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SUMMARY
Fimit SGR è una Società di Gestione del Risparmio attiva nel settore dei fondi
comuni di investimento immobiliare.
Missione della Società è lo sviluppo, la promozione e la gestione di strumenti
di finanza immobiliare in linea con le esigenze degli investitori nazionali ed
internazionali.
L’attività di Fimit SGR si sviluppa su tre principali direttrici:
■ lo sviluppo di fondi comuni di investimento immobiliare dedicati a clienti
istituzionali e risparmiatori privati;
■ la promozione di strumenti innovativi di finanza immobiliare con l’obiettivo
di soddisfare le crescenti esigenze degli investitori;
■ la gestione professionale dei fondi immobiliari dal punto di vista tecnico,
amministrativo e finanziario attraverso la collaborazione tra i professionisti
che fanno parte della struttura e i migliori advisor indipendenti, tecnici, legali
e fiscali presenti sul mercato.
ENASARCO 10,00%
INARCASSA 5,00%
Management 17,15%
ENPALS 19,00%
INPDAP 30,72%
FONDI RETAIL
RETAIL FUNDS
Fondo/Fund
Ordinario a Apporto
finestre privato a finestre
Ordinary Private
Apporto pubblico Apporto pubblico Ordinario a raccolta with multiple contribution with
Tipologia/Type Public contribution Public contribution Ordinary collection closings multiple closings
Investitori Investitori
qualificati qualificati
Destinatari Retail e investitori qualificati Retail e investitori qualificati Qualified Qualified
Target Retail and qualified investors Retail and qualified investors Retail investors investors
Uffici/
Uffici Uffici Alberghiero/Entertainment Alberghiero Uffici/Retail
Settore/Sector Offices Offices Hotels/Entertainment Offices/Hotels Offices/Retail
Value
Profilo/Profile Core Core-Value Added Core Core Added
Scadenza indicativa
Approximate
expiration date 2015 2011 2014 2019 2013
* I dati si riferiscono ai rendiconti di gestione del 31 dicembre 2009, ad eccezione del Fondo Senior (i cui dati si riferiscono alla chiusura del primo periodo di sottoscrizione).
** AUM e NAV comprendono gli impegni assunti dagli apportanti in sede di sottoscrizione, la cui efficacia è prevista per aprile 2010.
* Data refer to financial reports as at 31 december 2009, with the exception of Senior Fund (whose data refer to the expiration of the first subscribtion period).
** AUM and NAV include the contribution entity’s commitments as of the subscription date that will be effective since April 2010.
I FONDI GESTITI \
FUNDS UNDER MANAGEMENT*
Non prevista Non prevista Non prevista Non prevista Non prevista Non prevista Non prevista Non prevista
None None None None None None None None
FONDI PENSIONE
PENSION FUNDS
31,0%
GRUPPI BANCARI
BANKING GROUPS
21,9%
ALTRI INVESTITORI
OTHER INVESTORS FONDAZIONI BANCARIE
0,5% BANKING FOUNDATIONS
2,0%
SOCIETÀ DI CAPITALI
PRIVATE COMPANIES
24,7%
Nel corso del 2009, Fimit ha strutturato numerose operazioni che le hanno
consentito di ampliare notevolmente il numero di investitori dei propri
fondi.
In particolare, mediante tali operazioni sono entrati nel proprio panel di quotisti
investitori nazionali ed internazionali di elevato standing.
Ad oggi la Società gestisce fondi partecipati da circa 55.000 investitori retail e
circa 60 investitori istituzionali.
Gli investitori istituzionali dei fondi riservati includono Fondi Pensione, gruppi
bancari ed assicurativi, società di capitali e Fondi Sovrani.
