Trabajo Gestion Social y Desarrollo de Emprendedores

UNIVERSIDAD ANDINA NÉSTOR CÁCERES VELÁSQUEZ
FACULTAD DE INGENIERIA Y CIENCIAS PURAS

ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL
INDICE
INTRODUCCIÓN……………………………………………………………………………………………………………….… 3
CAPITULO I. CARACTERISTICAS DE LA CIUDAD DE JULIACA……………………………………………….. 4
A. ASPECTO GEOGRÁFICA Y CONFIGURACIÓN DE LA CIUDAD DE JULIACA.
B. DIVISIÓN POLÍTICA…………………………………………………………………………………………...……. 4
C. POBLACIÓN………………………………………………………………………………………………….…………. 5
D. ECONOMÍA…………………………………………………………………………………………………………….. 7
CAPITULO II. ESTUDIO DE MERCADO………………………………………………………………………………… 9
CAPITULO III. ELABORACIÓN DEL PROYECTO DEL MERCADO……………………………………………. 13
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES…………………………………………………………………………….. 20
Curso: Gerencia Social y Desarrollo de Emprendedores - 1-

INTRODUCCIÓN
La vivienda es por naturaleza una de las más importantes aspiraciones del ser humano, la cual
representa no sólo la posibilidad de satisfacer una de las necesidades básicas de las familias en
toda sociedad sino, en una tan informal como la nuestra, la posibilidad de incorporarse a la
estructura económica del mercado, si este objetivo es alcanzado mediante la obtención de un
crédito hipotecario de vivienda.
Sin embargo, las condiciones que deben darse en el entorno macroeconómico, en el pasado
no siempre han sido las más convenientes para fomentar este tipo de mecanismo de
financiamiento para la vivienda. No obstante ello, a lo largo de los últimos 10 años se ha
observado un cambio cualitativo importante en este sentido, habiéndose mejorado
sustantivamente este entorno y lo que ha permitido el desarrollo de varios mecanismos de este
tipo de financiamiento.
Durante la mayor parte de la historia reciente de nuestro país esta herramienta de promoción
de la vivienda estuvo basada en ineficientes e insostenibles sistemas de subvención del estado
que sólo facilitó a un sector muy pequeño de la población para hacerse de una vivienda y
prácticamente pagar ínfimas sumas o no pagar casi nada por ella con el consecuente perjuicio
de la mayor parte de la población. Como era de esperarse, dichos sistemas fueron insostenibles
en el tiempo, sin embargo, existe ahora, disponible en el mercado financiero, el crédito
hipotecario en una serie de combinaciones de fondos de origen estatal y privado destinados a
diferentes sectores socioeconómicos de la población, que están siendo beneficiados con el
acceso a créditos a largo plazo para la adquisición de sus viviendas.
Por otro lado, tal como lo señalamos anteriormente, el Perú desde hace más de una década
viene creciendo de manera sostenida, año a año, con altos niveles promedio de incremento del
orden de 6.2% en su PBI desde el año 2,002 al 2,007 liderando incluso el ritmo de crecimiento
en el contexto de nuestros vecinos latinoamericanos. De igual manera, la inflación, factor
importantísimo para garantizar la viabilidad del crédito hipotecario de largo plazo, se encuentra
también en los niveles promedio más bajos en muchos años, 2.3% como promedio desde el
2,002 al 2.007, también el más bajo en Latinoamérica. En los últimos meses se observa un
ligero incremento en las tasas de inflación por factores exógenos como el alza del precio del
petróleo y de los alimentos y también debido internamente al incremento de la demanda, sin
embargo, los analistas señalan que el Banco Central cuenta con las herramientas suficientes
para controlar y administrar las tasa de inflación en el mediano y largo plazo.
A pesar de esta buena coyuntura política y económica que vive nuestro país, la cual incluso, de
acuerdo a la mayoría de los analistas, se proyecta positivamente para los próximos años, el
impulso promotor de las empresas dedicadas a los desarrollos inmobiliarios se concentra, por
ahora, a satisfacer la demanda de espacios de vivienda de los sectores económicamente mas
altos de la sociedad (NSE A y B). Esto viene ocurriendo, entre otras razones, por la comprobada
capacidad adquisitiva de estos sectores, el conocimiento claro y comprobado de sus gustos y
preferencias frente a los productos inmobiliarios, la disponibilidad de créditos hipotecarios
para ellos, disponibilidad de terrenos, entre otros.
No ocurre lo mismo con la oferta inmobiliaria para los sectores C y D de la población, los cuales
se tienen que contentar por el momento con una oferta muy tímida de productos inmobiliarios

para ellos. Consideramos que algunos de los factores que originan esta situación residen en la
dificultad por la poca disponibilidad y la titulación de las tierras, la falta de factibilidad de los
servicios públicos, sobre todo los de agua y desagüe, problemas en la normatividad municipal
de los predios y todavía el poco conocimiento de parte de los desarrolladores inmobiliarios
respecto a los gustos y necesidades de estos sectores de la población, las limitaciones en la
capacidad de compra de estos sectores, entre otros. Sin embargo, cabe resaltar el esfuerzo
promotor que viene desarrollando el Fondo Mi Vivienda al subastar terrenos del estado a
precios relativamente bajos a promotores inmobiliarios con la finalidad de fomentar la vivienda
para estos sectores.
El Instituto de la Construcción y el Desarrollo de CAPECO en el último XII Estudio de la

