A V A L Ú O

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Predio No. 414-A de la Calle 1-A, Colonia Felipe Carrillo Puerto, Localidad y
Municipio de Mérida, Estado de Yucatán.

I. ANTECEDENTES

SOLICITANTE DEL AVALÚO: SRA. ROSANA ELIZABETH VALENZUELA DE LA TORRE.

VALUADOR: ING. LUIS F. CARO MUÑOZ.

Miembro de la Federación de Colegios, Institutos y Sociedades de
Valuadores de la República Mexicana, A.C.
Reg. No.: Y-011.
Especialidad: Inmuebles, Maquinaria y Equipo.

FECHA DEL AVALÚO: 20 de Enero de 2002.

INMUEBLE QUE SE AVALÚA: Casa habitación.

RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Particular.

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 PROPIETARIO: SRA. ROSANA ELIZABETH VALENZUELA DE LA TORRE.

UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Predio No. 414-A de la Calle 1-A, Colonia Felipe Carrillo Puerto, Localidad y
Municipio de Mérida, Estado de Yucatán.

PROPÓSITO O DESTINO DEL AVALÚO: Determinar el valor comercial para efectos de compra-venta.

CLAVE CATASTRAL: 05-492-414A.

II. CARACTERÍSTICAS URBANAS

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Comercial de segundo órden.

TIPO DE CONSTRUCCIÓN: Local comercial de un piso tipo moderno-mediano.

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 100%

POBLACIÓN: Flotante.

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: No se aprecia.

USO DEL SUELO: (Clave) VA2

Vialidad con uso mixto de comercio, servicios y viviendas.

VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS:

Avenida 1 y/ó 21 como vía primaria. Calles 8, 6-A y 6 como vías locales.

SERVICIOS PÚBLICOS Y EQUIPAMIENTO URBANO:

Red de agua potable, red de energía eléctrica en alta y baja tensión, aceras de concreto, pavimento asfáltico, alumbrado
público, línea de cablevisión, líneas telefónicas, transporte urbano, recolección de basura. Distancia a servicios: centro
comercial a 100 mts., escuela, iglesia y parque a 200 mts. Primer cuadro a 7 km.

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 III. TERRENO

TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:

Tramo de la calle 1-A entre las calles 8 y 6-A, su frente mira hacia el Norte.

MEDIDAS Y COLINDANCIAS SEGÚN: Planos Catastrales.

AL NORTE: En 11.00 mts. con la calle 1.

AL SUR: En dos tramos discontinuos de 2.20 mts. con predio No. 348 de la calle 8 y 9.56 mts. con predio No. 414-A
Interior.
AL ESTE: En 31.50 mts. con predio No. 414 de la Calle 1.
AL OESTE: En dos tramos discontinuos de 23.80 mts. con predio No. 416 de la Calle 1 y en 7.70 mts. con el predio No. 770
de la Calle 8.

SUPERFICIE DEL TERRENO: 150.00 M2.

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: Plana e irregular con 6 vértices a la vista.

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Casas Habitación.

DENSIDAD PERMISIBLE: 40 Viviendas por hectárea.

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: 1.00 Coeficiente del Uso del Suelo.

50% Coeficiente de Ocupación del Suelo.

SERVIDUMBRE Y/O RESTRICCIONES: Reglamento de construcción del Municipio de Mérida.

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 IV. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

USO ACTUAL: Casa habitación habilitada para comercio desarrollada en un nivel.

TIPO DE CONSTRUCCIONES: Consta de un solo tipo de construcción apreciado.

DISTRIBUCIÓN:
TIPO 1:
Muros de bloques de concreto vibroprensado de 15.00 cms. de espesor; techos de losa de concreto armado,
pisos de cerámica vidriada de 25.00 x 25.00 cms. y mosaico de pasta de 30.00 x 30.00 cms. Distribución: Casa
habitación habilitada para comercio (Artículos de mascotas y Clínica veterinaria).

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN:

Moderno económico.

NUMERO DE NIVELES: Uno.

TIPO 1 TIPO 2 TIPO 3 TIPO 4

VIDA ÚTIL TOTAL 50
EDAD APROX. CONST. 20
ESTADO CONSERVACIÓN MEDIANO

CALIDAD DE PROYECTO: Adolece de obsolecencia por proyecto.

UNIDAD RENTABLE O SUSCEPTIBLES A RENTARSE: Una

CALIFICACIÓN DEL INMUEBLE.

UDC UBICACIÓN DE DENTRO DE LA COLONIA 1.00 EXCELENTE

UDM UBICACIÓN DENTRO MANZANA 1.00 EXCELENTE
CSP CALIDAD SERVICIOS PUBLICOS 1.00 EXCELENTE
FA FACTOR DE ÁREA 1.00 EXCELENTE
TOP TOPOGRAFÍA 1.00 EXCELENTE
FOR FORMA 1.00 EXCELENTE
EC ESTADO DE CONSERVACIÓN 0.90 BUENO
PRO PROYECTO 0.95 MUY BUENO
T/C RELACIÓN TERRENO CONSTRUCCIÓN 0.95 MUY BUENO
OYD NIVEL DE OFERTA Y DEMANDA 0.95 MUY BUENO

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 V. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN

A) OBRA NEGRA O GRUESA:

CIMIENTOS: Mampostería supuestamente hasta roca firme para recibir muros y zapatas de concreto
aisladas para recibir columnas y/ó castillos.

ESTRUCTURA: Muros de carga, castillos y cerramientos de concreto armado.

MUROS: Bloques de 15.00 cms. de espesor a 2.20 mts. de altura.

ENTREPISOS: No tiene.

TECHOS: Losa de concreto armado con claros pequeños y claros medianos.

AZOTEAS: Calcreto al estilo de la región con desnivel a bajantes pluviales, en regular estado.

BARDAS: Bloques de 15.00 cms. de espesor a 1.60 mts. de altura, sin acabado y con estructura.

B) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES

APLANADOS: Mortero cal-polvo-cemento a plomo y regla.

PLAFONES: Mortero cal-polvo-cemento a plomo y regla.

LAMBRINES: No tiene.

PISOS: Cerámica vidriada de 25.00 x 25.00 cms. y mosaico de pasta de 30.00 x 30.00 cms.

ZOCLOS: De pasta de 10.00 x 30.00 cms.

ESCALERAS: No tiene.

PINTURA: Vinílica en muros y plafones, barníz en carpintería y esmalte en herrería.

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:
No tiene.

C) CARPINTERÍA: Puertas de intercomunicación tipo tambor y marcos de madera.

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 D) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS EN ÁREAS COMÚNES:
Instalaciones sanitarias ocultas con caños de drenaje a fosa séptica y pozo absorción. Instalaciones hidráulicas
ocultas, galvanizadas y de PVC con salidas de agua fría.

MUEBLES DE BAÑO:
Inodoro de tanque bajo, lavabo de pared, nacional en color y tinaco de 600 lts. sobre azotea.

MUEBLES DE COCINA:
No tiene.

E) INSTALACIONES ELÉCTRICAS:
Ocultas, biásicas, supuestamente en poliducto con salidas normales.

F) HERRERÍA: Ventanas de aluminio anodizado y cobrizado de mediana calidad y puertas de fierro

comercial.

G) VIDRIERÍA: Vidrio transparente y translúcido de 5.00 mm. de espesor.

H) CERRAJERÍA: Nacional de tipo económico.

I) FACHADAS: Líneas rectas con acabados planos y pintura vinílica.

J) ÁREAS, CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES COMUNES (SÓLO EN CONDOMINIOS):

* No tiene.

K) INSTALACIONES ESPECIALES:
* No tiene.

L) ELEMENTOS, ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:

* Bardas.
* Piso de concreto para estacionamiento.

VI. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO

CRITERIOS Y PROCEDIMIENTOS DE LA PRÁCTICA VALUATORIA:

A).- Método Físico o Directo:

Respecto al terreno, se utilizarán los coeficientes, premios o castigos de acuerdo a la zona, ubicación, superficie, frente,
forma y respecto a la construcción, se indicará la investigación recabada al banco de datos de costos del Instituto Mexicano de
Valuación.

B).- Método Comparativo o de Mercado:

Respecto a las caracteristicas de los terrenos y construcciones que tienen los inmuebles comparativos con respecto al de
estudio, se efectua una homologacion y ponderacion con los factores como son de zona, de ubicación, de frente, fondo, forma
para llegar a un factor resultante, denominado Valor de Mercado

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 C).- Método por Rentabilidad o Indirecto:
Respecto a las rentas de un inmueble o terreno, se indicará un estudio de mercado en la zona o similar, manejando los
factores de comercialización, edad, conservación, asimismo determinar las deducciones y la tasa de capitalización en función
en la edad, ubicación, funcionalidad y estado de conservación.

VII. DEFINICION DE TERMINOS Y CONCEPTOS

VALOR COMERCIAL

Se define como el precio probable que tendrá un bien a la fecha del avalúo, por el cual un vendedor y un comprador estaría de
acuerdo en celebrar una compra venta, ambos con pleno conocimiento del bien sin ninguna necesidad imperiosa o urgente de
llevar a cabo dicha operación.

VALOR DE REPOSICION NUEVO (VRN)

Es el costo actual de reproducir de modo eficiente un determinado bien, para el caso de los inmuebles es razón de su
estructura y acabados, incluyendo los costos directos, indirectos y la utilidad del constructor.

VALOR NETO DE REPOSICION (VNR)

Es el que resulta de descontar al valor de reposición nuevo los demeritos atribuibles a la depreciación por edad y estado de
conservación.

RENTA BRUTA MENSUAL (RBM)

Es la suma total de dinero que produce o es susceptible de producir el inmueble que se valúa durante un mes natural a la
fecha del avalúo.

DEDUCCIONES A LA RENTA BRUTA MENSUAL

Son los gastos en los que incurre el propietario de un inmueble al rentarlo, como son: vacíos, predial, administración
conservación del inmueble, seguros, impuestos sobre la renta, participación de las utilidades en su caso y algún otro.

TASA DE CAPITALIZACIÓN
Es el rendimiento real anual que debe producir un inmueble, la cual debe referenciarse al las tasas reales que pagan los
instrumentos de largo plazo, así como, al riesgo inherente en la inversión inmobiliaria.

VIII. VALOR DE MERCADO DE TERRENO

No. DE
REFEREN- UBICACIÓN SUPERFICIE VENTA VALOR M2.
CIA

Avenida 6 No. 112 x Calle 13 y Avenida

1 Felipe Carrillo Pto., Col. Felipe Carrillo 400.00 $ 355,000.00 $ 887.50
Puerto.
2 Calle 50 No. x 39 y 37, Col. Hidalgo 1,050.00 $ 1,200,000.00 $ 1,142.86

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 No. DE VALOR
SUP.
REFEREN- NEG UDC UDM CSP FA TOP FOR F.R.
CIA
TERRENO M 2.

SUJETO 341.37 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1 400.00 887.50 1.05 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.050
2 1050.00 1142.86 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.000
VALOR UNITARIO PROMEDIO $ 1,060.66

IX. VALOR FÍSICO O DIRECTO

a) Del terreno: Lote tipo o predominante: Variable.

Valores de calle o de zona: $1,060.66

VALOR
VALOR UNIT. MOTIVO DEL UNITARIO
FRACCIÓN 2 COEF. VALOR PARCIAL
SUPERFICIE M .
$ M 2. COEF. NETO DE
REPOS.

1 341.37 $ 1,060.66 1.00 Integro $ 1,060.66 $ 362,078.51

341.37 SUBTOTAL (1) $ 362,078.51

Valor unitario medio de: $1,060.66

b) De las construcciones: El demerito de las construcciones es de acuerdo al método Ross-Heidecke.

VALOR
2 VALOR UNIT. DE UNITARIO
TIPO ÁREA M DEMÉRITO-MOTIVO VALOR PARCIAL
REPOS. A NUEVO $ NETO DE
REPOS.

edad y
1 109.37 $ 2,300.00 33.76% $ 1,523.52 $ 166,627.38
conservación

109.37 SUBTOTAL (2) $ 166,627.38

c) Áreas, construcciones e instalaciones comunes (Sólo en condominios):

VALOR DEMÉ- V. UNITARIO

CLAVE DESCRIPCIÓN CANTIDAD VALOR PARCIAL
UNITARIO RITO NETO

$ - $ -
SUBTOTAL (3) $ -

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 d) Instalaciones especiales:

CONCEPTO CANTIDAD UNIDAD V.R.N. DEMÉRITO MOTIVO V.N.R.

edad y
$ -
conservación

SUBTOTAL (4) $ -

e) Elementos, accesorios y obras complementarias:

CONCEPTO CANTIDAD UNIDAD V.R.N. DEMÉRITO MOTIVO V.N.R.

edad y
Bardas. 43.45 M 2. $ 300.00 35.00%
conservación
$ 8,472.75

Piso de concreto para edad y

estacionamiento.
55.00 M 2. $ 130.00 40.00%
conservación
$ 4,290.00

SUBTOTAL (5) $ 12,762.75

VALOR FÍSICO O DIRECTO (1) + (2) + (3) + (4) + (5) $ 541,468.64

X. RENTA UNITARIA DE MERCADO

No. DE
REFEREN- UBICACIÓN SUPERFICIE RENTA VALOR M2.
CIA

Calle 18 No. 100-C Local 10 x 5 y11,

1 90.00 $ 4,000.00 $ 44.44
Montecristo.
Calle 12 No. 148 Local 10 x 21, México
2 60.00 $ 4,500.00 $ 75.00
Oriente.
Calle 10 No. 195 Local 8 x 21, México
3 55.00 $ 3,500.00 $ 63.64
Oriente.

No. DE SUP. VALOR

REFEREN- RENTA- NEG UDC UDM CSP EC PRO T/C F.R.
CIA BLE M 2.

SUJETO 109.37 1.00 1.00 1.00 0.90 0.95 0.95

1 90.00 44.44 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 1.00 1.00
1.00 1.00 1.00 0.95 0.95 0.95 0.855
2 60.00 75.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 1.00 1.00
1.00 1.00 1.00 0.95 0.95 0.95 0.855
3 55.00 63.64 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 1.00 1.00
1.00 1.00 1.00 0.95 0.95 0.95 0.855
VALOR UNITARIO PROMEDIO $ 52.18

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 INGRESO BRUTO MENSUAL POTENCIAL
RENTA/M2/
TIPO CANTIDAD UNIDAD FACTOR IMPORTE
MES
INTEGRO 109.37 M² $ 52.18 1.00 $ 5,706.71

INGRESO BRUTO ANUAL POTENCIAL $ 68,480.53

VACIOS 0.00% $ -
INGRESO BRUTO ANUAL EFECTIVO $ 68,480.53
ANÁLISIS DE DEDUCCIONES
ADMINISTRACIÓN 0.00% $ -
CONSERVACIÓN 1.50% $ 2,499.41
PREDIAL 1.00% $ 684.81
SEGURO 0.00% $ -
DEPRECIACION FISCAL 5.00% $ 8,331.37
SUMA DEDUCCIONES FISCALES $ 11,515.59
* DEDUCCIÓN OPCIONAL 0.00% $ -
DEDUCCIÓN MAYOR $ 11,515.59
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS $ 56,964.95
IMPUESTO SOBRE LA RENTA 35.00% $ 19,937.73
* P.T.U. 10.00% $ 5,696.49
SUMA DE DEDUCCIONES 42.08% $ 28,818.44
INGRESO NETO ANUAL $ 39,662.09

TASA DE CAPITALIZACIÓN
FACTOR 0.20 0.30 0.40 0.60 0.80 1.00
UBICACIÓN DE COLONIA UDC Excelente Muy Bueno Bueno Regular Deficiente Pésimo

EXCELENTE
UBICACIÓN DE MANZANA UDM Excelente Muy Bueno Bueno Regular Deficiente Pésimo

EXCELENTE

CALIDAD DE SERVICIOS PÚBLICOS CSP Excelente Muy Bueno Bueno Regular Deficiente Pésimo

EXCELENTE
ESTADO DE CONSERVACIÓN EC Excelente Muy Bueno Bueno Regular Deficiente Pésimo

PROYECTO PRO Excelente Muy Bueno Bueno Regular Deficiente Pésimo

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 MUY BUENO
RELACIÓN TERRENO
T/C Excelente Muy Bueno Bueno Regular Deficiente Pésimo
CONSTRUCCIÓN
MUY BUENO
OFERTA Y DEMANDA OYD Excelente Muy Bueno Bueno Regular Deficiente Pésimo

MUY BUENO
TASA DE RIESGO
TASA REAL
TASA CAPITALIZACIÓN

VALOR DE CAPITALIZACIÓN $ 502,051.78

XI. VALOR DE MERCADO

No. DE
REFEREN- UBICACIÓN SUPERFICIE VENTA VALOR M2.
CIA

1 Av. Circuito Colonias x 14 y 16, Itzimná. 53.00 $ 185,000.00 $ 3,490.57

2 Calle 60 Local 14 x 17, Chuburná. 40.00 $ 210,000.00 $ 5,250.00

SUP.
No. DE VALOR
CONS-
REFEREN- NEG UDC UDM CSP EC PRO T/C F.R.
CIA
TRUC- M 2.
CIÓN.

SUJETO 109.37 1.00 1.00 1.00 0.90 0.95 0.95

1 53.00 3490.57 1.10 1.00 1.00 1.00 0.95 0.95 0.95
1.00 1.00 1.00 0.95 1.00 1.00 1.042
2 40.00 5250.00 1.10 1.00 1.00 1.00 0.95 0.95 0.95
1.00 1.00 1.00 0.95 1.00 1.00 1.042
VALOR UNITARIO PROMEDIO $ 5,009.72
NIVEL DE OFERTA Y DEMANDA 0.95
VALOR DE MERCADO $ 520,517.88

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 XII. RESUMEN

VALOR FÍSICO: $ 541,468.64

VALOR POR CAPITALIZACIÓN: $ 502,051.78

VALOR DE MERCADO: $ 520,517.88

VALOR COMERCIAL: $ 520,517.88

XIII. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN

NOTA: El presente avalúo es de uso exclusivo del (os) solicitante (s) para el destino o propósito expresado, por lo que
no podrá ser utilizado para fines distintos, la información plasmada en el presente avalúo es de acuerdo a la
proporcionada por el solicitante, la cual se asume como correcta.

En la visita física del inmueble no es posible detectar vicios ocultos que puedieran existir. Declaro bajo protesta
decir verdad que no guardo ningún tipo de relación, parentesco con el cliente o propietario del bien. Por no ser
parte de este avalúo, no se investigó la autenticidad o gravámenes sobre los documentos presentados por el
solicitante.
NOTA: El Valor Comercial es de acuerdo al Valor de Mercado.

XIV. CONCLUSIÓN

VALOR COMERCIAL: $ 520,518.00 Números Redondos

CON LETRA
SON: QUINIENTOS VEINTE MIL QUINIENTOS DIECIOCHO PESOS 00/100 MON. NAL.

Esta cantidad representa el Valor Comercial al día: 20 de Enero de 2002.

VALUADOR:

ING. LUIS F. CARO MUÑOZ.

Miembro de la Federación de Colegios, Institutos y
Sociedades de Valuadores de la República Mexicana,
A.C.
Reg. No.: Y-011.
Especialidad: Inmuebles, Maquinaria y Equipo.

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 XV. RESUMEN FOTOGRÁFICO

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 Predio No. 414-A de la Calle 1-A, Colonia Felipe Carrillo Puerto, Localidad y Municipio de Mérida,
Estado de Yucatán.

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 V A L Ú O
12/22/2017 1:53

1-A, Colonia Felipe Carrillo Puerto, Localidad y

e Mérida, Estado de Yucatán.

I. ANTECEDENTES

Miembro de la Federación de Colegios, Institutos y Sociedades de

Valuadores de la República Mexicana, A.C.

375086154.xls Página 15 de 33
 redio No. 414-A de la Calle 1-A, Colonia Felipe Carrillo Puerto, Localidad y
Municipio de Mérida, Estado de Yucatán.

ARACTERÍSTICAS URBANAS

n alta y baja tensión, aceras de concreto, pavimento asfáltico, alumbrado

, transporte urbano, recolección de basura. Distancia a servicios: centro
200 mts. Primer cuadro a 7 km.

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 III. TERRENO

0 mts. con predio No. 348 de la calle 8 y 9.56 mts. con predio No. 414-A

0 mts. con predio No. 416 de la Calle 1 y en 7.70 mts. con el predio No. 770

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 IPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

Casa habitación habilitada para comercio desarrollada en un nivel.

oprensado de 15.00 cms. de espesor; techos de losa de concreto armado,

x 25.00 cms. y mosaico de pasta de 30.00 x 30.00 cms. Distribución: Casa
Artículos de mascotas y Clínica veterinaria).

TIPO 5

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MENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN

a supuestamente hasta roca firme para recibir muros y zapatas de concreto

a recibir columnas y/ó castillos.

rga, castillos y cerramientos de concreto armado.

15.00 cms. de espesor a 2.20 mts. de altura.

creto armado con claros pequeños y claros medianos.

estilo de la región con desnivel a bajantes pluviales, en regular estado.

15.00 cms. de espesor a 1.60 mts. de altura, sin acabado y con estructura.

driada de 25.00 x 25.00 cms. y mosaico de pasta de 30.00 x 30.00 cms.

10.00 x 30.00 cms.

muros y plafones, barníz en carpintería y esmalte en herrería.

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caños de drenaje a fosa séptica y pozo absorción. Instalaciones hidráulicas
alidas de agua fría.

ared, nacional en color y tinaco de 600 lts. sobre azotea.

poliducto con salidas normales.

e aluminio anodizado y cobrizado de mediana calidad y puertas de fierro

parente y translúcido de 5.00 mm. de espesor.

tipo económico.

s con acabados planos y pintura vinílica.

DERACIONES PREVIAS AL AVALÚO

s, premios o castigos de acuerdo a la zona, ubicación, superficie, frente,

investigación recabada al banco de datos de costos del Instituto Mexicano de

construcciones que tienen los inmuebles comparativos con respecto al de

ion con los factores como son de zona, de ubicación, de frente, fondo, forma
alor de Mercado

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o, se indicará un estudio de mercado en la zona o similar, manejando los
asimismo determinar las deducciones y la tasa de capitalización en función
onservación.

ICION DE TERMINOS Y CONCEPTOS

bien a la fecha del avalúo, por el cual un vendedor y un comprador estaría de

n pleno conocimiento del bien sin ninguna necesidad imperiosa o urgente de

ente un determinado bien, para el caso de los inmuebles es razón de su

tos, indirectos y la utilidad del constructor.

ción nuevo los demeritos atribuibles a la depreciación por edad y estado de

sceptible de producir el inmueble que se valúa durante un mes natural a la

io de un inmueble al rentarlo, como son: vacíos, predial, administración

bre la renta, participación de las utilidades en su caso y algún otro.

un inmueble, la cual debe referenciarse al las tasas reales que pagan los
nherente en la inversión inmobiliaria.

LOR DE MERCADO DE TERRENO

INFORMAN
-TE

927-38-91

926-52-77

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 VALOR
RESULTAN
-TE

###

$ 978.47

###
$ 1,060.66

VALOR FÍSICO O DIRECTO

VALOR PARCIAL

$ 362,078.51
$ 362,078.51

VALOR PARCIAL

$ 166,627.38

$ 166,627.38

VALOR PARCIAL

$ -
$ -

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 V.N.R.

$ -

$ -

V.N.R.

$ 8,472.75

$ 4,290.00

$ 12,762.75

NTA UNITARIA DE MERCADO

INFORMAN
-TE

948-01-03
926-04-34
926-04-34

VALOR
RESULTAN
-TE

$ 52.18

$ 38.00

$ 64.13

$ 54.41
$ 52.18

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SO BRUTO MENSUAL POTENCIAL

IMPORTE

$ 5,706.71

$ 68,480.53
$ -
$ 68,480.53

$ -
$ 2,499.41
$ 684.81
$ -
$ 8,331.37
$ 11,515.59
$ -
$ 11,515.59
$ 56,964.95
$ 19,937.73
$ 5,696.49
$ 28,818.44
$ 39,662.09

SUMA
0.20
EXCELENTE
0.20
EXCELENTE

0.20

EXCELENTE
0.40
BUENO
0.30

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 MUY BUENO

0.30

MUY BUENO
0.30
MUY BUENO
1.90%
6.00%
7.90%

$ 502,051.78

XI. VALOR DE MERCADO

INFORMAN
-TE

927-02-49
944-40-04

VALOR
RESULTAN
-TE

###

###
$ 5,009.72
0.95
$ 520,517.88

375086154.xls Página 25 de 33
 XII. RESUMEN

RACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN

vo del (os) solicitante (s) para el destino o propósito expresado, por lo que
stintos, la información plasmada en el presente avalúo es de acuerdo a la
ual se asume como correcta.

s posible detectar vicios ocultos que puedieran existir. Declaro bajo protesta
tipo de relación, parentesco con el cliente o propietario del bien. Por no ser
gó la autenticidad o gravámenes sobre los documentos presentados por el

XIV. CONCLUSIÓN

Números Redondos

IL QUINIENTOS DIECIOCHO PESOS 00/100 MON. NAL.

375086154.xls Página 26 de 33
. RESUMEN FOTOGRÁFICO

375086154.xls Página 27 de 33
nia Felipe Carrillo Puerto, Localidad y Municipio de Mérida,
Estado de Yucatán.

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NTIDAD CON NUMERO AQUI ----------> 520,518.00
000520518.00
CANTIDAD CON LETRA : QUINIENTOS VEINTE MIL QUINIENTOS DIECIOCHO PESOS 00/100 MON. NAL

POSICION DIGITO NIVEL TEXTO 0

1 0 9 1
2 0 8 2
3 0 7 3
4 5 6 QUINIENTOS 4
5 2 5 VEINTE 5
6 0 4 MIL 6
7 5 3 QUINIENTOS 7
8 1 2 DIECIOCHO 8
9 8 1 PESOS 9
11 0 10 0 10
12 0 11 0 /100 MON. NAL.

#N/A
ESOS 00/100 MON. NAL.

2 3 4 5 6

UN DIEZ CIENTO ONCE

DOS VEINTE DOSCIENTO VEINTI DOCE
TRES TREINTA TRESCIENT TREINTA TRECE
CUATRO CUARENTA CUATROCIE CUARENTA CATORCE
CINCO CINCUENTA QUINIENTOSCINCUENTA QUINCE
SEIS SESENTA SEISCIENTOSESENTA DIECISEIS
SIETE SETENTA SETECIENT SETENTA DIECISIETE
OCHO OCHENTA OCHOCIENT OCHENTA DIECIOCHO
NUEVE NOVENTA NOVECIENT NOVENTA DIECINUEVE
CIEN
TIPO 1

COEFICIENTE DE ROSS-HEIDECKE
NUEVO 10 1
MUY BUENO 9 0.99 CU Centro urbano.
BUENO 8 0.975 EQU Equipamiento Urbano.
MEDIANO 7 0.92
REGULAR 6 0.82 HA1 Población de baja densidad.
REPARACION-S 5 0.66 HA2 Habitación de mediana densidad.
REP-IMPORTA 4 0.48 HA3 Habitación de alta densidad.
MALO 3 0.25 HA4 Habitación en área rural.
DESECHO 2 0.23 ICH Zona de industria mezclada con c
SBR Zona de servicios de borde en via
EDAD APROXIMADA 20 SCU Sub centro urbano.
VIDA UTIL 50 0.7200 TUR Zona de turismo mezclado con viv
ESTADO DE CONSERVACION MEDIANO VA1 Vialidad comercial.
VA2 Vialidad con uso mixto de comerc
COEF.DE ROSS-HEIDECKE 0.34 VA3 Corredor urbano.
VCH Vialidad comercial dentro de área
YC1 Zona industrial y de comercio ma
YC2 Zona de industria informal no con
ZAR Zona de alta preservación ecológi
ZEE Zona de equilibrio ecológico.
ZPH Zona de patrimonio histórico.
TIPO 2 ZTE Zona de tratamiento especial.

COEFICIENTE DE ROSS-HEIDECKE
NUEVO 10 1
MUY BUENO 9 0.99
BUENO 8 0.975
MEDIANO 7 0.92
REGULAR 6 0.82
REPARACION-S 5 0.66
REP-IMPORTA 4 0.48 1 EXCELENTE
MALO 3 0.25 0.95 MUY BUENO
DESECHO 2 0.23 0.9 BUENO
0.85 REGULAR
EDAD APROXIMADA 0
VIDA UTIL 0 #DIV/0!
ESTADO DE CONSERVACION 0
Pésimo 1.00
COEF.DE ROSS-HEIDECKE #DIV/0! Deficiente 0.80
Regular 0.60
Bueno 0.40
Muy bueno 0.30
Excelente 0.20
 MAXIMA MAXIMA MAXIMA MÍNIMA
VIVIENDAS C.O.S. C.U.S. DEL LOTE
POR HA. % M2.
Centro urbano. 20 60% 1.00 200.00
Equipamiento Urbano. No permitido 40% 1.00 300.00

oblación de baja densidad. 20 25% 0.50 400.00

Habitación de mediana densidad. 30 40% 1.00 200.00
Habitación de alta densidad. 40 50% 1.00 200.00
Habitación en área rural. 5 10% 0.10 1,000.00
ona de industria mezclada con comercio y vivienda. 20 40% 1.20 200.00
ona de servicios de borde en vialidad regional. 10 25% 0.50 1,000.00
ub centro urbano. No permitido 40% 1.00 800.00
ona de turismo mezclado con vivienda de baja densidad. 20 30% 1.00 300.00
Vialidad comercial. 40 60% 1.20 360.00
Vialidad con uso mixto de comercio, servicios y viviendas. 40 50% 1.00 200.00
Corredor urbano. 40 60% 1.20 300.00
Vialidad comercial dentro de áreas patrimoniales. 20 50% 1.00 200.00
ona industrial y de comercio mayorista. No permitido 70% 1.20 1,000.00
ona de industria informal no contaminante mezclada. 20 40% 1.20 200.00
ona de alta preservación ecológica. No permitido 5% 0.05 Indefinido
ona de equilibrio ecológico. 3 15% 0.15 2,500.00
ona de patrimonio histórico. 20 50% 0.85 300.00
ona de tratamiento especial. No permitido 50% 1.00 2,000.00

MAXIMA MAXIMA MAXIMA MÍNIMA

VIVIENDAS C.O.S. C.U.S. DEL LOTE
POR HA. % M2.
20 60% 1.00 200.00
No permitido 40% 1.00 300.00
20 25% 0.50 400.00
30 40% 1.00 200.00
ALTURA PERMITIDA

NIVELES METROS
2 12.00
4 15.00

2 7.00
4 15.00
4 15.00
1 5.00
3 12.00
2 7.00
4 15.00
4 15.00
4 15.00
4 15.00
4 15.00
2 12.00
3 7.00
3 12.00
1 5.00
1 5.00
2 12.00
2 7.00

ALTURA PERMITIDA

NIVELES METROS
2 12.00
4 15.00
2 7.00
4 15.00