13
23
7
137 102
76
56
20
14 12
13
7
Roma
150 1
43 23
9
8
13
43
IL PATRIMONIO IMMOBILIARE GESTITO \
ASSETS UNDER MANAGEMENT
1\2
ASSET UNDER MANAGEMENT
PER RIPARTIZIONE GEOGRAFICA
ASSETS UNDER MANAGEMENT
BY GEOGRAPHIC AREA
11,6%
ITALIA
13,7% SUD & ISOLE
ITALIA NORD EST SOUTH & ISLANDS
NORTH EAST
37,4%
ITALIA
CENTRO/CENTRE
35,5%
ITALIA NORD OVEST
NORTH WEST
1,9%
ESTERO
ABROAD
9,8%
21,4% VALUE ADDED
TRADING
10,9%
SVILUPPO
DEVELOPMENT
57,8%
CORE
10%
SUPERFICIE SFITTA
VACANT SURFACE
90%
SUPERFICIE LOCATA
RENTED SURFACE
IL PATRIMONIO IMMOBILIARE GESTITO \
ASSETS UNDER MANAGEMENT
2\2
24,4%
AGENZIE BANCARIE
BANK BRANCHES
1,3%
ENTERTAINMENT
10,6%
ALTRO
OTHER 50,5%
UFFICI
OFFICES
6,4%
TURISTICO\RICETTIVO
HOTELS
0,9%
RSA
SENIOR RESIDENCES
1,6%
RESIDENZIALE
RESIDENTIAL
1,8%
LOGISTICA 1,1%
LOGISTICS INDUSTRIALE
INDUSTRIAL
1,4%
RETAIL
FORTE VILLAGE
VIA CAVOUR CAGLIARI-SARDINIA
ROME Hotel, 115,000 sqm
Offices, 17,702 sqm Delta, Beta &
Alpha Gamma
DA VINCI
BUSINNESS
CENTER VIA DELLA CIVILTÀ
ROME ROMANA
Offices, 42,000 sqm ROME
Alpha, Beta, Offices, 16,227 sqm
Gamma & Sigma Gamma
On December 2009 Fitch Ratings has upgraded Fimit Asset Manager Rating
from “M3+” (Adequate) to “M2-” (Strong) on a range from M1 to M5, with M1
as the highest possible score.
This upgrade reflects the significant progress the company has made, including
renewing the organisational structure and operational processes, new hires
and a reshuffle of key management team following a change of shareholders
in H208.
The Agency particularly remarked the company’s independence, with a
diversified shareholder base none holding a controlling stake, that confirms
Fimit’s structure as an independent platform, not subject to the control of a
bank or industrial group.
Fitch also recognised the company’s leading market positioning in Italy
reflecting the dynamic growth of the company over the last two years, despite a
difficult market environment for the real estate market.
With regard to the management, Fitch recognises that investment selection
and portfolio management are closely integrated linked by a disciplined and
detailed budget planning over funds’ life cycles. Fitch also appreciated
Fimit’s sound corporate governance standards and decision procedures that are
supported by well established due-diligence processes.
Alpha Fund is the first real estate investment fund to have been 5,8% 10,7%
VALUE ADDED
listed in Italy as well as the first contribution fund to be launched SVILUPPO
DEVELOPMENT
in Italy.
The fund, created in 2001 through the contribution of part of the
real estate portfolio belonging to INPDAP, represents one of the
first successful example of public disposal.
The real estate assets of the Alpha Fund, mainly destined as
offices, are primarily composed by rented properties concentrated
in major Italian cities.
83,5%
CORE
3,0%
13,5% RETAIL
NORD OVEST
NORTH WEST 8,6%
LOGISTICA
5,2% LOGISTICS
NORD EST
NORTH EAST
10,7%
ALTRO
OTHER
81,3%
CENTRO
CENTRE 77,7%
UFFICI
OFFICES
€ 2.600
PREZZO DI COLLOCAMENTO
PLACEMENT PRICE
€ 3.931,696
VALORE QUOTA AL 31/12/2009
UNIT VALUE AT 31/12/2009
€ 1.725
PROVENTI LORDI DISTRIBUITI DAL COLLOCAMENTO
GROSS RETURNS PAID OUT SINCE PLACEMENT
66,4%
PAYBACK LORDO
GROSS PAYBACK
11,92%
IRR
20*
IMMOBILI
ASSETS
* Include l’immobile della controllata “Da Vinci S.r.l.” in compartecipazione con i fondi Beta, Gamma e Sigma.
* Includes the property owned by the subsidiary “Da Vinci S.r.l” part owned by Beta, Gamma and Sigma funds.
15,3%
ALTRO 16,1%
1,3% DEVELOPMENT
RETAIL OTHER
27,2%
TURISTICO
\RICETTIVO
HOTELS
56,2%
UFFICI 83,9%
OFFICES CORE
€ 1.100
PREZZO DI COLLOCAMENTO
PLACEMENT PRICE
€ 595,978
VALORE QUOTA AL 31/12/2009
UNIT VALUE AT 31/12/2009
€ 596*
PROVENTI LORDI DISTRIBUITI DAL COLLOCAMENTO
GROSS RETURNS PAID OUT SINCE PLACEMENT
54,2%
PAYBACK LORDO
GROSS PAYBACK
11,28%
IRR
10**
IMMOBILI
ASSETS
Delta Fund is Fimit’s third retail fund and the first in Italy to
be specialized in investments in the tourist-hotel sector. The
placement of the Delta Fund was carried out over just 5 weeks on
December 2006, raising over € 210 mn.