Demanda de Viviendas en Lima y Callao realizado el año 2,007 nos señala que estos niveles
socioeconómicos representan la parte más importante de la demanda efectiva de viviendas,
por lo que la oferta en los próximos años debe incrementarse significativamente hacia este
sector de la población. A continuación citamos un párrafo de este documento en que
destaca el tema.
Es, por tanto, una tremenda oportunidad la que tienen los desarrolladores de
inmuebles ante esta realidad. Por un lado saber que la demanda de estos productos
inmobiliarios no solamente está asegurada sino que conforme siga el crecimiento de la
economía y por ende se incorporen cada vez más familias que pertenecen actualmente al NSE
E de la población, que actualmente no tienen ningún acceso a la vivienda propia, a los niveles
C y D dicha demanda tenderá a ser infinita, lo que garantizará la inversión en gran escala y en
proyectos masivos de gran envergadura para estos sectores.
No obstante lo anterior, reconocemos que esta situación representa también un gran reto para
estas empresas ya que les obligará a resolver muchos problemas y paradigmas existentes en
sector de los consumidores de vivienda casi nunca atendidos con oferta formal de estos
productos, así como otros relacionados con los problemas titulación de las tierras,
normatividad municipal, factibilidad de servicios públicos, accesibilidad, etc., como lo
señalamos anteriormente.
Los desarrolladores inmobiliarios que decidan hacer suyo el reto tendrán dos alternativas por
el momento para resolver el primero y mas importante de los problemas, conseguir la tierra. La
primera opción será concursar en las subastas que promueve el estado a través del Fondo Mi
Vivienda con las consiguientes limitaciones comerciales que ello implica. La segunda y la que
consideramos la mas interesante será detectar las oportunidades de compra de tierras en
zonas de expansión urbana futura a precios relativamente bajos y luego ponerlas en valor a lo
largo de algún tiempo consiguiendo resolver paulatinamente los problemas señalados en el
párrafo anterior, para luego proceder al desarrollo propiamente dicho del proyecto inmobiliario
mas conveniente para el mercado meta escogido. Está demás señalar que los primeros que
asomen en el mercado de la oferta conseguirán ventajas competitivas importantes frente a los
demás, como la posibilidad de crear una imagen de marca en un sector prácticamente
desatendido, la incorporación de procesos de construcción industrializados con el consecuente
aumento de productividad y disminución de costos de producción que ello implica, el

conocimiento de primera mano de las características que definen el comportamiento del
consumidor de este sector con el consiguiente beneficio en el proceso de diseño del producto
y su promoción, etc.
El objetivo central del presente trabajo es mostrar el desarrollo inmobiliario de un edificio

multifamiliar en la ciudad de Juliaca donde se entiende que es una oportunidad de riesgo-
rentabilidad y puede convertirse en una actividad económica sostenible en el tiempo para un
empresario con visión; asimismo el presente trabajo pretende sentar las bases para el
desarrollo integral de futuros Proyectos Inmobiliarios en nuestra ciudad. Para ello se ha
analizado el entorno social y económico, basándonos en datos obtenidos en campo (encuestas)
y estudios realizados por la CAPECO.
El contenido del trabajo tiene, en líneas generales, la siguiente estructura: En primer lugar se
estudió y analizo los datos estadísticos obtenidos en campo para la selección de la zona a
construir desde un enfoque socioeconómico, luego se efectúo es estudio de mercado y
finalmente se llevó a cabo la ingeniería del proyecto que consiste en el desarrollo de un edificio
de vivienda multifamiliar.
CAPITULO I. CARACTERISTICAS DE LA CIUDAD DE JULIACA.

Este primer capítulo tiene por objetivo conocer las características relevantes de la ciudad de
Juliaca, considerada como una de las urbes más importantes del país, que destaca por su
dinamismo económico y por su elevada concentración poblacional.
A. ASPECTO GEOGRÁFICOS Y CONFIGURACIÓN ACTUAL DE LA CIUDAD DE JULIACA.

