Área Tributaria I
Tratamiento contable y tributario de los
intereses por préstamos para la construcción de
inmuebles para la venta
Ficha Técnica
Autor : C.P.C. Josué Alfredo Bernal Rojas
Título : Tratamiento contable y tributario de los
intereses por préstamos para la construcción
de inmuebles para la venta
Fuente : Actualidad Empresarial Nº 305 - Segunda
Quincena de Junio 2014
1. Introducción
En la presente edición se trata sobre el
tratamiento contable y tributario de los
intereses por préstamos relacionados
con la construcción de inmuebles para la
venta de sujetos generadores de rentas de
tercera categoría.
2. Aspecto contable
Los costos financieros formarán parte del
costo de los inventarios solo en los casos
en que la NIC 23 así lo establezca.
Norma contable:
Párrafo 17 de la NIC 2.
2.1. Tratamiento contable de los cos-
tos por préstamos
La NIC 23 establece que los costos por
préstamos que sean directamente atri-
buibles a la adquisición, construcción o
producción de un “activo apto” forman
parte del costo de dichos activos. Los
demás costos por préstamos se reconocen
como gastos.
Norma contable:
Párrafo 1 de la NIC 23.
Son costos por préstamos los intereses y
otros en los que la entidad incurre y que
están relacionados con los fondos que ha
tomado prestados.
Un activo apto es aquel que requiere,
necesariamente, de un periodo sustancial
antes de estar listo para el uso al que está
destinado o para la venta. Por ejemplo,
un edificio para la venta, propiedades de
inversión, vinos para la venta.
Norma contable:
Párrafo 5 de la NIC 23.
Según la NIC 23, solo en el caso de la
producción de inventarios que califiquen
como activos aptos, los costos por prés-
tamos relacionados con dicha producción
se capitalizarán como parte del costo de
las existencias.
N° 305 Segunda Quincena - Junio 2014
2.1.1. Inicio de la capitalización de los
costos por préstamos
La capitalización de los costos por prés-
tamos como parte de los costos de un
activo apto comenzará en la fecha en que
se cumple por primera vez todas y cada
una de las siguientes condiciones:
a) incurre en desembolsos en relación
con el activo;
b) incurre en costos por préstamos; y
c) lleva a cabo las actividades necesa-
rias para preparar al activo para el
uso al que está destinado o para su
venta.
Norma contable:
Párrafo 17 de la NIC 23.
2.1.2. Fin de la capitalización de los
costos por préstamos
La capitalización de los costos por prés-
tamos terminará cuando se hayan com-
pletado todas o prácticamente todas las
actividades necesarias para preparar al
activo apto para el uso al que va destina-
do o para su venta.
Norma contable:
Párrafo 22 de la NIC 23.
2.1.3. Suspensión de la capitaliza-
ción
La NIC 23 señala que se suspende la ca-
pitalización de los costos por préstamos
durante los periodos en los que se haya
suspendido el desarrollo de actividades
de un activo apto, si estos periodos se
extienden en el tiempo.
Norma contable:
Párrafo 20 de la NIC 23.
3. Aspecto tributario
La LIR regula el aspecto del costo com-
putable de los bienes enajenados, esta-
bleciendo que se entiende por costo de
adquisición, producción o construcción
y valor de ingreso al patrimonio, de-
jando en claro que en ningún caso los
intereses formarán parte del costo
computable.
3.1. Costo de adquisición
Costo de adquisición es la contrapres-
tación pagada por el bien adquirido,
y los costos incurridos con motivos de
su compra tales como: fletes, seguros,
gastos de despacho, derechos aduane-
Práctica
Tributarios
y Aplicación
ros, instalación, montaje, comisiones
normales, incluyendo las pagadas por el
enajenante con motivo de la adquisición
de bienes, gastos notariales, impuestos
Informes
y derechos pagados por el enajenante y
otros gastos que resulten necesarios para
Actualidad
colocar los bienes en condiciones de
ser usados, enajenados o aprovechados
económicamente.
3.2. Costo de producción o construc-
ción
