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LEGISLACIN CONSOLIDADA

Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se


aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitacin
Urbana.

Ministerio de Fomento
BOE nm. 261, de 31 de octubre de 2015
Referencia: BOE-A-2015-11723

TEXTO CONSOLIDADO
ltima modificacin: sin modificaciones

El artculo Uno, h) de la Ley 20/2014, de 29 de octubre, por la que se deleg en el


Gobierno la potestad de dictar diversos textos refundidos, en virtud de lo establecido en el
artculo 82 y siguientes de la Constitucin Espaola, autoriz al Gobierno para aprobar un
texto refundido en el que se integrasen, debidamente regularizadas, aclaradas y
armonizadas, la Ley de Suelo, aprobada por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de
junio, y los artculos 1 a 19, las disposiciones adicionales primera a cuarta, las disposiciones
transitorias primera y segunda y las disposiciones finales duodcima y decimoctava; as
como las disposiciones finales decimonovena y vigsima y la disposicin derogatoria, de la
Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitacin, regeneracin y renovacin urbanas. El plazo
para la realizacin de dicho texto era de doce meses a partir de la entrada en vigor de la
citada Ley 20/2014, que tuvo lugar el 31 de octubre de 2014.
Dicha tarea refundidora, que se afronta por medio de este texto legal, se plantea
bsicamente dos objetivos: de un lado aclarar, regularizar y armonizar la terminologa y el
contenido dispositivo de ambos textos legales, y de otro, estructurar y ordenar en una nica
disposicin general los preceptos de diferente naturaleza y alcance que contienen aqullos.
De este modo, el objetivo final se centra en evitar la dispersin de tales normas y el
fraccionamiento de las disposiciones que recogen la legislacin estatal en materia de suelo y
rehabilitacin, regeneracin y renovacin urbanas, excepcin hecha de la parte vigente del
Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley
sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana, que tiene una aplicacin supletoria salvo en
los territorios de las ciudades de Ceuta y Melilla y, en consecuencia, ha quedado fuera de la
delegacin legislativa por cuya virtud se dicta este real decreto legislativo.
De acuerdo con las disposiciones anteriormente indicadas se produce este texto
refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitacin Urbana, que prescinde en su ttulo de los
trminos regeneracin y renovacin urbanas, no slo para facilitar el conocimiento, manejo y
cita de la norma, sino, sobre todo, por considerar que el trmino rehabilitacin urbana
engloba, de manera comnmente admitida, tanto sta, como la regeneracin y renovacin
de los tejidos urbanos.
En su virtud, a propuesta de la Ministra de Fomento, de acuerdo con el Consejo de
Estado y previa deliberacin del Consejo de Ministros en su reunin del da 30 de octubre de
2015,

DISPONGO:

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Artculo nico. Aprobacin del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitacin Urbana.
Se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitacin Urbana.

Disposicin adicional nica. Remisiones normativas.


Las referencias normativas efectuadas en otras disposiciones al Real Decreto Legislativo
2/2008, de 20 de junio, por el que se aprob el texto refundido de la Ley de Suelo y a la Ley
8/2013, de 26 de junio, de rehabilitacin, regeneracin y renovacin urbanas, se entendern
efectuadas a los preceptos correspondientes del texto refundido que se aprueba.

Disposicin derogatoria nica. Derogacin normativa.


Quedan derogadas todas las disposiciones de igual o inferior rango que se opongan al
presente real decreto legislativo y al texto refundido que aprueba y, en particular, las
siguientes:
a) Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley de Suelo.
b) Los artculos 1 a 19, las disposiciones adicionales primera a cuarta, las disposiciones
transitorias primera y segunda y las disposiciones finales duodcima y decimoctava de la
Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitacin, regeneracin y renovacin urbanas, as como
las disposiciones finales decimonovena y vigsima de dicha ley, en la medida en que se
refieran a alguno de los preceptos que la presente disposicin deroga.

Disposicin final nica. Entrada en vigor.


El presente real decreto legislativo y el texto refundido que aprueba entrarn en vigor el
mismo da de su publicacin en el Boletn Oficial del Estado.
Dado en Madrid, el 30 de octubre de 2015.

FELIPE R.
La Ministra de Fomento,
ANA MARA PASTOR JULIN

TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE SUELO Y REHABILITACIN URBANA

TTULO PRELIMINAR
Disposiciones generales

Artculo 1. Objeto de esta ley.


Esta ley regula, para todo el territorio estatal, las condiciones bsicas que garantizan:
a) La igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes
constitucionales, relacionados con el suelo.
b) Un desarrollo sostenible, competitivo y eficiente del medio urbano, mediante el
impulso y el fomento de las actuaciones que conducen a la rehabilitacin de los edificios y a
la regeneracin y renovacin de los tejidos urbanos existentes, cuando sean necesarias para
asegurar a los ciudadanos una adecuada calidad de vida y la efectividad de su derecho a
disfrutar de una vivienda digna y adecuada.
Asimismo, establece esta ley las bases econmicas y medioambientales del rgimen
jurdico del suelo, su valoracin y la responsabilidad patrimonial de las Administraciones
Pblicas en la materia.

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Artculo 2. Definiciones.
A los efectos de lo dispuesto en esta ley, y siempre que de la legislacin especficamente
aplicable no resulte otra definicin ms pormenorizada, los conceptos incluidos en este
artculo sern interpretados y aplicados con el significado y el alcance siguientes:
1. Actuaciones sobre el medio urbano: las que tienen por objeto realizar obras de
rehabilitacin edificatoria, cuando existan situaciones de insuficiencia o degradacin de los
requisitos bsicos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad de las edificaciones, y las de
regeneracin y renovacin urbanas cuando afecten, tanto a edificios, como a tejidos
urbanos, pudiendo llegar a incluir obras de nueva edificacin en sustitucin de edificios
previamente demolidos. Las actuaciones de regeneracin y renovacin urbanas tendrn,
adems, carcter integrado, cuando articulen medidas sociales, ambientales y econmicas
enmarcadas en una estrategia administrativa global y unitaria.
A todas ellas les ser de aplicacin el rgimen estatutario bsico de deberes y cargas
que les correspondan, de conformidad con la actuacin de transformacin urbanstica o
edificatoria que comporten, a tenor de lo dispuesto en el artculo 7.
2. Infravivienda: la edificacin, o parte de ella, destinada a vivienda, que no rene las
condiciones mnimas exigidas de conformidad con la legislacin aplicable. En todo caso, se
entender que no renen dichas condiciones las viviendas que incumplan los requisitos de
superficie, nmero, dimensin y caractersticas de las piezas habitables, las que presenten
deficiencias graves en sus dotaciones e instalaciones bsicas y las que no cumplan los
requisitos mnimos de seguridad, accesibilidad universal y habitabilidad exigibles a la
edificacin.
3. Residencia habitual: la que constituya el domicilio de la persona que la ocupa durante
un perodo superior a 183 das al ao.
4. Coste de reposicin de una construccin o edificacin: el valor actual de construccin
de un inmueble de nueva planta, equivalente al original en relacin con las caractersticas
constructivas y la superficie til, realizado con las condiciones necesarias para que su
ocupacin sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente destinado
al uso que le sea propio.
5. Ajustes razonables: las medidas de adecuacin de un edificio para facilitar la
accesibilidad universal de forma eficaz, segura y prctica, y sin que supongan una carga
desproporcionada. Para determinar si una carga es o no proporcionada se tendrn en cuenta
los costes de la medida, los efectos discriminatorios que su no adopcin podra representar,
la estructura y caractersticas de la persona o entidad que haya de ponerla en prctica y la
posibilidad que tengan aqullas de obtener financiacin oficial o cualquier otra ayuda. Se
entender que la carga es desproporcionada, en los edificios constituidos en rgimen de
propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando
las ayudas pblicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades
ordinarias de gastos comunes.
6. Edificio de tipologa residencial de vivienda colectiva: el compuesto por ms de una
vivienda, sin perjuicio de que pueda contener, de manera simultnea, otros usos distintos del
residencial. Con carcter asimilado se entiende incluida en esta tipologa, el edificio
destinado a ser ocupado o habitado por un grupo de personas que, sin constituir ncleo
familiar, compartan servicios y se sometan a un rgimen comn, tales como hoteles o
residencias.

Artculo 3. Principio de desarrollo territorial y urbano sostenible.


1. Las polticas pblicas relativas a la regulacin, ordenacin, ocupacin, transformacin
y uso del suelo tienen como fin comn la utilizacin de este recurso conforme al inters
general y segn el principio de desarrollo sostenible, sin perjuicio de los fines especficos
que les atribuyan las Leyes.
2. En virtud del principio de desarrollo sostenible, las polticas a que se refiere el
apartado anterior deben propiciar el uso racional de los recursos naturales armonizando los
requerimientos de la economa, el empleo, la cohesin social, la igualdad de trato y de
oportunidades, la salud y la seguridad de las personas y la proteccin del medio ambiente,
contribuyendo en particular a:

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a) La eficacia de las medidas de conservacin y mejora de la naturaleza, la flora y la


fauna y de la proteccin del patrimonio cultural y del paisaje.
b) La proteccin, adecuada a su carcter, del medio rural y la preservacin de los valores
del suelo innecesario o inidneo para atender las necesidades de transformacin
urbanstica.
c) La prevencin adecuada de riesgos y peligros para la seguridad y la salud pblicas y
la eliminacin efectiva de las perturbaciones de ambas.
d) La prevencin y minimizacin, en la mayor medida posible, de la contaminacin del
aire, el agua, el suelo y el subsuelo.
3. Los poderes pblicos formularn y desarrollarn, en el medio urbano, las polticas de
su respectiva competencia, de acuerdo con los principios de competitividad y sostenibilidad
econmica, social y medioambiental, cohesin territorial, eficiencia energtica y complejidad
funcional, procurando que, est suficientemente dotado, y que el suelo se ocupe de manera
eficiente, combinando los usos de forma funcional. En particular:
a) Posibilitarn el uso residencial en viviendas constitutivas de domicilio habitual en un
contexto urbano seguro, salubre, accesible universalmente, de calidad adecuada e integrado
socialmente, provisto del equipamiento, los servicios, los materiales y productos que
eliminen o, en todo caso, minimicen, por aplicacin de la mejor tecnologa disponible en el
mercado a precio razonable, las emisiones contaminantes y de gases de efecto invernadero,
el consumo de agua, energa y la produccin de residuos, y mejoren su gestin.
b) Favorecern y fomentarn la dinamizacin econmica y social y la adaptacin, la
rehabilitacin y la ocupacin de las viviendas vacas o en desuso.
c) Mejorarn la calidad y la funcionalidad de las dotaciones, infraestructuras y espacios
pblicos al servicio de todos los ciudadanos y fomentarn unos servicios generales ms
eficientes econmica y ambientalmente.
d) Favorecern, con las infraestructuras, dotaciones, equipamientos y servicios que sean
precisos, la localizacin de actividades econmicas generadoras de empleo estable,
especialmente aqullas que faciliten el desarrollo de la investigacin cientfica y de nuevas
tecnologas, mejorando los tejidos productivos, por medio de una gestin inteligente.
e) Garantizarn el acceso universal de los ciudadanos, de acuerdo con los
requerimientos legales mnimos, a los edificios de uso privado y pblico y a las
infraestructuras, dotaciones, equipamientos, transportes y servicios.
f) Garantizarn la movilidad en coste y tiempo razonable, la cual se basar en un
adecuado equilibrio entre todos los sistemas de transporte, que, no obstante, otorgue
preferencia al transporte pblico y colectivo y potencie los desplazamientos peatonales y en
bicicleta.
g) Integrarn en el tejido urbano cuantos usos resulten compatibles con la funcin
residencial, para contribuir al equilibrio de las ciudades y de los ncleos residenciales,
favoreciendo la diversidad de usos, la aproximacin de los servicios, las dotaciones y los
equipamientos a la comunidad residente, as como la cohesin y la integracin social.
h) Fomentarn la proteccin de la atmsfera y el uso de materiales, productos y
tecnologas limpias que reduzcan las emisiones contaminantes y de gases de efecto
invernadero del sector de la construccin, as como de materiales reutilizados y reciclados
que contribuyan a mejorar la eficiencia en el uso de los recursos. Tambin prevendrn y, en
todo caso, minimizarn en la mayor medida posible, por aplicacin de todos los sistemas y
procedimientos legalmente previstos, los impactos negativos de los residuos urbanos y de la
contaminacin acstica.
i) Priorizarn las energas renovables frente a la utilizacin de fuentes de energa fsil y
combatirn la pobreza energtica, fomentando el ahorro energtico y el uso eficiente de los
recursos y de la energa, preferentemente de generacin propia.
j) Valorarn, en su caso, la perspectiva turstica, y permitirn y mejorarn el uso turstico
responsable.
k) Favorecern la puesta en valor del patrimonio urbanizado y edificado con valor
histrico o cultural.
l) Contribuirn a un uso racional del agua, fomentando una cultura de eficiencia en el uso
de los recursos hdricos, basada en el ahorro y en la reutilizacin.

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La persecucin de estos fines se adaptar a las peculiaridades que resulten del modelo
territorial adoptado en cada caso por los poderes pblicos competentes en materia de
ordenacin territorial y urbanstica.
4. Los poderes pblicos promovern las condiciones para que los derechos y deberes de
los ciudadanos establecidos en los artculos siguientes sean reales y efectivos, adoptando
las medidas de ordenacin territorial y urbanstica que procedan para asegurar un resultado
equilibrado, favoreciendo o conteniendo, segn proceda, los procesos de ocupacin y
transformacin del suelo.
El suelo vinculado a un uso residencial por la ordenacin territorial y urbanstica est al
servicio de la efectividad del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, en los
trminos que disponga la legislacin en la materia.

Artculo 4. Ordenacin del territorio y ordenacin urbanstica.


1. La ordenacin territorial y la urbanstica son funciones pblicas no susceptibles de
transaccin que organizan y definen el uso del territorio y del suelo de acuerdo con el inters
general, determinando las facultades y deberes del derecho de propiedad del suelo
conforme al destino de ste. Esta determinacin no confiere derecho a exigir indemnizacin,
salvo en los casos expresamente establecidos en las leyes.
El ejercicio de la potestad de ordenacin territorial y urbanstica deber ser motivado,
con expresin de los intereses generales a que sirve.
2. La legislacin sobre la ordenacin territorial y urbanstica garantizar:
a) La direccin y el control por las Administraciones Pblicas competentes del proceso
urbanstico en sus fases de ocupacin, urbanizacin, construccin o edificacin y utilizacin
del suelo por cualesquiera sujetos, pblicos y privados.
b) La participacin de la comunidad en las plusvalas generadas por la accin de los
entes pblicos en los trminos previstos por esta ley y las dems que sean de aplicacin.
c) El derecho a la informacin de los ciudadanos y de las entidades representativas de
los intereses afectados por los procesos urbansticos, as como la participacin ciudadana en
la ordenacin y gestin urbansticas.
3. La gestin pblica urbanstica y de las polticas de suelo fomentar la participacin
privada.
4. Las Administraciones Pblicas adoptarn medidas que aseguren la realizacin de las
obras de conservacin, y la ejecucin de actuaciones de rehabilitacin edificatoria, de
regeneracin y renovacin urbanas que sean precisas y, en su caso, formularn y ejecutarn
los instrumentos que las establezcan, cuando existan situaciones de insuficiencia o
degradacin de los requisitos bsicos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad de las
edificaciones; obsolescencia o vulnerabilidad de barrios, de mbitos, o de conjuntos urbanos
homogneos; o situaciones graves de pobreza energtica. Sern prioritarias, en tales casos,
las medidas que procedan para eliminar situaciones de infravivienda, para garantizar la
seguridad, salubridad, habitabilidad y accesibilidad universal y un uso racional de la energa,
as como aquellas que, con tales objetivos, partan bien de la iniciativa de los propios
particulares incluidos en el mbito, bien de una amplia participacin de los mismos en ella.

TTULO I
Condiciones bsicas de la igualdad en los derechos y deberes constitucionales
de los ciudadanos

CAPTULO I
Estatuto bsico del ciudadano

Artculo 5. Derechos del ciudadano.


Todos los ciudadanos tienen derecho a:

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a) Disfrutar de una vivienda digna, adecuada y accesible, concebida con arreglo al


principio de diseo para todas las personas, que constituya su domicilio libre de ruido u otras
inmisiones contaminantes de cualquier tipo que superen los lmites mximos admitidos por la
legislacin aplicable y en un medio ambiente y un paisaje adecuados.
b) Acceder, en condiciones no discriminatorias y de accesibilidad universal, a la
utilizacin de las dotaciones pblicas y los equipamientos colectivos abiertos al uso pblico,
de acuerdo con la legislacin reguladora de la actividad de que se trate.
c) Acceder a la informacin de que dispongan las Administraciones Pblicas sobre la
ordenacin del territorio, la ordenacin urbanstica y su evaluacin ambiental, as como
obtener copia o certificacin de las disposiciones o actos administrativos adoptados, en los
trminos dispuestos por su legislacin reguladora.
d) Ser informados por la Administracin competente, de forma completa, por escrito y en
plazo razonable, del rgimen y las condiciones urbansticas aplicables a una finca
determinada, en los trminos dispuestos por su legislacin reguladora.
e) Participar efectivamente en los procedimientos de elaboracin y aprobacin de
cualesquiera instrumentos de ordenacin del territorio o de ordenacin y ejecucin
urbansticas y de su evaluacin ambiental mediante la formulacin de alegaciones,
observaciones, propuestas, reclamaciones y quejas y a obtener de la Administracin una
respuesta motivada, conforme a la legislacin reguladora del rgimen jurdico de dicha
Administracin y del procedimiento de que se trate.
f) Ejercer la accin pblica para hacer respetar las determinaciones de la ordenacin
territorial y urbanstica, as como las decisiones resultantes de los procedimientos de
evaluacin ambiental de los instrumentos que las contienen y de los proyectos para su
ejecucin, en los trminos dispuestos por su legislacin reguladora.

Artculo 6. Deberes del ciudadano.


Todos los ciudadanos tienen el deber de:
a) Respetar y contribuir a preservar el medio ambiente y el paisaje natural abstenindose
de realizar actuaciones que contaminen el aire, el agua, el suelo y el subsuelo o no
permitidas por la legislacin en la materia.
b) Cumplir los requisitos y condiciones a que la legislacin sujete las actividades
molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, as como emplear en ellas en cada momento las
mejores tcnicas disponibles conforme a la normativa aplicable, encaminadas a eliminar o
reducir los efectos negativos sealados.
c) Respetar y hacer un uso racional y adecuado, acorde en todo caso con sus
caractersticas, funcin y capacidad de servicio, de los bienes de dominio pblico y de las
infraestructuras y los servicios urbanos.
d) Respetar y contribuir a preservar el paisaje urbano y el patrimonio arquitectnico y
cultural abstenindose en todo caso de realizar cualquier acto o desarrollar cualquier
actividad no permitidos.

CAPTULO II
Estatuto bsico de la iniciativa y la participacin en la actividad urbanstica

Artculo 7. Actuaciones de transformacin urbanstica y actuaciones edificatorias.


1. A efectos de esta ley, se entiende por actuaciones de transformacin urbanstica:
a) Las actuaciones de urbanizacin, que incluyen:
1) Las de nueva urbanizacin, que suponen el paso de un mbito de suelo de la
situacin de suelo rural a la de urbanizado para crear, junto con las correspondientes
infraestructuras y dotaciones pblicas, una o ms parcelas aptas para la edificacin o uso
independiente y conectadas funcionalmente con la red de los servicios exigidos por la
ordenacin territorial y urbanstica.
2) Las que tengan por objeto reformar o renovar la urbanizacin de un mbito de suelo
urbanizado, en los mismos trminos establecidos en el prrafo anterior.