GEOGRAFIA.
La ciudad de Juliaca se encuentra ubicada al sur del Perú, en el departamento de Puno,
provincia de San Román, a 15° 29’ 40’’ de Latitud Sur y 70° 07’ 54’’ de Longitud Oeste y a una
altitud de 3824 m.s.n.m. Ocupa parte de la meseta del Qollao, en la cuenca del río Coata,
sección Ayabaca, desarrollándose entre los cerros Zapatiana, de La Cruz y Huaynaroque. Se
encuentra asimismo atravesada de Este a Oeste por el río Torococha, que desemboca en el río
Coata y continúa su curso hasta desembocar en el Lago Titicaca.
B. INTERRELACIONES
Segundo ámbito de análisis externo de Juliaca está constituido por la Región Puno y la
Provincia de San Román. La Región Puno está localizada al este de la Macro región Sur, en la
parte sur-oriental del Perú, entre los 13° 00’ y 17° 08’ de Latitud Sur y los 71° 08’ y 68° 50’ de
Longitud Oeste. Limita con las regiones de Cusco y Madre de Dios por el norte, con Moquegua
y Tacna por el sur, con Arequipa y Cusco por el oeste y con Bolivia con el este.
En el territorio regional, la provincia de San Román se localiza en la parte central y occidental,

limitando al norte con la provincia de Lampa, al sur con Puno, al este con Huancané y al oeste
con la región de Moquegua; con una altura promedio de 3,833 m.s.n.m. y con una
configuración en su mayor parte plana con algunos cerros y surcada por el Río Coata que se
forma de la unión de los ríos Lampa y Cabanillas.
Tiene una superficie de 2,277.63 Km2, que representa el 3.4% del total regional, con pocos
recursos naturales pero recubierta de pastizales, propicias para el ganado de altura, y en la cual
también se da una agricultura de subsistencia.
ANALISIS SITUACIONAL DEL ENTORNO

1.1 Etapas de un Proyecto Inmobiliario
La gestión de un proyecto inmobiliario la podemos dividir en dos grandes etapas. Una

preliminar, denominada también Etapa de Pre inversión y otra llamada de Inversión u
Operativa en la que propiamente se realizan las acciones, se implementan, controlan y evalúan
constantemente los procesos hasta llegar a la culminación, entrega y uso del producto.
A continuación mostramos en el Gráfico un diagrama de flujo en donde podemos observar

esquemáticamente estas etapas.
Fuente: Apuntes de Curso Proyecto Inmobiliario
En la Etapa de Pre inversión realizaremos todos los análisis y estudios destinados a diseñar el
Planeamiento Estratégico ubicando las oportunidades y riesgos del mercado, así como también
las Fortalezas y Oportunidades de nuestra empresa (FODA), segmentar y escoger el mercado
meta, diseñar el producto inmobiliario y por último validar su potencial. En nuestro caso
particular, tratándose el presente trabajo de un trabajo académico, nos
concentraremos en el Análisis Situacional del Entorno, motivo de este capítulo.
1.2 ENTORNO POLÍTICO

El país durante los últimos 20 años disfruta de una relativa estabilidad política en donde de
manera sucesiva e ininterrumpida han sucedido varios gobiernos democráticamente elegidos
por la población lo que ha generado una expectativa positiva, a pesar de existir todavía una
serie de falencias en cuanto a la consolidación de las instituciones públicas como son los
partidos políticos, el poder judicial, el poder legislativo los cuales necesitan aún incorporación
de mecanismos que hagan mas eficiente y transparente sus funciones.
Sin embargo, es innegable el progreso que se viene alcanzando en cuanto a la continuidad de

algunas políticas públicas consideradas como prioritarias en los asuntos del Estado como son la
apertura de la economía al mercado globalizado, los programas de apoyo social a los sectores
más pobres del país mediante programas de asistencia temporal sobre todo en los ámbitos de
la salud y la educación, la descentralización política del estado que está permitiendo que los
pueblos con sus autoridades locales decidan respecto al mejor destino de inversión de los
recursos públicos que les corresponden.
En las últimas 2 elecciones democráticas se han sucedido gobiernos que a pesar de sus
diferencias ideológicas han coincidido en otorgar y luego mantener políticas que han permitido
al país crecer en cuanto a su PBI, disminuir significativamente los niveles de pobreza
extrema, aumentar el empleo y la inversión. A pesar de ello, la situación política y social del
país aún es inestable y podría condicionar en lo sucesivo la continuidad de estas políticas
en el futuro. Se hace imperativo, por ello, trabajar de manera urgente y eficiente en estructurar
una agenda de Estado que permita configurar políticas y acciones destinadas a lograr mayor
inclusión social, de manera de lograr que los beneficios que se vienen observando en los
sectores socioeconómicos mas altos, alcancen también a las grandes mayorías y así de esta
manera estos últimos también apoyen estas políticas en el mediano y largo plazo permitiendo
así su consolidación en el tiempo.
En resumen, si bien es cierto que el Entorno Político es hoy en día mas estable que algunos
años atrás, sigue siendo una incertidumbre cada período electoral, por lo que con la finalidad
de planear el horizonte de una inversión inmobiliaria, habrá que tener en cuenta siempre este
período de “ruido político”, lo que aún representa una debilidad en nuestro país, desde la
perspectiva de los inversionistas.
1.2 ANÁLISIS DEL ENTORNO SOCIAL Y ECONÓMICO

