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CONSTRUCCIONES CIVILES
FACULTAD DE INGENIERÍA
PONTIFICIA UNIVERSIDAD JAVERIANA, CALI COLOMBIA
INFORME FINAL
Proyecto de inversión
FORMULACION DE PROYECTOS
DOCENTE
Ms. Héctor Benavides
Índice:
LINEAMIENTOS DEL PROYECTO ................................................................................................ 3
EMPRESA: “ARGOVI & ASOCIADOS” ......................................................................................... 3
Misión ............................................................................................................................................. 3
Visión .............................................................................................................................................. 3
LLUVIA DE IDEAS ........................................................................................................................... 3
Alternativas seleccionadas .............................................................................................................. 3
CONDOMINIO DE CASAS CAMPESTRES “ACACIAS” .............................................................. 4
Matriz DOFA .................................................................................................................................. 5
Flujo de caja .................................................................................................................................... 6
VIVIENDAS MILTIFAMILIARES (EDIFICIO DE APARTAMENTOS) ....................................... 8
Matriz DOFA .................................................................................................................................. 9
Flujo de caja .................................................................................................................................. 10
MINI CENTRAL DE ABASTOS – SUR ......................................................................................... 12
Matriz DOFA ................................................................................................................................ 14
Flujo de caja .................................................................................................................................. 16
CENTRO COMERCIAL .................................................................................................................. 19
Matriz DOFA ................................................................................................................................ 21
Plano Centro Comercial ................................................................................................................ 25
ANÁLISIS DE ALTERNATIVAS ................................................................................................... 26
Combinación de alternativas de inversión Plano Centro Comercial ............................................. 26
LINE CONSTRUCTION - POKA YOKE........................................................................................ 36
ANÁLISIS DE PROVEEDORES ..................................................................................................... 36
LAST PLANER -PAC: ..................................................................................................................... 37
ANÁLISIS DE RESULTADOS ....................................................................................................... 38
CONCLUSIONES ............................................................................................................................ 39
LINEAMIENTOS DEL PROYECTO
Plantear alternativas de negocio relacionadas al Área de Construcciones, estas deben cumplir los
siguientes términos:
1. Monto de inversión de 5000 ´000 000. Pesos colombianos.
Misión
Visión
Ser una empresa innovadora líder en la consultoría y construcción de proyectos, satisfaciendo las
necesidades de calidad, tecnología, planificación y cumplimiento.
LLUVIA DE IDEAS
Casas campestres.
Vivienda multififamiliar (Edificio de apartamentos), estrato 6.
Mini central de abastos – Sur.
Centro comercial.
CONDOMINIO DE CASAS CAMPESTRES “ACACIAS”
Los proyectos de vivienda como casas campestres han sido proyecto de gran acogida en durante los
últimos años, de manera que ha incentivado la inversión en proyectos inmobiliarios en el sector.
Dentro de la planificación establecida en el Plan del Desarrollo del Municipio de Jamundí, hace
factible la realización de proyectos similares en la zona debido a la gran acogida e interés por parte
de usuarios.
Durante los últimos años, el área de Jamundí ha sido atractiva para familias que quieren alejarse de
la ciudad hacia un entorno más tranquilo y acogedor, se plantea el siguiente proyecto, que consiste
en la construcción de un condominio de casas campestres al norte de Jamundí , junto a la vía
panamericana. La configuración asignada a este proyecto para cada vivienda campestre se conforma
de la siguiente manera:
Tabla resumen
Área parcelación 180 m²
Área primera planta 84 m²
Área construida 168 m²
Área verde 96 m²
Valor construcción $ 307.100.746
Valor venta $ 396.000.000
Tabla 1: Resumen – Casas campestres
El proyecto total incluye a 135 casas, divididas en 3 etapas de 45 casas cada una. Las casas son de 2
pisos, con un área total de 168 m2 más 96 m2 de zona verde, con vías de acceso; enfocados a en la
innovación se complementa con un diseño urbanístico fundamentado en el paisajismo del sector
Imagen 2: Lote para el proyecto de Casas campestres
Matriz DOFA
Oportunidades Amenaza
Oportunidades Amenazas
Ubicación Mucha oferta
Fortalezas FO: Cuenta con una ubicación FA: Establecer un plan de
Innovación, en privilegiada debido a que está mercadeo, enfatizando nuestro
sistemas. atravesado por un afluente diseño innovador en sistemas
constructivos. natural, y nuestro diseño constructivos, que reduce los
innovador se complementa con tiempos de entrega de la vivienda
un diseño urbanístico centrado con respecto a la competencia y a
en el paisajismo y el medio los sistemas constructivos
ambiente propio de la zona. tradicionales.