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b) Las actuaciones de dotacin, considerando como tales las que tengan por objeto
incrementar las dotaciones pblicas de un mbito de suelo urbanizado para reajustar su
proporcin con la mayor edificabilidad o densidad o con los nuevos usos asignados en la
ordenacin urbanstica a una o ms parcelas del mbito y no requieran la reforma o
renovacin de la urbanizacin de ste.
2. Siempre que no concurran las condiciones establecidas en el apartado anterior, y a los
solos efectos de lo dispuesto por esta ley, se entiende por actuaciones edificatorias, incluso
cuando requieran obras complementarias de urbanizacin:
a) Las de nueva edificacin y de sustitucin de la edificacin existente.
b) Las de rehabilitacin edificatoria, entendiendo por tales la realizacin de las obras y
trabajos de mantenimiento o intervencin en los edificios existentes, sus instalaciones y
espacios comunes, en los trminos dispuestos por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de
Ordenacin de la Edificacin.
3. A las actuaciones sobre ncleos tradicionales legalmente asentados en el medio rural
les ser de aplicacin lo dispuesto en los apartados anteriores, de conformidad con la
naturaleza que les atribuya su propia legislacin, en atencin a sus peculiaridades
especficas.
4. A los solos efectos de lo dispuesto en esta ley, las actuaciones de urbanizacin se
entienden iniciadas en el momento en que, una vez aprobados y eficaces todos los
instrumentos de ordenacin y ejecucin que requiera la legislacin sobre ordenacin
territorial y urbanstica para legitimar las obras de urbanizacin, empiece la ejecucin
material de stas. La iniciacin se presumir cuando exista acta administrativa o notarial que
d fe del comienzo de las obras. La caducidad de cualquiera de los instrumentos
mencionados restituye, a los efectos de esta ley, el suelo a la situacin en que se hallaba al
inicio de la actuacin.
La terminacin de las actuaciones de urbanizacin se producir cuando concluyan las
obras urbanizadoras de conformidad con los instrumentos que las legitiman, habindose
cumplido los deberes y levantado las cargas correspondientes. La terminacin se presumir
a la recepcin de las obras por la Administracin o, en su defecto, al trmino del plazo en
que debiera haberse producido la recepcin desde su solicitud acompaada de certificacin
expedida por la direccin tcnica de las obras.

Artculo 8. Iniciativa pblica y privada en las actuaciones de transformacin urbanstica y en


las edificatorias.
1. La iniciativa para proponer la ordenacin de las actuaciones de transformacin
urbanstica y las edificatorias podr partir de las Administraciones Pblicas, las entidades
pblicas adscritas o dependientes de las mismas y, en las condiciones dispuestas por la ley
aplicable, los propietarios.
Cuando se trate de actuaciones sobre el medio urbano, la iniciativa en la ordenacin de
las actuaciones podr partir, adems, de las comunidades y agrupaciones de comunidades
de propietarios, las cooperativas de vivienda constituidas al efecto, los propietarios de
construcciones, edificaciones y fincas urbanas, los titulares de derechos reales o de
aprovechamiento, y las empresas, entidades o sociedades que intervengan en nombre de
cualesquiera de los sujetos anteriores. Todos ellos sern considerados propietarios a los
efectos de ejercer dicha iniciativa.
2. Los particulares, sean o no propietarios, debern contribuir, en los trminos
establecidos en las leyes, a la accin urbanstica de los entes pblicos, a los que
corresponder, en todo caso, la direccin del proceso, tanto en los supuestos de iniciativa
pblica, como privada.

Artculo 9. Participacin pblica y privada en las actuaciones de transformacin urbanstica


y en las edificatorias.
1. Las Administraciones Pblicas podrn utilizar, para el desarrollo de la actividad de
ejecucin de las actuaciones, todas las modalidades de gestin directa e indirecta admitidas

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por la legislacin de rgimen jurdico, de contratacin de las Administraciones Pblicas, de


rgimen local y de ordenacin territorial y urbanstica.
2. En los supuestos de ejecucin de las actuaciones a que se refiere este captulo
mediante procedimientos de iniciativa pblica, podrn participar, tanto los propietarios de los
terrenos, como los particulares que no ostenten dicha propiedad, en las condiciones
dispuestas por la legislacin aplicable. Dicha legislacin garantizar que el ejercicio de la
libre empresa se sujete a los principios de transparencia, publicidad y concurrencia.
3. En las actuaciones de iniciativa pblica en el medio urbano, la Administracin
resolver si ejecuta las obras directamente o si procede a su adjudicacin por medio de la
convocatoria de un concurso pblico, en cuyo caso, las bases determinarn los criterios
aplicables para su adjudicacin y el porcentaje mnimo de techo edificado que se atribuir a
los propietarios del inmueble objeto de la sustitucin forzosa, en rgimen de propiedad
horizontal. En dichos concursos podrn presentar ofertas cualesquiera personas fsicas o
jurdicas, interesadas en asumir la gestin de la actuacin, incluyendo los propietarios que
formen parte del correspondiente mbito. A tales efectos, stos debern constituir
previamente una asociacin administrativa que se regir por lo dispuesto en la legislacin de
ordenacin territorial y urbanstica, en relacin con las Entidades Urbansticas de
Conservacin. La adjudicacin del concurso tendr en cuenta, con carcter preferente,
aquellas alternativas u ofertas que propongan trminos adecuadamente ventajosos para los
propietarios afectados, salvo en el caso de incumplimiento de la funcin social de la
propiedad o de los plazos establecidos para su ejecucin, estableciendo incentivos,
atrayendo inversin y ofreciendo garantas o posibilidades de colaboracin con los mismos; y
aquellas que produzcan un mayor beneficio para la colectividad en su conjunto y propongan
obras de eliminacin de las situaciones de infravivienda, de cumplimiento del deber legal de
conservacin, de garanta de la accesibilidad universal, o de mejora de la eficiencia
energtica.
Asimismo podrn suscribirse convenios de colaboracin entre las Administraciones
Pblicas y las entidades pblicas adscritas o dependientes de las mismas, que tengan como
objeto, entre otros, conceder la ejecucin a un Consorcio previamente creado, o a una
sociedad de capital mixto de duracin limitada, o por tiempo indefinido, en la que las
Administraciones Pblicas ostentarn la participacin mayoritaria y ejercern, en todo caso,
el control efectivo, o la posicin decisiva en su funcionamiento.
4. En la ejecucin de las actuaciones sobre el medio urbano, adems de las
Administraciones Pblicas competentes y las entidades pblicas adscritas o dependientes de
las mismas, podrn participar.
a) las comunidades y agrupaciones de comunidades de propietarios,
b) las cooperativas de viviendas,
c) los propietarios de construcciones, edificaciones y fincas urbanas y los titulares de
derechos reales o de aprovechamiento,
d) las empresas, entidades o sociedades que intervengan por cualquier ttulo en dichas
operaciones y
e) las asociaciones administrativas que se constituyan de acuerdo con lo previsto en la
legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica o, en su defecto, por el artculo siguiente.
5. Todos los sujetos referidos en el apartado anterior, podrn, de acuerdo con su propia
naturaleza:
a) Actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurdica para todas las
operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento del deber de
conservacin, as como con la participacin en la ejecucin de actuaciones de rehabilitacin
y en las de regeneracin y renovacin urbanas que correspondan. A tal efecto podrn
elaborar, por propia iniciativa o por encargo del responsable de la gestin de la actuacin de
que se trate, los correspondientes planes o proyectos de gestin correspondientes a la
actuacin.
b) Constituirse en asociaciones administrativas para participar en los concursos pblicos
que la Administracin convoque a los efectos de adjudicar la ejecucin de las obras
correspondientes, como fiduciarias con pleno poder dispositivo sobre los elementos
comunes del correspondiente edificio o complejo inmobiliario y las fincas pertenecientes a

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los propietarios miembros de aqullas, sin ms limitaciones que las establecidas en sus
correspondientes estatutos.
c) Asumir, por s mismos o en asociacin con otros sujetos, pblicos o privados,
intervinientes, la gestin de las obras.
d) Constituir un fondo de conservacin y de rehabilitacin, que se nutrir con
aportaciones especficas de los propietarios a tal fin y con el que podrn cubrirse impagos de
las cuotas de contribucin a las obras correspondientes.
e) Ser beneficiarios directos de cualesquiera medidas de fomento establecidas por los
poderes pblicos, as como perceptoras y gestoras de las ayudas otorgadas a los
propietarios de fincas.
f) Otorgar escrituras pblicas de modificacin del rgimen de propiedad horizontal, tanto
en lo relativo a los elementos comunes como a las fincas de uso privativo, a fin de acomodar
este rgimen a los resultados de las obras de rehabilitacin edificatoria y de regeneracin y
renovacin urbanas en cuya gestin participen o que directamente lleven a cabo.
g) Ser beneficiarios de la expropiacin de aquellas partes de pisos o locales de edificios,
destinados predominantemente a uso de vivienda y constituidos en rgimen de propiedad
horizontal, que sean indispensables para instalar los servicios comunes que haya previsto la
Administracin en planes, delimitacin de mbitos y rdenes de ejecucin, por resultar
inviable, tcnica o econmicamente cualquier otra solucin y siempre que quede garantizado
el respeto de la superficie mnima y los estndares exigidos para locales, viviendas y
espacios comunes de los edificios.
h) Solicitar crditos con el objeto de obtener financiacin para las obras de conservacin
y las actuaciones reguladas por esta ley.
6. La participacin en la ejecucin de las actuaciones sobre el medio urbano se
producir, siempre que sea posible, en un rgimen de equidistribucin de cargas y
beneficios.
7. Tanto los propietarios, en los casos de reconocimiento de la iniciativa privada para la
transformacin urbanstica o la actuacin edificatoria del mbito de que se trate, como los
particulares, sean o no propietarios, en los casos de iniciativa pblica en los que se haya
adjudicado formalmente la participacin privada, podrn redactar y presentar a tramitacin
los instrumentos de ordenacin y gestin precisos, segn la legislacin aplicable. A tal
efecto, previa autorizacin de la Administracin urbanstica competente, tendrn derecho a
que se les faciliten, por parte de los Organismos Pblicos, cuantos elementos informativos
precisen para llevar a cabo su redaccin, y a efectuar en fincas particulares las ocupaciones
necesarias para la redaccin del instrumento con arreglo a la Ley de Expropiacin Forzosa.
8. Los convenios o negocios jurdicos que el promotor de la actuacin celebre con la
Administracin correspondiente, no podrn establecer obligaciones o prestaciones
adicionales ni ms gravosas que las que procedan legalmente, en perjuicio de los
propietarios afectados. La clusula que contravenga estas reglas ser nula de pleno
Derecho.

Artculo 10. Asociaciones administrativas.


1. Las asociaciones administrativas a que se refiere el apartado 4, letra e) del artculo
anterior tendrn personalidad jurdica propia y naturaleza administrativa, y se regirn por sus
estatutos y por lo dispuesto en este artculo, con independencia de las dems reglas
procedimentales especficas que provengan de la legislacin de ordenacin territorial y
urbanstica. Dependern de la Administracin urbanstica actuante, a quin competer la
aprobacin de sus estatutos, a partir de cuyo momento adquirirn la personalidad jurdica.
2. Los acuerdos de estas asociaciones se adoptarn por mayora simple de cuotas de
participacin, salvo que en los estatutos o en otras normas se establezca un qurum
especial para determinados supuestos. Dichos acuerdos podrn impugnarse en alzada ante
la Administracin urbanstica actuante.
3. La disolucin de las asociaciones referidas en este artculo se producir por el
cumplimiento de los fines para los que fueron creadas y requerir, en todo caso, acuerdo de
la Administracin urbanstica actuante. No obstante, no proceder la aprobacin de la
disolucin de la entidad mientras no conste el cumplimiento de las obligaciones que queden
pendientes.

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CAPTULO III
Estatuto jurdico de la propiedad del suelo

Artculo 11. Rgimen urbanstico del derecho de propiedad del suelo.


1. El rgimen urbanstico de la propiedad del suelo es estatutario y resulta de su
vinculacin a concretos destinos, en los trminos dispuestos por la legislacin sobre
ordenacin territorial y urbanstica.
2. La previsin de edificabilidad por la ordenacin territorial y urbanstica, por s misma,
no la integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo. La patrimonializacin de la
edificabilidad se produce nicamente con su realizacin efectiva y est condicionada en todo
caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del rgimen
que corresponda, en los trminos dispuestos por la legislacin sobre ordenacin territorial y
urbanstica.
3. Todo acto de edificacin requerir del acto de conformidad, aprobacin o autorizacin
administrativa que sea preceptivo, segn la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica,
debiendo ser motivada su denegacin. En ningn caso podrn entenderse adquiridas por
silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenacin territorial o
urbanstica.
4. Con independencia de lo establecido en el apartado anterior, sern expresos, con
silencio administrativo negativo, los actos que autoricen:
a) Movimientos de tierras, explanaciones, parcelaciones, segregaciones u otros actos de
divisin de fincas en cualquier clase de suelo, cuando no formen parte de un proyecto de
reparcelacin.
b) Las obras de edificacin, construccin e implantacin de instalaciones de nueva
planta.
c) La ubicacin de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales o
permanentes.
d) La tala de masas arbreas o de vegetacin arbustiva en terrenos incorporados a
procesos de transformacin urbanstica y, en todo caso, cuando dicha tala se derive de la
legislacin de proteccin del domino pblico.
5. Cuando la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica aplicable sujete la primera
ocupacin o utilizacin de las edificaciones a un rgimen de comunicacin previa o de
declaracin responsable, y de dichos procedimientos no resulte que la edificacin cumple los
requisitos necesarios para el destino al uso previsto, la Administracin a la que se realice la
comunicacin deber adoptar las medidas necesarias para el cese de la ocupacin o
utilizacin comunicada. Si no adopta dichas medidas en el plazo de seis meses, ser
responsable de los perjuicios que puedan ocasionarse a terceros de buena fe por la omisin
de tales medidas. La Administracin podr repercutir en el sujeto obligado a la presentacin
de la comunicacin previa o declaracin responsable el importe de tales perjuicios.
Tanto la prctica de la comunicacin previa a la Administracin competente, como las
medidas de restablecimiento de la legalidad urbanstica que aquella pudiera adoptar en
relacin con el acto comunicado, debern hacerse constar en el Registro de la Propiedad, en
los trminos establecidos por la legislacin hipotecaria y por esta ley.

Artculo 12. Contenido del derecho de propiedad del suelo: facultades.


1. El derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de uso, disfrute y
explotacin del mismo conforme al estado, clasificacin, caractersticas objetivas y destino
que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislacin en materia de ordenacin
territorial y urbanstica aplicable por razn de las caractersticas y situacin del bien.
Comprende asimismo la facultad de disposicin, siempre que su ejercicio no infrinja el
rgimen de formacin de fincas y parcelas y de relacin entre ellas establecido en el artculo
26.
2. Las facultades del propietario alcanzan al vuelo y al subsuelo hasta donde determinen
los instrumentos de ordenacin urbanstica, de conformidad con las leyes aplicables y con
las limitaciones y servidumbres que requiera la proteccin del dominio pblico.

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Artculo 13. Contenido del derecho de propiedad del suelo en situacin rural: facultades.
1. En el suelo en situacin rural a que se refiere el artculo 21.2,a), las facultades del
derecho de propiedad incluyen las de usar, disfrutar y disponer de los terrenos de
conformidad con su naturaleza, debiendo dedicarse, dentro de los lmites que dispongan las
leyes y la ordenacin territorial y urbanstica, al uso agrcola, ganadero, forestal, cinegtico o
cualquier otro vinculado a la utilizacin racional de los recursos naturales.
La utilizacin de los terrenos con valores ambientales, culturales, histricos,
arqueolgicos, cientficos y paisajsticos que sean objeto de proteccin por la legislacin
aplicable, quedar siempre sometida a la preservacin de dichos valores, y comprender
nicamente los actos de alteracin del estado natural de los terrenos que aquella legislacin
expresamente autorice.
Con carcter excepcional y por el procedimiento y con las condiciones previstas en la
legislacin de ordenacin territorial y urbanstica, podrn legitimarse actos y usos especficos
que sean de inters pblico o social, que contribuyan a la ordenacin y el desarrollo rurales,
o que hayan de emplazarse en el medio rural.
2. En el suelo en situacin rural para el que los instrumentos de ordenacin territorial y
urbanstica prevean o permitan su paso a la situacin de suelo urbanizado las facultades del
derecho de propiedad incluyen las siguientes:
a) El derecho de consulta a las Administraciones competentes, sobre los criterios y
previsiones de la ordenacin urbanstica, de los planes y proyectos sectoriales, y de las
obras que habrn de realizar para asegurar la conexin de la urbanizacin con las redes
generales de servicios y, en su caso, las de ampliacin y reforzamiento de las existentes
fuera de la actuacin.
La legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica fijar el plazo mximo de
contestacin de la consulta, que no podr exceder de tres meses, salvo que una norma con
rango de ley establezca uno mayor, as como los efectos que se sigan de ella. En todo caso,
la alteracin de los criterios y las previsiones facilitados en la contestacin, dentro del plazo
en el que sta surta efectos, podr dar derecho a la indemnizacin de los gastos en que se
haya incurrido por la elaboracin de proyectos necesarios que resulten intiles, en los
trminos del rgimen general de la responsabilidad patrimonial de las Administraciones
Pblicas.
b) El derecho de elaborar y presentar el instrumento de ordenacin que corresponda,
cuando la Administracin no se haya reservado la iniciativa pblica de la ordenacin y
ejecucin.
c) El derecho a participar en la ejecucin de las actuaciones de nueva urbanizacin, en
un rgimen de equitativa distribucin de beneficios y cargas entre todos los propietarios
afectados en proporcin a su aportacin.
Para ejercer esta facultad, o para ratificarse en ella, si la hubiera ejercido antes, el
propietario dispondr del plazo que fije la legislacin sobre ordenacin territorial y
urbanstica, que no podr ser inferior a un mes ni contarse desde un momento anterior a
aqul en que pueda conocer el alcance de las cargas de la actuacin y los criterios de su
distribucin entre los afectados.
d) La realizacin de usos y obras de carcter provisional que se autoricen por no estar
expresamente prohibidos por la legislacin territorial y urbanstica, o la sectorial y sean
compatibles con la ordenacin urbanstica. Estos usos y obras debern cesar y, en todo
caso, ser demolidas las obras, sin derecho a indemnizacin alguna, cuando as lo acuerde la
Administracin urbanstica.
La eficacia de las autorizaciones correspondientes, bajo las indicadas condiciones
expresamente aceptadas por sus destinatarios, quedar supeditada a su constancia en el
Registro de la Propiedad de conformidad con la legislacin hipotecaria.
El arrendamiento y el derecho de superficie de los terrenos a que se refiere este
apartado, o de las construcciones provisionales que se levanten en ellos, estarn excluidos
del rgimen especial de arrendamientos rsticos y urbanos, y, en todo caso, finalizarn
automticamente con la orden de la Administracin urbanstica acordando la demolicin o
desalojo para ejecutar los proyectos de urbanizacin. En estos supuestos no existir derecho
de realojamiento, ni de retorno.

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e) El derecho de usar, disfrutar y disponer de los terrenos de conformidad con lo previsto


en el apartado 1, siempre que el ejercicio de estas facultades sea compatible con la
previsin ya contenida en el instrumento de ordenacin territorial y urbanstica en relacin
con su paso a la situacin de suelo urbanizado.
3. No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, slo podr alterarse la
delimitacin de los espacios naturales protegidos o de los espacios incluidos en la Red
Natura 2000, reduciendo su superficie total o excluyendo terrenos de los mismos, cuando as
lo justifiquen los cambios provocados en ellos por su evolucin natural, cientficamente
demostrada. La alteracin deber someterse a informacin pblica, que en el caso de la Red
Natura 2000 se har de forma previa a la remisin de la propuesta de descatalogacin a la
Comisin Europea y la aceptacin por sta de tal descatalogacin.