En la ciudad de Juliaca, la educación del jefe de hogar difiere al de la ciudad de Puno. Los
jefes de hogar de Juliaca tienen en su mayoría educación secundaria, concentrándose
en los estratos C y D con 40,4% y 57,8%. Esto muestra que más del 50% de los jefes de
hogares de esta ciudad en el estrato D no cuenta con estudios superiores, siendo una
desventaja para la población en la toma de sus decisiones. En el caso del estrato B, todos
los jefes de hogar presentan algún nivel de instrucción.
1.2.1 ECONOMÍA
La ciudad de Juliaca, desde el siglo XIX, desarrolló una gran industria relacionadas con el
comercio, constituyendo además un centro de cambio e intermediación, sirviendo de nexo
a toda la región sur del Perú.
Ostenta una importancia comercial y geopolítica por su fluida comunicación con las
principales ciudades del sur del Perú
A fines del 2012, la Cámara de Comercio - Puno ha estimado que Juliaca será la Cuarta
economía más importante del Perú para el año 2020, La ciudad de Juliaca ubicada en la
región Puno tiene como actividad principal el comercio. Esta ciudad se ha convertido en eje y
en paso obligatorio de bienes económicos. Debido a su alto nivel comercial en Juliaca se ubican
las importantes instituciones fiancieras: BBVA Banco Continental, Banco de Crédito del Perú,
Interbank, Scotiabank, Banco Azteca Perú. También están presentes las Cajas Municipales de
Cusco, Tacna y Arequipa; adicionalmente, Edpyme Raiz, Edyfiar y otras que apoyan al sector
microempresario.
La ciudad cuenta con una población económicamente activa de 90,573 habitantes, siendo
las principales actividades las siguientes:
Principales actividades económicas de la ciudad de Juliaca

Actividad Económica Población Porcentaje

Total 84,035 100%
Agri. ganadería, caza y silvicultura 64,105 4.88 %
Pesca 17 0.02 %
Explotación de minas y canteras 875 1.04 %
Industrias manufactureras 11,950 14.22 %
Suministro electricidad, gas y agua 148 0.18 %
Construcción 5,463 6.50 %
Venta, mant.y rep.veh.autom.y motoc. 2,448 2.91 %
Comercio por mayor 1,391 1.66 %
Comercio por menor 22,060 26.25 %
Hoteles y restaurantes 4,863 5.79 %
Transp.almac.y comunicaciones 10,439 12.42 %
Intermediación financiera 436 0.52 %
Activit.inmobil., empres.y alquileres 2,895 3.44 %
Admin.pub.y defensa;p.segur.soc.afil. 2,604 3.10 %
Enseñanza 6,929 8.25 %
Servicios sociales y de salud 1,768 2.10 %
Otras activi. serv.comun., soc.y personales 2,052 2.44%
Hogares privados y servicios domésticos 1,252 1.49 %
Actividad económica no especificada 2,340 2.78 %
POBLACIÓN.
La ciudad de Juliaca según el Instituto Nacional de Estadística e Informática es la

decimoctava ciudad más poblada del Perú que cuenta con una población proyectada a
Junio del año 2014 de 287 823 habitantes.
Demanda por viviendas nuevas
La política estatal busca identificar y clasificar el mercado objetivo para poder beneficiar al
mismo y así alcanzar el éxito de su estrategia de desarrollo. Además, dada las preferencias,
necesidades y deseos de esta población objetivo, se pueden crear programas y servicios
dirigidos a este potencial beneficiario. Es por ello que el objetivo de este capítulo es
identificar y cuantificar la demanda por viviendas nuevas.
A continuación en este capítulo se estima la demanda por viviendas correspondientes a las

ciudades de Puno y Juliaca. Para ello, se tomó la información recopilada por el Instituto

