La Recuperación de La Ciudad Histórica Entre La Utopía y La Realidad.

LA RECUPERACIÓN DE LA CIUDAD HIS TÓRICA: EN TRE LA UTOPÍA Y
LA REALIDAD
ANTONIO ZÁRATE
U.N.E.D.
EL CENTRO HIS TÓRICO, IMAGEN Y S ÍMBOLO DE LA CIUDAD
Cada vez más las ciudades son espacios complejos, de límites indefinidos y forma
dispersa. En todas ellas se reconocen espacios funcional y socialmente segregados que resultan
del impacto del modelo de ciudad impuesto en todas partes por el planeamiento oficial y de los
procesos de urbanización vinculados a los modos de producción que se han ido sucediendo en
el tiempo. Desde finales de los años setenta y principios de los ochenta, la globalización de la
economía y los cambios en el sistema p roductivo que derivan del impacto de las nuevas
tecnologías y del capitalismo flexible han impulsado aún más la tendencia a una forma de ciudad
dispersa que tiende a extenderse por doquier y a integrarse en una malla urbana de dimensiones
planetaria.
Los avances informát icos, las telecomunicaciones, la fragmentación de la producción
favorecen la dispersión urbana al requerir y seleccionar nuevas localiz aciones para el mejor
desenvolvimiento de las funciones de dirección, de organización, de incubación de ideas y
progreso que caracterizan a nuestras ciudades. Esta forma dispersa de la ciudad es la respuesta
a un nuevo orden espacial productivo, basado en la expansión de los servicios y la reducción del
empleo industrial en la fase de consolidación del capitalismo postfordista.
En medio de esos espacios difusos e impersonales aparecen los centros históricos,
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definidos en un sentido amplio como la ciudad central, la ciudad constituida por las herencias
de los modelos urbanos preindustrial e industrial, con entramados y tipologías que van desde los
recintos medievales a los ensanches del XIX, los suburbios industriales y las experiencias del
tipo ciudad jardín de nuestro siglo. Todos ellos son espacios perfectamente diferenciados de la
ciudad reciente, de fuerte personalidad por el peso acumulado de la historia y por sus valores
educativos y convivenciales no sólo para sus habitantes sino para toda la colectividad.
A partir de la definición del centro histórico como la ciudad construida hasta el triunfo
del modelo de ciudad funcional, es claro que las diferencias interiores son muy acusadas entre
unas y otras zonas, y por supuesto, entre las áreas centrales de las grandes aglomeraciones, como
M adrid, Barcelona o Valencia, y las correspondientes a las ciudades pequeñas o de tipo medio,
como Toledo, Segovia, Cuenca, Vitoria. No obstante, sea cual sea la ciudad que consideremos,
el centro histórico presenta características o rasgos globales que le individualizan netamente del
resto del espacio urbano.
El centro histórico representa la memoria colectiva de la ciudad a través de su patrimonio
edificado, emplazamiento, configuración del plano y monumentos. Vestigios del urbanismo de
diferentes épocas y arquitecturas de distintos estilos muestran la historia viva del pasado de la
ciudad; por eso tienen un valor educativo y atraen el interés de viajeros y turistas. Pero, además,
la imagen colectiva de la ciudad se construye sobre esos elementos paisajísticos heredados. La
representación mental de París aparece asociada al Sena, a M ontmartre, Nôtre Dame, bulevares
de Hausmman, del mismo modo que la de M adrid se vincula a su frente paisajístico en la terraza
izquierda del M anzanares que inmortalizan y repiten pintores desde Goya a Haës, Villaamil o
Beruete, o la de Toledo al río Tajo, descrito por Garcilaso, a su emplazamiento espectacular
cantado por viajeros y escritores como Cervantes o Góngora, a vistas panorámicas pintadas por
El Greco o Beruete y a edificios singulares como el Alcázar y la Cat edral. Todos ellos son
elementos visuales y simbólicos que proporcionan a los ciudadanos sentido de respeto y
sentimientos de seguridad e identificación con el lugar en que se vive que en determinados casos
llegan a ser de reverencia o topolotría en términos de Yi Fu Tuang.
Además los centros históricos encierran valores convivenciales para el conjunto de los
ciudadanos. Sus calles y plazas son lugares de paseo y de encuentro, son espacios de diversidad
y mezcla funcional que propician las relaciones sociales, al contrario de la ciudad moderna donde
desaparece el espacio como escenario social. La calle es sustituida por el viario jerarquizado para
facilitar la circulación automovilística y el acceso a viviendas despersonalizadas, y la variedad
y mezcla social es sustituida por la segregación de grupos sociales de las mismas características
y comportamientos semejantes que viven en bloques, torres o urbanizaciones de chalets adosados
exactamente iguales unos a otros que recuerdan el urbanismo de los suburbios ingleses del siglo
pasado.
La ciudad histórica es la principal fuent e de imágenes y emociones para el conjunto
de habitantes de la aglomeración y sus visitantes, pero además conserva valores de
centralidad vinculados al poder político y económico que generan desplazamientos
cotidianos responsables de problemas cotidianos de circulación y congestión de tráfico, y ve
La recuperación de la ciudad histórica: entre utopía y la realidad 37
aumentar funciones de ocio y entretenimiento que animan ciertas calles y plazas durante la noche
y en especial los fines de semana, a veces hasta el punto de entrar en conflicto con la tradicional
función residencial. La pervivencia de es t as funciones de centralidad, unas antiguas y otras
nuevas, hace que el centro histórico no pueda ser considerado como una simple pieza más del
mosaico urbano y refuerza su significado como elemento aglutinador del sentimiento de
pertenencia al lugar.
Todos estos hechos hacen de los centros históricos los espacios sociales físicos de más
valor y de mayor complejidad de la ciudad. En s u interior, se enfrentan usos del suelo
contrapuestos, los intereses de quienes anteponen valor de uso a valor de cambio y quienes
pugnan por apropiarse de los sectores más dinámicos para beneficiars e de sus ventajas de
centralidad. De ese modo durante los años de desarrollismo y fuerte crecimiento económico de
la década de los sesenta los espacios más atractivos por su centralidad sufrieron operaciones de
renovación interior que alteraron su paisaje y configuración funcional y social como fue el caso
del paseo de la Castellana o del antiguo barrio de Pozas, entre otros muchos ejemplos en M adrid.
Por el contrario, los sectores de menor calidad ambiental o de localizaciones menos favorables
eran dejados en situaciones de abandono y deterioro a la espera de coyunturas más favorables
de intervención.
M ediante la utilización de los mecanismos técnicos previstos por la Ley del Suelo de
1956, Planes de Reforma Interior, se sustituyeron manzanas de viviendas y edificios históricos
por bloques para viviendas de lujo, oficinas y locales comerciales conforme a la tipología de la
arquitectura funcional. Los volúmenes de construcción fueron incrementados, las alineaciones
alteradas, las funciones y usos del suelo poco intensivos sustituidas por otros más intensivos y
amplios sectores de las poblaciones tradicionales expulsadas a las periferias urbanas con
problemas de deslocalización y desarraigo que repercuten en comportamientos sociales.
LA CULTURA DE LA RECUPERACIÓN ¿UNA UTOPÍA POS IBLE?
Aquellas alteraciones del tejido urbano no fueron las primeras. Los centros históricos han
venido conociendo a través del tiempo sucesivas formas de intervención para a adecuarlos a las
exigencias de la vida política, social y económica del momento: desde la ap ertura de vías y
plazas justificadas por planteamientos ideológicos en el contexto de la ciudad barroca a
operaciones de desventramiento justificadas por razones higienistas tras las que se ocultaban
intereses políticos y económicos y actuaciones radicales de renovación siguientes a las
destrucciones ocasionadas por la Segunda Guerra M undial. Todas ellas son intentos de mantener
la vitalidad del centro y de asegurar su control por los grupos socialmente dominantes. El propio
Le Corbusier planteó la renovación radical del centro de Paris en el “Plan Voisin”.
La novedad de las operaciones de renovación urbana posteriores a la Segunda
Guerra M undial estriba en su impacto sobre el pais aje, en la erosión o desgarramiento
del tejido urbano y en su influencia sobre la aparición de conflictos sociales y el nacimiento
de movimientos vecinales que juegan un papel fundamental en lo que se ha dado en
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llamar a cultura de la recuperación frente a la cultura de la renovación, a partir de finales de los

años 60 y principios de los 70.
Por otro lado, la fuerte expansión de la ciudad en los años s esenta y setenta para
proporcionar alojamiento a los inmigrantes que acudían del camp o o de otros lugares y las
poblaciones que eran expulsadas del interior, en el marco de un planeamiento oficial que apenas
se interesaba por la conservación de los espacios construidos, favorecieron el deterioro material
por abandono y la degradación social de amplios sectores urbanos, sobre todo de aquellos
constituidos por barrios populares donde dominaban formas de edificación especulativa del XIX,
congestiva y extremas deficiencias de habitabilidad. Análoga situación de deterioro morfológico
empezaron a presentar zonas industriales próximas al centro por traslado de las empresas a
localizaciones periféricas más favorables y bordes degradados y desart iculados en frentes
marítimos y a orillas de ríos.
En ese contexto, de expansión constante de la ciudad y de avanzado estado de deterioro
de espacios interiores, políticos de izquierdas, asociaciones vecinales, urbanistas, planificadores
plantean un urbanismo alternativo que reclama la recuperación como necesidad social a través
de políticas de rehabilitación integral. Surge así una cultura de la rehabilitación que defiende la
“ salvaguarda” y conservación de monumentos y tejidos urbanos que aportan ambientes y
texturas interesantes, el mantenimiento de la población tradicional y la mezcla de funciones
frente a patrones de renovación higienista, de apertura de nuevos trazados viarios y
transformación edificatoria que, en suma, suponían la construcción de “nueva ciudad sobre la
ciudad existente”.
Esta reacción en favor del mantenimiento de la población en sus lugares de residencia
habitual y de la conservación del patrimonio urbanístico y arquit ect ónico heredado viene
favorecida por la defensa de los valores simbólicos y convivenciales de la ciudad histórica que
se consideran como propios por el conjunto de los ciudadanos y los planificadores. Desde el
punto de vista teórico, la recuperación s e ve reforzada por corrientes de pensamiento
existencialista y fenomenológica que contraponen planteamientos humanistas e historicistas en
la visión y trat amiento de la ciudad a anteriores modelos de cientificidad neopositiva que la
concebían como organismo natural sujeto a leyes de valor universal.
La cultura de la recuperación rechaza el modelo de ciudad funcional que condena a los
viejos edificios a la demolición al tiempo que expulsa a sus ocupantes a la periferia al asimilar
centro a CBD, a espacio ocupado exclusivament e por inmuebles reservados a negocios y
administraciones. De ese modo el centro perdía lo que constituía uno de sus rasgos más
característicos: la facilidad para las interrelaciones sociales, los encuentros y los intercambios.
Considerando la ciudad mucho más que una simple yuxtaposición de espacios fragmentados para
vivir, circular, trabajar o divertirse, se p as a a considerar la recuperación del centro como
imprescindible para reanudar las relaciones sociales que la ciudad funcional impide y evitar la
descaracterización que implica su terciarización y, en el caso de las ciudades de singular valor
histórico artístico, la presión turística.
El descenso de la presión demográfica a finales de los años setenta, la crisis económica
derivada del incremento de los precios del petróleo a partir de 1973 y la acumulación
de problemas propiciaron este urbanismo de la recuperación que contrapone la reorganización

de los espacios existentes a la expansión indefinida de la ciudad, reivindica el uso comunitario
del suelo, la dimensión colectiva de la ciudad, la mezcla social y la diversidad funcional frente
a la apropiación del centro por las clases dominantes, la segregación residencial y la zonificación
de usos del racionalismo funcionalista.
Aymonino, Campos Venutti, Aldo Rossi, Leonardo Benevolo son los primeros en
proponer desde It alia lo que se denomina “el planeamiento de la austeridad”, un urbanismo
alternativo que valora y aprovecha el patrimonio edificado, el suelo publico, recompone los
espacios vacíos, mantiene las actividades urbanas y los vecinos tradicionales y propone la
terminación de la ciudad frente a una expansión indefinida que de una o de otra forma produce
tanto la descaracterización de sus bordes como de sus centros. La ciudad de crecimiento sin
límites es tachada de despilfarradora desde el punto de vista del mantenimiento y de los servicios
en tanto en cuanto que en lugar de aprovechar las infraestructuras existentes obliga a crear otras
nuevas y fuerza a sus habitantes a largos desplazamientos que exigen un elevado consumo de
energía e importante perdida de tiempo.
Ayuntamientos, colectivos culturales como la Asociazione dei Centri Istorici e Italia
Nostra, partidos políticos de izquierdas y asociaciones de vecinos plantean tempranamente los
problemas específicos de los Centros Históricos y emprenden medidas dirigidas a solucionarlos.
En Estados Unidos el proceso de vaciamiento y de transformación del centro empezó
mucho antes que Europa pero es también a finales de los años sesenta y principios de los setenta
cuando empezó a tomarse conciencia de su deterioro y a proponerse políticas de rehabilitación.
Allí, los centros se convirtieron pronto en CBD, favorecidos por operaciones espectaculares de
renovación, con perdida de los valores sociales, culturales y educativos que tenían antes y que
había sido su mayor atractivo. Sin embargo la excesiva concent ración del terciario y el alza
constante de precio del suelo por la competencia entre usos intensivos que desean beneficiarse
de las ventajas de centralidad, acabaron por desencadenar un proceso de empobrecimiento. Los
grupos sociales de rentas altas y clases medias se trasladaron a suburbios residenciales de
viviendas unifamiliares y en la periferia han ido apareciendo superficies comerciales y de
servicios que reducen el atractivo del centro para el conjunto de la población. A la vez minorías
de inmigrantes y grupos marginales ocupan edificios degradados del centro. Todo ello ha
provocado la reducción de ingresos fiscales de los ayuntamientos, aumento de las cargas y clima
de det erioro e inseguridad que provoca la alarma de los medios de negocio y hoy retrae las
inversiones del mismo sector terciario.
La Declaración de Amsterdam (1975), en defensa del patrimonio edificado de las
ciudades europeas tras constatar su avanzado estado de deterioro, y las conclusiones
del Coloquio de Quito (1977), abogando por la rehabilitación int egral, constituyen otro de
los pilares de la cultura de la recuperación y de su proyección en el mundo entero. Hoy los
centros históricos son considerados en todas partes como espacios privilegiados que hay que
conservar ya que expresan mejor que ningún otro los valores humanos de la civilización,
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transcienden lo estético y contribuyen a asegurar el bienestar de los ciudadanos y la calidad de

las urbes.
En España, este nuevo urbanismo se vio favorecido por la aprobación de la Constitución,
que en su art. 46 compromete a los poderes públicos a garantizar la conservación del patrimonio
histórico, cultural y artístico de los pueblos de España y de los bienes que lo integran, y por el
triunfo en los primeros ayuntamientos democráticos, en 1979, de candidaturas de izquierda que
plasmaron rápidamente sus ideas de rehabilitación integral en Planes Generales de Ordenación
Urbana como el de M adrid de 1985, que tenían por objetivo principal recuperar la ciudad.
LA RECUPERACIÓN COMO NECES IDAD S OCIAL
Las estrategias de renovación interior, las situaciones de abandono y deterioro

morfológico de los barrios populares y la creación continua de suelo urbano en los bordes de la
ciudad por los Planes Generales de Ordenación propician procesos de vaciamiento,
envejecimiento demográfico y polarización social cada vez más intensos desde principios de los
años setenta en la mayoría de los centros históricos, si bien se observan diferencias entre unos
y otros en relación con el rango de las ciudades, factores locales y su significado en el sistema
urbano.
Fenómenos de invasión sucesión funcional expulsan a amplios sectores de la población
en las zonas de mayor calidad y de mejores localizaciones del centro en beneficios de actividades
terciarias o cuaternarias. De forma p aralela las clases medias y los matrimonios jóvenes se
trasladan a los barrios nuevos que surgen en la periferia por la mayor calidad de las viviendas,
mayores facilidades para la vida moderna (uso del automóvil, espacios más abiertos) y
descentralización de actividades productivas. La consecuencia es que el centro de la ciudad
empieza a estar ocupado mayoritariamente por ancianos, jubilados y grupos marginales que se
instalan frecuentemente en las viviendas degradadas abandonadas por sus antiguos inquilinos
o propietarios.
Poco a poco el centro empieza a estar habitado may orit ariamente por grupos no
productivos, de rentas bajas y escaso poder económico que, además, requieren atenciones
sociales y equipamientos, como hogares de ancianos, comedores sociales y centros asistenciales
que no p ueden ser compensados por vía fiscal a partir de los recursos de estas zonas. Las
pirámides de edades de estas áreas presentan en todas partes un excesivo envejecimiento, debido
a un saldo migratorio negativo, y un perfil que corresponde a la fase de involución en la que no
está asegurado el relevo generacional dentro del modelo de transición demográfica.
El deterioro de la vivienda y las escasas condiciones de habitabilidad de muchas
de ellas, en contraste con el alto precio que alcanz an las de nueva construcción en el centro
y su reducido tamaño, es una de las princip ales raz ones que mueven a los matrimonios
jóvenes a trasladarse a los núcleos satélites y ciudades dormitorios de las franjas
periurbanas en busca de alojamientos ajustados a sus posibilidades económicas y necesidades
familiares. Los grupos de edades fértiles se reducen progresivamente y la proporción
de niños acaba siendo muy pequeña en el centro. De ese modo los equipamientos y las
infraestructuras resultan inadecuadas: sobran colegios que hay que cerrar o reconvertir
funcionalmente y faltan residencias y servicios para atender las necesidades de los ancianos.
Estos fenómenos: envejecimiento, involución demográfica y abandono del centro por las clases
medias, rompen el equilibrio entre los distintos grupos de edad, la tradicional mezcla social y
favorecen la terciarización.
Al final las relaciones sociales que resultaban del contacto y convivencia en un espacio
reducido de individuos y grupos sociales diferentes se debilitan, la vida urbana se empobrece y
el centro se despersonaliza. El barrio deja de ser el medio principal de organización social y las
pautas tradicionales de conducta y de cultura son sustituidas por las que trae la población que
se desplaza a diario a trabajar al centro, a comprar o a divertirse. Los modos de vida tradicionales
desaparecen y los intentos de recuperar el ayer a través de festejos y celebraciones populares
acaban frecuentemente en caricaturas estereotipadas de un pasado imposible de resucitar. En
definitiva, como s eñalaba F. Caballero (1982), el centro histórico, convertido en lugar de
compras, de trabajo, de espectáculos y de ocio, deja de ser patrimonio de sus residentes para
serlo de todos los habitantes de la ciudad y, a diferencia de otras áreas urbanas, ni siquiera sus
equipamientos son gestionados por sus propios vecinos.
En ese contexto, la propia Dirección General de Arquitectura y Vivienda del M OPU y
los ayuntamientos de la mayoría de las ciudades emprenden estrategias de rehabilitación integral
que se proponen entre sus primeros y principales objetivos la recuperación social de los centros
históricos, evitando polarizaciones y discriminaciones. Para ello se acometen actuaciones
programadas dirigidas a aumentar la calidad de vida mediante la mejora del soporte físico
existente (infraestructura viaria y de servicios, edificación y estructura actual de actividades
económicas) y a recuperar valores de tipo cultural a través de la conservación de los monumentos
históricos artísticos y la adecuación del patrimonio como marcos de referencias vivenciales. En
suma, se intentan aprovechar los valores existentes en la ciudad para satisfacer las funciones que
se demandan en la actualidad.
LA NECES IDAD DE DIS PONER DE UN MARCO LEGAL ADECUADO A LA

RECUPERACIÓN
La puesta en marcha de estas políticas de recuperación integral exigieron la actualización

de la legislación de conservación del patrimonio, la armonización entre conservacionismo y
urbanismo, la sustitución del marco legal que facilitaba el deterioro y la aprobación de
disposiciones favorecedoras de la rehabilitación con una clara orientación social.
España dispone de una de las legislaciones especificas de protección y conservación
del patrimonio histórico más antiguas de Europ a. La primera norma es una Real Cédula
de 1803 que constituye el germen de todas las disposiciones posteriores, incluida la
Ley del Patrimonio de 1985. Desde 1926, un Decreto-Ley de 9 de A gos t o hizo extensible
la declaración de “monumento” a “Conjuntos” y “Sitios” y estableció la creación de superficies
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de protección de p ais aje como zonas sobre las que no se puede edificar, para conservar el
ambiente y el entorno de los conjuntos monumentales. Por su parte, la Ley de 1933 del Tesoro
Artístico definió la calificación de “conjunto histórico-artístico”, tal como se ha mantenido hasta
la Ley de 1985, para preservar conjuntos urbanos y rústicos de especial belleza e importancia
monumental.
Sin embargo toda esta legislación no fue capaz de impedir el deterioro de gran parte del
patrimonio arquitectónico y urbanístico de nuestras ciudades. A pesar de las numerosas
declaraciones de ciudades como conjunt os urbanos protegidos desde las cuatro primeras:
Córdoba (1929), Granada (1929), Toledo (1940) y Santiago de Compostela (1940), estas
calificaciones no han impedido la destrucción y deterioro de los centros históricos; es más, a
menudo, sus efectos han sido contrarios a los perseguidos, debido sobre todo a la desconexión
entre el ordenamiento urbanístico y el histórico artístico (FERNÁNDEZ RODRÍGUEZ, T.R.
1987), a la incapacidad del Estado para hacer frente a los gastos de protección para evitar la
destrucción de edificios o alteración de paisajes urbano, y al establecimiento de normas de
conservación y mantenimiento excesivamente rígidas que hacen recaer sobre los particulares la
conservación sin que disfruten de contrapartidas fiscales ni de ningún otro tipo de compensación
por parte del Estado.
Por otra parte la desconexión entre la legislación de planeamiento urbanístico y de
protección del patrimonio heredado ha sido constante hasta fechas muy recientes, si exceptuamos
el Reglamento de Obras M unicipales de 1924 y el Decreto de 1926, que definía la “necesidad
de proteger, conservar y acrecentar la riqueza artística”. La Ley del Suelo de 1956 y posteriores
reformas, que tanta importancia han tenido en la configuración de nuestras ciudades
contemporáneas, muestran escaso interés por la ciudad histórica; se limitaron a introducir la
figura del planeamiento especial a través de los Planes de Reforma Interior como instrumento
de intervención y a señalar la necesidad de armonizar las nuevas construcciones con las
características del entorno (GONZÁLEZ PÉREZ, J. 1988).
Sólo a partir de los años ochenta empieza a haber preocupación social y convergencia
entre planeamiento y protección del patrimonio edificado, entre urbanismo y cultura, cuando se
aprueban sistemas de concesión de prestamos a propietarios y arrendatarios para obras de
conservación (Real Decreto 12/1980, 26 de Septiembre), se establecen formulas de protección
oficial de la rehabilitación (Real Decreto 375/1982, de 12 de febrero, y Real Decreto 1494/1987,
de 4 de Diciembre) y se crean las áreas de rehabilitación integrada (A.R.I.) como marco de
actuación (Real Decreto 2555/1982, de 24 de Septiembre).
Por su parte, la Ley 16/1985 de 25 de Junio, del Patrimonio histórico artístico, y
el Real Decreto 11/1986 de 10 de Enero, que la desarrolla, aparecen como contrapunto
de la política de demolición-renovación de las décadas anteriores al dificultar las
condiciones para la declaración de ruina de un edificio y dan un paso más en favor de la
rehabilitación al definir el patrimonio histórico como “herencia cult ural cuyo conocimiento,
respeto, acrecentamiento, disfrute y transmisión a las generaciones futuras permitirán el
hallazgo de las señas propias de identidad y la conciencia de arraigo a la tierra”. M onumentos,
jardines, conjunt os , s it ios históricos y zonas arqueológicas son definidas como “Bienes de
Interés Cultural” en el intento de sustituir su valor de cambio por valor de uso dentro de una
política de recuperación integral. Así, se tienen en cuenta las recomendaciones del Coloquio de
Quito de 1977 sobre centros históricos, especialmente las que señalan que “su conservación debe
ser una operación destinada a revitalizar no sólo los inmuebles sino primordialmente la calidad
de vida de la sociedad que los habita, aplicando su capacidad creativa y equilibrando su
tecnología tradicional con la contemporánea”.
La defensa del patrimonio heredado se integra así en una política de rehabilitación
integral que se orienta hacia la conservación y reutilización del patrimonio existente y hacia la
recuperación social de la ciudad frente a las operaciones de renovación interior radical de los
años sesenta y setenta.
El engarce entre cultura y planeamiento es favorecido también por el nuevo uso que se
hace de los Planes Especiales de Protección y Reforma Interior, previstos en la Ley del Suelo
y antes utilizados para operaciones de renovación, y por la figura de las Áreas de Rehabilitación
Integrada (A.R.I.), reguladas por el Real Decreto 2329/1983, de 28 de julio, de protección a la
rehabilitación del patrimonio residencial y urbano, y la Orden de 3 de Noviembre de 1983 que
define el marco de actuación de las administraciones públicas . La declaración de un espacio
como área de rehabilitación integral exige haber sido previamente afectado por un plan
urbanístico que contenga criterios de conservación y rehabilitación. A ello se añade el que la
misma Ley del Patrimonio obliga a los ayuntamientos de las ciudades con centros históricos
declarados bienes de interés cultural a redactar un Plan Especial de protección del área afectada
que exige el mantenimiento de la es t ruct ura urbana y arquitectónica, la conservación de las
características generales de su ambiente y el respeto de las alineaciones existentes.
Frente al tratamiento agresivo del que habían sido objeto los espacios centrales en el
pasado, los actuales criterios de recuperación urbanística y funcional aprovechan, incluso, los
escasos principios conservacionistas del Código Civil (art. 1554,2) y de la Ley de
Arrendamientos Urbanos (artículo 107). Hoy, las áreas centrales son consideradas como algo que
compete a toda la población, que interesa a toda la comunidad por la importancia de sus valores
convivenciales, educativos y simbólicos. La declaración de ruina deja de ser el procedimiento
habitual para romper los vínculos del propietario con el arrendatario y para facilitar el derribo
de edificios; entre otras razones por las mayores dificultades para conseguir la aprobación de
expedientes de ruina. El traspaso de las comp et encias de urbanismo y viviendas a las
Comunidades Autónomas hace inviable la prescriptiva declaración de ruina por el gobernador
y la Ley del Patrimonio impide el derribo siempre que se trate de edificios catalogado con grado
de protección estructural.
LA NECES IDAD DE MEJORAR EL PATRIMONIO RES IDENCIAL
En definitiva el éxito de las p olít icas de recuperación integral de los centros

históricos va asociado a las posibilidades de construcción de nuevas viviendas y a la mejora del
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patrimonio residencial existente. La única forma de evitar el vaciamiento de los centros

históricos y de mantener la mezcla social es acondicionar los alojamientos existentes y ofertar
viviendas a precios de coste. De ahí el int erés de los poderes públicos por propiciar estas
medidas a través de la legislación y la intervención directa en la mejora del patrimonio
residencial de las áreas centrales, sobre todo cuando la iniciativa privada, ávida de obtener el
mayor beneficio en el menor tiempo posible y de capitalizar lo más rápidamente sus inversiones,
prefiere construir viviendas en la periferia o edificios para apartamentos y usos más intensivos
del suelo en localizaciones centrales. Además, la capacidad económica de la mayoría de los
residentes resulta insuficiente para efectuar las inversiones necesarias.
La actuación pública más importante de España dirigida a la rehabilitación de viviendas
se ha realizado en M adrid: corresponde al barrio del Conde Duque y ha afectado a 2.400
viviendas, el 32% del total. Se trata de la primera aplicación de uno de los denominados
Programas de Intervención Preferente que fueron diseñados dentro del Plan Centro de M adrid,
presentado en diciembre de 1987 para la rehabilitación del casco histórico de esta ciudad como
continuación del Plan Especial de 1981. Son programas que plantean como objetivo prioritario
la rehabilitación de áreas especialmente degradadas mediante la concesión de ayudas económicas
y la intervención directa, con un horizonte de más de 10.000 viviendas en 800 edificios. Estas
acciones se complementan con los Programas de Adecuación Arquitectónica, orientados a la
mejora de elementos comunes o estructurales de edificios. En ellos interviene la Empresa
M unicipal de la Vivienda, que controla y supervisa el proceso al tiempo que subvenciona las
obras en fachadas u otros elementos de interés arquitectónico (cubiertas, plantas bajas, escaleras,
medianeras). Por otra parte la oficina M unicipal de la vivienda subvenciona obras de
rehabilitación privada no programada en colaboración con la Comunidad Autónomas.
Dentro de estas acciones de mejora de las condiciones residenciales del centro de M adrid
tuvieron especial importancia, s obre todo por su valor simbólico, las operaciones de
rehabilitación de la manzana de Cascorro, en la cabecera del Rastro, y de las Corralas de las
calles M iguel Servet y M esón de Paredes. Fueron las primeras actuaciones de rehabilitación
integral dentro de la política de salvaguardia de la “ciudad antigua”, iniciada en 1979-1980 con
el Plan Especial “Villa de M adrid” (EZQUIAGA, J. M ª. 1986). Estas intervenciones fueron
concebidas como experiencias piloto que habrían de servir de modelo a otras iniciativas
semejant es y es tuvieron acompañadas de una fuerte carga propagandística por parte de un
ayuntamiento socialista que hacía pública expresión de fe de una visión de izquierdas de la
ciudad comprometida con la conservación frente al derribo.
A través de estas intervenciones, el Ayuntamiento p ret endía contrarrestar el
vaciamiento demográfico de uno de los barrios más populares y deprimidos del centro de
M adrid. Se quería mantener su población tradicional, conservar los usos existentes y salvar
tipologías edificatorias tradicionales que iban desde casas de malicia del siglo XVII a
construcciones del tipo corrala de los siglos X VIII y XIX, una de las tipologías más
características de M adrid para alojamiento de una población de aluvión integrada por
jornaleros, artesanos , obreros, cesantes, vendedores ambulantes y pequeños comerciantes.

Escritores, higienistas y cronis t as del siglo pasado critican duramente las condiciones de
habitabilidad de las viviendas de corredor, a menudo auténticas formas de chabolismo vertical.
Cuando el Ayuntamiento emprendió la rehabilitación de estos edificios, en 1981, la
mayoría de ellos se encontraban en avanzado estado de deterioro, casi todos s e hallaban en
régimen de alquiler, las viviendas eran excesivamente reducidas, 30 m2 , muchas carecían de
servicios sanitarios en su interior y estaban ocupados por una población de baja cualificación
socioprofesional, escasos recursos y avanzada edad; en una buena proporción eran pensionistas
y jubilados, la mayoría residentes en el barrio desde hacía más de 40 años aunque también había
bastantes que llevaban menos de 15 como expresión de un proceso reciente de marginalidad e
invasión sucesión social.
El procedimiento de rehabilitación seguido por el Ayuntamiento ha sido prácticamente
el mismo en todos estos edificios: adquisición de la propiedad por compra o permuta a los
antiguos propiet arios y una vez remodeladas las estructuras, entrega de las viviendas a sus
antiguos ocupantes y a otros nuevos mediante fórmulas de venta, alquiler y cesión en precario.
El M unicipio se ha reservado la propiedad de más de la mitad de las viviendas para evitar que
se cedan a otros posibles usufructuarios a precios inferiores a los de viviendas de protección
oficial.
Una vez terminadas estas operaciones de rehabilitación, el tamaño de las viviendas ha
aumentado considerablemente, las condiciones de habitabilidad son análogas a las de cualquier
alojamiento moderno y el número de ocupantes ha crecido, porque, en las viviendas que estaban
vacías o en las de nueva construcción, se han instalado nuevas familias procedentes del mismo
barrio, de viviendas también deterioradas, y de otras zonas de la ciudad. Con ello s e
contrarrestaba el proceso de vaciamiento y envejecimiento de la población de estos edificios.
Simultáneamente se han intentado potenciar los tradicionales usos comerciales del Rastro.
Sin embargo, el avanzado estado de deterioro de la mayoría del parque residencial de los
centros históricos, la escasa capacidad económica de sus ocupantes, la necesidad de realojar a
los residentes mientras duran las obras de remodelación y la complicación técnica que supone
respetar las tipologías edificatorias hacen excesivamente caras las experiencias del tipo de las
señaladas en M adrid. Al final, en la mayoría de los casos, las intervenciones se reducen a un
carácter puntual que no consigue frenar los procesos de vaciamiento global, deterioro
morfológico y degradación social. Incluso en el caso comentado de la manzana de Cascorro
madrileña, sólo s e han rehabilitado 6 edificios de los 21 que la integran, aquéllos que se
encontraban en peor estado, algunos declarados en ruina y un total del 36% de sus viviendas
desocupadas, y se han construido dos de nueva planta sobre antiguos solares.
La actual revisión del El Plan General de M adrid mantiene objetivos de revitalización
del Centro Histórico pero simultaneándolos con la creación de s uelo urbano en la periferia.
La recuperación se realiz a a t ravés de Áreas de Rehabilitación Integradas (A.R.I.) que
integran formas de actuación anterior: P rogramas de Intervención Preferente (P.I.P.) y
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Programas de Adecuación A rquitectónica. Entre sus principales objetivos se encuentra la

erradicación de infraviviendas y la creación de equipamientos con la intención de mejorar la
calidad de vida del Centro.
En T oledo, por recoger la problemática de una ciudad que goza de la protección de
conjunto histórico artístico desde 1940, las políticas de rehabilitación integral por gestión directa
de los poderes públicos son inexistentes. Las estrategias de rehabilitación se limitan a las ayudas
a los part iculares concedidas por la legislación general y por el programa de la Comunidad
Autónoma denominado “Toledo, A Plena Luz” que se inició en 1989. Este programa ha
conseguido restaurar 500 viviendas, contando con la colaboración de las Escuelas-Taller para
la ejecución de trabajos y unas subvenciones que se sitúan entre en 20% y el 30% de la inversión
total.
De todos modos esas ayudas resultan insuficientes, lejos de las concedidas por el
Ayuntamiento y el Gobierno Vasco para el casco medieval de Vitoria, hasta un 65% de las obras
y créditos subsidiados de hasta el 65%, por lo que el patrimonio residencial se deteriora
progresivamente, sobre todo desde que el Plan General de O rdenación Urbana de 1986 ha
facilitado suelo para la construcción de nuevas viviendas, alentando el vaciamiento del centro
histórico.
Por otra parte, el deterioro también viene facilitado por la enorme extensión del casco
toledano, 122 ha, el 21% de la superficie de la ciudad urbanizada (ZÁRATE, A. y VÁZQUEZ,
A., 1983), y por la comp lejidad que suponen las tareas de rehabilitación en un espacio de
extraordinaria riqueza monumental y urbanística. Además, su calificación como conjunto
histórico artístico en 1940 y la aprobación de las posteriores Instrucciones de Bellas Artes de
defensa de paisaje, de 1965, han evitado transformaciones paisajísticas traumáticas como las
sufridas por otras áreas centrales no protegidas en los años del desarrollismo, pero la rigidez de
ese mismo marco legal ha dificultado su revitalización y ha contribuido a su abandono y
deterioro morfológico.
La necesidad de someter todo proyecto de obras a la aprobación del Ayuntamiento, a la
Dirección General de Bellas Artes, a la Comisión Provincial de Urbanismo y recientemente, en
tanto se redacta y aprueba el Plan Especial, a la Junta de Comunidades, debiendo adaptarse a
rígidas y a veces caprichosas directrices en materiales de construcción, volumen, tratamiento de
fachadas y respeto al entorno edificado, complica la obtención de licencias de obras, dificulta
la elaboración de proyectos y la ejecución de actuaciones arquitectónicas y urbanísticas en el
interior del Casco Antiguo. Por último hay que tener en cuenta que la forma irregular de las
parcelas y su pequeño tamaño obstaculizan el empleo de técnicas industrializadas de
construcción y reducen la rentabilidad de la edificación, por lo que promotores e inmobiliarias
han volcado su actuación en el suelo urbano creado extramuros p or los Planes Generales de
Ordenación de 1964 y 1986, y por el mismo Plan Especial del Polígono Industrial.
LA RECUPERACIÓN COMO NEGOCIO
Inmobiliarias, promotoras y empresas de construcción, fuertemente interesadas por

la intervención en las áreas centrales en el pasado a través de estrategias de renovación que les
permitieron realizar grandes negocios y acumular enormes beneficios, ahora se sienten
escasamente motivadas por la rehabilitación, s obre todo por la recuperación del patrimonio
residencial con fines sociales.
Durante décadas, inmobiliarias y grandes constructoras manipularon las ordenanzas
municipales de edificación para aumentar volúmenes y alturas de edificación con la finalidad de
incrementar los beneficios obtenidos por la demolición y construcción posterior, y utilizaron los
Planes de Reforma Interior como inst rumento legal para acometer grandes actuaciones de
renovación con vistas a la construcción y venta de oficinas, locales comerciales y viviendas de
lujo, pese a la frecuente protesta y oposición de los movimient os vecinales a este tipo de
actuaciones (ÁLVAREZ M ORA, A., 1980). El resultado fue la transformación ya señalada de
la trama urbana en sectores significativos de nuestras ciudades, con modificación de volúmenes
y alineaciones, sustitución de funciones y expulsión de las poblaciones tradicionales desde el
centro a localizaciones periféricas.
En M adrid, las operaciones de renovación radical fueron muy numerosas. La
remodelación del barrio de Pozas, la desaparición de la colonia de hotelitos de M audes, ambos
dentro del Ensanche del siglo XIX, y la apertura de La Gran Vía de San F rancis co, con el
traslado masivo de la población que vivía en el espacio afectado por los derribos a San Cristóbal
de los Ángeles, en la periferia, son algunos de los ejemplos más significativos de la utilización
de estas estrategias.
A través de estrechas relaciones con la administración y de mecanismos variados que les
permitía conocer el planeamiento antes de su aparición como documento público, importantes
empresas de construcción e inmobiliarias compraban terrenos a precios inferiores a los que luego
alcanzaban y así disponían del patrimonio de suelo necesario para reparcelar y urbanizar según
las exigencias de los Planes de Reforma Interior previstos por la Ley del Suelo. La consecuencia
final ha sido la desaparición por destrucción de parte del patrimonio heredado en beneficio de
grupos sociales dominantes y no del conjunto de la sociedad. Los mecanismos legales de la
declaración de ruina, el derribo gubernativo y el registro municipal de solares han sido siempre
los complementos legales de estas operaciones urbanas.
La modificación del marco legal y la declaración de la mayoría de los centros históricos
como es pacios protegidos ha transformado por completo aquella situación. Frente a aquel
tratamiento agresivo de las áreas centrales, desde finales de los años setenta se imponen criterios
de recuperación urbanística y funcional y los Planes Especiales de Reforma Interior se adaptan
a las necesidades y estrategias de rehabilitación. Hoy, estos Planes sirven para realizar estudios
previos que permiten conocer mejor las tipologías edificatorias, la situación en que se encuentran
los equipamientos e infraestructuras y la composición y comportamiento de la población. A
través de los PERI se establecen criterios de intervención, se diseñan programas de actuación y
se arbitran sistemas de financiación. Sin embargo, su eficacia en la práctica es muy reducida por
la insuficiencia de la inversión pública para atender las necesidades de rehabilitación y el escaso
interés de la iniciativa privada por participar directamente en la mejora de los cascos históricos.
48 Antonio Zárate
La rehabilitación supone laboriosos y complejos procesos de concertación social e

institucional para armonizar es fuerzos e intereses contrapuestos de los agentes sociales y
económicos en el interior de la ciudad, justo lo contrario que requiere el capital y que es la rápida
movilización de sus inversiones para obtener los máximos rendimientos en el menor tiempo
posible. Además, la necesidad de respetar tipologías edificatorias , ajus t ar la construcción a
normas rígidas de construcción en cuanto a volúmenes y alturas y tener que someter cualquier
licencia de obras a trámites lentos de aprobación en los que intervienen el Ayuntamiento, la
Dirección General de Bellas Artes, la Comisión provincial de Urbanismo, alejan el interés de la
empresa privada por áreas de rehabilitación, que no sean promovidas o subvencionadas por la
iniciativa oficial.
La forma irregular de las parcelas en los centros históricos de origen medieval y su
pequeño tamaño obstaculizan el empleo de técnicas industrializadas de construcción y reducen
la rentabilidad de la edificación. Por eso cuando la iniciativa privada decide actuar en los centros
históricos lo hace preferentemente en los Ensanches del siglo XIX y principios del XX, a parte
de que esos han sido también los espacios más terciarizados, los que concentran a menudo las
actividades centrales, y por lo tanto los más predispuestos a recibir obras de remodelación que
en el pasado eran de renovación y ahora lo son de rehabilitación por exigencias de la protección
legal establecida sobre el conjunto de la ciudad anterior al funcionalismo.
De ese modo y a título de ejemplo, en M adrid, el 18% de todas las obras de restauración,
conservación, consolidación, reestructuración, sustitución y ampliación se concentran dentro de
los distritos de Salamanca y Chamberí, dentro del Ensanche de Carlos M aría de Castro.
Dentro de esas zonas la iniciativa privada concentra su actividad en la remodelación de
edificios para bancos, apartamentos, oficinas o viviendas de lujo que en el fondo son operaciones
de renovación arquitectónica acompañadas de cambio funcional y social, con vaciado de
interiores y conservación de fachada que se enfoscan, se dejan en ladrillo visto o se pintan según
modas más o menos caprichosas y planteamientos más o menos historicistas en defensa de un
supuesto respeto al pasado.
En los espacios más antiguos de la ciudad, los grandes promotores participan en obras
de rehabilitación de viviendas concertadas con los poderes públicos, en la recuperación de viejos
edificios religiosos o civiles que cambian de significado y se convierten en contenedores para
nuevos usos, o en la rehabilitación y construcción de viviendas de lujo para clases sociales altas
en los sectores de mayor calidad paisajística y ambiental, como el M adrid de los Austrias o el
barrio de la Judería y localizaciones próximas a la catedral en Toledo.
La rehabilitación como negocio ha ido vinculada, sobre todo, a la terciarización
de las zonas antes indicadas y a la aparición de un mercado de vivienda nueva o rehabilitada
que contrasta con el avanzado grado de det erioro y mal estado de conservación del
mercado tradicional de vivienda del centro. Este parque residencial nuevo está formado
en su mayor parte por alojamientos de lujo para poblaciones de alto poder adquisitivo
y comportamientos “urbanitas” y por pequeños apartamentos muy relacionados con las
actividades terciarias. Por esos muchos de ellos se encuentran en edificios de oficinas y son
ocupados por una población flotante que trabaja en los servicios.
En definitiva, la mayoría de las acciones de rehabilitación en las que ha intervenido de
“motu propio” la iniciativa empresarial no son sino operaciones especulativas encubiertas para
obtener la máxima rentabilidad de las ventajas derivadas de la centralidad al igual que ha
sucedido en ot ros países (LÉVY, J.P. 1987). De esa forma la rehabilitación contribuye
paradójicamente a mantener unos precios altísimos de la vivienda en el centro que contrastan a
menudo con el deterioro ambiental de algunas de sus zonas y favorecen los procesos ya
señalados de vaciamiento demográfico y polarización social.
Por su parte, la rehabilitación de la vivienda o de edificios a cargo de los propios
particulares ha tenido un alcance reducido. Los mecanismos de promoción a la rehabilitación
cont emplados en el Real Decreto 2329/83 del 28 de Julio han resultado insuficientes y las
condiciones técnicas exigidas p ara beneficiarse de las ayudas excesivamente rígidas y
complicadas de gestionar la mayoría de las veces. Quienes reúnen condiciones para beneficiarse
de las ayudas públicas carecen de capacidad económica para acometer obras de recuperación
estructural y quienes tienen mayor capacidad económica se sitúan fuera de las posibilidades de
recibir ayudas públicas en condiciones atractivas para acometer obras que, por otra parte,
resultan técnicamente costosas y complicadas, sobre todo cuando se trata de edificios singulares
catalogados como “bienes de interés cultural”.
En M adrid, sólo a partir de 1985, después de la aprobación de la Ordenanza Reguladora
de Ayudas de 1984 y del apoyo de la Empresa M unicipal de la Vivienda, ha habido un
incremento significativo de las actuaciones privadas gracias a los beneficios concedidos a los
usuarios de viviendas a través de subvenciones que se conceden en función del coste de la obra
y de la capacidad económica de los residentes.
Todo ello ha obligado a los poderes públicos, sobre todo a los ayuntamientos, a asumir
el protagonismo en la rehabilitación de viviendas mediante planes de recuperación integral como
el de Vitoria o Programas de Intervención Preferente como en el caso de M adrid, donde el Plan
Centro, presentado en diciembre 1987 como continuación del Plan Especial de 1981, abordó la
rehabilitación de áreas especialmente degradadas mediante la concesión de ayudas económicas
y la intervención directa, con un horizonte de mejora de 16.800 viviendas en un plazo de cuatro
años, el 62% en Áreas Programadas de Intervención P referente y el 38% en Áreas de
Intervención no Programadas.
Las Comunidades Autónomas también intervienen en la rehabilitación de viviendas,
en general mediante sistemas de colaboración con los ay unt amientos. Desde 1989 la Junta
de Castilla la M ancha promueve la campaña “Toledo a plena luz” que facilita subvenciones
y ayudas a la rehabilitación, aunque con resultados escasos desde el punto de vista de
la recuperación integral y de la revitalización del casco ant iguo. En M adrid, la
Comunidad Autónoma colabora, como ya se ha dicho, con la Empresa M unicipal de la
Vivienda en la s ubvención de obras de rehabilitación privada no programada y en
Sevilla, por citar otro ejemplo más, la Junta de Andalucía ha intervenido en la rehabilitación
del Barrio de San Bart olomé (antigua judería) junto con el Ayuntamiento, aparte de
50 Antonio Zárate
recuperar edificios s ingulares de gran valor y significado como el Palacio de San Telmo, la
Cartuja, Santa M aría de las Cuevas entre otros.
La iniciativa privada se ha sentido más atraída por intervenir en la remodelación de
antiguos espacios industriales y ferroviarios junto al Centro Histórico que hoy han quedado en
posiciones centrales, como la operación “Pasillo Verde de M adrid” o en actuaciones en bordes
de agua, como la fachada del Guadalquivir en Sevilla, en relación con la Exposición Universal
de 1992 o el frente marítimo de Barcelona con ocasión de las Olimpiadas. La operación “Pasillo
Verde” de M adrid es una enorme operación de remodelación de los espacios industriales
surgidos desde finales del siglo XIX entre las estaciones de Atocha, Delicias y Peñuelas y se
enmarca dentro de los objetivos generales de reequilibrio del Norte y el Sur previstos por el Plan
General de M adrid de 1985 y mantenidos por el actual Plan General, en fas e de exposición
pública en mayo de 1995.
La participación de las empresas privadas en es t as intervenciones se hace de modo
subsidiario a la gestión pública y siempre de manera secundaria, a diferencia de lo que sucede
en Gran Bretaña u otros países donde su protagonismo es mucho mayor en acciones de esta
naturaleza. En nuestro caso, las obras de acondicionamiento y remodelación se efectúan
mediante el protagonismo y gestión directa de los poderes públicos. En M adrid, corresponde al
Cons orcio Urbanístico del Pasillo Verde, constituido en abril de 1989 entre RENFE y el
Ayuntamiento; en Sevilla, mediante convenio entre distintas administraciones y actores públicos
y privados con el elemento aglutinante y ordenador de la Gerencia M unicipal de Urbanismo, y
en Barcelona, bajo la labor centralizadora del Holding Olímpico, S.A. (Holsa), formado por el
Ayuntamiento y el Estado.
BALANCE DE UNA POLÍTICA DE REHABILITACIÓN
Una sensación de cansancio

Pasados casi veinte años desde la puesta en marcha de acciones dirigidas a la
recuperación de los centros históricos en España, el concepto de rehabilitación integral se ha
generalizado siguiendo pautas legales y tendencias urbanísticas vigentes en todos los países
europeos. Hoy, la preocupación por la protección del patrimonio heredado supera el simple
conservacionismo arquitectónico y monumentalista y se extiende al conjunto del casco histórico,
incorporando el diseño y soluciones formales para la integración de elementos nuevos en la
trama urbana rehabilitada y la recuperación de la imagen edificatoria del centro histórico. Pero,
además la política de rehabilitación se dirige a la mejora ambiental y al aumento de la calidad
de vida de los residentes, a evitar la expulsión de los grupos más insolventes y marginados, y a
cons eguir una recuperación social que potencie los valores socioeconómicos, culturales,
convivenciales, educativos, arquitectónicos y funcionales de los cascos antiguos.
Sin embargo, tras la experiencia rehabilitadora de los últimos años en España,
existe cierta sensación de imp ot encia ante la magnitud y complejidad de los problemas del
centro por una parte y de cans ancio p or otra. La mayoría de los ayuntamientos han
carecido de recursos suficientes para crear patrimonios municipales del suelo adecuados con
vistas a una política de viviendas socialmente eficaz, y las ayudas económicas a la rehabilitación
han resultado escasas para las necesidades de un inmenso parque residencial semidestruido o
infrautilizado por sus deficientes condiciones estructurales y malas condiciones de conservación.
Además, en ciertos casos, como Vitoria, M adrid o Barcelona, parecen agotadas las posibilidades
de actuación previstas sin que se aprecien los efectos y resultados que cabría esperar de los
importantes esfuerzos económicos y de gestión empleados desde que sus respectivos
ayuntamientos iniciaron sus correspondientes políticas de rehabilitación integral. A veces, la
preocupación por conservar las t ramas históricas y las tipologías edificatorias ha resultado
excesiva hasta el punto de dificultar la revitalización social, como sucede en Vitoria, donde las
parcelas del casco medieval, alargadas y muy estrechas, hacen complicado y costoso mejorar las
condiciones de habitabilidad de las viviendas.
En las Islas Baleares, los Programas Estratégicos de Rehabilitación Integral enmarcados
en el Plan Director de Ordenación Territorial denominado “Hacia un Desarrollo Sostenible del
Territorio” y en fase de exposición, dentro del marco de la Ley autonómica 8/1987, de 1 de abril,
suponen la necesidad de encontrar mecanismo de armonización de act uaciones, intereses y
agentes implicados, y la urgencia de establecer una estrategia económica operativa que no está
presente en los Planes Especiales y fórmulas de intervención convencionales para conseguir una
mayor eficacia en la rehabilitación.
Persistencia de los procesos de vaciamiento demográfico y degradación social

A pesar de los esfuerzos realizados tampoco se han conseguido invertir las tendencias
al vaciamiento de los Centros Históricos ni se han frenado los procesos de degradación social.
El casco medieval de Vitoria ha perdido el 32,11% de su población en los once años que
van de 1975 a 1986. Su Plan Especial de rehabilitación integral, puesto en marcha con la
creación del Departamento del Centro Histórico de Vitoria-Gasteiz S.A. en 1982, ha permitido
la renovación de casi todas sus infraestructuras, la construcción de equipamientos destinados a
los residentes, sobre todo hogares para la tercera edad y aparcamientos, la promoción pública de
viviendas, la adecuación y conservación de edificios de indudable valor arquitectónico, el
mantenimiento de tipologías edificatorias especialmente significativas por su herencia medieval,
la recalificación de espacios libres públicos y la puesta en valor del entorno monumental, pero
no se ha conseguido su revitalización demográfica. Hoy, en la vieja colina correspondiente a la
ciudad del siglo XIII, sólo permanece la población de menores recursos económicos y mayor
edad. El 30% de los cabezas de familia son jubilados, más del 16% de su población rebasa los
65 años de edad frente a menos del 7% para este grupo en el resto de la ciudad, y gran parte de
sus vecinos procede de fuera, porque el casco medieval sirvió en los años cincuenta y sesenta
como lugar de acogida a las familias de inmigrantes que se instalaron en la ciudad española de
mayor crecimiento proporcional entre 1950 y 1975.
En el caso de M adrid, su centro histórico ha perdido 26.446 personas entre 1980
52 Antonio Zárate
y 1991, lo que representa un 24,09% de su población, y el proceso de envejecimiento ha ido en

aumento: el 24,09% de sus habitantes son mayores de 65 años en 1992, frente al 15,06% para
el conjunto de la ciudad. Todo ello se ha producido a pesar de la sucesión de Planes que tienen
por objetivo la recuperación del centro madrileño: Plan Especial de Protección y Conservación
de edificios y conjuntos histórico artísticos de la Villa, de oct ubre de 1980, Plan General de
Ordenación Urbana de 1985, que establecía una estrategia conservacionista de la ciudad y
particularmente del centro urbano, y Programa Centro de M adrid, diseñado especialmente para
la rehabilitación integral del interior de la ciudad en diciembre de 1987.
En Toledo los fenómenos de vaciamiento y envejecimiento son análogos, a los de las
ciudades aludidas, la única diferencia es que estos procesos han adquirido importancia en fechas
mucho más recientes. En sólo 10 años, de 1981 a 1991, su centro histórico ha perdido el 32%
de sus efectivos demográficos y los mayores de 65 años han pasado del 13,5% en 1975 al 25%
en 1992, frente a una media urbana actual del 13,64% para este grupo de población.
Durante estos años en la mayoría de los centros históricos s e han creado hogares
para la tercera edad, se han cons t ruido aparcamientos para residentes, se han rehabilitado
Figura 1
Dinámica poblacional de Toledo
viviendas, se han concedido apoyos a la revitalización de determinados usos productivos, se han

realizado obras de adecuación en edificios de valor arquitectónico y se han conservado tipologías
edificatorias históricas, pero no se han detenido los p rocesos de degradación social y la
recuperación del patrimonio residencial es manifiestamente insuficiente.
Sobre todo en los espacios centrales de las grandes aglomeraciones, sigue predominado
la población de bajos niveles de renta, las bolsas de pobreza y marginación van en aumento y
prosiguen fenómenos contrapuestos de invasión social que fomentan el deterioro o en el mejor
de los casos la polarización social. M ientras ciudadanos pertenecientes a estratos sociales altos,
de comportamientos “urbanitas”, desplazan a poblaciones tradicionales de menores niveles de
renta en los sectores de mayor calidad ambiental y paisajística, inmigrantes y grupos marginales
ocupan los sectores tradicionalmente más deprimidos que se convierten en verdaderas zonas de
degradación social y deterioro material.
Además, la huida de los matrimonios jóvenes y de las personas en general de niveles
sociales de rentas medias del centro, provoca cambios de usos que en algunos casos llegan a ser
espectaculares. Poco a poco las actividades económicas y culturales vinculadas a la residencia
y a la centralidad son sustituidas por actividades asociadas a las nuevas utilizaciones del centro:
ludismo degradado, comercio de la droga, almacenes de mayoristas, quincallerías en manos de
poblaciones de inmigrantes del Norte de África o negros, sobre todo de Senegal y N igeria.
Simultáneamente a estos procesos, han ido desapareciendo los viejos vínculos sociales de barrio
lo que favorece la irrupción de comportamientos desviados e incluso la utilización subversiva
de este espacio contra el sistema. D e ese modo, el aislamiento del centro aumenta aún más
respecto al conjunto de la ciudad, o al menos de determinados sectores del mismo, que empiezan
a ser percibidos como zonas de inseguridad y miedo por el resto de los ciudadanos.
Los intereses de los grupos económicos dominantes tampoco son ajenos a este deterioro
ya que los grandes productores del suelo, como inmobiliarias y constructoras, se benefician de
las plusvalías que resultan de sus actuaciones en áreas interiores deprimidas, una vez saneadas
y recuperadas por operaciones de rehabilitación con ayudas públicas que generalmente encubren
verdaderas renovaciones urbanas. La degradación social y el deterioro morfológico desempeñan
para la iniciativa privada un papel semejante al que tuvieron en el pasado las grandes retenciones
de s uelo en la periferia entre las urbanizaciones más alejadas del centro, a menudo de
crecimiento espontáneo, y el borde del continuo edificado. Por su parte, los gobernantes ven en
el ais lamiento espacial en determinados zonas de la ciudad de los focos de delincuencia un
sistema para controlar comportamientos marginales, asociales, delictivos e incluso subversivos.
Pérdida de vitalidad funcional

En la mayoría de los casos también se ha producido una perdida de la vit alidad
funcional de los centros históricos, sobre todo de los recintos de origen medieval. Así, en
54 Antonio Zárate
Vitoria, a pesar de las medidas de apoyo a determinados usos comerciales, hosteleros y

productivos, las actividades más consolidadas siguen siendo las que ya lo eran antes de ponerse
en marcha el Plan y en los lugares donde ya estaban localizadas: bares, restaurantes y actividades
nocturnas, sobre todo en la parte Este del recinto medieval y especialmente en la calle de la
Cuchillería, seguidas de comercios especializados y de uso cotidiano en las calles que lo bordean
y que se encuentran más cerca del Ensanche del XIX, el verdadero C.B.D. de la ciudad (Zárate,
A. 1981).
Esta pérdida de vitalidad funcional de los cas cos antiguos se debe a razones de tipo
demográfico y social ya analizadas, al aislamient o fís ico de casi todos ellos, debido a
emplazamientos incomodos que responden a las razones que motivaron la fundación, casi
siempre de tipo defensivo, al deterioro de su patrimonio arquitectónico y al cambio de modelo
urbano dentro del actual proceso de urbanización postindustrial. La dispersión de la población
en el territorio, propiciada por nuevos tipos de hábitat residencial y la concentración de las
actividades productivas y centrales en nuevos asentamientos en la periferia, hacen que el centro
pierda el monopolio de estas funciones. Esa dispersión es el resultado de procesos espontáneos
de movilidad residencial favorecidos por modas y comportamientos rururbanos y por intereses
especulativos que conciben la ciudad como espacio de usar y tirar, y es también consecuencia
de los intereses de las actividades productivas que buscan las ventajas de nuevas centralidades
en la periferia y escapar de las deseconomías de escala que se producen en las áreas centrales
tradicionales.
El planeamiento urbano más reciente, como el Plan General de Ordenación de M adrid
de 1985 y el actual, en fase de exposición pública, propone entre sus objetivos principales la
creación de nuevas zonas terciarias en la p eriferia para frenar la excesiva terciarización del
Centro. Se trata de una alternativa al modelo funcional de ciudad segregada que concentra las
actividades de gestión, dirección, comercio y servicios en el interior, y la residencial en la
periferia. M ediante la descentralización de las actividades de gestión se aspira a recuperar la
mezcla funcional que caracterizaba a la ciudad en el pas ado y que p oco a poco ha ido
desapareciendo bajo la influencia de una zonificación que el urbanismo español había asumido
a través de la Ley del Suelo y materializado en los Planes Generales de Ordenación Urbana.
Además, de ese modo, se reducirían los problemas de circulación en el interior provocados por
la intensidad de los desplazamientos por motivo de trabajo y ocio, con sus consiguientes costes
económicos y sociales para la vida de la aglomeración.
La Consejería de Política Territorial de la Comunidad de M adrid también favorece la
desconcentración de las actividades centrales a través de estrategias y actuaciones de ordenación
del territorio dirigidas a conseguir un modelo metropolitano polinuclear que se deberá apoyar
en nuevos centros en la periferia. En este sentido, s e estimula la descentralización de las
actividades direccionales y la creación de áreas de centralidad periférica capaces de invertir la
tendencia histórica a la concentración congestiva de la aglomeración madrileña.
Hoy, la terciarización del centro madrileño continúa, p ero s in la intensidad de hace
pocos años, y se observa una t endencia creciente a la jerarquización y especialización de
las actividades terciarias en su interior. Bienes y servicios ocupan unas u otras zonas en función
de las características de cada uno de ellos, según su calidad, alcance y rango, y siempre desde
presupuestos urbanísticos diferentes a los del pasado. La terciarización ya no se apoya en el
derribo y la reedificación, con alteración de alturas y volúmenes, sino en el mantenimiento de
la morfología de los inmuebles, en la transformación estructural de sus int eriores y en la
sustitución de sus usos tradicionales por otros más intensivos.
En Toledo, el centro histórico también pierde vitalidad funcional desde principios de los
años ochenta. En este caso se explica por la creación de abundante suelo urbano extramuros por
el Plan General de 1986 que ha facilitado el traslado hacia el exterior de muchos organismos
oficiales y por las cargas que impone a la rehabilitación el rígido proteccionismo derivado de su
calificación como conjunto histórico artístico. Pero además los poderes públicos y los
responsables de la planificación de la ciudad también favorecen este proceso al no abordar
decididamente y resolver en profundidad los problemas de circulación, y al ser ellos mismos
quienes trasladan organismos oficiales fuera del recinto histórico, incluso a un espacio definido
legalmente de protección de paisaje como es el de las inmediaciones de la Fábrica de Armas y
el Circo romano. La administración, que cont rola duramente cualquier obra de un particular,
inicia así la urbanización de un espacio protegido y pone en peligro la supervivencia de una de
las más bellas perspectivas de la ciudad desde la Vega baja.
Conflictos entre las administraciones del Estado

Tampoco han favorecido el proceso rehabilitador los frecuentes conflictos entre las
diferentes administraciones del Estado (central, aut onómica y local), propiciados por la
superposición de competencias y responsabilidades que la legislación marca para cada una de
ellas, y sus rivalidades políticas, sobre todo cuando las instituciones están gobernadas por fuerzas
contrapuestas.
Así, la Ley del Patrimonio, de 1985, y la Ley de Reforma del Régimen Urbanístico y
Valoraciones del Suelo, de 1990, reconocen atribuciones y poderes a la Administración Central
que chocan con las otorgadas por la Constitución a las Comunidades Aut ónomas y a los
Ayuntamientos, originando enfrentamientos institucionales y a menudo un caos de competencias
en la conservación de los centros históricos. Nada más promulgarse la Ley del Patrimonio, las
Comunidades Autónomas del País Vasco, Cataluña, Galicia y Andalucía recurrieron esta Ley
ante el T ribunal Constitucional por considerar que la tramitación de las declaraciones de
conjunto histórico artísticos son materia de su competencia y no de la Administración central en
función de las atribuciones que les otorga sobre vivienda y urbanismo a título exclusivo la
Constitución en su artículo 148, 3º. La consecuencia inmediata fue la paralización de todas las
solicitudes de declaración de conjunto histórico artístico, con su consiguiente repercusión sobre
estos espacios urbanos. Por eso ha habido pocas declaraciones de ciudades como conjunt os
histórico artístico después de 1985 (LÓPEZ JAÉN, J. 1990).
56 Antonio Zárate
Figura 2
Los choques entre ayuntamientos y autoridades autonómicas por la autorización de obras

han sido y son frecuentes en los conjuntos histórico artísticos ya que las licencias son aprobadas
por el Ayuntamiento y han de tener los informes favorables de las Comisiones Provinciales de
Urbanismo y de la Comunidad Autónoma. Además, la tramitación resulta extraordinariamente
lenta y compleja lo que a menudo desalienta las actuaciones urbanísticas de los particulares. De
ahí el interés que tienen los ayuntamientos de esas ciudades por canalizar mediante el
planeamiento especial todas las actuaciones en los conjuntos histórico artísticos, reivindicando
la definición de competencias que se superponen entre la administración central y autonómica.
La política de vivienda también se ve afectada por la interferencia de competencias entre
administraciones distintas. Todos los Estatutos de Autonomía recogen la vivienda, el urbanismo
y la ordenación del territorio, como competencias exclusivas, desarrollando el artículo 148 de la
Constitución, pero el Estado también tiene capacidad de intervención en este sector a través de
sus competencias específicas sobre regulación del derecho de propiedad y sobre planificación
económica con la que se relaciona estrechamente la construcción de viviendas. Por su parte, los
ayuntamientos también poseen competencias sobre la vivienda en cuanto que el art. 25 de la Ley
Reguladora de las Bases del Régimen Local autoriza a los municipios a promover toda clase de
actividades y servicios para satisfacer necesidades y aspiraciones de la comunidad dentro de los
Figura 3
58 Antonio Zárate
términos diseñados por el Estado y las Comunidades Autónomas; entre esas necesidades figuran
las referentes a urbanismo y vivienda.
En materia de vivienda los problemas se plantean también por las dificultades técnicas de
armonizar las actuaciones de vivienda de unas y otras adminis t raciones y por la frecuente
disociación entre la política estatal del I.P.P.V. (Instituto para la Promoción Pública de la
Vivienda) y las competencias autonómicas y municipales para la incorporación de las viviendas
de p rotección oficial en régimen especial a los centros históricos. Las visiones o intereses
encontrados por razones p olít icas entre fuerzas de uno y otro signo no coincidentes en las
diferentes administraciones han dificultado con frecuencia la construcción y rehabilitación de
viviendas.
A pesar de t odo, existen importantes intentos de coordinación entre las distintas
administraciones en el tema de la vivienda y abundan los ejemplos de colaboración entre ellas.
En es te sentido merece la pena destacar el Plan de viviendas 92/95 puesto en marcha por el
M inisterio de Obras Públicas y Transportes, en colaboración con las distintas Comunidades
Autónomas. M ediante este Plan se ponen a disposición de promotores y compradores ayudas con
cargo a fondos estatales que deberán facilitar el acceso a la vivienda a quienes no puedan hacerlo
en las condiciones actuales del mercado. Las ayudas consisten en pres t amos subsidiados y
subvenciones a fondo perdido para viviendas de nueva construcción y rehabilitación de edificios
y viviendas que deberán ser tramitadas y concedidas por las Comunidades Autónomas.
Otro ejemplo de colaboración entre administraciones es el reciente convenio de colaboración
entre el M inisterio de Obras Públicas Transportes y M edio Ambiente, la Comunidad de M adrid
y el Ayuntamiento de M adrid, con motivo de la revisión del Plan General de Ordenación Urbana,
para la rehabilitación del patrimonio edificado, residencial y urbano. Esta actuación se concentra
en tres Áreas de Intervención Preferente: Plaza del Dos de M ayo, Plaza M ayor y Plaza de la Paja,
e intenta incentivar la iniciativa privada a través de los propietarios o de las Comunidades de
Propietarios mediante subvenciones a fondo perdido que superan el 50% de la inversión total.
Enormes dimensiones del patrimonio monumental y urbanístico

A las dificultades de la política de rehabilitación hay que añadir las que se desprenden de
la enorme extensión en superficie de nuestros cascos históricos (350 has. y 5.000 edificios en el
caso de M adrid sólo el espacio comprendido dentro de la antigua cerca de Felipe IV), la amplitud
del parque residencial que habría que remodelar, la riqueza y variedad de edificios singulares que
dejan de estar en uso por haber perdido sus funciones, como sucede con numerosísimos conventos
y edificios religiosos. Todo ello rebasa la capacidad económica de la mayoría de los
ayuntamientos y desborda sus posibilidades de intervención como muestran los escasos resultados
obtenidos en M adrid y Barcelona a nivel del conjunto de sus respectivos centros históricos, a
pesar de disponer de ambiciosos programas de recuperación. En 1988 se estimaba en 2.500.000
viviendas el parque residencial deteriorado en España y se consideraba que había que rehabilitar
30.000 viviendas sólo en el casco antiguo de Barcelona, sobre una superficie de 3 km2 (M OPU,
1990).
Por otro lado, la Ley del Patrimonio de 1985 tampoco supone por sí misma un avance en la
recuperación de los centros históricos. La Ley obliga a los ayuntamientos de las ciudades
calificadas como conjunto histórico artístico a redactar planes especiales para sus cascos antiguos
pero muchos carecen de los recursos económicos y del personal necesario para ello. Por eso muy
pocos municipios disponen aún de Planes Especiales, con el consiguiente impacto negativo sobre
sus áreas centrales. La ausencia de Plan Es p ecial supone la prohibición de derribo de
construcciones para volver a edificar, no se permiten alineaciones nuevas ni alterar la
edificabilidad, realizar reparcelaciones o agregaciones. De ese modo, el centro histórico queda
congelado urbanísticamente y las posibilidades de revitalización aplazadas, si es que realmente
el Plan Especial fuera la panacea para la rehabilitación, cosa que normalmente tampoco sucede
en la práctica, pues los problemas de recuperación integral perviven al margen del Plan.
La rehabilitación, un proceso tardío

La política de rehabilitación también se ha generalizado en España tarde, a partir de la
década de los ochenta, cuando gran parte de nuestros centros se hallaban en avanzado estado de
vaciamiento y degradación, en situaciones extraordinariamente difíciles de reinvertir. Además,
las premisas del urbanismo de la recuperación, basadas en un supuesto final del crecimiento de
las ciudades y en la necesidad de concentrar el esfuerzo de la gestión del territorio en la
terminación de la ciudad, como es el caso del Plan General de M adrid de 1985 o el urbanismo
italiano de la década anterior, no se ha cumplido en la práctica. Es más, las nuevas tecnologías de
las comunicaciones y los cambios en los modos de producción han favorecido el modelo de
ciudad cada vez más dispersa por periferias que se conciben como espacios de renovación
productiva y residencial, a pesar de la existencia de movimientos contrapuestos de reurbanización
y gentrificación.
En nuestros días, frente al modelo urbano centro periferia se impone otro plurinuclear, con
fenómenos nuevos de centralización en las franjas periurbanas que llevan a tener que pensar la
ciudad en términos de redes, en términos de movimientos complejos y multidireccionales de
personas, actividades y bienes, entre lugares funcional y espacialmente diferenciados dónde el
centro histórico perdura como espacio convivencial, de imágenes y representaciones simbólicas.
Las relaciones de dependencia centro periferia son sustituidas por relaciones complejas y
multidireccionales entre zonas diferentes.
Las condiciones políticas y sociales que impulsaron la rehabilitación a finales de los setenta
y principios de la década siguiente también han cambiado y han dejado sus huellas en los
comportamientos ciudadanos ante la recuperación. Después de años de gestión de la vida pública
p or grupos políticos de izquierdas, se puede apreciar una creciente impasibilidad de los
ciudadanos ante los procesos de degradación y deshabilitación de los centros urbanos. Las
demandas sociales organizadas y las propuestas de mejora ambiental desde los tejidos asociativos,
60 Antonio Zárate
culturales y ciudadanos han desaparecido o han quedado reducidas a una mínima expresión. Las
razones de este hecho pueden encontrarse en las responsabilidades de gobierno asumidas por
fuerzas políticas y sociales que antaño impulsaban los movimientos vecinales, en la ausencia de
entramado institucional que facilite la participación directa de los vecinos en los organismos
públicos de planeamiento urbanístico y en la falta de recursos suficientes para articular respuestas
eficaces de base al planeamiento oficial. También la creciente ocupación del centro por grupos
de inmigrantes y minorías marginales, nada identificadas con los problemas y necesidades de sus
poblaciones tradicionales, frenan posibles impulsos colectivos en defensa del patrimonio heredado
y favorecen la abstención global de la comunidad ante la rehabilitación.
ENTRE LA REHABILITACIÓN PUNTUAL Y LA REHABILITACIÓN S OS TENIDA
Ante las circunstancias señaladas y el progresivo endeudamiento de las administraciones en

los últimos años, aumenta la sensación de agot amient o y cansancio ante las políticas de
rehabilitación hasta el punto de hacerse difícil prever cual será el futuro de la recuperación de los
centros históricos. Incluso el concepto de rehabilitación integral empieza a ser sustituido por los
de rehabilitación puntual o rehabilitación sostenida.
Hoy, la administración prefiere actuaciones puntuales y muy concentradas, mucho más
controlables que las que se proponían en el pasado y además mucho más fáciles de materializar,
por lo tanto políticamente también mucho más rentables. La recuperación de las riberas del Tajo
a su paso por Toledo o el programa Toledo “A Plena Luz”, con el arreglo de fachadas y mejora
de carpinterías en la plaza de Zocodover y calles de Alfileritos y Trinidad, constituyen buenos
ejemplos de estos tipos de actuación.
La Revisión del Plan General de M adrid concede protagonismo a acciones de modificación
y mejora del paisaje urbano que prevén abrir plazas en Lavapies, Plaza de Santo Domingo y Plaza
de la Cebada, ensanches de aceras y jardines en Gran Vía, parques e instalaciones deportivas en
la antigua Universidad de San Bernardo, recup eración de bulevares en Príncipe de Vergara,
ampliación de la capacidad peatonal en el Barrio de San Bernardo y potencialización de la
actividad comercial en el mismo barrio mediante la remodelación de patios de manzana con
jardines y comercios en planta baja.
Por otra parte, la denominada “izquierda urbanística”, configurada por un entramado de
ideas y proyectos sociales, urbanos, económicos y políticos, que fue la gran defensora de la
rehabilitación integral como método de recuperación física y social de la ciudad, abandona sus
fundamentos ideológicos y propugna un mayor empirismo en la apreciación de los problemas y
en el planteamiento de las propuestas. De este modo se anteponen propuestas flexibles y
coyunturales a visiones “estructurales” y a “largo plazo”. La recuperación pierde la carga
ideológica que tenía hasta hace poco y adquiere una dimensión especialmente “técnica” y
“operativa”. Protagonistas clásicos de la recuperación integral como Cervellati (1991) defienden
hoy la conversión de los centros históricos en museos como fórmula válida para asegurar su
protección paisajística y abandonan la preocupación por mantener la población tradicional.
No obstante y a pesar de todo lo señalado, consideramos que los centros históricos son tan
importantes para la colectividad, no sólo por su riqueza arquitectónica y monumental sino por sus
valores educativos y convivenciales, que hace falta un renovado esfuerzo por mantener la
recuperación como utopía y encontrar formulas de motivación para que los diferentes agentes
sociales, económicos y políticos que intervienen en la construcción de la ciudad, aumenten su
interés por el centro.
El carácter irrepetible de los centros históricos y los peligros de deterioro de su patrimonio
obligan a toda la sociedad a asumir de forma compartida la responsabilidad de su conservación.
Ciudades como Toledo, Ávila, Segovia, Salamanca, Cáceres, Santiago de Compostela, Guadalupe
y M érida han sido bien merecidamente calificadas como patrimonio de la humanidad pero para
que lo sean eficazmente y para que sus valores puedan ser disfrutados por todos, es preciso que
su mant enimiento y conservación sean también tarea de toda la sociedad y no sólo de sus
ciudadanos. Exactamente lo mismo sucede con el resto de centros históricos de nuestras ciudades,
algunos declarados conjuntos histórico-artísticos y todos con bienes catalogados de interés
cultural.
Si realmente queremos transmitir a posteriores generaciones esos ambientes culturales, no
se puede hacer recaer su conservación sobre sus residentes a cambio de nada, ni siquiera de la
menor exención de tipo fiscal. No se puede condenar a sus habitantes a vivir en muchos casos en
condiciones de infravivienda, no s e les puede hacer responsables económicamente del
mantenimiento de edificios catalogados como bienes de interés cultural, ni tampoco se les puede
privar de las comodidades de la vida moderna impidiéndoles la utilización del automóvil. En
definitiva, no se puede convertir a los vecinos de los centros históricos en “extras” de un decorado
monumental para solaz de turistas.
Sólo recuperando carga funcional, adecuando las viviendas a las condiciones de
habitabilidad actuales, reutilizando contenedores civiles y religiosos heredados del pasado,
mejorando la calidad de vida en el centro, aceptando que no se puede detener el tiempo tampoco
en los centros históricos y que son una realidad tan viva y cambiante como el resto de la ciudad,
aseguraremos la conservación de estos espacios y la participación interesada de la iniciativa
privada en la recuperación. Para ello será preciso el esfuerzo solidario de toda la sociedad y la
decisión política para encontrar mecanismos de flexibilidad en el tratamiento del interior de la
ciudad. Hay que recuperar la ilusión perdida por la recuperación y expresar la rehabilitación en
términos de acción sostenida en el tiempo, haciendo coincidir utopía con necesidad s ocial y
negocio, todo a la vez y no como términos contrapuestos. Sólo entonces la recuperación del
interior de la ciudad se convertirá en un hecho y será posible transmitir estos espacios para su
disfrute a futuras generaciones.
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La Recuperación de La Ciudad Histórica Entre La Utopía y La Realidad.

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