TEORÍA GENERAL DEL CONTRATO

TEMA I
LA AUTONOMIA PRIVADA. EL CONTRATO.
HECHOS Y ACTOS JURÍDICOS. LA DECLARACIÓN DE VOLUNTAD.EL
SILENCIO.

I HECHOS Y ACTOS JURÍDICOS

Jurídicamente no todos los acontecimientos que tienen lugar en la realidad social tienen
la misma transcendencia y significación.

Se hablada de hecho en sentido general para designar una situación o acontecimiento

que existe en la realidad social. (llueve; Juan utiliza un libro, etc....). Efecto es cuando
se produce cualquier modificación de la realidad social consecuencia de la producción
de un hecho (el suelo está mojado porque ha llovido).

Se llama hecho jurídico a aquella situación a la que el ordenamiento jurídico toma en

consideración o le da importancia (movimiento de una persona, muerte de una persona,
paso del tiempo).

Efecto jurídico es la modificación de la realidad jurídica derivada de la concurrencia de

un hecho jurídico (la prescripción extintiva produce la extinción de la acción). El hecho
y el efecto jurídico tienen relación de imputación; el efecto jurídico se imputa
(atribuye), por el ordenamiento, a aquel hecho concreto, sea o no derivación
(consecuencia) natural (real) del mismo.

Clases de hechos jurídicos..

Se distingue entre "hecho natural" y "hecho jurídico". En el primero no interviene el

hombre (nieva, sale el sol, transcurre el tiempo). En el segundo, la actividad humana es
tomada en consideración, además, según el tipo de acto, determinará el efecto jurídico.

Los hechos humanos tenidos en cuenta jurídicamente se denominan "actos jurídicos".

La voluntad del hombre se manifiesta, y es necesario, para que se produzca la eficacia
jurídica, que la persona tenga capacidad de obrar.

Esta actividad humana de voluntad puede consistir en:

1º Transmisión de un conocimiento (emitir un recibo de haber cobrado una deuda,

art. 1.110 del C.C).

2º Declaración de un sentimiento (perdono una deuda, art. 1.196 del C.C., los
cónyuges separados se reconcilian, art. 84 del C.C.). La eficacia se produce porque la
ley así lo ha previsto (eficacia ex lege), la declaración es lo único que cuenta, pero no
regulará su eficacia, sino que esta vendrá regulada por la ley. 1
 3º La declaración puede tener el contenido de un querer, entonces se habla de
"declaración de voluntad", cuya manifestación más importante es el negocio jurídico.

La declaración de voluntad.

Es aquel acto jurídico en el que se manifiesta un determinado querer dirigido a la

producción de un efecto jurídico (el ordenamiento lo reconoce como tal). Factores que
abarca:

a) La voluntad de realizar el acto, el querer interno.

b) El contenido volitivo, lo que se quiere, cómo, cuando y en que circunstancias.
c) Su manifestación al exterior, lo que se denomina declaración, que es el
vehículo (vestimentum) de exteriorización de la voluntad y su contenido.

Clases.

Son varios los criterios a tener en cuenta para clasificar las declaraciones de voluntad.

1 Condición necesaria, pero no siempre suficiente, de la voluntad es que salga al

exterior, se emita y pueda ser reconocida como tal. Se distingue entre:

- Declaración de voluntad no receptiva : basta su emisión para que tenga lugar la

eficacia jurídica (aceptación de una herencia, arts. 988 y 999 del CC.).
- Declaración de voluntad receptiva : además de su emisión es preciso que se
dirija a las personas que resultan afectadas por la misma. Las declaraciones de
voluntad contractuales son siempre receptivas (art. 1.262 del C.C.).

2 La declaración de voluntad ha de exteriorizarse, aunque se puede exteriorizar de

diversos modos:

- Declaración de voluntad expresa, manifiesta a través de palabras, escritos o

signos convencionales (subastas).
- Declaración de voluntad tácita, supone una actuación de voluntad, por la
realización de un acto se deduce una voluntad negocial. Son los llamados facta
concludentia (hechos concluyentes), en los que la voluntad más que declarada es
ejecutada.

3 Teniendo en cuenta los medios a través de los que se produce la comunicación de

la declaración de voluntad al destinatario, se habla de:

- Declaración de voluntad directa o inmediata : el destinatario tiene

conocimiento directo del propio declarante (estando ambos presentes o por carta
escrita por uno de los declarantes).
- Declaración de voluntad indirecta o mediata : entre el declarante y el
destinatario existe un medio transmisor distinto de la propia declaración
(telegrama, por medio de un mensajero, etc...).

Las declaraciones de voluntad contractuales son siempre receptivas expresas o tácitas,

directas o indirectas, depende de cada supuesto concreto, salvo, que la ley imponga en
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algún caso concreto una regla especial.

El silencio.

En nuestro sistema no existe una regla uniforme para interpretar el significativo del
silencio, no está contemplado en el C.C.

Jurídicamente no son ciertos los aforismos de que "quien calla otorga" (qui tacet
consintere videtur) y el de "quien calle ni afirma ni niega" (qui tacet neque negat neque
utique fatetur), a de acudirse a la interpretación del contrato en su conjunto para
averiguar cual es el sentido y alcance que haya querido otorgársele.

El T.S. indica unas pautas para regular el silencio (S.T. 11.06.91, 31.12.94, 17.02.95) :

1º Se tiene que averiguar si las partes tienen un pacto en el contrato sobre el

silencio.

2º Si no hay pacto (art. 42, Ley 15.01.96 del comercio minorista) se han de
observar las conductas de las partes, si se deriva que hay una intervención clara,
inequívoca, determinada, de que se quiere realizar el acto, el silencio será positivo.

II LA AUTONOMÍA PRIVADA : concepto y límites. NEGOCIO JURÍDICO :

clases de negocio jurídico

La autonomía privada.

El ordenamiento jurídico deja en manos de los particulares el poder crear, regular,

determinar y extinguir las relaciones jurídicas económicas entre ellos de acuerdo con
sus propios intereses (art. 1.255 del C.C.).

En la economía liberal propia de la codificación (año 1.898), y en la actual de mercado

recogida en la Constitución (arts. 33 y 38) se recoge el principio de que nadie como uno
mismo conoce sus necesidades, sus intereses, como deberán encargarse y con que
alcance.

Jurídicamente, en el ámbito del Derecho privado patrimonial (económico), este

reconocimiento del poder y libertad de las personas se traduce en el principio de
autonomía privada (autonomía de la voluntad o autonomía de los particulares).

La expresión autonomía deriva de los vocablos griegos autos (para sí mismo, o sí

mismo) y nomos (regla, norma). Así la autonomía privada será el poder de
autorregulación que el O.J. reconoce a los particulares para la creación, modificación y
extinción de sus relaciones jurídicas patrimoniales y para establecer normar jurídicas de
carácter vinculante a través de actos voluntarios.

La A.P. se manifiesta, fundamentalmente, en los negocios patrimoniales : en el contrato

y en el testamento.
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Contenido de la Autonomía privada :

1º Libertad de entablar relaciones jurídicas : la iniciativa y la decisión acerca de

su realización no es impuesta, sino fruto de la iniciativa personal. Esta libertad no ha
lugar en los casos en que se imponga la obligación de contratar (seguros de automóviles
obligatorios o contratos forzosos).

2º Libertad de regulación o fijación del contenido : la voluntad establece los

pactos, claúsulas y condiciones que quiere y del modo que quiere. Excepto en los
contratos en que una de las partes impone su voluntad a la otra (contratos de adhesión).

3º Libertad de creación negocial : la voluntad no tiene por que ceñirse a los

modelos (tipos) negociales previstos (típicos), puede crear otros nuevos (atípicos).

La autonomía privada no es ilimitada, como tampoco lo es el derecho subjetivo

derivado de la relación jurídica. La libertad de empresa que reconoce la Constitución
(art. 38 .) está subordinada al interés general de la Sociedad (art. 128.1 del C.E.)

Límites de la autonomía privada. (art. 1.255 del C.C.).

Existe un marco delimitador de la voluntad y que ésta no puede traspasar, bajo la

sanción de ver ineficaz su actuación.

1º Las Leyes : entendiendo como tal las normas jurídicas legales. En ellos se
comprenden las leyes imperativas, de necesaria aplicación.

En Derecho Civil la mayor parte de las normas jurídicas son dispositivas, permite a los
particulares excluir voluntariamente su aplicación, se aplicarán cuando la autonomía no
hubiese previsto nada. Aunque hoy en día, para proteger a la parte más débil, son
frecuentes las normas imperativas (art. 2.3. Ley General de Consumidores y Usuarios).

2º La moral : principios éticos o morales que imperan en una sociedad en un

tiempo y lugar determinado. Son normas de comportamiento que no tienen carácter
jurídico. En ocasiones, la referencia a la moral aparece sustituida en el C.C. por la
expresión buenas costumbres (arts. 792 y 1.271 del C.C.).

3º El orden público : es el conjunto de principios económicos y sociales que

conforman un determinado sistema jurídico. Se trata de una serie de valores que no
están expresados directamente, que si bien se encuentran recogidos en normas positivas
(la Constitución, los Códigos), no necesariamente tienen una traducción escrita y deben
deducirse del conjunto.

Negocio jurídico : Clases de negocio jurídico.

En nuestro ordenamiento jurídico no existe como categoría normativa autónoma, está

formulada, fundamentalmente, por la doctrina alemana y recogida por el Código Civil
Alemán.

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Aunque fue ampliamente recibida por un importante grupo de juristas españoles, a raíz
de la traducción española del Tratado de Derecho Civil Alemán, de ENNECCERUS,
KIPP y WOLF, llevado a cabo en los años 30 por Alguez y Blas Pérez.

La doctrina española actual admite tal categoría, como general y sin discusión, para los
negocios patrimoniales (intercambio de bienes y servicios), y la desecha, con carácter
general, para los familiares, los personales y los que afectan a la sucesión mortis causa.

Concepto.

Es aquel supuesto de hecho complejo, constituido por una o varias declaraciones de

voluntad, dirigida a la producción de efectos, que tiene acogida en el Derecho como
norma de regulación de intereses particulares, dimanante de una voluntad privada. Es
pues:

1º Declaración de voluntad (una o más). Es el complejo formada por la voluntad

(voluntad interna) y la declaración, es decir, la manifestación o exteriorización de
aquélla.

2º Supuesto de hecho complejo. Además de la declaración de voluntad, puede

estar formado por otros hechos o actos, que junto con la declaración, el ordenamiento
atribuye el efecto jurídico querido. (la presencia de ciertas formalidades, la entrega del
objeto en los negocios o contratos reales, etc...).

3º Dimanante de la voluntad privada. El ordenamiento concede a los particulares

poder de autorregulación de sus intereses privados en orden a otorgar eficacia, en sus
relaciones jurídicas, a lo querido por ellos. Se excluyen aquellas formas que tengan su
origen en actos jurídicos que tengan carácter público. Esto no significa que las personas
jurídicas públicas no puedan llevar a cabo negocios jurídicos, los pueden realizar,
siempre y cuando, actúen como cualquier otro particular.

4º Que goza de una sanción jurídica. La voluntad es reconocida por el Derecho

para la producción de una determinada modificación y para crear una regla de conducta
(fuerza de ley) entre los particulares.

Clases de negocios jurídicos.

Atendiendo a la noción de "parte negocial"

- Negocio jurídico unilateral. Interviene una sola parte o posición jurídica

(testamento, aceptación y repudiación de la herencia, etc...).
- Negocio jurídico bilateral. Esta formado por dos partes y contiene más de una
declaración de voluntad. Su esencia radica en el acuerdo de voluntades de las
partes. Su máximo exponente es el contrato (art. 1.254 del C.C.). Los negocios
bilaterales no deben más coincidencia en que el contrato es (negocio jurídico de
carácter patrimonial) un caso particular del negocio jurídico.

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Atendiendo a la función que desempeña la "vida" o la "muerte".
 - Negocios jurídicos "mortis causa" : la muerte de una de las partes actúa como
presupuesto necesario de los intereses que se regulan a través del mismo y de su
eficacia (el testamento, las donaciones mortis causa).
- Negocios jurídicos inter vivos : destinados a regular intereses y a producir sus
efectos, sólo normalmente, durante la vida de las partes (la mayoría de los
contratos).

Por el tipo de relaciones jurídicas :

- Familiares y personales (matrimonio, emancipación, etc...).

- Patrimoniales : regulan el intercambio de bienes y servicios entre las personas, a
través de los que se crean, modifican o extinguen relaciones patrimoniales
(contrato, la tradición, sucesorios en los que se determina la manera en la que se
producirá la transmisión mortis causa).

Por la manera en que afectan al patrimonio.

- De disposición : comportan una modificación sustancial de la situación

patrimonial preexistente : transmisión, modificación o extinción de un derecho
subjetivo. (la venta, una hipoteca, etc...). La condición necesaria es la plena
capacidad de obrar.
- De administración : conservación, defensa y obtención de los rendimientos
normales de los bienes con su destino económico (percepción de rentas, gastos de
mejora, venta de frutos, etc....). Basta para ellos la capacidad del menor
emancipado.

III EL CONTRATO : Concepto. LA RELACIÓN CONTRACTUAL.

El contrato es la manifestación más clara de autonomía privada (art. 1.255 del C.C.),
aunque puede predicarse de todos los actos jurídicos voluntarios patrimoniales. El
contrato es aquel acuerdo de voluntades dirigido a la producción, manifestación o
extinción de relaciones obligatorias.

El Derecho Romano desconocía la categoría general del contrato. Cuando se habla de

Contratus, lo hace para designar el efecto, no el acto creador; se habla así de obligación
contraída.

El origen de las obligaciones contractuales típicas o nominadas se encuentran en un

texto de GAYO (Inst. 3,12,3) que distingue entre cuatro causas civiles de obligar : Son
los llamados contratos nominados, que atendiendo al elemento que genera la obligación
entre :

- Consensuales (consensus).
- Reales (res).
- Verbales (stipulatio).
- Literales (litteris).
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Con posterioridad se admiten los contratos innominados, cuya fuerza obligatoria deriva
de la presencia de la causa civil de obligar (Digesto 2,14,7, párrafo 1) con la
concurrencia de un dare o un facere (entrega o hecho).

En los textos romanos (Digesto 2,14,1, párrafo 3), si se encuentra la definición moderna
de contrato (la figura general del coventio) pero no designa una figura unitaria y no pasa
de ser una definición puramente programática y sin alcance jurídico estricto. También
se conoce como el pactum (pacto), acuerdo de voluntades, de dos o más personas que,
por sí solo, no produce obligaciones ni acción, pero sí excepción. Salvo en el supuesto
de las obligaciones consensuales, se niega, en general eficacia obligatoria al nudo
consentimiento.

Durante la Edad Media se mantienen los mismos postulados, aunque se irán sentando
las bases que lleven a la formulación de la categoría general.

Tres son los conceptos que conducirán a su concepto:

1) Influencia del Derecho Canónico. Raimundo de Peñafort recoge toda la

normativa de Gregorio IX y la mezcla con el Derecho Romano. Para el
Derecho Canónico la voluntad, la veracidad y la fidelidad en los pactos, tienen
carácter fundamental. Su máxima es el PACTA SUN SERVANDA (los pactos
se han de respetar).
2) Las necesidades del tráfico comercial que exigen mayor libertad, no
formalidad, en aras a su mayor desarrollo. Empezará a surgir el Derecho
Mercantil (Consulado del Mar).
3) Siglo XVIII, la Escuela de Derecho Natural Racionalista, reordena todo el
Derecho Romano sobre la base de los nuevos postulados de libertad, igualdad
y predominio del interés privado. A través de la razón se introduce el concepto
del conocimiento.

El primer Código Civil liberal es el Napoleónico de 22.03.1809, DOMAT y POTHIER

con su doctrina influirán en la redacción de dicho Code y a través de esa vía en el
Código Civil español. Se caracteriza al contrato como un acuerdo de voluntades
dirigido a la producción de obligaciones. Las transmisiones patrimoniales han de tener
una razón, una causa, es, por tanto, que este elemento entre a formar parte del ámbito
del contrato, aunque esto suponga un límite a la autonomía privada. Nuestro sistema es,
por este motivo, causalista (Art. 1.261 del C.C.).

Concepto vigente de contrato. (Arts. 1.089, 1.091, 1.254, 1.261, 1.258, 1.274 del
C.C.).

1) El contrato es un consentimiento dirigido a la producción de obligaciones (art.

1.088, 1.089, 1.254 y 1.258 del C.C.).
2) El contrato, es, en cuanto a consentimiento, (derivado de un acuerdo) un acto
jurídico, en base a la autonomía privada. Como tal tiende a establecer una norma
jurídica privada (ley entre las partes art. 1.091 del C.C.).
3) El contrato es un mecanismo de intercambio de bienes y servicios, es el vehículo
jurídico que el ordenamiento pone en manos de los particulares para la
consecución de los intereses económicos entre las partes. (art.1.274 del C.C.).
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El contrato en el C. C. se distingue :

- Del negocio jurídico bilateral, el contrato es una subespecie del mismo.

- Del pacto, ya que éste se concibe como una parte del contrato (claúsula).
- De la convención, que es la manifestación de la existencia de un acuerdo en el
que ha producido un consentimiento

Técnicamente el contrato es :

a) Una estructura consensual: la existencia del vínculo depende del

consentimiento (arts. 1.258 y 1.278 del C.C.). Común acuerdo sobre algo
(materia).
b) Consentimiento sólo fuente de obligaciones, produce sólo eficacia obligatoria
(art. 1.089 del C.C.).
c) Medio de intercambio de bienes y servicios en el ámbito de las relaciones
patrimoniales que son u onerosas o gratuitas (art. 1.274 del C.C.).

IV LOS ELEMENTOS DEL CONTRATO

Art. 1.261 del C.C. "no hay contrato sino cuando concurran los requisitos siguientes":

1 Consentimiento de los contratantes.

2 Objeto cierto que sea materia del contrato.
3 Causa de obligación que se establezca.

Art. 1.278 del C.C. "Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en
que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para
su validez".

El consentimiento.

El contrato técnicamente es una estructura consensual (acuerdo consensual). Es el

elemento más importante ya que, define, por sí, al contrato.

El consentimiento es el acuerdo de dos o más declaraciones de voluntad sobre algo

común que van a formar parte del contrato. Estas declaraciones son la oferta, y la
aceptación. Además es el vehículo que permite introducir el objeto y la causa.

El acuerdo contractual es la común voluntad sobre el objeto.

No puede darse un consentimiento que no recaiga sobre una materia (art. 1.261,2º del
C.C.) ; o sea, sobre un objeto. El desacuerdo sobre el objeto provoca el disenso y la falta
absoluta de consentimiento.

El acuerdo causal es la común voluntad sobre la causa, esta puede incluso no

expresarse, pero ello no equivale a que se admita su inexistencia. Art. 1.277 del C.C.
"Aunque la causa no se exprese en el contrato, se presume que existe y que es lícita -
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mientras el deudor no pruebe lo contrario", se permite su falta de manifestación, pero no
su inexistencia.

Para la emisión válida y eficaz del consentimiento se requiere que las partes tengan
capacidad de obrar (mayoría de edad y no estar incapacitados) en caso de que no se
tenga será necesario que intervenga el representante legal o que se cuente con la
asistencia necesaria para complementar dicha capacidad.

A tenor de los preceptos de los arts. 1.263 y 1.264 del C.C., no pueden prestar
consentimiento los menores no emancipados y los incapacitados (sin perjuicio de las
incapacidades especiales que la ley establezca).

El objeto del contrato.

Art. 1.261,2º exige "objeto cierto que sea materia de contrato".

El C.C. no define el objeto, se limita a exigirlo diciendo que es "la materia".

La opinión mayoritaria la define el profesor De Castro, el objeto es la representación

común de las partes acerca de un sector de la realidad social ("materia") que acotan (en
relación al contrato determinado que celebran entre sí), sobre el que recae el
consentimiento.

El objeto se distingue de :

- Las cosas y servicios (art. 1.271, 1.272 y 1.273 del C.C.) : son objeto, pero no
son la única materia del mismo.
- La prestación : supone confundir el objeto con la obligación.
- La obligación : es la consecuencia jurídica que se pretende conseguir. No puede,
la obligación, identificarse al contrato.
- El contenido : es la regla que se imponen las partes mediante el mismo (art.
1.091 del C.C.).
- El fin perseguido: es lo que se pretende obtener.

Requisitos:

Arts. 1.271 a 1.273 del C.C., los requisitos del objeto son su existencia, posibilidad,
licitud y determinación :

1) La existencia (no existe consentimiento sin objeto). El objeto tiene que ser una cosa
ya existente en el momento de perfeccionarse el contrato ; pero cabe también una cosa
futura mientras sea posible su existencia. No pueden ser objeto del contrato, aquellas
cosas futuras que, a pesar de su posible existencia veta la ley la realización de contratos
(la herencia futura; donación de bienes futuros, etc..)

2) La posibilidad, es la cualidad de poder ser o poder suceder, en los servicios es el

poder ejecutar. Debe medirse por criterios físicos y conforme a la naturaleza del
contrato; tiene una incidencia particular que se haya configurado el contrato como -
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personalísimo, en concreto "si la calidad y circunstancias de la persona se hubieren
tenido en cuenta al establecer la obligación" (art. 1.161 del C.C.).

Pueden hablarse de diferentes tipos de imposibilidad : la que origina la nulidad del

contrato es la absoluta, originaria y total,

La imposibilidad relativa es la que afecta sólo a determinadas personas. En los contratos

de actividad (servicios) :

- Si de buena fe se desconoce, existe error en la base del negocio.

- Si se conocía está obligado a resarcir el id qued interest.
- Si es originaria da lugar a la inexistencia del objeto.
- La imposibilidad relativa provoca la nulidad, salvo que se haya previsto que
pueda ser ejecutada por otra persona.
- En los contratos personalísimos equivale a la imposibilidad absoluta y objetiva.
- En los no personalísimos, nada impide que el contrato nazca normalmente,
aunque lo cumpla un tercero.

La imposibilidad sobrevenida, puede dar lugar bien al incumplimiento contractual, bien

a la extinción de todos o alguna de las obligaciones. Si el contrato es sinalagmático
había que estarse a su régimen especifico.

La imposibilidad total provoca la nulidad del contrato. En cuanto a la imposibilidad

parcial no existe una regla general pero el art. 1.460,2º del C.C. dispone "Si el objeto del
contrato fuere imposible en parte, el contratante acreedor de la prestación parcialmente
imposible podrá optar entre desistir del contrato o reclamar la parte posible con una
proporcional corrección o reducción de la contraprestación a su cargo". En todo caso ha
de estarse a la voluntad de las partes en mantener el contrato en cada caso concreto.

3) La licitud. (art. 1.271 del C.C.). En las cosas, la licitud es su condición de

comercialidad o apropiabilidad. No pueden ser objeto del contrato :

- Los bienes de dominio público (art. 339 del .C.C.).

- Las cosas comunes a todos (art. 132 C.E.).
- Los bienes que no pueden estar en el patrimonio (el estado civil de la persona, sus
atributos físicos y psíquicos).

Hay cosas que su tráfico es limitado, lo que no debe confundirse con la ilícitud, (armas,
estupefacientes, etc...), su tráfico está sancionado penalmente o sometido a
determinados controles administrativos. El objeto no es ilícito y el contrato no es nulo
civilmente, pero puede aplicarse la sanción penal o administrativa correspondiente.

En los servicios, el objeto no ha de ser contrario a la ley (legalidad), o a las buenas

costumbres (moralidad). Los ejemplos clásicos de servicios ilícitos son el arrendamiento
de servicios, hecho por toda la vida (art. 1.583 del C.C.), el corretaje matrimonial, el
proxenitismo, etc...

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4) La determinación. (art. 1.273 del C.C.). Es la identificación e individualización del
objeto, aunque basta la mera determinabilidad para que se cumpla. Existen dos fases en
la determinación del objeto :

a) Determinación inicial, se da de forma absoluta, en el momento, de

perfeccionarse el contrato.
b) Determinación posterior o determinabilidad, se da cuando ya se ha
perfeccionado el contrato, según los criterios que las partes hayan previsto.

Es posible dejar a una tercera persona ajena al contrato el arbitrio de la determinación

del objeto (arts. 1.447,1º y 2º, y 1.691 del C.C.) ; en el caso de que el tercero "no
pudiere o no quisiere señalarlo, quedará ineficaz el contrato" (art. 1.447,2º). Las partes
pueden señalarle al tercero las pautas o criterios a las que haya de adecuarse su
actuación.

- Arbitriuns boni viri (equidad), el tercero debe tener en cuenta las circunstancias a
la hora de determinar el objeto.
- Arbitrium merum (libre), el tercero decide libremente, siempre con el límite de la
buena fe (arts. 7 y 1.258 del C.C.).

Como regla general, se veta el dejar al arbitrio de uno de los contratantes la

determinación del objeto (arts. 1.449 y 1.690,2º del C.C., en general art. 1.256 también
del C.C.). Sin embargo, se admite, en referencia a los honorarios de los contratos de
arrendamiento de servicios ; pero siempre, el arbitrio deberá ser tomado con equidad.

V LA CAUSA. LA FORMA.

Es requisito para la existencia de contrato la presencia de "causa de la obligación que se

establezca" (art. 1.261,3º del C.C.). La causa, a diferencia del consentimiento y el
objeto, se añade como requisito necesario para la existencia del contrato, por expresa
formulación legal.

La forma (o causa) es el fundamento jurídico que justifica la producción de las

obligaciones que nacen del contrato, es el plus que exige la ley a las partes para la
validez a la eficacia del contrato. Cumple el objetivo de limitar la autonomía de la
voluntad que se concede a las partes (art. 1.255 del C.C.).

El art. 1.274 del C.C. se refiere, literalmente, a la causa del contrato, que es la función
económica que éste se dirige a cumplir.

En éste art.. se dividen los contratos en onerosos y gratuitos, confluyen la llamada

dirección romanista (Derecho Romano) que requiere la presencia de causa de la
obligación : y la dirección iusnaturalista, que atribuye una función económica al
contrato:

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La causa en el Código Civil.

Art. 1.261,3º exige "causa de la obligación que se establezca"

El art. 1.274 distingue;

- En los contratos onerosos la causa es : la prestación o promesa de una cosa o

servicio por la otra parte.
- En los remuneratorios : el servicio o beneficio que se remunera.
- En los de pura beneficiencia : la mera liberalidad del bienhechor .

Se distingue causa de la obligación (art. 1.261,3º del C.C.) y causa del contrato que se
menciona en el art. 1.274 del C.C.

Causa de la obligación :

Es el fundamento que justifica la producción del efecto. Se exigirán tantas causas de la

obligación cuantas sean las obligaciones principales del contrato. El art. 1.274 del C.C.
habla de causa "para cada parte contratante" (cada obligación).

La causa que es elemento del contrato es la llamada "causa de la obligación", porque se

exige que toda atribución de un derecho (en este caso el derecho de crédito), tenga una
modificación (causa). Esta causa se introduce por el acuerdo causal (art. 1.262 del C.C.)
; puede no expresarse (art. 1.277 del C.C.) e incluso acordarse separadamente del
acuerdo contractual.

Causa del contrato.

La causa del contrato es la función que está llamado a cumplir el contrato, se puede
identificar con la función económica del mismo. Los conceptos objetivos : Función
económica ; y subjetivo : Finalidad ; son los que deben tenerse en cuenta para
comprender qué es la causa del contrato.

La causa del contrato determina la función del contrato, la clasificación de los contratos
y sirve para permitir la aplicación de determinadas normas jurídicas.

- Según el art. 1.274 del C.C., la función del contrato es onerosa o gratuita, esta
función se especifica en cada tipo contractual (compra-venta, arrendamiento,
etc...). En la compraventa la causa genérica es la onerosa que se especifica en el
intercambio de cosa por precio (art. 1.445 del C.C.). En los contratos no
regulados (atípicos) que carecen de causa especifica legal, pero se deben
encuadrar dentro de las funciones que admite nuestro ordenamiento (causa típica
onerosa o gratuita) Los motivos o finalidades subjetivas de las partes son
irrelevantes jurídicamente, no tienen la consideración de causa, pero dichos
propósitos tendrán relevancia jurídica cuando las partes lo incorporen al contrato
en el momento de su formación. Cuando los datos subjetivos se incorporan al
contrato se habla de causa concreta del mismo (se compra un solar a un precio
determinado convenido que sólo se quiere si se puede edificar en él).
- La causa del contrato determina la distinción entre onerosos y gratuitos.
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En los onerosos se produce un sacrificio por ambas partes contratantes, a la prestación
de uno se corresponde la del otro (contraprestación). Estos se dividen en:

- Contratos conmutativos : se produce un intercambio económico equilibrado.

- Contratos aleatorios : la equivalencia está condicionada por la manera en que
aparecen configuradas las prestaciones de las partes que se hacen depender del
alea. (art. 1.790 del C.C.) (Ej: el contrato de juego y apuesta, en que lo seguro es
la cantidad que se apuesta, pero no la contraprestación).
Los contratos gratuitos son aquellos en los que se recibe, hace o no hace algo sin recibir
o dar nada a cambio (como contraprestación). Supuesto especial de estos son los
contratos remuneratorios, en los que se beneficia por un hecho ya producido, pero este
no tiene consideración de contraprestación (Ej: establezco una pensión a favor de la
persona que me salvó de un accidente, que no estaba obligada hacerlo).

Requisitos de la causa.

Son tres los requisitos de la causa : La existencia, la licitud y la veracidad.

1) La existencia : Nuestro sistema es causal, los contratos que no tengan causa son
nulos. (Art. 1.275 del C.C. ,"los contratos sin causa..., no producen efecto alguno").

El art. 1.277 del C.C. da lugar a lo que se denomina abstracción procesal de la causa
mediante lo que se establece una inversión de la carga de la prueba, se presume que la
causa existe mientras aquel a quien perjudique su existencia y licitud no pruebe lo
contrario.

Los contratos que carecen de causa son aquellos en los que se produce o bien la falta
(ausencia), o bien la deformación del elemento del contrato que permite identificar la
función (Ej: el precio es nominal o irrisorio en un contrato que se dice oneroso). La
jurisprudencia entiende que falta la causa cuando el fin o el propósito determinante del
contrato no se produce.

2) La licitud : Art. 1.275 del C.C. "los contratos ...con causa ilícita no producen efecto
alguno. Es ilícita la causa cuando se opone a las leyes o a la moral".

La idea de licitud se liga al momento y a las concepciones sociales y morales

imperantes en una determinada sociedad y ordenamiento jurídico concreto (moralidad)
y a la no contrariedad a la norma imperativa (ilegalidad).

Doctrina y jurisprudencia están de acuerdo, entiende que licitud o ilicitud de la causa, se

predica del propósito o finalidad práctica que las partes han acordado en concreto.
Cuando se exprese y pacte, en el contrato, un móvil o motivo ilícito
y afecte a lo acordado, el acuerdo causal será ilícito y el contrato no producirá efecto

3) La veracidad : Art. 1.276 del C.C. "la expresión de una causa falsa en los contratos
dará lugar a la nulidad, si no se probase que estaban fundados en otra verdadera y
lícita". La falsedad se interpreta :

13
 - Como causa mentida, que aparece al exterior con la finalidad de crear la
apariencia de existencia de un acto jurídico. (simulación).
- Como causa errónea equivocada o inexacta representación mental (error) acerca
de la misma, para averiguarlo deberá acudirse al acuerdo causal y a su
interpretación (art. 1.301 del C.C.) y dará lugar a que el contrato sea impugnable
(anulable) por falsedad de la causa.

La forma

La voluntad interna se da a conocer a través de las palabras, los signos o la actuación

que realiza la persona, así, puede decirse que todas las declaraciones son formales. En
sentido amplio es la exteriorización de la declaración de voluntad. En sentido estricto,
forma, significa aquellas solemnidades que de no concurrir provocan la nulidad del
contrato.

Como regla general nuestro ordenamiento jurídico contempla los contratos consensuales
(art. 1.258 del C.C.), con las excepciones en que se exige una forma determinada ;
donaciones (escritura pública), hipotecas (escritura e inscripción en el Registro),
matrimonio (escritura para las capitulaciones) etc... .

Clases de formas

a) Forma ab solemnitatem o ad substantiam, que se exige para que el contrato

sea válido ; sin ella éste es nulo, puesto que es uno de los elementos esenciales
del mismo. Nos encontramos ante la categoría de los contratos formales (art.
1.261 del C.C.).
b) Forma ad probationem, cumple la función de permitir y facilitar la prueba de la
existencia del contrato (compraventa, el documento privado del mismo). El
contrato es válido y eficaz a pesar de que no reúna una determinada forma.
c) Forma ad utilitatem o ad exercitium. El contrato es válido y eficaz inter vivos
sin necesidad de forma, pero para oponer su existencia frente a terceros o para
que cada parte pueda exigir a la otra la consecución de determinados efectos es
necesario que se cumplimente la forma exigida.

Nuestro sistema se rige por el principio de libertad de forma (art. 1.278 del C.C.), la
eficacia contractual es independiente de la forma ("los contratos serán obligatorios") y
el contrato es válido sin ella ("siempre que concurran los elementos esenciales" art.
1.261 del C.C.).

El art. 1.279 del C.C. no impone una forma determinada, sino que sólo confiere a las
partes la facultad de poder exigirse, recíprocamente, una forma cuando ésta sea
necesaria para el ejercicio de las obligaciones (ad utilitatem). Doctrina y Jurísprudencia
entienden, que las formas a las que se refiere el art. 1.279 del C.C., son las enunciadas
en el art.. 1.280 del C.C. (además hay que tener en cuenta las formas que se señalen en
otras leyes separadas del C.C.).