Implementar diseños
innovadores enfocados en
diseños urbanísticos,
explotando la riqueza
Oportunidades Amenazas
Gran demanda de Mucha oferta a precios
vivienda verde. bajos
El primer año es dedicado a diseños, permisos y adquisición de terrenos. A partir del segundo año empieza la construcción de la primera etapa, cada
etapa dura 2 años considerando construcción y venta. El año 8 es dedicado a la liquidación del proyecto.
FLUJO NETO DE CAJA CASAS CAMPESTRES
PERIODOS 0 1 2 3 4 5 6 7 8
INGRESOS
(+) Ventas 8.712.000.000 9.108.000.000 8.712.000.000 9.108.000.000 5.940.000.000 5.940.000.000 5.940.000.000
= TOTAL INGRESOS - - 8.712.000.000 9.108.000.000 8.712.000.000 9.108.000.000 5.940.000.000 5.940.000.000 5.940.000.000
EGRESOS
(-) Terreno 3.510.000.000
(-) Diseño y Permisos 542.971.457
(-) Construccion Etapa 1 6.759.048.575 6.759.048.575
(-) Construccion Etapa 2 5.670.000.000 5.670.000.000
(-) Construccion Etapa 3 5.670.000.000 5.670.000.000
(-) Operación de ventas 67.085.114 67.085.114 67.085.114 67.085.114 67.085.114 67.085.114
(-) Servicios Argovi 89.446.819 89.446.819 89.446.819 89.446.819 89.446.819 89.446.819 89.446.819 89.446.819 89.446.819
= TOTAL EGRESOS (3.599.446.819) (632.418.276) (6.915.580.508) (6.915.580.508) (5.826.531.933) (5.826.531.933) (5.826.531.933) (5.826.531.933) (89.446.819)
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS (3.599.446.819) (632.418.276) 1.796.419.492 2.192.419.492 2.885.468.067 3.281.468.067 113.468.067 113.468.067 5.850.553.181
(-) Impuesto sobre la Renta (34%) 610.782.627 745.422.627 981.059.143 1.115.699.143 38.579.143 38.579.143 1.989.188.081
UTILIDAD NETA (3.599.446.819) (632.418.276) 1.185.636.864 1.446.996.864 1.904.408.924 2.165.768.924 74.888.924 74.888.924 3.861.365.099
(+) inversion en KT 768.134.904 500.000.000 500.000.000
(+) Prestamos
(-) Rendimientos Inversionista 180.000.000 180.000.000 180.000.000 180.000.000 180.000.000 180.000.000
(-) Devolucion reinversion 1.768.134.904
(-) Financieros
FLUJO NETO DE CAJA DEL PROYECTO (3.599.446.819) (632.418.276) 1.953.771.769 1.266.996.864 1.724.408.924 1.985.768.924 394.888.924 394.888.924 1.913.230.195
TIR 22,11%
Tabla 4: Flujo de caja – Casas campestres
Flujo de caja del proyecyo
$10,000,000,000
$8,000,000,000
$6,000,000,000
$4,000,000,000
$- Total egresos
0 1 2 3 4 5 6 7 8
$(4,000,000,000)
$(6,000,000,000)
$(8,000,000,000)
Año
El POT (Plan de Ordenamiento Territorial) vigente para Santiago de Cali, estratifica los sectores
clasificándolos, para a partir de cada uno de ellos existen lineamientos particulares como son: el uso
de suelo, áreas disponibles del área total del predio, caracterizar si los proyectos de viviendas son
multifamiliares y unifamiliares, áreas verdes, vías, andenes, la altura máxima de edificación y número
parqueaderos. Todos estos parámetros han sido considerados en la factibilidad técnica de este
proyecto.
Este se encuentra localizado en al sur de Cali, sector Pance, cuenta con una ubicación de alta plusvalía,
cercana a lugares estratégicos como son: centros educativos (universidades y colegios), centros
comerciales, parques recreativos y áreas de diversión; el sector se encuentra clasificado como estrato
6 y su diseño y acabados considerados de igual forma.
El diseño innovador para este tipo de proyectos ha permitido una excelente distribución de espacios,
y una adecuada combinación de ambientes, que ha permitido un total de 180 apartamentos
distribuidos en 6 torres, además cuenta con áreas verdes (juegos y piscina), áreas sociales (gimnasio
y salón de eventos), parqueaderos y seguridad privada las 24 horas.