Artculo 14. Contenido del derecho de propiedad del suelo en situacin de urbanizado:
facultades.
En el suelo en situacin de urbanizado, las facultades del derecho de propiedad
incluyen, adems de las establecidas en las letras a), b) y d) del apartado 2 del artculo
anterior, en su caso, las siguientes:
a) Completar la urbanizacin de los terrenos para que cumplan los requisitos y
condiciones establecidos para su edificacin. Este derecho podr ejercitarse individualmente
o, cuando los terrenos estn sujetos a una actuacin de carcter conjunto, con los
propietarios del mbito, en la forma que disponga la legislacin aplicable.
b) Edificar sobre unidad apta para ello en los plazos establecidos para ello en la
normativa aplicable y realizar las actuaciones necesarias para mantener la edificacin, en
todo momento, en un buen estado de conservacin.
c) Participar en la ejecucin de actuaciones de reforma o renovacin de la urbanizacin,
o de dotacin en un rgimen de justa distribucin de beneficios y cargas, cuando proceda, o
de distribucin, entre todos los afectados, de los costes derivados de la ejecucin y de los
beneficios imputables a la misma, incluyendo entre ellos las ayudas pblicas y todos los que
permitan generar algn tipo de ingreso vinculado a la operacin.
d) Obtener, en su caso, la conformidad o autorizacin administrativas correspondientes
para realizar cualesquiera de las actuaciones sobre el medio urbano, lo que determinar la
afeccin real directa e inmediata, por determinacin legal, de las fincas constitutivas de
elementos privativos de regmenes de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario
privado, cualquiera que sea su propietario, al cumplimiento del deber de costear las obras.
La afeccin real se har constar mediante nota marginal en el Registro de la Propiedad, con
constancia expresa de su carcter de garanta real y con el mismo rgimen de preferencia y
prioridad establecido para la afeccin real al pago de cuotas de urbanizacin en las
actuaciones de transformacin urbanstica.

Artculo 15. Contenido del derecho de propiedad del suelo: deberes y cargas.
1. El derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y
edificaciones comprende con carcter general, cualquiera que sea la situacin en que se
encuentren, los deberes siguientes:
a) Dedicarlos a usos que sean compatibles con la ordenacin territorial y urbanstica.
b) Conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad
universal, ornato y las dems que exijan las leyes para servir de soporte a dichos usos.
c) Realizar las obras adicionales que la Administracin ordene por motivos tursticos o
culturales, o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano, hasta donde
alcance el deber legal de conservacin. En ste ltimo caso, las obras podrn consistir en la
adecuacin a todas o alguna de las exigencias bsicas establecidas en el Cdigo Tcnico de
la Edificacin, debiendo fijar la Administracin de manera motivada el nivel de calidad que
deba ser alcanzado para cada una de ellas.
2. El deber legal de conservacin constituye el lmite de las obras que deban ejecutarse
a costa de los propietarios. Cuando se supere dicho lmite, corrern a cargo de los fondos de
la Administracin que ordene las obras que lo rebasen para obtener mejoras de inters
general.

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3. El lmite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios en


cumplimiento del deber legal de conservacin de las edificaciones se establece en la mitad
del valor actual de construccin de un inmueble de nueva planta, equivalente al original, en
relacin con las caractersticas constructivas y la superficie til, realizado con las condiciones
necesarias para que su ocupacin sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de
ser legalmente destinado al uso que le sea propio.
4. La Administracin competente podr imponer, en cualquier momento, la realizacin de
obras para el cumplimiento del deber legal de conservacin, de conformidad con lo dispuesto
en la legislacin estatal y autonmica aplicables. El acto firme de aprobacin de la orden
administrativa de ejecucin que corresponda, determinar la afeccin real directa e
inmediata, por determinacin legal, del inmueble, al cumplimiento de la obligacin del deber
de conservacin. Dicha afeccin real se har constar, mediante nota marginal, en el Registro
de la Propiedad, con referencia expresa a su carcter de garanta real y con el mismo
rgimen de preferencia y prioridad establecido para la afeccin real, al pago de cargas de
urbanizacin en las actuaciones de transformacin urbanstica.
Conforme a lo dispuesto en la normativa aplicable, en los casos de inejecucin
injustificada de las obras ordenadas, dentro del plazo conferido al efecto, se proceder a su
realizacin subsidiaria por la Administracin Pblica competente, sustituyendo sta al titular
o titulares del inmueble o inmuebles y asumiendo la facultad de edificar o de rehabilitarlos
con cargo a aqullos, o a la aplicacin de cualesquiera otras frmulas de reaccin
administrativa a eleccin de sta. En tales supuestos, el lmite mximo del deber de
conservacin podr elevarse, si as lo dispone la legislacin autonmica, hasta el 75% del
coste de reposicin de la construccin o el edificio correspondiente. Cuando el propietario
incumpla lo acordado por la Administracin, una vez dictada resolucin declaratoria del
incumplimiento y acordada la aplicacin del rgimen correspondiente, la Administracin
actuante remitir al Registro de la Propiedad certificacin del acto o actos correspondientes
para su constancia por nota al margen de la ltima inscripcin de dominio.

Artculo 16. Contenido del derecho de propiedad del suelo en situacin rural o vacante de
edificacin: deberes y cargas.
1. En el suelo que sea rural a los efectos de esta ley, o est vacante de edificacin, el
deber de conservarlo supone costear y ejecutar las obras necesarias para mantener los
terrenos y su masa vegetal en condiciones de evitar riesgos de erosin, incendio,
inundacin, as como daos o perjuicios a terceros o al inters general, incluidos los
medioambientales; garantizar la seguridad o salud pblicas; prevenir la contaminacin del
suelo, el agua o el aire y las inmisiones contaminantes indebidas en otros bienes y, en su
caso, recuperarlos de ellas en los trminos dispuestos por su legislacin especfica; y
asegurar el establecimiento y funcionamiento de los servicios derivados de los usos y las
actividades que se desarrollen en el suelo. El cumplimiento de este deber no eximir de las
normas adicionales de proteccin que establezca la legislacin aplicable.
2. Cuando el suelo en situacin rural no est sometido al rgimen de una actuacin de
urbanizacin, el propietario tendr, adems de lo previsto en el apartado primero, el deber de
satisfacer las prestaciones patrimoniales que establezca, en su caso, la legislacin sobre
ordenacin territorial y urbanstica, para legitimar los usos privados del suelo no vinculados a
su explotacin primaria, as como el de costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de
conexin de las instalaciones y construcciones autorizables, con las redes generales de
servicios y entregarlas a la Administracin competente para su incorporacin al dominio
pblico, cuando deban formar parte del mismo.
En este suelo quedan prohibidas las parcelaciones urbansticas, sin que, puedan
efectuarse divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo
dispuesto en la legislacin agraria, forestal o de similar naturaleza.
3 Cuando el suelo en situacin rural est sometido al rgimen de una actuacin de
transformacin urbanstica, el propietario deber asumir, como carga real, la participacin en
los deberes legales de la promocin de la actuacin, en un rgimen de equitativa distribucin
de beneficios y cargas, as como permitir ocupar los bienes necesarios para la realizacin de
las obras, en su caso, al responsable de ejecutar la actuacin, en los trminos de la
legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica.

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Artculo 17. Contenido del derecho de propiedad del suelo en situacin de urbanizado:
deberes y cargas.
1. En el suelo en situacin de urbanizado, el deber de uso supone los deberes de
completar la urbanizacin de los terrenos con los requisitos y condiciones establecidos para
su edificacin y el deber de edificar en los plazos establecidos en la normativa aplicable,
cuando as se prevea por la ordenacin urbanstica y en las condiciones por ella
establecidas.
2. Cuando la Administracin imponga la realizacin de actuaciones sobre el medio
urbano, el propietario tendr el deber de participar en su ejecucin en el rgimen de
distribucin de beneficios y cargas que corresponda, en los trminos establecidos en el
artculo 14.1.c).
3. En particular, cuando se trate de edificaciones, el deber legal de conservacin
comprende, adems de los deberes de carcter general exigibles de conformidad con lo
dispuesto en el artculo 15, la realizacin de los trabajos y las obras necesarios para:
a) Satisfacer, con carcter general, los requisitos bsicos de la edificacin establecidos
en el artculo 3.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenacin de la Edificacin.
b) Adaptar y actualizar sus instalaciones a las normas legales que, para la edificacin
existente, les sean explcitamente exigibles en cada momento.
4. El deber legal de conservacin, que constituir el lmite de las obras que deban
ejecutarse a costa de los propietarios cuando la Administracin las ordene por motivos
tursticos o culturales, o para la mejora de la calidad o sostenibilidad del medio urbano, se
establece en la mitad del valor actual de construccin de un inmueble de nueva planta,
equivalente al original, en relacin con las caractersticas constructivas y la superficie til,
realizado con las condiciones necesarias para que su ocupacin sea autorizable o, en su
caso, quede en condiciones de ser legalmente destinado al uso que le sea propio. Cuando
se supere dicho lmite, las obras que lo rebasen para obtener mejoras de inters general
corrern a cargo de los fondos de la Administracin que haya impuesto su realizacin.
5. La realizacin de las actuaciones sobre el medio urbano corresponde, adems de a
aquellos sujetos a los que la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica atribuya dicha
obligacin, a los siguientes:
a) Los propietarios y los titulares de derechos de uso otorgados por ellos, en la
proporcin acordada en el correspondiente contrato o negocio jurdico que legitime la
ocupacin. En ausencia de ste, o cuando el contrato no contenga clusula alguna relativa a
la citada proporcin, corresponder a stos o a aqullos, en funcin de si las obras tienen o
no el carcter de reparaciones menores motivadas por el uso diario de la vivienda, sus
instalaciones y servicios. La determinacin se realizar de acuerdo con la normativa
reguladora de la relacin contractual y, en su caso, con las proporciones que figuren en el
Registro de la Propiedad, relativas al bien y a sus elementos anexos de uso privativo.
b) Las comunidades de propietarios y, en su caso, las agrupaciones de comunidades de
propietarios, as como las cooperativas de viviendas, con respecto a los elementos comunes
de la construccin, el edificio o complejo inmobiliario en rgimen de propiedad horizontal y
de los condominios, sin perjuicio del deber de los propietarios de las fincas o elementos
separados de uso privativo de contribuir, en los trminos de los estatutos de la comunidad o
agrupacin de comunidades o de la cooperativa, a los gastos en que incurran estas ltimas.
c) Las Administraciones Pblicas, cuando afecten a elementos propios de la
urbanizacin y no exista el deber legal para los propietarios de asumir su coste, o cuando
stas financien parte de la operacin con fondos pblicos, en los supuestos de ejecucin
subsidiaria, a costa de los obligados.

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CAPTULO IV
Estatuto bsico de la promocin de las actuaciones urbansticas

Artculo 18. Deberes vinculados a la promocin de las actuaciones de transformacin


urbanstica y a las actuaciones edificatorias.
1. Las actuaciones de urbanizacin a que se refiere el artculo 7.1,a) comportan los
siguientes deberes legales:
a) Entregar a la Administracin competente el suelo reservado para viales, espacios
libres, zonas verdes y restantes dotaciones pblicas incluidas en la propia actuacin o
adscritas a ella para su obtencin.
En estos suelos se incluir, cuando deban formar parte de actuaciones de urbanizacin
cuyo uso predominante sea el residencial, los que el instrumento de ordenacin adscriba a la
dotacin pblica de viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin, con destino
exclusivo al alquiler, tanto en los supuestos en que as se determine por la legislacin
aplicable, como cuando de la memoria del correspondiente instrumento se derive la
necesidad de contar con este tipo de viviendas de naturaleza rotatoria, y cuya finalidad sea
atender necesidades temporales de colectivos con especiales dificultades de acceso a la
vivienda.
b) Entregar a la Administracin competente, y con destino a patrimonio pblico de suelo,
el suelo libre de cargas de urbanizacin correspondiente al porcentaje de la edificabilidad
media ponderada de la actuacin, o del mbito superior de referencia en que sta se incluya,
que fije la legislacin reguladora de la ordenacin territorial y urbanstica.
Con carcter general, el porcentaje a que se refiere el prrafo anterior no podr ser
inferior al 5 por ciento ni superior al 15 por ciento.
La legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica podr permitir excepcionalmente
reducir o incrementar este porcentaje de forma proporcionada y motivada, hasta alcanzar un
mximo del 20 por ciento en el caso de su incremento, para las actuaciones o los mbitos en
los que el valor de las parcelas resultantes sea sensiblemente inferior o superior,
respectivamente, al medio en los restantes de su misma categora de suelo.
La legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica podr determinar los casos y
condiciones en que quepa sustituir la entrega del suelo por otras formas de cumplimiento del
deber, excepto cuando pueda cumplirse con suelo destinado a vivienda sometida a algn
rgimen de proteccin pblica en virtud de la reserva a que se refiere la letra b) del apartado
1 del artculo 20.
c) Costear y, en su caso, ejecutar todas las obras de urbanizacin previstas en la
actuacin correspondiente, as como las infraestructuras de conexin con las redes
generales de servicios y las de ampliacin y reforzamiento de las existentes fuera de la
actuacin que sta demande por su dimensin y caractersticas especficas, sin perjuicio del
derecho a reintegrarse de los gastos de instalacin de las redes de servicios con cargo a sus
empresas prestadoras, en los trminos que se estipulen en los convenios que al efecto se
suscriban y que debern ser aprobados por la Administracin actuante. En defecto de
acuerdo, dicha Administracin decidir lo procedente.
Entre las obras e infraestructuras a que se refiere el prrafo anterior, se entendern
incluidas las de potabilizacin, suministro y depuracin de agua que se requieran conforme a
su legislacin reguladora, y la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica podr
incluir asimismo las infraestructuras de transporte pblico que se requieran para una
movilidad sostenible.
d) Entregar a la Administracin competente, junto con el suelo correspondiente, las obras
e infraestructuras a que se refiere la letra anterior, que deban formar parte del dominio
pblico como soporte inmueble de las instalaciones propias de cualesquiera redes de
dotaciones y servicios, as como tambin dichas instalaciones cuando estn destinadas a la
prestacin de servicios de titularidad pblica.
e) Garantizar el realojamiento de los ocupantes legales que se precise desalojar de
inmuebles situados dentro del rea de la actuacin y que constituyan su residencia habitual,
as como el retorno cuando tengan derecho a l, en los trminos establecidos en la
legislacin vigente, sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo siguiente.

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f) Indemnizar a los titulares de derechos sobre las construcciones y edificaciones que


deban ser demolidas y las obras, instalaciones, plantaciones y sembrados que no puedan
conservarse.
2. Cuando se trate de las actuaciones de dotacin a que se refiere el artculo 7.1 b), los
deberes anteriores se exigirn con las siguientes salvedades:
a) El deber de entregar a la Administracin competente el suelo libre de cargas de
urbanizacin correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la
actuacin o del mbito superior de referencia en que sta se incluya, que fije la legislacin
reguladora de la ordenacin territorial y urbanstica, se determinar atendiendo slo al
incremento de la edificabilidad media ponderada que, en su caso, resulte de la modificacin
del instrumento de ordenacin. Dicho deber podr cumplirse mediante la sustitucin de la
entrega de suelo por su valor en metlico, con la finalidad de costear la parte de financiacin
pblica que pudiera estar prevista en la propia actuacin, o a integrarse en el patrimonio
pblico de suelo, con destino preferente a actuaciones de rehabilitacin o de regeneracin y
renovacin urbanas.
b) El deber de entregar a la Administracin competente el suelo para dotaciones pblicas
relacionado con el reajuste de su proporcin, podr sustituirse, en caso de imposibilidad
fsica de materializarlo en el mbito correspondiente, por la entrega de superficie edificada o
edificabilidad no lucrativa, en un complejo inmobiliario, situado dentro del mismo, tal y como
prev el artculo 26.4, o por otras formas de cumplimiento del deber en los casos y
condiciones en que as lo prevea la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica.
3. En relacin con las actuaciones edificatorias sern exigibles, de conformidad con su
naturaleza y alcance, los deberes referidos en las letras e) y f) del apartado 1 de este
artculo, as como el de completar la urbanizacin de los terrenos con los requisitos y
condiciones establecidos para su edificacin.
4. Con independencia de lo establecido en los apartados anteriores, con carcter
excepcional y siempre que se justifique adecuadamente que no cabe ninguna otra solucin
tcnica o econmicamente viable, los instrumentos de ordenacin urbanstica podrn eximir
del cumplimiento de los deberes de nuevas entregas de suelo que les correspondiesen, a
actuaciones sobre zonas con un alto grado de degradacin e inexistencia material de suelos
disponibles en su entorno inmediato. La misma regla podr aplicarse a los aumentos de la
densidad o edificabilidad que fueren precisos para sustituir la infravivienda por vivienda que
rena los requisitos legalmente exigibles, con destino al realojamiento y el retorno que exija
la correspondiente actuacin.
5. Las actuaciones sobre ncleos tradicionales legalmente asentados en el medio rural,
comportarn los deberes legales establecidos en los nmeros anteriores, de acuerdo con las
caractersticas que a stos atribuya su propia legislacin.
6. Los terrenos incluidos en el mbito de las actuaciones y los adscritos a ellas estn
afectados, con carcter de garanta real, al cumplimiento de los deberes de los apartados
anteriores. Estos deberes se presumen cumplidos con la recepcin por la Administracin
competente de las obras de urbanizacin o de rehabilitacin y regeneracin o renovacin
urbanas correspondientes, o en su defecto, al trmino del plazo en que debiera haberse
producido la recepcin desde su solicitud acompaada de certificacin expedida por la
direccin tcnica de las obras, sin perjuicio de las obligaciones que puedan derivarse de la
liquidacin de las cuentas definitivas de la actuacin.

Artculo 19. Los derechos de realojamiento y de retorno.


1. En la ejecucin de las actuaciones sobre el medio urbano que requieran el desalojo de
los ocupantes legales de inmuebles que constituyan su residencia habitual, debern
garantizar el derecho de aqullos al realojamiento en los trminos establecidos por este
artculo y por la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica:
a) la Administracin expropiante o, en su caso, el beneficiario de la expropiacin, cuando
se acte por expropiacin. A tales efectos, debern poner a disposicin de aqullos,
viviendas en las condiciones de venta o alquiler vigentes para las viviendas sometidas a
algn rgimen de proteccin pblica y superficie adecuada a sus necesidades, dentro de los

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lmites establecidos por la legislacin protectora. La entrega de la vivienda de reemplazo, en


el rgimen en que se viniera ocupando la expropiada, equivaldr al abono del justiprecio
expropiatorio, salvo que el expropiado opte por percibirlo en metlico, en cuyo caso no
tendr derecho de realojo.
b) el promotor de la actuacin, cuando se acte mediante mbitos de gestin conjunta,
mediante procedimientos no expropiatorios. En estos casos, el promotor deber garantizar el
realojamiento, en las condiciones que establezca la legislacin aplicable.
2. Cuando se acte de manera aislada y no corresponda aplicar la expropiacin, los
arrendatarios que, a consecuencia de las obras de rehabilitacin o demolicin no puedan
hacer uso de las viviendas arrendadas, tendrn el derecho a un alojamiento provisional, as
como a retornar cuando sea posible, siendo ambos derechos ejercitables frente al dueo de
la nueva edificacin, y por el tiempo que reste hasta la finalizacin del contrato.
Para hacer efectivo el derecho de retorno, el propietario de la finca deber proporcionar
una nueva vivienda, cuya superficie no sea inferior al cincuenta por ciento de la anterior y
siempre que tenga, al menos, noventa metros cuadrados, o no inferior a la que tuviere, si no
alcanzaba dicha superficie, de caractersticas anlogas a aqulla y que est ubicada en el
mismo solar o en el entorno del edificio demolido o rehabilitado.
3. El derecho de realojamiento es personal e intransferible, salvo en el caso de los
herederos forzosos o del cnyuge suprstite, siempre y cuando acrediten que comparten con
el titular en trminos de residencia habitual, la vivienda objeto del realojo.
4. Todo procedimiento de realojamiento respetar, al menos, las siguientes normas
procedimentales comunes:
a) La Administracin actuante identificar a los ocupantes legales a que hace referencia
el apartado 1, mediante cualquier medio admitido en derecho y les notificar la inclusin del
inmueble en la correspondiente actuacin, otorgndoles un trmite de audiencia que, en el
caso de que exista tambin un plazo de informacin pblica, coincidir con ste.
b) Durante el trmite de audiencia o informacin al pblico, los interesados, adems de
acreditar que cumplen los requisitos legales necesarios para ser titulares del derecho de
realojamiento podrn solicitar el reconocimiento de dicho derecho o renunciar a su ejercicio.
La ausencia de contestacin no impedir a la Administracin continuar el procedimiento.
c) Una vez finalizado el trmite previsto en la letra anterior, la Administracin aprobar el
listado definitivo de las personas que tienen derecho a realojamiento, si no lo hubiera hecho
ya con anterioridad y lo notificar a los afectados.
d) No obstante lo dispuesto en los prrafos anteriores, podr reconocerse el derecho de
realojamiento de otras personas que, con posterioridad al momento correspondiente,
acrediten que renen los requisitos legales para tener dicho derecho.
5. Para hacer efectivo el derecho de realojamiento ser preciso ofrecer una vivienda por
cada una de las viviendas afectadas por la actuacin, bien en el mismo mbito de actuacin,
o, si no es posible, lo ms prximo al mismo. Cuando no sea materialmente posible ofrecer
dicha vivienda, los titulares del derecho de realojamiento tendrn derecho a su equivalente
econmico.
La vivienda de sustitucin tendr una superficie adecuada a las necesidades del titular
del derecho de realojamiento y, en el caso de que ste fuera una persona con discapacidad,
ser una vivienda accesible o acorde a las necesidades derivadas de la discapacidad.
El derecho de realojamiento respetar en todo caso los lmites establecidos por la
legislacin sobre vivienda protegida que resulte aplicable.
6. El reconocimiento del derecho de realojamiento es independiente del derecho a
percibir la indemnizacin que corresponda, cuando se extingan derechos preexistentes,
salvo lo dispuesto en la letra a) del apartado 1.

