MINISTERIO DE VIVIENDA Y ORDENAMIENTO TERRITORIAL

DIRECCIÓN CONTROL Y ORIENTACIÓN DEL DESARROLLO

DEPARTAMENTO DE TRÁMITES

NORMAS DE DESARROLLO URBANO PARA EL DISTRITO DE

PANAMA Y SAN MIGUELITO.
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RESIDENCIAL RURAL
Fundamento Legal: Resolución No.169-2004 de 8 de octubre de 2004 R-R
Ciudad de Panamá

Denominación: Residencial de Baja Densidad Rural (R-R).

Usos permitidos: Construcción, reconstrucción o modificación de edificios destinados a

viviendas unifamiliares aisladas.

Densidad neta: Hasta 50 personas por hectárea.

Área mínima de lote: 1,000.00 M2

Frente mínimo de lote: 20.00 ML.

Fondo mínimo de lote: Libre.

Altura máxima: Planta baja y dos altos.

Área de ocupación máxima: 50 % del área del lote.

Área libre mínima: 50 % del área del lote.

Línea de construcción: La establecida en el Documento Oficial de Servidumbres Viales y

Líneas de Construcción ó 5.00 ML. mínimo, a partir de la línea de
propiedad.

Retiro lateral: 3.00 ML.

Retiro posterior: 6.00 ML.

Estacionamientos: Dos (2) espacios dentro de la propiedad por unidad de vivienda.

NOTA: Todas las áreas habitables requieren de ventilación directa hacia el exterior o hacia un patio interior con un área
mínima de 6.00 M2.
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RESIDENCIAL DE BAJA DENSIDAD

Fundamento Legal: Resolución No.169-2004 de 8 de octubre de 2004 RI-A
Ciudad de Panamá

Denominación: Residencial de Baja Densidad (R1-A).

Usos permitidos: Construcción, reconstrucción o modificación de edificios destinados a

viviendas unifamiliares, bifamiliares una sobre otra o bifamiliares
adosadas, una al lado de la otra de forma horizontal.

Densidad neta: Hasta 100 personas por hectárea.

Área mínima de lote: a) 800.00 M2 por unidad de vivienda unifamiliar y bifamiliar una
sobre otra.
b) 400.00 M2 por cada unidad de vivienda bifamiliar adosada una al
lado de la otra de forma horizontal.

Frente mínimo de lote: 20.00 ML.

Fondo mínimo de lote: Libre.

Altura máxima: Planta baja y dos altos.

Área de ocupación máxima: 50 % del área del lote.

Área libre mínima: 50 % del área del lote.

Línea de construcción: La establecida en el Documento Oficial de Servidumbres Viales y

Líneas de Construcción ó 5.00 ML. mínimo, a partir de la línea de
propiedad.

Retiro lateral mínimo: 2.50 ML.

Retiro posterior mínimo: 5.00 ML.

Estacionamientos: Dos (2) espacios dentro de la propiedad por unidad de vivienda.

NOTA: Todas las áreas habitables requieren de ventilación directa hacia el exterior o hacia un patio interior con un área
mínima de 6.00 M2.
 3

RESIDENCIAL DE BAJA DENSIDAD

Fundamento Legal: Resolución No.169-2004 de 8 de octubre de 2004 RI-B
Ciudad de Panamá

Denominación: Residencial de Baja Densidad (R1-B).

Usos permitidos: Construcción, reconstrucción o modificación de edificios destinados a

viviendas unifamiliares, bifamiliares una sobre otra ó bifamiliares
adosadas, una al lado de la otra de forma horizontal.

Densidad neta: Hasta 200 personas por hectárea.

Área mínima de lote: a) 600.00 M2 para vivienda unifamiliar y bifamiliar, una sobre otra.
b) 300.00 M2 por cada unidad de vivienda bifamiliar, una al lado de la
otra.

Frente mínimo de lote: 20.00 ML.

Fondo mínimo de lote: Libre.

Altura máxima: Planta baja y dos (2) altos.

Área de ocupación máxima: 50 % del área del lote.

Área libre mínima: 50 % del área del lote.

Línea de construcción: La establecida en el Documento Oficial de Servidumbres Viales y

Líneas de Construcción ó 5.00 ML. mínimo, a partir de la línea de
propiedad.

Retiro lateral mínimo: En Planta Baja:

 Adosada a la línea de propiedad, con pared ciega acabada hacia el
vecino.
 1.50 ML. en área de servicio con abertura.
 2.50 ML. en área habitable con abertura.
En Plantas Altas:
 Adosada a la línea de propiedad, con pared ciega acabada hacia el
vecino.
 2.50 ML. con aberturas en área habitable.
 1.50 ML. con pared ciega en área habitable.
 1.50 ML. con abertura en área de servicio.

Retiro posterior mínimo: 5.00 ML.

Estacionamientos: Dos (2) espacios dentro de la propiedad por unidad de vivienda.