Se realizó el análisis de esta alternativa, para lo cual se realiza la matriz Dofa.
Matriz DOFA
Amenazas
Oportunidades
Muchos proyectos de
Mercado disponible
vivienda similares
Fortalezas FO: Implementar nuestra FA: Implementar alternativas de
Gestión de negocios. gestión de negocios en el mercadeo que capten la atención
Diseño innovador desarrollando proyectos de de clientes y promocionen el
vivienda consiguiendo proyecto, con énfasis en su
ubicaciones estratégicas y diseño innovador y que esto
aprovechar las condiciones permita sobresalir de las otras
favorables del mercado, ofertas vigentes en el mercado.
pretendiendo generar una
utilidad más alta.
Amenazas
Oportunidades
Incremento de precio en los
Alta demanda de clientes.
materiales
La ejecución del proyecto cumple con los requerimientos establecidos por el inversionista. El plazo de tiempo es de 8 años, en el cual se tiene que el
primer año se cumplen las actividades como son aprobación de diseño y obtención de permisos de construcción, además cuenta con 3 fases de
construcción las cuales tiene un tiempo de construcción y venta de 28 meses, y se distribuyen en 6 meses como venta sobre planos hasta llegar al
punto de equilibrio y 22 meses de construcción y venta de los departamentos faltantes. A partir del cuarto año se entrega una rentabilidad al
inversionista de 180 millones anuales. Todos los ingresos adicionales a esto se reinvierten cada año con el propósito no requerir créditos, y con esto
mejorar la rentabilidad del proyecto.
FLUJO NETO DE CAJA DE UN PROYECTO
PERIODOS 0 1 2 3 4 5 6 7 8
INGRESOS
(+) Ventas 12.779.942.265 17.822.394.765 11.740.223.840 18.554.160.338 12.016.914.130 19.466.149.981 1.699.241.142
= TOTAL INGRESOS - - 12.779.942.265 17.822.394.765 11.740.223.840 18.554.160.338 12.016.914.130 19.466.149.981 1.699.241.142
EGRESOS
(-) Terreno 2.200.000.000
(-) Diseño y Permisos 2.730.840.720
(-) Construccion Etapa 1 10.213.224.889
(-) Construccion Etapa 2 10.213.224.889
(-) Construccion Etapa 3 10.064.724.889
(-) Construccion Etapa 4 10.064.724.889
(-) Construccion Etapa 5 10.064.724.889
(-) Construccion Etapa 6 10.064.724.889
(-) Operación de ventas 328.080.950 328.080.950 328.080.950 328.080.950 328.080.950 218.720.634 109.360.317
(-) Servicios Argovi 187.474.829 187.474.829 187.474.829 187.474.829 187.474.829 187.474.829 187.474.829
= TOTAL EGRESOS (2.200.000.000) (2.730.840.720) (10.728.780.668) (10.728.780.668) (10.580.280.668) (10.580.280.668) (10.580.280.668) (10.470.920.351) (296.835.145)
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS (2.200.000.000) (2.730.840.720) 2.051.161.597 7.093.614.097 1.159.943.172 7.973.879.670 1.436.633.462 8.995.229.630 1.402.405.996
(-) Impuesto sobre la Renta (34%) 697.394.943 2.411.828.793 394.380.678 2.711.119.088 488.455.377 3.058.378.074 476.818.039
UTILIDAD NETA (2.200.000.000) (2.730.840.720) 1.353.766.654 4.681.785.304 765.562.493 5.262.760.582 948.178.085 5.936.851.556 925.587.958
(+) inversion en KT
(+) Prestamos 500.000.000 500.000.000
(-) Rendimientos Inversionista 180.000.000 180.000.000 180.000.000 180.000.000 180.000.000 180.000.000
(-) Devolucion reinversion
(-) Financieros 278.770.989 278.770.989 537.900.000
FLUJO NETO DE CAJA DEL PROYECTO (2.200.000.000) (2.730.840.720) 1.353.766.654 4.501.785.304 1.085.562.493 4.803.989.593 989.407.095 5.218.951.556 745.587.958
20000
15000
10000
Total ingresos
5000
Total egresos
0 Flujo de caja
0 1 2 3 4 5 6 7 8 neto
-5000
-10000
-15000
Mes
Estos vehículos toman vías principales como la panamericana para descargar en CAVASA, sin
embargo, existe un problema latente para los clientes que poseen zonas agrícolas en departamentos
del sur del país ya que deben bordear a Cali para evitar un aumento en el tiempo de entrega. Una vez
los clientes tengan la mercancía en la central mayorista se dispone a distribuir los alimentos a los
diferentes almacenes y mercados fijos o móviles de la ciudad y pueblos aledaños del Valle del Cauca.
