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EVALUACIÓN ECONOMICA
El capítulo anterior resultó útil para identificar todos los aspectos que se deben considerar a
fin de materializar, desde el punto de vista técnico, el proyecto que el inversionista pretende
índole (ya sean municipales, estatales o federales), mal diseño del producto, proceso
estudio económico permitió conocer el costo asociado que implica la observancia de cada
uno de dichos aspectos. Lo anterior quiere decir que, para desarrollar adecuadamente el
proyecto, el inversionista deberá realizar todas las erogaciones calculadas, ya sea utilizando
capital propio o mediante préstamos (lo cual también tiene un costo), a fin de recuperarlas
esperada por el inversionista, considerando para ello todos los gastos e ingresos que
hasta la venta de la última casa. Con este fin, se utilizarán tres técnicas de evaluación
un indicador de la rentabilidad que se podría obtener, pues no considera el valor del dinero
en el tiempo, mientras que las otras dos si lo hacen y por consiguiente, serán válidas para
determinar la aceptación o rechazo del proyecto. Conviene mencionar que para llevar a
178
cabo esta evaluación, se plantean diferentes escenarios de acuerdo a las condiciones
Como análisis adicional, se determinará el grado de sensibilidad que el proyecto tiene con
del proyecto. La mejor manera de hacerlo es mediante el cálculo de la TMAR, pues ésta
El valor de la inflación se obtuvo del pronóstico de Banamex para el año de 2007, siendo
éste de 3.33% anual. Por otra parte, el premio al riesgo debe estar referido a las condiciones
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Las referencias a utilizar serán un boletín de un análisis bursátil emitido el año pasado por
Scotia Casa de Bolsa, la información proporcionada por Grupo Sitma y las condiciones
a) Scotia Casa de Bolsa emite en su boletín opiniones sobre los precios de las acciones o
se consideran relevantes por ser empresas que participan dentro del segmento medio
“Sare se diferencia de las otras empresas del sector por tener la mayor participación en los
dimensiones con respecto a los de sus competidores. Sin embargo, esto a la fecha no
implica mejores márgenes vs. competidores así como mayor rentabilidad, lo que nos hace
tener ciertas reservas sobre la empresa. Su reciente incursión en el IPC ha ayudado al precio
“Geo Tiene la reserva territorial más grande dentro del sector y continuará su asociación
con Prudential para la adquisición de tierras. Esperamos tasas de crecimiento por arriba de
la industria. Geo seguirá con inversiones en el segmento medio y residencial con un fuerte
como Urbi por tener una mayor exposición en el sector medio y residencial se beneficiarán,
180
del incremento en la participación de la banca en el mercado de vivienda. CrediGEO sigue
demostrado ser la empresa con crecimientos más fuertes que ha sabido tomar ventaja de las
instituciones públicas, así como Bancos y Sofoles. La mezcla de ventas así como su
distribución geográfica la han posicionado como una de las empresas líderes del sector.
posteriores con gran éxito, brindando a los clientes completa satisfacción al cubrir
propiedad.
El éxito de grupo SITMA en bienes raíces fue en continuo ascenso por lo que la
mediano o largo plazo, mismo que sirvió para construir el primer fraccionamiento
gente recibía una utilidad mensual, lo que más tarde se ofrecería al público como
Candelaria.
