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EM ASSEMBLEIA DE CONDOMINIO, “ASSUNTOS GERAIS” NÃO É

PARA QUALQUER UM

José Erigutemberg Meneses de Lima

A inclusão de matérias na referência “assuntos gerais” da pauta de


Assembleias do condomínio é tema contraditório e um tanto espinhoso. A
jurisprudência e a doutrina de há muito se debruçam sobre o tema sem,
contudo, elidir a polêmica fundada em que questões tratadas neste momento
da pauta do edital convocatório, realizada costumeiramente ao final da
assembleia, não foram detalhadas o suficiente na ordem do dia. E, portanto, os
condôminos faltosos poderiam alegar em juízo que a ausência de comunicação
prejudicou sua avaliação quanto ao interesse ou não no comparecimento ao
ato em que seria discutida e votada matéria embutida em “assuntos gerais” 1.
Neste propósito, Marco Aurélio Bezerra de Melo ensina que “Dentro do
possível, deve ser evitada a expressão vaga e imprecisa “assuntos gerais”,
pois o condômino tem o direito de saber adredemente quais serão os temas
versados na assembleia, até mesmo para que decida sobre o seu
comparecimento”.2 Caso isso aconteça, ele pode invalidar judicialmente a
assembleia e exigir nova convocação explicitando o assunto a ser deliberado.
A síntese da polêmica é que “assuntos gerais” constantes na pauta de
assembleia não atendem, em principio, às exigências da lei, razão por que se
tem entendido que em “assuntos gerais” os condôminos só podem discutir os
problemas gerais do condomínio, mas não deliberar em caráter definitivo. Terá
embasamento a afirmação de que “Assuntos gerais”, quando constam da
ordem do dia, têm o cunho informativo e não deliberativo? Há restrições legais
sobre deliberação por condôminos em qualquer momento da assembleia? E
será que a repetição do rótulo de nulidade aplicado à deliberação em “assuntos
gerais” impede que seus efeitos práticos sejam, na verdade, os de
anulabilidade relativa e não os de nulidade absoluta?

1
Entende-se pela locução Assuntos Gerais o período de uma AGE durante o qual são
deliberados assuntos que não se enquadrem nos demais tópicos. No tópico assuntos gerais
fica implícito que quaisquer assuntos poderão ser tratados, não servindo de fundamento para
que se anule o que ali foi posto por condomínio, discutido e organizado.
2
MELO, Marco Aurélio Bezerra de. Rio de Janeiro, Lumen Juris, 2007. p. 267.
Este artigo visa apresentar os resultados de pesquisa empreendida na
jurisprudência e na doutrina em busca de respostas para o que se pergunta. E
para se resolver a primeira indagação rememore-se que o sistema jurídico
brasileiro está estruturado preponderantemente com a finalidade de aplicar o
direito escrito, positivado, obedecendo ao art. 5º, II, da Constituição Federal de
1988 (CF/88), a estabelecer que “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de
fazer alguma coisa senão em virtude de lei”. Do referido dispositivo advém o
princípio da legalidade, que, além de proteger o indivíduo em face do Estado,
legitimando somente as imposições que respeitem as leis previamente
estabelecidas no ordenamento, também serve como de instrumento norteador
da atividade jurisdicional.
Agora, em razão da adoção do sistema do stare decisis3, há que se
repensar a compreensão do termo “lei”, empregado na CF/88. Se até
recentemente “lei” significava apenas as espécies legislativas, agora, em razão
da força obrigatória dos precedentes, há que se contemplar também o
precedente judicial, mormente aquele que, em razão do status da Corte que o
firmou, tem cogência prevista no próprio ordenamento jurídico.
Por óbvio, os precedentes não devem ser aplicados de qualquer maneira
pelos magistrados. Há necessidade de que seja realizada uma comparação
entre o caso concreto e a ratio decidendi da decisão paradigmática. É preciso,
em poucas palavras, considerar as particularidades de cada situação
submetida à apreciação judicial e, assim, verificar se o caso paradigma possui
alguma semelhança com aquele que será analisado. Essa comparação, na
teoria dos precedentes, recebe o nome de distinguishing (distinção) que,
segundo Cruz e Tucci é o método de confronto “pelo qual o juiz verifica se o
caso em julgamento pode ou não ser considerado análogo ao paradigma”. 4
Nesse sentido, por mais que juízes e tribunais tenham em parte aceito
determinado caminho é possível que situação diversa das até então analisadas
aponte não ser aquele o único para a justa prestação jurisdicional. A decisão
divergente sugere que o caso submetido deve ser apreciado desvinculado de

