Sei sulla pagina 1di 12

CONTRATTO DI AFFITTO DI AZIENDA

L'anno 20...., il giorno .... del mese di ...., in ...., tra:

...., nato a ...., il ...., residente in ...., via ...., n. ...., codice fiscale

oppure

La società …., con sede in …. – via …., n. …., P. IVA …. in persona del

legale rappresentante p.t. Sig. ….

-Concedente-

...., nato a ...., il ...., residente in ...., via ...., n. ...., codice fiscale

oppure

La società …., con sede in …. – via …., n. …., P. IVA …. in persona del

legale rappresentante p.t. Sig. ….

-Affittuario-

PREMESSO

Il Sig. / La Società, quale concedente, è titolare dell'azienda per la

produzione e il commercio di .... esercitata in ...., nei locali di via ...., sotto

la ditta .... giusta autorizzazione rilasciata da ...., in data ....

TANTO PREMESSO SI CONVIENE E STIPULA QUANTO SEGUE:

1) OGGETTO.

Il Sig. / La Società ...., in qualità di titolare dell’azienda di cui in

premessa, concede in affitto al Sig. / alla Società …. la predetta azienda

al Sig. / alla Società …., che accetta;

2) STATO PATRIMONIALE DELL’AZIENDA AFFITTATA.

Il concedente dichiara che la situazione patrimoniale veritiera e corretta

dell’azienda affittata è chiaramente espressa dallo stato patrimoniale di

seguito indicato e l’affittuario ne prende atto.


Attività

Immobilizzazioni immateriali ….

Immobilizzazioni materiali ….

Immobilizzazioni finanziarie ….

- crediti

- altre

Totale immobilizzazioni ….

Rimanenze

Crediti

Attività finanziarie non costituenti immobilizzazioni ….

Disponibilità liquide ….

Totale attivo circolante ….

Ratei e risconti ….

Totale attività ….

Passività

Fondi per rischi ed oneri ….

Trattamento fine rapporto lavoro subordinato ….

Debiti ….

Ratei e risconti ….

Totale passività ….

Conti d’ordine

….

Totale conti d’ordine ….

3) INVENTARIO INIZIALE.

Si dà atto che dei beni mobili e immobili costituenti l'azienda si è

provveduto a redigere dettagliato inventario che, previa firma delle parti,


sarà allegato alla presente convenzione della quale costituisce parte

integrante.

4) DURATA.

L'affitto avrà la durata di .... anni dal .... al …. e si rinnoverà tacitamente

se nessuna delle parti invierà all'altra, almeno dodici mesi prima della

predetta scadenza, con lettera raccomandata A.R., regolare disdetta.

5) RECESSO.

All’affittuario è espressamente riconosciuto il diritto di recedere dal

contratto in qualsiasi momento e per qualunque ragione o causa con un

preavviso al concedente di almeno sei mesi, mediante lettera

raccomandata A.R.

6) CANONE.

Il canone d'affitto viene stabilito in Euro .... annue che il Sig. / La Società

.... si obbliga a corrispondere nel domicilio del concedente in rate

anticipate mensili di Euro .... cadauna entro il .... di ciascun mese.

Il canone di affitto verrà aggiornato automaticamente ogni anno nella

misura del 100% della variazione dell’indice ISTAT verificatasi nell’anno

precedente.

Il ritardo nel pagamento del canone di oltre un mese darà diritto, oltre alla

risoluzione del contratto, al risarcimento danni.

7) DEPOSITO CAUZIONALE.

L’affittuario s'impegna a depositare su un conto bancario vincolato entro

il .... un deposito cauzionale non imputabile né a canone, né agli oneri

accessori, né ad altro titolo, di Euro .... a garanzia degli obblighi

contrattuali. Su tale deposito dovrà essere calcolato un interesse pari al

…. % annuo che verrà accreditato dalla banca all’affittuario.


Il deposito sarà restituito, maggiorato dell’interesse, alla cessazione del

rapporto, dopo la regolare consegna dei locali, sempre che l’affittuario

abbia adempiuto integralmente a tutte le obbligazioni contrattuali.

Oppure

7) FIDEIUSSIONE.

A garanzia delle obbligazioni di cui al presente contratto l’affittuario

consegna contestualmente alla sottoscrizione del medesimo

Fideiussione Bancaria a prima richiesta, di importo pari a Euro …. e

recante scadenza al …., il cui testo è allegato.

8) OBBLIGHI DI GESTIONE DELL’AFFITTUARIO.