181
Actualmente Grupo SITMA cuenta con seis sucursales distribuidas estratégicamente
Así mismo se puede leer el siguiente anuncio: “Gana la utilidad más alta por tu dinero:
media residencial, constituida principalmente por tres grandes desarrolladores. Uno de ellos
ha ubicado un conjunto de gran magnitud a escasos metros del proyecto motivo de este
trabajo, lo que implica un incremento de riesgo en él. Los desarrolladores intermedios, aún
cuando han desarrollado productos que pueden ser superados en calidad, son numerosos y
Dados estos antecedentes, se considera que el premio al riesgo por la inversión será de 17%
Utilizando Excel para realizar el mismo cálculo, se puede además calcular la tasa mensual
equivalente:
Cálculo de la TMAR
Inflación anual pronosticada 3.33%
Premio al riesgo 17%
TMAR anual 20.90%
TMAR mensual 1.59%
182
:4.1.2 Cálculo de la TMAR con financiamiento (TMAR mixta)
En el caso de ser requerido un financiamiento por parte del banco, será necesario utilizar la
Ya que el crédito puente se solicitaría a Banamex, y siendo que las condiciones de esta
institución son: a) préstamo por el 65% del valor de venta del proyecto ($4,800,000) y b)
Tasa anual igual a TIIE+3% (para el mes de enero 2007 TIIE= 7.405% promedio), la
4.2 Escenario 1: Desarrollo del proyecto con tasa de ventas probable y sin
financiamiento
capital limitado a $1,370,000, después de haber adquirido el terreno, por lo que el programa
(capítulo 2), la cual fue de 0.6 casas por mes, o lo que es lo mismo, una casa cada siete
semanas
183
4.2.1 Programa general
Dado que los costos totales de la urbanización y de la edificación por cada casa son
puede realizar toda la urbanización y además, edificar dos casas al 100%. De esta manera,
x Comienza la urbanización al inicio del segundo mes (quinta semana), durando hasta
la segunda semana del mismo, después de lo cual se suspende para dar lugar a la
(semana 19) y termina en el sexto (semana 22), ya que para ese entonces no
x Inicia la edificación de las dos casas en paralelo, durando desde el mes 2 (semana 6)
mercado (capítulo 2) y una vez terminadas las casas, transcurren 7 semanas durante
las cuales el público realiza visitas (servirían como casas muestra) y aparece el
primer cliente.
x El anticipo del primer cliente (10% del precio de venta) se realiza en el mes 8
(semana 29) y con ello el inversionista tiene capital suficiente para iniciar la
184
x El pago del banco o sofol al inversionista por concepto de la venta de la primera
casa se realiza en el mes 9 (semana 33) y así éste último inicia la edificación de la
cuarta casa mientras continua con la tercera. Por otro lado, el pago del ISR y del
mencionado periodo.
x La dinámica descrita en el punto anterior se repite de tal forma que los anticipos de
que la liquidación de las mismas, así como los pagos correspondientes al ISR y
54)
El programa general del proyecto se puede apreciar en la tabla 4.1 (en sus modalidades a y
b)
último indica que será hasta el último mes del proyecto cuando se recuperará la inversión.
Cabe señalar que, a pesar de que el inversionista ya realizó la compra del terreno antes del
comienzo del proyecto, en el flujo de efectivo se considera el gasto que esto implicó
En la tabla 4.3 se presentan los estados de resultados proforma mensuales a lo largo del
última columna se pueden apreciar los totales de los ingresos y gastos ocurridos.
185
TABLA 4.1a ESCENARIO PROBABLE SIN FINANCIAMIENTO
PROGRAMA
EDIFICACION CASA 1 Y CASA 2
COSTO POR COMERCIALIZACION
PAGO A CAPITAL
COSTO POR FINANCIAMIENTO
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR)
(Continuación)
MINISTRACIONES
ANTICIPO POR VENTAS 1 2 3 4
VENTAS 1 2 3 4
URBANIZACION
EDIFICACION CASA 3
EDIFICACION CASA 4
COSTO POR COMERCIALIZACION 1 2 3 4
PAGO A CAPITAL
COSTO POR FINANCIAMIENTO
PROGRAMA
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR) 1 2 3 4
MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES 7 MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 MES 12 MES 13 MES 14
TABLA 4.2 Flujo de Efectivo Probable Sin Financiamient
TERRENO (INCL. ESCRITURACION) -$1,016,500.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
INVERSION
LICENCIAS Y PERMISOS -$32,074.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
INICIAL
PROYECTO EJECUTIVO -$117,143.78 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
