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Projetos de Prefeitura
(Legislação base: Código de Obras e Edificações do
Município de São Paulo – COE Lei n. 11.228/92)
www.construir.arq.br
São Paulo, outubro de 2015
Projetos de Prefeitura de acordo com o COE/SP Lei n. 11.228/92
Sumário
Agradecimentos ................................................................................... 4
Introdução ...........................................................................................6
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Projetos de Prefeitura de acordo com o COE/SP Lei n. 11.228/92
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Projetos de Prefeitura de acordo com o COE/SP Lei n. 11.228/92
Agradecimentos
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Projetos de Prefeitura de acordo com o COE/SP Lei n. 11.228/92
Sobre as autoras
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Projetos de Prefeitura de acordo com o COE/SP Lei n. 11.228/92
Introdução
É comum as pessoas sentirem insegurança ao se depararem com a falta de conhecimento
básico quando precisam aprovar um projeto arquitetônico na prefeitura antes de iniciar uma
construção ou reforma.
Pensando no despreparo que muitos podem ter, foi que preparamos este e-book com o intuito
de simplificar a sistemática de elaboração de projetos de prefeitura, desmistificando a ideia de
que ele é complicado.
Este material é destinado principalmente aos profissionais da área, estudantes, e pessoas que
desejam conhecer mais sobre o assunto, como proprietários e construtores.
Será demonstrada, de uma maneira muito agradável, com linguagem simples, a elaboração do
projeto, os elementos essenciais e os trâmites comuns que envolvem o processo nas
prefeituras. O leitor será apresentado ao processo passo a passo, mediante estudos de caso,
com as variáveis envolvidas na elaboração do projeto e a maneira como se faz isso de acordo
com as normas do COE – Código de Obras e Edificações do Município de São Paulo e normas
gerais básicas a todas as prefeituras.
O Capítulo 1 trata do conceito de projeto de prefeitura, ou projeto legal, como é tecnicamente
chamado, e demonstração, por meio de figuras, da interface da representação gráfica; uma
“prancha” de desenho, como se diz. Também discorremos brevemente sobre os requisitos para
a aprovação e alguns termos usuais que envolvem o projeto.
No Capítulo 2 tratamos pormenorizadamente da documentação necessária para instruir o
processo, com demonstração de modelos, bem como dos elementos essenciais que devem
constar no projeto.
O Capítulo 3 traz a conceituação dos termos recorrentes nos projetos e requerimentos das
Prefeituras.
No Capítulo 4 é feita uma breve delimitação das responsabilidades do proprietário do imóvel e
também do responsável técnico pela obra, situando cada caso no aspecto jurídico.
Por fim, o Capítulo 5 trata da parte física do processo, da folha de desenho, o que deve ser
demonstrado e como se faz para se montar um processo desde o início até a aprovação.
Em alguns capítulos apresentamos estudos de casos, tomando por base o que é exigido pela
prefeitura de São Paulo e que pode ser aplicado em qualquer prefeitura, uma vez que a
prefeitura paulistana é uma das mais exigentes no país em termos de aprovação de projetos.
Assim, o aluno estará apto a desenvolver um projeto legal e obter a aprovação em qualquer
município do país.
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Projetos de Prefeitura de acordo com o COE/SP Lei n. 11.228/92
“
É objetivo da Política Urbana ordenar o pleno desenvolvimento das funções
sociais da Cidade e o uso socialmente justo e ecologicamente equilibrado e
diversificado de seu território, de forma a assegurar o bem-estar equânime de
seus habitantes...” Plano Diretor Estratégico (PDE) de São Paulo, art. 9º, Lei n.13.430/02.
Um projeto de prefeitura (ou legal) é um documento exigido pelos COE's – Códigos de Obras e
Edificações dos municípios no qual devem constar todos os parâmetros que serão utilizados
em uma construção ou reforma/alteração residencial, comercial, industrial ou galpão.
O projeto é uma exigência dos Poder Executivo Municipal, visando ter registrado tudo o que
ocorre nas cidades, como as obras se relacionam dentro do planejamento urbanístico e se elas
respeitam as normas legais vigentes.
O projeto possui a interface gráfica com a disposição dos desenhos arquitetônicos dos
pavimentos da edificação – a chamada planta baixa, que, basicamente, é um desenho da
planta da construção, vista de cima, como se cortada à altura de 1,5m do piso. Devem ser
apresentados, também, os cortes transversais e longitudinais, bem como fachadas
(usualmente a frontal ou principal e em alguns casos a lateral), quadros técnicos com
indicativos de iluminação, ventilação e outros índices.
É importante mencionar que o projeto de prefeitura é um projeto único, pois não se confunde
com o projeto técnico (aquele que vai todo detalhado para a obra), nem com o projeto para o
cliente (que tem ênfase nos detalhes estéticos).
1 O Plano Diretor rege o desenvolvimento do município, envolve planos estratégicos de transportes, uso e ocupação
do solo, dentre outros.
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Projetos de Prefeitura de acordo com o COE/SP Lei n. 11.228/92
Cada COE determina seu regramento, com os cortes e parâmetros gráficos e legais diferentes
(selo, cotas e legenda, p.ex.), porém, na maioria das vezes os elementos gráficos e as
informações são comuns em todos os municípios, variando apenas em alguns poucos
detalhes.