Para hace una entrega efectiva de los alimentos en la ciudad de Santiago de Cali, los clientes se deben
someter a tiempos extras de distribución debido a las distancias y al tráfico denso y variable en la
ciudad.
Imagen 6: Tiempos de recorrido aproximados desde CAVASA hasta Jamundí (1 hora) y norte de Cali (32 minutos)
Es por esto que se plantea una mini central de abastos en la vía Cali-Jamundí para abastecer las
necesidades alimenticias de los habitantes de Jamundí, el sur de Cali y municipios aledaños. Se planea
ubicar la mini central de abastos en la zona industrial al norte de Jamundí, con un lote de 24.601 m2
detrás de la empresa Tecno-Químicas, con facilidad de acceso desde vías como la panamericana y
cañas gordas, con un costo por m2 de $142.549 y un costo final de $3.500’000.000.
Esta ubicación permitirá un rápido, efectivo almacenamiento y despacho de cualquier mercancía, para
su posterior consumo o proceso, en especial alimentos provenientes del sur del país. El objetivo
principal de la mini central sur de abastos es crear una segunda plataforma estratégica de negocios
agroalimentarios con el fin de reducir costos de alimentos de la canasta familiar mitigando el
problema de acceso y distribución de alimentos para los residentes de los diferentes municipios del
Valle.
Para realizar la distribución y diseño aproximado de las bodegas para este proyecto, se analizó el
actual diseño de la central mayorista. CAVASA
Matriz DOFA
Oportunidades Amenazas
Ubicación Tráfico vehicular
Fortalezas FO: Alianza estratégica con FA: Reducción en el tiempo de
Gestión de negocio proveedores mayoristas, entrega de alimentos para
seccional norte. Interesados en municipios del sur del Valle del
la construcción de una mini Cauca, utilizando vehículos con
central de abastos para la peso no mayor a 17 Tn.
distribución de alimentos en el
área industrial de la vía Cali –
Jamundí.
Oportunidades Amenazas
Diálogo con la alcandia
El área de construcción debe de ser el 50% del área del lote, el área restante es utilizada para vías de
maniobras, zonas verdes, comunes y parqueaderos. Se divide el área de construcción en partes iguales,
y se definen 10 bodegas con un área de 1.230 m2 cada una.
La distribución de cada bodega incluye elementos básicos como; baño, piso de concreto reforzado y
muros de concreto alivianado. La cota inicial de construcción será de 1,20 metros sobre la rasante
del suelo ya que se necesita un fácil cargue y descargue de los alimentos transportados por los
diferentes vehículos. La configuración de la mini central es:
Teniendo en cuenta que es un proyecto único en el sector con múltiples oportunidades de negocio en
la zona ya que el mayor crecimiento poblacional de Santiago de Cali está planeado para una pronta
unión con el municipio de Jamundí con barrios como; Valle del Lili, el castillo, Pance, entre otros.
Este proyecto será ofrecido y vendido a clientes actuales de la central mayorista de abastos CAVASA,
para adquirir un espacio en la mini central de abastos-sur los clientes deben cancelar el valor total de
la bodega previamente a la entrega de la misma.
Precio de venta m²: $2’000.000
Precio de bodega: $2.460’000.000
Precio de venta proyecto: $24.600’770.000
Tabla 10: Precio de venta global y por m2
Se realiza un plan de ventas para el proyecto, especificando el punto de equilibrio en los primeros
seis meses del proyecto. Para asegurar la viabilidad del proyecto se deben vender 6 bodegas durante
el primer año de la obra. Las 4 bodegas restantes se planean venderse en los primeros cinco o siete
meses del segundo año del proyecto. Los primeros seis meses serán para la compra del terreno,
diseños, permiso y licencias de construcción. La construcción empieza una vez superado el punto de
equilibrio y el plazo de ejecución de este proyecto es de 2 años.
Cuadro de ventas
Año 1 Año 2
Tipo M6 M7 M8 M9 M10 M11 M12 M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9 M10 M11 M12
T1 1 1 1 1 1 1 1 1 2
Tabla 11: Ventas por mes
A partir de la tabla anterior se realiza el flujo de caja para la mini central de abastos-sur.
