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L'accertamento trova nuovi limiti per le locazioni
Nonostante l'introduzione della richiamata legge 431/1998, la propensione all'evasione fiscale collegata
alle locazioni immobiliari richiedeva ulteriori forme di contrasto; è per questo che la legge finanziaria
2005 ha puntato - oltre che alla diretta individuazione dei fenomeni evasivi nel settore delle locazioni
immobiliari mediante l'utilizzo di "incroci automatici" sempre più puntuali (da ottenere con una più
rilevante mole di dati che verranno acquisiti al sistema informativo dell'Anagrafe tributaria) - anche a
una spontanea emersione del "sommerso".
Tra le altre disposizioni previste dalla Finanziaria 2005 (legge 30.12.2004, n. 311), l'articolo 1, comma
341, inserisce l'articolo 52-bis nel Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro (Dpr 26
aprile 1986, n. 131, e s.m.i.) perseguendo la medesima finalità che ispira l'articolo 52, comma 4, del
Dpr 131/1986, e cioè incoraggiare il contribuente - in cambio dell'inibita azione accertatrice
dell'Amministrazione finanziaria - a dichiarare spontaneamente corrispettivi/valori sino a una soglia che
si ritiene quantomeno accettabile e congrua secondo parametri da quest'ultima verificati.
Secondo tale ottica. l'articolo 52-bis (riguardante la liquidazione dell'imposta derivante dai contratti di
locazione) prevede che "la liquidazione dell'imposta complementare di cui all'articolo 42, comma 1, è
esclusa qualora l'ammontare del canone di locazione relativo ad immobili, iscritti in catasto con
attribuzione di rendita, risulti dal contratto non inferiore al 10 per cento del valore dell'immobile
determinato ai sensi dell'articolo 52, comma 4, e successive modificazioni. Restano comunque fermi i
poteri di liquidazione dell'imposta per le annualità successive alla prima".
È introdotta, quindi, nel sistema dell'imposta di registro, l'"esclusione" della liquidazione dell'imposta
complementare di registro di cui all'articolo 42, comma 1, Dpr n. 131 del 1986, se il canone locativo è
dichiarato in contratto secondo una "soglia minima" (in termini percentuali sul valore automatico), alla
quale le parti possono attenersi e che esplica i suoi effetti impedendo l'eventuale azione accertatrice
relativamente all'imposta di registro (oltre che - come vedremo in un prossimo contributo - ai fini del ben
più oneroso accertamento del reddito imponibile ai fini Irpef - Ires).
Sottolineiamo brevemente i concetti richiamati nella disposizione normativa in commento e che
possono aiutare a meglio comprenderla.
Il contratto di locazione, richiamato all'articolo 5 della Tariffa, parte I, allegata al Dpr 131/1986, è
soggetto all'obbligo di registrazione in termine fisso.
A tale obbligo fanno eccezione i contratti di locazione di immobili, non formati per atto pubblico e
scrittura privata autenticata, soggetti a Iva (in virtù del principio dell'alternatività tra Iva e registro
previsto dall'articolo 5) e le locazioni di durata annuale non superiore a trenta giorni (articolo 2-bis della
Tariffa, parte II, allegata al Dpr 131/1986)(4). Entrambi le tipologie di contratto citate sono soggetto a
registrazione solo in caso d'uso. Fermo quanto sopra, è appena il caso di precisare che, qualora
oggetto di registrazione sia un contratto relativo a un immobile il cui corrispettivo è assoggettato
all'imposta sul valore aggiunto, resta ferma l'applicazione dell'imposta fissa di registro nella misura di
lire 100.000 (C.M. 16.01.1998, n. 12/E).
La tassazione dei contratti di locazione è disciplinata, come detto, dall'articolo 5 della Tariffa, parte I,
allegata al Testo unico dell'imposta di registro, che determina le aliquote per i contratti di locazione e
affitto di beni immobili come segue:
0,50 per cento, quando hanno per oggetto fondi rustici
2 per cento in ogni altro caso.
Per i contratti di locazione degli immobili urbani di durata pluriennale è concessa la possibilità di scelta
se versare l'imposta per ciascuna annualità (aliquota del 2 per cento sul canone annuo) o assolvere
l'imposta sul corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto con un unico versamento effettuato al
momento della registrazione. Nel secondo caso, l'imposta si riduce di una percentuale pari alla metà
del tasso d'interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità.
