G.R. No.

 111238 January 25, 1995
ADELFA PROPERTIES, INC., petitioner, 
vs.
COURT OF APPEALS, ROSARIO JIMENEZ­CASTAÑEDA and SALUD JIMENEZ, 
respondents.

FACTS
Private respondents and their brothers, Jose and Dominador Jimenez are owners of a 
parcel of land. It consists of 17,710sqm. The one half share of Jose and Dominador Jimenez 
consisting of 8,855sqm was sold to Adelfa. Adelfa expressed also its desire to buy also the 
share of private respondents. An  Exclusive Option to Purchase was executed. Adelfa paid 
50,000 as an option money which shall be credited as partial payment upon the consummation
of the sale and the balance to be paid on the specified date.

ISSUE

Is the P50,000 received from Adelfa an option money? No.

RULING

No. In other words, the alleged option money of P50,000.00 was actually earnest 
money which was intended to form part of the purchase price. The amount of P50,000.00 was 
not distinct from the cause or consideration for the sale of the property, but was itself a part 
thereof. It is a statutory rule that whenever earnest money is given in a contract of sale, it shall
be considered as part of the price and as proof of the perfection of the contract. 38 It 
constitutes an advance payment and must, therefore, be deducted from the total price. Also, 
earnest money is given by the buyer to the seller to bind the bargain.
There are clear distinctions between earnest money and option money, viz.: (a) earnest 
money is part of the purchase price, while option money ids the money given as a distinct 
consideration for an option contract; (b) earnest money is given only where there is already a 
sale, while option money applies to a sale not yet perfected; and (c) when earnest money is 
given, the buyer is bound to pay the balance, while when the would­be buyer gives option 
money, he is not required to buy.

[G.R. No. 126812. November 24, 1998]
GOLDENROD, INC., petitioner vs. COURT OF APPEALS, PIO BARRETTO & SONS, INC., 
PIO BARRETTO REALTY DEVELOPMENT, INC., and ANTHONY QUE, respondents.
FACTS
Pio Barretto and Sons, Inc. (BARRETTO & SONS) owned forty­three (43) parcels of 
registered land with a total area of 18,500 square meters. It was mortgaged with the United 
Coconut Planters Bank (UCPB). In 1988, the obligation of the corporation with UCPB 
remained unpaid making foreclosure of the mortgage imminent. Goldenrod, Inc. 
(GOLDENROD), offered to buy the property from BARRETTO & SONS. It paid an earnest 
money amounting to 1million.
Petitioner alleges that the Court of Appeals erred in disregarding the finding of the trial court 
that the earnest money given by petitioner to respondent BARRETTO REALTY should be 
returned to the former. The absence of an express stipulation that the same shall be forfeited 
in favor of the seller in case the buyer fails to comply with his obligation is compelling. It 
argues that the forfeiture of the money in favor of respondent BARRETTO REALTY would 
amount to unjust enrichment at the expense of petitioner.
ISSUE
In the absence of a specific stipulation, may the seller of real estate keep the earnest 
money to answer for damages in the event the sale fails due to the fault of the prospective 
buyer? No.
RULING
We sustain petitioner. Under Art. 1482 of the Civil Code, whenever earnest money is 
given in a contract of sale, it shall be considered as part of the purchase price and as proof of 
the perfection of the contract. Petitioner clearly stated without any objection from private 
respondents that the earnest money was intended to form part of the purchase price. It was an 
advance payment which must be deducted from the total price. Hence, the parties could not 
have intended that the earnest money or advance payment would be forfeited when the buyer 
should fail to pay the balance of the price, especially in the absence of a clear and express 
agreement thereon. By reason of its failure to make payment petitioner, through its agent, 
informed private respondents that it would no longer push through with the sale. In other 
words, petitioner resorted to extrajudicial rescission of its agreement with private respondents.

[G.R. No. 147575. October 22, 2004]
TERESITA B. MENDOZA, petitioner, vs. BETH DAVID, respondent.
FACTS
Mendoza ordered 3 sets of furniture from David. David agreed on the specifications 
of the dining set, sofa set and tea set including the material and quality. When David delivered
the dining set to Mendoza, she rejected the set because of inferior material and poor 
quality.Mendoza insists that the transaction was a sale by sample or description which can be 
rescinded as provided under Article 1481 of the Civil Code.
ISSUE
Is the transaction sale by sample/description?
RULING
There is a sale by sample when a small quantity is exhibited by the seller as a fair 
specimen of the bulk, which is not present and there is no opportunity to inspect or examine 
the same.[21] To constitute a sale by sample, it must appear that the parties treated the 
sample as the standard of quality and that they contracted with reference to the sample with 
the understanding that the product to be delivered would correspond with the sample.[22] In 
a contract of sale by sample, there is an implied warranty that the goods shall be free from any
defect which is not apparent on reasonable examination of the sample and which would 
render the goods unmerchantable.[23]
There is a sale of goods by description where a seller sells things as being of a particular kind, 
the buyer not knowing whether the sellers representations are true or false, but relying on 
them as true; or as otherwise stated, where the buyer has not seen the article sold and relies 
on the description given to him by the seller, or has seen the goods, but the want of identity is 
not apparent on inspection.[24] A sellers description of the goods which is made part of the 
basis of the transaction creates a warranty that the goods will conform to that description.[25] 
Where the goods are bought by description from a seller who deals in the goods of that 
description, there is an implied warranty that the goods are of merchantable quality.[26]
Whether a transaction is a sale by sample, a sale by description or made to order is a question 
of fact for the trial court to decide from the evidence presented. In this case, the MTC found 
that there was a consummated made to order agreement between Mendoza and David.
The Court agrees with the MTC that the transaction in this case was a made to order 
agreement. There is nothing in the records which would show that the intent of the parties 
was for a sale by sample or description. Whether a sale is by sample or description depends 
upon the facts disclosing the intention of the parties. Other than Mendozas bare allegations 
that the transaction was a sale by sample or description, Mendoza failed to produce evidence 
to substantiate her claim.
The sale of furniture in this case is not a sale by sample. The term sale by sample does not 
include an agreement to manufacture goods to correspond with the pattern.[27] In this case, 
the three sets of furniture were manufactured according to the specifications provided by the 
buyer. Mendoza did not order the exact replica of the furniture displayed in Davids shop but 
made her own specifications on the measurement, material and quality of the furniture she 
ordered.
Neither is the transaction a sale by description. Mendoza did not rely on any description made 
by David when she ordered the furniture. Mendoza inspected the furniture displayed in Davids
furniture shop and made her own specifications on the three sets of furniture she ordered.