USUCAPIÓN DE INMUEBLES - LEY 14159

TÍT. VI. - LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE INMUEBLES.

Art. 24 (Texto según decr.-ley 5756/58, art. 1). - En el juicio de adquisición del dominio de
inmuebles por la posesión continuada de los mismos (art. 4015 4015 y concordantes del
Cód. Civil), se observarán las siguientes reglas:
a) El juicio será de carácter contencioso y deberá entenderse con quien resulte titular del
dominio de acuerdo con las constancias del catastro, Registro de la Propiedad o cualquier
otro registro oficial del lugar
del inmueble, cuya certificación sobre el particular deberá acompañarse con la demanda. Si
no se pudiera establecer con precisión quién figura como titular al tiempo de promoverse la
demanda, se procederá en la forma que los códigos de procedimientos señalan para la
citación de personas desconocidas.
b) Con la demanda se acompañará plano de mensura, suscrito por profesional autorizado y
aprobado por la oficina técnica respectiva, si la hubiere en la jurisdicción.
c) Se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la
testimonial.
Será especialmente considerado el pago, por parte del poseedor de impuestos o tasas que
graven el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesión.
d) En caso de haber interés fiscal comprometido el juicio se entenderá con el representante
legal de la Nación, de la provincia o de la municipalidad a quien afecte la demanda.
Las disposiciones precedentes no regirán cuando la adquisición del dominio por posesión
treintañal (en realidad 20 años) no se plantea en juicio como acción, sino como defensa.
Serán asimismo subsidiarias del régimen especial a que puede someterse por leyes locales,
la adquisición por posesión de inmuebles del dominio privado de la Nación, provincias o
municipios.

(Este artículo decía: "En el juicio de adquisición de inmuebles por la posesión continuada de
los mismos -arts. 4015 Ver Texto y concordantes del Código Civil- se observarán las
siguientes reglas:
a) El juicio será de carácter contencioso.
b) Se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la
testimonial.
c) La demanda deberá acompañarse de certificados otorgados por el registro de la
jurisdicción, donde conste la condición jurídica del inmueble, así como también de
certificados emitidos por las oficinas recaudadoras, de los que resulten que el acto o quienes
le han trasmitido el derecho, abonaron a su respectivo nombre el impuesto por todo el lapso
de la posesión.
d) También se acompañará un plano firmado por profesional competente, que determine el
área, linderos y ubicación del bien, el que será visado por el correspondiente registro gráfico
si existiere en la jurisdicción.
e) Será parte en el juicio el funcionario encargado de la defensa fiscal".)

1. Constitucionalidad. -
Los arts. 24 Ver Texto y 25 de la ley 14159 han sido dictados por el Congreso en ejercicio de
sus facultades, porque es atribución de él establecer los requisitos que deberán cumplirse
para obtener el reconocimiento de los derechos que establece el art. 4015 Ver Texto del C.
Civil.

2. Adquisición del dominio por usucapión. -

Para adquirir el dominio por usucapión no basta haber poseído el inmueble durante el
período legal, sino que es necesario haber obtenido sentencia judicial declarando operada la
prescripción adquisitiva, y ahora además haberla inscrito en el Registro de la Propiedad -art.
2505 Ver Texto, Cód. Civil, modificado por la ley 17711 - .

