SUBDIVISIN DE LOTE URBANO

SUBDIVISIN DE LOTE URBANO

El Captulo XII del derogado Reglamento Nacional de Construcciones define a la
subdivisin de tierras como la particin de terrenos urbanos, ya sea con cambio
de uso o sin cambio de uso asignado al suelo. En ese mismo sentido el actual
reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) define: La particin de terrenos
habilitados en fracciones destinadas al mismo uso del lote matriz. Cabe indicar
que la subdivisin solo ser factible si se encuentra en concordancia con el Plan
Regulador de la Ciudad y exista la factibilidad tcnica para la instalacin de los
servicios.

https://www.youtube.com/watch?v=wnqtuU3kC9c
https://www.youtube.com/watch?v=llnIQWarISc
https://www.youtube.com/watch?v=IQSMHP2z4wM
https://www.youtube.com/watch?v=pdX2IZ-XeQ4

SUBDIVISIN O INDEPENDIZACIN?
De la definicin reseada podra colegirse que el trmino subdivisin solo
resulta aplicable a la particin de terrenos, es decir, de suelo no edificado
(GONZALES BARRON, Ghunter. Estudio Crtico de la Legislacin Inmobiliaria
sobre Predios Urbanos. 1era. Edicin. Ediciones Legales. Pg. 289), mientras
que la independizacin sera aplicable a las unidades inmobiliarias sobre las que
se levanten edificaciones. Sin embargo, en la prctica registral, la
independizacin procede respecto de la desmembracin de un lote de un terreno
matriz habilitado, se levante o no una fbrica sobre el lote a independizar. La
subdivisin, por su parte, ser procedente respecto de lotes de terrenos ya
independizados y sobre los cuales no exista edificacin alguna. As, el artculo
73 del Reglamento de las Inscripciones, al referirse a la desmembracin de
inmuebles inscritos, est regulando la independizacin de lotes y no la
subdivisin de predios urbanos, para lo cual se precisa de los requisitos
sealados en el D.S. N 002-89-JUS.
La correcta delimitacin de los conceptos de subdivisin e independizacin no
es una discusin balda; por el contrario, es trascendental conocer a ciencia
cierta los alcances de cada institucin. La Ley N 27157, su Reglamento y la Ley
N 27333, sin embargo, emplean indistintamente ambos trminos,
concluyndose que los trminos subdivisin e independizacin, para la
aplicacin de dichas normas, son sinnimos.

EL RECONOCIMIENTO LEGAL DE LA SUBDIVISIN

Como se indic la subdivisin es segregar un predio matriz en dos o ms predios
denominados sub lotes o como quiera que se denomine.
Ahora bien, la subdivisin no basta que se efectu en el predio o terreno sino
que para que tenga efecto legal es necesario su aprobacin por la municipalidad
del sector, sea por municipalidad provincial o distrital segn sea el caso, y su
inscripcin en el registro de predios de la Superintendencia Nacional de los
Registros Pblicos (SUNARP).
Para ello es necesario cumplir ciertos requisitos que se encuentra contemplados
en la Ley N 29090, Ley de Regulacin de Habilitaciones Urbanas y de
Edificaciones, D.S. N 008-2013-VIVIENDA, Reglamento de Licencias de
Habilitacin Urbana y Licencias de Edificacin, Reglamento Nacional de
Edificaciones (RNE), el TUPA de la Municipalidad respectiva, Directiva N 03-
SUNARP/SN, aprobado por Resolucin del Superintendente Nacional de los
Registros Pblicos N 189-2014-SUNARP/SN, en esta ltima se establece los
requisitos tcnicos que deben contener los planos y memoria descriptiva, y
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por Resolucin
del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 097-2013-SUNARP-
SN.