Cuánto S.A. a fines de 2006. Dicho estudio fue realizado para el análisis y previsión de la
demanda por viviendas nuevas en las ciudades mencionadas y así contribuir a la mejor
elección y toma de decisiones de los agentes que participan en el mercado inmobiliario.
El universo de hogares sobre el cual se desarrolla este capítulo consta de 29 334 familias de
la ciudad de Puno y 49 267 familias de la ciudad de Juliaca. Este es el número de hogares
que pertenecen a los NSE B, C y D en ambas ciudades. Cabe mencionar que en Puno y en
Juliaca albergan un total de 35 257 y 59 215 familias, respectivamente, según el último
censo realizado por el INEI, de los cuales, 83,2% de familias se encuentran dentro del
ámbito de análisis del capítulo.
Desagregando este capítulo, se tiene que la primera parte se basa en la descripción

detallada de la metodología bajo la cual se estimó y proyectó la demanda por viviendas en
general. En la segunda parte, se hace una revisión de los resultados hallados, tanto en lo
referente a la demanda potencial como a la efectiva, para las ciudades Juliaca; y
finalmente, en la última parte, se analiza de manera desagregada la demanda efectiva por
NSE.
b) Determinación de la proporción de hogares propietarios y de hogares no propietarios en

el total de hogares, por NSE
Del total de 2 796 hogares visitados en la ciudad de Puno; 1 509 familias aceptaron que se
les aplicara la encuesta8. En la ciudad de Juliaca se visitaron un total de 2 179 de los cuales
1 221 hogares aceptaron ser encuestados. Con ellos se pasó a determinar el grupo de los
HNP y, por diferencia, el de los hogares propietarios (HP).

Los HNP comprenden aquellas familias donde el jefe del hogar o cónyuge no recibieron
vivienda de FONAVI o ENACE9.
Demanda por vivienda nueva
Al proyectar la demanda por viviendas nuevas en la ciudad se busca establecer los montos
de inversión a los cuales una familia podría acceder a una vivienda. Esto es, conocer los
precios de vivienda que están dispuestos a pagar para acceder a este bien.
Para lograr este propósito, el primer paso se basa en determinar el volumen de la

demanda potencial de la ciudad, comprendida por todos los hogares que no poseen una
vivienda (HNP).
Entendida así, la cantidad potencial demandada de viviendas nuevas a nivel agregado en la

ciudad de Puno asciende a 8 770 hogares y en la ciudad de Juliaca, 15 759 hogares. Estos
se distribuyen de la siguiente manera:

Como se aprecia en el gráfico anterior, tanto en la ciudad de Puno como en la ciudad de

Juliaca, el grueso de la demanda potencial se encuentra en los niveles socioeconómicos C y
D, que constituyen más del 90% del total de los HNP en ambas ciudades. Finalmente, el
porcentaje obtenido en el estrato B para Puno y Juliaca es de 7,1% y 9,6% respectivamente.
No obstante, en términos del estudio, la estimación de la demanda efectiva es lo principal,

definida en el estudio como la proveniente de la población que tiene la intención real de
comprar una vivienda y piensa hacerlo en un periodo no mayor de dos años. De acuerdo
con los resultados obtenidos, la cantidad de viviendas efectivamente demandadas
asciende a 5 690 unidades en Puno y 9 169 unidades en Juliaca, siendo el estrato D el NSE
que alberga la mayor cantidad de demandantes efectivos constituyendo más del 56% de
hogares.

Es importante agregar que la participación de la demanda efectiva sobre la demanda

potencial, es decir los hogares no propietarios, en la ciudad de Puno es de 64,8% del total
de hogares no propietarios. Mientras que en la ciudad de Juliaca, esta participación es de
58,1%.+

En la ciudad de Juliaca, la situación laboral es a la inversa de la ciudad de Puno. Los jefes de

hogar juliaqueños que trabajan de forma dependiente representan el 43%. A nivel
desagregado, los estratos analizados conservan cierta homogeneidad en cuanto a la
distribución de la modalidad. Es decir, en todos los estratos la modalidad independiente
supera el 50% de participación, lo cual puede ser un indicador de informalidad.

En el caso de la ciudad de Juliaca, los jefes de hogar tienen pequeñas diferencias a los de la
ciudad de Puno. La mayoría de los jefes de hogar se dedican a oficios (comerciantes,
músicos, panaderos, zapateros, sastres, recepcionista, secretarias entre otros) con 39,2%
de participación; le siguen aquellos que son obreros o empleados (obreros de mina, de
construcción, de servicio de almacén, de artillería, etc.); seguidos de los jefes de familia
que se dedican a las Ciencias Sociales, Políticas y Administrativas (gerentes, abogados,
administradores, economistas, notarios, arqueólogos, etc.) con 19,2%.

En cuanto a la ciudad de Juliaca, el ingreso promedio neto conyugal es de S/. 1 048

aproximadamente. A nivel de estratos, este monto menor que el ingreso promedio de los
NSE B y C (S/. 1 276 y S/. 1 136, respectivamente) e incluso muy lejano que el NSE D.
Por otra parte, el gasto promedio total en el hogar cuando se le agrega el alquiler de
vivienda alcanza los S/. 747. Sin incluir el gasto en alquiler de vivienda, el gasto promedio
se reduce a S/. 649. Y al igual que en la ciudad de Puno, los hogares de la ciudad de Juliaca
gastan más en alimentos y bebidas; y otros bienes y servicios.
Es importante mencionar que en ambas ciudades, el gasto en alquiler de vivienda ocupa el

tercer lugar.