MINISTRACIONES $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
INGRESOS ANTICIPO POR VENTAS $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $120,000.00 $120,000.00 $0.00 $120,000.00 $0.00 $120,000.00 $0.00
VENTAS $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $1,080,000.00 $1,080,000.00 $0.00 $1,080,000.00 $0.00 $1,080,000.00
URBANIZACION $0.00 -$5,586.17 $0.00 $0.00 -$63,781.85 -$16,851.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
EDIFICACION CASA 1 Y CASA 2 $0.00 -$92,413.59 -$293,586.56 -$292,555.16 -$410,358.71 -$39,414.25 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
EDIFICACION CASA 3 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$75,522.29 -$139,316.79 -$156,945.23 -$182,060.39 -$10,319.44 $0.00 $0.00
EDIFICACION CASA 4 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$75,522.29 -$139,316.79 -$156,945.23 -$182,060.39 -$10,319.44 $0.00
EGRESOS
COSTO POR COMERCIALIZACION $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$60,000.00 -$60,000.00 $0.00 -$60,000.00 $0.00 -$60,000.00
PAGO A CAPITAL $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
COSTO POR FINANCIAMIENTO $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR) $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$78,855.50 -$78,855.50 $0.00 -$78,855.50 $0.00 -$78,855.50
FLUJO DE EFECTIVO -$1,165,717.78 -$97,999.76 -$293,586.56 -$292,555.16 -$474,140.56 -$56,265.25 $0.00 $44,477.72 $846,305.43 $644,882.48 -$219,005.63 $748,764.67 $109,680.56 $941,144.50
FLUJO DE EFECTIVO ACUMULADO -$1,165,717.78 -$1,263,717.54 -$1,557,304.11 -$1,849,859.27 -$2,323,999.82 -$2,380,265.07 -$2,380,265.07 -$2,335,787.36 -$1,489,481.93 -$844,599.46 -$1,063,605.08 -$314,840.41 -$205,159.85 $735,984.65
finalizar el proyecto entre la inversión total ejercida. En este caso, el valor de dicho índice
UtilidadNeta $735,984.65
ROE 18.11%
InversiónTotal $4,064,015.35
El resultado se debe tomar con reservas y únicamente sirve para pensar que de inicio, el
4.2.4 Cálculo del Valor Presente Neto (VPN) y la Tasa Interna de Retorno (TIR)
Una vez determinado el flujo de efectivo, se debe calcular el Valor Presente Neto (VPN)
para saber si el proyecto será rentable o no. Este valor representa la diferencia entre el total
de los ingresos y el total de los egresos que se generarán a lo largo de la vida del proyecto
pero considerando el valor de cada uno con respecto al tiempo; es decir, calculando el valor
equivalente de estos en el presente y como si hubieran ocurrido el mismo día (al inicio del
proyecto). A este proceso se le conoce como descuento de los pagos o ingresos futuros.
Para conocer si es rentable la inversión, la tasa de descuento a utilizar deberá ser la TMAR,
la cual ya fue calculada en el punto 4.1. Un resultado positivo o igual a cero significará la
La Tasa Interna de Retorno (TIR) es la tasa de descuento bajo la cual el VPN es igual a
cero; un valor superior de esta con respecto a la TMAR implicará una mayor rentabilidad
188
que la esperada, mientras que en el caso opuesto, se interpretará como una rentabilidad no
conveniente.
Para determinar tanto el VPN como la TIR, simplemente se debe ordenar el flujo neto de
efectivo obtenido de los estados de resultados proforma y aplicar las fórmulas que Excel
tiene para este fin. La sintaxis para calcular el VPN (en la versión en inglés) es NPV(tasa
valor2, valor3, …valorn, tasa de inicial para iteración). Es necesario que antes de utilizar
la fórmula de la TIR, los valores de los estados de resultados proformados sean afectados
por un factor que los transforme en aquellos en los que se incluyan los efectos de la
inflación
La tabla 4.4 muestra los resultados obtenidos. El VPN resulta positivo con un monto que
asciende a los $316,316.21, lo cual quiere decir que el proyecto será rentable más allá de
que la TMAR mensual de 1.59%, siendo esto totalmente lógico puesto que el VPN resultó
mayor a cero por una cantidad significativa de dinero. Se puede concluir que el proyecto
189
TMAR anual 20.90%
TMAR mensual 1.59%
Tasa de Inflación anual 3.330%
Tasa de Inflación mensual 0.273%
Tabla 4.4.- Cálculo del VPN y la TIR para el Escenario Probable Sin
Financiamiento
TIR 3.38%
4.3 Escenario 2: Desarrollo del proyecto con tasa de ventas probable y con
financiamiento
capital propio como financiamiento bancario. Para este caso, el programa tendrá algunos
cambios.
