Algunos apuntes sobre los

títulos supletorios
Por Hermenéutica Civil -

17 Marzo, 2015
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Por Gilberto Mendoza, profesor de la Facultad de Derecho y de la Maestría en

Derecho Civil de la PUCP.

Hace algunos días asistí a un evento, y uno de los participantes me solicitó

que le aclarase una duda que le había generado alguno de los ponentes: ¿Por
qué los títulos supletorios solo se aplican cuando se desea inmatricular un
bien, y la usucapión cuando están inscritos los mismos?
Esta duda ha sido difundida en nuestro ordenamiento dado que no ha sido
precisada legislativamente de la mejor forma, así como nuestra doctrina
sigue confundiendo algunos conceptos. Sirva pues el presente trabajo para
buscar precisar ambas figuras, que no son lo mismo.

TÍTULO SUPLETORIO

En los diferentes sistemas cuando se crearon los registros públicos existieron

diversas formas de acceso dependiendo de la situación de cada titular de los
inmuebles. Así pues encontramos a los titulares que tenían todos los
documentos que acreditaban su derecho de propiedad.

En otros casos existieron los sujetos que no eran propietarios originalmente,

pero que estaban poseyendo efectivamente los bienes, y que luego de un
periodo de la posesión efectiva mutaban su derecho a la propiedad, lo cual
se ingresaba en el registro.

También existieron supuestos, en los cuales las personas eran propietarias,

no solo poseedoras, pero que no podían acreditar su derecho. En estos casos,
se aplicaba la figura del título supletorio.

Antecedente de esta figura la encontramos en la Ley Hipotecaria Española de

1861 dado que en su Art. 397 reguló:

“El propietario que careciere de título de dominio escrito, deberá inscribir su

derecho justificando previamente su posesión ante el juez de primera
instancia del lugar en que estén situados los bienes, con audiencia del
promotor fiscal, si tratare de inscribir el dominio pleno de alguna finca, y con
la del propietario o la de los demás partícipes en el dominio, si pretendiere
inscribir un derecho real (…).”[1]
Dado que el propietario no tiene título con el cual acreditar su derecho, el
dispositivo normativo señala que debe justificar su posesión; es decir, será
esta la que sirva –supletoriamente- para acreditar su titularidad.

En nuestro ordenamiento, si bien la primera norma especializada que regula

la materia registral es la Ley del 2 enero de 1888, no reguló el procedimiento
para la inmatriculación de los predios cuando el propietario no contase con
titulación pública tal cual como hizo la LHE de 1861.

No obstante ello, es el Reglamento Orgánico del Registro de 1888 el que nos

da los primeros alcances. En principio el Art. 215 nos indica que el adquirente
(por lo tanto propietario) que carece de instrumento para acreditar su
titularidad deberá “exhibir” sus títulos supletorios de acuerdo al Código de
Enjuiciamientos.

Revisado el Código de Enjuiciamientos, este no desarrolla dicha figura. Sin

embargo el Art. 216 señala los requisitos para que el poseedor que ha
formado títulos supletorios pueda inscribir su título, lo cual posteriormente
es acogido por el Art. 1296 del Código de Procedimientos Civiles de 1911.[2]

Dada la regulación en el código adjetivo, se precisó que en el caso de los

títulos supletorios, se aplicaban a títulos que no estaban inscritos, y que
buscaban su inmatriculación. En cambio, en el caso de los predios inscritos
cuando el titular no podía acreditar su adquisición, se optaba por la
prescripción contra tábulas.

Actualmente el Art. 2018 del Código Civil recoge la figura: “Para la primera
inscripción de dominio, se debe exhibir títulos por un período ininterrumpido
de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios.” (El subrayado es
nuestro).

A partir de dicha regulación se señala que los títulos supletorios son un medio
para la formalización de la titularidad del derecho de propiedad solo para los
casos en los cuales un propietario no inscrito, pueda regularizar su situación
en el registro.

