Informe Técnico

INFORME DE DAÑOS DETECTADOS EN LA VIVIENDA
BERNARDO ALCEDO Nª 305- URB. PATAZCA-CHICLAYO
ÍNDICE GENERAL
ÍNDICE GENERAL ....................................................................................................................................... 1
1. Objeto del Informe ...................................................................................................................... 2
2. Antecedentes .............................................................................................................................. 2
3. Descripción de la vivienda y localización de daños ...................................................................... 3
4. Inspección visual y descripción de daños observados ................................................................. 5
5. Causa Estimada de las Lesiones ................................................................................................... 8
6. Propuesta de Reparación .......................................................................................................... 17
7. Conclusiones del Informe .......................................................................................................... 19
Anexo I; Imágenes de los daños observados .......................................................................................... 20
Anexo II; Informe Técnico ....................................................................................................................... 21
Anexo III; Informe Pericial....................................................................................................................... 22
Anexo IV; Actas de ensayo de laboratorio .............................................................................................. 23
Anexo V; Instancia solicitud de reparación ............................................................................................. 24
Enrique Alario Catalá · Arquitecto Técnico · Máster en Tecnología de la Edificación · Perito Judicial
info@enriquealario.com · www.enriquealario.com
1. OBJETO DEL INFORME
En fecha 14 de octubre de 2013, Ataúlfo Pérez, propietario de la vivienda situada en la puerta 10 del
edificio en plaza del Blog nº5B de Blogosfera, se pone en contacto con el técnico que suscribe
requiriendo Inspección Visual y Asesoramiento Técnico para resolver el objeto que se describe a
continuación.
El objeto del presente informe es describir cualitativa y cuantitativamente los daños presentados en
determinadas zonas de la vivienda ocasionados por inundación de la misma, los daños detectados se
detallarán más adelante, así también se va a determinar el carácter estructural o no de las lesiones
detectadas y gravedad de las mismas.
2. ANTECEDENTES
Por parte de la propiedad se detectan daños evidentes en elementos de forjado al observar

desprendimientos de material.
Se informa a la comunidad de propietarios para su reparación por considerarse un elemento

estructural.
En Octubre de 2008 se realiza inspección por parte de D. Arqui Técnico Aparejador, Arquitecto
Técnico, en cuyo informe (se adjunta como anexo II) que describe los daños existentes, definiéndolos
como causados por “…humedades constantes de la vivienda superior habiendo reventado el
hormigón…”, presentando incluso una valoración de la reparación.
En marzo de 2011 se redacta informe pericial (se adjunta en anexo III) por parte del Arquitecto
Técnico Federico Froilán de Todos los Santos, en calidad de perito designado por el juzgado de lo
contencioso administrativo nº89 de Valencia para el procedimiento juicio ordinario 00026/2009, en
cuyo informe describe los daños existentes y determina causas de origen, además de valorar también
la reparación de los mismos.
En noviembre de 2011 el técnico que suscribe realiza inspección a la vivienda para observar los daños
enumerados por la propiedad. Se comprueba efectivamente la existencia de los daños descritos y se
insta a la realización de ensayos para determinar la presencia de cemento aluminoso.
En fecha 15 de noviembre de 2013 se presenta acta de ensayo por parte del laboratorio
LABOCONTROL en el que se obtiene un resultado dudoso en cuanto a la presencia de cemento
aluminoso en las viguetas, por lo que se remite a CENTRO LAB para realizar ensayos de difracción de
rayos X.
En fecha 4 de diciembre de 2013 se confirma por medio de ensayo de difracción de rayos X la NO