Representando los periodos desde el inicio de obra (mes 0) hasta el mes en el cual se vende la última
bodega, el proyecto tiene duración de 24 meses. Los ingresos representados como las ventas, egresos
representados como el costo del terreno, diseños y permisos, operaciones inmobiliarias y construcción
del proyecto. Se especifican los valores para el impuesto sobre la renta (34%). Por último, se define
el flujo neto de caja del proyecto mensual para obtener una tasa interna de retorno (TIR) mensual
6,17% que representa que la mini central de abastos genera una buena rentabilidad para el constructor
e inversionistas. Estos valores se describen con mayor detalle en la siguiente tabla.
FLUJO NETO DE CAJA DE UN PROYECTO
AÑO 1 AÑO 2
PERIODOS
0 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
INGRESOS
(+) Ventas - 2.214.000.000 2.214.000.000 2.214.000.000 2.214.000.000 2.214.000.000 - 2.232.376.200 - - 2.287.504.800 - 2.324.257.200 - - 2.379.385.800 - 2.416.138.200
= TOTAL INGRESOS - - - - - - - - 2.214.000.000 2.214.000.000 2.214.000.000 2.214.000.000 2.214.000.000 - 2.232.376.200 - - 2.287.504.800 - 2.324.257.200 - - 2.379.385.800 - 2.416.138.200
EGRESOS
(-) Terreno $ 3.500.000.000
(-) Diseño y Permisos $ 49.200.000 $ 49.200.000 $ 49.200.000 $ 49.200.000 $ 49.200.000 $ 49.200.000
(-) Construccion 1.435.019.250 1.435.019.250 820.000.000 820.000.000 820.000.000 820.000.000 820.000.000 820.000.000 820.000.000 820.000.000 820.000.000 820.000.000
(-) Operación de ventas $ 13.635.200 $ 13.635.200 $ 13.635.200 $ 13.635.200 $ 13.635.200 $ 13.635.200 $ 13.635.200 $ 13.635.200 $ 13.635.200 $ 13.635.200
= TOTAL EGRESOS (3.500.000.000) (49.200.000) (49.200.000) (49.200.000) (49.200.000) (49.200.000) (49.200.000) - (13.635.200) (13.635.200) (13.635.200) (13.635.200) (13.635.200) (1.435.019.250) (1.448.654.450) (820.000.000) (820.000.000) (833.635.200) (820.000.000) (833.635.200) (820.000.000) (820.000.000) (833.635.200) (820.000.000) (833.635.200)
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS (3.500.000.000) (49.200.000) (49.200.000) (49.200.000) (49.200.000) (49.200.000) (49.200.000) - 2.200.364.800 2.200.364.800 2.200.364.800 2.200.364.800 2.200.364.800 (1.435.019.250) 783.721.750 (820.000.000) (820.000.000) 1.453.869.600 (820.000.000) 1.490.622.000 (820.000.000) (820.000.000) 1.545.750.600 (820.000.000) 1.582.503.000
(-) Impuesto sobre la Renta (34%) 748.124.032 748.124.032 748.124.032 748.124.032 748.124.032 (487.906.545) 266.465.395 (278.800.000) (278.800.000) 494.315.664 (278.800.000) 506.811.480 (278.800.000) (278.800.000) 525.555.204 (278.800.000) 538.051.020
UTILIDAD NETA (3.500.000.000) (49.200.000) (49.200.000) (49.200.000) (49.200.000) (49.200.000) (49.200.000) - 1.452.240.768 1.452.240.768 1.452.240.768 1.452.240.768 1.452.240.768 (947.112.705) 517.256.355 (541.200.000) (541.200.000) 959.553.936 (541.200.000) 983.810.520 (541.200.000) (541.200.000) 1.020.195.396 (541.200.000) 1.044.451.980
(+) inversion en KT (1.204.800.000) 1.000.000.000 565.000.000 565.000.000 565.000.000 565.000.000 565.000.000 565.000.000
(+) Prestamos
(-) Rendimientos Inversionista
(-) Devolucion reinversion - 925.200.000 565.000.000 1.000.000.000 695.000.000
FLUJO NETO DE CAJA DEL PROYECTO (3.500.000.000) (49.200.000) (49.200.000) (49.200.000) (49.200.000) (49.200.000) (49.200.000) (1.204.800.000) 1.452.240.768 1.452.240.768 1.452.240.768 1.452.240.768 1.452.240.768 52.887.295 517.256.355 23.800.000 23.800.000 34.353.936 23.800.000 418.810.520 23.800.000 23.800.000 20.195.396 23.800.000 349.451.980