No obstante ello, dicho artículo no indica que “solo” el título supletorio tenga
dicha función. La restricción que solo se aplica a terrenos que no se han
inmatriculado no se desprende en estricto de la norma, sino de la propia
figura, siendo que como hemos mencionado las legislaciones iniciales que
regulaban los registros públicos, vieron en esta, una forma de ingreso de la
titularidad de los predios al registro, mas no como una forma de regularizar
la propiedad de los predios registrados. En estos casos ofrecen otros
mecanismos de saneamiento.

Adicionalmente a ello, legislativamente se ha regulado en el artículo 37 del

D.S. No. 035-2006-VIVIENDA, TUO de la Ley 27157 señalando: “Procede
tramitar notarialmente la formación de títulos supletorios de dominio, cuando
el propietario carece de títulos que acrediten su derecho, siempre que la
edificación objeto de regularización esté levantada sobre un terreno no
inscrito (…).” (El subrayado es nuestro).

El artículo 6.1 de la Ley No. 27333 dispone: “La declaración notarial de

formación de títulos supletorios para solicitar la primera inscripción de
dominio a que se refiere el Artículo 22 de la Ley No. 27157 se sujetará al
mismo procedimiento establecido en el artículo precedente, en cuanto sea
aplicable.”

El Art. 6.3 de la ley señala: “En cualesquiera de los supuestos a los que se
refieren los 2 (dos) numerales anteriores, el solicitante debe presentar ante
el Notario la certificación del Registro de Propiedad Inmueble respectivo y del
Registro Predial Urbano, de ser el caso, en el sentido de que el inmueble
materia del asunto no contencioso no se encuentra inmatriculado.” (El
subrayado es nuestro).
En el ámbito registral, para el caso de saneamiento vía notarial, en el XLIX
Pleno del Tribunal Registral se acordó que:

“De conformidad con la Ley 27157 y 27333, el trámite notarial de títulos

supletorios solo procede respecto de predios no inscritos.”[3]

El caso que fundamentó dicho precedente se presentó mediante el título No.

709 del 18.2.2009, en el cual se requirió la inscripción de las partes notariales
del acta de declaración de formación de título supletorio de dominio a favor
de Pepe Huillcas Lloclla y Livia Huamán Julluni.

El título a inscribir recaía sobre la partida No. 05003762 del Registro de

Predios de la Zona Registral No. X – Sede Cusco, Oficina de Abancay, en la
cual corría registrado el lote de terreno No.2 ubicado en el Paraje de
Condebamba.

En este caso el Tribunal Registral revocó la observación, y dispuso la tacha

dado que se estaba solicitando la tramitación del título supletorio sobre un
predio inscrito.

Para fundamentar dicho criterio, en la discusión del pleno, la Vocal Nélida

Palacios señaló: “Mi opinión al respecto es que la formación de títulos
supletorios no procede respecto de bienes registrados, porque en éstos se
presume que el titular registral es el propietario del bien, presunción que
desvirtúa la invocación de calidad de propietario del solicitante,
deslegitimándolo para solicitar la formación de títulos supletorios, y aun
cuando el proceso de formación de títulos supletorios no es uno de
determinación de mejor derecho, en el conflicto entre quien dice ser
propietario, sin los correspondientes títulos acreditativos de dominio y el
titular registral, prima éste, aunque aquél venga poseyendo el bien, salvo
que su posesión reúna los requisitos y características previstos por ley para
usucapir.”[4]
Añadió la Vocal Mariella Aldana “Sobre el tema, considero que ya que existe
norma expresa que con claridad establece que procede tramitar en sede
notarial la formación de títulos supletorios siempre que se trate de predio no
inscrito, para poder adoptar la posición contraria, tendríamos que inaplicar
estas normas expresas.”[5]

Por tanto, se precisó mediante precedente que en el ámbito notarial solo

puede utilizarse el mecanismo de títulos supletorios para predios no inscritos
que buscan su inscripción. Criterio que entendemos debe aplicarse también
en el ámbito judicial bajo el Art. 504 del Código Procesal Civil y siguientes.

