios y la mantención al día de los consumos de energía
eléctrica, gas, y demás que procedieren, lo que deberá acreditar cada vez que se
lo exija "la arrendadora".
NOVENO. Las partes convienen que el destino que se dará al local comercial
objeto de este contrato deberá estar comprendido en el giro de la
sociedad __________ lo que incluye ______.; y demás actividades que formen
parte del giro social de "la arrendataria", el que necesariamente debe decir
relación con _______ Será responsabilidad de "la arrendataria" la tramitación y
obtención de la patente Municipal y los permisos necesarios para su
funcionamiento ante las entidades que corresponda.
DÉCIMO. "La arrendataria" no podrá ceder el presente contrato, ni los derechos

que de él emanan, ni subarrendar, todo o parte de la propiedad que en este acto
se le entrega en arriendo, sin autorización previa y escrita de "la arrendadora".
UNDÉCIMO. Quedan incluidas en el arrendamiento las especies e instalaciones

de que se da cuenta en el inventario del inmueble que las partes firman por
instrumento separado y que se tendrá como parte integrante de este contrato, el
cual se protocoliza con esta fecha en el Registro de documentos del Notario que
autoriza la presente escritura, bajo el número __________ El estado de dichas
especies e instalaciones es el indicado en el mismo inventario, estado que "la
arrendataria" declara conocer, los que se obliga a devolver en iguales condiciones,
sin perjuicio del desgaste que pudieren experimentar por el tiempo y usos
legítimos.
DUODÉCIMO. "La arrendataria" sólo podrá efectuar mejoras, sin autorización

de "la arrendadora", en la medida que no signifiquen ninguna transformación de la
propiedad ni alteración de alguna de sus estructuras. Todas las mejoras
efectuadas, de cualquier tipo, con o sin permiso de "la arrendadora", serán de
cargo de "la arrendataria" y quedarán en beneficio del inmueble, debiendo
regularizarse ante la Ilustre Municipalidad de __________, sin costo alguno para
"la arrendadora", a excepción de aquellas que puedan separarse sin detrimento de
105
la propiedad o que, de producirse alguno, sea inmediatamente reparado por "la
arrendataria".
DECIMOTERCERO. Serán de cargo de "la arrendataria" las reparaciones útiles,

las que al fin del contrato podrá retirar sin causar detrimento al bien arrendado. Así
también serán de su cargo las reparaciones locativas que corresponden a
deterioros que ordinariamente se producen por culpa de "la arrendataria" o de sus
dependientes. Sin embargo, serán de cargo de "la arrendadora" aquellas
reparaciones locativas provenientes de deterioros producidos por fuerza mayor o
caso fortuito o de mala calidad de la cosa arrendada. "La arrendataria" asume la
responsabilidad y el costo de las eventuales reparaciones de daños causados por
terceros ajenos.
DECIMOCUARTO. Sin perjuicio del plazo establecido en el presente contrato,

"la arrendadora" podrá ponerle término de inmediato al arrendamiento cuando
concurra cualquiera de las siguientes causales: a) Si "la arrendataria" no paga
oportunamente las rentas en el plazo y condiciones establecidas en el presente
contrato. No obstante, para que se pueda configurar esta causal, "la arrendadora"
deberá comunicar a "la arrendataria", por escrito, el hecho de encontrarse en mora
o simple retardo en el pago de una renta y éste no dar solución al pago de esa
obligación dentro de los ____ días siguientes de recibida la comunicación.
Asimismo da derecho a dar por terminado el contrato, por parte de "la
arrendadora", el atraso de más de ____ días hábiles de ___ rentas de arriendo. b)
Si dedica "la arrendataria" la propiedad arrendada a cualquier otro uso que no sea
el expresamente señalado en el contrato, o ceda el contrato o subarriende el
inmueble arrendado contraviniendo lo dispuesto al respecto en el presente
instrumento. c) Si "la arrendataria" causare a la propiedad cualquier perjuicio,
especialmente en sus instalaciones, oficinas, etc., o modificare sus características,
estructuras y construcción en general, sin la autorización por escrito de "la
arrendadora". d) Si "la arrendataria" no mantiene en perfecto estado de
conservación la propiedad, así como si no repara en forma inmediata cualquier
desperfecto, en su construcción o instalaciones, que se produzcan ya sea por su
uso o por el hecho o culpa de sus dependientes o usuarios de sus instalaciones o
de los servicios que se prestan en el inmueble. e) Si "la arrendataria" no mantiene
los consumos de agua, electricidad y teléfono al día. Será causal de terminación
inmediata del contrato el solo hecho de acreditar el no pago de ___ mes (meses)
de dichos servicios. f) El no pago a "la arrendadora", dentro del plazo señalado, de
la prima del seguro que se señala en este contrato. g) Las partes, convienen en
elevar a cláusulas esenciales o determinantes del presente contrato las indicadas
precedentemente, siendo de este modo, el hecho de incurrir en su infracción,
causal suficiente para pedir la terminación inmediata del contrato por la vía
indicada en los artículos 607 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
DECIMOQUINTO. Deberá tomarse un seguro contra incendio, en favor de "la

arrendadora", por el valor de tasación de la propiedad que determine la compañía
de seguros correspondiente y cuya prima no podrá exceder de un máximo
de ___ Unidades de Fomento anuales, con el objeto de que en el evento de la
106
ocurrencia de alguno de los siniestros indicados, pueda cubrir dicho seguro los
daños que se produzcan en las construcciones del inmueble dado en arriendo,
tanto principales como accesorias. Este seguro será contratado por "la
arrendadora", por cuenta de "la arrendataria", debiendo "la arrendataria" pagar a
"la arrendadora" el valor de la prima dentro de los ___ días siguientes a la fecha
en que ésta le comunique que se ha contratado el seguro y a cuánto asciende el
valor de la prima. Lo anterior se entiende sin perjuicio de los seguros que "la
arrendataria" contrate en su propio beneficio y que serán de su cargo.
DECIMOSEXTO. PROMESA DE COMPRAVENTA: Por el presente acto e

instrumento la sociedad ________, representada por don __________, en
adelante "la promitente vendedora", promete vender, ceder y transferir a la
sociedad ___________________, en adelante "la promitente compradora", para
quien prometen comprar, aceptar y adquirir sus representantes
don _____________________, la propiedad señalada en la cláusula primera de
este instrumento.
DECIMOSÉPTIMO. El precio del contrato prometido será el equivalente en

pesos moneda corriente nacional de _____________ Unidades de Fomento si el
contrato prometido se celebra durante el mes de _____ del año _______ Dicho
precio ascenderá a la suma equivalente en pesos moneda corriente nacional
de _____________Unidades de Fomento, si en cambio la suscripción del contrato
prometido se efectúa durante el mes de ________ del año ____ Por su parte, si la
suscripción del contrato prometido se lleva a efecto durante el mes de ___ del
año ___ el precio de la compraventa será el equivalente en pesos
de _________ Unidades de Fomento. Ahora bien, sí el contrato prometido se
suscribe durante el mes de _____ del año ________, el precio de la compraventa
será la suma equivalente en pesos moneda corriente nacional
de________ Unidades de Fomento. En el caso que el contrato prometido se
suscriba durante el mes de _____ del año ____ el precio del contrato prometido
ascenderá a la suma equivalente en pesos moneda corriente nacional
de ______ Unidades de Fomento. Finalmente, si el contrato prometido se suscribe
durante el mes de ________ del año_______ el precio de la compraventa
ascenderá a la suma equivalente en pesos moneda corriente nacional
de _______Unidades de Fomento. El precio del contrato prometido podrá pagarse
al contado y en dinero efectivo o con cargo a un crédito hipotecario que "la
promitente compradora" obtenga con algún banco o institución financiera
legalmente habilitada para ello, considerándose en todo caso, para su
determinación, tanto el valor de la Unidad de Fomento a la fecha de su pago
efectivo, como el precio de la compraventa que corresponda a la fecha de
suscripción por parte de la promitente compradora de la escritura de compraventa
correspondiente, en la notaría que ella determine o que establezca la institución
financiera que le otorgue el financiamiento. En caso que "la promitente
compradora" obtenga el financiamiento para el pago del todo o parte del precio de
compraventa mediante un crédito hipotecario con letras de crédito, las partes
dejan constancia que cualquier diferencia que se produzca como consecuencia de
la venta de dicha letras, entre su valor par y el producto de la venta, será de cargo
107
o a beneficio exclusivo del promitente comprador. El valor resultante de la venta
de las letras, será aquel monto que el banco consigne en la liquidación que al
efecto entregue.
DECIMOCTAVO. El inmueble se venderá como cuerpo cierto, en el estado en

que se encuentra, que "la promitente compradora" declara conocer y aceptar, con
todo lo plantado y edificado, con todos sus usos, costumbres, derechos y
servidumbres activas y pasivas, libre de todo embargo o litigio o derecho de
terceros, respondiendo "la promitente vendedora" del saneamiento y de la evicción
en conformidad a la ley.
DECIMONOVENO. La entrega material del local comercial objeto del contrato

prometido se entenderá hecha con anterioridad a la suscripción de dicho
instrumento, toda vez que "la promitente compradora" tendrá la mera tenencia del
mismo a contar de esta fecha en virtud del contrato de arrendamiento de que dan
cuenta las cláusulas segunda y siguientes de esta escritura, de forma tal que en el
contrato prometido se dejará constancia de tal hecho y de la circunstancia de
haberse cumplido por "la promitente vendedora" con la obligación de entregarlo
materialmente, debiendo declarar la "promitente compradora" haberlo recibido a
su entera y total satisfacción. Por la misma razón anotada precedentemente, al
momento de suscripción del contrato prometido la "promitente compradora"
declarará conocer y recibir el local comercial objeto de esta promesa en perfecto
estado de conservación y aseo y a su entera y total satisfacción.
VIGÉSIMO. A contar de esta fecha, y hasta que se materialice la celebración del

contrato prometido, la promitente compradora responderá de cualquier daño que
por su hecho o culpa se cause a las propiedades circundantes, así como también
de los daños causados por cualquiera de sus ocupantes. La promitente vendedora
no responderá en forma alguna por los perjuicios que puedan producirse, durante
la vigencia del contrato de arrendamiento y hasta la celebración del contrato
prometido, o la restitución del inmueble en su caso, a la promitente compradora
como consecuencia de incendios, inundaciones, accidentes, filtraciones,
explosiones, roturas de cañerías por humedad o calor o por cualquier causa
fortuita o de fuerza mayor.
VIGÉSIMO PRIMERO. Será obligación de "la promitente compradora" velar por

la correcta y oportuna redacción y escrituración del contrato prometido, el cual
deberá celebrarse a más tardar el día ___ de ______ del año __ ante el notario
ante el cual se otorga la presente escritura, a menos que la institución financiera
en la que "la promitente compradora" obtenga el crédito hipotecario necesario para
pagar el precio del contrato prometido determine su otorgamiento en una notaría
distinta. Llegada la fecha antes señalada quedará sin efecto la obligación de las
partes de dar cumplimiento al presente contrato de promesa, sin perjuicio del
derecho que corresponda a la parte diligente de obtener el pago de las multas e
indemnizaciones que correspondan según seguidamente se expresa.
108
VIGÉSIMO SEGUNDO. Para los efectos de lo establecido en la cláusula
anterior, los comparecientes convienen que la parte que hubiere cumplido o
estado llana a cumplir las obligaciones derivadas de la promesa de compraventa
de que da cuenta esta escritura, tendrá derecho a cobrar a la parte que no hubiere
cumplido o no hubiere estado en condiciones de cumplir dichas obligaciones, la
suma __________ de pesos, suma en que las partes avalúan convencionalmente
los perjuicios que les causa el incumplimiento de la parte contraria, de la promesa
que por el presente instrumento se celebra. Se entenderá que "la promitente
compradora" ha cumplido o estado llana a cumplir con las obligaciones que le
impone el presente contrato de promesa cuando; antes del día __ de ____ del
año ____, y habiendo cumplido primeramente en forma íntegra y oportuna todas
las obligaciones que le impone el contrato de arrendamiento de que dan cuenta la
cláusula segunda y siguientes de este instrumento y estando por tanto vigente
dicho arrendamiento; ésta comunique a "la promitente vendedora", mediante carta
certificada expedida por intermedio del notario público que autoriza la presente
escritura y dirigida al domicilio que "la promitente vendedora" ha fijado en el
encabezamiento de esta escritura, la circunstancia de encontrarse redactado el
contrato de compraventa definitivo, en la forma, precio y condiciones señaladas en
el presente instrumento, con indicación de la notaría en que se encuentra
disponible la matriz de la escritura pública de compraventa para su firma. Para
estos efectos, se entenderá que "la promitente vendedora" ha dejado de cumplir
con sus obligaciones una vez que hubieren transcurridos___ días hábiles desde la
fecha de envío de la carta certificada antes referida y ésta no hubiera suscrito en
dicho plazo la correspondiente escritura pública de compraventa ni objetado su
contenido, hecho que deberá acreditarse mediante las respectivas certificaciones
notariales. Asimismo, se entenderá que "la promitente vendedora" ha incumplido
sus obligaciones cuando ésta, a requerimiento escrito de "la promitente
compradora", comunicado en la misma forma señalada precedentemente, no
hubiere hecho entrega a "la promitente compradora" de los documentos
razonablemente necesarios para efectuar el estudio de títulos del inmueble objeto
del contrato de promesa, dentro de los ____días hábiles siguientes a la fecha en
que se le hubiere despachado la carta certificada por el correspondiente notario
público.
VIGÉSIMO TERCERO. Las partes dejan constancia que, sin perjuicio de la

concurrencia de otras causas legales, se entenderá que ha existido
incumplimiento por parte de "la promitente compradora" cuando ésta no haya dado
íntegro y oportuno cumplimiento a las obligaciones que le impone el contrato de
arrendamiento de que dan cuenta las cláusulas segunda y siguientes de la
presente escritura, o cuando ésta por cualquier causa no se hiciere cargo de la
correcta y oportuna redacción y escrituración del contrato prometido en forma
legal, o cuando ésta no se encontrare en condiciones de suscribir el contrato
prometido a más tardar el día ___ de ____ del año _____. Para estos efectos las
partes convienen que en el primer caso bastará para acreditar el incumplimiento
de "la promitente compradora" la exhibición de copia autorizada de la
correspondiente demanda interpuesta en contra de ésta por "la promitente
vendedora" y de su notificación a los representantes de la demandada. En los
109
demás casos bastará a "la promitente vendedora" una certificación del notario ante
el cual se otorga la presente escritura, en la cual se deje constancia el hecho de
no haberse remitido antes del día ___ de _____ del año _______ ninguna de las
cartas certificadas a que hace referencia la cláusula precedente, o bien que en
caso de haberse remitido alguna de tales cartas, no se hubiere puesto a
disposición de este notario la matriz del contrato definitivo, o no se hubiere
requerido la firma del mismo a "la promitente vendedora" en la forma señalada en
las cláusulas precedentes, o bien, cuando habiéndose suscrito por "la promitente
vendedora" la escritura de compraventa prometida, hubieren transcurrido más
de ___ días hábiles contados desde la notificación realizada a "la prominente
vendedora", sin que "la promitente compradora" a su vez la hubiere suscrito,
hecho este último que deberá acreditarse mediante la certificación que otorgue al
efecto el notario público en cuyo poder se encuentre la matriz de la escritura
pública en que conste el contrato prometido. Por su parte, bastará para acreditar el
incumplimiento de "la promitente vendedora" la certificación de habérsele enviado
la carta certificada que en su caso corresponda y la circunstancia, debidamente
acreditada mediante certificación del mismo notario de no haberse entregado a "la
promitente compradora" los antecedentes razonablemente necesarios para el
estudio de títulos, o bien la certificación notarial expedida por el notario público en
cuyo poder se encuentre la matriz del contrato prometido que acredite el no
haberse suscrito por "la promitente vendedora" dicha matriz y las causales de tal
omisión.
VIGÉSIMO CUARTO. En garantía del fiel, íntegro y oportuno cumplimiento de

todas y cada una de las obligaciones que le impone el presente contrato,
especialmente en lo que dice relación con las obligaciones emanadas de la
promesa de compraventa de que dan cuenta las cláusulas decimosexta y
siguientes de esta escritura, así como de las emanadas del contrato de
arrendamiento que se celebra en las cláusulas segunda y siguientes de este
instrumento, especialmente la de buena conservación del local y sus instalaciones,
como asimismo de los perjuicios de cualquier especie que pudieran producirse
para cualquiera de las partes derivados de cualquier incumplimiento de las
obligaciones que el presente instrumento impone a los contratantes, ambas partes
dejan en poder del notario que autoriza una boleta bancaria de garantía o depósito
a plazo tomada en favor de la contraparte por la suma de _______________ de
pesos moneda corriente nacional, con una vigencia de ___ meses calendario a
contar de esta fecha. Además la parte incumplidora deberá pagar como
indemnización a la señora corredora _______________, la totalidad de los gastos
de comisión, correspondiente a un ____por ciento más impuesto del valor de la
compraventa. Las boletas de garantía bancaria antes referidas y los cheques
nominativos, cruzados, sin fecha a nombre de la Corredora de Propiedades se
dejan con instrucciones precisas al notario, para su custodia, y se harán efectivas
en caso que no se concretare la compraventa prometida, a más tardar el
día _____ de _____ de ____, por responsabilidad de alguna de las partes según
se ha expresado en las cláusulas precedentes. Las partes dejan constancia que el
notario autorizante sólo será responsable de la entrega de los documentos antes
mencionados en la forma establecida por las partes en la presente escritura y en
110
las correspondientes instrucciones, sin que ninguna de las partes puedan
formularle cargo o reclamo alguno por el cumplimiento de las mismas o por el
hecho de hacerse efectivas las referidas Boletas Bancarias de Garantía.
VIGÉSIMO QUINTO. Las garantías señaladas en la cláusula precedente

deberán ser restituidas por el notario a la parte que se la hubiere entregado, una
vez que ésta le acredite mediante la certificación notarial correspondiente el hecho
de haberse suscrito el contrato prometido. Asimismo, las partes, actuando de
consuno, podrán requerir en cualquier tiempo y sin expresión de causa la
restitución de las referidas Boletas Bancarias de Garantía. Por otra parte, el
notario autorizante deberá entregar ambas Boletas Bancarias de Garantía y
devolver el cheque que éste emitió a nombre de la Corredora de Propiedades "al
promitente comprador" una vez que éste le acredite el incumplimiento de "la
promitente vendedora", en la forma y plazos señalados en las cláusulas
precedentes; asimismo el notario autorizante deberá entregar a "la promitente
vendedora" ambas Boletas Bancarias de Garantía y devolver el cheque que éste
emitió a nombre de la Corredora de Propiedades, una vez que ésta le acredite en
la forma señalada en las cláusulas precedentes el hecho de no haberse dado
cumplimiento a sus obligaciones por parte de "la promitente compradora" dentro
de los plazos señalados en la presente escritura. Además el notario autorizante
deberá entregar a doña ______ (corredora) el cheque emitido por la parte
incumplidora.
VIGÉSIMO SEXTO. Cada una de las partes se compromete a pagar a la señora

corredora ____________, o en su ausencia a la corredora ______________ por
concepto de comisión, la suma equivalente en pesos al __ por ciento del valor de
la compraventa, más el impuesto de retención de honorarios. El promitente
comprador deberá cancelar dichos honorarios al momento de suscribir la
compraventa definitiva. Asimismo, el promitente vendedor se compromete a
cancelar dichos honorarios una vez que la propiedad se encuentre debidamente
inscrita en el Conservador de Bienes Raíces de _______, y la entidad bancaria
haga entrega efectiva del saldo de la suma correspondiente a la compraventa.
VIGÉSIMO SÉPTIMO. Ante cualquier controversia, de cualquier tipo, que

surgiere entre las partes de este contrato o del contrato prometido, ya sea que
diga relación con su cumplimiento o incumplimiento, o por cualquier otra causa, las
partes convienen en someter dicha controversia a la decisión de un árbitro
arbitrador, designando para este efecto al abogado don __________, quien emitirá
un pronunciamiento y fallará en única instancia, sin forma de juicio y en el más
breve plazo posible. En subsidio del anterior, y para el caso que éste no pudiere o
no quisiere ejercer el cargo, las partes designan al abogado
don ________________. Las partes renuncian a la interposición de todo recurso
que les pudiere corresponder deducir en contra de ese fallo. En el evento de que
la persona antes señalada no pudiere o no quisiere asumir dicho cargo, la
designación del árbitro se hará por la justicia ordinaria.
111
VIGÉSIMO OCTAVO. Presentes a este acto don _________, chileno, estado
civil ____, profesión/oficio _____, Cédula Nacional de Identidad
número _________ y don___________, chileno, estado civil ____,
profesión/oficio _____, Cédula Nacional de Identidad número _______, todos
domiciliados en _________, comuna de _______ y exponen: Que por el presente
acto se constituyen en fiadores y codeudores solidarios de todas las obligaciones
que por el presente contrato de arrendamiento y promesa de compraventa la
promitente compradora contrae en favor de la promitente vendedora, o de quien
sus derechos represente, en especial el no pago de las rentas de arrendamiento
en la fecha que se pacte, y el no cumplimiento del contrato prometido, aceptando
desde ya las eventuales prórrogas de plazo y modificaciones que pudieren acordar
la promitente compradora y la promitente vendedora. Asimismo, se deja
constancia que las causales de incumplimiento del contrato y sus efectos se
aplicarán también en caso que ellas se configuren respecto de cualquiera de los
fiadores y codeudores solidarios. Don ________, en representación de la
promitente vendedora declara que en la representación que inviste acepta
expresamente la constitución de don ___________como avales, fiadores y
codeudores solidarios de las obligaciones que el promitente comprador contrae en
favor de la promitente vendedora en virtud del presente instrumento. Asimismo, los
señores ________ declaran por el presente acto e instrumento que hacen
personalmente suyas las obligaciones que el presente instrumento impone a la
promitente compradora de forma tal que si dicha sociedad no pudiere cumplir el
presente contrato o no se le pudiere exigir el cumplimiento de las obligaciones que
de éste emanan, sea por cualquier causa, ya por defecto en sus títulos o por vicios
de nulidad que existieren sea en su constitución o en alguna de sus
modificaciones, o por falta de personería o poder suficiente de sus representantes,
los señores________ personalmente y en forma solidaria se obligan desde ya a
dar cumplimiento a todas y cada una de las obligaciones que el presente contrato
impone a promitente compradora aun cuando las obligaciones del deudor
principal _______ pudieran ser nulas por alguna de las causales señaladas,
siendo por lo tanto completamente exigibles de forma personal y solidaria a los
señores _______ todas y cada una de las obligaciones que el presente
instrumento impone a la arrendataria y promitente compradora como si fuere
cualquiera de ellos quien personalmente lo hubiere celebrado, los que desde ya
renuncian a invocar cualquier vicio de nulidad del presente contrato que pudiere
emanar de hechos o circunstancias que ellos en su calidad de socios y
representantes de la promitente compradora debieron tener conocimiento.
VIGÉSIMO NOVENO. Las comparecientes a esta escritura confieren poder

suficiente al abogado ______, para que, actuando en sus representaciones, pueda
ejecutar los actos y suscribir los instrumentos públicos o privados que fueren
necesarios para aclarar, rectificar o complementar esta escritura, en relación con
la individualización de la propiedad materia de este instrumento, sus deslindes o
cualquier otro requisito que fuere necesario.
TRIGÉSIMO. Las partes contratantes convienen en fijar domicilio convencional,

para todos los efectos legales derivados del presente contrato, en la ciudad y
112
comuna de________, de forma tal que prorrogan competencia para ante sus
Tribunales de Justicia. Del mismo modo las partes convienen que en el contrato
definitivo también fijarán domicilio convencional en la ciudad y comuna
de ________ y prorrogarán competencia a sus Tribunales de Justicia.
TRIGÉSIMO PRIMERO. Será de cargo del promitente comprador el pago de

todos los gastos necesarios para la celebración del presente contrato de
arrendamiento y promesa de compraventa, así como los que genere la suscripción
e inscripción del contrato prometido. La personería de don ___________ para
representar a promitente vendedora consta de la escritura pública de
fecha __ de ____ de _____, otorgada en la notaría de _______ de
don ____________, y la personería de don___________________ para
representar a promitente comprador consta de la escritura pública de
fecha _______ de ________ del año _______, otorgada ante el notario
de_________ don ___________, las que no se insertan por ser conocidas de las
partes y a su solicitud.
Nota:
25.1. La cláusula trigésima puede constituir una cláusula abusiva a la

Ver fichas: 12, 13, 18, 25, 39, 53, 54, 59, 64, 70, 72, 127, 130 del
113
Contratos de promesas relativas a universalidades jurídicas
114
26. PROMESA DE COMPRAVENTA. ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO
En ___, a __ de ___ de 2__, comparecen don _________, Factor de Comercio,

domiciliado en ______ Nº __, oficina/departamento Nº __, de la ciudad de ____,
cédula nacional de identidad Nº ____, en adelante, "el promitente vendedor"; y
don ________, Factor de Comercio, domiciliado en ______ Nº ___,
oficina/departamento Nº __, de la ciudad de ____, cédula nacional de identidad
Nº ___, en adelante, "el promitente comprador"; ambos mayores de edad, quienes
expresaron que, por este instrumento, convienen en celebrar el siguiente contrato
de promesa de compraventa de establecimiento de comercio:
PRIMERO. Don ________ es dueño del establecimiento comercial denominado

"_____", ubicado en esta ciudad en calle _____ Nº __, comuna de ____, ciudad
de ____, que funciona amparado por la(s) patente(s) comercial(es)
número(s) ____ de la Ilustre Municipalidad de _____, para el giro de ____ (Si
procede puede agregarse la autorización de otra autoridad: "y con la autorización
de _______ decretada mediante resolución sanitaria número ___ de fecha____").
SEGUNDO. El nombre del establecimiento y el de sus productos, se encuentra

registrado a favor del promitente vendedor don ______, bajo la
denominación ______, con el Nº _____, para los productos clase __, que
comprende especialmente _______, en el Registro de Marcas Comerciales del
Instituto Nacional de Propiedad Industrial.
115
TERCERO. Para el servicio del establecimiento, el promitente vendedor tiene
inscrita a su nombre la línea telefónica comercial Nº ____, en la Compañía de
Telefonía ____
CUARTO. En el establecimiento comercial referido, existen las instalaciones,

muebles, útiles y mercaderías que se detallan en inventario aparte el que firmado
por las partes, se entiende formar parte integrante del presente contrato.
QUINTO. Por el presente instrumento, don ________ promete vender, ceder y

transferir a don ________, quien promete adquirir, aceptar y comprar para sí, el
establecimiento comercial individualizado en la cláusula primera. En la
compraventa se comprenderá la universalidad completa constituida por dicho
establecimiento, especialmente, la(s) patente(s) municipal(es) mencionada(s), la
marca comercial señalada en la cláusula segunda, el derecho de llaves del
establecimiento, las instalaciones, útiles y mercaderías referidas en la cláusula
cuarta, y todos los accesorios propios del establecimiento transferido. Asimismo,
se facultará, al promitente comprador don________, para que solicite a la
Compañía de Telefonía _____ el cambio de nombre del teléfono referido en la
cláusula tercera; pero sin responsabilizarse, el promitente vendedor, por dicho
traspaso. Facultad que desde luego es irrevocable por ser de interés de ambos
contratantes en los términos establecidos en el artículo doscientos cuarenta y uno
del Código de Comercio. El promitente vendedor declara que no existen
trabajadores que hayan prestado servicios o que continúen desempeñando
labores en el establecimiento de comercio objeto de la venta.
SEXTO. El precio de la compraventa será la suma de _____ Unidades de

Fomento (UF), en su equivalente en pesos a la fecha del pago, que el promitente
comprador pagará al promitente vendedor de la siguiente manera:
a) Con la suma de ___ Unidades de Fomento (UF), que el promitente

comprador paga en este acto, de contado y en dinero efectivo al promitente
vendedor, quien declara recibirlos plenamente conforme;
b) El saldo de ____ Unidades de Fomento (UF), las pagará el promitente

comprador al suscribir el contrato de compraventa definitivo.

SÉPTIMO. El establecimiento comercial funciona en el inmueble de propiedad

de don _______, quien, hasta la fecha, lo tenía dado en arrendamiento al
promitente vendedor. La compraventa definitiva se celebrará únicamente si el
dueño de la propiedad renueva el contrato de arrendamiento a nombre del
116
promitente comprador, en las condiciones que se pactarán en dicho documento, el
que deberá suscribirse, a más tardar con fecha ___ de ____ del año____
OCTAVO. El promitente vendedor declara que no existe deuda alguna

pendiente en relación con el establecimiento prometido, especialmente en relación
a rentas de arrendamiento, consumos, remuneraciones, imposiciones
previsionales, impuestos y contribuciones fiscales o municipales, precios o saldos
de precios de las instalaciones y mercaderías transferidas. Asimismo, declara que
no existe prenda, prohibición, gravamen o embargo de ninguna especie sobre
dichos bienes. El promitente comprador ha recibido la documentación justificativa
de tales declaraciones. En todo caso, se deja constancia de que el promitente
comprador no responderá por deuda alguna del promitente vendedor y que, si
resultare obligado por cualquier causa, a responder ante terceros de cualquier
clase de obligaciones del promitente vendedor, en cuanto se hubieren originado
antes del día ___ podrá repetir lo pagado, en contra de éste. Las partes acuerdan
que el promitente comprador no tendrá responsabilidad alguna respecto de
ninguna acción, administrativa o judicial, originada por motivos relacionados al giro
amparado por dichas resoluciones y patente, producidos con anterioridad
al __ de ___de ___, y en caso que así ocurriere deberá el promitente vendedor
indemnizar los perjuicios que tales acciones ocasionen al promitente comprador.
En especial quedará el promitente comprador liberado de toda responsabilidad de
cualquier infracción que se pudiese haber cometido por la vendedora con
anterioridad a la fecha antes indicada.
NOVENO. El contrato prometido se celebrará dentro de ____ meses desde la

fecha del presente instrumento, plazo que vence el día ___ del mes de ____ del
año ____ (o bien: con fecha ___ de _____ de _.; o bien se sujeta a la condición
de ____), sin perjuicio de lo expresado en la cláusula séptima. La entrega material
del establecimiento de comercio, se efectuará de la siguiente forma ____
DÉCIMO. En caso de reclamación del promitente comprador por el estado de

las mercaderías y demás especies prometidas se seguirá el siguiente
procedimiento: _____
UNDÉCIMO. En caso de que cualquiera de las partes no concurriere,

culpablemente, a suscribir la escritura de compraventa definitiva, o no lo hicieren
su cónyuge u otras personas que, legalmente, deban suscribir el instrumento
comunicado por carta certificada despachada por medio de un Notario el hecho de
existir la matriz de escritura disponible para su firma, expresando la Notaría en que
se encuentra, y que ésta dé cuenta del acto prometido en la forma que por este
instrumento se estipula; la no concurrencia a suscribir dicha matriz, en el plazo
de ___ días corridos desde que la carta fuere despachada al domicilio indicado en
este instrumento, a partir de la fecha consignada en la cláusula novena dejará, a la
parte negligente, por ese solo hecho, sujeta a la obligación de pagar una multa, a
la otra parte, del equivalente en el día del pago efectivo a ____ UF, siempre que
ésta, a su vez, haya sido diligente. Esta multa constituye una avaluación
117
ocasionado a la parte diligente, y tendrá el carácter de pena compensatoria y
moratoria única. Sin perjuicio de esto, verificado el incumplimiento, la parte
diligente tendrá derecho a desistirse de la suscripción del contrato o bien solicitar
la ejecución forzada de la obligación. Si es el promitente comprador quien no
concurre a firmar la escritura definitiva, el promitente vendedor, de optar por
desistirse del contrato, tendrá derecho a aplicar la parte del precio ya recibido al
pago de la multa y a demandar el saldo si lo hubiere. De ser el promitente
vendedor quien incumpla su obligación, el promitente comprador, de optar por
desistirse del contrato, tendrá derecho a que, además de la multa, se le reembolse
el total de lo pagado por este contrato como parte del precio.
La no concurrencia a suscribir el contrato definitivo será acreditada con la sola

certificación del Notario de este hecho.
DUODÉCIMO. Para los efectos de este contrato, las partes fijan su domicilio en
la ciudad de _____ y prorrogan la competencia para ante sus tribunales de justicia.
Notas:
26.1. Previamente, revisar la situación tributaria. La venta de

mercaderías genera IVA.
26.2. Si existieren contratos de trabajo vigentes, es aconsejable

solicitar al momento de la promesa todas las planillas y recibos de
pago de los sueldos y remuneraciones, y las planillas de
imposiciones. También es conveniente renovar, oportunamente,
los contratos de trabajo existentes con el personal.
26.3. Asimismo se recomienda solicitar toda la documentación

referente al pago de las mercaderías e instalaciones.
promesa.
118
27. PROMESA DE COMPRAVENTA DE EMPRESA
En ____ de Chile, a __________, entre ______________ como promitente

comprador, y, por la otra, ______________ como promitente vendedor, se ha
convenido en el siguiente contrato de promesa de compraventa de acciones:
PRIMERO. ANTECEDENTES
Para los efectos del otorgamiento del presente instrumento, la interesada

vendedora declara y deja constancia de lo siguiente:
1.1 Que es dueña del 100% de las acciones de (SOC.1), en adelante también
simplemente denominada como _______ que es una sociedad anónima cerrada
organizada y válidamente existente en conformidad con las leyes de la República
de Chile, rol único tributario número __________, la que se constituyó por
escritura pública de fecha_______, otorgada en la Notaría de ________, cuyo
extracto rola inscrito a fojas _______ número _______ en el Registro de Comercio
del Conservador de Bienes Raíces de_______, correspondiente al año ________,
el que fue publicado en el Diario Oficial de Chile de fecha _________
1.2 (SOC.1) desarrolla el giro de ___________
1.3 Que (SOC.1) es dueña del 50% de las acciones de (SOC.2), en adelante
también simplemente denominada como _________ que es una sociedad
anónima cerrada organizada y válidamente existente en conformidad con las leyes
119
de la República de Chile, rol único tributario número __________, la que se
constituyó por escritura pública de fecha _______, otorgada en la Notaría
de ________, cuyo extracto rola inscrito a fojas _______ número _______ en el
Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces de _________,
correspondiente al año ________, el que fue publicado en el Diario Oficial de Chile
de fecha _________.
1.4 (SOC.2) desarrolla el giro de ___________.
1.5 Que el otro accionista del 50% de (SOC.2) es _________.
1.6 La situación económica, financiera y patrimonial de (SOC.1) es la que

consta de los siguientes antecedentes que firmados por los comparecientes se
entiende formar parte integrante de este contrato:
1.6.1 Anexo número uno que contiene los estados financieros de (SOC.1)
al ________ debidamente auditados por _________ y en los estados financieros
confeccionados especialmente para la negociación objeto de este contrato
al __ de ____ de ____;
1.6.2 Anexo número dos que contiene la nómina de trabajadores dependientes

de (SOC.1) al _______;
1.6.3 Anexo número tres que contiene los activos de propiedad de (SOC.1)
(indicar marcas y softwares):
1.6.4 ____.
1.6.5 ____.
1.7 La situación económica, financiera y patrimonial de (SOC.2) es la que

consta de los siguientes antecedentes que firmados por los comparecientes se
entiende formar parte integrante de este contrato:
1.7.1 Anexo número ____ que contiene los estados financieros de (SOC.2)
al ________ debidamente auditados por _________ y en los estados financieros
confeccionados especialmente para la negociación objeto de este contrato
al _____________;
1.7.2 Anexo número _____ que contiene la nómina de trabajadores

dependientes de (SOC.2) al _______;
1.7.3 Anexo número ____ que contiene los activos de propiedad de (SOC.2)
(indicar marcas y software):
1.7.4
120
1.7.5 ____.
1.7.6 ____.
1.8 De acuerdo a los antecedentes antes señalados, los siguientes son algunos
valores relevantes de las dos sociedades señaladas:
1.8.1 (SOC.1):
1.8.1.1 Activos: $ ____.
1.8.1.2 Pasivos: $ _____.
1.8.1.3 Patrimonio: $ _____.
1.8.1.4 EBITDA: $ _____.
1.8.1.5 Provisiones por indemnización de personal: $ ____.
1.8.1.6 Provisiones de Impuestos: $ ______.
1.8.1.7 Caja: $ ________.
1.8.2 (SOC.2):
1.8.2.1 Activos: $ ____.
1.8.2.2 Pasivos: $ _____.
1.8.2.3 Patrimonio: $ _____.
1.8.2.4 EBITDA: $ _____.
1.8.2.5 Provisiones por indemnización de personal: $ ____.
1.8.2.6 Provisiones de Impuestos: $ ______.
1.8.2.7 Caja: $ ________.
SEGUNDO. OBJETO ESENCIAL DE ESTE CONTRATO
Las partes han concluido una negociación en cuya virtud se ha acordado la

adquisición, sujeto a las condiciones que se expresan en este documento, por
parte de_______, para sí o para las personas que éste designe al momento de
otorgarse el contrato definitivo, del 100% de la propiedad accionaria de (SOC.1) y
121
como consecuencia de ello del 50% de (SOC.2) sociedad de la cual (SOC.1) es
dueña del 50%, sujeto a las condiciones y plazo que se señalan más adelante.
Quedan comprendidos dentro de la compraventa de acciones todos los

haberes, derechos e intereses que, por concepto de capital, de fondos sociales de
cualquiera índole, finalidad o denominación, como son los de reserva legal, de
revalorización, de créditos, de utilidades, dividendos, incluso aquellos que se
encuentren acumulados o no en cualquier fondo, sin repartir, y aun cuando existan
acuerdos pendientes de cumplimiento para su reparto, o a cualquier otro título,
que correspondan al titular de las acciones que se transfieren.
TERCERO. PRECIO DEL CONTRATO DEFINITIVO
El precio de la adquisición del 100% de las acciones de (SOC.1) asciende a la

suma de $ ______ (________ de pesos), dicho precio se pagará ____ (indicar
programa de pago).
Para la determinación de este precio las partes han considerado esencial los
antecedentes señalados en la cláusula precedente, por lo que si producto del
proceso de revisión o due diligence que se señala más adelante, la situación
patrimonial de la (SOC.1) y (SOC.2) resulta ser menor, se ajustará el precio de
compraventa en la misma proporción en que se haya producido la disminución del
patrimonio de (SOC.1). No habrá ajustes de precios en caso de variaciones
positivas.
En caso que las variaciones señaladas precedentemente fueran significativas, el

promitente comprador podrá desistirse de celebrar el contrato sin derecho a
indemnización alguna para las partes.
CUARTO. PROMESA DE COMPRAVENTA
En virtud de lo señalado precedentemente, ______ promete vender, ceder y

transferir el 100% de las acciones de (SOC.1) en el precio señalado en la cláusula
precedente a ___________ quien promete comprar, aceptar y adquirir para sí o
para la o las personas que indique al momento de otorgarse el contrato prometido
dichas acciones sujeto a las condiciones y modalidades que se pactan a
continuación.
QUINTO. CONDICIONES A LAS QUE SE SUJETA EL CONTRATO

PROMETIDO
La adquisición y pago de las acciones de (SOC.1), por parte del promitente

comprador, está sujeta a la condición que los antecedentes legales, económicos y
financieros de (SOC1) y (SOC.2), así como las operaciones de estos estén en
orden y ajustados a derecho y concordantes con lo declarado por el promitente
vendedor en este instrumento.
122
Asimismo, será condición para la adquisición y pago de las acciones que el
promitente comprador apruebe el due diligence que efectuará de (SOC.1) y
(SOC.2) y sus operaciones.
El due diligence se realizará de una manera que no comprometa la integridad y

confidencialidad de la información declarada reservada y de ninguno de los
documentos o materiales, clasificados como confidenciales o que traten temas
sensibles para (SOC.1) ni (SOC.2). Para estos efectos, los promitentes
vendedores se obligan a entregar al promitente comprador toda la información
requerida por éste, así como la que ellos consideren útil para efectuar el estudio.
Del mismo modo, los promitentes vendedores se obligan a obtener que (SOC.1) y
(SOC.2) le proporcione dicha información.
El promitente comprador no estará obligado a suscribir y pagar las acciones de

(SOC.1) si el resultado del due diligence arroja diferencias relevantes con los
antecedentes legales, económicos y financieros informados por el promitente
vendedor por medio de este instrumento. En caso que dichas diferencias no sean
relevantes a juicio exclusivo del promitente comprador, podrá optar por rebajar el
precio de compra tal como se señala en este contrato.
Dichas condiciones deberán verificarse dentro del plazo que vence

el __ de _____ de ___
Cumplidas las condiciones, el contrato prometido deberá otorgarse dentro del

plazo de __ días.
Si cumplidas las condiciones señaladas precedentemente dentro del plazo

indicado, una de las partes se desiste o por un hecho o culpa suya no se suscribe
la correspondiente escritura de compraventa dentro del plazo convenido, dará
derecho a la parte cumplidora o a aquella que se encuentre llana a cumplir sus
obligaciones, para solicitar el cumplimiento forzado de las obligaciones que
emanan del presente contrato, o bien, su resolución y, en ambos casos, más una
indemnización equivalente a ______Unidades de Fomento.
Esta multa constituye una avaluación convencional y anticipada de todos los

perjuicios que el incumplimiento ocasione a la parte diligente y tendrá el carácter
de pena moratoria única.
SEXTO. GARANTÍAS DEL PROMITENTE VENDEDOR.
Se deja expresa constancia que el promitente comprador ha concurrido a la

celebración del presente Contrato, entre otras razones, en consideración a la
veracidad y exactitud de las declaraciones y garantías que constan de los
antecedentes de la cláusula primera y de la presente cláusula, las cuales son
formuladas por el promitente vendedor en exclusivo beneficio del promitente
comprador y como base esencial y determinante del consentimiento de cada uno
de éstos para la celebración del presente Contrato.
123
De acuerdo con lo anterior, por el presente instrumento, el promitente vendedor
viene en declarar y garantizar al promitente comprador, en exclusivo beneficio de
cada uno de éstos, asumiendo las obligaciones de indemnizar los perjuicios, lo
siguiente:
6.1 Constitución legal de las sociedades
a) Que (SOC.1) y (SOC.2) se encuentran debida y legalmente constituidas y

plenamente vigentes en conformidad con las leyes de la República de Chile; que
la totalidad de sus modificaciones a sus respectivos estatutos son válidas y
existentes; que cuentan con todos sus libros y registros al día; todo lo anterior, en
conformidad a lo establecido por las disposiciones legales y estatutarias
aplicables.
b) Que las acciones de cada uno de los integrantes del Promitente Vendedor
tienen en (SOC.1) les pertenecen como únicos y exclusivos dueños, sin
gravámenes, anotaciones ni limitaciones de ninguna especie.
c) Que no existen otras personas que tengan interés de cualquier naturaleza en

(SOC.1) y (SOC.2) que no estén individualizadas en el presente Contrato.
d) Que no se requieren autorizaciones societarias ni autorizaciones de ningún

acreedor o tercero de ninguna especie, ni autoridades estatales de Chile ni de
ninguna otra jurisdicción o competencia, así como tampoco, ninguna clase de
notificación previa, para celebrar y dar cumplimiento al presente Contrato, ni para
la celebración y cumplimiento de todos y cada uno de los actos, contratos y
obligaciones que en el mismo se contemplan.
6.2 Balance General y Estados Financieros, situación patrimonial
a) Que el Balance General y Estados Financieros:
(i) Han sido preparados con estricto apego a los principios de contabilidad
generalmente aceptados en la República de Chile.
(ii) Representan en forma completa, exacta e íntegra tanto la situación

financiera de (SOC.1) y (SOC.2) como los resultados de sus respectivas
operaciones, al igual que sus activos, pasivos, contingencias, obligaciones,
resultados y las variaciones en su patrimonio, caja y demás partidas.
(iii) Contienen todas las obligaciones tributarias y de cualquier otra naturaleza

que afectan a (SOC.1) y (SOC.2) bajo la forma de pasivos.
(iv) No contienen operaciones o transacciones no recurrentes o que no podrán

repetirse para (SOC.1) y (SOC.2).
124
(v) Cumplen en forma completa, exacta e íntegra, con la totalidad de las
obligaciones y requerimientos estatutarios y legales exigibles a (SOC.1) y
(SOC.2).
(vi) Contienen valores para los activos que son consistentes con su costo
histórico, habiéndose adquirido los mismos en condiciones de mercado y
depreciados en conformidad con los principios contables aceptados en Chile,
considerando políticas de depreciación en consideración al uso, vida útil y valor
residual de dichos activos, según los principios contables indicados.
(vii) Contienen provisiones respecto de gastos y pérdidas esperados, de

acuerdo con los principios contables aceptados en Chile; y
b) Que entre el __ de _____ de ___ fecha del último estado financiero

disponible y la fecha del presente instrumento, la situación financiera no ha
experimentado cambios adversos para (SOC.1) y (SOC.2), y ni (SOC.1) como
tampoco (SOC.2) han asumido pasivos o compromisos de ninguna naturaleza a
favor de ninguno de los integrantes del Promitente Vendedor o de las personas
relacionadas a éstos. Por otra parte, no han ocurrido, con anterioridad a la fecha
del presente Contrato, ninguna circunstancia, evento o hecho que constituya o que
con el tiempo pueda devenir en alguna contingencia, efecto negativo, pasivo o
compromiso para dichas sociedades.
c) Que entre el día __ de _____ de ___ y la fecha del presente instrumento,

ambas inclusive, no se ha realizado ninguna operación, transacción, acto ni ha
ocurrido hecho o contingencia alguna que altere, modifique o afecte en cualquier
modo la situación legal, financiera, contable, tributaria, patrimonial, corporativa y
laboral de (SOC.1) y (SOC.2) como los negocios y operaciones de éstas.
d) Que dentro del período comprendido entre el __ de ___ de ___ y la fecha del
presente instrumento, en lo que se refiere a la (SOC.1) y (SOC.2):
i. no se ha efectuado la venta, transferencia, gravamen ni enajenación, a

cualquier título que fuere, incluyendo ventas con retención de arriendo (lease
back), de bienes ni activos, incluyendo bienes de capital, equipos o inventarios,
fuera del giro ordinario de ambas sociedades;
ii. no se ha efectuado la constitución de sociedades, joint ventures, ni

asociaciones de ningún tipo;
iii. no se han efectuado préstamos ni avances en dinero, bajo ninguna forma o

modalidad, en especial, a los accionistas, directores, gerentes, trabajadores,
asesores, clientes o proveedores y personas relacionadas en general;
iv. no se ha renunciado, expresa o tácitamente, ni cedido derechos o

condiciones establecidas en favor de (SOC.1) y (SOC.2);
125
v. no se han ejecutado actos ni realizado actividades que no formen parte del
curso normal y ordinario de los negocios de (SOC.1) y (SOC.2);
vi. no se han prepagado créditos, deudas u obligaciones ni se han descontado

pagarés o letras de terceros ni endosado en dominio o garantía títulos de crédito, y
vii. no se han constituido avales, fianzas, codeudas solidarias ni otorgado

garantías reales ni personales de ninguna especie, ya sea para caucionar
obligaciones propias o de terceros ni aumentado el endeudamiento, sea a través
de operaciones de crédito de dinero o cualquier otra forma.
e) Que no existen a esta fecha otros contratos de promesa de compraventa,

opción y compromisos en general de compra, venta, adquisición o enajenación de
bienes o servicios en que sean parte (SOC.1) y (SOC.2), en que se involucren
pagos o compromisos por sumas iguales o superiores a $ _________.
6.3 Libros y registros contables
Que (SOC.1) y (SOC.2) mantienen la totalidad de sus libros y registros

contables de acuerdo con las normas legales y reglamentarias aplicables, los
cuales se encuentran al día y constituyen un registro fiel, íntegro y completo de la
totalidad de las materias que deben contener, habiéndose cumplido con todos los
trámites, presentaciones, registros, autorizaciones, timbraje y demás acciones que
a su respecto son obligatorias para (SOC.1) y (SOC.2) Asimismo, (SOC.1) y
(SOC.2) han dado cumplimiento a la totalidad de los requerimientos contables,
tributarios y administrativos aplicables a sus libros y registros.
6.4 Pasivos, obligaciones y contingencias
Que no existen otros pasivos, obligaciones o contingencias distintos que los

contenidos en el Balance General y Estados Financieros, ya sean directos o
indirectos, para con ninguna persona natural o jurídica, entidad o institución, ni aún
por el uso de líneas de crédito o sobregiro.
6.5 Operaciones de crédito
Ni (SOC.1) ni (SOC.2) es acreedora de créditos originados en préstamos de

dinero ni operaciones similares de ninguna naturaleza, salvo los que dan cuenta
explícitamente en el Balance y Estados Financieros, todos los cuales
corresponden en todo caso al giro ordinario de sus negocios y se encuentran
debidamente documentados, sin que haya sido cuestionada, impugnada o remitida
parte alguna de los mismos o del título en que constan.
6.6 Cuentas por cobrar
126
Que (SOC.1) y (SOC.2) tienen títulos ejecutivos vigentes o bien contratos
legalmente exigibles respecto de todas y cada una de sus cuentas por cobrar, no
existiendo antecedentes acerca de la insolvencia de ninguno de los deudores de
dichas cuentas por cobrar.
6.7 Activos
Que (SOC.1) y (SOC.2), según corresponda:
a) Mantienen los referidos activos y bienes en buenas condiciones de uso y

mantención, sirviendo para el fin al cual corresponden.
b) Son dueñas y se encuentran en posesión material de la totalidad de los

bienes y activos considerados en los Estados Financieros y los inventarios que
constan en sus libros y registros.
c) Sobre dichos bienes, garantizan que tienen títulos válidamente otorgados e

inscritos y que los poseen libres de toda prenda, hipoteca, gravamen, prohibición,
limitación al dominio, derechos de terceros para su uso o bien para el
aprovechamiento de cualquier beneficio derivado de los mismos.
d) Han efectuado las mantenciones de la totalidad de sus equipos y

maquinarias, tanto mecánicos como eléctricos y electrónicos, de toda índole o
naturaleza que sean, de acuerdo a las instrucciones y recomendaciones de sus
respectivos fabricantes y proveedores, o bien, de acuerdo a las prácticas normales
de la clase de equipos o maquinarias a las que pertenecen, de manera tal que
éstos no requieren de reparaciones ni obras de mantención extraordinarias.
6.8 Desarrollo del negocio
(SOC.1) y (SOC.2) cuentan con el personal y son dueñas o titulares de

derechos suficientes sobre los activos, contratos, licencias, concesiones,
autorizaciones y demás elementos necesarios para desarrollar sus negocios y
actividades normalmente, de la forma en que lo han hecho hasta ahora.
6.9 Autorizaciones, permisos y otros
(SOC.1) y (SOC.2) cuentan con las patentes municipales aplicables, permisos o

autorizaciones de cualquier tipo, necesarias para desarrollar sus operaciones de la
manera en que hasta ahora lo han hecho, todos los cuales se encuentran
vigentes, al día en su pago, sin que existan inconvenientes o cualquier clase de
impedimento para su renovación. En especial, se cumple con todas las normas
sobre seguridad y control, respecto de los procedimientos y procesos que han
127
fijado las autoridades u organismos competentes, ya sean nacionales o
extranjeros.
6.10 Contratos
Que (SOC.1) y (SOC.2) han dado cabal y estricto cumplimiento a la totalidad de

las obligaciones que para cualquiera de ellas emanan de los contratos vigentes,
así como de todo y cualquier otro contrato y acto jurídico, aun unilateral, de que
sea parte o del cual emanen obligaciones para cualquiera de ellas. Por su parte,
los referidos contratos confieren efectivamente a (SOC.1) y (SOC.2) los derechos
que en ellos se indican, han sido celebrados válidamente y son exigibles para las
respectivas contrapartes o deudoras.
Que (SOC.1) y (SOC.2) no han incurrido a esta fecha en algún incumplimiento

de las obligaciones emanadas de contratos de que sean parte y de lo cual pueda
derivarse un perjuicio para ellas.
Adicionalmente, declaran y garantizan respecto de (SOC.1) y (SOC.2):
a) Que no son parte de ningún contrato que, como consecuencia del ingreso del
promitente comprador a la propiedad accionaria de dichas sociedades, contenga
alguna cláusula o excepción que imposibilite o restrinja dicho ingreso, o bien que
permita a alguna parte revisar o modificar sus términos en caso de cambio de
propiedad.
b) Que no forman parte ni tienen información acerca de ningún acuerdo, sea o

no escrito, que limite o entrabe en ninguna forma su aptitud o facultad de
desarrollar libremente la totalidad de sus negocios en cualquier forma y aquellas
expansiones o prolongaciones de tales negocios que se encuentren comprendidas
dentro de su objeto social, aun distinta de la forma en que los han desarrollado
hasta ahora.
c) Que no han otorgado ninguna garantía ni han asumido ninguna

responsabilidad por daños o defectos de productos o servicios fuera de las
garantías y obligaciones normales derivadas de la ley por sus negocios y los
certificados de garantía que entrega a los compradores de sus productos o
quienes contratan sus servicios.
d) Que no han recibido ningún aviso o reclamo de terminación, resolución o

nulidad, así como tampoco, ningún aviso o reclamo de incumplimiento, de ningún
contrato del que sean parte o respecto del cual tengan interés o del que emanen
derechos en su favor.
e) Que no han incurrido en incumplimiento de ningún contrato de arrendamiento

del que sean parte y del cual obtengan el uso o beneficio de bienes o activos
necesarios para sus negocios, encontrándose al día en el pago de toda renta,
128
cantidad o prestación debida en virtud de los mismos, así como tampoco sus
contrapartes en dichos contratos se encuentran en incumplimiento de sus
obligaciones derivadas de ellos.
f) Que no son parte en ningún contrato de prestación de servicios o asesorías

que se encuentre incumplido por ellas, o bien, que pueda estimarse que es de
naturaleza laboral y del cual puedan razonablemente surgir reclamaciones o
alegaciones sobre dicha materia.
6.11 Contratos y operaciones con personas relacionadas
Que, ni (SOC.1) ni (SOC.2) han celebrado contratos u operaciones con

personas relacionadas según dicho término se define en el artículo 100 de la Ley
Nº 18.045 sobre Mercado de Valores con posterioridad
al __ de ______ de ___ Asimismo, ni (SOC.1) ni (SOC.2) adeudan ninguna
obligación de ninguna clase a los miembros del Promitente Vendedor o personas
relacionadas a aquellos, directa o indirectamente. Finalmente, ni (SOC.1) ni
(SOC.2) tienen cuentas o acreencias de ninguna clase por cobrar a ninguna
persona relacionada de ellas o pendientes de pago por parte de dichas personas.
6.12 Comisión de intermediarios
Que a esta fecha ni (SOC.1) ni (SOC.2) han comprometido ni adeudan suma

alguna a ningún banco de inversiones, comisionista u otro intermediario contratado
o autorizado para actuar en representación de alguno de los miembros del
Promitente Vendedor en la operación contemplada en este instrumento, ni han
celebrado ningún contrato a estos efectos con dichos asesores o intermediarios.
6.13 Asuntos laborales y previsionales
Que a esta fecha (SOC.1) y (SOC.2):
a) Han cumplido las normas legales y reglamentarias de carácter laboral y

previsional aplicables a sus operaciones.
b) Se encuentran al día en el pago de las remuneraciones y beneficios

convenidos con sus trabajadores, como asimismo, los impuestos de retención y
las cotizaciones previsionales y de salud a que se encuentra obligada.
c) No tienen ningún pasivo o contingencia alguna en relación con trabajadores

que le hubieren prestado servicios en el pasado, todos los cuales ha finiquitado
legalmente y nada les adeuda por ningún concepto, causa o motivo.
d) No tienen acuerdos ni convenios sobre compensaciones, incentivos,

esquemas de participación, acuerdos o convenios sobre indemnizaciones por
años de servicios, compensaciones diferidas u otros acuerdos o planes similares
129
con o que beneficien a sus trabajadores, ejecutivos, empleados o miembros del
Promitente Vendedor.
e) No tienen procesos de negociación colectiva que se encuentren en curso, así

como no han sido notificadas ni tienen conocimiento de la formación de sindicatos
u otras organizaciones sindicales, ni del inicio de nuevos procesos de negociación
colectiva.
f) Que con excepción de lo señalado en el anexo _______, no tienen ninguna

clase de juicios, disputas ni controversias con sus trabajadores, ni son objeto de
investigaciones o sumarios por parte de autoridades administrativas ni organismos
del Estado, con relación al cumplimiento de normas legales o reglamentarias en
materia laboral.
g) No han contratado servicios de ninguna persona sin haber celebrado con

ésta un contrato de trabajo de conformidad con las leyes vigentes en Chile, de
forma que no serán obligadas al pago de prestaciones laborales de ninguna
especie a personas contratadas a honorarios.
h) Han exigido y comprobado el cumplimiento de todas las obligaciones

laborales de parte de empresas contratistas y prestadoras de servicios para con
sus respectivos trabajadores, de forma que no podrán ser condenadas al pago de
ninguna prestación laboral o previsional de ninguna clase a ninguna persona, ni
aun en virtud de responsabilidades subsidiarias establecidas por la ley.
i) Han provisionado de modo suficiente según da cuenta el Balance General y

Estados Financieros, las indemnizaciones por años de servicios de su personal de
acuerdo con las normas vigentes.
6.14 Cobertura de seguros
Que (SOC.1) y (SOC.2):
a) Cuentan con seguros que son suficientes para la cobertura de todas las
contingencias asegurables sobre sus activos.
b) Se encuentran al día en el pago de las primas respectivas.
c) No han sido notificadas por las respectivas compañías de seguros de una

eventual terminación de las pólizas o reducción de las coberturas.
6.15 Poderes
Que a esta fecha, los únicos apoderados de (SOC.1) y (SOC.2) son los
siguientes:
130
a) Por (SOC.1): señor ____________, según da cuenta la escritura pública de
fecha ___________, otorgada ante el Notario de _____ don __________.
b) Por (SOC.2): señor ____________, según da cuenta la escritura pública de

fecha ___________, otorgada ante el Notario de ______ don __________.
6.16 Cuentas corrientes
La siguiente es una lista exacta y completa de todas las cuentas corrientes

bancarias y similares, en cualquier tipo de institución financiera, nacional o
extranjera, sea en pesos o en dólares o en cualquier otra moneda, de (SOC.1) y
(SOC.2), con indicación de todas las personas autorizadas para administrar, girar
y actuar de cualquier forma respecto de cada una de dichas cuentas.
a) (SOC.1):
— Banco _________.
— Banco ________.
b) (SOC.2):
— Banco _______.
— Banco _______.
6.17 Litigios
Que a esta fecha:
a) Que con excepción de lo señalado en el anexo ___, no existe en contra de

(SOC.1) y (SOC.2) ninguna demanda, reclamo, solicitud o petición alguna en su
contra, así como ninguna clase de procedimiento judicial o administrativo, así
como ningún conflicto laboral ni reclamos o conflictos extrajudiciales que se
encuentren pendientes, ni cuyo inicio haya sido amenazado o pueda
razonablemente considerarse probable o cierto, fundado en ninguna causa o
circunstancia;
b) No se encuentra en curso ninguna investigación por parte de órganos del

Estado ni autoridades administrativas, municipales, multilaterales o técnicas de
ninguna jurisdicción, así como ningún proceso de auditoría, revisión o fiscalización
por parte de dichos órganos y autoridades, de la que se hubiere dado formalmente
noticia a (SOC.1) ni (SOC.2), así como tampoco ninguno de los miembros del
Promitente Vendedor tiene conocimiento de dichas investigaciones o
procedimientos ni de hechos que pudieren dar lugar a los mismos.
131
c) No existen hechos que hayan llegado a conocimiento de los miembros del
Promitente Vendedor que pudieren dar origen a futuros o eventuales litigios.
d) No existen sentencias judiciales dictadas por ningún tribunal ordinario,

especial o arbitral en juicios, litigios o procedimientos terminados, ni dictámenes,
oficios o resoluciones dictados por órganos administrativos, que sean exigibles a
(SOC.1) y/o a (SOC.2), y que se encuentren pendientes de cumplimiento.
e) No existen procedimientos o juicios criminales, así como investigaciones

policiales ni denuncias, que hubieren llegado a conocimiento de (SOC.1) y
(SOC.2), relativos a hechos constitutivos de delito o que pudieren considerarse
como tales, derivados de la actuación de representantes de (SOC.1) y (SOC.2) o
de trabajadores de cualquiera de éstas y que se relacionen con (SOC.1) y (SOC.2)
o sus respectivos negocios.
6.18 Impuestos
Respecto de los impuestos y tributos de cualquier clase que afectan o pueden

afectar a (SOC.1) y (SOC.2), se declara y garantiza lo siguiente:
a) Que han presentado oportunamente a las autoridades tributarias, aduaneras

y demás aplicables, las declaraciones de impuestos correspondientes a pagos
provisionales mensuales, declaraciones de impuesto a las ventas y servicios,
declaraciones anuales de impuesto a la renta, registros e informes de exportación
y demás aplicables a las actividades que cada una desarrolla y rentas que cada
una percibe.
b) Que han confeccionado y preparado las Declaraciones de buena fe, dando

estricto cumplimiento a todas y cada una de las normas tributarias aplicables, así
como a las instrucciones e interpretaciones del Servicio de Impuestos Internos, el
Servicio Nacional de Aduanas y toda otra autoridad similar en el extranjero en que
conforme a la legislación aplicable a (SOC.1) y (SOC.2) de acuerdo a sus
actividades.
c) Que han confeccionado y preparado las Declaraciones en forma consistente

y concordante con sus libros y registros contables, incorporando en ellas
información contable y tributaria fidedigna y correcta.
d) Que han pagado o provisionado oportunamente los impuestos a cuyo pago

se han encontrado obligadas y que constan de las Declaraciones.
e) Que han cumplido íntegra y oportunamente con la entrega de la totalidad de

la información que les es obligatoria, ya sea en forma periódica o no, incluidas las
declaraciones juradas anuales, tanto al Servicio de Impuestos Internos como a
cualquier otro organismo del Estado, sea que provenga de obligaciones legales
132
como de circulares o instrucciones de dichos organismos, entregando en todas
ellas información fidedigna, cierta, correcta y completa.
f) Que han mantenido, completado y guardado toda la información y registros

que le exigen la ley y las instrucciones de las autoridades competentes, respecto
de todas las materias tributarias, aduaneras, municipales y cualquier otra, dando
estricto y completo cumplimiento a las normas correspondientes.
g) Que han aplicado consistentemente para efectos tributarios los criterios y

principios correctos, vigentes en cada oportunidad, relativos al cálculo de la
depreciación, corrección monetaria y demás ajustes a sus activos y pasivos para
efectos del cálculo de sus impuestos.
h) Que han solicitado oportunamente la totalidad de los beneficios y derechos

que les corresponden en virtud de las leyes y demás normas tributarias,
aduaneras y municipales, sin que la utilización o aprovechamiento de tales
beneficios y derechos pueda ser razonablemente materia de futuras objeciones,
giros tributarios, cobros o reclamos.
i) Que no han solicitado beneficios o derechos tributarios, aduaneros o

municipales que no le corresponden en virtud de las leyes y demás normas
tributarias, aduaneras y municipales.
j) Que no han incurrido, durante los últimos ___ años, en ninguna multa o
sanción administrativa o judicial por un monto superior a $ _____, de ninguna
clase, fundada en el incumplimiento de normas o instrucciones tributarias ni han
sido objeto de alguna citación, liquidación, giro o auditoría sobre materias
tributarias o aduaneras.
k) Que han efectuado la totalidad de las retenciones de impuestos, tasas,

tributos y derechos a que se encuentran obligadas en conformidad con la ley y las
instrucciones de autoridad que le son aplicables, las que han sido enteradas y
pagadas al Fisco y demás organismos del Estado que correspondan, en forma
íntegra y oportuna.
l) Que no han adquirido ni enajenado bienes, ni prestado servicios, en

condiciones tales que hagan razonablemente esperar o temer la tasación de la
operación por haberse efectuado dichas operaciones en condiciones distintas de
las de mercado, de manera que ningún impuesto, tasa o tributo podrá ser cobrado
o requerido a (SOC.1) y (SOC.2) por tales situaciones.
m) Que no tienen el tratamiento de persona domiciliada o residente para efectos

tributarios en ningún país fuera de Chile, ni tienen agencias o sucursales en ellos
que puedan ser objeto de impuestos o tributos de ninguna clase.
133
n) Que no tienen ninguna responsabilidad u obligación por el pago de impuestos
de ninguna otra persona o entidad.
o) Que han cumplido en forma íntegra y oportuna con todas sus obligaciones
tributarias, aduaneras y municipales, tanto respecto de los impuestos
correspondientes a sus ingresos y utilidades, como aquellos correspondientes a
sus gastos, ventas, impuestos específicos y especiales, impuesto de timbres y
estampillas, impuestos territoriales a los bienes raíces, patentes municipales y
toda otra tasa, tributo o impuesto que le fuere aplicable o exigible, y no ha
incurrido ni se encuentra en situación de incurrir en hechos que puedan de
cualquier modo constituir infracciones a la legislación tributaria, incluyendo faltas o
simples delitos.
p) Que no son ni han sido durante los últimos ___ años objeto de ninguna
citación, liquidación, giro, auditoría en curso, acción, juicio o investigación sobre
materias tributarias o aduaneras, iniciada o que vaya a iniciarse en su contra.
q) Que todas las facturas y demás comprobantes de pago que han sido emitidos
a su nombre corresponden a servicios efectivamente prestados o bienes
efectivamente adquiridos conforme a la documentación de respaldo debidamente
emitida, por personas habilitadas para la emisión de tales documentos y con su
situación tributaria al día, sin que ninguno de tales proveedores de servicios o
bienes pudiese ser calificado de irregular, inconcurrente, no ubicado, no
declarante, obligado a dar aviso de término de giro, con más de una observación,
o estar siendo suplantado por el Servicio de Impuestos Internos.
6.19 Materias ambientales y otras materias específicas
Que (SOC.1) y (SOC.2) han dado fiel cumplimiento a todas las normas legales y
reglamentarias aplicables a sus operaciones, en materias relacionadas con el
medio ambiente y emisiones contaminantes, al igual que respecto de la emisión de
ruidos molestos, sin haber incurrido en infracción o violación de dicha normativa.
Adicionalmente, ni (SOC.1) ni (SOC.2) han incurrido en ninguna acción o
actividad, ni son responsables, aún indirectamente, de ninguna acción o actividad
que hubiere causado un daño en el medio ambiente o en las personas, por la vía
de la emisión de gases, desperdicios o sustancias contaminantes o peligrosas,
que a esta fecha pudiera considerarse administrativa, civil o criminalmente ilícita
en cualquier forma.
Ni (SOC.1) y (SOC.2) se encuentran sometidas a acciones, juicios,

procedimientos o investigaciones, ya sea por parte de tribunales u organismos del
Estado, o multilaterales, que tengan como causa la violación, infracción o
incumplimiento de leyes ambientales o sanitarias, la falta de obtención de
permisos ambientales o sanitarios, o la presencia, generación o emisión de
sustancias peligrosas o contaminantes.
6.20 Propiedad industrial e intelectual

134
Que (SOC.1) y (SOC.2) son titulares únicas y exclusivas de todas y cada una de
los registros y solicitudes de marcas comerciales, logotipos, sitios web de internet
y dominios que respectivamente utilizan, las cuales son utilizadas por ellas en la
operación de sus negocios, sin que sea necesaria ninguna otra para que (SOC.1)
y (SOC.2) continúen con ellos de la forma en que lo ha hecho hasta ahora. Las
marcas que se encuentran actualmente registradas se encuentran libres de todo
gravamen, prenda, prohibición, embargo, limitación al dominio, derechos de uso o
derechos preferentes de terceros, libres de toda licencia o autorización a favor de
terceros, ya sean pagados o gratuitos, ni a la obligación de efectuar pago alguno a
ninguna persona a cambio de su uso, salvo por el pago de los derechos e
impuestos a las autoridades correspondientes relativas a su renovación. Ni la
propiedad, ni la validez de las referidas marcas registradas son actualmente objeto
de cuestionamiento en un litigio pendiente, o cuyo inicio se haya amenazado a la
(SOC.1) y (SOC.2).
6.21 Inversiones en otras sociedades
(SOC.1) y (SOC.2) no tienen acciones o derechos en ninguna sociedad, entidad

o persona jurídica de ninguna clase, así como en ninguna asociación o cuentas en
participación, bajo ninguna forma o modalidad.
6.22 Cumplimiento de leyes y normas
Que (SOC.1) y (SOC.2) han dado íntegro y estricto cumplimiento a todas y cada
una de las normas legales y reglamentarias aplicables a sus bienes, operaciones,
negocios, actividades, estatutos y demás materias o aspectos que se encuentren
de alguna forma regulados o sujetos al cumplimiento de cualquier clase de
normas, así como han dado íntegro y estricto cumplimiento a todas y cada una de
las instrucciones, circulares, oficios, dictámenes y resoluciones de todas y cada
una de las autoridades y organismos del Estado con competencia sobre ella, aun
los tribunales de justicia de cualquier tipo, que resulten aplicables o exigibles a
ésta, o de las cuales emanen obligaciones que le sean exigibles o por cuyo
incumplimiento (SOC.1) y (SOC.2) puedan ser objeto de investigaciones y
procedimientos destinados a la aplicación de sanciones de cualquier clase.
6.23 Situaciones posteriores al __ de ____ de ___.
Que entre el __ de _____ de ___ y esta fecha:
a) (SOC.1) y (SOC.2) han desarrollado sus operaciones sólo dentro del giro
ordinario de sus negocios, conforme a su objeto social, en forma consistente con
el desarrollo de sus negocios en el pasado y de una manera adecuada.
b) Ni (SOC.1) ni (SOC.2) han celebrado ningún contrato ni asumido ningún

compromiso inusual o alejado de la forma en que ordinariamente desarrolla sus
negocios.
135
c) Ni (SOC.1) ni (SOC.2) han experimentado deterioros en su facturación, así
como en su posición financiera o comercial, como tampoco en su presupuesto.
d) (SOC.1) y (SOC.2) han dado cumplimiento a la totalidad de sus obligaciones

con acreedores, íntegra y oportunamente, así como han cobrado sus cuentas con
deudores de la forma habitual en sus negocios.
e) Ni (SOC.1) ni (SOC.2) han adquirido ni enajenado activos fijos de un valor

superior a ____ pesos considerados en su conjunto, ni han comprometido su
adquisición o enajenación, así como tampoco la constitución de gravámenes o
limitaciones al dominio sobre los mismos.
f) Salvo por pasivos por adquisiciones dentro del giro de la sociedad, ni (SOC.1)
ni (SOC.2) han contraído pasivos a largo ni corto plazo, ni se han constituido en
aval, fiadoras, codeudoras solidarias ni otorgado garantías de ninguna especie.
g) No se han modificado los contratos existentes con trabajadores de (SOC.1) y

(SOC.2), no se han suscrito nuevos contratos o convenios colectivos de trabajo,
como tampoco han pagado anticipadamente indemnizaciones laborales a sus
trabajadores.
h) Ni (SOC.1) ni (SOC.2) han celebrado contratos con los miembros del

Promitente Vendedor o sus personas relacionadas ni han efectuado pagos a
aquellos, y a esta fecha no se encuentran pendientes de pago cuentas por cobrar
ni obligación alguna para con partes relacionadas de (SOC.1) y (SOC.2) ni de sus
directores.
i) No se ha acordado, tanto en (SOC.1) y (SOC.2) la distribución de dividendos

o repartos de ninguna naturaleza, aumentos de capital o emisión de acciones
liberadas o de pago, disminuciones en el capital, adquisición de acciones de su
propia emisión, acuerdos que dieren lugar a derecho a retiro, ni acuerdo alguno
que tuviere como consecuencia la modificación del patrimonio de (SOC.1) y
(SOC.2).
j) No ha acaecido ningún hecho que afecte en forma negativa la situación

financiera, legal o económica de (SOC.1) y (SOC.2).
6.24 Impedimentos
Que a esta fecha ninguno de los miembros del Promitente Vendedor tiene
conocimiento de la existencia de obstáculos, inconvenientes o impedimentos de
ninguna naturaleza para la normal operación de la (SOC.1) y (SOC.2), en todos
los mercados que a esta fecha atienden respectivamente.
6.25 Otros
136
a) Las Garantías del Promitente Vendedor reflejan, en las materias a que se
refieren, la situación actual de la (SOC.1) y (SOC.2), y no contienen ni implican
inexactitud, falsedad u omisión alguna.
b) La celebración del presente Contrato (i) no contraviene pacto, convenio ni

acuerdo alguno que pudiere existir entre el Promitente Vendedor o con terceros;
(ii) no da derecho a terminar o resolver por cualquier forma Contrato Relevante
alguno en que sean parte la (SOC.1) y (SOC.2); (iii) no significa ni significará,
directa o indirectamente, el incumplimiento de Contrato Relevante alguno en que
sea parte (SOC.1) y (SOC.2); (iv) no significa ni significará la pérdida de un
beneficio para (SOC.1) y (SOC.2) o para quienes pasen a ser sus accionistas; (v)
no contraviene ni contravendrá norma legal, reglamentaria o administrativa, ni
resolución judicial o administrativa alguna, sea chilena o de cualquier otra
jurisdicción extranjera; y (vi) que no se requiere de registro, aprobación ni
notificación respecto de ninguna institución o autoridad judicial, gubernamental o
administrativa alguna, sea chilena o extranjera.
c) Que no son parte de pacto de accionistas alguno o de otros acuerdos,

convenios, contratos o convenciones para el traspaso de acciones o derechos, la
administración de (SOC.1) y (SOC.2) o para cualquier otro objetivo y que por tanto
no existen restricciones a la celebración del Contrato que da cuenta este
instrumento.
d) Que no ha acaecido ningún hecho relativo a (SOC.1) y (SOC.2) no revelado

al del promitente comprador con anterioridad a esta fecha, que afecte en forma
negativa y relevante la situación financiera, legal o económica de (SOC.1) y
(SOC.2).
e) Que ni (SOC.1) ni (SOC.2) han contratado, pagado, prometido u ofrecido

honorario, remuneración o compensación alguna a corredores, asesores
financieros, bancos (comerciales o de inversión), consultores, asesores,
abogados, auditores u otros profesionales por servicios vinculados con la
negociación y/o celebración del presente Contrato, ni han permitido su
intervención de manera que de origen a un cobro a (SOC.1) y (SOC.2). Tampoco
(SOC.1) y (SOC.2) han pagado u ofrecido una compensación a sus dependientes,
gerentes, mandatarios o directores por servicios vinculados con la celebración del
presente Contrato, adicional a su remuneración contractual normal y ordinaria
pactada con anterioridad con dichas personas.
f) Que ni (SOC.1) y (SOC.2) se encuentran actualmente en incumplimiento,

simple retardo o mora en el cumplimiento de una obligación significativa de
naturaleza contractual, legal o cualquiera sea su origen, ni de una resolución de un
tribunal o autoridad administrativa de carácter significativo. En especial, (SOC.1) y
(SOC.2) se encuentran en cumplimiento de todos sus contratos y demás
convenciones y acuerdos de cualquier naturaleza, no existiendo conocimiento a
esta fecha que la o las contrapartes de dichos contratos o convenciones no los
estén cumpliendo en la forma y tiempo acordados.
137
SÉPTIMO. INDEMNIZACIONES EN RELACIÓN CON LAS GARANTÍAS DEL
PROMITENTE VENDEDOR
Las partes dejan expresa constancia y acuerdan que las Garantías del
Promitente Vendedor que constan de la cláusula precedente constituyen base
esencial y determinante del consentimiento del promitente Comprador en orden a
celebrar el Contrato que consta del presente instrumento y los demás
instrumentos mencionados en la cláusula 2.3.
De conformidad con lo anterior, cada uno de los miembros del Promitente

Vendedor, comparecientes a este instrumento constituyen las siguientes garantías
personales y reales:
1.1 Fianza y Codeuda Solidaria
Cada uno de los miembros del Promitente Vendedor declara que por este acto
se constituyen personalmente en fiadores y codeudores solidario recíprocos, en
favor del promitente Comprador, respecto de la obligación de indemnizar todos los
perjuicios causados por la inexactitud, omisión, falta de integridad, error o falsedad
de una o más de las Garantías del Promitente Vendedor que se contienen en la
cláusula Sexta de este Contrato.
En virtud de la presente obligación, el Promitente Vendedor y cada uno de sus

miembros deberán mantener indemne al promitente Comprador y a cada uno de
sus miembros, de todo perjuicio, entendiendo por tales, para efectos de la
presente cláusula séptima, todo perjuicio directo o indirecto, que derivase de la
existencia de cualquier reclamo, juicio, acción, pretensión, sentencia, resolución
de autoridad, pasivo, obligación, contingencia, pago, multa, penalidad, sanción,
pérdida, daño, costo, gasto o desembolso, incluyendo costas judiciales, honorarios
de abogados o cualesquier otros gastos de defensa, causados o resultantes de la
inexactitud, omisión, falta de integridad, error o falsedad en cualquier grado de una
o más de las Garantías del Promitente Vendedor.
La obligación de indemnizar los perjuicios se entenderá debidamente satisfecha

con el reintegro al patrimonio de (SOC.1) y (SOC.2), según sea el caso, de las
cantidades necesarias para cubrir íntegramente los referidos perjuicios directos o
indirectos, salvo que el promitente Comprador acreditare haber sufrido perjuicios
adicionales a los experimentados por (SOC.1) y (SOC.2), en cuyo caso éstos
deberán también ser íntegramente reparados.
Lo anterior no obsta la facultad del promitente Comprador de poder solicitar,

además, el cumplimiento forzado de la obligación incumplida, o bien, la resolución
del presente Contrato y de aquellos instrumentos individualizados en la sección
2.3 del presente instrumento, según corresponda.
La presente fianza y codeuda solidaria sólo será exigible por un plazo

de ___ años contados desde esta fecha.
138
El promitente Comprador declara que acepta la fianza y codeuda solidaria
constituida en su favor.
OCTAVO. PASIVOS O CONTINGENCIAS DESCONOCIDOS
Se acordará que si aparecieren o se constatare la existencia de contingencias o

pasivos desconocidos que afecten a (SOC.1) y/o (SOC.2), entendiéndose por
tales todo pasivo, de cualquier naturaleza, que no esté debidamente asentado en
los registros contables de (SOC.1) y/o (SOC.2) a la fecha de suscripción de la
cesión de acciones y por hechos anteriores a éste, serán asumidos por el
promitente vendedor quedando liberados de toda responsabilidad tanto (SOC.1)
y/o (SOC.2) como el promitente comprador.
Esta obligación la cumplirá el promitente vendedor, a prorrata de su

participación actual (SOC.1) y/o (SOC.2), suministrando a (SOC.1) y/o (SOC.2) los
recursos económicos líquidos suficientes para atender dichos pasivos o
contingencias.
NOVENO. INFORMACIÓN CONFIDENCIAL
Los promitentes compradores no usarán para propósitos diversos de aquellos

acordados en el presente contrato, o revelará cualquier información exclusiva y/o
confidencial desarrollada por o perteneciente a (SOC.1) ni a (SOC.2), a la cual
pueda haber tenido acceso con motivo de la realización del due diligence.
No se entenderá información confidencial para estos efectos, aquella que tenga

carácter público; fuera conocida por la parte antes que le fuera revelada, o le haya
sido revelada por un tercero, legalmente autorizado para dar a conocer dicha
información. El promitente comprador pondrá en conocimiento de sus directores,
gerentes, ejecutivos y empleados la presente obligación de confidencialidad.
DÉCIMO. ARBITRAJE
Toda dificultad que se produzca entre las Partes con motivo de la celebración,
modificación, interpretación, administración, cumplimiento, ejecución, terminación
o de cualquiera otra naturaleza relativa al presente contrato, será resuelta cada
vez por un árbitro arbitrador en cuanto al procedimiento y al fallo y sin ulterior
recurso. El arbitraje se llevará a cabo, conforme al Reglamento Procesal de
Arbitraje vigente del Centro de Arbitrajes de la Cámara de Comercio de Santiago
A.G., que formando parte integrante de esta cláusula, las partes declaran conocer
y aceptar. Las partes confieren mandato especial irrevocable a la Cámara de
Comercio de Santiago A.G. para que, a solicitud escrita de cualquiera de ellas,
designe al árbitro de entre los integrantes del cuerpo arbitral del Centro de
139
Arbitrajes de esa Cámara. El árbitro queda especialmente facultado para resolver
todo asunto relacionado con su competencia y/o jurisdicción.
UNDÉCIMO. GASTOS E IMPUESTOS
Cada parte pagará los gastos en que haya incurrido con ocasión de la
celebración del presente Contrato y todos los impuestos derivados del presente
Contrato serán de cargo de la parte que deba soportarlos en conformidad a la ley.
DUODÉCIMO. CESIÓN DE DERECHOS
Ninguna de las Partes podrá ceder los derechos, beneficios y obligaciones que
emanan del presente Contrato, sin el consentimiento previo y por escrito de todas
las Partes comparecientes.
DECIMOTERCERO. CONFIDENCIALIDAD
Las partes se obligan a mantener la más estricta reserva y confidencialidad

respecto de la existencia, contenido y estipulaciones del presente instrumento,
obligándose mutua y recíprocamente a no revelar ninguna de dichas
circunstancias o detalles sin la autorización expresa y por escrito de las demás
partes, únicamente con exclusión del árbitro designado en este contrato.
DECIMOCUARTO. EJEMPLARES
El presente Contrato se suscribe y otorga en 3 ejemplares de igual tenor y

fecha, declarando los comparecientes recibir uno de ellos a su entera
conformidad.
Personerías.
La personería de ____________ para representar a _________ consta de

escritura pública de fecha ___________, otorgada ante el Notario
de ______ don ________.
La personería de ____________ para representar a _________ consta de

escritura pública de fecha ___________, otorgada ante el Notario
de ________ don ________.
Ver fichas: 38, 39, 43, 69, 70, 72, 116, 139 del anexo de jurisprudencia de
promesa.
140
28. PROMESA DE COMPRAVENTA DE SUPERMERCADO
Comparecen:________, representada según se acreditará, por

don/ña, _____(nacionalidad), (estado civil), (profesión u oficio), cédula nacional de
identidad Nº ______, ambos domiciliados en _________ comuna de ________,
como promitente vendedor o también en adelante "_______", por una parte; y por
la otra parte, ______________, Rut Nº _______, representada según se
acreditará, por don/ña, _____(nacionalidad), (estado civil), (profesión u oficio),
cédula nacional de identidad Nº _______, ambos domiciliados en
calle __________, comuna de _________, en adelante como promitente
comprador o también "_______", los comparecientes mayores de edad y libres
disponedores de sus bienes, quienes acreditan sus identidades con las cédulas
antes citadas y exponen:
PRIMERO. ANTECEDENTES
1.1. El promitente vendedor declara que es dueño y poseedor legítimo del

establecimiento comercial de _________, que se encuentra en el local comercial
arrendado a___________, que tiene una superficie de ____ metros cuadrados, y
que se ubica en ________, comuna de _________, Región__________, en
adelante el "_________" o indistintamente el "Establecimiento de Comercio",
conforme consta del contrato de arrendamiento vigente y otorgado por instrumento
privado de fecha _________, debidamente autorizado ante Notario.
1.2. El promitente vendedor declara que el establecimiento de comercio

señalado, cuenta con su autorización sanitaria y patentes de _____________ que
141
está en trámite de obtención y que son esenciales para operar, todas al día y
actualmente vigentes, las cuales se especifican en el Anexo I, que firmado por las
partes en este acto se considera para todos los efectos formar parte integrante del
presente instrumento. El local comercial de _________ se encuentra totalmente
habilitado, con su recepción final y en actual funcionamiento, con las líneas
telefónicas Nºs.______ que también se transferirán a _________.
1.3. Asimismo, el promitente vendedor declara que es dueño de los bienes

muebles e instalaciones usadas y en perfecto funcionamiento, como también de
las mercaderías que se especifican en el Anexo II, que firmado por las partes en
este acto se considera para todos los efectos formar parte integrante del presente
instrumento.
SEGUNDO. PROMESA
Por este acto, el promitente vendedor representado en la forma indicada en la

comparecencia, promete vender, ceder y transferir a __________, para quien su
representante promete, comprar y adquirir, el establecimiento de comercio referido
en la cláusula anterior incluido el derecho de llaves, autorización sanitaria,
patentes, bienes muebles, líneas telefónicas, instalaciones y mercaderías
indicadas en los Anexos I y II, siempre que conjuntamente con la promesa de
venta se celebre un nuevo arrendamiento por escritura pública
entre_____________, en condiciones no menos favorables para el promitente
comprador a las que se establecen más adelante.
TERCERO. PRECIO
El precio de la venta, sin incluir el stock de mercadería, será la suma

equivalente a $ _______, más IVA/ sin IVA, según corresponda. El precio de la
mercadería será establecido por medio de un inventario, valorizado según su
costo de adquisición del promitente comprador, deducido un __ % por concepto de
rapel y aportes publicitarios. Este precio se pagará por el promitente comprador
mediante la novación de deudas del promitente vendedor con proveedores por un
valor de hasta aproximadamente $ __________ conforme Anexo III, declarando
estos últimos dar por liberado al promitente vendedor de toda obligación. El saldo
del precio y la parte de éste que no se pudiere llegar a un acuerdo de novación
con los proveedores deberá ser pagado por el promitente comprador al promitente
vendedor, de contado y en dinero efectivo, en 8 cuotas iguales, mensuales y
sucesivas pagaderas a contar del ___________ Las partes dejan constancia de
que el derecho de llaves ha sido valorado en $ _________; los bienes muebles y
las instalaciones en $ __________; las mercaderías en $ _______; las patentes
comerciales y autorización sanitaria en $ __________ total; y cada línea telefónica
en $ _____ cada una.
CUARTO. ESTADO DEL ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO
142
El establecimiento de comercio antes indicado se venderá como un solo todo,
considerado como una universalidad jurídica a puertas cerradas incluidos los
bienes y derechos antes señalados. El promitente vendedor declara que las
maquinarias, instalaciones y mobiliario que se venden en este acto, constituyen
bienes usados que (forman/no forman, es necesario ver la documentación
pertinente) parte de su activo fijo, por lo que ha emitido la factura número _____,
(exenta/ no exenta) del pago de Impuesto al Valor Agregado, atendido que estos
bienes fueron adquiridos por la vendedora con más de ______años de
anticipación a esta fecha y no forman parte de su activo realizable, por lo que no
les resulta aplicable dicho tributo, en conformidad a lo dispuesto en la letra m) del
artículo octavo del Decreto Ley ochocientos veinticinco. Asimismo, para los
efectos de lo dispuesto en el mismo artículo octavo antes citado, en su letra f), se
deja expresa constancia que el establecimiento comercial objeto de este contrato
no comprende bienes corporales muebles del giro de la vendedora y sus
actividades se han iniciado con más de doce meses de anticipación a esta fecha
(constancia para efectos del IVA).
QUINTO. ENTREGA MATERIAL
La entrega material del Establecimiento comercial se realizará conjuntamente

con la firma de los contratos de compraventa, arrendamiento, cesión de patentes
que lo amparan e inventarios definitivos. La no entrega oportuna, devengará por
ese solo hecho una multa contra el promitente vendedor y a favor del promitente
comprador de ___Unidades de Fomento por cada día de atraso, multa que las
partes están de acuerdo constituye una avaluación anticipada de todos los
perjuicios causados por la mora o simple retardo.
SEXTO. PLAZO Y CONDICIÓN
Los contratos prometidos, esto es, el contrato de compraventa de bienes

muebles e instalaciones, compraventa de mercaderías, cesión de patentes, cesión
de autorización sanitaria y arrendamiento, se otorgarán dentro del plazo no
extintivo de _____ corridas a contar de esta fecha, sujeto a las siguientes
condiciones copulativas y suspensivas establecidas en el solo beneficio del
promitente comprador, de manera que éste podrá siempre renunciarlas:
a) Que los títulos de los bienes muebles, instalaciones, mercaderías, patentes

comerciales, de _______________ y demás señalados, se encuentren ajustados a
derecho, vigentes, libres de toda prenda, gravamen, embargo, litigio, expropiación,
causal de caducidad, con todas sus cuentas de servicios al día, sus derechos
pagados y sea aprobada su transferencia de las patentes y permisos según
proceda por la autoridad municipal y/o sanitaria correspondiente. Para estos
efectos, el promitente vendedor se obliga a entregar toda la información y
documentos pertinentes necesarios para revisar estos bienes, derechos patentes y
permisos dentro del plazo de ____ días corridos a contar de esta fecha; y
143
b) Que las partes celebran conjuntamente con la compraventa y cesiones
prometidas por este instrumento, un contrato de arrendamiento del local comercial
por escritura pública en las siguientes condiciones:
— El arrendamiento comprenda el local comercial de _________ e incluya los

locales comerciales del segundo piso susceptibles de subarrendarlos a terceros,
estacionamientos, y canchas.
— El plazo sea no inferior a __ años a contar del ________, renovable

automáticamente por períodos iguales y sucesivos, si ninguna de las partes diere
aviso por escrito con al menos ___ meses de anticipación a su vencimiento.
— La renta por los inmuebles arrendados sea del ____% de las ventas netas
del establecimiento de comercio con un mínimo garantizado de
$ _______ mensuales, pagadera dentro de los ___ primeros días de cada mes,
renta que incluye los locales comerciales y demás inmuebles antes referidos.
— El arrendador, sus sucesores, cesionarios y personas relacionadas, se

obligue a no autorizar otro establecimiento comercial en el ______ y otorgar
opción preferente de cualquier otro arrendamiento de local comercial al interior del
proyecto inmobiliario.
— Se aprueben las modificaciones de arquitectura propuestas por el

arquitecto _________ respecto del local comercial.
Los contratos prometidos se otorgarán en la Notaría de ___________ o quien lo

suceda o reemplace.
SÉPTIMO. MULTA
La parte que se desista de este cierre de negocio o que por su culpa no se

suscribieren los contratos prometidos, incurrirá en una multa de $ _________ a
favor de la parte cumplidora o que esté llana a cumplir, a título de indemnización
de perjuicios que las partes avalúan anticipadamente. Para garantizar esta multa y
para responder de ellas, las partes aceptan sendas letras de cambio por
$ _________ a favor de su contraparte, las que quedan en poder del notario
autorizante, con instrucción de entregarlas al árbitro designado más adelante, a su
solo requerimiento, o de restituirlas a sus aceptantes una vez suscrito los
contratos definitivos.
OCTAVO. PODER ESPECIAL
Por este acto, el promitente vendedor otorga poder especial, irrevocable y

gratuito al promitente comprador a través de sus mandatarios y representantes,
para que estos actuando unipersonal e indistintamente a nombre y representación
del promitente vendedor, pueda solicitar directamente la autorización y cesión de
144
los permisos sanitarios y patentes comerciales del establecimiento de comercio
materia de este contrato al promitente comprador, completar formularios,
gestionarlos, tramitarlos, suscribir toda clase de documentos públicos o privados
ante las autoridades competentes con la finalidad señalada, con todas las
facultades necesarias para estos efectos. El ejercicio o no ejercicio de este poder
por el promitente comprador no libera al promitente vendedor de su obligación de
dar cumplimiento a la condición señalada en la cláusula sexta letra a) del presente
contrato, de tal modo que su incumplimiento imputable podrá dar lugar a la multa
establecida en la cláusula anterior.
NOVENO. El promitente vendedor declara que todos sus trabajadores se

encuentra al día en el pago de sus remuneraciones y cotizaciones previsionales y
de salud, que no hay sindicatos al interior de la empresa, obligándose a finiquitar a
todos sus trabajadores por su cuenta y riesgo, declarando para todos los efectos
que el promitente comprador no es su continuadora y no tiene ninguna
responsabilidad laboral o social con dichos empleados, de modo que cualquier
cobro que en definitiva pueda recaer sobre el promitente comprador y ésta
efectivamente pague, deberá serle reembolsado dentro de los __ días siguientes
en dinero efectivo, debidamente reajustado de acuerdo a la variación del IPC, más
el máximo interés convencional para operaciones no reajustables.
DÉCIMO. Por este acto y por el plazo de ___ años a contar de esta fecha, el
promitente vendedor, don _____ y doña ________ respectivamente, sus
sucesores, cesionarias y relacionadas conforme el art. 100 de la Ley Nº 18.045, se
obligan a no competir con el promitente comprador en el giro
de ___________________________dentro de la comuna de ________,
Región ________, el incumplimiento de esta obligación dará derecho al promitente
comprador a demandar los perjuicios que procedan.
UNDÉCIMO. El promitente comprador será responsable de todos los pagos y

cuentas del establecimiento comercial devengados a partir de la entrega material,
sin ulterior responsabilidad para el promitente vendedor.
DUODÉCIMO. Cualquier dificultad que se suscite entre las partes en relación

con la interpretación, aplicación, cumplimiento o resolución de este contrato, será
resuelta en única instancia y sin forma de juicio, en calidad de árbitro arbitrador o
amigable componedor, por don ___________y a falta de éste, por
don __________renunciando desde ya las partes a la interposición de cualquier
recurso en contra de sus resoluciones. Si el árbitro designado no pudiese o no
quisiere asumir, será designado de común acuerdo por las partes. Si tal acuerdo
no se produce, el nombramiento lo harán los tribunales ordinarios de justicia, pero
en este caso el árbitro será de derecho.
DECIMOTERCERO. Para todos los efectos legales derivados de este contrato,

las partes fijan domicilio en la ciudad de Santiago.

145
146
Promesa de Adjudicación
29. PROMESA DE ADJUDICACIÓN. LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD
147
En ________, a ____ de _____ de 2__ entre don/ña ______, de estado
civil ____, de profesión/oficio ____, domiciliado en ____ Nº __,
Nº __; don/ña _______, de estado civil ____, de profesión/oficio ___, domiciliado
en _____ Nº __, oficina/departamento Nº ___, de la ciudad de ____, cédula
nacional de identidad Nº __; don/ña _______, de estado civil ____, de
profesión/oficio ___, domiciliado en _____ Nº __, oficina/departamento Nº ___, de
la ciudad de ____, cédula nacional de identidad Nº __; y _______ Limitada, del
giro ________, rol único tributario Nº _______, representada por don/ña _______,
de estado civil ____, de profesión/oficio ___, domiciliado en _____ Nº __,
Nº ____; todos mayores de edad y denominados en conjunto "los socios", se ha
PRIMERO. Los comparecientes son los únicos socios de la sociedad ______,

que se constituyó por escritura pública de fecha ___ de _____ de _____, otorgada
ante el Notario de ____, don _______, un extracto de dicha escritura se inscribió a
fojas ____, número _____, en el Registro de Comercio del Conservador de Bienes
Raíces de_____ correspondiente al año ______ y se publicó en el Diario Oficial de
fecha ___ de ____ de_____. La sociedad se modificó por escritura pública de
fecha ___ de _____ de_____, otorgada ante el Notario de ____, don/ña _______,
un extracto de dicha escritura se inscribió a fojas ____, número _____, en el
Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces
de _____ correspondiente al año ______ y se publicó en el Diario Oficial de
fecha ___ de ____ de_____. Con fecha ____ de ____ de ____esta sociedad se
disolvió por aplicación de lo dispuesto en la cláusula ____ de los estatutos
sociales, debido a ________ En virtud de lo anterior, deberá procederse a la
liquidación de la sociedad. Los socios están unánimemente de acuerdo en
efectuarla, personalmente, una vez que el Servicio de Impuestos Internos otorgue
la autorización de Término de Giro correspondiente, la que se encuentra
actualmente en tramitación. La liquidación se sujetará a las reglas que se indican
en el presente contrato.
SEGUNDO. La sociedad durante su vigencia adquirió los siguientes bienes:
1.- Inmueble ubicado en calle __ Nº ____, comuna de Providencia, cuyos

deslindes son los siguientes: Al Norte, _____; Al Sur, ______; Al Oriente, ____; y
Al Poniente,_____. Lo adquirió por ___ según consta en escritura pública de
fecha ____ otorgada en la Notaría de ____ de don _____; la que se inscribió a
fojas ____ Nº ____ en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes
Raíces de _____, correspondiente al año _____. Rol de avalúo ____, comuna
de ___.

148
de ___.

de ___.
4.- Automóvil marca ___, año 2__, modelo ___, Nº de motor ____, Nº de
chasis ____, de __ puertas, color ___, inscrito en el Registro de Vehículos
Motorizados del Registro Civil (patente), con el Nº __, de fecha __ de ____ de __
5.- Automóvil marca ___, año 2__, modelo ___, Nº de motor ____, Nº de
chasis ____, de __ puertas, color ___, inscrito en el Registro de Vehículos
Motorizados del Registro Civil (patente), con el Nº __, de fecha __ de ____ de __.
TERCERO. Por medio del presente instrumento, los socios prometen que
durante el proceso de liquidación de la sociedad referida en la cláusula primera, se
adjudicarán recíprocamente los bienes individualizados en la cláusula anterior, en
la forma de que se indica en las siguientes cláusulas.
CUARTO. Los socios prometen adjudicar, ceder y transferir, en dominio pleno, a

don/ña _______, quien promete aceptar para sí el inmueble ubicado en
calle _______Nº ___, referido en la cláusula segunda, con cargo a sus derechos
sociales. El precio de la adjudicación será el valor que se asigne al indicado
inmueble en el balance que efectúe la sociedad al término de su giro, determinado
conforme a su valor de libros y dividido como se señala más adelante, y se pagará
con cargo al haber de los respectivos adjudicatarios en la sociedad en liquidación.
Se comprenderán, especialmente, en esta adjudicación, todos los bienes y
mejoras introducidos en el inmueble respectivo, como inmuebles. Asimismo se
transferirá en el estado en que se encuentre al momento de la adjudicación.
QUINTO. Los socios prometen adjudicar, ceder y transferir, en dominio pleno, a

don _______, quien promete aceptar para sí el inmueble ubicado en
calle _______ Nº ___, referido en la cláusula segunda, con cargo a sus derechos
149
SEXTO. Los socios prometen adjudicar, ceder y transferir, en dominio pleno, a
don _______, quien promete aceptar para sí el inmueble ubicado en
calle _______ Nº ___, referido en la cláusula segunda, con cargo a sus derechos
SÉPTIMO. Los socios prometen adjudicar, ceder y transferir, en dominio pleno,

a don _______, quien promete aceptar para sí el inmueble ubicado en
calle _______Nº ___, referido en la cláusula segunda, con cargo a sus derechos
OCTAVO. Los comparecientes prometen adjudicar, ceder y transferir en pleno

dominio a la sociedad _____. Limitada, quien a través de su representante,
promete aceptar, los vehículos ______ y ____, referido en los números 4 y 5 de la
cláusula segunda, con cargo a sus derechos sociales. El precio de la adjudicación
será el valor que se asigne a los indicados vehículos en el balance que efectúe la
sociedad al término de su giro, determinado conforme a su valor de libros y
dividido como se indica en los respectivos adjudicatarios en la sociedad en
liquidación.
NOVENO. Las adjudicaciones referidas se efectuarán considerando ambos

inmuebles como cuerpo cierto, los que se transferirán con todas sus instalaciones
y mejoras actualmente existentes, con todos sus usos, derechos, costumbres y
servidumbres y libres de todo gravamen, prohibición, embargo o litigio y
respondiendo la sociedad en liquidación del saneamiento en conformidad a la ley.
DÉCIMO. Los socios prometen efectuar la liquidación de la sociedad por sí

mismos y practicar las adjudicaciones conforme lo establecido en el presente
contrato de promesa. Todos estos actos se efectuarán dentro de un plazo
de _____, contado desde la fecha en que el Servicio de Impuestos Internos
otorgue la respectiva autorización de término de giro.
UNDÉCIMO. La entrega material de los inmuebles y vehículos prometidos

adjudicar, se efectúa en este acto, recibiéndolos los adjudicatarios a su entera
satisfacción y sin cargo alguno que formular, quedando desde ya, autorizados
150
para efectuar las obras que sean necesarias o útiles, a sus expensas. Estas obras
serán de cargo de los respectivos adjudicatarios.
DUODÉCIMO. El incumplimiento imputable por cualquiera de las partes a

suscribir el documento antes mencionado dará derecho a los demás socios a
solicitar, además del cumplimiento forzado del contrato, a cobrar una multa
de ____ pesos para cada socio. Esta multa constituye una avaluación
ocasionado a la parte diligente, y tendrá el carácter de pena moratoria única.
DECIMOTERCERO. Los gastos y derechos notariales de esta escritura y del

contrato prometido, serán de cargo de la sociedad en liquidación.
DECIMOCUARTO. Para los efectos de este contrato, las partes fijan su

domicilio en la ciudad de _____ y prorrogan la competencia para ante sus
tribunales.
DECIMOQUINTO. El presente contrato se otorga en 5 ejemplares quedando

una copia para cada uno de los comparecientes y otro en poder de la sociedad.
Nota:
29.1. Para una correcta individualización de los bienes, se recomienda

consultar los diferentes modelos señalados en cláusulas
"Individualizaciones".
151
Cesión y prórroga de contrato de promesa
152
30. CESIÓN DE PROMESA DE COMPRAVENTA
En _______, a _de ____ de ___, entre (1) ________, persona jurídica del giro
de su denominación, Rol Único Tributario número _______, la que concurre
representada según se acreditará, por don/ña __________, nacionalidad _____,
estado civil _____, profesión/oficio _____, cédula nacional de identidad
número________________, domiciliados en __________, comuna
de ______, _______, por una parte, la "CEDENTE"; y por la otra parte, la
"CESIONARIA", (2) __________, persona jurídica del giro de su denominación,
Rol Único Tributario número ________, representada por don ________, antes
individualizado y del mismo domicilio anterior; hemos convenido la siguiente
cesión de promesa de compraventa:
PRIMERO. ANTECEDENTES.
1.1. Por escritura pública otorgada en la Notaría de _____ de don ________ con
fecha __ de ______ del año ___, doña _______ prometió comprar a CEDENTE la
cantidad de ___ metros cuadrados útiles en el decimosexto
piso, __ estacionamientos y __ bodegas, todas del edificio que la sociedad
promitente vendedora construiría en la fusión de los terrenos de calle _________,
todos de la comuna de _______
1.2. El precio de la compraventa se pactó en la cantidad de

$ ________ equivalente a la fecha de la escritura a _____ Unidades de Fomento,
íntegramente pagado al momento de otorgarse la referida promesa, en la forma
que se indica en la citada escritura.
1.3. Demás estipulaciones constan del documento señalado.
SEGUNDO. Por medio del presente acto e instrumento CEDENTE,

representada en la forma indicada en la comparecencia, cede y transfiere a
CESIONARIA, quien representada en la forma señalada, acepta y adquiere para
sí, la promesa de compraventa referida en la cláusula primera de este contrato.
TERCERO. El precio de esta cesión es la cantidad de ______ Unidades de

Fomento, en su equivalente en pesos al día de su pago efectivo, cantidad que la
CESIONARIA: paga a CEDENTE en este acto, mediante novación por cambio de
deudor, asumiendo CESIONARIA la obligación de CEDENTE de vender los
inmuebles prometidos comprar por ________ por el mismo valor, quedando en
consecuencia liberada para todos los efectos de esta obligación la CEDENTE y
pagado el precio de la presente cesión.
CUARTO. Conforme a lo anterior, CESIONARIA: pasa a tener la calidad jurídica

de promitente vendedora para todos los efectos legales en la promesa de
compraventa cedida, debiendo notificar de la cesión a la promitente compradora
doña ________.
153
QUINTO. Para todos los efectos derivados del presente contrato, las partes fijan
su domicilio en la ciudad y comuna de _______.
SEXTO. ARTÍCULO 138 BIS LGUC
Se deja constancia que a la presente cesión de promesa de compraventa no le

es aplicable el artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones,
atendido que el pago anticipado efectuado por la promitente compradora
doña _________ es previo a la entrada en vigencia de la Ley Nº 19.932, sin
perjuicio de lo cual dicho precio se encuentra garantizado con boleta bancaria.
La personería de don _________, para representar a CESIONARIA, consta de

la escritura pública de fecha __ de ____ de ___ otorgada en la Notaría
de _____ de don_________. La personería de don ____________, para
representar a CEDENTE, consta de la escritura pública de fecha ..
de _____ de ___ otorgada en la Notaría de_________ de don _________.
El presente contrato se firma en dos ejemplares de un mismo tenor y fecha,

quedando uno en poder de cada parte contratante.
Ver fichas: 52, 56, 123 del anexo de jurisprudencia de promesa.
31. PRÓRROGA PLAZO Y AJUSTE PRECIO. CONVENCIÓN
En _______, a ____ de ______ de 2__
Entre don/ña ______, de profesión/oficio ____, domiciliado en ____ Nº __,

Nº __; y don/ña_______, de profesión/oficio ___, domiciliado en _____ Nº __,
Nº ___, ambos mayores de edad, se ha convenido en lo siguiente:
PRIMERO. Los comparecientes celebraron una promesa de compraventa según

consta en escritura pública (instrumento privado) de fecha___ de _____ de 2__,
otorgada en la Notaría de Santiago de don_______.
154
SEGUNDO. Los comparecientes ratifican todas las cláusulas del contrato en
referencia, salvo las siguiente modificaciones:
a) El plazo estipulado en la cláusula ___ para la celebración del contrato

definitivo, será prorrogado hasta el día ___ de _____ de 2__
b) El precio total del referido contrato, fijado en la cláusula __, se reajusta,

fijándose en la cantidad definitiva y total de ______ Unidades de Fomento (UF),
que se pagarán de la siguiente forma:
b.1) Con la suma de ____ Unidades de Fomento (UF), que se paga en este
acto, a cuenta del precio, por don _________, el promitente comprador, a
don _________, el promitente vendedor, al contado y en dinero efectivo, que el
promitente vendedor declara recibir plenamente conforme;
b.2) El saldo de ___ Unidades de Fomento (UF) se pagará a la época de la

suscripción del contrato definitivo de compraventa.
En comprobante, firman ________________.
Ver fichas: 26, 30, 40, 73, 83, 95, 105, 108, 126, 127, 128 del anexo
de jurisprudencia de promesa.
155
Otros modelos de contratos de promesa
156
32. PROMESA DE VENTA DE CONCESIÓN MARÍTIMA
En ________ de Chile, a ____ de ____ de____, entre ____, sociedad del giro
de su denominación, Rol Único Tributario número _________, representada por
don/ña_________, profesión/oficio ______, cédula nacional de identidad
número _________, ambos con domicilio en esta ciudad, _____________,
comuna de _____, en adelante indistintamente el "Solicitante" o el "Promitente
Vendedor", por una parte; y por la otra, ____, sociedad del giro de su
denominación, Rol Único Tributario número _________, representada por
don/ña _________, profesión/oficio ______, cédula nacional de identidad
número ________, ambos con domicilio en esta ciudad, ____________, comuna
de_____, en adelante indistintamente la "Empresa" o el "Promitente Comprador", y
ambas colectivamente denominadas las "Partes", se ha convenido en el siguiente
contrato de promesa de compraventa, el que se regirá por las cláusulas que pasan
a expresarse:
PRIMERO. El Solicitante declara haber presentado ante el Servicio Nacional de

Pesca de la Subsecretaría de Pesca nueve solicitudes para el otorgamiento de
concesiones con fines de acuicultura. Dichas solicitudes tienen por objeto la
realización de actividades de cultivo experimental de la especie _____ en un área
aproximada de___ hectáreas cada una, cuyo detalle es el siguiente:
LOCALIZACIÓN Nº SOLICITUD FECHA DE INGRESO

1.
2.
Dichas solicitudes se encuentran aún en trámite ante la Subsecretaría de

Pesca.
Además, el Solicitante declara estar realizando las gestiones necesarias para

obtener una concesión marítima de escasa importancia en el sector de Caldera,
solicitud que se encuentra en trámite.
SEGUNDO. Por el presente instrumento, el Solicitante promete vender, ceder y

transferir a la Empresa, quien promete comprar, aceptar y adquirir para sí o para la
persona que especialmente indique al efecto, las concesiones con fines de
acuicultura que en definitiva se le otorguen en conformidad a las solicitudes que se
han singularizado en la cláusula primera precedente. Asimismo, el Solicitante
promete vender, ceder y transferir a la Empresa, quien promete comprar, aceptar y
adquirir para sí o para la persona que especialmente indique al efecto la concesión
marítima de escasa importancia antes aludida, siempre que la respectiva solicitud
sea en definitiva otorgada por la autoridad competente. Se comprenderán en la
compraventa prometida todos los derechos inherentes a las respectivas solicitudes
y sus anexos.
157
TERCERO. Las Partes dejan constancia que para la transferencia de las
concesiones que en definitiva se le otorguen al Solicitante, será necesaria la
autorización previa del Ministerio de Defensa Nacional, para lo cual es necesario
efectuar una presentación conjunta del titular de las respectivas concesiones y del
interesado en adquirirlas, ante la Subsecretaría de Marina. Por consiguiente, el
Promitente Vendedor y Promitente Comprador se obligan a efectuar dicha
presentación dentro del plazo de __ días siguientes a aquel en que se haya
publicado en el Diario Oficial el extracto de la respectiva Resolución que le otorgue
la titularidad de alguna concesión al Solicitante y tratándose de la concesión
marítima de escasa importancia, dentro de los __ días siguientes a aquel en que
se haya suscrito el acta de entrega de la concesión al Solicitante.
CUARTO. El contrato prometido se celebrará dentro de los __ días siguientes a

aquel en que se haya publicado en el Diario Oficial el extracto de la respectiva
Resolución del Subsecretario de Marina que autorice la transferencia de la
concesión a que se refieren las solicitudes antes señaladas y siempre que la
concesión de que se trate se encontrare vigente. En el caso de la concesión
marítima de escasa importancia, el contrato prometido se celebrará dentro de
los __ días siguientes a aquel en que se haya autorizado la transferencia y se
otorgue la concesión al adquirente.
QUINTO. El precio de la compraventa prometida será la suma de $ ______, que

se pagará por el Promitente Comprador al Promitente Vendedor de la siguiente
forma:
[ ] % al contado.
[ ] % a ___días, con documentos.
SEXTO. Las Partes dejan constancia que desde el momento en que se hayan
otorgado las respectivas concesiones a que se refiere este contrato, su titular será
responsable del pago de la patente única de acuicultura así como de las demás
cargas y costos asociados a cualquiera de dichas concesiones.
SÉPTIMO. Las Partes facultan desde ya al portador de copia autorizada del

contrato prometido para requerir del Servicio Nacional de Pesca de la
Subsecretaría de Pesca y de cualquier otra autoridad o Registro, las anotaciones e
inscripciones que en derecho procedan en el Registro Nacional de Acuicultura o
en cualquiera otro, facultándole especialmente para firmar requerimientos y
solicitudes en representación de cualquiera de los mandantes, o de ambos, para
efectuar presentaciones y peticiones y, en general, con amplias facultades para el
logro del cometido.
OCTAVO. Cualquier dificultad o conflicto que se produzca con motivo u ocasión

del presente contrato o del contrato prometido, ya sea en cuanto a su aplicación,
interpretación, cumplimiento o incumplimiento, será resuelta, cada vez, por un
árbitro arbitrador en cuanto al procedimiento y al fallo, y sin ulterior recurso, salvo
158
el de queja ante el Tribunal Superior que corresponda. El árbitro será designado
de común acuerdo por las Partes y en su defecto, lo designará la Justicia
Ordinaria de entre personas que sean o hayan sido abogados integrantes de los
Tribunales Superiores de Justicia por dos períodos consecutivos. Los árbitros
designados por la Justicia Ordinaria serán mixtos, tramitando como arbitradores y
resolviendo en única instancia como árbitros de derecho. Todas las resoluciones
de cualquiera de estos árbitros se notificarán por carta certificada, a excepción de
la primera de ellas que deberá ser personal. El árbitro designado será el único
facultado para resolver acerca de su jurisdicción.
NOVENO. Para todos los efectos del presente contrato, las Partes fijan su
domicilio en la ciudad de _________.
DÉCIMO. Personerías. La personería de don ______________ para representar

a VENDEDOR, consta de la escritura pública de fecha _de ____ del año ___,
otorgada en la Notaría de ________ de don ____________. La personería de
don __________ para representar a COMPRADOR consta de la escritura pública
de fecha __ de_______ de ___, otorgada en la Notaría de ________ de
don _________.
En comprobante, previa lectura, firman las Partes el presente contrato en dos

ejemplares, quedando uno en poder de cada Parte.
Ver ficha: 85 del anexo de jurisprudencia de promesa.
159
33. INSTRUCCIONES PROMESA DE COMPRAVENTA. GARANTÍA DE PAGO
DE MULTA
En ___________, a __ de _____ de ___, entre, (1) _______, sociedad del giro

de su denominación, rol único tributario _________ representada por
don/ña _________, nacionalidad___, estado civil _____, profesión/oficio _____,
cédula nacional de identidad Nº __________ domiciliado en ___________,
comuna de _______, Región _____; por una parte, como "promitente comprador";
y por la otra, don(ña) _________, nacionalidad____, estado civil _____,
profesión/oficio _____, cédula nacional de identidad Nº ___________ domiciliado
en ___________, comuna de _______, Región _____, como "promitente
vendedor"; se han convenido las siguientes instrucciones relativas a la promesa de
compraventa respecto del inmueble de _________, comuna de _______, otorgada
entre las mismas partes con esta fecha:
PRIMERO. Por el presente acto, las partes dejan en custodia del señor Notario
autorizante, sin ánimo de novar, los siguientes documentos, debidamente
autorizados ante el mismo Notario:
a) Cheque Nº ________, serie _____ del Banco __________, cuenta corriente

de _____, girado nominativamente a _______, por la cantidad de $ ________, sin
fecha; y
b) Cheque Nº ________, serie ______ del Banco ___________, cuenta

corriente de ______, girado nominativamente a _____, por la cantidad de
$ ________, sin fecha.
Las partes se facultan recíprocamente en caso de recibir el documento de pago

en el caso que más adelante se establece, a completar la fecha de los cheques
con el día de la recepción de los mismos, cobrarlos, protestarlos y efectuar
cualquier gestión destinada a su pago.
SEGUNDO. Las partes están de acuerdo que lo documentos antes señalados,

deberán ser entregados a la parte diligente, en el evento que la parte incumplidora
no concurra a la firmar de la compraventa definitiva en la fecha establecida en la
cláusula cuarta de la promesa de compraventa, lo cual se entenderá verificado y
acreditado, por la sola certificación que de tal circunstancia haga el Notario.
TERCERO. En el evento de que las partes suscriban oportunamente la

compraventa prometida y ella se inscriba en el Conservador en las condiciones
establecidas y plazos señalados en la promesa de compraventa, el señor Notario
deberá restituir a cada girador su respectivo cheque.
160
promesa.
161
Resciliación de contrato de promesa
162
34. PROMESA DE COMPRAVENTA. RESCILIACIÓN
En _____, a __ de ____ de 2___ entre don/ña ______, de profesión/oficio ____,

domiciliado en calle ____ Nº __, oficina/departamento Nº __, de la comuna
de ______, ciudad de ____, cédula nacional de identidad Nº __, y
don/ña _______, de profesión/oficio ___, domiciliado en calle ____ Nº __,
oficina/departamento Nº ___, de la comuna de_______, ciudad de ____, cédula
nacional de identidad Nº __, ambos mayores de edad, se ha convenido en lo
siguiente:
PRIMERO. Por instrumento privado de fecha __ de ____ de 2___,

don ________, prometió vender, a don ___, el inmueble ubicado en
calle ____ Nº __, departamento Nº ___, en el precio de ___ UF (___ Unidades de
Fomento) (o $ ____).
SEGUNDO. Por la presente, los comparecientes acuerdan resciliar dicho

contrato de promesa de compraventa.
TERCERO. Don _______ devuelve, a don _______, la cantidad de

$ ______ (______ pesos) que había recibido como abono del precio (como arras,
en parte y, por otra parte, como abono al precio de venta; o como precio total).
CUARTO. Las partes se otorgan el más amplio y completo finiquito, declarando

que nada se adeudan con motivo del contrato resciliado ni por ningún concepto
relativo al bien raíz referido.
163
Cláusulas promesa
164
35. CONTRATO DE PROMESA. MORA Y SIMPLE RETARDO
____ Se entenderá que se ha producido mora, por el simple retardo en el

cumplimiento de cualquiera de las obligaciones del presente contrato de promesa.
Desde ese momento, el contratante diligente tendrá derecho para cobrar el
máximo del interés permitido estipular (o bien tendrá derecho, por concepto de
multa, a la suma de ____ Pesos por concepto de perjuicios moratorios).
Nota:
35.1. Ver "CLÁUSULA DE ACELERACIÓN" y "CLÁUSULA. MULTA.

FORMULARIO", Tomo IV.
Ver fichas: 3, 22, 30, 40, 76, 94, 98, 113, 121, 128, 133 del anexo de
165
36. CONTRATO DE PROMESA. SOLIDARIDAD
____ Don/ña _______, de profesión/oficio _____, domiciliado en

calle _____ Nº __, comuna de _____, de la ciudad de ____, cédula nacional de
identidad Nº ____, se constituye, por este acto, en codeudor solidario, y en los
mismos términos que el deudor principal, de todas las obligaciones contraídas por
don/ña ______, por el presente contrato de promesa. El codeudor solidario no
podrá excusarse, por ninguna circunstancia, salvo el cumplimiento, cabal y
oportuno, de la o de las obligaciones, y de sus reajustes, intereses y costas de
cobranza, si las hay.
166
37. CONTRATO DE PROMESA COMPRAVENTA. INCUMPLIMIENTO. PLAZO
RESOLUCIÓN
____ Las partes convienen que pasados __ de la expiración del plazo fijado en
la cláusula __, para la celebración de la compraventa, sin que ésta se haya
verificado, y sin que el contratante diligente haya iniciado gestión judicial alguna
para exigir el cumplimiento forzado de la obligación, o la resolución del contrato,
ambas con indemnización de perjuicios, se extinguirán ipso facto los derechos y
obligaciones que genera este contrato, para ambas partes; sin perjuicio del pago
de la multa fijada en la cláusula __
Nota:
37.1. Si se fijó una "condición" en lugar de un "plazo", cambiar la frase

respectiva.
Ver fichas: 4, 16, 22, 26, 27, 34, 37, 40, 63, 74, 83, 96, 100, 101, 103,
115, 119, 122 del anexo de jurisprudencia de promesa.
167
38. PROMESA COMPRAVENTA. INCUMPLIMIENTO GENÉRICO
______ En caso de no cumplirse por cualquiera de las partes la presente

promesa, estando obligadas a ello, las partes acuerdan que como avaluación
anticipada de los perjuicios que de ello se siguiera, se pagará por la parte
incumplidora a la parte diligente, a título de cláusula penal, la suma
de ____ pesos. Esta multa constituye una avaluación convencional y anticipada de
todos los perjuicios que el incumplimiento retardado pueda causar a la parte
diligente y tiene el carácter de pena moratoria única. En todo caso, y sin perjuicio
de la multa indicada, a la parte diligente le asistirá además los demás derechos
que le otorga la ley, entre otros, el derecho de demandar el cumplimiento forzado
del contrato prometido y/o la indemnización de perjuicios compensatoria, todo ello
de conformidad con la ley, derechos de los cuales se hace expresa y formal
reserva en este acto.
Ver fichas: 11, 22, 33, 34, 37, 42, 63, 80, 91, 97, 98, 99, 101, 122 del
168
39. CONTRATO DE PROMESA COMPRAVENTA. INMUEBLE. DERECHO
TRANSFERIRLA
____ Se eleva a la condición de esencial de este contrato de promesa de

compraventa de inmueble, el derecho que tiene el promitente comprador, de ceder
su calidad de tal, libremente, al tercero que, privativamente, él determine; vale
decir, de ceder este contrato y todos los derechos, de la misma manera que si
compareciera él mismo; pero, con las mismas obligaciones que le impone el
contrato, sea gratuitamente, sea mediante el precio que él convenga, del cual el
promitente vendedor no tendrá parte alguna. Bastará una carta certificada, para
que el promitente vendedor quede emplazado de su obligación de vender a quien
indique el promitente comprador y, en el contrato prometido, se expresará que la
parte del precio que ya esté pagada, ha sido pagada por el cedente. Éste, por su
parte, seguirá como deudor solidario de todas las obligaciones que dicen relación
con el pago del precio, en el contrato prometido, hasta el pago efectivo total del
mismo, sus reajustes e intereses.
Notas:
39.1. Se puede agregar: "En caso que el promitente vendedor exija

que se le notifique, judicialmente, la cesión del contrato de
promesa, los gastos y honorarios serán de su cargo y, además, la
demora de la gestión, postergará los pagos en el mismo tiempo
que ésta dure".
39.2. Se puede convenir que, en caso de cesión del contrato de

promesa, el precio de la cesión se reparta, entre el cedente
(promitente comprador primero) y el promitente vendedor, en la
proporción que se fije.
39.3. Si no se pacta prórroga de competencia en el contrato mismo de

promesa, se puede pactar prórroga para los efectos de esta
cláusula.
39.4. También, se puede designar un árbitro (arbitrador, de derecho o

mixto) y, además, pactar una cláusula penal, en caso de
incumplimiento. Ver los formularios de cláusulas del caso.
169
ARRENDATARIO. DESALOJO A CARGO PROMITENTE COMPRADOR
____ Se conviene, entre las partes, que atendido que a la fecha de la

compraventa el inmueble está ocupado por un arrendatario, lo cual es conocido
por el promitente comprador; será de su cargo tomar todas las medidas
necesarias para la desocupación del inmueble, no teniendo el promitente
vendedor responsabilidad alguna en ello.

ARRENDATARIO. OBLIGACIÓN PROMITENTE VENDEDOR DE DESALOJAR
____ Se conviene, entre las partes, que el promitente vendedor asume la

obligación de desalojar, antes del día __ de ___ próximo, al arrendatario y a todos
los ocupantes del inmueble prometido vender. Si así no lo hiciere, el promitente
comprador podrá, a su elección:
a) resolver ipso facto, el contrato, caso en el cual se le deben devolver, de

inmediato, todas las sumas de dinero percibidas por el promitente vendedor, con
más el reajuste de __ % (___ por ciento) y con una suma equivalente a un__ %
(___ por ciento), de la suma reajustada, como avaluación anticipada de perjuicios.
b) llevar a cabo el contrato prometido, caso en el cual el precio total será

disminuido en un __ % (__ por ciento) que se descontará, a prorrata, de las cuotas
del precio a plazo que falte por pagar.
c) llevar a cabo el contrato prometido, caso en el cual se dejará un cheque con

instrucciones al Notario para que lo entregue sólo una vez que el comprador le
manifieste que el inmueble se encuentra desocupado, debiendo el Notario restar
una cantidad de ____ pesos por cada día de atraso desde la fecha de la
suscripción de la compraventa definitiva.
170
ARRENDATARIO. PROMITENTE COMPRADOR HACE SUYO
ARRENDAMIENTO
__________ El promitente vendedor declara que el inmueble prometido vender

se encuentra actualmente ocupado por el arrendatario don _______, por contrato
de fecha __de ____ de ___, que se incorpora a éste y que el promitente
comprador declara conocer, respetar y hacer suyo cuando se celebre la
compraventa prometida.

RESPONSABILIDAD. RESPONSABILIDAD SOLO DE MULTA. PROMITENTE
VENDEDOR
____ Se conviene que la responsabilidad contractual del promitente vendedor

en caso de incumplimiento, quedará limitada a pagar una multa, al promitente
comprador, de $ ___ (____ pesos).

RESPONSABILIDAD. LIMITACIÓN SÓLO SUMA DETERMINADA.
PROMITENTE VENDEDOR
____ El promitente vendedor podrá no celebrar el contrato prometido, caso en el

cual la responsabilidad que se le impute no podrá exceder de la cantidad de
$ ___ (____pesos), en total.
171
RESPONSABILIDAD. RESPONSABILIDAD SÓLO DE MULTA. PROMITENTE
COMPRADOR
____ Se conviene, entre las partes, que la responsabilidad contractual del

promitente comprador, en caso de incumplimiento, quedará limitada a pagar una
multa al promitente vendedor, de $ ___ (____ pesos).

RESPONSABILIDAD. LIMITACIÓN SÓLO SUMA DETERMINADA.
PROMITENTE COMPRADOR
____ El promitente comprador podrá no celebrar el contrato prometido, caso en

el cual la responsabilidad que se le impute, no podrá exceder de la cantidad de
$ ____ (___pesos).
Notas:
46.1. En cuanto a la devolución de lo pagado a cuenta, por el

promitente comprador al promitente vendedor, ordinariamente, se
pacta que se devuelva con reajuste del IPC o conforme la
variación que experimente la Unidad de Fomento entre la fecha
del contrato y la fecha de devolución de lo pagado.
172
46.2. En el caso de los formularios A y B, la cláusula penal no puede
exceder del duplo de la obligación principal del contrato,
consistente en el pago de una suma determinada. Si vendo un
bien en 400 y se pacta una multa de 1000, yo, deudor, tengo
derecho a que la pena se reduzca a 800.
47. CONTRATO DE PROMESA COMPRAVENTA. NOTARÍA DONDE SE

CELEBRARÁ LA VENTA
____ Se conviene, entre las partes, que la escritura pública de compraventa a

que se refiere este contrato de promesa, se suscribirá en la Notaría de ____ de
don/ña______Ambas partes quedan emplazadas, para firmar el contrato
prometido, el día __ de ____ próximo, en dicho lugar. La que no asista en las
horas de atención de tal Oficio, estará en mora de cumplir con tal obligación.
173
48. CONTRATO DE PROMESA COMPRAVENTA. PACTO DE MEJOR
COMPRADOR
____ Se conviene, entre las partes, que, en caso de aparecer un comprador

ciertamente interesado que ofrezca un mejor precio de contado, el promitente
vendedor quedará en libertad de acción para venderle el inmueble; pero, el
promitente comprador tendrá la preferencia, en caso que iguale o que mejore la
oferta.
49. CONTRATO DE PROMESA COMPRAVENTA. PAGO DE PROMESA A

CORREDORA
Cada una de las partes se compromete a pagar a la señora

corredora _________ o en su ausencia a la corredora ____________, la suma
equivalente en pesos a_____________________ Unidades de Fomento,
correspondientes a su comisión, correspondientes al ____ por ciento del valor de
la compraventa de la propiedad. A este valor deberá agregarse el impuesto de
retención de honorarios correspondiente. La "promitente compradora" deberá
cancelar los honorarios de la señora corredora al momento de suscribir la
compraventa definitiva. Asimismo, los "promitentes vendedores", se comprometen
a cancelar la suma correspondiente a su comisión, una vez que la propiedad se
encuentre debidamente inscrita en el Conservador de Bienes Raíces
de _______________________, y se le haga entrega efectiva del precio
correspondiente a la compraventa.
174
INSTITUCIÓN DE CRÉDITO. A. PLAZO CON AMPLIACIÓN
____ Se eleva a la calidad de esencial en el presente contrato de promesa, el

que la operación de venta del inmueble individualizado se hará por medio del
Banco ____. Esto significa que las gestiones tendrán un período de _____ días, a
contar desde esta fecha. Sin perjuicio de que la operación se pacta en Unidades
de Fomento (UF), durante estos____ días se deberá pagar el interés corriente
para operaciones reajustables hasta el día que se pague, efectivamente, el precio.
Pasado ese plazo, el interés subirá al máximo que la ley permite estipular. Si la
operación no está afinada en el plazo de ciento veinte días, el promitente
vendedor podrá declarar, ipso facto, resuelto el presente contrato de promesa y,
además, cobrar una multa de $ ___ (____ pesos), siempre y cuando la demora no
sea atribuible a su culpa.
175
INSTITUCIÓN DE CRÉDITO. PLAZO DETERMINADO IMPRORROGABLE
_____ Con el objeto de pagar el precio de la compraventa prometida, el

promitente comprador se obliga a gestionar (o gestionará) un crédito hipotecario
ante el Banco _____, para lo cual el promitente vendedor le otorga un plazo
de __ días. Si el promitente comprador no obtiene un crédito hipotecario dentro del
plazo convenido, el promitente vendedor podrá resolver ipso facto la presente
promesa de compraventa y, además, cobrar una multa de $ ___ (____ pesos),
siempre y cuando la demora no sea atribuible a su culpa.
176
INSTITUCIÓN DE CRÉDITO. PAGO EN PARTE AL CONTADO Y SALDO CON
CRÉDITO
_____ El precio de venta será la suma de _______ pesos, que el promitente

comprador pagará de la siguiente forma: a) con un pie de _______ pesos que se
pagarán de contado al promitente vendedor al momento de celebrarse el contrato
prometido, mediante un vale vista endosable, que se dejará con instrucciones en
poder del Notario donde se firme la mencionada escritura, para ser entregado al
promitente vendedor, una vez que se le acredite mediante Certificado de Dominio
Vigente y Certificado de Hipotecas y Gravámenes que el inmueble se encuentra
inscrito en el Conservador de Bienes Raíces de Santiago, a nombre del promitente
comprador, y que la propiedad se encuentra libre de toda hipoteca, prohibición,
embargo o litigio, y con excepción de los gravámenes que se establecerán
producto del crédito obtenido por el promitente comprador para adquirir el
inmueble; y b) el saldo de ____ pesos que se cancelarán mediante un crédito
hipotecario que obtendrá el promitente comprador, en un banco o entidad
financiera a su elección.
Nota:
52.1. La cláusula penal no puede exceder del duplo de la obligación

principal del contrato, consistente en el pago de una suma
determinada. Si vendo un bien en 400 y se pacta una multa de
1000, yo, deudor, tengo derecho a que la pena se reduzca a 800.
177
53. CONTRATO DE PROMESA COMPRAVENTA. PROHIBICIÓN DE CESIÓN
____ Se conviene, entre las partes, que en caso alguno, el promitente

comprador podrá ceder este contrato o parte de él, o de sus derechos u
obligaciones, salvo que el promitente vendedor lo acepte, expresamente en forma
previa y por escrito; y en las condiciones que se fijen con el interesado.
54. CONTRATO DE PROMESA COMPRAVENTA. REAJUSTE
____ Se conviene entre las partes que, sin perjuicio que el precio está pactado
en unidades reajustables, cabrá aumentar el precio del contrato prometido, en el
siguiente caso: _____.
Nota:
54.1. Tal caso puede ser un plazo mayor que el fijado para llevar a
cabo el contrato prometido; el incumplimiento de dos o más de las
cuotas mensuales que se deben pagar según la promesa; daños
ocasionados a la propiedad, por el promitente comprador que
tiene el inmueble en su poder y que sólo ha pagado una pequeña
parte del precio, etc.
178
55. CONTRATO DE PROMESA COMPRAVENTA. SEGURO
_____ En atención a que la cosa prometida vender ya ha sido entregada al

promitente comprador, don _____, éste se obliga a contratar y a mantener vigente,
hasta la celebración del contrato de compraventa, un seguro sobre el bien
prometido, contra el riesgo de _____ (o bien, contra todo riesgo), por un valor no
inferior a $ ____ (___ pesos). El beneficiario de este seguro será el promitente
vendedor, y la indemnización a que diere lugar en caso de siniestro de la cosa —
ocurrido antes de la celebración de la compraventa— tendrá por objeto
indemnizarle de los perjuicios producidos por la pérdida de la cosa y, en
consecuencia, por la no celebración del contrato de compraventa definitivo. El
promitente comprador deberá exhibir al promitente vendedor el contrato de seguro
respectivo, y los recibos de pago de las primas que correspondieren.
179
Contrato de compraventa
180
Bienes Muebles
181
A) Cosa genérica
182
56. COSA MUEBLE A PLAZO. FORMULARIO
En _______, a __ de _____ de 2____.
Entre don ______, de profesión/oficio ____, domiciliado en ____ Nº __,

Nº __, en adelante, "el vendedor"; y don _______, de profesión/oficio ___,
domiciliado en ____, Nº __, oficina/departamento Nº ___, de la ciudad de ____,
cédula nacional de identidad Nº __, en adelante, "el comprador"; ambos mayores
de edad y libres disponedores de sus bienes, se ha convenido en lo siguiente:
PRIMERO. El vendedor es dueño de los siguientes bienes muebles:
a) __.
b) __.
c) __.
SEGUNDO. Por el presente instrumento, el vendedor vende, cede y transfiere,

al comprador, quien compra y adquiere para sí, las especies indicadas en la
cláusula primera.
TERCERO. El precio es la suma de $ ___ (_______ pesos), que se paga en la

siguiente forma:
a) con la suma de $ ___ (_____ pesos) de contado, que se paga en dinero en

efectivo, en este acto, de que se da por recibido el vendedor a su entera
satisfacción;
b) con la suma de $ ___ (_____ pesos), en ___ cuotas mensuales iguales de

$ ___ (_____ pesos) de capital, que incluyen el interés simple de un __%
(_____ por ciento) mensual.
Para los efectos de una debida determinación del precio de compraventa, las
partes dejan constancia que del precio total de la compraventa señalado
precedentemente, el precio individual de cada una de las especies que se venden,
es el siguiente:
a) __ por un valor de ___ pesos.
b) __ por un valor de ___ pesos.
c) __ por un valor de ___ pesos.
183
En caso de mora o de simple retardo en el cumplimiento de una cualquiera de
las cuotas (o de dos cualesquiera de las cuotas), la obligación entera quedará,
ipso facto, de plazo vencido y devengará el interés máximo que la ley permite
estipular.
CUARTO. Las especies se venden en el estado en que se encuentran, lo cual

es conocido del comprador al revisarlos con anterioridad al presente instrumento.
El vendedor responderá del saneamiento de conformidad a la ley.
QUINTO. En este acto, se le hace entrega material al comprador de las

especies adquiridas mediante este instrumento, recibiéndolas éste a su entera y
total satisfacción.
SEXTO. Para garantizar el saldo de precio, el comprador otorga la siguiente

caución: ______
SÉPTIMO. Para los efectos de este contrato, las partes fijan su domicilio en la
ciudad de ______, prorrogando la competencia para ante sus tribunales.
Notas:

entiende formar parte del contrato. Esto resulta conveniente en
caso que las especies sean muchas, o requieran una detallada
descripción.
56.2. Ver "Cláusula. Garantía, varias".
184
57. COSA MUEBLE A PLAZO. PRENDA CIVIL. FORMULARIO
En _______, a ___ de ____ de 2____.
Entre don ______, de profesión ____, domiciliado en ____ Nº __,

Nº __; y don _______, de profesión ___, domiciliado en ____, Nº __,
Nº __, ambos mayores de edad, se ha convenido en lo siguiente:
PRIMERO. Don/ña _____ es dueño de la(s) siguiente(s) especie(s):
__
__
SEGUNDO. ________ vende, cede y transfiere, al comprador, quien compra

para sí, el bien (los bienes) individualizado(s) en la cláusula anterior.
TERCERO. En precio de esta compraventa, es la suma de $ ___ (___ pesos),

que se paga en la siguiente forma:
a) Con la suma de $ __ (____ pesos), de contado, que se paga, por el

comprador, en este acto, en dinero efectivo, al vendedor, quien declara recibirlo a
su entera satisfacción;
b) Con el saldo de ____ Unidades de Fomento, equivalentes, al día de hoy, a

$ ____ (______ pesos), en ___ cuotas mensuales iguales, de ____ Unidades de
Fomento, cada una, con vencimiento los días ___ de cada mes; la primera, el mes
de ____ próximo; y la última, el mes de ___ del año 2_____, pagaderas en el
domicilio del acreedor, en pesos en su equivalente al día del pago.
Las partes dejan expresa constancia que, como el saldo de precio se encuentra
expresado en Unidades de Fomento, si por cualquier causa o motivo dejare de
existir dicha Unidad o se modificare la forma, bases o procedimientos para calcular
su reajuste diario, todas las sumas que se encuentren pendientes de pago entre
las partes, serán reajustadas de acuerdo al siguiente procedimiento: a) Hasta la
fecha en que deje de existir la Unidad de Fomento o se modifique la forma, bases
o procedimientos para calcular su reajuste diario, los valores adeudados se
reajustarán en la misma forma que la variación que experimente la Unidad de
Fomento; b) A partir de la fecha en que deje de existir la Unidad de Fomento o se
modifique la forma, bases o procedimientos para calcular su reajuste diario, los
valores adeudados se reajustarán en la misma proporción que la variación que
experimente el Índice de Precios al Consumidor por el período respectivo,
calculado entre el mes anterior a la fecha en que se produzca la expresa
185
modificación, eliminación o sustitución y el mes o períodos de mes anteriores a la
fecha del pago efectivo de que se trate.
El saldo de precio devengará un interés de un _% (__ por ciento) mensual; y el

máximo que la ley permite estipular, en caso de mora o de simple retardo. En este
caso, se producirá la aceleración anticipada del total adeudado, por el atraso de
una sola cuota (o de dos cuotas, seguidas o no).
CUARTO. En garantía del saldo de precio, el comprador, a quien se le ha hecho

la tradición brevi manu de las especies, otorga, como caución, prenda civil del (de
los) mismo(s) bien(es) que acaba de adquirir. Como consecuencia, tales especies
quedarán en poder del expropietario, acreedor prendario, hasta que se termine de
pagar el total del saldo de precio mencionado en la cláusula anterior.
QUINTO. Para los efectos de este contrato, las partes fijan su domicilio en la
186
58. COSA MUEBLE A PLAZO. PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO. LEY
Nº 20.190. FORMULARIO
En _______, a ___ de ____ de 2____.
Entre don ______, de profesión ____, domiciliado en ____ Nº __,

Nº __, en adelante, "el vendedor"; y don _______, industrial, domiciliado en ____,
Nº __, oficina/departamento Nº ___, de la ciudad de ____, cédula nacional de
identidad Nº __, en adelante, "el comprador", ambos mayores de edad, se ha
PRIMERO. El comprador es industrial en el ramo de ________.
SEGUNDO. Don/ña __________ vende, cede y transfiere a don/ña _________,

quien compra y acepta para sí, las siguientes especies:
1.- _____.
2.- _____.
3.- _____.
(En caso de que se trate de maquinarias o parte de las mismas debe indicarse
su naturaleza, calidad, número y todas las demás circunstancias relativas a su
individualización e identificación, tales como marcas, fabricante o número de serie
si lo tuviere).
Las especies referidas se venden en el estado en que ellas se encuentran, y

que el comprador declara conocer cabalmente.
TERCERO. El comprador adquiere las especies mencionadas para el objeto

preciso de trabajar y de explotar la industria mencionada en la cláusula primera.
CUARTO. El precio de la venta es la suma de $ ____ (_________ pesos) que el

comprador pagará, al vendedor, en la siguiente forma: _________.
Para el solo efecto de facilitar el pago de las cuotas, y sin que ello importe
novación, el comprador acepta, en este acto, ___ letras de cambio, a favor del
vendedor, por las cantidades y con los vencimientos que, a continuación, indican:
1.- por $ ____ con vencimiento al día __/__/2___.
187
La falta de pago oportuno de dos o más cuotas a su vencimiento, dará derecho,
al vendedor, para exigir, de inmediato, el total del precio insoluto, como si fuera de
plazo vencido, el que devengará, además, el máximo de interés que es posible
pactar. Todo, sin perjuicio de las acciones legales correspondientes.
QUINTO. Las especies, las recibe, materialmente, el comprador, en este acto,

después de haberlas revisado detenidamente y a su entera satisfacción, por lo que
expresa no tener cargo alguno que formular.
SEXTO. En garantía del fiel cumplimiento de las obligaciones contraídas, el

comprador constituye prenda sin desplazamiento, a favor del vendedor en los
términos de la Ley Nº 20.190 sobre las mismas especies muebles que quedarán
en su poder. Las especies dadas en prenda están y quedarán en el inmueble
ubicado en calle _________Nº ___, de la ciudad de _____ y no podrán trasladarse
sin autorización escrita del acreedor.
SÉPTIMO. Declara el comprador que las especies dadas en prenda son de su

exclusivo y pleno dominio, y que el local en que quedarán le pertenece, (o
pertenece a don________, siendo —el compareciente— arrendatario, y dicho
arriendo subsistirá hasta el ___ de _____ de 2___). Asimismo, declara que dichos
bienes no están sujetos a embargo, litigio, prohibición o gravamen alguno.
OCTAVO. Se eleva a la calidad de esencial de este contrato, la obligación, que

contrae el comprador, de contratar un seguro de ______ sobre las especies que
se dan en prenda, amplio, por su valor real, que incluya el caso fortuito, la fuerza
mayor y la acción voluntaria de terceros, por todo el tiempo de vigencia de la
prenda.
En caso que aquél no cumpla con su obligación, será responsable de todo

perjuicio que se produzca, por cualquier riesgo. Sin perjuicio, el acreedor tendrá la
facultad de contratar tal póliza, por cuenta y/o a nombre del obligado, caso en el
cual éste estará obligado a pagar los documentos que se firmen, se giren o se
suscriban en su nombre y a reembolsar los pagos hechos, en su caso, con más
intereses del máximo que la ley permite estipular.
NOVENO. Se faculta al portador de copia autorizada del presente documento

para requerir las inscripciones en el Registro de Prendas sin Desplazamiento del
Servicio del Registro Civil e Identificación.
DÉCIMO. Para todos los efectos de este contrato, las partes fijan como
domicilio la ciudad de _____, y se someten, desde luego, a la jurisdicción de sus
Tribunales.
188
Notas:
58.1. El contrato de prenda puede celebrarse por escritura pública, o

por instrumento privado, autorizado por un Notario (Art. 2º del art.
14, de la Ley Nº 20.190) como es el caso del formulario aquí
presentado.
58.2. Ordinariamente, se pactan cláusulas sobre extensión del

privilegio de la prenda.
Ver fichas: 57 del anexo de jurisprudencia de compraventa.
59. COSA MUEBLE AL CONTADO. FORMULARIO
En _______, a ___ de ____ de 2____.

Nº __, en adelante, "el vendedor"; y don/ña _______, de profesión/oficio ___,
domiciliado en ____ Nº __, oficina/departamento Nº ___, de la ciudad de ____,
de edad, se ha convenido en lo siguiente:
PRIMERO. Don/ña ________ vende, cede y transfiere, a don ______, quien

compra y acepta para sí, las siguientes especies muebles:
1.- ___.
2.- ___.
3.- ___.
Las especies se venden en el estado en que se encuentran actualmente, que es

conocido del comprador; quien declara haberse recibido materialmente de lo
comprado a su entera satisfacción y conformidad.
189
SEGUNDO. El precio de la venta es la suma de $ ____ (_________ pesos), que
el comprador paga, al vendedor, en este acto, al contado y en dinero efectivo, y
del cual éste se da por recibido a su entera satisfacción.
TERCERO. Se eleva a la calidad de esencial de este contrato, el que las

especies muebles que se venden están libres de todo gravamen, prohibición,
embargo, limitación al dominio o derecho de terceros.
CUARTO. El comprador queda facultado para requerir, por sí solo, y con la sola
exhibición de este instrumento, de las oficinas correspondientes, la anotación de
esta transferencia.
Notas:
59.1. Habitualmente, bastará la firma de las partes. Otras, se

autorizarán las firmas por Notario; sea porque las partes así lo
prefieren, o bien, porque en otros casos, esto es imprescindible,
como en la venta de vehículos, o en la constitución de las
"Prendas". Ver Formularios respectivos, en la letra "P".

entienda formar parte del contrato. Esto resulta conveniente en
caso que las especies sean muchas, o que requieran una
detallada descripción.
Ver ficha: 86 del anexo de jurisprudencia de compraventa.
190
B) Valores
191
60. ACCIONES. PRIVADAMENTE. CON COTIZACIÓN BURSÁTIL.
FORMULARIO
En _____, a __ de ____ de 2____.

Nº __, en adelante, "el vendedor"; y don _______, de profesión/oficio ___,
PRIMERO. El vendedor es dueño de ____ acciones al portador, de la serie __,

sin valor nominal de "_____ S.A.", compañía anónima abierta, inscritas en el
Registro de Accionistas bajo el número ___, del Libro __, Tomo __ Tales acciones
constan del título Nº __, expedido con fecha __ de ___ del año __ acciones que,
en la actualidad, tienen cotización bursátil.
SEGUNDO. Por la presente, el vendedor vende y transfiere al comprador, quien

compra y adquiere para sí, la totalidad de tales acciones, directamente, sin la
intermediación de un Corredor de Bolsa, ni de ninguna Institución Bancaria,
Financiera o de Crédito.
TERCERO. El precio es la cantidad de $ ___ por acción, lo que resulta en una

suma de $ ___ por todas ellas; suma que se paga por el comprador en este acto,
en dinero efectivo y al contado, y de que el vendedor se declara recibido a su
entera y total satisfacción.
CUARTO. Los gastos de este instrumento y de transferencia en el Registro,

serán de cargo del comprador.
QUINTO. Se eleva a la calidad de esencial de este contrato, el que las acciones

que se venden están libres de todo gravamen, prohibición, embargo, limitación al
dominio o derecho de terceros.
SEXTO. Se faculta al portador de copia autorizada de este instrumento, para

requerir las anotaciones e inscripciones procedentes.
Nota:
192
60.1. Este instrumento debe ser autorizado por Notario u otorgarse por
escritura pública.
Jurisprudencia Relacionada:
Ver Ficha: 37 del anexo de jurisprudencia de compraventa.
193
61. ACCIONES. PRIVADAMENTE. SIN COTIZACIÓN BURSÁTIL.
FORMULARIO
En _______, a ___ de ____ de 2____.

Nº __, en adelante, "el Vendedor"; y don _______, de profesión/oficio ___,
cédula nacional de identidad Nº __, en adelante, "el Comprador"; ambos mayores
PRIMERO. El vendedor es dueño de ___ acciones nominativas, de la serie ___,

sin valor nominal, de "______ S.A.", compañía anónima cerrada, en adelante la
Sociedad, inscrito en el Registro de Accionistas bajo el número ___, del Libro ___,
Tomo ___ Tales acciones constan del título Nº ____, expedido con
fecha ___ de ______ del año 2__y, en la actualidad, no tienen cotización bursátil;
y no la han tenido desde el ____
SEGUNDO. Por la presente, el vendedor vende, cede y transfiere, al

comprador, quien compra y acepta para sí, la totalidad de tales acciones,
directamente, sin la intermediación de un Corredor de Bolsa, ni de ninguna
Institución Bancaria, Financiera o de Crédito.
TERCERO. El precio de la compraventa es la cantidad de

$ _____ (__________ pesos), por acción, lo que suma
$ _____ (_________ pesos), por todas ellas; cantidad que se paga, por el
comprador, en este acto, al contado y en dinero efectivo y que el vendedor declara
recibir a su entera satisfacción. Las partes declaran que, por no tener, tales
acciones, cotización bursátil, el precio ha quedado entregado a la autonomía de la
voluntad y que, obedeciendo a la negociación que se ha llevado a cabo entre
ellas, ambas lo consideran justo.
CUARTO. Los gastos de este instrumento y de transferencia en el Registro,

serán de cargo del comprador (o de ambos contratantes, por iguales partes).
QUINTO. Se eleva a la calidad de esencial de este contrato, el que las acciones

que se venden están libres de todo gravamen, prohibición, embargo, limitación al
dominio o derecho de terceros.
SEXTO. Se faculta al portador de copia autorizada de este instrumento, para

requerir las anotaciones e inscripciones procedentes.
194
Nota:
61.1. La cesión de acciones se celebra por instrumento privado

firmado por el cedente y el cesionario ante dos testigos mayores
de edad o ante corredor de bolsa o ante notario público. También
puede hacerse por escritura pública (artículo 38 del Reglamento
de S.A.).
Ver Fichas: 70, 112, 128 del anexo de jurisprudencia de compraventa.
195
62. ACCIONES. CONTROL DE COMPAÑÍA. FORMULARIO
Comparecen: (1) ________, sociedad anónima de este domicilio, Rol único

tributario número _______, la que concurre representada, según se acreditará, por
don/ña______, _____.(nacionalidad), ____(estado civil), ____(profesión/oficio),
cédula nacional de identidad número_______ y por
don/ña _______, _____(nacionalidad),_____(estado civil), _____(profesión/oficio),
cédula nacional de identidad número__________.;
(2) _________, _____(nacionalidad), ____(estado civil),______(profesión/oficio),
cédula nacional de identidad número__________;
(3) _________, ______(nacionalidad), ______(estado
civil), ______(profesión/oficio), cédula nacional de identidad número___________;
(4) __________, ______(nacionalidad), ______(estado
civil), ______(profesión/oficio), cédula nacional de identidad número_________;
(5) ____________, ______(nacionalidad), ______(estado
civil), ______(profesión/oficio), cédula nacional de identidad número________;
(6) _________,_____(nacionalidad), ____(estado civil), _______.
(profesión/oficio), cédula nacional de identidad número__________;
(7) ___________, antes individualizado;
(8) ______,___(nacionalidad), ______(estado civil), ____(profesión/oficio), cédula
nacional de identidad número ________;
(9) ________, ____(nacionalidad), _____.(estado civil),____(profesión/oficio),
cédula nacional de identidad número ________; todos los vendedores anteriores
domiciliados para estos efectos en ____________, comuna
de_______, ______(región), en adelante, los "vendedores", por una parte; y por la
otra parte en adelante los "compradores", (11) _________, sociedad del giro de su
denominación, Rol Único Tributario número __________, la que concurre
representada, según se acreditará, por
don/ña _________, ____(nacionalidad), _____(estado
civil),_____.(profesión/oficio), cédula nacional de identidad número ________;
(12) _______, sociedad del giro de su denominación, Rol Único Tributario
número _________, la que concurre representada, según se acreditará, por
don/ña _______, ___.(nacionalidad), ____(estado civil), _____(profesión/oficio),
cédula nacional de identidad número________; (13) _______, sociedad del giro de
su denominación, Rol Único Tributario número _________, la que concurre
don/ña_________, ___.(nacionalidad), ___(estado civil), ____(profesión/oficio),
cédula nacional de identidad número ______; (14) _______, sociedad del giro de
su denominación, Rol Único Tributario número _______, la que concurre
don/ña _______, ___.(nacionalidad), ___(estado civil), _____(profesión/oficio),
cédula nacional de identidad número_____; todos los anteriores compradores,
domiciliados en _________, comuna de _______, ______(región) (15) _________,
antes individualizado; los comparecientes mayores de edad y libres disponedores
de sus bienes, quienes acreditaron sus identidades con la cédulas antes citadas y
expusieron.
196
CONSIDERANDO:
a) Que los vendedores son actualmente dueños de ______ acciones

de _________, en adelante "_____.", de un total de ______ acciones, todas
íntegramente emitidas, suscritas y pagadas a la fecha.
b) Que los vendedores desean vender el total de ______ acciones de

"______" de su propiedad, en las condiciones que el presente instrumento señala,
y que los compradores desean comprar y adquirir las referidas acciones de la
sociedad con los activos esenciales que se indican.
c) Que en estas circunstancias y en la coincidencia de intereses, las partes han

acordado la presente compraventa de acciones:
PRIMERO. 1.1. Por escritura pública de fecha __ de ______ de ___, otorgada

ante el Notario de _________ Don/ña _________, se constituyó originalmente
como sociedad de responsabilidad limitada "________", Rol Único Tributario
número _______, bajo la razón social original de "_________". Un extracto de la
mencionada escritura pública se inscribió a fojas ____ Número ____ del Registro
de Comercio del Conservador de Bienes Raíces de _______ correspondiente al
año ____, y se publicó en el Diario Oficial de fecha ___ de ______ de ___
1.2. La mencionada sociedad "_______" ha sido objeto de las siguientes

modificaciones a sus Estatutos Sociales hasta la fecha:
a) Por escritura pública de fecha ___ de ______ de ___, otorgada en la Notaría

de ________ de don/ña _________, cuyo extracto se inscribió con
fecha ___ de ______ de___ a fojas _____ Número ____ del Registro de Comercio
del Conservador de Bienes Raíces de _______ del año ___, y se publicó en el
Diario Oficial con fecha __ de ____de ___
b) Por escritura pública de fecha ___ de _______ de ___, otorgada en la Notaría

de ___________ de don/ña ___________, cuyo extracto se inscribió con
fecha ___ de__________ de ___ a fojas ____ Número ____ del Registro de
Comercio del Conservador de Bienes Raíces de ______ del año ___, y se publicó
en el Diario Oficial con fecha___ de ______ de ___
c) Por escritura pública de fecha ___ de _______ de ___, otorgada en la Notaría

de _______ de don/ña ________, cuyo extracto se inscribió con
fecha ___ de ______ de___ a fojas _____. Número ____ del Registro de
Comercio del Conservador de Bienes Raíces de _______ del año ___, y se
publicó en el Diario Oficial con fecha ___ de_______ de ___
d) Por escritura pública de fecha ___ de _____ de ___, otorgada en la Notaría

de _______ de don/ña _______, cuyo extracto se inscribió con
fecha ___ de ______ de ___a fojas _____ Número ____ del Registro de Comercio
197
del Conservador de Bienes Raíces de _________ del año ___, y se publicó en el
Diario Oficial con fecha ___ de_______ de ___; y
e) Por escritura pública de fecha ____ de _________ de ___, otorgada en la

Notaría de _________ de don/ña _________, cuyo extracto se inscribió con
fecha ___ de_______ de ____ a fojas _____ Número _____ del Registro de
Comercio del Conservador de Bienes Raíces de _______ del año ___, y se
publicó en el Diario Oficial con fecha ___ de _______ de ___.
1.3. Conforme a lo antes establecido, la sociedad "_____" tiene un capital de

$ ___, dividido en ____ de acciones de una misma serie, nominativas y sin valor
nominal, todas debidamente emitidas, suscritas y pagadas, que se distribuyen de
la siguiente forma entre los accionistas:
a) _______ con _____ acciones;
b) _______ con _____ acciones;
c) _______ con _____ acciones;
d) _______ con _____ acciones;
e) _______ con _____ acciones;
f) _______ con _____ acciones;
g) _______ con _____ acciones;
h) _______ con _____ acciones;
i) _______ con _____ acciones;
j) _______ con _____ acciones.
1.4. Que entre los accionistas de la compañía no existe un pacto de accionistas

ni obligaciones que establezcan limitaciones a la libre trasferencia de las acciones.
SEGUNDO. 2.1. Por el presente acto, _________, representada del modo

indicado en la comparecencia, venden, ceden y transfieren a _________, para
quien compra, acepta y adquiere su representante antes señalado, la cantidad
de _____ acciones de "_____.", todas debidamente emitidas, suscritas y pagadas
a la fecha, las que constan de los títulos Número _____ y se encuentran anotadas
en el Registro de Accionistas de ________ bajo los folios Número ____
2.2. Por el presente acto, _________, representada del modo indicado en la

comparecencia, venden, ceden y transfieren a _______, para quien compra,
198
acepta y adquiere su representante antes señalado, la cantidad
de ______ acciones de "_____.", todas debidamente emitidas, suscritas y
pagadas a la fecha, las que constan de los títulos Número _____ y se encuentran
anotadas en el Registro de Accionistas de ______ bajo los folios Número ____
2.3. Por el presente acto, _______, representada del modo indicado en la

comparecencia, venden, ceden y transfieren a _______ para quien compra,
acepta y adquiere su representante antes señalado, la cantidad
de _____ acciones de "_____", todas debidamente emitidas, suscritas y pagadas
a la fecha, las que constan de los títulos Número ____ y se encuentran anotadas
en el Registro de Accionistas de _______ bajo los folios Número ____
2.4. Por el presente acto, ______, representada del modo indicado en la

comparecencia, e ____, ____, ____, ____, ____ y ____, todos _______, venden,
ceden y transfieren a _________, para quien compra, acepta y adquiere su
representante antes señalado, la cantidad
de ______, ______, ______, ______, ______, ______, ______ y______ acciones
de "______", respectivamente, todas debidamente emitidas, suscritas y pagadas a
la fecha, las que constan de los títulos Número ____ y se encuentran anotadas en
el Registro de Accionistas de _______ bajo los folios Número ____
2.5. Por el presente acto ______ y ______, ambos _______, venden, ceden y
transfieren a don/ña ____________ la cantidad de ______ y ______ acciones de
"______" respectivamente, todas debidamente emitidas, suscritas y pagadas a la
fecha, las que constan de los títulos Número _____ y se encuentran anotadas en
el Registro de Accionistas de ________ bajo los folios Número ____
2.6. En atención a lo anterior y luego de la compraventa de acciones antes

convenida, la composición accionaria de la "______" que asciende a $ _______ de
acciones, todas emitidas, suscritas y pagadas, sin valor nominal y de una misma
serie, queda del modo siguiente:
a) _________, con _______ acciones;
b) _________, con _______ acciones;
c) _________, con _______ acciones;
d) _________, con _______ acciones; y
e) _________, con _______ acciones.
TERCERO. 3.1. El precio de la presente compraventa por las ______ acciones

adquiridas por _______ de que da cuenta la cláusula precedente, es la cantidad
única y total de $ ____, equivalente a ________ Unidades de Fomento, por un
valor unitario de ______ Unidades de Fomento por acción, que se paga y pagará
199
de contado y en dinero efectivo, por _______ a _________ de la siguiente forma:
a) Con la cantidad total de Unidades de Fomento_______ equivalentes al día de
hoy a $ _____ que se paga en este acto a _________, cantidad que la vendedora
declara recibir a su entera y total satisfacción, otorgando el correspondiente recibo
de cancelación de precio; y b) Con la cantidad de ____ Unidades de Fomento que
se pagará, en dos cuotas iguales, la primera el día ___ de _______ del ____ y la
segunda el día ___ de ______ del ___, en su equivalente en pesos el día de su
pago efectivo a _______, contra el correspondiente recibo de cancelación de cada
cuota.
3.2. El precio de la presente compraventa por las ______ acciones adquiridas

por ___________ de que da cuenta la cláusula precedente, es la cantidad única y
total de $ ____, equivalente a ________ Unidades de Fomento, por un valor
unitario de ______ Unidades de Fomento por acción, que se paga y pagará de
contado y en dinero efectivo, por ________ a ________ de la siguiente forma: a)
Con la cantidad total de Unidades de Fomento_______ equivalentes al día de hoy
a $ _____ que se paga en este acto a ______, cantidad que la vendedora declara
recibir a su entera y total satisfacción, otorgando el correspondiente recibo de
cancelación de precio; y b) Con la cantidad de ____ Unidades de Fomento que se
pagará, de contado y en dinero efectivo, en dos cuotas iguales, la primera el
día ___ de _______ del ____ y la segunda el día __ de_______ del _____, en su
equivalente en pesos el día de su pago efectivo a ______, contra el
correspondiente recibo de cancelación de cada cuota.

por _______ de que da cuenta la cláusula precedente, es la cantidad única y total
de $ ____, equivalente a _____ Unidades de Fomento, por un valor unitario
de ______ Unidades de Fomento por acción, que se paga y pagará de contado y
en dinero efectivo, por________ a ______ de la siguiente forma: a) Con la
cantidad total de Unidades de Fomento____ equivalentes al día de hoy a
$ _____ que se paga en este acto a ______, cantidad que la vendedora declara
cancelación de precio; y b) Con la cantidad de ____Unidades de Fomento que se
pagará, en dos cuotas iguales, la primera el día ____ de ______ del ____ y la
segunda el día ___ de _______ del ____, en su equivalente en pesos el día de su
pago efectivo a _______, contra el correspondiente recibo de cancelación de cada
cuota.

por _______ de que da cuenta la cláusula precedente, es la cantidad única y total
de $ ____, equivalente a ________ Unidades de Fomento, por un valor unitario
de ______ Unidades de Fomento por acción, que se paga y pagará de contado y
en dinero efectivo, por______. A _________, y
a ______, ______, ______, _____, _____, ______ y ______, todos _______, de la
siguiente forma: a) Con la cantidad total de Unidades de
Fomento_______ equivalentes al día de hoy a $ _____ que se paga en este acto,
de contado y en dinero efectivo, a _________ la cantidad de $ ______, a
200
don/ña _______ la cantidad de $ _______, a don/ña _______ la cantidad de
$ _______, a don/ña ________ la cantidad de $ _______, a _______ la cantidad
de $ _______, a don/ña _______ la cantidad de $ _______, a don/ña ______ la
cantidad de $ _______ y a don/ña ______ la cantidad de $ _______, cantidad que
los vendedores declaran recibir a su entera y total satisfacción, otorgando el
correspondiente recibo de cancelación de precio; y b) Con la cantidad
de ____ Unidades de Fomento que se pagará, en dos cuotas iguales, la primera el
día ___ de _______ del ____ y la segunda el día ____ de _______ del ___, en su
equivalente en pesos el día de su pago efectivo, a _________ la cantidad de
$ ______, a don/ña _________ la cantidad de $ _______, a don/ña ________ la
cantidad de $ _______, a don/ña _________ la cantidad de $ _______,
a _______ la cantidad de $ _______, a don/ña _________ la cantidad de
$ _______, a don/ña ________ la cantidad de $ _______ y a don/ña _________ la
cantidad de $ _______, contra el correspondiente recibo de cancelación de cada
cuota.
3.5. El precio de la presente compraventa por las _____ acciones adquiridas

por __________ de que da cuenta la cláusula precedente, es la cantidad única y
total de $ ____, equivalente a ________ Unidades de Fomento, por un valor
unitario de ______ Unidades de Fomento por acción, que se paga y pagará de
contado y en dinero efectivo, por __________ a don/ña ______y _____,
ambos _________, de la siguiente forma: a) Con la cantidad total
de_______ Unidades de Fomento, equivalentes al día de hoy a $ _____ que se
paga en este acto a don/ña _______ la cantidad de $ _______y a
don/ña _________ la cantidad de $ ____, cantidad que los vendedores declaran
cancelación de precio; y b) Con la cantidad de ____ Unidades de Fomento que se
pagará, en dos cuotas iguales, la primera el día ___ de _______ del ____ y la
segunda el día ___ de ________ del ___, en su equivalente en pesos el día de su
pago efectivo a don/ña________ la cantidad de $ _______y a don/ña _______ la
cantidad de $ ____, contra el correspondiente recibo de cancelación de cada
cuota.
3.6. Los vendedores renuncian expresamente a toda condición resolutoria que

pueda surgir con motivo del incumplimiento de las obligaciones que impone el
presente contrato, especialmente el no pago del saldo de precio. Asimismo, las
partes acuerdan que los compradores podrán en cualquier momento, anticipar el
pago de la o las cuotas pendientes de pago, con un descuento que se determinará
proporcionalmente, a razón de una tasa de interés de un ___% anual, del saldo
adeudado a la fecha del pago, respecto de los vencimientos pactados. Para el
cálculo del citado descuento, cada abono se imputará primeramente a la cuenta
con vencimiento más próximo.
CUARTO. Las acciones de "______" se venden considerando que la sociedad

comprende la totalidad de los activos y pasivos que señala el Balance de la
compañía al __de ___ del ____, en adelante el "Balance de Referencia", el cual se
201
considerará formar parte integrante del presente instrumento, entre los cuales son
considerados activos esenciales los siguientes:
4.1. Activos esenciales:
a) Predio denominado "______." o "______", ubicado en la Comuna de ______,

de este departamento, de una cabida aproximada de ____ cuadras y deslinda:
Norte______; al Sur _________; al Oriente _________ y Poniente______. Lo
adquirió "________", por compra a don/ña _________, según consta de la
escritura pública de fecha_____ de ________ de _____, otorgada en la Notaría
de _______ de don/ña _________, e inscrita a su nombre a
Fojas ___ Número ____ del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes
Raíces de _______, correspondiente al año _____.
b) Predio denominado "______.", que fue parte del fundo _______, que está
formado por el potrero _______ y el Potrero _______ y su posesión, que se
encuentra situado en _______, comuna de ______ del departamento de ______,
tiene una superficie aproximada de ____ hectáreas y deslinda según sus títulos: al
Norte, ______.; al Sur,_________ al Oriente _________y al
Poniente _________ Derecho de aprovechamiento de aguas con que se riega el
predio, de ___ regadores del Canal ______ Derecho de aprovechamiento de
aguas, consuntivo, de aguas subterráneas, de ejercicio permanente y continuo,
de _______ lts/s, de un pozo ubicado en el predio materia de estudio. Rol de
Avalúo Número ______, de la Comuna de _____. Lo adquirió _________, por
compra a don/ña _________, don/ña _______ y don/ña ______, todas de
apellidos ________, según consta de la escritura pública de
fecha ___ de ______ de ____, otorgada en la Notaría de _______ de
don/ña _______, e inscrita a su nombre a Fojas ____ Número___ del Registro de
Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de _______, correspondiente al
año ____ Los derechos de aprovechamiento de aguas con señalados ascendente
a ___ regadores del Canal _____, se inscribieron a nombre de _________ a
Fojas ___. Número ___. del Registro de Propiedad de Aguas del Conservador de
Bienes Raíces de ______, correspondiente al año ____ Posteriormente, la
sociedad __________, hoy _________, por Resolución Número ____, de
fecha ___ de _______ de___, inscrita a fojas ___ Número _____ del Registro de
Propiedad de Aguas del Conservador de Bienes Raíces de ______,
correspondiente al año ____, adquirió un derecho de aprovechamiento de aguas
consuntivo, de aguas subterráneas, de ejercicio permanente y continuo,
de ____l/s., de un pozo ubicado en el predio materia de estudio.
c) ______ regador del Canal _________ derivado del Río ____, para beneficio
de la Parcela Número ___ del Proyecto de Parcelación "______" ubicada en la
Comuna de___________ y _____ regador ambos del Canal ______ derivado del
Río ______, para beneficio de la Parcela Número ___ y sitio Número ___,
respectivamente, del Proyecto de Parcelación "_______" ubicada en la Comuna
de _____________ regador del Canal ______ derivado del Río ______, para
beneficio de la Parcela Número _____ del Proyecto de Parcelación "_______"
202
ubicada en la Comuna de ______; ______ regador ambos del
Canal _______ derivado del Río ______, para beneficio de la Parcela
Número _____, respectivamente, del Proyecto de Parcelación "______" ubicada
en la Comuna de _____________ regador del Canal ______ derivado del
Río ______, para beneficio de la Parcela Número ____ del Proyecto de
Parcelación "________" ubicada en la Comuna de __________ regador ambos del
Canal _______ derivado del Río____, para beneficio de la Parcela
Número ______, respectivamente, del Proyecto de Parcelación "________"
ubicada en la Comuna de __________ regador del Canal_________ derivado del
Río ______, para beneficio de la Parcela Número ____ del Proyecto de
Parcelación "________." ubicada en la Comuna de _________ regador ambos del
Canal ________ derivado del Río ______, para beneficio de la Parcela
Número ______, respectivamente, del Proyecto de Parcelación "_________"
ubicada en la Comuna de ______ Los adquirió _____________, por compra
a _______, según consta de la escritura pública de
fecha __ de _________ de ___, otorgada en la Notaría de _________de
don/ña __________, e inscritos a su nombre a Fojas ___. Número ______ del
Registro de Propiedad de Aguas del Conservador de Bienes Raíces de _______,
correspondiente al año ___.
d) Predio denominado ________, que se encuentra ubicado en la comuna

de _______ con una cabida aproximada de ______hectáreas y que deslinda
según los títulos en la forma siguiente: al Norte, _________, al Sur, _________al
Oriente, _________, y al Poniente, _________ El inmueble antes individualizado
se encuentra inscrito a nombre de __________ a
fojas ______ Número ______ del Registro de Propiedad del Conservador de
Bienes Raíces de ________ correspondiente al año _______ Para los efectos del
impuesto territorial, la mencionada propiedad figura bajo el rol número _____ de la
comuna de _______ Asimismo, __________ es dueña de los derechos de
aprovechamiento de aguas equivalentes a ______ acciones del Canal
Comunero _________ que conduce sus aguas por el Canal _______, sometidos a
la asociación de Canalistas del Canal _______ Que se usan para el regadío del
predio en cuestión, que fueron otorgados por Resolución de
fecha ____ de _______ de ___ del ___. Juzgado de Letras de ______, en causa
rol número ___. El título de dominio a nombre de _________ figura inscrito a
fojas ____ Número ______ del Registro de Propiedad de Aguas del Conservador
de Bienes Raíces de ______, correspondiente al año ____.
e) Parcela Número ____ y la ______ parte de los derechos en Bienes Comunes

Generales Nº __, __, __, __, __ y __ del Proyecto de Parcelación _________, que
se encuentra ubicado en la comuna de _________, Provincia
de ______, ______ Región. Sus deslindes particulares son los siguientes: la
parcela Nº ___ tiene una superficie aproximada de _____ hectáreas y que
deslinda según sus títulos en la forma siguiente: al Norte, _________.; al
Sur, _________, y al Oriente, ___________ y al Poniente_______ El Bien Común
General ___, bodega de una superficie de ____ hectáreas y que deslinda según
sus títulos en la forma siguiente: al Norte, _________, al Sur,__________, al
203
Oriente, ________, poniente _______ Bien Común General ____, bodega,
corrales, silos, etc., tiene una superficie aproximada de _____ hectáreas y que
deslinda según sus títulos en la forma siguiente: al Norte, ________, al
Sur, ________.; Al Oriente, _______, y al Poniente, _________ Bien Común
General ______.: Bodega de una superficie de ______ hectáreas y que deslinda
según sus títulos en la forma siguiente: al Norte, _________, al Sur ________.; al
Oriente, __________, y al Poniente,_______ Bien común
General ________: Tranque, tiene una superficie aproximada de _____ hectáreas
y que deslinda según sus títulos en la forma siguiente: al Norte,_____;
Sur ______, Oriente ______y Poniente: _________ Bien común
General ______: tiene una superficie aproximada de ______ hectáreas y que
deslinda según sus títulos en la forma siguiente: al Norte, ________, al
Sur, _______, al Oriente, __________ y al Poniente _______ Bien Común
General ______: tranque de ____ hectáreas y que deslinda según sus títulos en la
forma siguiente: al Norte, _______, al Sur _______, al Oriente, _________, y al
Poniente, __________ El inmueble antes individualizado se encuentra inscrito a
nombre de _______ a fojas ___. Número ____ del Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Raíces de ______, correspondiente al año ____Para los
efectos del impuesto territorial, la mencionada propiedad figura bajo el Rol
Número ____ de la comuna de _______ Asimismo _______ es dueña de los
derechos de aprovechamiento de aguas consistentes en ___ acciones de Aguas
del Canal ______ El título de dominio a nombre de ______ figura inscrito a
fojas ______ Número ______del Registro de Propiedad de Aguas del
Conservador de Bienes Raíces de _________, correspondiente al
año ____ Asimismo es dueña de los derechos de aprovechamiento de aguas que
sirven para el regadío de este predio consistente en _____ acciones de la
comunidad de aguas del Canal _______, equivalente a ______ litros por segundo.
El título de dominio a nombre de __________ figura inscrito a
de Bienes Raíces de _______, correspondiente al año ____.
f) Parcela Nº _____ y la _____ parte de los derechos en Bienes Comunes

Generales Nº __, __, __ y __ del Proyecto de Parcelación ______ que se
encuentra ubicado en la comuna de _______, Provincia de ______, ___ Región.
Sus deslindes son: Parcela Nº ___: con una superficie aproximada
de ______ hectáreas y que deslinda según sus títulos en la forma siguiente: al
Norte, _________, al Sur, _________, al Oriente, _________ y al
Poniente, _______ Bien común general ______: bodega con una superficie
aproximada de ____ hectáreas y que deslinda según sus títulos en la forma
siguiente: al Norte, _________, al Sur, _________, al Oriente, _________.y al
Poniente, _______, Tranque, con una superficie aproximada de ___ hectáreas y
que deslinda según sus títulos en la forma siguiente: al Norte, ______, al
Sur, ______, al Oriente, _______ y al Poniente, _______ Bien común General
Nº ____, Tranque con una superficie aproximada de ___ hectáreas y que deslinda
según sus títulos en la forma siguiente: al Norte,_______, al Sur, ______, al
Oriente, ______ y al Poniente, ________. Bien Común General Nº _____:
Tranque, con una superficie aproximada de ____ hectáreas con los siguientes
204
deslindes especiales: al Norte, _______, al Sur, _______, al Oriente, _________,
y al Poniente, _________ El inmueble antes individualizado se encuentra inscrito a
nombre de __________, a fojas ___ Número _____ del Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Raíces de _____, correspondiente al año _____ para los
número _____ de la comuna de _______.
g) Parcela Nº ______ y la ______ parte de los derechos en bienes Comunes

Generales Nº __, __, __ y __ del Proyecto de Parcelación _______, que se
encuentra ubicado en la comuna de _________, Provincia
de ______, ____ Región. Sus deslindes son: Parcela Nº ______: con una
superficie aproximada de ____ hectáreas y que deslinda según sus títulos en la
forma siguiente: al Norte, _________, al Sur, ________, al Oriente, _________, y
al Poniente, __________ Bien Común General _____:Bodega con una superficie
aproximada de ______ hectáreas y que deslinda según sus títulos en la forma
siguiente: al Norte, ______, al Sur, ______; al Oriente, _________ y al
Poniente, ______. Bien Común General Nº ______: Tranque, con una superficie
aproximada de _____ hectáreas y que deslinda según sus títulos en la forma
siguiente: al Norte, _______, al Sur, ______ al, oriente ______ y al
Poniente, ______ Bien Común General _____.: Tranque con una superficie
siguiente: al Norte; ______, al Sur, _____, al Oriente, _______, y al
Poniente, _________ Bien Común General ____: Tranque, con una superficie
aproximada de ___ hectáreas con los siguientes deslindes especiales: al
Norte, _______, al Sur, _______, al Oriente ______, al Poniente, _______. El
inmueble antes individualizado se encuentra inscrito a nombre de _________, a
fojas _____. Número _____ del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes
Raíces de _______, correspondiente al año ___. Para los efectos del impuesto
territorial, la mencionada propiedad figura bajo el Rol Número _____ de la
Comuna de ________.
h) Parcela Nº ___, y la _____ parte de los derechos en Bienes Comunes

Generales Nº __, __, __ y __ del Proyecto de parcelación _________, que se
encuentra ubicado en la Comuna de _______, Provincia
de _______, ____ Región. Sus deslindes particulares son los siguientes: Parcela
12: con una superficie aproximada de ___ hectáreas que deslinda según sus
títulos en la forma siguiente: al Norte, _______, al Sur, ________, al
Oriente, ______, y al Poniente, ________. Bien Común General _____: Bodega
con una superficie aproximada de ___ hectáreas y que deslinda según sus títulos
en la forma siguiente: al Norte, ______, al Sur, _______, al Oriente, _________, y
al Poniente, _________ . Bien Común General Nº _____: Tranque, con una
superficie aproximada de ____ hectáreas y que deslinda según sus títulos en la
forma siguiente: al Norte, ______, al Sur, _______, al Oriente, _______ y al
Poniente, ______. Bien Común General Nº ____: Tranque, con una superficie
siguiente: al Norte: _______, al Sur, _______, al Oriente, _______ y al
Poniente, _______ Bien Común general Nº _____: Tranque, con una superficie
205
aproximada de ____ hectáreas, que deslinda según sus títulos en la forma
siguiente, al Norte, ______, al Sur ______, al Oriente, _________ y al
Poniente________ El inmueble antes individualizado se encuentra inscrito a
nombre de ________, a fojas _____, Número ______ del Registro de Propiedad
del Conservador de Bienes Raíces de ______, correspondiente al año _____.
Para los efectos del impuesto territorial, la mencionada propiedad figura bajo el
Rol Número ______ de la comuna de_______
i) Parcela Nº ____ y la ___ parte de los derechos en Bienes Comunes

Generales Nº __, __, __ y __ del Proyecto de parcelación _________, que se
encuentra ubicado en la comuna de _______, Provincia de ______, ___. Región.
Sus deslindes particulares son: Parcela Nº 13: con una superficie aproximada
de ___ hectáreas y que deslinda según sus títulos en la forma siguiente: al
Norte, _______, al Sur, ________, al Oriente, _____.y al Poniente, _______ Bien
Común General ______: Bodega, con una superficie aproximada
de _____ hectáreas, y que deslinda según sus títulos en la forma siguiente: al
Norte, ______. Sur, _________, al Oriente, ______, al Poniente, _______Bien
Común General _______: Tranque, con una superficie aproximada
Norte, ______, al Sur,______, al Oriente, ______ y al Poniente, ______ Bien
Común General Nº ______: Tranque, con una superficie aproximada
Norte, ______, al Sur, ______, al Oriente, ______ y al Poniente, _____. Bien
Común General Nº ______, Tranque, con una superficie aproximada
de___ hectáreas y que deslinda según sus títulos en la forma siguiente: al
Norte, ______, al Sur, _______ al Oriente, ______al Poniente, _______ El
inmueble antes individualizado se encuentra inscrito a nombre de ________.a
fojas ___. Número _____ del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes
Raíces de _________, correspondiente al año ____ Para los efectos del impuesto
territorial, la mencionada propiedad figura bajo el Rol Número ______ de la
comuna de _______.
j) Parcela Nº ___ y la ____ parte de los derechos en Bienes Comunes

Generales, Nº __, __, __ y __ del Proyecto de Parcelación _______, que se
encuentra ubicado en la comuna de _______, Provincia de ______, ___ Región.
Sus deslindes particulares son: Parcela Nº ____: con una superficie aproximada
de ____ hectáreas y que deslinda según sus títulos en la forma siguiente: al
Norte, _______, al Sur, _________ al Oriente, _________, y al
Poniente, ________. Bien Común General ______: Bodega, con una superficie
siguiente: al Norte, ________, al Sur, ________, al Oriente, ________, y al
Poniente,______. Bien Común General Nº ______, Tranque con una superficie
aproximada de ____ hectáreas y que según sus títulos tiene los siguientes
deslindes; al Norte, ______, al Sur, _______, al Oriente, ______ y al
Poniente, ________. Bien Común General Nº ___: Tranque, con una superficie
aproximada de ____ hectáreas y deslinda: al Norte,______, al Sur, ______, al
Oriente, ______ y al Poniente ______. Bien Común General Nº ___: Tranque, con
206
una superficie aproximada de ___ hectáreas y que según sus títulos tiene los
siguientes deslindes: al Norte; ______, al Sur, ______, al Oriente, ________, al
Poniente, _________ El inmueble antes individualizado se encuentra inscrito a
nombre de ______ a fojas ___ Número _____ del Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes raíces de ______, correspondiente al año ____ Para los
Nº _____de la Comuna de ___________.
k) Parcela Nº ____ y la ____ parte de los derechos en Bienes Comunes

Generales Nºs. __, __, __, __, __ y __ del Proyecto de Parcelación ________, que
se encuentra ubicado en la comuna de _______, Provincia de ______, ___ Región
con una superficie aproximada de _____ hectáreas. Sus deslindes particulares
son los siguientes; Parcela Nº __: que deslinda según sus títulos en la forma
siguiente: al Norte, _______, al Sur, _______, al Oriente, _______, y al
Poniente; _______ Bien Común General ___: Bodega con una superficie
aproximada de ___ hectáreas y que deslinda según sus títulos en la forma
siguiente: al Norte, _______, al Sur, ______, al Oriente, _______ y al
Poniente, _______ Bien Común General _____: Bodega, corrales, silos, etc., con
una superficie aproximada de ___ hectáreas y que deslinda según sus títulos en la
forma siguiente: al Norte, _______, al Sur, _______, al Oriente, _______ y al
Poniente, _________ Bien Común General ____: Bodega, con una superficie
aproximada de ___hectáreas y que deslinda según sus títulos en la forma
siguiente: al Norte, _______, al Sur, _______, al Oriente, _______, y al
Poniente, _______ Bien Común general ______: Tranque con una superficie
siguiente: al Norte, _______, al Sur, ______, al Oriente, ______ y al
Poniente, _______ Bien Común General ____: Tranque, con una superficie
aproximada de ____ hectáreas con los siguientes deslindes especiales: al
Norte, _______, al Sur,______, al Oriente, _______ y al Poniente _________ Bien
Común General _____: Tranque con una superficie aproximada
de ____ hectáreas y que deslinda según sus títulos en la forma siguiente: al
Norte, _______, al Sur, ________, al Oriente, ________, y al
Poniente, _________ El inmueble antes individualizado, se encuentra inscrito a
nombre de _________, a fojas ______ Número ______ del Registro de Propiedad
del Conservador de Bienes Raíces de _______, correspondiente al año ___. Para
los efectos del impuesto territorial, la mencionada propiedad figura bajo el Rol
Nº _____ de La Comuna de ______ Asimismo, _______, es dueña de los
derechos de aprovechamiento de aguas que sirven para el regadío de la
propiedad singularizada precedentemente, consistente en ___ acciones de la
comunidad de Aguas del Canal________ el título de dominio a nombre
de _________ figura inscrito a fojas ___ Número ____ del Registro de Propiedad
de Aguas del Conservador de Bienes Raíces de______, correspondiente al
año ___.
l) Derechos de Aprovechamiento de aguas que sirven para el regadío de las

propiedades denominadas Parcelas Nºs. __, __, __, __, __ del Proyecto de
Parcelación_______ ubicados en la comuna de _______, Provincia
207
de _____, ___ Región, consistentes en ___ acciones en la Comunidad de Aguas
Canal ______, equivalentes a ____litros por segundo aproximadamente. El título
de dominio a nombre de _________, se encuentra inscrito a
de Bienes Raíces de ______ correspondiente al año ___.
m) Derechos de aprovechamiento de aguas destinadas al riego de la Parcela

Nº __ del proyecto de Parcelación ______, comuna de _____, consistentes
en ___ acciones del Canal ________ , que extrae sus aguas del río _____. El
título de dominio a nombre de ________ figura inscrito a
fojas _____ Número ____ del Registro de Propiedad de Aguas del Conservador
de Bienes Raíces de ______ correspondiente al año ____
n) Derechos de Aprovechamiento de aguas, que sirven para el regadío

consistentes en ___ acciones del Canal _________ que extrae sus aguas del
río ______, el título de dominio a nombre de __________ figura inscrito a
fojas ______ Número ____ del Registro de Propiedad de Aguas del Conservador
de Bienes Raíces de _______, correspondiente al año ___.
ñ) Lote ________, resultante de la división de una propiedad que forma parte

del predio denominado __________, que se encuentra ubicado en la comuna
de _______, Provincia de ______, con una superficie de ___ hectáreas, y que
deslinda según sus títulos en la forma siguiente; al Norte _______, al
Sur _______, al Oriente, ________ y al Poniente, _________ El inmueble antes
individualizado se encuentra inscrito a nombre de _________ a
fojas ______ Número ______ del Registro de Propiedad del Conservador de
Bienes Raíces de ______, correspondiente al año _____. Para los efectos del
impuesto territorial, la mencionada propiedad figura bajo el Rol Nº ____ de la
comuna de ________. Asimismo, ____________ es dueña de los derechos de
aprovechamiento de aguas que sirven para el regadío de la propiedad
singularizada precedentemente, consistente en __.% de los derechos de aguas
del canal _________ que corresponden al __.% de los recursos del
canal _________ El título de dominio a nombre de ____________ forman parte de
la inscripción de fojas ____ Número ___ del Registro de Propiedad de Aguas del
Conservador de Bienes Raíces de ________, correspondiente al año ____.
QUINTO: 5.1. Por este acto, la sociedad vendedora asevera y representa lo

siguiente en relación con los activos y pasivos de "______":
a) Que la totalidad de los bienes y derechos que han estado incorporados de

hecho o de derecho a la explotación real y efectiva de "______", se encuentran
comprendidos en la presente compraventa, de modo que si en el futuro apareciese
cualquier otro activo que formara parte de la operación y que fuera de la propiedad
de esta compañía, o de cualquier persona relacionada, será obligación hacer la
transferencia a "______" libre de todo cargo, considerándose a los fines de esta
transacción que ese activo siempre fue de "_____", y que su tenencia por un
tercero es una deficiencia que debe subsanarse por medio de la transferencia
208
inmediata a esta sociedad, libre de cargo, salvo aquellos bienes que utilice la
empresa en virtud de un título de mera tenencia que haya sido expresamente
declarado por los representantes legales de la compañía a esta fecha.
b) Que los activos tienen todos título legal limpio y comerciable a nombre
de "_____.", entendiéndose por título legal limpio y comerciable, a la calificación
jurídica del título de propiedad de la compañía sobre los bienes de su dominio,
consistentes en haber sido adquiridos por un título justo y válido, capaz de
producir la adquisición del dominio, libre de vicios de forma o fondo y ajustados a
derecho, sin saldos de precio o condiciones resolutorias o suspensivas, como de
deudas, gravámenes, embargos, prohibiciones y litigios, con sus impuestos
pagados y al día, que le otorguen la posesión y tenencia del bien, el que se
encuentra libre de arrendamiento u otros derechos a terceros que embaracen su
libre explotación económica por la propia sociedad "_____", salvo las hipotecas y
prohibiciones existentes en favor del Banco _____, las que se alzan más adelante
en este instrumento.
c) Que las acciones de "____.", objeto de la presente compraventa se

encuentran libres de toda deuda, embargo, litigio o condiciones resolutorias, sin
saldos de precios o valores impagos a la sociedad emisora, sin gravámenes y
prohibiciones y sin limitación de ninguna especie en el dominio.
d) Que hasta esta fecha la sociedad vendedora tiene conocimiento de los

siguientes juicios seguido en contra de "______.": a) Demanda ___; b)
Demanda ___ Declarando que no existen otros juicios en contra de ___________,
de ningún tipo.
e) Que no hay reclamos pendientes de trabajadores en los órganos

administrativos del trabajo, como que no hay deudas laborales o de seguridad
social, como tampoco de patentes municipales y contribuciones de bienes raíces;
y que no hay conocimiento de existir pérdidas no regularizadas de documentación
tributaria o sumarios sanitarios o aduaneros u otros de la sociedad "_________".
f) Que los programas computacionales utilizados por "________", se encuentran

todos debidamente licenciados, y la totalidad de las estaciones de trabajo y
equipamiento computacional es de propiedad de ésta, sin que puedan terceros
reclamar propiedad sobre algunos de ellos.
g) Que no hay pasivos contingentes de los que se tenga conocimiento en