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O projeto principal de prefeitura, apresentado na figura do item anterior, não é exigido somente
para construções novas, é obrigatório também em caso de alteração de um projeto original
(reformas), mesmo que já efetivado, como um projeto de regularização de obra existente (no
qual se acrescentam ou não área à construção), projeto de anistia (que só são permitidas em
períodos específicos), reparos (como telhados) e projeto de demolição, por exemplo. Todos
esses são, igualmente, projetos de prefeitura devem ser submetidos ao mesmo regimento
normativo (item 3.3 do COE/SP).
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Há, também, projetos legais de condomínio, os quais requerem aprovação tanto na prefeitura,
como no condomínio, pois a construção/alteração deve seguir os parâmetros previstos nas
regras condominiais. Então serão dois projetos apartados.
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A prefeitura de São Paulo, atualmente, já aceita que, para residência unifamiliar pequena (lote
até 400 m² que não envolva outorga onerosa, área de operação urbana ou INCRA), seja feito
um único requerimento de alvará, que funcionará para aprovação e construção ao mesmo
tempo:
3.10 - Por opção do proprietário, devidamente assistido por profissional habilitado, poderá
ser requerida a emissão de Alvará de Licença para Residências Unifamiliares, como
procedimento alternativo àqueles previstos nas seções 3.6 (Alvará de Aprovação), 3.7
(Alvará de Execução) e 3.9 (Certificado de Conclusão).
Os alvarás de aprovação são mais comumente requeridos por construtoras, que apresentam
vários projetos para aprovação para, depois de deferido o alvará, requerer o alvará de
execução. Isso é interessante para grandes empreendimentos, pois somente depois da
aprovação do projeto é que a empresa decidirá qual deles é economicamente mais viável de se
construir ou comercialmente mais vantajoso.
Para que um projeto obtenha aprovação, deverá observar estritamente as disposições do COE
do município onde está registrado o imóvel.
A prefeitura de São Paulo exige que para requerer o Alvará de Aprovação, o pedido seja
instruído com as seguintes peças:
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Como cada município tem seu regramento próprio, o prazo para um parecer da prefeitura a
respeito de uma solicitação pode variar. Em São Paulo o COE determina 90 (noventa) dias
como prazo máximo para uma decisão da prefeitura sobre a aprovação (item 4.2 e seguintes
do COE). Caso não seja cumprido esse prazo, faculta-se ao proprietário o requerimento de
execução da obra, que poderá ser iniciada sob a responsabilidade do proprietário e do
responsável técnico acerca das observações das normas vigentes.
Caso seja constatada uma irregularidade no projeto submetido à análise para aprovação, será
emitido um documento, pelo setor de aprovação, denominado “Comunique-se”2 ao proprietário
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para que seja adequado o projeto ao que determinar a prefeitura, entretanto, se não cumpridas
em 30 dias a partir da publicação do “Comunique-se”, o pedido será indeferido.
Pode ser que o despacho emitido pela Prefeitura não seja aquele que o proprietário espere.
Nesse caso, pode-se fazer o pedido de reconsideração desse despacho, mediante a
correção dos problemas que foram apontados como causadores do indeferimento da
solicitação. Na Prefeitura de São Paulo o prazo é de trinta dias, e para Certificado de
Conclusão de obra (“habite-se”), 60 dias. Esses prazos são improrrogáveis.
É o documento que vai autorizar o início efetivo da construção ou reforma. Com ele em mãos,
o arquiteto ou engenheiro pode autorizar que os trabalhos iniciem no imóvel do cliente, sendo
necessário também para os casos de: movimento de terra; construção de muro de arrimo;
demolição total; reforma; reconstrução; instalação de equipamentos e execução de sistema de
segurança.
Para ter certeza de que o pedido de execução será deferido, devem ser seguidas as regras do
COE:
a) título de propriedade;
b) projeto aprovado, devidamente avalizado pelo Dirigente Técnico da Obra;
c) Alvará de Aprovação;
a) título de propriedade;
b) laudo técnico de sinistros;
c) documentos comprovantes da regularidade da obra sinistrada;
d) peças descritivas, devidamente avalizadas pelo Dirigente Técnico da Obra.
Durante a execução das obras, é obrigatório ao Dirigente Técnico da Obra (que poderá ser o
engenheiro ou o arquiteto que fez o projeto) comunicar periodicamente, no mesmo processo
que originou o Alvará de Execução, o andamento das obras ou serviços durante suas
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Esse certificado é uma confirmação de que a obra foi concluída dentro do projeto aprovado que
originou o Alvará de Execução. Pode ser concedido, também, certificado parcial para o caso
de haver partes concluídas que estejam dentro das exigências mínimas.
Somente será emitido o certificado (total ou parcial) mediante vistoria prévia por meio de
fiscais da Prefeitura constatando a fidelidade ao projeto e, no caso de haver alguma
discrepância, essa não pode ser superior a 5% entre a obra e o projeto (itens 3.9.1 e 3.9.2 do
COE/SP).
O certificado de conclusão não será expedido se houver multas pendentes sobre o imóvel,
sendo necessário saldá-las para se obter a liberação do documento (item 3.9.3).
Esse foi um breve relato acerca do trâmite do processo dentro da Prefeitura de São Paulo.
Possivelmente ele será o mesmo procedimento existente nas demais prefeituras do país. A
partir do próximo capítulo serão conhecidas as especificidades dos elementos do projeto, os
órgãos envolvidos nos diferentes tipos de edificações e como tudo isso se interliga para que um
projeto possa ser aprovado.
