Aos sábios e arrojados em busca de

uma vida melhor.

Marcio Fenelon
Dezembro de 2017
Agradecimentos

À Lú, Mimi, Dona Edy e Seo José por acreditarem e apoiarem

todos os meus projetos.
Ao Carlos, João e Maurício e toda equipe da Quaest Europa por
tornarem esse livro possível.

Marcio Fenelon
Dezembro de 2017
Copyright © QUAEST Europa, 2017

Todos os direitos reservados

Publicado por QUAEST Europa

Revisão
Maurício Di Roberto
Amanda Gregório

Diagramação, capa e design

Guilherme Montanari

1ª edição: dezembro de 2017

QUAEST Europa
Rua Roque Petrella, 124
São Paulo, SP
www.quaesteuropa.com
SUMÁRIO

Cuidado que Portugal vai te pegar 6

Capítulo 1 – Razões incontestáveis para viver em Portugal 9

Capítulo 2 – Portugal é o melhor local para o imobiliário 26

Capítulo 3 – O potencial de ganhos dos negócios imobiliários 42

Capítulo 4 – 100 dias para aterrissar legalmente 65

Capítulo 5 – As três questões essenciais da imigração 74

CUIDADO QUE PORTUGAL VAI TE PEGAR

Caro leitor,
Escrevo de meu escritório a poucos metros do famoso Douro.
Não há nada que uma caminhada nas margens desse rio não
cure. As águas cristalinas, as lindas pontes, a calçada bem cuidada,
o bondinho elétrico de outros tempos e o encontro apoteótico com
o mar, não falham em me revigorar toda vez.
Desconfio que só cheguei até aqui porque, assim como em
“A Origem”, uma equipe invadiu meus sonhos para implantar a
ideia de que viajar é o máximo.
Foram anos sonhando com uma viagem para a Disney - que
só aconteceu depois de adulto para levar minha filha.
O desejo só aumentou com os relatos das aventuras dos
colegas de faculdade.
Recém-formado e com um bom emprego, não havia nenhum
outro resultado possível. Saí gastando tudo que tinha e não tinha
com viagens.
O engraçado é que Portugal ficou para trás. Sempre achei que
era uma cultura muito próxima e acabava perdendo para destinos
mais exóticos.
Tinha uma imagem que Portugal seria para velhos, velharias e
para quem não consegue se virar em outras línguas. Como em todo
preconceito e avaliação superficial, estava muito errado.
Portugal é para os mais maduros que preferem apreciar
museus, igrejas e a história das ruas estreitas e dos prédios antigos.
É emocionante visitar uma cidade medieval murada e pensar nas
histórias que ali se desenrolaram há centenas ou milhares de anos.
Mas também é um destino romântico dos casais que vivem
uma paixão europeia, se perdendo nas sete colinas de Lisboa ou
passando um fim de semana de vinho e romance no Douro.
É o destino do surfista que é desafiado pelas maiores ondas
do mundo em Nazaré ou do golfista que encontrará os melhores
campos do planeta no Algarve, região também das mais belas e
premiadas praias de toda Europa.

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 Portugal é o paraíso do gourmand e wine aficionado. É difícil
lidar com tanto tipo de queijo e vinho no supermercado. Sem falar
nos restaurantes mais baratos da Europa para comer e beber bem.
Você precisa procurar muito para achar comida ruim em Portugal.
O pessoal que curte uma noitada não vai se arrepender
quando se aventurar no Bairro Alto em Lisboa ou nas Galerias de
Paris no Porto.
E a hospitalidade? Portugal me lembra muito o Brasil dos
anos 80, que fazia de tudo para agradar o estrangeiro. Portugal tem
a atitude natural de ser agradável e educado. Somos bem recebidos
e não há como não amar.
Todas essas vantagens não eliminam o fato que, com um pouco
mais de experiência, hoje acho as viagens valorizadas demais.
Prefiro conhecer muito bem um único local a sair batendo
cartão em ponto turístico, que invariavelmente termina em um vazio
existencial e no bolso, e um Instagram cheio de fotos sem graça.
Mas o ápice da experiência de viajar é viver em um outro país.
Passeando por duas semanas, você tem a certeza que entendeu
tudo sobre as pessoas, os costumes e os lugares. Vivendo seis
meses no mesmo local, fica a certeza que ainda não sabe nada.
Aparecem as nuances do comportamento. E depois de enjoar
dos pontos mais turísticos, conhece o que os locais mais apreciam,
abrindo as portas para as experiências mais autênticas.
A proposta fica ainda mais atraente se o país proporciona
coisas mundanas, mas essenciais, que todo mundo aprecia e
deseja. Eu adoro carros invocados e equipamentos eletrônicos de
primeira linha, mas isso não determina minha qualidade de vida.
Segurança, saúde, educação, civilidade, lazer e custo de vida
acessíveis são os itens que vão fazer a diferença. Também conta a
receptividade do povo e, principalmente, a legislação de imigração.
Pode procurar à vontade, que não haverá uma proposta tão
boa como a de Portugal.
Começa pelo fato de que é possível aterrissar em Portugal
legalmente amparado em 100 dias. E depois, podem existir
países com custo de vida mais acessível, porém não com a
qualidade de vida, segurança, saúde, educação, civilidade e
lazer que Portugal proporciona.

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 Só o fato de Portugal ser o terceiro país mais seguro do
mundo seria suficiente para pegar o primeiro voo apenas de ida.
A segurança é tão grande que duas amigas de 12 anos podem
viajar sozinhas no metrô de Lisboa em um sábado às 23:00. Ou que
seja possível passear pelo centro do Porto com tranquilidade em
plena madrugada (eu fiz isso várias vezes).
Se não bastasse, o país vive um renascimento do mercado de
imóveis, resolvendo um problema recorrente de quem quer sair: o
que vou fazer para viver por lá?
Portugal simplesmente fervilha em oportunidades para quem
quer investir, empreender ou prestar serviços. Basta ter disposição.
Esse livro é para você que quer conhecer as vantagens e
desafios de morar na Europa, ao mesmo tempo que se entusiasma
com a possibilidade de viver de imóveis em Portugal.
Boa leitura!

9
CAPÍTULO 1
RAZÕES INCONTESTÁVEIS PARA VIVER EM PORTUGAL

Começo vendo as escolas para meu filho ou as exigências

para o visto? Como escolher a cidade que vou morar? Como vou
conseguir equilibrar o orçamento? Será que vou me adaptar com o
clima? Será que tem bons médicos? Vou precisar de um plano de
saúde? Consigo trabalhar desde o primeiro dia? Como conseguir
uma casa para morar? Como mando dinheiro? Como abro uma
conta? E como fica o imposto de renda?
A mudança de país envolve tantas variáveis que é quase
inevitável ficar paralisado. O pior que pode acontecer é não ter um
método de abordagem. É uma receita para o fracasso.
Comece resolvendo as questões mais básicas e genéricas e
depois passe para questões mais específicas e práticas.
É inútil pensar no plano de saúde sem saber se consegue
cumprir as exigências de imigração. Não há necessidade de se
preocupar com o clima, se não conseguiu um orçamento viável.
Principalmente, essas etapas devem somente ser abordadas
depois que a mais básica das exigências tenha sido cumprida: estar
realmente convicto que mudar para Portugal é a solução.

OBSTÁCULOS MENTAIS

O primeiro grande desafio é de caráter mental. A escolha de

um caminho requer o abandono de todos os outros possíveis. Não
há decisão sem sensação de perda.
A troca é clara. Portugal proporciona uma estrutura melhor de
qualidade de vida, segurança, saúde, educação, civilidade, lazer e
custo de vida, porém exige o sacrifício da atual posição econômica
– emprego e negócio – e posição social – contatos, amigos e família.

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 Quem tem sucesso profissional e estabilidade terá maior
dificuldade. As pessoas com relações sociais arraigadas também.
E quem não tem muito a perder nesses dois itens, pode tomar uma
decisão com maior facilidade.
Sempre tive um desejo de morar no exterior. O diagnóstico
era claro. Não estava nada satisfeito em morar em São Paulo.
Trânsito, medo e stress eram sentimentos diários. Tinha arrepios só
de pensar na minha filha crescendo nesse ambiente.
Mesmo com essa situação indesejável, a perspectiva de
abandonar minha carreira me deixava com pé atrás. Foram mais de
20 anos de dedicação exclusiva.
Lutei tanto e agora vou simplesmente pegar minhas coisas
e ir embora? Sem coragem, fiz um acordo comigo mesmo para
deixar tudo como estava. Tentei achar uma empresa que tivesse
filiais no exterior.
Decidi não decidir e deixei o meu destino nas mãos de terceiros.
Para meu azar as minhas habilidades só serviam para empresas
brasileiras e ainda por cima exigiam que estivesse no Brasil.
Precisei ficar doente para tomar a decisão drástica de tirar um
ano sabático e repensar minha vida.
Ter tempo muda a relação com o mundo. Descobri que a
única coisa que realmente falava fundo na minha alma era estudar,
ler e escrever. Queria estar sempre envolvido com conhecimento.
Tomei um rumo da forma mais simples e orgânica possível.
Voltei renovado, convicto de minha vocação para aprender e ensinar.
Só quando desisti da carreira executiva é que tive liberdade
para escolher onde viver e o que fazer. Hoje faço livros, artigos,
relatórios e cursos. Posso morar no Porto e ter todas as vantagens
da estrutura de um país do primeiro mundo.
E para completar o cenário estou envolvido até o pescoço com
o mercado imobiliário português, como empreendedor, investidor e
expert, simplesmente porque é uma excelente oportunidade.
Precisei perder algo – a minha carreira – para ganhar algo
mais precioso – a liberdade de escolher onde viver e o que fazer.

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 Em retrospecto, as mudanças que realizei foram feitas com
base na dor, mas seria muito mais saudável mudar com base no
conhecimento e na experiência dos outros.

QUANDO MUDAR FAZ TODO SENTIDO

Nem todo mundo precisa ficar nessa encruzilhada entre

carreira, negócios, amigos e um novo local para viver. Existem
situações em que o preço cobrado para a mudança é baixo ou
perto de zero.
O empresário que vai abrir uma filial de sua empresa, que
continua a operar no Brasil. Ou o aposentado que pode viver dos
rendimentos. As pessoas que mantém laços de amizade, familiar
ou contatos em Portugal. Ou ainda o aventureiro que gosta de viajar
pelo mundo, que tem a perspectiva de usar Portugal como base
para explorar a Europa.
Todos esses são casos em que o custo econômico ou social
de mudar são reduzidos. O empresário tem a vantagem de poder
continuar operando no Brasil. O aposentado tem a segurança de
uma renda.
Quem tem amigos ou família em Portugal, tem um ponto de
partida para a nova vida e os aventureiros, bem, esses não precisam
de muito convencimento.
É como se o mundo desse uma opção de graça.
Poder fazer a escolha de um novo país sem grandes sacrifícios
econômicos e/ou sociais é como poder comer o seu prato favorito
sem engordar ou ficar doente.
Se eu pudesse comer chocolate todo dia sem engordar ou
ficar doente, qual seria a dúvida?
De forma similar, qual seria a dúvida de quem tem uma opção
de graça de mudar para Portugal?

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 ONDE PORTUGAL PODE TORNAR SUA VIDA MELHOR

Shangri-La é um lugar paradisíaco situado nas montanhas do

Himalaia, onde o tempo parece parar em um ambiente de felicidade,
saúde e convivência harmoniosa.
Esqueça o Shangri-La. É coisa de livro. Não existe. Também
não existe país perfeito. Portugal e a Europa tem muitas vantagens,
mas não são perfeitos, mas a vida em Portugal certamente será
muito melhor nos seguintes aspectos:

I. SEGURANÇA E CIVILIDADE

Um ponto forte de qualquer cidade de primeiro mundo é a

sensação de segurança e a civilidade nas relações humanas.
Esse é o resultado de uma rede de suporte social, estabilidade
econômica, sistema educacional de qualidade e salários que
proporcionam a possibilidade de viver com dignidade.
Existe um respeito que permeia todas as relações da
sociedade. Senhor e senhora. Bom dia, boa tarde e boa noite.
Muitíssimo obrigado. Peço imensas desculpas. São expressões
ouvidas diariamente.
Respeito que se espalha para as relações de consumo. Não
está satisfeito com o atendimento? Não precisa rodar a baiana (não
faça, não adianta). Peça o livro de reclamações e automaticamente
os órgãos de proteção ao consumidor serão chamados para uma
apuração. Estão recusando o fornecimento do livro? Chame a
polícia! E ela virá! É sério.
Não há na Europa, nem em Portugal, o desespero para tentar
garantir os direitos. No Brasil a percepção geral é que é preciso
apelar, gritar, peitar ou que for mais preciso para garantir um direito.
Adeus civilidade.
Em toda a Europa, os seus direitos estão garantidos. O
vendedor presta atenção na ordem de chegada e dará a devida
atenção quando chegar a sua vez. Nas repartições públicas sempre

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haverá um sistema de acompanhamento e todos serão atendidos
no devido tempo.
Talvez o resultado mais visível de civilidade, respeito, educação
e boas condições financeiras é o nível de segurança, onde Portugal
está a anos-luz do Brasil.
No Ranking Global de Paz (Global Peace Index) da renomada
revista The Economist, Portugal está em terceiro lugar, só perdendo
para Islândia e Dinamarca. O Brasil está na 108ª posição, atrás de
Paraguai e Argentina
Desconfio de pesquisas, então fui a campo para ter
uma constatação prática e anedótica. O primeiro indício é do
comportamento das pessoas. Há liberdade para sair de dia e de
noite. Jovens, adultos e crianças, sem distinção e preocupação.
Em pleno verão é comum ver famílias inteiras com bebês e
grupos de jovens meninas passeando tarde da noite pelas ruas da
baixa (centro histórico).
No Porto, já andei em horários que não atreveria no Brasil.
Minha filha se desloca sozinha de ônibus e metrô sem problema.
Ninguém nunca mexeu com ela.
Um assalto à mão armada de um banco é algo para ser
comentado e repetido em todo o país por alguns dias com extrema
indignação. É algo tão raro que merece todas as manchetes.

O QUE NINGUÉM DIZ SOBRE SEGURANÇA

Não significa que não aconteçam pequenos delitos. O

trombadinha está pronto para atacar nos pontos turísticos, mas é
tão medroso que tem medo de cara feia. Carro com vidro quebrado
é uma cena comum. Evite deixar objetos de valor à vista.
O consumo de drogas não é considerado um crime há mais
de uma década. De vez em quando aparece um usuário na sua
frente, mas não é o cenário Walking Dead do centro de São Paulo.
Alguns bairros sociais, imóveis de habitação popular, são
famosos pelo tráfico de droga, mas a enorme maioria desses

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imóveis é pacífico e muito bem cuidado e não representa nenhum
tipo de ameaça.

II. SAÚDE

Outro ponto que vai chocar é a qualidade do serviço público

de saúde.
O piloto mais famoso de Portugal, cunhado de um corretor
de meu relacionamento, tinha sofrido um grave acidente na França.
Para receber o melhor tratamento possível foi transportado para um
hospital público no Porto.
Os hospitais públicos são referência para tratamento das
doenças mais complicadas. É difícil para um brasileiro compreender
isso. A melhor opção de tratamento para o mais famoso piloto de
carros do país é um hospital público.
Pense nisso por um momento.
É tranquilizador saber que é possível envelhecer sem se
preocupar com a saúde. Ter que pagar planos de saúde no Brasil,
cujos custos sobem acima da inflação, é um dos pontos de maior
preocupação para a viabilidade econômica no longo prazo.
Como se preparar para um custo que cresce muito mais
rápido do que sua renda?
Essa preocupação não existe em Portugal. É um dos
pontos mais relevantes da análise de quem pense suas finanças
de forma estratégica.
Pelo fato do serviço público funcionar, o sistema de saúde
privado tem condições de cobrar pouco. Um excelente plano fica
na faixa de €15 a €60 mensais, contudo a estrutura da oferta de
serviço é diferente.
O consumidor escolhe uma cobertura de gastos anuais
máximos, começando em €5.000 e indo até dezenas de milhares de
Euros. É para cobrir consultas, exames e internações mais simples. O
pressuposto é de que o caso grave irá parar em um hospital público.

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 Outra diferença é que o usuário sempre paga uma parte
do custo de utilização. É o sistema de coparticipação. Consultas
com médicos particulares custam entre €15 a €20, um check-up
completo de sangue €40, um exame de imagem simples é €15 e
exames mais complicados, como uma colonoscopia, ficam em €30.
Esse sistema evita o exagero no uso e a inflação de custos
que tanto prejudica o sistema privado brasileiro.
Mesmo no serviço público, as consultas e exames são pagos.
Os preços são cerca de metade dos serviços privados, mas exames
complexos podem ter uma longa espera nas grandes cidades.

O QUE NINGUÉM DIZ SOBRE SAÚDE

Um atendimento em hospital público em emergência pode

demorar muitas horas nas grandes cidades, mas não é nada
diferente do que um hospital de primeira linha de um bom plano de
saúde do Brasil.
No serviço público existe a figura do médico de família. Ele
cuida de todos os aspectos da saúde do paciente e encaminha
para outros médicos quando acha necessário. Todo processo de
avaliação sempre começa por esse médico.
O processo de marcação de consultas é demorado nas
grandes cidades. Pode-se esperar algumas semanas ou meses,
portanto, é aí que reside a maior vantagem de ter um plano de
saúde, onde as consultas frequentemente são marcadas para a
mesma semana.
Fazer exames e consultas particulares sem um plano de
saúde é muito caro. Os valores se multiplicam por 5 ou 10 vezes.
Dentistas especializados em ortodontia são os mais bem
remunerados em Portugal. Aparelhos e implantes são realmente
caros. Um aparelho dentário custa de €2.500 a €3.500, podendo
chegar a mais de €5.000. Um implante dentário fica entre €700-800.
Não é porque se está na Europa que não existem médicos
excelentes, bons, médios e ruins. Achar aquele médico que passa

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confiança pode demorar um pouco. A diferença é que no Brasil
esse médico irá cobrar R$500 a R$1.000 por uma consulta. Aqui
dificilmente ultrapassa os €80 e com reembolso de 50% pelo plano.
Existe uma diferença de filosofia da medicina portuguesa.
São menos propensos a sair pedindo um monte de exames. Existe
uma cultura de check-ups anuais completos que custam €80. É o
método mais prático de acompanhar a saúde.
Se prepare para NÃO tomar mais nenhuma bronca de
médicos. Ninguém vai reclamar que você não fez exercício ou que
não seguiu a recomendação. Muito menos vai exigir que você volte
a cada três meses. A postura é que somos todos adultos e cada um
sabe o que faz da vida.

III. EDUCAÇÃO

A lista de serviços públicos de qualidade não para, e não é por

acaso. A comparação é cruel. O governo português está sempre
sendo comparado com os outros países da Europa.
Pode ser que o português ache que a educação não está tão
boa como na Finlândia e todos irão reclamar por soluções para
elevar o nível do serviço público.
Também existe um legado de estruturas de serviços que
estão sendo implementadas há muito tempo. Minha filha, por
exemplo, estuda em uma escola com 107 anos de história. E muitas
universidades e escolas estão na mesma situação.
Não precisa construir uma escola desde o início. Só são
necessárias adições e reformas, tornando o trabalho bem mais fácil.
Sem contar o nível de corrupção na Europa que é muito menor
comparado ao Brasil.
A experiência de centenas de anos ajuda muito. A educação
pública de Portugal produz muitas escolas de primeira linha. No
ensino secundário, 46 das 100 melhores escolas do país são
públicas. No ensino básico, 24 escolas públicas estão classificadas
entre as 100 melhores.

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 Vou dar um tempo para essa informação sedimentar na sua mente.
E agora vou repetir.
Para ter acesso às melhores escolas portuguesas, não é
necessário ter um bolso cheio, pois 46 das 100 melhores escolas
de Portugal são públicas e pagas pelos impostos de todos.
Já o ensino universitário tem quatro universidades entre as
500 melhores do mundo (Brasil tem apenas duas). E cidadãos
europeus tem as portas abertas para as melhores faculdades do
continente.
O Erasmus Mundus é um programa de cooperação
internacional financiado pela Comissão Europeia, que permite a
mobilidade de alunos que estejam no ensino superior. Graças a
bolsas de estudo, estudantes e pesquisadores de todo o mundo
podem realizar um intercâmbio ou mesmo ter sua formação
completa em algumas das melhores universidades europeias.
É uma enorme janela de oportunidade para quem pretende
criar os filhos em Portugal. Não é à toa que os portugueses são
conhecidos pelo seu bom nível educacional e habilidade de
comunicação em várias línguas.
Os custos das escolas particulares são bem inferiores aos
apresentados no Brasil, mesmo as melhores do país giram em
torno de €200 a €500 mensais.
Sem burocracia, nem concorrência na matrícula, pois a
população portuguesa já é bem idosa e são cada vez menos
crianças no sistema educacional. Não há falta de vagas.
O estudo é rigoroso e exigente. Os cadernos de anotação são
inspecionados diariamente e a evolução é acompanhada de perto,
com planos de estudo individuais.
Exige-se dedicação dentro e fora da sala de aula, em período
semi-integral e avaliação em 3 trimestres. O ano letivo começa em
setembro e vai até junho do outro ano.
Não se preocupe com a receptividade. Os portugueses são
acolhedores e, por alguma razão, até gostam do sotaque brasileiro.
Os alunos têm uma curiosidade geral com estudantes estrangeiros.

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 O QUE NINGUÉM DIZ SOBRE EDUCAÇÃO

Toda criança tem educação pública garantida por lei, porém

pode ser que não consiga uma vaga nas melhores escolas públicas.
O sistema português é similar ao americano, onde a escola é
determinada pela localização da freguesia de residência.
Em uma freguesia só com escolas ruins, não haverá
escapatória a não ser um colégio privado. E mesmo residindo
próximo de uma boa escola, pode ser que não tenham vagas.
Deixar que o futuro educacional dos filhos possa ficar na mão do
governo é suficiente para pensar seriamente em planejar o pagamento
de um bom colégio privado. Se depois não precisar, melhor.
Na minha primeira reunião de negócios em Portugal, o
interlocutor falava baixo e meio para dentro. O sotaque não ajudava.
Consegui entender cerca de 30% da conversa. Foi constrangedor e
desisti no meio.
Quando voltei em definitivo, logo no começo entendia 50%.
Depois de seis meses já conseguia assimilar 90%, mas ainda hoje
é impossível captar tudo que se fala numa mesa de bar.
O efeito de estar exposto a um sotaque diferente, mesmo
sendo a mesma língua de origem, é subestimado pelos brasileiros.
É especialmente complicado para as crianças que tem pouco
tempo para se adaptar.
O resultado é muita dificuldade no começo, mas que pode
ser evitada ou diminuída com algumas ações que vamos discutir
nos próximos capítulos.
Portugal é o país do subentendido. Todo o sistema é
concebido supondo alguns conhecimentos prévios.
Não tem bolinho de bacalhau no cardápio, mas está
subentendido que sempre tem e vai aparecer nas outras mesas.
Ninguém vai avisar que a leitura da energia elétrica é sua
responsabilidade, afinal de contas todo mundo sabe (menos você).
Na escola, precisa ter cadernos para todas as matérias desde
o primeiro dia, mas não está na lista de materiais e em nenhum

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aviso. O aluno vai ter trabalho dobrado para transferir as matérias
para os devidos cadernos depois.
Ainda na escola, pode ser que não avisem que refeições, livros
e apostilas são pagos à parte, mesmo nas escolas públicas. Em
restaurantes e cafés não fica claro se há ou não serviço de mesa.
Nos hospitais não falam que você precisa passar na recepção
depois da consulta para pagar, mesmo quando a consulta foi feita
dentro do plano de saúde.
A comunicação não é o forte e não há muita preocupação,
porque está subentendido que todo mundo sabe. Os serviços são
pensados para quem já conhece e nunca para quem toma contato
pela primeira vez.
Se acostume com a ideia de pagar um ou outro mico até aprender,
mas nada que seja grave o suficiente para estragar a mudança.

IV. TRANSPORTE

O sistema ferroviário da Europa é simplesmente sensacional.

Portugal não fica atrás, tem trem de alta velocidade ligando o país
inteiro. Uma passagem de Lisboa para Porto custa €16. É como se
fosse possível viajar rapidamente entre Rio de Janeiro e São Paulo
por uns R$60.
Os trens regionais também são de alta velocidade e
confortáveis. Cada passageiro tem um assento designado, sem
stress. As grandes cidades são irrigadas por trens municipais que
parecem metrôs de superfície.
Adicionalmente, em Portugal existem 4 sistemas de metrô:
Lisboa, Sul do Tejo (Almada, que está na Grande Lisboa), Porto e
de Mirandela.
Os metrôs trabalham em intervalos de tempo maiores que
os brasileiros, pois foram concebidos para uma menor densidade
populacional. Vale dizer que a Grande Lisboa tem “apenas” 2,8
milhões de pessoas e o Grande Porto tem 1,3 milhão de habitantes.

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 Os ônibus são novos, equipados com ar-condicionado e wi-fi. É
comum ter monitores com a estimativa de chegada e acompanhamento
em tempo real via app. Bem-vindo ao primeiro mundo.
Nas grandes áreas metropolitanas de Porto e Lisboa sempre
tem um ponto de ônibus por perto. Fora dos grandes centros, o
transporte já não é onipresente.
Um passe mensal com viagens ilimitadas custa cerca de €30
no Porto e €36 em Lisboa. Existem ainda opções de combinar trens
e outras formas de transporte em um mesmo passe.
O que geralmente pira a cabeça de qualquer brasileiro são
os preços das passagens áreas. A Europa foi percussora das
companhias aéreas low cost, como Ryanair, Easyjet, Vueling,
Transavia e muitas outras.
Uma passagem de Lisboa para o Porto pode custar cerca de
€9. É muito barato, mesmo sabendo que ainda tem que pagar as
taxas portuárias.
Lisboa tem mais opções de destinos, pois é base de várias
companhias, mas mesmo Porto e Faro tem muitas opções de voos
para Paris, Londres, Amsterdam, Berlim, entre outras cidades, por
algumas poucas dezenas de euros.
Uma escapada de fim de semana para Paris é algo corriqueiro
e ao alcance de todos. O metrô chega até os aeroportos de Lisboa
e Porto e na maioria das vezes também no aeroporto de destino.
Não precisa gastar dinheiro com táxi, nem com estacionamento.
O desenvolvimento imobiliário de Portugal está intimamente
ligado com essa revolução. Uma passagem aérea de Lisboa para
Barcelona custaria €300 - €400 há dez anos atrás. Hoje é possível
fazer o mesmo percurso por €30.
O caminho inverso também é verdadeiro. Franceses,
espanhóis, italianos, ingleses, alemães, holandeses, belgas e outros
povos de toda Europa podem chegar à Lisboa, Porto ou Faro por
míseros €30.
Muitas pessoas que antes raramente saíam de seu país,
agora fazem passeios de fim de semana e férias em Lisboa, Porto e

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Faro, aumentando a demanda por hospedagem, o que por sua vez
comandou a recuperação de todo o centro histórico.
Nos próximos capítulos vamos comentar sobre as estratégias
para aproveitar e fazer dinheiro com essa demanda por imóveis
turísticos. São várias formas e posso desde já garantir que vou
surpreender com algumas que não estão em seu radar.

O QUE NINGUÉM DIZ SOBRE TRANSPORTE

O sistema público de transporte é sensacional, mas a grande

surpresa é que carros são tão caros como no Brasil e o combustível
mais caro ainda.
Os carros mais econômicos funcionam com diesel que custa
cerca de €1,25 por litro (em 2017). A diferença é que um carro
moderno à diesel faz cerca de 15 km/l, totalizando um custo de €8
por 100 km rodados.
O desgaste é inferior e a fabricação de melhor qualidade,
portanto um carro de 100 mil km ainda tem muito o que oferecer.
Existe uma larga preferência por carros de câmbio manual e
quem procura carro automático vai ter um problema.
Apesar dos carros serem tão caros quanto no Brasil, eles são
mais acessíveis por conta do financiamento a custos reduzidos e
por longos prazos.
É possível adquirir um carro novo com uma pequena entrada e
prestações mensais de €150 a €300. Existem opções para pagamento
de financiamento em 10 anos e o mercado de leasing é enorme.
Mas por enquanto esqueça essas opções. É preciso ter um
histórico de renda em Portugal para ser possível ter acesso a essas
opções, portanto, é necessário planejar a compra de um carro à
vista ou usar o transporte público no começo.

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 V. CULTURA E LAZER

O investimento per capita em cultura em Portugal é 9 vezes

maior que no Brasil. Há uma verdadeira preocupação em promover
atividades culturais.
Você não dará conta de participar nem da metade dos
eventos. São exibições em museus, eventos gastronômicos, feiras
de livros, exibições de carros, música, teatro, mostras de cinema ou
atividades físicas.
Não precisa gastar muito dinheiro para ter acesso às
atividades culturais.
Se está disposto a investir, Portugal tem um extenso e intenso
circuito de festivais de música, principalmente no verão. E fora
de temporada, shows menores de músicos e bandas nacionais e
estrangeiras.
A oferta de lazer também inclui muitos parques – ao redor da
minha casa tem 4 grandes, por exemplo. E também há possibilidade
de fazer atividades esportivas nas piscinas e ginásios públicos, que
embora sejam pagos, são bem acessíveis.
Saúde, educação, transporte, cultura e lazer fazem parte de
um pacote de suporte social que está disponível em poucos países
do mundo, que não dá nem para começar a comparar com o Brasil
e que garantirá uma qualidade de vida superior.

VI. CUSTO DE VIDA 40% MENOR DO QUE NO BRASIL

Para manter o mesmo padrão de vida do Brasil, o custo de

viver em Portugal é em média 40% menor.
As vantagens começam na moradia. Os preços do metro
quadrado nas melhores regiões de Lisboa são equivalentes às
melhores regiões de São Paulo e Rio de Janeiro (entre €3.000 a
€6.000 por metro quadrado), porém a prestação do financiamento
do imóvel será 60% menor.

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 É como comprar um imóvel com 60% de desconto! A
prestação de um financiamento de €100.000 em Portugal é de €400
mensais, enquanto que no Brasil seria de €990.
Se a decisão for ficar em cidades como Porto, Braga ou
Loulé, os preços são menores (entre €1.000 a €3.000 por metro
quadrado) e aí o efeito é duplo. Metro quadrado e financiamento
mais baratos, resultando em prestações ainda mais acessíveis.
Mesmo o aluguel nas regiões mais procuradas tem um preço
menor do que o similar brasileiro.
Um dos principais destaques é o custo da educação, que
pode até chegar perto de zero nas escolas públicas e algumas
poucas centenas de euros nas escolas privadas de primeira linha.
Outro item de grande impacto é o plano de saúde, que no
Brasil é caríssimo e quase inviável, pois sobe muito mais rápido do
que a inflação e a renda.
Os planos de saúde em Portugal são muito baratos e fornecem
as coberturas necessárias, representando uma grande economia
no orçamento.
Os outros itens do orçamento doméstico também tendem a
ser mais baratos em comparação ao Brasil. Um almoço completo
do dia a dia custa entre €4,50 e €10. Um supermercado para uma
família de três fica na faixa de €400 - €500.
O pacote de televisão e internet começa em €23 e um plano
de celular com 3GB de dados e ligações ilimitadas é €11 mensais.
A academia se situa entre €15 e €40 mensais. Uma boa escola
entre €200 e €400.
O condomínio é na faixa de €15 - €40, porque não precisa de
segurança. Os planos de saúde variam por idade e cobertura, mas
ficam na faixa de €15-60 por pessoa.
A título de exemplo, a comparação do custo de vida nos
melhores bairros de São Paulo e do Porto resultam em uma
diferença de 43%.

24
 Comparativo Orçamento
Casal com filho(a)
Porto São Paulo Diferença
Aluguel R$2.280 R$2.500
Seguro Saúde R$274 R$1.800
Transporte R$341 R$900
Educação R$1.447 R$3.000
Consultas e Remédios R$162 R$550
Supermercado R$1.520 R$2.500
Agua e esgoto R$175 R$150
Eletricidade R$228 R$150
Gas R$91 R$100
TV, Internet, Celular R$262 R$400
Restaurantes e Lazer R$475 R$600
Academia R$152 R$160
Gastos pessoais R$285 R$300
Taxas bancárias R$19 R$30
Férias R$631 R$1.583
Total R$8.342 R$14.723 -43%

Mas não adianta fazer comparações genéricas, pois cada

família tem necessidades específicas e custos diferentes. No
capítulo 5, teremos orçamentos com custos detalhados para que
cada um estime o seu.
O que posso garantir é que é possível desenhar um orçamento
para ter grande qualidade de vida com uma redução substancial
em relação ao Brasil.
Desde já adianto que todas essas contas não são suficientes
para tomar uma decisão. É preciso também avaliar as possibilidades
de receitas, ganhos e rendimentos do mercado imobiliário português
que será o tema dos dois próximos capítulos.

COMO TOMAR A DECISÃO CORRETA PESANDO TUDO

NA BALANÇA

O primeiro passo é definir o custo de se mudar, avaliando o que

será deixado para trás em termos econômicos (emprego e empresa)
e sociais (família, amigos e network). Já as vantagens e desvantagens
de fazer uma mudança para Portugal estão bem delineadas.

25
 Quem deixa muito pouco ou nada deveria pensar seriamente
na possibilidade de mudar, assim como quem pode tentar sem
grandes consequências, como aposentados, pessoas com
rendimentos de aplicações e imóveis ou de empresários que
consigam manter o negócio operando no Brasil.
Esses são os casos em que existe uma opção de graça para
poder viver em um local com proposta de qualidade de vida superior
com um custo menor.
Para quem precisa abandonar carreiras, negócios e relações
sociais por completo, já ficou claro o que esperar. Não é o Sangri-
la, mas é uma oferta robusta de excelentes serviços públicos e um
custo de vida mais barato que o brasileiro.
Fechou na decisão de mudar com 100% de convicção?
O próximo passo é ter 100% de convicção dos fundamentos
dos negócios imobiliários em Portugal. Como recomenda Warren
Buffett, só invista em negócios que consiga entender e estimar com
alto grau de confiança.
No próximo capitulo você vai entender porque Portugal é o
melhor local para negócios imobiliários no momento. É sensacional
e está alguns anos à frente do Brasil.
 

26
CAPÍTULO 2
PORTUGAL É O MELHOR LOCAL PARA O IMOBILIÁRIO

CENA 1: “AJUDANDO UM AMIGO”

- Meu amigo está procurando um imóvel pronto para comprar.

Precisa ser no centro histórico. É um primeiro teste. Está disposto
a investir muito mais se tiver bons resultados.
A frase seria suficiente para abrir todas as portas possíveis
em qualquer imobiliária no Brasil. Os corretores não largariam do
pé até que o negócio se concretizasse.
Já em Portugal, o corretor não consegue disfarçar a
insatisfação. É um pedido quase impossível de ser atendido. Na
maior imobiliária da cidade do Porto, só existiam 2 imóveis com
esse perfil e, mesmo caros e longe do ideal, foram vendidos em
menos de uma semana.
Os corretores deixaram claro que só continuariam atendendo
se ele considerasse o investimento em imóveis na planta.
Fazia tempo que não via alguém abandonar um cliente tão
rapidamente.

CENA 2: “AVALIANDO INVESTIMENTOS”

- Estão pedindo €1.500.000 pelo prédio, como tem excelente

localização, recomendo que os senhores avaliem rapidamente.
- Imagina. É papo de vendedor. É para ativar o medo da perda.
Já li isso em livros. Vamos analisar com calma e fazer uma oferta
depois de ver todas opções.
Em menos de 15 dias, o retorno inevitável.
- Senhores, queria avisar que infelizmente o prédio foi vendido,
mas temos um outro prédio na mesma rua por €2.150.000.
O corretor não estava blefando.

27
 MERCADO AQUECIDO E MUITAS OPORTUNIDADES

O mercado imobiliário português está realmente aquecido.

Para os investidores brasileiros é um tremendo exercício de
adaptação. A decisão precisa ser rápida e certeira, pois tem muita
oferta fora da realidade.
Mesmo assim, não há nada mais satisfatório do que trabalhar
em um mercado com liquidez e preços ascendentes. Aumenta
a confiança do investidor e dos empreendedores, que podem
transformar seus ativos em dinheiro com rapidez e lucro. É muito
fácil vender.
Portugal se tornou um país extremamente atrativo para prestar
serviços, empreender ou simplesmente investir. Há muito dinheiro
rolando entre comissões, salários, honorários, aluguéis e vendas.
Os corretores conseguem fechar negócios e receber boas
comissões, afinal de contas a demanda é muita alta e vende-se
com facilidade.
Os arquitetos estão com as agendas cheias de projetos,
principalmente de reforma de prédios históricos, assim como, há
uma enorme demanda por designers de interior e decoradores.
Os construtores recebem cotações para obras diariamente
e estão sempre procurando por pedreiros, ajudantes, eletricistas,
encanadores, azulejistas e pintores.
Advogados e contadores estão muito ocupados com a abertura
de empresa, análise de contratos e documentação de imóveis.
Os gestores de apartamentos turísticos recebem boas
comissões para administrar imóveis em aluguel de curta duração
que dispara a contratação de serviços de limpeza, manutenção,
lavanderia, recepção de hóspedes e entrega das chaves.
Os investidores têm possibilidade de retornos acima da média
europeia e brasileira, com aluguéis de curta temporada e aluguel de
longo prazo tradicional.

28
 E ainda tem a possibilidade de valorização expressiva
com a contínua atratividade do investimento imobiliário frente às
aplicações financeiras europeias.
Os empreendedores conseguem realizar projetos imobiliários
com excelentes margens e retornos, tanto na venda, como na
manutenção em carteira para o recebimento de aluguéis.
Mas palavras são só palavras, então quero mostrar três
provas fundamentais da robustez dos mercados de imóveis e
hospedagem em Portugal.

VENDA DE IMÓVEIS CRESCENDO COMO NUNCA

Nada como muitas vendas para animar qualquer participante

de mercado. Portugal assinalou mais de €4,6 bilhões em
transações de imóveis residenciais em um único trimestre de 2017,
representando mais que o dobro do que o mesmo período de 2012.
Não há notícia melhor. É uma tendência clara de crescimento
que se estabeleceu em 2012 e que não dá nenhuma pista de
redução de ritmo.

Transações Imobiliárias - Portugal

(€ milhares)
16.000
14.808

14.000

12.475
12.000

10.000 9.541

8.319
8.000
7.726

6.000

4.000

2.000

2012 2013 2014 2015 2016

Fonte: Instituto Nacional de Estatísticas

29
 RECEITAS DE HOSPEDAGEM NOS MÁXIMOS

O turismo não fica atrás. Portugal atingiu o máximo de

receitas de hospedagem, marcando um crescimento de 75% em
comparação a 2009.

Receita de Hospedagem
(€ Bilhões)

2,1

1,8

1,6

1,4
1,3 1,3
1,2
1,2

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Fonte: Instituto Nacional de Estatísticas

PREÇOS PARA O ALTO E AVANTE

Por último, mas não menos importante, os preços dos

imóveis reagiram com força. Os centros históricos de Lisboa e
Porto valorizaram mais de 85% desde 2009.

30
 Fonte: Confidencial Imobiliário

Fonte: Confidencial Imobiliário

EXISTE RAZÃO PARA ESSE SUCESSO

Não é por acaso que Portugal vai bem em seus negócios

imobiliários e turismo. Inserido no mercado comum europeu, com
mais de 500 milhões de habitantes, Portugal é destino certo para
turistas, aposentados e investidores imobiliários.

31
 ONDE PORTUGAL É IMBATÍVEL

Existe uma conjunção de atributos que tornam a proposta

portuguesa simplesmente imbatível, incluindo segurança,
hospitalidade, clima, incentivos de impostos, baixos custos e uma
oferta completa de opções turísticas.

I. SEGURANÇA

Não chega a ser surpresa que Portugal seja muito mais seguro
do que o Brasil – convenhamos que não seria um grande feito, porém
é surpreendente saber que o país é mais seguro que 99% de seus
pares de primeiro mundo e de qualquer outro destino turístico.
Um parisiense reconhece em Portugal um local mais seguro
que a sua própria cidade. Assim como reconhecerá o inglês,
alemão, espanhol e holandês.
E da mesma forma pensam mais de 99% dos habitantes do
planeta. As únicas exceções serão Islândia e Dinamarca, únicas
capazes de deixar Portugal para trás no Global Peace Index da
The Economist.
As razões de toda essa segurança – que podem estar entre
religião, educação, distribuição de renda, cultura ou política
antidrogas – não importam muito. O essencial é saber que estaremos
seguros quando aterrissamos em Lisboa, Porto, Faro ou qualquer
outra cidade.
E a fina ironia é que os problemas de segurança mundiais
foram os propulsores da redescoberta do país.
A famosa primavera árabe afastou os turistas do norte da Europa
de destinos populares de férias como Turquia, Marrocos e Egito.
Os franceses que não curtem muito falar outras línguas
perderam todas as opções na África, que passa por um período de
instabilidade geopolítica terrível.
E até destinos mais tradicionais, como a Grécia, sofreram
com manifestações de cunho político e econômico, atrapalhando
a reputação do país.
32
 Outros países do continente, como Alemanha, França,
Inglaterra e Espanha convivem com ataques terroristas cada vez mais
violentos, sem falar no Brasil, que sofre com violência endêmica.
Toda essa instabilidade de concorrentes e vizinhos tornou
possível uma primeira visita de turistas que de outra forma iriam
para Turquia, Grécia, Marrocos, Egito ou outros países africanos
e mediterrâneos.
E a partir dessa primeira visita, Portugal soube agarrar a
oportunidade para cativar o cliente. Can’t skip Portugal.
Os novos turistas trouxeram dinheiro para pagar diárias,
refeições, compras, táxis, corridas de Uber e passeios de barcos
e tuk-tuks. Os empreendedores começaram a reformar suas casas
e as cidades faturam mais em impostos e taxas, investindo na
recuperação do equipamento público, que por sua vez chama mais
turistas, que incentivam a entrada de novas lojas, restaurantes e
atrações turísticas.
É um círculo virtuoso de novos turistas, melhor hospedagem,
cidades mais bonitas e limpas, novas lojas e restaurantes e,
portanto, mais turistas.
Afirmamos com convicção que Portugal é imbatível em
segurança para quem pretende visitar ou morar.

II. A VONTADE DE RECEBER BEM

Paris, novembro de 2012. A viagem a trabalho acabou e tenho

um dia livre para visitar a cidade luz. Saio para andar e chove com
insistência (não posso culpar o clima). O restaurante do café da
manhã é de uma brasileira. Sou muito bem atendido. Essa será a
única experiência agradável do dia.
Entro em um restaurante na hora do almoço. Peço a comida e
algo para beber. Tudo em francês, mesmo em uma zona turística. Me
viro para achar o banheiro. Na porta tem uma senhora (funcionária)
que por alguma razão fica o tempo todo gritando em francês
comigo. O desprezo dela por eu não dominar a língua era evidente.

33
 Volto para minha mesa. Chega um dos piores bifes que já
comi. Oleoso e duro como uma sola. O garçom esqueceu a bebida
e sumiu, ainda bem que tinha água na mochila.
Tento me recuperar dos contratempos no jantar. Paro em um
famoso café da cidade. É um local onde intelectuais e escritores
circulam. Já apareceu em filme. Peço uma coisinha para comer.
O garçom é profissional e atende dentro do esperado, porém toda
conversa acontece em francês. A comida também não agrada, nem
atrapalha. A conta é de mais de €50.
Corta para Lisboa. Jantando à negócios, reparo na outra mesa
onde um francês acabou de sentar. Em francês, pede o cardápio,
também em francês. Toda a conversa com o garçom é em francês.
Logo ali do lado, um casal de espanhóis está pedindo um reforço no
vinho, prontamente atendido pelo mesmo garçom falando em espanhol.
E obviamente o mesmo garçom é muito gentil em oferecer
pratos especiais e um cálice de vinho do Porto no final, por conta
da casa. Conta total por pessoa de €20.
Pode falar o que quiser de Paris, mas a melhor experiência
para o turista será em Lisboa. O garçom vai se esforçar para falar
a língua nativa, fazer sugestões e esperar com a mais devotada
paciência por sua decisão. Sem pressa.
Você precisa procurar muito para achar um restaurante que
sirva comida ruim. E ninguém vai ficar gritando com o turista que não
entende a língua. Pelo contrário, a reação inicial de um português é
se adaptar à língua nativa do visitante.
Se alguém começa a falar espanhol, tenta-se falar espanhol.
Se for inglês, a resposta será em inglês. E até o francês tem o
privilégio de poder falar a língua de sua pátria mãe (com exceção
desse escriba que não fala patavinas).
Ter flexibilidade para falar várias línguas é indicativo da vontade
de receber bem. A hospitalidade é uma questão de educação e
civilidade, que são temas importantes para o país.
O português tem orgulho de seu país, sua comida, tradição,
arquitetura, monumentos e história. E tem prazer de apresentá-los
para estrangeiros. É como receber um parente ou amigo que visita sua
cidade favorita pela primeira vez. Talvez até fiquem meio ofendidos se
você não gostar.
34
 Portugal tem prazer e faz questão que o turista goste da
experiência. A possibilidade de alguém viver um desastre como o
que tive em Paris é mínima.
Afirmo com alto grau de convicção que Portugal é imbatível
na hospitalidade, e na vontade de receber bem, e que são
componentes essenciais do sucesso do turismo e de posicionar
Portugal como destino para imigrantes.

III. NÃO TEM TEMPO RUIM

Abra o computador e puxe um mapa com as temperaturas

na Europa.
Repare que o Algarve (procure pela cidade de Faro) estará
entre as maiores temperaturas. Lisboa se destacará entre as
capitais europeias mais quentes e ensolaradas.
Seja no inverno ou no verão, as temperaturas de Portugal
são maiores que a grande maioria da Europa. As temperaturas
médias raramente são inferiores a 10ºC no inverno e ultrapassam
os 30ºC no verão.
Coloque-se no lugar de alguém do norte da Europa. São
muitos meses de tempo fechado, chuva e frio. O sol vai embora
às 4h da tarde no inverno. Para essas pessoas o evento climático
mais raro é um dia de sol e calor, que é celebrado com longas horas
lagarteando nos parques.
Os brasileiros podem até achar as temperaturas de Portugal
muito baixas no inverno, mas os europeus discordam. Viver em um
país com clima quente e ensolarado é uma benção. É algo raro em
seu país de origem. E tudo que é raro tem alto valor.
Não é à toa que tem uma legião de ingleses morando no
Algarve, franceses, holandeses e alemães nas ruas de Lisboa,
Porto e Braga, entre outros.
O clima ameno durante cerca de 10 meses é magnífico para
o turismo. Incentiva a escapada de fim de semana e férias de praia,
surf, golfe, rios, cachoeiras, vinhedos e campos.

35
 E o aposentado europeu endinheirado acorda todo dia
agradecendo pela oportunidade de não ficar mofado e pagar mico
de andar de bermuda, sandália e meia durante grande parte do ano.
Portugal é imbatível no clima, principalmente do ponto de vista
do europeu que tem mais dinheiro e vem do norte do continente.
Para ele, não há clima mais atraente do que o de Portugal.

IV. A VANTAGEM DE PAGAR MENOS IMPOSTOS

O ano era 2009 e todos os países do primeiro mundo sofriam

as consequências de uma crise de crédito sem precedentes. Se
emprestou muito dinheiro para quem não podia pagar e agora
estavam todos com medo que o sistema financeiro não aguentaria.
Portugal ficou muito abalado. Os bancos portugueses foram
irresponsáveis emprestando muito dinheiro de forma errada. Quando
o sinal amarelo acendeu, percebeu-se que as pessoas não tinham
renda e que os imóveis dados em garantia tinham desvalorizado.
Foi um desafio não entrar em colapso, mas Portugal mostrou
que não tem vocação para o desastre. Contas públicas foram
ajustadas e as ações implementadas tem efeitos positivos na
economia portuguesa até hoje.
Portugal aproveitou a forte crise para melhorar a sua
competitividade, tornando-se um país mais atraente para viver
e investir.
Um dos destaques foi o Estatuto de Residente Não Habitual.
O nome é horrível e confuso, mas o que importa é o resultado:
isenção dos impostos sobre toda a renda obtida no exterior por um
período de 10 anos.
As exigências são mínimas e a burocracia para obter o estatuto
é das mais simples possíveis. Para se qualificar é só não ter sido
residente em Portugal nos últimos cinco anos – daí o nome residente
não habitual – e passar mais de 183 dias morando no país.
Um estrangeiro que se mude para Portugal pode obter o estatuto e
isenção de impostos em 72 horas em um site do governo. Simples e rápido.

36
 Os efeitos no poder de compra e na qualidade de vida são
avassaladores.
O francês pode economizar até 45% de impostos sobre
sua aposentadoria. É um ganho de poder de compra de até 82%.
Uma aposentadoria de €3.000 garante um estilo de vida de classe
média em Paris.
Já em Portugal, considerando que ele vai adquirir um imóvel e
não se preocupará com aluguel ou prestações, os €3.000 mensais
proporcionam uma vida repleta de passeios, restaurantes, cafés,
vinhos e muito mais.
A mesma conta é verdadeira para Inglaterra, Alemanha,
Suécia, Dinamarca, Bélgica, Holanda, Finlândia, Áustria, Suíça e
Noruega, para citar alguns.
Em termos financeiros e em qualidade de vida, não há lugar melhor
para imigrar, por isso afirmo com gosto que Portugal é imbatível para
quem quer fazer seu dinheiro render mais quando estiver aposentado.
Do ponto de vista de negócios imobiliários, o estrangeiro que
chega, logo procura uma casa para morar. Os ingleses preferem o
golfe e praia de Algarve. Já os franceses gostam da arquitetura de
cidades antigas, com preferência para Lisboa e cada vez mais Porto.
Os chineses gostam de ficar em edifícios modernos do
Parque das Nações em Lisboa. E os brasileiros são simplesmente
fissurados por Cascais e Matosinhos, devido ao estilo de vida praia.
O dinheiro dos aposentados europeus é um grande indutor de
demanda para o mercado residencial, principalmente nas grandes
cidades portuguesas, como Lisboa, Porto, Braga e Loulé.

V. UM PAÍS LOW COST

O fenômeno das empresas aéreas low cost mudou todo o

panorama do turismo. É possível fazer viagens entre Porto e Lisboa
por €9 (sim, você não leu errado, €9 por trecho) e uma conexão
Lisboa e Barcelona com meros €30.

37
 Pense em uma cidade europeia importante e haverá uma
ligação aérea low cost chegando a Porto, Lisboa ou Faro.
Muitas pessoas que antes nem pensavam em viajar nas
férias, podem conhecer cidades europeias. Quem só viajava nas
férias, agora faz escapadas de fim de semana.
A entrada dos voos low cost mudou toda a dinâmica do turismo
em Portugal e na Europa, aumentando o volume de passageiros.
A primeira resposta de Portugal foi aumentar a oferta de quartos
de €15-€20 por noite nos famosos hostels. Em um segundo momento,
o mercado se sofisticou e aumentou a oferta de apartamentos (via
plataformas digitais como Booking e AirBnB) e de hotéis.
E vivemos uma terceira onda, com uma oferta de hotéis e
apartamentos cada vez mais luxuosos e sofisticados.
Mesmo com toda essa evolução, os custos de alojamento
para turista em Portugal são dos mais baratos na Europa.
Diárias Médias Hotéis (€/dia)
300

250

200

150

100

50

Fonte: PwC

ALIMENTAÇÃO LOW COST

Salamanca é uma belíssima cidade espanhola situada há uma

hora da fronteira portuguesa. Muito bem cuidada, tanto na parte

38
moderna, como no centro histórico. É um modelo de qualidade de
vida da Europa.
E o espanhol sabe viver e se divertir. Começa a trabalhar mais
tarde. O comércio fica fechado para siesta por horas e a noite é um
caso à parte.
Tapas, vinho e cerveza rolando. Alegria no ar, porém não pude
deixar de reparar que os custos para aproveitar toda essa oferta
eram bem maiores do que em Portugal.
Uma refeição completa no almoço, por exemplo, com pão,
entrada, prato principal, bebida, sobremesa e café em Salamanca
dificilmente custará menos de €20.
Aqui do lado de casa, tem o restaurante de um senhor
que oferece pão, sopa, prato principal, 1/2 litro de vinho, café e
sobremesa por €5,50. Mesmo nos locais mais turísticos, existem os
menus do dia por €6 ou €7.
Um casal com dois filhos gastará €52 a mais por dia na bela
Salamanca. A diferença de custo seria suficiente para pagar a
passagem área. É relevante.
Este será um tema recorrente na comparação com Portugal.
O custo é muito menor do que outros países do continente.
Comprar uma casa em Londres é cinco vezes mais caro
do que Lisboa. A cerveja é três vezes mais pesada no bolso e o
vinho sai pelo dobro. Para quem vive de aluguel, Londres é uma
verdadeira tortura, tendo um custo quase três vezes maior.
É certo que se ganha muito dinheiro em Londres, o que
justificaria um custo de vida mais alto, mas o ponto é que para o
londrino a melhor decisão a se tomar é ter o salário inglês – através
da aposentadoria – e o custo de vida português.
As mesmas premissas são verdadeiras para 21 de 30 capitais
europeias e para moradores de outras 99 cidades europeias que
apresentam custo de vida superior a capital portuguesa.

39
 Índice de Custo de Vida
140

120

100

80

60

40

20

Fonte: Numbeo
Por todas essas razões é que não tenho dúvida em afirmar
que Portugal é um dos países mais atrativos para viver e visitar
no velho continente.

VI. PRAIA, CAMPO, GOLFE, VINHEDOS, MONTANHA,

HISTÓRIA E ARQUITETURA, TUDO JUNTO E MISTURADO

Lisboa é uma das cidades mais antigas da Europa. Já passou

por poucas e boas. Invadida e dominada por mouros, romanos
e espanhóis. Aguentou um terremoto horroroso no século XVIII.
Presenciou traições e mortes de reis, rainhas e políticos. E também
alianças com papas, reis e governantes de outros países europeus.
Teve seus heróis e vilões. Derrotas e vitórias.
Mesmo para o europeu, acostumado com história, Lisboa é
acima da média. As ruas estreitas, as imensas ladeiras, a arquitetura
única, o bonde elétrico e o restaurante do Manel completam uma
experiência única, diferente e original, que o mundo inteiro deseja.
Portugal é o local da história, arquitetura e da descoberta. É o
diferente, caseiro e acolhedor que faz tanto sucesso.

40
 Como se não bastasse são poucos minutos de trem ou carro
para chegar à praia. Não é prainha fraca. Areia fofinha e tudo mais.
Cenário de nordeste do Brasil. Só não espere água quente, que é
pedir demais, mas tanto ao sul quanto ao norte do país, o litoral é
um show de imagens.
E sim, senhor, algumas praias são muito boas para o surf.
Boas até demais para o meu gosto. Nazaré é sede de campeonatos
mundiais de ondas gigantes. Portugal também tem muitos sites
para esportes baseados no vento, como windsurf e kitesurf.
Ainda há a opção das praias fluviais. Essas são as minhas
preferidas. Areia e água doce, limpa e cristalina. Espaço para todo
mundo. Ainda no interior, tem montanhas, planícies e vinhedos.
Uma visita à uma vinícola, um almoço e uma estadia em um hotel
de charme são experiências simplesmente memoráveis.
Querendo fazer bonito em todas as frentes, Portugal ainda
tem neve. No inverno sobe-se à montanha para uma estação de ski
na Serra da Estrela, famosa também pelos seus queijos.
Golfista é tudo fanático. Não existe meio termo. Ou joga e
é fanático ou desiste logo de cara. Ter a oportunidade de jogar o
ano inteiro é o nirvana atingido na terra. As temperaturas amenas
do Algarve tornam o sonho realidade para os golfistas europeus.
Portugal foi eleito o melhor destino para golfe do mundo nos últimos
três anos (Golf Awards).
Como é possível encontrar tanta opção em um país que tem
somente 700km de extensão é um mistério, mas o resultado é
claro: tudo junto e misturado, tem opção de destinos e atividades
para todos os gostos e vontades.
Portugal é imbatível em experiências pela conjunção da oferta
de praia, campo, golfe, vinhedos, montanha, história e arquitetura.

COMPETIVIDADE ABSURDA NOS NEGÓCIOS

IMOBILIÁRIOS

Encontre um país que reúne os seis itens – segurança,

hospitalidade, clima, impostos favoráveis, custo de vida baixo
41
e oferta turística completa – e terá a GARANTIA de um mercado
imobiliário sólido e ativo. Os turistas precisarão de camas para
dormir e os imigrantes de casas para morar. Simples assim.
A proposta de valor de Portugal, ou seja, a relação entre o
quanto o país entrega e aquilo que cobra, é uma das melhores do
mundo. É um posicionamento competitivo de alto nível.
A Dinamarca tem melhor segurança, porém o clima é
miserável. O suíço tem melhor saúde, porém o custo é dos mais
altos da Europa. Espanha pode ter um clima similar, porém tem
sérios problemas de terrorismo. A República Tcheca tem custos
levemente menores, mas não é uma maravilha de segurança e
clima. Malta tem impostos menores, porém não tem a variedade
de oferta turística.
Com um profundo entendimento dos fundamentos da
demanda, demos um passo importante para atingir 100% de
convencimento de que vale a pena trabalhar e investir no mercado
imobiliário português.
Para concluir essa fase de formação de convicção, agora
precisamos estimar com alto grau de certeza qual é o potencial de
ganhos para cada tipo de negócio.
 

42
CAPÍTULO 3
O POTENCIAL DE GANHOS DOS NEGÓCIOS
IMOBILIÁRIOS

A conversa girava em torno de viagens e locais para morar.

Carlos queria saber sobre minhas cidades americanas preferidas.
Não precisei nem pensar: Yosemite, Grand Canyon Muir Woods
e Everglades, nessa ordem. Não tinha e não tenho nenhuma
cidade preferida.
E Nova York? É muito legal, você não gosta? Não, não tem
lugar que mais deteste. Virou sinônimo de viagem a trabalho, mas
não só por isso, é uma cidade árida, bruta e caótica.
E as opiniões divergentes continuaram. A esposa do Carlos
chegou a chorar quando viu o Algarve pela primeira vez. Tudo tão
belo, limpo e arrumado. Paisagem de tirar o folego. Ficou apaixonada.
Já a minha família, depois de tantos anos convivendo com
mais de 30ºC no interior de São Paulo, não pode nem ouvir falar em
tanto calor como do Algarve.
As opiniões diferentes são um fato da vida. Diversidade é
essencial para equilibrar o sistema. O que seria de Nova York se
todo mundo tivesse a minha opinião? Provavelmente um lugar
triste e abandonado.
E o que seria do setor imobiliário se todos tivessem a mesma
opinião? Um ambiente sem oportunidades. Cada transação só
é possível porque existem opiniões, preferências, objetivos e
situações financeiras diferentes.
Uma transação pode fazer sentido para todos. O vendedor
realiza lucros (que nunca deixou ninguém pobre), enquanto o
comprador melhora a carteira de investimento, substituindo
aplicações financeiras de baixo retorno.
O que importa é que a transação faça sentido do seu ponto de
vista, havendo um encaixe perfeito entre o investimento e objetivo,
envolvimento e complexidade desejados.

43
 ENVOLVIMENTO: QUER BOTAR A MÃO NA MASSA?

O Luiz é um cara estranho. Para ele canteiro de obras é parque

de diversões. Ninguém tem mais entusiasmo para conseguir um
desconto ou economia de materiais. Ele adora uma encrenca.
Luiz é um operador. Gosta de se envolver ao máximo em
tudo. É uma grande vantagem, proporciona maiores retornos no
segmento imobiliário.
O empreendedor que constrói, vende ou aluga diretamente,
gerencia a cobrança e manutenção dos imóveis terá melhores
resultados. E muito mais trabalho.
É simples de entender. Construir é de 20% a 40% mais
barato. Corretores custam 5%. A comissão em um imóvel
residencial é de 100% do primeiro aluguel e 10% dos alugueis
mensais. O gerenciamento de um imóvel para turistas custa de
25% a 35% das receitas.
Faça tudo sozinho, economize um caminhão de dinheiro e
gaste muitas horas de trabalho. Não vamos nos enganar, parece
um emprego, mas pode fazer sentido para pessoas com o perfil
operador, como o Luiz.
Ache um terreno ou prédio com potencial de reforma. Invista
na compra, aprove projeto e comece a vender, ao mesmo tempo
que gerencia a construção. Entregue e realize um bom lucro.
Quem escolhe fazer toda essa via sacra terá um retorno maior,
pois trouxe para dentro de casa o lucro do incorporador. Dá muito
mais trabalho, mas a matriz de retornos fica mais atraente.
Decidir seu nível de envolvimento é essencial para saber
estimar os resultados esperados. Não há como ter retorno de
incorporador comprando imóveis prontos. Não há como esperar
resultados de operador, terceirizando o dia-a-dia.
Não há nada de errado em optar por um extremo ou outro, desde
que seja compatível com sua disposição e disponibilidade de tempo.

44
 OBJETIVO I: RENDA RECORRENTE

Não seria legal se todo mês pingasse dinheiro suficiente

para pagar as contas? E que esses depósitos acontecessem
independente de trabalhar?
Independência financeira é conseguir pagar todas as contas
sem depender do trabalho. É sem dúvida um dos grandes luxos
da sociedade moderna. É poder ser dono do próprio tempo e fazer
aquilo que der na cabeça (inclusive continuar trabalhando).
Os imóveis são seus melhores amigos para atingir o objetivo
de renda para independência. Os fluxos de recebimento são
confiáveis, repetitivos e de fácil estimativa.
Portugal tem grandes oportunidades em imóveis de renda
nos segmentos de aluguel residencial, quartos e apartamentos para
turistas, além de escritórios e galpões para empresas.
É a solução perfeita para aqueles que preferem baixo
envolvimento. É questão de comprar certo e colocar para alguém
administrar, porém só vai funcionar se o capital necessário estiver
disponível. O dinheiro para compra (ou pelo menos para a entrada)
deve estar na mão para essa estratégia funcionar.

OBJETIVO II: VALORIZAÇÃO

A implantação da República em 1910 foi um evento histórico

marcante de Portugal. Eram anos conturbados, com infinitas trocas
de governantes. A intenção era arrumar a casa, já que a monarquia
não funcionava mais.
O ano de 1910 também marcou o primeiro decreto de
congelamento dos aluguéis pelo período de um ano. E infelizmente
foi só o começo. Houve uma sequência interminável de novos
decretos e leis que proibiam o aumento.
Aluguéis sem reposição da inflação tem um sabor amargo
para proprietários. Impossibilitam qualquer tipo de conservação.
Como seria possível consertar um imóvel recebendo um aluguel

45
de menos de €10 mensais? Ainda mais sabendo que os contratos
poderiam ser passados de pais para filhos, em um círculo vicioso
de baixa rentabilidade?
Passadas algumas décadas, o resultado dessa política ficou
evidente. A mais completa degradação das cidades. Dez anos atrás
ninguém queria saber de morar nos centros históricos. Violência e
degradação afastavam a população e os turistas.
Aos poucos a maré virou. A lei mudou para proteger os
proprietários, ao mesmo tempo que a chegada dos turistas incentivou
a transformação de imóveis degradados em hostels baratinhos.
E aos poucos a recuperação tomou um rumo de completa
transformação, com novos apartamentos para turistas, hotéis e
estrangeiros.
O que era problema no passado, agora virou oportunidade.
Para quem busca valorização, uma das estratégias mais óbvias é
comprar, reformar e vender esses imóveis.
Ainda há estoque com potencial para se tornar um imóvel
turístico ou residencial com boa localização, perto de transporte,
trabalho, lazer e atrações turísticas.
Vários projetos de reabilitação de prédios inteiros estão sendo
constantemente lançados nas cidades de Lisboa e Porto e podem
ser excelentes opções para quem quer obter valorização, mesmo
não querendo gerenciar uma obra. É só comprar na planta.
Aqueles com maior capital podem contratar empresas de
gestão de investimentos imobiliários para fazer a seleção de
imóveis, gerenciar a obra e realizar a venda.

COMPLEXIDADE DA OPERAÇÃO

O telefone toca às 3:00 da manhã. O hóspede perdeu as

chaves do apartamento. É algo que só o gestor do apartamento
pode resolver. É lá se foi o sono. Voltar a dormir não vai ser fácil.
O turista francês estacionou em local proibido, contra a sua
recomendação. O carro foi guinchado. Ele quer restituição das

46
despesas e auxílio na liberação do veículo. Mais um pepino para
o gestor.
O aquecedor a gás não funciona. O inquilino não pode tomar
um banho. É inverno. O dono do imóvel precisa achar um técnico
para verificar e resolver o problema.
As 10 televisões que seriam instaladas nos apartamentos
foram roubadas na noite passada. É tarefa do incorporador acionar
o seguro e repor o equipamento, reconhecendo o eventual prejuízo.
Esses são alguns exemplos de casos reais que mostram a
complexidade de tocar negócios imobiliários no dia-a-dia.
O nível de complexidade da operação define também o
conhecimento exigido. Um imóvel de aluguel residencial pode
passar anos sem apresentar problema, enquanto um imóvel para
turistas pode ter vários em único dia.
Quanto mais pessoas e recursos envolvidos, maior a
chance de surpresas. Operar um hotel completo, que tenha
recepção 24 horas, restaurante, lavanderia e área de lazer é o
ápice da complexidade. Grande staff e exigências. Alto nível de
complexidade. Recomendável para profissionais.
Um hostel já é menos complicado. O hospede é mais relaxado
e o staff menor. Se houver alimentação, geralmente é uma cozinha
self-service. É algo que é possível aprender.
Um apartamento ou quarto para turistas sem recepção 24
horas, restaurantes ou área de lazer fica em terceiro lugar. A lista de
demandas dos hospedes pode ser infinita, mas geralmente vêm e
vão sem maiores consequências.
O aluguel residencial é bem mais tranquilo. Existe um esforço
inicial para contratação e acomodação de um novo inquilino, mas
depois podem-se passar meses ou anos sem problemas, se o
imóvel e equipamentos estiverem bem conservados.
O incorporador que está fazendo a reforma de um hotel
5 estrelas terá todo tipo de dor de cabeça com os detalhes
de construção, móveis, equipamentos, decoração de lobby e
quartos, montagem do restaurante, entre outros. É uma operação
extremamente complexa.
47
 Já quem está construindo um hostel, não terá tantas
demandas. Os móveis são mais simples, a arquitetura básica e
poucos equipamentos e uma única cozinha comunitária.
Reformar um pequeno prédio histórico requer conhecimento
das leis e regulamentos e uma equipe de construção treinada.
Envolve selecionar os profissionais corretos e ainda ser capaz
de acompanhar as decisões de planta, design e decoração,
posicionamento de marca e operação como apartamento para
turistas, mas não há recepção, lobby, área de lazer, restaurante ou
uma cozinha profissional para ser montada.
Reformar um pequeno apartamento é uma das tarefas
mais simples dentro do espectro de possibilidades em
Portugal. O apartamento para aluguel é entregue com a
cozinha equipada, porém sem móveis e equipamentos para
sala e quartos e demais cômodos.
Além de disposição, a questão da complexidade do
empreendimento escolhido é determinada pelo conhecimento
e capacidade do operador. Nem pense em fazer algo grande e
complicado sem experiência anterior.
Não tente fazer um hotel 5 estrelas, se nunca operou um
hotel. Não tente reformar um prédio inteiro sem antes ter tocado
uma reforma de um apartamento. Respeite a curva de aprendizado.
Comece pequeno e vá aumentando a complexidade aos poucos.
Se quiser fazer algo acima dos seus conhecimentos, seja
capaz de agregar uma equipe de profissionais, mas tenha certeza
que terá capacidade de supervisionar e falar de igual para igual.

FINANCIAR É O MAIOR BARATO

Uma conta simples. Um imóvel de €100.000 que coloque

€7.000 por ano no bolso do investidor apresenta um retorno do
investimento de 7% ao ano (€7.000 ÷ €100.000).
Imagine que o investidor receba um financiamento de 80%,
portanto reduzindo o investimento inicial para apenas €20.000. O

48
imóvel continua gerando €7.000 por ano, porém agora deve pagar
juros de €1.600.
O resultado anual cairia para €5.400 (€7.000 - €1.600), porém
“milagrosamente” o retorno do investimento subirá para 27% ao
ano (€5.400 ÷ €20.000).
O segredo é que o retorno do imóvel é bem maior que o
custo do financiamento. Para cada euro de juros, haverá muitos
euros de aluguel. É uma forma válida e consistente de obter
resultados maiores.
Em nosso exemplo, com os mesmos €100.000, o investidor
poderia comprar um ativo de €500.000 (€400.000 de financiamento)
e assim receber €35.000 anuais (ao invés de €7.000). Mesmo
pagando juros, seriam €27.000 a mais no bolso anualmente.
Enquanto no Brasil, financiamentos significam uma morte
lenta, na Europa eles são uma brisa de ar puro que vai catapultar os
resultados no longo prazo.
A realidade, contudo, é que não é possível sair comprando
qualquer coisa com financiamento se não há um histórico financeiro.
Os estrangeiros não têm as mesmas condições que os nacionais e
um brasileiro terá acesso a financiamentos de 60% na pessoa física
e cerca de 30% na pessoa jurídica.

MÉTRICAS DE IMÓVEIS

A atratividade de um investimento é determinada pelo

seu retorno. Das dezenas de métricas possíveis de mensurar
a rentabilidade, selecionamos três: fluxo de caixa, retorno sobre
investimento (ROI) e yield de dividendos.

FLUXO DE CAIXA
O fluxo de caixa é a representação do que entrou e saiu da
conta corrente do investidor. Adicione todas as receitas, retire todas
as despesas e juros e depois compute o financiamento e voilá!

49
 Fluxo de Caixa
(+) Receitas
(-) Despesas
(-) Juros
(=) Fluxo Operacional
(-) Pagamento da dívida
(=) Fluxo Final

ROI

O retorno sobre investimento (ROI) é a medida de desempenho

operacional. É quanto se ganha em relação ao investimento.
Um imóvel com investimento de €100.000 que esteja gerando
um fluxo de caixa operacional de €7.000, terá um ROI de 7% ao ano
(€7.000 ÷ €100.000). A cada euro de investimento, são 7 centavos
de fluxo de capital operacional.
O ROI é a medida de quanta riqueza o imóvel é capaz de
gerar em relação a cada euro investido. É a métrica mais simples
e recomendável para comparação de opções de investimento
imobiliário.

ROI = Fluxo de Caixa Operacional ÷ Investimento

YIELD DE DIVIDENDO

Nem toda riqueza gerada vai parar diretamente no bolso.

Deve-se pagar a dívida de financiamento – além dos impostos. Os
financiamentos têm prestações mensais que são compostos por
juros e amortizações da dívida principal.
O principal não é uma despesa. É o pagamento de mais
um pedacinho do imóvel. É como se estivesse fazendo mais um
pequeno investimento todo mês.

50
 Enquanto o ROI mede a riqueza criada e, portanto, serve para
comparar as mais variadas alternativas de investimento, o yield de
dividendo serve para saber o quanto vai sobrar na conta corrente
depois de pagar todas as obrigações.

Yield de Dividendo = Fluxo de Caixa Investimento

EXPECTATIVAS DE RETORNOS EM PORTUGAL

Alguns avisos importantes antes de prosseguirmos com as

expectativas do potencial de resultados em negócios imobiliários.
Estimativas são estimativas e, portanto, sujeitas a erros e
acertos. A vida do investidor é cheia de incertezas. Quanto mais
certeza quiser, menor será o retorno potencial. Aprenda a lidar com
essa realidade, caso contrário não haverá possibilidade de ser um
investidor de sucesso.
Imposto de renda nas operações imobiliárias em Portugal tem
grandes variações de alíquotas e formas de cálculo dependendo de
três componentes: tipo de negócio, residência do investidor e total
de rendimentos globais.
O mesmo investimento pode ter uma alíquota de 5% para uma
pessoa e 45% para outra. Seria impossível listar as possibilidades
de impostos, portanto, as estimativas de ganhos são apresentadas
sem a incidência de impostos.
As condições de rentabilidade mudam com o tempo e não há
nenhuma garantia que permanecerão as mesmas. No momento que
escrevo esse livro, é possível obter imóveis residenciais para aluguel
com retornos brutos de 7% a 8% ao ano, porém na medida que o
mercado fique mais aquecido, a tendência é que esse número desça.
Para efeito de nossas análises, iremos fornecer expectativas
de retorno com financiamento de 60% do investimento pelo prazo
de 30 anos e custo total de 2% ao ano.
Por último, não esqueça que desempenho passado não é
garantia de rendimento futuro.

51
 O POTENCIAL DE GANHOS DE IMÓVEIS PARA RENDA
Estimar o retorno para toda uma classe de ativos não é muito
simples. Em uma única categoria, como por exemplo, imóveis
residenciais, cada segmento econômico e localização proporciona
um resultado diferente.
E ainda há imóveis com retornos abaixo, acima e na média.
Seria um desserviço para todos os leitores se simplesmente
colocasse as médias de retorno nacional ou mesmo de
determinada região.
Aqui entre nós, muito investidor imobiliário não sabe fazer
conta e acaba tomando a decisão errada. Compram nos locais
errados por preços inflados.
Retornos medianos não trazem a perspectiva real de criação
de riqueza e poderia impedir alguém de tomar a iniciativa de mudar
ou investir em Portugal.
Para todos nós que sabemos identificar boas oportunidades,
um investimento com retorno mediano é somente um sinal para
continuar procurando.
Para mostrar uma posição realista da criação de riqueza,
focamos nos negócios da faixa superior de desempenho em
negócios imobiliários em Portugal.
Em outras palavras, a suposição é de que conseguimos
retornos acima da média, criando valor através de boas decisões
de investimento.

IMÓVEIS PARA RENDA RECORRENTE

Dinheiro na conta todo mês. Esse é o objetivo principal de

quem investe em imóveis para renda recorrente.
São duas opções principais: aluguel de longo prazo
(residencial) e de curto prazo (turistas).

52
 1. BAIXA COMPLEXIDADE: IMÓVEL RESIDENCIAL DE
LONGO PRAZO

Com a grande demanda de investidores e estrangeiros e

muitos anos sem lançamentos de novos imóveis, Portugal vive a
tempestade perfeita para quem procura um imóvel para alugar nos
grandes centros, como Porto, Lisboa e Algarve.
Embora a procura não seja explosiva, a oferta é praticamente
inexistente. Um imóvel é muitas vezes alugado no mesmo dia
que é anunciado. E nenhum imóvel em condições razoáveis de
conservação e preço demorará mais que um mês para ser alugado.
São condições perfeitas para investidores que se beneficiarão
de um ROI estimado de 11% ao ano e um yield de dividendos de
6% no investimento em imóveis prontos.
Já o incorporador ou empreendedor que decidir construir,
economiza uma barbaridade no investimento. Adicionalmente,
ao alugar, gerir cobrança e manutenção sozinho, economiza uma
barbaridade e consegue ROI de 17% ao ano e yield de dividendos
de 10% ao ano.

Aluguel Residencial
Pronto Construção
Compra Imóvel 156.000 € 117.000 €
(-) Financiamento 93.600 € 70.200 €
(=) Capital Próprio 62.400 € 46.800 €
(+) Eletrodomésticos 2.000 € 2.000 €
(=) Total Investimento 64.400 € 48.800 €
Anual
Aluguel 10.920 € 10.920 €
(-) Corretagem e Administração 1.395 € 0€
(-) Condomínio, IMI (IPTU) e Selo 720 € 608 €
(-) Manutenção 673 € 673 €
(-) Juros 982 € 1.305 €
(=) Fluxo Operacional 7.149 € 8.335 €
(-) Amortização 3.120 € 3.673 €
(=) Fluxo Final 4.029 € 4.662 €
Retorno Investimento (ROI) 11% 17%
Yield Dividendos 6% 10%

53
 Quem está pensando em imigrar para Portugal e ter imóveis
para aluguel com objetivo de gerar rendimentos brutos (antes dos
impostos) de €2.000 mensais terá que investir entre €240.000
(construção e gestão própria) a €480.000 (pronto e gestão
terceirizada).

2. MÉDIA COMPLEXIDADE: TURISTAS

Não existe uma classe de ativos que tenha mais vento a favor
do que imóveis para aluguel de curta duração para turistas. São
três fenômenos que ninguém conseguirá parar.
O primeiro é a competividade de Portugal no turismo. É uma
proposta de valor vencedora. O turista recebe mais e paga menos.
Isso já é ponto pacífico. Não é surpresa que o faturamento com
hospedagem tenha crescido mais de 75% em cinco anos, sendo
hoje um mercado de €2,1 bilhões anuais.
O segundo é a tendência mundial de privilegiar experiências
ao invés de coisas. Esse é o mote da população mais jovem. Adiam
ou evitam a compra de casa e carro e preferem viajar e adquirir uma
nova visão do mundo (ou simplesmente postar selfies bonitinhas no
Instagram). Perfeito para o imóvel para turistas.
Não há nada mais cool do que viajar muito. E não há nenhuma
indicação que haverá qualquer mudança de comportamento. É
uma tendência geracional.
Sem o terceiro fenômeno, toda a mudança de comportamento
e competitividade seriam inúteis. Até bem pouco, só quem se
beneficiava do turismo era o grande investidor, capaz de investir
em hotéis e hostels de grande tamanho.
A principal questão era que o mercado de hospedagem
era dominado por agências de viagem, que por sua vez não
estavam interessadas em representar um cidadão comum com
apenas um apartamento.
Ainda havia a desconfiança do consumidor. Como saber se
o apartamento é bom? Como ter certeza que o hospede e anfitrião
são corretos e confiáveis?

54
 A economia compartilhada potencializada pelas plataformas
digitais resolveu todos esses problemas.
A ideia central é utilizar melhor ativos, como carros, casas e
escritórios, estabelecendo uma relação de confiança instantânea
entre dois estranhos através das notas e opiniões de outros
consumidores.
Para adoçar ainda mais o negócio, as plataformas digitais
vendem diárias de imóveis de qualquer tamanho ou localização,
afinal de contas o custo de incluir o próximo apartamento é zero. Eles
só têm a ganhar com o volume de vendas e nenhum custo adicional.
Não é mais preciso grandes somas de dinheiro para capturar o
dinheiro de hospedagem de turistas. É preciso apenas um pequeno
imóvel residencial bem localizado.
A porta foi aberta para o pequeno e médio investidor que
agora podem ter retornos de profissionais.
Turismo competitivo, preferência por experiência e economia
compartilhada são os grandes empurrões para o sucesso de
imóveis para turistas em Portugal.
Ainda é possível achar oportunidades – fora de Lisboa,
principalmente – com ROI de 11% para um imóvel pronto e
terceirizado e 22% para quem quiser construir, alugar e gerir.

Imóvel para Turistas

Pronto e Terceirizado Construção e
Gestão Própia
Compra Imóvel 190.800 € 139.920 €
(-) Financiamento 114.480 € 83.952 €
(=) Capital Próprio 76.320 € 55.968 €
(+) Equip., Móveis e Enxoval 12.130 € 12.130 €
(=) Total Investimento 88.450 € 68.098 €

55
 Anual
Diária 120 € 120 €
Ocupação 75% 75%
Faturamento 35.150 € 35.150 €
(-) Gestão terceirizada 10.809 € 0€
(-) Comissão plataforma digital 5.273 € 5.273 €
(-) Limpeza, lavanderia, check-in e 0€ 6.569 €
amenities
(-) Manutenção 4.019 € 4.019 €
(-) Energia, água, gás, cond., 3.692 € 3.540 €
seguros e IMI
(-) Juros 1.249 € 916 €
(=) Fluxo Operacional 10.108 € 14.834 €
(-) Amortização 3.816 € 2.798 €
(=) Fluxo Final 6.292 € 12.035 €
Retorno Investimento (ROI) 11% 22%
Yield Dividendos 7% 18%

Para gerar dinheiro suficiente para ter um “salário bruto” de €2.000

mensais, o investidor precisa investir entre €135.000 (construção e
gestão própria) a €350.000 (pronto e gestão terceirizada).

O POTENCIAL DE GANHOS NA ESTRATÉGIA DE

VALORIZAÇÃO

As estratégias para aqueles que buscam valorização e

crescimento rápido do patrimônio são completamente distintas.
A mais simples é comprar um imóvel e esperar que o
mercado valorize. É um negócio de baixa complexidade e de alta
probabilidade de sucesso no momento atual de Portugal, porém
não há como estimar os resultados possíveis.
Não recomendo essa estratégia. O sucesso ou fracasso do
investimento estará na mão do mercado. É baseado na premissa
que as possibilidades de valorização são infinitas, o que está
longe de ser verdade.

56
 Tenho larga preferência por estratégias em que seja possível
lucrar mesmo sem nenhuma valorização do mercado, como nas
duas estratégias a seguir.

1. BAIXA COMPLEXIDADE: IMÓVEIS NA PLANTA – ROI

DE 14% A 43%

Regra básica de avaliação de imóveis: quanto mais próximo

da conclusão, mais valioso. A lógica é que o investidor sempre
pagará mais para ter mais certeza, correr riscos menores ou ter
menos trabalho.
Comprar um terreno e construir embute vários riscos e muito
trabalho. A prefeitura pode não aprovar o projeto. A obra pode
ficar mais cara. O preço de venda pode ser menor. O prazo pode
estourar. E no final, pode ser que a renda do imóvel decepcione.
Comprar um imóvel pronto e que esteja operando elimina
todos esses riscos e, portanto, tem um apelo para um determinado
tipo de investidor mais conservador.
A diferença de preço entre um terreno vazio e um imóvel
pronto e operando fica entre 30% a 60% em Portugal.
Quando alguém compra um imóvel na planta, a aposta é de
capturar um pedaço decorrente da regra básica de valorização
dos imóveis, sendo remunerado por correr o risco de entrega
do imóvel.
Em um mercado aquecido, um projeto de qualidade que tenha
sido precificado de forma justa terá um potencial de valorização
entre 10% e 30% na entrega.
A vantagem é que o investidor pode parcelar o pagamento
e pagar somente 70% do imóvel para ter acesso a 100% da
valorização. É uma forma de alavancagem dos resultados.
Um imóvel que custe €100.000, com pagamento de 70% durante
a construção, terá um investimento de €70.000. Se o imóvel valorizar
20%, o lucro seria de €20.000 e o ROI de 29% (€20.000 ÷€70.000).

57
 Uma valorização de 10% apresenta um ROI de 14% (€10.000
÷ €70.000) e aumento de preço de 30%, resultará em um ROI de
43% (€30.000 ÷ €70.000).

Investimento Imóveis na Planta

Compra Imóvel € 100.000
Pagamento na construção 70%
Investimento € 70.000
Valorização Esperada 10% 20% 30%
Resultado Esperado € 10.000 € 20.000 € 30.000
Retorno Investimento (ROI) 14% 29% 43%

Nada mal considerando que não terá de lidar com aprovação

e construção. Em um mercado aquecido, estratégias passivas de
investimento de imóveis na planta tem muito sucesso e um potencial
de retorno entre 14% e 43%.
Ter a possibilidade de crescer seu capital a taxas de dois
dígitos em moeda forte é uma oportunidade única que não deveria
ser perdida.

2. ALTA COMPLEXIDADE: REFORMA E CONSTRUÇÃO

CASAS, APARTAMENTOS E PRÉDIOS – ROI DE 28% A 67%

Dando um passo frente na cadeia alimentar dos negócios

imobiliários, a perspectiva de retorno fica ainda mais interessante.
Seja um incorporador na Europa, compre prédios e terrenos, aprove
projetos, toque a construção e venda, e capture um valor ainda maior.
É uma atividade mais exigente em termos de capital e
expertise, porém com resultados fantásticos em moeda forte.
Comprar um terreno ou prédio para reformar dará margens da
ordem de 15% a 30%, o que por si só já é muito bom. Para tornar
o resultado ainda mais atrativo, é perfeitamente possível obter um
financiamento de 30% do investimento.

58
 Significa dizer que um investimento de €500.000 tem potencial
de lucros entre €138.000 e €336.000 e um ROI de 28% a 67%.

Incorporação
Área Terreno 376
Preço por m2 € 1.000
Terreno € 375.700
Área Construída 376
Custo por m2 € 901
(+) Construção + Projeto € 338.682
(=) Terreno + Construção € 714.382
(-) Financiamento € 214.314
(=) Investimento € 500.067
Área Líquida 301
Preço por m2 € 3.050 € 3.750
Preço de Venda € 916.708 € 1.127.100
(-) Custo € 714.382 € 714.382
(-) Comissões € 56.378 € 69.317
(-) Juros € 7.144 € 7.144
Resultado € 138.805 € 336.258
Margem 15% 30%
Retorno Investimento (ROI) 28% 67%

Três incorporações com margem de 30% são suficientes para

multiplicar o capital inicial por mais de 4 vezes. É para mudar o
padrão de vida e eventualmente comprar os imóveis para renda e
descansar. Ou continuar operando e multiplicando o capital.

O POTENCIAL DE GANHO NOS SERVIÇOS

O capital está curto? A saída é colocar suas habilidades e

conhecimentos para prestar serviços em Portugal. O mercado está
aquecido e há espaço para brasileiros que estejam dispostos a
arregaçar as mangas e colocar a mão na massa.
59
 CORRETAGEM

No primeiro capítulo vimos como um investidor grande e

qualificado foi simplesmente abandonado por um corretor em
Portugal. É difícil de acreditar, mas não há dificuldade de vender e
os corretores selecionam compradores, ao ponto de não quererem
desperdiçar tempo com alguém despreparado.
As vendas de imóveis residenciais dobraram nos últimos
cinco anos em Portugal, chegando em 2016 a €14,8 bilhões,
representando comissões de €740 milhões para corretores
(conhecidos como agentes imobiliários ou mediadores).

Transações Imobiliárias - Portugal

(€ milhares)
16.000
14.808

14.000

12.475
12.000

10.000 9.541

8.319
8.000
7.726

6.000

4.000

2.000

2012 2013 2014 2015 2016

Fonte: Instituto Nacional de Estatísticas

Somente um dos meus relatórios mensais de recomendação
gerou mais de €2 milhões em vendas e €100 mil em comissões
para o agente que teve a paciência de investir um tempo para
passar informações (eu continuo ganhando meu dinheiro na venda
de relatórios, sem nenhuma comissão).
Corretores e jogadores de futebol são parentes distantes. É só o
dinheiro entrar para um carro luxuoso aparecer. Um estacionamento de
agência cheio de carros de luxo é sinal de mercado aquecido.

60
 Não é à toa que o estacionamento de uma das agências do
Porto está lotado de Beemers (BMW) importadas da Alemanha por
€60.000 a €100.000. Não é lorota. Eu conheci o vendedor e vi os
carros com meus próprios olhos.
Mais de uma vez me ofereceram escritório e despesas pagas
para desenvolver a captação de clientes brasileiros. Por uma questão
pessoal, prefiro escrever, ler, estudar e ensinar. É minha vocação,
mas se tivesse a necessidade de gerar receitas imediatamente, o
caminho estava aberto. Mesmo sem contatos, é só fazer anúncios
para ter retornos de compradores. Use suas técnicas de venda ou
aprenda trabalhando.
As comissões de imóveis são divididas entre quem traz o
imóvel – o angariador – e quem vende o imóvel – o vendedor. Do
total de 5% de comissão, são 2,5% para o angariador e 2,5%
para o vendedor.
A agência ficará com 70% a 80% da comissão e os agentes
ficam com 20% a 30%. Um agente que venda um apartamento
de €134.000, receberá uma comissão de €1.000. Venda apenas
dois pequenos apartamentos de €134.000 para ter comissões de
€2.000 por mês.
Para quem acha que não tem a capacidade de venda, mas
é trabalhador e não tem medo de bater em portas e telefonar,
descobrindo novos imóveis, é possível viver só da angariação de
imóveis, que recebe comissões similares.
Se associe com uma empresa com forte atuação nos principais
mercados que listamos no capítulo 5 e terá acesso a imóveis que
vendem facilmente.
A boa notícia é que qualquer brasileiro com habilidade
para vendas pode participar desse mercado. O processo de
licenciamento não poderia ser mais suave e dificilmente alguém
não consegue autorização.
As agências imobiliárias estão sempre buscando novos
agentes e tudo dependerá da capacidade de angariar novos imóveis
e realizar vendas de imóveis. Alguém que hoje consegue sobreviver

61
como corretor no Brasil daria pulos de alegria com o mercado que
encontrará em Portugal.

GESTÃO DE APARTAMENTOS PARA TURISTAS

Outra porta aberta em Portugal é o mercado de gerenciamento

de apartamento para turistas.
Organização, capacidade de gerenciar processos, vontade
de receber e paciência com as demandas dos clientes são as
principais características necessárias. O trabalho é dividido em três
frentes: marketing, vendas e operação.
A parte do marketing será o diferencial. É ajudar o cliente que
tem um apartamento a definir uma proposta de valor, posicionamento
e marca e depois definir as iniciativas de publicidade – geralmente
em redes sociais.
As vendas ocorrem nas plataformas digitais (Booking e
AirBnB). É necessário responder perguntas dos clientes potenciais
e, principalmente, fazer a gestão das receitas, definindo preços de
acordo com o período do ano, taxa de ocupação e objetivos do cliente.
A operação tem cinco vertentes principais: recepção e
acompanhamento, limpeza, lavanderia, manutenção e faturamento.
A recepção é o simples ato de entregar a chave, mostrar o
imóvel, tirar dúvidas, fazer sugestões de passeios, restaurantes,
locais, shows, receber o dinheiro e coletar informações obrigatórias
para enviar para o serviço de imigração. Sobretudo é criar uma
relação para uma boa avaliação posterior nas plataformas digitais.
O acompanhamento geralmente também é feito por quem
fez a recepção e envolve resolver qualquer problema que aparecer
durante a estadia.
O trabalho de limpeza começa com a definição de um
procedimento e treinamento da equipe. Não pode faltar nenhum
detalhe, pois não há nada mais desagradável para um hospede do
que achar um imóvel com algum resíduo de sujeira.
Após a definição de procedimentos e treinamento, é uma
questão de supervisionar e garantir a qualidade do serviço.

62
 A lavanderia é um custo importante na atividade de hospedagem.
Cada hóspede gasta em média 4kg de lençóis, fronhas e toalhas que
precisam ser trocados e lavados ao término de cada reserva.
O trabalho do gestor do imóvel é de certificar fornecedores
que tenham os equipamentos e materiais adequados para lavar os
produtos, ao mesmo tempo que cuide da vida útil do enxoval. E que
tudo seja feito dentro dos prazos.
A parte de manutenção também envolve ter uma lista de
prestadores de serviço de encanamento, eletricidade, construção
civil, aparelhos de gás que possam responder com rapidez a um
pedido de emergência.
Por último, existe a obrigação legal de emitir faturas para
os hospedes, seja na plataforma do governo ou através de
softwares especiais.
A melhor forma de captar novos clientes é se associar
aos corretores ou às empresas de incorporação, onde nasce a
necessidade de gestão de apartamentos.
O negócio é muito bom quando se atinge uma determinada
escala. Um gestor cobra entre 25% e 35% das receitas e terá despesas
com mão-de-obra, serviços de lavanderia, materiais de limpeza e
amenidades (cesta de boas-vindas, shampoos, sabonetes e cremes).

Negócio de Gestão de Imóveis Turísticos

Anual
Imóveis 7
Diária € 120
Ocupação 75%
Receita Hospedagem Imóveis € 229.950
Comissão de Gestão 25%
Receita Gestão € 57.488
(-) Mao de obra e encargos € 18.350

63
 (-) Software (Faturação e Calendário) € 240
(-) Lavanderia € 10.731
(-) Welcome Kit € 2.395
(=) Resultado antes do imposto € 25.771
(-) Juros € 7.144
Resultado € 336.258
Margem 30%
Retorno Investimento (ROI) 67%

Com a gestão de 7 imóveis com diárias de €120 é possível

ter resultados de gestão de apartamentos turísticos de mais de
€2.000 por mês.

SERVIÇO DE RECEPÇÃO E LIMPEZA

Para quem nunca ouviu sequer falar de hotelaria, fica difícil

aprender tudo de uma vez. E mais difícil ainda conseguir captar
clientes sem nenhuma experiência.
Minha recomendação é oferecer os serviços para empresas
que estejam estabelecidas no setor, adquirir experiência e depois
abrir seu próprio negócio.
A forma mais direta de entrar no negócio de gestão é
começar por baixo. Nesse exato momento existem várias empresas
precisando de recepcionistas, cuja função é a entrega das chaves,
mostrar o imóvel, coletar o dinheiro e documentos, fazer indicações
para os turistas e depois manter contato para eventuais problemas.
A remuneração está longe de ser a ideal. Sem ilusões, um
recepcionista irá receber muito perto de um salário mínimo (€557).
O trabalhador independente pode cobrar de €10 a €20 por
check-in, o que equivale dizer que a partir de mais de 1 check-in
por dia, já vale a pena o voo solo, mas para fazer €2.000 por mês
é preciso fazer 100 check-ins ou mais de 3 por dia. É impraticável,
portanto, o trabalho de recepcionista deve ser encarado como um
começo e não um fim.

64
 Com um bom trabalho os próprios donos dos imóveis irão
perceber o valor de seu desempenho e as portas começam a se
abrir para oportunidades de gestão.
O potencial de receitas do serviço de limpeza de um imóvel
é determinado pelo tamanho e a estimativa de tempo. O mercado
paga entre €15-€20 pela limpeza de um pequeno estúdio, €20-€25
por um apartamento de um quarto, €25-€30 pelo imóvel de dois
quartos e assim por diante.
Tendo a capacidade de fazer pelo menos duas limpezas por
dia, o potencial de receitas é de €660 a €1.320, dependendo do
tamanho do imóvel e supondo uma semana de 5 dias de trabalho.

UMA OPÇÃO VIÁVEL PARA VIVER DE IMÓVEIS EM

PORTUGAL

Seja fazendo investimentos com retornos de mais de 60%

em imóveis ou prestando serviços, provamos que (i) o negócio
imobiliário em Portugal está ancorado em fatores sustentáveis e (ii)
há uma opção para viabilizar sua vida.
No próximo capítulo, teremos mais detalhes de como será a
parte burocrática dessa mudança.
 

65
CAPÍTULO 4
100 DIAS PARA ATERRISSAR LEGALMENTE

Descobriram Portugal. Primeiro foi o europeu e depois o resto

do mundo, incluindo brasileiros. O país está na moda. As conversas
com meus amigos são sempre exploratórias. Todo mundo quer
saber como mudar.
A primeira pergunta é se vim com passaporte europeu. E
a resposta é não. Depois perguntam se investi €500.000 em um
imóvel para obter a cidadania. Novamente não.
Mistério no ar. Como será que esse cara conseguiu ir
legalmente para a Europa sem ter passaporte europeu ou €500.000?
Será que o Marcio enlouqueceu e está irregular? Não é possível!

O PEQUENO “NÃO-SEGREDO” DO VISTO D7

O meu pequeno “não-segredo” é o visto para aposentados,

titulares de rendimentos próprios e representantes de igreja. Tudo
junto e misturado em um único visto conhecido como D7.
Não precisa abrir uma igreja ou ser aposentado. É só
comprovar que tem recursos suficientes para viver por um ano para
que o visto seja concedido.
Coloque dinheiro suficiente numa conta corrente em Portugal
e 99% do problema de imigração estará resolvido. Simples assim.

DEFINIÇÃO DE RECURSOS SUFICIENTES

Nessa parte da conversa, os amigos já estão indignados.

Quer dizer que você não tem cidadania europeia, nem investiu um
monte de dinheiro e mesmo assim está legalmente em Portugal?
E a indignação só aumenta quando explico que um depósito
de €12.031,20 é suficiente (sempre tenho que repetir essa parte
porque o interlocutor acha que não ouviu direito).

66
 Quer dizer que não preciso ter €500.000 para morar em
Portugal? Sim, segundo as exigências do governo português são
€12.031,20 para uma família de três pessoas.
Os queixos caem. Qualquer um pode ter acesso ao primeiro
mundo com poucos recursos.
Eu mesmo me pergunto porque não descobri antes.

EXAGERO DA RETÓRICA VERSUS A REALIDADE

Logicamente que tudo é uma questão de retórica. Aparecer

com exatos €12.031,20 não vai cair bem e pode gerar uma recusa.
O ideal para uma família de três pessoas é comparecer com pelo
menos €20.000 e ter outras aplicações financeira e bens, afinal de
contas a decisão de conceder o visto é discricionária e depende do
agente que receber o processo.
E no começo precisa montar uma casa e ter uma reserva para
se manter por um tempo. Somando esses recursos, a conclusão
será que a realidade pede mais que o governo exige.
Essa conta a gente faz no próximo capítulo, por enquanto
vamos nos preocupar com as exigências legais: os recursos
considerados suficientes para o sustento devem ser calculados
com base em um salário mínimo para o titular, 50% para o cônjuge
e 30% para cada um dos filhos.
Um casal com um filho precisa de 1,8 salários mínimos (€557
por mês em 2017), o que totaliza €12.031,20 ao ano. Uma pessoa
sozinha precisa de 1 salário mínimo por mês, e, portanto, seriam
apenas €6.984. E ponto final.
É um erro comum, inclusive que eu fiz, achar que precisaria
comprovar que recebo €1.002,60 por mês de aluguéis, juros ou
dividendos. Não é essa a realidade. O que precisa comprovar é
dinheiro em conta corrente em Portugal suficiente para viver pelo
período de 1 ano.

67
 TEM OU CONSEGUE OS RECURSOS NECESSÁRIOS?

Preenchendo a condição essencial de ter os recursos necessários

é 99% do caminho andado para estar em Portugal em 100 dias.
A partir daqui é uma questão de cumprir uma agenda de
coleta de documentos e abertura de contas e cadastramentos.
Eu fiquei muito preocupado porque na internet é tudo confuso e
complicado. Não há razão. Rigorosamente nada é impossível de obter.

LISTA DE DOCUMENTOS PARA O VISTO

É hora de preparar os documentos para entrar com o pedido

no consulado de Portugal. Alguns consulados são mais organizados
do que outros. Tive boas notícias dos consulados de Brasília, São
Paulo e Belém. São mais organizados e conseguem responder em
até menos de 90 dias.
Principalmente para quem mora no Nordeste, o tempo de
processamento é uma incógnita, então considere gastar o dinheiro da
passagem para fazer o processo através do Consulado de São Paulo.
O objetivo do pedido é um visto - daqueles colados no
passaporte. É importante entender que o visto só serve para entrar
legalmente e que para morar é necessário obter a autorização de
residência, que é essencialmente a repetição dos documentos
entregues no Brasil.
O visto é emitido somente para o titular. Os dependentes
entrarão em Portugal como turistas. Não se preocupe, não
haverá problemas na chegada, pois é o procedimento padrão. Os
dependentes receberão autorização de residência com base no
reagrupamento familiar.
A lista de documentos para o visto até que não é muito grande,
considerando que é algo para mudar a sua vida. O processo é mais
fácil do que um visto de uma simples viagem de férias para os
Estados Unidos ou Canadá.

68
 PRIMEIRAS PROVIDÊNCIAS: PB4, CONTA CORRENTE E
CORRETORA DE CÂMBIO

Uma das exigências do governo português é que o imigrante

não seja um peso adicional para o sistema de saúde nacional. A
saída é fazer um seguro saúde internacional ou se beneficiar de um
acordo de cooperação entre Brasil e Portugal.
Os brasileiros têm direito de usar o serviço público de saúde
português através do CDAM – Certificado de Direito de Assistência
Médica, mais conhecido como PB4.
Separe RG, CPF, passaporte, comprovante de endereço,
certidão de casamento e nascimento dos dependentes (originais e
cópias simples de tudo) e compareça à uma unidade do Ministério
da Saúde (http://sna.saude.gov.br/cdam/) e retire o documento no
prazo de até uma semana.
A segunda providência é abrir uma conta em Portugal. Eu fiz
a besteira de tentar abrir a conta diretamente com o gerente do
Santander em Portugal e demorou uma eternidade (mais de dois
meses) entre idas e vindas de documentos.
A solução mais prática é comparecer às agências do BCP
Millenium (https://ind.millenniumbcp.pt/pt/Particulares/solutions/
Pages/REx_BR.aspx) ou Caixa Geral de Depósitos (https://www.
cgd.pt/Ajuda/Rede-Internacional-CGD/Pages/Brasil.aspx) com
passaporte, imposto de renda e comprovante de endereço.
Alguns bancos já estão fazendo o processo de abertura de
conta online, como o Banco Carregosa e Activo Bank, porém é
sempre mais demorado.
Eles irão emitir um número de inscrição no cadastro de
contribuintes de Portugal (conhecido como NIF) e providenciar a
abertura da conta.
Já peça ao banco os dados para transferências internacionais
- códigos Swift (código do banco) e IBAN (número de conta).
Explique também que precisará de acesso ao extrato bancário
imediatamente.

69
 A transação de conversão de reais em euros é feita através de
uma corretora de câmbio. Todos os bancos têm corretoras próprias,
porém as taxas oferecidas não são boas. As independentes
geralmente têm taxas melhores.
Pode escolher qualquer uma, mas considero que a www.
remessaonline.com.br tem o melhor pacote de serviços. É tudo
resolvido por internet e a taxa é simpática. Mande RG, CPF, imposto
de renda e comprovante de endereço e logo estará habilitado a
enviar recursos.
Peça imediatamente para a corretora aumentar seu limite
de envio, pois caso contrário pode não ser suficiente para suas
necessidades.

ENVIO DOS RECURSOS

Com os dados da conta em Portugal e o cadastro aprovado

na corretora é hora de mandar o dinheiro para Portugal.
O processo é de ligar para a corretora (ou entrar no site), pedir
uma cotação do euro, negociar e fechar. Mandar os recursos via
TED ou autorizar o débito em conta.
A remessa será para a sua conta em Portugal e deve sair
de sua conta no Brasil, que no jargão técnico é uma remessa
de disponibilidade no exterior (mencione esse termo e qualquer
corretora saberá o que fazer).
A corretora irá providenciar um contrato de câmbio (em
alguns casos nem precisa assinar) e a transferência dos recursos
no dia seguinte.
Faça a impressão de um extrato da conta em Portugal, que
servirá como comprovante de recursos suficientes para o visto D7.

DECLARAÇÕES

Passou uma semana e a parte complicada já acabou. PB4 e

o extrato da conta em Portugal na mão. Vamos atrás de uma série
de documentos simples de serem obtidos.

70
 PARA COMEÇAR SÃO QUATRO DECLARAÇÕES:

- Declaração do propósito da viagem: esclarecendo o motivo do

pedido de visto, o período de permanência, o local de alojamento e
referências de familiares e amigos (nome, endereço e telefone), se for
o caso. Acesse um modelo de declaração em https://goo.gl/rVeQKE.
- Declaração de ciência de não poder viajar sem visto
http:/consuladoportugalsp.org.br/servicos/declaracao_paravistos_
expulsao.htm.
- Declaração de opção de receber o passaporte pelo
correio em sua residência (http://consuladoportugalsp.org.br/wp-
content/uploads/2014/08/DECLARA%C3%87%C3%83OENVIO-
PASSAPORTE-VISTOS.doc), se for o caso.
- Autorização de consultar ao sistema criminal português
(http://consuladoportugalsp.org.br/ser vicos/autorizacao_
paravistos_regcrim.htm).

EM SEGUIDA, TEMOS QUATRO DOCUMENTOS

BRASILEIROS:

- Passaporte: cópia autenticada do passaporte (páginas de

identificação e folhas usadas). O passaporte deve ter validade superior
a 3 (três) meses a contar da data de validade do visto, que é 120 dias.
- Cópia autenticada da carteira de identidade: RG para
brasileiros e RNE para estrangeiros. A validade tem que ser superior
ao término do pedido do visto em 90 dias.
- Certidões de casamento e nascimento. Se casado (a), deve
enviar cópia autenticada da certidão de casamento. Se tiver filhos,
deve enviar cópias autenticadas das certidões de nascimento.
- Atestado de antecedentes criminais: É emitido pelo site
da Polícia Federal, é só acessar http://www.pf.gov.br/, colocar os
dados, emitir e imprimir. Não precisa de autenticação.
A terceira leva de documentos são relacionados com a sua
estadia em Portugal.

71
 - Comprovativo dos meios de subsistência: é a famosa
disponibilidade de recursos equivalente a 1 salário mínimo para
o titular, 50% para cônjuge e 30% para cada criança menor de
18 anos. Na prática eles querem ver um extrato com o dinheiro
depositado em conta em Portugal. Também mande o seu imposto
de renda e extratos de contas, aplicações e comprovantes de
imóveis. Não economize. Quanto mais, melhor.
- Alojamento: não complique, uma simples reserva em hotel
por um período de 1 semana é suficiente. Faça uma reserva que não
exija depósito no Booking, tire uma cópia e cancele em seguida. A
pegadinha aqui é colocar a reserva na data que efetivamente quer
estar em Portugal. Isso vai ser importante.
- Seguro médico internacional de viagem: o famoso PB4 ou
um seguro médico internacional, válido por um ano com cobertura
de repatriação por motivos médicos, necessidade urgente de
atenção médica e tratamento hospitalar de emergência.
Por último, precisa de duas fotografias 3x4 coloridas e recentes.

TÁ TUDO NA MÃO?

Conseguiu juntar todos os documentos?

- Declaração do propósito da viagem;
- Declaração de ciência de não poder viajar sem visto;
- Declaração de opção de receber o passaporte pelo correio
em sua residência (se for o caso);
- Declaração que autoriza o serviço de imigração a consultar
o sistema criminal português;
- Cópia autenticada do passaporte;
- Cópia autenticada da carteira de identidade;
- Cópia autenticada das certidões de casamento e nascimento
dos dependentes;
- Atestado de antecedentes criminais da Polícia Federal;
- Comprovativo dos meios de subsistência;
- Reserva do hotel ou outra forma de alojamento;

72
 - PB4 ou seguro médico internacional de viagem;
- Duas fotos 3x4.
Fechou? É hora de acessar o site do Consulado para dar a
entrada do pedido, no Consulado de São Paulo, por exemplo, a
entrada é feita através do http://consuladoportugalsp.org.br/intra-
manager/login.
Coloque os dados e será possível gerar o boleto de pagamento
da taxa (R$483,50) e imprimir a requisição. Pague e assine.

ENVIE PELO CORREIO

O próximo passo é juntar todas as cópias de documentos

(não mande originais), boleto e requerimento em um envelope e
enviar pelo correio. É importante colocar junto um outro envelope
endereçado a você mesmo que servirá para o consulado mandar o
passaporte com o visto, quando aprovado.
As instruções de envio para o Consulado de São Paulo estão
aqui: http://consuladoportugalsp.org.br/instrucoes-para-pedido-
de-visto/. Para outros consulados, são procedimentos diferentes.

AGORA RELAXE

Agora é hora de relaxar e esperar o retorno via e-mail, mas como

eu sei que 99% dos leitores estarão pilhados, é possível consultar o
andamento do processo no endereço onde o pedido foi formalizado
(http://consuladoportugalsp.org.br/intra-manager/login).
Três grandes etapas nesse processo. A primeira mudança será
o reconhecimento que os documentos chegaram. Estando tudo
certo, depois de algumas semanas virá uma marcação de entrevista.
Não se preocupe. Poucas perguntas: porque está indo, cadê o
extrato da conta de Portugal e os documentos originais e acabou.
Se estiver faltando alguma coisa, eles pedem nesse momento,
o que irá comprometer o objetivo de 100 dias. Estando tudo certo,
como recomendamos, o consulado fica com seu passaporte.
Não quer dizer que está aprovado. Continue verificando no
site e algum momento irá mudar a posição para visto processado.

73
Em alguns dias, você recebe em casa pelo correio ou pode ir buscar
no consulado.
De acordo com a legislação portuguesa, o consulado tem 90
dias para responder e o de São Paulo é ponta firme, cumprindo
esses prazos.

EM MENOS DE 100 DIAS

Serão sete dias para juntar todos os documentos, abrir

conta e fazer a remessa e mais 90 dias para ter uma resposta do
Consulado. Rigorosamente, em 97 dias você estará pronto para
viajar para Portugal, conforme prometido.
Existe uma série de questões antes de chegar em Portugal,
que serão avaliadas no próximo capítulo.

74
CAPÍTULO 5
AS TRÊS QUESTÕES ESSENCIAIS DA IMIGRAÇÃO

A jornada até agora teve resultados interessantes. Foi possível

analisar os custos e benefícios da imigração, os fundamentos e
perspectivas de retorno dos negócios imobiliários e os requisitos e
documentos para imigrar legalmente em 100 dias.
Agora é hora de responder as três grandes questões para
tornar a sua aterrisagem na Europa mais suave.

1. ONDE VOU MORAR?

É uma grande decisão. A localização irá definir custo de vida,

clima e potencial de ganhos com negócios.
Compre um imóvel em Lisboa e pagará 4 vezes mais que
Castelo Branco e 2 vezes Porto, porém estará no centro mais
ativo para negócios. Decida morar no Algarve e enfrentará fortes
ondas de calor e um mercado vigoroso de turismo. Alugue um
imóvel baratinho no interior do país e não terá acesso aos melhores
mercados imobiliários.
Não pode bobear. Minha recomendação é chegar a Portugal
com uma lista de dois ou três municípios para fazer uma rápida
investigação in loco e tomar uma decisão.
E o jeito mais prático para criar essa lista é por eliminação. Se
pretende trabalhar com imóveis, seja na construção, intermediação
ou gestão, a lista de cidades será pequena.
Se o negócio é de baixo envolvimento e pode ser colocado
no automático, as opções se alargam, porém, ainda assim é
recomendável estar por perto, pois sempre haverá ocasiões em
que a presença física será necessária.

75
 ONDE VIVER É O MAIOR BARATO

Se a renda para viver em Portugal vem do Brasil, a escolha

pode começar pelas cidades com o menor custo de vida. O
melhor indicador para saber se uma localidade é barata será o
custo de moradia, representado pela aquisição, prestação de
financiamento ou aluguel.
O Instituto Nacional de Estatísticas iniciou recentemente
um levantamento dos preços de imóveis em todas as freguesias
de Portugal.
A partir dessa base de dados, selecionamos todos os
munícipios com pelo menos 50 mil habitantes. Essa nota de corte
é para garantir que haverá boas opções de comércio, transportes,
saúde, lazer e outras facilidades.

Custo das Cidades > 50 mil habitantes

Posição Região Preço $/ Posição Região Preço $/
m2 m2
1 Castelo Branco 536 16 Penafiel 666
2 Santarém 543 17 Guimarães 688
3 Amarante 564 18 Valongo 688
4 Felgueiras 578 19 Gondomar 706
5 Paços de Ferreira 580 20 Vila Nova de 715
Famalicão
6 Oliveira de 585 21 Vila Real 718
Azeméis
7 Moita 588 22 Alcobaça 725
8 Pombal 600 23 Caldas da Rainha 735
9 Marco de 603 24 Leiria 739
Canaveses
10 Paredes 617 25 Ovar 743
11 Barreiro 648 26 Viseu 763
12 Santa Maria da 651 27 Palmela 765
Feira
13 Barcelos 655 28 Viana do Castelo 769
14 Braga 656 29 Setúbal 775
15 Santo Tirso 657 30 Vila Nova de Gaia 800

76
 Posição Região Preço $/m2 Posição Região Preço $/m2
31 Figueira da Foz 809 45 Matosinhos 1.035
32 Seixal 815 46 Faro 1.051
33 Sintra 832 47 Sesimbra 1.055
34 Torres Vedras 833 48 Almada 1.100
35 Maia 848 49 Coimbra 1.101
36 Ponta Delgada 858 50 Porto 1.171
37 Montijo 893 51 Odivelas 1.183
38 Vila Franca de 912 52 Loures 1.218
Xira
39 Aveiro 923 53 Portimão 1.240
40 Vila do Conde 940 54 Funchal 1.304
41 Amadora 966 55 Oeiras 1.481
42 Póvoa de Varzim 980 56 Loulé 1.650
43 Évora 989 57 Cascais 1.800
44 Mafra 1.027 58 Lisboa 2.231
Fonte: Instituto Nacional de Estatísticas
Com a mesma base de dados, podemos fazer a estimativa
dos aluguéis usando duas premissas: (i) o aluguel será de 6%
do valor do imóvel e (ii) a tabela de preços de venda do INE está
30% defasada, por englobar imóveis que precisam de reformas
completas.
O resultado é uma boa estimativa do aluguel por metro
quadrado nas principais cidades portuguesas.

Custo das Cidades > 50 mil habitantes

Posição Região Preço $/m2 Posição Região Preço $/m2
1 Castelo Branco 3,48 16 Penafiel 4,33
2 Santarém 3,53 17 Guimarães 4,47
3 Amarante 3,67 18 Valongo 4,47
4 Felgueiras 3,76 19 Gondomar 4,59
5 Paços de Ferreira 3,77 20 Vila Nova de 4,65
Famalicão
6 Oliveira de Azeméis 3,80 21 Vila Real 4,67
7 Moita 3,82 22 Alcobaça 4,71
8 Pombal 3,90 23 Caldas da Rainha 4,78
9 Marco de 3,92 24 Leiria 4,80
Canaveses
10 Paredes 4,01 25 Ovar 4,83
11 Barreiro 4,21 26 Viseu 4,96
12 Santa Maria da 4,23 27 Palmela 4,97
Feira
13 Barcelos 4,26 28 Viana do Castelo 5,00
14 Braga 4,26 29 Setúbal 5,04
15 Santo Tirso 4,27 30 Vila Nova de Gaia 5,20

77
Posição Região Preço $/m2 Posição Região Preço $/m2
31 Figueira da Foz 5,26 45 Matosinhos 6,73
32 Seixal 5,30 46 Faro 6,83
33 Sintra 5,41 47 Sesimbra 6,86
34 Torres Vedras 5,41 48 Almada 7,15
35 Maia 5,51 49 Coimbra 7,16
36 Ponta Delgada 5,58 50 Porto 7,61
37 Montijo 5,80 51 Odivelas 7,69
38 Vila Franca de 5,93 52 Loures 7,92
Xira
39 Aveiro 6,00 53 Portimão 8,06
40 Vila do Conde 6,11 54 Funchal 8,48
41 Amadora 6,28 55 Oeiras 9,63
42 Póvoa de Varzim 6,37 56 Loulé 10,73
43 Évora 6,43 57 Cascais 11,70
44 Mafra 6,68 58 Lisboa 14,50

Fonte: Quaest Europa

A opção mais barata é a linda cidade de Castelo Branco,
capital do distrito de mesmo nome. Pesquisas indicam que os
54 mil habitantes se beneficiam de um dos melhores níveis de
qualidade de vida do país. Como nada é perfeito, não é uma cidade
de destaque nos rankings de turismo ou negócios imobiliários.
Uma das cidades mais baratas entre as grandes é Braga.
Situada em uma região com indústria, turismo e mercado imobiliário
de tamanho razoável. É uma das cidades em que há um predomínio
de construções modernas. Fica muito próxima do Porto, com
ligação por ótimas estradas e transportes públicos.
Aveiro e Coimbra são destaques da região que mais cresce
no país, com grande dinamismo na indústria e agricultura,
turismo e negócios imobiliários, totalizando uma população de
165 mil habitantes.
Évora é uma das principais cidades do Alentejo – situada ao
leste de Lisboa, na direção da Espanha, cuja economia de mais de
50 mil habitantes é ligada à agricultura e turismo.
Porto é a mais barata das grandes regiões metropolitanas
do país. Com 1,3 milhão de habitantes e situada na região norte,
inclui Valongo, Gondomar, Vila Nova de Gaia, Maia, Vila do Conde,
Matosinhos e o próprio Porto.
78
 O norte é conservador e tradicional, mas também mais
amistoso. O turismo é forte, mas também tem indústria, comércio e
agricultura, especialmente a vinicultura.
O segundo grupo de cidades mais caras é do Algarve com
450 mil habitantes, região sul do país. As cidades de destaque são
Loulé, Portimão e Faro. A pegada é de cidade de praia e destino
turístico. Muita gente no verão, grandes hotéis, campos de golfe e
sempre com muito estrangeiro, principalmente inglês.
Não precisava de nenhum instituto para saber que Lisboa é
onde o bolso mais dói. É de longe a cidade com mais pessoas,
turistas, empregos e negócios.
Achar que é possível comprar algo em Lisboa pelo preço
da pesquisa do INE é uma piada de mal gosto, pois inclui imóveis
em estado de calamidade, implorando por uma reforma completa.
Dificilmente se acha algo renovado por menos que €2.700 por
metro quadrado, podendo chegar a mais de €10.000 nos locais
mais desejados.
Querendo ficar em Lisboa, porém sentindo o peso no bolso,
a solução é uma das cidades do entorno, como Setúbal, Seixal,
Sintra, Montijo, Vila Franca de Xira, Amadora, Mafra, Almada,
Odivelas, Loures, Oeiras e Cascais.
Os munícipios localizados na margem sul do rio Tejo (Setúbal,
Seixal, Montijo e Almada) são famosos pela dificuldade de acesso
– por duas únicas pontes – e trânsito intenso nos horários de pico.

CLIMA

Regras básicas para entender o clima de Portugal. O frio vem

do norte e o calor do sul. As montanhas e acidentes geográficos
fazem com que o interior tenha calor e frio intensos. O litoral
apresenta vento forte e umidade. O interior tende a ser seco.
O litoral e interior sulista tem temperaturas mais altas e
chegam facilmente aos 40ºC no verão. Lisboa tem temperaturas
acima de 30ºC durante todo o verão. As regiões montanhosas do
norte têm as menores temperaturas, chegando a marcas negativas
no inverno.

79
 As maiores máximas e mínimas do país estarão no interior do
país. Braga tem temperaturas mais altas que Porto no verão e menores
no inverno. Évora apresenta recordes de temperatura no verão.
Quanto maior a altitude, menor será a temperatura no inverno.
Bragança fica em uma região montanhosa e com temperaturas
abaixo de zero no inverno.
Se inverno e tempo úmido não agradam, evite o norte e rume
para o sul. Evite cidades nas montanhas. Se o calor excessivo é o
que mais preocupa, dê preferência ao norte. Se prefere o tempo
seco, vá para o interior. Se prefere o tempo úmido, o litoral.
Se não gosta de grandes oscilações de temperatura, a região
das ilhas atlânticas são perfeitas. A Ilha da Madeira e os Açores tem
um clima excepcional com as menores oscilações de temperatura,
permanecendo muito próximo da casa dos 20ºC praticamente o
ano inteiro, porém com forte influência de ventos e chuvas.

SE PROTEGENDO DO FRIO

Sabendo escolher a moradia, não se passa nem um terço do

frio que se enfrenta no inverno no Brasil. Com a mesma temperatura
de 15ºC, meus parentes tremem de frio em São Paulo, enquanto
estou de bermuda em minha casa no Porto.
O segredo é o isolamento térmico e aquecimento. Preste atenção
para o tamanho das paredes (30 cm é um bom número), a vedação de
portas e janelas, fuja de casas que não tenham vidros duplos.
Ter uma boa solução de aquecimento ajuda muito. Gás
na casa inteira é uma boa solução. Aparelhos elétricos portáteis
não serão suficientes, além de ter uma enorme conta de energia.
Lareiras e salamandras são soluções intermediárias que dão mais
trabalho, mas são econômicas. Ar-condicionado é também uma
boa solução intermediária.
Alguns truques para avaliar a qualidade do imóvel. A
construção não é muito boa quando é possível ouvir o barulho da
rua ou a conversa dos vizinhos. Se o som vaza, também vazará o
calor e o frio.
80
 Outro indicador de qualidade é a passagem de vento por
debaixo da porta ou pelas frestas da janela. Por exemplo, se
conseguir sentir o cheiro do almoço do vizinho, a casa não tem
vedação adequada. Se sentir frio ou calor intenso, mesmo com a
casa fechada é sinal de qualidade inferior.
Outro mal sinal é a falta de exposição solar e o excesso de
umidade. Fique de olho em infiltrações ou bolor. Fuja da umidade.
Evite imóveis embaixo de lajes simples, sem telhados. Será um
local de muito frio e com enorme potencial de infiltração. Prefira
imóveis com exposição solar sul.
Portugal tem um programa de certificação energética, que
embora não seja ideal, serve para quem está chegando e não
entende de padrões construtivos. Recomendo que não alugue ou
compre nada com nota inferior a C (escala de A a F).

ONDE A EDUCAÇÃO É BOA

Morar em locais com boas escolas é essencial para quem

vem com filhos.
Existem boas escolas espalhadas por todo país, como pode
ser verificado no ranking das notas dos alunos nas provas nacionais
(http://expresso.sapo.pt/ranking-das-escolas-2016). É muito
parecido com o ENEM e serve como ponto de partida para a seleção.
Minha experiência pessoal é de que as escolas portuguesas
são mais exigentes que as brasileiras. Como as classes são
pequenas, o ensino é acompanhado de perto por professores
e coordenadores. A filosofia é de que o aluno tenha uma alta
dedicação em classe e que estude bastante fora, mesmo que o
ensino seja em período semi-integral.
Coloque seu filho para estudar assim que chegar. Não espere
o começo do ano letivo. Mesmo que tenha que repetir, é uma forma
de se acostumar com o sistema de ensino e com a língua.
Se não for possível assistir as aulas, pague um professor
particular para dar aulas de português e história. No país inteiro

81
existem as salas de estudo ou explicações particulares para garantir
uma transição mais suave.

OS LOCAIS MAIS QUENTES PARA NEGÓCIOS

IMOBILIÁRIOS

Havendo a intenção de empreender ou trabalhar com

negócios imobiliários, a escolha natural é pelas cidades com os
maiores valores de transações imobiliárias.
Se quiser estar no epicentro das coisas, não há dúvida que
Lisboa é o maior mercado, mas também há vida imobiliária em
locais como Cascais, Porto, Algarve (Portimão, Loulé, Albulfeira
e Lagos), Braga, Coimbra, Aveiro e Leiria. Fora dessas regiões os
mercados são muito pequenos. Não vale a pena o esforço.

Os 30 Maiores Mercados de Negócios Imobiliários

Posição Munícipio Distrito negócio (€ MM)
1 Lisboa Lisboa 424,8
2 Porto Porto 149,7
3 Cascais Lisboa 79,8
4 Sintra Lisboa 70,5
5 Portimão Algarve 55,3
6 Vila nova de gaia Porto 50,5
7 Loulé Algarve 41,4
8 Maia Porto 34,4
9 Braga Braga 33,4
10 Loures Lisboa 31,5
11 Oeiras Lisboa 30,2
12 Vila franca de xira Lisboa 29,8
13 Albufeira Algarve 26,4
14 Lagos Algarve 26,4
15 Matosinhos Porto 21,5
16 Setúbal Lisboa 20,6
17 Aveiro Aveiro 20,6
18 Mafra Lisboa 18,9
19 Tavira Algarve 17,3
20 Coimbra Coimbra 17,2

82
 21 Almada Lisboa 17,1
22 Odivelas Lisboa 16,6
23 Faro Algarve 16,0
24 Lagoa Algarve 14,3
25 Seixal Lisboa 14,2
26 Silves Lisboa 13,3
27 Vila do conde Porto 13,0
28 Esposende Porto 12,9
29 Amadora Lisboa 12,2
30 Leiria Leiria 10,4
Fonte: Instituto Nacional de Estatísticas

OS LOCAIS MAIS QUENTES PARA O TURISMO

Se o interesse é atuar em hospedagem, seja através da

gestão de imóveis, recepção ou limpeza, as localizações mais
atraentes, com os maiores faturamentos de hospedagem são
Lisboa, Albufeira, Funchal e Porto. Ainda aparecem boas surpresas
como Ourém, Évora e Coimbra.
Os 20 Maiores Mercados para
Gestão de Imóveis para Turistas
Posição Município Distristo Hospedagem (€ MM)
1 Lisboa Lisboa 692,3
2 Albufeira Algarve 341,2
3 Funchal Madeira 262,9
4 Porto Porto 174,9
5 Loulé Algarve 173,4
6 Cascais Lisboa 117,5
7 Portimão Algarve 108,3
8 Lagoa Algarve 100,7
9 Lagos Algarve 56,8
10 Santa Cruz Madeira 47,3
11 Vila Real de Santo Algarve 43,2
António

83
 12 Sintra Lisboa 41,0
13 Ponta Delgada Açores 37,0
14 Vila do Bispo Algarve 29,4
15 Ourém Santarém 29,3
16 Évora Évora 27,1
17 Porto Santo Madeira 26,0
18 Tavira Algarve 25,0
19 Faro Algarve 24,3
20 Coimbra Coimbra 22,8

Fonte: Instituto Nacional de Estatísticas

O DESAFIO DA PRIMEIRA MORADIA

Um dos verdadeiros desafios ao chegar em Portugal será

achar a primeira moradia. É um mercado francamente vendedor e a
quantidade de imóveis para aluguel é praticamente inexistente nas
regiões mais ativas.
Não conheço ninguém que tenha voltado para o Brasil porque
não conseguiu um imóvel, porém alguns batem cabeça por mais
tempo que o necessário por não entender as regras básicas.
O primeiro passo ainda no Brasil é garantir um aluguel de curto
prazo através das plataformas digitais – por ordem de preferência,
Uniplaces, Airbnb e Booking.
Chegando ao país, não adianta ficar procurando imóvel
através de imobiliárias. Ninguém vai dar atenção. As comissões são
muito pequenas. A única pessoa que terá a dedicação integral para
achar um imóvel é você.
Visite diariamente – começo da manhã e início da noite –
os sites de imóveis, como olx.pt, imovirtual.pt, casa.sapo.pt, era.
pt, idealista.pt, custojusto.pt e remax.pt. Não mande e-mails ou
mensagens escritas. Fique telefonando até alguém atender.
O mais provável é que um imóvel seja alugado assim que
as visitas comecem. Descubra quando será a primeira e tente
marcar um horário mais cedo. Se gostar, feche na hora, pois não

84
haverá outra oportunidade. Esteja preparado para pagar um sinal
imediatamente, seja em dinheiro ou através de uma transferência.
Os proprietários exigem fiadores, porém muitos aceitam uma
caução (valor que fica retido com o proprietário durante a duração
do contrato como garantia) e aluguéis adiantados. Prepare-se para
pagar de 2 e 5 aluguéis de caução e adiantamento.
Seja flexível em suas exigências. Lembre-se que não é sua
moradia definitiva. Não precisa ser o imóvel ideal. Com maior
conhecimento de sua cidade, poderá fazer uma aquisição financiada
cuja prestação será metade do aluguel.

O PROBLEMA DO FOGO

De todos os alertas desse livro esse será o mais sério. Portugal

passa por uma série crise de incêndios florestais. O país tomou
decisões erradas ao incentivar o plantio de eucalipto e relaxar na
limpeza das florestas. Ainda por cima não tem um bom sistema de
combate a incêndios, com equipes amadoras e mal preparadas.
O resultado não poderia ser pior. Na última temporada foram
quase duas centenas de pessoas mortas nos incêndios. Não é
brincadeira.
A melhor recomendação é ficar fora de áreas que sejam
cercadas por florestas, especialmente de eucaliptos, pois o fogo
chega rápido e quando menos se espera, as estradas estarão
instransponíveis.
Não corra riscos desnecessários.

2. E OS IMPOSTOS?

Alerta: consulte um advogado ou contador antes de tomar

qualquer decisão.
Os impostos são fonte de dor de cabeça, mas entendendo
algumas regras básicas, tudo fica mais simples.

85
 RESIDÊNCIA FISCAL
A residência fiscal é determinada pela quantidade de dias
passados em Portugal. Na ponta do lápis, permaneça mais que 183
dias para ser considerado residente fiscal, o que torna obrigatório
recolher impostos e fazer declaração de imposto de renda.

RENDIMENTOS GLOBAIS

Rendimentos globais é o nome complicado para dizer que

Portugal (assim como o Brasil) quer que seus residentes fiscais
declarem toda a renda, mesmo que ela seja obtida no exterior.
Sendo residente fiscal em Portugal, terá que incluir os
rendimentos de aluguel daquele imóvel que ficou no Brasil, por
exemplo. O conceito de rendimentos globais pressupõe que toda a
renda obtida no mundo inteiro será declarada em Portugal.

IMPOSTO DE RENDA NA FONTE

O imposto de renda na fonte é cobrado no ato do recebimento.

Um exemplo clássico é receber seu salário já com os descontos de IR e
INSS. É uma forma de garantir que o imposto seja pago, mesmo quando o
contribuinte não tenha obrigação de fazer a declaração de imposto de renda.
O conceito de imposto de renda na fonte funciona tanto para
residentes fiscais, como para não-residentes. Um brasileiro que seja
residente fiscal em Portugal terá alíquotas especiais de imposto de
renda na fonte no Brasil, como por exemplo, 25% de imposto de
renda sobre aposentadorias e 15% sobre os alugueis.

ACORDO PARA EVITAR DUPLA TRIBUTAÇÃO

O acordo para evitar dupla tributação Brasil - Portugal garante

que os impostos recolhidos em um país possam ser utilizados para
reduzir ou zerar a tributação no outro país.
Um residente fiscal português que receba aluguéis no Brasil,

86
terá um imposto de renda na fonte de 15% no Brasil, valor que
poderá ser descontado na declaração de imposto em Portugal.

RESIDENTE NÃO HABITUAL

O estatuto de residente não habitual garante que novos

residentes fiscais portugueses não terão impostos sobre a renda
obtida no exterior por um período de 10 anos.
O brasileiro com estatuto de residente não habitual que receba
aluguel no Brasil pagará apenas os 15% de imposto de renda na
fonte no Brasil e mais nada em Portugal por um período de 10 anos.

SAÍDA DEFINITIVA

A comunicação de saída definitiva é o instrumento para avisar

o governo brasileiro que o contribuinte não é mais residente fiscal,
e que, portanto, não precisará mais fazer a declaração de imposto
de renda no Brasil.
Também garantirá que pagará somente impostos na fonte no
Brasil e que não haverá incidência sobre os rendimentos obtidos no
exterior. Em outras palavras, não haverá cobrança sobre os ganhos
obtidos em Portugal.
Ao fazer a comunicação de saída definitiva do Brasil, o
brasileiro passa a ser um não-residente, o que implica uma série de
exigências burocráticas por parte das instituições financeiras em
que se mantenha uma conta corrente ou de investimento.
As instituições financeiras não querem ter esse trabalho
adicional e podem exigir que as contas sejam encerradas. É um
risco que todos que fazem a comunicação correm.
Uma solução que não chega a ser a ideal é fazer investimentos
através de empresas, porém enfrentando uma maior tributação.
O governo brasileiro também considera como não residente
todos aqueles que permanecerem mais que 1 ano fora do país.

87
 O QUE ESPERAR DOS IMPOSTOS

O brasileiro residente fiscal português com estatuto de residente

não habitual que comunique a saída definitiva do Brasil pode esperar
que os rendimentos obtidos no Brasil serão tributados na fonte.
A maioria das alíquotas permanecem as mesmas, porém em
alguns casos há uma mudança relevante, com destaque para (i) 15%
sobre aluguéis e prêmios de seguros; (ii) 25% sobre rendimentos do
trabalho e aposentadoria pública ou privada; (iii) 10% sobre fundos
de investimento em ações, futuros e swaps e (iv) isenção sobre
ganhos de capitais em bolsa.
Portugal também vai querer dar a sua mordida sobre os
rendimentos obtidos no Brasil, porém o estatuto de residente não
habitual garantirá que não haverá nenhuma tributação por um
período de dez anos.
Adicionalmente, todas as rendas obtidas em Portugal serão
tributadas somente em Portugal, seguindo as regras locais com
destaque para:
(i) Imposto de renda pessoa singular (IRS)
É muito similar ao imposto da pessoa física brasileira. Haverá
um imposto na fonte e declaração anual de ajuste. As alíquotas do
imposto dependem do rendimento tributável anual.

Rendimento Taxa (%) Parcela a

Tributável Anual abater
Até €7.091 14,5% -
De €7.091 a €10.700 23,0% € 602,74
De €10.700 e €20.261 28,5% € 1.191,24
De €20.261 a €25.000 35,0% € 2.508,20
De €25.000 e €36.856 37,0% € 3.008,20
Entre €36.856 e €80.640 45,0% € 5.956,68
Acima de €80.640 48,0% € 8.375,88

88
 (ii) Segurança Social
É o imposto equivalente ao INSS brasileiro. A parte que será
descontada do funcionário é de 11% sobre o salário. A empresa
ainda pagará 23,75%. Trabalhadores independentes também
pagam, porém através de uma fórmula tão complicada que é melhor
consultar o contador.
(iii) Imposto de renda sobre aluguéis
No caso de tributação autônoma e definitiva, a alíquota é
de 28% sobre os aluguéis recebidos, descontados de algumas
despesas básicas, como corretagem, manutenção, IMI (IPTU de
Portugal) e condomínio.
No caso de decidir pelo englobamento (incluir aluguéis na
declaração anual), a alíquota do imposto será definida pela faixa de
renda e de acordo com a tabela de IRS do item (i).
Só faz sentido optar pelo englobamento quando os rendimentos
forem menores que 20 mil euros por ano, resultando em uma alíquota
máxima menor do que a alíquota definitiva de 28%.
(iv) Ganhos de capital (mais valia)
Portugal taxa apenas 50% do lucro da venda de um imóvel,
que deverá ser englobado nos rendimentos tributáveis na próxima
declaração de imposto de renda da pessoa singular.
Supondo um lucro de €50.000, o rendimento tributável será
de 50%, ou seja, €25.000. Não havendo nenhuma outra renda, a
alíquota será de 35%, o que resultará em um imposto de €6.242
(€25.000 × 35% - €2.508).
(v) Imposto sobre aluguel de curto prazo (alojamento local)
A tributação de aluguéis de curto prazo (alojamento local) é
idêntica ao conceito de lucro presumido brasileiro. A premissa do
governo é que haverá uma margem de lucro de 35%.
Um faturamento de €30.000 com aluguel de curto prazo
resultará em rendimentos tributáveis de €10.500 (€30.000 × 35%).
Não havendo mais nenhuma renda, essa faixa de rendimentos tem
uma alíquota de IRS de 23%, que gerará um imposto de €1.812
(€10.500 × 23% - €602,74).

89
 Existe ainda a possibilidade de ter um imposto ainda menor se
o imóvel estiver em áreas de reabilitação urbana em que o alojamento
local pode obter uma alíquota de 5% sobre o faturamento.
(vi) Impostos de empresas
Se os impostos ficarem muito salgados na pessoa física,
ainda é possível abrir uma empresa e pagar impostos com base
no lucro real com uma alíquota que oscila entre 17,5% e 22,5%. É
importante saber que diferentemente do Brasil, há ainda imposto
de 28% sobre os dividendos pagos.

3. QUANTO VOU GASTAR E QUANTO DEVO LEVAR?

A mudança de país é uma excelente oportunidade para

começar tudo do zero. Os hábitos do novo país são diferentes e
imploram por uma adaptação ao estilo de vida local. É a janela de
oportunidade para questionar decisões passadas e eliminar o que
não está funcionando.
Os gastos em Portugal vão depender muito das decisões
tomadas nesse começo. Parta da premissa que sempre será mais
fácil aumentar gastos, em comparação ao dolorido esforço de
reduzir, portanto, comece simples e humilde e solte as rédeas aos
poucos.
Para facilitar a construção do seu estilo de vida europeu, preparei
três exemplos de orçamentos de €1.000, €2.000 e €3.000 mensais.

A VIDA DO INTERIOR A €1.000 POR MÊS

O primeiro orçamento é para um casal que já tenha renda de

aposentadoria e que não está disposto a trabalhar.
O mais natural é recomendar Castelo Branco que é a cidade
mais barata de Portugal. Serão apenas €1.000 mensais para ter um
estilo de vida confortável e seguro, alugando um apartamento de dois
quartos, um plano de saúde, lazer e pequenas viagens pela Europa.

90
 Orçamento € 1.000
Casal - Castelo Branco
Aluguel 230 € 2 quartos, 65m2
Seguro Saúde 27 € MGEN Vital, limite €7.500,
odonto
Transporte 50 € 2 passes mensais
Educação -€
Consultas e Remé- 23 € 6 consultas de €15/ano e
dios €15 em remédios por mês
Supermercado 300 €
Agua e esgoto 30 € 13 m3 por mês
Eletricidade 41 € 170 kWh por mês
Gas 16 € 160 kWh por mês
TV, Internet, Celular 64 € Meo, Internet 100Mbps,
200 canais, 2 celulares 500
MB
Restaurantes e 60 € 2 refeições por mês (€7,50
Lazer por pessoa) + 2 cinemas
mês
Academia 40 € 2 pessoas
Gastos pessoais 50 € Roupas e outras despesas
pessoais
Taxas bancárias 5€
Viagens 83 € €1.000 por ano
1.019 €

Consegue imaginar algum local do Brasil que seja possível ter

essa mesma qualidade de vida por esse custo?

BIG CITY, BIG DREAMS POR €2.000 MENSAIS

Porto é a segunda maior cidade do país e a terceira região
metropolitana mais cara, porém tem grandes oportunidades para negócios
imobiliários e turismo. O clima é ideal para quem curte um friozinho e um
vinho e pouco recomendado para quem busca calor e sol.
Por um pouco mais de €2.000 por mês, um casal com filho

91
pode ter plano de saúde, colégio privado de primeira linha, dinheiro
para lazer, academia e viagens pela Europa.

Orçamento € 2.000
Casal + Filho - Porto
Aluguel 600 € 2 quartos, 65m2
Seguro Saúde 72 € MGEN Vital, limite €15.000,
odonto
Transporte 90 € 3 passes mensais
Educação 381 € Colégio + material didático
+ refeições
Consultas e Remé- 43 € 18 consultas / ano e €20
dios em remédios / mês
Supermercado 400 €
Agua e esgoto 46 € 20 m3 / mês
Eletricidade 60 € 250 kWh / mês
Gas 24 € 240 kWh / mês
TV, Internet, Celular 69 € Meo, Internet 100Mbps,
200 canais, 3 celulares 500
MB
Restaurantes e 125 € 4 refeições / mês (€10 por
Lazer pessoa) + 2 cinemas / mês
Academia 40 € 2 pessoas
Gastos pessoais 75 € Roupas e outras despesas
pessoais
Taxas bancárias 5€
Férias 166 € €2.000 por ano
2.195 €

NO EPICENTRO DE TUDO POR €3.000

Se não for para ficar na maior cidade, eu nem vou para

Portugal! Eu quero agitação e oportunidades de negócio e nada de
morar no subúrbio!

92
 Nesse caso, vai ficar um pouco mais caro, mas sinceramente
nada de espantoso. Um pouco mais de €3.000 mensais serão
suficientes para atingir esse objetivo.

Orçamento € 3.000
Casal + Filho - Lisboa
Aluguel 1.300 € 2 quartos, 65m2
Seguro Saúde 114 € MGEN Ideal, limite €30.000,
odonto
Transporte 97 € 3 passes mensais
Educação 457 € Colégio + material didático +
refeições
Consultas e Remédios 43 € 18 consultas / ano e €20 em
remédios / mês
Supermercado 400 €
Agua e esgoto 46 € 20 m3 / mês
Eletricidade 60 € 250 kWh / mês
Gas 24 € 240 kWh / mês
TV, Internet, Celular 69 € Meo, Internet 200Mbps, 200
canais, 3 celulares 500 MB
Restaurantes e Lazer 165 € 4 refeições / mês (€15 por pes-
soa) + 2 cinemas / mês
Academia 40 € 2 pessoas
Gastos pessoais 100 € Roupas e outras despesas
pessoais
Taxas bancárias 5€
Férias 250 € €3.000 por ano
3.169 €

E O CARRO?

Com esses orçamentos é possível ter uma boa ideia dos itens
essenciais e alguns opcionais de um orçamento em Portugal, mas
para o estilo de vida do brasileiro, ainda faltam pelo menos dois
itens importantes: automóveis e empregados domésticos.

93
 Um carro novo em Portugal é tão caro como no Brasil. E o
principal componente do custo de manter será o combustível. A
gasolina custa cerca de €1,45 por litro e o diesel €1,25.
Esses preços clamam por um carro econômico. Os carros a
diesel são mais caros, porém o custo por litro é menor. Os carros
a gasolina não são tão comuns, tem desempenho parecido, porém
tem custo por litro maior.
Um carro com um motor moderno tem um consumo da ordem
de 12km/l a 15km/l, dependendo muito do modelo escolhido, o que
fará com que o custo por cada 100km fique na faixa de €8 a €12.
Prepare o bolso para o seguro de 5% do valor do carro.
Na medida que o histórico seja construído, o custo reduzirá para
cerca de 1,5%. Ainda haverá o pagamento do IUC, que é o IPVA
português, que depende da cilindrada e da emissão de gases,
podendo ser entre €87 a €825 anuais.

EMPREGADOS DOMÉSTICOS

A contratação de um empregado doméstico é coisa rara na

Europa, muito embora seja uma prática corriqueira no Brasil.
Os serviços de limpeza avulso irão custar cerca de €6 por
hora, ou cerca de €24 por 4 horas de trabalho. Um trabalhador
em tempo integral geralmente recebe um salário mínimo (€557
em 2017). O empregador ainda deverá incorrer nos encargos de
segurança social de 23,75%, subsídio de férias e de Natal, que na
totalidade elevam o custo total para cerca de €800 mensais.
Ainda existem soluções intermediárias em que a contratação
é por meio período e que pode representar uma fração do custo
total de €800.

VIAGENS AO BRASIL?

É quase uma obrigação voltar pelo menos uma vez por ano
ao Brasil para visitar parentes e resolver problemas burocráticos
que apareçam. Os custos de passagem vão depender muito da
época do ano, mas ficarão entre €500 e €1.000.

94
 Além disso, considere se precisará pagar por estadia ou se
vai ter lugar na casa de parentes. Por último, pense como serão os
gastos com transporte e alimentação.

RESERVA FINANCEIRA

A pior coisa que pode acontecer em sua imigração é ter que

desistir porque faltou dinheiro. Agora que você já tem uma boa ideia de
quanto vai custar sua vida em Portugal, fica uma das mais importantes
recomendações. Não venha sem ter aplicações financeiras de pelo
menos 12 meses de despesas.
A razão é muito simples. Não é possível trabalhar até ter a
autorização de residência e esse processo é demorado, mesmo
para os casos de visto D7.
A espera pode ser 4 a 8 meses e se ainda levarmos em conta
o tempo para se adaptar e começar a faturar, pode ser que se
estenda para os 12 meses ou até mais.
Adicionalmente, espere gastar um bom dinheiro mobiliando
e equipando o seu novo imóvel. Como regra geral, considere que
a venda dos móveis e equipamentos no Brasil será suficiente para
cobrir cerca de 50% do custo que terá em Portugal.
Por último, considere que será necessário dar uma caução e
adiantamentos equivalentes de 2 a 5 meses de aluguel.

PLANO COMPLETO, VAMOS A ISSO

Para você que chegou até aqui, meus parabéns!

Já é possível formatar um plano completo incluindo
negócios, localização, orçamento, impostos e cronograma de
documentos e autorizações.
Os principais pontos já foram analisados e agora é hora de
tocar o plano adiante.
Haverá trabalho, mas a recompensa será duradoura. Um
futuro melhor para você e sua família.
Como dizem os portugueses: vamos a isso!

95
 MARCIO
FENELON
Formado em Administração de Empresas pela EAESP -FGV, tem
duas pós-graduações pelo Insper e Fipecafi-USP.
Possui 25 anos de experiência na área financeira de grandes
empresas brasileiras, sendo os últimos 10 anos dedicados à análise
e captação de recursos para investimentos imobiliários.
Autor de dois livros, vários cursos e incontáveis relatórios com
recomendações de investimento, adquiriu uma visão estratégica dos
catalisadores de sucesso dos mais diversos negócios, beneficiando-
se da exposição a dezenas de projetos nos segmentos de escritórios,
imóveis residenciais, loteamentos, shopping centers e hotéis.

96