14
También deberán hacerse constar por escrito, además de las anteriores, los contratos en
que la cuantía de las prestaciones de uno de los dos contratantes exceda de 1.500 ptas.

Frente a esta, los contratos formales son la excepción, sólo pueden considerarse como
tales aquellos en los que la ley exige, para su validez, una determinada forma ; si esta
falta comporta la nulidad del contrato. Estos son:

- La donación (art. 632 y 633 del C.C.)

- El contrato de hipoteca (art. 1.875 del C.C.)
- Las capitulaciones matrimoniales y sus modificaciones (art. 1.327 del C.C.).

También las partes pueden pactar, como requisito del contrato, la exigencia de una
determinada forma : se está, entonces, ante la forma voluntaria.

Distinto son las formalidades, que son las circunstancias adicionales que se conectan
típicamente a su realización (Ej: exigencia de que el contrato se realice ante una
determinada autoridad, o ante testigos, o utilizando determinadas palabras o fórmulas).

No debe confundirse, tampoco, la forma con el documento, que es el medio (cosa) en

que se plasma la declaración contractual (escritura pública, carta, etc...).

Clases de contratos:

1) Atendiendo a si existe regulación o no:

- Contratos típicos (regulación específica y concreto en la ley).

- Contratos atípicos (junto a la autonomía privada, deben respetar los límites del
art. 1.255 del C.C.).

2) En base de la suficiencia o no del consentimiento (art. 1.258 del C.C.).

- Contratos consensuales, basta el consentimiento para que se produzca la eficacia

contractual.
- Contratos reales, para que sean eficaces, además del consentimiento hace falta la
entrega de la cosa (o la devolución).

3) Según el número de obligaciones principales que se originan y a cargo de quien

van :

- Contratos unilaterales, sólo una de las partes está obligado principalmente

(préstamos).
- Contratos bilaterales (sinalagma), las obligaciones principales son recíprocas.

4) Por la eficacia que producen, en el ámbito de los derechos que se adquieren :_

- Contratos transmisivos, por su sola perfección provocan la adquisición,

constitución o extinción de un derecho real.
- Contratos obligatorios, sólo dan lugar al nacimiento de obligaciones.
15
En nuestro sistema todos los contratos son siempre obligatorios ; el producir
obligaciones es la eficacia típica y propia de los mismos (excepto los transmisivos, ya
que además del consentimiento para provocar la transmisión, debe entregarse lo que se
transmite).

16
 TEMA II

LA FORMACIÓN DEL CONTRATO

I LOS TRATOS PRELIMINARES. LA RESPONSABILIDAD

PRECONTRACTUAL

Los tratos preliminares.

El contrato se forma por el concurso de la oferta y la aceptación, que son declaraciones

de voluntad unilaterales que determinan la perfección del contrato y la existencia de éste
a la vida jurídica (art. 1.258 del C.C.).

A oferta y aceptación puede preceder un período previo constituido por los

denominados tratos preliminares, que es el tiempo en que las partes inician
conversaciones, hacen cálculos, etc..., a fin de concretar las condiciones en los que
convendría celebrar el contrato.

En nuestro sistema, de estos tratos, no nace una relación jurídica, ya que se considera
una primera toma de contacto. Pero si se pueden derivar deberes jurídicos cuya
infracción pueden ser objeto de sanción (deber de veracidad y el de buena fe, deber de
información mutua de las características y condiciones técnicas). De manera que, si se
llega a celebrar el contrato, su infracción tendrá consecuencias en orden al
mantenimiento del mismo.

Este período alcanza importancia cuando el contrato llega a celebrarse, mientras estos
tratos se inician puede producirse el dolo contractual (art. 1.265 del C.C.), la violencia y
la intimidación (art. 1.267 del C.C.), es decir, los denominados vicios del
consentimiento.

La manera en que se han comportado las partes podrá ser tomada en consideración para
averiguar el sentido de los pactos (art. 1.282 del C.C.).

Los tratos desaparecen o se extinguen con la oferta en firme (auténtica declaración de

voluntad), o porque se les deja sin efecto debido a que no se entabla ninguna relación
(contrato).

La responsabilidad precontractual. (ruptura de los tratos preliminares).

Se cuestiona si la falta de perfección del contrato origina o no algún tipo de

responsabilidad para aquella parte que se retiró de los tratos preliminares, de modo que
la otra pueda exigirle algo.

La doctrina alemana del siglo XIX elaboró la tesis denominada culpa in contrahendo, en
la que entendía que cabría exigir responsabilidad a la parte que frustró la conclusión del
contrato. Esta doctrina fue recogida por el C.C. alemán y más tarde por el italiano y el
portugués.
 17
Nuestro C.C. no regula este supuesto, ya que no conoce una categoría intermedia entre
la responsabilidad contractual y la extracontractual, lo que plantea problemas de
delimitación

La inexistencia de una relación jurídica supone la ausencia de responsabilidad, pero

existen determinados deberes entre los negociantes que les obliga a llevar un
comportamiento leal y correcto (arts. 1.258 y 7 del C.C.), cuyo incumplimiento puede
generar una obligación de indemnizar los daños causados a la parte que vio frustrada su
expectativa de perfeccionar el contrato. A pesar del silencio legal, es común la opinión
que se debe indemnizar a aquel contratante que ve frustrado, injustificadamente, la
celebración del contrato en cuanto exista un daño que debe repararse (art. 1.902 del
C.C.).

Existe ruptura de tratos, que origina responsabilidad (culpa in contrahendo), cuando una
de las partes se retira. "sin una justificación válida, de las negociaciones que indujo a la
otra parte a confiar razonablemente en la conclusión del contrato".

Requisitos:

1) Que exista una situación real de negociación.

2) Que de los tratos se haya generado una situación de confianza de la que se puede
esperar la adopción de una determinada conducta en la otra parte tendente a la
celebración del contrato.
3) Ruptura injustificada de las negociaciones.
4) Que el daño exista, o se haya producido.
5) Que exista una relación de causalidad entre la frustración de la confianza y el
daño producido.

La indemnización no comprende, en general, la ganancia dejada de obtener (lucro

cesante), sino a los gastos que se hicieron en vistas a la celebración del contrato
determinado (intereses negativos,_tasaciones, horas de trabajo, tasas regístrales, etc...).
Desde que se produce el daño patrimonial, la acción para pedir responsabilidades, tiene
un plazo de prescripción de un año. Si el daño se ha producido en Cataluña tres años.

II LA OFERTA DEL CONTRATO. LA ACEPTACIÓN. EL MOMENTO DE

FORMACION DEL ACUERDO Y LA PERFECCIÓN (arts. 1.258 y 1.262 del C.C.)

Concepto de oferta:

La oferta es aquella declaración de voluntad unilateral, recepticia, mediante la que se

propone la celebración de un contrato a otra persona. La aceptación de la misma (art..
1.262 del C.C.) produce la perfección del contrato, la vinculación entre las partes y el
nacimiento de las obligaciones (art. 1.258 del C.C.).

Requisitos:

1) Ha de ser completa, debe contener todos los extremos del contrato.

18
 2) Que se refleje en la misma la intención de quedar obligado si la otra parte acepta.
3) Ha de ir dirigida y dada a conocer a una persona o personas concretas.
4) Que cumpla el requisito de la forma exigido en su caso.

Cuando falte alguno de estos requisitos se entenderá que se está en la fase previa a la
oferta (tratos preliminares).

No debe confundirse la oferta del contrato con la oferta pública de recompensa (ad
incertam persona) que es una obligación unilateral de obligarse (art. 1.089 del C.C.), no
existe siempre la declaración de voluntad contractual, ya que falta la determinación del
destinatario. (en algún caso puede llegar a constituir una oferta, cuando cumpliendo los
restantes requisitos, suponga una auténtica voluntad de quedar obligado ante la
aceptación).

En las subastas (Ley 7/1996, de 15 de enero, de Ordenación del Comercio Minorista)

realizadas por empresas que se dedican habitualmente a ello (no confundir con las
ventas judiciales y administrativas que se rigen por su propia normativa) se entenderá
que se trata de una verdadera oferta contractual y que las diversas licitaciones son
aceptaciones. El contrato se encontrará condicionado a la postura más alta que se haga,
sólo la última licitación será la que formará el contrato.

Extinción y revocación de la oferta.

La oferta puede extinguirse antes de que el contrato del que va a formar parte llegue a
perfeccionarse. Causas:

1) Cuando es rechazada por el aceptante.

2) Cuando señalado un plazo para la aceptación, éste transcurre y no se ha
aceptado, o limitada a unas circunstancias, éstas se producen o no.
3) Si el oferente muere o es incapacitado antes de que llegue a perfeccionarse el
contrato.
4) Por retirada o renovación de la misma por el declarante. El ofertante no está
vinculado por su declaración sino a partir del momento en que el contrato puede
calificarse como perfecto (art. 1.262 del C.C.). En el período intermedio la oferta
sigue bajo la esfera de poder de aquel que la emitió; éste tiene la facultad de
retirarla, modificarla y revocarla. El declarante puede renunciar a revocar tal
declaración (art. 6.2 del C.C.) ; se está entonces en presencia de la denominada
oferta irrevocable . En todo caso, la determinación de si se trata de una oferta
irrevocable depende de cada caso concreto (ha de interpretarse la voluntad). En
ocasiones, la ley impone su carácter irrevocable de manera expresa (art. 16 del
Convenio de Viena, art. 16 de la Ley 7/1995, de 23 de marzo, de Crédito al
Consumo, también en la oferta que se contiene en una subasta pública, art. 55.1
de la Ley 7/1996, de 15 de enero, Ordenación Comercio Minorista).

19
La aceptación.
Es la declaración de voluntad unilateral, receptiva, a través de la cual aquel a quien va
dirigida la oferta manifiesta su conformidad con ésta. La aceptación es la declaración
que conlleva a la perfección del contrato (art. 1.262.2 y 1.258 del C.C.).

Requisitos:

1) Ha de ser coherente y congruente con la oferta en todos sus términos, sino

estamos ante una nueva declaración de voluntad : contraoferta.

2) Ha de ser una declaración de voluntad definitiva, querida como obligatoria sin

ninguna modificación (pura).
3) Debe ser tempestiva o temporánea (se ha de efectuar antes de que caduque la
oferta).
4) Ha de llegar a conocimiento del ofertante (art. 1.262.2 del C.C.), en cuanto es
una declaración de voluntad recepticia. Sin embargo, al amparo del principio de
la autonomía de la voluntad (art. 1.255 del C.C.) puede darse un determinado
sentido al silencio del aceptante, entendiéndolo bien como aceptación, bien
como rechazo. La aceptación podrá manifestarse a través de una declaración de
voluntad expresa o tácita (hechos concluyentes).
5) La forma, igual que en la oferta, en principio, es libre, a menos que se acuerde,
o que el contrato conlleve una manera especial de revestirla.

Mediante la aceptación se produce la perfección del contrato (art. 1.262.2 del C.C.), ésta
es inextinguible, una vez ya perfecta (conocida del ofertante), se hace sustantiva al
coincidir con la perfección del contrato (art. 1.262 del C.C.).

Puede que la aceptación no llegue a perfeccionarse:

- Cuando se hace intespestivamente.

- Por retirada de la misma por el aceptante antes de que llegue a conocimiento del
ofertante.
- Si el aceptante muere o pierde la capacidad o legitimación para aceptar antes de
que llegue a conocimiento de la otra parte.
- En todo caso, por falta de conocimiento. (art. 1.262.2 del C.C.).

El momento de formación del acuerdo y la perfección.

Según el art. 1.261,1 del C.C., el consentimiento se manifiesta por el concurso de la

oferta y la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato. El art.
1.258 del C.C. dice, los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento y desde
entonces obligan.

La concurrencia de la oferta y la aceptación provoca la perfección del contrato. Se

entiende por perfección del contrato la vinculación de las partes a la relación jurídica
creada, la irrovocabilidad de las declaraciones de voluntad y, normalmente, el
nacimiento de su eficacia típica (producción de obligaciones). Desde este momento,

20
cualquier modificación deberá hacerse conjuntamente por las dos partes, quedando
vetada la actuación unilateral (art. 1.256 del C.C.).
Cuando el contrato se realiza entre presentes, la concurrencia de las voluntades basta
para que exista perfección y, por tanto, contrato. Cuando las partes están distantes
(contratación entre ausentes) y han de utilizar medios de comunicación que suponen la
existencia de intermediarios entre ambos, no sucederá lo mismo. El art. 1.262 del C.C.,
considera que la aceptación hecha por carta no obliga al que hizo la oferta sino desde
que llegó a su conocimiento. Pero el art. 54 del Código de Comercio, contrariamente,
dispone que la perfección tiene lugar desde que se emite la declaración de aceptación
del contrato. Doctrina y jurisprudencia tienden a suavizar los efectos de una aplicación
rígida de una y otras teorías, a través, de las teorías de la recepción y de la expedición.

Con los nuevos medios de comunicación se plantean dudas sobre su inmediatez o no, en
general, la contratación telefónica es calificada como contratación entre presentes, igual
que a través de telex, ya que la comunicación es inmediata.

En cambio, es contratación entre ausentes, la que se produce mediante carta o

correspondencia telegráfica. Mayores dudas suscita la contratación a través de redes
informáticas, ya que existe un programa que actúa para contratar, que puede llegar a
premeditar el contenido de las voluntades contractuales. La composición como
contratación entre ausentes o entre presentes dependerá de la inmediatez de la
comunicación. Como entre remitente y destinatario intervienen servidores, se entiende,
en general, que se acerca más a la contratación entre no presentes.

En cuanto al lugar en donde se perfecciona el contrato no existe problema en la

contratación entre presentes, entre ausentes (art. 1.262,2 del C.C.) se presume celebrado
en el lugar en que se hizo la oferta.

Un caso especial es el de los contratos concluidos fuera de los establecimientos

mercantiles (Ley 26/1991, de 21 de noviembre) entre un empresario y un consumidor,
este puede revocar su aceptación sin causa alguna, durante los siete días siguientes a
aquélla, enviando el documento de revocación o bien devolviendo las mercancías
recibidas (art. 5 ). Este período en que se permite al consumidor desistir del contrato ya
perfecto se denomina período de reflexión.

Esta normativa no se aplicará, cuando:

- La prestación total a cargo del consumidor sea inferior a 8.000 Ptas.

- Los que recaigan sobre bienes inmuebles.
- Los de seguro.
- Los que tengan por objeto valores mobiliarios.
- Los documentados notarialmente.
- Los que recaigan sobre productos de alimentación.
- Los de uso corriente, en el hogar.
- Los que se realicen sobre catálogo y se mencione con claridad la facultad de
rescisión unilateral (art. 2).

21
La Ley 7/1.995, de 15 de Enero, de Ordenación del Comercio Minorista, establece para
los contratos entre un comerciante minorista y el destinatario final, que cuando no hay
plazo prefijado de desistimiento éste será de siete días.

III LA CONTRATACIÓN EN MASA : CONTRATO DE ADHESIÓN : LAS

CONDICIONES GENERALES DEL CONTRATO.

La contratación en masa.

Debido al carácter generalizado y uniforme de los bienes y servicios sobre los que se
contrata, ha supuesto la desaparición del principio de igualdad a la hora de contratar,
esto a conducido a que las formas de contratación hayan sufrido variaciones respecto a
los modelos delineados en los Códigos Civiles. En muchos contratos la fase previa de
negociación ha desaparecido; otros se han estandarizado a través de reglas generales que
la parte fuerte económicamente (grupos o grandes empresas) utiliza a la hora de
contratar por la agilidad que se logra con ello. Este fenómeno de generalización se
traduce en la contratación en masa, que desde principios de siglo XX se conoce como
contrato de adhesión y las denominadas condiciones generales del contrato.

Estas circunstancias propician que se den situaciones de desigualdad entre las partes, en
los que una tiene una posición preferente sobre la otra (parte débil), lo que puede dar
lugar a la introducción de estipulaciones o pactos, en el contrato, que pueden ser
abusivos.

Los contratos de adhesión son aquellos en los que el aceptante no tiene oportunidad de
modificar la oferta contractual, que está determinada en el contenido del contrato, y, si
quiere contratar debe adherirse a aquella. Se caracterizan por su automatismo en el
momento de la contratación y por la predisposición que de su contenido efectúa la parte
contratante más fuerte. Las condiciones generales constituyen el contenido del
denominado contrato de adhesión.

Desde la segunda mitad del siglo XX se han realizado legislaciones especiales incluidas
o no en los Códigos Civiles, que persiguen la protección de la parte más débil. El art.
51.1 de la C.E., proclama el compromiso de "garantizar la defensa de los consumidores
y usuarios", lo que desembocó en la Ley para Defensa de los Consumidores y Usuarios.
Aunque técnicamente no existía una neta separación entre dos conceptos básicos: el de
condición general de la contratación y el de condición abusiva.

Posteriormente la Ley 7/1998, de 13 de abril, modificó la anterior y distingue entre la

contratación utilizando condiciones generales y aquella que se produce entre un
profesional y el consumidor o usuario (legislación sobre el consumo).

Se persiguen dos fines:

- Asegurar que el consentimiento de la parte contratante débil es libre, consciente y

conocedora del alcance de las obligaciones que asume.
- Que el adherente no resulte perjudicado por el contrato, a la hora de interpretar
este.

22
Las condiciones generales : concepto y caracteres.

Son el conjunto de reglas que un particular, empresario o grupo, preestablece

unilateralmente fijando el contenido de los contratos que celebrará en el futuro.

Su existencia obedece al carácter uniforme de la contratación que se produce debido a la

masificación del mercado.

La cuestión jurídica que plantean está relacionada con el contenido del contrato, ya que
se insertan en el mismo en la fase de perfección, de tal manera que afectan a la
formación válida y eficaz del consentimiento contractual.

Estas condiciones aparecen como claúsulas en el contrato que pueden regular el

contenido total del mismo o el parcial. Así se distinguen entre las condiciones generales,
iguales para todos los contratos del mismo tipo, y las condiciones particulares que se
elaboran específicamente para cada contrato que pueden dejar sin efecto alguno de las
condiciones generales.

El art. 1.1 de la Ley 7/1998, de 13 de abril sobre las condiciones generales de la

contratación (LCGC) dice : "son condiciones generales de la contratación las claúsulas
predispuestas cuya incorporación al contrato sea impuesta por una de las partes, con
independencia de la autoría material de las mismas, de su apariencia externa, de su
extensión y de cualquiera otras circunstancias, habiendo sido redactadas con la
finalidad de ser incorporadas a una pluralidad de contratos".

La existencia de un condicionado general que es impuesto por una parte contratante a la

otra comporta una serie de peculiaridades :

a) La fase de los tratos preliminares llega casi a desaparecer, ya que no existe

discusión previa.
b) La aceptación contractual viene predeterminada, ya que su contenido aparece
impuesto por el otro contratante.
c) El principio de igualdad entre las partes está menoscabado, se produce una
situación de desequilibrio entre las prestaciones comprometidos por cada una de
ellas, ello es debido a la situación de preeminencia que ocupa la parte que
impone las condiciones (alguna de las claúsulas pueden tener, incluso, la
consideración de abusivas).
d) Dada la redacción unilateral pueden suscitar problemas de interpretación.

Caracteres de las condiciones generales :

1) Generalidad; son claúsulas previstas para todos los contratos que realice quien
las impone.
2) Existencia previa a la celebración del contrato (predispuestas).
3) Impuestas por una de las partes contratantes a la otra.
4) Forman parte del contenido del contrato.
5) Son escritas, tienen esta forma de presentación a través de formularios que
incluso pueden estar ya impresas.

23
 6) El contenido acostumbra a favorecer la posición de la parte que las impone, bien
de manera directa, bien a través de vías indirectas con una redacción poco clara
o confusa de las mismas porque concurren además su calificación como abusiva.
Condiciones generales y condiciones abusivas acostumbran a producirse
conjuntamente, aunque técnicamente los conceptos son diferentes.

Régimen jurídico de las condiciones generales.

Resulta de la reciente Ley 7/1998 de Condiciones Generales de la Contratación, se crea

el Registro de las C.G.C., a cargo de un Registrador de la Propiedad y Mercantil, en el
que se inscribirán las claúsulas contractuales que sean condiciones generales.

En lo que se refiere en la formación del contrato, el régimen jurídico exige unos

requisitos determinados:

1) Requisitos de formulación. "La redacción ha de ajustarse a los criterios de

transparencia, claridad, concreción y sencillez".
2) Requisitos de conocimiento. Deber de información y que las condiciones
generales estén al alcance del adherente (disponibilidad) :

- El predisponente debe informar expresamente de la existencia de las condiciones

(art. 5.1,2º LCGC).
- Sin estas conductas no ha existido consentimiento a la incorporación de la
condición general al contrato.
- No se incorporan al contrato las condiciones que el adherente no haya tenido
oportunidad real de conocer de manera completa al tiempo de su celebración.

3) Requisitos en orden a la disponibilidad : el predisponente debe facilitar un

ejemplar de las claúsulas.
4) Requisitos en relación a la aceptación del adherente (conocimiento de las
condiciones y firma de todos los contratantes).

No forman parte del contrato:

- Las claúsulas, que siendo necesaria, no se han firmado.

- Las incomprensibles (salvo que hubieren sido aceptadas por escrito).

Régimen de ineficacia.

La LCGC estima que la ineficacia es la nulidad de la contratación.

1) La no incorporación de una condición general se produce cuando no se han

cumplido los requisitos anteriores.
2) La nulidad de la condición general : la condición general forma parte del
contrato, pero por resultar perjudicial o lesivo lo estipulado en ella provoca que
deba estimarse su ineficacia.

24
El art. 8 LCGC. determina la nulidad absoluta de las condiciones cuando :

a) Contradigan, en perjuicio del adherente, lo dispuesto en la propia LCGC. Las

reglas contenidas en la Ley tienen carácter imperativo.
b) Contradigan cualquier otra norma imperativa o prohibida.
c) Las que sean abusivas, cuando el contrato se haya celebrado con un consumidor.

El régimen de nulidad afecta sólo a la condición general. Si el contrato puede subsistir

sin las claúsulas declaradas nulas (deberá señalarse por sentencia), lo hará de
conformidad con el art. 1.258 del C.C. y con las reglas de interpretación (Art. 10
LCGC). En caso contrario la nulidad afectará a todo el contrato.

Acciones colectivas.

La LCGC introduce la regulación de acciones colectivas de cesación, retracción y

declarativa que coexisten con las acciones individuales que puedan interponer el
adherente perjudicado por la condición general.

Tipos de acciones previstas:

a) Acción de cesación. Se dirige a obtener una sentencia en la que se condene al

demandado a eliminar de sus condiciones generales las que se declaren nulas y
abstenerse de utilizarse en lo, sucesivo. El demandante podrá pedir
indemnización por daños y perjuicios, y que le devuelvan las cantidades
cobradas con ocasión de las claúsulas nulas.
b) Acción de retractación. Pretende obtener una sentencia que declare e imponga
al demandado, el deber de retractarse de la recomendación de utilizar las
claúslas que se consideran nulas y de abstenerse de seguir recomendándolas.

Las acciones de cesación y retractación prescriben por el transcurso de dos años desde
el momento en que se práctico la inscripción de las condiciones. Pero podrá ejercitarse
durante el año siguiente a la declaración judicial firme de nulidad o no incorporación
que puede dictarse con posterioridad como consecuencia de una acción individual.

En cuanto a las sentencias del T.S. el art. 20.4 del LCGC dice "una vez constituya
doctrina legal, vinculará a todos los Jueces en los eventuales ulteriores procesos",
siempre que sean claúsulas idénticas y del mismo predisponente.

Las sentencias, una vez firmes, podrán publicarse por decisión judicial en el Boletín
Oficial del Registro Mercantil, el Juez, dictará mandamiento al titular del Registro de
Condiciones Generales de la Contratación para que las inscriba en el mismo.

Contratos concluidos con consumidores. Las claúsulas abusivas.

En los contratos concluidos con los consumidores, las claúsulas sobre las que no exista
una discusión previa con posibilidad de modificación y adoptación al contrato, deben
reunir una serie de requisitos para que formen parte del contenido del mismo:
(Conceptos ya explicados de la LCGC).
25
 1) Deben estar redactados con claridad, sencillez y concreción de manera que
puedan comprenderse directamente su alcance, y contenido, por el aceptante.
2) Deberán observar los principios de buena fe en la contratación y respetar el
"justo equilibrio entre las obligaciones de las partes, lo que excluye la
utilización de las claúsulas abusivas".
3) Si las claúsulas tienen carácter de condiciones generales, deberá, cumplir las
condiciones de LCGC.

La falta de cumplimiento de estos requisitos conducen a su ineficacia.

En cuanto a la interpretación de las claúsulas el art. 10.2 del LGCU : "En caso de duda
sobre el sentido de una claúsula prevalecerá la interpretación más favorable al
consumidor".

IV EL PRECONTRATO.

Es el acuerdo mediante el que las partes se obligan a realizar, en un futuro, un contrato.

Teoría que sigue nuestra jurisprudencia, indistintamente:

1) Teoría clásica o tradicional: el precontrato es aquel contrato mediante el cual

las partes se obligan a celebrar en un momento posterior uno nuevo. El
incumplimiento de la o las obligaciones (prestar el consentimiento contractual)
genera la obligación de indemnizar los daños y perjuicios que se le ocasionen a
la otra parte (la obligación pactada se considera incoercible).
2) Postura intermedia (Roca Satre); en el precontrato lo que hacen las partes es
sentar las líneas básicas de un contrato específico y contraer la obligación de
desarrollarlas en el futuro, a fin de que el contrato quede concluso.
3) Tesis dominante (De Castro); el precontrato es una etapa preparatoria de un iter
negocial complejo de naturaleza sucesiva. Existen dos etapas o fases:

a) Promesa de contrato: en la que se conviene el contrato proyectado y se

atribuye la facultad de exigirlo. Ya existe vínculo obligatorio entre las partes
(lo que la separa de los tratos preliminares).
b) La exigencia del cumplimiento de la promesa, lo que origina la vigencia del
contrato proyectado, si una de las partes no cumple la otra tiene la facultad de
poder hacer cumplir el contrato. Su cumplimiento puede exigirse judicial o
extrajudicialmente, y en el supuesto de cumplimiento forzoso puede el Juez
actuar sustituyendo a la parte que no quiso ejecutarlo.

El supuesto más destacado es el de la opción de compra recogido en el art. 14 del

Régimen Hipotecario.

V LOS CONTRATOS NORMATIVOS.

Los contratos normativos tienen como función la de fijar una reglamentación uniforme,
general y abstracta, para que se acomode a ella quienes en el futuro quieran contratar.

26
Su misión no es la de regular relaciones concretas entre varios contratantes, sino hacerlo
de forma genérica para que así, posteriormente, puedan añadirse otros sujetos y
regularse sus relaciones jurídicas (Ej: convenios colectivos laborales).

A diferencia de los pactos de contrahendo, en los que se asume la obligación de

contratar en el futuro, aquí se trata de pactos de modo contrahendi, en los que la
obligación que se contrae es la de contratar de cierto modo, en caso de que se quiera
contratar efectivamente. Para algunos autores, los contratos normativos son
considerados preparatorios, para otros, al no ser estos idóneos, por sí solos, para originar
una relación jurídica no los consideran contratos en sentido propio y técnico.

VI LA INTERPRETACIÓN : REGLAS. LA INTEGRACION DEL

CONTRATO.

La interpretación del contrato.

La interpretación de un contrato, implica toda actividad necesaria para encontrar la

solución jurídica al conflicto suscitado después de que los interesados consintieran en
obligarse. Verdad es que pudiera quedar ceñida a la labor de captación y fijación de la
voluntad concorde a las partes, pero se precisa seleccionar y determinar los elementos
utilizables, esto es, los materiales a los que se considera incorporar aquella voluntad
negocial que se investiga.

La actividad del intérprete se remonta a la fijación de los hechos o comportamientos a

interpretar, para obtener la respuesta jurídica definitiva a la cuestión que se le ha
planteado.

Etapas de la interpretación:

A) Etapa inicial (cuestión de hechos) se desdobla en:

a) Una primera fase, determinación de los hechos (quaestio facti) a través de la

actividad de valoración de las pruebas practicadas.
b) Una segunda, que la doctrina identifica con la actividad interpretativa stricto
sensu, o sea, de captación de la voluntad expresada a través de los materiales
seleccionados y valorados.

B) Etapa definitiva (cuestión de derecho), es la que se refiere a la consideración que

otorga el ordenamiento jurídico a la declaración negocial investigada. Presenta una
doble faceta:

a) La calificación del contrato, consistente en la determinación del tipo

contractual realmente celebrado entre las partes (contrato típico), o el criterio
de selección de las disposiciones aplicables (convenio atípico).
b) La reconstrucción o integración del contrato, cuando las reglas negociables
chocan con normas imperativas, o cuando las determinaciones de las partes
no alcanzan a resolver el problema suscitado (lagunas de la declaración) y al
que, sin embargo, debe buscarse respuesta en la ley, en el uso y en la buena
fe.
 27
Fijación de los hechos o presupuestos de la interpretación.

Como el objetivo que el intérprete se propone es el de averiguar la intención de los

contratantes en el momento que consintieron en obligarse, es preciso determinar cuáles
son los materiales utilizables para aquel fin.

Los presupuestos básicos de la interpretación contractual están constituidos por las

declaraciones de voluntad de las partes, lo mismo si se exteriorizaron de forma expresa,
a través de palabras, escritos o signos convencionales, que si la voluntad contractual fue
expresada de manera tácita,

Aunque el consentimiento contractual conste en el documento más acabado y solemne,

el intérprete no puede pasar por alto cualesquiera otros documentos o actuaciones
adyacentes, el Código manda, para juzgar la intención común, atender los actos
coetáneos y posteriores de los contratantes (recuérdese el ejemplo del contrato de
arrendamiento, donde no se expresa el término de prohibición de animales domésticos
en la finca, y sí el de los gatos); mandamiento que, según la doctrina y los tribunales, no
excluye la utilización de comportamientos anteriores, como la publicidad o propaganda
previas (art. 8.1, inciso 2º, LGDCU).

Reglas de interpretación.

Sólo la interpretación judicial deviene vinculante para todos los interesados y resulta
especialmente condicionada por las pautas legales.

Dicho esto, es saber si las normas sobre interpretación tienen naturaleza imperativa o
puramente dispositiva. Los autores contratantes no pueden "atribuir el sentido que
quieran a sus declaraciones, dándoles uno distinto del originario". Con ello se expresa la
imposibilidad de proporcionar al Juez reglas hermenéuticas contrarias a las establecidas
por el legislador. (esto es así para impedir que el Juez interprete las normas a su manera,
art. 3 del C.C.).

Interpretación subjetiva y objetiva.

Tratando de identificar la peculiaridad de la interpretación contractual, por contraste con

la interpretación de la ley (siempre objetiva y circunscrita a la eliminación de
oscuridades), podía caracterizarse aquélla como interpretación al mismo tiempo objetiva
y subjetiva: comprende no sólo el esclarecimiento de la regla, sino también el hallazgo
de la concreta voluntad de las partes. La doctrina vuelve a plantearse si deberá
prevalecer la voluntad declarada sobre la voluntad real o a la inversa, caso de que fueran
dispares.

Nuestro Código eleva a regla general la preferencia de la voluntad real sobre la

declarada, la efectividad de esa regla encuentra dos importantes restricciones que la
objetivizan, desviándole hacia la teoría llamada de la declaración:

- La divergencia ha de ser probada por quien la afirme.

- Aún probada, si la divergencia resulta imputable al declarante y el destinatario no
llegó a captarla, había de mantenerse la declaración exteriorizada, en base a
 28
la autorresponsabilidad de aquél y la confianza de éste.

El T.S. indica que la interpretación prioritaria será la subjetiva, siendo los objetivos
subsidiarios,

La presunción de coincidencia entre expresión clara y voluntad interna.

El art. 1.281,1. del C.C., al establecer que "si los términos de un contrato son claros y no
dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus
claúsulas".

Esta regla es el reflejo exacto del conocido brocardo in claris non fit interpretatio, el
propio precepto acumula en el mismo párrafo la exigencia de que los términos literales
no dejen duda sobre la intención de los contratantes. Por si ello fuera poco
desconcertante, el art. 1.281,II, del C.C., enlaza con la regla tradicional, disponiendo
que "prevalecerá la intención sobre las palabras, si éstas parecieren contrarias a
aquella".

En el parecer de los autores es dominante la idea de que los arts. 1.281 y 1.282 del C.C.,
constituyen una sola norma que, siguiendo el principio espiritualista, expresa el
imperativo de atender siempre a la intención de los contratantes.

Con los siguientes argumentos:

a) In claris: para determinar si una claúsula aparentemente clara lo es de verdad hay

antes que haberla interpretado.
b) Los términos sólo son claros en la medida en que no dejan dudas sobre la
intención de las partes: la expresión literal sólo es atendible si es reflejo de la
intención de las partes.
c) La interpretación procede si existen actos opuestos a los términos y reveladores
del verdadero propósito de las partes.
d) Afirmar que una claúsula es clara, implica, que la claridad, más que en los
términos del contrato, ha de estar y resultar de la intención de los contratantes.

La jurisprudencia se ha encargado de matizar:

a) La regla in claris ha de ser aplicada de modo natural: se ha de constatar si hay

correspondencia natural y lógica entre las palabras y su significado final y
contextual.
b) Los términos son claros cuando de ellos mismos no resulta indicio de duda o
ambigüedad.
c) La finalidad del precepto no es otra que conseguir que no se tergiverse lo que
parece claro.