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TTULO II
Bases del rgimen del suelo, reglas procedimentales comunes y normas civiles

CAPTULO I
Bases del rgimen del suelo

Artculo 20. Criterios bsicos de utilizacin del suelo.


1. Para hacer efectivos los principios y los derechos y deberes enunciados en el ttulo
preliminar y en el ttulo I, respectivamente, las Administraciones Pblicas, y en particular las
competentes en materia de ordenacin territorial y urbanstica, debern:
a) Atribuir en la ordenacin territorial y urbanstica un destino que comporte o posibilite el
paso de la situacin de suelo rural a la de suelo urbanizado, mediante la urbanizacin, al
suelo preciso para satisfacer las necesidades que lo justifiquen, impedir la especulacin con
l y preservar de la urbanizacin al resto del suelo rural.
b) Destinar suelo adecuado y suficiente para usos productivos y para uso residencial,
con reserva en todo caso de una parte proporcionada a vivienda sujeta a un rgimen de
proteccin pblica que, al menos, permita establecer su precio mximo en venta, alquiler u
otras formas de acceso a la vivienda, como el derecho de superficie o la concesin
administrativa.
Esta reserva ser determinada por la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica
o, de conformidad con ella, por los instrumentos de ordenacin, garantizar una distribucin
de su localizacin respetuosa con el principio de cohesin social y comprender, como
mnimo, los terrenos necesarios para realizar el 30 por ciento de la edificabilidad residencial
prevista por la ordenacin urbanstica en el suelo rural que vaya a ser incluido en
actuaciones de nueva urbanizacin y el 10 por ciento en el suelo urbanizado que deba
someterse a actuaciones de reforma o renovacin de la urbanizacin.
No obstante, dicha legislacin podr tambin fijar o permitir excepcionalmente una
reserva inferior o eximirlas para determinados Municipios o actuaciones, siempre que,
cuando se trate de actuaciones de nueva urbanizacin, se garantice en el instrumento de
ordenacin el cumplimiento ntegro de la reserva dentro de su mbito territorial de aplicacin
y una distribucin de su localizacin respetuosa con el principio de cohesin social.
c) Atender, en la ordenacin que hagan de los usos del suelo, a los principios de
accesibilidad universal, de igualdad de trato y de oportunidades entre mujeres y hombres, de
movilidad, de eficiencia energtica, de garanta de suministro de agua, de prevencin de
riesgos naturales y de accidentes graves, de prevencin y proteccin contra la
contaminacin y limitacin de sus consecuencias para la salud o el medio ambiente.
2. Las instalaciones, construcciones y edificaciones habrn de adaptarse, en lo bsico, al
ambiente en que estuvieran situadas, y a tal efecto, en los lugares de paisaje abierto y
natural, sea rural o martimo, o en las perspectivas que ofrezcan los conjuntos urbanos de
caractersticas histrico-artsticas, tpicos o tradicionales, y en las inmediaciones de las
carreteras y caminos de trayecto pintoresco, no se permitir que la situacin, masa, altura de
los edificios, muros y cierres, o la instalacin de otros elementos, limite el campo visual para
contemplar las bellezas naturales, rompa la armona del paisaje o desfigure la perspectiva
propia del mismo.

Artculo 21. Situaciones bsicas del suelo.


1. Todo el suelo se encuentra, a los efectos de esta ley, en una de las situaciones
bsicas de suelo rural o de suelo urbanizado.
2. Est en la situacin de suelo rural:
a) En todo caso, el suelo preservado por la ordenacin territorial y urbanstica de su
transformacin mediante la urbanizacin, que deber incluir, como mnimo, los terrenos
excluidos de dicha transformacin por la legislacin de proteccin o polica del dominio
pblico, de la naturaleza o del patrimonio cultural, los que deban quedar sujetos a tal
proteccin conforme a la ordenacin territorial y urbanstica por los valores en ellos

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concurrentes, incluso los ecolgicos, agrcolas, ganaderos, forestales y paisajsticos, as


como aqullos con riesgos naturales o tecnolgicos, incluidos los de inundacin o de otros
accidentes graves, y cuantos otros prevea la legislacin de ordenacin territorial o
urbanstica.
b) El suelo para el que los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica prevean o
permitan su paso a la situacin de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente
actuacin de urbanizacin, y cualquier otro que no rena los requisitos a que se refiere el
apartado siguiente.
3. Se encuentra en la situacin de suelo urbanizado el que, estando legalmente
integrado en una malla urbana conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas
propia del ncleo o asentamiento de poblacin del que forme parte, cumpla alguna de las
siguientes condiciones:
a) Haber sido urbanizado en ejecucin del correspondiente instrumento de ordenacin.
b) Tener instaladas y operativas, conforme a lo establecido en la legislacin urbanstica
aplicable, las infraestructuras y los servicios necesarios, mediante su conexin en red, para
satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o previstos por la ordenacin
urbanstica o poder llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexin con las
instalaciones preexistentes. El hecho de que el suelo sea colindante con carreteras de
circunvalacin o con vas de comunicacin interurbanas no comportar, por s mismo, su
consideracin como suelo urbanizado.
c) Estar ocupado por la edificacin, en el porcentaje de los espacios aptos para ella que
determine la legislacin de ordenacin territorial o urbanstica, segn la ordenacin
propuesta por el instrumento de planificacin correspondiente.
4. Tambin se encuentra en la situacin de suelo urbanizado, el incluido en los ncleos
rurales tradicionales legalmente asentados en el medio rural, siempre que la legislacin de
ordenacin territorial y urbanstica les atribuya la condicin de suelo urbano o asimilada y
cuando, de conformidad con ella, cuenten con las dotaciones, infraestructuras y servicios
requeridos al efecto.

Artculo 22. Evaluacin y seguimiento de la sostenibilidad del desarrollo urbano, y garanta


de la viabilidad tcnica y econmica de las actuaciones sobre el medio urbano.
1. Los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica estn sometidos a evaluacin
ambiental de conformidad con lo previsto en la legislacin de evaluacin de los efectos de
determinados planes y programas en el medio ambiente y en este artculo, sin perjuicio de la
evaluacin de impacto ambiental de los proyectos que se requieran para su ejecucin, en su
caso.
2. El informe de sostenibilidad ambiental de los instrumentos de ordenacin de
actuaciones de urbanizacin deber incluir un mapa de riesgos naturales del mbito objeto
de ordenacin.
3. En la fase de consultas sobre los instrumentos de ordenacin de actuaciones de
urbanizacin, debern recabarse al menos los siguientes informes, cuando sean preceptivos
y no hubieran sido ya emitidos e incorporados al expediente ni deban emitirse en una fase
posterior del procedimiento de conformidad con su legislacin reguladora:
a) El de la Administracin hidrolgica sobre la existencia de recursos hdricos necesarios
para satisfacer las nuevas demandas y sobre la proteccin del dominio pblico hidrulico.
b) El de la Administracin de costas sobre el deslinde y la proteccin del dominio pblico
martimo-terrestre, en su caso.
c) Los de las Administraciones competentes en materia de carreteras y dems
infraestructuras afectadas, acerca de dicha afeccin y del impacto de la actuacin sobre la
capacidad de servicio de tales infraestructuras.
Los informes a que se refiere este apartado sern determinantes para el contenido de la
memoria ambiental, que solo podr disentir de ellos de forma expresamente motivada.
4. La documentacin de los instrumentos de ordenacin de las actuaciones de
transformacin urbanstica deber incluir un informe o memoria de sostenibilidad econmica,

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en el que se ponderar, en particular, el impacto de la actuacin en las Haciendas Pblicas


afectadas por la implantacin y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la
puesta en marcha y la prestacin de los servicios resultantes, as como la suficiencia y
adecuacin del suelo destinado a usos productivos.
5. La ordenacin y ejecucin de las actuaciones sobre el medio urbano, sean o no de
transformacin urbanstica, requerir la elaboracin de una memoria que asegure su
viabilidad econmica, en trminos de rentabilidad, de adecuacin a los lmites del deber legal
de conservacin y de un adecuado equilibrio entre los beneficios y las cargas derivados de la
misma, para los propietarios incluidos en su mbito de actuacin, y contendr, al menos, los
siguientes elementos:
a) Un estudio comparado de los parmetros urbansticos existentes y, en su caso, de los
propuestos, con identificacin de las determinaciones urbansticas bsicas referidas a
edificabilidad, usos y tipologas edificatorias y redes pblicas que habra que modificar. La
memoria analizar, en concreto, las modificaciones sobre incremento de edificabilidad o
densidad, o introduccin de nuevos usos, as como la posible utilizacin del suelo, vuelo y
subsuelo de forma diferenciada, para lograr un mayor acercamiento al equilibrio econmico,
a la rentabilidad de la operacin y a la no superacin de los lmites del deber legal de
conservacin.
b) Las determinaciones econmicas bsicas relativas a los valores de repercusin de
cada uso urbanstico propuesto, estimacin del importe de la inversin, incluyendo, tanto las
ayudas pblicas, directas e indirectas, como las indemnizaciones correspondientes, as
como la identificacin del sujeto o sujetos responsables del deber de costear las redes
pblicas.
c) El anlisis de la inversin que pueda atraer la actuacin y la justificacin de que la
misma es capaz de generar ingresos suficientes para financiar la mayor parte del coste de la
transformacin fsica propuesta, garantizando el menor impacto posible en el patrimonio
personal de los particulares, medido en cualquier caso, dentro de los lmites del deber legal
de conservacin.
El anlisis referido en el prrafo anterior har constar, en su caso, la posible participacin
de empresas de rehabilitacin o prestadoras de servicios energticos, de abastecimiento de
agua, o de telecomunicaciones, cuando asuman el compromiso de integrarse en la gestin,
mediante la financiacin de parte de la misma, o de la red de infraestructuras que les
competa, as como la financiacin de la operacin por medio de ahorros amortizables en el
tiempo.
d) El horizonte temporal que, en su caso, sea preciso para garantizar la amortizacin de
las inversiones y la financiacin de la operacin.
e) La evaluacin de la capacidad pblica necesaria para asegurar la financiacin y el
mantenimiento de las redes pblicas que deban ser financiadas por la Administracin, as
como su impacto en las correspondientes Haciendas Pblicas.
6. Las Administraciones competentes en materia de ordenacin y ejecucin urbansticas
debern elevar al rgano que corresponda de entre sus rganos colegiados de gobierno, con
la periodicidad mnima que fije la legislacin en la materia, un informe de seguimiento de la
actividad de ejecucin urbanstica de su competencia, que deber considerar al menos la
sostenibilidad ambiental y econmica a que se refiere este artculo.
Los Municipios estarn obligados al informe a que se refiere el prrafo anterior cuando lo
disponga la legislacin en la materia y, al menos, cuando deban tener una Junta de
Gobierno Local.
El informe a que se refieren los prrafos anteriores podr surtir los efectos propios del
seguimiento a que se refiere la legislacin de evaluacin de los efectos de determinados
planes y programas en el medio ambiente, cuando cumpla todos los requisitos en ella
exigidos.
7. La legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica establecer en qu casos el
impacto de una actuacin de urbanizacin obliga a ejercer de forma plena la potestad de
ordenacin del municipio o del mbito territorial superior en que se integre, por trascender
del concreto mbito de la actuacin los efectos significativos que genera la misma en el
medio ambiente.

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CAPTULO II
Reglas procedimentales comunes y normas civiles

Artculo 23. Operaciones de distribucin de beneficios y cargas.


1. El acuerdo aprobatorio de los instrumentos de distribucin de beneficios y cargas
produce el efecto de la subrogacin de las fincas de origen por las de resultado y el reparto
de su titularidad entre los propietarios, el promotor de la actuacin, cuando sea retribuido
mediante la adjudicacin de parcelas incluidas en ella, y la Administracin, a quien
corresponde el pleno dominio libre de cargas de los terrenos a que se refieren las letras a) y
b) del apartado 1 del artculo 18. En este supuesto, si procede la distribucin de beneficios y
cargas entre los propietarios afectados por la actuacin, se entender que el titular del suelo
de que se trata aporta, tanto la superficie de su rasante, como la del subsuelo, o vuelo que
de l se segrega.
2. En los supuestos de subrogacin real, si existiesen derechos reales o cargas que se
estimen incompatibles con la ordenacin urbanstica, el acuerdo aprobatorio de la
distribucin de beneficios y cargas declarar su extincin y fijar la indemnizacin
correspondiente a cargo del propietario respectivo.
3. Existiendo subrogacin real y compatibilidad con la ordenacin urbanstica, si la
situacin y caractersticas de la nueva finca fuesen incompatibles con la subsistencia de los
derechos reales o cargas que habran debido recaer sobre ellas, las personas a que estos
derechos o cargas favorecieran podrn obtener su transformacin en un derecho de crdito
con garanta hipotecaria sobre la nueva finca, en la cuanta en que la carga fuera valorada.
El registrador de la propiedad que aprecie tal incompatibilidad lo har constar as en el
asiento respectivo. En defecto de acuerdo entre las partes interesadas, cualquiera de ellas
podr acudir al Juzgado competente del orden civil para obtener una resolucin declarativa
de la compatibilidad o incompatibilidad y, en este ltimo caso, para fijar la valoracin de la
carga y la constitucin de la mencionada garanta hipotecaria.
4. Cuando no tenga lugar la subrogacin real, el acuerdo aprobatorio de la distribucin
de beneficios y cargas producir la extincin de los derechos reales y cargas constituidos
sobre la finca aportada, corriendo a cargo del propietario que la aport la indemnizacin
correspondiente, cuyo importe se fijar en el mencionado acuerdo.
5. No obstante lo dispuesto en los apartados 2 y 4, las indemnizaciones por la extincin
de servidumbres prediales o derechos de arrendamiento incompatibles con el instrumento de
ordenacin urbanstica o su ejecucin, se considerarn gastos de urbanizacin en el
instrumento de distribucin de beneficios y cargas correspondiente.
6. Una vez firme en va administrativa el acuerdo de aprobacin definitiva de la
distribucin de beneficios y cargas, se proceder a su inscripcin en el Registro de la
Propiedad en la forma que se establece en el artculo 68.
7. Las transmisiones de terrenos a que den lugar las operaciones distributivas de
beneficios y cargas por aportacin de los propietarios incluidos en la actuacin de
transformacin urbanstica, o en virtud de expropiacin forzosa, y las adjudicaciones a favor
de dichos propietarios en proporcin a los terrenos aportados por los mismos, estarn
exentas, con carcter permanente, si cumplen todos los requisitos urbansticos, del Impuesto
sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados, y no tendrn la
consideracin de transmisiones de dominio a los efectos de la exaccin del Impuesto sobre
el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Cuando el valor de las parcelas adjudicadas a un propietario exceda del que
proporcionalmente corresponda a los terrenos aportados por el mismo, se girarn las
liquidaciones procedentes en cuanto al exceso.

Artculo 24. Reglas especficas de las actuaciones sobre el medio urbano.


1. Las actuaciones sobre el medio urbano que impliquen la necesidad de alterar la
ordenacin urbanstica vigente, observarn los trmites procedimentales requeridos por la
legislacin aplicable para realizar la correspondiente modificacin. No obstante, tal
legislacin podr prever que determinados programas u otros instrumentos de ordenacin se
aprueben de forma simultnea a aquella modificacin, o independientemente de ella, por los
procedimientos de aprobacin de las normas reglamentarias, con los mismos efectos que

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tendran los propios planes de ordenacin urbanstica. En cualquier caso, incorporarn el


informe o memoria de sostenibilidad econmica que regula el apartado 5 del artculo 22.
Las actuaciones que no requieran la alteracin de la ordenacin urbanstica vigente,
precisarn la delimitacin y aprobacin de un mbito de actuacin conjunta, que podr ser
continuo o discontinuo, o la identificacin de la actuacin aislada que corresponda, a
propuesta de los sujetos mencionados en el artculo 8, y a eleccin del Ayuntamiento.
2. El acuerdo administrativo mediante el cual se delimiten los mbitos de actuacin
conjunta o se autoricen las actuaciones que deban ejecutarse de manera aislada,
garantizar, en todo caso, la realizacin de las notificaciones requeridas por la legislacin
aplicable y el trmite de informacin al pblico cuando ste sea preceptivo, conteniendo,
adems y como mnimo, los extremos siguientes:
a) Avance de la equidistribucin que sea precisa, entendiendo por tal la distribucin,
entre todos los afectados, de los costes derivados de la ejecucin de la correspondiente
actuacin y de los beneficios imputables a la misma, incluyendo entre ellos las ayudas
pblicas y todos los que permitan generar algn tipo de ingreso vinculado a la operacin.
La equidistribucin tomar como base las cuotas de participacin que correspondan a
cada uno de los propietarios en la comunidad de propietarios o en la agrupacin de
comunidades de propietarios, en las cooperativas de viviendas que pudieran constituirse al
efecto, as como la participacin que, en su caso, corresponda, de conformidad con el
acuerdo al que se haya llegado, a las empresas, entidades o sociedades que vayan a
intervenir en la operacin, para retribuir su actuacin.
b) El plan de realojo temporal y definitivo, y de retorno a que d lugar, en su caso.
3. La delimitacin espacial del mbito de actuacin, sea conjunta o aislada, una vez firme
en va administrativa, marca el inicio de las actuaciones a realizar, de conformidad con la
forma de gestin por la que haya optado la Administracin actuante.
4. Ser posible ocupar las superficies de espacios libres o de dominio pblico que
resulten indispensables para la instalacin de ascensores u otros elementos que garanticen
la accesibilidad universal, as como las superficies comunes de uso privativo, tales como
vestbulos, descansillos, sobrecubiertas, voladizos y soportales, tanto si se ubican en el
suelo, como en el subsuelo o en el vuelo, cuando no resulte viable, tcnica o
econmicamente, ninguna otra solucin y siempre que quede asegurada la funcionalidad de
los espacios libres, dotaciones y dems elementos del dominio pblico.
Los instrumentos de ordenacin urbanstica garantizarn la aplicacin de la regla bsica
establecida en el prrafo anterior, bien permitiendo que aquellas superficies no computen a
efectos del volumen edificable, ni de distancias mnimas a linderos, otras edificaciones o a la
va pblica o alineaciones, bien aplicando cualquier otra tcnica que, de conformidad con la
legislacin aplicable, consiga la misma finalidad.
Asimismo, el acuerdo firme en va administrativa a que se refiere el apartado 2, adems
de los efectos previstos en el artculo 42.3, legitima la ocupacin de las superficies de
espacios libres o de dominio pblico que sean de titularidad municipal, siendo la aprobacin
definitiva causa suficiente para que se establezca una cesin de uso del vuelo por el tiempo
en que se mantenga la edificacin o, en su caso, su recalificacin y desafectacin, con
enajenacin posterior a la comunidad o agrupacin de comunidades de propietarios
correspondiente. Cuando fuere preciso ocupar bienes de dominio pblico pertenecientes a
otras Administraciones, los Ayuntamientos podrn solicitar a su titular la cesin de uso o
desafectacin de los mismos, la cual proceder, en su caso, de conformidad con lo previsto
en la legislacin reguladora del bien correspondiente.
5. Lo dispuesto en el apartado anterior ser tambin de aplicacin a los espacios que
requieran la realizacin de obras que consigan reducir al menos, en un 30 por ciento la
demanda energtica anual de calefaccin o refrigeracin del edificio y que consistan en:
a) la instalacin de aislamiento trmico o fachadas ventiladas por el exterior del edificio,
o el cerramiento o acristalamiento de las terrazas ya techadas.
b) la instalacin de dispositivos bioclimticos adosados a las fachadas o cubiertas.
c) la realizacin de las obras y la implantacin de las instalaciones necesarias para la
centralizacin o dotacin de instalaciones energticas comunes y de captadores solares u

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otras fuentes de energa renovables, en las fachadas o cubiertas cuando consigan reducir el
consumo anual de energa primaria no renovable del edificio, al menos, en un 30 por ciento.
d) La realizacin de obras en zonas comunes o viviendas que logren reducir, al menos,
en un 30 por ciento, el consumo de agua en el conjunto del edificio.
6. Cuando las actuaciones referidas en los apartados anteriores afecten a inmuebles
declarados de inters cultural o sujetos a cualquier otro rgimen de proteccin, se buscarn
soluciones innovadoras que permitan realizar las adaptaciones que sean precisas para
mejorar la eficiencia energtica y garantizar la accesibilidad, sin perjuicio de la necesaria
preservacin de los valores objeto de proteccin. En cualquier caso, debern ser informadas
favorablemente, o autorizadas, en su caso, por el rgano competente para la gestin del
rgimen de proteccin aplicable, de acuerdo con su propia normativa.