3
Stare decisis et non quieta movere (termo completo) significa “mantenha-se a decisão e não
se moleste o que foi decidido”, cfe. TUCCI, José Rogério Cruz e. Precedente judicial como
fonte do direito. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2004.
4
TUCCI, José Rogério Cruz e. Precedente judicial como fonte do direito. São Paulo: Revista
dos Tribunais, 2004.
caráter vinculante que possa ser considerado de decisões anteriores tomadas
em sentido contrário.
A respeito da questão de “assuntos diversos” encontram-se dispersos
pelos tribunais alguns precedentes que permitem a discussão e deliberação de
determinados assuntos sem discrição detalhada no edital convocatório. A
recente decisão de 14 de abril de 2015, em sede de recurso inominado, o
Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJ-RS) é um exemplo. A corte
decidiu contrariamente ao pleito de que a contratação de novos encargos não
poderia ter sido tratada como tema de “assuntos gerais” necessitando
veiculação específica, bem como que a contratação de internet banda larga se
referia à despesa voluptuária a necessitar a aprovação de 2/3 dos condôminos.
Eis como foi ementada a decisão:

RECURSO INOMINADO. CONDOMÍNIO. CONTRATAÇÃO DE


INTERNET BANDA LARGA. ASSEMBLÉIA GERAL. POSSIBILIDADE.
Hipótese em que recorre a parte autora da sentença que julgou
improcedente o pedido de declaração de nulidade da Assembleia Geral
Ordinária (ocorrida em 12/01/2013) do condomínio recorrido, bem como
de obrigação de não fazer consistente na vedação de aprovação de
novos encargos (bens divisíveis e voluptuários), especialmente com
relação à contratação de internet banda larga, que foi objeto de
deliberação na referida Assembleia. Em suas razões recursais sustenta,
em síntese, que a contratação de novos encargos não poderia ter
sido tratada como tema de “assuntos gerais” necessitando
veiculação específica, bem como que a contratação de internet banda
larga se refere à despesa voluptuária, que necessita de aprovação de
2/3 dos condôminos. Asseverou, ainda, se tratar de contratação de bem
divisível, de modo que o ônus da mesma deve recair somente sobre os
condôminos que tem interesse em aderir à contratação. Não há que se
falar em nulidade da assembleia ou da contratação, uma vez que a
convenção do condomínio estabelece que serão tomadas em
Assembleia Geral Ordinária decisões de interesse geral, sem
estabelecer a necessidade de realização de Assembleia
extraordinária e específica para a contratação de serviços ao
condomínio. Ademais, conforme a ata juntada às fls. 99/100, a
contratação foi aprovada pela maioria dos presentes em segunda
convocação, o que está de acordo com o § primeiro do art. 12º da
Convenção de Condomínio (fl. 111). Inaplicável ao caso em apreço a
previsão contida nos artigos 96 e 1.341 do Código Civil, uma vez que se
referem à benfeitorias, que consistem nas obras realizadas na estrutura
de um bem, o que não se confunde com o caso dos autos em que foi
contratada a prestação de serviço (internet banda larga). Assim, deve
ser mantida a sentença recorrida que julgou improcedente a ação.
SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. (Recurso Cível Nº
71005059266, Primeira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais,
Relator: Fabiana Zilles, Julgado em 14/04/2015). (TJ-RS - Recurso
Cível: 71005059266 RS, Relator: Fabiana Zilles, Data de Julgamento:
14/04/2015, Primeira Turma Recursal Cível, Data de Publicação: Diário
da Justiça do dia 16/04/2015)

De acordo com a decisão, caso a Convenção do condomínio estabeleça


que sejam tomadas em Assembleia Geral Ordinária decisões de interesse
geral, sem estabelecer a necessidade de realização de Assembleia
extraordinária e específica para a contratação de serviços ao condomínio é
pertinente e legal a deliberação e voto em “assuntos gerais”, não havendo que
se falar em nulidade da assembleia que aprovou por maioria dos presentes,
estando de acordo com a Convenção de Condomínio.
Em outra decisão em processo no qual se questionou o poder da
Assembleia de deliberar sobre o que não constava na Ordem do Dia, os
julgadores deliberaram que “outros assuntos, além dos elencados no edital de
convocação, podem ser deliberados em assembleia, sendo o colegiado de
moradores soberano para apreciá-los, caso se sinta apta para aprová-los”.
Neste processo, a parte vencida alegou que a prestação de contas
deveria ter constado do Edital e que, não o sendo, a Assembleia não teria
produzido efeitos jurídicos por extrapolar o Edital de uma assembleia cuja
convocação ocorrera em desacordo com o disposto na convenção
condominial e com a legislação. Eis a ementa:
AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA DE
CONDOMÍNIO. EDITAL DE CONVOCAÇÃO - ORDEM DO DIA -
“ASSUNTOS GERAIS” - PROVA. - CONSIDERA-SE VÁLIDA A
CONVOCAÇÃO PARA ASSEMBLÉIA, MESMO QUE REALIZADA DE
MODO DIVERSO DO PREVISTO EM CONVENCAO, SE ATINGIU SEU
INTUITO DE COMUNICAÇÃO, FATO COMPROVADO PELO NÚMERO
DE PRESENTES. - OUTROS ASSUNTOS, ALÉM DOS ELENCADOS
NO EDITAL DE CONVOCAÇÃO, PODEM SER DELIBERADOS EM
ASSEMBLÉIA, SENDO A MESMA SOBERANA PARA APRECIÁ-LOS,
CASO SE SINTA APTA PARA APROVÁ-LOS. - CONFORME O
DISPOSTO NO ART. 130 DO CPC, O JUIZ PODERÁ DETERMINAR
AS PROVAS NECESSÁRIAS À INSTRUÇÃO. NEGADO
PROVIMENTO. (TJ-DF - AC: 923344520048070001 DF 0092334-
45.2004.807.0001, Relator: JOÃO TIMÓTEO. Data de Julgamento:
06/03/2006, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: 01/06/2006, DJU Pág.
200 Seção: 3).