The company has been going on building its real estate portfolio
during 2009, through the investment in an office building located
in Milan and the acquisition of a real estate portfolio comprised
of 5 assets used as multiplex.
95,7%
CORE
3,3%
CENTRO ITALIA
5,8% 21,8% CENTRE ITALY
UFFICI ENTERTAINMENT 9,8%
OFFICES ITALIA NORD EAST
ITALY NORTH EAST
9,7%
ITALIA NORD OVEST
ITALY NORTH WEST
77,2%
72,4% SUD ITALIA E ISOLE
TURISTICO SOUTH ITALY & ISLANDS
\RICETTIVO
HOTELS
€ 100
PREZZO DI COLLOCAMENTO
PLACEMENT PRICE
€ 91,713
VALORE QUOTA AL 31/12/2009
UNIT VALUE AT 31/12/2009
11*
IMMOBILI
ASSETS
* Include la quota detenuta dal Fondo (pari al 50% del totale complessivo) del Forte Village Resort in compartecipazione con i fondi Beta e Gamma.
* Includes the joint investment in the Forte Village Resort (consisting of a 50% interest in the property) with Beta and Gamma funds.
Fondo immobiliare ad apporto privato Fondo immobiliare ad apporto Fondo immobiliare a raccolta di
nato mediante il conferimento del privato specializzato in investimenti capitali interamente sottoscritto da
patrimonio immobiliare strumentale di sviluppo residenziale attraverso un fondo pensione italiano mediante
e non strumentale di un operatore il quale Fimit SGR sta seguendo un un veicolo di diritto estero. Il fondo
internazionale specializzato in importante intervento nella città di ha investito in immobili core-plus al
piattaforme logistiche Roma centro di Roma e Milano
Private contribution real estate fund, Private contribution real estate Collection fund, fully subscribed by
created with the contribution of the fund, specialising in residential an Italian pension fund through a
instrumental and non-instrumental development investments, through foreign vehicle. The fund is invested
real estate assets by an international which Fimit SGR is currently in core plus properties in the centre
operator specialising in logistic implementing a significant project of Rome and Milan
platforms in the city of Rome
Fondo immobiliare ad apporto Fondo immobiliare ad apporto
privato nato mediante il privato costituito mediante due
conferimento del portafoglio conferimenti di immobili da parte
immobiliare del Gruppo Intesa del Gruppo UniCredit
Sanpaolo
Private contribution real estate
Private contribution real estate fund launched following two
fund, created through the contributions of real estate assets
contribution of Intesa Sanpaolo belonging to UniCredit Group
Group’s real estate portfolio
Fimit con i fondi Alpha, Beta, Gamma e Sigma sta completando la realizzazione
del Da Vinci Business Center, nell’area della Nuova Fiera di Roma.
Si tratta di un vero e proprio business park, un moderno centro direzionale che
si caratterizza come un insediamento urbanistico, architettonico e funzionale di
grande rilievo.
Il Da Vinci Business Center è collocato sulla direttrice Roma-Fiumicino, in una
posizione strategica che lo rende facilmente raggiungibile sia dal centro città che
dalle direttrici di percorrenza esterna.
In December 2008 Fimit has completed the A dicembre 2008, Fimit ha finalizzato l’operazione
transfer of the real estate assets of IMMIT S.p.A. relativa al trasferimento del patrimonio immobiliare
(a company fully owned by Intesa Sanpaolo) to the di IMMIT S.p.A. (100% Intesa Sanpaolo) al
Omega Fund. Fondo Omega.
IMMIT’s real estate portfolio is comprised of Il patrimonio immobiliare di IMMIT apportato al
284 properties mainly used as offices and bank Fondo è composto da 284 immobili a prevalente
branches, for a total of approximately 420,000 sqm, destinazione direzionale e agenzie bancarie, per
mostly located in Rome and Milan. un totale di circa 420.000 mq, concentrati per la
maggior parte nelle città di Roma e Milano.
The transaction concerned the contribution of
IMMIT’s entire assets in Omega, at a value L’operazione ha riguardato l’apporto dell’intero
of about € 850 mn (60% equity and 40% bank patrimonio in Omega da parte di IMMIT, ad un
debt). The estimated value at the contribution valore di circa € 850 mln (60% equity e 40% debito
date, determined by the indipendent expert of the bancario). Il valore di stima all’apporto, indicato
fund, was about € 1,15 bn therefore the transaction dall’esperto indipendente del Fondo, è risultato pari
involved a contribution discount of approximately a circa € 1,15 mld, corrispondente ad uno sconto di
a 26%. apporto pari a circa il 26%.