Artculo 25. Publicidad y eficacia en la gestin pblica urbanstica.


1. Todos los instrumentos de ordenacin territorial y de ordenacin y ejecucin
urbansticas, incluidos los de distribucin de beneficios y cargas, as como los convenios que
con dicho objeto vayan a ser suscritos por la Administracin competente, deben ser
sometidos al trmite de informacin pblica en los trminos y por el plazo que establezca la
legislacin en la materia, que nunca podr ser inferior al mnimo exigido en la legislacin
sobre procedimiento administrativo comn, y deben publicarse en la forma y con el contenido
que determinen las leyes.
2. Los acuerdos de aprobacin definitiva de todos los instrumentos de ordenacin
territorial y urbanstica se publicarn en el Boletn Oficial correspondiente. Respecto a las
normas y ordenanzas contenidas en tales instrumentos, se estar a lo dispuesto en la
legislacin aplicable.
3. En los procedimientos de aprobacin o de alteracin de instrumentos de ordenacin
urbanstica, la documentacin expuesta al pblico deber incluir un resumen ejecutivo
expresivo de los siguientes extremos:
a) Delimitacin de los mbitos en los que la ordenacin proyectada altera la vigente, con
un plano de su situacin, y alcance de dicha alteracin.
b) En su caso, los mbitos en los que se suspendan la ordenacin o los procedimientos
de ejecucin o de intervencin urbanstica y la duracin de dicha suspensin.
4. Las Administraciones Pblicas competentes impulsarn la publicidad telemtica del
contenido de los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica en vigor, as como del
anuncio de su sometimiento a informacin pblica.
5. Cuando la legislacin urbanstica abra a los particulares la iniciativa de los
procedimientos de aprobacin de instrumentos de ordenacin o de ejecucin urbanstica, el
incumplimiento del deber de resolver dentro del plazo mximo establecido dar lugar a
indemnizacin a los interesados por el importe de los gastos en que hayan incurrido para la
presentacin de sus solicitudes, salvo en los casos en que deban entenderse aprobados o
resueltos favorablemente por silencio administrativo de conformidad con la legislacin
aplicable.
6. Los instrumentos de ordenacin urbanstica cuyo procedimiento de aprobacin se
inicie de oficio por la Administracin competente para su instruccin, pero cuya aprobacin
definitiva competa a un rgano de otra Administracin, se entendern definitivamente
aprobados en el plazo que seale la legislacin urbanstica.
7. En todo caso, en la tramitacin de los instrumentos de ordenacin territorial y
urbanstica deber asegurarse el trmite de audiencia a las Administraciones Pblicas cuyas
competencias pudiesen resultar afectadas.

Artculo 26. Formacin de fincas y parcelas, relacin entre ellas y complejos inmobiliarios.
1. Constituye:
a) Finca: la unidad de suelo o de edificacin atribuida exclusiva y excluyentemente a un
propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el
subsuelo. Cuando, conforme a la legislacin hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de
la Propiedad, tiene la consideracin de finca registral.

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b) Parcela: la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que


tenga atribuida edificabilidad y uso o slo uso urbanstico independiente.
2. La divisin o segregacin de una finca para dar lugar a dos o ms diferentes slo es
posible si cada una de las resultantes rene las caractersticas exigidas por la legislacin
aplicable y la ordenacin territorial y urbanstica. Esta regla es tambin aplicable a la
enajenacin, sin divisin ni segregacin, de participaciones indivisas a las que se atribuya el
derecho de utilizacin exclusiva de porcin o porciones concretas de la finca, as como a la
constitucin de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho
derecho de utilizacin exclusiva.
En la autorizacin de escrituras de segregacin o divisin de fincas, los notarios exigirn,
para su testimonio, la acreditacin documental de la conformidad, aprobacin o autorizacin
administrativa a que est sujeta, en su caso, la divisin o segregacin conforme a la
legislacin que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito ser exigido por los
registradores para practicar la correspondiente inscripcin.
Los notarios y registradores de la propiedad harn constar en la descripcin de las
fincas, en su caso, su cualidad de indivisibles.
3. El acto administrativo que legitime la edificacin de una parcela indivisible, por
agotamiento de la edificabilidad permitida en ella o por ser la superficie restante inferior a la
parcela mnima, se comunicar al Registro de la Propiedad para su constancia en la
inscripcin de la finca.
4. La constitucin de finca o fincas en rgimen de propiedad horizontal o de complejo
inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que
dentro del permetro de sta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenacin
territorial y urbanstica aplicable, deba tener la condicin de dominio pblico, ser de uso
pblico o servir de soporte a las obras de urbanizacin o pueda computarse a los efectos del
cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del artculo 18.
El complejo inmobiliario podr constituirse sobre una sola finca o sobre varias, sin
necesidad de previa agrupacin, siempre que sean colindantes entre s o nicamente se
hallen separadas por suelos que, de acuerdo con la ordenacin territorial y urbanstica,
deban tener la condicin de dominio pblico, ser de uso pblico, servir de soporte a las obras
de urbanizacin, o ser computables a los efectos del cumplimiento del deber de entregar a la
Administracin el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes
dotaciones pblicas incluidas en la propia actuacin o adscritas a ella para su obtencin.
5. Cuando los instrumentos de ordenacin urbanstica destinen superficies superpuestas,
en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificacin o uso privado y al dominio pblico se
constituir un complejo inmobiliario de carcter urbanstico en el que aqullas y sta tendrn
el carcter de fincas especiales de atribucin privativa, previa la desafectacin y con las
limitaciones y servidumbres que procedan para la proteccin del dominio pblico. Tales
fincas podrn estar constituidas, tanto por edificaciones ya realizadas, como por suelos no
edificados, siempre que su configuracin fsica se ajuste al sistema parcelario previsto en el
instrumento de ordenacin.
6. La constitucin y modificacin del complejo inmobiliario privado, del tipo de los
regulados como regmenes especiales de propiedad, por el artculo 24 de la Ley 49/1960, de
21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, deber ser autorizada por la Administracin
competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal rgimen, siendo
requisito indispensable para su inscripcin, que al ttulo correspondiente se acompae la
autorizacin administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma.
No ser necesaria dicha autorizacin en los supuestos siguientes:
a) Cuando el nmero y caractersticas de los elementos privativos resultantes del
complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la
construccin de las edificaciones que integren aquel.
b) Cuando la modificacin del complejo no provoque un incremento del nmero de sus
elementos privativos.
A los efectos previstos en este nmero se considera complejo inmobiliario todo rgimen
de organizacin unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos
privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad

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corresponda, con carcter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada


momento sean titulares de los elementos privativos.

Artculo 27. Transmisin de fincas y deberes urbansticos.


1. La transmisin de fincas no modifica la situacin del titular respecto de los deberes del
propietario conforme a esta ley y los establecidos por la legislacin de la ordenacin
territorial y urbanstica aplicable o exigibles por los actos de ejecucin de la misma. El nuevo
titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, as como en las
obligaciones por ste asumidas frente a la Administracin competente y que hayan sido
objeto de inscripcin registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto
de mutacin jurdico-real.
2. En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente ttulo:
a) La situacin urbanstica de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado
o edificacin, cuenten con edificaciones fuera de ordenacin o estn destinados a la
construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica que permita tasar
su precio mximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.
b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos
estn sujetos a una de las actuaciones a que se refiere el apartado 1 del artculo 7.
3. La infraccin de cualquiera de las disposiciones del apartado anterior faculta al
adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro aos y exigir la indemnizacin que
proceda conforme a la legislacin civil.
4. Con ocasin de la autorizacin de escrituras pblicas que afecten a la propiedad de
fincas o parcelas, los notarios podrn solicitar de la Administracin Pblica competente
informacin telemtica o, en su defecto, cdula o informe escrito expresivo de su situacin
urbanstica y los deberes y obligaciones a cuyo cumplimiento estn afectas. Los notarios
remitirn a la Administracin competente, para su debido conocimiento, copia simple en
papel o en soporte digital de las escrituras para las que hubieran solicitado y obtenido
informacin urbanstica, dentro de los diez das siguientes a su otorgamiento. Esta copia no
devengar arancel.
5. En los ttulos por los que se transmitan terrenos a la Administracin deber
especificarse, a efectos de su inscripcin en el Registro de la Propiedad, el carcter
demanial o patrimonial de los bienes y, en su caso, su incorporacin al patrimonio pblico de
suelo.

Artculo 28. Declaracin de obra nueva.


1. Para autorizar escrituras de declaracin de obra nueva en construccin, los notarios
exigirn, para su testimonio, la aportacin del acto de conformidad, aprobacin o
autorizacin administrativa que requiera la obra segn la legislacin de ordenacin territorial
y urbanstica, as como certificacin expedida por tcnico competente y acreditativa del
ajuste de la descripcin de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto
administrativo.
Tratndose de escrituras de declaracin de obra nueva terminada, exigirn, adems de
la certificacin expedida por tcnico competente acreditativa de la finalizacin de sta
conforme a la descripcin del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes
extremos:
a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislacin reguladora de la
edificacin para la entrega de sta a sus usuarios y
b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que
la edificacin rene las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la
ordenacin urbanstica aplicable y los requisitos de eficiencia energtica tal y como se
demandan por la normativa vigente, salvo que la legislacin urbanstica sujetase tales
actuaciones a un rgimen de comunicacin previa o declaracin responsable, en cuyo caso
aquellas autorizaciones se sustituirn por los documentos que acrediten que la comunicacin
ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la

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correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de


resolucin obstativa alguna.
2. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaracin de
obra nueva, los Registradores de la Propiedad exigirn el cumplimiento de los requisitos
establecidos en el apartado anterior.
3. En aquellos casos en los que la descripcin de la obra terminada no coincida con la
que conste en el Registro de la Propiedad, por haberse producido modificaciones en el
proyecto, la constancia registral de la terminacin de la obra se producir mediante un
asiento de inscripcin, cuya extensin quedar sujeta a lo previsto en el apartado 1 en
relacin con los requisitos para la inscripcin de las obras nuevas terminadas.
4. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones,
edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de
restablecimiento de la legalidad urbanstica que impliquen su demolicin, por haber
transcurrido los plazos de prescripcin correspondientes, la constancia registral de la
terminacin de la obra se regir por el siguiente procedimiento:
a) Se inscribirn en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaracin de obra
nueva que se acompaen de certificacin expedida por el Ayuntamiento o por tcnico
competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificacin catastral descriptiva y grfica
de la finca, en las que conste la terminacin de la obra en fecha determinada y su
descripcin coincidente con el ttulo. A tales efectos, el Registrador comprobar la
inexistencia de anotacin preventiva por incoacin de expediente de disciplina urbanstica
sobre la finca objeto de la construccin, edificacin e instalacin de que se trate y que el
suelo no tiene carcter demanial o est afectado por servidumbres de uso pblico general.
b) Los Registradores de la Propiedad darn cuenta al Ayuntamiento respectivo de las
inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los nmeros anteriores, y harn
constar en la inscripcin, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la
prctica de dicha notificacin.
c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificacin expedida por el
correspondiente Ayuntamiento, ste, una vez recibida la informacin a que se refiere la letra
anterior, estar obligado a dictar la resolucin necesaria para hacer constar en el Registro de
la Propiedad, por nota al margen de la inscripcin de la declaracin de obra nueva, la
concreta situacin urbanstica de la misma, con la delimitacin de su contenido e indicacin
expresa de las limitaciones que imponga al propietario.
La omisin de la resolucin por la que se acuerde la prctica de la referida nota marginal
dar lugar a la responsabilidad de la Administracin competente en el caso de que se
produzcan perjuicios econmicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el
expediente. En tal caso, la citada Administracin deber indemnizar al adquirente de buena
fe los daos y perjuicios causados.

TTULO III
El Informe de Evaluacin de los Edificios

Artculo 29. El Informe de Evaluacin de los Edificios.


1. Los propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones con tipologa residencial de
vivienda colectiva podrn ser requeridos por la Administracin competente, de conformidad
con lo dispuesto en el artculo siguiente, para que acrediten la situacin en la que se
encuentran aqullos, al menos en relacin con el estado de conservacin del edificio y con el
cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, as como sobre el grado
de eficiencia energtica de los mismos.
2. El Informe de Evaluacin que determine los extremos sealados en el apartado
anterior, identificar el bien inmueble, con expresin de su referencia catastral y contendr,
de manera detallada:
a) La evaluacin del estado de conservacin del edificio.

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b) La evaluacin de las condiciones bsicas de accesibilidad universal y no


discriminacin de las personas con discapacidad para el acceso y utilizacin del edificio, de
acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar
ajustes razonables para satisfacerlas.
c) La certificacin de la eficiencia energtica del edificio, con el contenido y mediante el
procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente.
Cuando, de conformidad con la normativa autonmica o municipal, exista un Informe de
Inspeccin Tcnica que ya permita evaluar los extremos sealados en las letras a) y b)
anteriores, se podr complementar con la certificacin referida en la letra c), y surtir los
mismos efectos que el informe regulado por esta ley. Asimismo, cuando contenga todos los
elementos requeridos de conformidad con aquella normativa, podr surtir los efectos
derivados de la misma, tanto en cuanto a la posible exigencia de la subsanacin de las
deficiencias observadas, como en cuanto a la posible realizacin de las mismas en
sustitucin y a costa de los obligados, con independencia de la aplicacin de las medidas
disciplinarias y sancionadoras que procedan, de conformidad con lo establecido en la
legislacin urbanstica aplicable.
3. El Informe de Evaluacin realizado por encargo de la comunidad o agrupacin de
comunidades de propietarios que se refieran a la totalidad de un edificio o complejo
inmobiliario extender su eficacia a todos y cada uno de los locales y viviendas existentes.
4. El Informe de Evaluacin tendr una periodicidad mnima de diez aos, pudiendo
establecer las Comunidades Autnomas y los Ayuntamientos una periodicidad menor.
5. El incumplimiento del deber de cumplimentar en tiempo y forma el Informe de
Evaluacin regulado por este artculo y la disposicin transitoria segunda tendr la
consideracin de infraccin urbanstica, con el carcter y las consecuencias que atribuya la
normativa urbanstica aplicable al incumplimiento del deber de dotarse del informe de
inspeccin tcnica de edificios o equivalente, en el plazo expresamente establecido.
6. Los propietarios de inmuebles obligados a la realizacin del informe regulado por este
artculo debern remitir una copia del mismo al organismo que determine la Comunidad
Autnoma, con el fin de que dicha informacin forme parte de un Registro integrado nico.
La misma regla resultar de aplicacin en relacin con el informe que acredite la realizacin
de las obras correspondientes, en los casos en los que el informe de evaluacin integre el
correspondiente a la inspeccin tcnica, en los trminos previstos en el ltimo prrafo del
apartado 2, y siempre que de ste ltimo se derivase la necesidad de subsanar las
deficiencias observadas en el inmueble.

Tngase en cuenta que por Sentencia del TC 5/2016, de 21 de enero, Ref. BOE-A-2016-1831.
se declara la inconstitucionalidad y nulidad de los arts. 21 y 22, disposicin adicional tercera y
disposiciones transitorias primera y segunda del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio,
preceptos de contenido equivalente a los arts. 29 y 30 y disposicin transitoria segunda del
presente texto refundido.

Artculo 30. Capacitacin para suscribir el Informe de Evaluacin de los Edificios.


1. El Informe de la Evaluacin de los Edificios podr ser suscrito tanto por los tcnicos
facultativos competentes como, en su caso, por las entidades de inspeccin registradas que
pudieran existir en las comunidades autnomas, siempre que cuenten con dichos tcnicos. A
tales efectos se considera tcnico facultativo competente el que est en posesin de
cualquiera de las titulaciones acadmicas y profesionales habilitantes para la redaccin de
proyectos o direccin de obras y direccin de ejecucin de obras de edificacin, segn lo
establecido en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenacin de la Edificacin, o haya
acreditado la cualificacin necesaria para la realizacin del Informe, segn lo establecido en
la disposicin final primera.
Dichos tcnicos, cuando lo estimen necesario, podrn recabar, en relacin con los
aspectos relativos a la accesibilidad universal, el criterio experto de las entidades y
asociaciones de personas con discapacidad que cuenten con una acreditada trayectoria en

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el mbito territorial de que se trate y tengan entre sus fines sociales la promocin de dicha
accesibilidad.
2. Cuando se trate de edificios pertenecientes a las Administraciones Pblicas
enumeradas en el artculo 2 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Rgimen Jurdico de
las Administraciones Pblicas y del Procedimiento Administrativo Comn, podrn suscribir
los Informes de Evaluacin, en su caso, los responsables de los correspondientes servicios
tcnicos que, por su capacitacin profesional, puedan asumir las mismas funciones a que se
refiere el apartado anterior.
3. Las deficiencias que se observen en relacin con la evaluacin de lo dispuesto en el
artculo 29.2 se justificarn en el Informe bajo el criterio y la responsabilidad del tcnico
competente que lo suscriba.

Tngase en cuenta que por Sentencia del TC 5/2016, de 21 de enero, Ref. BOE-A-2016-1831.
se declara la inconstitucionalidad y nulidad de los arts. 21 y 22, disposicin adicional tercera y
disposiciones transitorias primera y segunda del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio,
preceptos de contenido equivalente a los arts. 29 y 30 y disposicin transitoria segunda del
presente texto refundido.

TTULO IV
Cooperacin y Colaboracin Interadministrativas

Artculo 31. Cooperacin interadministrativa.


1. Podrn beneficiarse de la colaboracin y la cooperacin econmica de la
Administracin General del Estado, en cualquiera de las formas previstas legalmente y
teniendo prioridad en las ayudas estatales vigentes, las actuaciones con cobertura en los
correspondientes planes estatales que tengan por objeto:
a) La conservacin, la rehabilitacin edificatoria y la regeneracin y renovacin urbanas
tal y como se definen en esta ley y se conciban en los correspondientes Planes estatales.
b) La elaboracin y aprobacin de los instrumentos necesarios para la ordenacin y la
gestin de las actuaciones reguladas por esta ley y, en especial, de aquellos que tengan por
finalidad actuar sobre mbitos urbanos degradados, desfavorecidos y vulnerables o que
padezcan problemas de naturaleza anloga que combinen variables econmicas,
ambientales y sociales.
c) Aquellas otras actuaciones que, con independencia de lo dispuesto en la letra anterior,
tengan como objeto actuar en mbitos de gestin aislada o conjunta, con la finalidad de
eliminar la infravivienda, garantizar la accesibilidad universal o mejorar la eficiencia
energtica de los edificios.
2. Las Administraciones Pblicas fomentarn de manera conjunta la actividad
econmica, la sostenibilidad ambiental y la cohesin social y territorial. A tales efectos,
podrn suscribir los convenios interadministrativos de asignacin de fondos que
correspondan.