"_________", de modo que la totalidad de los que aparezcan con posterioridad
que tengan una fuente anterior a esta fecha, deberán atribuirse a la operación
anterior a la misma y de cargo de la sociedad vendedora y de los anteriores
accionistas a esta fecha.
h) Que todas las declaraciones y estipulaciones contenidas en el presente

contrato son fidedignas.
209
5.2. Los vendedores estarán obligados a indemnizar a los compradores de
cualquier incumplimiento que se produzca de su parte en relación a las
aseveraciones o representaciones antes aludidas, ya sea porque aparecen
pasivos que tienen una fuente legal anterior al __ de _____ del ____, no
registradas en todo o en parte en el Balance de Referencia a dicha fecha, como
porque aparecen tales pasivos con fuente posterior al __ de _______ del ___ y
hasta la fecha del presente instrumento, que no correspondan al giro
administrativo ordinario de la sociedad, o incluso cualquier pasivo posterior a esta
fecha no contratado por los nuevos administradores contratados por la sociedad
compradora. Igualmente, se producirá tal indemnización en el evento de
insuficiencia de activos, en todo o en parte entre los registrados en el mencionado
Balance al __ de _____ del ___ y los reales y efectivos de que dispone "______",
tanto a dicha fecha como con posterioridad hasta el día de hoy, con la salvedad de
las variaciones propias del giro ordinario de los negocios. Producido el evento de
indemnización, los compradores tendrán derecho a requerir de los vendedores el
pago de los valores correspondientes, debidamente reajustados, quien los deberá
con más los intereses corrientes, desde la notificación extrajudicial
correspondiente y el día del pago efectivo, con más honorarios razonables de
abogado.
5.3. En garantía y resguardo de los eventuales pagos a que se refiere esta

cláusula, los vendedores autorizan a los compradores para retenerle, a prorrata
del valor de los precios respectivos, la cantidad total de US$ ____, (equivalentes
a _____pesos, según dólar observado de esta fecha) los que serán liberados por
la misma sociedad compradora en los siguientes eventos y por los montos que se
indican en cada caso, en la medida que no exista en las respectivas fechas ningún
requerimiento de pago por incumplimiento de estas aseveraciones:
a) US$ _____, (equivalentes a ___.pesos) se liberarán una vez que la sociedad

vendedora le remita la totalidad de los antecedentes pendientes, que se indican en
el "Resumen Ejecutivo de Observaciones del Due Diligence Legal de
fecha ___ de _________ de ___.
b) US$ ___, (equivalentes a ___.pesos) se liberarán una vez que ___.
c) US$ ____, (equivalentes a ___.pesos) se liberarán una vez que __.
En el caso de que los eventos señalados no se produzcan dentro del plazo

de __ días, a contar de esta fecha, las cantidades retenidas se descontarán
definitivamente del precio de la compraventa de las acciones, quedando en
consecuencia dicho precio determinado con el correspondiente descuento,
obligándose las partes a concurrir al otorgamiento de la escritura de modificación
de precio, cancelación y finiquito. Este descuento es sin perjuicio, de las
indemnizaciones que puedan proceder en favor de la sociedad compradora por
motivo del incumplimiento de las obligaciones que dan origen a estas retenciones.
Las partes están de acuerdo en que el plazo de __ días señalado podrá
prorrogarse por los compradores a su exclusivo arbitrio, por igual período de
210
tiempo, las veces que estime necesario, prórroga que en todo caso deberá
otorgarse por escrito mediante carta certificada dirigida a los vendedores y con
anterioridad al vencimiento del período inmediatamente anterior.
5.4. Además, las partes están de acuerdo en que los compradores podrán
descontar del precio antes estipulado en el presente contrato el total de los
valores, incluidos capital, reajustes, intereses, multas y costas que resulten del
incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones contraídas por los vendedores
en el presente instrumento, y especialmente de las obligaciones respecto de la
titularidad legal, existencias de activos esenciales y pasivos y demás
declaraciones y aseveraciones contenidas en el presente contrato.
SEXTO. Las compraventas se perfeccionan en este acto mediante la entrega de

los correspondientes títulos accionarios por los vendedores a los compradores,
declarando esta última recibirlos a su entera y total satisfacción.
SÉPTIMO. Por el presente instrumento y en garantía del pago íntegro y

oportuno del saldo de precio estipulado en la presente compraventa de acciones,
los compradores vienen en constituir en favor de los vendedores prenda civil
sobre ____ acciones de ________, representadas por los títulos
Números ___ _____.y __ que se encuentran anotados a
fojas _____ Número ____ y ____ del Registro de Accionistas de _______, prenda
que los compradores aceptan se constituya a su favor, facultándolos para que
requiera la notificación y anotación de la prenda en el Registro respectivo de la
sociedad emisora de las acciones. Asimismo, en este acto los compradores se
constituyen recíprocamente en codeudores solidarios de los vendedores, por el
pago del saldo de precio de la presente compraventa, solidaridad que aceptan los
vendedores.
OCTAVO. Comparece presente al acto BANCO ______, representado

legalmente por don/ña _________, cédula nacional de identidad número _______,
el compareciente mayor de edad y libre disponedor de sus bienes, quien
expone: ____ (cláusula de alzamiento de hipotecas y prohibiciones).
NOVENO. Presente al acto don/ña _____, individualizado en la comparecencia,

y expone: Que en su carácter de Gerente General de "_______" y de conformidad
a la compraventa de acciones convenida en el presente instrumento, viene en
cursar los referidos traspasos, inutilizando los títulos respectivos y emitiendo los
correspondientes nuevos a nombre de los compradores, todo lo cual queda
debidamente anotado en el Registro de Accionistas de la compañía.
DÉCIMO. Para todos los efectos legales, las partes fijan su domicilio en la
comuna de ________.
UNDÉCIMO. Cualquier duda o dificultad que surja entre las partes con motivo
del presente contrato, ya que se refiera a su interpretación, cumplimiento,
incumplimiento, validez, nulidad, terminación o cualquier otra causa relacionada
211
con este contrato, se resolverá mediante arbitraje, por un árbitro que tendrá
facultades de arbitrador en cuanto al procedimiento y fallará conforme a derecho,
de acuerdo al Reglamento del Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de
Santiago A.G., cuyas disposiciones fueron publicadas en el Diario Oficial del
veintidós de junio de mil novecientos noventa y tres y que formando parte
integrante de esta cláusula, las partes declaran conocer y aceptar. Las partes
confieren desde ya mandato especial e irrevocable a la Cámara de Comercio de
Santiago A.G. para que proceda a designar el tribunal arbitral, que estará
compuesto necesariamente por abogados habilitados para el ejercicio de la
profesión. En contra de las resoluciones del árbitro no procederá recurso alguno,
por lo cual venimos en renunciar expresamente a ellos. El árbitro queda
especialmente facultado para resolver todo asunto relacionado con su
competencia y/o jurisdicción.
DUODÉCIMO. Todo gasto derivado de la presente escritura será de cargo de

ambas partes por mitades y en proporción a sus derechos.
DECIMOTERCERO. Se faculta al portador de copia autorizada de la presente

escritura para requerir en el registro de Accionistas de la sociedad "_________", la
anotación de la venta de las acciones y prenda de que da cuenta este instrumento
y su correspondiente inscripción.
La personería del representante de _________, consta de escritura pública de

fecha ___ de _________ de ___, otorgada en la Notaría de _________ de
don/ña _______
La personería del representante de _________, consta de la escritura pública

de fecha ___ de ________ del año ___, otorgada en la Notaría de _______ de
don/ña_________
La personería del representante de ____________, consta de la escritura

pública de fecha ___ de _________ de ___, otorgada en la Notaría
de _________ de don/ña__________
La personería del representante de ___________, consta de la escritura pública

de fecha ___ de ________ de ___, otorgada en la Notaría de ________ de
don/ña________.
La personería del representante de __________, consta de la escritura pública

de fecha __ de ____ del __, otorgada en la Notaría de _________ de
don/ña _____Personerías que no se insertan por ser conocidas de las partes y del
Notario autorizante.
212
213
63. ACCIONES. CONSIDERACIONES PARA COMPRA. CONDICIONES PARA
NEGOCIO. FORMULARIO
COMPARECEN:__________, sociedad anónima constituida y existente de

conformidad con las leyes de la República de Chile dedicada a la prestación de
servicios publicitarios, rol único tributario número ________, representada por
don/ña ______________ (nacionalidad), ______(estado
civil), _____(profesión/oficio), cédula nacional de identidad número ______ ambos
domiciliados para estos efectos en ______, comuna de ______, en adelante
también denominada la "Vendedora", por una parte, y por la
otra,__________ antes denominada _______ una sociedad constituida y existente
de acuerdo a las leyes del estado de ___, país ____, representada por
don/ña__,________ambos domiciliados para estos efectos en ______________,
en adelante también denominada la "Compradora", los comparecientes libres
antes citadas y exponen que han convenido en el siguiente contrato de
Compraventa de Acciones emitidas por las
sociedades, ________, _______ y ______, en adelante en conjunto denominado
las "Sociedades":
PRIMERO. La Vendedora declara ser dueña plena, única y exclusiva de las

siguientes acciones:
a) ___ acciones ordinarias emitidas por la sociedad _________, Rol Único

Tributario número ______, en adelante "________", debidamente inscritas a su
nombre a fojas___ del Registro de Accionistas de ________, según el título de
acciones Número _____ por ____ acciones de _________.
b) ___ acciones ordinarias emitidas por la sociedad ___________, Rol Único

Tributario número ______ en adelante "______.", debidamente inscritas a su
nombre a fojas___ del Registro de Accionistas de ______, según los títulos de
acciones Número ___ por ___ acciones y Número ___ por ___ acciones
de ________.
c) ____ acciones ordinarias emitidas por la sociedad _________, Rol Único

Tributario número ______, en adelante "______", debidamente inscritas a su
nombre a fojas___ del Registro de Accionistas de _________, según el título de
acciones Número ___ por _____ acciones de _________.
En adelante las acciones mencionadas en las letras a, b y c, conjuntamente se

denominan, las "Acciones".
SEGUNDO. Por el presente instrumento, la Vendedora vende, cede y transfiere

a la Compradora, la que compra, acepta y adquiere para sí en este acto, las
Acciones individualizados en la cláusula Primera precedente.
214
TERCERO. 1. El precio total por las acciones de _________ es la suma única,
total y definitiva de $ _____ (__________pesos), que corresponde a la cantidad
por acción de $ ______;
2. El precio total por las acciones de ___________ es la suma única, total y

definitiva de $ _____ (__________pesos), que corresponde a la cantidad por
acción de $ ______;
3. El precio total por las acciones de _______ es la suma única, total y definitiva
de $ _____ (__________pesos), que corresponde a la cantidad por acción de
$ ______.
El precio total de $ ________ (______ pesos) es pagado íntegramente por la

Compradora a la Vendedora, en este acto y con esta fecha, en dinero efectivo y al
contado, declarando la Vendedora haber recibido íntegramente el pago del precio
por la totalidad de las Acciones, a su total conformidad y satisfacción, renunciando
a mayor abundamiento al ejercicio de todo reclamo o acción posterior por este
concepto.
CUARTO. La Vendedora declara y garantiza en este acto a la Compradora,

declaraciones y garantías que son esenciales para este último, y que lo han
inducido al perfeccionamiento y celebración de este contrato, en adelante las
"Declaraciones y Garantías", las que no obstante dicho carácter no tienen la
calidad indicada en el inciso segundo del artículo 1454 del Código Civil, no dando
en consecuencia el derecho a requerir la nulidad sino a exigir las indemnizaciones
que más adelante se convienen:
1. Constitución social: _________(Sociedad 1) es una sociedad anónima

cerrada, constituida y existente bajo las leyes de la República de Chile. Fue
constituida como una sociedad anónima denominada "________", por escritura
pública otorgada en la Notaría de ________ de don/ña ________ con
fecha ___ de ______ de ____, un extracto de la cual se inscribió a
fojas _____ número ____ del Registro de Comercio de _________ del
año _____ y se publicó en el Diario Oficial de fecha ___ de ______ de ___. El
capital de la sociedad se encuentra dividido en ____ acciones, nominativas, sin
valor nominal y de una única serie, las que se encuentran enteramente suscritas y
pagadas. La sociedad ______ no ha sufrido a la fecha modificaciones a sus
estatutos sociales.
La acción de _______ (sociedad 1) que no se vende por el presente

instrumento, es de propiedad de don/ña _________, quien la transfiere con esta
misma fecha a___________.
_________.(sociedad 2) es una sociedad anónima cerrada, constituida y

existente bajo las leyes de la República de Chile. Fue constituida como una
sociedad anónima denominada "_________", por escritura pública otorgada en la
Notaría de _______ de don/ña _________ con fecha ___ de _______ de ___, un
215
extracto de la cual se inscribió a fojas ___ número ____ del Registro de Comercio
de _________ del año ____ y se publicó en el Diario Oficial de
fecha ___ de ______ de ____. El capital de la sociedad se encuentra dividido
en ___ acciones, nominativas, sin valor nominal y de una única serie las que se
encuentran enteramente suscritas y pagadas. La sociedad _____ ha sufrido a la
fecha las siguientes modificaciones: a) Por escritura pública de
fecha __ de ______ de ___, otorgada en la Notaría de ______ de
don/ña _______, cuyo extracto se inscribió con fecha ____ de ______ de ___ a
fojas ______ Número ____ del Registro de Comercio del Conservador de Bienes
Raíces de ______, y se publicó en el Diario Oficial de
fecha ___de _________ de ____; y b) Por escritura pública de
fecha ___ de ________ de ____, otorgada en la Notaría de _______ de
don/ña __________, cuyo extracto se inscribió con fecha ___ de ______ de ___ a
fojas _____ Número ____ del Registro de Comercio del Conservador de Bienes
Raíces de _________, y se publicó en el Diario Oficial de
fecha ___ de ______ de ___.
Las ___ acciones de ________(sociedad 2) que no se venden por el presente

instrumento, son de propiedad de don/ña ______ La acción de _______(sociedad
2) que no se vende por el presente instrumento, es de propiedad de
don/ña _________, quien la transfiere con esta misma fecha a _________
_________(Sociedad 3) es una sociedad anónima constituida y existente bajo

las leyes de la República de Chile. Fue constituida como una sociedad anónima
denominada "_________", por escritura pública otorgada en la Notaría
de _______ de don/ña ________ con fecha ___ de __________ de ____, un
extracto de la cual se inscribió a fojas____ número _____ del Registro de
Comercio de _________ del año ___ y se publicó en el Diario Oficial de
fecha ___ de __________ de ___. El capital de la sociedad se encuentra dividido
en _____ acciones, nominativas, sin valor nominal y de una única serie las que se
encuentran enteramente suscritas y pagadas. La sociedad ________ no ha sufrido
a la fecha modificaciones a sus estatutos sociales.
Las ____ acciones de ______ (sociedad 3) que no se venden por el presente

instrumento, son de propiedad de don/ña _________, quien las transfiere con esta
misma fecha a __________
2. Estatutos: Los estatutos de cada una de las Sociedades son los que constan
de las escrituras públicas antes señaladas y que se adjuntan al presente contrato
comoAnexo Nº 1, y que corresponden a los estatutos vigentes de dichas
compañías a esta fecha.
3. Estados Financieros: Los estados financieros auditados de cada una de las

Sociedades al 31 de diciembre de ___, así como los estados financieros de las
mismas al día ___, todos los cuales se adjuntan como Anexo Nº 2 del presente
contrato (los "Estados Financieros"), han sido preparados en conformidad con
principios de contabilidad generalmente aceptados en la República de Chile y son
216
consistentes con los principios y prácticas aplicadas a los balances anteriores por
las Sociedades, con las salvedades que puedan estar contenidas en las notas: a
dichos balances y estados financieros, y representan sustancialmente su situación
financiera a sus respectivas fechas de cierre.
4. Operaciones a contar de la Fecha de Cierre de los Estados Financieros: A

contar del día ___ de ______ de ___, las Sociedades han desarrollado sus
operaciones bajo la supervisión y vigilancia del/la señor/a _________, quien ha
sido designado por la Compradora, con el consentimiento de la Vendedora y de
los directores de las Sociedades, con dicha finalidad, declarando únicamente a
este respecto la Vendedora que no se ha ocultado al Veedor ninguna operación de
las Sociedades en ese período, habiéndosele dado pleno acceso a los registros
contables y operaciones realizadas a contar de la fecha indicada. A mayor
abundamiento, el Veedor ha sido investido de las facultades de administración
conjunta que constan de los documentos adjuntos al presente contrato
como Anexo Nº 3. La Vendedora no declara ni garantiza a la Compradora la
mantención de las condiciones económicas y financieras de las Sociedades a
contar de la fecha de cierre antes citada, esto es el ___de _____ del año ___, de
las cuales el Veedor ha podido imponerse personalmente, de forma que todo
cambio material o inmaterial, utilidad o pérdida o bien cualquier otro efecto en las
Sociedades a contar de esa fecha es de cargo de la Compradora, salvo en cuanto
se hubiere ocultado deliberadamente al Veedor alguna operación o circunstancia
realizada por la Vendedora o por mandatarios o ejecutivos de las Sociedades con
conocimiento de aquélla.
5. Acuerdos con terceros: Ninguna de las Sociedades ha convenido con

ninguna persona contratos de participación de utilidades, cuentas en participación,
asociaciones o "joint venture", contratos de representación, ni exclusividad alguna.
6. Participación en otras sociedades: Ninguna de las Sociedades tiene

participación, ni acciones ni derechos en ninguna sociedad y en consecuencia,
ninguna de ellas tiene sociedades filiales ni coligadas.
7. Acciones objeto de esta compraventa: Todas las acciones singularizadas en

la cláusula primera precedente, se encuentran íntegramente pagadas a la
Sociedad emisora correspondiente, están libres de toda clase de prendas,
gravámenes, prohibiciones, embargos, litigios, garantías, condiciones,
intervención, secuestro u otra medida cautelar, usufructos y, en general, de
cualquier hecho o derecho ajeno que limite su pleno dominio, cesibilidad, y la libre
disponibilidad de todos los derechos y beneficios que estas acciones confieren a
su titular.
Asimismo la Vendedora declara que ninguna de las Sociedades tiene a esta

fecha compromiso alguno de emitir ningún tipo de acción, título de deuda u otros
valores no suscritos a esta fecha.
217
8. No contravención: La celebración de este contrato no contraviene ni vulnera
ninguna norma legal, administrativa, reglamentaria o resolución judicial vinculante
para la Vendedora, ni los estatutos de ninguna de las Sociedades.
9. Activos y Pasivos: ______ (sociedad 1) cuenta con los activos fijos que se
indican en el Anexo Nº 4 - A que se adjunta al presente contrato.
_______(sociedad 2) cuenta con los activos fijos que se indican en el Anexo

Nº 4 - B que se adjunta al presente contrato.
______ (sociedad 4) cuenta con los activos fijos que se indican en el Anexo
Nº 4 - C que se adjunta al presente contrato.
La Vendedora declara que ninguna de las Sociedades ha constituido garantías,

fianzas ni ha avalado obligaciones de terceros. A la Fecha de Cierre de los
Estados Financieros los únicos pasivos de las Sociedades son los indicados
expresa y detalladamente en el Anexo Nº 5 que se adjunta al presente contrato.
10. Propiedad intelectual: Cada una de las Sociedades es dueña de las marcas
comerciales que para cada una se indica en el Anexo Nº 6, las que se encuentran
debidamente inscritas a nombre de ellas en el Departamento de Propiedad
Industrial del Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción, libres de todo
gravamen, limitaciones y derechos en favor de terceros. En el mismo Anexo
Nº 6 de este contrato se individualizan los contratos de licencia y autorizaciones
con que cuentan las Sociedades respecto de los programas computacionales que
utilizan en el desarrollo de su giro. Asimismo declara que ninguna de las
Sociedades ha contravenido los derechos de propiedad intelectual e industrial de
ningún tercero y que no ha recibido cartas, comunicaciones o notificaciones de
terceros respecto de supuestas infracciones de derechos de propiedad industrial.
En cualquier caso, se excluye de la presente declaración toda propiedad
intelectual o industrial, incluidas las marcas comerciales, de que es
titular _______ (compradora) o cualquiera de sus filiales, coligadas o sociedades
en cualquier forma relacionadas y que son o han sido utilizadas por las
Sociedades, respecto de las cuales las partes entienden que se ha contado con
las autorizaciones y licencias pertinentes de parte de sus respectivos titulares,
declarando la Vendedora que no tiene cargo alguno que formular a dicho respecto.
11. Asuntos laborales y previsionales: Cada una de las Sociedades ha cumplido

con todas las normas legales y reglamentarias en materias laborales,
previsionales y de seguridad social aplicables a sus operaciones respectivas, ha
pagado en forma total y oportuna las remuneraciones y beneficios adeudados a
los trabajadores como asimismo los impuestos de retención y las cotizaciones
previsionales, de salud y de accidentes del trabajo a que se encuentra obligada.
En el Anexo Nº 7 de este contrato se individualizan todos los contratos de trabajo
vigentes a esta fecha de cada una de las Sociedades con todos sus ejecutivos y
trabajadores respectivos, y una nómina de todos los ejecutivos y trabajadores de
cada una de ellas a esta fecha, los plazos de los contratos de trabajo
218
correspondientes, la fecha de inicio de prestación de servicios a la Sociedad
respectiva, y el período anterior trabajado para anteriores empleadores y
reconocidos por las Sociedades, y el monto total de remuneraciones, feriados
legales y costos laborales de todos sus empleados y personas que prestan
servicios a las Sociedades.
12. Impuestos: (i) Todas las declaraciones de impuestos y formularios (las

"Declaraciones") que deben ser presentadas por cada una de las Sociedades a las
autoridades tributarias y aduaneras, han sido oportunamente presentadas tanto en
la forma como en el contenido de dichas Declaraciones conforme a los criterios o
interpretaciones aplicables de los tribunales de justicia, del Servicio de Impuestos
Internos y del Servicio Nacional de Aduanas sobre cualquiera de las materias
contenidas en los mismos a la fecha de su presentación; (ii) todos los impuestos,
tasas, patentes municipales, tributos y derechos adeudados han sido
oportunamente pagados o provisionados; (iii) no existe ninguna citación,
liquidación, giro, auditoría, acción, juicio o investigación que haya sido notificada a
cualquiera de las Sociedades o que ésta tenga antecedentes escritos que esté
pronta a iniciarse en contra de ella; (iv) las Declaraciones han sido preparadas y
presentadas a las autoridades tributarias conforme a derecho, cumpliendo
sustancialmente con todas las disposiciones y normas de carácter legal,
administrativo, circulares y resoluciones del Servicio de Impuestos Internos y
Servicio Nacional de Aduanas existentes a la fecha de su presentación. Dichas
Declaraciones han sido preparadas y presentadas de buena fe y los pagos de las
mismas se encuentran ajustados a derecho.
13. Litigios: No existen juicios o procedimientos judiciales iniciados ni demandas

o reclamos administrativos notificados (incluyendo entre otros, los relativos a
materias laborales, impuestos, propiedad intelectual e industrial) a ninguna de las
Sociedades, ni en conocimiento de la Vendedora en que cualquiera de las
Sociedades actúe como demandado o como tercero, sean ellas de origen judicial,
arbitral, administrativo o de cualquier otro.
14. Declaración fiel, íntegra y exacta: Las Declaraciones y Garantías realizadas

por la Vendedora en esta cláusula reflejan, en las materias a que se refieren, la
situación actual de cada una de las Sociedades y no contienen inexactitudes,
omisiones o falsedades sustanciales que puedan dar lugar a una contingencia que
afecte a _____(sociedad 1), _____ (sociedad 2) y ______ (sociedad 3) como al
Comprador.
QUINTO. La Compradora declara que ha tenido acceso a la totalidad de la

información relativa a las Sociedades, sus operaciones y la totalidad de las
materias que ha considerado relevantes para la celebración del presente contrato,
con la finalidad de efectuar los estudios y revisiones que ha estimado
convenientes para tal efecto. Asimismo, la Compradora declara que no ha
solicitado a la Vendedora otros antecedentes que aquellos que le han sido
proporcionados, declarando que no tiene cargo o reclamo alguno que formular a
dicho respecto. Como efecto del proceso indicado, la Compradora deja constancia
219
que a la fecha del presente instrumento, no tiene antecedentes que le permitan
llegar a la conclusión que una o más de las Declaraciones y Garantías son
incorrectas o inexactas.
SEXTO. Todas las Declaraciones y Garantías y la obligación de indemnización

establecida más abajo en esta cláusula, permanecerán plenamente vigentes luego
de la suscripción del presente contrato y continuarán en vigor y efecto y serán
exigibles por la Compradora a la Vendedora, sus herederos o cesionarios durante
un plazo que vencerá el día ___ de ______ de ___, salvo para el caso de
Declaraciones y Garantías que versen sobre impuestos o materias de orden
tributario y aduanero, en cuyo caso el plazo será de ___ años contados desde
esta fecha. Sin perjuicio de lo anterior, el plazo relativo a Declaraciones y
Garantías que versen sobre impuestos o materias de orden tributario y aduanero,
se extenderá por un período de ___ años contados desde esta fecha, únicamente
para la responsabilidad derivada de perjuicios producidos por el cobro de
impuestos de declaración, si las declaraciones correspondientes no se hubieren
presentado o la declaración fuere maliciosamente falsa.
La Vendedora se obliga a indemnizar y mantener libre e indemne al Comprador

de todo daño emergente, incluyendo costas judiciales y honorarios razonables de
abogados causadas o resultantes de una Declaración y Garantía errónea,
inexacta, incompleta o falsa, dada por la Vendedora al Comprador o por hechos u
omisiones originados con anterioridad a esta fecha (en lo sucesivo las
"Indemnizaciones"). Las partes acuerdan y dejan constancia que se excluyen
expresamente de las Indemnizaciones todo lucro cesante, daño moral o cualquier
otro que no tenga el carácter de daño emergente efectivo y real, materias estas
últimas respecto de las cuales la Vendedora no será responsable ni se obliga a
indemnizar a la Compradora.
Las Indemnizaciones se sujetarán a las siguientes estipulaciones:
A. Monto de las indemnizaciones.
Los montos de las Indemnizaciones serán los siguientes:
a) Los perjuicios que resulten de inexactitud de las Declaraciones y Garantías

serán fijados por el árbitro que se designa en este instrumento, de acuerdo con las
estipulaciones del presente contrato y las normas generales del derecho.
b) En todo caso, el monto total de las Indemnizaciones a que tendrá derecho la

Compradora no podrá exceder de la suma total de $ ____, debidamente
reajustado de acuerdo a la variación del Índice de Precios al Consumidor hasta la
fecha de su pago efectivo.
c) Las cantidades pagaderas en virtud de esta cláusula se disminuirán en la

medida en que existan indemnizaciones efectivas pagadas a las Sociedades o a la
Compradora o sus personas relacionadas, según corresponda, por concepto de
220
seguros u otros montos que sean efectivamente recuperados a cualquier título por
el concepto de los daños que se reclaman por la Compradora a la Vendedora, o
bien cualquier ahorro tributario que pueda beneficiar a la Compradora, las
Sociedades o las relacionadas de cualquiera de éstas en relación con dicha
materia.
B. Requisitos para el cobro de las indemnizaciones.
La Compradora tendrá derecho a exigir el pago de las Indemnizaciones, sólo en

cuanto concurrieren copulativamente las siguientes condiciones:
a) Que la correspondiente acción de indemnización de perjuicios se interponga

dentro del plazo que se indica al inicio de la presente cláusula, bastando su
presentación ante el árbitro antes del vencimiento de dicho plazo. Este plazo no se
aplicará respecto de demandas que hayan sido notificadas a las Sociedades antes
del día ___ de _____de ___ y que no se encuentren aún falladas, en cuyo caso la
Compradora tendrá un plazo de ___ días desde la fecha en que quede
ejecutoriada la sentencia que signifique un perjuicio de aquellos a que se refieren
las Indemnizaciones, para exigir el pago de las mismas. En cualquier caso, para
efectos de lo anterior, la Compradora deberá informar a la Vendedora acerca de la
existencia de dicha demanda de terceros antes del ___ de ______ de ___
En el caso de la notificación de giros, liquidaciones, juicios de cobro o inicio de

procedimientos legales en contra de las Sociedades por el Servicio de Impuestos
Internos o la Tesorería General de la República antes del vencimiento de los
plazos indicados al principio de la presente cláusula Sexta para materias de orden
tributario y aduanero y que no se encuentren aún falladas, la Compradora tendrá
un plazo de ___ días desde la fecha en que quede ejecutoriada la sentencia que
se pronuncie sobre el reclamo a dichos giros, liquidaciones o procedimientos, o
bien la que se dicte en el respectivo juicio de cobro, que signifique un perjuicio de
aquellos a que se refieren las Indemnizaciones, para exigir el pago de las mismas.
En cualquier caso y para estos efectos, la Compradora deberá informar a la
Vendedora acerca de la existencia de dichos giros, liquidaciones, juicios de cobro
o procedimientos antes del vencimiento del correspondiente plazo indicado al
principio de la presente cláusula.
b) Que el monto acumulado de los perjuicios exceda, en conjunto, de la

cantidad de $ ____, no pudiendo reclamarse perjuicios que individualmente no
superen la cantidad de $ ____ Para estos efectos, la Compradora podrá recurrir
individualmente al árbitro por cada inexactitud, o bien acumular varias
inexactitudes y someterlas en conjunto a arbitraje.
c) En el evento que se notifique a las Sociedades o a la Compradora una

demanda, giro, reclamación administrativa u otra acción legal (en adelante la
"Acción Legal") en relación con cualquier materia que pudiere dar origen a
Indemnizaciones, la Compradora deberá dar pronto aviso a la Vendedora acerca
de la existencia de dicha Acción Legal y deberá entregar copia de toda la
221
documentación recibida con ocasión de la misma. La defensa de la Acción Legal
corresponderá a la Compradora, pudiendo la Vendedora designar un abogado a
quien se deberá mantener informado respecto del curso de la defensa y de las
actuaciones proyectadas en sus aspectos esenciales. La Compradora se obliga a
defender diligentemente la Acción Legal, correspondiendo al árbitro designado en
el presente instrumento calificar cualquier discrepancia acerca de dicha diligencia,
la que siempre deberá acreditarse por la Vendedora. En todo caso, se acuerda
que la Vendedora podrá siempre actuar como tercero coadyuvante en la Acción
Legal.
d) La Compradora ni las Sociedades, ni los relacionados con éstas, podrán

transigir o avenir en relación con una Acción Legal, sin el consentimiento previo
dado por escrito por la Vendedora, o con la sola autorización del árbitro que más
adelante se indica, sin forma de juicio y habiendo otorgado traslado a la
Vendedora, en el caso de que la Vendedora haya negado dicho consentimiento o
no se pronuncie dentro del plazo máximo de ___ días corridos de comunicada la
solicitud de transacción o avenimiento por la Compradora. En el caso que la
Compradora o la respectiva Sociedad, según sea el caso, acordaren una
transacción o avenimiento en relación con una Acción Legal, sin que la Vendedora
o el árbitro en su caso haya otorgado su consentimiento previo por escrito, la
Compradora sólo tendrá derecho a recibir la indemnización que fije posteriormente
el árbitro de acuerdo al mérito del incumplimiento de las Declaraciones y
Garantías del presente contrato, sin considerar para estos efectos la cantidad que
la Compradora haya debido pagar en virtud de la transacción o avenimiento, sin
perjuicio que la Indemnización correspondiente no podrá ser superior a lo pagado
en el avenimiento o transacción.
e) La Compradora deberá llevar a cabo todas las actuaciones razonables que

estén a su alcance para mitigar cualquier perjuicio derivado de una inexactitud de
las Declaraciones y Garantías. En todo caso, corresponderá a la Vendedora
acreditar el incumplimiento de esta falta de actuación de la Compradora.
C. Resarcimiento de terceros.
Cuando la Compradora o cualquiera de las Sociedades o sus relacionadas

tengan derecho a resarcirse de un tercero por perjuicios sufridos que podrían dar
derecho a cobrar una Indemnización, la Compradora podrá, a su juicio exclusivo:
(i) ceder a la Vendedora el derecho y las acciones necesarias para demandar el
resarcimiento de dichos perjuicios, debiendo la Vendedora haber pagado
previamente a la Compradora el monto de los perjuicios cuyo resarcimiento se
pretenda del tercero, a título de precio de la cesión convenido entre ambas con
cargo a las Indemnizaciones; o (ii) ejecutar todos los actos necesarios para
obtener tal resarcimiento de parte del referido tercero en su único y exclusivo
beneficio.
222
Toda cantidad efectivamente recuperada por la Compradora o cualquiera de las
Sociedades o sus relacionadas reducirá la responsabilidad de la Vendedora,
incluyendo indemnizaciones pagadas por compañías de seguros.
SÉPTIMO. La mora o simple retardo de la Vendedora en el pago de las

Indemnizaciones fijadas por el árbitro a favor de la Compradora, deberá
cancelarse debidamente reajustada de acuerdo a la variación de la Unidad de
Fomento más el interés máximo permitido estipular para obligaciones reajustables
en moneda nacional, desde la fecha del incumplimiento hasta la fecha del pago
efectivo.
OCTAVO. En ningún caso las partes podrán solicitar la resolución del presente
contrato o de ninguno de los contratos celebrados como consecuencia o de
conformidad con el mismo, por ninguna causa o motivo, renunciando desde ya a
todas y cada una de las acciones resolutorias que puedan emanar del mismo, sin
perjuicio de los demás derechos que les asistan en conformidad con lo dispuesto
por la ley.
NOVENO. Por un término de ___ años a contar de esta fecha, la parte

Compradora se obliga, dentro del territorio de la República de Chile, a no competir
con la Vendedora, directamente o a través de cualquier otra sociedad o persona
relacionada con la Compradora o las Sociedades, en materia de ___________ a
cualquiera de los clientes que se indican en el Anexo Nº 8 de este instrumento,
negocio que actualmente desarrollan las sociedades
denominadas _________ y _________, en una forma que es conocida de la
Compradora. Asimismo, y por su parte, la Vendedora y sus personas relacionadas
en la forma indicada, no podrá competir con la Compradora ofreciendo o
prestando servicios de ____________ a cualquiera de los clientes que se
especifican en el Anexo Nº 9 del presente contrato, negocio que actualmente
desarrollan las Sociedades, en una forma que es conocida de la Vendedora. Para
estos efectos las partes están de acuerdo en que personas relacionadas serán las
definidas en el artículo 100 de la Ley Nº 18.045. Ambas partes se obligan a no
contratar los servicios de los actuales empleados de las Sociedades o de la
Vendedora y sus filiales o coligadas, en su caso, ya sea directa o indirectamente,
por el mismo plazo antes señalado, lo anterior sin perjuicio del contrato que se
otorga con esta misma fecha entre ______. (sociedad 1) y don/ña ___________.
El incumplimiento por alguna de las partes de cualquiera de las estipulaciones y

obligaciones contenidas en la presente cláusula, dará derecho a la parte
cumplidora a exigir de la parte incumplidora la indemnización de todos y cada uno
de los daños y perjuicios que el incumplimiento le produzca.
DÉCIMO. El Comprador declara aceptar expresamente los estatutos sociales de

cada una de las Sociedades, así como los acuerdos de sus directorios y juntas de
accionistas, además de lo dispuesto por el artículo 22 de la Ley de Sociedades
Anónimas.
223
UNDÉCIMO. Por este acto la Vendedora declara que, las Sociedades nada le
deben o adeudan por ningún concepto, y renuncia a ejercer cualquier acción o
demanda, de cualquier naturaleza que sea, que tuviere en contra de cada una de
las Sociedades, otorgándoles por este acto el más amplio, completo y definitivo
finiquito.
DUODÉCIMO. Presentes al acto,

don/ña _________, _____.(nacionalidad), _____(estado
civil), ________(profesión/oficio) cédula nacional de identidad número ______y
don/ña _______ antes individualizado, ambos domiciliados para estos efectos
en _____________________, comuna de ______, _____(región); los
comparecientes mayores de edad y libres disponedores de sus bienes, quienes
acreditan su identidad con las cédulas antes citadas y exponen: Por el presente
acto, don/ña _______ y don/ña_______, se constituyen ambos y cada uno
individualmente, en fiadores y codeudores solidarios del cumplimiento íntegro,
oportuno y efectivo de la obligación de pagar las Indemnizaciones estipuladas en
la cláusula Sexta del presente contrato, con relación a las Declaraciones y
Garantías otorgadas por la Vendedora, declarando asimismo que la presente
obligación será en todo caso indivisible para sus herederos, sucesores y
cesionarios, de tal modo que respecto de cada uno de ellos podrá la Compradora
exigir el pago total de la misma; solidaridad e indivisibilidad que la Compradora
acepta expresamente. No obstante lo anterior, la presente fianza y codeuda
solidaria se extenderá en total únicamente al ___% del monto de las
Indemnizaciones efectivamente exigibles, según se estipula en la cláusula Sexta
precedente. De esta forma, los codeudores indicados no serán obligados a
concurrir al pago de cantidad alguna por sobre el ___% de cada Indemnización
efectivamente declarada, así como tampoco al pago de ninguna Indemnización
por sobre un monto acumulado total superior al ___% del límite que se indica en el
punto (b) de la letra A de la cláusula Sexta precedente, esto es, la cantidad de
$ ____. Los fiadores y codeudores antes especificados y la Compradora, se
someten y aceptan expresamente para estos efectos al arbitraje que más adelante
se establece.
Para todos los efectos a que haya lugar entre los codeudores solidarios, éstos
dejan constancia que su interés en la presente obligación asciende a un ___%
don/ña________ y un __.% don/ña _________, para los efectos de las acciones
de reembolso a que pudiere haber lugar.
DECIMOTERCERO. Toda comunicación o notificación a las partes que se

origine en virtud de este contrato deberá ser efectuada mediante correo privado
con confirmación de entrega a las direcciones que se indican más adelante, a
través de alguna de las empresas FedEx, DHL, UPS o Chilexpress, y se
entenderá comunicada o notificada desde la fecha de su recepción.
Adicionalmente, toda comunicación deberá también remitirse mediante fax.
224
a) Si es a ______ (vendedora):
con copia a: ___________.
________ (domicilio).
_______ (comuna), _____ (región).
_____ (país).
b) Si es a ______ (sociedad 1):
con copia a: _______.
______ (domicilio).
______ (comuna), ___ (país).
y con copia a: _________.
______ (domicilio)
______ (comuna), ______ (país).
y con copia a: _________.
________ (domicilio).
_____ (comuna), ______ (región).
_____ (país).
DECIMOCUARTO. Cada parte pagará sus propios costos de asesores legales,

otros consultores y cualquier otro gasto incurrido por dicha parte en relación con el
presente contrato, salvo los gastos de notaría y registro, que serán de cargo de la
Compradora. Las partes declaran que cualquier corredor, agente o asesor
financiero que hayan empleado o contratado, o con quien hayan acordado pagarle
algún honorario, comisión o remuneración similar, con motivo de la celebración de
este contrato, será pagado exclusivamente por quien haya contratado dichos
servicios.
DECIMOQUINTO. Las partes vienen en conferir los siguientes mandatos

especiales irrevocables para los efectos de las notificaciones judiciales que deban
realizarse de conformidad o con relación al presente contrato:
225
a) Mandato Vendedora: La Vendedora confiere en este acto poder judicial
especial e irrevocable para recibir notificaciones judiciales en relación al presente
contrato a don/ña __________, abogado, patente al día, domiciliado
en __________, comuna de _______, _____(región) de _____ (país).
(b) Mandato Compradora: La Compradora confiere en este acto poder judicial

especial e irrevocable para recibir notificaciones judiciales en relación al presente
contrato a don/ña _________, abogado, patente al día, domiciliado en _________,
comuna de _______, _____ (región) de ______ (país).
DECIMOSEXTO. El presente contrato se regirá e interpretará en todo por las

leyes de _______
DECIMOSÉPTIMO. Ninguna de las partes podrá ceder total ni parcialmente los

derechos emanados de este contrato, sin el consentimiento de la otra parte. El
presente Contrato será obligatorio para los sucesores y cesionarios autorizados de
las partes.
DECIMOCTAVO. Cualquier dificultad o controversia que se produzca entre las

partes respecto de la aplicación, interpretación, duración, validez o ejecución de
este contrato será sometida a Arbitraje, conforme al Reglamento Procesal de
Arbitraje vigente del Centro de Arbitraje y Mediación de Santiago. Las partes
confieren poder especial irrevocable a la Cámara de Comercio de Santiago A.G.,
para que, a solicitud escrita de cualquiera de ellas, designe al árbitro arbitrador de
entre los integrantes del cuerpo arbitral del Centro de Arbitraje y Mediación de
Santiago. En contra de las resoluciones del arbitrador no procederá recurso
alguno, por lo que renunciamos expresamente a ellos. El árbitro queda
especialmente facultado para resolver todo asunto relacionado con su
competencia y jurisdicción.
DECIMONOVENO. Para todos los efectos legales derivados de este contrato

las partes fijan su domicilio en la comuna de _______.
VIGÉSIMO. Se faculta a los señores/as _________ y ___________ para que

cualquiera de ellos/as actuando individualmente puedan requerir la inscripción de
las acciones que se venden por este instrumento a nombre del Comprador, y en
especial para realizar todas las gestiones que sean necesarias ante la
correspondiente sociedad emisora de las acciones objeto del presente instrumento
a objeto de acreditar y dejar constancia de esta transferencia de acciones.
Asimismo, don/ña _________, en representación de ________(vendedora) hace
entrega en este acto al Comprador de los siguientes títulos de acciones i)
Nº ___ por ____ acciones de _____.(sociedad 1), emitido por ______.(sociedad 1)
y en favor de la Vendedora; ii) Nº ___ por ____ acciones de ______(sociedad 3),
emitido por ________.(sociedad 3) en favor de la Vendedora; y iii)
Nº ___ por ______ acciones y Nº ___ por ______ acciones de _____.(sociedad 2),
emitidos por _______(sociedad 2) en favor de la Vendedora con el objeto que el
Comprador solicite a la sociedad correspondiente la emisión de un nuevo título a
226
nombre de ________(compradora) por las acciones que adquiere en virtud del
presente instrumento.
La personería de don/ña _______ para representar a la sociedad

"________ (vendedora)", consta de la escritura pública de
fecha ___ de ______ de ___ otorgada en la Notaría de _______ de
don/ña ___________ La personería de don/ña _______ para representar a la
sociedad "________. (compradora)", consta de______________, las que no se
insertan por ser conocidas de las partes contratantes.
ANEXOS:
Anexo 1.- Estatutos sociedades
Anexo 2.- Estados financieros auditados al _____ de sociedades + estados

financieros a la fecha de cierre
Anexo 3.- Poderes conjuntos
Anexo 4.-A.- Activos sociedad 1
Anexo 4.-B.- Activos sociedad 2
Anexo 4.-C.- Activos sociedad 3
Anexo 5.- Pasivos sociedades
Anexo 6.- Marcas y licencias
Anexo 7.- Contratos de trabajo y nómina
Anexo 8.- Clientes de la vendedora
Anexo 9.- Clientes de la compradora
227
64. ACCIONES. NOVACIÓN. FORMULARIO.
En ______ de _____, a __ de ____ del año _____, entre

don/ña ________, _____ (nacionalidad), _____ (estado
civil), _____ (profesión/oficio), cédula nacional de identidad número ______,
domiciliado en ______, en adelante indistintamente "el vendedor", por una parte;
don/ña _______, ______ (nacionalidad), _____ (estado
civil),______.profesión/oficio), cédula nacional de identidad número, en conjunto
con don/ña _________, ______ (nacionalidad), ______ (estado
civil), _____ (profesión/oficio), cédula nacional de identidad número, ambos en
representación de _______, todos con domicilio en _________, en adelante
indistintamente "el comprador", por otra parte; y,
don/ña _________, _____.(nacionalidad), ______(estado
civil), _____(profesión/oficio), cédula nacional de identidad número, en conjunto
con don/ña ______,_____(nacionalidad), _____.(estado
civil), _____.(profesión/oficio), cédula nacional de identidad número ______,
ambos en representación de _________, sociedad anónima del giro de su
denominación, todos con domicilio en _______, por otra parte; se ha convenido
dejar constancia de lo siguiente:
PRIMERO. Don/ña ______ es dueño/a de ___ acciones suscritas y no pagadas

de _________, sociedad anónima del giro de su denominación, constituida por
escritura pública otorgada ante la Notario Público de _____ don/ña ________,
suplente de don/ña ________, el día ___ de ______ de ___, e inscrita en extracto
a fojas ___, número_____, del Registro de Comercio a cargo del Conservador de
Bienes Raíces de _______, correspondiente al año ____, las cuales adquirió al
suscribirlas al momento de constituirse la indicada sociedad.
SEGUNDO. Por el presente instrumento, don/ña __________ vende, cede y

transfiere las ___ acciones no pagadas de ________, referidas en la cláusula
anterior, a________(comprador), para quien las compra, adquiere y acepta
don/ña __________ y don/ña _________.
TERCERO. El precio de la presente compraventa de acciones es el equivalente

en pesos a _____ Unidades de Fomento, que al día de hoy ascienden a la suma
de $ ______, que el comprador paga al vendedor haciéndose cargo de la
obligación que este último mantiene con _________, ascendente al equivalente en
pesos a _____Unidades de Fomento, obligación con vencimiento al
día ___ de _____ del año ___, correspondiente al precio de suscripción de
las ___ acciones de dicha sociedad que por este acto se transfieren, el cual no se
ha pagado por el vendedor a la sociedad referida, para lo cual las partes
convienen expresamente en novar dicha obligación, consintiendo expresamente el
comprador en sustituir como nuevo deudor al vendedor.
CUARTO. ________(tercero acreedor), debidamente representada, acepta

expresamente la novación pactada en la cláusula anterior, y en mérito de ella,
228
libera al primitivo deudor, don/ña ________, respecto de la obligación
que _______ ha hecho suya.
QUINTO. Las partes dejan expresa constancia que el precio de las acciones
objeto de la presente compraventa se pagará debidamente reajustado de acuerdo
a la variación que experimente la variación de la Unidad de Fomento entre la fecha
del presente instrumento y la del pago efectivo.
SEXTO. Las acciones de ______.(tercero acreedor), se venden libres de todo

gravamen, prohibiciones, embargos y litigios, respondiendo el vendedor de la
obligación de saneamiento, en conformidad a la ley.
SÉPTIMO. Para todos los efectos derivados del presente contrato las partes
fijan domicilio especial en la comuna de _______, sometiéndose a la jurisdicción
de sus tribunales.
El presente contrato se firma en tres ejemplares ante los testigos mayores de

edad don/ña __________, cédula nacional de identidad número _________, y
don/ña_________, cédula nacional de identidad número __________.
En comprobante, previa lectura, firman___.
65. ACCIONES. NUDA PROPIEDAD. FORMULARIO
En _______, a __ de _____ de ___, entre

(1) _____________(nacionalidad), _____(estado
civil), ______________ (profesión/oficio), cédula nacional de identidad
número______, domiciliado en ___________, comuna de ___________ (región),
en adelante el "vendedor"; y por la otra parte, en adelante el "comprador",
(2) ____________(nacionalidad), _____ (estado civil), _____ (profesión/oficio),
cédula nacional de identidad número _______, domiciliado en _______, comuna
de ___________ (región), se ha convenido el siguiente contrato de compraventa
de nuda propiedad de acciones:
PRIMERO. El vendedor es dueño de _____ acciones de la sociedad ______,

constituida por escritura pública de fecha ___de ______ de ___, en la Notaría
229
de ________de don/ña ____________, que corresponde al título
número ___ íntegramente suscrito y pagado, el que se encuentra debidamente
registrado a su nombre en el Registro de Accionistas de la mencionada compañía.
SEGUNDO. Por el presente acto, don/ña _________, vende, cede y transfiere a

don/ña _________, quien compra, acepta y adquiere para sí, la nuda propiedad
de______ acciones de _________, de que es dueño y que se han individualizado
en la cláusula precedente, conservando don/ña __________ el derecho de
usufructo vitalicio de las mismas acciones por toda su vida.
TERCERO. El precio de compraventa de la nuda propiedad de las acciones de

que da cuenta la cláusula precedente es la cantidad de $ _______,
correspondiendo a $ ____ por la nuda propiedad de cada acción, que el
comprador paga al vendedor, de la siguiente forma: a) Con la cantidad
de $ _______ mediante la compensación de los créditos que el comprador tiene
en contra del vendedor por la misma suma, los cuales son líquidos actualmente
exigibles y no prescritos, que constan de $ _____correspondientes a honorarios
profesionales que don/ña _________ debía cancelar a la oficina de
abogados _________ pero que fueron cancelados por don/ña ________; de
$ _____ correspondientes a rentas acumuladas adeudadas a la fecha por el
vendedor al comprador por concepto de arriendo suscrito por ambos con
fecha __ de ________de ___, por la propiedad ubicada en _________; y con la
suma de $ ____ que don/ña _________ declara haber recibido del comprador con
anterioridad. b) Con la cantidad de $ ______ que el comprador paga al vendedor
en este acto de contado y en dinero efectivo. Sumas que el vendedor declara
recibir en este acto a su entera y total satisfacción en la forma señalada,
declarando que nada le adeuda el comprador y otorgando el correspondiente
recibo de pago. Las partes renuncian expresamente a toda condición resolutoria
emanada del presente contrato.
CUARTO. La nuda propiedad de las acciones se vende, libres de todo

gravamen, prohibición, embargo, litigio, condición resolutoria sin limitación de
ninguna especie al dominio y sin deudas, respondiendo el vendedor del
saneamiento en conformidad a la ley.
QUINTO. La entrega de la nuda propiedad de las acciones se efectúa en este

acto mediante la entrega del título correspondiente por el vendedor al comprador,
quien declara recibirlo a su entera satisfacción, anotándose conjuntamente en el
registro de accionistas de la sociedad, el usufructo vitalicio de las
mismas ____ acciones a nombre del vendedor.
SEXTO. El comprador deja constancia que conoce los estatutos de la sociedad

anónima cerrada "________", constituida por escritura pública de
fecha ___de ______de___, ante el Notario de ________ don/ña ____________,
cuyo extracto se publicó en el Diario Oficial con fecha ___de _____de ___ y que
se encuentra inscrito en el Registro de Comercio a fojas ____ número ____ del
230
Conservador de Bienes Raíces de ______, correspondiente al año ___, los que no
han sufrido modificaciones hasta la fecha.
SÉPTIMO. Se faculta al portador de copia autorizada de la presente escritura

para requerir en el registro de Accionistas de la sociedad __________ la anotación
de la venta de las acciones de que da cuenta este instrumento y su inscripción.
OCTAVO. Las partes están de acuerdo en otorgarse el más amplio, completo y

recíproco finiquito, respecto de cualquier promesa de compraventa de acciones,
acto preparatorio u otro acuerdo que pudieran haber celebrado en relación a la
venta de las acciones de esta compañía, renunciando en consecuencia a toda
acción, pretensión o reclamo de una en contra de la otra.
NOVENO. Para todos los efectos legales, las partes fijan su domicilio en la
Comuna de _________, y se someten a la competencia de sus Tribunales
Ordinarios de Justicia.
DÉCIMO. Todo gasto e impuesto derivado de la presente escritura será de

cargo del comprador.
UNDÉCIMO. El presente instrumento se suscribe en dos ejemplares del mismo

tenor y fecha, quedando uno en poder de cada parte, quedando facultada
cualquiera de las partes a reducirlo a escritura pública.
231
C) Actividades extractivas
232
66. BOSQUE. FORMULARIO
En _______, a ___ de ____ de 2____.

Nº __, en adelante, "el vendedor"; y don/ña _______, de profesión/oficio ___,
domiciliado en _______ Nº __, oficina/departamento Nº ___, de la ciudad de ____,
PRIMERO. Don/ña ______ es dueño del inmueble (fundo "_______"), ubicado

en la localidad de ___, de la Comuna de _____, de la Provincia de _____, de
la __ª Región. En dicho predio, existe, entre otros, un bosque de árboles artificial
(natural) de las siguientes especies: ______ de ___ años de edad, con una
superficie de ___ hectáreas.
En el plano que, firmado por las partes, se entiende como parte integrante de
este contrato, está "achurada", en la parte _____ del potrero "_____", la zona del
bosque que es objeto de este contrato.
SEGUNDO. El vendedor vende, cede y transfiere, al comprador, quien compra y

acepta para sí, el bosque contenido en dicha sección del plano; o sea, los árboles,
excluido todo lo demás.
TERCERO. El precio de esta compraventa, es la cantidad de

$ ____ (________ pesos), que se paga en la siguiente forma:
a) Con la suma de $ ____ (______ pesos), de contado, que se paga, por el

comprador, en este acto, en dinero en efectivo, al vendedor, quien declara recibirlo
a su entera satisfacción;

$ ____ (______ pesos), en ___ cuotas mensuales iguales, de ____ Unidades de
El saldo de precio devengará un interés de un __% (______ por ciento)

mensual; y el máximo que la ley permite estipular, en caso de mora o de simple
retardo. En este caso, se producirá la aceleración anticipada del total adeudado,
por el atraso de una sola cuota (o de dos cuotas, seguidas o no).
233
CUARTO. En garantía del saldo de precio, el comprador otorga la siguiente
caución.
____________________
____________________
QUINTO. La tala, el retiro y el transporte del bosque será por cuenta del
comprador, quien deberá efectuarlo, a más tardar, el día __ de _____ próximo. El
comprador deberá dar aviso al vendedor con un día de anticipación a la fecha en
que se proponga efectuar estas operaciones, para que el vendedor le facilite la
entrada al fundo. El comprador incurrirá en una multa de media Unidad de
Fomento por cada día de atraso en que incurra en realizar lo aquí dispuesto.
SEXTO. Para los efectos de este contrato, las partes fijan su domicilio en la
ciudad de ______
Nota:
66.1. Es imprescindible contar con el plan de manejo del bosque

aprobado por la CONAF.
promesa.
234
67. ÁRBOLES. FORMULARIO
En _____ (comuna), ______ (país), a ___ de ________ de ___, entre

don/ña _________, _____ (nacionalidad), ______ (estado
civil), ______ (profesión/oficio), Cédula Nacional de Identidad
número _______domiciliada en _______, comuna de _______ por una parte y por
la otra don/ña __________, los comparecientes mayores de edad y exponen:
PRIMERO. Don/ña _______ vende a don/ña _________ los árboles ______ en

pie ubicados en el predio de la cual es usufructuaria la primera
denominado _________, Comuna de _______ Este predio tiene una superficie
aproximada a los ______ metros cuadrados.
SEGUNDO. El Precio por la compraventa de los árboles _________ en pie que

don/ña _________vende por el presente instrumento es el siguiente:
1. La cantidad de $ _____ que paga en este acto al contado y en dinero efectivo

que don/ña _________ declara recibir a su entera y total satisfacción.
2. La cantidad de ______ kilos de árboles ________ cortados en trozos de un

largo máximo de ___ centímetros que se utilizarán para leña en la propiedad del/
la señor/a_________ (vendedora).
Esta madera se obliga a sacarla don/ña ___________ (comprador) del predio

del cual también él/la señor/a ___________ es usufructuaria
denominado _______ y sólo respecto de los árboles que están en suelo, esto es,
los que no están en pie.
Estos kilos de leña de _______, don/ña _________ (comprador) deberá

entregarlos en la casa residencia de don/ña ________ (vendedora) en _________,
comuna de_______, ordenados y apilados en el lugar que ella designe dentro del
plazo máximo de ___ días contados desde esta fecha.
TERCERO. Don/ña _________ (comprador) deberá obtener las autorizaciones

y permisos que sean procedentes para la tala de los árboles señalados en la
cláusula primera precedente, no siendo responsabilidad del/la
señor/a __________ (vendedora) la falta de obtención de ellos.
CUARTO. Para todos los efectos designan domicilio en la comuna

de ____________.
QUINTO. El presente documento se otorga en dos ejemplares del mismo valor,

tenor y contenido, quedando uno en poder de cada una de las partes.
235
68. ARENA. EXTRACCIÓN EN TERRENO PRIVADO. FORMULARIO
En _______, a __ de _____ de 2____.

Nº __; y don_______, de profesión/oficio ___, domiciliado en _____ Nº __,
Nº __, ambos mayores de edad, se ha convenido en el siguiente contrato de
compraventa.
PRIMERO. Don/ña ______, el vendedor, es dueño de la propiedad raíz urbana

(rural), la que contiene un pozo arenero.
SEGUNDO. El vendedor vende, cede y transfiere, al comprador, quien compra

para sí, __ metros cúbicos (llamados, también "cubos") de arena del terreno
referido en la cláusula anterior.

impuesto al valor agregado incluido, y que se paga en la siguiente forma:
a) Con $ ___ (____ pesos), de contado, que se paga, por el comprador, en este
acto, en dinero efectivo, al vendedor, quien declara recibirlo a su entera
satisfacción, suma que servirá, tanto como garantía, como de pago de arena, al
final del contrato; y
b) El saldo de $ ____ (____ pesos), se pagará al contado, día a día, a medida

que se realicen los retiros del material del pozo, y por la cantidad total retirada en
la jornada; hasta el retiro y pago total de la cantidad de arena vendida.
Si no se paga en un día determinado, al día siguiente, se deberá pagar, antes

de retirar, el total adeudado del día anterior y, además, la cantidad
correspondiente al retiro del día.
La mora en este pago devengará un interés de un __% (____ por ciento)

CUARTO. La arena vendida se retirará, por el comprador, a su costo, en un

período máximo de ____ meses (o que se entregarán, por el vendedor, en la obra
ubicada en calle _________ Nº ___, de la ciudad de ____).
236
QUINTO. Las partes declaran cumplidas íntegramente cualquier promesa de
compraventa y compromisos verbales y escritos que hubiesen convenido respecto
de lo que se vende por el presente contrato, conforme a lo ya expresado,
otorgándose el más amplio completo y mutuo finiquito.
237
69. COSECHA A ACOPIADOR. FORMULARIO
En ___, a __ de ____ de 2_____, entre don _____, de profesión _____, cédula

nacional de identidad Nº _____, en representación de la Sociedad ______,
compañía industrial (comercial) de responsabilidad limitada (o anónima, o en
comandita, etc.); ambos domiciliados en ____ número _, oficina/departamento
Nº _, de la ciudad de ____, en adelante, la "sociedad"; y don ______, domiciliado
en ______ número __, oficina/departamento Nº __, de la ciudad de ____, cédula
nacional de identidad Nº _____, en adelante, "el corredor"; y expresan que han
PRIMERO. Don/ña ______ es Corredor o Comisionista de Productos del campo

y tiene buenas relaciones y prestigio entre los dueños de fundos y de parcelas, de
la Comuna de ____, de la Provincia de ___, de la _ª Región, área que es
productora, especialmente, de ___.
SEGUNDO. El Corredor vende, cede y transfiere, a la sociedad compradora, la

que compra y acepta para sí, hasta ___ toneladas de ___, parte, ___ toneladas,
que ya se encuentran acopiadas en la Bodega "___", de propiedad de don ____ y
el corredor seguirá comprando dicho producto, hasta el total fijado, puesta la
producción, en parte, en dicha Bodega y, en parte, en el campo, en los predios
mismos de los productores.
TERCERO. El precio de esta compraventa, es la suma de $ ___ (___ pesos),

que se paga en la siguiente forma:
a) Un adelanto de la suma de $ ___ (____ pesos), de contado, que se paga, por

el comprador, en este acto, en dinero efectivo, al vendedor, quien declara recibirlo
b) El saldo de $ ___ (____ pesos), al contado, cada vez que se acredite que se
ha cerrado, con las debidas garantías, el respectivo contrato con el productor y
que los productos están a disposición del comprador.
CUARTO. Se eleva a la calidad de esencial de este contrato, el que el producto

vendido es de la mejor calidad posible, absolutamente limpio, seco, sano,
embalado para exportación, cuyas reglas conoce el Acopiador.
QUINTO. En garantía del abono del precio recibido, el acopiador otorga la

siguiente caución.
_____________________.
_____________________.
238
ciudad de ______.
SÉPTIMO. Las partes acuerdan someter todas las dificultades que se presenten
en razón de este contrato, sea por su interpretación, validez, ejecución o cualquier
otro aspecto, a un árbitro arbitrador, el que conocerá y resolverá sin forma de
juicio y en contra de cuyas resoluciones no cabrá recurso alguno, renunciando,
desde luego, a ellos; en especial, los de casación y de queja. Con ese propósito,
designan, desde luego, en tal carácter, a don/ña ______, y si éste no quisiere o no
pudiere aceptar, a don ______.
La personería de don/ña ___ para representar a ____ consta de escritura

pública de fecha ______, otorgada en la Notaría de ____ de don _____.
Nota:
69.1. Generalmente, la caución es un cheque por la misma suma

recibida.
239
70. COSECHA A PRODUCTOR. FORMULARIO
En ___, a __ de ____ de 2_____, entre don _____, de profesión/oficio _____,

cédula nacional de identidad Nº _____, en representación de la Sociedad ______,
comandita, etc.) del giro _____, rol único tributario número ______, ambos
domiciliados en ____ número _, oficina/departamento número _, de la ciudad
de ____, en adelante, la "sociedad"; y don ______, de profesión/oficio _____,
cédula nacional de identidad Nº _____, domiciliado en ______ número __,
oficina/departamento número __, de la ciudad de ____, en adelante, "el vendedor"
o "el productor" indistintamente; ambos mayores de edad y libres disponedores de
sus bienes expresan que han convenido el siguiente contrato:
PRIMERO. Don/ña __________ es dueño del fundo "______", ubicado en la

localidad de _____, de la Comuna de _____, Provincia de ___, de la __ª Región,
en donde tiene un huerto (una plantación) de _______, consistente
en ___ hectáreas de ___, por cosecharse entre los meses
de _____ y _____ próximos.
SEGUNDO. El vendedor y productor don ________ vende, cede y transfiere, a

la sociedad compradora, la que compra y acepta para sí, el total de la producción
de_____, del fundo "______" puesta en el campo.
TERCERO. El precio de esta compraventa, es la suma de

$ ____ (______ pesos), que se paga en la siguiente forma:
a) Con la suma de $ ____ (_______ pesos), al contado, que se paga, por el

comprador, en este acto, en dinero en efectivo al vendedor, quien declara recibirlo
b) Con el saldo de $ ___ (_______ pesos), en ___ cuotas mensuales iguales, de

$ ___ (_______ pesos) cada una, con vencimiento, la primera, el
día __ de _____próximo; y la última, el día __ de _____ del año 2____.
El saldo de precio devengará un interés de un __% (_______ por ciento)


caución ______
240
QUINTO. La ______ vendida no podrá ser sometida a "fumigicidas", pesticidas
y otros productos químicos, que no sean de los estrictamente permitidos por la
autoridad competente. A mayor abundamiento, las partes acuerdan que sólo
podrán usarse los siguientes:
_____________________.
_____________________.
_____________________.
SEXTO. La producción vendida deberá ser puesta a disposición del comprador,

debidamente cosechada y embalada, en cajones, a más tardar, el
día __ de _____próximo, siendo, el transporte de ésta al domicilio del comprador,
de cargo de este último.
SÉPTIMO. Las partes declaran cumplidas íntegramente cualquier promesa de

de lo expresado en el presente contrato, conforme a lo ya expresado, otorgándose
el más amplio completo y mutuo finiquito.
ciudad de ______.
NOVENO. Las partes acuerdan someter todas las dificultades que se presenten
designan, desde luego, en tal carácter, a don/ña ______, y si éste no quisiere o no
pudiere aceptar, a don ______

pública de fecha ______, otorgada en la Notaría de ____ de don/ña _____
Nota:
70.1. Ver "71. COSECHA FUTURA. FRUTA. EXPORTACIÓN.

FORMULARIO".
241
71. COSECHA FUTURA. FRUTA. EXPORTACIÓN. FORMULARIO
En ____ de Chile, a __ de ___ de 2___, entre don _____, profesión/oficio ____,

cédula nacional de identidad ______, domiciliado en calle ____ Nº ___, de la
ciudad de____, por una parte, en adelante, la "vendedora" o el "vendedor,
indistintamente, y por la otra, la sociedad "____.", del giro ______, RUT ______ en
adelante, indistintamente, la "compradora" o el "comprador", representada por
don ______, profesión/oficio ____, cédula nacional de identidad______, ambos
con domicilio en calle ______ Nº __, de esta ciudad, se ha convenido en el
siguiente contrato de compraventa.
PRIMERO. La vendedora es dueña del predio denominado "_____", ubicado en

calle _____ Nº __, comuna de ____ de la _.ª Región, los deslindes del predio son
los siguientes:
AL NORTE: ______; AL SUR: ______; AL ORIENTE: ______; y AL

PONIENTE: ______.
Adquirió dicho inmueble por escritura pública de fecha _______, otorgada en la

notaría de ____ de don ______; el cual se encuentra inscrito a nombre de la
vendedora a fojas ___ Nº __ del Registro de Propiedad del Conservador de
Bienes Raíces de ____, correspondiente al año _
El mencionado predio tiene plantadas las siguientes especies y variedades

frutales y la siguiente producción estimada:
ESPECIE
CAJAS EXPORTACIÓN VARIEDAD
Las cantidades indicadas, constituyen sólo una estimación, por lo que no

obligan a la vendedora, sino que a la entrega de la totalidad de la producción del
huerto en las especies y variedades señaladas; pero sí la obligan a la totalidad de
la producción real.
SEGUNDO. Por el presente acto el vendedor, vende, cede y transfiere al

comprador, quien compra y adquiere para sí, la totalidad de la fruta producida en
el predio señalado en la cláusula primera, correspondiente a la cosecha, de la(s)
temporada(s) ___.
TERCERO. La fruta, materia de este contrato, deberá cumplir con las siguientes
exigencias:
242
a) Entenderse como de dar y recibir, y ser del tipo de exportación,
entendiéndose por tal aquella que cumpla, según su naturaleza, con la totalidad de
las normas de calidad que el "comprador" exige, las que se entenderán que
forman parte del presente contrato y, además, con las normas que establece o
que establezca el reglamento de calidad de frutas y hortalizas de exportación del
SAG o el organismo que lo reemplace; y las que se exijan en los países de
destino, tales como, los países árabes, los países sudamericanos, los Estados
Unidos de Norteamérica y los países europeos; normas que el vendedor declara
conocer y aceptar, sin restricción alguna. Acorde con lo anterior, la fruta materia
de este contrato deberá encontrarse en perfecto estado de conservación, al
momento de recepción en el mercado exterior de destino, debiendo ser aprobada
por los organismos correspondientes de dicho mercado.
b) La fruta no deberá contener residuos considerados tóxicos o prohibidos, sea

que provengan del uso de pesticidas o de cualquier otra causa. Al efecto, el
vendedor no deberá emplear, como pesticidas, aquellos que no estuvieren
autorizados en América del Norte, Europa, en el Medio Oriente o en América del
Sur. La comprobación de la existencia de cualesquiera de dichos residuos o
sustancias, dará derecho, al comprador, para no recibir la fruta que estimare
contaminada, sin que ello importe responsabilidad alguna de su parte. Asimismo, y
en el evento que se detectase, en el país de destino, la presencia de dichos
elementos considerados tóxicos o prohibidos, la responsabilidad económica que
de ello resulte corresponderá exclusivamente al vendedor.
c) La fruta materia del contrato se entiende como apta para su exportación, libre
de toda clase de problemas fitosanitarios o fisiológicos, tales como Bitter Pit,
Corazón Acuoso, etc. y/o plaga y/o enfermedades, tales como, Brotitis, etc. El
departamento agronómico de ________ dará las instrucciones referente a
aplicaciones de fungicidas o cualquier otra aplicación de otro producto, que
permitan asegurar la calidad postcosecha, de la fruta. Durante la cosecha, dará las
instrucciones de la misma, las que deberán ser cumplidas por el vendedor.
Éste se obliga a respetar los días de carencia recomendados por los fabricantes
de pesticidas, a fin de evitar residuos tóxicos en la fruta.
Si la fruta estuviese afectada por algún problema, plaga, enfermedad u otro

inconveniente, el comprador podrá hacer uso del mismo derecho que se le
confiere en la letra anterior, siendo de responsabilidad del vendedor las
consecuencias económicas que de ello deriven. Por lo tanto, y en definitiva, será
de la exclusiva responsabilidad del vendedor cualquier reclamo proveniente de
dichos mercados, de comprobarse la presencia de residuos químicos en la fruta
materia del presente contrato.
Cualquier sanción, gasto adicional y/o pérdida de la fruta como consecuencia

del incumplimiento de la obligación a que se refiere esta cláusula, será de
responsabilidad y cargo exclusivo del vendedor.
243
d) Estar la fruta libre de todo gravamen, prohibición o embargo.
e) Otras condiciones: _______.
CUARTO. El precio de la compraventa se determinará de acuerdo a las

siguientes pautas:
a) Se tomará como precio o valor referencial, para de ahí fijar el precio definitivo
de la compraventa, el valor de retorno FOB CHILE, que arroje el total de
liquidaciones de los recibidores extranjeros de la fruta objeto de este contrato.
b) A este valor FOB CHILE, determinado de acuerdo a la letra anterior el

comprador deducirá, para sí, los gastos y costos en que éste incurra hasta poner
el producto en situación FOB. Estas deducciones son procedentes, por cuanto el
presente contrato de compraventa es de fruta de exportación, y para que la fruta
sea, técnicamente, apta para exportarla, deben hacerse una serie de gastos que el
comprador tiene derecho a descontar, ya que son de cargo del vendedor.
Por lo tanto, el precio de la compraventa será el valor FOB CHILE de la letra

anterior menos los descuentos contemplados en esta letra b).
A este valor se debe adicionar el IVA.
El vendedor deducirá para sí una cantidad equivalente al __% (______ por

ciento) sobre el valor FOB CHILE señalado en la letra (a) y sobre cualquier tipo de
bonificación y/o cualquier otro beneficio que el gobierno establezca para la
exportación de fruta fresca. Por el monto que resulte de aplicar el referido
porcentaje, el vendedor extenderá una factura a la que se recargará el Impuesto al
Valor Agregado. Esta factura se emitirá al momento de fijarse el precio definitivo
de la fruta, motivo de este contrato.
O bien: El precio por caja de exportación, atendida la especie, variedad y calibre

de la fruta, será el siguiente:
ESPECIE VARIEDAD CALIBRE
PRECIO US$ CAJAS DE __ Kls.
Otras condiciones: _________.
QUINTO. Las partes están de acuerdo que el vendedor pueda recibir un

sobreprecio, además del valor pactado en la cláusula anterior. Este sobreprecio
corresponderá al valor neto que resulte de la exportación y/o venta de las especies
compradas y se determinará según las siguientes reglas:
244
1.- Se considerarán los resultados de las liquidaciones de recibidores
extranjeros y/o contratos de venta hechos por el comprador.
2.- A dichas liquidaciones se restará el precio indicado en la cláusula anterior y

todos los gastos no pagados previamente por el vendedor, entre ellos: los
materiales de embalaje, frigorífico, flete marítimo y terrestre, primas de seguro,
gastos portuarios, revisiones sanitarias y técnicas, fumigaciones, estibas,
embarques, gastos financieros y cualquier otro costo que sea o haya sido
necesario para la exportación y/o venta de la fruta comprada.
Además, se descontará un __.% del valor de la fruta que corresponde al

comprador. También, se restará, a dicha liquidación o al correspondiente contrato
de venta, la rebaja de precio que pudiere proceder efectuar, en el evento de que la
totalidad o parte de la fruta comprada no se encontrare en perfecto estado de
conservación, al momento de su llegada a los puertos de destino y, no obstante lo
expuesto, fuere posible venderla en dicho puerto.
3.- Las partes convienen, expresamente, que si el producto de la venta de

alguna de las especies o variedades indicadas no alcanzare a cubrir el precio
estipulado en la cláusula cuarta y que si el producto de una o más de las otras lo
superare, el remanente de estas últimas se destinará a completar el valor de la
venta del producto que no alcanzare a cubrir dicho precio, sin que el vendedor
pueda exigir el exceso de una y pedir, además, que se le complete el valor de la
otra.
SEXTO. En atención a que la fruta materia del presente contrato, será

comercializada, por el Comprador, en los mercados internacionales, las partes
están de acuerdo que, en el evento de que por decisión de las autoridades de
USA, Canadá, el Mercado Común Europeo, Naciones Árabes, o de cualquier país
de destino de la fruta materia de este contrato, se entrabase, dificultase,
prohibiese o suspendiere la importación de fruta chilena a dichos mercados y/o al
consumidor final, el presente contrato de compraventa quedará resuelto sin
necesidad de declaración judicial, si así lo desease el comprador, debiendo, en
este caso, restituir la fruta al vendedor. Sin perjuicio de lo anterior, y en el evento
de que este último adeudase alguna suma de dinero al comprador, éste podrá
comercializar la fruta en el mercado interno mediante el sistema de libre
consignación deduciéndose del valor que de ello se obtenga, todos los gastos en
que haya incurrido el comprador, tales como, los anticipos o créditos de dinero que
hubiese otorgado al vendedor y el valor de las especies o materiales entregados a
éste y, además, un __.% del valor final de venta de la fruta, el cual pertenecerá al
comprador a título de comisión.
SÉPTIMO. La fruta será entregada a más tardar el __ de ___ próximo, y será

puesta en ____, y embalada en _____ La cosecha y el embalaje de las
frutas compradas se realizarán de acuerdo con las instrucciones que imparta el
comprador, especialmente, en cuanto a la fecha de iniciación y término de la
cosecha y a la calidad de la fruta. El vendedor, por tanto, se obliga a seguir las
245
instrucciones que el comprador señale en lo referente a metodología y ritmo de
cosecha, como, asimismo, en lo relativo a las características del embalaje y las
condiciones de almacenaje de la fruta.
Para todos los efectos legales, se entenderá que la entrega de la fruta se

efectúa una vez terminado el proceso de selección y embalaje, a fin de que sea
contada y pesada aquélla sujeta al presente contrato. Las partes declaran
entender y consentir que "la entrega" indicada precedentemente, que consiste en
que el vendedor se obliga a poner la fruta materia de este contrato, a disposición
del comprador en el lugar convenido, constituye "tradición" de la misma. Se
excluye, por tanto, cualquier otra forma de tradición.
Los materiales que el vendedor necesite para el embalaje, serán

proporcionados por el comprador. Asimismo, serán, también, de cargo de este
último, todos los gastos que demande el embalaje, manejo, fumigación, frigorífico,
fletes internos, marítimos, aéreos o terrestres, seguros, gastos portuarios,
revisiones, estibas, gastos financieros, etc.; es decir, todos los gastos necesarios
para cumplir con la exportación de fruta.
En los casos en que la faena de embalaje se realice, por el vendedor, en

un packing distinto que el del comprador y/o la fruta sea rechazada y/o ésta no
cumpla con las estipulaciones del presente contrato, todos los gastos en que se
haya incurrido serán de responsabilidad exclusiva del vendedor, quedando esta
fruta a su disposición, en el lugar del rechazo o revisión y bajo su exclusiva
responsabilidad. Sin perjuicio de lo anterior, si el comprador lo estima conveniente,
podrá liquidar esta fruta, en el mercado interno, sin ulterior responsabilidad suya,
bajo el sistema de libre consignación, abonándose el producto o valores que arroje
esta comercialización a las deudas que el vendedor tuviere para con el comprador,
reconociéndose, a este último, una comisión de un __% sobre el valor final de
venta de la fruta.
OCTAVO. El precio convenido en la cláusula cuarta se pagará a más tardar el

día __ de ___ próximo. El sobreprecio pactado en la cláusula quinta, si procediere,
se liquidará y pagará, al vendedor, una vez recibidos, por el comprador, los
valores correspondientes a las liquidaciones de venta de toda la fruta y, en todo
caso, a más tardar el día __ de ____ próximo.
Los precios de las ventas de materiales y servicios que corresponda pagar al

vendedor, de acuerdo con lo estipulado en este contrato, se solucionarán a la
fecha de la liquidación final.
NOVENO. El vendedor facturará, al comprador, la fruta vendida por el precio

indicado en la cláusula cuarta, al momento de su entrega al comprador, quien hará
entrega al vendedor del valor correspondiente al IVA, en fecha oportuna para su
ingreso en Tesorería.
246
UNDÉCIMO. El comprador podrá otorgar anticipos al vendedor a cuenta del
precio, para financiar la cosecha y/o producción, como, asimismo, la compra de
todo tipo de materiales, insumos, pesticidas, etc. Estos anticipos devengarán un
interés anual equivalente al Prime Rate más ___ puntos y se documentarán con
un pagaré o una letra a la orden del comprador. El comprador podrá descontar de
la liquidación final del vendedor, el valor de los anticipos otorgados, incluyendo los
correspondientes intereses.
DUODÉCIMO. El comprador llevará una cuenta corriente, a nombre del

vendedor, en la que se registrarán los gastos en que haya incurrido, los anticipos
entregados, los pagos efectuados, el costo de los servicios proporcionados y los
retornos obtenidos de los recibidores en el exterior, así como el valor de las ventas
en el Mercado Interno.
Los valores de obligaciones, expresados en dólares de los Estados Unidos se

anotarán en moneda nacional, al tipo de cambio vigente, al día de la fecha de la
liquidación respectiva. En todo caso deberá respetarse las normas impartidas por
el Banco Central.
Sólo para los efectos de este contrato, las partes definen por "tipo de cambio" el
que el comprador obtenga al vender los dólares que reciba con cargo al presente
contrato.
Una vez verificados los retornos del total de la exportación de la fruta materia de
este contrato, y en un plazo que no exceda de 30 días, a contar de dicho
momento, la exportadora procederá a la liquidación final y definitiva del negocio,
descontando, previamente, todos los gastos de operación y/o financieros en que
se haya incurrido por cuenta del vendedor, la deducción a que se refiere el párrafo
cuarto de la cláusula cuarta y el correspondiente IVA, si así procediere,
determinando el precio conforme al método establecido en la cláusula cuarta de
este contrato.
Los abonos y/o cargos realizados en cuenta, se aplicarán a ella a medida que
se verifiquen, por su valor en moneda nacional o extranjera, según sea el pago
efectuado, y, en este último caso, al tipo de cambio que rigió el día en que se
procedió a la liquidación de las divisas para cubrir los costos respectivos. Se
considerarán, asimismo, los intereses pactados. Constituirán cuenta detallada y
suficiente, para establecer el precio conforme a la cláusula cuarta, la presentación
que hará la compradora, al vendedor, de los antecedentes proporcionados por los
agentes o consignatarios que operen en el exterior que hayan sido designados por
la compradora.
Para todos los efectos del presente contrato, se entenderá aprobada la

liquidación final, si el vendedor no la objetare dentro del plazo de diez días desde
que se ponga en su conocimiento, lo que podrá hacerse mediante carta certificada
dirigida al domicilio del vendedor.
247
DECIMOTERCERO. El vendedor se obliga a no constituir sobre la fruta objeto
del presente contrato, promesa de venta, venta, caución o cualquier otro acto que
signifique la entrega o promesa de entrega de dichas especies, o su enajenación
parcial o total ni a constituir, sobre ellas, garantías de obligaciones propias o de
terceros. El incumplimiento de cualesquiera de estas obligaciones, calificación que
corresponderá, exclusivamente, al comprador, hará que las sumas adeudadas por
el vendedor, por cualquier causa, se consideren exigibles y de plazo vencido.
Además, desde el momento de producirse el incumplimiento, las sumas
adeudadas devengarán un interés anual igual al interés corriente vigente a dicha
época, aumentado en un __%.
DECIMOCUARTO. En garantía del cumplimiento de la totalidad de las

obligaciones que contrae en favor del comprador, por medio de este instrumento,
el vendedor constituye, a la orden del comprador, para quien acepta su
representante, prenda sin desplazamiento sobre la totalidad de la fruta que le
vende, en los términos establecidos en la Ley Nº 20.190; la que quedará en poder
del vendedor hasta su total entrega, al comprador, debiendo ser mantenida en el
predio señalado en la cláusula primera de este contrato y no pudiendo ser
trasladada, por motivo alguno, sin autorización previa, dada por escrito, por el
comprador.
Para estos efectos, declara, el vendedor, que las especies dadas en prenda son
de su exclusivo y pleno dominio, sin que exista sobre ella contrato u obligación
alguna, simple, modal o condicional, que afecte, o que pueda afectar, al
cumplimiento íntegro y oportuno de las obligaciones emanadas del presente
contrato, sea de modo directo o indirecto sea parcial o totalmente. En especial,
declara que no existe, sobre la fruta mencionada, embargo, prenda, promesa de
venta, caución o litigio pendiente; y reitera, en lo que fuera pertinente, lo
expresado en la cláusula tercera letra d) de este contrato. Se faculta al portador de
copia autorizada de este instrumento para requerir las anotaciones e inscripciones
que fueren pertinentes.
DECIMOQUINTO. Las partes convienen que el presente contrato de

compraventa se renueve, automáticamente, por una nueva temporada cuando, de
la sola liquidación practicada por el comprador, resulte el vendedor con un saldo
deudor. La revocación será obligatoria para el vendedor y facultativa para el
comprador.
Para los efectos de determinar el saldo deudor en contra del vendedor, se

tendrá como suficiente la liquidación practicada por la compradora, háyase o no
deducido objeción.
Si opera la renovación automática antes convenida, regirán en todas sus partes,

las estipulaciones contenidas en el presente instrumento, variando, solamente, la
fecha de pago, la que se establecerá conforme a los períodos señalados en el
contrato del año anterior. También regirán los precios que se convengan para la
nueva temporada. En caso de no llegarse a acuerdo, en un plazo no superior
248
a ___ días desde que una parte manifieste su disconformidad con el precio
propuesto por su contraparte, el precio para el nuevo contrato será el equivalente
al promedio de los tres últimos contratos que haya suscrito el comprador para
especies, variedades y/o calibres de frutas similares.
Si la compradora opta porque el contrato no se renueve por una temporada, lo

comunicará por escrito al vendedor, quien deberá pagarle, de inmediato, el saldo
adeudado en un plazo no superior a ___ días. Si no lo hiciera dentro del término
indicado, el comprador queda, expresamente, facultado por el vendedor para
hacerse pago del saldo adeudado mediante el cobro de las letras entregadas por
el productor para cubrir los anticipos recibidos, según se da cuenta en la cláusula
séptima sin que, en este caso, el productor pueda excepcionarse en el juicio
respectivo, en el hecho de estar pendiente el reclamo deducido en contra de la
liquidación practicada por el comprador. Una vez resuelta la reclamación
formulada por el productor, en su caso, el saldo en contra que resulte, para
cualquiera de las partes, deberá ser entregado por ésta, en favor de la otra, dentro
del plazo máximo de 15 días.
En todo caso, el vendedor acepta constituir, a favor del comprador, Prenda sin
desplazamiento Ley Nº 20.190, sobre la producción que se vende por la nueva
temporada respectiva y el comprador acepta la constitución de esta garantía, en el
caso que el contrato de que da cuenta el presente instrumento, se renueve
automáticamente.
DECIMOSEXTO. Para todos los efectos legales a que hubiere lugar, se podrán
agregar otras cláusulas al presente contrato por medio de cartas confirmadas por
ambas partes, ya sea _______ o _______, debiendo en este último caso requerir
la concurrencia de las personas que representen a las partes de este contrato
conjuntamente o indistintamente.
DECIMOSÉPTIMO. El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones

contraídas por el vendedor, de acuerdo a lo estipulado precedentemente en este
contrato, autorizará, al comprador, a poner término, de inmediato, al presente
contrato sin que el productor pueda deducir oposición o reclamo de especie
alguna. De manera especial, el comprador podrá poner término, unilateralmente,
al contrato cuando la fruta entregada, ya sea por sus vicios ocultos, calidad
deficiente u otras características negativas, sea objetada por los recibidores, en el
exterior; o bien, que dificulte su comercialización según valoración que, de modo
exclusivo, corresponderá al comprador. Sin perjuicio de lo anterior, el comprador
podrá, unilateralmente, optar por no recibir aquellas partidas de fruta que, por sus
vicios ocultos o calidad deficiente u otras características negativas, dificulte su
comercialización, según valoración que, también de modo exclusivo,
corresponderá al comprador.
DECIMOCTAVO. Toda cuestión que se suscite, entre las partes, con motivo o
con ocasión de este contrato, será resuelta, cada vez, por un árbitro arbitrador, sin
249
ulterior recurso, y sin perjuicio de que el comprador pueda recurrir a la justicia
ordinaria para cobrar las cantidades líquidas que estime pertinentes.
Se designa para desempeñar el cargo a don/ña __________; y a falta o en

subsidio de éste a don/ña _________.
A falta de estas personas y si no hubiere acuerdo entre las partes para hacer el
nombramiento de un nuevo árbitro, éste deberá ser designado por la justicia
ordinaria, debiendo tener necesariamente, la persona que se designe, la calidad
de abogado y en tal caso tendrá el carácter de árbitro de derecho.
DECIMONOVENO. Todos los gastos e impuestos que se generen a causa o

como consecuencia del otorgamiento del presente instrumento, serán pagados por
mitades entre las partes.
VIGÉSIMO. Las partes declaran cumplidas íntegramente cualquier promesa de

VIGÉSIMO PRIMERO. Para los efectos de este contrato, las partes fijan su
domicilio en la ciudad de ______.
250
72. FRUTA. FORMULARIO
En ____, a __ de _____ de 2___, comparece don _____, de profesión ___,

cédula de identidad número _______, en representación y por______, Sociedad
de responsabilidad limitada, rol único tributario _______, ambos domiciliados
en ____ número _, oficina/departamento número _, de la ciudad de ____, por una
parte, como "el comprador"; y por la otra don _____, de profesión ___, cédula de
identidad número _______,, representación y por la Sociedad ______, compañía
comercial de responsabilidad limitada, rol único tributario _______, ambos
de ____, como "el vendedor"; y expresan que han convenido en el siguiente
contrato de compraventa.
PRIMERO. El vendedor es dueño de _____.(fruta) que produce su predio y que

procesa en los packings ubicados en ______ Por el presente instrumento, aquél
vende, cede y transfiere, al comprador, quien compra, acepta y adquiere para
sí, __ toneladas de _____ procesados en los packings indicados, distribuidos a
razón de ___ cajas.
SEGUNDO. Los/Las______(fruta) vendidos deben cumplir con las siguientes

especificaciones:
a) _______________.
b) _______________.
c) _______________.
La verificación del cumplimiento de las referidas características se efectuará,

por el comprador, en presencia del vendedor, o quien sus derechos represente, en
el lugar de entrega. Los/Las____ que satisfagan las exigencias de calidad
indicadas, serán aceptados; el resto se rechazará. No habrá castigos.
TERCERO. El vendedor se obliga a comenzar la entrega, al comprador, de

los/las ___ vendidos(as) a contar del __ de _____ de 2___ hasta completar la
cantidad vendida.
No obstante lo dispuesto en el inciso anterior, el comprador pondrá a

disposición del vendedor las cajas de _____ y las bandejas plásticas que se
requieran para el transporte hasta las Plantas del comprador, en una cantidad no
inferior a __ días de producción, en el caso de no haber reposición diaria de
dichos elementos. Los/las _____vendidos deberán ser entregados debidamente
seleccionados y calibrados conforme al presente contrato, no existiendo
responsabilidad posterior, para el vendedor, por los duraznos retirados de sus
plantas por el comprador.
251
CUARTO. Las partes acuerdan que el precio total de los/las _____ vendidos es
de US$ ____, (equivalente a ___pesos) cantidad a la que deberá sumársele el
Impuesto al Valor Agregado correspondiente.
Para los efectos de la facturación se utilizará el dólar bancario promedio (dólar

observado).
QUINTO. El comprador pagará dicho precio de la siguiente forma:
a) la cantidad de US$ ___, al contado, en este acto, en dinero en efectivo y que

el vendedor declara recibir a su plena conformidad.
b) el saldo de US$ ___, el día que finalice la entrega de la fruta comprada.
SEXTO. El vendedor se obliga a no ceder el presente contrato ni los derechos

que de él emanen, ni gravarlo o gravar las cosas vendidas, de cualquiera forma,
total o parcialmente, sin consentimiento, expreso y escrito, del comprador.
Asimismo, el vendedor se obliga a entregar la fruta vendida de acuerdo a las

normas de este contrato, libre de cualquier sustancia o residuo contaminante, libre
de todo gravamen, litigio, prohibición o cualquier otra limitación al dominio o a sus
atributos.
SÉPTIMO. Las partes fijan domicilio en la ciudad de ____.
OCTAVO. Las partes acuerdan someter todas las dificultades que se presenten
en razón de este contrato a un árbitro arbitrador, el que conocerá y resolverá sin
forma de juicio la controversia, respetando el debido proceso, y en contra de cuyas
resoluciones no cabrá recurso alguno. Con ese propósito, designan, en tal
carácter, a don/ña______, y si éste no quisiere o no pudiere aceptar, a
don/ña ______ En caso que ninguno de los anteriores quisiera o pudiera cumplir
con el encargo, serán los tribunales ordinarios los encargados de designar uno,
que será abogado y conocerá y resolverá como árbitro de derecho.
Ver fichas: 78, 150, 184 del anexo de jurisprudencia de compraventa.
252
73. LECHE. FORMULARIO
En ___, a __ de ____ de 2___, entre don _____, de profesión/oficio ___, cédula

compañía industrial (comercial) de responsabilidad limitada (o anónima o en
comandita, etc.), rol único tributario número ____, ambos domiciliados
en ____ número _, oficina/departamento número _, de la ciudad de ____, en
adelante, la "compradora"; y don ______, de profesión/oficio ___, domiciliado
en ______ número __, oficina/departamento número __, de la ciudad de ____,
cédula nacional de identidad Nº _____, en adelante, el "vendedor"; ambos
mayores de edad y libres disponedores de sus bienes, expresan que han
convenido en el siguiente contrato de compraventa.
PRIMERO. El vendedor es dueño del fundo "_______", de la localidad de ____,

de la Comuna de ___, de la Provincia de ___, de la __.ª Región y es propietario,
también, de la Lechería instalada en el mismo predio, con __ vacas productoras,
de raza ______, que producen, aproximadamente, __ litros en verano y ___ litros
en invierno, de leche de buena calidad.
SEGUNDO. Por el presente instrumento, el vendedor vende, cede y transfiere a

la compradora, quien compra y acepta para sí, el total de la producción de leche
del predio y de la Lechería referidos.
TERCERO. El precio de esta compraventa, es la suma de $ _____.-

(_________ pesos), IVA incluido, el litro de leche pura entera, que se
pagará, _______, incluyendo las entregas efectuadas hasta los días _____, en el
domicilio de _____.
Este precio se reajustará conforme la variación que experimente el IPC, mes a

mes, emanado del Instituto Nacional de Estadísticas o del Organismo que lo
suceda o reemplace, entre la fecha que hubiere regido ese último valor y la del
pago efectivo.
La compradora entrega, a cuenta del precio de las primeras entregas de leche,

la cantidad de $ ____.- (_______ pesos), en dinero en efectivo, que el vendedor
declara recibir a su entera conformidad.
CUARTO. En caso de mora o de simple retardo en el pago, se producirán las

siguientes consecuencias:
a) La compradora deberá pagar una multa de un ___% (____ por ciento) por
cada día de atraso;
b) Todas las sumas no pagadas, devengarán un interés igual al máximo que la

ley permite estipular;
253
c) En el ínterin, el vendedor podrá vender la leche a quien desee; si el precio es
menor, perderá, el infractor, la diferencia; y si es mayor, la ganará el productor;
d) Si el atraso se produce con alguna frecuencia, los derechos antes dichos

pueden ser permanentes, durante la vigencia del contrato.
QUINTO. El plazo de este contrato será de ______, a contar desde el

día __ de ____ en curso.
SEXTO. La leche deberá ser retirada, diariamente, por la compradora, en el

fundo del vendedor, siendo de cuenta de aquélla el transporte a sus
dependencias. La compradora deberá poner, a disposición del vendedor, los
recipientes destinados a contener la leche.
ciudad de ______.
La personería de don ___ para representar a ____ consta de escritura pública

de fecha ______, otorgada en la Notaría de ____ de don _____.
74. PLANTACIÓN POR COSECHAR. FORMULARIO
En ____, a __ de _____ de 2___ entre la Sociedad "______.", Rol único

tributario número ______, representada por don/ña ________,
profesión/oficio _______, cédula nacional de identidad Nº _____, ambos
domiciliados en calle ________ número __, oficina número _____, por una parte,
en adelante, el "vendedor"; y, por la otra, la sociedad "_____", en adelante, el
"comprador", representada por don/ña _______, profesión/oficio _______, cédula
nacional de identidad Nº _____, ambos con domicilio en calle_______ número __,
oficina número __, de esta ciudad, se ha convenido en el siguiente contrato de
compraventa.
254
PRIMERO. El vendedor es dueño del predio denominado "____", situado en la
localidad de ___, comuna de ____, provincia de ____, de la __ª Región, inscrito, a
su nombre, a fojas _____ Nº _____ del Registro de Propiedad del Conservador de
Bienes Raíces de ____, correspondiente al año 2___.
Los deslindes del predio, según sus títulos son: AL NORTE: ______; AL
SUR: ______; AL ORIENTE: ______; y AL PONIENTE: ______.
El mencionado predio tiene una plantación de cocoteros (árboles de flor, de

producir miel, plátanos, cafetos, callampas, etc.) de las siguientes especies,
variedades y antigüedad:
ESPECIE
KILOS O CAJAS PRODUCCIÓN VARIEDAD
Las cantidades indicadas, por constituir solamente una estimación, no obligan al

vendedor, sino que a la entrega (o a dejar sacar) la totalidad de la producción
de ______, en las especies y variedades señaladas.
SEGUNDO. Por el presente instrumento, el vendedor vende al comprador,

quien compra y adquiere para sí, el total de la producción del predio señalado en
la cláusula primera, correspondiente a la cosecha de la presente temporada 2___ /
2___, que está por cosecharse.
TERCERO. Los productos, materia de este contrato, deberán cumplir con las
siguientes exigencias:
__.
__.
__.
CUARTO. El precio es la suma única de $ ____.- (______ pesos) que se paga

en este acto, en dinero en efectivo y que el comprador declara recibir plenamente
conforme.
QUINTO. Los productos serán entregados (retirados), a más tardar el

día __ de ____ próximo.
SEXTO. Las partes convienen que en el presente contrato de compraventa se

renueve automática y sucesivamente, por nuevas temporadas, si ninguna de ellas
avisa, a la otra, de su voluntad de no hacerlo, con una anticipación de, a lo menos,
255
tres meses (o seis), antes del vencimiento respectivo. El precio será, para las
cosechas siguientes, el del mercado y, en todas formas, el aumento no será
inferior al alza del Índice de Precios al Consumidor emanado del Instituto Nacional
de Estadísticas o del Organismo que lo suceda o reemplace, entre la fecha que
hubiere regido ese último valor y la del pago efectivo.
OCTAVO. Para todos los efectos que emanen del presente contrato, las partes
señalan domicilio en la ciudad de _____.
75. PLANTAS VEGETALES. FORMULARIO
En ____, a __ de ____ de 2___, por una parte la sociedad "______", Rol único
tributario número ___, representada por don/ña _____, profesión/oficio_______,
cédula nacional de identidad número ____, ambos con domicilio en
calle ______ Nº __, de la ciudad de ____, en adelante, "el vendedor"; y, por otra
parte, don/ña _____, profesión/oficio _______, cédula nacional de identidad
número ____ con domicilio en calle ______ Nº __, de la ciudad de ____, en
adelante, "el comprador" o "el cliente" indistintamente, ambos mayores de edad y
libres disponedores de sus bienes, convienen en el siguiente contrato de
compraventa.
PRIMERO. El vendedor vende al comprador el detalle de plantas al precio que

se indica:
ESPECIE VARIEDAD NÚM. DE PLANTAS PRECIO UNIT. TOTAL
---- ---- ---- ---- ----
TOTAL $
SEGUNDO. Todas las plantas del detalle anterior serán injertadas en patrón
"___." con injertos del tipo _____, y cumplen con los requisitos de sanidad
exigidos por el SAG.
256
TERCERO. Las plantas serán entregadas, al comprador, en el Vivero ubicado
en calle ______ Nº ___, comuna de ____, a partir del __ de _____ de 2___, del
mismo año. Se entiende que el vendedor no se responsabiliza por las plantas
retiradas con posterioridad a esta fecha.
CUARTO. El precio de la compraventa es de $ ____ (__________ pesos), que

se paga de la siguiente forma:
a) $ ____ en este acto, al contado, en dinero en efectivo, que el vendedor

declara recibir plenamente conforme; y
b) el saldo de $ ____ al momento de terminar la entrega conforme de las

plantas.
QUINTO. El vendedor ha cultivado, cuidadosamente, las plantas que ofrece. Sin

embargo, el cliente puede realizar revisiones para resolver cualquiera duda, hasta
tres días antes de la entrega. Un vez retiradas las especies, el cliente no tendrá
derecho a reclamo alguno, excepto en caso de haber problemas de genuidad
varietal, los cuales serán solucionados en re-injertaciones de campo, previa
demostración legal de procedencia, siendo dichas re-injertaciones lo único que el
cliente podrá reclamar, renunciando, expresamente, a todo derecho o
indemnización. El vendedor no responde por otro tipo de daños y perjuicios que
afecten al cliente, posteriores a la entrega de las plantas.
El material que se está vendiendo, se encuentra libre de plagas y enfermedades

conocidas, de tal manera que el cliente asume la responsabilidad total del estado
sanitario de las plantas, una vez cumplida la entrega final.
SEXTO. Si, por circunstancias de fuerza mayor, el vendedor no pudiere dar

cumplimiento a la entrega, sólo hará devolución del anticipo, quedando libre de
cualquier otro tipo de compensaciones.
Asimismo, una vez retiradas las plantas, y ante cualquier eventualidad, el

vendedor responderá sólo hasta por el valor de éstas, sin existir ningún otro tipo
de compensación.
SÉPTIMO. Las variedades que, en el detalle de la cláusula primera lleven la

leyenda "__.", se entenderán patentadas, razón por la cual el comprador se
compromete, por medio del presente, a no reproducirlas, para él ni para terceros.
Tampoco podrá venderlas, donar o prestar su material; debiendo informar, de
inmediato y por escrito, de cualquier signo de pérdida de estas variedades.
ciudad de ______.
257
carácter, a don/ña ______, y si éste no quisiere o no pudiere aceptar, a
En comprobante y previa lectura, firman ____________________.
76. PRODUCTOS AGRÍCOLAS. FORMULARIO
En _______, a ____ de _____ de 2___

Nº __, en adelante, "el vendedor" o "el productor", indistintamente; y
don/ña _______, de profesión/oficio ___, domiciliado en _____ Nº __,
Nº __, en adelante, "el comprador"; ambos mayores de edad y libres disponedores
de sus bienes, se ha convenido en lo siguiente:
PRIMERO. El productor es dueño del fundo "______", ubicado en la localidad

de ____, comuna de ____, provincia de ______, __ª Región, en donde tiene
plantaciones de _____.
SEGUNDO. Por este instrumento, el productor vende, cede y transfiere, al

comprador, quien compra y acepta para sí los siguientes productos agrícolas:
1.- ____ de la variedad ____, de calidad ____, la cantidad de _____ kilos.
2.- ____ de la variedad ____ de calidad ____, la cantidad de _____ kilos.
TERCERO. La entrega se efectuará en ________, en cajas

de _______ proporcionadas por el comprador, dentro de los siguientes plazos y
días:_______. Los gastos de transporte, a dicho lugar, serán de cargo de _____.
Para el evento que el vendedor retarde la entrega más allá de dicho plazo,
incurrirá en una multa diaria equivalente en pesos a _____ Unidades de Fomento
por cada día de retardo en la entrega. Para el evento que el retardo subsista más
allá de los __ días siguientes, incurrirá en una multa diaria del equivalente en
pesos a ___ Unidades de Fomento, por cada día adicional de retardo en la
entrega; valores en que las partes estiman, por anticipado, los perjuicios
provenientes para el comprador, del simple retardo.
258
CUARTO. Los precios son los siguientes:
1.- La variedad _____ de primera calidad se pagará a razón de $ _____ por kilo
puesto en __________
2.- La variedad ____ de ____, calidad se pagará a razón de $ _____ por kilo
puesto en ________.
3.- Las normas sobre tamaño y calidad están especificadas en anexo que,
firmado por ambos contratistas, forma parte del presente contrato.
4.- Los productos que no cumplan con las normas indicadas serán pagados con
un __% de descuento (o: no serán pagados, pudiendo el comprador rechazar la
camionada completa, si presenta un porcentaje de productos defectuosos o de
calidad distinta a las indicadas, superior al __% de cada envío), caso en el cual el
vendedor debe retirarlos, a su costa.
QUINTO. El comprador practicará una liquidación al término de cada entrega,

pagándola en la siguiente forma:
1.- ___. % al contado.
2.- ___. % a ___ días, mediante ____ documentos.
SEXTO. La carga y descarga es de cuenta de _____.
SÉPTIMO. Las cajas cosecheras serán proporcionadas por el comprador,

comprometiéndose, el vendedor, a cuidarlas adecuadamente para evitar su
deterioro. Se tolerará un __% de pérdida o inutilización de cajas. Sobre este
porcentaje, cada caja perdida o dañada será cargada al comprador a razón de
$ ____.
OCTAVO. En caso de incumplimiento de este contrato, por parte del vendedor,

por cualquier causa, ya sea por falta de entrega total o parcial (más del___. % del
total pactado), o por infracción en cuanto a calidades, fechas de entrega y demás
condiciones del presente contrato, el vendedor pagará, al comprador, por vía de
pena y como indemnización de perjuicios, las siguientes sumas: _________
NOVENO. El productor asume todos los riesgos de caso fortuito y de fuerza

mayor que puedan sobrevenir a los productos objeto de este contrato, como
incendios, inundaciones, lluvia, aguaceros, nieve, granizo, tormentas, riadas,
temblores, terremotos, temporales de cualquier especie y toda acción de la
naturaleza, de viento, tierra, aire, agua; además, asume todos los riesgos de los
daños que cualquier o cualesquiera personas puedan causarle(s).
259
DÉCIMO. Las partes acuerdan someter todas las dificultades que se presenten
UNDÉCIMO. Para todos los efectos de este contrato, las partes fijan domicilio
en la ciudad de ______.
ANEXO SOBRE TAMAÑO Y CALIDAD
(Este anexo es meramente ilustrativo, puesto que las posibilidades son

muchísimas. Distintas Asociaciones de productores pueden proporcionar normas
estandarizadas sobre cada producto).
1.- Tamaño: se considerará __________ de primera, y se pagará al precio

contratado, el de tamaño igual o superior a ________ milímetros.
El producto de tamaño inferior a ____ milímetros no es apto para _____, y

podrá recibirse si ____, en una proporción no superior al ____% de cada
camionada. A este producto se le aplicará el siguiente trato:
a) se pagará con __ % de descuento; o
b) se recibirá a maquila, al ___% para el comprador y ____ % para el vendedor,

para ser destinado a _____; o
c) se devolverá al comprador, poniéndolo a su disposición en la planta del

comprador; siendo el flete de su cargo.
Las normas anteriores se aplicarán sólo en el caso de que la camionada del

caso presente, como máximo, un ___% de unidades de tamaño inferior al pactado.
En caso de presentar mayor porcentaje, será rechazado el camión completo.
2.- Calidad: Se pagará al precio contratado sólo el producto del tamaño ya

indicado, que no presente defecto alguno. Cualquiera de los defectos siguientes
hará que el producto no se considere de primera calidad, y se pague con el
descuento de ___. %, en caso de que alguno o el conjunto de los defectos que se
indicarán, no exceda, en cada camionada, de los porcentajes siguientes:
260
a) Producto verde ____%
b) Producto sobremaduro ___ %
c) Producto de forma defectuosa ___ %
d) Producto dañado por manipulación ____%
e) Producto dañado por insectos ____%
Si, por cualquiera de los defectos indicados, se excediera el porcentaje

correspondiente; o si el conjunto de defectos excediera de __% de cada
camionada, ésta será rechazada en su totalidad.
3.- Forma de determinar cada defecto: (Según el tipo de producto, puede ser
conveniente determinar exactamente en qué consiste cada defecto, como por
ejemplo: en el caso de duraznos para conserva, se entenderá verde aquel que en
cualesquiera de sus caras no presente tal color; o en el caso de la uva, la que
tenga tal porcentaje de acidez o tal coloración, etc.).
4.- Muestreo: La determinación del tamaño y calidad del producto, se hará

mediante muestreo al azar. Para ello el comprador examinará _____ cajas de
cada envío de ______ unidades.
5.- Dudas: En caso de dudas sobre _______, las cajas muestreadas se

enviarán a _______, para que _______
Este Anexo se considera parte integrante del contrato de compraventa

de ______ suscrito con fecha ___ de ______ de 2___.
261
77. PRODUCCIÓN DE VINO. FORMULARIO

nacional de identidad Nº _____, en representación, según se acreditará, de la
Sociedad ______, compañía industrial (comercial) de responsabilidad limitada (o
anónima o en comandita, etc.), Rol único tributario número ____, ambos
de ____, en adelante, la "compradora"; y don ______, de profesión/oficio___,
domiciliado en ______ número __, oficina/departamento número __, de la ciudad
de ____, cédula nacional de identidad Nº _____, en adelante, el "vendedor"; y
expresan que han convenido en lo siguiente:
PRIMERO. El vendedor es dueño del fundo "_____", ubicado en la localidad

de ____, de la Comuna de ____, de la Provincia de ____, de la __ª Región, en el
que existe una viña de riego de __ hectáreas, de cepa ____, de vino blanco, que
produce, regularmente, ___ arrobas por hectárea, de caldo de grado alcohólico
de ___ grados (o ____ grados).
SEGUNDO. Por el presente instrumento, el vendedor vende, cede y transfiere, a

la compradora, quien compra y acepta para su representada, el total de la
producción de caldo de vino natural del presente año, apreciable en
unas ___ arrobas, que se está cosechando y se está tratando, en este momento, a
fin de cumplir con los siguientes requisitos técnicos:
__
__
TERCERO. El precio de esta compraventa, es la cantidad de

$ _____ (_________ pesos) la arroba, que se paga en la siguiente forma:
a) con la suma de $ _____ (__________ pesos), de contado, que se paga, por

la compradora, en este acto, en dinero efectivo, al vendedor, quien declara
recibirlo a su entera satisfacción;
b) con el saldo de $ _____ (__________ pesos), en ___ cuotas mensuales

iguales, de $ _____ (_________ pesos) cada una, con vencimiento, la primera, el
día __ de ____ próximo; y la última, el día __ de _____ del año 2___
El saldo de precio devengará un interés de un __. % (_______ por ciento)

CUARTO. En garantía del saldo de precio, la compradora otorga la siguiente

caución _____.
262
QUINTO. El vino se entregará, a más tardar, el día __ de _______ próximo. El
transporte a las dependencias de la compradora será de cuenta de_____. Para el
evento que el vendedor retarde la entrega más allá de dicho plazo, incurrirá en
una multa diaria equivalente en pesos a _____ Unidades de Fomento por cada día
de retardo en la entrega. Para el evento que el retardo subsista más allá de
los __ días siguientes, incurrirá en una multa diaria del equivalente en pesos
a ___ Unidades de Fomento, por cada día adicional de retardo en la entrega;
valores en que las partes estiman, por anticipado, los perjuicios provenientes para
el comprador, del simple retardo.
SEXTO. El vendedor responderá de eventuales vicios redhibitorios de los vinos

que enajena por este acto, sólo por el plazo de __ días, a contar desde la entrega
o retiro, dentro de plazo, del mismo.
SÉPTIMO. Las partes fijan domicilio en la ciudad de ____.
don/ña ______. En caso que ninguno de los anteriores quisiera o pudiera cumplir
263
D) Actividad industrial
264
78. MÁQUINAS. FORMULARIO
En _______ de ____, a __ de ____ de ___, __________(vendedor), Rol Único

Tributario número ______, representada legalmente, por don/ña_________,
cédula nacional de identidad número _______, ambos con domicilio comercial
en ______, comuna de ______, _____.(región), en adelante, "el vendedor"; y
don/ña ______, cédula nacional de identidad número ______, en representación
de ________, ambos domiciliados en __________, comuna
de_______, ____(región), en adelante, "el comprador"; ambos mayores de edad,
se ha convenido en el siguiente contrato de compraventa:
PRIMERO. La sociedad ________ es dueña de las siguientes máquinas de uso

industrial: a) _________ (modelo, número de serie, marca, año de fabricación,
etc.); y b) _________.
SEGUNDO. Por el presente instrumento, ___________, a través de su

representante compareciente, vende, cede y transfiere a _______ quien compra,
acepta y adquiere para sí, a través de su representante compareciente, las
máquinas individualizadas en la cláusula precedente. El precio de la máquina
signada con la letra a) de la cláusula anterior, se fija en la suma de ___ pesos; el
de la letra b) se fija en la suma de ___pesos. El precio total de los bienes
singularizados asciende a ____pesos. El precio antes indicado no incluye
Impuesto al Valor Agregado por cuanto se trata de una compra exenta de tal
impuesto por tratarse de máquinas usadas. La totalidad del precio se pagó
íntegramente con fecha ___ de ______ de ___, según consta de las facturas de la
vendedora números ______, declarando la vendedora haber recibido el precio
total, al contado y en dinero efectivo, a su entera y completa satisfacción sin tener
reclamo alguno que formular al respecto.
TERCERO. Los bienes muebles, objeto del presente contrato de compraventa,

se venden en el estado y condiciones en que actualmente se encuentran,
reputados de estar en plena capacidad de funcionamiento, libres de prendas,
gravámenes, prohibiciones y litigios y cualquier otra limitación de dominio,
respondiendo la vendedora de la obligación de saneamiento en conformidad a la
ley. Del mismo modo, la vendedora declara que las especies vendidas son de su
único y exclusivo dominio, y declara que fueron íntegra y oportunamente pagados,
no existiendo deuda alguna pendiente en relación con los bienes objeto del
presente contrato, especialmente en relación a rentas de arrendamiento,
consumos, impuestos y contribuciones fiscales o municipales, precios o saldos de
precios de las instalaciones, bienes o enseres transferidos. En todo caso, las
partes dejan expresa constancia que el comprador no responderá por deuda
alguna del vendedor, y que, si resultare obligado por cualquier causa a responder
ante terceros de cualquier clase de obligaciones del vendedor, en cuanto se
hubieren originado antes de esta fecha, repetirá lo pagado en contra de ésta, más
el interés máximo legal aplicable a las operaciones de crédito de dinero y el
reajuste del Índice de Precios al Consumidor.
265
CUARTO. La entrega material de los bienes objeto del presente contrato se
materializa en este acto, recibiéndolos la compradora a su entera y total
satisfacción, quien declara conocerlos y aceptar el estado en que se encuentran.
QUINTO. Los gastos y derechos que genere el presente contrato, son de cargo
de la parte compradora.
SEXTO. Para todos los efectos legales, las partes fijan domicilio en la comuna
de _______, sometiéndose en caso de diferencias y dificultades entre ellas a la
competencia de sus tribunales.
SÉPTIMO. Se faculta al portador de copia autorizada de la presente escritura

para requerir y firmar todas las inscripciones, subinscripciones y anotaciones que
correspondan en los Registros respectivos.
OCTAVO. En señal de conformidad, el presente contrato, es firmado en 2

ejemplares quedando uno en poder de cada parte.
Ver fichas: 49, 88 del anexo de jurisprudencia de compraventa.
79. EQUIPOS INSTALADOS. LLAVE EN MANO. FORMULARIO

nacional de identidad Nº _____, en representación de la Sociedad______,
comandita, etc.), del giro___, rol único tributario número ____, ambos domiciliados
adelante, la "vendedora"; y don ______, de profesión/oficio ___, domiciliado
cédula nacional de identidad Nº _____, en adelante, "el comprador"; se ha
PRIMERO. La Sociedad _____ es dueña de un equipo industrial (electrónico)

para el análisis (para el proceso) de ____, mediante el sistema de ___, de
266
procedencia ____, marca ___, modelo __, Nº _, cuyas características principales
están consignadas en el catálogo del fabricante, el que firmado por las partes, se
entiende formar parte integrante de este contrato.
SEGUNDO. La vendedora vende, cede y transfiere, al comprador, quien compra

y acepta para sí, el bien (los bienes) individualizado(s) en la cláusula anterior, con
todos sus accesorios y en el estado en que se encuentra(n), lo cual es conocido
por el comprador. Se eleva a la calidad de esencial de esta venta, la circunstancia
que tal equipo se vende instalado, funcionando, "llave en mano"; es decir, en
condiciones de funcionar día a día, sin interrupción, en la delicada función para la
cual él sirve. Por ello, además de la información técnica y práctica, es necesaria la
asesoría que se incluye en el precio de venta. Así, si el equipo falla, se debe
proveer o importar, en el menor tiempo posible, otro, por la empresa vendedora, a
costo de ésta; o el o los repuestos del caso. La asesoría y la garantía tendrá una
duración gratuita de __ meses; y luego, será remunerada, a razón de __ UF al
mes, neto.
modificación, eliminación o sustitución y el mes o períodos de mes anterior a la

IVA incluido, que se paga en la siguiente forma:
a) Con la suma de $ ____ (_______ pesos), de contado, que se paga, por el

comprador, en este acto, en dinero efectivo, a la vendedora, quien declara recibirlo
b) Con el saldo de _______ Unidades de Fomento, equivalentes, al día de hoy,

a $ ____ (______ pesos), en ___ cuotas mensuales iguales, de ____Unidades de
de ____ próximo; y la última, el mes de ___ del año 2___, pagaderas en el
267
El saldo de precio devengará un interés de un __. % (______ por ciento)

caución___.
QUINTO. La entrega material de los equipos se efectuará, a más tardar, el

día __ de ____ próximo. Serán de cargo del comprador el transporte y traslado a
su lugar de destino. En caso de que lo señalado anteriormente no se efectúe, el
vendedor deberá pagar una multa de ___ pesos diarios.
ciudad de ______.

Nota:
79.1 La individualización de las especies materia del contrato, puede

entiende formar parte del contrato. Esto resulta conveniente en
caso que las especies sean muchas, o que requieran una
detallada descripción.
268
80. FÁBRICA NUEVA Y "KNOW HOW". FORMULARIO
En ___, a __ de ___ de 2___, entre la sociedad "_____", del giro ____, rol único
tributario número ____ , representada por don/ña _______, de
profesión/oficio _____, del mismo domicilio, cédula nacional de identidad
Nº _____, ambos con domicilio en calle ______ Nº __, de la ciudad de ____, en
adelante, "la empresa", por una parte; y, por la otra, don/ña ________, de
profesión/oficio _____, cédula nacional de identidad Nº _____, en representación
de la sociedad "_____", del giro ____, rol único tributario número ____ , ambos
con domicilio en calle ______ Nº __, de la ciudad de ____, en adelante, "el cliente"
se ha acordado lo siguiente:
PRIMERO. La empresa se dedica a la fabricación, venta e instalación de lo

necesario —maquinaria, implementos, herramientas y otros— para la
"implementación" de fábricas e industrias dedicadas al rubro de _____, incluyendo
el respectivo "know how". La empresa proveerá a la cliente del equipamiento
necesario para la puesta en marcha de una fábrica de _____, a los valores que se
indican:
CONSISTENTE EN VALORES US$
SEGUNDO. La empresa, asimismo, suministrará a la cliente la asistencia

técnica necesaria para la puesta en marcha de la fábrica referida, entre otros,
según el siguiente detalle:
1.- Asistencia Técnica por suministrar desde____ y por personal técnico

capacitado (viajes y estadía a cargo de ____).
2.- "Lay Out" y plano de instalación de ____.
3.- Planos para implementar un _______.
4.- Supervisión de instalación de ______.
5.- Supervisión de implementación de ______, montaje y prueba.
6.- Supervisión de construcción y ajuste final de __. Indicaciones prácticas

sobre ____
7.- Entrevistar y seleccionar el personal en su aspecto técnico (responsable de

efectuar las funciones de _____, de _____ y de _____).
8.- Capacitación del personal en _______.
9.- _.
269
TERCERO. La empresa procederá a implementar la maquinaria existente,
propiedad de la cliente, a fin de adaptarlas convenientemente a la fabricación
de ______, conforme al siguiente detalle:
MÁQUINAS POR IMPLEMENTAR VALORES US$
1.-
2.-
CUARTO. Asimismo, la empresa proveerá a la cliente de: ______.
QUINTO. La empresa especializará al personal de la cliente en las técnicas de

Control de Calidad, lo que incluye: ________.
SEXTO. A mayor abundamiento, la asistencia técnica y "know how" por

suministrar por la empresa es la siguiente: ______.
Finalizada la Puesta en Marcha, la empresa efectuará la Asistencia de Gestión

con una concurrencia de una semana por mes durante los primeros ____meses;
luego, una semana, cada dos meses, durante los siguientes ____ meses; y, al
cabo del primer año, dos días por mes, excepto cuando surjan imponderables
tales, como problemas específicos, nuevos desarrollos, etc., que, por ser
imponderables, no pueden cuantificarse.
Durante esta fase, se efectuará el suministro de las Normas de Proceso,

Normas de Control y ______.
Bajo este rubro se incluye el suministro continuo de toda la información,

referente al producto y cómo hacerlo, a partir de la puesta en marcha de la Planta.
SÉPTIMO. De acuerdo con lo expresado, el valor total de la venta,

implementación, "know how" y asesoría que prestará la empresa es de
US$ _____(________ dólares de los EE.UU. de Norteamérica), cantidad que se
pagará en moneda _____, en el plazo de _____.
ciudad de ______.
270
271
E) Actividad comercial, mercadería
272
81. DERECHOS DE LLAVES
En ___, a __ de ____ de 2___, entre don/ña _____, de profesión/oficio ___,

cédula nacional de identidad Nº _____, en representación de la Sociedad______,
ambos domiciliados en calle ____ Nº __, oficina Nº __, de la ciudad de ____, en
adelante, la "empresa"; y don/ña ______, de profesión/oficio ___, domiciliado en
calle ______ Nº __, oficina/departamento Nº __, de la ciudad de ____, cédula
nacional de identidad Nº _____, en adelante, el "arrendador"; expresan que han
PRIMERO. Por instrumento privado de esta misma fecha, don _______ dio en
arrendamiento, a la empresa, el local comercial de calle ________ Nº __, de la
comuna de ____, de esta ciudad, en los términos de que da cuenta dicho contrato.
SEGUNDO. Por este instrumento, la empresa paga al arrendador, a título de

derecho de llaves, para la ocupación del local referido en la cláusula anterior, la
suma de $ ____.- equivalentes, a esta fecha, a _____ Unidades de Fomento;
cantidad que se paga en dinero efectivo, al contado y que el vendedor declara
recibir a su plena conformidad.
TERCERO. Las partes comparecientes declaran que la cantidad que se ha

pagado por concepto de derecho de llaves se solucionará por esta única vez, no
obstante las eventuales renovaciones o prórrogas que experimente el contrato de
arrendamiento referido en la cláusula primera de este instrumento. Asimismo, se
deja establecido que el pago de esta cantidad no dará derecho ni facultad alguna,
a la empresa arrendataria, para solicitar prórroga o renovaciones del contrato de
arrendamiento a la fecha de su terminación.
Las partes declaran que la empresa arrendataria no podrá, bajo ninguna

circunstancia, cobrar suma alguna por concepto de derecho de llaves al término
del contrato de arrendamiento, ya sea a la actual sociedad arrendadora o a
cualquier otro arrendatario o cesionarios del contrato de arrendamiento que se
singulariza en la cláusula primera de este instrumento, ni pedir restitución de todo
o parte de lo pagado en este acto en ningún momento.
CUARTO. Todos los gastos que se generen a causa o como consecuencia del
otorgamiento del presente instrumento, serán pagados por mitades entre las
partes.
QUINTO. Las partes declaran cumplidos íntegramente los compromisos

verbales y escritos que hubiesen convenido respecto de lo que se vende por el
presente contrato, conforme a lo ya expresado, otorgándose el más amplio
completo y mutuo finiquito.
273
ciudad de ______.
274
82. ESTABLECIMIENTO COMERCIAL. ESCRITURA. FORMULARIO
En ___, a __ de ____ de dos mil __, comparecen don/ña ______, de

nacionalidad ____, profesión/oficio _____, estado civil ____, domiciliado
en ______número __, oficina/departamento número __, de la ciudad de ____,
cédula nacional de identidad número ____, en adelante, "el vendedor"; y
don/ña _____, de nacionalidad ____, profesión/oficio _____, estado civil ___,
domiciliado en ____ número __, oficina/departamento número __, de la ciudad
de ____, cédula nacional de identidad número ___, en adelante, "el comprador";
ambos mayores de edad, quienes acreditaron sus identidades con sus respectivas
cédulas de identidad y expresaron que, por este instrumento, convienen en
celebrar el siguiente contrato de compraventa.
PRIMERO. Don/ña ________ es dueño del establecimiento comercial

denominado "______", ubicado en calle _______ número __, comuna de _____,
de esta ciudad, que funciona con la patente municipal número _____ de la Ilustre
Municipalidad de _____, para el giro de ____
SEGUNDO. El nombre del establecimiento y el de sus productos, se encuentra

registrado, a favor del vendedor don ______, con el número _____, para los
productos clase __ en el Registro de Marcas Comerciales.
TERCERO. Para el servicio del establecimiento, el vendedor es suscriptor de la

línea telefónica Nº ______de la compañía ___.
CUARTO. En el establecimiento comercial referido, existen las instalaciones,

muebles, útiles y mercaderías que se detallan en inventario aparte, el que firmado
por las partes se protocoliza con esta fecha bajo el número ____ de los Registros
del presente mes de esta Notaría, y que se entiende formar parte integrante del
presente contrato.
QUINTO. El establecimiento comercial funciona en el inmueble de propiedad de

don/ña ________, quien, hasta la fecha, lo tenía dado en arrendamiento al
vendedor. Por instrumento separado, de fecha _____ de _____ del presente año,
el dueño de la propiedad ha renovado el contrato de arrendamiento a nombre del
comprador, en las condiciones expresadas en dicho documento.
SEXTO. Por el presente acto, don/ña ________ vende, cede y transfiere a

don/ña ________, quien acepta y compra para sí, el establecimiento comercial
individualizado en la cláusula primera. En la compraventa se comprende la
universalidad completa constituida por dicho establecimiento, especialmente la
patente municipal mencionada, la marca comercial señalada en la cláusula
segunda, el derecho de llaves del establecimiento, las instalaciones, útiles y
mercaderías referidas en la cláusula cuarta, y todos los accesorios propios del
establecimiento transferido. Asimismo, se faculta al comprador don ________ para
que —por sí solo— solicite al proveedor de servicios de telecomunicaciones el
275
cambio de nombre del teléfono referido en la cláusula tercera, pero sin
responsabilizarse el vendedor por dicho traspaso.
SÉPTIMO. El precio de la compraventa es la suma de ________ pesos que el

comprador paga al vendedor de la siguiente manera y con los siguientes
reajustes: _______.
OCTAVO. El vendedor declara que no existe deuda alguna pendiente en

relación con el establecimiento transferido, especialmente en relación a rentas de
arrendamiento, consumos, gastos comunes, remuneraciones, imposiciones
previsionales, impuestos y contribuciones fiscales o municipales, precios o saldos
de precios de las instalaciones, mercaderías y transferidas. Asimismo, declara que
no existe prenda, prohibición, gravamen o embargo de ninguna especie sobre
dichos bienes. El vendedor responderá del saneamiento de conformidad a la ley.
El comprador ha recibido la documentación justificativa de tales declaraciones. En
todo caso, se deja constancia de que el comprador no responderá por deuda
alguna del vendedor, y que, si resultare obligado por cualquier causa a responder
ante terceros de cualquier clase de obligaciones del vendedor, en cuanto se
hubieren originado antes del día ___ podrá repetir lo pagado, en contra de éste,
con más intereses del _____ por ciento anual y el reajuste del Índice de Precios al
Consumidor.
NOVENO. La entrega del establecimiento, con sus instalaciones, llaves,

accesorios y mercaderías se hace por el presente acto al comprador quien declara
recibirlas a su entera y total satisfacción.
DÉCIMO. En caso de reclamación del comprador por el estado de las

mercaderías y demás especies transferidas se seguirá el siguiente
procedimiento:_______.
UNDÉCIMO. Se faculta al portador de copia autorizada de esta escritura para

concurrir a todo tipo de instituciones y requerir el traspaso de la patente, marca
comercial, para solicitar el cambio de nombre del teléfono y para requerir todas las
anotaciones e inscripciones que sea menester.
la ciudad de ______, prorrogando la competencia para ante sus tribunales.
Notas:

276
82.2. Debe insertarse el certificado de "Término de Giro" del vendedor,
otorgado por la respectiva Dirección Regional de Impuestos
Internos, si el vendedor pone fin a su giro o actividad.
82.3. En relación al traspaso del arrendamiento del local, puede,

también, el arrendador, comparecer en el mismo instrumento,
consintiendo en dicho traspaso, en condiciones similares a las del
antiguo arrendatario; o si se trata de un establecimiento de mucha
importancia, y comparece el propietario, conviene indicar en el
contrato de arrendamiento del inmueble la inscripción de dominio,
con el objeto de inscribir el contrato en el Registro de Hipotecas
del Conservador de Bienes Raíces correspondiente, para que
dicho contrato sea oponible a terceros, si ésta es la voluntad de
las partes.
82.4. Si se vendiera el inmueble, además, el local, se hará del modo

ordinario, con el formulario del caso.
82.5. Es conveniente recibir toda la documentación correspondiente al

pago de las mercaderías e instalaciones, así como las planillas y
recibos de pago de los sueldos y remuneraciones, y las planillas
de imposiciones. También es conveniente renovar los contratos de
trabajo existentes con el personal.
82.6. En relación a la cláusula décima, puede pactarse un arbitraje.

También, otorgarse completo finiquito por las especies
transferidas, declarando, las partes, conocer su estado y calidad.
82.7. Ver "CONTRATO ARRENDAMIENTO. ESTABLECIMIENTO

COMERCIAL. FORMULARIO", Tomo III.
277
83. ESTABLECIMIENTO COMERCIO. FORMULARIO
En ________ de _____, a __ de _________ de ___, ante mí, _________,

Notario Público, con oficio en ___________ número ___, comuna de_________,
Titular de la __ Notaría de ___________ comparecen:
Don/ña ____________, ______(nacionalidad), _____.(estado
civil),_____(profesión/oficio), cédula nacional de identidad número _________,
domiciliado para estos efectos en __________, comuna de _________, en lo
sucesivo también denominado "vendedor" por una parte, y por la otra
parte _______________, sociedad por acciones del giro de su denominación, rol
único tributario número _________, representada por
don/ña ____________, ____(nacionalidad), ______(estado
civil), _______(profesión/oficio) cédula nacional de identidad número _________,
ambos domiciliados en _____________, comuna de _________, en adelante
también denominada "la compradora"; acuerdan celebrar el siguiente contrato de
compraventa de establecimiento de comercio:
PRIMERO. Don/ña ____________ es dueña/o del establecimiento comercial

ubicado en esta ciudad en _____________, comuna de _______, y que funciona
amparado por la patente comercial rol _________ número ________ extendida
por la Ilustre Municipalidad de __________ para el giro de "_______" y con la
autorización de la Subsecretaría Regional Ministerial de Salud de
la _______ Región de ________ decretada mediante resolución sanitaria
número_______, de fecha ___ de ______ de ___
El Establecimiento de Comercio objeto de este contrato funciona en _________,

comuna de _________ Dicho inmueble es de propiedad de __________y se
encuentra arrendado a _________.
SEGUNDO. Por el presente instrumento, don/ña ____________ vende, cede y

transfiere a __________, quién compra, adquiere y acepta para sí, a través de su
representante compareciente, el establecimiento comercial individualizado en la
cláusula precedente y que se encuentra amparado por la patente municipal y
resoluciones sanitarias enumeradas en esa misma cláusula. En la compraventa se
comprende la universalidad completa constituida por dicho establecimiento,
especialmente la patente municipal que ampara dicho establecimiento, el derecho
de llaves del establecimiento, las instalaciones, útiles y todos los accesorios
propios del establecimiento transferido; que en inventario anexo al presente
contrato se individualizan y que firmado por las partes se entiende formar parte
integrante del presente instrumento. Asimismo, se faculta a la compradora para
que por sí sola solicite a la Ilustre Municipalidad de __________ y Subsecretaría
Regional Ministerial de Salud de la ______ Región de _______, y demás
organismos e instituciones que procedan, el cambio de nombre, a fin de
que ___________(comprador) pueda operar con su nombre el establecimiento
comercial que por este acto formalmente se adquiere. Facultad que desde luego
es irrevocable por ser de interés de ambos contratantes en los términos
establecidos en el artículo doscientos cuarenta y uno del Código de Comercio.
278
La vendedora declara que no existen trabajadores que hayan prestado servicios
o que continúen desempeñando labores en el establecimiento de comercio objeto
de la venta.
TERCERO. El precio de la presente compraventa es la suma única y total

de _______ pesos, precio que la parte compradora, a través de su representante
compareciente, paga en este acto, al contado y en dinero efectivo, suma que el
vendedor declara haber recibido a su entera satisfacción sin tener reclamo alguno
que formular al respecto.
CUARTO. La vendedora declara que no existe deuda alguna pendiente en

relación con el establecimiento transferido ni entre las partes comparecientes,
otorgándose ambas el más amplio, completo y total finiquito.
QUINTO. La vendedora declara además que no existen deudas pendientes

especialmente en lo relativo a impuestos y contribuciones fiscales o municipales,
precios o saldos de precios de las instalaciones transferidas. Asimismo, declara
que no existe prenda, prohibición, gravamen o embargo de ninguna especie sobre
dichos bienes. El comprador ha recibido la documentación justificativa de tales
declaraciones.
SEXTO. Las partes dejan expresa constancia que la entrega del

establecimiento, con sus instalaciones, llaves, y accesorios se realizó con
anterioridad a este acto, declarando el comprador que no tiene reclamo alguno
que formular al respecto.
SÉPTIMO. Las partes acuerdan que la compradora no tendrá responsabilidad

alguna respecto de ninguna acción, administrativa o judicial, originada por motivos
relacionados al giro amparado por dichas resoluciones y patente, producidos con
anterioridad al __ de _______ de ____, y en caso que así ocurriere deberá la
vendedora indemnizar los perjuicios que tales acciones ocasionen en el
comprador. En especial queda el comprador liberado de toda responsabilidad de
cualquier infracción que se pudiese haber cometido por la vendedora con
anterioridad a la fecha antes indicada.
OCTAVO. Los gastos y derechos que genere el presente contrato,

especialmente los de transferencia del dominio sobre las resoluciones sanitarias y
la patente comercial de funcionamiento, son de cargo de la parte compradora.
NOVENO. Para todos los efectos legales, las partes fijan domicilio en la comuna
de ____________.
279
DÉCIMO. Cualquier dificultad que se suscite entre las partes con motivo de la
aplicación, validez, vigencia, cumplimiento o interpretación de este contrato, será
resuelta por un árbitro arbitrador, contra cuyos fallos las partes desde ya renuncian
a todo ulterior recurso. En este acto las partes acuerdan la nominación de árbitro
arbitrador en la persona del abogado don/ña ___________, y si éste no pudiere o
no quisiere aceptar dicha designación, conferir dicha función a don/ña _________.
En ausencia de ambos, y en la eventual imposibilidad de acuerdo entre las partes,
la designación corresponderá a los tribunales de justicia.

requerir el cambio de nombre de la patente comercial y resoluciones sanitarias
referidas en el presente instrumento y para requerir todas las anotaciones e
inscripciones, ante cualquier oficina o autoridad, que sean procedentes.
DUODÉCIMO. Presente en este acto la _____________ (propietario inmueble),

del giro de su denominación, rol único tributario número __________,
representada por don/ña _________, ____ (nacionalidad), _____, (estado
civil), _____, (profesión/oficio), cédula de identidad número ____________, ambos
domiciliados en ______________, comuna de _________, manifiesta su
conformidad con el contrato celebrado por este instrumento.
DECIMOTERCERO. La personería de don/ña ____________ para representar

a la Sociedad ____________(compradora) consta de escritura pública de
fecha ___ de ______ de ____, ante el Notario Público Titular de la ____ Notaría
de _________, don/ña ___________, la que no se inserta por ser conocida por las
partes y por el Notario que autoriza. La personería de don/ña _________para
representar a ____________.(propietario inmueble) consta de escritura pública de
fecha __ de _________ de___, el Notario Público Titular de la __ Notaría
de _______, don/ña _________ la que no se inserta por ser conocida por las
partes y por el Notario que autoriza.
El presente contrato se firma en dos ejemplares del mismo tenor, quedando

cada uno de éstos en poder de cada parte.
Anexo contrato de compraventa de establecimiento comercial entre ___.
Venta de maquinaria usada de ______________ (vendedora), Rol único

tributario número _________ a _________(compradora) Rol único tributario
número ___________, representada por don/ña ___________, Rol único tributario
número ___________.
Inventario instalaciones, útiles y accesorios propios del establecimiento

transferido.
280
1.- PATENTE _____.
2.- ______.
3.—. ______.
4.- _____.
5.- ___ _____.
6.- ___ _____.
7.- _____.

ESCRITURA PÚBLICA
En ____, a __ de ____ de dos mil__, comparece don ________, de

nacionalidad _____, de profesión/oficio ____, estado civil ____, domiciliado en
calle______ número ____, oficina/departamento número ____, cédula nacional de
identidad número ___, mayor de edad, quien expone:
PRIMERO. Por escritura pública de fecha de hoy (o de fecha ____ del mes
de _____ pasado), otorgada en la Notaría de ____ de don ______, el
señor_____ vendió, a don ________, el establecimiento de comercio, de su
dominio, de la especialidad de ____.
SEGUNDO. Dicho establecimiento funcionaba y seguirá funcionando en el local

comercial ubicado en calle _______ número ______ de esta ciudad, inmueble de
propiedad del compareciente; en virtud del contrato de arrendamiento celebrado
entre el vendedor y el compareciente por escritura pública de
fecha ___ de ______ de _____, otorgada en la Notaría de ____, de don ______.
TERCERO. Por el presente, el compareciente acepta, en forma expresa, que el

arrendamiento suscrito con el anterior arrendatario, continúe con el comprador del
establecimiento, en las mismas condiciones pactadas en la escritura referida, en
seña de lo cual se ha suscrito, el mismo contrato, por ambos. (O bien, en las tales
condiciones; pero por el nuevo precio, reajustable, de ________ pesos)
mensuales.
En comprobante, firma ____________________.
281
MEDIANTE INSTRUMENTO PRIVADO
En _______, a ___ de _____ de 2___.
Señor
_____
Calle _____ Nº __, local Nº __.
POR MANO
__________________.
Ref.: Contrato de arrendamiento.
_________________________.
De mi consideración:
Por la presente comunico a Ud. que acepto que Ud. siga siendo arrendatario del
local comercial de ese domicilio, en las condiciones contenidas en el contrato de
arrendamiento que adjunto en borrador. Agradeceré me comunique lo antes
posible su conformidad con los términos del mismo, para que ambos lo firmemos
con fecha ___ de _____ próximo.
Le saluda atentamente,
————————————————
Nombres y apellidos
282
86. ESTABLECIMIENTO COMERCIO. AUTORIZACIÓN A CORREDOR PARA
OFRECER VENTA. FORMULARIO
En ___, a __ de ____ de 2___, entre don _____, de profesión ___, cédula

comandita, etc.), rol único tributario número ___ ambos domiciliados
en ____número _, oficina/departamento número _, de la ciudad de ____, en
adelante, la "sociedad"; y don ______, de profesión ___, domiciliado
en ______ número__, oficina/departamento número __, de la ciudad de ____,
cédula nacional de identidad Nº _____, en adelante, "el Corredor"; y expresan que
han convenido en lo siguiente:
PRIMERO. La Sociedad es propietaria del establecimiento de comercio

destinado al rubro de compraventa, distribución e intermediación de ______,
llamado "______.", ubicado en calle ______ Nº __, comuna de ___, de la ciudad
de ___, de la Provincia de ___, de la __ª Región, con la(s) patente(s) que se
pasa(n) a detallar a continuación:
1.- ____.
2.- ____.
3.- ____.
SEGUNDO. Por el presente, dicha sociedad encomienda y autoriza,

expresamente, al Corredor, para que ofrezca en venta dicho establecimiento de
comercio, incluyendo la mercadería y la(s) marca(s) comercial(es) que se pasa(n)
a detallar: ___
TERCERO. El precio neto de venta no podrá ser inferior a la suma

de $ ___ (______ pesos), pagadero, en principio, al contado. Si hubiere oferta
para adquirirlo a plazo, deberá comunicarse previamente a la sociedad propietaria
para determinar si así lo aceptare, en las condiciones que se resuelva por ella
misma, en cuanto a los términos, reajustes, intereses, garantías y demás
pormenores.
Se faculta al Corredor, además, para acordar la celebración de las promesas de

compraventa que sean del caso, debiendo en la ejecución de dicho mandato
regirse por las instrucciones que se señalan en el presente instrumento.
CUARTO. El Corredor, por esta intermediación, percibirá una comisión neta de

un __% del precio, sólo en caso que el negocio se afine completamente, de los
primeros dineros que reciba la vendedora.
283
QUINTO. Los gastos en que incurriere el Corredor, le serán reembolsados
absolutamente (o le serán reembolsados en su valor neto; o le serán
reembolsados en un 50% de su valor). Para dicho reembolso deberá,
previamente, enviar en forma detallada los conceptos y montos incurridos con las
respectivas boletas o comprobantes de pago.
ciudad de ______.

Nota:
86.1. Puede otorgarse poder al Corredor para celebrar, en

representación de la vendedora, los respectivos contratos de
promesa y de venta. Al respecto, ver "CONTRATO DE
MANDATO. VENDER. BIEN RAÍZ. ESCRITURA. FORMULARIO",
Tomo II.
284
87. LOCAL COMERCIAL. ESCRITURA. FORMULARIO
En ___, a __ de ____ de dos mil __, comparece don/ña _____, de

nacionalidad _____, de profesión/oficio ___, estado civil ___, cédula nacional de
identidad número ____, mayor de edad, según se acreditará, en representación
de ______, Sociedad de responsabilidad limitada (o anónima o en comandita,
etc.), del giro de ____, rol único tributario número______, ambos domiciliados
en ____ número _, oficina/departamento número _, de la ciudad de____, en
adelante, el "comprador"; y don ______, de nacionalidad ____, de
profesión/oficio ___, estado civil ____, domiciliado en ______ número __,
oficina/departamento número __, de la ciudad de ____, cédula nacional de
identidad número ____, en adelante, "el vendedor", los comparecientes mayores
de edad y libres disponedores de sus bienes; que expresan que han convenido en
PRIMERO. El vendedor es dueño del local comercial

número ____ del ____ piso, del Edificio "______" ubicado en
calle _________ número ___, de la comuna de _____, ciudad de _____; siendo
sus deslindes los siguientes:

PONIENTE: ______
El vendedor lo adquirió por compra a don/ña ___________, según escritura

pública de fecha __ de _____ de_____ otorgada en la Notaría de ____, de
don/ña ______ Asimismo, la propiedad se encuentra inscrita a fojas ______,
número ___, del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces
de____, correspondiente al año_______

don/ña _________, quien compra y adquiere para sí, la propiedad individualizada
en la cláusula anterior.
TERCERO. El precio de venta es la suma de ________ pesos, equivalentes, al

día de hoy, a _________ Unidades de Fomento, pagadero al contado, en dinero
efectivo, que el comprador entrega en este acto al vendedor, quien declara
recibirlo a su entera satisfacción.
CUARTO. La venta se hace como cuerpo cierto, en el estado en que se halla,

actualmente, la propiedad vendida, con todo lo plantado y edificado, con sus
derechos, usos, costumbres y servidumbres activas y pasivas, libre de todo
gravamen, litigio, prohibición, embargo y expropiación, excepto el respectivo
Reglamento de Copropiedad (si procediere). Asimismo, se comprenden todos los
permisos, las patentes, y todo el patrimonio del mismo, incluyendo los bienes
muebles que, en lista aparte y firmado por los contratantes, se entienden formar
parte del presente contrato, y que se protocoliza al final de este mismo protocolo.
El vendedor responderá del saneamiento de acuerdo a la ley. En la venta, se
285
comprenden los derechos proporcionales sobre los bienes que se reputan
comunes. El comprador declara conocer el estado de la propiedad. Asimismo, el
vendedor declara que el inmueble se encuentra con todas sus cuentas de
servicios y contribuciones al día y, por tanto, se vende libre de toda deuda. El
comprador declara que, con anterioridad a este acto, ha recibido la documentación
justificativa de tales declaraciones. En todo caso, se deja constancia de que el
comprador no responderá por deuda anterior alguna del vendedor; y que, si
resultare obligado, por cualquiera clase de obligaciones de éste, en cuanto se
hubieren originado antes del día de hoy, podrá repetir lo pagado, en contra del
vendedor, con más intereses de ____ por ciento anual y con el siguiente
reajuste: __________.
QUINTO. La entrega material de la propiedad al comprador se hará el

día ___ de _____ próximo. Para el evento que el vendedor retarde la entrega más
allá de dicho plazo, incurrirá en una multa diaria equivalente en pesos
a _____ Unidades de Fomento por cada día de retardo en la entrega. Para el
evento que el retardo subsista más allá de los __ días siguientes, incurrirá en una
multa diaria del equivalente en pesos a ___ Unidades de Fomento, por cada día
adicional de retardo en la entrega; valores en que las partes estiman, por
anticipado, los perjuicios provenientes para el comprador, del simple retardo.
SEXTO. Las partes declaran cumplidas íntegramente cualquier promesa de

SÉPTIMO. Todos los gastos e impuestos que se generen a causa o como

consecuencia del otorgamiento del presente instrumento, serán pagados por
mitades entre las partes, salvo los del Conservador de Bienes Raíces, que lo
serán por el comprador.
OCTAVO. Las partes fijan su domicilio en la ciudad de _______, para todos los
efectos de este contrato.
NOVENO. Se faculta, al portador de copia autorizada de esta escritura, para

requerir y firmar las anotaciones, inscripciones y subinscripciones que procedan
en los registros correspondientes del Conservador de Bienes Raíces respectivo. El
otorgamiento de esta facultad es, desde luego, irrevocable y persistirá aunque
sobrevenga la muerte o incapacidad de cualesquiera de los contratantes o de
todos ellos.

286
Nota:
87.1. Es conveniente determinar en la escritura pública de venta del

local, el porcentaje de gastos comunes que corresponde al local
comercial. En algunos casos, los dueños de locales comerciales, o
los arrendatarios, consideran que están exentos de pagar gastos
comunes, cuando sus locales dan a la calle, porque consideran
que ellos no ocasionan gastos de tal clase, porque no usan de
pasillos, ascensores, personal de guardia de los departamentos
y/u oficinas, luces interiores, aseo, agua y otros consumos. Nos
parece que se debe estar a lo que se fija en el Reglamento de
Copropiedad, que es como ley, para los comuneros y, en justicia,
creemos que es más justo que sean deudores de una parte
alícuota de los gastos comunes, por ejemplo, la mitad que los
otros, en relación a su cabida, porque, si bien es cierto que hay
gastos que no los benefician, el personal, su limpieza, el cuidado y
algunos gastos, los benefician parcialmente, lo que se puede
llevar al Reglamento dicho.
287
88. ELEMENTOS DECORATIVOS INMUEBLE E INSTALACIÓN. FORMULARIO
En ___, a __ de ____ de 2___, entre don/ña _____, de profesión/oficio ___, en

representación de la Sociedad ______, compañía industrial (comercial) de
responsabilidad limitada (o anónima, o en comandita, etc.) ambos domiciliados
adelante, la "vendedora"; y don/ña ______, de profesión/oficio ___, domiciliado
en ______ número __, oficina/departamento número __, de la ciudad de ____, en
adelante, "el comprador"; expresan que han convenido en el siguiente contrato de
compraventa.
PRIMERO. La Sociedad vendedora es una empresa dedicada a la fabricación,

compraventa e importación de elementos de decoración de inmuebles. Dentro de
éstos, posee los siguientes:
_.
_.
_.
SEGUNDO. La Sociedad vendedora vende, cede y transfiere, al comprador,

quien compra y acepta para sí, los bienes recién individualizados en la cláusula
anterior, en el estado en que se encuentran, que es conocido del comprador.
Estos se entregarán instalados en el domicilio del cliente, de calle_______ Nº __,
de esta ciudad.
TERCERO. El precio de esta compraventa, es la suma de $ ___ (___ pesos),

IVA incluido, que se paga en la siguiente forma:
a) Con la suma de $ ___ (_______ pesos), de contado, que se paga, por el

comprador, en este acto, en dinero efectivo, al vendedor, quien declara recibirlo a
su entera satisfacción;

$ ____ (______ pesos), en ___ cuotas mensuales iguales, de ____Unidades de
de ____ próximo; y la última, el mes de ___ del año 2___, pagaderas en el
288
El saldo de precio devengará un interés de un __.% (_____ por ciento) mensual;

y el máximo que la ley permite estipular, en caso de mora o de simple retardo. En
este caso, se producirá la aceleración anticipada del total adeudado, por el atraso
de una sola cuota (o de dos cuotas, seguidas o no).

caución:
__.
__.
QUINTO. Se entenderá que los bienes han sido entregados sólo una vez que se
encuentren debidamente instalados, lo que se efectuará, a más tardar, el
día __ de ____ próximo. El transporte y traslado a su lugar de destino serán de

289
89. INSTALACIONES Y MERCADERÍAS. FORMULARIO
En _______, a ____ de _____ de 2___
Entre don/ña______, de profesión/oficio ____, domiciliado en ____ Nº __,

Nº __; y don/ña _______, de profesión/oficio ___, domiciliado en ____, Nº __,
Nº __, ambos mayores de edad y libres disponedores de sus bienes, se ha
PRIMERO. Don/ña _______ es dueño de las instalaciones y

mercaderías _____ del local comercial destinado a _____, ubicado en
calle _____ Nº __, de la ciudad de ___.
SEGUNDO. Por el presente instrumento la parte vendedora, don/ña ______,

vende, cede y transfiere al comprador, don ______, quien compra y acepta para sí
la totalidad de las instalaciones, mercaderías, y demás comprendidos y ubicados
en el establecimiento comercial individualizado en la cláusula anterior.
TERCERO. El precio de esta compraventa es la suma de $ ___ (____ pesos),

IVA incluido, que la parte vendedora declara haberlos recibido del comprador, en
dinero efectivo, y a su entera satisfacción.
CUARTO. La venta de las especies, mercaderías e instalaciones se hace libre

de todo gravamen o prohibición, en el estado que actualmente se encuentran, el
que la vendedora declara como ___, respondiendo del saneamiento y evicción en
QUINTO. El vendedor declara, expresamente, que todas las especies,

instalaciones, mercaderías y demás que existen en el establecimiento comercial,
son de su propiedad y le pertenecen exclusivamente, y no existen derechos de
terceros sobre ellos, de ninguna especie o naturaleza, sean embargos,
retenciones, prendas, etc.
SEXTO. La entrega material de las especies compradas, la hará —la

vendedora— dentro del plazo de __ días a partir de esta fecha, o cuando el
comprador por sí o mandatario se lo requiera, debiendo levantarse un acta formal,
al respecto. En todo caso, el plazo u oportunidad será fijado siempre por el
comprador y se entiende que está fijado en su beneficio.
SÉPTIMO. Cualquier reclamo sobre la especie o calidad de las cosas y

derechos comprados, o que éstas, en conjunto, tengan un valor inferior al precio
de compra, o la no entrega de las especies en el plazo estipulado, o cuando el
comprador lo indique, se entenderá resuelto de pleno derecho el presente
contrato, como, también, el incumplimiento o inefectividad, de parte de la
290
compradora, de las obligaciones y declaraciones hechas en este contrato. Para
garantizar todo lo anterior, la vendedora entregará de inmediato al comprador una
boleta de garantía bancaria, por el monto del precio de venta de este contrato u
otra garantía o documento que los compradores estimen suficientes.
ciudad de ______.
291
90. MERCADERÍAS NACIONALES E IMPORTADAS. FORMULARIO
En _______, a ____ de ____ de 2___
Entre don/ña ______, profesión/oficio _______, domiciliado en ____ Nº __,

Nº __, en adelante, "el vendedor"; y don/ña _______, profesión/oficio _______,
domiciliado en _____ Nº __, oficina/departamento Nº ___, de la ciudad de____,
PRIMERO. El vendedor es dueño de las siguientes mercaderías nacionales e

importadas, que se pasan a detallar:
CÓDIGO CANTIDAD ARTÍCULO MARCA VALOR UNITARIO
---- ---- ---- ---- ---- ----
Estos precios no incluyen el IVA.
SEGUNDO. Por el presente instrumento, el vendedor vende, cede y transfiere al

comprador, quien compra y adquiere para sí, las mercaderías indicadas en la
cláusula primera que se encuentran ubicadas en el establecimiento comercial
ubicado en calle ______ Nº __, de esta ciudad, de propiedad del vendedor.
TERCERO. El precio total es la cantidad de $ ___ (_______ pesos), más IVA,

que se paga en la siguiente forma: _____ (al contado contra factura, o a un plazo
de 30, 60 ó 90 días). El comprador paga con el cheque
serie ______ Nº ______ del Banco ______, Sucursal ______, con fecha del
día ___ de ______de 2___.
CUARTO. Las especies se venden en el estado en que se encuentran, libres de

todo gravamen, estado que es conocido del comprador, respondiendo, el
vendedor, del saneamiento conforme a la ley.
QUINTO. La vendedora declara, expresamente, que todas las especies,

mercaderías y demás que existen en el establecimiento comercial, son de su
propiedad; que le pertenecen exclusivamente y que no existen derechos de
terceros, sobre ellas, de ninguna especie o naturaleza, sean embargos,
retenciones, prendas, etc.
Cualquier reclamo sobre la especie o calidad de las cosas y derechos

comprados, o la no entrega de las especies en el plazo estipulado, o cuando el
292
comprador lo indique, se entenderá resuelto, ipso jure, el presente contrato, como,
también, el incumplimiento o inefectividad, de parte de la compradora, de las
obligaciones y declaraciones hechas en este contrato. Para garantizar todo lo
anterior, la vendedora entrega en este acto, al comprador, una boleta de garantía
bancaria, por el monto del precio de venta de este contrato u otra garantía o
documento, que los compradores estimen suficientes.
SEXTO. La entrega material de la mercadería adquirida se hará con

fecha ___ de ______ de 2___, en las bodegas de propiedad del vendedor
ubicadas en calle ___________ Nº ____, de esta ciudad. El transporte de las
mismas al domicilio del comprador será por cuenta de éste. Para el evento que el
equivalente en pesos a _____ Unidades de Fomento por cada día de retardo en la
entrega. Para el evento que el retardo subsista más allá de los __ días siguientes,
incurrirá en una multa diaria del equivalente en pesos a ___Unidades de Fomento,
por cada día adicional de retardo en la entrega; valores en que las partes estiman,
por anticipado, los perjuicios provenientes para el comprador, del simple retardo.
ciudad de _____.
Nota:
90.1. La individualización de la mercadería materia del contrato, puede

entiende formar parte del contrato; y así expresarlo. Esto resulta
conveniente en caso que las especies sean muchas o que
requieran de una detallada descripción.
293
294
91. PROVISIÓN DE MATERIALES. FORMULARIO
En ___, a __ de ____ de 2___, entre don/ña _____, de profesión/oficio ___,

cédula nacional de identidad Nº _____, en representación de la Sociedad______,
comandita, etc.), Rol único tributario número______, ambos domiciliados
adelante, la "proveedora" o la "vendedora", indistintamente; y don/ña _____, de
profesión/oficio ___, cédula nacional de identidad Nº _____, en representación
de_____ Sociedad de responsabilidad limitada (o anónima o en comandita, etc.),
Rol único tributario número______, ambos domiciliados en ____ número _,
oficina/departamento número _, de la ciudad de ____, en adelante, la
"compradora"; ambos mayores de edad, y exponen:
PRIMERO. La sociedad proveedora es dueña de un establecimiento de

distribución y venta de materiales de construcción, herramientas, máquinas,
elementos y demás que son necesarios o que son útiles para demolición,
excavación, construcción, terminación, reparación, alhajamiento, modernización y
otros, relativos al amplio rubro de la construcción. Los materiales y sus precios son
aquellos que constan del anexo que, firmado por las partes, se entiende formar
parte integrante de este contrato.

al comprador, quien compra y acepta para sí, todos los bienes necesarios para los
fines dichos en la cláusula anterior.
TERCERO. El precio de esta compraventa, es el de lista de la empresa

proveedora incluida en el anexo ya referido si, junto con ella, se agrega el cheque
respectivo, con menos un __% (___ por ciento) del valor neto. En caso contrario,
será el precio vigente al día de la facturación, siempre que se pague en el plazo
de ____.
Sin embargo, en relación con compras que sobrepasen la cantidad de $ ___.-

(_________ pesos), las partes pueden acordar condiciones especiales de
descuento o de ajuste, según sean los productos de que se trate. Hasta dicha
suma, será obligatorio despachar, de inmediato, los pedidos, cuyo flete será de
cargo de ___ (o será realizado por _____, a su costa). Abonadas determinadas
sumas, hasta dicho valor, se deberá despachar la mercadería que se solicite. Por
los valores de exceso, se deberá entregar, en el acto, el cheque respectivo.
CUARTO. En garantía del precio, el comprador entrega una letra por la misma
suma del valor del crédito; pero, en el caso que no se paguen, oportunamente,
algunos valores, además de suspenderse la entrega de mercaderías y otros, se
protestará la letra, precisamente, por el valor adeudado, con más intereses
corrientes, desde la fecha de la mora o del simple atraso.
295
QUINTO. Las entregas de los materiales será efectuada en un plazo
de ___ días contados desde la respectiva orden de compra. Para el evento que el
entrega. Para el evento que el retardo subsista más allá de los __ siguientes,
SEXTO. Este contrato tendrá una vigencia de __ y se prorrogará,

automáticamente, por períodos iguales, si ninguna de las partes no lo desahucia,
mediante un aviso escrito por carta certificada la otra, con una anticipación de, a lo
menos, ___, antes del respectivo vencimiento.
SÉPTIMO. Para todos los efectos de este contrato, las partes fijan su domicilio
en la ciudad de ______.
296
F) Exportaciones
297
92. EXPORTACIÓN. FORMULARIO
En _______, a ____ de _____ de 2___

Nº __, en adelante, "el productor"; y don/ña _______, de profesión/oficio ___,
domiciliado en _______ Nº __, oficina/departamento Nº ___, de la ciudad de____,
cédula nacional de identidad Nº __, en adelante, "el exportador"; ambos mayores
de edad y libres disponedores de sus bienes, se ha convenido el contrato que
consta de las cláusulas siguientes:
PRIMERO. Don/ña _________ es productor, como industrial (o agricultor), de lo

siguiente:
__.
__.
En la actualidad, tiene en bodegas los siguientes productos y bienes:
__.
__.
SEGUNDO. El productor se obliga a vender, ceder y transferir, al exportador,

quien compra para exportar, la cantidad de ____ unidades (cajas, botellas,
barriles, galones, litros, kilos, contenedores) de _____, individualizados en la
cláusula anterior. La mercadería es de material ____, de portes ____, con
tolerancias de ___ y el peso se mide en ____, del sistema métrico decimal (o en
otro, como pulgadas, yardas, almudes, toneladas llamadas "largas", etc.).
TERCERO. El precio de esta compraventa, es la suma de

$ ____ (________ pesos) FOB (ó C&&F, o CIF, u otro en el puerto de _____), por
cada ____, y un total de $ ____ (_______ pesos), de base; pero el precio definitivo
quedará fijado por el precio real internacional, que se pague en el puerto de
destino; y las diferencias se liquidarán en las fechas y de la manera que se pasan
a indicar:
__.
__.
El precio se pagará de la siguiente manera: __________.
298
CUARTO. La entrega de la mercadería se hará con el siguiente calendario, por
la siguiente vía, por medio de la siguiente compañía:
__.
__.
El atraso en la entrega de la mercadería, producirá, automáticamente, el mismo

atraso en el pago de cada una de las cuotas.
QUINTO. En garantía del saldo de precio, el comprador otorga la siguiente

caución:
__.
__.
299
93. EXPORTACIÓN. FRUTA Y DEPÓSITO. FORMULARIO

comandita, etc.), rol único tributario número ____, ambos domiciliados
adelante, la "sociedad"; y don ______, de profesión/oficio ___, domiciliado
en______ número __, oficina/departamento número __, de la ciudad de ____,
cédula nacional de identidad Nº _____, en adelante, el "productor" o el "vendedor"
indistintamente; ambos mayores de edad y libres disponedores de sus bienes,
quienes expresan que han convenido en el siguiente contrato de compra venta de
frutas de exportación.
PRIMERO. El productor declara que es dueño exclusivo de la fruta de

exportación que se especifica más adelante, la que proviene del o los predios
suyos denominados "_____" ubicados en la localidad de ______, comuna
de ____, provincia de ______, de la __ª Región, inscrito a fs. _____ Nº _____ en
el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de ______ del
año__ de una superficie de ___ ha y cuyos deslindes son los siguientes:
AL NORTE: _______; AL SUR: _______; AL ORIENTE: _______; y AL

PONIENTE: _______.
En dichos predios, el productor tiene plantados los siguientes tipos y variedades

de fruta de exportación.
ESPECIE VARIEDAD HECTÁREAS PLANTADAS

la sociedad, quien compra y acepta para sí la totalidad de las producciones, de las
temporadas ____ y _____, tipo exportación, de las especies y variedades por
cosecharse, de los predios especificados en la cláusula anterior.
TERCERO. Se entiende por "fruta tipo exportación" aquella que cumpla con las
normas que establece o que establezca el reglamento de calidad de frutas y
hortalizas de exportación del SAG o el organismo que lo reemplace, y condiciones
de calidad y calibraje que acordaren la sociedad y los recibidores y/o compradores
extranjeros.
CUARTO. Las especies, variedades y cantidades estimadas de fruta de

exportación que se espera que producirán los predios señalados en la
cláusulaprimera, se detallarán a continuación y ascienden a un total de ____,
aproximadamente, de la totalidad del predio.
300
ESPECIE VARIEDAD Nº DE CAJAS
Estas cantidades son aproximadas y no podrán tener otra variación que el

resultado de la cosecha, obligándose el vendedor a entregar la totalidad de su
producción tipo exportación, a la sociedad.
QUINTO. La fruta objeto de este contrato será entregada por el vendedor, para
ser embalada en cualquiera de los packings bajo control de la sociedad.
El vendedor se obliga a seguir las instrucciones que la sociedad señale en lo

referente a metodología y ritmo de cosecha, como, asimismo, en lo relativo a
características del embalaje y condiciones de almacenaje de la fruta.
Para todos los efectos legales, se entenderá que la entrega de la fruta se

efectúa una vez terminado el proceso de selección y embalaje, a fin de que sea
contada y pesada aquélla sujeta al presente contrato. Las partes declaran
entender y consentir que la entrega indicada precedentemente, que consiste en
que el vendedor se obliga a poner la fruta materia de este contrato, a disposición
de la sociedad, en el lugar convenido, constituye tradición de la misma. Se
excluye, por tanto, cualquier otra forma de tradición.
SEXTO. La autoridad competente fijará las instrucciones referentes a

aplicaciones de fungicida o cualquier otro producto, que permitan asegurar la
calidad postcosecha de la fruta. Durante la cosecha dará las instrucciones de la
misma, las que deberán ser cumplidas por el productor.
El productor se obliga a respetar los días de carencia recomendados por los

fabricantes de pesticidas, a fin de evitar residuos tóxicos en la fruta.
Queda, expresamente, prohibido, al productor, el uso de productos químicos

que no se encuentren autorizados en América del Norte, Europa, Medio Oriente y
algunas naciones que la sociedad le indique.
En consecuencia, será de la exclusiva responsabilidad del productor cualquier

reclamo proveniente de dichos mercados, si se comprueba la presencia de
residuos químicos en la fruta materia del presente contrato.
Cualquiera sanción, gasto adicional y/o pérdida de la fruta como consecuencia

del incumplimiento de la obligación a que se refiere esta cláusula, será de
responsabilidad y de cargo exclusivo del productor.
SÉPTIMO. La fruta objeto de este contrato, se entiende como de dar y recibir

apta para su exportación, debiendo cumplir con la reglamentación
correspondiente. La fruta que no reúna las características de ser exportable, para
su consumo en estado fresco, según se define en la cláusula tercera, pertenecerá
al productor y no forma parte del presente contrato.
301
OCTAVO. Los materiales que el productor necesite para el embalaje serán
proporcionados por la sociedad. Asimismo, serán, también, efectuados por la
sociedad, todos los gastos que demande el embalaje, manejo, fumigación,
frigorífico, fletes internos, marítimos, aéreos o terrestres, seguros, gastos
portuarios, revisiones, estibas, gastos financieros, etc.; es decir, todos los gastos
necesarios para cumplir con la exportación de fruta.
NOVENO. El precio de la compraventa se determinará según las siguientes

pautas:
a) Se tomará como precio o valor referencial, para, de ahí, fijar el precio

definitivo de la compraventa, el valor de retorno FOB CHILE, que arroje el total de
liquidaciones de los recibidores extranjeros de la fruta objeto de este contrato.
b) A este valor, FOB CHILE, determinado de acuerdo a la letra a) la sociedad le

deducirá, para sí, los gastos y costos en que ésta incurra hasta poner el producto
en situación FOB, señalados en la cláusula octava. Las deducciones de esta letra
son procedentes, porque el presente contrato de compraventa es de fruta de
exportación; y para que la fruta sea técnicamente apta para exportarla deben
hacerse una serie de gastos que la sociedad tiene derecho a descontar, ya que
son de cargo del vendedor.
Por lo tanto, el precio de la compraventa será el valor FOB CHILE letra a)

menos los descuentos contemplados en la letra b) de esta cláusula. A este valor
se debe adicionar el IVA.
La sociedad deducirá, para sí, una suma equivalente al ____% sobre el valor
FOB CHILE, señalado en la letra a) y sobre cualquier tipo de bonificación y/o
cualquier otro beneficio que el Gobierno establezca para la exportación de fruta
fresca. Por el monto que resulte de aplicar el referido porcentaje, la sociedad
extenderá una factura a la que se recargará el Impuesto al Valor Agregado. Esta
factura se emitirá al momento de fijarse el precio definitivo de la fruta, motivo de
este contrato.
DÉCIMO. De común acuerdo, la sociedad podrá acordar con el productor

anticipos en pesos a cuenta de la exportación, cuya conversión a dólares
estadounidenses, se hará tomando el tipo de cambio que resulte de la venta de
divisas al Banco, efectuados el día anterior del anticipo. Estos anticipos,
expresados en dólares, estarán sujetos al interés bancario vigente en el momento
de su liquidación para los préstamos de anticipos a exportadores (P.A.E.). Los
anticipos otorgados por la sociedad serán garantizados, por parte del productor,
con una letra a la vista por igual monto. La sociedad está autorizada para endosar
estas letras y/o negociarlas en garantía a los Bancos, para pedir préstamos de
anticipos a exportadores (P.A.E.).
La sociedad llevará una cuenta corriente, la cual reflejará el movimiento de

dinero entre las partes. En esta cuenta se cargarán los anticipos recibidos por el
302
productor más los intereses. Todo el movimiento de la exportación en cuenta
corriente estará reflejado en dólares norteamericanos. Los impuestos que graven
el otorgamiento de las letras, serán de cargo del productor.
Estos anticipos, conjuntamente con sus intereses, serán descontados al

productor, en la liquidación final, la que será efectuada al día __ de _____ de
2___.
UNDÉCIMO. Una vez verificados los retornos del total de la exportación de la

fruta materia de este contrato, y en un plazo que no exceda de ___ días, a contar
de dicho momento, la exportadora procederá a la liquidación final y definitiva del
negocio, descontando, previamente, todos los gastos de operación y/o financieros
en que se haya incurrido por cuenta del productor, la deducción a que se refiere el
párrafo final de la cláusula 9ª y el correspondiente IVA, si así procediere,
determinando el precio conforme al método establecido en la cláusula 9ª de este
contrato.
Los abonos y/o cargos realizados en cuenta, se aplicarán a ella a medida que
se verifiquen, por su valor en moneda nacional o extranjera, según sea el pago
efectuado, y, en este último caso, al tipo de cambio que rigió el día en que se
procedió a la liquidación de las divisas para cubrir los costos respectivos. Se
considerarán, asimismo, los intereses pactados. Constituirá cuenta detallada y
suficiente, para establecer el precio conforme a la cláusula 9ª, la presentación que
hará la exportadora al productor de los antecedentes proporcionados por los
agentes o consignatarios que operen en el exterior que hayan sido designados por
la exportadora. El productor tendrá un plazo de ___ días, pasado el cual, si no
formulare reclamación formal a su respecto, se tendrá, ella, por definitivamente
aprobada, y constituirá el precio del presente contrato de compraventa para todos
los efectos, relevando, a la exportadora, de toda obligación de rendir cuenta sobre
las partidas que sirvieron para determinarlo renunciando, expresamente, a toda
acción destinada a discutir esta materia.
DUODÉCIMO. Las partes convienen en que el presente contrato de

compraventa de frutas se renueve automáticamente por una nueva temporada
cuando, de la sola liquidación practicada por el comprador, resulte el vendedor con
un saldo deudor en su favor. La renovación será obligatoria para el vendedor y
facultativa para el comprador.
Para los efectos de determinar el saldo deudor en contra del vendedor, se

tendrá como suficiente la liquidación practicada por la compradora, háyase o no
deducido objeción.
De operar la renovación automática antes convenida, regirán, en todo, las

estipulaciones contenidas en el presente instrumento, variando solamente la fecha
de pago del total del precio que será el día __ de _____ del año que corresponda
a la nueva temporada, período en el cual se otorgarán anticipos por montos y
según modalidades que, expresamente convengan las partes.
303
Si la compradora opta porque el contrato no se renueve por una temporada, lo
comunicará por escrito al vendedor, quien deberá pagarle, de inmediato, el saldo
adeudado en un plazo no superior a __ días. Si no lo hiciere dentro del término
indicado, el comprador queda, expresamente, facultado, por el vendedor, para
hacerse pago del saldo adeudado mediante el cobro de las letras entregadas por
el productor para cubrir los anticipos recibidos, según se da cuenta en la cláusula
10ª, sin que, en este caso, el productor pueda excepcionarse en el juicio
respectivo, por el hecho de estar pendiente el reclamo deducido en contra de la
liquidación practicada por el comprador. Una vez resuelta la reclamación
formulada por el productor, en su caso, el saldo en contra que resulte para
cualquiera de las partes deberá ser integrado por la deudora, en favor de la otra,
dentro del plazo de __ días.
DECIMOTERCERO. Toda la fruta no exportable, de acuerdo a la cláusula 7ª,

una vez procesada o separada de la fruta de exportación, quedará a disposición
del productor en Central Frutícola en donde se embaló y se procesó, sin ulterior
responsabilidad ni gastos para _____, por ningún concepto.
DECIMOCUARTO. En el evento que la fruta llegara a destino con problemas

que obligaran a su reclasificación fitosanitaria tales como Botrytis, Bitter Pit, etc.,
entre otros, este contrato, y sólo para esa fruta, se transformará en "De Libre
Consignación" siendo, por tanto, todos los gastos, de cargo del productor, los que
serán cargados en los gastos de la compraventa, autorizándose desde ahora los
respectivos cargos. Para los efectos de liquidar estas operaciones, se procederá
conforme a la cláusula 11ª en lo que sea aplicable en un contrato de consignación.
DECIMOQUINTO. El vendedor deberá facturar en forma mensual, a medida de

las entregas, debiendo el vendedor entregar la factura a la sociedad a más tardar
el día __ de ese mes. En el evento que la factura fuere entregada después del
día __, el IVA de esa factura, será pagado el día ___ del segundo mes posterior al
de la factura.
DECIMOSEXTO. El productor declara que la fruta referida e individualizada en

el presente instrumento le pertenece en dominio absoluto y exclusivo, sin que
exista sobre ella contrato u obligación alguna, simple, modal o condicional, que
afecte o que pueda afectar el cumplimiento íntegro y oportuno de las obligaciones
emanadas del presente contrato, sea de modo directo o indirecto, sea parcial o
totalmente.
En especial, declara que no existe, sobre la fruta mencionada, embargo,

prenda, promesa de venta, caución o litigio pendiente.
DECIMOSÉPTIMO. El productor, por este acto, se obliga a no constituir sobre la

fruta objeto de este contrato, promesa de venta, caución o cualquier otro acto que
signifique la entrega o promesa de entrega de dichas especies, o su enajenación
parcial o total, ni a constituir sobre ellas garantías de obligaciones propias o de
terceros.
304
DECIMOCTAVO. Para todos los efectos legales a que hubiere lugar, se podrán
agregar otras cláusulas al presente contrato por medio de cartas confirmadas por
ambas partes. En caso que las modificaciones se refieran a _____ o _____,
deberá requerirse la concurrencia de los representantes de las partes en este
contrato conjunta o separadamente.
DECIMONOVENO. El vendedor mantendrá la tenencia de la fruta objeto de la

presente compraventa y tradición, a título de depositario, sirviendo, este
instrumento, de entrega suficiente en conformidad al art. 2213 del Código Civil. El
vendedor se obliga al cultivo, cuidado, mantención, cosecha y transporte de la
fruta; y, también, a la selección, embalaje y conservación de la misma, si a ello se
hubiera comprometido, en perfectas condiciones, hasta su entrega a la sociedad.
Esta, en su calidad de depositante de la fruta, podrá inspeccionarla, por medio de
sus delegados o representantes, las veces que lo estime conveniente,
particularmente a fin de entregar, al depositario, las normas técnicas de cuidado,
cultivo, mantención, cosecha y transporte de la fruta y, también, las de selección,
embalaje y conservación de las mismas, si a ello se hubiere comprometido el
vendedor; operaciones éstas que serán las únicas que, sobre ella, podrá realizar
el depositario, a quien le está, expresamente, prohibido usar, en beneficio propio o
de terceros, la fruta que recibe en depósito; y bajo ninguna circunstancia podrá
disponer de ella.
Las instrucciones que imparta la sociedad, en ningún caso, relevan al vendedor

y depositario de su obligación de efectuar, en perfectas condiciones, el cultivo,
cuidado, mantención, cosecha, transporte de la fruta y también la selección,
embalaje y conservación de la misma, si a ello se hubiere comprometido, según se
indica precedentemente.
Atendido el contrato de compraventa que el depositante ha celebrado

conjuntamente con el presente contrato de depósito, todos los gastos en que deba
incurrir el depositario para cumplir las obligaciones antes señaladas, serán de su
exclusivo cargo, los que asume desde luego sin derecho a reembolso.
El depositario responderá de culpa levísima en el cumplimiento de las

obligaciones que el contrato y la ley le imponen. Si, por cualquiera causa o motivo,
el predio es abandonado por el vendedor, o el cultivo del predio y la cosecha de la
fruta se paralizan o se retardan, o no se realizan conforme a las instrucciones de
la sociedad, ésta queda, desde luego, facultada, por el vendedor, en forma
irrevocable, para proseguir tales cultivos, realizar la cosecha y entrega de la fruta
en el lugar convenido, incluso utilizando los implementos existentes en el propio
predio, todo por cuenta del vendedor. Los gastos en que, por tal concepto incurra
se cargarán a la cuenta corriente.
La aplicación de esta cláusula, en ningún caso, libera al vendedor de la

obligación de entregar la totalidad de la fruta materia del presente contrato, y toda
merma que se produzca, por cualquiera causa o motivo, durante la vigencia del
depósito, serán de su exclusivo cargo.
305
VIGÉSIMO. El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contraídas por
el productor de acuerdo a lo estipulado precedentemente en este contrato,
autorizará, a la sociedad, a poner término de inmediato al presente contrato sin
que el productor pueda deducir oposición o reclamo de especie alguna. De
manera especial, la sociedad podrá poner término, unilateralmente, al contrato
cuando la fruta entregada, ya sea por sus vicios ocultos, calidad deficiente u otras
características negativas, sea observada por los recibidores en el exterior, o bien
dificulte su comercialización según valoración que, de modo exclusivo,
corresponderá a la sociedad. Sin perjuicio de lo anterior, ésta podrá,
unilateralmente, optar por no recibir aquellas partidas de fruta que, por sus vicios
ocultos, calidad deficiente u otras características negativas, dificulte su
comercialización, según valoración que, también de modo exclusivo,
corresponderá a la sociedad.
VIGÉSIMO PRIMERO. Para los efectos de este contrato, las partes fijan su
VIGÉSIMO SEGUNDO. Las partes acuerdan someter todas las dificultades que
se presenten en razón de este contrato a un árbitro arbitrador, el que conocerá y
resolverá sin forma de juicio la controversia, respetando el debido proceso, y en
contra de cuyas resoluciones no cabrá recurso alguno. Con ese propósito,
designan, en tal carácter, a don/ña ______, y si éste no quisiere o no pudiere
aceptar, a don/ña ______ En caso que ninguno de los anteriores quisiera o
pudiera cumplir con el encargo, serán los tribunales ordinarios los encargados de
designar uno, que será abogado y conocerá y resolverá como árbitro de derecho.

306
94. EXPORTACIÓN. MADERA. FORMULARIO

comandita, etc.), ambos domiciliados en ____ número _, oficina/departamento
número _, de la ciudad de ____, en adelante, el "vendedor"; y don _____, de
profesión/oficio ___, cédula nacional de identidad Nº _____, en representación de
la Sociedad ______, compañía industrial (comercial) de responsabilidad limitada
(o anónima o en comandita, etc.), ambos domiciliados en ____ número _,
oficina/departamento número _, de la ciudad de ____, cédula nacional de
identidad Nº _____, en adelante, el "comprador"; y expresan que han convenido
en el siguiente contrato de compraventa:
PRIMERO. El vendedor vende, cede y transfiere al comprador, quien compra y

acepta para sí las siguientes maderas (o rollizos):
Especie: ________ de origen chileno.
Calidad: (ejemplo) madera aserrada en bruto, escuadrada, calidad de

exportación 15% P1, 40% P2 y 35% P3, según normas de clasificación chilenas
oficiales, tratada químicamente contra mancha azul; libre de podredumbre,
putrefacción, hoyos de gusanos o de nudos, permitiéndose alguna cantidad de
mancha azul y de canto de árbol, (i) verde (ii) seca al aire con contenido de
humedad máximo de ____%, (iii) seca al horno con un contenido de humedad
máximo de __%.
Cantidad: __________ M3 + 10%.
Dimensiones: ____________.
Tolerancias:
Espesor: max. + ____ milímetros.
Ancho: max. + ____ milímetros.
Largo: max. + ____ milímetros.
SEGUNDO. El precio de esta venta será de US$ ______ el M3 C && F (o bien:

C && F FO, CIF, CIF FO).
El pago deberá efectuarse por medio de una carta de crédito irrevocable,

transferible y confirmada, abierta, a favor del vendedor, en el Banco _____ (o bien:
en un Banco que el vendedor indicará oportunamente), negociable y pagadera a la
vista (o bien negociable contra aceptación de letra(s) giradas a __días, contados
307
desde la fecha del conocimiento de embarque); contra entrega de un certificado o
recibo firmado por las autoridades portuarias que los bienes de este contrato
fueron entregados al lado de la nave, si es que la nave haya llegado; o, no
habiendo llegado la nave, en los terrenos del puerto de embarque aquí indicado; o,
si el comprador así lo deseare, contra un certificado emitido por una empresa
supervisora independiente e internacionalmente aceptada, que los bienes fueron
separados de otra manera para su despacho consiguiente al puerto de embarque;
siempre que tal apartado haya sido efectuado en la fecha de entrega o dentro del
período de entrega que aquí se ha estipulado siendo, de ahí en adelante, el
bodegaje, seguro y cualesquiera otros gastos como también cualquier otro riesgo
al que los bienes puedan estar expuestos, de cargo del comprador.
TERCERO. El plazo de entrega de la mercadería, será el del siguiente

calendario:
_ ___, el día __ de ___ de 2___.
_ ___, el día __ de ___ de 2___.
_ ___, el día __ de ___ de 2___.
El embarque será por cuenta de _____; y se realizará, de una sola vez, en el

mes de _____ de 2___ La mercadería será transportada, por vía aérea, o
mediante camiones, al Puerto de _____ (o deberá enviarse por vía aérea, o por
ferrocarril, por vía terrestre, o mediante camión-ferrocarril, por el _____.).
CUARTO. El embalaje de la madera será en atados aptos para el transporte

marítimo, con zunchos de acero, de ___ cm por ____ cm, una dimensión y un
largo por paquete, con tacos en la base.
QUINTO. (Opciones): (i) Para contratos C && F: "El seguro marítimo sobre la
carga será cubierto por el comprador".
(ii) Para contratos CIF: "El vendedor contratará el seguro marítimo sobre la
carga, de acuerdo con las cláusulas del Instituto Libre de Avería Particular,
incluyendo guerra, huelga, motín y conmoción civil, permitiendo que un tercio de la
carga sea cargado sobre cubierta, por __.% del valor CIF".
SEXTO. (Pueden ser exigidas por el comprador y son negociables en ventas

FOB estibado). La carga debe efectuarse a un ritmo mínimo
de ___ m3 por______ por mano. Estadía/pronto despacho US$ __./ __ por día o
parte de él. (O bien: La carga debe efectuarse a un ritmo mínimo
de ____ m3 por ______trabajando en ___ escotillas por cada 24 horas.
Estadía/pronto despacho US$ ___./___ por día o parte de él).
308
SÉPTIMO. (Para ventas C && F FO o CIF FO). La descarga debe efectuarse en
una tasa ____ m3 por ______ por mano. Estadía/pronto despacho US$ __./ __ por
día o parte de él. (O bien: La descarga debe efectuarse a una tasa
de ___ m3 por ____, trabajando en ___ escotillas por cada __ horas.
Estadía/pronto despacho US$ ___./___ por día o parte de él).
OCTAVO. El vendedor no será responsable por daño alguno, causado al

comprador, por demora o falta en el embarque de los bienes de este contrato
causados por fuerza mayor, tales como guerra, motín, huelga, lockout, incendio,
avalancha, tempestad, sequía u otros hechos de la naturaleza; falta de
disponibilidad de flete o de espacio de flete en naves transportadoras, ferrocarriles
o camiones en la fecha de embarque y/o problemas técnicos en sus plantas
industriales y/u otras causas, de la especie que sean, fuera del control del
vendedor.
En caso que la fecha de entrega/embarque convenida no haya sido cumplida

debido a cualquiera causa más allá del control del vendedor, éste tendrá la opción
de cancelar este contrato debido a tal causa; pero, en caso de no ejercer tal
opción, el comprador estará obligado a aceptar una nueva fecha de entrega y/o
embarque dentro de un plazo razonable.
NOVENO. Se entienden formar parte de este instrumento, los catálogos, folletos

y demás "literatura" editada por el vendedor que se firma, por las partes, en este
acto.
DÉCIMO. Todas las controversias que se deriven del presente contrato serán
definitivamente resueltas siguiendo el reglamento de conciliación y arbitraje de la
Cámara de Comercio Internacional por uno o varios árbitros nombrados conforme
a este reglamento.

Nota:
94.1. En la cláusula segunda puede agregarse: "Tal carta de crédito

debe ser abierta a ___ días previos a la fecha de entrega o al
comienzo del período aquí estipulado, y será válida hasta el
término de 30 días, después de tal fecha; o después de la fecha
de expiración de tal período".
309
94.2. Otras formas posibles de pago:
a) Mediante letra girada a ___ días de la fecha del Conocimiento de

Embarque y aceptada a la primera presentación de los
documentos de embarque.
b) Contra primera presentación de los documentos de embarque.
c) Por medio de una carta de crédito irrevocable transferible y

confirmada, permitiendo carga sobre cubierta y conocimiento de
embarquecharter abierta a favor del vendedor en el
Banco ______ (o bien: en un Banco que el vendedor indicará
oportunamente), negociable y pagadera a la vista (o bien:
negociable contra aceptación de letra(s) giradas ___ días
contados desde la fecha del conocimiento de embarque) contra
entrega de los usuales documentos de embarque hasta F.O.B. (o
bien: F.O.B. estibado); de acuerdo con Incoterms 1980. Sin
embargo, la carta de crédito será negociable al término del
período de estadía establecido en el contrato o en cualesquiera de
sus addenda, haya la nave llegado a puerto, o no; o, fallare el
comprador en poner una nave a disposición, a opción del
vendedor, contra certificado emitido por un supervisor
independiente, aceptado internacionalmente, que los bienes han
sido puestos aparte en otro lugar para transporte consiguiente al
puerto, siendo, de ahí en adelante, el bodegaje, seguro y otros
gastos, como también cualquier riesgo al que los bienes puedan
estar expuestos, de cargo del comprador.
d) Por medio de una carta de crédito irrevocable transferible y

confirmada permitiendo carga sobre cubierta y conocimiento de
embarque de charter abierta a favor del vendedor en el
Banco _______ (o bien: en un Banco que el vendedor indicará
oportunamente), negociable y pagadera a la vista (o bien:
negociable contra aceptación de letra(s) giradas a ___ días,
contados desde la fecha del conocimiento de embarque); contra
entrega de los usuales documentos de embarque hasta puerto de
destino designado de este contrato. (Cuando proceda se
agregará: Tal carta de crédito debe permitir expresamente carga
sobre cubierta, conocimientos de embarque charter y documentos
vencidos). Esta carta de crédito no deberá tener restricción alguna
más allá de aquéllas aquí estipuladas; deberá estar abierta por lo
menos ___ días antes de la fecha de embarque programada y ser
válida por ____ días, después de tal fecha pero, en caso de que el
vendedor autorice que la carta de crédito sea abierta en una fecha
posterior, para el caso que el comprador fallara en abrir tal carta
de crédito a la plena satisfacción del vendedor, antes de la llegada
de la nave, el comprador exime, al vendedor, de la obligación de
310
proceder al embarque hasta que tal carta de crédito esté
satisfactoriamente a su disposición e indemnizará al comprador
por la demora, en que haya incurrido, si la hay; o, si se cancelara
el embarque, a indemnizar, al comprador, en la suma que se
deba, a los propietarios o charteadores, por tiempo de la nave, de
acuerdo al contrato de fletamento, más una penalidad que
asciende a _.% del valor total de este contrato de compraventa.
En caso de que el comprador fallare en abrir tal carta de crédito a su

debido tiempo y de acuerdo con lo expresado más arriba, el
vendedor tendrá el derecho, a su opción, de postergar el
embarque o de cancelar el contrato, sin más trámite, sin ninguna
obligación de la especie, que sea el indemnizar al comprador;
pero, sin perjuicio de los derechos del vendedor, como se han
establecido en el párrafo precedente.
94.3. Para la cláusula quinta, el porcentaje del valor del seguro en los
contrato CIF es de un 110%, mínimo.
94.4. La cláusula novena de arbitraje tiene la redacción recomendada

por la Cámara de Comercio Internacional. Esta fórmula de
arbitraje, puede complementarse con lo que se anota a
continuación; sin embargo, debe tenerse presente que, con esta
fórmula, se limita el campo de acción a un árbitro que,
posteriormente, se quisiera designar, quien podría sentirse más
cómodo en algún otro lugar que el designado, o bajo leyes que no
sean las que se estipulan anticipadamente).
"El arbitraje se efectuará en la ciudad de ______ y los árbitros tendrán

la calidad de amigables componedores. Las leyes de la República
de ______ serán aplicables en el arreglo de todas las
controversias".
311
G) Transporte
312
95. NAVE, BUQUE O BARCO. CON PERMISO PESCA. ESCRITURA.
FORMULARIO

identidad número ____, mayor de edad, en representación, según se acreditará,
de la Sociedad ______, compañía industrial (comercial) de responsabilidad
limitada (o anónima o en comandita, etc.), del giro de ____, rol único tributario
número ______, ambos domiciliados en ____ número _, oficina/departamento
número _, de la ciudad de ____, en adelante, el "vendedor"; y don/ña ______, de
nacionalidad ____, de profesión/oficio ___, estado civil ____, domiciliado
cédula nacional de identidad número ____, en adelante, el "comprador"; y
expresan que han convenido en el siguiente contrato de compraventa.
PRIMERO. El vendedor es dueño de la nave pesquera denominada "_____",

matrícula número _____, del Registro de Matrícula de Naves Mayores de la
Dirección General del Territorio Marítimo y de Marina Mercante, que tiene un
tonelaje de registro grueso de ___ toneladas, y un tonelaje de registro neto
de____ toneladas, una capacidad de bodegas de ____ metros cúbicos, una eslora
de _____ metros, manga ___ metros, puntal ___ metros, y señal
distintiva____ Adquirió esta nave por compra que hizo a don ______, según
consta de escritura pública de fecha __ de ___ de______ otorgada en la Notaría
de____, de don ______, título que se inscribió a fojas ____ número ____, del
Registro de Matrícula de Naves Mayores Anexo de Transferencias del año ___.
Esta nave se encuentra amparada y autorizada para efectuar labores de pesca

extractiva por la resolución de la Subsecretaría de Pesca número______ de
fecha ______ de ______ de dos mil__, publicada en el Diario Oficial de
fecha ____ de ______ de dos mil__.
SEGUNDO. Por el presente acto, la sociedad "_____.", vende, cede y transfiere

al comprador, quien declara comprar y adquirir para sí, la nave "_____.",
individualizada en la cláusula anterior, venta que se hace en el estado en que
actualmente se encuentra y que es conocido de la parte compradora; con todos
sus accesorios, comprendiéndose, especialmente, en la venta, el permiso para
realizar actividades de pesca extractiva de que da cuenta la resolución ya citada
de la Subsecretaría de Pesca.
TERCERO. El precio de la compraventa, es la cantidad de ______ Unidades de

Fomento, pagadera en su equivalente en pesos a esta fecha, cantidad que se
paga al contado y en este acto y que el vendedor declara recibir, en dinero
efectivo, a su total y entera satisfacción.
CUARTO. Las partes comparecientes dejan constancia que la nave se vende

bajo la condición resolutoria de que la Subsecretaría de Pesca no acepte la
313
transferencia de la nave con su permiso de pesca respectivo, la que operará de
pleno Derecho e ipso jure, con la sola ocurrencia del hecho descrito.
QUINTO. Las partes comparecientes, declaran que facultan al portador de copia

autorizada de ésta para requerir de la Dirección General del Territorio Marítimo y
de Marina Mercante, las anotaciones e inscripciones que en derecho procedan,
facultándole, especialmente, para firmar requerimientos y solicitudes en
representación de cualquiera de los mandantes, o de ambos, para efectuar
presentaciones y peticiones, y, en general, con amplias facultades para el logro
del cometido.
ciudad de ______.