190
4.3.1 Programa general
El comienzo de la obra será el mismo que en el caso anterior, con la única diferencia de que
esta vez sólo se edificará una casa. Cinco semanas antes de concluir la obra de ésta y de la
urbanización en su totalidad (en el mes 6), se realizarán los trámites de solicitud de crédito
puente con Banamex. Esto ayudará a brindar a esta institución mayor certidumbre en su
evaluación, ya que encontrarán una infraestructura urbana así como una casa muestra
Dada la temprana gestión del crédito, el anticipo otorgado por el banco se recibirá justo en
obra. Con el monto recibido se podrá iniciar la edificación de las tres casas restantes sin
darán los meses 8, 9, 11 y 13 y el pago total de las casas en los meses 9, 10, 12 y 14. En
estos períodos también se llevarán a cabo las erogaciones por concepto de pago a capital,
pago de intereses e ISR. Las tablas 4.5a y 4.5b presentan el cronograma de estas
actividades.
191
TABLA 4.5a ESCENARIO PROBABLE CON CREDITO PUENTE
BANAMEX
PROGRAMA
EDIFICACION CASA 1
COSTO POR COMERCIALIZACION
PAGO A CAPITAL
COSTO POR FINANCIAMIENTO
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR)
PROGRAMA
URBANIZACION
(Continuación)
EDIFICACION CASAS 2, 3 Y 4
COSTO POR COMERCIALIZACION 1 2 3 4
PAGO A CAPITAL 1 2 3 4
COSTO POR FINANCIAMIENTO 1 2 3 4
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR) 1 2 3 4
4.3.2 Cálculo de las ministraciones, costo financiero y pago de intereses
Una vez visualizado el cronograma del proyecto para este escenario, se podrán calcular las
Las ministraciones se recibirán por partes iguales en cuatro meses más el anticipo. Dado
que el monto total que se recibirá es de $3,120,000 (65% del valor de venta total), tanto el
anticipo (20%) como las ministraciones tendrán un monto de $624,000 cada uno.
Los pagos de intereses se calculan con base al saldo insoluto generado desde el periodo en
que fueron recibidas las ministraciones, hasta el período que se venden las casas. Los costos
193
Tabla 4.6.- Cálculo de Costos Financieros para el Escenario Probable con
Crédito Puente Banamex
194
Con estos cálculos se pueden obtener posteriormente los pagos por concepto de ISR:
Las tablas 4.8 y 4.9 muestran el flujo de efectivo y los estados de resultado proforma. Este
195
TABLA 4.8 Flujo de Efectivo Probable con Crédito Puente
MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES 7 MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 MES 12 MES 13 MES 14
Banamex
TERRENO (INCL. ESCRITURACION) -$1,016,500.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
INVERSION
LICENCIAS Y PERMISOS -$32,074.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
INICIAL
PROYECTO EJECUTIVO -$117,143.78 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
MINISTRACIONES $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $456,000.00 $624,000.00 $624,000.00 $624,000.00 $624,000.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
INGRESOS ANTICIPO POR VENTAS $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $120,000.00 $120,000.00 $0.00 $120,000.00 $0.00 $120,000.00 $0.00
VENTAS $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $1,080,000.00 $1,080,000.00 $0.00 $1,080,000.00 $0.00 $1,080,000.00
URBANIZACION $0.00 -$5,586.17 $0.00 $0.00 -$63,781.85 -$16,851.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
EDIFICACION CASAS $0.00 -$46,206.80 -$146,793.28 -$146,277.58 -$205,179.36 -$111,650.62 -$465,000.17 -$413,998.69 -$646,269.53 -$75,280.55 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
COSTO POR COMERCIALIZACION $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$60,000.00 -$60,000.00 $0.00 -$60,000.00 $0.00 -$60,000.00
EGRESOS
PAGO A CAPITAL $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$780,000.00 -$780,000.00 $0.00 -$780,000.00 $0.00 -$863,082.93
COSTO POR FINANCIAMIENTO $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$31,326.74 -$14,539.38 $0.00 -$16,408.06 $0.00 -$14,249.58
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR) $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$64,826.98 -$69,527.44 $0.00 -$69,004.21 $0.00 -$69,608.58
FLUJO DE EFECTIVO -$1,165,717.78 -$51,792.96 -$146,793.28 -$146,277.58 -$268,961.20 $327,498.38 $158,999.84 $330,001.31 $241,576.76 $704,652.64 $120,000.00 $154,587.73 $120,000.00 $73,058.90
FLUJO DE EFECTIVO ACUMULADO -$1,165,717.78 -$1,217,510.74 -$1,364,304.03 -$1,510,581.61 -$1,779,542.81 -$1,452,044.42 -$1,293,044.59 -$963,043.28 -$721,466.52 -$16,813.89 $103,186.11 $257,773.84 $377,773.84 $450,832.75
correspondiente al primer escenario. Nuevamente se reitera que este valor solo se tomará
como un indicativo.