El costo incurrido en la producción o
construcción del bien, el cual comprende
los materiales directos utilizados, la mano
de obra directa y los costos indirectos de
fabricación o construcción.
3.3. Valor de ingreso al patrimonio
Es el valor que corresponde al valor de
mercado, salvo lo dispuesto en el artículo
21° de la LIR.
Base legal:
artículo 20° del TUO de la LIR
4. Diferencia temporaria por
capitalización de intereses
En cuanto a la capitalización de intereses
como parte del costo, a diferencia de las
normas contables, la LIR no permite en
ningún caso que los intereses formen
parte del costo de los inventarios.
Por lo tanto, en el caso que por aplica-
ción de la NIC 23 cuando se producen
inventarios que califiquen como activos
aptos, los intereses deban formar parte
del costo de producción, se generará una
diferencia temporaria y debe aplicarse
la NIC 12 y reconocer el IR diferido
correspondiente.
5. Laboratorio tributario con-
table: intereses que forman
parte del costo de inmuebles
destinados a la venta
Caso práctico
La empresa Construction S.A.C. se dedica
a la construcción de departamentos para
la venta. El 1 de agosto de 2013, inicia la
construcción de un edificio de seis pisos,
en el cual en cada piso se construirán
dos departamentos. Para financiar este
Actualidad Empresarial I-7
 I Actualidad y Aplicación Práctica
proyecto, la empresa obtiene un préstamo del Banco Money Año 2013
por S/.1’200,000, que será devuelto en 24 meses según el Contabilización del préstamo recibido (01.08.13)
siguiente cronograma:
——————————— X ——————————— DEBE HABER
Cuota Cuota Amortización 10 Efectivo y equivalentes de efect. 1,200,000.00
Vencimiento Saldo Interés
Nº constante del principal
104 Cuentas corrientes en instituc. financ.
1 31.08.2013 1,200,000 16,438 59,007 42,569 1041 Cuentas corrientes operativas
2 30.09.2013 1,157,431 15,855 59,007 43,152 37 Activo diferido 216,170.00
3 31.10.2013 1,114,278 15,264 59,007 43,743 373 Intereses diferidos
3731 Intereses no devengados en
4 30.11.2013 1,070,535 14,664 59,007 44,343 transacciones con terceros
5 31.12.2013 1,026,192 14,057 59,007 44,950 45 Obligaciones financieras 1,416,170.00
6 31.01.2014 981,242 13,441 59,007 45,566 451 Préstamos de instituciones financieras y
otras entidades
7 28.02.2014 935,676 12,817 59,007 46,190 4511 Instituciones financieras
8 31.03.2014 889,486 12,184 59,007 46,823 x/x Por el registro del préstamo recibido
9 30.04.2014 842,664 11,543 59,007 47,464
Pago de la primera cuota (30.08.13)
10 31.05.2014 795,199 10,893 59,007 48,114
——————————— X ——————————— DEBE HABER
11 30.06.2014 747,085 10,234 59,007 48,773
45 Obligaciones financieras 59,007.00
12 31.07.2014 698,312 9,566 59,007 49,441 451 Préstamos de instituciones financieras
13 31.08.2014 648,870 8,888 59,007 50,119 y otras entidades 42,569.00
4511 Instituciones financieras
14 30.09.2014 598,752 8,202 59,007 50,805
455 Ctos. de financ. por pagar 16,438.00
15 31.10.2014 547,946 7,506 59,007 51,501 4551 Préstamos de instituciones
16 30.11.2014 496,445 6,800 59,007 52,207
financieras y otras entidades
10 Efectivo y equivalentes de efectivo 59,007.00
17 31.12.2014 444,238 6,085 59,007 52,922
104 Cuentas corrientes en instituciones financieras
18 31.01.2015 391,317 5,360 59,007 53,647 1041 Cuentas corrientes operativas
19 28.02.2015 337,670 4,625 59,007 54,382 x/x Por el pago de la primera cuota.
20 31.03.2015 283,288 3,881 59,007 55,127
Intereses devengados al 31.08.13
21 30.04.2015 228,162 3,125 59,007 55,882
Según el cronograma de pagos del banco, el 31 de agosto se
22 31.05.2015 172,280 2,360 59,007 56,647
devengan intereses por S/.16,438. Para su contabilización debe
23 30.06.2015 115,633 1,584 59,007 57,423 tener en cuenta que los intereses que se capitalizan como parte
24 31.07.2015 58,210 797 59,007 58,210
del costo del activo son los que se relacionan directamente con
la construcción de la obra.
216,170 1,416,170 1,200,000