3. Naturaleza de la acción. -
Es personal, no real, la acción prevista en la ley 14159 Ver Texto .

4. Juicio contencioso. -
La forma de instrumentar el título del dominio adquirido por usucapión es el juicio
contradictorio, debiendo observarse con estrictez las reglas del juicio ordinario en todas sus
etapas.
5. Partes en el juicio: propietario desconocido. -
En los juicios por prescripción adquisitiva debe trabarse la litis entre quien pretende usucapir
el inmueble y el titular del dominio o quien asuma su
defensa, para cuya individualización y hacer posible su citación es que requiere la ley la
certificación o información del Registro de la Propiedad sobre el inmueble objeto de la
posesión.
Si no fuera posible establecer con precisión quién figura como dueño al tiempo de
promoverse la demanda, se debe proceder en la forma que determinan los códs. de proc.
para la citación de personas desconocidas, o sea, la publicación de edictos, y luego de ello al
nombramiento del defensor de ausentes para que lo represente en el juicio. Será nulo el
procedimiento si no intervino en el juicio el propietario; ni el defensor oficial en su
representación ante el resultado negativo de las publicaciones de edictos, pues se estará
entonces en presencia de un caso de indefensión que debe traducirse en la declaración de
oficio de tal nulidad, que es absoluta y manifiesta.
La citación por edictos del propietario desconocido no se suple con la intervención del
representante legal de la Nación, provincia o municipalidad, ya que la ley prevé su actuación
como parte juntamente con el particular afectado, éste defendiendo la titularidad de su
dominio y aquél el derecho potencial del Estado sobre los bienes que carecen de dueño, sin
que la intervención de uno excluya la del otro aunque en estos supuestos la intervención
estatal se limita al control y supervisión del cumplimiento de los requisitos legales, sin
asumir el carácter de "parte" litigante. Otros fallos han resuelto que después de la reforma
del decreto-ley 5756/58, si en el juicio de usucapión no existe interés fiscal comprometido,
no corresponde la intervención del representante del Estado nacional, provincial o de la
comuna, no configurándose tal interés fiscal por el simple abandono del inmueble, que de
todas formas no implica el dominio liso y llano del Estado, el cual debe ser acreditado en la
oportunidad procesal, ni, mucho menos, si han sido bien individualizados los propietarios del
inmueble que se pretende usucapir.
Tampoco es parte en estos litigios el ministerio público fiscal.

6. Allanamiento a la demanda. -
En el caso de usucapión la ley exige actos posesorios, y no una expresión de voluntad del
titular del dominio, que se despoja de él mediante la forma del allanamiento a la demanda,
pues esto constituiría un modo disimulado de trasmisión del dominio, y no la declaración
estatal de su otorgamiento a quien tuvo la posesión durante el tiempo requerido por la ley,
pudiendo desestimarse la demanda no obstante la conformidad prestada por el fiscal de
Estado y el defensor de ausentes, ya que estos funcionarios no pueden realizar actos de
disposición, y tal importa en
definitiva el virtual allanamiento a la demanda, sin tener poderes especiales para ello.

7. Sustitución del plano de mensura. - (S/ CCiv.F, 5/12/67, LL 132-1070-S-18.656 y JA

1968-III-43, f. 15.573.)
El plano que exige el inc. b de este artículo tiene por objeto individualizar y ubicar el
inmueble a usucapir, por lo que puede ser reemplazado por una copia conformada por el
ingeniero jefe de sección del departamento de construcciones de la Municipalidad, o por
informes catastrales de los cuales surja que el inmueble se individualiza y ubica en un plano
oficial.