CAPACIDAD DE PAGO EN LA CIUDAD DE JULIACA
La capacidad de pago de las familias es un aspecto muy importante en la adquisición de

una vivienda porque muestra a qué tipo de producto habitacional podrían acceder.
Además, permite ver si las familias se encuentran en las condiciones de asumir las
obligaciones de un crédito hipotecario.
Para la ciudad de Juliaca la capacidad de pago de cada nivel socioeconómico es peculiar.

Tanto el estrato B como el estrato C tienen ingresos promedio muy cercanos entre sí (US$

399 y US$ 355, respectivamente). Sin embargo, el NSE C tiene un monto disponible mayor
(US$ 155) que en el estrato B (US$ 146) que podría ser destinado a la cuota de pago para
la adquisición de una vivienda. Además, se ha calculado el monto mensual que tendrían
que asumir las familias para la compra de una vivienda. se obtiene un monto que podría
ser utilizado para el pago de cuotas de un crédito hipotecario. Es necesario detallar que el
valor de las viviendas a las que podrían acceder los demandantes efectivos de cada NSE,
según su capacidad de pago, es de 9 313 dólares en el estrato B, 9 412 dólares en el C, y 4
458 dólares en el NSE D, aproximadamente.
Con relación a la ciudad de Juliaca también más de la mitad de los hogares demandantes
efectivos cuentan con ahorros (51,6%) aunque en una proporción menor que en Puno,
siendo S/. 3 782 el ahorro promedio en la ciudad.
El mercado hipotecario
Esta sección tiene el propósito de exponer el comportamiento del mercado hipotecario

exclusivamente para los productos MIVIVIENDA2 y la dinámica de las colocaciones de los
créditos hipotecarios. Asimismo, se realiza un análisis comparativo entre los productos
MIVIVIENDA3 y los créditos hipotecarios dentro de la región Puno. En este último se
considera sólo los productos hipotecarios comprendidos dentro del rango de valor de los
productos MIVIVIENDA. Cabe destacar que la información acerca de colocaciones
hipotecarias no es estrictamente comparable con la de los productos MIVIVENDA, debido a

que la primera representa saldos de los créditos, mientras que los datos del Fondo
MIVIVIENDA son montos colocados.
La colocación de los productos MIVIVIENDA se inicia en la región Puno en el año 2000. A

pesar de ello, el análisis de estos se realizó con la información desde el año 2001, debido al
número reducido de colocaciones en el año 2000. En el gráfico siguiente se observa que el
número acumulado de créditos ha mostrado una evolución creciente. Este crecimiento se
intensificó a partir del 2004, cuyo incremento en colocaciones fue superior al 500%
respecto a las colocaciones del año previo.
Siguiendo con el análisis, la tasa de crecimiento promedio anual de los productos

MIVIVIENDA para el periodo 2001 – 2007 fue 95%, mientras que los créditos hipotecarios
sin incluir los productos MIVIVIENDA han ido decreciendo una tasa promedio anual de
0,62%. Esto muestra que los créditos hipotecarios han ido disminuyendo paulatinamente a
medida que se incrementan los créditos de los productos MIVIVIENDA.
Con respecto a los créditos medidos en miles de nuevos soles, en el periodo 2001 - 2007
los productos MIVIVIENDA lograron una tasa promedio anual de 80,9%, mientras que los
créditos hipotecarios sin incluir los productos MIVIVIENDA alcanzaron una tasa de 5,5%. En
general, la tasa de crecimiento promedio anual de los créditos hipotecarios totales fue
7,5%. Considerando lo anterior, la tasa de participación de los productos MIVIVIENDA
dentro del mercado de créditos hipotecarios de la región, respecto al monto de
colocaciones alcanzado, ha tenido una evolución creciente en los primeros años (2001
-2003). Luego a partir del 2004 mantiene una participación constante alrededor de 11%.
En cuanto a las entidades financieras que intervienen en las colocaciones de productos

MIVIVIENDA en la región Puno, el grueso de éstas se concentra en los bancos con una
participación ligeramente mayor al 99%. El resto de las colocaciones son cubiertas por las
Entidades de Pequeña y Mediana Empresa con 0,9%.

Desde un punto de vista más general, los créditos hipotecarios totales en la región Puno se
distribuyen mayoritariamente en las entidades bancarias con el 87% y el resto de las
colocaciones representan un 13% asignadas en las cajas municipales de ahorro y crédito.
Finalmente, los dos últimos gráficos evidencian el alto grado de concentración de los
créditos hipotecarios otorgados en la región en las entidades bancarias indiscutiblemente
en el caso de los productos MIVIVIENDA. Así, el análisis del índice de concentración de
(IHH), cuyos valores señalan el rango de concentración en el que se encuentra el elemento
bajo análisis, dan por resultado que el segmento de los productos MIVIVIENDA se
encuentra en el nivel más alto de concentración.

