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TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCION No 135-2011-SUNARP-TR-T

Trujillo, diez de marzo de dos mil once.

APELANTE SEGUNDA CRUZ LIZARRAGA

T[TULO 79086-2010
INGRESO 111-2011
PROCEDENCIA ZONA REGISTRAL N° V- SEDE TRUJILLO
REGISTRO DE PREDIOS DE TRUJILLO
ACTO(S) ADJUDICACION DE PREDIO A ASOCIADO
SUMILLA(S)
lnexigibilidad de facultades expresas para el consejo directivo
El eonsejo direetivo, a/ igual que todo representante organieo permanente
y neeesario de una persona jurfdiea, no requiere de otorgamiento,
autorizaei6n o reeonoeimiento expreso de faeultades para eelebrar aetas
jurfdieos que vineulen a aquelfa, mueho menos euando diehos aetas

ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION

PRESENTADA

La senora Cruz present6 a calificaci6n Ia escritura publica de

adjudicaci6n del lote 48 de Ia manzana E de Ia habilitaci6n urbana de
equipamiento metropolitano denominada Mercado La Hermelinda,
otorgada a su favor por Ia Asociaci6n de Comerciantes del Complejo
Comercial Autogestionario de Trujillo ACCCAT - Mercado La
Hermelinda (en adelante Ia Asoeiaei6n) ante el notario de Trujillo Carlos
Cieza Urrelo. Este instrumento publico fue formalizado el 25.·1 0.2010.

Ademas d~l traslado instrumental de dicha escritura, Ia senora Cruz

.
present6 las Constancias de No Adeudos emitidas por el Servicio de
Administraci6n Tributaria de Trujillo, segun las cuales Ia Asociaci6n y el
adjudicatario no tienen deuda pendiente por impuestos predial o de
alcabala.
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II. DECISION IMPUGNADA

El titulo fue observado por el Registrador Publico Robert Zavaleta
Neyra mediante esquela de fecha 09.12:2010. Los terminos de Ia
denegatoria fueron los siguientes:

"(. . .) Observaciones:
\lerificada Ia documentaci6n presentada y los antecedentes
registrales, se observa lo siguiente:
De los estatutos de Ia Asociaci6n de Comerciantes del Complejo
Comercial Autogestionario de Trujillo ACCCAT Mercado La
Hermelinda, inscrito en Ia PE 11014223 del Registro de Personas
Jurfdicas de Trujillo, se verifica que los otorgantes de Ia escritura
publica (presidente y secretario de economfa) no cuentan con
facu/tades especfficas para Ia transferencia de bienes de propiedad
de Ia asociaci6n, como debe ser de acuerdo con /o prescrito por el
art. 167 del C6digo Civil: "Los representantes legales requieren
autorizaci6n expresa para realizar los siguientes aetas sobre los
bienes del representado: 1. Disponer de ellos o gravados. 2.
Celebrar transacciones (. ..)"
Asimismo, conforme /o establece el art. 166 del C6digo Civil: "Es
anulable e/ acto jurfdico que el representante conc/uya consigo
mismo, en nombre propio o como representante de otro, a menos '"
'
que Ia ley lo permita, que el representado /o hubiese autorizado
especfficamente, o que e/ contenido del acto jurfdico hubiera sido · ·
determinado de modo que excluya Ia posibilidad de un conflict() de ..
intereses."
En el presente caso, Ia representante Segunda Margarita Cruz
Lizarraga, no cuenta con facultades expresas otorgadas a su favor
por parte de su representada a efectos de que pueda conc/uir el acto
jurfdico de adjudicaci6n consigo misma.
Ill.- Base legal: Art. 32 TUO del RGRP, arts. 156, 162, 166, 167,
2011 CC.
IV.- Sugerencias:
Sfrvase acreditar las facultades otorgadas a/ presidente y secretario
de economfa de Ia ACCCAT Mercado La Hermelinda para disponer
de los bienes de Ia asociaci6n.
Acredite Ia autorizaci6n otorgada a favor de Ia representante
Segunda Margarita Cruz Lizarraga por parte de su representada
ACCCAT Mercado La Hermelinda para que pueda conc/uir el acto
juridico de su adjudicaci6n consigo misma.
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Ill. FUNDAMENTOS DE LA APELACION