4.3.5 Cálculo del Valor Presente Neto (VPN) y la Tasa Interna de Retorno
La tabla 4.10 muestra los resultados del VPN y TIR para este escenario.
Tabla 4.10.- Cálculo del VPN y la TIR para el Escenario Probable con
Crédito Puente Banamex
TIR 3.245%
197
Como era de esperarse, al ser la TMAR Mixta menor que la TMAR, el VPN resulta
significativamente mas alto que para el escenario 1. Sin embargo, la TIR obtenida indica
Los resultados mostrados hasta esta parte de la evaluación muestran que la rentabilidad es
muy parecida en cualquiera de las dos opciones, ya sea con capital propio o mediante una
mezcla de capital propio y prestado. El primer escenario sería el elegido, no solo porque
este es ligeramente más rentable (no hay que olvidar que la tasa real de rendimiento es muy
parecida en ambos casos), sino porque el primer escenario implica un monto de inversión
propia mucho mayor que para el segundo caso, por lo que las ganancias para el
inversionista serían significativamente más grandes. Se debe enfatizar que este resultado
sería válido únicamente si se cumplen todas las condiciones descritas anteriormente (en
tiempo y costo)
Hasta ahora se ha obtenido un resultado que apoya la toma de decisiones de acuerdo a las
condiciones contempladas en el futuro. Por ello, resulta conveniente revisar los resultados
del proyecto si alguna de estas condiciones variara durante la realización del mismo. A este
198
4.5.1 Escenario 3: Desarrollo del proyecto con tasa de ventas pesimista y sin
financiamiento
significa una extensión en la duración del proyecto. El valor de ella también es obtenida del
estudio de mercado, siendo de 0.33 casas por mes o una casa cada tres meses. Se considera
diferencia es el tiempo que pasa entre la edificación de las dos primeras casas y el inicio de
las últimas, pues habrá que esperar más tiempo (tres meses) para que se recupere capital y
se pueda continuar con la obra. El programa general de la obra se aprecia en las tablas 4.11
a, b y c.
Las tablas 4.12 y 4.13 muestran el flujo de efectivo y los estados de resultados proforma de
este caso. En ambos se puede apreciar que la recuperación de la inversión se dará hasta el
último mes.
grande. Aquí se demuestra la limitación que tiene este indicador como método de
evaluación económica.