Na ação anulatória considerou-se válida a convocação para


assembleia, mesmo que realizada de modo diverso do previsto em
convenção, se atingiu seu intuito de comunicação, fato comprovado pelo
número de presentes e que Outros assuntos, além dos elencados no edital de
convocação, podem ser deliberados em assembleia, sendo a mesma
soberana para apreciá-los, caso se sinta apta para aprová-los. Ipsis literis os
termos da decisão:
A irresignação dos autores diz respeito à ausência de previsão
editalícia, referente às questões debatidas na assembleia instituída,
mormente em relação à “previsão orçamentária e prestação de contas
do ex-síndico”, e, no que tange à forma de publicação do referido
edital.
Ora, quanto à forma de publicação do edital de convocação para
a assembleia condominial, não considero ter havido ofensa à
Convenção do Condomínio, uma vez que o referido ato atingiu
seu objetivo, haja vista o número de presentes na assembleia
indigitada (fls.184/188).
Ademais, como se depreende da decisão abaixo acostada, nessa
Corte de Justiça tem prevalecido o entendimento no sentido acima
exarado. Confira:
ANULAÇÃO DE ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA DE
CONDOMÍNIO. PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO COM A
EXPIRAÇÃO DO MANDATO DO SÍNDICO. INOCORRÊNCIA.
CONVOCAÇÃO PELA FORMA DIVERSA DA PREVISTA NA
CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. FINALIDADE ATINGIDA.
1. Pretendendo a ação a decretação de nulidade da Assembleia Geral
Ordinária realizada pelo condomínio, sob a alegação de que ocorreu
irregularidade na convocação dos condôminos, o fato de já ter
expirado o mandato do síndico eleito na Assembleia não significa que
a ação perdeu seu objeto, porquanto o pedido principal formulado na
demanda é a anulação da Assembleia e não a destituição do síndico.
2. Se a convocação para a Assembleia foi feita por edital, afixado nos
quadros de avisos do edifício e colocada cópia nas caixas de correio
dos condôminos, e realizada normalmente, não há que se falar em
anulação da Assembleia. Embora realizado por forma diversa da
prevista na Convenção do Condomínio, o ato de convocação dos
condôminos atingiu sua finalidade.” (APC 2002.01.1.034442-5, 1ª
Turma Cível, Relator Des. Roberval Casemiro Belinati, publicada DJU
24/05/2005, pág. 138).
Quanto às questões debatidas em assembleia, as quais não
constaram da ordem do dia do edital de convocação, também
nesse ponto não possuem razão os apelantes. Observe que o
edital de convocação para a assembleia (fl. 62), faz menção a
“assuntos gerais”. Dessa forma, nada impede que a apreciação
de contas ou quaisquer outros assuntos sejam apreciados pela
assembleia, caso a mesma se sinta apta a fazê-lo, mesmo porque
a assembleia é soberana.Além disso, o artigo 10º da Convenção
do Condomínio prevê na letra e que compete à Assembleia Geral
Ordinária votar as demais matérias constantes da ordem do dia.
Nesse sentido é a jurisprudência dessa egrégia Corte. Confira-se:
CIVIL – AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLÉIA DE CONDOMÍNIO –
LOCATÁRIO – INSTALAÇÃO DE ANTENA PARABÓLICA –
SOBERANIA DAS ASSEMBLÉIAS – ALEGAÇÃO DE JULGAMENTO
“INTRA” E “EXTRA PETITA”. O fato de o magistrado ter julgado com
fundamentos contrários aos interesses da parte não quer dizer que
eles não existam ou estejam colocados além do pedido.
A decisão dos condôminos é soberana sobrepondo-se a qualquer
determinação convencional . Negou-se provimento ao apelo.
Unânime.” (APC 5195899, 5ª Turma Cível, Relator Des. Romeu
Gonzaga Neiva, publicada DJU 05/05/2000, pág.46).