NOTA: Todas las áreas habitables requieren de ventilación directa hacia el exterior o hacia un patio interior con un área
mínima de 6.00 M2.
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RESIDENCIAL DE MEDIANA DENSIDAD

Fundamento Legal: Resolución No.169-2004 de 8 de octubre de 2004 R2-A
Ciudad de Panamá

Denominación: Residencial de Mediana Densidad (R2-A)

Usos permitidos: Construcción, reconstrucción o modificación de edificios destinados a

viviendas unifamiliares, bifamiliares una sobre otra, bifamiliares
adosadas una al lado de la otra de forma horizontal y viviendas en
hileras.

Densidad neta: Hasta 300 personas por hectárea.

Área mínima de lote: a) 600.00 M2 por unidad de vivienda unifamiliar.

b) 600.00 M2 por cada unidad de vivienda bifamiliar, una sobre otra.
c) 300.00 M2 por cada unidad de vivienda bifamiliar adosada, una al lado
de la otra de forma horizontal.
d) 200.00 M2 por cada unidad de vivienda en hilera.

Frente mínimo de lote: a) 20.00 ML. por cada unidad de vivienda unifamiliar o bifamiliar, una
sobre otra.
b) 7.50 ML. por cada unidad de vivienda bifamiliar, adosada una al lado de
la otra de forma horizontal.
c) 6.00 ML. por cada unidad de vivienda en hilera.

Fondo mínimo de lote: Libre.

Altura máxima: Planta baja y dos (2) altos.

Área de ocupación máxima: 60 % del área del lote.

Área libre mínima: 40 % del área del lote.

Línea de construcción: La establecida en el Documento Oficial de Servidumbres Viales y
Líneas de Construcción ó 2.50 ML. mínimo, a partir de la línea de
propiedad.

Retiro lateral mínimo: En Planta Baja:

 Adosada a la línea de propiedad, con pared ciega acabada hacia el
vecino.
 1.50 ML. en área de servicio con abertura.
 2.50 ML. en área habitable con abertura.
En Plantas Altas:
 Adosada a la línea de propiedad, con pared ciega acabada hacia el
vecino.
 2.50 ML. con aberturas en área habitable.
 1.50 ML. con pared ciega en área habitable.
 1.50 ML. con abertura en área de servicio.

Retiro posterior mínimo: 5.00 ML.

Estacionamientos: Dos (2) espacios dentro de la propiedad por unidad de vivienda.

NOTA: Todas las áreas habitables requieren de ventilación directa hacia el exterior o hacia un patio interior con un área
mínima de 6.00 M2.
 5

RESIDENCIAL DE MEDIANA DENSIDAD

Fundamento Legal: Resolución No.169-2004 de 8 de octubre de 2004 R2-B
Ciudad de Panamá

Denominación: Residencial de Mediana Densidad (R2-B)

Usos permitidos: Construcción, reconstrucción o modificación de edificios destinados a

viviendas unifamiliares, bifamiliares una sobre otra, bifamiliares adosadas
una al lado de la otra de forma horizontal, viviendas en hileras y
apartamentos.
Se permitirá la construcción de edificios docentes, filantrópicos, asistenciales
y oficinas de profesionales residentes, cuyo anexo o remodelación no debe
sobrepasar el 10% el área de construcción cerrada existente.

Densidad neta: Hasta 300 personas por hectárea.

a) 600.00 M2 vivienda unifamiliar.
Área mínima de lote: b) 600.00 M2 vivienda bifamiliar, una sobre otra.
c) 300.00 M2 por vivienda bifamiliar adosada, una al lado de la otra de
forma horizontal.
d) 200.00 M2 por cada unidad de vivienda en hilera.
e) 600.00 M2 para edificio de apartamentos.

Frente mínimo de lote: a) 20.00 ML. por vivienda unifamiliar o bifamiliar, una sobre otra.
b) 7.50 ML. por cada vivienda bifamiliar adosada una al lado de la otra, de
forma horizontal.
c) 6.00 ML. por cada vivienda en hilera.
d) 20.00 ML. por edificio de apartamentos.

Fondo mínimo de lote: Libre.

Altura máxima: Planta baja y tres (3) altos.

Área de ocupación máxima: 60 % del área del lote.

Área libre mínima: 40 % del área del lote.

Línea de construcción: La establecida en el Documento Oficial de Servidumbres Viales y Líneas de

Construcción ó 2.50 ML. mínimo, a partir de la línea de propiedad.

Retiro lateral mínimo: En Planta Baja:

 Adosada con pared ciega acabada hacia el vecino.
 2.50 ML. con aberturas en áreas habitables.
 1.50 ML. con aberturas en área de servicio.
En Plantas Altas:
 Adosada con pared ciega acabada hacia el vecino.
 2.50 ML. con aberturas en áreas habitables.
 1.50 ML. con pared ciega en área habitable.
 1.50 ML. en áreas de servicios.

Retiro posterior: 5.00 ML.

