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pjlUMMno: A. Requisitos. B. Justo título. I. Aspectos relevantes. 2.

Supuesto en que el
i i miprador cuenta con boleto de compraventa. 3. Título suficiente. 4. Título putativo.
5 Título nuevo, a) Situación del sucesor singular del adquirentc con justo título.
11) Nulidad del instrumento. 6. Error de hecho, y no de derecho. 7. Título bajo
condición, a) Condición suspensiva, b) Condición resolutoria, c) Plazo, d) Posesión
de un tercero. 8. Efectos del justo título. C. Buena fe. 1. Como requisito para la
prescripción breve. 2. Elementos configuralivos de la buena fe. 3. Presunción
de buena fe. 4. Presunción de mala fe. 5. Casos de inexistencia de buena le.
a) Incumplimiento de la forma exigida para el título, b) Título nulo por defecto de
forma. 6. Estudio de títulos, a) Definiciones, b) Obligación de efectuar el estudio de
lindos, c) Nuestra opinión, d) ¿Quien debe hacer el estudio de títulos? e) ¿Hasta
cuándo debe hacerse el estudio de títulos? D. Formas de hacer valer la prescripción
breve. E. Relación de la prescripción decenal con el artículo 392 del Código Civil y
Comercial. F. Efectos de la prescripción breve. G. Derechos reales susceptibles de
prescripción breve. H. La ley de regularización del dominio. 1. Objetivo de la ley. 2.
Beneficiarios. 3. El inmueble. 4. El procedimiento para acogerse a los beneficios de
la ley 24.374. 5. La escritura de relación. 6. Efectos de la inscripción. 7. Críticas que
merece la ley 24.374.

A. Requisitos
Hn los capítulos anteriores, hemos mencionado que la posesión y
el liempo representan los elementos comunes de la prescripción ad­
quisitiva, ya sea breve o larga.
También mencionamos que la diferencia entre la prescripción breve
y la larga estaba dada por los requisitos exigidos para cada una, se­
ñalando que al requerirse la posesión por menos tiempo en la breve,

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m m m w w

CUAUÍHO Kll'liu - M.MUXNO (' Ormui

Como contrapartida debían cumplirse más recaudos t|tu- en la lurgu


pmu que el derecho real sobre la cosa quedara confirmado.
lis en esos términos, en lo que respecta a inmuebles, que a líj
posesión por diez años, en el ámbito de la prescripción breve, debe
minársele la existencia de justo título y buena fe. Si uno de estos
elementos falta, sólo se consolidará el derecho real mediante la posesión
por veinte años. Para las cosas muebles el plazo es de dos años (art,
lo que se examinará en el Capítulo VIII.
Para alcanzar el plazo indicado por la ley, no debe interrumpirseJ
■ni curso, lin ciertos casos puede unir su posesión a la de su antecesor
(tieeesión de posesiones), siempre que se cuente con un título que les
ídj'VH de nexo, y sin olvidar que la posesión debe iniciarse de buena fe,
Un esa inteligencia, difiere la ponderación de la situación del sucesor
.Insular a la del universal. Con relación al sucesor a título singular,
lle aplicación lo dispuesto por el artículo 1901 del Código Civil y

E UiiMcial. Por ende, la determinación de la buena o mala fe sólo será


■“tutu en la prescripción decenal; como ejemplo de sucesor parti-
i id,ti, puede citarse al comprador de una cosa. Si éste tiene justo título
i l«ndtu) le, será irrelevante la buena o mala fe de su antecesor.
Pltti el supuesto del sucesor universal, como éste continua la per­
.... i, del cansante y ocupa la misma posición jurídica, sólo importara
l*| muñía le del antecesor.
I'htííc sentido, el artículo 1901 establece que “El heredero continúa
I I¥¥ fTjtémesión
: de su causante”. ,1ra
JWlt resumidas líneas, para que se configure la usucapión breve,
‘tlftfl u ordinaria, deberá contarse con una posesión animus clomini,
i^llilica y continua, durante diez años, con justo título y buena fe en
11 adquisición.
Así las cosas, la posesión debe ser de buena fe, pues si en su inicio
(jp Cltrece de este elemento, no se puede usucapir a los diez años.
Un dato que no puede pasar desapercibido es que para la proce­
dencia de la prescripción en estudio en este capítulo, la posesión sólo
podrá adquirirse por transmisión.
En lo locante a los dos nuevos elementos, es dable señalar que si
Iticn el justo título y la buena fe son dos condiciones distintas, no por

236
I'KIÜJCUII1 ION llltl V I: (iN M I'l'n i.lt f )

ello son independientes, El que. quiere prescribir debe probar su justo


título, pero el justo título hará presumir la buena fe. Más adelante,
volveremos sobre esta interrelación.
No puede soslayarse que ante la vigencia del artículo 399 del Código
Civil y Comercial, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho
mejor o más extenso que el que tenía aquel de quien lo adquiere (salvo
que se trate de un acto nulo y el tercero sea de buena fe y a título
oneroso). De ello se colige que ante una irregularidad del título, la
única alternativa para sanearla es la usucapión, y si el usucapiente
cuenta con justo título y buena le, podrá consolidar su derecho en un
plazo menor (diez años).

B. Justo título
1. Aspectos relevantes
Este elemento se encuentra definido en el artículo 1902 del Código
Civil y Comercial: “El justo título para la prescripción adquisitiva es
el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se
ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez,
cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto”1.
Por justo título se entiende exclusivamente la causa fuente del de­
recho real, el acto jurídico que le da nacimiento (v. gr.: compraventa,
permuta, etc.). Requiere la reunión de las condiciones legales que pres­
cribe el artículo, y que también requiere el título suficiente previsto
en el artículo 1892. Cuando se exige un justo título no es un acto que
emane del verdadero propietario, puesto que es contra él que la ley
autoriza la prescripción. Precisamente el vicio resultante de la falta
de todo derecho de propiedad en el autor de la transmisión es lo que
la prescripción tiene por objeto cubrir.
Justo título es todo aquel que tiene por objeto transmitir un derecho
real, cuando está revestido de las solemnidades exigidas para su validez,
sin consideración a la condición de la persona de quien emana. Se
trata del acto jurídico (título en el sentido de acto jurídico, y no de

1 La definición está tomada del arl. 1836 del Proyecto de 1998, y coincide con
el concepto que surgía del art. 4010 del Código derogado.

227
ChAtimo Kii'i u M a k ia n o C\ O t t .u o

íiih ii iiirumlo), (ii.il* sirve de causa a la tradición o entrega de la coiiji


pero que dehe estar revestido de los caradores y condiciones quü J
ley impone.
Adviértase que el Código condiciona el concepto de justo título u
cumplimiento de las formalidades exigidas para la validez del título
Si el título está afectado por un defecto formal, no será hábil para J
usucapión breve, sea la forma exigida ad solemnitatem, como en in
donación, o ad probalionem, corno en la compraventa, cuyo contra!
KÓlo será traslativo de propiedad si, tradición mediante, ha sido hecht
por escritura pública (art. 1017, inc. a, Cód. Civ. y Com.).
Id justo título, necesario para el ejercicio de la prescripción de
dlc-t años, involucra el caso de que el tradens no sea el propiciará
do lu cosa enajenada, esto es que el alcance de la locución “justé
Ululo” comprende las transferencias a non domino2.
lili la práctica, el justo título más común deriva del contrato dé
■uñipraventa. También podrían tener el mismo alcance una donación
Uri pavo por entrega de bienes, entre otros supuestos. !
el contrario, como mencionáramos, el artículo 1902 requiet
Ul Ululo tenga por objeto la transmisión del derecho real; ello asi
" pipdc considerarse “justo título” una cesión de derechos en in&
til <n rito | >i ivado', ni un contrato por el que se transmita sólo la tenenci
Ili nv cosa (comodato, depósito, etc.).
I unipoco pueden considerarse justo título los actos jurídicos sim
pipíente declarativos de derechos, pero que no comportan en sí mismos
|Üt¡iífulSÍerencia del derecho real, como la partición o la transacción;
(<of luiídogas razones, tampoco la sentencia que ordena la entrega de|
mi
!I ' ‘ ,
| . 1 SCJ ilo Mendoza, sala I, 7-11-67, ‘'Jclicic, Jorge, en «Jelicic, Jorge por títuibi
itlplcloiío. Casación»'’, LcxisNexis, N° 16.4228, voto en disidencia del doctor Cano
igualo por KIBLR, Claudio y MALJZIA, Roberto, Derechos Reales. Casos para su
•IpIviuHiaie, Asnea, Buenos Aires, 2005, p. 82.
También abarca el supuesto de que el acto sea otorgado por un incapaz, pero efií
Vlldiul este acto tiene poco inlerés teniendo en cuenta el corto plazo previsto por al
Código para interponer la acción de nulidad por los actos otorgados por incapaces
idos años, an. 2562, inc. a).
1 La cesión de derechos respecto de un inmueble no es juslo título a los electos
tic la prescripción adquisitiva, por no ser aquélla traslativa de dominio (CNCiv., sala
O. 12 5 68, 'Tintos de Matt, María R. c/Mujica, Rodolfo y otro”, L. L. 1998-12-736).
Í ' k i ; n<:r i i ’ ( ió n h r i ; v i - ( i n m u i -m .k s )

un inmueble. Mucho menos l:i mensura, la cual se reduce a determinar­


en el terreno la ubicación que corresponde al título de propiedad4.
¿Y cómo debe considerarse a la posesión sometida ajuicio arbitral?
Se ha sostenido jurisprudencialmenle que aun en el supuesto de que
una posesión sometida a juicio arbitral fuese hábil para la prescripción
corta de diez años, ella sólo podría servir como una defensa contra una
acción reivindicatoría, pero no como un título que, unido al presentado,
pueda ejercitarse contra el verdadero propietario que posee la cosa5.
Tampoco es justo título, un título provisional entregado al com­
prador sobre un terreno (u otro objeto). Consideramos que esta solución
es la correcta, pues al no ser aquél hábil para transmitir un derecho
real, no puede considerárselo justo título. En estos términos, se lo
equipara al boleto de compraventa.
Hemos señalado que el Estado también puede usucapir, y remar­
camos la posibilidad de adquirir las cosas en vías de expropiación,
pero si el Estado hace abandono del fin de utilidad pública de la
expropiación, su posesión se transformará en ilegítima y, por ende,
carecerá de justo título.
Por su parte, el justo título requerido para la usucapión breve debe,
además, ser verdadero y aplicable a la cosa poseída.
Deberá especificarse su ubicación, límites y medidas. Por ende, si
el título llega únicamente hasta cierto límite divisorio, la posesión de
cualquier exceso del terreno sólo quedaría consolidada al cabo de veinte
años (arl. 1899), pues sobre el excedente-ante la inexistencia de tituló­
se carecería de justo título.
En resumidas líneas, el justo título no puede provenir de un acto
jurídico prohibido por la ley, y en él deben darse las solemnidades

I.a cesión de derechos por instrumento privado respecto de un inmueble no es justo


título a efectos de In prescripción adquisitiva, por no ser ella traslativa de dominio.
Si bien el contrato de cesión de derechos puede llegar a legitimar la posesión, es
absolutamente insuficiente pura transmitir la propiedad del inmueble, pues para ello
es necesario el otorgamiento de la escritura pública (CNCom., sala fi, 30-11-2006,
I„ 1-. del 27-6-2007, p. .V).
4 Conf. SALVAT. Raymundo M. y ARGARAÑÁS, Manuel, Tratado de Derecho
Civil argentino. Derechos Reales, Tipográfica Argentina, Buenos Aires, 1960, i. II.
p. 240.
5 CSJN, 1914, "Agrelo, Antonio L. c/Méndez Gonfalvez, Ricardo”, Fallos: 119:272.
(Jl-AVIM) K ipük - Mauiano C, OTBIUJ

cxigidtis para la transmisión tic derechos reídos (dehe mediar nn tíltj


i|uo transmita el derecho real con las formalidades que para el cú¡
de una compraventa u otro acto idóneo no serían otras que la escrili
pública -art. 1017, Cód. Civ. y Com .- con más la inscripción del tu
1803), pero el justo título es otorgado por una persona que carece i
legitimación (el acto no emana del propietario) o de capacidad.
Sin perjuicio de lo hasta aquí expuesto, es dable señalar que podr
llegar a no ser necesario cumplir con los plazos de posesión establecido
para esta clase de usucapión, si antes cesan las incapacidades y t
acto es ratificado, o cuando la venta es efectuada a non domino, y
transmisión es ratificada por el verdadero propietario. Lo expuest
tiene fundamento en que habiendo desaparecido las deficiencias de
operación con relación a la persona que transmite, se está en condi
eiones de otorgar un título suficiente, motivo por el cual resulta in
necesario recurrir a la usucapión, pues el derecho real puede adquirirse
por otro medio. r
No hay que descuidar que el artículo 1885 prevé la convalidación'
Hn suma, para que exista justo título se deben reunir los siguiente
Exquisitos:
a) la existencia de un acto jurídico idóneo para transmitir el derecha
real;
b) que observe los requisitos legales para su validez;
c) que sea verdadero y se refiera al inmueble poseído;
d) que no tenga defectos formales que causen su nulidad, o ló
tornen insuficiente para adquirir derechos reales;
e) que la persona de quien emane no sea titular del derecho real
que se transmite, o no tenga capacidad67.

6 til art. 1885 consagra el principio general de convalidación de los derechos


reales. Este principio apunta a un acto jurídico originariamente indicaz que poste­
riormente por un suceso que ocurre luego de su celebración, adquiere validez con
efecto retroactivo al momento de su otorgamiento para el cumplimiento de los electos
legales pertinentes. Fil principio de convalidación rige para todos los derechos reales,
t.n el Código de V élcz estaba exceptuada la hipoteca.
1 C'CCom. de Azul, 12-8-97, L. 1- B. A. 1998-45, citado a su vez por CIFUENTES
y CIHJHNTES, Código Civil de la República Argentina comentado y anotado, Ea
Ley, Buenos Aires, 2003, t. IV, p. 732.
l ’llí'M H IIT IÓ N I1UHVH (IN M IJH U LKS)

.Se líala de casos que no encuenlran amparo en la hipótesis prevista


por el artículo 392, de modo que sólo queda la usucapión.
Se entiende también que no es justo título la sucesión hereditaria,
ni la partición entre los herederos, pues no hay en ellas una adquisición
propiamente dicha, sino que se continúa la posesión del causante, de
manera que será menester remontarse al título de adquisición del
difunto, para juzgar si él era o no justo, y poder determinar -en
consecuencia- si el plazo para la prescripción era de 10 o de 20 años.
El justo título se refiere a una adquisición por actos entre vivos.
Tampoco sería justo título una transacción, por la que dos personas
delimitan sus derechos litigiosos o dudosos, pues la transacción tiene
efectos declarativos, y no forma un título propio, en el que se pueda
fundar la prescripción, sino que cada uno de los sujetos debe estar
al título originario en que basó los derechos que fueron objeto de
transacción8.

Jurisprudencia (anteriora la vigencia del Código)


Justo título
1. Es justo título el otorgado por quien no es el dueño y que, fuera de
ello, reúne todas las condiciones necesarias para transmitir la propiedad
y se halla revestido de las solemnidades exigidas para su validez. El
justo título y la buena fe son dos requisitos distintos mas no inde­
pendientes: el primero hace presumir el segundo (CSJN, 1948, “Hi­
dalgo, Rodolfo c/Nación”, Fallos: 211:740).
2. lil justo título no es un acto que emane del verdadero propietario,
puesto que es contra él que la ley autoriza la prescripción (CCCom.
de San Nicolás, 9-9-86, “Mahier, Víctor R. c/Velásquez, José F.’\
citado a su vez por Barbado, Analta R., La prescripción adquisitiva
y libe raloria, p. 146).
3. El adquirente de un enajenante a non domino no se encuentra protegido
por el artículo 1051 del Código Civil, ni siquiera en el supuesto en
que haya adquirido de buena fe y a título oneroso (art. 2777, Cód.
Civ.). En tal caso, únicamente contará con la protección que le brindan

8 MOISSET DE ESPANÉS, Luis, Notas sobre el justo título y la prescripción


adquisitiva decenal, en Rev. Notarial de Córdoba, 1977, N° 34, p. 33; Semanario
Jurídico de Comercio y Justicia, N° 27, y en Zeus 86-D-143.
j|tnyTnnM|T?TTTff?!^Tf

C l a u d io K ik b ii ■ M a r ia n o C, Quito

los ¡míenlos 3999 a 4011 del cuerpo loftnl diado (C’Ní’iv., sala
20-4-%, “García de Agilitar, Mirla L„ c/Cirl. Graciela li. y otros",
L. I997-IMM3, D. J. 1998-1-606).

Dudo provisional, inexistencia de justo título


4. El lílalo provisional entregado al comprador de un lote fiscal no
justo título a los efectos de la usucapión (CSJN, 1943, “Importadora y
Exportadora de la Patagonia SA c/Nación Argentina”, Fallos: 197:440)

Comprador con título provisional


5. El comprador y ocupante de un lote fiscal a quien sólo se ha otorgado
un líkdo provisional, no tiene la posesión sino la tenencia del inmueble,
que es ineficaz a los efectos de la usucapión (CSJN, 1943, “Impor­
tadora y Exportadora de la Patagonia SA c/Nación Argentina”, Fallos:
197:449).

’ puisilos del artículo 4011 del Código Civil


6 En determinación de la cosa definida por el Código Civil como ele'
mentó esencial para que naciera la acción de reivindicación también
tlobía csiar particularizada por su ubicación, límites y medidas por la
ley 56 del Título 18 de la Partida 3. Como, además, el título do
dominio debe ser verdadero y aplicado en realidad a la cosa (ait.
4011, Cód. Civ.), si los documentos presentados en copia en el curso
(le un pleito por la actora y su pretensión reivindicatoría se refieren
til predio denominado “la chacra”, no hay determinación legal que
haga de ella la “cosa particular” requerida por la Ley de Partidas y
el artículo 2758 del Código Civil (CSJN, 1975, “Maldonado y Flores
de Scotti, Adela Martina y otros c/Municipalidad de la Ciudad de
lluenos Aires”, Fallos-, 293:255).
7. lis en extremo indispensable en la reivindicación probar la identidad
del terreno que se reclama con aquel a que los documentos o títulos
del dominio se refieren (CSJN, 1975, “Maldonado y Flores de Scotti,
Adela Martina y otros c/Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires”,
Fallos: 293:255).

Presunción de buena fe del justo título


8. La salvedad referente a los derechos de terceros contenida en la es­
critura de transmisión del dominio efectuada por una provincia a favor

2.32

liíil,.
l ’ l(l:S ( K I1 1 IÓ N H R I.V Í- (IN M D F Ill.e S )

de la Nación, no basta para enervar la presunción de buena fe resultante


del justo título con arreglo al cual éste tomó posesión de las tierras
transferidas y gozó de ella sin que le fuera opuesto derecho alguno
hasta la inteiposieión de la demanda de reivindicación promovida casi
treinta años después (CSJN, 1948, “Hidalgo, Rodolfo c/Nación’ , Fa­
llos-. 211:740).

Inexistencia de justo título


9. No habiéndose desprendido del dominio el dueño del inmueble cuya
posesión provisional obtuvo la provincia en un juicio de expropiación
del cual desistió más larde sin restituir aquélla, no procede aplicar la
prescripción decenal sino la treintañal a la demanda tendiente a obtener
la expropiación indirecta del inmueble y la consiguiente indemnización
(CSJN, 1940, “Lastra de Elía, Hebe María c/Prov. de Santa Fe”, Fallos:
186:477).

2. Supuesto en que el comprador cuenta


con boleto de compraventa
En el punto C .l.c.l.a, del Capítulo 11 nos referimos a la naturaleza
jurídica del boleto de compraventa, por lo que a efectos de evitar caer
en reiteraciones innecesarias cabe la remisión a lo allí expuesto.
En lo que aquí interesa, debemos decir que si bien la posesión de
quien cuenta con boleto de compraventa se considera adquirida en
forma ilegítima, pues no importa la adquisición de un derecho real
bien constituido (arg. art. 1916), lo cierto es que por otras normas del
Código éste contaría con el requisito de la buena fe9, útil para la
prescripción breve (ver arls. 1170/1).

9 “Art. 1170 - Boleto de compraventa de ¡runuebles. F.l derecho del comprador


de buena le tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre
el inmueble vendido si:
”a) El comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición
jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes
sucesivos;
”b) el comprador pagó como el mínimo el veinticinco por ciento del precio con
anterioridad a la traba de la cautelar;
’c) el boleto tiene fecha cierta;
”d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria .
“Art. 1171 - Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los boletos de
Sin perjuicio de ello, no puede desconocerse que como el buido
de compraventa no representa un instrumento hábil para la transifiisftli
de derechos reales, no puede calificárselo como justo título.
lin ningún caso el instrumento privado puede adquirir la calidad
de justo título a los electos de la usucapión decenal prevista por 1 1
lidíenlo 1898 del Código Civil y Comercial10.
I-a tesis de que el boleto implica una compraventa definitiva, comí
aquel no tiene virtualidad para transmitir el dominio, no puede
aceptada ya que no concuerda con las disposiciones del Código.
lin electo, cuando se trata de cosas inmuebles, la ley exige u|
Un maliciad para el contrato, la escritura pública (art. 1017, inc. a). &
no se cumple con la formalidad exigida, el artículo 1018 del Códi
establece que no quedan concluidos como tales pero quedarán cciii
c luidos como contratos en que las partes se han obligado, entre otra
cosas, a otorgar la escritura pública (obligación de hacer).
Por ende, el boleto de compraventa áolo puede hacerse valer como
un contrato vinculante que obliga a realizar el definitivo, pero no con
í|n justo título para perseguir la prescripción decenal, al carecer (
lij.illlinl para transmitir un derecho real.

Jurísjmulcncia (anteriora la vigencia del Código)


Oblelo de compraventa
1. 1.a prescripción corta con justo título y buena fe no es aplicable cuan
se basa en la existencia de boleto de compraventa, pues éste no está
revestido de las formalidades exigidas para la validez del acto, y piir.
consiguiente no sirve para una adquisición a non domino que necesitó
purgarse por el tiempo (CNCom., sala C, 10-9-84, “Clofanovich Barón,
Héctor c/Isidoro Natanson”).

ompraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a lavor de adquirentes de buen


tó son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado com
mínimo el veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer que se oiorgu i
la respectiva escritura pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en eí
plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo,
debe constituirse hipoteca en primer grado sobre c) bien, en garantía del saldo de
precio”.
C.NCom., sala C, 10-9-84, “Gofanovich Barón, Héctor c/Isidoro Natanson”.

1M
h TTTTTTTTTm IIH I!

l ’ K ü S C U ir n n N ItltE V I* (IN M L'H IH l;S )

2. El boleto de compraventa sólo da derecho a obtener el dominio


mediante la formali/ación de la respectiva escritura y a exigir incluso
judicialmente tal otorgamiento, pero carece de aptitud para transmitir
el derecho real de dominio, por lo que no configura el justo título
que el ordenamiento requiere para la usucapión breve. El boleto de
compraventa podrá dar posesión legítima, con todas las consecuen­
cias que ello apareja en el ámbito posesorio, pero no constituye el
justo título a que hacen referencia los artículos 3999 y 4010 del
Código Civil, pues para que éste exista es menester que tenga aptitud
para transmitir el derecho de dominio; y no siendo el boleto traslativo
de dominio -puesto que constituye una simple promesa de celebra­
ción del negocio que carece por sí sola de aquel efecto-, no puede
fundarse en él la prescripción corta, aun cuando la posesión así
lograda sea legítima a tenor del artículo 2355 del Código Civil (CSJ
de Tucumán, 29-3-2000, “Eccli, Josefa Victoria s/Prescripción ad­
quisitiva”).
3. Los derechos que otorga el boleto de compraventa en favor del ad-
quirentc son los de erigirlo en poseedor legítimo del inmueble cuando
hubo tradición, dándole un mejor derecho frente a la masa de acreedor
en caso de quiebra del vendedor y otorgarle acción para obtener la
propiedad plena de la cosa mediante la tradición y la suscripción de
la escritura traslativa de dominio pero no configura el justo título que
el artículo 3999 del Código Civil requiere para demandar la usucapión
(CCCom. de San Martín, sala II, 22-8-96, “Giampetri, Carlos R. c/Ia-
covone, Concepción E.”, L. L. B. A. 1997-502).3

3. Título suficiente
Constituye un elemento imprescindible para la composición del
derecho real y, a diferencia de lo que ocurre con el justo título, causa
la adquisición del dominio si se le suma la tradición, que representa
el modo suficiente. Dice el artículo 750 que “El acreedor no adquiere
ningún derecho real sobre la cosa antes de la tradición, excepto dis­
posición legal en contrario”. Sienta una regla pero admite que la ley,
por excepción, disponga lo contrario. Esto es lo que sucede en los
casos de traditio brevi manu y constituto possessorio, en los que la
tradición, como dice el artículo 1892, “no es necesaria”.
El título suficiente es un acto jurídico en los términos del artículo
259, que tiene por finalidad la transmisión de un derecho real propio

235
Ci.mjdio Kji’im Mariano O. OrilKI

dol disponcnlc capaz y legitimado al üfíuto (nrl 309). y que debe I


w nializado de acuerdo a los requisitos legales para alcanzar el 11
perseguido.
(.onsisle en la posibilidad jurídica de la adquisición, y en la calis
ju-UJl icaf iva de la sucesiva adquisición; mienlras que el uuhIo es t
UOto a través del cual la adquisición tiene lugar para la materialización
dé la mencionada posibilidad.
>SI el otorgante es incapaz o no estaba legitimado para tal fin, sok
Id esta en presencia de un “justo título” para usucapir (art. 1902). líj
«nomo a la capacidad, de acuerdo a lo que surge de los artículos 23
y Nlguientes, es necesario contar con más de 18 años de edad (salva
¿mancipación) y no haber sido declarado incapaz.
I ’or otro larlo, cuando se trata de cosas inmuebles, la forma requerida
IM la escritura pública (art. 1017).
i
!
1 7 titilo punitivo t

)E1 actual Código Civil y Comercial no ha regulado al título putativo,


itrio lo hacía el Código derogado.
Kit electo, según el artículo 2357 del Código Civil anterior: “El
)|l0 putativo equivale a un título realmente existente, cuando el po-

I i 'or ienc razones suficientes para creer en la existencia de un título


|ll favor, o para extender su título a la cosa poseída”.
Tal como resultaba de la norma transcripta, el título putativo sólo
lflía en a creencia del poseedor, extremo que puede ocurrir, por

E •rnplo cuando el poseedor está convencido de que existe título -cuan-


*n realidad no lo hay-, o ante la hipótesis en que si bien tiene
(lulo. éste no guarda relación con la cosa poseída.
Irtt ley ponía como requisito para que el título putativo se configure
Hit íl poseedor haya tenido “razones suficientes” para creer en la
(fieman del título que falta o, existiendo, para extenderlo a la cosa
(Hiotda. Como se trata de un caso especial de posesión de buena
, pese a la ambigüedad de la expresión, debe sostenerse que las
jÜMlies a tener en consideración deben ser las suficientes según las
ÚlfCilustancias de la persona del poseedor y del caso en concreto,

1116

J
P K I-S C K IIV IO N MUI v r (IN M U H H I.IÍS )

siempre consislenles en error tic hecho o ignorancia excusables, no


obstante haber obrado con la debida diligencia".
Por su parte, la segunda parte del artículo 4011 del Código derogado
señalaba que “El título putativo no es suficiente, cualesquiera que sean
los fundamentos del poseedor para creer que tenía un título suficiente”.
Como la misma norma señalaba, el título debía ser verdadero y
aplicado en realidad al inmueble poseído. Por ende, al haber error
sobre el objeto, no sirve para prescribir, al no contarse con un título
hábil para transmitir un derecho real.
Tales consideraciones son válidas en el Código actual, si se pre­
sentase un título con esas condiciones. No sería justo título y, por
ende, no serviría para la usucapión breve.

5. Título nulo
En rigor, no impide la existencia de un justo título el hecho de
que haya un vicio en la cadena de transmisiones, que tornen al acto
inoponible. Para nosotros, el éxito del adquirentc a non domino de­
penderá, si posee durante 10 años, de la existencia de buena fe (arg.
art. 392).
Si el título proviene del verdadero propietario, pero por algún mo­
tivo es nulo, no se trata del justo título requerido para este modo de
adquisición. En tal caso, será necesaria la usucapión larga, o la pres­
cripción liberatoria de la acción de nulidad según los casos, sin perjuicio
de los derechos de terceros subadquirentes (arts. 392 y concs.).
Ahora bien, caben algunas precisiones cuando hay incapacidad. El
acto otorgado por el incapaz o por la persona con capacidad restringida,
una vez inscripta la sentencia, es nulo (aits. 44 y concs., Cód. Civ. y
Com.) y el otorgado antes de la inscripción de la sentencia puede
serlo si se dan ciertas condiciones, pero no perjudica al tercer adquirente
de buena fe y a título oneroso (arts. 45 y concs., Cód. Civ. y Com.).
En las relaciones entre partes, en principio, una vez decretada la nu­
lidad, corresponde la restitución de lo recibido, de conformidad al1

11 Conf. PICADO, I.., en KlKtiR. Claudio (clir.), Código Civil comentado. De­
rechos Reales, Rubinzal-Culzoni. Sania Fe, t. I, p. 200, comentario al art. 2357 del
Código Civil.

2 37
rTTP
W T W W ifp
■lili
(ii.AUtiin Kii'Hn ■Maiiiano C’. Ornwo

111,1 '•I*' b)(), <lcl Código í ivil y Comercial. l’cm existen excepcionos
■liando lucra de aplicación la sil unción prevista en el artículo 45, según
di ( nal procede la nulidad si “...a) la cnlenncdad mental era ostensible
a la época de la celebración del acto; b) quien contrató con el era filo
mala le; r) el acto es a título gratuito”. Ello significa que algunas
voces, ana entre partes no opera la nulidad, que es relativa, ya que
tiende a proteger al insano, pero en estos casos se frustra en beneficio
del eoeonlratante.
En general se puede entender que la protección del artículo 45 al
iKlquirenie sólo se aplica en presencia de un enfermo mental por actos
iinicriores a la sentencia. Siguiendo esta idea, si la adquisición se realizó
lll verdadero propietario incapaz y el adquirente transmitió a su vez el
dominio a un subadquirente, tercero de buena fe y a título oneroso,
«He loreen>sí queda protegido por el artículo 392. Ello implica la casi
Itiltil derogación de la usucapión breve para el supuesto de un justo
‘linio omanado del incapaz, acto nulo. También es factible sostener
pir frr el caso del incapaz, rara vez será necesario recurrir a la pres-
Tkinti breve, ya que la acción de nulidad del incapaz tiene un plazo
prescripción sensiblemente menor, de dos años (art. 2562, inc. a),
nimio que el título se perfeccionará al prescribir la acción referida,
lid cubo advertir que, en este caso, el plazo de prescripción libe­
' 10 se computa desde que cesa la incapacidad (art. 2563, inc. d).
«'UC lili lino, en el caso de que la transmisión del derecho real la
ipo quien no está legitimado, el acto no es nulo sino inoponible
nfl luis. 396/7), en cuyo caso no basta con la buena fe y el título
fi/OM) (art, 392, última paite). Aquí se aprecia un típico caso de
40 titulo, que podrá consolidarse al cabo de diez años de posesión
Le buena fe.

11 Situación del sucesor singular del adquirente con justo título

El adquirente con justo título y buena fe, como se dijo, está expuesto
i! la acción reivindicatoría hasta tanto se consolide la situación por el
transcurso del plazo de diez años. Es posible que antes de cumplirse
dicho plazo, aquel le enajene la cosa a un tercero. Cabe entender que
ül subadquirente queda colocado en la misma posición que su antecesor

MK
M m íP ”

P K IIS C IU IT IÓ N m u .V il (IN M U K IU .I'S )

y que, por lo lauto, sólo podrá evilar la reivindicación consumada la


prescripción corta, si también es de buena le. A tal efecto, puede unir
su posesión a la del antecesor para alcanzar el plazo legal.
No hay que olvidar que en las transmisiones a non domino, no se
está en presencia de actos nulos sino inoponibles o inexistentes, lo
que toma inaplicable al artículo 392 y sus concordantes.

b) Nulidad del instrumento


Por último, también es posible que el acto se haya otorgado por
escritura pública pero que padezca otros vicios que lo tornen inhábil
para ser reputado justo título (v. gr., otorgado por un oficial público
destituido; en hojas que no cumplen las exigencias legales para ser
consideradas protocolo, etc.; ver arts. 290/2). Las nulidades denomi­
nadas instrumentales constituyen un sistema que, sin perjuicio de tener
los mismos caracteres, se rige por reglas distintas que las aplicables
a las nulidades de los actos jurídicos.
Según el artículo 294: “Carece de validez el instrumento público
que tenga enmiendas, agregados, borraduras, entrelineas y alteraciones
en partes esenciales, si no están salvadas antes de las firmas requeridas.
”E1 instrumento que no tenga la forma debida vale como instru­
mento privado si está firmado por las partes”. Agrega el artículo 309
que “Son nulas las escrituras que no tengan la designación del tiempo
y lugar en que sean hechas, el nombre de los otorgantes, la firma del
escribano y de las partes, la firma a ruego de ellas cuando no saben
o no pueden escribir y la firma de los dos testigos del acto cuando
su presencia sea requerida. La inobservancia de las otras formalidades
no anula las escrituras, pero los escribanos o funcionarios públicos
pueden ser sancionados”. Por ende, estos delcotos de forma tampoco
permiten considerarlo justo título.

Jurisprudencia (anteriora la vigencia del Código)


1. Para que exista justo título se deben reunir los siguientes requisitos:
a) la existencia de un acto jurídico idóneo para transmitir el dominio;
b) que observe los requisitos legales para su validez; c) que sea ver­
dadero y se refiera al inmueble poseído; d) que no Lenga detectes
formales que causen su nulidad, y no se exige, en cambio, que la

239
(luumo K ii»f,r - M a r ia n o C. Dreno

persona de i|iiiuii emane sea o no propietario riel hien que se liaiisini


(CCCom. de Azul, J2-X-97, J.. |„ R. A. 1908-45).
"■ b.l justo titulo, a estar a Ja nota del artículo 4010, es lodo acontecí (ilion i
•l"‘‘ hubiese investido del derecho al poseedor, si el que lo ha dad>
hubiese sido señor de la cosa; añadiendo la nota del artículo 4012
luego de reafirmar que la existencia del título es una condición su»
laucial de la prescripción, desde que un título destituido de las fornuii
esenciales, no es título y nada puede probar, que el tenedor de tu
lindo tal no puede tener en su derecho, una confianza firme y complací
sobre la cual repose la prescripción, para concluir afirmando que Iri!
tallas de formalidades son un obstáculo invencible para que sea un
¡lisio lílulo, tal sería la venta de un inmueble por un documento privado
(( N( iv., sala A, 24-4-79, “Moneáis, Israel c/García Pullés, Eduardo"),

6 Iuivi de hecho, y no de. derecho


.

!)■ i
OI error de hecho esencial sólo puede ser invocado en caso de ser
á^íllUble, lo que implica que el interesado debe adoptar todos los
■ttldps loml¡entes a evitarlo, de acuerdo con la naturaleza del acto
M irumslancias de persona, tiempo y lugar (arg. art. 265, Cód„
|í 0>m.).
error debe ser de hecho, no de derecho, pues se supone que
,dlümo es conocido por todos y su ignorancia no es excusable
¡fciu. Cód. Civ. y Com.).
?l tnoi de hecho tiene lugar cuando el falso conocimiento recae
ft el dato del hecho, contenido o presupuesto del acto. El error
í<4 la voluntad.
(’ur¡i evitar dudas sobre esta cuestión, nos referiremos brevemente
Iwt distintas clasificaciones del error:
•• Espontáneo y provocado: el espontáneo no depende de la acción
u omisión de un tercero, sino que nace de la falta o falsa noción
del agente. El provocado deriva de la acción u omisión de otro
que lleva a equivocarse; se configura por engaño o dolo deter­
minante de error.
• Esencial y accidental: es accidental aquel que se refiere al ele­
mento del contrato que se ha tenido en mira al celebrarlo. Debe
ser importante y debe haber existido motivo para errar. Ante el

?/IO
»F*tfTTTT riTT'**TTTT?f MMM H U I

l ’U r M 'K II’C lÓ N H K IfV Il (lN M U lillL I- .S )

suplíoslo do que sea accidental, no so puedo invalida) el acto,


salvo que haya sido indicado expresamente como condición.
El error esencial puede recaer sobre: la naturaleza (se entrega
una cosa con ánimo de prestarla y la otra parte entiende que
hubo donación); la persona con la cual se contrata (se contrata
a una empresa para edificar, pero resulta que es otra de nombte
parecido); las cualidades de la cosa (deben tenerse en cuenta
aquellas cualidades que las partes consideraron esenciales); el
objeto (entiendo comprar un inmueble en Buenos Aires y en
realidad está ubicado en Neuquén); la causa principal (es un
típico caso de falsa causa)12.
— Error excusable e inexcusable', no lodo error puede fundai un pe­
dido de nulidad del acto jurídico; para ello es necesario que sea
esencial y excusable, es decir que haya habido razón para errar;
pero cuando la ignorancia del verdadero estado de las cosas pro­
viene de una negligencia culpable, el error es inexcusable, y quien
ha incurrido en él no puede pretender la nulidad del acto.
No será excusable cuando la parte no haya caído en cnoi por
propia negligencia, por ejemplo cuando se compra un bien re-
gistrable a quien se sabe que no es el verdadero dueño, o si se
compió sin consultar el correspondiente Registro.
El error debe, además, ser reconocible por el destinatario para
causar la nulidad (art. 265). Tampoco la provocan los errores de
cálculo, excepto que sea determinante del consentimiento (art. 268).
Crítica de Borda a la teoría del error: teóricamente es inadmisible
la anulación de un acto jurídico por error de los contratantes, pues
ello carece de sustento.

12 “Art. 267 [,..| El error de hecho es esencial cuando recae sobre:


”a) la naturaleza del acto;
”b) un bien o un hecho diverso o de distinta especie que el que se pretendió
designar, o una calidad, extensión o suma diversa a la querida;
”c) la cualidad sustancial del bien que haya sido determinante de la voluntad
jurídica según la apreciación común o las circunstancias del caso,
”d) los motivos personales relevantes que hayan sido incorporados expiesa o
tácitamente;
”e ) la persona con la cual se celebró o a la cual se refiere el acto si ella lúe
determinante para su celebración'’.

241

_
0 I audio K ii‘ci< Makiano C. Orean

I lay mui iazon de justicia y de equidad que obliga a rechazar la ami


laeidii de un ae(o en el que un error es excusable. lis Inicuo que en una
relación conliactual el legislador se coloque de parte de quien, por
descuido, poi no tomar las debidas precauciones o por cualquier otra-
razón, se equivocó y no de parte de quien obró en sus negocios con,
lu debida atención y diligencia y que nada tiene que reprocharse. La
nannóii de la nulidad perjudica, en efecto, a quien no incurrió en error.
lili lo que hace al tema de la presente obra, cabe señalar que el
lidíenlo I()I8 del Codigo Civil y Comercial informa que “El sujeto
lU' 1,1 ,c|;ie‘ión de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer
i|ii<t carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial
y excusable está persuadido de su legitimidad”.
Al ser ello así, el justo título sólo podrá sostenerse ante un error de
llOC'ho esencial excusable, pero no de derecho. Lo mismo ocurre respecto
I I elemento buena fe , pues para alcanzar la prescripción adquisitiva
sólo podrá acreditarse ante la existencia de un error de hecho.
I qihea Savigny que en ocasiones no poseemos la noción exacta de
OKU, sea porque carecemos de toda idea acerca de la misma o porque
í posan nos es equivocada. Así, distingue la ignorancia-que se da
pnmer supuesto- del error-que se advierte en la segunda proposi-
|U,, Sostiene el prestigioso jurista
jurista que
ciue el error se presenta
nresenoi más
m á s frecuen-
iii'C que la simple ignorancia. En síntesis, la ignorancia es el no saber;
ót Consiste en saber mal, saber equivocadamente.
o tal forma, al tener que ser excusable el error del poseedor, no
con SL1 “ignorancia”. Es necesario que su creencia se encuentre
«ndildii, que sea razonable, y a ello sólo se llega si actuó sin negli-
¡m un. Hay un aspecto negativo (ignorancia) y otro positivo (diligen-
Jhl), La mera ignorancia no es suficiente para deducir consecuencias
l favor del ignorante; es necesario valorar lo que él haya hecho para

E ígw a la convicción de que adquiría en forma legítima. Se llega a


(a conclusión en virtud de una concepción, no sólo jurídica sino
bOlibién ética, de acuerdo a la cual la buena fe es un proceder honesto
y leal, o una actuación social de la persona conforme con un modelo
Idotil de conducta.
I I P'csupuesto de la excitabilidad está legalmente definido por el
concepto de la culpa, de modo tal que si el error pudo evitarse em-
TTm w

P lU W C IU I’Í IÓ N llH O V Ií (iN M U K U l l is )

picando la diligencia necesaria y no lia habido razón paia enai, el


que ha incurrido en él debe soportar sus consecuencias.
En este sentido, se ha señalado que al poseedor se le debe exigir
una justificación socialmente satisfactoria de su creencia o ignoiancia,
de modo que su estado subjetivo debe obedecer a una apariencia ob­
jetiva razonable. De no ser así, bastaría que alguien haya soñado que
adquirió legítimamente, cuando en realidad obtuvo la cosa por habei
despojado a su dueño (Lacruz Bcrdejo).
Sin perjuicio de lo expuesto, cabe resaltar que en nuestro sistema
la buena fe que califica al sujeto es la buena fe subjetiva, esto es, su
estado psicológico, ya que el criterio objetivo, basado en reglas de
conducta que debe seguir la persona, responde a otras exigencias de
orden general que exceden el ámbito posesorio (v. gr., la seguridad
en la circulación de los bienes). No obstante, nada impide que se
utilicen pautas objetivas para valorar la actuación del sujeto, ya que
la buena fe es un estado de conciencia, interno, y lo que se juzga
finalmente es ese estado cuando se manifiesta exteiiotmente.
Como surge del artículo 1918, el error de derecho no es excusable.
Además, el artículo 8o señala: “La ignorancia de las leyes no sirve de
excusa para su cumplimiento, si la excepción no está autorizada por
el ordenamiento jurídico”. Esto tiene su fundamento en última instancia
en la seguridad jurídica, pues debe partirse de la premisa de que “el
derecho se reputa conocido por todos”. Así, por ejemplo, si una persona
le compra el inmueble a un menor de edad creyendo que los menores
pueden contratar libremente. En el caso de incapacidad por minoría
de edad, resultará muy difícil que se pueda alegar buena fe. Si la hay,
tendrá entre partes plena vigencia el instituto de la prescripción corta.
El error excusable es el de hecho. Se suele poner como ejemplo
el caso del adquirente que le compra a un demente que obra en un
intervalo lúcido, o bien, en lo que aquí interesa, si se adquiere de
quien no es el verdadero dueño pero que se hizo pasar por él con
documentos falsos.

Jurisprudencia (anterior a la vigencia del Código)


I. La traba de una medida precautoria obsta a la buena fe del adquirente,
si la posesión se otorgó con posterioridad (CNCiv., sala C, L. L.

243
FT t f f f f f f f f f

C'i midió Kii'i i« Mauiano C. OniHO

13-12-79, Hcv. de! N otariado , N'17íiU, p, 2310. 1:1 voto en disidencia


considero que si el comprador era de Inicua le al suscribir el boleto
por ignorar sin culpa la existencia de olía venta anterior, debe pre­
sumirse que su buena fe continuó cuando se le hizo la tradición, por
míis que ya entonces constare inscripta una medida cautelar, ya que
el conocimiento del embargo no tiene efectos retroactivos, sino a partir
de su inscripción. Ver también, sala F, L. L. 23-3-2001, fallo: I0J .731¡¡
2. Al declararse por ley 23.062 la invalidez de los actos por los que el
gobierno militar privó al actor de la administración de sus bienes,
por aplicación analógica del régimen de las nulidades de los actos
jurídicos debe indemnizarse a aquél no sólo por los frutos percibidos!
sino también por los dejados de percibir por culpa de la autoridad
que sin buena fe tomó la posesión (arts. 1036, 1069, 2438 y 2439
del Cod. Civ.) ya que sólo existiría buena fe si se hubiera obrado por
error de hecho excusable (arts. 2356 y 4007 del Cód. Civ.), y no
es tal el error jurídico de considerar que el gobierno de facto po­
día legítimamente actuar como lo hizo al incautar bienes sin juicio
pre\ io y por decisión de organismos citados por la propia ley marcial
(CNIvd.CAdm., sala III, 2-2-89, J. A. 1990-1-542).

bajo condición
i i
* ódigo dilcrcncia si se trata de una condición suspensiva o una
adicta resolutorio.
|
audición suspensiva

líl' cuanto a los actos jurídicos que se encuentran sujetos a untt


•i adición suspensiva, cabe inferir que el título subordinado a una con-
9 pión suspensiva no es eficaz para la prescripción, sino desde el cum
pl míenlo de la condición.
Al ser ello así, el plazo para la prescripción comienza a computarse
«ÍPiítle el cumplimiento de la condición suspensiva, pero no antes, i
Ocurre que hasta tanto se cumpla la condición no se produce la
adquisición del derecho (arts. 347, 349 y concs.). Si se verifica el hecho
ful uro c incierto, recién en ese momento el título es eficaz. El derecho,
yti sea que dependa de un plazo o de una condición, se encuentra en la ,
categoría de los denominados “derechos pendientes”. Se trata de un '
derecho existente, válido, pero que carece de plena exigibilidad.

1(1. ,
’fTf y?PTffTT* MffTfTTTTMTTTTTTTTfflTTfl

1'lU-M H II'C IÓ N I1 K I.V I IIN M IJ M IU S )

Como, por hipótesis, el adquircnlc tiene la posesión, en ese instante


se habrá converliiio en ducho, aunque en el caso necesitará consolidai
su situación a través del tiempo, si es de buena fe. Sí le está permitido
solicitar medidas precautorias (art. 347).
Si el acreedor l’ue puesto en posesión de la cosa y la condición no
se cumple, debe restituirla con sus aumentos, pero hace suyos los
frutos percibidos (art. 349). Por supuesto, si la condición se cumple,
el título es hábil para la prescripción corta, si reúne los requisitos del
justo título.

b) Condición resolutoria
Jin cambio, el título sometido a una condición resolutoria es útil
desde su origen para la prescripción.
La diferenciación en el cómputo del tiempo cuando el título se
encuentra sometido a una condición suspensiva o resolutoria se sustenta
en que un título sometido a una condición resolutoria no suspende el
efecto del contrato, ni deja incertidumbre alguna sobre el derecho actual
del poseedor (conf. art. 347, segundo párr., Cód. Civ. y Com.).
Si el justo título estuviese subordinado al cumplimiento de una
condición resolutoria (dominio revocable si se tratara de este derecho
real, arts. 1169, 1567, 1965 y concs.), es perfectamente apto para la
prescripción corta. Pendiente la condición, el adquirenle que recibió
la posesión es dueño de la cosa -salvo contra el anterior propietario
que puede reivindicar—y está en condiciones de consolidar su situación
por el transcurso del plazo de diez años. En la hipótesis de que la
condición se cumpla, su derecho se resuelve con efecto retroactivo
(arts. 1967 y 1969), y deberá restituir el inmueble. Puede conservar
los frutos percibidos en el tiempo intermedio (art. 348). No hay electo
retroactivo si se hubiese constituido, con un justo título, un dominio
fiduciario, salvo que se trate de terceros de mala le v/o a título gratuito
(art. 1705).
Si un tercero adquiere derechos del titular con justo título, sujeto
a un plazo o condición (suspensivos o resolutorios), difícilmente pueda
alegar su desconocimiento de esta situación, ya que las modalidades
mencionadas deberán constar en el acto jurídico. Por ende, la situación
( X m j iiio K ii»oh - M a k ia n o C. Orf.no

(lo dicho tercero será igual a la de su aniccCKor, c-n id sc.nlido de qu^í


sil suerte dependerá, según los casos, del cumplimiento o no de la;
• (indicien. Fwenlualinente, podrá sumar su posesión a la de su traus*
misoi,

C) I *1(120

Cabe aplicar las mismas soluciones. Si el título está sujeto a un


plazo suspensivo, no será apto para la prescripción breve, mientras
que si lo será aquel sujeto a un plazo resolutorio.

d) 1‘osesióu de un tercero
Podría ocurrir que, pendiente la condición, el inmueble se encuentre
tm posesión de un tercero, que pretenda adquirirlo por usucapión. Si
ni justo Ululo se encuentra subordinado a una condición suspensiva,
iHj dlulai no puede promover la acción reivindicatoría, pero la pres-
ajtjH'ion corre en favor de dicho tercero, '

I I n que podría hacer el titular de un derecho subordinado a condición


|J llfntiulva. para evitar estas graves consecuencias, es interrumpir la
I.... *1tpuión. Otra alternativa es reconocer que, si bien no puede ejercer
l< .unión reivindicatoría a nombre propio, pues todavía su título no
■I a/, sí puede subrogarse en los derechos del todavía propietario.
IKrp hay que olvidar que quien tiene un derecho sujeto a una con-
"Tl Suspensiva puede realizar actos de conservación (art. 347), y
|üjl>rogación implica una medida de conservación que no requiere
■> til t rédito sea exigióle cuando apunta a conservar los bienes en
i patrimonio del deudor.

¿facías del justo título


jl" Oiuen posee un justo título tiene un título imperfecto, pues es pro-
pn'Uirio Irente a todos, menos frente al verdadero propietario.
I or ende, para poder hacer frente a la reivindicación de éste, deberá
SUilSolidar su título mediante la posesión de la cosa por diez años.
Cumplido dicho extremo, la adquisición se produce instantáneamente,
tin necesidad de pronunciamiento judicial que así lo declare.
Por lo tanto, el justo título se asemeja al título suficiente en cuanto

{.ifi
I'1U: S( i l l l ’C IÓ N n id 'V I ( lN M U H I U iS )

al con copio: es el acto jurídico idóneo para transmitir un derecho real


(v. gr., compraventa, permuta, etc.) y, además, reúne la forma requerida
(escritura pública), pero tiene una falla en los recaudos de fondo que
lo diferencian. Ocurre que el justo título emana de una persona no
legitimada para transmitir (v. gr., venta de cosa ajena), o que no tenía
capacidad para otorgar el acto. En estas situaciones, si el adquirentc
actuó de buena fe, ignorando el defecto, el Código le permite consolidar
su situación luego de diez años de posesión.
El supuesto de hecho puede estar dado por títulos materialmente
falsificados, poderes falsos, testamentos apócrifos, etcétera. El supuesto
de la escritura falsificada no está comprendido dentro de los alcances
del artículo 392 del Código Civil y Comercial, pues así lo establece
el artículo 396, y lo ratifica el artículo 2260, en el segundo párrafo.
Como ha hecho notar Allende, el adquirentc en virtud de un justo
título es propietario del inmueble (si hubo tradición) y, como todos
los propietarios, lo es erga omnes (si hubo publicidad, agregamos),
con una limitación, que es la persona del anterior propietario que no
intervino en la transmisión. Se apoyaba en la nota del Codificador al
artículo 3999 del Código derogado: “La prescripción que determina
el artículo, no es rigurosamente de adquirir: la cosa está ya adquirida
con título y buena fe. La prescripción en tal caso no hace más que
consolidar la adquisición hecha, poniendo al que la ha obtenido al
abrigo de toda acción de reivindicación”. Este razonamiento autoriza,
incluso, a sostener que el titular en virtud de un justo título puede
intentar la acción reivindicatoría si fuera despojado13, criterio que no
es compartido por alguna doctrina.

C. Buena fe
1. Como requisito para la prescripción breve
La buena fe requerida para la usucapión corta es la creencia sin
duda alguna del poseedor, de la legitimidad de su adquisición (conl.
aits. 1918 y concs., Cód. Civ. y Com.).

O K1PHR, Claudio, Acción reivindicatoría: legitimación activa y prueba, en J.


A. 1983-1V-326.

247
C l . A l H ' l p Kl l' lt l! - M a k i /v n o (! O lliiio

( abe señalar que l;i Ley de Ponida 9, Titulo ¿9, |ar(e 3", dice qO
buena le consiste en crecí' que aquel de quien se recibe la coitf
i i dueño y puede enajenarla, que eren t/ue aquel de quien ¡a ovo i/a •
era suya, e que avia poder de la enagenar [„.| Decimos sin 'dnd
tiIgtma'. Vocl enseña que no debe ser considerado en estado de huei)
lü, d »|ue duda si su autor era o no señor de la cosa, y tenía o no di
derecho de enajenarla, porque la duda es un término medio entre I,
Inicua y mala le” (ver nota al art. 4006, Cód. Civ. derogado).
Sin embargo, la posesión puede estar fundada en un error de hecho
[K*l ejemplo, cuando se contrata con quien no es el verdadero tilulaf
dd derecho real, o cuando éste no posee la capacidad necesaria para
Colchan el acto.
Si el error de hecho esencial es excusable, igualmente la posesión
■i. considerará como de buena fe, lo que implica que el interesado
q Adoptar todos los recaudos tendientes a evitarlos, de acuerdo con

f l.iliioile/'a del acto, de la cosa involucrada y las circunstancias de


p nona, tiempo y lugar. AI ser ello así, si el error tuvo su origen
u I negligencia imputable al propio poseedor, no puede existir
(i ftf Inris. 1895, 1902, entre otros).
liP'Oco habrá buena fe, ante un error de derecho.
I 1 ueccSiuio es que la buena fe haya existido al producirse la
|i 1lición de la posesión, toda vez que es en ese momento cuando
i ■ Iria su clasificación. En este sentido, el Código siguió el criterio
■ Derecho Romano aplicado también en el Código Civil francés,
|tj nc apartó del criterio del Derecho Canónico, según el cual la
■Itífili le debe mantenerse a lo largo de toda la posesión.

u m p n u le n e ia (a n te r io r a la vigen cia d e l C ó d ig o )

llV r d e d e re c h o

J lil error consistente en creer que el Poder Ejecutivo de la Provincia


de Buenos Aires tenía facultades para enajenar por sí solo tierras
publicas de aquélla, es un error de derecho que emerge de una igno­
rancia inexcusable y excluye la buena fe a los efectos de la prescripción
adquisitiva (CSJN, 1941, “Nación c/Cía. de Muelles y Depósitos del
Puerto de La Plata”, Fallos: 189:345).

TIK
wwnvrnn?nHv?nfWTVTmnwfwi!WOTmvTnvnvrrn

l ’Uli.SCIUII'lÓN llttPVIí (INMUI-m.líS)

Carencia de buena fe
2. Descartada la buena fe, es inadmisible la prescripción decenal del
Códiíio Civil, [dio hace innecesario ocuparse de los actos posesorios
a que alude el interesado (CSJN, 1963, “Campana, Servando c/Pro-
vincia de Misiones”, Vatios'. 256:281).

2. Elementos configurativos de la buena fe


El concepto de la buena le es complejo, pues dependerá de muchas
circunstancias, mas existen distintos elementos, circunstancias, con­
ductas o diligencias que colaboran a determinar la buena fe en un
caso concreto. Entre ellos, podemos mencionar los siguientes:
- Convicción de actuar legítimamente, sin duda alguna (como que­
dara dicho, la duda excluye la buena fe). La cuestión a determinar
es si la convicción o creencia se debe a un error excusable o no,
- creer de acuerdo a la apariencia de licitud;
- obrar diligentemente, circunstanciadamente14;
- cumplimiento del tracto registra!;
- estudio de títulos efectuado correctamente;
- cumplir con los actos de verificación establecidos en leyes es­
peciales (v. gr.: automotores);
- posesión del vendedor;
- asesoramiento profesional;
- desconocimiento de vicios;
- precio justo (un precio por demás reducido puede resultar un
indicio de que algo no es correcto, y debe generar una duda, y
si hay duda -reiteramos- no hay buena fe);
- cumplir con los requisitos de forma (si hay un vicio de forma,
como éstas se presumen conocidas por todos, falta la buena fe).

m La omisión del estudio de títulos, o sea el examen idóneo de los antecedentes


del derecho transmitido, podría hacer presumir la mala fe del subadquirentc ya que
cabría imputarle una negligencia culpable en caso de trattir.se de vicios susceptibles
de ser conocidos mediante esa investigación, y por el contrario si el estudio de los
títulos no permite conocer los vicios por su carácter no manifiesto, quedaría acreditada
la buena fe (C NC iv, sala F, 27-8-79, “SiglVido, SA en: íirdman del Carril, Elisa M.
R. v otros c/Lozada, Mario”, L. I.. I9S0-D-295).

249
C l.A n o t o K iu - .it - M a i u a n o C O r im e
— ----------------------------------h
3, /'resunción de buena fe
Romitimos ¡i lo expuesto en el pimío C\l.c.2.h, del Capítulo 11.

■1, ¡'resunción de mala fe


Remitimos a lo expuesto en el punto C.l.c.2.j, del Capítulo II.

fi. ( 'usos de inexistencia de buena fe


ti) incumplimiento de la forma exigida para el título
Como una persona no puede escudarse en el desconocimiento del
derecho, todos deben conocer las formas necesarias para la validez de
Cltdn instrumento.
Por ese motivo, el incumplimiento de la forma en el título de ad­
quisición impide la buena fe en el poseedor, y, evidentemente, perju-
'•u un al poseedor que intente consolidar su título mediante la ptes-
‘ l¡pelón breve, pues si bien el título existe' no podrá alegar la buena
ilf que habla el artículo 1902.
Rl diado criterio fue adoptado por la Xll Reunión Jurídico Notarial
l^lítda en 1980, en la ciudad de Rosario, en la cual el despacho de
jlljtoría, entre otras declaraciones, especificó: “La existencia de vicios
jljfiCMos, ostensibles, evidentes, tanto de fondo como de forma que
■in provocar la invalidez de los negocios jurídicos que las padezcan
mu antecedentes dominiales del título mediante el cual se pretende
IWM’urir el dominio, neutraliza la buena fe del adquirentc...”
!: X-ü disposición adquiere relevancia si se la aplica a los antecedentes
(*! mulo del autor de la transmisión. Así, por ejemplo, si el poseedor
wdciuiere un inmueble mediante escritura pública, pero entre los ante-
•fílenles del acto hay un título hecho en documento privado, ese defecto
«r forma pone al adquirenle en situación de mala fe, toda vez que no
pnude tener en su propio título la confianza firme que supone la ad­
quisición hecha de buena fe15.
Si el incumplimiento de la forma se refiere al título del poseedor,

M ( <>nl. AREAN, Beatriz, en Código Civil y normas complementarias. Análisis


doctrinario y jurisprudencial. dir. por Alberto J. Btieres y Elena 1. Highlon, Hainmu-
i’ilbl. Buenos Aires, t. 6-B, p. 731, comentario al art. 4009.

JÍO
TlfTfTm TTTTITTTTTT t T

Pitiisc k 11'( :k 'mm iik i vil ( in m u u iu .i ; s )

además de no poder acreditar su buena te, éste carecería de justo


título, por lo que no podría quedar al abrigo de la prescripción breve,
y deberá adquirir el derecho sobre la cosa mediante la prescripción
veinteñal. Obsérvese en el caso cómo se asocian los requisitos de justo
título y buena fe.

Jurisprudencia (anteriora la vigencia del Código)


1. La presunción de mala fe que deriva del vicio formal en el título de
la primera adquisición es juris tantum, pero resulta muy difícil producir
prueba en contrario pues el vicio formal debió haber sido conocido
al realizarse el estudio del título y no efectuado dicho examen, el
tercero tampoco puede pretextar buena fe, ya que su conducta no es
compatible con una razonable diligencia (CNCiv.. sala F, 27-8-79,
“Sigfrido, SA en: Urdirían del Carril, Clisa M. E. y otros c/Lozada,
Mario”, L. L. 1980-D-295).

b) Título nulo por defecto deforma


El título nulo por defecto de forma no puede servir de base para
la prescripción. Un título destituido de las formas esenciales no es
título, y nada puede probar. El tenedor de un título tal no puede tener
en su derecho una confianza firme y completa, sobre la cual repose
la prescripción, no puede crear la buena fe del poseedor. Debemos
distinguir las formas intrínsecas de las extrínsecas. La nulidad del acto
puede proceder de sus formas intrínsecas, por ejemplo, sobre las con­
diciones esenciales del contrato, o de la forma extrínseca, el escrito
que lo comprueba, cuando el escrito está sujeto a ciertas formas so­
lemnes. En el primer caso, el acto no puede ser para el poseedor un
justo título. En el segundo caso, la falta de la forma es un obstáculo
invencible para que sea un justo título; tal sería la venta de un inmueble
por un documento privado.
Obsérvese que, en este aspecto, el Código Civil fija como recaudo
para la existencia de justo título el cumplimiento de las formas exigidas
para la validez, del título (art. 1902).

Jurisprudencia
1. La buena fe no se presume cuando se está en presencia de adquirentcs

251
m m m
m
(li.A U K K ) Kii'im - M a k ia n o 0 . Oi'iifto

de un ilommio cuyo titulo omeccdcilW lili sido declinado nulo, pin


i|iie no existe norma expresa en tul sentido. I¿n todos aquellos ütixt
en que taita la autoría ’ riel verdadero propietario, resulta cvid^ui
pue no liulio de su parle un desprendimiento voluntario de la poseí!
de la eosa, por lo que la mayoría de la doctrina entiende que estitoit
en presencia de un “acto inexistente”, o para otros de un acto inops
nible respecto del primitivo titular. Pero fuere en uno u otro sentid
arribamos al mismo resultado: los subadquirenles, aun de buena í
no resultan protegidos por la norma del artículo 1051 del Códi||i
< iviI (CNCiv., sala A, 23-6-83, “Sasso de Aguer, Gioconda M. 1
otra c/l .eone, Antinio y otro”, citado por Ghersi y Weingarten. Cáihft
Civil. Análisis jurisprudencial. Comentado, concordado y anotado, I
IV, p. 759, y sus citas).
2 lis absolutamente nulo y no puede dar lugar a la prescripción admi.
nistraliva, el título por el cual el Poder Ejecutivo de la Provincia
de Uuenos Aires enajenó en 1889 tierras de propiedad de aquél 1}
sin autorización ni ratificación de la Legislatura (CSJN, 1941,
ción c/Cía. de Muelles y Depósitos del''Puerto de La Plata”, Fallos
189:345).
i1
h'studio de títulos
JJtdb liciones
■ i un análisis crítico de un conjunto de documentos con el fin do
la existencia, titularidad, efectos, eficacia y alcance de una
i relación a una persona.
Consiste en una crítica y minuciosa revisión de escrituras matrices
expedientes judiciales, a lin de conseguir un título firme y perfecto,

5 H pos de la seguridad jurídica.


lis el resultado de una investigación y verificación críticas de las
« iltsas contractuales y sus formas constitutivas para establecer la cer-
10*11 de una titularidad actual.
f!s la relación orgánica de los distintos actos y documentación ju­
rídica, verificados críticamente para cimentar la juridicidad de un de-
ItiOlio.
Pero el estudio de títulos no puede limitarse al análisis de los an-
Ituci lentes regístrales de la cosa, sino que deben realizarse otras dili-
• uncías que despejen toda duda sobre la titularidad de la cosa que se

ÍM

Un
l ’ uiw rit ii'ciÚ N uituvi! ( i n m c i í h i iís )

piolendc adquirir, como ser reconocer la cosa que se va a adquirir,


conocer su tasación, quien la ocupa (consulta con vecinos), y, de ser
posible, en qué carácter lo hace.
Su objeto consiste en determinar si la realidad registra] concuerda
con la cxtrarregistral, pues de lo contrario se carecería de buena fe,
por ejemplo, cuando se tratare de vicios susceptibles de ser conocidos
mediante una adecuada investigación, pues en este supuesto el adqui-
rente demuestra una conducta negligente. Cabe recordar que la buena
le se presume; ello así, la prueba del conocimiento del vicio queda a
cargo de quien lo invoca (conf. arg. art. 377, CPCCN).
Puede ocurrir también que determinadas anotaciones regístrales de­
ban ser evaluadas con más detenimiento. Por ejemplo, quien pretende
la prescripción adquisitiva decenal de un terreno no puede alegar buena
fe si en el plano consta una anotación marginal referida a una obser­
vación indicativa de superposición de límites, pues en tal caso no
existe el error de hecho o la ignorancia que configuran la buena le
del poseedor en cuanto a la legitimidad de su posesión. En electo, el
pertinente estudio de títulos debió incluir la indagación del contenido
de tal anotación marginal16.
Un adecuado estudio de títulos debe recaer sobre tres elementos:
sujeto, objeto y causa.
Respecto del sujeto, deben analizarse todos los aspectos subjetivos
de la persona que comparezca a realizar el acto: personería, capacidad,
edad, etcétera. Ante la ausencia de alguno de estos elementos no habrá
título ,suficiente, pero tal vez sí justo título.
En cuanto al objeto, habrá que corroborar que el título se refiera
al inmueble sobre el cual recae el acto. Debe considerarse su ubicación
y medidas. Sobre la superficie de terreno que exceda la indicada en
el título, se carecerá de título suficiente o de justo título, motivo por
el cual para poder adquirir un derecho real sobre esa tracción de terreno
deberá perseguirse la usucapión veinteñal.
En lo que hace a la causa, se pueden confrontar documentos ex-
tranotarialcs, expedientes, planos, etcétera.