Intereses devengados en agosto 2013 S/.16,438.00

La empresa recibe el préstamo el 1 de agosto de 2013 que será
utilizado para la mano de obra, materiales y gastos generales
de la obra.
De acuerdo con el presupuesto, la obra costará S/.1’200,000.
La construcción se inicia el 1 de agosto del 2013 y es culminada
el 30 de setiembre de 2014.
Se pide el tratamiento contable y tributario de los intereses del
financiamiento obtenido para la obra.
Solución
1. Contable
——————————— X ——————————— DEBE HABER
67 Gastos financieros 16,438.00
671 Gastos en operac. de endeud. y otros
6711 Préstamos de instituciones
financieras y otras entidades
37 Activo diferido 16,438.00
373 Intereses diferidos
3731 Intereses no devengados en
transacciones con terceros
x/x Por el registro contable de los intereses devengados.

Contablemente, según la NIC 23, los intereses que son directa-
mente atribuibles a la adquisición, construcción o producción
de un activo que califique “activo apto” forman parte de su
costo. Se considera un “activo apto” aquel activo que requiere
de un tiempo considerable para estar en condiciones de venta
o para su uso esperado, por ejemplo: edificios, puentes, vinos
de calidad, quesos, etc.
De acuerdo con la definición de anterior, en el caso práctico,
vemos que el edificio de seis pisos con los departamentos
mandados a construir por la empresa Visión Empresarial S.A.C.
cumple con la definición para ser considerados como activo
apto, puesto que su tiempo de producción es considerable (más
de un año). Por lo tanto, los intereses pagados por el préstamo
que están relacionados con la construcción se incluirán como
parte del costo.
——————————— X ———————————
91 Costos de construcción 16,438.00
79 CaRgas imput. a ctas. de ctos. y gtos. 16,438.00
x/x Por el destino de los intereses al costo de construcción.
Las mismas cuentas consideradas en los asientos anteriores se
utilizarán para contabilizar los intereses devengados de setiem-
bre a diciembre del 2013 y el destino al costo de construcción.
Así al 31 de diciembre de 2013 se tendrá como costo de la
construcción en proceso por intereses:
Costo de construcción en proceso
Intereses devengados de agosto a diciembre 2013 76,278
Costo acumulado de intereses al 31.12.13 76,278

I-8 Instituto Pacífico N° 305 Segunda Quincena - Junio 2014

 Área Tributaria I
——————————— X ——————————— DEBE HABER Año 2014
23 Productos en proceso 76,278 ——————————— X ——————————— DEBE HABER
234 Productos inmuebles en proceso 45 Obligaciones financieras 531,063.00
71 Variación de la producción almacenada 76,278 451 Préstamos de instituciones financ. y
713 Variación de productos en proceso otras entidades 433,295.00
x/x Por la construcción en proceso. 4511 Instituciones financieras
455 Costos de financiamiento
por pagar 97,768.00
2. Tributario
4551 Préstamos de instituciones
Para fines tributarios, los intereses no forman parte del costo financieras y otras entidades
computable de los inventarios 10 Efectivo y equivalentes de efectivo 531,063.00
104 Cuentas corrientes en instituciones financieras
3. Diferencia entre el tratamiento contable y tributario. 1041 Cuentas corrientes operativas
Aplicación de la NIC 12 x/x Por el pago de las cuotas de enero a setiembre de 2014.
• Cálculo del impuesto diferido
——————————— X ——————————— DEBE HABER
Diferencia Pasivo 67 Gastos financieros 97,768.00
Base Base Tasa
temporaria tributario 671 Gastos en operaciones de endeudamiento
contable tributaria del IR
imponible diferido y otros
Dptos. en proceso 76,278 0 6711 Préstamos de instituciones
76,278 0 76,278 30 % 22,883 financieras y otras entidades
37 Activo diferido 97,768.00
Impuesto a la renta contable vs. impuesto a la renta tri- 373 Intereses diferidos
butario 3731 Intereses no devengados en
transacciones con terceros
Contable Tributario x/x Por el registro contable de los intereses devengados de
Utilidad contable (supuesto) enero a setiembre de 2014
Deducciones: 700,000 700,000
Intereses devengados -76,278 Como la empresa utiliza todo el dinero del préstamo para la
Renta neta imponible 700,000 623,722
construcción de los departamentos, el total de los intereses
devengados de enero a setiembre del 2014 se llevan también
Impuesto a la renta (30 %) 210,000 187,117
al costo de construcción.
——————————— X ——————————— DEBE HABER
——————————— X ——————————— DEBE HABER
91 Costos de construcción 97,768
88 Impuesto a la renta 210,000
881 Impuesto a la renta – Corriente 79 CaRgas imput. a ctas. de ctos. y gtos. 97,768
49 Pasivo diferido 22,883 x/x Por el destino de los intereses al costo de construcción.
491 Impuesto a la renta diferido
4912 Impuesto a la renta diferido – Resultados Así, al 30 de setiembre de 2014 el costo acumulado por intereses
40 Tributos, contrap. y aportes al sist. de los departamentos es el siguiente:
de pensiones y de salud por pagar 187,117
401 Gobierno central Intereses devengados en el 2013 76,277
4017 Impuesto a la renta Intereses devengados en el 2014 (01.01 al 30.09) 97,768
40171 Renta de tercera categoría Costo por intereses de la obra 174,045
x/x Por la contabilización del impuesto a la renta
corriente y diferido. 210,000 210,000
Costo total:

Deducción en la Declaración Anual del Impuesto a la Renta Materiales xxxxx

2013 Mano de obra xxxxx
Gastos generales xxxxx
684 Declaración Pago Anual Impuesto a la Renta 2013 3.a Categoría e Intereses 174,045
ITF - v 1.0 Costo 1,374,045
Im- Créd. Deter- Infor- Imp.
Identi- Estados finan- puesto contra minac. mación transc.
ficación cieros a la imp. de la com- financie- Contabilización del costo de la obra terminada:
renta renta deuda plemet. ras
Utilidad antes de adiciones y deducciones 100 700,000 ——————————— X ——————————— DEBE HABER
Pérdida antes de adiciones y deducciones 101
21 Productos terminados 1,374,045
Adiciones para determinar la renta imponible 103
Deducciones para determinar la renta imponible 105 -76,278
214 Productos inmuebles
Renta neta del ejercicio casilla (100 o 101) + 71 Variación de la producción almacenada 1,374,045
casilla 103 - casilla 105 106 623,722 713 Variación de productos en proceso
Impto
Pérdida del ejercicio casilla (100 o 101) + casilla
a la x/x Por la construcción terminada.
103 - casilla 105 107
Renta
Ingresos exonerados 120 ——————————— X ——————————— DEBE HABER
Pérdidas netas compensables de ejercicios
anteriores 108 45 Obligaciones financieras 177,021.00
Renta neta imponible casilla 106 - casilla 108 110 623,722 451 Préstamos de instituciones financ.
TOTAL IMPUESTO A LA RENTA 113 187,117 y otras entidades 156,630.00
Saldo de pérdidas no compensadas 111 4511 Instituciones financieras
Validar Grabar Salir Van...

N° 305 Segunda Quincena - Junio 2014 Actualidad Empresarial I-9

 I Actualidad y Aplicación Práctica

———————————
...Vienen X ——————————— DEBE HABER Contable Tributario
Exceso de costo computable (*) 174,045
455 Costos de financiamiento Deducción:
por pagar 20,391.00 Intereses devengados(**) -97,768
4551 Préstamos de instituciones Renta neta imponible 800,000 876,277
financieras y otras entidades Impuesto a la renta (30 %) 240,000 262,883
10 Efectivo y equivalentes de efectivo 177,021.00
(*) Costo de ventas de los departamentos (contable) 1´374,045
104 Cuentas corrientes en instituciones financieras Costo computable de los departamentos (tributario) (1´200,000)
1041 Cuentas corrientes operativas Exceso (adicionar) 174,045
x/x Por el pago de las cuotas de enero a setiembre de 2014. Contablemente se contabilizó como costo de venta el importe de S/.1´374,045 que incluye los intereses,
pero tributariamente, solo se aceptan como costo computable el importe de S/.1´200,000, por eso se
agrega la diferencia
Los intereses que se devenguen de octubre 2014 hasta julio (**) Los intereses devengados de enero a setiembre en el año 2014 contablemente se reconocieron como costo,
de 2015 serán gastos financieros ya que solo se capitaliza pero tributariamente se consideran como gasto deducible, por eso se deducen para determinar el IR.

los intereses hasta la conclusión de la obra. ——————————— X ——————————— DEBE HABER