El procedimiento administrativo ante la Municipalidad

Adems de los requisitos especificados en el TUPA de la Municipalidad, que es
necesario su revisin, el D.S. N 008-2013-VIVIENDA, Reglamento de Licencias
de Habilitacin Urbana y Licencias de Edificacin, establece los requisitos
bsicos para iniciar el procedimiento de subdivisin ante la Municipalidad. As
precisa que se deber preparar y presentar la siguiente documentacin, que
debern ser por triplicado:
Documentacin Administrativa - legal:
- FUHU - Licencia, debidamente llenado y suscrito.
- Anexo F del FUHU, debidamente llenado y suscrito.
- Copia literal de dominio expedida por el Registro de Predios con una antigedad
no mayor a treinta (30) das naturales.
- Declaracin jurada de habilitacin de los profesionales que intervienen en el
proyecto de encontrarse hbiles para suscribir la documentacin tcnica.
- Copia del comprobante de pago por la tasa municipal correspondiente.
Nota: En caso que el solicitante no sea el propietario del predio, se deber
presentar la escritura pblica que acredite el derecho a habilitar. Si el solicitante
es una persona jurdica se acompaar vigencia de poder expedida por el
Registro de Personas Jurdicas con una antigedad no mayor a treinta (30) das
naturales.
Documentacin tcnica:
- Plano de ubicacin y localizacin del lote materia de subdivisin
- Plano del lote a subdividir, sealando el rea, linderos, medidas perimtricas y
nomenclatura, segn los antecedentes registrales.
- Plano de la subdivisin sealando reas, linderos, medidas perimtricas y
nomenclatura de cada sublote propuesto resultante.
- Memoria descriptiva, indicando reas, linderos y medidas perimtricas del lote
materia de subdivisin y de los sublotes propuestos resultantes.
Nota: Los documentos a que se refiere deben estar firmados por el solicitante y
el profesional responsable del proyecto.
Presentada la documentacin a la Municipalidad respectiva, segn el Art. 30 del
D.S. N 008-2013-VIVIENDA, Reglamento de Licencias de Habilitacin Urbana
y Licencias de Edificacin, esta cuenta con un plazo de diez (10) das hbiles
contados desde la presentacin del expediente, para la verificacin
administrativa, elaboracin del Informe respectivo y la emisin de la resolucin
que autoriza o deniega la subdivisin materia de trmite.
En caso que exista observaciones en la verificacin administrativa y tcnica de
ser el caso, se comunica al solicitante para que subsane de los defectos
advertidos.
Subsanada y de ser conforme, el nmero de la resolucin se consignara en el
FUHU.
El FUHU, su anexo F y los documentos tcnicos respectivos debidamente
sellados y visados, por duplicado, sern entregados al interesados para su
inscripcin en el Registro de Predios.