199
TABLA 4.11a ESCENARIO PESIMISTA POR TIEMPO SIN
FINANCIAMIENTO
PROGRAMA
URBANIZACION
EDIFICACION CASA 1 Y CASA 2
COSTO POR COMERCIALIZACION
COSTO POR FINANCIAMIENTO
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR)
PROGRAMA
(Continuación)
EDIFICACION CASA 3
EDIFICACION CASA 4
COSTO POR COMERCIALIZACION
COSTO POR FINANCIAMIENTO
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR)
PROGRAMA
(Continuación)
EDIFICACION CASA 3
EDIFICACION CASA 4
COSTO POR COMERCIALIZACION
COSTO POR FINANCIAMIENTO
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR)
TABLA 4.12 Flujo de Efectivo Pesimista por Tiempo sin
MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES 7 MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 MES 12 MES 13 MES 14 MES 15 MES 16 MES 17 MES 18 MES 19
Financiamiento
TERRENO (INCL. ESCRITURACION) -$1,016,500.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
INVERSIÓN
LICENCIAS Y PERMISOS -$32,074.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
INICIAL
PROYECTO EJECUTIVO -$117,143.78 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
MINISTRACIONES $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
INGRESOS ANTICIPO POR VENTAS $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $120,000.00 $0.00 $0.00 $120,000.00 $0.00 $0.00 $120,000.00 $0.00 $0.00 $120,000.00 $0.00
VENTAS $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $1,080,000.00 $0.00 $0.00 $1,080,000.00 $0.00 $0.00 $1,080,000.00 $0.00 $0.00 $1,080,000.00
URBANIZACION $0.00 -$5,586.17 $0.00 $0.00 -$63,781.85 -$16,851.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
EDIFICACION CASA 1 Y CASA 2 $0.00 -$92,413.59 -$293,586.56 -$292,555.16 -$410,358.71 -$39,414.25 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
EDIFICACION CASA 3 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$30,647.83 -$155,000.06 -$137,999.56 -$215,423.18 -$25,093.52 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
EDIFICACION CASA 4 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$30,647.83 -$155,000.06 -$137,999.56 -$215,423.18 -$25,093.52 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
EGRESOS
COSTO POR COMERCIALIZACION $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$60,000.00 $0.00 $0.00 -$60,000.00 $0.00 $0.00 -$60,000.00 $0.00 $0.00 -$60,000.00
PAGO A CAPITAL $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
COSTO POR FINANCIAMIENTO $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR) $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$78,855.50 $0.00 $0.00 -$78,855.50 $0.00 $0.00 -$78,855.50 $0.00 $0.00 -$78,855.50
FLUJO DE EFECTIVO -$1,165,717.78 -$97,999.76 -$293,586.56 -$292,555.16 -$474,140.56 -$56,265.25 $0.00 $0.00 $89,352.17 $755,496.62 -$292,999.62 -$233,422.74 $700,627.81 -$25,093.52 $120,000.00 $941,144.50 $0.00 $120,000.00 $941,144.50
FLUJO DE EFECTIVO ACUMULADO -$1,165,717.78 -$1,263,717.54 -$1,557,304.11 -$1,849,859.27 -$2,323,999.82 -$2,380,265.07 -$2,380,265.07 -$2,380,265.07 -$2,290,912.90 -$1,535,416.29 -$1,828,415.91 -$2,061,838.65 -$1,361,210.84 -$1,386,304.35 -$1,266,304.35 -$325,159.85 -$325,159.85 -$205,159.85 $735,984.65
Al ser el proyecto más largo es evidente que la rentabilidad disminuye notoriamente (se
obtiene una TIR 28% menor), sin embargo, el proyecto sigue arrojando ganancias.