En resumen, podemos definir como títulos supletorios (supletivos o

sustitutorios) a aquellos que coadyuvan a la acreditación de la titularidad de
las personas cuando no se cuenta con los títulos originales. Es decir, en caso
existan títulos a favor del titular o título a favor de titular distinto, no se
aplica la figura de los títulos supletorios.[6]

TÍTULOS SUPLETORIOS Y USUCAPIÓN

No es lo mismo la vía de la usucapión que la de los títulos supletorios. El

título supletorio tiene como presupuesto la titularidad del derecho de
propiedad del demandante, el cual no puede acreditar su derecho. En
cambio, en la usucapión el poseedor aspira a ser propietario, dado que no lo
es.

En segundo lugar, el título supletorio si bien está regulado como un proceso

abreviado contencioso (Art. 504 del CPC y siguientes), en estricto es no
contencioso, dado que el titular busca que se reconozca su derecho, más no
que se constituya su derecho de propiedad dado que siempre lo fue. En
cambio en la usucapión se reconoce a un poseedor no propietario que cumple
con todos los requisitos establecidos por la norma, su titularidad de tipo
originaria, por lo que solicita se le declare y publicite como tal.
Luego, tal como mencionamos líneas atrás, se señala que el título supletorio
solo se aplica cuando el predio no está inmatriculado. En cambio, la
prescripción puede invocarse cuando el bien no está inmatriculado o cuando
inscrito se pretende la denominada prescripción contra tábula.

No obstante ello, debemos tener cuidado con interpretar restrictivamente el

Art. 952 del C.C.:

“Artículo 952.- Quien adquiere un bien por prescripción puede entablar juicio
para que se le declare propietario.

La sentencia que accede a la petición es título para la inscripción de la

propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento en favor del
antiguo dueño.” (El subrayado es nuestro).

El hecho de que se cancele un asiento, presupone que la titularidad está

inscrita, la cual es uno de los supuestos que existen para prescribir. Es decir,
la interpretación acá debe ser amplia, dado que la prescripción la puede
entablar el usucapiente contra propietario inscrito, o propietario no inscrito.

En este sentido, si bien consideramos que es preciso señalar que los títulos
supletorios se aplican en caso de que los predios no estén inmatriculados, no
es exacto cuando se señala que la usucapión sólo se aplica contra bienes
inscritos. En este último caso, puede utilizarse la prescripción tanto para
predios inscritos como no inscritos. Esto no implica la identificación entre los
títulos supletorios y la usucapión, sino solo 2 mecanismos distintos que sirven
para sanear la titularidad inmobiliaria.

[1] Leyes hipotecarias y registrales de España. Fuentes y evolución. Tomo I

Volumen I. Leyes de 1861 y 1869. Madrid, 1989, Ilustre Colegio de
Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, p.390.
[2] CPC de 1912, Art. 1296º (DS 015-68-JC) “El propietario de un inmueble
que no tiene documentos comprobativos de su dominio, puede solicitar la
formación de títulos supletorios (…) debe expresar el modo cómo adquirió,
quiénes son los colindantes (…) acompañar los certificados del RPI que
acrediten que el inmueble no se encuentra inscrito (…). No se puede solicitar
la formación de títulos supletorios referentes a inmuebles ya inscritos a
nombre de determinada persona.”

[3] XLIX Pleno del Tribunal Registral realizado el 18 de Junio de 2009 y

publicado en el diario oficial el 8 de Julio 2009.

[4] Exposición de motivos del XLIX Pleno del Tribunal Registral realizado el
18 de Junio de 2009, p. 5 de documento.

[5] Ibídem.

[6] Avendaño, Jorge. 1965, Los títulos supletorios y la acción declarativa de

prescripción. EN: Themis, Lima, Año1, Octubre-Diciembre de 1965, No.1,
p.3.

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