La doctrina se plantea si, tratándose de negocios que requieran por imperativo legal una
determinada forma solemne (escritura pública en la donación de inmuebles: art. 633 del
C.C.), la interpretación literal ha de resultar no sólo preferente, sino exclusiva. La
respuesta mayoritaria es que la forma solemne no puede hacer irrelevante cualquier
prueba extrínseca que sirva para averiguar la común intención de las partes.
 29
Reglas de interpretación subjetiva.

Conforme el art. 1.282 del C.C. "para juzgar la intención de los contratantes, deberá
atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneas y posteriores al contrato", la
opinión jurísprudencial es que se aplicarán sólo en el caso de que los términos del
contrato no sean claros.

La intención a que se refiere el art. 1.282 del C.C. no equivale a la voluntad real de cada
uno de ellos. Se trata de averiguar la voluntad bilateral o común de las partes, quedando
excluida como regla general la mera voluntad interna de cualquiera de ellas o de las dos.

Además de los coetáneos o posteriores, puede darse relevancia a los actos anteriores al
contrato mismo. Con dicha ampliación, la referencia alcanza a cualesquiera actuaciones
de las partes, excluido el propio clausulado contractual (STS de 29-XII-1995), desde los
tratos preliminares hasta los actos de ejecución del propio contrato. Los actos previos
(oferta, contraoferta, publicidad, borradores de contrato, etc....), pueden sugerir una
intención contractual menos egoísta; si bien los actos de cumplimiento pueden ayudar a
fijar el alcance que los propios contratantes venían dando a su compromiso (STS 11-X-
1984).

.Los actos que se tomen en cuenta para averiguar la intención de los contratantes tienen
que ser clara e inequivocamente evidenciadores de una voluntad distinta de la declarada
(STS 10-II-1996).

Por su parte, el art. 1.283 del C.C. parece proscribir, caso de duda, la interpretación
extensiva : "Cualesquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no
deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y cosas diferentes de aquellos
sobre que los interesados se propusieron contratar". El precepto significa que la
intención de los contratantes no puede verse superada en cuanto a los objetos (cosas)
incluidos en el compromiso ni en cuanto a los supuestos de aplicación (casos) de la
regla contractual.

Lo que en definitiva y con toda seguridad excluye el art. 1.283 del C.C. es la aplicación
analógica de la regla contractual.

Reglas de interpretación objetiva.

El art. 1.284 del C.C., expresa una regla hermenéutica que, sobre el presupuesto del
contratante razonable, veta la interpretación derogativa, o, si se quiere, refleja el
principio de conservación del negocio : "Si alguna claúsula de los contratos admitiere
varios sentidos, deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto". Este
art .no obliga a elegir el efecto mayor, sino que intenta únicamente evitar las
interpretaciones baldías o ilusorias, sin imponer un determinado sentido. Si el tribunal
de instancia atribuye un concreto significado para que proceda la aplicación del art.
1.284 del C.C., pues la regla sólo entra en juego cuando la intención de los contratantes
no ha podido ser precisado a través de las normas de los arts. 1.281 y 1.282 del C.C.
(STS de 28-IX-1996).

30
El art. 1.285 del C.C. se hace eco del canon sistemático o de la totalidad : "las claúsulas
de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el
sentido que resulte del conjunto de todas". La jurisprudencia asevera que la intención,
que se indaga y constituye el espíritu del contrato, es indivisible y no se puede encontrar
en una claúsula aislada de las demás, sino en el todo orgánico que constituye".

El art. 1.286 del C.C. dispone: "las palabras que puedan tener distintas opciones serán
entendidas en aquella que sea más conforme a la naturaleza y objeto del contrato". Esta
regla trae a colación el elemento finalista y presupone tener calificado el contrato.

El art. 1.287 del C.C. acumula dos reglas : la 1ª de interpretación y la 2ª de integración.

Como indicación hermenéutica, el art. 1.287 del C.C. se limita a establecer que "el uso o
la costumbre del país se tendrán en cuenta para interpretar las ambigüedades de los
contratos".

Según el art. 1.288 del C.C. "la interpretación de las claúsulas oscuras de un contrato
no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad". Son dos supuestos
para que entre en juego la regla verba contra stipulatorem interpretanda sun:

a) Que la caúsula resulte de dudosa inteligencia, lo que no ocurre cuando sea de

clara redacción, fácil comprensión y unívoco sentido.
b) Que el tenor de aquélla sea imputable a la intervención singular de uno de los
contratantes, presupuesto que falta cuando no hubo redacción unilateral o
exclusiva.

Si bien la doctrina reitera que ocasionar no es sinónimo de redactar; también ocasiona

quien inspira o condiciona aunque no redacte.

El repertorio de reglas hermenéuticas se completa con el art. 1.289 del C.C. dictado para
despejar las dudas que fuere absolutamente imposible resolver por las reglas
establecidas en los art. anteriores. El tratamiento de estas dudas insuperables se
distribuyen en dos párrafos, según se refieran a circunstancias accidentales del contrato
o afecten al objeto principal de éste:

a) Si las dudas recaen sobre circunstancias accidentales:

- Si el contrato es gratuito, se resolverá a favor de la menor transmisión de

derechos e intereses (favor debitoris).
- Si el contrato es oneroso, la duda se resolverá a favor de la mayor reciprocidad e
intereses (equivalencia de las prestaciones).

b) Si las dudas de cuya solución se trata recayesen sobre el objeto principal del
contrato, de suerte que no pueda venirse en conocimiento de cuál fue la intención o
voluntad de los contratantes, el contrato será nulo.

31
Se aplicará siempre en última instancia el párrafo segundo del art. 1.289 del C.C., cuyo
contenido, por la solución tan drástica que impone, la nulidad del contrato, debe ser
objeto de interpretación restrictiva (STS de 19-VII-1991).

La integración del contrato : sentido y necesidad de la integración.

Al tratar de la eficacia del contrato como acto de autonomía se había de diversificar la

vinculación obligatoria en tres apartados:

1) Los efectos expresamente queridos por las partes.

2) La eficacia legal imperativa o cogente que resulta de las normas.
3) La eficacia legal dispositiva o supletoria que va asociada a la naturaleza de cada
contrato y que se produce siempre que las partes no la excluyan de forma
expresa.

La reglamentación contractual presenta un carácter incompleto, ya sea debido a la

imposibilidad de plantear y resolver por anticipado todas las contingencias que surjan
en el futuro, y obedezca a una actitud calculadora de que los beneficios que reportaría la
exhaustividad, no compensaría los costes que supone instrumentar una regulación
completa. Por una razón u otra, siempre nos encontramos ante la necesidad de integrar
la reglamentación contractual.

La denominada autointegración o interpretación integradora.

Donde se produce discordia doctrinal es en los medios o modos de realizar la

integración, para la mayoría es en todo caso heterointegración y según una minoría debe
ir precedida de la autointegración o interpretación integradora.

Esta última propuesta sugiere que el intérprete judicial debe completar los desarrollos
reglamentarios que las partes no realizaron (por evitar los costes de la especificación) de
acuerdo con lo que los mismos contratantes hubieran pactado, esto es, conforme a la
voluntad hipotética de las partes (cuya racionalidad, implica asignar los riesgos no
previstos a aquel contratante que puede contratarlos a menor coste).

La integración conforme a la ley, al uso y a la buena fe.

La norma fundamental que rige entre nosotros la integración del contrato es la integrada
en el art. 1.258 del C.C., según el cual, "los contratos se perfeccionan por el mero
consentimiento, y desde entonces obligan no sólo al cumplimiento de lo expresamente
pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean
conformes a la buena fe, al uso y a la ley".

Pese al orden que guardan en la remisión el art. 1.258 del C.C., es opinión común que
los tres conceptos obedecen a una jerarquía inversa : en ausencia de voluntad expresa, la
integración se opera acudiendo sucesivamente a la ley, al uso y a la buena fe.

La invocación de la ley en función integradora suele limitarse a las normas de carácter

dispositivo, pero ello no ha de hacer pensar que la ley imperativa sea ajena a la
reglamentación contractual.
32
Al contrario, mientras el Derecho dispositivo entra en el hueco que le ha dejado la
autonomía privada, los preceptos imperativos, como límite de esta, prevalecen incluso
sobre lo expresamente pactado.

Por lo que respecta a los usos y costumbres, aunque pueden ser excluidos por el acuerdo
contractual, cuando falta la previsión de los interesados y debe recurrirse a ellos (en
ausencia también de norma legal) a efectos integradores, se aplican de modo objetivo y
con independencia de la voluntad presunta de los contratantes.

El art. 1.258 del C.C. mantiene la expresión buena fe, que introdujo el Proyecto de
1.851 en lugar de la referencia equidad, propio del Código francés. La buena fe que
identifica el art. 1.258 del C.C. no es la subjetiva, en el sentido de creencia o situación
psicológica de los contratantes, sino la objetiva, como comportamiento honrado y justo
(la misma del art. 7 del C.C.). La buena fe consiste en dar al contrato cumplida y debida
efectividad para la realización del fin propuesto, lo que exige comportamientos justos,
adecuados y reales de los interesados (Ej: avenirse o elevar a escritura pública el
contrato para que pueda acceder al Registro; realizar actos que faciliten al comprador la
obtención de un crédito hipotecario, etc....). Actualmente y para el ámbito del consumo,
el contenido de la oferta, promoción o publicidad serán exigibles por los consumidores
y usuarios, aun cuando no figure expresamente en el contrato celebrado, salvo que éste
contuviera claúsulas más beneficiosas y referidas a la misma cuestión (Art. 8,1 y 2
LGDCU).

33
 TEMA III

LA FORMACIÓN IRREGULAR DEL CONTRATO

I LA FALTA ABSOLUTA DE CONSENTIMIENTO : EL DISENSO. LA

DECLARACIÓN IOCANDI CAUSA. LA RESERVA METAL.

Bajo la denominación formación irregular del contrato se comprenden todos aquellos

supuestos en los que, de alguna manera, se ha producido una interferencia en el proceso
de perfección del mismo que conduce a que exista una discordancia entre la voluntad
perseguida por las partes y la apariencia externa del mismo.

Falta absoluta de consentimiento.

Se dice que existe, jurídicamente, falta absoluta de consentimiento en todos aquellos

casos en los que, por la circunstancia y causa que sea, no se produce la coincidencia
entre las declaraciones de voluntad que forman el contrato (art. 1.262 del C.C.), o el
consentimiento contractual que se manifiesta no coincide con la auténtica voluntad
contractual (negocial) de ambas o de una de las partes del contrato. Si se produce una
apariencia material de un contrato, este estará concluido de forma irregular, por tanto
este deviene ineficaz por falta de uno de sus elementos esenciales (ausencia de
consentimiento).

El disenso.

El disenso es lo contrario al consentimiento : el desacuerdo o no coincidencia entre las

declaraciones de voluntad que forman el consentimiento contractual (art. 1.262,1 del
C.C.). Puede tener lugar:

a) Porque las partes no se ponen de acuerdo acerca del contenido esencial del
contrato o sobre las condiciones secundarias del mismo. En este supuesto no
puede hablarse de disenso, sino de que el contrato no llega a nacer (a
perfeccionarse) porque no se ha llegado a formar el consentimiento (no hay
acuerdo).
b) Aun existiendo en apariencia consentimiento, las declaraciones de las partes no
coinciden. En estos casos se estará en presencia del disenso provocado por una
equivocación o error (error obstativo), pues el contrato se ha perfeccionado,
pero, sin embargo, el consentimiento no se ha producido más que en apariencia.
Se incluyen aquí el error que recae sobre la identidad del objeto (creo comprar
una finca "la Zarzuela" cuando me están vendiendo un almacén), que comporta
discordancia sobre el mismo, o el que versa sobre el negocio (error en el
negocio) que se realiza (como si A dice que vende y B cree que la venta
significa alquiler), que supone falta de acuerdo contractual y causal. Detectada
la discordancia (el disenso manifiesto del que habla la doctrina alemana), el
contrato deviene ineficaz; en verdad, nunca habrá existido.

34
La declaración iocandi causa (sin seriedad).
En general, la declaración iocandi causa (también la denominada docendi causa) se
caracteriza por ser aquella en la que se emite una voluntad pero sin propósito de
obligarse en serio, es decir, sin una propia voluntad negocial y confiando en que los
destinatarios la calificarán en el mismo sentido (por juego, broma, ejemplo que explica
un docente en clase, etc....). Se produce aquí una divergencia consciente entre la
declaración (lo manifestado) y la voluntad (lo querido).

Esta falta de seriedad en la declaración conduce a que no se produzca ningún efecto

jurídico (no se crea ningún contrato). Sin embargo, cuando, como consecuencia de la
misma, se pueda haber originado una situación que conduzca a los destinatarios a
confiar en la misma, éstos podrán ejercitar acciones tendentes a exigir la reparación de
los daños causados (vía art. 1.902 del C.C.) siempre que prueben la existencia de un
ilícito civil.

No debe confundirse la declaración falta de seriedad, en la que no existe voluntad, con

la declaración que se manifiesta en un contexto alegre o utilizando un lenguaje jocoso,
el consentimiento iocandi causa sólo revela la inexistencia del contrato cuando de él se
desprenden la falta de objeto y de causa (STS de 24-VII-1.989).

La reserva mental.

Se trata de un supuesto de discordancia consciente entre la declaración y la voluntad. El

declarante emite una declaración que aparece como querida, pero la que se esconde
(voluntad reservada o restricción mental) es la auténtica voluntad. Dado que la voluntad
real (querida) es desconocida para la otra parte no puede alegarse frente a ella, es decir,
es irrelevante, de manera que el contrato así perfeccionado se mantiene. El principio de
buena fe contractual impone esta consecuencia (no puede dejarse al arbitrio de una de
los contratantes la validez del contrato, art. 1.256 del C.C.). No obstante, en el caso que
la otra parte conozca la existencia de la reserva ha de estimarse que no existirá contrato
(por falta de consentimiento).

II LA DECLARACIÓN APARENTE : LA SIMULACIÓN : ELEMENTOS Y

CLASES.

Existe declaración aparente o simulación, cuando en la celebración de un contrato

(negocio jurídico) se emiten las declaraciones que sólo son queridas en su expresión
formal, sin existencia de voluntad negocial y con la finalidad de aparentar, frente a
terceros, la existencia del mismo.

Elementos:

a) La existencia de previo acuerdo entre las partes, al que se denomina acuerdo

simulatorio, mediante el que se priva de valor a lo declarado.
b) La finalidad de engaño a tercero. Normalmente el propósito buscado es el de
crear la apariencia de existencia del contrato. No ha de confundirse con la
finalidad de producir un daño (que pueda darse o no), ni con la realización de un
negocio en fraude a la ley (aunque la finalidad, en la mayoría de las veces,
35
es la de evitar la aplicación de una norma jurídica o defraudar a terceros).
 c) La realización del negocio aparente en el que parecen haberse cumplido todos
los requisitos y exigencias propias del mismo (en cuanto al objeto, causa,
forma).
d) Sólo puede darse en los negocios bilaterales, no en los unilaterales.

Clases:

1) Simulación absoluta: Las partes únicamente quieren la mera apariencia del

contrato y no amagan ninguna otra voluntad (dos personas fingen la celebración
de un contrato de compraventa y, en verdad, no lo quieren).
2) Simulación relativa: Las partes llevan a cabo dos contratos, el aparente, que en
verdad no quieren, y el disimulado, que responde a la auténtica voluntad (se
quiere donar una finca pero, frente a terceros, se aparenta la realización de un
contrato de compraventa cuyo precio no se paga).

El C.C. no regula directamente la figura de la simulación. Sin embargo, la doctrina y la

jurisprudencia admiten esta manera de discordancia entre la voluntad y la declaración, a
la que sitúan normalmente en sede de negocios irregulares o anómalos, en el ámbito de
los vicios de la voluntad o en los vicios de la causa (falsedad de la misma).

La simulación actúa en torno a los elementos del contrato y, en particular, respecto a la

causa del mismo y a las personas que aparecen como partes contratantes.

La simulación que recae en la causa del contrato es uno de los tipos de la denominada
causa falsa. El art. 1.276 del C.C. indica que "la expresión de una causa falsa en los
contratos dará lugar a la nulidad si no se probase que estaban fundados en otra
verdadera y lícita". El negocio simulado es siempre nulo, porque no es querido, falta en
él el consentimiento y la causa (que es falsa). El disimulado puede ser válido siempre
que reúna los elementos y requisitos necesarios para su validez de acuerdo con el tipo
de contrato de que se trate.

La simulación que afecta a las partes se produce en aquellos casos en los que el contrato
se realiza a través de una persona interpuesta (el testaferro, hombre de paja). La doctrina
diferencia entre la interposición ficticia y la real. En la ficticia el acuerdo simulatorio se
produce entre los tres que intervienen (los contratantes de cara al exterior y el otro que
permanece oculto); sólo ésta es un supuesto de simulación.

La apariencia de contrato en la simulación provoca que sea necesario ejercitar la acción

de nulidad ante los Tribunales. Puede ser ejercitada por todos los que resulten afectados
por la simulación del contrato; las partes entre sí no pueden hacerlo; no tiene plazo de
prescripción.

III LOS VICIOS DEL CONSENTIMIENTO : Art. 1.265 del C.C.

El art. 1.265 del C.C. dice "Será nulo (anulable) el consentimiento prestado por error,
violencia, intimidación o dolo".

36
El consentimiento devendrá viciado bien por falta de libertad a la hora de declarar el
mismo, o bien por falta de conciencia entonces existe la posibilidad de interposición de
anulabilidad.

IV LA DECLARACIÓN SIN LIBERTAD : VIOLENCIA E INTIMIDACIÓN.

El art. 1.267 del C.C. regula los supuestos en los que la declaración de voluntad es
emitida sin libertad por haber intervenido en su formación una fuerza extraña :
violencia (art. 1.267 del C.C.), o intimidación (art. 1.267,2,3 y 4 del C.C.).

En ambos casos se influye en la emisión y formación de la declaración de voluntad

contractual, bien por el empleo de la fuerza (violencia, art. 1.267,1 del C.C.), bien de la
acción moral (intimidación, art. 1.267,2 del C.C.). En ambos casos la sanción será la
impugnación (anulabilidad).

La violencia.

El párrafo 1 del art. 1.267 del C.C. recoge como vicio del consentimiento la violencia :
"hay violencia cuando para arrancar el consentimiento se emplea una fuerza
irresistible".

Se pueden distinguir dos clases de violencia : la vis absoluta o ablativa y la vis relativa o
impulsiva. La diferencia entre una y otra radica no en el medio empleado, sino en la
consecuencia (efecto) que provoca en la voluntad negocial. Mientras en la vis absoluta o
ablativa falta por completo la voluntad negocial, en la vis relativa o impulsiva, aquélla
sólo influye en la configuración (formación) de la declaración de voluntad. Tanto la vis
absoluta como la relativa se recogen en el art. 1.267,1 del C.C.

El régimen de ineficacia es el de anulabilidad. El consentimiento prestado bajo

violencia presenta apariencia de verdadero consentimiento, apariencia que sólo se puede
destruir mediante la concesión de una facultad de impugnación del contrato a la persona
que la padeció (arts. 1.300 y 1.301 del C.C.).

Dos son los requisitos necesarios que deben concurrir para apreciar la existencia de
violencia : la fuerza y su carácter irresistible :

1) La fuerza a la que se refiere es la de vis física y no la psíquica o moral; la

utilización de medios físicos que determinen la absoluta falta de voluntad o una
privación en la libertad de formar correctamente aquélla. Mientras la fuerza es
actual la intimidación es futura (aunque próxima).
2) Fuerza que debe ser irresistible. La irresistibilidad hace referencia a su
gravedad. Debe ser de tal naturaleza que provoque la necesidad de emitir una
declaración de voluntad. La razón determinante de ésta se encuentra en la
fuerza.

La irresistibilidad se mide y califica en relación a la persona a la que le es inferida la

fuerza. Depende, por tanto, de cada caso concreto, de las circunstancias y de la víctima
de la misma. Por ello, también la doctrina unánimemente entiende que es de aplicación
a la violencia lo que se dispone en el párrafo 3º del art. 1.267 del C.C.
37
La intimidación.

Los párrafos 2 y 4 del art. 1.267 del C.C. define la intimidación y sus requisitos. La
intimidación es la coacción de la situación de temor que se origina al contratante de
sufrir un mal que sólo podrá evitar emitiendo una declaración de voluntad. Este mal no
se ha producido, a diferencia de la violencia en la que el mal con el que se coacciona se
emplea ya.

El C.C. señala : "hay intimidación cuando se inspira a uno de los contratantes el temor
racional y fundado de sufrir un mal inminente y grave en su persona o bienes, o en la
persona o bienes de su cónyuge, descendientes o ascendientes" y que "el temor a
desagradar a las personas a quienes se debe sumisión y respeto no anulará el contrato"
(art. 1.267,2 y 4 del C.C.).

Requisitos:

1) Carácter determinante : es esencial que "se inspire a uno de los contratantes".

2) La coacción moral o psíquica ha de reunir una serie de notas. Consiste en la
amenaza de un determinado mal que provoca un temor:

a) Se amenaza con inferir un mal inminente y grave sobre determinados bienes y

personas. La inminencia consiste en que no debe tratarse ni de un mal futuro en
exceso ni pasado, sino que se prevea como próximo. La gravedad se refiere a su
importancia, la idoneidad para provocar la situación de temor en la persona a la
que se amenaza y realiza el contrato. Es un mal que afectará "a su persona o
bienes, o a la persona o bienes de su cónyuge, descendientes o ascendientes".
Fuera de estos supuestos, no cabe, en nuestro sistema, entender que existe vicio
del consentimiento. En relación a los "ascendiente o descendientes", al no
calificar, se entienden incluidos tantos los matrimoniales y no matrimoniales
como los adoptivos. (art. 108 del C.C.). Finalmente, es requisito esencial que
este mal se muestre como dependiente de la persona que amenaza y que sea
verdadero o real. En este contexto, se excluyen del ámbito de la intimidación al
llamado metus reverentialis. (temor a desagradar a las personas a las que se debe
sumisión y respeto; por ejemplo, a los padres), ya que no reúne los caracteres
necesarios para que pueda conceptuarse como verdadera amenaza.
b) La amenaza del mal ha de provocar un temor racional y fundado (real y
concreto). De este modo, los supuestos del llamado "temor ambiental" (por
catástrofes, situaciones bélicas, etc....) o la situación de "estado de peligro"
quedan fuera del marco de la intimidación, pues carecen de dichas notas. El
párrafo 3º del art. 1.267 del C.C. señala que "para calificar la intimidación debe
atenderse a la edad y a la condición de la persona". Aunque este precepto sólo
se refiere a la intimidación, sin embargo, nada parece que impida el que se
pueda aplicar también a la violencia. Las características de la edad, y la
condición de la persona, se refieren tanto al ámbito físico como psíquico y al de
formación cultural, y a su condición jurídica (p. ej:, estar o no incapacitado).

38
V EL ERROR ; TIPOS Y REQUISITOS.

Puede definirse al error como la equivocada o inexacta creencia o representación mental

de la realidad material o jurídica que sirve de presupuesto a la realización de un acto
jurídico y determina el mismo. La parte contratante que padeció error emite una
voluntad equivocada o falsa que, de no haber existido error, hubiera sido otra (su
voluntad real).

La doctrina y la jurisprudencia distinguen dos tipos de error:

- El error obstativo (también llamado impropio) o error en la declaración se

entiende aquella equivocación que padece quien emite la voluntad, de carácter
inconsciente (no provocada por un agente externo), que origina una divergencia
inconsciente entre la declaración y la voluntad interna; el declarante sabe cual es su
voluntad, pero, por error, la manifestación que aparece al exterior no coincide con lo
querido.

En propiedad, el error obstativo es un supuesto en el que se produce disenso, es decir, la

falta de consentimiento (art. 1.262 del C.C.), que impide que pueda hablarse de contrato
por faltarle uno de los elementos esenciales (art. 1.261,1 del C.C.). En estos supuestos
resulta evidente que su régimen se aparta del previsto para los vicios del
consentimiento, determinando la nulidad del contrato. A pesar de ello ha de tenerse en
cuenta, que aunque esta es la opinión común de la jurisprudencia y la doctrina, también
se ha argumentado que, a pesar del error, puede hablarse de voluntad de celebrar el
contrato, cabría considerar que el contrato es anulable y no nulo.

El negocio concluido por error es un negocio anulable (impugnable) por aquel que lo
padeció (art. 1.300 y 1.301 del C.C.); es eficaz mientras no se ejercite la acción de
impugnación.

Requisito del error vicio.

Señala el art. 1.266 del C.C. que "para que el error invalide el consentimiento deberá
recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato o sobre aquellas
condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo",
añadiendo que "el error sobre la persona sólo invalidará el contrato cuando la
consideración a ella hubiese sido la causa principal del mismo" y que "el simple error de
cuenta sólo dará lugar a su corrección".

Conviene señalar que, de todos los errores posibles, sólo aquel que recae sobre el objeto
del contrato puede alcanzar relevancia jurídica y tratamiento como vicio de la voluntad.

Dado que el error debe referirse al objeto del contrato hay que precisar:

1) No es error vicio el que se produce acerca de la identidad del objeto (es disenso
por falta de acuerdo contractual).

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2) En principio, el error sobre el objeto se refiere a las cosas o bienes jurídicos, se
incluyen también las prestaciones (obligaciones) de carácter personal, en las
 obligaciones personalísimas se tiene en cuenta el sujeto obligado, además del
objeto, por su carácter (identificación de la prestación a través de la persona
obligada a la conducta).
3) Si el objeto es una cosa o bien jurídico, el error ha de recaer:

a) O sobre la sustancia de la cosa (la joya es de oro o plata).

b) O sobre las condiciones de la misma: todos aquellos atributos, físicos y
jurídicos, que se hayan podido exigir de la misma. (habrá que estar a cada
caso concreto).

4) El error que recae sobre la persona puede ser, acerca de su identidad, o de sus
cualidades personales (cuando han pasado a formar parte integrante del objeto del
contrato).

Fijado sobre qué recae el error, dos son los requisitos que debe reunir esta equivocación:

1) Esencialidad. El error ha "dado motivo" principalmente o ha "sido la causa

principal", como dice el art. 1.266 del C.C., del contrato (habrá de valorarse
cada caso concreto la importancia del mismo en la formación de la voluntad).
2) Excusabilidad. Este requisito ha sido creación jurisprudencial,
fundamentándose en la buena fe, la veracidad y la diligencia. El error es
inexcusable cuando la persona que lo padeció pudo haber evitado incurrir en él
utilizando la diligencia adecuada al caso y no lo hizo. Es excusable, cuando de
las circunstancias, se deduce con criterios de razonabilidad, que cualquiera
pudo incidir en él sin culpa (STS 18-11-1994 y 28-IX-1996).

VI EL DOLO : CONCEPTO, CLASES Y RÉGIMEN.

El dolo es aquella conducta engañosa a través de la que se induce a alguien a la emisión

de una declaración de voluntad que sin ella o bien no hubiere emitido de ningún modo o
la hubiera hecho de distinta forma o en diferentes condiciones.

El dolo es un vicio de la voluntad que se encuentra a medio camino entre el error y la

violencia e intimidación, tiende a provocar un error o equivocación en el que contrata,
influye en su libertad para hacerlo sin llegar a la consideración de amenaza o fuerza.

Es un vicio típicamente contractual (a diferencia de otros que pueden concurrir en otro

tipo de negocios : testamento, matrimonio, etc...), es la representación de la mala fe
contractual : el engaño o ardid empleado por la otra parte contratante para conseguir el
negocio (vulnera el principio de buena fe).

El C.C. regula el dolo en los arts. 1.269 y 1.270 del C.C. : "Hay dolo cuando, con
palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes, es inducido al
otro a celebrar un contrato que, sin ellos, no hubiera hecho", el dolo debe ser grave y no
haber sido empleado por las dos partes contratantes.

40
Clases de dolo:
 1) Dolo causante o grave, es aquel que determina, de manera esencial, la
celebración del contrato, de modo que sin su presencia éste no se hubiera
realizado (es impugnable o anulable el contrato).
2) Dolo incidental es aquel que, sin haber dado lugar al contrato, ha facilitado su
conclusión en un sentido determinado, de modo que si la parte hubiera
conocido el engaño lo habría realizado de forma distinta. En este tipo de dolo
el negocio se hubiera concluido igualmente; "el dolo incidental sólo obliga al
que lo empleó a indemnizar daños y perjuicios" (art. 1.270,2 del C.C.).
3) Dolus bonus. Se entiende que existe, en el tráfico jurídico económico, un
cierto margen de engaño, propio de los negocios y del mercado, que los que
intervienen en el mismo como contratantes conocen y es tolerado. (Ej: las
alabanzas exageradas de los productos o servicios, realizadas a través de los
medios de comunicación).
4) Contrariamente, el dolus malus, (vicio de la voluntad) es aquel que
sobrepasa o excede de esos cánones o reglas de juego permitidos o tolerados y
hacen que el contrato sea anulable. Es una actividad auténticamente dolosa;
particularmente esto sucede cuando tiene la calificación de ser "publicidad
engañosa", art. 4 de la L.G.P.

Requisitos:

1) Es una actividad ilícita: palabras o maquinaciones, dice el art. 1.269,1 del C.C.,
insidiosas, es decir, de carácter engañoso: En cuanto a la omisión la doctrina
entiende que la omisión puede considerarse dolosa, en particular en todos los
casos que exista un deber de informar a la otra parte contratante. La
jurisprudencia del T.S. entiende que el dolo abarca "no sólo la insidia o
maquinación directa, sino también la reticencia del que calla o no advierte
debidamente a la otra parte" (STS 21-VII-1993, 29-III-1994) "en contra del
deber de informar que exige la buena fe" (STS 29-IIIi-1994).
2) Actividad de parte de uno de los contratantes : el dolo, esencialmente, es un
vicio contractual que actúa en la fase previa del contrato y que proviene de la
otra parte. Si se hubiera empleado por las dos partes contratantes tiene lugar la
compensación de dolos, de modo que el contrato se mantiene para ambas (art.
1.270,1 del C.C.). Cuando una de las partes contratantes actuó a través de un
tercero o sin haberlo provocado se aprovechó de la actividad del tercero, el
contrato podrá ser impugnado por dolo.
3) Debe existir intención o propósito de engañar (no de ocasionar un perjuicio).
4) El dolo debe ser determinante y grave en la declaración de voluntad, de modo
que sin las maquinaciones insidiosas el contrato no se hubiera llevado a término.
5) Se añade que, como actividad, el dolo ha de producir un error, el llamado error
doloso, en la otra parte contratante.

Diferencia entre error vicio y el error doloso:

El error vicio es siempre inconsciente o involuntario, y sólo recae sobre la sustancia de

la cosa o sus cualidades (Art. 1.266 del C.C.).
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El error doloso es provocado (por la otra parte) y puede ser de cualquier tipo, no estando
ceñido a los requisitos del art. 1.266 del C.C.
En todo caso debe recordarse el carácter de la conducta dolosa, supone una infracción
del principio de buena fe y la lesión de la libertad del otro contratante en la formación
de su voluntad.

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TEMA IV

EFICACIA Y MODIFICACIÓN
I EFICACIA CONTRACTUAL TÍPICA.

La eficacia contractual típica que se deriva del contrato es el nacimiento de obligaciones

a cargo de la o las partes contratantes (según el tipo de contrato de que se trate) y el
establecimiento de una relación obligatoria (la contractual) entre las mismas que
produce un ligamen jurídico permanente hasta que se consume, de manera definitiva, el
contrato.

Hay que distinguir, como consecuencias necesarias entre:

A) El efecto vinculación. Este es el que provoca la irrevocabilidad de las

declaraciones de voluntad contractuales, de manera que impide a las partes
que unilateralmente pretendan alterar el contrato (art. 1.256 del C.C.), sin
contar con la otra parte contratante.
B) El efecto obligacional. El nacimiento de la obligación a cargo del (o de los)
deudor (es) y el correlativo derecho de crédito. Este se produce también desde
que se perfecciona el contrato con el consentimiento (art. 1.258 del C.C.),
salvo en los contratos reales, en los que, además, es necesario la entrega de la
cosa objeto de los mismos (arts. 1.740, 1.758 y 1.863 del C.C.).

En este ámbito obligacional deben hacerse nuevas matizaciones:

1 Como regla, la eficacia voluntaria es la "ley" del contrato (art. 1.091 del C.C.). Es
decir, el contenido del contrato (obligaciones y derechos).
2 Junto a la anterior se habla también de la eficacia legal o imperativa. Es la que la
ley impone, de manera cogente, a las partes y a la que estas no pueden sustraerse,
ya que el pacto de exclusión no es válido. Esta eficacia actúa como límite a la
autonomía privada.
3 Eficacia legal dispositiva o supletoria. Esta se deduce de la naturaleza de cada
contrato y es aquella que la ley a falta de acuerdo, predica del mismo. Las partes
pueden suprimir esta eficacia, pero si no lo hacen el contrato también la produce
(Ej: las reglas del saneamiento por vicios ocultos y evicción).

La eficacia contractual se define a través de dos notas:

- Eficacia relativa: esto significa que únicamente se produce entre las partes
contratantes y sus respectivos herederos, siendo, en principio, inoperante frente a
terceros: "Los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y
sus herederos" (art. 1.257,1 del C.C.). Estos efectos no se producirán, sobre los
herederos, cuando los derechos y obligaciones que proceden del contrato no sean
transmisibles por su naturaleza, o por pacto, o por disposición de la ley (art.
1.257,1 del C.C.). Esta eficacia relativa tiene una excepción que es el contrato a
favor de terceros (seguros de vida en las hipotecas), aunque no está previsto en el
C.C., lo que se prevé es que dentro de un contrato haya claúsula a favor de un
tercero.
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- Eficacia inalterable: comporta que ninguna de las partes está legitimada para,
individualmente, producir una modificación o alteración del contrato, para ello es
 preciso que cuente siempre con el consentimiento de la otra parte contratante (art.
1.256 del C.C.)