96. NAVE, BUQUE O BARCO. SIN PERMISO PESCA. ESCRITURA.

FORMULARIO
En ___, a __ de ____ de dos mil __, comparece don _____, de

identidad número ____, mayor de edad, en representación, según se acreditará,
de la Sociedad ______, compañía industrial (comercial) de responsabilidad
limitada (o anónima o en comandita, etc.) del giro de ____, rol único tributario
número ______, ambos domiciliados en ____ número _, oficina/departamento
número _, de la ciudad de ____, en adelante, el "vendedor"; y don ______, de
PRIMERO. El vendedor es dueño de la nave pesquera denominada "______",

matrícula número ______, del Registro de Matrícula de Naves Mayores de la
Dirección General del Territorio Marítimo y de Marina Mercante, que tiene un
tonelaje de registro grueso de ___ toneladas, y un tonelaje de registro neto
314
de ____ toneladas, una capacidad de bodegas de ____ metros cúbicos, una
eslora de _____ metros, manga ____ metros, puntal ____ metros, y señal
distintiva _____. Adquirió esta nave por compra que hizo a don _________, según
consta de escritura pública de fecha ___ de ____ de______, otorgada en la
Notaría de ______, de don _________, título que se inscribió a
fojas ____ número ___ del Registro de Matrícula de Naves Mayores Anexo de
Transferencias del año___.
SEGUNDO. Por el presente acto, la sociedad "______" vende, cede y transfiere

a don _____, quien, declara comprar y adquirir para sí, la nave "_____.",
individualizada en la cláusula anterior, venta que se hace en el estado en que
actualmente se encuentra y que es conocido de la parte compradora.
TERCERO. El precio de la compraventa, es la cantidad de ______ Unidades de

Fomento a pagar en su equivalente en moneda de curso legal, cantidad que se
paga al contado y en este acto y que el vendedor declara recibir, en dinero
efectivo, a su total y entera satisfacción.
CUARTO. Las partes comparecientes dejan constancia que la nave se vende

sin autorización o permisos para realizar actividades de pesca extractiva.
QUINTO. Las partes comparecientes, declaran que facultan al portador de copia

autorizada de ésta para requerir de la Dirección General del Territorio Marítimo y
de Marina Mercante, las anotaciones e inscripciones que en derecho procedan,
facultándole, especialmente, para firmar requerimientos y solicitudes en
representación de cualquiera de los mandantes, o de ambos, para efectuar
presentaciones y peticiones; y, en general, con amplias facultades para el logro
del cometido.
ciudad de ______.
La personería de don ____ para representar a _______ consta de escritura

pública de fecha ______, otorgada en la Notaría de ______ de don ______.
315
97. VEHÍCULO. SIMPLE. FORMULARIO.
En _________ de ______ a ___ de _________ de ____,

entre ____________, ______.(nacionalidad), _____, (estado
civil), ______(profesión/oficio)____, cédula Nacional de identidad número ______,
domiciliada en __________, comuna
de ______ y ____________, _____(nacionalidad), _____ (estado
civil), ______(profesión/oficio) _______, cédula nacional de identidad
número _______ domiciliado en _________, se ha convenido el siguiente contrato
de compraventa:
PRIMERO. ___________, vende, cede y transfiere a _________, quien compra,

acepta y adquiere para sí, el automóvil marca ______, modelo ______, año ____,
número de motor ______, número de chasis _______, color ______, placa patente
e inscripción ________ del Registro Nacional de Vehículos Motorizados
de ____(país), usado, en el estado en que se encuentra, que es conocido del
comprador y sin derecho a ningún reclamo posterior. El comprador declara recibir
a su entera satisfacción el vehículo.
SEGUNDO. El precio de venta es la suma de _________ pesos

(________ pesos) que el comprador paga en este acto, al contado y en dinero
efectivo que el vendedor declara recibir a su entera y total satisfacción.
TERCERO. Declara el vendedor que el automóvil en referencia le pertenece

exclusivamente, que no tiene deuda ni gravámenes de ninguna especie ni está
afecto a prendas o embargos y que ha sido causal determinante de este contrato
la presente declaración.
CUARTO. Se faculta al portador para requerir las inscripciones y anotaciones

que sean necesarias.
Con esta fecha procedí a autorizar el contrato que antecede, por haberse
acreditado el pago de los impuestos legales correspondientes al ___% enterado
en ________ por la suma de $ ______ con fecha ____ de _______ de _____.
98. VEHÍCULO. A PLAZO CON PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO LEY

Nº 20.190. FORMULARIO
En _______, a ____ de _____ de 2___.
316
Entre don/ña ______, de profesión ____, domiciliado en ____ Nº __,
Nº __, en adelante, "el vendedor"; y don/ña _______, de profesión ___,
de edad, se ha convenido en el siguiente contrato de compraventa a plazo con
prenda, regido por la Ley Nº 20.190.
PRIMERO. El vendedor es dueño del vehículo ________ marca ____,

modelo ____, año ___, motor Nº _____, chasis Nº _____, de ___ puertas,
color______, patente Nº _____.
SEGUNDO. Por este acto, el vendedor vende, cede y transfiere el vehículo

individualizado en la cláusula anterior al comprador, quien lo compra y acepta para
sí, declarando que lo ha recibido en este acto a su entera satisfacción, sin tener
reparo alguno que formular.
TERCERO. El precio de la compraventa es la cantidad de $ ____-

(_______ pesos), equivalente, al día de hoy, a ____ Unidades de Fomento. Este
precio incluye los intereses y gastos del crédito.
El precio se paga en la siguiente forma:
a) La suma de $ ____, equivalente a _____ Unidades de Fomento, al contado,

recibida en este acto, por el vendedor, en dinero efectivo y a su entera
satisfacción.
b) El saldo de precio de ____ Unidades de Fomento, se pagará en el domicilio

de la vendedora, en ____ cuotas por los montos pagaderos en pesos en su
equivalente al día de su vencimiento en las fechas que se pasa a expresar:
Monto de la Cuota Vencimiento
1.- El equivalente a ___ UF, al __ de ___ 2___.
2.- El equivalente a ___ UF, al __ de ___ 2___.
3.- Etc.
317
CUARTO. En caso de simple retardo continuo en el pago de dos o más de

cualesquiera de las parcialidades de precio y sus reajustes, el acreedor podrá
ejercer, a su arbitrio o elección, cualquiera de los siguientes derechos:
a) exigir el pago total del saldo de precio que se encontrare insoluto a esa fecha,
que se considerará de plazo vencido, caducando las facilidades concedidas para
su pago, con un interés de ___% anual, que se aplicará respecto de dicho total; o
b) tener por resuelto ipso facto el presente contrato, sin necesidad de

notificación, trámite, ni declaración judicial alguna, caso en el cual se habrá de
restituir, de inmediato, el vehículo que es objeto de él, reembolsando, al
comprador, las sumas que haya enterado, efectivamente, con cargo al precio de
compra, sin intereses, reajustes ni aditamento alguno, y previa deducción de
un ___% de tales sumas, por concepto de pena compensatoria, sin perjuicio de la
indemnización de los demás daños que sufra la vendedora.
QUINTO. El vehículo se vende en especie, con todos sus accesorios, libre de

prenda u otros gravámenes, prohibiciones y embargos; excepto la prenda y
prohibición que se constituye por este acto.
SEXTO. Para garantizar el fiel y oportuno cumplimiento de este contrato, de las

obligaciones que se ocasionen por su incumplimiento; de las costas procesales y
personales y demás gastos que imponga la cobranza del saldo de precio y los
intereses; incluidas las prórrogas de plazo en el pago, el seguro que hubiere
tenido que pagar el vendedor por cuenta del comprador, y cualquier indemnización
que deba pagarse a terceros por daños y perjuicios producidos en la conducción
del vehículo, el comprador constituye, en este acto, prenda conforme a la Ley
Nº 20.190 sobre el automóvil que adquiere por este instrumento, el que declara
haber recibido a su entera satisfacción, comprometiéndose a mantenerlo y
guardarlo en calle _______ Nº ___, de la ciudad de ______, sin perjuicio de su
desplazamiento conforme a su uso y destino natural. En caso que el comprador
quiera trasladar, en forma definitiva, la cosa comprada a un lugar diverso del
indicado, deberá pedir y recibir autorización, por escrito, del vendedor. El referido
permiso se anotará al margen de la inscripción de prenda.
SÉPTIMO. Todos los gastos de custodia y conservación serán de cargo del

comprador, quien tendrá las obligaciones y responsabilidades que la ley impone a
318
los depositarios, estipulándose, expresamente, que responde por la culpa
levísima.
OCTAVO. Mientras esté vigente el presente contrato, el comprador no podrá

enajenar el vehículo que, por este acto, se vende, ni gravarlo con prendas de
cualquier tipo, así como también le queda prohibido perder su dominio, posesión,
uso o tenencia.
NOVENO. En caso de juicio ejecutivo seguido entre las partes, en cuya virtud el
vendedor embargue la cosa vendida, el comprador renuncia, desde luego, a
ejercer el cargo de depositario provisional, cargo que será ejercido por el vendedor
o por la persona que éste designe o proponga.
DÉCIMO. Las prendas y prohibiciones que, por este acto, se constituyen,

durarán hasta que sean alzadas, por el vendedor, una vez pagado íntegramente el
saldo de precio y demás que puedan resultar.
UNDÉCIMO. El vendedor, tendrá la facultad de inspeccionar la especie, en las

oportunidades que estime convenientes, por sí o por mandatarios constituidos por
simple carta.
DUODÉCIMO. El comprador se compromete a tomar un seguro por el valor

comercial del vehículo para garantizar daños propios y a terceros. Dicho seguro se
tomará a favor del vendedor. Éste queda autorizado para renovar la póliza y, en tal
caso, el comprador deberá reembolsarle el valor de las primas más el interés
del __.% mensual.
Asimismo, el comprador se compromete a mantener un seguro de desgravamen

a favor del vendedor o de su cesionario, por la parte no pagada de contado y sus
intereses. Desde luego, el comprador faculta al vendedor y/o su cesionario para
contratar los seguros mencionados, cargando, al comprador, su valor.
DECIMOTERCERO. El comprador consiente en que el vendedor gestione, con

terceros, una o más operaciones de crédito en virtud de la cual o de las cuales se
pague, anticipadamente y en su totalidad, el saldo de precio adeudado.
En tal evento, y de conformidad con lo previsto en el artículo 1610 Nº 5

del Código Civil, el tercero se subrogará, legalmente, en los derechos del
vendedor y, como consecuencia de dicha subrogación, el vendedor le cederá este
contrato y los documentos referidos en este instrumento. El comprador pagará, a
la sociedad cesionaria, su crédito en la misma forma y condiciones establecidas
en este contrato y, en ningún caso, quedará obligado a pagar una suma mayor
que aquella que resulte de su aplicación.
319
DECIMOCUARTO. Se faculta, al portador de copia autorizada de este contrato,
para requerir su inscripción en el Registro de Prendas sin Desplazamiento del
Servicio de Registro Civil e Identificación.
DECIMOQUINTO. Para todos los efectos legales derivados de este contrato, las
partes fijan domicilio en la ciudad de _____.
DECIMOSEXTO. Los gastos e impuestos que demande este contrato así como
los de inscripción del vehículo y de la prenda serán pagados por el comprador.
Notas:
98.1. La cláusula penal (cláusula cuarta, letra b), no puede exceder

del duplo de la obligación principal del contrato, consistente en el
pago de una suma determinada. Si vendo un bien en 400 y se
pacta una multa de 1000, yo, deudor, tengo derecho a que la pena
se reduzca a 800.
98.2. Este contrato debe celebrarse por escritura pública, o por

instrumento privado autorizado ante notario.
98.3. Por el presente contrato debe pagarse —si se trata de un

vehículo usado— un impuesto municipal de un 1% y uno de
transferencia de un 0.5%. De tratarse de un vehículo nuevo, habrá
que pagar el IVA.
98.4. Cuando esta operación se realiza entre un consumidor y un

proveedor, debe tenerse en consideración lo establecido en el
artículo 16 de la Ley Nº 19.496, es decir, las cláusulas abusivas.
Se ha considerado por la jurisprudencia que las cláusulas que
prorrogan la competencia (cláusula décimo quinta) y que permiten
tomar contratos a nombre del consumidor sin su previo
consentimiento (cláusula décimo segunda), pueden constituir
cláusulas abusivas por ser de aquellas contrarias a las exigencias
de la buena fe, atendiendo para estos efectos a parámetros
objetivos, causen en perjuicio del consumidor, un desequilibrio
importante en los derechos y obligaciones que para las partes se
deriven del contrato.
320
99. VEHÍCULO USADO. FORMULARIO
En _______, a ___ de ______ de 2___.
Entre don/ña _____, de profesión/oficio _____, domiciliado en

calle _______ Nº __ de la ciudad de ____, cédula nacional de identidad Nº _____,
en adelante, el "vendedor"; y don/ña ______, de profesión/oficio ______,
domiciliado en calle ______ Nº __, de la ciudad de ____, cédula nacional de
identidad Nº _____, en adelante, el "comprador", ambos mayores de edad y libres
disponedores de sus bienes, han convenido el siguiente contrato de compraventa.
PRIMERO. El vendedor vende y transfiere, al comprador, quien compra y

adquiere para sí, el automóvil marca ___, año__, modelo ___, Nº de motor____,
Nº de chasis ____, de __ puertas, color ___, inscrito en el Registro de Vehículos
Motorizados del Registro Civil (patente), con el Nº __, de fecha __ de____ de__,
vehículo que se encuentra en _____ estado de funcionamiento, que es conocido
del comprador, sin derecho a ningún reclamo posterior.
SEGUNDO. El precio de venta es la cantidad de $ _____ que el comprador

paga al vendedor de la siguiente forma: ______.
TERCERO. Declara el vendedor que el vehículo en referencia no tiene deudas

ni gravámenes de ninguna especie, y que ha sido causal determinante de esta
operación la presente declaración. El vendedor responde del saneamiento
conforme a la ley.
CUARTO. Se faculta al portador de copia autorizada de este contrato para

requerir su inscripción en el Registro de Vehículos Motorizados.
Nota:
99.1. Por el presente contrato debe pagarse un impuesto municipal de

un 1% y uno fiscal del 0.5%.
Ver fichas: 18, 43, 75, 89, 100, 115, 121, 143 del anexo de
jurisprudencia de compraventa.
321
H) Otros bienes muebles
322
100. APARATO MÉDICO. FORMULARIO
En ___, a __ de ____ de 2_____, entre don _____, de profesión/oficio ___,

cédula nacional de identidad Nº _____, en representación de ______, Sociedad de
responsabilidad limitada (o anónima o en comandita, etc.); ambos domiciliados
adelante, "la vendedora"; y don ______, de profesión/oficio ___, domiciliado
cédula nacional de identidad Nº _____, en adelante, "el comprador"; se ha
PRIMERO. La Sociedad _____ es propietaria de un equipo electrónico para el

análisis de ____, mediante el sistema de ___, de marca ___, procedencia___,
modelo __, Nº _, cuyas características principales están consignadas en el
catálogo del fabricante, que se tiene como parte integrante de este contrato y que
las partes firman, un ejemplar para cada una.
SEGUNDO. La vendedora vende, cede y transfiere, al comprador, quien compra

y acepta para sí, el bien (los bienes) individualizado(s) en la cláusula anterior, con
todos sus accesorios, en el estado en que se encuentra(n), que es conocido del
comprador. (En caso que corresponda). Las especificaciones técnicas del (los)
bien (es) objeto (s) de este contrato, se encuentran especificados en el Anexo que
se entiende parte de este contratos.
TERCERO. El precio es la cantidad de $ ____ (______ pesos), que se paga en

la siguiente forma:
a) Con $ ____ (_______ pesos), de contado, que se paga, por el comprador, en

este acto, en dinero efectivo, a la vendedora, quien declara recibirlo a su entera
satisfacción;

$ ____ (______ pesos), en ___ cuotas mensuales iguales, de ____Unidades de
323
El saldo de precio devengará un interés de un __% (____ por ciento) mensual; y

el máximo que la ley permite estipular, en caso de mora o de simple retardo. En
este caso, se producirá la aceleración anticipada del total adeudado, por el atraso
de una sola cuota (o de dos cuotas, seguidas o no).

caución:
__.
__.
QUINTO. La entrega material del equipo médico, se efectuará en _________, a

más tardar, el día __ de ____ próximo. El transporte y traslado a su lugar de
destino serán de cargo del ____.

ciudad de ______.
designan, desde luego, en tal carácter, a don ______, y si éste no quisiere o no
pudiere aceptar, a don ______.

pública de fecha ______, otorgada en la Notaría de ____ de don _____.
324
101. OBRA DE ARTE. ENTRE AUTOR Y ADQUIRENTE. FORMULARIO
En _______, a ____ de _____ de 2___.

Nº ___, en adelante, el "vendedor"; y don/ña _______, de profesión/oficio ___,
cédula nacional de identidad Nº __, en adelante, el "comprador"; ambos mayores
PRIMERO. El vendedor, que tiene el nombre de fantasía o seudónimo de

"______", es el pintor y el propietario de una pintura al óleo, de estilo ______, que
representa un paisaje con los siguientes motivos y detalle: ______.
La obra es del año__, tiene ___ centímetros de ancho, por ____ centímetros de
alto y se encuentra enmarcada en un marco de tipo francés (u otro),
de____ centímetros de ancho. Esta descripción es correspondiente a la pintura
retratada en una fotografía que —firmada por ambas partes— se entiende formar
parte del presente contrato.
SEGUNDO. Don/ña ________ vende, cede y transfiere, a don ______, quien

compra y acepta para sí, la pintura individualizada en la cláusula anterior.
La obra se vende en el estado en que se encuentra actualmente, que es

conocido del comprador; quien declara haberse recibido, materialmente, de lo
comprado, a su entera satisfacción y conformidad.
TERCERO. El precio de la venta es la suma de $ ____, (________ pesos) que

el comprador paga al vendedor, en este acto, al contado y en dinero efectivo y del
cual aquél se da por recibido a su entera satisfacción.
CUARTO. Declara, el vendedor, que la pintura vendida no tiene deudas ni

gravámenes de ninguna especie, siendo, esta declaración, calidad y circunstancia
determinante del presente contrato.
325
Notas:
101.1. Debido a la gran cantidad de falsificaciones de cuadros de

calidad, recomendamos que una fotografía del cuadro,
debidamente firmada por las partes, se entienda ser parte del
contrato, tal como se propone en el formulario.
101.2. Es posible que el autor desee que no se hagan reproducciones

de la obra, lo que se dirá. En este caso, cabe pactar arbitraje.
326
102. MARCA Y NOMBRE DE DOMINIO. FORMULARIO
En _____ de ______, a __ de ______ de ____, ante mí, _______, Notario

Público, Titular de la ___ Notaría de ______, con domicilio en __________,
comuna de _____,
comparecen: /a/ Don/ña _________, _____(/nacionalidad), _____.(estado
civil), _____(profesión/oficio), cédula nacional de identidad número __________,
en representación, según se acreditará, de __________, sociedad del giro de su
denominación, Rol único tributario número_________, ambos domiciliados
en _________, comuna de _______, en adelante también la "Vendedora" o
"______"; y por la otra parte /b/
Don/ña_________, ____(nacionalidad), ______(estado
civil), _____(profesión/oficio), cédula nacional de identidad para extranjeros
número ______, en representación, según se acreditará también,
de _____________, Rol único tributario número ______, ambos domiciliados
en ____________, comuna de_________, en adelante indistintamente el
"Comprador" y/o "______"; los comparecientes mayores de edad, quienes han
acreditado su identidad con la cédulas mencionadas, y exponen:
PRIMERO. _________(vendedor), es la única y exclusiva titular de las

siguientes marcas: a) Marca comercial, "_______" denominación, de tipo mixta,
inscrita en el Registro de Marcas del Departamento de Propiedad Industrial del
Ministerio de Economía, Fomento y Turismo, bajo el número _______, que
distingue servicios de la clase cuarenta y dos C, incluye elaboración de software
para ordenadores; b) Marca comercial, "_______" denominación, de tipo mixta,
Ministerio de Economía, Fomento y Turismo, bajo el número__________, que
distingue servicios de la clase cuarenta y uno C, incluye informaciones en materia
de educación; c) Marca comercial, "______" denominación, de tipo mixta, inscrita
en el Registro de Marcas del Departamento de Propiedad Industrial del Ministerio
de Economía, Fomento y Turismo, bajo el número _______, que distingue
servicios de la clase treinta y ocho C, incluye comunicaciones por terminales de
ordenadores; d) Marca comercial, "________" denominación, de tipo mixta,
Ministerio de Economía, Fomento y Turismo, bajo el número __________, que
distingue servicios de la clase treinta y ocho C, incluye comunicaciones por
terminales de ordenadores, sin protección a CL.; e) Nombre de dominio "______",
registrado a su nombre en el Network Information Center Chile, o NIC Chile, y f)
Códigos fuentes de sistema de cuenta corriente y códigos fuentes del sistema de
gestión escolar "_______", en un CD Rom y su respectivo contenido,
conjuntamente con el manual de operación de dichos códigos fuentes.
SEGUNDO. Por el presente instrumento, __________, debidamente

representada, vende, cede y transfiere a Empresa ___________, para quien
compra y adquiere su representante, las marcas comerciales, nombre de dominio
y códigos fuentes singularizados en la cláusula anterior.
327
TERCERO. El precio de la presente compraventa y cesión es la suma única y
total de ______ pesos, que se pagan de la siguiente manera: a) Con la suma
de _______ de pesos que se pagan en este acto, en efectivo y al contado,
declarando los representantes de la Vendedora recibirlo a plena satisfacción, y b)
Con la suma de ______ pesos que se pagará el
día ___ de _________ de ______, siempre y cuando se cumplan,
copulativamente, las siguientes condiciones: b.uno) Que las marcas comerciales
objetos de esta transacción hayan quedado inscritas a favor de la compradora,
b.dos) Que los códigos fuentes objetos de este contrato no hayan sido utilizados ni
puedan ser utilizados en un futuro por una persona ajena a este convenio, en el
listado de colegios que forma parte integrante de este contrato.
CUARTO. Declara la Vendedora que los derechos que emanan de las marcas
comerciales y nombre de dominio individualizados en la cláusula primera son de
su exclusivo y pleno dominio, y que éstos se encuentran libres de todo tipo de
gravámenes, prohibiciones y embargos, respondiendo la Vendedora del
QUINTO. Todos los gastos de la presente escritura como asimismo de su

inscripción serán de cargo del Comprador.
SEXTO. Las partes facultan a don/ña _________ para que solicite, requiera,
tramite, aclare y rectifique ante el Departamento de Propiedad Industrial y NIC
Chile las inscripciones y anotaciones que sean pertinentes y necesarias de
conformidad a la ley. Al efecto, podrá presentar y suscribir toda clase de
documentos, solicitudes y corregir observaciones hasta lograr la debida inscripción
de la marca comercial y nombre de dominio a nombre del Comprador.
SÉPTIMO. Para todos los efectos legales de este contrato, las partes fijan su
domicilio en la comuna de ______.
OCTAVO. Forma parte integrante del presente contrato un listado de colegios

que constituyen los clientes de ______(vendedor), respecto de los cuales existe el
deber de esta última de no permitir que sean utilizados por terceros en dichos
colegios.
La personería de don/ña _________ para representar a _________, consta de

la escritura pública de fecha ____ de _______ de _____, otorgada en la Notaría
de _______ de don/ña _________, que no se inserta por ser conocida de las
partes y del Notario que autoriza. A su vez, la personería de
don/ña_________ para representar a _________, consta de la escritura pública
de ___ de _______ de ___ suscrita ante el Notario de ___________, la cual
tampoco se inserta por ser conocida de las partes y el Notario que autoriza.
En comprobante, previa lectura firman los comparecientes ____________

________.
328
103. USUFRUCTO DE MARCA. FORMULARIO
Comparecen: ___________, corporación de derecho público, Rol único

tributario número _________, en adelante también el vendedor o el nudo
propietario, representado por don/ña _________, ___(nacionalidad), ____(estado
civil), ____(profesión/oficio), cédula nacional de identidad número,_________,
ambos domiciliados en ________, comuna de ______; y la sociedad _________,
persona jurídica del giro explotación de establecimientos educacionales, Rol único
tributario número _______, en adelante también el usufructuario o comprador,
representado por don/ña _________,_____(nacionalidad), ____(estado
civil), _____, (profesión/oficio), cédula nacional de identidad número _________, y
don/ña __________,_____(nacionalidad), ____(estado civil), ______,
(profesión/oficio), cédula nacional de identidad número ________, todos
domiciliados en ________, Comuna de ______, los comparecientes mayores de
edad quienes acreditaron su identidad con las cédulas ya mencionadas, y
exponen:
Que han convenido en el siguiente contrato de compraventa de derecho real de

usufructo:
PRIMERO. _________ es dueña de las siguientes marcas comerciales:

Uno. _______, Registro número ______ del Departamento de Propiedad Industrial
dependiente del Ministerio de Economía, Fomento y Turismo;
Dos. ______, Registro número _____ del Departamento de Propiedad Industrial

dependiente del Ministerio de Economía, Fomento y Turismo.
SEGUNDO. Por el presente instrumento, _________, vende, cede y transfiere

a _________ quien compra y adquiere para sí el derecho real de usufructo
temporal y exclusivo de las marcas comerciales indicadas en la cláusula primera
precedente.
TERCERO. El precio de la compraventa es la suma de $ _______,

que _________, paga en este acto, al contado y en dinero efectivo a _______,
quien declara recibir este precio a su entera y total satisfacción.
CUARTO. El derecho real de usufructo sobre las marcas comerciales

mencionadas que se enajenan por este instrumento se extiende por un plazo
mínimo de ___ contados desde esta fecha, a menos que la sociedad _______ se
disuelva, en cuyo caso el derecho de usufructo se extinguirá a la fecha de su
disolución, consolidándose la plena propiedad de las marcas comerciales objeto
de esta compraventa en ___________(vendedor). Transcurrido el plazo
de ____ señalado, si la sociedad ________, deja de ser accionista de la
sociedad _________, por cualquier razón o circunstancia, se extinguirá y quedará
sin efecto el derecho real de usufructo por acontecer ese solo hecho,
consolidándose la plena propiedad de las marcas comerciales objeto de esta
compraventa en la _________.
329
QUINTO. Los comparecientes acuerdan que el usufructuario no estará obligado
a rendir caución ni a practicar inventario de los bienes que adquiere en usufructo y
el nudo propietario, al término del usufructo, los recibirá en el estado en que éstos
se encuentren a la fecha que se consolida aquél con la nuda propiedad de los
bienes individualizados, libres de gravámenes y prohibiciones.
SEXTO. La venta se hace ad-corpus, en el estado en que actualmente se

encuentra, con todos sus usos, costumbres y, libre de todo gravamen y
prohibición, respondiendo el vendedor del saneamiento de la evicción en
SÉPTIMO. __________ (vendedora), a su costo, se obliga a obtener la

renovación a su nombre de los registros de las marcas comerciales objeto del
presente contrato, con a lo menos ____ meses de anticipación a sus respectivas
fechas de expiración. Asimismo, se obliga a ejercer a su costo las acciones que
correspondan en caso de uso no autorizado, uso malicioso o cualquier infracción
que afecte las marcas registradas objeto de usufructo.
_________, (vendedor) confiere poder especial e irrevocable a la

sociedad ________ (compradora), para que en su nombre y representación
solicite la renovación de las marcas comerciales objeto de usufructo y ejerza
respecto de estas marcas las acciones que correspondan por su uso no
autorizado, uso malicioso o cualquier infracción que las afecte. Este poder queda
sujeto a la condición suspensiva de que ________, (vendedor) no cumpla
cualquiera de las obligaciones señaladas en el párrafo anterior de esta cláusula,
habiendo transcurrido ____ días desde que la sociedad ______ (compradora) la
requiera por escrito para el cumplimiento de una cualquiera de ellas. Lo anterior,
es sin perjuicio de las acciones que pueda interponer _______(compradora) contra
la _________ (vendedora) por el daño causado con motivo de este
incumplimiento.
OCTAVO. Los comparecientes facultan al portador de copia autorizada de la

presente escritura, para requerir las anotaciones e inscripciones que fuesen
procedentes en el Departamento de Propiedad Industrial dependiente del
Ministerio de Economía, Fomento y Turismo.
NOVENO. Los gastos y derechos que se generen con motivo de la celebración

del presente contrato serán de cargo de ______(compradora).
DÉCIMO. Para todos los efectos legales, las partes fijan su domicilio en la
comuna de ______.
La personería del representante de ______, (vendedor), consta de su condición

de Rector Subrogante Estatutario en conformidad a lo establecido en el artículo
treinta y ocho, letra a) de los Estatutos Generales de __________ y de escritura
pública de fecha ___ de _______ de ______, otorgada ante el Notario
de ______ de don/ña ________, personerías ambas que no se insertan por ser
330
conocidas de las partes y del Notario que autoriza. La personería de los
representantes de ______, (comprador), consta de escritura pública de
fecha ___ de ______ de ___, otorgada ante el Notario
de _______ don/ña_________.
331
104. LÍNEA TELEFÓNICA. FORMULARIO
En _______, a ____ de _____ de 2___.

Nº __; y don/ña _______, de profesión/oficio ___, domiciliado en ____, Nº __,
Nº __, ambos mayores de edad, se ha convenido en lo siguiente:
PRIMERO. Don/ña _________ vende, cede y transfiere a don/ña __________,

quien compra y acepta para sí, el uso de la línea telefónica residencial (o
comercial) y el aparato telefónico Nº ____, de (empresa de
telecomunicaciones)_____, instalado en calle ________ Nº ___,
oficina/departamento Nº ___, de esta ciudad.
SEGUNDO. El precio de la venta es la suma de $ ___ (________ pesos), que el

adquirente ha pagado al contado, en dinero en efectivo, declarando, el vendedor,
haber recibido dicha suma a su satisfacción.
TERCERO. El vendedor declara que no existe gravamen de ningún tipo, ni

prohibición, ni deuda pendiente alguna por ningún concepto que afecte a la línea
telefónica que por este instrumento se cede. Si el comprador quedare obligado al
pago de alguna deuda devengada con anterioridad a esta fecha, tendrá derecho a
repetir el pago contra el vendedor con más el ___% de interés mensual.
CUARTO. Se faculta al portador de copia autorizada de este instrumento para

requerir y firmar en (empresa de telecomunicaciones) _____ la transferencia y
documentación que corresponda.
332
I) Otros formularios
333
105. RESCILIACIÓN. COMPRAVENTA FRUTA. ESCRITURA. FORMULARIO

nacionalidad _____, de profesión ___, estado civil ___, cédula nacional de
identidad número ____, mayor de edad, en representación de _____, según se
acreditará, del giro de ____, ambos domiciliados en ____ número ___,
oficina/departamento número ___, de la comuna de ____, ciudad de ____, y
don/ña ______, de nacionalidad ____, de profesión ___, estado civil ____,
de ____, cédula nacional de identidad número ____, y expresan que:
PRIMERO. Por instrumento privado otorgado el __ de _______ de dos mil ____,

la sociedad _____ debidamente representada, celebró un contrato de
compraventa de fruta para la exportación con don/ña ________________,
respecto a la fruta en él singularizada, producida en el predio de propiedad de éste
denominado ______, Lote número ______, inscrito a su nombre a fojas ____ con
el número ____ del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces
de __________, correspondiente al año dos mil ______, respecto de las
producciones de los años dos mil y ____ y dos mil ____, en el precio y bajo los
términos y las condiciones estipuladas en el mencionado contrato.
SEGUNDO. Por el presente instrumento, las partes, de común acuerdo,

rescilian y dejan sin efecto dicho contrato de compraventa señalado en la cláusula
anterior, con las declaraciones de que nada se adeudan y que no tienen cargo
alguno que formularse derivado de la relación contractual referida; por lo cual, se
otorgan amplio y completo finiquito.
TERCERO. Acorde con dicha resciliación don/ña _________ en representación

de______, alza la prenda que don ________ constituyera en favor
de___________ de dicho contrato
De la misma manera ______ alza la prohibición de gravar y enajenar constituida

a favor de ella por don/ña ________ en la cláusula ______ de dicho contrato,
inscrita a fojas ______ con el número ____ correspondiente al año dos mil ___,
del Registro de Prohibiciones del Conservador de Bienes Raíces de _____.
CUARTO. Facúltase al portador de copia autorizada del presente contrato para

requerir del Conservador que corresponda el alzamiento de la prenda y de la
prohibición de gravar y enajenar, mencionadas en la cláusula tercera del presente
instrumento.
334
106. RESCILIACIÓN. COMPRAVENTA INMUEBLE U OTRO. ESCRITURA.
FORMULARIO
En ___, a __ de ____ de dos mil__, comparecen don/ña ______, de

nacionalidad ____, de profesión ___, estado civil ____, domiciliado
en ______número __, oficina/departamento número __, de la comuna
de _______, ciudad de ____, cédula nacional de identidad número ____, y
don/ña _____, de nacionalidad ____, de profesión ____, estado civil ___,
domiciliado en ____ número __, oficina/departamento número __, de la comuna
de _____, ciudad de____, cédula nacional de identidad número ____, ambos
mayores de edad, quienes acreditaron sus identidades con sus respectivas
cédulas de identidad y expresaron que:
PRIMERO. Por contrato de compraventa (u otro), que consta de la escritura

pública de fecha ___ de ___ de dos mil ___, ante el Notario de la ciudad de___,
don ___ inscrita a fojas ____ número ___ del Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Raíces de ___ del año dos mil ___, don ___ adquirió de
don _________ el predio ubicado en calle ___ número __, de la ciudad de __,
comuna de ____.; cuyos deslindes son: AL NORTE: ______; AL SUR: ______; AL
ORIENTE: ______; y AL PONIENTE: ______;
El precio fijado para dicha compraventa fue de _____ pesos que ya se

encuentra pagado.
SEGUNDO. Las partes rescilian y dejan sin efecto, en todas sus partes, dicho
contrato, de modo que don/ña ________ vuelve a ser el propietario del predio ya
individualizado, como cuerpo cierto, en el estado en que actualmente se
encuentra, estado que es conocido por las partes, con todo lo plantado y edificado,
con todos sus derechos, usos, costumbres y servidumbres y sin ningún gravamen,
prohibición o embargo, ni deuda pendiente por ningún concepto.
TERCERO. Por su parte don/ña ________ restituye a don/ña ________ la

cantidad de ______ pesos más la cantidad de ______ pesos, por concepto del
precio pagado e intereses, cantidades que éste recibe, en este acto, en dinero
efectivo y a su entera satisfacción, declarando que, con dichas cantidades, queda
compensado por las que dio con motivo del contrato resciliado, sin tener cargo
alguno que formular.
CUARTO. Las partes se otorgan el más amplio y completo finiquito, declarando

que nada se adeudan con motivo del contrato resciliado ni por ningún concepto
relativo al bien raíz referido.
QUINTO. Se faculta al portador de copia autorizada de esta escritura, para

335
sobrevenga la muerte o incapacidad de cualesquiera de las partes o de todos
ellos.
336
Bienes inmuebles
337
107. INMUEBLE. OFERTA DE COMPRA. FORMULARIO UNO
En ____,
a __ de _____ de ___, don/ña __________, ___ (nacionalidad), _____(estado
civil), ____(profesión/oficio), cédula nacional de identidad número______,
domiciliado en _________, comuna de _____, Región ________, en adelante
el Oferente o Comprador, declara que ha visitado el inmueble que se individualiza
a continuación, que le fuera ofrecido en venta por intermedio de ________, a
quien le encarga ejecutar las gestiones destinadas a obtener que ésta le sea
vendida.
PRIMERO. El inmueble ubicado en _______, que tiene una superficie

aproximada de ____(unidad de medida: metros cuadrados, hectáreas, kilómetros
cuadrados, etc.). _________, gestionará esta oferta ante el propietario.
SEGUNDO. El precio será de $ _____ de pesos por cada (unidad de medida),

es decir, $ _______. El precio será financiado por el Oferente mediante crédito
hipotecario y será pagado una vez emitido el certificado de dominio a nombre de la
parte compradora en los correspondientes registros del Conservador de Bienes
Raíces que corresponda, libre de hipotecas, prohibiciones y gravámenes y de
cualquier otro impedimento que limite la libre disponibilidad del inmueble y una vez
que se haya efectuado la entrega material del inmueble vendido, libre de todo
ocupante y enseres, con todas sus cuentas de servicios y contribuciones al día.
Las partes están de acuerdo en que es condición esencial de la presente Oferta

para su vigencia y validez, el que el Oferente financie el ____% del precio de la
compraventa a través de un crédito hipotecario otorgado por un banco chileno o
extranjero.
TERCERO. La compraventa definitiva deberá otorgarse a más tardar el

día ___ de ______ de ____, plazo suspensivo y no resolutorio, en la Notaría
de________ de don/ña _________ o quien lo suceda o reemplace, sujeto a la
condición de que los títulos de la propiedad se encuentren en orden y ajustados a
derecho, libre de toda expropiación o afectación a utilidad pública. La vendedora
se obliga a entregar los títulos completos y suficientes para el estudio de los
mismos a más tardar dentro de los ___ días corridos siguientes a su aceptación.
CUARTO. La entrega física de la propiedad se realizará a más tardar

el ___ de ______ de ___, libre de ocupantes y enseres, con todas las cuentas de
consumos y contribuciones de bienes raíces en la proporción que corresponda al
día. El día de la entrega se levantará un acta por las partes que dé cuenta del
cumplimiento del plazo y condiciones señaladas, o en su defecto dicha acta será
otorgada por el Notario autorizante de la compraventa. En caso de mora o simple
retardo en la entrega material, se devengará una multa por este concepto
de ____ por cada día de atraso.
338
QUINTO. La presente oferta es válida por los siguientes ___ días hábiles. Si a
esa fecha no es aceptada por la parte vendedora o quién sus intereses
represente, este documento quedará irrevocablemente nulo y sin efecto, debiendo
devolverse sin costo para el oferente los documentos dejados en poder del
corredor.
SEXTO. La propiedad se venderá como especie o cuerpo cierto en el estado en

que actualmente se encuentra, que es conocido del Oferente, con todos sus usos,
costumbres, derechos, libre de toda hipoteca, gravamen, servidumbre, litigio,
arrendamiento, prohibición, y limitaciones al dominio, debiendo responder el
vendedor del saneamiento y evicción en conformidad a la ley. Las partes en la
compraventa deberán renunciar a las acciones resolutorias.
SÉPTIMO. Para el caso de incumplimiento de esta Oferta, las partes quedarán

sujetas a una multa equivalente a ______ la cual queda documentada en forma
anticipada en este momento, mediante cheque en garantía del Banco _______ ,
Serie _______ Número ______ . Si el comprador se retractare intempestivamente,
esto es, pendiente el plazo, o después de aceptada la oferta por el vendedor,
perderá esa suma en beneficio del vendedor, como una multa. Lo mismo ocurrirá
en su beneficio si fuese el aceptante el desistido. En tales eventos se pondrán los
documentos a disposición del árbitro designado, para que la parte que estuvo llana
a cumplir la presente oferta y su aceptación, cobre la suma que le corresponda.
OCTAVO. Todos los gastos notariales relacionados al contrato de promesa de

compraventa o al contrato de compraventa, serán pagados por mitades entre las
partes; los de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces por la parte
compradora y los de obtención de títulos y certificados, serán de cargo de la parte
vendedora.
NOVENO. Cualquier dificultad o controversia que se produzca entre los

contratantes respecto de la aplicación, interpretación, duración, validez o ejecución
de este contrato o cualquier otro motivo será sometida a Arbitraje, conforme al
Reglamento Procesal de Arbitraje vigente del Centro de Arbitraje y Mediación de la
Cámara de Comercio de Santiago. Las partes confieren poder especial irrevocable
a la Cámara de Comercio de Santiago A.G., para que, a solicitud escrita de
cualquiera de ellas, designe al árbitro arbitrador de entre los integrantes del cuerpo
arbitral del Centro de Arbitraje y Mediación. En contra de las resoluciones del
arbitrador no procederá recurso alguno, por lo que renuncian expresamente a
ellos. El árbitro queda especialmente facultado para resolver todo asunto
relacionado con su competencia y/o jurisdicción.
DÉCIMO. Para todos los efectos de esta Oferta, el mandante comprador, fija su
domicilio en la comuna de ______ y se somete a la competencia del árbitro
designado.
UNDÉCIMO. El Oferente se reserva el derecho de comprar por sí o por la

persona natural o jurídica que para estos efectos designe.
339
Sin más, y quedando a la espera de su respuesta en el término fijado, lo saluda
muy atentamente, ____________.
Nota:
108.1. Las cláusulas sexta y décima pueden constituir una cláusula

abusiva a la luz del artículo 16 de la Ley Nº 19.496. En el primer
caso, por significar una renuncia anticipada de los derechos de los
consumidores y, en el segundo, por prorrogar la competencia
relativa de los tribunales, sin perjuicio de la cláusula arbitral (por
ejemplo casos en que se discuta la nulidad del contrato).
108. INMUEBLE. OFERTA DE COMPRA. FORMULARIO DOS
En _______, a ___ de _____ de 2___
Señor
______
Corredores de Propiedades
"______"
Presente
Luego de visitar el inmueble que su oficina ofreció a la venta, ubicado en

calle _______ Nº __, de la comuna de ___, de la ciudad de __, le formulo la
siguiente proposición de compra:
Precio: $ ____.
Forma de Pago:
a) al contado, conjuntamente con la firma de la promesa de compraventa, la

cantidad de $ _____; y
340
b) el saldo de $ ___, pagadero de la siguiente manera: _____.
a) al contado, conjuntamente con la firma de la compraventa, la cantidad de

$ _____; y
b) el saldo de $ ___, pagadero de la siguiente manera: _____.
La presente oferta está sujeta a la conformidad de los títulos, lo cual será

efectuado por el abogado que designe el comprador.
Los gastos de escritura, impuesto de transferencia, notaría e inscripción en el

Conservador de Bienes Raíces deberán ser pagados por el _____.
Esta oferta tiene una validez de ___ días. En caso de ser aceptada por la parte
vendedora, ésta deberá dentro de los ___ días siguientes, hacer entrega de los
títulos de la propiedad, incluyendo certificado de dominio vigente y certificado de
gravámenes y prohibiciones por 30 años. La escritura de compraventa o la
respectiva promesa deberá firmarse dentro de ____ días desde la aceptación de
esta oferta y entrega de los títulos para su estudio.
En el momento de firmarse la escritura (o la promesa) de compraventa, me

comprometo pagar a Ud. la comisión legal del ____% sobre el precio convenido,
más el impuesto del _____% que establece la ley. En caso de no pago oportuno
de la comisión referida, ésta se reajustará conforme al Índice de Precios al
Consumidor (IPC).
En garantía del cumplimiento de esta oferta, si es aceptada por la parte

vendedora, pongo en su poder la cantidad de $ _____ que acepto perder para
indemnizar tanto a Ud. como a la parte vendedora, por mitades, por los daños y
perjuicios que se pudieran originar.
Si la oferta es aceptada y la negociación llega a feliz término, Ud. entregará la

cantidad dejada en garantía, a la parte vendedora, como abono a la cuota al
contado.
—————————————————
Nombre, firma y cédula de identidad
Dirección : ________.
Teléfono : ________.
Correo electrónico : ________.
341
109. INMUEBLE. OFERTA DE COMPRA. ACEPTACIÓN. FORMULARIO
En _______, a ___ de _____ de 2__.
Señor
____________
Oficina de Corredores de
Propiedades "_____".
Presente
He recibido de su Oficina de Corretaje de Propiedades la oferta de compra por

el inmueble ubicado en calle __________ Nº ____, de la comuna de_______,
Región ____, que formuló —por su intermedio— su cliente don ___________, con
fecha __ de ______ de 2___.
Al respecto, me es grato manifestar a Ud. que estoy conforme con la referida

propuesta de compra y con las condiciones ofrecidas, tanto en lo referente al
precio como a la forma de pago, intereses y gastos que sean consecuencia de la
operación, etc.
Para garantizar el fiel cumplimiento de esta aceptación, pondré en su poder la

cantidad de $ ___ en un cheque, cantidad que acepto perder para indemnizar a
usted y a su cliente don ________, por partes iguales, en caso de desistimiento de
mi parte, o de negarme a firmar la escritura o la promesa de compraventa dentro
del plazo señalado en la oferta aceptada por medio de la presente. Dicha cantidad
deberá serme devuelta al tiempo de firmarse la escritura o la promesa de
compraventa.
También, y al tiempo de la referida firma, me comprometo a pagar a Ud. la

comisión legal del __% sobre el precio convenido, más el impuesto del __% que
establece la ley.
En caso de no pago oportuno de la comisión referida, ésta se reajustará

conforme a la variación que experimente el Índice de Precios al Consumidor (IPC).
342
Saluda atentamente a Ud.,
————————————————
Nombre, firma y cédula de identidad
Dirección : ________.
Teléfono : ________.
Correo electrónico : ________.
343
110. CASA. ESCRITURA. FORMULARIO
En ___, a __ de ____ de dos mil __, comparecen don ______, de

cédula nacional de identidad número ____, en calidad de representante
de ______, en adelante, "el vendedor"; y don _____, de nacionalidad ____, de
profesión/oficio ____, estado civil ___, domiciliado en ____ número __,
identidad número ___, en calidad de representante de____ en adelante, "el
comprador"; ambos comparecientes mayores de edad, libres disponedores de sus
bienes, quienes acreditan sus identidades con sus respectivas cédulas de
identidad y expresaron que, por este instrumento, convienen en celebrar el
siguiente contrato de compraventa.
PRIMERO. El vendedor es dueño de la casa y sitio ubicadas en

calle _________ número ___, de la comuna de _____, ciudad de ______,
correspondiente al sitio o lote número ____, de la manzana _______, del plano de
Loteo "______." archivado bajo el número ____, en el Conservador de Bienes
Raíces de ________ cuyos deslindes son los siguientes: AL NORTE: _____; AL
SUR: _____; AL ORIENTE: _____; y AL PONIENTE: ______.
El vendedor la adquirió por compra a don ___________, según escritura pública

de fecha __ de _____ de_____, otorgada en la Notaría de ____, de don______;
inscribiéndose a fojas ______, bajo el número ___, en el Registro de Propiedad
del Conservador de Bienes Raíces de ____ del año _______ Rol Número _____,
comuna de _____.

don _________, quien compra y adquiere para sí, la propiedad ya individualizada.
TERCERO. El precio de venta es la suma de ________ pesos, que se paga al

contado, en dinero efectivo y que el comprador entrega en este acto al vendedor,
quien declara recibirlo a su entera y total satisfacción sin tener reclamo alguno que
formular.
CUARTO. La venta se hace como cuerpo cierto, en el estado en que se halla,

actualmente y que el comprador declara ser conocido por parte de él, la propiedad
vendida, con todo lo plantado y edificado, libre de enseres, con sus derechos,
usos, costumbres y servidumbres activas y pasivas, libre de todo gravamen, litigio,
prohibición, embargo y expropiación; respondiendo el vendedor del saneamiento
de acuerdo a la ley. Asimismo, el vendedor declara que el inmueble se halla con
todas sus cuentas de servicios y contribuciones al día y, por tanto, se vende libre
de toda deuda. El comprador ha recibido la documentación justificativa de tales
declaraciones. En todo caso, se deja constancia de que el comprador no
responderá por deuda anterior alguna del vendedor; y que, si resultare obligado,
por cualquiera clase de obligaciones de éste, en cuanto se hubieren originado
344
antes del día de hoy, podrá repetir lo pagado, en contra del vendedor, con más
intereses de ____ por ciento anual y con el siguiente reajuste: __________.
QUINTO. La entrega material de la propiedad se efectúa en este acto a entera

satisfacción del comprador.
SEXTO. Por el presente instrumento, las partes se dan el más amplio y

completo finiquito respecto de cualquier negocio o promesa de compraventa que
hubieran celebrado en relación con la propiedad materia del presente contrato, y
especialmente respecto de la promesa de compraventa celebrada por instrumento
privado de fecha ___ de ____ de dos mil __.

NOVENO. Los comparecientes a esta escritura confieren poder especial al

abogado don ______ para aclarar o complementar los puntos obscuros y dudosos,
salvar las omisiones y rectificar los errores de copia, de referencia o de cálculos
numéricos que aparezcan de manifiesto en la presente compraventa, en relación,
por ejemplo, con la correcta individualización de los comparecientes y la propiedad
materia de este contrato, sus deslindes o cualquier otro requisito que fuera
necesario a juicio del Conservador de Bienes Raíces para inscribir
adecuadamente el presente contrato. En ningún caso se podrá modificar el monto
del precio del presente contrato de compraventa. El mandatario queda
especialmente facultado para suscribir todos los instrumentos públicos y privados
necesarios para el cumplimiento de su cometido, pudiendo solicitar las
anotaciones, inscripciones y subinscripciones a que hubiere lugar, en la matriz de
la misma y en los Registros Públicos correspondientes, incluso se faculta al
mandatario señalado a requerir judicialmente si fuere necesario la inscripción de la
presente compraventa en el Conservador de Bienes Raíces, con facultades de
ambos incisos del artículo séptimo del Código de Procedimiento Civil, pudiendo
delegar estas facultades las veces que estime necesario. El mandato está exento
de recibir remuneración y de rendir cuenta.
DÉCIMO. Se faculta, al portador de copia autorizada de esta escritura, para

requerir y firmar las anotaciones, inscripciones y subinscripciones que procedan,
sobrevenga la muerte o incapacidad de cualesquiera de los contratantes o de
todos ellos.

345
Notas:
111.1. Se recomienda insertar en la escritura copia del recibo de pago

de contribuciones al día. De lo contrario, deberá acompañarse
igualmente al momento de inscribir la compraventa en el
Conservador de Bienes Raíces correspondiente.
111.2. En los casos en que el bien raíz que se enajene o se grave

pertenezca a la sociedad conyugal, es necesaria la autorización
de la mujer para la enajenación o el gravamen. Se agregará,
entonces, la siguiente cláusula: "Presente a este acto
doña ________, de nacionalidad ______ casada con el vendedor,
de profesión _____, del mismo domicilio que su marido, cédula
nacional de identidad número ______, quien expresa que autoriza
a su marido para vender el bien raíz de la sociedad conyugal que
se enajena por este instrumento", o "Presente a este acto
doña _______ de nacionalidad ______, casada con el comprador,
profesión _____, del mismo domicilio de su marido, cédula
nacional de identidad ______ quien expresa que autoriza a su
marido para hipotecar el bien raíz que se adquiere por el presente
instrumento" (Art. 1749Código Civil).
111.3. En los casos en que el bien raíz que se enajene sirva para la
habitación de la familia del vendedor y encontrándose éste casado
bajo cualquier régimen, es recomendable que concurra su
cónyuge declarando lo siguiente: "Que a la fecha de esta escritura
ninguno de ellos ha solicitado judicialmente la declaración de la
calidad de 'Bien Familiar' del inmueble que por el presente
instrumento se vende" (Art. 142Código Civil).
111.4. La cláusula octava y la décima pueden constituir una cláusula

abusiva a la luz del artículo 16 de la Ley Nº 19.496. En el primer
caso, por prorrogar la competencia relativa de los tribunales y, en
el segundo caso, porque los mandatos irrevocables son abusivos
de cara al fallo emanado por la Corte Suprema en el Caso
Cencosud (C-12.355-2011, de 24 de abril de 2013).
Ver fichas: 2, 4, 8, 19, 51, 52, 61, 62, 68, 72, 84, 87, 90, 92, 94, 95,
127, 133, 136, 137, 141, 146, 147, 152, 154, 157, 165, 168,
171, 175, 176, 179, 180, 182, 185, 186, 187, 189, 191, 194,
195, 197, 198, 199, 200, 201, 202, 203, 204, 205, 206, 207 del
anexo de jurisprudencia de compraventa.
346
UNO

cédula nacional de identidad número ____, en adelante, "el vendedor" o "el
deudor"; don_____, de nacionalidad ____, de profesión/oficio ____, estado
civil ___, domiciliado en ____ número __, oficina/departamento número __, de la
ciudad de____, cédula nacional de identidad número ___, en adelante, "el
comprador"; y don _______, de nacionalidad ____, de profesión ___, estado
civil ____, cédula nacional de identidad número ____, en representación del
Banco _____, según se acreditará, ambos domiciliados en ______ número __,
oficina/departamento número __, de la ciudad de ____, en adelante, "el Banco";
todos mayores de edad, quienes acreditaron sus identidades con sus respectivas
PRIMERO. El vendedor es dueño de la casa y sitio ubicados en

Raíces de ________ cuyos deslindes son los siguientes:
AL NORTE: _____;
AL SUR: _____;
AL ORIENTE: _____; y
AL PONIENTE: ______

de fecha __ de _____ de_____, otorgada en la Notaría de ____, de don______;
inscribiéndose a fojas ______, bajo el número ___, en el Registro de Propiedad
del Conservador de Bienes Raíces de ____ del año _______ Rol Número _____,
comuna de _____.

don _________, quien compra y adquiere para sí la propiedad ya individualizada.
TERCERO. El precio de venta es la cantidad de ________ pesos, pagaderos al

contado de la siguiente forma:
347
1.- _____ pesos en dinero efectivo, cantidad que el comprador entrega en este
acto al vendedor, quien declara recibirlos a su entera y total satisfacción.
2.- El saldo de _____ pesos en letras hipotecarias de emisión del

Banco ______, como se explicará más adelante, y que el vendedor también recibe
a su entera satisfacción.
CUARTO. La venta se hace como cuerpo cierto, en el estado en que se halla

actualmente y que es conocido del comprador, la propiedad vendida, con todo lo
plantado y edificado, con sus derechos, usos, costumbres y servidumbres activas
y pasivas, libre de todo gravamen, litigio, prohibición, embargo y expropiación;
respondiendo el vendedor del saneamiento de acuerdo a la ley. Sin perjuicio de
las hipotecas y prohibiciones que se establecerán a continuación en este mismo
instrumento. Asimismo, el vendedor declara que el inmueble se halla con todas
sus cuentas de servicios y contribuciones al día y, por tanto, se vende libre de toda
deuda. El comprador ha recibido la documentación justificativa de tales
declaraciones. En todo caso, se deja constancia de que el comprador no
por cualquier clase de obligaciones de éste, en cuanto se hubieren originado antes
del día de hoy, podrá repetir lo pagado, en contra del vendedor, con más intereses
de un ___ por ciento anual y con el siguiente reajuste: ________.
QUINTO. La entrega material de la propiedad se efectúa en este mismo acto,

declarando el comprador recibirla a su entera y total satisfacción.

completo finiquito respecto de cualquier negocio o promesa de compraventa que
hubieran celebrado en relación con la propiedad materia del presente contrato y,
especialmente, respecto de la promesa de compraventa celebrada por instrumento
privado de fecha ___ de ____ de dos mil ______.
SÉPTIMO. Todos los gastos e impuestos que se devenguen a causa o como

OCTAVO. Entre el Banco _____, representado por don _______, ambos ya

individualizados y el comprador, don _______ se ha convenido en el siguiente
contrato de mutuo.
NOVENO. El Banco, a fin de que el comprador pueda enterar el precio de la

venta, da en préstamo, a don __________, la cantidad de _________Unidades de
Fomento, en letras hipotecarias de su propia emisión, correspondientes a la
Serie _______, que generarán un interés del ____ por ciento anual y con una
amortización directa __________, en un plazo de ____ años. La obligación regirá
desde el día __ de _____ del presente año, declarando, el deudor, haber recibido
348
las letras de crédito a su entera satisfacción y facultando al Banco para que éste
las entregue al vendedor.
DÉCIMO. El deudor se obliga a pagar, al Banco, la expresada cantidad

de ________ Unidades de Fomento en el plazo de ___ años, contados desde
el___ de _______ próximo; por medio del pago de dividendos anticipados
mensuales y sucesivos. Dichos dividendos comprenderán la amortización, los
intereses y la comisión. La tasa de interés real, anual y vencida que devenga el
presente contrato, será del ____ por ciento anual, la que incluye el interés
propiamente tal y la comisión, de acuerdo con las normas vigentes para tales
efectos. El dividendo mensual por pagar, será el que resulte de multiplicar
por______ el número de Unidades de Fomento que corresponda a cada uno de
los respectivos dividendos que consta en la tabla de desarrollo elaborada por el
Banco, y que se encuentra protocolizada con fecha ___ de _____ de dos mil____,
bajo el número _____ en la Notaría de la ciudad de ____, de don___________ A
vía ejemplar, para un préstamo u obligación de una Unidad de Fomento, el
dividendo por pagar será de _________. El deudor declara conocer y aceptar la
indicada tabla, recibiendo, en este acto, para constancia de lo anterior y de sus
obligaciones para con el Banco, un ejemplar de la misma, debidamente
autentificado por el Notario ya nombrado. Las partes dejan expresa constancia de
que la referida tabla, forma parte integrante de la presente escritura, para todos los
efectos legales. Los dividendos se pagarán dentro de los ___ primeros días de
cada mes. Esta obligación se entiende constituida para responder al pago de la
emisión de letras hipotecarias expresadas en Unidades de Fomento hecha por el
Banco en conformidad a la ley. Queda, expresamente, estipulado que esta
obligación tendrá el carácter de indivisible para todos los efectos legales.
UNDÉCIMO. Los dividendos deberán ser pagados en pesos, por el equivalente

al valor de las Unidades de Fomento a la fecha de su pago efectivo. Sin perjuicio
de lo anterior, el dividendo devengará, desde el día inmediatamente siguiente en
que debió haberse pagado, un interés penal igual al máximo que la ley permita
estipular, hasta el momento de su pago efectivo. El deudor abonará, asimismo, el
interés penal igual al máximo que la ley permita estipular sobre todas las sumas
que el Banco hubiere desembolsado con ocasión de este préstamo.
DUODÉCIMO. El deudor podrá reembolsar anticipadamente todo, o al menos el

diez por ciento del capital adeudado, sea en dinero o en letras de crédito del
mismo emisor, de la misma serie y del mismo año, en cuyo caso éstas deberán
haber sido emitidas el mismo mes o con anterioridad a las del préstamo. Estas
letras serán recibidas a la par. En el caso de efectuarse amortizaciones
extraordinarias en dinero, se harán en moneda corriente por el equivalente del
valor de la Unidad de Fomento a la fecha de hacerse la amortización. En estos
casos, y para quedar definitivamente libre de toda obligación para con el Banco
por el capital o parte del capital reembolsado, deberá pagar el interés y la comisión
correspondiente a un período de amortización de las letras de su préstamo por
toda la cantidad que hubiere anticipado. En virtud de estas amortizaciones
349
parciales, se rebajará proporcionalmente el valor de los dividendos mensuales
posteriores a la amortización, sin alteración del plazo de la deuda.
DECIMOTERCERO. Para asegurar el exacto cumplimiento de todas y de cada

una de las obligaciones que se establecen en este contrato, el deudor constituye
primera hipoteca, a favor del Banco sobre la propiedad que por el presente
instrumento adquiere, y que se halla individualizada en la cláusula primera.
Asimismo, por el presente instrumento don _________ constituye en favor del

Banco, hipoteca sobre la propiedad raíz individualizada en la cláusula primera con
el fin de garantizar, al Banco, el cumplimiento de todas y de cualesquiera de las
obligaciones que don ________ tenga actualmente, o en el futuro, tuviere a favor
de dicho Banco, en moneda nacional o extranjera, derivadas de toda clase de
actos y contratos y, especialmente, de operaciones de crédito de dinero, ya sea
como aceptante, suscriptor, girador, endosante, o avalista de letras de cambio,
libranzas, pagarés y otras órdenes de pago distintas que los cheques; por créditos
simples o documentarios; por avances o sobregiros en cuentas corrientes o en
cuentas especiales; por contratos de apertura o líneas de crédito; por saldos que
arrojen sus cuentas corrientes en su contra, sea por liquidaciones parciales o
definitivas, por cheques, boletas de garantía o cualquiera otra clase de
documentos mercantiles o bancarios; sea que resulte obligado como deudor
principal, fiador, avalista, codeudor solidario o a cualquier otro título; por mutuos
de dinero, préstamos en moneda corriente o extranjera efectuados con letras o
pagarés o descuentos de letras de cambio, pagarés y otros documentos que
representen obligaciones de pago; préstamos en cuenta especial, o por cualquier
otro documento que contenga una operación de crédito de dinero; por avales,
fianzas simples o solidarias u otras garantías que dicho Banco haya otorgado con
ocasión de operaciones de crédito de dinero y demás actos y contratos ejecutados
o celebrados por don ________; por intereses o reajustes y prestaciones
accesorias que correspondan; y por las renovaciones y prórrogas de todas estas
operaciones y documentos; sea que estas obligaciones se hayan contraído con la
oficina principal del Banco o con cualquiera otra Oficina o Sucursal del Banco, ya
establecida o que se estableciere, dentro o fuera del territorio de la República.
DECIMOCUARTO. Queda obligado, el deudor, a no enajenar ni gravar la

propiedad a favor de terceros sin previo consentimiento del Banco por lo cualse
inscribirá conjuntamente con la hipoteca, prohibición de gravar y enajenar la
propiedad sin previo consentimiento del Banco.
DECIMOQUINTO. Se obliga, el deudor, a mantener aseguradas contra incendio

en una cantidad no inferior a ________ Unidades de Fomento las construcciones
existentes o que se levanten en la propiedad hipotecada si el Banco lo exigiere y a
entregar la respectiva póliza al Banco, oportunamente; en caso contrario, podrá el
Banco contratar, inmediatamente, el seguro, si así lo estimare conveniente,
pagando la respectiva prima, por cuenta del deudor. La póliza deberá extenderse
a nombre del deudor y endosarse en favor del Banco, como acreedor hipotecario.
El seguro podrá contratarse por años; pero, si treinta días antes del vencimiento
350
no se renovare —por el deudor— queda facultado, el Banco, para hacerlo por
cuenta de aquél, pagando las primas necesarias para mantener vigente el seguro.
El Banco tiene derecho, en todo caso, y aun con la prescindencia del deudor, para
contratar los seguros y cargarle el costo de ellos. Ninguna responsabilidad
afectará al Banco por la no contratación o por la no renovación del seguro; o por
cualquier otra causa referente a la póliza o a la compañía aseguradora. El deudor
deberá contratar un seguro de desgravamen hipotecario por todo el tiempo que se
encuentre vigente la deuda, y por un monto equivalente a ella. El seguro deberá
tomarse a nombre del Banco y el pago de las primas será de cargo exclusivo del
deudor.
DECIMOSEXTO. El Banco, representado en la forma antedicha, declara que

está conforme con lo estipulado y que acepta el reconocimiento de la deuda y la
constitución de la hipoteca a su favor en los términos expuestos y la prohibición de
gravar y enajenar la propiedad sin consentimiento escrito del Banco.
DECIMOSÉPTIMO. El Banco otorgará recibo del pago de dividendos indicando,

separadamente, las sumas que correspondan a amortizaciones, intereses y
comisión.
DECIMOCTAVO. No obstante lo estipulado en la cláusula octava, se

considerará vencido el plazo de la deuda, pudiendo el Banco exigir el inmediato
pago de la suma a que esté reducida, en los casos siguientes:
a) si se retardare el pago de cualquier dividendo más de diez días;
b) si la propiedad experimentare deterioros que, a juicio del Banco, hagan

insuficiente la garantía y el deudor no diere, dentro de diez días después de
requerido, nueva garantía, a satisfacción del Banco;
c) si, sin consentimiento escrito del Banco, se demoliere todo o parte de los
edificios o construcciones existentes en el predio hipotecado, o se efectuare
cualquier transformación, alteración o modificación en los referidos edificios o
construcciones, aun cuando no disminuyan la garantía, ni la hagan insuficiente;
d) si resultare que la propiedad está sujeta a uno cualquiera de los gravámenes,

prohibiciones o acciones a que se refiere la cláusula cuarta precedente;
e) si el deudor cae en insolvencia, y
f) si el deudor no acreditare, a satisfacción del Banco, en las oportunidades que

éste se lo exija, que el préstamo ha sido destinado o está afecto al cumplimiento
del objeto de la operación señalada en la respectiva solicitud, la que, para estos
efectos, se considera como parte integrante de este contrato.
351
DECIMONOVENO. Para todos los efectos de este contrato, el deudor constituye
domicilio en ______, sin perjuicio del que corresponde al lugar de su respectiva
residencia, a elección del Banco. Los pagos y demás operaciones, a que dé lugar
el presente instrumento, se efectuarán en las oficinas del Banco.
VIGÉSIMO. Cuando el deudor no hubiere satisfecho los dividendos en los

plazos fijados y, requerido judicialmente, no los pagare en el término de diez días,
el Banco podrá solicitar la posesión del inmueble hipotecado o pedir que se saque
a remate, de acuerdo con el procedimiento señalado por la normativa vigente
correspondiente.
VIGÉSIMO PRIMERO. El procedimiento establecido en las cláusulas anteriores,

se aplicará a todos los casos en que el Banco, conforme a las estipulaciones de
este contrato, pueda exigir el pago de la deuda, antes de vencido el plazo.
VIGÉSIMO SEGUNDO. El comprador, de acuerdo con lo estipulado en la

cláusula tercera, se da por recibido de las letras del préstamo mediante las cuales
se paga parte del precio de venta conforme a lo señalado en la misma cláusula.
VIGÉSIMO TERCERO. Las partes fijan su domicilio en la ciudad de _____, para

todos los efectos de este contrato.
VIGÉSIMO CUARTO. Se faculta, al portador de copia autorizada de esta

escritura, para requerir y firmar las anotaciones, inscripciones y subinscripciones
que procedan en los registros correspondientes del Conservador de Bienes
Raíces respectivo. El otorgamiento de esta facultad es, desde luego, irrevocable y
persistirá aunque sobrevenga la muerte o incapacidad de cualesquiera de los
contratantes o de todos ellos.
Notas:

Conservador de Bienes Raíces correspondientes.

352
112.4. Las cláusulas duodécima, décimo cuarta, décimo octava,

décimo novena, vigésimo tercera y vigésimo cuarta pueden
constituir una cláusula abusiva a la luz del artículo 16 de la Ley
Nº 19.496. En el primer caso, por establecer restricciones
adicionales a lo dispuesto en la Ley Nº 18.010. En el segundo
caso, por establecer límites que devienen en un desequilibrio en la
relación contractual y limita excesivamente el derecho de
propiedad adquirido. En el tercer caso, por establecer condiciones
para el ejercicio de la cláusula de aceleración de muy
fácil ocurrencia, lo que desequilibra la relación contractual. En
cuarto lugar, las cláusulas décimo novena y vigésimo tercera
prorrogan la competencia relativa de los tribunales. Por último, la
cláusula vigésimo cuarta establece mandatos irrevocables, que
son abusivos de cara al fallo emanado por la Corte Suprema en el
Caso Cencosud (C-12.355-2011, de 24 de abril de 2013).
112.5. Cuando las partes del mutuo sean un proveedor financiero y un

consumidor, deberá tenerse presente que los contratos deberán
incluir todas las menciones establecidas en el artículo 17 B de la
Ley Nº 19.496, entre otras, el desglose de las comisiones y tarifas
que se den con ocasión del contrato.
Ver fichas: 51, 52, 55, 61, 62, 68, 84, 87, 90, 92, 95, 111, 127, 133,
136, 137, 139, 141, 147, 168, 171, 173, 175, 176, 177, 179,
180, 185, 186, 189, 191, 195, 197, 198, 199, 204, 205, 207,
208 del anexo de jurisprudencia de compraventa.
353
DOS
En __________de ______, a ___ de _______de _____, ante mí, __________,

Titular de la _____ Notaría de _______, con domicilio en ______ número_____,
oficina ____, según Decreto Judicial de fecha ____, protocolizado ____, bajo el
Repertorio número ______, comparecen:
Don/ña________________,______ (nacionalidad), ________ (estado
civil), ______(profesión/oficio), cédula nacional de identidad número _________,
de este domicilio, ___________, comuna de ______, ______.(región),
representante legal de don/ña_________, en adelante "el vendedor";
don/ña_______________, ______(nacionalidad), _____, (estado
civil), ________(profesión/oficio), cédula nacional de identidad
número _________, de este domicilio, ____________ departamento ___, comuna
de _________, ________.(región), en adelante "el comprador", "el constituyente",
"el deudor hipotecario";
Don/ña _____________, _____ (nacionalidad), ________(estado
civil), ______(profesión/oficio), cédula nacional de identidad número ________y
don/ña ___________, _____.(nacionalidad), ______(estado
civil), ______.(profesión/oficio), cédula nacional de identidad número _______,
ambas en representación, según se acreditará, del __________, sociedad
anónima bancaria, todos domiciliados en calle _______ número ___, comuna
de ______, en adelante "el Banco"; todos los comparecientes mayores de edad, a
quienes conozco y exponen:
PRIMERO. Don/ña ___________, es dueño de la propiedad ubicada en

calle ________ número ___, que corresponde al sitio número _____ del plano
respectivo, comuna de ______, Región ______, que deslinda: Norte, ______;
Sur, _______; Oriente, ______; Poniente, ______La adquirió por adjudicación que
le hizo la _________, según da cuenta la escritura pública de
fecha ___ de ______ de ___ otorgada en la Notaría de ______ de
don/ña __________Título de dominio inscrito a fojas ___ número ___ del
año ___ en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces
de _______ Don/ña_________, por sí vende, cede y transfiere, a
don/ña __________ quien compra, acepta y adquiere para sí la propiedad
indicada precedentemente.
SEGUNDO. El precio de la compraventa es la suma de _______ pesos,

equivalentes a ____ Unidades de Fomento por su valor al
día ___ de _______de ___, que se entera y paga de la siguiente forma: a)
Con _______ Pesos, equivalentes a ______ Unidades de Fomento que el
comprador paga al vendedor en este acto en dinero efectivo. b) Con ____ pesos,
equivalentes a _____ Unidades de Fomento, por su valor al
354
día ___ de _______ de ___, que el comprador paga al vendedor con cargo a un
mutuo hipotecario, por igual monto, que el Banco le otorga en la cláusula sexta de
esta escritura, y en las condiciones que más adelante se señalan, las que aceptan
expresamente las partes.
TERCERO. El vendedor declara haber recibido la totalidad del precio y lo

declara en consecuencia íntegramente pagado. El comprador declara haber
recibido materialmente a su entera satisfacción la propiedad raíz materia de este
contrato. Las partes renuncian expresamente a las acciones resolutorias que
pudieran emanar del presente contrato. Las partes declaran cumplida cualquier
promesa de compraventa celebrada entre ellas relativa al inmueble objeto de este
contrato, respecto de cuyas obligaciones se otorgan el más amplio y completo
finiquito.
CUARTO. La venta se hace ad-corpus, en el estado en que se encuentra lo

vendido y que el comprador, declara aceptar y reconocer, con sus derechos, usos,
costumbres y servidumbres, activas y pasivas, libre de todo gravamen, prohibición,
embargo y juicios pendientes, con sus contribuciones fiscales y municipales y
demás servicios al día, respondiendo el vendedor del saneamiento de la evicción,
en conformidad a la ley.
QUINTO. Entre la institución bancaria y don/ña _________ (comprador), se ha

convenido en el siguiente contrato de mutuo hipotecario, destinado a la compra de
vivienda, sujeto a las disposiciones que se señalan en las cláusulas siguientes.
SEXTO. La institución bancaria a fin de enterar la parte del precio referida en la

letra b) de la cláusula segunda, da en préstamo a don/ña __________ la cantidad
de ____ Unidades de Fomento, equivalente a ______pesos, por el valor de la
Unidad de Fomento al día ___ de _______ de __, como se dijo en la referida letra
b), de las que se da por recibido a su entera satisfacción don/ña _________ quien,
en este mismo acto, le otorga al Banco un mandato mercantil irrevocable y gratuito
en conformidad a los términos de los artículos doscientos treinta y cinco,
doscientos treinta y ocho y doscientos cuarenta y uno y siguientes del Código de
Comercio, para que entregue directamente al vendedor, y por su cuenta, según el
monto en pesos moneda corriente que representen las Unidades de Fomento a la
fecha de entrega del importe del referido mutuo una vez inscrita, en el Registro de
Hipotecas del Conservador de Bienes Raíces competente, la hipoteca que el
deudor constituye en favor de la institución bancaria para caucionar dicho mutuo y
a que se hace referencia en la cláusula decimocuarta de esta escritura. El Banco,
representado como se dijo, acepta este mandato en los términos relacionados y el
mandante lo libera de la obligación de rendir cuenta.
SÉPTIMO. El deudor se obliga a pagar a la institución bancaria el capital

señalado en la cláusula precedente, conjuntamente con los correspondientes
intereses, en ___ cuotas mensuales de ____ Unidades de Fomento cada una de
ellas, a excepción de la última que será el equivalente a ______ Unidades de
Fomento; con vencimiento, la primera de ellas, el día ___ del mes de ____ del
355
año ___. Durante el primer año de vigencia del crédito, el deudor se obliga a pagar
cada una de las cuotas números ___a la ___ el día ____ de cada uno de los
meses
de ____, ______, ____, ____, ______, ______, ______, ______,______, _______
y ______ del año _____ respectivamente. Durante los siguientes años de
vigencia del crédito el deudor se obliga a pagar cada una de las
restantes ______ cuotas el día ___ de cada uno de los meses de enero, febrero,
marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre
de los años siguientes, venciendo la cuota número _____ y última el
día ___ de _______ del año ___. La cuota a pagar por el deudor deberá incluir
además de la cuota mensual, las primas correspondientes a los seguros de
desgravamen, cesantía e incendio, que se pagarán conjuntamente con la cuota
mensual. Queda expresamente estipulado que todas las obligaciones que del
presente instrumento emanan para el deudor, tendrán el carácter de indivisibles
para todos los efectos legales.
OCTAVO. El capital adeudado devenga un interés del ___por ciento mensual.

El reajuste e interés se devengan a contar del día ___ del mes siguiente de la
fecha del presente contrato. Los intereses se devengarán día por día y se
calcularán sobre la base de un año de trescientos sesenta días y meses de treinta
días.
NOVENO. La composición de cada una de las cuotas en que el deudor se ha

obligado a pagar este préstamo, conforme a lo señalado en las cláusulas
precedentes, consta en el "Desarrollo Plan de Pago" elaborado por el Banco para
este mutuo, que el deudor declara conocer y aceptar en todas sus partes y que en
este mismo acto, con esta misma fecha se protocoliza en esta Notaría, bajo este
mismo Repertorio. Se deja constancia que, en el evento que conforme al referido
"Desarrollo Plan de Pago", alguna cuota no cubra la totalidad de los intereses
devengados a la fecha de su vencimiento, el remanente no pagado se capitalizará,
motivo por el cual el componente de amortización de la correspondiente cuota
figurará con signo negativo y el saldo de capital aumentará en el monto de los
intereses capitalizados.
DÉCIMO. Cada cuota mensual deberá ser pagada en dinero, por el valor en
pesos moneda nacional de la Unidad de Fomento a la fecha de su pago efectivo.
Sin perjuicio de lo estipulado en la cláusula séptima anterior, el deudor podrá
pagar cada una de las cuotas mensuales antes referidas, dentro de los
primeros ___ días del mes de su respectivo vencimiento, sin que por ello la cuota
devengue durante ese período los intereses penales que se definen en esta
cláusula. No obstante, en el evento que el deudor no pagare cualquier cuota
dentro de los primeros ___ días del mes de su respectivo vencimiento, ésta
devengará, desde la fecha de su vencimiento, estipulada en la cláusula séptima de
esta escritura, un interés penal igual al interés corriente que corresponda, que
tuviere vigencia durante el tiempo de la mora o simple retardo, en sus diferentes
etapas, más un ___ por ciento. El deudor abonará, asimismo, el referido interés
penal, sobre todas las sumas que el Banco hubiere desembolsado por él, para
356
hacer efectivas las obligaciones emanadas de este contrato, y por las sumas que
anticipare por primas de seguros, contribuciones del bien raíz que se hipoteca,
como también por cualquier suma que el Banco tuviere que desembolsar con
ocasión de este préstamo. El incumplimiento de las obligaciones establecidas en
esta cláusula, facultará al Banco para hacer exigibles todas las obligaciones que el
deudor mantenga con él, cualquiera sea su origen, fecha de vencimiento o monto.
UNDÉCIMO. El deudor puede amortizar extraordinariamente o efectuar pagos

anticipados del capital adeudado, en los siguientes términos: Uno. Pagos
Anticipados que se efectuaren durante el primer año de vigencia del crédito,
contado desde el día ______ del mes de otorgamiento del presente
instrumento:Durante el primer año de vigencia del crédito el deudor podrá
reembolsar anticipadamente todo o una parte no inferior al ____ por ciento del
capital adeudado, conjuntamente con el pago de los intereses calculados hasta la
fecha del pago efectivo, pagando además una comisión de prepago igual al valor
de un mes y medio de intereses, calculados sobre el capital que se prepaga. El
Banco, por consiguiente, podrá rechazar cualquier amortización que no se ajuste
al mínimo señalado. Dos.- Pagos anticipados que se efectuaren a contar del
segundo año de vigencia del crédito y que no correspondieren a los señalados en
el número tres siguiente: Las partes convienen que a contar del segundo año, el
deudor podrá: a) reembolsar anticipadamente una parte no inferior al ___ por
ciento del capital insoluto ni superior al ___ por ciento del mismo, pagando los
intereses calculados hasta la fecha del pago efectivo, sin comisión de prepago; y
b) reembolsar una parte del capital adeudado, superior al ____ por ciento y hasta
el ___ por ciento, conjuntamente con los intereses calculados hasta la fecha del
pago efectivo, pagando, además, una comisión de prepago igual al valor de un
mes y medio de intereses calculado sobre el capital que se prepaga. El Banco, por
consiguiente, podrá rechazar cualquier amortización inferior al ___ por ciento del
capital insoluto. Tres.- Calendario convencional de pagos anticipados o
amortizaciones extraordinarias: Durante los primeros ___ años de vigencia del
préstamo otorgado mediante el presente instrumento y a la fecha de vencimiento
de cada una de las cuotas mensuales comprendidas en dicho período, el deudor
podrá optar por pagar el monto de la correspondiente cuota mensual a cuyo pago
se encuentra obligado, según consta en el "Desarrollo Plan de Pago" mencionado
en la cláusula novena anterior o, el monto de la cuota mensual que para la misma
fecha de vencimiento se señala en el "Desarrollo Calendario Convencional de
Pago Anticipado" elaborado por el Banco para este mutuo que el deudor declara
conocer y aceptar en todas sus partes y que en este mismo acto, con esta misma
fecha se protocoliza en esta Notaría, bajo este mismo Repertorio, imputándose a
prepago la diferencia que resulte de restar el componente de amortización de
capital de la cuota mensual que el deudor se encuentre obligado a pagar según
consta en el "Desarrollo Plan de Pago" al componente de amortización de capital
de la cuota con igual fecha de vencimiento del que se señala en el "Desarrollo
Calendario Convencional de Pago Anticipado" antes mencionado. Se deja
constancia que, en el evento que conforme al referido "Desarrollo Calendario
Convencional de Pago Anticipado", alguna cuota no cubra la totalidad de los
intereses devengados a la fecha de su vencimiento, el remanente no pagado se
357
capitalizará, motivo por el cual el componente de amortización de la
correspondiente cuota figurará con signo negativo y el saldo de capital aumentará
en el monto de los intereses capitalizados. Asimismo en el evento que conforme al
"Desarrollo Plan de Pago" mencionado en la cláusula novena anterior el monto de
la cuota que se paga no cubra la totalidad de los intereses devengados a una
fecha de vencimiento, pero sí los cubra la cuota de igual vencimiento del
"Desarrollo Calendario de Pago Anticipado", se imputará a prepago la totalidad del
componente de amortización de la correspondiente cuota. Para los efectos de este
número, el monto de cada una de las______ cuotas mensuales comprendidas
dentro de los primeros _____ años de vigencia del crédito será
de _____ Unidades de Fomento. Las partes dejan expresa constancia que este
procedimiento de cálculo no importa el efectivo pago por el deudor, pago que
deberá ser acreditado por éste conforme se señala en la cláusula vigésimo novena
de este instrumento.
DUODÉCIMO. En el caso de efectuarse amortizaciones extraordinarias, éstas

se realizarán únicamente en moneda corriente y por el equivalente en pesos del
valor de las Unidades de Fomento a la fecha en que se efectúe la amortización.
DECIMOTERCERO. En el evento que el deudor efectuare amortizaciones

parciales conforme a los números uno o dos de la cláusula decimoprimera de este
instrumento, se presumirá que ha optado por rebajar proporcionalmente el valor de
las cuotas mensuales con vencimiento posterior a la fecha de la correspondiente
amortización extraordinaria o prepago, sin alteración del plazo residual de la
deuda. Lo anterior, a menos que el deudor probare haber optado por reducir el
plazo residual de la deuda, en los términos que más adelante se indicarán, opción
que deberá ejercer en forma previa a la realización del pago anticipado y mediante
la suscripción y entrega al Banco del formulario de prepago que éste le
proporcionará, a su requerimiento. En el evento que el deudor efectuare
amortizaciones conforme al calendario convencional de pagos anticipados o
amortizaciones extraordinarias, contemplado en el número tres de la mencionada
cláusula decimoprimera, así como también en el caso que el deudor decidiere
efectuar amortizaciones extraordinarias parciales, de las contempladas en los
números uno o dos de la misma cláusula, ejerciendo la opción antes referida, el
plazo residual de la deuda se reducirá en el número de meses que corresponda a
las cuotas mensuales que resulten íntegramente pagadas con el producto del
correspondiente pago anticipado, contado desde la fecha de vencimiento de la
última cuota pactada y en orden inverso al de los vencimiento estipulados. De
existir una diferencia, ésta se imputará a rebajar el monto de la cuota que
corresponda a la del último vencimiento.
DECIMOCUARTO. A fin de garantizar a la institución bancaria el cumplimiento

de todas y cualquiera de las obligaciones que el deudor don/ña___________ al
presente tenga o en el futuro tuviere en favor de dicho Banco, en moneda nacional
o extranjera, verbi gratia, como aceptante, girador, endosante o avalista de letras
de cambio, libranzas, pagarés u otras órdenes de pago distintas de los cheques;
por créditos simples o documentarios; por avances y sobregiros en su cuenta
358
corriente o en cuentas corrientes especiales; por contratos de apertura o líneas de
crédito; por saldos que arrojen sus cuentas corrientes en su contra, sea por
liquidaciones parciales o definitivas; por cheques, boletas de garantía o cualquier
otra clase de documentos mercantiles o bancarios, ya sea como deudor principal o
como fiador o como codeudor solidario o a cualquiera otro título; por mutuos de
dinero; préstamos en moneda corriente efectuados con letra o pagarés o
descuentos de letras de cambio; préstamos en cuenta especial; y por cualquier
otro documento que contenga una operación de crédito de dinero; por los
intereses y reajustes que correspondan; y por las renovaciones de todas estas
operaciones y documentos y sea que estas obligaciones se hayan contraído en
favor de la oficina principal del Banco o de cualquier otra establecida o que se
estableciere dentro o fuera del territorio de la República o de otras personas
naturales o jurídicas de las cuales el Banco las hubiere adquirido, o que se hayan
contraído antes o después de la prórroga del plazo de duración de la deudora, en
su caso y, en especial, de todas y cada una de las obligaciones que se establecen
en el presente instrumento, don/ña ____________, constituye primera hipoteca
sobre la propiedad que por el presente instrumento adquiere.
DECIMOQUINTO. El deudor declara que la propiedad no registra gravámenes

preferentes a los que se constituyen por el presente instrumento, salvo los que se
cancelan en este acto. En caso de existir otro gravamen preferente al del Banco,
éste quedará facultado para hacer exigibles todas las obligaciones que tenga
pendiente el deudor para con él.
DECIMOSEXTO. El deudor se obliga a no gravar, enajenar, arrendar, dar en

comodato ni ceder a título alguno, ya sea gratuito u oneroso, sin previo
consentimiento escrito del Banco, el inmueble individualizado en la cláusula
primera del presente instrumento.
DECIMOSÉPTIMO. El deudor se obliga a contratar y mantener a nombre de la

institución bancaria, como acreedor hipotecario, un seguro sobre las
construcciones existentes o que se levanten en la propiedad hipotecada contra el
riesgo de incendio y demás adicionales que el Banco determine, por todo el
tiempo en que esté vigente la presente garantía, por una suma no inferior al valor
de tasación practicada por el Banco, facultando a éste para contratar
inmediatamente el seguro, si así lo estima conveniente, pagando la
correspondiente prima por cuenta del deudor. Asimismo, el deudor se obliga a
contratar un seguro de desgravamen por las obligaciones de que da cuenta el
presente instrumento, así como por cualquier deuda que haya contraído o
contraiga en el futuro para con el Banco en todo el tiempo que se encuentren
vigentes y por un monto equivalente a ellas. Finalmente, el deudor se obliga a
contratar un seguro de cesantía por las obligaciones de que da cuenta el presente
instrumento, así como por cualquier deuda que haya contraído o contraiga en el
futuro para con el Banco en todo el tiempo que se encuentren vigentes y por un
monto equivalente a ellas. Los seguros mencionados deberán tomarse a favor del
Banco y el pago de las primas será de exclusivo cargo del deudor. Si ___ días
antes del vencimiento no se renovaren por el deudor queda facultado el Banco
359
para hacerlo por cuenta de aquél, pagando las primas necesarias para mantener
vigentes los seguros. El Banco tiene derecho en todo caso, aun con prescindencia
del deudor, para contratar los seguros y cargarle el costo de ellos. Ninguna
responsabilidad afectará al Banco por la no contratación o no renovación del
seguro o por cualquier otra causa referente a la póliza o a la Compañía
Aseguradora, ya que la obligación de contratarlos y efectuar el pago es del
deudor. En el evento que el Banco pague las primas por cuenta del deudor en uso
de la facultad antes señalada, el deudor se obliga a reembolsarle el importe de las
referidas primas, dentro de los ___ días siguientes a la fecha en que sea requerido
el pago, con intereses a la tasa de interés corriente que corresponda, que tuviere
vigencia durante el período que medie entre la fecha en que el Banco efectúe el
pago y la fecha del reembolso, en sus diferentes etapas, más un ____ por ciento.
El deudor faculta expresamente al Banco para que las sumas que perciba del
deudor, las pueda imputar a su arbitrio, en primer lugar, al pago de lo adeudado
por concepto de prima de seguro y contribuciones a los bienes raíces y el saldo, al
crédito, reajustes e intereses, aun cuando no estuviere vencido. El deudor acepta
desde ya las imputaciones que el Banco efectúe, renunciando en consecuencia al
derecho de efectuarlas él.
DECIMOCTAVO. Se obliga el deudor a acreditar al Banco el pago de las cuotas

de la contribución de los Bienes Raíces dentro de los ___ días siguientes al
vencimiento del plazo para pagar cada una de ellas. Si el pago no se acreditare, el
Banco podrá exigir de inmediato las obligaciones garantizadas por la hipoteca
como si fueran de plazo vencido, sin perjuicio de la facultad del Banco para pagar
las contribuciones en mora y de su derecho a ser reembolsado, de inmediato, con
intereses en la tasa máxima para operaciones no reajustables o reajustables
según el caso.
DECIMONOVENO. El Banco podrá declarar terminado el presente contrato y

caducados todos los plazos de que disponga el deudor para el pago de las
obligaciones que caucione esta garantía, cualesquiera sean su origen, fecha de
vencimiento o monto, quedando en consecuencia facultado para hacer exigibles
todos sus créditos como si fueran de plazo vencido, procediendo a su cobro, si el
deudor se colocare en una cualquiera de las situaciones que a su respecto a
continuación se indican; lo anterior, sin perjuicio de sus demás derechos como
acreedor: a) Falta de pago íntegro y oportuno de cualesquiera de las obligaciones
de dar, garantizadas con la presente hipoteca. b) Incumplimiento de una
cualesquiera de las obligaciones de hacer o no hacer asumidas por el deudor en el
presente instrumento. c) Quiebra o insolvencia del deudor. d) Que el deudor haya
incurrido en falsedad u omisión respecto de alguno de los datos o antecedentes
contenidos en esta escritura. e) Que el inmueble hipotecado sea embargado en
cualquier tiempo por un tercero y el Banco sea citado para los fines del artículo
dos mil cuatrocientos veintiocho del Código Civil o que el inmueble hipotecado sea
afectado, en cualquier tiempo, por medidas cautelares precautorias. f) Que la
propiedad experimente deterioros que, a juicio del Banco hagan insuficiente la
garantía y no se diere, dentro de___ días corridos después de requerido por
escrito el deudor, nuevas garantías a satisfacción del Banco. g) Que, en su caso,
360
sin consentimiento escrito del Banco, se demoliere todo o parte de los edificios o
construcciones existentes o que se construyan en el futuro en la propiedad
hipotecada, o se efectuare cualquier transformación o alteración en los referidos
edificios o construcciones, aun cuando no disminuyan la garantía, ni la hagan
insuficiente. h) Que el deudor no acredite, a satisfacción del Banco y en las
oportunidades que éste se lo exija, que el préstamo ha sido destinado o está
afecto al cumplimiento del objeto de la operación señalada en la respectiva
solicitud, la que para estos efectos se considerará como parte integrante de este
contrato. i) Que por incumplimiento del deudor no existieren o fueren ineficaces los
seguros referidos en la cláusula decimoséptima de este instrumento. El no
ejercicio por parte del Banco del derecho que se le reconoce en esta cláusula, no
significará de manera alguna renuncia al mismo, reservándose el Banco la
facultad de ejercerlo cuando lo estime conveniente.
VIGÉSIMO. Convienen las partes, que todas y cada una de las obligaciones
caucionadas con la hipoteca que se constituye por la presente escritura tendrán el
carácter de indivisibles, de modo que su cumplimiento podrá exigirse a
cualesquiera de los herederos del deudor, conforme a los artículos mil quinientos
veintiséis número cuatro y mil quinientos veintiocho del Código Civil.
VIGÉSIMO PRIMERO. Para todos los efectos especialmente, para su

cumplimiento, aplicación, interpretación, y el ejercicio de las acciones que de este
instrumento emanen, se fija domicilio en la comuna de ___________, para cuyos
Tribunales se prorroga competencia. Sin perjuicio de lo anterior, a elección
unilateral del Banco, podrá demandarse en el domicilio del deudor. Todos los
pagos y demás operaciones a que dé lugar el presente instrumento, se efectuarán
necesariamente en las Oficinas del Banco, o en el lugar que oportunamente se le
comunique al deudor mediante carta certificada.
VIGÉSIMO SEGUNDO. Los mandatarios de la institución bancaria, en el

carácter en que comparecen, aceptan expresamente el reconocimiento de la
deuda y la constitución de la hipoteca y prohibiciones en favor de su representado,
en los términos de la presente escritura. La institución bancaria, representada
como se ha señalado en la comparecencia, acepta expresamente los mandatos
que por el presente instrumento se le confieren.
VIGÉSIMO TERCERO. Comparecen

don/ña _____, ______(nacionalidad), ____(estado civil), _____.(profesión), cédula
nacional de identidad número________ y
don/ña _____________, _____(nacionalidad), _______(estado
civil), ______.(profesión/oficio), cédula nacional de identidad número _________,
ambos en representación, según se acreditará, del ____________, sociedad
anónima bancaria, Rol Único Tributario número ______, todos con domicilio
en_________, Comuna de _______, ambas en representación, según se
acreditará, del ____________, sociedad anónima bancaria, Rol único
tributario___________, todos con domicilio en ____________, Comuna
de ______, los comparecientes mayores de edad, quienes acreditan su identidad
361
con las cédulas antes citadas y exponen: Que en la representación en que
comparecen vienen en alzar y cancelar, sólo respecto de la propiedad materia del
presente contrato, las hipotecas constituidas en favor del Banco, inscritas a
fojas ______ número ____del año ___ del Registro de Hipotecas del Conservador
de Bienes Raíces de _________, y la prohibición inscrita a
fojas ______ número ______ y a fojas _____ número ____ del mismo
conservador y año, permaneciendo plenamente vigentes y eficaces dichos
gravámenes respecto del resto del inmueble hipotecado. Los citados alzamientos
se efectúan sujetos a la condición que previamente se inscriba el dominio a
nombre de la compradora y los gravámenes que se constituyen en favor de la
institución bancaria. La personería de los representantes del
Banco ________ consta de las escrituras públicas de fecha __, de _____ de ___ y
de fecha ___ de______ de ___, ambas otorgadas ante la Notaría
de __________ de don/ña ____________, las que no se insertan por ser
conocidas de las partes y del Notario que autoriza.
VIGÉSIMO CUARTO. Se faculta al portador de copia autorizada de este

instrumento para requerir del Conservador de Bienes Raíces respectivo las
inscripciones, subinscripciones, anotaciones, alzamientos y cancelaciones que en
derecho procedan.
VIGÉSIMO QUINTO. El deudor y vendedor confieren a la institución bancaria

mandato mercantil irrevocable, en los términos del artículo número doscientos
cuarenta y uno del Código de Comercio, y gratuito para que el producto del mutuo
otorgado al deudor en esta misma escritura lo entregue al banco __________ con
el objeto de que este Banco a su vez, lo aplique al pago de las deudas que el
vendedor tenga o pudiera tener con el banco____________ Las partes acuerdan
que el presente mandato no terminará por la muerte de los mandantes, siendo
aplicable lo dispuesto en el artículo dos mil ciento sesenta y nueve del Código
Civil.
VIGÉSIMO SEXTO. Por el presente instrumento, los comparecientes, confieren

a la institución bancaria poder especial e irrevocable, en los términos del artículo
número doscientos cuarenta y uno del Código de Comercio, para que éste, a
través de sus representantes, pueda concurrir a suscribir en sus nombres y
representación, uno o más instrumentos públicos, privados o minutas que
correspondan, con el único fin y objeto de solucionar íntegramente cualquier
eventual reparo y objeción que pueda formular el señor Conservador de Bienes
Raíces competente, en relación con las inscripciones que se le solicite efectuar en
mérito de los contratos y sus términos que constan en esta escritura. El
mandatario queda facultado por los mandantes para requerir del Conservador de
Bienes Raíces competente, las inscripciones, subinscripciones y anotaciones que
sean procedentes solicitar en mérito a lo señalado. Las partes acuerdan que el
presente mandato no terminará por la muerte del mandante, siendo aplicable lo
dispuesto en el artículo dos mil ciento sesenta y nueve del Código Civil.
362
VIGÉSIMO SÉPTIMO. Todos los gastos, derechos e impuestos derivados del
presente instrumento serán de cargo del deudor.
VIGÉSIMO OCTAVO. El deudor autoriza al Banco para cargar en su cuenta

corriente, que mantenga en el mismo Banco, todas las sumas que corresponda
pagar según lo establecido en este contrato.
VIGÉSIMO NOVENO. El Deudor declara haber recibido de parte del Banco en

forma cabal y oportuna, toda la información necesaria acerca de los gastos
globales aproximados que demanda esta operación, tales como impuestos, gastos
notariales, derechos de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, primas
de seguros correspondientes y gastos de cobranza prejudicial.
TRIGÉSIMO. El Banco otorgará recibo del pago de cada cuota, indicando

separadamente las sumas que corresponden a amortización e intereses.
PERSONERÍAS. La personería de don/ña ______________ y de

don/ña ____________ para actuar en representación de la institución bancaria,
consta de la escrituras pública de fecha ___ de _______ de ____, otorgada en la
Notaría de __________ de don/ña ____________, personerías todas que no se
insertan por ser conocidas de las partes y del Notario que autoriza.
Notas:


363
cónyuge declarando lo siguiente: "Que a la fecha de esta
escrituraninguno de ellos ha solicitado judicialmente la declaración
de la calidad de 'Bien Familiar' del inmueble que por el presente
113.4. Las cláusulas sexta, undécima, décimo tercera, décimo cuarta,

décimo sexta, décimo séptima, décimo novena, vigésimo primera,
vigésimo quinta, vigésimo sexta y vigésimo novena pueden
constituir cláusulas abusivas a la luz del artículo 16 de la Ley
Nº 19.496. Para el caso de las cláusulas sexta, vigésimo quinta y
vigésimo sexta, se establecen mandatos irrevocables, que son
abusivos de cara al fallo emanado por la Corte Suprema en el
Caso Cencosud (C-12.355-2011, de 24 de abril de 2013). Para el
caso de la cláusula undécima y décimo tercera, se establecen
restricciones adicionales a lo dispuesto en la Ley Nº 18.010, de
manera que pueden enfrentar problemas de validez aquellas
disposiciones que establezcan condiciones menos favorables para
el consumidor que las señaladas en el derecho común. Respecto
a la cláusula décimo cuarta, la Circular Nº 3.505 de 2010, dictada
por la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras,
determinó que debe ser siempre opcional para el cliente contar
con una cláusula de garantía general hipotecaria, al menos en los
términos descritos en la cláusula. No tener en consideración lo
anterior constituye una infracción a la Ley de Bancos, y puede dar
lugar a acciones colectivas, según lo dispuesto en la Ley
Nº 19.496. La cláusula décimo sexta, contiene una restricción que,
de cara al derecho común, puede devenir en una cláusula
anulable, ya que la prohibición de enajenar no señala plazo
máximo, y también se restringe el derecho a constituir a terceros
como meros tenedores. En el caso de la cláusula décimo séptima,
el banco tiene la libertad de contratar un seguro y cobrarlo al
consumidor, lo que va en contra de la Ley del Consumidor que
prohíbe el silencio como aceptación, en cuyo caso, se le está
cobrando un seguro que el no ha consentido. Además, presentaría
problemas de validez si es que el Banco puede imputar
arbitrariamente las sumas percibidas, lo que genera un
desequilibrio importante en el contrato. Respecto la cláusula
décimo novena, establece condiciones para el ejercicio de la
cláusula de aceleración de muy fácil ocurrencia, lo que
desequilibra la relación contractual. La cláusula vigésimo primera
prorroga la competencia relativa de los tribunales. Por último, la
cláusula vigésimo novena, señala que se declara haber recibido la
información, lo que no tiene validez en juicio, ya que la
jurisprudencia ha sistemáticamente declarado que el proveedor
364
debe acreditar haber puesto en conocimiento del deudor toda la
información veraz y oportuna, no bastando la cláusula de
conformidad.
Ver fichas: 8, 40, 51, 52, 53, 61, 62, 84, 87, 92, 96, 104, 111, 127, 133,
136, 137, 139, 141, 147, 157, 165, 168, 171, 173, 175, 176,
179, 180, 182, 185, 186, 187, 189, 194, 195, 199, 200, 204,
205, 208 del anexo de jurisprudencia de compraventa.
365
113. SITIOS PARA CONSTRUCCIÓN. ESCRITURA. FORMULARIO
En ________ de ______, a __. De _______ de ___, ante

mí, _______, ___.(nacionalidad), _____ (estado civil), _____(profesión/oficio) y
Notario Público Titular de la ____ Notaría de ________, Cédula Nacional de
Identidad número ___________, domiciliado en ______________ de la comuna
de _________, comparecen:
1) _____________, persona jurídica dedicada al giro ______, Rol Único

Tributario número _______, representada por
don/ña ________,______(nacionalidad), ______(estado
civil), _______ (profesión/oficio), Cédula Nacional de Identidad (documento)
número __________ y por don/ña_______, ______.( nacionalidad), ______,
(estado civil), ______ (profesión/oficio), Cédula Nacional de Identidad
número _________, todos domiciliados en_________, comuna de ________, por
una parte y en adelante también denominada el Vendedor y por la otra;
2) __________ persona jurídica dedicada al giro ______, Rol Único Tributario

número _________, representada por
don/ña _________,______(nacionalidad), _______(estado
civil), _______(profesión/oficio), Cédula Nacional de Identidad (documento)
número ___________ y por don/ña_________, ______,
(nacionalidad), _____ (estado civil), _____, (profesión), Cédula Nacional de
Identidad(documento) número____________, todos domiciliados en __________,
comuna de ________ y en adelante también denominado el Comprador; los
comparecientes mayores de edad, quienes acreditan su identidad con las cédulas
mencionadas y exponen:
Que han convenido en el siguiente contrato de compraventa:
PRIMERO. __________ es dueña de los sitios números ____ ubicados dentro

de los loteos ______ y ______, ambos correspondientes a la primera etapa de
desarrollo de suelo urbano del proyecto _____________, comuna de _____, en
adelante _________
La superficie y los deslindes de los sitios señalados son los siguientes: Al

Norte: ________; Al Sur: ________; Al Oriente: _________ y Al
Poniente:________.
Los sitios los adquirió por __________, sirviendo de título traslaticio del dominio
la _________, efectuada por escritura pública de fecha ___ de _____ de___,
suscrita ante el Notario de _________ don/ña ________ La inscripción se practicó
a fojas _____, número ______ en el Registro de Propiedad del Conservador de
Bienes Raíces de ______ del año __.
366
SEGUNDO. Por el presente instrumento el Vendedor vende, cede y transfiere al
Comprador, quien compra, acepta y adquiere, los sitios individualizados en la
cláusula primera anterior.
TERCERO. El precio total de la compraventa es de _____ pesos, equivalentes

en Unidades de Fomento a _________ que el Comprador (pagó, paga o pagará)
de la siguiente forma:
a) Con la suma equivalente en pesos, moneda nacional, de _____ Unidades de

Fomento que el Comprador ha pagado a "________.", al contado en dinero
efectivo, el día ______, declarando los representantes de esta última sociedad,
haber recibido dicha suma a entera y total satisfacción;
b) Con la suma ______ en pesos moneda nacional, que a esta fecha equivalen
a ____ Unidades de Fomento que el Comprador paga en este acto al contado y en
dinero efectivo declarando el Vendedor, recibir dicha cantidad a la entera y total
satisfacción de su representada;
c) Con la suma equivalente en pesos, moneda nacional, de ______ Unidades

de Fomento que el Comprador pagará al Vendedor, al contado y en dinero
efectivo, el ______, al valor de la Unidad de Fomento del día efectivo de pago;
d) Con la suma equivalente en pesos, moneda nacional, de ______ Unidades

efectivo, el ______, al valor de la Unidad de Fomento del día efectivo de pago.
El no pago total y oportuno de una cualquiera de las cuotas de saldo de precio

estipuladas en las letras c) y d) precedentes, devengará un interés penal cuya tasa
será el máximo que legalmente esté permitido estipular para obligaciones de
crédito de dinero en moneda nacional reajustables según la tasa vigente durante
todo el período de la mora o retardo y hasta el día del pago efectivo.
Con el propósito de facilitar el pago de las cuotas de saldo de precio, el

Comprador confiere por este acto a ____________, mandato gratuito e irrevocable
conforme a los términos del artículo doscientos cuarenta y uno del Código de
Comercio, para que en su nombre y representación, complete y suscriba pagarés
a la orden de __________, por idénticos montos y vencimientos que las
expresadas cuotas de saldo de precio más los intereses estipulados, declarando
expresamente desde ya que la suscripción de dichos pagarés no constituirán
novación de las obligaciones de que da cuenta la presente escritura, y que releva
a la mandataria de la obligación de rendir cuentas. Asimismo, se conviene
expresamente que el presente mandato, así como los pagarés que se suscriban
en su cumplimiento, no irrogarán gasto e impuesto alguno de cargo del
Comprador. El Vendedor, declara que acepta el mandato conferido en los términos
expuestos.
367
partes dejan constancia que del precio total, el precio individual de cada uno de los
sitios, es el siguiente:
a) Sitio número ____, del loteo _______, con una superficie aproximada
de ____ metros cuadrados, ____ Unidades de Fomento;
b) Sitio número ____, del loteo _______, con una superficie aproximada
de ____ metros cuadrados, _____ Unidades de Fomento;
c) Sitio número ____, del loteo _________, con una superficie aproximada
de ____ metros cuadrados, ___ Unidades de Fomento;
d) Sitio número _____, del loteo _______, con una superficie aproximada
de _____ metros cuadrados, _____ Unidades de Fomento;
e) Sitio número ______, del loteo _______, con una superficie aproximada
de ___ metros cuadrados, ___ Unidades de Fomento.
CUARTO. La entrega material de los inmuebles vendidos por este instrumento

se efectúa _________.
QUINTO. La venta se hace considerando los inmuebles como especie o cuerpo

cierto, con todos sus usos, costumbres, derechos y servidumbres, libres de toda
hipoteca, gravamen, prohibición, embargo o litigio, y de cualquier otra limitación al
dominio, respondiendo la vendedora del saneamiento en conformidad a la ley. Se
exceptúa de lo anterior el Reglamento General del Loteo _______ a que se hace
referencia en la cláusula octava de este contrato.
SEXTO. Por el presente instrumento, _________, se obliga a que a más tardar

el día ____ de ______ de ___, deberá haber habilitado al menos en los
loteos ______ y ______ antes señalados lo siguiente:
i) Urbanización Completa de los Lotes con suministro de agua, electricidad, gas,

teléfono y demás servicios básicos de un barrio urbano de ______.
ii)________.
iii)________.
iv)________.
368
SÉPTIMO. Las partes por este instrumento establecen una obligación para el
Comprador de construir viviendas en los sitios objeto de esta compraventa de
acuerdo al siguiente procedimiento:
i) El Comprador deberá iniciar la construcción de una casa habitación en al

menos ______ sitios comprendidos en esta compraventa dentro del plazo
de__ días contados desde esta fecha.
ii) La construcción de estas casas deberá ser finalizada dentro de un plazo no

superior a ______ contado desde el inicio de la obra. Para tales efectos, deberá
informar por escrito al vendedor de cada inicio de obra.
iii) Dentro del plazo de ____ deberá haber terminado las casas en al
menos ______ sitios de aquellos vendidos por este instrumento, debiendo contar
con el certificado de recepción final respectivo extendido por la Ilustre
Municipalidad de ______.
iv) Las casas que construya el Comprador deberán ser de aquellas establecidas
en (el catálogo de "Catálogo de Casas Seriables _____") que las partes firman en
señal de conocimiento y aceptación.
v) Sin perjuicio de lo anterior, el Comprador podrá construir casas no

comprendidas en el catálogo señalado si su diseño, arquitectura y
especificaciones son aprobadas por una comisión integrada por los
señores _______, _______ y ________. La Comisión tendrá un plazo de __ días
para aprobar o rechazar la solicitud contado desde su presentación. Si vencido
este plazo nada dice, se entiende que lo aprueba.
vi) Para los efectos señalados precedentemente, la Comisión podrá rechazar el

diseño, arquitectura y especificaciones de cada casa si estas no cumple con los
estándares mínimos establecidos en el documento anexo de este contrato
denominado _______ que las partes firman en señal de conocimiento y
aceptación.
vii) Ya sea que el Comprador construya una casa a su elección y previamente

aprobada por la Comisión señalada precedentemente o que construya una de las
casas especificadas en el "Catálogo de Casas Seriables" el Comprador deberá dar
cumplimiento a las leyes, reglamentos y Decretos vigentes a la firma del contrato y
los que se dicten durante su vigencia y deberá usar materiales y mano de obra de
primera calidad. Además, la construcción deberá respetar los horarios, accesos y
demás regulaciones que permitan el desarrollo armónico del
proyecto ___________.
viii) La Vendedora estará facultada para revisar las terminaciones y/o contratar
una Inspección Técnica de Obra (ITO) por su cuenta y cargo.
369
ix) Todos los letreros y cierros que la Constructora efectúe en los sitios objeto
de esta compraventa ya sea antes, durante o finalizada la construcción y hasta
que se enajene a un tercero deberán ser aprobado por la Vendedora.
x) El no cumplimiento por parte de la Constructora de cualquiera de las

obligaciones señaladas precedentemente la hará incurrir en el pago de una multa
a favor de _______, por un monto equivalente a ____ Unidades de Fomento por
cada infracción (o cada casa). Dicha multa constituye una avaluación anticipada
de los perjuicios que el incumplimiento de la obligación pueda acarrear y
constituye una pena moratoria y compensatoria única.
OCTAVO. El Comprador se obliga a suscribir y hacer suyo el texto del

Reglamento General del Loteo ______ que establecerá las normas generales del
referido loteo, regulando, entre otras materias, la determinación y administración
de los gastos de mantenimiento, servidumbres, obligaciones y demás materias
propias de este tipo de reglamentos.
Para ello el Vendedor remitirá carta al Comprador expresando la Notaría donde

deberán concurrir a firmar la matriz de escritura pública que contendrá el
reglamento indicado, debiendo los mismos concurrir a firmar dicha escritura dentro
de los ____ días hábiles siguientes contados desde que se despache la aludida
carta por correo certificado al domicilio indicado en la comparecencia.
Asimismo, desde ya el Comprador, manifiesta conocer y aceptar, que por

conceptos de seguridad, iluminación pública, mantención de áreas verdes y
extracción de basura domiciliaria, entre otros gastos propios de la mantención y
conservación de un loteo, existirán gastos adicionales a los que se cobran junto
con el impuesto territorial, que serán de cargo de los vecinos.
Para los efectos de facilitar el cumplimiento de la obligación de suscribir el

Reglamento General del Loteo _________ a que se refiere esta cláusula, el
Comprador confiere por este acto a _________, un mandato irrevocable en los
términos del artículo doscientos cuarenta y uno del Código de Comercio,
facultándola para que, actuando en su nombre y representación suscriba el
mencionado Reglamento, liberándolo desde ya de la obligación de rendir
cuenta.________, representado por sus mandatarios comparecientes, declara
aceptar este mandato en los términos expuestos.
En caso de que por cualquier causa o motivo el Comprador revocare el mandato

señalado precedentemente o no pudiere suscribirse el mencionado Reglamento
por hecho imputable a él, el Comprador quedará sujeto a la obligación de pagar
una multa equivalente a ______ Unidades de Fomento equivalente al ______ por
ciento del precio total de esta compraventa. Dicha multa constituirá una pena
moratoria única y dejará a salvo el derecho del Vendedor de exigir el cumplimiento
forzado de la obligación, según las reglas generales.
370
NOVENO. Por el presente instrumento, con el objeto de garantizar el pago del
saldo de precio de la compraventa, indicado en las letras b), c), d) de la cláusula
tercera precedente, los intereses penales, gastos de cobranza y costas de toda
índole, y el pago de las multas establecidas en el numeral ___, de la cláusula
séptima y en la cláusula octava, el Comprador constituye primera hipoteca en
favor del Vendedor sobre los siguientes sitios que ha adquirido por este
instrumento _________.
— _______________ declara que acepta la constitución de la hipoteca en los

términos expuestos.
— ________________ se obliga a alzar paulatinamente las hipotecas de los

sitios antes señalados y a cancelar los saldos de precios respectivos en la medida
que estos se vayan enajenando a terceros y se vayan efectuando abonos a la
deuda de forma tal que se mantenga la relación ___ a ____ entre deuda y precios
de los sitios que mantengan hipoteca.
DÉCIMO. Atendido que la Compradora necesariamente accederá a información

sobre los diversos aspectos del Proyecto Inmobiliario antes referido, se obliga por
sí y por sus agentes, dependientes, contratistas, asesores, apoderados y personas
relacionadas, a guardar la más estricta reserva respecto de la totalidad de los
documentos, cifras, Know-How e información reservada, sensible o privilegiada del
Proyecto ________, a la que tenga acceso por cualquier medio.
Para los efectos antes señalados, se entenderá por información reservada,

sensible o privilegiada, la que de acuerdo a su naturaleza revista tal carácter, y
también, la que así califique previa y expresamente en cada caso el Vendedor. En
el cumplimiento de esta obligación, la Compradora deberá emplear el mayor
cuidado, similar al que emplearía en sus negocios propios importantes, en la
administración, circulación y destino de la información reservada, sensible o
privilegiada que maneje o llegue a su conocimiento.
UNDÉCIMO. Sin perjuicio de lo establecido en la Ley sobre Defensa de la Libre

Competencia contenida en el decreto ley doscientos once de mil novecientos
setenta y tres, la Constructora renuncia a desarrollar en la Región _______,
directamente o a través de sociedades relacionadas, construcciones de casas
similares a las contenidas en el catálogo de "Casas Seriables Proyecto ______",
ya sea como dueño, asociado, operador, asesor o de cualquier otra forma,
incluyendo el trabajar o asesorar de cualquier forma a empresas que construyan
casas similares. Para los efectos de esta cláusula se entiende por persona
relacionada a todas aquellas determinadas en conformidad al artículo 100 de la
Ley Nº 18.045.
DUODÉCIMO. La Comercialización de las casas construidas sobre los sitios

objeto de esta compraventa podrá ser realizada en forma directa por el Comprador
y/o por el Vendedor.
371
En caso de que la venta de las casas construidas sobre los sitios objeto de esta
compraventa haya sido originada y gestionada por el Vendedor o derivada de
clientes del Vendedor, el Comprador deberá pagar a _____________ por
concepto de comisión una suma equivalente al __% + IVA del precio de la venta.
El pago de esta comisión se efectuará dentro de los ___ días siguientes a la fecha
en que el Comprador haya percibido el precio de venta del inmueble.
Sin perjuicio de lo anterior y de la facultad que tiene el Comprador de

comercializar directamente las casas construidas en los sitios objeto de esta
compraventa, la publicidad que de ellas haga siempre deberá ser aprobada
previamente por _____________.
DECIMOTERCERO. Los comparecientes a esta escritura, confieren poder

suficiente a don/ña _______ y a don/ña _________, para que actuando
conjuntamente en sus representaciones puedan ejecutar los actos y suscribir los
instrumentos públicos o privados que fueren necesarios para aclarar, rectificar o
complementar esta escritura, en relación con la individualización de los bienes
raíces que se venden, sus deslindes o cualquier otro requisito que fuere necesario
para inscribir adecuadamente el presente contrato, pudiendo efectuar las
anotaciones que fueren procedentes en la matriz de la misma y solicitar al
Conservador de Bienes Raíces respectivo, las anotaciones, inscripciones y
subinscripciones a que hubiere lugar.
DECIMOCUARTO. Las partes renuncian a las acciones resolutorias que el

incumplimiento de las obligaciones que se establecen en este contrato puedan
acarrear. Se exceptúa de esta renuncia, y por lo tanto se mantiene vigente, la
acción resolutoria a que tenga derecho el Vendedor en caso de no pago del saldo
de precio de esta compraventa.
DECIMOQUINTO. Todos los gastos que origine el otorgamiento del presente

contrato, serán de cargo de ambas partes por mitades. Los gastos de inscripción
serán de cargo del comprador.
DECIMOSEXTO. Para todos los efectos derivados del presente contrato las
partes fijan su domicilio en la comuna de ________.
DECIMOSÉPTIMO. Se faculta al portador de copia autorizada de la presente

escritura para requerir y firmar las inscripciones, subinscripciones y anotaciones
que sean necesarias en el Conservador de Bienes Raíces de _________. El
otorgamiento de esta facultad es, desde luego, irrevocable y subsistirá no obstante
la muerte, incapacidad sobrevinientes, quiebra, disolución o insolvencia de
cualquiera de las partes o sus representantes legales.
En comprobante y previa lectura firman los comparecientes el presente

instrumento. Se dio copia y anotó en el Libro de Repertorio con el número
indicado. Doy fe.
372
La personería de los representantes del Vendedor consta de escritura pública
de fecha __de ______ de ___ otorgada ante la notaría de _________ de
don/ña _________.
La personería de los representantes del Comprador consta de escritura pública

de fecha __ de ____ de ___ otorgada en la Notaría de ________ de
don/ña _________Las que no se insertan por ser conocidas de las partes y del
notario que autoriza.
Notas:

Conservador de Bienes Raíces correspondientes.

doña ________, de nacionalidad ______ casada con el
vendedor, de profesión _____, del mismo domicilio que su marido,
cédula nacional de identidad número ______, quien expresa que
autoriza a su marido para vender el bien raíz de la sociedad
conyugal que se enajena por este instrumento", o "Presente a este
acto doña _______ de nacionalidad ______, casada con el
comprador, profesión _____, del mismo domicilio de su marido,
cédula nacional de identidad ______ quien expresa que autoriza a
su marido para hipotecar el bien raíz que se adquiere por el
presente instrumento" (Art. 1749Código Civil).
Ver fichas: 51, 68, 84, 87, 95, 141, 168, 171, 174, 175, 176, 177, 179,
180, 183, 185, 191, 197, 204 del anexo de jurisprudencia de
compraventa.
373
114. DEPARTAMENTO, BODEGA Y ESTACIONAMIENTO. ESCRITURA.
FORMULARIO

don _____, de nacionalidad ____, de profesión/oficio ____, estado civil ___,
ambos mayores de edad, libres disponedores de sus bienes, quienes acreditan su
identidad con sus respectivas cédulas de identidad y expresan que convienen en
celebrar el siguiente contrato de compraventa que se regirá por las cláusulas que
se señalan a continuación.
PRIMERO. El vendedor es dueño del departamento

número _____ del _____ piso, de la bodega
número _____ del _____ subterráneo, y del estacionamiento
número _____ del _____ subterráneo, del Edificio construido en
calle _______ número _____, comuna de _____, _____ Región, de acuerdo con el
plano archivado con el número _____ en el Conservador de Bienes Raíces
de ___.; y dueño, además, de derechos en proporción al valor de lo adquirido en
unión a los otros adquirentes en los bienes comunes, entre los cuales se
encuentra el terreno, que deslinda:
AL NORTE. _____; AL SUR: _____; AL ORIENTE: _____; y AL

PONIENTE: _____.
El vendedor adquirió esta propiedad por compra a don _________ según consta
de escritura pública de fecha ____ de _____ de __, otorgada en la Notaría
de ____, de don __________, inscrita a su nombre a fojas _____ número _____,
del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de_____,
correspondiente al año_____ Rol número _____.

al comprador, quien compra y adquiere para sí, el inmueble individualizado,
incluyendo el estacionamiento y la bodega, también individualizados en la cláusula
anterior.
TERCERO. El precio de la compraventa es la cantidad de ________ pesos, en

su equivalente, al día de hoy de ________ Unidades de Fomento, cantidad que el
comprador paga, a la vendedora, en este acto, al contado y en dinero efectivo,
declarando esta última haberlo recibido a su total y entera satisfacción. Para el
solo efecto de cumplir con la determinación del precio las partes vienen en acordar
los siguientes valores para cada inmueble que se adquiere:
374
Departamento: _______ pesos, en su equivalente, al día de hoy
de ________ Unidades de Fomento; Bodega: _______ pesos, en su equivalente,
al día de hoy de ________ Unidades de Fomento; y
Estacionamiento: _______ pesos, en su equivalente, al día de hoy
de ________ Unidades de Fomento.
CUARTO. La venta de esta propiedad se hace como cuerpo cierto, en el estado

en que actualmente se encuentra, que es conocido del comprador, libre de toda
deuda, gravamen, prohibición, embargo, litigio o expropiación, con todas sus
cuentas de suministros y de gastos comunes al día, sin deudas de contribuciones
de bienes raíces o de pavimentación. Responderá, el vendedor, de la obligación
de saneamiento en conformidad a la ley. El comprador declara haber recibido la
documentación justificativa de tales declaraciones. En todo caso, se deja expresa
constancia de que el comprador no responderá por deuda anterior alguna del
vendedor; y que, si resultare obligado, por cualquiera tipo de obligaciones de éste,
en cuanto se hubieren originado antes del día del presente instrumento, podrá
repetir lo pagado, en contra del vendedor, con más intereses de ____ por ciento
anual y con el siguiente reajuste: _____.
QUINTO. La entrega material del inmueble se lleva a efecto en este acto, en

forma ficta mediante la entrega de las llaves, a entera satisfacción de la parte
compradora.

completo finiquito respecto de cualquier promesa de compraventa que hubieran
celebrado en relación con la propiedad materia del presente contrato; y,
especialmente, respecto de la promesa de compraventa celebrada por escritura
pública otorgada en la Notaría de ___ de don ____ con fecha ___ de ____ de dos
mil __

mitades entre las partes, salvo los del Conservador de Bienes Raíces, que serán
pagados íntegramente por el comprador.
NOVENO. Se faculta al portador de copia autorizada de esta escritura, para

sobrevenga la muerte o incapacidad de cualquiera de los contratantes; o de todos
ellos.
375
Notas:


doña ________, de nacionalidad ______ casada con el
vendedor, de profesión _____, del mismo domicilio que su marido,
cédula nacional de identidad número ______, quien expresa que
autoriza a su marido para vender el bien raíz de la sociedad
conyugal que se enajena por este instrumento", o "Presente a este
acto doña _______ de nacionalidad ______, casada con el
comprador, profesión _____, del mismo domicilio de su marido,
cédula nacional de identidad ______ quien expresa que autoriza a
su marido para hipotecar el bien raíz que se adquiere por el
presente instrumento" (Art. 1749Código Civil).
Ver fichas: 51, 52, 53, 55, 61, 62, 68, 72, 84, 87, 90, 91, 92, 94, 95,
127, 133, 136, 137, 146, 147, 152, 157, 161, 165, 167, 168,
171, 173, 176, 177, 179, 180, 182, 185, 186, 187, 189, 191,
194, 195, 197, 198, 199, 200, 204, 205, 206, 207 del anexo de
jurisprudencia de compraventa.
376
115. DEPARTAMENTO, BODEGA Y ESTACIONAMIENTO. PRIMERA VENTA.
D.F.L. Nº 2. ESCRITURA. FORMULARIO
En ____, a __ de ____ de dos mil __, comparece don __________, de

identidad número ______, mayor de edad, en representación de la Constructora
"__________", según se acreditará, del giro de su denominación, rol único
tributario número _____, ambos domiciliados en ________ número _,
oficina/departamento número _, de la ciudad de ____, en adelante, la "vendedora";
y don ______, de nacionalidad ____, de profesión/oficio ___, estado civil ____,
de ____, cédula nacional de identidad número ____, en adelante, "el comprador";
y expresan que han convenido en el siguiente contrato de compraventa.
PRIMERO. La vendedora es dueña del sitio ubicado en

calle ______ número _____ de la Comuna de ______, de la ciudad de _________,
que corresponde al lote del plano de subdivisión respectivo archivado en el
Conservador de Bienes Raíces de ______ bajo el número ______, con
fecha ___ de______ de______ cuyos deslindes son los siguientes:
AL NORTE: _____; AL SUR: _____; AL ORIENTE: _____; y AL

PONIENTE: _____.
El predio está inscrito a nombre de la vendedora a

fojas _____ número _____ del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes
Raíces correspondiente al año dos mil _____ Lo adquirió por _____ a
don ________ según escritura de fecha ____ de _____ de________, otorgada en
la Notaría de ____, de don ______.
En dicho terreno, la vendedora construyó un edificio de departamentos

destinados a la habitación y acogidos a los beneficios del decreto con fuerza de
ley número dos, de mil novecientos cincuenta y nueve, de conformidad al proyecto
y planos del arquitecto don ________, debidamente aprobados por la Ilustre
Municipalidad de _______ El permiso de edificación es el
número __ de _____ de __ de dos mil _____, el que se redujo a escritura pública
ante el Notario de ______ don _________, con fecha ___ de _______ de dos
mil ______ El edificio se encuentra, también, acogido a la Ley número seis mil
setenta y uno sobre Venta por Pisos o Departamentos, de conformidad con el
plano confeccionado por el arquitecto antes mencionado y aprobado por la
Dirección de Obras de la Municipalidad de _______, según certificado
número ____, de fecha ___ de ________ de dos mil____ del que se da cuenta al
final de esta escritura. El plano se encuentra archivado en el Conservador de
Bienes Raíces de _________, bajo el número _______, con
377
fecha ____ de _______ de dos mil ________ La recepción final del edificio, por
parte de la Municipalidad mencionada, consta del Certificado número ____ de
fecha ____ de ______ de dos mil _____, del que, también, se da cuenta al final de
esta escritura.
SEGUNDO. Por el presente acto don ___________, en la representación

indicada, vende, cede y transfiere a don ___________, quien compra y acepta
para sí, el departamento habitación número _____ del ___ piso del edificio
individualizado en la cláusula anterior, la bodega
número _____ del _____subterráneo, y el estacionamiento
número _____ del _____ subterráneo (si así fuere). En la venta, se comprenden
los derechos en proporción al valor de lo adquirido en unión con los otros
adquirentes en los bienes comunes, entre los cuales se encuentra el terreno en
que el edificio está construido, y que se especificó en la cláusula primera de esta
escritura.
TERCERO. El precio es la cantidad de _______ pesos, equivalente al día de

hoy, a _______ Unidades de Fomento que se pagan, en este acto, al contado y en
dinero efectivo. Don _________ en la representación con que actúa, declara haber
recibido, a su plena conformidad, la suma mencionada y que, en consecuencia, el
precio de esta compraventa se encuentra íntegramente pagado.
CUARTO. La venta se hace como cuerpo cierto, en el estado en que se

encuentra el inmueble, que es conocido del comprador, con todos sus usos,
derechos, costumbres y servidumbres activas y pasivas, libre de toda deuda,
hipoteca, gravamen, prohibición, embargo, expropiación y litigio, con excepción del
Reglamento de Copropiedad que consta de la escritura pública de
fecha ___ de _______ de dos mil ____, otorgada ante el Notario
de_______ don ___________, inscrita a fojas ______ número ______ del Registro
de Hipotecas de dos mil ____ del Conservador de Bienes Raíces de______, que
el comprador declara conocer y aceptar en su totalidad. Responderá, el vendedor,
del saneamiento de la evicción de acuerdo a la ley. Asimismo, el vendedor declara
que el inmueble se halla con todas sus cuentas de servicios y contribuciones al
día; y, por tanto, se vende libre de toda deuda. El comprador ha recibido la
documentación justificativa de tales declaraciones. En todo caso, se deja
constancia que el comprador no responderá por deuda anterior alguna del
vendedor; y que, si resultare obligado, por cualquiera clase de obligaciones de
éste, en cuanto se hubieren originado antes del día de hoy, podrá repetir lo
pagado, en contra del vendedor, con más intereses de ____ por ciento anual y con
el siguiente reajuste: __________.
QUINTO. La entrega material del departamento se hace, en forma ficta, en este

acto (o bien: se ha hecho ya, en forma real) y el comprador declara haberlo
recibido a su plena conformidad.
SEXTO. Para los efectos de lo dispuesto en el artículo decimoctavo de la Ley

General de Urbanismo y Construcciones, los profesionales, constructores y
378
proyectistas de la obra a la cual pertenece lo que se vende, son los siguientes: a)
Arquitecto: (nombre), (nacionalidad), (estado civil), (profesión), cédula nacional de
identidad Nº _____, domiciliado en _____comuna de _____.; b) Calculista:
(nombre), (nacionalidad), (estado civil), (profesión), cédula nacional de identidad
Nº _____, domiciliado en _____comuna de _____.; c) Constructora: ______, giro,
rol único tributario número _______, representada por don (nombre),
(nacionalidad), (estado civil), (profesión), cédula nacional de identidad Nº _____,
ambos domiciliados en _____comuna de _____.
SÉPTIMO. Todos los gastos e impuestos de este contrato, como, asimismo, los
de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, serán de cargo exclusivo del
comprador.
OCTAVO. Por el presente instrumento, las partes se otorgan el más amplio y

celebrado en relación con la propiedad materia del presente contrato y,
privado de fecha ___ de ____ de dos mil__.
NOVENO. Para todos los efectos de este contrato, las partes fijan domicilio en
esta ciudad.
DÉCIMO. Se faculta al portador de copia autorizada de esta escritura, para

sobrevenga la muerte o incapacidad de cualquiera de los contratantes o de todos
ellos.
Personería del representante de la Sociedad.
Notas:
116.1. Se insertará copia fiel del correspondiente certificado del

Director de Obras —o de quien deba legalmente otorgarlo— de
autorización de venta por pisos y departamentos; el certificado de
recepción final y demás certificados correspondientes a leyes de
beneficio tributario, como el D.F.L. Nº 2, si los hay; y al boletín de
pago de contribuciones de bienes raíces. También, se hará
referencia al plano del edificio con la numeración de los
departamentos y estacionamientos. Se expresará el número de las
379
protocolizaciones en los registros notariales, de estos
documentos, cuando corresponda.
116.2. La compra de un inmueble directamente a la constructora de

éste, genera IVA para el comprador; no así si se compra a la
Inmobiliaria, pues ésta ya lo compró a la constructora respectiva,
absorbiendo el IVA.
116.3. La cláusula décima contiene un mandato irrevocable, que es

abusivo de cara al fallo emanado por la Corte Suprema en el Caso
Cencosud (C-12.355-2011, de 24 de abril de 2013).
116. ESTACIONAMIENTO EN EDIFICIO. ESCRITURA. FORMULARIO

ambos mayores de edad, libres disponedores de sus bienes, quienes acreditan
sus identidades con sus respectivas cédulas de identidad y expresan que, por este
instrumento, convienen en celebrar un contrato de compraventa que se regirá por
las cláusulas que se señalan a continuación:
PRIMERO. El vendedor es dueño del estacionamiento

número _____ del _____ subterráneo, del Edificio construido en
calle _______ número _____, comuna de _____, de la ____ Región, de acuerdo
con el plano archivado con el número _____; y dueño, además, de derechos en
proporción al valor de lo adquirido en unión a los otros adquirentes en los bienes
comunes, entre los cuales se encuentra el terreno, que deslinda:
AL NORTE: ____;
AL SUR: ____;
380
AL ORIENTE: ____; y
AL PONIENTE: ____
Adquirió esta propiedad por compra a don _________, según consta de

escritura pública de fecha ___ de _____ de __, otorgada en la Notaría de ____, de
don ______, inscrita a su nombre a fojas _____ número ______ del Registro de
Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de _____, correspondiente al
año _____

al comprador, quien compra y adquiere para sí, el estacionamiento individualizado

su equivalente al día de hoy a ________ Unidades de Fomento, cantidad que el
comprador paga a la vendedora en este acto, al contado y en dinero efectivo,
declarando esta última haberlo recibido a su total y entera satisfacción.
CUARTO. La venta de este inmueble se hace como especie o cuerpo cierto con
todo lo edificado en ella, en el estado en que actualmente se encuentra, que es
conocido del comprador, libre de toda deuda, gravamen, prohibición, embargo,
litigio o expropiación, con todas sus cuentas de gastos comunes al día, sin deudas
de contribuciones de bienes raíces o de pavimentación, y respondiendo el
vendedor de la obligación de saneamiento en conformidad a la ley. El comprador
ha recibido la documentación justificativa de tales declaraciones. En todo caso, se
deja constancia de que el comprador no responderá por deuda anterior alguna del
vendedor; y que, si resultare obligado, por cualquiera clase de obligaciones de
éste, en cuanto se hubieren originado antes del día de hoy, podrá repetir lo
pagado, en contra del arrendador, con más intereses de ____ por ciento anual y
con el siguiente reajuste: __________.
QUINTO. La entrega material del inmueble se lleva a efecto en este acto, en

forma ficta, a entera satisfacción de la compradora.

privado de fecha ___ de ____ de dos mil __.

381
NOVENO. Se faculta, al portador de copia autorizada de esta escritura, para

ellos.
Notas:


instrumento se vende".
117. DEPARTAMENTO, BODEGA Y ESTACIONAMIENTO. MUTUO CON

LETRAS DE VIVIENDA E HIPOTECA. ESCRITURA. FORMULARIO
382
COMPARECEN: ________, _____ (nacionalidad), _____ (estado
civil), ______(profesión/nacionalidad), Cédula Nacional de Identidad
número ______domiciliado(a) en ____________ a quien (es) también se
denominará "La Parte Vendedora" en este instrumento por una
parte; __________, ____(nacionalidad), ______ (estado
civil), ______ (profesión/oficio) Cédula Nacional de Identidad
número ________ domiciliado(a) en ____________ también se denominará
(conjuntamente) "La Parte Compradora" o "La Parte Deudora" en este instrumento
por la otra parte, y Don/ña _______ como mandatario y en representación, según
se acreditará, del _____________, también denominado en adelante "El Banco", y
exponen:
PRIMERO. A) .. _____ es dueño de la propiedad ubicada en la comuna

de _________ que deslinda: al Norte:_________; al Sur: ________; al
Oriente:_________ y al Poniente: ________ del Departamento
número ___ del ___ piso; de la Bodega Número ___ del ___ piso; del
Estacionamiento Número ___ del___ piso según los planos archivados bajo los
números ____ en el Registro respectivo del Conservador de Bienes Raíces
de ________ como asimismo de los derechos correspondientes en los bienes
comunes, entre los que se encuentra el edificio del cual forman parte y el terreno
en que fuera construido, que deslinda: al Norte: ______; al Sur:______; al
Oriente: _________ y al Poniente: ________ en conformidad a las normas legales
y reglamentarias correspondientes y al Reglamento de Copropiedad que consta de
escritura pública de fecha __ de _______ de ___ otorgada en la Notaría
de ______ de don/ña ______________ cuya inscripción rola a
Fojas ____ Número ____ del Registro de Hipotecas y Gravámenes del
año ____ del Conservador de Bienes Raíces de _________, reglamento que la
parte compradora declara conocer y aceptar en su integridad y que se entiende
formar parte integrante del presente contrato para todos los efectos legales.
Adquirió la propiedad por ______ según escritura pública de
fecha __ de _________ de ___ otorgada en la Notaría de______ de
don/ña ________ cuya inscripción se practicó el año ___ a
Fojas ___ Número ___ del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes
Raíces de ________.
B) La(s) propiedad(es) precedentemente singularizada(s), se encuentra(n)

gravada(s) en favor del BANCO ________ según inscripciones practicadas en los
Registros respectivo del Conservador de Bienes Raíces de _______ con las
siguientes garantías:
1.- HIPOTECA de Fojas ___ Número ___ inscrita el año ___.
2.- HIPOTECA de Fojas ___ Número ___ inscrita el año ___.
3.- PROHIBICIÓN de Fojas ___ Número ___ inscrita el año __.
383
SEGUNDO. Por este acto e instrumento, _______ vende, cede y transfiere
a ________ que compra y adquiere para sí la(s) propiedad (es) precedentemente
singularizada(s), en la forma y condiciones que pasan a exponer.
TERCERO. El precio de la compraventa es el equivalente en Pesos, moneda

legal, de ____ UF por su valor diario a la fecha del presente contrato, que se
entera y paga de la siguiente forma: a) Con el equivalente en Pesos, moneda
legal, de ____ UF por su valor diario a la fecha del presente contrato, que la parte
compradora paga a la parte vendedora en este acto, en dinero efectivo, la cual lo
declara recibir a su entera satisfacción; b) Con el equivalente en Pesos, moneda
legal, de ____ UF por su valor a la fecha del presente contrato, monto que
corresponde al valor reducido de las Letras de Crédito emitidas
por ______ (Banco) de emisión nominal de fecha ___ de _____ del año ___ del
presente contrato por _____ UF que el Banco entrega en este acto a la parte
vendedora por cuenta de la parte compradora, en los término que se señalan más
adelante en este instrumento y con cargo al préstamo que le otorga a la parte
compradora en esta misma escritura. La reducción antes referida se produce en
virtud de la aplicación de las normas contenidas en el Párrafo Quinto del
Reglamento Financiero de los Créditos para la Adquisición de Viviendas según se
expresará más adelante en esta escritura. La parte vendedora declara haber
recibido la totalidad del precio dándolo en consecuencia por íntegramente pagado.
La parte compradora declara haber recibido materialmente en este acto y a su
entera conformidad lo que se vende por el presente contrato. A mayor
abundamiento, las partes renuncian en forma expresa al ejercicio de la acción
resolutoria y redhibitoria que pudiere corresponderles en relación al presente
contrato. La parte vendedora estará obligada al saneamiento por vicios ocultos de
la cosa vendida, pero la parte compradora renuncia expresamente a la acción
rescisoria que contempla el artículo 1860 del Código Civil. No obstante haber
recibido la parte vendedora la totalidad del precio de la compraventa, las partes
vendedora y compradora exponen que han convenido que, cualquier diferencia de
precio que se produzca en la venta de las Letras de Crédito que efectúe la parte
vendedora directamente, a través de un tercero o de______(banco), en relación a
su valor par, será de cargo o beneficio de la PARTE COMPRADORA. Asimismo,
será de exclusiva responsabilidad de dichas partes el liquidar entre ellas las
eventuales diferencias de precio.
(CLÁUSULA DE PRECIO con SUBSIDIO HABITACIONAL)
TERCERO. El precio de la compraventa es el equivalente en Pesos, moneda

legal, de ___ UF por su valor diario a la fecha del presente contrato, que se entera
y paga de la siguiente forma: a) Con el equivalente en Pesos, moneda legal,
de ___ UF por su valor diario a la fecha del presente contrato, que la parte
compradora paga a la parte vendedora en este acto, en dinero efectivo, la cual lo
declara recibir a su entera satisfacción; b) Con la cantidad de $ _____ equivalente
a ___ UF, que paga con cargo al AHORRO PREVIO que la parte compradora
mantiene en la cuenta correspondiente del banco_______, según mandato que
otorga en este mismo instrumento, según más adelante se expresará; c) Con la
384
cantidad de $ _____ equivalente a ___ UF que entera endosando en dominio a la
parte vendedora, el CERTIFICADO DE SUBSIDIO HABITACIONAL
SERIE ____ Número _____ otorgado a la parte compradora con
fecha ___ de ______ de ___; d) Con el equivalente en Pesos, moneda legal,
de ____ UF por su valor a la fecha del presente contrato, monto que corresponde
al valor reducido de las Letras de Crédito emitidas por el ______(banco), de
emisión nominal de fecha ___ de ______ del año del presente contrato por ___ UF
que el Banco entrega en este acto a la parte vendedora por cuenta de la parte
compradora, en los términos que se señalan más adelante en este instrumento y
con cargo al préstamo que le otorga a la parte compradora en esta misma
escritura. La reducción antes referida se produce en virtud de la aplicación de las
normas contenidas en el Párrafo Quinto del Reglamento Financiero de Créditos
para la Adquisición de Viviendas según se expresará más adelante en esta
escritura.
La parte vendedora declara haber recibido la totalidad del precio dándolo en

consecuencia por íntegramente pagado. La parte compradora declara haber
recibido materialmente en este acto y a su entera conformidad lo que se vende por
el presente contrato. A mayor abundamiento, las partes renuncian en forma
expresa al ejercicio de la acción resolutoria y redhibitoria que pudiere
corresponderles en relación al presente contrato. La parte vendedora estará
obligada al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida, pero la parte
compradora renuncia expresamente a la acción rescisoria que contempla
elartículo 1860 del Código Civil. No obstante haber recibido la parte vendedora la
totalidad del precio de la compraventa, las partes vendedora y compradora
exponen que han convenido que, cualquier diferencia de precio que se produzca
en la venta de las Letras de Crédito que efectúe la parte vendedora directamente,
a través de un tercero o del ______ (banco), en relación a su valor par, será de
cargo o beneficio de la PARTE COMPRADORA. Asimismo, será de exclusiva
responsabilidad de dichas partes el liquidar entre ellas las eventuales diferencias
de precio.
CUARTO. Las partes declaran cumplidas íntegramente cualquier promesa de

QUINTO. La venta se hace estimando lo vendido como cuerpo cierto, en el

estado en que actualmente se encuentra, y que la parte compradora declara
conocer y aceptar, con todos sus derechos, usos, costumbres y servidumbres,
activas y pasivas, libre de gravámenes, prohibiciones, embargos y litigios, con
excepción de las servidumbres ya constituidas, del Reglamento de Copropiedad
correspondiente , en su caso, de las hipotecas y de las prohibiciones que se
constituyen en esta misma escritura conforme más adelante se expresará, con sus
contribuciones fiscales y municipales y demás gastos pagados al día,
respondiendo la parte vendedora de cualquier pago que se encontrare pendiente
385
por concepto de contribuciones y gastos de consumos a esta fecha y del
Se comprende en la venta materia del presente contrato los derechos de

dominio, uso y goce que corresponden al departamento, en el edificio del cual
forma parte, en el terreno en que éste fuera construido y en los demás bienes que
se reputan comunes en conformidad a las normas legales y reglamentarias
correspondientes y al Reglamento de Copropiedad que consta de escritura pública
de fecha ___ de ______ de ___ otorgada en la Notaría de_______ de
don/ña _________ cuya inscripción rola a Fojas _____ Número _____ del registro
de Hipotecas y Gravámenes del año ____ del Conservador de Bienes Raíces
de ____, reglamento que la parte compradora declara conocer y aceptar en su
integridad y que se entiende formar parte integrante del presente contrato para
todos los efectos legales.
(NOTA: El párrafo siguiente se incluye en compraventas de propiedades

agrícolas, cuando corresponda).
Las partes de la compraventa declaran conocer y aceptar la limitación que

afecta al predio objeto del presente contrato en cuanto a la prohibición de cambiar
su destino agrícola, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1º del Decreto Ley
Nº 3.516 de Agricultura del año 1980, en relación con los artículos 55 y 56 de la
Ley General de Urbanismo y Construcción.
SEXTO. Entre ______(banco) y _______(compradora), se ha convenido en el

siguiente contrato de mutuo, sujeto a las disposiciones del Título XIII del D.F.L.
Nº 3, de fecha 26 de noviembre de 1997, que fijó el texto refundido y
sistematizado de la Ley General de Bancos, D.F.L. Nº 252, de fecha 4 de abril de
1960 y sus modificaciones; al Acuerdo del Consejo Monetario adoptado en Sesión
Número 23, de 6 de noviembre de 1980, publicado en el Diario Oficial de fecha 12
de noviembre de 1980 y sus modificaciones, que fijó el Texto Refundido de las
Normas sobre Emisión de Letras de Crédito y demás normas reglamentarias
pertinentes, en especial al Reglamento Financiero para la adquisición de
viviendas, adoptado en Sesión Nº 1437 de fecha 28 de abril de 1982 del Comité
Ejecutivo del Banco Central de Chile, publicado en el Diario Oficial de fecha 5 de
mayo de 1982 y sus modificaciones y demás normas dictadas por la
Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras, todas las que se
entienden formar parte integrante del presente contrato para todos los efectos
legales.
SÉPTIMO. ________(banco) a fin de que se entere la parte del precio a que

anteriormente se ha hecho mención, da en préstamo a la parte deudora, la
cantidad de ____ UF en Letras de Crédito nominales e iniciales, reducidas al
día ____ del mes subsiguiente a la fecha del presente contrato a ___UF emitidas
materialmente por el mismo Banco el día ___ del mes en que se otorga esta
escritura, de emisión nominal ____ de ______ del presente año, de la
SERIE ____ que ganan un INTERÉS del __ % anual con una amortización directa
386
trimestral en el plazo de ___AÑOS. La obligación rige desde el día ___ del mes
subsiguiente a la fecha del presente contrato y la parte deudora declara haber
recibido las letras de crédito y cumplida la formalidad de la tradición y entrega de
las letras a su entera y total satisfacción facultando al Banco expresa e
irrevocablemente para que las entregue a la parte vendedora.
OCTAVO. La Parte Deudora, se obliga a pagar al Banco la cantidad expresada

en la cláusula anterior, en el PLAZO DE ___ MESES a contar del día ___del mes
subsiguiente a la fecha de esta escritura, por medio de dividendos anticipados,
mensuales y sucesivos. Dichos dividendos comprenderán la amortización, los
intereses y la comisión. La COMISIÓN del crédito será del __ % anual, por lo que
la tasa de interés real, anual y vencida que devenga el presente contrato será
del __ % anual, la que incluye el interés propiamente tal y la comisión, de acuerdo
a las normas establecidas para tales efectos por el Reglamento Financiero del
Banco Central de Chile antes referido. El dividendo mensual a pagar por la parte
deudora será el que resulte de MULTIPLICAR POR ___ el número de Unidades
de Fomento que corresponde a cada uno de los respectivos ___ dividendos, a
CONTAR DEL DIVIDENDO NÚMERO ___que constan en la Tabla de Desarrollo
elaborada por el Banco como ejemplo, para un préstamo de una Unidad de
Fomento, que se encuentra protocolizada con fecha ___ en la Notaría
de ______ de don/ña ______ bajo el número ___ La parte deudora declara
conocer y aceptar la Tabla de Desarrollo, confeccionada de acuerdo a las pautas
señaladas por el Reglamento Financiero antes mencionado, que forma parte
integrante del presente contrato para todos los efectos legales. Los dividendos
deberán ser pagados dentro de los primeros ___ días de cada mes. Esta
obligación se entiende constituida para responder al pago de la emisión de letras
de créditos expresadas en UF hecha por el Banco en conformidad a la ley. Queda
expresamente estipulado que esta obligación tiene carácter de indivisible para
todos los efectos legales. LA PARTE DEUDORA, faculta y autoriza expresamente
a _______ (banco), para cargar y debitar en su cuenta corriente y/o en la línea de
crédito correspondiente, que mantenga en el mismo ________(banco), los
dividendos, al valor de Unidad de Fomento al día de su cargo, con su respectivos
intereses, primas de seguros y otros gastos que corresponda pagar, según lo
anteriormente señalado.
NOVENO. Las partes dejan constancia que las Letras de Crédito materias del
mutuo hipotecario antes individualizado, conforme a las normas del Reglamento
Financiero anteriormente aludido en esta escritura, se encuentran con los cupones
correspondientes desprendidos y el Banco se obliga a pagar a quien corresponda
la parte de amortización e intereses del cupón respectivo, que se devenguen a
contar del día ___ del mes subsiguiente al del presente contrato y hasta el día del
vencimiento del referido cupón ascendente a ___ UF obligación que el Banco
documenta mediante un Pagaré expresado en UF por el monto indicado y con el
mismo vencimiento del cupón correspondiente al presente trimestre, de acuerdo a
las normas que rigen la materia. En todo caso, el Banco pagará dicha obligación
siempre y cuando las Letras de Crédito objeto del mutuo materia del presente
contrato se encuentren registradas conforme a las normas legales vigentes. Si al
387
vencimiento del cupón respectivo no se hubiere practicado el registro aludido, por
la causa que fuere, el pago se efectuará una vez que se haya dado cumplimiento
a dicho trámite. La cantidad antes mencionada no devengará intereses ni
reajustes de ningún tipo.
DÉCIMO. Los dividendos o cuotas del préstamo otorgado por el presente

contrato deberán pagarse en dinero efectivo o vale vista bancario, por el
equivalente a su valor en Unidades de Fomento al día de pago efectivo. Si por
cualquier circunstancia no estuviere fijado el valor de la Unidad de Fomento a la
fecha de dicho pago efectivo, ésta se reputará igual a su último valor cotizado
oficialmente, más un reajuste equivalente a la variación experimentada por el
Índice de Precios al Consumidor entre esa fecha y el día de pago efectivo. En
caso de mora o simple retardo en el pago de uno cualquiera de los dividendos,
hará que se devengue desde el día ___ del mes en que debió enterarse y hasta el
momento de su pago efectivo, el interés máximo convencional que la ley permita
estipular para operaciones de crédito de dinero en moneda nacional reajustable,
que rija durante la mora o simple retardo. Asimismo, todas las sumas que el Banco
hubiese debido desembolsar o deba desembolsar en el futuro con ocasión de este
contrato, incluso por contribuciones, contrataciones o renovaciones de seguros, o
por cualquier otro concepto o motivo relacionado con él, deberá ser pagada por la
parte deudora, conjuntamente con el dividendo inmediatamente siguiente,
debidamente reajustadas, en igual proporción que la Unidad de Fomento, entre la
fecha de pago y la de los desembolsos respectivos efectuados por el Banco más
un interés penal igual al máximo que la ley permita estipular, aplicado desde la
fecha de los desembolsos referidos. Las partes dejan expresa constancia que,
como todos los valores del presente contrato de mutuo se encuentran expresados
en Unidades de Fomento, según lo fije el Banco Central de Chile, si por cualquier
causa o motivo dejare de existir dicha Unidad o se modificare la forma, bases o
procedimientos para calcular su reajuste diario, todas las sumas que se
encuentren pendientes de pago entre las partes, serán reajustadas de acuerdo al
siguiente procedimiento: a) Hasta la fecha en que deje de existir la Unidad de
Fomento o se modifique la forma, bases o procedimientos para calcular su
reajuste diario, los valores adeudados se reajustarán en la misma forma que la
variación que experimente la Unidad de Fomento; b) A partir de la fecha en que
deje de existir la Unidad de Fomento o se modifique la forma, bases o
procedimientos para calcular su reajuste diario, los valores adeudados se
reajustarán en la misma proporción que la variación que experimente el Índice de
Precios al Consumidor por el período respectivo, calculado entre el mes anterior a
la fecha en que se produzca la expresa modificación, eliminación o sustitución y el
mes o períodos de mes anteriores a la fecha del pago efectivo de que se trate.
UNDÉCIMO. La parte deudora puede reembolsar anticipadamente todo o al

menos un ___% del capital adeudado, sea en dinero o en Letras de Crédito del
mismo _____ (banco), de la misma Serie y del mismo año en todo tiempo, menos
en los meses en que deben efectuarse los sorteos dispuestos por las normas
legales y reglamentarias pertinentes. Estas letras serán recibidas por el valor
nominal del respectivo título, descontadas las amortizaciones parciales ya
388
efectuadas. En caso de efectuarse amortizaciones extraordinarias en dinero, se
harán en moneda corriente por el equivalente del valor de la UF a la fecha de
hacerse efectiva la amortización y quedarán sujetas a la condición de que su
monto habilite al Banco, de conformidad a los cortes de las letras que existan en
circulación, para retirar del mercado aquellas que correspondan al aludido pago,
debiendo ajustarse éste para ello a la cifra necesaria; en caso contrario, el Banco
podrá rechazar la amortización extraordinaria. En caso de proceder el prepago,
para quedar definitivamente libre de toda obligación para con el Banco por el
capital o parte del capital reembolsado, la parte deudora deberá pagar,
adicionalmente, una suma equivalente al interés y comisión correspondiente a un
período de amortización de las letras de su préstamo, por toda la cantidad que
hubiere anticipado, todo esto, sin perjuicio de pagar todos los dividendos del
período de amortización en que se efectúe el pago anticipado. En virtud de estas
amortizaciones parciales, se rebajará proporcionalmente el valor de los dividendos
mensuales posteriores a la amortización, sin alteración del plazo de la deuda. En
todo caso, si la parte deudora prepaga en su totalidad el mutuo de que da cuenta
este contrato, necesaria e igualmente deberá prepagar íntegramente el préstamo
complementario que le hubiese sido otorgado por _______ (banco).
DUODÉCIMO. Para asegurar el exacto, íntegro y oportuno cumplimiento y pago

de todas y cada una de las obligaciones que emanan del mutuo en letras de
crédito de que da cuenta este contrato, la PARTE DEUDORA constituye
PRIMERA HIPOTECA en favor de _____(banco) sobre la(s) propiedad(es) que
adquiere por el presente contrato, ya individualizada(s) en esta escritura.
DECIMOTERCERO. La PARTE DEUDORA expresa que constituye SEGUNDA

HIPOTECA respecto de lo que se hipoteca por este instrumento con el objeto de
garantizar a _______(banco) el cumplimiento exacto, íntegro y oportuno de todas
y cualesquiera obligaciones que la parte deudora y cada uno de sus integrantes,
en su caso, le adeude actualmente o le adeudare en el futuro, directa o
indirectamente, en moneda nacional o extranjera, derivadas de toda clase de
actos y contratos, conjunta o separadamente, ya sea como suscriptor, aceptante,
girador, endosante o avalista de letras de cambio, pagarés y órdenes de pago
distintas de los cheques, incluyendo la responsabilidad derivada de documentos
endosados al Banco en garantía; por créditos simples o documentarios; por
avances y sobregiros en cuenta corriente o en cuentas corrientes especiales; por
contratos de apertura de líneas de crédito; por saldos que arrojaren sus cuentas
corrientes en su contra, sea liquidaciones parciales o definitivas; por cheques,
boletas de garantía o cualquier otra clase de documentos mercantiles o bancarios,
sea que resulte obligado como deudor principal, como fiador simple o solidario o
como deudor solidario o a cualquier título; por mutuos de dinero, préstamos en
moneda corriente o extranjera efectuados con letras o pagarés o descuentos de
letras de cambio, pagarés y otros documentos que representen obligaciones de
pago; por préstamos en cuentas especiales y por cualquier otro documento que
contenga una operación de crédito de dinero; por avales, fianzas simples o
solidarias u otras garantías que ______ (banco) haya otorgado con ocasión de
operaciones de crédito y demás actos y contratos ejecutados o celebrados por la
389
parte deudora y respecto de los cuales el Banco resulte obligado al pago con
derecho a repetir en contra de la parte deudora así caucionada; por obligaciones
asumidas en favor de ______ (banco) mediante novación por cambio de deudor,
de acreedor o de obligación; por saldos de precio y demás actos y contratos
ejecutados por la parte deudora con ______ (banco); por intereses, reajustes,
prestaciones accesorias que correspondan; por costas y gastos de protesto en su
caso que correspondan, y por las renovaciones o reprogramaciones actuales o
futuras de todas estas operaciones y documentos, ya sea que estas obligaciones
se hayan contraído en la oficina principal del Banco o en cualquier otra establecida
o que se estableciere a contar de esta fecha, tanto dentro como fuera del territorio
nacional, o que se hayan contraído antes o después de la prórroga del plazo de
duración de la deuda en su caso; para responder de la restitución de las
cantidades que _____ (banco) pague o deba pagar a terceros como obligado con
ocasión de garantías que preste en el futuro o haya prestado; para caucionar
obligaciones de la parte deudora o de personas naturales o jurídicas afianzadas
por ésta como de las comisiones e intereses que se devengaren por cualquier
obligación vigente o las renovaciones que se otorgaren a contar de esta fecha en
adelante; por las primas de seguros, impuestos y contribuciones que el Banco
deba pagar por cuenta de la parte deudora, costas judiciales y gastos de cobranza
y cualquier otro, sin limitación de ninguna especie. La constitución de esta garantía
no importa en forma alguna novación de las obligaciones que la parte deudora
mantenga para con _________ (banco), ni tampoco obligación actual o futura para
el Banco de conceder a la parte deudora crédito alguno, por cuanto el
otorgamiento de ellos se encuentra sujeto a la entera y libre calificación del
mismo _______ (banco) sin limitación ni reserva alguna.
DECIMOCUARTO. La parte deudora se obliga a no enajenar ni prometer

enajenar por venta o por cualequier otro título traslaticio de dominio, gravar en
cualquier forma, constituir derechos reales o personales de cualquier naturaleza
en favor de terceros, subdividir, ni arrendar o subarrendar en todo o en parte por
escritura pública lo que se hipoteca por este instrumento en favor
de _______ (banco), sin consentimiento previo otorgado por escrito por un
representante autorizado del ______ (banco), prohibiciones que deberán ser
inscritas en el Registro correspondiente conjuntamente con las Hipotecas de que
da cuenta esta escritura. La parte vendedora y la parte deudora declaran bajo
juramento: 1) Que lo que se hipoteca por este acto e instrumento pasará a ser de
exclusivo dominio de la parte compradora, sin encontrarse afecto a otras hipotecas
ni gravámenes preferentes a los que se constituyen por este instrumento; que no
se encuentran ocupantes o terceros que pudieren disputar la tenencia o posesión
de lo que se hipoteca; 2) Que los derechos sobre lo que se hipoteca no se
encuentran sujetos a condiciones resolutorias ni a acciones rescisorias de ningún
tipo, como tampoco a prohibiciones de gravar o enajenar ni existen a su respecto
embargos o juicios pendientes que pudieren menoscabarlo en cualquier forma, o
privilegios o derechos de terceros que pudieren ejercitarse con preferencia a las
garantías constituidas en favor de ______ (banco). La parte deudora se obliga
además, y en las mismas condiciones, a no constituir prendas de ninguna especie
sobre los bienes que actualmente o en el futuro pertenezcan por adherencia o
390
destinación al inmueble hipotecado. La parte deudora se obliga a pagar
oportunamente las contribuciones a los bienes raíces y cualquier impuesto, tasa,
derecho o servicio a que se encuentre afecto el inmueble hipotecado, pudiendo el
Banco pagar tales gravámenes por cuenta de la parte deudora, cobrándole
intereses conforme al máximo que la ley permita estipular para operaciones de
este tipo, y pudiendo exigir su reembolso por vía judicial.
LA SIGUIENTE CLÁUSULA PUEDE TENER LAS SIGUIENTES

ALTERNATIVAS:
— Cuando la propiedad no se encuentra hipotecada;
— Cuando se pospone la hipoteca garantía general ya constituida a favor del

Banco;
— Cuando se alza parcialmente la hipoteca garantía general ya constituida a

favor del Banco;
Cuando se alzan las garantías ya constituidas a favor del Banco.
(Alternativa 1: Cuando la propiedad no se encuentra hipotecada).
DECIMOQUINTO. ______(banco) representado en la forma ya expresada,

declara estar conforme con lo estipulado en el presente contrato, que acepta en
forma expresa las hipotecas y las prohibiciones constituidas en su favor, como
también el monto y condiciones de la deuda, en los términos relacionados
precedentemente.
(Alternativa 2: Cuando se pospone la hipoteca garantía general ya constituida a

favor del Banco ______________).
DECIMOQUINTO. ______(banco), representado en la forma ya expresada,

precedentemente y expone que, sin ánimo de novar, modificar ni alterar de
manera alguna las obligaciones de la parte vendedora y condicionado a que se
proceda a las inscripciones correspondientes a las estipulaciones contenidas en
esta escritura, POSPONE A GRADO POSTERIOR A LA HIPOTECA QUE SE
OTORGA EN SU FAVOR POR ESTE INSTRUMENTO LA HIPOTECA constituida
en su favor respecto de la propiedad anteriormente individualizada, inscrita el
año ___ a Fojas ____Número ___ en el Registro correspondiente del Conservador
de Bienes Raíces de ________ y para tales efectos alza la PROHIBICIÓN inscrita
el año ____ a Fojas ____ Número ____ del Registro correspondiente del mismo
Conservador de Bienes Raíces, la que deberá mantenerse plenamente vigente
para todos los efectos legales.
391
(Alternativa 3: Cuando se alza parcialmente la hipoteca garantía general ya
constituida a favor del Banco ______________).
DECIMOQUINTO. ______ (banco), representado en la forma ya expresada,

esta escritura, ALZA ÚNICAMENTE RESPECTO DE LO QUE SE VENDE POR EL
PRESENTE CONTRATO, DEBIENDO MANTENERSE PLENAMENTE VIGENTE
RESPECTO DE LO NO LIBERADO, LAHIPOTECA constituida en su favor
respecto de la propiedad anteriormente individualizada, inscrita el año ___ a
Fojas ___Número ___ en el Registro correspondiente del Conservador de Bienes
Raíces de _______, y la PROHIBICIÓN inscrita el año ___ a
Fojas _____ Número ___ del Registro correspondiente del mismo Conservador de
Bienes Raíces.
(Alternativa 4: Cuando se alzan las garantías ya constituidas a favor del

Banco ______________).
DECIMOQUINTO. ______(banco), representado en la forma ya expresada,

esta escritura, ALZA RESPECTO DE LO QUE SE VENDE POR EL PRESENTE
CONTRATO LA HIPOTECA constituida en su favor respecto de la propiedad
anteriormente individualizada, inscrita el año ___a Fojas ____ Número ___ en el
Registro correspondiente del Conservador de Bienes Raíces de ______, y la
PROHIBICIÓN inscrita el año ___ a Fojas_____ Número ____ del Registro
correspondiente del mismo Conservador de Bienes Raíces.
(PROHIBICIÓN EN CASO DE SUBSIDIO HABITACIONAL)
CLÁUSULA: En cumplimiento a lo dispuesto en las normas legales y

reglamentarias que rigen el Sistema General Unificado de Subsidio Habitacional y
en su carácter de beneficiaria del Subsidio Habitacional individualizado en la
cláusula del precio, la parte compradora se obliga a no enajenar ni darle otro
destino que no sea exclusivamente habitacional, ni a destinar el inmueble a
vivienda de recreación o veraneo, por el plazo de ___ años contados desde la
fecha de esta escritura, todo ello de acuerdo a lo dispuesto en los Decretos
Supremos Números 74 del año 1984 y 86 del año 1983 del Ministerio de la
Vivienda y Urbanismo, sus demás normas reglamentarias, complementarias y
392
modificatorias. La parte compradora deja constancia expresa que, en el evento de
que procediere a la enajenación de la propiedad que adquiere por el presente
contrato antes de los ___ años ya mencionados, la hará responsable y quedará
afecta a las sanciones establecidas en las normas reglamentarias respectivas que
regulan el Sistema General Unificado de Subsidio Habitacional.
(MANDATO PARA COBRO DE AHORRO PREVIO EN OPERACIONES CON

SUBSIDIO HABITACIONAL)
CLÁUSULA: La parte compradora faculta irrevocablemente al

BANCO _____ para que gire en su nombre y representación a nombre de la parte
vendedora la suma equivalente a ___ UF de su Cuenta de Ahorro que mantiene
en dicho Banco con el número ______ haciendo presente que dicho giro deberá
ser efectuado una vez que se haya procedido a inscribir la propiedad y las
garantías y prohibiciones constituidas por este instrumento en los términos
expresados, en los correspondientes Registros del Conservador de Bienes Raíces
respectivo, conforme a derecho.
DECIMOSEXTO. (SEGURO DE INCENDIO Y OTROS) A) La parte deudora, se

obliga, mientras esté vigente este contrato, a mantener sobre lo que se hipoteca
por este acto e instrumento, un seguro de incendio con adicional de sismo y otros
adicionales que determine el Banco, respecto de las construcciones existentes o
que se levanten en la o las propiedades hipotecadas en favor de _____(banco),
por un monto no inferior al señalado al efecto en la tasación efectuada o que
efectúe el Banco o al que señale la parte deudora, en este último caso, siempre y
cuando el monto indicado por ella no sea inferior al indicado en la tasación
correspondiente, la que para estos efectos se entiende y se entenderá que forma
parte integrante de este contrato y a entregar la respectiva póliza al Banco dentro
de los ___ días siguientes contados desde la fecha de la firma de la presente
escritura y con una anticipación de ___ días antes del vencimiento de las
renovaciones que correspondan. Esta póliza deberá cumplir con los siguientes
requisitos: 1. Encontrarse endosada a favor de ______ (banco) en su calidad de
acreedor hipotecario; 2. El monto asegurado no podrá ser inferior al señalado al
efecto en la tasación efectuada o que efectúe el Banco o al que indique la parte
deudora; 3. La prima deberá encontrarse totalmente pagada por un plazo no
inferior a ___ años, pago que debe encontrase debidamente acreditado con el
timbre que acredite el pago estampado por la Compañía que la emite estampado
en la póliza que se entrega o un certificado de la misma; 4. Una cobertura al
menos igual a la que exige _____ (banco); y 5. Nota inserta en las condiciones
particulares de la póliza que se entrega que señale lo siguiente: "Todo endoso de
corte, anulación y/o modificación de la presente póliza que establece como
beneficiario a____(banco), en su calidad de acreedor hipotecario, deberá ser
informado por escrito con ___ días de anticipación al ______ (banco)". La parte
deudora faculta desde ya al Banco para contratar inmediatamente el seguro y
pagar las primas necesarias para mantenerlo vigente, si así lo estimare
conveniente, quedando además facultado para hacerlo por cuenta de la parte
deudora en el evento que ella no acompañe la póliza o sus renovaciones en el
393
plazo o con los requisitos señalados en esta cláusula. Las sumas que el Banco
desembolse por los conceptos antedichos deberán serle restituidas por la parte
deudora conjuntamente con los dividendos. La parte deudora faculta desde ya al
Banco para que las sumas que reciba éste en pago del seguro las impute en
primer lugar al pago de lo adeudado por concepto de primas de seguros, por
concepto de contribuciones a los bienes raíces del o de los inmuebles hipotecados
y el saldo, si lo hubiere, al pago de costas, reajustes, intereses, comisiones y
capital de las obligaciones derivadas del crédito hipotecario, renunciando la parte
deudora al derecho de efectuar ella las imputaciones, quedando incluso facultado
el Banco por la parte deudora para cargarlas de inmediato en la cuenta corriente
que la parte deudora tuviere abierta en el Banco, a elección de éste. Las partes
dejan expresa constancia que el Banco no tendrá ninguna responsabilidad por la
no contratación oportuna de los seguros referidos en esta cláusula o su no
renovación, o en relación con el no pago del seguro en caso de siniestro o
cualquier otra materia referente a la compañía aseguradora o a las pólizas
emitidas.
ESTE PÁRRAFO SE ELIMINA CUANDO EL DEUDOR ES UNA PERSONA

JURÍDICA
B) La parte deudora, se obliga a contratar un SEGURO DE DESGRAVAMEN

hipotecario por todo el tiempo que se encuentre vigente la deuda, por un monto no
inferior a ella. Este seguro deberá ser contratado estipulando como beneficiario del
mismo a ______ (banco) y el pago de las primas será de cargo único y exclusivo
de la parte deudora. Las partes tienen por reproducidas las estipulaciones
consignadas en el párrafo anterior respecto del seguro mencionado y, en especial,
las que dicen relación con el plazo para entregar la póliza correspondiente y los
requisitos que ella debe contener para poder ser aceptada por el Banco. Las
sumas que el Banco desembolse por los conceptos antedichos deberán serle
restituidas por la parte deudora conjuntamente con los dividendos. La parte
deudora faculta desde ya al Banco para que las sumas que reciba éste en pago
del seguro las impute en primer lugar al pago de lo adeudado por concepto de
primas de seguros, por concepto de contribuciones a los bienes raíces del
inmueble hipotecado y el saldo, si lo hubiere, al pago de costas, reajustes,
intereses, comisiones y capital de las obligaciones derivadas del crédito
hipotecario, renunciando la parte deudora al derecho de efectuar ella las
imputaciones, quedando incluso facultado el Banco por la parte deudora para
cargarlas de inmediato en la cuenta corriente que la parte deudora tuviere abierta
en el Banco, a elección de éste. La parte deudora declara conocer que, por norma
general, las Compañías de Seguros de Vida no aseguran desgravamen una vez
que el deudor cumpla 80 años de edad, de manera que, produciéndose tal evento,
o la edad que prescriba la compañía aseguradora contratante del seguro de
desgravamen, el crédito quedará desprotegido de tal seguro.
DECIMOSÉPTIMO. El Banco otorgará los recibos de pago de los dividendos

con las menciones y en la forma dispuesta por las normas legales y
reglamentarias en vigencia a la fecha de su otorgamiento.
394
DECIMOCTAVO. No obstante lo estipulado precedentemente, ____ (banco)
podrá a su arbitrio exigir anticipadamente el pago de la totalidad del mutuo
estipulado en esta escritura, considerar vencido el plazo de la deuda y exigir el
inmediato pago de las sumas a que esté reducida, más sus reajustes, intereses,
comisiones, costas y gastos, en los siguientes casos: a) Si se retarda el pago de
cualquier dividendo y/o cualquier suma que se deba pagar al Banco relacionada
con este contrato en más de ___ días, caso en el cual el interés penal se contará a
partir del día ____ del mes correspondiente; b) Si la o las propiedades
hipotecadas, según sea el caso, experimentaren deterioros que, a juicio del
Banco, hagan insuficiente la garantía y la parte deudora no diere, dentro
de ___ días después de requerida, nuevas garantías a satisfacción del Banco o
del Juez, en su caso; c) Cuando, en su caso, sin consentimiento escrito del Banco,
se demoliere todo o parte de los edificios o construcciones existentes o que se
construyan en el futuro en el predio hipotecado o se efectuare cualquier
transformación o alteración en los referidos edificios o construcciones que, a juicio
exclusivo del Banco, disminuyan o hagan insuficiente la garantía constituida en
favor del Banco o si la a las propiedades hipotecadas fueren transferidas o
gravadas en todo o en parte sin previo y escrito consentimiento del Banco; d) Si
resultare que las declaraciones formuladas bajo juramento por la parte deudora al
solicitar el crédito y/o en este instrumento fueren inexactas, incompletas o falsas o
si resultare que lo hipotecado por este instrumento se encuentra, o en el futuro
quedare sujeto, a cualquier limitación, gravamen, prohibición, hipoteca, embargo o
acciones judiciales limitativas de su dominio, cualquiera fuere su origen, distintas a
las constituidas a favor del ____ (banco), ya sea que impidan la inscripción de las
hipotecas, las limiten o desmejoren; e) Si la parte deudora infringiere cualesquiera
de las prohibiciones que se establecen en este instrumento a favor
de ______ (banco), sin perjuicio que el Banco pueda ejercer las demás acciones
legales por este incumplimiento contractual, o que la parte deudora no pagare
oportunamente las contribuciones a los bienes raíces o cualquier otro impuesto,
contribución o servicio a que se encuentren afectos el o los inmuebles hipotecados
o no se pagaren las pólizas de seguros; la parte deudora se obliga a acreditar al
Banco dichos pagos dentro de los ____ días siguientes a aquel en que
corresponda efectuarlos, cuando sea requerida por el Banco; el Banco se reserva
la facultad de exigir el otorgamiento de una nueva garantía, en caso de que el o
los inmuebles hipotecados se deprecien por cualquier causa, aun cuando ella no
fuere imputable a la parte deudora, la cual expresamente acepta que sea el Banco
quien califique esta circunstancia renunciando a todo derecho o acción para
reclamar de su decisión. La parte deudora tendrá un plazo de ___ días contados
desde que el Banco le notifique por carta certificada su resolución, para constituir
una nueva garantía. Para los efectos de la notificación y para cualquier otro efecto
que requiera el Banco, y sin perjuicio de otros domicilios que pudiere tener la parte
deudora, o cualesquiera de los deudores, en su caso, se considerará domicilio
suyo el inmueble hipotecado o aquel señalado por los deudores en este
instrumento; f) Si la parte deudora, o cualesquiera de sus componentes, en su
caso, cayere en insolvencia o cesare en el pago de cualquier obligación contraída,
sea en favor del Banco o de cualquier otro acreedor, sin perjuicio de la exigibilidad
que resulte de las normas legales pertinentes. Se entenderá que la parte deudora,
395
y cualesquiera de los integrantes de la parte deudora, en su caso, ha caído en
insolvencia, si personalmente, o uno o más acreedores solicitare su quiebra o
formulare proposiciones de convenio judicial o extrajudicial; si por la vía de
medidas prejudiciales o precautorias se obtuviere en contra de la parte deudora, o
en contra de cualesquiera de los deudores, en su caso, retenciones, prohibiciones
o impedimentos para celebrar actos o contratos respecto de cualesquiera de sus
bienes, o de cualquier hecho diferente de los antes mencionados, que hagan
evidente su insolvencia. Igualmente, el Banco podrá hacer exigible de inmediato el
monto total adeudado, expirando todos los plazos pendientes, por el solo hecho de
habérsele protestado a la parte deudora, o a cualesquiera de los deudores, en su
caso, por falta de pago, cualquier documento, pagaré, letra de cambio o cheque
aceptado, suscrito o avalado por ellos; g) Si la parte deudora, dejare de pagar
íntegra y oportunamente cualquier obligación que mantenga para con el Banco, ya
sea por su monto total o por cualesquiera de las cuotas en que se haya dividido su
pago, según corresponda, cualesquiera que sea su origen, monto o fecha de
vencimiento; h) Si por cualquier causa o motivo las hipotecas que se constituyen
en este instrumento no se inscribieren como gravámenes en la forma y
condiciones estipuladas; i) Si las hipotecas de que da cuenta el presente
instrumento se anularen, resolvieren o quedaren sin efecto por cualquier causa o
motivo. El no ejercicio oportuno por parte del Banco, de uno o más de los
derechos que se le reconocen en esta escritura, no significará de manera alguna
renuncia de los mismos, reservándose el Banco la facultad de ejercerlos cuando lo
estime conveniente. Las partes dejan expresa constancia que el hecho de que el
Banco haga uso de su facultad de acelerar el crédito de acuerdo a lo
anteriormente referido, no lo inhabilita de manera alguna para ejercer
posteriormente el mismo derecho, una o más veces, en el evento de que se
configure nuevamente alguna de las causales que la hacen procedente, señaladas
anteriormente. En consecuencia, el avenimiento acordado en un juicio, el
desistimiento por parte del Banco de continuar una ejecución o circunstancias
similares a las anteriores, no inhibirá al Banco en su calidad de acreedor para
ejercer nuevamente esta facultad ni se entenderá extinguido, caducado o prescrito
el derecho que al efecto le reconoce lo estipulado en esta cláusula.
DECIMONOVENO. Las partes compradora y vendedora declaran haber recibido

de ______ (banco) toda la información, en forma oportuna y completa, acerca de
los gastos aproximados que demanda esta operación tales como impuestos,
derechos notariales, de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, primas
de seguros, tasación del inmueble, estudio de títulos y redacción de escritura e
informe final de su garantía hipotecaria. Asimismo, declaran haber sido informadas
en detalle por el Banco respecto del sistema por el cual se rigen estos mutuos con
emisión de Letras de Crédito, sobre el mecanismo de financiamiento y
procedimiento de liquidación de dichas letras en el Mercado de Valores, sobre su
comisión de venta y sobre las fluctuaciones de precio o de tasa de descuento a
que están sujetos dichos instrumentos y que afectan al importe líquido final en
Pesos que se recibirá del préstamo. Asimismo, declaran conocer
que ______(banco) tasa e informa los títulos del o de los inmuebles que se
ofrecen en garantía hipotecaria sólo desde su punto de vista, criterio y para
396
resguardar sus derechos, siendo de exclusiva responsabilidad de las partes de la
compraventa contratar, si lo estimaren necesario, sus propios asesores,
profesionales y técnicos que resguarden sus derechos.
VIGÉSIMO. Cuando la parte deudora, no hubiese pagado los dividendos en los

plazos estipulados y, requerido judicialmente no lo pagare en el término
de ___ días, el Banco podrá solicitar la entrega del o de los inmuebles hipotecados
en prenda pretoria o pedir que se rematen en pública subasta de acuerdo al
procedimiento señalado en la Ley General de Bancos.
VIGÉSIMO PRIMERO. El procedimiento señalado en las cláusulas anteriores se

aplicará a todos los casos en que el Banco, conforme a las estipulaciones de este
contrato, pueda exigir el pago de la deuda antes del vencimiento del plazo.
VIGÉSIMO SEGUNDO. (Esta cláusula corresponde al destino del producto de la

venta de las Letras de Crédito. El segundo párrafo tiene tres ALTERNATIVAS. La
1ª. procede cuando es para la parte vendedora; La 2ª. cuando debe ser destinada
al pago o abono de obligaciones de la parte vendedora para con ____ (banco) y la
3a. cuando debe ser entregado a otro Banco acreedor de la parte vendedora).
La parte vendedora declara haber recibido a su entera y total conformidad las

letras de crédito que recibe en pago del precio de la compraventa anteriormente
estipulada en este instrumento, materias del préstamo otorgado a la parte
compradora por _______ (banco) en esta misma escritura, de acuerdo a lo
precedentemente expuesto, y hace entrega de ellas al mismo _____(banco) a fin
de que sean registradas conforme a las normas impartidas por la
Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras, facultándolo para que las
mantenga hasta que sean finiquitados todos los trámites legales y le confiere
mandato mercantil irrevocable, en los términos de los artículos 235, 238, 241 y
siguientes del Código de Comercio, con los objetos que se expresa a
continuación:
1) Para que proceda a vender, ceder, transferir, endosar, dar en pago o en

cualquier forma adquirir, enajenar, restituir, entregar o negociar dichas Letras de
Crédito de que la parte vendedora se dio por recibida de acuerdo a lo estipulado
en este contrato y autoriza formalmente a ______ (banco) para comprar dichos
valores de su comitente, de acuerdo y en los términos señalados en el Artículo
271 del Código de Comercio, teniendo esta gestión el carácter de irrevocable para
todos los efectos legales, sin tener el Banco para la referida venta o compra
limitación de precio ni de plazo, pudiendo efectuarla considerando solamente las
mejores condiciones de mercado para la transacción de este tipo de
instrumentos. ____ (banco) queda expresamente autorizado para delegar en la
persona que estime conveniente el presente mandato, quedando relevado de la
obligación de rendir cuenta de su ejecución;
(Primera alternativa: cuando el producto de la venta es para la parte

vendedora).
397
2) Para que proceda a la venta de dichas Letras de Crédito por el precio de
plaza, autorizando a ______ (banco) para comprar dichos valores de su comitente
de acuerdo y en los términos señalados en el Artículo 271 del Código de
Comercio, teniendo esta gestión el carácter de irrevocable para todos los efectos
legales, sin tener el Banco para la referida venta o compra limitación de precio ni
de plazo, pudiendo efectuarla considerando solamente las mejores condiciones de
mercado para la transacción de este tipo de instrumentos y el producto de dicha
compraventa sea puesto a disposición de la mandante, la parte vendedora, sin
obligación alguna para el Banco de pagar intereses ni reajustes de ningún tipo por
tales sumas. El ____ (banco), representado en la forma señalada, acepta este
mandato en los términos relacionados.
Cuando la Parte Vendedora está conformada por más de una persona, agregar
el párrafo siguiente:
La parte vendedora expone que han acordado entre los vendedores que el
producto de la venta de las Letras de Crédito con que ha sido enterado el precio
de la compraventa del inmueble precedentemente individualizado y respecto de
las cuales han otorgado el mandato precedentemente referido, sea puesto a
disposición de la parte vendedora en los términos expresados mediante
documento girado a nombre de cualesquiera de los vendedores, quien queda
facultado para recibirlo, cobrarlo y otorgar el finiquito correspondiente, liberando
a ______(banco) de cualquier responsabilidad al efecto. El delegado de la parte
vendedora antes nombrado e individualizado precedentemente en esta escritura,
acepta dicha delegación y la parte vendedora libera a_____(banco) de cualquier
responsabilidad u observación que a la parte vendedora pudiere corresponder,
toda vez que la delegación mencionada dice relación con los intereses particulares
de los vendedores, que no empecen al Banco. ______ (banco), representado en la
forma señalada, acepta este mandato en los términos relacionados.
Segunda alternativa: cuando es para pagar al ______ (banco).
2) Para imputar el producto líquido de esta compraventa, al pago de cualquier

deuda directa o indirecta, vigente o vencida que la parte vendedora, la mandante,
pudiere tener o que en el futuro contrajera para con el _____(banco), para lo cual
la parte vendedora acepta expresamente el prepago de cualquier obligación,
quedando facultada para efectuar las imputaciones a su entero arbitrio a intereses
y costas, reajustes y capital, en el orden que estimare conveniente, sin necesidad
de aviso, trámite o gestión alguna al respecto y el saldo, si lo hubiere, sea puesto
a disposición de la mandante, la parte vendedora, sin obligación alguna para el
Banco de pagar intereses ni reajustes de ningún tipo por tales
sumas. _____ (banco), representado en la forma señalada, acepta este mandato
en los términos relacionados y la mandante lo libera de la obligación de rendir
cuenta.
(Tercera alternativa: cuando es para pagar a OTRO BANCO).
398
2) Para hacer entrega del producto líquido de la venta de las letras, al
BANCO __________ (banco), representado en la forma señalada, acepta este
mandato en los términos relacionados y la mandante lo libera de la obligación de
rendir cuenta.
VIGÉSIMO QUINTO. Comparecencia del BANCO QUE ALZA.
CLÁUSULA: (Esta cláusula corresponde cuando el COMPRADOR es soltero o

viudo).
El comprador, denominado como se ha dicho "La Parte Compradora" o "La

Parte Deudora", declara para los efectos de lo dispuesto en el Artículo 160 del
D.F.L. Nº 3 de 1997, del Ministerio de Hacienda que su actual estado civil es el
de ______ , declaración que formula a solicitud expresa de _____(banco) que ha
considerado dicha declaración esencial e inductiva para la celebración de los
contratos que constan en este instrumento.
CLÁUSULA: (Esta cláusula corresponde cuando el VENDEDOR es soltero o

viudo).
El Vendedor declara que su actual estado civil es el de _____.
VIGÉSIMO SEXTO. Presente a este acto

