Comprou um terreno, mas a

metragem do terreno está errada? O

que fazer?
Contrato de compra e venda de imóvel, ad mensuram!

No caso de compra e venda de um bem imóvel, poderão as

partes estipular o preço por medida de extensão, situação em
que a medida passa a ser condição essencial ao contrato
efetivado, presente à venda ad mensuram. Nessa hipótese, a
área do imóvel não é simplesmente enunciativa ao contrário do
que ocorre na venda ad corpus, onde um imóvel é vendido
como corpo certo e determinado, independente das medidas
especificadas no instrumento, que são apenas enunciativas.
Como exemplo de venda ad mensuram, pode ser citado o caso
de compra e venda de um imóvel por metro quadrado (m²).
No caso de venda por extensão, admite-se, em regra, uma
variação de área de até 1/20 (um vigésimo), ou seja, 5% (cinco
por cento), existindo uma presunção relativa ou iuris
tantum de que tal variação é tolerável pelo comprador. Mas
este pode provar o contrário, requerendo a aplicação das regras
relacionadas com esse vício redibitório especial, nos termos do
art. 500do CC.
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por
medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta
não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas,
o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e,
não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato
ou abatimento proporcional ao preço.

§ 1o Presume-se que a referência às dimensões foi

simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não
exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao
comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não
teria realizado o negócio.
§ 2o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar
que tinha motivos para ignorar a medida exata da área
vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor
correspondente ao preço ou devolver o excesso.

§ 3o Não haverá complemento de área, nem devolução de

excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e
discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às
suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter
sido a venda ad corpus.

Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo

antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no
prazo de um ano, a contar do registro do título.

Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no

imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de
decadência.

Desse modo, se a área não corresponder ao que for pactuado e

o imóvel não tiver sido vendido como coisa certa e
discriminada (ainda que não conste de modo expresso que a
venda foi ad corpus – art. 500, § 3.º, do CC), havendo uma
variação superior ao tolerável, estará presente o vício, podendo
o comprador prejudicado exigir:
1.º) A complementação da área, por meio da ação ex empto.
2.º) O abatimento proporcional no preço, por meio da
ação quanti minoris.
3.º) A resolução do contrato, com a devolução do que foi pago
(ação redibitória). Havendo má-fé por parte do alienante,
este induz culpa, podendo o comprador requerer as perdas e
danos que o caso concreto indicar.

Por razões óbvias, para a complementação da área, é

necessário que o vendedor seja proprietário do imóvel vizinho.
Havendo inviabilidade física, tal pedido não cabe.
Questionamento importante é saber se se trata de opções do
comprador, ou se a ordem acima descrita deve ser seguida.
Apesar de o primeiro entendimento ser muito plausível, deve-
se aplicar o princípio da conservação contratual, que mantém
relação com a função social (Enunciado n. 22 do CJF/STJ).
Desse modo, a resolução do contrato deve ser encarada como
a ultima ratio, o último caminho a ser percorrido.
Mas se, em vez de faltar área, houver excesso, quem estará em
uma situação de prejuízo é o vendedor. Este ingressará com
ação específica, devendo provar que tinha motivos justos para
ignorar a medida exata da área. O fundamento dessa ação é o
enriquecimento sem causa por parte do comprador. Assim
sendo, na ação proposta pelo vendedor, o comprador tem duas
opções:

1.º) completar o valor correspondente ao preço ou 2.º)

devolver o excesso. No que toca à devolução do excesso,
obviamente surgirão despesas que deverão ser arcadas por
alguém (exemplo: destruição e construção de cercas e muros).
Para a divisão dessas despesas, deve ser aplicado o princípio da
boa-fé. Se houver indícios de que o vendedor sabia do vício,
deverá ele arcar com tais despesas de forma integral. Havendo
má-fé do comprador, este é quem deverá arcar com tais
valores. Caso contrário, as despesas deverão ser divididas entre
as partes, sendo vedada a caracterização da onerosidade
excessiva.

O prazo decadencial para o ingresso de todas as

ações referenciadas é de um ano, contado do registro
do título (art. 501 do CC). De acordo com o parágrafo único
desse dispositivo, tal prazo não correrá enquanto o interessado
não for imitido na posse do bem. Trata-se de um caso
excepcionalíssimo de impedimento ou suspensão da
decadência, em sintonia com o art. 207 do CC.
O prazo decadencial para o ingresso de todas as
ações referenciadas é de um ano, contado do registro
do título (art. 501 do CC)
Por fim, se a venda for realizada ad corpus, ou seja, sendo o
imóvel vendido como coisa certa e discriminada, não caberão
os pedidos aqui descritos, eventualmente formulados pelo
suposto comprador ou vendedor prejudicados. Exemplo típico
é o caso de compra e venda de um rancho, interessando mais
ao comprador que seja banhado por águas de um rio, onde
pretende pescar nos finais de semana, do que a extensão exata
do imóvel.
Para terminar o estudo da venda ad mensuram é importante
destacar que o Superior Tribunal de Justiça entendeu pela
incidência do CDC ao contrato em questão, aplicando o
conceito de cláusula abusiva no caso de previsão contratual
reiteradamente incluída por uma construtora do Distrito
Federal em seus contratos, que enunciava a possibilidade de
variação da área em até 5%, conforme o art. 500 do CC.
Entendeu-se que a repetição constante da cláusula
representaria abuso de poder econômico, violando o equilíbrio
dos pactos, a boa-fé objetiva e a função social do contrato (STJ,
REsp 436.853/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3.ª Turma, j.
04.05.2006, DJ 27.11.2006, p. 273).
Venda Ad Mensuram é importante destacar que o Superior
Tribunal de Justiça entendeu pela incidência do CDC ao
contrato em questão, aplicando o conceito de cláusula abusiva
no caso de previsão contratual reiteradamente incluída por
uma construtora do Distrito Federal em seus contratos, que
enunciava a possibilidade de variação da área em até 5%

O julgado é um exemplo típico de incidência da teoria do

diálogo das fontes a uma venda de consumo. A sua
conclusão é perfeita, punindo um conhecido construtor de
Brasília, que tinha o costume de inserir cláusulas nesse sentido
em seus contratos de compra e venda de imóvel. Fez-se justiça,
portanto.

Raphael FariaPRO
Especialista em Direito Civil e Processo Civil.

Sócio fundador do escritório Raphael Faria Advocacia, localizado em Curitiba. Escritório

totalmente capacitado para atender demandas unitárias, bem como de massa. Pós-
graduado pelo Centro Universitário Curitiba- UNICURITIBA- Direito Civil e Processo Civil
(2013-2015).