II EFICACIA RESPECTO A TERCEROS : ANÁLISIS DE LOS DIFERENTES

SUPUESTOS.

Son terceros todos aquellos que no han sido autores (partes), ni directa ni
indirectamente, del contrato ni son sus causahabientes (herederos, art. 1.257,1 del C.C.).

En general, la regla de la relatividad de la eficacia contractual impide que las

consecuencias directas derivadas del contrato puedan afectar a terceras personas que no
han intervenido en el mismo, sólo las directas o reflejas deben ser soportadas.

El contrato, como regla, sólo produce efectos de manera excepcional frente a terceros
cuando, de alguna manera, dicho tercero entre en la órbita creada a partir de la
celebración del contrato, bien porque derive algún derecho en su favor, o porque de la
existencia del contrato se derive un daño para el mismo.

Contrato a favor de tercero.

Es aquel en el que las partes atribuyen de una manera directa un derecho a un tercero
que no ha tenido participación en él ni resulta obligado por el mismo.

Cabe distinguir dos situaciones:

a) El contrato contiene alguna estipulación a favor de tercero, de manera que,

además de la prevista para las partes, se deriva alguna ventaja o provecho para
un tercero.
b) La totalidad del contrato se ha realizado a favor de tercero, el beneficio se
atribuye, exclusivamente, al tercero (Ej: seguro de vida en el que un tercero es
el que recibe la suma pactada).

Como ya hemos dicho antes el C.C. no regula el contrato a favor de terceros sino aquel
que contiene "alguna estipulación a favor de un tercero" (art. 1.257,2 del C.C.); sin
embargo, el contrato que, en su totalidad, se estipule a favor de tercero también es
admitido y se regula por las reglas de aquel.

En el contrato a favor de tercero o que contenga alguna estipulación a su favor

intervienen tres partes:

- El promitente (el obligado).

- El estipulante (la otra parte del contrato).
- Tercero (Beneficiario).

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Ej: Te vendo el coche (estipulante) pero lo pagas (promitente) a otro (tercero o
beneficiario)
El art. 1.257,2 del .C.C., señala que el tercero podrá exigir su cumplimiento siempre que
hubiera hecho saber su aceptación antes de que la obligación haya sido revocada. Hasta
que no tiene lugar la aceptación del tercero el promitente puede revocar la estipulación o
beneficio a favor de aquel. La revocabilidad tiene un límite: producida la aceptación del
tercero el promitente queda vinculado sin poder volverse atrás.

Distintas relaciones que existen en este tipo de contrato:

a) Relación entre estipulante y promitente, es la denominada relación de cobertura,

que se deriva del contrato realizado entre las partes. El promitente puede revocar
la estipulación si media acuerdo con el estipulante, y, antes de que el tercero
haya aceptado.
b) La relación entre estipulante y el beneficiario (tercero), es la llamada relación de
valuta (atribución patrimonial) y puede obedecer a una causa liberal (causa
donandi), ser el cumplimiento de una obligación (causa solvendi) o para la
creación de un crédito (causa credendi).
c) La relación entre promitente y beneficiario: es la que da derecho al tercero a
exigir la estipulación pactada a su favor (relación crediticea).

Contrato a cargo de un tercero.

El contrato a cargo de un tercero, también denominado la promesa del hecho de un

tercero, se produce cuando una parte promete a la otra la realización de una prestación
por un tercero que queda obligado a llevarla a cabo (Ej: representantes musicales).

Para que se produzca la eficacia querida es necesario el consentimiento del tercero.

Antes de la aceptación del tercero, el promitente se ha obligado a una prestación de

actividad frente al estipulante, procurar que el tercero consienta, lo que supone que
asume el riesgo de que aquél no acepte. Esta asunción del riesgo significa que está
obligado frente al estipulante a responder por incumplimiento si no se llega a producir
el consentimiento.

Una vez ha consentido el tercero, el promitente (representante) queda liberado de su

posición contractual que pasa a ocuparla aquél, excepto en el supuesto en el que se haya
pactado una cosa distinta, es decir, que perviva también el vínculo obligatorio entre el
promitente y el estipulante (Ej: la transmisión de deuda cuando se produce el efecto
acumulativo y subsisten el deudor anterior y el nuevo).

No está regulado expresamente en el C.C., sin embargo, su validez y eficacia se deriva

del principio de autonomía privada (art. 1.255 del C.C.). La Compilación Foral Navarra,
en cambio, si lo prevé en la ley 524.

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No se ésta propiamente ante un contrato a cargo de tercero cuando, simplemente, una de
las partes contratantes se obliga frente a la otra a que un tercero hará, dará o no alguna
cosa, pero sin la finalidad de que el tercero quede obligado a hacerlo.
Contrato con daño de tercero.

Se puede considerar contratos en daño de terceros todos aquellos casos en los que con
ocasión de la realización de un contrato se provoca una situación desfavorable a
personas que no han intervenido en el mismo.

Para que exista contrato en daño de tercero ha de poder establecerse una relación de
causa efecto (nexo causal) entre el contrato celebrado y el perjuicio originado.

Tercero es aquí considerado todo aquel que es ajeno a la relación contractual, pero que
se encuentra vinculado a las partes o a una de ellas por otra relación, o que se encuentra
en una situación de dependencia con contrato dañoso. (Ej: si un escritor que ha
concedido la exclusiva para la explotación de su obra o una determinada editorial
realiza un contrato sobre la misma obra con un tercero produce un daño al contratante
de la exclusiva).

Los remedios jurídicos que puede utilizar el tercero se dirigen:

a) A lograr que se obtenga la ineficacia del contrato, bien total, bien parcial (Ej: en
ocasiones puede estarse ante un contrato con causa u objeto ilícitos) (ocasiones
de nulidad, rescisorias, resolutorias).
b) Conseguir la reparación del daño causado como consecuencia del contrato, a
través de las reglas de la responsabilidad extracontractual.

IV CONTRATO FIDUCIARIO. EL CONTRATO INDIRECTO.

Contrato fiduciario.

El negocio fiduciario es aquel a través del cual una persona (fiduciante) transmite la
propiedad de una cosa a otra (fiduciario) con una finalidad de garantía o de
administración o guarda. En el contrato fiduciario se produce una desproporción entre el
medio jurídico empleado (contrato transmisivo) y el resultado económico que se
pretende conseguir, que es menor que el instrumento utilizado (garantía o
administración, no la adquisición de la propiedad que es la que se corresponde al
negocio jurídico).

La denominación negocio fiduciario deriva de la relación de confianza (fiducia) que

existe entre las partes, en virtud de la cual el fiduciante confía que el fiduciario utilizará
su derecho de conformidad con la finalidad menor buscada.

El contrato fiduciario no está recogido ni regulado en nuestro sistema, pero sí la

doctrina alemana que lo acoge en el BGB.

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Unas tesis la configuran como "un acto formal mixto integrado por dos independientes,
pero la finalidad unitaria, uno de naturaleza real por el que se transmite el dominio, y
otro de carácter obligacional que constriñe a la devolución de lo adquirido (STS de 7-
III-1990). Estas tesis son hoy las que gozan de un mayor predicamento en la doctrina.
La titularidad fiduciaria, configurada por la causa del contrato, se caracteriza porque
autoriza al fiduciario para manifestarse, frente a terceros, como propietario, pero un
propietario limitado, pues lo es temporal: mientras no se produzca el cese de la causa
(finalice la administración o se cumpla la obligación garantizada); lo que supone que si
bien puede actuar como propietario, sin embargo, al ser limitado, si transmite, sus
adquirentes tendrán la misma posición jurídica (derecho) que él, es decir, limitada
temporalmente por la existencia de la causa.

El fiduciante no pierde su derecho de propiedad, sino que transmite determinados

utilidades de éste al fiduciario; de manera que derive como una suerte de nudo
propietario. La limitación de la propiedad del fiduciario se traduce en que la toma de
decisiones acerca de la disposición jurídica y material definitiva del objeto debe llevarse
a cabo necesariamente interviniendo el acuerdo de fiduciante y fiduciario. De lo
contrario sólo se transmite lo que se tiene (la titularidad fiduciaria).

El contrato fiduciario puede realizarse también simuladamente, es decir, en lugar de que

aparezca al exterior la finalidad fiduciaria buscada se concluye un contrato bajo el que
se amaga la finalidad en que consiste la fiducia.(es frecuente)

No conviene confundir el negocio simulado y el fiduciario, la diferencia entre ambos

radica en la existencia de voluntad negocial; en el contrato fiduciario no se quiere una
apariencia que luego se destruye en el acuerdo simulatorio, sino que existe auténtica
voluntad de provocar el efecto querido, mientras que en la simulación el contrato no es
querido.

Tipos:

1) Fiducia cum amico, o contrato fiduciario con finalidad de guarda y

administración. Son aquellos contratos en los que el fiduciante transmite la
propiedad de una cosa al fiduciario con la finalidad de que éste la guarde y
administre, y finalizado el plazo o las circunstancias que lo han originado,
éste los devuelva al fiduciante.

El interés que se tiene en cuenta es el del fiduciante que no quiere aparecer, por la
razón que sea, como propietario. La obligación de restitución resulta de la aplicación de
las reglas que se derivan de los negocios de administración que regula nuestro Código
(mandato).

2) Fiducia cum creditore o de garantía. En esta el fiduciante, que es deudor de

una relación obligatoria, transmite al fiduciario, que es el acreedor de la
misma, la propiedad de una cosa para garantizar el cumplimiento de dicha
obligación.

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En la práctica, esta fiducia opera, normalmente, a través del contrato de compraventa al
que se adiciona un pacto de retroventa (se pacta que el fiduciante pueda recuperar lo
entregado, art. 1.507 del C.C.), o mediante una opción de compra; en todo caso, la
frecuencia de la utilización del contrato de compraventa ha derivado en lo que hoy se
conoce como venta en garantía.

La finalidad buscada aquí es la garantía: lograr que el deudor (fiduciante) cumpla con
la obligación, y, en el caso de que no suceda, que el acreedor vea asegurada alguna
forma preferente de cobrarse el crédito. Esto supone que es un propietario temporal y
limitado (la deuda no ser ha pagado), cuando llega el momento de cumplimiento de la
obligación debe distinguirse:

a) Si el deudor cumplió, cesa la causa de garantía que le permite tener la cosa y

debe restituirla a su propietario (deudor fiduciante).
b) Si el deudor no cumplió, deben actuar los medios legales típicos de los derechos
de garantía, no puede quedarse con la propiedad definitivamente y ha de procurar
que se proceda a la venta pública de la cosa para cobrarse con su precio.

Ej: A necesita 100.000 € y pacta con B, este le deja los 100.000 € pero con la condición
de que si no le devuelve los 100.000 € en el plazo de 5 años, le debe vender su piso por
200.000 €. En este plazo A puede recuperar el piso si paga los 100.000 € más intereses a
B.

Esto tiene un inconveniente (art. 1.884 del C.C. el acreedor no adquiere la propiedad
del inmueble por falta de pago de la deuda dentro del plazo convenido), por la
prohibición del pacto comisorio.

Sin embargo ha de señalarse :

a) La jurisprudencia de T.S. entiende que las ventas en garantía son nulas si el

acreedor puede quedarse los bienes del deudor directamente (deben subastarse
b) Existen determinadas figuras jurídicas en las que se reconocen los efectos
buscados con la figura:

- En Derecho catalán la compraventa a carta de gracia (amb empenyament) (arts.

326 a 328 CDC).
- La venta en garantía del Derecho navarro (ley 466 CFN).

El contrato indirecto.

Hay contrato indirecto cuando se utiliza la estructura, función, disciplina y resultado de

un contrato típico para conseguir otro resultado (económico) distinto del típico. Junto a
la finalidad del contrato medio se halla la nueva que se añade sin producir una
modificación en la estructura del negocio medio.

La vía indirecta, en general, es la que se utiliza en los negocios en fraude, en los

simulados, en los fiduciarios, etc..., en todos los que se pretende alcanzar fines que no se
acomodan exactamente al negocio medio utilizado.
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Por eso, en la práctica, se hace difícil distinguir el contrato indirecto del realizado en
fraude (si se busca burlar la ley se estará, ante un negocio en fraude : si se encubre la
finalidad real bajo la apariencia de otra, ante la simulación).
Uno de los contratos más frecuentes que suele calificarse como contrato indirecto es
aquel que, junto a la causa onerosa del contrato medio, se adiciona una finalidad de
enriquecimiento, son los negotium mixtum cum donationem. (Ej: compra-venta de un
piso entre dos hermanos en los que interviene una donación, un hermano quiere
enriquecer al otro por la mitad del valor del piso).

Requisitos:

a) Esta formado por un contrato típico flexible, permite modificaciones sin que con
ello se varíe su estructura típica. Normalmente, en nuestro sistema. la mayor
parte de los contratos son flexibles.
b) Por una finalidad diferente propia del contrato. Esta finalidad no es un simple
motivo, sino que constituye una auténtica causa del contrato.

Ej: A arrienda a B un piso por 600 € cuando, en realidad, el valor del arriendo en el
mercado debería ser 1.200 €, en verdad está donando (regalando) aquella parte de renta
que no se corresponde a dicho valor. Junto a la finalidad (función) de onerosidad se
logra la gratuidad.

En el contrato indirecto no se produce la creación de una nueva figura contractual,

porque se mantiene la del contrato que se ha utilizado como medio, sino que en el
ámbito de la causa del contrato tiene lugar una conjunción de causas (en cuanto
función) que no comporta variación ni en la estructura ni en la causa típica del contrato
medio.

Al no ser una categoría unitaria habrá que analizarse cada caso en concreto para saber si
estamos ante un contrato indirecto válido o ante un supuesto en el que ha existido una
anomalía (simulación, fraude...) (el precio irrisorio de una compraventa no es un
negocio mixto de donación, sino, en verdad, una donación encubierta).

IV LA MODIFICACIÓN DEL CONTRATO POR ALTERACIÓN DE LAS

CIRCUNSTANCIAS.

El Dr. Abril se refirió a lo explicado en las obligaciones. Cláusula Rebus sic stantibus.
"Cláusula sobreentendida en los contratos, en virtud de la cual se entiende que, las
estipulaciones establecidas lo son habido cuenta de las circunstancias concurrentes en el
momento, esto es, estando así las cosas, de forma que cualquier alteración sustancial de
las mismas puede dar lugar a la modificación de aquellas estipulaciones".

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V LA CESIÓN DEL CONTRATO. EL SUBCONTRATO.

Cesión de contrato.
Se produce cuando toda o alguna de las posiciones contractuales pasan a ser ocupadas
por personas distintas en virtud de un negocio de transmisión que tiene lugar entre una
de las partes contratantes y un tercero, manteniéndose el mismo contrato.

Nuestro Código no regula la cesión del contrato con carácter general, sino que,
establece reglas particulares según los casos. Sin embargo, al amparo del principio de
autonomía privada (art. 1.255 del C.C.), doctrina y jurisprudencia admiten su validez :
de otra parte, en ocasiones, es la misma ley la que prevé esta cesión con carácter legal
(subrogación en los contratos de arrendamiento, o en el mantenimiento del contrato de
trabajo cuando cambia la titularidad de la empresa).

Requisitos:

a) Existencia de una relación contractual de la que se deriven obligaciones para

las partes que se encuentren en todo o en parte pendientes de ejecución, o de
una relación contractual de carácter duradero que aún no se haya extinguido
(contrato de sociedad).
b) Que en el negocio de cesión intervengan el cedente, el cesionario y la otra parte
contratante que resultará afectada por el cambio que aquella opera.
c) Que el cesionario (adquirente) tenga capacidad para realizar el negocio de
cesión y para asumir la posición contractual de que se trate.
d) Que se haya observado la forma que se exija, en su caso, al contrato que se
cede.

Producida la cesión, el cesionario del crédito se coloca en la posición que ocupaba en el

contrato el cedente (adquiere el crédito y asume la deuda). En consecuencia, el cedente
queda desligado de su posición contractual, desapareciendo del contrato. Por su parte, el
contratante cedido puede oponer al cesionario todas las excepciones que se deriven de la
relación. En lo demás persiste el contrato, con sus accesorios y garantías.

El subcontrato.

En el subcontrato (contrato derivado) una parte contractual previamente ligada por un

contrato anterior, y en base a la legitimación que le otorga ese contrato, celebra un
contrato del mismo tipo con una tercera persona manteniendo el contrato originario, de
manera que coexisten ambos. (Ej: A es arrendatario de una vivienda y realiza un
contrato de arrendamiento -subarrendamiento- con B que tiene por objeto una parte de
la vivienda ; el contrato de arrendamiento de B depende -puesto que deriva- del de A).

¿La parte contractual (propietario) que no realizó el subcontrato puede dirigirse

directamente frente al subcontratista eliminando al subcontratante?. No hay vínculo
contractual, a pesar de ello, la ley regula algunos supuestos y concede acción
directa al contratante frente al subcontratista, aunque deberá acudirse a lo que aparece
previsto en la misma. (subarriendo, arts. 1.551 y 1.552 del C.C. ; submandato, arts.
1.721 y 1.722 del C.C.)
50
TEMA V

INEFICACIA E INVALIDEZ
I INVALIDEZ E INEFICACIA. LA INEXISTENCIA

Las anomalías contractuales desembocan en otorgar a las partes acciones tendentes a

conseguir la destrucción jurídica del contrato realizado, o a paliar las consecuencias que
se han originado del mismo. En otras ocasiones la concurrencia de ciertos hechos o la
ausencia de otros conduce que, con posterioridad a su celebración, se autorice a las
partes contratantes para privarle de su eficacia típica.

La doctrina distingue en torno a estas situaciones dos categorías conceptuales: la

invalidez y la ineficacia.

Ineficacia (falta de producción de efectos: rescisión).

Se habla de ineficacia negocial en sentido amplio para hacer referencia a la falta de

producción de consecuencias del contrato (o negocio).

En sentido estricto, la ineficacia es la falta de producción de efectos del contrato, lo que

puede ocurrir por defectos del mismo, por la ausencia de elementos que impiden que
tengan lugar o porque, ya celebrado el contrato, se faculta a una de las partes o a ambas
para que quede sin eficacia. El régimen jurídico de ineficacia más general recogido en el
C.C. es la rescisión. Son también casos de ineficacia el mutuo disenso, el desistimiento
unilateral, la resolución por incumplimiento contractual (art. 1.124 del C.C.), la
revocación y el cumplimiento o incumplimiento, según corresponda, de la resolución
resolutoria o suspensiva.

Invalidez (falta de producción de efectos por una patología estructural; nulidad o

anulabilidad).

La invalidez alude a la manera de estar formado el contrato; es inválido aquel que no

reúne los elementos y requisitos necesarios exigidos por la ley para que pueda alcanzar
relevancia jurídica y amparo por el ordenamiento jurídico. La invalidez es intrínseca,
provoca que el contrato no produzca efectos porque no es admitido (se rechaza) por el
ordenamiento jurídico; es decir, no es apto para originar las consecuencias propias del
mismo.

Pese a ello, la proposición inversa no es correcta : la ineficacia puede deberse a la

invalidez, pero puede no ser así, ya que la falta de producción de efectos puede
encontrar su justificación en un hecho o circunstancia externo a la estructura del
negocio. Por Ej : el no cumplimiento del acontecimiento que actúa como condición
suspensiva provoca que el contrato condicional no llegue a ser eficaz definitivamente,
pero de ahí no se deriva su validez o invalidez.

Todos los contratos inválidos son ineficaces, pero no todos los contratos ineficaces son
inválidos.

51
Los regímenes de invalidez que se recogen en nuestro ordenamiento jurídico son la
nulidad y la anulabilidad.

La inexistencia.
Con la expresión inexistencia del contrato se hace alusión a aquellos supuestos en los
que la falta al contrato alguno de los elementos esenciales del mismo o éstos se
distorsionan de tal manera que el tipo contractual concluido pierde su identificación
típica. Así, la ausencia del consentimiento, del objeto, la causa o la forma.

En nuestro ordenamiento jurídico la inexistencia se produce por:

a) Falta de los elementos esenciales del contrato que reconduce a la nulidad

absoluta del mismo.
b) Cuando se alteran sus elementos de manera tal que se pierde la identificación
del contrato que se dice celebrar, la cuestión se resuelve acudiendo a las reglas
de interpretación del contrato (arts. 1.281 a 1.289 del C.C.) y al principio de
autonomía de la voluntad (art. 1.255 del C.C.).

La mayoría entiende que la invalidez y la nulidad absoluta es lo mismo que la

inexistencia. Pero en nuestro sistema no es un régimen autónomo de invalidez o
ineficacia.

II LA NULIDAD. CONCEPTO, CAUSAS, ACCIÓN DE NULIDAD. LA

NULIDAD PARCIAL. LA CONVERSIÓN.

La nulidad : concepto.

Es nulo el contrato que a causa de una patología estructural no es apto para producir
ningún tipo de consecuencias jurídicas. La nulidad es un régimen de ineficacia
intrínseco del contrato. La nulidad recibe también el nombre de nulidad absoluta o
nulidad de pleno derecho.

Causas:

a) Haber realizado el contrato en contra de una disposición legal prohibitiva o

imperativa. (art. 6,3º del C.C.).
b) Falta de alguno de los elementos esenciales : consentimiento, objeto, causa y
forma (cuando sea ad solemnitatem) (arts. 1.261, 1.275 y 1.278 del C.C.).
c) La ilicitud del objeto o de la causa (arts. 1.271 y 1.275 del C.C.).
d) La falta de determinación del objeto que ocasiona la ausencia del mismo (art.
1.271 del C.C.).
e) Carecer alguna de las partes de la capacidad o complemento de capacidad
necesario para celebrar el contrato.
f) Carecer el que interviene en el negocio, de la legitimación necesaria para
realizarlo a nombre de otro (art. 1.259 del C.C.).

52
Efectos:
 1) El negocio nulo no surte ni ha surtido (no puede producir) efecto alguno, ni a
favor ni en contra de nadie. Lo que se resume en la expresión quod nullum est
mullum efectum producit.
2) El negocio nulo no puede convalidarse ni confirmarse (art. 1.310 del C.C.) y no
es sanable por el transcurso del tiempo.
3) La ineficacia derivada de la nulidad se produce de manera automática, ipso iure.
4) La nulidad puede ser declarada de oficio por los Tribunales, no es necesario que
las partes la invoquen.
5) La legitimación para ejercitar la acción de nulidad, en principio es abierta y
amplia, ya que corresponde a toda persona. De hecho se concreta a todos
aquellos que ostenten un interés fundado y legítimo.
6) La acción para solicitar la declaración de nulidad no tiene plazo de prescripción.
7) La sentencia que admite la nulidad es una sentencia declarativa, ya que se limita
a dejar constancia de algo que ya existía (no constituya la situación de nulidad).

Consecuencias:

a) La nulidad acarrea una reacción en cadena en relación a los títulos y derechos

que se basaron en la existencia del negocio. Ej: si yo compré a Antonio una cosa
que este había adquirido de Roberto y luego la compra entre Antonio y Roberto
es declarada nula, mi adquisición, también resultará afectada.
b) La nulidad comporta la restitución o reintegración a la situación existente con
autoridad a la celebración del contrato. Reponer la situación al momento inicial.
La sentencia declarativa de nulidad opera retroactivamente.

El C.C. contiene una serie de reglas tendentes a disponer como debe procederse a llevar
a cabo dicha restitución:

- Declarada la nulidad, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas

que hubieran sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los
intereses (art. 1.303 del C.C.).
- "Mientras uno de los contratantes no realice la devolución de aquello a que en
virtud de la declaración de nulidad está obligado, no puede el otro ser compelido
a cumplir por su parte lo que le incumbe" (art. 1.308 del C.C.).
- "Siempre que el obligado a la devolución de la cosa no pueda devolverla por
haberse perdido, deberá restituir los frutos percibidos y el valor que tenía la cosa
cuando se perdió, con los intereses desde la misma fecha. (art. 1.307 del C.C.).

La nulidad parcial.

Se habla de nulidad parcial con referencia a aquellos supuestos en los que sólo una parte
del contrato se encuentra afectado por la nulidad.

53
El C.C. no contiene ninguna norma que determine cuáles sean las consecuencias de la
misma con carácter general, sólo para casos concretos especifica un determinado efecto.
La nulidad de parte del contrato, en ocasiones, acarrea la de la totalidad de éste (Ej: la
imposición de una condición ilícita o imposible, art. 1.116 del C.C.); en otras, la parte
nula es considerada no puesta, manteniéndose el negocio sin ella (arts. 1.155, 1.476 y
1.605 del C.C.) ; en otros, por mandato legal, se produce una reducción de la prestación
cuando ésta excede de lo permitido (Arts. 636, 654, 817 y 820 del C.C.).

Debido a las nuevas circunstancias de la sociedad, en los contratos realizados en el

ámbito del consumo se denota una cierta tendencia a admitir la nulidad parcial del
contrato. En este sentido, en los contratos concluidos bajo condiciones generales,
cuando éstas sean declaradas nulas o no reúnan los requisitos de incorporación exigidos
(arts. 5 y 7 del LCGC), el contrato no será nulo en su totalidad, sino únicamente la
cláusula cuando pueda subsistir sin ella, extremo sobre el que debe pronunciarse la
sentencia. También cuando se trate de contratos concluidos con consumidores, el art.
10,2 bis LGCV dispone que serán nulas y se tendrán por no puestas las que tengan
carácter abusivo.

La conversión.

Es el medio jurídico en virtud del cual un contrato nulo que contiene los elementos
sustanciales y de forma de otro negocio jurídico válido es salvado de la nulidad que lo
afecta mediante su conversión en el negocio del que reúne sus elementos y requisitos.

No existe una norma legal que nos defina la conversión, esta tiene carácter excepcional,
ya que actuó como un remedio in extremis que debe ser determinado específicamente
por la ley.

La conversión se justifica en:

- Un dato objetivo, imprescindible para que pueda operar: que el contrato nulo
realizado reúne los elementos esenciales y requisitos de aquel otro en el que va a
producir efectos.
- Un principio que admite nuestro ordenamiento: el de conservación del contrato
(arts. 1.284 y 1.289 del C.C.). Intentar mantener la voluntad contractual y la
eficacia que se pretende.

Clases de conversión:

a) Formal: el contrato que no reúne los requisitos de forma indispensable es, sin
embargo, mantenido a través de los requisitos de la forma distinta que reúne (art.
1.223 del C.C.).
b) Legal material: es aquella que viene impuesta expresamente por la ley
atendiendo a las circunstancias de cada caso concreto, entendiendo lo
manifestado por las partes conforme a su posibilidad de eficacia jurídica (el
depósito nulo por haberse autorizado el uso del depositario se convierte en
camodato o préstamo, art. 1.768 del C.C.).

54
III LA ANULABILIDAD : CONCEPTO, CAUSAS. LA ACCIÓN DE
IMPUGNACIÓN. LA CONVALIDACIÓN, EN ESPECIAL LA
CONFIRMACIÓN.
Concepto, causas, caracteres.

Es un tipo de invalidez de menor gravedad que la nulidad absoluta y por ello se le

denomina también nulidad relativa. Señala el art. 1.300,1 del C.C.- que "los contratos en
que concurren los requisitos que expresa el art. 1.261 del C.C. (consentimiento, objeto y
causa) pueden ser anulados (anulables), aunque no haya lesión para los contratantes,
siempre que adolezcan de alguno de los vicios que los invaliden con arreglo a la ley".
Alguno de estos vicios hace que su eficacia sea claudicante, al estar sometido su
mantenimiento al posible ejercicio de la acción de anulación.

La anulabilidad es un supuesto de ineficacia estructural del contrato, pero no originaria,

sino provocada, en cuanto parte de la mala formación (vicio) de alguno de sus
elementos, y en cuanto su eficacia queda en manos de la persona legitimada para el
ejercicio de la acción de anulación.

Causas : (art. 1.301 del C.C.).

a) Vicios del consentimiento: error, violencia, intimidación y dolo (art. 1.265 del
C.C.).
b) Falta o limitación de capacidad de obrar: contratos celebrados por menores de
edad, menores emancipados, incapacitados y pródigos sin la actividad
sustitutoria de su representante legal o sin la asistencia del curador (arts. 1.301 y
293 del C.C.). Cuando se trate de un mayor de edad que no está incapacitado, la
falta de la capacidad natural (entender y querer) conduce a la ausencia de
consentimiento, el contrato será nulo y no meramente anulable.
c) Ausencia de los consentimientos o asentimientos que la ley exija como requisito
de eficacia del acto (Ej: contratos realizados por un cónyuge sin el
consentimiento del otro).

Características de la anulabilidad :

1) El contrato anulable ha de reunir los elementos esenciales (consentimiento,

objeto y causa, y la forma cuando sea preciso) (arts. 1.261 y 1.278 del C.C.).
2) El contrato afectado por la misma produce su eficacia normalmente en tanto no
se ejercite la acción de nulidad o de impugnación.
3) La ineficacia sólo puede ser provocada por vía judicial.
4) Sólo están legitimados para el ejercicio de la acción las personas que señala la
ley, ya que la acción no es pública. Es un derecho potestativo que la ley
concede a la persona legitimada. Legitimados según el C.C. :

a) Los obligados principalmente o subsidiariamente (fiadores) (art. 1.302 del

C.C.), no una persona que sea ajena a la relación obligatoria.
b) Cuando falta capacidad de obrar, sólo pueden ejercitarla, o los representantes
legales de los que tienen limitada la capacidad o estos mismos cuando
desaparezca la incapacidad ; no puede demandarla el contratante que fuere
capaz (art. 1.302 del C.C.).
55
c) Cuando concurra algún vicio del consentimiento (error, violencia, intimidación
o dolo), únicamente los que padecieron el vicio pueden actuarla, no quienes
emplearon o produjeron este (art. 1.301 del C.C.).
 d) Si se trata de anular los actos realizados por uno de los cónyuges sin el
consentimiento del otro, sólo el cónyuge que no presto su consentimiento o los
herederos de éste podrán hacerlo. (art. 1.322 del C.C.).

La acción de impugnación.

Tiene marcado un plazo de caducidad transcurrido el cual no es posible su ejercicio.

Este plazo es de cuatro años, que empiezan a contarse de manera distinta teniendo en
cuenta el vicio. A tenor del art. 1.301 del C.C. el tiempo empezará a correr :

- En los caos de intimidación o violencia, desde el día en que éstas hubieran

cesado.
- En los que error, dolo o falsedad de la causa, desde la consumación del contrato.
- Cuando la acción se refiere a los contratos celebrados por menores i
incapacitados, desde que salieran de tutela.
- Si la acción se refiere a actos celebrados por cónyuges sin el consentimiento del
otro, desde el día de la disolución de la sociedad conyugal o del matrimonio.

La sentencia judicial que determina la nulidad no es simplemente declarativa, sino que

es constitutiva de la nulidad, ya que con anterioridad a la misma el negocio era eficaz
(eficacia claudicante). La sentencia tiene carácter retroactivo: se considera que el
contrato es nulo desde su origen (no a partir de la sentencia).

Consecuencia de la anulabilidad.

Comporta la anulación, con carácter retroactivo, del contrato; éste se considera como si
hubiera sido ineficaz totalmente desde el principio.

Nulidad y anulabilidad difieren en su concepto, caracteres y causas, pero no en sus

consecuencias. Reiteramos lo dicho en la nulidad:

a) Acarrea una reacción en cadena en relación a los títulos y derechos que se

basaron en la existencia del contrato anulable, que también decaerán.
b) Nace el deber de restitución de lo que se dio o entregó; se trata de volver a la
situación existente con anterioridad a la celebración del contrato.

- Cuando la nulidad proceda de la incapacidad de uno de los contrates el incapaz no

está obligado a restituir lo que recibió, sino sólo en lo que se hubiere enriquecido
con la cosa o el precio que recibiera (art. 1.304 del C.C.).
- Si la causa de la acción fuera la incapacidad de alguna de las partes, aunque la
causa entregada se hubiere perdido (destruido), ello no impide que pueda
ejercitarse la acción, salvo que tal pérdida hubiera sido por dolo o culpa del que
ejercita la acción después de haber adquirido la capacidad (art. 1.314 del C.C.).

56
La convalidación, en especial la confirmación.
La convalidación es el mecanismo que permite mantener el negocio afectado de nulidad
sanándolo. La doctrina prefiere utilizar el término convalidación del contrato con
carácter general para aludir a cualquier clase de mantenimiento de la eficacia, ya sea del
negocio nulo, ya del anulable, reservándose el de confirmación para aplicarlo a los
contratos (negocios) anulables.

La confirmación es la purificación del contrato de los vicios o defectos de que adolecía

efectuado mediante una declaración de voluntad de la parte que está legitimada para
ejercitar la acción de anulación. Se trata de un remedio típico de los negocios anulables :
"sólo son confirmables los contratos que reúnan los requisitos expresados en el art.
1.261 del C.C." (art. 1.310 del C.C.).

Requisitos :

a) Que el contrato sea anulable (art. 1.310 del C.C.).

b) Que la causa que provoca el defecto o vicio haya desaparecido (art. 1.311 del
C.C.).
c) Que el legitimado para ejercitar la acción tenga conocimiento de la causa de
anulabilidad (arts. 1.311 y 1.301 del C.C.).
d) Que quien sane el contrato tenga capacidad necesaria para llevar a cabo la
declaración de confirmación.

La confirmación se lleva a cabo mediante una declaración de voluntad (unilateral) de la

parte legitimada para ejercitar la acción de nulidad. Es preciso, sin embargo, que se
comunique a la otra parte la voluntad de confirmar.

El C.C. prevé dos formas :

- Expresamente, mediante una declaración de voluntad dirigida a producir el efecto

sanatorio.
- Tácitamente, a través de la ejecución de actos que impliquen necesariamente la
voluntad de renunciar a la acción de impugnación.

La pérdida de la cosa objeto del contrato también produce la sanación del mismo, por
extinción de la acción de nulidad y como sanción a la falta de diligencia de aquel, que,
teniéndola en su poder, pudiera ejercitar la acción de impugnación.

La prescripción sanatoria es el transcurso del tiempo establecido para el ejercicio de la

acción que caduca en el plazo de cuatro años (art. 1.301 del C.C.). El contrato, pasado el
plazo, se purifica retroactivamente como si hubiera sido confirmado de manera tácita.

Efectos :

- De una parte producen la cesación de la acción de nulidad. La ación de nulidad

queda extinguida desde el momento en que el contrato haya sido confirmado
válidamente (art. 1.309 del C.C.).
- 57
- De otra a purificar el contrato de los vicios de que adoleciera desde el momento
de su celebración (art. 1.313 del C.C.). Opera retroactivamente.
IV LA RESCISIÓN : CONCEPTO Y NATURALEZA. TIPOS Y CAUSAS.
RESCISIÓN POR LA LESIÓN ULTRA DIMIDIUM.

Concepto y naturaleza.

El negocio rescindible es aquel validamente celebrado y eficaz, pero que por producir
perjuicio a una de las partes o a un tercero, perjuicio que la ley estima injusto, puede ser
declarado ineficaz a petición del que lo ha producido. Es propia de los negocios
patrimoniales (lo que no sucede con la nulidad que es común a todos los negocios, sean
o no contratos).

Se distingue de la nulidad absoluta en cuanto el contrato rescindible es perfectamente

válido. Reúne los elementos y requisitos que se exigen en cada caso. Y se diferencian de
la anulabilidad porque no ha existido ni defecto ni vicio en la formación del contrato, de
manera que este nace con su eficacia típica.

En general, el perjuicio económico es lo que actúa como causa que permite solicitar la
rescisión del contrato. El art. 1.291 del C.C. contiene tres causas de rescisión :

1) Aquellas en las que el perjuicio es la lesión económica que el contrato produce

para una de las partes. (contratos en los que concurren causa onerosa y el
principio de justicia del precio pactado).

Con todo, en el C.C. no se exige, para los contratos onerosos, la presencia de un precio
justo, basta con que exista proporcionalidad (equilibrio) entre las prestaciones.

La rescisión por lesión sólo procede en (art. 1.292 del C.C.) :

a) Los contratos que pudieran celebrar los tutores sin autorización judicial,
siempre que las personas a quienes representan hayan sufrido lesión en más
de 1/4 parte del valor de las cosas que hubieran sido objeto de aquellos (art.
1.291,1º del C.C.).
b) Los contratos celebrados en representación de los ausentes, siempre que haya
lesión en más de 1/4 parte....
c) Los contratos mediante los que se proceda a la división de situaciones de
comunidad (cotitularidad) y se produzca lesión en más de 1/4 parte....

2) Aquellas en las que el perjuicio ocasionado ha sido el de sustraer a la agresión de

los acreedores determinados bienes, o al proceso ya abierto (fraude). El Código
incluye aquí :

a) El fraude de acreedores, cuando éstos no puedan de otro modo cobrar lo que se

les debe (art. 1.291,3º del C.C.). El art. 1.292 del C.C. indica que también se
rescindirán los pagos hechos en estado de insolvencia por cuenta de
obligaciones a cuyo cumplimiento no podía ser compelido el deudor al tiempo
de hacerlo (acción revocatoria o pauliana).
58
b) Los contratos que se refieran a cosas litigiosas cuando hubiesen sido
celebrados por el demandado sin conocimiento y aprobación de las partes
litigantes o de la autoridad judicial competente.
 c) Rescisión por lesión (sólo en Cataluña y Navarra) el C.C. no lo acepta.

3) Cualesquiera otros en que especialmente lo determine la ley.

Los caracteres según el C.C. son :

a) El ser una anomalía negocial que incide en la eficacia del contrato a posteriori
del mismo. "Los contratos válidamente celebrados, señala el art. 1.290 del C.C.,
pueden rescindirse en los casos establecidos por la ley".
b) Es una ineficacia provocada y no estructural, externa a los elementos del
contrato, y sólo puede pretenderse "en los casos establecidos en la ley".
c) Se configura como un remedio in extremis. La acción de rescisión es subsidiaria,
no podrá ejercitarse sino cuando el perjudicado carezca de todo otro recurso legal
para obtener la reparación del perjuicio (art. 1.294 del C.C.).
d) Están legitimados los menores o incapacitados cuando alcancen o recobren la
capacidad, los ausentes cuando se sepa su domicilio, los acreedores del deudor y
el demandante. La acción debe dirigirse contra quienes causaron la lesión, el
deudor y el demandado. Es un derecho potestativo.
e) A veces podrá derivar en una acción dirigida a la reclamación de los daños y
perjuicios causados. Así, cuando no sea posible la devolución del objeto del
contrato porque no existe o está en poder de terceras personas que no han
procedido de mala fe. (arts. 1.295,3º y 1.298 del C.C.).
f) La acción está sometida a un plazo de caducidad. "La acción para pedir la
rescisión dura cuatro años" (art. 1.299,1º del C.C.). En la actualidad es doctrina
común la que entiende que no empieza a contar sino cuando "puede
efectivamente ejercitarse la acción" (art. 1.969 del C.C.).

Efectos :

1) Revocatorio del contrato rescindido. Esto implica la ineficacia del mismo.

2) Restitutorio en el sentido de que obliga a que los bienes que fueron objeto del
contrato sean retornados a quien los enajenó (los transmitió a través del contrato
rescindido) o al patrimonio por cuenta del que actuó.

A través del efecto restitutorio se pretende que, retornando la situación al momento

anterior o la celebración del contrato rescindido, se pueda corregir el perjuicio que su
existencia producía a las personas que la ley protege (las legitimadas para ejercitar la
acción).

La imposibilidad de restitución comporta una transformación de la eficacia de la

rescisión, pues no se produce el efecto restitutorio que queda sustituido por la
indemnización (obligación dineraria) de los daños y perjuicios producidos, bien a cargo
del causante de la lesión, bien del tercero que actuó de mala fe en los casos de fraude
(art. 1.298 del C.C.).

59
El negocio rescindido no pierde la condición de validez que tenía (no es inválido), por
ello, cuando la ineficacia es sólo parcial no necesariamente decaerán todos los negocios
y títulos fundados en él.
Rescisión por lesión ultra dimidium.

En Cataluña y Navarra su fundamento es la equivalencia de las prestaciones. Un piso en

el mercado vale 300.00 € y A lo vende a B por 107.000 €, en Cataluña y Navarra esto
no es válido ya que no se ha vendido por más de la mitad de su precio de mercado. En
Espanya el legislador considera que si es válido.

Requisitos para la rescisión en Catalunya :

a) El contrato ha de ser oneroso.

b) Ha de ser apto e idóneo para la transmisión del patrimonio.
c) Que afecte a un bien inmueble.
d) Lesión por la mitad del precio justo.

La acción sólo la pueden ejercitar el que enajena y sus herederos, tiene un término de
caducidad de 4 años.

En Catalunya el art. 333 lo considera como acción principal y no subsidiaria.

Como consecuencia se devuelven las prestaciones (uno el bien y el otro el dinero), o el

adquirente puede completar hasta el precio justo.

5) La resolución

El Dr. Abril se remitió al art. 1.124 del C.C.

"La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las reciprocas, para el
caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la

obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.
También podrá pedir la resolución, aún después de haber optado por el cumplimiento,
cuando éste resultare imposible.

El tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le

autoricen para señalar plazo.

Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los
arts. 1.295 y 1.298 del C.C. y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria".

60
TEMA VI

LA REPRESENTACIÓN Y LA GESTIÓN DE NEGOCIOS AJENOS.

I LA REPRESENTACIÓN EN GENERAL : CONCEPTO Y CLASES

Concepto.

Cuando una persona realiza un acto jurídico, lo normal es que lo realice en su propio
interés o beneficio. Si los efectos que se derivan del acto jurídico realizado por una
persona se producen indirectamente en cabeza de la persona en cuyo interés obra el
autor material del acto, se habla de representación, que en términos muy generales
puede definirse como la posibilidad de poder actuar una persona (representante) por
cuenta e interés de otra (representado).

En nuestro ordenamiento jurídico, puede observarse que nuestra doctrina anterior a la

codificación omite toda referencia a la representación, pues la intervención de una
persona por medio de otra sólo se estimaba viable por la vía del contrato de mandato,
según la regulación que el mismo se contenía en el Código de las Partidas, siguiendo los
precedentes romanos. Se afirmaba que el mandato es un contrato en virtud del cual el
mandatario se obliga a gestionar en nombre propio y por cuenta ajena los negocios del
mandante. De lo cual se derivaba que los efectos del contrato se producían en cabeza del
mandatario y sólo posteriormente repercutían en la esfera jurídica del mandante.

El mandato se regula en los arts. 1.709 al 1.739 del C.C., a la representación se refiere el
art. 1.259,1º del C.C., a cuyo tenor "ninguno puede contratar a nombre de otro sin estar
autorizado o sin que tenga por ley su representación legal".

La distinción entre el contrato de mandato y la representación es que aquel está

configurado como un contrato o negocio jurídico bilateral, a diferencia de la
representación, que se perfecciona por la vía de una declaración unilateral de voluntad
del representado o poderdante, que legitima al apoderado o representante para realizar
determinados actos jurídicos que afectarán, sin necesidad de ulteriores requisitos, a los
intereses del poderdante.

A la representación, como figura distinta del mandato, se refiere también la ley 51 CFN,
según la cual "toda persona capaz puede realizar mediante apoderado los actos que
podría realizar por sí, sin otros limitaciones que las establecidos por esta Compilación".

Según el art. 1.259,1º del C.C., se admite la posibilidad de contratar por medio de
representante, de lo cual resulta que con base a una interpretación literal del precepto
debería admitirse que la representación opera únicamente en el ámbito de los contratos,
pero en una sociedad en la que predomina una economía de intercambio,

61
parece oportuno ampliar el ámbito de la representación, en el sentido de hacerla
extensiva a los actos jurídicos que pueda realizar una persona, aunque no sean contratos
o negocios jurídicos. Aún admitiendo que el ámbito de la representación se
refiere a los actos jurídicos que pueda realizar una persona, existen no obstante
determinados actos que tienen el carácter de personalísimos, en el sentido de que se
trata de unos actos que sólo puede realizar el propio interesado (derecho de familia -
matrimonio, adopción, reconocimiento de hijos no matrimoniales, potestades familiares-
disposiciones testamentarios).

El representante actúa en interés y por cuenta del representado y obra con cierta
autonomía, pues en los actos jurídicos que realiza emite una declaración de voluntad
propia. Pero en otros casos el representante puede ser la declaración de voluntad del
representado. Esta figura se denomina nuntius, o también mensajero, emisario o nuncio.
A esta figura se refiere seguramente el art. 55 del C.C., que en sede de matrimonio
permite que pueda uno de los contrayentes valerse de un "apoderado a quien haya
concedido poder especial en forma auténtica, pero siempre será necesaria la asistencia
personal del otro contratante".

Clases de representación:

Representación directa.

El representante actúa por cuenta y en interés del representado. Con ello se quiere
significar que el representante, cuando actúa, lo hace en calidad de tal, y por tanto, los
terceros que establecen una relación jurídica con él saben o conocen que los efectos de
la relación se darán directamente en cabeza del representado.

Representación indirecta.

El representante obra en nombre y por cuenta del representado; si sólo actúa por cuenta
de éste, pero omite manifestar esta circunstancia a la contraparte, se dice entonces que el
representante actúa en nombre propio, lo cual origina la denominada representación
indirecta. En dicha representación debe hacerse referencia al supuesto de que el
representante no manifieste que actúa por cuenta del representado. Sin duda será
conveniente atenerse a los intereses del tráfico, toda vez que, como afirma la doctrina
más autorizada, se dan los efectos propios de la representación directa cuando el
comportamiento del representante presupone la voluntad reconocida para el tercero de
que aquél actúa por cuenta del representado.

Representación voluntaria. (capítulo a parte).

El art. 1.259,1º del C.C., al decir que "ninguno puede contratar a nombre de otro sin
estar por este autorizado o sin que tenga por ley su representación legal", permite situar
el origen de la representación en un acto de autonomía privado del representado o en la
norma jurídica.

62
Representación legal.

Se establece en interés de la persona que tiene limitada su capacidad de obrar, y por ello
el cargo de representante legal se confiere por regla general a quien está unido con el
incapaz por los vínculos del parentesco. Así, los padres son los representantes legales
de sus hijos menores de edad no emancipados (art. 154,2º del C.C.) y los
tutores son los representantes legales de los menores o incapacitados sujetos a tutela
según el art. 267 del C.C.

II LA REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA

De acuerdo con lo prevenido en el art. 1.259,1º del C.C., la representación voluntaria se

origina por medio de un acto de autonomía privada del representado (poderdante) que
confiere a otra persona (apoderado o representante) la facultad de poder realizar uno a
más actos jurídicos por cuenta y en interés de aquél. Es un aspecto que pudiéramos
denominar interno, porque voluntariamente el representado confiere al representante la
facultad de poder actuar jurídicamente por cuenta de aquél.

Esta autorización, para actuar por cuenta e interés del representado, implica que la
consecuencia de la actuación de un tercero que desconoce la persona por la que actúa,
estará al margen de la representación y abocará generalmente a un supuesto de
mediación.

III EL PODER : CONCEPTO, EL NEGOCIO DE APODERAMIENTO ;

EXTENSIÓN DEL PODER.

Concepto.

Se denomina poder a la facultad de representación conferida voluntariamente por el

representado, que otorga al representante la facultad de actuar por cuenta e interés de
aquél. En el lenguaje corriente se denomina también poder el documento en el que
consta el poder de representación. La representación voluntaria tiene como finalidad
primordial la de multiplicar las posibilidades de actuación de la persona. Por ello, el
otorgamiento de un poder en nada limita las posibilidades de actuación del poderdante,
que puede llevar a cabo él personalmente los mismos actos que, por cuenta y en interés
del mismo, realiza el apoderado. El poderdante ha de asumir las consecuencias de los
actos que ha llevado a término el apoderado dentro de los límites del poder de
representación.

Será de aplicación al poder lo dispuesto en el art. 1.277 del C.C., según el cual "aunque
la causa no se exprese en el contrato, se presumirá que existe y que es lícita mientras el
deudor no pruebe lo contrario". Con la natural consecuencia de que la nulidad del
negocio causal que sustenta o da base al poder, deberá acarrear la ineficacia del mismo,
excepto en los casos en que el tercero que contrata con el representante o apoderado
ignore la ineficacia del poder por causas que afecten a la relación jurídica básica que la
sustenta.

63
El negocio de apoderamiento.
Entendemos por negocio de apoderamiento aquel en virtud del cual el representado o
poderdante legitima al representante o apoderado para actuar jurídicamente en interés y
por cuenta de aquél.

Se califica el negocio de apoderamiento como un acto jurídico unilateral, que para su

constitución no exige que conste la voluntad del apoderado, aunque ello sea compatible
con la facultad que se le reconoce de poder rechazar el poder. Es una declaración de
voluntad receptiva.

Por cuanto hace referencia a los requisitos de capacidad, cabe sostener que es suficiente
la capacidad general para contratar y no la mayor capacidad o complementos de la
misma que pueda exigir la ley para la realización de los negocios que contempla el
poder.

En cuanto a los requisitos de capacidad para actuar como representante o apoderado

será suficiente la capacidad para contratar y obligarse (art. 1.263 del C.C.), aunque para
realizar el negocio representativo el apoderado precise de unos requisitos de capacidad
más estrictas. (Ej: si se nombre apoderado a un menor inexperto, siempre que tenga la
capacidad necesaria para contratar, el poderdante lo hace a riesgo propio).

Respecto a los vicios del consentimiento que permiten la impugnación del contrato,
serán las que especifican el art. 1.265 del C.C., que sólo tendrán relevancia cuando
concurran en la persona del representado, en atención al carácter unilateral del negocio
de apoderamiento.

La ley no exige requisitos de forma especiales para el negocio de apoderamiento, que

podrá otorgarse en documento público, privado o verbalmente i también de forma tácita.
Por excepción, el art. 1.280,5º del C.C. exige que conste en documento público "el
poder para contraer matrimonio, el general para pleitos y los especiales que deban
presentarse en juicio ; el poder para administrar bienes, y cualquier otro que tenga por
objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura pública, o haya de perjudicar
a terceros".

Pero fuera de los casos del poder para contraer matrimonio y de los poderes para
pleitos, en los restantes supuestos el documento público no opera como requisito de
forma ad solemnitatem, sino que tiene un valor simplemente potestativo, en el sentido
de que permite exigir judicialmente el cumplimiento de este requisito.

Extensión del poder.

Aquí nos estamos refiriendo a la representación voluntaria, que tiene su origen en un

acto de autonomía privada del representado, que por este motivo podrá fijar libremente
la esfera de actuación del representante, con el límite de no poder atribuirle una esfera
de actuación que suponga la posibilidad de realizar aquellos actos que, según el sentir
del legislador, tienen el carácter de personalísimos (Ej: otorgar testamento). En todo
caso, las limitaciones que puedan afectar a la actuación del representante, no pueden
64
oponerse a terceros si no resultan del contenido del negocio de apoderamiento ; a menos
que resulte evidente para el tercero que contrata con el representante que éste abusa del
poder de representación que le ha sido conferido.
Para fijar la extensión del poder debe atenerse a las previsiones que establece el
legislador con referencia al contrato de mandato, dado la confusión que existía
tradicionalmente en nuestro Derecho entre mandato y representación. El art. 1.712 del
C.C., permitirá distinguir entre un poder general, que se refiere sólo a uno o algunos
negocios determinados. El art. 1.713 del C.C., habla de un poder concebido en términos
generales, que faculta únicamente para realizar actos de administración, y un poder
especial o expreso, que es el único que faculta para transigir, enajenar, hipotecar o
ejecutar cualquier acto de riguroso dominio.

En el ejercicio del poder de representación previene el art. 1.714 del C.C. (por razones
de analogía) que el representante no podrá traspasar los límites del poder ; con la
prevención, en todo caso, del art. 1.715 del mismo Código, según el cual no se
considerarán traspasados estos límites cuando el negocio de concluya de una forma más
ventajosa para el representado que la señalada por éste.

En cuanto a los deberes del representante, se aplicarán los preceptos relativos al contrato
de mandato. Según el art. 1.715 del C.C., el representante habrá de actuar en beneficio
del representado, deberá atenerse a las instrucciones del mismo (art. 1.719 del C.C.) y la
responsabilidad del representante en el ejercicio del poder de representación se graduará
con mayor rigor cuando el representado le haya conferido alguna retribución. (art. 1.726
del C.C.).

IV EJERCICIO DEL PODER.. EXTINCIÓN.

Debe entenderse que la representación se confiere casi siempre en atención a las

condiciones personales o profesionales que concurren en la persona del representante y,
por tanto, que la representación se fundamenta en último término en una relación
fiduciaria o de confianza. En consecuencia, la representación se extingue por la muerte
del representante.

Puede darse la figura que podríamos denominar transmisión o sustitución en el poder,

que se daría cuando el representante transfiriera su condición de tal a un tercero,
quedando el primero desligado de la relación jurídica que le unía con el representado.
Esta sustitución en el poder entendemos que sólo será posible si ha sido previsto y
autorizada por el representado (STS de 14-XII-1943).Si falta esta previsión, lo hecho
por el sustituto por cuenta y en interés del representado no afectará la esfera jurídica de
éste, a menos que ratifique expresamente lo realizado por el sustituto (art. 1.259,2º del
C.C.).

Otra modalidad sería no la sustitución en el poder, sino el subapoderamiento, que se

define como la constitución de un poder de representación para el representado
mediante un acto del representante principal dirigido a tal fin. El representante continúa
ostentando la condición de tal, que comparte totalmente con el subapoderado, si a éste
se le han conferido las mismas facultades que al primer representante, o de
65
una forma parcial, si el subpoder tiene un alcance más reducido que el apoderamiento
(se aplican las mismas soluciones que en la sustitución en el poder).
Por último, aparte de la sustitución en el poder y el subapoderamiento, cabe la
posibilidad de que el representante se limite a valerse de auxiliares o colaboradores en el
cumplimiento de su actividad representativa. Esta última modalidad se reconoce a la
figura del cumplimiento de las obligaciones por los auxiliares del deudor y la
responsabilidad de éste por los actos de sus auxiliares.

Extinción del poder.

Ante el silencio del C.C. sobre este punto cabe afirmar con carácter general que el poder
se extingue cuando :

- Se cumple la condición resolutoria o el término final previsto por el poderdante.

- El negocio a que se refiere el poder se ha llevado a cabo plenamente o se ha
hecho imposible.
- Se extingue la relación que sirvió de base o fundamento al apoderamiento.

Se aplicarán además a la representación las causas de extinción del mandato (art.

1.732,1º y 3º del C.C.) :

- Revocación del poder por parte del poderdante.

- Muerte, incapacitación, declaración de prodigalidad, quiebra o insolvencia del
poderdante o apoderado (no en la suspensión de pagos).

En cuanto a la extinción por muerte del representante o del representado cabe hacer dos
matizaciones :

1) Art. 1.738 del C.C., lo hecho por el representante ignorando la muerte de su

poderdante, será válido y surtirá todos sus efectos respecto a terceros que de
buena fe hayan contratado con el representante.
2) Art. 1.739 del C.C., en caso de morir el representante, deberán sus herederos
ponerlo en conocimiento del representado y proveer entre tanto a lo que las
circunstancias exijan en interés de éste.

Se cuestiona vivamente si el poder se extingue siempre por revocarlo el poderdante o si,

por el contrario, cabe establecer un poder con el carácter de irrevocable. La práctica
ofrece bastantes ejemplos de poderes establecidos con el carácter de irrevocables, que
casi siempre presentan la particularidad de tratarse de poderes otorgados, no en interés
de poderdante, sino de terceras personas (si el interés es de los acreedores cuando esto
es una cesión de bienes en pago de una deuda) o del representante. La ley 52 CFN dice
"el poder de representación podrá revocarse libremente por el poderdante, salvo que se
hubiere concedido con carácter irrevocable en razón de un interés legítimo del
apoderado o de que entre éste y el poderdante exista una relación contractual que
justifique la irrevocabilidad". Siendo la irrevocabilidad, con respecto a esta norma, de
carácter excepcional, deberá constar expresa e inequívocamente en el otorgamiento del
poder.

66
V EL NEGOCIO REPRESENTATIVO.
Se denomina así al celebrado por el representante (por cuenta e interés del representado)
con un tercero, actuando el representante dentro de los límites del poder de
representación. Una primera tesis sostiene que la única voluntad relevante en el negocio
representativo es la del representado. Una segunda tesis considera que la única voluntad
relevante en el negocio representativo es la del representante, y todavía una tercera tesis
que sostiene que tanto la voluntad del representado como la del representante son
decisivos en la formación del negocio representativo.

Entendiendo que deben conceptuarse jurídicamente distintos el negocio de

apoderamiento y el negocio representativo, la solución más realista, entiende que,
mientras el negocio de apoderamiento proviene del representado, el negocio
representativo se origina por medio de una declaración de voluntad del representante y
del tercero que con él contrata, aunque aquél haya exteriorizado su voluntad contractual
en lugar del representado, pero no ha exteriorizado una voluntad del representado
predeterminada en todos sus extremos. Por consiguiente los vicios de la voluntad que
permitan impugnar el contrato (art. 1.265 del C.C.) sólo se tomarán en consideración
cuando tales vicios concurran en la persona del representante ; pero como el negocio se
ha concluido por cuenta e interés del representado, será éste y no el representante el
legitimado para ejercitar la acción de impugnación del contrato anulable, según el art.
1.302 del C.C. esta cuestión sólo puede ejercitarla el obligado principal.

Otra cuestión es la relevancia que puedan tener las circunstancias subjetivas que
concurran en una de las partes contratantes (buena o mala fe). En este punto se cree que
cuando la ley establece determinados efectos en atención a la buena fe de una parte
contratante, esta buena fe (en el negocio representativo) debe darse tanto en cabeza del
representante como en la del representado, pues cualquier otra solución implicaría
colocar en situación de desventaja al tercero ante posibles maniobras fraudulentas.

La representación sin poder (falsus procurator).

Si una persona dice actuar por cuenta e interés de otra, pero está aseveración no se
corresponde con la realidad, ello aboca ante la figura del denominado falsus procurator
o representación sin poder. Esta figura puede originarse cuando :

- Art. 1.259,2º del C.C., el poder de representación nunca existió. "el contrato
celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación
será nulo..." (anulable).
- Es insuficiente para legitimar los actos que realiza el representante en interés y
por cuenta del representado, hipótesis que contempla el art. 1.727,2º del C.C.,
según el cual "en lo que el mandatario (representante) se haya excedido no queda
obligado el mandante (representado) sino cuando la ratifica expresamente o
tácitamente".
- El poder de representación existió, pero se extinguió por muerte, incapacitación,
declaración de prodigalidad, quiebra o insolvencia del representado.
- Por revocación del poder.

67
Para los casos de representación sin poder, el art. 1.259,2º del C.C. establece la nulidad
del contrato (anulabilidad) celebrado por el falsus procurator, mientras que para la
hipótesis del poder insuficiente, el art. 1.727, 2º del C.C. se contenta con afirmar que el
representado "no queda obligado" ; aunque en el último término puede que esta
expresión equivaliera a la nulidad que establece el art. 1.259,2º del C.C.

Existe, también, la tesis del negocio jurídico en estado de suspensión, subordinado a una
condicio iuris, que si se produce la ratificación, el negocio es válido desde sus inicios a
favor y en contra del representado, y si falta la ratificación, será nulo e ineficaz para él.
Con carácter general señala la STS de 18-III-1999 que la nulidad del art. 1.259 del C.C.
no es absoluta, sino que puede ser neutralizada por la ratificación expresa o tácita del
dominus negatii, conformándose así el negocio transmisivo.

La solución debe buscarse poniendo en relación el art. 1.259,2º del C.C. con el art.
1.257 del mismo Código, que sanciona el principio denominado de relatividad de los
contratos, en el sentido de que únicamente producen efectos entre las partes contratantes
y sus herederos ; de lo cual se sigue que para el pseudorrepresentado el contrato
concluido por el falsus procurator es un acto indiferente o inoperante para aquél.

En el supuesto de que el representante y el tercero que contrata con él son conocedores

de la falta de poder de representación, el contrato debe calificarse de incompleto y
dotado de una eficacia provisional, pues la eficacia definitiva del mismo está pendiente
de la ratificación por parte del representado.

Si el pretendido representante induce dolosamente al tercero o creer en la existencia de

un poder de representación que realmente no existe, el tercero podrá impugnar el
contrato por dolo o error, siempre que de ello tenga conocimiento antes de la
ratificación (art. 1.2596,2º del C.C.).

Por último, según el art. 1.259 del C.C., el contrato celebrado por el falsus procurator es
válido desde que "la ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de haber sido
revocado por la otra parte contratante".

La ratificación puede definirse como la posibilidad que la ley confiere al representado

de decidir por sí mismos si quiere o no admitir para sí el contrato concluido en su
nombre sin poder ni otra facultad de representación análoga por parte del representante.

Los efectos de la ratificación convierten el negocio celebrado por el representante sin

poder en un negocio plenamente válido y eficaz para el representado. Según la
jurisprudencia la ratificación opera con efectos retroactivos al momento en que se
celebró el contrato entre el falso representante y el tercero. Esta retroactividad no afecta
a los derechos adquiridos por terceros de buena fe antes de haberse producido la
ratificación (SSTS de 31-I-1978 y 12-XII-1989).

68
TEMA VIII

CONTRATO DE COMPRAVENTA (I)

I CONCEPTO Y CARÁCTERES.

El contrato de compraventa es aquel a través del cual se realiza una de las funciones
primordiales en una economía de mercado : el intercambio de cosas por dinero . El art.
1.445 del C.C. nos dice que por el contrato de compraventa uno de los contratantes se
obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto en
dinero o signo que lo represente. Es un contrato bilateral y generador de obligaciones
recíprocas, fundamentalmente las de entrega y saneamiento de la cosa vendida (art.
1.461 del C.C.) y la del pago del precio (art. 1.500 del C.C.). Es también un contrato
consensual (arts. 1.445 y 1.450 del C.C.) ya que las obligaciones nacen desde la
perfección del contrato.
Es un contrato conmutativo debido a que el sacrificio de las partes se da desde el
perfeccionamiento del contrato. (sólo se debe el precio si la cosa alcanza realidad).
Es un contrato oneroso ya que supone contrapartidas y sacrificios económicos para
ambas partes. Por último, puede ser, un contrato aformal ya que se puede realizar
verbalmente.

La compraventa no es sólo el paradigma de la transmisión voluntaria y onerosa y del

contrato sinalagmático, sino el paradigma de la relación obligatoria y del contrato a
secas.

II COMPRAVENTA CIVIL Y MERCANTIL. CAPACIDAD.

Según el art. 325 del C.Com. nos dice que la compraventa de cosas muebles para
revenderlas, bien en la misma forma que se compraron, o bien en otra diferente, con
ánimo de lucrarse en la venta. Por tanto son esenciales don puntos :

- Comprar con ánimo de revender.

- Comprar con ánimo de lucro.

Por excepción, no se consideran compraventas mercantiles :

a) Las compras de efectos destinados al consumo del comprador o de la persona

por cuyo encargo se adquieren.
b) Las ventas que hicieren los propietarios y los labradores o ganaderos de los
frutos o productos de sus cosechas o ganados, o de las especies en que se les
paguen las rentas.
c) Las ventas que de los objetos construidos o fabricados por los artesanos hicieren
estos en sus talleres.
d) La reventa que haga cualquier persona no comerciante del resto de los acopios
que hizo para su consumo : art. 326 C.Com.

Las principales diferencias entre la compraventa civil y la mercantil son :

69
- En la compraventa civil para ejercitar acciones existe un plazo de seis meses,
contados desde la entrega de la cosa vendida (art. 1.490 del C.C.), en la mercantil
es de 4 días a un mes.
- La compraventa civil es rescindible por lesión, la mercantil no.
 - La compraventa civil es casi siempre sobre bienes inmuebles, mientras que la
mercantil es casi siempre sobre mercancías y materias primas.

A pesar de todo lo expuesto, la Ley General de Defensa del Consumidor y Usuario, de

19.07.1.984, es imperativa sobre el C. Civil y el C. de Comercio, esta considera al
consumidor como destinatario final del producto y no distingue entre compraventa civil
o mercantil.
Es por ello que una sociedad puede actuar como destinatario final de un producto
(compran un ordenador para la empresa) y se estará a la L.G.D.C.V. y no al C. Civil o al
C. Mercantil, en caso de ejercitar acciones. En todo caso se debe examinar caso por
caso.

Capacidad y Prohibiciones.

La capacidad para celebrar el contrato de compraventa es la general para obligarse, de

acuerdo con el art. 1.457 del C.C. Superada la histórica prohibición de venta entre
cónyuges (art. 1.457 del C.C.), conserva el Código, en el art. 1.459 del C.C., una serie
de prohibiciones personales para comprar. Unas veces la razón de las mismas es el
interés del vendedor ; art. 1.459, 1º, 2º y 3º ; así no podrán adquirir por compra :

1) Los que desempeñen algún cargo tutelar, los bienes de la persona o personas que
estén bajo su guarda o protección.
2) Los mandatarios, los bines de cuya administración o enajenación estuviesen
encargados.
3) Los albaceas, los bienes confiados a su cargo.

Como puede apreciarse existe una persona que, como posible comprador, puede
determinar sustancialmente a su favor el contenido del negocio.
Otras veces las razones se fundamentan en motivos de moralidad social y orden público,
Art. 1.459, 4º y 5º ; no podrán adquirir por compra :

4) Los empleados públicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los
pueblos y de los establecimientos también públicos, de cuya administración
estuviesen encargados.
5) Los Magistrados, y Jueces, individuos del Ministerio Fiscal, Secretarios de
Tribunales y Juzgados y Oficiales de justicia, los bienes y derechos que
estuviesen en litigio ante el Tribunal, en cuya jurisdicción ejercieran sus
funciones.
La prohibición, comprendida en este número, también abarca a los Abogados y
Procuradores respecto a los bienes y derechos que fueren objeto de un litigio en
que intervengan por su profesión y oficio.

Estos dos apartados predican la incompatibilidad de una concreta compra con el

desempeño de un oficio público.

70
La sanción por la transgresión de las prohibiciones de los apartados 4º y 5º del art. 1.459
del C.C., es la nulidad radical ; en cambio, en las restantes, donde lo protegido son
intereses puramente privados sería la anulabilidad ; pero la jurisprudencia, y alguna
doctrina, parecen inclinarse por la nulidad radical en todos los casos.
III OBJETO : LA COSA Y EL PRECIO.

La cosa.

Según el art. 1.445 del C.C., ha de ser una cosa determinada, lo que comprende, no sólo
a las cosas específicas, sino también las genéricas, que son determinadas en relación con
un conjunto de notas comunes (art. 1.273 del C.C.). La idoneidad de la cosa para ser
materia de este contrato debe tener una triple condición : existir o poder existir, ser de
lícito comercio, y estar determinada o ser susceptible de determinación.

a) Existencia real o posible. Sin la existencia de la cosa no se concibe la

compraventa y el C.C. establece en el art. 1.460,1º que si al tiempo de
celebrarse la venta se hubiese perdido en su totalidad la cosa objeto de la
misma, quedará sin efecto el contrato. Si la pérdida es parcial, el comprador
puede optar entre desistir del contrato o reclamar la parte existente, abonando
su precio en proporción al total convenido (art. 1.460,2º del C.C.).

Por lo que se refiere a la aptitud, basta con la existencia eventual de la cosa, por tanto,
pueden ser objeto del contrato cosas futuras. Si las partes subordinan el contrato a la
existencia de la cosa, éste tendrá los caracteres de conmutativo y condicional, pues si la
cosa no llega a alcanzar realidad se tendrá el contrato por no celebrado y no hay
obligación de entregar el precio. Si, por el contrario, las partes celebran el contrato a
todo evento, de tal modo que el comprador habrá de pagar el precio aunque la cosa no
llegue a nacer, se tratará de un contrato aleatorio.

- EMPTIO SPEI, el comprador asume el riesgo de lo que compra no llegue a

existir, asume la pérdida de la cosa futura (compra de cosechas antes de la
recolección) (contratos aleatorios).
- EMPTIO SPEI SPERATAE, el comprador no asume el riesgo de la pérdida de
la cosa futura (compra de pisos sobre planos)(contrato conmutativo).

b) Determinación. La cosa ha de estar dentro del comercio, el art. 1.445 del C.C.
exige que la cosa sea determinada, pero esta determinación no es precisa que
sea actual, basta con que se pueda llegar a determinar la cosa sin necesidad de
nuevo convenio entre los interesados (art. 1.273 del C.C.).
c) Ha de ser de comercio lícito, el C.C. no hace ninguna indicación especial
acerca de este requisito, impuesto de modo general por el art. 1.271 del C.C.,
hay que atender a multitud de disposiciones dispersas por su articulado y por
las leyes especiales.

71
El precio.
Según el art. 1.445 del C.C. el precio ha de ser cierto, en dinero o signo que lo
represente. El precio se tiene por cierto (arts. 1447, 1.448 y 1.449 del C.C.) de acuerdo
con dos criterios :

- Con referencia a otra cosa cierta, indicando aquí cosa no una de ellas en sentido
físico o material o jurídico, sino algo (incluso un hecho) que signifique una base
objetiva que permita la figuración sin contar con la voluntad de los contratantes
(Ej: pagaré lo que valgan 1.000 accs. del BBVA determinado día).
- Arbitrio de persona determinada : persona que no es un árbitro, en el sentido del
llamado a dirimir un conflicto entre las partes, sino lo que se llama un arbitrador,
que puede actuar de dos maneras diversas (con criterio subjetivo), una actuando,
según su leal saber y entender (arbitrium merum), otra de acuerdo con las reglas
de la equidad (arbitrium boni viri) : el arbitrador debe ser designado por las
partes, recayendo en un tercero, persona física o jurídica. El arbitrio, tanto de
equidad, como mero, puede ser objeto de impugnación (violación de la buena fe,
vicios de la voluntad, irregularidad en la formación del acuerdo, extralimitación o
incongruencia del arbitrio). La imposibilidad o desistimiento del arbitrador
implica la ineficacia del contrato.

El precio además de ser cierto, ha de ser pecuniario : "dinero o signo que lo represente",
esta última expresión debe ser entendida como comprensiva de aquellos documentos o
títulos que incorporen créditos dirigidos especialmente al pago de una suma de dinero.
(cheques, pagarés, letras de cambio).
El C.C. no requiere como requisito necesario que el precio sea justo, a diferencia de
Catalunya y Navarra donde es requisito necesario.

La transmisión de la propiedad.

En nuestro Código Civil por complejas razones históricas derivadas de su entendimiento

de los textos romanos y de la peculiaridad de nuestro sistema transmisivo, la propiedad
se transmite "por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición" (art. 609 del
C.C.), lo que significa que el contrato por sí solo es el llamado "título" generador de
obligaciones, y la entrega es el llamado "modo" mediante el cual nace la propiedad (o el
derecho real de que se trate).

Aplicando este sistema a la compraventa, significa que la transmisión de la propiedad se

produce como consecuencia de la entrega de la cosa objeto del contrato, y no por la
perfección de éste. En ninguna parte del Código se encuentra una expresa y manifiesta
norma que imponga la obligación de transmitir la propiedad, la ley exige al vendedor la
entrega y saneamiento de la cosa vendida, siendo sólo responsable de que el comprador
tenga la "posesión legal y pacífica" de aquella cosa (art. 1.474 del C.C.), lo cual no es
sinónimo de propiedad.
Tampoco se halla norma alguna que requiera del vendedor un dado poder de disposición
sobre el objeto de la venta.
Lo cierto es que un comprador que no resulte perturbado en su "posesión legal y
pacífica", obtenida por consecuencia de la entrega tras un contrato de compraventa

72
válido y regular, carece de acción alguna por un supuesto incumplimiento de la
obligación de transmitir la propiedad.
IV LA VENTA DE BIENES AJENOS. LA VENTA DE BIENES FUTUROS.

La inexistencia de una norma que requiera del vendedor un dado poder de disposición
sobre el objeto de la venta, añadido al hecho de que el contrato de compraventa genera
sólo la obligación de entrega, permiten afirmar con facilidad la validez de la venta de
cosa ajena. Lo vendido no tiene por qué ser del vendedor, y en consecuencia se admite
la validez del contrato de compraventa otorgado por quien al momento de concluirlo no
era propietario de la cosa vendida. Nuestro ordenamiento exige para transmitir la
propiedad :

- El título : contrato apto para transmitir el dominio.

- El mode o tradición : entrega de la posesión de la cosa.

Como único límite a la validez de la venta de cosa ajena, está el supuesto que medie
engaño por parte del vendedor (anulabilidad por dolo, art. 1.269 del C.C.). En la
jurisprudencia es claramente prevalente la tendencia a aceptar la validez de la venta de
cosa ajena.

Pluralidad de ventas. (art. 1.473 del C.C.).

Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores en tiempos distintos, se

considerará que la propiedad queda transferida :

- Si la cosa fuere mueble, al primero que haya tomado posesión con buena fe.
- Si ninguno toma posesión se prefiere al que tenga el título más antiguo.
- Si la cosa fuere inmueble al primero que haya inscrito en el Registro.
- Si no hay registro se prefiere al primero que toma posesión ; y faltando ésta, a
quien presente título de fecha más antiguo.

La venta con reserva de dominio.

La reserva de dominio tiene su genuina manifestación en aquellas estipulaciones de los

contratos de compraventa con precio aplazado, según las cuales el vendedor retiene la
propiedad de la cosa vendida hasta que le ha sido satisfecho enteramente el precio. Esta
claúsula se plantea como una excepción a la regla de que la tradición produce el
traspaso de la propiedad, mediando la compraventa (aunque se produce la entrega de la
cosa en cualquiera de sus formas, el comprador es sólo un acreedor, sin acceder a la
titularidad real, hasta el completo pago del precio) La jurisprudencia desde muy pronto
se pronunció sobre la licitud de tal pacto de acuerdo con el art. 1.255 del .C.C.

La reserva de dominio ha sido entendida como:

a) Un derecho de garantía por el precio aplazado.

b) Un traspaso de la propiedad sometido a condición suspensiva, visualizando como
"evento futuro e incierto".
73
c) Una condición resolutoria del traspaso de la propiedad, la adquisición del
comprador es resoluble, si no se produce el pago del precio.
La segunda de las opciones es la que goza del asenso de la jurisprudencia y de la mayor
parte de la doctrina. En la claúsula de reserva de dominio se está más cerca de un
propósito de conservar la propiedad ab initio en el patrimonio del vendedor, lo que
abona la tesis mayoritaria de la condición suspensiva.

En caso de impago del precio, la propiedad quedará definitivamente en manos del

vendedor. Para el caso de impago de alguno o algunos de los plazos pendientes, la
pérdida de todo o parte sustancial de lo satisfecho del precio, viene moderado por el
Juez al amparo del arbitrio de equidad que contempla el art. 1.154 del C.C.

Los problemas se presentan al contemplar la eficacia frente a terceros del pacto de

reserva de dominio. Se pueden dar dos tipos de conflictos :

- Ocasionados por la agresión de los acreedores, ya del vendedor, ya del comprador

del bien.
- Aparición de un subadquiriente de dicho bien, ya por negocio traslativo del
dominio con el vendedor, ya con el comprador.
En el primer contencioso, el vendedor con los acreedores del comprador, debe ser
zanjado a favor del primero, con la condición de que la documentación de la reserva de
dominio permita su oponibilidad a terceros (arts. 1.218 y 1.227 del C.C.). En el segundo
habrá que estar a las reglas que gobiernan la protección de terceros (arts. 464 y 1.295
del C.C.).

Muchos de los anteriores problemas quedan resueltos sin esfuerzo si el pacto de reserva
de dominio accede a un Registro previsto de la fe pública en sentido material.

V LOS RIESGOS.

Aunque el C.C. no lo diga expresamente, el vendedor está obligado a conservar la cosa

como consecuencia de su deber de entregarla ya que, en general, según el art. 1.094 del
C.C. el obligado a dar alguna cosa lo está también a conservarla con la diligencia de un
buen padre de familia.
El vendedor ha de responder de la pérdida y deterioros de la cosa cuando obre con dolo
o negligencia o se halle constituido en mora : arts 1.101 y 1.086,3º del C.C. Pero si la
cosa se perdiere o destruye sin culpa del vendedor y sin estar este constituido en mora,
después de perfeccionado el contrato y antes de que la cosa haya sido entregada,
¿soportará la pérdida el vendedor o el comprador?, o lo que es igual ¿pierde el vendedor
su derecho a reclamar el precio, en cuyo caso el que resulta empobrecido es el
vendedor, que se queda sin la cosa y sin el precio, o conserva dicho derecho, quedando
perjudicado el comprador, que ha de pagar el precio sin obtener la cosa?.

En nuestro Derecho, se desprende del art. 1.452 del C.C. una regla general y una
excepción :

74
1 Regla General : Rige para las cosas no fungibles y para las fungibles cuya venta
se hace aisladamente y por un solo precio o sin consideración a su peso, número y
 medida : y consiste en determinar que el daño o provecho de la cosa vendida,
después de perfeccionado el contrato, se regulará por lo dispuesto en los arts.
1.096 y 1.182 del C.C. ; art. 1.452,1º y 2º del C.C. No queda muy clara esta
solución, pues los artículos de referencia sólo nos dicen que el vendedor, en tal
caso, resulta exento de la obligación de entregar la cosa, y queda, por tanto, en pie
el problema de la subsistencia o no de la correlativa obligación de pagar el precio.
Pero, en el fondo, en el C.C. se opta por la solución romana de imputar los riesgos
al comprador (PERICULUS EST EMPTORIS). Así lo demuestra el art. 1.095 del
C.C. que atribuye al acreedor (comprador) los frutos de la cosa desde que nace la
obligación de entregarla (o sea desde la perfección del contrato), pues es lógico
que las utilidades sean compensadas con los riesgos.
2 Excepción : Rige para las cosas fungibles que se vendieren por un precio fijado
con relación al peso, número o medida, en las cuales no se imputará el riesgo al
comprador hasta que se hayan pesado, contado y medido, o no ser que éste se
haya constituido en mora (art. 1.452,3º del C.C.). Esto es así, ya que el C.C.
considera que la venta no se perfecciona, al menos como obligación específica,
hasta el momento en que la mercancía se mide cuenta o pesa. Ej: si A se compra
un coche y este queda matriculado en el concesionario a la espera de ser recogido,
si el concesionario sufre un incendio y el coche se pierde, la pérdida la sufre el
comprador ya que el coche-bien se considera ya individualizado. Este caso y
similares quedan subsanados mediante las pólizas de seguros, si las hubiere.

75
TEMA IX

CONTRATO DE COMPRAVENTA (II)

I OBLIGACIONES DEL VENDEDOR ; EN PARTICULAR EL
SANEAMIENTO POR EVICCIÓN Y VICIOS OCULTOS.

La obligación de entrega

Según el art. 1.461 del C.C., el vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la
cosa (traditio, mode o entrega).

Formas de entrega o traditio :

1) Tradición real : Es el traslado de la posesión material al comprador. Art. 1.462
del C.C., la obligación de entrega tiene como contenido la puesta en poder y
posesión del comprador de la cosa vendida.
2) Tradición simbólica : Art. 1.463 del C.C., no es más que la pura puesta en poder
de un símbolo, como el de entrega de llaves. Este símbolo se identifica con la
cosa y varía según la evolución de la sociedad.
3) Tradición ficticea : El vendedor no trasmite la cosa al comprador, sino que
continua poseyéndola por otro título ; Ej: el vendedor que se constituye en
arrendatario ; en la práctica, la figura implica que la tradición es un puro acuerdo
de transmitir la posesión sin desplazamiento real de la misma ; el caso inverso
también puede darse (el comprador tenía ya la posesión material de la cosa antes
de la venta).
4) Tradición instrumental : En la que la escritura pública equivale a la entrega, si de
ella no resultare o se dedujere claramente lo contrario (Art. 1.462,2º del C.C.) ;
obsérvese que no se dice que se presuma la entrega, sino que equivale a la
entrega, salvo que se deduzca otra cosa de la misma escritura.

El Código, en congruencia con el carácter recíproco de las obligaciones derivadas del

contrato de compraventa , prevé, ante la posibilidad, posterior al contrato, de que el
vendedor no recibe el precio, el decaimiento o suspensión de la obligación de entrega :
Arts. 1.466 y 1.467 del C.C., el vendedor no estará obligado a entregar la cosa vendida,
si el comprador no le ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo
para el pago ; tampoco tendrá dicha obligación, si se conviene un aplazamiento del pago
y se descubre después de la venta que el comprador es insolvente, con riesgo de perder
el precio : no habrá lugar a la denegación de la entrega si el comprador afianza el pago
en el plazo convenido.

El estado de la cosa a entregar debe ser aquel en que ésta se hallaba al perfeccionarse el
contrato, momento desde el cual se deben los frutos, en su caso, que han de entregarse
con la cosa (Art. 1.468 del C.C.).

Los problemas de cabida y calidad de los inmuebles.

Arts.1.469 a 1.472 del C.C., se toma particular consideración a los problemas que la
obligación de entrega puede suscitar en relación con la cabida y calidad de los
inmuebles. Se puede sistematizar el texto legal del siguiente modo :
76
1) Caso de venta de bines inmuebles con expresión de su cabida, a razón de un
precio por unidad de medida y número, resultando una menor cabida. El Código
da al comprador una doble opción : pedir una rebaja proporcional del precio o
 rescindir el contrato, condicionando esta segunda alternativa a que la
disminución de la cabida no baje de la décima parte de la atribuida al inmueble
en el momento del contrato.
2) Caso de venta de un inmueble con expresión de su cabida, a razón de un precio
por unidad de medida y número, resultando una mayor cabida. Se concede al
comprador otra doble opción : la de pagar el mayor precio, o la de resolver el
contrato, quedando, esta segunda opción, a que la mayor cabida no exceda de la
vigésima parte de la atribuida al inmueble a la hora de celebrar el contrato.
3) Caso de venta de un inmueble, hecha por precio alzado, y no a razón de un
tanto por unidad de medida y número. Se trata de una venta de "cuerpo cierto".
En este caso, no habrá lugar a aumento o disminución del mismo, ni a
modificación alguna del precio, resulte mayor o menor cabida (hay exacta
identificación del objeto).
4) Caso de venta de dos o más fincas bajo un solo precio conteniendo tan sólo la
descripción de linderos. El Código adopta la solución de venta de "cuerpo
cierto".
5) Caso de venta de dos o más fincas bajo un solo precio en el que además de la
descripción de lindero, se designare cabida o número. Estamos en presencia de
una venta de "cuerpo cierto", pero cuya "certeza" queda disminuida, porque
dentro de aquéllos se contenía algo que el vendedor no podía entregar (Ej:
enclave perteneciente a un tercero) : la solución en este caso, no puede ser otra
que la anulación del contrato por error sustancial sobre la cosa ; pero el
comprador, a su interés, y si quisiera conservar el contrato, puede hacer sufrir al
vendedor una disminución del precio, proporcional a la falta de cabida.
6) Caso de defecto de calidad, aunque no lo haya de cabida. El Código establece
una fórmula idéntica a la expresada para el defecto de cabida, a razón de un
precio por unidad de medida o número.

El art. 1.472 del C.C., establece que las acciones que nacen de los tres arts. anteriores
prescribirán a los seis meses, contados desde el día de la entrega.

SANEAMIENTO

Art. 1.461 del C.C., el vendedor responderá al comprador de la posesión legal y pacífica
de la cosa vendida y de los defectos o vicios ocultos que tuviere.
El art. 1.474 del C.C. contempla un conjunto de medidas de protección del comprador,
ante la insatisfacción de su interés por la atribución de riesgos al vendedor, a las que
añade responsabilidad en algunos casos si actuó con mala fe in contrahendo.

Se atribuye al vendedor el riesgo de que :

a) La cosa vendida sea ajena y como consecuencia, el comprador resulte privado
de la misma por un tercero (art. 1.478,1º a 4º del C.C.).
b) La cosa vendida tuviera vicios o defectos ocultos, que se manifiestan tras su
cumplimiento, y hacen inidónea la prestación para el comprador. (arts. 1.485,1º
y 1.486,1º del C.C.).

77
c) La cosa estuviera gravada (art. 1.483 del C.C.).
Que son medidas de atribución del riesgo lo indica el que se ponen en marcha tras la
realización de la prestación, y se imputan al vendedor con independencia de cualquier
juicio de culpabilidad sobre la inexistencia del título jurídico para vender, el
conocimiento del vicio o defecto o de la carga.
Por otro lado, y como consecuencia de la mala fe al celebrar el contrato (el vendedor
sabía de la existencia de un derecho sobre la cosa preferente al suyo, conocía los vicios),
se le atribuye una medida de responsabilidad (arts. 1.478,5º y 1.486, 11º del C.C.).

Saneamiento por evicción.

Art. 1.475,1º del C.C., tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por
sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra de todo o parte de la cosa
comprada ; consecuencia de no poder el vendedor mantener al comprador en la
"posesión legal y pacífica" de la cosa, protegiendo al comprador frente a la falta de
titularidad de aquél en el momento de la celebración del contrato. La evicción es un
hecho, y produce como efecto jurídico la obligación del saneamiento. Por tanto, el
saneamiento por evicción es la obligación de responder de ésta, es decir, la obligación
que existe para el vendedor de indemnizar daños y perjuicios al comprador cuando ha
tenido lugar la evicción.

A) Pactos relativos al saneamiento por evicción.

Para el C.C. el saneamiento es un elemento natural del contrato de compraventa. Se
presume su existencia, pero se admite la validez de los pactos que acerca de la misma
los interesados quieran celebrar.
Según el art. 1.475,2º y 3º del C.C., el vendedor responderá de la evicción, aunque nada
se haya expresado en el contrato. Los contratantes podrán aumentar, disminuir o
suprimir esta obligación legal del vendedor.
El C.C. restringe en un doble concepto la claúsula por la que el comprador renuncia al
saneamiento por evicción :
1) Art. 1.476 del C.C. "Será nulo todo pacto que exima al vendedor de responder
de la evicción, siempre que hubiere mala fe de su parte". La mala fe debe
consistir en el conocimiento previo, que tenga el vendedor al tiempo de la venta,
del hecho que da lugar a la evicción y de sus posibles efectos.
2) Art. 1.477 del C.C. Establece que para la renuncia al saneamiento exima al
vendedor de todas las obligaciones propias del mismo, es preciso que aquélla la
haga el comprador con conocimiento de los riesgos de la evicción y
sometiéndose a sus consecuencias.

B) Condiciones para que tenga lugar el saneamiento.

Además de la condición de que no se haya pactado en contra, el C.C. exige dos
requisitos para que el saneamiento tenga lugar :
1) De fondo : que se produzca la evicción, es decir, la privación, total o parcial, del
derecho por virtud de sentencia firme.
2) De forma : que se notifique la demanda de evicción al vendedor, a fin de que éste
pueda defender la validez de su título.

78
Requisitos :
 1) Privación por sentencia firme o resolución administrativa : Art. 1.475,1º del
C.C., la evicción tendrá lugar cuando se prive al comprador, por sentencia firme
y en virtud de un derecho anterior de compra, de todo o parte de la cosa
comprada. El art. 1.480 del C.C. lo reitera diciendo que el saneamiento no podrá
exigirse hasta que haya recaído sentencia firme, por la que se condene al
comprador a la pérdida de la cosa adquirida o de parte de la misma. La sentencia
debe ser ejecutoria (no cabe recurso alguno) para que el vendedor responda de la
cosa enajenada.
2) Derecho anterior a la compra. Art. 1.475 del C.C. El derecho en virtud del cual
se priva al comprador de la cosa ha de ser anterior a la compra. Los derechos
adquiridos por terceros con posterioridad al momento de la transmisión, no son
imputables al vendedor, que cumplió con ceder al adquirente las acciones y
derechos sobre la cosa.
3) Notificación al vendedor. Esta exigencia, tiene su fundamento, en la
consideración de que el vendedor es quien puede tener los medios de defensa
contra la demanda de evicción, y si no se le diera la posibilidad de ejercitarlos,
sería injusto hacerle sufrir las consecuencias de una sentencia condenatoria. El
C.C. considera esencial este requisito, que sólo obliga al vendedor al
saneamiento cuando resulta probado que se le notificó la demanda de evicción a
instancias del comprador. Si falta la notificación, el vendedor no estará obligado
al saneamiento. (art. 1.481 del C.C.).
4) Personas obligadas al saneamiento y que tienen derecho al mismo : La acción de
evicción corresponde al comprador y sus herederos contra el vendedor y los
suyos, independientemente de la buena o mala fe de este último, y de que el
hecho que de origen a la evicción haya sido realizado por el mismo vendedor o
por alguno de sus causantes.

C) Efectos del saneamiento por evicción :

1) Regla general : Si la evicción es total y no ha renunciado el comprador tiene
derecho a exigir del vendedor : (art. 1.478 del C.C.)

a) La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción,

ya sea mayor o menor que el de la venta.
b) Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le
haya vencido en juicio.
c) Las costas del pleito que haya motivado la evicción.
d) Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador y gastos fiscales.
e) Si se vendió de mala fe, los daños e intereses, los gastos necesarios,
voluntarios, útiles y de lujo (dependiendo de la época).

En definitiva, el C.C. quiere que el vendedor deje indemne al comprador de todos los
gastos y daños que le haya ocasionado la compra de la cosa y la evicción.

3) Regla especial para el caso de haber renunciado el comprador al saneamiento :

Art. 1.477 del C.C., cuando el comprador hubiese hecho la renuncia lisa y
llanamente, deberá, en caso de evicción, el vendedor entregar únicamente el
precio que tuviese la cosa vendida al tiempo de la evicción.
4) Reglas para el caso de evicción parcial : 79
Art. 1.479,1º del C.C., si el comprador perdiere, por defecto de la evicción, una parte de
la cosa vendida, de tal importancia con relación al todo, que sin dicha parte no la
hubiera comprado, podrá exigir rescisión del contrato, pero con la obligación de
devolver la cosa sin más gravámenes que los que tuviese al adquirirla.
Art. 1.479,2º del C.C. lo mismo se observará cuando vendiese dos o más cosas
conjuntamente por un precio alzado o particular para cada una de ellas, si constase
claramente que el comprador no había comprado la una sin la otra

Saneamiento por vicios ocultos.

Es la obligación que tiene el vendedor de responder al comprador de los vicios o

defectos ocultos que tuviera la cosa en el momento de la venta. Estos vicios pueden ser:
1) Jurídicos : consisten en una grave limitación del derecho transmitido
(servidumbre no aparente).
2) De hecho : defectos intrínsecos a la cosa vendida..

Estos últimos son los que reciben la denominación de vicios ocultos o vicios
redhibitorios, porque pueden deshacer la venta. Para que un vicio de la cosa tenga el
carácter de redhibitorio se precisa, que reúna las siguientes condiciones : a) ser oculto o
encubierto ; b) desconocido del comprador ; c) nocivo a la utilidad de la cosa ; d)
anterior a la venta.

Los plazos para ejercer la acción de saneamiento por parte del comprador son de 15
años em Espanya y de 10 en Catalunya.

A) Modalidad ; El C.C. regula tres modalidades :

1) Gravámenes ocultos de las fincas. El C.C. los incluye dentro del saneamiento
por evicción, pero parece más adecuado su colocación dentro del saneamiento por
vicios ocultos (la evicción supone la privación de la cosa en virtud de un juicio
reivindicatorio) ya que el reconocimiento de la carga oculta no implica privación ni
requiere sentencia ejecutoria. Requisitos para que exista la obligación del saneamiento
por gravámenes de las fincas :
a) Que el gravamen sea oculto, o lo que es igual, que esté constituido por alguna
carga o servidumbre no aparente y no consignada en la escritura (art. 1.483,1º
del C.C.) ni conste en el Registro de la Propiedad.
b) Que deba presumirse que no hubiera adquirido la finca el comprador de haber
conocido la existencia del gravamen (art. 1.483 del C.C.).
c) Que se ejercite por el comprador la acción dentro de los plazos legales.

Efectos :

- Revisión del contrato, que ha de pedirse dentro del plazo de un año, a contar
desde el otorgamiento de la escritura.
- Indemnización correspondiente : se fijará teniendo en cuenta el importe del menor
precio que se deba atribuir a la finca por causa del gravamen (plazo de un año
desde el otorgamiento de escritura, y dentro de un período igual, desde el día en
que haya descubierto el comprador la carga o servidumbre). (art. 1.483, 3º y 4º
del C.C.). 80
 2) Vicios ocultos o redhibitorios en general. Están aquí incluidos los vicios o
imperfecciones que pueda tener la cosa, cualquiera que sea su naturaleza (mueble o
inmueble).

Requisitos para que puedan ser objeto de saneamiento :

a) Que el defecto sea oculto, o sea, que no fuera conocido ni lo pudiera ser por el
adquirente. El C.C. excluye la responsabilidad por vicios ocultos cuando : 1)
se trate de defectos manifiestos o que estuvieran a la vista ; 2) cuando, aunque
no lo estén, el comprador sea un perito, que por razón de su profesión, debería
fácilmente conocerlos (art. 1.484 del C.C.). No se precisa que el defecto fuera
conocido por el vendedor, ya que no es la mala fe el fundamento del
saneamiento.
b) Que el defecto sea grave, de tal manera que de haberlo conocido el comprador,
no la habría adquirido o habría dado menos dinero por ella.
c) Que sea preexistente a la venta.
d) Que se ejercite la acción en el plazo legal (6 meses desde la entrega de la cosa
vendida, art. 1.490 del C.C.). El T.S. entiende que el plazo se cuenta a partir de
la entrega, también dice que si se ha producido mediante dolo o error se pueden
interponer los plazos de la compraventa.

Efectos :
1) El C.C. conserva a favor del comprador dos opciones :1) el comprador puede
desistir del contrato, abonandosele los gastos que pagó ; 2) rebajar una cantidad
proporcional del precio, a juicios de peritos art. 1.486,1º del C.C.
Independientemente de ellas, el comprador puede ejercitar la acción de nulidad
cuando pueda probarse el error o el dolo en el consentimiento.
2) Caso de mala fe del vendedor. Si el vendedor conocía los vicios o defectos
ocultos de la cosa vendida y no lo manifestó al comprador, tendrá éste la
opción de escoger la redhibición (rescisión) con indemnización de daños y
perjuicios, o bien la reducción del precio.
3) Caso de venta judicial. También tiene lugar el saneamiento por vicios ocultos
en este caso, pero se excluye la indemnización por daños y perjuicios. (art.
1.489 del C.C.).

3) Vicios ocultos de los animales y ganados. Requisitos :

a) Que el vicio sea oculto.
b) Que el vicio o defecto esté determinado por la ley o por los usos locales (art.
1.496,2º del C.C.).
c) Que no se haga la venta en feria o subasta pública, ni se trate de la de
caballerías enajenadas como desecho (art. 1.493 del C.C.).
d) Que no haya caducado la acción de saneamiento (40 días desde la entrega al
comprador, salvo que el uso en cada localidad se hallen establecidos mayores o
menores plazos, arts. 1.496,1º y 1.499,2º del C.C.).

81
Efectos :

a) Generales : el comprador tiene derecho a la redhibición (rescisión) o a la

acción estimatoria (rebaja del precio). Si opta por la 1ª debe devolver el animal
en el estado en que fue vendido y entregado, siendo responsable de cualquier
deterioro debido a su negligencia, y que no proceda del vicio o defecto
redhibitorio.

b) Caso de muerte del animal. Art. 1.497 del C.C., Si el animal muriese dentro de
los 3 días de comprado, será responsable el vendedor, siempre que la
enfermedad que ocasionó la muerte existiera antes del contrato, a juicio de los
facultativos.

2) Pluralidad de ventas de un mismo bien (Explicado en el Tema VIII).

3) Obligaciones del comprador.

Aparte de las que resulten en cada caso de los pactos y condiciones que se estipulen, son
obligaciones del comprador las siguientes :
1) Pagar el precio de la cosa vendida, art. 1.500 del C.C.
2) Recibir la cosa vendida, como obligación correspondiente al vendedor de
entregarla, e indispensable para que el contrato obtenga ejecución : pudiendo el
vendedor consignar la cosa si el comprador no la recibe en el momento fijado.
3) Abonar los siguientes gastos :
a) Los necesarios y útiles hechos en la cosa vendida, desde la perfección de la
venta hasta su consumación, ya que los frutos de la cosa vendida
corresponden al comprador : art. 1.4678 del C.C.
b) Los gastos de transporte o traslación de la cosa vendida, salvo pacto en
contrario : art. 1.465 del C.C.
c) Los gastos de la primera copia de la escritura y demás posteriores a la venta,
salvo pacto en contrario : art. 1.455 del C.C.
d) El impuesto de derechos reales, salvo en las ventas al Estado de material u
otras cosas muebles, en que corresponde el pago al vendedor.
e) Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.

Pago del precio :

Art. 1.500 del C.C., el comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en
el tiempo y lugar fijados en el contrato, si no se hubiese fijado, el pago deberá hacerse
en que se haga la entrega de la cosa vendida.
Respecto al tiempo, si no hay otra intención de los contratantes, hay que entender que
con cada entrega parcial deberá coincidir el pago de la parte de precio que le
corresponda.
Con relación al lugar del pago, la jurisprudencia establece que en la venta de géneros
que se expiden del domicilio del vendedor al comprador, se entiende entregada la cosa
desde que se factura y remite a disposición del comprador y por cuenta de este, y por
tanto, el lugar del pago del precio es el domicilio del vendedor.

82
Pago aplazado y garantías.
La necesidad de proteger al vendedor, que se desprende de la cosa antes de obtener el
pago de ella, y al mismo tiempo la de facilitar, en beneficio de los compradores, las
ventas de crédito, justifica la existencia de estas garantías, que se dividen en
convencionales y legales.

1) Garantías convencionales :

a) Pacto de reserva de hipoteca : el vendedor se reserva una hipoteca sobre la

cosa vendida con aplazamiento en el pago del precio como garantía de este
último.
b) Pacto de reserva de dominio (explicado en el tema VIII).
c) Pacto comisorio : se estipula que de no pagarse el precio al vencer el término
señalado en el contrato se entenderá resuelto éste. Si la venta es de un bien
inmueble la resolución exige un previo requerimiento notarial o judicial. Si la
venta es de un bien mueble se produce sin ningún requisito previo (art. 1.504 y
1.505 del C.C.).

2) Garantías legales : son distintas según el vendedor conserve aún la cosa o la haya
entregado al comprador, y dentro de esta última según el precio esté aplazado o sea ya
debido al vendedor.
a) Cosa en poder del vendedor (arts. 1.466 y 1.467 del C.C.). La garantía del
vendedor es el derecho de retención de la cosa.
b) Cosa entregada con precio aplazado (art.1.503 del C.C.). Si el vendedor
tuviere fundado motivo para temer la pérdida de la cosa inmueble vendida y el
precio, podrá promover inmediatamente la resolución de la venta. Si no
existiere este motivo, se observará lo dispuesto en el art. 1.124 del C.C.
Requisitos para la aplicación del art. 1.503 del C.C. : (no existe
jurisprudencia).
- Que se trate de compraventa de inmuebles.
- Que el precio sea aplazado y no haya todavía incumplimiento de la obligación de
entregarlo.
- Que la conducta del comprador (insolvencia, etc...) produzca el temor fundado en
el vendedor de perder la cosa y el precio.
c) Cosa entregada, con obligación incumplida de pagar el precio. Se aplica a
estos casos la regla general del art. 1.124 del C.C., y las reglas de los arts.
1.504 y 1.505 del C.C., establecidas para la resolución de la compraventa.
d) En la compraventa de bienes inmuebles exista el comiso, si se ha pactado la
resolución (art. 1.504 del C.C.) del contrato, el comprador podía pagar hasta
que el vendedor le notifica la falta de pago mediante requerimiento de
resolución judicial o notarial.

Casos en que el comprador puede suspender el pago del precio.