Estacionamientos: a) Hasta 125 M2: 1.0 por vivienda

b) Hasta 160 M2: 1.25 por vivienda
c) Hasta 200 M2: 1.50 por vivienda
d) Hasta 300 M2: 2.0 por vivienda
e) Hasta 400 M2: 2.50 por vivienda
f) Hasta 500 M2: 3.00 por vivienda
g) Más de 500 M2: 4.00 por vivienda

NOTA: a) Todas las áreas habitables requieren de ventilación directa hacia el exterior o hacia un patio interior con un área mínima de 6.00
M2. b) Los niveles de estacionamientos en área cerrada tendrán ventilación, ya sea horizontal o vertical, a través de pozos o
rejillas en los pisos.

RESIDENCIAL DE MEDIANA DENSIDAD
Fundamento Legal: Resolución No.169-2004 de 8 de octubre de 2004
Denominación:
Usos permitidos:
Densidad neta:
Área mínima de lote:
Frente mínimo de lote:
Fondo mínimo de lote:
Altura máxima:
Área de ocupación máxima:
Área libre mínima:
Línea de construcción:
Retiro lateral mínimo:
Retiro posterior:
Estacionamientos:
6
R3
Ciudad de Panamá
Residencial de Mediana Densidad (R3)
Construcción, reconstrucción o modificación de edificios destinados a
viviendas unifamiliares, bifamiliares (una sobre otra), bifamiliares adosadas
una al lado de la otra de forma horizontal, viviendas en hileras y
apartamentos.
Se permitirá la construcción de edificios docentes, filantrópicos, asistenciales
y oficinas de profesionales residentes, cuyo anexo o remodelación no debe
sobrepasar el 10% el área de construcción cerrada existente.
Hasta 400 personas por hectárea.
a) 400.00 M2 por unidad de vivienda unifamiliar y bifamiliar, una sobre otra.
b) 400.00 M2 por vivienda bifamiliar adosada, una al lado de la otra, de
forma horizontal (200.00 m2 cada unidad de vivienda).
c) 150.00 M2 por cada unidad de vivienda en hilera.
d) 600.00 M2 para edificio de apartamentos.
a) 14.00 ML. por vivienda unifamiliar o bifamiliar, una sobre otra.
b) 14.00 ML. por vivienda bifamiliar adosada una al lado de la otra,
equivalente a 7.00 ml por cada unidad de vivienda.
c) 5.00 ML. por cada unidad de vivienda en hilera.
d) 20.00 ML. para edificios de apartamentos.
Libre.
Planta baja y tres (3) altos.
60 % del área del lote.
40 % del área del lote.
La establecida en el Documento Oficial de Servidumbres Viales y Líneas de
Construcción ó 2.50 ML. mínimo, a partir de la línea de propiedad.
En Planta Baja:
 Adosamiento con pared ciega acabada hacia el vecino.
 2.50 ML. con aberturas en áreas habitables.
 1.50 ML. con aberturas en área de servicio.
En Plantas Altas:
 Adosamiento con pared ciega acabada hacia el vecino.
 2.50 ML. con aberturas en áreas habitables.
 1.50 ML. con pared ciega en área habitable.
 1.50 ML. con abertura en área de servicios.
4.00 ML.
a) Hasta 125 M2: 1.0 por vivienda
b) Hasta 160 M2: 1.25 por vivienda
c) Hasta 200 M2: 1.50 por vivienda
d) Hasta 300 M2: 2.0 por vivienda
e) Hasta 400 M2: 2.50 por vivienda
f) Hasta 500 M2: 3.00 por vivienda
g) Más de 500 M2: 4.00 por vivienda
NOTA: a) Todas las áreas habitables requieren de ventilación directa hacia el exterior o hacia un patio interior con un área mínima de 6.00
M2. b) Los niveles de estacionamientos en área cerrada tendrán ventilación, ya sea horizontal o vertical, a través de pozos o
rejillas en los pisos.

RESIDENCIAL DE MEDIANA DENSIDAD ESPECIAL

Fundamento Legal: Resolución No.169-2004 de 8 de octubre de 2004 R-E
Ciudad de Panamá

Denominación: Residencial de Mediana Densidad Especial (R-E)

Usos permitidos: Construcción, reconstrucción o modificación de edificios destinados a

viviendas unifamiliares, bifamiliares una sobre otra, bifamiliares adosadas
una al lado de la otra de forma horizontal, viviendas en hileras y
apartamentos.
Se permitirá la construcción de edificios docentes, filantrópicos, asistenciales
y oficinas de profesionales residentes, cuyo anexo o remodelación no debe
sobrepasar el 10% el área de construcción cerrada existente.

Densidad neta: Hasta 500 personas por hectárea.

Área mínima de lote: a) 160.00 M2 por unidad de vivienda unifamiliar.

b) 300.00 M2 para vivienda bifamiliar adosada, una al lado de la otra, o
una sobre la otra (equivalente a 150.00 m2 para cada unidad).
c) 120.00 M2 por cada unidad de vivienda en hilera.
d) 400.00 M2 para edificio de apartamentos.