16 CNCom., sala B, 19-9-96, “Arroyo de Alpalaco SA s/Quiebra s/Inc. de rev.


por la quiebra de: Falaschi de Fernández, Hermenegildo'-, L. L. 1997-B-744.
rrniMiTtnifTT.......... wmm .r

f i Atioio Km k Mariano ( \ i III]I i

b) OhI¡pación de efectuar el estudio de títulos


íixislen distintas posturas sobre la necesidad de efectuar el estudio
de mulos para la obtención de la buena le, pues no existe una ley a
nivel nacional que establezca su obligatoriedad. Sin embargo, la cos­
tumbre notarial entiende que éste es obligatorio, pues hace a la segu­
ridad jurídica. Pero también determinará si en el caso concreto hubo
buena o mala práctica del escribano, y puede resultar un importante
elemento de prueba ante cualquier reclamo por responsabilidad. Re­
cuérdese que la obligación de este profesional al otorgar una escritura
traslativa do dominio es de resultado.
La Corle Suprema de Justicia de la Nación ha variado su criterio.
£» el precedente “Gallegos Botto, MTB y otros c/Provincia de Buenos
Aires", se expidió al respecto, basándose fundamentalmente en lo dis­
puesto por el artículo 23 de la ley 17.801, que organiza el Registro
(Itl la Propiedad. La citada norma cita como requisito para el escribano
I ' formalizar las escrituras de compraventa de inmuebles solamente
(uMtenga a la vista “el título inscripto en el Registro” y “la certificación
jfWlídn a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado
flílfeo de los bienes y de las personas según las constancias regis-
■’M* t oile di-i° entonces que “en lo que hace a la omisión del
WtllO tic títulos, que dicha norma no exige, tal circunstancia resulta
•u«'|iv|inie de acuerdo a lo decidido en Fallos-. 270:404” 17.
t j No obstante, en la causa “Martínez, Hugo O. c/Provincia de Buenos
•i el máximo tribunal entendió que si bien no existe obligación
-I faltamente impuesta de efectuar el estudio de títulos antes de auto-
Viir el otorgamiento de escrituras de transmisión de dominio o cons­
I tálIon de gravámenes, tal previsión resulta al menos necesaria para
| ii- i t configure en el adquirente del derecho real la buena fe, creencia
11*11* Consiste en la impecable convicción de estar obrando con arreglo
|| derecho y que constituye presupuesto indispensable para obtener la
prC'lbocióii de la ley. Así, la indicada prudencia requiere que el acreedor
hipotecario tome conocimiento del inmueble que se le ofrece como
jaranita1".

11 K I). 22-787.
M ('.SIN, 19-12-95.

¿V I
i
P r iís c r ip c ió n fiuiivi-: (iNM Ui:nu:s)

Por su parle, es importante destacar el despacito de la minoría de


la XXII1 Jornadas Notariales Argentinas: “Renunciar a este deber fun­
cional, el cual constituye uno de los pilares básicos sobre los que se
asienta el notariado de tipo latino, significa en consecuencia desnatu­
ralizarlo y abrir las puertas a la inseguridad jurídica, llevando a la
irremediable y lógica aparición del seguro de títulos”.
Si se acepta que la buena fe requerida consiste en la íntima con­
vicción del sujeto de actuar conforme a derecho, unida a la diligencia
que, razonablemente, deba poner en la celebración del negocio jurídico,
es necesario reconocer que la mejor prueba de que tal preocupación
o inquietud se tuvo está dada por la realización del estudio de los
antecedentes dominiales del inmueble. En efecto, si de dicho estudio
no surge la existencia de vicios manifiestos y si el adquirente no pudo
tener oportunidad de conocer los vicios no ostensibles que pudieran
existir, éste habrá demostrado su buena fe.
Por omisión legislativa no es obligatorio para el notario realizar
el estudio de los antecedentes del título, pero ello se hizo costumbre
gracias a la responsabilidad que caracteriza al notariado argentino.
Aunque la situación no ha variado en el Derecho positivo, por lo
expuesto se puede afirmar que ahora el estudio del título reviste más
importancia que antes, convirtiéndose en una tácita obligación notarial,
con la finalidad de facilitar al adquirente la prueba de su buena fe
para el supuesto de que su derecho llegare a ser cuestionado.
Coincidentcmente la I Convención Notarial del Colegio de Escri­
banos de la Capital Federal concluyó que “...para que el tercero pueda
demostrar su diligencia, como requisito justilicante de su buena fe, el
estudio de título tiene, después de la reforma del artículo 1051, mayor
trascendencia que antes de ella. También parece conveniente que el
adquirente quede documentado en cuanto a la realización de dicho
estudio y su resultado” y que “las normas de fondo y la mayoría de
las leyes notariales argentinas, no imponen a los notarios la obligación
de estudiar el título. Empero la modificación del artículo 1051 acon­
sejaría considerar ahora tácita dicha obligación para que el adquirente
pueda probar su buena fe”.
La referencia a la conveniencia de que el adquirente quede docu­
mentado sobre la realización del estudio del título y su resultado se

255
C).m /dio K iit .m - M a r ia n o 0 O llllu
--------------- -------------- — ..................................................
comprendo por si misma, pediendo Vahar en cmmlo a su materializa-1
ción. I oí ejemplo, medíanle la entrega de una copia al interesado dei
la recopilación do los antecedentes, o lina ñola del escribano intervi-,
mente dejando constancia de que, habiéndose hecho el estudio del
Ululo, no surge de éste la existencia de vicios manifiestos, o cualquier
otro procedimiento que se estime adecuado19.
Cabe advertir que el comentario expuesto anteriormente se desa­
rrolló durante la vigencia del Código derogado. El actual Código Civil
v ( omercia) retuerza esta interpretación si se tienen en cuenta las
precisiones que formula sobre la buena fe, y que en el artículo 1902,
■íllirno párrafo, alude expresamente a la necesidad, a los efectos de la
buena le, del “examen previo de la documentación”.

Jurisprudencia (anteriora la vigencia del Código)


. Para el Derecho, la buena fe supone error excusable y nadie puede
alegarlo si no ha realizado investigaciones previas sobre el título an­
tecedente (CNCiv., sala B, L. L. 19^7-0-223).
' Aunque en el ámbito espacial en el que se otorgó la escritura no
existida en esa época obligación legal de los escribanos de efectuar
el estudio de los títulos de propiedad antes de autorizar el otorgamiento
de escrituras de transmisión de dominio, tal estudio es al menos ne­
cesario para que se configure en el adquirente del derecho real la
Inicua fe, creencia que consiste en la impecable convicción de estar
obrando con arreglo a derecho, y que constituye presupuesto indis­
pensable para obtener la protección de la ley, por Jo tanto la ausencia 1
de dicho examen no es suficiente para hacer procedente la responsa­
bilidad estatal por errores regístrales ni la atenúa en ningún caso (CSJN, 1
I.“5-7-97, “Terrabón SA c/Provincia de Buenos Aires”, D. J. 1998-2-
4ól, L. L. 1999-A-507, Jurisprudencia Agrupada).
3. Aunque en el ámbito espacial en el que se otorgó la escritura no
existieia en esa época obligación legal de los escribanos de efectuar
el estudio de los títulos de propiedad antes de autorizar el otorgamiento
de escrituras de transmisión de dominio, tal estudio es al menos ne­
cesario para que se configure en el adquirente del derecho real la

( AltBAL!.AL, Hada; GIRAI.T PONT, Martín; NOVLLLINO, Carlos A. y


S( ABANO, Adolfo, Caracterización de la buena fe requerida por el artículo ¡051
(tel Codito Civil, en Revista del Notariado, 713-1441.

256
I'K I SCUII’Í HIN llIlliV U (IN M U IÜ ILK S)

Inicua lo, creencia que consiste en la impecable convicción do eslai


obrando con arreglo a derecho, y que constituye presupuesto indis­
pensable para obtener la protección de la ley, por lo tanto la ausencia
de dicho examen no es suficiente para hacer procedente la responsa­
bilidad estatal por errores regístrales ni la atenúa en ningún caso (CSJN,
15-7-97, “Terrabón SA c/Provincia de Buenos Aires”, D. I 1998-2­
451; L. L. 1999-A-507; Colee, de Análisis Jurisprudencial. Derechos
Reales, dir. por Marina Mariani de Vidal; L. L. 2002-455).
4. La adquisición de un inmueble en remate judicial no releva al com­
prador de la obligación de examinar los antecedentes del dominio ni
purga los defectos que pudiera tener, con mayor razón si en los autos
no existe comprobación del dominio del ejecutado ni constancia alguna
de que el primer ocupante del lote fiscal ni los posteriores adquirentes
hayan llegado a tener título definitivo del mismo. A falta de esa ve­
rificación y de prueba de que el primer ocupante o alguno de sus
sucesores haya obtenido dicho título, el comprador no puede ampararse
en la prescripción del artículo 3999 del Código Civil para reivindicar
contra el Estado (CSJN, 1948, "Rossi, Juan M. c/Nación”, Fallos:
211:1825).

c) Nuestra opinión
No puede soslayarse que el sistema establecido por la ley 17.801
no es convalidante, lo cual significa que la inscripción no convalida
el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes
(conf. arl. 4o, ley 17.801).
Adviértase que la información que se recoge y asienta el registro
en la matrícula de un inmueble se presume exacta, y su publicidad
fidedigna (fe pública registral), mas si la misma Ley del Registro de
la Propiedad Inmueble considera que puede haber situaciones regis­
tradas que no se condigan con la realidad extrarrcgistral (por el prin­
cipio de no convalidación), esta circunstancia, por sí sola, torna exigióle
la confección de un adecuado estudio de títulos, que evidentemente
no puede circunscribirse al ultimo registro.
En ese sentido, es necesario realzar la importancia que representa
el estudio de títulos, cuya falta desvirtuaría la buena fe del adquirente
al no haber agotado los recaudos que tenía a su disposición para conocer
la realidad extrarrcgistral que el asiento o certificado no tradujo, motivo

257
l)W ........................ ii— yin iiyy

........... ......
CLAUDIO Kll'lítt • MMUANO cC OriiHO
OVIlHCI

por el cual quien atliju¡ero un inmueble sin haber analizado los anti
Odíenles dominiales no pocha enlivntni coi! i:\ilo una eventual acetó
do reivindicación del verdadero propietario, .salvo que el vicio no
ostensible y no hubiera podido ser descubierto mediante dicho esittdil
Residía conveniente aclarar que el estudio de títulos no debe liirn
1tirso al análisis de los antecedentes dominiales, sino que también deber
recabarse toda la información posible referente a la persona que liana»
"lite, por ejemplo, si esta es quien vive allí, a través de la consulta t»
vecinos del lugar.
I’oi ende, rechazamos la teoría cpie sostiene que las constancias
dd Registro son suficientes para configurar la buena fe, porque des
conoce la realidad de nuestro sistema, donde el registro no es conva»
hilante, y en consecuencia afirmar que quien adquiere según las con#
l|*nuas del Registro adquiere bien, es llevar demasiado lejos la ver
'dora función, asignada por el legislador, ya que la “fe pública re-
tytrs)" no se aplica en nuestro sistema. JLa buena fe se mide con
-Hitan Subjetivas20.
i úllima parte del artículo 1902 del Código refuerza esta idea,
p i t m o , al tratar la compraventa de inmuebles. Dice el artículo
ifl t)nc lambién están a cargo del vendedor los gastos “del estudio
U m n jk .y sus antecedentes y, en su caso, los de mensura y los tributos
ie graven la venta”.

»Quién debe hacer el estudio de tHuios ?


»|
Hemos destacado que el estudio de títulos es importante para acre -
hit1 la buena íe del futuro adquirente. En esos términos, representa
ifitt carga para éste, aunque será el escribano que realice la escritura
Id adquisición del derecho sobre un inmueble quien efectúe el perti-
rtüfitt' estudio, el cual, por sus particularidades, sólo puede ser hecho
pot un profesional idóneo en la materia.

d) ¿I Justa cuándo debe, hacerse el estudio de títulos?


Sobre este pimío, también encontraremos distintos puntos de vista.

Jl) ( NC ¡v., sala H, R. 300.695, 6-2-2001, “Casanovas de Kelly, Ana Teresa c/Com-
liilñia SANOR SA s/Nulidad de escritura”.

’.'M
tmttutt? ir iw n w f lM m

PuiusnurnóN imiivi- ( in m u iu iu ^s ;

Para algunos, dehe limilarse a conocer cuál es el último registro. Para


oíros, eso no es estudio de títulos, y consideran necesario extenderlo
hasta llegar al período de la prescripción corla. Otros van más allá, y
entienden que debe llegar, por lo menos, hasta el plazo de la pres­
cripción larga (veinte años), ya que puede haber causales de suspensión
o de interrupción.
Detrás del mecanismo purificador de los estudios de títulos subyace
la figura de la prescripción adquisitiva. La más correcta técnica notarial
propicia, por regla general, extender tales estudios por un plazo mínimo
de veinte años, porque se parte de la suposición de que transcurrido
ese lapso desde que se presenta la última imperfección en la cadena
de títulos, tal falencia en el emplazamiento jurídico del transmíteme
se habría expurgado por vía de la usucapión larga en favor de quien
o quienes se beneficiaron con la ostentación de la posesión en ese
período21.

D. Formas de hacer valer la prescripción breve


Además de las diferencias ya señaladas entre la prescripción breve
y la larga, puede indicarse una más, relacionada con la forma de hacer
valer el derecho que se adquirió.
En la prescripción larga -como veremos en el capítulo siguiente-,
ante la carencia de título debe contarse con una sentencia que lo supla.
En esos términos debe iniciarse la correspondiente acción por usuca­
pión. Sin embargo, también puede oponerse como excepción, o a través
de una reconvención.
No ocurre lo mismo con la prescripción breve, porque en ésta sólo
se consolida la adquisición hecha con justo título y buena fe. Por ser
ello así, no se requiere un proceso para que se reconozca la citada
consolidación.
No obstante, podría hacerse valer como excepción ante la eventual
acción de reivindicación iniciada por el anterior titular del dominio o
de cualquier otro derecho real que se ejerza por la posesión.
En resumen, la prescripción breve no puede plantearse judicialmente

21 Ver ALTER'INI. Jorge, Importancia del estudio de títulos, en Gacela del No­
tariado, Colegio de Escribanos de la Provincia tic Santa Fe, N® 88, 1982.

259
Cl,AUDIO K ii'Wk ■Mariano C. O tt.HO

L'onid acción, pero si como excepción, para lo cual, obviamente, deboco


contarse con justo título y buena le, además de la posesión pública y
continua por diez anos.
I’n lo que alano a los aspectos procesales del planteo de prescripción
breve como excepción, remitimos a lo expuesto en el Capítulo VI,
Con las salvedades propias de los requisitos de esta clase de usucapión.

Jurisprudencia (anteriora la vigencia del Código)


tíuena Je. Presunción. Conocimiento de gestiones extrajudiciales
I I ,a posesión por más de diez años, con buena fe y justo título, autoriza
la excepción de prescripción adquisitiva contra la acción de reivindi­
cación. I.a buena fe se presume, y no la excluye el conocimiento que
el I oscodor pueda haber tenido de gestiones exlrajudiciales seguidas
con su causante (CSJN, 1902, “Consejo Nacional de Hducación c/Oniz
de Rozas, Juan M. y Manuela Orliz de Rozas de Terrero”, Falkm
V5:13ó).

i jfto de defensa de prescripción adquisitiva breve


i ReMtliaiulo de la enunciación de los límites contenida en la escritura
(le adquisición del inmueble y de la circunstancia de que la renuncia
:l favor de la demandada sólo tiene por objeto derechos y acciones
'One no se concretan sobre inmuebles cuyas medidas y linderos se
duiorminen en forma precisa, que aquélla no ha podido tener la creencia
lln duda alguna de que el renunciante fuera el verdadero señor de la
cosa, debe rechazarse la defensa de prescripción adquisitiva fundada
en el artículo 3999 del Código Civil (CSJN, 1944, “Sanz de Canaveris,
Ángela M. c/Provincia de Jujuy”, ¡'altos'. 198:403).
I
Relación de la prescripción decenal con el
¡i m tínilo 392 del Código Civil y Comercial
¡i
1:1 artículo 392 del Código Civil y Comercial, siguiendo los pasos
<lol utuerior artículo 1051 del Código Civil derogado, establece: “Todos
(OS derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un in-
irutcblf o mueble regislrable, por una persona que ha resultado adqui­
ríale en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden
I ’ KI M'KIP< ION IIKKVF. (IN M U ia il l-.S)

ser reclamados direclamenle del tercero, excepto contra el subadqui-


rente de derechos reales o personales de buena fe y a título oneroso.
”Los subadqu¡rentes no pueden ampararse en su buena fe y título
oneroso si el acto se ha realizado sin intervención del titular del de­
recho”.
Esta norma marca el efecto retroactivo de la sentencia de nulidad
en materia de cosas registrables, al obligar la restitución de la cosa
que mediante aquel acto se había adquirido, y se constituye como una
aplicación del principio nemo plus inris, consagrado por el artículo
399 del Código Civil y Comercial, mediante el cual nadie puede trans­
mitir a otro sobre una cosa un derecho mejor o más extenso que el
que tiene, especialmente cuando se trata de un acto nulo. Sin embargo,
el texto del citado artículo deja a salvo los derechos de los terceros
adquirentes de buena fe a título oneroso.
Sin entrar a analizar en profundidad cada uno de los extremos
incluidos por el artículo -pues ello escapa al objeto de la presente
obra-, cabe destacar que mediante el 392 la persona que ha llegado
a ser propietaria en virtud de un acto nulo pierde todos los derechos
reales o personales sobre la cosa inmueble o mueble registrable, mas
quedan a salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe
a título oneroso.
Varios de los elementos precedentemente mencionados también se
presentan en el ámbito de la prescripción adquisitiva breve, pues, como
vimos, el Código Civil y Comercial dispone que para que ésta se
alcance el usucapiente debe reunir justo título, buena fe y posesión
de la cosa inmueble por diez años.
Si bien ambas normas persiguen un objetivo común, que es darle
al titular de un derecho sobre una cosa la posibilidad de repeler un
ataque del anterior titular o de un tercero o, como contrapartida, fa­
cultarlo para recuperarla. No obstante, ambos regímenes se dan in­
dependientemente, ya que en el caso de la transmisión a non domi­
no, esto es en los que no hubo participación del titular del derecho,
el acto es inoponible (en lugar de nulo) y, por lo tanto, no se aplica
el citado artículo 392. Así surge expresamente de la última parte
del propio artículo 392, y de los artículos 396, 2254 y 2260, última
parte.

261
Ocurre <|ue, como ya se explico, (|ii¡(‘ii tulqumre de un no legitimad*
cuerna con un justo título (art. 1002), y para consolidar su sil unció
precisa de la prescripción breve (arl. 1898). Si se aplicase el ai líen!
.192, se estaría suprimiendo del Código la prescripción corla, y csu
iute.rpr«iación no es posible.
linUaulemos que el actual Código, con los artículos mencionados
lia puesto claridad en este tema y concluye con las discrepancias sus­
citarlas durante la vigencia del Código Civil derogado22.
l’arn gradear mejor la cuestión, marcaremos las diferencias en la
aplicación de cada una de las normas indicadas ut supra.

Art. 392 Art. 1902 del Código Civil


Sólo i Ululo oneroso. A título oneroso o gratuito.
{tillo requiere buena fe del adquirente. Sólo requiere buena fe del adquirente.

Aftlu l« inexistencia de una norma cx- La budlia fe se presume.


pii i que presuma la buena fe en este
"ilivjfülo, unido al carácter excepcional
|Í n til artículo 392 tiene frente al prin-
<ll 'lo gana til del artículo 399, que go-
UfflUi la transmisión inmobiliaria, y la
(íllíl (ló convalidación de defectos de un
ionio nulo resultante del artículo 4 o de
w lt»y 17.801, llevan a la convicción de
lita ¿1 tercero no sólo debe invocar la
itianu le, sino que además debe acre­
ditada. partí cuyo extremo reviste patli-
Cul.a relevancia el correspondiente estu­
dio de títulos.

Para una postura mayoritaria, requiere buena fe del enajenante y del adquireníc
(IruerpK'lación arts. 2777 y 2778. Cód. Civ. derogado). F,n este sentido es de destacar
i(i dispuesto por las Terceras Jornadas Rioplatcnses de Derecho (San Isidro, 1981),
ICspecio de los casos de no autoría, declararon que “si el transmíteme es de buena
fe y el subadquirenle es de buena fe, y adquiere a título oneroso, la acción de rei­
vindicación del verdadero propietario no procede por imperio de lo normado en los
itl'IH. 2777 y 2778”. También que “si el enajenante es de mala fe y el adquirente es
do buena fe, este último consolida su dominio con el transcurso del plazo reglado en
el tul .1999”.
I ’KI:S< KUinÓN llltl-.vn (INMUF.IU.I'S)

A l t. 3 9 2 A r t. 1 9 0 2 d e l C ó d ig o C iv il

La evaluación de la buena fe es mucho La buena fe debe estar unida a la pose­


más estricta, porque no se necesita el sión por diez años, motivo por el cual
transcurso del tiempo para consolidar las aquí el análisis de la buena fe es menos
situaciones viciosas. Además, la defensa estricto.
es inmediata, sin requerir la posesión ex­
tendida a lo largo de diez años.

Tiene que haber por lo menos dos acLos Puede darse con un solo acto (el justo
distintos. título por el cual se intenta transmitir el
derecho real).

Se requiere una sentencia que anule el No es necesaria la intervención judicial;


acto (art. 390). ni siquiera para el momento de consoli­
dación del derecho real, pues éste se ob­
tiene sólo ante la presencia de justo títu­
lo, buena fe y la posesión por el tiempo
fijado por ley (10 años).

Excluye a las transmisiones a non domi­ Requiere la presencia de justo título.


no , porque el acto le es inoponible al Enue los supuestos de justo título, debe
verdadero titular, pues sólo quedan am­ incluirse el de las transmisiones a non
parados los terceros que adquieren en domino.
virtud de un título afectado de nulidad,
pero no aquellos que adquieren por títu­
los ¡imponibles.

Si no hay buena fe o título oneroso, puede Si no hay buena fe, puede acudirse a la
acudirse a la prescripción larga. prescripción larga.

Adviértanse las notables diferencias entre un régimen y otro, lo


cual conduce a la aplicación de las normas analizadas en forma inde­
pendiente, aunque a veces puedan existir controversias entre los que
intentan ampararse en ellas.
Debemos aclarar que si bien el cuadro fue elaborado teniendo prin­
cipalmente en mira a las cosas inmuebles, el criterio es similar en el
ámbito de las cosas muebles, como se examinará en otro capítulo. En
efecto, si hubo desprendimiento voluntario del titular del derecho real,
el tercero poseedor de buena fe y a título oneroso queda a salvo (art.
1895). Si la cosa fue hurtada o perdida, y pasa a manos de un tercero
de buena fe, este precisa de dos años para quedar a salvo de la rei­
vindicación del verdadero titular (arls. 1898 y concs.).

263
C l.A U D IO K ii'i.u M ,\ k ia n o C . O m it o

( <11110 elemento saliente, destacaiffips que quien persigue la adqiii-


Híción de un derecho real por prescripción larga lo hace sin importar
quién sea el verdadero titular del derecho. Por ende, si se produce
una disputa entre el tercer adquirente del artículo 392 y un usucapiente,
el piimero sólo podrá triunfar si interrumpe la posesión del usucapiente
líeles de cumplidos los 20 años de posesión.
i
Jurhi»tt(l<!ncia (anteriora la vigencia del Código)
I. La buena fe requerida en el subadquircnie a los fines del artículo
1951 del Código Civil, se valora con criterios comparativamente
más severos que las que se refiere a la usucapión breve por las
condiciones en que opera y por las consecuencias que entraña. El
iranscurso del tiempo no se necesita para consolidar las situaciones
viciosas en el artículo 1051, mientras que sí cumple la función con-
solidatoria en la prescripción adquisitiva. Ello explica la apreciación
más rigurosa de la buena fe en el primer caso. Una recomendable
piudencia del adquirente le aconsejaría muñirse de prueba precons-
líliiida de haberse efectuado o encomendado el estudio de los títulos
conservando copia de esa investigación certificada por el profesional,
o un recibo de los gastos, etcétera (CNCiv., sala F, 14-11-78, “Mar­
ciales, Juan. suc. y otra c/NN Álvarez Jome 4072/76”, L. L. 1979-
D-103).
Il 3. 'Canto el artículo 1051 como los artículos 2777 y 2778 del Código
Civil requieren, por lo menos, para su aplicación la existencia de tres
sujetos, en cabeza de los cuales sucedió el dominio del mismo in­
mueble, y además, un acto inválido que deje sin efecto la transmisión
de los derechos entre el primero y el segundo (CNCiv., sala F, L. L.
1979-D-103 y 1980-D-295; E. D. 83-438 y 87-252; citado a su vez
por Kiper. Código Civil comentado. Doctrina, jurisprudencia, biblio­
grafía. Derechos Reates, t. II, p. 558).
' La protección de los terceros subadquirentes dispensada por el artículo
1051 del Código Civil, está específicamente referida a los casos de
nulidad o anulación de los actos jurídicos y no cubre en cambio otros
supuestos de ineficacia de los mismos, verbigracia la inexistencia o
la inoponibilidad. Sin el antecedente de la anulación o declaración de
nulidad del acto en virtud del cual llegó a ser propietario de] inmueble
quien luego transmitió derechos a un tercero, éste, aun siendo adqui­
rente de buena fe y a título oneroso, no cuenta con la protección del

2(i I
m m m m im m v w m m m im w w w w

l ’i U M i t i i ’a Ó N m u i v i ; ( i n m i j m i i . e s )

artículo 1051, última paite, del Código Civil contra la acción reivin­
dicatoría del propietario original (CApel. de Trelew, sala A, 25-6-98,
“Cottet, Isidro c/Huayquifil, Francisco s/Acción de reivindicación, or­
dinario”; Borda, G. A., Tratado... Derechos Reales, t. II, N° 1485 y
ss.; Lalaille, Derechos Reales, Fdiar, 1944, I. III, ps. 407-408, N°
2047; Peña Gu/.mán, Derechos Reales, Tea, 1975, I. III, ps. 651-653,
N“ 2136; Garrido y Andorno, Código Civil anotado. Libro III. De­
rechos Reales, /avalía, 1979, t. III, p. 58) (SCJBA, J. A. 1957411-61
y D. J. B. A. CXV11-301; CNCiv., en pleno y por unanimidad, L. L.
LXL1I-463; C2“CCom. de I.a Plata, sala II, 11 D. XXV1-226, eIDial -
BCBI3).

F. Efectos de la prescripción breve


Consideramos apropiado remarcar que la prescripción que deter­
mina el artículo 1902 no es rigurosamente de adquirir; la cosa ya fue
adquirida con título y buena fe. La prescripción en tal caso no hace
más que consolidar la adquisición hecha, y el que ha cumplido con
la posesión de la cosa por diez años si se trata de un inmueble, o de
dos años si es cosa mueble hurtada o perdida, queda al abrigo de toda
acción de reivindicación.
Como principal efecto de la prescripción breve debe señalarse que
ésta permite la oponibilidad plena del derecho real (erga omnes), pues
antes se era propietario (o titular de un derecho real usucapióle) frente
a todos, menos frente al verdadero titular. Alcanzado el plazo legal
de posesión, el usucapiente puede enfrentar con éxito la reivindicación
del anterior propietario.
Cabe aclarar que antes de cumplido el término legal, el titular con
justo título está legitimado para ejercer -además de las acciones po­
sesorias- acciones reales contra un tercero, por ejemplo, si éste lo ha
desapoderado.
En cuanto a la sentencia, dispone el artículo 1903, segunda parte:
“La sentencia declarativa de prescripción breve tiene efecto retroactivo
al tiempo en que comienza la posesión, sin perjuicio de los derechos
de terceros interesados de buena fe”.
A diferencia de lo que ocurre en la prescripción larga (art. 1905),
la sentencia que declara la prescripción breve tiene efecto retroactivo

265
Cl. addio Kii'iiit - Makiano C'. O tiiw

al momento que comcn/ó la posesión, que será -si no se demuestra


lo contrario el de la lecha del justo título o de la rogislración, según
el caso, listo es, el electo se retrotrae al tiempo en el que comenzó
el pla/o útil para prescribir (ver art. 1898).
listo es lógico ya que el poseedor con justo título, como se explicó,
OS propietario frente a todos pero necesita consolidar su situación res­
pecto del verdadero propietario, a quien la transmisión le resulta ino-
ponible y puede reivindicar la cosa.
Así, por ejemplo, si el adquirentc con justo título gravó la costt
con usufructo o con hipoteca, y luego se dicta una sentencia que declara
la prescripción breve, al tener efecto retroactivo tales derechos también
8 0 convalidan definitivamente. A la vez, si el propietario anterior su­

friese alguna medida cautelar, o hubiese gravado la cosa con algún


derecho real (hipótesis en verdad difíciles de concretar), también las
JtíttWticia que admite la defensa las extinguiría.
r
i, tin cambio, si la sentencia no hiciera lugar a esta defensa de pres-
||ptllon corla, no habría tal efecto retroactivo, o lo habría en sentido
iltruno Así, por ejemplo, si el poseedor con justo título es vencido,
{pnlllén lo serían quienes hayan contratado con él, dado que los
tti Wso res no pueden estar en mejor situación que el transmitente
• t. 399».
»ín embargo, cabe advertir que el artículo 1903, en su última parte,
|\ a salvo “los derechos de terceros interesados de buena fe”. Es
ífícil encontrarle aplicación a esta excepción ya que, por hipótesis,
ni terceros que adquieran derechos de parte del titular con justo título
lif encontrarán en su misma situación (art. 399), aun cuando sean de
Vjomi le.
Desde otro ángulo, el titular del derecho real que pierde el plei-
||0 frente al poseedor con justo título difícilmente pueda haber cons­
tituido derechos a favor de terceros, si se advierte que -por hipótesis—
,ft9 tiene la posesión, y el justo título se encuentra inscripto en el
Nog&lro. Si a pesar de ello los terceros contrataran con él, no podrían
ftlugar buena fe.
Agudizando la imaginación podría darse esta situación. Juan ad­
quiere ile un no legitimado el dominio de un inmueble, tiene un justo

W>

,Jn
•' t*riHTT!fTti#iTTfTÍ MlfM.MHffM? WfTTTTtlI MltTHfJt........rillWimWiWlliW.ifWHIMWWHW

| ’ius< k iih ' ión im i,vi { in m u m ii . e s )

lítulo que no inscribe en el Registro, l’eclro, verdadero dueño del in­


mueble, y que ignora que la cosa fue enajenada, la grava con hipoteca
a favor de un acreedor de buena fe. Podría ser éste el caso previsto
en la excepción del artículo 1903; además de ser difícil de visualizar
en la práctica, nos genera dudas teniendo en cuenta las prelaciones
impuestas por el artículo 756.
También llama la atención que el artículo 1903 se refiera a la
“sentencia declarativa de prescripción breve”, ya que normalmente el
poseedor con justo título será demandado y opondrá la usucapión como
defensa o reconvención; la sentencia -si acoge la defensa- rechazará
la demanda. Ks raro imaginar que dicho poseedor inicie un juicio para
obtener una sentencia declarativa.
De tal forma, puede suceder que no haya sentencia alguna si el
poseedor con justo título no es demandado y, de todos modos, al cabo
de diez años consolidará su situación y, obviamente, con efecto re­
troactivo como dice el Código.

G. Derechos reales susceptibles de prescripción breve


Dice el artículo 1902 que el justo título “es el que tiene por fi­
nalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la po­
sesión”. Se diferencia aquí del título suficiente cuya finalidad es la
de transmitir o constituir un “derecho real” (art. 1892), sea principal
o accesorio. Cabe recordar que los derechos reales principales son
todos, menos la hipoteca, la anticresis y la prenda (art. 1889), mientras
que los que no se ejercen por la posesión son todos menos la servi­
dumbre y la hipoteca, aunque la primera, si es positiva, admite el
ejercicio de actos posesorios concretos y determinados (art. 1891), y
el primer uso equivale al modo suficiente (art. 1892, quinto párrafo).
Asimismo, el artículo 2119, con relación al derecho de superficie,
dice que la “prescripción breve es admisible a los efectos del sanea­
miento del título”.
Lo cierto es que de acuerdo al texto de las normas transcriptas,
quedarían fuera de la prescripción breve la servidumbre negativa, y
los derechos reales de garantía: hipoteca, prenda, y anticresis.
Sin embargo, esta interpretación nos suscita dudas, pues no vemos

267
t,‘l a £ i:mo Kici'it M ahiano C. O í uto

nioiivo puiti que, por ejemplo, una hipoteca constituida por quien no
t*stíl legitimado, no pueda sor saneada por el transcurso del pla/.o de
díty. años. May que tener présenle que el actual Código alendió el
ngor del Código anterior, que no permitía la convalidación en materia
de hipoteca. Ahora está permitido (art. 1885), de modo que todos los
derechos reales fueron equiparados en este aspecto.
Por otro lado, según el artículo 397: “La inoponibilidad puede ha­
cerse valer en cualquier momento, sin perjuicio del derecho de la otra
pune a oponer la prescripción o la caducidad”. De tal forma, se fija
como regla que toda inoponibilidad debe ceder ante la prescripción.
One la hipoteca no se ejerza por la posesión no es un obstáculo
teiminante, si se advierte que el propio Código admite la prescripción
breve en el derecho de superficie, donde también puede suceder que
Pin no baya posesión si no se plantó, forestó o construyó. En el caso
dp la hipoteca, el plazo de diez años debe computarse desde que el
j írtulo se inscribe en el Registro (arg. art.'1903).
I ii definitiva, frente a un acto inopon ible, de lo que so trata es de
jnúffnintir si -mediando buena fe- el plazo de diez años de prescrip-
c p os hábil para sanear el título. Aun cuando reconocemos que la
" Stlon suscita dudas en los textos del Código, nos inclinamos por
H I i ^ Interpretación amplia que incluya a tridos los derechos reales cons­
ono! por quien rio estaba legitimado o era incapaz.
Queda lucra la anticresis inmobiliaria, ya que el Código limita su

I Unción a diez años para inmuebles, y a cinco años para cosas muebles
J|lf*t rabies (art. 2214), de modo que no tendría aplicación el plazo
í 'picudo de diez años para la prescripción breve si se tratase de in-
ttuubles.

I Lu ley de regiilarización del dominio23


) Objetivo de la ley
Ln ley 24.374, sancionada y promulgada en setiembre de 1994, tuvo

’ Ver sobro el tuina: KIPhR, Claudio. .Inicio de escrituración. Mamnnimbi. Buenos


Aíu-s. 2004, Cap. tlt; KKMELMAJHR DE CARLUCCI, Aída, Protección jurídica
de lu vivienda familiar. Hammuiabi, Buenos Aires, 1995; ADROGUÉ. Manuel, La

•!M<
I'RUNCKII’OIÓN HUIÍVII (IN M U I.IIll.S )

por objeto regularizar l;i situación de aquellos ocupantes de inmuebles


urbanos destinados a vivienda Cínica y permanente, que acrediten la
posesión durante tres años con anterioridad al Io de enero de 1992, y i
su causa lícita. Su régimen parece alcanzar también a los inmuebles i
pertenecientes al dominio privado del Estado (nacional, provincial o
municipal), ya que si bien se aplican las normas de las leyes 23.697,
23.967, 24.146 (modificada por la ley 24.264), y de los decretos 407/91
y 2137/91 (ver dec. 1661/94), la ley 24.374 no los excluye. El decreto
1661/94 veló el artículo 7o, que establecía la inmediata escrituración,
pero eso no significa que las restantes normas no puedan sei invocadas
contra el Estado, en igualdad de condiciones que frente a un particular.
Indudablemente, el objetivo principal de esta ley es ofrecer una
solución a aquellas personas de escasos recursos, adquirentes de in­
muebles destinados a vivienda, pero que no han podido por diversos
motivos obtener un título de propiedad; esto es, regularizar su situación.
Las causas por las que se encuentran en tal situación pueden ser muy
variadas, algunas imputables a los compradores, y otras a los vende­
dores. En el primer grupo es posible imaginar que los compradores
no hayan pagado el saldo de precio -seguramente establecido en cuo­
tas—o los impuestos a su cargo, la existencia de numerosas cesiones
del boleto originario o solamente de la posesión, etcétera. En cuanto
a los vendedores, es posible que se ignore su paradero, o que hayan
muerto y existan complicaciones sucesorias, que las firmas interme­
diarias hayan desaparecido, que los lotcos no hayan terminado, que
la división bajo el régimen de la propiedad horizontal no se encuentre
concluida, etcétera. Algún autor sostuvo que el cuadro es “caótico”,
y que puede ser aún más complicado en razón de pioblemas de usur­
paciones, documentación fraguada, dificultades para acceder a la jus­
ticia, y hasta de “prejuicios”.
Se justifica el régimen también en las disposiciones de la Consti-

atribución de la propiedad de la vivienda económica en la ley 24.374. en L. L.


1995-B-934; 1TURBIDK DE BRUSCO, Gabriela, La ley 24.374 sobre regularizado!!
del dominio, un L. 1.. I995-A-I082; CAUSSIJ, Federico, Títulos de propiedad, cu L.
I,. 1996-A -1354; FAZIO DE BELLO, Marta, Comentario a la ley 24.374, en J. A.
] 995-111-850; SAGARNA, Fernando. La ley 24.374 de regularizado!! dominial: una
fuente de litigios, en I- L. I996-D-975.

269
Cl.AUDIO Kll'Ml - MAKIANO C' Otiíhc

tijción Nacional tendentes ;i proteger la vivienda. En electo, el arlícnlo


14 las asegura <4 “acceso a una vivienda digna”, pero aquí también ¡
hay que tener presente que la Constitución protege además el derecho
dt propiedad y establece que nadie puede ser privado de ella sino en
virtud de una sentencia fundada en ley (art. 17). De tal forma, la
protección que el legislador otorgue a los adquirentcs no puede ir en
desmedro del derecho de propiedad de los titulares, ya que ambos
preceptos deben ser compatibilizados.
lío suma, como se verá, la situación que pretende remediar esta
luy es la de numerosos adquirentcs, generalmente con boleto de com­
praventa y posesión, pero que no son dueños por no contar con el
iftulo suficiente. En la mayoría de los casos han comprado la “casa
iRibitaeión permanente”, o bien el terreno y luego construyeron sobre
H Se data de poseedores, los que pueden ser “originarios” o “conli-
lluKlores”, si es que hicieron tradición a otros. Pero en ningún caso
uti Udquirido el dominio. Además, suele tratarse de personas con es­
> recursos económicos.
lijen es cierto que en los casos señalados los compradores pueden
"• i' <u al juicio de escrituración, o adquirir el dominio al cabo de
* ' Hl1' Uhos de posesión por medio de la prescripción adquisitiva, te-
ii' o a) en cuenta las complicaciones que pueden rodear a cada situa-
■....... bl ley referida pretende tornar más simple el procedimiento con
hoto di; regularizarlas.

íh'ru'ficlurios
|
"Albullo Io. Gozarán de los beneficios de esta ley los ocupantes
flwr acrediten la posesión pública, pacífica y continua, durante tres
»>' con anterioridad al Io de enero de 2009, y su causa lícita, de
r muebles urbanos que tengan como destino principal el de casa ha-
ífUlCirtn única y permanente, y reúnan las características previstas en
| mglamenlación”.
“Ail. 2°. Podrán acogerse al régimen, procedimientos y beneficios
(I* usía ley, en el orden siguiente:
’’a) Las personas físicas ocupantes originarios del inmueble de que
fu trate;

r/o
Pui'SCKiifióN nui-.vii ( inmui:k i ,i :s )

”b) el cónyuge supérslite y sucesores hereditarios del ocupante ori­


ginario que hayan continuado con la ocupación del inmueble;
”c) las personas, que sin ser sucesores, hubiesen convivido con el
ocupante originario, recibiendo trato familiar, por un-lapso no menor
a dos años anteriores a la fecha establecida por el artículo Io, y que
hayan continuado con la ocupación del inmueble;
”d) los que, mediante acto legítimo fuesen continuadores de dicha
posesión”.
Puede apreciarse que para invocar la aplicación de este régimen
legal no se requiere ser poseedor legítimo; más aún, los poseedores
legítimos, por ser titulares del derecho real respectivo, no requieren
de este sistema que nada les puede aportar. La ley está destinada a
poseedores ilegítimos, aun de mala fe, pero que no sean viciosos. No
hay que confundir posesión legítima con “causa lícita”. De esta manera,
quedan excluidos riel sistema los intrusos, usurpadores y otros ocu­
pantes ilegales.
Además de los requisitos enunciados, el beneficiario debe satisfacer
dos recaudos de tipo negativo: 1. No ser propietario o poseedor de
otro inmueble apto para satisfacer sus necesidades de vivienda (art.
4o, inc. a). 2. Que el inmueble no supere las características fijadas en
la reglamentación (art. 4o, inc. b).3

3. El inmueble
Para que los beneficiarios puedan acogerse a los beneficios de esta
ley, es necesario que la causa lícita y la posesión se vinculen a un
inmueble que reúna ciertas características.
En primer lugar, debe tratarse de un inmueble urbano (art. Io). La
expresión parece referirse a inmuebles situados dentro de las ciudades,
pero debe ser apreciada con un criterio flexible, abarcando a todos
aquellos ubicados en centros de población, urbanos o suburbanos. El
artículo 5o dispone que la autoridad de aplicación, cuando dicte normas
reglamentarias, deberá tener en cuenta “las normas de planeamiento
urbano y procediendo en su caso, a un reordenamiento adecuado’ , lo
que confirma que quedan fuera de este régimen los inmuebles situados
en zonas rurales, distinción que no se presenta razonable.

271
C lauiho Kii'UH Ma m a n d o O i'BRO

lili segundo lugar, el inmueble debe tener "como deslino principal


el di casa habitación única y permanente” (arl. Io). No exige esla
noima C|ue el mencionado sea el único deslino posible, sino que debe
sei el principal , de manera que podría aplicarse este régimen a un
inmueble cuyo destino principal sea el de vivienda, pero que además,
en Jornia accesoria, tenga un destino comercial -verbigracia, un local,
quiosco, taller, etcétera-.
No basta con el terreno sino que es menester, aunque sea en forma
modesta y precaria, que se haya edificado o que exista alguna cons-
liu'uón. De no ser así, es claro que el inmueble no podría tener por
destino principal el de casa habitación.
Agicg.i el artículo 4 , inciso b, que los inmuebles deben reunir las
Características que fije la reglamentación. La reglamentación puede
aicntler no sólo a las características del inmueble, sino también regular
OMti cuestión en función de las características y el número de los
j !ocupantes. Así sucede con las reglamentaciones dictadas en la Capital
fcüdural y en la Provincia de Buenos Aires, las que combinan ambos
Í jjtót tientos.
No es necesario que el beneficiario no posea o no sea propietario
d-OIro inmueble; lo que la norma exige, de existir otro inmueble, es
i|ui no sea apto para satisfacer necesidades de vivienda
!|! ‘

•l! /’/ procedimiento para acogerse a los beneficios de la ley 24.374

Para acogerse a este sistema quienes resulten beneficiarios deben


nOltiar un trámite administrativo ante la respectiva autoridad de apli-
i!í}ítción. 1vil la Capital Federal es el Gobierno de la Ciudad de Buenos
^Aires. Por lo demás, le corresponde determinar a cada provincia la
autoridad de aplicación en sus respectivos territorios (art. 5o). En la
Provincia de Buenos Aires es la Dirección Provincial de Tierras, de­
fendiente del Ministerio de Obras y Servicios Públicos (art Io dec
jpVÓI/04). ' ’ '
Este es uno de los aspectos más criticables de la ley 24,374, ya
que al estar en juego los derechos de terceros (los dueños de los’ in­
trincóles), debió regular un procedimiento judicial. El sistema judicial
fliinmti/a el cumplimiento de un debido proceso en el que puedan
m
[f!i|IPiyiflHfggiilMIHlMTIIIllllM ff|ffgl^^jjV ym?9Wm??r ,,*g*T>!.....ww* WTft»«

| JU1 S< UICC H>N llKKVli (INMUKIU.KS)

acreditarse sumariamente lodos los requisitos legales, a tin de obtenei


una sentencia que dilucide las cuestiones que le impiden al ocupante
regularizar su situación. Siempre debe ser preferible por el control
que significa la intervención de un juez que aprecie en cada caso la
legalidad de la petición, teniendo en cuenta la repercusión que tendrá
en el tráfico económico y jurídico del inmueble, y la debida defensa
de los posibles afectados.
Los beneficios de esta ley no se obtienen de pleno derecho sino
que, reunidos los requisitos necesarios, debe gestionarse su aplicación.
Debe haber “una solicitud de acogimiento”, en la que los interesados
deben indicar “sus datos personales, las características y ubicación del
inmueble, especificando las medidas, linderos y superficies, datos do-
miniales y catastrales si los tuviese, y toda documentación o título
que obrase en su poder” (art. 6°, inc. a, párr. Io).
Además, “deberá acompañar una declaración jurada en la que conste
su carácter de poseedor del inmueble, origen de la posesión, año de
la que data la misma, y todo otro requisito que prevea la reglamen­
tación” (art. 6o, inc. a, párr. 2°).
Agrega el artículo 6o que “...c) Cuando la solicitud fuese piocedente,
se remitirán los antecedentes a la Escribanía de Gobierno o las que
se habilitasen por las jurisdicciones respectivas, la que requerirá los
antecedentes dominiales y catastrales del inmueble. No contándose
con estos antecedentes se dispondrá la confección de los planos pei-
linentes y su inscripción;
”d) la Escribanía citará y emplazará al titular del dominio de manera
fehaciente en el último domicilio conocido y sin perjuicio de ello lo
hará también mediante edictos que se publicarán por tres días en el
Boletín Oficial y un diario local, o en la forma más efectiva según lo
determine la reglamentación, emplazándose a cualquier otra persona
que se considere con derechos sobre el inmueble, a fin de que deduzcan
oposición en el término de 30 días;
”e) no existiendo oposición y vencido el plazo, la Escribanía labrará
una escritura con la relación de lo actuado, la que será suscripta por
el interesado y la autoridad de aplicación, procediendo a su inscripción
ante el registro respectivo, haciéndose constar que la misma corres­
ponde a la presente ley;
273
C laudio Kipbk - M amiano C, O ii ho

’l) .si so dedujese oposición por ol tioilnr do dominio o terceros,


salvo on los casos previstos on el inciso g, se interrumpirá ol proce­
dimiento;
"fO cuando la oposición del titular del dominio o de terceros se
laudare en ol reclamo por saldo de precio, o en impugnaciones a los
procedimientos, autoridades o intervenciones dispuestas por esta ley, no
se interrumpirá el trámite, procediéndose como lo dispone el inciso e, sin
perjuicio de los derechos y acciones judiciales que pudieren ejercer;
”l>) Nl el titular del dominio prestase consentimiento para la trans­
misión en favor del peticionante, la escrituración se realizará conforme
n las noi mas de derecho común, siendo de aplicación las exenciones
y beneficios previstos por el artículo 3U, los que se otorgasen en la
reglamentación, y las que se dictasen en las respectivas jurisdicciones”.

j, l a esa Hura de relación


9

$i no hay oposición del titular del dominio o de terceros en el


|j(iiúo previsto, o si la hay pero resulta desestimada, el notario inter-
ltmie debe otorgar una “escritura de relación”, que es suscripta por

I fcttnoliciario y por la autoridad de aplicación (art. 6o, inc. e). Esta


i iluta debe ser inscripta en el Registro y “se convertirá de pleno
4predio en dominio perfecto transcurrido el plazo de diez años contados
ij'Purtir de su registración” (art. 8o, texto según ley 25.797). El texto
ólíjjtnal decía que a partir de allí produce los efectos “de inscripción
¡4u título a los fines del inicio del cómputo del plazo de prescripción
¡jiSql artículo 3999 del Código Civil” (art. 8o).
Cabe destacar que esta escritura no formaliza el título suficiente
Pitra adquirir derechos reales. Ello porque no es un acto jurídico (causa)
Idóneo para transmitir el derecho real, por diversos motivos. En primer
‘lugar, porque no interviene ni emana del verdadero propietario. En
jiHtfgundo lugar, porque así surge de la ley 24.374, que le otorga a su
inscripción registral los efectos del entonces artículo 3999 del Código
Civil (actual art. 1902, Cód. Civ. y Com.), al prever que “se convertirá
de pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de diez
liños”. .Si fuera título suficiente, el derecho ya estaría adquirido y no
Mu ía necesaria ninguna prescripción complementaria.
I’hi.m 'UH’í k'>n hki:v i ; (inmijkhi.fs )

Cabe en loncos preguntarse si so traía de un “justo título” apto para


la usucapión breve, a lo que cabe responder también negativamente.
111 “justo título” es aquel que reúne los requisitos de forma que exige
la ley (en la especie escritura pública), pero que no es suficiente por
emanar de quien no tiene capacidad para disponer, o no está legitimado
para hacerlo. No obstante la ausencia de alguno de estos requisitos,
el justo título tiene por causa un acto jurídico cuya finalidad consiste
en la transmisión del derecho real, además de estar revestido de las
formalidades exigidas por la ley.
Su caracterización se encuentra en el artículo 1902 del Código
Civil y Comercial, ya mencionado. El ejemplo típico de justo título
es el supuesto en el que una persona transmite a otra un inmueble
que no le pertenece, una cosa ajena. Aquí el verdadero propietario ni
siquiera interviene en la transmisión (venta a non domino, acto ine­
xistente para la mayor parte de la doctrina). No obstante, el acto sa­
tisface los requisitos de forma; en el caso, por tratarse de inmuebles,
eslá contenido en una escritura pública.
En la referida hipótesis, el justo título no es del todo inoperante,
ya que si el adquirente es de buena fe y posee durante diez años, al
cabo de este plazo consolidará su adquisición. En rigor, el adquirente
con justo título ya es propietario; sólo no lo es frente til verdadero
dueño, pues necesita de la usucapión breve para consolidar la situación
y estar al abrigo de toda acción de reivindicación.
El adquirente con justo título es dueño frente a todos, con excepción
del verdadero propietario, que no intervino en la transmisión y que
puede reivindicar el inmueble mientras no se cumpla la prescripción
corta de diez años.
Puede fácilmente advertirse que la escritura de relación que prevé
la ley 24.374 no es el justo título tenido en mira por el Código Civil
y Comercial. Aquí no hay una venta de cosa ajena, ya que se supone
que la “causa lícita” -normalmente un boleto de compraventa- emana
del verdadero dueño. Tampoco hay un acto idóneo para transmitir el
derecho real en tanto dicha escritura se limita a un relato de lo actuado.
Además, el concepto de justo título está estrechamente vinculado con
la buena fe, a punto tal que Vélez, en Ja nota al artículo 3999, lo
consideraba elemento de la buena le. A su vez, por buena fe se entiende

275
1|U0 la persona “no conoce, ni puedo conocer que carece do derecho,
es decii, cuando por un error de hecho esencial y excusable eslá per*
suadido de su legitimidad” (art. 1918), y basta con la duda para que
'•! Poseedor sea reputado de mala fe. Iin el caso del beneficiario de
la ley 24.374, por regla no existe tal buena fe al no haberse satisfecho
«•I requisito de forma, y por no ser excusable el error de derecho.
Sena ocioso continuar enumerando las diferencias que existen entre
la escritura de relación y el justo título. Sin embargo, la ley 24.374
mienta equipararlos.
Tampoco dicha escritura genera un supuesto de dominio imperfecto,
que deje de serlo para convertirse en perfecto al cabo de diez años.

(i. afectos de. la inscripción


<Morgada la escritura de relación que prevé el artículo 6 °, inciso
C, este instiumento debe ser inscripto en el registro correspondiente a
la ubicación del inmueble. Las consecuchcias que produce la inscrip-
■Ion surgen del artículo 8 o: “se convertirá de pleno derecho en dominio
JpBífecto transcurrido el plazo de diez años”.
lili primer lugar, la inscripción registral, como sucede con todos
lófc netos jurídicos que deben anotarse, hace que el título sea oponible
ti Mineros interesados de buena fe.
Además, en el caso de esta escritura tan particular, se “convertirá
llí pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de diez
fífloi . lisio no significa que aquélla sea un justo título, sino que produce
*con algunas diferencias- los mismos efectos, en especial, la necesidad
tli' que transcurran diez años de posesión para que el derecho se con­
solide.
Señala Iturbide de Brusco24 que, en todos los supuestos de usuca­
pión, esta inicia su curso a partir de la posesión, y que cuando se trata
du la usucapión breve es posible que coincidan la fecha del justo título
y la de comienzo de la posesión, lo que presume inris tanuim el Código
Civil de no probarse algo diferente. En el caso del artículo 8 o de la
luy 24.374, en cambio, la prescripción comienza a correr a partir de
la inscripción registral, lo que es anómalo, prescindiendo tanto de la

t.a ley 74374 sobre regularizado» del dominio , cu L. I.. 1995-A-1082.

m
1>ki s c u i i ’f ion iiui'VU (]NMUi.itr.i:s)

posesión -<4 iie por hipótesis se íicicjuirió varios años antes—como de


la fecha de la escritura de relación. Se trata de una anomalía, teniendo
en cuenta que el instituto de la usucapión se basa principalmente en
la posesión y comienza su curso desde el día en que se ejerce el
primer acto posesorio sobre la cosa en forma continua e ininterrumpida.
En el caso que se examina se ha consagrado una prescripción “tabular”
o secunditrn tabulas, ya que sólo comienzan sus efectos si el piescu­
lliente tiene inscripto su título en el Registro. Claro que esta especie
de prescripción tiene sentido cuando se trata de inscripciones consti­
tutivas (como sucede con los automotores), pero en materia de inmue­
bles la inscripción tiene efectos declarativos (arts. 2 o, 2 0 y concs., ley
17.801).
Prescindiendo de estas cuestiones de técnica jurídica y poniendo
el acento sobre los aspectos prácticos, cabe preguntarse cuál es la
situación del beneficiario que cuenta con la escritura de relación ins­
cripta en el Registro.
La primera respuesta que viene a la mente es que frente al verdadero
propietario no es dueño de la cosa. Ello por una razón muy simple:
el poseedor con justo título es dueño frente a todos menos frente al
verdadero propietario; por ende, el adquirente de la ley 24.374 no
puede estar en una mejor posición. De esta conclusión se infiele otra,
el dueño del inmueble que lo prometió en venta aún sigue siéndolo.
La cuestión más difícil es determinar si este adquirente, al contal
con la escritura de relación inscripta, podría ser reputado propietario
del inmueble frente al resto de la sociedad, tal como si tuviera un
justo título. Cabe pensar que esto no es factible, por la sencilla razón
de que los derechos reales se adquieren con la concurrencia del título
(suficiente o justo) y la tradición. En el caso en examen, si bien por
hipótesis hubo tradición, aún no habría titulo, en el sentido de causa
idónea para la transmisión del derecho real. Ya se expuso anteriormente
que existen notables distancias entre la escritura de relación que prevé
la ley 24.374 y el justo título, y que el título suficiente estaba descartado
porque, de lo contrario, el artículo 8 U no tendría ningún sentido. En
suma, el beneficiario que se acogiera a este régimen y lograra cumplir
con los distintos pasos previstos no sería dueño ni titular de ningún
derecho real sobre el inmueble, sino al cabo de diez años. Seguí) ía
( Y a i j i u o K i i 'ü r M a iiia n o ( ' O ib r o

Siendo mullir de im derecho personal, pero con Inerte oponibilidad,


di contar con lus ventajas c|iie derivan de la inscripción registral. Tam-
Iden su siluación habría mejorado en el sentido de que contaba eon
un contrato formalizado en un instrumento privado, mientras que ahora
''otilaría con un instrumento público.
lili cuanto a los convivientes que hubieran recibido trato familiar
del causante y que puedan acogerse a los beneficios de esta ley, también
se delecta allí un derecho personal. Es cierto que entre estas personas
y d dueño del inmueble no hay ningún contrato ni vínculo obligacional,
pero sí existió tal relación contractual con el ocupante originario, des-
plu s fallecido. Lo que hace la ley 24.374 es extender el derecho per­
sonal del causante que no hubiera dejado cónyuge supcrslite ni here­
deros, a las personas que hubiesen convivido con él en ciertas condi­
ciones, como si fueran sus sucesores. Por ende, es el derecho personal
lid i.ausanlc, emergente de la “causa lícita”, el que se proyecta sobre
í.diH convivientes; por tal razón, no puede «ser ni más ni menos extenso
([up el que correspondiera al autor.
' Ina ve/, que se cumpla el plazo de diez años, contado a partir de

I tútotacion registra] -el que podría ser mayor si la posesión es in-


uiimpida-, el beneficiario adquirirá el dominio del inmueble que
upa y. consecuentemente, lo perderá el hasta ese entonces titular.
tí ) * 5 entender que el beneficiario no necesitará promover un juicio
Usucapión, ya que los efectos se producirán automáticamente (el
H" dice “de pleno derecho”), a pedido del interesado, regir en
jfl íimbíto rcgistral el principio de rogación (art. 6 °, ley 17.801). Cabe
"Ivcutir que la situación es riesgosa, dado que al Registro no le consta
Ni hubo causales de interrupción, en tanto no se hayan anotado medidas
(Jlüilt'larcs.

/ Críticas que merece la ley 24.374

La persona que cuenta con un boleto de compraventa aún no for­


malizado en escritura pública, es decir que carece de título suficiente
pura adquirir el dominio, debe ejercer una acción personal por cum­
plimiento de contrato, lo que se hace efectivo en el conocido juicio
de escrituración. En este proceso, el vendedor tiene el derecho de ser

278
Pri schipí ión mti'VH ( inm ui .iii r:s)

diado, oído, y do hacer valor (odas las defensas que estime pertinentes.
Más aún, el hecho de no comparecer al juicio no significa que la
demanda deba ser acogida.
La ley 24.374 -mediante un procedimiento administrativo- ofrece
pocas garantías al dueño del inmueble que contrajo la obligación de
transferir el dominio. Prescinde del juicio de escrituración -al que
reemplaza por el otorgamiento de una escritura de “relación”- y luego
da comienzo a una prescripción administrativa, sin necesidad de pro­
ceso judicial.
Esto se considera un retroceso, que configura una situación seme­
jante a la que existía antes de sancionarse la ley 14.159, cuando el
proceso de usucapión era un procedimiento de jurisdicción voluntaria
y, en principio, no contradictorio. Pero se obtenía una sentencia me­
ramente declarativa, inoponiblc al propietario si él no hubiera sido
parte, y tampoco oponiblc al resto de la sociedad. No había, pues,
cosa juzgada material, y ello aparejaba inseguridad en el trálico in­
mobiliario. Además, hubo abusos y lalsedadcs, todo lo cual pretendió
desterrar la ley citada.
Ello trajo numerosos planteos de inconstitucionalidad por la pres-
cindenciade la sentencia judicial, extremo que vulneraba lo dispuesto
por el artículo 17 de la Constitución Nacional, que establece la invio­
labilidad de la propiedad, y que ningún habitante puede ser privado
de ella sino en virtud de una sentencia fundada en ley. La situación
parece repetirse, y la tacha de inconstitucionalidad se extiende ahora
a la ley 24.374, ya que por un procedimiento administrativo se crea
un justo título apto para la prescripción breve.
La situación es más grave si se tiene en cuenta que el trámite
previsto en esta ley favorece la indefensión del propietario, quien per­
manece ajeno a la primera etapa (verificaciones, pruebas, etc.), y cuya
participación no está asegurada, pues el último domicilio “conocido”
puede prestarse a maniobras, y la citación por edictos no suele ser
muy efectiva.
Es sabido que cualquier persona que acredite una posesión continua
y pública, durante el plazo de veinte años, adquiere el dominio del
inmueble por obra de la prescripción larga, sin necesidad de título ni
de buena fe. En el caso de la ley 24.374, el artículo Io exige una

279
MIMI f17111JmjJTfjmTF
nwTT ■

( i mjihu Kti’HK Maiiiano ( ’. OriiRO

posesión «Jurante lies a ños con anterioridad al Io de enero de 2()(Jf)¡


bs decir que, por lo menos, debió haber comenzado el Io de cnéll)
de 2 0 0 (i, amu|iie es posible que en muchos casos se haya originadd
untes. Ya aquí tenemos, por lo menos, tres años de posesión.
La ley referida se publicó en setiembre de 1994, de modo que y¡¡
transcurrieron varios años. La última actualización la realizó la kj)
27.1 18, publicada en el Boletín Oficial el 28-1-2015.
Una vez inscripto, el título comienza el curso de la prescripción
coi la, como es sabido, de diez años, en tanto no haya interrupciones,
$i se suman los distintos plazos que pueda insumir el trámite admi-,
nisiralivo, puede calcularse en forma estimativa que todo el proceso,
!
hasta arribar a la adquisición definitiva del dominio, habrá de insumir
diecisiete años -bien puede ser mayor-, mientras que la prescripción
larna necesita de veinte años. Por lo tanto, poco le aporta en esleí
Jtentido al beneficiario, ya que es escaso el tiempo que se ahorrará.
Aun quienes se pronunciaron a iavor del sistema advierten sobre
pelillos. Por un lado, será la autoridad de aplicación la que también III
i' C.tore a los interesados, lo que comprometerá su imparcialidad. Aquí
llparece el nesgo de la politización, dado que los “padrinos o caudillos
¡IpKlJcos’’ del lugar pueden tentarse con la posibilidad de distorsionar
>.( régimen y convertirlo en una pantalla para hacer demagogia a ex­
flamas de los dueños de los terrenos.
.

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V .

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C A P ÍT U L O V I

P R E S C R IP C IÓ N L A R G A (IN M U EB L ES)

S u m a r io : A. Requisitos. B. Objetivo. C. Momento en e) cute deben cumplirse los


recaudos legales. D. Formas de hacer valer la prescripción. 1. Por vía de acción.
2. Por vía de excepción, a) fin la acción reivindicatoría, b) Momento piocesal
oportuno para su interposición, c) Planteo en el juicio de desalojo, d) La prescripción
como freno a la acción de reducción.

Esta clase de prescripción adquisitiva tuvo su génesis en \a p>ctiettip-


lio longissimi temporis del Derecho Romano.
Nuestro Código Civil y Comercial la contempla en sus artículos
1897, 1899 y 1900. en los que fija los requisitos para su procedencia.
La prescripción larga es un modo de adquirir tanto cosas inmuebles
como muebles. En este capítulo trataremos el primer caso.

A. Requisitos
Dispone el artículo 1897 del Código Civil y Comercial que La
prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una
cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión duiante
el tiempo fijado por la ley”. Agrega el artículo 1899 que "Si no existe
justo título o buena fe, el plazo es de veinte años.
”No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del
título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión .
Liminarmente, cabe señalar que, como indica el aitículo 1900, y
ya lo hemos advertido en el Capítulo TI, la posesión idónea paia la
prescripción debe ser ostensible y continua.