Se considera que un mercado no está concentrado si el IHH es menor a 1 000; si fluctúa
entre 1 000 y 1 800, se concluye que es moderadamente concentrado y, por último, si es
superior a 1 800, se determina que el mercado bajo evaluación está altamente
concentrado. En el caso de los productos MIVIVIENDA, el IHH ha sido superior a 1 800 en
todos los periodos. Los valores más altos se obtuvieron en los años 2000-2003 y 2007.
Respecto al régimen de propiedad de vivienda, se observan algunas diferencias entre las

ciudades de Puno y Juliaca, las viviendas alquiladas, cuyas participaciones son 18,9% y
17,5%, respectivamente. Las viviendas en ambas ciudades son, en su mayoría, propias
totalmente pagadas con 48,4% en Puno y 54,1% en Juliaca. Un tercer grupo importante son
aquellas viviendas cedidas por el trabajo y otra forma que abarcan el 7,2% en Puno y el

5,7% en Juliaca. Las viviendas propias pagadas a plazos constituyen el 4,3% en Puno,
mientras que en Juliaca representan el 2,8%. Este último grupo revela que existe un
sistema de créditos hipotecarios aún incipiente.
El resto de las viviendas conformadas por aquellas consideradas propias por invasión
tienen una participación del 1,2% en Puno y 1,5% en Juliaca.
Constructora e Inmobiliaria: “YAFUMURA” CALIDAD, VARIEDAD, ESPACIO Y CONFORT
UBICACIÓN Y ANALISIS DEL PROYECTO

El proyecto se desarrolla al Noroeste de la ciudad de Juliaca en el sector de la salida Lampa
específicamente en la urbanización el Triunfo, sabemos que si partimos del centro de la ciudad
que es la Plaza de Armas hacia el punto donde se desarrolla el proyecto cuenta con una
distancia de 2.5 km. La accesibilidad a los medios de transporte son muy variados pues
podemos acceder a taxis, buses, combis, moto taxis los cuales no llevaran más de 7 a 10
minutos de recorrido, y por último el recorrido a paso que llevara de 15 a 20 minutos.
En el desarrollo del presente trabajo se ha seguido el procedimiento del método científico, la
observación científica permite a los investigadores conocer el problema y el objeto de
investigación. En cada etapa del proceso alternan dos sub procesos, el primero es el proceso de
ANALISIS - SINTESIS, y el segundo es el proceso CREATIVO, que se da en todas las etapas, en
donde una herramienta de diseño lo hace real y tangible.
Adecuadas condiciones de habitabilidad en una vivienda se logra desde las escalas urbana,
arquitectónica y tecnológica; la arquitectura como respuesta a necesidades espaciales y
funcionales, y la tecnológica como la propuesta de materialización de la anterior, entendiendo
que ambas escalas deben entablar un claro dialogo con las dimensiones urbanas y con las
condiciones ambientales exteriores. Un trabajo que da muestra de la importancia que tienen
estos aspectos técnicos para lograr viviendas con calidad, y generar así factores óptimos de
habitabilidad para sus ocupantes. Se trata de una clara preocupación por el problema de la
calidad de la vivienda, haciendo énfasis en su aspecto físico en lo referente a las condiciones
ocasionadas por las soluciones a los parámetros técnicos: asoleamiento, iluminación,
ventilación.
EMPLAZAMIENTO



CONCLUSIONES
• 1. El Proyecto es competitivo en el ámbito de la zona, de acuerdo a su diseño, calidad
de Acabados y precios, por consiguiente está orientado al público profesional de la
ciudad de Juliaca.
• 2. Como se muestra en la tabulación de la encuesta que realizamos en la ciudad, un
alto porcentaje de personas no se encuentra satisfecha con su vivienda y estaría
dispuesta a mudarse a una mejor ubicación o si fuese a una casa o departamento
mas amplio.
• 3. Las condiciones del proyecto, la alta demanda de viviendas en la actualidad, y la
adecuación del producto hecho a medida del cliente direccionado por su capacidad
adquisitiva y de pago, hace el proyecto sea viable y rentable en la ciudad de Juliaca.
• 4. El proyecto presenta una serie de datos recolectados de forma consisa y consiente
mediante encuentas desarrolladas en persona y con personas que viven la realiad de
las cosas ya que con eso nos da un resultado eficientemente productivo apra
eldesarrollo tanto por la Ciudad, Proviencia y el Pais.