La senora Cruz interpuso recurso de apelaci6n mediante escrito
autorizado por el abogado VIctor H. Mendiola Cespedes .. A
continuaci6n se resumen sus argumentos impugnatorios:
1. El articulo 4 de los estatutos de Ia Asociaci6n establece que el
objetivo de Ia misma es conseguir un puesto de venta propio para
sus asociadas, senalandose que los establecimientos comerciales
que se construyan deben transferirse obligatoriamente a los
mismos. El articulo 25 de los estatutos establece que el consejo
directive es el encargado de cumplir con los fines y objetivos de Ia
asociaci6n y de ejecutar los acuerdos de Ia asamblea general.
2. La adjudicaci6n del predio materia de Ia rogatoria es Ia concreci6n
de uno de los objetivos de Ia asociaci6n, por lo que no debe
requerirse facultades expresas del consejo directive cuando esta
cumpliendo con sus obligaciones.
3. El presidente y secretario de economla del consejo directive que
otorgan Ia escritura publica son los representantes de Ia asociaci6n
y tienen firma autorizada para las gestiones legales y financieras,
como es Ia adjudicaci6n de los puestos de venta a los socios,
conforme al articulo 32 de sus estatutos.
4. La observaci6n de que Ia representante no esta facultada para
celebrar actos jurldicos consigo misma es absurda porque, si bien
es cierto ejerce el cargo de secretaria de economla, tambien lo es
que en su condici6n de 6rgano no necesita de facultades expresas
para disponer de los bienes de Ia asociaci6n a favor de sus
asociadas, porque responde de Ia asociaci6n.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

El predio materia de adjudicaci6n, se encuentra inscrito dentro de Ia
partida matriz 11012514 del Registro de Predios de Trujillo.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

lnterviene como ponente el vocal Hugo 0. Echevarria Arellano.
Son dos los asuntos controvertidos en Ia presente apelaci6n: i) Si,
para calificar Ia eficacia de Ia adjudicaci6n de un puesto de venta en un
mercado hecha por Ia asociaci6n propietaria a uno de sus asociadas,
debe exigirse facultades expresas al consejo directive, cuando Ia
finalidad u objeto de Ia asociaci6n es procurar a sus asociadas un

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puesto de venta en un mercado; ii) Si Ia compraventa mediante Ia cual

el presidente del consej~ directive y Ia secretaria de economia de Ia
ACCCA T transfieren a esta ultima un late de terre no puede ser
considerado como un acto celebrado consigo mismo.

VI. ANALISIS:
1. Las personas juridicas constituyen una tecnica de distracci6n de una
parte del patrimonio y de las actividades de las personas naturales,
para destinarlos a un objetivo concreto, de modo tal que dicho
•
patrimonio no se vea comprometido en su totalidad. Por ende, lo
caracteristico de las personas juridicas, societarias o no, es que tienen
una finalidad u objeto, como lo evidencian los articulos 82.2 del C6digo
Civil 1 (CC) y el primer parrafo del articulo 11 de Ia Ley General de
Sociedades (LGS) 2 . En el caso analizado, Ia Asociaci6n tiene como
finalidad u objetivo, entre otros, el "promover y conseguir un puesto de
vel)ta propio para sus asociadas", segun aparece del articulo 4 de sus
estatutos inscritos en el asiento 1 de fojas 243 del tomo 10 del
Registro de Personas Juridicas de Trujillo.
2. Las personas juridicas gozan de capacidad de ejercicio ·para Ia
3
consecuci6n de sus fines, como lo reconoce el articulo 76 del CC .

Dicha capacidad es sustancialmente igual a Ia de las personas

4
naturales, y no reconoce mas limites que los legales , por lo que -en
principia, Ia persona juridica puede celebrar, en todo momenta,
negocios juridicos de variado contenido. Siendo sujetos de derecho

Articulo 82.- El estatuto de Ia asociaci6n debe expresar: 2.- Los fines.