L'affittuario deve, ai sensi dell'art. 2561 cod. civ. esercitare l’azienda

sotto la ditta che attualmente la contraddistingue e gestirla senza

modificarne la destinazione. Egli deve conservare l’efficacia

dell’organizzazione, il valore e l’efficienza delle immobilizzazioni

tecniche.

Il locatore ha diritto di controllare il puntuale adempimento di tali obblighi,

anche a mezzo di tecnici di fiducia, tutte le volte che lo ritiene opportuno,

previo preavviso di almeno 48 ore.

9) ASSICURAZIONE.

L’affittuario si obbliga ad assicurare i beni dell’azienda contro i rischi di

incendio, furto, perimento fortuito, responsabilità civile e rischi specifici

inerenti all’attività aziendale, con primaria compagnia di assicurazione,

comunicando al concedente gli estremi delle polizze sottoscritte prima di

entrare nella detenzione dell’azienda.

10) DIVIETO DI SUBLOCAZIONE E CESSIONE.


E' fatto espresso divieto all'affittuario di subaffittare o comodare, in tutto o

in parte, l’azienda in questione o di cedere ad altri il suo contratto.

11) CONTRATTI STIPULATI PER L’ESRCIZIO DELL’AZIENDA.

L'affittuario subentra nei contratti stipulati per l'esercizio dell’azienda che

non abbiano carattere personale; il locatore comunque non risponde di

eventuali recessi dal contratto di terzi contraenti ai sensi del comma 2

dell'art. 2558 cod. civ.in

12) DEBITI E CREDITI.

Tutti i debiti e crediti che sorgeranno durante il presente affitto saranno a

carico o a favore dell'affittuario, mentre i crediti e debiti sorti

anteriormente al presente affitto sono rispettivamente a carico o a favore

del concedente.

13) PATTO DI NON CONCORRENZA.

Il concedente per tutta la durata dell’affitto si impegna a non iniziare né

direttamente né per interposta persona una nuova impresa che per

l'oggetto, l'ubicazione o altra circostanza sia idonea a sviare la clientela

dall’azienda affittata.

Il concedente si obbliga altresì per il medesimo periodo di tempo a non

diventare socio illimitatamente responsabile, amministratore, procuratore,

dipendente, agente e rappresentante di impresa che per l’oggetto,

l’ubicazione o altra circostanza sia idonea a sviare la clientela

dall’azienda affittata.

14) ONERI ACCESSORI.

Tutte le spese di manutenzione ordinaria dell’azienda e dei locali ove

essa insiste e le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria relative

agli impianti e attrezzature installati dall’affittuario, saranno sopportate


dall’affittuario. Sono, altresì, a carico dell’affittuario le riparazioni di

piccola manutenzione dei locali. Restano a carico del concedente tutte le

spese di manutenzione straordinaria dei locali, nonché le riparazioni

dovute a causa di vetustà.

Si conviene inoltre che qualora, durante la durata del contratto, si

rendesse necessario procedere a lavori di spettanza dell’affittuario e

questi non vi provvedesse prima possibile e comunque entro e non oltre

quindici giorni dalla richiesta scritta da parte dell’affittuario a mezzo di

lettera raccomandata A.R., il concedente sarà autorizzato all’esecuzione

dei lavori relativi con diritto di ottenere il rimborso integrale del costo

sostenuto, anche mediante compensazione con i canoni di affitto.

Le spese di riscaldamento, di vigilanza, di illuminazione, di pulizia, di

forniture dell’acqua, trasporto rifiuti e di condizionamento dell’aria nonché

quelle relative ad altri servizi comuni ed alle utenze telefoniche saranno

interamente a carico dell’affittuario.

15) DICHIARAZIONI E GARANZIE DEL CONCEDENTE.

Il concedente dichiara e garantisce all’affittuario che ognuna delle sotto

indicate dichiarazioni e garanzie è vera, fedele e completa alla data di

sottoscrizione del presente contratto:

a. Il concedente non è insolvente né è stato dichiarato fallito e non è

stata proposta alcuna azione o richiesta tesa alla dichiarazione di

fallimento dello stesso;

b. Il concedente ha pieno diritto di proprietà sui locali e su tutti i beni di

cui all’inventario che verrà allegato al contratto. Tali beni sono e saranno

liberi da privilegi, ipoteche, pegni, gravami, sequestri, diritti di terzi ed

oneri di qualsiasi genere. Tali beni sono e saranno in buone condizioni,


salvo la normale usura, e sono stati e saranno oggetto di tutti i necessari

ed opportuni lavori di manutenzione e di riparazione;

Oppure

b. Il concedente ha pieno diritto di proprietà su tutti i beni di cui

all’inventario che verrà allegato al contratto. Tali beni sono e saranno

liberi da privilegi, ipoteche, pegni, gravami, sequestri, diritti di terzi ed

oneri di qualsiasi genere. Tali beni sono e saranno in buone condizioni,

salvo la normale usura, e sono stati e saranno oggetto di tutti i necessari

ed opportuni lavori di manutenzione e di riparazione.