Tabla 4.14.- Cálculo del VPN y la TIR para el Escenario Pesimista por
Tiempo Sin Financiamiento
TIR 2.42%
202
4.5.2 Escenario 4: Desarrollo del proyecto con tasa de ventas pesimista y con
financiamiento
En este punto se analizarán los efectos del tiempo en la rentabilidad del proyecto si se
de ventas hará que el proyecto termine hasta el mes 19 (Ver tablas 4.15 a, b y c)
Las tablas 4.16 y 4.17 muestran el flujo de efectivo y los estados de resultados
proformados. Se observa nuevamente que la inversión se recupera hasta el último mes con
por lo que da a conocer una tasa de rentabilidad más aproximada, con un valor de 14.6%
203
TABLA 4.15a ESCENARIO PESIMISTA POR TIEMPO CON CREDITO
PUENTE BANAMEX
PROGRAMA
EDIFICACION CASA 1
COSTO POR COMERCIALIZACION
PAGO A CAPITAL
COSTO POR FINANCIAMIENTO
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR)
PROGRAMA
(Continuación)
EDIFICACION CASAS 2, 3 Y 4
COSTO POR COMERCIALIZACION 1 2
PAGO A CAPITAL 1 2
COSTO POR FINANCIAMIENTO 1 2
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR) 1 2
PROGRAMA
(Continuación)
EDIFICACION CASAS 2, 3 Y 4
COSTO POR COMERCIALIZACION 3 4
PAGO A CAPITAL 3 4
COSTO POR FINANCIAMIENTO 3 4
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR) 3 4
TABLA 4.16 Flujo de Efectivo Pesimista con Crédito Puente
MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES 7 MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 MES 12 MES 13 MES 14 MES 15 MES 16 MES 17 MES 18 MES 19
Banamex
TERRENO (INCL. ESCRITURACION) -$1,016,500.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
INVERSION
LICENCIAS Y PERMISOS -$32,074.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
INICIAL
PROYECTO EJECUTIVO -$117,143.78 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
MINISTRACIONES $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $456,000.00 $624,000.00 $624,000.00 $624,000.00 $624,000.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
INGRESOS ANTICIPO POR VENTAS $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $120,000.00 $0.00 $0.00 $120,000.00 $0.00 $0.00 $120,000.00 $0.00 $0.00 $120,000.00 $0.00
VENTAS $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $1,080,000.00 $0.00 $0.00 $1,080,000.00 $0.00 $0.00 $1,080,000.00 $0.00 $0.00 $1,080,000.00
URBANIZACION $0.00 -$5,586.17 $0.00 $0.00 -$63,781.85 -$16,851.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
EDIFICACION CASAS $0.00 -$46,206.80 -$146,793.28 -$146,277.58 -$205,179.36 -$111,650.62 -$465,000.17 -$413,998.69 -$646,269.53 -$75,280.55 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
COSTO POR COMERCIALIZACION $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$60,000.00 $0.00 $0.00 -$60,000.00 $0.00 $0.00 -$60,000.00 $0.00 $0.00 -$60,000.00
EGRESOS
PAGO A CAPITAL $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$780,000.00 $0.00 $0.00 -$780,000.00 $0.00 $0.00 -$780,000.00 $0.00 $0.00 -$780,000.00
COSTO POR FINANCIAMIENTO $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$52,356.44 $0.00 $0.00 -$60,218.19 $0.00 $0.00 -$42,100.50 $0.00 $0.00 -$23,526.78
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR) $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$63,148.57 $0.00 $0.00 -$60,790.04 $0.00 $0.00 -$66,225.35 $0.00 $0.00 -$71,797.46
FLUJO DE EFECTIVO -$1,165,717.78 -$51,792.96 -$146,793.28 -$146,277.58 -$268,961.20 $327,498.38 $158,999.84 $210,001.31 $97,730.47 $673,214.45 $0.00 $120,000.00 $118,991.77 $0.00 $120,000.00 $131,674.15 $0.00 $120,000.00 $144,675.76
FLUJO DE EFECTIVO ACUMULADO -$1,165,717.78 -$1,217,510.74 -$1,364,304.03 -$1,510,581.61 -$1,779,542.81 -$1,452,044.42 -$1,293,044.59 -$1,083,043.28 -$985,312.81 -$312,098.36 -$312,098.36 -$192,098.36 -$73,106.59 -$73,106.59 $46,893.41 $178,567.56 $178,567.56 $298,567.56 $443,243.31
El proyecto sigue siendo rentable con financiamiento a pesar de ser más largo, sin embargo,
Tabla 4.18.- Cálculo del VPN y la TIR para el Escenario Probable con
Crédito Puente Banamex
TIR 2.001%
206
4.5.3 Escenario 5: Desarrollo del proyecto con incremento en costo y con
financiamiento
Una vez determinada la afectación del rendimiento por un incremento en la duración del
tiempo, es necesario conocer cuales serían las consecuencias en caso de que fuera el costo
del proyecto lo que aumentara. Para ello, se incrementarán los insumos con mayor peso en
Dado que al comparar el primer y segundo escenarios, la rentabilidad fue mayor para el
caso en que no hubo financiamiento, sólo se realizará la evaluación del proyecto con
El flujo de efectivo y los estados de resultados proforma se muestran en las tablas 4.20 y
El ROE refleja en este caso, una recuperación de capital menor a lo esperado, por lo que se
enfatiza el uso de los otros mecanismos de evaluación para confirmar este hecho.