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Trabajo Gestion Social y Desarrollo de Emprendedores

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UNIVERSIDAD ANDINA NÉSTOR CÁCERES VELÁSQUEZ

FACULTAD DE INGENIERIA Y CIENCIAS PURAS

Curso: Gerencia Social y Desarrollo de Emprendedores - 1-

Curso: Gerencia Social y Desarrollo de Emprendedores - 2-

El Instituto de la Construcción y el Desarrollo de CAPECO en el último XII Estudio de la

Curso: Gerencia Social y Desarrollo de Emprendedores - 3-

El objetivo central del presente trabajo es mostrar el desarrollo inmobiliario de un edificio

CAPITULO I. CARACTERISTICAS DE LA CIUDAD DE JULIACA.

Curso: Gerencia Social y Desarrollo de Emprendedores - 4-

A. ASPECTO GEOGRÁFICOS Y CONFIGURACIÓN ACTUAL DE LA CIUDAD DE JULIACA.

En el territorio regional, la provincia de San Román se localiza en la parte central y occidental,

ANALISIS SITUACIONAL DEL ENTORNO

Curso: Gerencia Social y Desarrollo de Emprendedores - 5-

La gestión de un proyecto inmobiliario la podemos dividir en dos grandes etapas. Una

A continuación mostramos en el Gráfico un diagrama de flujo en donde podemos observar

Fuente: Apuntes de Curso Proyecto Inmobiliario

1.2 ENTORNO POLÍTICO

Curso: Gerencia Social y Desarrollo de Emprendedores - 6-

Sin embargo, es innegable el progreso que se viene alcanzando en cuanto a la continuidad de

1.2 ANÁLISIS DEL ENTORNO SOCIAL Y ECONÓMICO

Curso: Gerencia Social y Desarrollo de Emprendedores - 7-

Principales actividades económicas de la ciudad de Juliaca

Curso: Gerencia Social y Desarrollo de Emprendedores - 8-

La ciudad de Juliaca según el Instituto Nacional de Estadística e Informática es la

Demanda por viviendas nuevas

A continuación en este capítulo se estima la demanda por viviendas correspondientes a las

Curso: Gerencia Social y Desarrollo de Emprendedores - 9-

Desagregando este capítulo, se tiene que la primera parte se basa en la descripción

b) Determinación de la proporción de hogares propietarios y de hogares no propietarios en

Curso: Gerencia Social y Desarrollo de Emprendedores - 10-

Demanda por vivienda nueva

Para lograr este propósito, el primer paso se basa en determinar el volumen de la

Entendida así, la cantidad potencial demandada de viviendas nuevas a nivel agregado en la

Curso: Gerencia Social y Desarrollo de Emprendedores - 11-

Como se aprecia en el gráfico anterior, tanto en la ciudad de Puno como en la ciudad de

No obstante, en términos del estudio, la estimación de la demanda efectiva es lo principal,

Curso: Gerencia Social y Desarrollo de Emprendedores - 12-

Es importante agregar que la participación de la demanda efectiva sobre la demanda

Curso: Gerencia Social y Desarrollo de Emprendedores - 13-

En la ciudad de Juliaca, la situación laboral es a la inversa de la ciudad de Puno. Los jefes de

Curso: Gerencia Social y Desarrollo de Emprendedores - 14-

Curso: Gerencia Social y Desarrollo de Emprendedores - 15-

En cuanto a la ciudad de Juliaca, el ingreso promedio neto conyugal es de S/. 1 048

Es importante mencionar que en ambas ciudades, el gasto en alquiler de vivienda ocupa el

Curso: Gerencia Social y Desarrollo de Emprendedores - 16-

CAPACIDAD DE PAGO EN LA CIUDAD DE JULIACA

La capacidad de pago de las familias es un aspecto muy importante en la adquisición de

Para la ciudad de Juliaca la capacidad de pago de cada nivel socioeconómico es peculiar.

Curso: Gerencia Social y Desarrollo de Emprendedores - 17-

Esta sección tiene el propósito de exponer el comportamiento del mercado hipotecario

Curso: Gerencia Social y Desarrollo de Emprendedores - 18-

La colocación de los productos MIVIVIENDA se inicia en la región Puno en el año 2000. A

Siguiendo con el análisis, la tasa de crecimiento promedio anual de los productos

En cuanto a las entidades financieras que intervienen en las colocaciones de productos

Curso: Gerencia Social y Desarrollo de Emprendedores - 19-

Curso: Gerencia Social y Desarrollo de Emprendedores - 20-

Respecto al régimen de propiedad de vivienda, se observan algunas diferencias entre las

Curso: Gerencia Social y Desarrollo de Emprendedores - 21-

Constructora e Inmobiliaria: “YAFUMURA” CALIDAD, VARIEDAD, ESPACIO Y CONFORT

UBICACIÓN Y ANALISIS DEL PROYECTO

Curso: Gerencia Social y Desarrollo de Emprendedores - 22-

Curso: Gerencia Social y Desarrollo de Emprendedores - 23-

Curso: Gerencia Social y Desarrollo de Emprendedores - 24-