L’azienda è ubicata nell’immobile sito in …., via …., n. …., immobile del

quale il locatore ha il godimento in virtù del contratto di locazione

stipulato in data …. con il proprietario dell’immobile Sig. / Società …. con

scadenza …. Al canone annuale di Euro …. oltre le spese. Tale contratto

viene allegato al presente atto. Si conviene che il contratto di locazione

dll’immobile sia ceduto all’affittuario ai senti e per gli effetti dell’art. 36

legge 27 luglio 1978, n. 392 e l’affittuario, subentrando in detto contratto,

lo accetta in ogni sua parte;

c. Il concedente, è e sarà solo ed esclusivo titolare dell’autorizzazione

relativa all’azienda; tale autorizzazione è pienamente valida, vigente ed

efficace alla data odierna; non sono in corso né sono minacciati

procedimenti (anche giurisdizionali) di natura amministrativa

relativamente alla stessa né sono stati adottati provvedimenti (anche

giurisdizionali) di qualunque tipo relativamente ad essa e il concedente

non è a conoscenza di circostanza alcuna che possa dar luogo a quanto

sopra e conseguentemente alla revoca, decadenza e annullamento di

detta autorizzazione;
d. Non è pendente o minacciato alcun procedimento giudiziale o

amministrativo nei confronti del concedente, relativamente all’azienda e/o

ai locali, nei confronti dei beni, attività o obbligazioni quivi considerate e

che potrebbero avere un impatto negativo sull'attività, i beni dell’azienda

sullo svolgimento delle operazioni quivi considerate, né alcun terzo ha

avanzato pretese di sorta in relazione all’azienda e/o ai locali e il

concedente non è e non sarà a conoscenza di alcuna circostanza che

possa dar luogo a quanto sopra;

f. Nessuno dei debiti del concedente inerenti all’azienda oggetto del

presente Contratto Preliminare verrà trasferito all’affittuario;

g. Il concedente non è e non sarà inadempiente o in violazione di accordi

o contratti di cui è parte inerenti all'esercizio dell’azienda oggetto del

presente contratto;

h. Tutte le dichiarazioni e le comunicazioni che debbono essere

presentate dal concedente in relazione a tributi di ogni genere sono e

saranno presentate tempestivamente e tutti i tributi relativi sono stati e

saranno pagati interamente alla scadenza e non sono né saranno dovuti

nel futuro pagamenti, interessi, multe o penalità in relazione a tali tributi;

non esistono o esisteranno a carico del concedente avvisi di

accertamento o di rettifica o procedimenti comunque pendenti da parte di

alcuna autorità fiscale e/o tributaria;

i. Il concedente non ha, con riferimento all’azienda in affitto, alcun

dipendente, collaboratore continuativo e coordinato, saltuario e non

coordinato, alcun agente, procacciatore d'affari, mediatore ovvero

persona fisica o giuridica che svolga attività di intermediazione.


Tutti i rapporti di lavoro, collaborazione, agenzia, intermediazione,

procacciamento sono stati compiutamente e correttamente risolti prima e

come condizione per la stipula del contratto;

l. I locali ove insiste l’azienda sono idonei all’attività che vi verrà svolta ed

interamente accatastati ad uso commerciale; i locali sono conformi alla

vigente normativa in materia edilizia ed urbanistica e dotati del Certificato

di Prevenzione Incendi e del Certificato di Agibilità.

16) DIRITTO DI PRELAZIONE.

Il concedente in caso di vendita dell’azienda si impegna a parità di

prezzo a preferire l'affittuario.