Frente mínimo de lote: a) 9.00 ML. por unidad de vivienda unifamiliar o bifamiliar una sobre otra.
b) 7.00 ML. por cada unidad de vivienda bifamiliar adosada una al lado de
la otra de forma horizontal.
c) 6.00 ML. por unidad de vivienda en hilera.
d) 17.00 ML. para edificios de apartamentos.

Fondo mínimo de lote: Libre.

Altura máxima: Planta baja y tres (3) altos para cualquier tipología de vivienda.

Área de ocupación máxima: 60 % del área del lote.

Área libre mínima: 40 % del área del lote.

Línea de construcción: La establecida en el Documento Oficial de Servidumbres Viales y Líneas de
Construcción ó 2.50 ML. mínimo, a partir de la línea de propiedad.

Retiro lateral mínimo: a) Adosado con pared ciega acabada hacia el vecino.
b) 1.50 ML. con aberturas o ventanas.
c) Para lotes con frente de 10.00 ML ó menos de 10.00 ML. se permitirá
1.20 ML.

Retiro posterior: 2.50 ML.

Estacionamientos: a) Hasta 300.00 m2 de construcción: 1 (uno) por unidad de vivienda.

b) Más de 300.00 m2 de construcción: 2 (dos) por unidad de vivienda.

NOTA: a) Todas las áreas habitables requieren de ventilación directa hacia el exterior o hacia un patio interior con un área mínima de 6.00
M2. b) Los niveles de estacionamientos en área cerrada tendrán ventilación, ya sea horizontal o vertical, a través de pozos o
rejillas en los pisos.
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RESIDENCIAL DE ALTA DENSIDAD

Fundamento Legal: Resolución No.169-2004 de 8 de octubre de 2004 R-M
Ciudad de Panamá

Denominación: Residencial de Alta Densidad (R-M)

Usos permitidos: Construcción, reconstrucción o modificación de edificios multifamiliares,
viviendas bifamiliares y casas en hileras.
Se permitirá la construcción de edificios docentes, religiosos, institucionales,
culturales, filantrópicos, asistenciales y oficinas, siempre que dichas
estructuras no constituyan perjuicios para los vecinos o afecten en forma
adversa, el carácter residencial multifamiliar de la zona.
Se permiten locales comerciales en la planta baja de los edificios para el
expendio de artículos de consumo en general.

Densidad neta: Hasta 600 personas por hectárea.

Área mínima de lote: 600.00 M2 por edificio de apartamentos.

Frente mínimo de lote: 20.00 ML.

Fondo mínimo de lote: 30.00 ML.

Altura máxima: Según densidad.

Área de ocupación máxima: 60% del área del lote.

Área libre mínima: 40% del área del lote.

Línea de construcción: La establecida en el Documento Oficial de Servidumbres Viales y Líneas de

Construcción ó 5.00 ML. mínimo, a partir de la línea de propiedad.

Retiro lateral: a) En plantas baja y dos altos:

 Adosado con pared ciega acabada hacia el vecino.
 1.50 ML. en área de servicio.
 2.50 ML. en áreas habitables.

Retiro posterior: a) En plantas baja y dos altos:

 Adosado con pared ciega acabada hacia el vecino.
b) En la Torre:
 3.00 ML.
c) Adosado con pared ciega acabada hacia el vecino, cuando colinda con
zonificación RM3, C2 ó Industrial.
d) Cuando colinda con zonificación residencial, aplicar las opciones
ilustradas en el Anexo No. 3

Estacionamientos: a) Hasta 125 M2: 1.0 por vivienda

b) Hasta 160 M2: 1.25 por vivienda
c) Hasta 200 M2: 1.50 por vivienda
d) Hasta 300 M2: 2.0 por vivienda
e) Hasta 400 M2: 2.50 por vivienda
f) Hasta 500 M2: 3.00 por vivienda
g) Más de 500 M2: 3.50 por vivienda
NOTA: a) Todas las áreas habitables requieren de ventilación directa hacia el exterior o hacia un patio interior con un área mínima de 6.00
M2. b) Los niveles de estacionamientos en área cerrada tendrán ventilación, ya sea horizontal o vertical, a través de pozos o
rejillas en los pisos.

RESIDENCIAL DE ALTA DENSIDAD

Fundamento Legal: Resolución No.169-2004 de 8 de octubre de 2004 RM-1
Ciudad de Panamá

Denominación: Residencial de Alta Densidad (RM-1)

Usos permitidos: Construcción, reconstrucción o modificación de edificios multifamiliares,
viviendas bifamiliares y casas en hileras.
Se permitirá la construcción de edificios docentes, religiosos, institucionales,
culturales, filantrópicos, asistenciales y oficinas, siempre que dichas
estructuras no constituyan perjuicios para los vecinos o afecten en forma
adversa, el carácter residencial multifamiliar de la zona.
Se permiten locales comerciales en la planta baja de los edificios para el
expendio de artículos de consumo en general.