281
C' MJimj Kii'i k Makiano C. OroKO

Asimismo, ya liemos expuesto t|iie, conforme lo postura de Savigny,


recibida por nuestra legislación de fondo, la posesión requiere la pre­
sencia de dos elementos, esto es, el aniinus domini, y el corpux (es
la posibilidad de disponer físicamente de una cosa), elemento que,
conforme lo dispuesto por el artículo 1909, está representado por la
frase “ejerce un poder de hecho sobre una cosa”.
I ' 11 l() tocante al tiempo, para la prescripción larga se necesitan
vi inlc años, los que deben computarse desde que se considere adquirida
la posesión sobre la cosa, para lo cual el usucapiente puede unir su
posesión a la de su antecesor, haciendo uso de la accesión de posesiones
(remitimos a lo expuesto en el punto C.2.e, del Capítulo II y en el
punto A del Capítulo V).
Hn segundo lugar, corresponde referirnos a los restantes elementos.
Adviótlause las claras diferencias entre este régimen y c) resultante
dd artículo 1898, pues en este caso la posesión debe extenderse por
tute anos (en la breve, sólo diez), y no¿>e requiere ni título ni buena
(?tl la adquisición de la posesión. Ello abre la posibilidad a que un
i(tiple intruso adquiera un derecho real sobre una cosa con sólo cx-
1 u 11 su posesión, ícvestida de los caracteres indicados en el párrafo

o" antecede, durante veinte años.


i n .
Une no se mal interprete, no es que sólo un intruso puede bene-
f' íiiise con la prescripción larga; lo marcamos como un supuesto ex-
o 'tito, pues éste además de carecer de título, entró en la posesión de
■d Cosa por la fuerza, lo cual evidencia ausencia de buena fe. Lo cierto
■ qnt todas aquellas personas que hayan adquirido la posesión por
ocupación, desposesión, o por tradición, siempre que se carezca de
título suficiente (según nuestro régimen vigente, la transmisión de de-
hv líos se eíccliia mediante título suficiente y modo suficiente), o de
pulo titulo (necesaiio para la usucapión breve), pueden hacer uso de
llt prescripción veinteñal1.
Repárese que también puede citarse como ejemplo el supuesto de

I'" CÍ1S(> dc violencia o clandestinidad, nos hemos ocupado en el Cap. ti de


|()s |aoblemas que pueden suscitarse acerca de la posesión viciosa y de la necesidad
de que cese o se purgue el vicio, cuestión no del todo clara en el Código. Cabe
Interpretar que tampoco puede aducirse contra el poseedor su mala fe viciosa.

2JC
l'H I'M I d l V l Ó H I AIKiA (INMUI-.III l,S)

un vecino c|nc vende un terreno a otro sin ¡nslrunienUir la opciación


adecuadamente (v. gr.: boleto de compraventa). Quien la recibe ciec
obrar de buena fe, pues está convencido de que quien le entrega la
cosa es el dueño; pero, ante la carencia de título suficiente, sólo podrá
adquirir el derecho real de dominio utilizando el instituto de la pres­
cripción adquisitiva veinteñal, para lo cual deberá comportarse como
su verdadero dueño, mediante la realización de actos posesoi ios, a
efectos de acreditar su intención de poseer para sí la cosa.
Cuando media interversión unilateral del título, también deberá po­
seerse durante veinte años; la diferencia con el ejemplo anteiioi radica
en que quien intervierte su título sobre una cosa es de mala fe, toda
ve?, que el poseedor no podrá aducir ignorancia o error de hecho sobre
la legitimidad de su posesión, en los términos del artículo 1918 del
Código Civil y Comercial.
Similar conclusión debe extraerse cuando quien entra en la posesión
de una cosa lo hace mediante la ocupación, por ejemplo de una casa
o de un terreno, aun cuando se encuentren deshabitados, porque aquí
tampoco puede mediar buena fe. Sólo habría que analizar que las cosas
ocupadas no sean del dominio público del Estado, pues de lo contrario,
no podrían usucapirse, al estar fuera del comercio de Derecho Privado.
Hasta aquí hemos señalado supuestos en que no se cuenta con
título, o cuando éste es inhábil para transmitir un derecho real.
En cuanto al artículo 1899 del Código Civil y Comercial, cabe
señalar que éste complementa al artículo 1897, destacando que “No
puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de
su inscripción, ni la mala ib de su posesión ’.
Como puede observarse, éste no se limita a indicar que es inne­
cesario contar con título o buena fe, sino que expresamente dispone
que la persona que ha poseído durante veinte años una cosa (entiéndase,
con las características ya reseñadas de la posesión) podrá repeler con
éxito una acción de reivindicación del anterior propietario.
De ello se desprenden dos consecuencias: la primera es que el usuca­
piente adquiere el derecho real, y la segunda, que el anterior titular ha
perdido su derecho por la inacción durante todo el tiempo en que se ha
extendido la posesión. El derecho del usucapiente en esos términos se

283
C l.A U Iílt t K ll'lil l M A H IA N O ( ’ O iB K U

hnci: lan lueric que d o podrá oiiesliomirse ni su falla do Ululo ni s u


cnicncia de Inicua lo al momento do adquirir la posesión del inmueble,
hn • onseuicncia, puedo alirimirso que si el Ifin lo os nulo, no importa
pura adquirir el dominio por proscripción, pero para poder rechazar
una acción reivindicatoría es necesario que se demuestre la adquisición
del derecho por aquella vía.
Además do los requisitos hasta aquí mencionados, debe agregarse
hi semencia judicial que declare extinguido o desmembrado el dominio
del piopiclario anterior, y conformado el derecho real en cabeza de
quien lo adquirió por prescripción. Asimismo, para que el título sobre
In cosa pueda oponerse a terceros, deberá inscribirse en el Registro
de la Propiedad Inmueble el testimonio de la sentencia.

Jurisprudencia (anteriora la vigencia del Código)


i
I, Nuestra ley civil ha distinguido a la «prescripción ordinaria, corta o
decenal, mediante la exigencia de dos condiciones coadyuvantes: el
i"sl<> título y la buena Ce; exigencias que tienen relevancia, para con-
solidai la legitimidad del derecho real de dominio, adquirido por un
poseedor. Mientras que en la prescripción extraordinaria, larga o vein­
teñal, la posesión es el elemento exclusivo que sirve para la adqui­
sición, cumplido el lapso de 20 años fijado por la ley (CNCiv., sala
Ü. 26-8-80, “Bianco, Salvador c/Rópez y Sambucelti, Gsther A. F. y
otros”, L. [,. 1981-A-499, AR/JUR/5944/1980).
I111 °1 caso, la posesión posterior al perfeccionamiento de la expro­
piación, no es suliciente -como lo reconoce el propio representante 1
del expropiado!- para la usucapión larga, si entre la fecha de inte- )
gración del monto indemnizatorio y la de iniciación de la demanda
por retrocesión no ha transcurrido el plazo del artículo 3986 del Código
( ¡vil (C.Fed. de Paraná, 7-12-78, “Garaycoechea, Miguel y otro c/Go-
hierno Nacional”, L. L. 1979-C-440).
3. Dado el carácter excepcional que reviste la adquisición del dominio
pot prescripción, la realización de los actos materiales y el constante
rjeicicio de esa posesión deben haber tenido lugar de manera insos­
pechable, clara y convincente, lo cual no se puede inferir de pruebas
insuficientes (CS.IN, 4-7-2003, “Aero Club Salta c/Estado Nacional
s/Ordinario -posesión veinteñal- medida cautelar”, L. l„ del 6-11­
2003, N° 106.472; R. D. del 28-10-2003. N° 271; Fallos: 326:2048).

281
w w w f f TM f.M if f r m u t r m w r iy ir y f TM iy n t M n i t w ? ? i ii w 11 n 1111 n 1111 m i m i y f ff i

P K i 'S c m r n n N i .a k u a ( in m u r ii i .iís )

4. No basta con que se acredite un relativo desinterés por el inmueble


por parte del propietario sino que es necesaria la cabal demostración
de los actos posesorios efectuados por quien pretende usucapir y que
sean lo suficientemente idóneos como para poner a aquél, que debe
haber tenido conocimiento de ellos, en el trance de hacer valet poi la
vía que corresponda los derechos que le han sido desconocidos (CSJN,
4-7-2003, “Aero Club Salta c/Eslado Nacional s/Ordinario -posesión
veinteñal- medida cautelar”, L. L. del 6-11-2003, N° 106.472, E. D.
del 28-10-2003, N° 271; Fallos: 326:2048).
5. Quien pretende adquirir el dominio por prescripción adquisitiva debe ha­
cerlo, y además, probar su posesión animus domini durante el plazo mí­
nimo de veinte años, en tanto no medien causas de suspensión o inte­
rrupción. pero hasta tanto ello no ocurra el dominio se presume libre
y exclusivo (ait. 2523, Cód. Civ.) (CNCiv., sala H, 22-10-96, Gómez,
Carlos I c/Álvarez, Gustavo C ”, L. L. 1998-B-l 12, D. .1. 1997-1-688).
||
Posesión continua
6. Las construcciones efectuadas revelan en forma fehaciente la realiza­
ción de actos posesorios, ejercidos en forma continua, si se considera
la naturaleza y destino de la cosa poseída. Idéntica apreciación merece
el hecho de la existencia de alambrados, acto que exterioriza la in­
tención de someter la cosa al ejercicio del derecho de propiedad (CSJN,
1986, “Club Comunicaciones c/Universidad Nacional de Buenos Ai­
res”, Fallos: 308:452).

Reivindicación
7. Si la demandada en un juicio sobre reivindicación ha demostrado la
existencia en su favor de una posesión de más de treinta años, y no
habiendo probado la adora que esa posesión se haya perdido porque
alguien haya entrado a los terrenos y gozado de ellos durante un año
con ánimo de dueño sin que la demandada hiciera acto alguno de
posesión o turbase la del que usurpó la suya, procede hacci lugat a
la prescripción treintañal opuesta y rechazar la demanda sobre icivin-
dicación (CSJN, 1938, “García, Ramón R. c/Provincia de Buenos Ai­
res”, Fallos: 182:88).

Prescripción. Prescripción adquisitiva


8. El sucesor particular está facultado para unir su posesión a la de su

285
C l audio K iih-.Ii - Mariano C . O i i .ho

autor o predecesor sin ninguna limitación cuando ac|iiéll;i se invoca con


el fin de adquirir el dominio con arreglo a la prescripción larga, prca
eludiendo de. la buena fe del poseedor o poseedores sucesivos (CS.IN,
1945, “Provincia de Buenos Aires c/l;évrc, Luis J.”, ¡'alias: 20?.:252).

li. Ohjclivo
I Icnius señalado que en la prescripción breve se busca la consoli­
dación del derecho que una persona tiene sobre determinada cosa. lin
la larga, por el contrario, cl usucapiente no cuenta con un título hábil
para la (ransmisión del derecho real, circunstancia que conduce a la
necesidad del dictado de una sentencia que supla tal deficiencia, aunque
OS dable aclarar que la adquisición del derecho real se producirá al
obtenerse una posesión por veinte años. La sentencia sólo reemplazará
)U folla de título.
Resta aclarar que la adquisición no sólo será del derecho real de
lOBlltiio, sino que también puede darse'"respecto de cualquier otro
tJClio real que se ejerza por la posesión, con la obvia exclusión de

I
I
jprtf
rienda y la anticresis, pues en estos debe mediar acuerdo de partes.
¡Por ultimo, la prescripción larga puede plantearse en subsidio, por
fftplo. cuando el poseedor tiene esperanzas de poder hacer valer
nuil prescripción breve como defensa, pero opone en subsidio, para
i I Nwpiiesto de que el juez considere que alguno de los requisitos fijados
cl artículo 1898 del Código Civil y Comercial no se ha cumplido.
MI'
/)imprudencia (anteriora la vigencia del Código)
fC( tos en la consideración de extremos conducentes
I Corresponde revocar la sentencia que condenó a los demandados a res­
tituir al haber sucesorio el inmueble en litigio, con más los frutos e
intereses, toda vez que la Cámara sólo analizó el tema de la prescripción
decenal, rechazándola por faltar a su juicio buena fe y omitió considerar
lo vinculado con la defensa de prescripción adquisitiva veinteñal opuesta
por los recurrentes, a cuyo efecto pudo tener aptitud para incidir en la
I decisión lo manifestado por los apelantes con relación al reconocimiento
I de adquisición de la posesión por la segunda esposa del causante al
fallecimiento de éste (CSJN, 1981, “Mendiburú de Silvestre, Ilaydée
c/Lucía Natale de Traverso Cíoñi y otras”, Fallos: 303:774).

i 286
TfTr TrT

I ’ R liS C K IÍ'f'H iN [ A I « ; A (IN M U F .IS I.F S )

C. Alómenlo en el que deben


cumplirse los recaudos legales

Lo normal es que al momento de interponerse la demanda se haya


tenido la posesión por el tiempo fijado por la ley para cada una de
las clases de prescripción adquisitiva. De lo contrario, si el plazo no
se hubiere cumplido, el demandado puede interrumpir la prescripción,
con lo que caería la expectativa del poseedor.
Sin perjuicio de ello, nada obsta a que el término sea completado
durante el desarrollo del juicio ante la inexistencia de norma que lo
prohíba, obviamente, siempre que no se plantee una causal de sus­
pensión o de interrupción.
Aun producidas éstas, podría alcanzarse la prescripción adquisitiva,
por ejemplo, cuando se planteare una demanda interruptiva, o se re­
conviene por reivindicación, si estas acciones son desistidas, o si se
genera la caducidad de la instancia, de acuerdo a lo dispuesto por el
artículo 2546 del Código Civil y Comercial.
Además, cabe recordar que aunque medie una causal de interrup­
ción, puede adquirirse por prescripción, pero para ello los veinte años
se computarán a partir de que cese el acto interruplivo.

Jurisprudencia (anteriora la vigencia del Código)


1. No corresponde examinar si el boleto de compraventa es justo título,
a los efectos de la prescripción breve, si durante el desarrollo del
juicio se completó el plazo de veinte años exigido, sin que se hayan
acreditado actos o hechos interruptivos del mismo (SCJ de Mendoza,
sala I, 5-8-98, “Gutiérrez, Manuel S. c/Anaya, Luis A. y otros”, L.
L. Gran Cuyo 1998-795, L. L. I998-F-675, D. J. 1999-1-534).
2. I ,a adquisición del dominio por prescripción se produce luego de veinte
años de posesión continua con ánimo de tener la cosa para sí. El
plazo, en principio, debe estar cumplido al momento de entablarse la
demanda. No obstante, no puedo pasar por alto que, con buen criterio
alguna jurisprudencia ha considerado que el plazo puede cumplirse
durante el transcurso del juicio, por razones de realismo jurídico y
pragmatismo judicial y aplicación del aitículo 163, inciso 6odel Código
Procesal Civil y Comercial, o por considerar que no hay norma que
diga que la iniciación del juicio de usucapión sea interruptiva o sus-

287
IpjfJÍTpTTImrMnwmnmfT mTTTTTTTTmTTTTmr?

( Í I . A U I ) K l K ll'Ü U M a K IA N O C . O m i t o

Itensiva del proceso íidt|iiisilivo (CCOoni. de Mercedes, sala |, RSI).l


173 .i S, 8-2-2005, “l-'cirsri, Juan Ángel e/Mimicipalidad de Mercedes
s/Usucapión”, cIDial -• W17BI7).

I). I1(trinas de hacer valer la prescripción

I lentos destacado que en el ámbito de la usucapión veinteñal se


carece de título sobre la cosa inmueble, motivo por el cual dicha de­
lin ead a debe suplirse con la correspondiente sentencia. Ello requiere
la ineludible tramitación de un expediente judicial.
Al ser ello así, ¿cuál es la vía pertinente para el planteo de este
Instituto? Dice el artículo 2551 del Código que “La prescripción puede
tior orí ¡rulada por vía de acción o de excepción”.
Es del caso indicar que la usucapión sólo surtirá efecto luego de
Idealizado el tiempo de posesión indicado por la ley, y puede hacerse
Vilo' como acción, interponiendo la dem uda de usucapión o de pres-
lü-jpcióii adquisitiva, cuyo trámite diferirá de acuerdo a las normas
iueefciiles a aplicarse en cada jurisdicción, pues por mandato de la

Í bflfHimción Nacional las regulaciones de carácter procesal han sido


¡libadas a cada una de las provincias.
En esc sentido, la vía procesal especial del juicio de usucapión
ti íido consagrada como acción de declaración de mera certeza,
«Itl ve i que mediante él se permite al poseedor convertido en dueño
imxM cesar la incertidumbre y las dudas que se ciernen sobre el
derecho de propiedad que adquirió a partir de hechos posesorios.
I'ti cambio, otra es la situación de este poseedor cuando afronta una
luición reivindicatoría sobre el inmueble cuyo dominio ha adquirido
merced a una posesión sostenida en el tiempo, pues en tal supuesto
en piineipio no le interesa tanto constituir un título que elimine la
Ineerlidumbre que debilita su derecho sino enervar el progreso de
ttnu acción actual promovida en su contra demostrando que el de­
mandante no puede atribuirse el dominio de una cosa que sólo a él
pcilenece.
En este caso, la usucapión puede oponerse como excepción o por
reconvención.
t i marco regulatorio no sólo dependerá de la jurisdicción, sino
» íf?M TTTm

pKWiCRIPt IÓN l/VKOA (INMUIÍHI lis)

que también variará de acuerdo a que la prescripción adquisitiva se


haga valer por acción o por excepción.
También diferirán los efectos de las correspondientes sentencias,
pues cuando se opone como excepción, si el juez la admite sólo re­
chazará la acción del reivindicante, pero no declarará la adquisición
del derecho real por parte del demandado, extremo que sí tiene lugar
cuando se hace lugar a la demanda en el juicio de usucapión. La
diferenciación está basada en que ambos planteos difieren en su objeto,
toda vez que cuando se lo hace por excepción sólo se intenta detener
la acción iniciada por el reivindicante y, como no se aplica el proce­
dimiento estipulado por el artículo 24 de la ley 14.159, reformado por
el decreto 5756/58, la sentencia que se dicte no es idónea como título
en sentido instrumental, ya que no acreditará la calidad de nuevo titular
del dominio por usucapión larga ni la correlativa extinción del derecho
del anterior propietario. Por ende, recomendamos que el usucapiente
atacado no se limite a oponerla como excepción, sino por reconvención,
pues de lo contrario, y aun cuando se declare procedente la excepción
opuesta, para obtener la sentencia que declare la adquisición del de­
recho real deberá iniciar un nuevo proceso, o forzar una ejecución de
sentencia.

1. Por vía de acción


Con anterioridad, hemos señalado que el derecho sobre la cosa se
adquiere una vez cumplidos los requisitos fijados para la usucapión,
pero que en el caso de la prescripción veinteñal es necesaria la sentencia
judicial que reemplace la falta de título2.

2 Las XXIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Tucnmán, 2011) concluyeron:


“Prescripción adquisitiva inmobiliaria larga. La adquisición por usucapión larga no
requiere la sentencia ni su registración para su oponibilidad a terceros. El tilular re-
gistral que perdió el dominio del inmueble por electo de la usucapión carece de
facultad dispositiva. El tercero adquirenie del titular registral no propietario carece
de título suficiente, aunque estuviese inscripto; de posesión, por ausencia de vacuidad
y de buena fe, en razón de que sabía o debía saber que requería de la tradición
efectiva del inmueble para adquirir el derecho que se ejerce por la posesión’ . Por lo
que bien puede ser invocada, verbigracia, para una tercería de dominio o incluso para
una acción real respecto de terceros, tal como dijeron las XVII Jornadas Nacionales

289
Un nueslio Código Civil y Comercial existen normas que se expiden
solne el proceso de usucapión, que l i jan reglas generales y que deben
SCI completadas por leyes especiales y por normas procesales o de
reglamentación.
Antes de la sanción de la ley 14.159, se lo reglamentó bajo la
lónna de informaciones posesorias. Se trataba de un procedimiento
voluntario, por el cual se reclamaba del órgano jurisdiccional un pro­
nunciamiento para consolidar una situación jurídica. No suponía con­
troversia ni había partes, sino un peticionario en cuyo interés se buscaba
el pronunciamiento. La resolución que se dictaba era modificable a
instancia de eventuales interesados legítimos. Inclusive, si antes de
lecuer resolución, se producía la oposición de alguien que detentaba
esa calidad, el proceso se transformaba en contencioso3.
Como puede verse, el procedimiento fijado no contemplaba la in­
tervención de contradictores; mas si un tercero intentara articular un
(Idrccho de propiedad sobre el inmueble, d^bía hacerlo por juicio aparte,
jl Otro inconveniente que presentaban estas informaciones era el ca-
ÍPWi de los títulos resultantes de las informaciones posesorias, toda

Í TiX que al tramitar sin contraparte, la sentencia que se dictaba era


^afluiente declarativa y no hacía cosa juzgada, y por ende resultaba
íoponible al anterior propietario y los terceros.

La sil nación cambió radicalmente con la sanción de la ley 14.159,


[l«H su artículo 24 establece un juicio de carácter contencioso que
*ifeerá entenderse con quien resulte titular del dominio de acuerdo
□n las constancias del Catastro, del Registro de la Propiedad o de
Cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble.
{le Derecho Civil (Santa Fe, 1999): “Reivindicación por quien ha adquirido el derecho
tnd Hlporanálisis de adquisitiva.
prescripción la citada No normativa
obsta a laserá efectuado
acción en el
reivindicatoría quecapítulo
quien es
Kiguienie.
(Hiilur por usucapión no haya sido declarado como tal por sentencia, sin perjuicio de
(|lie debe necesariamente integrarse la litis con el titular registra!'’, pero cuya parti­
cipación dependerá de las modalidades procesales locales de intervención.
' Conl. PALACIO, Lino B., Manual de Derecho Procesal, 2a ed. act., Buenos
Alie',. 1968, t. I, p. 308; citado a su vez por ARBÁN, Beatriz, Juicio de usucapión,
llmmnurahi, Buenos Aires, 1984, p. 216.

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P U H S C R II'U Ó N I.A K O A (lN M U R H l.liS )

Jurisprudencia
I. La demanda de prescripción adquisitiva planteada por reconvención
es admisible, toda vez que los demandados acreditaron -a través de
la prueba testimonial, documental y de reconocimiento judicial-, la
tenencia animas domini del inmueble, tanto suya como de sus ante­
cesores, en forma pública, continua e ininterrumpida durante más de
veinte años, con anterioridad a la fecha de interposición de la demanda
de reivindicación (STJ de Corrientes, 28-11-2013, “Sucesión de Ro­
lando Dugo c/María Nélida Mendoza y/o Alcides Mendoza y/u otros
y/o quien se considere con derechos s/Ordinario”, AR/JUR/86393/
2013).

2. Por vía de excepción


a) En la acción reivindicatoría
El Código Civil y Comercial trata esta acción en la Sección 2a del
Capítulo 2, del Título XIII del Libro Cuarto.
Sabido es que la acción de reivindicación nace del derecho real
que cada uno tiene de cosas particulares, por la cual el titular que ha
perdido la posesión la reclama y la reivindica, contra aquel que se
encuentra en posesión de ella. Defiende la existencia del derecho real
ante actos que producen el desapoderamiento (ver art. 2248).
Sin perjuicio de lo expuesto, como el juicio de usucapión no es la
única vía procesal para hacer valer la prescripción adquisitiva, el de­
mandado en un juicio de reivindicación puede enervar su progreso,
oponiendo la excepción de prescripción adquisitiva (decenal o vein­
teñal).
Recuérdese que éste es uno de los modos de adquirir el derecho
real del inmueble que se pretende reivindicar, causando con ello la
pérdida del derecho del reivindicante, lo que a su vez conlleva el
efecto de que el hasta entonces titular vea extinguida su legitimación
activa respecto de la acción reivindicatoría con relación a tal cosa.
Sin embargo, no impone al demandado la carga o condición de plantear
la acción de usucapión por vía reconvencional, pues ella no es una
acción que conduzca a una sentencia constitutiva del dominio adquirido
por el usucapiente, sino meramente declarativa, tendiente a comprobar

291
Cl,audio Kimt - Mariano C. Oiiho

judicialmente y en proceso contradictorio con el titular de la registra-


ción tlominial, especialmente, los extremos legales pertinentes, a fin
de olilener la correspondiente inscripción registral del dominio así ad-
(|iiirido y su consecuente validez erga omites1.
C’alic señalar que el artículo 24 de la ley 14.159 expresamente
excluye la aplicación de sus incisos a, a d, cuando la prescripción se
opone por vía de excepción, motivo por el cual a la citada defensa se
le aplica el régimen procesal de las excepciones previas (en el ámbito
nacional, está contemplada por el art. 346 del CPCCN), y que sólo
puede ser planteada por el poseedor demandado, pero no si éste es
filado como tercero.
Iin lo que atañe a los aspectos probatorios, como la excepción se
plumea contra un contradictor con suficiente título, el juez debe ser
riguroso en el análisis de los elementos probatorios aportados por quien
Opone la excepción de usucapión, siendo a cargo del excepcionante
(jumos!rar los veinte años de posesión efectiva, pública y continua5,
dMo es que se han alcanzado los requisitos necesarios para extinguir
i*l derecho del reivindicante.

i‘(aprudencia (anteriora la vigencia del Código)


Vio excepción. Diferencia con el juicio de usucapión
I. Cuando la usucapión se hace valer como excepción destinada a resistir
mía acción reivindicatoría carece de toda justificación el conjunto de
especiales requisitos procesales que rigen el juicio de usucapión, los
cuales tienen sentido en este caso pues aquí se trata de obtener una
declaración judicial oponible erga omnes. Pero cuando la prescripción
se esgrime como defensa en un juicio de reivindicación, el dominio
adquirido se opone únicamente contra el demandante que se atribuye
la propiedad y a su turno la cosa juzgada sólo involucrará a las partes
del pleito y no afectará a los terceros, quienes conservarán incólume

* Aris. 1893 del Cód. Civ. y Com.; 24 y 25 de la ley 14,159, texto según decreto-ley
5756/58, y 679 del CPCC; CCCom. de San Martín, sala II, 45.702, RSD-232-99,
13 7-99, “Gramuglia, Carmelo y otro c/Juáre/., Miguel Ángel y otros s/Reivindicación”,
tltonl W 12755.
■' CCCom. de Lomas de Zamora, sala I, 24-10-2002, “Ecar Empresa Constructora
Argentina SA c/Ríos, Alfredo”, S. J. A. del 21-1-2004, sínt.; J. A. 2004-1, sínt.
Mmwr * w n?mmmm
y7?m p r?TTTfTTTT?T ' r ............... •ftrf ’írfTTTTTn w m n

l* l« lS IIIU I’C IÓ N I AHOA (IN M U IIB I.K S )

acción para hacer reconocer el derecho de propiedad que sobre ese


inmueble pudiera corrcspondcrles (TSJ de Córdoba, 4-7-2000, “Co­
lazo, Anlolín Salusliano del Corazón de Jesús c/Nicolás, Raymonda
s/Reivindicación, Recurso de casación”).
2. La excepción de prescripción adquisitiva opuesta por el poseedor en
una acción de reivindicación de un inmueble iniciada por el propietario
del bien es improcedente, toda vez que el demandado no logró acreditar
que su posesión fuera anterior a la de los antecesores del actor, ello
aunque el reivindicante no haya sido nunca poseedor, pues las escri­
turas que acreditan el dominio de sus causantes hacen presumir que
éstos la tuvieron y lo autorizan a accionar en su propio interés, dada
la cesibilidad de la acción reivindicatoría (CCCorn. de Jujuy, sala I,
3-4-2014, “Municipalidad de Palpalá c/P„ J. R. s/Acción de reivin­
dicación”, L. L. NOA 2014 [agostol, p. 778; AR/JUR/19168/2014).

Reconvención
3. En los casos de acción de reivindicación, corresponde oponer la excep­
ción de usucapión, siendo innecesario reconvenir (CNCiv., sala C,
23-3-93, “Duran Peralta, Tomás c/Mecherde Valenzuela”, L. L. 1993-
E-508, D. J. 1994-1-484).

Legitimación activa para interponer la excepción


4. No es aplicable al caso el artículo 2782 del Código Civil si, for­
mulada la declaración del nombre y residencia de la persona a cuyo
nombre se tiene la cosa, al contestarse la demanda, y a pesar del
reconocimiento de la situación por parte del tercero citado al juicio,
la aclora no dirigió su demanda contra el indicado como poseedor
sino que insistió en atribuirle tal carácter a la provincia demandada.
Al no haber sido demandado por reivindicación el citado como ter­
cero. es improcedente pronunciarse acerca de la defensa de usucapión
opuesta por éste en subsidio al progreso de la acción. La pretensión
formulada en el alegato de que se condene también a dicho tercero
es improcedente por constituir un extemporáneo intento de alterar
la relación procesal (CSJN, 1986, “Acebo SACI1F c/Provincia del
Ncuquén”, Fallas: 308:476).

b) Momento procesal oportuno para su interposición


Sobre este aspecto, hubo diversos criterios a lo largo del tiempo.

293
(,'i . a u ih u Kmnx “ M a i » a no o re k o

líl Código Civil do Véle/., ahora derogado, varió su postura, fin su pri­
mitiva redacción, el artículo 3962 indicaba <|iie “...La prescripción pue­
do oponerse en cualquier instancia, y en todo estado del juicio, anterior
al t iempo en que Las sentencias hayan pasado en cosa juzgada; pero ante
los tribunales superiores no puede oponerse, si no resulta probada por
instrumentos presentados, o testigos recibidos en primera instancia”.
Dicha norma resultaba muy permisiva, y hasta premiaba a quien
incumplía con la carga de contestar demanda, al permitirle oponer la
prescripción en cualquier etapa del proceso anterior al dictado de la
sentencia. Una primera limitación fue contemplada por el Código Pro­
cesal Civil y Comercial de la Nación, modificado por la ley 17.454
(1 11-67), al disponer que esta excepción debía oponerse en un solo
escrito y dentro de los 10 días del plazo para contestar la demanda o
la reconvención (art. 346).
Por su parle, la ley 17.711 modificó el texto del citado artículo,
los siguientes términos: “La prescripción debe oponerse al contestar
la demanda o en la primera presentación en el juicio que haga quien
IBunio oponerla”. t
Si bien la reforma representó un avance en la cuestión, también
|pi|Wró distintas interpretaciones, pues para algunos “la primera pre­
m ia c ió n ” le permitiría al demandado que no contestó la demanda
^agentarse con posterioridad y oponer la defensa de prescripción. Para
-4rí)S, si el demandado se presenta al proceso antes de contestar la
woWiuula en esa oportunidad debe interponer la acción. Por último,
btiy quienes entienden que la excepción debe oponerse al contestar la
demanda.
La (.amara Nacional de Apelaciones en lo Civil, en un primer
momento, entendió que la “primera presentación” en que se puede
Oponer hi excepción de prescripción, conforme al actual artículo 3962
dt:J entonces Código Civil, es -en los procesos de conocimiento- la
realizada por el demandado antes de contestar la demanda; quien no
compareció al proceso en el momento oportuno no puede articularla
un «ii presentación posterior6.

" CNCiv., en pleno, 14-4-76, in re “Pcnnigian Vda. de Khatehcrian, Satcniga


i/( >'F lalierly, Enrique”, I,. L. 1976-B-285.
PRESCRIPCIÓN 1.AR0A (INMUEBLES)

No obstante, luego de la modificación del artículo 346 del Código


Procesal Civil y Comercial de la Nación por la ley 22.434, el citado
tribunal modificó su postura expresando que la citada reforma ha dejado
sin efecto la doctrina legal establecida en el fallo plenario “Pennigian
Vda. de Katcherian, Sateniga c/O’Flaherty, Enrique 'l omas s/Cobro
de pesos”7, admitiendo, de ese modo, que la prescripción pueda opo­
nerse al contestar la demanda u oponer la reconvención, salvo que
con anterioridad hubiere habido otra presentación.
Al ser ello así, si el demandado debidamente notificado no contestó
la demanda, no podrá luego interponer la excepción o defensa de pres­
cripción. H1 rebelde sólo podrá hacerlo con posterioridad si justifica
haber incurrido en rebeldía por causas que no haya estado a su alcance
superar (conf. art. 346, quinto párrafo, CPCCN), o en los casos en que
la obligación de comparecer surgiere con posterioridad al plazo acordado
al demandado o reconvenido para contestar (norma citada, sexto párr.).
Teniendo en cuenta que en el sistema actual del Código Procesal
Civil y Comercial de la Nación (conf. ley 25.488), las excepciones
deben deducirse junto a la contestación de la demanda, cabe entender
que, hasta ese momento, el demandado puede oponer la prescripción,
ya que ésa era también la letra del Código Civil. Si hubo una presen­
tación anterior, el demandado (o el reconvenido, en su caso) no tiene
obligación legal de interponer la excepción de prescripción en ese
acto, sino que, como indica el actual artículo 346 del Código Procesal
Civil y Comercial de la Nación, debe hacerlo al contestar la demanda
(o la reconvención, en su caso), perdiendo su derecho si en esa opor­
tunidad no lo hiciera. El citado artículo mantuvo las salvedades pies-
criptas por la ley 22.434.
También pueden oponer la excepción con posterioridad aquellos
terceros que fueron emplazados para integrar la litis después de con­
testada la demanda o reconvención (art. 346, párr. tercero), siempre que
lo hagan en su “primera presentación”. Cabría incluir en esta previsión
a otros acreedores que se presenten por vía de una acción subrogatoria
o pauliana8.

7 CNCiv., en pleno, 5-12-90, in re “Abraham, Ernesto Osvaldo c/Ramos, Juan


Carlos y otros s/Siraulación”, L. I,. 199I-A-383.
8 MOISSET DE ESPANÉS, I .uis, Im oportunidad para hacer valer la prescripción

295
CUMJIW) Kii’hk - M auiano 0 . OfGKO

El ¡iclual Código sigue osla linea ya que; dice el artículo 2553: “I,a
prescripción dehe oponerse dentro del plazo para contestar la demanda
en los procesos de conocimiento, y para oponer excepciones en Jos
procesos de ejecución.
”1-os terceros interesados que comparecen al juicio vencidos los
términos aplicables a las partes, deben hacerlo en su primera presen­
tación”.
Como se puede apreciar, el artículo dice “dentro del plazo”, de
modo que no puede extenderse más allá del momento fijado para la
contestación de la demanda, sin posibilidad de aplicar normas proce­
sales que dispongan una solución distinta.

Jurisprudencia (anterior a la vigencia del Código)


I l.a “primera presentación” referida por el artículo 3962 del Código
Civil para formular el planteo prescriptivo es aquella en la cual puede
electivamente ser opuesta la defensa por la demandada, pues, cuenta
con todos los elementos necesarios a tal efecto (CNCom., sala A,
23-3-2006, “Yudi, Miriam E. c/Institutos Antártida SAM1C”, L. L.
2006-D-840).
2, Resulta improcedente el rechazo de una defensa de prescripción basado
en el único argumento de que ésta no fue intentada en ocasión de
contestar una intimación cursada previo al traslado de la demanda,
pues la primera presentación a que se refiere el artículo 3962 del
Código Civil no debe ser interpretada sin diferenciar los motivos que
la originaron (CNCom., sala B, 13-10-2000, “Moisés S. Pschepiurka
s/Suc. s/Quiebra c/González del Reguero, Juan M ”, L. L. 2001-C-934,
D. J. 2001-2-549).
3. La prescripción operada no puede considerarse renunciada por su no
alegación extrajudicial, pues dicha defensa debe oponerse al contestar
la demanda o en la primera presentación que haga en el juicio quien
intente valerse de ella (art. 3962, Cód. Civ.) (CCCom. de Rosario,
sala 1,11-3-99, “Prode Promot. y Deposit. SA c/Siryi del Gerbo Azanza
SA”, L. L. 2000-A-595, L. L. Litoral 1999-510).

v el Derecho transitorio , en J. A. 29-1975-463; /.a oportunidad procesal para plantear


la picscripc.ión. Aclarando una opinión que se me atribuye, en J. A. 1979-IV-735;
Kcjlcxiones sobre la oportunidad para hacer valer la prescripción , en J. A. 1979-
IV 763.

m
l'UlíXCKIl’r i O N I AKOA ( I N M U t m . R S )

4. Más allá de las discrepancias doctrinarias y jurisprudenciales existen­


tes, en orden al alcance que cabe olorgar al artículo 3692 del Código
Civil respecto a lo que debe entenderse por “primera presentación”,
una interpretación razonable del precepto exige que en esa oportunidad
el excepcionante cuente con los elementos necesarios para oponer
la excepción, a fin de ejercer adecuadamente su derecho de defensa
(CNFed.CAdm., sala II, 8-5-97, “Raya de Destcfanis, Silvia c/Supe-
rintendencia de Seguros de la Nación”, L. L. 1997-E-543).

Prescripción planteada en alegato


5. Debe desestimarse la prescripción adquisitiva opuesta en el alegato
si, de acuerdo con el nuevo texto del artículo 3962 del Código Civil
ello debió hacerse en la primera presentación en el juicio posterior a
la entrada en vigencia de la reforma de dicho Código (CSJN, 1969,
“Aurteneche Goñi de Funes, María Josefina y otro c/Provincia de
Buenos Aires”, Fallos: 273:394).
6. El sistema elaborado por los artículos 2789 y siguientes del Código
Civil en tomo a la prueba en el juicio de reivindicación conduce a la
pmeba de un mejor derecho sobre la cosa. Si bien en igualdad de con­
diciones la ley privilegia la situación del poseedor (arts. 2363 y concs.),
una vez que el actor acredita su mejor derecho sobre el inmueble me­
diante el título respectivo, la única posibilidad concreta que le asiste al
demandado para detener la acción es probar que ha poseído durante el
lapso requerido por la ley para que se consiga la usucapión larga (art.
4016), y que oponga tal excepción o defensa en el juicio reivindicatorío
(arts. 24, 2a parte, ley 14.159, y 3964 y su nota del Código Civil). Si
esto no ocurre, dado que el título del actor, como el correspondiente a
su antecesor, se hallan revestidos de una presunción de legitimidad que
para el demandado es absoluta c irresistible, no podrá resistir con éxito
la acción reivindicatoría (v. Kiper, Acción reivindicatoría: legitimación
activa y pasiva, J. A. 1983-1V-328; Fórmeles, S., ¡m prueba del dominio
en el juicio de reivindicación, J. A. 1946-III, sec. Docto, ps. 6 y ss.;
Mariani de Vidal, M„ Curso de Derechos Reales, t. 3, p. 217) (CNCiv.,
sala H, 8-11-2001, “Rabufelli, Mariano Alberto c/Cygiel de Cutirían,
Tema y otro s/Reivindicación”, R. 318.679).

c) Planteo en el juicio de desalojo


El juicio de desalojo es uno de los procesos especiales regulados

297
C'i. auimo Kiriut ■Mauiano C Ornan

[>•» los Códigos Procesales, en el <|iu> se persigne la restitución de


un inmueble <|iie se encuentra ocupado por quien tiene obligación de
restituir la cosa, ya sea por vencimiento de contrato, por falta de
pago, por cambio de destino, por deterioro del inmueble, por la rea­
lización de obras nocivas, por su uso indebido, por abuso deshonesto,
por intrusión, por abandono, por demanda anticipada o por transfe­
rencia prohibida.
Como en todo proceso especial, la posibilidad de reconvenir es
muy limitada.
La reconvención es la pretcnsión procesal que puede deducir el de­
mandado frente al actor. Sin embargo, el hecho de tratarse de una pre­
tcnsión que se inserta en un proceso ya pendiente, hace que su admi­
sibilidad se halle supeditada a diversos requisitos. Entre éstos se considera
esencial que pueda sustanciarse por los mismos trámites que correspon­
den a la pretcnsión originaria, exigencia que responde, como en el caso
de la acumulación objetiva, a obvias razones de orden procesad.
Por ende, si al contestar la demanda de desalojo la demandada
reconviene por usucapión, teniendo en cuenta que difiere notablemente
el procedimiento impuesto a la demanda de desalojo (art. 679 del
CK.'CN) con el que correspondería al ordinario de la usucapión, es
dublé advertir que la reconvención incoada resulta improcedente al no
concurrir el elemento condicionante antes citado10.
liste es el criterio reinante en la justicia nacional en lo civil. Sin
embargo, el usucapiente podría oponer la posesión que está ejerciendo
«Obre la cosa, aunque esta circunstancia tampoco ha sido aceptada
pacíficamente por la jurisprudencia.
Al respecto, se ha decidido que no procede el desalojo (sin perjuicio
de las acciones posesorias o petitorias que restan al propietario) si el
accionado comprueba prima facie la efectividad de la posesión que
invoca, justificando así la seriedad de la pretensión11.

II Ver PALACIO, Lino E., Derecho Procesal Civil, Abeledo-Perrot, Buenos Aires,
I I, ps. 460 y 461.
III CNCiv., sala H, 11-6-91, “Damilano, Adelina c/Carbano de Difeo, María L.
^/Desalojo".
11 SCJBA, Ay S 1973-1-416; citado por RAMÍREZ, Jorge O., El juicio de desalojo,
Depalina, Buenos Aires, 1994, p. 20.

29X
l'ltI M’KH’aÓN I AlUíA (INMIJI-IU.KS)

Cabe aclarar que la esgrimida posesión no servirá para obtener la


usucapión sobre la cosa, sino sólo para rechazar la demanda de desalojo.
Con posterioridad, el propietario podrá hacer uso de las acciones po­
sesorias o petitorias, en tanto que el poseedor podrá hacer valer la
prescripción adquisitiva, siempre que reúna los elementos establecidos
por el Código Civil y Comercial para alcanzar tal fin, aunque deberá
iniciar un proceso diferente.

Jurisprudencia (anteriora la vigencia del Código)


1. A los efectos de la procedencia de la demanda de desalojo promovida
por una empresa de ferrocarriles, cuyo capital pertenece al Estado
nacional -decreto 502/91-, contra los ocupantes de inmuebles afec­
tados al servicio público ferroviario, y de la reconvención deducida
por éstos por prescripción adquisitiva, corresponde considerar a dichos
bienes corno sujetos al dominio público estatal (CNFed.CC, sala 1,
5-6-2001, “Femesa c/Vera, Juan R. H. y otros”, L. L. 2002-E-950,
AR/J UR/2071/2001).

d) La prescripción como freno a la acción de reducción


Conforme el régimen del Código de Vélez, la acción de reduc­
ción con los expresados efectos reipcrsecutorios prescribía a los diez
años contados a partir de la muerte del donante (conf. arts. 3955 y
4023, Cód. Civ.). No obstante, se entendía que transcurrido el plazo
de prescripción veinteñal desde la fecha de formalización de la do­
nación, podría oponerse la usucapión como excepción al progreso
de la acción reivindicatoría, tornando el título inobservable luego de
dicho lapso12.
El Código actual prevé lo siguiente: “Artículo 2458 - Acción rei-
persecutoria. El legitimario puede perseguir contra terceros adquirentes
los bienes registrablcs. El donatario y el subadquirente demandado,
en su caso, pueden desinteresar al legitimario satisfaciendo en dinero
el perjuicio a la cuota legítima”.
“Artículo 2459 - Prescripción adquisitiva. La acción de reducción

12 CKRÁVOLO, Francisco, ¡m prescripción como figura jurídica con efectos sub­


sánalo ríos de ineficacias escriturarias, en L. L. 2008-A-692.

299
Wfffftfffnfimfrf
---- • ' ' •

Ct Aluno Kii’i u M ariano C. O m io

no procede contru el donalnrio ni contra el subntlquirenle <|iie lian


poseído la cosa donada durante diez años computados desde la adqui­
sición de la posesión. Se aplica el artículo 1901”.
Calic recordar que el artículo 1901 es el que permite unir dos po­
sesiones distintas. Se ha instaurado un nuevo supuesto de prescripción
adquisitiva, con un plazo de diez años, ya que en estos casos, al no
tratarse de una nulidad, no rige el artículo 39213.
El artículo 2459 ha merecido críticas. Para algunos, con esta norma
se desprolege a la legítima por cuanto mientras está corriendo dicho
pla/o de prescripción adquisitiva, el heredero forzoso presuntivo no tie­
ne acción para defenderse, la cual recién le nace con la muerte del do­
nante, cuando adquiere la calidad de heredero, en cuya oportunidad
frecuentemente ya se habrá cumplido aquel plazo de diez años, con lo
cual se consuma la lesión a la legítima. En otras palabras: cuando
nace la acción, ya será ineficaz por causa de un plazo de prescripción
que corrió cuando aquélla aún no había nacido, contrariando así un
principio jurídico elemental: el curso de Ja prescripción nace con la
acción.
Además, se dice que se desconoce otra elemental noción suce­
soria: el cálculo de la legítima recién se puede efectuar después de
¡Ujlleeer el causante, sobre la masa de bienes que dejó en ese momento,
«teños las deudas, a cuyo resultado se suma el valor de las donaciones
que hizo en vida. Y es en esta oportunidad, y no en vida del causante,
qtic* podrá el heredero forzoso determinar si su porción legítima ha1

11 Para otros se trata de un plazo de caducidad, operando como resultado de la


Ifiuceión del acreedor, por no haber ejercido su derecho durante un cierto plazo antes
lie Italler acontecido un hecho futuro. Esto provoca la aniquilación total del derecho
y no solamente de la acción para reclamarlo, siendo una de tas diferencias estructurales
ton la prescripción. Lo cual no comparto, pues no habrá inacción del acreedor, si el
donante está vivo (DI LKLLA, Pedro, Aproximación a las modificaciones más rele­
vantes en materia de sucesiones que propone el Anteproyecto de Código Civil, en J.
A. 2012-111-95).
Para Azpiri, no se trata de un caso de prescripción adquisitiva sino de una defensa
que puede oponer el demandado a la procedencia de la acción de reducción, por la
donación y la posesión del bien donado durante diez años, y no como consecuencia
de la prescripción adquisitiva (AZPIRI, Jorge, I<a legitima en el Anteproyecto de
Código Civil, en J. A. 2012-111-77).

300
l'lUiSÍ K lIT lÓ N I .A KG A (IN Y IU I lll.l-S)

sido o no violada por el aclo liberal de su causante, y si comprueba


la lesión, entonces recién podrá ejercer la acción protectora, que es
la de reducción11.
También lia suscitado críticas el artículo 2386, sobre donacio­
nes inoficiosas. Dice su texto: “La donación hecha a un descendiente
o al cónyuge cuyo valor excede la suma de la porción disponible
más la porción legítima del donatario, aunque haya dispensa de co­
lación o mejora, está sujeta a reducción por el valor del exceso”.
Aquí se observa un retroceso, y una posible fuente de mayores pro­
blemas.
Todo título proveniente de donaciones, a legitimarios o a extra­
ños, es observable, salvo prescripción adquisitiva, así fuera hipoté­
ticamente ínfima la eventual afectación a la legítima; conclusión
ésta que no puede aceptarse por extrema y por las razones que an­
teceden.
Se afirma que quedarán guillotinados, imprevistamente, la gran can­
tidad de títulos provenientes de donaciones realizadas a legitimarios
hasta la sanción del nuevo Código, o, al menos, hasta el momento en
que el Proyecto tomó estado público, títulos que circularon en el tráfico
jurídico sin mayores inconvenientes; ello en tanto no se hubiere cum­
plido el plazo de diez años exigido por la prescripción adquisitiva
dispuesta por el artículo 2459. En cuanto respecta a su proyección en
el futuro no es menos grave; en los hechos se veda la posibilidad de
donaciones a los hijos, práctica generosa difundida en nuestra sociedad,
instrumento coadyuvante al fortalecimiento de la siempre deseable mo­
vilidad social. Obviamente, nadie buscará crear títulos que sólo hallarán
posibilidad de entrar en el tráfico inmobiliario normal cuando trans­
curra un extenso lapso.
También que la situación de quien adquiere del donatario legiti­
mario -heredero anticipado- es similar a la del tercero que adquiere
del heredero aparente regulada en el artículo 2315, pero se lo regula
distinto.
Se propone cambiar el sistema, como lo hacía el Proyecto de 1998,

1,1FERRER, Francisco; CÓRDOBA, Marcos y NATALE, Roberto, Observaciones


al Proyecto de Código Civil y Comercial en materia sucesoria, en DFyP 2012 (oc­
tubre), p. 127.

301
en el sentido de que no procede aetilón alguna contra el tercero do
buena te qne, a título oneroso, adquirió la oosa donada del donnlniio-
legitimario o de sus sucesores, atento a que esa buena te, principio
inconcuso del Derecho universal, halla inconmovible sostén en el hecho
de tiui: no conoció la existencia de eventuales otros herederos legiti­
marios del donatario o no pudo llegar a ese conocimiento actuando
con razonable prudencia, o que los derechos de ese donatario-legiti­
mario estuvieran judicialmente controvertidos15.

15 CT.RÁVOLO, Francisco, Donaciones inoficiosas. Propuesta de modificación


del Proyecto de Código , en L. L. 2012-F-904.

302
CAPITULO VII

JUICIO DE USUCAPIÓN (INMUEBLES)

S umario: A. Demanda. 1. Normativa aplicable. 2. Requisitos generales de la demanda.


3. Determinación déla cosa objeto del juicio. 4. Momento en el que deben cumplirse
los recaudos legales. 5. Requisitos fijados por la ley 14.159. 6. Otros requisitos de la
demanda, a) Tasa de justicia, b) Mediación, c) Bono de derecho fijo, d) Cumplimien-
lo de recaudos impuestos por la resolución 152/2005 del Consejo de la Magistratura
del Poder Judicial de la Nación, e) Cumplimiento de lo dispuesto en el artículo IV
de la acordada 6/2005 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación. I) Denuncia del
domicilio electrónico. 7. Carácter del juicio y trámite. 8. Traslado de la demanda,
a) Citación a los demandados, b) Integración de la lilis. B. Competencia. 1. fin razón
del territorio. 2. En razón de la materia. 3. Fuero de atracción, a) Demanda contra el
fallido, b) Sucesión. C. Diligencias preliminares. D. Medidas cautelares. 1. Genera­
lidades. 2. Anotación de litis. 3. Embargo. 4. Inhibición general de bienes. 5. Medida
de no innovar. E. Contestación de demanda. F. Reconvención. G. Rebeldía. H. Alla­
namiento. I. Acumulación de procesos. J. Beneficio de litigar sin gastos. K. Prueba.
1. Generalidades. 2. Objeto y carga de la prueba. 3. Valoración. 4. Medios de prueba,
a) Prueba de testigos, b) Prueba confesional, c) Prueba documental, d) Supuesto
particular: pago de impuestos, e) Prueba de indicios, f) Prueba pericial, g) Prueba
informativa, h) Reconocimiento judicial. E. Sentencia. I. Efectos del fallo cuando la
prescripción se hizo valer por vía de excepción. 2. Inscripción registral. 3. Fiectos
de la sentencia. Códigos Procesales. 4. Efectos de la sentencia sobre los derechos
reales constituidos por el anterior propietario. 5. La prescripción y los derechos rea­
les de disfrute. M. Costas. N. Regulación de honorarios. Ñ. Análisis de los Códigos
Procesales provinciales. 1. Buenos Aires. 2. Córdoba. 3. Entre Ríos. 4. Fonnosa.
5. Mendoza. 6. Río Negro. 7. Salta. 8. San Juan. 9. Santa Fe. 10. Tierra del Fuego.

A. Demanda
I. Normativa aplicable
Antes de la entrada en vigencia de la ley 14.159 en la Capital Federal
no había una legislación específica que regulara esla clase de procesos,
a diferencia de lo que ocurría en la Provincia de Buenos Aires.
Sólo se efectuaba una información sumaria, de carácter voluntario,

303
en la que se declaraba el reconocí miunlo de la posesión, cslo es qu<"
se lenía por comprobado que el requiremc había poseído la cosa durante
el tiempo lijado por ley (en aquel entonces, (luíanle 30 años).
lívl primer euestionarniento a este régimen estaba basado en que
sólo se le daba intervención al representante de la municipalidad, ante
la posibilidad de que pudiera hacer valer algún derecho sobre la cosa.
Al no revestir carácter contradictorio, pues no se citaba al propie­
tario, o titular registral, para no vulnerar el principio constitucional
de defensa en juicio, el título que se obtenía era meramente declarativo,
no siendo oponible a terceros. Era común la utilización de frases como
“en cuanto ha lugar por derecho” o “sin perjuicio de terceros”.
Con la sanción de la ley 14.159, el inconveniente fue salvado en
pín te. La citada ley consideraba parte al representante de la provincia,
o municipalidad de la Capital Federal, según el lugar donde se ubicara
el inmueble cuya usucapión se perseguía.
Foro fue el decreto 5756/58 el que»- produjo una muy importante
modificación, pues además de ratificar el carácter contencioso del jui­
cio, ordenó la bilalcralidad entre el prescribiente y el titular registral
del inmueble, “ ...de acuerdo con las constancias del catastro, Registro
de la Propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble,
Cuya certificación sobre el particular deberá acompañarse con la de­
manda” (conf. modificación al art. 24 de la ley 14.159).
Además, la norma aclara el procedimiento a seguir ante la impo­
sibilidad de establecer con precisión quién figura como titular al mo­
mento de promoverse la demanda.
A dicho régimen se suman las normas del actual Código, que se
refieren al comienzo de la posesión (art. 1903), al dictado de medidas
cautelares y al contenido y efectos de la sentencia (art. 1905) y, como
se adelantó en capítulos anteriores, el Código trata la forma y oportunidad
de hacer valer la prescripción, y las causales de suspensión e interrupción.
En cuanto al Código Civil y Comercial, cabe señalar que su nor­
mativa no resulta aplicable cuando se trate de hechos consumados
untes de su entrada en vigencia (1-8-2015)', salvo que se trate de
í
1 Lo expuesto se sustenta en una aplicación práctica de lo dispuesto en el art. 7°
del CCON. con relación a la eficacia temporal de las leyes.
J uicio iiií usuc apión ( inmuiihi i s)

cuestiones procesales, supuesto en el ciuil el nuevo Código resulta


de aplicación inmediata.

hmsprudcncia
I 1:1 Código Civil y Comercial de la Nación es inaplicable a una acción
por prescripción adquisitiva, habida cuenta de que se trata de hechos
consumados antes de su entrada en vigencia, sin perjuicio de advertir
que, aun cuando se adoptara una postura distinta con relación a la
aplicación de la ley en el tiempo, la solución no variaría, en virtud
de los principios contemplados en los artículos 1891, 1899, 1909,
1911, 1939 y concordantes del nuevo ordenamiento legal (CNCiv.,
sala L, 12-11-2015, “Villegas, Eva Vitalina c/Rossi de Torroba, María
Isabel y otro s/Prescripción adquisitiva”, RCCyC 2016 [abrilj, p. 216;
D. J. del 15-6-2016, p. 70; AR/JUR/62102/2015).
2. En virtud de la valoración de la prueba compuesta analizada en el
expediente, corresponde admitir la acción de usucapión y declarar
adquirido el dominio por el cesionario de los derechos del accionante
al día que aparece como vencimiento del primer comprobante de pago
de impuestos presentado, ello en cumplimiento del artículo 1905 del
Código Civil y Comercial, norma que, por revestir carácter procesal,
es de aplicación inmediata (CNCiv., sala L, 12-11-2015, “Villegas,
Eva Vitalina c/Rossi de Torroba, María Isabel y otro s/Prcscripción
adquisitiva”, RCCyC 2016 [abrilj, p. 216; D. J. del 15-6-2016, p. 70;
D. J. del 13-7-2016, p. 77; AR/JUR/62102/2015).

2. Requisitos generales de la demanda


La demanda debe reunir todos los requisitos formales establecidos
por el artículo 330 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.
Además deberá contener toda la documental que se encuentre en poder
de la parte actora y ofrecer toda la que intente hacer valer; también
deberá acompañar el bono y la constancia de haberse dado cumpli­
miento a la etapa prejudicial de mediación.

3. Determinación de la cosa objeto del juicio


Es sumamente relevante determinar la cosa que se pretende adqui­
rida por prescripción, indicando su ubicación, medidas lineales, angu­
lares y de superficie, la distancia de ambas esquinas, el ancho de la

305
C l.A u d io K m .» - M a r ia n o C . O m ito

calle, los linderos, la nomenclatura catastral, dalos que se extraerán


del plano de mensura.
lis del caso señalar que la sentencia sólo declarará si se ha adquirido,
o no, un derecho sobre una cosa determinada, pero su extensión será
la que resulte del plano de mensura y no la del título.
Puede ocurrir que una persona sea propietaria de una parte de un
inmueble y desee prescribir la restante (por ej.: coherederos o condo­
minos). Hn ese caso, deberá indicar cuál es la parte indivisa que pre­
tende usucapir.

.hiris/iaulcncia (anteriora la vigencia del Código)


Determinación de la cosa a reivindicar
1. La naturaleza “real” de la acción rcivindicatoria requiere que se de­
termine con exactitud la cosa que se pretende reivindicar y que se
establezca su identidad con la poseída por el reivindicado; de modo
que la falta de esa demostración obsta a la procedencia de la acción
(CSJN, 1976, “Cía. Argentina de Comodoro Rivadavia Explotación
de Petróleo, SAMICIyE c/Provincia del Cliubut”, Fallos: 294:163).
)( |
j' fl. Momento en el que deben cumplirse los recaudos legales
¡i| Lo normal es que al momento de interponerse la demanda se haya
Itnido la posesión de la cosa por el tiempo fijado por la ley para cada
una de las clases de prescripción adquisitiva. De lo contrario, si el plazo
no se hubiere cumplido, cl demandado puede interrumpir la prescrip­
ción al reconvenir, con lo que caería la expectativa del poseedor.
Sin perjuicio de ello, nada obsta a que el término sea completado
durante el desarrollo del juicio ante la inexistencia de norma que lo
prohíba, obviamente, siempre que no se plantee una causal de sus­
pensión o de interrupción.
Aun producidas éstas, podría alcanzarse la prescripción adquisitiva,
por ejemplo, cuando se planteare una demanda interruptora, o se re­
convenga por reivindicación, si estas acciones fueren desistidas o de­
sestimadas, o si se genera la deserción de la instancia, de acuerdo a
lo dispuesto por el artículo 2546 del Código Civil y Comercial.
Además, cabe recordar que aunque medie una causal de interrup­

tor
ción, puede adquirirse poi prcMCiipción, pero para ello el tiempo ne­
cesario se compulíirá a partir de i|tie cese el ¡telo interruptor2.

Jurisprudencia (anteriora la vigencia del Código)


1. El recurso está destinado al fracaso, toda vez que desde el inicio del
plazo de prescripción (5-2-71) hasta el de la presente sentencia, han
transcurrido más de 22 años, es decir, se ha superado con creces el
período exigido por el Código Civil para adquirir el dominio por usu­
capión. Si bien al momento de promoverse la demanda no habían trans­
currido los 20 años, lo cierto es que ese término se ha completado
durante el desarrollo del trámite del juicio, sin que se hubiera acreditado
que ínterin hubiera existido algún acto o hecho suspensivo o interruptor
del plazo. El tribunal debe admitir esa nueva realidad jurídica, toda vez
que en virtud de lo dispuesto por el artículo 40, segundo párrafo, de]
Código Procesal Civil y Comercial, cuando durante el transcurso del
proceso oculten hechos que tienen por electo consolidar, modificar, o
extinguir el derecho de las partes, los jueces pueden hacer mérito de
esas circunstancias sobrevinientes para hacer lugar o rechazar la pre­
tcnsión, ya que se está en presencia de un nuevo status inris, generador
de un auténtico ius superviniens que no se puede dejar de considerar
y que modifica la situación originaria (CSJN, 6-5-94, “López Rouges,
Manuel s/Prescripción adquisitiva, casación”, elDial - BBI8F0).
2. La adquisición del dominio por prescripción se produce luego de veinte
años de posesión continua con ánimo de tener la cosa para sí (art. 4015,
Cód. Civ.). El plazo, en principio, debe estar cumplido al momento de
entablarse la demanda. No obstante, no puedo pasar por alto que, con buen
criterio, alguna jurisprudencia ha considerado que el plazo del artículo
4015 del Código Civil puede cumplirse durante el transcurso del juicio,
por razones de realismo jurídico y pragmatismo judicial y aplicación
del artículo 163, inciso 6o del Código Procesal Civil y Comercial, o
por considerar que no hay norma que diga que la iniciación del juicio de
usucapión sea interruptiva o suspensiva del proceso adquisitivo (CCCoin.
de Mercedes, sala I, 8-2-2005, “Ferrari, Juan Ángel c/Municipalidad de
Mercedes s/Usucapión”, RSD-173-5 S, elDial - W17E17).
3. Debe conllrmar.se el fallo del juez de primera instancia en cuanto
hizo lugar a la acción de prescripción adquisitiva de dominio incoada

2COLOMBO, Carlos J. y KIPBR, Claudio M„ Código Procesal Civil y Comercial


de la Nación. Comentado y anotado, La Ley, Buenos Aires, t. VN, p. 6)9.

307
C laudio K iup.r - Mariano C. Ortsko

computando, a lin de declarar cumplido el plazo de veinle años, el


lienipo de posesión posterior a la interposición de la demanda, debido
a que el accionado no reconvino por reivindicación a fin de interrumpir
el curso de la prescripción, y en virtud de que la posesión se retiene
y conserva por la sola voluntad de continuar en ella, la cual continúa
si no se manifiesta una voluntad contraria (STJ de Corrientes, 14-12­
2009, “Delgleize, Jcanne Julic Armande c/Instituto de Viviendas de
Corrientes fIN. VI. CO.J”, D. J. del 10-11-2010, p. 11, con nota de
Nélson G. A. Cossari; AR/JUR/57469/2009).

:5. Requisitos fijados por la ley 14.159


Para promover la acción de usucapión, además de los requisitos
comunes a toda demanda, la ley 14.159 exige que se acompañen dos
documentos específicos: el certificado que acredite la titularidad del
dominio y el plano de mensura.
Los certificados otorgados por el Registro de la Propiedad son
necesarios para conocer el nombre del'titular rcgistral y poder citarlo
(ll juicio para que haga valer su derecho de defensa3.
El certificado otorgado por el Registro de la Propiedad donde conste
Itt condición jurídica del inmueble era justificable, mas no puede des­
conocerse que puede ocurrir que un inmueble no se encuentre regis­
trado; es por ello que el artículo 24 de la citada ley no se limita a la
información que pueda remitir aquella repartición.
Si por algún motivo no fuese posible identificar (o encontrar) al
titular al momento de demandar, se lo debe citar por edictos. Además,
de haber interés fiscal comprometido, habrá que citar al juicio al Estado
(nacional, provincial o municipal).
Por su parte, con el plano de mensura se intenta obtener los más

' [,;i alternativa de que el demandado no sea el verdadero dueño del inmueble
puede presentarse cuando la acción se entable contra quien aparece como titular en
el Registro de la Propiedad respectivo, si los asientos que constan allí no se corres­
ponden con la realidad cxtrarregistral y publicilan como dueño a quien no lo es.
Ante la posible falta de correspondencia de la información registral con la verdadera
lilularidad del inmueble, no tendrá efectos de cosa juzgada la sentencia, dado que
la litis no se integró con quien estaba legitimado sustancialmentc para responder a
la pretensión de la usucapión. La sentencia será inoponible a quien no fue parte del
juicio.

.tus
J u ic io mt u s u c a p ió n ( inmlm -di. i .s )

precisos cíalos sobre ubicación, medidas y linderos del inmueble que


será objeto del pleito, facilitando asf la labor del juez en el momento
de dictar sentencia4.
Se trata de uno de los recaudos que deben acompañarse juntamente
con la demanda a los efectos de la determinación del bien a usucapir,
pero no todo plano es válido para ello. El que agregue el usucapiente
debe ser firmado por un profesional autorizado y aprobado por la oficina
administrativa competente. De lo contrario, el juez declararía adquirido
el dominio sobre un inmueble que no se encuentre debidamente iden­
tificado pudiendo adjudicarse de esta forma la propiedad sobre un bien
que no coincida catasUalmente con el cual se alude en la sentencia5.
Tiene que confeccionarse especialmente para el juicio de que se
trate, a fin de individualizar el inmueble, determinando con exactitud
la superficie poseída, sus medidas y linderos, de modo que baya coin­
cidencia entre el bien en sil aspecto físico y el título que surja de la
eventual sentencia a dictarse6. Además, deberá estar suscripto por pro­
fesional autorizado y aprobado por la oficina técnica respectiva.
En la Ciudad de Buenos Aires, interviene para su aprobación como
oficina técnica la división mensuras de Fiscalización de Obras en ter­
ceros, que depende de la Secretaría de Obras Públicas del Gobierno
de la Ciudad de Buenos Aires. El plano se identifica con un sello que
establece que ha sido visado a los efectos del artículo 24, inciso b,
de la ley 14.159 (decreto-ley 5756/58), acompañado por fecha, firma
autorizada y sello de la autoridad.
Pero, ¿qué ocurre si no se presentan?
También en este tema, encontraremos diferencias en las opiniones
jurisprudenciales.
Por un lado, se ha decidido que obsta al progreso de una acción
tendiente a obtener el dominio de un inmueble por usucapión, el no

A PEÑA GIJZMÁN, Luis A., Derecho Civil. Derechos Reales, 1975, l. II, p. 263.
5 Conf. IIUMPHRHYS, Ethel, El plano de mensura en el juicio de usucapión,
en I.. L. B. A. 2008 (diciembre), p. 1208.
6 Art. 679 del Cód. Proc. y su doct.; FENOCHIETTO, Carlos E. y ARAZI,
Roland, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado y concordado
con el Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires, Astrca,
Buenos Aires, 1993, t. 111, p. 663.