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“
Será comunicado ao órgão federal fiscalizador do exercício profissional a
atuação irregular do profissional que incorra em comprovada imperícia, má-fé,
ou direção de obra sem os documentos exigidos pela PMSP.” COE/SP, item 2.4.3
O engenheiro3 ou arquiteto deverá ser formado em curso superior reconhecido pelo MEC e
estar registrado no conselho profissional competente, bem como seguir as determinações que
seu órgão de classe prevê.
Outro requisito essencial, sem o qual não se consegue dar entrada no projeto na prefeitura
competente, é o cadastro do profissional na prefeitura municipal, sob pagamento de taxa
inscrição. Basta cumprir esse requisito e efetuar o registro em quantas prefeituras se tenha
interesse/necessidade.
No item 2.4 do COE/SP estão dispostas as exigências para que o profissional atue perante a
municipalidade.
A prefeitura de São Paulo disponibiliza um manual com interface simples e agradável para
nortear o pedido de aprovação eletrônica dos projetos no endereço
http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/planejamento/arquivos/manual%20slc.
pdf.
3 Desde agosto de 2013 tramita no Tribunal Regional Federal de Santa Catarina uma Ação Civil Pública intentada
pelo CREA/SC contra o CAU/SC a respeito da reserva de mercado deste último aos arquitetos em detrimento dos
engenheiros para os projetos arquitetônicos. Até a data de fechamento deste e-book ainda não há decisão definitiva,
sendo que o CREA venceu na primeira instância, mas perdeu na segunda. Ainda deve ser julgado o recurso de
Apelação do CREA/SC. Para maiores detalhes, veja nota ao final deste capítulo.
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É necessário que a matrícula esteja atualizada (o prazo máximo aceitável fica a critério da
municipalidade), para que se confirme a validade do documento e sua real situação, seja física
(dimensões, por exemplo), seja jurídica (título de propriedade).
É importante que o nome do proprietário constante na matrícula seja o mesmo que conste nas
plantas, ou, no caso de possuidor, pode ser o mesmo que conste no contrato de compra e
venda, mas também deve ser acompanhado da matrícula para confrontação das dimensões do
lote. Isso pode ser feito somente para o pedido de Alvará de Aprovação do projeto, porém para
a execução o nome do proprietário tem que constar na matrícula atualizada do imóvel e ser o
mesmo que conste das plantas.
- Folha de rosto do IPTU. A edificação tem que estar regularizada para reforma e também o
terreno para receber qualquer construção nova. Caso não esteja, primeiramente devem-se
regularizar os documentos, pois não se pode efetuar qualquer alteração em uma edificação ou
terreno irregular.
Em São Paulo (e também em algumas cidades do interior) é permitido entrar com cadastro por
obra, não é necessário ter cadastro permanente, porque pode ser que a pessoa não atue no
município, seja apenas um serviço de execução temporária.
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Figura 5: Instrução para preenchimento de Requerimento da PMSP para uso e ocupação do solo
Fonte: http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/licenciamentos/requerimento_padrao.pdf
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- Declarações padrão. O profissional declara que não está sendo usado um tipo de material
que é proibido no município onde será realizada a obra. Em São Paulo é proibido utilizar o
amianto, por exemplo. Também devem ser feitas as declarações de acessibilidade. Cada
Prefeitura exige um tipo de declaração.
O arquiteto não será responsável pelo levantamento topográfico, pois o autor é outro
profissional, porém, o arquiteto deverá saber como ele é feito, para poder pegar as informações
e transpor para o projeto arquitetônico, como as dimensões reais do terreno, a angulação, o
perfil natural do terreno tem que aparecer no corte, as cotas de nível têm que aparecer na
planta, o ângulo de encontro das arestas, a largura da via (que também é levantada no
planialtimétrico), a localização de boca de lobo, postes, árvores, todos esses elementos devem
ser indicados no projeto de arquitetura para aprovação na prefeitura.
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- Projeto arquitetônico de acordo com o padrão exigido pela prefeitura. Deverá ser juntado
ao requerimento de aprovação o projeto em 2 ou 3 vias, a critério de cada prefeitura. Se for on-
line, como em São Paulo, deve juntar como documento anexo, na extensão especificada no
site.
Cada prefeitura possui seus requisitos padrão, umas dão mais ênfase à volumetria (desenhos
de fachadas), outras aos cortes. A prefeitura de São Paulo, objeto de estudo deste e-book,
exige o seguinte:
Geralmente o projeto é apresentado em escala 1:100 ou, se for necessário reduzir, até 1:200 é
admitido. Deve ser observado o fundo claro e sem detalhes desnecessários, de modo a
informar sem “tumultuar” o desenho.
Assim, os desenhos devem indicar as cotas internas dos ambientes (sem linhas), cotas
externas de referência, cotas de nível, chamadas de esquadrias quando necessário (quando
houver muitas esquadrias, faz-se um quadro indicando a altura x largura x peitoril),
denominação de compartimentos, marcação de guarda-corpo (deve observar as normas de
segurança), platibanda, inclinações de rampas, numeração de escadas. Tudo em escala
compatível e legível. Detalhes de escadas, rampas, saliências e mobiliários, quando
necessário.
Os cálculos também devem aparecer na folha de projeto (mas não precisam constar no
carimbo): lotação, área permeável, vagas de estacionamento, quota de terreno por unidade
(em caso de conjunto residencial), reservatório (quando necessário), quadro de áreas de
insolação e ventilação.
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O quadro de áreas de escritura x real, computáveis e não computáveis, e área total, devem
aparecer no carimbo, bem como os cálculos de taxa de ocupação e coeficiente de
aproveitamento.
Igualmente, cada município possui uma legislação acerca das declarações e notas que
devem constar no projeto, o que deverá ser pesquisado pelo arquiteto.
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- Declarações gerais. Conforme dito no capítulo anterior, há exigências que devem ser
observadas por escrito no próprio projeto, como a declaração de não haver pendências
judiciais envolvendo o imóvel e a juntada de documento de anuência dos órgãos
competentes, com aprovação de plantas, referentes às áreas de controle aéreo, tombamento
histórico e proteção ambiental. A própria prefeitura informa quais órgãos devem ser
consultados para a aprovação dos projetos específicos.
Ao fim dos projetos aprovados, de posse das declarações de anuência desses órgãos, é que o
projeto estará apto para entrada na prefeitura.
Assim, os seguintes documentos são comumente mais exigidos (alguns deles já mencionados
no tópico anterior):
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O que acontece é que de 1933 até 2011, o CAU não existia. Os profissionais de Arquitetura e
Urbanismo eram associados diretamente ao CREA, que até então era o Conselho Regional de
Engenharia, Arquitetura e Agronomia. Com um trabalho e projeto que se estenderam por muito
tempo, os arquitetos conseguiram, enfim, um conselho próprio para que pudessem
regulamentar sua prática profissional, atribuindo aos graduados da área uma série de
atividades exclusivas a eles.
Essas atividades exclusivas, portanto, só poderiam ser feitas, dentro da lei, por aqueles que
estivessem associados e com a anuidade em dia com o CAU, e não mais os engenheiros e
técnicos que participavam do CREA. A “Resolução 51″, documento que traz as leis que devem
ser seguidas, normas e direitos de um arquiteto, determina que apenas seus associados criem
“projetos arquitetônicos” (dentre outros). Isso causou muito alvoroço, e os engenheiros que
trabalhavam nessa área passaram a procurar caminhos para reverter essa situação.
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Com todos os problemas, o próprio CREA começou a procurar alternativas para cassar essa
permissão da justiça. Alguns estados conseguiram através de seus CREA’s uma liminar para
suspender a resolução, como o do Paraná e de Santa Catarina. Outros ainda brigam pelos
seus direitos e acompanham de longe a situação.
“No pedido, o CAU/BR reafirmou a legalidade da norma, com base na Lei 12.378/2010, nas
Diretrizes Curriculares Nacionais dos cursos de Arquitetura e Urbanismo e de Engenharia Civil,
e também nas Resoluções nº 218/1973 e nº 1010/2005 do Conselho Federal de Engenharia e
Agronomia (Confea).”
No recurso, a defesa da CAU aponta argumentos da juíza Lana Lígia Galati contraditórios e
mostra que não há problemas no documento que ela suspendeu, e por isso pedem que seja
reconsiderada a decisão.
Entre os argumentos do CREA está o fato de que as próprias universidades de engenharia civil
ensinam o projeto arquitetônico aos seus alunos, o que torna-os capazes de fazer esse
trabalho. Os arquitetos, por outro lado, dizem que também aprendem matérias específicas do
engenheiro, mas que não procuram exercê-las.
Enquanto o documento não está sendo executado, o CAU trabalha para reorganizá-lo de modo
que não cause problemas com a legalidade e que valorize o trabalho do arquiteto e suas
atividades específicas, luta que se estende há mais de 50 anos.
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- Área real – é a área que o terreno tem de fato, ou seja, a área que foi encontrada pelo
levantamento planialtimétrico.
Não poderá haver discrepância superior a 5% entre a área de escritura e a área real. Caso
essa diferença seja superior ao previsto no COE, deve-se adequar a escritura no cartório
competente, para que conste conforme a área real.
No projeto de prefeitura deverão ser indicadas as duas áreas, como na Figura 8, em que “E”
corresponde à área de escritura, e “R”, à área real:
- Área construída total – o nome é autoexplicativo, ou seja, é toda a área coberta construída
no terreno, sendo consideradas tanto as áreas computáveis e não computáveis. Ela vale para o
cálculo do IPTU, que cobra sobre tudo.
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- Área não computável – aquela que não entra para fins de cálculos, como os abrigos para
carros, a área de lazer comum de prédios (piscina, churrasqueira), guarita, apartamento do
zelador (até 60m², no caso da cidade de São Paulo).
- Área permeável – área ajardinada do terreno, ou seja, é a terra mesmo, sem o contrapiso,
sem concregrama (tipo de piso vazado muito usado para criar caminhos em jardins). Nas áreas
com concregrama deve ser apontado o grau de permeabilização (isso pode ser verificado com
o fabricante), pois há blocos com permeabilidade de 50%, 70%. Como fazer esse cálculo para
apontar no projeto? Primeiro, somam-se todas as áreas efetivamente ajardinadas, e caso haja
concregrama ou jardineira, faz-se o cálculo de proporção de permeabilidade destes em
separado, para poder somar a área de jardim. Depois dessa soma, divide-se o total pela área
do terreno, resultando na porcentagem de área permeável do terreno.
A Lei de Uso e Ocupação de Solo determina os parâmetros mínimos que um terreno deve ter
de permeabilidade, o que pode chegar até 30% da área total em algumas regiões.
Como se sabe, o escoamento das águas das chuvas é matéria de saúde pública, porque não é
raro as grandes cidades sofrerem com as enchentes, pois as pessoas estão cada vez mais
concretando os terrenos, o que sobrecarrega as bocas de lobo e o resultado todo ano é
documentado pela mídia.
Em São Paulo determinou-se uma faixa entre o mínimo, básico e máximo, sendo que o mínimo
é a quantidade mínima que deve ter de construção, o básico é o limite que deve ter o
coeficiente, sem que se pague nada além; valores entre o básico e o máximo podem ocorrer,
porém deve-se pagar uma taxa sobre o excedente de área construída, que é a chamada
“outorga onerosa”.
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A Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS) delimita os parâmetros mínimos e máximos da taxa
de ocupação. Para obras em São Paulo devem ser observados os coeficientes dispostos no
art. 108, Seção II da LUOS.
Art. 97. Para a disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do solo, esta lei recorre às
seguintes estratégias, sem prejuízo de outras estabelecidas em legislação pertinente:
[...]
V. controle do uso e ocupação do solo referente aos aspectos:
Parágrafo único. Para o cumprimento dos controles estabelecidos no "caput" deste artigo,
deverá ser verificada nos projetos e na execução e conclusão das obras, a observância:
4
I. dos coeficientes de aproveitamento definidos pelo PDE e PREs ;
II. das cotas mínimas de terreno por unidade construída;
III. do número máximo de habitações por metro quadrado de terreno, por zona de uso;
IV. dos recuos mínimos das edificações às divisas do terreno;
V. do gabarito de altura máxima das edificações;
VI. das relações entre altura das edificações e largura das vias públicas;
VII. das proporções mínimas de áreas públicas exigidas por lei;
VIII. do nível máximo do pavimento designado como térreo, em relação ao perfil natural do
terreno e declividade da via;
VIII. do nível máximo do pavimento designado como térreo, em relação ao perfil natural
do terreno e declividade da via;
IX. das diretrizes, expedidas pela Municipalidade, relativas aos dispositivos de acesso,
circulação e acomodação de veículos;
X. do atendimento ao número mínimo de vagas para estacionamento de veículos no interior
dos imóveis;
XI. do atendimento à taxa de permeabilidade;
XII. dos parâmetros de declividade e da não utilização de áreas com risco de
escorregamento ou geração de processos erosivos;
XIII. da compatibilidade entre o uso pretendido e os permitidos na zona de uso e,
quando couber, na via de acesso ao imóvel, segundo suas dimensões e categoria.
4 PDE; - Plano Diretor Estratégico; PREs - Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras.
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Projetos de Prefeitura de acordo com o COE/SP Lei n. 11.228/92
Mas isso não significa que as edificações de até 6m de altura podem ser coladas nas laterais e
nos fundos, porque sempre deverão observar o coeficiente de aproveitamento, então os recuos
não são totalmente preenchidos nesses casos.
Em uma edificação que supere de 6m de altura, os recuos partem de 3m e seguem uma forma
de cálculo escalonado definida na LUOS, conforme o número de pavimentos da edificação.
- Cálculo de lotação – é um cálculo que deve ser apresentado na folha de projeto e, para
tanto, deve ser utilizada uma tabela que defina a ocupação máxima por metro quadrado para
os variados tipos de uso em uma edificação. Obtém-se a ocupação máxima multiplicando a
área construída de cada espaço pela quantidade de pessoas por metro quadrado definida na
lei. Caso a construção seja mista (residência no piso superior e comércio no inferior, por
exemplo), deve-se fazer um cálculo para cada área, de acordo com a finalidade dela.
Essa lotação serve para a prefeitura local mensurar impactos na região e para a definição de
vagas de estacionamento, número de sanitários necessários em um projeto, dentre outras
definições.
- Classificação dos compartimentos – é uma classificação feita pelo COE para cada tipo de
ambiente de uma edificação, definida pelo seu uso (com base no tempo que as pessoas
passam dentro de cada ambiente), que determina dimensões mínimas, ventilação e insolação
necessárias.
Em São Paulo, por exemplo, podem-se utilizar ventilação e iluminação artificiais em banheiros
e, para salas e dormitórios (áreas habitacionais) usa-se 15% da área do ambiente como área
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Projetos de Prefeitura de acordo com o COE/SP Lei n. 11.228/92
de abertura para insolação (e metade desta para a ventilação). Para outros cômodos, como
áreas de trabalho, repouso (hotéis), estudo, (escolas) essa razão cai para 10%.
Todos os meios de ventilação e insolação (naturais ou artificiais) devem ser indicados nas
plantas.
Para este item devem ser consideradas rampas, escadas, corredores e acessos em geral. Para
escadas há dimensões mínimas de pisada e espelho e, para rampas, inclinação máxima.
Dependendo do uso da edificação, faz-se necessário projeto de segurança a ser aprovado pelo
Corpo de Bombeiros local.
As escadas protegidas (contra incêndio) devem estar presentes em edificações de uso coletivo
e possuem regras construtivas específicas.
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Projetos de Prefeitura de acordo com o COE/SP Lei n. 11.228/92
- Saliências, mobiliário e obras complementares – são partes da edificação que podem ser
consideradas como área construída, mas não entram na área computável da edificação. São
saliências os beirais de cobertura, marquises, abas, balcões abertos, floreiras, cujas medidas
são definidas pela legislação local. O mobiliário consiste em alojamentos de animais, estufas,
viveiros, guaritas, churrasqueiras, pergolados, jiraus, piscinas, entre outros. São consideradas
obras complementares os abrigos para automóvel, caixas eletrônicos, abrigos para gás,
cabines de força, portaria, bilheteria. Essas obras estão sujeitas aos parâmetros fixados nas
leis locais (COE, LUOS), e quando ultrapassam esses parâmetros são considerados área
construída computável. Devem ser detalhadas em escala maior que a utilizada nos outros
desenhos, que geralmente são de 1:100 (exigidas pelas prefeituras).
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Projetos de Prefeitura de acordo com o COE/SP Lei n. 11.228/92
“
É direito de vizinhos entrarem na Justiça embargando obras em desacordo com
a legislação no caso da omissão do poder público. Livro “Direito e Justiça de Victor”
Averbach – Ed. Pini.
Perante a prefeitura municipal, o profissional será o responsável efetivo pela obra, por ela
respondendo em caso de acidentes de quaisquer espécies, bem como quanto aos dados
técnicos e de materiais envolvidos.
O proprietário, por sua vez, também deve ser alertado de que possui algumas obrigações para
providenciar o bom e adequado andamento da obra, de modo que tudo possa transcorrer sem
percalços, de acordo com o que prevê o Capítulo 2 do COE/SP.
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Projetos de Prefeitura de acordo com o COE/SP Lei n. 11.228/92
Além do projeto topográfico, também correrão por conta do proprietário as despesas com as
taxas municipais e demais emolumentos e ISS, como não poderia deixar de ser. Recomenda-
se que o profissional mantenha cópia das despesas efetuadas para prestação de contas ao
cliente, tudo para manter a transparência do contrato e a confiança do cliente.
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Em toda obra sob a responsabilidade do profissional deverá estar afixada, em local visível ao
público, placa com o nome do responsável técnico (com qualificação profissional) e demais
requisitos exigidos pela prefeitura: nome completo (tal como registrado na prefeitura), autor do
projeto (também com qualificação profissional), número de alvará e número de protocolo na
prefeitura (há municipalidades que não exigem este último).
A placa de identificação é necessária para apontar o responsável pela obra e se ela está de
acordo com as normas exigidas pela prefeitura. Isso possibilitará aos fiscais de rua da
prefeitura a verificação de regularidade da obra. Caso a obra não possua a placa poderá ser
autuada nos termos das leis municipais.
Além disso, deverão estar sempre à disposição na obra o projeto aprovado e alvarás, para que
em uma possível vistoria de rotina por parte dos fiscais possa se comprovar a obediência aos
regramentos do COE.
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Caso determinado pelas autoridades, deverão apresentar toda a documentação oficial como
licenças e alvarás para que se apurem as causas do acidente e seja identificado e punido o
responsável.
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“
As peças gráficas do pedido, devidamente avalizadas por profissional
habilitado, deverão conter elementos que possibilitem a análise da implantação,
movimento de terra, volumetria, aeração, previsão de vagas de estacionamento,
índices urbanísticos e áreas da edificação a ser projetada.” COE/SP, item 3.2.1
Neste capítulo serão apresentadas as características do projeto de prefeitura com base nas
determinações do COE para uso e ocupação de solo do Município de São Paulo por meio de
estudos de caso em que serão demonstrados os desenhos e os requisitos obrigatórios que
devem estar presentes nas plantas, cortes, fachadas, telhados, selo do projeto, dentre outros,
demonstrando um a um em detalhes.
Sugere-se que, antes de propor o projeto para o cliente, o profissional se certifique acerca da
legislação aplicável ao zoneamento (a chamada “lei de zoneamento”) em que será implantado
o projeto, pois há áreas que são exclusivamente residenciais (ZER-01), nas quais não há
viabilidade de se implementar um projeto comercial, por exemplo. Isso pode ser feito por
acesso online ou presencial à prefeitura em questão por meio do endereço onde será efetuada
a obra, que está localizada em determinada zona de uso registrada documentalmente no órgão
público.
Depois de fazer a reunião com o cliente e se ter chegado a todas as conclusões sobre o que
vai ser feito (projeto arquitetônico), o próximo passo é aprovar na prefeitura o anteprojeto
(chamado pré-executivo).
Como se mencionou no capítulo anterior, é prudente deixar bem claro ao cliente que, uma vez
aprovado o projeto pré-executivo, as alterações posteriores no projeto arquitetônico implicarão
mais tempo e gasto, uma vez que deverá ser dada entrada em nova aprovação deste outro
anteprojeto, implicando em mais pagamentos de taxas.
Como agora já se sabe, cada prefeitura possui seus requisitos para a apresentação do projeto
arquitetônico, porém, há requisitos que são padrão e devem estar em todo projeto.
Por esse motivo, sugere-se que sempre sejam guardados os projetos aprovados em
determinada prefeitura, pois se terá sempre à mão os requisitos necessários para aquela
municipalidade.
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Primeiramente, deve-se localizar a zona, de acordo com a localização do lote, ou seja, o bairro.
Como o município de São Paulo é muito grande, ele é subdividido em administrações regionais
(subprefeituras), cada uma tem o mapa de uso e ocupação do solo e seu Plano Diretor
Estratégico (isso pode ser verificado on-line ou na própria prefeitura).
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As prefeituras disponibilizam a lista das exigências dos elementos que devem constar em todo
projeto. Ao se inscrever na prefeitura, o profissional deve solicitar que lhe seja fornecida essa
lista. O COE de São Paulo menciona os elementos gráficos essenciais ao estudo preliminar
de projeto de edificação na Seção 3C.
Basicamente, os principais desenhos que devem constar do projeto são: planta baixa, cortes
transversais e longitudinais, fachadas, planta de cobertura e detalhes (como escadas e
piscinas, iluminação e ventilação). Todos eles estão detalhados na sequência.
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O projeto geralmente é apresentado em escala 1:100 (caso precise reduzir, para que caiba o
desenho, é admitido até 1:200), e em fundo claro, para melhor visualização.
Os cálculos com lotação, área permeável, vagas de estacionamento, cota de terreno por
unidade em caso de conjunto residencial, reservatório (quando necessário), quadro de áreas
de insolação e ventilação, devem, obrigatoriamente, ser dispostos na folha do projeto, mas não
precisam constar no carimbo.
O quadro de áreas de escritura e real, computáveis e não computáveis e área total, devem
aparecer no carimbo, bem como os cálculos de taxa de ocupação e coeficiente de
aproveitamento. Atentar para cálculos específicos exigidos pela prefeitura de cada município. A
seguir, confira um exemplo de carimbos e tabelas de projeto de prefeitura.
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À direita está representado um carimbo padrão da Prefeitura de São Paulo, devendo constar o
nome do proprietário, zona de uso, número de contribuinte, a escala, a categoria de uso
pretendido (nesse caso é residencial), tem que colocar a zona, também deve constar a
situação sem escala, com indicação do norte (para identificar o lote na quadra a que pertence),
a tabela de áreas computável e não computável, taxa de ocupação, coeficiente de
aproveitamento, área permeável.
A folha de projeto de prefeitura não requer padronização, pode ser tamanho A0, A1, A2, A3,
não importa, desde que o carimbo obedeça ao padrão A4, sendo que ele deve ser a frente da
dobradura da folha do projeto. Dessa forma, a folha de projeto pode variar as dimensões, mas
o carimbo determina o tamanho que ela deve ser dobrada, sendo que o carimbo não pode ser
dobrado, pois é o indicativo do projeto e será anexado assim dentro dos processos nas
Prefeituras. Cuidado apenas com a largura da plotter ao definir a largura da folha de seu
projeto… a largura máxima é de 900mm, mas o comprimento da folha pode ser maior. Se a
folha ficar muito grande, o ideal é distribuir os elementos do projeto em mais de uma folha.
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Para cada uso pretendido (residencial, predial, shopping), há certos cálculos que devem ser
demonstrados no projeto arquitetônico, como lotação, área permeável, cálculo de vagas, de
reservatório – deve vir acima do carimbo, na frente.
Legendas – são necessárias basicamente em caso de reformas, pois vai indicar a área
existente (regular, que será mantida), a área a ser demolida e a área a construir. No caso de
construção nova, não é necessária legenda, pois toda a construção será edificada.
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Geralmente as prefeituras oferecem ao profissional uma listagem dos elementos mínimos que
devem constar nos projetos. Cabe ao engenheiro ou arquiteto se informar acerca deles, para
que o projeto atenda às determinações. Basicamente, os principais são:
- planta baixa;
- cortes transversais e longitudinais;
- fachadas;
- planta de cobertura;
- detalhes;
- quadro de iluminação e ventilação.
O desenho da planta baixa deverá conter as informações básicas para tais identificações:
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A Figura 16 mostra como esses elementos, agrupados, aparecem no projeto de uma residência
com dois pavimentos.
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Figura 16: Exemplo de planta baixa de uma residência com dois pavimentos
Fonte: Projeto da autora (arq. Sabrina Marano)
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A finalidade dos cortes é a complementação das informações do projeto, uma vez que a planta
baixa sozinha não consegue mostrar as alturas de pé-direito, telhado, peitoris, etc. Os cortes
também possibilitam a visualização da configuração interna dos ambientes por quem vai
analisar o projeto (seja na prefeitura, seja na obra).
Embora a ABNT NBR 6492:1994 deixe claro que nos cortes devam ser cotadas apenas as
alturas, muitas vezes, nos projetos de prefeitura, cotamos as larguras de beirais dos telhados
nos cortes para facilitar o entendimento do projeto.
A Figura 17 traz como exemplo o corte longitudinal da residência com dois pavimentos, cujas
plantas estão representadas na Figura 16. Já o corte transversal está representado na Figura
18. À critério do desenhista, o corte longitudinal foi denominado como Corte AA e o corte
transversal como Corte BB.
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Figura 17: Exemplo de corte longitudinal de uma residência com dois pavimentos
Fonte: Projeto da autora (arq. Sabrina Marano)
Figura 18: Exemplo de corte transversal de uma residência com dois pavimentos
Fonte: Projeto da autora (arq. Sabrina Marano)
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5.1.3 Fachadas
Também de acordo com a ABNT NBR 6492:1994, as fachadas não devem ser cotadas. Apenas
as cotas de nível do piso acabado devem ser indicados. Entretanto, a fim de facilitar o
entendimento do projeto por parte do profissional que fará a análise técnica para aprovação,
muitos desenhistas optam por cotar as alturas nos corte e nas fachadas.
Para aprovação do projeto na prefeitura de São Paulo, é exigida a fachada frontal da edificação
(Figura 19) e também a fachada do muro (Figura 20). Verifique em seu munícipio se o muro
deve ou não ser detalhado antes de finalizar o projeto de prefeitura.
Figura 19: Exemplo de fachada frontal de uma residência com dois pavimentos
Fonte: Projeto da autora (arq. Sabrina Marano)
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- projeções da edificação;
- mostrar onde passam as linhas de cortes transversais e longitudinais;
- locar piscina e seus recuos mínimos.
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5.1.5 Detalhes
Alguns elementos do projeto requerem um detalhamento aprofundado para informar quem vai
analisar o projeto para aprovação (técnicos, arquitetos e engenheiros da prefeitura) ou mesmo
para quem vai construir. Quando o corpo técnico requer maiores informações a respeito do
elemento, que podem ser escadas ou piscinas, por exemplo, o profissional que elaborou o
projeto deverá adequar seu desenho às determinações da prefeitura.
Geralmente as escadas são o que mais se determina que sejam detalhadas, com cortes e
medidas exatas da pisada e do espelho em relação à altura do piso acabado. Os corrimãos
também devem ser desenhados com detalhes e representados em corte (preferencialmente) ou
vista e devem estar em escola de maior tamanho que a do desenho em geral. Recomenda-se
que a escala seja 1:20.
As escadas devem ser projetadas de acordo com regras de cálculo dispostos no código de
obras de cada município – de acordo com o uso, se particular, privativo, ou coletivo,
determinam-se as pisadas e espelhos.
- estrutura da piscina;
- profundidade;
- inclinação (algumas prefeituras sugerem que não haja inclinação);
- localização da casa de máquinas, suas alturas e pé direito;
- acesso à casa de máquinas;
- tipo de revestimento da piscina e da casa de máquinas.
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Este quadro é utilizado para indicar, em percentual, a quantidade de luz e ventilação naturais
que os ambientes projetados recebem.
Os índices utilizados são também estipulados pelo Código de Obras, que os subdivide em 1/6,
1/8 e 1/10, a depender do ambiente e o tempo em que o ambiente será utilizado/usufruído. O
quadro deve apontar todos os ambientes, demonstrando as respectivas áreas de piso.
Em São Paulo a lei do COE determina 15%, 10% e 5% da área do ambiente para a insolação
(e metade desta área para ventilação) de acordo com a classificação dos compartimentos.
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O índice de ventilação deverá ser de 0,5 em relação à iluminação: para a área de iluminação
exigida no exemplo anterior (3,00 m²), a ventilação deverá ser 1,50 m² e, da área projetada
(4,20 m²), será 2,10 m². Os valores projetados não poderão ser inferiores aos valores exigidos
pelo código de obras do munícipio. Então, no exemplo, tanto a área de iluminação quanto a
área de ventilação do projeto estão acima do exigido. Esse cuidado deve estar sempre
presente na elaboração dos projetos. Caso os valores do projeto resultem em uma margem
menor dos valores exigidos, as proporções das aberturas (portas e janelas) em relação à área
de piso do ambiente devem ser aumentadas!
Para as janelas dos banheiros, adotar, no mínimo, 0,60 m² de área de iluminação, mesmo que
o cálculo para a área exigida resulte menor. Exemplo: um banheiro com 2,50 m² com índice de
iluminação de 1/8, resultaria em uma área de iluminação de 0,3125 m². Neste caso, deve-se
adotar uma janela com pelo menos 0,60 m² de área de iluminação e 0,30 m² de área de
ventilação.
Também devem ser apontados no quadro os ambientes abertos, como os abrigos para
automóveis, por exemplo, porém a área projetada será indicada como ventilação permanente
(VP) ou “aberta”. O COE de São Paulo exige que apareça na tabela somente se três de quatro
faces forem vedadas.
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Considerações finais
Como se pôde ver durante a demonstração dos desenhos necessários ao projeto, em
confronto com o Código de Obras de São Paulo, há diversas peculiaridades que devem ser
observadas para a apresentação do projeto para análise pela municipalidade. É um projeto que
requer inúmeros elementos detalhados, porém não é um projeto difícil de se fazer.
A Prefeitura de São Paulo é um tanto quanto burocrática para liberar a aprovação dos projetos
arquitetônicos, sendo mais difícil que na maioria dos municípios brasileiros, entretanto, com as
diretrizes que apontamos, passo a passo, pode-se considerar que a atuação fora da capital de
São Paulo não requererá maiores dificuldades.
O profissional deve estar atento aos prazos e, caso não consiga sanar a falha no tempo
determinado, pode pedir que o prazo seja dilatado, conforme se mencionou neste e-book.
Com este material em mãos e as aulas teóricas e práticas do Curso “Elaboração de Projetos de
Prefeitura” com a Prof.ª Sabrina Marano, associados ao suporte por e-mail, haverá grande
possibilidade de êxito nos seus projetos de prefeitura!
Esperamos que tenha uma ótima experiência com este e-book e com as aulas!
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Referências consultadas
ABENC/BA. Associação Brasileira de Engenheiros Civis da Bahia. Ação CREA/SC contra
CAU/BR. Disponível em: <http://www.abenc-ba.org.br/colunistas/576-acao-crea-sc-contra-
caubr> Acesso em 03.set.2015.
BRASIL. Lei de uso e ocupação do solo de São Paulo – LUOS - Disponível em:
<http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/desenvolvimento_urbano/legislacao/planos_
regionais/index.php?p=1901> Acesso em 24.set.2015.
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SILVA, E. R.; CHINAGLIA, V. Cidades: Revista Mobile, jun. 2014. Disponível em:
<http://causp.gov.br/wp-content/uploads/2015/01/Mobile-n1-2014.pdf>. Acesso em:
31.ago.2015.
SOUTO, E.; BANHO, C. M. P.; SILVA, A. S. Guia prático para abertura de processos PMSP
– SEHAB Projeto Legal. E&C Arquitetura. São Paulo-SP, 2008.
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