L'imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili esistenti sul
territorio dello Stato è autoliquidata dalle parti contraenti. L'importo minimo da versare all'atto della
registrazione dei contratti non può essere inferiore a 51,65 euro(5); il minimo versamento è riferito, per i
contratti di locazione pluriennali, solo all'imposta di registro dovuta per la prima annualità mentre per le
annualità successive il versamento proporzionale (2 per cento sul canone annuo) può essere inferiore a
tale somma.
Il più recente e incisivo intervento in tema sulla disciplina fiscale dei contratti di locazione e di affitto di
immobili, al quale va ascritto l'illustrato descritto sistema di imposizione ai fini dell'imposta di registro, si
è avuto con la legge 27.12.97, n. 449, che ha apportato varie modifiche al Dpr 26 aprile 1986, n. 131.
In particolare, sono stati oggetto di intervento gli articoli 17 ("Cessioni, risoluzioni e proroghe anche
tacite dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili"), 31 ("Cessione del contratto") e 35
("Contratti a prezzo indeterminato") e sono state introdotte modifiche alla Tariffa (in particolare con
l'aggiunta di note all'articolo 5 della Parte prima e la modificazione e integrazione degli articoli 2 e 2-
bis della Parte seconda). La più rilevante delle modificazioni introdotte è stata la previsione dell'obbligo
della registrazione in termine fisso per i contratti di locazione e di affitto relativi a tutti i beni immobili
esistenti nel territorio nazionale, indipendentemente dall'ammontare del canone annuo(6).
Per l'individuazione dei soggetti obbligati a richiedere la registrazione occorre fare riferimento a quanto
dispone l'articolo 10 del Dpr 131/1986 e cioè:
le parti contraenti, per scritture private non autenticate, contratti verbali e atti pubblici e privati
formati all'estero (articolo 10, comma 1, lettera a)
i notai e gli altri pubblici ufficiali per gli atti da essi redatti, ricevuti o autenticati (articolo 10,
comma 1, lettera b).
Ai termini di registrazione dei contratti di locazione è riservata una speciale disciplina. Infatti, l'articolo.
17, comma 1, Dpr 131/1986 dispone che per i contratti di locazione e affitto di beni immobili l'imposta di
registro deve essere versata, anziché entro venti, entro trenta giorni dalla data dell'atto stesso.
Si rileva, in proposito, che il suddetto termine è superiore a quello di venti giorni, indicato dall'articolo 13
dello stesso testo unico per la registrazione degli atti in termine fisso.
Tuttavia, considerato che il successivo articolo 16, comma 1, dispone che la registrazione è eseguita
previo pagamento dell'imposta, è evidente che per i contratti di locazione e affitto di beni immobili
anche il termine per la registrazione è di trenta giorni (C.M.16.11.2000, n. 207/E).
Da ultimo, relativamente alle modalità di registrazione, si rammenta che, nel perseguimento
dell'obiettivo di ampliare i servizi fruibili per via telematica da parte dei cittadini, degli enti e delle
imprese, già a partire dall'anno 2000, è stata introdotta la registrazione telematica dei contratti di
locazione e di affitto. Quest'ultimo servizio, consentito in sede di prima applicazione a una platea assai
ristretta di utenti(7), con il Dpr 5 ottobre 2001, n. 404, è stato reso accessibile a chiunque sia
interessato al suo utilizzo(8).
NOTE:
1 Si tratta dei "contributi all'affitto" che vengono gestiti dai Comuni, ed erogati in esito a una procedura
a evidenza pubblica a coloro che possono dimostrare la propria situazione di necessità.
2 Cfr. IANNIELLO B., "Riforma delle locazioni: tutte le novità fiscali", in Corr. Trib. n.1/1999, p. 26.
3 Ai sensi dell'articolo 1, comma quarto, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, con decorrenza dalla data
di entrata in vigore della legge stessa, "per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma
scritta".
4 La durata va determinata con riferimento al rapporto di locazione intercorso nell'anno fra lo stesso
locatore e locatario (circolare 16.01.98, n. 12/E).
5 Ora 67,00 euro, dopo le modifiche apportate dal decreto legge n. 7 del 31 gennaio 2005.
8 Si rinvia alle istruzioni impartite nel dettaglio dalla circolare dell'Agenzia delle Entrate 7.01.2002,
n.3/E, oltre che al decreto 31 luglio 1998 del direttore generale del dipartimento delle Entrate (G.U. n.
187 del 12 agosto 1998) e ai provvedimenti del direttore dell'Agenzia delle Entrate 12 dicembre 2001
(G.U. n. 295 del 20 dicembre 2001), 2 luglio 2002 (G.U. n. 171 del 23 luglio 2002), 27 giugno 2003
(G.U. n. 157 del 9 luglio 2003).
Fabio Carrirolo
Giuseppe Tucci