PRESENCIA de cemento aluminoso en la composición del hormigón de las viguetas, por lo que se
descarta como causa de los daños detectados.
Ambas actas de ensayo se adjuntan en el anexo IV del presente informe.
Nueva inspección por parte del técnico que suscribe, en fecha 10 de abril de 2014, solicito abrir catas
y limpiar las zonas dañadas e inmediaciones para mejor comprobación de daños.
Última inspección al inmueble por parte del técnico que suscribe para comprobación de daños tras
apertura de catas y limpieza de la zona. Se realiza reportaje fotográfico que se adjunta en anexo I y se
observa el alcance y características de los daños para su descripción en el correspondiente apartado
del presente informe
3. DESCRIPCIÓN DE LA VIVIENDA Y LOCALIZACIÓN DE DAÑOS
Se trata de una vivienda en tercera planta de edificio plurifamiliar de VPO, con estructura vertical de
hormigón. La estructura vertical está ejecutada a base de viguetas de hormigón con entrevigado de
bovedillas cerámicas.
La superficie construida de la vivienda según información de catastro es de 96 m2
La fecha de finalización de la construcción es en el año 1977.
La vivienda consta de recibidor y distribuidor, dando paso a las estancias que son una cocina, a través
de la cual se accede a una pequeña galería, un salón comedor, tres habitaciones y un baño.
A continuación de adjunta distribución esquemática de la vivienda.
Figura 1 – Esquema de distribución de la vivienda
Los daños observados en las inspecciones realizadas se encuentran en elementos de formación de

forjado superior, viguetas de hormigón, es decir, en elementos estructurales de la edificación.
Las zonas de la vivienda donde se han localizado los daños se centran en la zona recayente al patio
interior de la vivienda, encontrándose en las estancias cocina, baño, pasillo y habitación 1 según se
indica en el esquema que se adjunta a continuación.
Para una mejor localización de los elementos dañados y para facilitar el entendimiento de la
descripción de daños que se realizará, se ha enumerado cada uno de los elementos afectados,
señalando su situación en relación a la vivienda según se describe en el siguiente esquema:
Figura 2 – Esquema de localización elementos dañados
En el siguiente apartado se realiza una descripción detallada de cada uno de los elementos y de los
daños que presenta.
4. INSPECCIÓN VISUAL Y DESCRIPCIÓN DE DAÑOS OBSERVADOS
Para la descripción de los daños observados se indicará en primer lugar el elemento sobre el que se
hable, mencionando su numeración en referencia al esquema de la figura 2 del apartado anterior,
para a continuación describir la lesión, grado de afección o localización.
VIGUETA 1
La vigueta 1 se encuentra en la zona de la cocina y el pasillo, observándose daño en la zona más
cercana a la salida a la galería y la fachada de patio interior.
Presenta varias fisuras longitudinales en su cara inferior, con directriz paralela a la dirección de la
vigueta que se agrava según se acerca a la zona de fachada a patio interior. Evidencia falta de
adherencia con el resto del hormigón de la vigueta y con el acero de armar debido a la expansión por
oxidación del mismo.
VIGUETA 2
La vigueta 2 presenta daños tanto en la zona de pasillo de la vivienda como en la zona que discurre
sobre el baño.
En la zona sobre el baño presenta fisuración longitudinal inferior sin haber llegado a producirse
desprendimiento de material, aunque se deduce por sonido al golpeo que existe falta de adherencia o
continuidad en la masa del hormigón.
En la zona de pasillo presenta pequeña fisuración incipiente que hace sospechar del avance de la
oxidación interna del acero de armar.
Las burbujas que se aprecian en el revestimiento de pintura plástica en las inmediaciones de la vigueta
evidencian que ha existido presencia de humedad proveniente de la parte superior.
Vigueta 2 en zona de baño
Vigueta 2 en zona de pasillo
VIGUETA 3
Se aprecian daños tanto en la zona sobre el baño como en la zona sobre el pasillo de la vivienda.
En la zona sobre el baño se aprecia una grave pérdida de material debido a la fuerte oxidación del
acero de armar, que al aumentar su volumen debido a la reacción de oxidación ha llegado a
desprender masa de hormigón superficial.
La pérdida de sección resistente de hormigón en la parte inferior de la vigueta es aproximadamente

del 50-60%, quedando parte de hormigón en la vigueta sin función resistente debido a la falta de
adherencia con el resto del elemento.
También presenta pérdida de sección la barra de acero de armar, ya que se aprecia lajas desprendidas
debido al proceso de oxidación, aunque no se puede valorar el porcentaje de pérdida por no conocer
diámetro original.
La pérdida de capacidad resistente de éste elemento es muy elevada, sosteniéndose gracias a la