——————————— X ——————————— DEBE HABER 88 Impuesto a la renta 240,000
67 Gastos financieros 20,391.00 8881 Impuesto a la renta - Corriente
671 Gastos en operac.de endeudam. y otros 882 Impuesto a la renta – Diferido
6711 Préstamos de instituciones
49 Pasivo diferido 22,883
financieras y otras entidades
491 Impuesto a la renta diferido
37 Activo diferido 20,391.00
4912 Impuesto a la renta diferido – Resultados
373 Intereses diferidos
3731 Intereses no devengados en 40 Tributos, contrap. y aportes al sist.
transacciones con terceros de pensiones y de salud por pagar 262,883
x/x Por el registro contable de los intereses devengados de 401 Gobierno central
octubre a diciembre de 2014 4017 Impuesto a la renta
——————————— X ——————————— DEBE HABER 40171 Renta de tercera categoría
x/x Por la contabilización del impuesto a la renta
97 Gastos financieros 20,391.00 corriente y la reversión de impuesto diferido.
79 CaRgas imput. a ctas. de ctos. y gtos. 20,391.00
x/x Por el destino de los intereses al gasto financiero. Adiciones y deducciones en la Declaración Anual del Im-
puesto a la Renta 2014
• Venta de los departamentos y reversión del impuesto 684 Declaración Pago Anual Impuesto a la Renta 2013 3.a Categoría e
diferido ITF - v 1.0
Infor- Imp.
Asumiendo que todos los departamentos son vendidos en el mes Identi-
Estados
Impuesto
Créd. con- Deter-
mación transc.
de noviembre del 2014 por un importe total de S/.2´000,000. financie- tra imp. minac. de
ficación a la renta com- financie-
ros renta la deuda
El registro contable sería el siguiente: plemet. ras
Utilidad antes de adiciones y deducciones 100 800,000
——————————— X ——————————— DEBE HABER Pérdida antes de adiciones y deducciones 101
Adiciones para determinar la renta imponible 103 174,045
12 Cuentas por cobrar comerc. – terc. 2,000,000.00
Deducciones para determinar la renta imponible 105 -97,768
121 Fact., bol. y otros comprob. por cobrar Renta neta del ejercicio casilla (100 o 101) +
1212 Emitidas en cartera casilla 103 - casilla 105 106 876,277
Impto
40 Tributos, contrap. y aportes al sist. Pérdida del ejercicio casilla (100 o 101) + casilla
a la
de pensiones y de salud por pagar 165,138.00 103 - casilla 105 107
renta
Ingresos exonerados 120
401 Gobierno central
Pérdidas netas compensables de ejercicios
4011 Impuesto general a la venta anteriores 108
40111 IGV - Cuenta propia Renta neta imponible casilla 106 - casilla 108 110 876,277
70 Ventas 1,834,862.00 TOTAL IMPUESTO A LA RENTA 113 262,883
701 Mercaderías Saldo de pérdidas no compensadas 111
7011 Mercaderías manufacturadas Validar Grabar Salir
70111 Terceros
x/x Por el registro de los ingresos por la venta de los
Por el año 2015, los intereses suman S/.21,732.00, y como la obra
departamentos. ya estuvo terminada en setiembre de 2014 ya no corresponde
capitalizar dichos intereses, debiéndose llevar al gasto financiero.
——————————— X ——————————— DEBE HABER
——————————— X ——————————— DEBE HABER
69 costo de ventas 1,374,045.00
691 Mercaderías 67 Gastos financieros 21,732.00
6911 Mercaderías manufacturadas 671 Gastos en operac. de endeud. y otros
69111 Terceros 6711 Préstamos de instituciones
financieras y otras entidades
21 Productos terminados 1,374,045.00
37 Activo diferido 21,732.00
214 Productos inmuebles
373 Intereses diferidos
x/x Por el costo de venta de los departamentos.
3731 Intereses no devengados en transacciones con terceros
x/x Por el registro contable de los intereses devengados.
• Reparos en la Declaración Jurada Anual del Impuesto a
la Renta del año 2014 y reversión del impuesto diferido ——————————— X ———————————
DEBE HABER
97 Gastos financieros 21,732.00
Contable Tributario
Utilidad contable (supuesto) 800,000 800,000 79 Cargas imput. a ctas. de ctos. y gtos. 21,732.00
Agregado: x/x Por el destino de los intereses al gasto financiero.

I-10 Instituto Pacífico N° 305 Segunda Quincena - Junio 2014