Doña _______, ___, (nacionalidad), _____, (profesión/oficio), cédula nacional de
identidad número _______, cónyuge del VENDEDOR y de su mismo domicilio,
expone conjuntamente con su cónyuge ya individualizado, de acuerdo a lo
dispuesto en el Artículo 146del Código Civil, que a la fecha de celebración del
presente contrato, ninguno de ellos ha solicitado judicialmente que el inmueble
que se vende por este acto, sea declarado "Bien Familiar" y, sin perjuicio de lo
anterior, el cónyuge no propietario, en conformidad a lo dispuesto en los Artículos
142 y siguientes delCódigo Civil, viene en consentir y aceptar expresamente los
términos del presente contrato, y en especial, la venta del inmueble objeto de la
compraventa de que da cuenta esta escritura.
(Agregar el siguiente párrafo cuando el vendedor se encuentra casado en

sociedad conyugal) y ella además expresa que sin perjuicio de lo anterior, en
conformidad con lo dispuesto en el Artículo 1749 del Código Civil, que autoriza a
su cónyuge para enajenar la(s) propiedad(es) objeto del presente contrato,
aceptando las estipulaciones que él contiene, el cual hace suyo para todos los
efectos a que haya lugar.
CLÁUSULA: (Esta cláusula corresponde solamente en caso de que el

comprador se encuentre casado en SOCIEDAD CONYUGAL) PRESENTE A
ESTE ACTO DOÑA ______, ______(nacionalidad), _____ (profesión/oficio),
cédula de identidad número ______, domiciliada en ____________, cónyuge del
comprador, expresa conforme a lo dispuesto en el Artículo 1749 del Código Civil,
que acepta las estipulaciones contenidas en esta escritura y autoriza a su cónyuge
399
para constituir las hipotecas convenidas precedentemente en los términos
referidos.
VIGÉSIMO SÉPTIMO. (En caso de FIADOR) PRESENTE A ESTE ACTO

don/ña _____ EXPONE: A) Que se constituye en FIADOR Y CODEUDOR
SOLIDARIO e indivisible de todas y de cada una de las obligaciones que para
con _____(banco) ha asumido "La Parte Deudora" o "La Parte Compradora",
según lo convenido precedentemente en denominarla, de acuerdo a las
estipulaciones contenidas en esta escritura, las que hace suyas para todos los
efectos a que haya lugar, renunciando en consecuencia al beneficio de exclusión
que le correspondería de acuerdo a la ley. La parte deudora y el mencionado
codeudor solidario se otorgan recíprocamente mandato judicial, con todas las
facultades contempladas en ambos incisos del Artículo 7º del Código de
Procedimiento Civil, las que se entienden reproducidas una a una en términos
tales que, la notificación de la demanda que se practicare a cualquiera de ellos,
importará el emplazamiento de ambos. B) Que desde ya acepta las modificaciones
que las partes pudieren introducir al contrato, especialmente en lo relativo a
concesiones de prórrogas, intereses, plazos y otras modalidades del mismo, todo
lo cual, en ningún caso, hará caducar la fianza y caución solidaria e indivisible que
otorga de acuerdo a lo expresado. C) Que se obliga a contratar un SEGURO DE
DESGRAVAMEN hipotecario por todo el tiempo que se encuentre vigente la
deuda respecto de la cual se constituye en fiador y codeudor solidario, por un
monto no inferior a ella. Este seguro deberá ser contratado estipulando como
beneficiario del mismo al _____ (banco) y el pago de las primas será de cargo
único y exclusivo del fiador. El fiador se obliga a entregar la respectiva póliza al
Banco dentro de los ___ días siguientes contados desde la fecha de la firma de la
presente escritura y con una anticipación de ___ días antes del vencimiento de las
renovaciones que correspondan. Esta póliza deberá cumplir con los siguientes
requisitos: 1. Encontrarse endosada a favor de ______ (banco) en su calidad de
acreedor hipotecario; 2. El monto asegurado no podrá ser inferior al monto de la
deuda que afianza; 3. La prima deberá encontrarse totalmente pagada por un
plazo no inferior a ___ años, pago que debe encontrase debidamente acreditado
por timbre que acredite el pago de la Compañía que la emite según certificado
estampado en la póliza que se entrega o un certificado de la misma; 4. Nota
inserta en las condiciones particulares de la póliza que se entrega que señale lo
siguiente: "Todo endoso de corte, anulación y/o modificación de la presente póliza
que establece como beneficiario al ______ (banco), en su calidad de acreedor
hipotecario, deberá ser informado por escrito con ___ días de anticipación
a ______ (banco)". El fiador faculta irrevocablemente desde ya al ______ (banco)
para contratar inmediatamente el seguro y pagar las primas necesarias para
mantenerlo vigente, si así lo estima conveniente, quedando además, facultado
para hacerlo por cuenta del fiador en el evento que él no acompañe la póliza o sus
renovaciones en el plazo o con los requisitos señalados precedentemente. Las
sumas que el Banco desembolse por los conceptos antedichos deberán serle
restituidas por el fiador o por la parte deudora y el fiador faculta desde ya al Banco
para que las sumas que reciba éste en pago del seguro las impute en primer lugar
al pago de lo adeudado por concepto de primas de seguros, por concepto de
400
contribuciones a los bienes raíces del inmueble hipotecado y el saldo, si lo
hubiere, al pago de costas, reajustes, intereses, comisiones y capital de las
obligaciones de la parte deudora derivadas del crédito hipotecario respecto del
cual se constituye en fiador y codeudor solidario, renunciando el fiador y codeudor
solidario al derecho de efectuar las imputaciones, quedando incluso facultado el
Banco por el fiador para cargarlas de inmediato en la cuenta corriente que tuviere
abierta en el Banco, a elección de éste. El fiador declara conocer que, por norma
general, las Compañías de Seguros de Vida no aseguran desgravamen una vez
que el contratante del seguro cumpla ___ años de edad, de manera que,
produciéndose tal evento, o la edad que prescriba la compañía aseguradora
contratante del seguro de desgravamen, el fiador quedará desprotegido de tal
seguro. Las partes dejan expresa constancia que el Banco no tendrá ninguna
responsabilidad por la no contratación oportuna del seguro referido o su no
renovación, o en relación con el no pago del seguro o cualquier otra materia
referente a la compañía aseguradora o a las pólizas emitidas.
(Cuando el fiador se encuentra casado en sociedad conyugal, se debe agregar

la comparecencia de su cónyuge de acuerdo al siguiente párrafo) PRESENTE A
ESTE ACTO DOÑA _______ expone: Que autoriza a su cónyuge antes
individualizado en este instrumento para constituirse en fiador y codeudor solidario
e indivisible de todas y cada una de las obligaciones que para con
el ______ (banco) ha asumido "La Parte Deudora" en virtud de las estipulaciones
contenidas en esta escritura, la que hace suya para todos los efectos a que haya
lugar, renunciando a las acciones que pudieren corresponderle al respecto.
CLÁUSULA: (Esta cláusula corresponde cuando se trata de un deudor y un

codeudor solidario o de dos o más deudores o de dos o más codeudores
solidarios). Los compradores ______ ya individualizados, se confieren recíproca e
irrevocablemente, poder especial para que indistinta y separadamente se
representen entre sí en todo lo concerniente al cumplimiento y ejecución de los
contratos convenidos en este instrumento y, en general, para cualquier relación
que puedan tener con el ______ (banco). Tal representación incluso es conferida
para los efectos judiciales, de manera tal que la notificación judicial que se
practique a uno cualquiera de ellos, emplazará válidamente a ambos (a todos). El
poder así conferido, comprende tanto las facultades ordinarias del mandato judicial
como las extraordinarias contempladas en el inciso segundo del artículo séptimo
del Código de Procedimiento Civil, esto es, las de desistirse en primera instancia
de la acción deducida, aceptar la demanda contraria, absolver posiciones,
renunciar los recursos o los términos legales, transigir, comprometer, otorgar a los
árbitros facultades de arbitradores, aprobar convenios y percibir. Para el evento de
fallecer el mandante, este mandato subsistirá en toda su extensión y contenido,
entendiéndose destinado a ser ejecutado, para todos los efectos legales, aun
después de su muerte, todo ello conforme a lo previsto en el Artículo 2169 del
Código Civil. El mandato recíproco conferido por este acto e instrumento, sólo
podrá ser revocado o renunciado con el consentimiento del ______(banco), el cual
deberá en todo caso, comparecer a la escritura pública de revocación o renuncia.
401
CLÁUSULA: (Designación de apoderado del deudor solamente cuando el
deudor sea extranjero o no sea residente en Chile). El deudor ________confiere
poder irrevocable a ________ para que le represente en todo lo concerniente al
cumplimiento y ejecución de los contratos estipulados en este instrumento, y en
general, para cualquier relación que pueda tener con ______(banco). Tal
representación incluso le es conferida para los efectos judiciales, de modo tal que
la notificación judicial que se practique al mandatario emplazará válidamente al
deudor. El poder conferido, comprende tanto las facultades ordinarias del mandato
judicial como las extraordinarias contempladas en el inciso segundo del artículo
séptimo del Código de Procedimiento Civil, incluso desistirse en primera instancia
de la acción deducida, aceptar la demanda contraria, absolver posiciones,
renunciar a los recursos legales, transigir, comprometer. Otorgar a los árbitros
facultades de arbitradores y percibir. El mandato conferido por este acto e
instrumento, sólo podrá ser revocado con el consentimiento del ______ (banco), el
cual deberá en todo caso, comparecer a la escritura pública de revocación. En
caso de fallecimiento del mandante, este mandato continuará vigente conforme a
lo dispuesto en el artículo dos mil ciento sesenta y nueve del Código Civil pues
también está destinado a ejecutarse después de su fallecimiento.
Presente a este acto _________ (nacionalidad), ______ (estado

civil), ______(profesión/oficio), cédula nacional de identidad expone: Que
expresamente acepta el mandato conferido en los términos relacionados y se
obliga a no renunciarlo sin el consentimiento del _______ (banco).
VIGÉSIMO OCTAVO. Los comparecientes confieren poder irrevocable

a _____(banco) para que, actuando en su nombre y representación pueda
ejecutar los actos y suscribir los instrumentos públicos y privados que fueren
necesarios para aclarar, rectificar o complementar esta escritura en relación con la
individualización de los comparecientes a este acto, sus representantes, o la
deuda garantizada y de la propiedad materia de este contrato, sus deslindes o
cualquier otro requisito que fuere necesario a juicio del ______(banco) o del
Conservador de Bienes Raíces respectivo, para inscribir adecuadamente las
estipulaciones contenidas en este instrumento, como asimismo en cualquier
cláusula no principal pudiendo efectuar las anotaciones que fueren necesarias en
la matriz de la misma y solicitar al Conservador de Bienes Raíces respectivo las
anotaciones, inscripciones y subinscripciones a que hubiese lugar. En caso de
disolución de algunas de las personas jurídicas que comparecieren a este
instrumento o de fallecimiento de cualesquiera de los mandantes, este mandato
continuará vigente de acuerdo a lo dispuesto en el Artículo 2169 del Código Civil,
pues también está destinado a ejecutarse después de la disolución de dichas
personas jurídicas o fallecimiento de los mandantes. Las partes dejan constancia
que este mandato se otorga con carácter de irrevocable y gratuito en conformidad
a lo dispuesto en los Artículos 235, 238 y siguientes del Código de
Comercio. ______ (banco) acepta el mandato otorgado en los términos referidos y
los mandantes lo liberan de la obligación de rendir cuenta.
402
VIGÉSIMO NOVENO. (declaración del primer vendedor y de las partes de la
compraventa), ( nuevo Artículo 18 Ley General de Urbanismo y Construcciones,
introducido por Ley Nº 19.472, Ley de Calidad de la Construcción). La parte
vendedora, ya individualizada en la comparecencia, debidamente representada
según se ha expresado, declara que conoce los términos y responsabilidades que
le impone el Artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y, para
los efectos de lo dispuesto en dicha norma legal deja constancia que los
profesionales que intervinieron en la construcción de la propiedad materia del
contrato de que da cuenta este instrumento, fueron los siguientes:
1.- Arquitecto: (Nombre) __________ cédula nacional de identidad y Rol Único

Tributario __________ domiciliado en ________.
2.- Ingeniero Civil: (Nombre) ________ cédula nacional de identidad y Rol Único
Tributario _________ domiciliado en __________.
3.- Constructor Civil: (Nombre) _________ cédula nacional de identidad y Rol

Único Tributario __________ domiciliado en _________.
4.- Ingeniero Constructor: (Nombre) ______ Cédula nacional de Identidad y Rol

Único Tributario ________ domicilio __________.
(Personas Jurídicas)
1.- Arquitecto: (Razón social) ________ Rol Único

Tributario _______ domiciliada en _______ Representante (s)
Legal(es) _________.
Cédula nacional de identidad y Rol Único Tributario _______ domiciliada

en ________.
2.- Ingeniero Civil: (Razón social) ______ Rol Único

Tributario ______ domiciliada en ________ Representante (s)
Legal(es) ________.
Cédula nacional de identidad y Rol Único Tributario _____ domiciliada

en ____________.
3.- Constructor Civil: (Razón social) ______ Rol Único

Tributario _____ domiciliada en ______ Representante (s)
Legal(es)_______ Cédula nacional de identidad y Rol Único
Tributario________ domiciliado en ___________.
4.- Ingeniero Constructor: (Razón social) _____ Rol Único

Tributario ______ domicilio _________ Representante(s) Legal(es) ______ Cédula
403
nacional de Identidad y Rol Único Tributario ______ domiciliado
en ____________.
Asimismo, las partes vendedora y compradora, ya individualizadas en la

comparecencia, declaran y aceptan expresamente que las condiciones ofrecidas
en la publicidad de lo que se está vendiendo, se entienden incorporadas en el
contrato de compraventa que celebran y de que da cuenta el presente
instrumento.
CLÁUSULA: (Para casos de construcciones con contrato a suma alzada). Las

partes dejan constancia que el presente contrato de compraventa no se encuentra
sujeto al pago del Impuesto al Valor Agregado (IVA) por cuanto la parte vendedora
encomendó la construcción a suma alzada a _________ según contrato de
fecha _______ que el Notario que autoriza ha tenido a la vista, el cual quedó
afecto al pago referido.
TRIGÉSIMO. Las obligaciones que contrae la parte deudora para con

el _______ (banco) por el presente instrumento, quedan registradas en el BANCO
bajo el NÚMERO_____ quedando el Banco facultado irrevocablemente para
reemplazar, rectificar o modificar a su entero arbitrio tal numeración incluso por
instrumento privado, sin ninguna limitación o reserva.
TRIGÉSIMO PRIMERO. Para todos los efectos derivados del presente contrato,
la parte deudora y los demás comparecientes a esta escritura, a cualquier título,
no obstante su domicilio, constituyen domicilio en la ciudad de _______, sin
perjuicio del que corresponda al lugar de sus respectivas residencias, prorrogando
la jurisdicción de los Tribunales competentes a elección del Banco. Los pagos y
demás operaciones a que diera lugar el presente contrato, deberán ser efectuados
en las oficinas de _______ (banco).
TRIGÉSIMO SEGUNDO. Todos los gastos, derechos e impuestos que origine el

presente contrato y sus inscripciones son y serán de cargo único y exclusivo de la
parte deudora, la cual faculta a _______ (banco) para cargarlos en su cuenta
corriente, si fuere del caso, y así lo estimare conveniente el mismo Banco.
TRIGÉSIMO TERCERO. Se faculta al portador de copia autorizada de esta

escritura para requerir del Conservador de Bienes Raíces correspondiente, todas
las inscripciones, subinscripciones y demás trámites que procedan.
La personería de quien comparece en representación del ____ (banco) consta

de escritura pública de fecha __ de ____ de ___ otorgada en la Notaría
de _______ de don/ña ________.
La personería de quienes comparecen en representación de la parte vendedora

consta de escritura pública de fecha ____ de ________ de ____otorgada en la
Notaría de _________ de don/ña ________
404
La personería de quienes comparecen en representación de la parte
compradora consta de escritura pública de
fecha ___ de ________ de ___ otorgada en la Notaría de _____ de
don/ña ____________ documentos que no se insertan por ser conocido s de las
partes y a petición suya, que el Notario que autoriza ha tenido a la vista.
En comprobante y previa lectura firman ____________________.
405
118. CASA EN CONDOMINIO. ESCRITURA. FORMULARIO
COMPARECEN: (1) ____________________, Rol Único Tributario

Número __________, sociedad comercial del giro de su denominación, la que
concurre representada, según se acreditará, por
don/ña ____________________, __________ (nacionalidad), __________ (estad
o civil), __________(profesión/oficio), cédula nacional de identidad
número __________, y por
don/ña ______________________________, __________ (nacionalidad),______
____ (estado civil), __________ (profesión/oficio), cédula nacional de identidad
número __________, todos domiciliados en __________, Comuna de__________,
por una parte, en adelante indistintamente "____________________" o la
"vendedora"; y por la otra parte, en adelante el
"comprador",_________, ___,___ (nacionalidad) ,____.(estado
civil), __________ (profesión/oficio) , cédula nacional de identidad
número __________, domiciliado en__________, Comuna de________; los
comparecientes mayores de edad y libres disponedores de sus bienes quienes
acreditan sus identidades con las cédulas antes citadas y exponen:
PRIMERO. 1.1. ____________________es dueña del Lote Nº __ del

Condominio Tipo-B __________, Primera Etapa, ubicado en __________ del
Proyecto de Parcelación __________, comuna
de __________, __________ (Región), conforme consta de los planos de
Copropiedad Inmobiliaria respectivos, según los cuales tiene una superficie
aproximada de ______metros cuadrados y los siguientes deslindes especiales: Al
Norte, __________; al Sur, _________; al Oriente, ________; y al
Poniente, __________ Lo adquirió en su mayor extensión por dación en pago
de ____________________, según consta de escritura pública de
fecha ______ de ______ del ______, otorgada ante el Notario
de ____________ don/ña ____________________, la que se inscribió a
fojas ______, Número ______ del Registro de Propiedad del Conservador de
Bienes Raíces de ________________ correspondiente al año______.
1.2. La Parcela Número ______ donde se encuentra construido el Condominio

Tipo B __________, en su primera etapa, resultó de la subdivisión de la
Parcela ____________ conforme consta de Resolución Número ______ otorgada
por la Dirección de Obras de la Ilustre Municipalidad de __________, con
fecha ______ de __________ del ______, de acuerdo al plano elaborado por los
Arquitectos __________ y __________, archivado en el Registro de Documentos
del Conservador de Bienes Raíces de ________________ bajo el
Número ______ con fecha ______ de ______ del ______. El cambio de uso de
suelo de la Parcela Número ______ en su mayor extensión, consta de la
Autorización Número ______ del Secretario Regional Ministerial de Agricultura, de
fecha ___ de ______ de ______, y de los Oficios Ordinarios Número ______ y
Número ______ del Secretario Regional Ministerial de la Vivienda y
Urbanismo ______ Región, de fecha ___ de ______ y ___ de ____________,
406
ambos del año ___, todos ellos otorgados conforme al art. 55 de la Ley General de
Urbanismo y Construcciones.
1.3. El Permiso de Edificación del Condominio ____________________de

construcción simultánea y por etapas, con destino vivienda y acogido al D.F.L.
Nº 2 de 1959, consta de Resolución Número __ de la Dirección de Obras
Municipales de __________ de fecha ___ de ____ del año ___, que fue
posteriormente modificado por Resolución Nº __ de la misma Dirección de Obras
Municipales de fecha __ de ____ del año ___, siendo posteriormente reducido a
escritura pública con fecha _____ y su modificación con fecha _______, ambas de
la Notaría de __________ de don/ña _________ El Contrato General de
Construcción a suma alzada
entre ____________________ y ____________________, se suscribió por
instrumento privado de fecha ___ de______ de ______, siendo autorizadas las
firmas en la Notaría de ____ de don/ña _________, quedando en consecuencia la
presente compraventa para todos los efectos exenta de IVA. La Recepción Final
Municipal de la Primera Etapa consta de Resolución Número ___ de la Dirección
de Obras Municipales de __________ de fecha ________. El Certificado de
Copropiedad Inmobiliaria del Condominio Tipo B, ____________, en su primera
etapa, correspondiente a ___ casas, se otorgó bajo el Número ___ por la
Dirección de Obras Municipales de ___ con fecha ___________ Los planos de
Copropiedad Inmobiliaria fueron archivados bajo los Números ________.del
Registro de ______ del Conservador de Bienes Raíces de __________,
correspondiente al año ___. El Reglamento de Copropiedad del
Condominio __________, consta de escritura pública de
fecha ___ de _________ del año ___, otorgada en la Notaría de____________ de
don/ña _______, que se inscribió a fojas _____ número____ del Registro de
Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces de _______,
correspondiente al año ___ El listado de proporción de derechos que corresponde
a cada unidad sobre los bienes comunes conforme su respectivo avalúo fiscal
aprobado por el Servicio de Impuestos Internos, para el
Condominio _____________ en su primera etapa, se protocolizó con
fecha__________ en la Notaría de _______ de don/ña ________.
SEGUNDO. Por el presente instrumento, _______, representada del modo

indicado en la comparecencia, vende, cede y transfiere a don/ña__________,
quien compra, acepta y adquiere para sí, el Lote número___ con la Casa
habitación número __, Modelo__ del Condominio ________, primera etapa, con
sus correspondientes derechos en los bienes comunes conforme el Reglamento
de Copropiedad del Condominio.
TERCERO. El precio de la compraventa es la cantidad de $ ____ equivalentes

al día de hoy a _______Unidades de Fomento, cantidad que el comprador pagó y
paga a __________de la siguiente forma:
a) Con la cantidad de $ _____, equivalentes al día de hoy a __ Unidades de

Fomento, que el promitente comprador pagó a _________ con anterioridad a este
407
acto, de contado y en dinero efectivo, declarando esta última haber recibido esta
parte del precio a su entera y total satisfacción; y
b) Con la cantidad de $ ______, equivalentes al día de hoy a ___Unidades de

Fomento, que el comprador paga a ____________________, en este acto, de
contado y en dinero efectivo, cantidad que esta última declara recibir a su entera y
total satisfacción.
De esta forma ha quedado íntegramente pagado el precio de la compraventa,

otorgándose las partes el correspondiente recibo de cancelación.
CUARTO. La venta de la propiedad referida se hace ad-corpus, en el estado en

que se encuentra, libre de toda hipoteca, gravamen, prohibición, embargo, litigio o
expropiación, con todos sus usos, costumbres, derechos y servidumbres del título,
sujeta al Reglamento de Copropiedad Inmobiliaria del
Condominio__________ __________ que el comprador declara conocer y aceptar
en todas sus partes, con todas las cuentas de suministros al día, sin deudas de
contribuciones de bienes raíces ni de ninguna otra naturaleza, y respondiendo la
sociedad vendedora de la obligación de saneamiento en conformidad a la ley.
QUINTO. La entrega material del inmueble se efectúa en este acto

por _________ al comprador, quien declara recibirla nueva, en perfectas
condiciones y a su entera y total satisfacción.
SEXTO. Las partes vienen en otorgarse el más amplio, completo y recíproco

finiquito respecto de todo acto preparatorio, promesa de compraventa o acuerdo
celebrado entre las mismas en relación a los inmuebles materia de la presente
compraventa, declarando que nada se adeudan por éste y cualquier otro
concepto, renunciando a mayor abundamiento a toda acción o pretensión que
pudiera corresponderle a una en contra de la otra.
SÉPTIMO. A los fines dispuestos en la ley número diecinueve mil cuatrocientos

setenta y dos, se deja constancia de los profesionales responsables del
proyecto _______, en su primera etapa, son:
a) El arquitecto a cargo del proyecto fue don/ña _______, cédula nacional de

identidad número ___________, y don _________, cédula nacional de identidad
número _____, ambos domiciliados en ___________, comuna
de __, _________(región);
b) El calculista fue __________, Rol Único Tributario número ___________,

cuyo representante es don/ña _______, cédula nacional de identidad
número____________, domiciliado en ______, comuna
de ______, _________(región);
408
c) El contratista fue la sociedad _________, Rol Único Tributario
número ________, cuyo representante legal es don/ña ________, cédula nacional
de identidad número __________, ambos domiciliados
en ________ número _____, comuna de _______, _______(región).
OCTAVO. Las partes dejan constancia que no serán imputables a la vendedora

los defectos o fallas que presenten los elementos y materiales incorporados a los
inmuebles objeto del contrato de compraventa, como consecuencia de trabajos de
adecuación, ampliación o transformación efectuados por el comprador con
posterioridad a su entrega material o hechos con anterioridad a ella con
autorización pero sin la intervención del vendedor, los derivados de un uso
inadecuado, o los que sean producto del desgaste natural de aquellos
componentes que por su naturaleza o estándar posean una vida útil inferior
a ___ años.
NOVENO. Para todos los efectos del presente contrato, las partes fijan su
DÉCIMO. Todos los gastos e impuestos que se devenguen a causa o como

consecuencia del otorgamiento del presente instrumento, como de su inscripción
en el Conservador de Bienes Raíces pertinente, serán de cargo del comprador
La personería de los representantes de ________, consta de escritura pública

de fecha ____de _______ de ___, otorgada en la Notaría de _________de
don/ña ________.
Notas:
119.1. Deben insertarse los siguientes documentos a la escritura

pública de compraventa: Recepción final, Certificado de
Copropiedad Inmobiliaria, Contribuciones y Certificado de
matrimonio del comprador.
119.2. La cláusula novena, constituyendo una prórroga de

competencia, puede resultar abusiva de cara al artículo 16 de la
Ley Nº 19.496, por ser el contrato, uno de adhesión.

compraventa.
409
119. FUNDO. ESCRITURA. FORMULARIO
En ___, a __ de _______ de dos mil __, comparecen don ______, de

nacionalidad _____, de profesión/oficio ___, estado civil ____, domiciliado
don_____, de nacionalidad ____, de profesión/oficio ____, estado civil ___,
domiciliado en calle ________ número __, oficina/departamento número __, de la
ciudad de ____, cédula nacional de identidad número ___, en adelante, "el
comprador"; ambos mayores de edad, libres disponedores de sus bienes, quienes
acreditan sus identidades con sus respectivas cédulas de identidad y expresan
que, por este instrumento, celebran el siguiente contrato de compraventa.
PRIMERO. El vendedor es dueño del fundo llamado "____", ubicado en la

Comuna de __, de la Provincia de ___, de la ____ Región, cuyos deslindes son los
siguientes:
AL NORTE: _____;
AL SUR: _____;
AL ORIENTE: _____; y
AL PONIENTE: _____.
(cuando corresponda) Las aguas del predio provenientes del Canal "____",
están inscritas a fojas __ número ___, del Registro de Aguas del mismo
Conservador, del año_____
El vendedor adquirió el predio por compra a don ___________, según escritura

pública de fecha __ de _____ de_____ otorgada en la Notaría de ____,de
don ______; la cual se encuentra inscrita a fojas ___ número ___ del Registro de
Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de _____ del año____

don _________, quien compra y adquiere para sí, la propiedad individualizada en
la cláusula precedente incluyendo los derechos de aguas ya referidos.
TERCERO. Se incluyen en la venta, asimismo, las especies, útiles, maquinaria,

productos agrícolas y animales señalados en el inventario que, firmado por ambas
partes, se protocoliza en esta Notaría, al final de los registros de este mes, bajo el
número ______, y que forma parte integrante del presente contrato.
410
CUARTO. El precio es la suma de ____ pesos, en su equivalencia
a _____ Unidades de Fomento, al día de hoy, cantidad que se paga de la
siguiente forma:
a) con la suma de ____ pesos, equivalentes a _____ Unidades de Fomento, al

contado y en dinero en efectivo, cantidad que el comprador declara recibida a su
entera conformidad;
b) y el saldo de _____ Unidades de Fomento, en la siguiente forma: ____.
El capital adeudado se pagará con un interés de un ____ por ciento anual, y de

un _______ por ciento, también anual, en caso de mora o de simple retardo.
QUINTO. La venta se hace como cuerpo cierto, en el estado en que se

encuentra actualmente la propiedad vendida, lo cual es conocido por el
comprador, con todo lo plantado y edificado, con sus derechos, usos, costumbres
y servidumbres activas y pasivas, libre de todo gravamen, litigio, prohibición,
embargo y expropiación. Responderá, el vendedor, del saneamiento de acuerdo a
la ley. Asimismo, el vendedor declara que el inmueble se encuentra con todas sus
cuentas de servicios y contribuciones al día y, por tanto, se vende libre de toda
deuda. Para efectos de lo anterior, el comprador ha recibido toda la
documentación justificativa de tales pagos. En todo caso, se deja constancia de
que el comprador no responderá por deuda anterior alguna del vendedor que se
haya originado con anterioridad al presente instrumento; y que, si resultare
obligado, por cualquier clase de obligaciones de éste, en cuanto se hubieren
originado antes del día de hoy, podrá repetir lo pagado, en contra del vendedor,
con más intereses de ____ por ciento anual y con el siguiente
reajuste: __________.
SEXTO. La entrega material de la propiedad se efectúa en este acto a entera y

total satisfacción del comprador.
SÉPTIMO. Por el presente instrumento, las partes se otorgan el más amplio y

celebrado en relación con la propiedad materia del presente contrato, y
OCTAVO. Todos los gastos e impuestos que se generen a causa o como

NOVENO. Las partes fijan su domicilio en la ciudad de _______, para todos los
411
DÉCIMO. Se faculta al portador de copia autorizada de esta escritura, para
ellos.
Notas:


instrumento se vende".
412
120. FUNDO. PARTE DE PREDIO MAYOR. ESCRITURA. FORMULARIO

ambos mayores de edad y libres disponedores de sus bienes, quienes acreditan
sus identidades con sus respectivas cédulas de identidad y expresan que, por este
instrumento, convienen en celebrar un contrato de compraventa que se regirá por
las siguientes cláusulas.
PRIMERO. El vendedor es dueño del fundo llamado "____.", de la Comuna

de __, de la Provincia de ___, de la _ª Región, que deslinda:
AL NORTE: ______;
AL SUR: ______;
AL ORIENTE: ______; y
AL PONIENTE: ______.
(cuando corresponda) Las aguas del predio provenientes del Canal "____",
están inscritas a fojas __ número ___, del Registro de Aguas del mismo
Conservador, del año_____.
El vendedor adquirió, el predio, por compra a don __________ __, según

escritura pública de fecha __ de _____ de_____ otorgada en la Notaría de____,
de don ______, la cual se inscribió a fojas ___ número ___ del Registro de
Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de _____ del año____.
SEGUNDO. Por este acto, el vendedor vende, cede y transfiere, al comprador,

quien compra y acepta para sí, una parte, una sección o una hijuela del predio
individualizado en la cláusula anterior, que, a su vez, constituye un nuevo fundo,
que se llamará Fundo "_____.". Los deslindes de este terreno son:

PONIENTE: _____.
La parte que se vende queda ubicada en el lado __ del predio individualizado en

la cláusula primera y está colocado "aguas abajo" (o aguas arriba) del predio que
conserva el vendedor, el que seguirá con el mismo nombre dicho en tal cláusula
primera.
413
TERCERO. En la compraventa se incluye un _____ por ciento de los derechos
de aprovechamiento de aguas del predio que se vende, que ascienden, en total,
a __ regadores del Canal _____, inscritos a fojas ________ número _______, del
Registro de Aguas, del Conservador de Bienes Raíces de ____, del año_____, de
modo que, al adquirente, le corresponden ____ regadores de tal canal. Por este
acto se constituye una servidumbre de acueducto, en la que el predio dominante
será _____ y el predio sirviente será ______.
CUARTO. Se incluyen en la venta todos los bienes señalados en el inventario, a

saber, las especies, útiles, maquinaria, productos agrícolas y animales. El
inventario firmado por las partes, se protocoliza en esta Notaría, al final de los
registros de este mes, bajo el número ____, y forma parte integrante de este
contrato.
QUINTO. El precio es la suma de ____ pesos, en su equivalencia

a _____ Unidades de Fomento, al día de hoy, cantidad que se paga de la
siguiente forma:
a) con la suma de ____ pesos, equivalentes a _____ Unidades de Fomento, al

contado y en dinero en efectivo, cantidad que el comprador declara recibida a su
entera conformidad;
b) y el saldo de _____ Unidades de Fomento, en la siguiente forma: ____.
El capital adeudado se pagará con un interés de un ____ por ciento anual, y de

un _______ por ciento, también anual, en caso de mora o de simple retardo.
SEXTO. A fin de garantizar el pago del saldo de precio, reajustes, intereses y

costas de cobranza, en su caso, el comprador constituye hipoteca, en favor del
vendedor, sobre la propiedad que compra en este acto. Asimismo, se obliga a no
enajenar ni gravar en todo o en parte lo adquirido sin el consentimiento del
vendedor en tanto no se haya pagado íntegramente el precio.
SÉPTIMO. La entrega material del fundo que se vende, se efectúa con esta
misma fecha (o bien: se ha efectuado ya, a plena satisfacción del comprador).
OCTAVO. La venta se hace como cuerpo cierto, en el estado en que se

encuentra a esta fecha la propiedad, lo cual es conocido por el comprador, con
todo lo plantado, edificado y sus enseres, con sus derechos, usos, costumbres y
servidumbres activas y pasivas, libre de toda hipoteca, gravamen, litigio,
prohibición, embargo y expropiación, salvo la hipoteca pactada precedentemente.
Responderá, el vendedor, del saneamiento, de acuerdo a la ley. Asimismo, el
vendedor declara que el inmueble se encuentra con todas sus cuentas de
comprador declara haber recibido la totalidad de la documentación justificativa de
tales declaraciones. En todo caso, se deja constancia de que el comprador no
414
por cualquier clase de obligaciones de éste, en cuanto se hubieren originado con
anterioridad a la fecha del presente instrumento, podrá repetir lo pagado, en contra
del vendedor, con más intereses de ____ por ciento anual y con el siguiente
reajuste: __________.
NOVENO. Se deja constancia expresa que los predios resultantes de la división,

quedarán afectos a la prohibición de cambiar su destino, en los términos que
establecen los artículos cincuenta y cinco y cincuenta y seis de la Ley General de
Urbanismo y Construcciones.
DÉCIMO. Por el presente instrumento, las partes se dan el más amplio y

UNDÉCIMO. Todos los gastos e impuestos que se generen a causa o como

DUODÉCIMO. Las partes fijan su domicilio en la ciudad de _______, para todos

los efectos de este contrato.
DECIMOTERCERO. Se faculta al portador de copia autorizada de esta

escritura, para requerir y firmar las anotaciones, inscripciones y subinscripciones
que procedan en los registros correspondientes del Conservador de Bienes
Raíces respectivo. El otorgamiento de esta facultad es, desde luego, irrevocable y
persistirá aunque sobrevenga la muerte o incapacidad de cualquiera de los
Notas:
121.1. Si el precio no se paga al contado, como es el caso de este

formulario, puede acordarse que el saldo adeudado se reajuste de
acuerdo al IPC, se exprese en UF —como en el ejemplo—, precio
trigo, etc.
121.2. De acuerdo a la legislación actual (D.L. Nº 3.516), los predios

rústicos pueden ser divididos libremente, con la única condición
que cada uno de los lotes resultantes tenga una superficie no
415
inferior a 0,5 hectáreas físicas. Existen excepciones a esta
limitación:
a) Las subdivisiones efectuadas o autorizadas por el SAG y el

Ministerio de Agricultura, de acuerdo a los arts. 1º y 2º del D.F.L.
Nº 278 de 1979.
b) Los casos contemplados en el inc. 4º del art. 11 del D.L. Nº 3.262;

es decir, cuando el asignatario o adjudicatario CORA enajena la
parcela reservándose el sitio y casa.
c) Las divisiones para los efectos del D.L. Nº 2.695, sobre la

regularización de la posesión de la pequeña propiedad raíz y
constitución de dominio sobre la misma.
d) Las divisiones de terrenos efectuadas por el Ministerio de Obras

Públicas, con el objeto de construir obras de regadío, de vialidad u
otras que dicho Ministerio determine.
e) Las divisiones resultantes de la aplicación del D.F.L. Nº 458, de

1975.
f) En caso que se trate de unir un pedazo de terreno a un predio

rústico contiguo, siempre que la porción de terreno que se reserve
el vendedor, tenga una superficie igual o superior a media
hectárea.
121.3. La omisión de la cláusula novena acarrea la nulidad absoluta; y

sin ella, los notarios no podrán autorizar la escritura; ni los
conservadores practicarán inscripción alguna.
121.4. Normalmente, los predios se dividen con acceso a caminos

públicos existentes. De lo contrario, será necesario pactar
servidumbre de tránsito en que el predio nuevo puede ser sirviente
o dominante, según el caso.
121.5. Se puede agregar una cláusula de ecología. Ver, al respecto,

"CONTRATO. ECOLOGÍA. FORMULARIO", que la contiene.


416
417
121. HOTEL. ESCRITURA. FORMULARIO

nacionalidad ____, profesión/oficio ______, estado civil ____, domiciliado
don _____, de nacionalidad ____, profesión/oficio ______, estado civil ___,
ambos mayores de edad y libres disponedores de sus bienes, quienes acreditaron
sus identidades con sus respectivas cédulas de identidad y expresaron que, por
este instrumento, celebran el siguiente contrato de compraventa.
PRIMERO. Don ________ es dueño del Hotel "______.", ubicado en

calle _______ número _____, comuna de _____, de esta ciudad, que funciona con
la patente municipal número ________ de la Ilustre Municipalidad de _____, para
el giro de Hotel. Además, cuenta con las siguientes patentes:
_.
_.
Todas estas patentes se encuentran al día.
SEGUNDO. El nombre del Hotel se encuentra registrado, a favor del vendedor

don ______, con el número _____, para los productos clase __ en el Registro de
Marcas Comerciales.
TERCERO. Para el servicio del Hotel, el vendedor es suscriptor de la línea de

teléfono comercial número _______, en la Compañía de Teléfonos _____
CUARTO. En el Hotel referido existen las instalaciones, muebles, útiles y

mercaderías, todas las cuales se encuentran detalladas en un inventario que,
firmado por las partes y que se protocoliza con esta fecha bajo el número ____ de
los Registros del presente mes de esta Notaría, se entiende formar parte
integrante del presente contrato.
QUINTO. El Hotel funciona en el inmueble de propiedad de don ________,

quien, hasta la fecha, lo tenía dado en arrendamiento al vendedor. Por instrumento
separado, de fecha _____ de _____ del presente año, el dueño de la propiedad ha
renovado el contrato de arrendamiento a nombre del comprador, en las
condiciones expresadas en dicho documento.
SEXTO. Por el presente acto, don ________ vende, cede y transfiere a

don ________, quien acepta y compra para sí, el Hotel individualizado en la
cláusula primera. En la compraventa se comprende la universalidad completa
418
constituida por dicho establecimiento, especialmente las patentes municipales
mencionadas, la marca comercial señalada en la cláusula segunda, el derecho de
llaves del Hotel, las instalaciones, útiles y mercaderías referidas en la cláusula
cuarta, y todos los accesorios propios del Hotel transferido. Asimismo, se faculta al
comprador don ________, para que solicite a _____, el cambio de nombre de la
línea telefónica referida en la cláusula tercera; pero sin responsabilizarse, el
vendedor, por dicho traspaso.
SÉPTIMO. El precio de la compraventa es la suma de ________ pesos que el

comprador paga al vendedor de contado, declarado éste haberlo recibido a su
OCTAVO. El vendedor declara que no existe deuda alguna pendiente en

relación con el Hotel transferido, en especial en lo relativo a arriendos, consumos,
remuneraciones, imposiciones previsionales, impuestos y contribuciones fiscales y
municipales, precios o saldos de precios de las instalaciones y mercaderías
transferidas. Asimismo, declara que no existe prenda, prohibición, gravamen o
embargo, de ninguna especie, sobre dichos bienes. El comprador ha recibido la
constancia que el comprador no responderá por deuda alguna del vendedor, y
que, si resultare obligado por cualquier causa, a responder, ante terceros, de
cualquier clase de obligaciones del vendedor, en cuanto se hubieren originado con
anterioridad a la fecha del presente instrumento podrá repetir lo pagado, en contra
de éste, con más intereses del ____ por ciento anual y el reajuste del Índice de
Precios al Consumidor emanado del Instituto Nacional de Estadísticas o del
NOVENO. La entrega del Hotel con sus instalaciones, llaves, accesorios y

mercaderías se efectuó con anterioridad al presente acto, todas las cuales fueron
debidamente revisadas, y recibiéndose a entera satisfacción del comprador.
DÉCIMO. En caso de reclamación, del comprador, por el estado de las

mercaderías y demás especies transferidas, se seguirá el siguiente
procedimiento: ______

requerir el traspaso de la patente, marca comercial, para solicitar el cambio de
nombre del teléfono y para requerir todas las anotaciones e inscripciones que sea
menester.
la ciudad de ______, prorrogando la competencia para ante sus tribunales.
419
Notas:

122.2. Debe insertarse el certificado de "Término de Giro" del

vendedor, otorgado por la Dirección Regional respectiva del
Servicio de Impuestos Internos; a menos que éste no termine su
actividad o giro.
122.3. En relación al traspaso del arrendamiento del inmueble, puede,

también, el arrendador, comparecer en el mismo instrumento,
consintiendo en dicho traspaso, en condiciones similares a las del
antiguo arrendatario; o si se trata de un Hotel de mucha
importancia, y comparece el propietario, conviene indicar en el
contrato de arriendo del inmueble la inscripción de dominio, y la
voluntad de inscribir el contrato en el Registro de Hipotecas del
Conservador de Bienes Raíces correspondiente, con el fin que
dicho contrato sea oponible a terceros.
122.4. Si se vendiera, también, el inmueble, se hará del modo

ordinario, con el formulario del caso.
122.5. Es necesario recibir toda la documentación correspondiente al

pago de las mercaderías e instalaciones, así como las planillas y
recibos de pago de los sueldos y remuneraciones, y las planillas
de imposiciones. También es conveniente renovar los contratos de
trabajo existentes con el personal.
122.6. En relación a la cláusula décima, puede pactarse un arbitraje, o

también otorgarse completo finiquito por las especies transferidas,
declarando las partes conocer su estado y calidad.
122.7. Ver "CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. HOTEL.

FORMULARIO", Tomo III.
420
122. INMUEBLE. A PLAZO CON HIPOTECA. ESCRITURA. FORMULARIO UNO

ambos mayores de edad y libres disponedores de sus bienes, quienes acreditan
sus identidades con sus respectivas cédulas de identidad y expresan lo siguiente:
PRIMERO. El vendedor es dueño del inmueble ubicado en

Raíces de________ Los deslindes son:

PONIENTE: _____.
El vendedor adquirió la propiedad por compra a don __________, según

escritura pública de fecha __ de _____ de_____, otorgada en la Notaría de____,
de don ______; la cual se inscribió en el Registro de Propiedad del Conservador
de Bienes Raíces de ____, a fojas ______ número ___ del año_______

don _________, quien compra y adquiere para sí el inmueble ya individualizado.
TERCERO. El precio de venta es la suma de ________ pesos, equivalentes al

día de hoy a _________ Unidades de Fomento, que se pagan de la siguiente
forma:
a) _______ pesos, equivalentes a ______ Unidades de Fomento, pagaderos al

contado, en dinero efectivo, que el comprador entrega en este acto al vendedor,
quien declara recibirlos a su entera satisfacción.
b) el saldo de ______ Unidades de Fomento, se pagará, a más tardar, el

día ____ de ______ próximo, con interés del ____ por ciento. Dicho interés se
elevará al máximo convencional en caso de atraso en el pago, sin perjuicio de los
otros derechos que le asisten al vendedor.

comprador, con todo lo plantado y edificado, con sus derechos, usos, costumbres
y servidumbres activas y pasivas, libre de toda hipoteca, gravamen, litigio,
421
prohibición, embargo y expropiación; respondiendo el vendedor del saneamiento
de acuerdo a la ley. El comprador declara conocer el estado de la propiedad.
Asimismo, el vendedor declara que el inmueble se halla con todas sus cuentas de
comprador ha recibido la documentación justificativa de tales declaraciones. En
todo caso, se deja constancia de que el comprador no responderá por deuda
anterior alguna del vendedor; y que, si resultare obligado, por cualquier clase de
obligaciones de éste, en cuanto se hubieren originado antes del día de hoy, podrá
repetir lo pagado, en contra del vendedor, con más intereses de ____ por ciento
anual y con el siguiente reajuste:______.
QUINTO. La entrega material de la propiedad al comprador se realizará dentro

de ______ días hábiles a contar de la fecha del presente instrumento.
SEXTO. En garantía del fiel cumplimiento de las obligaciones del presente

contrato, especialmente del pago de lo adeudado, reajustes, intereses, penas y
costas en su caso, el deudor constituye hipoteca de primer grado, en favor del
vendedor, sobre la propiedad que compra por este contrato. Asimismo, se obliga a
no enajenar o constituir gravamen alguno sin previo consentimiento del vendedor
mientras no se encuentre pagada la totalidad del precio.
SÉPTIMO. Por el presente instrumento, las partes se otorgan el más amplio y

especialmente respecto de la promesa de compraventa celebrada por escritura
pública de fecha ___ de ____ de dos mil__, otorgada en la Notaría de ___ de
don ______.
OCTAVO. Todos los gastos e impuestos que se generen a causa o como

NOVENO. Las partes fijan su domicilio en la ciudad de _______, para todos los
DÉCIMO. Los comparecientes a esta escritura confieren poder especial al

422
delegar estas facultades las veces que estime necesario. El mandato está exento
de recibir remuneración y de rendir cuenta.
UNDÉCIMO. Se faculta al portador de copia autorizada de esta escritura, para

ellos.
Notas:


423
cónyuge señalando que el inmueble no se encuentra afecto ni se
ha solicitado la declaración de bien familiar (Art. 142Código Civil).
123. INMUEBLE. A PLAZO CON HIPOTECA. ESCRITURA. FORMULARIO DOS
Comparecen: Don/ña ___________, ______.(nacionalidad), ___ (estado

civil), _____ (profesión/oficio), domiciliada en _________ (ciudad), _____(país), y
de paso por ésta, rol único tributario número _____________, en adelante "la
vendedora", por una parte, y por la otra y en adelante indistintamente "el
comprador", don/ña __________, _____, (nacionalidad), ______(estado
civil), _____, (profesión/oficio), cédula nacional de identidad número ________,
domiciliado en ________, comuna de ________, los comparecientes mayores de
edad, a quienes conozco por haberme acreditado sus cédulas antes mencionadas
y exponen:
PRIMERO. Don/ña ____________, es dueña de la casa ____ ubicada

en _________ número _____, del condominio construido
en ________número_____, Comuna de ______, Región ______, de acuerdo al
plano archivado con el número ______; y dueña además de derechos en
proporción al valor de lo adquirido en unión de los otros adquirentes en los bienes
comunes entre los cuales se encuentra el terreno que corresponde al sitio o lote
número ______de la Manzana ___ del loteo "_________", que deslinda:
NORTE,_______ SUR, ________ PONIENTE, _____; ORIENTE, _______. La
adquirió por compra a don/ña _________, según escritura de
fecha ___ de ______ del año ___, otorgada en la Notaría de _________, de
don/ña __________ La propiedad se encuentra inscrita a
fojas ____ número _____ del año ___ en el Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Raíces de _______.
SEGUNDO. Por el presente acto y mediante el presente instrumento

don/ña ___________, vende, cede y transfiere a don/ña ___________, el
inmueble individualizado en la cláusula primera anterior.
TERCERO. El precio de la compraventa es la suma de _________ pesos, que

la parte compradora entera de la siguiente forma: a) Con _______ pesos, que el
comprador paga a la vendedora en este acto en dinero efectivo; b)
Con ______pesos que el comprador pagará a la vendedora dentro del plazo
de___ años a contar de la fecha de la presente escritura.
CUARTO. Para los efectos de asegurar el íntegro cumplimiento de la obligación

contraída de conformidad a lo estipulado en la letra b) de la cláusula tercera
precedente, el comprador, don/ña _____________, constituye hipoteca a favor de
don/ña _____________, sobre la propiedad que por el presente contrato adquiere
y que se encuentra individualizada en la cláusula primera de este instrumento
424
hasta por el monto insoluto del precio pendiente de pago. Asimismo,
don/ña ________, se obliga a no enajenar, no gravar ni celebrar acto o contrato
alguno relacionado con todo o parte del inmueble que por este acto se hipoteca a
favor de don/ña ____________, sin su previo consentimiento, el que deberá ser
otorgado por escrito. La hipoteca y prohibiciones de que da cuenta esta cláusula
se inscribirán en los Registros correspondientes del Conservador de Bienes
Raíces de _________.
QUINTO. El inmueble materia del presente contrato se vende como especie o

cuerpo cierto en el estado en que actualmente se encuentra con todos sus usos,
costumbres, derechos y servidumbres, libre de todo gravamen, hipoteca,
prohibición, embargo o litigio o de derechos de terceros, con todos sus impuestos,
contribuciones y gastos comunes al día, libre de toda clase de deudas, incluyendo
aquellas por concepto de electricidad, agua potable y en general todos los
servicios que acceden a la propiedad, obligándose el vendedor al saneamiento de
la evicción y de vicios redhibitorios en conformidad a la ley. Se comprende en la
venta los derechos de dominio, uso, goce que corresponden al inmueble en el
terreno y demás bienes comunes, conforme a la ley diecinueve mil quinientos
treinta y siete y su Reglamento y al Reglamento de Copropiedad del Condominio
reducido a escritura pública con fecha ___ de_____ de ____ ante el Notario
de ______ don/ña ________, inscrito a fojas ______ número ______ del Registro
de Hipotecas y Gravámenes del año ____en el Conservador de Bienes Raíces
de _______, y luego complementado por escritura pública de
fecha ___ de ____ de ____, otorgada en la Notaría de_______ de
don/ña __________, e inscrita a fojas ______ número _____, del Registro de
Hipotecas y Gravámenes del año ___ en el Conservador de Bienes Raíces
de __________.
SEXTO. La entrega material del inmueble se efectuará por el vendedor a la

parte compradora, a más tardar dentro de los ___ días corridos siguientes a la
fecha en que el inmueble se encuentre debidamente inscrito en el Conservador de
Bienes Raíces de _______ a nombre del comprador, libre de hipotecas,
gravámenes y prohibiciones, con la sola excepción del reglamento de copropiedad
inscrito a fojas ____ número ____ correspondiente al año ___ y modificado a
fojas ___ número ___ y la servidumbre inscrita a fojas ___ número ___ del
año ___.
SÉPTIMO. La no entrega en la fecha oportuna, hará devengar una multa o

indemnización de perjuicios equivalente a ___ Unidades de Fomento por cada día
de retraso entre la fecha en que se produzca la mora o simple retardo y la fecha
de la entrega efectiva del inmueble.
OCTAVO. Para todos los efectos legales derivados del presente contrato las
partes fijan su domicilio en la comuna de ________ y se someten a la jurisdicción
de sus tribunales ordinarios de justicia.
425
NOVENO. Se faculta al portador de copia autorizada de la presente escritura
para que en cualquier tiempo concurra a requerir y recabar todas las anotaciones,
inscripciones y subinscripciones que procedan en los registros del Conservador de
Bienes Raíces que corresponda o en cualquier otro registro público. Se faculta
especialmente al abogado don/ña __________ para otorgar una o más escrituras
públicas o privadas y/o una o más minutas de conformidad a lo dispuesto en el
artículo ochenta y dos del Reglamento del Registro Conservatorio Bienes Raíces y
para llevar a cabo todas las aclaraciones, rectificaciones y todos los trámites o
actuaciones que sean necesarias para inscribir completamente la presente
escritura. La concesión de esta facultad es, desde luego, irrevocable y persistirá
aunque sobrevenga muerte o incapacidad de cualquiera de los comparecientes o
de todos ellos.
Notas:


426
124. INMUEBLE. A PLAZO CON HIPOTECA. ESCRITURA. FORMULARIO
TRES
En __________, a ___ de _______ de ___, ante mí, _________, Notario

Público de la __ Notaría de ______, con oficio en calle _________, comuna
de______, región de ______, comparecen: ___________, sociedad del giro de su
denominación, Rol Único Tributario _________, debidamente representada por
don/ña ____________, ____(nacionalidad), _____(estado
civil), _____ (profesión/oficio), cédula nacional de identidad número __________ y
por don/ña______________, _____, (nacionalidad), ______ (estado
civil), ______ (profesión/oficio), cédula nacional de identidad número __________,
todos domiciliados en ______________, Comuna de _________; por una parte,
en adelante también e indistintamente como la "compradora", y por la otra, en
adelante la "vendedora",
don/ña ________________, ____ (nacionalidad), ______ (estado
civil), _______ (profesión/oficio), cédula nacional de identidad
número ___________, debidamente representada por
don/ña ______________, ___, (nacionalidad), _____, (estado civil), cédula
nacional de identidad para extranjeros número __________, ambos domiciliados
en ________ número ___, Comuna de _______, ______, (región), mayores de
edad, quienes acreditan su identidad con las cédulas indicadas, y exponen:
PRIMERO. Don/ña ____________ es dueña exclusiva de la propiedad ubicada

en calle ___________número ______, comuna de ______,______(región), que
corresponde al lote ___ parcela ____ del plano aprobado por La Ilustre
Municipalidad de _________, y que deslinda: Norte, _________; Sur, _________;
Oriente, ________; Poniente, ___________. Don/ña ______________ adquirió el
dominio por adjudicación en la liquidación de la sociedad conyugal que tenía con
su cónyuge don/ña ______________, según consta en escritura pública otorgada
el ___ de ______ de ___ en la notaría de________ de don/ña ___________ y
anotado al margen de la inscripción de dominio que rola a
fojas ______ número ____ del Registro de Propiedad del año_____ del
Conservador de Bienes Raíces de _________
SEGUNDO. Por el presente instrumento,

don/ña _______________ debidamente representada en la forma indicada en la
comparecencia, vende, cede y transfiere a _____________, para quien compran,
aceptan y adquieren sus representantes antes individualizados, el inmueble
ubicado en _________número ____, Comuna de_______, ______(región).
TERCERO. El precio de la compraventa es la suma total de _____ Unidades de

Fomento (________ Unidades de Fomento), según la equivalencia de ésta en
moneda de curso legal a la fecha del pago efectivo, que la Compradora entera y
paga a la Vendedora de siguiente forma:
427
a) Con $ _____ equivalente a esta fecha a _______ Unidades de Fomento, que
la parte Compradora paga a la Vendedora en este acto, al contado, quien lo
declara recibir a su entera satisfacción;
b) Con el equivalente en pesos, moneda legal de ______ Unidades de Fomento

que la compradora se obliga a pagar a la vendedora dentro de ___ días corridos
contados desde esta fecha. El no pago de esta parte del precio en forma íntegra y
dentro del plazo señalado, devengará desde el día siguiente a su vencimiento un
interés penal igual al máximo que la ley permita estipular para operaciones de
crédito de dinero en moneda nacional reajustable.
c) Con el equivalente en pesos, moneda legal, de _______ Unidades de

Fomento, que la compradora se obliga a pagar a la vendedora mediante la dación
en pago del departamento __ ubicado en el ____ piso, los estacionamientos
números __, __ ,__ y ___ y la bodega ___ todos del subterráneo del
"_______________", en adelante indistintamente "los inmuebles", que la
compradora construirá en el inmueble que adquiere en virtud del presente contrato
ubicado en _____________. El pago de esta cuota del saldo de precio que como
se indicó se realizará mediante la dación en pago de los referidos inmuebles,
deberá efectuarse dentro de los ____ días corridos siguientes a la fecha en que la
Dirección de Obras de la Municipalidad de ______ emita el certificado de
recepción final del Edificio _________, todo lo cual deberá en todo caso verificarse
en el plazo máximo de ______ días corridos contados desde esta fecha. A fin de
dar cumplimiento a la obligación asumida por este acto, ________ (compradora)
deberá notificar por escrito a la vendedora del hecho de encontrarse la escritura
de dación en pago de los inmuebles lista para su firma y la notaría en la cual se
encuentra. Las partes avalúan los inmuebles objeto de la dación en pago en el
equivalente en pesos, moneda legal, de _____ Unidades de Fomento. Los
inmuebles se transferirán libres de todo gravamen, prohibición, embargo o
derechos de terceros, con excepción del Reglamento de Copropiedad del Edificio
y las servidumbres que fuere necesario para su funcionamiento. La superficie y
demás especificaciones técnicas de los inmuebles ya referidos, se individualizan
en el plano y documentos que debidamente firmados por las partes se
protocolizan con esta fecha en esta Notaría bajo el número ______ y se entiende
formar parte integrante del presente contrato.
CUARTO. La venta se hace ad-corpus, en el estado en que actualmente se

encuentra y que la sociedad "Compradora" declara conocer y aceptar, con todos
sus usos, derechos, costumbres y servidumbres, libre de todo gravamen,
prohibición, embargo o litigio, respondiendo la "Vendedora" del saneamiento en
conformidad a las normas generales del derecho.
QUINTO. La entrega material del inmueble que se vende por el presente

instrumento, se hace en este acto, a entera satisfacción de la sociedad
"Compradora".
428
SEXTO. Por el presente instrumento, la Vendedora renuncia expresa e
incondicionalmente al ejercicio de la acción resolutoria que emana de este
contrato de compraventa.
SÉPTIMO. Por el presente instrumento, la sociedad _____________, constituye

en favor de don/ña _______________ hipoteca de primer grado sobre el inmueble
que adquiere por este instrumento individualizado en la cláusula primera, y sobre
todo lo edificado y plantado en él, con el fin de garantizar el cumplimiento íntegro y
oportuno de todas las obligaciones emanadas del presente contrato de
compraventa, en especial de la obligación de pagar el precio total de la presente
compraventa.
Asimismo, ___________(comprador) se obliga a no enajenar, ni gravar, en todo

o parte de la propiedad raíz dada en hipoteca y los bienes inmuebles por
adherencia o destinación que formen parte de ella, sin previo consentimiento
escrito de don/ña _______________
OCTAVO. Don/ña _____________(cónyuge de vendedora), ya individualizado,

en el carácter en que comparece, acepta la hipoteca y prohibición que en este
instrumento se constituye en favor de su representada, don/ña ____________, en
los términos estipulados en la presente escritura.
NOVENO. Don/ña ____________ (cónyuge de vendedora), ya individualizado y

quien también comparece por sí, autoriza a su cónyuge a enajenar el inmueble
individualizado en la cláusula primera de esta escritura y declara que el inmueble
no ha sido declarado ni se ha solicitado respecto del mismo, la declaración de bien
familiar.
DÉCIMO. Los derechos, gastos e impuestos de la presente escritura serán de

cargo de ambas partes por igual y los de su inscripción en el Conservador de
Bienes Raíces competente así como también los de la hipoteca y prohibición de
que da cuenta este instrumento, serán de cargo exclusivo
de ____________.(compradora).
UNDÉCIMO. Por el presente instrumento, los comparecientes confieren poder

especial e irrevocable en los términos del Artículo 241 del Código de Comercio, a
don/ña _________, para que actuado en su nombre y representación suscriba uno
o más instrumentos públicos o privados o bien minutas que tengan por objeto de
obtener por parte del Sr. Conservador de Bienes Raíces competente la debida
inscripción de la presente compraventa y de la hipoteca y prohibiciones que se
constituyen por este acto, pudiendo al efecto otorgar las rectificaciones,
aclaraciones, minutas, complementaciones y demás modificaciones que
correspondiere.
DUODÉCIMO. Se faculta al portador de copia autorizada de la presente

escritura para requerir y firmar las inscripciones, subinscripciones y anotaciones
que procediere efectuar en el Conservador de Bienes Raíces que corresponda.
429
DECIMOTERCERO. Para todos los efectos legales derivados del otorgamiento
de este contrato, el constituyente fija su domicilio en la ciudad y comuna
de _________ y se somete a la competencia de sus Tribunales Ordinarios de
Justicia.
La personería de don/ña __________ y de don/ña ___________ para actuar en

representación de ____________, consta en escritura pública otorgada
el ___ de ________ del año ___ en la Notaría de _______ de
don/ña _____________
La personería de don/ña ____________ para representar a

don/ña _________ consta en escritura pública de ___ de _____ de ___ otorgada
en la Notaría de _______ de don/ña _____________ Las personerías no se
insertan por ser conocidas por las partes y del notario que autoriza.
Notas:


430
125. INMUEBLE. A PLAZO CON HIPOTECA. MANDATO PARA REGLAMENTO.
ESCRITURA. FORMULARIO
En _________ de _______, a ____ de _________ de ____, ante

mí,________, _____ nacionalidad, ______(estado civil), Notario Público Titular de
la____ Notaría de ______, Cédula Nacional de Identidad
número ________ domiciliado en ___________ de la comuna
de ______ comparecen:
1) ____________ persona jurídica dedicada al giro _______, Rol Único

Tributario número ______, representada por
don/ña ___________,_____(nacionalidad), ________, (estado
civil), ________(profesión/oficio), Cédula Nacional de Identidad
número ___________ y por
don/ña________________, _________(nacionalidad), ________/(estado
civil), ______, (profesión/oficio), Cédula Nacional de Identidad
número__________, todos domiciliados en _______________ Comuna
de ________, por una parte y en adelante también denominada el vendedor y por
la otra;
2)______________, Rol Único Tributario número ________, representada por

don/ña ___________, cédula nacional de identidad número __________, ambos
con domicilio para estos efectos en _________________, comuna de _________,
en adelante también denominado como "_________" o el COMPRADOR;
Los comparecientes mayores de edad, quienes acreditan su identidad con las

cédulas mencionadas y exponen:
Que han convenido en el siguiente contrato de compraventa:
PRIMERO. ____________(vendedora) es dueña de los sitios

números ______ ubicados dentro de los loteos _______ y ______, ambos
correspondientes a la primera etapa de desarrollo de suelo urbano del
proyecto ____________, comuna de ________, en adelante ______ La superficie
y los deslindes de los sitios señalados son los siguientes: Norte ______;
Sur _______; Oriente _________; Poniente __________ Los sitios los adquirió
por________, sirviendo de título traslaticio del dominio la ________, efectuada por
escritura pública de fecha ____________, suscrita ante el Notario
de__________ don/ña _________ La inscripción se practicó a fojas _____,
número ______ en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces
de_________ del año _____.
SEGUNDO. Por el presente instrumento, _______________(vendedora)

representada en la forma señalada en la comparecencia vende, cede y transfiere
431
a ______________ para quien compran, aceptan y adquieren sus mandatarios
comparecientes, los sitios individualizados en la cláusula primera anterior.
TERCERO. El precio total de la compraventa es la suma equivalente en pesos,

moneda nacional, de ______ Unidades de Fomento que el Comprador paga y
pagará de la siguiente forma:
a) Con la suma de _______ en pesos moneda nacional, que a esta fecha

equivalen a ______ Unidades de Fomento que el Comprador paga en este acto al
contado y en dinero efectivo declarando el vendedor, recibir dicha cantidad a su
entera y total satisfacción;
b) Con la suma equivalente en pesos, moneda nacional, de ______ Unidades

efectivo, dentro del plazo que vence el ______, según el valor de la Unidad de
Fomento del día efectivo de pago;
c) Con la suma equivalente en pesos, moneda nacional, de ____ Unidades de

Fomento que el Comprador pagará al Vendedor, al contado y en dinero efectivo,
dentro del plazo que vence el _______, según el valor de la Unidad de Fomento
del día efectivo de pago;
d) Con la suma equivalente en pesos, moneda nacional, de ______ Unidades

efectivo, dentro del plazo que vence el ______, según el valor de la Unidad de
Fomento del día efectivo de pago;
e) Con la suma equivalente en pesos, moneda nacional, de _______ Unidades

efectivo, dentro del plazo que vence el _______, según el valor de la Unidad de
Fomento del día efectivo de pago.
El no pago total y oportuno de una cualquiera de las cuotas de saldo de precio

estipuladas en las letras c), d) y e) precedentes, devengarán un interés penal cuya
tasa será el máximo que legalmente esté permitido estipular para obligaciones de
crédito de dinero en moneda nacional reajustables según la tasa vigente durante
todo el período de la mora o retardo y hasta el día del pago efectivo.
Con el propósito de facilitar el pago de las cuotas de saldo de precio, el

Comprador confiere por este acto a ____________ (vendedor), mandato gratuito e
irrevocable conforme a los términos del artículo doscientos cuarenta y uno
del Código de Comercio, para que en su nombre y representación, complete y
suscriba pagarés a la orden de ____________ (vendedor), por idénticos montos y
vencimientos que las expresadas cuotas de saldo de precio más los intereses
estipulados, declarando expresamente desde ya que la suscripción de dichos
pagarés no constituirán novación de las obligaciones de que da cuenta la presente
escritura, y que releva a la mandataria de la obligación de rendir cuentas.
432
Asimismo, se conviene expresamente que el presente mandato, así como los
pagarés que se suscriban en su cumplimiento, no irrogarán gasto e impuesto
alguno de cargo del Comprador. El Vendedor, debidamente representado como se
indicó en la comparecencia, declara que acepta el mandato conferido en los
términos expuestos.
partes dejan constancia que del precio total de la compraventa señalado
precedentemente, el precio individual de cada uno de los sitios que se venden, es
el siguiente:
a) Sitio número _____, del loteo _________, con una superficie aproximada
de ____ metros cuadrados, _____ Unidades de Fomento;
b) Sitio número ______, del loteo _________, con una superficie aproximada
de ______ metros cuadrados, _____ Unidades de Fomento;
c) Sitio número ______, del loteo _______, con una superficie aproximada
de ______ metros cuadrados, ______ Unidades de Fomento;
d) Sitio número _____, del loteo ________ con una superficie aproximada
de ____ metros cuadrados, ______ Unidades de Fomento;
e) Sitio número ______, del loteo _________, con una superficie aproximada
de ______ metros cuadrados, ______ Unidades de Fomento.
CUARTO. La entrega material de los inmuebles vendidos por este instrumento

se efectúa ________.
QUINTO. La venta se hace considerando los inmuebles como especie o cuerpo

cierto, con todos sus usos, costumbres, derechos y servidumbres, libres de toda
hipoteca, gravamen, prohibición, embargo o litigio, y de cualquier otra limitación al
dominio, respondiendo la vendedora del saneamiento en conformidad a la ley. Se
exceptúa de lo anterior el Reglamento General del Loteo ______ a que se hace
referencia en la cláusula sexta de este contrato.
SEXTO. El Comprador se obliga a suscribir y hacer suyo el texto del

Reglamento General del Loteo _______ que establecerá las normas generales del
referido loteo, regulando, entre otras materias, la determinación y administración
de los gastos de mantenimiento, servidumbres, obligaciones y demás materias
propias de este tipo de reglamentos.
Para ello el Vendedor remitirá carta al Comprador expresando la Notaría donde

deberán concurrir a firmar la matriz de escritura pública que contendrá el
reglamento indicado, debiendo los mismos concurrir a firmar dicha escritura dentro
433
de los ___ días hábiles siguientes contados desde que se despache la aludida
carta por correo certificado al domicilio indicado en la comparecencia.
Asimismo, desde ya el Comprador, manifiesta conocer y aceptar, que por

conceptos de seguridad, iluminación pública, mantención de áreas verdes y
extracción de basura domiciliaria, entre otros gastos propios de la mantención y
conservación de un loteo, existirán gastos adicionales a los que se cobran junto
con el impuesto territorial, que serán de cargo de los vecinos.
Para los efectos de facilitar el cumplimiento de la obligación de suscribir el

Reglamento General del Loteo _______ a que se refiere esta cláusula, el
Comprador confiere por este acto a ____________(vendedor), un mandato
irrevocable en los términos del artículo doscientos cuarenta y uno del Código de
Comercio, facultándola para que, actuando en su nombre y representación
suscriba el mencionado Reglamento, liberándolo desde ya de la obligación de
rendir cuenta. ___________(vendedor), representado por sus mandatarios
comparecientes, declara aceptar este mandato en los términos expuestos.
En caso de que por cualquier causa o motivo el Comprador revocare el mandato

señalado precedentemente o no pudiere suscribirse el mencionado Reglamento
por hecho imputable a él, el Comprador quedará sujeto a la obligación de pagar
una multa equivalente a ______ Unidades de Fomento equivalentes al ___ por
ciento del precio total de esta compraventa. Dicha multa constituirá una pena
moratoria única y dejará a salvo el derecho del Vendedor de exigir el cumplimiento
forzado de la obligación, según las reglas generales.
SÉPTIMO. Por el presente instrumento, con el objeto de garantizar el pago del

saldo de precio de la compraventa, indicado en las letras b), c), d) y e) de la
cláusula tercera precedente, los intereses penales, gastos de cobranza y costas
de toda índole, y el pago de las multas establecidas en la cláusula tercera y en la
cláusula sexta, el Comprador constituye primera hipoteca en favor del Vendedor
sobre los siguientes sitios que ha adquirido por este instrumento ____________.
_____________(vendedor) declara que acepta la constitución de la hipoteca en

los términos expuestos.
_____________ (vendedor). se obliga a alzar paulatinamente las hipotecas de

los sitios antes señalados y a cancelar los saldos de precios respectivos en la
medida que éstos se vayan enajenando a terceros y se vayan efectuando abonos
a la deuda de forma tal que se mantenga la relación ____ a ____entre deuda y
precios de los sitios que mantengan hipoteca.
OCTAVO. Los comparecientes a esta escritura, confieren poder suficiente a

don ___________ y a don ____________, para que actuando conjuntamente en
sus representaciones puedan ejecutar los actos y suscribir los instrumentos
públicos o privados que fueren necesarios para aclarar, rectificar o complementar
esta escritura, en relación con la individualización de los bienes raíces que se
434
venden, sus deslindes o cualquier otro requisito que fuere necesario para inscribir
adecuadamente el presente contrato, pudiendo efectuar las anotaciones que
fueren procedentes en la matriz de la misma y solicitar al Conservador de Bienes
Raíces respectivo, las anotaciones, inscripciones y subinscripciones a que hubiere
lugar.
NOVENO. Todos los gastos que origine el otorgamiento del presente contrato,
serán de cargo de ambas partes por mitades. Los gastos de inscripción serán de
DÉCIMO. Para todos los efectos derivados del presente contrato las partes fijan
su domicilio en la comuna de _________.
UNDÉCIMO. Se faculta al portador de copia autorizada de la presente escritura

para requerir y firmar las inscripciones, subinscripciones y anotaciones que sean
necesarias en el Conservador de Bienes Raíces de _______ el otorgamiento de
esta facultad es, desde luego, irrevocable y subsistirá no obstante la muerte,
incapacidad sobrevinientes, quiebra, disolución o insolvencia de cualquiera de las
partes o sus representantes legales.
La personería de los representantes del Vendedor consta de escritura pública

de fecha ____ de ______ de ___ otorgada en la Notaría de _________ de
don/doña _____________.
La personería de los representantes del Comprador consta de escritura pública

de fecha ___ de ____ de __ otorgada en la Notaría de __________ de
don/ña ______________ Las que no se insertan por ser conocidas de las partes y
del notario que autoriza.
Notas:


435
436
126. INMUEBLE. A PLAZO SIN HIPOTECA. ESCRITURA. FORMULARIO


calle ____ _____ número ___, de la comuna de _____, ciudad de ______,
Loteo "______" archivado bajo el número ____, en el Conservador de Bienes
Raíces de________ cuyos deslindes son los siguientes: AL NORTE: ______; AL
SUR: ______; AL ORIENTE: ______; y AL PONIENTE: ______
El vendedor adquirió la propiedad por compra a don __________, según

de don/ña ______; la cual se encuentra inscrita a fojas _____ número ___ en el
Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de ____correspondiente
al año _______

don/ña _________, quien compra y adquiere para sí el inmueble individualizado
TERCERO. El precio de venta es la suma de ________ pesos, equivalentes, al

día de hoy, a _________ Unidades de Fomento, que se pagan de la siguiente
forma:
a) _______ pesos, equivalentes a ________ Unidades de Fomento, pagaderos

al contado, en dinero efectivo, que el comprador entrega en este acto al vendedor,
quien declara recibirlos a su entera satisfacción.
b) El saldo de _______ pesos, equivalente a _______ Unidades de Fomento, se

pagará en la siguiente forma ________ Para el solo efecto de facilitar el pago de
estas cuotas, y sin que ello importe novación, el comprador acepta, en este
acto, _____ letras de cambio a la orden del vendedor, con los vencimientos y las
cantidades que a continuación se indican: ____.
437
CUARTO. El simple atraso en el pago de una o más de las cuotas constituirá en
mora al deudor para todos los efectos legales; y deberá pagar, al vendedor,
el __ por ciento de interés mensual sobre el valor de las cuotas morosas, por vía
de pena y como avaluación anticipada de los perjuicios. Todo ello sin perjuicio del
derecho del vendedor, para cobrar, ejecutivamente, las cuotas morosas y su
reajuste según las reglas generales. Asimismo, el vendedor podrá, en caso de
atraso de dos cuotas consecutivas, ejecutar la totalidad de las cuotas como de
plazo vencido pudiendo solicitar el monto total del saldo pendiente.
QUINTO. En garantía del saldo de precio, se otorga la siguiente

caución ________.
SEXTO. La venta se hace como cuerpo cierto, en el estado en que se encuentra

actualmente la propiedad vendida, lo cual es conocido por el comprador, con todo
lo plantado, edificado y sus enseres, con sus derechos, usos, costumbres y
servidumbres activas y pasivas, libre de todo gravamen, litigio, prohibición,
embargo y expropiación; respondiendo el vendedor, del saneamiento de
conformidad a la ley. Asimismo, el vendedor declara que el inmueble tiene
pagadas todas sus cuentas de servicios y están las contribuciones al día y, por
tanto, se vende libre de toda deuda. El comprador ha recibido la documentación
justificativa de tales declaraciones. En todo caso, se deja constancia de que si el
comprador resulta obligado por una obligación del vendedor originada con una
fecha anterior a la de la presente compraventa, aquél podrá repetir lo pagado, en
contra del vendedor, con más intereses de____ por ciento anual y con el reajuste
del Índice de Precios al Consumidor emanado del Instituto Nacional de
Estadísticas o del Organismo que lo suceda o reemplace, entre la fecha que
hubiere regido ese último valor y la del pago efectivo.
SÉPTIMO. La entrega material de la propiedad al comprador se hará el

día ___ de _____ próximo (o bien: ya se realizó, a satisfacción del comprador).
OCTAVO. Por el presente instrumento, las partes se dan el más amplio y

completo finiquito respecto de cualquier negocio, opción o promesa de
compraventa que hubieran celebrado en relación con la propiedad materia del
presente contrato.
NOVENO. Todos los gastos e impuestos que se generen a causa o como

DÉCIMO. Las partes fijan su domicilio en la ciudad de _______, para todos los

requerir y firmar las anotaciones, inscripciones y subinscripciones queprocedan en
los registros correspondientes del Conservador de Bienes Raíces respectivo. El
438
ellos.
Notas:


127.4. Si es que no se constituye hipoteca, se entiende existir la

confianza en que el comprador pagará el saldo de precio.
127.5. En caso que la operación se realice entre un consumidor y un

proveedor, las cláusulas décima y décimo primera puede adolecer
de nulidad por ser una cláusula abusiva, a la luz de lo dispuesto
en el artículo 16 de la Ley Nº 19.496.
439
127. INMUEBLE. AL CONTADO. ESCRITURA. FORMULARIO


calle __ __________ número ___, de la comuna de ________, ciudad de ______,
Raíces de ________ que deslinda: AL NORTE: _____; AL SUR: _____; AL
ORIENTE: _____; y AL PONIENTE: _____

de fecha __ de _____ de_____ otorgada en la Notaría de ____, de don______; la
cual se encuentra inscrita a fojas ______, número ___, en el Registro de
Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de ____, correspondiente al
año_______.

don _________, quien compra y adquiere para sí la propiedad ya individualizada.
TERCERO. El precio de venta es la suma de ________ pesos que se paga al

contado, en efectivo, que el comprador entrega, en este acto, al vendedor, quien
declara recibirlo a su entera satisfacción.

comprador, con todo lo plantado, edificado y sus enseres, con sus derechos, usos,
prohibición, embargo y expropiación; respondiendo el vendedor, del saneamiento
440
de conformidad a la ley. Asimismo, el vendedor declara que el inmueble tiene
pagadas todas sus cuentas de servicios y están las contribuciones al día y, por
tanto, se vende libre de toda deuda. El comprador ha recibido la documentación
justificativa de tales declaraciones. Se deja constancia que si el comprador resulta
obligado por una obligación del vendedor originada con una fecha anterior a la de
la presente compraventa, aquél podrá repetir lo pagado, en contra del vendedor,
con más intereses de ____ por ciento anual y con el reajuste del Índice de Precios
al Consumidor emanado del Instituto Nacional de Estadísticas o del Organismo
del pago efectivo.
QUINTO. La entrega material de la propiedad al comprador se efectuará dentro

de ___ días hábiles (o bien; se realiza en este acto).

presente contrato y, especialmente, respecto de la promesa de compraventa
celebrada por escritura pública de fecha ___ de ____ de dos mil__, otorgada en la
Notaría de ____ de don ______.


ellos.
Notas:

441
128.4. En caso que la operación se realice entre un consumidor y un

proveedor, las cláusulas octava y novena pueden adolecer de
nulidad por ser cláusulas abusivas, a la luz de lo dispuesto en el
artículo 16 de la Ley Nº 19.496.

FORMULARIO UNO
Comparecen:
don/ña ________, ____(nacionalidad), ____(profesión/oficio), ______(estado civil),
domiciliada en _________, comuna de _______, ___Región, cédula nacional de
identidad número _______, y don/ña ________, ___,
(nacionalidad), _____(profesión/oficio), ___, (estado civil), domiciliado en_______,
comuna de ______, cédula nacional de identidad número ______; los
comparecientes mayores de edad y libres disponedores de sus bienes, quienes
acreditaron su identidad con las cédulas citadas y exponen:
PRIMERO. Don/ña _________, es dueño/a en adjudicación practicada en la

partición de la herencia de su padre, don ________ Los deslindes de la propiedad
raíz adjudicada son los siguientes: Al Norte, _________; al Sur, ________; al
Oriente, _______; y al Poniente, ______. Dicha propiedad se encuentra inscrita en
442
su favor a fojas ____ vuelta, número ___ del Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Raíces de _______ del año ____.
SEGUNDO. (Para el caso que corresponda) Según consta del Certificado

Número ______, otorgado por el Servicio Agrícola y Ganadero, oficina______, de
fecha ___ de ______ del ___, se ha autorizado, por cumplir con la normativa
vigente, la subdivisión de la propiedad descrita precedentemente en siete lotes,
cuyos deslindes y superficies particulares son los siguientes: a) LOTE___; de una
superficie de ____ hectáreas y cuyos deslindes son: Al Norte,_______; Al
Sur, ______; Al Oriente, ______; Al Poniente: _______; b) LOTE ___, de una
superficie de ___ hectáreas, y los siguientes deslindes particulares: Al
Norte, _________ ; Al Sur, _______; Al Oriente, ______; Al
Poniente, ________; c) LOTE _____, de una superficie aproximada
de ____hectáreas y los siguientes deslindes particulares: Al Norte, ________; Al
Sur, ______; Al Oriente, ______; Al Poniente, ______; d) LOTE _____, de una
superficie de _____ hectáreas, y los siguientes deslindes particulares: Al
Norte, ________; Al Sur, ________; Al Oriente, ______; Al Poniente, ________.
Según plano y resolución que se protocolizan al final del presente Registro bajo el
número ____.
TERCERO. Por el presente instrumento don/ña ________, vende, cede y

transfiere la nuda propiedad de los Lotes ___, ____, ____, ____ y ____,
individualizados en la cláusula precedente, a don/ña _________, quien los
compra, adquiere y recibe para sí, conservando la vendedora para sí el usufructo
vitalicio de los referidos inmuebles o lotes. La entrega material de las propiedades
se efectúa al comprador con esta fecha, a satisfacción de los comparecientes.
CUARTO. La venta se hace de la nuda propiedad de los inmuebles o lotes, los

cuales se consideran como cuerpos ciertos, en el estado en que se encuentran,
que es conocido por el comprador, con todo lo edificado y plantado en ellos, con
todos sus usos, costumbres, derechos y servidumbres que les correspondan o
afecten, libres de toda deuda, gravamen, prohibición o embargo, excepción hecha
del usufructo que conserva la vendedora; con sus contribuciones y demás gastos
por consumos pagados y al día, respondiendo la vendedora del saneamiento en
QUINTO. El precio de la compraventa de la nuda propiedad de los inmuebles o

lotes que se venden, deducción hecha del usufructo que conserva la vendedora,
que se estima en el ___ por ciento de su valor, atendida la edad de esta última, es
la cantidad de ______ de pesos que el comprador paga y se obliga a pagar al
vendedor en la siguiente forma y condiciones: a) Con la cantidad de ______ de
pesos que se pagan en este acto, en dinero efectivo y al contado, suma que
declara recibir la vendedora materialmente y a su entera conformidad y
satisfacción, y b) El saldo restante, ascendente a la suma de______, se pagará
en ____ cuotas anuales, iguales y sucesivas de ______ de pesos cada una, que
se pagarán los días ___ de ______ de cada año, siendo la primera de ellas el
día ___ de ______ del año ___ y la última el día __ de _______ del año ___ Será
443
deber del vendedor extender en cada oportunidad del pago de dichas cuotas, el
respectivo comprobante de pago. El saldo de precio adeudado devengará a favor
de la vendedora el interés de____ por ciento anual, y del máximo convencional
para obligaciones reajustables, en caso de mora.
SEXTO. (Cuando corresponda) Se excluyen de la presente compraventa los

Lotes ____ y ____.
SÉPTIMO. Los lotes objetos del presente contrato estarán afectos a la

prohibición de cambiar su destino de conformidad con lo establecido en el art.
1º inciso 3º del Decreto Ley Nº 3.516, en relación con los arts. 55 y 56 de la Ley
General de Urbanismo y Construcciones.
OCTAVO. Se deja constancia que la propiedad agrícola de la cual forman parte

los lotes objetos del presente contrato, se encuentra afecta a tributación sobre
renta presunta conforme a lo dispuesto en el art. 75 bis del Código Tributario.
NOVENO. Se incluyen en esta compraventa la totalidad de los derechos de

agua de que goza la propiedad y que se encuentran inscritos a nombre de la
vendedora a fojas ____, número ____ del Registro de Propiedades de Agua del
año ___ del Conservador de Bienes Raíces de ______.
DÉCIMO. Todos los gastos e impuestos correspondientes al presente contrato y

su inscripción, son de cargo exclusivo del comprador.
UNDÉCIMO. Para todos los efectos del presente contrato, fijan las partes
domicilio en la comuna de ______. Se faculta al portador de copia autorizada del
presente instrumento para requerir y firmar del Conservador de Bienes Raíces
de _________ las inscripciones, subscripciones y anotaciones que procedan así
como suscribir minutas y demás documentos que se requieran al efecto. Los
siguientes documentos se insertan a continuación de las firmas: planos,
contribuciones, etc.
Notas:


444
129.4. El régimen tributario del predio a la fecha de esta actualización

(2014) aún se encuentra vigente, sin perjuicio de una eventual
reforma al sistema tributario, que se encuentra en trámite (Boletín
9290-05).
445
FORMULARIO DOS

en _____ número__, oficina/departamento número __, de la ciudad de ____,
don/ña ____, de nacionalidad ___, de profesión ___, estado civil __, domiciliado
en _______ número __, oficina/departamento número __, de la ciudad de ____,
cédula nacional de identidad número __, en adelante, "el comprador"; ambos
mayores de edad, quienes acreditaron sus identidades con sus respectivas
PRIMERO. El vendedor es dueño de la casa y sitio ubicados en

calle _____ número ___, de la comuna de ____, ciudad de ____, correspondiente
al sitio o lote número ____, de la manzana _____, del plano de Loteo "______"
archivado bajo el número ____, en el Conservador de Bienes Raíces de _____;
que deslinda:

PONIENTE: ______.
El vendedor la adquirió por compra a don ____, según escritura pública de

fecha __ de _____ de_____, otorgada en la Notaría de ____, de don ______Dicho
título se encuentra inscrito a fojas ___, número __, en el Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Raíces de ______ correspondiente al año_______.

don _________, quien compra y adquiere para sí la nuda propiedad del inmueble
ya individualizado.
Se eleva a la calidad de esencial de este contrato, el que el vendedor se

reserva, para sí (o para sí y para su cónyuge doña _____), el usufructo pleno del
inmueble cuya propiedad nuda vende por este acto, por la vida del vendedor (y la
de su cónyuge, con acrecimiento entre ambos).
TERCERO. El precio de venta de esta nuda propiedad, es la suma

de _____ pesos, equivalentes, al día de hoy, a ____ Unidades de Fomento,
pagadero al contado, en dinero efectivo, que el comprador entrega en este acto al
vendedor, quien declara recibirlo a su entera satisfacción.

encuentra actualmente la propiedad vendida, con todo lo plantado y edificado, con
sus derechos, usos, costumbres y servidumbres activas y pasivas, libre de todo
gravamen, litigio, prohibición, embargo y expropiación. Responderá, el vendedor,
del saneamiento de acuerdo a la ley. El comprador declara conocer el estado en
446
que se encuentra la propiedad. Asimismo, el vendedor declara que el inmueble se
halla con todas sus cuentas de servicios y contribuciones al día y, por tanto, se
vende libre de toda deuda. El comprador ha recibido la documentación justificativa
de tales declaraciones. En todo caso, se deja constancia de que el comprador no
de ____ por ciento anual y con el reajuste del Índice de Precios al Consumidor.
QUINTO. La entrega de la propiedad al comprador, ya se efectuó en forma ficta,

quien declara haberla recibido a su total satisfacción.


OCTAVO. Las partes fijan su domicilio en la ciudad de __, para todos los

ellos.
Notas:

447

448
130. INMUEBLE. QUIEBRA. ESCRITURA. FORMULARIO

cédula nacional de identidad número ____, en su carácter de Síndico de la
Quiebra de la Empresa "______", según se acreditará, en adelante, "el vendedor";
y don/ña_____, de nacionalidad ____, de profesión/oficio ____, estado civil ___,
ambos mayores de edad y libres disponedores de sus bienes, quienes acreditaron
sus identidades con sus respectivas cédulas de identidad y expresaron que, por
este instrumento, convienen en celebrar el siguiente contrato de compraventa.
PRIMERO. La sociedad "______" es dueña del inmueble ubicado en

Raíces de ________; cuyos deslindes son:
AL NORTE: ______;
AL SUR: ______;
AL ORIENTE: ______; y
AL PONIENTE: ______.
La adquirió por compra a don __________, según escritura pública de

fecha __ de _____ de _____, otorgada en la Notaría de ____, de don ______; la
cual se inscribió a fojas ______, número ___ del Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Raíces de ____ correspondiente al año_______
SEGUNDO. Por el presente instrumento, el vendedor, en el carácter referido,

vende, cede y transfiere a don _________, quien compra y adquiere para sí, la
propiedad individualizada en la cláusula precedente.
TERCERO. El precio de venta es la suma de ________ pesos, equivalente, al

día de hoy, a _________ Unidades de Fomento, pagadero al contado, en dinero
efectivo, que el comprador entrega, en este acto, al vendedor, representante legal
tanto de la quiebra como de los acreedores. El Síndico suscrito, declara recibirlo a
su entera satisfacción, para la quiebra y llevarlos a la cuenta corriente existente (o
la que abrirá, al efecto).

449
comprador, con todo lo plantado, edificado y sus enseres, con sus derechos, usos,
prohibición, embargo y expropiación; respondiendo el vendedor, del saneamiento
de conformidad a la ley. Asimismo, el vendedor declara que el inmueble tiene
pagadas todas sus cuentas de servicios y contribuciones al día y, por tanto, se
vende libre de toda deuda. El comprador ha recibido la documentación justificativa
de tales declaraciones. En todo caso, se deja constancia de que si el comprador
resulta obligado por una obligación del vendedor originada con una fecha anterior
a la de la presente compraventa, aquél podrá repetir lo pagado, en contra del
vendedor, con más intereses de ____ por ciento anual y con el reajuste del Índice
de Precios al Consumidor emanado del Instituto Nacional de Estadísticas o del
QUINTO. La entrega material de la propiedad al comprador se realizará el

día ___ de _____ de dos mil ____.

presente contrato y, especialmente, respecto de la promesa de compraventa
celebrada por instrumento privado de fecha ___ de ____ de dos mil__


ellos.
Instrumento en que consta la designación del Síndico.
Nota:
450
131. Se recomienda insertar en la escritura copia del recibo de pago
451
131. INMUEBLE. SIN TÍTULO INSCRITO. ESCRITURA. FORMULARIO

don/ña _____, de nacionalidad ____, de profesión/oficio ____, estado civil ___,
PRIMERO. El vendedor es dueño del inmueble ubicado en _____ comuna

de ______, de la ciudad de ____, de la ___ Región______, que deslinda: AL
NORTE: ________; AL SUR: __________; AL ORIENTE: ______; y AL
PONIENTE:_____.
Dicho inmueble lo adquirió por _________, no encontrándose inscrito en el

Conservador de Bienes Raíces correspondiente, y declara que, uniendo la
posesión tranquila, pacífica y no interrumpida que han ejercido sus antecesores en
el dominio del inmueble, el vendedor ha estado en posesión útil de él por más
de ______ años, con ánimo de señor y dueño.
SEGUNDO. El vendedor vende, cede y transfiere, al comprador, quien compra y

acepta para sí, el bien raíz individualizado en la cláusula anterior.
TERCERO. El precio de la venta es la suma de ________ pesos, en su

equivalente, al día de hoy, de _______ Unidades de Fomento, cantidad que se
paga en la siguiente forma:
a) La cantidad de ______ pesos que se paga en este acto de contado y en

dinero efectivo.
b) La cantidad de ______ pesos equivalente, al día de hoy,

de _______ Unidades de Fomento, las cuales se pagarán en __ cuotas mensuales
de _____Unidades de Fomento cada una.
las partes, serán reajustadas de acuerdo al siguiente procedimiento: i) Hasta la
Fomento; ii) A partir de la fecha en que deje de existir la Unidad de Fomento o se
452
modificación, eliminación o sustitución y el mes o períodos de mes anteriores a la
CUARTO. La entrega material de la propiedad al comprador se efectuará el

día ___ de _____ próximo (o bien: ya se hizo a conformidad del comprador).
QUINTO. La propiedad se vende como especie o cuerpo cierto, y en el estado

en que actualmente se encuentra, que es conocido de las partes, con todo lo
plantado y edificado, con todos sus usos, costumbres, derechos y servidumbres,
sin gravamen ni prohibición algunos, respondiendo el vendedor del saneamiento
de conformidad a la ley.
SEXTO. Se faculta al portador de copia autorizada de esta escritura para

requerir del Conservador de Bienes Raíces correspondiente, las inscripciones y
anotaciones que procedan y para hacer las demás diligencias y actuaciones que
dispone la ley para la inscripción de los inmuebles que no tienen título de dominio
inscrito. El otorgamiento de esta facultad es, desde luego, irrevocable y persistirá
aunque sobrevenga la muerte o incapacidad de cualesquiera de los contratantes o
de todos ellos.
SÉPTIMO. Para todos los efectos de este contrato, las partes fijan su domicilio
en la ciudad de _______ prorrogando la competencia para ante sus tribunales.
Notas:
132.1. El artículo 58 del Reglamento del Conservador de Bienes

Raíces, en relación con el artículo 693 del Código Civil, dispone
que para inscribir la transferencia de inmuebles no inscritos
previamente, "exigirá el Conservador constancia de haberse dado
aviso de dicha transferencia al público por medio de tres avisos
publicados en un periódico del departamento o de la capital de la
provincia si en aquél no lo hubiere, y por un cartel fijado durante
quince días por lo menos en la oficina del mismo Conservador,
con las designaciones relativas a las personas que transfieran y a
los límites y nombre de la propiedad materia del contrato.
453
El Conservador certificará el cumplimiento de los requisitos indicados
en el inciso anterior al pie del cartel y procederá a protocolizar
éste".
Y agrega, "la inscripción no podrá efectuarse sino una vez

transcurridos treinta días contados desde el otorgamiento del
certificado".
Por otro lado, el Conservador deberá remitir la solicitud de inscripción

a la Dirección de Tierras y Bienes Nacionales, la cual debe
informar dentro de treinta días. De no haber pronunciamiento, el
Conservador procederá a practicar la inscripción.


454
132. INMUEBLE. SUBROGACIÓN. ESCRITURA. FORMULARIO

don/ña _____, de nacionalidad ____, de profesión ____, casada bajo el régimen
de ______, domiciliada en ____ número __, oficina/departamento número __, de
la ciudad de ____, cédula nacional de identidad número ___, en adelante, "el
comprador"; ambos mayores de edad, quienes acreditaron sus identidades con
sus respectivas cédulas de identidad y expresaron que, por este instrumento,
convienen en celebrar el siguiente contrato de compraventa.

Raíces de________, cuyos deslindes son los siguientes:

PONIENTE: ______.
El vendedor la adquirió por compra a don ___________, según consta de la

de don ______; la cual se encuentra inscrita a fojas ______, número ___, del
Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de ____,
correspondiente al año _______;

don/ña _________, quien compra y adquiere para sí la propiedad ya
individualizada.
TERCERO. El precio de venta es la suma de ________ pesos, equivalentes al

día de hoy a _________ Unidades de Fomento, pagadero al contado, en dinero
efectivo, que la compradora entrega en este acto al vendedor, quien declara
recibirlo a su entera satisfacción.
CUARTO. Declara, la compradora, que la compra que hace por este

instrumento la efectúa con fondos provenientes de la venta de sus derechos en la
propiedad ubicada en calle ___________ número _____, de la Comuna ____, de
la ciudad de ____, enajenada a don/ña __________ según consta de la escritura
otorgada el _____ de _____ de _____ en la Notaría de _____, de
don _________ De acuerdo con esta declaración el inmueble que adquiere en
este acto se subroga al antes referido de conformidad con lo establecido por
el artículo 1733 del Código Civil.
455
QUINTO. La venta se hace como cuerpo cierto, en el estado en que se halla
actualmente la propiedad vendida, con todo lo plantado y edificado, con sus
derechos, usos, costumbres y servidumbres activas y pasivas, libre de todo
gravamen, litigio, prohibición, embargo y expropiación. Responderá, el vendedor,
del saneamiento de acuerdo a la ley. La compradora declara conocer el estado de
la propiedad. Asimismo, el vendedor declara que el inmueble se halla con todas
sus cuentas de servicios y contribuciones al día y, por tanto, se vende libre de toda
deuda. La compradora ha recibido la documentación justificativa de tales
declaraciones. En todo caso, se deja constancia de que la compradora no
de ____ por ciento anual y con el siguiente reajuste: __________.
SEXTO. La entrega material de la propiedad a la compradora se efectúa en este

mismo acto a entera y total satisfacción de la compradora.
SÉPTIMO. Por el presente instrumento, las partes se dan el más amplio y

privado de fecha ___ de ____ de dos mil__
OCTAVO. (para el caso que corresponda) Presente en este acto,

don _________, nacionalidad _____, casado con la compradora y de su mismo
domicilio, de profesión ________, cédula nacional de identidad
número __________, mayor de edad a quien conozco por haberme acreditado su
identidad con la cédula mencionada y expone que: autoriza a su cónyuge para la
celebración del contrato de compraventa de que da cuenta este instrumento,
manifestando su total conformidad con todas y cada una de sus estipulaciones,
especialmente con la subrogación de un inmueble a otro, según lo expresado en la
cláusula cuarta.
NOVENO. Todos los gastos e impuestos que se generen a causa o como

serán por la compradora.
DÉCIMO. Las partes fijan su domicilio en la ciudad de _______, para todos los

456
ellos.
133. INMUEBLE. NOVACIÓN DE DEUDA ANTERIOR GARANTIZADA CON

INMUEBLE. ESCRITURA. FORMULARIO
Comparecen: A) __________, del giro de su denominación, Rol Único Tributario

número _________, que concurre debidamente representado según se acreditará
por don/ña _________, nacionalidad _____, estado civil ______,
profesión/oficio ______, cédula nacional de identidad número ________, ambos
domiciliados en _____ B) ___________, del giro de su denominación, Rol Único
Tributario número _______, que concurre debidamente representada por
don/ña _______, ya individualizado, ambos domiciliados en _______, en adelante
esta última como "la parte constituyente" y/o "la nueva deudora"; y
don___________, nacionalidad _____, estado civil ______,
profesión/oficio ______, cédula nacional de identidad número ________, en
representación de______, sociedad anónima bancaria, Rol Único Tributario
número _________, ambos domiciliados en _________, comuna y ciudad
de _____, en adelante "el Banco", todos mayores de edad, quienes han acreditado
su identidad con las cédulas referidas y exponen:
PRIMERO. Según consta de escritura pública de constitución de la

sociedad ________, celebrada con fecha ______, en la Notaría de ___ de
don______, el socio ________ aportó y pagó su aporte del capital social mediante
el dominio pleno y exclusivo de la propiedad ubicada en
calle _____ número_____, Comuna de _____, Región _____, que deslinda:
NORTE: _____; SUR: _____; ORIENTE: _____; PONIENTE: _____.
El inmueble pertenece actualmente a _________ y la inscripción de dominio rola

a Fojas ___ número ___, del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes
Raíces de ___ correspondiente al año ___.
457
SEGUNDO. A esta fecha la sociedad ______ es deudora de EL BANCO de los
siguientes créditos:
a) Crédito por la suma de $ _____ con vencimiento al ______, renovable,

debidamente documentado mediante Pagaré suscrito con fecha ______, a la
orden de EL BANCO, más una tasa de interés del ___ por ciento mensual, con
vencimiento el ______. A esta fecha el saldo de capital adeudado es la suma de
$ _____. El impuesto al mutuo del referido crédito y pagaré se encuentra
totalmente pagado.
b) Crédito por la suma de $ _____ con vencimiento al ______, renovable,

totalmente pagado.
c) Crédito por la suma de $ _____ con vencimiento al ______, renovable,

totalmente pagado.
d) Crédito por la suma de $ _____ con vencimiento al ______, renovable,

totalmente pagado.
Una copia de los pagarés individualizados anteriormente, y sólo a mayor

abundamiento, se protocolizan con esta fecha y bajo el mismo número de
repertorio, formando parte integrante de la presente escritura.
En conclusión, y sin perjuicio de lo antedicho, _________ reconoce adeudar al

día ______, a favor a El BANCO las siguientes sumas: La cantidad de $ ____ por
concepto de capital y la cantidad de $ ___ por concepto de intereses devengados.
TERCERO. Por este acto EL BANCO como "acreedor", ________,

representado en la forma indicada en la comparecencia, como "antigua deudora" y
la sociedad _______ como "nueva deudora", convienen en novar las obligaciones
individualizadas en la cláusula segunda anterior, de acuerdo al siguiente detalle,
no existiendo intereses ni reajustes pendientes a esta fecha, mediante novación
por cambio de deudor, sustituyendo la nueva deudora a la antigua deudora. De
este modo la sociedad ________ declara ser deudora de EL BANCO por la suma
de ______ pesos.
458
De conformidad con la novación acordada en las cláusulas anteriores, la
sociedad ________ debidamente representada como se indica en la
comparecencia, declara que debe y pagará a EL BANCO en su oficina de
calle ___ número ___, Comuna de ___, la cantidad de ___ pesos que ha asumido
por novación por cambio de deudor, en las siguientes condiciones que acepta y
cumplirá:
3.1. Pago del Capital: El capital ascendente a ___ pesos se pagará en una
cuota cuya fecha de vencimiento es el día __________.
3.2. Intereses: A contar de esta fecha la suma adeudada, es decir, __pesos

devengará intereses a una tasa del ___________por ciento mensual.
3.3. Los intereses del capital descrito se pagarán en la misma fecha de pago de
capital, según ya se dijo.
CUARTO. Cualquiera fecha para el pago de capital y/o de intereses que

corresponda a día inhábil bancario se prorrogará hasta el día hábil bancario
inmediatamente siguiente, debiendo el respectivo pago incluir además, los
intereses que correspondan a los días comprendidos en esa prórroga.
Cálculo de los intereses: Las tasas mensuales de interés se refieren a meses de

treinta días. Los intereses se calcularán y pagarán sobre el total del capital que se
está adeudando y por los días efectivamente corridos.
Intereses por retardo y/o aceleración: En caso de mora o simple retardo, en el

pago de todo o parte del capital y de los intereses, este instrumento devengará,
por todo el lapso que dure la mora o retardo, el interés máximo convencional que
la ley permita estipular para operaciones de crédito de dinero en moneda nacional
no reajustables, según el plazo de la presente obligación vigente durante la mora,
pero sólo si éstos fueren superiores al interés máximo convencional vigente a esta
fecha. En el evento contrario, se aplicará esta última tasa. Iguales intereses se
devengarán en caso de aceleración.
Aceleración por retardo: En caso de mora o simple retardo en el pago de todo o

parte del capital y/o de los intereses que establece este instrumento, el acreedor
tendrá la facultad de hacer exigible el total de lo adecuado, el que en ese evento
se considerarán de plazo vencido para todos los efectos legales y convencionales.
También, el acreedor podrá cobrar anticipadamente el presente crédito, el que en
ese evento se considerará de plazo vencido para todos los efectos legales y
convencionales, si el deudor cesare en el pago de cualesquiera otra obligación
contraída, sea a favor de EL BANCO o a favor de cualquier otro acreedor, o si se
solicitare la declaración de quiebra del deudor, o si éste formulare proposiciones
de convenio extrajudicial o judicial.
Cuenta Corriente: EL BANCO, en su calidad de acreedor de esta obligación,

queda irrevocablemente facultado para cargar a su vencimiento, a las cuentas
459
corrientes que el deudor mantenga en EL BANCO, los importes de capital e
intereses a que se refiere este documento.
Indivisibilidad: Todas las obligaciones derivadas de este instrumento se

considerarán indivisibles para la nueva Deudora, sus herederos y/o sucesores,
para todos los efectos legales y en especial aquellos contemplados en los
artículos mil quinientos veintiséis número cuatro y mil quinientos veintiocho
delCódigo Civil.
Impuestos, Derechos y Gastos: Cualquier impuesto, derecho, gasto e

incremento en los costos que para el Banco se ocasionen o devenguen con motivo
del otorgamiento del presente instrumento, sus modificaciones, prórrogas,
renovaciones, pagos u otras circunstancias relativas a su suscripción, será de
cargo exclusivo del deudor. Asimismo, todo incremento en los costos que para el
tenedor de este instrumento se ocasionen por concepto de reserva técnica, del
encaje y/o costos financieros con los cuales se recarguen los recursos con cargo a
los cuales se financia la obligación contenida en el presente instrumento, serán de
cargo exclusivo del deudor.
Pago anticipado: la cantidad adeudada podrá ser pagado anticipadamente por

la Deudora, en todo o en parte, pagando ésta los intereses devengados hasta la
fecha de pago efectivo, siempre que cumpla con las siguientes condiciones: A)
Que dé un aviso previo por escrito al Banco con a lo menos diez días hábiles
bancarios de anticipación al día en que se desee efectuar el pago anticipado. B)
Que dicho pago anticipado no sea menor al 10 por ciento del capital adeudado a
dicha fecha.
Para efectos del presente documento no se entenderá como pago anticipado

aquellas amortizaciones al capital que se deriven del flujo de ventas de las
unidades inmobiliarias financiadas con el crédito novado por este instrumento.
QUINTO. EL BANCO, y quien sus derechos represente, queda desde luego

autorizado para modificar, sustituir, alzar o renunciar, en todo o parte, las
garantías que actualmente estén constituidas o que en el futuro se constituyan
para caucionar las obligaciones a que se refiere el presente instrumento, ninguna
de las cuales se entenderá transferida a quien adquiera este instrumento a menos
que EL BANCO lo declare expresamente.
SEXTO. EL BANCO declara que, en virtud de esta novación y sujeto a la

condición que se inscriban las reservas de hipoteca y la nuevas hipotecas que se
constituyen por el presente instrumento, libera a la antigua deudora de las
obligaciones individualizadas en la cláusula segunda.
SÉPTIMO. EL BANCO, representado en la forma señalada en la

comparecencia, acepta los términos de la presente escritura de novación y
especialmente las hipotecas que se reservan y constituyen en las cláusulas
siguientes.
460
OCTAVO. Los comparecientes declaran que las obligaciones y documentos de
que da cuenta el presente instrumento se encuentran exentas de impuestos de
timbres y estampillas.
NOVENO. Por este acto, los comparecientes y en especial El BANCO hacen

expresa reserva de las hipotecas constituidas por ________, en favor de EL
BANCO Y/O ______ para garantizar las obligaciones objeto de la presente
escritura de novación, inscritas a Fojas ___ número ___ del Registro de Hipotecas
y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces de _____ correspondiente al
año ___ y Prohibiciones inscritas a fojas ___ número ___ del Registro de
lnterdicciones y Prohibiciones del Conservador de Bienes Raíces de ___,
correspondiente al año ___ las que ahora garantizan la obligación contenida en el
presente instrumento.
DÉCIMO. Por este acto don ___, en representación de EL BANCO, viene en

alzar para el solo efecto de practicar las reservas de hipoteca y de las nuevas
hipotecas que se constituyen por el presente instrumento la prohibición de gravar y
enajenar inscrita a Fojas ___ número ___ del Registro de lnterdicciones y
Prohibiciones del Conservador de Bienes Raíces de ___ correspondiente al
año ___.
UNDÉCIMO. La nueva deudora, la sociedad _____ viene por el presente acto

en constituir hipotecas sobre el inmueble individualizado en la cláusula primera en
favor de EL BANCO, en adelante "lo hipotecado", a fin de garantizarle el
cumplimiento íntegro y oportuno de todas y cualquiera de las obligaciones que la
sociedad ______ en adelante denominada "la parte deudora", tenga actualmente o
en el futuro tuviere a favor de dicho Banco, en moneda nacional o extranjera,
derivadas de toda clase de actos y contratos y, especialmente, de operaciones de
crédito de dinero, ya sea como aceptante, suscriptor, girador, endosante, o
avalista de letras de cambio, pagarés y otras órdenes de pago distintas de los
cheques; por créditos simples o documentarios; por avances o sobregiros en
cuentas corrientes o en cuentas especiales; por saldos que arrojen sus cuentas
corrientes en su contra, sea por liquidaciones parciales o definitivas, por cheques,
boletas de garantía o cualquier otra clase de documentos mercantiles o bancarios;
sea que resulte obligado como deudor principal, fiador, avalista, codeudor solidario
o a cualquier otro título; por mutuos de dinero, préstamos en moneda corriente o
extranjera efectuados con letras o pagarés o descuentos de letras de cambio,
pagarés y otros documentos que representen obligaciones de pago; préstamos en
cuenta especial, o por cualquier otro documento que contenga una operación de
crédito de dinero; por avales, fianzas simples o solidarias u otras garantías que El
BANCO haya otorgado con ocasión de operaciones de crédito de dinero y demás
actos y contratos ejecutados o celebrados por la sociedad ________ por intereses
o reajustes y prestaciones accesorias que correspondan; por las renovaciones y
prórrogas de todas estas operaciones y documentos y sea que estas obligaciones
se hayan contraído con la oficina principal del Banco o con cualquier otra oficina o
sucursal del Banco establecida o que se estableciere dentro o fuera del territorio
de la República; por mutuos de dinero, préstamos en moneda corriente o
461
extranjera efectuados con letras o pagarés o descuentos de letras de cambio,
pagarés y otros documentos que representen obligaciones de pago, por
operaciones de leasing, factoring o saldos de precio, por operaciones de forward,
swap u otros productos derivados y en general ya sea que resulte obligado como
deudor principal, fiador, avalista, codeudor solidario o a cualquier otro título y ya
sea que El BANCO resulte acreedor directo o adquiera los créditos por cesión de
créditos, traspasos o adquisiciones de carteras de crédito, o por cualquier otra
causa.
DUODÉCIMO. Por este acto, el deudor hipotecario, constituye en favor de EL

BANCO, para quien acepta su representante, prohibición voluntaria de gravar y/o
enajenar, constituir servidumbres y arrendar la propiedad indicada en la cláusula
primera de este instrumento, como asimismo, celebrar actos y contratos sobre
dicho bien raíz, por todo el tiempo que estén vigentes las hipotecas que por el
presente acto se constituyen, salvo que se trate de otros gravámenes en favor de
EL BANCO. Se obliga, asimismo, a no constituir, sin el consentimiento expreso de
éste, prendas de cualquier clase, ni cualquier otro gravamen sobre las
instalaciones, maquinarias, u otros bienes que existan o lleguen a existir en los
inmuebles que se hipotecan. Estas prohibiciones se deberán inscribir en los
registros respectivos, conjuntamente con la hipoteca que se constituye por este
instrumento.
DECIMOTERCERO. El deudor hipotecario se obliga a mantener, durante todo el

tiempo de vigencia del presente contrato, sobre la propiedad dada en garantía, un
seguro contra incendio u otro riesgo asegurable a voluntad del Banco y por el valor
que éste determine, pudiendo extenderse la póliza directamente a nombre de EL
BANCO. Para estos efectos, el deudor hipotecario faculta, irrevocablemente, a EL
BANCO, sin que importe una obligación, para el evento que el constituyente o
deudor no lo hiciere, para contratar directamente el seguro referido en su favor en
calidad de asegurado, o bien tomarlo por cuenta y con cargo al deudor hipotecario.
Esta facultad se mantendrá, también, para las prórrogas o renovaciones de la
póliza que sean necesarias mientras las propiedades permanezcan dadas en
garantía al Banco, todo ello con cargo al deudor. En caso de siniestro, EL BANCO
tendrá derecho a cobrar y percibir las indemnizaciones y a pagarse
preferentemente, aun cuando el plazo de las obligaciones estuviere pendiente.
Con todo, El BANCO tendrá siempre el derecho a demandar judicialmente el valor
de las primas pagadas por el Banco. Asimismo, el deudor hipotecario se obliga a
proveer los fondos necesarios para proceder a la tasación de lo hipotecado en
este instrumento, cada vez que se requiera, sin necesidad de autorización previa
del deudor. En caso de que no se haga dicha provisión, la tasación podrá ser
contratada por el Banco con cargo al deudor. En todo caso, las sumas que el
Banco desembolse por estos conceptos le serán restituidas de inmediato, con más
intereses, según la tasa más alta que sea lícito pactar, quedando el Banco
irrevocablemente facultado para cargarlas de inmediato en la(s) cuenta(s)
corriente(s) del deudor hipotecario.
462
DECIMOCUARTO. La parte constituyente declara, que lo hipotecado le
pertenece como única y exclusiva dueña, que no se encuentra afecto a otra
hipoteca, censo o gravamen preferente a los derechos que por este instrumento
se constituyen, que su derecho no está sujeto a condición resolutoria ni a
prohibiciones de hipotecar, gravar o enajenar y que no existen embargos ni juicios
pendientes que puedan menoscabarlo de modo alguno, salvo las hipotecas y
prohibiciones que por el presente acto se reservan y alzan; que tampoco existen
privilegios o derechos de terceros que puedan ejecutarse con preferencia a la
garantía constituida por esta escritura, que no existen ocupantes ni terceros que
puedan disputar su tenencia y/o posesión y/o dominio y que se encuentra al día en
el pago de sus contribuciones a los bienes raíces.
DECIMOQUINTO. En caso de mora o simple retardo en el pago de una

cualquiera de las obligaciones que se garantizan con las hipotecas que se
constituyen por el presente instrumento, y/o en el evento de incumplimiento de
cualquier otra obligación de dar, hacer o no hacer, se faculta a El BANCO para
hacer exigible anticipadamente todas y cada una de dichas obligaciones, como si
fueran de plazo vencido. Podrán igualmente hacerse exigibles anticipadamente,
considerándose también de plazo vencido, en caso de verificarse una cualquiera
de las siguientes condiciones: A) Si lo hipotecado presenta deterioros, desmejoras
o daños que, a juicio del Banco los hagan insuficiente como garantía, o si el
derecho de la parte constituyente sobre lo hipotecado fuere discutido y no se
diere, dentro de diez días después de requerimiento dirigido a la parte deudora,
nuevas garantías reales a satisfacción del Banco. B) Si resultare que lo hipotecado
está sujeto a cualquier gravamen, prohibición o acción de aquéllas a que se refiere
la cláusula decimocuarta o si los gravámenes y prohibiciones que se estipulan en
este instrumento no quedaren debidamente inscritos en el Conservador de Bienes
Raíces competente, por cualquier causa, dentro de seis meses, contados desde
esta fecha. C) Si la parte constituyente es declarada en quiebra, o si cesare en el
cumplimiento de cualquier obligación. D) Si se enajenare toda o alguna parte de lo
hipotecado o se celebrare alguno de los contratos referidos en la cláusula décimo
segunda sin consentimiento por escrito del Banco. E) Si la parte constituyente ha
incurrido en falsedad u omisión respecto de cualesquiera de las declaraciones
contenidas en esta escritura. F) Si no se pagaren oportunamente las
contribuciones a los bienes raíces o cualquier impuesto, contribución o servicio a
que se encuentre afecto lo hipotecado o no se pagaren sus pólizas de seguro.
Dichos pagos deberán acreditarse al Banco dentro de los treinta días siguientes a
aquel en que corresponda efectuarlos. G) Si, sin existir consentimiento escrito del
Banco, se demoliere todo o parte de los edificios o construcciones existentes en lo
hipotecado, o se efectuare cualquier transformación en sus edificios o
construcciones, aun cuando no disminuyan la garantía ni la hagan insuficiente y,
H) El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contenidas en el presente
instrumento.
DECIMOSEXTO. Para todos los efectos de este contrato, las partes constituyen
domicilio en la Comuna de ___, sin perjuicio del que corresponda al lugar del
463
domicilio o residencia de la parte deudora y/o de la parte constituyente. a elección
del Banco.
DECIMOSÉPTIMO. EL BANCO representado en la forma señalada en la

comparecencia, acepta los términos de la presente escritura y especialmente las
hipotecas y prohibiciones que en ella se constituyen en su favor.
DECIMOCTAVO. Las partes dejan constancia que la parte constituyente ha

constituido la presente garantía sin consideración a otras cauciones otorgadas o
que se otorguen a futuro sea por el mismo constituyente o por terceros, para
garantizar las mismas obligaciones que cauciona el presente contrato. de modo tal
que el Banco podrá renunciar, modificar, sustituir, alzar y liberar estas garantías
sin que ello importe de modo alguno una disminución de la responsabilidad que la
parte constituyente adquiere por el presente instrumento en el sentido de
responder con el bien gravado por el pago total de las obligaciones garantizadas,
sin limitación de ningún orden más que los que se imponen por esta escritura.
DECIMONOVENO. Todos los gastos e impuestos de esta escritura y de su

inscripción serán de cargo de la parte constituyente.
VIGÉSIMO. Se faculta al portador de copia autorizada de la presente escritura,

para requerir las inscripciones, subinscripciones, anotaciones y cancelaciones que
procedieren en el Conservador de Bienes Raíces competente. Asimismo, las
partes confieren mandato especial a El BANCO para que por medio de alguno de
sus representantes, y en representación de ambas partes otorgue las escrituras
complementarias que fueren necesarias, rectificando deslindes, descripciones,
citas de títulos o escrituras. Con el solo fin de que los Conservadores de Bienes
Raíces puedan practicar las inscripciones y anotaciones que fueran procedentes.
VIGÉSIMO PRIMERO. El deudor hipotecario se obliga a pagar oportunamente

las contribuciones territoriales de los inmuebles hipotecados, su servicio de
pavimentación, alcantarillado, y, en general, cualquier obligación que los afecte,
mientras se encuentre vigente la hipoteca que se constituye por el presente
instrumento.
VIGÉSIMO SEGUNDO. Todos los intervinientes convienen en que todas las

obligaciones garantizadas por las hipotecas, que se reservan y constituyen en este
acto, tendrán el carácter de indivisibles y, podrá exigirse su cumplimiento en todo
o parte al deudor hipotecario a exclusiva opción del Banco y en la misma forma a
cada uno de sus herederos, de conformidad a la prescrito en el artículo mil
quinientos veintiséis y mil quinientos veintiocho del Código Civil.
PERSONERÍAS: La personería de don ______ para representar a EL BANCO,

consta de la escritura pública de fecha ______, otorgada en la Notaría de_____ de
don _____. La personería de don ______ para representar a _____, consta de la
escritura pública de fecha ______, otorgada en la Notaría de_____ de don _____.
464
La personería de don ______ para representar a _____, consta de la escritura
pública de fecha ______, otorgada en la Notaría de_____ de don _____.
Estas personerías no se insertan a expresa petición de las partes, por ser

conocida de ellas y que el notario que autoriza ha tenido a la vista.
Nota:
134.1. Las cláusulas duodécima, décimo tercera y décimo quinta

pueden representar cláusulas abusivas para el caso que el acto se
celebre entre un consumidor y un proveedor. Lo anterior, ya que el
artículo 16 de la Ley Nº 19.496 proscribe aquellas disposiciones
contractuales en contra de las exigencias de la buena
fe, atendiendo para estos efectos a parámetros objetivos, que
causen en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante en
los derechos y obligaciones que para las partes se deriven del
contrato. Para el caso de las cláusulas señaladas, ambas infringen
lo dispuesto con anterioridad, ya que la duodécima establece una
prohibición de no enajenar aún más desfavorable al propietario
que la que el mismo derecho común toleraría (límite temporal y
causa justificada). En el caso de la cláusula décimo tercera,
establece que el banco puede a su arbitrio imputar los pagos que
se reciban a propósito del seguro, así como tomar seguros sin
exigir el consentimiento inequívoco del consumidor, cuestión
asentada con posterioridad del fallo del Caso Cencosud (24 abril
2013). La cláusula décimo quinta, porque establece condiciones
muy desfavorables para una de las partes en caso de mora,
activando la totalidad de una deuda cuantiosa por vía de la
cláusula de aceleración.
465
134. OFICINA. ESCRITURA. FORMULARIO

don/ña _____, de nacionalidad ____, de profesión/oficio ____, estado civil ___,
cédulas de identidad y siendo libres disponedores de sus bienes, expresaron que
convienen en celebrar el siguiente contrato de compraventa.
PRIMERO. El vendedor es dueño de la oficina número _____ del _____ piso y

del estacionamiento número _____ del _____ subterráneo, del Edificio construido
en calle _______ número _____, comuna de _____, _____ Región, de acuerdo
con el plano archivado con el número _____, en el Conservador de Bienes Raíces
de _____; y dueño, además, de derechos, en proporción al valor de lo adquirido,
en unión a los otros adquirentes en los bienes comunes, entre los cuales se
encuentra el terreno, que deslinda:

PONIENTE: ______
Adquirió esta propiedad por compra a don/ña _________ según consta de

escritura pública de fecha _____ de _____ de __, otorgada en la Notaría de____,
de don/ña ______ , inscrita a su nombre a fojas _____ número ______ del
Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de _____,
correspondiente al año_____
SEGUNDO. Por el presente instrumento, el vendedor vende, cede y transfiere al

comprador, quien compra y adquiere para sí, el inmueble, incluyendo el
estacionamiento individualizado en la cláusula anterior.

su equivalente al día de hoy de ________ Unidades de Fomento, cantidad que el
comprador paga a la vendedora en este acto, al contado y en dinero efectivo,
declarando esta última haberlo recibido a su total y entera satisfacción.
CUARTO. La venta de esta propiedad se hace como cuerpo cierto con lo

edificado y plantado en ella, en el estado en que actualmente se encuentra, que es
conocido del comprador, libre de toda deuda, gravamen, prohibición, embargo,
litigio o expropiación, excepto el respectivo Reglamento de Copropiedad; con
todas sus cuentas de suministros y de gastos comunes al día, sin deudas de
contribuciones de bienes raíces o de pavimentación. Responderá, el vendedor, de
la obligación de saneamiento en conformidad a la ley. El comprador ha recibido la
466
constancia de que el comprador no responderá por deuda anterior alguna del
vendedor; y que, si resultare obligado, por cualquier clase de obligaciones de éste,
en cuanto se hubieren originado antes del día de hoy, podrá repetir lo pagado, en
contra del vendedor, con más intereses de ____ por ciento anual y con el siguiente
reajuste: __________.
QUINTO. La entrega material del inmueble se efectuará dentro de __ días

hábiles a contar de la fecha del presente instrumento.

completo finiquito respecto de cualquiera promesa de compraventa que hubieran
privado de fecha ___ de ____ de dos mil__
SÉPTIMO. Todos los gastos e impuestos que se _________ entre las partes y
los gastos derivados de las gestiones que se hagan respecto del Conservador de
Bienes Raíces, serán de cargo de______.

ellos.
Notas:
135.1. En caso que junto a la oficina se venda, también, una bodega,

se individualizará ésta para incluirla en el contrato de
compraventa.


467
calidad de "Bien Familiar" del inmueble que por el presente
468
135. PARCELA. ESCRITURA. FORMULARIO

cédula nacional de identidad número ____, en adelante, "el comprador"; y
de ____, cédula nacional de identidad número ___, en adelante, "el vendedor";
PRIMERO. El vendedor es dueño de la parcela número _____, del proyecto de

Parcelación denominado "_____", ubicada en __________, comuna de___,
Provincia de ___, de la ____ Región. Este inmueble tiene los siguientes deslindes
especiales:
AL NORTE: _______; AL SUR: _______; AL ORIENTE: _______; y AL

PONIENTE: _______.
Lo adquirió por compra a don/ña _______ por escritura de

fecha _______ de ____ de ________, otorgada en la Notaría de _____, de
don/ña _______ El dominio rola inscrito a fojas _____ número ______ del Registro
de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de ____ correspondiente al
año____(cuando corresponda) Los derechos de agua rolan inscritos a
fojas ____ número ______ del Registro de Propiedad de Aguas de _____,
correspondiente al año ____, del Conservador de Bienes Raíces
de ____ Don/ña_____ es dueño de un ____ por ciento de los derechos de
aprovechamiento de aguas subterráneas, de ejercicio permanente y continuo, en
un pozo de ___ litros por segundo, ubicado en el inmueble que es objeto de este
contrato.
SEGUNDO. Por el presente instrumento el comprador vende, cede y transfiere

al comprador, quien compra, acepta y adquiere para sí, el inmueble y derechos
descritos en la cláusula precedente.
TERCERO. El precio de la compraventa del inmueble y derechos es la suma

de ____ pesos, que la compradora entera, paga y pagará así:
a) ____ pesos, al contado, que la compradora paga en este acto, en dinero en

efectivo, y que la vendedora declara recibir a su plena satisfacción.
b) el saldo, de ____ pesos, equivalentes a ____ Unidades de Fomento, que se

pagarán en ___ cuotas mensuales iguales, por igual equivalencia, y que
devengará un interés del ___ por ciento anual.
469
A fin de garantizar las cuotas del saldo de precio, en capital, reajustes e
intereses, la compradora constituye hipoteca sobre el inmueble y derechos
adquiridos, con prohibición de gravar y enajenar. El vendedor declara que acepta
la hipoteca y prohibición constituidas. Las partes dejan expresa constancia que,
como el saldo de precio se encuentra expresado en Unidades de Fomento, si por
cualquier causa o motivo dejare de existir dicha Unidad o se modificare la forma,
bases o procedimientos para calcular su reajuste diario, todas las sumas que se
encuentren pendientes de pago entre las partes, serán reajustadas de acuerdo al
siguiente procedimiento: a) Hasta la fecha en que deje de existir la Unidad de
reajuste diario, los valores adeudados se reajustarán en la misma forma que la
variación que experimente la Unidad de Fomento; b) A partir de la fecha en que
deje de existir la Unidad de Fomento o se modifique la forma, bases o
mes o períodos de mes anteriores a la fecha del pago efectivo de que se trate.
CUARTO. La entrega material de la propiedad y derechos se efectuará, a más

tardar, el __ de ____ próximo, libre de todo ocupante. Para el evento que el
entrega. Para el evento que el retardo subsista más allá de los __ días siguientes,
QUINTO. El inmueble y derechos se venden considerando el predio como

especie o cuerpo cierto, en el estado en que actualmente se encuentran, con
todos sus usos, costumbres, derechos y servidumbres, activas y pasivas, con los
derechos de aprovechamiento de aguas de regadío que correspondan al
inmueble, con sus contribuciones al día, con todo lo edificado y plantado dentro de
sus linderos, libre de toda hipoteca, prohibición, embargo o litigio pendiente.
Queda responsable, el vendedor, del saneamiento, en conformidad a la ley. Será
de cargo del vendedor el pago del impuesto de contribución territorial hasta la
época en que se efectúe la entrega material del inmueble.
SEXTO. Los derechos notariales que demande el otorgamiento de este contrato

serán de cargo de ambas partes, por mitades. Los derechos de inscripción, serán
de cargo de la parte ______.
ciudad de ___.
OCTAVO. Los comparecientes a esta escritura confieren poder especial al

470
delegar estas facultades las veces que estime necesario. El mandatario está
exento de recibir remuneración y de rendir cuenta.
NOVENO. Se faculta, al portador de copia autorizada de la presente escritura,

procedentes en los Registros pertinentes del Conservador de Bienes Raíces
respectivo. El otorgamiento de esta facultad es, desde luego, irrevocable, y
subsistirá no obstante sobrevenga la muerte o incapacidad de cualquiera de los
Notas:
136.1. En caso de pérdida de la renta presunta, ver art. 1º, inciso 6º,
de la Ley Nº 18.985, del 28-VI-90.


471
472
136. PARCELA CON SITUACIONES DE HECHO. ESCRITURA. FORMULARIO
Comparecen: Por una parte como vendedor;

don/ña __________, _____(nacionalidad), ______(profesión/oficio), cédula
nacional de identidad número_______, casado, con
don/ña ________, ____(nacionalidad), ______(profesión/oficio), cédula nacional
de identidad número _________ quien también comparece autorizando a su
cónyuge el presente acto o contrato, ambos domiciliados en ________, Comuna
de ______, en adelante, el vendedor; y por otra parte comparece la
sociedad _________ persona jurídica del giro inversiones, Rol Único
Tributario _________, representada por su gerente general
don/ña _________, ______(profesión/oficio), _____(nacionalidad), _____(estado
civil), cédula nacional de identidad número ________, ambos con domicilio
en ______ comuna de ______, en adelante el comprador. Los comparecientes,
mayores de edad, quienes acreditan su identidad con las cédulas antes citadas y
exponen.
PRIMERO. Don/ña __________ es dueño único y absoluto, de la

Parcela _________, en que se subdividió la parcela número ________ del
fundo_______, de la comuna de _______, que tiene una superficie aproximada
de ______ hectáreas, según sus títulos y que deslinda conforme al plano
archivado al final del registro del año ____, bajo el número ______:
al Norte, ______; al Sur, ______; al Oriente, ______; y al Poniente, _______La
adquirió por adjudicación en la liquidación de la comunidad habida con
don/ña ________, según consta en escritura pública suscrita ante Notario Interino
de esta Ciudad don/ña _______, con fecha ___ de ______ del año ___, cuyo
dominio rola inscrito a fojas _____, número ______ del año del registro de
propiedad del Conservador de Bienes Raíces de _____.
SEGUNDO. Por el presente instrumento, don/ña ____________, ya

individualizado, vende, cede y transfiere el inmueble individualizado
precedentemente a la sociedad ________, la cual a través de su representante
don/ña _______, declara que la compra, acepta y adquiere para la referida
sociedad.
TERCERO. El precio de la compraventa es la suma de ______ de pesos, que el

comprador paga de la siguiente forma: a) Con la suma de $ ______ al contado,
mediante la entrega que hace en este acto al comprador de un Vale Vista
Serie ___ Número ______, emitido por el Banco ______, con
fecha ___de _______ de ___, a favor del vendedor don/ña _________, por la
suma antes indicada y tomado por __________, declarando el vendedor recibirlo a
su satisfacción; b) Con la suma de $ ______ que se pagará con Vale Vista
Serie______ Número_____, emitido por el Banco ______ con
fecha___de________de ____ a favor del vendedor don/ña __________, por la
suma antes indicada y tomado por _________, declarando el vendedor recibirlo a
su satisfacción.
473
CUARTO. La venta se efectúa como cuerpo cierto, en el estado en que
actualmente se encuentra, el que es conocido y aceptado por la parte compradora,
con todos sus derechos, usos, costumbres, servidumbres activas y pasivas, libre
de hipotecas, gravámenes, embargos, deudas, litigios, condición o derechos
preferentes de terceros, como asimismo libre de todo ocupante, respondiendo el
vendedor del saneamiento en conformidad a la ley. (Cuando corresponda)
Expresamente, las partes dejan establecido que la presente compraventa no
comprende derechos de aguas que sirven al predio cuya regularización deberá
hacer el nuevo adquirente.
QUINTO. Todos los gastos e impuestos que se generen a causa o como

consecuencia del presente instrumento, serán pagados por el___. Los gastos de
inscripción serán de cargo del ______.
SEXTO. La entrega material del bien raíz materia de este contrato se efectúa en
este mismo acto, a completa satisfacción del comprador, sin deudas de derechos
de aguas, contribuciones, multas administrativas, luz, aseo, derechos de limpieza
de la asociación de canalistas o cualquier otro servicio que grave al inmueble.
SÉPTIMO. La propiedad actualmente tiene un cuidador que ha vivido por mera

tolerancia del vendedor en una porción no superior a ______ metros cuadrados,
respecto de quien el comprador se obliga a no solicitar la devolución material del
inmueble sino una vez transcurridos ____ años contados desde esta fecha.
Asimismo, la parte compradora deja expresa constancia que está en conocimiento
de que el resto de la propiedad agrícola se encuentra arrendada por contrato de
fecha ____ de ______ de ___, a los Srs. _______ y _______ para el período que
va desde el ___ de _______ de ___ al ___ de______ de ____, contrato y plazo
que la compradora se obliga a respetar, todo lo anterior sin derecho a reclamo o
indemnización de especie alguna en contra del vendedor.
OCTAVO. Las partes dan por cumplida cualquier promesa de compraventa

celebrada entre ellas, relativas al inmueble objeto de este contrato, respecto de
cuyas obligaciones se otorgan el más amplio y completo finiquito.
NOVENO. Presente al acto don/ña __________, _____.(nacionalidad), casada

con el vendedor y ya individualizada quien expone: Que conoce el texto de esta
escritura y lo aprueba en todas sus partes, concediendo en este acto en forma
expresa la autorización que su cónyuge requiere para vender y enajenar el
inmueble y todos sus derechos de que son dueños en el inmueble materia de esta
compraventa, de conformidad con lo dispuesto por el artículo mil setecientos
cuarenta y nueve del Código Civil.
DÉCIMO. Para todos los efectos legales derivados del presente contrato, las
partes fijan su domicilio en la comuna de _________.
474
requerir las inscripciones, subinscripciones y anotaciones que sean procedentes.
En comprobante y previa lectura firma ___.
137. PARCELA CORA. ESCRITURA. FORMULARIO

cédula nacional de identidad número ____, en adelante, "el comprador"; y
de ____, cédula nacional de identidad número ___, en adelante, "el vendedor";
cédulas de identidad y, siendo libres disponedores de sus bienes, expresaron que,
por este instrumento, convienen en celebrar el siguiente contrato de compraventa.
PRIMERO. El vendedor es dueño de la parcela número _____ del proyecto de

Parcelación del predio rústico denominado "_____", comuna de ___, Provincia
de ___, de la ____ Región. Este inmueble encierra una cabida de ____ hectáreas,
aproximadamente, y tiene los siguientes deslindes especiales:

PONIENTE: ______
Lo adquirió por adjudicación según consta de la escritura de

fecha _______ de _____ de________, otorgada en la Notaría de _____, de
don/ña _______El dominio rola inscrito a fojas ______ número ______ del
Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de ____,
correspondiente al año____Los derechos de agua rolan inscritos a
fojas ____ número _______ del Registro de Propiedad de Aguas de _____,
correspondiente al año____, del Conservador de Bienes Raíces
de ____ Don ______ es dueño de un ____ por ciento de los derechos de
aprovechamiento de aguas subterráneas, de ejercicio permanente y continuo, en
un pozo de ___ litros por segundo, ubicado en el inmueble que es objeto de este
contrato.
Según lo dispuesto en la ley diecinueve mil ciento dieciocho, de fecha tres de

febrero de mil novecientos noventa y dos, se deja constancia que el vendedor se
halla al día en el pago de la deuda que afecta al inmueble, según el Certificado
extendido, al efecto, por la Tesorería General de la República, que al final se
inserta. El monto y condiciones de la deuda son: _________
475
SEGUNDO. Por el presente instrumento, el comprador vende, cede y transfiere
al comprador, quien compra, acepta y adquiere para sí, el inmueble y derechos
descritos en las cláusulas precedentes.
TERCERO. El precio de venta es la suma de ________ pesos, que el

comprador paga en este acto en dinero efectivo y en su totalidad al contado,
declarando el vendedor(es) haberlo recibido a su entera satisfacción; con más el
saldo insoluto de la deuda ex-Cora, que al
día ____ de _____ de__________ asciende a la cantidad
de ______________ pesos, según consta en el referido Certificado.
CUARTO. De acuerdo con lo ordenado por el artículo once de la ley dieciocho

mil seiscientos cincuenta y ocho, se establece expresamente que, el no pago
oportuno de una cuota de los saldos debidos al Fisco conforme a lo antes
relacionado, si los hubiere, autorizará al Servicio de Tesorerías para exigir el pago
de la totalidad de la deuda como si fuera de plazo vencido.
QUINTO. La entrega material de la propiedad y derechos se efectuará, a más

tardar, el __ de ____ próximo, libre de todo ocupante. Para el evento que el
del equivalente en pesos a ___ Unidades de Fomento, por cada día de retardo en
la entrega. Para el evento que el retardo subsista más allá de los __ días
siguientes, incurrirá en una multa diaria del equivalente, en pesos, a ___Unidades
de Fomento, por cada día adicional de retardo en la entrega; valores en que las
partes estiman por anticipado, los perjuicios provenientes, para el comprador, del
simple retardo. Las partes dejan expresa constancia que, como la multa se
encuentra expresada en Unidades de Fomento, si por cualquier causa o motivo
dejare de existir dicha Unidad o se modificare la forma, bases o procedimientos
para calcular su reajuste diario, todas las sumas que se encuentren pendientes de
pago entre las partes, serán reajustadas de acuerdo al siguiente procedimiento: a)
Hasta la fecha en que deje de existir la Unidad de Fomento o se modifique la
forma, bases o procedimientos para calcular su reajuste diario, los valores
adeudados se reajustarán en la misma forma que la variación que experimente la
Unidad de Fomento; b) A partir de la fecha en que deje de existir la Unidad de
reajuste diario, los valores adeudados se reajustarán en la misma proporción que
la variación que experimente el Índice de Precios al Consumidor por el período
respectivo, calculado entre el mes anterior a la fecha en que se produzca la
expresa modificación, eliminación o sustitución y el mes o períodos de mes
anteriores a la fecha del pago efectivo de que se trate.
SEXTO. El inmueble y derechos se venden considerando, el predio, como

especie o cuerpo cierto, en el estado en que, actualmente, se encuentra, con
todos sus usos, costumbres, derechos y servidumbres, activas y pasivas, con los
derechos de aprovechamiento de aguas de regadío que correspondan al
inmueble, con sus contribuciones al día, con todo lo edificado y plantado dentro de
sus linderos, libre de toda hipoteca, prohibición, embargo o litigio pendiente.
476
Queda responsable, el vendedor, del saneamiento en conformidad a la ley.
Será de cargo del vendedor el pago del impuesto de contribución territorial hasta
la época en que se efectúe la entrega del inmueble.
SÉPTIMO. Los derechos notariales que demande el otorgamiento de este

contrato, serán de cargo de ambas partes, por mitades. Los derechos de
inscripción, serán de cargo de la parte compradora.
OCTAVO. Para los efectos de este contrato las partes fijan su domicilio en la
ciudad de ___ y se someten a la jurisdicción de sus Tribunales de Justicia.
NOVENO. Los comparecientes a esta escritura confieren poder especial al

DÉCIMO. Se faculta al portador de copia autorizada de la presente escritura

procedentes en los Registros pertinentes del Conservador de Bienes Raíces
respectivo. El otorgamiento de esta facultad es, desde luego, irrevocable, y
subsistirá no obstante sobrevenga la muerte o incapacidad de cualquiera de los
CERTIFICADO DE TESORERÍA
Notas:
138.1. Antes, y según el art. 3º inciso 3º del D.L. Nº 3.262 de 1980, se

exigían más declaraciones, en la presente escritura. Actualmente,
después de la publicación de la Ley Nº 19.118, de 1992, sólo se
477
requiere insertar el certificado de la Tesorería, y la declaración de
la cláusula cuarta. El certificado debe ser de una fecha no anterior
a 30 días de la fecha de la escritura.
138.2. En caso de pérdida de la renta presunta, ver el artículo 1º inciso

6º de la Ley Nº 18.985 del 28-VI-90.

478
138. SEPULTURA O BÓVEDA. FORMULARIO
En _______, a ____ de _____ de 2___, entre don/ña ______, de

profesión ____, domiciliado en ____ Nº __, oficina/departamento Nº __, de la
ciudad de____, cédula nacional de identidad Nº __, en adelante, "el vendedor"; y
don _______, de profesión ___, domiciliado en ____, Nº __, oficina/departamento
Nº ___, de la ciudad de ____, cédula nacional de identidad Nº __, en adelante, "el
comprador"; ambos mayores de edad, se ha convenido en lo siguiente:
PRIMERO. El vendedor es propietario, en el Cementerio denominado

"_______", situado en calle ___________ Nº ___, de la Comuna de _____, de la
ciudad de ______, del Mausoleo (de la Sepultura o de la Bóveda) llamada
"_______", signada con el número ___, que se encuentra en la calle _________,
entre las calles de ________ y de _______.
SEGUNDO. Para los efectos de la ubicación física de lo que se vende, el

comprador declara conocer y aceptar en todas sus partes el Plano del Cementerio,
aprobado por las autoridades pertinentes, que se considera que forma parte
integrante del presente contrato, para todos los efectos legales.
TERCERO. Por el presente contrato, el propietario vende, cede y transfiere al

comprador, quien compra y acepta para sí, a perpetuidad, el derecho de dominio
de la construcción y el derecho de dominio sobre el terreno, cuyos deslindes
especiales son:

PONIENTE: ______.
Se comprenden, en el precio de venta, las lápidas y lo siguiente:______.
CUARTO. El precio de venta es la cantidad de $ _____ (_________ pesos), que

se paga en la siguiente forma:
a) con la cantidad de $ ____ (________ pesos) que el comprador paga, al

vendedor, en este acto, en dinero efectivo y del que éste se da por recibido a su
entera satisfacción; y
b) el saldo de $ ____ (_______ pesos) en ___ cuotas mensuales iguales de

$ ____ (________ pesos) cada una, con más el interés corriente.
QUINTO. Todos los gastos que se precisen, de mantención, cuidado,

reparaciones, pagos al Cementerio, correrán, desde este momento, de cargo
del____.
479
SEXTO. Para todos los efectos legales de este contrato, las partes fijan su
domicilio en la ciudad de _____ y prorrogan la competencia para ante sus
tribunales.
Nota:
139.1. Estos contratos han sido naturalizados según la jurisprudencia,

como actos de consumo. De tal modo, se les aplica la Ley
Nº 19.496 en lo que corresponda, en particular, a las cláusulas
abusivas que puedan hallarse en los contratos de adhesión. En
ese supuesto, las cláusulas quinta y sexta pueden derivar en
cláusulas abusivas, de cara a lo dispuesto en el artículo 16 de la
Ley Nº 19.496.
480
139. SITIO O TERRENO. ESCRITURA. FORMULARIO

nacionalidad _____, de profesión ___, estado civil ___, cédula nacional de
identidad número ____, domiciliado en ____ número _, oficina/departamento
número _, de la ciudad de ____, en adelante, el "vendedor"; y don/ña ______, de
PRIMERO. Don/ña ____ es propietario del sitio número _____, ubicado en

calle _____ número ___, de la ciudad de ____, que tiene una superficie
aproximada de ____ metros cuadrados y los siguientes deslindes especiales,
según sus títulos:

PONIENTE: _____
El vendedor adquirió este predio por compra, a _________, por escritura pública
de fecha____ de ________ de _______ otorgada en la Notaría de________, de
don ___________; la que se inscribió a fojas ________ número _____ en el
Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces
de_______ correspondiente al año_____.
SEGUNDO. Por medio del presente instrumento el vendedor vende, cede y

transfiere, a don/ña ______, quien compra, acepta y adquiere para sí, el predio
individualizado en la cláusula anterior.
TERCERO. El precio de la compraventa es la cantidad de ______ pesos, que el

comprador ha pagado al vendedor, en su totalidad, al contado y en dinero efectivo
en este acto, y que la vendedora declara recibirlo a su entera y total satisfacción.
CUARTO. El comprador declara haber recibido materialmente, y a su entera

conformidad, el bien raíz objeto del presente contrato. Las partes renuncian,
expresamente, a las acciones resolutorias que pudieren emanar de este contrato.
QUINTO. La venta se hace considerando al inmueble como especie o cuerpo

cierto, en el estado en que actualmente se encuentra y que es conocido del
comprador, con todos sus usos, costumbres y servidumbres, activas y pasivas,
libres de hipotecas, embargos, prohibiciones o juicios pendientes y con sus
contribuciones fiscales y municipales al día, respondiendo el vendedor del
saneamiento de la evicción en conformidad a la ley.

481
SÉPTIMO. Los comparecientes a esta escritura confieren poder especial al

OCTAVO. Se faculta al portador de copia autorizada de la presente escritura

para requerir y firmar las inscripciones, subinscripciones y anotaciones
procedentes en los registros respectivos.
compraventa.
482
140. TUMBA. FRACCIÓN - JARDÍN. FORMULARIO
En ___, a __ de ____ de dos mil __, entre don _____, de profesión ___, cédula
nacional de identidad Nº _____, en representación, según se acreditará,
de ______, sociedad de responsabilidad limitada (o anónima o en comandita,
etc.), rol único tributario número ____, ambos domiciliados en ____ número _,
oficina/departamento número _, de la ciudad de ____, en adelante, la "empresa"; y
don ______, de profesión ___, domiciliado en ______ número __,
identidad Nº _____, en adelante, el "comprador"; y expresan que han convenido
en el siguiente contrato de compraventa.
PRIMERO. La empresa es propietaria del Cementerio denominado "_____",

situado en la calle _________ Nº ___, Comuna de ____, de la ciudad
de________, en el cual está ubicada la Fracción Jardín Nº ___, sector _____.
SEGUNDO. Para los efectos de la ubicación física de la Fracción Jardín, el

Comprador declara conocer y aceptar en todas sus partes el Plano del
Cementerio, aprobado por las autoridades pertinentes, que se considera formar
parte integrante del presente contrato, para todos los efectos legales.
TERCERO. Por el presente contrato, la Empresa vende al Comprador, a

perpetuidad, el derecho a sepultación, para sí, sus herederos y beneficiarios, en
las criptas, de la Fracción Jardín del Tipo, Sector y Número indicados.
Se comprende, en el precio de venta, la provisión de una lápida de las

características y especificaciones establecidas en el Reglamento del Cementerio.
Esta lápida deberá ser entregada, por la empresa, cuando se requiera, por primera
vez, la utilización de la fracción jardín, por parte del comprador.
CUARTO. El precio de la Fracción Jardín vendida es la cantidad de

$ ___ (_____ pesos) que el comprador ha pagado a la Empresa, en su totalidad, al
contado y en dinero efectivo en este acto, y que la Empresa declara recibirlo a su
QUINTO. Con el objeto de proveer a la mantención y administración de la

fracción jardín que el comprador adquiere por este instrumento, y del parque en
donde se encuentra ubicada, el comprador, sus herederos y/o beneficiarios
pagarán, anualmente y a contar de la fecha de este contrato, la suma
de ___Unidades de Fomento, cuya primera cuota se pagará en la fecha que en
dicho párrafo se indica.
El pago de esta cuota de mantención deberá hacerse dentro del mes de ____,
de cada año, a partir de esta fecha. (En caso de uso anticipado, deberá comenzar
a pagar a partir del año anterior al indicado).
483
Los herederos del comprador quedarán liberados, a perpetuidad del pago de las
cuotas de mantención, siempre que, a la fecha del fallecimiento de éste, se
encontrare al día en el pago de las cuotas de mantención estipuladas.
Si la Unidad de Fomento dejara de existir o se modificara la forma, bases o

mes o períodos de mes anterior a la fecha del pago efectivo de que se trate.
SEXTO. Se considerará incumplimiento grave de las obligaciones que impone el

contrato, una cualquiera de las siguientes situaciones:
a) mora o simple retardo en el pago de una o más cuotas del saldo de precio
pactado;
b) mora o simple retardo en el pago de los servicios de mantención del Parque,

a que se refiere la cláusula quinta de este contrato;
c) hacer, en la Fracción Jardín, o permitir que se hagan construcciones,

edificaciones u obras accesorias diferentes a las realizadas por la empresa; o
efectuar modificaciones de cualquier especie;
d) cualquier infracción al Reglamento del Cementerio y sus modificaciones;
e) infracción a las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas,

emanadas de cualquiera autoridad pública o del Administrador del Parque; y
f) vender, ceder o transferir el derecho a sepultación que adquiere en este

instrumento, sin registro previo en la administración del Parque, al que deberá
entregarse copia de la totalidad de la documentación pertinente. La empresa se
reserva el derecho a rechazar el registro, en caso de existir saldo de precio o
cuotas de mantención, impagos.
En cualesquiera de los casos previstos en esta cláusula, la empresa podrá dar

por resuelto el presente contrato, mediante declaración escrita que se comunicará,
al comprador, por carta certificada enviada al domicilio señalado en el presente
instrumento. La empresa podrá optar por la resolución indicada, o por mantener
vigente el contrato, cobrando ejecutivamente el saldo de precio adeudado, o
demandando el estricto cumplimiento de la obligación u obligaciones infringidas.
Si la empresa optare por la resolución del contrato, el comprador perderá ipso

facto los derechos adquiridos por este instrumento, ya sea para sí, sus herederos
o beneficiarios.
484
La empresa conservará en su poder —a título de indemnización de perjuicios—
los pagos que el comprador haya efectuado y podrá cobrar, además, a este mismo
título, un 20% del saldo de precio adeudado.
La empresa podrá trasladar, a su costo, las criptas ya pagadas, a otro lugar del
Parque que la Empresa determine, todo de acuerdo a la reglamentación vigente.
SÉPTIMO. El comprador, sus herederos o beneficiarios no podrán efectuar

inhumación alguna, mientras no esté pagado un porcentaje del precio total que
sea equivalente al porcentaje que en la Fracción Jardín represente la cripta o
criptas que desea ocupar.
Es decir, y a título meramente ejemplar, tratándose de una Fracción Jardín de

tres capacidades, si el Comprador pretende ocupar una cripta, deberá tener
pagado, al menos, un tercio del precio pactado en la Cláusula Cuarta; si desea
ocupar dos criptas, dos tercios de dicho precio, etc.
OCTAVO. El comprador indicará oportunamente y por escrito al Administrador

del Parque, las personas que podrán ser inhumadas en la Fracción Jardín
adquirida, cuyo derecho a sepultación adquirió por este contrato.
NOVENO. El comprador indicará, con una anticipación mínima de 24 horas, al

Administrador del Parque, que procederá a utilizar una o más de las criptas
correspondientes a la Fracción Jardín adquirida, debiendo, en tal caso, pagar o
documentar a satisfacción de la Empresa, los valores correspondientes a los
derechos de sepultación e inscripción de la lápida, conforme al valor que se indica
para dichos servicios, en _______.
DÉCIMO. La empresa tomará, a costa del comprador, un seguro de

desgravamen del saldo de precio de esta compraventa. Aceptada que fuere esta
póliza por la Compañía de Seguros, en caso de fallecimiento del Comprador, el
precio de este contrato quedará automáticamente pagado, siempre que, a esa
fecha, el Comprador se encontrare al día en sus pagos.
UNDÉCIMO. Para todos los efectos legales de este contrato, las partes fijan su
domicilio en la ciudad de ____.
Personería del representante de la Sociedad.
Nota:
485
141.1. Este contrato, entre consumidores y proveedor, constituye un
acto de consumo, de manera que se le hacen aplicables, entre
otras, las disposiciones sobre información veraz y oportuna y
sobre cláusulas abusivas. Por lo tanto, se hace la prevención
sobre las cláusulas segunda, sexta, décima y undécima, que
podrían resultar contrarias a lo dispuesto en el artículo 16 de la
Ley Nº 19.496.
141. DERECHOS SOBRE INMUEBLE. ESCRITURA. FORMULARIO
Comparecen:
don/ña _____________, ________(nacionalidad), _______(estado
civil), ______ (profesión/oficio), domiciliado en _____________, comuna
de _______, ______ (región), cédula nacional de identidad número _______, en
adelante conocido como la parte vendedora, por una parte; y por la otra parte,
don/ña _____________, ______ (nacionalidad), _________ (estado
civil), ________ (estado civil), cédula nacional de identidad
número_____________, y
don/ña ____________, ______(nacionalidad), _______ (estado
civil), ______(profesión), cédula nacional de identidad número_________, ambos
domiciliados para estos efectos en ______________, comuna de ____________,
en adelante conocidos como la parte compradora; los comparecientes mayores de
edad, quienes acreditaron su identidad con la cédulas antes indicadas y exponen:
PRIMERO. Don/ña ____________, es dueño/a del Sitio Número ___ de la

Parcelación o Condominio __________ de una superficie aproximada
de______ metros cuadrados, el que cuenta con los siguientes deslindes
particulares: AL NORTE: ___________; AL SUR: _________.; AL
ORIENTE:____________; y AL PONIENTE: _________. Asimismo, es dueño de
un ____ del dominio, del camino de acceso al loteo y sus áreas verdes, y zona
destinada a portería, todo según plano archivado en el conservador de Bienes
Raíces de _______, bajo el número _____; y dueño de un ____ de los derechos
de aguas correspondientes al mencionado condominio, cuya gestión de inscripción
se encuentra en trámite, obligándose a concluirla la parte vendedora del presente
instrumento. El inmueble y los derechos singularizados, fueron adquiridos según
escritura de compraventa, de fecha ___ de________ del ___, suscrita ante el
Notario de ____________ don/ña ____________, título que se encuentra inscrito
a fojas _____, número _____, del año___, del Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Raíces de __________.
SEGUNDO. Por el presente instrumento, don/ña __________, vende, cede, y

transfiere a don/ña ____________, y a don/ña ____________, quienes compran,
aceptan y adquieren en iguales partes para sí, la propiedad antes singularizada y
sus derechos accesorios, propiedad que cuenta con el Rol de avalúo fiscal
número ________, encontrándose al día de hoy, íntegramente pagadas las
486
contribuciones del inmueble que adquieren los antes nombrados, como asimismo
los gastos comunes del condominio al que pertenece el inmueble que se transfiere
por el presente instrumento.
TERCERO. En virtud de la compraventa convenida, don/ña ________ y

don/ña ____________ quedan como únicos dueños del Sitio Número ___ de
laParcelación o Condominio ________, singularizado en el artículo primero de
este instrumento.
CUARTO. El precio de la compraventa es la suma de _______ Unidades de

Fomento equivalentes en pesos, precio que se paga de la siguiente forma: A) Con
la suma de ______ de pesos, equivalentes a _____ Unidades de Fomento
al ___ de ______ de ____ que la parte compradora pagó a la vendedora por
medio de escritura de promesa de compraventa de la misma fecha recién
señalada. B) Con la suma de ______ de pesos, equivalentes a _____Unidades de
Fomento, a la fecha de esta escritura, cifra que incluye un ____ por ciento de
interés, cobrado por la parte vendedora a la parte compradora, corrido desde
el _____ de ______ de _____ al ____ de _______ del mismo año. La parte del
precio señalada en la letra B precedente, se paga a la parte compradora mediante
depósito a plazo endosable y cheque que se singularizan en instrucciones anexas
a la presente escritura de compraventa.
QUINTO. Las partes declaran cumplida, la promesa de compraventa celebrada

entre ellas relativa al inmueble objeto del presente contrato, con
fecha___ de _______ de _______, respecto de cuyas obligaciones se otorgan el
más amplio y completo finiquito, renunciando desde luego a cualquier acción
resolutoria a que pudieren tener derecho, tanto de la promesa recién señalada,
como de cualquier otro acuerdo de voluntades celebrado por las mismas, por sí o
por medio de mandatarios o agentes oficiosos designados o no al efecto.
SEXTO. El inmueble antes singularizado, se vende, cede y transfiere en el

estado en que actualmente se encuentra, que es conocido de la parte
compradora, libre de todo gravamen y prohibición, salvo el Reglamento de
Copropiedad del Condominio, el que se encuentra inscrito a fojas ___,
número____, del Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes
Raíces de ________, del año ____; libre de todo ocupante, con todo lo edificado y
plantado en él, y con todos sus usos, derechos y accesorios, costumbres y
servidumbres activas y pasivas, con sus contribuciones fiscales, municipales,
gastos comunes y demás servicios al día, respondiendo la vendedora del
saneamiento, de conformidad a la ley.
SÉPTIMO. La entrega material del inmueble se efectúa con esta fecha mediante
la entrega simbólica de dos llaves correspondientes a la reja de acceso al
condominio en donde se encuentra el inmueble vendido, llaves que la parte
compradora declara recibir a su entera satisfacción.
487
OCTAVO. Se deja constancia que se incluyen en la transferencia y por el precio
ya indicado, los derechos de aguas proporcionales a la superficie del terreno que
se vende, en relación con la superficie total del loteo; derechos de aguas
singularizados en la cláusula primera y que para la totalidad del predio subdividido
y que dio origen al sitio o lote que se vende, son equivalentes
a _________ milésimas del "Canal ________" correspondiente al lote ______;
y_________ milésimas de "Regador del Canal _________", correspondiente
al _________, respectivamente.
NOVENO. Para todos los efectos a que hubiere lugar, se deja establecido que
el inmueble vendido por este acto, queda sujeto a la prohibición de cambiar su
destino, en los términos que establecen los artículos cincuenta y cinco y cincuenta
y seis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Asimismo, se deja
constancia que el inmueble objeto de este contrato se encuentra fuera del radio
urbano y de los límites de los planos reguladores de__________
DÉCIMO. El comprador declara conocer y se compromete a acatar en todas sus

partes, el Reglamento de Copropiedad que consta de la escritura pública otorgada
en los registros del Notario de _________ don/ña ___________,
el ___ de __________ de ____.
Notas:


488
142. COMPRAVENTA DE DERECHOS SOBRE INMUEBLE Y CESIÓN DE

DERECHOS HEREDITARIOS. ESCRITURA. FORMULARIO
En _________ de ______, a ___ de _____ de ___, ante mi __________,

abogado, Notario Público Titular de la ___ Notaría de _______, con oficio
en________, comuna de _______, comparecen:
don/ña _________, ______(nacionalidad), ______(estado
civil), ______.(profesión/oficio), cédula nacional de identidad número _______,
domiciliada en _________, comuna de ______, en adelante como la "vendedora"
y la "cedente", debidamente representada por su
hijo ___________, _____(nacionalidad), ______(estado
civil), _____ (profesión/oficio), cédula nacional de identidad Número _______,
domiciliado en__________, comuna de _________ y por su
hija _____________________, _____(nacionalidad), ____(estado
civil), _____ (profesión/oficio), cédula nacional de identidad número __________,
domiciliada en _________, comuna de _________; por una parte, denominada
como vendedora y cedente; y por la otra
don/ña __________, _____(nacionalidad), _____(estado
civil),_____.(profesión/oficio), cédula nacional de identidad Número _______,
domiciliado en__________, comuna de ______, como el comprador y cesionario;
los comparecientes mayores de edad, quienes acreditan su identidad con las
cédulas citadas y exponen: Que han convenido en la celebración del siguiente
contrato de compraventa y cesión de derechos hereditarios:
I.- ANTECEDENTES:
PRIMERO. Don/ña _________ es dueña de derechos sobre el inmueble

ubicado en ____________del Edificio denominado "______", comuna de_______,
Región ________, el cual se encuentra inscrito a favor de su cónyuge fallecido
don/ña ___________ a fojas _____ Número ____, del Registro de Propiedad del
489
año ___ del Conservador de Bienes Raíces de ________. Los deslindes del
terreno en donde se encuentra ubicado el edificio son los siguientes: al
Norte, ______; al Sur, ______; al Oriente, _____; y al Poniente, _______Y
corresponde al Sitio ______ del Plano de Subdivisión de la propiedad de la
Sucesión _______, aprobado por la Ilustre Municipalidad de _________ en sesión
de __ de _______ de ___, plano que se encuentra archivado en el Conservador
de Bienes Raíces de ________ con el Número ____ Por su parte, el departamento
Nº ___ tiene los siguientes deslindes: al Norte, ________.; al Sur, ______; al
Oriente, ______.; y al Poniente, _________. Lo adquirió por compra a
don/ña ________, según escritura de fecha ___ de _______ de ___, otorgada en
la Notaría de esta ciudad de don/ña ___________. El dominio de la propiedad
individualizada, la compareciente lo adquirió por sucesión hereditaria testada
quedada al fallecimiento de su cónyuge antes nombrado y por su condición de
casada bajo el régimen de sociedad conyugal al momento de la compra del
inmueble. (Cuando corresponda) Actualmente se siguen los trámites de obtención
de la posesión efectiva de don/ña _________ en el______ Juzgado Civil
de _______, Rol Número ______; aún pendientes de resolución e inscripción. Rol
de Avalúos Número ______, comuna de ________.
II.- COMPRAVENTA
SEGUNDO. Por el presente instrumento, don/ña _________, a través de sus

representantes comparecientes vende, cede y transfiere a don/ña___________,
quien compra, acepta y adquiere para sí, todos los derechos de dominio que le
corresponden a don/ña _________ sobre el inmueble singularizado en la cláusula
primera de este instrumento y que formaba parte del haber de la sociedad
conyugal que tuvo con su cónyuge fallecido. Los derechos de dominio que
don/ña __________ posee en el inmueble ascienden al ___% de la totalidad del
inmueble.
TERCERO. El precio total de la compraventa es la cantidad de ______ pesos,

que la parte compradora paga y pagará a la vendedora de la siguiente forma: a)
Con la suma de $ _____, al contado y en dinero efectivo, que la parte compradora
paga en este acto a la parte vendedora, declarando esta última a través de su
representante, recibirlo a su entera y total satisfacción, no teniendo cargo alguno
que formular al respecto, b) Con la suma de $ ______ que la compradora pagará a
la vendedora con el producto del crédito hipotecario correspondiente que se
encuentra actualmente en trámite de obtención. El plazo para pagar el saldo de
precio no podrá exceder de los próximos ____ meses a contar de esta fecha. Las
partes renuncian expresa e irrevocablemente a las acciones resolutorias que
pudieran emanar del presente contrato.
El pago del saldo de precio se cumplirá, en esa oportunidad, dejando la parte

compradora en poder del Notario que autorice la escritura uno o más
comprobantes de depósitos bancarios a ____ días plazo, renovables y
endosables, que totalicen el precio de la compraventa, o la parte del mismo que no
fuere objeto de financiamiento bancario o de institución de crédito hipotecario, con
490
instrucciones de entregar esos valores a la parte vendedora, incondicionalmente,
tan pronto se le acredite que el inmueble se encuentra inscrito a nombre de la
compradora en el Registro de Propiedad a cargo del Conservador de Bienes
Raíces de _________ y que él no está afecto a gravámenes, prohibiciones o
embargos, excepto la o las hipotecas y prohibiciones que se constituyeren en
favor del banco o institución de crédito hipotecario que financiare la adquisición. Al
respecto, la parte compradora queda facultada para pagar el precio en todo o
parte con el producto líquido de un préstamo que le otorgue un banco u otra
institución de crédito hipotecario y en tal caso deberá, bajo su exclusiva
responsabilidad, tramitar y obtener la aprobación del crédito dentro del plazo que
se fija para el otorgamiento de la escritura de compraventa prometida, la que no
estará condicionada a tal aprobación. En caso que este crédito fuera con emisión
de letras hipotecarias, la diferencia que pueda producirse en la venta de estos
instrumentos, con relación a su valor par, será de cargo exclusivo de la
compradora. No obstante, la vendedora proporcionará copia de los títulos de
dominio u otros antecedentes que requiera el banco o institución de crédito, cuyo
suministro fuere ordinariamente de cargo de la parte vendedora.
CUARTO. El inmueble objeto del presente contrato se vende como especie o

cuerpo cierto, en el estado en que actualmente se encuentra, que es conocido de
la compradora, con todo lo construido en él, con todas sus cuentas de suministros
al día, con todos sus derechos, usos, costumbres y servidumbres activas y
pasivas, libre de todo gravamen, prohibición, embargo, litigio o limitación al
dominio, salvo las limitaciones que emanen del Reglamento de Copropiedad del
Edificio que la compradora declara conocer y aceptar, de la ley diecinueve mil
quinientos treinta y siete y demás leyes o Reglamentos aplicables, respondiendo
la vendedora del saneamiento de conformidad a la ley.
QUINTO. La entrega material del inmueble se efectúa en este acto, a entera

satisfacción de la parte compradora.
III.- CESIÓN DE DERECHOS HEREDITARIOS:
SEXTO. Por el presente instrumento, don/ña ___________ vende, cede y

transfiere, a través de sus representantes comparecientes, a don/ña__________,
quien compra, acepta y adquiere para sí, todos los derechos hereditarios que le
corresponden a la cedente por cualquier causa, motivo o título en la herencia de
los bienes quedados al fallecimiento de su cónyuge don/ña _______ La cedente a
través de sus representantes, declara expresamente que en virtud de la presente
cesión no le corresponde ningún derecho adicional al transferido, presente o futuro
en la herencia testada de don/ña__________
SÉPTIMO. El precio de esta cesión es la suma de $ _____, que

don/ña ________ pagará en dinero efectivo a don/ña _________, o a quien sus
derechos represente, mediante el crédito hipotecario que obtendrá dentro del
plazo máximo de ___ meses a contar de esta fecha, según se señaló en la
491
cláusula tercera. Las partes renuncian a toda condición resolutoria emanada del
presente contrato.
OCTAVO. La entrega de los derechos cedidos se efectúa en este acto por la

cedente al cesionario, declarando este último recibirlo a su entera y total
satisfacción.
NOVENO. Como consecuencia de los antecedentes señalados y la presente

compraventa y cesión de derechos hereditarios, las partes declaran que
don/ña _________, es actualmente dueño y único titular de la totalidad de los
derechos hereditarios que don/ña __________ tenía en la herencia testada
quedada al fallecimiento de su cónyuge don/ña _________. De esta forma
don/ña _________ renuncia al usufructo constituido en el acto del testamento de
su cónyuge.
DÉCIMO. Todos los gastos derivados del presente contrato y los del contrato
prometido serán de cargo de ambas partes por mitades, y aquellos gastos de
inscripción del contrato de compraventa prometido, serán de cargo y costo
exclusivo de la compradora.
UNDÉCIMO. Las partes comparecientes confieren poder especial al abogado

don/ña _________, para que en su nombre y representación de una o más de
ellas, o de todas ellas, con las más amplias facultades, pueda subsanar cualquier
error u omisión, respecto de aquellos referidos a la individualización exacta y
completa de los comparecientes, así como también de la individualización de la
propiedad objeto de este contrato. Al respecto el mandatario estará investido de
plenas facultades para otorgar instrumentos públicos y privados necesarios o
convenientes a su juicio exclusivo, tendientes a salvar los errores u omisiones
referidas y para requerir las inscripciones, subinscripciones y anotaciones
correspondientes, liberándolo desde luego de la obligación de rendir cuenta.
DUODÉCIMO. Para todos los efectos legales de este contrato, las partes fijan
su domicilio en la comuna de _________ y se someten a la competencia de sus
tribunales ordinarios de justicia.
DECIMOTERCERO. Se faculta al portador de copia autorizada ante Notario de

la presente escritura para requerir y firmar todas las inscripciones,
subinscripciones y anotaciones que correspondan en los Registros respectivos.
PERSONERÍA. El poder de don/ña _________ y de don/ña _________ para

representar a don/ña _________(vendedor) consta en escritura pública otorgada
en la Notaría de don/ña _________ de fecha _____ de _______ de ___, la que no
se inserta por cuanto es conocida de las partes y del Notario que autoriza.
492
Notas:


493
143. INMUEBLE. ALZAMIENTO DE HIPOTECAS. ESCRITURA. FORMULARIO
Comparecen:
Uno. _________, _____(nacionalidad), ______(profesión/oficio), ______(estado

civil), cédula nacional de identidad número _________, domiciliado en_______,
comuna de _______, _____(región), en adelante el "vendedor", por una parte; y
por la otra parte, en adelante la "compradora",
Dos. _________, sociedad del giro de su denominación, Rol Único Tributario

número _________, representada según se acreditará, por
don/ña_________, _____(nacionalidad), _____ (profesión/oficio), cédula nacional
de identidad número ________, ambos domiciliados en ________, comuna
de______, _____(región), los comparecientes mayores de edad y libres
antes citadas y exponen:
PRIMERO. Don/ña _________ es dueño de la propiedad ubicada

en _________, que corresponde al Lote ______, del plano respectivo, comuna
de_______, Región _________, que deslinda: NORTE, ________; SUR, _______;
ORIENTE, ______; PONIENTE, _______ La adquirió por compra a
don/ña_________ y a don/ña _________, según consta de escritura pública de
fecha ____ de ________ de ___, otorgada en la Notaría de __________ de
don/ña_________, cuyo dominio se inscribió a fojas _____ número _____ del
Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de ________,
correspondiente al año ____
SEGUNDO. Por el presente instrumento, don/ña _________ vende, cede y

transfiere a __________, para quien compra, acepta y adquiere su representante
antes individualizado, el inmueble especificado en la cláusula anterior.
TERCERO. El precio de esta compraventa es la cantidad de _______ pesos,

equivalentes al día de hoy a ____ Unidades de Fomento, que se paga en este
acto, de contado y en dinero efectivo, declarando el vendedor recibirlo a su entera
y total satisfacción. Las partes renuncian expresamente a la acción resolutoria.
CUARTO. El inmueble se vende como especie o cuerpo cierto, con todo lo

edificado y plantado, en el estado en que se encuentra, con todos sus derechos,
usos, costumbres y servidumbres activas, libre de toda hipoteca, gravamen,
prohibición, embargo, arrendamiento, derechos de terceros, litigio o expropiación,
con todas sus cuentas de suministros al día, sin deudas de contribuciones de
bienes raíces, y respondiendo la vendedora de la obligación de saneamiento en
494
QUINTO. El inmueble vendido por este instrumento se entregará por el
vendedor a la compradora a más tardar el día ___ de _________ de ___, libre de
ocupantes y enseres, con todas sus cuentas de suministros, servicios y gastos
comunes al día, con las contribuciones pagadas hasta el día de la entrega. En
caso de mora o simple retraso, el vendedor incurrirá en una multa
de ___ Unidades de Fomento por cada día de atraso en la entrega, valor este al
que las partes dan el carácter de avaluación anticipada y única por los perjuicios
causados por dicha mora en la entrega material.
SEXTO. Presente a este acto, __________, _____(nacionalidad), ____(estado

civil), ______(profesión/oficio), cédula nacional de identidad número_________,
en representación, según se acreditará, del BANCO _____, sociedad anónima
bancaria, ambos con domicilio en ________, comuna de ______, el
compareciente mayor de edad, quien acredita su identidad con la cédula
mencionada y expone: Que en representación del Banco ______, alza y cancela
solamente respecto del inmueble que se enajena por el presente instrumento, la
hipoteca y prohibiciones constituidas a favor del Banco _____, inscritas a
fojas _____ Número ____ del año ___, fojas ___ Número ____ del año ___,
fojas ___ Número ____ del año ___, fojas ____ Número ____ del año ___,
fojas___ Número ___ del año ____ y fojas ____ Número ____ del año ___ del
Registro de Hipotecas y Gravámenes y a fojas ___ Número ____ del año ____ del
Registro de Prohibiciones, Interdicciones de Enajenar, todas del Conservador de
Bienes Raíces de ______ Este alzamiento se otorga sujeto a la condición
suspensiva de que se inscriba el dominio a nombre de la parte compradora, libre
de cualquier otro gravamen, prohibición y/o embargo. El Banco ______ no asume
responsabilidad alguna ante eventuales gravámenes, prohibiciones o embargos
que pudiera registrar el inmueble, distintos a los que por el presente instrumento
se alzan. Si dentro del plazo de ___ días a contar de esta fecha no se inscribiere
el dominio a nombre del comprador en las condiciones señaladas, se entenderá
fallida para todos los efectos legales la referida condición suspensiva, sin
necesidad de declaración judicial alguna, quedando plenamente vigentes en favor
del Banco _______ las garantías que por el presente instrumento se alzan.
SÉPTIMO: Presente al acto,

don/ña __________, ______ (nacionalidad), _____(estado
civil), ______(profesión/oficio), cédula nacional de identidad número __________,
cónyuge del vendedor y de su mismo domicilio, quien expone: Por el presente
acto, declara que está de acuerdo en todas sus partes con la presente
compraventa, consintiendo expresamente en vender, ceder y transferir el inmueble
especificado a la compradora en el precio señalado, declarando que el inmueble
objeto de este instrumento no ha sido declarado bien familiar.
OCTAVO. Todos los gastos e impuestos que se deriven directamente del

otorgamiento del presente contrato, serán pagados por ambas partes por mitades.
La inscripción del inmueble en el Conservador de Bienes Raíces, será de cargo
exclusivo de la parte compradora.
495
NOVENO. Para todos los efectos del presente contrato, las partes fijan su
domicilio en la ciudad de _________.
Se faculta al portador de copia autorizada de esta escritura a requerir y firmar

las inscripciones, subinscripciones y anotaciones que procedan en los registros
correspondientes del Conservador de Bienes Raíces respectivo. El otorgamiento
de esta facultad es, desde luego, irrevocable, y subsistirá aunque sobrevenga la
muerte o incapacidad de cualesquiera de los contrayentes o de todos ellos.
La personería de don/ña _________ para representar a ________(comprador)

consta de escritura pública de fecha ____ de ________ de ___, otorgada en la
Notaría de ______ de don/ña ___________.
La personería de don/ña ____________, para representar al Banco _______,

consta de escritura pública de fecha ___ de ______ de ___ otorgada en la Notaría
de _________ de don/ña ____________. Personerías que no se insertan por ser
conocidas de las partes y del Notario autorizante.
496
144. INMUEBLE. RESCILIACIÓN DE COMPRAVENTA. ESCRITURA.
FORMULARIO
Comparecen: _________, ____(nacionalidad), _____(profesión/oficio), _____(e

stado civil), cédula nacional de identidad número _________, domiciliado
en _________, Comuna de ______, Región _________ "la compradora",
y __________, ____(nacionalidad), ___(estado civil), _____(profesión/oficio),
cédula nacional de identidad número _________, domiciliado en __________,
Comuna de ______, Región _________; y
don/ña __________,_____(nacionalidad), ____(estado
civil), ____(profesión/oficio), cédula nacional de identidad número __________,
domiciliada en ____________, Comuna de________, Región ________, ambos
en adelante "la vendedora"; los comparecientes mayores de edad, quienes
acreditaron sus identidades con las cédulas precitadas y expusieron:
PRIMERO. Por escritura pública de fecha ___ de _______ del año ___,
otorgada en la Notaría de ________ de don ________.; don/ña __________,
compró para sí a don/ña ____________ y don/ña __________ la propiedad
ubicada en ____________, de la Comuna de _________, Región _______ El
precio total de la compraventa pactado fue de _________ de pesos, que el
comprador pagó en parte al contado y en parte se comprometió a pagar dentro de
un plazo de ___ años con la obtención de un crédito hipotecario contra la firma de
la escritura de compraventa respectiva.
SEGUNDO. Habiéndose cumplido el plazo estipulado en el contrato para

obtener el crédito hipotecario y no habiéndose obtenido dicho crédito a esta fecha,
no se dará cumplimiento a lo señalado en la cláusula primera.
TERCERO. No estando cumplido el contrato de compraventa referido en la

cláusula primera las partes acuerdan resciliarlo y dejarlo sin efecto.
CUARTO. Las partes dejan constancia que el incumplimiento del contrato no ha

sido imputable a ninguna de ellas, sino que precisamente por su acuerdo lo dejan
sin efecto, por lo que no procede el cobro de multa ni garantía alguna.
QUINTO. Las partes se otorgan el más amplio, total y completo finiquito,

declarando que nada se adeudan por concepto alguno y en particular con relación
al contrato de compraventa indicado en la cláusula primera.
SEXTO. Se faculta al portador de copia autorizada del presente instrumento

para requerir las inscripciones, anotaciones y subinscripciones que fueren
pertinentes. En comprobante y previa lectura firman los comparecientes. Se dio
copia y anotó en el Libro de Repertorio con el número señalado. Doy fe.
497
498
145. MANDATO ESPECIAL PARA COMPRAVENTA DE INMUEBLE.
Comparece: _________, sociedad del giro de su denominación, Rol Único

Tributario número _______, representada por don/ña ______, ___,
(nacionalidad),_____, (estado civil), ______(profesión/oficio), cédula nacional de
identidad número _________, ambos domiciliados en ______ comuna de______,
a quien conozco por haberme acreditado su identidad con la cédula respectiva y
expone:
Que viene en otorgar mandato especial a don/ña __________ para comprar y

adquirir por cuenta y representación de ________ el inmueble de propiedad de
don/ña _________, consistente en el lote número ____ manzana ___ del Loteo
"________.", cuyo plano se encuentra archivado bajo el número_______ en el
Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de _______ y ubicado
en la comuna de ______, provincia de _____, de una superficie aproximada
de _______ metros cuadrados.
Para tales efectos, el mandatario podrá convenir y modificar toda clase de

pactos y estipulaciones, estén o no contempladas especialmente en las leyes y
sea de su esencia, de su naturaleza o meramente accidentales para fijar precios,
intereses, rentas, honorarios, remuneraciones, reajustes, indemnizaciones, plazos,
condiciones, deberes, atribuciones, épocas y formas de pago y de entrega,
cabidas, deslindes, etc., para recibir y/o entregar, para pactar indivisibilidad activa
o pasiva, para constituir al mandante en aval o codeudor solidario de cualquier
obligación, para convenir cláusulas penales a favor o en contra del mandante;
para aceptar toda clase de cauciones, reales o personales, y toda clase de
garantías, en beneficio o en contra del mandante, para fijar multas a favor o en
contra de ellas, para pactar prohibiciones de enajenar y gravar; para ejercitar sus
acciones, como las de nulidad, rescisión, resolución, evicción, etc.; y aceptar la
renuncia de los derechos y acciones, para rescindir, resolver, resciliar, dejar sin
efecto, poner término o solicitar la terminación de los contratos; para exigir
rendiciones de cuentas, aprobarlas y objetarlas; y, en general, ejercitar y renunciar
todos los derechos que competan al mandante. El mandatario queda
expresamente facultado para delegar en todo o parte las facultades que se
consignan precedentemente, y reasumir.
La personería de don/ña _________ para representar a _______, consta de

escritura pública de fecha ___ de _______ de ___, otorgada en la Notaría
de_______ de don/ña __________.
Ver fichas: 45, 67, 79, 98 del anexo de jurisprudencia de compraventa.
499
146. RATIFICACIÓN CÓNYUGE CASADA EN SOCIEDAD CONYUGAL.
En ___, a __ de ____ de dos mil __, comparece doña ______, de

nacionalidad ____, de profesión/oficio ___, estado civil ____, domiciliada
cédula nacional de identidad número ____, en adelante, "la compareciente",
mayor de edad, y expresa que, por el presente instrumento, expone:
PRIMERO. Don/ña ______, cónyuge de la compareciente, casado en sociedad

conyugal con ella, de igual domicilio, era dueño de la casa y sitio de
calle_____ número __, de la comuna de ____, de la ciudad de ___, de
la ___a Región, que es el sitio número __, de la manzana __, del plano archivado
en el Conservador de Bienes Raíces de __, con el número __, del año______,
cuyos deslindes especiales son: AL NORTE: ______; AL SUR: ______; AL
ORIENTE: ______; y AL PONIENTE: ______
SEGUNDO. El vendedor vendió, cedió y transfirió, al señor ____, quien compró

y aceptó para sí, el bien inmueble individualizado(s) en la cláusula anterior, por
escritura pública de fecha __ de ____ de___ y ___, otorgada ante don _____,
Notario de la ___ notaría de ____.
TERCERO. El precio de la compraventa, fue la cantidad de ________ pesos,

que se acordó pagar en la siguiente forma:
a) Con la suma de _______ pesos, de contado, que se pagó, por el comprador,

en ese acto, en dinero efectivo, al vendedor, quien declaró recibirlo a su entera
satisfacción;
b) Con el saldo de _______ pesos, en __ cuotas mensuales iguales,

de _______ pesos cada una, con vencimiento, la primera, el día __ de __ próximo;
y la última, el día __ de ___ del año dos mil__.
El saldo de precio se acordó que devengara un interés de un _____ por ciento

retardo. En este caso, se convino la aceleración anticipada del total adeudado, por
el atraso de una sola cuota (o de dos cuotas, seguidas o no).
CUARTO. En garantía del saldo de precio, el comprador otorgó la siguiente

caución:
__.
Se facultó, al portador, para requerir las anotaciones e inscripciones

procedentes.
500
QUINTO. Dicha venta se encuentra afecta de un vicio de nulidad relativa, dado
que el vendedor enajenó una propiedad de la sociedad conyugal, sin el necesario
consentimiento de la cónyuge del vendedor, que es la suscrita.
SEXTO. Por ello, y por este instrumento, la compareciente, como cónyuge de tal
vendedor, ratifica la venta detallada en las cláusulas anteriores, en los términos
del artículo mil setecientos cuarenta y nueve del Código Civil.
SÉPTIMO. Se faculta al portador de copia autorizada de esta escritura, para

requerir las anotaciones e inscripciones del caso, sea conjuntamente, sea
posteriormente a la inscripción de dominio a nombre del comprador.
501
Cláusulas de compraventa
502
147. AD CORPUS. FORMULARIO
____- Las partes acuerdan que la propiedad objeto del presente contrato se
vende ad corpus, esto es, como cuerpo cierto y no en relación a su cabida.
Asimismo, declaran que se vende en el estado en que se encuentra, el que es
conocido por el vendedor, libre de todo gravamen, incluyendo todo lo edificado y
plantado en él, y los derechos, usos, costumbres y servidumbres, tanto activas
como pasivas.
El vendedor debe responder de la obligación de saneamiento en conformidad a

la ley.
Notas:
1. Lo opuesto a la venta ad corpus, o como especie o cuerpo cierto,

de un inmueble, es la venta "según su cabida", es decir, de
acuerdo a su superficie (arts. 1831 y siguientes del Código Civil).
Si se vende un inmueble según su cabida, y la superficie del mismo es

mayor o menor a lo pactado en el contrato, el comprador o el
vendedor deberán pagar la diferencia o devolver lo pagado de
más, respectivamente. Cuando la diferencia de la superficie sea
superior a un 10% de la establecida en el contrato, se podrá optar
entre pagar/devolver la diferencia o desistirse del contrato.
2. De acuerdo a lo establecido en el art. 1831 inciso primero

del Código Civil la venta "según su cabida" se encuentra
contemplada para predios rústicos.
3. Las partes pueden renunciar al saneamiento de la evicción, pero

esta renuncia es nula si ha habido mala fe del vendedor (art.
1842 del Código Civil).
4. También se puede renunciar al saneamiento de los vicios

redhibitorios (ocultos) del inmueble vendido, pero el vendedor
siempre deberá responder de aquellos que conocía al tiempo de la
venta y no informó al comprador (art. 1859 del Código Civil).
Al respecto, ver "RENUNCIA ACCIÓN REDHIBITORIA.

FORMULARIO", "RENUNCIA EVICCIÓN. FORMULARIO" y
"RENUNCIA EVICCIÓN Y ACCIÓN REDHIBITORIA.
FORMULARIO", páginas 572 y 573.
503
Información relacionada a este documento

compraventa.
148. EN RELACIÓN A LA CABIDA TERRENO. FORMULARIO
____- Las partes acuerdan que el precio de la compraventa dice relación con la
cabida del inmueble, es decir, el precio corresponde a $ __ ( ___ pesos) el metro
cuadrado.
Si la cabida efectiva es más de un 10% de la superficie establecida en el

contrato, o si ella es un 10% menor, se deberá, en el primer caso, aumentar el
precio proporcionalmente de acuerdo al número de metros que excedan a los
pactados en el contrato, el que se deberá pagar el día __ de ___ del año en curso;
y, en el segundo caso, disminuir el precio proporcionalmente en relación a los
metros faltantes, el que deberá ser devuelto el mismo día fijado previamente.
compraventa.
149. ALZAMIENTO HIPOTECA Y PROHIBICIONES. FORMULARIO
____- Comparece, don ___, de nacionalidad ___, de profesión ___, de estado

civil ___, domiciliado en _____ Nº __, de la comuna de __, de esta ciudad, cédula
nacional de identidad Nº _____, mayor de edad, quien expone: que en su calidad
de acreedor del comprador don ________, respecto del saldo de precio e
intereses que éste le adeuda de acuerdo a lo establecido en la cláusula ___ de la
escritura de compraventa de fecha _ de ____ de 2 ___, otorgada ante el Notario
Público don/doña ___, titular de la ___ Notaría de _________; por habérsele
pagado íntegramente dicha obligación y sus accesorios, alza la hipoteca inscrita a
fs. __, Nº __, del Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes
Raíces de _____, del año 2 ___, y alza, asimismo, la prohibición de gravar y de
enajenar el inmueble a que se refiere tal instrumento, la que se encuentra inscrita
504
a fs. __ Nº __ del Registro respectivo, del mismo Conservador y año, facultando al
portador para requerir las anotaciones e inscripciones que correspondan.
150. ALZAMIENTO HIPOTECA Y PROHIBICIONES. NUEVA COMPRAVENTA.

FORMULARIO
____- Comparece, don ___, de nacionalidad ___, de profesión ___, de estado

civil ___, domiciliado en _____ Nº __, de la comuna de ___, de esta ciudad,
cédula nacional de identidad Nº _____, mayor de edad, quien expone: que en su
calidad de acreedor del comprador don ________, del saldo de precio e intereses
que éste le adeuda según la cláusula ___ de la escritura de compraventa de
fecha _ de ____ de 2 ___, otorgada ante el Notario Público don/doña ___, titular
de la ___ Notaría de ___; por habérsele pagado íntegramente dicha obligación y
sus accesorios, alza la hipoteca inscrita a fs. __, Nº __, del Registro de Hipotecas
y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces de _____, del año 2 ___, y alza,
asimismo, la prohibición de gravar y de enajenar el inmueble a que se refiere tal
instrumento, la que se encuentra inscrita a fs. __ Nº __ del Registro respectivo, del
mismo Conservador y año, facultando al portador para requerir las anotaciones e
inscripciones que correspondan. Este alzamiento se sujeta a la condición de que
el inmueble se inscriba a nombre del nuevo comprador del mismo, estando libre
de todo gravamen, salvo los constituidos con anterioridad a este acto que no se
alcen por el presente instrumento.
505
151. BOSQUE. PENAL. FORMULARIO
____- Son elementos esenciales de este contrato, las siguientes prohibiciones y

obligaciones aplicables al adquirente del bosque:
a) Se prohíbe realizar labor alguna de explotación, sin obtener, previamente, los

planes de manejo y autorizaciones, y sin haber pagado, previamente, los derechos
e impuestos del caso.
b) Se prohíbe dañar otros árboles, plantas, siembras y pastos del fundo, al

realizar las faenas de tala de los árboles que está autorizado a cortar, o al efectuar
faenas de traslado de troncos o de ramas.
c) Se prohíbe quemar ramas, pastos, hojas, leña y cualquier otro elemento. En

caso de incendio o de amago del mismo, el adquirente perderá el total de lo
pagado y el contrato terminará ipso facto, sin derecho alguno y con la obligación
de indemnizar los perjuicios causados.
d) Deberá dejar el campo sin ocupantes, libre y limpio, sin madera, leña, ramas,
hojas, casuchas, máquinas, herramientas y otros, antes del el día _ de___ del año
en curso.
Todo lo que no haya sido retirado del fundo en dicha fecha, aún cuando sea por
fuerza mayor, se entenderá ipso facto que es de propiedad del dueño del
inmueble, sin que deba efectuar pago alguno por ello.
e) Deberá proveer de todos los alimentos y provisiones necesarios para sí y su

gente, sin que le sea permitido utilizar ningún producto del predio.
f) Deberá acarrear en camión, coloso, camioneta o tractor, a las personas del

fundo cuando salgan o entren a éste.
152. COMERCIAL. CONDICIONES DE PAGO. FORMULARIO
____- El precio de la compraventa se pagará en los montos y fechas que se

indican a continuación:
a) La suma de $ ___- el día _ de ___ del año ___;
506
b) La suma de $ ___- el día _ de ___ del año ___; y
c) La suma de $ ___- el día _ de ___ del año ____.
Se consideran esenciales las siguientes estipulaciones:
A.- El acreedor adeudará intereses corrientes por toda suma que no se pague el
día de su vencimiento.
B.- Lo mismo sucederá con los gastos de cobranza, los que se reajustarán de
acuerdo al I.P.C.
C.- Los pagos deberán ser efectuados en el domicilio del acreedor, salvo que
hayan sido entregados a un Banco en cobranza, garantía o descuento.
153. COMISIÓN AL CORREDOR. CORREDOR ACTÚA POR UN SOLO

CONTRATANTE
____- La comisión de corretaje que se debe pagar al Corredor don ____,

corresponde a un _ % (un _ por ciento) de ___, la que será pagada por el
comprador/vendedor don ___, sin derecho a restitución o recompensa.
154. COMISIÓN AL CORREDOR. CORREDOR ACTÚA POR LOS DOS

CONTRATANTES
____- La comisión que se debe pagar al Corredor don ___, corresponde a

un _% (_ por ciento) de ___, por cada contratante, la que será pagada,
íntegramente, por el comprador/vendedor don _____, sin derecho a restitución o
recompensa.
Nota:
Es posible y conveniente hacer comparecer al Corredor de

Propiedades (o de Productos, en su caso):
507
"Comparece don _____, Corredor de Propiedades, domiciliado
en ____ Nº _, oficina Nº __, de la comuna de___, ciudad de___, quien
expresa que está conforme con lo acordado en materia de pago de
comisión de corretaje".
También, es posible agregar:
"Al respecto, se entrega al Corredor previamente individualizado un

cheque por la suma de $ ___, para ser cobrado el día __ de ____ del
año en curso".
155. COMPROMISO RESPONSABILIDAD COMPRADOR. FORMULARIO
____- El comprador, además de la obligación de pagar oportunamente el saldo

de precio, queda obligado a responder, pecuniariamente, del cumplimiento de
todas y de cada una de las obligaciones contraídas y de los perjuicios que
ocasione el incumplimiento de las prohibiciones estipuladas.
Nota:
Ver diversos formularios de las Cláusulas de Garantía, Tomo III.
156. CONDICIÓN IMPUESTA. FORMULARIO
____- Se pacta como condición resolutoria del presente contrato de

compraventa, la prohibición que recae sobre el comprador de no hacer ____, de
modo que, si éste la incumple, ipso facto, el contrato se resolverá, avaluándose
anticipadamente los perjuicios en la mitad del precio estipulado en el contrato.
508
157. DÍAS HÁBILES
____- Todos los plazos de días que se mencionen en el presente contrato,

respecto de los que no se mencionen expresamente si se trata de días hábiles o
corridos, se entenderá que son hábiles.
158. DEMOLICIÓN INMUEBLE. A. MATERIALES SON DE PROPIEDAD DEL

VENDEDOR, QUIEN ASUME LOS COSTOS DE LA DEMOLICIÓN
____- El vendedor deberá demoler, íntegramente y a su costa, el edificio

existente en el predio antes de la fecha de entrega del inmueble. Se entiende por
"íntegramente" todo lo edificado, construido o adosado al inmueble, incluidos los
cimientos. Sin embargo, no se incluyen árboles y plantas (o se incluyen árboles y
plantas).
Los materiales, ladrillos, puertas, ventanas, rejas, adornos y otros, pertenecerán

al vendedor.
Nota:
Respecto de la tala de árboles hay que verificar previamente la

normativa que la prohíbe o regula.
159. DEMOLICIÓN INMUEBLE. MATERIALES SON DE PROPIEDAD DEL

COMPRADOR, QUIEN ASUME LOS COSTOS DE LA DEMOLICIÓN
____- El vendedor deberá demoler íntegramente el edificio construido en el

predio, antes de la fecha de entrega del inmueble. Se entiende por "íntegramente"
todo lo edificado, construido o adosado al bien raíz, incluidos los cimientos. Sin
embargo, no se incluyen las plantas y los árboles, que dicen relación con los
trabajos de una futura construcción.
509
El costo de la demolición es de $ __. (____. pesos), y será pagado por el
comprador junto con el precio del inmueble vendido.
Los materiales, ladrillos, puertas, ventanas, rejas, adornos y otros, pertenecerán

al comprador.
160. DEPARTAMENTO AMOBLADO. SE INDIVIDUALIZAN LOS MUEBLES EN

EL CONTRATO
____- El precio pactado en la compraventa del departamento individualizado,

comprende todos los bienes muebles que guarnecen la vivienda, que son los
siguientes:
___.
___.
___.
161. DEPARTAMENTO AMOBLADO. SE PROTOCOLIZA LISTADO DE BIENES

MUEBLES
____- El precio pactado en la compraventa del departamento individualizado,

comprende todos los bienes muebles enumerados e individualizados en el
inventario que, firmado por ambas partes, se protocoliza al final de este registro y
que se entiende parte del presente contrato.

FORMULARIO
____- Para todos los efectos legales y judiciales de este contrato de

compraventa, las partes fijan domicilio en la ciudad de __. y prorrogan la
competencia para ante sus tribunales.
Nota:
510
Esta cláusula puede constituir una cláusula abusiva a la luz del
artículo 16 de la Ley Nº 19.496, por prorrogar la competencia relativa
de los tribunales.

FORMULARIO
____- Para todos los efectos legales y judiciales de este contrato de

compraventa, las partes fijan domicilio en la ciudad de __.
Notas:
1. Esta cláusula debe utilizarse cada vez que se establezca un

arbitraje para resolver conflictos entre las partes contratantes.
2. Esta cláusula puede constituir una cláusula abusiva a la luz del

artículo 16 de la Ley Nº 19.496, por prorrogar la competencia
164. ENTREGA COSA. FECHA. DOS FORMULARIOS. TRADICIÓN EN EL

ACTO
____- Las partes dejan constancia que el vendedor ha hecho entrega material y
tradición de las cosas vendidas al comprador.
165. ENTREGA COSA. FECHA. DOS FORMULARIOS. TRADICIÓN A PLAZO
____- El vendedor entregará las cosas vendidas y hará tradición de ellas, el

día ___ de ____ del año en curso.
166. ENTREGAS PARCIALES MERCADERÍAS. FORMULARIO
____- Las partes dejan constancia que el vendedor hará entregas materiales
parciales y la tradición de las cosas vendidas al comprador, en las siguientes
fechas:
_ unidades de __, el día _ de ___ del año en curso.
511
_ unidades de __, el día _ de ___ del año en curso.
167. ESTABLECIMIENTO COMERCIO. PROHIBICIÓN COMPETENCIA

DESLEAL. FORMULARIO
____- Las partes consideran esencial a este contrato, la prohibición del

comprador (vendedor) de ejercer o de continuar ejerciendo el mismo rubro o
negocio del vendedor (comprador), ya sea, como persona natural, socio, asociado,
empleado o de cualquier otra forma, por el término de __ años, en la comuna
de ___ (o ciudad, o provincia).
La contravención a la presente prohibición obligará al infractor al pago de una

indemnización de perjuicios correspondiente a $ ___, en beneficio de la
contraparte.
168. ESTABLECIMIENTO COMERCIO. PROHIBICIÓN HABITAR.