Artculo 32. Organizacin de la cooperacin.


1. Las Administraciones Pblicas que cooperen en la gestin de las actuaciones
reguladas por esta ley podrn acordar mediante convenio, en el que podrn participar las
comunidades y agrupaciones de comunidades de propietarios, as como, en su caso, las
asociaciones administrativas de unas y otras y los restantes sujetos mencionados en el
artculo 9.4, los siguientes aspectos:
a) La organizacin de la gestin de la ejecucin, que podr revestir la forma de consorcio
o de sociedad mercantil de capital mixto, incluso con participacin privada minoritaria.
b) El procedimiento y la competencia para la determinacin del gestor directamente
responsable de la ejecucin cuando no la asuma directamente una de las Administraciones
actuantes o el consorcio o la sociedad constituidos al efecto.

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c) Los trminos y las condiciones concretas, incluidas las ayudas e incentivos pblicos,
de la ordenacin y la ejecucin de la actuacin de que se trate, los cuales podrn, a su vez,
ser concretados mediante acuerdos entre el gestor responsable de la actuacin y
cualesquiera de los sujetos mencionados en el artculo 9.
2. Todos los convenios a que se refiere el apartado anterior tendrn carcter jurdico-
administrativo, correspondiendo a la jurisdiccin contencioso-administrativa el conocimiento
de cualesquiera cuestiones relacionadas con ellos.

Artculo 33. Convenios para la financiacin de las actuaciones.


1. Las Administraciones Pblicas actuantes, los agentes responsables de la gestin y
ejecucin de actuaciones de rehabilitacin edificatoria y de regeneracin y renovacin
urbanas, as como los dems sujetos mencionados en el artculo 9.4, podrn celebrar entre
s, a los efectos de facilitar la gestin y ejecucin de las mismas, entre otros, los siguientes
contratos:
a) Contrato de cesin, con facultad de arrendamiento u otorgamiento de derecho de
explotacin a terceros, de fincas urbanas o de elementos de stas por tiempo determinado a
cambio del pago aplazado de la parte del coste que corresponda abonar a los propietarios
de las fincas.
b) Contrato de permuta o cesin de terrenos o de parte de la edificacin sujeta a
rehabilitacin por determinada edificacin futura.
c) Contrato de arrendamiento o cesin de uso de local, vivienda o cualquier otro
elemento de un edificio por plazo determinado a cambio de pago por el arrendatario o
cesionario del pago de todos o de alguno de los siguientes conceptos: impuestos, tasas,
cuotas a la comunidad o agrupacin de comunidades de propietarios o de la cooperativa,
gastos de conservacin y obras de rehabilitacin y regeneracin y renovacin urbanas.
d) Convenio de explotacin conjunta del inmueble o de partes del mismo.
2. En el caso de las cooperativas de viviendas, los contratos a que hacen referencia las
letras a) y c) del apartado anterior slo alcanzarn a los locales comerciales y a las
instalaciones y edificaciones complementarias de su propiedad, tal y como establece su
legislacin especfica.

TTULO V
Valoraciones

Artculo 34. mbito del rgimen de valoraciones.


1. Las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los
derechos constituidos sobre o en relacin con ellos, se rigen por lo dispuesto en esta Ley
cuando tengan por objeto:
a) La verificacin de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas
para la ejecucin de la ordenacin territorial y urbanstica en las que la valoracin determine
el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad, en
defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados.
b) La fijacin del justiprecio en la expropiacin, cualquiera que sea la finalidad de sta y
la legislacin que la motive.
c) La fijacin del precio a pagar al propietario en la venta o sustitucin forzosas.
d) La determinacin de la responsabilidad patrimonial de la Administracin Pblica.
2. Las valoraciones se entienden referidas:
a) Cuando se trate de las operaciones contempladas en la letra a) del apartado anterior,
a la fecha de iniciacin del procedimiento de aprobacin del instrumento que las motive.
b) Cuando se aplique la expropiacin forzosa, al momento de iniciacin del expediente
de justiprecio individualizado o de exposicin al pblico del proyecto de expropiacin si se
sigue el procedimiento de tasacin conjunta.

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c) Cuando se trate de la venta o sustitucin forzosas, al momento de la iniciacin del


procedimiento de declaracin del incumplimiento del deber que la motive.
d) Cuando la valoracin sea necesaria a los efectos de determinar la indemnizacin por
responsabilidad patrimonial de la Administracin Pblica, al momento de la entrada en vigor
de la disposicin o del comienzo de la eficacia del acto causante de la lesin.

Artculo 35. Criterios generales para la valoracin de inmuebles.


1. El valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga, gravamen o
derecho limitativo de la propiedad.
2. El suelo se tasar en la forma establecida en los artculos siguientes, segn su
situacin y con independencia de la causa de la valoracin y el instrumento legal que la
motive.
Este criterio ser tambin de aplicacin a los suelos destinados a infraestructuras y
servicios pblicos de inters general supramunicipal, tanto si estuvieran previstos por la
ordenacin territorial y urbanstica como si fueran de nueva creacin, cuya valoracin se
determinar segn la situacin bsica de los terrenos en que se sitan o por los que
discurren de conformidad con lo dispuesto en esta ley.
3. Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones en
el suelo rural, se tasarn con independencia de los terrenos siempre que se ajusten a la
legalidad al tiempo de la valoracin, sean compatibles con el uso o rendimiento considerado
en la valoracin del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoracin por su
carcter de mejoras permanentes.
En el suelo urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten
a la legalidad se tasarn conjuntamente con el suelo en la forma prevista en el apartado 2
del artculo 37.
Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la
legalidad al tiempo de su valoracin cuando se realizaron de conformidad con la ordenacin
urbanstica y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o han sido posteriormente
legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislacin urbanstica.
La valoracin de las edificaciones o construcciones tendr en cuenta su antigedad y su
estado de conservacin. Si han quedado incursas en la situacin de fuera de ordenacin, su
valor se reducir en proporcin al tiempo transcurrido de su vida til.
4. La valoracin de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre
inmuebles, a los efectos de su constitucin, modificacin o extincin, se efectuar con
arreglo a las disposiciones sobre expropiacin que especficamente determinen el justiprecio
de los mismos; y subsidiariamente, segn las normas del derecho administrativo, civil o fiscal
que resulten de aplicacin.
Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administracin que la efecte podr elegir
entre fijar el justiprecio de cada uno de los derechos que concurren con el dominio, para
distribuirlo entre los titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto
y consignar su importe en poder del rgano judicial, para que ste fije y distribuya, por el
trmite de los incidentes, la proporcin que corresponda a los respectivos interesados.

Artculo 36. Valoracin en el suelo rural.


1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta ley y de conformidad con lo dispuesto
en la Disposicin adicional sptima:
a) Los terrenos se tasarn mediante la capitalizacin de la renta anual real o potencial, la
que sea superior, de la explotacin segn su estado en el momento al que deba entenderse
referida la valoracin.
La renta potencial se calcular atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotacin
de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislacin que les sea aplicable,
utilizando los medios tcnicos normales para su produccin. Incluir, en su caso, como
ingresos las subvenciones que, con carcter estable, se otorguen a los cultivos y
aprovechamientos considerados para su clculo y se descontarn los costes necesarios
para la explotacin considerada.
El valor del suelo rural as obtenido podr ser corregido al alza en funcin de factores
objetivos de localizacin, como la accesibilidad a ncleos de poblacin o a centros de

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actividad econmica o la ubicacin en entornos de singular valor ambiental o paisajstico,


cuya aplicacin y ponderacin habr de ser justificada en el correspondiente expediente de
valoracin, todo ello en los trminos que reglamentariamente se establezcan.
b) Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con
independencia del suelo, se tasarn por el mtodo de coste de reposicin segn su estado y
antigedad en el momento al que deba entenderse referida la valoracin.
c) Las plantaciones y los sembrados preexistentes, as como las indemnizaciones por
razn de arrendamientos rsticos u otros derechos, se tasarn con arreglo a los criterios de
las Leyes de Expropiacin Forzosa y de Arrendamientos Rsticos.
2. En ninguno de los casos previstos en el apartado anterior podrn considerarse
expectativas derivadas de la asignacin de edificabilidades y usos por la ordenacin
territorial o urbanstica que no hayan sido an plenamente realizados.

Artculo 37. Valoracin en el suelo urbanizado.


1. Para la valoracin del suelo urbanizado que no est edificado, o en que la edificacin
existente o en curso de ejecucin es ilegal o se encuentra en situacin de ruina fsica:
a) Se considerarn como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por
la ordenacin urbanstica, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algn rgimen de
proteccin que permita tasar su precio mximo en venta o alquiler.
Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenacin
urbanstica, se les atribuir la edificabilidad media y el uso mayoritario en el mbito espacial
homogneo en que por usos y tipologas la ordenacin urbanstica los haya incluido.
b) Se aplicar a dicha edificabilidad el valor de repercusin del suelo segn el uso
correspondiente, determinado por el mtodo residual esttico.
c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontar, en su caso, el valor de los
deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.
2. Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificacin, el valor de la tasacin
ser el superior de los siguientes:
a) El determinado por la tasacin conjunta del suelo y de la edificacin existente que se
ajuste a la legalidad, por el mtodo de comparacin, aplicado exclusivamente a los usos de
la edificacin existente o la construccin ya realizada.
b) El determinado por el mtodo residual del apartado 1 de este artculo, aplicado
exclusivamente al suelo, sin consideracin de la edificacin existente o la construccin ya
realizada.
3. Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovacin
de la urbanizacin, el mtodo residual a que se refieren los apartados anteriores considerar
los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenacin en su situacin de origen.

Artculo 38. Indemnizacin de la facultad de participar en actuaciones de nueva


urbanizacin.
1. Proceder valorar la facultad de participar en la ejecucin de una actuacin de nueva
urbanizacin cuando concurran los siguientes requisitos:
a) Que los terrenos hayan sido incluidos en la delimitacin del mbito de la actuacin y
se den los requisitos exigidos para iniciarla o para expropiar el suelo correspondiente, de
conformidad con la legislacin en la materia.
b) Que la disposicin, el acto o el hecho que motiva la valoracin impida el ejercicio de
dicha facultad o altere las condiciones de su ejercicio modificando los usos del suelo o
reduciendo su edificabilidad.
c) Que la disposicin, el acto o el hecho a que se refiere la letra anterior surtan efectos
antes del inicio de la actuacin y del vencimiento de los plazos establecidos para dicho
ejercicio, o despus si la ejecucin no se hubiera llevado a cabo por causas imputables a la
Administracin.
d) Que la valoracin no traiga causa del incumplimiento de los deberes inherentes al
ejercicio de la facultad.

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2. La indemnizacin por impedir el ejercicio de la facultad de participar en la actuacin o


alterar sus condiciones ser el resultado de aplicar el mismo porcentaje que determine la
legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica para la participacin de la comunidad en
las plusvalas de conformidad con lo previsto en la letra b) del apartado primero del artculo
18 de esta ley:
a) A la diferencia entre el valor del suelo en su situacin de origen y el valor que le
correspondera si estuviera terminada la actuacin, cuando se impida el ejercicio de esta
facultad.
b) A la merma provocada en el valor que correspondera al suelo si estuviera terminada
la actuacin, cuando se alteren las condiciones de ejercicio de la facultad.

Tngase en cuenta que el apartado 2.a) del art. 25 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20
de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo, precepto de contenido
equivalente al apartado 2.a) del presente artculo, ha sido declarado inconstitucional y nulo por
Sentencia TC 218/2015, de 22 de octubre. Ref. BOE-A-2015-12883.

Artculo 39. Indemnizacin de la iniciativa y la promocin de actuaciones de urbanizacin o


de edificacin.
1. Cuando devengan intiles para quien haya incurrido en ellos por efecto de la
disposicin, del acto o del hecho que motive la valoracin, los siguientes gastos y costes se
tasarn por su importe incrementado por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo:
a) Aqullos en que se haya incurrido para la elaboracin del proyecto o proyectos
tcnicos de los instrumentos de ordenacin y ejecucin que, conforme a la legislacin de la
ordenacin territorial y urbanstica, sean necesarios para legitimar una actuacin de
urbanizacin, de edificacin, o de conservacin o rehabilitacin de la edificacin.
b) Los de las obras acometidas y los de financiacin, gestin y promocin precisos para
la ejecucin de la actuacin.
c) Las indemnizaciones pagadas.
2. Una vez iniciadas, las actuaciones de urbanizacin se valorarn en la forma prevista
en el apartado anterior o en proporcin al grado alcanzado en su ejecucin, lo que sea
superior, siempre que dicha ejecucin se desarrolle de conformidad con los instrumentos
que la legitimen y no se hayan incumplido los plazos en ellos establecidos. Para ello, al
grado de ejecucin se le asignar un valor entre 0 y 1, que se multiplicar:
a) Por la diferencia entre el valor del suelo en su situacin de origen y el valor que le
correspondera si estuviera terminada la actuacin, cuando la disposicin, el acto o hecho
que motiva la valoracin impida su terminacin.
b) Por la merma provocada en el valor que correspondera al suelo si estuviera
terminada la actuacin, cuando slo se alteren las condiciones de su ejecucin, sin impedir
su terminacin.
La indemnizacin obtenida por el mtodo establecido en este apartado nunca ser
inferior a la establecida en el artculo anterior y se distribuir proporcionalmente entre los
adjudicatarios de parcelas resultantes de la actuacin.
3. Cuando el promotor de la actuacin no sea retribuido mediante adjudicacin de
parcelas resultantes, su indemnizacin se descontar de la de los propietarios y se calcular
aplicando la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo a la parte dejada de percibir de la
retribucin que tuviere establecida.
4. Los propietarios del suelo que no estuviesen al da en el cumplimiento de sus deberes
y obligaciones, sern indemnizados por los gastos y costes a que se refiere el apartado 1,
que se tasarn en el importe efectivamente incurrido.

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Artculo 40. Valoracin del suelo en rgimen de equidistribucin de beneficios y cargas.


1. Cuando, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados, deban valorarse las
aportaciones de suelo de los propietarios partcipes en una actuacin de urbanizacin en
ejercicio de la facultad establecida en la letra c) del apartado 2 del artculo 13, para
ponderarlas entre s o con las aportaciones del promotor o de la Administracin, a los efectos
del reparto de los beneficios y cargas y la adjudicacin de parcelas resultantes, el suelo se
tasar por el valor que le correspondera si estuviera terminada la actuacin.
2. En el caso de propietarios que no puedan participar en la adjudicacin de parcelas
resultantes de una actuacin de urbanizacin por causa de la insuficiencia de su aportacin,
el suelo se tasar por el valor que le correspondera si estuviera terminada la actuacin,
descontados los gastos de urbanizacin correspondientes incrementados por la tasa libre de
riesgo y la prima de riesgo.

Artculo 41. Rgimen de la valoracin.


La valoracin se realiza, en todo lo no dispuesto en esta ley:
a) Conforme a los criterios que determinen las Leyes de la ordenacin territorial y
urbanstica, cuando tenga por objeto la verificacin de las operaciones precisas para la
ejecucin de la ordenacin urbanstica y, en especial, la distribucin de los beneficios y las
cargas de ella derivadas.
b) Con arreglo a los criterios de la legislacin general de expropiacin forzosa y de
responsabilidad de las Administraciones Pblicas, segn proceda, en los restantes casos.

TTULO VI
Expropiacin forzosa y responsabilidad patrimonial

Artculo 42. Rgimen de las expropiaciones por razn de la ordenacin territorial y


urbanstica.
1. La expropiacin por razn de la ordenacin territorial y urbanstica puede aplicarse
para las finalidades previstas en la legislacin reguladora de dicha ordenacin, de
conformidad con lo dispuesto en esta ley y en la Ley de Expropiacin Forzosa.
2. La aprobacin de los instrumentos de la ordenacin territorial y urbanstica que
determine su legislacin reguladora conllevar la declaracin de utilidad pblica y la
necesidad de ocupacin de los bienes y derechos correspondientes, cuando dichos
instrumentos habiliten para su ejecucin y sta deba producirse por expropiacin.
Dicha declaracin se extender a los terrenos precisos para conectar la actuacin de
urbanizacin con las redes generales de servicios, cuando sean necesarios.
3. La delimitacin espacial de un mbito para la realizacin de actuaciones sobre el
medio urbano, sea conjunta o aislada, una vez firme en va administrativa, comporta la
declaracin de la utilidad pblica o, en su caso, el inters social, a los efectos de la
aplicacin de los regmenes de expropiacin, venta y sustitucin forzosas de los bienes y
derechos necesarios para su ejecucin, y su sujecin a los derechos de tanteo y retracto a
favor de la Administracin actuante, adems de aquellos otros que expresamente se deriven
de lo dispuesto en la legislacin aplicable.
4. Cuando en la superficie objeto de expropiacin existan bienes de dominio pblico y el
destino de los mismos, segn el instrumento de ordenacin, sea distinto del que motiv su
afectacin o adscripcin al uso general o a los servicios pblicos, se seguir, en su caso, el
procedimiento previsto en la legislacin reguladora del bien correspondiente para la
mutacin demanial o desafectacin, segn proceda.
Las vas rurales que se encuentren comprendidas en la superficie objeto de expropiacin
se entendern de propiedad municipal, salvo prueba en contrario. En cuanto a las vas
urbanas que desaparezcan se entendern transmitidas de pleno derecho al Organismo
expropiante y subrogadas por las nuevas que resulten de la ordenacin urbanstica.
5. Tendrn la consideracin de beneficiarios de la expropiacin las personas naturales o
jurdicas subrogadas en las facultades del Estado, de las comunidades autnomas o de las
entidades locales para la ejecucin de planes u obras determinadas.

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Artculo 43. Justiprecio.


1. El justiprecio de los bienes y derechos expropiados se fijar conforme a los criterios de
valoracin de esta ley mediante expediente individualizado o por el procedimiento de
tasacin conjunta. Si hay acuerdo con el expropiado, se podr satisfacer en especie.
2. No obstante lo establecido en el apartado anterior, cuando se aplique la expropiacin
en la gestin de las actuaciones sobre el medio urbano, no ser preciso el consentimiento
del propietario para pagar el justiprecio expropiatorio en especie, siempre que el mismo se
efecte dentro del propio mbito de gestin y dentro del plazo temporal establecido para la
terminacin de las obras correspondientes. Asimismo, la liberacin de la expropiacin no
tendr carcter excepcional, y podr ser acordada discrecionalmente por la Administracin
actuante, cuando se aporten garantas suficientes, por parte del propietario liberado, en
relacin con el cumplimiento de las obligaciones que le correspondan.
3. Las actuaciones del expediente expropiatorio se seguirn con quienes figuren como
interesados en el proyecto de delimitacin, redactado conforme a la Ley de Expropiacin
Forzosa o acrediten, en legal forma, ser los verdaderos titulares de los bienes o derechos en
contra de lo que diga el proyecto. En el procedimiento de tasacin conjunta, los errores no
denunciados y justificados en la fase de informacin pblica no darn lugar a nulidad o
reposicin de actuaciones, conservando no obstante, los interesados su derecho a ser
indemnizados en la forma que corresponda.
4. Llegado el momento del pago del justiprecio, slo se proceder a hacerlo efectivo,
consignndose en caso contrario, a aquellos interesados que aporten certificacin registral a
su favor, en la que conste haberse extendido la nota del artculo 32 del Reglamento
Hipotecario o, en su defecto, los ttulos justificativos de su derecho, completados con
certificaciones negativas del Registro de la Propiedad referidas a la misma finca descrita en
los ttulos. Si existiesen cargas debern comparecer los titulares de las mismas.
5. Cuando existan pronunciamientos registrales contrarios a la realidad, podr pagarse el
justiprecio a quienes los hayan rectificado o desvirtuado mediante cualquiera de los medios
sealados en la legislacin hipotecaria o con acta de notoriedad tramitada conforme al
artculo 209 del Reglamento Notarial.

Artculo 44. Ocupacin e inscripcin en el Registro de la Propiedad.