Il concedente concede inoltre irrevocabilmente all’affittuario il diritto di

prelazione per la stipula di un nuovo contratto d’affitto avente ad oggetto

il l’azienda. Pertanto, qualora il concedente decidesse alla scadenza del

contratto di concedere nuovamente l’azienda in affitto, dovrà darne

comunicazione all’affittuario almeno 120 giorni prima della predetta

scadenza, mediante raccomandata A.R. contenente tutte le condizioni e i

termini di cui alle proposte ricevute da terzi e contenente l’invito

all’affittuario ad esercitare la prelazione. L’affittuario potrà esercitare il

diritto di prelazione entro 60 giorni dal ricevimento della raccomandata

A.R. inviata dal concedente; decorso tale termine senza che l’affittuario

abbia esercitato il diritto di prelazione, il concedente potrà concludere

altro contratto di affitto di azienda con terzi.

17) SPESE.

I tributi inerenti alla gestione nonché le spese del presente atto sono

poste a carico dell'affittuario.

18) RINVIO A DISPOSIZIONI DI LEGGE.


Per tutto ciò che non è stato espressamente stipulato nel presente

contratto le parti rinviano alle disposizioni di legge in materia.

19) FORO COMPETENTE.

Per quanto non previsto le parti fanno e faranno riferimento al Codice

Civile e alla vigente normativa.

Tutte le controversie derivanti dal presente contratto, comprese quelle

relative alla sua validità, interpretazione, esecuzione e risoluzione,

saranno deferite ad un arbitro unico, in conformità al Regolamento

Arbitrale della Camera Arbitrale di …., che le parti dichiarano di

conoscere ed accettare interamente. L'arbitro unico procederà in via

rituale e secondo diritto.

Luogo e data

Il concedente L’affittuario
FIDEIUSSIONE BANCARIA

Premesso

1) che, in data …. tra il Sig. ...., nato a ...., il ...., residente in ...., via ...., n.

...., codice fiscale [oppure] La società …., con sede in …. – via …., n. ….,

P. IVA …. in persona del legale rappresentante p.t. Sig. …. e il Sig. ....,

nato a ...., il ...., residente in ...., via ...., n. ...., codice fiscale .... [oppure]

la società …., con sede in …. – via …., n. …., P. IVA …. in persona del

legale rappresentante p.t. Sig. …. è stato concluso un contratto avente

ad oggetto l’affitto di azienda per la produzione e il commercio di ....

esercitata in ...., nei locali di via ...., sotto la ditta .... giusta autorizzazione

rilasciata da ...., in data ....;

2) che, a garanzia della restituzione dei pagamenti derivanti dal contratto,

l’affittuario …. si è impegnato a far rilasciare dalla nostra Banca, a favore

del concedente …., una fideiussione a prima domanda dell'importo

complessivo Euro …., con validità fino al ….

TUTTO CIÒ PREMESSO

La sottoscritta Banca …. con sede sociale in …. nella persona dei

Signori …., …., garantisce e promette, incondizionatamente ed

irrevocabilmente, a favore del concedente, fino all’importo complessivo di

Euro …. l'esatto e puntuale adempimento da parte dell’affittuario ….

dell’obbligo di versamento delle somme dovute in conseguenza del

contratto di affitto di azienda sottoscritto in data.

La sottoscritta Banca si impegna ad effettuare il pagamento della somma

sopra indicata entro tre giorni dal ricevimento della semplice richiesta

scritta del concedente, in tal senso, senza potere opporre eccezione


alcuna riguardo alla legittimazione ed al fondamento di tale richiesta,

anche quando ciò fosse oggetto di contestazioni da parte di chiunque.

La presente garanzia è disciplinata dalle seguenti disposizioni:

a) essa è indipendente da ogni altra eventuale garanzia di natura reale o

personale già esistente o che fosse in seguito prestata nell'interesse

della concedente;

b) la sottoscritta Banca è tenuta ad effettuare il pagamento, oggetto della

presente garanzia, anche prima dell'escussione dell’affittuario, il

concedente non sarà obbligato ad esercitare alcuna azione nei confronti

dell’affittuario al fine di avere diritto al pagamento della presente

garanzia;

c) è data dispensa dall'onere di agire entro i termini previsti dall'art. 1957

c.c., intendendo la sottoscritta Banca rimanere obbligata, in deroga a tale

disposizione, anche se non siano state proposte le istanze contro il

debitore o non siano state continuate;

d) in deroga all'art. 1939 c.c., la presente garanzia mantiene tutti i suoi

effetti anche se l'obbligazione principale sia dichiarata invalida;

e) la presente garanzia avrà durata sino al ….;

f) ogni controversia che dovesse insorgere in ordine alla validità,

efficacia, interpretazione ed esecuzione della presente garanzia sarà

deferita alla competenza esclusiva del Tribunale di ….

Luogo e data

Firma