FORMULARIO
____- Las partes consideran esencial a este contrato, la prohibición que recae
sobre el comprador de habitar el inmueble que por este acto se vende, la que se
hace extensiva a su familia, sus arrendatarios y a todos quienes ocupen el
inmueble a cualquier título.
El incumplimiento de esta prohibición generará la obligación del comprador de

pagar la suma de $ ___, como avaluación anticipada de perjuicios.
Nota:
La cláusula penal no puede exceder del duplo de la obligación

determinada.
169. ESTABLECIMIENTO COMERCIO. RESERVA DE MARCA. FORMULARIO
____- Las partes acuerdan que no se incluye en la venta del establecimiento de

comercio, la marca comercial que se encuentra inscrita a nombre del vendedor
bajo el Nº _. del Registro de Marcas del Instituto Nacional de Propiedad Industrial,
cuya denominación es "____", para distinguir productos de la Clase Nº __,
especialmente, para los productos siguientes: ______, que mantendrá el
vendedor, para sí, sin limitación alguna.
512
170. ESTABLECIMIENTO COMERCIO. TELÉFONO. FORMULARIO
____- Las partes acuerdan que se incluye en la venta del establecimiento de

comercio, por el mismo precio previamente indicado, el uso de la línea telefónica
Nº ___ de la Compañía de Telefonía _____
El vendedor declara que el servicio está actualmente en funcionamiento y sin

deuda alguna con la compañía de telefonía; dejando en garantía la cantidad
de____ pesos para responder de los servicios que aún no han sido cobrados por
dicha compañía, cuyo pago corresponde al vendedor.
En caso que el servicio telefónico del inmueble cese antes de la entrega de la

propiedad al comprador, el vendedor deberá tramitar, de inmediato, la instalación
de una nueva línea telefónica a su costo; debiendo pagar además la suma
de ____ pesos, por cada mes que el comprador no disponga del servicio, a título
de avaluación anticipada de perjuicios.
171. Exportación. Control calidad por empresa controladora. Formulario
____- Se considera esencial en el presente contrato, la obligación del fabricante

(el productor) de someterse al control de calidad de la empresa "___", domiciliada
en ______, de modo que la mercadería que ésta rechace, no será aceptada ni
pagada por éste, y si hubiese sido pagado su precio, éste será devuelto de
inmediato con los intereses corrientes devengados por todo el tiempo del atraso
en la devolución. Si la devolución demorase más de ___ días, el precio deberá
devolverse con el máximo de intereses que la ley permita estipular.
Nota:
Puede agregarse una cláusula penal tipo para este caso.
172. EXPORTACIÓN. INCOTERMS. COSTO Y FLETE (C && F). FORMULARIO
____- El precio fijado se entiende C&&F, o sea, está incluido en él, el costo de
la mercadería y los fletes, hasta el destino fijado.
513
173. EXPORTACIÓN. INCOTERMS. COSTO, SEGURO Y FLETE (CIF).
FORMULARIO
____- El precio fijado se entiende CIF, o sea, está incluido en él, el costo de la
mercadería, el seguro de la misma y los fletes hasta el destino fijado.
174. EXPORTACIÓN. INCOTERMS. FREE ON BOARD (FOB). FORMULARIO
____- El precio fijado se entiende "free on board", o sea, sin cargos desde que
es puesto a bordo para iniciar el viaje desde el puerto de _____ hacia el puerto
de ____.
Nota:
F.O.B.: Expresión utilizada en el comercio exterior y los créditos

documentarios con la significación de "franco a bordo" (free on board).
Significa que el vendedor debe entregar la mercancía,
convenientemente embalada, a bordo de un navío designado por el
comprador, en el puerto de embarque y en la fecha o el plazo
convenidos. Además, significa que asume todos los gastos de carga
de la mercancía y todos los riesgos que de ésta hasta el momento en
que se halla a bordo, así como con todos los derechos e impuestos
previos al embarque.
En cuanto al comprador, debe fletar un barco o reservar el espacio

necesario y avisar al vendedor. Responde de las pérdidas una vez
que la mercancía está a bordo. ("Diccionario de Banca y Bolsa", de
Lucas Beltrán, Editorial Labor).
514
175. EXPORTACIÓN. INCOTERMS. TRANSPORTE PAGADO HASTA (CTP).
FORMULARIO
_________- La entrega de las mercancías se realizará CTP, esto es, el

vendedor entregará las mercancías al transportista designado previamente,
asumiendo hasta ese lugar todos los costos asociados.
176. EXPORTACIÓN. INCOTERMS. TRANSPORTE Y SEGURO PAGADO

HASTA (CIP). FORMULARIO
_________- La entrega de las mercancías se realizará CIP, esto es, el vendedor

pagará los costos de flete del transporte requerido para llevar la mercancía al sitio
convenido con el comprador, contratando además un seguro contra el riesgo del
comprador por la pérdida o daño de la mercancía. Esta cobertura será mínima, en
caso de una solicitud de cobertura mayor, ello será negociado con el vendedor
para efectos de contratar un seguro complementario.
177. EXPORTACIÓN. INCOTERMS. DELIVERED AT TERMINAL (DAT).

FORMULARIO
_________- La entrega de las mercancías se realizará DAT, esto es, se

procederá a su entrega en el muelle del puerto de destino, luego de efectuada la
descarga del buque.
178. EXPORTACIÓN. INCOTERMS. DELIVERED AT PLACE/POINT (DAP).

FORMULARIO
_________- La entrega de las mercancías se realizará DAP, esto es, en el lugar

de destino señalado dentro del país.
515
179. EXPORTACIÓN. INCOTERMS. ENTREGADO CON LOS DERECHOS
ADUANEROS PAGADOS (DDP). FORMULARIO
_________- La entrega de las mercancías se realizará DDP, esto es, se

entregará al comprador una vez despachada la exportación e importación con
todos los costos asociados pagados, pero sin efectuar la descarga de los medios
de transporte en el lugar de destino acordado en el país importador.
Corresponderá al vendedor cubrir todos los costos y riesgos incluyendo los
impuestos del país importador.
180. EXPORTACIÓN. GARANTÍA DE MERCADERÍA POR EXPORTADOR
____- El exportador, esto es, la Sociedad ________, debidamente representada

por don ______, garantiza que la mercadería que vende y que se ha descrito, es
de la mejor calidad existente en la plaza, respondiendo de ello y de los perjuicios
ocasionados en caso de incumplimiento. Asimismo, don_________, ya
individualizado, se constituye como codeudor solidario de la obligación descrita y
de todos los perjuicios ocasionados en caso de incumplimiento, respondiendo de
esta manera en la misma forma que la Sociedad _________.
Nota:
Ver, además los diversos formularios de Cláusulas de Garantía, Tomo

III.
181. EXPORTACIÓN. GARANTÍA DEL FABRICANTE. FORMULARIO
____- Se considera esencial y constituye el principal motivo de este contrato, el

que los bienes descritos, y cualquiera adicional que se exporte en virtud del
presente contrato, son de primerísima clase, realizados con los mejores
materiales, sin fallas de ninguna especie, siendo esta calidad responsabilidad del
vendedor. Para el solo efecto de garantizar lo recién mencionado, el fabricante
otorga la siguiente caución: _____.
Nota:
Las cauciones más usuales, en este ámbito, son boleta bancaria de

garantía, póliza de seguro, letra, cheque o aval de un banco o de un
particular.
516
182. EXPORTACIÓN. NOMBRAMIENTO MANDATARIO POR EL
IMPORTADOR. FORMULARIO
____- El importador o comitente designa, como su mandatario, para las

gestiones de importación de mercaderías a que se refiere este instrumento, a
don______, de profesión ____, domiciliado en _____, de esta ciudad. El
mandatario contará con las más amplias facultades a objeto de efectuar
satisfactoriamente este mandato, como pactar condiciones o modificaciones de las
cartas de crédito documentarias, recibir y aceptar la documentación que le
entregue el banco y que esté conforme con las instrucciones de tales cartas de
crédito y aceptar o no las discrepancias, en su caso, en cuanto digan relación con
el presente contrato.
183. EXPORTACIÓN. PERITAJE TÉCNICO. CÁMARA COMERCIO

INTERNACIONAL. FORMULARIO
____- Se considera esencial a este contrato, la designación de la Cámara de

Comercio Internacional como único organismo habilitado para resolver, como
árbitro arbitrador y sin ulterior recurso, todos los problemas técnicos que se
presenten respecto de la importación y a que se refiere esta convención.
Asimismo, deberá resolver acerca de las discrepancias en relación a si los pagos
efectuados o por efectuarse están conformes con las Reglas y Usos, o si no
procede pagar, o corresponde devolver los pagos, en su caso.
184. EXPORTACIÓN. TÉRMINO POR FUERZA MAYOR. FORMULARIO
____- El presente contrato terminará por caso fortuito o por fuerza mayor, que
haga imposible o inconveniente llevar a cabo la operación de comercio
internacional. De esta manera, en forma meramente ilustrativa, constituirán caso
fortuito, la guerra, terremoto, inundación, maremoto, tormenta, nieve y/o granizo,
sequía u otro que signifique destrucción de las instalaciones o disminución
importante del patrimonio del importador; como asimismo, prohibiciones de
importación o exportación de parte de la autoridad, cierre por tiempo prolongado
de las aduanas, restricciones importantes al uso de divisas de modo que haga
imposible la importación o exportación, etc.
Sin embargo, las partes excluyen expresamente el hecho de que las

mercaderías o los productos que se adquieran, suban o bajen considerablemente
517
de precio en el mercado, como un hecho que pueda calificarse como caso fortuito
o fuerza mayor.
185. FUNDO. CAMBIO DESTINO. FORMULARIO
____- Se considera esencial en este contrato, la prohibición que tiene el

comprador de cambiar el destino del fundo (o parcela) que adquiere y que en este
caso es ecológico (o pastoral, o de plantación de bosques, o frutal, o de hortalizas,
o turístico, o silvopastoral, etc.).
En caso que el adquirente infrinja esta prohibición, se obliga a pagar en

beneficio del vendedor, una multa correspondiente a $ ___, como avaluación
anticipada de perjuicios.
Nota:
Ver "FUNDO. PENAL. FORMULARIO", página 546.
186. FUNDO. COMISIÓN AL CORREDOR. PAGO POR UNO DE LOS

CONTRATANTES
____- Las partes acuerdan que la comisión que se debe pagar al Corredor de
Propiedades don ________, domiciliado en _____, por la compraventa del fundo
"_____", individualizado en la cláusula _____, equivalente al _____ % del precio
pactado, sea íntegramente pagada por el comprador (o el vendedor).
518
187. FUNDO. COMISIÓN AL CORREDOR. PAGO DEL 50% POR
CONTRATANTE
Propiedades don ________, domiciliado en _____, por la compraventa del fundo
"_____", individualizado en la cláusula_____, equivalente al __% del precio
pactado, sea pagada por ambos contratantes en partes iguales.
Nota:
Se recomienda insertar esta convención en instrumento separado,

debido a que un incumplimiento podría llegar a significar una eventual
acción resolutoria del contrato por parte de la corredora.
Además, en el instrumento será conveniente que firme el Corredor, a

fin de que quede establecido el porcentaje de la comisión, con él
mismo y que no sea motivo de discusión, en especial, si el
intermediario entiende que ha actuado por ambas partes y que tiene
derecho a la comisión doblada.
188. FUNDO. PENAL. FORMULARIO
____- El incumplimiento por parte del arrendatario de las obligaciones

de ______ y de ______, le harán incurrir en una multa, en favor del vendedor,
ascendente a la suma de $ ___, que corresponde a una avaluación convencional y
anticipada de los perjuicios que cualquiera de tales incumplimientos acarree.
Notas:
1. La sanción puede ser por día de incumplimiento o una suma base y,

además, una suma por día (o por mes) de incumplimiento de una
o más obligaciones, o de violación de una o más prohibiciones.
2. La cláusula penal no puede exceder del duplo de la obligación

determinada.
519
189. GARANTÍA DE MATERIALES Y MEDIDAS. FORMULARIO
____- El vendedor, esto es, la Sociedad _____, debidamente representada por

don ______, garantiza que los materiales y las medidas que se han descrito en el
documento anexo, que firmado por ambas partes se entiende formar parte de este
contrato, son de la mejor calidad existente en plaza y que las medidas dadas son
lo más precisas posibles, respondiendo de ello la mencionada Sociedad y
constituyéndose don _____, ya individualizado, como codeudor solidario de esa
calidad y medidas, y de todos los perjuicios, en su caso.
Nota:
Ver, además, los diversos formularios de las Cláusulas de Garantía.
190. GASTOS DE CARGO DEL COMPRADOR. GASTOS DEL CONTRATO
____- Las partes acuerdan que todos los gastos que ocasione este contrato de
compraventa, correspondientes a copias, fotocopias, estudio de títulos, honorarios
de abogados y del Notario, la inscripción en el Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Raíces correspondiente y demás, serán de cargo del
comprador.
191. GASTOS DE CARGO DEL COMPRADOR. GASTOS DEL CONTRATO,

CON ABONO
____- Los gastos de cualquiera naturaleza que deba realizar don ________,
para el cumplimiento del presente contrato de compraventa, tales como la
inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces
correspondiente, y especialmente los siguientes: _______, serán de cargo del
comprador.
Para tal efecto, don _________, recibe un anticipo correspondiente a la suma

de $ ___, del que deberá dar cuenta documentada, mediante las boletas y facturas
correspondientes.
520
192. GASTOS DE CARGO DEL VENDEDOR. A. GASTOS DEL CONTRATO
____- Las partes acuerdan que todos los gastos que ocasione este contrato de
compraventa, tales como copias, fotocopias, estudio de títulos, honorarios de
abogados y de Notario, inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador
de Bienes Raíces correspondiente y demás, serán de cargo del vendedor.
193. GASTOS DE CARGO DEL VENDEDOR. A. GASTOS DEL CONTRATO,

CON ABONO
____- Los gastos de cualquiera naturaleza que deba realizar don ________,
para el cumplimiento del presente contrato de compraventa, tales como la
inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces
correspondiente, y especialmente los siguientes: _______, serán de cargo del
vendedor.
Para tal efecto, don _________, recibe un anticipo correspondiente a la suma

de $ ___, del que deberá dar cuenta documentada, mediante las boletas y facturas
correspondientes.
194. IMPORTACIÓN. SERVICIO DE MANTENIMIENTO. FORMULARIO
____- Se pacta entre el importador y el comprador que aquél deberá otorgar,

ampliamente, servicio de mantenimiento de la especie (vehículo) que se vende,
por lo menos, por un período de __ años, lo que incluye partes, piezas y
repuestos, como mano de obra especializada y know how.
195. INMUEBLE. ALZAMIENTO HIPOTECA Y PROHIBICIÓN. FORMULARIO
____- El acreedor declara que se le ha pagado la totalidad de la deuda,

procediendo, en consecuencia, a alzar la hipoteca que grava el inmueble
individualizado previamente, y que se encuentra inscrita a fojas __ número __, del
Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces de___,
del año ___; alzando, asimismo, la prohibición de gravar y de enajenar el mismo
bien raíz, que rola a fojas __ número __, del mismo Conservador y año.
521
Se faculta al portador de copia autorizada de este instrumento para solicitar las
anotaciones, inscripciones, subinscripciones y cancelaciones que correspondan.
196. INMUEBLE. ALZAMIENTO HIPOTECA Y PROHIBICIÓN CONDICIONADA.

FORMULARIO
____- El acreedor declara que se le ha pagado la totalidad de su acreencia,

procediendo en consecuencia a alzar la hipoteca que grava el inmueble
individualizado previamente, y que rola a fojas __ número __, del Registro de
Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces de ___, del año____;
alzando, asimismo, la prohibición de gravar y de enajenar el mismo bien raíz, que
rola a fojas __ número __, del mismo Conservador y año; todo lo anterior bajo la
condición suspensiva de que se inscriba el inmueble a nombre del comprador, sin
gravamen alguno (o con todos los gravámenes constituidos con anterioridad a los
que por este instrumento se alzan).
Se faculta al portador de copia autorizada de este instrumento para solicitar las

anotaciones, inscripciones, subinscripciones y cancelaciones que correspondan.
197. INMUEBLE. COMISIÓN AL CORREDOR. PAGO POR UNA DE LAS

PARTES
Propiedades don ________, domiciliado en _____ número ___, ciudad _____,
equivalente al __ por ciento del precio, sea íntegramente pagada por la parte del
comprador (o del vendedor).
522
198. INMUEBLE. COMISIÓN AL CORREDOR. PAGO 50% CADA PARTE
Propiedades don ________, domiciliado en _____ número ___, ciudad _____,
equivalente al __ por ciento del precio, sea pagada por ambos contratantes, por
iguales partes.
Notas:
1. Se recomienda insertar esta convención en instrumento separado, a

fin de no "ensuciar" los títulos, debido a que un incumplimiento
podría significar una eventual acción resolutoria del contrato.
2. Además, en el instrumento, será conveniente que firme el Corredor,

a fin de que quede establecido el porcentaje de la comisión, con él
mismo; y que no sea motivo de discusión; en especial, si el
intermediario entiende que ha actuado por ambas partes y que
tiene derecho a la comisión doblada.
3. Una forma efectiva de no ensuciar el título y que el corredor

asegure su pago es no hacer mención alguna en la escritura de
compraventa pero sí dejar su comisión con instrucciones al
Notario una vez que se inscriba el inmueble a nombre del
comprador.
199. INMUEBLE. CONDICIÓN RESOLUTORIA. FORMULARIO
____- Las partes acuerdan que el contrato se resolverá de pleno derecho, en

caso que el comprador no pague oportunamente una cuota (o más cuotas) del
saldo de precio de la compraventa. Asimismo, y sin perjuicio de lo anterior, dicho
incumplimiento obliga al comprador al pago de una multa de _____ pesos en
523
beneficio del vendedor, lo que corresponde a la avaluación anticipada de los
perjuicios que por tal incumplimiento se ocasionen.
Notas:
1. Ver, además, "CLÁUSULA. MULTA. FORMULARIO", Tomo IV.

determinada.
Ver fichas: 9, 13, 27, 38, 47, 48, 66 del anexo de jurisprudencia de
compraventa.
200. INMUEBLE. CONSENTIMIENTO DE LA MUJER. FORMULARIO
____- Comparece doña ____, cédula nacional de identidad Nº _____, de

nacionalidad _____, de profesión __________, casada con el vendedor y de su
mismo domicilio, mayor de edad, quien manifiesta que consiente, expresamente,
en la venta del bien raíz que se vende por este instrumento y en todas las
condiciones contenidas en el mismo.
524
201. INMUEBLE. DECLARACIÓN CÓNYUGE NO PROPIETARIO DE QUE EL
BIEN NO ES FAMILIAR NI SE HA SOLICITADO ELLO. FORMULARIO
__________- Que a la fecha de esta escritura ninguno de ellos ha solicitado

judicialmente la declaración de la calidad de "Bien Familiar" del inmueble que por
el presente instrumento se vende.
202. INMUEBLE. CONSTRUCCIÓN QUE HARÁ EL COMPRADOR.

FORMULARIO
____- Se considera esencial de este contrato, la obligación del comprador y de

todos los que le sucedan en el dominio del inmueble, en caso que el comprador no
lo hiciere o no lo terminare, de construir un ____. La construcción deberá
finalizarse dentro de __ años, a contar de la fecha de esta escritura, y deberá
realizarse en las condiciones y requisitos que se pasan a detallar:
— Tipo de construcción.
— Forma del edificio.
— Altura.
— Materiales de construcción.
— Superficie mínima y máxima de construcción.
— Superficie mínima destinada a jardines.
— Otros.
Es la voluntad de las partes que este gravamen sea inscrito en el Registro de

Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar del Conservador de Bienes Raíces
respectivo, debido a que, sin tales exigencias, el vendedor no habría vendido el
inmueble (o la parte del inmueble) que se individualiza en este acto.
525
Tal incumplimiento obliga al comprador al pago de una multa de _____ pesos,
en beneficio del vendedor, que corresponde a la avaluación anticipada de los
perjuicios que por tal incumplimiento se ocasionen.
Se faculta al portador para requerir las anotaciones e inscripciones que

procedan.
203. INMUEBLE. CONTRADOCUMENTO OTORGADO. FORMULARIO
____- En garantía de la devolución del precio pagado, para el caso que existan
inconvenientes en la inscripción del dominio del inmueble a nombre del
comprador, el vendedor otorga un cheque por la suma de _____ pesos que queda
en custodia del señor Notario que autoriza, con instrucciones de entregarlo al
comprador si se acredita que no se ha logrado inscribir el inmueble a su nombre
en el término de treinta días, documento que el comprador tiene el derecho de
ponerle fecha inmediata para su cobro.
204. INMUEBLE. EVICCIÓN. FORMULARIO
____- El vendedor está obligado al saneamiento de la evicción y, en

consecuencia, en el evento que el comprador sea perturbado en su dominio,
posesión o tenencia, aquél estará obligado a defenderle de la o las respectivas
acciones o de responder de los perjuicios ocasionados.
Nota:
Si la cláusula de evicción no se consigna en el contrato de

compraventa, de todas formas el vendedor debe responder de ella,
debido a que esta obligación es de la naturaleza del contrato de
compraventa.
Ver fichas: 21, 41 del anexo de jurisprudencia de compraventa
526
205. INMUEBLE. AUTORIZACIÓN PARA CONSTITUIR HIPOTECA.
FORMULARIO
____- En garantía del pago del saldo de precio y de las demás obligaciones
asumidas por el comprador, éste constituye hipoteca en favor del vendedor sobre
el bien raíz que por este acto adquiere.
Nota:
Habitualmente, comparece la cónyuge:
PRESENTE EN ESTE ACTO, doña _______, chilena, casada con el

comprador don ______, de profesión ____, del mismo domicilio de su
marido, cédula nacional de identidad número ___, mayor de edad,
señala que consiente expresamente en la hipoteca pactada y en las
condiciones de este contrato.
206. INMUEBLE. INDIVIDUALIZACIÓN. CASA Y SITIO
____- Don _____ es dueño de la casa y sitio ubicados en __________, de la

comuna de ___, ciudad de __________, de la provincia de ____, de
la ___aRegión, que deslinda:
Al NORTE: __________;
Al SUR: __________;
Al ORIENTE: __________; y
Al PONIENTE: __________.
La adquirió por compra a don _____, según consta de escritura pública de

fecha _ de ___ de ___, otorgada ante el Notario Público don ____, titular de
la_____ Notaría de _____, y que se encuentra inscrito a fojas __ número __ del
Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de ___, del año___
527
207. INMUEBLE. INDIVIDUALIZACIÓN. DEPARTAMENTO DE HABITACIÓN
____- Don ____. es dueño del departamento de habitación que, según el plano
número ___, archivado en el Conservador de Bienes Raíces de ___, es el
número _, del __ piso, del edificio llamado "_____", ubicado en
calle __ número ____, de la comuna de ____, de la provincia de ___, de la ciudad
de ____, de la___a Región; y es dueño, también, en comunidad con los otros
comuneros, en la proporción de un __ por ciento, de los bienes comunes del
edificio construido en el terreno cuyos deslindes generales son:
Al NORTE: __________;
Al SUR: __________;
Este inmueble y derechos los adquirió por compra a don ____, según escritura
pública de fecha _ de ___ de ___, ante el Notario Público don ____, titular de
la ____ Notaría de ________, inscrito en el Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Raíces de ____ a fojas __ número __, del año___.
528
208. INMUEBLE. INDIVIDUALIZACIÓN. FUNDO
____- Don ____ es dueño del fundo o predio agrícola llamado "_____", ubicado
en la localidad de ____, en el camino que va de ____ a ____, de la comuna
de _____, provincia de ___, de la ___ Región, que adquirió por compra a
don ______, según escritura pública de fecha ___ de _______ de____, suscrita
ante el Notario Público don ____, titular de la ____ Notaría de ________, inscrito a
fojas ____ número __, del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes
Raíces de ___, del año___, cuyos deslindes son:
Al NORTE: __________;
Al SUR: __________;
El predio está individualizado en el plano número __, que se encuentra

archivado en el mismo Conservador y tiene una superficie de __ hectáreas (o
de ___cuadras), lo que se da a título informativo.
529
209. INMUEBLE. INSCRIPCIÓN. CONTRATO EN CIERTO PLAZO.
FORMULARIO
____- Se considera esencial a este contrato de compraventa, que el comprador

deberá inscribirlo en el plazo máximo de ___ meses en el Conservador de Bienes
Raíces respectivo. Transcurrido dicho plazo, el comprador no podrá pedir que se
inscriba, ni el Conservador de Bienes Raíces podrá hacerlo.
Vencido dicho plazo sin que se haya efectuado la inscripción, el vendedor

tendrá derecho a vender el inmueble a quien desee y en el precio que
privativamente determine, sin tener otra obligación que la de devolver al
comprador el precio recibido, sin reajuste ni intereses. Asimismo, y como
avaluación anticipada de perjuicios, el vendedor devolverá el precio descontando
un __%.
Nota:

determinada.
530
210. INMUEBLE. INSCRIPCIÓN. FACULTAD PORTADOR. FORMULARIO
____- Se faculta al portador de copia autorizada de esta escritura, para requerir

y firmar las anotaciones, inscripciones y subinscripciones que procedan en los
registros correspondientes del Conservador de Bienes Raíces respectivo. El
otorgamiento de esta facultad es irrevocable y persistirá aunque sobrevenga la
muerte o incapacidad de cualquiera de los contratantes o de todos ellos.
Notas:
1. La referencia a la muerte o incapacidad se debe a que, por tratarse

de un mandato, la facultad que se le otorga al portador para
requerir la inscripción expira con la muerte o incapacidad del
mandatario. Al estipular lo contrario, este efecto ya no se produce
y se evitan los inconvenientes que surgirían de sobrevenir la
muerte o incapacidad de cualquiera de las partes.
2. También se puede añadir que el portador podrá requerir las

cancelaciones que correspondan, en caso de existir hipotecas u
otros gravámenes o prohibiciones que sea necesario cancelar.
531
211. INMUEBLE. LIBRE DE GRAVÁMENES. FORMULARIO
____- Se considera esencial a este contrato, que el inmueble que se compra se

encuentre libre de todo gravamen o prohibición. En caso que constare alguno, el
vendedor deberá eliminarlo en el plazo máximo de _____ días, contados desde
que se exhiba el certificado en que conste la limitación al dominio. De no haber
solución en dicho plazo, el acreedor podrá elegir entre: a) solucionar el problema a
cargo del vendedor; b) declarar resuelto el contrato ipso facto; y c) ejecutar al
vendedor por el total del precio recibido, más intereses correspondientes al
máximo que la ley permite estipular. En cualquiera de estos casos, el vendedor
además deberá pagar una multa de ________ pesos, correspondiente a la
avaluación anticipada de los perjuicios.
Nota:
Tal multa puede ser un porcentaje del precio total del inmueble. La
cláusula penal no puede exceder del duplo de la obligación principal
del contrato, consistente en el pago de una suma determinada.
532
212. INMUEBLE. LIMITACIONES A FUTURA EDIFICACIÓN. FORMULARIO
____- Se considera esencial a este contrato, la prohibición expresa e insalvable

que tiene el comprador de edificar en el inmueble, construcciones de más
de __ pisos.
Se entiende que esta prohibición se mantiene aún en el caso que la respectiva

Municipalidad y los Organismos Públicos permitan en el lugar la construcción de
edificaciones de mayor en altura; y aún en caso que dichos organismos
establezcan que las nuevas edificaciones deban tener determinada altura, caso en
el que, simplemente, se mantendrán los edificios que existen o se construirán
otros con la limitación pactada.
Esta prohibición, por voluntad de las partes, se inscribirá como un gravamen y

para su alzamiento será necesaria la autorización expresa, por escritura pública,
del vendedor. El incumplimiento de esta prohibición dará derecho al vendedor para
dar por resuelto, ipso facto, este contrato y para requerir el pago de la pena
estipulada en la cláusula ____.
Las autorizaciones se irán otorgando en la medida que se proceda

individualmente a la construcción de los departamentos (oficinas) que se
construyan en dicho edificio.
Se faculta al portador de copia autorizada para requerir las anotaciones e

inscripciones que procedan.
Nota:
Pueden pactarse otras prohibiciones, tales como:
Tipo de construcción.
Forma del edificio.
Materiales de construcción.
Superficie mínima y máxima de construcción.
Superficie mínima destinada a jardines.
Otros.
533
213. INMUEBLE. MEDIANERAS PAGADAS. FORMULARIO
____- El vendedor deja expresa constancia que las paredes medianeras que
existen entre el predio que se vende y los predios colindantes (o el predio que
conserva el vendedor), han sido pagadas por él, en la cuota que le corresponde,
de modo que el comprador no asume deuda anterior alguna por ellas.
Lo anterior es además garantizado por el vendedor con la rendición de una

caución provisoria consistente en ________, que se deja en poder del señor
Notario don ________, por el período de 30 días ____, y que puede ser retirada
por el comprador dentro de dicho plazo en caso que demuestre que ________
214. INMUEBLE. OCUPADO POR ARRENDATARIO. RENTAS PARA EL

COMPRADOR
____- Las partes acuerdan dejar constancia que el inmueble a que se refiere
este contrato, está ocupado por el arrendatario don _____, por contrato de
arrendamiento celebrado el ____ de ___ de__, en la Notaria de ____, de
don ______ En virtud de esta compraventa, el vendedor deja de ser arrendador,
calidad que recaerá en el comprador, quien pasa a los derechos que le
corresponden en dicha calidad, como cobrar las rentas de arrendamiento, las que
percibirá a contar desde el día ____ del mes de ____ del año ________
Si el arrendatario desconociere al nuevo propietario, el vendedor le facilitará

todas las acciones y actuaciones necesarias para que aquél perciba sus rentas y
se le reconozcan sus derechos, bajo apercibimiento de responder el vendedor de
todo perjuicio que se ocasione al respecto.
215. INMUEBLE. OCUPADO POR ARRENDATARIO. OBLIGACIONES DE

ENTREGAR EL INMUEBLE DESOCUPADO
____- Se considera esencial a este contrato, el que el inmueble que está

ocupado por el arrendatario don _____ y su familia, se entregue al comprador, en
la época fijada, completamente desocupado. Si así no lo hiciere, el comprador
podrá optar, a su arbitrio, entre: dejar sin efecto el contrato, debiendo, el vendedor
pagar al comprador la suma de ____ pesos como avaluación anticipada de
perjuicios, por tal hecho; o mantener el contrato, con el pago de una multa
de ________ pesos que se devengará diariamente, pero, siendo de su cargo y
534
responsabilidad, el demandar al arrendatario, para obtener la entrega física del
inmueble.
Nota:
Lógicamente, se pueden pactar numerosas formas y garantías,

adaptando las cláusulas del caso.
216. INMUEBLE. SUPERFICIE MENOR MEDIDA EN TERRENO MÁS GRANDE.

FORMULARIO
____- Del inmueble antes individualizado, sólo se vende una parte, hijuela o
sección, que es la parte del lado __, que da hacia la calle ____ número __, de la
comuna de ____, de la ciudad de ____ y cuyos deslindes especiales son:
Al NORTE: __________;
Al SUR: __________;
Forma parte de este instrumento, el plano levantado por el arquitecto

don _____, que se firma por las partes, que se protocoliza al final de este registro
y que se registrará en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente.
217. INMUEBLE. SUPERFICIE NO INDICADA POR UN SOLO PRECIO.

FORMULARIO
____- Las partes acuerdan que el inmueble individualizado se vende ad corpus,

sin indicar su verdadera cabida, en el precio único de _____ pesos, sin derecho
alguno a reclamo de ninguna de las partes, aunque la cabida sea sustancialmente
inferior o notablemente superior a la que se pueda suponer.
Las partes sólo podrán optar por la resolución del contrato en el evento que la
cabida sea de más de un diez por ciento de esa superficie o de menos que un diez
por ciento de ella.
535
218. INMUEBLE. SUPERFICIE NO INDICADA. PRECIO SEGÚN LA MEDIDA.
FORMULARIO
____- Las partes acuerdan que el inmueble individualizado se vende ad corpus,

sin indicar su real cabida, pero el precio será el que resulte de multiplicar el
número de metros cuadrados correspondientes al inmueble antes individualizado,
por ___ pesos.
Como anticipo de este precio, se paga la suma de ____ pesos, de manera que,
si la superficie es superior a ____ metros cuadrados, deberá pagarse la diferencia
y si la superficie es menor que ello, el vendedor deberá devolver el exceso. Las
partes entienden que su voluntad es llevar a cabo la negociación, aunque la
cabida sea de más de un diez por ciento de esa superficie o de menos que un diez
por ciento de ella.
219. MORA Y SIMPLE RETARDO. FORMULARIO
____- Se entenderá que una de las partes se ha constituido en mora por el

simple retardo en el cumplimiento de cualquiera de las obligaciones que emanan
del presente contrato, o si el comprador no paga una de parcialidades del precio
pactadas. Desde ese momento, el contratante diligente tendrá derecho para___ o
para ____, a su elección.
Nota:
Ver "CLÁUSULA ACELERACIÓN" y "CLÁUSULA. MULTA.

FORMULARIO", Tomo IV.
compraventa.
536
220. NUDA PROPIEDAD. RESERVA USUFRUCTO. FORMULARIO
____- Las partes acuerdan que el vendedor reserva para sí (y también, para su
cónyuge doña (o don) _____), de por vida, el usufructo de las cosas que por este
acto vende.
El vendedor en su calidad de usufructuario, queda liberado de la obligación de

rendir caución de conservación y restitución, como también de la obligación legal
de practicar inventario solemne.
compraventa.
221. PACTO COMISORIO. CON MULTA
____- Se considera esencial a este contrato que, si el comprador no paga

oportunamente el precio, la compraventa se resolverá ipso facto, debiendo pagar
al vendedor la suma de ____ pesos, como multa correspondiente a la avaluación
anticipada de los perjuicios.
compraventa.
222. PACTO COMISORIO. CON MULTA Y, ADEMÁS, COMPENSACIÓN
____- Se considera esencial a este contrato que, si el comprador no paga

oportunamente cualquiera de las cuotas del precio en los plazos fijados, se
resolverá ipso facto esta compraventa, debiendo pagar al vendedor la suma
de ____ pesos, como multa correspondiente a la avaluación anticipada de los
perjuicios.
537
El vendedor tendrá el derecho de descontar, sin más, las cuotas del precio que
ya hubieren sido pagadas por el comprador hasta el entero pago de la multa, sin
perjuicio del reclamo del saldo si lo hubiere.
Nota:

determinada.
223. PACTO DE RETRACTO. FORMULARIO
____- El vendedor tendrá el derecho de retractarse del contrato de compraventa

celebrado en este instrumento, dentro del plazo único e improrrogable
de_____ meses, a contar desde la fecha de otorgamiento. Para materializar dicho
derecho, deberá manifestar su voluntad de retractarse mediante escritura pública,
extendida y suscrita por él, en esta misma Notaría, a la que deberá acompañar un
certificado expedido por el mismo Notario que autoriza, en que se acredite que se
ha consignado, en su oficio, la misma cantidad numérica, en pesos, del precio
pagado, en dinero o en vale vista a nombre de comprador.
224. PACTO DE RETROVENTA. FORMULARIO
____- Las partes acuerdan que es esencial a este contrato, el que el vendedor
tendrá el derecho de readquirir el bien que vende en este acto, dentro del plazo
único e improrrogable de _____ meses, a contar desde la fecha de otorgamiento.
En tal caso, bastará que el vendedor mande a extender una escritura pública en la
misma Notaría, de venta o de resciliación, a su elección, la que deberá ser firmada
por el actual comprador, en el plazo de _____ días, a contar de la fecha de la
puesta en el correo, de una carta certificada que envíe al efecto el Notario, al que
se le entregará el total del precio estipulado en la cláusula ___ Si así no lo hiciera,
el comprador, además de las acciones judiciales del caso, perderá un ____ por
ciento del precio, como avaluación anticipada de perjuicios, en beneficio de su
contraparte.
538
Nota:
Esta cláusula no puede exceder del plazo de 4 años contados desde

la fecha de su otorgamiento.
225. PENAL. A FAVOR DEL COMPRADOR. FORMULARIO
____- El vendedor deberá pagar al comprador, como avaluación anticipada y

convencional de los perjuicios, la suma de _____ pesos en caso que aquél no
cumpla con la obligación de entregar, oportunamente, lo vendido. Lo anterior sin
perjuicio de las acciones para el cumplimiento forzado.
Notas:
1. Ejemplos de incumplimiento, además del consignado en el

formulario, son:
— Abandonar la cosa.
— No recibir el precio, reajustes o intereses.
— No devolver las arras que le haya dado el comprador.
— No pagar los impuestos o los gastos que sean de su cargo.
— Dañar la cosa.

determinada.
539
226. PENAL. A FAVOR DEL VENDEDOR. FORMULARIO
____- El comprador deberá pagar al vendedor, como avaluación anticipada de

perjuicios, la suma de _____ pesos en caso que no cumpla con la obligación
de ____, sin perjuicio de las acciones para el cumplimiento forzado, en caso que
corresponda.
Notas:
1. Ejemplos de incumplimiento son:
— No recibir la cosa.
— No pagar el precio o parte de él.
— No pagar reajustes e intereses.
— No devolver las arras que le haya dado el vendedor.
— Abandonar la cosa, pendiente el pago del precio.
— No pagar los impuestos que sean de su cargo.

determinada.
540
227. PROHIBICIÓN. CEDER DERECHOS COMPRAVENTA. FORMULARIO
____- Las partes acuerdan que queda expresamente prohibido al comprador

ceder cualquier derecho de los que adquiere por este contrato, especialmente el
de _____. El vendedor ha tenido, especialmente, en cuenta, para lo anterior, el
hecho siguiente: _____________.
228. PROHIBICIÓN. COMPRADOR. CAMBIAR DESTINO. FORMULARIO
____- Las partes acuerdan que queda expresamente prohibido al comprador,

cambiar el destino actual del inmueble, que es precisa y privativamente el de
habitación (u otro que se detalle). El vendedor ha tenido, especialmente en cuenta
para lo anterior, el hecho siguiente: ____.
229. PROHIBICIÓN. COMPRADOR. DAR EN ARRENDAMIENTO. SIN

FUNDAMENTOS
_____- Las partes acuerdan que mientras el comprador no pague la totalidad

del precio fijado en el presente contrato, no podrá dar en arrendamiento, ceder, u
otorgar en mera tenencia, a cualquier persona, el inmueble objeto de la
compraventa.
541
230. PROHIBICIÓN. COMPRADOR. DAR EN ARRENDAMIENTO. CON
FUNDAMENTOS
Las partes acuerdan que mientras el comprador no pague la totalidad del precio
fijado en el presente contrato, no podrá dar en arrendamiento, ceder, u otorgar en
mera tenencia, a cualquier persona, el inmueble objeto de la compraventa.
El vendedor ha tenido, especialmente en cuenta para lo anterior, el hecho

siguiente: ____.
Nota:
Es posible pactar la prohibición de dar en arrendamiento a una o más

personas o a todas las personas de una determinada familia. La
cláusula última redactada en términos tan amplios como se dice más
arriba, plantea dudas acerca de su constitucionalidad, pues podría
afectar al derecho de propiedad reconocido en el Nº 24° del artículo
19 de la Constitución Política de la República.
231. PROHIBICIÓN. VENDER O ENAJENAR A DETERMINADA PERSONA.

FORMULARIO
____- Las partes acuerdan que queda expresamente prohibido al comprador,

vender o enajenar, en cualquier forma, en todo o en parte, el inmueble adquirido,
especialmente a don _______.
El vendedor ha tenido en cuenta para lo anterior, el hecho

siguiente: _______________.
232. REAJUSTE. AUMENTOS ACUMULATIVOS. FORMULARIO
____- Las partes acuerdan que las sumas que se devenguen por concepto de
reajuste del saldo de precio se capitalizarán, en el evento que no se paguen en la
época convenida. Lo anterior implica que se sumarán al capital para constituir uno
solo con éste, y así devengar nuevos reajustes e intereses cada tres meses (o
mes a mes o anualmente).
542
233. REAJUSTE. CON AUMENTO O DISMINUCIÓN. FORMULARIO
____- Las partes acuerdan que el saldo de precio tendrá la variación, positiva o
negativa, que experimente el Índice de Precios al Consumidor determinado por el
Instituto Nacional de Estadísticas o por el organismo que lo suceda o reemplace.
Así, la suma por pagar será superior, si el índice es positivo, e inferior, si es

negativo.
234. REAJUSTE. EN MONEDA EXTRANJERA. FORMULARIO
____- Las partes acuerdan que el saldo de precio se reajustará con el alza que
tenga el dólar de los Estados Unidos de Norteamérica (u otra), en el período
comprendido entre la fecha de este instrumento y la fecha del respectivo pago que
se deberá efectuar en pesos, además de un __ por ciento de interés anual y de
un ___ por ciento de interés, también anual, en caso de mora.
235. REAJUSTE. ENTREGAS PARCIALES DE MERCADERÍAS. FORMULARIO
____- Las partes acuerdan que las mercaderías se entregarán por parcialidades
de _____ unidades mensuales, a contar del presente (próximo) mes. El precio de
las mercaderías, a contar de la segunda entrega, se reajustará de acuerdo al alza
que ellas hayan experimentado en fábrica, entre el día de hoy y el día del pago
efectivo de cada cuota.
543
236. REAJUSTE. SALDO EN MORA. FORMULARIO
____- Las partes acuerdan que los saldos morosos insolutos o los adeudados
por simple retraso, tendrán un reajuste según la variación que experimente el
Índice de Precios al Consumidor determinado por el Instituto Nacional de
Estadísticas o por el organismo que lo suceda o reemplace, en relación al período
que medie entre el último día del segundo mes que precede al mes en que debió
efectuarse el pago (total o parcial) y el último día del segundo mes que precede al
del pago efectivo. Además, devengarán el máximo de interés permitido por la ley,
para operaciones reajustables, durante todo el tiempo del simple retraso hasta el
pago efectivo.
237. RECIBO. DINERO A CUENTA DE PRECIO. FORMULARIO
____- El vendedor declara haber recibido, a cuenta del precio de esta

compraventa, la suma de _____ pesos en dinero efectivo.
Nota:
Es posible pagar en vale a la vista, en depósito bancario endosable,

en valores, en acciones, en cheque u otros intangibles; o, con parte,
en otros bienes. En estos últimos casos, es mejor cobrar los
documentos y dar recibo de contado, para que no conste una
supuesta obligación pendiente, susceptible de una eventual acción
resolutoria, en el caso que no se paguen los documentos.
Ver fichas: 101, 114, 130, 142 del anexo de jurisprudencia de

compraventa.
544
238. RENUNCIA ACCIÓN REDHIBITORIA. FORMULARIO
____- Las partes declaran expresamente que el comprador, en su calidad de

técnico en ____, ha inspeccionado la cosa vendida y que es de su conocimiento,
puesto que el vendedor así se lo ha hecho saber, que ésta tiene el defecto
de _____ y se encuentra en ___ estado. El comprador renuncia al ejercicio de la
acción redhibitoria por la presente compraventa y, por tanto, no podrá pedir la
resolución de este contrato ni la rebaja proporcional del precio por el vicio ya
expresado, quedando a salvo su derecho por vicios distintos y que —siendo de su
conocimiento— no fueron expresados por el vendedor, y que el comprador no
hubiere podido conocer fácilmente en razón de su profesión u oficio.
239. RENUNCIA EVICCIÓN. FORMULARIO
____- Se considera esencial a este contrato, que el vendedor no estará obligado

al saneamiento de la evicción y que, por tanto, serán de cuenta y riesgo exclusivo
del comprador las perturbaciones —de cualquier tipo— que pudiere sufrir en la
posesión pacífica de la cosa vendida, incluidos el caso fortuito y la fuerza mayor.
De esta manera, el comprador libera expresamente al vendedor de dicha
obligación.
Nota:
La renuncia a la evicción puede pactarse, pero no vale en caso de

mala fe del vendedor (arts. 1839 y 1842 del Código Civil).
240. RENUNCIA EVICCIÓN Y ACCIÓN REDHIBITORIA. FORMULARIO
____- Las partes acuerdan que el vendedor no estará obligado al saneamiento

de la evicción y que, por tanto, serán de cuenta y riesgo exclusivo del comprador
todas las perturbaciones que éste pudiere sufrir en la posesión pacífica de la cosa
vendida.
Asimismo, el comprador declara renunciar a la acción redhibitoria por los

eventuales vicios ocultos de la cosa vendida. De esta manera, el comprador libera
545
expresamente al vendedor de dichas obligaciones, salvo de aquéllos defectos de
que tuvo conocimiento el vendedor y que no le comunicó.
Notas:
1. La renuncia a la evicción puede pactarse, pero no vale en caso de

mala fe del vendedor (arts. 1839 y 1842 del Código Civil).
2. También se puede renunciar al saneamiento de los vicios redhibitorios

(ocultos) del inmueble vendido, pero el vendedor siempre deberá responder
de aquellos que conocía al tiempo de la venta y no informó al comprador
(art. 1859 del Código Civil).
241. RESPONSABILIDAD VENDEDOR. IRRESPONSABILIDAD DEL

VENDEDOR
____- Las partes acuerdan que el vendedor no responderá, bajo ningún

respecto, de la calidad de la cosa que se vende. Atendido a que el comprador, en
forma previa a la celebración de este contrato, ha revisado la mercadería que por
este acto se vende, en cuanto a calidad, medidas, peso, colores, y demás detalles,
renuncia a todo derecho de devolución de parte alguna del precio, por supuestas
diferencias entre lo que se vende y se ha entregado y lo que el comprador cree o
creerá que ha adquirido. Consecuencia de lo anterior es que el vendedor no
garantiza, en absoluto, la mercadería que por este instrumento se vende.
242. RESPONSABILIDAD VENDEDOR. RESPONSABILIDAD DEL VENDEDOR
____- Las partes acuerdan que el vendedor responderá, en todo caso, de la

óptima calidad de la cosa que se vende. Es decir, el vendedor garantiza que la
mercadería que ha vendido por este instrumento y que entregará, a más tardar, el
día _____ de ___ del año _____, es de la mejor calidad que existe en plaza y que
responderá de la calidad detallada, medidas, pesos, colores, cuantía y detalles,
salvo que sea recibida conforme por el comprador. De todas formas, el eventual
reclamo sólo se podrá interponer en el plazo de ____ días después de recibida la
mercadería.
El reclamo interpuesto no habilita en caso alguno al comprador para postergar

el pago, pero será obligación del vendedor proceder a la reposición de la
mercadería reclamada, en el plazo de ____ días.
546
Documentos
547
243. RECIBO. ARRAS O SEÑA. COMPRAVENTA. FORMULARIO
He recibido conforme de don ________, la cantidad de $ ___ (_____ pesos), en

efectivo (o bien: el cheque serie ___ Nº ___, del Banco ____, girado respecto de la
cuenta corriente a nombre de __________), arras que son garantía de que él me
comprará ____ en el precio de $ ____ (______ pesos), en el plazo de _____ días,
cantidad que él perderá en caso de incumplimiento, o bien, que le restituiré
doblada si es el suscrito quien se retracta.
Firma también, dando su conformidad, el futuro comprador.
En ___, a __ de ___ de 2___.
_____________________________________________
Conforme Nombre, firma y cédula de identidad
244. RECIBO. COMPRAVENTA. SALDO DE PRECIO. ESCRITURA.

FORMULARIO
En ___, a __ de ____ de dos mil __, comparece don _____, de

nacionalidad _____, de profesión ___, estado civil ___, domiciliado en _____.
número __, oficina/departamento número __, de la comuna de _____, ciudad
de ___, cédula nacional de identidad número ___, en adelante, "el
compareciente", mayor de edad, y expone que:
PRIMERO. Por escritura pública de fecha __. de ____. de ______, suscrita ante
el Notario de _____, don ________, el compareciente vendió, a don________, la
propiedad de calle ________ número __, departamento número __, en el precio
de ______ pesos, el que se pagó parte al contado, y el saldo a plazo, en la forma
establecida en dicho instrumento.
SEGUNDO. Por el presente, el compareciente declara que ha recibido conforme

el total del precio fijado en dicho instrumento y sus reajustes e intereses, por lo
que otorga la carta de pago correspondiente.
TERCERO. Se deja constancia que no se constituyó hipoteca, para responder

al pago del saldo de precio.
En comprobante, firma __.
548
245. ORDEN DE ENTREGA DE MERCADERÍAS A TERCERO. FORMULARIO
En ______, a ___ de _____ de 2___.
En relación con la operación de compra extendida por nosotros a Uds., de

fecha _ de ___ de ........, relativa a la adquisición de _______, de que da cuenta la
guía de despacho (factura) Nº __, de __ del mes de ____ del año en curso,
rogamos e instruimos a Uds. que hagan entrega del total de las especies a
don _______, en su domicilio comercial (particular) de calle ______ Nº _, comuna
de ____, de esta ciudad, bajo recibo de él o de quien esté a cargo allí.
Saluda atte. a Uds.,
————————————————
Nombre, firma y RUT
Dirección: ___
A los Sres.
_________.
Calle ___ Nº __
Presente
549
246. RESERVA COMPRA VEHÍCULO. FORMULARIO
En ______, a ___ de ____ de 2___.
Por la presente, formulo una solicitud formal de reserva irrevocable e

intransferible, del vehículo nuevo de las siguientes características:
Marca: __________.
Modelo: __________.
Año: __________
Forma: (hatch back, turismo, station wagon u otra)
Número de puertas: __________.
Cilindrada: __________.
Origen: nacional u otro.
Precio: US$ _____ (o pesos o Unidades de Fomento u otro). Este precio incluye
el impuesto del IVA.
Forma de pago: __________.
Reajuste: __________.
Intereses: __________
Garantía del saldo de precio: _____. Si no se lleva a cabo la venta por causas
atribuibles a mi conducta, perderé esta garantía.
Accesorios incluidos en el precio: __.
Fecha de entrega: __ / __ / 2___.
Seguro: el vehículo a que alude la reserva, deberá ser asegurado por el

suscrito, contra incendio y robo, por el valor o precio de venta, y daño contra
terceros por la suma de $ _____ en la compañía que elija la vendedora, la que
podrá contratar el seguro, si yo no lo hago, por cuenta mía, en cuyo caso mi
obligación es de reembolsar el valor de las primas, con el máximo de interés que
es permitido estipular.
Cambios de modelo: El vendedor no está obligado a efectuar la venta del

vehículo en caso que la fábrica cambie las características del modelo, pero sí lo
550
estará en caso que yo me allane a pagar el precio de lista del nuevo modelo.
Asimismo, el cambio de especificaciones o si el modelo elegido se discontinúa,
ambas partes tienen derecho amplio de retractarse de la operación. En caso de
retractación de Uds. recibiré mi dinero, sin reajustes ni intereses, en el plazo
máximo de quince días, en la misma moneda y sistema que fue entregado.
Gastos: Los gastos de transporte del vehículo, a mi domicilio, las patentes y

otros derechos, y las inscripciones del dominio y de la prenda, serán de mi cargo.
Aceptación: Esta oferta de compra vale en caso de ser aceptada por un

representante habilitado, de la empresa vendedora.
Atentamente,
—————————————————
Nombre, firma, dirección y teléfono
Notas:
1. Algunas empresas se reservan la facultad de aceptar o de rechazar

la solicitud. Esto es claro, en el caso de ventas a plazo en que no
se haya estudiado, previamente, la solvencia y cumplimiento del
solicitante. Es posible pactar que la convención suspende sus
efectos, mientras se averiguan los informes comerciales,
bancarios y personales del peticionario.
A veces se pacta que, en caso que los precios varíen de fábrica, el

aumento neto lo sufrirá el comprador o que éste deberá aumentar
el precio en la misma proporción del aumento. En tal evento, se
puede pactar el derecho del comprador, de retractarse de la
operación.
2. La venta de vehículos usados que realiza un particular, no está

afecta al impuesto del IVA, sino que al tributo del 0.5% a beneficio
fiscal y de 1% a beneficio municipal.
3. También, es usual que la fecha de entrega no obligue

necesariamente al vendedor, o que las demoras por caso fortuito,
por fuerza mayor o por culpa de la fábrica, no signifiquen
responsabilidad para éste. Pero, en tal evento, es conveniente
551
determinar un plazo máximo, en forma que el incumplimiento
permita, al adquirente, comprar otro vehículo en otra parte.
4. Se puede exigir que el seguro cubra también, huelgas, guerra

externa o interna, inundaciones, terremotos y otros, pero esto
resulta, en Chile, muy dispendioso.
247. RESERVA. PARA COMPRA DE INMUEBLE. FORMULARIO
__________- Las partes acuerdan que el propietario del inmueble

individualizado, se obliga a reservar dicho bien raíz a don __________, para que
éste lo adquiera, en el precio de _____ pesos. Queda expresamente prohibido, al
propietario vender el inmueble dicho, durante el plazo de _____ meses (también
puede estipularse una condición). Las partes entienden que este instrumento no
es un contrato de promesa de compraventa y que, en consecuencia, no puede
exigirse como tal y que tampoco es un cierre de negocio. Sin embargo, se
considera esencial de esta convención, el derecho de don ______, de poder
adquirir el bien en dicho precio, al contado, en el plazo dicho, en forma que, si el
vendedor propietario viola esta norma, deberá restituir el monto en garantía que
recibe (o bien las arras que recibe y que las partes avalúan en la suma de
$ _____) y, además, debe pagar una suma de _____, reajustada de acuerdo al
Índice de Precios al Consumidor y con el máximo de intereses hasta la época del
pago de ambas sumas, más un ___ por ciento de reajuste. Para efectos de
garantizar el pago de las sumas antes señaladas, se firma un cheque sin fecha a
nombre de _____, que queda en poder del Notario con instrucciones.
552
Fichas de jurisprudencia de promesa
553
Ficha 1 Antecedentes del fallo
Corte Suprema
Contrato de promesa de compraventa, oponible al demandante, hace

improcedente acción de precario
Fecha: 04/09/2014
Rol: 21323-2014
Cita online: CL/JUR/6366/2014
Sumario
Del tenor del libelo por el que se interpone el recurso de casación en estudio se
puede comprobar que la recurrente considera que los jueces de la instancia
contravinieron el artículo 2195, inciso 2º, del Código Civil, según el cual, el
precario consiste en la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por
ignorancia o mera tolerancia del dueño. Sin embargo, la actora no se hace cargo
en el recurso que en la presente causa quedó establecido por los tribunales del
fondo que, no obstante haberse acreditado el dominio de la actora y la ocupación
de la demandada, se comprobó la existencia de un título oponible a la
demandante —la existencia del contrato de promesa de compraventa suscrito
entre su predecesor y la demandada—, conforme al cual, ésta dio inicio a la
ocupación de la propiedad cuya restitución se solicita. En razón de lo anterior,
resulta evidente que en este caso no se satisfacen las exigencias de la norma
decisoria de la litis que se denuncia infringida, ya que la tenencia de la demandada
no tiene su origen en la simple ignorancia o mera tolerancia de la actora, sino más
bien, en un vínculo de naturaleza contractual que, independiente de sus alcances
jurídicos, le permitió comenzar a ocupar la propiedad objeto del juicio, lo que
resulta incompatible con la situación de hecho en la que consiste el precario. En
este contexto, carece también de fundamento la pretendida infracción a las otras
normas legales denunciadas, ya que las supuestas contravenciones legales
descansan sobre un mismo hecho que se ha tenido por establecido, esto es, que
la ocupación de la demandada está legitimada por un vínculo contractual previo
(Considerando 3º).
554
Corte de Apelaciones de La Serena
Cumplimiento de contrato. Interpretación contractual. Debe preferirse la

interpretación de una cláusula en orden a que produzca un efecto a aquél que no
produzca efecto alguno
Fecha: 01/09/2014
Rol: 1320-2013
Sumario
Ha de concluirse (...), recurriendo a la interpretación (de la) convención

modificatoria del contrato de promesa de compraventa, por aplicación de la regla
sobre interpretación de los contratos contenida en el artículo 1562 del Código Civil
que estatuye que debe preferirse la interpretación de una cláusula en orden a que
produzca un efecto a aquél que no produzca efecto alguno y además teniendo en
cuenta lo dispuesto en el artículo 1537 del mismo Código que permite pedir el
cumplimiento de la obligación principal o la pena al arbitrio del acreedor. En cuanto
a la alegación de las excepciones de prescripción y de contrato no cumplido
planteada por la parte demandada en su escrito de apelación de la sentencia
definitiva, (...) ellas deben ser desestimadas por no haber sido opuestas dentro de
las oportunidades en que procesalmente correspondía, según se desprende de lo
dispuesto en los artículos 309 a 312 del Código de Procedimiento Civil.
(Considerandos 3º y 4º).
555
Corte de Apelaciones de Rancagua
No existe la falta de un trámite esencial, como es la notificación, al haberse

efectuado esta de conformidad al art. 44 del CPC. Pacta sunt servanda. No puede
eximirse el arrendatario, ni aún por lo gravosa de la obligación, de su cumplimiento
Fecha: 28/08/2014
Rol: 384-2014
Sumario
Revisado el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes de este juicio,

que rola a fojas 11 y siguientes de autos, consta que en el último párrafo de la
cláusula cuarta se estableció: "En caso de mora o simple retardo en el pago de la
renta, el arrendatario deberá pagar una multa equivalente al 1% diario del valor del
arriendo". Lo dicho anteriormente, corresponde a una cláusula penal, figura
expresamente permitida en nuestro ordenamiento jurídico y que tiene por objeto
asegurar el cumplimiento de una obligación, que en este caso correspondía al
pago del canon de arriendo. Estando acreditado que la demandada incumplió su
obligación de pago a contar del mes de Junio de 2012, y que, según el contrato,
debía pagar la renta dentro de los primeros 5 días de cada mes, a contar del 6 de
junio de 2012 comenzó a operar la cláusula penal acordada, la que le es exigible
hasta el 24 de noviembre del año 2013, pues consta a fojas 69, que con fecha 25
de noviembre de 2013 la actora recuperó el inmueble arrendado. Siendo el
contrato una ley para los contratantes, tal como lo establece el artículo 1545 del
Código Civil, no existe causa legal para eximir de dicho pago a la demandada, ni
aún porque resulte gravosa, pues sabiendo de la existencia de dicha cláusula,
estuvo en su poder haber terminado el contrato y haber reintegrado el inmueble a
su dueña, lo que no hizo. (Considerandos 6º a 9º).
Corte Suprema
Cumplimiento contrato de promesa. Estipulación de plazo y condición. Para

indagar intención de las partes se deben aplicar las mismas reglas de
interpretación de los contratos. Al cumplirse las condiciones y vencido el plazo, se
556
podía instar a que se otorgara la respectiva escritura pública de compraventa.
Cumplimiento del deber de ejecutar el contrato de buena fe
Fecha: 26/08/2014
Rol: 13412-2013
Sumario
Habiendo los contratantes, como se ha dicho, estipulado un plazo y una

condición para fijar la época de celebración del contrato prometido, corresponde,
interpretando en forma armónica la naturaleza y efectos de tales modalidades,
indagar por la intención de las partes cuando los convinieron, para lo cual cabe
aplicar las mismas reglas de interpretación de los contratos contenidas en
el Código Civil antes mencionadas. En efecto, según la doctrina, cuando en el
Nº 3º del artículo 1554 del Código Civil se habla de "época", el legislador se refiere
a un espacio en el tiempo dentro del cual se puede ejercer o se extingue el
derecho para exigir la celebración del contrato prometido. Ahora bien, en lo que
atañe al plazo estipulado en la cláusula cuarta de la promesa, en ninguna parte las
partes le otorgan el carácter de extintivo, es decir, que por su sola ocurrencia
acarrea la extinción del derecho para exigir el cumplimiento del contrato
prometido, connotación que sin duda de alguna manera le hubiesen dado si esa
hubiese sido su intención. Por el contrario, la interpretación que mejor cuadra con
la naturaleza del contrato es la que conduce a inferir que el plazo estipulado por
las partes tiene el carácter de suspensivo, lo que significa que el derecho del
promitente comprador sólo podía ejercerse una vez transcurrido un mes desde la
fecha de la suscripción de la promesa; y ello sólo si dentro de dicho plazo el
inmueble se hubiese encontrado libre de embargos y prohibiciones de enajenar,
esto es, se hubiese cumplido la condición suspensiva de que dependía el
nacimiento de su derecho. En otras palabras, lo primordial para fijar la época de
celebración de la compraventa es, en el contrato de promesa de autos, el
cumplimiento de la condición suspensiva de que depende el nacimiento del
derecho del promitente comprador; sólo si tal modalidad se hubiese cumplido
dicho derecho no se podría ejercer antes de que hubiesen transcurrido treinta días
desde la celebración del contrato. En el caso sub lite, no teniendo el plazo
estipulado el carácter de extintivo y habiendo transcurrido más de treinta días
desde la fecha de la celebración del contrato de promesa, el promitente comprador
lo podía legítimamente ejercer, siempre que se hubiera cumplido la condición
suspensiva de que dependía el nacimiento de su derecho, materia que se
analizará en el considerando siguiente (Considerando 9º).
Habiéndose cumplido dentro del plazo legal las condiciones suspensivas de que
dependía el nacimiento del derecho del promitente comprador para requerir la
celebración del contrato prometido, y habiéndose, asimismo, vencido el plazo
suspensivo de que dependía el ejercicio de tal derecho, la demandante podía
557
legítimamente instar por que se otorgara la respectiva escritura pública de
compraventa de conformidad con lo convenido en el contrato de promesa, lo que
ésta hizo extrajudicialmente por carta dirigida a la demandada, sin que sea
necesario para manifestar tal intención, como lo señala la sentencia recurrida, la
mención de los antecedentes que ésta echa en menos, pues ello implica agregar
al contrato de promesa requisitos que la ley no exige, y que hubiesen sido
exigibles sólo si las partes los hubiesen tenido en consideración, bastando, para la
redacción de la mencionada escritura, la actitud de razonable cooperación que le
es exigida a la demandada en cumplimiento del deber de ejecutar el contrato de
buena fe que le impone el artículo 1546 del Código Civil (Considerando 11).
Corte Suprema
Resolución de contrato de promesa de compraventa. Circunstancias en que

procede causal de casación formal de contener la sentencia decisiones
contradictorias. Casación en el fondo es inadmisible si recurrente omite explicar
contenidos jurídicos sustantivos del instituto hecho valer
Fecha: 25/08/2014
Rol: 16654-2014
Sumario
El recurso de nulidad formal deberá ser declarado inadmisible, ya que los

hechos señalados por el recurrente no configuran la causal invocada. En efecto, la
causal de contener la sentencia decisiones contradictorias, se refiere a la
hipotética situación de contemplar el fallo impugnado una decisión que sea en la
práctica imposible de cumplir porque a ello se opone lo ordenado en otra, esto es,
que existan dos dictámenes o determinaciones que recíprocamente se destruyen,
evento que no ocurre en la especie, toda vez que en el caso en particular existe
558
pronunciamiento, el que acoge parcialmente la demanda de resolución de contrato
y ordena la restitución de la suma percibida por concepto del contrato de promesa
por haberse pactado dicha circunstancia en la cláusula undécima del contrato de
promesa (Considerando 3º). El artículo 772, Nº 1, del Código de Procedimiento
Civil sujeta el recurso de casación en el fondo a un requisito indispensable para su
admisibilidad, como lo es que el escrito en que se lo interpone "exprese" —
explicite—, en qué consiste —cómo se ha producido— el o los errores, siempre
que éstos sean "de derecho". Versando la contienda sobre la acción de resolución
de un contrato de promesa de compraventa, cuyo contenido se encuentra
regulado en el artículo 1554 del Código Civil, obviamente la exigencia anterior
obligaba al impugnante a explicar los contenidos jurídicos sustantivos del instituto
que hacía valer, y al no hacerlo genera un vacío que la Corte no puede subsanar,
dado el carácter de derecho estricto que reviste el arbitrio intentado
Corte de Apelaciones de Concepción
Cumplimiento de contrato de promesa de compraventa. Parte demandante que

ha cumplido con sus obligaciones, no así la demandada
Fecha: 20/08/2014
Rol: 1087-2013
Sumario
No procede declarar la nulidad de oficio en los términos que plantea la parte

demandada en su recurso de apelación, pues la exigencia normativa contenida en
el artículo 1554, Nº 3, del Código Civil se encuentra cumplida, al contener el
contrato de promesa un plazo que fija la época de celebración del contrato
prometido. (...) Dicho plazo, en el contexto del resto de las cláusulas del contrato
de promesa, debe ser entendido como un plazo suspensivo, de modo que la
obligación de suscribir el contrato de compraventa prometido nacía a partir del
cumplimiento de ese noveno mes, tiempo que las partes estimaron necesario para
tramitar el subsidio habitacional o el crédito hipotecario. Se comparte el criterio
jurídico de la juez a quo en tanto concluye que la demandante cumplió con sus
obligaciones y, además, que se encontraba llana a cumplir con el pago de saldo
de precio. Por el contrario, las demandadas no cumplieron sus obligaciones,
procediendo en derecho disponer el cumplimiento de lo acordado. En cuanto a la
indemnización de perjuicios reclamada por la demandante, lleva la razón ésta
cuando afirma, en su escrito de apelación, que la circunstancia de haberse
pactado una cláusula penal no puede ser entendida como un obstáculo a la
559
declaración del derecho a la indemnización, cosa distinta será la determinación de
su monto y especie, en su oportunidad (Considerandos 3º, 4º, 5º y 6º).
Corte de Apelaciones de Santiago
Cumplimiento de contrato de promesa de compraventa. Concepto y clasificación

de la cláusula penal. Cláusula penal compensatoria es improcedente si se cumplió
la obligación emanada del contrato de promesa
Fecha: 19/08/2014
Rol: 8136-2013
Sumario
En cuanto a la solicitud de las actoras apelantes, en orden a que se condene a

los demandados al pago de la cláusula penal pactada en el contrato de promesa,
cabe afirmar que ella resulta jurídicamente improcedente. En efecto, de
conformidad con lo dispuesto en el artículo 1535 del Código Civil la cláusula pena
es aquella en que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación,
se sujeta a una pena, que consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o
de retardar la obligación principal. De este concepto que entrega el legislador se
desprende que la cláusula penal puede ser compensatoria, cuando se la
contempla para el evento de no cumplirse la obligación principal, o moratoria,
cuando se la prevé para el retardo en el cumplimiento. Además, de la parte final
del artículo 1537 del mismo cuerpo legal se desprende también que las partes
pueden pactar expresamente que por el pago de la pena no se entienda
extinguida la obligación principal, situación que en doctrina se denomina cláusula
penal punitiva. Ahora bien, de acuerdo a la cláusula quinta del denominado
"Anexo Promesa de Compraventa Sandra Dallas Webb y Otras a Claudia María
Holtheuer Diuana y otra" las partes declararon que mediante instrucciones
impartidas al notario público, de 20 de abril de 2009, "se estableció como multa o
avaluación anticipada de perjuicios por el incumplimiento del contrato de promesa
de compraventa, la suma de quince millones de pesos a favor de la parte
cumplidora". Del tenor de esta estipulación se desprende con claridad que lo que
las partes acordaron fue una cláusula penal compensatoria, esto es, una
avaluación convencional y anticipada de los perjuicios para el evento de
incumplimiento de la obligación principal, máxime si se tiene en consideración que
560
la recta inteligencia del citado artículo 1537 y del artículo 1543 del mismo Código
Civil conducen a concluir que la pena moratoria y la pena punitiva requieren pacto
expreso, esto es, que se especifique claramente que la pena se hace exigible es
caso de mora o independientemente del cobro de la obligación a que accede. La
conclusión anterior permite sostener la afirmación efectuada en el primer párrafo
del motivo que antecede, en orden a que la cláusula penal pactada en el contrato
de promesa resulta en el caso de autos jurídicamente improcedente, puesto que
habiéndose cumplido la obligación emanada del contrato de promesa, cual es la
celebración del contrato prometido, no se puede pretender cobrar unos perjuicios
que han sido concebidos, precisamente, para el caso de no haberse cumplido esa
obligación. De este modo, la demanda deducida por las actoras, en la pretensión
que quedó vigente luego del avenimiento parcial a que se arribó, debe ser
necesariamente desestimada (Considerandos 8º y 9º).
561
Corte Suprema
Promesa de compraventa. Nulidad del contrato de compraventa. Cumplimiento

forzado del contrato prometido
Fecha: 12/08/2014
Rol: 11619-2014
Sumario
Los sentenciadores al acoger la demanda de nulidad de contrato, rechazando la

alegación relativa a la prescripción de la acción, han efectuado una correcta
aplicación de la normativa atinente al caso que se trata, pues el alzamiento de la
hipoteca sólo surte sus efectos desde la inscripción respectiva, por lo que una vez
cumplida dicha formalidad debe considerarse cumplida la condición pactada por
las partes y alzado el gravamen. Respecto de la demanda de cumplimiento
forzado del contrato prometido y, la defensa efectuada por la recurrente relativa al
incumplimiento de la actora, cabe señalar que los jueces dieron por establecido el
pago de los dividendos con los documentos acompañados, resultando ello
suficiente para estimar que el precio fue pagado, tal como fue razonado por los
jueces del fondo (Considerando 6º).
562
Incumplimiento contrato de opción. Interpretación contractual. Contrato

corresponde a una promesa unilateral de arrendamiento, sujeta a una condición y
no a un contrato de opción. Rechazo indemnización de perjuicios. Recurso de
queja. Finalidad. Faltas o abusos que se invoquen e imputen al recurrido no
pueden consistir en una mera discrepancia de lo que se resuelve
Fecha: 05/08/2014
Rol: 5716-2013
Sumario
Tal como lo sostiene el recurrido en su extenso y detallado informe, y lo

razonado en la propia sentencia que se impugna, -que consta de más de 100
fojas, debidamente fundada y razonada, en la cual aparece apreciada toda la
prueba rendida por las partes- la acción de indemnización de perjuicios contenida
en la demanda presentada por la recurrente de recurso de queja en contra de
Parque Arauco S.A., por incumplimiento del contrato de opción comprendido en
dicho contrato de promesa, fue desestimada por el sentenciador recurrido, por
arribar a la conclusión en dicho fallo que la naturaleza del contrato objeto de los
autos arbitrales corresponden a una promesa unilateral de arrendamiento sujeta a
una condición. Por lo tanto, la naturaleza de la denominada "opción" tratada en las
cláusulas del contrato, tantas veces mencionado, correspondía a una promesa
unilateral de celebrar un contrato, en este caso, de arrendamiento sobre un local
comercial para hipermercado proyectado en un edificio de oficinas, según se
acuerda en la cláusula primera del contrato, o en un local en condiciones similares
según la cláusula tercera del mismo convenio, ambos, a realizarse en el Lote C-6
de propiedad del demandado Parque Arauco S.A. Como la construcción jamás fue
realizada, se tuvo la condición por fallida, el 30 de abril de 2007, fecha en que
habían transcurrido ya diez años desde la celebración del contrato, ya que en él
no se estableció plazo para el cumplimiento de dicha condición. Que, tal
conclusión, de acuerdo al mérito de autos y según observa esta Corte,
corresponde al análisis y aplicación de la normativa vigente y de la interpretación
contractual aplicable a la materia y de conformidad a lo que la prudencia y equidad
dictaron a dicho Juez Árbitro Arbitrador, y las opiniones de tratadistas, que cita en
su informe, más la prueba rendida, tal como éste lo sostiene en su informe y,
además, ello consta de lo que se consigna en las fundamentaciones contenidas en
su fallo (específicamente en considerandos 191, románico II, 196 y 199). Tal como
lo sostiene el recurrido, aparece que el contrato en su conjunto, corresponde a una
promesa unilateral de arrendamiento, sujeta a una condición y no a un contrato de
opción, como lo sostiene la recurrente. Interpretación que esta Corte comparte de
563
acuerdo a las cláusulas del contrato en cuestión. Por lo tanto, no se trata de dos
contratos diferentes y sucesivos, como lo interpreta la recurrente (Considerando
5º).
Cumplimiento de contrato. Nulidad del contrato de promesa de compraventa.

Extinción por caso fortuito de la cosa, extingue la obligación del vendedor
Fecha: 04/08/2014
Rol: 8400-2013
Sumario
Debe enseguida señalarse que no habiendo sido controvertido por las partes
que el siniestro que destruyó los bienes muebles objeto de la promesa de venta se
suscitó de modo absolutamente accidental, sin que se haya siquiera intentado
acreditar un supuesto contrario a tal aserto, estos sentenciadores tendrán por
establecido que ellos se consumieron por caso fortuito. Como la venta no se
perfecciona sino cuando se cumple la promesa, es claro que durante la vigencia
de ésta los riesgos y mejoras de la cosa pertenecerán al promitente vendedor,
puesto que según estatuye el artículo 1820 del Código Civil, sólo son para el
comprador una vez que se perfecciona el contrato de venta, lo que no sucede con
el hecho de celebrarse la promesa sino al perfeccionarse el contrato de
compraventa. Luego, como indica el profesor Arturo Alessandri Rodríguez, "la
cosa debe entregarse al comprador en el estado que tenga al tiempo de
celebrarse la venta, sin que influya en nada la situación que haya tenido
anteriormente, o sea, al celebrarse la promesa. Si perece totalmente por caso
fortuito, el cumplimento de la promesa se hace imposible y la obligación del
vendedor se extingue. Pero si ha perecido por su culpa, queda obligado, una vez
cumplida aquélla, a pagar su valor y los perjuicios correspondientes". (De la
Compraventa y de la Promesa de Venta, tomo II, volumen 2, Editorial Jurídica de
Chile, pág. 919 y 920). (Considerandos 3º y 4º).
564
Póliza de garantía para contratos de compraventa. Compañía de seguros dio

cumplimiento al deber de información. Cumplimiento de la obligación de restituir
sumas de dinero pagadas como anticipo del precio de la compraventa prometida
Fecha: 21/07/2014
Rol: 5339-2013
Sumario
El inciso tercero, del artículo 517, del Código de Comercio, referente a la

contratación colectiva de seguros, estatuye que: "A través del tomador, el
asegurador deberá entregar a cada uno de los asegurados que se incorporen al
contrato de seguro colectivo, una copia de la póliza, o, al menos, un certificado
que acredite la cobertura. En el último caso, tanto el asegurador como el tomador
y el corredor del seguro, deberán mantener a disposición de los interesados una
copia de la póliza". Luego de lo dicho, no habiendo sido controvertido en este caso
que al suscribir los contratos de promesa de compraventa todas las demandantes
recibieron un certificado del seguro de garantía contratado por Inmobiliaria (...) con
la demandada de autos, en cumplimiento del deber que le asistía de conformidad
a lo previsto en el artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcción
y, habiendo quedado asentado, además, que tales instrumentos contenían los
datos necesarios para identificar a la persona del afianzado y del asegurado, la
vigencia del seguro, el monto asegurado y el objeto de la garantía, resulta forzoso
concluir que, contrariamente a lo alegado por las actoras, la compañía de seguros
dio cumplimiento al deber de información que le correspondió satisfacer respecto
de las aseguradas con ocasión del seguro contratado por la promitente vendedora
en garantía a las promitentes compradoras de su obligación de restituirles las
sumas de dinero pagadas como anticipo del precio de la compraventa prometida,
en el evento de no otorgarse el contrato prometido dentro del plazo convenido o
de incumplimiento de la condición establecida en dichas convenciones
Corte Suprema
565
Terminación de contrato, rechazada. Contrato de arrendamiento. Tenencia de
inmueble justificada en un contrato de promesa de compraventa. Promesa de
compraventa que tiene el carácter de principal y arrendamiento que tiene el
carácter de accesorio
Fecha: 01/07/2014
Rol: 316-2014
Sumario
Los jueces del fondo concluyeron que, habiendo pagado las rentas insolutas el
demandado al momento de hacerse la segunda reconvención de pago en el
comparendo de estilo, lo demandado principalmente fue resuelto a entera
satisfacción de las partes; agregando que la tenencia por el demandado del
inmueble continúa justificada por el contrato de promesa de compraventa que
celebró con la actora, el que resulta ser la convención principal celebrada por los
litigantes y al que accede el contrato de arrendamiento, circunstancia de la que
deriva la impertinencia de reclamar la restitución del bien raíz sobre la base del
desahucio del contrato de arriendo, pues éste último no constituye la justificación
de la tenencia. Esta conclusión ha sido el resultado de la interpretación que se ha
dado a las cláusulas contractuales que ligaron a los contendientes, considerando
al contrato de promesa de compraventa como de índole principal y al contrato de
arrendamiento, como accesorio de aquél, conforme al artículo 1442 del Código
Civil, de modo que, encontrándose vigente la convención promisoria, resulta
improcedente pretender la terminación del contrato accesorio por la vía de la
resolución del mismo.
Los sentenciadores estuvieron a la voluntad real de las partes fehacientemente

reflejada en el contrato que se hace valer en autos, pues claramente los litigantes
tuvieron en vista ligarse por medio de una promesa de compraventa respecto del
inmueble de propiedad de la actora, es decir, quisieron, la demandante, vender,
ceder y transferir su bien raíz y, el demandado, comprar y aceptar dicho inmueble;
luego, como consecuencia de dicha promesa de compraventa, acuerdan que el
objeto de esa promesa le sea entregado al promitente comprador, quien se obliga
a pagar una determinada suma de dinero mientras ostente la tenencia del
inmueble sin tener la calidad de dueño del mismo. Dicho de otro modo, de no
haberse prometido la compraventa del bien raíz, el demandado no ostentaría su
tenencia, ya que no cabe duda que la intención primigenia de la actora fue vender
su propiedad y concertó con el demandando la entrega de la cosa
anticipadamente, pero generando el pago de determinada cantidad de dinero, lo
que constituye una situación equivalente para ambas partes. Uno entrega la cosa
antes de celebrar el contrato definitivo por lo que recibe una contraprestación en
dinero y, el otro, paga un cierto precio, a cambio de ostentar la tenencia de la que
de otra manera carecería (Considerandos 3º a 5º).
566
Corte de Apelaciones de Puerto Montt
Derecho de propiedad no prima ante los derechos del arrendatario
Fecha: 18/06/2014
Rol: 219-2014
Sumario
El recurrido ha debido respetar los términos del contrato de arrendamiento del

predio, circunstancia que si bien no se consigna en la escritura de promesa de
compraventa así como tampoco en la de compraventa definitiva, no ha podido
desconocer, luego de haber concurrido al predio e ingresado a lo menos en dos
oportunidades ejerciendo los atributos que emanan de su derecho de dominio, los
que sin embargo están limitados por los derechos que emanan para el recurrente
de un contrato de arrendamiento vigente sobre parte de la propiedad transferida
en la actualidad al recurrido; y en consecuencia, su actuar es ilegal y arbitrario,
pues haciendo caso omiso de dicha circunstancia ha obrado por y ante sí,
decidiendo conforme a su parecer la prevalencia de su derecho de dominio,
cercando la propiedad arrendada y retirando de dicho lugar a los animales
vacunos, vulnerando con su actuar las garantías del recurrente establecidas en el
artículo 19, Nº 3, inciso 5º, y Nº 24, de la Constitución Política de la República
(Considerando 10).
567
Obligación líquida y actualmente exigible. Datos del título invocado son

insuficientes para su determinación.
Fecha: 09/05/2014
Rol: 83-2014
Sumario
No puede entenderse que la obligación en cuyo pago se ha cesado sea líquida,

pues los datos contenidos en el título invocado resultan manifiestamente
insuficientes para su determinación, siendo imposible que se arribe a un resultado
numérico sólo con ellos, cualquiera sea la operación aritmética que se realice,
pues son ajenas a él el precio de venta de cada parcela, la fecha en que cada
promesa o venta se realizó, las liquidaciones efectuadas semanal o mensualmente
por la comitente, y la fecha de pago de cada cuota mensual por parte de los
compradores. A mayor abundamiento, tampoco puede estimarse que la obligación
sea actualmente exigible, pues las dos comisiones pactadas por las partes como
precio del servicio de corretaje se encuentran supeditadas cuantitativamente al
precio "de venta" de cada parcela, mientras que, analizada la documentación
acompañada por el solicitante en el punto Nº 3 del segundo otrosí de su solicitud
de fojas 15, se puede constatar que sólo 14 de las escrituras corresponden a
contratos de compraventa, sin que sea factible dilucidar si estas operaciones
corresponden o no a la fracción del precio que la propia acreedora ha reconocido
como pagada en su solicitud. (Considerandos 5º y 6º).
568
Corte Suprema
Resolución de contrato. Contrato de promesa de compraventa. Interpretación de

los contratos. Existencia de una cláusula compromisoria referida a la interpretación
de las obligaciones pactadas. Consideración de la utilidad de la cláusula pactada.
Competencia de la justicia ordinaria para todo lo que exceda la cláusula
compromisoria.
Fecha: 05/05/2014
Rol: 352-2013
Sumario
La labor interpretativa de los actos y contratos tiene por objeto conocer la

intención común de los contratantes, la voluntad que han expresado al celebrarlo,
aquello en lo que han consentido, lo cual les unió y determinó que contrataran,
aspecto que, conforme al artículo 1560 del Código Civil, debe conocerse
"claramente" para estarse a ella más que al texto del acuerdo, siguiendo el
derrotero que la ley ha fijado para la labor del intérprete, conforme a las normas
contenidas en los artículos 1560 a 1566 del Código precitado, que consideran
todas las circunstancias que rodearon la celebración del contrato y no únicamente
su texto, en todo lo que ha sido el iter contractual, el marco global de las
relaciones que unen a las partes e, incluso, lo relativo a la etapa de cumplimiento.
En el caso de autos, precisado el tenor literal de lo pactado, ha de atenderse a la
utilidad de la cláusula mediante la cual establecieron que, "para el evento de
conflicto entre las partes por la interpretación de las obligaciones pactadas, se
obligan a someterse a la decisión de un árbitro arbitrador", prefiriendo el sentido
en que puede producir algún efecto, considerando que la redacción del texto
convenido no permite determinar la voluntad de las partes, como quiera que las
partes difieren en cuanto a la competencia que entregaron al juez árbitro y la que
corresponde reconocer a la justicia ordinaria. Se trata, entonces, de conciliar una
regla de interpretación intrínseca del contrato —la del artículo 1562— con otra de
naturaleza extrínseca —la del artículo 1564, inciso 3º—. La cláusula arbitral
transcrita excluye —no hay discusión sobre ello— la materia de cumplimiento o
resolución del contrato, así como también lo hace en lo referido a la determinación
de los perjuicios que han podido originarse en razón de los incumplimientos
contractuales. En efecto, tales asuntos deben ser conocidos y resueltos por la
justicia ordinaria. Entonces, ante la problemática de definir quién debe y puede
determinar el contenido de las obligaciones convenidas, en el contexto de una
demanda de resolución de contrato con indemnización de perjuicios, se concluye
569
que es el juez árbitro el facultado para tal interpretación, en la medida que el
conflicto de las partes verse sobre "la interpretación de las obligaciones pactadas".
Sin embargo, la competencia que corresponde a la justicia ordinaria para resolver
materias referidas al cumplimiento o incumplimiento contractual no puede limitarse
únicamente a la mera aplicación de lo que pueda decidir otro juez sobre el
contenido de las obligaciones que se alegan incumplidas. La adecuada resolución
de tales asuntos requiere que el juez, ante todo, interprete las obligaciones al
tenor del supuesto fáctico que las partes le propongan en sus escritos
fundamentales (Considerandos 10 a 12).
En estas condiciones, la única interpretación que permite dar utilidad a la cláusula

compromisoria es entender que el juez árbitro tiene competencia únicamente para
la interpretación de las obligaciones pactadas y no para el establecimiento de una
sanción por el incumplimiento contractual; es decir, reconociendo la competencia
de la sede arbitral sólo si el conflicto dice relación únicamente con la mera
interpretación de las obligaciones. Luego, si lo discutido excede de tal materia,
será el juez de letras quien deba interpretar lo convenido en la cláusula sobre el
pago del precio para decidir, a continuación, si las partes cumplieron o no las
obligaciones adquiridas, determinando entonces la procedencia de declarar
resuelto el contrato de promesa de compraventa otorgado entre ellas y los
perjuicios que de ello corresponde declarar, sin que lo que pueda resolver el juez
árbitro le sea vinculante, ya que éste ha sido llamado únicamente a intervenir en
un conflicto sobre la interpretación, en abstracto, de las obligaciones de los
contratantes. Tal restringida labor en caso alguno puede tener incidencia para
estudiar y establecer el comportamiento que las partes desarrollaron con
posterioridad a la celebración del pacto, precisamente porque tales asuntos son de
competencia exclusiva y excluyente de la justicia ordinaria (Considerando 13).
Corte de Apelaciones de San Miguel
Nulidad de contrato, acogida. Contrato de compraventa. Plazo fijado en el

contrato de promesa de compraventa. Requisitos del contrato de promesa.
Contrato definitivo celebrado fuera de plazo.
Fecha: 25/04/2014
Rol: 2407-2013
Sumario
El contrato de promesa de celebrar un contrato es el acuerdo formal de

voluntades, destinado a crear obligaciones, cuyo objeto es la celebración de un
570
contrato definitivo, que las partes no están dispuestas a concretar en el momento,
encontrándose expresamente establecido en la ley. Dicho contrato debe constar
por escrito y contener todas las especificaciones necesarias para constituir un
título perfecto para que opere, en su caso, el modo de adquirir tradición o el
cumplimiento de las formalidades legales. La época de celebración se fija por
medio de una modalidad que sólo puede ser un plazo o una condición, elementos
todos que el legislador ha elevado a la categoría de esenciales para su validez. El
señalamiento de un plazo o una condición constituye un requisito que ha estatuido
el legislador, en el artículo 1554, Nº 3, del Código Civil, con el objeto que los
contratantes sepan, a ciencia cierta, cuándo deberá cumplirse el contrato
prometido y que no queden en forma indefinida ligados de manera contractual. La
condición es el acontecimiento futuro e incierto del cual depende el nacimiento o
extinción de un derecho y su obligación correlativa; mientras el plazo consiste en
el acontecimiento futuro y cierto del cual depende la exigibilidad o extinción de un
derecho. La diferencia entre la condición y el plazo es su incertidumbre y nada
obsta que ellas puedan combinarse a fin de cumplir lo dispuesto en el artículo
1554, Nº 3, del Código Civil. Habiendo acordado las partes en el contrato de
promesa una condición para la celebración de la escritura de compraventa
definitiva —alzar las hipotecas y gravámenes que afecten al inmueble—, pero sin
establecer un plazo determinado para ello, la circunstancia de haberse cumplido la
referida condición una vez transcurrido en exceso el plazo de diez años importa
que el contrato de compraventa adolece de nulidad, por no haberse celebrado
dentro de plazo (Considerandos 6º a 8º, 9º y 13).
571
Corte Suprema
Cumplimiento de contrato. Contrato de promesa de compraventa. Condición

suspensiva. Inexistencia de incumplimiento culpable
Fecha: 24/03/2014
Rol: 512-2013
Sumario
Los juzgadores expresan que para los efectos propios de lo pactado en la

cláusula sexta del contrato de autos, la aprobación del anteproyecto o su rechazo
debía corresponder a la manifestación de voluntad expresa de la administración
sobre el fondo del asunto, la que en la especie no se ha otorgado, pues la solicitud
no fue desestimada por tales motivos, sino que por no haber subsanado o
aclarado la demandada las observaciones formuladas por la Dirección de Obras
Municipales.
No obstante ello, considerando el tenor de lo convenido por las partes respecto de

las condiciones previstas para la aprobación del proyecto, los sentenciadores
manifiestan que para prestar la aprobación al anteproyecto de la demandada, la
Municipalidad de San Pedro de la Paz exigiría una intervención y ejecución de
obras mayores en las calles que enfrentan la propiedad prometida vender, en un
ancho de vía de 20 metros, con una superficie total de 600 metros cuadrados,
conforme al proyecto de decreto municipal agregado a los autos, evento en el cual
las partes convinieron que el contrato de promesa no produciría efecto alguno,
concluyendo los jueces que: "si bien es cierto que la parte promitente compradora
no obtuvo una resolución municipal autorizando la construcción de un
supermercado, ello se debió por la exigencia de la autoridad en orden a efectuar
obras mayores, de donde se sigue que no existe un incumplimiento culpable que
autorice a acoger la demanda principal ni subsidiaria, sino, por el contrario, dicha
circunstancia fue prevista por las partes y en tal caso el contrato de autos quedaba
sin efecto". (Considerando 4º).
Corte Suprema
572
Excepción de cosa juzgada debe haber sido alegada oportunamente en el juicio.
Presupuestos de procedencia. Restitución de inmueble arrendado. Existencia de
contratos de promesa y opción de compra no alteran la naturaleza del contrato de
arrendamiento
Fecha: 17/03/2014
Rol: 13722-2013
Sumario
Respecto de esta causal (excepción de cosa juzgada), cabe señalar que la

norma que la contiene exige para que resulte admisible que la cosa juzgada haya
sido alegada oportunamente en el juicio. En el presente caso, el procedimiento
que lo rige es aquel contemplado en la Ley Nº 18.101, de cuyo tenor se desprende
que el demandado debe formular todas sus defensas, incidentes y demanda
reconvencional en la audiencia de contestación, conciliación y prueba, por lo que
la oportunidad para alegar la referida cosa juzgada era dicha audiencia, a la cual,
según consta a fojas 63, los demandados no comparecieron, sin que hayan tenido
éxito en los incidentes que pretendían la nulidad de dicha audiencia. Los
recurrentes sólo vinieron a esgrimir la cosa juzgada en su escrito de casación y
apelación, en tanto el codemandado la formuló en su escrito de contestación que
rola a fojas 162 al cual no se le dio lugar por extemporáneo. De esta forma, la
causal alegada no ha cumplido con uno de los requisitos de su admisibilidad. Sin
perjuicio de lo anterior, aun cuando se ignorara la falta del requisito recién
descrito, igualmente procedería desestimar la causal pues en la especie no
concurren los presupuestos del artículo 177 del Código de Procedimiento Civil ya
que del mérito de los antecedentes se desprende que la cosa pedida entre uno y
otro proceso no es la misma. Si bien en ambos juicios se solicitó la declaración de
término de contrato de arrendamiento, el pago de las rentas adeudadas y la
restitución del inmueble, en el presente juicio además se solicita el pago de la
indemnización de los perjuicios causados derivados del retardo en la restitución
como también el pago de los servicios básicos y las contribuciones del inmueble
todas prestaciones contempladas en el contrato de arrendamiento, y que derivan
del incumplimiento de los demandados, por lo que no todas las pretensiones que
aquí se conocen fueron motivo de pronunciamiento del Juzgado Civil de Santiago
(Considerando 7º). Los sentenciadores, al ordenar la restitución del inmueble
arrendado, han efectuado una correcta aplicación de la normativa atinente al caso
de que se trata. En efecto, no han desconocido la individualidad de cada uno de
los contratos contenidos en la escritura pública de 4 de febrero de 2008, como lo
ha entendido el recurrente ni han efectuado una interpretación de ellos, sino que,
por el contrario, reconociendo dicha particularidad han estimado que la existencia
de los contratos de promesa y opción de compra no alteran la naturaleza del
contrato de arrendamiento cuya terminación aquí se persigue ni los efectos que
ocasiona su término. Así, una vez constatado el no pago de las rentas adeudadas
573
—hecho que por lo demás no fue impugnado por esta vía— se reunían los
presupuestos para dar lugar a la acción deducida declarando terminado el
arrendamiento, decisión que trae como consecuencia la orden de restituir el
inmueble (Considerando 13).
Corte Suprema
Deudor resolutorio. Al cumplirse la condición resolutoria nace la obligación del

que recibió la prestación de restituirla. Declarada la condición resolutoria produce
efectos retroactivos. Obligaciones restitutorias
Fecha: 09/09/2013
Rol: 7936-2012
Sumario
Al ejercitar su acción resolutoria el actor, concretamente, pidió declarar resuelto

el contrato de promesa de compraventa con indemnización de perjuicios. A su vez,
la demandada, al contestar, únicamente se resistió a la pretensión resarcitoria de
la contraria, sin efectuar solicitud alguna con respecto a los efectos de la
resolución de contrato impetrada, puesto que, a su entender, esta solicitud era
improcedente, en la medida que el actor no cumplió con las obligaciones que le
imponía la promesa de compraventa. Ahora bien, al enarbolar su demanda
reconvencional, requirió, también, la resolución del contrato en cuestión, por los
mismos argumentos con los que pretendió el rechazo de la acción principal,
haciendo una mera referencia a la condena de la contraria a lo dado o pagado a
propósito de la convención, asociado, eso sí, a su propia demanda de resolución
574
Conforme a cada una de las alegaciones formuladas por las partes, el tribunal a
quo recibió la causa a prueba, fijando como hechos sustanciales, pertinentes y
controvertidos aquellos destinados a comprobar la existencia, estipulaciones y
modalidades del contrato que sustenta la demanda; el cumplimiento y/o
incumplimiento en que habrían incurrido las partes de la convención sub lite y, en
último término, la existencia, origen, naturaleza y monto de los perjuicios que cada
uno de los litigantes reclaman. Esta resolución no fue objeto de recurso alguno de
parte de la demandante reconvencional.
De este modo, entonces, al zanjar el pleito mediante el acogimiento parcial de la

demanda, esto es, en cuanto se declaró resuelto el contrato con la condena de la
demandada al pago sólo de uno de los perjuicios que se reclamaron a título de
daño emergente, desestimando, al mismo tiempo, la demanda reconvencional, por
concluir que la demandada principal incumplió primeramente sus obligaciones
contractuales, los jueces de la instancia se ajustaron a resolver lo que fue
exclusivamente materia de la controversia, según se dejó anotado, observando en
ello el principio de la congruencia que han de guardar en el recto desempeño de la
actividad procesal, circunscribiendo su decisión a la misma.
Sin perjuicio de lo anterior, cabe tener en cuenta que, una vez declarada, la
condición resolutoria produce efectos retroactivos, volviendo a las partes al estado
jurídico en el que se encontraban previo a contratar, como si no hubiesen
convenido "salvaguardando los alcances particulares de los contratos de tracto
sucesivo", como expresa el profesor Claro Solar: "revocando, borrando todas las
consecuencias del contrato" ("Explicaciones de Derecho Civil Chileno y
Comparado", Imp. Nascimento, pág. 195).
Pues bien, declarada como ha sido la resolución del contrato celebrado entre
quienes ahora litigan, se ha impuesto la necesidad de que las partes queden
restituidas al estatus jurídico que tenían antes de convenir. Surgen así, las
obligaciones restitutorias entre aquéllas que, como se ha visto, el fallo que se
impugna no ha ordenado —con arreglo a lo peticionado formalmente y que fue
objeto de prueba—. Queda, por consiguiente, determinar lo que al promitente
comprador demandado pudiera corresponder, en derecho, en la materia que se
comenta, cuestión que, atendidos los términos en que se planteó la litis, cabe
entender diferida para ventilarse en la sede que corresponda, bajo el impulso
procesal de aquél a quien incumba que se lleven a cabo las respectivas
prestaciones mutuas. (Considerandos 7º y 8º).
575
Contrato sujeto a condición. Mandatario no puede celebrar promesa de venta de

algo que no estuvo ni podía estar en su patrimonio. Los hechos en que consiste
una condición deben verificarse en un tiempo
Fecha: 25/07/2013
Rol: 5846-2011
Sumario
Esta Corte estima que la época de celebración del contrato definitivo de

compraventa quedó sujeta a una condición, esto es, a un hecho futuro e incierto,
condición que es resolutoria, en tanto se emplea la expresión "en", a la luz de lo
preceptuado por el artículo 49 del Código Civil; positiva, en tanto consiste en un
hecho que acontezca; y, casual, pues depende de la voluntad de un tercero,
conforme a lo dispuesto por los artículos 1474 y 1477 del Código Civil. La referida
condición es casual, por cuanto depende la voluntad de un tercero, en la especie,
del tradente, no ostentando esa calidad el apelado y demandado, señor (...), quien
se adjudicara la propiedad de que tratan estos autos, en pública subasta el 3 de
agosto de 2001, mandatado para ello por la actora (...), con provisión de fondos,
por lo que en calidad de mandatario, y habiendo dado cumplimiento al encargo,
mal pudo celebrar con posterioridad una promesa de venta de algo que no estuvo
ni podía estar en su patrimonio, salvo que hubiere actuado a nombre propio, a la
luz de lo preceptuado en el artículo 2151 del Código Civil (Considerando 5º y 6º).
Es del caso precisar además, que en aras de la certeza jurídica, los hechos en
que consiste una condición, deben verificarse en un tiempo, de lo contrario, se
consideran fallidos, que es lo que aconteció en el caso sub lite, prescribiendo el
artículo 1482 sobre el particular que, "se reputa haber fallado la condición positiva
cuando ha expirado el tiempo dentro del cual el acontecimiento ha debido
verificarse, y no se ha verificado", tiempo que se encuentra fijado por el artículo
739 del Código Civil, de aplicación general no obstante su ubicación dentro de la
propiedad fiduciaria, y siendo de cinco años, ese tiempo ha transcurrido con
creces (Considerando 8º).
576
Corte Suprema
Nulidad de contrato, acogida. Contrato de promesa de compraventa. Promesa a

la que falta alguno de los requisitos legales no produce obligación alguna. Sanción
de ineficacia de alcance más amplio que la nulidad. Aplicación de la Ley
Nº 19.253. Tierra indígena sólo puede ser objeto de compraventa entre indígenas
de la misma etnia. Contrato prometido que es ineficaz.
Fecha: 09/01/2013
Rol: 8228-2010
Sumario
A la luz de lo dispuesto en la norma citada, esta Corte Suprema ha destacado la

naturaleza jurídica especialísima de esta convención, que "no produce obligación
alguna a menos que cumpla las exigencias legales, para concluir que del tenor de
la ley se desprende, "que lleva consigo una presunción de invalidez que obliga a
quien reclama su cumplimiento, a justificar que se han llenado las exigencias de la
ley, para dar vida a la obligación...", "la promesa de celebrar un contrato es
excepcionalmente válida, y requiere para su eficacia, la concurrencia copulativa de
ciertos requisitos que se indican en forma perentoria, de tal manera que la falta de
cualquiera de ellos, no solo priva de validez al acto mismo, sino que además la ley
lo despoja, de inmediato, de toda acción esto es, de la facultad de invocar del
organismo jurisdiccional, la protección que normalmente ampara a todo acto
jurídico. De lo dicho se deduce que si a la promesa le falta alguno de los requisitos
que establece el artículo 1554 del Código Civil, como sería en este caso el
previsto en su número segundo, por ser el contrato prometido una compraventa
que la ley declara ineficaz, ningún alcance puede atribuirse a la disposición del
artículo 1683, que el recurrente denuncia infringido, porque en ningún caso
podrían los jueces reconocer existencia a un contrato que carece del requisito
indicado.
Del mismo modo, si falta dicho requisito, cobra todo su vigor la norma del
artículo 1554, conforme al cual la promesa "no produce obligación alguna y, en
consecuencia, no podrá el acto validarse ni sanearse por el transcurso del tiempo
conforme al artículo 1683, ya que no podrá de este modo adquirir la existencia de
que carece". (Considerando 8º)
Con la entrada en vigencia la Ley Nº 19.253 se consagró como principio

general, por exigirlo el interés nacional, la protección de las tierras indígenas,
entendiendo por tales —de acuerdo a la enumeración que encierra su
577
artículo 12— aquellas que las personas o comunidades indígenas históricamente
han ocupado y actualmente ocupan en propiedad o posesión, en forma individual
o comunitaria, provenientes de cesiones u otras formas utilizadas por el Estado
para asignar o regularizar la propiedad indígena. El artículo 13 de la misma ley
dispone que las tierras indígenas no podrán ser enajenadas, embargadas,
gravadas ni adquiridas por prescripción, salvo entre comunidades o personas
indígenas de una misma etnia, sancionando con la nulidad absoluta, los actos o
contratos celebrados en contravención a esta norma.
Así, la modificación legal introducida el 5 de octubre de 1993, fecha en que

entró en vigor la Ley Nº 19.253, implicó que el inmueble objeto de la promesa de
compraventa de que se trata haya pasado a quedar regulado por un estatuto
jurídico nuevo y sujeto a una prohibición de enajenar de manera permanente a
personas naturales no indígenas. Para un adecuado análisis de la impugnación
planteada en el recurso es útil recordar el concepto y especiales características
que presenta el contrato de promesa que en nuestro derecho regula el antes
citado artículo 1554 del Código Civil. Según enseña el tratadista Arturo Alessandri
Palma: "La promesa de celebrar un contrato puede definirse diciendo que es
aquella convención por la cual los contratantes se obligan a celebrar otro contrato
dentro de cierto plazo o al evento de una condición". El mismo autor destaca las
peculiaridades que presenta el artículo 1554, exponiendo que se trata de una
disposición de carácter general, pues se aplica indistintamente a toda promesa de
contrato y, a la vez, de carácter excepcional, porque limita la libertad de las partes
para contratar respecto de la promesa, "en cuanto dispone que ella no tiene valor
alguno, salvo que concurran tales o cuales requisitos... Puede decirse por esto,
que la promesa de celebrar un contrato no vale entre nosotros, ya que la ley
prohíbe su celebración, anulando sus efectos si llega a celebrarse... y que sólo
tiene valor excepcionalmente cuando reúne ciertos requisitos. Alessandri
Rodríguez, Arturo, De la compraventa y de la promesa de venta, tomo II, volumen
2, págs. 839-841, Editorial Jurídica de Chile, Ed. 2003). Se trata, entonces, de
requisitos esenciales exigidos por la ley y sin cuya concurrencia la promesa "no
produce obligación alguna, sanción de ineficacia que en opinión de gran parte de
la doctrina tiene un alcance más amplio que la nulidad, en la medida que el acto
jurídico no ha nacido a la vida jurídica y jamás ha podido producir efectos civiles.
El número 2 del artículo 1554 del Código Civil exige, como requisito necesario
para que la promesa genere obligaciones civiles, que el contrato prometido no sea
de aquellos que las leyes declaren ineficaces. Interesa, entonces, que el contrato
prometido sea eficaz, en este caso, que el contrato de compraventa objeto de la
promesa pueda celebrarse válidamente y sea capaz de generar los efectos que le
son propios.
Las normas contenidas en la Ley Nº 19.253 son de orden público, en cuanto se

fundamentan en razones de interés nacional y tienen sin duda un carácter
proteccionista de las tierras indígenas, asumiendo que los pueblos aborígenes
existentes en Chile son los poseedores originarios de la tierra y que ésta es para
ellos, el fundamento principal de su vida y su cultura. Ahora bien, establecido que
578
el inmueble objeto del contrato de promesa de compraventa tiene la calidad de
tierra indígena, se encuentra afecto a la prohibición del artículo 13 de la Ley
Nº 19.253, de modo que una compraventa que recaiga sobre este bien raíz,
celebrada entre partes que no poseen las calidades que la misma norma exige,
será ineficaz y no producirá obligación alguna, porque el estatuto especialísimo
que les es aplicable implica vigencia in actum y efectos inmediatos que prevalecen
sobre las normas generales de irretroactividad de las leyes e impiden la aplicación
y subsistencia de la ley antigua, incluso para aquellas situaciones jurídicas nacidas
con anterioridad. (Considerandos 12 a 16).
Corte Suprema
Contrato de promesa de venta de bien no constituye enajenación por lo que no

adolece de nulidad por objeto ilícito que intenta hacer valer una de las partes
Fecha: 16/11/2012
Rol: 3563-2010
Sumario
El yerro denunciado se refiere a la infracción de los artículos 1445, 1554 Nº 2;

1464, Nº 3 y 1810 del Código Civil. Sostiene que, conforme a lo dispuesto en el
artículo 1554, Nº 2, del Código Civil, para la validez del contrato de promesa, se
requiere que del contrato prometido no sea de aquellos que la ley declara
ineficaces, como es el caso del contrato de venta que recae sobre una especie
embargada, calidad que tenía el inmueble en cuestión, tanto a la época del
contrato de promesa como durante todo el plazo en que debió cumplirse.
De los términos del artículo 1554 se deduce que la promesa es un contrato,

porque es solo fuente de derechos personales. Sólo es un contrato que, como tal,
crea una obligación de hacer, de celebrar un acto jurídico. Tiene por fundamento
579
relevante generar una obligación de hacer, específicamente, una obligación de
celebrar en el futuro, cierto o incierto, un acto jurídico, sea unilateral o bilateral, por
tanto no es título traslaticio de dominio porque estos últimos habilitan para
transferir el dominio, pues crean una obligación de dar. Luego, el contrato de
promesa de compraventa no puede servir para transferir el dominio, ni constituye
modo de adquirir. Sólo es un contrato que constituye el título o antecedente que
justifica la adquisición del dominio por el modo de adquirir, que es la tradición.
El acto jurídico por el cual se enajena una cosa es la tradición. La enajenación,

en consecuencia, es sinónimo de tradición, la cual sirve para transferir el dominio
o para constituir otro derecho real distinto de aquél. Consecuente con las
finalidades que puede desempeñar la tradición, la palabra enajenación se puede
tomar en sentido restringido o amplio. Tomado en este último sentido, la palabra
enajenación designa a la tradición que sirve para transferir el dominio o para
constituir cualquier otro derecho real. Considerada en sentido restringido dicha
palabra designa exclusivamente a la tradición que hace posible la transferencia del
derecho real de dominio.
"En los casos enumerados por el artículo 1464 adolece de objeto ilícito la
tradición de las cosas que en ellos se señala, sin que tenga para tal efecto
relevancia alguna que la tradición se haya hecho con la intención de transferir el
dominio o de cualquier otro derecho real" (Víctor Vial del Río, Teoría General del
Acto Jurídico, 5ª edición, Editorial Jurídica, 2003, pág. 171).
"Se pueden vender las cosas cuya enajenación adolece de objeto ilícito según
el artículo 1464, Nº 3".
Como señala el profesor Vial del Río, el acto jurídico que el artículo 1464
considera reprochable es la tradición que tiene por objeto ciertas cosas, sin que
pueda interpretarse la disposición en el sentido de que también adolece del mismo
vicio de objeto ilícito la compraventa de las mismas cosas. Ello, en primer lugar
porque la norma es excepcional y sólo se aplica en el caso de las enajenaciones;
y segundo porque la tradición es una convención totalmente diferente de la
compraventa. De partida la tradición no es un contrato, en cambio, la compraventa
es un contrato en que una, "el vendedor", se obliga a dar una cosa y la otra, "el
comprador", se obliga a pagar el precio. El solo contrato de compraventa no
transfiere el dominio de la cosa vendida, sino que constituye el título o
antecedente que justifica la adquisición del dominio por el modo de adquirir, que
es la tradición (Víctor Vial, ob. cit., pág. 172).
Por lo anteriormente señalado, en el caso sub lite no ha habido enajenación

porque el contrato de compraventa no constituye enajenación, sólo constituye el
título o antecedente que permite la adquisición del dominio por el modo de adquirir
tradición. De tal forma, que la circunstancia de que el bien objeto del contrato de
promesa de compraventa estuviera embargado no invalida a éste, porque no
constituye enajenación y, en consecuencia, tampoco adolece de nulidad absoluta
580
por objeto ilícito. Ello obsta a que el reproche formulado en este capítulo pueda
prosperar.
En virtud de los razonamientos precedentes, y no habiéndose producido las

infracciones de ley ni los errores de derecho denunciados, desde que los
sentenciadores han hecho una correcta aplicación de las disposiciones legales
atinentes al caso de que se trata, el recurso de nulidad de fondo tampoco puede
prosperar y debe, necesariamente, ser desestimado. (Considerandos 14 a 16).
581
Corte Suprema
Plazo estipulado para celebrar contrato prometido es de carácter suspensivo.

Promesa de compraventa respecto de un bien que no pertenece al promitente
vendedor es válida
Fecha: 14/08/2012
Rol: 2800-2012
Sumario
En cuanto al plazo de 120 días para celebrar el contrato de venta,

sobradamente vencidos al momento de demandar, no podía considerarse como
uno de carácter extintivo sino que suspensivo y así lo ha considerado la doctrina y
la jurisprudencia, porque la obligación no se hace exigible antes de cumplirse el
plazo y tampoco lo sería luego de su vencimiento, si se estimase que el plazo es
de carácter extintivo. La jurisprudencia ha estimado que el plazo estipulado para
celebrar el contrato prometido es de carácter suspensivo y que no es argumento
que pueda servir de base para excepcionarse en contra de esa demanda el hecho
de que el plazo esté vencido, y la demanda se ha iniciado precisamente porque el
plazo está vencido y el promitente vendedor no ha concurrido a suscribir la
escritura definitiva de compraventa. (Considerando 5º).
Si la venta de cosa ajena es válida, conforme lo dispone el artículo 1815 del

Código Civil, la promesa de compraventa respecto de un bien que no pertenece al
promitente vendedor, también es válida, es decir si la propia ley establece que el
contrato prometido de venta de cosa ajena es válido, no puede darse por infringido
el número 4, del artículo 1554, del Código Civil, sin perjuicio de que no es requisito
de validez de la compraventa y de la promesa de venta, que el promitente
vendedor sea dueño del inmueble prometido vender. (Considerando 12).
582
Corte Suprema
Conforme a los términos del contrato y de lo dispuesto por el artículo 1479 del
Código Civil las partes pactaron una condición de carácter suspensiva, por lo que
no procede acoger casación en el fondo
Fecha: 30/07/2012
Rol: 2675-2012
Sumario
El contrato de promesa de compraventa celebrado entre doña (demandante) y

don (demandado) en su cláusula sexta establece: "La escritura definitiva de
compraventa se suscribirá una vez cancelada la deuda hipotecaria mencionada en
la cláusula tercera, y se hayan alzado la hipoteca y prohibiciones que gravan al
inmueble, y se haya cancelado el saldo de precio señalado en la letra b) de la
cláusula tercera del presente instrumento". Por su parte, la estipulación 3ª, en lo
pertinente, señala que el precio de venta del inmueble asciende a $ 3.000.000, de
los cuales el promitente comprador pagó $ 2.000.000 al contado y el saldo, se
obligó a pagarlo en diez cuotas mensuales, iguales y consecutivas, comenzando
por el 30 de abril de 2005. La misma regla consignó: "Además las partes dejan
especial constancia que existe una deuda hipotecaria con el Banco (indicado),
ascendente a esta fecha a la suma de trece millones de pesos, aproximadamente,
la que será cancelada por el promitente comprador, de su exclusivo costo y cargo,
hasta la total extinción de dicha obligación".
Atendido lo relacionado, es posible sostener que el contrato de promesa fue

pactado —a la luz de lo establecido en el artículo 1554, Nº 3— bajo una condición
suspensiva que determinaba la época de celebración del mismo. En
consecuencia, sólo una vez cumplida aquélla, que en el caso sub liteconsistía en
la ocurrencia de los siguientes acontecimientos: 1. que se extinguiera la deuda
hipotecaria que el promitente vendedor mantenía con el Banco (indicado) —la que
era en la práctica servida por el promitente comprador— 2. que se cancelara el
saldo del precio y; 3. que se alzara la hipoteca y las prohibiciones que gravaban al
inmueble; la obligación, a partir de ese momento, se haría exigible.
Según se ha podido advertir al revisar el libelo que contiene el recurso de

casación, éste arguye como sustento de la pretensión de nulidad del fallo que
impugna, que el sentenciador ha errado en la determinación de cuál fue la
voluntad de las partes, manifestada en el contrato de promesa de compraventa —
cláusula 3ª— en relación con la responsabilidad asumida por el promitente
583
comprador de hacerse cargo de la deuda hipotecaria que el promitente vendedor
mantenía con el Banco (indicado). Al respecto argumenta que a diferencia de lo
concluido por los sentenciadores del grado, la condición que estipularon las partes
para la celebración del contrato prometido —cláusula 6ª— era de carácter
determinada, por cuanto la referida acreencia se encontraba fraccionada en
dividendos que debían pagarse mensual y sucesivamente, de manera que si ello
no acontecía, se configuraba el incumplimiento de las obligaciones contraídas por
el promitente comprador, lo que consecuencialmente, le hacía nacer al promitente
vendedor el derecho al cobro de la cláusula penal pactada.
De esta manera, entonces, y aunque sea necesario contextualizar el postulado

de nulidad de la actora, situándolo en el ámbito que concierne a las nociones
jurídicas fundamentales que lo informan, lo central es que, en la especie, el arbitrio
de nulidad refiere a una interpretación legal a cargo del órgano jurisdiccional,
incluida dentro del control de posibles vicios in iudicando.
Sabido es que dentro de nuestro sistema jurídico, en materia contractual, la

voluntad preside y determina la extensión, los efectos y duración de los contratos,
lo que significa que, salvo los elementos de la esencia de los mismos y ciertas
excepciones y limitaciones contempladas en el ordenamiento legal, por razones de
seguridad, moral y orden público, como asimismo, en resguardo de los intereses
de personas incapaces, será el acuerdo de voluntades de las partes el que rija los
diversos vínculos que se crean y sus alcances; circunstancias en las que las
partes actúan desde sus respectivos intereses, para el logro de su mejor
aprovechamiento, normando particularmente la relación jurídica que crean, desde
sus respectivas posiciones, sea en un ámbito previsto y reglamentado
específicamente por el legislador o no.
En consecuencia, será la voluntad contractual, expresada desde la libertad de

las partes para determinar la fisonomía y contornos de su acuerdo, el primer
elemento llamado a regular los efectos de la obligación adquirida por la vía de la
convención que la ha creado.
Cabe tener presente sobre esta materia que la interpretación de los contratos
pertenece a la esfera de las facultades propias de los jueces de la instancia, sujeta
a la revisión de esta Corte de Casación sólo en el evento que en tal labor se
desnaturalice lo acordado por los contratantes, transgrediéndose con ello la ley del
contrato a que se refiere el artículo 1545 del Código Civil.
En consonancia con lo anteriormente reflexionado es preciso considerar que se

incurrirá en una transgresión a la ley del contrato prevista en el artículo
1545 del Código Civil, como a las disposiciones pertinentes a la interpretación de
los mismos contenidos en los artículos 1560 y siguientes del citado cuerpo legal
cuando se alteraran las consecuencias de las cláusulas pactadas, respecto de las
que no existe controversia en la forma en que se consintieron, desnaturalizándolas
y, en tales circunstancias, se producirá como efecto, que: "el poder soberano de
los jueces del pleito para establecer los hechos de la causa, no puede extenderse
584
a su apreciación jurídica y a la determinación de la ley que les sea aplicable; y por
consiguiente la ilegal apreciación de las cláusulas del contrato y las erróneas
consecuencias que de esta ilegal apreciación deduzcan los jueces del pleito deben
ser sometidas a la censura de la Corte Suprema por medio del recurso de
casación por violación del artículo 1545, o sea por violación de la ley del contrato"
(Luis Claro Solar, Derecho Civil Chileno y Comparado, pág. 474).
En efecto, esta desnaturalización se ha dicho que corresponde a cualquier

alteración de las obligaciones y efectos de las mismas, esto es que se deduzca
por parte de los intérpretes, en este caso los jueces de la instancia, un alcance
distinto del que se desprende efectivamente de la convención, puesto que lo
anterior conduce a una aplicación errónea de la ley y, por lo mismo, importa un
error de derecho. El Tribunal de Casación indudablemente tiene competencia para
llevar adelante tal revisión, sin embargo, la infracción de ley, además, debe tener
influencia substancial en lo dispositivo del fallo para hacer lugar a la nulidad de la
sentencia recurrida. (Considerando 23 a 26).
Corte de Apelaciones de Valparaíso
Presupuestos necesarios para que promesa de celebrar un contrato produzca

obligaciones exigibles. Condición como requisito esencial del contrato de promesa
requiere que ésta sirva en forma efectiva al objeto
Fecha: 19/07/2012
Rol: 709-2012
Sumario
El artículo 1554 del Código Civil, exige varias condiciones para que la promesa
de celebrar un contrato, produzca obligaciones exigibles, entre las partes de dicho
convenio, a saber: "1ª Que la promesa conste por escrito; 2ª Que el contrato
prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces; 3ª Que la
promesa contenga un plazo o condición que fije la época de celebración del
contrato; 4ª Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que
solo le falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades
que las leyes prescriban". De manera que, concurriendo todas ellas, una vez
constituido en mora el deudor, el acreedor podrá accionar para que se apremie a
su contraparte para que ejecute el hecho convenido; se le autorice a él mismo
para hacerlo ejecutar por un tercero a expensas del deudor; o que el deudor le
585
indemnice de los perjuicios resultantes de la infracción del contrato. (Considerando
5º).
En el caso de que las partes fijen una condición, es requisito esencial que ésta sea
adecuada, esto es, que sirva en forma efectiva al objeto; sin que pueda sostenerse
que un contrato de promesa sólo es válido cuando contenga una condición
determinada. Lo que la ley exige es que pueda saberse con certeza la fecha
desde la cual podrá el acreedor hacer efectiva la obligación de hacer que se deriva
de la promesa o cuándo ha de estarse cierto que no podrá verificarse, sea que
haya vencido o no el plazo estipulado, sea que se ha cumplido o llegado a ser
cierto que la condición no se realizará. (Considerando 7º).
Elementos necesarios para que contrato de promesa produzca obligaciones.

Vendedor sufre lesión enorme cuando precio de venta es inferior a la mitad del
valor de la cosa objeto del contrato a la fecha de éste
Fecha: 09/07/2012
Rol: 237-2012
Sumario
Conforme lo prescribe el artículo 1554 del Código Civil: "La promesa de celebrar
un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias
siguientes: 1ª Que la promesa conste por escrito; 2ª Que el contrato prometido no
sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces; 3ª Que la promesa contenga un
plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato.; 4ª Que en ella
se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea
perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.
Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el artículo
precedente". Norma esta última que regula los derechos del acreedor de una
obligación de hacer ante la mora de su deudor. (Considerando 4º).
Es indudable que conforme lo estatuye el artículo 1889 del Código Civil, para
que pueda estimarse que el vendedor ha sufrido lesión enorme, y por ende
amerite invalidar el contrato de compraventa, el precio pagado por el comprador,
debe ser inferior a la mitad del valor de la cosa objeto del contrato a la fecha de
éste. (Considerando 7º).
586
Corte Suprema
Actividad jurisdiccional. Pretensiones de las partes. Principio dispositivo-

seguridad jurídica. Condiciones indeterminadas
Fecha: 22/06/2012
Rol: 3073-2012
Sumario
Los sentenciadores recogieron los hechos alegados y comprobados en la litis y

los subsumieron en la preceptiva que gobierna la acción deducida y la excepción
de prescripción, en la inteligencia que se trata de la aplicación del derecho
apropiado al acontecimiento que se resuelve. Lo expresado no constituye sino la
manifestación del proverbio "venite ad factum; curia iura novit", que refleja la
actividad que despliegan los litigantes, constitutiva del antecedente del objetivo del
proceso: la sentencia, a cargo, a su vez, del órgano jurisdiccional que lo ha
conocido, o sea, fruto de la dialéctica de los contradictores y resultante de las
piezas a las que el tribunal aplicará el derecho que zanje el conflicto de
trascendencia jurídica reclamado. De este refrán deriva el consabido iura novit
curia, centrado en el puro quehacer del sentenciador, pero que no cabe tener por
desligado de su raíz, ya que, en honor a la máxima o regla de la congruencia que
rige el desarrollo y corolario del litigio, el juzgador se verá, en todo caso,
constreñido por los alcances del ámbito de libertad reservado a los contendientes
tanto para peticionar, como para proporcionar los hechos que componen las
alegaciones que fundamentan lo impetrado. En esa línea es el juez quien está
llamado a definir el derecho atinente a los hechos aportados por las partes, aun
cuando éstas no hayan alegado las leyes en que fundan sus pretensiones o hayan
invocado otras distintas de las que el tribunal considera aplicables en la especie
(Considerando 19).
La prescripción y la caducidad si bien son institutos jurídicos diferentes, revisten

características comunes, persiguiendo ambas lograr la consolidación de
circunstancias o situaciones jurídicas que por el transcurso del tiempo, elemento
común a ambas figuras, pueden llegar a transformarse en situaciones de
inseguridad o incertidumbre en relación con sus titulares. No es posible prolongar
en el tiempo, indefinidamente, determinadas situaciones sin que ellas logren
consolidarse y sin que sus titulares tengan la más absoluta certeza en cuanto a su
forma de actuación y en cuanto a los derechos y obligaciones que a cada uno
587
compete, emanados de las mismas. Como en nuestro derecho no hay norma
definitoria debe dilucidarse la interrogante de cuál es el plazo de caducidad a que
deben recurrir quienes la postulan, debiendo estarse, según el autor don Daniel
Peñailillo Arévalo (Obligaciones, Editorial Jurídica de Chile, página 361), al cuadro
normativo general de plazos máximos de tolerancia de incertidumbres, y el
principal de ellos es el que contempla los plazos de prescripción —enlazando aún
más ambas instituciones jurídicas— y, entre éstos, por las razones que da,
sostiene las alternativas de cinco y diez años, prefiriendo la última, por los motivos
que también expone (la primera encuentra su fundamento en el artículo 739 del
Código Civil, que en lo relativo a lo que se dice se aplicaría únicamente en el
fideicomiso). La opinión de este autor, en conformidad con lo anotado en el
raciocinio que antecede, concuerda con la de los autores y fallos ahí referidos, en
cuanto a que para determinar los plazos de caducidad en situaciones como la de
la especie, debe estarse a los términos de prescripción que también se exponen.
En igual sentido aparecen también los pareceres de los profesores don René
Ramos Pazos (De las Obligaciones, Tercera Edición Revisada y Corregida,
LexisNexis, Nº 148, páginas 133 a 135) y don René Abeliuk Manasevich (Las
Obligaciones, tomo I, Nº 487, páginas 484 a 487). Este último expone, luego de
aludir a las Leyes Nºs. 6.162 y 16.952, que redujeron los plazos de prescripción,
"nos inclinamos por reconocer que ninguna condición que dure más de diez años
en cumplirse, salvo que sea la muerte de una persona en los casos que ella es
condición, puede aún considerarse pendiente, pero no estaría de más una
aclaración legislativa en el mismo artículo 1482" (Considerando 21).
Corte Suprema
Libelo de casación intenta modificar los hechos establecidos en la causa sin

denunciar ni acreditar infracción a las leyes reguladoras de la prueba lo que no
procede
Fecha: 06/06/2012
Rol: 3235-2012
588
Sumario
Luego de lo dicho en los acápites tercero y cuarto, resulta que la transgresión

que la recurrente estima se ha cometido por los jueces del fondo persigue
desvirtuar —mediante el establecimiento de nuevos hechos— el supuesto fáctico
fundamental asentado por aquéllos, esto es, que la demandada no incurrió en
desacato contractual asociado al incumplimiento de la condición pactada con la
contraria, vale decir, la obtención del subsidio habitacional a objeto de quedar en
situación de solucionar el saldo del precio de la compraventa prometida, en
circunstancias que la intención de los contratantes debería haber llevado a los
sentenciadores a interpretar la promesa de una manera distinta a como lo han
hecho, al calibrar la incidencia de las modalidades pactadas — dos condiciones, a
diferencia del plazo y condición visualizados en el fallo —, dejando de considerar,
además, que su parte había realizado gestiones conducentes al logro de dicha
contribución y, sigue en ello.
Del mismo modo, la impugnante intenta persuadir de la gravitación que tendría

en la errónea resolución del pleito que afirma, el hecho de existir mejoras
necesarias en el inmueble de la litis, introducidas por su parte, pero que no
habrían sido consideradas, lo mismo que la inobservancia contractual que asigna
al actor, relacionada a la falta de firma de la escritura definitiva de compraventa.
Dicho lo anterior, resulta pertinente recordar que solamente los jueces del fondo
se encuentran facultados para fijar los hechos de la causa y que efectuada
correctamente dicha labor, al determinar éstos con sujeción al mérito de los
antecedentes, probanzas aportadas por las partes, interpretación y aplicación de
las normas atinentes al caso en estudio, ellos resultan inamovibles para este
tribunal, conforme a lo previsto en el artículo 785 del Código de Procedimiento
Civil, no siendo posible su revisión por la vía de la nulidad que se revisa, al no
haberse impugnado el fallo denunciando infracción a las leyes reguladoras de la
prueba, circunstancia que conlleva concluir que el recurso en estudio adolece de
manifiesta falta de fundamento, por lo que no puede prosperar, dado que las
infracciones que denuncia pretenden alterar los supuestos de hecho en que se
hace recaer la decisión. (Considerandos 5º y 6º).
589
Cláusula compromisoria ha sido reconocida por la jurisprudencia. Todo contrato

legalmente celebrado es una ley para los contratantes
Fecha: 25/05/2012
Rol: 431-2012
Sumario
La disposición contractual transcrita en el motivo tercero de este fallo,

corresponde a una convención de arbitraje bajo la forma de la denominada
cláusula compromisoria que, aunque no contemplada literalmente por el legislador,
ha sido reconocida por la jurisprudencia. En efecto, se ha dicho que, en principio
es autónoma de las demás convenciones existentes en el instrumento que
contiene y, consiste en el pacto de las partes de someterse a la jurisdicción de un
árbitro, aunque sin designar desde ya la persona de ese juez extraordinario,
obligación cuyo cumplimiento los contratantes dejan en suspenso hasta el
momento en que se promueva una dificultad o conflicto específico. (Considerando
10).
De conformidad a lo preceptuado en el artículo 1545 del Código Civil: "Todo

contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser
invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales"; de lo que se
sigue que si, como se indicó, las partes concurrentes al contrato previeron y
acordaron que se someterían a la jurisdicción de un juez árbitro para resolver los
conflictos que se suscitaran entre ambas en determinadas circunstancias, no
resulta procedente contradecir esa manifestación de voluntad conjunta.
Refiriéndose a dicho precepto, don Carlos Ducci Claro expresa: "Este acuerdo
celebrado tiene el imperio de una verdadera ley para los contratantes, ley que, si
bien no es de ejecutoriedad general, tiene completa validez en el ámbito de sus
relaciones recíprocas" (Derecho Civil, Parte General, Ed. Jurídica de Chile, pág.
24). (Considerando 13).
590
Corte Suprema
Contrato prometido. Plazo para su suscripción. Prórroga unilateral. Falta de

exigibilidad de la obligación de la contraparte
Fecha: 25/05/2012
Rol: 12046-2011
Sumario
En la cláusula cuarta del contrato de promesa de compraventa las partes

convinieron con claridad un plazo para hacerse mutuamente exigible la obligación
de suscribir el contrato de compraventa prometido.
Sin que venciera este plazo, la demandada decidió prorrogarlo, advirtiendo que
no estaría en condiciones de cumplir su obligación de suscribir el contrato
prometido, considerando el retraso que presentaba la recepción municipal del
inmueble, sin haberse discutido en juicio si tal retraso le fue imputable. Lo cierto es
que, la comunicación de la demandada da cuenta no sólo del incumplimiento
contractual que la actora ha denunciado de su contraria, lo que, como se dijo, ya
ha establecido el fallo de primer grado, sino que además determina la falta de
exigibilidad de la obligación del promitente vendedor a la época originalmente
consensuada. Subyace en dicha información una alteración al pacto convenido, en
lo relativo al plazo para otorgar lo prometido, la que no fue aceptada por el actor y
que lo motivó a deducir la demanda de autos a las dos semanas de vencido el
plazo originalmente pactado. (Considerando 10 de sentencia de reemplazo).
La obligación que por el contrato de promesa de compraventa asumió la

promitente compradora es una de hacer, consistente en la suscripción del contrato
prometido. La circunstancia de establecerse que para dicho contrato la actora
debía solucionar el saldo del precio resulta extraña a la que impone un contrato
preparatorio y así también lo entendió la demandada al deducir su demanda
reconvencional, pretendiendo en ella hacer incurrir en mora a la promitente
vendedora únicamente por no concurrir a suscribir el contrato. Como directa
consecuencia de lo anterior, resulta forzoso declarar la impertinencia de la prueba
testimonial producida por la demandada para demostrar un supuesto
incumplimiento contractual de la actora puesto que los deponentes ignoran o no
consideran que fue la propia demandada la que con antelación prorrogó el término
para hacer exigible las obligaciones del promitente vendedor, lo que permite
concluir que la demandante se encuentra en aquella situación que previó
el artículo 1552 del Código Civil, por cuanto, a diferencia de su contratante, no ha
591
incurrido en el incumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de
promesa de compraventa, desde que las mismas, por una determinación de su
contraparte, no le eran exigible. (Considerandos 12 y 13 de sentencia de
reemplazo).
Derecho Civil permite la promesa de venta de bien ajeno. Mandato sin

representación obliga sólo al mandatario y no al mandante. Solidaridad
expresamente pactada hace que mandato sin representación quede sin efecto
Fecha: 26/04/2012
Rol: 7217-2010
Sumario
La solidaridad, en dicho caso fue contractualmente pactada y hace que el

mandato sin representación, quede sin mayor efecto, precisamente porque
(Demandado), asume como propias todas y cada una de las obligaciones que
(Tercero) contraiga con terceros con ocasión de la suscripción de promesas de
compraventa de los departamentos, estacionamientos o bodegas del Edificio. El
hecho que dicha solidaridad haya sido pactada mediante instrumento privado, y no
por escritura pública no altera en nada la naturaleza de lo convenido y de las
obligaciones asumidas por las partes. Asimismo, en el expediente en análisis,
traído como medida para mejor resolver, no produjo prueba alguna para
desacreditar la validez o eficacia de dicho convenio, o bien acredita la existencia
de otro posterior que lo dejara sin efecto. En consecuencia, esta Corte, otorgará
plena prueba a dicho documento, en cuanto a su fecha, a las partes que
concurrieron y al contenido del mismo. (Considerandos 18 y 19).
592
Corte Suprema
Fase precontractual. Buena fe. Obligación de reparar los perjuicios causados a

la contraparte por retractación
Fecha: 12/04/2012
Rol: 218-2011
Sumario
El precontrato es una relación jurídica que deja sentada las pautas para dar vida
o conducir a los efectos de un contrato definido por lo que como toda relación
jurídica crea derechos y obligaciones entre las partes, su ruptura sin fundamento
ofrece posibilidad a la parte afectada de intentar las acciones que permitan su
satisfacción o simplemente de obligar al cumplimiento del precontrato o reclamar
los daños y perjuicios que se deriven de éste. Si bien el retiro durante las tratativas
contractuales es un derecho de las partes, ello no excluye la responsabilidad por
los daños que se generen por aquel que se desiste sin causa o arbitrariamente. La
buena fe es el fundamento de la responsabilidad precontractual. En lo tocante a la
ruptura de las tratativas se ubica en el campo de lo subjetivo el determinar lo
injusto o injustificado de su ruptura, de forma tal que el criterio para examinar el
curso de las tratativas, resulta imperioso cualificar los elementos esenciales del
contrato cuya celebración eventual prevén, lo que en la especie suscitó, tal como
consta de la prueba rendida en autos y ante el marco regulatorio de la buena fe,
no resulta posible concluir que estamos en presencia de un acto intempestivo,
toda vez que ya se había llegado a configurar un consentimiento sobre el
préstamo hipotecario para la adquisición del inmueble. Se colige además de todo
ello que el actuar de la institución bancaria, dado el tiempo transcurrido y el hecho
de haber otorgado un préstamo complementario, debidamente cursado, implicó
atentar contra la buena fe la cual se debe reparar en cuanto al daño sufrido por la
actora, en la medida de los gastos contraídos por esta última durante las tratativa
hechas en vista de la celebración del contrato, así como de la pérdida de
oportunidades similares generadas por las tratativas pendientes, lo que no hace
más que reafirmar la procedencia de la acción indemnizatoria impetrada
(Considerandos 12 y 13).
593
Corte Suprema
Posesión inscrita se conserva mientras subsista la inscripción y se pierde sólo

por la cancelación de la misma. Promesa de compraventa de un bien raíz no
constituye un título del cual pueda seguirse la posesión del mismo
Fecha: 04/04/2012
Rol: 3918-2011
Sumario
Parece adecuado puntualizar que para adquirir la posesión regular de un

inmueble inscrito, cuando se invoca un título translaticio de dominio, es
indispensable la inscripción, ya que esa es la única forma de hacer la tradición de
los inmuebles, salvo las servidumbres; y la tradición es un requisito indispensable
de la posesión regular cuando se invoca un título translaticio de dominio. Respecto
de la posesión irregular de un inmueble inscrito, "algunos autores estiman que sin
la inscripción no se puede adquirir ni aún la posesión irregular de los inmuebles no
inscritos, ya que el artículo 724 dice que si la cosa es de aquellas cuya tradición
deba hacerse por la inscripción en el registro del conservador, nadie puede
adquirir posesión de ella sino por este medio, y el referido artículo no distingue
entre posesión regular e irregular. Para ellos, tratándose de inmuebles, la
inscripción es un requisito para la posesión sin distinciones". (Fernando Rozas
Vial, Derecho Civil, Los Bienes. Editorial Universitaria, 1984, página 241). En todo
caso, debe subrayarse que, de conformidad a lo prevenido en el artículo
728 del Código Civil, la posesión inscrita se conserva mientras subsista la
inscripción y se pierde sólo por la cancelación de la misma, entendiendo que ello
ocurre únicamente por voluntad de las partes; por una nueva inscripción en que el
poseedor inscrito transfiere su derecho a otro; y por decreto judicial.
(Considerando 5º).
Acerca del contrato de promesa, previsto en el artículo 1554 del Código Civil, es
útil recordar que se trata de un contrato preparatorio que debe constar por escrito,
referido a un contrato prometido que se explicite en la promesa con los elementos
que lo distinguen en su esencia y al que la ley le reconozca eficacia, señalándose
para éste ya un plazo o una condición que fije el momento de su celebración.
Añade esta norma, que la convención que reúna tales características autorizará
para instar por su ejecución. Sobre dicho contrato, la jurisprudencia ha dicho que
es "la convención por la cual los interesados se obligan a celebrar otro contrato
dentro de cierto plazo o en el evento de una condición", como asimismo, que es
"aquel por el cual las partes se obligan a celebrar otro contrato determinado en
cierto plazo o en el evento de cierta condición" (R.D.J. T. 58, sec. 1ª, pág. 179 y T.
594
60, sec. 2ª, pág. 85). Así, entonces, yendo puntualmente al asunto sub judice, la
promesa de compraventa de un bien raíz no constituye un título del cual pueda
seguirse la posesión del mismo, sino que da origen a relaciones, acciones y
derechos personales. (Considerando 8º).
Corte de Apelaciones de Chillán
En contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por

uno de los contratantes lo pactado. Contrato de promesa requiere del
señalamiento de un plazo o una condición
Fecha: 02/04/2012
Rol: 54-2011
Sumario
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 1489, inciso 1º, del Código Civil,
en los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse
por uno de los contratantes lo pactado. En el inciso 2º la norma citada dice, pero
en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio o la resolución o el
cumplimiento del contrato, con indemnización de perjuicios. La acción resolutoria
es la que nace de la condición resolutoria tácita para solicitar la resolución del
contrato, cuando ha habido infracción de cualquier obligación de parte de uno de
los contratantes.
Es útil tener presente para el caso en cuestión (contrato de promesa) que la

circunstancia, del señalamiento de un plazo o una condición, constituye un
requisito que ha estatuido el legislador con el objeto de que los contratantes
sepan, a ciencia cierta, cuándo deberá cumplirse el contrato prometido y que no
queden en forma indefinida ligados de manera contractual. (Considerando 4º y 5º).
595
Demandado no suscribió escritura pública definitiva de compraventa de

estacionamiento por lo que deberá cumplir con promesa dentro de sexto día
Fecha: 29/03/2012
Rol: 1409-2011
Sumario
En las anotadas condiciones, se acató la cláusula 6 del contrato de promesa, en

forma íntegra generándose a partir de ese año 1997, la obligación para ambas
partes de suscribir la escritura pública de compraventa, como el demandado lo
reconoce implícitamente en la carta de 24 de octubre de 1997 agregada a fojas
72, sin que hasta el momento dicho deber haya fructificado. Sobre esta base
interpretativa, aparece claro que la promesa cumple con el requisito del artículo
1554, Nº 3, del Código Civil, pues el contrato definitivo quedó sujeto al pago del
precio y recepción de las obras por la Dirección de Obras Municipales, exigencias
que se cumplieron el año 1997. Es inconcuso entonces que el demandado no
suscribió la escritura pública definitiva de compraventa del estacionamiento, una
vez cumplidas las anotadas condiciones, sin que esté demostrado de manera
alguna que el bien raíz de la promesa, haya sido rematado en el proceso de
quiebra, ante lo cual procede ordenar el cumplimiento de la promesa,
suscribiéndose la escritura de compraventa que deberá inscribirse en el registro
conservatorio correspondiente. Estando acreditada la entrega material del
estacionamiento al actor, por lo menos el año 1997, ninguna indemnización de
perjuicios procede por el incumplimiento de contrato. (Considerando 9º a 11).
596
Contrato de promesa de compraventa no puede ser dejado sin efecto por

tercero que no participó en su celebración
Fecha: 19/03/2012
Rol: 1798-2011
Sumario
El contrato de promesa de compraventa que se ha cuestionado, puede ser

dejado sin efecto compareciendo, para ese objeto, todos los que intervinieron en
su celebración, lo que no acontece en la especie, no estando facultado, entonces,
para ello un tercero que no participó en ese negocio, ni menos aduciendo
derechos distintos. ( Considerando único).
Corte de Apelaciones de Arica
No habiéndose fijado plazo para cumplir la condición suspensiva acordada, por

lo que no puede acreditarse que haya incumplimiento de una obligación
Fecha: 07/03/2012
Rol: 462-2011
Sumario
No habiéndose fijado plazo para cumplir con la condición, no puede exigirse el

cumplimiento de la obligación condicional, sino verificada la condición totalmente,
conforme con el artículo 1485 del Código Civil, y por ende, a contrario
sensu, alegar su incumplimiento. Ello se encuentra también relacionado con la
cláusula sexta del contrato, que se refiere a la suscripción de la escritura definitiva
de compraventa, respecto de la cual tampoco se fijó un plazo para tal efecto.
597
En consecuencia, no habiéndose fijado plazo para cumplir la condición
suspensiva acordada por las partes, conforme lo expuesto por las partes durante
el juicio, podría entenderse que aquel lo sería la fecha de vencimiento de la última
cuota o dividendo del crédito hipotecario en cuestión, lo que no ha ocurrido según
lo expuesto por las partes, por lo que no puede alegarse que haya incumplimiento
de tal obligación por parte del demandado, lo que obliga a desestimar la demanda.
(Considerandos 9º y 10).
Corte Suprema
Cláusula que concede al deudor plazos y condiciones para el cumplimiento de

su obligación, no es asimilable a una condición meramente potestativa
Fecha: 17/01/2012
Rol: 2296-2011
Sumario
En el caso de la condición potestativa, la obligación se subordina a la

realización de un hecho, aunque la ejecución de este hecho dependa de la
voluntad del acreedor o del deudor, en el sentido que no es simplemente un acaso
o el hecho de un tercero. Afirma el impugnador que las facultades de su
representado se limitaban a conocer y observar el desarrollo de las actividades y
la contabilidad, pero que no lo facultaban para "forzar el cumplimiento de las
obligaciones" por parte del deudor, siendo del caso destacar que el fallo no
contiene tal consideración.
No es difícil apreciar que este discurso se orienta a invalidar una aparente

condición, entendida ésta técnicamente como "un acontecimiento futuro, que
puede suceder o no", en el artículo 1473 del Código pertinente. Pero, si bien se
observa, el crédito que pretende el actor, determinado en la cláusula 4ª, Nº 2, del
Contrato de Reconocimiento, Consolidación de Deuda y Facilidades de 13 de
septiembre de 2006, se ha debido pagar conforme a una cláusula convenida
libremente entre las partes, en función de las ventas de mineral que allí se indica y
en los términos y plazos que se designa en las estipulaciones 3ª y siguientes de
esta misma cláusula.
598
La pretensión de asimilar esas convenciones a una condición meramente
potestativa dependiente exclusivamente de la voluntad del deudor —y
consecuentemente ilícita— no puede hacerse sin forzar el sentido y alcance del
artículo 1478 citado, porque no es factible analogar el instituto regulado en ese
precepto a la situación de que da cuenta la mentada cláusula, que concede al
deudor plazos y condiciones para el cumplimiento de su obligación, sin que su
voluntad juegue en ese punto papel alguno para dispensarse caprichosamente del
deber asumido en orden a pagar la suma de dinero a que se comprometió en el
contrato de marras. (Considerando 8º).
599
Corte Suprema
Novación no era la única manera de pagar el precio, por lo tanto ha existido

incumplimiento por parte de la demandada
Fecha: 16/01/2012
Rol: 3128-2011
Sumario
Sin embargo de lo cual, no está de más revisar el tenor del capítulo tercero del
contrato cuestionado, según el que, "La escritura prometida se otorgará una vez el
Banco (referido) u otra institución Bancaria o crediticia otorgue a la promitente
compradora un crédito que permita el pago total del precio de la compraventa y en
cualquier caso en el plazo máximo de 120 días contados de la suscripción de este
contrato y una vez entregados los títulos del inmueble a entera conformidad del
banco o institución crediticia. Suscrita la escritura prometida y pagado el precio se
hará la entrega material del inmueble en el plazo máximo de sesenta días a fin
facilitar el cambio de residencia del promitente vendedor" (sic).
La naturaleza jurídica de la estipulación relativa a la concesión de un crédito que

permita el pago total del precio de la compraventa, es la de una condición, si se
atiende a que su obtención se presenta como aquel acontecimiento futuro que
puede suceder o no, de que habla el artículo 1473 del estatuto de la referencia.
La naturaleza jurídica del pacto consistente en que la escritura prometida se

otorgará en cualquier caso en 120 días contados desde la suscripción de la
promesa, es la de un plazo, habida cuenta que fija una época límite para el
cumplimiento de la obligación, en los términos del artículo 1494 de ese cuerpo
legal.
Sigue, que el aserto del fallo de la Corte de Apelaciones de cara a que la

extensión de la escritura de compraventa estaba sujeta a una condición y a un
plazo, aparece ajustado al mérito de los antecedentes y en nada violatorio del
artículo 1554.
Resta hurgar en el alcance de la adición que contiene la cláusula tercera del

contrato cuya resolución se pretende, en orden a que, en concepto de la
recurrente, la escritura pública debía concretarse, en todo caso, ya no sólo dentro
de los comentados 120 días, sino, además, una vez entregados los títulos del
inmueble a entera conformidad del banco o institución crediticia.
600
No es éste un acontecimiento futuro que pueda o no suceder, sino un mero
requisito para la consumación del mutuo que, conforme expresado, configura, él
sí, una condición. La experiencia enseña que la tramitación de un mutuo en sede
bancaria o crediticia, cuanto más focalizado en un bien raíz, conlleva un estudio de
títulos que, por lo mismo, aparece como un accidente o añadidura de la única y
verdadera condición. En otros términos, carece de autonomía la conducta de
poner los títulos en manos del eventual mutuante; no es en sí mismo un
acontecimiento que pueda devenir o no, al punto que poco o nada habría
significado que se sujetara el perfeccionamiento de la compraventa a semejante
depósito documental, simple antecedente del crédito. (Considerandos 15 y 16).
Corte Suprema
Promesa de compraventa (demanda de cumplimiento o resolución) suscripción

del contrato prometido. Ampliación de plazo y condiciones para su celebración.
Incumplimiento de las obligaciones derivadas del mismo
Fecha: 06/01/2012
Rol: 1166-2011
Sumario
La promesa de compraventa no puede ser modificada unilateralmente por una

de las partes mediante la sola entrega de instrucciones al notario en cuyo oficio se
firmaría el contrato, lo cierto es que si el promitente vendedor quiere valerse de
ellas para acreditar que concurrió a su firma dentro de plazo, también debe
considerarlas en aquello que no le sea favorable, ya que no puede servirse
parcialmente de las mismas. Dicha instrucción importó la prórroga del plazo para
su firma, acogiendo de este modo la defensa del demandado. Pero, siguiendo con
dicha interpretación, tal como se valió de las instrucciones impartidas por la
contraria para los efectos de entenderse que cumplió su obligación de suscribir el
601
contrato definitivo dentro de plazo, también debía aceptarla en lo que respecta a
las demás condiciones establecidas para el pago del precio.
Así, si el comprador se valió de las referidas instrucciones en lo que respecta a

la ampliación del plazo, también las aceptó en cuanto a la devolución del vale vista
para el caso de no cumplirse con las condiciones pactadas de antemano —incluso
en la promesa— con la diferencia que en las instrucciones se determinó un plazo
para la restitución del documento. Lo anterior, se reitera, sin perjuicio de los
demás derechos que pueda hacer valer el vendedor una vez inscrito el inmueble a
nombre de la compradora.
Siendo, por tanto, un hecho de la causa que ambas partes incumplieron, no

cabe sino desestimar el recurso (Considerandos 6º y 7º).
Corte de Apelaciones de Copiapó
Demandada no ha logrado acreditar excepción de contrato no cumplido en juicio

de arrendamiento por lo que procede acoger acción de terminación
Fecha: 04/01/2012
Rol: 347-2011
Sumario
En cuanto a la excepción de contrato no cumplido opuesta por la demandada

principal en su contestación en forma subsidiaria respecto de la excepción de
pago, tampoco se ha logrado acreditar este punto con la prueba rendida, toda vez
que en contra de esta alegación se encuentra el propio tenor de la cláusula
séptima contenida en el contrato de fojas 1: "La propiedad objeto de este contrato
se entrega en estado de conservación y mantenimiento según inventario adjunto",
no siendo suficiente para revertir ello la declaración de los testigos presentados
por esa parte, personas que sobre este punto han depuesto en forma genérica, sin
dar mayores razones de cómo conocen los hechos que exponen, lo que permite
en un examen de los mismos concluir que tales relatos no cuentan con la
coherencia y credibilidad suficiente para que aplicando las normas de la lógica y
las máximas de experiencia permitan revertir lo anteriormente establecido, por su
parte, la prueba documental aportada consistente en documentos privados,
respecto de los cuales no consta su origen como tampoco su integridad, los que
además carecen de firma correspondiente a las partes de autos, de todo ello se
observa que no es posible dar por establecida la situación alegada, conclusión que
no se altera con el aporte que efectuaría la absolución de posiciones del
602
demandado principal, quien alude únicamente al hecho de que existe una
explotación de una actividad comercial en el inmueble de autos, pero que no
aporta mayores antecedentes al respecto, ni de los efectos o repercusiones que
ello ha implicado en el arrendamiento y de cuyo escueto tenor no se puede
comprender en forma inequívoca la existencia del citado incumplimiento alegado
por la demandada. Por lo que indefectiblemente corresponde rechazar esta
excepción.
Establecido el hecho que la demandada adeuda el pago de arriendo

correspondiente a los meses de enero a marzo de 2011, en el monto fijado en el
contrato suscrito por las partes con fecha 30 de noviembre de 2011 y advirtiendo
la clara redacción de la cláusula cuarta del referido contrato, surge
indefectiblemente el hecho que en la especie se ha producido una de aquellas
circunstancias elevadas, por el propio acuerdo de las partes, al rango de cláusulas
esenciales del contrato y que ameritan por sí solo su terminación, como es el no
pago de un período de arrendamiento, lo que por sí solo posibilita la terminación
de dicho contrato firmado por las partes. Advirtiendo que dicha terminación es
procedente, toda vez que el incumplimiento de obligación contractual de entrega
del inmueble atribuida al actor por la demandada principal, ha sido descartada en
el motivo noveno y teniendo en cuenta todo lo razonado precedentemente, la
petición de declarar el término del contrato de arriendo en la especie aparece
procedente y en tal sentido se acogerá, siendo innecesario pronunciarse respecto
de las demás peticiones formuladas por esa parte. (Considerandos 9º y 10).
603
Corte de Apelaciones de Valdivia
Presupuestos procedencia contrato de promesa de compraventa
Fecha: 02/12/2011
Rol: 643-2011
Sumario
El contrato de promesa de compraventa no produce obligación alguna si no

cumple con las exigencias previstas en el artículo 1554 del Código Civil, entre las
cuales se encuentra el requisito que en ella se especifique de tal manera el
contrato prometido, que solo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o
las solemnidades que las leyes prescriban. El párrafo final del artículo en comento
señala que concurriendo estas circunstancias —son cuatro— habrá lugar a lo
prevenido en el artículo precedente, lo que significa que nace para el acreedor, en
caso de mora del deudor, su derecho para exigir el cumplimiento de la obligación,
junto con la indemnización de perjuicios. (Considerando 2º).
604
Corte Suprema
Contrato de promesa de compraventa de bienes muebles. Citación a confesar

deuda y reconocer firma. El plazo se ha definido como el acontecimiento futuro y
cierto del cual depende la exigibilidad o extinción de un derecho
Fecha: 19/05/2011
Rol: 1176-2010
Sumario
De las exigencias contenidas en artículo 1554 del Código Civil, si la época fijada
para la celebración del contrato definitivo se hallaba sujeta en la especie a una
condición o bien a un plazo, es la contemplada en el numeral tercero, consistente
en la obligación de "contener el contrato un plazo o condición que fije la época de
la celebración del contrato". Tal circunstancia constituye un requisito que ha
estatuido el legislador con el objeto de que los contratantes sepan, a ciencia cierta,
cuándo deberá cumplirse el contrato prometido y que no queden en forma
indefinida ligados de manera contractual. De lo dicho se desprende que las
modalidades indicadas, resultan ser en el contrato de promesa, elementos
esenciales de la misma y no meramente accidentales, razón por la cual no pueden
faltar.
El plazo se ha definido como el acontecimiento futuro y cierto del cual depende

la exigibilidad o extinción de un derecho y, en consecuencia, la circunstancia que
caracteriza tal institución jurídica es, precisamente, la certidumbre de que aquél
ocurrirá. A su vez, el plazo es suspensivo cuando fija la época en que se hace
exigible un derecho y la obligación correlativa o, como lo define el artículo 1494 del
Código Civil, "es la época y se fija para el cumplimiento de una obligación". El
extintivo, resolutorio o final, es el acontecimiento o hecho que, llegado, extingue el
derecho y la obligación correlativa. (...)
La condición, por su parte, consiste en el acontecimiento futuro e incierto del

cual depende el nacimiento o extinción de un derecho y su obligación correlativa.
En este caso, el hecho que caracteriza a la condición, a diferencia del plazo, es su
incertidumbre. (...)
Dicho lo anterior y tal como se aprecia de los hechos descritos en el motivo

segundo, es evidente que el contrato de promesa contenía, en este caso, una
condición que fijaba la época de la celebración del contrato y que consistía en que
la ejecutante tramitara y obtuviera, efectivamente, la transferencia e inscripción de
605
los derechos de renovación de los buses de su propiedad a nombre de la
ejecutada, ante la Secretaría Regional Ministerial de Transporte y
Telecomunicaciones de Antofagasta y, con posterioridad a ello, procediera a dar
de baja sus propios vehículos, actuaciones, todas, que fueron efectivamente
ejecutadas por la promitente vendedora y que una vez, verificadas, hicieron
exigibles las prestaciones correlativas a que se obligó la promitente compradora.
(Considerando 6º).
Corte Suprema
Condición resolutoria tácita requiere de un pronunciamiento judicial que la

declare
Fecha: 11/04/2011
Rol: 7957-2009
Sumario
Es cuestión suficientemente esclarecida que la condición resolutoria tácita, a

diferencia de la ordinaria, no opera de pleno derecho, sino que requiere de un
pronunciamiento judicial que la declare. Así fluye del tenor del inciso segundo de
la norma que la contiene, por un doble motivo: al dejar al arbitrio del contratante
diligente la opción de pedir la resolución o el cumplimiento del contrato, definición
que sólo tendrá cabida si se considera que la resolución no ha operado ya, como
asimismo, porque en tal hipótesis, no habría necesidad de pedirla. Por lo
expresado, para obtener la resolución de un contrato, tratándose de la figura en
mención, deberá deducirse la demanda correspondiente, a la que habrá de seguir
el pronunciamiento pertinente del órgano jurisdiccional. (Considerando 11).
606
Corte Suprema
Conforme a doctrina de los actos propios nadie puede cambiar su voluntad en

perjuicio de otro
Fecha: 04/04/2011
Rol: 7278-2009
Sumario
La doctrina de los actos propios reconoce sus primeros orígenes en el Derecho

Romano, donde, pese a no haberse estructurado con los perfiles de
homogeneidad y generalidad, propios de una norma jurídica, vertida inicialmente
en la máxima "venire contra factum proprium non valet", se recogió más tarde en
sus líneas esenciales por la codificación de Justiniano, en la que se intentó
consagrarla como criterio de aplicación general, según se evidencia en el Digesto,
que establece una regla, de acuerdo con la cual, nadie puede cambiar su voluntad
en perjuicio de otro. Divulgada por los glosadores, perfeccionó, enseguida, su
formulación como doctrina en la obra de los comentaristas medievales,
instalándose posteriormente en los diversos ordenamientos jurídicos. Nuestro
sistema normativo no establece una regulación específica en relación con la teoría
de los actos propios, la cual, sin embargo, ha adquirido amplia acogida durante los
últimos tiempos en la doctrina de los autores y en la jurisprudencia, donde se la
reconoce como un criterio orientador derivado del principio general de la buena fe,
"concebida ésta en su faz objetiva" a la que se refiere elartículo 1546, inciso 3º, del
Código Civil cuando prescribe que los contratos deben ejecutarse de buena fe y
que, por consiguiente, obligan no sólo a lo que en ellos se expresa sino a todas las
cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación o que por la ley
o costumbre pertenecen a ella. (Considerando 9º).
607
Corte Suprema
Condominio acogido al estatuto de la copropiedad inmobiliaria. Publicidad

complementa las obligaciones contractuales del propietario primer vendedor.
Incumplimiento de las condiciones ofertadas en la publicidad. Indemnización del
daño moral
Fecha: 31/01/2011
Rol: 5818-2009
Sumario
La Ley General de Urbanismo y Construcciones gira en torna al concepto de

construcción o edificación y, por tal, no sólo han de entenderse los edificios, sino
los demás inmuebles por adherencia, como las obras de alcantarillado, canales,
caminos, pozos, árboles y otros de naturaleza semejante, muchos de ellos
connaturales a la existencia de un condominio. La normativa en materia de
Urbanismo y Construcciones "la Ley General y la Ordenanza General" tiene por
objeto cautelar el orden público, la salubridad pública y la seguridad de las
personas; sin embargo, crecientemente en este ámbito, se observa una mayor
injerencia del derecho proteccional del consumidor, surgiendo, en definitiva, un
estatuto especial de responsabilidad aplicable a los agentes que intervienen en el
proceso de construcción (Considerandos 8º y 11 de la sentencia de casación). En
la especie, la demandada ofertó para la venta los sitios o parcelas que integran un
condominio, destacando las diversas habilitaciones, infraestructura y servicios con
los que contarían los residentes de los sitios que lo integran. La propiedad
transferida entre las partes cae bajo el amparo de la Ley de Copropiedad
Inmobiliaria, de manera que para acogerse al estatuto de copropiedad inmobiliaria,
el condominio debe cumplir, entre otras, con las normas exigidas por esa Ley, su
reglamento y por la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Por lo demás,
desde el momento en que la demandada ofreció un condominio en condiciones de
urbanización, para fines habitacionales, se hace aplicable a éste la normativa
especial contenida en la segunda Ley aludida. En este contexto, la circunstancia
de contar o no con alguna construcción adherida al suelo del lote o parcela
enajenado al actor, no pasa a constituirse en el factor esclarecedor del régimen
legal aplicable (Considerandos 6º a 8º de la sentencia de casación). Si bien la
demandada está en lo cierto al sostener que en la escritura pública que contiene el
contrato de compraventa convenido con el demandante no hay referencia a la
obligación de pavimentar el camino que circunda el condominio, del examen de los
artículos 18 y 134 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y 1.2.13 de la
Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, se colige que sus deberes
contractuales se vieron adicionados o complementados con todo aquello que,
608
como propietario primer vendedor, ofertó en la publicidad mediante la cual
promoviera la venta de los sitios en condominio, explicitando las variadas
cualidades de los mismos y de los servicios e instalaciones disponibles en su
entorno. En efecto, las disposiciones aludidas de la Ley General establecen que el
propietario del terreno, para urbanizarlo, debe ejecutar a su costa el pavimento de
las calles y pasajes, las plantaciones y obras de ornato, las instalaciones
sanitarias y energéticas, con sus obras de alimentación y desagües de aguas
servidas y de aguas lluvias, y las obras de defensa y de servicio de terreno, entre
otras, y la responsabilidad del propietario primer vendedor de la construcción por
todos los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos en ella, sea
durante su ejecución o después de terminada, mientras que la norma citada de la
Ordenanza General señala que se entenderán incorporadas a la compraventa las
condiciones ofrecidas en la publicidad vigente al momento del cierre del negocio,
promesa de compraventa o compraventa, según corresponda (Considerandos 9º,
10 y 12 de la sentencia de casación). En estas condiciones, incurren en error de
derecho los sentenciadores al tener por inaplicable al conflicto la normativa
contenida en la Ley General de Urbanismo y Construcciones y en la Ley de
Copropiedad Inmobiliaria, bajo el expediente de haber estimado que la
inexistencia de alguna edificación dentro de los deslindes del lote vendido al actor,
restaba pertinencia a la reglamentación especial antes citada, con lo cual se
atuvieron a analizar el cumplimiento de los deberes contractuales de la
demandada únicamente acotados a las obligaciones de entregar y hacer tradición
al comprador de la cosa vendida, asegurándole la posesión pacífica de la misma,
errónea aplicación de la ley que, habida cuenta que se tuvo por acreditada la falta
de ejecución de la vialidad del condominio en las condiciones ofrecidas en la
publicidad, ha tenido influencia sustancial en lo dispositivo del fallo, pues se
rechazó una demanda de indemnización de perjuicios que debió ser acogida
(Considerando 13 de la sentencia de casación). El incumplimiento de la
demandada ha generado un daño moral en el demandante, constituido por las
molestias acarreadas por la falta del camino pavimentado que se ofreció en las
condiciones generales del contrato de compraventa, integradas por la publicidad
emitida por aquélla, más el polvo en suspensión que se genera con el tránsito. En
efecto, las circunstancias descritas son hechos indicativos de la lesión o
turbamiento psicológico acarreado al actor, lo que, por aparecer de relativa
seriedad, ameritan ser compensados en forma proporcional. El tribunal fija
prudencialmente la indemnización por daño moral en la suma de cinco millones de
pesos (Considerando 6º de la sentencia de reemplazo).
609
Corte Suprema
Cumplimiento de contrato, rechazado. Contrato de promesa de compraventa.

Requisitos del contrato de promesa. Contrato prometido debe ser eficaz. Si la
compraventa es nula la promesa no produce obligación alguna. Cosas cuya venta
se prohíbe por la ley. Promesa de compraventa de tierras indígenas recae sobre
un objeto ilícito. Contrato de promesa celebrado bajo el D.L. Nº 2.568 y D.L.
Nº 2.568 permitía la enajenación de tierras indígenas. Ley Nº 19.253 prohíbe la
enajenación de tierras indígenas salvo entre indígenas. Inmueble regulado por un
nuevo estatuto jurídico. Excepción al principio de irretroactividad de la ley. Alcance
y finalidad de la Ley Nº 19.253
Fecha: 25/01/2011
Rol: 1903-2009
Sumario
El contrato de arrendamiento y promesa de venta —objeto de la litis— se

celebró en el año 1983, bajo la vigencia del Decreto Ley Nº 2.568, del año 1979,
que establecía una prohibición de enajenar durante veinte años. Después de ese
lapso, el Director Nacional del Instituto de Desarrollo Agropecuario podía autorizar
su venta. Esta situación cambió a contar de la vigencia la Ley Nº 19.253 que,
como se dijo, consagró como principio general, por exigirlo el interés nacional y
como una manera de proteger al sector indígena, que las tierras indígenas
gozarán de la protección de esta ley y no podrán ser enajenadas, embargas,
gravadas, divididas ni adquiridas por prescripción, salvo entre indígenas.
Asimismo, se establece que los actos y contratos celebrados en contravención a
sus normas, adolecerán de nulidad absoluta. El artículo 1554 del Código
Civil señala los requisitos que debe llenar todo contrato de promesa y los efectos
que produce una vez celebrado, al disponer que: "La promesa de celebrar un
contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias
siguientes: 1ª. Que la promesa conste por escrito.; "2ª. Que el contrato prometido
no sea de aquellos que las leyes declaren ineficaces; "3ª. Que la promesa
contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato; "4ª.
Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que solo falten
para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes
prescriban. Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el
artículo precedente.
Interesa para los efectos del recurso, analizar el segundo de los requisitos que
debe reunir la promesa de venta para que produzca obligación, esto es, que el
contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaren ineficaces.
610
Tratándose de un contrato de promesa de celebrar un contrato de venta, don
Arturo Alessandri Rodríguez nos enseña que: "El objeto del contrato de promesa
es un hecho, la celebración futura de un contrato de venta. Ese hecho, según el
artículo 1461, debe ser moral y físicamente posible y sólo reunirá esos caracteres
un contrato de venta que no sea contrario al orden público, a las leyes, ni a las
buenas costumbres. Siendo el hecho debido la celebración de la compraventa, es
claro que si ésta recae sobre un objeto ilícito, el contrato de venta es en sí ilícito y,
por lo tanto, el objeto de la promesa. Agrega este autor que, un contrato es
ineficaz cuando, según la ley, no produce ningún efecto, o sea, cuando es nulo. La
eficacia o ineficacia a que este número se refiere no es la del contrato de promesa
sino la del contrato prometido. Lo que quiere la ley, es que el contrato prometido
sea eficaz, es decir, que el contrato de venta objeto de la promesa sea válido ante
la ley, que produzca los efectos inherentes a todo contrato de esa especie. Si este
contrato, si la compraventa que las partes se obligan a celebrar, es nula, es
ineficaz y la promesa no producirá obligación alguna por adolecer de objeto ilícito.
Continúa señalando que las cosas que, según la ley, no pueden ser objeto del
contrato de venta, como los derechos personalísimos, los bienes nacionales o de
uso público, las cosas sagradas, las cosas cuya venta se prohíbe por la ley, etc.,
constituyen, si se venden, objeto ilícito que acarrea la nulidad del contrato. De
modo que una compraventa que recaiga sobre estos bienes es ineficaz ante la ley
según los artículos 10 y 1682 del Código Civil. Siendo ineficaz este contrato,
también tiene que serlo la promesa que recae sobre él, ya que es solo válida,
cuando el contrato prometido no es de aquellos que las leyes declaren ineficaces.
Por lo tanto, la promesa de venta que tiene por objeto esos bienes no produce
obligación alguna.
En el caso sub judice, se ha prometido la venta de tierras indígenas, cuya

enajenación está prohibida por la ley, lo mismo que su subdivisión, por exigirlo el
interés nacional, salvo entre indígenas de la misma etnia, cuyo no es el caso, de lo
que se sigue que el aludido contrato de promesa recae sobre un objeto ilícito,
porque se refiere a un contrato ilícito, cuya sanción es la nulidad absoluta, al tenor
de lo prescrito en el artículo 13, de la Ley Nº 19.253; 11 y 1682 del Código Civil.
En este orden de ideas y, siendo la promesa una convención que sirve para
celebrar otro, que no produce más efecto que poder exigir la celebración de éste y,
siendo el contrato de compraventa que las partes se obligaron a celebrar, nula la
promesa no producirá obligación alguna por adolecer de objeto ilícito, al tenor de
las disposiciones legales sobredichas. (Considerandos 7º a 10 de sentencia de
casación).
La Ley sobre Efecto Retroactivo de las Leyes, contiene excepciones al principio

general establecido en el artículo 9º del Código Civil y una de esas excepciones lo
constituye lo dispuesto en el artículo 12 de dicha ley, que dispone que: "Todo
derecho real adquirido bajo una ley y en conformidad a ella, subsiste al imperio de
otra; pero en cuanto a sus goces y cargas y en lo tocante a su extinción,
prevalecerán las disposiciones de la nueva ley, sin perjuicio de lo que respecto de
611
mayorazgos o vinculaciones se hubiese ordenado o se ordenare por leyes
especiales".
El promitente vendedor, al tiempo del contrato, podía enajenar su propiedad, ya

sea después de 20 años de adquirida o antes de dicho plazo si contaba con la
autorización de la autoridad administrativa, concedida en determinadas
circunstancias fijadas por la ley de la época. Pero desde el 5 de octubre de 1993,
fecha en que entró en vigor la Ley Nº 19.253, dicho inmueble se encuentra
regulado por un estatuto jurídico nuevo, que da protección legal a las tierras
indígenas, y de acuerdo al artículo 13 de dicha ley, existe una prohibición de
enajenar de manera permanente a personas naturales no indígenas, prohibición
fundada en el interés nacional, que fue el que motivó la dictación de la
mencionada ley, debiendo aplicarse a este respecto el principio de especialidad de
dicha ley, prevaleciendo las disposiciones de esta por sobre las disposiciones
generales del Código Civil.
A mayor abundamiento, y respecto de la prohibición de enajenar que establece

la Ley Nº 19.253, debe tomarse en cuenta lo preceptuado por el propio artículo 13,
en el sentido que, "Los actos y contratos celebrados en contravención a este
artículo, adolecerá de nulidad absoluta, en concordancia con el artículo 11 del
Código Civil en cuanto a que: "Cuando la ley declara nulo algún acto, con el fin
expreso o tácito de precaer un fraude, o de proveer a algún objeto de
conveniencia pública o privada, no se dejará de aplicar la ley, aunque se pruebe
que el acto que ella anula no ha sido fraudulento o contrario al fin de la ley, y con
el inciso primero del artículo 1682 del mismo Código que señala: "La nulidad
producida por un objeto o causa ilícita..., son nulidades absolutas. (Considerando
13 de sentencia de casación).
612
Corte Suprema
Nulidad de contrato. Contrato de promesa de compraventa. Obligación de

hacer, de celebrar el contrato prometido. Interpretación de los contratos
Fecha: 03/01/2011
Rol: 4170-2009
Sumario
Sobre el contrato de promesa, previsto en el artículo 1554 del Código de Bello,

es útil recordar que se trata de un contrato preparatorio que debe constar por
escrito, referido a un contrato prometido que se explicite en la promesa con los
elementos que lo distinguen en su esencia y al que la ley le reconozca eficacia,
señalándose para éste ya un plazo o una condición que fije el momento de su
celebración. Añade esta norma, que la convención que reúna tales características
autorizará para instar por su ejecución. Sobre la promesa, la jurisprudencia ha
dicho que es la convención por la cual los interesados se obligan a celebrar otro
contrato dentro de cierto plazo o en el evento de una condición y aquel por el cual
las partes se obligan a celebrar otro contrato determinado en cierto plazo o en el
evento de cierta condición.
En este contexto, se advierte que este contrato solemne, principal y

preparatorio, válidamente celebrado, da origen a relaciones, acciones y derechos
personales y, particularmente, una obligación de hacer, cual es la de celebrar el
contrato prometido.
Fluye de lo anterior que las partes supeditaron la exigibilidad de la obligación de

hacer a la que se viene haciendo referencia, primero, a una condición suspensiva
positiva e indeterminada: en tanto se produjera la notificación de la recepción
definitiva del conjunto habitacional en el que se sitúa el inmueble prometido
vender; y, además, a un plazo extintivo o resolutorio determinado: los diez días
hábiles siguientes al citado aviso (Considerandos 8º y 9º de sentencia de
casación).
Con arreglo a lo prevenido en los artículos 1477 y 1478 del Código Civil, según
la primera de esas normas, es condición potestativa aquélla que depende de la
voluntad del acreedor o deudor y, si lo es de cualquiera ellos, indistintamente, la
condición potestativa ordinaria valdrá, lo mismo que si es puramente potestativa
de la voluntad del acreedor y, al contrario, será nula en caso de ser meramente
potestativa de la voluntad del deudor. A la luz de lo antedicho y del tenor de la
613
cláusula quinta del contrato que se examina, podría decirse que el hecho futuro e
incierto que importa la condición pactada se conforma y se agota en la notificación
al promitente comprador de la recepción definitiva del Condominio por la Dirección
de Obras Municipales correspondiente; con ello, entonces, se puede concluir que
dicha modalidad consiste en un hecho que depende de la mera voluntad del
obligado según la misma: el hecho de la notificación ejecutada por el promitente
vendedor. Tal visualización de la hipótesis contenida en el antecedente en análisis
resulta incompleta, si se atiende a que el hecho de la notificación que las partes
han puesto de cargo del promitente vendedor no queda entregado a su sola
voluntad. Lo expuesto denota que si, como sucede en la especie, el hecho en que
consiste la modalidad en comento depende de la voluntad de un tercero, amén de
la de uno de los contratantes, ya no se estará en presencia de una condición
potestativa, sino de una mixta que, como tal, valdrá. Cierto es que, junto a la
hipótesis de casualidad o a la conducta de un tercero, el legislador refiere la
condición mixta a la voluntad del acreedor, es decir, excluyendo ella al deudor.
Sobre el particular, ya se ha dicho que en autos ambos contratantes son
acreedores recíprocos del deber de la contraparte de concurrir a la celebración del
contrato prometido, razón por la que, desde esta perspectiva, no cabe dudar
acerca de la pertinencia de la clasificación legal en mención y, más aún, si se tiene
en cuenta que en doctrina se ha sostenido, derechamente, la existencia de una
impropiedad en el artículo 1477 del Código Civil al describir la condición mixta sin
otorgar participación en ella al obligado del negocio de que se trate. En palabras
de don René Abeliuk: "Pero el Código cometió un pequeño error, porque también
es mixta la que en parte depende de la voluntad del deudor y en el resto de la de
un tercero o de un hecho ajeno a las partes. (Las Obligaciones, t. I, Ed. Jurídica de
Chile, pág. 488). De esta manera y dado que la condición que fijaron las partes en
la cláusula quinta de su contrato de promesa se construye sobre la base de un
hecho compuesto, toda vez que la notificación que el promitente vendedor debe
hacer al promitente comprador, comunicándole la recepción definitiva del
Condominio, tiene por imprescindible presupuesto el que dicha recepción
efectivamente se otorgue por parte del órgano municipal respectivo, queda de
manifiesto que la mentada estipulación envuelve una condición mixta, ergo, válida.
(Considerandos 11 a 14).
614
Cumplimiento de contrato; acogido. Contrato de promesa de compraventa.

Inmueble sobre el cual recae un embargo. No existe objeto ilícito en el contrato de
promesa respecto de un inmueble embargado. Demandante que está llano a
cumplir con sus obligaciones. Demandado que no realiza las gestiones tendentes
al alzamiento del embargo
Fecha: 03/11/2010
Rol: 1168-2010
Sumario
No resultan aplicables al caso sub lite, las normas contenidas en los artículos
1464, Nº 3, y 1810 del Código Civil, puesto que la primera de ellas se refiere a las
enajenaciones y la segunda a la celebración de un contrato de compraventa, no
resultando procedente por ende, estimar que en la especie ha existido objeto ilícito
en la celebración del contrato de promesa, por el hecho que lo prometido vender
sea un inmueble que está afecto a un embargo por mantener una deuda en
Tesorería General de la República, sobre todo si precisamente una de las
condiciones para la celebración del contrato definitivo, es justamente el alzamiento
de tal embargo. (Considerando 1º).
Habiendo cumplido la actora reconvencional con las obligaciones que contrajo

mediante el contrato de promesa de autos y, estando llana a cumplir aquellas que
aún no le son exigibles, se acogerá la demanda de cumplimiento de contrato, en
los términos que se indicaran en lo resolutivo. No se dará lugar a la indemnización
de perjuicios solicitada puesto que la cláusula penal contenida en la estipulación
décima del contrato está establecida, para el retraso en la suscripción del contrato
prometido, obligación que al momento de notificación de la demanda
reconvencional no ha nacido, toda vez que no se ha cumplido la condición para
celebrar este contrato, consistente en el pago de la deuda que mantiene la
propiedad con Tesorería y el alzamiento del embargo derivado de esa situación.
Asimismo, no se dará lugar a la petición de la demanda reconvencional en orden a
autorizar a pagar la deuda por la propia demandante reconvencional con derecho
a repetir, puesto que no existe fundamento legal para sustentar tal petición, ya que
ello no está establecido así en el contrato, sin perjuicio de las acciones que
pudiera tener el demandado derivadas del pago de una deuda ajena.
(Considerando 11 a 13).
615
Mero tenedor de bien puede accionar de indemnización de perjuicios sólo en

ausencia del dueño
Fecha: 04/08/2010
Rol: 411-2010
Sumario
No existiendo otra prueba agregada a los autos, no cabe más que concluir que
la presunción de dominio a favor de la recurrida, no ha sido destruida; que no hay
elemento que permitan hacer prevalecer la presunción del artículo 700 del Código
Civil; que el actor al tener la calidad de mero tenedor, sólo está facultado para
demandar la indemnización de perjuicios, en ausencia del dueño, lo que no ha
ocurrido en la especie, con lo cual sólo cabe aceptar la falta de legitimación activa
para demandar la indemnización de perjuicios. La inscripción posterior del
vehículo a su nombre, no modifica lo expuesto, desde el momento que tal
legitimación debe existir al momento de los hechos y/o de la interposición de la
demanda. La legitimación activa para demandar indemnización de perjuicios, no
es sólo derecho a poner en movimiento al órgano jurisdiccional, sino que es
legitimación en la pretensión, esto es, a quién la ley reconoce el derecho a dicha
indemnización (Considerando 6º y 7º).
616
Corte Suprema
Resolución de contrato; acogida. Indemnización de perjuicios; acogida. Contrato

de promesa de compraventa. Causal de casación en la forma de falta de
consideraciones de hecho y de derecho. Incumplimiento de la obligación de
fundamentar las sentencias. Incumplimiento de la obligación de pago íntegro del
saldo del precio. Pagos efectuados por el demandado. Monto de los pagos
efectuados por el demandado deben descontarse de los perjuicios
Fecha: 28/07/2010
Rol: 630-2009
Sumario
La obligación de motivar o fundamentar las sentencias no sólo dice relación con

un asunto exclusivamente procesal, referido a la posibilidad de recurrir, que
implica impugnar una resolución de manera de evitar errores y arbitrariedades,
sino porque, además, se relaciona con un tema externo a la procesabilidad
indicada, que se enmarca en la necesidad de someter al examen que puede hacer
cualquier ciudadano de lo manifestado por el juez y que hace posible, asimismo, el
convencimiento de las partes en el pleito, evitando la impresión de arbitrariedad al
tomar éstas conocimiento del porqué de una determinación. La sentencia recurrida
confirmó la de primera, dando lugar a la acción principal de resolución de contrato
con indemnización de perjuicios, y rechazando la demanda reconvencional,
basándose para ello en el incumplimiento incurrido por la demandada, consistente
en no pagar el excedente resultante de los $ 105.000 (ciento cinco mil pesos)
fijados como cuotas mensuales, luego de pagado el dividendo a la institución
bancaria. Dicho razonamiento, no obstante, pasa por alto algunos aspectos de la
defensa de la demandada, los que debieron ser valorados en conjunto con otros
antecedentes del proceso por los jueces del fondo. Del mismo modo, se observa
esta omisión de consideraciones de hecho o de derecho que sirven de
fundamento a la sentencia, al no hacerse cargo el tribunal recurrido de los pagos
efectuados por la demandada al Banco del Estado de Chile, en cumplimiento de la
cláusula tercera del contrato de promesa de compraventa, salvo al enunciarlos en
el Nº 3 del considerando Sexto, y efectuar una breve apreciación en el motivo
décimo sexto. Un completo examen de estos autos exige cotejar las alegaciones
formuladas por la demandada con otras piezas del proceso. Esto porque el grueso
de las argumentaciones planteadas dice relación con el cumplimiento o
incumplimiento del contrato de promesa de compraventa. De ahí, pues, que se
eche de menos un análisis más profundo de las probanzas rendidas de acuerdo a
las leyes reguladoras de la prueba. La importancia de un análisis como este, "que
fue omitido por la sentencia recurrida, radica en determinar en forma precisa las
617
obligaciones cumplidas e incumplidas por las partes, y en el caso de la
demandada principal, establecer el monto de lo pagado por concepto de
dividendos. Que de cuanto se ha reflexionado queda de manifiesto que la
sentencia recurrida no cumple con las exigencias del número 4 del artículo 170 del
Código de Procedimiento Civil, en relación con el Nº 7 del Auto Acordado de la
Corte Suprema de 30 de septiembre de 1930, por haberse omitido algunas
consideraciones de hecho o de derecho, de lo que se sigue que la contravención
por los jueces de esas formalidades trae consigo la invalidación de la sentencia
viciada, en virtud de haberse verificado la causal de nulidad formal prevista en el
Nº 5 del artículo 768 del Código de Enjuiciamiento. El artículo 775 del Código de
Procedimiento Civil, dispone que pueden los tribunales, conociendo por vía de
apelación, consulta o casación o en alguna incidencia, invalidar de oficio las
sentencias, cuando los antecedentes del recurso manifiesten que ellas adolecen
de vicios que dan lugar a la casación en la forma, situación que se presenta en el
presente caso como se demostró en los considerandos anteriores, puesto que las
fundamentaciones que se extrañan resultan relevantes para los fines de decidir
acertadamente acerca de la pretensión y defensas opuestas, lo cual hace que el
fallo en comento incurra en un vicio de invalidez que obliga a este tribunal a
declarar de oficio su nulidad, desde que ese error influye sustancialmente en lo
dispositivo de tal resolución y que es menester declarar. (Considerandos 3º a 7º).
Corte Suprema
Propiedad considerada tierra indígena no puede ser enajenada a personas

naturales no indígenas
Fecha: 08/07/2010
Rol: 5561-2008
Sumario
La Ley sobre Efecto Retroactivo de las Leyes, contiene excepciones al principio

general establecido en el artículo 9 del Código Civil y una de esas excepciones la
constituye lo dispuesto en el artículo 12 de dicha ley, que dispone que : "Todo
derecho real adquirido bajo una ley y en conformidad a ella, subsiste bajo el
imperio de otra; pero en cuanto a sus goces y cargas y en lo tocante a su
extinción, prevalecerán las disposiciones de la nueva ley, sin perjuicio de lo que
618
respecto de mayorazgos o vinculaciones se hubiese ordenado o se ordenare por
leyes especiales". El promitente vendedor, al tiempo del contrato, podía enajenar
su propiedad, ya sea después de 20 años de adquirida o antes de dicho plazo si
contaba con la autorización de la autoridad administrativa, concedida en
determinadas circunstancias fijadas por la ley de la época. Pero desde el 05 de
octubre de 1993, fecha en que entró en vigor la Ley Nº 19.253, dicho inmueble se
encuentra regulado por un estatuto jurídico nuevo, que lo califica de tierra
indígena, y de acuerdo al artículo 13 de dicha ley, existe una prohibición de
enajenar de manera permanente a personas naturales no indígenas, prohibición
fundada en el interés nacional, que fue el que motivó la dictación de la
mencionada ley, debiendo aplicarse a este respecto el principio de especialidad de
dicha ley, prevaleciendo las disposiciones de esta por sobre las disposiciones
generales del Código Civil. (Considerando 7º).
Arrendamiento que no es celebrado mediante escritura pública no obliga a

nuevo propietario de inmueble a respetarlo
Fecha: 15/06/2010
Rol: 547-2010
Sumario
Siendo un hecho no controvertido por las partes y que a mayor abundamiento

fue acreditado mediante la incorporación, de una copia de la inscripción del título
de compraventa, que la actora es la dueña de la propiedad raíz cuya restitución
demanda, y estando comprobado con el contrato de arrendamiento que se
encuentra guardado en custodia, que quien le vendió dicho inmueble,
efectivamente con anterioridad había celebrado con la demandada de autos un
contrato de promesa, y en forma separada uno de arrendamiento, el cual no se
otorgó mediante escritura pública, sin que se haya acreditado que la actora esté
frente a un caso legal que la obligue a respetarlo, debe concluirse por mandato
legal que la acción deducida tiene sustento tanto, en los hechos como en el
derecho, estando legitimada activamente la actora para deducirla, por cuanto
619
ninguna incidencia frente a la naturaleza de la acción deducida reviste la
circunstancia que el antecesor en el dominio de la actora, le haya cedido o no el
contrato de arrendamiento que había celebrado, con un tercero en este caso, con
la demandada (Considerando 7º).
Obligación correlativa es elemento esencial en contrato bilateral
Fecha: 26/05/2010
Rol: 5817-2009
Sumario
En el caso en análisis, estamos en presencia de un contrato bilateral en el que

es de la esencia que existan obligaciones correlativas, es decir, debe existir una
correlación de obligaciones que jurídicamente las justifica. De esta manera, si el
demandado entregó el bien raíz que era objeto del contrato de leasing, la cláusula
penal acordada en la convención carecerá de causa, ello porque dicha avaluación
convencional está estructurada sobre la base de la renta de arrendamiento y del
precio del contrato prometido. Como este último (la compraventa prometida) no
llegará a verificarse no existe, en consecuencia, la obligación correlativa que
constituye el propósito inmediato del promitente comprador, esto es, adquirir el
dominio del inmueble. En otras palabras, en la forma que ha procedido el
Tribunal a quo se ha obviado por completo la necesaria correlación y equilibrio de
intereses que debe existir en un contrato bilateral, ya que la empresa demandante
ha obtenido el pago de las rentas de arrendamiento y de parte del precio de la
compraventa prometida durante el tiempo que duró la convención, ha recibido el
inmueble objeto del contrato y, además, reclama el cumplimiento de todas las
rentas futuras y de parte del precio de un contrato que no llegará a celebrarse.
620
Desde luego que esta situación pugna con la licitud de la causa como elemento
del acto jurídico (Considerando 5º).
Improcedencia de castigar demora en suscripción de contrato definitivo con

cláusula penal moratoria cuando ya se ha fijado una sanción para ese evento
Fecha: 12/01/2010
Rol: 2457-2009
Sumario
Debe desestimarse la interpretación de la demandante principal de autos, en

cuanto pretende que la pena moratoria debe contarse desde la fecha en que el
promitente vendedor debía otorgar la escritura de compraventa, ya que ello no
resulta acorde con el espíritu o finalidad de cada una de las penas pactadas. A
saber, la compensatoria pretende reparar el incumplimiento de la obligación de
celebrar el contrato definitivo en el plazo estipulado, en tanto la moratoria, resarcir
el daño que pudo producir el retraso en la entrega material del inmueble. Es obvio
que la entrega no podía exigirse sino una vez que el contrato de compraventa se
hubiere celebrado. Por otra parte, pretender castigar a través de la pena
moratoria, la demora en la suscripción del contrato definitivo, implica sancionar
dos veces por el mismo hecho, lo que repugna a la lógica y al derecho
(Considerando 3º).
621
Resolución de contrato. Sentencia arbitral ejecutoriada. Cesión de contratos de

promesa de compraventa. Excepción de nulidad de la obligación
Fecha: 27/08/2009
Rol: 3580-2006
Sumario
La cesión de derechos es una convención en virtud de la cual un acreedor,

llamado cedente, transfiere un derecho a otra persona, llamada cesionario, quien
pasa a ocupar la posición jurídica del cedente en el derecho que éste le ha cedido,
se trate de una cesión de derechos o de una cesión de créditos regulado por
los artículos 1901 a 1914 del Código Civil y, en particular, la cesión de créditos
que, tratándose de créditos nominativos se perfecciona respecto del deudor
cedido, mediante, la aceptación expresa o tácita del deudor, lo que ha sucedido en
la especie, toda vez que en parte alguna del expediente ha existido objeción o
rechazo alguno a la cesión por parte del deudor sino que al contrario fue notificado
de la misma. En la cesión del derecho o del crédito se ceden las consecuencias
patrimoniales que resultan de ello, teniendo presente, además, que aun en el caso
de que ello ocurriera no obsta a la validez de la cesión la circunstancia de no
haber habido entrega material del título por el cedente al cesionario. Por eso, el
cesionario debe tomar o adquirir el derecho en toda su amplitud y cargar también
con la participación que le quepa en el pasivo, tal como expresamente fue
acordado, vale decir, con las obligaciones y gravámenes que le corresponda. En
consecuencia, en nuestro derecho el cesionario del derecho adquiere todos los
derechos que expresamente el cedente le traspasa y al mismo tiempo toma a su
cargo todas las obligaciones que pesaban sobre éste en razón del contrato de
cesión cuya existencia no ha sido discutida en dichos autos, en virtud, además, de
lo dispuesto en los artículos 1901 al 1916 y Art. 699 del Código Civil
(Considerando 8º).
622
Corte Suprema
Contratos. Nulidad. Protección de terceros. Promesa. Requisitos. Determinación

de la época de celebración del contrato. Condición meramente potestativa del
deudor
Fecha: 13/08/2009
Rol: 785-2008
Sumario
Mediante el recurso de casación en el fondo no pueden considerarse como

vulneradas las normas reguladoras de la prueba ahí donde el juez de instancia
está llamado a valorar la prueba conforme a la sana crítica. Además, por ser un
recurso de derecho estricto, el error en la aplicación de la ley debe ser
precisamente señalado, por lo que la mera mención de la norma en términos
genéricos, impide al tribunal hacerse cargo de una supuesta infracción.
El contrato de promesa requiere que se defina en el tiempo la época de su

cumplimiento. Si dicho cumplimiento se sujeta a una condición, que por definición
consiste en un hecho futuro e incierto, no queda satisfactoriamente establecida la
época mencionada. Máxime si dicha condición es meramente potestativa del
deudor, lo que la vuelve nula.
Pese a lo anterior, respecto de terceros, si se ha interactuado con estos en

razón de una situación jurídica válida sólo en apariencia, por protección a éstos,
debe hacerse oponible dicho contrato aparentemente válido a sus autores para
efectos de su responsabilidad (Considerandos 26, 35 y 43).
623
Responsabilidad contractual. Acción indemnizatoria debe ser rechazada si

demandante no suscribió contrato
Fecha: 24/07/2009
Rol: 6253-2007
Sumario
Nace la acción para obtener la reparación de los daños, siempre y cuando estos
efectivamente se hayan producido, por ello, más que un requisito o elemento de la
esencia del acto ilícito, el perjuicio es el presupuesto o condición de la acción
resarcitoria que se intenta. A lo anterior cabe agregar que son condiciones de la
reparación pecuniaria que el daño consista en la violación de un interés legítimo y
que los perjuicios sean ciertos y directos. De los hechos relatados en el libelo de
autos y de la prueba documental allegada a la causa, se tiene por acreditado que
el cuasidelito civil que se imputa a los demandados dice relación con la escritura
pública de cesión de derechos, en cuanto a contratos de promesa de compraventa
que a esa data no se habían suscrito, hecho que jamás podría afectar los
intereses del demandante, desde que éste no tenía la calidad de promitente
comprador de aquellos. En estas condiciones, esto es, sin haberse precisado cuál
es el daño real y efectivo que habría padecido el actor a consecuencia del ilícito
civil que denuncia, el tribunal no se encuentra en condiciones de revisar los
requisitos de la acción y, por ende, mal puede acoger la demanda de autos
624
Competencia. Arrendamiento de predio urbano. Arrendamiento de viviendas con

promesa de compraventa
Fecha: 07/05/2009
Rol: 1826-2006
Sumario
En estos autos no se está en presencia de contratos de arrendamiento con

promesas de compraventa celebrados en los términos de la Ley Nº 19.281, toda
vez que este texto legal se refiere específicamente a arrendamientos de viviendas
y no de establecimientos y/o actividades comerciales, como señalan los contratos
en los que constan las obligaciones cuyo cumplimiento se persigue en estos
autos. Es el propio título de la Ley Nº 19.281, el que contiene específicamente la
materia respecto de la cual versa, al señalar que: "Establece normas sobre
arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa". A mayor
abundamiento, el Título I de la Ley se denomina De las Cuentas de Ahorro para el
Arrendamiento de Viviendas con Promesa de Compraventa y, por último, su
artículo 1º es reiterativo para referirse a que la ley regula una especial forma de
arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, mediante el empleo de
Cuentas de Ahorro, especialmente destinadas a este fin y cuyos titulares sólo
podrán ser personas naturales, con lo que expresamente excluye a las personas
jurídicas de esta modalidad de arrendamiento, como se trata en la especie. Por
último, en este aspecto, el artículo 25 de la citada Ley Nº 19.281, establece que
estos contratos podrán tener por objeto viviendas terminadas, nuevas, usadas o
en construcción. Reiterando así la exclusión de otros inmuebles urbanos no
destinados a servir de vivienda. En consecuencia, los contratos de arrendamiento
que interesan para los efectos de este juicio, son arrendamientos de diversa
naturaleza jurídica, debiendo aplicarse a ellos la normativa de la Ley de
Arrendamiento Nº 18.101 y las normas respectivas del Código Civil (Considerando
1º).
625
Sentencia no incurre en ultrapetita si resuelve cuestiones solicitadas en petitorio

de demanda
Fecha: 21/04/2009
Rol: 5515-2006
Sumario
En lo petitorio de la demanda, expresamente pide el actor que se obligue a (la

demandada) a suscribir la escritura pública que modifica la sociedad antes
mencionada, y por medio de la cual transfiere sus derechos en (Sociedad) a la
(empresa demandante), según lo estipulado en el contrato de promesa de
compraventa y cesión de derechos. De acuerdo a lo dicho en el párrafo anterior, al
resolver el Tribunal que la demandada debe suscribir la escritura de compraventa
prometida, no ha extendido su determinación a puntos no sometidos a su decisión,
sino que, por el contrario, esta recae sobre una cuestión sometida a su
pronunciamiento, de manera que la sentencia impugnada no adolece del vicio de
ultra petita que le achaca la demandada (Considerando 3º y 4º).
626
Corte de Apelaciones de Temuco
Resolución de contrato, rechazada. Contrato de promesa. Exigencia de

especificar el contrato prometido. Especificar el contrato. Alcance. Determinación e
individualización del contrato prometido
Fecha: 19/03/2009
Rol: 113-2006
Sumario
La acción ejercida se funda en la existencia de un contrato de promesa, cuyos

requisitos copulativos se contemplan en el artículo 1554 del Código Civil, entre los
cuales, en sus numerandos 3 y 4 establece las exigencias de que la promesa
contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato
prometido y que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que
sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que
las leyes prescriban (Considerando 3º).
Resulta que no se cumple con la exigencia del número 4 del artículo 1554. La
redacción de las cláusulas de la promesa de asociación comercial son ambiguas,
poco claras, en términos que no es posible determinar cual es el contrato
prometido e incluso, en la hipótesis de entender que se trataría de un contrato de
sociedad, no se especifica de qué tipo, cuál sería su objeto, su capital, su
representante legal, su vigencia, etc., siendo además, como se dijo, difícil de
establecer quienes en definitiva serían las partes del mismo. Conforme al
Diccionario de la Real Academia de la Lengua, especificar significa explicar,
declarar con individualidad una cosa. Ahora bien, al disponer la ley que en la
promesa se especifique el contrato prometido, está pidiendo que dicho contrato se
determine e individualice en forma tal que no haya duda acerca de su naturaleza
al proceder a su celebración, esto es, que no pueda confundirse con otro,
identificándolo de tal manera que solo quede para la época en que ha de
cumplirse, la ejecución legal de la forma de dejarlo consumado. Esta Corte estima
que la promesa de asociación comercial cuya resolución se pide, tampoco cumple
con esta exigencia legal (Considerandos 6º y 7º).
Aparece de manifiesto que el acto o contrato referido no cumple con los

requisitos de validez señalados en los números 3 y 4 del artículo 1554 del Código
Civil, y conforme lo autoriza el artículo 1683 del mismo texto legal citado, se
declarará la nulidad del contrato cuya resolución se pide en el presente juicio
(Considerando 9º).
627
Resolución de contrato, acogida. Indemnización de perjuicios, acogida. Contrato

de promesa de compraventa. Causal de casación en la forma de falta de
consideraciones de hecho y de derecho. Incumplimiento de la obligación de
fundamentar las sentencias. Incumplimiento de la obligación de pago íntegro del
saldo del precio. Pagos efectuados por el demandado. Monto de los pagos
efectuados por el demandado deben descontarse de los perjuicios.
Fecha: 02/12/2008
Rol: 584-2008
Sumario
La obligación de motivar o fundamentar las sentencias no sólo dice relación con

un asunto exclusivamente procesal, referido a la posibilidad de recurrir, que
implica impugnar una resolución de manera de evitar errores y arbitrariedades,
sino porque, además, se relaciona con un tema externo a la procesabilidad
indicada, que se enmarca en la necesidad de someter al examen que puede hacer
cualquier ciudadano de lo manifestado por el juez y que hace posible, asimismo, el
convencimiento de las partes en el pleito, evitando la impresión de arbitrariedad al
tomar éstas conocimiento del porqué de una determinación (Considerandos 2º y 3º
de la sentencia de nulidad). En la especie, el grueso de las argumentaciones
planteadas dice relación con el cumplimiento o incumplimiento del contrato de
promesa de compraventa, por lo que el tribunal debía efectuar un análisis
profundo de las probanzas rendidas de acuerdo a las leyes reguladoras de la
prueba para determinar, en forma precisa, las obligaciones cumplidas e
incumplidas por las partes y establecer, en el caso del demandado principal, el
monto pagado por concepto de dividendos. Sin embargo, los jueces del fondo
pasaron por alto algunos aspectos de la defensa del demandado —los distintos
pagos efectuados al banco en cumplimiento de una de las cláusulas del contrato—
, los que debieron ser valorados en conjunto con otros antecedentes del proceso,
es decir, no realizaron un completo examen de estos autos, lo que exigía cotejar
las alegaciones formuladas por el demandado con otras piezas del proceso,
dejando a la sentencia sin las consideraciones de hecho o de derecho que le
sirven de fundamento, por lo que debe ser invalidada de oficio por la causal de
casación en la forma del artículo 768, Nº 5, del Código de Procedimiento Civil
(Considerandos 4º a 7º de la sentencia de nulidad). En la especie, el demandante
solicita la resolución del contrato de compraventa celebrado con el demandado,
fundado en el incumplimiento de éste en relación al pago íntegro del saldo del
precio. Si bien en el fallo de primera instancia se estableció que el demandado no
había dado cumplimiento íntegro a su obligación de pago del precio, no es menos
628
cierto que consta en autos que se realizaron diversos pagos al banco, en
cumplimiento de aquella cláusula del contrato que establecía que el saldo del
precio lo pagaría el promitente comprador "demandado" al promitente vendedor
"demandante", mediante el pago de los dividendos que éste debía pagar al banco
por el crédito hipotecario que le otorgó la institución bancaria para la adquisición
de la propiedad. De lo anterior se desprende, que si bien el pago no fue completo,
éste hizo disminuir la deuda que el demandante había contraído con el banco,
existiendo un saldo insoluto a favor de esta institución, inferior al que habría de no
haberse pagado los dividendos respectivos por el demandado. En tales
condiciones, habiéndose declarado la resolución del contrato por incumplimiento
imputable al demandado, más la obligación de este último de indemnizar los
perjuicios causados al demandante, corresponde descontar del monto en que
fueron avaluados anticipadamente la suma que el demandado pagó por concepto
de dividendos al banco, sin perjuicio de las demás acciones que correspondan a
las partes para los efectos de obtener las prestaciones a que haya lugar
(Considerandos 2º y 5º a 8º de la sentencia de reemplazo
Cumplimiento de contrato, rechazada. Contrato de promesa de compraventa.