El procedimiento registral ante la SUNARP

A nivel del registro se efecta la independizacin del predio por subdivisin.
La independizacin es el acto que consiste en abrir una partida registral para
cada unidad inmobiliaria de una desmembracin de terreno.
Como regla general. Todo ttulo que da mrito a la independizacin debe
contener el rea de cada uno de los predios que se desmembra y, en su caso,
el rea remanente, con precisin de sus linderos y medidas perimtricas,
acompaando los documentos exigidos para cada tipo de predio.
Los requisitos que dan merito a la independizacin de predios urbano se
encuentra regulado en el artculo 60 del Reglamento de inscripciones del registro
de predios. As indica: La independizacin de un predio urbano, con edificacin
o sin ella, se efecta por el solo mrito de los siguientes documentos:
a) El Formulario nico de Habilitacin Urbana FUHU, el anexo F y el plano
municipal de subdivisin y plano debidamento sellados y visados, donde debe
precisarse el rea, linderos y medidas perimtricas de cada uno de los predios
resultantes;
b) Planos y cdigos de referencia catastral de los predios resultantes o la
constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89-
JUS, segn sea el caso;
c) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el
consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el trmite
de subdivisin, en caso de copropiedad.
Como se aprecia adems del FUHU, el anexo F y el plano municipal de
subdivisin y plano debidamento sellados y visados, se presentara los planos y
cdigos de referencia catastral de los predios resultantes o la constancia
negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo 002-89-JUS, segn
sea el caso; para ello el administrado previamente debe tramitarlos ante la
Municipalidad del Sector. Y de corresponder el documento privado con firmas
certificadas notarialmente en el que conste el consentimiento de los
copropietarios que no hubieran intervenido en el trmite de subdivisin.
Con dicha documentacin, previo pago de los derechos correspondiente, son
presentados a la SUNARP para su evaluacin tcnica y jurdica.
Dentro del plazo que establece el Reglamento General de los Registros Pblicos,
la SUNARP debera emitir la constancia de inscripcin o la denegatoria, sea estas
subsanables, como son la observacin o liquidacin, o insubsanables, como la
tacha.
Con la inscripcin registral el registrador apertura partida registral para cada
predio independizado, consignado en el asiento de la partida registral la
informacin que indica el artculo 5 del reglamento de inscripciones del registro
de predios, como los el antecedente dominial, descripcin del predio, ttulos de
dominio, cargas y gravmenes, que debe ser trasladados de la partida matriz si
los hubiere, cancelaciones y otros.
Sin perjuicio de lo antes expuesto, se tendr presente el Artculo 50 del T.U.O.
del Reglamento General de los Registros Pblicos que indica:Todo asiento de
inscripcin contendr un resumen del acto o derecho materia de inscripcin, en
el que se consignar los datos relevantes para el conocimiento de terceros,
siempre que aparezcan del ttulo; as como, la indicacin precisa del documento
en el que conste el referido acto o derecho; la fecha, hora, minuto y segundo, el
nmero de presentacin del ttulo que da lugar al asiento, el monto pagado por
derechos registrales la fecha de su inscripcin, y, la autorizacin del registrador
responsable de la inscripcin, utilizando cualquier mecanismo, aprobado por el
rgano competente, que permita su identificacin.

OTROS SUPUESTOS DE SUBDIVISIN DE PREDIOS: CASOS ESPECIALES

Supuestos de inscripcin de subdivisin de predio urbano sin aprobacin
de la municipalidad
Si bien por regla general toda subdivisin de predio urbano debe ser aprobada
por la municipalidad respectiva, ello no es aplicable para los supuesto de
regularizacin de edificaciones al amparo de la Ley 27157, modificada por la Ley
27333, conforme a lo previsto por los artculos 4 y 7 de este ltimo dispositivo
legal (Resolucin del Tribunal Registral N 389-210-SUNARP-TR-A, del 19 de
Octubre de 2010).

Inscripcin de Subdivisin de predios urbanos sin que exista plano del

predio matriz inscrito en el archivo registral de la SUNARP.

Es posible inscribir la subdivisin de un predio matriz sin que exista previamente

plano en los antecedentes registrales. Para ello se debe aplicar extensivamente
el siguiente precedente de observancia obligatoria: No impide la inmatriculacin
de un predio el informe del Area de Catastro sealando la imposibilidad de
determinar si el mismo se encuentra inscrito o no. (Criterio adoptado en la
Resolucin N 067-2005-SUNARP-TR-T del 25 de abril de 2005 y N 252-2005-
SUNARP-TR-L del 29 de abril de 2005).

COMENTARIOS:
Ricardo balcazar fortun dijo...
Dr. Mamani: Una consulta:
Se efectu la tramitacin de Sub Divisin en la Municipalidad y NO lo aprobaron con
resolucin porque uno de los lotes tenia 84.00 m2. Ahora, me indican hacerlo
directamente a los Registros Pblicos. Y uno de los requisitos es Resolucin que aprueba la
Sub Divisin. Se trata de dos propiedades, independizadas prcticamente porque el del
lote menor de 84.00, tiene rea construida y el del lote mayor 140.00, tiene tambin algo
construido y tiene licencia de ampliacin. El lote matriz es de 224.00 m2. El propietario
interesado sub dividir o independizar, es el del lote mayor. Preguntando en Registro
Publico, Es cierto, que lo mas factible es hacer la fabrica e independizacin?. Me indican
requsitos similares a sub divisin e independizacin menos la resolucin. Cual es su
opinin o en todo caso cual es su recomendacin. Le agradezco su aporte.
14 de noviembre de 2015, 18:03

Jacinto Mamani Arocutipa dijo...