1. El acta de ocupacin para cada finca o bien afectado por el procedimiento
expropiatorio ser ttulo inscribible, siempre que incorpore su descripcin, su identificacin
conforme a la legislacin hipotecaria, su referencia catastral y su representacin grfica
mediante un sistema de coordenadas y que se acompae del acta de pago o justificante de
la consignacin del precio correspondiente.
A efectos de lo dispuesto en el prrafo anterior, la referencia catastral y la representacin
grfica podrn ser sustituidas por una certificacin catastral descriptiva y grfica del
inmueble de que se trate.
La superficie objeto de la actuacin se inscribir como una o varias fincas registrales, sin
que sea obstculo para ello la falta de inmatriculacin de alguna de estas fincas. En las
fincas afectadas y a continuacin de la nota a que se refiere la legislacin hipotecaria sobre
asientos derivados de procedimientos de expropiacin forzosa, se extender otra en la que
se identificar la porcin expropiada si la actuacin no afectase a la totalidad de la finca.
2. Si al proceder a la inscripcin surgiesen dudas fundadas sobre la existencia, dentro de
la superficie ocupada, de alguna finca registral no tenida en cuenta en el procedimiento
expropiatorio, se pondr tal circunstancia en conocimiento de la Administracin competente,
sin perjuicio de practicarse la inscripcin.
3. Los actos administrativos de constitucin, modificacin o extincin forzosa de
servidumbres sern inscribibles en el Registro de la Propiedad, en la forma prevista para las
actas de expropiacin.

Artculo 45. Adquisicin libre de cargas.


1. Finalizado el expediente expropiatorio, y una vez levantada el acta o actas de
ocupacin con los requisitos previstos en la legislacin general de expropiacin forzosa, se
entender que la Administracin ha adquirido, libre de cargas, la finca o fincas comprendidas
en el expediente.

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La Administracin ser mantenida en la posesin de las fincas, una vez inscrito su


derecho, sin que quepa ejercitar ninguna accin real o interdictal contra la misma.
2. Si con posterioridad a la finalizacin del expediente, una vez levantada el acta de
ocupacin e inscritas las fincas o derechos en favor de la Administracin, aparecieren
terceros interesados no tenidos en cuenta en el expediente, stos conservarn y podrn
ejercitar cuantas acciones personales pudieren corresponderles para percibir el justiprecio o
las indemnizaciones expropiatorias y discutir su cuanta.
3. En el supuesto de que, una vez finalizado totalmente el expediente, aparecieren fincas
o derechos anteriormente inscritos no tenidos en cuenta, la Administracin expropiante, de
oficio o a instancia de parte interesada o del propio registrador, solicitar de ste que
practique la cancelacin correspondiente. Los titulares de tales fincas o derechos debern
ser compensados por la Administracin expropiante, que formular un expediente
complementario con las correspondientes hojas de aprecio, tramitndose segn el
procedimiento que se haya seguido para el resto de las fincas, sin perjuicio de que tales
titulares puedan ejercitar cualquier otro tipo de accin que pudiera corresponderles.
4. Si el justiprecio se hubiere pagado a quien apareciere en el expediente como titular
registral, la accin de los terceros no podr dirigirse contra la Administracin expropiante si
stos no comparecieron durante la tramitacin, en tiempo hbil.

Artculo 46. Modalidades de gestin de la expropiacin.


1. Las entidades locales podrn promover, para la gestin de las expropiaciones, las
modalidades asociativas con otras Administraciones Pblicas o particulares, de conformidad
con la legislacin de rgimen local y urbanstica.
2. Para el mejor cumplimiento de la finalidad expresada en el apartado anterior, podrn
igualmente encomendar el ejercicio de la potestad expropiatoria a otras Administraciones
Pblicas.
3. Lo dispuesto en los apartados anteriores se entender sin perjuicio de las facultades
reconocidas expresamente por ley a determinados entes pblicos en materia expropiatoria.

Artculo 47. Supuestos de reversin y de retasacin.


1. Si se alterara el uso que motiv la expropiacin de suelo en virtud de modificacin o
revisin del instrumento de ordenacin territorial y urbanstica, procede la reversin salvo
que concurra alguna de las siguientes circunstancias:
a) Que el uso dotacional pblico que hubiera motivado la expropiacin hubiera sido
efectivamente implantado y mantenido durante ocho aos, o bien que el nuevo uso asignado
al suelo sea igualmente dotacional pblico.
b) Haberse producido la expropiacin para la formacin o ampliacin de un patrimonio
pblico de suelo, siempre que el nuevo uso sea compatible con los fines de ste.
c) Haberse producido la expropiacin para la ejecucin de una actuacin de
urbanizacin.
d) Haberse producido la expropiacin por incumplimiento de los deberes o no
levantamiento de las cargas propias del rgimen aplicable al suelo conforme a esta ley.
e) Cualquiera de los restantes supuestos en que no proceda la reversin de acuerdo con
la Ley de Expropiacin Forzosa.
2. En los casos en que el suelo haya sido expropiado para ejecutar una actuacin de
urbanizacin:
a) Procede la reversin, cuando hayan transcurrido diez aos desde la expropiacin sin
que la urbanizacin se haya concluido.
b) Procede la retasacin cuando se alteren los usos o la edificabilidad del suelo, en virtud
de una modificacin del instrumento de ordenacin territorial y urbanstica que no se efecte
en el marco de un nuevo ejercicio pleno de la potestad de ordenacin, y ello suponga un
incremento de su valor conforme a los criterios aplicados en su expropiacin.
El nuevo valor se determinar mediante la aplicacin de los mismos criterios de
valoracin a los nuevos usos y edificabilidades. Corresponder al expropiado o sus
causahabientes la diferencia entre dicho valor y el resultado de actualizar el justiprecio.

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En lo no previsto por el prrafo anterior, ser de aplicacin al derecho de retasacin lo


dispuesto para el derecho de reversin, incluido su acceso al Registro de la Propiedad.
3. No procede la reversin cuando del suelo expropiado se segreguen su vuelo o
subsuelo, conforme a lo previsto en el apartado 5 del artculo 26, siempre que se mantenga
el uso dotacional pblico para el que fue expropiado o concurra alguna de las restantes
circunstancias previstas en el apartado primero.

Artculo 48. Supuestos indemnizatorios.


Dan lugar en todo caso a derecho de indemnizacin las lesiones en los bienes y
derechos que resulten de los siguientes supuestos:
a) La alteracin de las condiciones de ejercicio de la ejecucin de la urbanizacin, o de
las condiciones de participacin de los propietarios en ella, por cambio de la ordenacin
territorial o urbanstica o del acto o negocio de la adjudicacin de dicha actividad, siempre
que se produzca antes de transcurrir los plazos previstos para su desarrollo o, transcurridos
stos, si la ejecucin no se hubiere llevado a efecto por causas imputables a la
Administracin.
Las situaciones de fuera de ordenacin producidas por los cambios en la ordenacin
territorial o urbanstica no sern indemnizables, sin perjuicio de que pueda serlo la
imposibilidad de usar y disfrutar lcitamente de la construccin o edificacin incursa en dicha
situacin durante su vida til.
b) Las vinculaciones y limitaciones singulares que excedan de los deberes legalmente
establecidos respecto de construcciones y edificaciones, o lleven consigo una restriccin de
la edificabilidad o el uso que no sea susceptible de distribucin equitativa.
c) La modificacin o extincin de la eficacia de los ttulos administrativos habilitantes de
obras y actividades, determinadas por el cambio sobrevenido de la ordenacin territorial o
urbanstica.
d) La anulacin de los ttulos administrativos habilitantes de obras y actividades, as
como la demora injustificada en su otorgamiento y su denegacin improcedente. En ningn
caso habr lugar a indemnizacin si existe dolo, culpa o negligencia graves imputables al
perjudicado.
e) La ocupacin de terrenos destinados por la ordenacin territorial y urbanstica a
dotaciones pblicas, por el perodo de tiempo que medie desde la ocupacin de los mismos
hasta la aprobacin definitiva del instrumento por el que se le adjudiquen al propietario otros
de valor equivalente. El derecho a la indemnizacin se fijar en los trminos establecidos en
el artculo 112 de la Ley de Expropiacin Forzosa.
Transcurridos cuatro aos desde la ocupacin sin que se hubiera producido la
aprobacin definitiva del mencionado instrumento, los interesados podrn efectuar la
advertencia a la Administracin competente de su propsito de iniciar el expediente de
justiprecio, quedando facultados para iniciar el mismo, mediante el envo a aqulla de la
correspondiente hoja de aprecio, una vez transcurridos seis meses desde dicha advertencia.

TTULO VII
Funcin social de la propiedad y gestin del suelo

CAPTULO I
Venta y sustitucin forzosas

Artculo 49. Procedencia y alcance de la venta o sustitucin forzosas.


1. El incumplimiento de los deberes establecidos en esta ley habilitar a la
Administracin actuante para decretar, de oficio o a instancia de interesado, y en todo caso,
previa audiencia del obligado, la ejecucin subsidiaria, la expropiacin por incumplimiento de
la funcin social de la propiedad, la aplicacin del rgimen de venta o sustitucin forzosas o
cualesquiera otras consecuencias derivadas de la legislacin sobre ordenacin territorial y
urbanstica.

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2. La sustitucin forzosa tiene por objeto garantizar el cumplimiento del deber


correspondiente, mediante la imposicin de su ejercicio, que podr realizarse en rgimen de
propiedad horizontal con el propietario actual del suelo, en caso de incumplimiento de los
deberes de edificacin o de conservacin de edificios.
3. En los supuestos de expropiacin, venta o sustitucin forzosas previstos en este
artculo, el contenido del derecho de propiedad del suelo nunca podr ser minorado por la
legislacin reguladora de la ordenacin territorial y urbanstica en un porcentaje superior al
50 por ciento de su valor, correspondiendo la diferencia a la Administracin.

Artculo 50. Rgimen de la venta o sustitucin forzosas.


1. La venta o sustitucin forzosas se iniciar de oficio o a instancia de interesado y se
adjudicar mediante procedimiento con publicidad y concurrencia.
2. Dictada resolucin declaratoria del incumplimiento y acordada la aplicacin del
rgimen correspondiente, la Administracin actuante remitir al Registro de la Propiedad
certificacin del acto o actos correspondientes para su constancia por nota al margen de la
ltima inscripcin de dominio. La situacin de ejecucin subsidiaria, de expropiacin por
incumplimiento de la funcin social de la propiedad, la aplicacin del rgimen de venta o
sustitucin forzosas, o cualesquiera otras a las que quede sujeto el inmueble
correspondiente, se consignar en las certificaciones registrales que se expidan.
3. Cuando el procedimiento determine la adjudicacin por aplicacin de la venta o
sustitucin forzosas, una vez resuelto el mismo, la Administracin actuante expedir
certificacin de dicha adjudicacin, que ser ttulo inscribible en el Registro de la Propiedad,
en el que se harn constar las condiciones y los plazos de cumplimiento del deber a que
quede obligado el adquiriente, en calidad de resolutorias de la adquisicin.

CAPTULO II
Patrimonios pblicos de suelo

Artculo 51. Nocin y finalidad.


1. Con la finalidad de regular el mercado de terrenos, obtener reservas de suelo para
actuaciones de iniciativa pblica y facilitar la ejecucin de la ordenacin territorial y
urbanstica, integran los patrimonios pblicos de suelo los bienes, recursos y derechos que
adquiera la Administracin en virtud del deber a que se refiere la letra b) del apartado 1 del
artculo 18, sin perjuicio de los dems que determine la legislacin sobre ordenacin
territorial y urbanstica.
2. Los bienes de los patrimonios pblicos de suelo constituyen un patrimonio separado y
los ingresos obtenidos mediante la enajenacin de los terrenos que los integran o la
sustitucin por dinero a que se refiere la letra b) del apartado 1 del artculo 18, se destinarn
a la conservacin, administracin y ampliacin del mismo, siempre que slo se financien
gastos de capital y no se infrinja la legislacin que les sea aplicable, o a los usos propios de
su destino.

Artculo 52. Destino.


1. Los bienes y recursos que integran necesariamente los patrimonios pblicos de suelo
en virtud de lo dispuesto en el apartado 1 del artculo anterior, debern ser destinados a la
construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica, salvo lo dispuesto
en el artculo 18.2 a). Podrn ser destinados tambin a otros usos de inters social, de
acuerdo con lo que dispongan los instrumentos de ordenacin urbanstica, slo cuando as lo
prevea la legislacin en la materia especificando los fines admisibles, que sern
urbansticos, de proteccin o mejora de espacios naturales o de los bienes inmuebles del
patrimonio cultural, o de carcter socio-econmico para atender las necesidades que
requiera el carcter integrado de operaciones de regeneracin urbana.
2. Los terrenos adquiridos por una Administracin en virtud del deber a que se refiere la
letra b) del apartado 1 del artculo 18, que estn destinados a la construccin de viviendas
sujetas a algn rgimen de proteccin pblica que permita tasar su precio mximo de venta,
alquiler u otras formas de acceso a la vivienda, no podrn ser adjudicados, ni en dicha

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transmisin ni en las sucesivas, por un precio superior al valor mximo de repercusin del
suelo sobre el tipo de vivienda de que se trate, conforme a su legislacin reguladora. En el
expediente administrativo y en el acto o contrato de la enajenacin se har constar esta
limitacin.
3. Las limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones de destino de las fincas
integrantes de un patrimonio pblico de suelo que se hagan constar en las enajenaciones de
dichas fincas son inscribibles en el Registro de la Propiedad, no obstante lo dispuesto en el
artculo 27 de la Ley Hipotecaria y sin perjuicio de que su incumplimiento pueda dar lugar a
la resolucin de la enajenacin.
4. El acceso al Registro de la Propiedad de las limitaciones, obligaciones, plazos o
condiciones a que se refiere el apartado anterior produce los siguientes efectos:
a) Cuando se hayan configurado como causa de resolucin, sta se inscribir en virtud,
bien del consentimiento del adquirente, bien del acto unilateral de la Administracin titular del
patrimonio pblico de suelo del que proceda la finca enajenada, siempre que dicho acto no
sea ya susceptible de recurso ordinario alguno, administrativo o judicial.
Sin perjuicio de la resolucin del contrato, la Administracin enajenante podr interesar
la prctica de anotacin preventiva de la pretensin de resolucin en la forma prevista por la
legislacin hipotecaria para las anotaciones preventivas derivadas de la iniciacin de
procedimiento de disciplina urbanstica.
b) En otro caso, la mencin registral producir los efectos propios de las notas
marginales de condiciones impuestas sobre determinadas fincas.
5. Excepcionalmente, los municipios que dispongan de un patrimonio pblico del suelo,
podrn destinarlo a reducir la deuda comercial y financiera del Ayuntamiento, siempre que se
cumplan todos los requisitos siguientes:
a) Haber aprobado el presupuesto de la Entidad Local del ao en curso y liquidado los
de los ejercicios anteriores.
b) Tener el Registro del patrimonio municipal del suelo correctamente actualizado.
c) Que el presupuesto municipal tenga correctamente contabilizadas las partidas del
patrimonio municipal del suelo.
d) Que exista un Acuerdo del Pleno de la Corporacin Local en el que se justifique que
no es necesario dedicar esas cantidades a los fines propios del patrimonio pblico del suelo
y que se van a destinar a la reduccin de la deuda de la Corporacin Local, indicando el
modo en que se proceder a su devolucin.
e) Que se haya obtenido la autorizacin previa del rgano que ejerza la tutela financiera.
El importe del que se disponga deber ser repuesto por la Corporacin Local, en un
plazo mximo de diez aos, de acuerdo con las anualidades y porcentajes fijados por
Acuerdo del Pleno para la devolucin al patrimonio municipal del suelo de las cantidades
utilizadas.
Asimismo, los presupuestos de los ejercicios siguientes al de adopcin del Acuerdo
debern recoger, con cargo a los ingresos corrientes, las anualidades citadas en el prrafo
anterior.

CAPTULO III
Derecho de superficie

Artculo 53. Contenido, constitucin y rgimen.


1. El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar
construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena,
manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas.
Tambin puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya
realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o
edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio
de la propiedad separada del titular del suelo.
2. Para que el derecho de superficie quede vlidamente constituido se requiere su
formalizacin en escritura pblica y la inscripcin de sta en el Registro de la Propiedad. En

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la escritura deber fijarse necesariamente el plazo de duracin del derecho de superficie,


que no podr exceder de noventa y nueve aos.
El derecho de superficie slo puede ser constituido por el propietario del suelo, sea
pblico o privado.
3. El derecho de superficie puede constituirse a ttulo oneroso o gratuito. En el primer
caso, la contraprestacin del superficiario podr consistir en el pago de una suma alzada o
de un canon peridico, o en la adjudicacin de viviendas o locales o derechos de
arrendamiento de unos u otros a favor del propietario del suelo, o en varias de estas
modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversin total de lo edificado al finalizar el plazo
pactado al constituir el derecho de superficie.
4. El derecho de superficie se rige por las disposiciones de este captulo, por la
legislacin civil en lo no previsto por l y por el ttulo constitutivo del derecho.

Artculo 54. Transmisin, gravamen y extincin.


1. El derecho de superficie es susceptible de transmisin y gravamen con las
limitaciones fijadas al constituirlo.
2. Cuando las caractersticas de la construccin o edificacin lo permitan, el superficiario
podr constituir la propiedad superficiaria en rgimen de propiedad horizontal con separacin
del terreno correspondiente al propietario, y podr transmitir y gravar como fincas
independientes las viviendas, los locales y los elementos privativos de la propiedad
horizontal, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad del consentimiento del
propietario del suelo.
3. En la constitucin del derecho de superficie se podrn incluir clusulas y pactos
relativos a derechos de tanteo, retracto y retroventa a favor del propietario del suelo, para los
casos de las transmisiones del derecho o de los elementos a que se refieren,
respectivamente, los dos apartados anteriores.
4. El propietario del suelo podr transmitir y gravar su derecho con separacin del
derecho del superficiario y sin necesidad de consentimiento de ste. El subsuelo
corresponder al propietario del suelo y ser objeto de transmisin y gravamen juntamente
con ste, salvo que haya sido incluido en el derecho de superficie.
5. El derecho de superficie se extingue si no se edifica de conformidad con la ordenacin
territorial y urbanstica en el plazo previsto en el ttulo de constitucin y, en todo caso, por el
transcurso del plazo de duracin del derecho.
A la extincin del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duracin, el
propietario del suelo hace suya la propiedad de lo edificado, sin que deba satisfacer
indemnizacin alguna cualquiera que sea el ttulo en virtud del cual se hubiera constituido el
derecho. No obstante, podrn pactarse normas sobre la liquidacin del rgimen del derecho
de superficie.
La extincin del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duracin
determina la de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el superficiario.
Si por cualquier otra causa se reunieran los derechos de propiedad del suelo y los del
superficiario, las cargas que recayeren sobre uno y otro derecho continuarn gravndolos
separadamente hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.

TTULO VIII
Rgimen jurdico

CAPTULO I
Actuaciones ilegales y con el Ministerio Fiscal

Artculo 55. Actos nulos de pleno derecho.


Sern nulos de pleno derecho los actos administrativos de intervencin que se dicten
con infraccin de la ordenacin de las zonas verdes o espacios libres previstos en los
instrumentos de ordenacin urbanstica. Mientras las obras estn en curso de ejecucin, se
proceder a la suspensin de los efectos del acto administrativo legitimador y a la adopcin

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de las dems medidas que procedan. Si las obras estuvieren terminadas, se proceder a su
revisin de oficio por los trmites previstos en la legislacin de procedimiento administrativo
comn.

Artculo 56. Infracciones constitutivas de delito.


Cuando con ocasin de los expedientes administrativos que se instruyan por infraccin
urbanstica o contra la ordenacin del territorio aparezcan indicios del carcter de delito del
propio hecho que motiv su incoacin, el rgano competente para imponer la sancin lo
pondr en conocimiento del Ministerio Fiscal, a los efectos de exigencia de las
responsabilidades de orden penal en que hayan podido incurrir los infractores,
abstenindose aqul de proseguir el procedimiento sancionador mientras la autoridad judicial
no se haya pronunciado. La sancin penal excluir la imposicin de sancin administrativa
sin perjuicio de la adopcin de medidas de reposicin a la situacin anterior a la comisin de
la infraccin.