colaboración de elementos adyacentes.
En la zona de pasillo se aprecia clara fisuración longitudinal inferior evidenciando rotura interna
debido a oxidación y falta de adherencia, presentando el daño en una longitud aproximada de 40
centímetros.
VIGUETA 4
Al igual que la vigueta 3, la número 4 presenta los mismos daños ya descritos, es decir rotura con
desprendimiento en la zona de baño con importante pérdida de sección resistente y fisuración sin
desprendimiento en la zona de pasillo.
VIGUETA 5
La vigueta 5 presenta daños tanto en la zona que discurre sobre el dormitorio 1 como en la zona de
pasillo.
En la zona de dormitorio 1 presenta fisuración con desprendimiento y falta de adherencia en la zona

en que se ha practicado la cata de un metro de longitud, aunque se comprueba que la fisuración tiene
continuidad más allá de la cata practicada. Se produce fácil desprendimiento tras el simple golpeo
manual.
En la zona de pasillo presenta fisuración incipiente longitudinal inferior en aproximadamente 20

centímetros, pero no se evidencia todavía pérdida de adherencia de la cara inferior con el resto del
elemento.
Vigueta 5 en zona de dormitorio 1
Fragmento desprendido con el simple

golpeo manual con martillo pequeño. Se
aprecia parte de acero desprendido junto
con el hormigón
VIGUETA 6
LA vigueta 6 presenta fisura inferior longitudinal sin desprendimiento de material, evidenciando inicio
del proceso de degradación que ya se ha producido en el resto de las viguetas descritas.
5. CAUSA ESTIMADA DE LAS LESIONES
Las inspecciones realizadas por el técnico que suscribe han sido meramente visuales, por lo que la
estimación del origen de las causas se basa en las apreciaciones observadas durante las visitas
realizadas.
Gracias a los ensayos realizados por sendos laboratorios, según actas de ensayos que se adjuntan en el
anexo IV del presente informe, se descarta que los daños se hayan producido por la presencia de
cemento aluminoso (aluminosis), lo que provocaría una degradación del material hormigón.
Los elementos estructurales que presentan los daños descritos, las viguetas, son elementos con una
combinación de materiales, hormigón y acero, que colaboran para conseguir dotar de la resistencia
necesaria al forjado, que es el elemento que separa dos plantas consecutivas de viviendas.
El acero de refuerzo que se encuentra embebido en la masa del hormigón está a su vez protegido por
el mismo, evitando que se produzca oxidación gracias a las propiedades químicas del hormigón que lo
envuelve (básicamente PH), evitando el contacto directo con la humedad ambiental que aceleraría el
proceso de oxidación (entre otras cosas)
En caso de que el acero de refuerzo entrara en contacto con el ambiente exterior o con algún tipo de
humedad, se iniciaría un proceso de oxidación en el mismo. Este contacto con humedad o con
ambiente exterior se puede producir por diversas causas, pero en el caso que nos ocupa podrían
reducirse básicamente a dos.
1. Filtraciones desde la vivienda superior que según la propietaria de la vivienda se produjeron