Densidad neta: Hasta 750 personas por hectárea.

Área mínima de lote 600.00 M2 por edificio de apartamentos

Frente mínimo de lote: 20.00 ML.

Fondo mínimo de lote: 30.00 ML.

Altura máxima Según densidad.

Área de ocupación máxima 100% del área de construcción por retiros en planta baja.

Área libre mínima La que resulte al aplicar los retiros.

Línea de construcción: La establecida en el Documento Oficial de Servidumbres Viales y Líneas de

Construcción ó 5.00 ML mínimo, a partir de la línea de propiedad.

Retiro lateral a) En plantas baja y tres altos:

 Adosado con pared ciega acabada hacia el vecino.
b) En la Torre
 1.50 ML. en área de servicio.
 2.50 ML. en áreas habitables.

Retiro posterior: a) En plantas baja y tres altos:

 Adosado con pared ciega acabada hacia el vecino.
b) En la Torre
 5.00 ML
 Adosado con pared ciega acabada hacia el vecino, cuando colinda
con zonificación RM3, C2 ó Industrial.
c) Cuando colinda con zonificación residencial, aplicar las opciones
ilustradas en el Anexo No. 3

Estacionamientos: a) Hasta 125 M2: 1.00/ Vivienda

b) Hasta 160 M2: 1.25/ Vivienda
c) Hasta 200 M2: 1.50/ Vivienda
d) Hasta 300 M2: 2.00/ Vivienda
e) Hasta 400 M2: 2.50/ Vivienda
f) Hasta 500 M2: 3.00/ Vivienda
g) Más de 500 M2: 3.50/ Vivienda
NOTA: Todas las áreas habitables requieren de ventilación directa hacia el exterior o hacia un patio interior con un área mínima de 6.00
M2. b) Los niveles de estacionamientos en área cerrada tendrán ventilación, ya sea horizontal o vertical, a través de pozos o rejillas en los
pisos.

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RESIDENCIAL DE ALTA DENSIDAD

Fundamento Legal: Resolución No.169-2004 de 8 de octubre de 2004 RM-2
Ciudad de Panamá

Denominación: Residencial de Alta Densidad (RM-2)

Usos permitidos: Construcción, reconstrucción o modificación de edificios multifamiliares,
viviendas bifamiliares y casas en hileras.
Se permitirá la construcción de edificios docentes, religiosos, institucionales,
culturales, filantrópicos, asistenciales y oficinas, siempre que dichas
estructuras no constituyan perjuicios a los vecinos o afecten en forma
adversa, el carácter residencial multifamiliar de la zona.
Se permiten locales comerciales en la planta baja de los edificios para el
expendio de artículos de consumo en general.

Densidad neta: Hasta 1,000 personas por hectárea.

Área mínima de lote: 800.00 M2 por edificio de apartamentos.

Frente mínimo de lote: 20.00 ML.

Fondo mínimo de lote: 40.00 ML.

Altura máxima: Según densidad

Área de ocupación máxima: 100% del área de construcción por retiro en planta baja.

Área libre mínima: La que resulte al aplicar los retiros.

Línea de construcción: La establecida en el Documento Oficial de Servidumbres Viales y Líneas de

Construcción ó 5.00 ML. mínimo, a partir de la línea de propiedad.

Retiro lateral: a) En plantas baja y cuatro altos

 Adosado con pared ciega acabada hacia el vecino.
b) En la Torre
 1.50 ML. en área de servicio.
 2.50 ML. en áreas habitables.
 Cuando colinda con zonificación residencial, aplicar las opciones
ilustradas en el Anexo No. 2

Retiro posterior: a) Adosado en planta baja y cuatros con pared ciega acabada hacia el
vecino.
b) 5.00 ML. en la Torre.
c) Adosado con pared ciega acabada hacia el vecino, cuando colinda con
zonificación RM3, C2 ó Industrial.
d) Cuando colinda con zonificación residencial, aplicar las opciones
ilustradas en el Anexo No. 3

Estacionamientos: a) Hasta 125 M2: 1.00/ Vivienda

b) Hasta 160 M2: 1.25/ Vivienda
c) Hasta 200 M2: 1.50/ Vivienda
d) Hasta 300 M2: 2.00/ Vivienda
e) Hasta 400 M2: 2.50/ Vivienda
f) Hasta 500 M2: 3.00/ Vivienda
g) Más de 500 M2: 3.50/ Vivienda
NOTA: a) Todas las áreas habitables requieren de ventilación directa hacia el exterior o hacia un patio interior con un área mínima de 6.00
M2. b) Los niveles de estacionamientos en área cerrada tendrán ventilación, ya sea horizontal o vertical, a través de pozos o
rejillas en los pisos.
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RESIDENCIAL DE ALTA DENSIDAD

Fundamento Legal: Resolución No.169-2004 de 8 de octubre de 2004 RM-3
Ciudad de Panamá

Denominación: Residencial de Alta Densidad (RM-3)

Usos permitidos: Construcción, reconstrucción o modificación de edificios multifamiliares,
viviendas bifamiliares y casas en hileras.
Se permitirá la construcción de edificios docentes, religiosos, institucionales,
culturales, filantrópicos, asistenciales y oficinas, siempre que dichas
estructuras no constituyan perjuicios a los vecinos o afecten en forma
adversa, el carácter residencial multifamiliar de la zona.
Se permiten locales comerciales en la planta baja de los edificios para el
expendio de artículos de consumo en general.