2 Articulo 11: La sociedad circunscribe sus actividades a aquellos negocios u
operaciones licitos cuya descripci6n detallada constituye su objeto social. Se entienden
incluidos en el objeto social los actos relacionados con el mismo que coadyuven a Ia
realizaci6n de sus fines, aunque no esten expresamente indicados en el pacto social o en
el estatuto.
Articulo 76.- La existencia, capacidad, regimen, derechos, obligaciones y fines
de Ia persona juridica, se determinan por las disposiciones del presente C6digo o de las
!eyes respectivas.
4 Asi, por ejemplo, el articulo 71 de Ia Constituci6n reconoce capacidad plena e
igual para las personas naturales y juridicas, nacionales o extranjeras, en materia de
adquisici6n y ejercicio de los derechos propiedad, salvo cuando estos recaigan sobre
bienes ubicados dentro de cincuenta kil6metros de las fronteras, en cuyo caso "los
extranjeros no pueden adquirir ni poseer por titulo alguno, minas, tierras, bosques, aguas,
combustibles ni fuentes de energia, directa ni indirectamente, individualmente ni en
sociedad, bajo pena de perder, en beneficio del Estado, el derecho asf adquirido. Se
exceptua el caso de necesidad publica expresamente declarada por decreto supremo
aprobado por el Consejo de Ministros conforme a ley".
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que gozan de plena y permanente capacidad de ejercicio, y por ser

entes abstractos, las personas juridicas necesitan actuar
5
permanentemente mediante personas naturales , denominadas
6rganos, los cuales tienen ese caracter de permanentes y necesarios
en materia de administraci6n y representaci6n.
3. Si bien se trata de un supuesto de representaci6n, no es voluntaria
precisamente porque es necesario (y no potestative o contingente,
como en Ia representaci6n voluntaria) que Ia persona juridica actue a
traves de personas naturales. No existe delegaci6n u otorgamiento de
facultades de Ia persona juridica a favor de sus 6rganos. Por ello,
como el 6rgano conforma un todo, las actuaciones de aquel se reputan
juridicamente efectuadas por Ia persona juridica. De ese modo, Ia
persona.juridica queda vinculada por toda actuaci6n de sus 6rganos,
incluso de aquellas que no se relacionan con Ia finalidad u objeto de
su constituci6n, como claramente lo establece el primer parrafo del
articulo 12 de Ia LGS 6 . Consiguientemente, no resulta de aplicaci6n el
articulo 167 del CC, como err6neamente sostiene Ia primera instancia.
4. Entonces, Ia actividad primordial de los 6rganos permanentes y
necesarios de una persona juridica esta encaminada a hacer efectivo
el objetivo o finalidad para Ia cual esta fue constituida. Para ello (y, en
general, para vincular a Ia persona juridica con sus actos) los 6rganos
no requieren de facultades expresas. Sostener lo contrario importaria
reconocer una situaci6n por demas absurda: que Ia persona juridica,
pese a constituirse para una finalidad concreta, no Ia puede alcanzar
en Ia medida que no "autorice o "faculte" a sus 6rganos para que
encaminen su actuaci6n allegro de esa finalidad.
En el caso concreto, Ia Asociaci6n tiene como 6rgano permanente y
necesario al consejo directive, el cual -segun lo dispone el articulo 25
de los estatutos- tiene Ia representaci6n de aquella y es el "encargado
de cumplir con sus fines y objetivos de ella", entre los cuales esta
conseguir un puesto de venta propio para sus asociadas. Si, COil)O se
sefial6, el consejo directive no requiere de otorgamiento, autorizaci6n

A ello se debe que el articulo 193 de Ia LGS disponga que, "( c)uando se designe
gerente a una persona juridica esta debe nombrar a una persona natural que Ia represente
al efecto ... "
6
Articulo 12, primer parrafo: "La sociedad esta obligada hacia aquellos con
quienes ha contratado y frente a terceros de buena fe por los actos de sus representantes
celebrados dentro de los limites de las facultades que les haya conferido aunque tales
aetas comprometan a la sociedad a negocios u operaciones no comprendidos dentro de
su objeto social".