de manera continuada durante un tiempo y que además se evidencian síntomas que lo
corroboran (burbujas en revestimiento de pintura plástica de la cara inferior del forjado).
Estas filtraciones favorecerían el contacto del metal con el agua, iniciándose así un proceso de
oxidación.
2. Mala calidad del hormigón debido a la mala ejecución del mismo o a la mezcla de sus
componentes, muy habitual en la época de construcción del edificio.
La mala calidad del hormigón favorecería la existencia de mayor porosidad en el material,
favoreciendo que la humedad ambiental alcanzara el acero a través de dichos poros,
iniciándose también el proceso.
Cualquiera de las causas mencionadas desencadenaría la reacción química que iniciaría el proceso de
oxidación. Este proceso de oxidación provoca, entre otras cosas, un aumento considerable del
volumen del acero, por lo que al estar embebido en el interior del hormigón acaba produciendo
presión en el mismo al aumentar el volumen y por tanto reventándolo desde el interior, siendo el
primer síntoma de ese proceso la aparición de fisuras longitudinales siguiendo la directriz del acero de
refuerzo, llegando a provocar los desprendimientos y pérdidas de adherencia que se han descrito en
los elementos dañados de la vivienda.
El proceso de oxidación descrito es continuo, lo que quiere decir que la oxidación avanzará agravando
el estado de los elemento en hasta que se actúe sobre los mismos para eliminar el problema.
Para que los elementos estructurales obtengan las resistencias necesarias para garantizar la
estabilidad, es necesario que se mantenga una sección mínima de material en dichos elementos. En el
caso que nos ocupa la pérdida de sección de las viguetas es considerable en algunos casos, por lo que
la gravedad de los daños puede considerarse grave por afectar directamente a elementos
estructurales portantes del edificio.
6. PROPUESTA DE REPARACIÓN
La propuesta de reparación de los daños observados en la vivienda se realiza teniendo en cuenta que
se trata de elementos estructurales del edificio, por lo que se tomarán las medidas adecuadas para
garantizar la estabilidad del mismo durante el proceso de reparación, como puede ser el apeo de las
zonas sobre las que se esté actuando, manteniéndolo hasta que la reparación alcance la resistencia
necesaria que asegure la estabilidad de la estructura.
En primer lugar será necesario eliminar el revestimiento de yeso bajo las viguetas, de manera que
quede a la vista la cara inferior de las mismas y se puedan detectar procesos de fisuración que no han
sido detectados en las catas realizadas para las inspecciones realizadas. Es aconsejable realizar este
proceso en todas las viguetas, tanto afectadas como no afectadas, con el objeto de asegurar una
reparación completa.
A continuación se picarán aquellas zonas que presenten fisuración o desprendimiento de hormigón,

alcanzando el acero de refuerzo en todo su perímetro. Se picará una longitud suficiente para asegura
que todo el acero que presente oxidación quede al descubierto.
Mediante cepillo de púas de acero se eliminará el óxido de las armaduras, eliminando por completo el
polvo y las lajas que hayan podido formarse.
Se comprobará en este punto la pérdida de sección que hayan sufrido los armados de refuerzo,
puesto que aquellos que hayan perdido más de un 30% de su sección deberán ser reforzados según se
explicará a continuación.
Una vez eliminado el óxido, se procederá a aplicar un tratamiento pasivador de armados mediante
productos específicos, para a continuación reponer el hormigón eliminado hasta alcanzar la geometría
original de la vigueta, realizando este proceso mediante la aplicación de sucesivas capas de mortero
de reparación específico, sin retracción y armado con fibras de polipropileno. Aplicado según
especificaciones técnicas del fabricante.
En aquellos casos en los que la pérdida de sección del armado supere el 30% se deberá ejecutar un
refuerzo adicional a base de la colocación de fibras de carbono en la cara inferior de la vigueta, una
vez terminado el proceso de regeneración de su volumetría descrito en el párrafo anterior.
7. CONCLUSIONES DEL INFORME
Tras las inspecciones realizadas al inmueble, una vez estudiados los informes técnicos previos y los
resultados de los ensayos realizados se puede concluir que existen daños en elementos estructurales
del edificio, con cierta gravedad en alguno de los elementos que requieren una reparación inmediata
para garantizar la estabilidad, así como la toma de medidas preventivas de apeo de dichos elementos
hasta que se proceda a su reparación.
El técnico que suscribe considera que se trata de daños en elementos estructurales comunes del
edificio que afectan al requisito de seguridad, por lo que se remite al deber de conservación y
mantenimiento de los requisitos de seguridad al que está obligada la comunidad de propietarios
según el artículo 10.1a de la Ley de Propiedad Horizontal para acometer las actuaciones descritas o
cualquier otra que garantice la estabilidad en el menor tiempo posible.
En Valencia, mayo de 2014
Enrique Alario Catalá