Em julgado em que o Ministro Menezes Direito em sede de agravo de


instrumento contra despacho que inadmitiu recurso extraordinário, encontra-se:

PROCESSO CIVIL – AÇÃO ANULATÓRIA – DESTINAÇÃO DA ÁREA


COMUM – GARAGEM DE CONDOMÍNIO – ASSEMBLÉIA GERAL
EXTRAORDINÁRIA – COLOCAÇÃO DE OBSTÁCULOS – AGRAVO
RETIDO – NÃO CONHECIMENTO – ORDEM PÚBLICA –
INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL – JULGAMENTO
ANTECIPADO – CECEAMENTO DE DEFESA – NÃO OCORRÊNCIA –
ASSEMBLÉIA CONDOMINIAL – “ASSUNTOS GERAIS” – VOTAÇÃO
REGULAR – MANUTENÇÃO – HONORÁRIOS – INTELIGÊNCIA DO
ART. 20, § 4º DO CPC. 1. Revela-se inadmissível o agravo retido
interposto pela parte, uma vez que tal recurso somente é cabível para
impugnar decisões interlocutórias (art. 522, caput, CPC). 2. Não há
qualquer irregularidade no fato de a questão atinente à destinação
de área comum ser tratada sob a rubrica ‘“assuntos gerais”’, uma
vez que a assembleia não pode prever todos os assuntos de
interesse do condomínio para que constem especificamente sob a
rubrica ‘ordem do dia’; 3. ‘As decisões relativas ao uso e gozo das
áreas comuns estão condicionadas ao que dispuser a assembleia geral
dos condôminos, sempre que for omissa a convenção do condomínio’
(APC 19990110532315); 4. O direito de propriedade não pode ser
invocado in casu, uma vez que tutela o direito de propriedade de todos
os condôminos porquanto trata-se de questão atinente à área comum
do condomínio; 5. O art. 20, § 4º deve incidir nas causas em que não
houver condenação, devendo o magistrado fixar os honorários
consoante apreciação equitativa, atendidas as normas emanadas no §
3º do mesmo dispositivo legal, não se vinculando, assim, ao valor da
causa; 6. Recurso conhecido e parcialmente provido” (fls. 42/43).

Veja-se mais:

AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. Pretensão


de anulação de assembleia ocorrida em 18.08.2008, por afronta à
Convenção do Condomínio. Convocação fora do prazo e em desacordo
com a forma prevista, além de decidir questões monetárias importantes,
que alterariam a convenção, dentro do item “assuntos gerais”.
Concessão da tutela antecipada. Sentença de procedência. Data da
distribuição da ação: 14.10.2008. Valor da causa: R$ 28.830,00.
Redistribuição por força da Resolução nº 643/2014. Apelam os réus,
alegando cerceamento de defesa pela não realização de prova
testemunhal; a assembleia foi corretamente convocada; o art. 25 da
Convenção possibilita a decisão sobre assuntos de interesse geral,
além dos itens previstos no edital; o edital previa o item “assuntos
gerais”; as questões foram trazidas por um dos presentes à
assembleia; assembleia ordinária de 09.02.2009 aprovou as contas de
janeiro/2007 a dezembro/2008, denotando concordância com as
decisões de 18.08.2008; a convenção proíbe qualquer remuneração à
síndica, mas não veda ajuda de custo. Cerceamento de defesa.
Inocorrência. Reconhecimento da discricionariedade do magistrado
quanto à decisão da pertinência da realização de determinada prova.
Questão objeto de prova documental, que deveria ter sido acostada
com a defesa, se mostrando desnecessária a prova testemunhal.
Assembleia Extraordinária. Convocação. Reconhecimento da
necessidade de envio de carta registrada ou sob protocolo a cada
condômino, com antecedência mínima de 8 dias da assembleia. Réus
que não comprovaram ter se desincumbido dessa obrigação.
Caracterização da afronta ao art. 26 da Convenção, apta a ensejar a
anulação da assembleia. Edital. Discussão na assembleia sobre "ajuda
de custo", manutenção da isenção do condomínio e adiantamento de
R$ 28.000,00 à síndica. Questões não constantes no edital, discutidas
sob o item “assuntos gerais”. Descabimento, em razão do grau de
importância das deliberações, que importariam, inclusive, em alteração
de previsão expressa da Convenção. Remuneração ao síndico.
Vedação pelo art. 22 da Convenção. Reconhecimento de que a "ajuda
de custo", não obstante a nomenclatura diferente, nada mais seria do
que remuneração mensal pelos serviços prestados. Alteração de artigo
da Convenção que necessitaria da aprovação de 2/3 dos condôminos.
Inteligência do art. 1.351, CC. Nova assembleia. Aprovação das contas
de janeiro/2007 a dezembro/2008 em 09.02.2009. Circunstância que
não tem o condão de ratificar assembleia ocorrida em afronta à
Convenção do Condomínio. Recurso improvido. (TJ-SP - APL:
06013923920088260003 SP 0601392-39.2008.8.26.0003, Relator:
James Siano, Data de Julgamento: 07/10/2014, 5ª Câmara
Extraordinária de Direito Privado, Data de Publicação: 07/10/2014).

E mais:

PROCESSO CIVIL - AÇÃO ANULATÓRIA - DESTINAÇÃO DA ÁREA


COMUM - GARAGEM DE CONDOMÍNIO - ASSEMBLÉIA GERAL
EXTRAORDINÁRIA - COLOCAÇÃO DE OBSTÁCULOS - AGRAVO
RETIDO - NÃO CONHECIMENTO - ORDEM PÚBLICA -
INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL - JULGAMENTO
ANTECIPADO - CERCEAMENTO DE DEFESA - NÃO OCORRÊNCIA -
ASSEMBLÉIA CONDOMINIAL - “ASSUNTOS GERAIS” - VOTAÇÃO
REGULAR - MANUTENÇÃO - HONORÁRIOS - INTELIGÊNCIA DO
ART. 20, § 4º DO CPC . 1.REVELA-SE INADMISSÍVEL O AGRAVO
RETIDO INTERPOSTO PELA PARTE, UMA VEZ QUE TAL RECURSO
SOMENTE É CABÍVEL PARA IMPUGNAR DECISÕES
INTERLOCUTÓRIAS (ART. 522, CAPUT, CPC). 2.NÃO HÁ
QUALQUER IRREGULARIDADE NO FATO DE A QUESTÃO
ATINENTE À DESTINAÇÃO DE ÁREA COMUM SER TRATADA SOB
A RUBRICA '“ASSUNTOS GERAIS”', UMA VEZ QUE A ASSEMBLÉIA
NÃO PODE PREVER TODOS OS ASSUNTOS DE INTERESSE DO
CONDOMÍNIO PARA QUE CONSTEM ESPECIFICAMENTE SOB A
RUBRICA 'ORDEM DO DIA'; 3."AS DECISÕES RELATIVAS AO USO
E GOZO DAS ÁREAS COMUNS ESTÃO CONDICIONADAS AO QUE
DISPUSER A ASSEMBLÉIA GERAL DOS CONDÔMINOS, SEMPRE
QUE FOR OMISSA A CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO" (APC
19990110532315); 4.O DIREITO DE PROPRIEDADE NÃO PODE SER
INVOCADO IN CASU, UMA VEZ QUE TUTELA O DIREITO DE
PROPRIEDADE DE TODOS OS CONDÔMINOS PORQUANTO
TRATA-SE DE QUESTÃO ATINENTE À ÁREA COMUM DO
CONDOMÍNIO; 5.O ART. 20, § 4º DEVE INCIDIR NAS CAUSAS EM
QUE NÃO HOUVER CONDENAÇÃO, DEVENDO O MAGISTRADO
FIXAR OS HONORÁRIOS CONSOANTE APRECIAÇÃO EQÜITATIVA,
ATENDIDAS AS NORMAS EMANADAS NO § 3º DO MESMO
DISPOSITIVO LEGAL, NÃO SE VINCULANDO, ASSIM, AO VALOR
DA CAUSA; 6.RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE
PROVIDO. (TJ-DF - AC: 311563220038070001 DF 0031156-
32.2003.807.0001, Relator: HUMBERTO ADJUTO ULHÔA, Data de
Julgamento: 14/02/2005, 4ª Turma Cível, Data de Publicação:
19/04/2005, DJU Pág. 188 Seção: 3).
Todos os casos acima relacionados tratam da falta de especificação de
matérias contidas na genérica referência “assuntos gerais”. Das decisões
judiciais depreende-se que cada caso deve ser analisado à luz de suas
circunstâncias e peculiaridades. E que a decisão pode servir como diretriz para
julgamentos posteriores de casos análogos, tendo o precedente potencialidade
de se firmar como paradigma para orientação dos jurisdicionados e
magistrados.
No dizer de Marinoni, a decisão tem que enfrentar todos os principais
argumentos relacionados à questão de direito do caso concreto, além de poder
necessitar de outras decisões para ser definitivamente delineado 5. O
precedente é a primeira decisão que elabora a tese jurídica ou é a decisão que
definitivamente a delineia, deixando-a cristalina.
Destarte, não é verdadeira a afirmação reiterada de que em ”assuntos
gerais” não se vota nada, apenas se apresentam comentários banais acerca do
condomínio e assuntos que serão pauta de assembleias futuras.
Além dos precedentes, manifesta-se igualmente a doutrina. No exemplo
de ata de assembleia oferecido por Ives Henrique Houbert há a seguinte
observação: “No período destinado aos “assuntos gerais” podem ser discutidos
e deliberados os seguintes: colocação de luz de presença na garagem;
alteração de turno dos porteiros e horário de silêncio no condomínio”. 6 Na lição
deste autor, o edital e a prática dos tribunais vem dizendo aos condôminos que
outros assuntos podem surgir e serem deliberados além dos relacionados
especificamente.

5
MARINONI, Luiz Guilherme. Precedentes Obrigatórios. 2. ed. São Paulo: Revista dos
Tribunais, 2011.
6
HOUBERT, Ives Henrique. Condomínio em geral e incorporações imobiliários Curitiba: ISSDE:
Brasil S.A., 2009, p. 73.
Superado este primeiro ponto, adiante-se para a análise da existência de
leis que restrinjam o debate e a deliberação de condôminos em assembleias.
Inúmeras leis regem as relações condominiais, admitidas inicialmente no
Código Civil com vários dispositivos, indo do art. 1331 a 1358, Constituição
Federal, Código Penal, Lei do Inquilinato, Decretos, Regulamentos, Portarias,
Leis Estaduais, Municipais e a Lei do Condomínio, a de nº 4.591, de 16 de
Dezembro de 1964, que veio disciplinar as relações entre Condôminos.
Apesar do calhamaço de leis, o legislador não precisou regras para
assegurar ao condômino o conhecimento sobre as circunstâncias da realização
das assembleias de condôminos e dos assuntos a tratar nelas, de forma a
permitir-lhes estarem presentes ou representados e preparados
adequadamente para intervir na discussão e votação.
Na falta de um texto legal inequívoco, alguns especialistas fazem
paralelo com dispositivos legais pertinentes a demandas estranhas à seara
condominial, a exemplo de Francisco Eduardo Loureiro que advoga a tese de
que omissa a convenção do condomínio, a forma de convocação das
assembleias deve observar as regras que regem a convocação das
assembleias das sociedades anônimas, que admite a discussão sobre matéria
não contemplada na ordem do dia, mas, nunca, a deliberação. 7 A matéria,
contudo não é tão pacifica assim. Tanto é que a

CVM já se manifestou alertando e impondo regras claras, vedando


a inclusão de matérias que dependam de deliberação assemblear
sob a rubrica “assuntos gerais” no corpo de um Edital de
Convocação. Desta forma, o IBGC recomenda às companhias que
sequer incluam na Ordem do Dia das assembleias rubricas como
“assuntos de interesse geral”, “outros temas” e expressões de teor
semelhante. Os assuntos que venham a ser objeto de debate (sejam
objeto de deliberação ou não) devem ser expressamente descritos no
Edital de Convocação em linguagem clara, precisa e detalhada, com
transparência.8

7
LOUREIRO, Francisco Eduardo. Código civil comentado. Coord. Min. Cezar Peluso. 7ª ed.,
Barueri: Ed. Manole, 2013, p. 1.395; J. NASCIMENTO FRANCO. Condomínio. São Paulo: Ed.
RT, 1997, p. 93.
8
INSTITUTO BRASILEIRO DE GOVERNANÇA CORPORATIVA. Código das Boas Práticas
para Assembleias de Acionistas. Instituto Brasileiro de Governança Corporativa. São Paulo:
IBGC, 2010. p. 54.
Outros fundam o argumento no disposto no art. 24, caput da Lei nº
4.591/64. Por este viés, os defensores da tese restritiva de deliberação e voto
entendem que nas Assembleias todos os temas em deliberação devem estar
devidamente expressos no edital de convocação para que a decisão seja válida
e principalmente exigível dos condôminos ausentes. É o que dizem se inferir da
Lei do codomínio (art 24, caput) ao referir-se que a assembleia geral ordinária
compete aprovar as matérias inscritas na ordem do dia.

Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária dos


condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção,
à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do
dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de
condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou
conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.

Antes do mais se aclare que a Constituição Federal de 1988 (CF/88) não


anulou todas as disposições legais em vigor anteriores à sua promulgação,
entre elas, a Lei 4.591/64 que juntamente com o Código Civil e as Leis
Estaduais, Municipais e a Convenção do Condomínio, os precedentes e a
jurisprudência asseguram a tranquilidade de todos os Condôminos em um
prédio. E que o texto constitucional, em seu art. 5º, inciso LXXI, garante direito
de ação todas as vezes que a falta de norma regulamentadora torne
inexequível o exercício de direitos e liberdades constitucionais. Nesse prumo,
os tribunais diariamente inovam as relações condominiais, sem ferir os direitos
fundamentais que se movem no âmbito da legislação brasileira.
Superando-se a polêmica acerca da revogação ou não da Lei 4591/64 9,
tem-se assentado no art. 1.350 do Código Civil:

Art. 1350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia


dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o
orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a
prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o
regimento interno.

Lembrar que apesar de para muitos o Código Civil não ter revogado a
Lei 4591/64, havendo conflito de normas entre a Convenção, a Lei 4591/64 e o
9
Cabe lembrar que o Código Civil não revogou a Lei 4591/64, que continua valendo, naquilo
que ela não conflitar com o Novo Código, obedecendo ao princípio da hierarquia das Leis.
Portanto, havendo conflito de normas entre a Convenção, a Lei 4591/64 e o Novo Código, este
prevalece.
Código Civil, este prevalece. A propósito, neste sentido, decidiu o TJ-RS, no
trazido Recurso Cível: 71005059266 que “Não há que se falar em nulidade da
assembleia uma vez que a convenção do condomínio estabelece que serão
tomadas em Assembleia Geral Ordinária decisões de interesse geral, sem
estabelecer a necessidade de realização de Assembleia extraordinária e
10
específica para a contratação de serviços ao condomínio.”
A corte estadual, ao invés de tomar como restritivo o dispositivo da Lei
de Condomínios conferiu-lhe maior abrangência e alinhada ao sistema do stare
decisis, deu força obrigatória aos precedentes, ao acrescentar jurisprudência
da Turma Recursal em julgamento de caso similar:

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE


ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. PEDIDO DE DECLARAÇÃO DE
DIREITO A VOTO E INEXIGIBILIDADE DE QUOTA CONDOMINIAL.
SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. Pretendem os demandantes, ora
recorrentes, a nulidade da Assembleia Geral Extraordinária que alterou a
Convenção de Condomínio para a modificação da cobrança de cotas
condominiais. Contudo, deve ser mantida a sentença que julgou
improcedente, porquanto inexistente nulidade na referida Assembleia, eis
que a interpretação sobre o pagamento das cotas condominiais foi
decidida por maioria dos condôminos presentes na Assembleia,
consoante o art. 12, caput, da Convenção de Condomínio. SENTENÇA
MANTIDA POR SEUS FUNDAMENTOS. RECURSO DESPROVIDO. (Recurso
Cível Nº 71002165058, Primeira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais,
Relator: Leandro Raul Klippel, Julgado em 11/03/2010).

Finalmente, há quem discuta se a restrição refere-se unicamente à


Assembleia de formação do condomínio ou às anuais obrigatórias, restando de
fora as Assembleias Gerais extraordinárias. A pertinência do entendimento
prende-se ao fato de que em se tratando de reunião extraordinária descabe
fazer constar o item “assuntos gerais” na corespondente convocação, já que,
na hipótese, a ordem do dia deve ser elaborada somente com matéria urgente.
E se ela for urgente deixa de ser geral, para constituir tema com luz própria que
deve constituir item próprio expressamente previsto.
Resta por fim, analisar e dar resposta à indagação se a circunstância de
muitos repetirem ipsis literis o rótulo de anulabilidade aplicado à deliberação

10
TJ-RS. Recurso Cível: 71005059266 RS, Relator: Fabiana Zilles, Data de Julgamento:
14/04/2015, Primeira Turma Recursal Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia
16/04/2015.
em “assuntos gerais” impede que sua natureza jurídica e seus efeitos práticos
sejam, na verdade, os de anulabilidade relativa e não os de nulidade absoluta.
A anulação ou anulabilidade de negócios jurídicos é tema por deveras
extenso, sendo que por não se ter pretensão de esgotá-lo, se irá consignar
alguns alertas básicos para que se evitem injustiças e as problemáticas,
indesejáveis, que possam anular as assembleias. Para os fins deste artigo a
apreciação se voltará especificamente para a anulação ou anulabilidade de
assembleias que deliberam sobre assuntos importantes, mas cuja pauta consta
apenas a expressão “assuntos gerais”.
Como dito por Caio Mario da Silva,

as legislações não tem disciplinado, com perfeição, a Teoria das


Nulidades, certamente porque a doutrina não conseguiu ainda assentar
com exatidão e uniformidade as sua linhas mestras... A matéria é muito
obscurecida, carece de boa exposição dogmática, e alimenta acentuada
desarmonia entre os escritores, não somente no que se refere a fixação
dos conceitos, como ainda no que diz respeito a terminologia, que é
algo desconcentrada e imprecisa.11

A regra quanto a deliberações da assembleia dos condôminos contrárias


à lei e regulamentos aprovados é a da sua anulabilidade. Apenas se estará
perante situações de nulidade quando tais deliberações puserem em causa o
conteúdo de normas imperativas, a exemplo de normas que tutelam
diretamente o interesse público ou que estabelecem tutela autônoma de
terceiros. Ou seja, não se anulam prima facie matérias apreciadas sob a
referência “assuntos gerais”, deste que não estejam compreendidas nas
catalogadas que violem preceitos de natureza imperativa e nem as que tenham
por objeto assuntos que exorbitem da esfera de competência da assembleia de
condôminos.
Breve visita à jurisprudência portuguesa, calcada no Código Civil
português12 mais generoso na normatização das relações condominiais do que
o Código Civil brasileiro esclarece em melhores termos os institutos da
anulabilidade e nulidade em questões condominiais. Toma-se de empréstimo

11
SILVA, Mario da Silva. Instituições de Direito Civil, vol. I, Rio de Janeiro: Forense, 1995, 18ª
ed., p. 402,
12
Código Civil Português Decreto-Lei n.º47344/66 de 25 de Novembro. Disponível em:
http://www.dominio-lda.com/21-xptd47344.htm. Acesso em: 29 mai. 2017.
fragmento do Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, datado de 3 de
Novembro de 2016, reproduzido nas mesmas palavras:

Com efeito, Pires de Lima e Antunes Varela 13 afirmam que «no âmbito
desta disposição não estão compreendidas nem as deliberações que
violem preceitos de natureza imperativa, nem as que tenham por
objectos assuntos que exorbitam da esfera de competência da
assembleia de condóminos. Quando a assembleia infrinja normas de
interesse e ordem pública (suponha-se, por ex., que a assembleia
autoriza a divisão entre os condóminos de alguma daquelas partes do
edifício que o n.º 1 do art. 1421.º considera forçosamente comuns; que
suprime, por maioria, o direito conferido pelo n.º 1 do art. 1428.º; que
elimina a faculdade, atribuída pelo art. 1427.º a qualquer condómino, de
proceder a reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do
edifício; que suprime o recurso dos actos do administrador a que alude
o art. 1438.º; ou que dispensa o seguro do edifício contra o risco de
incêndio, diversamente do que se dispõe no n.º 1 do art. 1429.º), as
deliberações tomadas devem considerar-se nulas, e como tais,
impugnáveis a todo o tempo e por qualquer interessado, nos termos do
art. 286.º. (…) Quando a assembleia se pronuncie sobre assuntos para
que não tenha competência (tal será o caso em que, por exemplo, a
assembleia sujeite ao regime das coisas comuns, sem o consentimento
do respectivo titular, uma parte do prédio pertencente em
compropriedade exclusiva a um dos condóminos), a deliberação deve
considerar-se ineficaz: desde que a não ratifique, o condómino afectado
a todo o tempo pode arguir o vício de que ela enferma, ou por via de
excepção, ou através de uma acção de natureza meramente
declarativa.»
Esta interpretação é igualmente adoptada por Aragão Seia 14, o qual,
após referir que são somente anuláveis as deliberações que a
assembleia tome dentro da área da sua competência, isto é,
respeitantes às partes comuns do edifício, devem considerar-se nulas
ou ineficazes as que violam preceitos de natureza imperativa e as que
exorbitam da esfera de competência da assembleia de condóminos.
(sic)

Sendo óbvio o entendimento do texto a despeito das peculiaridades da


língua portuguesa falada em Portugal, pouco se tem a adicionar para
esclarecer. No arresto ficou dito que quando a assembleia infringir normas de
interesse e ordem pública as deliberações tomadas devem considerar-
se nulas e, como tais, impugnáveis a todo o tempo por qualquer interessado.
Quando a assembleia se pronunciar sobre assuntos para que não tenha
competência (tal será o caso em que, por exemplo, a assembleia sujeite ao
regime das coisas comuns, sem o consentimento do respectivo titular, uma
13
PIRES E VARELA. Código Civil Anotado, vol. III, Coimbra, 1987, pp. 447-448.
14
SEIA, Jorge Alberto Aragão. Propriedade Horizontal, Almedina, 2001, pp. 176-7.
parte do prédio pertencente em propriedade exclusiva a um condômino), a
deliberação deve considerar-se ineficaz: desde que a não ratifique o
condômino afetado, que a todo o tempo pode arguir o vício de que ela enferma,
ou por via de exceção, ou através de uma ação de natureza meramente
declarativa.
Subentendido fica que o fio de Ariadne a guiar o entendimento é que não
se anula o deliberado em assembleia se este não deu causa a claro
desequilíbrio entre os condôminos gerando, necessariamente, dano a alguém.
Como fixaram os precedentes das cortes brasileiras, acima referidos,
não há, a princípio, qualquer irregularidade no fato de uma questão ser
tratada sob a rubrica “assuntos gerais”, uma vez que a assembleia não pode
prever todos os assuntos de interesse do condomínio para que constem
especificamente sob a rubrica ordem do dia.
Em caráter de arremate. Demonstrou-se ao longo da pesquisa que o
tema “assuntos gerais” é controverso, escasso e por apresentar diversas
omissões legislativas, sob as perspectivas dos direitos condominiais, leva as
decisões jurisprudenciais decidirem sobre o mesmo assunto de forma
totalmente antagônicas.
Tanto o Código Civil quanto à antiga lei de condomínios não dedicam
espaço em seus textos para o detalhamento de “assuntos gerais”, talvez por
isso seja de grande importância se observar as recomendações da CVM e do
IBGC que impõem regras claras, vedando a inclusão de matérias que
dependam de deliberação assemblear sob a rubrica “assuntos gerais” no corpo
de um Edital de Convocação. Seguindo esta orientação,muitas entidades e
associações e inclusive condomínios incluem na Convenção de condomínio a
cláusula com os seguintes dizeres: “A Assembleia Geral só poderá deliberar
sobre os assuntos constantes da “Ordem do Dia” conforme edital de
convocação”.
Desde que o tópico esteja catalogado no edital convocatório, segundo a
jurisprudência e a doutrina, alguns temas podem ser tratados, deliberados e
votados, no período de “assuntos gerais”, especialmente, os que não firam
direitos ou que elevem gastos para a comunidade condominial. Prudente
entrementes é que assuntos mais complexos sejam discutidos, mas inclusos
na age seguinte.
Os precedentes encaminham no sentido de fixar uma jurisprudência
onde os julgadores entendam que se a matéria constar em “assuntos gerais”
serão válidas as decisões, cabendo aos condôminos decidirem se vale dispor
do direito de comparecimento às assembleias convocadas com o tópico
“assuntos gerais” e discutidos e deliberados assunto que se sinta prejudicado,
tentar reverter a decisão mediante convocação de age posterior ou pela via
judicial.

José Erigutemberg Meneses de Lima, advogado, economista e síndico


profissional.