$ 1.500.000.000,00 $ 1.450.800.000,00 $ 1.401.600.000,00 $ 1.352.400.000,00 $ 1.303.200.000,00 $ 1.254.000.000,00 $ 1.204.800.000,00 $ 1.204.800.000,00 $ 2.657.040.768,00 $ 4.109.281.536,00 $ 5.561.522.304,00 $ 7.013.763.072,00 $ 8.466.003.840,00 $ 7.518.891.135,00 $ 8.036.147.490,00 $ 7.494.947.490,00 $ 6.953.747.490,00 $ 7.913.301.426,00 $ 7.372.101.426,00 $ 8.355.911.946,00 $ 7.814.711.946,00 $ 7.273.511.946,00 $ 8.293.707.342,00 $ 7.752.507.342,00 $ 8.796.959.322,00
$ 3.796.959.322,00
TIR 6,17%
$6,000,000,000.00
$5,000,000,000.00
$4,000,000,000.00
$3,000,000,000.00
$2,000,000,000.00
$1,000,000,000.00
CONSTRUCCIÓN
$-
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
Grafico 3 Flujo de Caja Mini Central de Abasto
INGRESOS VS EGRESOS
$5,000,000,000.00
$4,000,000,000.00
$3,000,000,000.00
$2,000,000,000.00
$1,000,000,000.00
$0.00
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
($1,000,000,000.00)
($2,000,000,000.00)
($3,000,000,000.00)
($4,000,000,000.00)
INGRESOS EGRESOS
($5,000,000,000.00)
Grafico 4 Ingresos VS EgresosGráfica 2: Flujo de caja – Mini central de abastos
CENTRO COMERCIAL
Actualmente el Municipio de Santiago de Cali presenta uso de suelo urbano y rural afectados por
procesos de crecimiento social, económico y urbano no contemplados en la planificación territorial.
Al ser una de las principales ciudades con importantes centros económicos e industriales de
Colombia, además de ser el principal centro urbano, cultural, económico, industrial y agrario del
suroccidente del país.
El en Plan de Ordenamiento Territorial establece como área de gran plusvalía de expiación al sur de
Cali.
EL POT, establece que esta área puede tener uso mixto, es decir para vivienda o comercial; pero se
establece que el uso será comercial cuyo índice de ocupación es de 0,5.
Para la obtención de este proyecto se implementó una gestión de negocios con sus propietarios al
realizar la compra del mismo mediante pagos planeados a futuro con costo superior al actual. La
alternativa a implementarse en esta ubicación fue planteada como un centro comercial de estrato 4-5,
y se pretende su construcción mediante 3 etapas. Esto en vista que existen relaciones comerciales con
grandes líneas de supermercados en donde para cada fase se incluye un almacén ancla que permitirá
una incorporación con diferentes cadenas de tiendas comerciales.
Amenazas
Oportunidades
Inestabilidad en la
Ubicación
economía nacional
Fortalezas FO: Alianza estratégica con los FA: Plantear el uso del centro
Gestión de negocio propietarios del terreno para comercial para estratos de
comprar su propiedad en menores ingresos y plantear
diferentes pagos, estos se gestiones de negocios y
efectúan luego de vender cada mercadeo que incentive a
etapa. nuevos clientes, manteniendo
clientes constantes.
Oportunidades Amenazas
Edificabilidad
Debilidades DO: Aprovechar la edificabilidad .
Desarrollo del proyecto permitida en el plan parcial y
en altura a diferencia de compensar la altura del proyecto
otros centros comerciales con tres locales ancla
exitosos. estratégicamente distribuidos con
los cuales ya se ha establecido
relaciones comerciales.
Tabla 13 Matriz DOFA Centro Comercial
El tiempo para la ejecución de este proyecto es de 6 años, incluida el tiempo en la realización e diseños
y aprobación de permisos de construcción, para cada una de las etapas se alcanza el periodo de
equilibrio y se inicia la construcción de la misma.
Etapa 1: En esta etapa se cuenta como local ancla al “Grupo Éxito”, el mismo que realizara la
selección de las tiendas comerciales que conforman este grupo, y que estarán presentes en este centro
comercial, para lo cual realiza un anticipo del 50% de costo total del área que va a ocupar y el resto
se cubrirá durante la entrega.