Concepto y características. Carácter principal de los contratos de promesa y
prometido. Contrato de promesa y contrato prometido. Diferencias
Fecha: 26/09/2008
Rol: 507-2008
Sumario
El contrato de promesa de celebrar un contrato puede conceptualizarse diciendo

que es aquella convención por la cual los contratantes se obligan a celebrar otro
contrato dentro de cierto plazo o al evento de una condición. Sus características
son: a) es un acuerdo de voluntades en que nacen para ambas partes
obligaciones recíprocas sujetas a las reglas generales contenidas en el libro IV del
629
Código Civil; b) la celebración del contrato prometido queda aplazado para el
futuro y la promesa es sólo su antecedente, por lo que no puede hacerse
juntamente con el contrato prometido; c) la finalidad de la promesa es celebrar otro
contrato; d) el efecto único de la promesa es el derecho de exigir la celebración del
contrato prometido y, en consecuencia solamente da origen a una obligación de
hacer; e) el contrato de promesa es siempre solemne y debe constar por escrito.
El contrato de promesa tiene el carácter de principal, pues subsiste por sí mismo,
sin necesidad de otra convención; y también lo es el contrato prometido, no
existiendo dependencia entre uno y otro acto jurídico. El contrato de promesa, por
su propia naturaleza, es siempre un contrato modal, porque siempre debe estar
dependiendo en su exigibilidad de un evento futuro, como lo constituye el plazo o
condición. En cambio, el contrato prometido es naturalmente actual y sólo por
excepción las partes estipulan modalidades, como plazo, condición o modo. El
contrato de promesa además de cumplir con los requisitos de todo acto jurídico en
los términos del artículo 1445 del Código Civil, requiere de los expresamente
señalados en el artículo 1554 del citado texto legal; y la omisión de los primeros
puede acarrear la nulidad absoluta o relativa del contrato de promesa, pero la de
los segundos traerá consigo la nulidad absoluta del contrato de promesa
necesariamente. El contrato de promesa crea exclusivamente una obligación de
hacer, en cambio, el contrato prometido puede crear una obligación de dar, hacer
o no hacer, según su propia naturaleza. El contrato de promesa es solemne, en
atención a que el artículo 1554 del Código del ramo en su número primero exige
escrituración. (Considerandos 1º y 2º).
630
Cláusula penal pactada en leasing es nula si arrendatario entrega el inmueble a

su propietario. Carencia de causa
Fecha: 03/07/2008
Rol: 5626-2007
Sumario
En la naturaleza del contrato de leasing es posible distinguir la unión de dos

convenciones: un contrato de arrendamiento y un contrato de promesa de
compraventa. Atendido lo anterior, en el precio que se paga existen dos ítems, el
pago de la renta de arrendamiento y el pago de parte del precio del contrato
prometido. Si el demandado voluntariamente entregó el inmueble a su propietario,
quien lo aceptó, no pudo seguir pagando la renta (que conlleva el precio
convenido por la venta) porque esa obligación carecería de causa, ya que no
existe contraprestación alguna que la legitime (causa final). Tampoco pudo
pactarse una cláusula penal que encubría esta situación, ya que ello aparece
como un recurso destinado a esquivar la ausencia de causa de la obligación que
en realidad se imponía al arrendatario bajo una estructura jurídica aparente y no
real. En virtud del principio de la autonomía privada pudieron las partes convenir
una pena para el caso de incumplimiento, pero no hacerla consistir en la
supervivencia de obligaciones incausadas, como aparece de manifiesto de los
antecedentes, ya que la pena consistiría siempre y en todo evento en el pago de
las obligaciones incausadas desde el momento mismo de la terminación del
contrato de leasing (Considerando 2º).
631
Corte Suprema
Condición pactada en promesa no está fallida si partes no fijan plazo

determinado para suscripción de compraventa
Fecha: 24/06/2008
Rol: 1376-2007
Sumario
Es posible también colegir que en el contrato de promesa de compraventa sub

lite se pactó por las partes una condición positiva e indeterminada, esto es, sin fijar
plazo o tiempo para la suscripción del contrato definitivo, la cual consistía en el
alzamiento de los gravámenes que afectaban el inmueble prometido vender,
hecho del cual pendía el cumplimiento de la referida condición y, por ende, la
exigibilidad de la obligación de promitente vendedor de extender la
correspondiente escritura definitiva de compraventa, situación que a la luz de lo
dispuesto en el artículo 1482 del Código Civil, era procedente en virtud del
principio de la autonomía de la voluntad de los contratantes, teniendo para ello en
especial consideración, además, que la aludida norma legal no establece ningún
plazo determinado, que expirado, deba ser interpretado como causal de que la
condición pactada ha fallado, en consecuencia, en este caso, la sentencia atacada
no infringe esa disposición (Considerando 5º).
632
Inmobiliaria actúa abusivamente al aceptar derecho de retracto sin devolver

abono por reserva en venta de un departamento
Fecha: 18/06/2008
Rol: 2204-2008
Sumario
En el hecho la denunciada Inmobiliaria aceptó el retracto, sin devolver el abono

de $ 500.000.-, suma que retuvo bajo el pretexto de un incumplimiento de
obligaciones contraídas por la denunciante en su oferta, situación que estos
sentenciadores no podrán aceptar, atendido a que resultaría abusiva la cláusula
en cuestión del documento denominado "Reserva y Promesa de Compra", por
tratarse de una sanción que no tiene contraprestación pecuniaria ni tampoco
resulta sustentable en cuanto a que dicho incumplimiento pudiere ocasionar un
gravamen o perjuicio a la Inmobiliaria, más aún si en la especie, por un lado se
acepta el derecho de retracto, dándole un efecto relativo y en otro sentido, se le da
valor a un acuerdo de las partes, desconociéndose en el hecho que el consumidor
hizo uso de la facultad legal de poner término unilateralmente a un contrato,
suscrito entre la consumidora y la empresa Inmobiliaria, el cual obliga a la
prestación de un servicio, consistente exclusivamente, en la reserva y en la venta
de un departamento, por el cual la inmobiliaria sólo puede cobrar el precio
(Considerando 3º y 4º).
633
Corte Suprema
Arrendamiento de predio urbano. Interpretación contractual. Cumplimiento

forzado y cláusula penal. Mejora útil
Fecha: 11/06/2008
Rol: 5060-2006
Sumario
La interpretación de los contratos queda dentro de las facultades propias de los

magistrados de la instancia, lo que puede ser revisado por esta Corte sólo en el
evento que por tal labor se desnaturalice el acuerdo al que ellas han llegado,
transgrediéndose con lo anterior la ley del contrato prevista en elartículo
1545 del Código Civil, además, de las disposiciones pertinentes a la interpretación
de los mismos. Ello ocurre, ciertamente, cuando se alteran las consecuencias de
cláusulas respecto de las que no existe controversia en la forma en que se
pactaron, desnaturalizándolas y, en tales circunstancias, "el poder soberano de los
jueces del pleito para establecer los hechos de la causa, no puede extenderse a
su apreciación jurídica y a la determinación de la ley que les sea aplicable; y por
consiguiente la ilegal apreciación de las cláusulas del contrato y las erróneas
consecuencias que de esta ilegal apreciación deduzcan los jueces del pleito deben
ser sometidas a la censura de la Corte Suprema por medio del recurso de
casación por violación del artículo 1545 delCódigo Civil , o sea por violación de la
ley del contrato". (Considerando 8º).
Se podrá pactar la cláusula penal compensatoria como avaluación de perjuicios

regulada por anticipado por las partes, pero el único caso en que se podrá cobrar
ésta y el cumplimiento forzado de la prestación acordada es por medio de un
acuerdo de voluntades explícito. Este principio lo reitera el legislador en el artículo
1543 del citado Código al establecer: "No podrá pedirse a la vez la pena y la
indemnización de perjuicios, a menos de haberse estipulado así expresamente,
agregando una regla moderadora de la pretensión del acreedor en el sentido que
siempre estará al arbitrio del acreedor —aún en este caso— pedir la
indemnización o la pena, siempre en el evento que sea ésta compensatoria. (...)".
(Considerando 13).
4. El dueño del terreno en que el poseedor ejecuta una obra, que puede
estimarse como mejora útil, la hace suya en virtud del derecho de accesión, y por
consiguiente, puede impedir al poseedor vencido que destruya la mejora hecha y
sólo estará obligado a abonarle por toda indemnización el valor que tengan los
634
materiales considerados, separados del suelo. Cobra así aplicación el artículo
669 del Código Civil, que en atención a la autorización escrita de la arrendadora
corresponde tener en consideración su inciso segundo. Al no decidirlo así los
magistrados de la instancia contravienen formalmente la norma denunciada como
infringida y citada anteriormente. En efecto, la construcción en un terreno con
materiales de propiedad de un tercero, ha sido calificada por la doctrina y la
jurisprudencia como mejora útil, la que hace suya el dueño del terreno por
aplicación del principio de la accesión, con lo cual se impide al tenedor o poseedor
vencido que destruya la mejora hecha y, en principio, sólo está obligado a pagar la
indemnización correspondiente, considerando el valor de los materiales separados
del suelo, esta solución se da en el caso de las mejoras, pero también en lo
relativo al arrendamiento, según se desprende de lo establecido en los artículos
669, 909, 912, 1936 y 1937 del Código Civil. Tales soluciones siempre serán
aplicables en el evento que las partes nada acuerden al respecto (Considerando
15).
Cumplimiento de obligación de hacer. Contrato de promesa de compraventa.

Características de la promesa
Fecha: 15/04/2008
Rol: 922-2007
Sumario
El contrato de promesa tiene como características: a) que es un acuerdo de

voluntades en que nacen para ambas partes obligaciones recíprocas, sujetas a las
normas del Libro Cuarto del Código Civil, b) que la celebración del contrato
prometido queda aplazada para el futuro y el contrato de promesa es sólo su
antecedente, por lo que no puede existir juntamente con el contrato prometido,
c) que la finalidad o destino de la promesa es celebrar otro contrato, d) que el

efecto único de la promesa es el derecho de exigir la celebración del contrato
prometido, es decir, sólo da origen a una obligación de hacer, y e) que el contrato
de promesa es siempre solemne, debiendo constar por escrito.
635
Del examen de estos antecedentes y, en especial, del texto de la escritura de
promesa de compraventa, es posible inferir que el tardío cumplimiento de la
obligación que asumió el promitente comprador, que consiste en el pago del
impuesto territorial, correlativa al beneficio de haber recibido el terreno, no empece
la obligación de hacer que emana del título que sirvió de base para despachar el
mandamiento de ejecución, pues el impuesto en todo caso ha de enterarse en
arcas fiscales antes de la intervención del notario público en la compraventa,
persona que verifica el cumplimiento de aquella obligación, que tiene el carácter
de accesoria (Considerandos 3º y 4º).
Corte Suprema
Cumplimiento de contrato de promesa de compraventa. Autonomía de la

voluntad. Prohibición de gravar y enajenar. Tierra indígena. Cesión, regularización,
entrega y asignación de tierras a indígenas por parte del Estado. Elementos de un
contrato de promesa de compraventa
Fecha: 15/01/2008
Rol: 6077-2006
Sumario
La prohibición contemplada en la Ley Nº 17.729, modificada por el D.L. Nº 2.568

fue derogada orgánicamente por el artículo 78, de la Ley Nº 19.253, por lo que
corresponde determinar si a la luz de lo dispuesto en la Ley Nº 19.253
actualmente vigente podría celebrarse el contrato prometido, esto es, un contrato
de compraventa respecto del inmueble de que se trata. Debe dilucidarse si bajo la
vigencia de la actual ley, al que debe sujetarse el contrato prometido, la hijuela
Nº 30 de 0,50 hectáreas del lugar de Votrolhue tiene la calidad de tierra indígena.
Resulta clarificador, lo dispuesto en el artículo 12 Nº 1 letra d) que establece: "Son
tierras indígenas: 1º aquellas que las personas o comunidades indígenas
actualmente ocupan en propiedad o posesión provenientes de los siguientes
títulos: d) otras formas que el Estado ha usado para ceder, regularizar, entregar o
asignar tierras a indígenas, tales como, la Ley Nº 16.436, de 1966; Decreto Ley
Nº 1.939, de 1977, y Decreto Ley Nº 2.695, de 1979. El inmueble sub judice se
encuentra inscrito a nombre del demandado y conforme la teoría de la posesión
inscrita recogida en los artículos 686, 696, 702, 724, 728, 730 inciso final, 924 y
636
2505 del Código Civil, el demandado tiene la posesión del inmueble de que se
trata y la conserva aún cuando haya transferido la tenencia de la cosa, dándola en
arriendo. De este modo se verifica aquel requisito previsto en el numeral 1º, del
artículo 12, de la mencionada ley. Tal como se señaló el inmueble fue adjudicado
a la causante del demandado por sentencia ejecutoriada de suerte tal que se
configura la hipótesis prevista en la letra d)del número 1º del artículo 12 de la Ley
Nº 19.253, esto es, el inmueble de que se trata fue adjudicado a la causante del
demandado por el Estado, a través del Poder Judicial. En consecuencia el
inmueble del demandado tiene la calidad de tierra indígena y se encuentra afecto
a la prohibición del artículo 13 de la tantas veces citada Ley Nº 19.253, que
prescribe: "Las tierras a que se refiere el artículo precedente, por exigirlo el
interés nacional, gozarán de la protección de esta ley y no podrán ser enajenadas,
embargadas, gravadas, ni adquiridas por prescripción, salvo entre comunidades o
personas indígenas de una misma etnia. De este modo, al haberse acogido la
demanda de cumplimiento de contrato de compraventa respecto de un inmueble
sobre el que pesaba una prohibición legal de enajenar o gravar, los jueces del
fondo han cometido error de derecho al infringir los artículos 12 y 13 de la Ley
Nº 19.253; error que ha influido sustancialmente en lo dispositivo de la sentencia,
lo que llevará a esta Corte a acoger la nulidad de fondo deducida (Considerandos
8º a 13).
637
Cobro de pesos. Contrato de promesa, definición. Contrato bilateral. Aplicación

de la condición resolutoria tácita. Necesidad de obtener resolución mediante
decreto judicial si no se pactó resolución ipso facto. Restituciones mutuas como
consecuencia de la resolución. Partes han de restituirse lo que han recibido en
virtud de la promesa. Acción de cobro de pesos no es idónea para obtener la
restitución de la parte pagada del precio. Necesidad de constituir en mora al
contratante omiso
Fecha: 04/01/2008
Rol: 1392-2002
Sumario
Se ha definido el contrato de promesa como aquel por el cual las partes se

obligan a celebrar un contrato determinado en cierto plazo o en el evento de cierta
condición. Siendo la promesa un contrato bilateral, procederá la resolución del
contrato por aplicación de la condición resolutoria tácita del artículo 1489 del
Código Civil. Y esto vale tanto para la obligación de otorgar el contrato prometido
como para las demás que, no siendo esenciales en la promesa, las partes hayan
contemplado por estipulación expresa. El promitente cumplidor optará por la
resolución o el cumplimiento, con la correspondiente indemnización de perjuicios.
El plazo en la promesa es normalmente suspensivo, y por excepción resolutorio

cuando las partes así lo convienen, lo que tiene trascendencia en relación con el
cumplimiento y la exigibilidad de la promesa. En el contrato sub judice no se ha
convenido pacto comisorio calificado, que permita la resolución ipso facto de la
promesa. Luego la resolución requiere declaración judicial. Si la promesa queda
sin efecto, no hay ninguna duda de que deben producirse las restituciones mutuas.
Terminada la promesa deben las partes restituirse lo que hayan recibido en virtud
de ella y que constituye un cumplimiento anticipado del contrato (Considerandos
4º y 5º).
La hipótesis del actor carece de asidero jurídico, atendido lo razonado en los

motivos precedentes, de lo que fluye claramente que el contrato de promesa no se
ha extinguido y por ende no se puede pedir derechamente la restitución de lo
pagado a cuenta del precio. Para que proceda la restitución demandada resulta
imprescindible que el contrato de promesa haya sido declarado judicialmente
638
resuelto, por incumplimiento imputable a la promitente vendedora. Porque si el
contrato prometido no se celebra por causa imputable al promitente comprador, la
señalada suma de dinero se transforma en cláusula penal, que puede tener el
carácter de indemnización de perjuicios moratoria o compensatoria según se
desprende de la cláusula novena. Lo anterior queda en evidencia, incluso, por lo
convenido por las partes, pues el contratante cumplidor que optare por exigir el
cumplimiento forzado o la resolución del contrato de promesa de compraventa,
deberá comunicar su decisión u opción mediante carta certificada dirigida al
domicilio de su cocontratante declarado en el contrato de que se trata, según reza
en la misma cláusula novena; opción que, desde luego, no ha sido ejercida de
acuerdo al procedimiento recién descrito. Si la promesa queda sin efecto no hay
ninguna duda de que deben producirse las restituciones mutuas, o sea deben
restituir las partes lo que han recibido en virtud del contrato de promesa y que
constituye un cumplimiento anticipado del contrato prometido (pago de parte del
precio).
Conforme a lo razonado queda en evidencia que la acción de cobro de pesos en

juicio sumario no es la vía adecuada para la pretensión formulada por el actor,
quien debió acudir a la acción resolutoria que le concede el artículo 1489 del
Código Civil, juicio en que debe probar los supuestos de incumplimiento imputable
a la promitente vendedora, que haría procedente la restitución de la suma pagada,
en su caso. (Considerandos 7º y 8º).
II. El contrato de promesa y sus efectos legales no caducan por el mero hecho
de no celebrarse el contrato prometido dentro del plazo o época señaladas. Para
que el acreedor pueda ejercitar los derechos que para dicho evento le concede la
ley, es requisito previo e indispensable que el contratante omiso esté o haya sido
constituido en mora (Considerando 12).
Corte de Apelaciones de Antofagasta
Obligación de hacer. Contrato de promesa de compraventa. Condición

potestativa. Hecho voluntario de alguna de las partes. Doctrina de los actos
propios. Fundamento. Principio general de la buena fe
Fecha: 31/07/2007
Rol: 228-2007
639
Sumario
Si bien no está debidamente determinada la época para el cumplimiento de la

condición, lo cierto es que el promitente vendedor y ejecutado en la causa,
cumplió su obligación, esto es, logró se autorice por el Notario la escritura de
compraventa suscrita con su antecesor en el dominio, para a continuación
inscribirla a su nombre en el Registro de Propiedades del Conservador de Bienes
Raíces de Antofagasta. Habiéndose por tanto cumplido la condición suspensiva,
nace para el promitente vendedor su obligación de cumplir el contrato prometido
(Considerando 4º).
En el caso de autos tiene plena aplicación la denominada doctrina de los actos

propios, cuyo fundamento último se encuentra en el principio general de la buena
fe. En virtud de esta doctrina no es lícito hacer valer un derecho o una pretensión
en contradicción con la conducta anterior del mismo sujeto, en la medida que este
cambio de conducta o comportamiento importe un perjuicio en contra de otro, o
sea contrario a la ley, las buenas costumbres o la buena fe (Considerando 6º).
Corte Suprema
Cumplimiento de contrato de promesa de compraventa e indemnización de

perjuicios. Cumplimiento parcial de las obligaciones. Mora
Fecha: 22/01/2007
Rol: 6048-2004
Sumario
Ha existido incumplimiento parcial de parte de ambos contratantes, faltando

pagar el saldo de precio y la suscripción del contrato de compraventa definitivo. En
las condiciones anotadas, la sanción al recíproco incumplimiento antes referido es
que debe pagarse el precio pactado y suscribirse el contrato prometido, y como
consecuencia de ello, no puede prosperar la acción de perjuicios impetrada
640
Obligación condicional. Momento en que se reputa fallida. Plazo de

prescripción. Contrato de promesa. Forma de cumplimiento de la condición.
Indemnización de perjuicios. Mora
Fecha: 08/01/2007
Rol: 1005-2006
Sumario
La condición es el hecho futuro o incierto del cual depende el nacimiento o

extinción de un derecho y su obligación correlativa. Así entonces, constituye un
elemento esencial de la misma, la incertidumbre de un hecho futuro que puede
ocurrir o no. La condición puede ser determinada o indeterminada, atendido si se
tiene certeza o no de la ocurrencia del hecho que la constituye, estimándose
fallida cuando resulta evidente que no puede llegar a cumplirse. Sobre este
particular cabe tener presente que se discute en la doctrina si la condición tiene
límites, esto es, si puede acontecer en cualquier época o por el contrario existe un
plazo tope vencido el cual toda condición, aunque sea determinada se considerará
fallida si no se ha cumplido dentro de él.
A este respecto, no cabe sostener la aplicación analógica de la norma contenida

en el artículo 739 del Código Civil, dado el carácter excepcional de la misma, por
tratarse de una institución —fideicomiso— que traba la libre circulación de los
bienes (Considerando 1º a 3º).
Debe tenerse presente, como lo preceptúa el artículo 1484 del cuerpo legal en
estudio, las condiciones deben cumplirse literalmente en la forma convenida, de
manera que cumplida la condición, el acreedor tiene derecho a reclamar la
prestación pura y simplemente, con la obligación correlativa del deudor, por lo que
habrá de acogerse la demanda interpuesta; todo lo anterior se ve ratificado
además por lo que establece el artículo 1546 del Código citado, en cuanto exige
que los contratos se cumplan de buena fe, elemento este último que, respecto del
promitente comprador, fluye de manifiesto al haber pagado la totalidad del precio
del inmueble aún antes de la celebración del contrato prometido, quedando así la
condición pactada sujeta a la voluntad del promitente vendedor (Considerando 7º).
641
Corte Suprema
Obligación a plazo, condición alternativa. Alternativa de exigibilidad
Fecha: 19/10/2006
Rol: 6636-2005
Sumario
Debe consignarse, en primer lugar, que del tenor de la cláusula transcrita en el

motivo quinto, resulta que la obligación de que se trata tenía establecido un plazo
para su cumplimiento. Luego era una obligación a plazo, estando en lo cierto los
jueces del fondo que así lo resolvieron. El deudor se comprometió, además, que si
se daban ciertas circunstancias, "la exigibilidad de la obligación sería anticipada"
cuando se inicien las obras de una edificación o tenga fondos, pero ello no implica
que la obligación haya dejado de tener un plazo final para su cumplimiento. De
esta forma, esta Corte comparte la decisión adoptada por los jueces del fondo y
estiman que ella fue acertada, sin que los errores de derecho que se denuncien
concurran en la especie (Considerando 10).
Propietario de vehículo no puede eximirse de responsabilidad en daños por el

hecho de existir promesa de venta
Fecha: 27/09/2006
Rol: 470-2006
642
Sumario
La prueba rendida por el tercero civilmente demandado resulta insuficiente para

desvirtuar la presunción legal de dominio establecida en el artículo 33 de la Ley de
Tránsito, puesto que, si bien es cierto, la compra venta de un vehículo motorizado
puede celebrarse por escritura privada y aun verbalmente, el instrumento por cuyo
intermedio pretende acreditarse la transferencia no constituye sino una promesa
de compraventa. No obstante el artículo 174 de la Ley Nº 18.290 permite al
propietario del vehículo excepcionarse de la reparación acreditando que éste fue
usado sin su conocimiento o autorización expresa o tácita, tampoco nos
encontramos en esta situación puesto que, tal como lo señala la cláusula quinta
del contrato, el promitente vendedor consiente en el uso del vehículo por parte del
promitente comprador, a contar de la fecha de este contrato (Considerando 9º y
10).
Ficha 76 AntecedEntes del fallo
Contrato de promesa. Requisitos. Elementos esenciales. Falta de requisitos

produce nulidad absoluta. Falta de determinación del plazo o condición. Obligación
de restituir
Fecha: 21/10/2005
Rol: 850-2004
Sumario
El contrato de promesa será válido y producirá obligaciones si cumple con todos

y cada uno de los requisitos que prevé para ello el artículo 1554 del Código Civil,
en consecuencia, la sola ausencia de uno de los requisitos o exigencias que
contiene la aludida disposición, el contrato fracasa en su esencia, esto es, resulta
nulo de nulidad absoluta en los términos del artículo 1682 del Código Civil, toda
vez que la concurrencia de cada una de las exigencias del artículo 1554, son de la
esencia para que el contrato de promesa produzca obligación, de modo que la
ausencia de alguno de los aludidos requisitos, impide que el contrato nazca a la
vida jurídica válidamente, y su falta es en consecuencia insalvable por la vía de la
643
interpretación del contrato, la cual sólo es atendible y aun exigible tratándose de
un contrato válido.
De la cláusula: "la entrega material de la propiedad objeto de este contrato, se

hará el día en que se firme por las partes la escritura de compraventa definitiva y
se haya pagado la totalidad del precio convenido", resulta que el contrato somete
la entrega del inmueble a las condiciones de que se haya pagado la totalidad del
precio convenido y se haya firmado la escritura de compraventa definitiva, por lo
que no es posible extraer de la interpretación combinada de ambas cláusulas, que
existe un plazo o condición determinada que contenga época para la suscripción
del contrato definitivo de compraventa como lo exige el Nº 3 del artículo 1554,
pues no se dijo que la firma del contrato definitivo sería previo al pago del saldo de
precio, caso en el cual efectivamente el contrato de promesa hubiera dado
cumplimiento a lo preceptuado por la disposición legal señalada (Considerando 2º
y 3º).
Promesa de contrato. Requisito del plazo o condición
Fecha: 08/08/2005
Rol: 5778-2001
Sumario
La ley no restringe la condición que fija el plazo para la celebración del contrato
conforme al Nº 3 del artículo 1554 del Código Civil, sólo a las potestativas o
mixtas, no existiendo razón para que el intérprete realizare tal restricción. Una
condición indeterminada cumple con la señalada condición, toda vez que debe
estimarse con un plazo máximo de diez años (Considerando 6º).
644
Corte Suprema
Promesa. Contrato de promesa de compraventa de bien raíz. Obligaciones de

las partes. Cláusula penal. Acción de pago forzado
Fecha: 08/08/2005
Rol: 5768-2004
Sumario
Establecidos los hechos y analizadas las probanzas preciso es analizar las

disposiciones legales que rigen la materia, y, al respecto, debe indicarse que
concurriendo las circunstancias establecidas en el artículo 1554 del Código Civil,
la promesa de venta, por ser bilateral, crea obligaciones recíprocas para los
contratantes, razón por la cual, acorde con lo prevenido en el artículo 1489 del
mismo cuerpo legal, no cabe duda que si uno no cumple la suya el otro no puede
exigir su cumplimiento, con indemnización de perjuicios.
Lo anteriormente expresado debe relacionarse con lo dispuesto en el artículo

1552 del Código precitado, que consigna que, en los contratos bilaterales ninguno
de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro
no lo cumple por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debido.
Acorde con lo que se lleva dicho, en el caso de autos la situación que, al efecto,
debe producirse y que conduce a la resolución del contrato o a su cumplimiento
forzado, es que el actor haya cumplido o esté llano a cumplir el de promesa y que
el demandado se niegue a hacerlo. Pero, si no se dan estos presupuestos, la
acción no podrá prosperar o dicho en otros términos, si ninguno ha cumplido las
obligaciones contractuales o está llano a cumplirlas inmediatamente. Por lo
expresado en los considerandos precedentes, carece de relevancia establecer que
también hubo incumplimiento de la promitente compradora (Considerandos 12 a
15).
645
Corte Suprema
Compromiso de venta. Contrato de promesa de inmueble. Solemnidades de la

promesa. Sucesión hereditaria. Contrato de donación. Reivindicación. Dominio de
inmueble. Posesión
Fecha: 13/06/2005
Rol: 2492-2004
Sumario
El documento privado agregado denominado compromiso de venta no acredita

dominio ya que según dispone el artículo 1801 del Código Civil, la venta de bienes
raíces no se reputa perfecta ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura
pública y por otro lado, el artículo 1701 del Código Civil, en su inciso primero,
señala que la falta de instrumento público no puede suplirse por otra prueba en los
actos y contratos en que la ley requiere esa solemnidad y se mirarán como no
ejecutados o celebrados aun cuando en ellos se prometa reducirlos a instrumento
público, lo cierto es que en ningún caso tal instrumento privado puede desvirtuar el
dominio del demandante principal respecto del inmueble cuya reivindicación se
demanda acreditada con la inscripción (Considerando 6º de sentencia de primera
instancia).
El artículo 1554 del Código Civil señala que la promesa de celebrar un contrato
no produce obligación alguna salvo que concurran las circunstancias que se
señalan y entre ellas que se especifique de tal modo el contrato prometido que
sólo falte para que sea perfecto la tradición de la cosa o las solemnidades que las
leyes prescriben.
De la lectura del contrato de promesa agregado, se puede establecer que dicha

circunstancia no se encuentra consignada, sólo se menciona que se pretenden
vender los terrenos en que se encuentra ubicada la medialuna y que son de
aproximadamente una hectárea, es decir, la propiedad que se pretende vender no
se encuentra individualizada en los términos que lo exige el artículo antes citado,
ante ello de tal suerte que por la razón apuntada cabe rechazar la demanda
reconvencional (Considerando 13 de sentencia de primera instancia).
646
Corte Suprema
Contrato preparatorio. Contrato de compraventa. Plazo extintivo. Plazo

suspensivo. Dación en pago. Excepción de contrato de no cumplido. Mora.
Cláusula penal. Indemnización de perjuicios
Fecha: 06/06/2005
Rol: 4184-2003
Sumario
Se ha acreditado en estos autos que ninguna de las partes ha dado

cumplimiento, en la forma que previeron en el contrato de promesa de
compraventa, a las obligaciones que allí se impusieron. En efecto, la demandada
se ha negado, hasta esta fecha, a suscribir el contrato de compraventa prometido.
A su vez el actor no estuvo en condiciones de efectuar la transferencia del
departamento, a que se obligó en la promesa, en el plazo que allí se estipuló.
Por lo relacionado precedentemente, no habiendo ninguna de las partes

cumplido la promesa de compraventa en la forma estipulada en dicho contrato, no
resulta procedente aplicar a ninguna de ellas la multa a que se refiere la cláusula
sexta de dicho instrumento (Considerandos 2º y 3º de sentencia de Corte de
Apelaciones).
Corte Suprema
Contrato de promesa de compraventa. Resolución de contrato. Promesa del

hecho ajeno. Prescripción. Tradición. Inscripción de vehículos motorizados
Fecha: 24/05/2005
Rol: 1681-2005
647
Sumario
Acreditada la vinculación contractual entre las partes deberá abordarse la

efectividad de la alegación de la actora consistente en que el promitente vendedor
incumplió la celebración del contrato de compraventa definitivo una vez extinto el
plazo determinado para ello, en tal sentido se cuenta con el certificado de
inscripción y anotaciones vigentes en el Registro Nacional de Vehículos
Motorizados, encontrándose la fecha o época fijada para la celebración del
contrato prometido extinta.
Constatado el incumplimiento nace para el contratante diligente la opción de

perseguir el cumplimiento de la obligación de hacer que se encuentra pendiente
tras la promesa, mediante las vías judiciales previstas en el artículo 1553 del
Código Civil, sin perjuicio de lo expresado, se observa que el contrato de promesa
es uno de aquellos que imponen obligaciones para ambas partes, por lo que se
encuentra inserta en éstos la condición resolutoria tácita, consistente en que el
incumplimiento por uno de los contratantes de lo pactado, permitirá al otro pedir, a
su elección, el cumplimiento de la convención o su resolución con indemnización
de perjuicios, siendo del caso que en autos se verificó esta última opción por el
demandante, por lo que deberá resolverse el contrato suscrito devolviéndose por
el demandado la cantidad que aparece pagada a él por el promitente comprador
en la cláusula tercera de la promesa, y repararse a este último los daños
ocasionados por el incumplimiento de la contraria (Considerando 4º y 5º de
sentencia de primera instancia).
Promesa de compraventa. Requisitos de la mora. Requisitos para activar

cláusula penal. Falta de concordancia entre escritura de promesa y contrato de
compraventa
Fecha: 18/04/2005
Rol: 1590-2003
Sumario
No existiendo concordancia entre las estipulaciones de la escritura de promesa

y el proyecto de contrato definitivo de compraventa presentado por el demandante,
la demandada no ha incurrido en mora de celebrar el contrato prometido en los
términos señalados en el artículo 1552 del Código Civil, y en consecuencia no le
es aplicable la cláusula penal pactada en el contrato de promesa, y sólo debe
648
restituir al actor la suma anticipada por éste como parte del precio de la
compraventa que en definitiva no se celebró (Considerando 5º).
Corte Suprema
Compraventa de inmueble. Pacto de retroventa. Promesa de compraventa.

Requisitos del pacto de retroventa
Fecha: 11/11/2004
Rol: 2227-2003
Sumario
El artículo 1881 del Código Civil dispone: "Por el pacto de retroventa el vendedor
se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la
cantidad determinada que se estipulare o en su defecto de esta estipulación lo que
le haya costado la compra". Por su parte el artículo 1554del Código Civil establece
que: "la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que
concurran las circunstancias siguientes: Que la promesa conste por escrito; Que el
contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaren ineficaces; Que la
promesa contenga un plazo o condición que fije la época de celebración del
contrato; Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido que sólo
falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa o las solemnidades que las
leyes prescriban". Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prescrito en
el artículo precedente. Analizada la cláusula 4ª letra D) del instrumento en estudio
a la luz de las disposiciones legales reseñadas en los fundamentos anteriores,
cabe concluir que no se trata de un pacto de retroventa puesto que éste
claramente debe formar parte del contrato de compraventa, y el de autos está en
documento separado, rechazándose entonces la alegación formulada en este
sentido por el demandado. En relación a la existencia de un contrato de promesa
de compraventa, cabe señalar que analizadas las cláusulas de la contraescritura a
la luz de los requisitos del artículo 1554 del Código Civil, se trata de un contrato
que consta por escrito, no es de aquellos que la ley declara ineficaces, contiene un
plazo o condición que fija la época de celebración del contrato y que finalmente
649
está claramente determinado el objeto del contrato de promesa (Considerando 4º
a 7º).
Corte Suprema
Compraventa. Obligación de construir y entregar inmueble a vendedor,

procedencia de multiplicidad de obligaciones para comprador, cláusula penal para
incumplimiento de obligación diversa a pago de precio, oportunidad de vicio de
nulidad, procedencia de nulidad por posterior variación de condiciones
económicas, naturaleza de obligación de construir y entregar inmueble a
vendedor, hecho voluntario de obligación de construir y entregar inmueble a
vendedor
Fecha: 11/08/2004
Rol: 1289-2003
Sumario
Se entienden vulneradas las normas reguladoras de la prueba cuando los

sentenciadores invierten el onus probandi, rechazan las pruebas que la ley
permite, aceptan las que la ley rechaza, desconocen el valor probatorio de las que
se produjeron en el proceso cuando la ley les da uno determinado de carácter
obligatorio o alteran el orden de precedencia que la ley les diere. Se dan por
infringidas, como normas reguladoras de la prueba, los artículos 384, Nº 2, y 425
del Código de Procedimiento Civil cuando, "resuelve en sus considerandos 15 y 16
que mi parte no acreditó el valor de la entrega en comodato del inmueble objeto de
este proceso e indicado en el contrato, de lo cual infiere que no se acreditó que la
cláusula penal sea enorme" en circunstancias que la primera norma "dispone que
el valor de la prueba de dos o más testigos, no contradichos, contestes en el
hecho y en sus circunstancias esenciales, sin tacha, podrá constituir plena prueba
cuando no haya sido desvirtuada por otra prueba en contrario" y la segunda norma
establece que "el informe de peritos se apreciará conforme a las reglas de la sana
crítica". En forma reiterada la Corte ha dicho que ambas disposiciones no son
reglas reguladoras de la prueba, toda vez que ellas no imponen un valor
probatorio determinado de carácter obligatorio, ya que la declaración de testigos
"solamente podrá" constituir plena prueba y el informe de peritos se apreciará por
el tribunal quedando, por tanto, entregado a la estimación de los sentenciadores
de fondo el mérito probatorio de dichos medios, lo que no puede revisarse por esta
Corte (Considerandos 8º a 10).
650
El contrato de venta puede crear sobre el comprador todas aquellas
obligaciones que emanen de la voluntad de las partes, ya que éstas pueden
estipular las que se les antoje, siempre que encuadren dentro de los términos
permitidos por la ley. En consecuencia, es posible interpretar el contrato suscrito
por las partes como uno solo y no dos: compraventa y comodato. En
consecuencia, la obligación de construir y entregar un local a la demandante, no
puede ser una obligación que dependa de la sola voluntad del recurrente, ya que
es pactada en forma voluntaria y su incumplimiento está sancionado con una
pena.
Para que proceda la nulidad de un contrato el vicio en que se funda debe ser
coetáneo al contrato y no posterior a su celebración como lo es el alegado por el
recurrente y sustentado en haber variado las circunstancias económicas
existentes al tiempo en que se celebró el contrato (Considerandos 16 a 18).
Requisito de manifestación de voluntad para el otorgamiento de autorización

para la transferencia de Concesión Marítima, procedencia de toma de razón de
autorización para la transferencia de Concesión Marítima cuando se ha revocado
mandato del solicitante. Facultad de la Contraloría General de la República de
rechazar autorización de transferencia de Concesión Marítima por falta de
manifestación de voluntad de contratantes. Facultad de la Contraloría General de
la República de rechazar autorización de transferencia de concesión marítima por
revocación de mandato de solicitante. Contraloría General de la República.
Concesión Marítima
Fecha: 06/01/2004
Rol: 5386-2003
651
Sumario
Que los hechos revelan que un tercero y la recurrente celebraron un contrato de

promesa relativa a un inmueble y a una concesión marítima, mandatándose al
promitente comprador para realizar todas las gestiones necesarias para obtener
de las autoridades pertinentes la dictación del decreto que autorizara la
suscripción del contrato prometido y otorgar la correspondiente escritura,
estipulándose que quedaría sin efecto el mandato si el comprador desistía de
cumplir el denominado acuerdo global (cláusula séptima). Posteriormente, se dictó
el decreto de la Subsecretaría de Marina que procedió a autorizar la transferencia
de la concesión. Frente a la revocación del mandato, puesta en conocimiento de la
Subsecretaría de Marina, esta repartición pidió a la Contraloría la devolución del
señalado decreto que había ingresado para el trámite de toma de razón, y
después volvió a remitirlo junto con los antecedentes proporcionados por el
concesionario "para los trámites de rigor". En ese estado de cosas y con esos
antecedentes la Contraloría procedió a devolver el decreto de autorización, sin
tramitar, por no ajustarse a derecho. Es decir, antes que el acto estuviera
surtiendo sus efectos, se produjo otro contrario a ese acuerdo de voluntades,
como lo fue la revocación del mandato, de donde se sigue, indudablemente, que la
Contraloría ha actuado no sólo en el ejercicio de sus prerrogativas, sino que lo ha
hecho con fundamento racional legitimante, al rechazar el decreto que autoriza
transferencia de la concesión. Que, en consecuencia, la recurrida ha actuado
dentro del ámbito de sus atribuciones y en forma razonable, lo que descarta la
ilegalidad y/o arbitrariedad que se le imputa (Considerando 7º a 9º).
Contrato de promesa. Naturaleza del plazo convenido para la celebración del

contrato prometido
Fecha: 17/12/2003
Rol: 4176-1999
Sumario
De acuerdo al artículo 1554 la eficacia de la promesa requiere entre otras

circunstancias que contenga un plazo o condición que fije la época de la
celebración del contrato y en presencia de los presupuestos de toda promesa,
según se explicitó en el razonamiento anterior, este plazo ha de ser suspensivo,
652
es decir, postergará el ejercicio del derecho o diferirá la exigibilidad de la
obligación, de modo que mientras no transcurra en su totalidad no será viable
exigir el contrato prometido (Considerando 2º).
Corte Suprema
Cesión de derechos sociales a terceros prohibida en constitución de sociedad.

Materia de lato conocimiento. Interpretación de cláusula contractual. Eventual
violación a promesa de venta de acción. Alcance de incumplimiento contractual
Fecha: 21/08/2003
Rol: 3239-2003
Sumario
Acerca de las posiciones de ambas partes en cuanto a si la cesión de derechos

hecha por la recurrente a terceros ajenos, importa o no una violación del contrato
de promesa y constitución de prenda, en lo cual discuerdan, o porque la cesión de
los derechos sociales de la vendedora en nada afectaría la propiedad de la acción
en la sociedad recurrida, o porque sí la afectaría importando su enajenación
parcial, es una situación que obliga, entre otras cosas, a abocarse a la
interpretación de cláusulas contractuales, sea de la promesa, sea de los estatutos
sociales, lo que evidentemente escapa al ámbito propio de la acción constitucional
entablada, que en consecuencia no corresponde ventilar en esta sede, de modo
que no es posible resolver si la decisión resulta ilegal o no en lo que atañe a la
voluntad expresada jurídicamente por ellas confrontadas con los actos emanados
de ambas, puesto que ya se ha visto que no resulta ni arbitraria ni ilegal en lo
concerniente al derecho objetivo. (Considerando 9º), sentencia Corte de
Apelaciones, en el mismo sentido Corte Suprema.
653
Corte Suprema
Contrato de promesa, cumplimiento forzado. Efecto de pago parcial, instrucción

de pago de saldo a suscripción de contrato definitivo. Saldo de precio insoluto en
indemnización por incumplimiento de promitente vendedor. Configuración de falta
de consideraciones
Fecha: 24/06/2003
Rol: 656-2002
Sumario
Del análisis del fallo impugnado, particularmente en lo referido a las alegaciones

vertidas por la parte del promitente vendedor, quien accionó solicitando la
resolución de pleno derecho del contrato de promesa de compraventa con
indemnización de perjuicios, se advierte la existencia de consideraciones
antagónicas, que llevan a anularlas. En efecto, en el considerando vigésimo
segundo letra d) que reza: "Que tanto lo expuesto por las partes, como de la
'constancia' de fojas 198 y testimonial de fojas 152, aparece justificado que los
promitentes compradores hicieron un abono de $ 4.500.000, a la letra por
U.F. 891,56, pagadera el día 30 de marzo de 1999. Tal situación analizada al tenor
de lo dispuesto en el artículo 1591 del Código Civil, significa que el acreedor
aceptó el pago parcial de la obligación, aceptación que descarta una situación de
incumplimiento de la contraparte". Por otro lado, en el considerando vigésimo
cuarto, se establece: "Que atendido el mérito del mencionado informe de fs. 239,
resulta que ninguna de las partes del juicio ha manifestado, en forma fehaciente su
voluntad de dar cumplimiento al contrato de promesa celebrado entre ellas, para lo
cual habría sido necesario extender la escritura de compraventa prometida, ante el
notario de esta ciudad y requerir la firma de la otra parte. La omisión de tales
diligencias, tiene como efecto que ninguno de los contratantes ha sido constituido
en mora".
De lo anterior se colige que por una parte los Jueces del Fondo, en el
considerando vigésimo segundo, estiman que al aceptar el pago parcial el
promitente vendedor, se descarta una situación de incumplimiento de los
promitentes compradores; y luego determina que ninguna de las partes del juicio
ha manifestado su voluntad de dar cumplimiento al contrato de promesa, lo que es
contradictorio y motiva la ausencia de consideraciones en este sentido para
resolver la cuestión debatida, incurriéndose en la causal de casación formal
establecida en el artículo 768, Nº 5, en relación al artículo 170, Nº 4, ambas
delCódigo de Procedimiento Civil, esto es, las consideraciones de hecho o de
derecho que sirvan de fundamento a la sentencia (Considerandos 2º y 3º).
654
Contrato de promesa, obligación de hacer efecto incumplimiento, efecto

negligencia de contratante. Forma de modificación, antecedentes de
incumplimiento
Fecha: 10/12/2002
Rol: 19260
Sumario
Cualquier modificación que se le hiciera a la escritura pública de arrendamientos

y de promesa de compraventa, debía necesariamente hacerse del mismo modo,
mediante otra escritura pública, por expreso mandato de los artículos
1707 y 1709 del Código Civil, que impide hacer cualquier alteración de un
instrumento público sino que por otro de igual naturaleza. A la época en que debía
celebrarse la escritura de compraventa prometida, y hasta treinta días después, el
promitente comprador debía pagar el precio convenido.
Y se encuentra claramente establecido que el demandante no tenía ese dinero y

no estaba en condiciones de pagarlo como se había obligado. Queda
fehacientemente acreditado que la parte demandante no fue diligente en el
cumplimiento de su obligación, y que por el contrario fue negligente, puesto que
teniendo tres años para obtener el dinero que debía pagar para cumplir su
obligación, solamente lo obtuvo absolutamente fuera de plazo, es decir cinco
meses después del plazo convenido, siendo su cumplimiento absolutamente
extemporáneo y el título ejecutivo dejó de ser actualmente exigible, la minuta de
escritura que hizo extender la parte demandada, aun cuando fue dejada sin efecto,
demuestra que él actuó diligentemente y si no firmaron todos los promitentes
vendedores fue claramente para resguardar el no pago del precio que se había
producido por la parte contraria, dado que si todos la firmaban se daban por
recibidas de un precio que no habían percibido y que el promitente comprador no
estaba en condiciones de cumplir y de pagar en tiempo y forma (Considerandos 2º
a 4º).
655
Corte Suprema
Contrato promesa; incumplimiento; procedencia modificación verbal de plazo.

Procedencia modificación sin solemnidad
Fecha: 03/09/2002
Rol: 2908-2001
Sumario
Cuando en el fallo se asume que un contrato solemne, cualidad que tiene la

promesa de compraventa, es susceptible de modificarse en forma verbal o sea de
prorrogarse el plazo para su cumplimiento, en autos por la celebración de un
contrato de arrendamiento, sin que al efecto se observe la formalidad legal
correspondiente, se comete un error de derecho, infringiéndose así el artículo
1554, Nº 1, del Código Civil. Infracción de ley que influye sustancialmente en lo
dispositivo de la sentencia recurrida toda vez que, de no haberse producido, los
Jueces habrían arribado a la conclusión de que el demandado incumplió la
obligación de celebrar el contrato prometido en el término estipulado y, por lo
tanto, habrían acogido la solicitud de resolución, en lugar de desestimarla.
(Considerandos 5º y 6º de sentencia de casación).
Con todo, el actor no rindió prueba alguna tendiente a establecer la existencia y

monto de los perjuicios cuya indemnización pretende, como se lo exigía la
resolución que recibió la causa a prueba, razón por la que su demanda no puede
prosperar en ese aspecto (Considerando único de sentencia de reemplazo)
Ficha 91 Antecedentes de fallo
Corte Suprema
Resolución de contrato, validez de cláusula que excluye resolución de contrato,

validez cláusula limitante. Contrato de promesa, condición crédito bancario,
incumplimiento por rechazo crédito bancario, prueba del incumplimiento por
informe bancario, alcance cláusula penal
656
Fecha: 03/09/2002
Rol: 3981-2001
Sumario
La demandada principal solicitó y obtuvo que se recabara un informe del Banco,

cuya respuesta figura agregada al proceso, por lo que resulta de toda evidencia
que el señalado informe tiene una especial importancia para la adecuada
resolución del asunto debatido. Sin embargo, en el fallo impugnado no existe
ningún considerando que se refiera al contenido de ese instrumento. Así, en la
sentencia aludida se omite el requisito que establece el artículo 170, Nº 4, del
Código de Procedimiento Civil. Carece de las consideraciones que sirvan de
fundamento a la decisión que se adopta. De esta manera, el fallo adolece de un
vicio de aquellos que dan lugar a la casación en la forma, remediable sólo con su
invalidación, como quiera que se configura en este caso la causal de nulidad que
prevé el artículo 768, Nº 5, del Código de Procedimiento Civil, y siendo así, esta
Corte se encuentra facultada para actuar de oficio, según lo permite el artículo 775
de ese Código, sin que haya sido posible oír sobre el punto al abogado que
concurrió a la vista del recurso, por haberse advertido el vicio en el estado de
acuerdo (Considerandos 2º a 4º de sentencia de casación).
Atendidos los términos en que las partes expresaron la cláusula penal, es dable
sostener que la pena allí prevista quedó indisolublemente ligada a la acción de
cumplimiento y que, por consiguiente, no es susceptible de reclamarse en forma
aislada. Sin embargo, desatendiendo el sentido de la estipulación examinada, la
promitente vendedora en su demanda reconvencional, ha pretendido el pago de
esa multa sin exigir, al mismo tiempo, el cumplimiento forzado del contrato de
promesa, como debía hacerlo con sujeción a lo pactado. Tampoco ha demandado
la resolución del contrato, sin multa y, en consecuencia, por la forma en que se ha
deducido, no puede aceptarse la demanda de reconvención (Considerando 5º de
sentencia de reemplazo).
Corte Suprema
Contrato de promesa. Compraventa. Prescripción del contrato de promesa.

Interrupción civil de la prescripción
657
Fecha: 14/08/2002
Rol: 1298-2001
Sumario
La prescripción puede ser interrumpida naturalmente de acuerdo con el inciso

segundo del artículo 2518 del Código Civil, por el hecho de reconocer el deudor la
obligación, ya expresa, ya tácitamente. La interrupción natural alegada por la
demandante no se encuentra acreditada en autos. En efecto, no está en discusión
que el documento aludido contiene una disposición que autoriza a la demandada
para imputar parte de los excedentes anuales del contrato de compraventa de uva
al pago de las obligaciones que surgen de la compraventa referida en el cierre de
negocio. Sin embargo, ninguna prueba se ha rendido en el proceso tendiente a
acreditar que efectivamente se hicieron las retenciones a que se refiere la
mencionada cláusula, o realizó otro acto que inequívocamente suponga que
reconocía la obligación de vender el referido predio a la demandante. En
consecuencia, no habiéndose demostrado la interrupción natural normada en
el artículo 2518 del Código Civil, y cumpliéndose los requisitos legales de los
artículos 2514 y 2515 de ese Código, la obligación de la demandada se encuentra
extinguida por la prescripción (Considerandos 3º a 6º de sentencia de reemplazo).
Corte Suprema
Contrato de promesa. Mora purga la mora. Exigibilidad obligación existiendo

plazo pendiente
Fecha: 12/08/2002
Rol: 1949-2000
658
Sumario
La exigibilidad de la obligación de celebrar el contrato prometido comenzó con

el inicio de la vigencia del subsidio habitacional y perduró hasta su caducidad. Si
se entiende, como lo hacen los jueces del fondo, que sólo expirado el referido
plazo de caducidad se podría exigir por las partes el cumplimiento de la promesa,
se estaría ante la "absurda situación" que en dicha época el subsidio habría
caducado y el contrato prometido no podría celebrarse conforme a los términos
acordados por las partes en la promesa. Así, el período de la exigibilidad de la
obligación de celebrar el contrato prometido fue, precisamente, el lapso de
vigencia del subsidio y no una vez terminado el mismo, como erradamente lo ha
resuelto el fallo impugnado. Como se ha dicho por esta Corte, las leyes relativas a
la interpretación de los contratos son normas dadas a los jueces del mérito con el
fin de determinar el verdadero sentido y alcance de lo estipulado por las partes, y
esa determinación es una cuestión de hecho que generalmente escapa al control
de la Corte Suprema y si dicho sentido y alcance se establece sin incurrir en error
de derecho, no cabe el recurso de casación en el fondo, lo que no se opone,
empero, a la obligación que tienen los sentenciadores de someter a la ley su
criterio jurídico en esta materia aplicando las reglas especiales establecidas por la
propia ley para la interpretación, en desacuerdo de los contratantes, del alcance
de la convención, de suerte que la infracción de estas reglas pueden dar motivo a
un recurso como el que nos ocupa (Considerandos 4º y 5º).
Corte Suprema
Contrato de promesa. Requisitos para que produzca obligaciones
Fecha: 17/07/2002
Rol: 2732-2001
Sumario
Conforme lo previene el Nº 1 del artículo 1551 del Código Civil "el deudor está
en mora cuando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado".
Estamos en presencia ahora de la llamada "interpelación contractual expresa"

por cuanto en el contrato de fojas 17 las partes de común acuerdo fijaron el
659
momento preciso del cumplimiento de la promesa en la cláusula 5ª antes
transcrita. Criterio que coincide con lo sustentado por el profesor Abeliuk, tomo II
obra citada, pág. 716.
En los contratos bilaterales, cuya es la naturaleza del de promesa de celebrar

un contrato, la relación jurídica de Derecho Privado, es de efectos múltiples y
recíprocos. El acreedor es al mismo tiempo deudor de la obligación correlativa
para con su contraparte.
Así el promitente vendedor es acreedor de la obligación del promitente

comprador, pero es al mismo tiempo deudor respecto a ese contratante de la
obligación correlativa de cumplir la obligación del aviso estipulado en la cláusula
quinta.
No habiendo actuado así se hace evidente que incurrió en mora de la obligación

específica suya y como tal su mora, surge también del artículo 1551 número 1 del
Código Civil (Considerando 15 de sentencia de Corte de Apelaciones).
Corte Suprema
Promesa de compraventa, cláusula penal, nulidad por omisión de requisitos,

forma de constituir en mora al acreedor que se niega a recibir el pago
Fecha: 09/07/2002
Rol: 1130-2002
Sumario
Ponderando la prueba en forma legal, es del caso concluir, que la demandada

no cumplió en tiempo y forma con su obligación de pagar el precio acordado, por
el inmueble objeto del contrato de promesa de compraventa, toda vez que no
consta en autos la circunstancia de haberse otorgado un nuevo plazo para el
cumplimiento de dicha obligación, fuera de la prórroga acordada por escritura
pública para dicho efecto, por lo que es dable estimar que la obligación era
perfectamente exigible a partir de esta última fecha, pudiendo, en consecuencia
exigir su cumplimiento o la resolución del mismo, cuyo es el caso.
En tal sentido, es del caso señalar que la demandada ha sostenido que la

demandante se ha negado a recibir el precio acordado, sin embargo, la ley
660
franquea los medios para constituir en mora de recibir al acreedor rebelde, no
constando en autos que la demandada se haya valido de alguno de estos medios,
por lo que su incumplimiento no aparece justificado (Considerando 10 y 11 de
Corte Suprema
Contrato de compraventa, promesa, obligaciones. Mora. Exceptio non adimpleti

contractus. Prueba, normas reguladoras. Recurso de casación, fondo,
admisibilidad
Fecha: 25/06/2002
Rol: 642-2002
Cita online: 24712 CL/JUR/5099/2002
Sumario
Revoca la Corte de Apelaciones la sentencia del Tribunal de primer grado en

cuanto rechaza la acción por la cual se solicita la resolución del contrato de
promesa de compraventa y en su lugar se declara que se hace lugar a tal acción
declarando resuelto el contrato de promesa de compraventa celebrado entre las
partes toda vez que entre las causas legales por las cuales se puede dejar sin
efecto un contrato, como ha sucedido con el de promesa de compraventa
precedentemente aludido, está la condición, resolutoria tácita a que se refiere
el artículo 1489 del Código Civil, de no cumplirse por uno de los contratantes lo
pactado, lo cual se ha probado en autos, en que se acreditó el incumplimiento del
demandado y promitente comprador en efectuar el pago al Banco del Estado el
equivalente en dinero a 192 Unidades de Fomento en cuotas mensuales y
sucesivas de 4,16 UF, lo que debía haber solucionado íntegramente en marzo de
1997, época esta última en que habría de suscribirse la escritura de compraventa,
objeto del contrato de promesa.
En contra de esta última resolución deduce recurso de casación en el fondo

sosteniendo que la actora se encuentra en mora de cumplir con sus propias
obligaciones pues nunca ha estado dispuesta a otorgar el contrato definitivo en el
plazo estipulado en la promesa y, en consecuencia, tampoco se encontraría en
mora de cumplir el mismo, agrega además violación a las normas reguladoras de
la prueba alegando haber acreditado el incumplimiento de la otra parte. El Máximo
Tribunal rechaza el recurso intentado habida cuenta que las normas denunciadas
como infringidas no revisten el carácter de normas reguladoras de la prueba.
661
Además, la calificación de la gravedad, precisión y concordancia de una
presunción, corresponde a un proceso racional del tribunal no sujeto al control del
recurso de casación en el fondo.
Corte Suprema
Acción de indemnización de perjuicios; incompatibilidad de pedir indemnización

de perjuicios y la pena de la cláusula penal. Contrato de promesa de compraventa;
responsabilidad por incumplimiento
Fecha: 11/06/2002
Rol: 5035-2001
Sumario
Que no habiendo contradicción respecto de la existencia del contrato de

promesa de compraventa, en virtud del artículo 1698 del Código Civil, era la parte
demandada quien debió acreditar el cumplimiento íntegro de su obligación,
debiendo además, según el artículo 1547 del mismo Código, demostrar que
empleó la debida diligencia o cuidado en el cumplimiento del contrato, lo que no
hizo porque el solo testimonio de un corredor de propiedades, no cumple con los
requisitos del artículo 384, Nº 1, del Código de Procedimiento Civil, en la medida
que no se trata de una persona experta que pueda juzgar la cantidad de metros
cuadrados de un terreno, como tampoco la medida convenida de metros
construidos, asimismo no tiene toda la imparcialidad que la lógica y el sentido
común exige, al tratarse de una persona vinculada con el demandado por haber
adquirido una propiedad de las mismas características que el actor. Por otra parte,
no existen presunciones que reuniendo los requisitos del artículo 426 del Código
de Procedimiento Civil produzcan plena prueba, razón por la cual, la Juez de la
instancia resuelve correctamente cuando accede a la demanda principal y desde
este punto de vista al no haberse acreditado el cumplimiento efectivo de lo
acordado en el contrato de promesa de compraventa, la parte demandada se
encuentra en mora, según lo dispone el artículo 1551 del Código Civil. En cuanto a
la indemnización pedida por daño moral, debe tenerse presente el artículo
1543 del Código Civil que impide a las partes, salvo estipulación expresa, pedir a
la vez la pena y la indemnización de perjuicio, de manera que el daño moral no es
procedente por esta disposición, sin que la indemnización denegada por la Juez
de la instancia, que corresponde a una suma fijada anticipadamente por las
662
partes, pueda otorgarse porque esta decisión no fue apelada por la demandante.
En cuanto al plazo fijado para la celebración del contrato definitivo de
compraventa, según la cláusula octava, debe tenerse presente que esta cláusula
ha de interpretarse de la manera que tenga sentido y pueda producir algún efecto,
a la luz del artículo 1562 y en esta virtud es posible concluir que se trata de un
término acordado por las partes para el cumplimiento de una obligación del
contrato que celebran y que está constituido por el contrato prometido en los
términos del Nº 4 del artículo 1554 del Código citado, o sea, un plazo suspensivo,
cuyo cumplimiento hace nacer la obligación y por lo tanto el derecho para exigir al
deudor que cumpla lo prometido y, por lo mismo, era la demandada quien debió
haber acreditado que la vivienda estaba terminada completamente en los términos
estipulados y que sólo faltaba la suscripción de la escritura de compraventa, lo que
no hizo (Considerandos 3º a 5º de sentencia de Corte de Apelaciones).
Inmuebles; interpretación de contrato de promesa de compraventa; exigibilidad

de cumplimiento de promesa de compraventa; promesa con plazo para su
exigibilidad; prueba de cumplimiento condiciones de la promesa
Fecha: 10/05/2002
Rol: 4466-1999
Sumario
Del tenor del contrato de promesa celebrado, se desprende que la misma

contiene un plazo de carácter suspensivo, toda vez que los promitentes se
hallaban imposibilitados de demandarse recíprocamente para su cumplimiento,
con la única excepción que se le daba al promitente comprador de anticipar su
exigibilidad, siempre que cancelara el total de lo adeudado a Serviu Metropolitano,
deuda que, como la cláusula tercera del instrumento que se analiza, formaba parte
del precio, lo que guarda una perfecta armonía con la intención de las partes, ya
que si el promitente comprador cancelaba el total del precio de la venta es lógico
que pudiese exigir el cumplimiento de la promesa (Considerando 2º).
663
Corte Suprema
Contrato promesa de compraventa de inmuebles. Prohibición de enajenar no

afecta a promesa. Es contrato diverso a compraventa del mismo. Confusión entre
promesa y contrato prometido. No constituye acto de enajenación
Fecha: 09/04/2002
Rol: 3295-2001
Sumario
(En un contrato de promesa de compraventa de inmuebles) los Jueces del

fondo han establecido que dicha convención no adolece de objeto ilícito, puesto
que la prohibición que afectaba al inmueble era su enajenación, mientras que, la
promesa de compraventa del mismo no constituye un acto de enajenación; en
consecuencia, los sentenciadores han hecho una correcta aplicación de las
disposiciones legales atinentes al caso de que se trata, razón por la cual, el
recurso en estudio adolece de manifiesta falta de fundamento (Considerando 2º).
664
Contrato de promesa, requisitos, modalidades, época de celebración del

contrato prometido, plazo, condición, modalidad que fija la época de celebración
del contrato prometido, prescripción, procedencia de la prescripción
Fecha: 12/03/2002
Rol: 17309-2002
Sumario
Una cláusula del contrato prometido fija como plazo para la celebración del
contrato prometido "diez años a contar de esta fecha (5 de diciembre de 1980)",
con lo cual las partes aparentemente sujetaron el cumplimiento de las obligaciones
contraídas en dicho contrato a la modalidad de un plazo. Sin embargo, y en
seguida, dejan constancia en el mismo acápite que la promitente vendedora "tiene
una prohibición de vender por el plazo de doce años" a contar de la fecha de la
respectiva escritura, declarándose que ello es conocido y aceptado por la
promitente compradora. A lo anterior se suma que aparece de la manifestación del
objeto contractual y del acápite sexto del citado convenio, que la cosa prometida
requería subdivisión, de todo lo cual es posible inferir que tal obligación a plazo
devino en una obligación condicional, puesto que tanto el alzamiento de la
prohibición que gravaba el inmueble, como la subdivisión del mismo,
representaban acontecimientos futuros que podían suceder o no, y bajo cuya
ocurrencia positiva pendía la posibilidad efectiva de realizar el acto prometido en el
plazo señalado. En tal virtud y por lo razonado en los fundamentos noveno y
décimo del fallo en alzada, no ha podido operar la prescripción impetrada por la
parte demandada (Considerandos 2º a 4º).
665
Juicio ejecutivo, naturaleza. Excepción de pago. Título ejecutivo, copia

autorizada de escritura pública. Mutuo hipotecario, mora del deudor. Mutuo
hipotecario, reprogramación de crédito. Obligaciones, condición resolutoria
Fecha: 24/01/2002
Rol: 3893-2001
Sumario
1. El juicio ejecutivo no es declarativo de derechos y debe iniciarse con una

demanda que consigne con toda claridad y especificación la deuda cobrada,
acompañada del título ejecutivo que la sustente, único modo en que el ejecutado
contará con todos los elementos necesarios para asumir su defensa, con lo que a
la vez quedará delimitada la competencia del tribunal para resolver el asunto
sometido a su decisión. En la especie, la demanda se limita a formular peticiones
invocando como único título y fundamento un mutuo otorgado por escritura
pública, sin hacer referencia alguna a un contrato anterior entre las mismas partes,
cuyas estipulaciones pretende hacer aplicables por efecto de una condición
resolutoria, a la que tampoco hizo mención en la demanda, de modo que la
cuestión que tardíamente ha planteado al contestar la excepción de pago opuesta
por el ejecutado queda fuera del marco de esta controversia (Considerando 6º).
No es posible dejar de advertir que el ejecutante a quien la cláusula de la

escritura faculta expresamente para efectuar la imputación al pago de toda suma
de dinero que perciba del deudor en lugar de hacer efectiva la condición
resolutoria que hoy invoca, y exigir el pago de acuerdo a las estipulaciones
originalmente pactadas optó por imputar el abono recibido al pago de los
dividendos convenidos en el mutuo pactado en 1986. Ante esta situación,
habiéndose demandado concretamente el pago de los dividendos
correspondientes al mutuo, vencidos y habiendo justificado el deudor el pago de
aquellos devengados hasta el 1 de septiembre de 1999, procede acoger
parcialmente la excepción opuesta y disponer el pago de los restantes
666
Contrato, cesión de derechos. Contrato, acción resolutoria. Titular de acción

resolutoria. Nulidad por causa ilícita
Fecha: 09/01/2002
Rol: 17601-2002
Sumario
Respecto del segundo contrato de cesión de derechos, la actora no es parte en

el mismo y, por ende, no puede pedir su resolución. Por su parte, en la solicitud de
nulidad del mismo contrato, aparte de que no existe la causa ilícita, al menos por
los hechos que se pretende la configurarían, la demandante no tiene, para
solicitarla, el interés que exige el artículo 1683 del Código Civil, desde que no le
empecen sus estipulaciones, de suerte que aunque dicho contrato fuera simulado
en nada afectaría ello a los derechos de la actora, puesto que le resulta
inoponible, lo cual basta para desechar esta parte de la acción (Considerandos 1º
y 2º).
Reclamación tributaria existencia de contrato de promesa de compraventa.

Acreditación de origen y disponibilidad de fondos. Valor probatorio en reclamación
tributaria
Fecha: 03/08/2001
Rol: 1038-1999
667
Sumario
El sentenciador de primera instancia niega valor probatorio a una promesa de

compraventa de un inmueble, porque, en su concepto este no fue suscrito con las
solemnidades legales; negativa que no puede aceptarse por esa razón dado que
el artículo 1554 del Código Civil sólo exige en cuanto a solemnidad que el contrato
conste por escrito; lo que, como hemos visto, así ocurrió y además el contrato de
venta prometido cumple con exceso con los demás requisitos que la citada norma
sustantiva exige. Conforme al artículo 21 del Código Tributario el Servicio de
Impuestos Internos no podría prescindir de este antecedente a menos que pruebe
de que no era fidedigno lo que no ocurrió en la litis, y por lo contrario hay
antecedentes suficientes para estimar que este documento es fidedigno
Corte Suprema
Promesa de compraventa. Configuración. Alcance. Formación del

consentimiento. Configuración. Contrato definitivo
Fecha: 17/07/2001
Rol: 1084-2000
Sumario
En la especie los jueces ajustaron su actuar exactamente a lo que la ley les

ordena, esto es, constatar la concurrencia de los requisitos de la pretensión hecha
valer, en el caso, la de cumplimiento de un contrato de promesa de compraventa
para las actoras. Así resolvieron rechazar esa pretensión, "por no haberse
celebrado contrato de promesa de compraventa alguna entre las partes"
(considerando 2º) o, siguiendo ahora las palabras del demandado, en que la carta
en la que se contendría el supuesto contrato de promesa para los actores, "no
tiene el carácter de promesa de compraventa". Entonces, la sentencia que decide
668
la forma que se ha venido analizando "no ha otorgado más de lo pedido por las
partes", sino que se atuvo perfectamente a lo que solicitó el demandado, "ni se ha
extendido a puntos no sometidos a la decisión del tribunal", pues nada resuelve
fuera de lo que fundamentalmente constituyó la base del pleito, como se ha dicho
Contrato de promesa; requisitos de exigibilidad. Compraventa de inmuebles no

exigible por falta de pago de precio. Cumplimiento forzado no exigible por falta de
requisitos para considerarlo perfecto. Pago del precio; prueba
Fecha: 13/06/2001
Rol: 6118-1997
Sumario
La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, a menos

que, entre otras condiciones que aquí no vienen al caso, en ella se especifique de
tal manera el contrato prometido, que sólo falte para que sea perfecto, la tradición
de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriben. En la especie se trata del
cumplimiento forzado de la obligación de otorgar y suscribir la escritura de
compraventa de determinadas oficinas y estacionamientos que, según la
ejecutante, su perseguida le habría prometido vender. La compraventa es un
contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en
dinero. Como el precio es de su esencia, no produce obligación alguna el contrato
de promesa de compraventa en el que aquél no ha sido satisfecho, pues en ese
evento no se da cumplimiento al señalado requisito de no faltar al contrato
prometido más que la tradición de la cosa que se ha prometido comprar o la
solemnidad del caso. Justamente en la ausencia de pago del precio apoya la
ejecutada la modalidad subsidiaria de la excepción de nulidad de la obligación. La
única prueba rendida por la demandante para acreditar el pago del precio es la
copia de una factura. Es cierto que el detalle del cuerpo de ese instrumento alude
a la venta de los inmuebles sobre los que recayó la promesa. No obstante, ante la
clara disposición del artículo 119 del Código de Comercio aplicable al acto
669
celebrado entre las sociedades en disputa esa factura, sin constancia de
cancelación, no basta para liberar al promitente comprador de su obligación de
pagar el precio, lo que no ha de resultarle novedoso ni sorpresivo, ante la
generalizada usanza de recibos escritos capaces, ellos sí, de ameritar tal
descarga (Considerandos 1º y 4º).
Contrato de arrendamiento. Terminación por no pago de rentas. Requisitos.

Convenciones de compraventa de inmueble arrendado. Medios de prueba.
Apreciación
Fecha: 19/04/2001
Rol: 7372
Sumario
La prueba testimonial rendida por la parte demandada lleva a concluir que entre
las partes ha existido acuerdo de voluntades distinto al de un contrato de
arrendamiento, cuya fecha es posterior y que contiene cláusulas equívocas y
contradictorias. Apreciada la prueba rendida en conciencia, como lo dispone el
artículo 15 de la Ley Nº 18.101, los sentenciadores procederán a rechazar la
demanda interpuesta, por no haberse probado fehacientemente los antecedentes
de la petición (Considerandos 2º y 3º).
670
Corte Suprema
Ultrapetita. Contrato de promesa, indemnización de perjuicios, condición

suspensiva casual
Fecha: 11/04/2001
Rol: 4682-2000
Sumario
Debe estimarse que el instrumento contiene una convención modificatoria de la

cláusula referente a la época en que habría de suscribirse la compraventa
prometida celebrar en el contrato de promesa y que consistió en que de común
acuerdo promitente comprador y promitente vendedor, convinieron en fijar un
plazo máximo de siete días para que se celebrara la compraventa prometida,
plazo que se debía contar a partir del momento de que el Banco del Desarrollo
otorgara el alzamiento de los gravámenes y prohibiciones que afectan al inmueble.
Esto último importa haber establecido una condición suspensiva y que además es
casual, de conformidad a lo señalado en el artículo 1477 del Código Civil, puesto
que depende de la voluntad de un tercero como es el Banco del Desarrollo. En
esta situación y no habiéndose acreditado el cumplimiento de la condición
mencionada, la que es el punto de partida de la iniciación del plazo de siete días
antes aludido, debe estimarse que aún no ha llegado la época fijada para el
cumplimiento de la obligación de proceder a la celebración del contrato prometido
contenida en la convención modificatoria del contrato de promesa de compraventa
materia de la litis (Considerando 3º de sentencia de reemplazo de Corte de
Apelaciones).
Corte Suprema
Contrato de promesa de compraventa. Alcance de obligaciones contractuales.

Incumplimiento contractual. Excepción de contrato no cumplido. Ejecución forzosa
de obligación
671
Fecha: 05/04/2001
Rol: 1036-2001
Sumario
(El promitente comprador) al momento de pagar la cuota con que completó un

valor como parte del precio prometido pagar por la venta de un inmueble estaba
cumpliendo con lo pactado, pero ante el incumplimiento por parte del promitente
vendedor de alzar los gravámenes que afectaban al predio, que debía de haber
hecho a los noventa días de haberse firmado la escritura de promesa, conforme
con la cláusula séptima del referido contrato, dejó de pagar las restantes cuotas no
obstante que por fax el representante de la actora insistió en encontrarse llana a
cumplir, firmando el contrato de compraventa, y pagando, siempre que estén
alzadas de hipotecas, prohibiciones (sic) y embargos.
Como lo establece el artículo 1489 del Código Civil, en caso de no cumplirse por
uno de los contratantes lo pactado, el otro puede optar por exigir el cumplimiento
de lo pactado, opción que, por lo dicho, tiene el actor en autos, por lo cual se dará
lugar a la demanda, con costas, debiendo otorgar y firmar el demandado la
escritura pública de compraventa del inmueble prometido vender, libre de
hipotecas y gravámenes e indemnizar al actor los perjuicios causados,
reservándosele la facultad de discutir y probar su especie y monto en la etapa de
ejecución del fallo, acorde con lo que prescribe el inciso 2º del artículo 173 del
Código de Procedimiento Civil (Considerandos 1º y 2º de sentencia de Corte de
Apelaciones).
Contrato de promesa; incumplimiento de requisitos. Mera referencia de la cosa

que se promete vender
Fecha: 30/01/2001
Rol: 715-1997
672
Sumario
El documento en que se sustenta la acción no reúne, en concepto de la Corte

de Apelaciones, las exigencias del artículo 1554 del Código Civil para constituir un
contrato de promesa de compraventa del bien raíz de que se trata; y en el evento
de estimarse que tiene ese carácter, no obliga a la demandada.
En efecto, en las declaraciones de voluntad consignadas en el citado

documento, no concurre la exigencia del Nº 4 del artículo 1554 del Código Civil,
por cuanto en dicho acto las partes se limitaron a hacer una mera referencia al
predio que motivó dicha declaración, sin especificar sus deslindes, exigencia
propia, no sólo del contrato de compraventa, sino también de la tradición mediante
la inscripción del título en el Conservador de Bienes Raíces, la que deberá
contener, entre otras especificaciones, el nombre y linderos del fundo; tampoco se
determinó el precio y condiciones de la venta, remitiéndose, en estas materias, a
otro documento, por lo cual el citado instrumento fundante no se basta a sí mismo.
A lo anterior debe agregarse el hecho que el supuesto representante de la

sociedad demanda carecía de facultades para vender, o enajenar bienes raíces
sociales, sin el concurso de los otros mandatarios señalados en la escritura social;
por lo cual no pudo obligar válidamente a la sociedad en estas materias
(Considerandos 1º a 3º).
Corte Suprema
Promesa de compraventa, nulidad. Requisito de especificación de la cosa. Falta

de exigibilidad por intervención de empresa de leasing
Fecha: 13/12/2000
Rol: 1846-2000
Sumario
Hay que tener en cuenta que el contrato de promesa exige, entre otros
requisitos para su validez, que en su texto se especifique de tal manera el contrato
prometido que sólo falten para que sea perfecta la tradición de la cosa o las
solemnidades que las leyes prescriban. En el caso de una compraventa de
673
terrenos se hace necesario que quede claramente determinada la ubicación de lo
vendido y si ello es un retazo de un predio de mayor cabida, hay que indicar
forzosamente en qué parte del predio mayor queda ubicado el retazo objeto de la
convención, así como no puede faltar la mención de los deslindes especiales. Si
así no se procede, no podría la compraventa tener eficacia ni podría inscribirse. En
el caso, la promesa de compraventa no contiene la ubicación particular ni los
deslindes especiales del terreno que se promete vender. El vicio señalado
produce, por consiguiente, la nulidad del contrato de promesa en que no se señaló
estrictamente, conforme a las normas del artículo 1554 del Código Civil, las
menciones exigidas y por tales razones la excepción de que se trata habrá de ser
acogida (Considerando 1º de sentencia de Corte de Apelaciones).
La parte demandada invoca en su defensa una excepción que denomina de

falta de exigibilidad, que hace consistir en que el actor, para llevar a efecto el
contrato de promesa, obtuvo los fondos de una empresa de leasing. Eso
importaba al vender transferir el dominio a tal sociedad de leasing y no al
promitente comprador, con el cual contrató y que se obligó a obtener un mutuo
bancario. Afirma por consiguiente el demandado que su obligación era transferir el
domino y otorgar escritura de venta, pero no a una sociedad diferente ya que no
existe ninguna obligación de su parte de vender a un tercero. El actor sostiene que
las obligaciones que nacen del contrato de promesa para el promitente vendedor
lo obligan aun frente a la empresa de leasing que comprará por el promitente
comprador, pues la sociedad de leasing asume un rol de mandatario. Que
además, lo que interesa en la situación producida es que el demandado recibirá el
precio, no importando quien sea el proveedor de los fondos. En este lugar hay que
tener en cuenta que las partes estipularon expresamente que el promitente
comprador obtendría de un Banco un préstamo para pagar el precio; y que esta
cláusula es obligatoria para una y otra parte. No es lo mismo para el vendedor que
su comprador sea una empresa de leasing y no una sociedad de inversiones de
carácter privado, porque las normas aplicables en tales casos y los riesgos de la
operación son diferentes, según que los fondos provengan de un mutuo bancario o
de una operación deleasing. El vendedor tiene derecho a que las normas
aplicables al contrato de compraventa y los riesgos sean mantenidos entre la
promesa y la venta, de modo que la resistencia del demandado a otorgar una
escritura en la forma que pretende el actor aparece como justificada. Por otro lado,
aunque la intervención de la sociedad de leasing sea por alguna razón como
mandatario del promitente comprador, no deja de producirse la radicación de los
derechos y obligaciones de la venta en la sociedad de leasing (Considerando 4º
de sentencia de Corte de Apelaciones).
674
Corte Suprema
Prescripción extintiva. Interrupción civil de la prescripción por demanda

resolutoria. Reconocimiento tácito de la obligación. Causales de extinción de las
obligaciones. Compensación en caso de existir un contrato de promesa de
compraventa
Fecha: 18/10/2000
Rol: 4373-1999
Sumario
De los autos citados en el recurso, aparece que la demandada dedujo acción

resolutoria en contra de la demandante, aduciendo que optaba por dicha acción,
de conformidad al artículo 1489 del Código Civil, por incumplimiento de la
obligación contraída por la promitente compradora de pagar las dos últimas cuotas
del saldo de precio, y exigiendo además el pago de la cláusula penal pactada para
el evento de frustrarse la promesa por hecho o culpa de uno de los contratantes.
El referido hecho ha importado que la demandada de autos, en aquel entonces
demandante, haya reconocido la existencia de la obligación, puesto que la alude al
solicitar que se la libere de su cumplimiento mediante la declaración de resolución;
en consecuencia, dicho reconocimiento produjo el efecto de interrumpir civilmente
la prescripción extintiva de la acción de cumplimiento correlativa a dicha
obligación, según lo dispone el artículo 2518 delCódigo Civil. Por lo razonado, la
sentencia incurrió en error de derecho al dejar de aplicar al caso el inciso segundo
del artículo 2518 del Código Civil, declarando que el plazo prescriptivo había
corrido sin interrupción, en circunstancias que la demanda antes referida importó
el reconocimiento tácito de la obligación; y este error es suficiente para anularla,
por cuanto de no haberse incurrido en él, la sentencia habría rechazado la
excepción que acogió (Considerandos 2º a 4º de sentencia de casación).
La alegación de la demandada, de que la actora se encontraría en mora de

pagar parte del precio, debe también desestimarse, en primer término, por ser
incompatible con la alegación de prescripción antes alegada, como también
porque la demandante acreditó que había pagado contribuciones de bienes raíces,
y de la confesión ficta de la demandada que si bien no acreditan la modificación de
la promesa, como lo pretende la actora, sí son suficientes para probar la existencia
de un crédito a su favor, compensable con la deuda por cuotas del precio, y que
en todo caso debe ajustarse una vez celebrado el contrato prometido, por cuanto
la obligación de pagar el precio no nace sino de la compraventa, contrato aún
pendiente de celebración entre las partes (Considerando 2º de sentencia de
reemplazo).
675
Corte Suprema
Cumplimiento de contrato prometido. Promesa de compraventa. Negativa de

suscribir escritura definitiva. Daño emergente
Fecha: 17/10/2000
Rol: 3329-2000
Sumario
El demandado no acompañó antecedente alguno que haga plausible su

negativa a suscribir el contrato definitivo de venta, siendo de su responsabilidad
acreditar tal negativa, en conformidad a lo dispuesto en el artículo 1698 del Código
Civil (Considerando 2º).
Promesa de compraventa. Falta de requisito esencial. Requisito de contener

plazo o condición que fije la época de celebración. Nulidad absoluta
Fecha: 03/10/2000
Rol: 2081-1997
676
Sumario
El artículo 1554 del Código Civil señala en su Nº 3º que: "la promesa contenga
un plazo o condición que fije la época de celebración del contrato y en caso que
así no suceda no producirá obligación alguna". En otros términos aquélla debe
designar de un modo cierto, el momento del otorgamiento del contrato definitivo,
puesto que por ser la promesa eminentemente transitoria, ésta no debe quedar en
suspenso indefinidamente, razón por la cual la modalidad establecida en aquella
norma por excepción, tiene carácter esencial y en caso de no convenirse alguna
que determine la época de la celebración del contrato definitivo, la promesa es
nula absolutamente.
La promesa agregada a los autos carece de fecha de la celebración, de suerte

que el plazo de cincuenta días corrido fijados en la cláusula cuarta de aquélla para
la celebración del contrato prometido, no puede determinarse con la precisión que
exige el Nº 3 de la norma citada y al carecer de un requisito esencial es nula
absolutamente.
Apareciendo de manifiesto en el contrato de promesa de compraventa que

carece de un requisito de su esencia que afecta su valor, cual es la fecha de su
celebración, aquélla adolece de un vicio de nulidad absoluta, nulidad que según
prescribe el artículo 1683 del Código Civil puede y debe ser declarada por el
tribunal aun sin petición de parte, la cual en el caso sub lite no era posible por
cuanto éstas concurrieron a la celebración de la convención sabiendo o debiendo
saber el vicio que la invalidaba.
No puede aceptarse la alegación acerca de la validez de la promesa, fundada

en la circunstancia que en la cláusula séptima del contrato de compraventa se
estipuló que las partes declaran cumplidas y extinguidas las obligaciones que
nacieron de la promesa de compraventa celebrada con fecha veintinueve de enero
de mil novecientos noventa y tres, otorgándose recíprocamente al respecto, un
amplio y completo finiquito, toda vez que dicha escritura quedó sin efecto por no
haber sido suscrita por todos los comparecientes dentro del plazo legal; y a mayor
abundamiento, por tratarse de un vicio de nulidad absoluta que no es posible de
sanearse por la ratificación de las partes (Considerandos 1º a 4º).
677
Corte Suprema
Promesa de Venta. Inoponible a Terceros como Título de Ocupación de

Inmueble. Cesión Inoponible. No Genera Derechos Reales.
Fecha: 02/10/2000
Rol: 3705-1999
Sumario
La promesa de compraventa, al ser un contrato, de acuerdo con el artículo

1545 del Código Civil, genera derechos y obligaciones para las partes contratantes
y no para terceros, de modo que no es posible oponer dicho acto jurídico a quien
no lo ha celebrado, como un título válido para la ocupación de un inmueble. En
efecto, aun de aceptarse que la promitente compradora efectivamente le cedió el
contrato de promesa al demandado y que dicha cesión fue aceptada por el
promitente vendedor, el demandado, como nuevo promitente comprador, tiene el
derecho de exigir de su contraparte el cumplimiento de la obligación, que es de
hacer celebrar el contrato prometido, pero tal promesa no genera, de ninguna
manera, derechos reales, por lo que al actor, dueño del inmueble y que no celebra
contrato alguno con el demandado, no le empecen los actos jurídicos que éste
haya podido pactar con los antiguos propietarios del bien. Al decidir el conflicto de
autos rechazando la demanda de precario, los jueces del fondo han infringido el
inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, pues claramente el demandado
ocupa el inmueble sin previo contrato y sin título alguno que justifique su
permanencia en el lugar. La cesión de derechos celebrada, que lo vincularon con
el anterior propietario, por más que éste voluntariamente le haya permitido ocupar
el inmueble, no puede ser considerado un "previo contrato", para los efectos de la
norma legal recién citada. En consecuencia, el recurso de nulidad impetrado debe
ser acogido sin que sea necesario, entonces, pronunciarse sobre los otros dos
errores de derecho a que alude el demandante (Considerandos 3º, 4º y 5º).
678
Promesa de compraventa. Requisito de contener plazo o condición. Nula

absoluta por falta de condición o plazo. Improcedencia interpretación sobre
exigencia legal
Fecha: 10/04/2000
Rol: 1463-1998
Sumario
Efectivamente, tal como aparece de la simple lectura del contrato de promesa, y

de las afirmaciones de las partes, dicha promesa no contiene un plazo o condición
que fije la época de la celebración del contrato prometido, como lo exige
perentoriamente la circunstancia 3ª indicada en el inciso primero delartículo
1554 del Código Civil, cuyo inciso segundo prescribe que: "concurriendo estas
circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente"; esto es, que
el acreedor pueda hacer cumplir la obligación de hacer que naturalmente conlleva
el contrato de promesa de celebrar un contrato o, en su defecto, la pertinente
indemnización de perjuicios. Todo lo cual se traduce necesariamente en que la
promesa de celebrar un contrato que no cumple con alguno de tales requisitos
"como sucede en el caso de autos" es ineficaz, esto es, nula de nulidad absoluta,
conforme a lo dispuesto por el artículo 1682 delCódigo Civil, lo que obligaba, a su
vez, a aceptar la excepción planteada con tal objetivo por la parte demandada.
Tratándose de un juez árbitro que debe fallar conforme a derecho, no le

corresponde entrar a suplir o interpretar la voluntad de las partes en lo tocante a
un punto o exigencia esencial de la ley para que el contrato de que se trata "una
promesa de celebrar otro contrato" tenga plena validez, pues al hacerlo se
contraviene directamente la ley, otorgándole eficacia a un acto que no la tiene,
cuestión esta última que es de toda claridad de acuerdo al texto del artículo 1554
del Código citado y a la reiterada jurisprudencia sobre la materia, que concluye
que esa norma es especial e imperativa y que sus requisitos deben reunirse tanto
simultánea como copulativamente.
No es posible entender, como lo hace el recurrido, que el plazo para celebrar el

contrato sea el mismo que aquel que las partes habrían fijado para pagar el precio
de la compraventa; tanto porque esa es sólo una posibilidad, que no encuentra
apoyo directo en ningún otro elemento del contrato de promesa, ni es
necesariamente la que la lógica indica, cuanto porque el mismo plazo para pagar
el precio está insuficientemente indicado, pues al señalarse, al final de la cláusula
679
segunda, que lo será "dentro... de 46 días corridos", no se sabe desde cuándo se
computa. Con ello, si se sigue el razonamiento del juez a quo, se haría una doble
y sucesiva interpretación: primero el inicio del cómputo del plazo para pagar el
precio (lo que podría estimarse un plazo oscuro o dudoso), y luego la asimilación
de este plazo a la circunstancia que sirve para fijar la época de celebración del
contrato (la que, en realidad, no está presente en la escritura de promesa)
Corte Suprema
No se configura causal de ultra petita. Tampoco se infringe el art. 1554 del C. C.

respecto de los requisitos del contrato de promesa
Fecha: 18/10/1999
Rol: 4091-1998
Sumario
Es de observar que las materias que se exponen en el recurso como

indebidamente tratadas en el fallo que se impugna, guardan evidente relación con
la procedencia de la pretensión de fondo que se plantea en el juicio, toda vez que
para que ésta pueda ser acogida, los jueces de la instancia deben resolver acerca
de la legitimidad activa de quien la interpone y también en cuanto a los requisitos
de fondo de su demanda. De este modo no puede existir un vicio deultra petita ni
tampoco de falta de cumplimiento de las exigencias formales de la sentencia, si en
su estudio se abordan los aspectos citados, pues ellos siempre deben ser
revisados y establecidos por los jueces al pronunciar su decisión, de suerte tal que
aun cuando no haya existido por las partes un debate especial sobre los aspectos
fundamentales de la acción que se ejerce, como son la legitimación de las partes y
los requisitos legales de procedencia de dicha pretensión, la sentencia en nada se
extralimita al pronunciarse sobre los mismos. Lo expuesto implica que el fallo no
ha incurrido en los vicios de nulidad formal que le atribuye la recurrente.
(Considerando 3º).
El artículo 1554 del Código Civil dispone que la promesa de celebrar un contrato
no produce obligación alguna, salvo que dicho contrato, entre otros requisitos,
contenga un plazo o condición que fije la época de celebración del contrato
680
prometido, pues de ninguna de las misivas referidas anteriormente se desprende
el cumplimiento de tal exigencia. En modo alguno se puede considerar como un
contrato de promesa el intercambio de cartas aludido, en las que, además, en todo
momento se habla de la futura suscripción de tal contrato, constituyendo dicho
intercambio epistolar y las reuniones que en ellas se mencionan, sólo la
manifestación de la intención de las partes de celebrar un contrato y los acuerdos
previos a dicha decisión, pero siempre sobre la base de que habría un futuro
contrato de promesa. (Considerando 7º).
Corte Suprema
Promesa compraventa, cumplimiento, excepción contrato no cumplido. Venta de

cosa ajena. Obligaciones de las partes
Fecha: 24/06/1999
Rol: 2797-1998
Sumario
Esta Corte ha sostenido reiteradamente que establecer el contenido de la

declaración de la voluntad de los contratantes, así como determinar su intención,
importan cuestiones de hecho que aprecian soberanamente los jueces de la
instancia, de manera que las conclusiones a que arriban sobre la materia, fijando y
determinando dicha voluntad e intención, escapa del control de los jueces de
casación. Sin perjuicio de lo anterior, si bien en el motivo cuarto del fallo de
segundo grado se individualiza el inmueble objeto de la promesa de compraventa,
la razón del rechazo de la demanda reconvencional se encuentra en el
considerando quinto, cuando los jueces recurridos señalan que el demandante
reconvencional no pudo cumplir con la obligación de firmar el contrato definitivo en
el plazo de 45 días por no contar con el dinero para pagar el saldo de precio,
incurriendo en mora al igual que el demandante (Considerando 5º).
681
Corte Suprema
Precario, mera ignorancia o tolerancia. Ocupación en virtud de contrato de

Fecha: 29/12/1997
Rol: 1104-1997
Sumario
El dominio del predio se encuentra discutido, puesto que la demandada ha

impugnado la titularidad del demandante en el inmueble de autos al señalar que el
instrumento fundante está cuestionado en su plena validez. Dicha materia que
versa sobre el dominio de la cosa no se puede resolver en un procedimiento breve
y sumario como el presente, sino en un juicio de lato conocimiento. Hecha tal
aclaración es menester indicar que en la especie se trata de un comodato que
está inserto en un contrato de promesa de compraventa celebrado por la
recurrente con el anterior dueño de la propiedad, es así como de la cláusula sexta
de la referida convención se desprende que la promitente compradora se dio por
recibida materialmente del inmueble al momento de celebrar la aludida promesa el
7 de mayo de 1991, vale decir, con anterioridad a la fecha de interposición del
presente libelo y no se ha demostrado que ocupe la propiedad por mera tolerancia
o ignorancia del dueño. En razón de ello es que la acción de precario no ha podido
bajo ningún respecto prosperar, pues no se cumplen para este efecto los
requisitos que exige perentoriamente el artículo 2195 inciso 2º del Código Civil,
esto es, que el demandante sea dueño indiscutido de la cosa; que por su parte el
demandado detente la misma sin un título o contrato previo que lo ampare y que
tal tenencia lo sea por mera tolerancia o ignorancia del dueño. Por el contrario,
quedó establecido, como se ha expresado, que la demandada no ocupa la
propiedad por mera tolerancia o ignorancia (Considerando 5º).
682
Corte Suprema
Acción resolutoria. Imposibilidad de cumplir contrato por demandado llano a

cumplir. Incumplimiento de promesa de compra por prórroga de plazo.
Imposibilidad de cumplir promesa de compra por remate de inmueble objeto de la
compraventa
Fecha: 02/12/1997
Rol: 3518-1996
Sumario
Que si bien se probó en autos que el demandado no concurrió a la Notaría a

firmar la escritura de la compraventa prometida, se ha acreditado que ello no
ocurrió porque el corredor del promitente vendedor demandante le comunicó que
se prorrogaba el plazo. Que, así, el demandado ha estado siempre llano a cumplir
lo prometido, lo que además resulta probado con la escritura de venta firmada por
él y su cónyuge, en la cual incluso se facultaba al actor para deducir del saldo de
precio lo que se adeudara al Banco, para que ese Banco alzara la hipoteca.
Que para la procedencia de la acción de resolución de contrato deducida, y para

cobrar la multa estipulada, no basta cualquier incumplimiento, sino que es
menester que éste sea imputable al deudor, circunstancia que, como se dijo, no
ocurre en la especie.
Que, además, resulta probado que el inmueble materia de la promesa fue

rematado en ejecución seguida por el Banco en contra del promitente vendedor,
de modo que resulta evidente que, aun de suscribirse el contrato prometido, no
podrá cumplirse la venta, ya que el inmueble, a consecuencia de la ejecución
forzada, salió de su patrimonio.
Que, en tales circunstancias, resulta que uno de los contratantes, el promitente

comprador, el actor, no ha cumplido, ni está llano a cumplir el contrato de
promesa, y por otra parte, el demandado, promitente vendedor, que si bien probó
haber estado dispuesto a suscribir el contrato prometido y, por ende, cumplir la
promesa, ya no puede cumplir dicha promesa en términos útiles para el actor, por
haberse rematado el inmueble. De esta manera, se está en presencia de una
situación que no queda reglamentada en el artículo 1489 del Código Civil, puesto
que esa norma discurre sobre la base que el contratante que demanda la
resolución con indemnización de perjuicios, haya cumplido o esté llano a cumplir,
requisitos que no se dan en el caso de autos.
683
Que, así, deberá resolverse esta controversia como lo ordena el artículo
24 del Código Civil, vale decir de acuerdo al espíritu general de nuestra legislación
y conforme a la equidad natural, con arreglo a lo cual, no se admite el
enriquecimiento sin causa. Así se desprende de las reglas de la accesión,artículos
658, 662, 668 y 669 del Código Civil; de las prestaciones mutuas, artículos 904 a
915 del mismo Código; de las recompensas en la sociedad conyugal, artículos
1725, Nºs. 3 y 4 y 1734 del Código Civil; de la acción de reembolso en el pago de
lo no debido, artículo 2295 del Código citado. De esta suerte, se dará lugar a la
demanda sólo en cuanto se declara resuelto el contrato de promesa de venta
suscrito entre el demandante y el demandado y se condenará al demandado a
restituir al actor los valores enterados por éste (Considerandos 19 a 26 de
Corte Suprema
Recurso de casación en el fondo rechazado. Requisitos del contrato de

Fecha: 19/06/1997
Rol: 1115-1997
Sumario
En cuanto se funda el recurrente en la falta de determinación del precio de la

promesa de compraventa, cabe señalar que dicha contraprestación no tiene por
qué estar numéricamente establecida en el contrato, basta con que estén
sentadas, en la respectiva cláusula, las bases para determinar el precio, como
ocurre en el caso de que se trata. Analizada la mencionada promesa de
compraventa, se puede constatar que dicho contrato cumple con los requisitos
legales que exige el artículo 1554 del Código Civil, y en consecuencia no se trata
de aquellos que las leyes declaran ineficaces, toda vez que está permitido por la
ley (Considerando 2º y 3º).
684
Corte Suprema
Contrato. Forma y oportunidad de cumplimiento. Promesa de compraventa.

Demanda por incumplimiento. Condición suspensiva
Fecha: 07/05/1997
Rol: 1505-1996
Sumario
(...) el demandante no cumplió con su obligación contractual y quedó en mora, y

dicha situación le impide solicitar el cumplimiento de lo prometido, ya que el
promitente vendedor no se encuentra jurídicamente en mora, ya que en todo
contrato bilateral, como es el caso que nos ocupa, se imponen las obligaciones
recíprocas a quienes lo celebran sin que ninguno de los contratantes pueda exigir
su cumplimiento sino en la forma y tiempo debidos y con tal que su parte haya
cumplido las obligaciones que a él le corresponden (Considerando 6º).
Promesa de compraventa. Obligación de escriturar el contrato. Obligación sujeta

a plazo. Enajenación de propiedad. Plazo suspensivo
Fecha: 26/09/1995
Rol: 420-1995
Sumario
Que habiéndose celebrado la promesa de compraventa, en cumplimiento de

todos los requisitos que exige el artículo 1554 del Código Civil, y conteniendo una
cláusula en la que aparece el plazo para la suscripción de la venta definitiva, plazo
de carácter suspensivo y no extintivo ni fatal, las partes sólo a contar de su
685
vencimiento podrán exigir el cumplimiento de las obligaciones pactadas
(considerandos Tercero y Cuarto, Corte de Apelaciones de San Miguel). En la
especie, sin embargo, según escritura pública que el propio demandante
acompañó, el promitente vendedor vendió y transfirió a un tercero el inmueble
antes del vencimiento del plazo suspensivo, lo que hace inoficioso acoger la
demanda, en la que se exige el cumplimiento de la obligación de extender
escritura de compraventa al promitente comprador, pues el demandado se halla
en la imposibilidad de cumplir con dicha prestación.
No obstante, ha de señalarse que es claro que el actor conserva otras acciones

para la defensa de sus derechos (Considerandos 8º y 9º).
Corte Suprema
Título ejecutivo que hace referencia a otro contrato. Título ejecutivo cuya deuda
fue previamente adquirida. Procedencia de título ejecutivo con condición
alternativa. Cumplimiento de una de las alternativas
Fecha: 24/05/1995
Rol: 22964
Sumario
Que si una cláusula del título hace referencia a otro contrato, por el que se
adquirió la deuda, y se señala a cuánto ascienden los montos que se adeudan,
ello implica que tales sumas eran exigibles a la fecha de la escritura, por lo que,
además de lo señalado en el artículo 1560 del Código Civil, procede el rechazo de
la excepción del artículo 464, Nº 7, del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a
la alternativa de que la forma de pago se convendría a futuro con el Banco, es una
alternativa que no operó, ya que las deudas fueron determinadas en una cláusula
del título. No hay tampoco, desde este punto de vista, inconveniente alguno que
se oponga a la calidad de líquida de la deuda cuyo cobro se persigue
Que ya ha quedado establecido, por los jueces de fondo, el verdadero alcance

del convenio entre los deudores y el Banco acreedor, lo que este Tribunal
considera acertado, de manera que cualquier razonamiento basado en hechos
686
diferentes y que la recurrente da por establecidos de manera arbitraria y en los
cuales se sustentan las supuestas infracciones legales invocadas, debe ser
necesariamente desechado (Considerando 4º).
Contrato de Promesa. Requisitos. Resolución
Fecha: 22/12/1994
Rol: 995-1993
Sumario
1. Los tribunales carecen de facultades para derogar o dejar sin cumplimiento la

ley del contrato por razones absolutamente ajenas a las estipulaciones peculiares
del conjunto de derechos y obligaciones que crea el contrato, por libre y
espontánea voluntad de las partes. Infringe el artículo 1545 del Código Civil el
tribunal sentenciador que establece decisiones que suponen el desconocimiento
de la ley del contrato.
En relación con la promesa de celebrar un contrato de compraventa como al

que se refiere la escritura pública acompañada a estos antecedentes, nos parece
oportuno recordar los requisitos que para su validez establece el artículo 1554 del
Código Civil, especialmente la circunstancia cuarta que expresa que en ellas se
especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea
perfecto la tradición de la cosa, o la solemnidad que las leyes prescriban. Sobre
este punto los autores sostienen opiniones en el sentido que la promesa de
contrato consensual es admisible y válida. (...) la mayoría de los autores y
jurisprudencia estima perfectamente factible la promesa de contrato consensual,
porque si bien ella supone un acuerdo sobre los elementos esenciales del contrato
prometido, no es preciso por el momento determinarlos integralmente y, además,
existen otros que las partes pueden diferir para más adelante; enseguida, en virtud
de la generalidad del art. 1554 y de la libertad contractual no hay inconvenientes
para que las partes convengan postergar el contrato definitivo cuya celebración
actual no es posible, porque hay inconvenientes legales o es necesario cumplir
ciertos trámites previos. Por último, el contrato definitivo quedará perfecto cuando
las partes así lo acuerden, sin necesidad de cumplir otro requisito, y de ahí que el
687
Nº 4, del artículo 1554 no se refiera a los contratos consensuales. Otro problema
muy diferente es el de la prueba de que se produjo tal acuerdo, y el cumplimiento
de las obligaciones del contrato definitivo prueba únicamente que él se otorgó;
esto es, que se cumplió la promesa.
3. De los términos del artículo 1554 se deduce que la promesa de celebrar un

contrato es un contrato, porque fuente es de derechos y obligaciones entre las
partes que la generan, y cuyas características principales son siempre solemnes,
pues que debe constar por escrito aunque el contrato prometido sea consensual, y
ser principal, o sea, independiente del contrato prometido no obstante la íntima
relación que con éste tiene de ser antecedente preciso, porque existe válidamente
siempre que concurran en su otorgamiento las circunstancias indicadas en dicho
precepto y aun cuando no llegue a celebrarse el que es objeto de la promesa. En
especial en relación con la circunstancia del artículo 1554 en comento, la
jurisprudencia ha dicho que en general se especifica un contrato cuando se detalla
y en el de promesa de celebrarlo, haciendo constar por escrito, además de lo
dicho de su peculiar singularidad, identificándolo de tal manera con el que se va a
celebrar que sólo quede para la época en que ha de cumplirse la ejecución legal
de la forma de dejarlo consumado, y mientras no se realice la venta prometida, el
dominio o el derecho sobre la cosa permanece radicado en el que hace la
promesa de vender, la persona a quien se hace tal promesa sólo tiene una
expectativa a adquirir ese dominio o derecho (Considerandos 9º a 11).
Contrato de promesa de compraventa. Bien mueble. Estipulaciones de las

partes; interpretación de voluntad contractual. Primacía de voluntad de las partes
Fecha: 28/09/1994
Rol: 134074
Sumario
En derecho, la naturaleza jurídica de los actos y contratos se manifiesta por lo

que las partes expresan y convienen; por lo que la calificación jurídica es la que
corresponde a la hipótesis que en general y en abstracto, ha establecido el
688
legislador determinadamente. Por lo mismo es que el texto del contrato agregado
es propio de una promesa de celebrar ésta, habida razón si se le confronta con las
circunstancias enumeradas en el artículo 1554 del Código Civil, que describe las
exigencias que deben concurrir para que produzca obligaciones la aludida
promesa; sobre toda la que se precisa en el cuarto numerando, que se pone en el
evento de omisiones que en el caso no se dan pues "tradición de la cosa" está
efectuada y las "solemnidades" cumplidas por tratarse de una especie mueble
(Considerando 4º).
Corte Suprema
Interpretación contractual. Cuestión de hecho. Promesa. Ausencia de plazo o

condición que fije la época del contrato prometido. Sanción en ausencia de
solemnidad
Fecha: 24/09/1993
Rol: 17649
Sumario
Tanto la doctrina como la jurisprudencia en términos generales están de

acuerdo en que las conclusiones de los jueces del fondo en cuanto a la
interpretación de las cláusulas de un contrato son cuestiones de hecho que
quedan sometidas a su exclusiva potestad y que por lo tanto no pueden ser
sometidas a su revisión por la Corte de Casación mediante la interposición de un
recurso de esta especie. Sin embargo, estas mismas fuentes están también
acordes en las circunstancias que si a través de los hechos sentados con motivo
de las interpretaciones de las aludidas cláusulas se hace una calificación jurídica
que lesione una norma legal, en tal caso sí que procedería la casación de fondo
dirigida a enmendar el error de derecho de que se trate.
Se ha dado por establecido como hecho de la causa la existencia del contrato

celebrado entre las partes y que el actor acompañó a su libelo de demanda como
fundamento de ésta; en seguida, como ya también se expresó, se practicaron
reflexiones por los jueces entrando a un estudio coordinado de diversas cláusulas
689
del contrato para interpretar la intención de las partes en el sentido de determinar
cuál habría sido el plazo acordado para la celebración del contrato prometido.
El recurso de casación en el fondo apunta precisamente a la posible infracción

de una norma legal aplicada con motivo de la interpretación de diversas cláusulas
del contrato. Se trata de que el fallo denunciado estableció determinados hechos,
calificando así la concurrencia de un plazo que es uno de los requisitos o
formalidades exigidos por el artículo 1554 del Código Civil para la existencia del
contrato de promesa. Es indudable que puede en esta circunstancia atacarse el
fallo por esta vía.
Este precepto legal dispone que la promesa de celebrar un contrato no produce

obligación alguna salvo que concurran las cuatro circunstancias que la misma
disposición enumera siendo la tercera aquella de que la promesa contenga un
plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato. La sentencia
censurada elimina la posibilidad de que contenga una condición, pero, como ya se
expresó, a través de la interpretación de la intención de los contratantes acepta la
concurrencia de un plazo.
En este sentido fluye claramente la infracción de este texto de ley puesto que de
los propios hechos establecidos por los sentenciadores del fondo, entre los cuales
anota la confesión del demandado como título habilitante para la concurrencia del
aludido requisito cuando dijo que estuvieron de acuerdo en ponerle como plazo el
30 de abril de 1986, fluye más nítida aún esta contravención, toda vez que se trata
de un requisito o formalidad sin la cual no puede nacer a la vida jurídica el contrato
de promesa, aun cuando el demandado supuestamente confesara que se le puso
un plazo. Esta solemnidad no puede nacer de una confesión, tiene que aparecer
nítidamente dentro del propio contrato por tratarse de una solemnidad sin la cual el
contrato no puede existir y, por lo tanto, no sólo se trata de un elemento
indispensable para la validez del acto o contrato sino para su propia existencia.
De los hechos señalados por la sentencia recurrida en relación con el contrato

de promesa fundante de la demanda, consta que en su cláusula séptima se dice lo
siguiente: "El contrato prometido se celebrará en cuanto se haya alzado la
hipoteca y prohibición que impide actualmente la transferencia del inmueble,
impedimentos consignados en la cláusula tercera de este instrumento.
"Este hecho, aceptado por los jueces recurridos, no puede calificarse como lo
hicieron en su fallo como constitutivo de un plazo que fije la época en que debe
celebrarse el contrato prometido en la forma que lo exige el artículo 1554 en su
Nº 3 y la circunstancia de que el demandado haya reconocido que a la promesa se
le puso una fecha futura "30 de abril de 1986", tampoco se califica este hecho
conforme a derecho puesto que aquella data se refiere claramente a la época en
que el Banco de Chile, como acreedor del promitente vendedor anunciaría la
liquidación exacta de la deuda, con el evidente propósito de que en su momento
se determine exactamente el precio a pagar por el promitente comprador conforme
690
a los datos que en la promesa se indican sobre el monto a que debe alcanzar el
mencionado precio.
Por consiguiente, al aparecer infringido el artículo 1554, en su Nº 3, del Código

Civil, no ha podido tenerse por existente el contrato de promesa en que se funda
la demanda, de modo tal que al ser ésta acogida, dicha infracción ha influido
sustancialmente en lo dispositivo del fallo.
Como consecuencia de esta infracción se han vulnerado igualmente aquellas

que el recurrente anota en el segundo grupo de transgresiones de ley que formula,
especialmente la disposición del artículo 1489 del cuerpo de leyes citado al
declarar al demandado como incumplidor de un contrato, que como se ha dicho,
no ha nacido a la vida jurídica dando lugar a la resolución del mismo
(Considerandos 8º a 14).
Corte Suprema
Compraventa. Vehículo motorizado. Prenda industrial. Acción resolutoria.

Tradición
Fecha: 16/07/1992
Rol: 1151-1989
Sumario
Los vehículos motorizados son especies muebles por lo que, conforme con las
normas generales sobre este tipo de bienes, los contratos de compraventa que se
celebren sobre ellos revisten el carácter de consensual y la tradición de las
especies materia de los mismos debe llevarse a cabo mediante la entrega de
ellos. En los casos de autos existió en cada evento acuerdo sobre la cosa y precio;
la cosa vendida fue el taxibús y el precio convenido se estipuló en parte en una
suma alzada y en parte en el pago a un tercero, el acreedor prendario, de cuotas
sucesivas por cantidades determinadas, ciento sesenta y uno en el primer caso y
veintinueve en el segundo, obligándose además el vendedor a regularizar a futuro
la documentación correspondiente que permitiera la inscripción del vehículo a
nombre del comprador respectivo. Acorde con lo dicho y, conforme con lo
prevenido en elartículo 1801 del Código Civil, en ambos casos existieron ventas
perfectas y se efectuaron las correspondientes tradiciones mediante la entrega del
vehículo a los compradores. La compraventa de un vehículo motorizado, en
691
cuanto acto consensual que sirve de título a su transferencia o tradición se sujeta
a las normas que el derecho común establece para los bienes muebles, según lo
preceptuado en los artículos 33 y 35, inciso final, de la Ley Nº 18.290, debiendo
solamente acreditarse en la forma prevenida en dicho inciso para los efectos de
practicar en el Registro de Vehículos Motorizados la inscripción de la variación de
dominio de un vehículo inscrito; inscripción que, por otra parte, sin constituir un
requisito o solemnidad para la transferencia de dominio del vehículo, es exigida
por el legislador para establecer la presunción y responsabilidad previstas en los
artículos 38 y 174 de la misma ley.
Las promesas de compraventa a que aluden los contratos no han podido

producir la obligación de hacer propia de tales contratos desde el momento que,
conforme a lo establecido en el artículo 1554, Nº 4, del Código Civil, nada faltaba
para el perfeccionamiento del contrato de compraventa prometido, pues éste era
meramente consensual y sin solemnidades y la tradición del vehículo se efectuó al
tiempo de la celebración de cada uno de los señalados contratos (Considerandos
3º a 6º).
Corte de Apelaciones de Talca
Contrato de promesa de compraventa. Naturaleza jurídica. Condición resolutoria

tácita. Cláusula penal
Fecha: 26/05/1992
Rol: 46735-1991
Sumario
La promesa de celebrar un contrato es también un contrato, pues, nace del

concurso real de las voluntades de las partes que lo generan, y en la especie una
de ellas, se obliga a vender y la otra, a comprar el bien raíz que se singulariza.
Conforme a lo expuesto se infiere incuestionablemente que la promesa de venta

es un contrato bilateral y, por consiguiente, en tal carácter le es aplicable el
principio de la condición resolutoria tácita que contempla el artículo 1489 del
692
Código Civil, de manera que procede a su respecto la acción resolutoria cuando
uno de los contratantes no cumple lo pactado, sin que lo estatuido en el inciso final
del artículo 1554 del Código Civil, de que concurriendo las circunstancias que
señala habrá lugar a lo prevenido en el artículo 1553 del mismo cuerpo legal, esto
es, se origina una obligación de hacer, excluye la norma del citado artículo 1489,
dado que es un principio de general aplicación en los contratos bilaterales, que
tiende a que se declare resuelto el contrato, en tanto que la regla del artículo 1553
da al acreedor el derecho de mantener subsistente el contrato y demandar
forzadamente su cumplimiento.
Por lo dicho se concuerda con lo expresado por el apelante de que si se trata de

exigir el cumplimiento del contrato prometido, el promitente diligente queda
constreñido a usar las acciones previstas en los tres números del artículo 1553,
pero si opta por pedir la resolución del contrato por el evento de la condición
resolutoria tácita (como lo ha hecho el actor), tiene cabida dicha acción, conforme
lo previene el artículo 1489 del Código Civil.
El demandado al contestar las articulaciones del pliego de posiciones expresa

que es efectivo que no ha pagado la suma que su promitente vendedor adeuda a
Indap, y conforme se obligó por contrato de promesa de compraventa suscrito con
el demandante; y, que a consecuencia de su incumplimiento ha operado la
cláusula penal establecida en la escritura de promesa, que obliga al contratante
incumplido a pagar al otro determinada cantidad de Unidades de Fomento
(Considerando 4º a 7º).
Los documentos acompañados, no objetados, acreditan que a las fechas que en

ellos se mencionan se encontraban impagas las deudas que el demandante tenía
con la ex Corporación de la Reforma Agraria en su calidad de asignatario original
de la parcela objeto del contrato de promesa de compraventa con el demandado.
El demandado, por su parte, no probó que hubiera pagado el saldo de la

primera cuota del precio de venta de la promesa, como lo sostiene el actor.
De los antecedentes analizados resulta fehacientemente demostrado que el

promitente comprador demandado, no pagó el precio de la promesa de venta en la
forma que se ha descrito, razón por la que procede se declare resuelto dicho
contrato, y al no haber, por ende, cumplido su obligación de dar consistente en el
pago del precio hace exigible la cláusula penal que las partes contratantes
estipularon sobre el particular, por lo que el demandado deberá pagar al
demandante la pena compensatoria a que se sujetaron (Considerandos 9º a 11).
693
Corte Suprema
Contrato de promesa. Valoración de la prueba. Impugnación
Fecha: 09/03/1992
Rol: 4095
Sumario
El quejoso basamenta su alegación estimando que el Tribunal recurrido realizó

una consideración impropia del mérito de las pruebas rendidas por las partes, una
indebida valoración de la prueba; dichas aseveraciones no ameritan el recurso.
La actora demostró la pretensión contenida en su libelo de demanda, de haber

pactado el contrato de promesa, que cumplió con las cláusulas allí contenidas y
que la demandada debió suscribir la escritura definitiva. (Informe del Tribunal
recurrido).
694
Corte Suprema
Modificación de los hechos establecidos en la causa. Delito de estafa. Contrato

de promesa. Inexistencia de fraude
Fecha: 14/02/1992
Rol: 51838
Sumario
Conforme a lo previsto en el artículo 1554 del Código Civil, la promesa de

celebrar un contrato sólo produce obligaciones cuando concurran las
circunstancias siguientes: que conste por escrito; que el contrato prometido no sea
de aquellos que las leyes declaran ineficaces; que contenga plazo o condición que
fije la época de la celebración del contrato, y que se especifique el contrato
prometido, faltando para que sea perfecta, la tradición de la cosa o las
solemnidades que las leyes prescriban.
De la lectura del contrato de promesa aparece que éste fue escriturado entre el
querellante y él, con lo cual se cumple la exigencia de constar por escrito; se fijó la
época de celebrar el contrato prometido y se especificó suficientemente el contrato
de venta y se fijó, para la tradición de la cosa, un plazo.
Sólo resta referirse al requisito de que no se trate de un contrato de aquellos

que la ley declara ineficaces.
Toda vez que el contrato prometido era el de compraventa, el que aparece

expresa y latamente reglado en el Código Civil a partir del artículo 1793, es de
toda evidencia que estamos ante un contrato eficaz (Considerando 1º).
Según lo preceptuado en el artículo 49 de la citada Ley Nº 5.687, el deudor que

disponga de las cosas empeñadas como si no reconocieran gravamen o que
constituya prenda sobre bienes ajenos como propios, incurrirá en la pena de
presidio menor en su grado máximo. De esto se infiere que la ley ha creado una
figura penal propia que es diferente del delito objeto del fundamento primero de la
acusación, pero es necesario volver atrás en el estudio de los antecedentes e
incursionar nuevamente en relación al contrato de promesa. El más connotado
autor sobre la materia, don Arturo Alessandri, sostiene: "El contrato de promesa no
produce otro efecto que exigir la celebración del contrato prometido; éste, por el
contrario, produce los que le son propios a su naturaleza jurídica". Por lo tanto, el
único derecho que emana del contrato de promesa a que se ha aludido
695
anteriormente, es que el querellante de autos exija el cumplimiento del contrato
prometido, lo que no consta en autos que se haya hecho, y al no suceder ello, sólo
existe una hipótesis y cuya demostración sólo será posible en el sentido de que el
promitente vendedor no puede cumplir su promesa cuando ésta le es pedida. La
circunstancia de que exista una prenda industrial sobre la especie objeto del
contrato, no es en sí misma óbice para su celebración, siguiendo al mismo autor
citado, página 230, dice que las cosas que según la ley no pueden ser objeto del
contrato de venta, como los derechos personalísimos, los bienes nacionales de
uso público, las cosas sagradas, las cosas cuya venta se prohíbe por la ley, etc.,
constituyen, si se venden, objeto ilícito que acarrea la nulidad del contrato.
De modo que una compraventa que recaiga sobre estos bienes es ineficaz ante
la ley según los artículos 10 y 1682 del Código Civil.
Siendo ineficaz este contrato, también tiene que serlo la promesa que recae
sobre él, ya que es sólo válida cuando el contrato prometido no es de aquellos que
las leyes declaran ineficaces; y seguidamente acota esta regla tiene la excepción
de los bienes embargados o retenidos por decreto judicial, porque lo que se
prohíbe a su respecto es su enajenación, y como la promesa no es enajenación ni
importa transferencia de dominio, no puede afectarle la disposición del artículo
1464 del Código Civil.
Por eso puede celebrarse válidamente aunque los bienes a que se refiere se
hallen en esa situación.
Como es sabido, los bienes embargados por decreto judicial de acuerdo al

artículo 1464 se encuentran en una situación mucho más extrema que lo que
podrían serlo los que están prendados, que como ya se dijo pueden ser objeto de
enajenación.
Con lo anteriormente dicho ha quedado establecido que la promesa no es una

enajenación, razón por la cual no existe la posibilidad de ser alcanzada por la
prohibición en comento.
De todo lo dicho se arriba a la necesaria conclusión que no tiene aplicación en

la especie la norma del artículo 49, de la Ley Nº 5.687, a que se refiere el
fundamento tercero de esta sentencia (Considerandos 3º y 4º).
696
Corte Suprema
Requisitos contrato de promesa
Fecha: 09/07/1991
Rol: 3877
Sumario
El contrato de promesa de compraventa no cumple con los requisitos

del artículo 1554 del Código Civil, en particular, con la exigencia del Nº 4 de dicha
disposición, que requiere con relación a la promesa de venta de un bien raíz, la
especificación del predio convenido entre las partes, circunstancia que en caso
alguno concurre en el contrato de autos, el que sólo señala propiedades ubicadas
en determinados sitios de la comuna de Nancagua, pero sin expresar de manera
alguna sus características esenciales, lo que hace imposible su individualización y
distinción de otros bienes raíces ubicados en la misma comuna. (Considerando
único).
Acciones sociedad anónima. Normas aplicables a la transferencia. Traspaso

imperfecto produce incumplimiento de la obligación de entrega por parte del
vendedor. Condición resolutoria tácita
Fecha: 05/06/1990
Rol: 980-1989
697
Sumario
Es un hecho de la causa no contravenido que el cesionario con posterioridad al

traspaso de las acciones que celebró con la actora y antes que ésta inscribiera
dicha cesión, procedió a enajenar esas mismas acciones a un tercero, con lo cual
privó a la demandante de los referidos valones y las ganancias que éstas acciones
produjeran en esa época. De esta manera, no cabe dudas que el traspaso de
acciones o su cesión constituye una compraventa de esos valores, contrato que la
compradora cumplió pagando el precio de dicha venta y que, a su vez, el
cesionario incumplió, al impedir que ésta consolidare su título y obtuviera la
posesión definitiva de dichas acciones y poder disponer cono dueña de ellas,
mediante la inscripción del traspaso en el Registro respectivo.
En esta convención, aparte de las normas específicas que al efecto contempla

la Ley Nº 18.046 y el Reglamento de ésta, no hay ningún inconveniente en aplicar
las disposiciones del derecho común, en cuanto éstas se refieren a los efectos de
las obligaciones, que impone el deber del vendedor, tratándose de una especie o
cuerpo cierto, de entregar la cosa y además de conservarla hasta que esta
entrega se produzca (Art. 1548 del Código Civil), como asimismo, las obligaciones
que en relación al contrato de compraventa se le imponen al vendedor, como la de
entregar o hacer tradición de la cosa vendida, siendo de su costo los gastos que
se hicieren para poner la cosa en disposición de entregarla, y de hacer la entrega
material, inmediatamente después del contrato (Arts. 1824, 1825 y 1826 del
Código Civil). (Considerandos 3º a 5º).
No se puede dar lugar a la pretensión del demandado, en cuanto sostiene, que

el traspaso de acciones se perfeccionó por la sola suscripción de la cesión de
acciones y que hubo negligencia de parte de la compradora en inscribir dicha
compraventa en el Registro de Accionistas, de conformidad con lo previsto en el
Art. 15 del Reglamento, ya que esta disposición sólo está estableciendo una
formalidad en el contrato, como se señala claramente en la parte final del artículo
16 del referido Reglamento. De tal modo que ese contrato sólo pudo
perfeccionarse cuando el comprador haya estado en condiciones de disponer de
las acciones que adquiere, lo cual puede hacerlo sólo cuando éstas se hubieran
inscrito en su favor en el respectivo Registro, normas que tampoco imponen como
obligación del adquirente que sea sólo él, el que tenga que tramitar la aludida
inscripción.
Tampoco resulta aplicable en favor del demandado la norma del artículo 17 del
aludido Reglamento, en cuanto previene que la cesión de las acciones producirá
efectos respecto de la sociedad y de terceros desde que se inscriban en el
Registro de Accionistas, en vista del contrato de cesión y del título de las acciones.
Atendido que dicho demandado como cedente, no puede ser considerado como
tercero en esta operación, sino como parte interesada de ella, y en estas
condiciones le produjo efectos dicho traspaso desde la fecha en que lo celebró y,
por lo tanto, de esa época responde por el incumplimiento de entregar las
698
acciones que le impuso la celebración del aludido contrato (Considerandos 8º y
9º).
Corte Suprema
Interpretación cláusula de aceleración. Cláusula de aceleración en beneficio del

deudor. Efecto en la prescripción
Fecha: 11/04/1990
Rol: 13633
Sumario
(Si en cláusula del contrato) dice textualmente: El no pago íntegro y oportuno de

una cuota cualquiera de capital y/o interés hará exigible el total de la obligación, en
capital e intereses; en tal evento, y conforme a la ley, se capitalizarán los intereses
y la obligación devengará el interés máximo convencional, que en el texto
reproducido aparece claramente expresada la voluntad de las partes en cuanto a
que cualquier incumplimiento parcial de la obligación la convierteipso facto en una
obligación de plazo vencido, exigible en su totalidad y, como consecuencia de ello,
desde ese momento empieza a correr el plazo de prescripción para ejercer las
acciones que de dicha obligación emanan (Considerando 5º).
699
Corte Suprema
Interpretación de la cláusula de aceleración. Cláusula de aceleración en

beneficio del deudor. Prescripción por aplicación de la cláusula de aceleración
Fecha: 14/03/1990
Rol: 1019
Sumario
Que los contratos deben ejecutarse de buena fe, y debe estarse en primer
término a la intención de los contratantes claramente manifestada, de modo que
así como el plazo otorgado por el acreedor al deudor para el pago de la deuda ha
sido establecido en beneficio de éste, la exigibilidad en forma anticipada de toda la
obligación por el no pago parcial de cada una de las cuotas pactadas lo está en
cambio en beneficio del primero, con la única limitación legal y contractual de
demandar el pago dentro del término de un año contado desde el vencimiento del
documento, de su última cuota, como señala el artículo 98 de la Ley Nº 18.092
(Considerando 8º).
Contrato de promesa de compraventa. (Voluntad implícita de las partes de

dejarlo sin efecto)
Fecha: 02/10/1989
Rol: 796-1988
700
Sumario
Ambos promitentes dejaron transcurrir el plazo estipulado para celebrar el

contrato de compraventa, por lo que debe entenderse que existió una voluntad
implícita de las partes de dejar sin efecto el contrato prometido (Considerando 3º).
Corte Suprema
Tradición de cosa mueble. Forma de realizarse. Tradición simbólica. Venta de

misma cosa a dos personas. Comprador que debe ser preferido. Derecho de
propiedad. Conflicto entre dos compradores de un mismo bien. Amparo del
dominio sobre determinados bosques que están siendo explotados
Fecha: 30/03/1989
Rol: 14001
Sumario
Los antecedentes precedentemente señalados comprueban el derecho de

dominio de la Sociedad recurrente, sobre las plantaciones de pino insigne
existentes en una parcela del fundo, puesto que existe un título traslaticio de
dominio, como lo es la escritura de compraventa referida, y se ha realizado la
correspondiente tradición.
En efecto, la tradición de una cosa mueble cuyo es el caso de un bosque que se

vende a un tercero, puede hacerse de cualquier modo que la suponga y en
especial, según el artículo 684 del Código Civil, permitiéndose al adquirente la
aprehensión material de la cosa que es, precisamente, lo que se hizo en la
cláusula quinta del contrato de compraventa y a la que se hizo referencia.
Es útil agregar que la doctrina y la jurisprudencia han aceptado, para casos

como el de que se trata, la procedencia de la tradición simbólica. Así, Claro
Solar, Explicaciones del Derecho Civil Chileno y Comparado, tomo VII, págs. 288,
289, 291 y 291 vta., y sentencia de la Excma. Corte Suprema en R.D.J.,tomo XV,
701
sec. 1ª, pág. 338. El recurrido, ha reconocido que se encuentra explotando los
bosques de pino existentes en la parcela del fundo, agregando que ello obedece a
que, por escritura pública otorgada ante un Notario, compró tales bosques.
Como puede observarse, se vendió una misma cosa a dos personas y según
el artículo 1817 del Código Civil, cuando ello sucede el comprador que haya
entrado en posesión será preferido al otro; si se ha hecho la entrega a los dos,
aquel a quién se haya hecho primero será preferido; si no se ha entregado a
ninguno, el título más antiguo prevalecerá.
Como antes se señaló, la tradición de lo vendido a la Sociedad recurrente fue

realizada con anterioridad, de modo que, según el recién citado artículo 1817,
debe ser preferido el recurrido.
Así las cosas, resulta que el recurrido carece de derechos sobre los bosques de
pino existentes en la parcela del fundo, de modo que al proceder a su explotación
ha incurrido en un acto ilegal y con él ha afectado el derecho de dominio que,
sobre tales bosques, tiene la Sociedad recurrente, derecho éste garantizado por el
artículo 19, Nº 24, de la Constitución Política de la República y cuya privación,
perturbación o amenaza hace procedente el recurso de protección, según el
artículo 20 del mismo texto (Considerandos 4º a 9º).
702
Corte Suprema
Procedencia de adquisición de acción de sociedad anónima por banco.

Transferencia del dominio de acción de sociedad anónima. Oportunidad de
transferencia del dominio de acción de sociedad anónima. Transferencia
condicional de acción de sociedad anónima. Procedencia de adquisición de acción
por banco. Condición resolutoria
Fecha: 26/01/1989
Rol: 8089
Sumario
Puesto que el artículo 12 de la Ley Nº 18.046, sobre Sociedades Anónimas, y

los artículos 15 y 17 de su reglamento, establecen que las acciones serán
nominativas y su transferencia se suscribirá por escritura privada, cuya inscripción
en el Registro de Accionistas hará que tal transferencia produzca todos sus
efectos jurídicos, el Banco sancionado adquirió el dominio de las acciones desde
el momento mismo de la suscripción y registro del referido contrato,
contraviniendo, por tanto, el artículo 84, Nº 8, de la Ley General de Bancos, el cual
prohibía a las instituciones bancarias adquirir, directa o indirectamente, entre otros
bienes, acciones o derechos en sociedades (Considerando 5º).
Que, por otra parte, la condición resolutoria del contrato de permuta de las
referidas acciones, según la cual las permutas de que da cuenta el instrumento
quedarán sin efecto por la sola circunstancia de que la Superintendencia de
Bancos e Instituciones Financieras determine que las operaciones de permuta
mencionadas son improcedentes, es una condición que no resulta lícita, por
tratarse de un acto prohibido por la ley, que carece, por tanto, de causa y objeto
lícitos, conforme a lo dispuesto en los artículos 1466 y 1467 del Código Civil.
Además, se trata de una condición resolutoria calificada moralmente imposible por
el artículo 1475 del mismo cuerpo legal (Considerando 7º).
703
Corte Suprema
Rebaja de indemnización de perjuicios determinada por árbitro arbitrador.

Promesa de compraventa de pertenencias mineras, derecho de opción. Caducidad
por no pago de patentes. Resolución de contrato
Fecha: 24/08/1987
Rol: 1533
Sumario
Se encuentra acreditado en ellos que las partes, celebraron el contrato corriente

a por el que, entre otras materias, el vendedor se obligó y prometió vender, ceder
y transferir las pertenencias ya mencionadas; que dicha promesa de compraventa
u opción se regiría por lo dispuesto en el artículo 76 del Código de Minería al
convenir las partes que era facultativo para la promitente compradora ejercer o no
la compraventa definitiva; que el precio se pagaría en la forma señalada en su
cláusula cuarta; que las patentes mineras que debían pagarse durante la vigencia
del contrato serían de cargo y responsabilidad exclusivos de la promitente
compradora; y que ésta podría ejercer la opción de compra en cualquier tiempo
dentro del plazo máximo de nueve años contados desde la fecha del contrato
(Considerando 4º).
Que en conformidad a lo establecido en los artículos 223 del Código Orgánico

de Tribunales y 637 del Código de Procedimiento Civil, los árbitros arbitradores
darán su fallo en el sentido que la prudencia y la equidad les dicten (Considerando
6º).
El señor Juez Árbitro recurrido, al regular en favor del demandante una

indemnización superior a la que la prudencia y equidad le dictaban, atendido el
mérito de los autos en que pronunció la sentencia reclamada, ha cometido falta
que esta Corte debe corregir por la vía disciplinaria (Considerando 9º).
Contrato de promesa de compraventa (nulidad del mismo por no concurrencia

de requisitos del art. 1554 del C.C.)
704
Fecha: 02/06/1987
Rol: 999-1986
Sumario
Contrato que las partes denominaron "Cierre de Negocios" no reúne los

requisitos que señala el artículo 1554 del Código Civil (no está individualizado
debidamente el bien de que se trata ni especificado precisamente el contrato
prometido y no hay un plaza o condición que fije la época de la celebración de la
compraventa), por lo cual la promesa celebrada no produce obligación alguna,
como lo señala la norma citada (Considerando 3º).
705
Fichas de jurisprudencia de compraventa
706
Corte Suprema
Resolución de contrato e indemnización de perjuicios. Demandante debe

acreditar que vendedora incumplió sus obligaciones. Casación de fondo adolece
de manifiesta falta de fundamento si recurrente omite extender la infracción legal a
normas decisorias de la litis
Fecha: 09/09/2014
Rol: 17141-2014
Sumario
Luego de lo dicho, resulta que las transgresiones que la recurrente estima se

han cometido por los jueces del fondo persiguen desvirtuar —mediante el
establecimiento de nuevos hechos— los supuestos fácticos fundamentales
asentados por aquéllos, esto es, que la demandada no logró acreditar que la
vendedora hubiese incumplido con sus obligaciones, en especial, la de haber
pactado que la cosa vendida se debía entregar libre de hipotecas y gravámenes,
por cuanto no se pudo demostrar que existiese dicho deber específico; como
también no resultó probado un pago por subrogación que haya sido realizado por
la demandante reconvencional. Asentado lo anterior, resulta pertinente recordar
que solamente los jueces del fondo se encuentran facultados para fijar los hechos
de la causa y que efectuada correctamente dicha labor, al determinar éstos con
sujeción al mérito de los antecedentes, probanzas aportadas por las partes,
interpretación y aplicación de las normas atinentes al caso en estudio, ellos
resultan inamovibles para este tribunal, conforme a lo previsto en el artículo 785
del Código de Procedimiento Civil, no siendo posible su revisión por la vía de la
nulidad que se analiza, al no haberse impugnado el fallo denunciando
contravención a las leyes reguladoras de la prueba, circunstancia que conlleva
concluir que el recurso en estudio adolece de manifiesta falta de fundamento, por
lo que no puede prosperar, dado que las infracciones que denuncia pretenden
alterar los supuestos de hecho en que se hace recaer la decisión (Considerandos
4º y 5º).
707
Corte Suprema
Cumplimiento contrato de promesa. Estipulación de plazo y condición. Para

indagar intención de las partes se deben aplicar las mismas reglas de
interpretación de los contratos. Al cumplirse las condiciones y vencido el plazo, se
podía instar a que se otorgara la respectiva escritura pública de compraventa.
Cumplimiento del deber de ejecutar el contrato de buena fe
Fecha: 26/08/2014
Rol: 13412-2013
Sumario
Habiendo los contratantes, como se ha dicho, estipulado un plazo y una

condición para fijar la época de celebración del contrato prometido, corresponde,
interpretando en forma armónica la naturaleza y efectos de tales modalidades,
indagar por la intención de las partes cuando los convinieron, para lo cual cabe
aplicar las mismas reglas de interpretación de los contratos contenidas en el
Código Civil antes mencionadas. En efecto, según la doctrina, cuando en el Nº 3º,
del artículo 1554, del Código Civil se habla de "época", el legislador se refiere a un
espacio en el tiempo dentro del cual se puede ejercer o se extingue el derecho
para exigir la celebración del contrato prometido. Ahora bien, en lo que atañe al
plazo estipulado en la cláusula cuarta de la promesa, en ninguna parte las partes
le otorgan el carácter de extintivo, es decir, que por su sola ocurrencia acarrea la
extinción del derecho para exigir el cumplimiento del contrato prometido,
connotación que sin duda de alguna manera le hubiesen dado si esa hubiese sido
su intención. Por el contrario, la interpretación que mejor cuadra con la naturaleza
del contrato es la que conduce a inferir que el plazo estipulado por las partes tiene
el carácter de suspensivo, lo que significa que el derecho del promitente
comprador sólo podía ejercerse una vez transcurrido un mes desde la fecha de la
suscripción de la promesa; y ello sólo si dentro de dicho plazo el inmueble se
hubiese encontrado libre de embargos y prohibiciones de enajenar, esto es, se
hubiese cumplido la condición suspensiva de que dependía el nacimiento de su
derecho. En otras palabras, lo primordial para fijar la época de celebración de la
compraventa es, en el contrato de promesa de autos, el cumplimiento de la
condición suspensiva de que depende el nacimiento del derecho del promitente
comprador; sólo si tal modalidad se hubiese cumplido dicho derecho no se podría
ejercer antes de que hubiesen transcurrido treinta días desde la celebración del
contrato. En el caso sub lite, no teniendo el plazo estipulado el carácter de
extintivo y habiendo transcurrido más de treinta días desde la fecha de la
celebración del contrato de promesa, el promitente comprador lo podía
legítimamente ejercer, siempre que se hubiera cumplido la condición suspensiva
708
de que dependía el nacimiento de su derecho, materia que se analizará en el
considerando siguiente (Considerando 9º). Habiéndose cumplido dentro del plazo
legal las condiciones suspensivas de que dependía el nacimiento del derecho del
promitente comprador para requerir la celebración del contrato prometido, y
habiéndose, asimismo, vencido el plazo suspensivo de que dependía el ejercicio
de tal derecho, la demandante podía legítimamente instar porque se otorgara la
respectiva escritura pública de compraventa de conformidad con lo convenido en
el contrato de promesa, lo que ésta hizo extrajudicialmente por carta dirigida a la
demandada, sin que sea necesario para manifestar tal intención, como lo señala la
sentencia recurrida, la mención de los antecedentes que ésta echa en menos,
pues ello implica agregar al contrato de promesa requisitos que la ley no exige, y
que hubiesen sido exigibles sólo si las partes los hubiesen tenido en
consideración, bastando, para la redacción de la mencionada escritura, la actitud
de razonable cooperación que le es exigida a la demandada en cumplimiento del
deber de ejecutar el contrato de buena fe que le impone el artículo 1546 del
Código Civil (Considerando 11).
Cumplimiento de contrato de promesa de compraventa. Parte demandante que

ha cumplido con sus obligaciones, no así la demandada
Fecha: 20/08/2014
Rol: 1087-2013
Sumario
No procede declarar la nulidad de oficio en los términos que plantea la parte

demandada en su recurso de apelación, pues la exigencia normativa contenida en
el artículo 1554, Nº 3, del Código Civil se encuentra cumplida, al contener el
contrato de promesa un plazo que fija la época de celebración del contrato
prometido. (...) Dicho plazo, en el contexto del resto de las cláusulas del contrato
de promesa, debe ser entendido como un plazo suspensivo, de modo que la
obligación de suscribir el contrato de compraventa prometido nacía a partir del
cumplimiento de ese noveno mes, tiempo que las partes estimaron necesario para
tramitar el subsidio habitacional o el crédito hipotecario. Se comparte el criterio
jurídico de la juez a quo en tanto concluye que la demandante cumplió con sus
709
obligaciones y, además, que se encontraba llana a cumplir con el pago del saldo
de precio. Por el contrario, las demandadas no cumplieron sus obligaciones,
procediendo en derecho disponer el cumplimiento de lo acordado. En cuanto a la
indemnización de perjuicios reclamada por la demandante, lleva la razón ésta
cuando afirma, en su escrito de apelación, que la circunstancia de haberse
pactado una cláusula penal no puede ser entendido como un obstáculo a la
declaración del derecho a la indemnización, cosa distinta será la determinación de
su monto y especie, en su oportunidad (Considerandos 3º a 6º
Juicio ejecutivo por cobro de pagaré. Subastador y posterior vendedor de

inmueble está facultado para solicitar entrega material del inmueble. Obligación de
entrega de la cosa que emana del contrato de compraventa
Fecha: 19/08/2014
Rol: 163-2014
Sumario
Teniendo presente que el demandante de estos autos y subastador del

inmueble esto es Banco Santander-Chile, hizo uso de su derecho al
transferir el dominio del mismo. Según lo expuesto por las partes en
estrados y conforme a los antecedentes acompañados a estos autos, esto es
copia autorizada de la escritura de compraventa del Banco Santander-Chile a
(el comprador), se desprende de su cláusula vigésimo octavo letra b) que
será de responsabilidad del primero iniciar y tramitar el correspondiente
juicio de desalojo, quedando facultado desde ya el vendedor para pedir la
entrega material del inmueble al tribunal, lo que tramitó en estos mismos
autos. Al tenor de lo anteriormente expuesto, no cabe duda de que el
subastador y posterior vendedor del inmueble, conforme a la obligación que
emana del contrato de compraventa, solicitó la entrega material del
inmueble, por lo que en modo alguno podría existir nulidad del
procedimiento incidental que tiene por objeto obtener la restitución del
710
inmueble para hacer la entrega definitiva a su actual propietario
(Considerandos 1º a 3º)
Cumplimiento de contrato de compraventa. Inmueble vendido como especie o

cuerpo cierto. Condiciones ofrecidas en la publicidad se entenderán incorporadas
al contrato de compraventa. Improcedencia de indemnización compensatoria
Fecha: 19/08/2014
Rol: 9800-2013
Sumario
Así las cosas, fueron las partes quienes pactaron hacer aplicable en la especie
la norma establecida en el artículo 1833 del Código Civil, al estimar el inmueble
vendido como especie o cuerpo cierto, independientemente a que éste se tratara o
no de un predio rústico. Analizada la prueba rendida por la demandante respecto a
la publicidad del proyecto correspondiente al Edificio Girasoles del Llano,
aparecida en la revista Vivienda y Decoración en los meses de enero, junio y julio
del año 2006, y ésta en relación a lo dispuesto en la Ley número diecinueve mil
cuatrocientos setenta y dos, ésta no logra desvirtuar lo previamente razonado, por
lo expresa y posteriormente declarado por la propia compradora en el contrato de
compraventa, respecto de la referida publicidad, en cuanto a que sus condiciones
son plenamente coincidentes con los bienes adquiridos, no teniendo reclamo
alguno que formular por tal concepto. Respecto a lo establecido en el artículo 18
de la Ley número diecinueve mil cuatrocientos setenta y dos, en cuanto a que las
condiciones ofrecidas en la publicidad, éstas se entenderán incorporadas al
contrato de compraventa, condiciones que quedan posteriormente explicitadas y
precisadas por el contrato de compraventa, ya que es el propio contrato de
compraventa que específicamente se refiere, en detalle y precisión, al inmueble
objeto de la compraventa en cuestión, inmueble el cual es el que en definitiva se
compra, se acepta y se adquiere para sí por el comprador. Por los motivos
previamente señalados, es carente de justificación la indemnización
compensatoria solicitada por la demandante y dada en la sentencia recurrida en
alzada (Considerandos 11 a 14).
711
Cumplimiento de contrato de promesa de compraventa. Concepto y clasificación

de la cláusula penal. Cláusula penal compensatoria es improcedente si se cumplió
la obligación emanada del contrato de promesa
Fecha: 19/08/2014
Rol: 8136-2013
Sumario
En cuanto a la solicitud de las actoras apelantes, en orden a que se condene a

los demandados al pago de la cláusula penal pactada en el contrato de promesa,
cabe afirmar que ella resulta jurídicamente improcedente. En efecto, de
conformidad con lo dispuesto en el artículo 1535 del Código Civil la cláusula pena
es aquella en que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación,
se sujeta a una pena, que consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o
de retardar la obligación principal. De este concepto que entrega el legislador se
desprende que la cláusula penal puede ser compensatoria, cuando se la
contempla para el evento de no cumplirse la obligación principal, o moratoria,
cuando se la prevé para el retardo en el cumplimiento. Además, de la parte final
del artículo 1537 del mismo cuerpo legal se desprende también que las partes
pueden pactar expresamente que por el pago de la pena no se entienda
extinguida la obligación principal, situación que en doctrina se denomina cláusula
penal punitiva. Ahora bien, de acuerdo a la cláusula quinta del denominado
"Anexo Promesa de Compraventa Sandra Dallas Webb y Otras a Claudia María
Holtheuer Diuana y otra" las partes declararon que mediante instrucciones
impartidas al notario público, de 20 de abril de 2009, "se estableció como multa o
avaluación anticipada de perjuicios por el incumplimiento del contrato de promesa
de compraventa, la suma de quince millones de pesos a favor de la parte
cumplidora". Del tenor de esta estipulación se desprende con claridad que lo que
las partes acordaron fue una cláusula penal compensatoria, esto es, una
avaluación convencional y anticipada de los perjuicios para el evento de
incumplimiento de la obligación principal, máxime si se tiene en consideración que
la recta inteligencia del citado artículo 1537 y del artículo 1543 del mismo Código
Civil conducen a concluir que la pena moratoria y la pena punitiva requieren pacto
expreso, esto es, que se especifique claramente que la pena se hace exigible es
caso de mora o independientemente del cobro de la obligación a que accede. La
conclusión anterior permite sostener la afirmación efectuada en el primer párrafo
del motivo que antecede, en orden a que la cláusula penal pactada en el contrato
712
de promesa resulta en el caso de autos jurídicamente improcedente, puesto que
habiéndose cumplido la obligación emanada del contrato de promesa, cual es la
celebración del contrato prometido, no puede pretender cobrarse unos perjuicios
que han sido concebidos, precisamente, para el caso de no haberse cumplido esa
obligación. De este modo, la demanda deducida por las actoras, en la pretensión
que quedó vigente luego del avenimiento parcial a que se arribó, debe ser
necesariamente desestimada (Considerandos 8º y 9º).
Corte Suprema
Promesa de compraventa. Nulidad del contrato de compraventa. Cumplimiento

forzado del contrato prometido
Fecha: 12/08/2014
Rol: 11619-2014
Sumario
Los sentenciadores al acoger la demanda de nulidad de contrato, rechazando la

alegación relativa a la prescripción de la acción, han efectuado una correcta
aplicación de la normativa atinente al caso que se trata, pues el alzamiento de la
hipoteca sólo surte sus efectos desde la inscripción respectiva, por lo que una vez
cumplida dicha formalidad debe considerarse cumplida la condición pactada por
las partes y alzado el gravamen. Respecto de la demanda de cumplimiento
forzado del contrato prometido y, la defensa efectuada por la recurrente relativa al
incumplimiento de la actora, cabe señalar que los jueces dieron por establecido el
pago de los dividendos con los documentos acompañados, resultando ello
suficiente para estimar que el precio fue pagado, tal como fue razonado por los
jueces del fondo (Considerando 6º).
713
Corte Suprema
Cobro ejecutivo de obligación de dar, acogido. Otorgamiento del mutuo por un

banco para el pago del precio de la compraventa. Cláusulas del mutuo y de la
compraventa no pueden interpretarse en forma independiente. Carta de
instrucción. Práctica común en la celebración de contratos de compraventa, mutuo
e hipoteca
Fecha: 04/08/2014
Rol: 8736-2014
Sumario
En la especie, los sentenciadores aplicaron correctamente el artículo 1700

inciso 1º del Código Civil, puesto que dieron por establecidas todas las cláusulas
que constan en la escritura pública, tanto las del contrato de mutuo hipotecario
como las del de compraventa, las que necesariamente se complementan, atendido
el hecho de que, si bien ambos contratos son principales en el sentido que el
artículo 1442 del Código precitado define a esta clase de convenciones, lo cierto
es que, en el caso de autos, ellos son interdependientes ya que el mutuo que
otorgó el Banco al mutuario se celebró justamente con el objeto de que con éste
se pagara el precio del inmueble que él mismo compró. No puede olvidarse que, al
tenor del artículo 1564, las cláusulas de un contrato deben interpretarse unas por
otras de manera de dar a cada una de ellas el sentido que mejor convenga al
contrato en su totalidad. Así, aun cuando se trata de dos contratos diversos,
repugna a la razón hacer una interpretación de las cláusulas de ellos en forma
enteramente independiente, prescindiendo de la interrelación recién referida que
existe entre ambas convenciones (Considerando 8º). De esta forma, la cláusula
tercera del instrumento público en que constan los dos contratos que interesan a
los efectos de resolver el recurso de casación en el fondo del ejecutado, es
suficiente para arribar a la convicción irredargüible de que los litigantes dieron
respectivamente por entregado y por recibido el mutuo al comprador a la fecha de
la misma escritura, toda vez que el vendedor dio por extinguida la obligación del
comprador de pagarlo. Otra cosa es que, como es sabido, es una práctica común
el que, una vez celebrados los contratos de compraventa, mutuo e hipoteca, todos
los comparecientes al instrumento en que tales contratos constan, otorguen por un
instrumento diverso -denominado cartas de instrucción- un mandato al notario
para que éste entregue los dineros que primeramente fueron entregados en mutuo
por el banco al comprador y, enseguida, pagados por éste al vendedor, como
precio de la compraventa, con el objeto de que el ministro de fe los entregue al
714
vendedor cuando a dicho funcionario se le acredite la tradición del inmueble al
comprador y del derecho real de hipoteca al banco, mediante las respectivas
inscripciones en los correspondientes registros del Conservador de Bienes Raíces
competente. Lo que se busca a través de este mecanismo es prever, de alguna
manera, las consecuencias del incumplimiento de la obligación del vendedor de
hacer la entrega o tradición de la cosa vendida. Es más, en muchos casos, las
partes celebran una resciliación del contrato de compraventa y de los demás
actos, sujeta a la condición de no haberse efectuado la tradición del inmueble y del
derecho real de hipoteca mediante las referidas inscripciones (Considerando 9º).
Resolución de contrato e indemnización de perjuicios. Incumplimiento del

comprador del pago del saldo de precio. Condición resolutoria tácita no produce la
resolución ipso facto del contrato. Pago efectuado con posterioridad a notificación
de la demanda tiene la aptitud de enervar la acción resolutoria
Fecha: 24/07/2014
Rol: 1455-2013
Sumario
Corresponde poner de relieve que la acción resolutoria impetrada con arreglo a

lo prevenido en el inciso segundo del artículo 1489 del Código de Procedimiento
Civil no opera de pleno derecho, sino que requiere de una sentencia judicial que la
declare. Para que ello ocurra es menester que el contratante cumplidor demande
impetrando la resolución, renunciando a la posibilidad de instar por el
cumplimiento. Esto es así, precisamente porque el claro tenor del precepto en
referencia lo establece al otorgar al acreedor el derecho a escoger entre pedir la
resolución o el cumplimiento del contrato. Este dilema, al que queda sujeta la
petición que en el caso de la condición resolutoria tácita se concede al contratante
diligente, conduce de modo ineluctable a concluir que la resolución del contrato
requiere de una sentencia judicial que se pronuncie sobre aquella solicitud. De
este modo, si para que tenga lugar la resolución, el acreedor debe solicitarla, para
715
lo cual, a su vez, debe haber optado conforme a la facultad que le señala la ley,
quiere decir que la resolución no opera de pleno derecho sólo por acaecer el
evento de cumplirse la condición. En tal sentido, la condición resolutoria tácita que
va envuelta en todo contrato bilateral, no produce la resolución ipso facto del
contrato, porque conforme al artículo 1489 del Código Civil el contratante diligente
puede pedir el cumplimiento del contrato o su resolución, mediante la interposición
de una demanda ante el tribunal competente y, mientras no se dicte una sentencia
por el órgano jurisdiccional que declare la resolución peticionada, en el evento que
esa sea la acción ejercida por el vendedor, puede el comprador enervar la acción
y hacer subsistir el contrato, pagando el precio debido, opuesta que sea la
excepción anómala de pago hasta antes que se cite a las partes a oír sentencia en
primera instancia, o antes de la vista de la causa en segunda. Por consiguiente,
dado que la resolución no ha tenido lugar mientras no exista una sentencia
ejecutoriada que la declare, ha de entenderse que lo que se encuentra de lado del
acreedor que deduzca una demanda impetrándola es precisamente el derecho a
pedirla, empero una vez que haya ejercitado su acción, habrá de estarse al
destino de ella, supeditado a lo que ocurra en el proceso con el proceder de la
contraria, quien puede detenerla o neutralizarla, pagando. Entenderlo de otra
manera, sería igual a considerar que la sentencia tiene el carácter de una mera
declaración de certeza y, según ya se ha visto, ello no es así. En lo concerniente
al artículo 1489 del Código Civil, no sólo es posible verificar en estos antecedentes
que la demandada pagó antes de contestar la demanda la suma de $ 9.000.000,
sino que además consignó $ 3.000.000 adicionales, antes de la citación a oír
sentencia, sumas que satisfacen el monto total adeudado, conforme a la
liquidación del crédito (Considerando 8º y 9º).
716
Corte Suprema
Nulidad absoluta de contrato, acogida. Contrato de compraventa. Título y modo

de adquirir. Efecto relativo de los vicios del título en el modo de adquirir. Nulidad
de compraventa de inmueble acarrea la ineficacia de la inscripción de dominio.
Causal de casación en la forma de ultra petita, rechazada
Fecha: 22/07/2014
Rol: 1965-2013
Sumario
La ley distingue entre el título y el modo de adquirir, confiriendo a cada uno de

ellos un tratamiento independiente. Están concebidos como instituciones jurídicas
autónomas. Sin embargo, existe tal simbiosis entre ambas instituciones que el
legislador civil no pudo desatenderse de cierto efecto relativo que en el modo de
adquirir tienen los vicios del título que constituye su causa. En ese predicamento
se enmarcan, por ejemplo, los artículos 676 y 677 del Código Civil: el primero
exige para la validez de la tradición que no se padezca error en cuanto al título; y
el segundo puntualiza que el error en el título invalida la tradición. A su turno, el
artículo 1687 del mismo Código deja asentado otro principio muy relevante a la
teoría de la nulidad de derecho privado, como lo es que la invalidación da derecho
a las partes para ser restituidas al mismo estado en que se hallarían si no hubiere
existido el contrato nulo. La nulidad del antecedente deja de manifiesto la
ineficacia de su consecuente. Ahora bien, en el ámbito de competencia oficiosa
que a la judicatura confiere el artículo 1683 no sólo se extiende al contrato en el
que el vicio aparece de manifiesto, sino a los "actos". La inscripción de dominio
constituye para estos efectos un "acto" del todo inmerso en el predicamento del
artículo 1683, de lo que sigue que los magistrados se encontraban obligados a
dictaminar la ineficacia de los actos de registro dominical, luego de declarar la
nulidad de los contratos de compraventa atacados. En efecto, la nulidad de esos
títulos deja vacuas sus correspondientes inscripciones. Por consiguiente, resulta
errado sostener que al no haberse demandado concretamente la cancelación de
las inscripciones de dominio sucedáneas a las compraventas de marras, el órgano
jurisdiccional quedaba impedido de dejarlas sin efecto y que, al hacerlo, incurrió
en ultra petita (Considerandos 16 a 19).
717
Incumplimiento de contrato de promesa de compraventa Deudor constituido en

mora. Interpelación contractual expresa. Procede resolución del contrato bilateral
por incumplimiento culpable del mismo.
Fecha: 22/07/2014
Rol: 9417-2013
Sumario
De acuerdo a este precepto (artículo 1551 del Código Civil) el deudor está en
mora cuando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado (salvo que
la ley en casos especiales exija que se requiera al deudor para constituirle en
mora, agrega la regla, cuestión que no acontece en la especie). La anterior es la
denominada por la doctrina interpelación contractual expresa, puesto que es en la
convención donde las partes han fijado el momento del cumplimiento, "con lo cual
se considera que el acreedor ha manifestado a su deudor que hasta esa fecha
puede esperarlo, y desde que se vence, el incumplimiento le provoca perjuicios.
Cumplido ese plazo se van a producir coetáneamente tres situaciones jurídicas:
exigibilidad, retardo y mora" (René Abeliuk Manasevich, Las Obligaciones, tomo II,
Editorial Jurídica de Chile, tercera edición, página 716). Ahora bien, como
acertadamente razona el sentenciador a quo, la alegación de la parte demandada
relativa a que se vio en la imposibilidad de concurrir a la celebración del contrato
prometido por cuanto por hechos imputables a la actora no habría podido acceder
al subsidio con el que pagaría el precio de la venta, se encuentra contradicha con
la prueba rendida y, además, no aparece recogida en la promesa como obligación
de la demandante ni como condición para la celebración de la compraventa, la
que, como se expresó, sólo se sujetó al cumplimiento de un plazo. De este modo,
encontrándose demostrada la existencia de un contrato bilateral del cual emana
una obligación que llegada la fecha de su exigibilidad se encuentra incumplida,
debe presumirse culpable dicho incumplimiento al tenor de lo dispuesto en el
artículo 1547 inciso tercero del Código Civil y, por consiguiente, se configuran los
presupuestos del artículo 1489 ya citado que autorizan a demandar su resolución,
tal y como se ha declarado en el fallo impugnado, de modo que esta decisión debe
ser mantenida (Considerandos 3º y 4º).
718
Simulación absoluta e ilícita del contrato de compraventa. Concepto y requisitos

de la simulación. Intención de perjudicar a terceros. Procede la simulación pero
efectos jurídicos son solo declarativos
Fecha: 21-07-2014
Rol: 1126-2012
Sumario
La celebración del contrato de compraventa recayó en el único bien social de la

Cía. Minera demandada, en la cual el actor tenía un 80% y Alfaro Mottles un 20%,
la sociedad databa de 1975, y el bien se adquirió en 1989. La intención era
efectivamente enajenar la propiedad, el precio es lo que merece dudas por cuanto
se dejó constancia que se pagaba una parte al contado, el 25%, en dinero
efectivo, por lo que no hay forma de comprobarlo al no existir documentación al
efecto, pero lo que induce con mayor razón a pensar que se pretendía perjudicar a
terceros, es que la diferencia de por si considerable se documentó en un pagaré,
pero en la misma escritura se renuncia a cualquier acción, para el evento que no
se cubra el monto del pagaré. En consecuencia la propiedad se enajenó y queda
en la duda si se pagó la totalidad de lo supuestamente acordado. Una vez
obtenida la propiedad del bien, este se hipotecó al Banco en beneficio de una
sociedad en la cual tienen participación Alfaro padre, su cónyuge y los tres hijos
comunes, así el demandante perdió sus derechos sobre el bien social, al entrar
este a garantizar las deudas de aquellos. Así las cosas se comparte el criterio del
juez de la instancia en el sentido que se perjudicó al demandante por lo que se ha
configurado la simulación absoluta alegada, Sin embargo, diferente es la situación
respecto de las consecuencias jurídicas de la enajenación y posterior hipoteca a
favor de los demandados y otros miembros de esa misma familia ello en razón que
en el libelo solo se solicita se declare la simulación absoluta del contrato de
compraventa. No cabe entonces retrotraer las cosas al estado anterior como se
solicita y se accede en la sentencia que se revisa, por cuanto la simulación
acogida solo puede tener efectos declarativos en esta instancia, debiendo el
demandante ejercer las acciones pertinentes ante y por el procedimiento que
corresponda, en virtud de lo declarado en la presente sentencia (Considerandos
16 a 20).
719
Resolución de contrato, acogida. Contrato de compraventa. Condición

resolutoria tácita. Requisitos de la acción resolutoria. No pago del precio de la
compraventa. Pago del subsidio habitacional no corresponde al pago del precio
Fecha: 18/07/2014
Rol: 56-2013
Sumario
Siendo el contrato de compraventa uno que genera obligaciones a ambas

partes en forma recíproca, la causa de las obligaciones que contrae cada una de
las partes ha de encontrarse en el efectivo cumplimiento de la obligación
correlativa, de modo que el contratante que ha cumplido o está llano a cumplir sus
obligaciones, queda facultado para solicitar al tribunal que resuelva el contrato
todas las veces que su contraparte no ha contraído la contraprestación en vista de
la cual se ha obligado. En nuestro ordenamiento jurídico, los anteriores principios
se recogen, entre otras expresiones, a través de la condición resolutoria tácita
consagrada en el artículo 1489 del Código Civil, en virtud de la cual, ante el
incumplimiento de las obligaciones por una de las partes, la otra está facultada
para demandar a su arbitrio el cumplimiento forzado o la resolución del contrato y,
en uno u otro caso, más la indemnización de perjuicios. Para que proceda la
acción resolutoria fundada en dicha norma se exige: a) que el deudor esté en
mora, esto es, un retardo culpable o doloso en cumplir su obligación; b) que el
acreedor haya cumplido o esté llano a cumplir sus obligaciones; c) que la acción
resolutoria no se haya renunciado; y d) que la acción resolutoria no se encuentre
prescrita. En el caso de autos, se cumplen todos los requisitos que hacen
procedente la acción resolutoria, desde que no se ha invocado ni probado por la
demandada alguna eximente de responsabilidad o falta de culpa, ni tampoco ha
probado el pago, de lo que sigue que efectivamente existió de parte de la
compradora un incumplimiento imputable de la obligación que le imponía el
contrato, esta es, la de pagar el precio, sin que se haya controvertido que el
vendedor demandante haya entregado el inmueble vendido —incluso transfirió el
dominio practicándose la correspondiente inscripción de dominio—, no habiéndose
renunciado la acción ni encontrándose ésta prescrita. El pago del subsidio no
720
corresponde al pago del precio, aun cuando, en la especie, el precio encuentra en
el subsidio su fuente de financiamiento, pues la obligación de pagar el subsidio
representa una subvención cuyo origen hay que encontrarlo en las normas que lo
regulan y corresponde al SERVIU en relación a los beneficiarios de éste; por su
parte, la obligación de pagar el precio nace del contrato de compraventa y
corresponde al comprador, de modo que la acción resolutoria no procedía dirigirla
contra el SERVIU, sino contra el comprador, como se hizo. Más aún, como el
acogimiento de la acción resolutoria implica volver a las partes al estado anterior a
la celebración del contrato, recuperando el vendedor el dominio y posesión de lo
vendido, debiendo ordenarse la restitución material del inmueble y la cancelación
de la inscripción practicada a nombre del comprador, la acción en comento no
podía sino dirigirse en contra del comprador, ya que sólo en contra de él podría
ejecutarse la sentencia resolutoria. Toda compraventa sujeta a una condición
resolutoria tácita es un contrato cuya eficacia es precaria, pues depende del
efectivo cumplimiento de las obligaciones. En este caso, habiéndose incurrido en
incumplimiento de la obligación de pago del precio, corresponde que el comprador
restituya lo recibido bajo tal condición, en conformidad con el artículo 1487 del
Código Civil (Considerandos 3º y 4º).
721
Nulidad relativa. Cuando se invoca el error como vicio del consentimiento no

cabe hablar de mala fe en el obrar de la contraparte. Conceptualización de error
obstáculo y error sustancial. Jurídicamente sustancia y calidad esencial son
equivalentes
Fecha: 10/07/2014
Rol: 1187-2013
Sumario
Cuando la ley conceptualiza el error obstáculo señala que éste es el que recae
sobre la especie de acto o contrato que se ejecuta o celebra, como si una de las
partes entendiese empréstito y la otra donación; o sobre la identidad de la cosa
específica de que se trata, como si en el contrato de venta el vendedor entendiese
vender cierta cosa determinada y el comprador entendiese comprar otra. Por su
parte, cuando regula el error sustancial dispone que éste vicia el consentimiento
cuando la sustancia o calidad esencial del objeto sobre que versa el acto o
contrato es diversa de lo que se cree, como si por alguna de las partes se supone
que el objeto es una barra de plata y realmente es una masa de algún otro metal
semejante. De la conceptualización de ambos tipos de error resulta evidente que
para el legislador es distinta la "identidad de la cosa específica de que se trata" y
su "sustancia o calidad esencial". En el primer caso, es claro que hay error si una
parte cree, por ejemplo, vender un caballo y la otra comprar una vaca, pero la ley
también se sirve de la voz específica, a la que es necesario atribuir sentido. Así,
pueden las partes entender que el contrato versa sobre una misma cosa en
sentido genérico, pero una de ellas cree erradamente que se trata de una
específica dentro de ese género y la otra no, como si el vendedor cree vender el
caballo A y el comprador cree comprar el caballo B. En esta hipótesis habrá por
cierto error esencial u obstáculo. En el segundo caso, es también evidente que el
legislador no puede referirse a sustancia en el sentido de esencia, esto es, a
aquello que hace que una cosa sea lo que es y no otra, pues lógicamente en el
evento de incurrirse en error respecto de ella se estará en la situación descrita en
el párrafo que antecede. Sustancia es la materia concreta que constituye la cosa,
722
esto es, la materia de que se compone el objeto sobre el que recae la obligación.
Así se desprende del ejemplo que propone el Código, antes transcrito: "como si
por alguna de las partes se supone que el objeto es una barra de plata, y
realmente es una masa de algún otro metal semejante". Calidad esencial, en
cambio, es la que da al objeto una fisonomía propia que la distingue de los demás.
Ahora bien, jurídicamente sustancia y calidad esencial si bien no son sinónimos, sí
son equivalentes, y lo revela así la conjunción "o" de que se sirve el inciso primero
del artículo 1454 del Código Civil. La ley asimila ambas expresiones y con esto se
quiere significar que en los casos de error sustancial las partes están de acuerdo
en que la cosa sobre que versa el contrato es la misma para ambas y que esa
cosa es lo que es, pero el yerro recae, como se dijo, sobre una cualidad que da al
objeto una fisonomía propia que lo distingue de los demás. Si en el caso de una
compraventa el objeto del contrato es, siguiendo el ejemplo, el caballo A, una de
las partes incurrirá en el error de que trata el artículo 1453 tanto si cree que el
vendedor le está donando el caballo, como si cree que en realidad el contrato
versa sobre una vaca o bien si sabe que el contrato es una compraventa, que
recae sobre un caballo, pero cree que el caballo es B y no A. En cambio, si esa
misma parte sabe que el contrato es una compraventa, que recae sobre un caballo
y que es el caballo A, pero cree, equivocadamente, que el caballo es de carrera y
resulta que el animal es de tiro, incurre en error sustancial, pues no obstante haber
acuerdo de voluntades sobre la especie del contrato y sobre la identidad de la
cosa específica sobre que éste versa, no la hay sobre otra cualidad de esa cosa
que es determinante para celebrar el contrato y que le da a ésta una fisonomía
propia que la distingue de las demás (Considerando 9º).
Corte Suprema
Nulidad de contrato, rechazada. Contrato de renta vitalicia. Cesión de cuota en

comunidad hereditaria. Cesión de cuota de herencia que comprende inmueble no
requiere inscripción conservatoria para efectuar la tradición
Fecha: 30/06/2014
Rol: 7090-2013
723
Sumario
Cuando hay pluralidad de herederos, lo que realmente se cede es la cuota en

una comunidad hereditaria, debiendo esta cesión regirse por las reglas
establecidas para el cuasicontrato de comunidad, sumadas a los dos preceptos
específicos que regulan la cesión (arts. 1909 y 1910 del Código Civil). Así lo
explica también Claro Solar, quien afirma que la única comunidad a título universal
que se reconoce en nuestra legislación es la hereditaria, y en ella los herederos se
constituyen en condóminos de los bienes que la forman. En consecuencia, deben
aplicarse a esta materia las reglas relativas a la comunidad. Y, añade que la venta
de cuota en la comunidad no es la venta de determinados bienes; se vende un
derecho: el coasignatario o comunero que vende o cede su derecho hereditario o
su cuota en la comunidad de que es partícipe, no transfiere propiedad alguna
particular, sino ese derecho proindiviso que tiene en la comunidad, transferencia
que le permite al cesionario o adquirente pedir precisamente la partición o
liquidación y división de la comunidad a fin de que se le entere la parte que ha
adquirido con bienes singulares o con los valores, que podrían haber
correspondido al cedente o vendedor (Claro S., Luis,Explicaciones de Derecho
Civil chileno y comparado, tomo XVII (tomo V de sucesión), Establecimiento
Poligráfico Roma, Santiago, 1944, págs. 12 y 21). De acuerdo a los razonamientos
precedentes y considerando que doña Auristela Angulo Santibáñez, no era la
única heredera de la herencia quedada al fallecimiento de su cónyuge Ulises
Mardones Muñoz, pues también poseían dicha calidad sus hijas Delia, Betty y
Gladys, todas Mardones Angulo, según se consignó en la letra b) del motivo
segundo de este fallo y consta en la cláusula primera de la misma escritura pública
del contrato de renta vitalicia, resulta palmario que la "transferencia" del sesenta
por ciento de sus derechos en la herencia indicada, aunque ésta haya recaído
sobre bienes raíces determinados, sólo importa la cesión de la respectiva cuota en
la comunidad de que era partícipe, la que no transfiere propiedad alguna en
particular, sino ese derecho proindiviso que tiene en la comunidad. Por último,
cabe señalar que si bien en la doctrina nacional, tal como lo analiza la autora
Adriana Palavecino (en artículo "Alcances de la cesión de derechos hereditarios",
en Revista Jurídica de la UBO Ars Boni et Aequi, año 2012, volumen 8, Nº 2, pág.
190), existe discusión sobre si la cesión de herencia que comprende inmuebles
requiere inscripción conservatoria, los autores que sostienen la necesidad de
inscribir, se basan más bien en razones de conveniencia práctica a fin de disponer
de los inmuebles habidos en la herencia, como conservar la historia de la
propiedad raíz o evitar eventuales fraudes, sin sostener que la inscripción se exija
como tradición de los derechos hereditarios. Lo anterior sólo hace excepción, para
estos autores, frente al caso del único heredero cedente que transfiere la herencia
entera que contiene inmuebles, pues en esta hipótesis la exigencia de inscripción
ya no es por mera conveniencia práctica, sino por ser ésta la forma de tradición de
los derechos, situación que, como se dijo, no es la que ocurrió en la especie. En
724
este sentido, la profesora María de los Ángeles Soza Ried, destaca que: "En caso
de que la herencia contenga inmuebles, habrá que hacer la misma distinción que
se hace a propósito de la forma de entrega. Si se cede una cuota, la inscripción de
la cesión no es necesaria como modo de efectuar la tradición, ya que no se
enajena bien alguno. Las inscripciones especiales de herencia, que se exigen
también al cesionario, sólo se establecen para disponer de consuno de los
inmuebles contenidos en la sucesión. Si se cede la herencia entera, en cambio,
deberá entregarse el inmueble contenido en la cesión a través de la inscripción del
título en el Registro del Conservador de Bienes Raíces (Soza Ried, María: "La
cesión del derecho real de herencia y de una cuota hereditaria" en Revista de
Derecho (Valdivia), 2004, volumen 17, págs. 91-111). (Considerandos 6º y 7º).
Corte Suprema
Nulidad absoluta de contrato de compraventa. Bien que ingresa al haber

absoluto de la sociedad entra a la comunidad al disolverse esta con la muerte de
la mujer. Venta de cosa parcialmente ajena no genera nulidad sino inoponibilidad.
Casación rechazada
Fecha: 25/06/2014
Rol: 6613-2014
Sumario
Al resolver la controversia, los sentenciadores razonan que si el bien de que se

trata hubiera entrado al haber absoluto de la sociedad conyugal, esa sociedad se
disolvió con la muerte de la mujer, formándose una comunidad. Indica que si esto
es así, demandante y vendedor demandado eran codueños de los bienes
comunes y si el inmueble hubiera formado parte de esa indivisión todo lo que
habría sería una cosa de venta parcialmente ajena, lo cual no genera nulidad sino
inoponibilidad, que no ha sido demandada. De haberse tratado de un bien de la
sociedad conyugal, la cónyuge habría podido reclamar la nulidad por faltar el
requisito de su asentimiento, exigido por la ley, pero claro, eso supone que esa
cónyuge esté viva y que la sociedad subsista; fallecida ella, la sociedad se disolvió
y pasó a existir una comunidad, de tal manera que ya no tiene sentido aquel
725
requisito de autorización de parte de la mujer. Lo expuesto se traduce en que las
infracciones denunciadas carecen de influencia en lo dispositivo del fallo, pues de
ningún modo acarrearán la nulidad que se pretende. En efecto, los hechos
invocados en la demanda encuadran en la hipótesis de venta de cosa ajena, que
acarrea la inoponibilidad respecto de los terceros que no concurrieron a su
celebración y que es válido, sin perjuicio de los derechos de esos terceros para
entablar acción reivindicatoria. Es así como no sólo la declaración de nulidad de
una compraventa puede llegar a afectar los derechos que ese contrato ha hecho
nacer entre los celebrantes, sino también la eventual posibilidad, que no afecta su
validez, de que esa convención resulte inoponible a quien tenía derechos
anteriormente constituidos sobre el bien objeto de la misma. En consecuencia, si
el marido vendió la totalidad del predio al otro demandado, enajenó un bien del
que no era dueño único y exclusivo y, por ello, esa compraventa resulta inoponible
a los herederos de la mujer casada en sociedad conyugal. Por consiguiente, en lo
que se refiere a las impugnaciones de carácter sustantivo, el recurso de casación
interpuesto adolece de manifiesta falta de fundamento (Considerandos 4º y 5º).
Corte Suprema
Contrato de compraventa internacional de mercaderías. Es facultad privativa de

jueces del fondo el establecimiento de los hechos de la causa. Hechos
establecidos son inamovibles al no haberse impugnado el fallo denunciando
contravención a leyes reguladoras de la prueba. Casación en el fondo rechazada
Fecha: 23/06/2014
Rol: 8890-2014
Sumario
Las transgresiones que la recurrente (de casación en el fondo) estima se han

cometido por los jueces del fondo persiguen desvirtuar —mediante el
establecimiento de nuevos hechos— los supuestos fácticos fundamentales
asentados por aquéllos, esto es, que las partes celebraron compraventas de
mercaderías, adeudando la demandada el pago de la suma de US$ 138.658,09.
Asentado lo anterior, resulta pertinente recordar que solamente los jueces del
fondo se encuentran facultados para fijar los hechos de la causa y que efectuada
726
Civil, no siendo posible su revisión por la vía de la nulidad que se analiza, al no
haberse impugnado el fallo denunciando contravención a las leyes reguladoras de
la prueba, circunstancia que conlleva concluir que el recurso en estudio adolece
de manifiesta falta de fundamento, por lo que no puede prosperar, dado que las
hace recaer la decisión (Considerandos 4º y 5º).
Inscripción de vehículo motorizado. No existe incumplimiento del demandado
Fecha: 13/06/2014
Rol: 186-2014
Sumario
El artículo 33 de la Ley Nº 18.290, establece que la constitución del dominio, su

transmisión, transferencia y los gravámenes sobre vehículos motorizados se
sujetarán a las normas que el derecho común establece para los bienes muebles,
de lo que resulta que son aplicables las normas del derecho común sobre
transferencia de bienes muebles, por lo que debe entenderse que la compraventa
de un vehículo motorizado es un contrato consensual, que para su
perfeccionamiento requiere que exista un acuerdo de voluntades sobre la cosa y el
precio, según establece el artículo 1801 del Código Civil. Luego, el régimen
general de transferencia de bienes muebles no se altera por la existencia del
Sistema de Registro de Vehículos Motorizados, a que se refiere el artículo 34 y
siguientes de la Ley Nº 18.290, ya que la inscripción que la ley ordena, no opera
como modo de adquirir el dominio -tradición- sino como un medio de publicidad.
En consecuencia, no es posible establecer la existencia de algún incumplimiento
en que el demandado hubiere incurrido en relación con la compraventa del
vehículo motorizado, por lo que la impugnación de la sentencia deberá ser
rechazada (Considerando 2º).
727
Corte Suprema
Inoponibilidad de contrato, rechazada. Bien adquirido con cargo al patrimonio

reservado de la mujer casada. Celebración de un pacto de separación de bienes y
renuncia a los gananciales. Mujer conserva su patrimonio reservado
Fecha: 04/06/2014
Rol: 2493-2013
Sumario
De los antecedentes que obran en el proceso, los magistrados de la instancia

tuvieron por comprobadas todas y cada una de las circunstancias exigidas por la
ley para establecer que la demandada y cónyuge del actor, adquirió el inmueble
de autos en conformidad al artículo 150 del Código Civil y que, en consecuencia,
éste comprende su patrimonio reservado. Para arribar a tal conclusión, consideran
los sentenciadores que al comparecer la demandada a la escritura pública de
compraventa -adquiriendo el bien raíz- se individualizó como comerciante, lo cual
denota el ejercicio de una actividad económica, aun cuando no se haya señalado
expresamente que la adquiriente actuara dentro de su patrimonio reservado, lo
que sí fluye de la escritura pública de separación de bienes y renuncia a los
gananciales que posteriormente otorgaron los cónyuges, por la cual sustituyeron el
régimen de sociedad conyugal por el de separación total de bienes y en la que, en
uso del derecho que le confieren los artículos 150 inciso 9º y 1781 del Código
Civil, la mujer renunció a los gananciales de la sociedad conyugal que tuvo con su
marido, gananciales que, por consiguiente, pasaron a pertenecer total y
exclusivamente al cónyuge demandante. En este acuerdo sustitutivo del régimen
patrimonial del matrimonio aparece claramente que la intención y voluntad de los
cónyuges fue que la cónyuge demandada conservara su patrimonio reservado, al
estipular que ella "conserva para sí, en forma total y exclusiva, todos los bienes
reservados, adquiridos en el ejercicio de su trabajo y en la administración de
dichos bienes", pacto cuya utilidad sólo puede entenderse en la medida que la
mujer conservara el bien reservado, esto es, el inmueble de autos. Así,
habiéndose cumplido la formalidad de subinscribir la escritura de separación total
de bienes y renuncia a los gananciales al margen de la respectiva inscripción
matrimonial, surte plenos efectos entre las partes y terceros, no pudiendo
desconocerse las consecuencias jurídicas que dicho pacto generó en la sociedad
728
conyugal, conservando la demandada el bien raíz sub lite, el cual vendió
válidamente aun tercero. Asimismo, tienen presente los jueces del fondo que en la
escritura pública de compraventa del inmueble, celebrado entre la cónyuge
demandada y otro sujeto —también demandado en la presente causa—, aquélla
declaró ser dueña de la propiedad que enajena, debidamente inscrita a su
nombre, título que fue aclarado y rectificado posteriormente —mediante una
información de perpetua memoria efectuada por tres testigos en una causa
voluntaria—, con el objeto de subsanar el reparo formulado por el Conservador de
Bienes Raíces, referido precisamente a la omisión en la que se incurrió en la
escritura de compraventa donde la cónyuge demandada adquirió el bien raíz,
relativa a la falta de acreditación de su calidad de comerciante, para demostrar
que la compró con su peculio personal y, en consecuencia, actuando al amparo
del artículo 150 del Código Civil. Por último, y a mayor abundamiento, los
juzgadores declaran que el dominio exclusivo del inmueble a favor de la cónyuge
demandada también puede comprobarse con el mérito de la copia autorizada del
avenimiento celebrado en juicio particional suscrito entre el demandante y aquélla,
instrumento que contiene la declaración del cónyuge donde se obliga a restituir el
inmueble sub lite a la mujer y a pagar y soportar la deuda relacionada con dicho
bien, sin derecho a reembolso, atribuyendo a la referida declaración del actor el
valor de una confesión prestada en otro juicio diverso seguido entre las mismas
partes que actualmente litigan, la que tiene mérito de prueba completa de acuerdo
al artículo 398 del Código de Procedimiento Civil (Considerandos 4º y 9º).
Corte Suprema
Inexistencia de error de derecho denunciado hace improcedente recurso de

casación en el fondo
Fecha: 02/06/2014
Rol: 7777-2014
Sumario
Se observa que los sentenciadores al rechazar la demanda de resolución de

contrato e indemnización de perjuicios, han efectuado una correcta aplicación de
la normativa atinente al caso que se trata, pues los supuestos vicios que se
alegan, relativos a la aplicación de lo dispuesto en la Ley Nº 19.983 y, en especial,
haberse determinado que en razón de las menciones contenidas en la factura que
sirvió de sustento a la acción se acreditó el cumplimiento, por ambas partes, de las
obligaciones emanadas del contrato de compraventa de mercaderías, resultan
concordantes con la normativa legal aplicable y el mérito del proceso, estimando
esta Corte además, que los fundamentos dados por los sentenciadores de alzada
729
al tenor de la acción impetrada y de la factura acompañada, constituyen un
requisito de procedencia de la acción, tal como fue razonado por los jueces del
fondo. En mérito de lo expuesto, el recurso de casación en el fondo en estudio no
podrá prosperar por adolecer de manifiesta falta de fundamento, dada la clara
inexistencia del error de derecho que se denuncia (Considerandos 6º y 7º).
Es perfectamente posible enajenar un bien hipotecado. Vendedor puede

demandar el cumplimiento forzado o la resolución del contrato frente al no pago
del precio por parte del comprador
Fecha: 20/05/2014
Rol: 612-2013
Sumario
En cuanto a la primera cuestión señalada y alegada por la apelante, ésta la

hace consistir en la falta de análisis de la excepción de contrato no cumplido, la
cual se basaría en el incumplimiento por parte de la vendedora de entregar la cosa
libre de gravámenes, puesto que la cosa vendida en contra de lo que se declara
expresamente en el contrato respectivo estaba afecta al gravamen de hipoteca a
favor de Enami. Al respecto cabe apuntar que la sentencia apelada señala que no
ha resultado probado que existiese un deber u obligación específico de entregar la
cosa sin el gravamen de hipoteca, con independencia de las declaraciones que las
partes puedan hacer en el contrato, puesto que ellas son únicamente
declaraciones y no el establecimiento de una obligación. Y nótese que junto con
declarar que la transferencia del bien vendido se hace libre de gravámenes o
limitaciones al dominio en la cláusula tercera del contrato, al mismo tiempo en la
cláusula cuarta del propio contrato se indica y declara que la entrega material se
hace en el acto a entera satisfacción del comprador, y con conocimiento del
estado jurídico y material del bien vendido, de modo que esta segunda declaración
viene a contrarrestar a la primera, y la única forma de armonizarla sería concluir
que la primera no excluía la existencia de la hipoteca, la cual en todo caso el
comprador —como se declara en el propio contrato de compraventa— conocía, en
tanto recibió a su entera satisfacción el bien vendido, y conociendo el estado
jurídico del mismo. Pero, aun si no existiese este expreso reconocimiento de
recibir el bien a entera satisfacción y con pleno conocimiento de su estado material
y jurídico, el comprador pudo y debió tomar conocimiento de la existencia de la
730
hipoteca a favor de Enami con el despliegue de una diligencia mínima destinada a
examinar los títulos correspondientes, más aun cuando la hipoteca como consta a
fojas 258 está debidamente inscrita y singulariza exactamente las pertenencias
mineras que la soportan, como puso de relieve el propio fallo apelado en su
Considerando Decimoséptimo. Por otra parte cabe consignar que es
perfectamente posible enajenar un bien hipotecado, y ello no pone al vendedor en
un incumplimiento ex ante, y que le impida demandar el cumplimiento forzado o la
resolución del contrato frente al no pago del precio por parte del comprador. Otra
cosa bien distinta de la que pretende el demandado, es que el vendedor tenga el
deber de entregar la cosa, y, en su caso, la obligación de saneamiento por
evicción o por vicios redhibitorios, como se dispone en los artículos 1837 y
siguientes del Código Civil, pero en el caso que nos ocupa —tal como lo ha
indicado la sentencia impugnada— tampoco concurren los presupuestos que
permitan sostener que ella se ha configurado en la especie. No hay evicción
puesto que el comprador no ha sido privado de la cosa por sentencia judicial.
Tampoco hay vicios redhibitorios, ya que la hipoteca de que se trata estaba
inscrita regularmente con más de 7 años de antelación a la venta, de modo que tal
situación con la debida formalidad por vía de publicidad pudo y debió ser conocida
por el comprador si hubiese desplegado un mínimo de diligencia. Es más, si, con
todo, fuese efectivo el desconocimiento que alega el comprador demandado,
aquel se debería a una negligencia grave de su parte que no resulta excusable
desde el punto de vista jurídico, tal como el propio legislador se encarga de
establecer en el artículo 1858 regla 3ª del Código Civil. Acierta entonces la
sentencia impugnada cuando concluye —en el Considerando Decimoctavo— que
habiendo entregado la cosa y no concurriendo alguna hipótesis de saneamiento se
puede establecer que el vendedor ha cumplido oportunamente su obligación
contractual, y no se encuentra en mora (Considerando 4º).
Contrato de corretaje. Calidad de acreedor de comisión. Causas determinantes

de un negocio
Fecha: 07/05/2014
Rol: 1676-2013
Sumario
731
La jurisprudencia ha interpretado que no es necesario que la mediación sea la
única causa, o la causa determinante del negocio; se ha dicho, por ejemplo, que el
negocio cerrado varios meses después de haber concluido el corretaje, pero por
personas conectadas por el corredor durante la vigencia del contrato —cuál es el
caso de la especie— dan al corredor derecho a su comisión. Se ha resuelto,
asimismo, que el comprador que visitó una propiedad a través de un corredor y
luego adquirió la misma, pero a través de otro, debe al primero, a título de
honorarios, la parte de la comisión que él se habría comprometido a pagar en la
orden de visita, "en caso de adquirir la propiedad" (Considerando 4º).
Nulidad de contrato, acogida. Contrato de compraventa. Plazo fijado en el

contrato de promesa de compraventa. Requisitos del contrato de promesa.
Contrato definitivo celebrado fuera de plazo.
Fecha: 25/04/2014
Rol: 2407-2013
Sumario
El contrato de promesa de celebrar un contrato es el acuerdo formal de

voluntades, destinado a crear obligaciones, cuyo objeto es la celebración de un
contrato definitivo, que las partes no están dispuestas a concretar en el momento,
encontrándose expresamente establecido en la ley. Dicho contrato debe constar
por escrito y contener todas las especificaciones necesarias para constituir un
título perfecto para que opere, en su caso, el modo de adquirir tradición o el
cumplimiento de las formalidades legales. La época de celebración se fija por
medio de una modalidad que sólo puede ser un plazo o una condición, elementos
todos que el legislador ha elevado a la categoría de esenciales para su validez. El
señalamiento de un plazo o una condición constituye un requisito que ha estatuido
el legislador, en el artículo 1554, Nº 3, del Código Civil, con el objeto que los
contratantes sepan, a ciencia cierta, cuándo deberá cumplirse el contrato
732
prometido y que no queden en forma indefinida ligados de manera contractual. La
condición es el acontecimiento futuro e incierto del cual depende el nacimiento o
extinción de un derecho y su obligación correlativa; mientras el plazo consiste en
el acontecimiento futuro y cierto del cual depende la exigibilidad o extinción de un
derecho. La diferencia entre la condición y el plazo es su incertidumbre y nada
obsta que ellas puedan combinarse a fin de cumplir lo dispuesto en el artículo
1554, Nº 3, del Código Civil (Considerando 6º y 7º). Habiendo acordado las partes
en el contrato de promesa una condición para la celebración de la escritura de
compraventa definitiva —alzar las hipotecas y gravámenes que afecten al
inmueble—, pero sin establecer un plazo determinado para ello, la circunstancia
de haberse cumplido la referida condición una vez transcurrido en exceso el plazo
de diez años importa que el contrato de compraventa adolece de nulidad, por no
haberse celebrado dentro de plazo (Considerandos 8º, 9º y 13).
Prescripción de acción hipotecaria. Acción hipotecaria no tiene plazo fijo de

prescripción. La acción hipotecaria prescribe conjuntamente con la obligación
principal a que accede
Fecha: 22/04/2014
Rol: 2319-2013
Sumario
La acción intentada en autos corresponde a la declarativa de prescripción de la

hipoteca y de sus acciones, constituida para garantizar la obligación contraída por
(el causante) el 23 de octubre de 1959 con ocasión del contrato de compraventa
del inmueble, aparece pertinente consignar que el aludido derecho real no puede
extinguirse por prescripción extintiva independientemente de la obligación que
garantiza, pues, según afirman los artículos 2434 inciso primero y 2516 del Código
Civil, la acción hipotecaria prescribe conjuntamente con la obligación principal a
que accede, en aplicación del principio que lo accesorio sigue la suerte de lo
principal, de manera que, como reiteradamente se ha sostenido por esta Corte, no
existe un plazo fijo y propio de prescripción para las acciones hipotecarias porque
dependerá del plazo de prescripción de la obligación principal. Por lo mismo,
733
mientras no prescriba la obligación principal no puede entenderse prescrita
extintivamente la obligación accesoria hipotecaria ni la acción que persigue esta
última (Considerando 4º).
Incidente de incompetencia opuesto por el demandado. Tierras indígenas. Por

exigirlo el interés nacional, estas tierras gozarán de la protección de esta ley y no
podrán ser enajenadas, embargadas, gravadas, ni adquiridas por prescripción,
salvo entre comunidades o personas indígenas de una misma etnia. Sin perjuicio,
se permitirá gravar estas tierras, previa autorización de la Corporación. El
gravamen no podrá comprender la casa-habitación de la familia indígena y el
terreno necesario para su subsistencia
Fecha: 01/04/2014
Rol: 4-2014
Sumario
Las tierras adquiridas con el Fondo de Reserva Indígena a que se refiere el

artículo 22 de la Ley Indígena, cuyo es el caso del inmueble objeto de la presente
acción de resolución, hace aplicable lo dispuesto en el artículo 13 del mismo texto
legal, de cuyo tenor fluye que dichas tierras gozan igualmente de la protección
establecida en la misma ley, pues en dicho régimen de protección deben
entenderse incluidas las normas adjetivas especiales que fija el artículo 56 en
comento. En efecto, no obstante que las tierras a que se refiere el artículo 22 de la
mencionada ley no constituyen tierras indígenas, se encuentran afectas al estatuto
de protección que la misma ley establece, de lo que se deduce que son aplicables
en la especie las normas de procedimiento que fija el artículo 56 de las Ley
Nº 19.153, en cuyas disposiciones se contempla una regla especial de
competencia, al establecerse que es competente para conocer las cuestiones a
que diere lugar el dominio, posesión, división, administración, explotación, uso y
goce de tierras indígenas, y los actos y contratos que se refieran o incidan en
ellas, y en que sean partes o tengan interés indígenas, serán resueltas por el Juez
de Letras de la comuna en donde se encuentre ubicado el inmueble. Que, en
abono de lo anterior, debe recordarse que la intención del legislador con la
dictación de la Ley Indígena, aparece claramente manifestada en su artículo 1º al
734
disponer en su parte pertinente que: "Es deber de la sociedad y del estado en
particular, a través de sus instituciones, respetar, proteger y promover el desarrollo
de los indígenas, sus culturas, familias y comunidades, adoptando las medidas
adecuadas para tales fines, y proteger las tierras indígenas, velar por su adecuada
explotación, por su equilibrio ecológico y propender a su ampliación", de lo que
dimana claramente que el estatuto de protección que dicha ley incorpora, atendido
su carácter especial y posterior, debe primar sobre aquellas normas generales de
competencia establecidas en el Código Orgánico de Tribunales, pudiendo
concluirse que no resulta posible, tratándose de tierras adquiridas con el Fondo de
Desarrollo Indígena, ni menos aún en el caso de tierras indígenas, la prórroga de
la competencia que sugiere el demandado, sea esta expresa o tácita, pues dicha
instituto procesal no puede primar por sobre la norma especial de competencia
fijada en la materia, ya que ello va en contra del régimen sustantivo y procesal de
protección que el legislador estableció en favor de los pueblos originarios, acorde,
también con lo dispuesto en los artículos 2º y 8º del Convenio Nº 169 de la OIT
(Considerando 4º y 5º).
Acción reivindicatoria. Acción de dominio. Venta del inmueble se hizo como

cuerpo cierto. Comprador tiene derecho a lo que compró e inscribió en dominio a
su nombre. Nada autoriza al vendedor a realizar conductas que excedan el pacto
contractual
Fecha: 27/03/2014
Rol: 290-2013
Sumario
Cabe indicar que este Tribunal coincide con los razonamientos consignados en
el fallo en alzada, y especialmente con el 13º, en orden a que, si bien la venta del
inmueble se hizo como cuerpo cierto y no en relación a su cabida, tal
circunstancia, "no equivale a que los deslindes conservatorios del inmueble que
son aquellos que el comprador aceptó, se encuentren en todo o parte desplazados
en su desmedro, por la acción del vendedor. El comprador tiene derecho a lo que
compró e inscribió en dominio a su nombre y en la medida que acredite con sus
títulos su carácter de dueño de los terrenos cuya posesión reclama y además, que
735
ellos corresponden a los que posee el demandado, tendrá a su haber parte
importante de los elementos que exige la reivindicación" (Considerando 4º). En
nada alteran el derecho que asiste al demandante a reclamar dicha porción, las
circunstancias que alega el demandado, consistentes en que el señor
(demandante), antes de contratar, visitó el inmueble, que al celebrar la
compraventa haya renunciado a la acción resolutoria y aceptado todas las
cláusulas contractuales, y que, además, haya ejecutado actos positivos de
aquellos a que da derecho el dominio sobre una superficie menor de la que
reclama, como se acredita con la documental emanada de Conaf, que corre a
fojas 187 a 199; no divisándose, tampoco, de qué modo actuó de mala fe,
contrariando sus propios actos pretéritos, pues solo ha ejercido la acción que
emana del derecho de dominio de que es titular, careciendo de trascendencia que
su inscripción conservatoria se haya practicado el 17 de abril de 2012, pues nada
autoriza al demandado a realizar conductas que excedan el pacto contractual, ni
antes ni después de dicha inscripción por cuanto, en cualquier caso, ellas no se
ajustan a derecho (Considerando 8º).
Corte Suprema
Nulidad de contrato, rechazada. Contrato de compraventa. Causa en el Código

Civil chileno. Exigencia de causa de la obligación y de causa del contrato.
Incumplimiento de la obligación de pagar el precio. Circunstancia que no importa
falta de causa. Incumplimiento de una obligación del contrato bilateral da lugar a la
condición resolutoria tácita
Fecha: 17/03/2014
Rol: 248-2013
Sumario
El legislador tuvo presente la causa como un elemento indispensable para que

el acto produzca los efectos que le son propios. Se ha discutido si lo que debe
tener una causa es la obligación o el contrato que la engendra, pues a la época de
dictación del Código Civil imperaba la doctrina clásica en materia de causa,
inspiradora del Código Civil francés, que postula que lo que debe tener causa es la
736
obligación que tiene como fuente un contrato, entregando una concepción objetiva
de la causa, pues no se consideran las motivaciones personales o subjetivas de
quienes celebran el contrato. Sin embargo, a diferencia de lo que ocurre en el
Código Civil francés, que no contiene una definición de causa, nuestro artículo
1467, inciso 2º, la define como: "el motivo que induce al acto o contrato", con lo
que inequívocamente se refiere a la causa del contrato, que hace consistir en los
motivos, palabra esta última que de acuerdo con su sentido natural y obvio
designa a las connotaciones particulares o psicológicas, individuales y subjetivas
que inducen a las partes a contratar, lo que es por completo ajeno a la teoría
clásica de la causa. De todas maneras, no puede desconocerse que en el inciso
1º de la disposición precitada señala que, "No puede haber obligación sin una
causa real y lícita", con lo que el legislador requiere causa para la obligación,
reproduciendo el pensamiento de la doctrina clásica. La doctrina y jurisprudencia
francesas, considerando que los postulados de la teoría clásica no permiten, en
ciertos casos, la ineficacia de contratos en que el motivo que induce a su
celebración es contrario a la moral o a las buenas costumbres, ampliaron el
concepto de causa, llegando a exigirla no sólo para la obligación, sino también
para el acto o contrato, haciendo consistir ésta en el motivo subjetivo, particular e
individual que determinó a las partes a contratar, lo que viene a ser equivalente a
la interpretación que surge de la sola lectura de los artículos del Código Civil
chileno en esta materia. Se concluye, entonces, que el legislador requiere una
causa, no sólo para las obligaciones que tienen como fuente un contrato, sino
también para el acto o contrato que las engendra, siguiendo, en lo que atañe a las
primeras, la teoría clásica que postula una causa objetiva, y para las segundas la
doctrina de los móviles o motivos psicológicos, que supone una causa subjetiva, lo
que presenta la ventaja de que se pueden invalidar, por causa ilícita,
convenciones en que el motivo que induce a las partes a contratar se aparta de la
ley, la moral, el orden público o las buenas costumbres. En lo que atañe a la causa
de los contratos, la doctrina moderna sostiene que falta la causa cuando el motivo
que indujo a contratar resultó errado o equivocado, dándose el supuesto de lo que
se denomina una "falsa causa" como consecuencia de un error relevante sobre los
motivos. De lo expuesto fluye que sería legítimo alegar la ineficacia de una
obligación por falta de causa de la misma recurriendo a los postulados de la
doctrina o teoría clásicas. Sin embargo, teniendo causa las obligaciones que
contrajeron las partes en el contrato de compraventa, el no pago del precio no
significa que las obligaciones engendradas por el contrato de compraventa dejan
de tener causa, ya que tal hecho configura la infracción de una obligación que
permite la aplicación del estatuto expresamente previsto por la ley para el caso de
incumplimiento de obligaciones por una de las partes del contrato bilateral, esto
es, la condición resolutoria tácita prevista en elartículo 1489 del Código Civil. En
definitiva, no es la falta de causa ni la sanción de ineficacia por nulidad absoluta lo
que debe aplicarse en el evento que el comprador no hubiese pagado el precio en
el contrato de compraventa (Considerandos 6º a 10).
737
Corte Suprema
Reclamación de monto de indemnización por expropiación, acogida. Intereses

de la indemnización por expropiación. Entidad expropiante es dueña del bien
expropiado desde el momento en que pagó o consignó la indemnización. Intereses
pertenecen al expropiado hasta la toma de posesión material del bien.
Oportunidad desde la que se devengan los intereses
Fecha: 30/12/2013
Rol: 11921-2011
Sumario
Los intereses son frutos civiles, constituidos por los rendimientos o utilidades
que el dueño de una cosa obtiene del goce de la misma, como una facultad
inherente del derecho de dominio. En el ámbito de las expropiaciones, de acuerdo
al artículo 20, inciso 1º, de la Ley Orgánica de Procedimiento de Expropiaciones,
pagada al expropiado la indemnización o consignada ésta a la orden del tribunal,
el dominio del bien expropiado se radica en el patrimonio del expropiante de pleno
derecho, agregando el inciso 4º de la norma precitada que los frutos o productos
del bien pertenecerán al expropiado hasta la toma de posesión material del
mismo, introduciendo de esta manera una excepción a la regla contemplada en
los artículos 646 y 647 del Código Civil, según los cuales los frutos de una cosa
pertenecen a su dueño, calidad que ostenta la entidad expropiante desde el
momento en que pagó o consignó la indemnización. Por otro lado, debe tenerse
presente que, conforme al artículo 20, inciso 5º, de la Ley Orgánica de
Procedimiento de Expropiaciones, la indemnización subroga al bien expropiado
para todos los efectos legales (considerando 21 de la sentencia de casación). Así
las cosas, la aptitud del bien objeto de la expropiación para generar frutos a favor
del expropiado, y que se extiende hasta la toma de posesión material por parte del
expropiante, se traspasa a la indemnización, que llega a ocupar la posición jurídica
que dicho bien tenía en el patrimonio del expropiado y, por consiguiente, en
beneficio de éste comienza a producir frutos civiles, traducidos en intereses, desde
la fecha en que opera la subrogación, la cual coincide con el evento de la toma de
posesión material. Esta conclusión se ve corroborada por el artículo 38 de la Ley
Orgánica de Procedimiento de Expropiaciones, que en lo esencial repite lo
preceptuado en el artículo 19, Nº 24, inciso 3º de la Carta Fundamental, al
establecer que la indemnización debe comprender el daño patrimonial
efectivamente causado con la expropiación; prescripción normativa que obliga a
incluir en ella, como rubro reparatorio, las utilidades pecuniarias, expresadas en
intereses, que el expropiado dejó de percibir, a raíz de la pérdida del bien, con
motivo del acto expropiatorio; menoscabo patrimonial que debe entenderse
738
producido a partir de la fecha de la toma de posesión material del bien por parte
de la entidad expropiante, no desde que la sentencia haya quedado ejecutoriada y
haya transcurrido el plazo dispuesto en el artículo 752 del Código de
Procedimiento Civil (Considerandos 22 y 23 de sentencia de casación).
Nulidad de contrato, rechazada. Contrato de compraventa de nuda propiedad de

inmueble. Tercero no contratante debe demandar de nulidad a todas las partes del
contrato. Acción de rescisión por lesión enorme, rechazada. Necesidad de
determinar el justo precio de la cosa vendida
Fecha: 20/12/2013
Rol: 1246-2013
Sumario
Habiéndose vendido únicamente la nuda propiedad del inmueble, reservándose

el vendedor el usufructo vitalicio del mismo, para poder determinar el justo precio
de aquélla y de éste debió necesariamente rendirse prueba destinada a demostrar
el valor de una y otro. Por ello, al haberse circunscrito la prueba rendida
únicamente al valor de la propiedad plena y en base al certificado de avalúo
emitido por el SII, se concluye que no se ha demostrado el justo precio de lo
realmente vendido, lo que impide acoger la demanda de rescisión por lesión
enorme (Considerando 14).
739
Contrato de promesa. Compraventa. La cosa vendida debe determinarse de

modo que no se suscite ninguna duda acerca de que es lo que se vende.
Condición indeterminada hace que no se cumpla con requisito consistente en que
se fije la época de la celebración del contrato
Fecha: 18/12/2013
Rol: 494-2013
Sumario
Del análisis del instrumento cuyas cláusulas pertinentes se han citado en el

fundamento 3º, se comprueba que lo prometido vender es un lote de una
hectárea, dentro del inmueble de mayor superficie (12,22 hectáreas), que se
individualiza en la cláusula primera del contrato, lo que importa el incumplimiento
del requisito a que alude el Nº 4, del artículo 1554, del Código Civil (norma que es
concordante con la exigencia general de determinación del objeto contenida en el
artículo 1461 del mismo Código), cuyo cumplimiento precisa que la cosa que se
vende se determine en forma tal que no haya ninguna duda acerca de cuál es ella.
En opinión de don Arturo Alessandri R. (De la Compraventa y de la Promesa de
Venta, tomo II, pág. 1275, Soc. Imprenta Litografía Barcelona. Santiago, 1917), "
Lo que quiere la ley al exigir esa especificación del contrato prometido, como la
que señala el Nº 4 del artículo 1554, es dejar a las partes en situación de que sin
otra cosa que el cumplimiento de las solemnidades legales o la entrega de la cosa,
puedan llevar a cabo el contrato objeto de la promesa, es decir, que todas las
estipulaciones y condiciones que se contengan en la futura venta estén
determinadas para que al tiempo de su celebración, no haya nada que discutir.
Este propósito no se lograría si la cosa no estuviera claramente determinada, ya
que entonces no se podría realizar la venta con el solo cumplimiento de las
solemnidades, puesto que las partes no sabrían a punto fijo qué era lo vendido.
Para ello sería necesario entrar a hacer esa determinación, lo que iría
abiertamente contra ese precepto. De ahí que la cosa vendida debe determinarse
740
de modo que no se suscite ninguna duda acerca de qué es lo que se vende. Si así
no se hace, la promesa es nula por indeterminación del objeto o, mejor dicho, por
falta de especificación del contrato prometido. Puede decirse, según esto que el
contrato de venta está especificado en la forma que exige el artículo 1554, por lo
que hace a la cosa que se vende, cuando esta se indica o se designa de tal
manera que no hay duda alguna entre las partes acerca de cuál es el objeto
vendido" (Considerando 6º). Debe analizarse lo concerniente al cumplimiento del
requisito del Nº 3, del artículo 1554, del Código Civil, esto es, que el contrato de
promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del
contrato. Así, de la lectura de la cláusula tercera se observa que aparece fijado un
plazo para la celebración del contrato de compraventa, que se señala que es de
180 días hábiles y no fatales a contar de la firma del contrato, esto es desde el 6
de agosto de 2010, plazo que se señala en la cláusula sexta, tiene el carácter de
suspensivo. A esto se agrega el establecimiento de una condición, consistente en
que el promitente comprador, esto es, la demandante de autos, obtenga que el
plano de subdivisión sea autorizado por el Servicio Agrícola y Ganadero (SAG),
Provincia de Elqui, Cuarta Región. Esta condición debe estimarse que tiene el
carácter de mixta ya que depende de la voluntad del promitente comprador y de
un tercero como es el SAG, pero además es indeterminada, porque no tiene plazo
ni época determinada para su cumplimiento. Esta circunstancia de tener la
condición en referencia el carácter de indeterminada hace que no se cumpla con
el requisito consistente en que ella fije la época de la celebración del contrato, que
exige el Nº 3, del artículo 1554, del Código Civil, lo que es constitutivo de un vicio
más de nulidad absoluta del contrato, por corresponder igualmente a la omisión de
un requisito establecido para la validez del contrato en atención a su naturaleza
(Considerando 8º)
Corte Suprema
Universalidad de hecho y establecimiento de comercio. Venta o cesión de

bienes muebles de un local comercial no requiere otorgamiento de escritura
pública. Interpretación de las cláusulas de un contrato en consonancia con las
demás. Bienes que no forman parte del patrimonio del causante. Exclusión de
bienes incluidos en inventario de posesión efectiva
741
Fecha: 12/11/2013
Rol: 9263-2012
Sumario
La figura del establecimiento de comercio supone la existencia de una

organización económica encaminada en la circulación de la riqueza por medio del
ejercicio de una determinada actividad comercial. Su capital se constituye por
bienes corporales, tales como, el local, el mobiliario, máquinas, etc., y bienes
incorporales, como son la razón social o el nombre, patentes, modelos
industriales, derecho de llaves, clientela, ubicación. Sus rasgos o particularidades,
por ende, encasillan al establecimiento de comercio en el concepto de
universalidad de hecho, vale decir, un bien de contenido jurídico independiente de
los elementos materiales e inmateriales que lo componen y que, no obstante
conservar su individualidad, forman un solo todo ordenado a la finalidad lucrativa
que los enlaza. (Considerando 1º de sentencia de reemplazo).
La universalidad de hecho es el conjunto de bienes muebles, de naturaleza

idéntica o diferente, que no obstante permanecer separados entre ellos y
conservar su individualidad propia, forman un solo todo, una sola cosa, en razón
de estar vinculados por el lazo de su común destinación económica. La
universalidad de hecho será tal por el designio de su propietario en orden a
enlazar sus componentes en una conjunción material encauzada a un mismo fin o
motivo, esto es, formando un todo funcional a un objetivo. Sin embargo, para que
ella tenga efecto jurídico es necesario que el ordenamiento la reconozca en ese
carácter pues, de otro modo, sólo se tratará de una pluralidad de bienes simples.
Un ejemplo de universidad de hecho es el establecimiento de comercio, que
supone la existencia de una organización económica encaminada en la circulación
de la riqueza por medio del ejercicio de una determinada actividad comercial; su
capital se constituye por bienes corporales, tales como, el local, el mobiliario,
máquinas, etc., y bienes incorporales, como son la razón social o el nombre,
patentes, modelos industriales, derecho de llaves, clientela, ubicación. Tratándose,
en el caso de autos, de los bienes muebles de un local comercial, se está en
presencia de una universalidad de hecho de naturaleza incorporal y mueble, razón
por la cual su venta o cesión no exige del otorgamiento de escritura pública como
requisito de existencia o validez (Considerandos 11 y 12 de la sentencia de
casación y 1º de la sentencia de reemplazo) .
742
Corte Suprema
Acción de desposeimiento, rechazada. Procedimiento de desposeimiento.

Concepto de hipoteca. Acción personal y acción real con que cuenta el acreedor.
Concepto de tercero poseedor. Interrupción de la prescripción. Interrupción civil.
Interpretación amplia del concepto de "sentencia de absolución". Obtención de
sentencia absolutoria, por cualquier razón, obsta a la interrupción
Fecha: 05/11/2013
Rol: 7881-2012
Sumario
Para hacer efectivo el pago de la hipoteca, cuando el inmueble es poseído por

una persona distinta del deudor personal, el artículo 758 del Código de
Procedimiento Civil ordena notificar previamente al poseedor, señalándole un
plazo de diez días para que pague la deuda o abandone ante el juzgado la
propiedad hipotecada. Si el poseedor no paga o no abandona la finca dentro del
plazo indicado, podrá desposeérsele la propiedad hipotecada para hacer con ella
pago al acreedor, acción que se someterá a las reglas del juicio ordinario o
ejecutivo, según fuere la calidad del título en que se funde, procediéndose contra
el poseedor en los mismos términos en que podría hacerse contra el deudor
personal. Se tramitará con arreglo a las normas del juicio ejecutivo cuando la
obligación principal conste en un título que lleve aparejada ejecución, siempre que
la obligación sea exigible y no esté prescrita; por el contrario, será necesario
deducir un juicio ordinario cuando la acción ejecutiva haya prescrito, cuando entre
las partes se discuta la existencia misma de la obligación principal y no aparezca
ella de un título que lleve aparejada ejecución y cuando se discuta el monto de la
obligación principal o la deuda no sea líquida.
La hipoteca es un derecho real que se confiere a un acreedor sobre un

inmueble de cuya posesión no es privado su dueño, para asegurar el cumplimiento
de una obligación principal y en virtud del cual el acreedor, al vencimiento de dicha
obligación, puede pedir que la finca gravada, en cualquier mano que se encuentre,
se venda en pública subasta y se le pague con preferencia a todo otro acreedor.
743
Mientras el bien hipotecado permanece en poder del deudor, la acción hipotecaria
se confunde con la acción personal, pero si la finca dada en garantía pasa a
manos de un tercero, entonces aparece nítidamente la acción hipotecaria,
entendiendo por tercero poseedor a toda persona que detenta a un título no
precario la finca hipotecada, sin que se haya obligado personalmente al pago de la
obligación garantizada. Así, en caso que el deudor enajene el bien, el acreedor
gozará de dos acciones: la personal, para dirigirse contra el deudor de la
obligación, y la real, para perseguir la finca hipotecada, sea quien fuere el que la
posea, y a cualquier título que la haya adquirido (Considerandos 6º a 8º) .
La hipoteca no puede extinguirse por prescripción independientemente de la

obligación que garantiza. En efecto, la acción hipotecaria prescribe conjuntamente
con la obligación principal a que accede, en aplicación del principio que lo
accesorio sigue la suerte de lo principal, de manera que no existe un plazo fijo y
propio de prescripción para las acciones hipotecarias, porque dependerá del plazo
de prescripción de la obligación principal (Considerando 13).
Corte Suprema
Inscripción conservatoria corresponde a un acto jurídico formal. Cesión del

derecho de herencia. Contrato aleatorio para el cesionario. Tradición del derecho
de herencia. No requiere inscripción del título respectivo aun cuando involucre
bienes raíces
Fecha: 29/10/2013
Rol: 8920-2012
Sumario
La inscripción conservatoria corresponde a un acto jurídico formal, documental,

que en el caso de los bienes raíces, devela su historia, tanto para lo que incumbe
a las partes interesadas como a lo que pudiera importar a terceros. El artículo
686 del Código Civil dispone que la tradición del dominio de los bienes raíces se
efectúa por la inscripción del título en el Registro del Conservador y que de la
misma forma se lleva a efecto la tradición de los derechos de usufructo o de uso
744
constituidos en bienes raíces, de los derechos de habitación o de censo, y del
derecho de hipoteca. A su vez, el artículo 687 del mismo cuerpo normativo, al
indicar la manera en que debe hacerse la inscripción, reproduce la noción
apuntada en el párrafo anterior, pues se refiere expresamente a la tradición de los
bienes raíces y de los derechos reales que menciona el referido artículo 686. Ya
en el ámbito de las transmisiones hereditarias, el artículo 688 del Código de Bello
no exige la inscripción de las mismas, sino en el caso de que los herederos
pretendan disponer de los inmuebles de la herencia. De esto se deduce que esta
inscripción, aunque facultativa y útil para otros efectos legales, sólo sería
necesaria —siguiendo la regla general del citado artículo 686— en caso que se
dispusiera de inmuebles determinados, pero no cuando la herencia se trasmite
como universalidad jurídica, o los asignatarios transfieren sus cuotas en la
universalidad (Considerando 5º). De conformidad con lo dispuesto en el artículo
1909 del Código Civil, el objeto de una cesión del derecho de herencia se
constituye por la universalidad o la cuota que al cedente corresponde en el
conjunto de bienes, derechos y obligaciones que comprende el haber hereditario.
Por consiguiente, los bienes individualmente determinados no son el objeto de
esta cesión y, por ello es que se ha sostenido que se trata de un contrato aleatorio
para el cesionario, puesto que de lo único que se hace responsable el cedente es
de su calidad de heredero. El coasignatario que vende o cede su derecho en la
herencia no transfiere propiedad alguna en particular, sino su cuota en dicha
universalidad, especialmente para que el cesionario pueda pedir, con arreglo
al artículo 1320 del Código Civil, la partición e intervenir en ella, con la finalidad de
liquidar esa porción y se la entere con bienes singulares o con los valores que
podrían haber correspondido a su cedente y vendedor. Dicho con otras palabras,
esta cesión recae en la calidad de heredero, no sobre bienes determinados. Es
más, si la cesión fuera a título gratuito, el cedente no responde ni siquiera de su
calidad de heredero o legatario, interpretado el artículo 1909 del Código Civil en
sentido contrario (Considerando 7º). Aun cuando se ha prestado a discusión la
manera en que se perfecciona la tradición del derecho de herencia, lo cierto es
que la doctrina mayoritaria y, también, la jurisprudencia de los tribunales
superiores, entiende el instituto de la herencia como una universalidad jurídica
distinta de los bienes que la componen, individualmente considerados. De allí,
entonces, que no sea una exigencia para la tradición del derecho real de herencia
proceder a la inscripción del título respectivo, aun cuando involucre bienes raíces.
Al respecto, se ha dicho: "basta cualquier medio que revele la intención del
tradente de transferirlo y la del adquirente de aceptarlo" (A. Alessandri, M.
Somarriva, A. Vodanovic; Tratado de Los Derechos Reales; Ed. Jurídica de Chile,
pág. 289) (Considerando 9º).
745
Corte Suprema
Terminación de contrato de arrendamiento, acogida. Obligaciones del contrato

de arrendamiento. Alcance de la obligación del nuevo titular del bien arrendado de
respetar el contrato de arrendamiento. Traspaso íntegro del contrato. Nuevo titular
del bien arrendado no puede cobrar rentas devengadas antes de adquirir la
propiedad
Fecha: 02/10/2013
Rol: 5966-2012
Sumario
El contrato de arrendamiento impone obligaciones a ambos contratantes, siendo

de cargo del arrendador, en términos generales, las obligaciones de entregar al
arrendatario la cosa arrendada, de mantenerla en el estado de servir para el fin
para el que ha sido arrendada y de librar al arrendatario de toda turbación o
embarazo en el goce de la cosa objeto del contrato. Por su parte, las obligaciones
del arrendatario podrían resumirse básicamente en la de pagar el precio o renta
convenida, usar de la cosa según los términos o espíritu del contrato, cuidar de la
cosa como un buen padre de familia, ejecutar las reparaciones locativas, permitir
al arrendador inspeccionar la cosa arrendada y restituir la cosa al final del
arrendamiento (Considerando 2º de la sentencia de reemplazo). El artículo
1962 del Código Civil impone al nuevo titular del bien arrendado el respeto al
contrato de arrendamiento. Si se tiene el deber de respetar el arriendo, quiere
decir que sobre el nuevo propietario recae el deber de aceptar todos los derechos
que tiene el arrendatario sobre la cosa arrendada. Como contrapartida, al nuevo
propietario le corresponden los derechos como arrendador de la cosa arrendada,
entre ellos, el más importante, el derecho a percibir las rentas, entre otras razones,
por su condición de propietario del bien. No se ajusta a derecho estimar que la
norma precitada regula dos figuras diferentes, por una parte el vínculo entre el
primitivo arrendador con su arrendatario, que sería contractual, y por otra el que se
da entre el arrendatario con el nuevo propietario, que no tendría tal carácter, pues
lo cierto es que en un contrato bilateral, como el arrendamiento, si el derecho del
propietario del bien arrendado es a gozar de la cosa, es obvio que si no puede
746
tener un goce material, porque la cosa está arrendada y pesa sobre el propietario
el deber de respetar el arriendo, al menos debe reconocérsele, como
contrapartida, que tiene la calidad de arrendador. La doctrina enseña que el
adquirente de una cosa dada en arrendamiento debe respetar un contrato en el
cual él no fue parte, en los casos establecidos en el artículo 1962,
traspasándosele íntegramente el contrato, con todas sus cargas, derechos y
particularidades, asumiendo el adquirente la calidad jurídica de contratante, en un
contrato en que no era parte y aún contra su voluntad (Considerandos 12 y 13 de
la sentencia de casación). El traspaso del contrato de arrendamiento, conforme
al artículo 1962 del Código Civil, no permite al nuevo arrendador cobrar rentas que
se habían devengado con anterioridad a la fecha en que adquirió la propiedad. En
efecto, se trata de créditos que se devengaron con anterioridad a la fecha en que
el actor adquirió la propiedad, por lo que debe entenderse que su titular es el
antiguo propietario del bien arrendado (Considerandos 18 de la sentencia de
casación y 4º de la sentencia de reemplazo).
Corte Suprema
Indemnización de perjuicios, rechazada. Responsabilidad de los directores de

las sociedades anónimas. Incumplimiento del deber de lealtad y del deber de
reserva. Ausencia de los requisitos de la responsabilidad extracontractual relación
de causalidad y daño. Demandantes que han participado voluntaria y
concientemente en el hecho que habría ocasionado el daño.
Fecha: 28/08/2013
Rol: 599-2012
Sumario
Los jueces del fondo determinaron que no habiéndose acreditado el daño ni la

relación de causalidad entre el hecho ilícito imputado, que sí resultó probado, y
aquél, la demanda de indemnización de perjuicios por responsabilidad
extracontractual debía ser rechazada. En efecto, sentaron que el hecho que el
demandado, como director de dos sociedades anónimas, haya preferido negociar
para su grupo vendiendo todas sus acciones a una empresa extranjera, no
747
significa necesariamente que de no haber actuado así, ésta hubiera comprado a
todos los accionistas de la sociedad de la que eran socios los actores, en igual
proporción, hasta completar el 51% de participación en esta compañía. Además, al
vender el demandado sus acciones a la empresa extranjera, estaba haciendo
ejercicio legítimo de su derecho de dominio, el que por el principio de reserva legal
sólo puede ser sujeto a restricciones por el legislador, cosa que ocurrió con
posterioridad a los hechos, cuando se dictó la Ley Nº 19.705 que reguló la Oferta
Pública de Adquisición de Acciones, disponiendo la necesidad de ajustarse a
dicho procedimiento para tomar el control de una sociedad anónima que hace
oferta pública de sus acciones. La venta de las acciones del grupo al que
pertenecía el demandado a la empresa extranjera en términos igualitarios con el
resto de los accionistas de la sociedad a la que pertenecían los actores, quedaba
entregada a la conciencia ética del primero, salvo que se hubiera podido acreditar
que toda la operación fue realizada con intención dolosa, lo que no resultó
acreditado. Asimismo, concluyeron los sentenciadores que los actores, como
accionistas vendedores en el proceso de oferta pública de acciones, han
intervenido voluntariamente y con pleno conocimiento de las resultas de sus actos,
participando en la génesis de los supuestos perjuicios que se atribuyen
causalmente a la venta, con lo que no sólo han confluido, mediante su propia
actividad voluntaria y conciente, en el curso de antecedentes causales que
habrían aparejado los hipotéticos daños alegados, sino además han querido para
sí y legitimado, por tanto, las secuelas jurídicas y patrimoniales de la venta, de
manera que la pretensión actual de valerse de su ilicitud para ser reparados en
ellas se erige como una clara contravención de la Teoría de los Actos Propios
(Considerando 3º).
748
Corte Suprema
Reclamación tributaria, acogida. Operación de forward. Contrato de

compraventa a futuro de moneda extranjera. Determinación de la existencia de
aumento o disminución de patrimonio en la fecha de liquidación.
Fecha: 20/08/2013
Rol: 7439-2012
Sumario
No es posible determinar la existencia de un aumento o una disminución del

patrimonio con la sola celebración de un contrato de compraventa a futuro de
moneda extranjera. En efecto, el punto central no es la actividad que genera la
empresa, no es un problema que su giro económico se encuentre en los
numerales 3 y 4 del artículo 20 de la Ley de Impuesto a la Renta, sino lo relevante
es que el Derecho Tributario selecciona ciertas operaciones por las cuales se
debe tributar, las que se denominan hechos gravados. En otras palabras, es un
error pensar que los impuestos gravan sin más a las personas "naturales o
jurídicas", cuando en realidad ellos afectan justificadamente sus patrimonios
conforme a normas jurídicos económicas, obligando a pagar tributos por
determinados ingresos. La pregunta, entonces, es determinar cuándo estamos
frente al hecho gravado, o si se quiere, cuándo puede estimarse que existe renta y
ella, en un contrato como el de marras, en que una parte se obliga a vender un
determinado activo en un precio preestablecido en fecha futura y cierta y, la otra, a
adquirirlo en las condiciones pactadas, no aparece sino sólo en la fecha de la
liquidación, pues ahí recién se concretan los efectos tributarios (Considerando 6º).
749
Indemnización de perjuicios, rechazada. Caso Chispas. Responsabilidad de los

directores de las sociedades anónimas. Aplicación de las reglas de la
responsabilidad extracontractual. Deberes fiduciarios impuestos a los directores de
las sociedades anónimas. Incumplimiento del deber de actuar con la debida
diligencia y del deber de lealtad. Ausencia de daño
Fecha: 16/08/2013
Rol: 1916-2006
Sumario
La responsabilidad civil pretendida por un grupo de accionistas de una sociedad

anónima en contra de los directores de la misma, a fin de que se les indemnicen
los perjuicios provenientes de la infracción a los deberes fiduciarios, se rige por las
reglas de la responsabilidad extracontractual, toda vez que no existe vínculo
jurídico preexistente, a diferencia del existente entre la sociedad y sus directores.
Tales deberes surgen sólo de la ley, de manera que, al no provenir de un acuerdo
de voluntades, se debe aplicar el estatuto común de la responsabilidad civil, que
es el extracontractual. Tal régimen tiene como requisitos: a) la acción humana,
activa o pasiva; b) la antijuridicidad de la conducta; c) la imputabilidad; d) el daño o
perjuicio; y e) la relación causal entre la acción u omisión y el daño causado
(Considerando 8º). Los deberes fiduciarios imponen a los directores de las
sociedades anónimas, entre otros, actuar con la debida diligencia y cuidado en el
ejercicio de su cargo, es decir, sin incurrir en actuaciones negligentes y, el de
lealtad que exige velar por el interés de la sociedad, impidiéndoseles que puedan
defender intereses diferentes a éste. Respecto del primer deber fiduciario
mencionado, guardar la debida diligencia y cuidado en el ejercicio de la función,
previsto en el artículo 41 de la Ley de Sociedades Anónimas, si bien los
demandados eran titulares de las acciones B de las sociedades y podían disponer
libremente de ellas, lo cierto es que tal facultad se restringe al tener también la
calidad de directores de aquellas sociedades, ya que esta investidura prevalece
750
sobre toda actuación que realicen, aun en el ámbito privado, por lo cual toda
negociación que llevaran a cabo debió considerar alternativas que podrían haber
beneficiado a los accionistas o la sociedad a quienes representaban, antes de
haber considerado su interés particular, lo que implica un actuar negligente de los
demandados en las negociaciones efectuadas (Considerandos 15 y 16). En lo
tocante al segundo deber fiduciario aludido, el deber de lealtad que importa
mantener de manera irrestricta la protección de los intereses sociales y abstenerse
de toda acción que tienda a perjudicar dicho interés, debiendo privilegiar aquellos
de la sociedad por sobre los propios, los demandados incurren en las conductas
descritas en los artículos 42, Nºs. 4 y 6 de la Ley de Sociedades Anónimas. La del
Nº 4, la prohibición que los directores oculten a los accionistas informaciones
esenciales, por cuanto teniendo los contratos cláusula de confidencialidad, las
negociaciones efectuadas antes de sus suscripción también lo fueron, privando a
la sociedad, sus accionistas y particularmente a los demandantes de la posibilidad
de participar en ello, proponiendo propuestas de venta que mejor se hubieran
ajustado a los intereses comunes. Y la del Nº 6, la prohibición de usar en beneficio
propio o de terceros relacionados, con perjuicio para la sociedad, las
oportunidades comerciales de que tuvieren conocimiento en razón de su cargo,
puesto que al no ofrecer otras oportunidades los demandados a la empresa que
tenía la intención de comprar las acciones y actuar en secreto, lo hicieron en
beneficio propio, privando de una oportunidad comercial a la sociedad y a los
accionistas y particularmente a los actores (Considerandos 17, 19 y 20). Sin
embargo, el hecho que la compra de las empresas haya podido ser de otra
manera si se hubieran cumplido los deberes fiduciarios de los demandados y que
de ello se hayan podido recibir utilidades superiores a las obtenidas, es una
situación hipotética, cuyas probabilidades de haber existido no es posible conocer
ya que frente al interés de la empresa española de comprar las Chispas y asumir
el control fáctico de Enersis, es incierto establecer cuál habría sido la decisión de
los accionistas frente a tal oportunidad en cuanto a la forma de venta, y
particularmente de los demandantes, considerando las exigencias de los
demandados y si las acciones que les pertenecen hubieran tenido mejor precio de
acuerdo a las exigencias y limitaciones del mercado de valores, siendo imposible
determinar con certeza lo que podría haber ocurrido, por lo que no cabe más que
concluir que no existió daño o perjuicio, siendo aquel demandado simplemente
eventual o hipotético, al colocarse en una posición que pudo o no pudo haber
ocurrido (Considerando 28)(N).
751
Concurrencia de requisitos para la procedencia de condición resolutoria tácita.
Pago de perjuicios. Incumplimiento de promesa al no celebrar contrato prometido.
Aplicación cláusula penal
Fecha: 18/07/2013
Rol: 381-2013
Sumario
Cabe concluir que en la especie concurren los requisitos para la procedencia de

la condición resolutoria tácita del artículo 1489 del Código Civil en que se funda la
demanda, siendo del caso señalar que la demandante —como se indicó— ha
estado llana a cumplir con las obligaciones que le impone el contrato, según se
comprueba con los documentos acompañados por la parte demandante
agregados a fojas 3 y 4 consistentes en declaración jurada y certificado que dan
cuenta de su asistencia a la Notaría (...) con fecha 29 de enero de 2011 y a la
Notaría (...) con fecha 31 de enero de 2011, fechas que resultaron coincidentes
con aquella pactada en el contrato de promesa de compraventa para cancelar el
saldo correspondiente al precio de la compraventa del local comercial ubicado en
calle (...) (Considerando octavo sentencia Corte de Apelaciones) 2.- En cuanto a
los perjuicios demandados, encontrándose acreditado que la demandada
incumplió la promesa al no celebrar el contrato prometido, por haberse desistido
sin causa legal ni contractual y que tampoco acreditó estar llano a cumplirlo,
resulta plenamente aplicable la cláusula penal pactada en el punto noveno del
contrato de promesa de compraventa, en la que se valoraron anticipadamente los
perjuicios, por este evento, en la cantidad de $ 1.500.000, por lo que procederá
acoger la demanda por este concepto, teniendo en consideración, además, lo
dispuesto en el artículo 1537 del Código Civil, toda vez que se pactó
expresamente que sin perjuicio del pago de la pena, se podía exigir el
cumplimiento de la obligación, esto es, que por el pago de la pena no se entiende
extinguida la obligación principal (Considerando 9º).
Corte Suprema
Contrato de compraventa de inmueble. Principio del nemo auditur. Rescisión por

lesión enorme, rechazada. Exigencia de determinar el justo precio del inmueble.
752
Celebración de usufructo junto con compraventa exige determinar el valor de
aquél
Fecha: 20/06/2013
Rol: 1710-2013
Sumario
Los jueces de la instancia desestiman la demanda de nulidad absoluta

aplicanda el principio jurídico del nemo auditur propiam turpitudinem
allegans, recogido en el artículo 1683 del Código Civil, por cuanto la demandante
compareció con su consentimiento exento de vicios en el contrato cuya nulidad
solicita, no pudiendo alegar ahora la indeterminación del precio, en circunstancias
que éste fue fijado en la escritura pública que suscribió. Asimismo, desechan la
demanda de rescisión por lesión enorme, dada la imposibilidad de determinar el
justo precio del inmueble en cuestión, pues habiéndose establecido un usufructo
vitalicio a favor de la vendedora y actora, la determinación del valor del usufructo
también resultaba necesaria para la realización del cálculo aritmético requerido por
el artículo 1888 del Código precitado, sin que la prueba aportada permita despejar
esta interrogante. El justo precio, en lo atinente al instituto de la lesión enorme, es
una cuestión de hecho cuya determinación constituye un aspecto connatural a
ésta (Considerandos 6º y 9º).
Responsabilidad contractual o la extracontractual requiere de dolo o culpa del

autor. Acción ejecutiva hipotecaria. Cláusula de aceleración. Que Banco se haya
adjudicado inmueble hipotecado con cargo a su crédito no significa que
desaparece deuda que motiva juicio hipotecario
Fecha: 07/06/2013
Rol: 1713 -2012
753
Sumario
Para que concurra la responsabilidad contractual o la extracontractual es

necesario como requisito el elemento imputabilidad, esto es, dolo o culpa del
autor. "El elemento subjetivo que configura la responsabilidad contractual (dolo o
culpa) y la responsabilidad delictual y cuasidelictual tiene reglas diferentes en lo
que dice relación con la prueba. Mientras la culpa contractual se presume por el
solo hecho de que la prestación no sea satisfecha, la culpa y el dolo que
conforman el delito o cuasidelito civil deben ser probados" (Pablo Rodríguez
Grez. Responsabilidad Extracontractual. Editorial Jurídica de Chile, 1999, página
23). Tanto en la responsabilidad contractual como delictual y cuasidelictual, el dolo
debe ser probado y no se presume, salvo en los casos expresamente establecidos
en la ley (Considerando 10). El procedimiento de que trata el artículo 103 de la Ley
General de bancos, cobra validez cuando los deudores no hubieren satisfecho las
cuotas o dividendos en el plazo estipulado. La interposición de la acción ejecutiva
hipotecaria que reglamente la Ley General de Bancos por parte del acreedor,
implica ejercicio de la cláusula de aceleración pactada. La cláusula de aceleración
constituye una consecuencia de que el acreedor haya dado al deudor facilidades
para pagar su deuda en cuotas, nace para el acreedor un derecho adicional a
cobrar el total del saldo pendiente si el deudor no cumple su obligación de pagar
las cuotas en las fechas estipuladas. El contrato de compraventa y el mutuo
hipotecario suscrito entre las partes es imperativo en cuanto a estimar vencido el
plazo de la deuda cuando ocurre alguna de las circunstancias allí establecidas, lo
que en este caso se dio con el retardo por más de diez días en el pago de
dividendos, siendo facultativo para el acreedor hacer uso de este derecho,
prevaleciendo la intención claramente manifestada en el contrato referido
(Considerando 15). Es importante tener presente, que el hecho que el Banco se
haya adjudicado el inmueble hipotecado con cargo a su crédito, no significa que
desaparezca la deuda que motiva el juicio hipotecario. La deuda se extinguirá sólo
cuando se ha pagado totalmente el crédito al acreedor ejecutante en capital,
intereses y costas. En el evento que el producido de la subasta no fuere suficiente
para cubrir el crédito adeudado al banco, o sea, si quedare un saldo insoluto, nace
para el banco la acción ejecutiva ordinaria para el cobro de ese saldo
(Considerando 31º).
754
Reivindicación o acción de dominio. Presupuestos acción de dominio. Quien

está obligado a sanear o impedir que se produzca la evicción no puede emplear
una acción dirigida justamente a producirla. Vendedor no puede pretender
desconocer contrato de compraventa mediante acción de reivindicación
Fecha: 20/05/2013
Rol: 1654-2012
Sumario
En conformidad a lo establecido en el artículo 889 del Código Civil, la

reivindicación o acción de dominio es la que tiene el dueño de una cosa singular,
de que no está en posesión, para que el poseedor de ella sea condenado a
restituírsela. Son pues, supuestos de esta acción: a) que el actor tenga el derecho
de propiedad de la cosa que reivindica; b) que esté privado o destituido de la
posesión de ésta; y c) que se trate de una cosa singular (Arturo Alessandri y
Manuel Somarriva, Los Bienes y Derechos Reales, 3ª Edición, pág. 798)
(Considerando 3º). Como lo ha destacado la doctrina, quien está obligado a
sanear o a impedir que se produzca la evicción, mal puede emplear una acción
dirigida justamente a producirla, obligación que también alcanza, desde luego, a
sus sucesores. Es inconciliable con la obligación del vendedor de defender al
comprador de toda turbación, el ejercicio por parte de éste de la acción
reivindicatoria o de cualquiera otra dirigida a privar o perturbar al comprador en el
dominio y posesión pacífica de la cosa (Arturo Alessandri, De la Compraventa y
Promesa de Venta, Memoria de Prueba, t. II, Nºs. 1200 a 1206; mismo autor,
comentario favorable a una sentencia de la Corte Suprema, RDJ., T. 31, Sec. 1ª,
pág. 29. Luis María Rezzonico, Estudio de los Contratos en Nuestro Derecho
755
Civil, 2ª Edición, pág. 217-218, con citas de autores franceses, Buenos Aires
1958). En el mismo sentido se han pronunciado los tribunales nacionales de
justicia (Vid. jurisprudencia sobre el artículo 1837 delCódigo Civil, Nºs. 12 y 13
en Repertorio de Legislación y Jurisprudencia, año 1997) (Considerando 7º).
Correspondía a la demandante, como una de las obligaciones emanadas del
contrato de compraventa celebrado, efectuar la entrega o tradición de la cosa
vendida, en conformidad al mandato establecido en el artículo 1824 del Código
Civil, de modo que no puede pretender con esta demanda reivindicatoria
desconocerla si los demandados han dado íntegro cumplimiento a las suyas,
como es el caso, ya que el precio se encuentra pagado y la subdivisión aprobada
por la Dirección de la Municipalidad de San Pedro de La Paz (Considerando 13).
Corte Suprema
Contrato de compraventa de inmueble. Doctrina de simulación. Simulación

absoluta supone ausencia de consentimiento
Fecha: 03/05/2013
Rol: 2226-2012
Sumario
Conforme lo señala don Arturo Alessandri en su obra Tratado de Derecho

Civil de la Editorial Jurídica de Chile, parte Preliminar y General: "La
simulación es la declaración de un contenido de voluntad no real, emitido
conscientemente y de acuerdo entre las partes o entre el declarante y la
persona a la cual va dirigida la declaración, para producir con fines de
engaño la apariencia de un acto jurídico que no existe o es distinto de aquel
que realmente se ha llevado a cabo."... Siendo la simulación absoluta:
"cuando en realidad ningún acto jurídico quiere celebrarse y sólo
aparentemente se realiza uno" y la simulación es relativa "...cuando se
quiere concluir un acto jurídico, pero aparentemente se efectúa uno diverso,
ya por su carácter, ya por los sujetos o ya por su contenido", existiendo en
este último caso dos actos el aparente y el que verdaderamente han querido
celebrar, en cambio en el primero en realidad no ha existido acto alguno
(Considerando 5º
Ficha 43 AnTEcedentes del fallo
756
Venta de vehículo usado. Compra a prueba del adquirente. Infracción a Ley del
Consumidor. Proveedor ha incurrido en algún incumplimiento a sus obligaciones
Fecha: 26/04/2013
Rol: 717-2012
Sumario
Si bien la venta del vehículo se ofrece al público, describiendo sus

características y bondades, e incluso gestionando el pago del precio y la
transferencia e inscripción, lo que el denunciado hace como proveedor, deja en
claro que la compra de esta especie se hace no sólo al gusto sino también a la
prueba del adquirente, quien a sabiendas que se trataba de un auto usado, pudo
hacer por sí o a través de terceros expertos, todas las revisiones para darse por
satisfecho del producto, sin que se advierta o se haya probado que el vendedor
entorpeció, o puso trabas a este examen por parte del interesado ni que ocultó
información relevante de su conocimiento (Considerando 4º). Para que exista
infracción a la Ley del Consumidor, debe acreditarse que el proveedor incurrió en
algún incumplimiento a sus obligaciones, atendida la naturaleza y condiciones del
producto ofrecido, lo que no se ha probado en este juicio respecto del denunciado.
No habiéndose acreditado la responsabilidad infraccional del denunciado, ya sea
por aplicación de la ley del consumidor u otra que pudiera imputársele con ocasión
de la venta del vehículo materia de la denuncia, hace que no puede prosperar la
acción civil en su contra, la que también debe ser desestimada (Considerandos 6º
y 7º).
Corte Suprema
Contrato de compraventa. Venta de una casa. Incumplimiento de la obligación

de hacer instalaciones eléctricas y regularizar administrativamente el inmueble.
Obligación de construir una casa es indivisible
Fecha: 16/04/2013
757
Rol: 6840-2012
Sumario
La venta de un inmueble indiscutidamente destinado a servir de habitación

conlleva la carga de su regularización administrativa, como quiera que sin ella —
que sucede a la necesaria recepción de la obra— no se legitima su uso, cual se
desprende de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y de su Reglamento,
particularmente del artículo 144 de aquélla. La perseguida vendió un inmueble
para vivienda del comprador; la compraventa comprendió, por contrato, la
instalación eléctrica y, por ley, la recepción y regularización; transcurrido el plazo
convencionalmente pactado para el cumplimiento del contrato, la casa no contaba
con la instalación eléctrica ni con recepción conforme a derecho. En este sentido,
el contrato no fue cumplido por la firma. La conclusión contraria desconoce el
imperio de artículos como el 1545, el 1546 y el 1560 (del Código Civil). Si bien la
electricidad no es algo de la esencia de un hogar, pues de hecho puede
substituírsela por otro tipo de energía, no puede prescindirse de la ya antigua
exigencia en orden a incluirla en las urbanizaciones que conforman las ciudades.
O sea, ya no se trata solamente de una obligación expresada en el contrato, sino,
además, de una que fluye de su naturaleza y de lo que por ley le pertenece. (...)
(Considerandos 10 a 12).
Corte Suprema
Contrato de compraventa. Efectos de la declaración de nulidad. Restitución de

las partes al estado en que estarían de no haber existido el acto o contrato.
Restitución procede sólo cuando el contrato se hubiere ejecutado. Mandato que no
ha sido otorgado por quien aparece como mandante. Mandato inoponible al
mandante
Fecha: 25/03/2013
Rol: 6112-2012
758
Sumario
La declaración de nulidad del contrato da derecho a las partes para ser

restituida al mismo estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o
contrato nulo. La finalidad es restablecer a las partes a la situación jurídica y
fáctica que tenían con anterioridad a la celebración y ejecución del contrato. Esta
regla de restitución sólo tiene lugar si el contrato efectivamente se hubiera
ejecutado y no concurran los casos de excepción del artículo
1688 y 1468del Código Civil. Un supuesto evidente que impide ejercer este
derecho se produce cuando la parte a quien se pide la restitución de una
obligación celebrada en virtud de un contrato declarado nulo, acredita que no ha
recibido el pago de la obligación, por un hecho que no le sea imputable. En la
especie, la parte compradora pagó el dinero y como consecuencia de la
declaración de nulidad tiene derecho a que se le restituya, pero debe reclamarlo
de quien lo recibió y no de quien fue, junto con ella, parte de los sujetos
engañados. Si bien no se ha declarado la nulidad del mandato que sirvió para urdir
el engaño, ello no puede ser causa para considerar que éste ha producido efectos
y entender así que el dinero fue recibido por la vendedora. Si el mandato es falso,
significa que no ha sido verdaderamente otorgado por el mandante y los efectos
propios de la representación no se han producido. El artículo 1448 del Código
Civilasume, para que opere la representación, que la persona actúe en
representación de otra que esté facultada por ella o por la ley para representarla, y
establecido que la mandante no otorgó el mandato, se colige que el mandatario
actuó sin poder suficiente, no que el mandato sea nulo. Para considerar que no
hubo representación basta con que no se den algunas de las exigencias que
impone la referida. En conformidad con el artículo 2160 del Código Civil, el
mandante no queda obligado por lo obrado a su nombre por el mandatario, en
todo aquello que éste se haya extralimitado en su encargo, es decir, esa actuación
le es inoponible. Si esto es así, incluso en el caso de un mandato que haya sido
válidamente otorgado, en el cual el mandatario se extralimita, con mayor razón
debe serlo cuando se está frente a un mandato falso. No tiene sentido exigir que
ese mandato sea declarado nulo, para considerarlo inoponible al mandante y que
este pueda, legítimamente, negarse a ejecutar lo que en su nombre hizo el
mandante, pues, basta con demostrar que no hubo verdaderamente mandato
(Considerando 5º a 7º).
759
Corte Suprema
Acción de reivindicación, acogida. Obligaciones del vendedor. Entrega legal y

entrega material. Venta de predio rústico como cuerpo cierto con señalamiento de
linderos. Comprador tiene derecho a todo lo que compró e inscribió a su nombre.
Falta de entrega cabal de lo vendido.
Fecha: 05/03/2013
Rol: 5303-2012
Sumario
Las obligaciones esenciales del vendedor son la entrega o tradición y el

saneamiento de la cosa vendida. Tratándose de inmuebles, la tradición de la cosa
vendida se materializa en la inscripción del título en el respectivo registro del
Conservador de Bienes Raíces competente. Pero, además de la entrega legal o
tradición de la cosa, es deber del vendedor poner materialmente la cosa en poder
del comprador, con el objeto que éste pueda entrar en posesión tranquila y
pacífica de la misma. En otros términos, el vendedor tiene la obligación de
entregar el bien que se identifica en el contrato y debe hacerlo de tal forma que
posibilite al comprador usar y gozar del mismo como señor o dueño, circunstancia
que no se satisface con una entrega parcial, salvo que ello emane de la letra de lo
convenido o de la ejecución que en la práctica hayan efectuado los contratantes
(Considerandos 7º y 8º). Los predios rústicos pueden venderse como especie o
cuerpo cierto o en relación a la cabida. La regla general es que si el predio se
vende como un cuerpo cierto, no habrá derecho por parte del comprador ni del
vendedor para pedir rebaja o aumento del precio, sea cual fuere la cabida del
predio. Excepcionalmente, si el inmueble se vende con señalamiento de linderos,
estará obligado el vendedor a entregar todo lo comprendido en ellos, y si no
760
pudiere o no se le exigiere, las partes del contrato de compraventa adquieren un
derecho alternativo, según que la cabida real sea mayor o menor que la declarada,
en el sentido que el vendedor es obligado a completar la cabida y, de no ser
posible esto último o no se le exigiere, deberá sufrir una disminución proporcional
del precio; pero si el precio de la cabida que falte alcanza a más de una décima
parte del precio de la cabida completa, podrá el comprador, a su arbitrio, o aceptar
la disminución del precio, o desistir del contrato, evento en el cual se le resarcirán
los perjuicios según las reglas generales (Considerandos 6º y 10). Lo que
caracteriza a la venta de un cuerpo cierto es que la voluntad de las partes se
refiere a un negocio que recae en un bien determinado, en las condiciones en que
se encuentre, por un precio total y no en proporción a su área o cabida. Sin
embargo, esto último no equivale a que los deslindes conservatorios del inmueble
y que son aquéllos que el comprador aceptó, se encuentren en todo o parte
desplazados en su desmedro por la acción de un tercero. El comprador tiene
derecho a lo que compró e inscribió en dominio a su nombre y, en la medida que
acredite con sus títulos su carácter de dueño de los terrenos cuya posesión
reclama y además que ellos corresponden a los que posee el demandado, tendrá
a su haber parte importante de los elementos que exige la reivindicación. En
suma, la falta de entrega cabal de lo vendido constituye una circunstancia propia
de la ejecución de la compraventa que alcanza e incumbe a comprador y
vendedor, acarreando aspectos que permitirán la cumplida observancia de sus
respectivas obligaciones contractuales fundamentales, empero, que no atañen al
derecho del comprador ante la existencia de un tercero que ocupa una porción del
terreno que integra la individualidad del lote que ampara su inscripción dominical
(Considerandos 9º y 11). En la especie, dado que el demandante es poseedor
inscrito ¿reputado dueño? del lote individualizado en su título y definido su
emplazamiento; que la demandada posee una porción que sobrepasa el deslinde
sur de dicho bien raíz, concurren los requisitos que hacen procedente la acción de
reivindicación. En efecto, al desprenderse de aquel lote la demandada no ha
podido pretender que el hecho de mantener en su poder una porción del mismo ha
de ser respetado por el ulterior propietario, quien no ha hecho sino adquirir un lote
de tierra que la propia demandada originó por la vía de una subdivisión y transfirió
a un tercero (Considerandos 12 y 13).
761
Resolución de contrato, acogida. Contrato de compraventa. Condición
resolutoria. Pacto comisorio. Contrato no se resuelve ipso facto. Necesidad de una
sentencia que declare la resolución. No pago del precio de la compraventa
Fecha: 04/03/2013
Rol: 1502-2012
Sumario
La condición resolutoria puede revestir tres formas diversas en el contrato de

venta: a) la condición resolutorio ordinaria, emanada de una convención expresa
de las partes y que si se cumple opera de pleno derecho; b) la condición
resolutoria tácita o subentendida en todo contrato bilateral para el caso de
inejecución de alguna de las obligaciones de las partes; y c) la condición
resolutoria tácita expresada en el contrato, denominada pacto comisorio, para el
caso de inejecución de la obligación de pagar el precio y cuyos efectos son
diferentes según sea que lleve o no la frase ipso iure. El pacto comisorio no
modifica la naturaleza de la condición resolutoria tácita a la que le deja subsistente
todos sus atributos. Estos tampoco los pierde por la frase ipso facto, pues ni aun
así la ley deja el contrato a la voluntad de una de las partes, ya que siempre
concede a la otra el derecho de pedir su cumplimiento y otorga al comprador la
facultad de pagar en un breve plazo. Resulta claro que si la condición resolutoria
se funda en la infracción a las obligaciones de las partes, sea que se exprese o no
en el contrato, no operará la resolución sino en virtud de una sentencia que la
pronuncie. Habiendo quedado establecido el precio por la voluntad de las partes,
ello constituye una obligación a que quedaron sometidos los compradores. Ahora
bien, reclamándose por el actor la falta de pago, correspondía a los compradores
demandados acreditar legalmente que esos valores habían sido enterados como
exigía el contrato, obligación que en la especie no ha quedado acreditada en el
proceso y, por ello, se concluye que ha operado la condición resolutoria
establecida expresamente en el contrato, debiendo declararse resuelto el contrato
762
Corte Suprema
Restitución de predio agrícola, acogida. Resolución contractual. Pacto comisorio

en el Código Civil. Efectos del pacto comisario calificado estipulado en un contrato
diverso a la compraventa o, en ella, pero respecto de obligaciones diversas a la de
pagar el precio. Necesidad de un acto recepticio del contratante diligente. Pacto
comisorio calificado celebrado en un contrato de arrendamiento de predio rústico
Fecha: 21/01/2013
Rol: 5504-2011
Sumario
La resolución contractual es una forma de ineficacia contractual que se verifica

en presencia de la condición resolutoria cumplida. Según el artículo 1479del
Código Civil se llama resolutoria la condición "cuando por su cumplimiento se
extingue un derecho" y habitualmente se la define como el hecho futuro e incierto
del cual depende la extinción de un derecho. La condición resolutoria puede
manifestarse bajo la forma de la condición resolutoria ordinaria, de la condición
resolutoria tácita o del pacto comisorio. Este último, contenido en nuestro
ordenamiento a propósito de la compraventa, es la estipulación negocial en la que
las partes hacen explícita la condición resolutoria tácita. Pese a que el Código Civil
no trató en forma sistemática el pacto comisorio como parte del derecho general
de los contratos, sino sólo a propósito de la compraventa y como uno de sus
pactos accesorios, resulta indiscutible que no se encuentra limitado únicamente a
la compraventa, pudiendo acordarse en cualquier tipo de contratos. Existen dos
tipos de pacto comisorio, el denominado pacto comisorio simple, cuyos efectos
son aquellos propios de la condición resolutoria tácita, es decir, la entrega al
contratante diligente de la opción de ejercitar las acciones de cumplimiento o
resolutoria y, en ambos casos, con derecho a reclamar indemnización de
perjuicios, teniendo el deudor la facultad de hacer subsistir el contrato
satisfaciendo la obligación antes del fallo, y el llamado pacto comisorio calificado,
donde la resolución no se verificará por el solo hecho de incumplir el deudor, ni en
el instante en que aquel se constituya en mora, pues será menester que el
contratante diligente manifieste de modo fehaciente e inequívoco su voluntad de
"resolver", debiendo concluirse que hasta ese momento el contrato pervivirá en
toda su eficacia. El pacto comisorio calificado estipulado en un contrato diverso a
la compraventa o, en ella, pero respecto de obligaciones diversas a la de pagar el
precio, no produce como efecto la resolución por el solo hecho del incumplimiento
o de la mora automática del deudor, sino, al menos, por un acto jurídico recepticio
que debe llevar a cabo el contratante diligente. Este acto recepticio, usualmente y
conforme las reglas generales de nuestro ordenamiento jurídico, se corresponderá
con la notificación judicial de la demanda hecha por el contratante diligente, en la
que solicitará hacer suyos los efectos que la resolución provoca. Esta postura,
763
mayoritaria en doctrina, resulta más ajustada al espíritu del legislador y
sistemáticamente más acorde con las demás instituciones de nuestro
ordenamiento jurídico. Al efecto, la doctrina nacional se inclina por las
interpretaciones que, con arreglo a los principios antes mencionados y al derecho
comparado, favorecen la pervivencia del contrato (Considerandos 5º a 9º de la
sentencia de reemplazo)
Resolución de contrato. Concepto y efectos de las formalidades convencionales.

Contrato de promesa de compraventa de bien mueble. Contrato prometido sujeto
a una formalidad convencional. Entrega de un cheque en pago del bien cuya venta
se promete
Fecha: 09/10/2012
Rol: 750-2012
Sumario
Como bien señala el profesor Jorge López Santa María (Los Contratos. Parte
General, Editorial Jurídica de Chile 1986, página 182 y siguiente), "las
formalidades convencionales son aquellas pactadas por las partes, y cuyo ulterior
cumplimiento permite que recién el contrato se repute definitivamente celebrado.
Aunque el contrato tenga carácter consensual, los contratantes pueden estipular
que sea indispensable exteriorizar el consentimiento mediante el otorgamiento de
un instrumento público o privado o a través de otro ritual externo que señalen. El
efecto característico de estas formalidades consiste en que cualquiera de las
partes puede retractarse o válidamente desdecirse de la celebración del contrato,
mientras la forma pactada no se haya cumplido. O sea que, por propia voluntad de
las partes, estando pendiente la formalidad convencional, el vínculo jurídico
todavía es precario o imperfecto". El artículo 1802 del Código Civil se refiere,
precisamente, a este tipo de formalidades previniendo que "si los contratantes
estipularen que la venta de otras cosas que las enumeradas en el inciso 2º del
artículo precedente no se repute perfecta hasta el otorgamiento de escritura
764
pública o privada, podrá cualquiera de las partes retractarse mientras no se
otorgue la escritura o no haya principiado la entrega de la cosa vendida". En la
especie, la convención celebrada por las partes es un contrato de promesa de
celebrar por escrito y en notaría un contrato de compraventa de bien mueble. En
efecto, el acuerdo de voluntades consignado en el antedicho documento da pleno
cumplimiento a los requisitos establecidos en el artículo 1554 del Código Civil,
pues consta por escrito, el contrato prometido no es de aquellos que las leyes
declaran ineficaces, contiene un plazo para la celebración del contrato definitivo y
este último se encuentra especificado en los términos exigidos por el numeral 4
del artículo mencionado. Además, las partes estipularon que el contrato prometido
debía sujetarse a una formalidad convencional, acuerdo que produce el efecto
señalado en el artículo 1802 del Código Civil (Considerandos 7º y 8º).
Acreditada la celebración del contrato cuya resolución se pide y acreditada la

entrega de un cheque en pago del bien cuya venta se prometió, correspondía al
demandado, para enervar las acciones deducidas, acreditar el cumplimiento de las
obligaciones que emanan del contrato de promesa, en virtud de lo establecido en
el artículo 1698 del Código Civil. (...) De conformidad con lo expuesto en el motivo
anterior, no habiendo el demandado acreditado que cumplió con sus obligaciones
emanadas del contrato de promesa de compraventa deberá esta Corte acoger la
acción de resolución del mencionado contrato celebrado entre las partes,
disponiendo la restitución de lo pagado por el actor (Considerandos 13 y 14).
Corte Suprema
Acción estimatoria, acogida. Inmuebles afectados por una plaga de termitas.

Concepto de vicio incluye los daños producidos por la naturaleza. Requisitos para
que un vicio tenga el carácter de redhibitorio. Rebaja del precio proporcional a la
disminución de valor de la cosa. Aspectos que comprende la disminución de valor
de la cosa
Fecha: 04/10/2012
Rol: 3740-2012
Sumario
765
Los jueces del fondo tuvieron por acreditado que en las viviendas de los actores
se detectó la aparición de termitas, teniendo la demandada "inmobiliaria y
constructora" pleno conocimiento de la existencia de la plaga con anterioridad a la
venta de los inmuebles y estando plenamente consciente de su gravedad, en
cuanto a la posibilidad cierta de contaminación de las demás casas vecinas. De
esta manera, y conforme al artículo 1859 del Código Civil, si bien la acción
redhibitoria es renunciable, lo cierto es que conociendo la demandada a la fecha
de las compraventas la existencia del vicio, la renuncia de algunos de los
demandantes a la acción en comento no tiene mayor trascendencia, pues de
todos modos estará obligado a sanearlos. A falta de definición legal, habrá que
entender por "vicio", la mala calidad, defecto o daño físico en las cosas, y no
habiendo distinguido el legislador entre los vicios o defectos producidos por la
naturaleza "como la infestación con plaga de termitas" o causados por el hombre,
no resulta lícito para el intérprete distinguir ni discriminar (considerando 4º de la
sentencia de la Corte Suprema). El artículo 1858 del Código Civil exige, para que
un vicio tenga la calidad de redhibitorio, que cumpla tres requisitos: a) exista al
tiempo de la venta, b) sea grave y c) sea oculto. En la especie, concurren tales
exigencias. En cuanto al segundo requisito, la gravedad del vicio se dio por
demostrada conforme a los hechos acreditados y a la naturaleza y peligrosidad de
la plaga en cuestión, siendo público y notorio que cualquier potencial comprador
en sus cabales, de saber o ser informado que la vivienda ofrecida está infestada
con termitas, desistiría de la compra o, a lo mejor, ofrecería pagar un precio muy
inferior, ya que es sabido que la plaga de termitas puede derivar en daños
importantes o estructurales en las viviendas afectadas, inhabilitantes o
impedientes de su uso natural y, en todo caso, obliga a costosos tratamientos de
control y prevención de daños ulteriores. Y en lo relativo al tercero, la exigencia
que el vicio sea oculto coincide con el carácter y naturaleza de la plaga de
termitas, cuyo trabajo silencioso, escondido y subterráneo sólo viene a ser
advertido las más de las veces cuando ya el daño no es menor. Así, concurriendo
los presupuestos de la acción estimatoria, los sentenciadores acogieron la
demanda determinando la rebaja del precio pagado por los inmuebles,
proporcional a la disminución de valor de la cosa, entendida ésta no sólo como
detrimento ostensible de su eventual precio de venta actual, sino como
comprensiva de los gastos o costos en los cuales, como consecuencia del vicio,
se ha debido o se deberá incurrir para mantener incólume su avaluación
(Considerando 5º).
766
Corte Suprema
Análisis voto disidente. No procede pedir la resolución del contrato de

compraventa por incumplimiento de obligaciones accesorias
Fecha: 26/09/2012
Rol: 1127-2012
Sumario
Cabe sostener que no procede pedir la resolución del contrato de compraventa

suscrito entre las partes por incumplimiento de obligaciones accesorias, no
condicionantes o de escasa entidad, si se ha cumplido con las obligaciones
principales. Para descartar un aparente mandato absoluto del artículo 1489 del
Código Civil, es pertinente recordar que el inciso final del artículo 1852 del citado
código dispone que, si la evicción no recae sobre toda la cosa vendida y la parte
evicta es tal que sea de presumir que no se habría comprado la cosa sin ella,
habrá derecho a pedir la resolución de la venta. En esto se constata que para
nuestro legislador civil no todos los incumplimientos conducen necesariamente a
la resolución (Considerando 13 de voto de minoría).
767
Corte Suprema
Requisitos procedencia de la rescisión por lesión enorme. Nulidad relativa el

único efecto jurídico que demandante puede impetrar al ejercer acción rescisoria
por lesión enorme
Fecha: 14/08/2012
Rol: 2533-2012
Sumario
La procedencia de la rescisión por lesión enorme, amén de justificarse la

efectividad de la desproporción que ésta supone, precisa la confluencia de otros
requisitos, a saber: a) que la venta admita la rescisión por este motivo; b) que la
acción se ejerza en tiempo, y c) que la cosa vendida no haya perecido en manos
del comprador o enajenada por éste (Considerando 8º).
Al ejercer la acción rescisoria por lesión enorme, es precisamente la nulidad

relativa el único efecto jurídico que el demandante puede impetrar y, a
consecuencia de ella, la devolución de la cosa o del precio. Sin embargo, no es
posible que en este escenario y en una hipótesis como la de autos, el actor pida
que, constatada que fuera la desproporción, le sea completado el justo precio por
el vendedor. Otra cosa es que el demandado vea nacer una obligación facultativa,
en virtud de la cual será el vendedor demandado, y sólo él, quien podrá optar
entre restituir el bien materia del juicio o pagar el suplemento del precio conforme
al nuevo valor determinado en el fallo que debe cumplir. En palabras del profesor
Alessandri Rodríguez: "Por la misma razón, el juez debe pronunciarse únicamente
sobre la rescisión y sólo ésta puede admitir" (Considerando 9º).
768
No habiéndose acreditado que bien raíz en cuestión ha sido adquirido durante
vigencia de sociedad conyugal éste no ha integrado los bienes de la misma y por
tal no se requería autorización de la mujer
Fecha: 27/07/2012
Rol: 4158-2010
Sumario
Como se dejó establecido en el fallo en alzada (considerandos quinto y sexto),

el bien raíz cuya venta se produjo durante la vigencia de la sociedad conyugal
existente entre las partes fue adquirido antes del matrimonio por el marido de la
demandante y formaba parte de una comunidad de copropietarios, debidamente
inscrita en el Conservador de Bienes Raíces, con lo cual, dicha parte, siempre
pudo disponer de su cuota respectiva conforme a lo previsto en los artículos
1320 y 1812 del Código Civil y la adjudicación posterior del predio que en definitiva
le correspondió y que ocurrió durante la sociedad conyugal, se produjo en los
términos previstos en el inciso primero del artículo 1736 del Código Civil, esto es,
"(...) cuando la causa o título de la adquisición ha precedido a ella".
De esta manera, no habiéndose acreditado que el bien raíz objeto del contrato
de compraventa cuya nulidad se ha invocado haya sido adquirido durante la
sociedad conyugal de la que forman parte uno de los demandados y la actora, no
ha llegado a integrar los bienes de dicha sociedad, con lo que no fue necesaria la
autorización de la mujer, demandante, al ser enajenado por el marido y por ello, no
podrá accederse a declarar la nulidad de dicho contrato, invocada en estos autos
por la demandante (Considerandos 2º y 3º).
Corte de Apelaciones de Coihaique
No se ha acreditado por actor el segundo requisito que habilita para la acción de

reivindicación esto es el hecho de ser dueño de la cosa que se pretende
reivindicar
Fecha: 19/07/2012
769
Rol: 105-2012
Sumario
Respecto al segundo requisito, esto es, que el titular de la acción acredite tener el
dominio de la cosa cuya reivindicación se pretende, del mérito de las probanzas
rendidas en autos, especialmente de la promesa de compraventa de
(demandante) a (demandado), de fecha 10 de diciembre de 2002, ante el Notario
público de Coyhaique, don (indicado), que en fotocopia se agregó de fojas 12 a
13, por el cual el promitente vendedor declara ser dueño del inmueble ubicado en
(lugar señalado), que corresponde al Lote Uno, de una superficie de 51,58
hectáreas y que deslinda en la forma que se señala en su cláusula primera, y que
promete y se obliga a vender al promitente comprador (demandado), un retazo de
terreno de ese inmueble, y que recae en una hectárea de superficie, y que el
precio de la promesa es la suma de ciento cincuenta mil pesos, suma que se pagó
al contado y con anterioridad a la subinscripción de la presente escritura,
declarando el vendedor haber recibido a su entera conformidad dicha suma, y que
la escritura definitiva se celebraría tan pronto se efectúe la subdivisión del predio y
se obtenga por los organismos competentes los documentos que acrediten dicha
subdivisión; y de la fotocopia autorizada de fojas 14 a 15 vuelta de la escritura de
saneamiento de título de dominio a favor de (demandado), conforme al Decreto
Ley Nº 2.695, anotado en el Repertorio Nº 794, 2001, con fecha 19 de abril de
2011, del Conservador de Bienes Raíces (indicado), lo que se hizo por resolución
judicial del Primer Juzgado Civil (indicado), en los autos Rol 111¿2011, sobre
oposición a saneamiento de título, (demandante), (demandado), y que es de fecha
4 de marzo de 2011, mediante la cual dicho tribunal declaró que se tenía por no
deducida la demanda de oposición de saneamiento y, en consecuencia, se ordena
la inscripción a favor del demandado de una superficie de una hectárea
individualizada en el plano 11101-459 S.R., del Ministerio de Bienes Nacionales,
ubicado en (lugar indicado), cuyos deslindes se señalan en la misma resolución;
inmueble inscrito a fojas 614 Nº 435 del año 1999 del Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Raíces (indicado); y de la copia autorizada por el
Conservador de Bienes Raíces, del plano de división del referido predio, agregado
a fojas 17, del Ministerio de Bienes Nacionales, es posible colegir que el dominio
del predio rural, ubicado en (lugar indicado), de una superficie de una coma cero
hectáreas, individualizado en el plano Nº once mil ciento uno guión cuatrocientos
cincuenta y nueve S.R., del Ministerio de Bienes Nacionales, y que deslinda:
Noroeste, sucesión (señalada) en línea quebrada de dos tramos comprendida
entre los puntos A guión B, separado por cerco; Sureste, (demandante), en línea
recta estacada comprendida entre los puntos B guión C; Suroeste, (demandante),
en línea recta estacada comprendida entre los puntos C guión D; y Noroeste,
(referida), en línea recta estacada comprendida entre los puntos D guión E y
servidumbre de tránsito, en línea recta estacada comprendida entre los puntos E
guión A, e inscrito en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces
(lugar indicado), el día 19 de abril de 2011, a fojas 986 Nº 651, está a nombre de
770
don (demandado), quien es el demandado de autos, y por lo tanto el actor y
recurrente de la causa no ha acreditado fehacientemente su derecho de propiedad
sobre dicha franja de terreno. De este modo, resulta que la concurrencia del
segundo de los presupuestos que se analizan, no ha resultado debidamente
acreditado por el actor en quien recaía la carga legal de hacerlo. Lo dicho
precedentemente, en todo caso, fue motivo de examen en los motivos Noveno y
Décimo de la sentencia que se revisa, y cuyas conclusiones esta Corte las
comparte plenamente. Como corolario del análisis que se viene realizando, resulta
inocuo hacerse cargo de la tercera exigencia enunciada, consistente en que el
reivindicante esté privado de la posesión y esta la ejerza el demandado, si se ha
concluido que el actor no es actualmente el dueño del predio en disputa, y la ley
sólo le permite al dueño del predio, que no es el demandante, a fin de que intente
la acción reivindicatoria o de dominio, la exigencia de que haya perdido la
posesión, o sea que esté desposeído, lo que en todo caso tampoco probó en
estos autos (Considerandos 7º y 8º).
Incumplimiento contractual debe presumirse culpable. Contrato bilateral obliga a

todas las cosas que emanan de la naturaleza o característica de la obligación.
Daño moral en materia contractual se encuentra actualmente aceptado
mayoritariamente por la doctrina
Fecha: 13/07/2012
Rol: 3480-2002
Sumario
El incumplimiento contractual debe presumirse culpable y es el deudor que

pretende liberarse de responsabilidad el que debe probar que el incumplimiento de
la obligación no le es imputable, sea acreditando el caso fortuito o la fuerza mayor
que hizo imposible su ejecución, o que empleó en ella la debida diligencia y
cuidado, circunstancia que no ha ocurrido en la especie.
Tratándose de un contrato bilateral el artículo 1446 del Código Civil exige

ejecutarlo de buena fe, en el entendido que las partes no sólo quedan obligadas a
lo que en él se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la
naturaleza o característica de la obligación y, por lo mismo, el artículo 1444 señala
que dentro de los contratos deben distinguirse las cosas que son de su naturaleza,
aquéllas que no siendo esenciales se entienden pertenecerle sin necesidad de
una cláusula especial (Considerandos 8º y 9º).
771
En lo referente al daño moral, cabe hacer presente que en materia contractual
se encuentra actualmente aceptado mayoritariamente por la doctrina. Es así como
en correspondencia con el Principio de la Igualdad ante la Ley, la jurisprudencia ha
expresado que los bienes extrapatrimoniales de una persona, tienen un valor que
a veces sobrepasa el de los bienes materiales, con mayor razón, cuando se trata,
como en este caso, el de la salud o la integridad física o síquica de la persona, y si
la jurisprudencia admite en la actualidad la indemnización moral respecto de los
perjuicios o daños causados por un delito o cuasidelito civil, no se divisa el motivo
por el cual se le pueda denegar, si la lesión a esos intereses extrapatrimoniales
procede del incumplimiento culpable o malicioso de uno de los contratantes, como
es el caso de autos, debiendo tener además presente, la plena aplicación del
principio de donde existe la misma razón, debe existir la misma disposición
(Considerando 14).
Se colige que demandante no es dueña de terreno cuya restitución reclama

pues compraventa ha sido inscrito en registro de Conservador de Bienes Raíces
incompetente
Fecha: 10/07/2012
Rol: 432-2011
Sumario
De acuerdo a la normativa a que se ha hecho mención, resulta incuestionable

que el demandante, al haber inscrito el título traslaticio de dominio en el Registro
de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces (indicado), en circunstancias que
el inmueble adquirido se encuentra en la comuna de (referida), la que a esa fecha
ya contaba con su propio Conservador de Bienes Raíces, no efectuó la tradición
en la forma prescrita por la ley, esto es, en el Registro Conservatorio del territorio
en que está situado el inmueble, y por consiguiente, atento a las sanciones que las
normas citadas contemplan, no adquirió ni la posesión efectiva del respectivo
derecho ni el dominio del inmueble objeto del contrato de compraventa. En este
sentido, don Arturo Alessandri Besa, expresa que no cree que el efecto que se
produce según el artículo 696 del Código Civil sea la nulidad, pues lo único que
dispone es que "los títulos cuya inscripción se prescribe en los artículos anteriores,
no darán o transferirán la posesión efectiva del respectivo derecho, mientras la
inscripción no se efectúe de la manera que en dichos artículos se ordena", por lo
772
que se trataría de una sanción especial, consistente en la suspensión del efecto
propio de la inscripción, efecto que solo viene a producirse cuando la inscripción
se efectúe con todos los requisitos legales, lo que puede tener lugar en cualquier
momento y en cualquier tiempo después de otorgado el título respectivo (La
Nulidad y la Rescisión en el Derecho Civil Chileno, tomo I, segunda edición,
página 262). Por consiguiente, no siendo la parte demandante dueña "por ahora",
del terreno cuya restitución reclama, no se cumple con el primer presupuesto de la
acción de precario que ha deducido, lo que conduce forzosamente a su rechazo,
sin que alteren en nada lo decidido los documentos acompañados en esta
instancia, resultando además inoficioso analizar los otros presupuestos de la
acción de precario y la prueba rendida al efecto (Considerandos 13 a 15).
Corte Suprema
Prenda sin desplazamiento tiene por objeto constituir una garantía sobre cosas
corporales o incorporales muebles conservando el constituyente la tenencia y uso
del bien. Legislación permite convenir cláusulas con garantía general prendaria.
Naves pueden prendarse en garantía de obligaciones principales adoptando el
régimen particular que resulte pertinente al caso concreto
Fecha: 09/07/2012
Rol: 11426-2011
Sumario
La pactada en autos constituye una prenda sin desplazamiento de acuerdo a la

Ley Nº 18.112, debiendo entenderse por tal aquélla que tiene por objeto constituir
una garantía sobre una o varias cosas corporales o incorporales muebles, para
caucionar obligaciones propias o de terceros, conservando el constituyente la
tenencia y uso del bien constituido en prenda. Este es el rasgo característico de
esta clase de contrato pignoraticio: el bien prendado se mantiene en poder del
constituyente. Entre sus varias características —real, unilateral, conmutativo,
solemne, indivisible y otras—, destaca la de ser, evidentemente, un contrato
accesorio, vale decir, que subsiste en la medida que exista una obligación a la que
accede (Considerando 6º). La posibilidad de convenir cláusulas con garantía
general prendaria, es decir, respecto de una pluralidad de obligaciones presentes
o futuras, sean determinadas o no la fecha del contrato, se encuentra prevista en
773
la nueva Ley Nº 20.190, de 5 de junio de 2007, cuyo artículo 14 "Dicta normas
sobre la prenda sin desplazamiento y crea el Registro de Prendas sin
Desplazamiento" (artículo 3º número 2 y en su artículo 4º), como asimismo, se
hallaba contemplada en el artículo 4º de la Ley Nº 18.112 del año 1982, derogada
por la antedicha pero, como se sabe, por aplicación del artículo 22 de la Ley sobre
Efecto Retroactivo de las Leyes, vigente para regir los contratos de prenda sin
desplazamiento acordados antes de la entrada en vigencia de la nueva ley
(Considerando 7º). Con respecto al plazo de la prescripción liberatoria aplicable al
asunto sub judice, cabe tener en cuenta el adagio que circula en doctrina
comercial que reza: "El mar mercantiliza los actos", con la que se quiere significar
que los actos jurídicos que conciernen al ámbito marítimo adquieren su
especialidad, caracterizada por la serie de privilegios y limitación de
responsabilidad del naviero que ese contexto se encuentran estatuidos. Si bien
nuestro legislador comercial ha sido escueto al prever la prenda sobre naves
menores en el artículo 881 de la codificación del ramo, lo cierto es que su tenor
deja en claro que no existe, en propiedad una prenda que pudiera catalogarse de
"naval", sino que las naves pueden prendarse en garantía de obligaciones
principales, adoptando el régimen particular que resulte pertinente al caso
concreto (quedando a recaudo lo ya expuesto en el motivo séptimo en relación a
la reforma introducida mediante Ley Nº 20.190, de 2007) (Considerando 9º).
Corte Suprema
Aun si la Corte aceptara en los yerros denunciados éstos no han tenido

influencia sustancial en lo dispositivo del fallo pues no se cuestiona la decisión
contenida en sentencia impugnada
Fecha: 05/07/2012
Rol: 4360-2012
Sumario
Determinada la inviabilidad del error de derecho denunciado con relación a las

disposiciones referidas en el motivo precedente, cabe poner de relieve que el
libelo de casación deja de manifiesto que, así como las alegaciones sobre las
774
cuales la tercerista funda su recurso instan por la prevalencia de la garantía
constitucional del derecho de propiedad, mirando el estatuto de la tradición de los
bienes muebles, de acuerdo al mérito probatorio de los antecedentes acumulados
en autos, resulta ostensible que nada de ello aparece referido, en forma precisa y
circunstanciada, a la directriz que guía la acción del tercerista de dominio, esto es,
el artículo 582 del Código de Procedimiento Civil, como tampoco al artículo
1545 del Código Civil, que estatuye la fuerza vinculante del contrato, ni a ninguna
de las reglas útiles para su interpretación previstas en los artículos
1560 a 1566 del Código Civil, pese a la patente gravitación que tiene, tanto en la
sentencia impugnada y, por lo mismo, en los fundamentos del libelo de casación
de fondo, la determinación del sentido y alcance de las estipulaciones del contrato
de compraventa de la causa; A la luz de lo antedicho, esta situación implica que la
impugnante no cuestiona, ergo acepta, la decisión contenida en la resolución cuya
nulidad postula, en cuanto a la interpretación de lo pactado por los contratantes de
la compraventa de bosque sub lite, particularmente, acerca del momento y manera
en que definieron tendría lugar su tradición. Lo anterior pues, aún en el evento de
que esta Corte concordara con quien recurre en el sentido de haberse producido
los yerros que denuncia, tendría no obstante que declarar que éstos no influyen en
lo dispositivo de la sentencia, desde que los estatutos que rigen el dominio, la
naturaleza de lo contratado y la hermenéutica contractual, no han sido
considerados al puntualizar el error de derecho descrito en el arbitrio en estudio,
conllevando en que la determinación de la voluntad contractual envuelta en el
negocio que sirve de antecedente al dominio reclamado, no ha sido un aspecto
considerado dentro del error de derecho que se acusa (Considerandos 7º y 8º).
Análisis probatorio y ponderación de la misma hace llegar a la presunción grave

y precisa que actora es la dueña del terreno que se pretende reivindicar de modo
que procede acoger acción
Fecha: 25/06/2012
Rol: 1860-2011
Sumario
El análisis comparativo de los medios probatorios reseñados precedentemente,

en especial de las conclusiones contenidas en las pericias consignadas en el
775
motivo decimosexto de la presente sentencia, cuyo mérito probatorio se ha
ponderado de conformidad con las reglas de las sana crítica, se desprenden un
conjunto de presunciones judiciales que por reunir los caracteres de gravedad y
precisión, además, de ser concordantes, permiten tener por establecido, en forma
fehaciente, que el predio de una superficie de 0,81 hectáreas, de propiedad de la
actora principal, singularizado en la demanda, de acuerdo al plano que en copia se
agrega a fojas 69, confeccionado por el Ministerio de Bienes Nacionales en el
procedimiento de regularización de la posesión, cuyo expediente administrativo se
ha tenido a la vista en esta sede, es detentado materialmente en la actualidad, por
el demandado (indicado) y, en consecuencia, encontrándose acreditado que el
terreno que la demandante pretende reivindicar respecto del cual ha probado su
calidad de dueña, es el mismo que mantiene bajo su posesión el demandado, y
donde este último procedió a edificar y emplazar diversas obras, solo cabe dar
lugar a la acción principal deducida, por reunirse todos los requisitos que la hacen
procedente. De este modo, necesario resulta dejar establecido, en relación las
conclusiones consignadas en el motivo precedente, que a juicio de esta Corte las
aseveraciones de los testigos del demandado, esto es (indicados), en cuanto
deponen respecto de la ubicación del terreno de la actora y a la circunstancia que
el demandado es propietario del predio donde emplazó una vivienda y, además,
efectuó diversas obras, se encuentran desvirtuadas con los restantes elementos
de convicción ponderados en los fundamentos decimosexto, decimoséptimo y
decimoctavo del presente fallo, particularmente, con el contenido de las pericias
evacuadas por los peritos judiciales (referidos), las que adquieren mayor
relevancia, por tratarse de expertos que profesan una ciencia o arte con
conocimientos especializados en la materia sobre la que informan, al detentar
ambos la calidad de Ingenieros de Ejecución en Geomensura, y cuyas opiniones
se aprecian, en lo sustancial, coincidentes, lo que conduce lógicamente a colegir
que sus dictámenes aparecen científicamente más exactos, argumentos por los
cuales se les resta mérito probatorio a los dichos de los mencionados testigos,
mismas razones que permiten estimar, asimismo, que la instrumental acompañada
por esa parte, a fojas 82, vale decir, los denominados plano de ubicación de la
parcela Rol Nº XXXX-XX de propiedad de (demandado) y plano de ubicación de la
citada parcela, sobre imagen satelital, señalándose que ambos fueron revisados
por el testigo (indicado), carece de valor de convicción, por cuanto, además, el
referido testigo, al prestar declaraciones respecto de tales documentos, a objeto
de precisar acerca de los aspectos técnicos sobre los cuales dichos planos fueron
elaborados, señala que él no concurrió al lugar donde se ubica el predio del
demandado, sino que lo hizo un tercero, que ni siquiera individualiza, quien habría
recorrido los deslindes con un GPS, y que, solamente, cuando aquél le entregó el
instrumento, procedió a descargar los datos y a confeccionar el plano sobre el cual
depone (Considerandos 19 y 20).
776
Corte Suprema
Responsabilidad del constructor en compraventa de inmuebles. Coexistencia de

Regulaciones. Primacía de la normativa particular sobre la general
Fecha: 05/06/2012
Rol: 1144-2010
Sumario
La responsabilidad de la Inmobiliaria como de la Constructora ha sido

establecida por la ley, en el ya citado artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y
Construcciones, de modo que, sin perjuicio de la suscripción de los respectivos
contratos de compraventa que provoca que las partes se coloquen al amparo de la
regulación legal de sus responsabilidades, es a esa regulación legal a la que debe
estarse y la misma se encuentra prevista, en general, en los artículos 2314 y
siguientes del Código Civil, dejando a salvo las disposiciones especiales en la
materia, que deben prevalecer sobre aquellas otras que no revisten esa índole
especial. Por lo tanto, en la especie, resulta procedente la indemnización por el
daño moral, atendiendo fundamentalmente a lo dispuesto en el artículo
2329 del Código Civil, en cuanto a que todo daño debe ser indemnizado
(Considerando 6º de la sentencia de casación).
La existencia del daño moral reclamado se encuentra suficientemente

acreditado, a juicio de estos sentenciadores, por las circunstancias materiales que
se han probado en esta causa, esto es, por los defectos y fallas que han debido
soportar los adquirentes de inmuebles nuevos y que los han llevado a accionar
judicialmente para obtener el resarcimiento de los perjuicios que se les han
ocasionado. Indudablemente, la compra de un departamento en condiciones
defectuosas, las que han debido tolerarse por largo tiempo, genera un detrimento
sicológico, una aflicción y angustia, que debe ser indemnizada por su generador,
en el caso, Inmobiliaria y Constructora demandadas. La existencia de bienes de
dominio común respecto de los cuales se establece una indivisión forzada,
atendida la necesidad de un pleno ejercicio del derecho de dominio por cada
propietario respecto de su unidad y la forma de administración del régimen de
copropiedad inmobiliaria, dentro de la cual se prevén facultades, atribuciones,
derechos y obligaciones para cada uno de los órganos en que la ley hace
descansar el gobierno o la gestión de los condominios, concluyendo que los
bienes comunes pertenecen a cada uno de los copropietarios en la parte alícuota
que les corresponde, sin embargo, su naturaleza —común— a todos ellos impide
que cada uno o algunos de los dueños pueda ejercer por sí la acción que pretenda
el resarcimiento por los vicios y defectos de diseño, de proyección, estructurales y
777
de construcción con los que dichos bienes pudieran verse afectados. Sin perjuicio
de que esta Corte estima improcedente el ejercicio particular y no en comunidad
de la acción destinada a obtener la indemnización por los daños materiales que
presenten los bienes comunes en un condominio, corresponde precisar que dicha
acción, en tanto pretende la indemnización por el daño moral derivado de los
vicios o desperfectos que afecten a las áreas comunes, es perfectamente
procedente, en atención a que, en cuanto a la calidad o naturaleza de la
pretensión que se ejerce y el carácter del resarcimiento que ella exige, resulta
prioritario anotar el estrecho e indesmentible vínculo entre ambos en tanto este
último se genera y justifica en la aflicción del afectado, lo que le imprime un
carácter personalísimo que no logra desvirtuarse con el hecho que genera un
crédito en dinero, pues aun integrando dicho elemento patrimonial, el sentido y
contenido de la acción ejercida en este aspecto sigue inalterable, por cuanto lo
que ella persigue es compensar el mal soportado por la víctima, personalmente
(Considerandos 6º a 9º de sentencia de casación).
Corte Suprema
Vendedor debe entregar la cosa en condiciones tales que el comprador pueda

gozar de ella tranquila y útilmente. Recurrente de casación en el fondo debe
señalar la forma cómo se han producido los errores de derecho e infracciones de
ley que denuncia
Fecha: 04/06/2012
Rol: 299-2012
Cita online:CL/JUR/1025/2012
Sumario
El artículo 1824 del Código Civil señala como segunda obligación del vendedor
"el saneamiento de la cosa vendida". Pero, no basta que el vendedor entregue la
cosa vendida, es preciso que la entregue en condiciones tales que el comprador
pueda gozar de ella tranquila y útilmente. No logrará el comprador una posesión
tranquila o pacífica de la cosa vendida cuando se vea turbado de dicha posesión a
consecuencia de los derechos que terceros hagan valer con relación a ella. No
obtendrá una posesión útil si la cosa adolece de defectos que la hacen
inadecuada para el objeto que tuvo en vista al comprarla. En ambos casos, el
comprador quedaría defraudado en su justa expectativa, si no dispusiera de
recursos para exigir al vendedor que lo ampare en la posesión y subsane los
vicios o defectos de la cosa (Considerando 8º).
778
El recurrente centra su alegato de casación únicamente en el análisis de las
normas decisoria litis que habrían sido mal o erróneamente aplicada por los jueces
de segundo grado, sin embargo, no hace lo propio con las otras disposiciones que
enumera, artículos 1545, 1547, 1838, 1839 y demás que resulten pertinentes. Al
efecto debe en primer término consignarse que el recurrente ha omitido la
obligación impuesta a quien formula un recurso de casación como el que se
analiza, en orden a que debe, además de señalar las normas que estima
violentadas, explicar pormenorizadamente la forma cómo se han producido los
errores de derecho e infracciones de ley que denuncia y, asimismo, la manera
como tales transgresiones influyen sustancialmente en lo dispositivo del fallo, cosa
que no ha hecho. A este respecto, no procede que este tribunal de casación se
haga cargo de dichas normas que no han sido desarrolladas y de las otras que
sólo se identifican como las "demás que resulten pertinentes". Esa propuesta
excede de las posibilidades de un recurso de derecho estricto, como es el caso, al
pretender que sea el órgano jurisdiccional supremo el que determine la eventual
contradicción abstracta entre el ordenamiento basal aplicable y la interpretación
defendida por los falladores del fondo, eligiendo la o las disposiciones que podrían
haber sido transgredidas en este apartado, pero que el recurrente no desarrolla ni
tampoco indica (Considerando 10).
Vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad
del justo precio de la cosa que vende
Fecha: 28/05/2012
Rol: 356-2012
Sumario
El artículo 1889 del mismo cuerpo legal establece que el vendedor sufre
lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo
precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme,
cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio
que paga por ella. El justo precio se refiere al tiempo del contrato. Se
establece el justo precio de la propiedad al momento de su venta en la suma
de $ 17.829.136, esto es, en el avalúo fiscal, la mitad de éste $ 8.914.568
excede con mucho el valor asignado en la compraventa de $ 1.900.000; ello
incluso tratándose únicamente de la nuda propiedad del inmueble, toda vez
779
que el precio sólo alcanza el 9% del justo precio. De acuerdo al mérito de lo
expuesto, se considera que se han dado las condiciones para estimar que en
el contrato a que se refieren estos autos se ha producido lesión enorme para
la demandante (Considerandos 13 a 16)
Se constata que no se ha efectuado la tradición por inscripción en conservador

de bienes raíces sobre los terrenos reclamados por lo que no se ha adquirido
posesión por parte de actores
Fecha: 25/05/2012
Rol: 1161-2011
Sumario
La posesión regular es la definida en el artículo 704 del Código Civil, esto es "la
que procede de justo título y ha sido adquirida de buena fe; aunque la buena fe no
subsista después de adquirida la posesión. Se puede ser por consiguiente
poseedor regular y poseedor de mala fe, como viceversa el poseedor de buena fe
puede ser poseedor irregular". A continuación, el artículo 703 clasifica los justos
títulos en constitutivo o translaticio de dominio. Su inciso tercero define los
segundos "como aquellos que por su naturaleza sirven para transferirlo, como la
venta, la permuta, la donación entre vivos", norma que constituye la regla general
en la materia. Tratándose de los títulos translaticios de dominio y en conformidad a
lo dispuesto en el artículo 702 del Código Civil, la posesión regular, para que lo
sea, no sólo exige que exista justo título, sino, además, la buena fe y la tradición.
El artículo 708, a su vez, califica de irregular la posesión que carece de uno o más
de los requisitos de la posesión regular. Finalmente, el artículo 724 expresa que
780
"Si la cosa es de aquellas cuya tradición deba hacerse por inscripción en el
Registro del Conservador, nadie podrá adquirir la posesión de ella sino por este
medio." Así las cosas, se concluye que los actores no se han encontrado en
posesión regular de los predios cuya restitución solicitan, toda vez que el título
invocado para ello es sólo una escritura pública de compraventa, de la que sólo
pueden emanar derechos personales, mas no constituye la tradición de los
inmuebles de que se trate. En conclusión, no se han reunido en la especie los
requisitos que exige la ley para ser titulares de la acción contenida en el artículo
894 del Código Civil, desde que los actores no han acreditado haber estado en
posesión regular de los predios, por lo que mal puede entenderse que la hayan
perdido, circunstancia que de por sí, impide acoger la demanda deducida en estos
autos (Considerandos 14 a 16).
Corte Suprema
Redacción de cláusula de aceleración demuestra que ésta tiene carácter de

imperativa por lo que simple retardo en cumplimiento de obligación inició término
de prescripción de la misma
Fecha: 25/05/2012
Rol: 12007-2011
Sumario
La orientación clave para determinar la naturaleza de esta estipulación (cláusula

de aceleración), en el caso concreto, es la forma en que ella se encuentra
redactada. En la especie no fue discutido que la caducidad convencional pactada
en el segundo acápite de la cláusula tercera de la compraventa, reza: "El no pago
íntegro y oportuno de cualquiera de estas cuotas hará exigible y de plazo vencido
la totalidad de la deuda". Así establecida esta Corte Suprema se ha inclinado a
asignar a ese pacto de exigibilidad anticipada el carácter imperativo, de lo cual se
extrae, como corolario ineludible, que desde la fecha del incumplimiento, el plazo
ya no fue impedimento para que el acreedor pudiera accionar, toda vez que la
obligación se torna exigible y se le permite perseguir al deudor desde ese
momento, y comienza, además, el transcurso del término de prescripción extintiva.
Corrobora lo expuesto, el tono gráfico y didáctico, del autor recién citado cuando
enseña: "En todo caso, en la aceleración imperativa el verbo rector será siempre
781
de ese carácter. Por ejemplo, el no pago de una o más de las cuotas en que se ha
dividido el crédito hará exigible el total de la obligación que se considerará de
plazo vencido. Esta es indudablemente imperativa, sin que ello admita dudas de
ninguna especie (op. cit., pág. 89). Por encontrase determinado en esta coyuntura
que la mora o simple retardo en el pago de la obligación que se demandó se
produjo el diez de diciembre de dos mil tres, como se desprende del relato del
demandante, atendidos el tenor imperativo y obligatorio de la cláusula de
aceleración pactada, ha de entenderse que en aquella fecha se fijó la oportunidad
desde la cual corresponde contar el lapso de prescripción, que corrió completo y
en exceso al veintinueve de abril de dos mil diez, data de la notificación de la
demanda a la demandada, como se lee a fojas 19, por lo que se hace evidente
que, al producirse el emplazamiento la acción ordinaria actualmente ejercida,
proveniente del contrato de compraventa de la litis y que se alza como causa de la
pretensión incoada en estos autos, se hallaba íntegramente extinguida por el
transcurso de un tiempo mayor a cinco años, de acuerdo a lo prevenido en
el artículo 2515 del Código Civil (Considerandos 8º y 9º).
Corte Suprema
Contrato de compraventa de bosques. Aun en caso que Corte compartiera

raciocinio sobre vulneración de normas descritas éstas no tienen carácter de
decisoria litis por lo que no influyen en lo sustancial del fallo
Fecha: 14/05/2012
Rol: 2097-2012
Sumario
En primer término, debe tenerse en cuenta que, el arbitrio procesal en estudio

permite la invalidación de determinadas sentencias que hayan sido pronunciadas
con infracción de ley, siempre que ésta haya tenido influencia sustancial en su
parte resolutiva, esto es, que en el caso concreto se haya comportado como una
norma decisoria litis. En tal sentido, esta Corte ha definido (RDJ, T. 89, secc. 1ª,
pág. 188) que, para que pueda prosperar un recurso de casación en el fondo, las
normas transgredidas han de ser las que el fallador invocó en su sentencia para
resolver la cuestión controvertida, como también, aquéllas que dejó de aplicar,
pero que resultaban ser las apropiadas para definir el conflicto. Esto es así, pues
en caso contrario, no podría dictar sentencia de reemplazo, dado que se está ante
un recurso de derecho estricto que persigue instar por un examen del juicio
782
conclusivo de la cuestión principal, desplegado desde la sustancia misma de la
sentencia definitiva o interlocutoria que se busca anular, cuyos errores jurídicos
autorizarán una sanción procesal de esa envergadura, en la medida que hayan
trascendido hasta la decisión propiamente tal del asunto, definiéndola en un
sentido diverso a aquél que se imponía según la normativa aplicable. Con lo
apuntado y de la manera en que ha sido construido el libelo de casación, no cabe
sino entender que éste revela que el recurrente no cuestiona ergo acepta el
soslayo que de las normas decisoria litis exhibe el fallo cuya anulación pide,
encarnadas de manera primordial en lo preceptuado en los artículos
1489, 1545, 1556, 1793, 1826 y 1828 del Código Civil, que estatuyen la condición
resolutoria tácita y sus efectos cuando se cumple; la fuerza del contrato; el daño
emergente y lucro cesante como integrantes de la indemnización de perjuicios; la
compraventa y la obligación del vendedor de entregar la cosa vendida
Corte Suprema
Nuestro ordenamiento civil rechaza cúmulo en cumplimiento de la obligación

principal y la pena. Concepto cláusula penal. Condición resolutoria una vez
declarada produce efectos retroactivos
Fecha: 14/05/2012
Rol: 11789-2011
Sumario
Como se sabe, en principio y por comprometer el principio de enriquecimiento

sin causa, nuestro ordenamiento civil rechaza el cúmulo en el cumplimiento de la
obligación principal y la pena, permitiéndolo sólo bajo acuerdo expreso de las
partes, pues se ha entendido que, si las partes acuerdan ese derecho a favor del
acreedor, el deudor debe responder, por cuanto consintió en esa eventualidad y
en él estaba la posibilidad de evitar el cobro de ese modo. En esos términos lo
preceptúa el artículo 1543 del Código sustantivo del ramo al disponer: "No podrá
pedirse a la vez la pena y la indemnización de perjuicios, a menos de haberse
estipulado así expresamente", agregando que "siempre estará al arbitrio del
acreedor" aún en este caso "pedir la indemnización o la pena", siempre en el
evento que esta última sea compensatoria (Considerando 9º). Conforme al artículo
783
1535 del Código de Bello, por cláusula penal ha de entenderse aquélla en que una
persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena,
que consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o de retardar la obligación
principal (Considerando 11) Es necesario recordar que la resolución de contrato
que viene sentenciada es consecuencia del instituto de la condición resolutoria
tácita normada en el artículo 1489 del Código Civil. Cabe tener en cuenta,
también, la condición resolutoria una vez declarada produce efectos retroactivos,
volviendo a las partes al estado jurídico en el que se encontraban previo a
contratar, como si no hubiesen convenido. Según refiere el profesor Claro Solar:
"revocando, borrando todas las consecuencias del contrato, obra, ex tunc, el
aniquilamiento del contrato mismo" (Explicaciones de Derecho Civil Chileno y
Comparado; Imp. Nascimento; pág. 195) (Considerando 13).
Corte Suprema
No se advierten antecedentes que permiten concluir que mandato en cuestión

subsistió luego de la muerte del mandante como señala demandada
Fecha: 12/04/2012
Rol: 9995-2011
Sumario
En el caso sub judice, no se advierte que nos encontremos frente a alguna de

las situaciones reseñadas en el considerando anterior, circunstancia que permitiría
concluir que el mandato subsistió después de la muerte del mandante. De hecho y
tal como aparece expuesto en el razonamiento décimo sexto de la sentencia de
primera instancia, reproducido por el de segunda, la demandada alegó el carácter
post mortem del mandato en virtud del cual los señores (indicados), suscribieron el
contrato de compraventa cuya declaración de nulidad se solicitó en estos autos,
ofreciendo acreditar sus dichos mediante un instrumento privado autorizado ante
notario que finalmente nunca acompañó, dejando de esta manera sin justificación
la afirmación antedicha. Así, no puede más que desestimarse esa alegación; en
virtud de los razonamientos precedentes, y no habiéndose verificado los errores
de derecho reclamados, desde que los sentenciadores han hecho una correcta
aplicación de las disposiciones legales atinentes al caso de que se trata, el recurso
784
de nulidad de fondo no puede prosperar y debe, necesariamente, ser desestimado
Vicios redhibitorios. Deben ser ocultos y desconocidos por la parte al contratar.

Rebaja del precio debe ser proporcional a la depreciación sufrida por el bien
Fecha: 10/04/2012
Rol: 257-2011
Sumario
La rebaja del precio debe ser proporcional, dice el artículo 1857 del mismo
Código, pero no puede serlo si no sabemos a qué se refiera esa proporción, lo que
exige saber en qué medida ha influido la calidad de los materiales en la
depreciación de la casa con respecto al precio pagado. Desde luego también, aquí
cobra relevancia la falta de especificidad de lo que se entienda por buena o mala
calidad de los materiales, pues sin ese dato mal podría calcularse hasta qué punto
está afectado el valor total del inmueble. El monto en que se haya perjudicado el
precio, por los vicios, era parte de un hecho debatido, y no puede la Corte arribar a
una cantidad arbitrariamente, si nada se acreditó al respecto (Considerando 23).
El resto de la prueba rendida en nada altera las razones anteriores y antes al

contrario, al confesar el actor que al menos respecto de una partida (canaletas y
785
aleros) se pactó su ejecución posterior a la venta, y al decir el testigo que la casa
estaba habitada cuando fue a inspeccionarla para su recepción final, se refrenda
que el comprador vivía allí antes de celebrar el contrato definitivo y que las
partidas no ejecutadas, o parcialmente ejecutadas, no son vicios ocultos sino
materias propias del cumplimiento de un contrato de ejecución de obra, ajeno a
esta acción (Considerando 25).
Corte Suprema
Contrato de compraventa. Retiro de más árboles de los pagados. Reglas sobre

determinación del objeto de obligaciones buscan asegurar que partes han
concluido su negociación y no requieren nuevos acuerdos para ser ejecutadas
Fecha: 05/04/2012
Rol: 9256-2011
Sumario
Debemos entender que las reglas sobre determinación del objeto de las
obligaciones, contenidas en el artículo 1461 del Código Civil —que tienen un
carácter general— y su finalidad es asegurar que las partes han delimitado de tal
manera que de él se deriva que, como efecto del acuerdo, han determinado con
precisión y claridad lo que cada uno queda obligado de forma tal que tanto el
acreedor sabe lo que puede exigir, como el deudor sabe lo que debe pagar. Es
decir, que las partes han concluido su negociación hasta el punto que las
obligaciones de ellas nacidas no requieren de nuevos acuerdos para ser
ejecutadas y, por lo mismo, en caso de controversia entre ellas, puede un tercero
independiente, como es el juez, declarar si procede o no por ejemplo el
cumplimiento y dar lugar a él, sin necesidad de otro elemento que no sea el tenor
786
de los acordado. Es cierto que el artículo 1461 permite que la cantidad de una
cosa genérica puede ser determinable, pero ello sólo en la medida de que el
propio contrato fije reglas o contenga datos que permitan determinarla. Es decir,
más allá de toda convención posterior que las partes puedan acordar, cualquiera
de ellas puede objetivamente fijar el contenido de lo obligado, recurriendo
exclusivamente a las reglas o datos que se entregan en el contrato celebrado
(Considerando 8º).
Corte Suprema
Presunciones graves, precisas y concordantes. Existencia de colusión entre los

demandados. Comisión de un ilícito civil. Análisis voto disidente
Fecha: 29/03/2012
Rol: 7226-2009
Sumario
La conducta acreditada y probada del demandado permitió a la sociedad

demandada ingresar al mercado, sin pagar el precio de las acciones que como se
ha establecido eran de un alto monto, que la demandante ignorara este hecho,
pues de lo contrario, la falta de pago del precio, la habría llevado a exigirlo,
liquidando las operaciones existentes entre ellas. Tales hechos debidamente
probados en el proceso, constituyen antecedentes graves, precisos y
concordantes que entre los demandados respecto de estas operaciones hubo
colusión, lo que le causó perjuicios a la demandante. No hay otra forma de
explicar la actuación del demandado quien realizó este tipo de maniobras
fraudulentas, reiteradas e intencionales, que no perseguían un beneficio
patrimonial propio, sino que de un tercero, ya que permitían ocultar que la
sociedad, no había pagado el precio de venta de las acciones al actor. Por otra
parte, en lo tocante a esta última sociedad, además de haberse beneficiado de las
actuaciones del demandado, lo dejaron en una situación excepcional y de
privilegio, ya que sin tener fondos propios, no sólo no pagó el precio de las
acciones sino que, además, le permitieron seguir actuando en el mercado
mediante un sinnúmero de operaciones, situación que no es posible de explicar
sino sólo por la existencia de un pacto ilícito con el demandado en contra de la
demandante quien sufrió un perjuicio patrimonial porque vio disminuido su
787
patrimonio. En consecuencia, habiéndose concluido la concurrencia de todos los
requisitos exigidos por la ley para la procedencia de la prueba de las presunciones
judiciales, los sentenciadores del grado, la han desestimado, vulnerándose el
artículo 1712 en relación con el artículo 2314 ambos del Código Civil. Los hechos
y las conductas tanto del demandado como de la sociedad., a través de su
representante legal, constituyen presunciones graves, precisas y concordantes,
según lo exigido en el artículo 1712 del Código Civil, para llegar a la convicción
que los demandados se coludieron para causar perjuicio a la demandante. En
efecto, consta que existe un hecho ilícito consistente en que los demandados se
concertaron para defraudar al actor; que ese actuar causó un daño a la
demandante consistente en la pérdida patrimonial por el no pago del precio de las
acciones y que existió una relación de causalidad entre el hecho ilícito y el daño,
correspondiendo únicamente determinar el monto de los perjuicios reclamados
(Considerandos 19 y 20 de la sentencia de casación y 5º de la sentencia de
reemplazo). No se han infringido las leyes reguladoras de la prueba al rechazar la
demanda por no haberse aplicado en el fallo recurrido las presunciones judiciales
que permitían establecer la existencia de colusión entre los demandados, pues la
actividad de aquilatar el mérito de la convicción de este tipo de probanzas,
determinando la concurrencia de la gravedad, precisión y concordancia de ellas,
pertenecen en lo medular, a una operación de orden intelectual que es propio y
privativo de los jueces del fondo y que por tanto escapa al control de esta Corte
mediante la interposición del presente arbitrio (Considerando voto disidente).
Tradición como modo de adquirir el dominio. Obligación que afecta al tradente y

al adquirente de concurrir al acto de la tradición del derecho real de dominio.
Inscripción de la escritura de cesión de derechos hereditarios. Portador del título
habilitado solamente para requerir y firmar las inscripciones y subinscripciones, no
pudiendo entenderse dotado de potestad alguna para hacer rectificación o
complementación del contrato
Fecha: 22/03/2012
Rol: 2-2012
788
Sumario
A este respecto constituye un error el afirmar, como el reclamante lo hace en su

recurso, que la inscripción no debe ser firmada por el requirente, porque eso lo
hace el Conservador, y que por lo tanto, la voz "firmar", debe entenderse referida a
cualquier otro documento que se exija para practicar la inscripción, como lo sería
la "minuta". Por el contrario y como está visto, según lo dispone el penúltimo inciso
del artículo 78 del Reglamento, sí debe serlo, a menos que en el título aparezca
facultado uno de los otorgantes o un tercero para hacer por sí solo el registro. Por
si ello no bastare, cabe señalar que la tesis del reclamante se encuentra en frontal
colisión con lo que al respecto determina el artículo 83 del Reglamento, el que
señala: "A continuación de la última palabra del texto de la inscripción, seguirán
las firmas de las partes, en los casos que fueren necesarias, debiendo cerrar la
inscripción la firma del Conservador" (Considerando 9º). Entonces, y en perfecta
sintonía con lo que precedentemente se ha explicado, nítidamente se observa que
los contratantes, entendiendo correctamente las disposiciones legales que rigen la
materia, en la primera parte de la estipulación extendieron una oferta abierta de
mandato, autorizando a cualquier persona que portara el título para requerir y
firmar la inscripción cumpliendo así, ya que no lo hicieron personalmente, con la
obligación que afecta al tradente y al adquirente de concurrir al acto de la tradición
del derecho real de dominio, debidamente representadas, conforme se exige en
las disposiciones que se han citado. Enseguida, otorgaron un mandato específico,
exclusivo y excluyente a favor de una persona determinada, poder que le fue dado
con el propósito que sólo él pudiera comparecer en nombre y representación de
los contratantes para el caso que fuere indispensable suscribir las escrituras
públicas rectificatorias, complementarias o aclaratorias que fueren necesarias para
perfeccionar el contrato, habilitación que precisamente se le confirió para ser
utilizada para el caso que hubiere errores de cita, o para el evento que, entre
otros, el Conservador de Bienes Raíces —cuyo es el caso de autos— objetare el
título (Considerando 11). De consiguiente, no ha podido ser más evidente que la
manifestación de voluntad de los contratantes, expresada en la forma que se ha
señalado, ha sido nítida y manifiesta en cuanto a que el portador del título ha
quedado habilitado solamente para requerir y firmar las inscripciones y
subinscripciones, no pudiendo entenderse dotado, bajo ningún respecto de
potestad alguna para hacer rectificación o complementación del contrato, ya que
esta atribución le fue asignada expresamente y de manera exclusiva y excluyente
a una persona determinada, quedándole vedado —conforme a lo dispuesto en
el artículo 2131 del Código Civil— excederse de los términos en que el mandato le
fue acordado (Considerando 12). La pretensión que se conduce por la reclamante
en cuanto a que la capacidad de "firmar" la inscripción de que se dota al portador,
importaría el permitirle también suscribir los documentos que fueran necesarios
para rectificar o complementar el título, tampoco encuentra asidero en los
principios de lógica que necesariamente deben informar todo proceso de
interpretación de un contrato, pues si así fuera, esto es, si se entendiera que la
mencionada facultad tuvo la extensión suficiente como para posibilitar que el
789
portador pudiera rectificar y complementar el título, carecería de toda justificación
el que los contratantes hubieren dotado al demandante de tales atribuciones, pues
ello se debería tener como innecesario, redundante y superfluo, ya que, de
acuerdo a la interpretación que a la cláusula le da el recurrente, debió entenderse
que también al demandante la atribución dada a los portadores del título le
confería poder suficiente para hacerlo, sin necesidad de especificación alguna
(Considerando 15). Como se ve en la especie no tan sólo no ha podido estimarse
que la aptitud dada por los contratantes al portador para requerir y firmar la
inscripción, ha habilitado al reclamante para suscribir escritura pública rectificatoria
o complementaria, sino que del texto mismo del contrato aparece que dicha
facultad le fue negada, motivo por el cual deberán ser las comparecientes o el
mandatario especialmente designado o el representante de cualquiera de ambos,
dotado de facultades suficientes, quien concurra a efectuar la correspondiente
rectificación o complementación (Considerando 16).
Corte Suprema
Jueces del fondo se tienen facultad soberana para fijar hechos de la causa y
efectuada correctamente esta labor habrá que estarse a tales hechos
Fecha: 10/01/2012
Rol: 11924-2011
Sumario
Luego de lo dicho en los acápites cuarto y quinto, resulta que la transgresión

que la recurrente estima se ha cometido por los jueces del fondo persigue
desvirtuar el supuesto fáctico fundamental asentado por aquéllos, mediante el
establecimiento de los nuevos hechos que plantea, esto es, que el inmueble de la
causa fue ofrecido en venta por la demandada, expresando en la publicidad
respectiva que el departamento tendría "vista cordillera" y "vista despejada"; no
obstante lo cual, dicho bien presentaba un vicio oculto a la época de la
compraventa, haciendo que la cosa no sirva para su uso natural o sólo sea apta
de manera imperfecta; defecto conocido por el vendedor a la sazón, pero ignorado
por el comprador.
790
Dicho lo anterior, resulta pertinente recordar que solamente los jueces del fondo
se encuentran facultados para fijar los hechos de la causa y que efectuada
Civil, no siendo posible su revisión por la vía de la nulidad que se revisa, al no
haberse impugnado el fallo denunciando infracción a las leyes reguladoras de la
prueba, circunstancia que conlleva concluir que el recurso en estudio adolece de
manifiesta falta de fundamento, por lo que no puede prosperar, dado que las
hace recaer la decisión (Considerandos 6º y 7º).
Contratos de compraventa de un bosque. Se configura vicio de ultra petita pues

sentencia ha resuelto contrato que no ha sido solicitado por el actor
Fecha: 06/01/2012
Rol: 1371-2011
Sumario
Así las cosas, se observa que la sentencia definitiva de primer grado dictada en
esta causa, al declarar resueltos los contratos de compraventa antes referidos, se
ha extendido en su parte resolutiva a puntos que no han sido sometidos a juicio ni
a la decisión del tribunal, toda vez que el actor no hizo petición formal, precisa y
clara en orden a que el órgano jurisdiccional declarare resuelto contrato alguno,
como lo exige la ley en el artículo 254 Nº 5 del Código de Procedimiento Civil.
Conforme a lo anteriormente indicado, el tribunal a quo carecía de atribuciones
para emitir el pronunciamiento acerca de la resolución de los contratos, ya que las
sentencias judiciales deben ser pronunciadas conforme al mérito del proceso y no
podrán extenderse a puntos que no hayan sido expresamente sometidos a juicio
por las partes, salvo en cuanto las leyes manden o permitan a los tribunales
proceder de oficio, acorde a lo señalado en el artículo 160 del Código citado. La
anomalía precedentemente señalada es constitutiva del vicio de "ultra petita" que
se ha cometido en el pronunciamiento de la sentencia, indicado en el artículo 768
791
Nº 4 del Código de Procedimiento Civil como causal que da lugar a la casación
formal y que autoriza a esta Corte para invalidar de oficio la sentencia definitiva,
de acuerdo a la facultad que le concede el artículo 775 del mismo cuerpo legal
Corte Suprema
Lesión enorme se aplica igualmente en caso de venta que comprende sólo nuda
propiedad del inmueble. Cláusula de reserva de usufructo
Fecha: 02/01/2012
Rol: 6859-2010
Sumario
Como lo dispone el inciso 1º del artículo 1889 de la recopilación civil, "El

vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del
justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme,
cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que
paga por ella". Esta es precisamente la situación de autos, atendido que el
inmueble vendido en la suma de $ 30.000.000 se encontraba tasado en
$ 146.000.000, en tanto el usufructo fue valorizado en $ 18.195.000 a la época del
contrato, configurándose así la causal de rescisión por lesión enorme que consulta
el artículo 1888 del cuerpo legal citado. De lo anterior se infiere que los jueces del
fondo interpretaron incorrectamente el sentido y alcance de los artículos
1888 y 1889 del Código Civil, al asumir que su texto no sería aplicable en el caso
de que la venta comprendiera sólo la nuda propiedad del inmueble vendido,
conclusión que no se aviene con el tenor literal ni con el contexto en que se
insertan ambos preceptos. Adicionalmente, aquella magistratura dio falsa
aplicación al artículo 1441 de la compilación sustantiva, desde que asignó carácter
de aleatorio al contrato en cuestión, como si la incorporación en su texto de un
usufructo vitalicio a favor del vendedor asimilara la prestación convenida a una
"contingencia incierta de ganancia o pérdida" y analogara la convención a la
especie de los contratos aleatorios. Tal deducción es inexacta, porque no se
apoya en motivos de hecho suficientes que permitan configurarla en el caso
concreto, en función de la avanzada edad del vendedor, de la que hay constancia
en autos, que evidentemente reduce el aleas de incertidumbre de las prestaciones
792
a su mínima expresión. De ahí que el mandato contenido en este último artículo no
podía ser extendido, como se hizo, al caso de la especie, incurriéndose al hacerlo
por los juzgadores en error de derecho (Considerandos 6º y 7º).
Hecho de haberse transferido el dominio de vehículo no exime a vendedor de

otras obligaciones emanadas del contrato tal es la escrituración y aviso de venta
Fecha: 13/12/2011
Rol: 6248-2010
Sumario
El hecho de haberse transferido el dominio al comprador, en virtud del contrato

de compraventa celebrado entre las partes, no exime al vendedor de otras
obligaciones emanadas del contrato, además del hecho no discutido de la entrega;
obligaciones entre las cuales se encuentra, específicamente para este tipo de
contratos, la de escriturarlo, y firmar además un formulario del Servicio de
Impuestos Internos, denominado Aviso de Venta de Vehículos, requisitos legales
impuestos por la ley en atención a la naturaleza del objeto y por razones de
carácter tributario. La demandante acreditó en autos la disponibilidad del dinero
con que pagó el precio de la compraventa, como también el hecho de haberse
emitido la correspondiente factura; por lo que debe darse por establecido el
cumplimiento de sus obligaciones emanadas del contrato de autos, estando
habilitada en consecuencia, acorde lo dispuesto en el artículo 1489 del Código
Civil, para exigir el cumplimiento forzado de la obligación pendiente, cual es la de
suscribir los documentos ya reseñados, más la indemnización de perjuicios
793
Bienes raíces pueden venderse como cuerpo cierto o en relación a la cabida
Fecha: 12/12/2011
Rol: 1672-2011
Sumario
Conforme lo dispone el artículo 1793 del Código Civil, la compraventa es un

contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en
dinero. Aquella se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por
la cosa vendida se llama precio. De otro lado, los bienes raíces pueden venderse
como cuerpo cierto o en relación a la cabida, produciendo cada una de estas
formas de transferir el dominio efectos distintos en cuanto a la responsabilidad que
emana para las partes contratantes en uno y otro caso (Considerando 6º).
Acción de demarcación y deslindes no puede alterar forma de inmueble del

demandante pues se trata de una gestión judicial de conservación de la cosa
Fecha: 25/11/2011
Rol: 450-2011
Sumario
Sobre al particular Luis Claro Solar expresa que "la demarcación tiene con la
reivindicación este carácter común, de ser ambas reales; pero, se diferencian en
cuanto a su objeto. En la reivindicación, una de las partes emite una pretensión
perfectamente definida e inequívoca a la propiedad de una cosa que se
individualiza, a una determinada y precisa extensión de terrenos, que la otra parte,
que se halla en posesión de ella, rechaza". En tanto, "en la demarcación, uno de
los propietarios toma la iniciativa, pero ordinariamente las dos partes persiguen el
794
mismo fin, la determinación de límites exactos para las dos heredades contiguas, y
la fijación de estos límites por medio de la determinación o construcción de hitos o
mojones que los señalen: en la instancia, cada uno de los propietarios desempeña
el mismo rol, a la vez demandante y demandado, y se encuentra así colocado en
una situación igual a la de su adversario"( Explicaciones de Derecho Civil Chileno
y Comparado. Tomo Noveno. Volumen IV. De Los Bienes. Editorial Jurídica de
Chile. Edición 18 de enero de 1992. Págs. 103) La Excma. Corte Suprema ha
fallado que el cumplimiento de la sentencia recaída en un juicio de demarcación y
cerramiento "no puede significar un desmembramiento de ninguno de los predios
colindantes, ya que únicamente fija los verdaderos límites de cada uno, señalando
en el terreno la línea que los separa". Por consiguiente, no puede aceptarse que la
acción ejercida en un juicio de esta naturaleza "esté encaminada a producir una
alteración en la forma del inmueble del demandante, pues, "se trata de una gestión
judicial destinada a la conservación de la cosa, ya que el fallo sólo tiene un
alcance declarativo de derechos preexistentes y no constituye un nuevo título a
favor o beneficio de ninguno de los litigantes" (Corte Suprema, 28 marzo 1955. R.
t. 52, sec. 1ª, p. 36, publicado en Repertorio de Legislación y Jurisprudencia
Chilenas. Editorial Jurídica de Chile, páginas 283 y 284) (Considerandos 8º y 9º).
Una vez en juicio ejecutivo las excepciones oponibles son taxativamente

establecidas por lo que no es dable entrar al conocimiento de dificultades surgidas
en un contrato
Fecha: 21/11/2011
Rol: 2880-2010
Sumario
En cuanto al rechazo de la excepción de compensación, la sentenciadora

razonó acertadamente, y con base en lo dispuesto en el artículo 1656 del Código
Civil y al mérito de autos, fue que sostuvo que al no ser las obligaciones de igual
naturaleza, líquidas y actualmente exigibles, no procedía acoger tal excepción. A
lo anterior sólo cabe agregar que tratándose de un modo de extinguir las
obligaciones que opera de pleno derecho, es que la ley indica taxativamente los
requisitos para su procedencia, por lo que la ausencia de uno solo de ellos hace
795
improcedente su aceptación, por lo que la apelación en este sentido no podrá ser
acogida. No procede acoger las alegaciones de la recurrente en cuanto objeta que
el fallo discurra sobre la cláusula compromisoria incluida en el contrato que ligaba
a las partes, lo que le impediría "conocer y resolver la controversia acerca de la
actual exigibilidad, liquidez y cumplimiento de las obligaciones que nacen del
contrato de compraventa de frutas que liga a las partes", como lo afirma en el
considerando vigésimo segundo, toda vez que la controversia sometida a su
conocimiento es el pago de facturas en un juicio ejecutivo, donde las excepciones
que puede oponer el deudor están taxativamente contempladas en la ley, y por
ello no le es dable entrar al conocimiento de dificultades surgidas en un contrato,
incumplimientos contractuales para las cuales las partes previeron la designación
de un juez árbitro. Igualmente resulta acertado lo razonado en el considerando
vigésimo octavo respecto a la excepción de exceso de avalúo, por lo que lo
expuesto por la apelante en su escrito de fojas 366 a 392 de autos, no obstante su
extensión, no logra desvirtuar los fundamentos del fallo recurrido, y es por ello que
no será posible acoger la apelación de la ejecutada (Considerandos 9º a 11).
Corte Suprema
Ante silencio del mandante el mandatario puede celebrar consigo mismo el acto
o contrato cuya ejecución se le ha encomendado
Fecha: 16/11/2011
Rol: 9299-2010
Sumario
El mandatario puede autorizar o prohibir la autocontratación. "La dificultad se

presenta cuando no existe una declaración de voluntad del mandante al respecto,
cuando éste ha guardado silencio sobre el particular. Surge entonces el problema
de saber si el mandatario puede o no celebrar consigo mismo los actos o contratos
comprendidos en su mandato. Dentro de los preceptos de nuestra legislación
positiva creemos que, por regla general, en el silencio del mandante, el
mandatario puede celebrar consigo mismo el acto o contrato cuya ejecución se le
ha encomendado. Ninguna disposición se le prohíbe. Losartículos 2144 y 2145 del
796
Código Civil y 271 del Código de Comercio que prohíben al mandatario que
celebra consigo mismo determinados actos sin la aprobación o autorización del
mandante, confirman esa regla, porque si en principio, no hubiere podido contratar
consigo mismo, esos artículos habrían carecido de objeto toda vez que, con ellos
o sin ellos, en ningún caso le habría sido lícito celebrar esos actos o contratos"
(Arturo Alessandri Rodríguez, La Autocontratación o el Acto Jurídico consigo
mismo (II), op. cit., págs. 231, 232) (Considerando 8º).
Corte Suprema Cuarta Sala (Especial)
Artículo 1567 del Código Civil no exige en parte alguna que existan obligaciones
pendientes para proceder a la resciliación
Fecha: 04/11/2011
Rol: 9423-2009
Sumario
Encontrándose establecido que las partes contratantes pueden de mutuo

acuerdo extinguir lo convenido, se debe determinar si se requiere que las
obligaciones se encuentren pendientes de cumplir o incumplidas. En el primer
supuesto los contratantes tienen el derecho a la ejecución forzada de la obligación
pendiente, este derecho atiende a un interés individual el que es claramente un
derecho renunciable —de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 12 del Código
Civil—, sin embargo, si la obligación se encuentra cumplida, cabe determinar si
existe renuncia a derecho alguno; al respecto, al encontrarse cumplida, las
obligaciones que tienen su origen en el contrato, no se puede señalar que exista
una renuncia propiamente tal, sino más bien es el ejercicio del derecho de
invalidar lo convenido, derecho que al no encontrarse prohibido por la ley, ni
afectar a terceros puede ser ejercido de mutuo acuerdo por los contratantes. A
mayor abundamiento, se debe tener presente que el artículo 1567 del Código Civil
no exige en parte alguna que existan obligaciones pendientes para proceder a la
resciliación (Considerando 8º).
Corte Suprema Primera Sala (Civil)
797
Copropiedad inmobiliaria. Derecho de dominio
Fecha: 13/10/2011
Rol: 5982-2010
Sumario
Según el objeto sobre el que recae, puede haber comunidad sobre una
universalidad o sobre una cosa singular y ésta es la única clasificación que
reconoce el Código sustantivo (artículos 1317 y 2304). Ahora, según su origen (o
fuente), la comunidad puede derivar de un hecho (como ocurre en la comunidad
hereditaria, que nace con el hecho de la muerte del causante); de la voluntad del
titular (dos o más personas adquieren en común un bien determinado, o un
propietario enajena una cuota), o de la ley (como en la mediería, las servidumbres,
la copropiedad inmobiliaria). Este último caso, relativo a la copropiedad
inmobiliaria, presenta una particularidad respecto del derecho de dominio sobre
las cosas comunes, pues se trata de "un derecho real inmueble de indivisión
forzada" (Victorio Pescio, op. cit., pág. 104). Recordemos, primeramente, que se
denomina propiedad horizontal el dominio que pertenece a distintas personas,
constituido en conformidad a la Ley Nº 19.537 (anteriormente regía la Ley
Nº 6.071 derogada por el artículo 48 de la Ley Nº 19.537 publicada en el Diario
Oficial el 16 de diciembre de 1997) y que recae sobre diversos pisos de un edificio
o sobre los departamentos en que se divide cada piso. Se ha dicho que
únicamente son susceptibles de constituir el objeto de esta especie de propiedad
los edificios, ya construidos o que se proyecten construir. Luego, el propietario de
un departamento, no sólo es propietario de aquél sino además de su cuota en los
bienes comunes, actualmente definidos por el artículo 2 Nº 3 de la citada Ley
Nº 19.537. Este derecho de dominio sobre los bienes comunes, es
"necesariamente accesorio del derecho de dominio de cada uno de los titulares de
la propiedad de los distintos pisos o departamentos en que está dividido el edificio,
derecho que por su parte, es real, inmueble, principal, autónomo, perpetuo y
exclusivo" (Victorio Pescio, op. cit., pág. 104). Así, el derecho de cada propietario
sobre los bienes comunes es cuotativo, en proporción del valor del piso o
departamento que le pertenece, pero se trata de una cuota ideal o intelectual y no
concreta, que se ejerce sobre los mismos, a diferencia de lo que ocurre en
relación con la propiedad de cada departamento o unidad. Luego, en la venta de
un departamento, se transfiere no solo la unidad sino además los derechos que al
propietario correspondan sobre los bienes comunes. El inciso primero del artículo
14 de la referida ley dispone: "Los derechos de cada copropietario en los bienes
de dominio común son inseparables del dominio exclusivo de su respectiva unidad
y, por tanto, esos derechos se entenderán comprendidos en la transferencia del
dominio, gravamen o embargo de la respectiva unidad. Lo anterior se aplicará
igualmente respecto de los derechos de uso y goce exclusivos que se le asignen
sobre los bienes de dominio común (Considerando 8º).
798
Concepciones para explicar la naturaleza de la comunidad. Requisitos para que

venta sea rescindible por lesión enorme
Fecha: 22/09/2011
Rol: 8018-2010
Sumario
Dos son las principales concepciones para explicar la naturaleza de la

comunidad y que, ordinariamente, han inspirado las diferentes reglamentaciones:
a) La doctrina romana, que la considera una modalidad del dominio, en la cual
cada comunero tiene una cuota-parte en la cosa común y, además, tiene derecho
a la cosa en su totalidad. Cada comunero tiene una cuota, que es abstracta o ideal
puesto que la cosa no está dividida materialmente, sólo se concibe
intelectualmente; es, pues, dueño exclusivo de esa cuota o fracción intelectual de
la cosa y, en cuanto tal, puede actuar (celebrar actos) sobre ella; y b) La doctrina
germánica, que abandona la noción de propiedad exclusiva; adopta una
concepción colectivista o comunitaria, en la que predomina el derecho del grupo
por sobre el del individuo. Afirma que la comunidad es una propiedad colectiva,
llamada también de "manos juntas" o "en mano común", en la que el objeto
pertenece a todos los comuneros considerados colectivamente como un solo
titular. La doctrina nacional afirma que el Código Civil chileno adopta,
fundamentalmente, la teoría romana (Considerando 9º).
Se entiende que hay lesión enorme cuando el precio que recibe el vendedor es
inferior a la mitad del justo precio de la cosa o cuando éste es inferior a la mitad
del precio que paga por ella el comprador, y así se desprende de lo prevenido en
el artículo 1889 del Código Civil. Para que una venta sea rescindible por lesión
enorme deben reunirse una serie de requisitos, sin los cuales esta acción no tiene
cabida, a saber: 1) Que el vendedor o comprador sufran lesión enorme en los
términos del artículo 1889; 2) Que la venta en que ésta incida sea de aquellas que
799
pueden rescindirse por lesión enorme (artículo 1891); 3) Que la cosa vendida no
haya sido enajenada por el comprador (artículo 1893); 4) Que la cosa vendida no
haya perecido fortuitamente en poder del comprador (artículo 1893); y 5) Que la
acción se entable dentro del plazo legal que contempla el artículo 1896 (Alessandri
Rodríguez, De la Compraventa y Promesa de Venta, Tomo II, Volumen 2, página
1061) (Considerando 15).
Corte Suprema
Resolución de contrato. Comprador fallido que incumple sus obligaciones

autoriza pedir la resolución del contrato. Derechos optativos del vendedor
diligente. Exigir el pago o la resolución
Fecha: 12/09/2011
Rol: 6453-2010
Sumario
De acuerdo a lo prevenido en el artículo 86 del ordenamiento especial en

referencia, procede la resolución de un contrato de compraventa por falta de
cumplimiento de las obligaciones del comprador fallido, a menos que el contrato
recaiga sobre cosas muebles que hayan llegado a poder de éste (Considerando
4º).
El contexto descrito en esta norma denota la preocupación del legislador por los
efectos de los actos y contratos pendientes del fallido a la época de la declaración
de su quiebra y respecto de los cuales este último se ha comportado como el
contratante incumplidor y, así, su contraparte vendedor diligente en la observancia
de sus deberes convencionales cuenta con la posibilidad de accionar en pos de
resolver la venta, con los efectos que le son propios a esta declaración, siempre y
cuando la cosa vendida haya sido inmueble o mueble que no haya llegado a
manos del comprador; que del tenor del artículo 86 de la Ley de Quiebras, se
desprende, prima facie, la posibilidad de una coexistencia del juicio concursal con
la causa en que se ventile una acción resolutoria asociada a un contrato de
compraventa válidamente celebrado, en que el vendedor ha efectuado o está llano
800
a efectuar la entrega de la cosa inmueble vendida o, si la cosa es mueble, ha
hecho tradición ficta o simbólica de ella, en tanto que el comprador no ha pagado
el todo o parte del precio y es declarado en quiebra (Considerando 7º).
Comprador tiene derecho potestativo de ejercer acción redhibitoria si la cosa

adolece de vicios o defectos que la hacen total o parcialmente inútil
Fecha: 27/07/2011
Rol: 574-2011
Sumario
El artículo 1837, relativo a las obligaciones del vendedor, pone de su cargo la de

saneamiento en los siguientes términos: "La obligación de saneamiento
comprende dos objetos: amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica
de la cosa vendida, y responder de los defectos ocultos de ésta, llamados vicios
redhibitorios". Así, entonces, debe garantizar que la cosa que entrega sirva para
su uso natural o que pueda presumirse que el comprador tuvo en vista al celebrar
el contrato. En consecuencia, si la cosa adolece de vicios o defectos que la hacen
total o parcialmente inútil, el vendedor habrá infringido su obligación de entregar la
cosa. En tal caso el comprador, no por capricho suyo, sino por mandato de la ley,
tiene derecho potestativo de ejercer la acción redhibitoria para que se rescinda la
venta o se rebaje proporcionalmente el precio, conforme lo determina el ya
citado artículo 1857 del Código Civil (Considerando 5º).
801
Corte Suprema
Nulidad de contrato. Objeto como requisito de existencia del acto jurídico. Falta
de objeto constituye causa de nulidad absoluta. Cesión de derechos hereditarios
ya cedidos en virtud de un contrato suscrito con anterioridad. Formas a través de
las cuales se efectúa la tradición de los derechos hereditarios. Objeto del contrato
de cesión de derechos hereditarios. Valor indeterminado de la porción que lleva el
cedente en la masa indivisa. Cesiones o ventas sucesivas válidamente celebradas
no dan lugar a la acción de nulidad
Fecha: 11/07/2011
Rol: 1854-1997
Sumario
I. El objeto sobre el que versa la voluntad de sus otorgantes, constituye un

requisito de existencia de los actos jurídicos y, dado que nuestro ordenamiento no
contempla, de modo expreso, la inexistencia jurídica como una sanción, en la
generalidad de los casos en que falta el mencionado presupuesto, se admite su
sanción por la vía de la nulidad absoluta. En efecto, la falta de objeto constituye
causa de nulidad absoluta, pudiendo incluirse entre aquellos requisitos que se
exigen en consideración a la naturaleza del acto o contrato que se ejecuta o
celebra.
Sin embargo, la cesión de derechos hereditarios ya cedidos en virtud de un

contrato semejante suscrito con anterioridad, no es equiparable a la hipótesis de
un contrato celebrado respecto de un objeto inexistente, puesto que esa segunda
cesión de derechos pactada entre los demandados recayó, en rigor, sobre
derechos existentes, constitutivos de un objeto determinado, comerciable y
posible, lo que impide sostener que versó sobre un objeto inexistente o que no
llegó a existir (Considerando 7º).
La cesión de derechos hereditarios es una convención mediante la cual no se

enajenan bienes determinados, sino el heredero cede su cuota o derecho sobre
una universalidad indefinida en sus componentes, para estos efectos. La tradición
de los derechos hereditarios no se efectúa por medio de la inscripción en el
registro conservatorio pertinente. Pese a que el Título XXV del Libro Cuarto
802
del Código Civil se ocupa de la cesión de créditos, nada dice respecto a la
tradición de los derechos hereditarios por acto entre vivos. En suma, ha de
entenderse que la tradición del derecho real de herencia, bien corporal mueble, se
sujeta a las normas que sobre el particular rigen en el ámbito de los créditos
personales, razón por la cual la jurisprudencia ha dicho que la tradición de los
derechos hereditarios se entiende efectuada cuando los demás integrantes de la
comunidad reconocen al cesionario en calidad de tal o cuando éste ejerce la
administración de los bienes comunes o, también, a través de la notificación de la
cesión a los comuneros restantes, por la entrega del título u otro medio real o
virtual que sirva a la tradición de las cosas muebles (Considerando 8º).
De esta manera, lo cedido en el contrato en comento se conforma de un objeto

mueble representado por el valor indeterminado de la porción que lleva el cedente
en la masa indivisa de que se trata. El cesionario adquiere el derecho de
comparecer en la partición, tal como podía haberlo hecho el cedente, a objeto de
gestionar lo conducente a obtener el pago del valor envuelto en el título adquirido
en virtud de la cesión. De allí, entonces, así como el comprador, el cesionario no
adquiere con la sola celebración del contrato la propiedad de la cosa cedida que,
tratándose del derecho real de herencia, no se refiere a bienes corporales, ciertos
y determinados, sino el efecto que desencadena la mentada convención en su
patrimonio es el nacimiento de un crédito o derecho personal en orden a compeler
al cedente al cumplimiento de lo estipulado o bien, impetrar la resolución del
contrato. En consecuencia, ante un caso de cesiones o ventas sucesivas,
válidamente celebradas, el cesionario o comprador tendrá salvaguardadas
respecto de su cedente las acciones personales previstas en los artículos
1489 y 1826 del Código Civil, en lugar de la acción de nulidad de contrato
(Considerandos 6º a 10).
Corte Suprema
Tercería de dominio. Concepto de tercería de dominio. Carga de la prueba

corresponde al tercerista. Tradición de cosa corporal mueble. Que no exista
entrega material de la cosa mueble no significa que no hubo tradición. Traditio
longa manu.
Fecha: 08/07/2011
Rol: 1152-2011
803
Sumario
La tercería de dominio es la reclamación que hace un tercero en un juicio

ejecutivo, alegando dominio sobre los bienes embargados, para que se alce el
embargo y se le reconozca su derecho. Corresponderá al tercerista o demandante
incidental probar su derecho de dominio sobre los bienes embargados. Al efecto,
la doctrina enseña que el tercerista debe probar que la cosa embargada es la que
reclama, y precisar la identidad de ella en tal forma que lleve al convencimiento del
juez que lo que se reclama y le pertenece es precisamente el objeto embargado y
no otro (Considerando 3º). La tradición es un modo de adquirir el dominio que
consiste en la entrega que el dueño de la cosa hace de ella a un tercero,
existiendo de una parte la facultad e intención de transferir el dominio y de la otra,
la capacidad e intención de adquirirlo. Para su validez se requiere de un título
traslaticio de dominio, a lo que cabe agregar que si la ley exige solemnidades
especiales para la enajenación no se transfiere el dominio sin ellas. La tradición
conlleva la existencia de una convención encaminada a extinguir la obligación de
dar emanada del título traslaticio. La entrega de la cosa que la tradición requiere
envuelve un proceder de connotación jurídica, el que puede efectuarse de
diversas formas. Tratándose de cosas corporales muebles, la tradición podrá ser
real, con la entrega material y directa de la cosa, o simbólica, como prevén las
diversas hipótesis contempladas en el artículo 684 del Código Civil, entre ellas,
mostrando la cosa el tradente al adquirente, conocida como traditio longa manu
(Considerandos 5º y 7º). Las diversas maneras en que el legislador admite la
tradición de una cosa corporal mueble, denota que la entrega material de los
bienes muebles materia de la tercería de autos no era imperiosa, por lo que la
circunstancia que no fuese entregado desde un inicio al comprador ¿tercerista? no
se constituye en un hecho que permita descartar que la tradición haya
efectivamente ocurrido. En consecuencia, teniéndose por acreditada la existencia
de una compraventa de cosa mueble entre el tercerista y la ejecutada, documento
en el cual se dejó constancia de la entrega de los bienes al comprador,
habiéndose realizada la tradición denominada "longa manu", incurren en error de
derecho los jueces del grado al considerar que no se realizó la tradición de los
bienes objeto de la compraventa y de la incidencia en este causa, por el solo
hecho de encontrarse éstos en el domicilio de la vendedora y ejecutada al
momento de la traba del embargo y con posterioridad a la suscripción de la
compraventa, entendiendo así que la única forma de tradición posible es la
denominada real o verdadera, apartándose del tenor literal del artículo 684 del
Código Civil. Corresponde, entonces, acoger la tercería de dominio y alzar el
embargo en relación a los bienes singularizados en la demanda (Considerandos
6º y 8º).
804
Acción redhibitoria. Requisitos de interposición de la acción. Elementos de la

acción redhibitoria y modalidades de la acción correspondiente
Fecha: 20/06/2011
Rol: 295-2011
Sumario
En conformidad con lo dispuesto en el artículo 1837 del Código Civil, la

obligación de saneamiento comprende dos objetos: uno de ellos es amparar al
comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida, y el otro,
responder de los defectos ocultos de ésta, llamados vicios redhibitorios; vicios que
si bien la ley no define, del citado precepto y de los artículos 1857 y 1858 del
mismo código se infiere que son defectos de la cosa vendida, raíz o mueble, que
reúnen las calidades que la ley exige en los números 1 a 3 de la última de las
disposiciones citadas, de acuerdo con los cuales, para ser redhibitorios los vicios
deben ser contemporáneos a la venta, graves y ocultos, calidades que deben ser
805
acreditadas por quien las invoca, en este caso, el actor, según se infiere de las
reglas sobre onus probandi contenidas en el inciso primero del artículo 1698 del
Código Civil. Por otra parte, según dispone elartículo 1857 del Código Civil, el
comprador goza de la acción redhibitoria para pedir que se resuelva la venta —
rescinda dice la ley— o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios
ocultos de la cosa vendida. En consecuencia, según su objeto, como señala la
doctrina, la acción redhibitoria toma el nombre de acción redhibitoria "propiamente
tal" si tiene por objeto la resolución de la venta, y de acción aestimatoria o quanti
minoris, si tiene por objeto la rebaja del precio, pudiendo el comprador ejercer una
u otra, según mejor le pareciere, a menos que los vicios ocultos no sean de la
importancia que se expresa en el número 2 del artículo 1858, en cuyo caso no
tiene derecho para pedir la resolución de la venta, sino sólo para la rebaja del
precio, de acuerdo disponen los artículos 1860 y 1868, respectivamente, del
Código Civil. Como se expresó, en estos autos el actor dedujo la acción
redhibitoria propiamente tal, solicitando la resolución del contrato de compraventa
celebrado entre las partes y el pago de los perjuicios por él experimentados, razón
por la cual le correspondía acreditar que los vicios invocados reúnen las calidades
que la ley exige en los números 1 a 3 del artículo 1858 citado (Considerandos 4º a
6º).
Contratos obligan no sólo a lo que en ellos se expresa sino a todas las cosas
que emanan de la naturaleza de la obligación
Fecha: 16/06/2011
Rol: 201-2011
Sumario
Los contratos deben ejecutarse de buena fe, de conformidad a lo dispuesto por

el artículo 1546 del Código Civil y, por consiguiente obligan no sólo a lo que en
ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la
naturaleza de la obligación, o que por la ley o la costumbre pertenecen a ella. En
efecto, en la especie significaba que al vendedor del rubro refrigeración y línea
blanca, no sólo le asistía la obligación de entregar materialmente las cosas, una
vitrina refrigerada y un cooler usados, sino que además proporcionar todo lo
necesario para que las especies vendidas pudieran cumplir con los fines que son
propios de las mismas y con los de la actividad comercial del comprador a la que
806
estaba destinada, esto es preservar los elementos perecibles que vendía en su
almacén el comprador. Sin embargo, ello no ocurrió en el presente caso, ya que
tales máquinas vendidas nunca funcionaron, incumpliéndose así con la obligación
del vendedor. Asimismo, no se encuentra acreditado que aquel diera cumplimiento
a la garantía que se encontraba pactada por el plazo de dos años (Considerando
3º).
Constitución y transferencia del dominio sobre vehículos motorizados se sujeta

a las normas que el derecho común establece
Fecha: 08/06/2011
Rol: 34-2011
Sumario
El contrato de compraventa de vehículos motorizados es consensual y, para

nacer al mundo del derecho, basta el consentimiento. Por su parte, y para el solo
efecto de publicidad, la ley otorga la posibilidad de ser inscrito en el Registro de
Vehículos Motorizados a cargo del Servicio del Registro Civil e Identificación,
formalidad por vía de publicidad que en caso alguno puede ser considerada una
exigencia para efectuar la tradición del bien. El artículo 41 de la Ley Nº 18.290
establece que en el Registro de Vehículos Motorizados se inscribirán, además, las
variaciones de dominio de los vehículos inscritos, agregando el inciso tercero que
si el acto que sirvió de título a la transferencia fuere consensual, se acreditará
mediante declaración escrita conjunta que suscribirán ante el Oficial del Registro
Civil e Identificación el adquirente y la persona a cuyo nombre figure inscrito el
vehículo, o mediante instrumento público o instrumento privado autorizado ante
Notario. El artículo 38 de la citada ley establece que la constitución y transferencia
del dominio sobre vehículos motorizados se sujeta a las normas que el derecho
común establece para los bienes muebles y, como ya se señaló, la compraventa
de vehículos motorizados es consensual, en consecuencia debe aplicarse lo
establecido en el artículo 1801 del Código Civil (Considerando 7º).
807
Corte Suprema
Resolución de contrato; acogida. Contrato de compraventa de inmueble.

Excepción anómala de pago. Posibilidad de oponer la excepción de pago en
cualquier estado del juicio no significa que pueda pagarse después de la
demanda. Opción de instar por la resolución o el cumplimiento corresponde al
acreedor, no al deudor. Incumplimientos que dan lugar a la resolución del contrato.
Incumplimiento de la obligación de pagar el precio
Fecha: 25/05/2011
Rol: 6676-2009
Sumario
Se objeta asimismo el alcance atribuido al artículo 310 del Código de

Procedimiento Civil, el que "señala de manera clara que se puede excepcionar por
pago efectivo de la deuda en cualquier estado de la causa". La norma adjetiva
referida alude a las llamadas excepciones anómalas, que son aquéllas perentorias
que por excepción pueden "oponerse en cualquier estado de la causa", siempre
que se aleguen por escrito "antes de la citación para sentencia, o de la vista de la
causa en segunda". Se las califica como anómalas porque, a diferencia de las
demás de su naturaleza, pueden hacerse valer después de la contestación de la
demanda. Entre ellas figura la de "pago efectivo de la deuda", que es exactamente
la que, en el decir de la recurrente, le permitiría enervar la acción deducida en su
contra, en cuanto ésta fue presentada en un momento procesal oportuno. Obsta
sin embargo, al éxito de esta pretensión, la tesis defendida en doctrina por
Peñailillo, citado en el veredicto impugnado en apoyo de su tesitura, en el sentido
que, perteneciendo la opción de instar por la resolución o el cumplimiento del
contrato al contratante diligente, la posibilidad reconocida al incumplidor para
neutralizar la demanda, mediante el pago de la deuda en cualquier momento del
juicio, invertiría el derecho de opción, traspasándolo a este último y contrariando
así el sentido de la institución consagrada en el artículo 1489 del Código
sustantivo. Haciéndose cargo de la objeción en orden a que esta solución
contradice el artículo 310, apunta el autor citado que ello no es así. "Lo que el
808
artículo 310 dispone es que la excepción de pago puede oponerse en cualquier
estado del juicio, no que se pueda pagar en cualquier estado del juicio".
Para luego agregar: "Esto significa simplemente que si el deudor había pagado
(antes de la demanda), puede oponer la excepción de pago durante todo el litigio,
pero no significa que pueda pagar después de la demanda, porque entonces la
opción, como se dijo, la tendría él, lo que es contrario al texto legal; él es el
incumplidor, y habiéndose optado por la resolución por quien tenía la opción, ya no
es tiempo de que pague" (Peñailillo, Daniel: Obligaciones. Teoría General y
Clasificaciones. La resolución por incumplimiento, EJCH., Stgo., 2003, p. 417 y
418). En la misma línea de este autor se pronuncian Augusto Elgueta Anguita
(autor cit.: Resolución de contrato y excepción de pago, EJCH., Stgo., 1981, p. 97
y ss.) y René Abeliuk Manasevich (autor cit.: Las Obligaciones, EJCH. Stgo., 1993,
p. 428). Esta inteligencia del precepto, que se asimila por otra parte a la
propugnada en varios Códigos modernos, como el italiano de 1942 (artículo 1453
inciso 3º) y el boliviano de 1975 (artículo 568 inciso 2º), se concilia mejor con el
verdadero sentido y alcance del artículo 1489 del texto sustantivo civil y acota a su
correcta dimensión el 310 del ordenamiento procesal civil. En consecuencia, dable
es concluir que la resolución atacada a través del recurso de nulidad de fondo
interpuesto, no ha incurrido en error de derecho al aplicar al caso la última de las
disposiciones antes mencionadas (Considerando 4º).
Publicidad efectuada para la venta al público de departamentos forma parte del

contrato de compraventa celebrado con posterioridad
Fecha: 18/05/2011
Rol: 3298-2011
Sumario
No se observa infracción a las normas contenidas en los artículos

1545, 1560, 1828, 1833 y 1835 del Código Civil y 18 inciso 5º de la Ley General
de Urbanismo y Construcción, por cuanto esta Corte concuerda con los recurridos
809
en el sentido que la publicidad efectuada por la demandada para la venta al
público de los departamentos forma parte del contrato de compraventa celebrado
con posterioridad entre ellas, constando de ella que tanto antes como después de
la celebración del mismo, se ofrecieron departamentos con una superficie de
111,29 metros cuadrados útiles, 14,29 metros cuadrados de terraza y 2,80 metros
cuadrados de logia, en circunstancias que la superficie útil real era de sólo 104,14
metros cuadrados. A mayor abundamiento, y pese a que la venta se haya
efectuado como especie o cuerpo cierto, no debe olvidarse que se trata de un
predio urbano no siendo aplicables las normas relativas a los predios rústicos
del artículo 1833 del Código Civil, no siendo efectiva la interpretación analógica
que efectúa la demanda del artículo 1835 del mismo cuerpo de leyes
(Considerando 9º).
Lesión enorme; acogida. Nulidad de contrato. Legitimación activa para

interponer acción de rescisión por lesión enorme. Justo precio debe existir a la
fecha del contrato. Mientras dura la indivisión cualquiera de los herederos puede
pedir que se rescinda un determinado acto
Fecha: 14/04/2011
Rol: 231-2010
Sumario
Igualmente es necesario determinar si las acciones que se intentan tienen el

carácter de indivisibles en la forma como lo establece el artículo 1526 Nº 5 del
810
Código Civil o si por el contrario puede ser ejercida por cualquiera de los
herederos. Mientras dura la indivisión, cualquiera de los herederos puede pedir
que se rescinda un determinado acto, ejercitando el derecho adquirido de su
causante, porque se trata de una acción destinada a conservar y aun aumentar el
patrimonio dejado por aquél. No es necesaria la concurrencia de todos los
herederos, si hay más de uno (La Nulidad y la Rescisión en el Derecho Civil
Chileno, Tomo II, Arturo Alessandri Bessa). En este caso en particular, en que los
compradores son a su vez herederos del vendedor, al igual que la demandante, se
hace necesario otorgarle la posibilidad de demandar aisladamente, ya que de lo
contrario le estaría vedado el ejercicio de la rescisión, considerando además que
lo que se restituya lo será en beneficio de la herencia y no de ella en forma
personal (Considerando 1º).
Basta con un simple cálculo aritmético para tener por acreditado que existió
lesión enorme, ya que el vendedor recibió menos de la mitad del justo precio, en
los términos que dispone el artículo 1889 del Código Civil. El precio pagado por la
referida propiedad alcanzó a $ 150.000 y el justo precio determinado ascendió
aproximadamente a $ 5.645.000. En efecto, el justo precio debe existir a la fecha
del contrato, tal como lo dispone la norma legal pertinente, y las alegaciones
efectuadas en cuanto a que el precio se habría cancelado con años de
anticipación no puede ser atendida desde que existe norma expresa al respecto
(Considerando 8º).
Dentro de los demás requisitos que exige la ley para que pueda rescindirse un
contrato por lesión enorme, debe concurrir aquel que exige que el bien inmueble
no se haya enajenado. Al respecto, ninguna de las partes ha alegado tal
circunstancia, razón por la cual se tendrá por cumplida esa exigencia
(Considerando 10).
Remate y adjudicación puede ser nulo por vicios de procedimiento o nulo por
vicios de carácter sustantivo
Fecha: 11/04/2011
Rol: 7319-2009
811
Sumario
La actora alega por la existencia de vicios en los actos procesales que,

precedieron a la venta en pública subasta del inmueble que concierne a la litis, de
lo que se derivó la purga de la hipoteca y el alzamiento de la prohibición de las
que era titular. Al respecto, debe tenerse en cuenta que el remate y adjudicación
en juicio ejecutivo reviste un doble carácter: por un lado, considerado en su
aspecto procesal, constituye una actuación o trámite del juicio ejecutivo; por la
otra, considerado en su aspecto sustantivo, es un contrato, una compraventa
forzada que crea obligaciones entre vendedor y comprador, independientes de la
ejecución misma. En razón de ello el remate y adjudicación puede ser nulo por
vicios de procedimiento o nulo por vicios de carácter sustantivo, es decir, por
omisión de alguno de los requisitos que el Código Civil señala para la validez de
los contratos. La venta forzada en mención es, entonces, de aquellos actos de
doble carácter, desde el punto de vista sustantivo importa una compraventa y, al
mismo tiempo, desde el prisma procesal, forma parte de una ritualidad regulada en
detalle por el legislador. Mientras la compraventa, en cuanto negocio, puede verse
impugnada de nulidad por vicios de fondo en juicio de lato conocimiento incoado
con tal objeto, no sucede lo mismo con los eventuales vicios adjetivos que puedan
haber afectado a los actos procesales que sirvieron de antecedente a esa venta
en pública subasta, los que si bien era posible atacar en su mérito, sólo pueden
serlo in limine litis y con arreglo a la ley procesal. (...) (Considerando 16).
Corte Suprema
Inexistencia y nulidad de contrato; rechazada. Contrato de compraventa de

inmueble. Que un testigo indique no haber visto el dinero de la venta no permite
entender que la venta no fue tal. Testigos del demandado que parecen más
instruidos de los hechos sobre los que deponen. Contrato legalmente celebrado.
Escritura de compraventa que señala que el precio fue pagado
Fecha: 21/03/2011
Rol: 4068-2009
Sumario
812
La demanda de inexistencia y de nulidad de contrato de compraventa debe ser
rechazada, puesto que recayendo sobre los actores la carga de la prueba, éstos
no han cumplido con acreditar fehacientemente los hechos alegados. En efecto, la
testimonial allegada por los actores nada aporta, más allá de frases o
suposiciones que no alcanzan para acreditar en forma clara los supuestos fácticos
alegados. Así, que uno de los testigos señale no haber visto el dinero de la venta,
no puede tomarse por antecedente serio para entender que la venta no fue tal. Por
el contrario, los testigos presentados por el demandado indicaron que el precio de
la venta fue pagado y la razón por la cual el causante habría vendido el inmueble,
siendo preferidas sus declaraciones por parecer más instruidos de los hechos
sobre que deponen y estar conformes con otras pruebas del proceso. De lo
expuesto, se puede concluir que el contrato de compraventa de autos es un
contrato legalmente celebrado, válido y no simulado como pretenden los
demandantes.
A mayor abundamiento, la testimonial presentada por el demandado no hace

más que afirmar la veracidad de lo expuesto en la escritura de compraventa, lo
que sumado al valor atribuido a ésta por el artículo 1876 inciso 2º del Código Civil,
determina el rechazo de la demanda interpuesta (Considerando 9º de sentencia
de primera instancia).
Corte Suprema
Acción de rebaja de precio. Contrato de compraventa. Obligaciones del

vendedor. Subsanar los defectos o vicios ocultos de la cosa. Requisitos de los
vicios redhibitorios. Régimen de acciones propias de los vicios redhibitorios.
Saneamiento de los vicios redhibitorios no exige culpa ni dolo del vendedor.
Acción de rebaja de saneamiento no exige mala fe del vendedor. Compraventa de
inmueble afectado por una plaga de termitas
Fecha: 18/01/2011
Rol: 3216-2009
813
Sumario
La compraventa es un contrato bilateral en que una parte, el comprador, se

obliga a pagar el precio y la otra, el vendedor, a entregar la cosa objeto del
contrato. El vendedor cumple las obligaciones que le impone la compraventa
entregando la cosa al comprador y confiriéndole todos los derechos necesarios
para que goce de ella como señor y dueño. Sin embargo, puede suceder que
aunque el vendedor entregue la cosa vendida al comprador, éste no puede usarla
en la forma que creyó podría hacerlo cuando la adquirió, sea porque un tercero
pretende su dominio o porque adolece de ciertos vicios o defectos que la hacen
impropia para el uso a que se la destina o que impiden proporcionar todos los
beneficios que de ella se esperaba obtener. En ambas situaciones el comprador
tiene una acción para exigir del vendedor el cumplimiento exacto de su obligación:
la acción de saneamiento. Mediante ésta, el comprador puede exigir que el
vendedor lo ampare en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida y
subsane los defectos o vicios ocultos de la misma. El Código Civil no define qué
se entiende por vicios redhibitorios, sino se limita a enumerar, en el artículo 1858,
los requisitos que deben reunir los vicios para ser tales: Nº 1, preexistentes, esto
es, haber existido al tiempo de la venta; Nº 2, graves, es decir, ser tales que por
ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural o sólo sirva imperfectamente, de
manera que sea de presumir que conociéndolos el comprador no lo hubiera
comprado o lo hubiera comprado a menos precio; y Nº 3, ocultos, o sea, no
haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador no haya podido
fácilmente conocerlos en razón de su profesión u oficio (Considerandos 6º y 7º de
sentencia de casación).
Respecto a la buena o mala fe del vendedor, ésta es indiferente para los efectos
de su responsabilidad por los vicios redhibitorios, pues debe sanearlos en todo
caso, háyalos o no conocido. Así como su conocimiento por el comprador releva al
vendedor de la obligación de sanearlos, el desconocimiento que éste pueda tener
de ellos no lo exonera de esa obligación. El vendedor debe sanear todos los vicios
que ignore el comprador, sea que él los haya conocido o ignorado ( ) La buena o
mala fe del vendedor se toma en cuenta únicamente para determinar su
responsabilidad, pero no para establecer si debe o no sanear al comprador. Y no
puede ser de otro modo desde que esta obligación no reposa sobre su buena o
mala fe sino sobre la obligación que tiene de procurar al comprador la posesión útil
de la cosa vendida (Considerando 8º de sentencia de casación).
En el caso sublite se ha acreditado que el inmueble está afectado por la acción

de una plaga de termitas, produciendo un daño estructural en éste, y que tanto la
parte demandante como demandada no tenían conocimiento de la existencia de
esta plaga al momento de la compraventa ni pudieron fácilmente conocerla en
atención a su profesión u oficio, con lo que se configura la existencia del vicio
redhibitorio de conformidad con el artículo 1858 del Código Civil. De manera que,
habiéndose establecido, por una parte, la existencia del vicio redhibitorio
denunciado por la actora, y, por otra, el desconocimiento del mismo por parte del
vendedor, queda este último obligado a la rebaja del precio, tal como lo estableció
814
el tribunal de primera instancia en su sentencia definitiva, siendo esta última
decisión la que se ajusta a derecho, y no la que fuera dictada por la Corte de
Apelaciones. En razón de lo anterior, esta última será invalidada, según se dirá a
continuación, haciendo lugar al recurso de casación en el fondo interpuesto, ya
que la decisión de la Corte de Apelaciones ha hecho incorrecta aplicación
del artículo 1858 del Código Civil, por cuanto se ha exigido un requisito o
presupuesto que la referida norma no exige para acción de rebaja, cual es, la mala
fe del vendedor (Considerando 9º, sentencia de casación).
Corte Suprema
Prescripción de la acción hipotecaria. Cláusula de aceleración redactada en

términos imperativos. Hecho del incumplimiento o falta de pago de las cuotas hace
íntegramente exigible la obligación
Fecha: 03/01/2011
Rol: 6591-2009
Sumario
El artículo 107 de la Ley General de Bancos dispone que el juicio especial

hipotecario se seguirá tanto en caso de tratarse del cobro contra el deudor
personal del banco, como en los casos del artículo 1377 del Código Civil y 758 del
Código de Procedimiento Civil. De acuerdo a esta última norma, para hacer
efectivo el pago de la hipoteca, cuando el inmueble es poseído por una persona
distinta del deudor personal, se notificará previamente al poseedor, señalándose
un plazo de diez días para que pague la deuda o abandone ante el juzgado la
propiedad hipotecada. Agrega el artículo 759 del mismo Código que si ese
poseedor no paga o no abandona la finca dentro del plazo indicado, podrá
desposeérsele de la propiedad hipotecada para hacer con ella pago al acreedor,
acción que se someterá a las reglas del juicio ordinario o ejecutivo, según fuere la
calidad del título en que se funde, procediéndose contra el poseedor en los
mismos términos en que podría hacerse contra el deudor personal (Considerando
5º). La hipoteca es un derecho real que se confiere a un acreedor sobre un
815
inmueble de cuya posesión no es privado su dueño, para asegurar el cumplimiento
de una obligación principal y en virtud del cual el acreedor, al vencimiento de dicha
obligación, puede pedir que la finca gravada, en cualquier mano que se encuentre,
se venda en pública subasta y se le pague con preferencia a todo otro acreedor.
Mientras el bien hipotecado permanece en poder del deudor, la acción hipotecaria
se confunde con la acción personal, pero si la finca dada en garantía pasa a
manos de un tercero, entonces aparece nítidamente la acción hipotecaria,
entendiendo por tercero poseedor a toda persona que detenta a un título no
precario la finca hipotecada, sin que se haya obligado personalmente al pago de la
obligación garantizada. Así, en caso que el deudor enajene el bien, el acreedor
gozará de dos acciones: la personal, para dirigirse contra el deudor de la
obligación, y la real, para perseguir la finca hipotecada, sea quien fuere el que la
posea, y a cualquier título que la haya adquirido. La hipoteca no puede extinguirse
por prescripción independientemente de la obligación que garantiza. En efecto, la
acción hipotecaria prescribe conjuntamente con la obligación principal a que
accede, en aplicación del principio que lo accesorio sigue la suerte de lo principal,
de manera que no existe un plazo fijo y propio de prescripción para las acciones
hipotecarias, porque dependerá del plazo de prescripción de la obligación principal
(Considerandos 6º, 7º y 13). La interrupción de la prescripción es un hecho de
reconocimiento de la obligación por parte del deudor o del ejercicio judicial del
derecho por el acreedor, cuyo efecto es anular el tiempo transcurrido. El silencio o
inacción del acreedor, requisito que ha de concurrir para que la prescripción
extintiva se consume, se rompe cuando media un acto de interrupción. Para que
haya interrupción civil deben concurrir los siguientes requisitos: demanda judicial,
notificación legal de la demanda, que no haya desistimiento de la demanda o
abandono de la instancia y que el demandado no haya tenido sentencia de
absolución. El medio para interrumpir civilmente la prescripción es cualquier
gestión que se haga por el titular de un derecho ante los tribunales a fin de poder
gozarlo, sea accionando directamente contra quien se lo niega o perturba o
impetrando ante ellos el medio para ejercitar su acción, como en el caso de la
gestión preparatoria que intenta el acreedor hipotecario contra el tercer poseedor
en los términos del artículo 758 del Código de Procedimiento Civil (Considerando
12). En la especie, el banco interpuso demanda en contra del tercer poseedor de
la finca hipotecada y no de la persona que contrajo el título que funda la ejecución,
escritura pública de mutuo e hipoteca, pactando además una cláusula de
aceleración en términos imperativos. La cláusula de aceleración, cualesquiera
sean los términos en que se la haya redactado, tiene por finalidad hacer exigible
una obligación que se paga en cuotas, por el solo hecho de la mora o retardo en el
pago íntegro y oportuno de todo o parte de una de las cuotas, como si el crédito
en su conjunto fuere exigible, aunque no se haya producido la mora de las
restantes parcialidades. Entonces, tratándose de una cláusula de aceleración
convenida con carácter imperativo, su consecuencia innegable es que desde la
fecha del incumplimiento, el plazo ya no será impedimento para que el acreedor
pueda accionar, pues es exigible la obligación y se le permite perseguir al deudor
principal desde ese momento, desde el cual, además, comienza a correr el plazo
de prescripción extintiva. Sin embargo, desde dicha data, en que el deudor
personal se constituyó en mora, hasta aquella en que se notificó la gestión
816
preparatoria de desposeimiento al tercer poseedor, habían transcurrido más de
cinco años, es decir, había prescrito tanto la acción ejecutiva como la acción
ordinaria (Considerandos 8º a 11). La notificación de la gestión preparatoria de
desposeimiento a quien detentaba a título no precario la finca hipotecada, no tiene
el mérito para interrumpir la prescripción que estaba corriendo a favor del deudor
personal, porque la acción se dirigió contra un tercero que no se ha obligado
personalmente al pago de la obligación, siendo el único vínculo que lo liga al
acreedor, la posesión del inmueble gravado a su favor. En efecto, si el tercer
poseedor es demandado por el acreedor, esta demanda no interrumpe la
prescripción que vaya corriendo a favor del deudor personal; una vez cumplida la
prescripción a favor de éste, el tercer poseedor también puede alegarla. En suma,
la demanda iniciada por el acreedor contra el tercer poseedor no tiene influencia
sobre la prescripción del deudor principal y, en consecuencia, si el plazo de ella se
completa durante la secuela del juicio que sigue el acreedor contra el tercer
poseedor, éste puede alegar la prescripción. Y encontrándose prescrita la
obligación principal cuando se requirió, posteriormente, al actual tercer poseedor,
y del mismo modo la hipoteca que garantiza dicha obligación, corresponde acoger
la excepción de prescripción contemplada en el artículo 98 Nº 2 de la Ley General
de Bancos opuesta por éste (Considerandos 14 a 18).
Corte Suprema
Nulidad de contrato. Contrato de promesa de compraventa. Obligación de hacer

de celebrar el contrato prometido. Interpretación de los contratos
Fecha: 03/01/2011
Rol: 4170-2009
Sumario
817
El contrato de promesa, previsto en el artículo 1554 del Código Civil, es un
contrato preparatorio que debe constar por escrito, referido a un contrato
prometido que se explicite en la promesa con los elementos que lo distinguen en
su esencia y al que la ley le reconozca eficacia, señalándose para éste un plazo o
una condición que fije el momento de su celebración. La convención que reúna
tales características autorizará para instar por su ejecución. Este contrato
solemne, principal y preparatorio, válidamente celebrado, da origen a relaciones,
acciones y derechos personales y, particularmente, una obligación de hacer:
celebrar el contrato prometido (Considerando 8º). Resultará necesaria la
interpretación cuando los términos de una convención suscitan controversia entre
las partes respecto de los distintos efectos que han de tener sus estipulaciones.
En esta labor se han clasificado las reglas legales entre aquellas referidas al
contrato propiamente tal y las que reflejan un comportamiento o acceden al
contrato mismo. El primer aspecto básico a considerar es la especificación de lo
pactado, esto es, el texto en que se plasma la convención. Si bien la interpretación
de los contratos pertenece a la esfera de las facultades propias de los jueces de la
instancia, esa labor se encuentra sujeta a la revisión de la Corte de Casación en
caso que mediante ella se desnaturalice lo acordado por los contratantes
(Considerandos 6º y 7º). De acuerdo al artículo 1477 y 1478 del Código Civil, la
condición potestativa es aquella que depende de la voluntad del acreedor o
deudor. Esta condición valdrá si es puramente potestativa de la voluntad del
acreedor, pero será nula en caso de ser meramente potestativa de la voluntad del
deudor (Considerando 11). En la especie, el contrato de promesa de compraventa
celebrado por las partes estatuyó deberes mutuos, supeditando la exigibilidad de
la obligación de hacer a una condición suspensiva positiva e indeterminada —la
notificación, por parte del promitente vendedor, de la recepción definitiva del
conjunto habitacional en el que se sitúa el inmueble— y a un plazo extintivo o
resolutorio determinado —los diez días hábiles siguientes al citado aviso—. Esta
notificación, que las partes han puesto de cargo del promitente vendedor, no
queda entregada a su sola voluntad. En efecto, la condición fijada por las partes
en el contrato de promesa se construye sobre la base de un hecho compuesto,
toda vez que la notificación que el promitente vendedor debe hacer al promitente
comprador, comunicándole la recepción definitiva del inmueble, tiene por
imprescindible presupuesto el que dicha recepción efectivamente se otorgue por
parte del órgano municipal respectivo, quedando de manifiesto que la mentada
estipulación envuelve una condición mixta, esta es, aquella que en parte depende
de la voluntad del acreedor y en parte de la voluntad de un tercero o de un acaso.
Y como tal, resulta válida (Considerandos 9º y 12 a 14). Al catalogar los
sentenciadores como meramente potestativa subordinada a la sola voluntad del
deudor, una condición que se presente bajo la entidad de una mixta, razonamiento
que, a su vez, los llevó a determinar que el contrato de promesa no cumplía con la
exigencia del artículo 1554 Nº 3 del Código Civil —el plazo o condición que fije la
época de la celebración del contrato— y, por esa vía, llegaron a declarar la nulidad
del mismo, incurren en error de derecho, puesto que efectuaron una incorrecta
tarea hermenéutica, soslayando el tenor de la cláusula que contenía la condición
fijada por las partes, la cual, como se dijo, correspondía a una condición mixta y,
como tal, válida, de manera que no admitía entenderla ausente de la promesa y
818
declarar la nulidad de esta última. Por el contrario, no habiéndose otorgado hasta
ahora la recepción definitiva por la autoridad municipal, la condición se encuentra
pendiente de cumplimiento (Considerandos 10 y 17 a 19 de la sentencia de
casación y considerandos 1º y 2º de la sentencia de reemplazo).
Nulidad de contrato. Rechazada. Procedencia de la autocontratación. Mandato

general permite la autocontratación. Salvo prohibición expresa
Fecha: 23/12/2010
Rol: 1541-2010
Sumario
El artículo 2144 del Código Civil, al regular la autocontratación, establece que el

mandatario no podrá comprar para sí las cosas que el mandante le ha ordenado
vender, si no fuese con aprobación expresa, de lo que debe entenderse que en el
evento de existir un mandato especial para la venta de un bien determinado, el
mandatario no podrá comprarlo sin tal autorización. Como la norma precitada es
clara al especificar que el mandatario no podrá comprar lo que se le ha ordenado
vender, y en un mandato general, no se le ordena comprar ni vender nada en
especial, sino sólo se le autoriza para la compra o venta de los bienes del
mandante, se concluye que la existencia de un mandato general permite siempre
la autocontratación, a menos que esté específicamente prohibida en la escritura
(Considerandos 1º, 3º y 4º).
819
Adolece de nulidad relativa contrato de compraventa celebrado sin autorización

judicial en resguardo de cónyuge ausente
Fecha: 13/12/2010
Rol: 853-2010
Sumario
La nulidad relativa es una sanción civil dispuesta por la ley cuando a un acto o
contrato le falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del
mismo acto o contrato según el estado o calidad de las personas que los ejecutan
o acuerdan y puede alegarla aquel en cuyo beneficio la han establecido las leyes,
o por sus herederos o cesionarios. Las condiciones impuestas por la autorización
judicial lo son en resguardo de los intereses de la cónyuge ausente, y al faltarse a
estas, con grave perjuicio a la protegida, como ocurre en la especie, importa la
falta de ésta en el contrato de compraventa, adoleciendo dicho acto de nulidad
relativa, al omitirse el requisito que señalado en el artículo 1749, inciso 8º del
Código Civil, sancionado con la referida ineficacia jurídica por el 1757 del citado
cuerpo legal (Considerandos 5º y 6º).
Contrato de transferencia de bien cuya importación se encuentra prohibida

adolece de objeto ilícito
820
Fecha: 06/12/2010
Rol: 910-2010
Sumario
Ya sea que se trate de un vehículo nuevo o ya sea que se trate de un vehículo

usado, caso este último en que su importación se encuentra absolutamente
prohibida, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley Nº 18.483, el bus
de marras no ha podido ser ingresado al país y, en consecuencia, todo contrato
que haya tenido por objeto su transferencia adolecerá de objeto ilícito en razón de
ser incomerciable, en conformidad a lo estatuido en los artículos 10 y 1464 Nº 1
del Código Civil (Considerando 7º).
No puede oponerse a regularización de pequeña propiedad raíz quien ha

vendido a peticionario parte de inmueble
Fecha: 27/09/2010
Rol: 379-2010
Sumario
821
Del mérito de los antecedentes colacionados, se desprende que la oposición
formulada por la recurrente se sustenta en el artículo 19 Nº 1 del Decreto Ley
Nº 2.695 de 1979, puesto que está contendida en la condición de "Ser el oponente
poseedor inscrito del inmueble o de una porción determinada de él, siempre que
su título le otorgue posesión exclusiva"; La misma disposición antes transcrita
impide oponer dicha causal "el que por sí o sus antecesores, haya vendido o
prometido vender al peticionario o a aquellos de quien o quienes éste derive sus
derechos, aunque sea por instrumento privado, el todo o parte del predio y
recibido dinero a cuenta del precio", salvo que "hubieren solicitado judicialmente la
resolución del contrato o interpuesto acción de petición de herencia, siempre que
se haya notificado la demanda con antelación a la fecha de presentación ante el
Servicio de la solicitud correspondiente por el requirente" (Considerandos 3º y 4º).
Derecho de remuneración de corredor de propiedades sólo nace si se

perfecciona compraventa intermediada por él
Fecha: 16/09/2010
Rol: 5579-2009
Sumario
822
Habiéndose celebrado un contrato de corretaje entre las partes por el cual la
demandada le encomendó al actor la venta de un inmueble en que el corredor
percibiría como remuneración un 2% del precio de la venta del contrato por él
intermediado y en el que, además, la demandada se obligó a no celebrar un
contrato similar con ningún otro corredor, no habiéndose celebrado el contrato de
compraventa con la Universidad, institución con la cual el corredor realizó
efectivamente labores de intermediación para lograr perfeccionar el negocio
jurídico, ninguna remuneración puede pretender el demandante si la demandada,
por su cuenta, logró vender el inmueble a un Fondo de Inversión Privado.
Obviamente distinta sería la situación si el negocio con la Universidad hubiese
prosperado y la demandada no hubiera pagado la aludida comisión: en este
hipotético caso no cabría duda de la legitimidad del derecho reclamado por el
corredor de propiedades, quien vería necesariamente acogida su pretensión. Pero
no es la situación sub judice, pues ha quedado demostrado que nunca se
perfeccionó el contrato de compraventa propuesto por el corredor, de suerte que
éste, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 106 del Código de Comercio y lo
pactado en el contrato de corretaje, no puede pretender obtener el pago de una
comisión o de una indemnización de ninguna naturaleza (Considerando 6º).
Es nula absoluta enajenación de subdivisión de predio agrícola si escritura no

señala prohibición de cambiar su destino
Fecha: 07/09/2010
Rol: 906-2009
Sumario
823
En el inciso 4º del artículo 1º del Decreto Ley Nº 3.516, se dispone que en las
escrituras públicas en que conste el título de la enajenación de predios resultantes
de una división se dejará constancia de la prohibición establecida en el inciso
anterior, señalando luego, el artículo 3º, que los actos o contratos otorgados o
celebrados en contravención a lo dispuesto en tal decreto ley serán absolutamente
nulos, sin perjuicio de las demás sanciones que procedan en conformidad a la ley.
A su vez, el inciso final del ya aludido artículo 1º, contiene una prohibición a los
Notarios de autorizar, y a los Conservadores de inscribir, aquellas escrituras que
no "se ajusten a las disposiciones del presente decreto ley". Como también se ha
anotado precedentemente, de lo que se viene narrando queda en evidencia que la
exigencia de contemplar en la escritura la aludida prohibición, está expresamente
dispuesta por la ley y, el Decreto es suficientemente claro en ello, al requerir, en
los incisos 3º y 4º, que se deje constancia en esa escritura de la prohibición de
que se trata y, también, en cuanto a indicar en el artículo 3º que los actos y
contratos otorgados o celebrados en contravención a lo preceptuado en el mismo
decreto serán absolutamente nulos, sin perjuicio de las demás sanciones que
procedan en conformidad a la ley (Considerando 12)
A los mutuos hipotecarios endosables se les aplican las normas sobre gestión
de extravío contenidas en los artículos 88 y siguientes de la Ley Nº 18.092
Fecha: 12/08/2010
Rol: 444-2010
Sumario
824
Los mutuos hipotecarios endosables constituyen títulos de crédito a los cuales
se aplican las normas sobre gestión de extravío contenidas en los artículos 88 y
siguientes de la Ley Nº 18.092. Por consiguiente, yerra el Juez a quo cuando
señala, en el considerando quinto de la resolución impugnada, que el
procedimiento no es voluntario —pues no cabe duda de que estamos ante el
ejercicio de la jurisdicción no contenciosa o graciosa, pues no se promueve
contienda alguna entre partes—, como también cuando señala que "en la escritura
pública de compraventa y mutuo hipotecario endosable intervienen a lo menos tres
partes, constando del mérito de autos que el acreedor original, ..., no ha sido
emplazado en esta gestión, siendo ello un trámite esencial, por cuanto debe
manifestar ante el Tribunal si es en la actualidad el portador del instrumento
endosable materia de estos autos o si lo ha transferido por endoso a alguna de las
entidades autorizadas por la ley para ser cesionarias de los mutuos hipotecarios o,
en la especie, al solicitante en autos, (. . .), quien comparece en calidad de
acreedor (. . .)" (Considerando 7º).
Requisitos para que simulación sea ilícita
Fecha: 05/08/2010
Rol: 872-2009
Sumario
825
Según el profesor René Abeliuk, la simulación se caracteriza porque las partes
de común acuerdo crean una situación jurídica aparente que difiere de la real, que
puede tener múltiples finalidades, siendo una de ellas, perjudicar a terceros,
produciendo una disminución ficticia del patrimonio, para así frustrar la garantía de
los acreedores e impedirles su satisfacción. Según el mismo jurista, la simulación
ilícita, requiere de cuatro elementos: a) disconformidad entre la voluntad interna y
la declarada; b) esta disconformidad debe ser consciente y deliberada; c) acuerdo
entre las partes que concurren al acto y, d) intención de perjudicar a terceros
(Considerando 6º).
No procede casación fundada en infracción a norma aplicada en argumento "a

mayor abundamiento" del fallo
Fecha: 29/07/2010
Rol: 7519-2008
Sumario
826
En cuanto a la posible infracción de los artículos referidos por el demandante en
su recurso, al calificar de aleatoria la compraventa que constituye un usufructo
vitalicio a favor del vendedor, corresponde expresar que ese ha sido un argumento
a mayor abundamiento, como los indicados con posterioridad en la sentencia, de
manera que no afecta con determinación y trascendencia la determinación de los
magistrados, al haber concluido que la demanda sería rechazada en el motivo
décimo sexto del fallo de primer grado y éste, como los demás razonamientos
adicionales, se agregan a contar del motivo décimo séptimo en adelante. En tales
circunstancias los errores de derecho que se denuncian no han podido
configurarse (Considerando 5º).
Contra de compraventa de cosecha futura. Apreciación de prueba y fijación de

hechos es facultad privativa de jueces de la instancia
Fecha: 27/07/2010
Rol: 7719-2008
Sumario
827
Todas las alegaciones formuladas por la recurrente discurren sobre la base de
una equivocada interpretación de los hechos por parte de los jueces del fondo. De
ahí que esta Corte rechazará el recurso impetrado, toda vez que, según lo ha
sostenido en forma reiterada, la apreciación de la prueba y la fijación de los
hechos es cuestión privativa de los jueces de la instancia y, por lo mismo, escapa
al control de legalidad que ejerce esta Corte. En efecto, al analizar el recurso, se
advierte que los reproches que se formulan sólo dicen relación con las
conclusiones a las que arribaron los jueces del mérito en torno a los hechos de la
causa, y con la forma como analizaron y ponderaron las probanzas rendidas en el
proceso para establecer esos hechos. Ello significa que se trata tan sólo de un
problema de apreciación de los medios de convicción, labor esta última que
corresponde desarrollar a los jueces ya referidos, según surge de diversas normas
procesales, y que no puede este tribunal de casación variar, a menos que se
hubieren vulnerado efectivamente normas que en sí mismas determinen un valor
probatorio legal fijo o determinado, esto es, que obliguen a tales jueces a valorar
los antecedentes probatorios en un determinado sentido, lo que no ha sucedido en
la especie, puesto que la recurrente se ha limitado a denunciar, sin más, una
supuesta infracción a las leyes reguladoras de la prueba, lo que por cierto no
resulta suficiente mientras no se especifique cuál de estas normas fue
transgredida. Por otra parte, la intención de los contratantes manifestada en el
contrato ha sido interpretada por el tribunal en uso de sus facultades privativas y
ello, en el caso de autos, constituye una cuestión de hecho que escapa al control
de legalidad que ejerce este tribunal de casación. Por ende, solo cabe rechazar
por manifiesta falta de fundamento el recurso de casación deducido, ya que sus
argumentos desconocen este hecho, inamovible para este tribunal (Considerandos
2º a 4º).
Contrato de venta de bosques para su explotación. Demanda de tercería de

dominio. Jueces del fondo son soberanos para apreciar las probanzas dentro del
marco de las normas reguladoras de la prueba
Fecha: 08/07/2010
Rol: 7747-2008
828
Sumario
En lo que atañe a la supuesta infracción al artículo 1700 del Código Civil,

fundada en que el Juez habría desatendido el tenor literal de las declaraciones de
los contratantes "que de conformidad a la norma legal en análisis hacen plena fe
respecto de ellos" en las que expresan que constituyen un derecho real de
usufructo independiente del contrato de venta de bosques, siendo ambos
contratos diferentes e independientes, la verdad es que el magistrado de primera
instancia en su sentencia que fue confirmada sin modificaciones, atendido el
mérito de las prueba rendida en autos y el claro tenor literal de la escritura pública
en cuestión, especialmente "como se tiene dicho en el párrafo signado con la letra
b) del considerando que precede" en la expresión "para dichos efectos" que
emplearon para ligar el usufructo con la venta del vuelo de los árboles, llegó a la
conclusión que la intención de las partes fue constituir el usufructo para efectuar la
explotación de los bosques vendidos, y sólo para eso, fijando un plazo máximo de
veinte años, sin perjuicio que si la explotación se cumplía antes de dicho lapso, el
usufructo "obviamente" se extinguía, porque aquélla era una condición de vigencia
de éste. De este modo, el juez, al apreciar el valor probatorio de la escritura
pública en cuestión, lejos de desestimarla, le ha asignado plena eficacia. Lo que
ocurre es que la recurrente no comparte el razonamiento ni las conclusiones del
sentenciador en cuanto al contenido y alcance de las cláusulas del contrato, pero
los jueces del fondo son soberanos para apreciar las probanzas dentro del marco
de las normas reguladoras de la prueba, de manera que no son susceptibles de
ser revisadas por la vía de la casación en el fondo, las decisiones de los
sentenciadores de la instancia basadas en disposiciones que les otorgan libertad
en la justipreciación de los diversos medios probatorios (Considerando 14).
Propiedad considerada tierra indígena no puede ser enajenada a personas

naturales no indígenas
Fecha: 08/07/2010
Rol: 5561-2008
829
Sumario
El promitente vendedor, al tiempo del contrato, podía enajenar su propiedad, ya

sea después de 20 años de adquirida o antes de dicho plazo si contaba con la
autorización de la autoridad administrativa, concedida en determinadas
circunstancias fijadas por la ley de la época. Pero desde el 5 de octubre de 1993,
fecha en que entró en vigor la Ley Nº 19.253, dicho inmueble se encuentra
regulado por un estatuto jurídico nuevo, que lo califica de tierra indígena, y de
acuerdo al artículo 13 de dicha ley, existe una prohibición de enajenar de manera
permanente a personas naturales no indígenas, prohibición fundada en el interés
nacional, que fue el que motivó la dictación de la mencionada ley, debiendo
aplicarse a este respecto el principio de especialidad de dicha ley, prevaleciendo
las disposiciones de esta por sobre las disposiciones generales del Código Civil
(Considerando 7º).
Impedir el ingreso a un inmueble para efectuar faenas forestales. Discrepancias

surgidas con motivo de un contrato de compraventa de bosque. Ámbito que
excede el recurso de protección
Fecha: 06/07/2010
Rol: 706-2010
Sumario
Esta Corte estima que la recurrida al tenor del contrato de compraventa de

bosque en pie, impidió la entrada al predio donde estaba el bosque, en fecha
anticipada, según se obliga el contrato. El artículo 1545 del Código Civil, establece
"Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede
ser invalidado, sino por consentimiento mutuo o por causas legales". Atendido la
definición citada, precedentemente aparece en forma nítida que los recurridos
entorpecieron la entrada al predio donde se explotaba el bosque, antes del plazo
señalado en el contrato, por lo cual, esta Corte acogerá el presente recurso
interpuesto por vulnerarse el artículo 19 Nº 24 de la Constitución Política de la
República, por cuanto el recurrente tenía a su haber aún el plazo de seis meses y
su derecho en la fecha del impedimento, no se había extinguido, ya que los seis
830
meses se cumplían el 17 de mayo de 2010, según se desprende de dicho contrato
Cumplimiento de contrato, rechazada. Declaraciones efectuadas en una

escritura pública. Escritura de venta. Declaración de que el precio ha sido pagado
no admite prueba en contrario. Venta a través de préstamo bancario y subsidio
habitacional. Cobro de las letras de crédito. Voto de prevención. Efecto de la
declaración de pago de precio en la escritura de venta rige en las acciones contra
terceros y entre las partes
Fecha: 01/07/2010
Rol: 6920-1999
Sumario
Al efectuar una venta a un comprador que opera a través de un préstamo

bancario y con subsidio habitacional, como en el presente caso, implica hacerlo en
parte con letras de crédito, por lo que si se produce alguna demora en su
liquidación, o en el traspaso del subsidio, habiendo el comprador otorgado poder
irrevocable al vendedor para los efectos de su cobro, es un efecto inherente al
sistema, conocido y aceptado por las partes. Y no imputable al comprador
(Considerando 8º).
831
De conformidad a estatuto carece de calidad de accionista "tercero" ajeno al

pacto social
Fecha: 18/06/2010
Rol: 11-2010
Sumario
Los estatutos de la sociedad cuya disolución se demandó en estos autos

dispone que el accionista que desee transferir sus acciones a un "tercero" debe
obtener autorización del directorio de la compañía en forma previa a la
transferencia, y que si ésta no es autorizada debe ofrecerlas a los demás
accionistas antes de enajenarlas al tercero. La misma disposición, al regular en
seguida los efectos por falta de interesados en adquirir las acciones ofrecidas a los
demás accionistas, claramente distingue entre "el accionista" interesado en la
transferencia y "los demás accionistas de la sociedad", por una parte, y "los
terceros", por otra. Se estipuló, asimismo, que las acciones transferidas a terceros
sin cumplir con los requisitos antedichos carecerán de derecho a voto en las juntas
generales de accionistas para elegir directores de la sociedad (Considerando 1º).
De esta forma, el "tercero" a que se refiere la cláusula del estatuto de la compañía
y a quien se desean transferir las acciones, es el interesado, que siendo ajeno al
pacto social, carece de la calidad de accionista (Considerando 3º).
Acción reivindicatoria es improcedente al no poder singularizar plenamente el

inmueble objeto de la litis
Fecha: 05/05/2010
Rol: 110-2010
Sumario
832
Analizados los antecedentes que obran en el expediente se ha constatado que
en la copia de la inscripción de dominio del inmueble de la actora, no se indica la
medida del deslinde Oeste, que corresponde al frente de la propiedad y que en la
escritura de compraventa correspondiente, se han omitido todos los deslindes y
sus correspondientes medidas, limitándose a señalar la cláusula primera de tal
instrumento, que el sitio adquirido por la actora es el Nº 103 de la manzana F del
plano de loteo y memoria explicativa del Conjunto Habitacional "...". En el contrato
de compraventa se señala que la propiedad se vende como especie o cuerpo
cierto y en el estado en que actualmente se encuentra. Así las cosas, no resulta
posible singularizar plenamente el inmueble objeto de la litis, requisito
indispensable para hacer procedente la acción reivindicatoria intentada; más bien
en la especie pareciera atingente accionar por la vía de la demarcación y
cerramiento, razón por la cual el recurso de apelación deberá ser desestimado
Legitimado activo de oposición a regulación de propiedad raíz de conformidad a

D.L. Nº 2.695 no debe ser comunero
Fecha: 07/04/2010
Rol: 7739-2008
Sumario
833
Los oponentes o los terceros que intervienen a través de las acciones que les
otorga el presente Decreto Ley (2.695) son sólo aquellos a quienes ampara la
norma legal, y tienen justificado y acreditado un interés en el juicio, de tal manera
que la causal prevista por el legislador en el número 1 del precepto referido no se
encuentra dispuesta en términos absolutos, desde que reconoce limitaciones para
su impetración, a saber, que el poseedor inscrito del inmueble que pretende la
oposición no tenga la calidad de comunero; que no haya, por sí o sus antecesores,
vendido o prometido vender el predio o parte de aquél al peticionario o a aquéllos
de quien o quienes éste derive sus derechos habiendo recibido dinero a cuenta del
precio; y que no haya invocado una inscripción especial de herencia cuando en la
respectiva resolución de posesión efectiva se haya omitido a otros herederos con
derecho a ella. De suerte que si el poseedor señalado, es decir el oponente, se
encuentra en alguna de las hipótesis descritas no le será permitido impugnar la
solicitud de saneamiento, permitiéndose en cambio ejercer el derecho de pedir
compensación en dinero (Considerando 7º).
Tradición de vehículo no requiere de inscripción en el Registro Civil
Fecha: 29/01/2010
Rol: 1078-2009
Sumario
(Se) da cuenta de dos contratos celebrados entre las partes: uno, de

compraventa del auto y otro, de arrendamiento del mismo auto. De ello aparece
que el vendedor entregó la cosa vendida al comprador, ya que éste, a su vez, dio
dicha cosa vendida, en arriendo al vendedor. La entrega se fijó en la convención
en base a que el contrato de arriendo terminaba (en la fecha señalada en autos).
En el contrato se estipuló además, que la compraventa recaía en el automóvil
834
usado en el estado en que se encuentra que es conocido del comprador, luego, el
estado en que se encontraba el vehículo el día del contrato y que debía entregarse
el vehículo. El artículo 684 del Código Civil señala diversas formas cómo puede
hacerse la tradición de una cosa corporal mueble, como es un automóvil, que
puede ser, incluso mostrándola, como también por el mero contrato en que el
dueño se constituye en usufructuario, comodatario, arrendatario, etc. De esta
manera, el vendedor cumplió con la obligación de entregar la cosa vendida al
comprador, por lo que no puede acogerse la demanda de cumplimiento del
contrato de compraventa con indemnización de perjuicios. La inscripción del
vehículo en el Registro Nacional de Vehículos Motorizados en el Registro Civil e
Identificación a su nombre, que echa de menos el actor es sólo un trámite
administrativo y no implica incumplimiento de la obligación de hacer la tradición del
automóvil de que se trata (Considerandos 18 y 19).
Es inexistente lesión enorme alegada si no se hace mención a cláusula esencial

que derriba argumentaciones sobre valores pagados
Fecha: 27/01/2010
Rol: 1587-2009
Sumario
Al deducirse la acción de lesión enorme, la parte no haya hecho mención de la

cláusula esencial de que la vendedora se reservaba el usufructo, referencia que
derriba todo el arsenal de argumentos y declaraciones relativas a los valores de
nuda propiedad y de usufructo vitalicio de la transacción. Que las
argumentaciones precedentes mueven a este tribunal a estimar inexistente la
lesión enorme alegada, por lo que la sentencia en alzada será revocada en este
punto (Considerando 10).
835
Improcedencia de castigar demora en suscripción de contrato definitivo con

cláusula penal moratoria cuando ya se ha fijado una sanción para ese evento
Fecha: 12/01/2010
Rol: 2457-2009
Sumario
Debe desestimarse la interpretación de la demandante principal de autos, en

cuanto pretende que la pena moratoria debe contarse desde la fecha en que el
promitente vendedor debía otorgar la escritura de compraventa, ya que ello no
resulta acorde con el espíritu o finalidad de cada una de las penas pactadas. A
saber, la compensatoria pretende reparar el incumplimiento de la obligación de
celebrar el contrato definitivo en el plazo estipulado, en tanto la moratoria, resarcir
el daño que pudo producir el retraso en la entrega material del inmueble. Es obvio
que la entrega no podía exigirse sino una vez que el contrato de compraventa se
hubiere celebrado. Por otra parte, pretender castigar a través de la pena
moratoria, la demora en la suscripción del contrato definitivo, implica sancionar
dos veces por el mismo hecho, lo que repugna a la lógica y al derecho
(Considerando 3º).
No procede declararse la prescripción extintiva si no se la ha demandado

formalmente
Fecha: 11/01/2010
Rol: 901-2009
836
Sumario
El actor no demandó la prescripción de la obligación, sino que los fundamentos

de la demanda los hizo consistir en que se había cumplido con creces todas las
obligaciones por parte del vendedor nacidas del contrato de compraventa que
garantiza la hipoteca cuyo alzamiento solicita y, en lo referente a la prescripción,
se limitó a señalar "En todo caso, toda obligación asumida por el vendedor se
encuentra a la fecha largamente prescrita"; más adelante señala "Lo cierto es que
mi parte, no obstante el tiempo transcurrido y a que se han cumplido todas las
obligaciones del contrato de compraventa ya referido, no ha podido obtener el
alzamiento de la hipoteca señalada..." No se consignó la fecha en que comenzó la
prescripción, sino que se indicó en forma genérica que la obligación estaba
prescrita, de manera que como acertadamente lo declara la sentencia de primer
grado, la prescripción no se ha demandado formalmente (Considerando 2º).
Si deudor paga lo adeudado durante el juicio no procede resolución del contrato

de arrendamiento. Renuncia al pacto comisorio
Fecha: 28/12/2009
Rol: 7788-2008
837
Sumario
No habiéndose invocado la infracción de leyes reguladoras de la prueba, ha de

tenerse como hechos legalmente establecidos los consignados en el motivo
anterior, de entre los cuales se deduce la renuncia que efectuó del pacto comisorio
el acreedor. Determinado que se pidió la terminación del contrato de
arrendamiento por el no pago de los derechos de agua materia de dicha
convención y que era de cargo del arrendatario, y pagando éste el valor de lo
adeudado en el desarrollo del juicio, resulta evidente que no ha podido infringirse
el artículo 1489 del Código Civil, puesto que los jueces del fondo, en atención a la
propia pretensión del actor determinó que el deudor cumplió el contrato y por
consiguiente, no procedía la terminación del arrendamiento, que siendo pactado
por diez años, obligaba al nuevo propietario respectar los términos del mismo, con
lo cual tampoco se ha transgredido el artículo 10 del D.L. Nº 993 (Considerando
7º).
Entrega sin la intención de que constituya tradición no deja al adquirente en

posesión de la cosa
Fecha: 14/12/2009
Rol: 975-2009
Sumario
838
De conformidad a lo dispuesto en el artículo 670 del Código Civil, para que la
tradición sea válida se requiere el consentimiento del tradente y del adquirente que
consiste en la intención compartida de transferir, el uno, y de adquirir, el otro, el
correspondiente derecho de que trata el respectivo título, que será el derecho real
de dominio en el caso de la compraventa. Consiguientemente, la mera entrega de
la cosa, sin esa intención compartida no constituye tradición y no deja al
adquirente en situación de poseedor sino de mero tenedor, como ha ocurrido en la
especie en que las partes expresamente estipularon que "la transferencia
definitiva" se haría posteriormente, por encontrarse el vehículo prendado, sin que
se haya acreditado en este proceso que con posterioridad a la fecha del contrato
de compraventa del vehículo se haya realizado la tradición o transferencia que
confiere al adquirente la posesión de la cosa vendida (Considerando 4º).
Nulidad de contrato, rechazada. Contrato de compraventa de vehículo.

Discrepancia en torno a si el Código Civil distingue la inexistencia de la nulidad
absoluta. Asimilación de la inexistencia jurídica a la nulidad absoluta. Falta de
voluntad se sanciona con la nulidad absoluta. Falsificación de la firma del
vendedor por un tercero, pero ajustado al ámbito concerniente a su acuerdo con el
actor. Levantamiento del velo. Concurrencia de los elementos de validez del acto
jurídico.
Fecha: 09/12/2009
Rol: 450-2009
839
Sumario
No existe acuerdo en doctrina ni en jurisprudencia en cuanto a si el Código Civil

distingue la inexistencia de la nulidad absoluta. Mientras para algunos el
ordenamiento sustantivo nacional sólo se refiere a la nulidad, incluyendo los actos
inexistentes entre aquellos nulos de nulidad absoluta —Alessandri Rodríguez—,
otros sostienen que la teoría de la inexistencia viene comprendida en nuestro
Código Civil —Claro Solar—. Desde mediados del siglo XX, la tendencia en
derecho comparado es la de considerar implícita la inexistencia jurídica en los
contornos de la nulidad absoluta. Sin embargo, el derecho nacional no consulta
una alusión expresa y sistemática de la inexistencia, ya no como sanción sino
como la consecuencia negativa y máxima secuela jurídica de la ineficacia de los
actos defectuosos, por lo que, en general, se acepta su asimilación a la máxima
sanción que nuestra normativa prevé: la nulidad absoluta. En consecuencia, un
acto al que falte la voluntad —consentimiento en los actos bilaterales—, tendrá
asignada la ineficacia asociada a la nulidad absoluta (Considerandos 7º a 9º de la
sentencia de casación). En la especie, el demandante tenía en el tercero un
diputado, bajo el contexto, entendido por ambos, que el primero enviaba vehículos
que recibía el segundo, para que éste los exhibiera, a objeto de concitar la
atención de posibles interesados en su compra. Tal circunstancia no permite
entender ausente el consentimiento de las partes en el contrato de compraventa
impugnado —celebrado con la demandada y compradora—, puesto que, al
proceder como lo hizo, esto es, vender a su nombre, el tercero se ajustó al ámbito
concerniente a su acuerdo con el actor y, más propiamente, a la consecución de la
finalidad trazada con respecto a éste: la comercialización de los vehículos que le
remitía, de cuya inobservancia o extralimitación no cabe hacer responsable a la
compradora demandada. Se hace posible, entonces, descorrer el velo de la
personalidad y penetrar su realidad (Considerando 5º de la sentencia de
reemplazo). Así, habida cuenta de la naturaleza consensual de la convención, la
imitación y, con ella, la falsedad de la firma del vendedor demandante en el
instrumento que contiene la compraventa, se convierte en un elemento que no es
bastante para determinar la ausencia de los requisitos de validez que arrancan de
lo reglado en el artículo 1793 del Código Civil, motivo por el cual cabe privilegiar la
conservación del acto jurídico impugnado. En efecto, la falta de consentimiento en
el contrato no se agotaba en la falsedad de la firma del vendedor, atendido que el
mismo actor, al demandar, hizo patente su relación previa con el tercero que, en
definitiva, concurrió a la celebración del contrato que, por antonomasia encarnaba
el objetivo previsto por ambos con la exhibición del vehículo y su ofrecimiento a
posibles interesados. Por lo demás, los eventuales incumplimientos del tercero
con relación a aquello pactado con el ahora demandante, ciertamente radican en
una esfera distinta de la que conforma la sanción civil de la nulidad absoluta cuya
declaración se pide (Considerando 15 de la sentencia de casación y
Considerandos 6º a 8º de la sentencia de reemplazo).
840
Calificación del contrato debe hacerse de acuerdo a sus elementos

independiente de nombre que se le atribuya
Fecha: 02/12/2009
Rol: 1518-2009
Sumario
841
Es labor de los tribunales efectuar la calificación de los contratos, puesto que,
pese al nombre que le atribuyan las partes, la naturaleza jurídica de ellos se
determina en función de su contenido. En este sentido, el contrato de promesa
acompañado no puede ser calificado como tal, puesto que no cumple con las
exigencias señaladas en el artículo 1554 del Código Civil; en efecto, no contiene
plazo o condición que fije la época de celebración del contrato prometido, pues la
condición establecida en la cláusula quinta no fue establecida para la celebración
del contrato prometido, sino que para el cobro de la cláusula penal. Al contrario, de
los elementos que se aprecian en el contrato acompañado, se concluye que su
naturaleza jurídica corresponde a la de un contrato de compraventa, pues se
reúnen todos los elementos indicados en el artículo 1793 del Código Civil, que le
son propios (Considerandos 1º y 2º).
Procede resolver contrato de compraventa si deudora se constituye en mora
Fecha: 01/12/2009
Rol: 7255-2009
Sumario
842
Los sentenciadores al acoger la demanda declarando resueltos los contratos de
compraventa, han efectuado una correcta aplicación de la normativa atinente al
caso de que se trata, toda vez que la parte demandada no cumplió con sus
obligaciones dentro del plazo estipulado en cada uno de los contratos de
compraventa, atendido lo cual y de acuerdo con lo establecido en el número 1
del artículo 1551 del Código Civil, la deudora está en mora puesto que su
obligación era exigible en un plazo preciso y determinado, tal como lo menciona
expresamente el fallo en las citas legales (Considerando 4º).
Contrato de compraventa de bosque de pie. Casación sustancial no puede

prosperar si se hizo correcta aplicación e interpretación de normas para decidir la
litis
Fecha: 19/11/2009
Rol: 5643-2008
843
Sumario
(...) El actor no ha invocado un título falso ni tampoco se trata de una obligación

nula, la allí contenida (en cheque para solucionar el precio). De este modo, al
decidir el fallo recurrido que correspondía rechazar las excepciones opuestas por
la ejecutada y acoger la demanda de autos, lejos de contravenir las disposiciones
que se suponen quebrantadas, le ha dado una correcta aplicación e interpretación
para decidir la litis. De acuerdo con lo señalado procede concluir que el recurso de
casación en el fondo intentado no puede prosperar (Considerando 8º).
Mandato. Caso en que subsiste a pesar de muerte del mandante. Mandato para
requerir inscripción ante Conservador de Bienes Raíces. No se extingue con
muerte del mandante
Fecha: 29/09/2009
Rol: 214-2009
Sumario
844
La cláusula que faculta irrevocablemente al portador de copia autorizada de
dicha escritura para requerir las anotaciones, inscripciones y subinscripciones que
procedan en el Registro Conservatorio de Bienes Raíces respectivo, lo que se ha
entendido por la doctrina y la jurisprudencia como un mandato concedido por las
partes para ese objeto. Sin embargo, nada impide a cada parte contratante
requerir por sí dicha inscripción, prescindiendo del mandato, sin que el
Conservador pueda rehusar practicar dicha gestión, ya que el artículo 60 del
mismo (Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces) es claro al
respecto (Considerando 3º). En efecto, el artículo 2168 del Código Civil dispone:
Sabida la muerte del mandante, cesará el mandatario en sus funciones; pero si de
suspenderlas se sigue perjuicio a los herederos del mandante, será obligado a
finalizar la gestión principiada. Por otra parte, el artículo 2169 del mismo cuerpo
legal, señala: No se extingue por la muerte del mandante el mandato destinado a
ejecutarse después de ella. Los herederos suceden en este caso en los derechos
y obligaciones del mandante. Finalmente, el inciso 1º del artículo 2173, del Código
citado, establece que en general, todas las veces que el mandato expira por una
causa ignorada del mandatario, lo que éste haya hecho en ejecución del mandato
será válido y dará derecho a terceros de buena fe contra el mandante
(Considerando 5º). Sobre el particular debe decirse que, como señala don Arturo
Alessandri Rodríguez y don Manuel Somarriva Undurraga en su obra Curso de
Derecho Civil, tomo I, página 391 Editorial Nascimento, Santiago de Chile, 1957.
En la práctica haciendo uso del derecho que la ley acuerda de requerir y firmar la
inscripción mediante un tercero, las partes insertan en las escrituras una cláusula
que ha llegado a ser de estilo y cuyo tenor es más o menos el siguiente: Se faculta
al portador de una copia autorizada de esta escritura para que requiera y firme la
inscripción respectiva. Tal estipulación importa un mandato para celebrar un acto
jurídico, la tradición del derecho mediante la inscripción de la escritura en el
competente registro. A este mandato va unida naturalmente la facultad de
representar a las partes. Como el portador de la copia de la escritura representa
tanto al adquirente como al tradente, ejecuta un autocontato o acto jurídico
consigo mismo (Considerando 6º). El profesor don David Stichkin Branover, en su
libro El mandato Civil página 482, en el epígrafe Subsistencia del mandato que
interesa a terceros o al mandatario opina que la muerte del mandante no pone
término al mandato si éste era condición de un contrato celebrado entre el
mandante y un tercero. Tampoco cuando interesa al mandatario, porque forma
parte o accede a otro contrato que se ha querido o previsto cumplir mediante su
gestión. Si se conviene, por ejemplo, conferir mandato al acreedor para que
persiga a los deudores del mandante y aplique lo que obtenga al pago de sus
créditos, la muerte del mandante no pone fin al encargo. Lo mismo será si un
deudor hace abandono de sus bienes y designa junto con los acreedores una
comisión encargada de realizarlos y repartir entre ellos el producido de la venta, la
muerte del deudor no pone fin al mandato. El Mandato Civil, David Stickin
Branover. Quinta Edición actualizada por Gonzalo Figueroa Yáñez. Editorial
Jurídica de Chile (Considerando 7º). Así, el mandato otorgado en el presente
caso, que indeterminadamente facultaba para requerir las inscripciones o
subinscripciones que fueren procedentes en el Conservador de Bienes Raíces, no
se extingue por la muerte del mandante, toda vez que accedía al contrato de
845
cesión de derechos que se había querido o previsto cumplir mediante su gestión.
Así lo estableció la Excelentísima Corte Suprema de Justicia, en causa Rol 2.133
2003 en una causa sobre juicio ordinario de nulidad absoluta por falta de
consentimiento en la cual también había fallecido el vendedor mandante antes de
efectuarse la inscripción por el comprador mandatario (Considerando 8º).
Precio debe ser disminuido proporcionalmente si venta se celebró por cabida

aunque escritura señale que era como especie y cuerpo cierto
Fecha: 28/09/2009
Rol: 4189-2008
Sumario
La venta de autos lo ha sido en relación a la superficie del predio, como lo han

expresado directamente las partes en el contrato y por lo mismo, el precio fijado
en relación a esa cabida. Por lo demás, la compradora al celebrar el contrato no
ha expresado en momento alguno la intención de renunciar a la acción de exigir
una disminución de su precio, en el caso de ser la cabida inferior a la que reza el
contrato, como es el caso de autos, por consiguiente al venderse el Fundo con
indicación y señalamiento de sus deslindes, deja a la vendedora en la obligación
de entregarle toda la extensión del terreno comprendida en ellos, esto es, las
202,84 hectáreas, conforme lo dispone la regla del predio según su cabida, de lo
contrario ha de disminuir proporcionalmente el precio y reembolsarle el saldo al
demandante, independiente de la circunstancia de haberse expresado en la
escritura que el predio era vendido como especie y cuerpo cierto (Considerandos
6º y 7º).
846
Corte Suprema
Lesión enorme en contrato compraventa. Justo precio. Forma de acreditarlo.

Informes periciales. Violación a las normas reguladoras de la prueba
Fecha: 08/09/2009
Rol: 1890-2008
Sumario
Resulta pertinente precisar que los medios probatorios que la ley contempla
para ser utilizados en juicio se encuentran contemplados en el artículo 341 del
Código de Procedimiento Civil, a saber: instrumentos, testigos, confesión de parte,
inspección personal del tribunal, informe de peritos y presunciones. En relación
con la acción de lesión enorme ejercida, además debe señalarse que no existe en
la legislación civil pertinente norma que excluya alguno de los medios recién
consignados, por lo que debe asentarse que el demandante se encuentra
habilitado para ejercer todos los medios de prueba que la ley autoriza para
acreditar sus dichos. Sobre este particular el Profesor Arturo Alessandri Rodríguez
en su obra De la compraventa y de la promesa de compraventa, Editorial Jurídica
de Chile, tomo II, volumen 2, pág. 790 sostiene: "el demandante puede valerse de
cualesquiera de los medios de prueba establecidos por la ley, pudiendo por
consiguiente, acreditar la existencia de la lesión por todos ellos; si bien hay
algunos que valen más que otros y que deben preferirse. Como regla general al
respecto puede decirse que la prueba debe ser tal que permita establecer con la
mayor exactitud posible el justo precio de la cosa vendida, por lo que debe
preferirse aquellas pruebas, que por su naturaleza, permiten llevar el ánimo del
magistrado el convencimiento necesario para dar por justificado ese hecho
(Considerando 5º de sentencia de casación).
Requisitos para adquirir acciones de sociedad anónima por prescripción
847
Fecha: 04/09/2009
Rol: 7301-2008
Sumario
Las cosas muebles, sean corporales o incorporales, se ganan por prescripción

ordinaria transcurridos dos años y, por cierto, las acciones de una sociedad
anónima son bienes muebles. Para adquirir por prescripción adquisitiva el dominio
de acciones de una sociedad anónima es necesario posesión regular de las
mismas por dos años, implicado la posesión regular justo título, buena fe y
tradición cuando el título ha sido traslaticio de dominio. El título es el hecho o
antecedente en que se funda la posesión y en el caso sub lite está dado por el
contrato de compraventa de acciones, título que por su naturaleza es apto para
atribuir el dominio (el poseedor es reputado dueño) y que es auténtico, real y
válido, desde que es el propio demandante el que lo ha traído a juicio pidiendo su
resolución, y sólo puede resolverse algo que existe, que no es falso y que no es
nulo. En cuanto a la buena fe, ésta debe presumirse, sin que exista prueba en el
proceso que convenza a los sentenciadores de lo contrario. Un contrato de
compraventa es, por esencia, un título traslaticio de dominio y la tradición
claramente se ha producido, según queda claro del instrumento, o sea, el dueño
(el actor) entregó la cosa (las dos mil acciones) a otra (la demandada), habiendo
por aquél la facultad e intención de transferir el dominio y por ésta la facultad e
intención de adquirirlo (Considerando 8º).
Resolución de contrato, rechazada. Pago por consignación. Requisitos para que

el pago por consignación produzca sus efectos. Ejercicio de cualquier otra acción
distinta del cumplimiento de la obligación. Posibilidad del vendedor de enervar la
acción de resolución. Cumplimiento de la obligación de entrega de la cosa
vendida.
Fecha: 05/06/2009
848
Rol: 3309-2007
Sumario
El pago por consignación se define, en el artículo 1599 del Código Civil, como el
depósito de la cosa que se debe, hecho a virtud de la repugnancia o no
comparecencia del acreedor a recibirla, o de la incertidumbre acerca de la persona
de éste, y con las formalidades necesarias, en manos de una tercera persona. En
la especie, deducida acción de resolución de contrato con indemnización de
perjuicios, en cuanto al cumplimiento de los requisitos para que el pago por
consignación produzca sus efectos, debe estarse a lo dispuesto en el artículo
1600 inciso final del Código Civil, que señala que si el acreedor demandada
judicialmente el cumplimiento de la obligación o deduce cualquier otra acción que
pueda enervarse mediante el pago de la deuda, bastará que la cosa debida con
los intereses vencidos, si los hay, y demás cargos líquidos, se consigne a la orden
del tribunal que conoce del proceso en alguna de las formas que señala el artículo
1601, sin necesidad de oferta previa. No debe darse cumplimiento, entonces, a los
requisitos previstos en el artículo 1600 Nºs. 1º a 7 (Considerando 11). De los
artículos 1877 y siguientes del Código Civil, relativos al pacto comisorio, se
advierte que el comprador siempre puede enervar la acción, pagando el precio,
incluso en el pacto comisorio calificado, en que la ley le concede el plazo de 24
horas contado desde la notificación de la demanda. Vale decir, aunque el
vendedor solicite la resolución del contrato con indemnización de perjuicios por el
no pago del precio, el comprador siempre puede perseverar en el contrato
pagando el precio. Igual derecho corresponde al vendedor, toda vez que la
entrega de la cosa, es la obligación correlativa del pago del precio por parte del
comprador y, en consecuencia, nada impide que el vendedor enerve la acción de
resolución del contrato de compraventa, entregando la especie vendida. Se
concluye, entonces, que demandado válidamente el vendedor, puede enervar la
acción de resolución de contrato de compraventa que lo ligaba al demandante,
mediante el cumplimiento de su obligación de entregar la cosa vendida. Pese a
que no existe norma expresa al respecto, para concluir así puede recurrirse a las
normas de interpretación de la ley, recordando el adagio "donde existe la misma
razón, ha de existir la misma disposición", lo que no importa en caso alguno una
interpretación por analogía extensiva prohibida, desde que nos encontramos en el
ámbito del derecho privado (Considerando 13).
Corte Suprema
Oposición a la petición de saneamiento de pequeña propiedad raíz. Ley sobre

Regularización de la Pequeña Propiedad Raíz. Requisitos para la regularización
849
Fecha: 12/05/2009
Rol: 2033-2008
Cita online: CL/JUR/7966/2009;
Sumario
El D.L. Nº 2.695 o Ley sobre Regularización de la Pequeña Propiedad Raíz,

tiene por objeto regularizar la situación del poseedor material que carece de títulos
o que los tiene imperfectos; establece un procedimiento que da facultades a la
autoridad administrativa para ordenar la inscripción de los predios a nombre de
sus poseedores materiales que reúnan los requisitos establecidos en la ley,
contemplando la intervención de la justicia sólo en los casos de legítima oposición
o para garantizar los derechos de terceros. Los requisitos legales para regularizar
la posesión de la pequeña propiedad raíz son: a) ser los peticionarios poseedores
materiales; b) la posesión material debe ser ejercida por un plazo de cinco años,
en forma continua, exclusiva, sin violencia ni clandestinidad; c) la posesión
corresponde que recaiga sobre bienes raíces, rurales o urbanos; d) el avalúo fiscal
para el pago del impuesto territorial debe ser inferior a 800 UTM si se trata de
bienes raíces rurales y de 380 UTM respecto de bienes raíces urbanos; e) el
peticionario debe carecer de título inscrito, no obstante que puedan existir
inscripciones de dominio anteriores sobre el inmueble; y f) que no existan juicios
pendientes en contra del solicitante en que se discuta el dominio o la posesión del
inmueble cuya regularización se pide, iniciados con anterioridad a la solicitud. A su
vez, la oposición a la solicitud de regularización debe efectuarse dentro de treinta
días hábiles, contados desde la última publicación del último aviso de la resolución
que se pronunció aceptando la petición, la que puede fundarse en distintas
causales, entre ellas, la de ser el oponente poseedor inscrito del inmueble o de
una porción determinada de él. Sin embargo, esta causal no la puede alegar,
aunque sí pueden solicitar una compensación económica: i) el que no tenga la
calidad de poseedor inscrito exclusivo del inmueble o de una parte de él; ii) el que
sólo tenga la calidad de comunero; iii) el que por sí o por sus antecesores haya
prometido vender al peticionario o quien sustente sus derechos, aunque sea por
instrumento privado, el todo o parte del predio y haya recibido dinero a cuenta del
precio; y iv) el que invoque una inscripción especial de herencia cuando en la
respectiva resolución de posesión efectiva se haya omitido a otros herederos con
derecho a ella (Considerando 5º). En consecuencia, si el inmueble por el cual se
solicitó la regularización es de dominio inscrito de varias personas que forman una
comunidad, entre quienes se cuentan los opositores, al tener éstos la calidad
jurídica de comuneros del inmueble, no pueden cumplir con la exigencia de ser
poseedor inscrito del inmueble o de una porción determinada de él, siempre que
su título le otorgue posesión exclusiva, lo que obliga a rechazar la demanda de
oposición de saneamiento, debiendo seguirse adelante con la gestión
administrativa, procediéndose a la inscripción del inmueble a nombre del
peticionario (Considerando 7º).
850
Nulidad relativa de contrato, acogida. Régimen de sociedad conyugal. Venta de

inmueble perteneciente a la sociedad conyugal. Marido debe obtener la
autorización de la mujer. Marido que vende inmueble sin la autorización de la
mujer. Vicio de nulidad relativa. Omisión de las formalidades exigidas por la ley en
atención al estado o calidad de las personas.
Fecha: 08/05/2009
Rol: 2600-2006
Sumario
En el régimen de sociedad conyugal —que es el régimen patrimonial normal de

la familia, que se forma entre los cónyuges por el solo hecho del matrimonio a falta
de pacto en contrario— le corresponde al marido, en su calidad de jefe de la
851
misma, la administración de los bienes sociales y los de su mujer, sujeto, no
obstante, a las obligaciones y limitaciones que le imponen la ley y las contraídas
en las capitulaciones matrimoniales. Entre aquellas restricciones, el marido no
podrá gravar o enajenar voluntariamente ni prometer gravar o enajenar los bienes
sociales ni los derechos hereditarios de la mujer sin la autorización de ésta, la cual
deberá, ser específica y otorgada por escrito o por escritura pública si el acto
exigiere tal solemnidad o interviniendo expresa y directamente en él. El artículo
1757 incisos 1º y 2º del Código Civil sanciona los actos jurídicos en que el marido
debió contar con la autorización de la mujer, prescindiendo de ella, con la nulidad
relativa de los actos jurídicos en que incidiere dicha omisión. Esta disposición
guarda consonancia con el concepto de nulidad relativa que se extrae de lo
preceptuado en los artículos 1681 y 1682 inciso final del Código precitado, de
acuerdo a cuyos enunciados esa especie de ineficacia jurídica se produce, entre
otras hipótesis, cuando en la celebración de determinados actos jurídicos se han
omitido las formalidades exigidas por la ley en atención al estado o calidad de las
personas. Por lo expuesto, no incurren en error de derecho los sentenciadores al
determinar que el contrato de compraventa del bien raíz de la sociedad conyugal
celebrado entre el padre de la actora "vendedor" y la demandada "compradora",
sin la autorización de su mujer, adolece de nulidad relativa (Considerandos 8º a
10).
No resultando aplicable al caso (omisión de autorización de la mujer para

enajenar bien de la sociedad conyugal; requisito habilitante para que el marido que
administraba la sociedad conyugal pudiera proceder a la enajenación o gravamen
de los inmuebles sociales) la regla excepcional prevista en el artículo 1468 del
Código Civil, invocada por la parte demandante, las restituciones mutuas a que
dará origen la nulidad declarada en estos autos han de quedar regidas por las
reglas del artículo 1687 del mismo código (Considerando 6º).
Confesión voluntaria que no ha sido resultado de error de hecho produce plena

prueba contra ejecutado. Casación rechazada
Fecha: 04/03/2009
Rol: 7578-2008
852
Sumario
En la sentencia cuestionada, los jueces del grado han rechazado la excepción

Nº 14 del artículo 464 del Código de Procedimiento Civil, al concluir que
contrariamente a lo alegado por el ejecutado en su escrito de excepciones, al
absolver posiciones confesó que voluntariamente celebró el contrato de
compraventa con pacto de retroventa y que no existe un acto oculto que modifique
o altere lo pactado, de manera que cumpliéndose con los requisitos delartículo
1713 del Código Civil, tal confesión produce plena prueba en contra de él, dando
por acreditado que el mencionado contrato no es simulado. De esta forma,
tampoco lo es el contrato de comodato que es accesorio del principal. Por otra
parte, han rechazado la excepción Nº 7 del mencionado cuerpo legal, porque es el
propio ejecutado al absolver posiciones quien confiesa que dentro del plazo de
cuatro años que tenía para ejercer la opción de retrocompra, no lo hizo, de manera
que la obligación resulta exigible, además que es incompatible con la excepción
de nulidad de la obligación, no interponiéndola en subsidio sino conjuntamente; De
conformidad con lo reseñado en el motivo que precede, se observa que los
sentenciadores han hecho una correcta aplicación de la ley que resulta imposible
modificar por la vía de la nulidad sustancial, razón por la cual el recurso de
casación en el fondo en estudio no podrá prosperar por adolecer de manifiesta
falta de fundamento, dada la inexistencia clara del error de derecho que se
denuncia (Considerandos 3º y 4º).
Corte Suprema
Rescisión por lesión enorme, rechazada. Compraventa de inmueble. Casos en

que hay lesión enorme. Justo precio, concepto. Valor real de la cosa al momento
del contrato. Determinación del justo precio. Sana crítica, concepto. Apreciación
de la sana crítica
Fecha: 21/01/2009
Rol: 3329-2007
Sumario
El artículo 1889 del Código Civil distingue cuando hay lesión enorme: el
vendedor la sufre cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio
853
de la cosa que vende, y el comprador cuando el justo precio de la cosa que
compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella.
El justo precio se refiere al tiempo de celebración del contrato, y corresponde al

valor venal o de mercado del bien raíz. En nuestro derecho no puede concluirse
que el justo precio es el valor intrínseco de lo vendido, sino el valor real que la
cosa tiene en el momento del contrato, que no es otro que el que regula la oferta y
la demanda en relación con la valorización actual del dinero y con el interés por la
adquisición de los terceros. Queda excluido el valor de afección, y su posible valor
intrínseco no tiene influencia decisiva.
Para determinar el justo precio de la compraventa, y así decidir si hubo lesión

enorme en el contrato que se pretende rescindir, debe entregarse el valor mismo
del bien materia de la negociación a la época del contrato. Para establecer dicho
valor real, el tribunal debe acudir a las probanzas de pericias de profesionales
conocedores de los valores referentes a la cosa discutida, a negocios efectuados
en la oportunidad en que se llevó a cabo el que motiva el pleito, etc.
(Considerando 4º de sentencia de reemplazo).
La sana crítica es aquella que conduce al descubrimiento de la verdad por los

medios que aconsejan la recta razón y el criterio racional puesto en juicio.
Literalmente, significa analizar sinceramente y sin malicia las opiniones acerca de
cualquier asunto. Las reglas que la constituyen no están establecidas en los
Códigos y, por tanto, se trata de un proceso interno y subjetivo del que analiza una
opinión expuesta por otro, o sea, es una materia esencialmente de apreciación y,
por lo mismo, de hecho, cuya estimación corresponde privativamente a los jueces
del fondo. La apreciación de este medio probatorio está sujeta a cánones que
implican una mayor libertad de juzgamiento, donde los fundamentos legales se
sustituyen por las racionales máximas de experiencia (Considerando 12 de
sentencia de reemplazo).
Nuevo dueño de inmueble no está obligado a respetar contrato de arriendo si no

consta en escritura pública
Fecha: 12/12/2008
854
Rol: 413-2008
Sumario
De acuerdo al artículo 1950 Nº 3 del Código Civil, el contrato de arrendamiento

expira por la extinción del derecho del arrendador, situación que regula el artículo
1961 del mismo texto citado, estableciéndose que se deberán indemnizar los
perjuicios al arrendatario en todos los casos en que la persona que le sucede en el
derecho no esté obligada a respetar el arriendo. El actor no se encuentra en
ninguna de las situaciones enumeradas en el artículo 1962 del Código Civil que la
obligue a respetar dicho contrato, y, por otro lado, el arrendamiento no ha sido
contratado por escritura pública (Considerando 6º).
Corte Suprema
Terminación de contrato de arrendamiento. Incumplimiento de contrato.

Condición resolutoria tácita. Pacto comisorio, efecto. Término del contrato ipso
facto. Existencia del pacto comisorio no obsta al ejercicio de acción proveniente
del incumplimiento.
Fecha: 09/12/2008
Rol: 5821-2007
Sumario
La doctrina tradicionalmente ha distinguido entre pacto comisorio simple y pacto

comisorio calificado o con cláusula de resolución ipso facto, y la misma doctrina y
855
también la jurisprudencia han afirmado que en virtud del principio de la autonomía
de la voluntad pueden las partes estipular el pacto comisorio, sea simple o
calificado, en otros contratos distintos de la compraventa o incluso en esta última,
pero relativo a la obligación de entregar la cosa. Pues bien, el hecho de haber
estipulado las partes un pacto comisorio no puede ser obstáculo, como se afirma
en el recurso, para el ejercicio de la acción resolutoria que emana de la condición
resolutoria tácita y al haberse verificado el hecho de que pendía tal condición,
según se tuvo por acreditado por los jueces de la instancia, debió la sentencia
haber declarado el término del arrendamiento y, consecuencialmente, condenar al
pago de las rentas insolutas. En efecto, si se convino por las partes un pacto
comisorio calificado, esto es, con cláusula de resolución ipso facto, y se sujetó la
producción de su efecto de resolución o término del contrato de pleno derecho, sin
necesidad de declaración judicial, al cumplimiento de alguna otra exigencia
suplementaria en la especie, el envío de una carta certificada o entregada por
notario comunicando el término de la convención , la falta de verificación de esta
última condición adicional únicamente puede producir como consecuencia que el
efecto propio del pacto no opere, pero no impide que el acreedor diligente, frente
al incumplimiento de su deudor, ejerza la acción resolutoria que nace del artículo
1489 del Código Civil (Considerandos 7º y 8º).
Acción de rescisión por lesión enorme; rechazada. Enajenación del inmueble

por el comprador durante el juicio. Hipótesis que no enerva la acción. Relevancia
del momento en que se traba la litis. Imposibilidad de fijar el justo precio. Carácter
aleatorio del contrato. Fijar usufructo respecto al inmueble.
Fecha: 03/10/2008
Rol: 377-2008
Sumario
856
Concordante, la línea doctrinal del profesor señor Alessandri, criterio que
esboza el Juez de grado para rechazar la demanda, refiere que la enajenación
extingue la acción rescisoria aunque ésta se concrete durante el desarrollo del
procedimiento, argumentándose que la norma del artículo 1893 del Código Civil no
distingue cuándo aquella debe materializarse. No obstante, parte de la
jurisprudencia nacional adopta un criterio diverso, traducido en cuanto la
enajenación del comprador, léase actual demandado, y para poder extinguir la
acción rescisoria por lesión enorme, debió concretarse antes de deducir la
demanda. La correcta interpretación de la Excma. Corte Suprema anota que la
doctrina contraria (sostenida por parte de la jurisprudencia) conlleva a que bastaría
al demandado enajenar la cosa para privar al demandante de todo derecho,
precisando que el argumento de la falta de distinción en el artículo 1893 citado
presenta efectos sustantivos de ello y, en ningún caso, aquellos procedimentales,
ley que define la oportunidad de ejercer un derecho como el que actualmente
concreta el actor (Considerandos 6º y 7º).
La venta de la cosa considerando la nuda propiedad y la existencia

consecuencial de usufructo, provoca que el valor fijado resulte incierto,
precisamente al desconocerse el tiempo de duración de éste (usufructo) como
también la data de recuperación de la plena propiedad al titular. Como lo confirma
el profesor señor Alessandri, "Esta venta, por lo general, no es rescindible por
lesión enorme, consagrando el artículo 1889 del Código Civil en cuanto el justo
precio se refiere al tiempo del contrato que, al no estar cierto por la presencia del
usufructo, no puede precisarse el eventual aumento o disminución que la cosa
pueda experimentar por circunstancias que, incluso, se pueden ahora desconocer;
el carácter aleatorio del contrato aflora en su esencia (Considerando 9º).
Rescisión por lesión enorme; rechazada. Carga de la prueba del vendedor.

Necesidad de acreditar el justo precio del inmueble. Posibilidad del comprador de
completar el justo precio
Fecha: 30/09/2008
Rol: 2143-2005
Sumario
857
En el juicio de rescisión por lesión enorme, corresponde al vendedor acreditar:
a) que la cosa transada no sea bien mueble, b) el justo precio del inmueble
vendido al tiempo del contrato, y c) que el precio que ha recibido del comprador es
inferior a la mitad de ese justo precio (Considerando 2º).
En relación con el segundo presupuesto mencionado, la carga de la prueba

sobre el justo precio al momento del contrato pesa sobre el actor, pues se trata de
un hecho objetivo, de trascendencia y que no puede obviarse, que mira al ejercicio
de la voluntad, libre y sin vicios —que de existir vicia el acto de la compraventa
dado el perjuicio pecuniario que sufre una de las partes debido a la desproporción
en el valor de las prestaciones—. En consecuencia, de no ser acreditado, resulta
imposible acoger la acción de lesión enorme y acceder a la consecuente
restitución y acción de perjuicios, pues, de lo contrario, se estaría privando al
comprador de la posibilidad de consentir en la rescisión o completar el justo precio
con deducción de una décima parte, alternativas que ofrece el artículo 1890 del
Código Civil (Considerandos 7º y 8º).
Responsabilidad contractual. Lucro cesante sólo es indemnizable si daño

alegado es cierto
Fecha: 02/09/2008
Rol: 1123-2005
Sumario
858
Se ha demandado lucro cesante, que se hace consistir en perjuicios
relacionados con haber desechado otras ofertas de compra de la propiedad. Este
perjuicio no ha resultado acreditado. Los actores se refieren al hecho de haberse
desechado otras ofertas de compra de la propiedad, pero no señalan fechas en
que se habrían producido dichas ofertas. Se refieren a ofertas posteriores de
compraventa por un precio superior, sin embargo, no han acreditado que hubieren
estado en situación de vender el inmueble que estaba entregado a la demandada
—quien lo ocupaba en su calidad de compradora— ni las ofertas de compra que
hubieren recibido. En efecto, como señala el tratadista Arturo Alessandri
Rodríguez el daño debe ser cierto, es decir, real; efectivo, tanto que, a no mediar
él, la víctima se habría hallado en mejor situación. Al respecto, sólo deben
considerarse las utilidades realmente probables, y no las posibles (Considerando
3º).
Extinción de hipotecas. Rescisión de contrato de compraventa. Hipoteca que

garantiza cumplimiento de mutuo. Causa del contrato
Fecha: 26/08/2008
Rol: 368-2012
Sumario
(...) la rescisión produce el efecto antes indicado (volver las cosas al estado
anterior al de la celebración de los contratos de compraventa), por infracción a los
requisitos de validez de un contrato, por haber nacido viciado; en cambio, en la
resolución el contrato es perfectamente válido, pero por un hecho posterior a su
celebración, el incumplimiento de una obligación emanada del mismo, permite al
acreedor solicitar que sea dejado sin efecto, pudiendo también haber exigido su
cumplimiento. La conclusión precedentemente razonada es la interpretación lógica
de la norma contenida en el inciso primero delartículo 2434 del Código Civil, que
señala que la hipoteca se extingue junto con la obligación principal, y aquélla que
nos preocupa, estatuida en el inciso segundo del mismo artículo, que la hipoteca
se extingue asimismo por la resolución del derecho del que la constituyó. A mayor
abundamiento, don Manuel Somarriva Undurraga, en su Tratado de las
Cauciones, Contable Chilena Limitada de Editores, página 479, señala que para
859
que la resolución del derecho del constituyente acarree la extinción de la hipoteca
no basta con que el juicio se siga entre éste y aquél de quien deriva el dominio,
sino que también debe demandarse al acreedor hipotecario porque de otra
manera la sentencia que se dicte en el juicio no empece al acreedor, no produce
en su contra cosa juzgada (artículos 3º del Código Civil y 200 del Código de
Procedimiento Civil), e igual predicamento es el de la doctrina, según refiere don
Rafael Mery Berisso, en su obra Derecho Hipotecario, Editorial Jurídica de Chile,
de 1958, página 405, en el sentido que se debe dirigir la acción resolutoria tanto
contra el constituyente como contra el titular del gravamen real, aunque agrega
que no comparte dicha tesis, por las razones que en el mismo texto da
El artículo 1467 del Código Civil establece que no puede haber obligación sin
una causa real y lícita, pero no es necesario expresarla; y que se entiende por
causa el motivo que induce al acto o contrato; y por causa ilícita la prohibida por la
ley, o contraria a las buenas costumbres o al orden público. En virtud de estos
conceptos legales, debe tenerse presente que la causa del contrato de hipoteca,
que es de carácter unilateral, no es la misma de la compraventa, consistente en la
adquisición del inmueble, sino que lo es garantizar el mutuo de dinero, cuya causa
a su vez lo fue el obtener el dinero para pagar el precio del bien raíz, que es la
obligación del comprador al celebrar el contrato de compraventa, lo que obliga a
desestimar la solicitud de nulidad absoluta de las hipotecas de que se trata,
impetrada por los actores (Considerando 14).
La constitución de una hipoteca por quien no es dueño del bien raíz respectivo
no constituye una causal de nulidad sino que propiamente una causal de
inoponibilidad respecto de quien es verdaderamente el dueño, como aparece
expresado a propósito del contrato de compraventa, por lo que estatuye elartículo
1815 del Código Civil al disponer que la venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de
los derechos de la cosa vendida, mientras no se extinga por el lapso del tiempo,
porque de lo contrario, si se declarara la nulidad absoluta del contrato resultaría
que el mismo no podría ratificarse por quien es el verdadero dueño de la cosa
dada en hipoteca, atendida la circunstancia de que la nulidad absoluta no admite
ratificación, lo que no puede sostenerse válidamente, ya que el inciso segundo
del artículo 672 del Código Civil contempla claramente la posibilidad de ratificación
de los actos inoponibles al disponer que una tradición que al principio fue inválida
por haberse hecho sin la voluntad del tradente o de su representante, se valida
retroactivamente por la ratificación del que tiene la facultad de enajenar la cosa
como dueño o como representante del dueño (Revista Fallos del Mes Nº 378,
mayo 1990, página 2008); e igual tesis sustenta el autor Ramón Meza Barros, en
su "Manual de Derecho Civil, De las Fuentes de la Obligaciones", Tomo II,
Editorial Jurídica de Chile, 5ª edición, año 1975, página 180), señalando que no
puede admitirse que el artículo 2414 contenga la prohibición de hipotecar la cosa
ajena, cuya infracción traería consigo la nulidad absoluta del contrato, ya que la
expresión sus bienes se explica porque normal será, naturalmente, que el
constituyente sea el dueño del derecho que hipoteca; que la tradición hecha por
quien no es dueño no adolece de nulidad, solamente no transfiere el derecho de
860
que se trata; que no se divisa razón plausible para adoptar, en relación con la
hipoteca, una solución diversa de la adoptada expresamente para la prenda
(artículo 2390), si la prenda no pertenece al constituyente, subsiste sin embargo el
contrato, mientras el dueño no la reclama; y, por último, que el derecho de
hipoteca se adquiere por prescripción, conforme a las mismas reglas que el
dominio (artículo 2498), por lo que no se concibe la adquisición por prescripción
del derecho de hipoteca sino justamente cuando se constituye por quien no es
dueño de la cosa. Nulo el contrato, constituiría un título injusto y jamás el derecho
sería susceptible de adquirirse por prescripción ordinaria contrariando lo
expresado en el artículo 2498, pudiéndose solamente adquirir por prescripción
extraordinaria; y no podría validarse ni aun por la adquisición posterior del dominio
o la ratificación del propietario (Considerando 16).
Resciliación no puede afectar derechos de terceros legalmente adquiridos
Fecha: 06/06/2008
Rol: 62185-2002
Sumario
No puede alegar la nulidad el que ha ejecutado el acto o celebrado el

contrato, sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba, como lo
hacen los demandantes. Es evidente que una resciliación no puede afectar
los derechos de terceros legalmente adquiridos como lo son los de los
demandados, de suerte que, por esta vía, las inscripciones no son nulas y es
acertada la sentencia que rechaza la demanda (Considerandos 7º y 8º)
Corte Suprema
Rescisión por lesión enorme. Compraventa de bien raíz. Posibilidad de pedir la

rescisión. Improcedencia cuando comprador ha enajenado la cosa. Norma no
distingue si se trata de enajenación forzosa o voluntaria. Enajenación del bien
luego de notificada la demanda. Circunstancia que no enerva la acción del primer
vendedor
861
Fecha: 31/03/2008
Rol: 3755-2000
Sumario
Conforme al artículo 1893 del Código Civil, si el dueño de un predio lo vende a

otra persona y en esa venta recibe menos de la mitad del justo precio, tiene
derecho a pedir la rescisión del contrato por lesión enorme, salvo que su
comprador haya enajenado el inmueble a un tercero, pues en esa situación habrá
que diferenciar si el comprador enajenó el predio a igual o menor valor que el que
pagó por él, caso en que el primer vendedor no tiene derecho a pedir la rescisión
de la compraventa en que él intervino como tal, o si el comprador enajenó el
predio a un valor superior al que pagó por él, caso en que el primer vendedor tiene
derecho a que aquél le restituya el exceso recibido, pero sólo hasta el valor del
justo precio, menos una décima parte (Considerando 7º).
Del tenor literal del precepto debe advertirse que la ley se ha servido de la forma
verbal enajenar, de modo tal que para que se produzca el efecto previsto en la
disposición no basta que el comprador haya vendido la cosa, sino que es
necesario también que la haya enajenado, esto es, que se haya desprendido de
su dominio, transfiriéndolo a un nuevo adquirente. Lo anterior es relevante pues,
como es de sobra sabido, en nuestro ordenamiento los contratos no transfieren
por sí solos el dominio de las cosas sobre que versan, sino que es necesario que
opere uno de los modos a los que la ley ha atribuido dicha virtud, sirviendo el
contrato como título o antecedente de esa transferencia (Considerando 10).
Si bien es cierto que la ley no distingue respecto del momento en que puede
verificarse la enajenación del comprador al tercero que adquiere la cosa, debe
tenerse en consideración que una vez notificada la demanda se constituye la
relación procesal entre demandante, demandado y Tribunal y, contestada que sea,
queda trabada la litis y fijado el conflicto sometido a la decisión de este último, que
habrá de finalizar de alguno de los modos que prevé la ley, sea la sentencia
definitiva o alguna de las denominadas formas anómalas de terminar el juicio,
como el abandono del procedimiento, el desistimiento de la demanda, la
conciliación, etc. Lo anterior tiene relevancia, pues la ley sólo excepcionalmente
ha permitido que actuaciones del demandado, posteriores a la notificación o
contestación de la demanda, tengan la virtud de enervar la acción deducida en su
contra. Así ocurre, por ejemplo, con las denominadas excepciones perentorias
anómalas a que se refiere el artículo 310 del Código de Procedimiento Civil o con
la posibilidad del demandado en el juicio de terminación de contrato de
arrendamiento por no pago de las rentas, de solucionar su deuda al ser
reconvenido de pago por segunda vez en el comparendo respectivo. En un caso
como el de la especie no resulta lógico sostener que la enajenación de la cosa por
el comprador, verificada en cualquier etapa del pleito, incluso después de la
862
notificación de la demanda, enerve la acción del primer vendedor y lo haga perder
el derecho a obtener la rescisión de la venta y aspirar únicamente a una sola
eventual restitución del exceso recibido por el comprador que luego enajena, por
lo demás sólo hasta concurrencia del justo precio y con deducción de una décima
parte. Como anota Oscar Luis Infante no obstante adherir a la postura de
Alessandri (Estudio Crítico de la Jurisprudencia del párrafo 13 del Título XXIII del
Libro IV del Código Civil, Memoria de Licenciatura, Santiago de Chile, 1958,
páginas 138 y 139), una interpretación como la reseñada facilita los abusos por
colusión entre el primer comprador y el segundo, pues, en efecto, ante la demanda
del primer vendedor en que pide se rescinda la venta por lesión enorme, bastaría
al demandado enajenar la cosa a un tercero para privar al demandante de todo
derecho. Es evidente que una interpretación que al menos permita una posibilidad
como la anterior, no resulta atendible. En este mismo sentido, el criterio
interpretativo que propone Alessandri y al que adscribe la recurrente, consistente
en el aforismo donde el legislador no distingue no es lícito al intérprete distinguir, si
bien es legítimo, no lo es para una situación como la de autos. La validez de este
axioma encuentra justificación en tanto se lo aplique a efectos o consecuencias
sustantivas o de fondo de la institución que regula la norma interpretada, más no
adjetivas o procedimentales (Considerandos 12 y 13).
Oposición a regularización de pequeña propiedad raíz. Procedimiento de

regularización concordante con el derecho de propiedad. Título invocado para la
oposición. Necesidad que título otorgue posesión exclusiva. Calidad de comunero
resulta insuficiente. Promesa de compraventa. Pago del precio. Prohibición de
oponerse
Fecha: 11/03/2008
Rol: 336-2007
Sumario
El D.L. Nº 2.695 sobre Regularización de la Pequeña Propiedad Raíz es

concordante con la garantía constitucional del derecho de propiedad, en primer
lugar, porque ésta consagra aquel derecho instituyendo que corresponde a la ley
establecer el modo de adquirir la propiedad, y sus atributos y las limitaciones y
863
obligaciones que derivan de su función social, y, en segundo lugar, porque
contempla entre sus disposiciones el procedimiento sobre oposición de terceros,
que permite la impugnación de la solicitud del peticionario. Dada la naturaleza del
procedimiento establecido en el D.L. Nº 2.698 debe cumplirse solo con los
requisitos que la misma Ley señala, no pudiendo aplicarse las normas sobre la
posesión inscrita del Código Civil, por la especialidad y objeto que pretende la ley
con su otorgamiento (Considerando 5º a 7º). Conforme al artículo 19 Nº 1 del D.L.
Nº 2.695, los terceros que formulen oposición a la solicitud de saneamiento,
pueden fundarla en ser el oponente poseedor inscrito del inmueble o de una
porción determinada de él, siempre que su título le otorgue posesión exclusiva, no
pudiendo invocar esta causal quien sólo tiene la calidad de comunero, ya que sus
títulos, precisamente, no otorgan la posesión exclusiva del bien raíz
(Considerandos 8º y 11). El D.L. Nº 2.695 contempla una prohibición expresa de
oponerse a la regularización cuando se haya prometido vender, incluso mediante
instrumento privado, el todo o parte del predio y recibido dinero a cuenta del
precio, pues sólo puede ejercerse el derecho a pedir compensación en dinero
(Considerando 6º). Frente a un contrato de promesa de compraventa celebrado
mediante escritura pública, en donde consta que se ha pagado el precio en forma
íntegra, resulta injusto que mediante el procedimiento para regularizar títulos del
D.L. Nº 2.695 se despoje materialmente al tenedor del inmueble y se reintegre el
predio a los oponentes, quienes se comprometieron para entregarlo, recibiendo el
precio por ello (Considerando 13).
Infracción a la Ley de Tránsito e indemnización de perjuicios. Contrato de

compraventa de vehículo motorizado. Contrato consensual. Inscripción en registro
no es necesario para perfeccionar el contrato. Presunción de dominio de quien
tiene inscrito a su nombre el vehículo. Presunción simplemente legal, que acepta
prueba en contrario.
Fecha: 04/02/2008
Rol: 163-2007
864
Sumario
El contrato de compraventa de vehículos motorizados, conforme al artículo 33

de la Ley de Tránsito, en relación con los artículos 684 y 1801 del Código Civil, es
de carácter consensual, entendiéndose perfecto desde que las partes que en él
intervinieron han convenido en la cosa y en el precio, naturaleza jurídica y efectos
legales que no se alteran con las formalidades que respecto de dicha clase de
bienes dispone la Ley de Tránsito, cuando ordena y reglamenta un sistema de
registro de los vehículos motorizados. De esta manera, la presunción de dominio
de un vehículo motorizado que favorece a la persona a cuyo nombre figura inscrito
un vehículo en el respectivo registro, tiene carácter simplemente legal, por lo que
acepta prueba en contrario (Considerandos 3º y 5º).
Corte Suprema
Cobro de pagaré. Carácter del pagaré. Documento abstracto e independiente

sólo respecto de terceros. Garantía de expedita circulación. Principio cambiario de
inoponibilidad. Documento causado respecto de partes que celebran acto jurídico
que le dio origen. Posibilidad de oponer excepciones personales.
Fecha: 09/01/2008
Rol: 1154-2006
Sumario
De los artículos 12, 28 y 79 de la Ley sobre Letra de Cambio y Pagaré se

desprende que el pagaré es un documento abstracto e independiente sólo
respecto a los terceros o personas ajenas a la relación fundamental o negocio que
le dio origen, lo cual garantiza su expedita circulación y la seguridad de su tráfico
jurídico, sin consideración de la parte que lo suscribe. Se consagra, además, el
principio cambiario de inoponibilidad, que señala que el demandado de una
obligación de esta naturaleza no puede oponer al demandante excepciones
fundadas en relaciones personales suyas con anteriores portadores del respectivo
instrumento. Por el contrario, entre las partes que celebraron el negocio jurídico
que generó el acto cambiario, el pagaré no tiene el carácter de abstracto o
independiente, toda vez que dicho acto resulta directamente relacionado o
vinculado al negocio causal, al extremo que, en este caso, el demandado por
865
acciones cambiarias puede oponer las excepciones reales que consten del
instrumento y las personales suyas que pueda hacer valer en contra del acreedor
(Considerando 5º).
Cláusula de aceleración imperativa es exigible desde que deudor incurre en

mora
Fecha: 07/11/2007
Rol: 2729-2006
Sumario
La cláusula de aceleración acordada entre las partes y objeto del presente

análisis, es evidentemente imperativa y no potestativa como lo han estimado los
jueces del fondo, por cuanto indica textualmente que por el no pago se
considerará vencido el plazo de todas las obligaciones, de lo cual necesariamente
se desprende que, según los términos empleados por los contratantes y por no
constar una intención en sentido diverso, lo acordado consistió en que, ocurrida
que fuera la mora o simple retardo, indefectiblemente se hacía exigible el total de
la obligación, no obstante perder con ello los plazos inicialmente acordados; por
ende y por la sola circunstancia de mediar la hipótesis señalada —la mora o
simple retardo— se genera la consecuencia estatuida en el convenio. Si bien en la
cláusula quedó consignado que el acreedor podrá exigir ello no importa la
asignación de alguna cualidad facultativa a la cláusula de aceleración sino
establecer que lo que resulta potestativo para el acreedor es decidir si la hace
efectiva o no, quedando, por ende, en condiciones de cobrar lo que antes no
podía, en razón de impedírselo los plazos que hasta ese momento se encontraban
vigentes. En consecuencia, por tratarse de una estipulación perentoria, el total de
la obligación se hizo exigible una vez que el deudor incurrió en el incumplimiento,
es decir, la exigibilidad se verificó en el momento en que el deudor incurrió en el
presupuesto de mora o retardo, esto es, cuando cesó en el pago de sus
dividendos (Considerando 6º).
866
Rescisión por lesión enorme. Compraventa de bien raíz. Requisito que se

determine justo precio. Concepto de justo precio. Valor intrínseco de la cosa.
Derecho de comprador o vendedor contra quien se declara la rescisión.
Posibilidad de enervar la acción
Fecha: 18/10/2007
Rol: 903-2005
Sumario
La sentencia apelada debe ser revocada, negándose lugar a la demanda, dado

que ella no ha determinado el justo precio de la propiedad materia de estos autos
no obstante ser éste un requisito indispensable para la aplicación del art.
1889 del Código Civil, que determina las circunstancias que deben concurrir para
que exista lesión enorme tanto para el vendedor como para el comprador. Si no
existe determinación del justo precio, cuyo es el caso de autos, difícilmente se
podrá resolver que se ha producido en la especie la lesión enorme invocada por
los demandantes. El justo precio a que se refiere el mencionado art. 1889 es el
que la cosa tenía al tiempo del contrato, y deberá ser el Juez quien lo determine
de acuerdo con el mérito de la prueba que se rinda. Este precio es el que tiene
realmente, es el valor que, comercialmente hablando, se le asigna,
independientemente de todo valor de afección; en una palabra, es el valor
intrínseco de la cosa, el valor que tiene en sí misma, atendidas su naturaleza e
importancia (Alessandri Rodríguez, Arturo. De La Compraventa y de la promesa
de Venta, tomo II , 1956, pág. 1.069). La circunstancia de haberse negado por el
Juez recurrido el recurso de aclaración por efecto del desasimiento del Tribunal,
no significa en caso alguno que la condición de determinar el justo precio no sea
exigible en el caso de autos. Asimismo, que adoptar una posición distinta de la
señalada en los considerandos séptimo y octavo de esta sentencia, significaría,
simplemente, privar al comprador del derecho consagrado en el art.
1890 del Código Civil, de enervar la acción completando el justo precio con
deducción de una décima parte de éste. En efecto, la lesión enorme es
sancionada con la rescisión del contrato, esto es, su nulidad relativa y podrán
tanto el comprador como el vendedor lesionados, pedir la anulación de la
compraventa, pero una vez declarada la nulidad judicialmente, a la otra parte le
asiste un derecho exclusivo: consentir en la rescisión con lo cual el contrato
desaparece retroactivamente con todos los efectos propios de la nulidad, o bien,
tratándose del comprador, podrá completar el justo precio con deducción de una
décima parte, y, tratándose del vendedor, restituir el exceso del precio recibido
sobre el justo precio, aumentado en una décima parte. (Alessandri Besa,
867
Arturo. La Nulidad y la Rescisión en el Derecho Civil Chileno. Tomo II, pág. 756)
No existe pacto comisorio simple si causal de resolución es el arbitrio de

contratante diligente y no el incumplimiento
Fecha: 04/10/2007
Rol: 1980-2002
Sumario
868
Consta de la cláusula cuarta del aludido contrato que se tiene a la vista, que
luego de convenirse que tendría una duración de un año contado desde el 31 de
diciembre de 1999, prorrogable en forma automática y tácita por períodos iguales
y sucesivos, siempre que exista la provisión de fondos correspondiente y que
ninguna de las partes manifieste a la otra por escrito y con un plazo a lo menos de
treinta días su intención de ponerle término, se consignó la siguiente estipulación:
Sin perjuicio de lo anterior cualquiera de las partes podrá poner término en
cualquier momento al contrato por incumplimiento de la contraparte de las
estipulaciones contractuales. El examen de esta estipulación conduce
inevitablemente a la conclusión de que ella constituye un pacto comisario simple,
por cuanto, por la forma en que aparece redactada, la resolución no opera de
pleno derecho, pues constituye una mera facultad para la parte cumplidora poner
término a la relación contractual, lo que resulta de toda evidencia por el empleo del
vocablo podrá, no siendo, por tanto, el mero incumplimiento el que genera la
resolución, sino la actividad del contratante diligente tendiente a producir este
efecto. Cabe señalar que si bien es efectivo que no se requieren términos
sacramentales para establecer un pacto comisario calificado, debe desprenderse a
lo menos de su texto que fue ésa la intención de las partes, lo que no ocurre en el
caso de autos desde que se deja al arbitrio de la parte cumplidora, y no del hecho
objetivo del incumplimiento de la contraparte, resolver o no el contrato
(Considerando 2º).
Indemnización de perjuicios. Error de diseño y defecto de construcción.

Responsabilidad de proyectista y constructor. Responsabilidad legal
extracontractual. Responsabilidad del primer vendedor. Vicios redhibitorios
Fecha: 20/08/2007
Rol: 4318-2002
869
Sumario
La ubicación y construcción del baño del conserje bajo la cota técnicamente

apropiada, y sin mecanismos que impidieran el retorno de las aguas servidas y las
inundaciones que fueron consecuencia de ello, constituye, tanto un error de
diseño, como un defecto de construcción, toda vez que resulta evidente que el
diseñador y autor de los planos y el constructor del edificio deben desempeñar sus
respectivas obligaciones profesionales atentos a las condiciones del terreno y a
las obras y servicios relacionados con la construcción, o a los que ésta deberá
conectarse, teniendo en cuenta y debiendo prever las contingencias objetivas que
puedan conducir, como en la especie, al resultado de que los servicios propios del
edificio no funcionen adecuadamente, sobre todo uno tan crítico como la eficiente
evacuación de las aguas servidas, en todas las circunstancias objetivamente
posibles. La responsabilidad de los proyectistas y constructores por los errores de
diseño y los vicios de construcción está establecida en el artículo 18 de la Ley de
Urbanismo y Construcciones, y como quiera que los obliga a responder de los
perjuicios que con ella se ocasionen a terceros, se trata de una responsabilidad
legal extracontractual, con un término de prescripción propio cinco años desde la
fecha de la recepción definitiva de las obras que no había expirado a la época de
notificación de la demanda. Por lo establecido en los considerandos precedentes
habrá de declararse que la responsabilidad del diseñador y del constructor en la
ubicación y construcción defectuosas del baño del conserje es solidaria. A la fecha
de la recepción del edificio, todavía no entraba en vigencia la modificación
introducida por la Ley Nº 19.472 al referido artículo 18 de la Ley de Urbanismo y
Construcciones, por la cual el propietario primer vendedor de una construcción
pasó a ser responsable por todos los daños y perjuicios que provengan de fallas o
defectos en ella, sea durante su ejecución o después de terminada, de modo que
la única responsabilidad relacionada con tales fallas o defectos, de la que era
pasible según la legislación aplicable a esa fecha, era la que corresponde al
vendedor por los vicios redhibitorios, que contempla el Código Civil, la que se
encontraba prescrita al momento de interponerse la demanda (Considerandos 12
a 15).
Término de arrendamiento por venta de cosa. Carece de relevancia determinar

si inmueble es bien nacional de uso público
Fecha: 10/08/2007
Rol: 25-2007
Sumario
870
Con motivo de la celebración del contrato de compraventa y como lo dispone el
artículo 1950 Nº 3 del Código Civil, se extinguió el derecho del arrendador,
facultándose al nuevo propietario para demandar la terminación del contrato de
arrendamiento suscrito entre el arrendatario y el antecesor en el dominio del
inmueble arrendado, como también, para reclamar el pago de las rentas de
arrendamiento y los gastos de servicios comunes que sean de su cargo hasta que
se efectúe la restitución del inmueble en conformidad a la autorización
contemplada en el artículo 6 de la Ley Nº 18.101 (Considerando 4º). La discusión
planteada por la demandada en orden a que el terreno objeto del contrato de
arrendamiento sería un bien nacional de uso público carece de relevancia en el
presente escenario jurídico, puesto que aun cuando ello sea efectivo, deberá
necesariamente ser motivo de discusión por medio de otro juicio entre la sociedad
que aparece como dueña y poseedora del inmueble arrendado siempre que éste
considere tener derechos sobre el inmueble cuestionado (Considerando 6º).
Pagaré. Entre las partes no produce novación pudiendo demandado oponer

excepciones reales y personales
Fecha: 30/07/2007
Rol: 11404-2003
Sumario
871
A objeto de aclarar el análisis conjunto de los pagarés con el contrato de
compraventa de fruta y el de apertura de crédito es necesario precisar que si bien
por su naturaleza el pagaré es un documento incausado e independiente de la
obligación que los generó, según se desprende de lo dispuesto en los artículos 12
y 28 de la Ley Nº 18.092, tal característica es plenamente aplicable respecto de
terceros ajenos a la relación jurídica de la que emanan, no así respecto de las
partes, entre los cuales el documento no sólo no produce novación, sino que el
demandado puede además de oponer las excepciones reales que consten del
instrumento, aquellas personales que pueda hacer valer en contra del acreedor
(Considerando 7º).
Nulidad de contrato. Sociedad conyugal. Venta de derechos sobre bien raíz.

Falta de autorización de la cónyuge. Ratificación tácita. Renuncia a alegar la
nulidad relativa. Hechos inequívocos. Desistimiento de querella.
Fecha: 03/07/2007
Rol: 1605-2006
Sumario
872
El desistimiento de la querella referida precedentemente, formulado el 22 de
marzo de 2004 por la demandante en estos autos ha sido interpretado por la
demandada como ratificación tácita del contrato suscrito por el cual le cedió los
derechos que tenía sobre el inmueble; ratificación que, de acuerdo a lo establecido
en el artículo 1684 del Código Civil, estima el demandado aludido produjo la
consecuencia de sanear la nulidad relativa que lo afectaba. Se entiende por
ratificación o confirmación el acto jurídico unilateral por el cual la parte que tenía
derecho a alegar la nulidad relativa, renuncia a esta facultad, saneando los vicios
de que adolece. Mediante la confirmación, el que tiene el derecho de alegar la
nulidad renuncia a él y se compromete, por lo tanto, a cumplir las obligaciones
nacidas del acto o contrato rescindible (Arturo Alessandri Besa. La Nulidad y la
Rescisión en el Derecho Civil Chileno. Tomo II, págs. 992 y 999). En cuanto a la
ratificación tácita, el artículo 1695 del Código Civil se encarga de definirla diciendo
que es la ejecución voluntaria de la obligación contratada. Al respecto, dice el
tratadista Arturo Alessandri Besa, que ejecutar la obligación contraída no sólo
importa cumplir el acto nulo, sino manifestar mediante hechos inequívocos la
voluntad de renunciar al derecho de alegar la nulidad. (Ob. cit., pág. 1.051). En el
caso propuesto, ni la voluntad de cumplir el contrato, ni la intención de renunciar al
derecho de alegar la nulidad se manifiestan de manera incuestionable en el
desistimiento alegado por la parte demandada. En efecto, la diligencia en comento
tuvo, como objetivo primero y último, poner término a una acción criminal
interpuesta por la demandante de autos en contra de su marido, motivada por la
avanzada edad de su cónyuge y el deseo unido a lo por él manifestado de
contribuir al reencuentro y armonía familiar; finalidad que fue mencionada
expresamente por ella y que, mal o bien, logró el sobreseimiento temporal de la
causa y el archivo de los antecedentes. El propósito expresado por la demandante
al desistirse de la querella criminal deducida en contra de su cónyuge no puede
extenderse a la confirmación de un contrato viciado, como lo pretende el
demandado, por lo que su alegación debe ser rechazada (Considerandos 10 a
13).
Corte Suprema
Transferencia del dominio. Modelo chileno doctrinario. Venta cosa ajena.

Validez. Compraventa afecta a vicio de nulidad, aplicación doctrina
Fecha: 11/04/2007
Rol: 5146-2006
Sumario
873
La justificación de este precepto (artículo 1817 del Código Civil) se encuentra en
que, por una parte, para el Código Civil chileno, a diferencia de su modelo francés,
los contratos no tienen la aptitud de transferir el dominio, sino que sólo sirven de
título para que opere un modo de adquirir; y, por otra, en que, como es sabido y
por lo demás dispone expresamente el artículo 1815 del mismo cuerpo legal, la
venta de cosa ajena es válida. En efecto, resulta perfectamente concebible que
una persona venda una cosa a otra y le haga tradición —entrega— de ésta y
posteriormente la venda a otra persona, o bien que la venda a una y luego a otra
y, posteriormente, efectúe la tradición a la primera o a la segunda.
Para todos estos casos el precepto en análisis contempla una solución y en

todos ellos también las ventas son perfectamente válidas. Sin embargo, la norma
no encuentra aplicación en el evento que una de las compraventas se encuentre
afecta a algún vicio de nulidad, pues es evidente que en este caso habrá de
preferirse a aquel comprador cuyo contrato ha cumplido con todos sus requisitos
de validez.
En el caso de autos se vendió una misma cosa a dos personas y en

cumplimiento de la obligación de hacer entrega de ésta se enajenó a una de ellas.
No obstante lo anterior, esa enajenación adolecía de un vicio de nulidad absoluta
(conforme al artículo 1464 Nº 3 del Código Civil en el caso en autos) y, por lo
mismo, no puede ser eficaz, de manera tal que sólo cabe tener por válida aquella
compraventa no viciada, aun cuando no se hubiere verificado la tradición, y que en
la especie corresponde a la celebrada por el actor (Considerando 4º).
Inaplicabilidad de condición resolutoria general en la compraventa de productos

agrícolas. Renuncia de acción resolutoria
Fecha: 09/04/2007
Rol: 3313-2005
Sumario
874
Como ya se expresara reiteradamente en esta sentencia, la deducida por la
parte demandante fue la acción resolutoria, que la ley le concede en la segunda
parte del inciso 1º del artículo 17 del Decreto Ley Nº 3.557, sin perjuicio de la que
tiene por objeto obtener el reemplazo de las plantas dañadas o su tratamiento a
costa del vendedor, consagrada en la primera parte del mismo precepto. Esta
norma establece que el comprador de las plantas tiene derecho, en el evento que
se le hayan entregado productos de una genuinidad varietal distinta a la convenida
o en mal estado sanitario, a demandar la resolución del contrato y la
indemnización de perjuicios que procediere. Ahora bien, del tenor de la cláusula 6ª
de los contratos de compraventa fluye que la limitación de responsabilidad del
vendedor fue convenida para el evento que la parte compradora ejerciera la acción
de la primera parte del inciso 1º del artículo 17, en su vertiente de reemplazar las
plantas entregadas si éstas se encontraren en mal estado sanitario, de lo que se
dejó expresa constancia en la estipulación, excluyendo, de este modo, la
posibilidad de exigir el tratamiento de las mismas a costa del vendedor. En
atención a lo dicho y teniendo presente que, como se ha afirmado en este fallo, la
acción deducida fue la resolutoria y no la encaminada a obtener el reemplazo de
las plantas dañadas, la indemnización de los perjuicios que la primera también
comprende resultaba legalmente procedente (Considerando 14).
Corte Suprema
Rescisión de contrato por lesión enorme. Lesión enorme. Precio no recibido.

Voluntad declarada. Perjuicio económico
Fecha: 14/03/2007
Rol: 3386-2004
Sumario
875
Si bien están en lo cierto los sentenciadores de la instancia cuando afirman que
la lesión no es un vicio del consentimiento en el Código Civil, pues en efecto, es
un perjuicio económico que sufre una de las partes, con motivo de la celebración
de un contrato, el cual le importó un beneficio inferior al que él, a su vez
proporcionó, no se debe olvidar que, según lo afirma Arturo Alessandri Rodríguez
el principio de la lesión enorme se halla consignado en la Ley Nº 2º del Código de
rescindenda venditione, según la cual el vendedor que recibió por la cosa un
precio menor al justo precio tenía derecho para rescindir la venta (De la Compra
Venta y la Promesa de Venta, Imprenta Litografía Barcelona, Santiago, 1918,
página 1046), esto con el objeto de proteger tanto al vendedor, como al comprador
que estuviere apremiado; por satisfacer sus necesidades y celebrar un contrato
por afectarle una violencia moral que no logra viciar el consentimiento, aspecto
que se ve reflejado en el precio que recibe o paga por la cosa. En el caso del
vendedor corresponde a una estimación muy inferior al que la cosa vale,
específicamente menor a la mitad del justo precio, de manera que la lesión es el
resultado que hay entre lo dado y lo recibido, dice Alessandri. Así las cosas, se
puede entender la forma verbal usada por el artículo 1889 del Código Civil, al
señalar que la lesión enorme del vendedor se produce cuando recibe un precio
inferior a la mitad del justo precio. Tal determinación guarda correspondencia con
otras normas del Código, especialmente, en cuanto reacciona, y adelantándose a
su época, otorgando valor a la voluntad declarada de los actos jurídicos por sobre
la intención de las partes, en todos los casos en esta última no se encuentra
claramente establecida, como ocurre en el artículo 1700, en que otorga pleno valor
a las declaraciones contenidas en un instrumento público, respecto de quienes las
formulan (Considerando 3º de voto disidente).
Corte Suprema
Ultra petita. Resolución de contrato declarada ante acción estimativa

interpuesta. Acción quanti minoris
Fecha: 14/11/2006
Rol: 4318-2002
Sumario
876
En el caso de inmuebles construidos, la obligación de garantía de la
compraventa no genera acción redhibitoria impuesta directamente al —
constructor— en beneficio de algún comprador, sin perjuicio que aquél deba
responder al —dueño— quien le hubiere ordenado la construcción del edificio, y
quien debe aprobarla, dentro de un contrato distinto cual es el arrendamiento de
ejecución de obra llamado —construcción de edificios—, contrato del todo
diferente a la compraventa (Considerando 4º de sentencia de reemplazo de Corte
de Apelaciones).
No cabe asimilar la obligación de saneamiento de los vicios redhibitorios, a una

obligación derivada exclusivamente del —objeto— del contrato de compraventa,
de modo que su incumplimiento pudiere llegar a constituir la condición resolutoria
tácita, por cuanto su saneamiento está tratado especialmente en el Código Civil y
proporciona una acción distinta a la resolutoria, llamada redhibitoria (Considerando
8º de sentencia de reemplazo de Corte de Apelaciones).
Corte Suprema
Demanda de nulidad de cesión de derechos hereditarios. Falta de precio.

Contrato celebrado por escritura pública. Imposibilidad de alegar la falta de pago
del precio cuando el mismo consta en escritura pública
Fecha: 07/11/2006
Rol: 253-2002
Sumario
Según la reiterada jurisprudencia de este Tribunal de casación, de acuerdo con

lo dispuesto en el artículo 1876 inciso segundo del Código Civil, en el juicio
referido a un contrato de compraventa celebrado por escritura pública en la que se
da por pagado el precio, sólo resulta admisible la prueba de la nulidad o
falsificación de la escritura, negándose toda prueba en contra de la declaración
vertida en la escritura pública, admitiendo sólo la nulidad o falsificación de la
misma (Considerando 17).
877
Corte Suprema
Reivindicación con indemnización de perjuicios. Calificación errónea del

contrato de compraventa, Modalidad, Contrato puro y simple. Saneamiento de la
evicción. Prueba testimonial. Prescripción contra título inscrito
Fecha: 12/10/2006
Rol: 2530-2004
Sumario
Cabe descartar la aplicación de las normas que el recurrente asocia a una

supuesta infracción a las reglas que regulan la obligación del vendedor de
amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa que compra, y
que el Código Civil denomina obligación de saneamiento por evicción, pues de
acuerdo al artículo 1839 de ese cuerpo legal tal deber tiene lugar cuando la
evicción tiene causa anterior a la venta, cuyo no es el caso de autos. Tampoco
resulta ser efectiva la vulneración al artículo 1874 del citado Código, ni la de los
preceptos que se dice infringidos como consecuencia de la anterior, pues en parte
alguna el fallo impugnado ha calificado el contrato de compraventa de 27 de abril
de 1992 como sujeto a modalidad. En efecto, haciendo una correcta aplicación de
las normas legales atinentes al caso, los sentenciadores han rechazado la acción
reconvencional del demandado, en cuanto pretendía obtener el cumplimiento de la
obligación del continuador de la vendedora de hacer tradición de la cosa y de
indemnizarle los perjuicios causados por el incumplimiento, pues fijó como hecho
de la causa que el reconviniente quien tiene la calidad de comprador no cumplió
con su obligación de pagar el precio y, en razón de ello, carece de legitimación
para pretender se satisfaga la obligación de que se dice su acreedor. Por todo lo
dicho, no aparecen cometidas las infracciones denunciadas, de forma tal que la
casación en el fondo, en este punto no puede prosperar. También se denuncian
vulnerados los artículos 384 y 411 del Código de Procedimiento Civil y 1698
del Código Civil. Ahora bien respecto de la primera de estas disposiciones el
recurrente no se cuida en señalar cuál de todas las seis reglas que contiene
estima infringida. Sin perjuicio de lo anterior, se ha dicho reiteradamente por esta
Corte que los Jueces de la instancia aprecian soberanamente el mérito probatorio
de las declaraciones de los testigos, conforme a los parámetros de este precepto,
y al proceder de este modo ejercen una facultad que le es privativa y que, por lo
mismo, no queda sujeta al control del tribunal de casación. Tanto por su tenor
literal como por la historia fidedigna de su establecimiento, el artículo 384 contiene
sólo una facultad que no regula de manera forzosa el criterio de los
sentenciadores según puede apreciarse del estudio de las actas de la comisión
revisora y de la comisión mixta y en razón de ello es que queda excluida de la
878
impugnación en casación de fondo, puesto que no constituye una norma
reguladora de la prueba, por su parte, la disposición del artículo 411 del Código de
Procedimiento Civil que el recurrente señala vulnerada no puede dar lugar a la
casación de fondo, ya que no tiene la naturaleza de decisorio litis. En efecto, de
conformidad con lo que dispone el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil,
la ley concede el recurso de casación en el fondo en contra de sentencias que se
hayan pronunciado con infracción de ley, esto es, que contienen errores de
derecho consistentes en una equivocada aplicación, interpretación o falta de
aplicación de aquellas normas destinadas a decidir la cuestión controvertida y no,
como se alega en el recurso, de las que señalan los casos en que es procedente
oír informe de peritos. El precepto legal invocado en la casación tienen carácter
ordenatorio litis y no son las normas de esta naturaleza las que los sentenciadores
deben tener en consideración en último término al declarar el derecho de las
partes, pues no resultan útiles para decidir el problema jurídico sobre que versa un
litigio. En razón de lo anterior la eventual vulneración de esta regla procedimental
no puede per se determinar que la decisión contenida en la sentencia se incline a
favor de la posición de una u otra parte y, consecuentemente, la casación en el
fondo que se sostiene; sobre la base de esa eventual vulneración no puede
prosperar. Finalmente, cabe agregar que la infracción al artículo 1698, susceptible
de ser corregida por esta vía, se cometerá cuando los sentenciadores alteren la
carga de la prueba que el legislador impone a quien alega la existencia de la
obligación o su extinción , cuestión que en la especie no ha ocurrido, pues en la
sentencia recurrida se ha tenido por probada la existencia, la naturaleza y el
monto de los perjuicios, precisamente, por la parte que los alegó. En último
término, en cuanto al tercer error de derecho denunciado en el recurso y referido
al rechazo de la solicitud de declaración de prescripción adquisitiva extraordinaria,
cabe tener presente que de modo uniforme e invariable esta Corte Suprema ha
sostenido que contra título inscrito sólo puede alegarse la prescripción si se invoca
otro título inscrito. En efecto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo
2505 del Código Civil, contra título inscrito no tendrá lugar la prescripción
adquisitiva de bienes raíces, o de derechos reales constituidos en éstos, sino en
virtud de otro título inscrito; ni empezará a correr sino desde la inscripción del
segundo. Este precepto debe necesariamente relacionarse con la norma del
artículo 728 del mismo Código, de acuerdo al cual para que cese la posesión
inscrita es necesario que la inscripción se cancele, por lo que mientras subsista la
inscripción el que se apodera de la cosa a que se refiere el título inscrito, no
adquiere posesión de ella ni pone fin a la posesión existente. Así, aparece claro de
acuerdo al tenor de esa preceptiva, que en tanto la prescripción tiene como
antecedente necesario la posesión, no podrá prescribir aquel que no posea y no
posee aquel que no cuenta con título inscrito. Ahora bien, es también
jurisprudencia mayoritaria y doctrina casi unánime que la regla del citado artículo
2505 tiene el carácter de absoluta, esto es, resulta aplicable tanto a la prescripción
ordinaria como a la extraordinaria (Considerandos 3º a 5º).
879
Acuerdo preparatorio no es fuente de obligación si en él no se fijan los

elementos esenciales del contrato
Fecha: 10/10/2006
Rol: 486-2004
Sumario
No cabe duda alguna que si cualquiera de las partes ha declarado supeditar el

perfeccionamiento del contrato a un acuerdo en determinado sentido, todo queda
en suspenso y no existe aún contrato alguno. Por el contrario, habrá de
considerarse que se ha celebrado un contrato, sólo cuando se haya llegado a un
acuerdo acerca de los elementos esenciales del mismo, aquellos cuya no
determinación hacen del contrato un simple proyecto por realizar o irrealizable.
Según cada caso, la voluntad constituye un elemento esencial y decisivo, a partir
de ella se podrá determinar si el contrato ha sido definitivamente celebrado desde
que las partes llegaron a acuerdo, o desde el primer documento o, si decidieron
esperar hasta la redacción del documento escrito o el otorgamiento del
instrumento público, pudiendo concluirse que, antes de producido el hecho
acordado en cada caso, las partes son libres para desistir o retractarse. Tanto la
existencia misma de la oferta, como la aceptación, rechazo o no aceptación, así
como la intención o voluntad de las partes para obligarse, son cuestiones de
hecho y, en el caso de autos, constituye precisamente un hecho de la causa
inamovible para este tribunal, como se indicó que el actor nunca tuvo la voluntad
real de formalizar su consentimiento en orden a firmar la escritura pública definitiva
de compraventa, lo que permite concluir que no existió un real y concreto acuerdo
de voluntades que generara obligaciones y cuya retractación intempestiva
permitirá dar lugar a la pretensión indemnizatoria del demandante. Como
conclusión de todo lo que ha quedado consignado en las reflexiones que
preceden, el recurso de casación en el fondo que se examina será desestimado
880
Devolución de precio pagado por resciliación de compraventa de vehículo.
Reglas de avaluación de perjuicios
Fecha: 17/08/2006
Rol: 402-2006
Sumario
Cuando un comerciante, a días de haberse producido la venta, recibe la especie

vendida de hermanos del dueño, porque la sucesión hereditaria no podía pagar tal
deuda, por lo que preferían hacer entrega material y dejación de dicho móvil, no
existe más interpretación unívoca que aquella representativa de la aceptación del
vehículo consintiendo una resciliación o mutuo disenso, perfeccionado justamente
con el acuerdo producido, independientemente de las demás formas exigidas por
la ley para los efectos de la transferencia y pago de los tributos. En consecuencia,
habiéndose establecido la resciliación, no queda más que acoger la demanda
reconvencional, ya que de conformidad a lo dispuesto en los artículos
1437, 1443, 1445, 1545 y 1546 del Código Civil, las partes actuando dentro de la
autonomía de la voluntad, sin que expresamente exista una prohibición, han
consentido en dejar sin efecto consensualmente el contrato de compraventa
celebrado (Considerando 4º).
Conservador no debe probar la subsistencia del mandato al requerirse

inscripción
Fecha: 29/06/2006
Rol: 4603-2005
881
Sumario
Si bien la escritura pública, y mediante la cual el solicitante compró un inmueble,

dice en la cláusula sexta que se faculta al portador de copia autorizada de la
presente escritura para requerir y firmar las anotaciones, inscripciones y
subinscripciones que procedan en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, lo
que se ha entendido por los autores y jurisprudencia judicial como un mandato
concedido por las partes para ese objeto, lo cierto es que nada impide a cada
parte contratante requerir por sí dicha inscripción, prescindiendo del mandato, sin
que el Conservador pueda negarse a realizar la gestión, ya que el artículo 60
precitado es claro al respecto, negativa que, incluso no procede cuando el
requerimiento lo hace un tercero portador del instrumento pues no le corresponde
probar la subsistencia del mandato y tampoco puede el Conservador exigirlo,
asumiendo una labor de tutelaje jurídico que la ley no le otorga y que solo puede
recaer en las partes contratantes o bien a aquellos a quienes afecte el contrato,
pero en ningún caso a aquel funcionario, y como en la especie efectivamente lo
hizo, ha excedido el marco de sus atribuciones legales (Considerando 3º).
Copropiedad. Bienes comunes. Estacionamientos. Toma de conocimiento,

extemporaneidad. Derecho de propiedad.
Fecha: 19/06/2006
Rol: 235-2006
Sumario
Como se reconoce en informe en autos, el intento de regularización de la

propiedad (individual) de los estacionamientos se arrastra desde el momento
mismo en que los afectados se percataron de la omisión o error del vendedor. La
acción de protección, entre otros requisitos, exige que sea interpuesta dentro de
quince días corridos, los que deben ser contados desde el día en que ocurrió la
violación o amenaza del derecho protegido o desde el día en que el afectado tomó
conocimiento del acto arbitrario o ilegal. Que el recurrente fue elegido
vicepresidente del comité de administración, en asamblea de copropietarios del
edificio, la que tuvo lugar el 24 de septiembre de 2005, según consta de acta
notarial levantada por la Notario respectiva, según documento que tuvo a la vista,
lo que implica, necesariamente, que al menos desde esa fecha, supo de la
882
situación de la que reclama (Considerandos 5º y 6º). A mayor abundamiento, en
cuanto al fondo, de lo expuesto al analizar la extemporaneidad queda en claro que
en la especie se trata de la asignación de dominio privado de bienes comunes,
asunto que debe solucionarse, sea en juicio contradictorio, sea de común acuerdo
de recurrente y recurridos, y no por la vía excepcional que se usó en la especie
(Considerando 10)
Contratos celebrados en relación a propiedad sobre la que no se tiene derecho

implican mala fe
Fecha: 02/06/2006
Rol: 1368-2005
Sumario
El predio, que forma parte del otro predio del mismo nombre de mayor
superficie, desde su pretendido saneamiento ha girado en el ámbito de la familia
del recurrido y su sucesión. Sus integrantes han celebrado entre ellos sucesivos
contratos de compraventa del predio y hasta un contrato de sociedad en que el
bien fue aportado en propiedad. Desde el comienzo de su relación con la
propiedad no han podido, sin embargo, ignorar la situación jurídica del predio
(Considerando 11). En tales condiciones de precariedad jurídica fue que el
recurrido adquirió parte del predio, reservándose el usufructo de la propiedad.
Tanto el dominio de los nudos propietarios, como el usufructo del recurrido, tienen
su asidero en títulos de papel; cuando terminen de cumplirse las sentencias
dictadas en las causas a la vista quedarán canceladas todas las inscripciones de
dominio y demás que se han llevado a efecto como consecuencia de actos
jurídicos que nunca debieron celebrarse. Los recurridos han actuado, pues, en el
marco de la mala fe y en tal sentido su proceder es arbitrario por falta de
racionalidad, criterio y sentido común (Considerando 12). En la especie, no se
trata de una colisión de derechos de dominio sobre un predio, sino de una
perturbación propiamente de dicho derecho del recurrente (Considerando 13).
Corte Suprema
883
Contrato de venta de bosque. Obligación de reforestación. Incumplimiento de
contrato. Ultra petita. Obligaciones accesorias.
Fecha: 01/06/2006
Rol: 4591-2005
Sumario
Se solicitó el cumplimiento de las obligaciones contenidas en la compraventa y

los sentenciadores, no obstante ello, estimaron que en dichas obligaciones estaba
comprendida la de reforestar —pacto celebrado en forma accesoria— y ello los
llevó a acoger la demanda, pues se consideró procedente en virtud de lo
establecido en el artículo 1887 del Código Civil. El pacto de reforestación siendo
una obligación accesoria a la de la compraventa, es igualmente una obligación del
contrato y su incumplimiento se sanciona de acuerdo a lo establecido en el art.
1489 del Código Civil. En el petitorio de la demanda los actores pidieron al
tribunal, en lo que interesa al recurso, "declarar que la sociedad demandada debe
dar cumplimiento a la obligación de reforestar en los términos contenidos en el
contrato de compraventa" y el fallo de primer grado, confirmado por el que es
objeto del recurso declaró que ha lugar a la demanda, tal como se solicita en la
parte petitoria. Por lo tanto, los hechos en que se sustenta el recurso de casación
en la forma no constituyen la causal invocada y, en razón de ello, no puede ser
admitido a tramitación (Considerandos 1º y 2º).
Demanda ordinaria de reivindicación. Venta de predio rústico. Modalidades
Fecha: 16/05/2006
Rol: 873-2005
Sumario
884
Determinar cuándo la venta es con relación a la cabida y cuándo es de especie
o cuerpo cierto es una cuestión de hecho y de interpretación en que debe
atenderse, ante todo, a la intención y espíritu de los contratantes, por cuyo motivo
queda al arbitrio del juez. Puede ocurrir que las partes señalen la cabida en el
contrato por vía de ilustración, sin atribuirle importancia, en cuyo caso la venta
sería de cuerpo cierto. En la especie, la venta de los predios rústicos de que se
trata se hizo indicándose los deslindes, pero en relación a su sabida, se señaló
expresamente que los metros eran aproximados y que la venta se hacía como
especie o cuerpo cierto, de lo cual no cabe la menor duda que se utilizó esta
última modalidad (Considerando 6º).
Corte Suprema
Nulidad absoluta de contrato de compraventa de inmueble. Bien propio de la

mujer.
Fecha: 20/03/2006
Rol: 4086
885
Sumario
La compraventa, cuya nulidad se reclama, se celebró con posterioridad al

matrimonio del demandante con la vendedora, pero antes de que fuera anulado el
anterior matrimonio que ésta tenía (...) (Considerando 1º).
La sentencia de segundo grado discurre a partir del supuesto de que pesa sobre
la mujer casada la prohibición de enajenar bienes de su propiedad si la
administración de la sociedad conyugal corresponde al marido (consideración
octava); concluye de esa manera, en atención a que el inciso final del artículo
1754 establece que la mujer no podrá enajenar o gravar ni dar en arrendamiento o
ceder la tenencia de los bienes de su propiedad que administre el marido, de lo
que se sigue que la venta realizada sin concurrencia del marido sería nula
absolutamente por contravención del artículo 1810 del Código Civil. La sentencia
llega a esa conclusión sin tomar en consideración lo dispuesto por el artículo
1757 del Código Civil, en cuya virtud los actos ejecutados sin cumplir con los
requisitos prescritos en los artículos 1749, 1754 y 1755 del Código Civil
adolecerán de nulidad relativa, ni por el artículo 1682 inciso final, que dispone que
cualquier vicio del acto o contrato que no esté sancionado con nulidad absoluta,
dé lugar a nulidad relativa (Considerandos 4º y 5º).
Además, el fallo no discurre acerca de la naturaleza jurídica de la norma del

artículo 1754, a la que atribuye el carácter de prohibitiva, en circunstancias que es
desde antiguo reconocido que los bienes de la mujer pueden ser enajenados por
ésta con autorización del marido. En consecuencia, hay razones para entender la
norma del artículo 1754 como imperativa, de lo cual se sigue que no resulta
aplicable el artículo 1810 del Código Civil que declara nula. Por último la norma del
artículo 1810 se refiere inequívocamente a la cosa vendida, que debe ser
comerciable, y no a la condición de las partes que convienen el contrato, de modo
que no puede tenerse por aplicable a este caso, cuestión que tampoco es
analizada en el fallo recurrido. Por lo anterior, la sentencia adolece de falta de
fundamentación (Considerandos 6º y 7º).
Borrador de contrato constituye presunción del acuerdo entre las partes a falta
de contrato. Enriquecimiento sin causa
Fecha: 23/01/2006
Rol: 6592-2000
886
Sumario
En la especie, si bien no existe un contrato escrito, los borradores aportados

por las partes constituyen una presunción que ponderados con los demás
antecedentes aportados, permiten concluir en que aunque el actor no
acreditó haber entregado toda la mercadería con la cual se habría
comprometido, sí entregó una parte significativa de la misma. Frente a este
hecho el demandado no ha acreditado la existencia de perjuicios derivados
de la calidad de la mercadería recibida o por la ausencia del faltante. Por otro
lado, en relación a la primera de las entregas parciales del actor, el
demandado pagó el precio de referencia que se ha establecido como
convenido entre las partes, lo que no ha ocurrido con la segunda entrega, lo
que indica que no puede establecerse que haya sido una condición de la
esencia del contrato que el pago de las mercaderías haya quedado definido
para cuando se haya entregado la totalidad de ellas. De aceptarse la tesis del
demandado, de dejar a su arbitrio la oportunidad de pago del precio, se
estaría amparando lo que se denomina un enriquecimiento sin causa
(Considerandos 7º y 8
Reivindicación de bienes comunes. Estacionamientos no son bienes de dominio

común
Fecha: 04/01/2006
Rol: 3403-2003
887
Sumario
Los demandantes intentan una acción reivindicatoria de los derechos

proporcionales de dominio que a sus representados corresponden en el edificio de
locales comerciales y estacionamientos, y en la parte proporcional de cada uno de
los 261 estacionamientos que en él se emplaza, pidiendo declarar que la posesión
y el dominio de cada uno de dichos bienes corresponde en común a los
copropietarios del expresado conjunto habitacional, como bienes comunes que
son de éste, y que, en consecuencia, cada uno de los demandantes es propietario
en común con los demás dueños de los locales comerciales y departamentos del
expresado conjunto, en forma exclusiva con respecto de cualquier tercero de la
parte proporcional de dichos bienes comunes en proporción al valor del local
comercial o departamento. La copropiedad inmobiliaria es aquella forma especial y
excepcional de división de la propiedad que se ejerce sobre las distintas viviendas,
oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales,
sitios y otras en que se divide un condominio, atribuyendo al titular de cada una de
dichas unidades un derecho de propiedad exclusivo y absoluto sobre las mismas y
un derecho de copropiedad forzada entre los bienes de dominio común. El artículo
3º de la Ley 6.071, reputaba dichos bienes comunes los necesarios para la
existencia, seguridad y conservación del edificio y los que permitan a todos y cada
uno de los propietarios el uso y goce del piso o departamento de su exclusivo
dominio, por lo que los estacionamientos de vehículos no reúnen ninguna de estas
características, ya que estos bienes podrán ser de utilidad o comodidad de los
habitantes que posean un vehículo motorizado pero no se trata de un bien
necesario para la seguridad o conservación del edificio ni para permitir el uso o
goce del departamento de su dominio, lo que lleva a concluir que los referidos
estacionamientos no son bienes comunes, lo que expresamente reconoce el inciso
2º del artículo 1º de la ley 19.537, aplicable por mandato de su artículo 49
(Considerando 14 a 16).
Corte Suprema
Compraventa de inmueble como cuerpo cierto, prescripción de la acción de

rebaja del precio
Fecha: 21/09/2005
Rol: 4392-2003
888
Sumario
Los Jueces del Fondo determinaron la verdadera acción entablada por la

demandante, analizando sus elementos integrantes y no se sometieron al
marco de las citas legales mencionadas por ella, de modo que, en su labor
interpretativa, de acuerdo con los hechos resumidos en el motivo segundo,
concluyeron que habiéndose vendido la cosa raíz como especie o cuerpo
cierto, resultaba claramente determinado que no es la inexistencia total o
parcial de la cosa vendida lo que realmente fundamenta la acción y que
habría permitido aplicar el artículo 1814 del Código Civil, sino que la
situación planteada queda comprendida y resuelta dentro de las hipótesis de
que tratan los artículos 1832 y 1833 del mismo código, que dan derecho al
comprador a solicitar rebaja del precio cuando se ha vendido en la forma
indicada como especie o cuerpo cierto con señalamiento de deslindes, en el
evento que la cabida real sea menor a la declarada, que es precisamente lo
expuesto y pedido por la demandante. Como consecuencia de esta decisión,
la sentencia declara prescrita la acción deducida, de acuerdo con lo que
dispone el artículo 1834 del Código Civil, que establece que tal acción expira
al cabo de un año contado desde la entrega (Considerando 4º)
Preferencia de segunda clase en quiebra de Inverlink, por inexistencia de

garantía prendaria
Fecha: 25/08/2005
Rol: 12061-2003
889
Sumario
Los contratos que se encuentran válidamente celebrados conforme lo establece

el Código Civil, son ley para las partes contratantes y, por lo tanto, si en un
contrato celebrado con anterioridad existía una garantía prendaria y con
posterioridad esta obligación se extinguió debido a la novación en que la garantía
prendaria se sustituyó por pagarés, dicha preferencia de segunda clase (garantía
prendaria), en el caso de existir quiebra no puede alegarse atendido a que la
obligación primera se encuentra extinguida. De modo que este acreedor se
pagará, de acuerdo al orden que le corresponda, producto de lo establecido en el
contrato, y en ningún caso tendrá preferencia de segunda clase. Por lo tanto, en el
caso concreto, carecen de sustento las alegaciones efectuadas por el Colegio,
respecto de la preferencia de segunda clase que alegan para pagarse en la
quiebra decretada a Inverlink, atendido que éstos celebraron un contrato con el
ánimo de novar una antigua obligación de garantía prendaria, al haber recibido
seis pagarés, a cambio, habiéndose extinguido por esta vía la primitiva obligación,
y quedando subsistente el pago de los referidos instrumentos. De modo que al
acoger los jueces del grado las impugnaciones al crédito verificado por el
recurrente de casación, que se amparaba en el primitivo contrato de compraventa
de acciones, ya que ese precio, y su saldo, estaban novados por medio de los
documentos que con esa finalidad se entregaron, de manera que no se han
vulnerado las disposiciones que sobre esta materia ha señalado el peticionario
(Considerando sentencia de primera instancia).
Corte Suprema
Compraventa con Pacto de Retroventa. Acción de Nulidad
Fecha: 27/12/2004
Rol: 3393-2003
890
Sumario
Conforme al artículo 1683 del Código Civil, el que celebró el contrato sabiendo o
debiendo saber el vicio que lo invalidaba se encuentra impedido de alegar su
nulidad. Esta norma, que recoge el viejo principio del "nemo auditur", priva del
ejercicio de la acción de nulidad a quien alega un hecho propio como fundamento
de la misma, razón más que suficiente para rechazar la acción interpuesta.
(Considerando 3º). El recurso de nulidad de fondo, al dar por infringida una
disposición legal que no se aplica a la litis, debe ser desechado (Considerando 6º).
Indemnización de perjuicios. Compatibilidad con acción cuanti minoris.

Compatibilidad con acción de rebaja del precio
Fecha: 11/11/2004
Rol: 21393-2003
Sumario
La acción intentada en autos tiene por objeto "se complete la cabida del
inmueble vendido" y en subsidio se pide "una disminución del precio". A este
respecto deberá tenerse presente que si bien el primitivo contrato de promesa de
compraventa celebrado entre los actores y el demandado era por 83.179 metros
cuadrados, dicho compromiso no pudo ser cumplido por el promitente vendedor y
ante esa imposibilidad material de cumplir la obligación contraída, se le condenó a
la devolución de las UF. Pretender revivir el contrato de promesa de compraventa
que primitivamente celebraron las partes de este juicio, no se compadece con la
realidad existente y que ellos mismos persiguieron por la vía del juicio de
indemnización de perjuicios, cuya sentencia de reemplazo los favoreció con la
devolución del precio que habían entregado al promitente vendedor. No puede
esta Corte pasar por encima de una sentencia de la Excma. Corte Suprema, que
zanjó la discusión habida entre las partes, ordenando el pago de la cantidad de UF
11.537, a título de indemnización por daño emergente, otorgando otro beneficio
que no sea el que se resolvió en su oportunidad y que solicitaron los actores
(Considerando 3º).
891
Corte Suprema
Compraventa de Inmueble. Pacto de Retroventa. Promesa de Compraventa.

Requisitos del Pacto de Retroventa
Fecha: 11/11/2004
Rol: 2227-2003
Sumario
Se denomina pacto de retroventa la cláusula resolutoria que está inserta en el

contrato de compraventa, por el cual se reserva el vendedor, el derecho de redimir
o volver a comprar la cosa vendida; y el comprador se obliga por él a devolvérsela,
siempre que vuelva a comprársela con las condiciones convenidas. En autos, el
mismo día en que los litigantes suscribieron la escritura de compraventa, viajaron
a otra ciudad, para suscribir otra escritura pública, instrumento que denominaron
contra escritura. Documento que no es un pacto de retroventa, puesto que no
forma parte del contrato de compraventa, está en documento separado, sino un
contrato distinto de cuyas cláusulas, a la luz de los requisitos del artículo 1554 del
Código Civil, por tratarse de un contrato que consta por escrito, no es de aquellos
que la ley declara ineficaces, contiene un plazo o condición que fija la época de
celebración del contrato y que finalmente está claramente determinado el objeto
del contrato, constituye para todos los efectos, un contrato de promesa
(Considerandos 9º y 10 de la sentencia de Corte de Apelaciones, Considerandos
6º y 7º de la sentencia de reemplazo Corte Suprema).
Lesión enorme. Requisitos
Fecha: 24/06/2004
Rol: 576-2012
892
Sumario
Las condiciones para la procedencia de la acción rescisoria por lesión enorme

son: 1) Existencia de un texto expreso que la consagre; 2) Que incida en un
contrato conmutativo; 3) Un desequilibrio económico matemático; 4) Que la cosa
sea susceptible de invalidarse por lesión, y 5) Que el perjuicio sea cierto
(considerando 2º). Normativa relevante citada: * Código Civil, arts.
1451 y 1889 (Considerando 2º)
Corte Suprema
Cláusula penal. Cumplimiento parcial de la obligación. Receptor judicial.

Procedencia de anulación de notificación
Fecha: 08/06/2004
Rol: 2265-2006
Sumario
Que la cláusula penal es una evaluación anticipada que hacen los contratantes
de los perjuicios a que puede dar lugar el incumplimiento de la obligación o su
solución tardía o imperfecta; en otras palabras, que no satisfaga en forma exacta,
íntegra y oportuna esa obligación, que es justamente lo acontecido en la especie,
por lo que las alegaciones de los demandados en el sentido de encontrarse las
obras de urbanización del loteo "prácticamente concluidas" a la época de
contestación de la demanda, casi dos años después de expirado el tiempo
estipulado por las partes para la exigibilidad de la cláusula, carece de asidero. Sin
embargo, estas mismas obras comprueban la magnitud de los trabajos y
compromisos de infraestructura para dotar de electricidad, pavimentación y agua
potable al loteo, no sólo antes del transcurso del tiempo estipulado, sino que
después durante el desarrollo del pleito, y permiten rebajar el monto de dicha
cláusula penal moderadamente, pues atendidas las circunstancias y envergadura
de tales obras la cláusula aparece realmente enorme, como lo sostienen los
demandados, en los términos que franquea el inciso final del artículo 1544 del
Código Civil, ya que sería una notoria injusticia que pudieran los actores demandar
íntegramente la pena acordada, en circunstancias que el deudor ha comprobado
el cumplimiento parcial de su obligación, reflejándose así una considerable
893
desproporción entre dicha cláusula penal y lo que resta por cumplir de la
obligación principal.
Que, sin perjuicio de lo precedente y en lo que concierne a la acción

reconvencional, formalizada por los demandados para obtener la rescisión de la
compraventa por lesión enorme sufrida por la vendedora, conviene destacar que ni
la escritura de compraventa, ni los referidos instrumentos acompañados en la
alzada revelan que el justo precio de la propiedad raíz comprada haya sido
efectivamente inferior a la mitad del precio pagado por ella en el momento de la
celebración del contrato que se pretende rescindir (Considerandos 9º a 11 de
sentencia de Corte de Apelaciones).
Corte Suprema
Compraventa. Requisito de precio, precio, procedencia de pago del precio con

anterioridad a la celebración del contrato, efecto de la indicación de haberse
señalado el pago del precio en escritura
Fecha: 29/10/2003
Rol: 4523-2002
Sumario
Que en la segunda escritura de compraventa las partes dejaron sentado que el

precio señalado en la primera escritura era un precio "nominal", consignado por
error para otorgarle un valor a la compraventa, pero las cantidades allí señaladas
no se pagaron ni se recibieron en realidad, ya que dicho precio había sido
cancelado con anterioridad al vendedor por el padre de los compradores
(Considerando 8º de sentencia de primera instancia).
Que siendo así las cosas, aparece prístino que la primera compraventa contuvo
un error en cuanto al precio fijado consensualmente por las partes y que estas
mismas salvaron, mediante escritura aclaratoria posterior, dejando sentado cuál
era el alcance del error, es decir que dichos montos no habían sido percibidos por
el vendedor, ni habían sido pagados por los compradores, sino que en realidad el
precio ya había sido pagado con anterioridad a la fecha por el padre de los
compradores hace 18 años (Considerando 11 de sentencia de primera instancia).
894
Que de esta forma es un insostenible, sostener que la compraventa original no
haya tenido precio, sino que lo que ocurrió en verdad es que en efecto lo poseía,
pero pagado, es más, pagado con anterioridad. De otro lado y tal como consta en
la misma escritura aclaratoria, el precio según señaló el vendedor lo había recibido
con una antelación de a lo menos 18 años (Considerando 12 de sentencia de
primera instancia).
Que el artículo 1560 del Código Civil establece que "conocida claramente la
intención de los contratantes deberá estarse a ella más que a lo literal de las
palabras", de manera que en materia de hermenéutica contractual, es preciso
intentar más una interpretación finalista que una exégesis de la convención, como
pareciera ser la intención del actor. Desde la perspectiva finalista aparece claro
que la escritura aclaratoria devela la verdadera intención de los contratantes, que
no es otra que revalidar una convención pasada, por una vía actual que le permita
producir plenos efectos jurídicos, afirmación que es concordante con otra de las
normas de hermenéutica contractual, específicamente con el artículo 1563 del
Código Sustantivo Civil, en el sentido de que en materia de convenciones
generadoras de obligaciones debe buscarse la interpretación que mejor cuadre
con la naturaleza del contrato. Por lo anterior, se rechaza la acción de nulidad de
la compraventa (Considerando 16 de sentencia de primera instancia).
Corte Suprema
Compraventa. Prueba de la compra. Plazo para pedir rebaja de precio.

Condición resolutoria tácita. Indemnización de perjuicios
Fecha: 15/10/2003
Rol: 3932-2002
895
Sumario
Que, conforme a los artículos 1832 y 1834 de Código Civil, si efectivamente se

había otorgado a la demandada un predio de cabida menor a la pactada, ésta
pudo, en el plazo de un año, pedir la rebaja del precio, lo que no hizo, además de
no resultar probado que la compra la hizo por cabida ni que ésta fuera menor a la
efectivamente entregada, por lo que debe rechazarse la demanda reconvencional
(Considerandos 23 y 24 de sentencia de primera instancia).
Que, no habiéndose pagado el precio por el comprador en la fecha estipulada,

procede acoger la demanda de resolución de contrato. En todo caso, la
demandante no acreditó haber sufrido perjuicios por la falta de pago oportuno del
precio, por lo que se rechaza la demanda de indemnización de perjuicio. La parte
demandante solicitó, además, que el inmueble que debe restituirse, lo sea con los
aumentos y mejoras a que se refiere el inciso segundo del artículo 1486 del
Código Civil, sin embargo, tal obligación legal está referida a las obligaciones
sujetas a una condición suspensiva y no a la condición resolutoria tácita a que se
refiere el artículo 1489 del mismo cuerpo legal (considerando Vigésimo Octavo,
Juez del Decimoquinto Juzgado Civil de Santiago, Ana María González Sch.).
(Considerandos 26 a 28 de sentencia de primera instancia)
Corte Suprema
Vicio redhibitorio (rechazo de demanda de rescisión de contrato por no existir

vicio denunciado). Recurso de casación de fondo rechazado
Fecha: 01/10/2003
Rol: 5243-2009
896
Sumario
No puede ser considerado un vicio redhibitorio el hecho que una franja de 56

metros cuadrados del inmueble del actor esté sujeto a expropiación para construir
una calle de servicio de la carretera, pues tal situación no constituye una anomalía
intrínseca de la cosa, es decir, no es un defecto. Por lo demás, fácilmente el actor
pudo enterarse de la posibilidad de tal expropiación haciendo el estudio de los
títulos adecuadamente y, luego, tal situación nunca estuvo oculta (Considerando
5º).
Corte Suprema
Cesión de derechos. Amparo de dominio y posesión pacífica del inmueble

vendido. Titularidad para accionar por vicios redhibitorios. Procedencia de
obligación de pago de contribuciones atrasadas como vicio redhibitorio.
Configuración de ultrapetita
Fecha: 24/06/2003
Rol: 2436-2002
Sumario
En estos autos se interpuso demanda en que la actora pide que se declare que
la deuda por contribuciones territoriales mencionada y relativa al inmueble sea
pagada por la demandada y, en consecuencia, se condene a restituirle la suma
que pagó por estos conceptos, debidamente reajustada e incrementada con los
intereses máximos legales, con costas; basada en la cesión de derechos que hizo
la compradora de la demandada en relación con el derecho a ser amparado en el
dominio y posesión pacífica de la cosa vendida y a ser protegida por los defectos
ocultos de ésta, llamados vicios redhibitorios de acuerdo con los artículos 1857 y
siguientes del Código Civil, en atención a que en el contrato de compraventa se
dejó constancia expresa que la propiedad se vendería en el estado en que se
encontraba, libre de gravámenes, contribuciones u otros impuestos, respondiendo
la sociedad vendedora de la obligación de saneamiento en conformidad a la ley.
Resulta evidente que la actora en el evento que dicha cesión sea eficaz, sólo
adquirió los derechos que los artículos 1857 y siguientes del Código Civil otorgan
al comprador para pedir que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el
precio por los vicios ocultos de la cosa vendida raíz o mueble llamados
redhibitorios, por lo que el demandante carece de legitimación activa para cobrar
897
en estos autos contribuciones de bienes raíces o Impuesto Territorial de la
propiedad vendida, por haberlas supuestamente pagado, lo que tampoco
demostró (Considerandos 4º y 5º de la sentencia de reemplazo). No es efectivo
que el demandante haya deducido la acción denominada aestimatoria o quanti
minoris que establece y reglamentan los artículos 1857 a 1870 del Código Civil,
que facultan al comprador para que se rebaje proporcionalmente el precio por los
vicios ocultos de la cosa vendida raíz o muebles llamados redhibitorios, que
supone como pretensión, como se dijo, la restitución de parte del precio de la
venta y no las sumas que se pagaron por concepto de Impuesto Territorial
relativas al bien raíz vendido. Debe haber una perfecta congruencia entre lo
discutido y la sentencia que resuelve el conflicto y, por lo tanto, la Corte de
Apelaciones al pronunciarse sobre una materia no planteada ni discutida, se
extendió a un punto no sometido a su decisión, por lo que la sentencia impugnada
ha incurrido en el vicio previsto en el artículo 768 Nº 4 del Código de
Procedimiento Civil, esto es, el de ultrapetita, sin que existiera facultad de obrar de
oficio (Considerandos 5º y 6º de la sentencia de casación).
Compraventa de inmueble. No pago de precio, efecto de declaración de recibido

el precio por vendedor, requisito para impugnar declaración de recibido el precio
por vendedor
Fecha: 30/01/2003
Rol: 3432-1998
898
Sumario
Las partes convinieron un precio y su forma de pago declarando,

reiterativamente, que el indicado certificado de subsidio habitacional era parte del
precio y recibido como tal por el vendedor, el que, por otra parte, renunció
expresamente a la acción resolutoria que eventualmente podía corresponderle por
el no pago de dicho documento por incumplimiento de los requisitos previstos para
su pago. Se deduce que el vendedor al recibir el documento debidamente
endosado y formular las declaraciones que se han dejado consignadas, asumió
expresamente el riesgo de que dicho documento no fuere pagado, razón por la
que carece de título para reclamar, ahora, su pago.
En efecto, el artículo 1876 inciso segundo del Código Civil al indicar que si en la
escritura de venta se expresa haberse pagado el precio, no se admitirá prueba
alguna en contrario sino la de nulidad o falsificación de la escritura, y sólo en virtud
de esta prueba habrá acción contra terceros. Resulta obvio que en este juicio no
se ha discutido la validez de la escritura, por lo que de manera alguna tendría
cabida la excepción que este precepto contempla (Considerandos 3º y 4º).
Corte Suprema
Error de hecho. Acción de nulidad. Compraventa de inmueble
Fecha: 23/01/2003
Rol: 4040-2002
899
Sumario
No puede el demandante estar solicitando resolución de contrato con

indemnización de perjuicio, cuando no ha acreditado qué clase de perjuicio ha
sufrido y si en la subdivisión se equivocaron en cuanto al metraje, no es ésta la
forma de solucionar el problema por medio de una demanda judicial improcedente
y que es responsabilidad del propio demandante, por cuanto el que manda a hacer
una subdivisión es su dueño y no el que va a comprar un lote de dicha propiedad.
Con todos los antecedentes antes analizados se llega a la conclusión que se
deberá rechazar la demanda de autos, por improcedente y por la forma que está
deducida y que los fundamentos de la misma son responsabilidad del demandante
y no de la parte demandada. Incumbe probar las obligaciones o su extinción, al
que alega aquéllas o éstas (Considerando 8 y 9º de sentencia de Corte de
Apelaciones).
Corte Suprema
Servidumbre de tránsito. Legitimación activa. Procedencia respecto de terreno

del que es dueño el propietario del predio sirviente. Terreno vendido por el
demandante
Fecha: 05/12/2002
Rol: 3118-2002
900
Sumario
Que se ha comprobado plenamente que el anterior dueño del predio del

demandante vendió una parte de él a la demandada; que en esa parte se
constituyó la servidumbre de tránsito que corre de la presa principal a la ventana
de construcción a que alude el demandante, esto es, con anterioridad a la compra
del actor a su hermano; y, que, por consiguiente, no se comprende en lo vendido
al demandante la franja de terreno que conforma la servidumbre, por lo que no
tiene derecho a demandar la constitución de la servidumbre (Considerando 5º).
Que en el caso que el camino de servidumbre hubiere estado incluido en la parte
vendida al demandante, que no es así, como se ha dicho, éste habría adquirido el
predio, de todos modos, con el gravamen de la servidumbre de tránsito en estudio,
conforme a lo estipulado en el contrato de compraventa porque lo adquirió, en el
cual se establece que "la propiedad se vende ad corpus, esto es, como cuerpo
cierto, con todo lo plantado y edificado en ella, con todos sus usos, derechos,
costumbres y servidumbres activas y pasivas (...)". (Considerando 7º).
Corte Suprema
Contrato de compraventa; incumplimiento; resolución. Prenda. Exceptio non

adimpleti contractus. Evicción
Fecha: 02/07/2002
Rol: 9001
901
Sumario
El artículo 33 de la Ley Nº 18.290, sujeta a las normas del derecho común

establecidas para los bienes muebles la constitución del dominio, su transmisión,
transferencia y los gravámenes sobre vehículos motorizados, y, por esta precisa
razón, no acierta el demandante cuando refuta el cumplimiento de la obligación de
entrega del demandado por el hecho de no haberse practicado la inscripción a su
nombre en el Registro Nacional de Vehículos Motorizados, puesto que esta
inscripción no constituye técnicamente una solemnidad del contrato de
compraventa, sino que cumple un rol de publicidad dada la relevancia económica
de los vehículos motorizados. El artículo 38 de dicha ley, sólo contiene una
presunción simplemente legal de dominio a favor del titular de una inscripción, y,
por ende, admite prueba en contrario, lo que deja en evidencia que la inscripción
no es aquí sinónimo de entrega, ni tradición. De consiguiente, es claro que en la
situación de autos no concurre el segundo supuesto de la acción, esto es, el
incumplimiento obligacional que se imputa al demandado, y, siendo así, procede
desestimar la acción resolutoria con indemnización de perjuicios que ha sido
propuesta (Considerandos 7º y 8º de sentencia de primer grado).
Corte Suprema
Contrato de confección de obra material, incumplimiento. Artículo 1873Código

Civil, aplicación
Fecha: 11/06/2002
Rol: 3504-2003
902
Sumario
El recurso de nulidad formal deberá ser declarado inadmisible ya que, en cuanto

a la causal quinta del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, éste no fue
preparado en los términos que exige el artículo 769 del Código de Procedimiento
Civil ya que la parte que lo deduce no reclamó oportunamente y en todos sus
grados del vicio que ahora invoca puesto que sólo apeló de la sentencia de
primera instancia y, en los puntos objetados, la sentencia de segundo grado es
sólo confirmatoria de aquélla. Por otra parte, los hechos en que se funda la causal
séptima invocada, no constituyen el vicio de contener el fallo decisiones
contradictorias, por cuanto aquél concurre sólo cuando una sentencia contiene
decisiones imposibles de cumplir por contraponerse unas con otras, pero no tiene
lugar cuando como ocurre en autos la sentencia contiene una sola decisión, ésta
es, condenar al demandado al pago de la suma que en ella se señala
(Considerando 2º).
Contrato de compraventa; de frutas que no existen pero se espera que existan;

aplicación del artículo 1813 del Código Civil; venta hecha bajo la condición de
existir la cosa; falla de la condición de existir la cosa vendida
Fecha: 14/05/2002
903
Rol: 6115-1997
Sumario
El contrato de venta de la producción de la fruta de que se trata, según se dejó

consignado en el razonamiento quinto Nº 1 del presente fallo, se celebró de
conformidad a lo que dispone el artículo 1813 del Código Civil, esto es "La venta
de cosas que no existen, pero se espera que existan, se entenderá hecha bajo la
condición de existir (...)". En el presente juicio ordinario no existe antecedente
probatorio alguno que lleve a determinar que el actor haya hecho entrega de la
fruta en la cantidad exigida y en las condiciones, variedades y calidades
contratada, de ahí que la condición de existir a la que se sujetaba la venta
celebrada entre las partes, no se materializó en los términos pactados, razón por
la que mal puede pretenderse que existió algún incumplimiento de contrato por el
hecho de haberse negado el pago de un "tercer anticipo" de precio
Corte Suprema
Resolución de contrato de compraventa. Pactos accesorios. Incumplimiento de

obligaciones accesorias. Efectos
Fecha: 07/05/2002
904
Rol: 2541-2001
Sumario
No puede pedirse la resolución del contrato por incumplimiento de obligaciones

accesorias no condicionantes de escasa entidad, si se han cumplido las
obligaciones principales. Así se desprende de la interpretación del artículo
1489 del Código Civil ya que su aparente mandato absoluto en que su tenor literal
aparece concebido, no es tal porque es la misma ley que le resta ese carácter
cuando en el inciso final del artículo 1852 del Código Civil dispone que si la
evicción no cae sobre toda la cosa vendida y la parte evicta es tal que sea de
presumir que no se habría comprado la cosa sin ella, habrá derecho a pedir la
resolución de la venta, de esta forma es dable concluir que no todos los
incumplimientos llevan necesariamente a la resolución y en la especie se da la
situación (Considerando 5º).
Corte Suprema
Inmuebles. Vicios en la compraventa. Vicios redhibitorios. Acción redhibitoria

improcedente. Acción cuanti minoris procedente
Fecha: 11/04/2002
905
Rol: 986-2001
Sumario
Para los efectos de establecer la existencia de vicios redhibitorios es menester

analizar previamente cuál es el objetivo buscado por el contratante comprador,
recordando que todo contrato traslaticio de dominio (el caso de autos) cumple una
función de cambio o de circulación de los bienes; pero además la satisfacción de
necesidades individuales que no pueden soslayarse por su co contratante, sin
agredir el deber de buena fe durante todo el íter contractual. (En este sentido, Los
Contratos parte final, Tomo I, Jorge López Santa María, Editorial Jurídica de Chile,
año 1998, pág. 19 y siguientes). Así, al celebrar un contrato de compraventa; el
comprador aprecia, estima o valora el resultado económico que le acarreará; este
cálculo a priori es relevante al momento de contrastar el pronóstico con el
cumplimiento de las obligaciones del vendedor o lo que es lo mismo, con los
resultados concretos alcanzados con la cosa, ahora en su poder. El comprador no
sólo persigue la entrega de lo vendido (en este caso los dos departamentos y
estacionamientos) sino también la posesión útil de la cosa vendida y además, que
ella se encuentre en estado de servir para los fines que determinaron su
adquisición. En la especie, el destino natural de un departamento es habitarlo y el
de los estacionamientos, albergar vehículos motorizados; lo cual permite
establecer si las cosas vendidas y reprochadas por el demandante adolecen o no
de vicios redhibitorios. El precepto 1858 Nº 2 del Código Civil señala que las
imperfecciones de una cosa constituyen un vicio redhibitorio cuando afectan su
uso natural, el uso a que está destinada ordinariamente, y éste resulta de su
destino natural y no otro que haya estado en mente del comprador, como por
ejemplo el destinar los departamentos a los arriendos a fin de obtener rentas por
su uso. En este caso el objetivo, no conocido por el vendedor, ni probado por el
comprador, no puede servir de fundamento para la acción de rescisión ya que el
vicio redhibitorio importa la infracción de la obligación de entregar lo que reza el
contrato, por lo que si se afecta algo que no fue el objeto de la venta, no hay vicios
y el vendedor no está obligado a sanearlo. Por lo anterior no son admisibles las
alegaciones de la compradora en el sentido de que los defectos hacen imposible
dar en arriendo los departamentos referidos en el caso sub lite (Considerandos 7º
y 8º).
Compraventa de inmueble, requisitos, solemnidades. Instrumento privado. Falta

de autorización de cónyuge. Obligaciones
Fecha: 17/08/2001
906
Rol: 931-2002
Sumario
Si bien el documento en que funda sus pretensiones el actor no se encuentra

autorizado por el Notario ante cuya presencia se extendió, por lo que no adquirió
el carácter de instrumento público, procede reconocerlo como instrumento privado
al estar firmado por ambas partes, como lo dispone el inciso segundo del artículo
1701 del Código Civil, desprendiéndose de su contenido que corresponde a un
contrato, a una convención libremente celebrada entre el comprador y
demandante y el vendedor y demandado, en que una de las partes se obliga a dar
una cosa en virtud del pago del precio en dinero que efectuó la otra, por lo que la
venta es perfecta al momento en que las partes convinieron en la cosa y en el
precio. Con todo, como se trata de un bien inmueble, para que se repute perfecto
ante la ley, el contrato debió otorgarse por escritura pública, lo que no ha ocurrido
en autos. Al no haber concurrido con su firma al contrato de compraventa la
cónyuge del vendedor, la escritura pública que se extendía para perfeccionar la
compraventa del inmueble no fue autorizada por el Ministro de Fe, pero no ha
perdido su calidad de contrato válidamente celebrado entre el vendedor y el
comprador (Considerandos 2º a 4º).
Corte Suprema
Pacto comisorio calificado, restitución de inmueble. Compraventa, resolución

por no pago del precio. Dación en pago, mora del comprador, modo en que opera
la resolución
Fecha: 26/06/2001
907
Rol: 4148-1999
Sumario
El vicio de ultra petita se produce cuando la sentencia otorga más de lo pedido

por las partes o se extiende a puntos no sometidos a la decisión del tribunal, es
decir, cuando apartándose de los términos en que las partes situaron la
controversia por medio de sus respectivas acciones o excepciones, altera el
contenido de éstas cambiando su objeto o modificando su causa de pedir
(Considerando 2º). Al resolver el litigio los jueces del fondo, no han incurrido en el
vicio denunciado desde que se acogió la demanda, que pretendía la restitución de
una determinada cosa, precisamente por la causa de pedir alegada, a saber, el
haber operado el pacto comisorio calificado que contenía el contrato de
compraventa celebrado por las partes (Considerando 4º). El primer error de
derecho, se sustenta en que la resolución de un contrato de compraventa por no
pago de precio, que es lo alegado por la demandante, nunca opera de pleno
derecho y, por el contrario, siempre requerirá de resolución judicial. Sin embargo,
las partes acordaron que la obligación de la compradora, de pagar una cantidad a
título de precio, se cumpliría a través de una dación en pago, esto es, con un
objeto distinto al debido y a juicio de este tribunal, la dación en pago tiene una
individualidad propia, como un cumplimiento de la obligación por equivalencia
libremente convenido por acreedor y deudor, de suerte que no debe confundirse
esta institución con la compraventa ni con una modalidad del pago. Lo anterior
lleva a concluir que si no se cumple con la convención contenida en la dación en
pago, en el caso sub lite, si la compradora no obtiene el permiso municipal de
construcción en el lapso convenido, y se ha estipulado un pacto comisorio
calificado previendo este incumplimiento, producida la mora de la compradora, que
es un presupuesto fáctico inamovible para esta Corte, la resolución del convenio
opera ipso jure, desde que no nos encontramos frente al incumplimiento del pago
del precio en un contrato de compraventa sino en el cumplimiento de la obligación
contenida en la dación en pago pactada por las partes. No han cometido,
entonces, los jueces del mérito, el error de derecho hecho valer por la sociedad
demandada. Con los otros capítulos de casación denunciados por la recurrente,
ésta intenta desvirtuar los hechos fijados por los jueces del fondo, pretendiendo
que esta Corte revise tales presupuestos fácticos, lo que claramente no es posible
en un recurso como el interpuesto, a menos que se hubiera dado por infringida
alguna norma reguladora de la prueba en la fijación de tales hechos, lo que no ha
sucedido, razón suficiente para desestimar estas alegaciones (Considerandos 7º y
8º).
908
Corte Suprema
Juicio ejecutivo, error en el enunciado del tipo de obligación a cumplir, entrega

material de inmueble es obligación de dar. Inmueble, venta forzada por juez en
cumplimiento de promesa en representación de menor de edad. Objeto ilícito por
embargo, nulidad no puede ser solicitada por quien sabía o debía saber el vicio
Fecha: 09/04/2001
Rol: 161-2000
Sumario
La ultra petita se produce cuando la sentencia otorga más de lo pedido por las
partes y se extiende a puntos no sometidos a la decisión del tribunal, o sea,
cuando apartándose de los términos en que las partes fijaron la controversia a
través de sus acciones y excepciones, altera el contenido de éstas cambiando su
objeto o modificando su causa de pedir. Sin embargo, lo anterior no obsta a que
los jueces, al apreciar los hechos del pleito, tienen amplias facultades para fundar
su decisión en razones de derecho y consideraciones diversas de aquellas
planteadas por los litigantes. En la especie, la demanda ejecutiva, que la actora
llama "de obligación de hacer", pretende la entrega de un inmueble rural,
esgrimiendo como título ejecutivo una escritura pública de compraventa. No
parece, entonces, que al rechazarse la excepción del número 7 del artículo 464
del Código de Procedimiento Civil, fundada en que la demandante no es dueña del
predio, por la razón antedicha, es decir, porque la entrega material es una
obligación del vendedor para con el comprador, independiente de si éste se ha
hecho o no dueño de la cosa, se haya fallado ultra petita, toda vez que no se ha
otorgado más de lo pedido por las partes ni se ha alterado la causa de pedir de la
acción y excepción deducidas. Luego, la recurrente impetra la nulidad formal del
fallo por la causal 7ª del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, o sea, el
contener decisiones contradictorias, por cuanto, sostiene, la Corte ha resuelto que
la ejecución debe seguirse y entregarse la cosa a la demandante como
compradora, en circunstancias que el mandamiento ordena la entrega del
inmueble "a su dueña". Para que sea procedente esta causal es menester que la
parte dispositiva del fallo contenga dos o más decisiones que sean incompatibles
entre sí, de manera que no puedan cumplirse simultáneamente, pues interfieren
unas con otras. El fallo en estudio no contiene contradicción alguna desde que
tiene una sola decisión, a saber, rechazar las dos excepciones opuestas por la
ejecutada y continuar con la ejecución; el mandamiento, que no forma parte de la
sentencia, al ordenar la entrega de la cosa "a su dueña", evidentemente quiso
referirse, en realidad, a la ejecutante, en su calidad de compradora del inmueble,
909
sin que pueda inferirse de ello que haya pretendido alterar su calidad jurídica
La actora llama "ejecutivo de obligación de hacer", se pretende que la

demandada le haga entrega material del inmueble, invocando como título ejecutivo
la escritura pública a la que se hace referencia en la letra c) del fundamento
décimo, razón por la cual claramente estamos en presencia de una acción
ejecutiva de obligación de dar y no de hacer, como se ha pretendido en autos,
pues esta última procede cuando lo debido es un hecho consistente en la
suscripción de un instrumento o la constitución de una obligación o la ejecución de
una obra material, nada de lo cual se solicitó en la especie. No obstante, tal error
no ha irrogado perjuicio para la demandada y no ha influido en la decisión
impugnada (Considerando 8º).
El artículo 1683 del Código Civil dispone que la nulidad puede alegarse por todo
el que tenga interés en ella, excepto por el que ha ejecutado el acto o celebrado el
contrato, sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba, principio que se
resume en el aforismo "nemo auditur propiam turpitidinem allegans", de suerte que
si la ejecutada sabía o no podía menos de saber que sobre el inmueble de
dominio suyo y de su hija, pesaba un embargo en favor del Fisco, tiene vedado
solicitar que la autoridad judicial declare la nulidad del contrato de venta forzado
de la misma cosa, en que el juez compareció en su representación. Es efectivo
que la sentencia de segundo grado, al reproducir el motivo quinto del fallo de
primera instancia, ha razonado que "para que la nulidad absoluta sea declarada
por el juez es menester que ésta aparezca de manifiesto en el acto o contrato, lo
que no sucede en la especie", consideración claramente errónea, pues de acuerdo
a la norma recién citada, el vicio debe aparecer de manifiesto en el acto o contrato
como requisito de la declaración de nulidad absoluta que el juez hace de oficio,
más no es una exigencia de la nulidad absoluta hecha a petición de parte. Sin
embargo, tal error no ha tenido influencia en lo dispositivo del fallo (Considerando
13).
Cesión de derechos. Nulidad. Declaración de los otorgantes en instrumento

público. Alcance a terceros de buena fe
Fecha: 24/01/2001
Rol: 5113-2004
910
Sumario
La acción de nulidad absoluta deducida en autos se fundamenta en que el

contrato de cesión de derechos carecía de causa por no haberse pactado un
precio; sin perjuicio que sería nula, además, por tratarse de una donación en la
que se omitió el trámite de insinuación (Considerando 1º).
Sin embargo, en la cláusula tercera de la escritura de cesión de derechos se

dejó constancia del precio de las cesiones de derechos que fue pagado en el acto
a cada una de las demandantes; por lo cual, las afirmaciones de éstas en sentido
contrario, tanto en la demanda como en la absolución de posiciones no producen
ningún efecto, ya que la declaración contenida en la cláusula tercera de la citada
escritura hace plena fe en contra de los declarantes, de acuerdo a lo dispuesto en
el artículo 1700 del Código Civil, y como se deja establecido en el fallo en alzada,
tampoco afecta a terceros por aplicación de lo dispuesto en los artículos 1875 y
1876 del Código mencionado, ya que como medida de protección a los terceros de
buena fe, se deduce que si se da por pagado el precio de venta de un bien raíz
por escritura pública, no es admisible prueba alguna para destruir esta
declaración, a menos que la escritura sea nula o falsificada, lo que no se ha
demostrado en autos (Considerando 3º).
Corte Suprema
Contrato de compraventa. Validez de la compraventa de cosa ajena.

Consignación en la escritura de venta del pago del precio. Prueba en contra de la
consignación en la escritura de venta del pago del precio
Fecha: 19/10/2000
Rol: No se consigna
911
Sumario
1. Es válido el contrato de compraventa en que se cumplen todos los requisitos

exigidos en la ley, a cuyo respecto tampoco se ha alegado la existencia de vicio
alguno, toda vez que el artículo 1815 del Código Civil establece la validez de la
venta de cosa ajena, sin perjuicio de los derechos del verdadero dueño, lo que el
legislador confirma al disponer que el vendedor es obligado al saneamiento de la
evicción, en los artículos 1837 y siguientes del mismo cuerpo legal (Considerando
1º de sentencia de primera instancia).
2. El inciso 2º del artículo 1876 del Código Civil expresamente señala que,
habiéndose consignado en la escritura de venta que se pagó el precio, no se
admite prueba alguna en contrario, salvo la de nulidad o falsificación de la
escritura, circunstancias ambas que no han sido alegadas y menos probadas en
autos, por lo que el Tribunal debe rechazar la demanda reconvencional en cuanto
a declarar que el comprador debe a la vendedora saldo del precio (Considerando
2º de sentencia de primera instancia).
Contrato de compraventa. Valor probatorio de la escritura pública. Formas de

impugnación. Nulidad absoluta
Fecha: 30/06/2000
Rol: 24059-1999
912
Sumario
Si en la escritura de venta se expresa haberse pagado el precio no es admisible

prueba alguna en contrario, sino la nulidad o falsificación de la misma. Sin
embargo, debe tenerse en consideración que estos términos absolutos deben
entenderse para proteger a terceros y no pueden aplicarse al vendedor y al
comprador que conserva la cosa en su poder (Considerando 5º). En la especie el
predio vendido precisamente proviene de una subdivisión, como fluye a todas
luces del instrumento de fojas 14, en relación con el de fojas 21 y la escritura de
fojas 1, razón por cual debió haberse dejado constancia en esta última de la
prohibición de cambiar de destino que le afectaba, lo que no se hizo, por lo que,
conforme lo establecido en el artículo 3º del Decreto Ley Nº 3.516, el contrato de
compraventa es absolutamente nulo (Considerando 12).
Corte Suprema
Estafa. Ausencia del elemento engaño. Compraventa. Retiro de especies del

inmueble por la vendedora. Entrega parcial lícita de la cosa vendida.
Fecha: 27/04/2000
Rol: 1203-2000
913
Sumario
El delito de estafa, por su naturaleza requiere de un dolo directo, así las cosas,
la discrepancia objetiva entre lo convenido en el contrato de compraventa del
inmueble, aun cuando se deba al retiro de especies que guarnecían la propiedad,
no por ello transforma dicha acción en delito, puesto que debe mediar para ello,
entre otros, un ardid o mise en scene, para engañar a otro causándole un perjuicio
patrimonial. En el caso sub lite, las especies retiradas voluntariamente por la
vendedora antes de la entrega de inmueble, atento su cuantía y naturaleza con
relación a la cosa vendida, no puede a juicio de estos sentenciadores, transformar
en ilícita la entrega parcial de la cosa vendida. Por otra parte, en la escritura de
compraventa del inmueble, las partes estimaron del caso sólo dejar constancia de
la ubicación y deslindes del inmueble, sin señalar siquiera si existía construcción
en ella, el tipo de construcción, los metros cuadrados de edificación, dependencias
de las mismas u otros antecedentes que establecieran que las especies que la
inculpada reconoce haber retirado, eran parte esencial del contrato al punto que la
no entrega de éstas constituyese en ilícita la entrega parcial de la cosa vendida.
En cuanto a la acción civil, no dándose los supuestos del artículo 2314 del Código
Civil para proceder por esta vía, esto es fundada en la autoría de un delito por
parte de la querellada en perjuicio de la querellante, dado que como se ha resuelto
precedentemente no se dan los supuestos ni del ilícito de estafa, se procederá a
rechazar la demanda (Considerandos 1º, 2º, 3º y 5º). Los jueces ad quem llegaron
a la convicción absolutoria, al estimar que no concurría el elemento del ardid o
engaño, esencial para la configuración de la estafa, el que no concurriría en la
especie, toda vez que, como la estafa requiere de dolo directo, la discrepancia
objetiva en lo convenido, no transforma la acción en delito y que, por otro lado, no
existen elementos objetivos de juicio que permitan arribar a la conclusión que el
querellante ha sido defraudada, hecho que en el recurso no se desvirtúa, de modo
que no puede ser acogida su alegación en orden a la configuración del vicio que
denuncia. Por otra parte, las normas invocadas por el recurrente como
reguladoras de la prueba, ninguna reviste dicho carácter desde que ellas facultan
al juez para apreciar la prueba producida en autos y, en dicho contexto, la causal
adjetiva no se configura, desde que los hechos fijados por los jueces del fondo
resultan inamovibles para este tribunal de casación. Que, asimismo, atendidos los
hechos inamovibles, la causal sustantiva tampoco se configura (Considerandos 3º
y 4º).
Corte Suprema
914
Nulidad relativa. Compraventa de bien raíz. Venta de bien raíz social por mujer
casada bajo sociedad conyugal. Compraventa. Venta de cosa ajena. Patrimonio
reservado. Acreditación de adquisición a título oneroso de bien raíz
Fecha: 23/03/2000
Rol: 16779-2000
Sumario
En el caso de autos el marido, demandante, es respecto de terceros dueño de

los bienes sociales, según lo establece el artículo 1750 del Código Civil, y
efectivamente al impetrar la acción de nulidad de la venta del bien raíz ya
mencionado está ejercitando su derecho de dominio, que atendido a la fecha del
contrato cuestionado no ha podido sanearse por el lapso del tiempo. Hay que
tener presente que además el vendedor, en este caso la mujer casada bajo
régimen de sociedad conyugal, no ha podido transferir el dominio de la cosa
vendida, porque según el artículo 670 del Código Civil, sólo puede efectuar la
tradición el dueño de la cosa que se entrega. Los únicos derechos que transfiere
al comprador una vez que entrega la cosa son los derechos transmisibles que
tiene sobre ella, o sea la posesión que habilitará a aquél para adquirir por
prescripción el dominio (Considerando 15 de sentencia de Corte de Apelaciones).
Contrato de compraventa de inmueble. Acción redhibitoria acogida. Rebaja

proporcional de precio por vicios redhibitorios. Requisitos de procedencia.
Servidumbre de acueducto oculta
Fecha: 01/09/1999
Rol: 7279-1997
915
Sumario
Al tenor de lo que establece el artículo 1857 del Código Civil la acción

redhibitoria es la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje
proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o
mueble y añade el artículo 1858 del mismo estatuto que son vicios redhibitorios los
que reúnen las calidades siguientes: 1) Haber existido al tiempo de la venta: 2) Ser
tales que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o sólo sirva
imperfectamente, de manera que sea de presumir que conociéndolos el
comprador no la hubiera comprado o la hubiera comprado a mucho menor precio;
3) No haberlos manifestado el vendedor y ser tales que el comprador haya podido
ignorarlos sin negligencia grave de su parte o tales que el comprador no haya
podido fácilmente conocerlos en razón de su profesión. (...) resulta acreditado que
la existencia en el inmueble comprado por la actora de la servidumbre conformada
por una tubería y dos cámaras de registro adicionales no fue manifestada por la
empresa, sin que tampoco la compradora hubiere podido conocerlos sin
negligencia grave de su parte puesto que las referidas instalaciones al ser
entregado el inmueble aparecían cubiertas por tierra y solamente al procederse a
su riego el hundimiento del terreno permitió que aquellas quedaran a la vista,
tratándose de una tubería que partiendo de una cámara lleva las aguas servidas
de las casas colindantes, para luego presentar otro codo y otra cámara y gira en
noventa grados y cruza el patio de este a oeste terminando en otra cámara. Tales
tuberías y cámaras (extras, como las denomina la demandada) por su ubicación
importan que el inmueble comprado sólo sirva imperfectamente para su uso
natural de modo que sería dable presumir que la habría comprado, en menor
precio, de saber de su existencia. En efecto, por la conformación de tales
instalaciones es presumible pensar que si se produjera un anegamiento se
inundaría el terreno con las aguas servidas de las casas vecinas; debe pagarse la
manutención y reparación de las dos cámaras extras; del patio no ha podido
disponerse en la forma en que la demandante lo haría aprovechando el jardín y
colocando por ejemplo una piscina, debiendo recordarse que se trata de una casa
y no de un departamento, la piscina que no obstante se construyó pero al respetar
el trazado de la tubería debió reducirse drásticamente en sus dimensiones y
construirse con una conformación bastante desusada, finalmente si se quisiera
vender el inmueble es lógico pensar que dicha servidumbre habría de disminuir el
precio de venta. De lo anterior es posible deducir que, en consecuencia, si la
actora hubiere conocido la existencia de la referida servidumbre con sus cámaras
anexas y el especial trazado que efectúa en el jardín del inmueble habría adquirido
el mismo a un precio menor (Considerandos 1º a 4º).

916
Cesión derechos hereditarios, alcance. Transferencia derecho real de herencia,

procedencia. Nulidad escritura pública, resciliación cesión derechos hereditarios.
Procedencia recurso de casación en el fondo, hechos fijados por jueces del fondo
Fecha: 17/03/1999
Rol: 351-1996
Sumario
De la escritura de compraventa, aparece que la cónyuge sobreviviente, con

poder especial de la sucesión, estaba facultada para proceder a la venta y
enajenación de los inmuebles heredados por fallecimiento del causante. En
efecto, la cláusula primera del contrato dice que la cónyuge sobreviviente
vende al comprador, quien compra y acepta para sí, los inmuebles
heredados por fallecimiento del causante, tanto las acciones y derechos de
sus hijos legítimos como las propias, agregando en la parte final de la misma
cláusula que, los vendedores ceden y transfieren al comprador la posesión y
dominio de las acciones y derechos de los cuatro inmuebles heredados. A
su turno, la escritura de cesión de derechos del comprador (ahora cedente) a
la actora, si bien dice que aquel cedente vende, cede y transfiere a ésta
derecho real de herencia, las acciones y derechos hereditario y la cuota
hereditaria sobre los inmuebles quedados al fallecimiento del causante, lo
cierto es que no ha podido ceder más derechos que los que tenía. De manera
que lo cedido efectivamente son derechos en bienes determinados, y no el
derecho real de herencia, razón por la cual mientras no se practique la
inscripción del título en el Registro Conservatorio correspondiente, no podrá
la actora invocar dominio exclusivo en el bien raíz objeto de la litis
Vicios redhibitorios en compraventa. Entrega material de bien inmueble.

Compraventa de inmueble. Fecha de entrega según escritura pública
Fecha: 17/04/1998
Rol: 5675-1996
917
Sumario
La escritura de compraventa expresa: "la entrega material del inmueble vendido

por este instrumento se efectúa en este acto", lo que evidencia que la entrega real
del bien raíz de autos se produce el día en que se celebró el contrato y no en la
fecha en que entró provisoriamente la actora a ocupar dicho inmueble. Conforme a
lo anterior, por no haber transcurrido el plazo de 18 meses desde la entrega real
del inmueble hasta la fecha en que la demanda le es notificada a la demandada,
se desestimará la excepción de prescripción de la acción redhibitoria opuesta por
esta última (Considerandos 1º y 2º).
Los señalados vicios tienen la calidad de redhibitorios, dado que cumplen con
las exigencias del artículo 1858 del Código Civil, todo lo cual le otorga al
comprador el derecho a exigir la rescisión de la venta o la rebaja del precio, con
indemnización de perjuicios, cuestión esta última que estimó más conveniente
(Considerando 4º).
Corte Suprema
Compraventa, nulidad absoluta de Compraventa de inmueble. Lesión enorme,

Pago impugnado. Incapacidad del contratante, Validez sin previa interdicción.
Precio expresado en escritura de venta, Improcedencia prueba en contrario salvo
la nulidad o falsificación de escritura
Fecha: 19/11/1997
Rol: 3150-1997
918
Sumario
De conformidad al artículo 465 inciso 2 del Código Civil, los actos y contratos
ejecutados o celebrados sin previa interdicción, serán válidos: a menos de
probarse que el que los ejecutó o celebró estaba entonces demente. A este
respecto, de los medios de prueba que obran en autos no existe antecedente
alguno que permita a este sentenciador dar por acreditada la incapacidad
invocada por la actora. Especialmente, la testimonial de la demandante se
encuentra contradicha por las declaraciones de los testigos de la demandada que,
por su mayor número deben ser ponderadas dichas declaraciones conforme a la
regla del art. 384 Nº 4 del Código de Procedimiento Civil (Considerando 9º de
sentencia de Corte de Apelaciones).
En cuanto a la acción subsidiaria de rescisión por lesión enorme, dispone el art.

1889 del Código Civil que, el vendedor sufre lesión enorme, cuando el precio que
recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende. A este fin, debe
tenerse presente que en ausencia de una definición expresa de justo precio ha de
aplicarse la norma de hermenéutica legal consagrada en el art. 20 del mismo
cuerpo normativo, en el sentido que las palabras de la ley se entenderán en su
sentido natural y obvio, según el uso general de las mismas palabras; razón por la
cual, justo precio debe ser entendido, a lo menos, como el valor comercial del
objeto materia de la venta. El art. 1889 inc. 2 del Código Civil, dispone que el justo
precio se refiere al tiempo del contrato (Considerandos 10 y 11 de sentencia de
Corte de Apelaciones).
El art. 1700 inc. 1 del Código Civil dispone que el instrumento público hace
plena fe en cuanto al hecho de haberse otorgado y su fecha, pero no en cuanto a
la verdad de las declaraciones que en él hayan hecho los interesados. En esta
parte no hace plena fe sino contra los declarantes. Aunque esta disposición otorga
plena prueba a las escrituras públicas en cuanto a la veracidad de las
declaraciones de las partes en contra de éstas, el art. 1876 inc. 2, regla especial
en materia de obligaciones del comprador, hace excepción a la regla expuesta y
dispone que si en la escritura de venta se expresa habersepagado el precio, no se
admitirá prueba alguna en contrario sino la de nulidad o falsificación de la escritura
(Considerando 13 de sentencia de Corte de Apelaciones).
919
Corte Suprema
Declaratorio de quiebra. Nulidad de compraventa. Falta título del solicitante.

Cláusula de aceleración. Prescripción
Fecha: 18/11/1996
Rol: 34085-1995
Sumario
Es cierto que atendida la definición que da el artículo 1793 del contrato de

compraventa, el efecto propio de tal contrato en nuestro Derecho no es transferir
el dominio, sino dar al comprador un título que lo habilite para adquirir, es decir,
como dice Alessandri Rodríguez para que el comprador llegue a ser propietario de
la cosa vendida necesita: 1º celebrar el contrato de venta, que hace nacer la
obligación de entregarle la cosa vendida, o sea, le da título que lo habilita para
adquirir el dominio; 2º la tradición, que es modo de adquirir el dominio y que sirve
para ejecutar y cumplir aquella tradición. El aserto, de que la venta no implica
enajenación, no impide, como lo ha dicho mayoritariamente la doctrina como la
jurisprudencia, que hay objeto ilícito en la venta de los bienes inmuebles, al
relacionarse el artículo 1810 del Código Civil que expresa pueden venderse todas
las cosas corporales o incorporales cuya enajenación no esté prohibida, con lo
dispuesto en el Nº 3 del artículo 1464 del mismo texto legal, que establece como
objeto ilícito la enajenación de un bien embargado, y por ende la nulidad absoluta
de dicho contrato, y como dice Alessandri Besa la venta de las cosas enumeradas
en el artículo 1464, aunque jurídicamente no constituyen enajenación, es nula,
porque se trata de actos prohibidos por la ley, por lo cual adolecen de objeto ilícito
y de nulidad absoluta. El fallo recurrido ha dado una correcta aplicación a que la
compraventa fue nula de nulidad absoluta, por ilicitud del objeto por lo que de
acuerdo a lo preceptuado en el artículo 1683 no puede sanearse por la ratificación
de las partes o como lo pretende el recurrente, por el posterior alzamiento del
embargo del inmueble, más aún que la autorización judicial a que se hace
referencia fue otorgada por otro Tribunal, distinto del que había decretado el
embargo y que decía relación con otra prohibición que gravaba el mismo inmueble
(Considerando 9º).
Corte Suprema
920
Acción reivindicatoria. Requisitos. Pacto de separación de bienes. Efectos.
Nulidad compraventa. Lesión enorme. Acción rescisoria por lesión enorme.
Comunidad de bienes. Derechos de los comuneros. Mandato tácito y reciproco.
Demanda de un comunero. Efectos para otro comunero en materia de interrupción
de la prescripción. Cesión derechos en comunidad. Transacción con poseedor de
aparente derecho. Prescripción adquisitiva. Requisitos de posesión de buena fe
Fecha: 30/01/1996
Rol: 4086
Sumario
Las acciones rescisorias por lesión enorme deducidas por don José Fuenzalida
Balbontín, al emanar de compraventas celebradas durante la vigencia de la
sociedad conyugal en comento, se presumen pertenecer a ella, conforme a lo
consignado en el inciso primero del artículo 1739 del Código Civil; y, no obstante
haber sido deducidas con posterioridad al pacto de separación total de bienes,
encontrándose indivisa la comunidad subsecuente a ese pacto, aprovechan a
ambos cónyuges, en virtud de lo dispuesto por el artículo 1737 del mencionado
cuerpo legal y del principio jurídico y de equidad natural que emana de
los artículos 1736 y 1772 del Código Civil, a saber, que todo cuanto se recupera y
restituye a cualquiera de los cónyuges con motivo del ejercicio de acciones
emanadas de contratos celebrados sobre bienes sociales durante la sociedad
conyugal, entabladas antes o después de su disolución, pertenece a la sociedad
conyugal o, en su caso, a la comunidad que integran ambos cónyuges y que nace
por el solo ministerio de la ley una vez disuelta dicha sociedad conyugal. Con
arreglo al artículo 2305 del Código Civil, el derecho de los comuneros en la cosa
común es el mismo que el de los socios en el haber social, de manera que entre
comuneros existe el mandato tácito y recíproco que prevé el artículo 2081 del
mismo código. De lo que se sigue que cualquiera de los comuneros ha recibido de
los otros el poder de administrar, siendo inherente a tal función el cuidar de la
conservación, reparación y mejora de los objetos comunes. Cabe agregar, que es
de la naturaleza del mandato de administración, con arreglo al artículo 2132 del
Código Civil, entre otras, la facultad de interrumpir prescripciones; facultad que,
atendido lo que dispone el artículo 2503 del mencionado código, exige notificar la
demanda y sostenerla hasta obtener en el juicio (Considerandos 7º y 8º de voto
disidente de sentencia de Corte de Apelaciones).
Atendido lo dispuesto por los artículos 2504, 2514, 2517 y 2518 del Código Civil,
perteneciendo en común a ambos cónyuges las acciones rescisorias, cuya doble
finalidad u objeto es destruir las compraventas y recuperar lo vendido, las
demandas que contenían esas acciones interrumpieron la prescripción extintiva de
las mismas respecto de ambos comuneros y no sólo respecto de aquel que las
dedujo, a la vez que interrumpieron la prescripción adquisitiva de las compradoras.
921
Como se ha señalado, si la interrupción de la prescripción sólo produce efectos en
la medida en que prospera la acción entablada y si esta interrupción favorece en la
especie a ambos cónyuges, forzoso es concluir que el éxito de las acciones
rescisorias ha debido aprovechar también a ambos comuneros (Considerandos 10
y 11 de voto disidente de sentencia de Corte de Apelaciones).
Corte Suprema
Demanda de cónyuge contra marido por venta de cosa ajena. Análisis de los
efectos en el tiempo del pacto de separación de bienes. Pacto de separación de
bienes forma comunidad entre cónyuges. Forma en que el pacto de separación de
bienes afecta bienes de comunidad que se forma. Acciones entabladas por marido
para restituir bienes que pertenecieron a sociedad conyugal afecta a comunidad
de bienes que se formó con posterioridad. Acción de rescisión por lesión enorme
entablada por marido después de separación de bienes afecta comunidad que se
formó.
Fecha: 13/07/1995
Rol: 292-1999
Sumario
Corresponde acoger el recurso de queja presentado contra el fallo de segunda

instancia que no dio lugar a la demanda presentada por la cónyuge en contra de
su marido por haber vendido cosa ajena, en la especie, la mitad de lo que le
correspondía a ella, ya que dicho fallo cometió falta o abuso, dado que las
acciones rescisorias por lesión enorme deducidas por el marido (que terminaron
con una transacción con restitución de derechos hacia éste que en definitiva
fueron vendidos por sí solo por el marido) al emanar de compraventas celebradas
durante la vigencia de la sociedad conyugal, se presumen pertenecer a ella,
conforme a lo consignado en el inciso primero del artículo 1739 del Código Civil; y,
no obstante haber sido deducidas con posterioridad al pacto de separación total
de bienes, encontrándose indivisa la comunidad subsecuente a ese pacto,
922
aprovechan a ambos cónyuges, en virtud de lo dispuesto por el artículo 1737 del
mencionado cuerpo legal y del principio jurídico y de equidad natural que emana
de los artículos 1736 y 1772 del Código Civil, a saber, que todo cuanto se
recupera y restituye a cualquiera de los cónyuges con motivo del ejercicio de
acciones emanadas de contratos celebrados sobre bienes sociales durante la
sociedad conyugal, entabladas antes o después de su disolución, pertenece a la
sociedad conyugal o, en su caso, a la comunidad que integran ambos cónyuges y
que nace por el solo ministerio de la ley una vez disuelta dicha sociedad conyugal
(Considerando 7º de voto de disidencia).
Lesión enorme, casos en que procede. Aleatoriedad contrato, configuración.

Acción rescisoria por lesión enorme, procedencia en caso de venta de nuda
propiedad de inmueble
Fecha: 19/08/1994
Rol: 4086
Sumario
La alegación que se formula en la apelación de no ser procedente la acción

rescisoria por lesión enorme en los casos en que la venta sólo comprende la nuda
propiedad de un inmueble, no es aceptable en razón de que la ley sólo excluye
esta acción en la venta de bienes muebles y en las que se hubieren hecho por el
ministerio de la justicia como así se expresa en el artículo 1891 del Código Civil
(Considerando 1º).
923
Compraventa, interpretación artículo 1828Código Civil, interpretación artículo
1833Código Civil. Procedencia de análisis de cabida si en el contrato se señala
que la venta se hace como cuerpo cierto
Fecha: 21/06/1994
Rol: No se consigna
Sumario
De conformidad a la cláusula sexta del referido contrato, la venta se hizo ad

corpus, como cuerpo cierto, pues así lo declararon las partes, con pleno
conocimiento de la cabida y deslindes de los predios enajenados teniendo
presente que, tanto demandante como demandado concurrieron al otorgamiento y
suscripción de la escritura pública en que se rectificaron los deslindes, entre ellos
del Lote Nº 71, en que no se alteró como se indicó anteriormente el
correspondiente al sector oriente. De acuerdo a lo señalado precedentemente, en
opinión de esta Corte, se dio estricto cumplimiento a lo establecido en elartículo
1828 del Código Civil, siendo de esta manera inoficioso analizar si es aplicable o
no el artículo 1833 del mismo cuerpo legal en sus dos incisos, pues, siendo
dudoso si se vendió el predio con señalamiento de deslindes o no, lo concreto es
que fruto de la previa rectificación de linderos en el acto mismo de la compraventa,
el comprador supo exactamente lo que estaba adquiriendo (Considerandos 2º y
3º).
Venta de inmueble gravado con hipoteca. Época desde que se hace efectiva
obligación de saneamiento de evicción
Fecha: 01/12/1993
Rol: 1171-1992
924
Sumario
Si bien el Código Civil distingue la obligación de entregar de la de saneamiento

de la evicción, ello no ha de llevar a la conclusión que se trate de obligaciones
absolutamente desligadas, de forma que, habiéndose hecho la tradición y la
entrega material, esté cumplida la primera y que todo derecho existente en favor
de terceros sobre la cosa sea objeto únicamente de la obligación de saneamiento
de la evicción. En efecto, como lo sostienen autorizados doctrinadores, si la cosa
vendida está gravada con cargas o si existen derechos de terceros o aun si la
cosa es ajena, la obligación de saneamiento se hace efectiva desde que el tercero
reclame su derecho, en tanto que, mientras ello no suceda, si el comprador
advierte la existencia de tales derechos, aunque no reclamados por su titular,
puede prevalecerse de las acciones a que da lugar el cumplimiento de la
obligación de entregar. Sin embargo, no es posible concluir que, en caso de existir
un derecho en favor de un tercero, habiendo el vendedor declarado que la cosa se
vendía libre de gravámenes, el comprador pueda, accionando de cumplimiento en
especie, exigir que el vendedor sea condenado a alzar los gravámenes dentro de
cierto plazo y bajo pena de subastársele bienes suficientes para pagar la
obligación garantizada con hipoteca sobre la cosa y obtener así su cancelación,
como lo pide la demandante. En efecto, si bien el artículo 1489 del Código Civil
concede al contratante, frente al incumplimiento de su contraparte, en un contrato
bilateral, una elección entre las acciones de cumplimiento y resolución, el
cumplimiento en especie no siempre es posible, como ocurre por ejemplo, si
tratándose de una obligación de dar, la cosa está en manos de un tercero, o si un
tercero tiene derechos sobre ella, tal cual ocurre en el caso de autos en relación
con el beneficiario de la hipoteca constituida sobre el inmueble vendido, porque
éste no puede ser alcanzado por el efecto de una acción personal que sólo tiene
vigencia entre las partes. Mal podría ordenarse el cumplimiento en tal evento
porque éste dependería de la aquiescencia de un tercero y no del efecto
compulsivo de la sentencia que acogiera la acción. Y ello no implica privar al
comprador a su derecho a la resolución del contrato, porque es claro que si el
cumplimiento no es posible, no quedará otro camino que solicitar la resolución, a
fin de desatarlo del vínculo jurídico que lo une y exigir las indemnizaciones que
correspondan (Considerandos 8º y 9º).
Corte Suprema
Unidad de fomento. Mecanismo de reajustabilidad. Objeción a liquidación.

Contrato de compraventa. Lesión enorme
Fecha: 07/07/1992
Rol: 7232
925
Sumario
El juez rechazó la objeción planteada y los suscritos confirmaron dicha decisión

puesto que, el justo precio debe entenderse en la equivalencia de Unidades de
Fomento al momento del pago a los vendedores y no al valor que tenía dicha
unidad en la época de celebrarse el contrato. La Unidad de Fomento es un
mecanismo de reajustabilidad y su propósito es mantener el valor adquisitivo del
signo monetario peso ($) que se ha ido deteriorando sustancialmente con el correr
del tiempo.
El mantenimiento de la equivalencia, sólo se consigue y es real y efectiva,

cuando se entrega una moneda del mismo poder adquisitivo que la que debió
recibir, en su oportunidad, el vendedor como precio del contrato de compraventa,
puesto que no siendo así, se quebrantaría la norma de equivalencia y se
produciría un enriquecimiento sin causa que iría en contra de los más elementales
principios de la equidad natural (Considerando 8º).
Falta o abuso. Contrato de compraventa. Entrega de cosa vendida. Inmueble

escriturado sin fecha de entrega. Obligación de entrega
Fecha: 20/05/1992
Rol: 46882-1992
Sumario
El inciso 1º del artículo 1826 del Código Civil establece que el vendedor es
obligado a entregar la cosa vendida inmediatamente después del contrato o a la
época prefijada en él.
Del contrato de compraventa ya especificado, se comprueba que no se fijó

fecha de entrega, de manera que consumado el negocio, nació la obligación del
vendedor de hacer entrega de la cosa vendida.
926
Al contrario de lo que sostiene la juez recurrida, la obligación demandada es
determinada, cual es, entregar el inmueble que se vendió y por constar en un título
ejecutivo, la escritura de compraventa, líquida y actualmente exigible, procede
acceder a la acción ejecutiva deducida y ordenar se despache el mandamiento de
entrega correspondiente, no obstante a lo anterior, su falta de inscripción
propietaria en el registro pertinente, situación distinta, que se refiere al modo de
adquirir los bienes raíces.
Como se ha venido relacionando, al rechazar la juez recurrida la demanda

ejecutiva y luego no dar lugar a la reposición deducida en su contra, cometió falta
o abuso, que es dable remediar por esta vía (Considerandos 2º a 5º).
Condición resolutoria tácita. Necesidad de incumplimiento del contrato por uno

de los contratantes. Compraventa. Falta de entrega de la cosa, saneamiento de la
cosa vendida
Fecha: 31/07/1990
Rol: 275-1989
Sumario
No procede acoger, ligeramente, la demanda fundada en el artículo 1489 del

Código Civil que —cual se sabe— contempla la condición resolutoria tácita de no
cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.
En autos, aparece que lo pactado se cumplió y lo que después acontece, tiene,

como se verá, diverso cariz y otra dinámica jurídico-judicial.
La falta de entrega material no constituye una evicción sino la inejecución de la

obligación de entregar la cosa, que se rige por el artículo 1826 del Código Civil. A
la inversa, si la cosa se entrega materialmente al comprador y después un tercero
lo desposee hay evicción que da derecho al comprador para ser saneado en
conformidad a los artículos 1838 y siguientes; pero no para pedir la resolución.
927
Es también obligación del vendedor —aunque secundaria— el saneamiento de
la cosa vendida (Art. 1824, Código Civil). En otras palabras, no basta que el
vendedor entregue la cosa vendida, es preciso, además, que la entregue en
condiciones tales que el comprador pueda gozar de ella tranquila y útilmente.
Si bien es cierto que el comprador (demandante) fue privado de la posesión y

del dominio del automóvil que compró al demandado —como se explica en el
considerando octavo del a quo— no lo es menos que, frente a esa inminencia,
dicho comprador no hizo saber a su vendedor la turbación de que era víctima,
para que acudiera en su defensa. Vale decir, el vendedor no fue citado de
evicción. Así consta de autos.
Para que el vendedor acuda en defensa del comprador y quede obligado a

indemnizarle, es menester que tenga noticia del juicio que amenaza con privarle
total o parcialmente de la cosa.
Por este motivo, el artículo 1843 dispone: "El comprador a quien se demanda la
cosa vendida, por causa anterior a la venta, deberá citar al vendedor para que
comparezca a defenderla".
La falta de citación exonera totalmente de responsabilidad al vendedor. "Si el

comprador omitiere citarle, y fuere evicta la cosa, el vendedor no será obligado al
saneamiento" (Art. 1843, inciso 3º, Código Civil). (Considerandos 2º a 6º).
Corte Suprema
Hipoteca, no constituida por el dueño del inmueble, sanción. Nulidad absoluta

improcedente. Prescripción adquisitiva procedente en derecho real. Procedente en
hipoteca. Nulidad absoluta, obligación de interponerse contra todas las partes del
contrato. Acción hipotecaria, naturaleza accesoria
928
Fecha: 08/05/1990
Rol: 95-2008
Sumario
La constitución de una hipoteca por quien no es dueño del bien raíz respectivo
no constituye una causal de nulidad sino que más propiamente es una causal de
inoponibilidad respecto de quien es verdaderamente el dueño. Así aparece
claramente expresado, a propósito del contrato de compraventa, por lo que
dispone el artículo 1815 del Código Civil al disponer que la venta de cosa ajena
vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se
extingan por el lapso de tiempo, precepto claramente demostrativo que la causal
de ineficacia en estos casos es la inoponibilidad y no la nulidad pretendida. Si
fuere, como lo sostiene la demandante, la nulidad absoluta del contrato resultaría
que dicho acto no podría ratificarse por quien es el verdadero dueño de la cosa
dada en hipoteca, atendida la circunstancia de que la nulidad absoluta no admite
ratificación, lo que no puede sostenerse válidamente ya que el inciso segundo
del artículo 672 del Código Civil contempla claramente la posibilidad de la
ratificación de los actos inoponibles al disponer textualmente que una tradición que
al principio fue inválida por haberse hecho sin voluntad del tradente o de su
representante, se valida retroactivamente por la ratificación del que tiene la
facultad de enajenar la cosa como dueño o como representante del dueño.
La causal de ineficacia jurídica planteada por la actora —nulidad del contrato

hipotecario— no es la adecuada a los hechos que sirven de fundamento a la
demanda, toda vez que según se ha expresado no es que la hipoteca sea nula
sino que ella es inoponible al verdadero dueño de la cosa, razón por la cual la
acción debió haberse rechazado por este solo motivo.
Concordante con lo anterior, el artículo 2498 del Código Civil permite ganar por
prescripción no sólo el dominio de los bienes corporales raíces o muebles sino que
también los otros derechos reales no especialmente exceptuados, de lo cual
resulta que siendo la hipoteca un derecho real al tenor de lo dispuesto en
el artículo 577 del Código Civil, ella es susceptible de ganarse por la prescripción
adquisitiva, lo que procede cuando la misma no ha sido constituida por el dueño.
Aparece que la inscripción de la hipoteca en favor de la Corporación de

Fomento de la Producción, rola inscrita en el año 1978, con lo cual resulta que
atento a lo que dispone el artículo 2500 y habiendo transcurrido los plazos de
prescripción que se contemplan en los artículos 2508 y 2511 todos del Código
Civil, el derecho real hipotecario fue adquirido por la demandada a través de la
prescripción adquisitiva, lo que constituye otra razón que impedía acoger la
demanda.
929
Con el solo objeto de razonar respecto de la acción de nulidad de la hipoteca
deducida por la actora, debe necesariamente tenerse presente que la acción de
nulidad de un contrato es una acción personal que necesariamente debió
interponerse en contra de todos aquellos que fueron partes en el contrato que se
pretende anular, toda vez que de lo contrario y atento al efecto relativo de la
sentencia judicial que se consagra en el artículo 3º del Código Civil, resultaría que
un mismo contrato sería nulo respecto de la parte en contra de la cual se intentó la
acción y válido respecto de la otra que no fue motivo de la demanda, lo cual
repugna no sólo el ordenamiento jurídico sino a la lógica más elemental.
Según consta de la cláusula decimocuarta del Contrato de Hipoteca, resulta que

la demandante, autorizó expresamente a su marido para constituir la hipoteca en
favor de la Corporación de Fomento de la Producción, dando así cumplimiento a lo
dispuesto en el artículo 1749 del Código Civil, de lo cual necesariamente debe
colegirse que se encontraba impedida de impetrar la nulidad absoluta, toda vez
que ella no puede ser deducida por el que ha ejecutado el acto o celebrado el
contrato, sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba según reza de la
disposición del artículo 1683 del Código Civil, vicio que por ser objetivo y atendida
la presunción de conocimiento de la ley, no podía ignorar, siendo inexcusable que
pueda alegarse en beneficio propio un hecho y omisión que en sí mismo es
reprochable.
Al sostenerse en la sentencia que es objeto del recurso, que la acción de

desposeimiento que pudo intentarse por la Corporación de Fomento de la
Producción en contra de la actora, por encontrarse prescrita, también se ha
vulnerado la disposición del artículo 2516 del Código Civil, que claramente dispone
que la acción hipotecaria y las demás que proceden de una obligación accesoria
prescriben junto con la obligación a que acceden y no encontrándose prescrita la
obligación principal no puede declararse extinguida la acción hipotecaria sin violar
la disposición legal referida y cometer de esta forma falta o abuso reparable con
motivo de la interposición del recurso que se está analizando (Considerandos 6º a
12).
930

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1. PROMESA SIMPLE MODELO ............................................................................ 2

Contratos de promesas relativas a bienes muebles

4. PROMESA DE COMPRAVENTA. BIENES MUEBLES ..................................... 11

Contratos de promesas relativas a bienes inmuebles

10. PROMESA DE COMPRAVENTA. CASA. AL CONTADO ............................... 26

Contratos de promesas relativas

26. PROMESA DE COMPRAVENTA. ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO .... 115

29. PROMESA DE ADJUDICACIÓN. LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD ................ 147

Cesión y prórroga de contrato de promesa

30. CESIÓN DE PROMESA DE COMPRAVENTA ............................................. 153

32. PROMESA DE VENTA DE CONCESIÓN MARÍTIMA .................................. 157

Resciliación de contrato de promesa

34. PROMESA DE COMPRAVENTA. RESCILIACIÓN ....................................... 163

35. CONTRATO DE PROMESA. MORA Y SIMPLE RETARDO ......................... 165

56. COSA MUEBLE A PLAZO. FORMULARIO................................................... 183

60. ACCIONES. PRIVADAMENTE. CON COTIZACIÓN BURSÁTIL.

66. BOSQUE. FORMULARIO ............................................................................. 233

78. MÁQUINAS. FORMULARIO ......................................................................... 265

81. DERECHOS DE LLAVES.............................................................................. 273

92. EXPORTACIÓN. FORMULARIO .................................................................. 298

95. NAVE, BUQUE O BARCO. CON PERMISO PESCA. ESCRITURA.

H) Otros bienes muebles

100. APARATO MÉDICO. FORMULARIO .......................................................... 323

105. RESCILIACIÓN. COMPRAVENTA FRUTA. ESCRITURA. FORMULARIO 334

107. INMUEBLE. OFERTA DE COMPRA. FORMULARIO UNO ........................ 338

147. AD CORPUS. FORMULARIO ..................................................................... 503

243. RECIBO. ARRAS O SEÑA. COMPRAVENTA. FORMULARIO .................. 548

Ficha 1 Antecedentes del fallo ............................................................................ 554

Fichas de jurisprudencia de compraventa

Ficha 1 Antecedentes del fallo ............................................................................ 707

En _______, de Chile, ____, a ___ días de __ de __, comparecen:

PRIMERO. Doña ________ es dueña de la propiedad ubicada

SEGUNDO. Por el presente acto, doña _____, promete vender, ceder y

TERCERO. El precio de la compraventa es la suma de __________ pesos, que

Sin perjuicio de lo señalado precedentemente, el precio total señalado quedará

QUINTO. La escritura de compraventa del contrato prometido deberá

SEXTO. La entrega material de la propiedad se efectuará una vez pagado el

SÉPTIMO. La celebración del contrato prometido quedará sujeta a la condición

OCTAVO. Para el caso de incumplimiento de lo estipulado en este instrumento,

DÉCIMO. Todos los gastos, derechos e impuestos derivados del presente

UNDÉCIMO. Las partes se obligan a pagar cada una a la corredora de

DUODÉCIMO. Se faculta al portador de copia autorizada de la presente

En comprobante y previa lectura, firman ____________________.

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1.1. La cláusula novena puede constituir una cláusula abusiva a la luz

2. PROMESA DE OTRO CONTRATO. GENERAL

En _______, a ____ de _____ de 2__ entre don ______, de

PRIMERO. Por el presente instrumento, don _________ y

SEGUNDO. Las condiciones en que se celebrará el contrato prometido serán

TERCERO. El contrato definitivo de _____ será celebrado el día ___ de ____ de

QUINTO. Si llegado el día fijado y cumplidas las condiciones estipuladas,

SEXTO. Ninguna de las partes podrá ceder en todo o en parte el presente

SÉPTIMO. Los derechos notariales que demande el otorgamiento del contrato

OCTAVO. Este Contrato redundará en beneficio y será de cumplimiento

NOVENO. Cualquier modificación, ya sea total o parcial de cualquiera de las

UNDÉCIMO. El contrato se firma en dos ejemplares quedando uno en poder de

En comprobante, firman ____________________.

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2.1. La cláusula décima puede constituir una cláusula abusiva a la luz

3. PROMESA DE OTRO CONTRATO. SOBRE INMUEBLES

En _____, de Chile, , a _ días de de , comparecen:

En _____, a de _ de 2 entre don ______, de

TERCERO. El contrato definitivo de ___ será celebrado el día _ de ____ de

En _____, a de _ de 2 entre la sociedad "_____", representada

En ______, a de _ de 2 entre don/ña ______, de

SEGUNDO. Don/ña __ promete vender, ceder y transferir a don ,

En _, a de de 2 entre don/ña ____, de

1.- de la variedad , de calidad , la cantidad de _ kilos.

2.- de la variedad de calidad , la cantidad de _ kilos.

2.- _.% a _ días, mediante ____ documentos.

b) Se recibirá a maquila, al _% para el promitente comprador y _% para el