Densidad neta: Hasta 1,500 personas por hectárea.

Área mínima de lote: 800.00 M2 por edificio de apartamentos.

Frente mínimo de lote: 20.00 ML.

Fondo mínimo de lote: 40.00 ML.

Altura máxima: Según densidad

Área de ocupación máxima: 100% del área de construcción por retiros en planta baja.

Área libre: La que resulte después de aplicar los retiros.

Línea de construcción: La establecida en el Documento Oficial de Servidumbres Viales y Líneas de

Construcción ó 5.00 ML. mínimo, a partir de la línea de propiedad.

Retiro lateral: a) En plantas baja y cinco altos

 Adosado con pared ciega acabada hacia el vecino.
b) En la Torre
 1.50 ML. en área de servicio.
 2.50 ML. en áreas habitables.

Retiro posterior: a) En planta baja y cinco altos: adosado con pared ciega acabada hacia el
vecino.
b) En la Torre
 5.00 ML
c) Adosado con pared ciega acabada hacia el vecino, cuando colinda con
zonificación RM3, C2 ó Industrial.
d) Cuando colinda con zonificación residencial, aplicar las opciones
ilustradas en el Anexo No. 3

Estacionamientos: a) Hasta 125 M2: 1.00/ Vivienda

b) Hasta 160 M2: 1.25/ Vivienda
c) Hasta 200 M2: 1.50/ Vivienda
d) Hasta 300 M2: 2.00/ Vivienda
e) Hasta 400 M2: 2.50/ Vivienda
f) Hasta 500 M2: 3.00/ Vivienda
g) Más de 500 M2: 3.50/ Vivienda
NOTA: a) Todas las áreas habitables requieren de ventilación directa hacia el exterior o hacia un patio interior con un área mínima de 6.00
M2. b) Los niveles de estacionamientos en área cerrada tendrán ventilación, ya sea horizontal o vertical, a través de pozos o
rejillas en los pisos.

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RESIDENCIAL DE CONJUNTO
Fundamento Legal: Resolución No.169-2004 de 8 de octubre de 2004 RC
Ciudad de Panamá

Denominación: Residencial de Conjunto (RC)

Usos permitidos: Construcción de edificios unifamiliares aislados, bifamiliares, casas

en hileras y casas de apartamentos. En los casos donde se
propongan lotes independientes, el tamaño de los mismos podrá ser
reducido de lo exigido por la zonificación del área, hasta ser una
superficie que sea aceptable por el Ministerio de Vivienda, de
acuerdo a los méritos del proyecto. Estos lotes o unidades de
viviendas pueden ser agrupados o aislados, para lograr el mejor
funcionamiento del conjunto, siempre y cuando el área restante sea
usada como área verde y/o recreativa para las familias residentes del
conjunto, cuyo mantenimiento correrá por cuenta de los futuros
adquirientes.

Densidad neta: La que permita la zonificación del área y las densidades adicionales
que puedan obtenerse por el uso de la norma de zonificación. La
densidad se calcula en base a la superficie total del terreno.

Área mínima de la unidad de vivienda: 36.00 M2 de construcción.

Altura máxima: Planta baja y tres altos en vivienda unifamiliar, bifamiliar y casas en
hileras. En edificios de apartamentos, varía según densidad.

Área de ocupación máxima de la vivienda: 100% del área de construcción por retiro en planta baja.

Arrea libre mínima: La que resulte al aplicar los retiros.

Área recreativa, social y área verde para 25.00 m2 por unidad de vivienda.
uso comunal:

Línea de construcción: La establecida en el Documento Oficial de Servidumbres Viales y Líneas de

Construcción ó 5.00 ML. mínimo, a partir de la línea de propiedad.

Retiro lateral: a) Según zonificación vigente en fincas colindantes al conjunto.

b) En vivienda unifamiliar, bifamiliar, casas en hileras y de apartamentos
hasta tres (3) plantas, será de 3.00 ML. entre unidades.
c) Retiros entre edificios del proyecto de más de tres (3) plantas, será de
7.50 ML.

Retiro posterior: a) 5.00 ML.

Estacionamientos: El número de estacionamientos será determinado de acuerdo a su

ubicación, según las normas vigentes.

El conjunto será presentado en forma integral, mediante un anteproyecto

Requisitos Especiales: que incluya lotes, viviendas, áreas comunales y áreas verdes o recreativas.
Deberá proponer no menos de un árbol por familia.
Para los efectos de tramitación, el proyecto será aprobado por el Ministerio
 de Vivienda, por tanto, seguirá el procedimiento de urbanización hasta la
etapa de construcción y se organizará bajo el Régimen de Propiedad
Horizontal, de Cooperativa de Vivienda o bajo una sola finca que pertenezca
a persona natural o jurídica.

13

COMERCIAL DE INTENSIDAD BAJA Ó BARRIAL

Fundamento Legal: Resolución No.188-93 de 13 de septiembre de 1993
C-1
Ciudad de Panamá

Instalaciones comerciales y de servicios en general relacionadas con

Usos permitidos: las actividades mercantiles y profesionales de la vecindad o del
barrio, siempre y cuando no afecten o perjudiquen el área residencial
establecida.
El uso comercial o residencial se podrá dar en forma combinada o
independiente, de acuerdo a la norma residencial de la zona.

Área mínima de lote: De acuerdo al área mínima permitida en la zona donde está ubicado.

Frente mínimo de lote: 12.00 ML.

Fondo mínimo de lote: Libre

Área libre mínima de lote: 40% del área de lote.

Área de ocupación máxima: 60% del área de lote.

Línea de construcción: La establecida ó 2.50 ML. mínimo, a partir de la línea de propiedad.

Altura máxima: Será determinada por el código de zona predominante en el sector.

Retiro lateral:  Cuando colinde con los códigos de zona R1-B y R2-A: ninguno en
planta baja y dos altos con pared ciega acabada hacia el vecino.
 Cuando colinde con los códigos de zona R2-B, R3 y RE: ninguno
en planta baja y tres altos con pared ciega acabada hacia el
vecino.
 En el caso que se utilicen aberturas, el retiro lateral mínimo será
de 1.50 ML.

Retiro posterior: 5.00 ML. en las zonas R1-B, R2-A y R2-B.

4.00 ML. en la zona R3.
2.50 ML. en la zona RE.

Estacionamientos: Un (1) espacio por cada 60.00 m2 de uso comercial u oficina.

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COMERCIAL DE INTENSIDAD ALTA Ó CENTRAL

Fundamento Legal: Resolución No.188-93 de 13 de septiembre de 1993
C-2
Ciudad de Panamá

En áreas zonificadas con RM y RM1

Usos permitidos: Instalaciones comerciales, oficinas y de servicios en general,

relacionadas con las actividades mercantiles y profesionales del
centro del área urbana o de la ciudad. La actividad comercial incluirá
el manejo, almacenamiento y distribución de mercancías.
Se permitirá además, el uso residencial multifamiliar de alta densidad
(RM y RM1), así como los usos complementarios a la actividad de
habitar, ya sea en forma combinada o independiente. (Ver anexo 1).

Área mínima de lote: 600.00 M2

Frente mínimo de lote: 20.00 ML.

Fondo mínimo de lote: 30.00 ML.

Área de ocupación máxima: 100% del área construible por retiros (en planta baja).

Área libre mínima: La que resulte al aplicar los retiros.

Línea de construcción: La establecida ó 5.00 ML. mínimo a partir de la línea de propiedad.

Retiro lateral: Cuando colinde con el uso residencial de alta densidad:

 En RM: Ninguno en planta baja y dos altos con pared ciega
acabada hacia el vecino.
 En RM-1: Ninguno en planta baja y tres altos con pared ciega
acabada hacia el vecino.
 Cuando colinde con el residencial de baja y mediana densidad:
aplicar las opciones ilustradas (ver anexo No. 2).

Retiro posterior: Cuando colinde con el uso residencial de alta densidad:

 En RM: Ninguno en planta baja y dos altos con pared ciega
acabada hacia el vecino.
 En RM-1: Ninguno en planta baja y tres altos con pared ciega
acabada hacia el vecino.
 Cuando colinde con residencial de baja y mediana densidad:
aplicar las opciones ilustradas (ver anexo No. 3).
 Torre: 3.00 Ml. en la zona RM
5.00 ML en la zona RM-1

Estacionamientos: Un espacio por cada 150.00 M2 para edificio de depósitos.

Un espacio por cada 60.00 M2, de uso comercial u oficina.
Un espacio por cada 150.00 M2 de depósito.
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COMERCIAL DE ALTA INTENSIDAD Ó CENTRAL

Fundamento Legal: Resolución No.188-93 de 13 de septiembre de 1993
C-2
Ciudad de Panamá

En áreas zonificadas con RM-2 y RM-3

Usos permitidos: Instalaciones comerciales, oficinas y de servicios en general,

relacionadas con las actividades mercantiles y profesionales del
centro urbano. La actividad comercial incluirá el manejo,
almacenamiento y distribución de mercancías.
Se permitirá además, el uso residencial multifamiliar de alta densidad
(RM-2 y RM-3), así como los usos complementarios a la actividad de
habitar, ya sea en forma combinada o independiente. (Ver anexo 1).