PRIMERA ETAPA
Primera planta (éxito) AREA # locales
Almacén ancla 1500 1
Área común 625
SEGUNDA PLATA (Patio de comidas)
Área común 1005
Área de locales (35m2) 1120 32
Tercera planta
Tipo I (Área 90 m2) 360 4
Tipo II (Área 60 m2) 420 7
Tipo III (Área 45 m2) 495 11
Área común 850
Cuarta planta
Tipo I (Área 90 m2) 360 4
Tipo II (Área 60 m2) 420 8
Tipo III (Área 45 m2) 495 1
Área común 850
Tabla 14 Etapa 1 - Distribucion de Locales
Etapa 2: El almacén ancla es Cine Colombia, los costos de construcción ya incluyen los
requerimientos necesarios para cada local, además en el plan de ventas se incluyen valores de
financiamiento del costo total de los locales hasta que se cubra por completo el valor del mismo,
posee la siguiente distribución:
SEGUNDA ETAPA
Primera planta (zona bancaria) AREA # locales
Tipo I (Área 90 m2) 360 4
Tipo II (Área 60 m2) 420 7
Tipo III (Área 45 m2) 495 11
Área común 850
Segunda plata
Tipo I (Área 90 m2) 360 4
Tipo II (Área 60 m2) 420 7
Tipo III (Área 45 m2) 495 11
Área común 850
Tercera planta 0
Tipo I (Área 90 m2) 360 4
Tipo II (Área 60 m2) 420 7
Tipo III (Área 45 m2) 495 11
Área común 850
Cuarta planta (Cine Colombia)
Almacén ancla 1500 1
Área común 625
Tabla 15 Etapa 2 - Distribución de Locales
Etapa 3: Para la construcción de esta etapa se realizó la negociación de con el almacén ancla Easy, el
cual permite que tiendas comerciales alineadas a este tipo de almacenes se interesen en la propuesta
de esta fase del centro comercial.
TERCERA ETAPA
PRIMERA PLANTA (EASY Hogar y AREA #
Construcción) locales
Almacén ancla 1500 1
Área común 625
Segunda plata 0
Tipo I (Área 90 m2) 360 4
Tipo II (Área 60 m2) 420 7
Tipo III (Área 45 m2) 495 11
Área común 850
Tercera planta 0
Tipo I (Área 90 m2) 360 4
Tipo II (Área 60 m2) 420 7
Tipo III (Área 45 m2) 495 11
Área común 850
CUARTA PLANTA ( Comida y bares) 0
Tipo I (Área 90 m2) 360 4
Tipo II (Área 60 m2) 420 7
Tipo III (Área 45 m2) 495 11
Área común 850
Tabla 16 Etapa 3 Distribución de Locales
El plan de ventas que se desarrolló para el presente proyecto en base a la proyección de las ventas para el caso optimista de nuestro proyecto se
encuentra en la siguiente tabla:
AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5
PRIMERA ETAPA 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
PRIMERA PLANTA (ÉXITO) # locales
ALMACEN ANCLA 1 1 1
SEGUNDA PLATA (Patio de comidas)
AREA DE LOCALES (35M2) 32 32 1 2 2 3 4 4 2 1 1 1 1 1 1 1 2 2 3
TERCERA Y CUARTA PLANTA
TIPO I (AREA 90M2) 8 8 1 1 1 1 2 1 1
TIPO II (AREA 60M2) 14 14 1 1 2 2 1 1 1 1 1 1 2
TIPO III (AREA 45M2) 22 22 1 1 2 2 2 3 1 1 1 1 1 2 2 2
SEGUNDA ETAPA 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4
PRIMERA, SEGUNDA Y TERCERA# locales
PLANTA
TIPO I (AREA 90M2) - 12 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1
TIPO II (AREA 60M2) - 21 1 2 1 1 2 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
TIPO III (AREA 45M2) - 33 1 2 2 2 3 2 3 2 2 2 2 2 1 1 1 1 1 1 2
CUARTA PLANTA (CINE COLOMBIA)
ALMACEN ANCLA 1 1 1
TERCERA ETAPA 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
PRIMERA PLANTA (EASY Hogar# locales
y Construccion)
ALMACEN ANCLA 1 1 1
SEGUNDA, TERCERA Y CUARTA PLATA
TIPO I (AREA 90M2) - 12 1 1 1 1 2 1 2 1 1 1
TIPO II (AREA 60M2) - 21 1 1 1 1 2 2 2 2 2 3 2 1 1
TIPO III (AREA 45M2) - 33 1 1 1 1 1 1 2 3 3 3 3 3 3 3 2 1 1
Se considera que el plazo total es de 6 años, y se estima que 1 año es para diseños y permiso de construcción y 5 para construcción y ventas.