309
C). aijdiu Kii'im - M ariano C. Omni i

haber acompañado con la demanda el ‘'plano de mensura", suscripto


por profesional autorizado y aprobado por la oficina técnica respectiva
como lo impone el artículo 24, inciso b, de la ley 14.159'.
Pero una postura más elástica entendió que la tardía agiegacióp
del plano de mensura no es óbice formal insalvable para examinar (raí.
róstanles aspectos del juicio, si de la prueba resulta la plena convicción
de que el actor es poseedor con ánimo de dueño del inmueble desdi■
hace más de 20 años, de modo continuado, público y pacífico, y| ^
además, con absoluta buena fe (por ej„ si ocupa el terreno como col)
secuencia de una compraventa instrumentada por boleto privado), mu
xime, si la falta de ese plano no impidió la adecuada ubicación i
individualización del inmueble, ni el normal desarrollo del pleito, que»
se sustanció con todas las garantías del contradictorio legal y cojl
amplio aporte probatorio78, o cuando la determinación del inmueble sí
ha logrado de modo indubitable a través de la constancia de inscripción
lügislial y otras certificaciones de entes públicos9.
Aun ante el carácter imperativo de la norma (“...se acompañará...’’,^
consideramos que el segundo criterio es más apropiado, siempre que
Itt omisión haya sido subsanada en tiempo oportuno, dando oportunidad
tlti ejercer el derecho de defensa al demandado. Ha resuelto la Corle
Suprema en numerosas oportunidades que debe prevalecer la verdad
Objetiva por encima de plazos y de requisitos procesales. No obstante,
también ha sentado dicho tribunal que la garantía de defensa enjuicio
no ampara la negligencia de bis litigantes. Por ende, debe procurarse
equilibrio entre ambos valores.

7 CNCiv., sala D, 4-5-84, “Zapata, Ana F ”, J. A. 1985-11-557.


« CNCiv., sala E, 21-10-77, J. A. 1979-11-3.
La sentencia que rechaza in limine una demanda de usucapión, con fundamento
i n la falla de presentación del informe del Registro de la Propiedad y el plano .de­
mensura, incurre en un excesivo rigor formalista si, aunque no se acompañaron tilles
formalidades, bastaría con intimar al presentante de la demanda para que en un plazo
perentorio cumpla con los recaudos eventualmente faltantcs, y así evitar dispendios
jurisdiccionales (CCCMin. de San Juan, sala II, 7-8-2012, “Cara, Sandra Viviana
s/Adquisición de dominio por usucapión abreviado”, L. L. Gran Cuyo 2012 [noviem -j
hrc|, p. 1140; AR/JUR/44410/2012).
9 CNCiv., sala F, 27-8-91, L„ L. 1991-F.-383; D. J. 1992-1-231; citado por C1FUEN-
TF.S, Santos, Código Civil comentado y anotado, La Ley, Buenos Aires, 2003, t. IV, p. 746.
■ ^TfVfffPfVffVfVVyfVTVfffffVVif^^

JylGó db iin w a i -ión (inmuiíui.iis )

Jurisprudencia (anterior a la vigencia ded Código)


I. L¡i sentencia que lechaza in lintine una demanda de usucapión, con
riimlaiiionto en la talla de presentación del informe del Registro de la
Propiedad y el plano de mensura, incurre en un excesivo rigor formalista
si, autK|ue no se acompañaron tales formalidades, bastaría con intimar
al presentante de la demanda para que en un plazo perentorio cumpla
con los recaudos eveniualmentc faltantes, y así evitar dispendios juris­
diccionales (CCCMin. de San Juan, sala II, 7-8-2012, “Cara, Sandra
Viviana s/Adquisición de dominio por usucapión abreviado”, L. L. Gran
Cuyo 2012 [diciembre], p. 1140; AR/JUR/44410/2012).

(>, <)tros requisitos de la demanda


10 lasa de justicia
Conforme lo dispuesto por el artículo T de la ley 23.898, ante la
Inexistencia de una ley u otra disposición legal que establezca una
solución especial, cuando se inicie un proceso de usucapión deberá
oblarse una tasa equivalente al 3%.
I’ara la determinación de dicho porcentaje, se tomará como base
de cálculo la valuación fiscal del inmueble, o de la parte de éste cuya
usucapión se persigue; por ejemplo, cuando se intenta prescribir un
23% de un inmueble, la tasa se tendrá por cumplida si se abona el
3% del 23% de la valuación fiscal total del inmueble.
Hn el ámbito de la Provincia de Buenos Aires, la tasa a tributar
es del 2,2%, porcentaje que se determina teniendo en cuenta la va­
luación fiscal (conf. art. 292, inc. d, ley 10.39710 y art. 760 de la
disposición normativa B 1/2004 DPR). No serán tomados en cuenta
los intereses ni las costas (conf. art. 294, ley 10.397).
Id Código Fiscal fija la solidaridad de las partes que intervengan
en los juicios respecto al pago de las tasas (art. 293), indicando que
en los casos que se reconvenga, se aplicarán a la contrademanda las
mismas normas que para el pago de la tasa a la demanda, conside­
rándola independiente (art. 293, inc. f).

111 Art. 292: “Por los servicios que preste la Justicia se deberán tributar tasas de
acuerdo con la naturaleza y cuantía de los procesos, con la aplicación de las siguientes
mirinas: [...] d) bn base a la valuación fiscal en los juicios que tengan por objeto ad­
quirir, conservar o recuperar la propiedad o posesión de bienes inmuebles o su división”.

311

tt
C laudio Kii'UR -• M aiuano (\ O t ír o

En lo que atañe a la forma de pago, ésta (leberrt efectuarse mediante


boleta de depósito R-516 V2: Tasa de Justicia del Anexo 94. I.a cons­
tancia de pago será la impresión que realice el banco de la Provincia
de buenos Aires, a quien se destaca como la única entidad habilitada
a la percepción de este tributo (conf. art. 766 de la disposición nor­
mativa b 1/2004 DPR).
Puf su parle, y de conformidad con lo establecido por el artículo
?9N, inciso Id, están exentos del pago de las tasas judiciales, los juicios
de prescripción adquisitiva (entre otros supuestos) que traten casos de
rcgulari/.ación dominial de inmuebles que constituyan vivienda propia,
tínica y de ocupación permanente o lotes destinados a esos mismos
lilies, siempre que los gastos que irroguen los mencionados juicios
ícüii cubiertos, todo o en parte, mediante préstamos que otorgue el
banco de la Provincia de Buenos Aires a ese solo efecto, incumpli­
miento de los planes de titularización dominial de la vivienda social
en la Provincia de Buenos Aires. «■

Jj Mediación
ft!
¡ Otro de los requisitos de la demanda es la acreditación del cum­
p lie n te de la etapa prejudicial de mediación (obviamente en aquellas
n i idjccíoncs en las que se ha implcmentado este sistema).
I. ¡i mediación se presentó como una alternativa para resolver con­
fítelo» y solucionar el inconveniente que genera la gran cantidad de
tpedieutes en trámite que tienen los juzgados.
•' En el ámbito de la justicia nacional, el artículo 2o de la ley 26.589
Impone como requisito de admisibilidad de la demanda el deber de
itcompañar junto a la demanda judicial el acta expedida y firmada por
pl mediador inlcrvinicnlc.
En el proceso de usucapión deberán acompañarse las constancias
que acrediten la realización de la audiencia de mediación, así como
la causa por la cual culminó, esto es, por decisión de las partes, por
decisión del mediador, o por incomparecencia de una de las partes,
lili el último caso, será necesario abonar el diligenciamiento de las
respectivas notificaciones, a efectos de descartar que el citado no dejó
de comparecer por una omisión imputable al demandante.
JUICIO 011 UMJCAI'k Sn (lNMUMU.tis)

Si alguno de. los recaudos •le la norma no lia sido cumplido, por
qjüinplo, si no se lia citado a todos los demandados, podrá ampliarse
o reabrirse la etapa prejudicial de mediación.
Se discute si es posible un acuerdo que permita la adquisición del
derecho real en el procedimiento de mediación. Se sostiene que el juez no
puede ni dehe homologar el convenio por el que, en el juicio de usucapión
y sin producción de prueba o con ello pero sin evaluarlo sentencia
mediante, se transfiera al usucapiente la propiedad objeto de la acción;
aun cuando la voluntad individual haga alusión a la celebración de una
transacción, ya que ésta es, en estas condiciones, un contrato prohibido
por ser indisponible su objeto. De hacerlo, la sentencia homologatoria
resultaría nula y violatoria del derecho de propiedad consagrado por la
Constitución Nacional, al permitirla eliminación de tal prerrogativa real
por la mera expresión de voluntad del titular del dominio que se despoja
de él sustituyendo indebidamente “la declaración estatal de otorgamiento
del dominio a quien ha ejercido la posesión durante el lapso requerido por
la ley”, actuación del juzgador que posibilitaría su acusación por mal
desempeño de la función (arts. 53, 110 y 115, Const. Nac.)11.
No compartimos este razonamiento. No hay que olvidar que el
Código permite renunciar a la prescripción ganada, así como al dominio
ti otro derecho real sobre una cosa, sin que se lesione el orden público.
Si es posible abandonar, no vemos motivos que impidan que en una
mediación, debidamente celebrada, el dueño y el eventual usucapiente
puedan alcanzar un acuerdo que evite el litigio posterior.
Sostiene Villanustrc que la actividad del mediador no es apta para
generar una resolución o sentencia judicial homologatoria de un “acuer­
do” que declare que el requirente ha adquirido por prescripción el

11 En este sentido: GALIMBF.RTI, Héctor R., Usucapión. Sentencia homologatoria


v mediación, en L. L. Supl. Act. del 2-12-2010.
La ley 13.951 reglamenta en la Provincia de Buenos Aires como etapa previa (a
todo juicio civil y comercial) el paso por el proceso de mediación. Dicha ley establece
en su art. 4o que materias quedarán exceptuadas de él. Si bien los procesos de usucapión
no figuran dentro del listado de materias excluidas, algunos magistrados han juzgado
que estos temas deberían quedar afuera del proceso de mediación, por entender que
está de por medio el orden público.
F.n contra de este criterio: TESTA, Graciela M„ Los requerimientos de. usucapión
en mediación. ¿Mediables o no mediabies?, en L. L. B. A. 2015-721.

313
JlfflrTTTTTTTTTWTT??

inmueble cu cuestión. “I Inii declaración en tal sentido es impracticable


y además carece de lodo electo jurídico. La actividad jurisdiccional
es ¡reemplazable en el campo de la adquisición de un derecho real
poi prescripción, til compromiso del orden público presente en este
modo de adquisición del dominio, erradica claramente los acuerdos
de voluntades en tal sentido. El campo del derecho y de la apreciación
legal tic hechos y actos jurídicos, corresponde a otro campo que no
es el de la mediación. Por ende, dentro del campo de la mediación,
será muy difícil o imposible, arribar a un acuerdo en el cual, el re-
quirenle ‘reconozca’ la propiedad del requerido. Es más, en la mayor
parle de los casos de usucapión, el requerido ignora por completo qué
sucedió en el inmueble en cuestión durante su ausencia posesoria, por
ende mal podría generar un reconocimiento propio positivo de los
hechos. Por tal causa debería realizarse una valoración de la prueba,
lo cual reiteramos una vez más no es materia de la mediación” 12.
Esta autora, si bien admite que la usucapión es una materia me-
ditible, entiende que alcanzado el acuerdo de todos modos debe haber
un proceso judicial posterior, aunque más sencillo, en tanto el requerido
¡e allanará, y el actor se limitará a producir la prueba correspondiente.
No nos convence. Nadie discute que el mediador no puede reemplazar
fü juez. Es obvio que no puede dictar una sentencia que admita la
adquisición del derecho real por usucapión. Lo que sostenemos es que si
las partes llegan a un acuerdo, el dueño rcgistral podría transmitirle el
dominio al poseedor por más de 20 años y así evitar un juicio. Para ello,
celebrado el acuerdo, luego deberán cumplirse las formalidades corres­
pondientes. No vemos ninguna razón de orden público que lo impida.

Jurisprudencia (anteriora la vigencia del Código)


Imposibilidad de notificar a titular del dominio
1. La presunta imposibilidad táctica de notificar a los titulares de dominio
del inmueble a usucapir no obsta al cumplimiento de la mediación
prejudicial obligatoria (CNCiv., sala li, 18-11-99, “Mazzitelli, Ilda B.
c/Colángelo de Gallinoti, María L. y otros”, J. A. 2000-11-570).

12 VII.LANUSTRE, Cecilia, Usucapión. ¿Una materia mediable?, en D. J. del


4-12-2013.

314
JlllOlO DTt u s u c a p ió n ( in m u m ii i .s )

2. JlUiliIkiKiii la inasistencia tic uno de los codemandados por medio de


una carta documento dirigida a la mediadora, alegando razones de
edad, estado de .salud y de índole económica, en función de la distancia
a cubrir para su asistencia a la mediación, a la par que, respecto del
otro codemandado, se adjuntó copia simple de su partida de defunción,
de acuerdo con lo dispuesto por los artículos 10 y 11 de la ley 24.573,
corresponde tener por cumplida la etapa conciliatoria (CNCiv., sala
M, 27-8-97, “Lesquerre c/Yubero s/Prescripción adquisitiva”).
3. Corresponde suspender la etapa de mediación obligatoria anterior al
inicio de un proceso por prescripción adquisitiva de un inmueble,
para el momento en que se encuentren individualizados el o los de­
mandados, toda vez que esta circunstancia podrá dilucidarse de mejor
manera, en el marco de un proceso judicial (CNCiv., sala F, 18-11­
2003, “Rcpetto, Nélida E. c/Papaianni, Sebastián P. y otro”, D, J.
2004-1 -1063, AR/JUR/4840/2003).
4. Corresponde revocar la sentencia que, en el marco de un proceso de
usucapión, ordenó dar cumplimiento al proceso de mediación obligatoria
previa estatuido por el artículo 286 del Código Procesal Civil y Comercial
de Entre Ríos, pues, si bien la circunstancia de que la acción fuese
incoada contra demandados inciertos o con domicilio desconocido y
citados por edictos no se encuentra prevista de manera expresa dentro
de las excepciones que al régimen conciliatorio previo consagra el ar­
tículo 286 bis del citado Código, elementales razones de lógica y po­
sibilidad material revelan el cumplimiento de dicho trámite, difiriéndolo
hasta la oportunidad en que pueda eventualmenle individualizarse alguno
de aquellos sujetos procesales que fueran emplazados (CApel. de Con­
cordia, Sala Civ. y Com. Ilt, 4-12-2008, “Fuchineco, Sergio Fabián”,
L. I.. Litoral 2009 [mayo], p. 442; AR/JLIR/16915/2008).
5. Si bien el juicio de usucapión interpuesto contra demandados inciertos
o con domicilio desconocido, no se encuentra previsto de forma ex­
presa dentro de las excepciones al régimen obligatorio de mediación
previa consagrado en el artículo 286 bis del Código Procesal Civil y
Comercial de la Provincia de Entre Ríos, elementales razones de lógica
y posibilidad material permiten relevar el cumplimiento de dicho trá­
mite, al menos hasta la oportunidad en que, eventualmente, alguno o
algunos de aquellos sujetos procesales puedan ser individualizados
(JCCom. de Federación, 4-12-2008, “Fuchineco, Sergio Fabián”, L.
L. Online, AR/JUR/18188/2008).
TTIOTIT ’ iTTTTTm

■Mífll
Ci.AUmo Kiruh Mahiano ( ’ O r í lio

c) Pono de derecho fi jo
I"n el ámbito de la justicia nacional el abogado o abogados jiltif
vinicnlcs deberán acompañar el bono de derecho fijo (coid. art. ,1 .
Inc. d, ley 23.187). Ante el incumplimiento, se intima a acompañan
Algunos jueces continúan con el trámite normal del expediente, r-
tanto que otros lo suspenden hasta que se cumpla con el recaudo,
leprosamente la norma indicada prescribe que “Los jueces no darán
curso a ninguna presentación sin verificar el pago de este derecho
perjuicio de la validez de los actos procesales cumplidos”.
lin la Provincia de Buenos Aires, los letrados deben acompañar u(! <
bono de derecho fijo (ley 8480) y el ius provisional (ley 6716).

d ) Cumplimiento de recaudos impuestos por la resolución 13212005


del C'onsejo de la Magistratura del Poder Judicial de la Nación

Con la intención de agilizar las tareas propias de la Oficina de


Notificaciones, el Consejo de la Magistratura ha dictado dos normas)
(fJWCcndenlales.
Lu primera de ellas es la resolución CM 389/2003, la cual dispuso!
“Disponer que a partir de la fecha que para cada fuero se determine
Iti ÍJubdirección de Notificaciones para la Justicia Nacional de la Capital
I i dtn'ul no recibirá cédulas que contengan las etiquetas autoadhesivas
l|b barras magnéticas que dicha dependencia provee”.
2") “Encomendar a la Dirección General de Tecnología de este
Consejo la elaboración y publicación en la página de Internet del Poder
Judicial tic la Nación de un programa que permita la búsqueda de
‘zonas’ de notificación, como así también la modificación de los pro­
gramas existentes a fin de que se zonifiquen automáticamente las cé­
dulas que elaboran los tribunales”.
3°) “Disponer que, a partir del primero de enero de 2004, los tri­
bunales nacionales y federales de la Capital Federal no recibirán cédulas
en las que no se hayan incorporado la ‘zona’ de notificación”.
4o) “Encomendar, asimismo, a la referida Dirección la creación de
un sistema de consulta de estado de las notificaciones que sea accesible
por Internet y por intranet”.

316

lili llllUlUlkU iiil ==, , s:


nvyvryvTVVVfvvfi m m *
I i n I 11fr?:

|>p U S U C A P IÓ N ( IN M IlB H U iS )

Por su parte, la resolución CM 132/2005 resolvió: “ Io) Disponer,


ntáO norma eomplcniciilaiia tic la resolución 38l)/2003, que en la
tflíhliliiciúii ile los domicilios en sus escritos y presentaciones, los
grados deberán incluir la zona de notificación que les corresponde”.
2") “Recomendar a los letrados que en su primera presentación,
fllfthigften el teléfono de su estudio jurídico o aquel en el que puedan
uip ubicados”.
•timo con la constitución de domicilio deberán indicar la zona de
(H)til'icneión i|ue les corresponde y consignar un número de teléfono
'I estudio jurídico, a efectos de facilitar su ubicación y la tarea de
14 Oficina de Notificaciones (conf. resolución plenaria 132/2005 del
i OtlscjJu de la Magistratura del Poder Judicial de la Nación)13.
También resulta importante el aporte del número de fax o la di­
lu c ió n ilc correo electrónico (e-mail), elemento que puede utilizarse
tlni adelantar alguna comunicación que deba efectuar el tribunal a
6 partes. No debe olvidarse que durante el proyecto de juzgado modelo
fprojtim), los juzgados que participaron de él requerían previamente
lili conformidad de los letrados para que todas las notificaciones fueran
ÍWinilidas por estos medios, obteniendo procesos mucho más ágiles,
[principalmente por la menor duración.

i f) ( umplimiento de lo dispuesto en el artículo IV d e la acordada


0/2005 de la Corle Suprema de Justicia de la Nación
También deben cumplir con lo dispuesto en el artículo IV de la
ÍCOidada 6/2005 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación, en lo
que hace a la denuncia de la clave única de identificación tributaria.

f ) Denuncia del domicilio electrónico


lintre los requisitos que debe tener toda demanda, también puede
mencionarse a Ja denuncia del domicilio electrónico (acordadas 38/2013,1

11 Res. CM 132/2005. l’arte resolutiva: “ Io) Disponer, como norma complementaria


de la resolución 389/03, que en la constitución de los domicilios en sus escritos y
presentaciones, los letrados deberán incluir la zona de notificación que les corresponde.
I P ) Recomendar a los letrados que en su primera presentación, consignen el teléfono
dr su estudio jurídico o aquel en el que puedan ser ubicados...”

317
C laudio K ipiír - M ariano C. O m i t o

3/2015 y 24/2015, C’SJN). Para denunciar el domicilio electrónico dclx


hacerse mención al número de CU IT del ahogado, no de la parle. Pista
denuncia debe hacerse en cada expediente en el que interviene el letrado.

7. ( dinícter del juicio y trámite


Sobre el particular, reiteramos el carácter contencioso del juicio
de usucapión.
En su redacción original, la ley 14.159 consideraba parte al repre­
sentante de la provincia o de la municipalidad de la Capital Federal,
según el lugar donde se ubicara el inmueble.
Con la reforma introducida por el decreto 5756/58, se fijó la bi-
laleralidad del juicio entre el poseedor usucapiente y el titular del
dominio que resulte de las constancias referidas por el inciso a, del
artículo 24 de la ley 14.159, modificado por el mencionado decreto.
El trámite también sufrió una modificación. Como señalamos en
el punto A .l de este capítulo, antes'de la entrada en vigencia de la
ley 14.159 se trataba de una información sumaria, de carácter volun­
tario.
Con posterioridad, al otorgarle contenido contencioso al litigio, se
entendió que por aplicación de la regla general contenida en el artículo
319 del Código Procesal, los procesos de adquisición del dominio por
usucapión sometidos al régimen instituido por la ley 14.159 deben
tramitar, sin perjuicio de sus peculiaridades, de conformidad con las
normas establecidas para el juicio ordinario14.
Por último, el artículo 1905 del Código Civil y Comercial ratifica
el carácter contencioso de este proceso.

8. Traslado de la demanda
a) Citación a los demandados
Es sabido que la notificación está íntimamente relacionada con el
derecho constitucional de defensa en juicio. Por ende, la forma en que
se efectúe la citación resultará relevante, ya que si la notificación no

14 CNCiv., sala M, 10-3-97, “Rodríguez c/Prop. Sánchez 1805/17 s/Preseripción


adquisitiva”.

318
TTttTt
Wv nuil

J U IC IO 1)1! U S U C A P IÓ N (IN M U H III I.S )

Ni flocula do manera corréela (en el domicilio correspondiente, o me­


diante la forma más adecuada a la situación planteada en el expediente),
)itf le <|iutaría al demandado la posibilidad de defenderse en el juicio.
Eil traslado de la demanda, al tramitar el expediente por vía ordi­
naria, se correrá por quince días, debiendo el demandado contestarlo
bajo apercibimiento de lo dispuesto por los artículos 59 y 356 del
Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.
Habrá que analizar cada supuesto en particular para saber si la
lint ilitación ha sido cursada al lugar adecuado; de lo contrario, podrá
(tilintearse su nulidad. La notificación de la demanda puede hacerse
por cédula o por acta notarial (art. 136, CPCCN).
I a demanda debe notificarse por cédula al domicilio real del de­
mandado, aunque en un instrumento privado se hubiere constituido
Un domicilio especial (por ej., en un boleto de compraventa), toda vez.
que éste no ha sido reconocido por el demandado, ni judicialmente.
I n cambio, se admite la notificación en el domicilio especial cuando
hü trate de un instrumento público, o bien de un instrumento privado
tai el que la firma del demandado se encuentre certificada por escribano.
Si el oficial notificador no encuentra a la persona a notificar en
los horarios que asiste al lugar, el demandante puede peticionar el
{liJigenciamiento de la cédula con habilitación de días y horas inhábiles.
La praxis nos enseña que las “chicanas” procesales de las partes
Comienzan desde el inicio del expediente. Por ese motivo es que se
peínate al reclamante solicitar que la notificación se haga bajo su
responsabilidad. De más está decir que si el domicilio en el que se
practicó la diligencia no era el del demandado, éste tendrá expedita
la posibilidad de plantear la nulidad de la notificación.
I a cédula diligenciada bajo responsabilidad de la parte actora no
exime del formalismo del aviso de espera que dispone el artículo 338,
?" párrafo del Código Procesal Civil y Comercial, que encuentra sus­
tento en el carácter personalísimo de la citación para contestar demanda
y en la necesidad de asegurar la validez y eficacia de este acto fun­
damental del proceso15.

15 C2“CCom. de La Plata, sala II, 7-9-93, “Passanisi, J. c/Cooperativa de Vivienda


l/li.Mieapión”, RSI-389-93 I, cIDial - W64B8.

319
Ol.AUtMl Kll*Hlt M a i UANO (■ O TS| í I)

Sohro los rc(|uisitos para la jprouefleiiciu de la notificación bajo


responsabilidad de parte hay distintas posturas. Para algunos, sólo es
necesaria la petición de parte interesada, quien correrá con las conse­
cuencias de una diligencia mal efectuada, así como de un proceso
llevado de manera irregular al limitarle a una parle el adecuado derecho
tic defensa.
Para otros, además de lo expuesto, deben efectuarse todos los pasos
contemplados por el Código Procesal, tales como el aviso de ley, me­
diante el cual si el notificador no encuentra a la persona que debe
notificar debe dejarle aviso para que espere al día siguiente y si tampoco
entonces lo hallare, recién en esa oportunidad podría procederse según
lo proscripto por el artículo 141 (conf. art. 339, CPCCN), esto es,
entregar el instrumento a otra persona de la casa, departamento u ofi­
cina, o al encargado del edificio, y si no pudiere entregarlo, recién
ahí podría lijarlo en la puerta de acceso correspondiente al domicilio
donde la notificación debe practicare^.
Cabe señalar que el artículo 156, inciso e, de la acordada 19/80
de la Corte Suprema de Justicia de la Nación dispone que: “Las cédulas
bajo responsabilidad de la parte actora se diligenciarán con abstracción
de que el requerido viva o no viva en ese domicilio. En caso de que
d domicilio indicado en la cédula no esté completo, se devuelven sin
diligenciar, por no ser domicilio cierto”.
Si ha fallecido la persona que resulta titular del dominio de acuerdo
a las constancias del Catastro, Registro de la Propiedad o cualquier
otro registro oficial del lugar del inmueble, esa circunstancia no obsta
a la procedencia de la citación en la forma prevista por los artículos
343, 145, 146 y 147 del Código Procesal Civil y Comercial de la
Nación.
Si se ignorase el domicilio del demandado, o se tratare de personas
inciertas, la citación deberá efectuarse por edictos. Para su procedencia,
la parte deberá manifestar bajo juramento que ha realizado sin éxito
las gestiones tendientes a conocer el domicilio de la persona a quien
se deba notificar.
Ello es así, pues la notificación por edictos representa una forma
de notificación de carácter excepcional, esto es que sólo debe recurrirsc
a ella cuando no existan posibilidades razonables de conocer datos

320
,l u i d o 1)1 USUCAliÓN (iNM UI-m.l'S)

acerca (le la idealidad del sujeto a anoliciai o, conociéndolos, ante la


ignorancia acerca del lugar de residencia, lis por ello que se requiere
la acreditación sumaria de que el requirente ha evacuado todos los
medios a su alcance para conocer aquellos datos.
Si resultare falsa la afirmación de la parte que dijo ignorar el do­
micilio, o que pudo conocerlo empleando la debida diligencia, se anu­
lará a su costa lodo lo actuado con posterioridad, y será condenada a
pagar una multa (conf. art. 145, CPCCN).
Los edictos se publicarán en el Boletín Oficial y en un diario de
los de mayor circulación del lugar del último domicilio del citado, si
lucra conocido o, en su defecto, del lugar del juicio, y se acreditará
mediante la agregación al expediente de un ejemplar de aquéllos y
con los recibos del pago efectuado. A falta de diarios en la zona
anteriormente mencionada, su publicación se hará en el de la localidad
más próxima, y el edicto, además, se fijará en la tablilla del juzgado
y en los sitios que aseguren su mayor difusión.
La publicación se efectuará por dos días, y deberá contener los
mismos datos que las cédulas, con transcripción sumaria de la reso­
lución que se pretende notificar por esa vía, además del apercibimiento
de que si en el plazo estipulado no se presentaran interesados el trámite
continuará contra el defensor de pobres y ausentes.
El emplazamiento es por quince días, en virtud del carácter ordinario
del juicio, los que comenzarán a correr desde el día siguiente a la
última publicación.
Como quedara dicho si el demandado no es hallado, ante la ialta
de partida de defunción y ausencia de juicio sucesorio iniciado, co­
rresponde seguir el trámite de una demanda contra persona o personas
inciertas y dar intervención al defensor oficial.
Pero para que el citado funcionario tome intervención, previamente
deberán efectuarse todas las diligencias de estilo a efectos de averiguar
el domicilio del requerido (obviamente, si éste es conocido), como
ser pedidos de informe a la Policía Federal y de la Provincia de Buenos
Aires, a la Cámara Nacional Electoral, al Registro Nacional de las
Personas, al Registro de la Propiedad, al Registro de Juicios Univer-
sales, al Registro Público de Comercio (si el titular fuera una sociedad)
a la Alises, a la Al'ip, etcétera.
Su intervención se extenderá hasta que pueda ubicarse al tilulu
registra], o hasta que un heredero, o representante tome intervención
en el expediente.
En ese sentido, se ha dicho que si en un proceso de usucapión et(
que se denunció la muerte del titular, se designó al defensor oficial
para representar a eventuales herederos y notificándolos por edictos
con posterioridad comparece el administrador provisional de la Stic»
sión, corresponde el cese de la intervención del defensor, sin que el Id
afecte la validez de los actos cumplidos16.
Es dable aclarar que la determinación del titular del dominio iu¡j
puede hacerse por vía de una citación por edictos “a quien se considera
con derechos” no prevista en la normativa procesal. En esas condi
ciones, el traslado de la demanda al defensor oficial deviene inoperanti ¡
puesto que este funcionario no pqede defender a quien no sólo n>
conoce, sino que no sabe de quién se trata, por cuya razón no revisó
el carácter de “persona ausente citada a juicio” que la ley le atribuya
y requiere para hacer viable su intervención1718.
Por último, el defensor oficial no se designará si el bien estuvicr
vacante o mostrenco, en cuyo caso interviene el representante del Fis
col!i, ya que en estos casos esos bienes son del dominio privado d> 1
Estado o de la provincia (conf. art. 236, inc. a, Cód. Civ. y Com.).

J u risp ru d e n c ia (a n te r io r a la vig e n c ia d e l C ó d ig o )

1. En el juicio de prescripción se ve afectado el orden público, ya qiliji


está en juego la garantía constitucional de la defensa en juicio, íntl»
mámente ligada en el caso a la relativa al derecho de propiedad. Peí
ello, en la usucapión se debe procurar el domicilio del propietaria

16 CNCiv., sala E, 25-6-98, “López Fernández, Rosa J. c/Mércuri, Roque”, J.


1999-1-536.
17 CCCom. de Morón, 11-7-74, .1. A. 1975-26-401; citado por 1-IIGHTON, Elen
I., Derechos Reales, t. 2, Dominio y usucapión, 11, Parte Segunda, Modos de adquisicit\
y extinción del dominio. Usucapión, Flammurabi, Buenos Aires, 1983, p. 208.
18 Conf. PAPAÑO, Ricardo; K1PER, Claudio; DILLON, Gregorio y CAUSSt
Jorge, Derechos Reales, 2a ed. acl. y ampl., Dcpalma, Buenos Aires, 2004, t
p. 338.

322

I
J lIK IO IIP USUCAPIÓN (iNMUlUU l-;s)

ausente, no de im modo meramente inucjiiinal y mínimo. La circuns-


limcia do que haya Tallecido la persona que residía titular del dominio
de acuerdo a las constancias de ("alastro. Registro de la Propiedad o
cualquier otro registro del lugar del inmueble (art. 24, inc. 9o, ley
14.1.*>9, modificada por decreto-ley 5756/58), no obsta a que se proceda
a la citación en la forma prevista por los artículo 335, 145, 146 y
117 del Código Procesal. Ahora bien, si se trata de una demanda
contia persona o personas inciertas o se desconoce quiénes son los
herederos o quiénes pueden considerarse con derecho, corresponde la
citación al demandado por edictos (CCCom. de Santiago del Estero,
sala 2", 2-6-97, “Álvarcz, Felipe Orlando de Jesús c/Céliz, Benigno
y otro”; id., 30-5-97, “Veliz, Meliton Aniceto c/Céliz, Benigno y otro”,
¡xxis N° 19/6865).

tw ü f i a i c i ó n p o r e d ic to s. O b je to

2. La notificación por edictos debe ser de interpretación restringida a


lin de no violentar el derecho constitucional de la defensa en juicio,
cuando se ordena la notificación de tal forma se deben mencionar en
los edictos todos aquellos datos que puedan facilitar el conocimiento
por parte del interesado de la providencia judicial (CCCom. de Mar
del Plata, sala I, 29-11-96, “Rodríguez, Claudia y otro c/Propieturios
inmueble Pampa 3125 s/Usucapión”, Lcxis N° 14/21591).
i 3 En un juicio de usucapión corresponde notificar por edictos el traslado
de la demanda respecto del demandado o sus herederos a tenor de lo
dispuesto por el artículo 681 del Código Procesal Civil y Comercial
de la Provincia de Buenos Aires, cuando han sido agotadas todas las
diligencias tendientes a conocer el domicilio, salvo que se compruebe
el fallecimiento del demandado y la existencia de un proceso sucesorio,
en cuyo caso los herederos deberán ser notificados al domicilio que
de allí surja (CCCom. de Morón, sala II, 22-5-2012, “Serranu, Miguel
Ángel c/Colombo, Manuel y otros s/Usucapión”, L. L. Online, AR/
.1[JR/33867/2012).

u lu la d d e n o tific a c ió n . D o m ic ilio . U su c a p ió n . E d ic to s

A. Es descalificable el pronunciamiento que desestimó el incidente de


nulidad de la notificación del traslado de la demanda de usucapión,
iniciada manifestando desconocer el domicilio del demandado -here­
dero del legatario del inmueble-, por lo que se lo citó mediante pu­
blicación de edictos, si lo decidido no traduce una apreciación crítica

il
C'lauhio Kiim' k - M akiano C. Ot UIui

(le líi prueba, reducida en el cuso ¡i las ctmslancias del proceso suce­
sorio, de las que se infería el objetivo conocimiento de los actores
acerca de la existencia de un presunto titular con derechos respeclo
del inmueble, y por ende, la falsedad de lo manifestado al inicial las
actuaciones (CS.IN, 2-3-93, “Schneidcr, Guillermo Kurt Carlos y otros
c/Selnieider, Friedrich Wilhclm”, Fallos: 316:247).

Notificación por edictos. Nulidad por vicios en el procedimiento


.‘i. 1)ebc declarar se la nulidad de la sentencia por vicios del procedimiento, si
clausurado el término de prueba el Registro Nacional de las Personas
contestó que deberían ampliarse los datos personales de los demandados,
a lin de individualizar sus domicilio, no obstante lo cual se piocedio a
la notificación por edictos (del voto en disidencia de la doctora García)
(CCCotn. de Rosario, sala II, 13-8-2004, “Papiri, Eduardo T. ).
6, Corresponde declarar la nulidad de todo lo actuado en orden al proceso de
usucapión en el que se debate la posesión comunitaria de los pueblos
originarios, pues, el proceso se liar abierto a prueba sin que la litis es­
tuviera trabada de manera regular ya que la publicación de edictos debió
ordenarse previo agotarse los medios que preceden a la misma (CCCom.
de Mercedes, sala III, 4-7-2012, “Bonafina, Carlos Domingo c/Tribu tic
Rondeau s/Prescripción Adquisitiva de Dominio”, AR/JUR/ 31774/2012).
7, Es procedente el planteo de nulidad de la publicación de edictos mc-Jj
diante la cual se tuvo por notificada a la heredera de la titular registra!
del inmueble objeto de un proceso de usucapión, en tanto se acreditó;
no tuvo conocimiento de la acción instaurada en su contra y que poi
ello no pudo oportunamente contestar demanda ni ofrecer y producir!
su prueba, ni controlar la producida por su contraria, viendo así con­
culcada la garantía constitucional de defensa en juicio (CCCom. de
Pergamino, 28-2-2012, “Tealdi, Susana Magdalena c/De Ángelis, Car -
men s/Incidente de nulidad”, L. L. Online, AR/JUR/3638/2012).
8. Debe declarar la nulidad de todo lo actuado en un proceso de usiM
capión, desde la citación por edictos del titular registral y/o sus su- eI
eesores, pues, siendo conocidos los nombres de la viuda e hijos del
causante, ellos no podían obviarse en tal citación, conforme lo disMfj
puesto por el artículo 134 del Código Procesal Civil y Comercial de
Entre Ríos (C2;’CCom. de Paraná, sala I. 22-4-2010, “Fabrega, Nelly
Mabel”, L. L. Litoral 2010 [octubre], p. 1023; AR/JUR/31653/2010).
9. Tratándose de una demanda de prescripción adquisitiva iniciada por
el conviviente del fallecido propietario de un inmueble, con carácter

324

líiiiiiiiiiíiiiii
WWTWM1H~ J f wFTlTITlTITT77w m m

J lllC Í O D I! U S U C A P IÓ N (IN M U P H I.P S )

pioviu :i piovecrla es necesario requerir Ja denuncia del nombre y


domicilio del ex cónyuge y de Ja existencia de otros sucesores, siendo
i|iic en el caso el titular rcgistral se encontraba casado al adquirirlo
y mantenía esa condición al momento del fallecimiento, pues dado
que el derecho de dominio pertenece al orden público se precisa la
(Directa integración de la litis con todas las personas que concurran
a la sucesión (CCCom. 2“ Nom. de Santiago del Estero, 15-3-2010,
"Lcdesma, Darío Roberto c/Herederos de Irma E, Bocci Sosa y/u
otros", L. L. NOA 2010 [diciembre], p, 1063, con nota de Pablo
Roberto Toledo; AR/JUR/41809/2010).
10. hn una acción por prescripción adquisitiva, corresponde declarar la
nulidad de la citación por edictos de los herederos del titular registral
del inmueble pues, visto que ellos son parientes del actor, debe con­
cluirse que éste debía tener al menos conciencia de su existencia, y
por ende ocultó deliberadamente datos trascendentales para la correcta
integración de la lilis (CNCiv., 19-11-2009, sala M, “Queralt, Horacio
y otro c/Traversi y Rocaro, Isabel Antonia”, Supl Doctrina Judicial
Procesal 2010 [marzo], p. 39; D. J. del 14-7-2010, p. 1897, con nota
de José M. Torres Traba; AR/JUR/44870/2009).

V ra sla d o y tra b a d e la litis. I n te tr e n c ió n d e l d e fe n so r o fic ia l

11. hl juicio de usucapión es de carácter contradictorio y contencioso e


implica la existencia de una contraparte o contradictor, de modo que
si aquél no es hallado, ante la falta de partida de defunción y ausencia
de juicio sucesorio iniciado, corresponde seguir el trámite de una de­
manda contra persona o personas inciertas y dar intervención al de­
fensor oficial (CNCiv., sala F, 31-5-2000, “Galluzo, Clara c/Marqueo-
r¡, Ángela y otro”).

I)) In teg ra ció n d e la litis

Consideramos oportuno destacar que si la litis no se inlegra con


lodos los interesados, cualquiera de ellos puede reclamar su derecho,
ya que la sentencia que se dicte en un procedimiento en el cual no
Intervino no puede oponérsele.
Sentado lo anterior, cabe recordar que la demanda que persigue la
Usucapión del inmueble debe sustanciarse con quien resulte titular de
Idominio o quienes acrediten ser sus sucesores, motivo por el cual
habrá que denunciarlos y aportar los elementos necesarios mínimos

325

ii
Ci Aimio Kii'i'u - M a rian o C. Uíliio

para su identificación y posterior notificación, como ser su nombre y


domicilio. Kn este aspecto, también puede demandarse a los cohere­
deros o condominos.
La cónyuge del titular registral del inmueble carece de legitimación
pasiva en el juicio de usucapión, ya que la exigencia del consentimiento
es norma excepcional aplicable al supuesto de actos de disposición voi
luntaria y a la vez modos de adquisición derivados para el adquirente
mas no para los modos originarios como la prescripción adquisitiva
de dominio19.
Si el titular registral ha fallecido, el actor deberá denunciar si existe
un juicio sucesorio en trámite.
Puede haber otras personas que se consideren con derecho sobre
el inmueble. Entre otros ejemplos, podemos citar a aquellas personas
que al momento de iniciarse la posesión eran titulares de un derecho
real diferente al dominio, o el caso del adquirente cuyo título no es
suficiente para la adquisición de tm derecho real, o cuyo título no
hubiera sido inscripto.
Si se demandara la usucapión de una parte carácter común de un
edificio de propiedad horizontal, la demanda debe integrarse con todos
los propietarios de unidades en el edificio. Si la cosa está en condo­
minio, todos los cotitulares deben ser citados al juicio.
Si el inmueble que se pretende usucapir fue adquirido en subasta1
judicial, no precisa escritura pública -artículo 1Ü17, inciso a, Código
Civil y Comercial- por lo cual su titular dominial debe ser traído a
juicio para preservar sus derechos, especialmente el de defensa en
juicio -artículos 18 de la Constitución Nacional y 15 de la Constitución
de Ja Provincia de Buenos Aires20-.
También debe dirigirse contra el representante del interés fiscal,
con el fin de preservar el derecho potencial que tiene el Estado sobre
los bienes que carecen de dueño.
En esa inteligencia, y según se desprende del artículo Io del de-

19 CCCom. de Morón, sala II, 10-2-94, “Ojeda de Ostratcgui, M. c/Viola, Héctor


R. y otros”, i. A. I997-II, sínt.
20 CCCom. de Morón, sala II, 7-9-99, “Frihe SA c/Abclla, Carmen”, L. L. B. A.!
2000-600.

326
.luido ur. usiiuAMóN (iNMUimi.iis)
mu »

ii ii)4<iy 5756/58, la ley dispone que intervengan conjuntamente como


5|h .... . en el juicio de prescripción adquisitiva, tanto el particular como
I présenlnnle del interés fiscal; el primero defendiendo la titularidad
l> (tí dominio y el segundo, el derecho potencial que tiene el Estado,
liíl provincias o los municipios, sobre los bienes que carecen de dueño,
la intervención de uno excluya a la del otro21.
No obstante, se ha decidido que la intervención del representante
ii*la|hl en el proceso de usucapión (art. Io, inc. d, decreto-ley 9756/58) se
lu'llti circunscripta al supuesto de “mediar interés fiscal comprometido”,
rátinción que resulta descartada, cuando aparece debidamente indivi-
dfeith/ado el dueño del inmueble contra quien se invoca la prescripción22.
t 'liando se cita al Gobierno de lá Ciudad de Buenos Aires, en
‘•unid de lo dispuesto por la ley 14.159, como la citada norma no
• «presa que el órgano público intervendrá en calidad de parte, debe
Ijanltudcrsc que lo hará en calidad de tercero, al solo efecto de la
d' lc nsa del interés fiscal comprometido...
l s del caso resaltar la importancia de la debida integración de la
IuíH En esc sentido, se ha sostenido que únicamente puede revestir
i jiráeler de cosa juzgada la sentencia recaída en juicio de usucapión,
iliúste lia transitado con arreglo a las normas de la ley citada y fun-
nmenlalmentc a las reglas del juego de la bilateralidad y contradicción;
l| Consecuencia, si uno solo de los condominos de la finca a usucapir
0 ha concurrido a juicio debidamente, si no se integró la litis con
•'I, o si en su caso no aparece representado -si fuese incapaz- en legal
mía por su curador, ni se ha pedido la intervención promiscua del
Ministerio Pupilar, la sentencia que lo afectare, privándole de sus de­
dillos de propiedad, implicaría un despojo repugnante a principios
fásicos y esenciales del orden constitucional. Si bien compete al juez
«¿licuar la integración del juicio, en el caso de litisconsorcio necesario,
lio lo es menos que en este particular caso la carga de promoverla o
jijpslarla corresponde al actor, puesto que la integración de la contro­
versia tiene por finalidad posibilitar que la sentencia pueda dictarse

CNCiv., sala B, 20-8-79, Rep. E. D. 14-1044; citado por HKíHTON, ob. cit.,
p 209.
■'CNCiv., sala G, 24-3-86, “Piombino de Fonl, Luisa M. y otra c/Morroni, Néstor
j y oirá", J. A. 1986-111, sínt.

327
Ci AUnio Kii’PH - Mariano C. Ol'ItUO

útilmente. Si así no lucre, la semencia que se dicte en esas condiciones


puede ser anulada a pedido de parle, interesada, sea promoviendo el
respectivo incidente o mediante la acción de un proceso autónomo.
De lodos modos la sentencia será siempre ineficaz, ya que aunque no
se declare expresamente su nulidad, resultará imposible su ejecución
aun contra quienes han sido parte. Si la falta de integración de la litis
se advierte en el momento de dictar sentencia, la demanda debe ser
rechazada, tal rechazo procede de oficio, aunque las partes no hayan
planteado el tema. Lo que se acaba de expresar no resulta controversial
ya que la necesidad del litisconsorcio es de índole constitucional, por­
que se trata de resguardar el derecho de defensa en juicio2^.

J u risp ru d e n c ia (a n te r io r a la vigencia, d e l C ó d ig o )

L e g itim a c ió n p a s iv a
1. Partiendo del principio común qpe dos posesiones iguales y de la
misma naturaleza no pueden concurrir sobre la misma cosa (art. 2401,
Cód. Civ.), reviste suma importancia que la legitimación pasiva quede
establecida con el o los verdaderos titulares del dominio. De allí que no
pueda demandarse a personas fallecidas, pues deben serlo los herederos
de estas (arts. 3262, 3263, 3279, 3280, 3282, Cód. Civ.; C2aCCom.
de La Plata, sala I, 21-11-90, “Barolo, Norberto Oscar c/Durante y
Damonte, Ana E. s/Usucapión”, Lexis N° 14/13868).
2. El juicio de usucapión es de carácter contradictorio y contencioso e
implica la existencia de una contraparte o contradictor, de modo que
si aquél no es hallado, ante la falta de partida de defunción y ausencia
de juicio sucesorio iniciado, corresponde seguir el trámite de una de­
manda contra persona o personas inciertas y dar intervención al de­
fensor oficial (CNCiv., sala F, 31-5-2000, “Galluzo, Clara c/Marqueo-
ri, Ángela y otro", S. J. A. del 17-8-2005, sínt.; J. A. 2005-líT, sínt.).

R e iv in d ic a c ió n
3. Si la inconstilucionalidad de una norma fue peticionada para obtener
la reivindicación de tierras y la demanda sólo fue trabada con la provincia
y no contra los ocupantes y poseedores de la zona -cuVos derechos son
la consecuencia de una larga e ininterrumpida sucesión de actos pose-23

23 STJ de Jujuy, 21-4-95, “Giorduna, Andrés y otros c/Velázquez, Sebastián".


J u ic io o e u s u c a p ió n ( in m u i -iu .hs)

solios y (jiio son oponihlcs lauto a la actora como a la demandada- no


procedo la acción reivindicatoría, que se da contra el actual poseedor,
máximo si no se invocaron los supuestos que la ley admite contra el
demandado que al entablarse la acción no posee ni detenta la cosa
(CSJN, 1976, “Cía. Argentina de Comodoro Rivadavia explotación de
Petróleo, SAMICIyF c/Provincia del Chubut”, Fallos: 294:163).
I. Si los lotes cuyo dominio por prescripción adquisitiva se demandan
en autos se encuentran bajo jurisdicción de la Dirección de Parques
Nacionales y reservados para el Tiro Federal por decreto reglamentario
15.229/58, la presente litis deberá ineludiblemente integrarse, entre
otros, con el Estado nacional por intermedio de la referida Dirección
de Parques Naeionales por investir el mismo carácter de parte necesaria
en el juicio (CSJN, 1985, “Tiro Federal Bariloche”, Fallos: 307:1540).

h n c y /a c ió n d é l a litis. O rd e n p ú b lic o

5. Si el proceso de usuca|>ión se ha seguido hasta la sentencia final sin


integrarse la litis con el titular dominial o quien legalmente deba asumir
su representación, media directa afectación al carácter contencioso del
proceso, se compromete la garanda constitucional de la defensa enjuicio
y también el orden público que inspira todas las disposiciones que go­
biernan el dominio de las cosas y los modos de adquirirlo (SCJBA,
Ac. 34.039 S, 8-10-85, “Devjcen?i, Zacarías E. c/Propietario desconocido
s/Usucapión y reivindicación”, elDial - W2A5B).
6. H1 artículo 24 de la ley 14.159, al establecer el trámite contencioso para
este tipo de ))roccso dispone que éste deberá entender con quien resulte
titular del dominio de acuerdo con las constancias de Catastro, Registro
de la Propiedad, o “cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble,
cuya certificación sobre el particular se acompañará con la demanda”.
En este caso el actor, según surge de las constancias del plano que
adjuntó, conocía el número de partida para el pago del impuesto inmo­
biliario, y también el correspondiente al pago de tasas municipales y
sin embargo no verificó a quién correspondían, lo que recién se verifica
a solicitud del defensor de ausentes (CCCorn. de Paraná, sala 2a, 3-5-94,
“Godoy, Héctor Ilerbcrto s/Usucapión”, elDial - ATF80).
7. No corresponde condenar a la provincia citada como tercero a pedido
de la demandada, a que reubique en un predio similar a los ocupantes
de tierras de un parque nacional desalojados, conforme al convenio
celebrado con la Administración de Parques Nacionales, si importaría
una inaceptable trasgrcsión de los términos en que quedó trabada la

329
C l .AUDIO K ii’iíu - M arian o ('. OiHHd

lilis, habida evienía do hi oportunidad del planteo, y, además, le acor


daría a la participación de la provincia como tercero, consecuencias
procesales c|uc no se compadecen con esa condición (CSJN, 20 12 88,
“Josefina Fernández. Cando de Gamarra y otros c/Adm. Nac. de Fal­
ques y Formosa, Frov. de s/Usucapión, prescripción adquisitiva de­
dominio”, /•'cilios: 311:2842).

II. Competencia
\is criterio unánimemente aceptado que la competencia se determina
en virtud de la naturaleza de las pretensiones deducidas en la demanda,
sin importar las defensas opuestas por cl demandado.

1. I~m razón del temtorio


Dispone el artículo 5o del Código Procesal Civil y Comercial de
la Nación que “La competencia se determinará por la naturaleza de
las pretensiones deducidas en la demanda y no por las defensas opuestas
por el demandado. Con excepción de los casos de prórroga expresa
o tácita, cuando procediere, y sin perjuicio de las reglas especiales
contenidas en este Código y en otras leyes, será juez competente:
” 1) Cuando se ejerciten acciones reales sobre bienes inmuebles, el
del lugar donde esté situada la cosa litigiosa. Si éstas fuesen varias,
o tina sola pero situada en diferentes jurisdicciones judiciales, será el
del lugar de cualquiera de ellas o de alguna de sus partes, siempre
que allí tenga su domicilio el demandado. No concurriendo tal cir­
cunstancia, será el del lugar en que esté situada cualquiera de ellas,
a elección del actor.
”[,a misma regla regirá respecto de las acciones posesorias, interdictos,
restricción y límites al dominio, medianería, declarativa de la prescripción
adquisitiva, mensura y deslinde y división de condominio...”
Como puede advertirse, el artículo transcripto parcialmente se re­
fiere a la competencia territorial, fijando como criterio -en lo que aquí
interesa- el lugar de ubicación del inmueble. La norma aclara que si
fuesen varios, o si se tratara de uno pero situado en varias jurisdicciones,
adquirirá relevancia cl domicilio del demandado, aclarando que de no
darse ese supuesto, será el actor quien determine el juez competente.

330

lIlWllíllUiiHiiiiHÍfiiuUm,
rHmnTn?ff^mTT»Tn'TTTTTTmTTmMTffTTTTTnTWT IfTTTTTTT

JUICIO ])[■ IJSUí ’AIMÓN (INMUlim.ES)

2, E n ra zó n d e la m a te ria

La determinación Je ]¡i competencia dependerá del carácter de la


cosa (|iie se pretende usucapir.
Si ésta corresponde a un particular, intervendrá la justicia civil, no
Hiendo óbice lo dispuesto por la ley 14.159 sobre la intervención del
Fisco como tercero en defensa del interés fiscal.
Si la cosa es del dominio privado del Estado, deberá intervenir la
justicia federal (por ej., cuando se intentan prescribir unos lotes que
NC encuentran bajo la jurisdicción de la Dirección de Parques Nacio-
miles).
Pero la competencia también se determinará teniendo en cuenta a
quien se demanda. En esa inteligencia, si se demanda a una provincia,
la cuestión será de competencia originaria de la Corte Suprema.

| J u risp ru d en cia (a n te rio r a la vig en cia d e l C ó d ig o )


E sc ritu ra c ió n y u su c a p ió n en s u b s id io

I. A criterio del tribunal, en la especie, atento a la naturaleza personal


de la acción principal (escrituración deducida con la usucapión contra
la sucesión), así como el carácter de orden público del instituto del
lucro de atracción, resulta, en consecuencia, competente para resolver
la causa el fuero Civil en familia y Sucesiones (CCCom. de Tucumán,
sala Ia, 7-3-94, “Robles, Luis Edgardo y otras c/Succsión de José G.
Juárez s/Escrituración”, Lcxis N° 25/13946).

C o m p e te n c ia c iv il

1. Es competente la justicia nacional en lo civil para conocer de la de­


manda de prescripción adquisitiva de un inmueble pues, más allá de
que se haya corrido traslado de la demanda al Gobierno de la Ciudad
de Buenos Aires, con cita en la ley 14.159, dicha disposición legal
no hace alusión a que el órgano público intervendrá en calidad de
parte, sino en del'cnsa de interés fiscal propio; por lo que se debe
entender que lo hará en calidad de tercero interesado por una cuestión
puntual ajena al contenido esencial de la pretensión (CSJN, 11-12­
2001, “Coria, Juan José y otro c/Propietario de José Enrique Rodo
7156 s/Prescripción adquisitiva”, Callos: 324:4346).

331

■ lll
( '[ . a u d h ) K ii'iík M a k ia n o C . O 'r p i «5

Competencia federal
3. Corresponde a la justicia federal entender en la causa en la que se
persigue el dominio, por prescripción adquisitiva, de unos lotes que
se encuentran bajo la jurisdicción de la Dirección de Parques Nació- i
nales. Rilo es así, aunque la Nación o una entidad nacional no se
haya presentado formalmente corno parte en la causa, pues esta cir­
cunstancia se debe a la forma y naturaleza de la demanda, tal como
ha sido promovida en autos y no a la falta de interés de la Nación
acerca de la decisión a dictarse (CSJN, 1985, “Tiro Federal Bariloche”,
Fallos-. 307:1540).

Competencia originaria de la Corte


4. Es competencia originaria de la Corle (aits. 116 y 117 de la Const.
Nac.) la causa en que la actora demanda por usucapión a la Provincia
de Buenos Aires, a fin de que se declare adquirida la propiedad del
inmueble ubicado en el Partido de Mar Chiquita, cuyo dominio aparece
inscrito a nombre de la demandada (CSJN, 27-3-2001, “ARSA Antonio
Romano Inmobiliaria, Comercial, Financiera, Industrial y Agropecua­
ria, Sociedad Anónima c/Provincia de Buenos Aires s/Usucapión”).
5. Acreditada la distinta vecindad de la accionante, corresponde declarar la
competencia originaria de la Corle Suprema de Justicia de la Nación para
entender en la demanda de usucapión dirigida contra la Provincia de
Buenos Aires, toda vez que, con fundamento en normas de Derecho co­
mún, se pretende obtener del Estado local el reconocimiento de su de­
recho de dominio sobre un terreno de origen aluvional por prescripción
adquisitiva, solicitando que se expida el título correspondiente y se ex­
tienda la respectiva inscripción registra!, por lo que cabe asignar natu­
raleza civil a la materia del pleito, al ser aplicables sustancial mente dis­
posiciones del Código Civil relativas al derecho de dominio y a la pres­
cripción (del dictamen de la procuradora fiscal que la Corte hace suyo)
(CSJN, 8-4-2008, “Beguerie de Ruiz Frías, María Celina Julieta c/Pro-
vincia de Buenos Aires”, E. L. del 25-6-2008, p. 8; D. J. 2008-11-691).

3. Fuero de atracción
a) Demanda contra el fallido
El instituto del fuero de atracción tiene como fin aunar ante un
mismo tribunal todas las acciones que afecten patrimonialmentc al

332
7TTTTTT

(ttirsuíjn. con el objeto de ordenar el procedimiento, recomponer


. ,IWtivo y asistir a un sinnúmero de intereses colectivos en igualdad
ij ij limaciones; así también tiende a impedir el dictado de sentencias
illtradictorias y ejecuciones parciales en desmedro de la administra-
'|i de justicia24.
Atento que el juez de la quiebra resulta competente en forma ex-
Mva y excluyeme para entender y disponer en relación con todos
bienes del fallido, el carácter patrimonial de la pretcnsión intentada
en Ja demanda, tendiente al reconocimiento a favor del actor del do­
minio ile un inmueble mediante la prescripción adquisitiva, torna com-
Vtente al juez del juicio universal para que entienda en la causa.
Dispone el artículo 21 de la Ley de Concursos y Quiebras (texto
dfnin arl. 4o de la ley 26.086) lo siguiente:
Juicios contra el concursado. La apertura del concurso produce,
a partir de la publicación de edictos, la suspensión del trámite
de los juicios de contenido patrimonial contra el concursado
por causa o título anterior a su presentación, y su radicación
en el juzgado del concurso. No podrán deducirse nuevas accio­
nes con fundamento en tales causas o títulos.
Quedan excluidos de los efectos antes mencionados:
1. Los procesos de expropiación, los que se funden en las re­
laciones de familia y las ejecuciones de garantías reales;
2. Los procesos de conocimiento en trámite y los juicios la­
borales, salvo que el actor opte por suspender el procedi­
miento y verificar su crédito conforme lo dispuesto por los
artículos 32 y concordantes;
3. Los procesos en los que el concursado sea parte de un li-
tisconsorcio pasivo necesario.
Rn estos casos los juicios proseguirán ante el tribunal de su
radicación originaria o ante el que resulte competente si se trata
de acciones laborales nuevas. El síndico será parte necesaria
en tales juicios, excepto en los que se funden en relaciones de
familia, a cuyo efecto podrá otorgar poder a favor de abogados
cuya regulación de honorarios estará a cargo del juez del con-

CSJN, 17-3-92, Fallos-. 315:316.

333
i

■ J ||
C l a u d i o K iimir M a iu a n o C OTJW í

curso, cuando el concursado resultare condonado on costas, y


se regirá por las [jaulas previstas en la presento ley.
Hn los procesos indicarlos en los incisos 2) y 3) no procederá
el dictado de medidas cautelaros. Las que se hubieren ordenado,
serán levantadas por el juez del concurso, previa vista a los
interesados. La sentencia que se dicte en los mismos valdrá
como título verificatorio en el concurso.
Hn las ejecuciones de garantías reales no se admitirá el remate
de la cosa gravada ni la adopción de medidas precautorias que
impidan su uso por el deudor, si no se acredita haber presentado
el pedido de verificación del crédito y su privilegio.
Como puede advertirse, la diferencia con el régimen anterior resulta
palmaria toda vez que la ley 24.522 estableció que la apertura del
concurso preventivo producía la radicación ante el juez del concurso
de lodos los juicios de contenido patrimonial contra el demandado,
concediendo al actor la posibilidad dp pretender verificar su crédito
conforme a lo dispuesto por los artículos 32 y concordantes de la
citada ley (ver inc. Io).
Por su parte, el nuevo régimen excluye del fuero de atracción a
los procesos de conocimiento en trámite al momento de peticionarse
el concurso preventivo (art. 11, LCQ).
¿Pero qué ocurre con esos expedientes?
Para Barbieri, la respuesta es simple y se brinda luego de exponerse
la excepción prevista en el inciso 3o. Allí se dispone que aquéllos
“proseguirán” ante su juzgado de origen, agregando en el párrafo si­
guiente que “la sentencia que se dicte en los mismos valdrá como
título verificatorio en el concurso”25.
Debemos agregar que el síndico debe ser parte necesaria en tales
juicios, quien podrá otorgar poder a favor de los abogados, y tendrá
derecho a percibir honorarios que serán regulados por el juez del con­
curso, siempre que el concursado resulte condenado en costas (conf.
art. 21, luego de mencionar las tres excepciones al principio general
sentado en el primer párrafo).

25 BARBIERI, Pablo C., Concursas y quiebras. Ley 24.522 comentada y concor­


dada, Universidad, Buenos Aires, 2006, p. 107.

334
Jumo nu usucapión (inmuknuís)

En el caso de quiebra, dice el artículo 132 de la ley 24.522: “La


declaración de quiebra atrae al juzgado en el que ella tramita, todas
las acciones judiciales iniciadas contra el fallido por las que se reclamen
derechos patrimoniales. Salvo las ejecuciones de créditos con garantías
icales, quedan exceptuados de este principio los casos indicados en
el artículo 21, inciso 1“ a 3" bajo el régimen allí previsto.
”Fil trámite de los juicios atraídos se suspende cuando la senten­
cia de quiebra del demandado se halle firme; basta entonces se pro­
sigue con el síndico, sin que puedan realizarse actos de ejecución
Iorzada”.

J u risp ru d en cia ( a n te r io r a la vigen cia d e l C ó d ig o )

1. La efectivización de la inscripción registral de la sentencia de usuca­


pión para poder instar en el marco de una quiebra el embargo de los
lotes de terreno involucrados en dicho fallo, debe ser requerida al
juez que dictó tal sentencia, pues, de acuerdo a lo previsto en el
artículo 6° del Código Procesal el juez del principal es competente
para intervenir en acciones accesorias vinculadas con aquél (CNCom.,
sala A , 21-5-2013, “Promar SCA s/Quiebra s/Incidente de venta s/In-
cidenle de apelación arl. 250, CPCC”, D. J. del 11-12-2013, p. 78;
AR/JlJR/25987/2013).
2. Quien en sede civil inició un proceso de prescripción adquisitiva contra
el fallido no puede pretender que el juez de la quiebra dicte una
medida cautelar de no innovar a fin de impedir que una modificación
de la situación del inmueble torne ilusoria la sentencia civil a dictarse,
pues su concesión implicaría en la práctica afectar la jurisdicción del
magistrado que conoce en aquella acción (CNCom., sala D, 3-5-2013,
“Nostarco SA s/Quiebra, incidente de realización de bienes”, L. L.
del 3-9-2013, p. 8; L. L. 2013-E-65; AR/JUR/26129/2013).
3. El marco de la contienda litigiosa en la que el accionado reclama
-frente a la demanda reivindicatoría de la fallida- se declare la ad­
quisición del dominio del objeto del juicio por prescripción decenal,
permite concluir que se encuentran en debate aspectos que podrían
afectar derechos patr imoniales de la quebrada corno demandada, cuya
apreciación, dada la relevancia y el carácter universal del concurso,
resulta en principio, aconsejable quede sometida al juez de la quiebra
(CNCiv., sala E, 29-10-96, “Méndez, Claudio Salomón c/SACIMIE
SCA s/Prescripción adquisitiva”, R. 207.331).

335
C l a u d io K u*gk - M a r ia n o C, Q TlítD
.............................. ..................... .................................... .............................................................................. ..... —»■»»«............ ■
■■— * ■

D e m a n d a c o n tr a e l fa llid o , l a u r o d e a tra c c ió n
4. La demanda de usucapión contra el fallido se halla alcanzada por el
lucro de atracción (CNCom., sala Ií. 24-6-97, “Etchevcrry, Norberto
D. c/Finber Compañía Financiera SA”, AR/JUR/5320/1997).
5. Corresponde que la causa quede sometida al juez de la quiebra, si ante
la demanda reivindicatoria de la fallida, el accionado reclama que se de­
clare la adquisición del dominio del bien objeto del juicio por prescrip­
ción decenal (CSJN, 23-4-91, “Saselru SAC1FIAIE c/Villarreal, Quintino
y otra s/Reivindicación, medida cautelar”, Fallos: 314:332).
6. La demanda de usucapión queda alcanzada por el fuero de atracción
atento a lo previsto en el artículo 132 de la ley 24.522 (CFCCom.
de San Isidro, sala I, 17-5-2006, “Cuenca de Fischer, Daniela c/Ca-
nullo, Fernando”, L. L. B. A. 2006-1380, AR/JUR/5005/2006).

b) Sucesión
En lo que atañe a esta cuestión, resultaba de aplicación lo normado
por el artículo 3284 del Código Civil derogado, y por exclusión, debía
colegirse que la acción de usucapión no podía ser atraída por la su­
cesión, toda vez que ésta se rige por las mismas reglas que las esta­
blecidas para las acciones reales, y éstas no fueron incluidas por el
legislador en el citado artículo.
lil objeto y fundamento del fuero de atracción en el ámbito de las
sucesiones radica en facilitar la liquidación de la herencia, el pago de
las deudas, concentrando ante el tribunal del sucesorio las demandas
deducidas contra la sucesión aún indivisa, y la división de los bienes
remanentes entre los sucesores.
En ese sentido, puede decirse que la acción de usucapión tiende a
determinar la existencia de derechos reales sobre un inmueble y no
era atraída por el fuero sucesorio del titular del dominio, por no tratarse
de las acciones personales de los acreedores del difunto ni de las
relativas a bienes hereditarios suscitadas entre coherederos que deter­
mine el funcionamiento del fuero de atracción del entonces artículo
3284 del Código Civil26.
El actual Código Civil y Comercial establece en el artículo 2336:36

36 Conf. dictamen de la Fiscalía 3, 29-5-2003, en autos “Canosa c/Canosa s/Pres-


ciipción adquisitiva”.

336
Ju ic io un u s u c a p ió n ( in m u h iii .k s )

"La competencia para entender en el juicio sucesorio corresponde al


juez del último domicilio del causante, sin perjuicio de lo dispuesto
cu la Sección 9a, Capítulo 3, Título IV del Libro Sexto.
"Id mismo juez conoce de las acciones de petición de herencia,
nulidad de testamento, de los demás litigios que tienen lugar con motivo
de la administración y liquidación de la herencia, de la ejecución de
las disposiciones testamentarias, del mantenimiento de la indivisión,
de las operaciones de partición, de la garantía de los lotes entre los
copartícipes y de la reforma y nulidad de la partición.
"Si el causante deja sólo un heredero, las acciones personales de
los acreedores del causante pueden dirigirse, a su opción, ante el juez
del último domicilio del causante o ante el que corresponde al domicilio
del heredero único”.
lis, por lo tanto, un supuesto excepcional de desplazamiento de la
competencia ordinaria para que las acciones vinculadas a la transmisión
sucesoria sean resueltas por un misino juez, como corolario del prin­
cipio de unidad del patrimonio hereditario, entendido como universa­
lidad jurídica. Pero su alcance no es total ni indefinido en el tiempo,
tiene límites: en primer lugar no abarca todas las acciones que se
relacionan con el patrimonio hereditario: las acciones reales (reivin-
dicatoria, usucapión, etc.) no son atraídas por el fuero del sucesorio27.
Las acciones reales que se rigen por la ley del lugar donde estuviere
ubicado el bien (forum rei siten), siendo competente por tanto el juez
que entiende ordinariamente por las reglas de competencia establecidas
legalmente.

Jurisprudencia
1. La demanda de usucapión no es atraída al proceso sucesorio del titular
registral, por no estar mencionada en el artículo 2336 del Código Civil
y Comercial como una acción que deba tramitar ante el juez del sucesorio,
a lo que se agrega su carácter real que la excluye del fuero de atracción
(CNCiv., Secretaría General N° 1, 27-4-2016, “C., JV1. A. c/A. D. C.,

27 AZPIRt, Jorge O., incidencias de! Código Civil y Comercial. Derecho Sucesorio,
1lammurabi, Buenos Aires, 2015, p. 129; FERRER, Francisco y GUTIÉRREZ DALLA
FONTANA, Esteban, Fuero de atracción y acciones persomdes de. los acreedores
del causante, en L. L. 2015-F-1020; DEyP 2016 (abril), p. 113.

337
MIHMÜfff?™

C la u d io K i i -i -u - M a rian o (' O nfkti

('. Z. y otros s/Prescripción adquisitiva”, I.,. I,. 20J6-C-5(X); Sup. l)oc-


triiiii Judicial Procesal 2()U> |jiinio|. p. 1-4; I). J. del 21-9-2016, p. 07;
RCC'yC 2016 [septiembre], p. 126; AR/JUR/18507/2016).

Jurisprudencia (anteriora la vigencia del Código)


Sucesión: fuero de atracción
1. No procede el fuero de atracción normado por el artículo 3284 del
Código Civil, respecto de la acción tendiente a determinar la existencia
de derechos reales -juicio por usucapión de un inmueble- ya que no
se trata de las acciones personales de los acreedores del difunto, ni
ile las relativas a bienes hereditarios que se suscitan entre coherédelos
(CSJN, 21-12-99, “Visciglio, Julio Ángel c/Loiácono, José y otros
s/Prescripción adquisitiva”, Fallos: 322:3276).
2. Si la demanda de usucapión que se ejerce tiende a determinar la existencia
de derechos reales sobre un inmueble ubicado en la Provincia de Buenos
Aires no se trata de las acciones personales de los acreedores del difunto
ni de las relativas a bienes hereditarios que se suscitan entre coherederos
!
(art. 3284 del Cód. Civ.). En eonsccuencia, no existe en el caso fuero
de atracción por lo que corresponde declarar la competencia de la justicia
de aquella provincia (art. 5o, inc. Io, del CPCCN), sin que obste a ello
Iíi tramitación del juicio sucesorio -en carácter de herencia vacante- en
la Capiutl Federal (CSJN, 1986, “Caruso, José y otra c/Ramón N. Fran­
co”, Fallos-. 308:329).
3. No procede el fuero de atracción del artículo 3284 del Código Civil
respecto de la acción tendiente a determinar la existencia de derechos
reales -juicio por usucapión de un inmueble-, ya que no se trata de
las acciones personales de los acreedores del difunto ni de las relativas
a bienes hereditarios que se suscitan entre coherederos (CSJN, 1976,
‘‘Lauría, Alfredo”, Fallos: 296:485).
4. Conforme lo dispone el artículo 3284, inciso 4o del Código Civil, el
fuero de atracción del sucesorio alcanza a las acciones personales de
los acreedores del difunto, razón por la cual dicho principio no puede
hacerse extensivo a la acción de usucapión, que es de naturaleza real
(CNCiv., sala B, 9-4-84, “Minassian de Sarkissian, Rosa c/Reynoso,
Jorge C ”, J. A. 1984-111, sínt.).
5. El artículo 3284, inciso 4o del Código Civil, sólo impone el fuero
de atracción respecto a las acciones personales que ejerzan los acree­
dores del difunto, quedando regidas todas las que no tengan ese

338
JUICIO lili USUCAPIÓN (iNMUHlll.liS)

carácter por las normas de competencia que le son propias. En la


usucapión dehe mantenerse la jurisdicción del juez del lugar en que
está ubicado el inmueble motivo de la acción (CCCom. de San
Martín, sala 11, 23-5-95, “Rechistcr, Jaime G. y otro c/Petracchi y
Contarctli, Enrique C.”, J. A. 1997-1, sínl.).
(>. La demanda destinada a obtener la usucapión de un inmueble no es
atraída por la sucesión del titular del dominio, porque la pretensión
se asimila a una acción real (CCCom. de San Isidro, sala I, 14-7-92,
“Martínez, José y otro c/Muiño, José M ”, J. A. 1993-11-752).
7. El juicio sucesorio no ejerce fuero de atracción respecto de la acción
declarativa de usucapión, por encontrarse ésta asimilada a la acción
negaloria (SCJBA, 7-7-87, “Garidotlo, Luis Alberto c/Meltzer, Juan
s/Prescripción adquisitiva”, elDial - W54FI).
8. Si bien la prescripción adquisitiva no es una acción de naturaleza
personal y, por lo tanto, no se encuentra alcanzada por la regla del
artículo 3284, inciso 4" del Código Civil, es aconsejable que la acción
quede radicada ante el juez que entiende la sucesión de uno de los
coaccionados, dado que se encuentran en debate aspectos que podrían
afectar la masa hereditaria, cuya apreciación le corresponde, dada la
relevancia y el carácter universal del proceso voluntario (CNCiv., sala
A, 22-10-2010, “P„ L. N. c/S„ M ”, DFyP 2011 [juniol, p. 145, con
nota de Pablo Flores Medina; AR/JUR/78156/2010).
9. El fuero de atracción del juicio sucesorio - artículo 3284, inciso Io
del Código Civil- opera respecto de la acción usucapión tendiente a
la adquisición de un inmueble que integra el acervo hereditario y el
incidente de nulidad planteado en dicho marco procesal, si aquélla
está dirigida contra el causante por uno de los coherederos (del dic­
tamen del procurador general que la Corte hace suyo) (CS.ÍN, 16-9­
2003, “Pini, Delta S. de Vázquez”, L. L. Online, AR/JUR/6566/2003).
i
C. Diligencias preliminares
Las diligencias o medidas preliminares son las que tramitan con
anterioridad a un proceso, y mediante ellas quien ha de ser parte en
un juicio de conocimiento puede conocer hechos o informaciones que
no podría obtener sin la intermediación de la actuación judicial.
Entre las diligencias preliminares que generalmente se piden en
los juicios de prescripción adquisitiva, deben destacarse los pedidos
de informe sobre la titularidad del inmueble, o de sus herederos, a
y w m m m m im m

C'l,A U D IO K ll'lilt - M a k ia n o C!. O t iih o

decios de poder dar cumplimiento a la ¡debida integración de la lilis,


conforme lo normado por el artículo 24, inciso a, de la ley 14.159,
modificado por el dccrelo-ley 5756/58.
Pero como señala el artículo 323 del Código Procesal Civil y Co­
mercial de la Nación en su primer párrafo, no sólo quien demanda
tiene la posibilidad de requerir medidas preliminares, sino también
quien con fundamento prevea que será demandado. En este sentido,
el titular del derecho real puede exigir conocer el carácter en cuya
virtud otra persona ocupa la cosa objeto del juicio a promover, soli­
citando que exprese a qué título la tiene (arg. art. 323, inc. 6o, CPCCN).
A tal fin, puede requerirse la exhibición de documentos que acrediten
en qué carácter tiene la cosa determinada persona. Recordamos el caso
en que una persona compró un departamento y dos cocheras en un
edificio, advirtiendo con posterioridad que una de ellas se encontraba
ocupada por una persona que le manifestó ser su propietario. En su­
puestos como el reseñado, es de buena técnica requerir aquella clase
de informes para poder saber en qué carácter ocupa la cochera, y para
tener una dimensión del resultado del posible planteo judicial.

I). Medidas cautelares


II
I . Generalidades
El fundamento de las medidas cautelares se ubica en el principio
de inalterabilidad de la cosa litigiosa, toda vez que con su dictado se
tiende a conservar, inmovilizar o mantener invariable determinada si­
tuación de hecho o de derecho existente en un momento procesal de­
terminado.
Para su procedencia, deben reunirse los dos requisitos básicos de
toda medida cautelar, esto es, la verosimilitud del derecho y el peligro
en la demora. Ambos recaudos deben evaluarse en forma armónica,
de manera que a mayor verosimilitud del derecho no cabe ser tan
exigente en la gravedad e inminencia del daño, y viceversa, cuando I
existe el riesgo de un daño extremo e irreparable, el rigor acerca del
j'um us b o n is iu ris se puede atemperar*.2

2S ARAZI, Roland, Medidas camelares, Astrca, Buenos Aires, 1997, p. 7.

340
J u ic io DI- USUCAPIÓN (INMUI'IMI'.S)

Pueden ser solicitiulas anlcs o después de deducida la demanda, a


(|ue de la ley resultare que ésta debe entablarse previamente.
d ic h o s

Los jueces deberán abstenerse de decretar medidas precautorias


cuando el conocimiento de la causa no fuese de su competencia.
Sin embargo, la medida ordenada por un juez incompetente será
válida siempre que haya sido dispuesta de conformidad con las pres­
cripciones del Código Procesal, pero no prorrogará su competencia,
por lo que deberá remitir las actuaciones al juez que sea competente,
inmediatamente después de que sea pedido por parte interesada (conf.
ait. 196 del CPCCN).
A las resultas de la medida cautelar, la parte que la solicita debe
garantizar los daños que pudiere ocasionar mediante una contracautela,
salvo que quien haya obtenido la medida sea la Nación, una provincia,
una de sus reparticiones, una municipalidad o persona que justifique
ser reconocidamente abonada, o quien actúe con beneficio de litigar
sin gastos (conf. art. 200, CPCCN).
Una medida cautelar reviste singular importancia en los juicios de
usucapión, ya que advierte a terceros interesados de la existencia del
juicio. Tan así es que el artículo 1905, tercer párrafo, del Código Civil
y Comercial dispone que “La resolución que confiere traslado de la
demanda o de la excepción de prescripción adquisitiva debe ordenar,
de oficio, la anotación de la litis con relación al objeto, a fin de dar
a conocer la pretensión”. Por ende, si no es pedida por el actor, el
juez la dispondrá de oficio.
Teniendo en cuenta que las modificaciones procesales son de
aplicación inmediata, entendemos que esta norma debe ser aplicada
incluso a los procesos en trámite, iniciados antes del Io de agosto
«le 2015.

2. Anotación de litis
Tal como se dijo anteriormente, el Código Civil y Comercial impone
■•I dictado de esta medida, aun cuando no la pida el interesado (art.
1905).
Conforme lo dispuesto en la primera parte del artículo 229 del
Código Procesal Civil y Comercial de la Nación: “Procederá la ano-

341
loción de lilis cumulo sr, dedujere mili pretensión que pudiere tener
como consecuencia la modificación de una inscripción en el Registro
correspondiente y el derecho fuere verosímil”20.
De lo transcripto se desprende que la anotación de la litis es de
aquellas medidas que sólo pueden requerirse una vez deducida la de­
manda.
Fis una medida de gran utilidad en el ámbito de la prescripción
adquisitiva, pues puede utilizarse para evitar que el titular registral
enajene la propiedad, o la grave o, simplemente, que también plantee
alguna medida cautelar. El titular registral podrá realizar actos de dis­
posición, pero quienes contraten con él no podrán alegar ignorancia
de la situación.
La ilinación de la medida estará supeditada al resultado obtenido
por la demanda. Si la demanda es desestimada, esta medida se extin­
guirá con la terminación del juicio. En tanto que si la demanda hubiere
sido admitida, se mantendrá hasta queda sentencia haya sido cumplida
(conf. art. 229, segunda parte, CFCCN).
Una vez inscripta esta medida, cualquier tercero que contrate con
el dueño demandado estaría advertido de la existencia de un proceso
de usucapión. Por ende, no podría ser reputado de buena fe.
Teniendo en cuenta la finalidad y efectos de esta medida, no parece
necesario el requisito de verosimilitud del derecho ni contracautela30.
No obstante, el juez siempre tiene la facultad de resolver algo diferente
si advierte que la demanda no es verosímil y no quiere perjudicar al
demandado.
Esta anotación de litis que impone el Código es la forma de hacer
saber la existencia del proceso (publicidad). Sin perjuicio de ello, pue-

’ Ya hace liempo esta solución fue recomendada por Alberto Molinario en una
ponencia presentada en el IV Congreso Nacional de Derecho Civil. Para algunos la
medida es desacertada pues una aventura judicial podría perjudicar al titular. Pensamos, i
poi el contrario, que al dar a publicidad la existencia del proceso es beneficiosa, y
que en caso de abuso el juez tiene herramientas para impedirlo.
111 C onf GUARDIOLA, Juan J., La usucapión en el nuevo Código , en RCCyC
JO 16 (marzo), p. 19. En contra. CAUSSE, Federico; PrTTIS, Chrislian, en HERRERA,
Maiisa; CARAMELO, Gustavo y PICASSO, Sebastián (dirs.), Código Civil y Co­
mercial de la Nación comentado, Infojus. Rueños Aires, 2015, t. V, p. 31.

112

i i t i i H. l m
Juicio w - u s u c a p i ó n ( i n m o i - iil ií s )

■ I!
■Jen adoptarse otras formas más precarias de informar la existencia
del juicio, de buscar mayor transparencia. En este sentido, cabe destacar
la colocación de carteles que indiquen la tramitación del juicio en el
inmueble, como disponen la ley 5445 (art. 9o) del año 1972 de Córdoba,
la ley 5486 del año 2005 modificatoria del Código Procesal de Jujuy
(art. 536) y la recomendación por acordada 11859 del 16-6-2015 de
la Corte de Justicia de Salta.

Jurisprudencia
I. Admitida una demanda de usucapión y estando vigente el Código
Civil y Comercia], corresponde ordenar su remisión a la instancia de
origen a fin de que se ordene la pertinente anotación de la litis en el
registro respectivo siendo tal diligencia a cargo de la parte actora,
por aplicación de los artículos 1° y 1905, último párrafo de la normativa
citada y del artículo 34 del Código Procesal Civil y Comercial de la
Provincia de Buenos Aires, máxime cuando tratándose de una norma
procesal se aplica de forma inmediata a las causas pendientes (CCCom.
de Necochea, 13-8-2015, “lribcrri, Juan Leoncio SCA c/I.arraburú,
Juan Bautista y/o sucesores de Larraburú s/Prescripción adquisitiva
bicenal del dominio de inmuebles”, RCCyC 2015 [diciembre], p. 187;
L. L. B. A. 2015 Idiciembrc], p. 1200, con nota de Sebastián E.
Sabene; AR/JUR/31236/2015).
i |
Jurisprudencia (anteriora la vigencia del Código)
1. El juez tiene la facultad de disponer la medida cautelar que mejor se
adecúe al derecho que se intenta proteger y puede decretar una distinta
a la peticionada o limitarla, atendiendo a la importancia del derecho
a tutelar así, si la pretensión tiene como consecuencia la modificación
de una inscripción rcgislral, se trate de acción real o personal -en el
caso, dispuso la anotación de litis pero desestimó el pedido de em­
bargo-, la cautela por excelencia es la anotación de litis, que tienen
la virtud de dar a publicidad un litigio sobre el inmueble sin afectar
su disponibilidad por el titular registral (CNCiv., sala K, 5-4-2002,
“Pérez Domínguez, Ana M. c/Tagliaferro, Jorge A. y otro”, I). J.
2002-2-1166, L. L. 2002-E-605, AR/JUR/556/2002).
2. Si bien en la hipótesis de la anotación de litis -en tanto no traba
directamente la disponibilidad de los bienes- podría pensarse que la
conlracautela no es necesaria, no debe olvidarse que al anoticiar al

343
C l AUDIO K lP I U M a *IAN(I tj,O h

tercero sobre la cxisWnulit tln un Ütlolo, ik|im5IIíi podría verse aluciada


puoslo que no es lo misino con! alai sobre im bien libre de gravámenes
(|ue sobre otro sobre el que iccae una anotación de lilis, circunstancia
que conduce a exigir una conlracnuiela aun en estos supuestos (CNCiv.,
sala L, 14-12-2001, “Ganduglia. Leonor c/Chiesa, Luis y otro”, L. L,
del 24-1-2003, p. 2; AR/JUR/3312/2001).
3. Si bien la anotación de litis prevista en el artículo 299 del Código
Procesal difiere de la del artículo 24 de la ley 21.499 en su finalidad
y sus efectos, ninguna de ellas debe concederse al demandado en el
juicio por expropiación irregular, toda vez que sólo el promotor do
las actuaciones tiene legitimación para solicitarlas (CNCiv., sala li,
30-9-99, “López, Marcelo y otro c/Ciudad Autónoma de Buenos Ai­
res”, L. L. 2000-E-886, AR/JUR/2435/1999).
4. La anotación de litis es una medida que tiene por objeto la publicidad
de un pleito sobre determinado bien registrable. I .a misma no restringe
las facultades de disposición, pues su finalidad es que los terceros
tomen conocimiento de aquello no pudiendo alegar buena fe en el
caso de modificarse una inscripción en el registro (CNFed.CC, sala
III, 2-3-99, “Lapataia SCA c/Parmalat Argentina SA”, L. L. 2000-B-
232, D. J. 2000-1-1279, AR/JUR/54/1999).
5. La anotación de la litis no impide la transferencia del bien afectado
a ella, pero permite que su adquirente esté informado de la existencia
del juicio y de la naturaleza del mismo. Por ello, no podrá luego, si
quien pidió la medida triunfa en el pleito, ampararse en la presunción
de buena fe (CNCiv., sala F, 14-8-97, “Salinas, Nélida R. c/Reija,
Rubén”, L. L. 1998-A-430, AR/JUR/2946/1997).

3. Embargo
Según Podetti, el embargo preventivo es la medida cautelar que
afectando un bien o bienes determinados de un presunto deudor, para
asegurar la eventual ejecución futura, individualiza a aquéllos y limita
las facultades de disposición y de goce de éste, ínterin se obtiene la
pertinente sentencia de condena o se desestima la demanda principal31.
Pero no sólo el embargo limitará la facultad de disposición, sino
que la registración de la medida en el Registro pertinente le dará la i
posibilidad a todos de conocer que hay alguien que está o ha usucapido

11 PODLITI, Ramiro, Tratado de las medidas cautelares, Bdiar, Rueños Aires,


I W ) , p. 215.

344

lili.
TT

.luirlo i)i! i (Sur ación ( in m im üii.us)

rosa y (|iie esgrime derechos sobre ella, por lo que no podrá alegarse
I ji
ron posterioridad a la inscripción buena fe.
Puede ocurrir que la medida cautelar sea requerida por un perito. Si
dentro del expediente un perito inicia la ejecución de sus honorarios, y
pide que se trabe embargo, habrá que ver a quién se condenó en costas.
Si el perito pide que se trabe embargo sobre bienes del condenado,
se ordena la traba; pero si pide que se trabe sobre bienes de la no
condenada en costas, previamente hay que intimar a esta parte.
Si el embargo debe practicarse en extraña jurisdicción, el juez ordena
un exhorto solicitándole al de turno de la jurisdicción que corresponda
que ordene el allanamiento y faculte al oficial de justicia a requerir el
auxilio de la fuerza pública, o los servicios de un cerrajero, siempre
que estas medidas sean necesarias para el diligenciamiento de la rogatoria.

.hirispnulencia (anteriora la vigencia del Código)


Hienes inembargables
1. Cuando se trate de créditos otorgados por el Banco Hipotecario Na­
cional o de inmuebles gravados a favor del Banco por préstamos
conferidos para vivienda única propia, queda excluida la posibilidad
de trabar embargo sobre los mismos, todo lo cual encuentra funda­
mento en razones de interés general, derivado de la protección a la
vivienda familiar y obviamente de principios de orden público. La
inembargabilidad es oponible por el propio titular del préstamo o por
el Banco indistintamente (CP'CCom. de Mar del Plata, sala II, 8-8-88,
“Gallo, Claudio c/Brown, Elisa Cristina s/Ejecución”, RS1-5I1-88 I;
id., 9-3-93, “Aren, Adelia Amelia c/Urretavizcaya, Manuel s/Usuca-
pión”, RSI-137-93 I; id., 16-3-95, “Arrascaeta, Eduardo Raúl c/Da-
miano de Roldan, María Cristina s/Ejecución de honorarios en au­
tos Martínez Construcciones c/Damiano de Roldán s/Ejecución”, RSÍ-
174-95 I, clDial - W802E).
2. La inembargabilidad e inejecutabilidad de los inmuebles destinados
a vivienda propia adquiridos con préstamo del Banco Hipotecario
Nacional, se mantiene luego de cancelado el crédito del Banco, criterio
que se ajusta al objeto social y carácter de orden público que tienen
las normas legales que consagran aquéllas y concuerda con las fun­
ciones de fomento de la vivienda familiar atribuidas a la función del
Banco, ya que sostener que el beneficio de la inembargabilidad se
extiende juntamente con el pago de la lleuda, importaría acoplar que
lia sido iiisliiuido en el solo hueñis del hunco, pose a que ¿sio está
suficientemente asegurado con el crédito hipotecario (CM"CCom. de
Mar del Plata, sala 11, 9-3-93, “Aren, Adelia Amelia c/Urrclavizcaya,
Manuel s/Usucapión”, RSI-137-93 I; id., 29-8-95, “Espósito, Francisco
c/l)i l-iore, Berta s/Ejeeución”, RSI-309-95 1; id., 17-7-97, “Banco
Credieoop Coop. Ltdo. c/Jaime, Salvador Ramón y otra s/Ejecución
y embargo preventivo”, RSI-712-97 1, elDial - W8030).

4. Inhibición general de bienes


l'al corno lo señala el artículo 228, primer párrafo, del Código
Procesal Civil y Comercial de la Nación, esta medida cautelar procede
en lodos los casos en que habiendo lugar a embargo éste no pudiere
hacerse efectivo por no conocerse bienes del deudor, o por no cubrir
éstos el importe del crédito reclamado.
Como la inhibición general de bienes no puede decretarse contra
una persona tallecida, si el titular registral del inmueble cuya adqui­
sición se persigue ha fallecido, no podrá solicitarse esta medida contra
él, pero sí contra sus herederos.
Sin perjuicio de lo señalado, consideramos apropiado aclarar que
esta cautelar no se utiliza con frecuencia en el juicio de usucapión. I
Adviértase que el heredero en principio no es deudor del usucapiente.

5. Medida de no innovar
Si las medidas examinadas precedentemente no alcanzan para pre- j
venir el peligro que representa el proceso pendiente, las partes pueden
valerse de otras cautelares.
Entre ellas, de la medida de no innovar, la cual consiste en ordenar a
una de las partes que se abstenga de alterar, mientras dure el proceso, la
situación de hecho o de derecho existente en un momento determinado. '
Procederá siempre que el derecho fuere verosímil, o cuando exis-
licre el peligro de que si se mantuviera o alterara, en su caso, la
situación de hecho o de derecho, la modificación pudiera influir en
la sentencia o convirtiera su ejecución en ineficaz o imposible (conf.
url. 230, CPCCN).
Además, debe guardar relación con el objeto del proceso.
JUICIO DI. USUCAPIÓN (INMUE'IU.ES)

lurisprudencia (anterior a la vigencia del (Indigo)


1. Corresponde confirmar la resolución que denegó una medida de no
innovar solicitada en un proceso por prescripción adquisitiva, si la
finalidad perseguida no es garantizar su resultado sino impedir la
ejecución de las expensas devengadas por el inmueble que pretende
usucapir, cuyo cobro se persigue en un proceso ejecutivo, toda vez
que dicha medida no puede ser utilizada para interferir en el cumpli­
miento de la sentencia que en definitiva recaiga, al afectarse abierta­
mente el derecho de acudir a la jurisdicción que tiene el consorcio
(CNCiv., sala E, 30-9-2003, “Pericón, Luis D. c/Almagro Construc­
ciones SA", L. L. 22-9-2004, p. 15; AR/JUR/6097/2003).
2. Debe rechazarse, por prematura, la demanda de retrocesión deducida
respecto de un inmueble que no habría atendido al fin de utilidad pública
para el que fue expropiado, si la acción no se encuentra expedita porque
no ha transcurrido el plazo del artículo 35 de la ley 21.499 computado
desde que fue perfeccionada la expropiación, en tanto dicho término
fue suspendido por la medida de no innovar dictada respecto del Estado
nacional a pedido del propio actor (CNFed.CO, sala I, 9-3-2006, “Fira
SA c/Secretaría de Cultura”, L. L. 2006-D-764, AR/JUR/1244/2006).

No guarda relación con el objeto del proceso. Improcedencia


3. Atento al objeto de la medida de no innovar solicitada (se ordena el
mantenimiento de la actual situación de hecho de la propiedad) co­
rresponde no hacer lugar a la misma. Y ello por cuanto esta no guarda
relación adecuada con el objeto del proceso y su resultado. En efecto,
el fallo sólo niega la usucapión al pretensor pero no ordena -ni puede
hacerlo-, entregar las tierras al demandado. Por ello, éste no puede
pretender válidamente, por esta vía, obtener una finalidad asegurativa
de una efectividad que la sentencia no posee (CSJ de Tucumán, 5-8­
2002, “Jalil, losé Alberto s/Prcscripción adquisitiva”).

li. Contestación de demanda


Efectuado en debida forma el traslado de la demanda al o a los
demandados con domicilio conocido, éstos tienen la carga procesal
de contestar la demanda.
El plazo para contestarla es de 15 días, con la ampliación que
corresponda en razón de la distancia (de acuerdo a lo dispuesto por
el art. 158, CPC.CN).

.117
I|||TT7TTnTTT?T?ffTTTnTnTTnff^

Ci.A udio K i i 'ür ■ M ariano (

Para la contestación de la domandii serán de aplicación los recauden


exigidos por el Código Procesal. Eil demandado debe reconocer o negar
cada uno de los hechos expuestos en la demanda, asi como los docu
montos que se le atribuyan. Como contrapartida, tiene la posibilidad
de afirmar otros hechos que controviertan lo expuesto por el actor elt
el escrito de inicio. Puede suceder que el demandado desconozca los
actos posesorios del actor, o que considere que tiene un mejor derecha
sobre la cosa al ser titular registra! del derecho real reclamado. Ante
estas confrontaciones de derechos, deberá perseguirse una sentencia
judicial que aclare la cuestión.
Ante la falta de contestación, puede hacerse electivo el apercibí
miento dispuesto por el artículo 59 del Código Procesal Civil y Co
mcrcial de la Nación, que debe figurar en toda notificación, esto es
la declaración de rebeldía.

F. Reconvención t
El demandado notificado puede limitarse a contestar la demanda
aunque también puede reconvenir, acto que deberá deducir en el mismi
escrito de contestación, pues de lo contrario no podrá hacerlo coi
posterioridad en el mismo proceso, aunque tiene expedita la posibilidad
de hacer valer sus derechos en otro juicio.
Ante el reclamo por prescripción adquisitiva, la reconvención más
común es por reivindicación.
Es del caso recordar que la reconvención es la pretensión procesal
que puede deducir el demandado frente al actor. Sin embargo, [{'
hecho de tratarse de una pretensión que se inserta en un proceso y
pendiente hace que su admisibilidad se halle supeditada a diverso
requisitos.
Entre éstos, se considera esencial que pueda sustanciarse por los
mismos trámites que corresponden a la pretensión originaria, exigencia
que responde, como en el caso de la acumulación objetiva, a obvias
razones de orden procesal32.

J- Ver PALACIO, Lino E., Derecho Procesal Civil, Aheléelo-Peñol, Buenos AirUs
I. I, ps. 460/1.

348
!I
Puedo también darse la situación inversa. Frente a una demanda
.jo reivindicación, el demandado puede reconvenir (u oponer la excep­
ción) por proscripción.

(i, lU'beldín
('orno en todo juicio de usucapión está comprometido el orden pú-
t>lí( o, los efectos de la rebeldía no pueden equipararse en esta clase de
plticosos a otros en los que se discuten derechos privados eminentemente
lUibjelivos y patrimoniales, como podría ser un accidente de tránsito.
lin electo, la rebeldía no basta por sí sola para admitir la demanda,
| pues el reclamante deberá ofrecer la prueba necesaria a efectos de
acreditar los extremos requeridos por la normativa de fondo para que
l HC produzca la adquisición de un derecho real sobre la cosa; en el
Caso, que la ha poseído con ánimo de dueño, de manera pública y
Continua durante 20 años. De no ser así, se desestimará la demanda
yu que el ordenamiento legal prohíbe que se adquiera un derecho real
por prescripción por la sola voluntad de las dos partes.

Jurisprudencia (anteriora la vigencia del Código)


Demanda. Falta de contestación. Efectos
I. En los juicios de usucapión ni el allanamiento, ni el reconocimiento
ficto de los hechos pueden conducir por sí al acogimiento de la de­
manda, ya que este especial modo de adquirir el dominio, impide que
la sola voluntad de las partes pueda determinar dicho efecto. Ello
impone al usucapiente el deber de transitar en forma inexorable el
proceso previsto y acercar al mismo las pruebas de rigor. Mas una
vez. abastecida esta exigencia, nada impide que se considere la conducta
del titular de dominio en el proceso como un elemento de juicio más,
integrativo de la ponderación de otros idóneos, especialmente cuando
ha sido notificado personalmente de la acción deducida en su contra.
En este supuesto, la renuncia de la demandada a comparecer al proceso,
puede ser entendida, aunque ello, como en todos los casos, no obliga
al juzgador, como una admisión de los hechos en que se funda la
demanda y una aceptación de las consecuencias jurídicas que los mis­
mos deben acarrear (arts. 59 y 354. inc. Io del Cód. Proc.) (C2"CCom.
de La Plata, 14-11-95, “Di Domizio, Gabriel c/Mendiberry, Antonio
y otros s/Usucapión”, RSD-298-95 S, elDial - WA92C).
II. Alliiiiamimto
El allanamiento consiste en la declaración en cuya virtud el de­
mandado reconoce que es fundada la pretensión interpuesta por el
actor". Dehe ser categórico y terminante, debiéndose utilizar fórmulas
que no dejen lugar a dudas. En consecuencia, no producirá los efectos
queridos, el que se efectúa con reserva o bajo condiciones.
Su límite está representado por el compromiso al orden público,
pues de ser así, el allanamiento carecerá de efectos y continuará el
proceso según su estado (conf. art. 307, 2° párr., CPCCN).
De lo expuesto se desprende que nada obsta a que el demandado
en un proceso de usucapión se allane a la demanda, siempre y cuando
actúe por sí o por medio de representante legal o convencional, mas
el actor no quedará relevado de la carga de la prueba que sobre él
pesa.
En cambio, el allanamiento del resto de los condominos en el juicio
de usucapión iniciado respecto de uh inmueble sujeto al régimen de
copropiedad, no suple la necesaria voluntad del copropietario restante
que no fue demandado, o que simplemente no haya prestado su con­
sentimiento al requerimiento judicial del usucapiente.
Si quien interviene es el defensor oficial, ya no será posible el
allanamiento, pues la misión de dicho funcionario es la de asegurar
el derecho a la defensa en juicio de su representado, velando por sus
intereses y derechos, cuya existencia debe presumir hasta tanto el actor
demuestre lo contrario. Si la usucapión versa sobre un estado de hecho
prolongado a través del tiempo, mal puede el defensor oficial, que
sólo toma conocimiento del asunto al aceptar el cargo, reconocer que
el actor ha poseído durante el plazo requerido por la ley y que esa
posesión ha reunido las condiciones necesarias para hacer adquirir el
dominio por el transcurso del tiempo34.
Pese al allanamiento, el órgano judicial debe dictar sentencia, pues
aunque éste otorgue elementos que pueden corroborar la existencia de

B Con I'. PALACIO, Lino E., Manual de Derecho Procesal Civil, 14a ed. act.,
Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1998, p. 382.
34 Conf. AREÁN, Beatriz, Juicio de usucapión, Hammurubi, Buenos Aires, 1984,
ps. 278/9.

350
TPWW Yf vVfiTnTfn ViVfíYT
m

J uioio Di ijsucaimón (iNMiimi.i-s)

algún elomcnlo (v. gr., el animas• doinini), no vincula al juez de modo


necesario, con el alcance de que venga obligado a dictarla en el sentido
de que ha de acordar lo que se pide en la demanda y tendrá que
rechazarla no obstante, si hay ausencia de alguna de las condiciones
de la acción o pretensión, o su objeto es indisponible3536.
De lo expuesto se colige que la sola voluntad de las partes no
alcanza para adquirir un derecho real por prescripción. Tampoco re­
sultaría viable la conformidad prestada por el fiscal o por el defensor
oficial.
tillo es así, pues en el juicio de usucapión se ve afectado el orden
público, ya que está en juego el derecho de propiedad inmueble y su
forma de transmisión, por lo que el allanamiento no adquiere la vir­
tualidad decisoria que puede tener en otros procesos en los que se
discuten derechos privados eminentemente subjetivos y patrimonia­
les’6.
l.o expuesto no significa que el allanamiento carezca de todo valor,
sino que necesariamente deberá ser complementado con los requisitos
que se exigen a la demanda, y con la prueba que de alguna manera
confirme que se ha poseído durante el tiempo que exige la ley. Además,
la sentencia debe cumplir los recaudos que impone el artículo 1905.

Jurisprudencia (anteriora la vigencia del Código)


1. La prescripción adquisitiva de dominio es legal y no dependiente de
la voluntad de los particulares. La adquisición se produce por la po­
sesión continua, con los elementos característicos que marca la ley y
por el plazo que la misma exige. La adquisición por ende surge de
la ley cuando se dan las condiciones de su nacimiento. La intervención
judicial mediante el proceso de usucapión lleva a la comprobación

35 CNCiv., sala F, 10-4-2003, “Amando, Fernando c/Gcnaro Oliva (s/suc. herencia


vacante) y otros s/Piescripción adquisitiva”.
36 CNCiv., sala F, 1-9-2003, “Martínez, María C. e/Martínez, Ladislao sus suce­
sores”, I. A. 2003-IV-89; CCCom. de Morón, sala II, 9-4-81, “Busefi, Amín c/Roldán,
Lanicio O.”, J. A. 1982-11-307; CNCiv., sala D, 8-4-74, E. D. 60-412; FENOCHIETTO,
( 'ru los E. y AKA7.I, Roland, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Astrea,
lluenos Aires, 1985, t. 3, p. 642; BUERES, Alberto y HIGHTON, Elena, Código
Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial, Harnrnurabi,
lluenos Aires, 2001, t. 6-B, ps. 749/50.

351
TmTYYTTtmi TTT^'MMTTfTTTTTTTnT

Ci audio Kii'iu - M akiano C. Orr.HO

do íi(|iicllas condiciones y en su caso, al dictado de una sentencia


meramente declarativa que da fehneiencia de tales antecedentes y logra
la publicidad de la situación adquirida mediante la inscripción registra!,
De ahí que, el allanamiento no puede nunca ir acompañado del cum­
plimiento de la pretensión, sino que la falta de controversia meramente
facilita -debiéndose de todos modos producir la prueba- el dictado
de una sentencia favorable (CNCiv., sala F, 10-4-2003, “Amaudo,
Fernando c/Gcnaro Oliva fs/suc. herencia vacante] y otros s/Prescrip-
ción adquisitiva”, Sumario 15.424 de la Base de Datos de la Secrel.
de Jurisprudencia de la CNCiv., Boletín 13/2003; id., 1-9-2003, “Mar­
tínez, María C. c/Martínez, Ladislado sus sucesores”, L. L. Online,
AR/JUR/4349/2003).
2. El allanamiento a la demanda en procesos de usucapión, no significa
que el actor quede relevado de la carga de la prueba, pues la sola
afirmación de que se ha poseído con ánimo de dueño durante más
de 20 años no es suficiente; es necesario que los hechos invocados
o articulados en la demanda lleven al ánimo del juzgador la plena
convicción y justicia de) reclamo (CCCom. de Morón, sala II, 9-4-81,
“Busefi, Amín c/Roldán, Patricio O.”, J. A. 1982-11-307).
3. En el caso de usucapión, la ley exige actos posesorios y no una ex­
presión de voluntad del titular de dominio, que se despoja de él me­
diante la forma del allanamiento a la demanda, pues esto constituiría
un modo disimulado de transmisión del dominio y no la declaración
estatal, de su otorgamiento a quien tuvo la posesión durante el tiempo
requerido por la ley, pudiendo desestimarse la demanda no obstante
la conformidad prestada por el fiscal de Estado y el defensor de au­
sentes, ya que estos funcionarios no pueden realizar actos de dispo­
sición, y tal importa en definitiva, el virtual allanamiento a la deman­
da, sin tener poderes especiales para ello (CCCom. de Morón, sala
II, 23-8-88, “Marchcscri, Armando Adolfo s/Usucapión”; ícl., 8-3-88,
“Sánchez de Torres, María Josefa c/Souto y Cercijo, José María y
otros s/Posesión veinteñal”, Lexis N° 14/13129).
4. Fil silencio o allanamiento por parle del demandado no exime al actor
de probar los hechos alegados como fundamento de la acción de usu­
capión, pues en materia de derechos reales está comprometido el orden
público y, además, porque al reconocerse a la sentencia efecto retroactivo
al momento en que se inició la posesión podrían verse afectados derechos
de terceros (TSJ de Córdoba, Sala Civ. y Com., 3-6-2003, “Castellano,
Tristán”, L. L. C. 2003 [noviembre], p. 1234; AR/JUR/2196/2003).

352
fTHnHrTTTTTTfTT

J uicio im usucapión ( inmijp.iii i;s)

5. l a sentencia de Al/.ada que confirmó la admisión simultánea de la


demanda de usucapión y la reconvención es nula, pues, debió valorar
el electo que implicó el allanamiento del actor a la reconvención, lo
que importó un reconocimiento de la fundabilidad de la pretensión
de la reconvinienle, y examinar si el pronunciamiento de grado, al
admitir sendas pretensiones, dio a la causa una solución que respetó
los términos en que había quedado trabada la litis, o impuso una que
desnaturalizó la relación jurídica a la que se sometieron los litigantes
(STJ de Chaco, sala I en lo C-iv., Com. y Lab., 14-2-2011, “Tiro
federal de Resistencia Gral. Manuel Obligado c/Provincia del Chaco
y/o quien resulte propietario”, D. J. del 24-8-2011, p. 59; L. L. Litoral
Online; AR/JUR/13572/2011).

I, Acumulación de procesos
Tiene lugar cuando dos o más procesos se unen por tener por
Objeto pretensiones conexas, y que de sustanciarse por separado se
• orra el riesgo de producir decisiones contradictorias.
Por hipótesis podría acumularse a un proceso de usucapión una
acción de reivindicación que el demandado decidió iniciar por separado
y no reconvenir en el mismo expediente.
La acumulación puede decretarse de oficio o a pedido de parte,
en cualquier instancia del proceso hasta el momento de quedar en
estado de sentencia, siempre que fuere admisible con arreglo a lo que
dispone el artículo 188, inciso 4o del Código Procesal Civil y Comercial
de la Nación (conf. arl. 190, Cód. cit.).

Jurisprudencia (anterior a la vigencia del Código)


l ’rocedencia de la acumulación. Irrelevancia
del diverso trámite impreso a las causas
1. No caben dudas de la íntima vinculación de ambas causas en las que
se solicita el desalojo de los demandados por distintas vías procesales,
pues como lo manifestó el procurador fiscal en su dictamen, Ferrocarriles
Argentinos primero inició la acción de desalojo contemplada en la ley
17.091, y posteriormente, Femesa, en su calidad de continuadora de
Ferrocarriles Argentinos (conf. dec. 502/91), inició acciones con el mis­
mo objeto en un juicio de conocimiento posterior, en el cual la propia

353
Cl.AUDIO Kll’liU - Mariano (’. C)CERO

Ferrocarriles Argentinos está citada como lacero por l'ciiu'.i


efectivizara el lanzamiento ordenado en la causa iniciada por
i riles Argentinos podría existir la posibilidad del dictado de una i*
contradictoria si prosperara el pedido de usucapión formulado
demandados, ya que entre los requisitos del artículo 4015 del
Civil se encuentra el de la posesión ininterrumpida. Por otro
debe señalar que el artículo 1°, ley 17.091, in fine, contempla lii
bilidad de realizar sólo reclamos posteriores de índole pecuniaria,
reclamos en los que se discuta la titularidad del inmueble, por (lfjl
se configuraría un caso de cosa juzgada material que tornaría al)s|i .(s'
la reconvención de los demandados. En consecuencia, la acnmuJ iclilt
de las actuaciones debe prosperar, no obstante de que se trata de acc >114
que se sustancian a través de distintos tipos de procesos, ya q rt f
riesgo del dictado de sentencias contradictorias justifica una ex,ea[ ni
al requisito contenido en el artículo 188, inciso 3o, del Código Prcn t|
Civil y Comercial (CNFcd.CC, sala 1, 19-3-98, “Femesa c/Vcru/lnií)
Roberto Horacio y otros s/Desalojo”).
t

P r in c ip io s g e n e ra le s

2. La prescripción de la acción acumulada por daños y perjuicios '.t|é


igual tiempo que la principal, y el reivindicante puede reclaiT•>'
cosa y la indemnización del daño causado por cl desapropio, con Itp
excepciones nucidas de la usucapión contraria (voto del doctor l.nl<
María Boffi Boggero) (CSJN, 1961, “Lucena, Rafael y otro c/Nacitm"
Fallos: 250:135).

C o n d o m in io . P a rtic ió n ju d ic ia l

3. Hl trámite del juicio de división de cosas comunes que se sustajwjil


por un procedimiento específico regulado por el Código de fornt ■
resulta compatible con el juicio de usucapión y menos aún si se éjni«
sidera que el presupuesto de éste radica en una negación de la cali.liul
de titulares del dominio de sus oponentes, condición que es indis» i
sable para la viabilidad del juicio divisorio (CCCFam. de Río Cual
to, 10-6-92, “Bovio, Bautista”, J. A. 1994-1V, sínt.; SCJBA, 8-11 Hl,i
“Martínez, Elbio y otro c/López y López, Jesús María s/Usueapión1 >,

I m p r o c e d e n c ia d e la a c u m u la c ió n
4. Resulta improcedente diferir el dictado de un pronunciamiento en tti |
causa de desalojo, hasta tanto recaiga sentencia definitiva en el jui<j •
Ju m o i>i¡ u m ic a im ó n ( in m u io ii rs)

■ urtutilpión iniciado en lecha anterior por el demandado, pues la


i onp «idi 11 existente enlie ambas causas - que motivó su tramitación
uiif.1 1 intimo tribunal- no representa impedimento alguno para que
fu i iipiin su respectivo trámite y una vez concluido se dicte sentencia
pif4 cada una de ellas, dado que la distinta naturaleza y objeto de
nnfi y otra hace que no sean contradictorias (CCCom.CAdm. Nom.
11< Ufo Cuarto, 10-3-2010, “Despósilo De Re, Martha Nocmí c/Raúl
.Santiago Capriccio”, L. I .. Online, AR/JUR/1608/2010).
M lutlinaleza sumaria del juicio de división de condominio, sumada
. que la entidad de la controversia restringe aún más la actividad
jfroccMal. impide su acumulación con un proceso ordinario como lo
' i*l de prescripción adquisitiva, toda vez que ello redundaría en una
doimedkla dilación de la secuela normal del primero (CNCiv., sala
) I-8-93, “Cíiampietro, María C. c/Bclmes, Jorge”, L. L. 1994-C-99,
AK/MIR/1442/1993).

i| i . iiHírio de litigar sin gastos


*11 Sostenido la Corte Suprema que el beneficio de litigar sin gastos
tu > lít su fundamento en la garantía de defensa y la igualdad ante
||t *r* , timbos preceptos de raigambre constitucional, habida cuenta de
l|l........i su intermedio se asegura la prestación de los servicios de
jimI* |tt no ya en términos formales, sino con un criterio que se adecúa
litación económica de los contendientes37,
i importancia de este elemento radica en que quien obtuviere el
■ . ficto de litigar sin gastos está exento de abonar, en su totalidad
n i|í un porcentaje fijado, tasas de justicia, sellados de actuación, de-
llt || 0 (. por publicaciones de edictos en diarios oficiales, queda liberado
i | i j»trstai conlracautela para obtener medidas cautelares, y tiene de­

* j( 0 a ser representado y defendido en la forma y por los profesionales


4 muíala el artículo 85 del Código Procesal38.

CS.IN, 16-2-99, E. D. 183-131; citado por PENOCHTETTO, Enrique, Código


iftwil Civil y Comercial de la Nación. Comentado, anotado y concordado con los
lljtiis provinciales. 2a cd. act. y ampl., Astrca, Buenos Aires, 2001, t. 1, p. 319.
111( TCCom. de Mar del Plata, 7-4-92, ;‘Otegui, Jorge J. c/Fernández, José s/Cobro
ilústrales”, RSI-223-92 I; 3-3-98, “Rebollini, Cesáreo c/Alto Carnet SRL y otros
Jim. apión”, RSI-145-98 I, elDial - W7EEA.
lisie beneficio carnee de electos retroactivos, esto es que si se pide
con posterioridad a la presentación de la demanda, los gastos o costas
(pie deba abonar el actor hasta ese momento no podrán eximirse, aunque
luego se apruebe el beneficio de litigar sin gastos, porque sólo produce
electos desde que se pide y para el futuro.

J im s p r iu le n a a ( a n te r io r a la v ig e n c ia d e l C ó d ig o )

1. Quien solicita y obtiene a su favor el beneficio para litigar sin gastos


puede intervenir en un proceso —como actor o demandado- sin afron­
tar (total o parcialmente) el pago de las costas y gastos judiciales
hasta que mejore de fortuna (arts. 78, 79, 82, 84, CPCC). La referida
franquicia legal se concede en razón de la especial situación patri­
monial de quien la solicita y de ahí su carácter eminentemente per­
sonal e intransferible y por lo tanto no puede ser transmitida a los
herederos ni cedida a terceros (arts. 498, 1195, 1445, 3262 y concs.,
Cód. Civ.). En función de lo expuesto, las cesiones de acciones y
derechos instrumentados en autos quedan circunscriptas a los dere­
chos y acciones posesorias que pudieren comprenderle sobre el in­
mueble objeto de autos a la originaria accionante, pero en modo
alguno puede incluir la solicitud de beneficio para litigar sin gastos,
debiendo en su caso los cesionarios solicitar en forma individual su
respectivo beneficio sobre la base de su personal situación patrimo­
nial (arts. 78 y ss„ CPCC; C2"CCom. de La Plata, sala I, 29-7-2004,
“Spavento, María A. c/Sucesores de Gertrudis Mosquera s/Usuca-
pión”, Lexis N° 14/96106).

C o n c e s ió n

2. lil hecho de que el artículo 78 del Código Procesal Civil y Comercial,


disponga que el beneficio puede solicitarse en cualquier estado del
proceso, no significa que pueda ser planteado una vez firme la sen­
tencia o invocado hacia el pasado por quien ha tenido la debida defensa
y resultó vencido, ya que de lo contrario se le otorgaría al beneficio
efectos retroactivos que la ley no contempla (doct. art. 78, CPCC).
Resulta improcedente deducir el pedido de beneficio de litigar sin
gastos para liberarse de afrontar el pago de las costas a que luera
condenado, por cuanto, si bien esa medida puede invocarse en cual­
quier estado de la causa, no corresponde perder de vista la ratio legis
que otorga fundamento al artículo 78 y siguientes del Código Procesal

156

III
Ju m o DI! U SU CA PIÓ N (INMUKDL.KS)

Civil y Comercial. La invocación del beneficio no puede producir


electos hacia atrás, es decir, en forma retroactiva por lo ya actuado
(CCCom. de San Martín, sala II, 26-12-2002, “González, Beatriz E.
c/Pérez de Izquierdo, María s/Usucapión”, Lexis N° 14/89239).

K. Prueba

1. G e n e ra lid a d e s

En cualquier proceso en el que existan hechos controvertidos, con­


ducentes y susceptibles de comprobación, corresponde abrir la causa
a prueba por un tiempo determinado para que las partes produzcan la
que oportunamente ofrecieron.
En el juicio de usucapión, esta etapa debe transitarse indefectible­
mente, toda vez que aun ante el reconocimiento del demandado, me­
diante el allanamiento, o su rebeldía, el reclamante debe abonar los
extremos requeridos por la ley (posesión y tiempo) para que el juez
cuente con los elementos necesarios como para hacer lugar a la de­
manda.
Es importante tener en cuenta que como la usucapión es un medio
excepcional de adquisición del dominio, la comprobación de los ex­
iremos exigidos por la ley para ello debe efectuarse de manera insos­
pechada, clara, cabal y convincente.
Dadas las especiales características de este proceso, se considera
que ninguna de las pruebas bastaría individualmente para acreditar
el cúmulo de hechos, actos y circunstancias conexas que constituyen
el presupuesto de la adquisición de dominio por ese modo -en el
caso se produjo prueba testimonial, pericial y comprobación del estado
del terreno-, de allí que deba ocurrirse a la denominada prueba com­
puesta o compleja, resultando de la combinación de pruebas simples
imperfectas, es decir que aisladamente no hacen prueba por sí mismas,
pero consideradas en conjunto llevan al juzgador a un pleno conven­
cimiento39.

"9 CCCom. 2a Nom. de Santiago del Estero, 21-11-2001, “Coronel, Rene O. c/Ji-
ménez, María y/u oíros”, L. L. NOA 2001-492.
............... i

( ' i . a u i i i o K iim- r M a r ia n o C Orinó

J u risp ru d e n c ia ( a n te r io r a la vig en cia d e l ( o d ig o )

C a r á c te r d e la p r u e b a

l. En los juicios de usucapión la prueba de la posesión debe ser clara,


concretamente acreditada y reunir las cualidades que no la bagan con­
fundible con la simple ocupación (CCCom. de Bahía Blanca, sala II,
27-8-96, “Albo, Carlos A. y otros c/Fernándcz, Clara y otros”, J. A.
1999-1, sínl.).

2. O b je to y ca rg a d e la p r u e b a
Para obtener la declaración judicial de adquisición del dominio del
inmueble por prescripción veinteñal, el reclamante debe acreditar en
forma fehaciente los extremos de dicha pretensión. Por tanto, la prueba
acerca de la posesión y sus elementos constitutivos (el c o rp u s y el
a n im a s), su carácter público, continuo y su extensión durante el tiempo
previsto por la ley (veinte años) le es impuesta al actor de conformidad
a los principios generales (art. 377 del CPCCN).
En esa inteligencia, se ha sostenido que dado que la prescripción
es un hecho que alega el prescribiente para fundar su derecho a la
propiedad de la cosa, incompatible con el que pretende extinguido, a
él corresponde probar su existencia de modo indubitable, siguiendo
la regla de que quien afirma la existencia de una relación jurídica
dada debe aportar prueba acabada de los hechos que necesariamente
deben concurrir para su nacimiento40.
Si se inicia la demanda intentando hacer valer una posesión anterior
para sumarla a la del usucapiente para alcanzar el término legal de
veinte años, deberá el actor acreditar que se cumplen los extremos
necesarios para la procedencia de la accesión de posesiones.
Por su parte, si se aduce una interversión unilateral del título sobre
la cosa, deberá producirse la prueba pertinente, con el fin de posibi­
litarle al juez que conozca cuál fue el momento en que la posesión
inició su curso, y por ende, desde cuándo debe computarse el curso
de la prescripción adquisitiva.
Si la parte a quien corresponde probar un hecho omite disponer o

40 CSJN, 1975, “Orsiní, Jóse c/Provincia de Córdoba”, Fallos: 291:139.

358
lü i in r MFTTIinT" rmrrrr, ..................... .............

J l J K IO OI' IJS U C A I’ lÓN (iN M U liJH .li.S )

icqueiii l;i producción de otros medios probatorios adecuados para


.sustentar su pretensión, dicha actitud juega en su contra.

J u risp ru d en cia (a n te r io r a la vigen cia d e ! C ó d ig o )

1. Quien pretende obtener la declaración de usucapión debe acreditar que


lia poseído el inmueble con ánimo de dueño en forma pública, pacífica,
continua e ininterrumpida por el tiempo requerido por la ley (arts. 3948
y 4015, Cód. Civ.), y según el ordenamiento específico, esa prueba es
compuesta: artículo 24, ley 14.159 (CNCom., sala E, 31-5-2002, “Centro
Vecinal Barrio Apolinario Saravia c/Vicentc Robles SA”).
2. Tratándose la usucapión de un modo excepcional de adquirir el do­
minio, la comprobación de los extremos exigidos por la ley debe
efectuarse de manera clara, insospechada y convincente, así como
conjugarse con las exigencias de la ley 14.159 con las reformas in­
troducidas por el decreto-ley 5756/58. En consecuencia, eran los ac­
tores quienes de conformidad con lo previsto por el artículo 377 del
Código Procesal, debían probar que ellos y sus antecesores habían
poseído el inmueble con ánimo de dueños, que la posesión había sido
pública, pacífica, continua e ininterrumpida y por el período de tiempo
establecido por la ley (CNCiv., sala H, 24-4-2008, “Lucero SA c/López
Vidal, Antonia y otros s/Prescripción adquisitiva’’, R. 494.841).
3. La prueba tle la posesión del inmueble del demandado debe relacionarse
con la situación fáctica vigente al momento de promoverse la acción
(disidencia de los doctores Carlos S. Eayt y Eduardo Moliné O’Connor;
CSJN, 25-2-92, “Bennasar, Guillermo y Bennasar, Miguel R. c/SAW
SA -o quien resultare poseedor- s/Rcivindicación”. Fallos-. 315:64).
4. El usucapiente debe acreditar fehacientemente los extremos de su acción,
y entre ellos cuándo comenzó a poseer para sí, a fin de poder tener por
cumplido el plazo legal, razón por la cual en los juicios de usucapión
debe probarse la posesión animus domini actual, la anterior y especial­
mente la que se tuviera en el inicio de la ocupación, como único medio
de demostrar el cumplimiento del plazo legal (CCCorn. Común de Tu-
curnán, sala Ia, 21-4-2006, “Ruiz, Roberto O.”, L. L. NOA 2006-693).
5. En la acción por prescripción adquisitiva compete al actor probar no
sólo la posesión que invoca sino también sobre que bien efectivamente
la habría ejercido (CSJN, 1986, “Santos Sola, Francisco Bernardo y
otros c/Eslhcr Mercedes E'adul de Sobrino”, Fallos: 308:1699).
6 . Si bien corresponde a quien invoca la prescripción adquisitiva probar
los hechos en que la funda, esta regla sufre excepción cuando la parte

359
...

C la u d io K ii -iik M arian o (' OlURO

contra la cual se opuso aquella defensa guardó, al contestarla, lotal


silencio sobre esos hechos y omitió luego loria prueba contradictoria
de los mismos, pues ello importa un reconocimiento que hacía inne­
cesaria su prueba por quien los convocó (CSJN, 1944, “Roca, Agustín
M. y otros c/Nación”, Fallos'. 200:1%)41.
7. Debe tenerse por probada la posesión -que opera como tactor inte-
rruptivo de la prescripción de la acción por escrituración- cuando por
un lado se ha despejado la duda sobre la legitimidad del boleto y
puede hacerse mérito de lo que en él se insertara, entre lo que so
cuenta la dación de la posesión; por otra parte tal posesión no fue
objeto de negativa por parte del síndico de la demandada en cuyo
mérito puede estimarse que hubo un reconocimiento de tal posesión
(art. 356, inc. 1°, Cód. Proc., aplicable por la remisión que efectúa
el art. 301, Ley de Concursos), cuando además existen elementos
probatorios que, al menos como elementos cercioratorios coadyuvan
a tal conclusión (pruebas testimonial y confesional), careciendo de.
relevancia los argumentos que recién esgrime el síndico, al contestar
el memorial al negar la posesión en cabeza del actor, en tanto no lo
negó oportunamente (CNCom., sala C, 22-8 -80, “Inpa, Soc. en Coni.
por Aces., quiebra”, L. L. 198I-A-229, AR7JUR/5570/1980).

3. Valoración
En el proceso de usucapión la apreciación de las pruebas de )
posesión debe llevarse a cabo con la mayor estrictez42, y deben con
siderarse de manera integral, compuesta y global, pero por sobre toda
las cosas, con suma prudencia, debido a las trascendentes consecuencias!
que se derivan para las partes de la sentencia. Tan así es que en lo
procesos por usucapión no es viable la declaración de puro derecho
Es necesario contar con prueba compuesta o compleja, pues ei

41 Discrepamos con este criterio sentado por la Corte, pues resulta contrario a |<
que venía sosteniendo, pero también contrario a lo expuesto sobre la necesidad parQ.
el reclamante de transitar la etapa probatoria con el fin de acreditar los recaudo»
exigidos por el Código Civil para la adquisición de un derecho real por prescripción
42 CCCom. de Morón, sala II, L. L. B. A. 2000-600; MORRI-LO, Augusto M
El proceso de usucapión, Abeledo-Penoi, Buenos Aires, 1960, p. 65; ALSINA ATIEMI
ZA, Dalmiro, La acción policial innominada de manutención de la tenencia, en 1
L. 119-1104; CNCiv., sala H, 21-3-2002, “Gallo de Rozas, Nélida c/Presuntos herí
deros de Vicente Fortunato s/Prescripción adquisitiva”, R. 327.960.

360

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J u m o [)!• USUCAPIÓN (INMUKHUiS)

)5locasos como el presóme el juzgador debe alcanzar un pleno con­


vencimiento de la cuestión a resolver (por la entidad y efectos de la
Hcnieneia, léase adquisición de un derecho real para una parte, pero
como contrapartida, su pérdida para la contraria), extremo que sólo
puede dar la combinación de las distintas pruebas producidas, y no
una ponderada en forma aislada.
I’or ende, si el juzgador considera que el actor no ha logrado acre­
ditar los requisitos necesarios para la procedencia de la acción, deberá
l'tíchazar la demanda.
lin esos términos, será cuestionable el pronunciamiento en el cual
ul juez haga un estudio parcializado de los distintos elementos aportados.

J u risp ru d en cia

I. La sentencia que rechaza una acción de usucapión debe anularse, toda


vez que la valoración de manera parcializada, rigurosa y fuera del con­
texto integral de la causa de la prueba testimonial por un lado, como
de la documental por otro, sin entrecruzarlas y relacionarlas con la to­
talidad de las circunstancias obrantes en el expediente, no puede servir
de sustento suficiente a lo concluido por la sentenciante (CSJ de Santa
Fe, 31-5-2016, “Banchio, Raquél Guadalupe c/Cullen de González Ta-
boada, Carmen s/Dematida de usucapión. Recurso de inconstituciona-
lidad”, L. L. Litoral 2016 [octubre], p. 6 ; AR/JUR/45723/2016).

jJ u risp ru d en cia ( a n te r io r a la vigen cia d e l C ó d ig o )


1. Si las constancias del caso no permiten afirmar que la Provincia de
Neuquén haya realizado el mejoramiento de la pista de aterrizaje con
la intención de hacerse poseedora del terreno sobre el cual ésta se
asienta y se ha presentado la entidad Aeroclub de San Martín de los
Andes y se dice poseedora del terreno en que se asienta la pista de
aterrizaje, calidad ésta que también le es atribuida por la demandada,
la prueba sobre la posesión de la última debe ser de apreciación estricta
porque dos posesiones iguales y de la misma naturaleza no pueden
concurrir sobre la misma cosa (art. 2401, Cód. Civ.) (CSJN, 1986,
“Acebo SACIIF c/Provincia del Neuquén”, Fallos: 308:476).
2 . L.a doctrina y la jurisprudencia son contestes en señalar que en los

juicios de la naturaleza del presente, se deben analizar los elementos


aportados con suma prudencia y sólo acceder a la petición cuando

361
los extremos acreditados lleven absoluta corte/,a al juzgador sobre los
hechos ilimitados. Es que están en juego poderosas razones de orden
público, pues se trata <.le un modo excepcional de adquirir el dominio,
que correlativamente apareja la extinción para su anterior titular en
virtud del principio de exclusividad de este derecho real sentado por
el artículo 2508 del Código Civil (CNCiv., sala H, 21-7-2007, E. L.
2007-C-228; sala C¡, 27-6-2008, “Muría, Rodolfo Oscar y otro c/Maleh
de Mizrahi, Raquel”, L. I.. Online).
3. El juez debe ser estricto en la apreciación de las pruebas, dadas las
razones de orden público involucradas. Es un medio excepcional de
adquisición del dominio, de modo que la comprobación de los extre­
mos exigidos por la ley debe efectuarse de manera insospechable,
clara y convincente (CNCiv., sala I, 11-8-98, E. L. 2000-B-238; sala
H, 13-6-97, E. L. 1997-F-475; CNFed.CC, sala I, 30-6-89, L. L. 1990-
A-58; CNCiv., sala G, 21-8-2009, “Gaitán, María A. c/Eópez, Arturo
s/Posesión vicenal”).
■I. Dada la naturaleza peculiar de este modo de adquisición del dominio
y aun cuando el derecho se adquiere sin necesidad de una sentencia
que así lo declare, es evidente que cuando se recurre a la justicia en
busca de esa sentencia, deben ser objeto de plena prueba todos los
hechos que han servido de base a la adquisición (CNCiv., sala G,
2 1-8-2009, “Gaitán, María A. c/López, Arturo s/Posesión vicenal”).
5. Difícilmente los hechos relevantes para tener por acreditados los ex­
tremos necesarios para adquirir por usucapión, por su variedad y rei­
teración a lo largo de los años pueden ser probados a través de una
tínica prueba. De ahí que la convicción del juez se dará, por lo general,
como el resultado de distintas pruebas combinadas. Es lo que se de­
nomina prueba compuesta, que es la que deriva de la composición
de pruebas simples, que al ser consideradas aisladamente, no hacen
prueba por sí solas, pero al ser evaluadas en conjunto, pueden llevar
al juez a un pleno convencimiento. No se trata de fracciones de prueba
para formar un total, pues la sentencia no es el resultado de un cálculo
matemático (CNCiv., sala G, 21-8-2009, “Gaitán, María A. c/Eópez,
Arturo s/Posesión vicenal”).

E s tu d io p a r c ia liz a d o d e p r u e b a s

6 . Corresponde dejar sin efecto la sentencia que rechazó la demanda


de usucapión, si mediante un estudio parcializado de los diversos
elementos de juicio obrantes en la causa y sin dar explicaciones
J u ic io d f . u s u c a im ó n ( i n m u i -h u v S)

siiliiiniles para ello, no los integró ni los armonizó debidamente,


lo que resultaba indispensable a electos de agotar la tarea de valo­
ración de la prueba y satisfacer de manera cabal las exigencias cons­
titucionales vinculadas a la garantía del debido proceso (voto del
doctor Enrique S. Pctracchi) (CSJN, 23-5-2000, “Gauna, Jorge Raúl,
Roberto Patricio Recalde, Juana Rosa Díaz, Héctor Ignacio Garrido
y Alfredo Mcana c/Estado de la Provincia de Corrientes s/Preserip-
ción adquisitiva”, Fallos: 323:1240).

