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gastos extras e colabora com a valorização do patrimônio
Tipos
1. Pivotante: a abertura é feita por meio de um eixo central e vertical,
DICA sustentado por pivots, pelos quais o portão gira. Acontece que, muitas
Cote aqui com fornecedores de vezes estes pivots não são suficientemente fortes para sustentar e
portões automáticos manter o portão no prumo. Assim, a estrurura do portão deve ser
reforçada e os pivots devem conter rolamentos. Por causa disso, esse
tipo de portão é o menos indicado para condomínios, já que o abrir e
fechar constante causam maior desgaste.
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2. Basculante: é o tipo de portão que abre para cima, como o maior causador de problemas para o uso do
com um eixo horizontal através de polias e guias laterais. equipamento é o subdimensionamento do motor – que
Apesar de ser o mais comum em condomínios, pois ocu- muitas vezes pode ter sido entregue de maneira errada
pa menos espaço, precisa de muita atenção. Para evitar pela construtora.
dores de cabeça, o equipamento deve estar muito bem
balanceado e estar com a manutenção preventiva em É importante que o motor apresente potência de acordo
dia, com as peças bem lubrificadas e os cabos em boas com o peso do portão, e que seu número de ciclos (de
condições de uso. abertura e fechamento, por hora) também esteja com-
Apesar de trabalhar contra a gravidade, o peso do portão patível com as necessidades do condomínio. Ou seja, um
tem pouco a ver com o seu bom funcionamento, já que empreendimento que tenha um horário de entrada e sa-
trabalha com a ajuda de contrapesos. Se for feito de um ída extremamente corrido, não pode considerar apenas
metal mais pesado, mas tiver um motor compatível com 15 ciclos por hora. Ele pode funcionar por um período,
seu peso, o sistema funcionará normalmente. mas isso irá gerar desgaste das peças e menor tempo de
uso do motor.
3. Deslizante: (abertura lateral) considerado pelos es-
pecialistas como o equipamento mais econôminco e que Para o condomínio que deseja mais segurança e agilidade
dá menos problemas para o condomínio. Mesmo assim, de abertura e fechamento do portão, isso também deve
precisa de manutenção preventiva constante - como os ser levado em conta no momento de se adquirir um novo
outros tipos - e seu uso deve estar de acordo com as es-
equipamento, já que a velocidade dos ciclos do portão
pecificações do portão.
depende do tipo de motor e da estrutura do portão. No
mercado, hoje existem modelos super-rápidos de portões
Dicas de contratação
Fazer ao menos duas limpezas no local por ano. Em São Paulo e
alguns outros municípios, é lei.
Eliminar toda a sujeira, inclusive manchas (desde que As próprias empresas que fazem a limpeza oferecem
possível), enxaguar e esvaziar novamente este tipo de serviço, mas o ideal é que a análise seja feita
Fechar adequadamente o reservatório, se possível em laboratório independente
com lacre e cadeado, impedindo a entrada de qual-
A coleta deve ser efetuada no reservatório, após sua
quer elemento estranho.
limpeza
O Zelador deve anotar a data da limpeza
Ao contratar a empresa para a manutenção e reali-
Terminada a tarefa, deixar encher o reservatório e zação do teste, certifique-se que tal empresa ou labora-
liberar para o consumo tório tem o alvará da vigilância sanitária em dia, e que o
responsável técnico exista realmente
Cuidados ao contratar
Conferir se a empresa tem Alvará de Funcionamento expedido pelo
Centro de Vigilância Sanitária e os produtos utilizados são registrados
no Ministério da Saúde.
Peça para a empresa uma inspeção no imóvel, com dia e hora pré-
determinados, para a empresa elaborar um diagnóstico, e após a
visita nos locais, discriminar os tratamentos que serão realizados e
DICA passar um orçamento fechado (com custo total do trabalho).
Controle de pragas:
Só aceite orçamentos fechados. A cobrança por litro utilizado pode
faça a sua cotação aqui
não apenas encarecer o tratamento, como também facilitar golpes.
1. Controle de insetos deve ser feito antes de período Todos os condôminos devem ser avisados da data e
de reprodução hora do serviço, com pelo menos 48h de antecedência.
2. O período entre outubro e novembro é o mais indi- Verifique junto à empresa se há necessidade de retirar
cado para ações preventivas contra proliferação de crianças ou animais domésticos durante a aplicação,
pragas urbanas como baratas, formigas, cupins, e sobre a restrição de sua circulação no período pos-
mosquitos e ratos nos condomínios. É justamente terior, para comunicar aos condôminos.
nessa época, na primavera e também no início do
Para a segurança da população condominial, não uti-
verão, em que ocorrem os acasalamentos e a formação
lize produtos sem registro na ANVISA (Agência
de novas colônias.
Nacional de Vigilância Sanitária), como o popular
3. O ideal é que se faça a aplicação dos inseticidas e “chumbinho” anti-ratos. O órgão realiza testes de
raticidas antes que os bichos comecem a se multiplicar. eficiência e toxicidade com os produtos. Também
exige que os produtos tenham no rótulo recomen-
Seis meses é a freqüência recomendada para que
4.
dações sobre antídoto e procedimentos em casos
condomínios promovam a desinsetização das áreas
de intoxicação.
comuns.