Área mínima de lote: 800.00 M2

Frente mínimo de lote: 20.00 ML.

Fondo mínimo de lote: 40.00 ML.

Área libre mínima: La que resulte al aplicar los retiros.

Área de ocupación máxima: 100% del área construible por retiros (en planta baja).

Línea de construcción: La establecida ó 5.00 ML. mínimo, a partir de la línea de propiedad.

Retiro lateral: Cuando colinde con el uso residencial de alta densidad:

 En RM-2: Ninguno en planta baja y cuatro altos con pared ciega
acabada hacia el vecino.
 En RM-3: Ninguno en planta baja y cinco altos con pared ciega
acabada hacia el vecino.
 Cuando colinde con el residencial de baja y mediana densidad:
aplicar las opciones ilustradas (ver anexo No. 2).

Retiro posterior: Cuando colinde con el uso residencial de alta densidad:

 En RM-2: Ninguno en planta baja y cuatro altos con pared ciega
acabada hacia el vecino.
 En RM-3: Ninguno en planta baja y cinco altos con pared ciega
acabada hacia el vecino.
 Cuando colinde con residencial de baja y mediana densidad:
aplicar las opciones ilustradas (ver anexo No. 3).
 Torre: 5.00 ML.

Estacionamientos:  Un espacio por cada 150.00 M2, para edificios de depósitos.

 Un espacio por cada 60.00 M2, de uso comercial u oficina.
 Un espacio por cada 150.00 M2 de depósito.
 Para centros comerciales urbanos: un espacio por cada 40.00 m2.
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INDUSTRIAL
Fundamento Legal: Resolución No.150-83 de 28 de octubre de 1983
Usos: IL
IM
Industrial Liviano
Industrial Molesto
I
Ciudad de Panamá
IP Industrial Peligrosa

Usos permitidos: Sólo se permitirá la construcción, reconstrucción o modificación de

edificios destinados a usos industriales y comerciales, cuyas normas
de procesamiento cuenten con los controles técnicos y ambientales
mínimos aceptables para no producir efectos nocivos y ofensivos por
razones de emisiones de olores, polvos, humo, gases o ruidos, ni
representen un peligro para la seguridad de las áreas residenciales o
industriales vecinas. Además, se permitirán los usos
complementarios a estas actividades. Los controles técnicos y
ambientales serán determinados por el Ministerio de Salud. (1)

Área mínima de lote: (2) 1,000.00 M2

Frente mínimo de lote: 20.00 ML.

Fondo mínimo de lote: 40.00 ML.

Altura máxima: Será determinada por el área de construcción.

Área de ocupación máxima: 70% del área de lote

Área libre mínima: 30% del área de lote.

Área de construcción: 200% del área de lote.

Línea de construcción: La establecida ó la que se indique a cada vía, según el plano de la

urbanización. En urbanizaciones nuevas, 5.00 ML. mínimo a partir de la
línea de propiedad.

Retiro lateral:  Ninguno (fachada ciega).

 Cuando colinde con comercio o industrias con abertura en la fachada
lateral: 1.50 m.
 Cuando colinde con viviendas: 3.00 m.

Retiro posterior:  Ninguno con pared ciega.

 Con abertura o ventanas: 5.00 m. mínimo

Estacionamientos: (3)  Un espacio por cada 150.00 M2 de área dedicada a uso industrial.
 Un espacio por cada 60.00 M2 de uso comercial u oficina.
 La carga, descarga y almacenamiento se hará dentro de la propiedad.

(1) Las industrias especiales requerirán un estudio de impacto ambiental, que permita a las autoridades, emitir juicio y establecer
las restricciones específicas para el proyecto.
Cuando las industrias molestas estén equipadas con controles especiales, podrán ubicarse en áreas destinadas a industrias
livianas.
En la norma Industrial (I) no se permitirá el uso residencial y el proyecto deberá acogerse a las Disposiciones Varias sobre el
uso comercial e industrial.
(2) Para actividades como talleres artesanales o pequeñas industrias que cumplan con los requisitos de estacionamientos y de
control de funcionamiento, se permitirán áreas mínimas de 450.00 M2. Frente mínimo de 15.00 m. y Fondo mínimo de
30.00 m. Estacionamientos: 1 espacio por cada 60.00 M2. del área del taller.
(3) Todas las actividades de carga, descarga, almacenamiento, mercadeo o de maniobra deberá realizarse dentro de los límites de
la propiedad. Además, al concluirse las jornadas de trabajo normal, todos los camiones de acarreo o transporte de carga,
personas o equipo de trabajo deberán guardarse dentro de la propiedad.
Cuando se construyan planchas de estacionamientos, paralela de una vía de gran importancia comercial, siempre que
condiciones de topografía lo permitan, se construirán al mismo nivel de los pavimentos colindantes permitiendo la formación
de una vía marginal continua.