 Hola Ricardo,
Segn el Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) establece un rea mnima para un
lote de terreno, 90.00 m2, que por cierto soy de la opinin que puede ser menos. Por lo
tanto, si se quiere realizar un subdivisin de lotes, se debe procurar que cumpla el rea
mnima del RNE.
Ahora bien, existe la posibilidad de realizar la independizacin de rea menos a 90.00 m2,
pero no como terreno, si no, con edificacin. Me explico, la Ley 27157 y su reglamento,
establece el rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn o rgimen de
independizacin y rea comn, con el cual usted podr lograr la independizacin de su
predio. El requisito primordial es que exista construccin.
Saludos
7 de enero de 2016, 11:48

Alex Guevara dijo...

Buenas noches Dr. Mamani, una consulta, compre la mitad de un terreno mediante un
contrato privado, pues en ese momento la propietaria no tenia titulo de propiedad, ahora
la propiedad ya cuenta con titulo de propiedad, hice ante SUNARP la subdivision ahora me
dicen que debo hacer la transferencia mediante una minuta de compra venta de acciones
y derechos y elevarla ante notario para su registro en SUNARP y asi tener mi titulo de
propiedad de mi espacio, y luego hacer un tramite ante la municipalidad de la zona para
la division de la propiedad.
El problema es que la seora que me vendio este espacio no quiere firmar esta minuta
argumentando que ha pasado mucho tiempo y quiere devolverme el dinero que yo
inicialmente pague por el espacio que me vendio.
Primero que puedo hacer ante esto y segundo es ciero el tramite adicional que tengo que
hacer ante el municipio?
Gracias por la respuesta.
18 de febrero de 2016, 02:01

karina trinidad dijo...

buenos dias, para realizar un proceso de Inscripcin de Reglamento Interno e
Independizacin simultanea en la SUNARP , es necesario tener una habilitacin urbana?.
El predio esta registrado en la SUNARP como predio rural pero actualmente esta siendo
utilizado para el comercio. Es decir se puede realizar el proceso ya dicho antes sin una
habilitacion urbana y sin un cambio de uso?.
Gracias por la respuesta
18 de febrero de 2016, 12:06

herber p dijo...
Dr. Mamani: Una consulta:
en el plano y memoria descriptiva los lotes resultantes como se le denominan
lotes o sub lotes
Gracias por la respuesta
23 de febrero de 2016, 11:32

Annimo dijo...
Dr Mamani
Soy propietario de un inmueble de 250 m2 y quisiera subdivirlo... que condiciones mnimas
se debieran cumplirse en relacin a las dimensiones de la fachada y tamao del predio a
 subdividirse?
Agradecido anticipadamente vuestro comentario
2 de marzo de 2016, 18:56

Jacinto Mamani Arocutipa dijo...

Hola Sr. Anonimo, segn el Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE), el rea del lote
debe ser 90.00 m2., con un frente de 6.00 ml. Ahora bien, menores a estos se puede
realizar, pero con construccin, bajo el regimn de propiedad exclusiva y propiedad
comn o independizacin y copropiedad.Saludos.
4 de abril de 2016, 18:53

Jacinto Mamani Arocutipa dijo...

Hola Herber, puedes considerarlo como sublotes o el criterio que creas conveniente. Por
ejemplo, el lote matriz es Lote 5. Con la subdivisin se puede considerar Sub Lote 5-A y
Sub Lote 5-B. Saludos
4 de abril de 2016, 18:55

Jacinto Mamani Arocutipa dijo...

Hola Karina,
Segn el artculo 63 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, la
independizacin con reglamento interno es para rgimen de propiedad exclusiva y
propiedad comn o independizacin y copropiedad, lo que quiere decir que previamente
debe existir declaratoria de edificacin o se realice en conjunto. Y al realizarse una
declaratoria de edificacin, segn la Ley 29090 solo es para predios que tienen la calidad
de urbano, a menos que circunscribas con la Ley 27157, que son para edificaciones
antiguas (antes 1999).
Al parecer segn el predio que indicas es una isla rustica, te sugiero que efectes la
habilitacin urbana. Saludos.
4 de abril de 2016, 19:05

Jacinto Mamani Arocutipa dijo...

Hola Alex,
Para ser propietario de una parte de un predio inscrito. Es necesario realizar la
subdivisin; primero ante la Municipalidad del Sector y luego su inscripcin en la SUNARP.
Y luego la compraventa, que tambin puedes hacerlo en conjunto con la inscripcin de
subdivisin.
Respecto al contrato privado, habra que ver el contenido en especfico a que se refiere.
Si realmente es una compraventa de la parte del predio inscrito, aqu tendra que
requerirle la formalizacin del contrato en escritura pblica. Primero, va pacfica; y luego
al ser negativo el acuerdo, judicialmente. Con este instrumento pblico, puedes realizar
la subdivisin del predio.
Si el contrato de compraventa es de derechos y acciones, igual que el anterior, tienes que
solicitar su formalizacin. Y luego la particin del bien.
Saludos.
4 de abril de 2016, 19:17
J. Juan C Chavez dijo...
Dr. muy buenas noches tengo el agrado de dirigirme a Ud. ya que tengo un anticipo de
herencia pero el rea es de 60 m2 motivo por el cual no cumple con el mnima necesario
quisiera construir ah, que es lo que podra hacer ya que el rea otorgada no esta
construida agradesco su respuesta por anticipado
5 de abril de 2016, 20:05

Estela Vargas dijo...

Dr. Jacinto Mamani
le presento un caso, segn sucesin intestada dos hermanas son dueas de un predio; pero
resulta que una de las hermanas debe buena cantidad de dinero a la otra hermana y le
quiere pagar con una parte de su terreno que le corresponde, ante el municipio se hace la
subdivisin del predio, no necesariamente tiene que ser por la mitad? o necesariamente
debe existir una escritura publica donde se diga que esta cediendo su parte del terreno
por una deuda que se tiene, por que seria como una compra-venta, y el pago del alcabala
es altsimo y como se imaginara la hermana deudora no tiene ni para la leche....
aydeme, solicito de frente la subdivisin en dos partes, no importando as el rea de los
mismos....muchas gracias por su pronta respuesta.
11 de abril de 2016, 15:08

Evelyn Carrillo dijo...

Buenas noches: Necesito su ayuda, favor me recomiendan alguien que sepa de este tema.
Mi madre es titular de un terreno de 240 m2 (la cual 120 m2 existe una casa ya construida)
y me cedi la mitad del mismo para construir mi casa, ahora en.la actualidad quiero que
esa rea en la que construi est a la nombre mio claro con autorizacin de ella. Que tengo
que hacer.

Agradecera su consejo
12 de abril de 2016, 22:29

Jacinto Mamani Arocutipa dijo...

Hola J. Juan C. Chavez,
Te recomiendo que efectes la idependizacin de tu terreno bajo el rgimen de
independizacin y copropiedad o secciones de propiedad exclusiva y comn, segn la Ley
27157 y su Reglamento. Saludos.
14 de abril de 2016, 11:48

Jacinto Mamani Arocutipa dijo...

Hola Estela Vargas,
A ver si te entiendo bien, me dices que dos hermanas son propietarias de un predio por
haber adquirido por sucesin intestada verdad?. Y me dices que una de las hermanas debe
dinero a la otra y quiere otorgar su derecho a cambio de la deuda verdad?. Bueno en este
caso, por haberlo adquirido la propiedad por sucesin intestada se entiende que la
propiedad esta indivisa, o sea esta constituido por derecho y acciones. Te recomiendo que
se transfiera los derechos y acciones que le corresponde a la hermana deudora a la otra
por dacin en pago. Esto es posible siempre y cuando no se ha realizado la subdivisin de
la propiedad en la municipal y su inscripcin registral, de ser as, corresponde a una
 transferencia por dacin en pago de la parte material del predio independizado y
registrado. Saludos.
14 de abril de 2016, 11:57

Jacinto Mamani Arocutipa dijo...

Hola Evelyn Carrillo,
Si ya tienes fijada la parte de tu propiedad. Sugiero que se inicie el trmite de subdivisin
en la municipalidad y su posterior inscripcin en la SUNARP para la independizacin. Si
deseas puede contactarme conmigo, mi nmero de contacto es 968909096. La direccin
de mi estudio es en la Av. 2 de Mayo Nro. 177- Cercado de Tacna (oficina Interior),
preguntas por mi persona. Saludos.
14 de abril de 2016, 12:03

Sra. Rosario dijo...

Dr. Jacinto Mamani, buenas tardes, necesito su ayuda con relacin al requisito C del
artculo 60 del Reglamento de inscripciones del registro de predios. En mi caso la SUNARP
observa la resolucin de alcalda que aprueba la subdivisin del predio, ya que son cuatro
personas q tienen q firmar, dos ya firmaron y las otras dos se niegan a hacerlo pese a q ya
intent por todas la maneras posibles de convencerlos y por otro lado se encuentran en
otra ciudad distante a mi localidad.
Mi pregunta es, bajo q argumentos legales puedo solicitar o presionar a SUNARP para que
procedan con mi solicitud de subdivisin sin las firmas completas, muy agradecida.
15 de abril de 2016, 17:27

Jacinto Mamani Arocutipa dijo...

Estimada Sr. Rosario,
Lamento decirle que para realizar la modificacin del bien comn (predio en
copropiedad), se requiere la participacin de todos los copropietarios (Art. 971 del Cdigo
Civil).
Ademas, en casos similares el Tribunal Registral a indicado que es un acto de disposicin y
se requiere la participacin de todo los copropietarios.
Saludos.
18 de abril de 2016, 15:14

Annimo dijo...
Estimado Dr. Mamani buenas tardes, quiero susdividir un terreno que segn el nuevo Plan
de Desarrollo Urbano de la ciudad de Piura lo contempla como Residencial, cuando antes
estaba como Expansin Urbana, la pregunta es puedo subdividir en 3 lotes an cuando el
lote matriz no tiene los 10,000.00 metros como minimo?
18 de abril de 2016, 17:33

Joss Gmez dijo...

Estimado; Jacinto Mamani Arocotipa
Quiero consultar; Como se puede dividir un terreno de: 1019 M2 Entre cinco (5) herederos
declarados. Teniendo en cuenta que el causante dejo una casa que habitaba en favor de
 un hijo que comparta el mismo techo-vivienda y dio en vida a dos (2) De sus hijos sus
terrenos de 144 M2 Con linderos 9ML De frente y fondo por 16 ML. De derecha e izquierda.
Solo de palabra sin ningn papel escrito de por medio. Considerando tambin que existe
un pasaje de 4 ML.
Dos (2) de los herederos quieren acordar que los terrenos que no estn ocupados tambin
sean divididos en lotes de: 144 M2 (Como le explique anteriormente)
Mi consulta es si la divisin es en partes iguales o pueden acordar divisiones menores por
acuerdo mutuo. Adicionalmente yo soy nieto del causante quien me acobijo y crio desde
pequeo. Y tengo una habitacin en la casa que l hbito pero me estn exigiendo que la
desocupe y trate de habilitar el espacio que por herencia le corresponde a mi madre que
es heredera, El cual me corresponde. Tengo muchas dudad tal vez mi pregunta no sea muy
clara. Te llame por cel. Estabas en la universidad gracias por tu respuesta.
Atte.
Joss Gmez
22 de abril de 2016, 11:46

miguel mamani dijo...

Buen da Dr. Mamani

hace dos aos compre un terreno por derechos y acciones, y el ao pasado un arquitecto
me hizo unos planos de subdivisin para la municipalidad donde tambin se hizo una
memoria descriptiva de sub divisin de lote donde el LOTE MATRIZ es LOTE 6 y se ha
subdivido en 2 sub lotes 6A Y 6B . Actualmente tengo un inconveniente con la seora que
me vendi el terreno debido a que no me quiere firmar los documentos y planos porque
dice que el lote matriz no desaparece y q ella siempre ser el lote 6 y que si se divide en
dos yo sera el lote 6A le agradecera por favor me brinde una base legal especfica para
mi caso para poder leer y hacer comprender a la seora que vendi el terreno, tambin
quiero saber que implicancias tiene ante los Registros Pblicos ya que actualmente solo
cuento con mi copia literal.
gracias de antemano por su respuesta.
24 de abril de 2016, 20:18

Jacinto Mamani Arocutipa dijo...

Estimado Miguel,
Si en la escritura pblica se consigna el rea, linderos y medidas perimtricas que hacen
referencia al Lote 6A, el Lote 6A es de tu propiedad. Ahora bien, como escritura pblica
no puede acceder al registro sin que previamente se realice la independizacin - se
apertura partida registral para el Lote 6A- que ser a consecuencia de subdivisin de lotes
aprobada por parte de la Municipalidad del Sector. En la Seccin segunda del Libro VII del
Cdigo Civil y en el ttulo III de la seccin II del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios puedes encontrar lo referente a compraventa y su inscripcin registral. Saludos
26 de abril de 2016, 19:52

Jacinto Mamani Arocutipa dijo...

Estimado Joss Gmez,
Segn el artculo 660 del Cdigo Civil desde el momento de la muerte de una persona, los
bienes, derechos y obligaciones que constituyen la herencia se trasmiten a sus sucesores.
Lo que quiere decir que los herederos adquieren en copropiedad la masa hereditaria, al
respecto el artculo 974 del Cdigo Civil expresa: Hay copropiedad cuando un bien
pertenece por cuotas ideales a dos o ms personas.
Entendido esto, si no hay un documento donde se consigne la particin de propiedad, sea
este de comn acuerdo de los herederos o por testamento del causante, los 5 herederos
 declarados comparten la masa hereditaria en copropiedad. Y para extinguir esta
copropiedad se debe realizar la divisin y particin del bien comn, tal como lo establece
el artculo 992 del Cdigo Civil, que puede ser de comn acuerdo o en caso de desacuerdo
recurrir a la va judicial. Saludos.
26 de abril de 2016, 20:06

Jacinto Mamani Arocutipa dijo...

Sr. Anonimo,
Ruego que me remita a mi correo una copia del certificado de parmetros urbansticos y
edificatorios, que puede obterlo de la municipalidad del sector, para responde su
inquietud. Mi correo es jacintomamaniarocutipa@gmail.com. Saludos
26 de abril de 2016, 20:08

Fernando Mendoza dijo...

Sr Jacinto, una consulta, realice la compraventa ante notario de una parte de un terreno
urbano (predio matriz 400 m2, compre 160 m2), fue el ao 2010, recin ahora 2016 quiero
realizar la subdivisin en el municipio, por lo que hace 2 das saque la copia literal del
predio y hace 7 das fue inscrita un gravamen por hipoteca, puedo continuar con la
subdivisin?, la hipoteca afectara al rea que compre? teniendo en cuenta que la
compraventa se realizo el 2010, lo que ahora quiero es regularizar con el saneamiento del
rea subdividida. Por otro lado esa compraventa puedo elevarla ahora a escritura publica
ya que es requisito de SUNARP, ese documento puede ser con fecha anterior a la
subdivisin o necesariamente tiene que ser posterior. Mi correo es adajet1@hotmail.com.
Gracias y saludos
13 de julio de 2016, 09:38

Brusce Luis Ramos Ore dijo...

ESTIMADO Dr. MAMANI
UNA CONSULTA, EN LA COPIA LITERAL DEL PREDIO QUE REGISTRARON EN LA FECHA
25/07/81 NO FIGURAN LAS MEDIDAS PERIMETRICAS PERO SI LOS COLINDANTES Y AL REA
TOTAL. AHORA HICIMOS UN NUEVO LEVANTAMIENTO DEL TERRENO PARA PODER
CORREGIRLO Y NOS SALE CON UNA REA MAYOR DE 200m2.
LE LLEVAMOS AL NOTARIO Y NOS DICE QUE NO PUEDE PRECEDER COMO UNA RECTIFICACIN
REA POR NO TENER COMO ANTECEDENTE LAS MEDIDAS PERIMETRICAS. NOS DA LA OPCIN
DE PROCEDER COMO UNA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA, PERO SI EL TERRENO YA ESTA
REGISTRADO COMO PUEDO PROCEDER Dr.
le agradecera bastante por su respuesta. Mi correo es libra_15_4444@hotmail.com
18 de julio de 2016, 13:25

Pvel Zanabria Pastrana dijo...

Buenos das Dr. Jacinto:
En un terreno urbano de 2100,00 m2 se plantea una subdivisin tipo quinta de 9 sublotes
(cada uno con reas aproximadas entre 145 m2 y 200 m2) y un rea comn; pero en el
nuevo plan de Desarrollo Metropolitano de Arequipa, el lote Matriz tiene una zonificacin
RDA-2 (Residencial de Alta Densidad) donde el lote mnimo debe ser de 600,00 m2 con un
frente de 15 m.
Es posible subdividirlo como se plantea, o es necesario que todos los sublotes tengan el
 rea que manda la zonificacin (600 m2)?
Gracias por su Respuesta
21 de julio de 2016, 12:10

Rony levis dijo...

Sr Jacinto por consulta. ya me aprobaron la sudivicion de lote de municipio, ahora ya lo
presente a SUNARP y me dicen que no conincide las cordenas con COFOPRI Y SUNARP.que
debo hacer y cuanto drmorara. Arequipa . C. Colorado.
24 de julio de 2016, 11:56

Jacinto Mamani Arocutipa dijo...

Estimado Fernando Mendoza,
Respecto a tu duda, la hipoteca, como derecho real, persigue a la propiedad. Si la
propiedad se subdivide, la hipoteca le sigue. Respecto a la inscripcin de la escritura
pblica, esta si puede ser fecha anterior o posterior la subdivisin. Saludos.
25 de agosto de 2016, 15:26

Jacinto Mamani Arocutipa dijo...

Estimado Rony Levis,
Respecto la discrepancia de la informacin tcnica, te recomiendo que trabajes tu
subdivisin con la informacin del registro. Obtn el titulo archivado del predio o obtn el
polgono en digital. Saludos.
25 de agosto de 2016, 15:28

Jacinto Mamani Arocutipa dijo...

Estimado Pvel Zanabria Pastrana,
Una subdivisin tipo quinta y previa inscripcin de reglamento interno es lo que te
recomiendo para tu trmite. Saludos.
25 de agosto de 2016, 15:33

Jacinto Mamani Arocutipa dijo...

Estimado Luis Ramos,
La rectificacin de rea, linderos y medidas perimtricas es la mas usual para corregir el
rea. Si el notario no acepta, te sugiero que optes por la va judicial. La prescripcin
adquisitiva de dominio no es el camino viable. Saludos. Cualquier Duda mi correo es:
Jacinto_tj@hotmail.com