207
TABLA 4.19a ESCENARIO PESIMISTA POR COSTO CON CREDITO
BANAMEX
PROGRAMA
URBANIZACION
EDIFICACION CASA 1
COSTO POR COMERCIALIZACION
PAGO A CAPITAL
COSTO POR FINANCIAMIENTO
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR)
PROGRAMA
URBANIZACION
(Continuación)
EDIFICACION CASAS 2, 3 Y 4
COSTO POR COMERCIALIZACION 1 2 3 4
PAGO A CAPITAL 1 2 3 4
COSTO POR FINANCIAMIENTO 1 2 3 4
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR) 1 2 3 4
TABLA 4.20 Flujo de Efectivo Pesimista por Costo con Crédito
MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES 7 MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 MES 12 MES 13 MES 14
Puente Banamex
TERRENO (INCL. ESCRITURACION) -$1,016,500.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
INVERSION
LICENCIAS Y PERMISOS -$32,074.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
INICIAL
PROYECTO EJECUTIVO -$117,143.78 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
MINISTRACIONES $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $456,000.00 $624,000.00 $624,000.00 $624,000.00 $624,000.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
INGRESOS ANTICIPO POR VENTAS $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $120,000.00 $120,000.00 $0.00 $120,000.00 $0.00 $120,000.00 $0.00
VENTAS $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $1,080,000.00 $1,080,000.00 $0.00 $1,080,000.00 $0.00 $1,080,000.00
URBANIZACION $0.00 -$5,586.17 $0.00 $0.00 -$69,895.25 -$17,321.68 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
EDIFICACION CASAS $0.00 -$50,251.43 -$166,650.28 -$162,198.55 -$214,948.20 -$118,404.96 -$528,716.54 -$462,998.13 -$675,573.29 -$75,396.49 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
COSTO POR COMERCIALIZACION $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$60,000.00 -$60,000.00 $0.00 -$60,000.00 $0.00 -$60,000.00
EGRESOS
PAGO A CAPITAL $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$780,000.00 -$780,000.00 $0.00 -$780,000.00 $0.00 -$863,082.93
COSTO POR FINANCIAMIENTO $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$31,326.74 -$14,539.38 $0.00 -$16,408.06 $0.00 -$14,249.58
IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR) $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 -$50,472.40 -$55,172.86 $0.00 -$54,649.63 $0.00 -$55,254.00
FLUJO DE EFECTIVO -$1,165,717.78 -$55,837.60 -$166,650.28 -$162,198.55 -$284,843.45 $320,273.37 $95,283.46 $281,001.87 $226,627.57 $718,891.27 $120,000.00 $168,942.31 $120,000.00 $87,413.48
FLUJO DE EFECTIVO ACUMULADO -$1,165,717.78 -$1,221,555.38 -$1,388,205.66 -$1,550,404.21 -$1,835,247.66 -$1,514,974.29 -$1,419,690.84 -$1,138,688.97 -$912,061.40 -$193,170.13 -$73,170.13 $95,772.18 $215,772.18 $303,185.67
En este caso el proyecto sigue siendo rentable, aunque como era de esperarse, con un
Tabla 4.22.- Cálculo del VPN y la TIR para el Escenario Pesimista por
Costo con Crédito Puente Banamex
TIR 2.575%
210
4.5.4 Conclusiones sobre el análisis de sensibilidad
invirtiendo el total del capital propio, pues siempre la rentabilidad será mayor ya
x La variable que más afectaría al proyecto sería el tiempo, representado por una tasa
realizado previamente, por lo que se considera que una tasa de ventas aún más
el país, los cuales están fuera de control del inversionista. Aún así, éste podría
fin de terminar las casas más rápidamente e iniciar las ventas con mayor prontitud.
211
x Aún cuando la variable costo afectaría en menor grado, es conveniente controlarla a
fin de alcanzar la máxima rentabilidad del proyecto. Esto se puede lograr pactando
con los proveedores de los materiales más representativos a fin de mantener los
212