Art. 1.502 del C.C. El comprador que se vea privado por sentencia firme de todo o parte
de la cosa, tiene a su favor el saneamiento por evicción. El que, sin haber llegado a esta
situación, experimente una perturbación en la posesión de la cosa o una amenaza de
perderla, tiene, en el supuesto de que no haya entregado todavía la cosa, el derecho que
le concede el art. 1.502 del C.C. : si el comprador fuere perturbado en la -
83
 posesión o dominio de la cosa adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una
acción reivindicatoria o hipotecaria, podrá suspender el pago del precio hasta que el
vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que afiance la
devolución del precio, o se haya estipulado que, no obstante cualquier contingencia de
aquella clase, el comprador estará obligado a verificar el pago.
Se le concede aquí al comprador una garantía de aseguramiento, a modo de derecho de
retención del precio, cuyo fundamento es el carácter bilateral de la compraventa.
Hay cierta correspondencia entre esta facultad del comprador y la que a favor del
vendedor (cuando exista insolvencia del comprador) establece el art. 1.467 del C.C.. En
ambos casos se permite a uno de los contratantes suspender su prestación ante el peligro
de la inefectividad de la prestación contraria. La diferencia está en que el art. 1.467 del
C.C. supone no haber cumplido aún su obligación ninguno de los contratan- tes, y el art.
1.502 del C.C. da por supuesta la entrega o sea el cumplimiento, de forma más o menos
perfecta, del vendedor.

4 Compraventa a carta de gracia.

La venta a carta de gracia constituye una de las figuras tradicionales del Derecho Civil
Catalán. El mantenimiento de esta figura en la Compilación del Derecho Civil de
Catalunya ha estado cuestionado por considerar que este contrato encubre siempre un
préstamo usurario con garantía real de la cosa vendida.
La finalidad típica de la figura es la que resulta de su eficacia : la transmisión de la
propiedad de la cosa de manera indefinida, pero no definitiva. La venta a carta de gracia
puede cumplir diferentes finalidades de tipo social y de fomento que justifique no sólo
su mantenimiento, sino también su difusión (venta a carta de gracia como instrumento
de promoción de viviendas).
Art. 326 del C.C. Catalán. En la venta a carta de gracia el vendedor se reserva el
derecho de redimir o recuperar la cosa vendida, por un precio determinado, durante un
término máximo de 30 años, si es inmueble, o de 6 años, si es mueble. En el caso de
inmuebles, el termino del derecho de redimir se puede fijar por vida de una o dos
personas determinadas existentes en el momento de suscribir el contrato.
El derecho de recuperación tiene carácter real y puede estar sometido a condición.
El derecho de recuperación o de redimir es indivisible, excepto que diferentes cosas
hayan sido vendidas en una misma compraventa y se establezca una parte del precio
individualizado para cada una de ellas. En este caso, se puede obtener la recuperación
de cada cosa a medida que se satisfaga la parte de precio correspondiente.

5 Compraventas especiales : venta de bienes muebles a plazos (término).

Ley 17-VII-1.965, regula las ventas a plazos de bienes muebles corporales no
consumibles, de los préstamos destinados a facilitar su adquisición, y de las garantías
que se constituyan para asegurar el cumplimiento de las obligaciones nacidas de
aquellos contratos.
Ambito de aplicación de la ley : en ella se regula el contrato en que el vendedor entrega
al comprador una cosa mueble corporal y recibe de éste, en el mismo momento, una
parte del precio, con la obligación de pagar el resto en un tiempo superior a tres meses y
en una serie de plazos. Quedan excluidas de la Ley :
1) Las compraventas a plazos de bienes muebles que se destinen a la reventa al
público, y los préstamos cuya finalidad sea financiar tales operaciones.
2) Las ventas y préstamos ocasionales efectuados sin finalidad de lucro.

84
 3) Las ventas y préstamos cuyo importe sea inferior o superior a la cantidad que se
determine por el gobierno.
4) Los préstamos garantizados con hipoteca a prenda sin desplazamiento.
5) Las operaciones de comercio exterior.

La venta quedará perfeccionada cuando el comprador satisfaga, en el momento de la

entrega o puesta a disposición del objeto vendido, el desembolso inicial. También será
preciso que consten por escrito en tantos ejemplares como partes intervengan.

Derechos del comprador : cuando se hubiere pactado, el comprador podrá desistir del
contrato dentro de los 3 días siguientes a la entrega de la cosa, comunicándolo por carta
certificada o de otro modo fehaciente al vendedor, siempre que no hubiere usado
de la cosa vendida más que a efectos del simple examen o prueba y la devuelva, dentro
del mismo plazo, en el lugar, forma y estado en que la recibió, libre de todo gasto para
el vendedor.
El aplazamiento de la compraventa a plazos beneficia al comprador y se le reconoce la
facultad de satisfacer en cualquier momento el importe de la parte del precio pendiente
de pago. Los recargos que sobre el precio de venta al contado se hubieran aplicado, en
razón al aplazamiento del pago, quedarán reducidos proporcionalmente al periodo de
tiempo en que resulte abreviado de la duración del contrato.

Los Tribunales, con carácter excepcional, podrán señalar nuevos plazos o alterar los
convenios, determinando el recargo que deba experimentar el precio como consecuencia
de los nuevos aplazamientos.

Derechos del vendedor : si el comprador demora el pago de dos plazos o del último de
ellos, el vendedor podrá optar entre exigir el pago de todos los plazos pendientes o la
resolución del contrato. Si opta por la resolución, las partes deben restituirse
recíprocamente las prestaciones realizadas, pero el vendedor tendrá derecho a deducir el
10% del importe de los plazos pagados en concepto de indemnización, más una
cantidad igual al desembolso inicial, por la depreciación comercial del objeto.

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 TEMA X

CONTRATO DE PERMUTA

I LA PERMUTA : CONCEPTO Y CARACTERES . REGULACIÓN.

El art. 1.538 del C.C. define a la permuta como "un contrato por el cual cada uno de los
contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra". Es un trueque o intercambio de
una cosa por otra, instrumento de una economía primitiva poco desarrollada, la cual
justifica la escasez de la regulación legal, que se agota con los arts. 1.538 a 1.541 del
C.C.

Caracteres :

- Es un contrato consensual (simple consentimiento).

- Es un contrato oneroso (comporta un sacrificio patrimonial para ambas partes).
- Es un contrato sinalagmático (una obligación es causa de la otra).
- Es un contrato meramente obligatorio (no se cambia la titularidad de las cosas
permutadas de inmediato, la titularidad se transfiere mediante la tradición).

La permuta tiene los mismos caracteres que la compraventa de la que se diferencia

sustancialmente en :
- Falta de precio cierto.
- En la permuta, cada interesado, tiene el mismo carácter y la misma obligación. En
la compraventa no.
- En la compraventa el comprador no adquiere el dominio hasta que paga el precio
fijado. En la permuta quien recibe se hace dueño aunque no haya entregado aún lo
que prometió.
- En la compraventa el contrato queda perfeccionado a partir del momento en que
se llega a un acuerdo acerca de la cosa y el precio a satisfacer. En la permuta el
contrato no se perfecciona hasta que una de las partes entrega a la otra el objeto
prometido.
- En la compraventa, si una parte no cumple, la otra puede reclamar el
cumplimiento con daños e intereses. En la permuta se puede pedir el
cumplimiento o la devolución del objeto entregado.
- La compraventa es rescindible por lesión. Por el contrario, ello no es posible en la
permuta.

Regulación (arts. 1.538 a 1.541 del C.C.).

De forma supletoria se aplicarán las disposiciones concernientes a la compraventa, art.

1.541 del C.C.
En cuanto a la capacidad y las prohibiciones se aplicarán los arts. 1.457 y 1.459 del C.C.
Art. 1.539 del C.C. "si uno de los contratantes hubiese recibido la cosa que se le
prometió en permuta, y acreditase que no era propia del que la dio, no podrá ser
obligado a entregar la que él ofreció a cambio, y cumplirá con devolver la que recibió".
Esta facultad de resolución especialísima que se concede al permutante tiene como
presupuesto la entrega de una cosa por el otro contratante que no es de su propiedad, y
86
 la falta de cumplimiento de la obligación de entrega del que la recibió. Si los dos
permutantes han cumplido su obligación de entrega no cabrá resolución.
La facultad de resolución exige buena fe, es decir, el permutante que quiera ejercitarla
ha de desconocer que la cosa pertenecía a tercero en el momento de la perfección del
contrato.

Art. 1.540 del C.C. Es una norma especial "el que pierde por evicción la cosa recibida
en permuta, podrá optar entre recuperar la que dio en cambio o reclamar la
indemnización de daños y perjuicios ; pero sólo podrá usar el derecho a recuperar la
cosa que entregó mientras ésta subsista en poder del otro permutante, y sin perjuicio de
los derechos adquiridos entre tanto sobre ella con buena fe por un tercero".
Si el permutante opta por la indemnización de daños y perjuicios, tendrá derecho a
exigir el valor de la cosa que ha perdido por la evicción y los conceptos del art. 1.478
del C.C.

Objeto.

El objeto de la permuta pueden ser solamente las cosas, en sentido amplio, ya

materiales, ya inmateriales. Se puede disponer de la propiedad o demás derechos sobre
las cosas ; también se pueden permutar derechos de crédito. No es permuta el
intercambio de servicios ; tal contrato es perfectamente admisible, pero no es permuta.
Los requisitos del objeto son los comunes ; consiguientemente pueden ser objeto de
permuta las cosas futuras.
Se duda si el dinero puede ser objeto de permuta, pues si se entrega dinero a cambio de
cosa, entonces el contrato es de compraventa ; pero se admite la permuta si el dinero no
es tomado en consideración como tal (Ej: cambio de moneda específica) ; es dudoso que
el cambio de especies monetarias diversas (Ej: moneda extranjera) sea permuta.
No obstante, prevé el art. 1.446 del C.C. que "si el precio de la venta consistiera parte de
dinero y parte de otra cosa, se calificará el contrato por la intención manifiesta de los
contratantes..." La duda ha de resolverse indagando la función asignada por las partes a
la cosa y el dinero entregados como contraprestación de la entrega de otra cosa.
Supletoriamente se atiende al criterio del valor : si la parte en dinero excede del valor de
la cosa, el contrato es compraventa ; si el valor de la cosa es mayor que el complemento
en dinero, es permuta.

II OBLIGACIONES DE LAS PARTES.

- En cuanto a gastos (arts. 1.455 y 1.465 del C.C.) se desprende que cada parte
habrá de abonar, en cuanto al objeto que transmite, los gastos de otorgamiento de
la escritura pública, y en cuanto a lo que adquiere, habrá de abonar los gastos de
primera copia y posteriores.
- La entrega de la cosa (arts. 1.461 y SS. igual que en la compraventa), es posible el
pacto de reserva de dominio, hasta que la otra parte no ha cumplido sólo se tiene
el usufructo no el dominio.
- Saneamiento por evicción, se aplicarán los arts. 1.475 y SS., que pueden
aumentar, disminuir o suprimir la obligación de saneamiento por evicción
(garantizar la posesión legal y pacífica de la cosa, art. 1.540 del C.C.).

87
III CESIÓN DE FINCA A CAMBIO DE CONSTRUCCIÓN. Ley 23/2001 de 31
de Diciembre

Esta Ley regula la cesión de una finca o de una determinada edificabilidad incluida en la
finca de la persona cedente a cambio de la adjudicación de una construcción futura o
resultante de rehabilitación. Esta figura permite a los propietarios de terrenos o de fincas
edificadas obtener viviendas, locales u otras construcciones, nuevos o rehabilitados, sin
tener que intervenir directamente en el proceso de gestión y construcción de los
mismos.

Para el cedente, su interés estriba en el hecho de que, normalmente no dispone de los

medios suficientes ni de la capacidad de gestión necesaria para llevar a cabo la
construcción o la rehabilitación.

Para el cesionario, que normalmente es promotora o constructora, la cesión de la finca

le permite construir sin tener que hacer un desembolso inicial para adquirir el suelo o el
volumen edificable.

La cesión de finca o de edificabilidad a cambio de una construcción futura puede

hacerse mediante la transmisión total de los mismos a cambio de la mencionada
construcción, o mediante la transmisión de una parte de la finca o de edificabilidad en la
proporción que la persona cedente y la cesionaria determinen, constituyendo una
situación de comunidad.

En ambas modalidades, las medidas de protección de la persona cedente, desprovista,

total o parcialmente, de su propiedad, han de ser especialmente intensas.

El cedente tiene una facultad de resolución del contrato de carácter cautelar, esta
facultad nace cuando el cesionario no ha iniciado las obras en el plazo pactado o cuando
la licencia no se ajusta a los pactos establecidos. Se tendrá que acreditar por acta
notarial o por certificación de la autoridad administrativa que acredite que la obra no se
ha realizado en las condiciones y las características establecidas. (art. 6, 2º y 3º de la
Ley 23/2001 de 31 de Diciembre).
Para que esta resolución opere se ha de notificar fehacientemente a la persona cesionaria
y a los terceros titulares de derechos constituidos sobre la finca, y que el cesionario no
se oponga en el plazo de 15 días (art. 7).

Efectos:

El cedente recupera la propiedad de lo cedido y hace suya la obra realizada, con la

obligación de resarcir por ello a la persona cesionaria y, si procede, a los terceros.
Si el coste de la finalización de las obras o, si procede, de la aceptación de las que se
han ejecutado conforme a los pactos establecidos en el contrato sea superior a la mitad
del coste de la construcción pactada, el cedente puede optar por el derribo a cargo del
cesionario (art 8).

El contrato de cesión de finca o de edificabilidad es oponible ante terceros desde que se

haya hecho su inscripción en el Registro de la Propiedad. (art. 9).

88
 TEMA XI

LA DONACIÓN.

I LA DONACIÓN : CONCEPTO Y NATURALEZA. ESTRUCTURA

Según el art. 618 del C.C. "la donación es un acto de liberalidad, por el cual una persona
dispone gratuitamente de una cosa a favor de otra que la acepta". Es el paradigma del
negocio gratuito ; es un acto de liberalidad ; es un acto dispositivo aceptado por el
donatario ; es un modo de transmisión de la propiedad automático.

La donación es ante todo un acto gratuito porque quien la realiza no recibe a cambio
ninguna contraprestación. Con la donación se origina un empobrecimiento del
patrimonio del donante por la salida de activo de su patrimonio de un bien o de un
derecho a él perteneciente.
La donación puede hacerse por generosidad, por caridad, por vanidad, por simple
pompa, por cultivar lo que hoy se llama una determinada imagen hacia el exterior o por
cualquier otro móvil. Sin embargo, siempre que exista la intención de determinar con el
negocio jurídico un enriquecimiento en otra persona hay ánimo de donación.
La donación es considerada en el art. 609 del C.C. como un modo de adquirir el
dominio, sin necesidad de contrato seguido de la tradición. Es un negocio de disposición
que efectúa directa e inmediatamente un desplazamiento patrimonial si se hace con las
formas y solemnidades legales, y no un negocio del que surgiría para el donatario un
derecho a exigir del donante el cumplimiento de la obligación de entrega a fin de
adquirir la propiedad de lo donado.
El art. 618 del C.C. nos demuestra que el legislador contempla a la donación en el
momento en que se efectúa, disponiendo el donante de algo que le es propio. Dándole el
calificativo de acto seguramente quiere acentuar la separación de la donación de la
órbita propia de los contratos como meros títulos hábiles para transferir el dominio,
creadores de obligaciones de dar para su efectiva adquisición. (se dice que Napoleón no
quiso que se llamase contrato pues la donación no surtía efectos para ambas partes, sólo
para el donante). El T.S. considera que es un contrato a título gratuito.
La estructura de la donación siempre es la misma : donante y donatario,
empobrecimiento del donante y enriquecimiento del donatario. Siendo la causa (art.
1.274 del C.C.) la mera liberalidad del donante, la intención de enriquecer al donatario.

II CLASES DE DONACIONES.

Donación remuneratoria.

A las donaciones remuneratorias alude el art. 622 del C.C., pero no se da en el C.C. una
definición específica de ellas. Generalmente se interpreta que es el art. 619 del C.C. el
que lo hace, al decir que "es también donación la que se a una persona por sus méritos o
por los servicios prestados al donante, siempre que no constituyan deudas exigibles". La
donación remuneratoria es la que se hace por servicios prestados al donante y el móvil o
motivo de la misma es el de recompensarlos.

89
El art. 622 del C.C. es, pues, un precepto inaplicable para la donación remuneratoria,
salvo que se recurra a la sustitución de "gravamen impuesto" por servicios prestados,
que es arbitraria por no poder fundamentarse en ninguna base legal.

Donaciones modales u onerosas.

Los actos de liberalidad como la donación y las disposiciones testamentarios son los
únicos que admiten la posibilidad de someterlos a un modo, que es una obligación cuyo
cumplimiento se impone al beneficiario, y que limita de alguna manera, por tanto, la
atribución que se le hace. Esta obligación es producto de una determinación accesoria
de la voluntad del donante, pues quiere principalmente enriquecer gratuitamente al
donatario (animus donandi), pero además pretende la consecución de otros fines ; la
liberalidad es el vehículo para su obtención.
El art. 619 del C.C. afirma que es también donación "aquella en que se impone al
donatario un gravamen inferior al valor de lo donado". La exigencia de que el gravamen
sea inferior al valor de lo donado obedece a que, si fuese igual o superior, desaparece el
presupuesto de toda donación, que es el enriquecimiento del donatario. La comparación
entre ambos valores debe referirse al momento de la donación, que es cuando hay que
calificar el acto, y cuando el donatario ha de dar su consentimiento, en el que influirá el
resultado de la valoración.
La donación modal es una donación onerosa. La imposición al donatario de una carga
no impide la conceptualización como donación, siempre que, según el artículo 619 del
C.C., el valor de la carga sea inferior al de lo donado. Ej. Se da un coche que vale
30.000 € pero se exige al donatario, la entrega de 3.000 €, la parte gratuita se regulará
por la donación, y la parte onerosa se regulará por las normas del contrato de
compraventa.
En la donación onerosa, "responderá el donante de la evicción hasta la concurrencia del
gravamen" (art. 638 del C.C.). El fundamento de esta obligación está en que el
legislador no quiere que la donación lleve un empobrecimiento del donatario.
La responsabilidad del donante debe extenderse, por la misma razón, a los vicios
ocultos de la cosa.
El art. 619 del C.C. conceptúa como donación aquella en la que el valor de las cargas
fuese inferior, quiere decir que si es superior ya no hay donación, sino contrato de
cambio. No hay donación porque para el C.C. hay una transformación de la causa : de
liberal pasa a onerosa.

Donación mortis causa.

La donación mortis causa está recogida en el art. 620 del C.C., a cuyo tenor "las
donaciones que hayan de producir sus efectos por muerte del donatario participan de la
naturaleza de las disposiciones de última voluntad, y se regirán por las reglas
establecidas para la sucesión testamentaria".
Atendiendo a su origen histórico, se dice que estas donaciones se hacen por causa de
muerte o de peligro mortal, o se informan del temor a la muerte, sin intención de perder
el donante la cosa donada o su libre disposición en caso de vivir.

Características de la donación mortis causa :

1) Revocabilidad por el donante.

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 2) Necesidad de que el donatario sobreviva al donante, porque la donación no
produce efectos sino post.mortem.
3) La jurisprudencia declara también de manera reiterada que a las donaciones
mortis causa se le aplicaran las reglas de forma de las disposiciones
testamentarias. Han de revestir la forma y solemnidad de los testamentos.

III CAPACIDAD. ACEPTACIÓN. LA FORMA .

Capacidad.

Art. 624 del C.C., podrán hacer donación, "todos los que puedan contratar y disponer de
sus bienes", debiéndose entender que este último poder es el de disponer de los bienes
objeto de la donación.

Donante : (Capacidad de disposición).

- Los representantes legales de los menores o incapacitados podrán hacer

donaciones por ellos, cumpliendo los requisitos legales, que se sustancían en la
autorización judicial (arts. 166,1º y 271,9º del C.C.).
- El hijo mayor de dieciséis años puede donar con consentimiento de sus padres
bienes que haya adquirido con su trabajo o industria. (art. 164 del C.C.).
- El emancipado o habilitado de edad necesitará el consentimiento de sus padres o
de el de un curador si la donación tiene por objeto bienes inmuebles,
establecimientos mercantiles o industriales u objetos de extraordinario valor (art.
323 del C.C.).
- El incapacitado que haya sido sujeto a curatela, requerirá el consentimiento del
curador si la incapacitación comprendiese las donaciones.
- Las personas jurídicas privadas que tengan finalidad de lucro (sociedades civiles
y mercantiles) podrán realizar actos aislados de donación, aunque sean en
principio contrarios al lucro, si benefician indirectamente a la sociedad, o se
hacen por un comportamiento de solidaridad social.

Donatario :

Art. 625 del C.C. pueden aceptar donaciones "todos los que no estén especialmente
incapacitados por la ley para ello". Se entiende que es necesario la capacidad natural de
entender, por lo que quien carezca de discernimiento suficiente no podrá aceptar una
donación por si mismo.
Para aceptar donaciones modales u onerosas el art. 626 del C.C. exige la capacidad de
contratar, y las personas que no la posean no podrán aceptarlas "sin la intervención de
sus legítimos representantes". Intervención no significa sustitución de la persona del
donatario, sino colaboración con este. Pero al tratarse de un donatario que no tiene
capacidad para contratar, parece más coherente y aceptable hablar de sustitución.
El art. 627 del C.C. permite que la donación se haga al concebido y no nacido, que
podrá ser aceptada "por las personas que legítimamente los representarían, si se hubiera
verificado ya el nacimiento". Es una medida excepcional de protección al concebido, y
tiene como fin perfeccionar la donación a fin de que el donante quede vinculado ya,
pero el representante del donatario no puede exigir la entrega del bien al

91
no tener el concebido patrimonio ni persona que lo administre. Para la plena eficacia de
la donación el concebido ha de nacer en las condiciones del art. 30 del C.C., porque es
entonces cuando tiene personalidad jurídica.

Aceptación del donatario.

Art. 630 del C.C. "el donatario debe, so pena de nulidad, aceptar la donación por sí, o
por medio de persona autorizada con poder especial para el caso, o con poder general y
bastante". No se pueden hablar de nulidad propiamente, pues lo que hay entonces es una
inexistencia del negocio dispositivo, al faltar el consentimiento de una de las partes.
El poder especial significa poder para aceptar una concreta y determinada donación. El
general o bastante puede entenderse como un poder en el que se faculte al apoderado
para aceptar donaciones, sin determinación de cuáles sean.
Art. 623 del C.C.., para que la donación sea perfecta el donatario tiene que aceptar. " La
donación se perfecciona desde que el donante conoce la aceptación del donatario".
Art. 629 del C.C. "La obligación no obliga al donante, ni produce efecto, sino desde la
aceptación".
Esto es así porque la donación no es un contrato es una aceptación de engrandecer el
patrimonio del donatario,

La forma.

La donación es un negocio sujeto históricamente a determinadas formalidades, que son

distintas según se trate de bienes muebles o de inmuebles.
a) Bienes muebles. Pueden hacerse verbalmente o por escrito. La forma verbal
requiere la entrega simultánea. Faltando este requisito, no surtirá efecto si no se
hace por escrito y consta de la misma forma la aceptación (art. 632 del C.C.).
b) Bienes inmuebles. Para que sea válida, ha de hacerse en escritura pública,
expresándose en ella individualmente los bienes donados y el valor de las cargas
que deba satisfacer el donatario. La aceptación podrá hacerse en la misma
escritura o en otra separada. En este último caso deberá notificarse la aceptación
en forma auténtica al donante y hacerse en vida del mismo (art. 633 del C.C.).
Con la expresión "cargas que deba satisfacer el donatario" se alude a aquellas
obligaciones que se pacten a su cargo (Ej: pago de las deudas del donante).
c) Incumplimiento de las formalidades. La forma es requisito, ab sustantia,
constitutivo de la donación. La forma protege al donante de decisiones poco
meditadas de empobrecimiento, y a los acreedores y legitimarios del donante,
que tienen una constancia fehaciente de una disminución patrimonial que les
puede afectar en sus derechos, y frente a la cual pueden reaccionar
inmediatamente con los medios legales (acciones rescisorias o de reducción).
A veces por motivos fiscales o de ocultación al exterior de la donación, no se cumplen
las formalidades, sobre todo la de los inmuebles. Se simula bajo un contrato de venta de
los mismos, en el que el donatario aparece como comprador del bien por un precio que
no ha pagado. Descubierta la simulación se pretende que el negocio valga como
donación, sobre todo si la compraventa se hizo en escritura pública.
92
Un acreedor, por ejemplo, se verá obligado a pleitear para demostrar que existe una
simulación antes de atacar la disposición del donante, cuando, si se hubiesen cumplido
las formas, la donación se presumiría per se (art. 1.297 del C.C.).
Así pues, el consentimiento que las partes se intercambian en la escritura de
compraventa, probada su inexistencia, no puede referirse a un consentimiento para la
donación y su correspondiente aceptación. Se requiere que éstos se den ante el notario
sin ningún disfraz.

La nulidad por defecto de forma de la donación no puede ser sanada por su ratificación,
aquiescencia o cumplimiento voluntario.

IV LA OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO.

El art. 638 del C. C. dice que el donatario se subroga en todos los derechos y acciones
que en caso de evicción corresponderían al donante. El fundamento de la liberalización
del donante se encuentra en el carácter gratuito de la adquisición del donatario, por lo
que además de la evicción hay que comprender los vicios ocultos. No obstante, tanto en
un caso como en otro, si se han producido daños al donatario conociendo el donante las
causas de la evicción o los vicios ocultos sin comunicarlo a aquél, debe repararlos
(violación de la buena fe ; responsabilidad precontractual).
Para que el donatario se encuentre obligado al pago de las deudas del donante es preciso
que se estipule expresamente. Si así se ha hecho, sólo se entenderá que queda obligado a
pagar las que aparecieren contraídas antes de la donación (art. 642 del C.C.).

V LA REVOCACIÓN. LA REDUCCIÓN.

La revocación.

La donación, una vez que han sido cumplidos los requisitos constitutivos exigidos
legalmente, es irrevocable. No obstante, el C.C. autoriza en especiales supuestos, de
interpretación estricta y no susceptible de aplicación analógica, su revocación. Es decir,
un cambio de la voluntad del donante, que se dirige ahora o dejar sin efecto el negocio
jurídico perfecto y eficaz.

Tales causas de revocación son las que siguen:

A Supervivencia o Superveniencia de hijos.

Según el art. 644 del C.C., toda donación entre vivos, hecha por personas que no tengan
hijos ni descendientes, de cualquier clase (matrimoniales, extramatrimoniales o
adoptivos, en igualdad, art. 108,2º del C.C.) puede revocarla si concurre uno de los dos
caso que prevé el art. 644 del C.C.:
1) Superveniencia de hijos: que el donante tenga, después de la donación, hijos,
aunque sean póstumos.
2) Supervivencia de hijos: que resulte vivo el hijo del donante que éste reputaba
muerto cuando hizo la donación.
El plazo para el ejercicio de la acción de revocación es de cinco años, tal como dispone
el art. 646 del C.C., cuyo cómputo empieza desde que se tuvo noticia del nacimiento del
93
último hijo (en el caso de superveniencia) o de la existencia del que se creía muerto (en
el caso de supervivencia).
El plazo es de caducidad.
Para dejar sin efecto la donación se concede al donante una acción de revocación, cuyo
objeto lo constituye la restitución de los bienes donados o de su valor, si no pueden ser
restituidos por haberse enajenado, apreciando lo que valían al tiempo de hacerse la
donación (art. 645 del C.C.).
Esta acción dará lugar a una obligación para el donatario de restituir.
Si los bienes se hallaren hipotecados, podrá el donante liberar la hipoteca pagando la
cantidad que garantiza, con derecho a reclamarla del donatario (art. 645,p. 2ª del C.C.).
El espíritu del precepto es que la disminución de valor sea pagada por el donatario. Por
tanto, este efecto también se dará cuando el donante tenga que soportar otras cargas
(usufructo, servidumbre, etc...).
Está legitimado para el ejercicio de la acción el propio donante, transmitiéndose por su
muerte a los hijos y descendientes, no a los herederos, pensando seguramente en la
salvaguarda de sus legítimas (art. 646, p. 2º del C.C.).
La restitución del objeto donado se extiende también a los frutos, desde la interposición
de la demanda. (art. 651, p. 1ª del C.C.).

B) Ingratitud del donatario

La comisión de determinadas conductas especificadas en el art. 648 del C.C. supone
para el legislador una ingratitud del donatario que faculta al donante para revocar la
donación. Son :

1) Si el donatario cometiere algún delito contra la persona, el honor o los bienes del
donante.
El donatario no hace falta que haya sido autor, puede haber sido coautor, cómplice o
encubridor.
La amnistía y el indulto carecen de efectos civiles; no borran la realidad de la
ingratitud, por lo que no privarán de acción al donante.

2) Si el donatario imputare al donante alguno de los delitos que dan lugar a

procedimientos de oficio o acusación pública, aunque lo pruebe, a menos que el delito
se hubiese cometido contra el mismo donatario, su cónyuge o los hijos constituidos bajo
su autoridad.

3) Si el donatario niega indebidamente alimentos al donante.

El CC impone un deber alimenticio al donatario por el mero hecho de la donación. Sería
uno de los casos en que por ley se tiene derecho a alimentos, previsto en el art. 153 CC.
La cuantía de estos alimentos debe ser proporcionada a la donación, según precedentes
legislativos.
Se ha de considerar esta obligación como una especie de recursos propios del donante,
que tiene su fuente en un empobrecimiento anterior de su patrimonio hecho
voluntariamente, por lo que deberá ser objeto de la obligación alimenticia legal lo que
falte para cubrir sus necesidades.

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La acción ha de ejercitarse en el plazo de un año, contado desde que el donante tuvo
conocimiento del hecho y posibilidad de aquel ejercicio (art. 653 del C.C.).

El legitimado activo es solamente el donante, pero la acción se transmite a sus herederos

si no la pudo ejercitar (art. 653 del C.C.)
Legitimado pasivo es exclusivamente el donatario. Su muerte impide la interposición de
la demanda de revocación, a no ser que a la muerte de éste se hallara interpuesta,
entonces se podrá ejercitar contra sus herederos.
C) Incumplimiento de cargas o modes.
Art. 647 del C.C., se otorga al donante la facultad de revocar la donación "cuando el
donatario haya dejado de cumplir alguna de las condiciones que aquel le impuso". (Ej:
se hizo la donación con la condición que una vez muerto el donante, el donatario le hará
decir una misa por su alma cada domingo, o semejante aún estando vivo).
El donante, ante el incumplimiento de su voluntad, queda autorizado a revocar, El
donatario debe incumplir voluntariamente, no siendo necesario que el donante exija
previamente el cumplimiento.
A diferencia de otras acciones de revocación de donaciones, la que estudiamos no tiene
establecido plazo de duración. La jurisprudencia entiende que debe acudirse al plazo de
la acción de revocación por ingratitud (un año).
También aplica a la transmisión de la acción el art, 653. La S.T.S. de 16.12.92 permite
la renuncia anticipada a la acción de revocación por incumplimiento de cargas.
Ahora bien, si la carga no ha de cumplirse en vida del donante, los herederos deberán
ser titulares de la acción, pues de lo contrario se dejaría al arbitrio del donatario el
cumplimiento.

La reducción.

La legitima es una limitación de derecho sucesorio a la facultad de disponer del

testador. Este puede disponer de sus bienes mortis causa, pero una parte de los mismos
deben ser a favor de los legitimarios : es la legítima ; el resto es la parte de libre
disposición, que puede disponer de la misma a favor de quien decida el propio testador.
La legítima se calcula, art. 818 del C.C., computando su cuantía respecto al relictum y
al donatum : el relictum es el valor líquido de los bienes a la muerte del causante ; el
donatum es el valor de los bienes donados en vida del mismo.

Si cuando se hace este cálculo, aparece que no pueden atribuirse las legítimas porque no
hay bienes suficientes en el relictum, debe reducirse el donatum. En otras palabras,
aparece que las donaciones son inoficiosas.

El art. 654 del C.C., en relación con el 636 del C.C., establece la reducción (o
supresión) de las donaciones como aquella rescisión parcial para reducir en cuanto al
exceso, las donaciones que resultan inoficiosas, es decir, las que perjudican a las
legítimas. Nadie puede dar ni recibir, por vía de donación, más de lo que pueda dar o
recibir por testamento, siendo inoficiosas las donaciones que excedan de esta medida,
dispone el art. 636 del C.C., que deberán ser reducidas en cuanto al exceso, añade el art.
654 del C.C.

95
Por tanto, en vida del causante las donaciones son válidas ; a su muerte, si aparece al
hacer el cómputo de las legítimas, que aquellas donaciones no caven en la parte de libre
disposición, se reducirán o suprimirán según el cálculo.
 96
TEMA XII

CONTRATOS DE USO Y DISFRUTE

I EL ARRENDAMIENTO DE COSAS : CONCEPTO, TIPOS Y

CARACTERIZACIÓN.

El C.C. dedica el Titulo VI del libro IV a regular el "contrato de arrendamiento". Lo

abre con un capítulo de disposiciones generales, donde se limita a decir que el
arrendamiento puede ser de cosas, de obras o de servicios (art. 1.542 del C.C.). La
doctrina moderna prescinde por completo de la artificial unificación que todavía recoge
nuestro C.C., distinguiendo tres tipos contractuales independientes de arrendamiento.

Concepto y caracteres del arrendamiento de cosas.