Demanda no contestada
7. En el juicio de usucapión corresponde una atenuación en el rigor
interpretativo de las probanzas aportadas, si la demandada, debida­
mente notificada, perdió su derecho a contestar la demanda, lo que
constituye una presunción de verdad de los hechos lícitos afirmados
que quien obtuvo la declaración (CCCom. de Lomas de Zamora, sala
II, 17-9-2002, “Comaschi, Yolanda y otro c/Erharl, Ana y otro”).

Sentencia arbitraria. Error


8. Debe dejarse sin efecto la sentencia que rechazó la reconvención por
usucapión, si el razonamiento del a quo se encuentra viciado por un
error decisivo en la ponderación de las constancias de la causa como
es la supuesta confesión de la demandada de que no habitaba el in­
mueble en cuestión, y el valorar especialmente los dichos de un testigo
atribuyéndolos a la accionada, cuando en realidad había sido propuesto
por la actora (CSJN, 18-6-98, “García, Héctor Natalio Gustavo y otro
c/Schiros, Ana María y otro”, Fallos: 321:1754).
9. El régimen de los derechos reales interesa de manera inmediata y
directa al orden público, por lo que de nada vale recurrir al argumento
de la falta de oposición del contradictor y de los demás interesados
citados al proceso -que en el caso no fueron citados- •como fundamento
que lo exima al actor de producir prueba terminantemente asertiva
en el juicio de usucapión (C3“CCMPaz y Trib. de Mendoza, 3-7-2014,
“N., M. C. c/Zani, Gloria Edilh y ot. s/TítuIo supletorio”, L. L. Gran
Cuyo 2014 [noviembre], p. 1137; AR/JUR/33409/2014).

4. Medios de prueba
El inciso c, del artículo 24 de la ley 14.159, modificado por el
decreto-ley 5756/58, dispone que se admitirá toda clase de pruebas.

363
...............MIflilf II •i. t•r»iffffffW

C la u d io K ii’i it

Más adelante analizaremos la relevancia de cada uno de los medios


que pueden ofrecer las partes, ya que dicha norma privilegia a una
(pago de impuesto) y desmerece a otra (testimonial).
Toda la prueba debe ofrecerse en el escrito de inicio (demanda,
contestación, reconvención o contestación a la reconvención), y se pro­
ducirá cuando el juez decrete la apertura de la causa a prueba, luego
de haberse integrado la litis y luego de celebrada la audiencia prevista
por el artículo 360 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.
Este último acto procesal representa un elemento muy importante
para el juez, toda vez que en esa instancia como director del proceso
tiene la potestad, en primer lugar, de invitar a las partes a una con­
ciliación, y en caso negativo, de fijar los hechos conducentes y eliminar
toda la prueba que considere supeiílua. Lo expuesto agiliza el proceso
y es una clara aplicación del principio de celeridad procesal.

J u risp ru d e n c ia ( a n te r io r a la vig en cia d e l C ó d ig o )

P ru eb a : m e d io s

I. Los extremos requeridos para la usucapión deben acreditarse por los


medios de prueba admitidos (CCCom. de Tucumán, sala Ia, 1-8-2003,
“Producción SA”).

a) P ru e b a d e te stig o s
La prueba de testigos consiste en los dichos de personas que deben
declarar sobre sus percepciones o deducciones de hechos pasados.
El Código Procesal fija las reglas de admisibilidad, indicando que no
podrán ser ofrecidos como testigos los consanguíneos o afines en línea
directa de las parles, ni el cónyuge, aunque estuviere separado legalmente;
salvo si se tratare de reconocimiento de firmas (art. 427, CPCCN).
El proceso de adquisición del dominio por usucapión ofrece una
peculiaridad en materia probatoria, ya que el artículo Io del decreto-ley
5756/58 dispone, en su inciso c, párrafo primero, que “se admitirá
toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente ¡
en la testimonial”.
Si la prueba testimonial es rodeada de otras aportaciones comple­
mentarias, los testimonios tendrán plena eficacia probatoria. Así, a los

364
J u ic io de u su c a pió n (in m u e b i .e s )

testigos pueden sumárseles pruebas de peritos, instrumentales y hasta


las constancias de inspecciones oculares que puedan realizar los tri­
bunales. La simple suma de testimonios y de las conclusiones corro­
borantes de una inspección ocular podría llegar a sustentar el éxito
de una acción por usucapión.
En este proceso la prueba testimonial es, por lo común, la más
importante y convincente, porque se trata de acreditar hechos materiales,
como ser la efectivización de actos posesorios; pero la ley, con justi­
ficada desconfianza, ha querido que los testimonios sean complemen­
tados y corroborados por elementos de juicio objetivos e independientes.
Se ha pensado, de tal manera, que a lo largo del lapso legal al pres­
cribiente le habrá sido posible conservar algún documento o prueba de
convicción equivalente, que sirva para demostrar su posesión o algún
elemento de ella; que en esc dilatado lapso deben haber quedado rastros
de la posesión en algo más que en la memoria de los testigos43. En
esa inteligencia, los dichos de los testigos podrían válidamente ser co­
rroborados por facturas de compras de materiales utilizados para las
reparaciones o remodelaciones de la vivienda, o por fotos extraídas en
distintos momentos y en las que pudieran advertirse las mejoras o mo­
dificaciones, o, como indica el inciso c, del artículo 24 del citado cuerpo
legal, la consideración especial del pago de impuestos o lasas que gravan
el inmueble. Es útil también la inspección ocular a cargo del juez.
De lo expuesto se colige que la prueba testimonial cobra relevancia
en la medida en que se halle avalada por otros elementos de prueba.
Pero lo expuesto no significa que el artículo Io del decreto-ley
.5756/58 le reste importancia a este medio probatorio. Por el contrario,
entendemos que la ley lo considera como uno de los medios más
importantes para esta clase de procesos, aunque expresamente imponga
que la adquisición no puede basarse exclusivamente en los dichos de
lesligos. En este caso, puede verse claramente la aplicación de la ne­
cesidad de contar con prueba compuesta. Lo único que buscó la reforma
fue apartarse del concepto anterior en el que esta prueba era de por
sí determinante.
En cuanto a la valoración de los dichos de los testigos, es dable señalar

43 C2aCOom. de La Plata, sala II, E. D. 25-721; MORELLO, ob. cit., p. 55.

365
C i . midió K if 'ia r - M ariano C, () 1 i (U(i

que en ciertas ocasiones (por ej., euamlo el inmueble era la casa de


soltero del reclamante), deben manileslar algo más que conocer el in­
mueble objeto de la usucapión y de vincularlo con el actor, requiriéndose
que declaren sus percepciones sobre la realización de actos posesorios.
Con respecto a estos, los testigos no sólo deben decir qué actos
ejecutó el usucapiente, sino en qué fecha y desde qué fecha los hizo.
Como en toda declaración, lo fundamental es que den razón de sus
dichos, para valorar adecuadamente la prueba.
Para evitar incidencias, todas las partes intervinientes en el proceso
deben ser citadas a la audiencia en la que se le tomará declaración a
los testigos, con la debida antelación.

Jurisprudencia (anteriora la vigencia del Código)


Prueba: medios
1. Se admite toda clase de pruebás en el juicio de usucapión (art. 24,
inc. c, ley 14.159 y su modificatorio decreto-ley 5756/58), pero el
fallo no podrá basarse exclusivamente en prueba testimonial, y será
especialmente considerado el pago por parte del poseedor, de impues­
tos o tasas que gravan el inmueble (CCCorn. de Rosario, sala II,
20-3-96, “Comuna de Fighiera c/Maina, Carlos F.”, J. A. 1997-1, sínt.).
2. En materia probatoria, la prueba de la posesión requerida para usu->
capir debe ser clara y reunir las cualidades que no la hagan confun­
dible con la simple ocupación (conf. Salas, Trigo Represas y Ló-i
pez Mesa, Código Civil anotado, t. 4-b, p. 329) y esa prueba no pue­
de ser exclusivamente testimonial (CNCiv., sala F, L. L. 1989-B-72;
CNFcd.CC, sala I, 18-4-2000, “Consorcio de Propietarios Piedras 837
c/BHN. Dirección General de Préstamos Personales y con garantía
real del INPS s/Prescripción adquisitiva”).
3. Es procedente la demanda de usucapión intentada por el condomino
si ocupó totalmente la cosa por sí durante el tiempo necesario para
usucapir, pagó impuestos, efectuó mejoras, asumió gastos de manteó
nimiento y el demandado no acreditó formal contradicción, siendo
insuficientes para lo contrario las declaraciones testimoniales que de­
muestran que la situación de este último fue resultado de un acto de
mera tolerancia (del voto en disidencia del doctor Molmenti; CNCiv.,
sala J, 24-9-2003, ‘‘Guzmán, Marta II. y otros c/Guarnieri, Gabriela
E. y otros”, L. L. 2004-A-507, AR/JUR/2957/2003).

366
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lUK IO DE USUCAPIÓN (iNMUlillI.ES)

•4, I .a semencia en un juicio ele usucapión no puede basarse exclusiva­


mente en la prueba testimonial, aun cuando se le asigne un valor
preponderante, pues los actores podrían haber acompañado -entre otras
cosas- contratos celebrados con terceros, planos de obra hechos en
el inmueble, etcétera (CNCiv., sala H, 9-11-99, “Sarago, José c/Pellet,
Emilio”, L. L. 2000-C-217, D. J. 2000-3-110).
5. No es dable acoger una demanda por usucapión en base a la prueba
testimonial únicamente (SCJBA, Ac. 40.137, 28-2-89, “Pérez, Héctor
M. c/Kvveller Hitos.”, I.,. L. 1989-C-150, 1). .1. 1989-2-449, AR/JUR/
227/1989; Ac. 33.559, 18-12-84, “Maturi de Pegoraro, Yolanda y
otros c/Provincia de Buenos Aires”, L. L. 1986-A-616).
6. En materia de usucapión, la prueba testimonial es generalmente esencial
para determinar el hecho de la posesión, mas no circunscripto a una
instantaneidad temporal sino con posibilidad de proyección a los lapsos
requeridos por el Código Civil (STJ de Santiago del Estero, 29-12-95,
“Torres de Coronel, Amelia y otros c/Luna, Luis A.”, L. L. NOA 1998­
184, L. L. 1997-B-50, D. J. 1997-1-726, AR/JUR/3387/ 1995).
7. Si bien de conformidad con la ley 14.159, la prueba testimonial no
basta para acreditar la usucapión, ella cobra relevancia cuando se en­
cuentra avalada por otros elementos probatorios, como recibos que
prueban pagos vinculados al inmueble (CNCiv., sala )v, 10-3-92, “Ce­
jas, Norma S. c/González Mcnéndez, María R.”, L. L. I992-C-227,
D. J. 1992-2-350, AR/JUR/1842/1992).
8. En ciertos casos la necesidad de que exista prueba compuesta es exigida
por el legislador, contigurando una hipótesis de prueba legal o tasada.
Ello es lo que sucede en el proceso de usucapión. Así, comúnmente la
prueba de testigos será la más importante. Sin embargo, el artículo 24,
inciso c, primera parte de la ley 14.159, modificada por el decreto-ley
5756/58 establece: “Se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no
podrá basarse exclusivamente en la testimonial” (CNCiv., sala G, 21­
8-2009, “Gaitán, María Amelia c/López, Arturo s/Posesión vicenal”).
9. La posesión constituye un medio excepcional de adquisición del do­
minio, cuya comprobación debe efectuarse de manera insospechable.
Los testimonios que sólo repiten manifestaciones genéricas de terceros;
el de la hija del cedente cuya posesión se cuestiona; el de integrantes
de la comisión vecinal cesionaria y cedente a su vez de sus derechos
a la demandada -Provincia de Buenos Aires-, que no concuerdan con
constancias de la escritura de compraventa, y los dichos relativamente
concordantes de dos personas, pero desvirtuados por un informe de

367
JfTJTJJJJJTfffTTf•MI

liM ií!
Ci Aluno Kipeu - MaKIaÑV i

la Dirección de Política l'orustal, dependiente del Ministerio de Ha­


cienda de la Provincia, no son demostrativos de la antigüedad de la
posesión invocada y, por consiguiente, no puede aceptarse la usucapión
que pretende la provincia demandada (CSJN, 1972, “García, Benito
Eduardo c/Prov. de Bs. As.”, Fallos: 284:206).
10. En los juicios de usucapión, los testigos deben ser interrogados sobre
fyechos que traduzcan la posesión animus domini, y no sobre la cali-1
ficación jurídica de la conducta, pues ello corresponde al juicio de
los jueces (SCJBA, 27-3-80, L. L. 980-551; D. .1. B. A. 118-407;
citado a su vez por Cifuentes, Código Civil, comentado v anotado
t. IV, p. 752).

Falta de contralor del Fisco


11. IJna prueba testilical rendida en una contienda ante los tribunales
ordinarios de la Capital a la que el Fisco fue extraño, y por consi­
guiente, sin su necesario contralor y asistencia, no puede serle legal-
niente opuesta a efectos de probar la posesión por parte del demandado,
de los terrenos materia del juicio reivindicatorío entablado por aquél
(CSJN, 1924, “Fisco Nacional c/Reid de Ackerley, Margarita”, Fallos-
141:428).
12. Las declaraciones testimoniales deben ser precisas y fehacientes, no
resultando computables, por ser insuficiente, aquellas que no concretan
con razonable exactitud o total precisión la realización de actos po­
sesorios por parte usucapiente a lo largo de los años exigidos para
que la prescripción adquisitiva opere (CNCiv., sala C, 11-9-2007,
Otero Lorenzo, David c/Martínez, Lucio Alfredo y otros s/Prescrip-
ción adquisitiva”, y sus citas, R. 478.984).
13. Los testimonios prestados como prueba en juicios de usucapión, la
persona deponente debe explicar y detallar los actos y hechos que
evidencien la intención de poseer como dueño; de lo contrario, si no
se exponen pormenorizados estos actos y hechos y sólo se limitan a:
expicsar los testigos, ‘creo que es el dueño”, “lo he visto actuar como
dueño , etcétera, se desvaloriza la declaración, constituyéndose en una
apreciación personal insuficiente (CNCiv., sala C, 11-9-2007, “Otero
Lorenzo, David c/Martínez, Lucio Alfredo y otros s/Prescripción ad­
quisitiva”, y sus citas, R. 478.984).

368
b) hucha con fesional
Como en el proceso de usucapión está comprometido el orden pu­
blico, la confesión efectuada por una de las partes no puede conducir
al mismo resultado que en un proceso en el que sólo esté en juego
d interés particular de las partes.
Clon forme al artículo 417 del Código Procesal Civil y Comercial
de la Nación, la conducta reticente del absolvente ha de ponderarse
en función a las circunstancias de la causa y las demás pmebas pro­
ducidas. Corresponde inducir a partir de ello, que la valoración de la
confesión ficta no puede conducir a conclusiones automáticas44, lo
cual se justifica por la circunstancia de que la verdad formal o presunta
que resulta del reconocimiento por vía del silencio ha de armonizarse
con el imperativo de la búsqueda de la verdad jurídica objetiva45.
Rilo es así, pues de otro modo la aplicación mecánica de la ficción
procesal conduciría al olvido del principio según el cual “la falta de
defensa no es fuente de derecho”46.
Por ello, corresponde otorgar plenos efectos a la prueba mencionada
cuando, en virtud de otros elementos obrantes en el proceso, aquel
reconocimiento aparezca en alguna medida avalado, aunque más no
sea por indicios, de tal modo que genere al juzgador un estado de
duda sobre la verdad de los hechos, lo que a su vez supone que las
afirmaciones formuladas por el proponente sean en sí mismas verosí­
miles. Inversamente, su virtualidad probatoria se desvanece frente a
pruebas directas sobre los hechos a que aquélla se refiere, que con­
tradigan las afirmaciones del ponente47.
Cabe agregar que la producción de este medio puede ser valorada
detenidamente, pues aun cuando la parte no reconozca ninguna de las

■h CNCiv., sala G, 26-6-91, in re “Guzzini Bianchi, Blanca y otra c/Rorentina


de Grasso, Josefa y oíros”, L. L. 1992-A-12.
15 Ver al respecto COLOMBO, Carlos J., Confesión ficta, en E. D. 11-1081; FE-
NOCH1HTTO y ARAZI. Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado
y concordado con el Código Procesai Civil y Comercial de la Provincia de Puchos
Aires cit.. t. 2, ps. 416/7.
46 CNFcd.CC, 2-3-67, Rep. en L. L. XXVIIIO-A-916, sum. 104; citado a su vez por
SASS1, Edgardo H„ El valor probatorio de la confesión ficta, en E. I .. del 26-12-94, p. 5.
47 CNF.CC, sala 1, 7-9-87, L. L. 1988-C-31.
TTtTTf*

C l a u d io K u ru - M akm no C' U t h iíH

posiciones propuestas ])or la otra paito, de la redacción de las posiciones


puede Ilegal a inferirse algún elemento en contra del proponente.

Jurisprudencia (anteriora la vigencia del Código)


Prueba confesional
1. Si en la especie -proceso de usucapión- el allanamiento carece de
efectos estando comprometido el orden público, tampoco lo tiene la
piueba coníesional, al menos ante la carencia de otras probanzas,
como no sea la testimonial rendida, que se convierte así en una prueba
aislada y no compuesta anatematizada por los artículos 679, inciso
Io del Código Procesal, y 24, inciso c, ley 14.159 modificada por
decreto-ley 5756/58, para la procedencia de la usucapión (CCCom.
de Morón, sala II, 9-4-81, “Busefi, Amín c/Roldán, Patricio O ” J
A. 1982-11-307).
2. Si se ha producido prueba testimonial y confesional, levantándose
además acta de comprobación ilel estado del lote, información policial
sobre el domicilio del actor y prueba pericial, y se considera que no
ha sido motivo de controversia y está probado que el actor adquirió ¡I
el inmueble de su propiedad donde construyó su vivienda en la que
habita hace 25 años, contiguo al lote que da motivo al pleito, y que
desde entonces y con relación a éste lo alambró, limpió, plantó árboles
y sembló verduras, hizo la vereda, pagó algunos impuestos atrasados
y le dio entrada por puerta que daba a su casa, corresponde declarar
adquirido por prescripción a este último (CNCiv., sala D, 26-8-80,
“Bianco, Salvador c/Lópcz y Sambucetti, Esther A. I;. y otros” 1
L. I981-A-499, AR/JUR/5944/1980).
3. Debe tenerse por probada la posesión -que opera como factor inte- ¡
rruptivo de la prescripción de la acción por escrituración- cuando por í
un lado se ha despejado la duda sobre la legitimidad del boleto y
puede hacerse mérito de lo que en él se insertara, entre lo que se ;||
cuenta la dación de la posesión; por otra parte tal posesión no fue
objeto de negativa por parte del síndico de la demandada en cuyo
mérito puede estimarse que hubo un reconocimiento de tal posesión
(ait. 356, inc. 1 , Cód. Proc., aplicable por la remisión que efectúa
el art. 301, Ley de Concursos), cuando además existen elementos
probatorios que, al menos como elementos cercióratenos coadyuvan
a tal conclusión (pruebas testimonial y confesional), careciendo de
relevancia los argumentos que recién esgrime el síndico, al contestar

370
J u m o di; usucapión ( inmuehi .es)

el memorial al negar la posesión en cabeza del acloi, en tanto no la


negó oportunamente (CNCorn., sala C, 22-8-80, Inpa, Soc. en Com.
por Aces., quiebra”, L. L. 1981-A-229, AR/JUR/5570/1980).

Valor de la confesión ficta


4. íil valor de la ficta, confessio debe apreciarse en concordancia con el
resto de los elementos de juicio acompañados. Las posiciones absueltas
en rebeldía producen plena prueba, aunque no exista prueba corro­
borante, pero siempre que sus conclusiones no resulten desvirtuadas
por otros elementos de juicio que surjan de autos (CNCiv., sala D,
26-8-80, E. D. 91-718; Rev. del Notariado, 775-340; L. I- 1981 -A-499;
J. A. 1981-1-152; citado por Highton, Elena, Dominio y usucapión,
Segunda Parte, Hammurabi, Buenos Aires, p. 214).
5. Si bien el artículo 417 del Código Procesal Civil y Comercial de la
Nación debe aplicarse con criterio restrictivo en el proceso de usucapión,
porque en materia de derechos reales está comprometido el orden pú­
blico, debe aceptarse la conlesión ficta si ella se muestra acorde con el
resto de la prueba indicativa de verdaderos actos posesorios sobre los
lotes que se trata (CNCiv., sala l, 29-11-2001, “Fernández, Antonio
Alberto y otro c/Herrera, Esteban y otro s/Hscrituración").
6. En el juicio de usucapión resultan aplicables las consecuencias deri­
vadas de la confesión ficta (CCCom. de Lomas de Zamora, sala II,
17-9-2002, “Comaschi, Yolanda y otro c/Erhart, Ana y otro”).

c) Prueba documental
A diferencia de lo que ocurre con los restantes medios de prueba,
el momento procesal oportuno para su agregación es junto con la de­
manda, o la contrademanda, o con sus contestaciones.
Generalmente la documentación acompañada es muy extensa; pién­
sese en que tal vez se acompañan los comprobantes de pago de impuestos
y servicios correspondientes a los veinte anos de posesión. Ello motiva
que en más de una oportunidad la actora solicite que se la exima de
acompañarlas por su dificultosa reproducción, en los téi minos del ai-
lículo 121 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.
El reclamante, además, tiene la carga de indicar la prueba que se
encuentre en poder de la contraria, a los electos de que el juez intime
su presentación (conf. art. 388, CPCCN). Esta circunstancia está re-

371
C l AUDIO K l l 'I l t - M AHI ANO C , O H lr o

lacionadít con la postura que ha ido paliando terreno en el ámbito de


la doctrina y la jurisprudencia, mediante la cual se coloca la carpa de
la prueba en cabeza de la parte que se encuentre en mejores condiciones
para producirla, quedando procesalmente obligada a presentar todos
los elementos con que cuente a efectos de alcanzar la verdad objetiva.
Cabe aclarar que ello no representa una inversión de la carga probatoria,
sino que ante determinadas circunstancias ésta puede llegar a variar
parcialmente.
Similar procedimiento debe seguirse cuando es un tercero que posee
el o los documentos, aunque la facultad de éste para oponerse a la
presentación de la documental es superior a la de la parte (conf. art.
389, CPCCN).
Pueden adjuntarse todos los elementos útiles a efectos de acreditar
los extremos invocados en la demanda, y que resultan necesarios para la
procedencia de toda prescripción adquisitiva como ser la posesión desde
determinada lecha y el unimus domihi. Entre ellos, puede enumerarse a
los comprobantes de pago de alumbrado, barrido y limpieza, Aguas Ar­
gentinas, o de servicios contratados para el inmueble (gas, luz, teléfono,
cable, Internet), certificado de dominio, plano de mensura, etcétera.
Tanto el certificado de dominio como el plano de mensura son los
recaudos exigidos por el artículo 24 de la ley 14.159, en sus incisos
a, y b. Sobre la importancia de cada uno de estos instrumentos, re­
mitimos al lector a lo expuesto en el punto A.4 de este capítulo.

Jurisprudencia (anteriora la vigencia del Código)


1. El título es la causa válida o suficiente según el Derecho y la ley
para transmitir el dominio (art. 4010, Cócl. Civ.); de modo que si en
un pleito por reivindicación no se ha traído el título pertinente, la
sentencia no puede reposar en presunciones, ni definir por libre con­
vicción o subjetiva persuasión (CSJN, 1975, “Maldonado y Flores de
Scolti, Adela Martina y otros c/Mutiicipalidad de la Ciudad de Buenos
Aires”, Fallos: 293:255).
2. Con arreglo a lo dispuesto en el artículo 2758 del Código Civil, la
acción reivindicatoria presume un título hábil traslativo de propiedad
de una cosa, su posesión y pérdida, y no es prueba de la existencia
de tal título, un testimonio de escritura de venta sacado, no directa-
J u ic io d i ; u s u c a p ió n ( in m u i -iu . rs )

mente de la escritura matriz y expedido por el escribano en cuyo


registro se otorgó la pretendida venta, o por su sucesor o por orden
judicial (leyes 8 y 9, Tít. 19, Part. 3a, arts. 1006, 1007 y 1008 del
Cód. Civ.), sino de otro documento en copia por un escribano de
extraña jurisdicción (de Montevideo) (CSJN, 1920, “Dcspouy, Blas
c/Gobierno Nacional”, Fallos: 132:39).
3. Es procedente la demanda por prescripción adquisitiva vicenal si el
demandante posee justo título y buena fe, siendo innecesario acom­
pañar el plano de mensura, si lo que se pretende usucapir es un de­
partamento o unidad de vivienda que forma parte de un edificio de
consorcio sometido a la Ley de Propiedad Horizontal (CNCiv., sala
B, 11-12-2001, “Díaz, José V. c/Urquiola, Manuel 1\”, L. L. 2002-
E-858, AR/JUR/2635/2001).
4. El requisito impuesto por el artículo 24 de la Ley 14.159 de Catastro
Nacional Parcelario busca determinar con exactitud la cosa objeto del
juicio de usucapión, pues sin el plano de mensura que se exige acom­
pañar con la demanda el juez no sabría a ciencia cierta cuál es el
inmueble cuyo dominio pretende adquirirse por prescripción (CNCiv.,
sala H. 10-11-98, “Prepósito, Ángel c/Municipalidad de Buenos Ai­
res”, L. L. I999-D-420, D. J. 1999-3-54, AR/JUR/525/1998).
5. En el juicio de reivindicación, corresponde privilegiar el hecho de que
la adora cuente con título de dominio válido y regularmente inscripto
en el registro correspondiente, frente a la prescripción adquisitiva decenal
opuesta por la demandada con fundamento en ser adquirente de buena
fe y con justo título, si en el plano de mensura citado en su escritura
consta una observación marginal indicativa de una superposición de
límites. En efecto, tal circunstancia sólo pudo generar una incertidumbre
que, en la materia, equivale a reputar inexistente el requisito de la buena
fe en los términos del artículo 4006 del Código Civil (CNCom., sala
B, 19-9-96, “Arroyo de Alpataco SA s/Quiebra s. inc. de rciv. por la
quiebra de: Ealaschi de Eernández, Hennenegilda”, L. L. 1997-B-744;
Colección ele Análisis Jurisprudencial. Derechos Reales, dir. por Marina
Mariani de Vidal, La Ley, Buenos Aires, 2002, p. 404).
6. La falta de presentación del plano de mensura no obsta al progreso
de la demanda de usucapión, cuando la determinación del inmueble
se ha logrado de modo indubitable a través de la constancia de ins­
cripción registral y otras certificaciones de entes públicos (CNCiv.,
sala F, 27-8-91, “Darewski, Eliezer c/Propietarios Vera 1183”, L. L.
1991-E-383, D. J. 1992-1-23), AR/JUR/689/1991).

373
( 1A U D I O K l l ’EK - M a i IIANO c . emito

7. La existencia de reconvención poi usucapión anle la acción de rcivin-


dieación impone al pretendido usucapiente la carga de cumplir con los
recaudos legales previstos en los artículos 24 y 25 de la ley 14.15Ó.
De ahí que la falla de presentación del plano de mensura firmado por
profesional autorizado y aprobado por la autoridad administrativa (art.
24, inc. b, ley 14.159 texto según decreto-ley 5756/58), es elemento
suficiente para desestimar la pretensión del rcconviniente (CNCiv., sala
G, 13-12-88, “Municipalidad de Buenos Aires c/Sfílio de Vítale, Vita
K ”, L. L. 1989-C-527, D. J. 1989-2-557, AR/JUR/ 2384/1988).
8. La jurisprudencia mayoritariamente sostiene que obsta al progreso de
una acción tendiente a obtener el dominio de un inmueble por usu­
capión, el no haber acompañado con la demanda el “plano de men- I
sura”, suscripto por profesional autorizado y aprobado por la oficina I
técnica respectiva, como lo imponed artículo 24, inciso b, ley 14.159
(CNCiv., sala G, 21-8-2009, “Gaitán, María Amelia c/Lópcz, Arturo
s/Poscsión vicenal’’).
9. La presentación del plano que prevé el artículo 24 de la ley 14.159
no es un mero capricho del legislador ni recaudo del que pueda pres-
cindirsc discrccionalmente en un caso determinado porque a alguien
se le ocurra que no es necesario. Adviértase que la norma, en su
versión originaria, se refería a un plano firmado por profesional com­
petente, que determinase el área, linderos y ubicación del bien, visa­
do por el correspondiente registro gráfico; en cambio, el decreto-ley
5756/58 lo sustituyó por un plano de mensura -no ya plano simple-
e impuso que estuviera aprobado -no sólo visado- por la oficina
técnica respectiva (CNCiv., sala G, 21-8-2009, “Gaitán, María Amelia
c/López, Arturo s/Posesión vicenal”).

d) Supuesto particular: pago de impuestos


El régimen anterior a la entrada en vigencia de la ley 14.159 requería
la prueba del pago de los impuestos del inmueble poseído durante
todo el tiempo necesario para usucapir a su nombre o al del antecesor
de la posesión. Esto limitaba muchísimo la posibilidad de cumplir la
manda legal, convirtiéndose la norma en un óbice a la aplicación prác­
tica del instituto ile la prescripción adquisitiva, tan beneficioso para
la seguridad del tráfico inmobiliario.
El citado criterio fue atemperado por el artículo 24, inciso c, de
la ley 14.159, al establecer que “...será especialmente considerado el
......................................................................

.lUKIO DP. 1ISUCAIMÓN (INML'PUI.IÍS)

litigo, por parle del poseedor, de impuestos o lasas que gravan el in­
mueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la
posesión".
Aun cuando pueda prestarse a confusión el alcance que el legislador
le lia dado a la prueba del pago de impuestos, el criterio jurisprudencial
mnyorilario entiende que no constituye prueba decisiva, sino inera-
meiilc corroborante, pero es del caso destacar que su relevancia de­
penderá de la forma en que se hayan realizado los pagos.
También se ha decidido que si bien no puede considerárselo un
nclo posesorio, constituye un insuperable elemento objetivo de con­
vicción acerca de la exteriorización del animas domini48. Ello es así,
¡liento a que por un lado es improbable que una persona que no se
considera propietaria de un inmueble realice dichas erogaciones que
no le significan un beneficio directo y. por otra parte, evita con esta
nclitud la ejecución forzada del inmueble por vía de apremio49.
Como elementos demostrativos de la intención de comportarse como
dueño, incluimos que el pago haya sido efectuado en su debido tiempo,
o por lo menos que éstos se extiendan en el tiempo de manera más
o menos regular, pues si el usucapiente abona los impuestos corres­
pondientes a los últimos veinte años poco tiempo antes de iniciarse
la demanda, puede entenderse que su intención es preconstituir prueba
para intentar la usucapión.
Pero el pago realizado en diversas oportunidades y con mucha
anterioridad a la iniciación del proceso por usucapión constituye un
insuperable elemento objetivo de convicción50. La ley 14.159 no exige
que esos pagos sean efectuados mes a mes, ni durante dilatados pe­
riodos, sino que al igual que los actos posesorios que enuncia el artículo
2384 del Código Civil lleven al convencimiento del juzgador de la
realidad de la posesión invocada por el usucapiente, durante el lapso
requerido para la transformación de aquélla en propiedad por pres­
cripción adquisitiva. Los pagos efectuados en diversas épocas demues-

w CCCom. de Rosario, sala II, 6-9-94, “Cuartino, María M. c/Vila Echagüe. José
I. J", J. A. 1997-1, sínt.
10 CNCiv., sala D, 28-2-84, “Día/, de Marenco, Manuela”, .1. A. 1986-11-666.
50 Conf. C rC C om . de La Plata, sala III. 9-5 74.

375

I
M'm !!|lll III I Hll

C i .aijo io Kii'iiU - M auiano C O rnan

tran, prima /ocie, el animas domini del usiicapienle durante el lapso


transcurrido entre aquéllos. No ocurre lo mismo si se realiza el pugii
simultáneo de impuestos atrasados pues sólo es útil para demostrar tít
animus y el comienzo del plazo de la usucapión a partir de la fecho
en que se haya efectuado, pero nada demuestra en relación con di
lapso comprendido en la deuda saldada51.
Como corolario del carácter corroborante de este medio de prueba
es dable aclarar que la circunstancia de que el artículo 24 de la ley
14.159 establezca que será especialmente considerada la prueba del
pago de impuestos y tasas, no obsta a que mediante otras pruebas su
pueda declarar operada la usucapión52.

Jurisprudencia
I. Si bien no basta el pago de los impuestos para tener por probada la
posesión en un proceso por usucapión, cuando ella surge de otros
elementos probatorios no resullq razonable denegar la pretensión, tañed
más si ese pago se hizo con periodicidad regular aunque no abarque
íntegramente todo el período previsto por la ley para considerar ad'
quirido el dominio, plazo que, por lo demás, no varió en el Código
Civil y Comercial Cari. 4015, Cód. Civ., art. 1899, CCCN; CNCiv.j
sala L, 12-11-2015, “Villegas, Eva Vitalina c/Rossi de Torraba, Marta
Isabel y otro s/Prescripción adquisitiva”, RCCyC 2016 |abril], p. 216;
D. J. del 15-6-2016, p. 70; AR/JUR/62102/2015).

Jurisprudencia (anteriora la vigencia del Código)


Valoración de circunstancias de hecho y prueba
1. Corresponde dejar sin efecto la sentencia que -no obstante destacar
la “especial significación que, en el régimen legal, tiene el pago de
los servicios municipales y de obras sanitarias”- rechazó la demanda
por usucapión afirmando que las boletas acompañadas sólo acreditarían
pagos a partir del año 1973 y serían ineficaces como elementos de
convicción, sin tomar en cuenta que en el sobre adjunto obraban nu-

51 CNCiv., sala D, 5-4-89, “Rodríguez, Alberto Baldomcro y otros c/Prop. Llavallol


3775 s/Posesión vicenal”.
52 CSJN, 1986, “Club Comunicaciones c/Univcrsidad Nacional de Buenos Aires”,
Fallos: 308:452.

376

l
Ttnii

tum o or. u s u c a p ió n (iN\H)i:m.r.s)

morosas facturas correspondientes a pagos ele dichos servicios efec­


tuados desde 1947 (CSJN, 1982, “D’Estéfano, Domingo Miguel c/Mu-
nicipalidad de la Ciudad de Buenos Aires”, Fallos: 304:510).
2. Hl artículo 24, inciso c, de la ley 14.159, al establecer que “será
especialmente considerado el pago, por parte del poseedor de impues­
tos o tasas que gravan el inmueble”, impide declarar operada la usu­
capión cuando, faltando la demostración de ese extremo, la restante
prueba que, por exigencia legal debe ser compuesta, no es lo sufi­
cientemente asertiva para demostrar que los actos posesorios fueron
realizados claramente con el ánimo de dueño y durante el término
legal (CSJN, 10-3-75, E. D. 60, Fallo: 26.690; CCCTrab.CAdm. de
Villa Dolores, L. L. C. 2000-1468; CNCiv., sala C, Gaceta de Paz,
N° 2338; CNCiv., sala H, 21-3-2002, “Gallo de Rosas, Nélida c/Pre-
sunlos herederos de Vicente Fortunato s/Prescripción adquisitiva”, R.
327.960).
3. El pago más o menos regular de los impuestos o lasas que afecten
el inmueble ocupado por quien pretende la usucapión, es demostrativo
de su intención de comportarse como dueño (CCCom. de Pergamino,
29-3-94, “Hernández, Andrés Roberto c/Paganini y Ferrari, Enriqueta
Luisa y otro s/Posesión veinteñal”, Lexis N° 14/39473).
4. El pago de los impuestos, servicios y expensas por parte de quien
ocupa un inmueble en calidad de comodatario no refleja animus domini
alguno a los fines de la adquisición de dominio del bien por usucapión,
cuando se trata de obligaciones asumidas en el marco del comodato
existente, pues si bien dichas conductas son normalmente ejercidas
por un poseedor, se presume que quien comenzó a habitar el inmueble
como tenedor realiza dichos pagos en esa calidad y no en otra, con­
forme a lo previsto en el artículo 2353 del Código Civil (CNCiv.,
sala H, 15-3-2004, “Chil, Dora c/Sahid, Sara”, 1.. L. del 12-1-2005,
p. 4; AR/JUR/3250/2004).
5. La demanda de usucapión es improcedente, no obstante el pago de
impuestos relativos al inmueble por parte del actor, si el resto de la
prueba reunida resulta insuficiente para demostrar la existencia de
actos posesorios realizados claramente con el ánimo de dueño y durante
el término legal de la prescripción (CNCiv., sala H, 28-4-2003, “F.,
E. c/F.. A. J ”, L. L. 2003-C-561, AR/JUR/136/2003).
6. Las mejoras realizadas en el inmueble o el pago de impuestos durante
un determinado período no bastan para que dichos actos posesorios
confieran a la demandada y reconviniente por usucapión la condición

377
C l a u d io K m i.it - M a r ia n o C . O ii m o

de poseedora animus domini (C’NC’iv., sala K, 29-5-97, “(Jarcia, I lécil


N. y otros c/Schiros, Ana M. y otro”, L. [,. I997-E-347, I). .1, I99fl
3-133, AR/JUR/1411/1997). ’
7. El pago de los impuestos provinciales y tasas que pesan sobre q
inmueble cuya adquisición de dominio se pretende efectuar medianil
usucapión, como también las mejoras y tareas de mensura y dcsliinjj
efectuadas en el mismo, resultan insuficientes para comprobar lo»
recaudos de posesión efectiva, quieta, pública, pacífica e ininlerrum
pida que exigen los artículos 2351, 2373 y 2506 del Código C'iví
(CApel. de Concordia, Sala Civ. y Com. 111, 24-2-95, “Leonardeíl
Abel c/Propietarios desconocidos”, L. L. 1996-C-67, D. J. 1990-1
1305).
8. El pago simultáneo de impuestos atrasados sólo es útil para demoslttu
el animus y el comienzo del plazo de la usucapión a partir de la fcclui
en que se haya efectuado, pero nada demuestra en relación con el
lapso comprendido en la deuda saldada (CNCiv., sala D, 5-4-89, “Ro­
dríguez, Alberto 13. y otros c/Pppietario Llavallol 3775”, L. L. 1989
H-3, D. J. 1990-1-405).
9. El pago de impuestos y tasas que gravan el inmueble constituye utí:
exteriorización del animus del poseedor y tal pago, realizado en di
versas oportunidades y con mucha anterioridad a la iniciación dd
proceso por usucapión, constituye un insuperable elemento objetiva
de convicción (CNCiv., sala D, 5-4-89, “Rodríguez, Alberto 13. v
otros c/Propietario Llavallol 3775”, L. L. 1989-E-3, D. J. 1990-1-405)
10. Al margen de que el corpus posesorio haga o no presumir el animus
domini, hay actos emanados de quien pretende la usucapión que o>
por sí son demostrativos de su intención de comportarse como dueño
una forma de probar esa intención o comportamiento lo constituye d
pago más o menos regular de los impuestos o tasas que afectan ti'
inmueble en cuestión. Si a esa actividad, que supone desde todo punir
de vista algo mucho menos riesgoso que la de efectuar mejoras oí
construcciones sobre terreno ajeno, se le atribuye el carácter de ur
medio de acreditar el animus, es contrario a la lógica desconocer Ie
eficacia probatoria de estos otros actos respecto de la intención d(
poseer para sí (SCJBA, 26-4-88, “Dolagaray de Dalponte, Manuela
y otros c/Trejo, Broglio”, L. L. 1988-B-136, AR/JUR/14/1988).
i

11. El pago de impuestos constituye una exteriorización del animus po­


sesorio y tiene un valor meramente complementario, pero es un ele­
mento válido de especial consideración cuando las obligaciones tri-

378
luido 1)1' USUCAPIÓN (INMUGIII.ES)

bullirías se cumplen regularmente cu los términos periódicos de vcn-


cimicmos o, cuando su pago, aunque tardío, es el resultado de una
conduela espontánea e independiente de la eventual acción judicial
(C'SJN, 15-7-2014, “M., N. A. c/ENA ONABE s/Prescripción adquis.”,
L. L. del 12-8-2014, p. 7; D. J. del 1-10-2014, p, 31; AR/JUR/33342/
2014),
12. Aun cuando no se hayan pagado impuestos, la usucapión puede ser
demostrada si concurren otros medios para corroborar la prueba tes­
tifical. bastando que las evidencias de ese tipo exterioricen la existencia
de la posesión o de alguno de sus elementos durante buena parte del
tiempo requerido por la ley (SCJBA, 26-4-88, “Dolagaray de Dalponte,
Manuela y otros c/Trcjo, Broglio”, L. L. I988-E-136, AR/JUR/14/
1988).
13. Para la usucapión no es exigencia extrema el pago de los impuestos
a su debido tiempo (CNCiv., sala C, 29-8-86, “Valerga de Fernández,
Nélida E. c/Propicdad La Madreselva 6844’", L. L. 1986-F-78, D. J.
del 12-1-86).
14. Hay actos o hechos emanados de quien invoca la usucapión que de
por sí son demostrativos de su intención de comportarse como dueño
y una de las formas de probar ese comportamiento lo constituye el
pago más o menos regular de los impuestos o tasas que afectan el
inmueble en cuestión (SCJBA, Ac. 33.559, 18-12-84, “Maturi de Pe-
goraro, Yolanda y otros c/Provincia de Buenos Aires”, L. L. 1986-
A-616).
15. El pago de los impuestos en un solo acto y pocos años antes de
iniciarse la demanda de usucapión probatoria, ya no es demostrativo
de un pago más o menos regular (SCJBA, Ac. 33.559, 18-12-84,
“Maturi de Pegoraro, Yolanda y otros c/Provincia de Buenos Aires”,
L. L. 1986-A-616).
16. El pago de impuestos y tasa sólo acreditaría el animus domini (de
donde surge su relevancia probatoria a fin de adquirir el “derecho
real” por vía de usucapión -artículo 24, ley 14.159-), pero no de­
muestra el corpus posesorio, pues es obvio que, de hecho y en las
circunstancias que presupone la presente acción de despojo, el poder
sobre la cosa lo desempeña el ocupante, demandado (art. 2384, Cód.
Civ.; CNCiv., sala D, 10-4-84, “Copad, Daniela y otros c/Rolando,
Juan M ”, L. L. 1985-A-14, D. J. 1985-1-206).
17. Ni el pago del impuesto inmobiliario realizado una sola vez y, ade­
más, con posterioridad a la promoción de la demanda; ni tampoco

379
C l a u d io K i i >i -.i< - M a r ia n o C. Om ito

las inspecciones oculares, en cuanto se circunscriben a la descripción


del estado actual del inmueble, sin guardar relación directa y cale
górica con la prueba rendida, constituyen la prueba compuesta que,
es cxigible en orden a la demostración del animas rew siln liubciuh
a los fines de la usucapión (voto del doctor Marco Aurelio Risolía}
(CSJN, 1970, “Barcalde, Alberto Jorge c/Cánepa, Antonio y otros”,
Fallos: 278:35).
18. No disminuye los efectos de la prueba de la posesión que ha durado
más del tiempo requerido por el artículo 4015 del Código Civil, la
circunstancia de que el actor no haya pagado impuestos territoriales
por el inmueble fiscal ocupado que, por definición, no pudo ser em­
padronado a tales fines (CSJN, 1962, “Cornct D’Hunval, Marcelo
c/Prov. de Santa Cruz”, Fallos: 253:53).
19. La presentación de los recibos correspondientes al pago de impuestos
es prueba importante para la demostración de la prescripción entre
particulares pero no puede ser requerida cuando, por principio, no
pueden haber ocurrido los hechos y actos a que se corresponde !
(CSJN, 1962, “Cornet D’Hunval, Marcelo c/Prov. de Santa Cruz”,
Fallos: 253:53).
20. La demanda de usucapión es improcedente, no obstante el pago de
impuestos relativos al inmueble por parte del actor, si el resto de
la prueba reunida resulta insuficiente para demostrar la existencia'
de actos posesorios realizados claramente con el ánimo de dueño
y durante el término legal de prescripción (CNCiv., sala H, 24-4­
2008, ‘‘Lucero SA c/López Vidal, Antonia y otros s/Prescripción
adquisitiva”, R. 494.841).
21. Es verdad que el comprobante de pago de impuestos o tasas durante
un cierto período en forma más o menos regular constituye un elemento
de importante valor a lin de cumplimentar los requisitos necesarios
en un proceso donde se persigue la declaración del tribunal acerca
de la adquisición del dominio de un inmueble por usucapión; sin
embargo, por no configurar actos posesorios constituyen más bien un
indicio que requiere de prueba que lo corrobore (CNCiv., sala H,
24-4-2008, “Lucero SA c/López Vidal, Antonia y otros s/Prcscripción
adquisitiva”, R. 494.841).
22. Luego de la reforma introducida por el decreto-ley 5756/58, la acre­
ditación del pago de los impuestos dejó de ser un requisito fundamental
para la procedencia de la acción, puesto que en la actualidad dicho
pago “será especialmente considerado”, o sea que como elemento

380
y m m nTnT^TfTrMÍTTn"” ” ” 111*MMiíí(iffn HH(TnimfFTTfTTTTiFf

J u ic io i »; u s u c a p ió n ( in m u m h i i ;s )

probatorio sigue leniendo gran importancia, pero no es decisivo para


el éxito de la acción (CNCiv., sala G, 21-8-2009, “Gaitán, María
Amelia c/l/>pez, Arturo s/Posesión vicenal”).
I. lil hecho de que el usucapiente acredite haber abonado los impuestos
aun durante todo el lapso de la posesión, si no está avalado por otras
pruebas, carece de entidad suficiente para tener por demostrada dicha
posesión, pues un simple tenedor, como un locatario o comodatario
pueden abonar los impuestos o expensas y ello por sí solo no lo
convierte en poseedor (CNCiv., sala G, 21-8-2009, “Gaitán, María
Amelia c/López, Arturo s/Posesión vicenal”).

0) I ‘ru ch a d e in d ic io s
Las presunciones judiciales son aquellas que establecen los jueces
sobre la base de la experiencia, y consisten en deducir de ciertos in­
dicios la realidad de los hechos51*53.
Hs necesario que los hechos o indicios tomados por el juez como
punto de partida se encuentren debidamente acreditados, para lo cual
se utilizan los medios probatorios corrientes54.
liste medio debe utilizarse ante la carencia de una prueba acabada
del derecho de las partes que se encuentran en litigio. Por la diversidad
de casos que pueden presentarse, es imposible enumerarlos.
No obstante, un elemento que ha sido considerado por la jurispru­
dencia es que el actor sea el titular registral de la linca lindera al
inmueble que se pretende adquirir por usucapión.

J u risp ru d en cia ( a n te r io r a la vig en cia d e l C ó d ig o )

1. Bien puede considerarse la titularidad o posesión del tundo lindero


al que se pretende usucapir, como un indicio o corroborante de la
posesión alegada (C2“CCom. de La Plata, sala III, 1-3-94, “Ruiz, Ro­
bería c/Maglieri, Antonio y otro s/Prescripción adquisitiva por pose­
sión veinteñal”, RSD-39-94 S, clDial - W73EE).

51 Conf. LAVABLE COBO, en Código Civil y leyes complementarias. Comentado,


anotado y concordado, dir. por Augusto C. Bclluscio y coord. por Eduardo A. Zannoni,
Astrea, Buenos Aires, t. 5, p. 869.
54 Conf. KIPKR, Claudio M., Juicio de escrituración. Conflictos derivados del
boleto de compraventa, Hammurabi, Buenos Aires, 2004, p. 338.

381
C laudio K ii'Iík - M ariano C,

2. Constituye un indicio favorable a la posición <lcl actor, In (iliihindml


dominial c|uc detenta de la linca lindera a los lotes objeto cié muñí, i
pues ello genera la presunción Iirme de un contacto o presencia dinrui i
en los mismos, facilitada - en el caso- por la comunicación cpie n i
través de una puerta existe entre ambos fundos (C.T'CCom. de 1 P
Plata, sala I, 14-11-2000, “Denegrí, Carlos Roberto c/CJareía Picha n
Jaime s/Usucapión”, RSD-306-00 S, elDial - WI42IH).
3. l,a adquisición por escritura de un lote contiguo al que se pretendí
usucapir, constituye un indicio sobre las circunstancias de tiempo del
comienzo de la posesión de la fracción de autos (CCCom. de Con
cepción del Uruguay, 4-5-91, “Moser, Julia N. s/Adquisición de do
minio por usucapión”, elDial - AT851).
4. En ciertos juicios entre los cuales pueden mencionarse el de divorcia
y también el de usucapión rige el principio procesal de la prueba
compuesta, porque no es con un solo tipo y cantidad de prueba que
se acredita en el segundo caso, la realización de actos posesontn
continuos a lo largo de años y además con ánimo de dueño. Solamente
está prohibido demostrarlo exclusivamente con la prueba testinioni.il
lo que no significa que ésta se encuentre excluida dentro de la com
posición de la prueba total. También valen los indicios y presunción!1]
que pueden surgir de los elementos recogidos en el proceso, como
por ejemplo la inspección ocular realizada por el tribunal que patentizo,
con la muda elocuencia de las cosas, el esfuerzo continuado de mucbiis
personas durante muchos años (CCCom. de San Martín, sala I, 9-5-<).\
“Demata, Roberto Rogelio c/Mora Ivizo, Nélida María s/Usucapión”, ‘
RSD-111-95 S, elDial - WEA8C).
:! jjH
f) P ru e b a p e r ic ia l

Este medio debe ser ofrecido en la demanda y será ratificado1¡ll


momento de efectuarse la audiencia prevista por el artículo 360 del
Código Procesal Civil y Comercial. El perito actúa como auxiliar filo
la justicia y contribuye con su saber y conciencia a esclarecer aquel}» n
puntos que requieren conocimientos técnicos especiales.
Su dictamen no es vinculante para el juez, toda vez que éste tiene
la plena facultad de establecer su valor probatorio, apreciándolo con
forme a las leyes de la lógica y las demás pruebas aportadas, y m
bien resulta generalmente aceptada la particular significación de dicliti
prueba al provenir de un experto en materias ajenas a la formacirii

382
Jl)l( IO DI- USUCAPIAN (INMUÜHI l.s)

profesional del juzgador, las conclusiones en ella arribadas solamente


deben ser aceptadas cuando se hallan reunidos todos los recaudos no
indio de la ciencia y de la técnica, sino también las exigencias de
! liquidad planteadas en el caso55.
Lo expuesto conduce a que el juez pueda apartarse del dictamen
pericial, pero para que ello ocurra, corno se trata de un informe técnico,
j cieni íl'ico, etcétera, ajeno a la formación cultural del juez, para apartarse
«je sus conclusiones, deberá oponerle argumentos debidamente funda­
dos; pero, por el contrario, en esos mismos casos, si el juez comparte
las conclusiones del dictamen, bastará con que así lo exprese sin ne-
| cesidad de rebatir en su sentencia las impugnaciones que le hayan
opuesto las partes56.
Para evaluar la fuerza probatoria del informe pericial el juez deberá
estimar la competencia del perito, los principios científicos o técnicos en
que se funda, las explicaciones dadas por el experto, la concordancia de
. ju aplicación con las reglas de la sana crítica, las observaciones formu­
ladas por los consultores técnicos o los letrados, conforme a los artículos
,¡ 173 y 477 y los demás elementos de convicción que la causa ofrezca.
lin el juicio de usucapión esta prueba puede resultar de suma utilidad
j para demostrar la antigüedad de los actos posesorios que se esgrimen,
tomo ser las construcciones, alambrados, etcétera. También servirá
para probar que las firmas insertas en un documento le corresponden a
determinada persona (por ej., cuando se suscribe un título que no resulta
Hábil para adquirir el dominio por prescripción breve, como ocurriría
con un boleto de compraventa), así como cuándo fueron hechas.
Asimismo, para determinar la ubicación y extensión de un inmueble.

ju risp ru d e n c ia (a n te rio r a la vigen cia d e l C ó d ig o )

( o n c lu sió n e s tim a tiv a


1. Corresponde rechazar la demanda si la prueba pericial aportada por el
actor resulta insuficiente y contiene una conclusión simplemente esti-

« Conf. D ti VIS ECHANDÍA, Hernando, Teoría general de la prueba judicial,


/avulía, Buenos Aires, 1988, t. II, p. 348.
5f> CNFcd.CC, sala III. 23-10-90, in re “Martínez, Pedro y otro c/Gobiemo Na-
annnl”, J. A. I991-III.
mativa, sin fuerza asertiva y de wtporlc objetivo y la razón que da c)
perito, lejos de ser concluyente, no pasa de ser conjetural e indiciada
(CSJN, 1975, “Orsini, José e/l'rovineia de Córdoba”', Fallas: 291:139).
2. En la reivindicación de terrenos, es procedente la prueba pericial pata
determinar su ubicación (CSJN, 1898, “Paulino Llambí Campbell e/l le-
rederos de Bartolomé Mayon, por reivindicación de un terreno", Fa­
llos: 72:233).
3. La pericia sobre antigüedad de signos posesorios visibles, resulta in­
suficiente si contiene conclusiones simplemente estimativas, sin fuerza
asertiva y de soporte objetivo (CSJN, 10-3-75, E. D. 61-185).

g) Prueba informativa
Eln los procesos de usucapión son innumerables, y muy variados, j
los pedidos de informes que efectúan las partes. La dependencia, re­
partición, o empresa a la cual se libre el oficio dependerá de las ale- ¡
gaciones hechas en el proceso particular.
Las posibilidades sobre este medio de prueba son innumerables,
por lo que nos resultaría imposible abarcar todos los supuestos que
podrían darse. En consecuencia, limitaremos la referencia a los pedidos
de informe más comunes.
Entre ellos, deben señalarse:
a) oficio al Registro de la Propiedad Inmueble con el fin de que
informe sobre la titularidad registral de una cosa;
b) oficio a la Dirección de Obras Particulares, Sector Archivo del
Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires para que remita el;
plano de la vivienda pretendida;
c) al Gobierno de la ciudad también suele requerírsele que indique
si la finca registra deudas. Lo mismo a los restantes organismos
del Estado, para conocer en qué estado se encuentra el pago de
impuestos y poder determinar si se han hecho pagos, y de set:
así, en qué forma, esto es, si se pagaron todos juntos, o si fueron
realizados con posterioridad a un determinado acontecimiento,
como podría ser el pedido de coherederos de la ampliación de
la declaratoria de herederos dictada en algún proceso sucesorio.
Otra posibilidad es solicitar informes a la Cámara Nacional Elec­
toral para que exponga cuál es el último domicilio registrado por una

3 84

I
J uicio im usucapión ( inmui-iii i .s )

pcisona, lo cual colaborará en la correspondiente notificación para


poder integrar en debida forma la litis.
fin subsidio, se le requieren informes a las distintas organizaciones,
Instituciones o empresas, para que certifiquen la veracidad de la do­
cumentación que oportunamente se agregará en el expediente, ante
eventuales desconocimientos.

J u risp ru d en cia (a n te r io r a la vigen cia d e l C ó d ig o )


I. La sentencia de desalojo pasada en autoridad de cosa juzgada recaída
en contra de quien demanda por prescripción adquisitiva vicenal importó
reconocer que a la fecha de su dictado la ocupante no revestía la calidad
de poseedora, lo que impide que los elementos probatorios arrimados
en el juicio de usucapión para probar la alegada posesión anterior al
decisorio referido puedan ser valorados (CNCiv., sala F, 9-12-99, “Bosco
de Vincenti, María c/Maula, Alejandro”, J. A. 2000 ITI-678).

h) R e c o n o c im ie n to ju d ic ia l
liste medio de prueba puede llegar a requerirse a los efectos de
que el juez pueda verificar el estado de ocupación y las condiciones
de habitabilidad del inmueble, y de esa forma constatar la realización
de actos posesorios, pues éstos representan uno de los extremos más
importantes en el ámbito de la adquisición de la posesión, y, por ende,
en lo que atañe a la usucapión.
Lo ideal sería que junto a la demanda se acompañaran fotografías
lomadas al ingresar en la finca, como elemento para poder comparar
su estado en ambos momentos, y de esa manera acreditar las mejoras
efectuadas al inmueble.
No constituye un reconocimiento judicial, la constatación que no
fue efectuada por el juez de la causa, ni se fijó fecha para su realización
a fin de que pudieran asistir las partes (art. 478, Cód. Proc.). Por ende,
como el oficial de justicia no reviste la calidad de perito, su afirmación
de que los alambrados tienen una antigüedad de más de veinte años
caiece de toda eficacia probatoria57.

57 CCCom. de San Nicolás, sala 1, 24-5-94, “Gard, Leopoldo Antonio s/Posesión


veinteñal”, RSD-96-94 S, eIDial - WBF.73.

385
C l a u d io Kii'lik - M a h ia n o C. O T í IU)

Al igual que las róstanles, osla medida es do carácter relativo, toda


vez que la información resultante deberá ser corroborada por otra prueba.

J u risp ru d e n c ia

1. Lil reconocimiento judicial en el juicio de usucapión permite al juez


tomar contacto personal y directo con la cosa, formar su propia co im
vicción sobre la “realidad láctica” o -como dice Alsina- corroborar
de visu ciertas pruebas y el conjunto de las producidas (CCCom. da
Tandil, 21-9-89, “Mansilla, Carlos c/Farías, María del Tránsito s/Po
sesión veinteñal”, RSD-I8-U6 S, elDial - W8F68).
2. Si bien el reconocimiento judicial es un medio de prueba que por sf
solo no tiene la posibilidad de extender sus comprobaciones a un
pasado más o menos remoto, no lo es menos que posibilita comprobar,
en el momento de realizarse, el estado y condiciones de la ocupación]
así como verificar quién ocupa el bien, o la existencia de determinadas’
edificaciones o mejoras que, aun con la imprecisión de los ojos del
profano, llevan a la convicción de una mayor o menor antigüedad de
las mismas (C2aCCom. de La Plata, sala III, 22-5-2001, “Altaparro,
Daniel Alberto y otro c/Buono, Juan José s/Usucapión”, RSD-70-1
S, elDial - W1592F).
3. En ciertos juicios, entre los cuales pueden mencionarse el de divorcie)
y también el de usucapión, rige el principio procesal de la prueba
compuesta, porque no es con un solo tipo y cantidad de prueba que
se acredita en el segundo caso, la realización de actos posesorios
continuos a lo largo de años y además con ánimo de dueño. Solamente
está prohibido demostrarlo exclusivamente con la prueba testifical, lo
que no significa que ésta se encuentre excluida dentro de la compo­
sición de la prueba total. También valen los indicios y presunciones
que pueden surgir de los elementos recogidos en el proceso, como
por ejemplo la inspección ocular realizada por el tribunal que patentizó,
con la muda elocuencia de las cosas, el esfuerzo continuado de muchas
personas durante muchos años (CCCom. de San Martín, sala 1, 8-5-95,
'Demata, Roberto Rogelio c/Mora Ivizo, Nélida María s/Usucapión”,
RSD-111-95 S, elDial - WEA8C).

L. Sentencia

Clausurado el período probatorio y -en su caso- presentados los


alegatos, el juez se encuentra eti condiciones de dictar sentencia, para

386
'Tn' ” " 11' HfmTT?TÍ?tTTMTTl

J u i c i o d i ; u m i i a c i ó n ( i n m u i í i i i .c .s )

lo ciiíiI contará con lodos los elementos que las partes han aportado
| y las pruebas que se han producido a lo largo del proceso.
Es del caso recordar que la prescripción no puede ser declarada
de olido, sino que siempre debe serlo a petición de parte (conf. art.
2552, Cod. Civ. y Com.).
Con fundamento en el principio procesal de congruencia, el juez
sólo podrá expedirse sobre las cuestiones que han sido articuladas pol­
las partes. En el juicio de usucapión, su sentencia se circunscribirá a
la procedencia o rechazo de la acción. Por su parte, si la prescripción
se planteó en una acción reivindicatoría, el sentenciante deberá analizar
si aquélla se opuso como excepción o como reconvención, en atención
a los distintos efectos que resultarán de su pronunciamiento.
Como nota distintiva, cuando se persigue la adquisición del dominio
por prescripción, el titular registra! no es deudor del usucapiente; por
ende, el juez sólo debe evaluar los antecedentes agregados al expediente
para determinar si la ocupación de una cosa en tornia pública y continua
por parte de una persona le ha hecho adquirir su dominio (u otro
derecho real) y como contrapartida tiene tal entidad para hacérselo
perder a su titular.
De lo hasta aquí expuesto se colige que el objeto de la demanda
de usucapión lo constituye el logro de una declaración judicial que
reconozca operada a favor del o de los reclamantes la prescripción
respecto de la cosa en cuestión como uno de los modos que el Código
Civil y Comercial estatuye para adquirir el dominio y otros derechos
reales principales (arts. 1897, 1899 y concs.).
Como fuera expuesto, para el dictado de la sentencia el juez contará
con la prueba producida, la cual deberá analizar minuciosamente, al
representar la usucapión un modo de adquisición de derechos reales
excepcional.
En la sentencia de usucapión, además de los requisitos comunes
a todo pronunciamiento definitivo, debe mencionarse la fecha en
que se adquirió el derecho real (art. 1905)5!t, que a nuestro entender

s* La Orden de Servicio 45 del 29-6-2015 del Registro de la Propiedad Inmueble


de la Provincia de Buenos Aires señala expresamente que se debe calificar registral-
mente y que la fecha deberá constar en el asiento registral que se practique.

387
C l a u d io K ii -hk - Mariano C . O TTtno

será la del cumplimiento del plazo de la prescripción. Así lo pe


sainos, pues la sentencia en estudio es declarativa de la adquisición
y correlativa extinción del derecho real-, produciéndose el electo
adquisitivo de pleno derecho desde el momento mismo del cumpla
miento del plazo, independientemente de la sentencia que así lo de
clare.
Lo que otorga la sentencia es un título sobre la cosa, pero el dereclí«J
real se adquiere antes, esto es, una vez alcanzados los requisitos in
dicados en los artículos del Código Civil y Comercial para la pros
cripción larga.
Por su parte, la sentencia tiene fuerza de cosa juzgada materia
solamente respecto de los que han revestido el carácter de parles ei
el proceso, motivo por el cual no puede aprovechar ni perjudicar
terceros que no han participado de él.
Por último, la adquisición por prescripción no tiene efectos retroac
tivos al momento en que se inipió la posesión (arl. 1905, segund
párr.); el derecho sobre la cosa se adquirió por el transcurso del tiemp
y demás condiciones exigidas por el Código para adquirir por esi
medio, en tanto que será opon ible a terceros desde su inscripción <?
el Registro de la Propiedad Inmueble (arg. art. 1893, Cód. Civ.
Com. y art. 2° de la ley 17.801), porque es a partir de ese moment
que se otorga a éstos la posibilidad de conocer la adquisición que !
sido efectuada extrarregistralmenle.
Es dable agregar que mediante la acordada 980/99, la Cámara Nai
cional de Apelaciones en lo Civil modificó el artículo 150 del Regla
mentó para la Justicia Nacional en lo Civil (21-12-99), que se encarga
de establecer los recaudos para la inscripción de la sentencia, quedando
redactado de la siguiente manera:
“Artículo 150 - A los fines de la inscripción de las sentcnci?:
dictadas en juicios de usucapión, el actuario expedirá testimonio e
el que deberá consignarse, si la hubiere, la registración a favor dr
anterior propietario que se dejare sin efecto; de no haberla lo señalan
expresamente. El testimonio deberá contener las siguientes constan­
cias: medidas, linderos y superficie del bien usucapido de acuerdj
con el plano confeccionado al efecto, el que será acompañado a
Registro. Las minutas deberán expedirse en la forma indicada en d

388

1
iftf liivn wvMViüvvmvMiviiiiviv. -. . h h ip iii 1

Jumo di: usucapión (inmui:»m ;s )

hftlailo 147. pero supliendo el requisito del punto a, eon la parte


])Cll¡nenie de la sentencia. Se agregará la constancia de haberse abo­
líalo los impuestos que correspondan”.

J u rispru den cia

I lín virtud de la valoración de la prueba compuesta analizada en el


expediente, corresponde admitir la acción de usucapión y declarar
adquirido el dominio por el cesionario de los derechos del accionante
al día que aparece como vencimiento del primer comprobante de pago
de impuestos presentado, ello en cumplimiento del artículo 1905 del
Código Civil y Comercial, norma que. por revestir carácter procesal,
es de aplicación inmediata (CNCiv., sala L, 12-11-20)5, “Villegas,
Eva Vitalina c/Rossi de Torraba, María Isabel y otro s/Prescripción
adquisitiva", RCCyC 2016 [abril |, p. 216; D. J. del 15-6-2016, p. 70;
AR/JUR/62102/2015).
í. La sentencia que admitió una acción de usucapión por encontrarse
cumplimentadas las exigencias y extremos probatorios para declararla
debe confirmarse y, en consecuencia, corresponde fijar la fecha en la
cual se cumplió el plazo de prescripción y, por tanto, se produjo la
adquisición del derecho de dominio por parte del accionante, pues,
dada la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial, es la so­
lución que impone el artículo 1905 de esc cuerpo normativo (CCCom.
de Gualegiuiychú, sala 1, 26-8-2015, “Alessandri, Ernesto Hcberto
c/Vergara, Juan Pablo s/Usucapión", RCCyC 2015 [noviembre], p.
166; D. J. del 13-4-2016; AR/JUR/30640/2015).
3. Apelado el decisorio que admite una acción de usucapión y ya en­
trado en vigencia el Código Civil y Comercial de la Nación, co­
rresponde devolver las actuaciones al Juzgado de origen a fin de
que el magistrado amplíe la sentencia de conformidad a lo previsto
en el artículo 1905 de la normativa citada y, en tal sentido, determine
la fecha en que se produce la adquisición del derecho real y ordene
la anotación de la litis en el registro respectivo, ello en virtud de
la regla de aplicación inmediata de la ley que surge del artículo 7o
del mismo cuerpo legal (CCCom. de Corrientes, sala IV, 3-8-2015,
“M. M. I. c/M. C. de C. s/Prescripción adquisitiva”, E. D. 263, 565;
Sup. Doctrina Judicial Procesal 2015 [septiembre], p. 43; RCCyC
2015 [septiembre], p. 65; RCCyC 2015 [octubre], p. 189, con nota
de Juan José Guaidiola; L. L. Litoral 2015 [diciembre], p. 1233;
AR/JIJR/24880/2015).

389
1
C laudio Kipiír - M ariano 0 . O r in o

1. E f e c to s d e l f a llo c u a n d o la p re sc rip c ió n
se h iz o v a le r p o r vía d e e x c e p c ió n

Tanto la prescripción larga como la corta puede hacérselas valer


en un juicio por vía de excepción. Por ejemplo, el propietario inicita
contra el poseedor la acción reivindicatoria, y éste opone la excepción»
de prescripción, que obstará al progreso de la acción. Pero, en estu­
case, el juez en su sentencia sólo rechaza la acción del reivindicante,
en el supuesto de que acogiese la excepción de prescripción, pero m
declara adquirido el derecho real de dominio por parle del demandado
Para que esto haga el juez, el usucapiente, frente a la acción reivin
dicaloria, debe reconvenir por usucapión, porque la reconvención n
es un remedio procesal obstativo al progreso de la acción, sino qti
es una contrademanda que hace el demandado contra el actor al con
testar la demanda.
Cuando la prescripción adquisitiva se hace valer por vía de excep
ción, el demandado, sin desconocer los hechos constitutivos de la dé
manda, opone, sin embargo, a su progreso, a su vez, el hecho extintivi
de la prescripción. El sólo debe probar el hecho extintivo (del derec
del actor), es decir, la prescripción, y nada más (Papaño, Kipcr, Dilloi
y Causse).
No necesita el demandado que opone esta excepción agregar I
documentación que exige la ley 14.159 cuando se demanda por usu
capión. La prueba documental que sea necesaria para el triunfo de s
defensa y que, obviamente, estará relacionada con la acreditación do
los actos posesorios y de los caracteres no viciosos que su poses ió)
debe revestir durante el tiempo necesario para prescribir, prueba éstíl
que, por lo demás, debe ser complementada con la informativa erj
aquellos supuestos en que la documentación haya sido expedida po
determinada repartición pública o entidad privada en cuyos archivo
o registros obren los datos relativos a dicha documental; ello sin per
juicio c independientemente de la producción de los otros medios di
prueba aplicables.
.Se suscita entonces el problema de saber si la sentencia definitiva
que se dicte en tal proceso forma estado sobre la adquisición y cd
rrelativa extinción del derecho real de dominio, si consccuentement<

390
J u ic io uií u n c í a im ú n ( i n m u i í d l i :s )
■-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
ni Idónea como título de dominio en sentido instrumental y si como
lid debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble de que
mi líale.

Distintas son las opiniones que han sido vertidas para dar respuesta
ii estos interrogantes, aunque desde ya se destaca que en el estado
kelunl de la doctrina y jurisprudencia se considera casi unánimemente
que el excepcionantc que triunfa, no obstante haber acreditado en el
juicio de reivindicación que es poseedor veinteñal, debe promover con
posterioridad la acción de prescripción adquisitiva de la ley 14.159 si
prelende ser tenido como titular del dominio del inmueble proscripto
i contar con un título, en el sentido instrumental, negociable en el
comercio jurídico. Así, afirma Morello que, al prescindirse de los re­
quisitos de la ley 14.159, la sentencia “...no arriba a nada definitivo
y certero (o económicamente auspicioso) ya que habiendo cosa juzgada
material, el reivindicante de manera definitiva [...] había perdido el
dominio y el demandado, no obstante haber poseído como dueño y
liuheiio así probado se verá privado en ese proceso de la obtención
lie la documentación que lo acredite en su calidad de nuevo titular
del dominio por posesión larga”. Y entonces el prescribiente, para
procurarse el instrumento que pruebe su título de dominio, tendría que
promover -como acción- el juicio de usucapión previsto por la ley
14.159 contra el propietario que perdió, frente a él mismo, el juicio
de reivindicación, lo que le daría a este último la oportunidad de probar
que no perdió el dominio. Ésta es la situación que Morello define
como escándalo jurídico.
lista postura, que parece ser la dominante, ha merecido la crítica
de líallester, quien sostiene que “La cuestión está mal planteada: la
Sentencia formará título, con independencia de la pretensión del excep-
t junante, en la medida que se le reconozca fuerza de cosa juzgada a
la declaración (expresa o implícita) de haberse operado la adquisición
del dominio por usucapión. Es absurdo afirmar la imperadvidad de
tal declaración y desconocer valor al instrumento que la acredita”,
liste autor, al referirse concretamente a la posición de Morello, ma­
nifiesta que “Obviamente, no es posible admitir la existencia de cosa
juzgada [...] y, simultáneamente, negar sus efectos definilorios, por
los cuales se individualiza el instituto. Distinto sería, en el plano de

391
f fTTTTTF

if M

C l a u d io K i im ' k - M a r ia n o O . O n tru i

la política jurídica, sostener la conveniencia de que la defensa de u$it


capión trámite con los recaudos de la ley 14.159, cuestión rcsncltii
negativamente por el decreto-ley 5756/58”. Para Ballester, el concepti
de cosa juzgada “...significa el fallo sobre las cuestiones de fondo | ...
las cuestiones de fondo juzgadas no sólo son las expresamente resuella
sino también aquellas cuya solución sea una premisa necesaria pañi
la solución de las primeras, y que, por tanto, se resuelven implícita,
mente (el llamado fallo implícito). Consecuentemente, la sentcncj
que admite la excepción de prescripción adquisitiva, dictada en procer
reivindicatorío promovido por el anterior propietario, forma estad
sobre la adquisición y la correlativa extinción del derecho real di
dominio. Así las cosas, la posibilidad de reconvenir, más que inñeco
saria, es inadmisible (falta de interés)”.
La postura de Ballester, que atribuye carácter de instrumento idónáf]
de la adquisición del dominio a la sentencia que acoge la excepciói
de prescripción adquisitiva fundada en la fuerza de cosa juzgada dflf
llamado fallo implícito, prescinde deliberadamente de la pretensióji
del excepcionante. Al no introducirse la pretcnsión de que se declarj i
adquirido el dominio por usucapión (lo que implicaría reconvención]!
tal omisión enmarca y fija definitivamente los límites a los que deb
sujetarse el juez al sentenciar. Contrariamente, si se prescinde de ]u
actitud del demandado y se declara adquirido el dominio, cuando ésto
no lo ha pedido concretamente, se violan el principio de congruencia
y las garantías de propiedad y de defensa en juicio al fallarse ulm
petita.
Por lo tanto, la sentencia que hace lugar a la excepción ni es do
clarativa ni constitutiva de tal adquisición y, como tal, al no importan
la formación de un documento que declare o constituya derecho reaU
alguno sobre inmuebles, es inaplicable el artículo 2o, inciso a, de
ley 17.801 y no debe inscribirse.
Claro que el peligro de sentencias contradictorias y el consecucnt
escándalo jurídico está latente. Para remediar esta situación, proponen
Mariani de Vidal, Kiper y Goldenberg59 que, con posterioridad a ]t

59 MARIANI DE VIDAL, Marina; KIPER, Claudio y GOLDENBERG, Alicia


Registro, excepción de prescripción adquisitiva y juicio de usucapión, en L. L. 198*5
E-1084.

392

i
i
^TTTTTTTTTTTTTTTFTTTTTTTTTTTfTTTTWTTTTTTTTTTTnf

Ju m o oh u s u c a p i ó n ( in m u e u le s)

Mltencia definiliva, y ya firme, que hace lugar a la excepción y rechaza


I reivindicación, el cxcepcionante vencedor, en el mismo juicio rei­
vindicatorío y como trámite de la ejecución de sentencia, pida ante el
propio juez que la dictó una declaración judicial concreta acerca de la
lili' ición del dominio por prescripción, oportunidad en la que el pe­
ticionario también deberá acompañar el plano de mensura del inmueble
objeto de la decisión judicial. La resolución que resuelva acoger dicha
¡punción se dictará previa sustanciación con el reivindicante y deberá
Contener igualmente la orden de inscripción de la declaración de ad­
quisición del dominio a favor del cxcepcionante, disponiendo asimismo
Id cancelación previa del asiento dominial anterior. A estos efectos, el
Jue/., al redactar esta resolución que importa un documento inscribible,
deberá ajustarse a los principios técnico-registralcs. Esta solución, ade­
mas de evitar la posibilidad del dictado de sentencias contradictorias
Con el consiguiente “escándalo jurídico”, y de respetar el principio de
Congruencia así como las garantías de propiedad y de defensa en juicio,
también propende a la aplicación de los principios de celeridad y de
economía procesal que tanto aprecia el moderno Derecho Procesal.

2, In scrip ció n rcgisíral


(ruando la sentencia es el resultado de una acción de usucapión,
no cabe duda de que la sentencia es declarativa o declarativa consti­
tutiva de la adquisición y correlativa extinción del derecho real y que
por lo tanto es idónea como título en sentido instrumental, debiendo
inscribirse, una vez pasada en autoridad de cosa juzgada, en el Registro
de la Propiedad Inmueble, conforme lo prescripto por el artículo 1893
del Código Civil y Comercial y el artículo 2o, inciso a, de la ley
17.801. Ello es así porque no surge del texto de ninguno de estos
ailículos una excepción relativa a la publicidad para el caso de ad-
j quisición por usucapión, a lo que se suma la circunstancia de que la
usucapión o prescripción adquisitiva como modo de adquirir el derecho
real no está excluida del régimen general de publicidad prescripto por
el artículo 1893 del Código Civil y Comercial y por la ley 17.801 en
materia de inmuebles. Obviamente, juntamente con la inscripción del
derecho adquirido por usucapión corresponde que se disponga la can­
celación de la anterior anotación del dominio a nombre del propietario

393
fTTTTTmrnmfmrwfl'WTTTTT w p .... !!?,!,..lj.miiiimniiHTTTT]
-MÍMfílín

C laudio K iimír - M ariano C. O tero

vencido, si corresponde. En el senlido indicado prccedenlemenlc fuo


el despacho de la mayoría en las Cuartas Jornadas Sanrafaclinas ele
Derecho Civil, realizadas en marzo de 1976.
Ésta es la postura que ha sido consagrada legislativamente por el
artículo 682 del Código Procesal de la Provincia de Buenos Aires,
que en su redacción actual dice: “Dictada la sentencia acogiendo Iti‘
demanda se dispondrá su inscripción en el Registro de la Propiedad
y la cancelación de la anterior si estuviese inscripto el dominio. La;,,
sentencia hará cosa juzgada material”. Se dice (Mariani de Vidal, Kipeil
y Goldenberg) que en el caso de la ley 14.159 la sentencia es declarativa!,
o declarativa constitutiva de la adquisición del derecho real de dominio
porque si bien se limita a declarar que el derecho real se ha adquirido
con anterioridad, cuando el prescribiente consolidó a su favor el re*
quisito del plazo de los veinte años de posesión, no es menos cierto
que la sentencia que así lo declara también es constitutiva del título
de dominio como instrumenlcv negociable en el comercio jurídico j
que el usucapiente necesita inexorablemente de dicha sentencia pan
obtener a su favor el mencionado título.
La inscripción en el Registro en el caso de la usucapión no respondí
sólo a exigencias publicitarias, sino que obedece también a requerí
mientos del tracto registral. Quien pretende enajenar un inmueble deb.
tenerlo inscripto a su nombre, porque el artículo 15 de la ley 17.801
establece la regla general de que: “No se registrará documento en ¿
que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que
figure en la inscripción precedente”60.

M) Para Altcrini no es menester que la sentencia se inscriba en el Registro huno


biliario para que la usucapión pueda invocarse contra terceros, concretamente lo
tercetos interesados de buena le, que son los únicos frente a los cuales se requier
alguna manifestación publicitaria (ALTRRINI. Jorge, La seguridad jurídica y las ir
certidumbres en la usucapión de inmuebles, en L. L. del 2-7-2008). Ocurre que esk
autor le da una especial importancia o prioridad a la publicidad que resulta de li
posesión, pero nos parece un criterio inconveniente: basta pensar en los problema
que se generarían si el dueño, que perdió el juicio de usucapión, de todos modo
hipoteca el inmueble, aprovechando que la sentencia aún no está inscripta. Tambié'
propiciamos, y el Código lo dispone expresamente en el art. 1905, para evitar eso
clase de inconvenientes, que durante el trámite del juicio de usucapión se anote algún
medida cautelar que avise y prevenga a los terceros de Ja existencia del litigio.

394
J u ic io iio u su c a p ió n ( i n m u k i h .i ; s )

Concordante con lo hasta aquí expuesto, el artículo 96 del decreto


2080/80 dispone que “El registro del dominio o condominio adquirido
por usucapión se efectuará sobre la base del testimonio de la sentencia
respectiva. El documento deberá bastarse a sí mismo en cuanto a la
Individualización del inmueble y de sus titulares, con los demás recaudos
regístrales exigióles, los que podrán resultar de la sentencia o de cons­
tancias obrantes en el expediente que se relacionarán debidamente’’.
I'or su parte, el artículo 9" del citado ordenamiento legal establece
que además de los requisitos indicados en el artículo 8o, la solicitud
de inscripción de documentos donde constare dominio adquirido por
usucapión deberá acompañar una copia del plano de mensura para
prescribir y de la solicitud de cancelación del asiento de dominio contra
cuyo titular se operó la prescripción.
Es dable agregar que resulta trascendental la inscripción del testi­
monio de la sentencia de usucapión, siendo del caso advertir que aunque
la ley no establezca como obligación la inmediata inscripción luego
del dictado de la correspondiente sentencia, ello se infiere de una
adecuada interpretación del instituto, al favorecer el adecuado circuito
inmobiliario. Piénsese, por ejemplo, en la hipótesis en que el anterior
propietario, que aún figura como titular registral, decide constituir una
hipoteca sobre la cosa inmueble. La anotación sería en principio co­
rrecta, y no generaría responsabilidad para el registro ni para el es-
Ctibano interviniente. Pero a no dudarlo, la futura intervención de quien
¡ adquirió el derecho real por usucapión generará más de un dolor de
Cabeza. El riesgo es menor luego de dictado el actual Código, al figurar
¡ inscripta la anotación de litis, pero ello recién cuando el poseedor
inicie el juicio.
Lo cierto es que han perdido vigencia algunas opiniones vertidas
antes de la sanción del Código actual, si se repara que el artículo 1893
es contundente al señalar que la adquisición de derechos reales no es
oponiblc a terceros interesados de buena fe si no hay publicidad su­
ficiente, y que en el caso de inmuebles es tal la inscripción registral.

i. Efectos de la sentencia. Códigos Procesales

En algunas provincias se ha legislado en sus Códigos Procesales


C la u d io K ip iír - M a rian o C. O rí lio

el juicio de adquisición del dominio por usucapión, halándose adap-


lado sus disposiciones al artículo 24 de la ley 14.159. Por ejemplo,
en el Código Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires está
contemplado en el Libro IV, dedicado a los procesos especiales, en
el Título VII, artículos 679 a 682. Está ausente, en cambio, en el !
Código nacional.
La sentencia dictada en el juicio de usucapión, seguido conforme
a las previsiones del artículo 24 de la ley 14.159, hace cosa juzgada :
material. En consecuencia, el propietario anterior pierde su derecho
de dominio, que adquiere el usucapiente. Por esa razón, el juez dispone
la inscripción de la sentencia en el Registro de la Propiedad Inmueble,
y la cancelación de la inscripción anterior si estuviere inscripto el
dominio.
Se disiente con los criterios que consideran que la adquisición por
prescripción tiene efectos retroactivos al momento en que se comenzó
a poseer (Messineo). No existeñ tales efectos retroactivos porque es
necesario para que dicha adquisición se consuma y tenga efectos que
se haya cumplido con el requisito del transcurso del plazo de veinte
años de posesión. Sólo cabría admitir dicha solución si se implementara
en nuestro Derecho un sistema en virtud del cual debieran inscribirse
las posesiones, tal como ocurre en el Código Civil de Portugal de
1966, cuyo artículo 1288 consagra expresamente la retroaclividad de
la usucapión a la fecha del comienzo de la posesión precisamente
porque también admite en los artículos 1295 y 1298 la posibilidad de
registrar la posesión.
El Código, en el ya citado artículo 1905, aclara expresamente que
la sentencia que se dicta en los juicios de prescripción larga carecc-
de efectos retroactivos.
El hecho de ser un modo originario de adquisición no significa
que el adquirentc por usucapión no deba respetar los derechos reales
que el propietario anterior hubiese constituido sobre la cosa (v. gr.¡
una servidumbre), que son oponibles ergu omnes, si no se extinguieron
por el no uso o por la propia posesión del adquirentc. Por ende, si se
trata de una hipoteca, el nuevo dueño deberá respetarla, aunque sólo
responderá con el inmueble y no con todo su patrimonio. Es una con­
secuencia de que la sentencia no tiene efecto retroactivo.

396
Juicio de usucapión ( inmuiuiuís )

Sin perjuicio de lo dicho, como la semencia que declara adquirido


el dominio por usucapión debe ser inscripta a los efectos de su oponi-
hilidad a lodos los terceros que no tengan la posibilidad de conocer
exirarrcgistralmenle tal adquisición, se plantea también el problema de
saber desde qué momento juega tal oponibilidad una vez registrada dicha
sentencia. Y así podría sostenerse que la adquisición por prescripción
tiene efectos retroactivos a la fecha del dictado de la sentencia pasada
en autoridad de cosa juzgada, a la fecha en que electivamente se inscribe
ilicito documento en el Registro de la Propiedad Inmueble, a la fecha
cu que se cumplió el plazo de la prescripción vicenal o al momento en
que comenzó la posesión que condujo a la adquisición por prescripción.
Alirntan Mariani de Vidal, Kiper y Goklenberg que la sentencia que
declara la adquisición del dominio por usucapión es oponible desde la
lecha de su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble de que
se líate, pero como no se les escapa que entre el momento en que la
adquisición se consume por haberse operado el cumplimiento de plazo
de prescripción y el de la registración de la sentencia puede mediar un
prolongado lapso de tiempo durante el cual, el prescribiente, no obstante
su adquisición, se pueda ver desprotegido por no contar aún con la
inscripción del dominio a su nombre, es que sostuvieron -vigente el
Código de Vélez- que el interesado debe solicitar judicialmente, al pro­
mover la demanda o con carácter previo a ella, alguna medida cautelar
(por ej., un embargo a la manera del art. 211, CPCCN, una prohibición
de innovar o de contratar, una anotación de litis, etc.) que advierta a
los terceros de la situación, en cuyo caso estos terceros, al tener la
posibilidad de conocer rcgistralmente el estado jurídico-real del inmueble
no podrán invocar posterionnente su buena fe al pretender hacer valer
mis derechos en contra del adquirente por usucapión. Es precisamente,

por todo lo dicho, que también sostuvieron que la sentencia definitiva


que se dicta en el juicio de prescripción adquisitiva debe mencionar
expresamente la fecha de adquisición del dominio que es la del cum­
plimiento del plazo de la prescripción vicenal61.
Estas propuestas fueron recogidas expresamente por el artículo 1905.

61 MARIANI OH VIDAL, Marina; KIPER, Claudio y GOLDENBHRG, Alicia,


Idéelos de la adquisición del dominio por prescripción respecto de los derechos reales
constituidos por el anterior propietario y por el usucapiente, en L. L. 19K7-C-*)42.

307
C la u d io K ipük ~ Mahí a no ( ’ . Orino

El juez de oficio debe establecer la lecha en la c|ue se produjo la


adquisición del derecho real, y antes de ello, al correr traslado de la
demanda o de la excepción, debe disponer la anotación de lilis. Te*
niendo en cuenta que las modificaciones procesales son de aplicación
inmediata, entendemos que esta norma debe ser aplicada incluso a los
procesos en trámite, iniciados antes del Io de agosto de 2015.
Se ha criticado que el Código no asigne efectos retroactivos a la
sentencia, con el argumento de que si se aceptara el efecto retroactivo,
“...el dueño usucapido no podría reclamarle los frutos generados du­
rante el lapso de la usucapión, ni siquiera contra el poseedor de mala
fe, pues éste sería considerado como el nuevo dueño desde el inicio
de la posesión”62. Esto es que quien adquiere por usucapión de todos
modos debe restituirle al dueño vencido los frutos.
Discrepamos totalmente con esta afirmación. Entendemos que no
es así, ya que el régimen previsto por el artículo 1935 y sus concorf
dantes para los frutos, mejoras y destrucción de la cosa sólo es aplicable
en el supuesto de que triunfe la acción reivindicatoría, más no cuandc
el que triunfa en el juicio es el adquirente por usucapión. La últimi
parte del artículo 1935 dice claramente que los frutos pendientes co­
rresponden a quien tiene derecho a “la restitución de la cosa”, y é
artículo J936 alude a quien tiene derecho a la restitución de la cosa
Por ende, si no hay restitución de la cosa, menos habrá frutos qut
restituir. La suerte de los frutos, como accesorios, depende de lo qur
suceda con la cosa objeto de usucapión y/o reivindicación. Otra irf
terpretación es absurda.

4. Efectos de la sentencia sobre los derechos reales


constituidos por el anterior propietario
Siguiendo a la doctrina francesa que, aún sin la existencia de textt
expreso, sostiene que cuando la usucapión se ha cumplido ella ticn
efecto retroactivo a la fecha en que comenzó su curso y desde est
momento el poseedor es considerado propietario; alguna doctrina con

62 ALTER1NI, Jorge, Primeras consideraciones sobre tos Derechos Reales en


Proyecto de Código, en Academia Naciona! de Derecho, 2012 (septiembre), p. 1, S,
en í.. L. 2012-E-898.

398
■ .................... ..................................................

J uicio i >i ¡ u s ik m ’ión Onmiji:hi.i ;s)

Sillero vigente el Código derogado que dicha conclusión resulta apli­


cable a nuestro Derecho (Salvat, Fernández, Borda, entre otros).
Por diversos motivos, tal criterio fue rechazado por Mariani de Vidal,
Kiper y Goldcnbcrg. El actual Código ha confirmado la postura de dichos
autores, al negar expresamente tal efecto retroactivo (art. 1905).
Respecto de los derechos reales constituidos por el propietario y por
el usucapiente, no es conveniente sentar principios generales al respecto,
sino que en virtud de las distintas modalidades que en su ejercicio pre­
sentan los derechos reales sobre cosa ajena, resulta conveniente examinar
por separado los efectos que produce la adquisición del dominio por
i prescripción con relación a cada uno de ellos. Por lo tanto, siguiendo
a dichos autores63, proponemos las siguientes soluciones:
a) La prescripción adquisitiva cumplida en favor de un tercero
tiene por efecto extinguir el derecho real de usufructo constituido
por el anterior propietario, con anterioridad al momento en que
comenzó la posesión del adquirente, y de impedir definitiva­
mente el nacimiento de dicho derecho real cuando fuese con­
tratado por el dueño anterior con posterioridad al inicio de la
posesión del tercero. En el primero de los supuestos será con­
dición previa la citación a juicio del usufructuario para que
haga valer sus derechos (art. 18, Const. Nac.). Las reglas an­
tedichas son también aplicables respecto de los derechos reales
de uso, habitación, superficie y anticresis.
b) La prescripción adquisitiva cumplida en favor de un tercero no
tiene por efecto extinguir las servidumbres constituidas por el
anterior propietario, en tanto la constitución de dicho derecho
real hubiese sido inscripta en el registro o su existencia conocida
por el poseedor. Ello sin perjuicio de la posibilidad de la ex­
tinción de la carga por el no uso durante el plazo legal.
c) Son válidos los derechos reales constituidos por el poseedor
con justo título; en cambio, por el juego de las normas regís­
trales, no los puede constituir el poseedor usucapiente que ca­
rezca de dicho acto jurídico.
d) Para determinar la suerte de las hipotecas constituidas ya por

03 ALTKRINI, olí. cit. en ñola anterior.

399
C la u d io K ip m t - M arian o C . O í tuto

el anterior propietario, ya por el usucapiente en caso de copi


sumarse ese modo de adquirir el dominio, cabe distinguir lal> !
siguientes hipótesis: 1) por el propietario antes de comenzar la i
posesión que llevó a la usucapión; 2) por el propietario luego -
de comenzada dicha posesión, pero antes de cumplirse el termino j
para prescribir; 3) por el poseedor durante el tiempo de su po?
sesión que finalmente lo condujo a la consolidación del dominio!
4) por el poseedor luego de haber transcurrido el termino para
prescribir, pero sin contar con la pertinente prueba documental
que emana de la sentencia de la ley 14.159, ni con su inscripción
en el Registro de la Propiedad Inmueble.
En el supuesto sub I) la hipoteca conservará su pleno valor poi
tratarse de un derecho real, es decir oponible erga omnes.
Para la solución de los restantes casos debe, a su vez, distinguirse
si se trata de prescripción adquisitiva breve o larga.
Hn caso de prescripción ackfuisiliva breve, el supuesto 2) no podra ¡
presentarse por el juego de las normas sobre régimen de Registro de i
la Propiedad Inmueble; en cuanto al supuesto 3), la hipoteca así cons
ti tu ida será válida.
En caso de prescripción adquisitiva larga, los supuestos 3) y 4) nó
podrán presentarse, precisamente por el juego de las normas regístrales
antes aludidas, y en cuanto a la especie 2) la hipoteca será válida poi
esa misma razón. Siempre salvo conocimiento efectivo del acreedc
hipotecario sobre la existencia del usucapiente64.

64 Hn las Cuartas Jornadas Sanrafaelinas de Derecho Civil ele 1976 se debatió el lema
Ii!juicio de usucapión y mis implicancias regístrales, y el despacito de la mayoría sostuvo:
I) i.o proscripto por cj artículo 2505 del Código Civil rige también para la adquisición
poi piesciipción. Hn consecuencia, la adquisición de un inmueble por prescripción nó
puede serle opuesta ti terceros de buena fe. adquirentes de un derecho real desmembrado,
debidamente icgistrado, constituido por el propietario antes de que la adquisición po>
usucapión baya sido inscripta en el Registro, por aplicación de esc dispositivo legal y de
la ley 17,801. El mismo principio regirá para los titulares de derechos personales inscrip­
tos. 2) Ha adquisición por prescripción tiene efectos retroactivos al momento en que sé
comenzó a poseer, pero como consecuencia de lo manifestado en el punto anterior no
puede ser oponible a terceros interesados, sino a partir de su registración”.
hn contra, VHNTURA, Gabriel, La usucapión opuesta al acreedor hipotecario,
en L. I .. C. J988-613.

400
Jumo DI- USIK'AI'IÓN (INMUItltl.ltS)

('on las salvedades del caso, estas soluciones son trasladables a


eventuales embargantes que confiaron en las constancias del registro
y obraron de buena fe.

5. La prescripción y los derechos reales de disfrute


El usufructo, el uso y la habitación y las servidumbres positivas
son derechos reales que pueden ser adquiridos de este modo, y eorre-
lalivamente también perdidos. Además, se pueden extinguir por el no
uso durante diez años (arts. 2152, inc. c; 2155, 2159, 2182, inc. b),
lo que también ocurre con la superficie (art. 2124), aunque éste es un
derecho real sobre cosa propia (art. 1888).

Jurisprudencia (anteriora la vigencia del Código)


1. La prescripción por la posesión no puede ser conocida y verificada
por el juez mientras no sea alegada y probada por el interesado (CSJN.
1973, “Provincia de Corrientes e/Liebig’s Kxlracl ol'Meat C o”. Fallos:
287:279).

Requisitos
2. La comprobación de los extremos exigidos para la adquisición del
dominio por usucapión debe efectuarse de manera insospechable, clara
y convincente. Ello así, toda vez que la posesión veinteñal constituye
un medio excepcional de adquisición del dominio (CSJN, 1975, “Or-
sini, José c/Provincia de Córdoba”, Fallos: 291:139).

Actos posesorios. Apreciación de la prueba


3. No habiéndose probado la posesión con los caracteres que la ley exi­
ge respecto de las personas que los actores indicaron como sus ne­
cesarios antecesores en los derechos, debe rechazarse la demanda de
usucapión (SCJBA, 29-7-86, “Proielto, Héctor y otra c/Ratio, Delia
y otros s/Prescripción veinteñal”, Lexis N° 14/60779).
4. Es arbitrario el pronunciamiento que -al hacer lugar a la demanda de
prescripción adquisitiva- omitió valorar la información referida a que
el inmueble se hallaba inscripto a nombre del Estado nacional y no
había sido dado de baja, y la copia de un testimonio de la sentencia de
expropiación dictada en el proceso iniciado por el Poder Ejecutivo na­
cional sobre el bien, extremos conducentes pitra la justa solución de la
C l a u d io K i i ' hk M a r ia n o O it h o

causa (disidencia de los doctores ('arlos S. Hayl, Enrique .Santiago Pe*


Iracchi y Gustavo A. Bossert; CSJN, “Roggia, Oscar Ivni iquc s/Casncióu
en autos: Club üstudiantes -información posesoria-”, ¡•'altos: 325:212).
5. Procede declarar adquirido por prescripción un inmueble cuando el
actor, con pruebas directas que se complementan recíprocamente, y.
que son adecuadas y suficientes, ha demostrado la posesión continua
de aquél durante treinta años, con ánimo de tener la cosa para sí
(CSJN, 1962, “Corncl D’Hunval, Marcelo c/Prov. de Santa Cruz”,
hallas: 253:53).

Cosa juzgada. Prescripción adquisitiva


6 . La sentencia dictada en un juicio de usucapión tiene fuerza de cosa
juzgada material, como dispone el artículo 682 del Código Procesal
Civil y Comercial de Buenos Aires, solamente respecto de quienes
han revestido el carácter de partes en dicho juicio, pero no puede
aprovechar ni perjudicar a los terceros que han permanecido ajenos
a) proceso, como sucede con efuien no fue citado a comparecer a los!
autos (CSJN, 8-10-87, “Poncc, Adolfo c/Yappeii Surian, Yolanda”,
Falloshich: 310:2063).
7. La sentencia que recae en un proceso promovido de conformidad a
lo dispuesto por la ley I4.159 (arts. 24 y 25) declarativa -constitutiva !
de la adquisición y correlativa extinción del derecho real de dominio-­i
tiene efectos ex tune, es decir que carece de proyección retroactiva
al momento en el que el usucapiente comenzó a poseer (CNCiv., sala
H, 22-10-96, in re “Gómez, Carlos J. c/Álvarez, Gustavo C.”, J. A.
1999-1-157, sección índice).

Reivindicación
8. La sentencia dictada en el juicio de reivindicación, que declara que
el reivindicante es el verdadero propietario de la cosa, tiene efectos
erga atunes, porque la reivindicación es reipersecu loria o sea, se refiere
a derechos reales en las cosas independientemente de las personas
que no sean el titular del dominio (CSJN, I973, “Provincia de Co­
rrientes c/Liebig’s Extract of Meat Co ”, Fallos: 287:279).

Sentencia: rechazo de demanda


9. Por ser las normas referentes a la usucapión de orden público, toda
vez que están orientadas a preservar y regular en definitiva situaciones

402
•' tfjimi

J uicio di; usucapió n ( in m u i ;i ii .i ;s)

esenciales de la vida social en una comunidad organizada, el tribunal


debe aplicarlas de oficio, rechazando la demanda cuando el plazo
para usucapir no se ha cumplido, aunque los argumentos de la de­
mandada para oponerse al progreso de la acción hayan sido otros
(CCCom. de Morón, sala II, 13-4-82, “Franccschelli, José c/SA Lu-
chelti y Bordogna”, J. A. 1983-111-233).

Sentencia: efectos
10. Las sentencias dictadas en procesos de usucapión son “mere declara­
tivas”, en cuanto dan certeza de haberse operado la adquisición de
un derecho real (dominio, servidumbres continuas y aparentes) con
efecto retroactivo (CCCom. de Santa Fe, sala II, 21-9-82, “Mas, Na­
talio E. c/Saleme, Salvador y/u otros”, J. A. 1983-11-509).
11. La resolución judicial que recaiga aprobando la usucapión, debe en­
tenderse “en cuanto ha lugar por derecho”, cláusula que es de estilo,
puesto que no es dable oponerla más que a las parles que han inter­
venido en el acto y con referencia a las constancias de la causa (del
voto en disidencia del doctor Polak; CNCiv., sala L, 31-10-90, “Ro­
dríguez, Luis A. c/Pradere de Santamaría, María L.”, J. A. 1993-1-693).

I‘osesión
12. Si bien la sentencia dictada en el juicio de usucapión tiene efecto
erga omnes, tal efecto no alcanza a los terceros que tengan un interés
de igual jerarquía al de quienes fueron parte en el proceso; tal el caso
del accionante que pretende adquirir el dominio del inmueble por
posesión que cuestiona la de la actora en aquél. Para él, aquella sen­
tencia no tiene calidad de cosa juzgada (CCCom. de San Isidro, sala
11, 31-10-91, “Portaluppi, Martín c/Feldt, Lucía s/Nulidadde sentencia
y proceso”, Lcxis N° 14/11113).

Carácter propio o ganancial de la cosa usucapida


13. Resulta propio el inmueble adquirido por prescripción adquisitiva des­
pués del matrimonio cuyo curso se inició antes y se cumplió después, ello
así porque la propiedad se reputa adquirida con efecto retroactivo al mo­
mento en que se inició la posesión animas domini (Belluscio y Zannoni,
ob. cil., p. 133; Salas y Trigo Represas, Código Civil, 2a cd., p. 93; Vidal
Taquini, Régimen de bienes en el matrimonio, p. 214; Salvat, Tratado
de Derecho Civil argentino. Derechos Reales, 5“ ed., t. II, p. 293).

403
O t A UD IO K l l ’l'.K M a r ia n o C . O l l UO

Por el contrario, si la posesión fue iniciada durante la sociedad cnn*


yugal, dado lai electo retroactivo, el inmueble adquirido cu virtud d<
la sentencia dictada en el juicio de usucapión, aun disuelta la sociedad,
conyugal, es de carácter ganancial (doc. arl. 1273 del Cód. Civ,). Así
pues, corresponde aplicar el principio del artículo 1267 en sentida
inverso, es decir que los bienes adquiridos por uno de los cónyuge®
después de disuelta la sociedad conyugal son gananciales cuando la
causa o título de adquisición fue anterior a tal disolución. Ello así
porque, existe total similitud de circunstancias que permiten la inter­
pretación analógica: si al momento de la disolución de la sociedad
conyugal existía derecho de obtener la incorporación al haber ganancial
de uno u otro cónyuge determinado bien, la subrogación de esc derecho
por la propiedad del bien asigna a éste el carácter de ganancial (He*.
Iluscio y Zannoni, ob. cil., p. 147).
Ha resuelto nuestro superior tribunal que en el caso de segundas nup­
cias si la posesión treintañal fue iniciada durante la existencia de la
primen» sociedad conyugal, la adquisición de) dominio se hace a su
exclusivo beneficio, aunque dicna posesión se hubiese continuado du­
rante la segunda sociedad conyugal y consolidado después de disuel-
las ambas (SCJBA, 25-9-56, “Vizio, Américo M. A. c/Gabutto, Car­
los”; CP'CCom. de San Isidro, 26-2-2004, ‘ Bruni, Alejandro Marcos
y otro c/Laí'arga, Leonor E. y otros s/lncidente de inclusión de bienes”!,
clDial - A1277).
Nota: Como podrá advertirse, el sumario que antecede resalta un cri­
terio diferente al sostenido por los autores de este libro en lo que
hace a la retroaetividad de la sentencia; sin embargo, consideramos
apropiada su cita para que el lector pueda tener a su disposición una
opinión contraria.

Excepción de defecto legal


14. La excepción de delecto legal opuesta ante la demanda por prescripción
adquisitiva de una servidumbre -en el caso, una compañía de energía
reclama la titularidad de una servidumbre de elcctroduclo- es proce■
dente, en tanto la adora no acompañó el plano de mensura corres­
pondiente, a fin de conocer con precisión el trazado de la servidumbre
(CCCMin. de San Juan, sala III, 4-10-2007, L. L. Gran Cuyo 2008-95).

Nulidad de la semencia
15. Corresponde declarar la nulidad de la sentencia dictada en un juicio

404
Jumo DI. USUCAPIÓN (INMUIilíUsS)

do usucapión respecto de un inmueble conformado por tierras aluvio­


nales provenientes del navegable Río Negro por no haberse dado par­
ticipación en el proceso al Estado, pues, la afectación del ejercicio
del derecho de defensa de este último aparece manifiesto, resultando
inconcebible que pudiera emerger un título dominial válido para las
adoras cuando el Estado provincial no fue escuchado ni controló la
prueba producida (CCCMin. de Viedma, 3-9-2007, L. L. Patagonia
2007-1376).
16. Cuando un juicio de usucapión fue llevado adelante con total norma­
lidad proccdimenlal, no puede anularse la sentencia argumentando
que la usucapiente, mujer analfabeta, ha cometido un fraude a la ley
al no denunciar la existencia de un acta cuya “terminología técnica se
identifica más con el lenguaje de quien ostenta el poder” y no del suyo,
además de no habérsele entregado copia de la misma (SCI de Mendoza,
sala Ia, 31-7-2006, “Pereyra, Casimiro”, Lcxis N° 1/70039667-4).

( ilación al dueño
17. La citación de quienes “se consideren con derechos” sobre el inmueble
que se pretende usucapir, no cubre la deficiencia de no haber deman­
dado expresamente a todos los titulares de dominio. Si de acuerdo al
informe del Registro de la Propiedad Inmueble, el bien que el actor
pretende usucapir corresponde en condominio indiviso a varias per­
sonas, la acción debe ser dirigida contra todas ellas -artículo 24, ley
14.159, reformada por el dccreto-lcy 5756/58-, sin perjuicio de men­
cionarse también a todas las personas que se consideren con derechos
sobre aquél (CCCLab. de Curu/.ú Cuatiá, 23-3-2007, “Cemboraín,
Luis c/Suc. de Pedro Pablo Álvarez y/u otros”, L. L. Online).

Seividumbre de electroducto
18. Debe rechazarse la defensa de prescripción adquisitiva opuesta pol­
la empresa propietaria de una estación transformadora de energía eléc­
trica ubicada en una parcela de titularidad del actor, si el demandado
no lia cumplido con el trámite previsto en las leyes 19.552 y 24.065
para obtener regularmente la servidumbre de electroducto, el cual exige
la previa autorización de la servidumbre por parle del Ente Nacional
Regulador de la Electricidad y la notificación de la afectación a los
propietarios de los predios afectados (CNCiv., sala A. 6-5-2003, L.
L. 2004-B-39).

405
Condominio
19. lis procedente la demanda por prescripción adquisitiva incoarla por un
condómino por el cincuenta por ciento indiviso del inmueble, en lamo
a partir de la muerte del otro condómino, el actor ha intervertido el
título con relación al bien cuestionado, completando desde hace más
de veinte años la posesión de la totalidad de aquél (CCCom. do La
Matanza, sala I, 15-3-2007, “Orlando, Antonio 1Jberato y otros c/Bosco,
Antonio y otros s/Prescripción adquisitiva de dominio”, L. L. Online),
20. Es improcedente la demanda por prescripción adquisitiva en tanto el
actor, como continuador de su madre en el dominio y posesión riel
inmueble, sólo asumió esas calidades respecto de la mitad indivisa,
existiendo un condominio con el Estado, y, teniendo en cuenta la
fecha de la transmisión sucesoria, aunque el accionante hubiera de*
mostrado la realización de un acto de interversión del título, ni a la
fecha de promoción de la demanda ni a la de la sentencia habría,
transcurrido el plazo de veinte años que exige el artículo 4015 del
Código Civil (CNCiv., sala H, 2T-2-2007, L. L. 2007-C-228, con nota»
de Guillermo Luis Martínez).

<)hj<>to
21. Dado que no es posible que el juez otorgue título supletorio por una
extensión menor a la peticionada sin que exista plano que delimite
la zona, no hay contradicción en reconocer que los actores han rea*
lizado actos posesorios en una parte del inmueble y rechazar la petición
in totum. Resulta insuficiente afirmar que el inmueble poseído está
delimitado por fenómenos naturales si éstos no coinciden con el plano
de mensura (SCJ de Mendoza, sala Ia, 30-5-2005, “Patiri, Tito J. y
otro”, Lexis N° 1/1021374).
22. Corresponde rechazar la acción de usucapión, por la que se postulaba
el reconocimiento de tres nuevas propiedades exclusivas, inexistentes
al tiempo en que la propiedad fuera sujeta al régimen de la ley 13.512,
que no pueden constituirse como tales por el solo hecho de su posesión
y debido a la imposibilidad de consagrar su creación por medio de
tal acción (CNCiv., sala A, 27-10-2006, “Glaettli, Irene J. c/García,
Zulcma y otros”, Lexis N" 1/70038220-2).
23. Es necesario que el bien a usucapir esté especialmente acotado, de­
terminado, pues sólo para el propietario, rige la presunción de que
posee por toda la extensión de su título; tratándose de un campo

406
abierto, no puede invocarse otra posesión que la materialmente de­
tentada en parte determinada, ya que si hay varios puestos cuyos
ocupantes tienen idéntico ánimo posesorio y cuya actividad ganadera
se inmiscuye sin límite entre los distintos puestos, tolerando todos
los supuestos actos posesorios de todos, resulta aplicable lo dispuesto
en el artículo 2410 del Código Civil, según el cual no se puede poseer
la parte incierta de una cosa (CCCMPaz y Trib. de Mendoza, sala
Ia, 31-3-2008, “Arricia, José”, Lcxis N° 1/70044112-3).
24. Si los poseedores ocuparon la finca en forma pacífica, pública c inin­
terrumpida, no obsta a su adquisición por usucapión del tota) del
establecimiento el hecho de que la municipalidad haya inscripto como
propia la fracción de lo que consideró excedente fiscal, pues la comuna
no tuvo la posesión sino sólo la titularidad formal de la porción dis­
cutida (CCCom. de Azul, sala II, 16-2-2006, “Alsúa o Alsúa y Grisetti,
Celina S. y otros c/Municipalidad de Laprida”, Lexis N° 1/1010269).

M. Costas

Sabido es que las costas son las erogaciones o desembolsos que


las partes deben efectuar como consecuencia de la tramitación de un
proceso en el que intervienen. Entre ellos, deben mencionarse el pago
de la tasa de justicia, los gastos relativos a la traba o levantamiento
tic medidas cautelares, o del pedido de informes, los honorarios de
los abogados, procuradores y peritos, etcétera.
Como principio general, la parte vencida en el juicio deberá pagar
no sólo los gastos por ella producidos, sino también lodos los de la
contraria, aun cuando ésta no lo hubiese solicitado (conf. art. 68, primer
párr., CPCCN).
Vencido es aquel contra el cual se declara el derecho o se dicta
la decisión judicial después de haberle otorgado la posibilidad de ejercer
su derecho de defensa, el cual en la práctica se resume en una razonable
oportunidad de audiencia y prueba en el proceso. Ello encuentra sus­
tento en el carácter contradictorio que corresponde al proceso sobre
prescripción adquisitiva.
I.o sentado precedentemente merece algunas precisiones, pues la
imposición de las costas en el juicio de usucapión dependerá de las
personas que intervengan en el proceso y en qué carácter lo hagan.

407
Si quien es vencido efectúa diferentes planteos que ocasionan pasto
durante el proceso, se aplica el criterio general sustentarlo al comiendo
del acápite.
No debe arribarse a la misma conclusión cuando la inlerveucioii
de un municipio fue en cumplimiento de una obligación legal y al
solo efecto de verificar si mediaba o no interés fiscal comprometido
queda exenta del pago de las costas.
Que el municipio no deba soportar las costas no implica que w
impongan a la actora, pues la única vía para el reconocimiento de si
derecho era la promoción del juicio.
Es así que las costas deben imponerse en el orden causado pote
con una aclaración en el sentido de que el municipio queda exentf
del pago de la tasa de justicia y de los demás gastos realizados por
el actor contenidos dentro del concepto de costas contemplado por o
artículo 77 del Código Procesal; no así de los honorarios que pudiera!
corresponder a sus propios profesionales65.
Reiteramos, para que proceda la exención en este caso el municipiu
no debe haber efectuado planteos que obliguen a un despliegue juris*
diccional que exceda su necesaria intervención en el proceso.
Si el titular del dominio se encuentra ausente, ha de ser representad!
por el defensor oficial.
A los funcionarios que actúan ministerio legis no se les aplican, e
principio, las reglas comunes en materia de costas. Tal el caso del di
tensor de pobres y ausentes que al contestar la demanda emite un
respuesta en expectativa, supeditándose al resultado de la prueba, dándose!
la situación de que luego de cerrada la faz probatoria no se opone a 1J
pretensión actora. En tal caso corresponde eximir de costas al represen
lado por dicho funcionario judicial (ait. 68, 2a parte, Cód. Proc.)66.
La función que le compete a los defensores oficiales en los juicio)*
de prescripción adquisitiva, en defensa de personas ausentes, no conllev
i
65 CNCiv., sala C, 12-11-98, “Pinazo, Alicia Carmen c/Acerbo SACIFI s/Posesió
vicenal”, R. 247.206, cIDial - AE1116; sala M. 1.0-11-2000, “López de Pérez, Nildji
Susana y otro c/Apokl, Eduardo y otro s/Prescripción adquisitiva”, R. 300.670; sala 1
1-10-2001, “Robledo, Sebastiana c/Resnik, Aaron y otro s/Posesión vicenal”, R, 322.781
66 C2"CCoin. de La Plata, sala 1, 7-7-98, “Gusmerotti, Domingo c/Barraguero, .1
s/Usucapión”. RSD-174-98 S, elDial - WI0B14.

408

I
J uicio n r usucapión ( in m u i -b i .iís )

que piuída aplicarse con relación a la postura procesal que asumen el


criterio de “vencido” al que alude el artículo 68 del Código Procesal67.
Pueden darse otras causales de excepción al principio general, toda
ve/ que debe admitirse que en los procesos de usucapión pueden pre­
sentarse muchas veces situaciones que aconsejen la exención de costas
al vencido, por las particularidades propias del caso. Así, porque se
trata de una instancia judicial abierta en beneficio exclusivo del actor,
quien, para obtener el reconocimiento de su derecho, debe demostrar
principalmente la existencia de hechos propios, que muchas veces el
demandado se encuentra justificadamente en situación de ignorar la
posesión alegada por el reclamante; que por existir un interes público
comprometido en esta forma de adquisición del dominio, la sola vo­
luntad del titular -su allanamiento- no vincula al juzgador, sino que
es necesario acreditar la posesión de conformidad con los requeri­
mientos legales para que se declare operada tal adquisición. También
deberá tenerse en cuenta, entre otras cosas, la conducta desplegada
por la demandada en el juicio; por ejemplo, si se ha opuesto o no a
la demanda; si ha supeditado su acogimiento a la acreditación de los
hechos alegados por el actor; si ha prestado colaboración para descubrir
la verdad de la situación. Lógicamente, todo dependerá de las circuns­
tancias particulares de cada caso, que el juzgador deberá valorar para
eximir o no de costas al vencido y que deberá expresar en su pronun­
ciamiento bajo pena de nulidad (art. 68, párr. 2°, CPCCN)68*.
Otra alternativa para la excepción al principio general, es el alla­
namiento, pero para ello el demandado deberá avenirse a los reclamos
del usucapiente y reconocer como fundadas las pretensiones de su
contrincante, obligándose a satisfacerlas66. Además, el allanamiento
debe ser real, incondicionado, oportuno, total y efectivo (conf. art. 70,
inc. T in fine, CPCCN).

67 CNCiv.. sala II, 3-6-2004, “Asociación Profesional de Capitanes y Baqueanos


ilc Malina Mercante e/Domíngucz y '/acardo, Hugo Manuel y olios s/Poscsión vi­
cenal”, R. 386.603.
6:1 I.OUTAYF RANEA, Rohcrlo C)., Condena en costas en el proceso civil, Ia
reimp., 2000, p. 492.
60 CCCom. de Quilines, sala 1, 11-7-96, “Andrada, de Villa Ramona de Jesús
y otro c/Ochcra de Bacigalupo, María Angélica y otro s/Usucapión”, RSD-8-96 S,
eIDial - WBE20.

409

I
Cl,AUDIO KlI’lUl M akiano c . 0 limo

Sin embargo, habrá que analizar lambicín la conducía procesal


terior del demandado, pues, por ejemplo, si el demandado en un juíi
de escrituración promovido con anterioridad negó la posesión que f
tentaba el usucapiente, obligando la iniciación de la demanda por
capión, no procede la exención70.
Como puede advertirse, la imposición de costas al vencido,
es un principio absoluto, pues tal como lo establece el segundo |
rrafo del artículo 68 del Código Procesal Civil y Comercial de
Nación el juez tiene la facultad de eximir total o parcialmente]
esta responsabilidad al litigante vencido, para lo cual debe encon
mérito suficiente, expresándolo en su pronunciamiento bajo penal
nulidad. Tal facultad es de carácter excepcional y de interpretación
restringida.

Jurisprudencia (anteriora la vigencia del Código)


1. Un los procesos de usucapión son aplicables las normas genq:
les sobro costas establecidas por la legislación procesal. Un con
cuencia, dado lo dispuesto en cl artículo 68, el vencido debe sopot
las costas respectivas. Es decir, si se rechaza la demanda, el accnj
nante vencido debe ser condenado al pago de las costas. Poli ,¿l
contrario, si se admite, cl accionado es el que, en principio, doí'O
soportar los gastos causídicos por ser el derrotado, ya sea un p¡‘
ticular, cl Estado o bien un ausente representado por el defon
oficial y sólo se podrá eximir a la vencida del pago de las co:
si se encontrare mérito para ello, expresándoselo en el pronuntí
miento (CNCiv., sala D, 12-6-2008, “Canillo, Elida Noemí c/Sat}
Torres, Ana Martha y otros s/Prescripción adquisitiva”).
2. La excepción contemplada en el artículo 68 del Código Procesal de
interpretarse en forma restrictiva y sobre la base de circunstanJ
objetivas y muy fundadas que demuestren la injusticia de aplicar
principio general, pues en caso contrario se desnaturalizaría el f(i)
damento objetivo del vencimiento para la condena en costas (CSJN
7-10-93, “Glastra SACel c/Estado Nacional y otros s/Prcscripción aj
quisitiva”, Fallos: 316:2297).

70 CSJN, 1980, “Rey de Dixon, Nina Yolanda c/Carbo de Sunblad, María Maj
dalena”. Fallos: 302:505.
I

J uicio un iisu ca iió n (inm uebi .iís )

3. Dadas las características propias do) proceso de usucapión, cabe con­


siderar que -salvo actitud específica que motive la imposición a alguna
de las partes- las costas deben distribuirse en el orden causado, pues
solamente cabe cargarlas al actor cuando ha entablado una demanda
innecesaria o superflua (CNCiv., sala F, 17-5-99, “Vera Sánchez, Fer­
nando A. y otro c/Ristori de Fishbume, Lydia E. y otro, suc.”, L. L.
Online, AR/JUR/1138/1999).
4. Cuando el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires interviene en el
proceso de usucapión al solo efecto de la fiscalización de la prueba
a rendirse, y no como parte sino como representante de la defensa
fiscal, corresponde imponer las costas en el orden causado, pero in­
terpretando que el Gobierno de la Ciudad queda exento del pago de
la tasa de justicia y de los demás gastos, distintos de los honorarios,
realizados por el actor para el reconocimiento de sus derechos (CNCiv.,
sala C, 2-2-99, “Stellato de Resquín, Elvira R. c/Conti, Ángel”, L.
L. Online, AR/JUR/509/1999).
5. La circunstancia de que el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires
no se haya opuesto a la pretensión de la aclora, no implica que deban
imponérsele las costas a esta última, si la única vía para el recono­
cimiento de su derecho era la promoción del juicio de usucapión. Por
ende, las costas deben imponerse en el orden causado, pero interpre­
tando que el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires queda exento
del pago de la tasa de justicia y de los demás gastos, distintos de los
honorarios, realizados por el actor para el reconocimiento de su de­
recho, contenidos dentro del concepto de costas contemplado por el
artículo 77 del Código Procesal (CNCiv., sala C, 12-11-98, “Pinazo,
Alicia C. c/Acerbo SA”, AR/.IUR/3295/1998).
6. Las costas impuestas a los condominos demandados en el juicio de
usucapión deben distribuirse entre ellos con relación al interés de
cada uno (art. 75, Cód. Proc.) (CNCiv., sala D, 20-8-87, “Di Girolamo
de Robbio, Delia E. c/Olstein, Bernardo y otro”, L. L. I989-D-602,
AR/JUR/99/1987).
7. Corresponde establecer las costas en el orden causado si la actitud
de la demandada por prescripción adquisitiva de dominio ha podido
crear expectativas de terceros (CSJN, 1978, “Álvarez, Benjamín c/Pro-
vincia de Córdoba”, Fallos'. 300:651).
8. El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires no resulta ser parte vencida
en los términos del artículo 68 del Código Procesal, por lo que no
cabe imposición de costas en su contra, lo que sucedería si tuviera

411
Cl,AUDIO Kll'llí - M a k iano c ()TI{IIO

que alronlar el pago di' las que .se devengaren por la iiclnneiór» »ii
los profesionales que la representaron en el proceso de usucapa
(CNCiv., sala E, 19-5-2006, “Angelini, Cándido Julio c/Sasso, Aloi*
s/Prescripción adquisitiva”, R. 450.227J.

N. Regulación de honorarios
La regulación de honorarios se sustenta en la necesidad de relribt
a los profesionales ¡ntervinienles los trabajos que han realizado duran
cl proceso, aunque, en su caso, también los extrajudiciales.
Los montos a considerar se hallan tarifados para cada clase di
proceso. En el ámbito nacional rige la ley 21.839, en tanto que en
Provincia de Buenos Aires se aplica el decreto-ley 8904/77.
Respecto a la primera, en las acciones sobre prescripción adquisiti
el monto estará representado por el valor de los bienes objeto di
proceso, determinado de acuerdo al procedimiento previsto por el n
tículo 23 del mismo cuerpo legal jeonf. art. 32).
Por su parte, el decreto-ley 8904/77, en su artículo 27, inciso
determina que cuando se trate de juicio sobre bienes inmuebles o tic
fechos sobre los mismos, si no han sido tasados en autos, se (endrn
como cuantía del asunto la valuación fiscal al momento en que ¡je
practique la regulación incrementada en el veinte por ciento. Si t
reputa inadecuada, el profesional estimará el valor que le asigne dií
lo que debe darse traslado por cédula a quienes se encuentren obligadu
al pago de honorarios a regularse. Si hay oposición el juez designará
un perito de la lista. El resultado de la pericia influirá sobre la impo
sición de las costas de la incidencia.
En ningún caso cl juez no puede arbitrariamente fijar el valor
tal o cual bien, sino que debe ceñirse a los fijados por las partes
en su delecto, de acuerdo a los establecidos por un perito tasac
designado al efecto.
El valor resultante determina la base regulatoria, y sobre ella detw
calcularse los honorarios de los profesionales intervinientes.

Jurisprudencia (anteriora la vigencia del Código)


1. El monto del proceso en lo que se refiere a la reconvención p
usucapión está dado por el valor del inmueble que se pretendió adqui

412
J uicio df usucapión ( inmukiii.iís )

con ella. Un efecto, según reza el artículo 32 del arancel, en las ac­
ciones posesorias corresponde tomar a los fines reguláronos, dicho
valor (CNC'iv., sala E, 11-11-94, “Seine, Oscar Albino c/Domi, An-
lonio y otro s/Desalojo”, citado por González Zurro, Guillermo O.,
Honorarios del abogado. Ley 21.839, modificada por la ley 24.432
y la jurisprudencia. El Derecho, Buenos Aires, p. 113).
2. El párrafo incorporado por el artículo Io, ley 24.432, al 505 del Código
Civil, es inaplicable porque la limitación a la cuantía de las costas
está prevista para los casos de “incumplimiento de la obligación, cual­
quiera sea su fuente”, mientras que aquí se trata de una usucapión
ajena por completo al Derecho de las Obligaciones. Sin perjuicio de
ello, la imposición de costas por la usucapión quedó firme para las
tres instancias mucho antes de que entrara en vigencia la citada nor­
mativa. Importaría vulnerar la cosa juzgada intentar la aplicación de
un nuevo texto legal a una situación ya decidida con carácter firme
(arl. 17, Const. Nac.) (CNFed.CC, sala I. 14-8-97, “Glastra SACel
c/Estado Nacional/Ministerio de Obras y Servicios Públicos y otro
s/Prescripción adquisitiva”, c. N° 244/94).
3. Corresponde revocar la resolución que desestimó el pedido de regu­
lación de honorarios de los abogados intervinicntcs en una sucesión,
difiriéndola al resultado del proceso de usucapión de bienes inmuebles
que componen el acervo hereditario, pues dicha medida no aparece
como razonable, en tanto no existe una norma que impida la regulación
en circunstancias como la presente, por lo que es dable la fijación de
la recompensa acorde con la naturaleza del instituto y el carácter
alimentario de los emolumentos (CNCiv., sala C, 3-5-2007, “Forchieri,
Víctor B. s/Suc ”, L. L. 2007-E-41, AR/JUR/3279/2007).
4. Cuando el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires interviene en el
proceso de usucapión al solo efecto de la fiscalización de la prueba
a rendirse, y no como parte sino como representante de la defensa
fiscal, corresponde imponer las costas en el orden causado, pero in­
terpretando que el Gobierno de la Ciudad queda exento de) pago de
la tasa de justicia y de los demás gastos, distintos de los honorarios,
realizados por el actor para el reconocimiento de sus derechos (CNCiv.,
sala C, 2-2-99, “Stellato de Rcsquín, Elvira R. c/Conli, Ángel”, AR/
JUR/509/1999).
5. Teniendo en cuenta el efecto retroactivo de la sentencia de usucapión
que reconoce desde el inicio de la posesión el derecho del usucapiente,
las mejoras que éste realizó en el inmueble no pueden ser tenidas en

413
m

C laudio K ipi 'R - M akiand C. O m ito

cuenta a electos de dctcniiinar el monin del juicio, pues no han formad


parte de los bienes en litigio (por mayoría) (SOBA, Ac. 35.923, 1!
11-87, “Leyes, Fermín B. c/Mcrcuri, SRL Antonio y otro", L. L. I98H
B-72, D. J. B. A. 134-105, D. J. 1988-2-33, AR/JUR/1103/1987).
6. El artículo 27, inciso a, del decreto-ley 8904, cuando se refiere a li
forma de mensurar el monto de juicio no distingue entre el valor da
terreno y sus mejoras. Éstas, por su carácter accesorio, forman uli
todo inescindible con aquél (arts. 2315 y concs., Cód. Civ.), por lri
que en los procesos de usucapión el valor de las mejoras integra d
monto del juicio a los fines regulatorios (voto de la minoría) (SCJBÁ!
Ac. 35.923, 17-11-87, “Leyes, Fermín B. c/Mercuri, SRL Antonio y
otro”, L. L. 1988-B-72, D. J. B. A. 134-105, D. J. 1988-2-33, AR/JU1U
1103/1987).
7. El elemento objetivo de la lesión surge, en el caso, del propio acto
de reconocimiento de honorarios efectuado, después de dictada la sen ■
tencia, por el cliente a su letrado. En efecto, si los procesos de usti
capión no son de modo alguno los más complejos, y éste no constituyo
una excepción, resulta excesivo pactar un porcentual del 30% sobro
el valor del inmueble adquirido por usucapión, que con creces supera
al máximo que fija el artículo 7° de la ley 21.839. Tal porcenhtfr
más parece propio del pacto que autoriza el artículo 4o de la lo|
citada, vistas las particularidades que él ofrece, cuyos presupuesl
están ausentes en el caso. La “ventaja patrimonial evidentemente daM
proporcionada y sin justificación” a que alude el artículo 954 del C £ p
digo Civil, surge de los diversos pagos recibidos por el letrado, qjj»
según éste son independientes del mencionado porcentual (CNCiv.
sala A, 31-5-82, “Castillo de García, Clemira”, L. L. 1982-D-162,
AR/JUR/2193/1982).
8. El estado de inferioridad que exige el artículo 954 del Código Civ
cual es el de la “inexperiencia”, que comprende las hipótesis de aquí
líos que actúan con falta de conocimientos debida a su escasa cultural
y que les impide juzgar sanamente el asunto al que se refiere el ac»
celebrado, se da pues está probado que la actora no ha concluido su
estudios primarios. También juega aquí, entonces, la presunción df
explotación de un estado de inferioridad que contiene la disposicióji
legal que es guía de este análisis, y ella no ha sido desvirtuada por
el profesional demandado en el incidente, que nada ha probado sobre
el particular (en el caso se declaró la nulidad del acto por el cual edil
posterioridad a la sentencia se le reconocían al letrado honorarios
Juicio ni; usucapión iin m lt .iii .ks)

equivalentes al 30% del valor del inmueble adquirido por usucapión,


por su actuación profesional) (CNCiv., sala A, 31-5-82, “Castillo de
Careía, Clcmira”, L. L. 1982-D-162, AR/JUR/2193/1982).

N. Análisis de los Códigos Procesales provinciales

La regulación del juicio de usucapión es dispar en las distintas


provincias.
l.n las Provincias de Catarnarca (ley 2339, de 1970, modificación
del decreto 1643/2007 y decreto-acuerdo 278/2008), Chaco (ley 968, de
|9(>9), Chubut (ley 2203, de 1983), Corrientes (ley de 2000), La Pampa
(ley 547, de 1999), Misiones (1995), Neuqucn (Código de 1975), Santa
Cruz (ley 1418, de 1981), Santiago del Estero (ley sin número de
2008) y Tucumán (ley 6176, de 1991), se limitan en su artículo 5o,
inciso Io, segundo párrafo, a expedirse sobre las reglas generales sobre
competencia, indicando cuál es el juez competente.
Entre los que contemplan el juicio de usucapión existen diferencias
en cuanto al procedimiento que aplican: los de las Provincias de Buenos
Aires (art. 679, primer párr.), Río Negro (art. 789, primer párr.), Salta
(art. 711), San Juan (art. 304, inc. 2o, apartado m) y Tierra del Fuego
(art. 650) utilizan las normas del proceso sumario.
Los Códigos de Entre Ríos y Formosa aplican el trámite ordinario
(arts. 669, primer párr., y 679, primer párr., respectivamente). Por su
parle, el de Santa Fe dispone en su artículo 540 que “Todo proceso
que tenga por objeto la declaración de una prescripción que se afirma
producida, se tramitará por el procedimiento declarativo que corres­
ponda. Si se tratare de usucapión de inmuebles, regirán además de las
normas de Código Procesal, las del Código Civil y las de las leyes
que gobiernan la materia” (texto conforme ley 5531).
Hay un punto en el que todos los Códigos que tratan el juicio de
usucapión coinciden, esto es, en que la sentencia hará cosa juzga­
da material (Buenos Aires, en art. 682; Entre Ríos, en art. 670; For­
mosa, en art. 682; Río Negro, en art. 792; Tierra del Fuego, en art. 653).
Los Códigos de las Provincias de Buenos Aires (art. 682), Entre Ríos
íart. 670), Formosa (art. 682), Mendoza (art. 214, inc. V) y Río Negro
(art. 792) ordenan la inscripción de la sentencia favorable a la usucapión.