Inspeção e manutenção
Sinais
A medida mais usada por condomínios que começam a
Se a instalação elétrica de todo o empreendimento está sentir problemas elétricos é a troca do disjuntor. Essa,
antiga ou não está apta para tanta demanda, pequenas porém não é a melhor decisão a ser tomada. O ideal, em
falhas começam a acontecer: energia que vive caindo, luz casos em que há quedas frequentes do disjuntor, é que
piscando, tomadas que esquentam, pequenos choques, seja feita a troca dos fios em questão, para que assim, o
quedas dos disjuntores, cheiro de queimado ou de fumaça. uso da energia elétrica aconteça de forma responsável.
Esses sinais mostram que a rede elétrica precisa de uma O ideal é que prédios façam uma inspeção completa da
intervenção. Por isso, um zelador atuante pode ajudar, parte elétrica a cada cinco anos, com empresa especiali-
e muito, a captar os primeiros sinais de que algo não vai zada. Novas edificações podem esperar dez anos.
bem, ao relatar imediatamente para o síndico. Os custos Em prédios com mais de 30 anos, talvez seja necessário
com reformas serão menores do que se o problema for rever toda a parte elétrica – saber se o condomínio conta
adiado indefinidamente. com um aterramento adequado e se segue as recomenda-
ções da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT),
Instalação
DICA Todos os prédios novos vêm com SPDA instalado. Mesmo
Cote aqui com empresas de manutenção
entre edificações mais antigas, é difícil encontrar alguma
de para-raios que não tenha o sistema instalado. Mesmo nos dias de hoje,
com todas as informações disponíveis, é muito comum en-
contrar instalações falhas.
Certificação obrigatória
Desde de março de 2001, foi criado pelo INMETRO um Selo de Con-
formidade para extintores, que garante a qualidade do equipamen-
to e das empresas especializadas na manutenção.
DICA
Só que dessa vez não era um ladrão o que estava espalhando a preo-
cupação no condomínio. Era o retorno do esgoto de um cano entupido.
Esse filme de terror e suspense pode não acontecer nunca com a sua
unidade, mas é mais frequente do que se imagina.
“Dificilmente um condomínio que conta com um serviço “É muito improvável irmos a um local e não encontrar-
anual ou semestral de cuidados com ralos e canos vai mos itens que não devem ser descartados pelo encana-
apresentar uma emergência”, aponta Gabriel Karpat, di- mento como fraldas, absorventes, papel higiênico, palha
retor da administradora GK. de aço, preservativos, etc.”, aponta Claiton Selloti, sócio
da empresa CS, que oferece serviço de desentupimento.
Por isso, muitos condomínios apostam em um contrato
de manutenção com empresas do tipo. Elas fazem um
trabalho de prevenção e, caso haja um problema duran-
Um inimigo da tubulação:
te o contrato, o mesmo é resolvido sem custo adicional.
o óleo de cozinha
Essa manutenção geralmente envolve uma limpeza de
O descarte incorreto do óleo de cozinha também pode
todos os ralos do condomínio, muitas vezes até os de
ser um grande problema para os encanamentos.
dentro das unidades condominiais. Dessa forma, com
toda a tubulação limpa uma ou duas vezes por ano, fica “O óleo vai se juntando a outros materiais por dentro dos
bem mais fácil evitar que os entupimentos ocorram. canos e vai formando crostas. Eventualmente essas cros-
tas impedem a água de passar pelo local, ocasionando
Outro ponto destacado por Gabriel Karpat como positivo
entupimentos”, aponta Andersom Aparecido, gerente de
é o preço do serviço. “Caso aconteça uma emergência,
operações da Júpiter, empresa que oferece serviços de
essa situação já está prevista no contrato. Se não, o con-
desentupimento.
domínio poderá ter que pagar um extra, que não estava
previsto”, argumenta ele. Além de ser um fator de risco para entupimentos, o des-
carte incorreto de óleo de cozinha também é prejudicial
ao meio ambiente.
Onde há saneamento e cuidados com o esgoto há trata- Apesar de todos esses cuidados, nada garante que, mes-
mento adequado para o óleo de cozinha, mas a presen- mo com uma empresa fazendo a manutenção preventi-
ça do mesmo encarece e dificulta o tratamento da água. va, seus canos nunca mais ficarão entupidos.
Por isso, o mais indicado é não jogar restos de óleo pelo O ideal é, além da manutenção, apostar na prevenção e
ralo. Pode-se, por exemplo, contatar parceiro que retire conscientização dos próprios moradores.
o óleo do condomínio – como é o caso da Lirium. “O síndico deve investir na conscientização dentro do
“Nós deixamos um vasilhame de 50L no condomínio, e condomínio. Cartazes para moradores, funcionários,
vamos retirar periodicamente. O único custo é para com- alertando sobre o que se deve ou não jogar pelo ralo (ou
prar o vasilhame, que custa cerca de R$ 50”, explica Nelson vaso sanitário) é fundamental. Falar sempre em assem-
Danuzzo Jr., gerente da Lirium. bleia sobre o assunto. Explicar que mesmo papel higiê-
nico não se deve jogar pelo vaso, assim como restos de
No ato da retirada, a empresa troca a quantidade de óleo alimento”, ressalta Claiton.
por produtos de limpeza para o condomínio.
Em empreendimentos mais antigos não há o uso da cai- Como para tudo há uma norma, para as tubulações do
xa de gordura. condomínio não poderia ser diferente.
A mesma tem um papel importante: o de reter as gordu- E para facilitar o reconhecimento de qual material passa
ras (como óleos de cozinha, por exemplo), evitando que por qual cano, há cores certas para cada tipo de tubula-
as mesmas sejam despejadas no esgoto. ção. Veja:
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