Plano Centro Comercial
Una vez definidas todas las alternativas se realizó el análisis cuantitativo, identificando las principales
variables que inciden en la toma de decisiones.
7,000,000,000
(3,000,000,000) 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
CC - ETAPA I Y DISEÑOS
INGRESOS VS EGRESOS
12,000,000,000
7,000,000,000
2,000,000,000
25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56
(3,000,000,000)
(8,000,000,000)
8,000,000,000
3,000,000,000
(2,000,000,000) 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76
(7,000,000,000)
INGRESOS EGRESOS CAJA
(12,000,000,000)
CC - ETAPA III
25,000,000,000
INGRESOS VS EGRESOS
15,000,000,000
5,000,000,000
77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96
(5,000,000,000)
7,000,000,000
2,000,000,000
(3,000,000,000) 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32
(8,000,000,000)
INGRESOS EGRESOS CAJA
(13,000,000,000)
Grafico 11 Ingresos VS Egresos: Centro Comercial Etapa I
CC - ETAPA II
INGRESOS VS EGRESOS
13,000,000,000
8,000,000,000
3,000,000,000
(2,000,000,000) 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52
(7,000,000,000)
INGRESOS EGRESOS CAJA
(12,000,000,000)
15,000,000,000
5,000,000,000
53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72
(5,000,000,000)
CENTRAL DE ABASTO
30,000,000,000
INGRESOS VS EGRESOS
25,000,000,000
20,000,000,000
15,000,000,000
10,000,000,000
5,000,000,000
-
73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96
(5,000,000,000) INGRESOS EGRESOS CAJA
Como dispositivo Poka Yoke se escogió bloques de hormigón alivianado ya que es un material que
posee múltiples ventajas en cuanto a su fácil instalación, además de aislamiento térmico y acústico.
La mezcla contiene poliéster expandido o más conocido como icopor, el cual es un plástico derivado
del petróleo. Este hormigón tiene una resistencia reducida que impide su uso como hormigón
estructural. Sin embargo, este material es totalmente transitable y puede soportar grandes sobrecargas.
Sirve como reductor de peso y aumentador del volumen de la mezcla, lo que lo hace ideal para muros
de mamposteria livianos, rellenos, rampas y piezas moldeadas.
Para la construcción de muros con este material, solo es necesario realizar la primera guía para la
colocación de la primera fila de bloques. En la colocación de las filas posteriores está garantizada la
buena nivelación, reduciendo de gran forma la probabilidad de error. Además, la utilización de
epóxido como material de pega, elimina gran parte del desperdicio en comparación con el mortero,
debido a su fácil aplicación.
Con la elección de este método constructivo se pretende disminuir costos directos y tiempos de
ejecución en el proyecto. Utilizándolo en los principales muros divisorios del centro comercial y de
la mini central de abastos.
ANÁLISIS DE PROVEEDORES
PRIMERA SEMANA-PISO 1
Ite Actividad Responsable Cumplimiento Causa Obeservaciones
m (%)
1.1 Colocacion de Placas Base Luis Mosquera
1.2 Izaje y Anclaje de Luis Mosquera
Columnas
1.3 Izaje y Anclaje de Vigas Luis Mosquera
SEGUNDA SEMANA-PISO 1
1.4 Colocacion Anclaje de Cristina Gonzalez
placas
1.5 Acero de Refuerzo Cristina Gonzalez
TERCER SEMANA-PISO 1
1.6 Fundición Cristina Gonzalez
1.7 Gradas Juan David
Villani
CUARTA SEMANA-PISO 1
1.8 Mamposteria prefabricada Juan David
Villani
QUINTA SEMANA-PISO 1
1.8 Mamposteria prefabricada Jonathan Armijos
1.9 Sistema Hidro - Sanitario Jonathan Armijos
SEXTA SEMANA-PISO 1
1.9 Sistema Hidro - Sanitario Jonathan Armijos
1.10 Sistema Electrico Luis Mosquera
1.11 Sistema de Voz y Datos Luis Mosquera
SEPTIMA SEMANA-PISO 1
1.11 Sistema de Voz y Datos Juan David
Villani
1.12 Empastado / Estucado Jonathan Armijos
OCTAVA SEMANA-PISO 1
1.12 Empastado / Estucado Jonathan Armijos
1.13 Instalacion de Puertas y Juan David
Ventanas Villani
Tabla 21. PAC – Centro Comercial
ANÁLISIS DE RESULTADOS
En base al análisis realizado a lo largo de la ejecución de este proyecto se tiene que de las 4
alternativas seleccionadas, dos de estas destacaron, como son: