Tema 7: La evaluación de los edificios. El deber normal de conservación de edificios.

La declaración de ruina. Intervención en edificios catalogados.

INDICE:

1.- La evaluación de los edificios.-

2.- La función social de la propiedad como fundamento de los deberes de conservación

y edificación.

3.- Los deberes de conservación y edificación en la legislación urbanística estatal y

valenciana.

4.- Ordenes de ejecución.

5.- Situación legal de ruina.

6.- El Registro Municipal de Solares y Edificios a Rehabilitar.

7.- Intervención en edificios catalogados.

1.- La evaluación de edificios.-

Concepto y normativa estatal aplicable

El Informe de Evaluación de los Edificios (en adelante IEE) es un documento en el que se

acredita la situación en la que se encuentran los edificios, al menos con respecto a:

- Su estado de conservación,
- El cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal,
- El grado de su eficiencia energética.

La normativa básica de referencia es estatal, concretamente el Real Decreto Legislativo 7/2015,

de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación
Urbana, publicado en el BOE núm. 261 de 31 de Octubre de 2015, y vigente desde ese mismo
día.

Este Real Decreto contiene un Título III dedicado al “Informe de Evaluación de los Edificios”. Los
artículos y disposiciones que hacen referencia al mismo son los siguientes:

 Artículo 29. El Informe de Evaluación de los Edificios.

 Artículo 30. Capacitación para el Informe de Evaluación de los Edificios.
 Disposición adicional primera. Sistema de información urbana y demás información al
servicio de las políticas públicas para un medio urbano sostenible.
 Disposición transitoria segunda. Calendario para la realización del Informe de
Evaluación de los Edificios.
 Disposición final primera. Cualificaciones requeridas para suscribir los Informes de
Evaluación de Edificios.

Sin perjuicio de esta regulación estatal, que tiene carácter básico, puede existir normativa
autonómica o municipal que la desarrolle.

Según el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, están obligados a realizarlo, los
propietarios de inmuebles ubicados en edificios de tipología residencial de vivienda colectiva
que tengan una antigüedad superior a los 50 años.

Según el artículo 2, apartado 6 de dicho Real Decreto, se entiende por edificio de tipología
residencial de vivienda colectiva: “el compuesto por más de una vivienda, sin perjuicio de que
pueda contener, de manera simultánea, otros usos distintos del residencial. Con carácter
asimilado se entiende incluida en esta tipología, el edificio destinado a ser ocupado o habitado
por un grupo de personas que, sin constituir núcleo familiar, compartan servicios y se sometan
a un régimen común, tales como hoteles o residencias”. En principio, y salvo que así lo exija la
normativa autonómica o municipal, están excluidas por tanto las viviendas unifamiliares.

También están obligados a realizar el IEE los propietarios de cualquier edificio, con
independencia de su antigüedad, cuando pretendan solicitar ayudas públicas para realizar
obras de conservación, de accesibilidad universal o eficiencia energética, y siempre con
anterioridad a la formalización de la petición de la correspondiente ayuda.
La normativa autonómica o municipal puede exigir el IEE para el resto de los edificios,
pudiendo establecer especialidades de aplicación del citado informe, en función de su
ubicación, antigüedad, tipología o uso predominante.

El incumplimiento del deber de cumplimentar en tiempo y forma el Informe de Evaluación

regulado por el Real Decreto 7/2015 tendrá la consideración de infracción urbanística, con el
carácter y las consecuencias que atribuya la normativa urbanística aplicable al incumplimiento
del deber de dotarse del informe de inspección técnica de edificios o equivalente, en el plazo
expresamente establecido.

De acuerdo con la Disposición transitoria segunda (Calendario para la realización del Informe
de Evaluación de los Edificios) del Real Decreto Legislativo 7/2015, y sin perjuicio de que las
Comunidades Autónomas aprueben una regulación más exigente y de lo que dispongan las
ordenanzas municipales, la obligación de disponer del IEE regulado en dicho Real Decreto
deberá hacerse efectiva, como mínimo, en relación con los siguientes edificios y en los plazos
que a continuación se indican:

a) Para los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que ya tuvieran más
de 50 años el 28 de junio de 2013, antes del 28 de junio de 2018, como máximo.

b) Para los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que vayan

alcanzando la antigüedad de 50 años a partir del 28 de junio de 2013, en el plazo
máximo de cinco años, a contar desde la fecha en la que alcancen dicha antigüedad.

c) En los supuestos de las letras a) y b) anteriores, si los edificios contasen con una
inspección técnica vigente, realizada de conformidad con su normativa aplicable antes del
28 de junio de 2013, sólo se exigirá el Informe de Evaluación de Edificios cuando
corresponda su primera revisión de acuerdo con aquella normativa, siempre que la
misma no supere el plazo de diez años a contar desde la entrada en vigor de esta ley. Si
según dicha normativa se supera ese plazo, el Informe de Evaluación del Edificio deberá
cumplimentarse con aquellos aspectos que estén ausentes de la inspección técnica
realizada con anterioridad.

d) Para cualquier edificio, con independencia de su antigüedad, cuyos titulares

pretendan solicitar ayudas públicas para realizar obras de conservación, de accesibilidad
universal o eficiencia energética, con anterioridad a la formalización de la petición de la
correspondiente ayuda.

e) El resto de los edificios, cuando así lo determine la normativa de la Comunidad

Autónoma o el Ayuntamiento correspondientes, que podrán establecer especialidades
de aplicación del citado informe, en función de la ubicación del edificio, su antigüedad,
tipología o uso predominante.

El IEE debe identificar el bien inmueble, con expresión de su referencia catastral y contener, de
manera detallada:

a) La evaluación del estado de conservación del edificio.

b) La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no

discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio,
 de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de
realizar ajustes razonables para satisfacerlas.

c) La certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el

procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente.

Cuando, de conformidad con la normativa autonómica o municipal, exista un Informe de

Inspección Técnica que ya permita evaluar los extremos señalados en las letras a) y b)
anteriores, se podrá complementar con la certificación de la eficiencia energética referida en la
letra c), y surtirá los mismos efectos que el informe regulado por el Real Decreto Legislativo
7/2015. Asimismo, cuando el IEE contenga todos los elementos requeridos de conformidad con
la normativa autonómica o municipal, podrá surtir los efectos derivados de la misma, tanto en
relación con la posible exigencia de la subsanación de las deficiencias observadas, como en
cuanto a su posible ejecución subsidiaria por parte de la Administración y a costa de los
obligados. Todo ello, con independencia de la aplicación de las medidas disciplinarias y
sancionadoras que procedan, de conformidad con lo establecido en la legislación urbanística
aplicable.

Asimismo además de las tres partes mencionadas, se ha incorporado una cuarta parte
"Condiciones Básicas de Protección frente al Ruido", que es una evaluación preliminar de
carácter voluntario de las condiciones acústicas de un edificio existente como paso previo a
la posibilidad de realizar una propuesta de mejora acústica.

En primer lugar, el propietario del edificio o su representante, deberá contactar con un técnico
competente y contratar con él la realización del IEE.

El técnico competente realizará el IEE, con los contenidos mínimos que establece el Real
Decreto Legislativo 7/2015.

El IEE realizado por encargo de la comunidad o agrupación de comunidades de propietarios

que se refiera a la totalidad de un edificio o complejo inmobiliario extenderá su eficacia a todos
y cada uno de los locales y viviendas existentes. Esto resulta especialmente relevante para la
Certificación de la Eficiencia Energética, pues permitirá tener la del edificio completo y
extender su eficacia a cada vivienda, de modo que durante su período de validez (10 años) no
será necesario que cada propietario la encargue individualmente cuando ponga en venta o
alquiler su vivienda particular.

Con el objeto de evitar duplicidades entre el IEE y la Inspección Técnica de Edificios (ITE) , o
instrumento de naturaleza análoga que pudiera existir en los Municipios o Comunidades
Autónomas, el informe resultante de la ITE se podrá integrar como parte del IEE regulado por
el Real Decreto Legislativo 7/2015, teniéndose éste último por realizado, en todo caso, cuando
el primero haya tenido en cuenta exigencias derivadas de la normativa autonómica o local
iguales o más exigentes a las establecidas por dicho Real Decreto.

Cuando, de conformidad con la normativa autonómica o municipal, exista Inspección Técnica

que ya permita evaluar los aspectos de conservación y accesibilidad exigidos por el Real
Decreto Legislativo 7/2015, se podrá complementar con la certificación de la eficiencia
energética del edificio, y surtirá los mismos efectos que el IEE regulado en dicho Real
Decreto. Asimismo, cuando contenga todos los elementos requeridos de conformidad la
normativa autonómica o municipal, podrá surtir los efectos derivados de la misma, tanto en
cuanto a la posible exigencia de la subsanación de las deficiencias observadas, como en cuanto
a la posible realización de las mismas en sustitución y a costa de los obligados, con
independencia de la aplicación de las medidas disciplinarias y sancionadoras que procedan, de
conformidad con lo establecido en la legislación urbanística aplicable.

El artículo 30 (Capacitación para el Informe de Evaluación de los Edificios) del Real Decreto
Legislativo 7/2015, establece que “1. El Informe de la Evaluación de los Edificios podrá ser
suscrito tanto por los técnicos facultativos competentes como, en su caso, por las entidades de
inspección registradas que pudieran existir en las comunidades autónomas, siempre que
cuenten con dichos técnicos.

A tales efectos se considera técnico facultativo competente el que esté en posesión de

cualquiera de las titulaciones académicas y profesionales habilitantes para la redacción de
proyectos o dirección de obras y dirección de ejecución de obras de edificación, según lo
establecido en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, o haya
acreditado la cualificación necesaria para la realización del Informe, según lo establecido en
la disposición final primera.

Dichos técnicos, cuando lo estimen necesario, podrán recabar, en relación con los aspectos
relativos a la accesibilidad universal, el criterio experto de las entidades y asociaciones de
personas con discapacidad que cuenten con una acreditada trayectoria en el ámbito territorial
de que se trate y tengan entre sus fines sociales la promoción de dicha accesibilidad”.

Establece la Disposición final primera del Real Decreto Legislativo 7/2015, lo siguiente:

“Mediante Orden del Ministro o Ministra de Industria, Energía y Turismo y del Ministro o
Ministra de Fomento, se determinarán las cualificaciones requeridas para suscribir los Informes
de Evaluación de Edificios, así como los medios de acreditación. A estos efectos, se tendrá en
cuenta la titulación, la formación, la experiencia y la complejidad del proceso de evaluación”.
Por tanto, cabe concluir que están capacitados para suscribir el Informe de Evaluación de los
Edificios, los siguientes profesionales:

a) Los arquitectos o los arquitectos técnicos, que están habilitados para ello por el
artículo 30 del Real Decreto Legislativo 7/2015, y

b) Los demás técnicos facultativos que se determinen en la Orden Ministerial prevista

en la Disposición final primera del Real Decreto Legislativo 7/2015.

Además, el apartado 2 de este artículo 30 del Real Decreto Legislativo 7/2015 dispone que:

“2. Cuando se trate de edificios pertenecientes a las Administraciones Públicas enumeradas en

el artículo 2 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las
Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, podrán suscribir los
Informes de Evaluación, en su caso, los responsables de los correspondientes servicios técnicos
que, por su capacitación profesional, puedan asumir las mismas funciones a que se refiere el
apartado anterior”.
Termina señalando el apartado 3 del mismo precepto que “Las deficiencias que se observen en
relación con la evaluación de lo dispuesto en el artículo 29.2 se justificarán en el Informe bajo el
criterio y la responsabilidad del técnico competente que lo suscriba”.
Según el apartado 6 del artículo 29 del Real Decreto Legislativo 7/2015, los propietarios de
inmuebles obligados a la realización del IEE deberán remitir una copia del mismo al organismo
que determine la Comunidad Autónoma.

La misma regla resultará de aplicación en relación con el informe que acredite la realización de
las obras correspondientes, en los casos en los que el IEE integre el correspondiente a la
Inspección Técnica, en los términos previstos, y siempre que de éste último se derivase la
necesidad de subsanar las deficiencias observadas en el inmueble.

El Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del
alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas,
2013-2016 (publicado en BOE núm. 86 de 10 de Abril de 2013) tiene un “Programa de apoyo a
la implantación del Informe de Evaluación de los Edificios” en el que se establece lo siguiente:

Objeto del programa (Artículo 33 del RD 233/2013)

“1. El objeto de este programa es el impulso a la implantación y generalización de un Informe
de evaluación de los edificios que incluya el análisis de las condiciones de accesibilidad,
eficiencia energética y estado de conservación de los mismos, mediante una subvención que
cubra parte de los gastos de honorarios profesionales por su emisión.
2. El informe contendrá, de manera detallada, los aspectos relacionados en el anexo II, en
relación con el análisis del estado de conservación del edificio, la determinación de si el edificio
es susceptible o no de incorporar ajustes razonables en materia de accesibilidad y la
certificación de la eficiencia energética.
Cuando, en el municipio o en la Comunidad Autónoma en que se sitúa el edificio objeto de este
informe, exista normativa que desarrolle un modelo propio de Inspección Técnica de Edificios, o
instrumento análogo, que incluya todos los aspectos que forman parte del anexo II, se admitirá
dicho modelo en sustitución de éste, siempre que esté suscrito por técnico competente, se haya
cumplimentado y tramitado de acuerdo con lo establecido en la normativa que le sea de
aplicación y esté actualizado de conformidad con la misma. En los casos en que la información
que aporten sólo responda parcialmente al anexo II, se incorporará directamente y se
cumplimentará el resto”.

Beneficiarios (Artículo 34 del RD 233/2013)

“Podrán ser beneficiarios de estas ayudas las comunidades de vecinos, agrupaciones de
comunidades o propietarios únicos de edificios de carácter predominantemente residencial,
que cuenten con el informe de evaluación a que se refiere el artículo anterior antes de que
finalice el año 2016”.

Gestión y cuantía de las ayudas (Artículo 35 del RD 233/2013)

“1. El Ministerio de Fomento transferirá a la Comunidad Autónoma o Ciudad de Ceuta o Melilla
el importe de la subvención, de conformidad con lo establecido en el artículo 21 de la Ley
General Presupuestaria, y tal y como se especifique en los convenios de colaboración.
2. Las ayudas consistirán en una subvención, equivalente a una cantidad máxima de 20 euros
por cada una de las viviendas de las que conste el edificio, y una cantidad máxima de 20
euros por cada 100 m2 de superficie útil de local, sin que en ningún caso pueda superarse la
cantidad de 500 euros, ni el 50% del coste del informe por edificio”.

Condiciones para el otorgamiento de las ayudas (Artículo 36 del RD 233/2013)

“Para la obtención de la ayuda, será preciso presentar el Informe de evaluación del edificio, con
los contenidos que figuran en el anexo II de este real decreto, debidamente cumplimentado y
suscrito por técnico competente. Deberá aportarse también la correspondiente factura de
honorarios, original o copia, emitida por el profesional o los profesionales que hubieren
realizado el informe”.

Ademas en su Anexo II incluye el modelo oficial del IEE estatal.

Normativa autonómica aplicable

- RESOLUCIÓN de 8 de septiembre de 2014, de la Dirección General de Obras Públicas,

Proyectos Urbanos y Vivienda, relativa a la implementación en la Comunitat Valenciana del
informe de evaluación del edificio a partir del informe de conservación y de la certificación
energética del edificio.
o La incorporación del certificado de eficiencia energética regulado en el Real Decreto
235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación
energética de los edificios, al informe de conservación del edificio, regulado en el Decreto
81/2006, de 9 de junio, del Consell, de desarrollo de las medidas y ayudas financieras a la
rehabilitación de edificios y viviendas y del Programa Restauro de la Generalitat,
desarrollado en el marco del Reglamento de Rehabilitación aprobado por el Decreto
76/2007, de 18 de mayo, del Consell, modificado por el Decreto 189/2009, de 23 de octubre,
del Consell, por el que se aprueba el Reglamento de Rehabilitación de Edificios y Viviendas,
con las modificaciones introducidas por el Decreto 43/2011, de 29 de abril, del Consell, será
equivalente a todos los efectos en la Comunitat Valenciana, al informe de evaluación del
edificio, regulado en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y
Renovación Urbana, pasando a denominarse IEE.CV.

Historia:

El Estatuto de Autonomía de la Comunitat Valenciana, aprobado por Ley Orgánica /2006, de 10

de abril, de Reforma de la Ley Orgánica 5/1982, de 1 de julio, establece en el articulo 49.1 que
la Generalitat tiene competencia exclusiva en materia de ordenación del territorio y del litoral,
urbanismo y vivienda.

La Ley 3/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de Ordenación y Fomento de la Calidad de la

Edificación (LOFCE), y su antecedente estatal, la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de
Ordenación de la Edificación (LOE), abundan no sólo en la importancia económica del sector de
la edificación, sino también en su componente cultural, conformadora del paisaje y del
patrimonio arquitectónico, así como su componente social como hábitat de las actividades
humanas y como atención al derecho básico a la vivienda.

Por otro lado, en cuanto al proceso edificatorio, los agentes responsables y las características
de la edificación, se incide en cuestiones de calidad que, además de garantizar los requisitos
básicos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad, incorporen como tales los de reducción del
impacto medioambiental y los de sostenibilidad. Y entre los aspectos de habitabilidad, es decir,
los referidos al bienestar de las personas, la protección contra el ruido, el aislamiento térmico o
la accesibilidad para personas con movilidad reducida, todo ello dentro de un marco de
responsabilidad sobre la conservación de las edificaciones que los atiendan adecuadamente.

La legislación urbanística y la sectorial de vivienda, estatal y valenciana, incorporaron, en

relación con el deber de conservación, la figura de la Inspección Periódica de las Edificaciones.
Sin embargo, no será hasta el Real Decreto-ley 8/2011, de Fomento de la Actividad Empresarial
e Impulso de la Rehabilitación (Ley de Economía Sostenible), cuando se instaura su
obligatoriedad a nivel estatal sobre determinados supuestos y requisitos mínimos, con la
capacidad autonómica y municipal de establecer su propia regulación.
Con ello se dará pie al Informe de Evaluación de Edificios (IEE), que a partir del Real Decreto
233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan estatal de fomento del alquiler de
viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, y la
subsiguiente Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación
urbanas (actualmente integrada en forma de texto refundido de la Ley del Suelo y
Rehabilitación Urbana aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre),
establece como figura definitiva y como obligación de la propiedad de edificios de viviendas
plurifamiliares, cuando concurran las diversas circunstancias que en esta última se enuncian.

Esta figura se centra en disponer de la información precisa en materia de conservación,

accesibilidad y eficiencia energética de determinados inmuebles, particularmente los edificios
de tipología residencial de vivienda colectiva con antigüedad superior a los cincuenta años.
Asimismo, esta Ley obliga a crear un Registro integrado único de ámbito autonómico, donde los
propietarios de los inmuebles deberán remitir una copia del citado IEE.

En la Comunitat Valenciana, la legislación sectorial en materia de vivienda, como la específica

Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda, recoge la temática de las Inspecciones
Periódicas de los Edificios, pero será el Decreto 81/2006, de 9 de junio, del Consell, el que
establezca la regulación para el conocimiento del estado de conservación del parque de
vivienda mediante el Informe de Conservación del Edificio (ICE), como lo haría a continuación
el Decreto 189/2009, de 23 de Octubre, del Consell, por el que se aprueba el Reglamento de
Rehabilitación de Edificios y Viviendas y al que, mediante el Decreto 43/2011, de 29 de abril, se
le introduciría la evaluación energética.

El Informe estaba planteado, a todos los efectos, con carácter subsidiario, cuando no existiese
regulación específica por la administración local competente.

Finalmente, la armonización básica entre la legislación estatal y valenciana, vendrá de la

mano de la legislación urbanística, concretamente en la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la
Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana,
LOTUP, cuyo artículo 180, que trata sobre el deber de conservación, rehabilitación e
inspección periódica de edificaciones, impone también la obligación de promover un Informe
de Evaluación sobre su estado.

“Los propietarios de toda edificación catalogada o de antigüedad superior a cincuenta años y los de
edificios cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas con el objetivo de acometer obras de
conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, con anterioridad a la formalización de la
petición de la correspondiente ayuda deberán promover, al menos cada diez años, la realización de
un informe de evaluación, a cargo de facultativo competente, para:

a) Evaluar su estado de conservación; en el informe se consignarán los resultados de la

inspección, que al menos describa los desperfectos apreciados en el inmueble, sus posibles causas
y las medidas prioritarias recomendables para asegurar su estabilidad, seguridad, estanqueidad y
consolidación estructurales o para mantener o rehabilitar sus dependencias en condiciones de
habitabilidad o uso efectivo según el destino propio de ellas; asimismo, dejará constancia del
grado de realización de las recomendaciones expresadas con motivo de la anterior inspección
periódica.
b) De acuerdo con la legislación estatal sobre rehabilitación, regeneración y renovación urbanas,
dicho informe incluirá la evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad
universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y
utilización del edificio, estableciendo si es susceptible o no de realizar ajustes razonables para
satisfacerlas.
c) La certificación de la eficiencia energética del edificio , con el contenido y mediante el
procedimiento establecido al efecto para la misma por la normativa vigente.
 La eficacia del certificado exige remitir copia del mismo al ayuntamiento. A su vez, el ayuntamiento
remitirá una copia del certificado, legitimada por el secretario del ayuntamiento, para su depósito en el
registro de la propiedad.
El ayuntamiento podrá exigir de los propietarios la exhibición de los certificados actualizados de inspección
periódica de construcciones. Si estas no se han efectuado, podrá realizarlas de oficio a costa de los
obligados.

La situación expuesta, con tantos antecedentes normativos y variadas disposiciones, hace

necesaria la clarificación del referido Informe en cuanto denominación, casuística, contenido
y alcance, con el objeto, por otra parte, de simplificar y dar coherencia a las actuaciones de
inspección a través de un procedimiento que dé lugar a un documento que satisfaga las
exigencias de la normativa.

POR ELLO ESTÁ EN TRAMITACIÓN UN Anteproyecto de Decreto del Consell, por el que se
regula la realización del Informe de Evaluación del Edificio de uso residencial vivienda y su
Registro autonómico, en el ámbito de la Comunitat Valenciana.

En él dicho Informe pasa a tener la denominación de “Informe de Evaluación del Edificio.

Comunitat Valenciana”, en adelante IEE.CV.

El contenido del IEE.CV aquí regulado, sigue las directrices de la LOTUP al respecto, recoge la
información conforme al mencionado Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, sobre
el estado de conservación, las condiciones de accesibilidad y la evaluación energética del
edificio cumplimentando las exigencias de dicha Ley, así como lo determinado en el Real
Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de
viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas 2013-2016, en
relación con el Informe de Evaluación del Edificio.

Además, en el presente decreto se regula la creación y funcionamiento del Registro unificado

de los Informes de Evaluación de los Edificios de viviendas en la Comunitat Valenciana. Este
Registro se plantea en dos Secciones diferenciadas, una para los edificios residenciales de
vivienda colectiva o plurifamiliares, sobre los que la Generalitat ejercerá un seguimiento activo
sobre la realización del IEE-CV y sus requerimientos, y otra sección para los de tipo unifamiliar
en los que tal seguimiento quedará a discreción de los ayuntamientos en su ámbito municipal.

Artículo 1. El objeto del presente Decreto es regular el contenido y formalización del Informe
de Evaluación del Edificio, aplicable a las edificaciones con uso residencial de vivienda en el
ámbito de la Comunitat Valenciana (IEE.CV), así como su tramitación y Registro oficial.

El Informe de Evaluación del Edificio es el documento que describe las características

constructivas de los elementos comunes de un edificio existente, indicando su estado de
conservación, sus condiciones de accesibilidad y eficiencia energética, señalando las
deficiencias constructivas, funcionales, de seguridad o de habitabilidad detectadas, con el fin
de advertir sobre ellas y orientar sobre las acciones necesarias para mantener el adecuado
estado de conservación del edificio, así como para mejorar su accesibilidad y eficiencia
energética.

Artículo 2. Ámbito de aplicación.

1. Este Decreto es de aplicación, en el ámbito de la Comunitat Valenciana, a los edificios de
tipología residencial con uso de vivienda, sin perjuicio de que el edificio pueda contener
además otros usos distintos.
2. Se realizará un IEE.CV por cada edificio vinculado con una referencia catastral determinada.
Es decir, cada edificio identificado con los catorce primeros dígitos de la referencia catastral
tendrá un único Informe de Evaluación. No obstante, en el caso de que en un edificio con la
misma referencia catastral existan varias comunidades de propietarios constituidas e
identificadas con un CIF diferente cada una de ellas, podrá aportarse un IEE.CV independiente
por cada comunidad. En este caso, para poder registrar el IEE.CV de alguna de estas
comunidades, se deberá comunicar previamente al departamento responsable de la gestión
del Registro, la identificación de todas las comunidades constituidas con un CIF diferente que
parten de la misma referencia catastral. 3. El IEE.CV extenderá su eficacia a todas y cada una de
las viviendas existentes en el inmueble y también a los locales excepto en lo referente a
eficiencia energética y accesibilidad de estos últimos.
2.- La función social de la propiedad como fundamento de los deberes de conservación y
edificación:

El art. 33 de la CE de 1978, tras consagrar el derecho a la propiedad privada, añade que la

función social de la propiedad delimitará su contenido de acuerdo con las leyes. Ello significa:
- El derecho de propiedad no puede entenderse hoy como un conjunto de facultades
estrictamente individuales, sino que su contenido esencial está integrado tanto por su
utilidad individual, como por su utilidad social.
- Superación de la concepción histórica de la propiedad como derecho absoluto,
entendido como la libre disposición omnímoda del propietario sobre el bien (derecho
romano).
- Concepción moderna del derecho de propiedad: el ejercicio de las facultades
dominicales debe realizarse de acuerdo con lo establecido en la legislación urbanística
y en los planes de ordenación, y siempre conforme al interés general.

El TRLSRU de 2015 ha profundizado en esta orientación:

- Art. 3.1: las políticas públicas relativas al suelo “tienen como fin común la utilización
de este recurso conforme al interés general y según el principio de desarrollo
sostenible”.
- El concepto de función social de la propiedad impregna todo su articulado e incluso
da nombre al Título VII: “Función social de la propiedad y gestión del suelo”.

3.- Los deberes de conservación y edificación en la legislación urbanística estatal y

valenciana:

A/ Competencia material para su regulación.

STC 61/1997, de 20 de marzo: dicha regulación, al menos en sus líneas maestras, corresponde
fijarla al Estado, ya que:

- El deber de conservación, en cuanto contribuye a la definición –negativa del

contenido básico del derecho de propiedad, exige una formulación que asegure un
mínimo común denominador igualitario en el conjunto del territorio: art. 149.1.1ª CE.
- La regulación de este deber puede hacer surtir un efecto materialmente expropiatorio
y, con ello, un derecho a ser indemnizado: art. 149.1.18ª CE.

La STC 61/1997 también reconoce al legislador autonómico competencia para aprobar normas
atinentes al régimen jurídico del derecho de propiedad, sin olvidar que la competencia de las
CCAA en materia de urbanismo se traduce en concretas potestades (como es la de intervención
en las facultades dominicales) a cuyo servicio la respectiva legislación puede arbitrar técnicas
jurídicas específicas.

CONCLUSIÓN: se trata de una competencia compartida entre Estado y CCAA.

B/ Legislación estatal.

El TRLSRU de 2015 (art. 15.1) señala que el derecho de propiedad de los terrenos,
instalaciones, construcciones y edificaciones comprende, cualquiera que sea la situación en
que se encuentren, el deber de conservación, sistematizado desde la LRRRU en tres niveles:
 _ básico: conservación en las condiciones legales de seguridad, salubridad,
accesibilidad universal y ornato legalmente exigibles;
_ de mejora: obras adicionales de mejora que la Administración ordene por motivos
turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano;
_ de adaptación y actualización técnica: las obras adicionales pueden consistir en la
adecuación a todas o a algunas de las exigencias básicas del CTE.

El deber legal de conservación constituye el límite de las obras que deban ejecutarse a costa de
los propietarios (art. 15.2).

El art. 17.1 TRLSRU de 2015 regula, para todo el suelo en situación de urbanizado, el deber de
edificar en los plazos establecidos en la normativa aplicable.

C/ Legislación autonómica valenciana.

a) Deber de edificación (art. 179 LOTUP):

1.- El deber de edificación pesa sobre el propietario del solar, que es el sujeto
responsable.
2.- Debe cumplirse dentro de los plazos previstos en el planeamiento, que se fijarán
atendiendo a las circunstancias económicas generales y sus posibilidades individuales,
sin que, en ningún caso, puedan superar los seis años desde que fuera posible su
edificación a instancia de particular:
- En Suelo Urbano Consolidado (sujeto al régimen de las AA) es posible solicitar
la licencia de edificación desde que entra en vigor tal clasificación, aunque si
concurre alguno de los supuestos de PAA, basta con su presentación para
entender iniciado el cumplimiento del deber de edificar.
- En SUNC y SUble (UE sujetas al régimen de las AI), el plazo para solicitar la
licencia de edificación debe contarse desde la recepción municipal de las obras
de urbanización.

b) Deberes de conservación y rehabilitación (art. 180 LOTUP):

1.- El deber de conservación también pesa sobre el propietario, que es el sujeto

responsable. Si bien la Administración debe velar por el efectivo cumplimiento del
deber de rehabilitar: deber de vigilancia.
2.- Su objetivo es el mantenimiento de los terrenos, construcciones y edificios en
condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro.
3.- Se materializa realizando los trabajos y obras precisas para la conservación o
rehabilitación, previa obtención de la licencia urbanística o título habilitante que
corresponda (reforma mayor o menor, rehabilitación integral, intervención en edificio
catalogado, etc.).
4.- Su pleno cumplimiento exige que el inmueble conserve o recupere las condiciones
de habitabilidad, seguridad, funcionalidad o uso efectivo que permitirían obtener la
licencia de ocupación (ahora DERE).
5.- La mayor novedad es la regulación del Informe de Evaluación del Edificio (art. 180.2
LOTUP), que sustituye a la Inspección Periódica de Construcciones.

El I.E.E. debe realizarse, al menos, cada diez años, a cargo de facultativo competente,
siendo exigible a:

- edificios catalogados o de antigüedad superior a 50 años,

 - edificios cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas para obras de
conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética.

Presenta tres notas características:

a) Naturaleza preventiva.
b) La función inspectora de la Administración se sustituye por una obligación
de acreditación activa de los propietarios, cuyo objeto no se limita a evaluar el
estado de conservación (desperfectos apreciados en el inmueble, sus posibles
causas, medidas prioritarias recomendables, grado de realización de las
recomendaciones de la anterior inspección), sino que se extiende a:
- la evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal,
- la certificación de la eficiencia energética del edificio.
c) Facultad del Ayuntamiento de realizarlo de oficio a costa de los obligados.

Con ello la LOTUP se ha adaptado a la legislación estatal sobre el I.E.E., ahora contenida
en los artículos 29 y 30 del TRLSRU de 2015.

6.- Si el coste de las obras de conservación excede el límite del deber normal de
conservación:
- el propietario no está obligado a sufragar el exceso, y
- concurre el hecho determinante de la declaración de situación legal de ruina.

Según el art.15 TRLSRU de 2015, el deber legal de conservación constituirá el límite de

las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios (apdo. 2), que se establece
en “la mitad del valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta,
equivalente al original en relación con las características constructivas y la superficie
útil, realizado con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable”
(apdo. 3).

La LOTUP, en su art. 181, lo denomina deber normal de conservación, definiéndolo en

términos muy similares a la legislación estatal.

La Administración puede ordenar al propietario la ejecución de obras de conservación

o rehabilitación que excedan dicho límite, pero en tal caso el obligado podrá optar por
la demolición (si no está catalogado) o por exigir a aquélla que sufrague el exceso.

7.- Si se declara en situación legal de ruina un edificio catalogado o en procedimiento

de catalogación, la Administración podrá (art. 188.6 LOTUP):
•Concertar con el propietario su rehabilitación.
•En defecto de acuerdo, ordenarle que efectúe la rehabilitación otorgándole la
correspondiente ayuda.
•Declarar el incumplimiento del deber de conservación, si así procede (art.
188.4) y consiguiente sujeción del inmueble al régimen de rehabilitación
forzosa (arts. 184.2 y 185.2.b) e inscripción en el REMSER (art. 171).

8.- El art. 191 LOTUP regula las consecuencias jurídicas que conlleva la destrucción de
un edificio catalogado, que son las siguientes:
•En todo caso, sujeción del terreno subyacente al régimen propio de la
catalogación.
•Si media incumplimiento del deber normal de conservación, expropiación del
inmueble por incumplimiento de la función social de la propiedad, con las
 consecuencias previstas en el artículo 103 (reducción del aprovechamiento al
50%).

4.- Ordenes de ejecución:

A/ Ordenes de edificación:

Remisión al régimen jurídico del REMSER (Registro Municipal de Solares y

Edificios a rehabilitar).

B/ Ordenes de conservación o intervención:

La orden de ejecución presenta tradicionalmente los siguientes perfiles, concretados

en abundante jurisprudencia:

- El sujeto responsable es el propietario, aunque se admite que el destinatario

de la orden pueda ser una persona o entidad que ostente “apariencia de
titularidad”, cuando existan dudas razonables en la determinación de la
misma.
- Las notificaciones a las comunidades de propietarios en régimen de
propiedad horizontal deben ser hechas a cada uno de los propietarios
individualmente, no siendo válida la notificación al presidente de la comunidad
o al administrador.
- No tiene naturaleza sancionadora, sino que es una medida de intervención
administrativa en la actividad de los particulares, con fundamento en el deber
de conservación. No se le aplican, por tanto, los principios del derecho
sancionador.
- Por ello, la seguridad, salubridad y ornato que constituyen el fundamento de
la orden de ejecución deben interpretarse en sentido urbanístico, tendente al
mantenimiento de los edificios sin riesgo para la salud pública e integrados en
el entorno urbano, sin que esta potestad pueda utilizarse para el
mantenimiento del orden público o la seguridad ciudadana, lo que constituiría
una desviación de poder.
- Concreción suficiente: la orden debe determinar las obras a ejecutar con
suficiente precisión, de manera que su destinatario pueda cumplirla sin mediar
la solicitud de licencia urbanística y tenga la certeza de que quedará liberado
de cualquier posterior actuación coercitiva si ejecuta lo ordenado.
- Cuantificación económica: el presupuesto permitirá a su destinatario valorar
si lo ordenado está o no dentro de los límites del deber normal de
conservación, que es el coste máximo que está obligado a soportar.
- Su finalidad son exclusivamente las obras estrictamente necesarias para
cumplir el deber de conservación, no cualquier otra obra que fuera
conveniente realizar en el inmueble.
- No puede consistir en la privación del aprovechamiento de una parte de lo
edificado, para adaptarse a un plan aprobado con posterioridad: aplicación del
régimen de fuera de ordenación o expropiación forzosa.
- No pueden dictarse órdenes de ejecución sobre bienes que ya son de
titularidad municipal, pues exceden del deber exigible al anterior propietario
privado, pero sí sobre bienes meramente calificados como dotación pública en
tanto permanezcan de propiedad privada .
Los perfiles de la orden de ejecución en la LOTUP (art. 182) son:
• El objeto de la orden es compeler a los propietarios al cumplimiento de su
deber de conservación, pudiendo ordenarles la ejecución de obras de
reparación, conservación y rehabilitación de edificios deteriorados o en
condiciones deficientes para ser utilizados (el caso más habitual es el de la
orden de reparación de fachadas).
• La que llamamos orden de intervención tiene exactamente el mismo objeto,
con la particularidad de que recae sobre un edificio catalogado. En tal caso, la
competencia material para dictarla no corresponde únicamente al respectivo
Ayuntamiento, sino también –oído este último- a los órganos de la Generalitat
competentes en materia de patrimonio cultural inmueble.
En caso de incumplimiento, éstos también están facultados para ordenar la
ejecución subsidiaria (art. 19 LPCV).
• El Ayuntamiento tiene la obligación de tomar las medidas necesarias para
ejercer, en su caso, la tutela y defensa de los intereses de las personas
inquilinas.

• Contenido de la orden de ejecución:

- Obras y demás actuaciones necesarias, detalladas con la mayor precisión
posible, pues según la jurisprudencia la orden exime de la obligación de
obtener licencia urbanística para los actos que constituyan su objeto.
- Su presupuesto estimado.
- Plazo para cumplirla, en atención a su entidad y complejidad, que no podrá
superar los 6 meses.
• Durante el plazo de ejecución de la orden, el propietario puede:
- solicitar licencia de rehabilitación,
- solicitar licencia de demolición, salvo que el edificio esté catalogado,
- proponer alternativas técnicas para las obras,
- solicitar razonadamente una prórroga en su ejecución.
• En caso de incumplimiento injustificado de la orden, procede su ejecución forzosa,
quedando facultada la Administración para adoptar una de estas medidas:
a) Ejecución subsidiaria a costa del obligado.
b) Imposición de multas coercitivas: un máximo de 10, impuestas con
periodicidad mínima mensual, por valor máximo, cada multa, del 10% del coste
estimado de las obras ordenadas.
c) Convocatoria de procedimiento de ejecución sustitutoria, mediante PAA en
sustitución del propietario: debería previamente declararse el incumplimiento
del deber de conservación y consiguiente sujeción del inmueble al régimen de
rehabilitación forzosa e inscripción en el REMSER.
En el ámbito de la ejecución forzosa, siempre debe elegirse el medio menos
restrictivo de la libertad individual, pero el Ayuntamiento debe optar por la
ejecución subsidiaria si existe riesgo inmediato para la seguridad de las
personas o bienes.

C/ Otras órdenes de ejecución:

Aun teniendo también su fundamento en el deber de conservación, lo ordenado no

son propiamente obras de conservación o rehabilitación de edificios deteriorados.

Podemos incluir en este cajón de sastre las siguientes órdenes de ejecución:

 1. Órdenes de limpieza, vallado, retirada de carteles u otros elementos
impropios (art. 182.3 LOTUP).
2. Órdenes de adaptación al ambiente (art. 182.3 LOTUP), con los siguientes
caracteres:
- Habilitación: han de tener cobertura en el planeamiento.
- Objeto: se deben referir a elementos ornamentales y secundarios del
inmueble.
- Finalidad: la restitución del aspecto originario del inmueble o
coadyuvar a su mejor conservación.

En ejecución de estos preceptos puede ordenarse la demolición, total o parcial, de

determinados elementos constructivos, lo que exige matizar que la orden de
demolición se fundamenta en el cumplimiento del deber de conservación, y no en la
protección de la legalidad urbanística.

5.- Situación legal de ruina.

La declaración del estado legal de ruina presenta los siguientes perfiles jurisprudenciales
tradicionales, algunos no aplicables actualmente en la CV:

• Es un acto municipal, singular y reglado.

• Conlleva el cese del deber de conservación para el propietario, pues su efecto
inmediato es la demolición: sin embargo, según el art. 188.5 LOTUP, corresponde al
propietario la elección entre demoler o rehabilitar, salvo que se trate de un edificio
catalogado, en cuyo caso deberá rehabilitarlo.
• El deber de conservación cesa con relación al conjunto del inmueble, no solo en
relación con la parte declarada en ruina, pues la jurisprudencia, apoyándose en el
concepto de unidad predial, solo muy excepcionalmente acepta la declaración de ruina
parcial.
• Es de carácter objetivo, pues se limita a analizar una situación de hecho, sin analizar
las causas ni las responsabilidades: sin embargo, según el art. 188.4 LOTUP, la
declaración de situación legal de ruina debe proponer la declaración de
incumplimiento por el dueño de su deber urbanístico de conservación o manifestar,
razonadamente, su improcedencia: la ruina deja de ser objetiva y hay que valorar sus
causas y culpables.
• En la práctica, el trasfondo real de muchos expedientes de ruina legal está en la
voluntad de expulsar inquilinos de renta antigua, pues es causa de resolución del
contrato de arrendamiento (LAU).
En la legislación estatal ahora supletoria existían las siguientes clases de ruina:
- Ruina técnica: “daño no reparable técnicamente por los medios normales”, que
apuntaba a un estado de agotamiento o colapso generalizado de los elementos
estructurales o fundamentales del inmueble.
- Ruina económica: “coste de la reparación superior al 50% del valor actual del edificio
o plantas afectadas”.
- Ruina urbanística: “circunstancias urbanísticas que aconsejan la demolición del
inmueble”, que la jurisprudencia había asimilado mayoritariamente al supuesto de
edificio fuera de ordenación que precisa obras de reparación no autorizables.
- Ruina inminente: situación de deterioro físico del inmueble que determine la
urgencia de su demolición, con riesgo actual y real para la seguridad de las personas o
las cosas, lo que facultaba para omitir el expediente contradictorio.
En la legislación valenciana, ya desde la LRAU, se ha suprimido el supuesto de ruina urbanística
y se han refundido en uno solo los de ruina económica y ruina técnica, mientras que la ruina
inminente se ha transformado en una circunstancia objetiva que determina la apertura de un
procedimiento cautelar de naturaleza preventiva.

En la LOTUP, el supuesto sustantivo de la situación legal de ruina viene determinado por las
circunstancias objetivas de deterioro del inmueble, cuyo coste de reparación se compara con
el valor económico, no del edificio actual, sino de su renovación con similares características.
Se distinguen dos presupuestos de hecho determinantes de la declaración de ruina:

- Ruina estática (art. 188.1):

“... el coste de las reparaciones necesarias para devolver la estabilidad, seguridad,
estanqueidad y consolidación estructurales a un edificio o construcción,
manifiestamente deteriorada, o para restaurar en ella las condiciones mínimas que
permitan su uso efectivo, supere el límite del deber normal de conservación…

- Ruina dinámica (art. 188.2):

“... el propietario acredite haber cumplido puntualmente el deber de inspección
periódica, realizando diligentemente las obras recomendadas, al menos, en los dos
ocasiones consecutivas y el coste de éstas, unido al de las que estén pendientes de
realizar, supere el límite del deber normal de conservación, apreciándose una tendencia
constante y progresiva en el tiempo al aumento de las inversiones necesarias para la
conservación del edificio.”

La competencia corresponde siempre al Ayuntamiento, y en cuanto al procedimiento, éste se

regula con carácter supletorio en el Reglamento de Disciplina Urbanística de 1978.

El vigente art. 188.3 LOTUP establece unas reglas procedimentales básicas:

- La incoación del procedimiento puede producirse de oficio o como consecuencia de
denuncia formulada por cualquier interesado.
- En las actuaciones se citará a los ocupantes legítimos de la construcción y a los
titulares de derechos sobre ella que consten en los registros públicos, así como a los
órganos competentes cuando resulte afectado el patrimonio histórico.
- A la iniciación del procedimiento se solicitará certificación registral, cuya expedición
se hará constar por nota marginal.
- La declaración de la situación legal de ruina se hará constar igualmente por nota
marginal, a cuyo efecto se remitirá al RP copia de la resolución.
- La resolución debe proponer la declaración de incumplimiento por el dueño de su
deber urbanístico de conservación o manifestar, razonadamente, su improcedencia.

La propuesta de declaración de incumplimiento no será definitiva ni surtirá efecto sin

previa audiencia de los interesados y resolución del Alcalde: la declaración de ruina es
un acto administrativo complejo, en parte resolutorio y en parte de trámite.

No procede declarar el incumplimiento del deber de conservación:

- si la ruina legal es causada por fuerza mayor, hecho fortuito o culpa de
tercero,
- cuando el dueño trate de evitarla con adecuado mantenimiento y cuidadoso
uso del inmueble, reparando sus desperfectos con razonable diligencia.

Amenaza de ruina inminente:

A diferencia de la legislación estatal supletoria, en la LOTUP la ruina inminente no se considera
un supuesto sustantivo de situación legal de ruina que se declara mediante un procedimiento
sumario, sino que se ha transformado en una circunstancia objetiva de deterioro físico del
inmueble, con peligro para la seguridad pública o la integridad del patrimonio arquitectónico
catalogado, determinante de la apertura de un procedimiento cautelar de naturaleza
preventiva.

Se regula en el art. 189 LOTUP:

- El Ayuntamiento podrá ordenar el desalojo o adoptar las medidas urgentes y
necesarias para prevenir o evitar daños en los bienes públicos o a las personas (p. e., el
apeo o el apuntalamiento).
- Excepcionalmente cabrá ordenar la demolición cuando ésta fuera imprescindible para
impedir mayores perjuicios.
- Los gastos realizados por el Ayuntamiento son repercutibles al propietario hasta el
límite del deber normal de conservación.
- La adopción de medidas cautelares para evitar la ruina inminente no presupone la
declaración de la situación legal de ruina, pero determina el inicio de oficio del
procedimiento para su declaración.
- Debe incoarse procedimiento de declaración de incumplimiento del deber de
conservación, que puede determinar la sujeción del inmueble al régimen de
rehabilitación forzosa.

6.- El Registro Municipal de Solares y Edificios a rehabilitar:

Concepto y naturaleza:
¿Qué es el REMSER? Es un registro administrativo, de carácter público, constituido por todos
aquellos inmuebles, tanto solares como edificios, que hayan sido previamente incluidos en el
mismo por resolución administrativa, siendo el Libro Registro el soporte físico documental en el
que quedan inscritos.

No es un registro al que se pueda acudir para conocer qué solares existen en la ciudad, ni sus
circunstancias urbanísticas, ni tampoco sus propietarios.

El art. 171 LOTUP exige que los Ayuntamientos mantengan en condiciones de pública consulta
un REMSER.

Naturaleza jurídica: es un instrumento de disciplina urbanística, que tiene carácter:

• Preventivo y de fomento, tendente a incentivar el cumplimiento en plazo de los

deberes urbanísticos de edificación, conservación y rehabilitación.
• Coactivo, tendente a obligar al cumplimiento forzoso de estos deberes en defecto de
cumplimiento voluntario.
• Sancionatorio, pues si persiste tal situación, procede la declaración de
incumplimiento de los deberes urbanísticos y consiguiente sujeción del inmueble el
régimen de edificación o rehabilitación forzosa.

Bienes inmuebles con acceso al REMSER y efectos de la inclusión:

Bajo la vigencia de la LRAU, sólo un incumplimiento o inobservancia de los deberes

urbanísticos de edificar o de conservar podía provocar la inclusión en el REMSER.
Sin embargo, la LOTUP, en la línea apuntada por la LUV, distingue dos categorías de bienes que
tienen acceso al REMSER (art. 171.1):

• Inmuebles declarados en régimen de edificación o rehabilitación forzosa, y

• aquéllos sobre los que exista una orden de edificación o de rehabilitación forzosa en
vigor.
Por eso, más que dos categorías de bienes inmuebles, se trata más bien de dos estadios o
momentos temporales diferentes en la inscripción de un determinado bien:
_ La mera exigencia de cumplimiento de los deberes urbanísticos ya implica la inclusión
en el REMSER, que no añade ninguna obligación adicional, por lo que el único efecto
jurídico que produce la inclusión es el de publicidad.
_ Si la orden es atendida en plazo por su destinatario, la inclusión del inmueble deberá
cancelarse, y si es incumplida, el bien seguirá inscrito en el Registro, pero en condición
de bien sujeto al régimen de edificación o rehabilitación forzosa.

Procedimiento de inclusión en el REMSER:

La LOTUP únicamente cita la orden de edificación en su art. 171.1, pero ha eliminado la

referencia de la LUV a que debe dictarse siguiendo criterios expresos y objetivos de prioridad
en el fomento de la edificación, lo que exige tramitar primero un procedimiento específico
para su fijación de forma genérica y abstracta. Una vez concretados, y transcurridos los plazos
para edificar del art. 179 (el que fije el planeamiento y, como máximo, 6 años desde que sea
posible edificar), puede abrirse el procedimiento de inclusión en el REMSER:

1º) Trabajo de campo para detectar los solares que respondan a alguno de los criterios
definidos.
2º) Depuración de los solares, excluyendo los dotacionales, los que cuenten con
licencia de edificación otorgada o en tramitación, los incluidos en UE y los no
edificables por sí mismos (orden de edificación conjunta con la parcela colindante, para
no dejar restos inedificables).
3º) Investigación de propietarios en registros municipales, catastro inmobiliario y
Registro de la Propiedad (solicitud de copias simples informativas).
4º) Informe previo, con propuesta de resolución.
5º) Trámite de audiencia a los propietarios.
6º) Resolución ordenando la edificación: se requiere al propietario para que solicite la
correspondiente licencia (la LOTUP no marca plazo, en la LUV era u año), y se le
advierte de que en caso de incumplimiento el solar será declarado en régimen de
edificación forzosa. La orden expresará las condiciones urbanísticas de la parcela que
ordene edificar.
7º) Notificación de la resolución a los propietarios.
8º) Inscripción del solar en el Libro Registro, expresando la causa que la determina (la
mera orden de edificación, pues todavía no se ha producido incumplimiento alguno) y
la descripción del inmueble afectado (art. 171.3 LOTUP).
9º) Notificación al Registro de la Propiedad (art. 171.2 LOTUP), acompañando
certificado de la resolución dictada y de haber sido notificada a los titulares registrales,
a los efectos de su anotación mediante nota al margen de la finca (arts. 171.3 LOTUP y
87.1 del R.D. 1.093/1997).
10º) En caso de cumplimiento y consiguiente solicitud de licencia de edificación: se
procede al archivo del expediente, si bien de forma provisional, pues el cumplimiento
del deber de edificar se culmina cuando se concluye la edificación (solicitada la licencia,
el propietario podría no atender los requerimientos de subsanación y ser tenido por
desistido de su solicitud, desistir él mismo por propia voluntad, renunciar a la licencia
 una vez obtenida, o ser caducada la licencia por incumplimiento de los plazos para
iniciar la edificación).
11º) Concedida la licencia de primera ocupación, debe declararse cumplido el deber de
edificar y proceder a cancelar la inscripción en el Libro Registro, notificándolo así al
Registro de la Propiedad para la cancelación de la nota marginal.
12º) Si no se da cumplimiento a la orden en plazo, se abre el procedimiento de
declaración de incumplimiento del deber de edificar y consiguiente declaración en
régimen de edificación forzosa e inclusión del solar en el REMSER por esta causa.
La LOTUP regula un procedimiento de declaración de incumplimiento y sujeción al
régimen de edificación forzosa de oficio (art. 184) y otro a instancia de parte (art. 185).

El régimen varía para los edificios catalogados a rehabilitar, ya que:

• No es necesaria la fijación de unos criterios expresos y objetivos de fomento, pues ya
están fijados legalmente: la conservación y rehabilitación del patrimonio inmobiliario
catalogado.
• Tienen acceso al REMSER siempre que:
_ se dicte una “orden de rehabilitación” (art. 171.1 LOTUP), que puede
entenderse como la orden dirigida a la propiedad para que solicite licencia de
intervención para un edificio catalogado: en este caso la inclusión en el
REMSER tiene carácter meramente informativo,
_ concurra alguna de las causas que pueden determinar la declaración de
incumplimiento del deber de conservación o rehabilitación y consiguiente
declaración en régimen de rehabilitación forzosa: incumplimiento de una orden
de ejecución (art. 182.5 y 6 LOTUP), declaración en situación legal de ruina (art.
188.4 LOTUP), o declaración de amenaza de ruina inminente (art. 189.4
LOTUP).

Efectos de la sujeción al régimen de edificación o rehabilitación forzosa:

El artículo 49.1 del TRLSRU de 2015 dice así:

“1. El incumplimiento de los deberes establecidos en esta Ley habilitará a la Administración
actuante para decretar, de oficio o a instancia del interesado, y en todo caso, previa audiencia
del obligado, la ejecución subsidiaria, la expropiación por incumplimiento de la función social
de la propiedad, la aplicación del régimen de venta o sustitución forzosas, o cualesquiera otras
consecuencias derivadas de la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.”

La LOTUP, frente al incumplimiento por el propietario de sus deberes de edificación o

conservación, prevé la declaración de incumplimiento y sujeción del inmueble al régimen de
edificación o rehabilitación forzosa (arts. 184.2 y 185.2, de oficio o por iniciativa privada), cuyas
consecuencias pueden ser alguna de las siguientes:
1ª) Expropiación forzosa: el incumplimiento habilitará para la expropiación de la finca
por incumplimiento de la función social de la propiedad, con una importante novedad:
deducción de hasta el 50% del aprovechamiento que debería considerarse en el
justiprecio (art. 103.4 LOTUP), minoración máxima permitida por el art. 49.3 TRLSRU de
2015.
2ª) Sustitución forzosa: cabe también la formulación de un PAA en sustitución del
propietario, por la propia Administración en régimen de gestión directa o por cualquier
persona física o jurídica con capacidad suficiente –aunque no tenga disponibilidad civil
de los terrenos- en régimen de gestión indirecta (art. 184.3 LOTUP). Su AT podrá incluir:
- Proyecto de Expropiación Forzosa: como regla general, salvo concierto con el
promotor, el PAA se gestionará por expropiación, con deducción de hasta el
50% del aprovechamiento (art. 184.4 y 6 LOTUP), o
 - Proyecto de Reparcelación Horizontal: mediante concierto con el promotor, el
propietario incumplidor podrá participar en el desarrollo del PAA, en régimen
de reparcelación horizontal (arts. 184.4 y 185.4 LOTUP).
Novedad, pues antes el propietario incumplidor solo tenía derecho a ser
indemnizado económicamente (justiprecio expropiatorio o indemnización
reparcelatoria).
3ª) Venta forzosa: el TRLSRU de 2015 (art. 50.1) exige procedimiento con publicidad y
concurrencia. La LUV no la regulaba, y la LOTUP solo dice que a falta de iniciativas de
PAA o de AT aceptables para su ejecución, el solar podrá ser objeto de venta forzosa en
pública subasta. El adquirente ha de comprometerse y garantizar el inicio de su
edificación en el plazo de un año, inscribiéndose dicho compromiso en el registro de la
propiedad (art. 184.5).

7.- Intervención en edificios catalogados.

En las zonas o entornos sujetos a protección ambiental o en los edificios catalogados, solo
pueden realizarse las obras expresamente autorizadas por licencia de intervención o dispuestas
por orden de ejecución municipal.

Si la intervención afecta a bienes inscritos en el Inventario General del Patrimonio Cultural

Valenciano (Bienes de Interés Cultural) o en trámite de inscripción, la intervención
corresponderá, en el ejercicio de sus atribuciones, al órgano autonómico competente en
patrimonio histórico, cuya legislación será de obligada observancia.

Cuando por cualquier circunstancia resulte la pérdida o destrucción de un inmueble o edificio

catalogado, el terreno subyacente permanecerá sujeto al régimen propio de la catalogación.

La pérdida o destrucción de un edificio catalogado, mediando incumplimiento del deber

normal de conservación, determinará la expropiación del inmueble, con las consecuencias
previstas legalmente (deducción del 50% del aprovechamiento que debería considerarse en el
justiprecio en el caso de no concurrir estas circunstancias).