Arquitecto Técnico | Perito Judicial
ANEXO I; IMÁGENES DE LOS DAÑOS OBSERVADOS
Las imágenes más destacadas tomadas durante las diferentes inspecciones realizadas a la vivienda han
sido adjuntadas junto a la descripción que se ha realizado de cada uno de los elementos, aunque en
algunos casos el tamaño de las mismas se ha reducido para permitir el maquetado del informe.
Para poder ver las imágenes a tamaño completo junto con otras imágenes tomadas que no han sido
adjuntadas en el informe por razones de optimización de espacio y facilitar la lectura, se puede
acceder al siguiente enlace:
https://enlacealanubedondeestanlasfotos.com
ANEXO II; INFORME TÉCNICO
Se adjunta “Informe sobre patologías estructurales en edificio residencial. Forjado entre viviendas 10ª
y 14ª” redactado por el Arquitecto Técnico D. Arqui Técnico Aparejador, firmado en octubre de 2008.
ANEXO III; INFORME PERICIAL
Se adjunta Informe Pericial de Procedimiento Juicio Ordinario kjnkjnkj, redactado por el Arquitecto
Técnico Federico Froilán de Todos los Santos, con fecha de registro colegial 29 de marzo de 2089.
ANEXO IV; ACTAS DE ENSAYO DE LABORATORIO
ANEXO V; INSTANCIA SOLICITUD DE REPARACIÓN

Informe Técnico

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ÍNDICE GENERAL ....................................................................................................................................... 1

1. Objeto del Informe ...................................................................................................................... 2

3. Descripción de la vivienda y localización de daños ...................................................................... 3

4. Inspección visual y descripción de daños observados ................................................................. 5

5. Causa Estimada de las Lesiones ................................................................................................... 8

6. Propuesta de Reparación .......................................................................................................... 17

7. Conclusiones del Informe .......................................................................................................... 19

Anexo I; Imágenes de los daños observados .......................................................................................... 20

Anexo II; Informe Técnico ....................................................................................................................... 21

Anexo III; Informe Pericial....................................................................................................................... 22

Anexo IV; Actas de ensayo de laboratorio .............................................................................................. 23

Anexo V; Instancia solicitud de reparación ............................................................................................. 24

1. OBJETO DEL INFORME

Por parte de la propiedad se detectan daños evidentes en elementos de forjado al observar

Se informa a la comunidad de propietarios para su reparación por considerarse un elemento

En fecha 4 de diciembre de 2013 se confirma por medio de ensayo de difracción de rayos X la NO

Ambas actas de ensayo se adjuntan en el anexo IV del presente informe.

3. DESCRIPCIÓN DE LA VIVIENDA Y LOCALIZACIÓN DE DAÑOS

La superficie construida de la vivienda según información de catastro es de 96 m2

La fecha de finalización de la construcción es en el año 1977.

A continuación de adjunta distribución esquemática de la vivienda.

Figura 1 – Esquema de distribución de la vivienda

Los daños observados en las inspecciones realizadas se encuentran en elementos de formación de

Figura 2 – Esquema de localización elementos dañados

4. INSPECCIÓN VISUAL Y DESCRIPCIÓN DE DAÑOS OBSERVADOS

Vigueta 2 en zona de baño

Vigueta 2 en zona de pasillo

La pérdida de sección resistente de hormigón en la parte inferior de la vigueta es aproximadamente

La pérdida de capacidad resistente de éste elemento es muy elevada, sosteniéndose gracias a la

Vigueta 3 en zona de baño

Vigueta 3 en zona de pasillo

Vigueta 4 en zona de baño

Vigueta 4 en zona de pasillo

En la zona de dormitorio 1 presenta fisuración con desprendimiento y falta de adherencia en la zona

En la zona de pasillo presenta fisuración incipiente longitudinal inferior en aproximadamente 20

Vigueta 5 en zona de dormitorio 1

Fragmento desprendido con el simple

Vigueta 5 en zona de pasillo

5. CAUSA ESTIMADA DE LAS LESIONES

1. Filtraciones desde la vivienda superior que según la propietaria de la vivienda se produjeron

A continuación se picarán aquellas zonas que presenten fisuración o desprendimiento de hormigón,

7. CONCLUSIONES DEL INFORME

En Valencia, mayo de 2014

Enrique Alario Catalá

ANEXO I; IMÁGENES DE LOS DAÑOS OBSERVADOS

ANEXO II; INFORME TÉCNICO

ANEXO III; INFORME PERICIAL

ANEXO IV; ACTAS DE ENSAYO DE LABORATORIO

ANEXO V; INSTANCIA SOLICITUD DE REPARACIÓN

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