415
ffnn

C l a u d io K ipp .k ~ M a r ia n o C . O it h o

En la Provincia de Buenos Aires, la expedición do tesiimonio


oficio ordenados para la inscripción de la semencia queda supeditad!
al cumplimiento del depósito o afianzamiento de los honorarios pf(ij
lesiónales (art. 20, último párr.)71. Este recaudo debe ser cúmplalo m
todas aquellas jurisdicciones en que se apliquen similares reghneii
de aranceles de abogados y procuradores.
En el de Córdoba se establece que la sentencia definitiva que de­
clare adquirido el dominio por usucapión se publicará por edictos e
el Boletín Oficial (conf. art. 790, ley 8465, modificado por la l<*
8904/2001).
A continuación, transcribiremos las partes pertinentes de los C£
digos Procesales provinciales que se ocupan de la materia:

1. Buenos Aires

DECRETO-LEY 7425/68. CODICÍ) PROCESAL CIVIL Y COMERCIAL

Título VIH

Capítulo Único
Adquisición del dominio por usucapión

Artículo 679 - Vía sumaría. Requisitos de la demanda. Cuando se tru


de probar la adquisición del dominio de inmuebles, por la posesión, de ct>
formidad a las disposiciones de las leyes de fondo, se observarán las regí4«
del proceso sumario, con las siguientes modificaciones:
1") Se admitirá toda clase de pruebas, pero la sentencia no podrá basan
exclusivamente en la testifical;
2o) La demanda deberá acompañarse de certificados otorgados por el Re
gistro de la Propiedad, donde conste la condición jurídica del inmueble, d
hiendo informar dicho organismo con precisión y amplitud, todos los date»
sobre el titular o titulares del dominio;
3o) También se acompañará un plano firmado por profesional matriculad
que determine el área, linderos y ubicación del bien, el que será visado p
el organismo técnico-administrativo, que corresponda;

71 C2:,CCom. de La Plata, sala 1, 16-10-91, “Castro, Miguel Ángel c/Mercy, Juh


César s/Usucapióif’, RS1-193-91 I, elDial - W4C7C.

416

1
i
Jumo Dli USUCAPIÓN (INMUl-llUiS)

4") Será parle cu el juicio quien figure como propietario en el Registro


(lo la Propiedad, o, en su delecto, el señor fiscal de Estado, o la municipalidad
Correspondiente a la ubicación del inmueble, según se encuentren o no afec­
tados intereses fiscales, provinciales o municipales.
Ah. 680 - Propietario ignorado. Toda vez que se ignore el propietario
del inmueble se requerirá informe del organismo técnico-administrativo, que
Corresponda, de la Provincia, sobre los antecedentes del dominio y si existen
Intereses fiscales comprometidos.
Alt. 681 - Traslado. Informe sobre domicilio. De la demanda se dará
traslado al propietario, o al fiscal de Estado o municipalidad, en su caso.
Cuando se ignore el domicilio del propietario, se requerirán informes de la
as•(•retaría electoral y delegaciones locales de policía y correos con relación
al último domicilio conocido o supuesto del demandado. De dar resultado
negativo se lo citará por edictos por diez días en el Boletín Judicial y en un
diario de la zona, previniéndosele que si no se presenta y contesta la demanda,
se le nombrará defensor al de ausentes en turno. Serán citados, además, quienes
se consideren con derecho sobre el inmueble.
Art. 682 - Inscripción de sentenciafavorable. Dictada sentencia acogiendo
lu demanda se dispondrá su inscripción en el Registro de la Propiedad y la
cancelación de la anterior si estuviere inscripto el dominio. La sentencia hará
c o s í i juzgada material.

LEY J0.488

Procedimiento judicial: Usucapión. Traslado a las municipalidades. Con­


testación de demanda. Excepción.

Sancionada el 4-3-87.
Promulgada el 18-3-87.
Publicada el 15-4-87.

Artículo Io - Cuando se confiera traslado a las municipalidades de de­ '


mandas tendientes a obtener la prueba de la adquisición de dominio de in­
muebles por la posesión, aquéllas no estarán sujetas al cumplimiento de la
carga mencionada en el inciso Io, primera parte del artículo 354 del CPCC,
rigiendo la excepción establecida en su segunda parte.
Art. 2o - De forma.

417
w TTTr

C l a u d io K i r a t - M a r ia n o C . O t f iit o

2. Córdoba
LEY 8465

Modificación de la ley 8904/2001.


Artículo Io - Agrégase al Código Procesal Civil y Comercial de la Pro
vincia (ley 8465), como último párrafo del inciso Io del artículo 780, (hj
siguiente:
Podrán utilizarse a esos fines los planos integrantes de una me i
sura colectiva efectuada con el propósito de sanear títulos.
Alt. 2o - Agrégase al Código Procesal Civil y Comercial de la Provine i
(ley 8465), como inciso 3o del artículo 781, el siguiente:
3o) Al Juzgado Electoral Federal para que suministre los dora
cilios que figuran en sus registros de las personas que, confonu:
a los informes previstos'en los incisos anteriores, aparezcan colín!
presuntos propietarios del inmueble materia del pleito, o colim
dantes del mismo.
> |l
Los informes referidos en los incisos Io y 2o, deberán ser expedidos pljfl
las reparticiones públicas indicadas, dándole un trato especial y preferente,
resultando de aplicación al efecto lo dispuesto en los artículos 2°, 3o, 4", 5"
y 9o de la ley 8884.
Art. 3o - Agrégase como artículo 783 bis al Código Procesal Civil
Comercial de la Provincia (ley 8465), el siguiente:
Art. 783 bis - El tribunal deberá agotar todos los medios net
sanos para determinar la existencia de titulares dominiales y <tf»
su caso el domicilio real y efectivo de los mismos, debieiulí»
disponer medidas para mejor proveer cuando a su juicio los i
formes producidos en la etapa preparatoria no resultaren su
cientemente claros y precisos.
Art. 4o - Agrégase como artículo 783 ter al Código Procesal Civil.
Comercial de la Provincia (ley 8465), el siguiente:
Art. 783 ter - En todos los casos los edictos que deben pubil
carsc en el Boletín Oficial lo serán sin cargo alguno, dándosele1
preferencia para su inclusión en la primera publicación que ap,i

418
rezea, debíanlo contener la designación del Juzgado, Secretaría
y carótida de la causa, y una descripción pormenorizada del
inmueble, su ubicación y sus colindancias. Ei edicto a publi­
carse en el diario local deberá contener la carátula, el Juzgado
y Secretaría donde se tramita el juicio, una sucinta indicación
de la ubicación del inmueble y la referencia a la publicación
en el Boletín Oficial.

Arl. 5o - Sustituyese el texto del artículo 790 del Código Procesal Civil
y Comercial de la Provincia (ley 8465), por el siguiente:

Art. 790 - La sentencia definitiva que declare adquirido el


dominio por usucapión se publicará por edictos en el Boletín
Oficial en las mismas condiciones previstas en el artículo 783
ter. El edicto a publicarse en un diario local contendrá la men­
ción del Tribunal, Secretaría y la carátula del expediente, la
mención de que se ha hecho lugar a la usucapión, el número
y lecha de la sentencia, una sucinta indicación de la ubicación
del inmueble y la referencia a la publicación en el Boletín
Oficial.

Art. 6 o - Agrégase como artículo 788 bis al Código Procesal Civil y


Comercial de la Provincia (ley 8465), el siguiente:

Art. 788 bis - En los juicios de usucapión, de los que no resultare


del proceso la existencia de un dominio, la prueba de los extremos
necesarios deben valorarse teniendo en miras el interés público
comprometido en el saneamiento de títulos.

Art. T - Agrégase como artículo 140 bis al Código Procesal Civil y


Comercial de la Provincia (ley 8465), el siguiente:

Art. 140 bis - Sin perjuicio de lo dispuesto por el artículo 21


de la ley 8884, para el supuesto que correspondiere, “Los hono­
rarios de los abogados y peritos en el juicio de usucapión se
regularán aplicando el mínimo de la escala que prevea la norma
arancelaria, tomando como base el valor que el inmueble tenía
a la fecha de la iniciación del juicio”.

Art. 8 o - De forma.

419
1 1111,1 ..« illllliilii!' *! • MTTfJ» tt o fi’ yTTí f l

C l a u d i o K iimír - M a k i a n o C . O r e k o

RESOLUCIÓN NORMATIVA 70/1999. DIRECCIÓN


DE CATASTRO (I)C), PROVINCIA DE CÓRDOBA

Fecha de emisión: 21-10-99.


Publicado en B. O.: 26-10-99.
Artículo Io - Las operaciones de mensura que se ejecuten para adqui *
el dominio por usucapión en cumplimiento del artículo 780 del Código Il«ji
cesal Civil y Comercial de la Provincia de Córdoba, deberán ajustarse a,
siguientes normativas:
a) Los límites de la posesión mensurada deberán encontrarse materializa!
por cerramientos en todo su perímetro y claramente representados en el pía i
de mensura.
b) El profesional deberá graficar en un croquis ilustrativo incluido etj
plano de mensura, la afectación del o de los dominios correspondientes
c) Por cada posesión se deberá confeccionar un plano de mensura.
d) El profesional deberá acompañar una memoria descriptiva que contca
la interpretación pericial de los limitas de la posesión y la afectación don til
resultante, adjuntando fotocopia del asiento o asientos dominiales afectad'

LEY PROVINCIAL 9100 CREACIÓN DEL REGISTRO


PERSONAL DE POSEEDORES DE INMUEBLES RURALES

Título 1
Registro Personal de Poseedores
!
Artículo Io - Créase el Registro Personal de Poseedores en el que podftliI ji
anotarse las personas que invoquen y acrediten la posesión de las pare i.
de uso rural objetos de la misma.
En el Registro Personal de Poseedores se anotarán las parcelas runílihl
y/o de uso rural sujetas a hechos posesorios, con la extensión que se determine,
sin perjuicio de que el dominio de las mismas o de la mayor superficiu
afectada esté in matriculado o inscripto en el Registro General de la Provi
a nombre de una persona distinta de quien invoca la posesión.
Art. 2“ - El Registro Personal de Poseedores de Inmuebles Rurales el
penderá del Registro General de la Provincia.
Art. 3o - La anotación de la posesión regulada por la presente Ley, si:
realizada sin perjuicio de los derechos de terceros.
Art. 4o - Las personas que pretendan anotar las parcelas de uso mí

420
: I ns las que invocan el Asrcicio de la posesión deberán presentar ante la
ptocción de Catastro de la Provincia una Declaración Jurada, realizada con
Úbh testigos, ante la autoridad notarial, judicial o policial.
Alt. .3° - l.a Declaración Jurada prevista en el artículo anterior deberá
• élMoncr los siguientes datos idenliíicatorios:
S) Del rogante: nombre y apellido, nacionalidad, CUIT, CUIL o CD1,
M|in y número de documento, domicilio y estado civil.
b) De la parcela: Se adjuntará un croquis acorde a estos fines, suscripto
profesional habilitado para el ejercicio de la Agrimensura, con la deter­
minación de medidas, superficie y linderos, así como la ubicación y descripción
I
Mi uinmoble, designación catastral y oficial, número de cuenta si los tuviere,
til dominio afectado por la posesión, a los fines de la identificación de la
pretensión posesoria. La posesión deberá ser vinculada al sistema geométrico
Dineral, con los métodos hábiles a tal fin, para garantizar el principio de
IWpccialidad en relación a esta Ley.
o) De la antigüedad del ejercicio de la posesión: Se determinará el origen
V la data del ejercicio de la posesión en forma clara y expresa, adjuntando
|(>n antecedentes documentales a tal fin.
El Poder Ejecutivo, por vía reglamentaria, podrá ampliar los requisitos
Jijados en el presente artículo, con el fin de coadyuvar a la identificación del
itbjelo de la posesión y de los derechos posesorios derivados de la misma.
Art. 6 o - Las parcelas donde no pueda establecerse el titular de dominio
y tampoco se encuentren declaradas por poseedores, se registrarán en los
términos del artículo 2342, inciso Io del Código Civil.
Art. 7o - Todos los trámites necesarios para la inscripción en el Registro
Personal de Poseedores estarán libres de tasas y sellados.
Art. 8 o - La Dirección de Catastro, previa verificación del cumplimiento
(le los requisitos establecidos por la presente Ley y su decreto reglamentario,
li hubiere titular de la parcela, procederá a notificarlo de la presentación
loi mulada a efectos de que ejerza sus derechos. La notificación deberá cursarse
por medio fehaciente en el domicilio fiscal y real del titular dominial o en
íl que informe el Juzgado Electoral de la Provincia o el Juzgado Federal con
Competencia electoral. La Dirección de Catastro podrá utilizar otros medios
pura ubicar el domicilio del titular y en su caso podía disponer la notificación
por edictos en el Boletín Oficial. Cumplida tal notificación, y no mediando
oposición del titular rcgislral en el plazo de treinta días desde la última pu­
blicación y/o notificación, se procederá al empadronamiento de la parcela,
Citando luego las actuaciones al Registro General de la Provincia a los fines

421
v

r C l a u d io K i i -iír M a r ia n o C!. O t iir o

de su inscripción en el Registro Personal de Poseedores, y a la Direcclfll


Rentas de la Provincia a los fines tributarios.
Alt. 9o - Los trámites de anotación de una posesión, o las insctipull
debidamente formalizadas en el Registro Personal de Poseedores, se canco
ante el requerimiento del titular dominial o sus sucesores debidamente 0 i.
ditados. De la cancelación efectuada se notificará al interesado que httb un
instado la anotación de la posesión.
Atl. 10 - Las obligaciones tributarias de la parcela posesoria anotada, no
padionada con anterioridad, comenzarán a devengarse a partir del primero de lu lo
del año siguiente al de su anotación en el Registro Personal de Poseedores.idi1
Art. J l - Establécese que en todo juicio de usucapión, el magisl
interviniente deberá requerir informe al Registro Personal de Poseedores tji
do por la presente Ley.
Art. 12 - Desígnase Autoridad de Aplicación de la presente Ley, al
nisterio de Producción y Finanzas, o al que lo sustituya o reemplace cf
futuro, y crease -en su ámbito- una Unidad Ejecutora que tendrá las fundo
de organizar, coordinar y promover el saneamiento de títulos y el proi . ni):
de inscripción de parcelas rurales pftr ante el Registro Personal de Posecdt is,j
como así también la vinculación entre las distintas reparticiones a las qin|
corresponda intervenir.
Art. 13 - La Unidad Ejecutora, contará con un presupuesto propio, qjiq
le será asignado por el Ministerio de Producción y Finanzas, con cargo tl«|
imputación a la Categoría Programática N" 215 (Partidas Principales N 011
y 03, según corresponda), del Presupuesto vigente, y tendrá amplias faculta loi«
dentro del ámbito de sus respectivas competencias y en ejercicio de las misi n j
para suscribir convenios con otras entidades y organismos.
La Unidad Ejecutora deberá designar un Director Ejecutivo, a quien ibii' i
gará las atribuciones que estime convenientes para el ejercicio de sus funciolp.
Art. 14 - La Unidad Ejecutora creada por la presente Ley, estará integMil||
por el Ministro de Producción y Finanzas, quien ejercerá la Presidencial y
los Sres. secretarios de Ingresos Públicos, de Justicia y de Agricultura, fui
nadería y Alimentación, o quienes ejerzan esas competencias en el futuro,
Art. 15 - El Poder Ejecutivo podía disponer la disolución de la Unidad Ejccu :
cuando estimare que se han alcanzado los objetivos para la cual fue creada.
Art. 16 - Incorpórase como último párrafo del artículo 3o de la Ley1]')*'
5057 el siguiente:

Asimismo, serán consideradas parcelas a los fines catastral*


tributarios los inmuebles que sean objeto de posesiones.

422
P??H?nmTy??TW7T7T7TTTMrTTWnT7TTMTTffTnummn?uWmTnTT?

Jl)l(’K) DI! USUCAIMÓN (1NMUI Itl.üS)

Arl, I’/ - Sustituyese el artículo 40 de la Ley N° 5057, por el siguiente texto:


Las pincelas donde no pueda establecerse el titular de dominio,
se registrarán como de propietarios desconocidos, dejando cons­
tancia de quienes las poseen o aleguen derechos sobre ellas. El
empadronamiento de la parcela posesoria lo es al solo electo
catastral y tributario, sin perjuicio de los derechos de terceros,
debiendo dejarse expresa constancia de ello en toda documenta­
ción que se expida sobre dichas parcelas posesorias.
Ail. 18 - Podrán ser objeto de medidas cautelares, ejecuciones judiciales
y subastas, los derechos y acciones posesorios anotados en el Registro creado
|tor esta Ley, en la medida y extensión de su anotación a folio personal.

Título II
Saneamiento de títulos
I
Arl. 19 - Declárase de orden público el saneamiento de los títulos a la
propiedad para obtener el registro real de dominio, el rclevamicnto de la
limación posesoria de los inmuebles urbanos y rurales ubicados en todo el
territorio provincial, y el Registro Personal de Poseedores.
Art. 20 - Todas las reparticiones del Estado Provincial, deberán dar tra­
tamiento de trámite urgente, a las gestiones necesarias para el diligenciamiento
de la inscripción en el Registro Personal de Poseedores y el Saneamiento de
los Títulos a la Propiedad.
Art. 21 - Todo trámite vinculado o tendiente al saneamiento de títulos o
lolevamiento de la situación posesoria de inmuebles estará exento de abonar los
aportes y/o tasas, gastos de publicación de edictos en el Boletín Oficial, sellados
por pedidos de informes a la Dirección General de Rentas y Dirección de Catastro,
reposición por informes y/o anotaciones ante el Registro General de la Provincia.
Cuando se trate de particulares que carezcan de medios económicos su­
ficientes para cubrir los costos del plano de mensura, el mismo será realizado
a cargo del Estado Provincial. La Autoridad de Aplicación arbitrará los medios
probatorios de tal situación.
Art. 22 - La Unidad Ejecutora cicada por la presente Ley, será Autoridad
de Aplicación de la Ley N° 8932.
Art. 23 - Cuando se individualicen los poseedores y los titulares de do­
minio la Autoridad de Aplicación promoverá el acuerdo de partes a los fines
ile la regularizar'ión dominial.

423
nmTTTff TnTMTTT","M

C l a u d io Kii'i'U - M a r ia n o O t e iu )

Art. 24 - Incorpórase como inciso el) del arlículo Io de la Ley N" 54 ^


el siguiente texto:
!
d) Cuando los fraccionamientos tengan por fin el sancamieimi
de títulos a la propiedad.
Art. 25 - Las certificaciones expedidas por la Autoridad de Aplicación
respecto al Registro Personal de Poseedores, serán eficaces a los fines del
juicio de usucapión.
Art. 26 - Cuando, en atención a la situación económica del partícula*
interesado, se hubiere determinado la graluidad del procedimiento de sanet
miento, la exención dispuesta en el artículo 2 1 se extenderá a todos los costi
del procedimiento judicial de usucapión, sin perjuicio del derecho del iul
rosado de elegir libremente y a su costa a los profesionales que lo represenleíi
Art. 27 - La existencia de deudas tributarias por impuestos, tasas yt<
contribuciones provinciales no será obstáculo para el procedimiento dispuesi
en la presente Ley. A los mismos fines, invítase a los Municipios y Comuna
a adherir a la presente Ley.

Título III
Del procedimiento de saneamiento de títulos
para la Provincia, los Municipios y Comunas

Art. 28 - Por la presente se adhiere a la Ley Nacional N” 24.320, a 1; n


fines del saneamiento de títulos de los inmuebles adquiridos por el Estado
Provincial, las Municipalidades y Comunas.

Título IV
Disposiciones complementarias

Art. 29 - A los fines de la instrumentación del procedimiento operativ


de la presente Ley, el Poder Ejecutivo Provincial a través de la Unidad Eje
cutora, podrá celebrar convenios con los Municipios, Comunas y Colegio»
Profesionales.
Att. 30 - Todo conflicto normativo relativo a su aplicación deberá intci
prelarse y resolverse en beneficio de la presente Ley.
Art. 3 1- Derógase la Ley N° 8884 y toda otra que se oponga a la presente
Art. 32 - De forma.
II
TTTfTfTTTTTfTTfTTfTmiTTTTTTTyTTTTnTfffTTTTTTf^TTnTTTTfff^ff^wyWy

Jl'ICIO l>K (JSI JCAI'K )N ( I N M I J tD l. r s )

Jl, Entre Ríos

LlíY 9776. CÓDIGO PROCESAL CIVIL Y COMERCIAL

Texto sancionado el 20-6-2007.


Promulgado el 4-7-2007.
Publicado el 4-7-2007.

Título VIH
Adquisición del dominio por usucapión

Artículo 669 - Procedimiento. Para justificar la adquisición de) dominio


«le inmuebles por la posesión, se seguirá el procedimiento del juicio ordinario
con las siguientes modificaciones:

1. (ion la demanda se acompañará certificado del Registro Público


donde consten, además de la condición jurídica del inmueble,
todos los datos sobre el titular o titulares del dominio, y plano
de mensura aprobado por la Dirección de Catastro de la provincia.
2. Será parte en el juicio, corriéndosele traslado de la demanda,
quien resulte titular del dominio de acuerdo con las constancias
del Registro Público, escrituras u otros documentos o antecedentes
del título.
Si no se pudiere determinar el propietario, se procederá como lo
establece el artículo 329.
3. Se citará además por edictos publicados por 2 días, a quienes
se consideren con derechos sobre el inmueble. Esta publicación,
en su caso, podrá hacerse conjuntamente con la requerida en el
inciso anterior.
4. Se dará intervención al agente fiscal o a la municipalidad co­
rrespondiente a la ubicación del inmueble.
5. Se admitirá toda clase de pruebas pero el fallo no podrá basarse
exclusivamente en la testimonial.

Ai't. 670 - Sentencia. Si la sentencia acoge la demanda se dispondrá su


inscripción en el Registro Público y la cancelación de la anterior. El fallo
liará cosa juzgada material.
I yr^TT
f'M»TrTnnT m w

C l a u d io K iim k - M a r ia n o C. O m tO

4. F o rm o sa

LliY 424. CÓDIGO PROCKSAL CIVIL Y (OMLUCIAL

Texto ordenado por acta 2297/2002 STJ.

Título VIII

Capítulo Unico
Adquisición del dominio por usucapión

Artículo 679 - Requisitos de la demanda. Cuando se tratare de probar I


adquisición del dominio de inmuebles, por la posesión de conformidad a lili
leyes de fondo, se observarán las reglas del proceso ordinario, con las »j
guíenles modificaciones:
Se admitirá toda clase de pruebas, pero la sentencia no podrá basad
exclusivamente en la testifical.
Con la demanda deberá acompañarse certificación otorgada por el Registe
de la Propiedad, donde conste la condición jurídica del inmueble, debiene!
informar dicho organismo con precisión y amplitud, todos los datos sobre
titular o titulares del dominio.
También se acompañará un plano firmado por profesional matricula;
que determine el área, linderos y ubicación de) bien, el que será visado p
el organismo técnico administrativo que corresponda.
Será parte en el juicio quien figure como propietario en el Registro il¿‘
la Propiedad o, en su defecto el fiscal de Estado o la municipalidad corrí*
pondienle a la ubicación del inmueble, según se encuentren o no afectados
intereses fiscales, provinciales o municipales.
Art. 680 - Propietario ignorado. Toda vez que se ignore el propietari>
del inmueble, se requerirá informe del organismo técnico-administrativo qu
corresponda, de la provincia, sobre los antecedentes del dominio y si existiet
intereses fiscales comprometidos.
Art. 681 - Traslado. Informe sobre domicilio. De la demanda se dan:
traslado al propietario, o al fiscal de Estado o municipalidad en su caso.
Cuando se ignore el domicilio del propietario, se procederá conforme t<
dispuesto en el artículo 145, publicándose edictos por diez, días en el Boletín
Oficial y en un diario de la zona, previniéndosele que si no se presenta
contesta la demanda, se le nombrará defensor al de ausentes en turno.
Serán citados además, quienes se consideren con derecho sobre el inmuebli

426
II J u ic io mu u s u c a p ió n ( in m u iíiii i ; s )
!
Arl. 682 Inscripción de sentencia favorable. Dictada sentencia acogiendo
; Itt ileinancla se dispondrá su inscripción en el Registro de la Propiedad y la
imncelación de la anterior si estuviere inscripto el dominio. La sentencia hará
cosa juzgada material.

.6 . Mendoza

LEY 2269. CÓDIGO PROCESAL CIVIL

Texto sancionado en 1953.


Publicado el 9-12-53.
Artículo 214 - Posesión treintañal.
I. La demanda para obtener la declaración del dominio por usucapión si se
desconociera el nombre y domicilio del propietario, se notificará por edictos en
la forma proscripta en los artículos 69 y 72, diez veces a intervalos regulares
durante cuarenta días, citando a todos los que se consideren con derecho sobre
el inmueble.
Se citará asimismo a domicilio a la municipalidad o a la provincia, según
la ubicación del inmueble y en razón de lo dispuesto por el artículo 2342,
inciso Io del Código Civil.
II. El actor deberá acompañar un plano de mensura suscripto por profe­
sional matriculado y que se encuentre visado por la oficina técnica provincial
correspondiente y dar cumplimiento a lo dispuesto por el decreto ley nacional
5756/1958 {Texto según ley 3414, art. I").
III. Si compareciere algún interesado, se le correrá traslado de la demanda,
siguiéndose el trámite prescripto por el artículo 2 1 2 .
Concurran o no interesados, los presuntos interesados ausentes serán repre­
sentados por un defensor oficial, conforme lo dispone el último apartado del
artículo 75 y se seguirá el trámite señalado en el primer párrafo de este apartado.
IV. En todo caso, además de la prueba que propusieran los interesados
se recabará informes de dominio y gravámenes al registro de la propiedad y
si resultase la existencia de propietario se le correrá traslado de la demanda.
V. El recurso de apelación procederá libremente y la sentencia definitiva
que declara adquirido el dominio, se inscribirá en los registros públicos y
tendrá efectos en contra de terceros.
VI. Si por la vía de la rescisión o de proceso ordinario, se obtuviere una
sentencia contraria sobre el dominio, ésta no podrá ser opuesta a terceros que
hubieren adquirido derechos reales sobre el inmueble con posterioridad a su
inscripción a nombre de quien obtuvo el título de posesión treintañal.

427
C l a u d io K n u :u - M a r ia n o C. O í i uo

6. R ío N e g ro

I,EY 4142. CÓDIGO PROCESAL CIVIL Y COMERCIAL

Texto sancionado el 28-11-2006.


Promulgado el 19-12-2006.
Publicado el 18-1-2007.

Libro VIII i B
Usucapión. Inconstitucionalidad.
Conflictos de competencia

Capítulo I
Adquisición del dominio por usucapión

Artículo 789 - Requisitos de la demanda. Cuando se trate de probar


adquisición del dominio de inmuebles por la posesión, de conformidad a
disposiciones de las leyes de fondo, se observarán las reglas del proce <
ordinario, con las siguientes modificaciones:
1. Se admitirá toda clase de prueba, pero la sentencia no podrá basar
exclusivamente en la testifical.
2. La demanda deberá acompañarse de certificados otorgados por el k
gistro de la Propiedad, donde conste la condición jurídica del inmueble, d
hiendo informar dicho organismo con precisión y amplitud todos los dafi
sobre el titular o titulares del dominio.
3. También se acompañará un plano firmado por el profesional matriculan
que determine el área, linderos y ubicación del bien el que será visado pi >
el organismo técnico-administrativo que corresponda.
4. Será parte en el juicio quien figure como propietario en el Registro
la Propiedad, o en su defecto, el señor Fiscal de Estado o la municipalicl
correspondiente a la ubicación del inmueble, según se encuentren o no af®
(ados intereses fiscales, provinciales o municipales.
Art. 790 —P ropietario ignorado. Toda vez que se ignore el propietar
del inmueble, se requerirá informe del organismo técnico-administrativo e
rrespondienlc de la provincia sobre los antecedentes del dominio, y si existiera
intereses fiscales comprometidos.
Art. 791 - Traslado. Informes sobre dom icilio. De la demanda se daf

428
J u ic io ni-: ijsucaim ó n ( in m u b j iu is )

traslado ;il propietario, o al Fiscal de listado o municipalidad, en su caso,


('liando se ignore el domicilio del propietario, se requerirán informes de la
Secretaría Idoctoral y delegaciones locales de policías y Correos, con relación
al ultimo domicilio conocido o supuesto del demandado. De dar resultado
negativo, se le citará por edictos por diez (10) días en el Boletín Oficial y
en un diario de la zona, previniéndosele que si no se presenta y contesta la
demanda, se le nombrará al defensor de ausentes en turno. Serán citados,
además, quienes se consideren con derechos sobre el inmueble.
Arl. 792 - Inscripción de la sentencia favorable. Dictada sentencia aco­
mendo la demanda, se dispondrá la inscripción en el Registro de la Propiedad
y la cancelación de la anterior, si estuviese inscripto el dominio. La sentencia
liará cosa juzgada material.

7. Salta

LEY 5233. CÓDIGO PROCESAL CIVIL Y COMERCIAL

Texto sancionado en 1978.

Título X
Adquisición del dominio por usucapión

Artículo 711 - Trámite. La adquisición del dominio por usucapión se


tramitará por el procedimiento sumario, con las adecuaciones que impusiere
la legislación sustancial.

«8 . San Juan

LEY 8037. CÓDIGO PROCESAL CIVIL, COMERCIAL Y MINERÍA


Texto sancionado el 3-9-2009.
Promulgado el 10-9-2009.
Publicado el 18-9-2009.

Título X
Adquisición de dominio por usucapión

Artículo 677 - Trámite. Requisitos de la demanda y de la prueba. Cuando

429
C l a u d io K ip k k - M a k ia n o Oir.HO

se trate de probar la adquisición del dominio de inmuebles por posesión, de


conformidad a las disposiciones de las leyes de fondo, se observarán las
reglas del proceso abreviado con las siguientes modificaciones:
1) Se admitirá toda clase de pruebas, pero la sentencia no podrá basarse
exclusivamente en la testimonial.
2) Con la demanda deberán acompañarse los certificados otorgados
por el registro inmobiliario, donde conste la condición jurídica del inmue­
ble, debiendo informar dicho organismo, con precisión y amplitud, torios
los dalos sobre el titular o titulares del dominio. Se acompañará asimismo
certificado del Departamento de Hidráulica que consigne si el inmueble
tiene derecho a dotación de agua permanente y su titular, o si no la tiene,
y si existen cauces de agua de dominio público que discurren por el in­
mueble.
3) También se acompañará un plano de mensura que determine el área,
linderos y ubicación del bien, el que deberá estar aprobado por el organis­
mo técnico administrativo que corresponda. En el plano se dejará también
debida constancia de los cursos de agua de dominio públicos que existieren.
4) Será parte en el juicio quien figure como propietario en el registro
inmobiliario o en su defecto la Provincia, según se encuentren o no afectados
intereses fiscales.
5) Cuando la extensión que se pretenda usucapir exceda de 20U hectárea*
el juez deberá disponer y efectuar un reconocimiento judicial del inmueble,i
que hará personalmente, para verificar la situación posesoria y el ámbito real
y efectivo abarcado por ella y por los actos posesorios invocados por el!
demandante, de todo lo cual se dejará debida constancia en el acta corres­
pondiente. Las partes, y el representante del Estado provincial en su caso,
serán notificados con la debida antelación de este reconocimiento al que podra
asistir y formular las manifestaciones que estimen pertinentes.
Alt. 678 - Propietario ignorado. Si se ignora el propietario del inmueble
se requerirá informe al organismo técnico administrativo que corresponda,
sobre los antecedentes del dominio y si existen intereses fiscales comprome­
tidos.
Alt. 679 - Traslado, informe sobre domicilio. De la demanda se dará
traslado al propietario, o al Estado Provincial, según el caso. Cuando se ignore
el domicilio del propietario, se requerirán informes al registro electoral, de­
legaciones locales policiales, y en su caso, al registro de juicios universales.
De dar resultado negativo se lo citará por edictos en la forma ordinaria pre­
viniéndose que si no se presenta y contesta la demanda, se dará intervención
en su nombre al defensor de ausentes, pudiendo tomarse la incomparecencia
J u ic io di u s u c a p ió n ( in m u i i ii . i -s )

como presunción de la procedencia de la acción. Serán citados además, quienes


se consideren con derecho sobre el inmueble.
luí los casos de citación por edictos el inmueble deberá ser identificado
por su nomenclatura catastral, destino, linderos, superficie y ubicación.
Alt. 680 - Inscripción de sentencia favorable. Dictada sentencia que acoja
la demanda, se dispondrá su inscripción en el registro inmobiliario y la can­
celación de la anterior si estuviere inscripto el dominio. La sentencia hará
cosa juzgada material, salvo cuando se resolviere el rechazo de la demanda
por insuficiencia de la prueba, o de la antigüedad necesaria.
Art. 681 - Rectificación. Si la pretensión se limita a corregir las medidas
o superficie en el título de un inmueble por exceder su mensura de las tole­
rancias reglamentarias y el yerro resulta del mismo instrumento o el interesado
acredita que los linderos no han sido modificados durante el tiempo necesario
para la adquisición del dominio, el juez la dispondrá sin más trámite. Si lo
estima necesario, podrá disponer la citación de los colindantes, y ésta será
necesaria si se debe producir otra prueba que no sea de instrumentos públicos
o informe de registros oficiales.

9. Santa Fe

LEY 5531.
CÓDIGO PROCESAL CIVIL Y COMERCIAL

Texto sancionado el 30-10-61.


Promulgado el 11- 12-61.
Publicado el 5-2-62.

Título VI
Declarativo de prescripción

Artículo 540 - Todo proceso que tenga por objeto la declaración de una
prescripción que se afirme producida, se tramitará por el procedimiento de­
clarativo que corresponda. Si se tratare de usucapión de inmuebles, regirán
además de las normas de este Código, las del Código Civil y las de las leyes
que gobiernan la materia.

4 31
C l a u d io K iimík - M a r ia n o O tium i

10. Tierra del Fuego

J/IÍY 147. CODIGO PROCESAL CIVIL,


COMERCIAL, LABORAL, RURAL Y MINERO

Texto ordenado por decreto 454/1997.

Título IX
Usucapión

Artículo 650 - Vía sumaria. Requisitos de la demanda. Cuando se irtlti


de probar la adquisición del dominio de inmuebles por la posesión, de con
formidad a las disposiciones de las leyes de fondo, se observarán las regí»
del proceso sumario, con las siguientes modificaciones:
650.1. Se admitirá (oda clase de pruebas, pero la sentencia no podrá basa
exclusivamente en la testifical. •
650.2. La demanda deberá acompañarse de certificados otorgados por cj
Registro ele la Propiedad, donde conste la condición jurídica del inmuehl
debiendo informar dicho organismo, con precisión y amplitud, todos los da
sobre el titular o titulares del dominio.
650.3. También se acompañará un plano firmado por profesional malí i-
ciliado, que determine el área, linderos y ubicación del bien, el que se I
visado por el organismo técnico-administrativo, que corresponda.
650.4. Será parte en el juicio quien figure como propietario en el RegLi i
de la Propiedad, o, en su defecto, el fiscal de Estado, o la Municipalidad
correspondiente a la ubicación del inmueble, según se encuentren o no afée'*
lados intereses fiscales, provinciales o municipales.
Art. 651 - Propietario ignorado. Toda vez que se ignore el propietario
del inmueble se requerirá informe del organismo técnico administrativo pie
corresponda de la Provincia, sobre los antecedentes del dominio y si exi¡ 0 i
intereses fiscales comprometidos.
Art. 652 - Traslado. Informes sobre domicilio. De la demanda se i-n4
traslado al propietario o al fiscal de Estado o Municipalidad, en su c< su,
Cuando se ignore el domicilio de) propietario, se requerirán informes d i
Justicia Electoral correspondiente y delegaciones locales de policía con t^'li­
ción al último domicilio conocido o supuesto del demandado. De dar resull ,i|>
negativo se lo citará por edictos por diez (10) días en el Boletín Ofieit I
en un diario de la zona, previniéndosele que si no se presenta y contesi
fWVVVWMIWflfMVIVIVIIfMmnfVVflVffVVfVVIVIflVITVfVIVffMMMfWVfVfWVff

Ju icio di; u s u c m 'ión ( inm uiuii i :s )

demanda, se lo nombrará defensor público. Serán citados, además, quienes


se consideren con derecho sobre el inmueble (Texto según art. 9°de la LP 158).
Al t. (O? - Inscripción de. sentencia favorable. Dictada sentencia acogiendo
la demanda se dispondrá su inscripción en el Registro de la Propiedad y la
cancelación de la anterior si estuviere inscripto el dominio. La sentencia hará
cosa juzgada material.

LEY 532. KKC1STRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

Texto sancionado el 11-10-2001.


Promulgado el 6-11-2001.
Publicado el 12-11-2001.

Artículo 10 - La solicitud que tenga por objeto la toma de razón de


documentos referidos al dominio y demás derechos reales, contendrá los si­
guientes datos:
a) Número de matrícula del inmueble, tomo y folio si correspondiere, y
nomenclatura catastral;
b) especie del derecho y acto o negocio causal;
e) titulares de los asientos y titulares a registrar con los siguientes datos
liliatorios: Para los titulares regístrales, los que surjan del respectivo asiento,
número de CUIL, CUIT, o CDI; para los titulares a registrar, apellido y
nombres, número de CUIL, C1J1T o CDI, documento nacional de identidad,
libreta de enrolamiento o libreta cívica, estado civil, apellido y nombres del
cónyuge y grado de nupcias, para los casados, viudos o divorciados. Si fueren
extranjeros residentes en el país se consignará el documento nacional de iden­
tidad, el pasaporte o la cédula de identidad, si poseyeren este único documento.
vSi lucren no residentes, el documento de identidad que corresponda según
la ley del país de residencia:
d) determinación del inmueble;
e) antecedente del dominio, hipoteca u otro cuando corresponda;
0 número y fecha de las certificaciones en los casos del artículo 23 de
la Ley nacional N° 17.SOI y sus modificatorias;
g) lugar y fecha de otorgamiento, funcionario autorizante, carátula del
juicio, juzgado y jurisdicción cuando corresponda;
h) valuación fiscal y monto de la operación, si lo hubiere;
i) proporción en la cotilularidad, expresada en números fraccionarios. De­
berá presentarse una solicitud por cada inmueble.

433
C la u dio K m*i;k - M akiano C. O t ií Ro

Art. 11 - La solicitud de inscripción d e d ocu m en tos donde con,sime dp-


m inio adquirido por usucapión, adem ás de contener los dalos estab lecid os
el artículo anterior en cuanto fueren com p atib les, deberá ser acompañada d<
una (1 ) cop ia del plano de m ensura para prescribir y de la solicitud de, can­
cela ció n del asiento d e d om in io contra c u y o titular se operó la prescripción

5. Adquisición por usucapión.


Art. 9 8 - K1 registro del d o m in io o con d om in io adquirido por usucapiól
se efectuará sobre la base del testim on io de la sentencia respectiva. (U do­
cum ento deberá bastarse a sí m ism o en cuanto a la individualización (le
inm ueble y d e sus titulares, con los dem ás recaudos regístrales e x ig ib le s, Iqf
que podrán resultar de la sentencia o de constancias obrantes en el expedientó
que se relacionarán debidam ente.

II. Superposición de asientos sobre un mismo inmueble.


Art. I 10 - Cuando al calificar un docum ento resulte la existen cia de unf
o varios asientos de d om in io o óondorninio superpuestos sobre un m ism t
inm ueble o sobre una m ism a parte indivisa, se procederá del siguiente m odo
a) Si el docum ento presentado para su registro tuviere co m o antecedente
m ediato o inm ediato, una sen ten cia de usucapión registrada con posterioridac
a las inscripciones de otro origen que se le superponen, quedará co m o titulfíl
en el folio el que resulte del docum ento a registrar;
b) fuera del supuesto precedente, se vincularán las inscripciones c o cx is
lentes asentándose en el fo lio todas las titularidades superpuestas, debiendi
determ inarse ju d icialm en te cuál de ellas subsiste. Hasta que e llo ocurra sólí
se registrarán m edidas precautorias, las que serán condicionadas a la deten
m inación d e la titularidad definitiva. Irn el d ocum ento registrado se pondn
nota, dejándose constancia d e su lim itación registral.
CAPÍTULO VÍII
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
DE COSAS MUEBLES

S umario : A. II Código de Vélez. 1. Criterio de l;i imprcseriptibilidad. 2. Tesis de la


aplicación de la prescripción larga. 3. Nuestra opinión. 4. La ley 17.711. Ií. El
Código Civil y Comercial. 1. Adquisición de cosas muebles. 2. Usucapión breve.
C. Prescripción larga. 171 poseedor de mala fe. D. El subadquirente a título gratuito.
E. Cosas muebles regislrablcs. I. Automotores, a) Cómputo del plazo, b) Prescrip­
ción larga de diez años. 2. Caballos de sangre pura de carrera. E Modos de hacer
valer la usucapión de automotores. G. Legislación comparada.

A. El Código de Vélez
En el Derecho Romano se admitía la reivindicación de las cosas
muebles, las que estaban sujetas a una usucapión de I año en el Derecho
antiguo, y de 3 años a partir de las reformas introducidas a partir de
la época de Justiniano. Es decir que la acción reivindicatoría sólo
podía detenerse ante la prescripción adquisitiva cumplida en favor del
poseedor.
Nuestro Código Civil de 1869 siguió el sistema del Derecho ger­
mánico, por el cual sólo podían reivindicarse las cosas muebles que
fueran robadas o perdidas. AI contrario, en aquellos casos en los que
el propietario se hubiese desprendido voluntariamente de Ja cosa, y
ésta pasaba a manos de terceros, sólo tenía una acción personal contra
aquel a quien le había confiado dicha cosa, pero carecía de una acción
real frente a los subadquirenles. Este sistema era también el adoptado
por el Código Civil francés, cuyo artículo 2279 consagró el famoso

4.15
CA PÍTULO X

MEDIANERÍA Y PRESCRIPCIÓN

S umario : A. Nacimiento de la acción en el caso ele la pared medianera. B. El caso de la


pared privativa. C. Efectos de la prescripción liberatoria cumplida.

La acción de medianería persigue el cobro de un crédito emergente


de la construcción del muro por parte de uno de los vecinos y constituye,
por tanto, el ejercicio de un derecho personal. Como acción personal
que es, al no haber disposición expresa que contemple un plazo menor,
rige el artículo 2560 del Código Civil y Comercial, que establece el
plazo genérico de cinco años.

A. Nacimiento de la acción en el caso de la pared medianera


Existe en los centros de población urbana y suburbana la obligación
de encerrarse entre paredes (art. 2007). El muro de cerramiento forzoso
debe ser estable, aislante y de altura no menor a tres metros contados
desde la intersección del límite con la superficie de los inmuebles (art.
2008). El muro construido de acuerdo a tales recaudos es medianero
hasta la altura de tres metros. Que sea medianero significa que entre
ambos vecinos linderos existe sobre la pared un condominio con in­
división forzosa perdurable.
Es posible que ambos vecinos se pongan de acuerdo respecto a la
construcción del muro y a los gastos que ello demande. Pero también
es factible que uno solo de los vecinos decida por su cuenta levantar
el muro para cumplir con la obligación de encerramiento; puede hacerlo
TTTTTTTTTTTTTTTTTTtTTtTTttt
ChAUi)i(> Kii'itii ■M ariano (' Omito

contiguo o encaballado (art. 2007). El vecino que hace uso de eslti


facultad y construye primero en mi lugar de cerramiento forzoso
paied de cerco, sin requerir la previa contribución del otro, puede
ejercer su derecho de cobrar la mitad de su valor, desde el momento
de la construcción del muro. Ésta fue la solución adoptada en el plenario
Patrone c/Danen de Devoto” 1, y la opinión predominante en el pie
nano “Gaggero de Simonetti c/Bogopolsky”2. Esta doctrina, anterior
a la vigencia del actual Código, resulta en lo pertinente plenamente
aplicable. Así lo establece expresamente el actual artículo 2020, que
se refiere al “comienzo de su construcción”.
Esta acción está sujeta a un plazo de prescripción liberatoria d<
cinco años (art. 2560).

H. El caso de la pared privativa

La pared privativa (no medianera) es la que pertenece a uno solo


de los vecinos (art. 2006, inc. o). Puede ser tal el muro de “elevación”,
esto es el que excede la altura del muro de cerramiento (art. 2 0 0 6
me. g), o el “enterrado”, que es el ubicado debajo del nivel del suelo
sin servir de cimiento a una construcción en la superficie (art. 2006
inc. h).
El articulo 2017 dice: “El que construye el muro de elevación solo
tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del
muio, desde que éste lo utilice efectivamente para sus fines específicos^
El mismo derecho tiene quien construye un muro enterrado, o
quien prolonga el muro preexistente en profundidad mayor que la re
querida para su cimentación”.
El artículo transcripto subordina e! derecho al cobro a la circuns­
tancia de que el vecino utilice efectivamente la pared divisoria, en su
parte elevada o enterrada. También podría abarcar al muro de cerra­
miento, si uno de los vecinos abandonó la medianería y luego utiliza
electivamente el muro (ver arts. 2028/30).
La norma se refiere a que el vecino “utilice efectivamente” dicho

1 Antigua CPa/.I .cir., 4-6-48.


2 CNCiv., 6-7-58.

488

liiiiim m n in n n m n I
r n im m m m

Ml-DIANHRÍA Y rR líS CR llf lÓ N

sector del muro, sin haberlo abonado previamente. Se sigue la tesis


expuesta por Salvat y que contó con la adhesión de muchos autores
(Spota; Persegani; Papaño, Kiper, Di 1Ion y Causse; Alterini, entie otros)
v de la jurisprudencia. Debe haber una utilización directa c inmediata
de la pared, una utilización específica, cualquiera que sea su fot nía
(apoyo de construcciones, instalación de cañerías, empotramiento de
tirantes, etc.). Al contrario, no implica servirse de la pared el simple
hecho de arrimar construcciones sin apoyarlas de ninguna forma, co­
locar clavos para colgar ropa, colgar jaulas, revocar la pared, etcéteia.
A partir de dicha utilización electiva, el vecino tiene derecho a
exigir el cobro de la medianería a través de una acción personal, y a
partir de ese instante corre el plazo de cinco años (art. 2560) de pres­
cripción liberatoria (art. 2 0 2 0 ).

C. Efectos de la prescripción liberatoria cumplida


Respecto del muro ya medianero, encaballado o contiguo -levan­
tado en las condiciones del artículo 2008- nada se puede cxigii luego
de la prescripción extintiva. Aunque posteriormente el vecino utilice
efectivamente el muro, la acción de cobro ya prescripla no tenace.
Acaecida entonces la liberación de la acción de cobro, ésta podía ser
invocada -hasta ese límite- cuando ulteriormente se haga utilización
específica de tal muro.
También se aplica la prescripción liberatoria de cinco años para
la parte del muro en lo que exceda de la altura, o debajo del nivel
del suelo, del cerramiento forzoso. Por aplicación del artículo 2017,
el derecho al cobro nacerá cuando el vecino utilice efectivamente la
pared en la parte elevada o enterrada, comenzando a córner a partir
de ese instante la prescripción de la acción (art. 2 0 2 0 ).
Sintetizando, el curso de la prescripción comienza desde la cons­
trucción del muro, en la pared de cerramiento forzoso hasta la altura
del cerramiento forzoso; en ese mismo muro, superada esta altura o
el nivel del suelo, desde la utilización efectiva de ella por el lindero.
¿Cuál es el efecto del cumplimiento del plazo de prescripción li­
beratoria en el supuesto del muro privativo en la parte que supeia la
altura del cerramiento forzoso, o en la parte enterrada?

489
nTTTTTl frfmf m rm

Ci .A umo Kit’i it - M a ria n o C , O tuiio

No hay una compraventa forzosa que se perfecciona poi la utít]i*>


zación del mino, porque el hecho de cargar sobre la pared divisoria
sin requerir previamente al vecino la venia del condominio no coas-
tituye una manifestación tácita de la voluntad en tal sentido, sino, al
contrario, un acto contra legem. Si así fuera, se favorecería al vecino
que piocede de hecho, mamt militan, con relación a aquel que, cum­
pliendo un imperativo legal y ético, exige previamente el perfección
namiento de la compraventa y paga el precio correspondiente.
Cu.indo el vecino necesite usar la pared elevada o enterrada para
un fin específico, siendo ésta propiedad exclusiva del otro vecino,
deberá utilizar la facultad que le confiere el artículo 2017 y exigir la
venta de la mitad indivisa de la pared. Si en lugar de proceder de ese
modo utiliza directamente el muro, nacerá para el propietario exclusivo
la acción de cobro.
Cu utilización efectiva del muro, su servicio específico, que de
ninguna manera lleva ínsita una expresión tácita de la voluntad de
adquirir el condominio, fijará di comienzo del curso de la prescripción
adquisitiva. Cumplida esta última, el muro se convertirá en medianero
(are 2009). No se adquiere la medianería por la mera prescripción
liberatoria de la acción de cobro a los cinco años. Aun prescripta tal
acción, la medianería se adquiere por contrato o por usucapión a los
veinte años (art. 2009).
Este criterio fue sostenido por varios autores3 antes de la sanción)
del Código actual, y lo recoge expresamente el artículo 2009. La so­
lución es lógica, ya que no cabe reconocer a la prescripción extintiva
de la acción que persigue el cobro efectos análogos a la prescripción
adquisitiva del condominio sobre el muro, pues cumplida aquélla Id
condición juiídica de la pared no se modificará; por tanto, si la pared
era privativa en la extensión superior a la altura del cerramiento, o
en la parte enterrada, antes de la prescripción liberatoria, persistirá tal
titularidad exclusiva luego de prescripta la acción4.
En definitiva, juegan en medianería, además de la prescripción li­
beratoria, tanto la prescripción breve (art. 1898) como la larga (arts.

3 Ver: BAGLinTTO. GRINBKRG y PAPAÑO, Medianería. pS. 110 y ss.


' Cerní LI.AMBIAS. Jorge y ALTBRINI, Jorge. Código Civil anotado, Abele-
tlo-PciTol, Buenos Aires, 1981, t. IV-A, p. 609.

490

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1897 y 1899). En cuanto a la primera, se dará cuando de buena le se


adquiera la medianería de quien no era propietario del fundo lindero
o, siéndolo, no tenía capacidad suficiente para celebrar tal acto de
transmisión (art. 1902). La segunda ocurrirá cuando el vecino utilice
efectivamente la pared privativa del vecino (elevada o enterrada, o
abandonada), sin haber adquirido antes la medianetía.
La medianería, cuando no surge automáticamente por la construc­
ción, se adquiere por contrato o por usucapión de 2 0 años. Hn este
último supuesto, la prescripción comienza su curso desde la “utilización
efectiva”. Esto es, cualquier aprovechamiento estable de la pared.

Jurisprudencia (anterior a la vigencia del Código)


1. Si uno de los vecinos ha construido una pared medianera y ha dejad»)
transcurrir el tiempo de la prescripción sin cobrar la medianería corres­
pondiente a esa pared de cerco, esa prescripción es definitiva y el crédito
no renace por la circunstancia de que el vecino apoye su edilicacion
en ella (CCCom. de M ercedes, sala í, 7 -3-95, L. L. B. A. 1995-433).
2. El plazo de prescripción de la acción para el cobro d e la m edianería,
de una m ayor exten sión , com ien za a correr a partir de que el colindante
obligarlo se sirvió de la parte alzada, lo que ocurre cuando de cualquier
forma la utiliza para erigir su ed ificación , es decir el asentam iento
de la pared nueva que levantara y colocación de las respectivas c o ­
lum nas con e se objetivo, no teniendo ningún andam iento la pretensión
de que dicho cóm puto debe realizarse recién desde la fecha en que
el ed ificio de su oponente fue con clu id o (C C C om . de R ío Cuarto,
2 9 -8 - 9 ), L. L. C. 1992-649).
3. Por im perio de la directiva contenida en la parle linal del articulo
2736 del C ód igo C iv il, la adquisición de la medianería sobre las lla­
madas paredes divisorias, que son las de cerram iento forzoso (arls.
2725 a 2 7 2 9 , Cód. c il.), im pone el pago del “valor de la pared desde
sus cim ien to s” y co m o cuando el artículo 4 0 2 2 del ordenam iento m en­
cionado parte de la prescripción de la acción por cobro de medianería
hasta los tres metros lo hace por suponer la existen cia de medianería
hasta la altura del cerram iento fo rzo so desde la construcción del muro,
es derivación ineludible que esa adquisición de m edianería debió arras
trar necesariam ente adem ás de la extensión de la pared hasta la aluna
exterior de tres m etros, el agregado de los cim ien tos (C N C iv., sala
C, 2 -8 -7 9 , L. L. I9 7 9 -D -2 6 I).

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rmni tmi

C t a u d i o Kipt.it - M a r ia n o C , O m i o

4. La acción tic reembolso por cohro do medianería no se enuüi


1 '',“ Cn'll;';!!,í l voz «I derecho do la ación, conformo el ailf.ífcli
272X del Código Civil, nació cuando la demandada realizó a u tj
apiovechamienU) del muro de aquélla, y desde cnionces no ha ir i»
cumdo el término decenal requerido, en virtud del artículo .1023 di
mismo cuerpo legal, por tratarse del cohro de un crédito (C C’CIcÚit
de Jujuy, sala III, 30-3-20J2, “Vargas Pareja De Aguirrc, Viütn,.,
c/Municipalidad de Humahuaca s/Ordinario por daños y periiiidlH"
L. L. NOA 2012 Iju.i,,], p . 663; L. L. NOA 20.2 T i '
con nota de Federico Wayar; AR/JUR/J 7999/201 2 ).
5. Cuando lo reclamado es el costo del muro encaballado sobre la pa
que excede la altura del cerramiento forzoso, el plazo de prescripci
de la acción por cobro de medianería comienza a correr desde
utilización del muro (CNCiv., sala M, 1 2 -2 -2 0 0 9 , “Consorcio de P| i
páctanos Juan María Gutiérrez 3981 c/Construcciones y Desarroll
S liL liduciario y otro”, L. L. Online, A R /J U R /3 10/2009).
6 . A fin de determinar a partir de qué momento la parte consiruotj,.
de un muio divisorio de des fundos podía reclamar sus derechos sol k
esa construcción, debe establecerse que la causa fuente origen de ciii ifi
cimer tipo de reclamo respecto de la pared lindera, ha nacido doiL
el mismo momento de la construcción del muro y de los gastos r*
hzaclos para esa edificación (CCCom. de La Matanza, sala II, 20
2 UU/, Casclli, Renzo M. y otros c/Speranza. Vanesa P. y otros”
L. 13. A. 2007 [octubre], p. 1038; AR/JUR/4315/2007).
7. Si en un juicio por cobro de medianería la demandada considera ni,
que existía prescripción de la acción, debió oponerla al contestar
ta demanda. pues el juez no puede suplirla de oficio (CNCiv., sí, „
Consorcio ° ' ,rdobu 996/1000 esquina C. Pellegr, «j
787/791 c/Avenida Córdoba 972 SRL”, L. L. 2001-C-737 AR/JIM /
2657/2000). ’ K/JU1Í
8 . Si uno de los vecinos ha construido una pared medianera que excep­
tos tres metros, y ha dejado transcurrir el tiempo de la prescripción
sin cobrar la medianería correspondiente a esa pared de cerco -o seu
de tres metros-, esa prescripción es definitiva y el crédito no renac
por la circunstancia de que el vecino apoye su edificación en toda 1
altura de la pared. No obstante ello, el constructor de la pared tendí,
derecho a reclamar el pago del valor de la misma por encima d.
aquella altura, pues en esa medida su acción no ha prescripto, ya quid
nació recién al apoyar el vecino su edificio (CNCiv., sala A, 11-9-98.
492
MI-.DIANIÍKÍA y l*RKSTKH’t ION

“C eguizam on, Héctor B. y otros c/Llabcr, N éstor C. y otro , L. L.


2 0 0 0 -A -5 6 4 , A R /JU R /271/1998).
c> C onstruido un muro de cerram iento forzoso o pared medianera de
' tres m etros de altura, la ob lig a ció n del vecin o no contribuyente es
alcanzada por la prescripción estab lecid a en el articulo 4 0 2 3 del C ód igo
C ivil, en la parte de muro correspondiente al cerram iento, es decn
no más allá de los tres metros de altura referidos, pues se trata de
una prescripción liberatoria que extin gu e la acción para requerir el
pago contributivo de la construcción del muro, deviniendo aquella
ob ligación en natural. A sim ism o , lod o lo que supere dicha aluna no
se trata de un muro m edianero, sin o de propiedad exclu siva del co n s­
tructor. Aunque el transcurso del plazo del articulo 4 0 - 3 del B od igo
C ivil libera a la demandada d e su obligación de contribuir con el
co sto del muro m edianero hasta la altura de tres m etros, ello no im plica
que hubiera adquirido el dom in io del resto de la pared que utiliza,
estando obligada a desem bolsar la parte proporcional de la parle uti­
lizada, de acuerdo a lo normado en el artículo 4 0 2 2 del citado cuerpo
legal, que estab lece que la prescripción operada puede ser invocada
para exim irse del pago hasta la altura del cerram iento forzoso (C N C .v ,
sala B, 16-2-98. “C onsorcio Prop. Sánchez de Bustam antc 2 - 2 2 c/C as
siopea S A ” , L. L. 19 9 9 -D -7 5 3 , A R /JU R /993/1998).

493
f •m í r f i yvi r n T p f TTf iTTrTfi f fJiT? r n M T n T n n f f if f T f I ?I ilT 1? r t f IF111F T1?11f •f r f f f 111•v 11f *f '

B. Justo títu lo ...................................................... 2^7


1 . Aspectos relevantes....................................................................... 777
2. Supuesto en que el comprador cuenta
con boleto de compraventa................................................. 2 tí
3. Título su ficien te.................................................................. 7^
4. Título putativo....................................................................... 2 'tfi
5. Título nulo........................................................................... 7^7
a) Situación del sucesor singular del adquirentc con justo título . . . 238
b) Nulidad del instrumento..................................................... 739
6 . Error de hecho, y no de derecho................................................... 940
7. Título bajo con d ición ....................................................... 044
a) Condición suspensiva.................................................................... 244
b) Condición resolutoria..................................................... 245
c) )>lazo................................................................................................. 246
d) Posesión de un tercero.............................................................. 246
8 . Electos del justo títu lo .................................................................... 246
C. Buena f e ............................................................. 247
1. Como requisito para la prescripción breve........................................ 247
2. Elementos coni’igurativos de la buena f e ........................................ 249
3. Presunción de buena f e .............................................................. 250
4. Presunción de mala fe ................................................................ 75 O
5. Casos de inexistencia de buena fe.............................................. 750
a) Incumplimiento de la forma exigida para el títu lo.................... 250
b) Título nulo por defecto de fo rm a ..................................... 251
6 . Estudio de títulos............................................................ 252
a) D efin icio n es......................................................................... 252
b) Obligación de efectuar el estudio de títu los............................... 254
c) Nuestra opinión.................................................................... 757
d) Í.Ouién debe hacer el estudio de títulos?..................................... 258
c) ¿Hasta cuándo debe hacerse el estudio de títulos?.................. 258
D. Formas de hacer valer la prescripción breve................................... 959
E. Relación de la prescripción decenal con el
artículo 392 del Código Civil y Com ercial............................................ 260
F\ Electos de la prescripción b r e v e ................................................... 7^5
0. Derechos reales susceptibles de prescripción b r e v e ........................... 267

514
\ —... * fffwn. mm\—
m
H. La ley de regularización del dominio. 268
1. Objetivo de la le y ....................... 268
2. Beneficiarios.............................. 270
3. El inmueble................................ 271
4. El procedimiento para acogerse
a los beneficios de la ley 24.374. . 272
5. La escritura de relación............. 274
6 . Efectos de la inscripción...........
276
7. Críticas que merece la ley 24.374 278

CAPÍTULO VI
PRESCRIPCIÓN LARGA (INMUEBLES)

281
A. Requisitos..........................................................................
286
B. Objetivo...........................................................................
C. Momento en el que deben
cumplirse los recaudos legales........................................... 287
f). Formas de hacer valer la prescripción................................ 288
1. Por vía de acción.......................................................... 289
2. Por vía de excepción..................................................... 291
a) En la acción reivindicatoría...................................... 291
b) Momento procesal oportuno para su interposición. . . 293
c) Planteo en el juicio de desalojo................................ 297
d) La prescripción como freno a la acción de reducción 299

CAPÍTULO Vil
JUICIO DE USUCAPIÓN (INMUEBLES)

303
A. Demanda.......................................................
1. Normativa aplicable.............................. 303
2. Requisitos generales de la demanda....... 305
3. Determinación de la cosa objeto del juicio 305
4. Molinillo en el i|iu; deben
cuinplif.se los reculillos lépales..............................................
5. Requisitos fijados por la ley 14.1'i9............................................ »0 p
6 . Otros requisitos de la demanda................................................... \j |
a) 'lasa de justicia.................................................................... \ 11
b) Mediación........................................................................ q|o
c) Bono de derecho fijo............................................................. 3 1(l
d) Cumplimiento de recaudos impuestos por
la resolución J32/2005 del Consejo de la
Magistratura del Poder Judicial de la Nación......................... 3 1p
e) Cumplimiento de lo dispuesto en el artículo IV
de la acordada 6/2005 de la Corle Suprema
de Justicia de la Nación......................................................... 3 17
f) Denuncia del domicilio electrónico...................................... 3 1 7
7. Carácter del juicio y trámite....................................................... 3 1p
8 . Traslado de la demanda............................................................. 31g

a) Citación a los demandados..................................................... 3 |g


b) Integración de la litis........' .................................................. 3 2 5
B. Competencia.................................................................................. 330

1. En razón del territorio................................................................... 3 3 0


2. En razón de la materia.................................................................. 3 3
3. Fuero de atracción........................................................................ 3 3 2
a) Demanda contra el fallido....................................................... 3 3 2
b) Sucesión.............................................................................. 336

C. Diligencias preliminares.................................................................. 3 3 9
D. Medidas cautelares......................................................................... 340

1. Generalidades........................................................................... 340

2 . Anotación de litis....................................................................... 341

3. Embargo..................................................................................... 3 4 4
4. Inhibición general de bienes......................................................... 3 4 (,
5. Medida de no innovar................................................................ 34^

E. Contestación de demanda................................................................... 3 4 7
F. Reconvención................................................................................ 34g

G. Rebeldía.............................. » ............................................ 349

H. Allanamiento.............................................................................. 3<5

I. Acumulación de procesos................................................................. 3 5 3

516
J. B en eficio Je litigar sin g a s t o s ............................................ 355
357
K. Prueba................................................................................
1 . Generalidades..............................................................
357
2. Objeto y carga de la prueba........................................... 358
3. Valoración.................................................................... 360
4. Medios de prueba........................................................ 363
a) Prueba de testigos................................................... 364
b) Prueba confesional................................................... 369
c) Prueba documental................................................. 371
d) Supuesto particular, pago de impuestos................... 374
e) Prueba de indicios................................................... 381
f) Prueba pericial....................................................... 382
g) Prueba informativa............................................... 384
h) R econ ocim ien to ju d ic ia l.................................................... 385
386
I.. Sentencia..........................................................................
1. Efectos del fallo cuando la prescripción
se hizo valer por vía de excepción.............................. 390
2. Inscripción registral..................................................... 393
3. Efectos de la sentencia. Códigos Procesales................. 395
4. Efectos de la sentencia sobre los derechos reales
constituidos por el anterior propietario........................ 398
5. La prescripción y los derechos reales de disfrute......... 401
407
M. Costas...............................................................................
N. Regulación de honorarios................................................... 412
Ñ. Análisis de los Códigos Procesales provinciales................. 415
J. Buenos Aires.............................................................. 416
2. Córdoba...................................................................... 418
3. Entre R íos.................................................................. 425
4. Eormosa.................................................................... . 426
5. Mendoza.................................................................. . 427
6 . Río Negro................................................................
. 428
7. Salta.......................................................................... . 429
8 . San Juan....................................................................
. 429
9. Santa Fe.................................................................... . 431
10. Tierra del Fuego....................................................... . 432

517