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o reconocimiento de facultades expresas para hacer realidad esta

finalidad, debe concluirse que puede adjudicar los lotes a sus
asociadas sin que este expresamente permitido por el estatuto o Ia ley.
6. Ahara, el articulo 32 del estatuto dispone que es el presidente (o .el
vice presidente) quien, junto al secretario de economia (o el
subsecretario), intervienen como "representantes legales" de Ia
Asociaci6n. Precisamente, en el titulo- materia de calificaci6n
intervienen el presidente y el secretario de economia, con
nombramiento inscrito y vigente en los asientos A 11 y A 12 de Ia
partida 11014223 del Registro de Personas Juridicas de Trujillo, con lo
cual, habiendo intervenido los miembros de consejo que el estatuto
preve, Ia adjudicaci6n efectuada a favor de Ia senora Cruz, en
principia, constituye un contrato valido y eficaz.
7. Ahara, el articulo 14 del estatuto contempla Ia existencia de un
administrador de Ia Asociaci6n, quien se encuentra facultado para
"suscribir toda clase de contratos civiles y/o mercantiles", "en forma
mancomunada con el presidente y secretario de economia".
Aparentemente, el precepto estatutario exige Ia intervenci6n del
administrador junto con el presidente y secretario de economia en el
contrato de adjudicaci6n, por lo que su ausencia justificaria denegar Ia
inscripci6n.
8. No obstante, este Tribunal entiende que dicha intervenci6n no es
exigible. Primeramente, porque el estatuto no le reconoce a dicho ~:.
administrador Ia condici6n de 6rgano, sino de simple apoderado.
nombrado por el consejo directive y que responde frente al mismo;
ademas, del texto del articulo 14 aparece que dicho administrador
tiene intervenci6n especialmente en situaciones que no se relacionan
directamente con Ia finalidad de Ia Asociaci6n, sino con actividades
adjetivas o complementarias (contratar empleados, representar.
procesalmente a Ia Asociaci6n, realizar gestiones bancarias y emitir
titulos valores, etc.), por lo que debe entenderse que es el consejo
directive quien conserva, en forma exclusiva y aut6noma, el ejercicio
de las facultades necesarias para Ia consecuci6n inmediata y directa
del fin sociaL
9. La antedicha conclusion se apoya, ademas, en el contenido del
asiento 7 de fojas 249 del tomo 10 del Registro de Personas Juridicas,
que publica que el consejo directive de Ia Asociaci6n acord6 celebrar
los contratos de adjudicaci6n de los puestos de venta, con cargo de
dar cuenta a Ia asamblea general, para lo cual facult6 al presidente y

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secretario de economla para que suscriban las minutas y escrituras

publicas que sean necesarias. Como puede verse, esta inscripcion
corrobora que el administrador no puede ni debe participar en Ia
adjudicacion de los puestos de venta a los asociadas.
10. De otro lado, Ia intervencion del administrador constituye un limite
estatutario para el ejercicio de Ia representacion por parte del
presidente y secretario de economla del consejo directive. Como se
explico (pie de pagina 6), los llmites a Ia representacion tienen efectos
solo al interne de Ia persona jurfdica, de tal modo que Ia infraccion de
tal limite por parte del representante organico no afecta ni Ia validez ni
Ia eficacia del negocio concertado con un tercero (salvo que este lo
haya conocido directamente), y solo activa Ia responsabilidad del
infractor frente a Ia persona jurfdica. Siendo asl, el adjudicatario no
puede resultar afectado por dicho limite, maxime si este no aparece
inscrito.
11. Por ultimo, de Ia partida de Ia Asociacion aparece que desde su
constitucion nunca se inscribio Ia designacion del administrador. Por
ende, ni siquiera en Ia hipotesis de que Ia intervencion del
administrador fuese exigible podrla efectivizarse Ia misma en el
contrato de adjudicacion sub materia. Resolviendo el primer asunto
controvertido, esta Sala concluye que el presidente y el secretario de
economla de Ia junta directiva de Ia ACCCAT cuentan con atribuciones
para celebrar las transferencias de lotes.
12. En cuanto al segundo asunto controvertido, el Registrador Zavaleta ha
denegado Ia inscripcion porque Ia senora Cruz actua en el contrato
simultaneamente como representante de Ia ACCCAT, en su condicion
de secretaria de economla, y como adjudicataria, lo que configurarla
un supuesto de contrato consigo mismo, situacion que esta
sancionada con anulabilidad por el articulo 166 del Codigo Civil.
13.Anfbal Torres Vasquez senala que el acto jurldico consigo mismo
surge cuando una misma persona lo concluye actuando en nombre
propio, de un lado, y, de otro, como representante de otra persona; de
este modo realiza el acto con eficacia para sf mismo y para su
representado 7 . La sancion de anulabilidad de este acto deriva del
hecho de que las partes que celebran un contrato tienen normalmente
intereses contrapuestos que buscan hacer respetar durante Ia
negociacion, circunstancia que no podrfa concretarse cuando quien