About 90% of the properties are rented at market Circa il 90% del patrimonio è locato a canoni
rates, generating total revenues of about € 63 mn, di mercato per un ammontare iniziale pari a circa
corresponding to an entry yield of 7.4%. € 63 mln, corrispondente ad un entry yield del
7,4%.
The enhancement plan developed by Fimit for the
properties entails 3 lines of action: Il piano di valorizzazione degli immobili ipotizzato
prevede 3 linee di azione:
■ the disposal of the bank branches over the course
of the next three years; ■ la dismissione delle filiali bancarie nell’arco dei
prossimi tre anni;
■ the disposal of offices in secondary locations
(other than Rome and Milan) in three years; ■ la dismissione degli uffici in location secondarie
(diverse da Roma e Milano) in tre anni;
■ the valorisation of the residual portfolio (offices in
primary locations) within five years. ■ la valorizzazione entro cinque anni del portafoglio
residuo (uffici in location primarie).
IMMIT S.p.A.’s real estate portfolio also includes
some historically headquarters belonging to the Il patrimonio immobiliare di IMMIT S.p.A.
Intesa Group, such as buildings of Via Verdi and comprende anche alcune sedi storiche del Gruppo
Piazza Cordusio in Milan and of Via della Stamperia Intesa quali i palazzi di Via Verdi e Piazza Cordusio
in Rome. a Milano e di Via della Stamperia a Roma.
The increasing significance of the elderly population (70+) has led Fimit to
start a new project providing a wide range of services to this specific group of
people through the establishment of a real estate fund.
The offer developed by Fimit is an instrument for:
■ the development of innovative residential units geared to the specific needs of
the self-sufficient elderly;
■ the supply of services integrated with housing structures for the elderly;
■ the management of medium- to long-term financing solutions, such as:
- life mortgage loans, with the opportunity for the lender to transfer the
relevant credit to the Fund (pursuant to Italian law no. 248 of 2 December
2005);
- tthe acquisition of the ownership without usufruct of flats belonging to the
over 70’s.
During december 2009 Fimit has created Senior Fund through the contribution
of 12 real estate assets, mainly offices, belonging to INPDAP, for a
contribution value of approximately € 100 mn; this corresponds to a discount
of ca. 15% on the asset by asset market value determined by the independent
valuer of the Fund. The contribution, realized with a full equity structure, will be
effective since april 2010 to grant INPDAP and Fimit a more efficient technical/
operational management of the real estate portfolio.
This contribution represents a first capital line that will allow the SGR to
proceed with the reconversion of the properties into senior residences and to
start disposal activities and the re-investment of the liquidity in line with the
purposes of the Fund.
In relazione alla rilevanza assunta in Italia dalla popolazione “over 70”, Fimit
ha avviato un progetto per l’istituzione di un nuovo fondo immobiliare volto ad
offrire un’ampia gamma di beni e servizi a tale categoria di soggetti.
L’offerta studiata si concretizza in uno strumento in grado di:
■ sviluppare innovative residenze (appartamenti mono, bi o tri locali) strutturate
per le specifiche esigenze degli anziani autosufficienti;
■ fornire servizi integrati alle residenze per anziani;
■ garantire soluzioni di finanziamento a medio e lungo termine quali:
- l’erogazione di prestiti vitalizi ipotecari con possibilità per l’erogante di
cedere al Fondo i relativi crediti (ex lege n. 248 del 2 dicembre 2005);
- acquisto della nuda proprietà degli appartamenti degli over 70.
A dicembre 2009 è stato lanciato il Fondo Senior mediante l’apporto di 12
immobili a prevalente destinazione d’uso uffici, facenti parte del patrimonio
residuo dell’INPDAP, per un controvalore pari a ca. € 100 mln, evidenziando
uno sconto di ca. il 15% sulla valutazione asset by asset realizzata dall’esperto
indipendente del Fondo. L’apporto, effettuato senza ricorso alla leva finanziaria,
diverrà efficace ad aprile 2010, al fine di consentire ad INPDAP e Fimit un più
efficiente passaggio della gestione tecnico-operativa del patrimonio.
Tale apporto costituisce per il Fondo una prima base patrimoniale su cui,
nell’ambito della propria attività di gestione, la SGR procederà sia mediante
riconversione e trasformazione degli asset in residenze focalizzate sulle
specifiche esigenze dei senior, sia mediante una dismissione degli asset con
re-investimento della liquidità coerentemente con le finalità del Fondo.