8. Pago de impuestos o tasas. -

El pago de los impuestos que gravan al inmueble, después de la
modificación introducida por el decreto-ley 5756/58, ha perdido el carácter de prueba
decisiva de la posesión que revestía en el sistema primitivo de la ley 14159 Ver Texto,
habiendo vuelto a ser un mero
acto exteriorizante del animus domini o rem sibi habendi del usucapiente.
El pago de los impuestos debe hacerse a nombre de quien pretenda prescribir, por lo que
resulta insuficiente como medio probatorio un certificado fiscal sobre inexistencia de deuda
por impuestos inmobiliarios. Para otros fallos, el hecho de que los recibos por impuestos se
hallen en poder de quien acciona por adquisición del dominio por prescripción, hace suponer,
salvo prueba en contrario, que ha sido él quien pagó tales impuestos.
La ley no exige que el pago de las obligaciones fiscales haya sido efectuado en las
oportunidades fijadas por la autoridad competente, ni por todo el trascurso de la posesión
adquisitiva, por lo que, al menos como elemento corroborante, resulta suficiente la
acreditación del pago de impuestos durante cierto tiempo.
En muchos casos se ha negado eficacia probatoria como exteriorización del animus domini,
al pago de impuestos atrasados realizado de una sola vez, máxime si se lo hizo poco antes
de iniciarse la demanda de usucapión, y aún más si lo fue varios meses después de
promovida; o bien, que es sólo desde la fecha de tal pago, en adelante, que puede
computarse el plazo de la prescripción adquisitiva. Para otros, aun cuando el pago de los
impuestos atrasados se haya efectuado en un solo acto, cabe hacer lugar a la usucapión si
existen otros elementos probatorios suficientes, ya que a lo sumo ese pago único fuera del
tiempo apropiado, podrá importar una duda sobre la buena fe del poseedor, la que no
constituye un requisito para la adquisición del dominio por la usucapión larga.
De todas maneras, la falta de acreditación del pago de impuestos y tasas sobre el inmueble
no constituye un obstáculo para el éxito de la demanda por usucapión, si con otras
probanzas se ha acreditado el derecho invocado; máxime si el inmueble poseído no podía ser
empadronado a los fines de la liquidación de los impuestos territoriales , o si la Dirección de
Rentas informó que no podía certificar sobre el pago de 30 años a la fecha, por no existir
antecedentes.

9. Prueba testifical. -

En el régimen de la ley 14159 Ver Texto es ineficaz, por sí sola, la prueba

testimonial, que debe ser corroborada por otros elementos ; pero ello no significa atribuírle
un valor secundario cuando concurre con otras probanzas, ni importa exigencia alguna
respecto de la valoración que le corresponda frente a la restante prueba rendida.
La prueba testifical debe ser fidedigna, completa y concluyente, sin que pueda dejar dudas
sobre los hechos que autoricen a tener por cumplida la usucapión
.
10. Otras pruebas corroborantes. -
En cuanto a la prueba corroborante no testifical, no es necesario
que cubra todo el plazo de la prescripción, quedando librado al prudente arbitrio del juez
apreciar a cuánto tiempo atrás debe remontarse , aunque, obviamente, su antig�edad debe
ser de alguna
época bastante anterior a la demanda, puesto que de otra manera ningún valor tendría como
corroborante de sus dichos.
Se ha admitido como tales: un informe policial, las presunciones resultantes de partidas del
Registro Civil, la inspección ocular , el haberse efectuado las diligencias de revaluación del
año 1955 en la Prov. de Bs. As. , la construcción de obras en el terreno, aunque se lo hiciera
sin aprobación administrativa y en contravención a normas municipales sobre policía de la
edificación y de orden fiscal.

11. Domicilio de los prescribientes. -

No es obstáculo legal para la procedencia de la prescripción adquisitiva, la circunstancia de
que los prescribientes no se domiciliaran en el inmueble a usucapir al tiempo de promoverse
el juicio, ya que la posesión se retiene y conserva por la sola voluntad de continuar en ella,
aunque el poseedor no tenga la cosa por sí o por otro .

12. Efectos de la sentencia. -

La sentencia dictada en los juicios de usucapión son "mere declarativas"
y con efectos erga omnes.
El fallo que rechaza la demanda de usucapión no impide que el poseedor reitere su intento,
cuando se funda en la falta del tiempo requerido para usucapir, y tampoco importa reconocer
a los terceros impugnantes ius possidendi ni ius possessionis sobre la cosa objeto de la
acción, por ser ello cuestión extraña a la relación jurídico-procesal.

13. Usucapión opuesta como defensa. -

Las disposiciones de los arts. 24 y 25 de la ley 14159 sólo rigen para los juicios de
adquisición del dominio por usucapión, pero no son aplicables en los de reivindicación,
cuando la posesión continuada por el tiempo de ley se hace valer como defensa opuesta al
progreso de la demanda .