TORRES VASQUEZ Anibal: Acto Juridico; p. 381.

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celebra el contrato representa todos los intereses. Pero, como lo

seriala el referido autor, si bien es cierto que el representante
manifiesta su propia voluntad, esta voluntad esta determinada parcial o
totalmente por el representado. El representante no hace lo que
arbitrariamente el quiere, sino lo que quiere su representado 0
8
representados.
14.Si bien el articulo 166 del C6digo Civil establece que es anulable el
acto juridico que el representante concluya consigo mismo, en nombre
propio o como representante de otro, admite su celebraci6n si Ia ley lo
permite, el representado lo hubiese autorizado especificamente, o que
el contenido del acto juridico hubiera sido determinado de modo que
excluya Ia posibilidad de un conflicto de intereses. En el presente caso,
los dos primeros supuestos definitivamente no se han configurado
pues no existe ley habilitante ni tampoco autorizaci6n especifica de Ia
ACCCAT para que Ia secretaria de economia celebre una
transferencia de lote a su favor. Sin embargo, existe una suma de
circunstancias en Ia celebraci6n de este acto que excluyen Ia
posibilidad de un conflicto de intereses, o, en todo caso, perjuicio para
Ia ACCCA T. En efecto, en representaci6n de Ia vendedora, actuan de
manera conjunta el presidente y Ia secretaria de economia del consejo
directive de Ia ACCCAT, quienes, de alguna manera, se realizan un
control o fiscalizaci6n mutua. En este orden, no es Ia voluntad
exclusiva de Ia senora Cruz Ia que define el destine de Ia
transferencia, sino que se requiere inexorablemente de Ia participaci6n
del presidente, con lo cual se puede concluir que, en estricto, no se
trata de un acto celebrado consigo mismo.
15.Ahora bien, si como se ha mencionado, el presidente y el secretario de
economia son los miembros del consejo directive autorizados para
concretar Ia finalidad de Ia ACCCAT de adjudicar los lotes a los
asociadas, esta abierta Ia posibilidad de que en determinado momenta
intervengan como "juez y parte", dada Ia calidad de asociadas que
tambiem tienen. En este caso, Ia firma conjunta de ambos miembros
constituye el medio para garantizar Ia imparcialidad que Ia situaci6n
requiere.
16. Por otro lado, las transferencias de lotes a favor de los beneficiaries
del Mercado Ia Hermelinda estan sujetas a fiscalizaci6n posterior de Ia
asamblea general. El asiento 7 de fojas 249 del tomo 10 del Registro

TORRES VASQUEZ, Anibal: Op. Cit. P. 383.

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de Personas Juridicas publica que el consejo directive de Ia

Asociaci6n acord6 celebrar los contratos de adjudicaci6n de los
puestos de venta, con cargo de dar cuenta a Ia asamblea general,
para lo cual facult6 al presidente y secretario de economia para que
suscriban las minutas y escrituras publicas que sean necesarias. Esta
circunstancia garantiza el control par parte de Ia asociaci6n de los
posibles excesos que pudieran cometer sus representantes al
momenta de celebrar las transferencias. Par estas razones, esta Sala
entiende que este extrema de Ia observaci6n tambien debe revocarse.
Par estas consideraciones, esta Sala acord6 par unanimidad:

VII. RESOLUCION:
REVOCAR LA OBSERVACION formulada al titulo venido en grado y
DISPONER su inscripci6n par las razones expuestas en Ia presente
resoluci6n.
Registrese y comuniquese.

"
HU~·ECHEVARRiA AREL NO
Presidente de Ia Cuarta Sala
del Tribunal Registral

OPENA
I Registral

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