Art. 1.543 C.C. "una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o el uso de una cosa
por tiempo determinado y precio cierto". La duración temporal, y el precio cierto son
notas características de esta relación, en la que se llama arrendador al que se obliga a
ceder el uso de la cosa y arrendatario al que lo adquiere (art. 1.546 del C.C.). Es
además, un contrato que se perfecciona por el mero consentimiento, creador de
obligaciones recíprocas, y de tracto sucesivo por entenderse su ejecución durante un
período de tiempo.
El C.C. no regula específicamente el arrendamiento de cosas, sino el de "fincas rústicas
y urbanas", seguramente por estimar que son los más importantes. Pero no existe
inconveniente para aplicar la normativa del C.C. sobre arrendamientos rústicos y
urbanos a los restantes arrendamientos de cosas, con las matizaciones debidas según la
naturaleza de su objeto.

Capacidad para concertar el arrendamiento.

El arrendamiento es un acto de administración en tanto que es un modo normal de

explotar los bienes y obtener un rendimiento de ellos. En principio, bastará que el
arrendador tenga capacidad para administrar.
El art. 1.548 del C.C. exige al administrador "poder especial", es decir, no le vale el que
tiene para administrar, sino que ha de ser un poder de disposición sobre el bien, lo que
le faculta para gravarlo, o un poder ad hoc para arrendarlo en las condiciones señaladas.
El citado precepto niega la capacidad a los padres o tutores, si el arrendamiento excede
de los seis años, pero hay que entender que no podrán concertar el arrendamiento por sí
solos, sino con autorización judicial.
Junto a la capacidad para concretar el arrendamiento en los términos expuestos, el
arrendador ha de tener, si no es propietario, un derecho de disfrute sobre la cosa que no
sea intransmisible.
La capacidad del arrendatario no se encuentra expresamente regulada. Bastará, por
consiguiente, que posea la capacidad general para contratar.

97
II OBJETO DEL ARRENDAMIENTO : LA COSA Y EL PRECIO :
DURACIÓN Y EXTINCIÓN.

El art. 1.545 del C.C. sienta una prohibición : "los bienes fungibles que se consumen
con el uso no pueden ser materia de este contrato".
Las cosas pueden ser arrendadas como unidades separadas o formando un conjunto. No
hay, en efecto, ningún inconveniente para que el objeto del arrendamiento sea una
universalidad. Como forma especial de universalidad se admite el arrendamiento de una
empresa o establecimiento mercantil, que comprende tanto su base física como los
restantes elementos que forman parte de ella (utillaje, instalaciones, signos distintivos,
etc....).
El T.S. declara que el objeto del arrendamiento de industria es un complejo de
elementos materiales, conectados y adecuados entre sí por su estructura y disposición,
destinado a un uso industrial y apto para funcionar inmediatamente; un todo
organizado. La sustitución de alguno de los elementos por conveniencia, comodidad o
deseo de mejoramiento, realizado por el arrendatario, no modifica la calificación del
contrato como arrendamiento de industria.

Como el objeto de todo contrato, también el del arrendamiento ha de ser posible, lícito y
determinado, no sólo son referencia a la cosa en sí misma, sino con referencia al uso o
goce que al arrendatario se concede.
También puede conceder el goce o explotación de patentes de invención o de modelos
de utilidad.

Requisitos de tiempo determinado y precio cierto.

La relación arrendataria ha de tener una duración temporal, y así lo exige con carácter
constitutivo del contrato el art. 1.543 del C.C. Sin embargo, la falta de fijación de un
plazo no da lugar más que a la aplicación de criterios legales supletorios, así el art.
1.581 del C.C. dice "si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende por años
cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es
diario". El dato relevante es el período de tiempo tomado como tipo para fijar el
alquiler, no el utilizado para fracciones su pago. El alquiler puede ser anual, y pagarse
por meses.
Plazo determinado es lo contrario de la perpetuidad y de la indefinición. En realidad, lo
que hace el art. 1.581 del C.C. es salvar de la nulidad al contrato, a pesar de faltarle el
requisito del plazo de duración.

La cesión del uso o goce se le hace al arrendatario por un "precio cierto" art. 1.543 del
C.C., que no añade, a diferencia de la compraventa, el que haya de ser "en dinero o
signo que lo represente" art. 1.445 del C.C. Es válido el pacto de pagar una
contraprestación en especie, no solamente en dinero, e incluso en la realización de un
facere o resultado sobre la cosa (realización de obras de mejora).
El requisito de la certeza del precio equivale a que sea determinado, es decir, no
indeterminado, aleatorio o contingente.
Art. 1.547 del C.C. "cuando hubiera comenzado la ejecución de un contrato de
arrendamiento verbal y faltare la prueba del precio convenido, el arrendatario devolverá
al arrendador la cosa arrendada, abonándole, por el tiempo que la haya disfrutado, el
precio que se regule".Aunque este art. se refiere a contratos verbales ,hay
98
que entender que será aplicable también a los contratos por escrito en que se haya
omitido la constancia de la renta y no se pueda probar por otro medio su cuantía.

Obligaciones del arrendador.

"El arrendador está obligado a procurar al arrendatario el goce de la cosa arrendada por
todo el tiempo del arrendamiento". Como ya se ha dicho es una obligación de hacer y de
tracto sucesivo
1º) Entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato como condición necesaria para
procurarle el uso o goce de la misma.
2º) Conservar la cosa en estado de servir para el uso a que se la destina y hacer en ella
durante el arrendamiento las reparaciones necesarias. Todas las reparaciones del
desgaste natural de la cosa, del uso ordenado del arrendatario, de caso fortuito, de fuerza
mayor, será, de cuenta del arrendador, siempre que sean indispensables para el disfrute
de la cosa y no se puedan imputar a actos propios del arrendatario, El hacer las
reparaciones constituye no sólo un deber, sino todo un derecho.
3º) Mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo
del contrato. El arrendador ha de responder de los hechos propios y ajenos, que
perturben al arrendatario en el pacífico disfrute de la cosa arrendada y de los vicios de
ella que le impidan o dificulten ese goce (referencia tanto a la normativa de la evicción
como a la de saneamiento)
El arrendador ha de abstenerse de realizar todos aquellos actos que puedan impedir el
uso de la cosa por el arrendatario (el arrendador no puede variar la forma de la cosa
arrendada, art. 1.557 del C.C.). También debe de abstenerse de lo que signifique atacar
la posesión en que el arrendatario se encuentra.
El art. 1.560 del C.C. exime al arrendador de las perturbaciones de mero hecho que un
tercero pueda causar en el uso de la cosa arrendada, aunque reconoce al arrendatario
acción directa contra el perturbador.
El arrendador responde de las perturbaciones de derecho, que sufra el arrendatario, y
son los ataques al uso o goce de la cosa arrendada, en los que el autor de los mismos
obra "en virtud de un derecho que le corresponde" (art. 1.560 in fine). El arrendador
debe defender de ellas al arrendatario, si bien este último soporta la carga de notificarle
o comunicarle la existencia de la situación perturbadora (art. 1.559,1º del C.C.).
4º) Pagar las cargas y tributos de la cosa arrendada que recaigan sobre la propiedad de
ésta.
5º) Abonar al arrendatario los gastos necesarios que este haya hecho en la cosa. Las
mejoras útiles o de recreo no tiene obligación de reembolsarlas.

Obligaciones del arrendatario.

1) Pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos. Si no se hubiere
pactado nada sobre el lugar y tiempo se estará, en cuanto al lugar, a lo dispuesto
en el art. 1.171 del C.C. ; y en cuanto al tiempo, a la costumbre de la tierra (art.
1.574 del C.C.).
2) Uso y disfrute de la cosa de manera diligente, respetar lo pactado en cuanto al
destino económico de la misma. Aún cuando el uso es, un derecho del
arrendatario, su injustificada omisión puede constituir una forma de ejercicio
abusivo de derecho (Ej: el piso cerrado se deteriora). Cuando la cosa sea
fructífera tiene el derecho de disfrute de los frutos que pueda producir.
99
3) El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviera la cosa
arrendada a no ser que pruebe haberse ocasionado sin su culpa ; responde
también de los deterioros causados por las personas que habitan o usan la casa o
cosa.
4) Debe poner en conocimiento del arrendador, en el menor tiempo posible, toda
usurpación o novedad dañosa que un tercero haya realizado. También está
obligado, con la misma celeridad, de la necesidad de todas las reparaciones.
5) Respetar el ejercicio de los derechos que correspondan al propietario.
6) Tolerar las reparaciones urgentes.
7) Pagar los gastos que ocasione la escritura.
8) Devolver la cosa (finca), al concluir el arriendo.
Las sanciones por el incumplimiento de estas obligaciones expuestas las establece el art.
1.556 del C.C. : podrán pedir arrendador y arrendatario (según quien haya cumplido
frente al que no lo ha hecho) la rescisión del contrato (propiamente resolución), o la
indemnización de daños y perjuicios, dejando aquel subsistente. Además, si se trata de
finca, si el que incumple es el arrendatario, el arrendador puede desahuciarlo.

Duración y extinción.

Vencimiento del plazo. Tácita reconducción. La prórroga.

- Art. 1.565 del C.C. "si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado,
concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento".
- Excepción art. 1.566 del C.C. regula la tácita reconducción : "si al terminar el
contrato permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con
equiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que
establecen los arts. 1.577 y 1.581 del C.C., a menos que haya precedido requerimiento".
Esto supone un nuevo contrato con idéntico contenido que el anterior, excepto en lo que
se refiere a su duración y a las obligaciones contraídas por un tercero (fijador). Estas se
extinguen a menos que vuelva a prestar nuevamente su consentimiento.
Se considera la falta de requerimiento como presunción iuris tantum de aquiesciencia.
El hecho de que se sigan pagando rentas después de vencido el plazo no es tácita
reconducción, porque es una mera contraprestación indemnizatoria por la persistencia
en la ocupación y disfrute.
El legislador no circunscribe la T.R. a los inmuebles, ve el origen de la T.R. en la
necesidad de la continuidad de la administración de una cosa (una casa deshabitada, un
fundo sin cultivar desmerecen).
- La prórroga del contrato es distinto de la T.R., ya que en la prórroga el contrato es el
mismo, no uno nuevo. Sólo puede producirse antes del vencimiento del contrato y
queda sujeto a los condicionamientos lícitos que tengan por convenientes. Esta facultad
no puede ejercerse una vez vencido el plazo porque la relación jurídica ya se ha
extinguido.

100
Resolución del contrato.

El incumplimiento de las obligaciones principales y recíprocas, que la ley impone tanto

al arrendador como al arrendatario, determina la sanción del art. 1.556 del C.C.;
podrán pedir, respectivamente, la rescisión (resolución) del contrato y la indemnización
de daños y perjuicios, o sólo esto último dejando subsistente el contrato. Es importante
tener en cuenta que sólo procede ante el incumplimiento de obligaciones principales, no
accesorias.

Venta de la cosa arrendada.

Art. 1.571 del C.C., otorga al comprador la facultad de dar por terminado el arriendo
vigente al verificarse la venta. Si usa de él, el arrendatario podrá exigir que se le dejan
recoger los frutos (si es arrendamiento rústico, la cosecha del año agrícola corriente) y
que el vendedor le indemnice con los daños y perjuicios que se le ocasionen.
El fundamento de la indemnización a cargo del vendedor reside en la extinción
anticipada del contrato, como consecuencia de un acto (la venta), que implica un
incumplimiento de la obligación de garantizar el goce pacífico.

Pérdida de la cosa arrendada.

Art. 1.568 del C.C., si se pierde la cosa arrendada se observará lo dispuesto en el art.
1.182 del C.C. (Queda extinguida la obligación si la cosa se pierde o destruye sin culpa
del arrendador) y el art. 1.183 del C.C. (si la cosa estaba en poder del arrendatario se
presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en
contrario).
A la pérdida o destrucción material debe equipararse la imposibilidad del goce de la
cosa.

El desahucio.

Conforme al art. 1.569 del C.C., el arrendador puede pedir el lanzamiento (desahucio)
del arrendatario del inmueble arrendado por unas causas taxativamente previstas :
1) Que haya vencido el contrato, por haber expirado el término fijado o el que se
desprende de los arts. 1.577 y 1.581 del C.C. (recogida de frutos, cumplido el
término).
2) Que el arrendatario haya incumplido su obligación de pago del precio ; en este
caso el arrendador podrá reclamar las rentas debidas.
3) Que el arrendatario haya infringido alguna de las condiciones del contrato,
siempre que se deba a una conducta imputable a aquél.
4) Que el inmueble se haya destinado a usos o servicios no pactados o que lo hagan
desmerecer ; o que el arrendatario no haya usado el inmueble con la diligencia
de un buen padre de familia.

Subarriendo

El C.C. autoriza al arrendatario a subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada, salvo

cuando en el contrato de arriendo se prohiba expresamente (art. 1.550 del C.C.).
101
Existen dos contratos. El subarriendo se apoya y recibe su fuerza del primero, aunque
posee sustantividad propia : es un contrato de subarriendo en todas sus características,
pero hecho por el arrendatario. No implica la salida de éste del contrato base y su
ocupación por el subarrendatario, ya que responde frente al arrendador del
cumplimiento del contrato de arrendamiento (art. 1.550 del C.C.).

El uso o goce por el subarrendatario ha de moverse entre los límites impuestos al

arrendatario. De esta manera (art. 1.551 del C.C.) el subarrendatario se obliga frente al
arrendador y subarrendador por todos los actos que se refieran al uso y conservación de
la cosa arrendada en la forma pactada entre arrendador y arrendatario (subarrendador).
A tenor del art. 1.552 del C.C., se le concede una acción directa al arrendador frente al
subarrendatario, a fin de cobrar lo que el arrendatario le debe (por rentas del
arrendamiento, indemnizaciones por pérdidas o deterioros, reparaciones, etc...) sobre lo
que, a su vez, el segundo deba al arrendatario.
La extinción del arriendo provoca siempre la del subarriendo.
La misma acción que le corresponde al arrendador frente al arrendatario para promover
el desahucio, corresponde también al subarrendador contra el subarrendatario.

Efectos de la extinción.
Al finalizar el contrato el arrendatario debe devolver la cosa en el estado en el que la
recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabo por el tiempo o por causa
inevitable (art. 1.561 del C.C.). En los demás casos será responsable el deudor.

III ARRENDAMIENTOS URBANOS : REGIMEN NORMATIVO.

El régimen de los arrendamientos urbanos (A.U.) ha ido cambiando con el transcurrir

del tiempo, al principio se planteó la necesidad de acentuar la protección de los
inquilinos. Esto se tradujo en la L.A.U. de 31.XII.1.964, lo cual produjo una
inmovilización de la propiedad urbana que estaba atrapada por unos alquileres bajos y
por unos arrendamientos que se prorrogaban de forma forzosa para el arrendador. Para
superar esto se aprobó el RDL 2/1.985 de 30.IV, que permitió a las partes no someterse
al régimen de la prórroga legal forzosa: al darse una situación de expansión económica
se produjo el efecto contrario al de la Ley de 1.964, esto es, la inseguridad de los
arrendatarios.

La L.A.U. 29/1.994 de 24.XI pretende alcanzar el difícil equilibrio entre la protección

de los intereses del arrendatario, regulando especialmente la duración del contrato y la
renta, de un lado, y los del propietario, de otro.

Arrendamientos de vivienda.
"Recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la
necesidad permanente de vivienda del arrendatario" (art. 2.1 L.A.U.).
Si la edificación no responde a los requisitos de "mora digna" habrá de considerarse el
contrato nulo.
El contrato se extiende al mobiliario, los trasteros, las plazos de garaje y cualquiera
otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios d la finca
por el mismo arrendador (art. 2.3 L.A.U.)
102
No están incluidos en los contratos de arrendamiento de vivienda :
- El uso de vivienda que los porteros, guardas, asalariados, empleados y
funcionarios, tengan asignadas por razón de su cargo.
- El uso de viviendas militares.
- Los contratos en que, arrendándose una finca con casa habitación, sea el
aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal la finalidad primordial del contrato.
- El uso de viviendas universitarias.
- El arrendamiento de viviendas de protección oficial, que se rigen por la disp. adic.
1ª L.A.U.

Régimen aplicable.
Se regirán por las disposiciones contenidas en el Titulo II ; en su defecto por la voluntad
de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en C.C. (art. 4.2 L.A.V.).
La L.A.U. no contiene disposiciones acerca de la noción del contrato de arrendamiento,
sus elementos, capacidad para celebrarlos, y la definición de las obligaciones del tipo,
que están en el C.C. y que se aplicarán de forma preferente.
Duración del contrato.
Art. 9.1 L.A.U. la duración será la libremente pactada, el plazo mínimo es de cinco
años, si se hubiese fijado un plazo menor el contrato se prorrogará anualmente. El
arrendatario puede renunciar manifestándolo con 30 días de antelación a la fecha de
terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas.
Los contratos que no contengan plazo de duración o este sea indeterminado, se tendrán
celebrados por un año.
No se podrá, prorrogar obligatoriamente cuando se haya hecho constar expresamente la
necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda para sí antes del transcurso de cinco
años.

Prórrogas del contrato.

Aparte de la prórroga obligatoria para el arrendador hasta los cinco años de aquellos
contratos que tienen fijado un plazo inferior, se prevé en el art. 10 L.A.U. una prórroga
por otros tres años. (si transcurridos cinco años de la duración del contrato, ninguna de
las partes hubiese notificado a la otra, con un mes de antelación, su voluntad de no
renovarlo, el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de 3).

Desistimiento del contrato.

En los contratos con duración pactada superior a cinco años y por el tiempo que supere
dicho espacio temporal se reconoce al arrendatario la facultad de desistir siempre que
preavise al arrendador con una antelación mínima de dos meses.
Las partes podrán pactar en el contrato que, en caso de desistimiento, el arrendatario
deba indemnizar al arrendador con una mensualidad de la renta en vigor por cada año de
contrato que reste por cumplir (art. 11.2 L.A.V.).

Enajenación de la vivienda arrendada.

En caso de enajenación de la vivienda arrendada también se protege el derecho del
arrendatario frente al adquirente de la misma, que deberá respetar tal situación hasta el
término, con independencia del plazo de duración pactado.
103
Si las partes han pactado que la enajenación de la vivienda extinga el contrato, el
adquirente sólo deberá respetar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el
transcurso del plazo de cinco años.

Renta.
La renta será la que libremente fijen las partes en el contrato.
A falta de pacto en contrario, se abonará mensualmente y en los primeros siete días de
cada mes, el arrendador no puede exigir que se le adelante más de una mensualidad, con
independencia de lo que procede depositar como fianza (art. 36.L.AU.)..

La actualización será anualmente en los cinco años de vigencia del contrato y de

acuerdo con el IPC. A partir del sexto año, la actualización se rige por las previsiones de
las partes, y en su defecto, por los criterios del Art. 18.20. l.A.U..

Derechos y obligaciones de las partes.

Obras de conservación y mejora.
- Del arrendador.
Está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para mantener la
vivienda en las condiciones de habitabilidad derivadas del uso convenido, salvo que el
deterioro de la vivienda sea imputable al arrendatario.
Quedan fuera de su ámbito las obras suntuarias y de mejoras (que no son las de
reparación y mantenimiento).

- Del arrendatario.
Las pequeñas reparaciones que exija la vivienda por el use ordinario de la misma, son a
cargo del arrendatario. Las obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de
sus accesorios, o que disminuyan la estabilidad o seguridad de la vivienda, necesitan el
consentimiento del arrendador expresado por escrito.

Derecho de adquisición preferente.

Se concede al arrendatario un derecho de adquisición preferente sobre la vivienda
cuando el arrendador proceda a su venta. El arrendatario podrá ejercitar el tanteo en un
plazo de 30 días naturales a contar desde el siguiente de la notificación. Si el arrendador
no hubiese hecho la notificación, o la hubiese realizado de manera deficiente (engaño
sobre el precio de la compraventa, o menos onerosas sus restantes condiciones.) el
arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto.

Cesión del contrato y subarriendo.

Dependen del consentimiento del arrendador, que deberá constar por escrito.
En la cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente; el precio del
subarriendo no podrá exceder del que corresponda al arrendatario, y se extinguirá con
este último.

Subrogación en el arrendamiento.
Se permite la subrogación de determinadas personas en la posición jurídica del
arrendatario por causa de muerte, así podrá subrogarse el cónyuge, el conviviente de
hecho con independencia de su orientación sexual, los descendientes, ascendientes,
hermanos y personas con minusvalías superior al 65% hasta el tercer grado colateral
de parentesco. 104
A algunos de ellos se les exige un período de convivencia de dos años previos al
fallecimiento; a otros, la mera convivencia; y a otros, la mera sujeción a patria potestad
o tutela (art. 16.1 L.A.U.).

Suspensión, resolución y extinción del contrato.

Suspensión:
Sólo se producirá en caso de que el arrendatario no pueda habitar la vivienda por
realizarse en la misma obras de conservación o acordadas por la autoridad competente.
Durante este tiempo el arrendatario no debe pagar la renta.

Resolución:
El incumplimiento de sus obligaciones por alguna de las partes, facultará a la otra para
exigir su cumplimiento u optar por la resolución del contrato (art. 1.124 del C.C.).
Causas especificas de resolución a iniciativa del arrendador :
- Falta de pago de la renta o de otra cantidad asumida por arrendatario.
- Falta de pago de la fianza o su actualización.
- El subarriendo o la cesión inconsentida.
 - Realización de daños dolosos o de obras sin permiso del arrendador cuando sea
necesario.
- Desarrollo de actividades molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas en la vivienda.

El arrendatario podrá resolver el contrato cuando el arrendador no realice en la vivienda

las reparaciones a las que se refiere el art. 21, o perturbe su derecho sobre la misma.

Extinción del contrato.

Se extingue por las causas que afectan a todos los contratos en general, y así mismo la
L.A.U. menciona como causa de extinción la pérdida de la finca por causa no imputable
al arrendador y la declaración de ruina por la autoridad competente.

El arrendamiento y la familia.
Si el arrendatario manifiesta su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, o
si abandonare la vivienda sin una manifestación expresa sobre la anterior, se permite
que se continúe el arrendamiento en beneficio del cónyuge que con el conviviera o de la
persona en análoga relación de afectividad hubiera convivido con él, al menos, dos años
anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en
común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
Como consecuencia de separación, divorcio o nulidad del matrimonio, el cónyuge no
arrendatario podrá continuar en la vivienda arrendada, notificándolo al arrendador en el
plazo de dos meses desde la notificación de la resolución judicial. (siempre que le sea
atribuida en virtud de la dispuesto en los arts. 90 y 96 del C.C.).

105
IV LOS ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS : RÉGIMEN JURÍDICO.

La Ley de Arrendamientos Rústicos 83/1.980 de 31.XII, parcialmente reformada por la

Ley 19/1.995 de 4.VII, debe analizarse desde la prespectiva de la función social de la
propiedad agraria, que se justifica por ser el suelo agrícola un bien escaso del que
depende la obtención de recursos de gran importancia para la población y la economía
en general.

La L.A.R. es una ley especial que regula con carácter preferente los contratos a ella
sometidos, y de la que son supletorias las normas del C.C. Se aplica a todo el territorio
nacional, salvo en aquellas CC.AA. que tengan Derecho propio en esta materia,
conforme al art. 149.1.8º C.E.
Casi todas sus normas son de carácter imperativo: establecen en beneficio del
arrendatario un contenido mínimo del contrato indisponible por voluntad de las partes,
de ahí que, como sanciona el art. 9 L.A.R., sean nulas y se tengan como no puestas las
claúsulas que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas de dicha Ley, salvo
que expresamente lo permita.

Arrendador.
Puede ser un titular dominical o de otro derecho real de goce, es decir, usufructuario,
superficiario, censualista u otro análogo; en tales casos el arrendamiento se resolverá al
extinguirse el derecho del arrendador, subsistiendo únicamente durante el año agrícola.
En cuanto a la capacidad, el art. 12 LAR requiere la misma que para enajenar la finca.
Los padres y tutores podrán, concertar arrendamientos sobre fincas pertenecientes a
menores por el tiempo que les falte hasta alcanza la mayoría de edad.

Arrendatario.
El art. 14 LAR exige que sea un profesional de la agricultura, Pero no lo podrán ser las
personas físicas o jurídicas que por sí o por personas interpuestas, sean ya titulares de
una explotación agraria o varias cuyas dimensiones y características se establecen en el
art. 18 L.A.R.
No lo podrán ser las personas o sociedades extranjeras, a no ser que sean nacionales de
los Estados miembros de la U.E., o de cualquier otro Estado que aplique a los españoles
el principio de reciprocidad en la materia.

Cultivador personal.
Se considera como tal al que lleve una explotación por sí, o con la ayuda de familiares,
y excepcionalmente por asalariados en exigencias de la estación del año. El cultivador
personal es considerado en todo caso un profesional de la agricultura (art. 16 LAR).

Forma y prueba del contrato.

En principio existe libertad de forma para la celebración del contrato de A.R.. Los
contratos de larga duración, para que surtan efectos, han de constar por escrito, y se
puede elevar a escritura pública a instancia de cualquiera de las partes, los gastos irán a
cargo de quien la solicite.

El contrato de A.R. se puede probar por cualquier medio de prueba de los admitidos por
Derecho.
106
Duración del contrato.
Los A.R. tendrán una duración mínima de cinco años, el arrendador puede recuperar la
finca siempre que lo notifique fehacientemente al arrendatario con un año de antelación.
Sino el contrato se prorrogará por tres años y así sucesivamente, a no ser que el
arrendador al término de cada prórroga ejercite su derecho de recuperación previa
notificación. El arrendatario podrá dar por extinguido el contrato al término de cada año
agrícola, siempre que se lo notifique al arrendador con un año de antelación.

La renta.
Ha de consistir en una cantidad de dinero y será la que estipulen las partes. Si se fijare
en especies el contrato será válido, y cualquiera de las partes podrá exigir su conversión
a dinero.
El pago deberá realizarse por años, en la fecha pactada y, en su defecto, con arreglo a la
costumbre del lugar.
Se prohibe el pago anticipado de rentas por más de un año, el arrendatario puede
reclamar el duplo de las cantidades indebidamente anticipadas si demostrase mala fe del
arrendador.
El pago deberá hacerse en el lugar y forma pactados y, en su defecto, en la casa del
arrendatario.
Derechos y obligaciones de las partes.
Existen los mismos derechos y obligaciones que con carácter general disponen los arts.
1.554 y SS. C.C.
Ambas partes están obligadas a permitir la realización de obras, reparaciones o mejoras
que deba o pueda realizar la otra parte, se han de realizar en la época del año y
circunstancias que menos perturben, salvo que no puedan diferirse.
Se presume que las ha realizado el arrendatario, salvo prueba en contrario.

Gastos necesarios :
Son aquellos tendentes a conservar la finca en estado de servir para el aprovechamiento
o explotación a que fue destinada; su realización corresponde al arrendador, que no
tiene derecho a elevar la renta por ello. No está obligado el arrendador a reparar los
daños producidos por fuerza mayor, no indemnizados, cuyo coste supere un año de
renta: en tal caso, el arrendatario podrá resolver el contrato o reducir proporcionalmente
la renta.
El arrendatario deberá correr con los gastos que se deban al daño doloso o negligente de
éste o persona que trabaje en la finca bajo su dependencia.

Mejoras útiles y sociales :

El arrendador puede realizar en la finca mejoras útiles (aumentar la producción,
rentabilidad o valor agrario) con autorización del IRYDA, se tiene que oír al
arrendatario y no han de menoscabar el rendimiento ni el uso agrícola de la finca. El
arrendatario tiene derecho a una reducción de la renta mientras duren las obras y la
indemnización de los daños y perjuicios que se le causen, El arrendador podrá elevar la
renta en proporción a la mayor productividad de la finca.
El arrendatario puede realizar mejoras útiles y sociales (facilitan las condiciones de
trabajo) siempre que no menoscaben el valor de la finca. Terminado el arrendamiento el
arrendatario podrá optar por retirar las mejoras si la finca no sufre deterioro, o exigir al
arrendador que le abone tales mejoras por el mayor valor de la finca.
107
Mejoras suntuarias :
Son las de lujo, adorno y recreo, las pueden realizar ambas partes, terminado el
arrendamiento el arrendatario puede retirar los adornos por su voluntad o por exigírselo
el arrendador.

Subarriendo lesión y subrogación.

Son nulos los subarriendos o cesiones totales o parciales de los derechos del
arrendatario; y serán también causa de desahucio, sin que puedan ser convalidados por
el consentimiento del arrendador (art. 70 LAR).
Como excepción, se autorizan los enumerados en el art. 71 LAR.
El arrendatario puede subrogar en su posición a su cónyuge o uno de sus descendientes
si tiene la condición de profesional de la agricultura o la de cultivador profesional
notificándolo al arrendador.
Todo adquirente de la finca o tercero hipotecario se subroga en los derechos y
obligaciones del arrendador.

Resolución.
El arrendador puede resolver el contrato cuando :
- Por falta de pago del arrendatario.
 - Por incumplimiento grave de la obligación de mejoras de la finca si el
arrendatario se hubiese comprometido.
- Por no explotar la finca, o destinarla a usos distintos a los previstos.
- Por subarrendar, ceder o subrogar en contra de lo dispuesto en la Ley.
- Por causas daños en la finca con dolo o negligencia.
- Perder el arrendatario su condición de profesional de la agricultura.

Extinción :
Se extingue el arrendamiento si la finca se pierde totalmente por fuerza mayor o caso
fortuito, sin derecho a indemnización para ninguna de las partes. Si se pierde por culpa
o dolo de alguna de las partes, la otra tendrá derecho a la indemnización.
Igualmente se extingue cuando expira el período contractual, si el arrendatario renuncia
al derecho a prórroga;; cuando expira el último periodo de prórroga y no ha habido
tácita reconducción (art. 1.566 del C.C.) ; y cuando expira el período de tácita
reconducción.

Sucesión en el arrendamiento.
Se permite la transmisión post mortem de la posición del arrendatario a favor de
determinadas personas que reúnan la condición de profesionales de la agricultura. Esta
sucesión es preferente a favor del descendiente subarrendatario, o de un legitimario o
cooperador de hecho, teniendo preferencia el primero frente al segundo. A falta de
disposición del arrendatario tendrán preferencia:
- El cónyuge no separado legalmente o de hecho.
- El heredero o legatario que al abrirse la herencia fuere subarrendatario de la finca
o cooperador de hecho.
- Los restantes herederos.

Acceso a la propiedad.
Si el arrendador pretende vender la finca, el arrendatario tiene derecho preferente a las
acciones de tanteo y retracto; y el de adquisición preferente cuando se proceda a la
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donación, aportación social, permuta, adjudicación en pago o cualquier otro acto de
enajenación.
Deberá notificarse al arrendatario que cuanta con un plazo de seis meses para el
ejercicio de tales derechos.
El arrendatario que haya adquirido la finca no podrá enajenarla, arrendarla o venderla en
un plazo de seis años, a no ser que lo haga a favor del IRYDA. Si se produce el
incumplimiento del arrendatario, el arrendador podrá recuperar la finca.

Comodato.
Art. 1.740 del C.C. "una de las partes (comodante) entrega a otra (comodatario) una
cosa no fungible para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva".
Es un contrato real, se perfecciona con la entrega de la cosa.
Es un contrato gratuito, sólo el comodante se grava en beneficio del comodatario. Si
hubiese cualquier contraprestación, dejaría de ser un contrato de comodato para
convertirse en un contrato de arriendo.
Es un contrato unilateral, sólo nacen obligaciones para una de las partes, comadatario,
que debe restituir la cosa al finalizar el comodato.
Es un contrato de duración limitada, que se puede fijar por las partes, o por la que se
derive de la costumbre de la tierra; si nada se dice de todo ello se faculta al comodante
para reclamarla a su voluntad.

El comodatario no tendrá en contra del comodante acción de evicción pues ésta es una
acción propia de los contratos onerosos y el comodato es un contrato gratuito.

Efectos del contrato.

Al ser un contrato unilateral sólo genera obligaciones para el comodatario:
- Obligación de conservar la cosa con el cuidado debido y responder de los
deterioros de la cosa que provengan de su culpa (art. 1.104 del C.C.).
- Responderá por la pérdida de la cosa, aunque sea por causa fortuita, cuando la
destine a uso distinto de aquél para el que se la prestó, o la conserve en su poder
más tiempo del convenido (art. 1.746 del C.C.).
- Obligación de usar la cosa en los términos convenidos o según su uso ordinario
(art. 1.744 del C.C.).
- Obligación de restituir la cosa.

La posición del comodante se define principalmente por su derecho a la devolución de

la cosa a la finalización del mismo, aunque puede reclamar su restitución antes de plazo
si tuviere urgente necesidad de la cosa (art. 1.749 del C.C.).
Ha de abonar los gastos extraordinarios de la cosa.
Responderá de los daños que causare al comodatario por causa de los vicios de la cosa,
cuando conociéndolos no los hubiese hecho saber a este último (art. 1.752 del C.C.).

V EL PRECARIO.

Es precario la entrega de un bien (no fungible) para que sea utilizado, cuando no se
pacta plazo ni finalidad; es decir, la diferencia entre el Comodato y el Precario es que
aquel no puede ser resuelto (a menos que el propietario necesite el bien) mientras no

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transcurra el plazo o se alcance la finalidad pretendida, mientras que el precario puede
ser resuelto en cualquier momento.

Contrato de aparcería.
Por este contrato el titular de una finca rústica o de una explotación cede de forma
temporal su uso y disfrute o el de algunos de sus aprovechamientos, así como el de los
elementos de la explotación, ganados, maquinaria o capital circulante, conviniendo con
el cesionario, aparcero en repartirse los productos por partes alícuotas, en proporción a
sus respectivas aportaciones.
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