CAPTULO II
Peticiones, actos y acuerdos

Artculo 57. Peticiones.


Las entidades locales y organismos urbansticos habrn de resolver las peticiones
fundadas que se les dirijan.

Artculo 58. Administracin demandada en subrogacin.


Las decisiones que adoptaren los rganos autonmicos mediante subrogacin se
considerarn como actos del Ayuntamiento titular, a los solos efectos de los recursos
admisibles.

Artculo 59. Ejecucin forzosa y va de apremio.


1. Los Ayuntamientos podrn utilizar la ejecucin forzosa y la va de apremio para exigir
el cumplimiento de sus deberes a los propietarios, individuales o asociados, y a los
promotores de actuaciones de transformacin urbanstica.
2. Los procedimientos de ejecucin y apremio se dirigirn ante todo contra los bienes de
las personas que no hubieren cumplido sus obligaciones, y slo en caso de insolvencia,
frente a la asociacin administrativa de propietarios.
3. Tambin podrn ejercer las mismas facultades, a solicitud de la asociacin, contra los
propietarios que incumplieren los compromisos contrados con ella.

Artculo 60. Revisin de oficio.


Las entidades locales podrn revisar de oficio sus actos y acuerdos en materia de
urbanismo con arreglo a lo dispuesto en la legislacin de rgimen jurdico de las
Administraciones Pblicas.

CAPTULO III
Acciones y recursos

Artculo 61. Carcter de los actos y convenios regulados en la legislacin urbanstica.


Tendrn carcter jurdico administrativo todas las cuestiones que se suscitaren con
ocasin o como consecuencia de los actos y convenios regulados en la legislacin
urbanstica aplicable entre los rganos competentes de las Administraciones Pblicas y los
propietarios, individuales o asociados, o promotores de actuaciones de transformacin
urbanstica, incluso las relativas a cesiones de terrenos para urbanizar o edificar.

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Artculo 62. Accin pblica.


1. Ser pblica la accin para exigir ante los rganos administrativos y los Tribunales
Contencioso-Administrativos la observancia de la legislacin y dems instrumentos de
ordenacin territorial y urbanstica.
2. Si dicha accin est motivada por la ejecucin de obras que se consideren ilegales,
podr ejercitarse durante la ejecucin de las mismas y hasta el transcurso de los plazos
establecidos para la adopcin de las medidas de proteccin de la legalidad urbanstica.

Artculo 63. Accin ante Tribunales ordinarios.


Los propietarios y titulares de derechos reales, adems de lo previsto en el artculo
anterior, podrn exigir ante los tribunales ordinarios la demolicin de las obras e
instalaciones que vulneren lo dispuesto respecto a la distancia entre construcciones, pozos,
cisternas, o fosas, comunidad de elementos constructivos u otros urbanos, as como las
disposiciones relativas a usos incmodos, insalubres o peligrosos que estuvieren
directamente encaminadas a tutelar el uso de las dems fincas.

Artculo 64. Recurso contencioso-administrativo.


1. Los actos de las entidades locales, cualquiera que sea su objeto, que pongan fin a la
va administrativa sern recurribles directamente ante la jurisdiccin contencioso-
administrativa.
2. Los actos de aprobacin definitiva de los instrumentos de ordenacin territorial y de
los de ordenacin y ejecucin urbansticas, sin perjuicio de los recursos administrativos que
puedan proceder, podrn ser impugnados ante la jurisdiccin contencioso-administrativa, en
los trminos prevenidos por su legislacin reguladora.

CAPTULO IV
Registro de la Propiedad

Artculo 65. Actos inscribibles.


1. Sern inscribibles en el Registro de la Propiedad:
a) Los actos firmes de aprobacin de los expedientes de ejecucin de la ordenacin
urbanstica en cuanto supongan la modificacin de las fincas registrales afectadas por el
instrumento de ordenacin, la atribucin del dominio o de otros derechos reales sobre las
mismas o el establecimiento de garantas reales de la obligacin de ejecucin o de
conservacin de la urbanizacin y de las edificaciones.
b) Las cesiones de terrenos con carcter obligatorio en los casos previstos por las leyes
o como consecuencia de transferencias de aprovechamiento urbanstico.
c) La incoacin de expediente sobre disciplina urbanstica o restauracin de la legalidad
urbanstica, o de aqullos que tengan por objeto el apremio administrativo para garantizar,
tanto el cumplimiento de las sanciones impuestas, como de las resoluciones para restablecer
el orden urbanstico infringido.
d) Las condiciones especiales a que se sujeten los actos de conformidad, aprobacin o
autorizacin administrativa, en los trminos previstos por las leyes.
e) Los actos de transferencia y gravamen del aprovechamiento urbanstico.
f) La interposicin de recurso contencioso-administrativo que pretenda la anulacin de
instrumentos de ordenacin urbanstica, de ejecucin, o de actos administrativos de
intervencin.
g) Los actos administrativos y las sentencias, en ambos casos firmes, en que se declare
la anulacin a que se refiere la letra anterior, cuando se concreten en fincas determinadas y
haya participado su titular en el procedimiento.
h) Cualquier otro acto administrativo que, en desarrollo de los instrumentos de
ordenacin o ejecucin urbansticos modifique, desde luego o en el futuro, el dominio o
cualquier otro derecho real sobre fincas determinadas o la descripcin de stas.

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2. En todo caso, en la incoacin de expedientes de disciplina urbanstica que afecten a


actuaciones por virtud de las cuales se lleve a cabo la creacin de nuevas fincas registrales
por va de parcelacin, reparcelacin en cualquiera de sus modalidades, declaracin de obra
nueva o constitucin de rgimen de propiedad horizontal, la Administracin estar obligada a
acordar la prctica en el Registro de la Propiedad de la anotacin preventiva a que se refiere
el artculo 67.2.
La omisin de la resolucin por la que se acuerde la prctica de esta anotacin
preventiva dar lugar a la responsabilidad de la Administracin competente en el caso de
que se produzcan perjuicios econmicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por
el expediente. En tal caso, la citada Administracin deber indemnizar al adquirente de
buena fe los daos y perjuicios causados.
3. Inscrita la parcelacin o reparcelacin de fincas, la declaracin de nuevas
construcciones o la constitucin de regmenes de propiedad horizontal, o inscritos, en su
caso, los conjuntos inmobiliarios, el Registrador de la Propiedad notificar a la comunidad
autnoma competente la realizacin de las inscripciones correspondientes, con los datos
resultantes del Registro. A la comunicacin, de la que se dejar constancia por nota al
margen de las inscripciones correspondientes, se acompaar certificacin de las
operaciones realizadas y de la autorizacin administrativa que se incorpore o acompae al
ttulo inscrito.

Artculo 66. Certificacin administrativa.


Salvo en los casos que la legislacin establezca otra cosa, los actos a que se refiere el
artculo anterior podrn inscribirse en el Registro de la Propiedad mediante certificacin
administrativa expedida por rgano urbanstico actuante, en la que se harn constar en la
forma exigida por la legislacin hipotecaria las circunstancias relativas a las personas, los
derechos y las fincas a que afecte el acuerdo.

Artculo 67. Clases de asientos.


1. Se harn constar mediante inscripcin los actos y acuerdos a que se refieren las letras
a), b), g) y h) del apartado 1 del artculo 65, as como la superficie ocupada a favor de la
Administracin, por tratarse de terrenos destinados a dotaciones pblicas por la ordenacin
territorial y urbanstica.
2. Se harn constar mediante anotacin preventiva los actos de las letras c) y f) del
apartado 1 y el apartado 2 del artculo 65, que se practicar sobre la finca en la que recaiga
el correspondiente expediente. Tales anotaciones caducarn a los cuatro aos y podrn ser
prorrogadas a instancia del rgano urbanstico actuante o resolucin del rgano
jurisdiccional, respectivamente.
3. Se harn constar mediante nota marginal los dems actos y acuerdos a que se refiere
el artculo 65. Salvo que otra cosa se establezca expresamente, las notas marginales
tendrn vigencia indefinida, pero no producirn otro efecto que dar a conocer la situacin
urbanstica en el momento a que se refiere el ttulo que las originara.

Artculo 68. Expedientes de distribucin de beneficios y cargas.


1. La iniciacin del expediente de distribucin de beneficios y cargas que corresponda o
la afeccin de los terrenos comprendidos en una actuacin de transformacin urbanstica al
cumplimiento de las obligaciones inherentes a la forma de gestin que proceda, se harn
constar en el Registro por nota al margen de la ltima inscripcin de dominio de las fincas
correspondientes.
2. La nota marginal tendr una duracin de tres aos y podr ser prorrogada por otros
tres aos a instancia del rgano o agrupacin de inters urbanstico que hubiera solicitado
su prctica.
3. La inscripcin de los ttulos de distribucin de beneficios y cargas podr llevarse a
cabo, bien mediante la cancelacin directa de las inscripciones y dems asientos vigentes de
las fincas originarias, con referencia al folio registral de las fincas resultantes del proyecto,
bien mediante agrupacin previa de la totalidad de la superficie comprendida en la actuacin

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de transformacin urbanstica y su divisin en todas y cada una de las fincas resultantes de


las operaciones de distribucin.
4. Tomada la nota a la que se refiere el apartado 1, se producirn los siguientes efectos:
a) Si el ttulo adjudicare la finca resultante al titular registral de la finca originaria, la
inscripcin se practicar a favor de ste.
b) Si el ttulo atribuyere la finca resultante al titular registral de la finca originaria segn el
contenido de la certificacin que motiv la prctica de la nota, la inscripcin se practicar a
favor de dicho titular y se cancelarn simultneamente las inscripciones de dominio o de
derechos reales sobre la finca originaria que se hubieren practicado con posterioridad a la
fecha de la nota.
c) En el caso a que se refiere la letra anterior, se har constar al margen de la inscripcin
o inscripciones de las fincas de resultado, la existencia de los asientos posteriores que han
sido objeto de cancelacin, el ttulo que los motiv y su respectiva fecha.
d) Para la prctica de la inscripcin de la finca o fincas de resultado a favor de los
adquirentes de la finca originaria bastar la presentacin del ttulo que motiv la prctica de
asientos cancelados posteriores a la nota, con la rectificacin que corresponda y en la que
se hagan constar las circunstancias y descripcin de la finca o fincas resultantes del
proyecto, as como el consentimiento para tal rectificacin del titular registral y de los titulares
de los derechos cancelados conforme a la letra b). Mientras no se lleve a cabo la expresada
rectificacin, no podr practicarse ningn asiento sobre las fincas objeto de la nota marginal
a que se refiere la letra c).
5. El ttulo en cuya virtud se inscribe el proyecto de distribucin de beneficios y cargas
ser suficiente para la modificacin de entidades hipotecarias, rectificacin de descripciones
registrales, inmatriculacin de fincas o de excesos de cabida, reanudacin del tracto
sucesivo, y para la cancelacin de derechos reales incompatibles, en la forma que
reglamentariamente se determine.

Disposicin adicional primera. Sistema de informacin urbana y dems informacin al


servicio de las polticas pblicas para un medio urbano sostenible.
1. Con el fin de promover la transparencia y para asegurar la obtencin, actualizacin
permanente y explotacin de la informacin necesaria para el desarrollo de las polticas y las
acciones que le competan, la Administracin General del Estado, en colaboracin con las
comunidades autnomas, definir y promover la aplicacin de aquellos criterios y principios
bsicos que posibiliten, desde la coordinacin y complementacin con las administraciones
competentes en la materia, la formacin y actualizacin permanente de un sistema pblico
general e integrado de informacin sobre suelo, urbanismo y edificacin, comprensivo, al
menos, de los siguientes instrumentos:
a) Censos de construcciones, edificios, viviendas y locales desocupados y de los
precisados de mejora o rehabilitacin. Los Informes de Evaluacin de los Edificios regulados
en los artculos 29 y 30 servirn para nutrir dichos censos, en relacin con las necesidades
de rehabilitacin.
b) Mapas de mbitos urbanos deteriorados, obsoletos, desfavorecidos o en dificultades,
precisados de regeneracin y renovacin urbanas, o de actuaciones de rehabilitacin
edificatoria.
c) Un sistema pblico general e integrado de informacin sobre suelo y urbanismo, a
travs del cual los ciudadanos tendrn derecho a obtener por medios electrnicos toda la
informacin urbanstica proveniente de las distintas Administraciones, respecto a la
ordenacin del territorio llevada a cabo por las mismas.
2. Se procurar, asimismo, la compatibilidad y coordinacin del sistema pblico de
informacin referido en al apartado anterior con el resto de sistemas de informacin y, en
particular, con el Catastro Inmobiliario.

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Disposicin adicional segunda. Bienes afectados a la Defensa Nacional, al Ministerio de


Defensa o al uso de las fuerzas armadas.
1. Los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica, cualquiera que sea su clase y
denominacin, que incidan sobre terrenos, edificaciones e instalaciones, incluidas sus zonas
de proteccin, afectos a la Defensa Nacional debern ser sometidos, respecto de esta
incidencia, a informe vinculante de la Administracin General del Estado con carcter previo
a su aprobacin.
2. No obstante lo dispuesto en esta ley, los bienes afectados al Ministerio de Defensa o
al uso de las Fuerzas Armadas y los puestos a disposicin de los organismos pblicos que
dependan de aqul, estn vinculados a los fines previstos en su legislacin especial.

Disposicin adicional tercera. Potestades de ordenacin urbanstica en Ceuta y Melilla.


Las ciudades de Ceuta y Melilla ejercern sus potestades normativas reglamentarias en
el marco de lo establecido por las respectivas leyes orgnicas por las que se aprueban sus
estatutos de autonoma, esta ley y las dems normas que el Estado promulgue al efecto.
En todo caso, corresponder a la Administracin General del Estado la aprobacin
definitiva del Plan General de Ordenacin Urbana de estas ciudades y de sus revisiones, as
como de sus modificaciones que afecten a las determinaciones de carcter general, a los
elementos fundamentales de la estructura general y orgnica del territorio o a las
determinaciones a que se refiere el apartado sptimo de la disposicin final segunda.
La aprobacin definitiva de los Planes Especiales no previstos en el Plan General, y de
sus modificaciones, as como de las modificaciones del Plan General no comprendidas en el
prrafo anterior, corresponder a los rganos competentes de las ciudades de Ceuta y
Melilla, previo informe preceptivo de la Administracin General del Estado, el cual ser
vinculante en lo relativo a cuestiones de legalidad o a la afectacin a intereses generales de
competencia estatal, deber emitirse en el plazo de tres meses y se entender favorable si
no se emitiera en dicho plazo.

Disposicin adicional cuarta. Gestin de suelos del patrimonio del Estado.


1. Ser aplicable a los bienes inmuebles del patrimonio del Estado lo dispuesto en el
artculo 52 de esta ley sobre el acceso al Registro de la Propiedad de las limitaciones,
obligaciones, plazos o condiciones de destino en las enajenaciones de fincas destinadas a la
construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica que permita tasar
su precio mximo de venta o alquiler.
2. Se aade un nuevo artculo 190 bis en la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del
Patrimonio de las Administraciones Pblicas, con la siguiente redaccin:

Artculo 190 bis. Rgimen urbanstico de los inmuebles afectados.


Cuando los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica incluyan en el
mbito de las actuaciones de urbanizacin o adscriban a ellas terrenos afectados o
destinados a usos o servicios pblicos de competencia estatal, la Administracin
General del Estado o los organismos pblicos titulares de los mismos que los hayan
adquirido por expropiacin u otra forma onerosa participarn en la equidistribucin de
beneficios y cargas en los trminos que establezca la legislacin sobre ordenacin
territorial y urbanstica.
3. Se modifica el apartado 5 de la disposicin final segunda de la Ley 33/2003, de 3 de
noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Pblicas, que queda redactado en los
siguientes trminos:

5. Tienen el carcter de la legislacin bsica, de acuerdo con lo preceptuado en


el artculo 149.1.18. de la Constitucin, las siguientes disposiciones de esta Ley:
artculo 1; artculo 2; artculo 3; artculo 6; artculo 8, apartado 1; artculo 27; artculo
28; artculo 29, apartado 2; artculo 32, apartados 1 y 4; artculo 36, apartado 1;
artculo 41; artculo 42; artculo 44; artculo 45; artculo 50; artculo 55; artculo 58;
artculo 61; artculo 62; artculo 84; artculo 91, apartado 4; artculo 92, apartados 1,
2, y 4; artculo 93, apartados 1, 2, 3 y 4; artculo 94; artculo 97; artculo 98; artculo

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100; artculo 101, apartados 1, 3 y 4; artculo 102, apartados 2 y 3; artculo 103,


apartados 1 y 3; artculo 106, apartado 1; artculo 107, apartado 1; artculo 109,
apartado 3; artculo 121, apartado 4; artculo 183; artculo 184; artculo 189; artculo
190; artculo 190 bis; artculo 191; disposicin transitoria primera, apartado 1;
disposicin transitoria quinta.
4. Se aade una letra e) al apartado 2 del artculo 71 de la Ley 50/1998, de 30 de
diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, con la siguiente
redaccin:

e) Coadyuvar, con la gestin de los bienes inmuebles que sean puestos a su


disposicin, al desarrollo y ejecucin de las distintas polticas pblicas en vigor y, en
particular, de la poltica de vivienda, en colaboracin con las Administraciones
competentes. A tal efecto, podr suscribir con dichas Administraciones convenios,
protocolos o acuerdos tendentes a favorecer la construccin de viviendas sujetas a
algn rgimen de proteccin que permita tasar su precio mximo en venta, alquiler u
otras formas de acceso a la vivienda. Dichos acuerdos debern ser autorizados por
el Consejo Rector.
5. Se aade un ordinal 7. en el apartado 2 del artculo 53 de la Ley 14/2000, de 29 de
diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, con la siguiente
redaccin:

7. Coadyuvar, con la gestin de los bienes inmuebles que sean puestos a su


disposicin, al desarrollo y ejecucin de las distintas polticas pblicas en vigor y, en
particular, de la poltica de vivienda, en colaboracin con las Administraciones
competentes. A tal efecto, podr suscribir con dichas Administraciones convenios,
protocolos o acuerdos tendentes a favorecer la construccin de viviendas sujetas a
algn rgimen de proteccin que permita tasar su precio mximo en venta, alquiler u
otras formas de acceso a la vivienda.

Disposicin adicional quinta. Modificacin del artculo 43 de la Ley de Expropiacin


Forzosa de 16 de diciembre de 1954.
Se modifica el apartado 2 del artculo 43 de la Ley de Expropiacin Forzosa de 16 de
diciembre de 1954, que queda redactado en los trminos siguientes:

2. El rgimen estimativo a que se refiere el prrafo anterior:

a) No ser en ningn caso de aplicacin a las expropiaciones de bienes


inmuebles, para la fijacin de cuyo justiprecio se estar exclusivamente al sistema de
valoracin previsto en la ley que regule la valoracin del suelo.
b) Solo ser de aplicacin a las expropiaciones de bienes muebles cuando stos
no tengan criterio particular de valoracin sealado por leyes especiales.

Disposicin adicional sexta. Suelos forestales incendiados.


1. Los terrenos forestales incendiados se mantendrn en la situacin de suelo rural a los
efectos de esta ley y estarn destinados al uso forestal, al menos durante el plazo previsto
en el artculo 50 de la Ley de Montes, con las excepciones en ella previstas.
2. La Administracin forestal deber comunicar al Registro de la Propiedad esta
circunstancia, que ser inscribible conforme a lo dispuesto por la legislacin hipotecaria.
3. Ser ttulo para la inscripcin la certificacin emitida por la Administracin forestal, que
contendr los datos catastrales identificadores de la finca o fincas de que se trate y se
presentar acompaada del plano topogrfico de los terrenos forestales incendiados, a
escala apropiada.
La constancia de la certificacin se har mediante nota marginal que tendr duracin
hasta el vencimiento del plazo a que se refiere el apartado primero. El plano topogrfico se
archivar conforme a lo previsto por el artculo 51.4 del Reglamento Hipotecario, pudiendo
acompaarse copia del mismo en soporte magntico u ptico.

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Disposicin adicional sptima. Reglas para la capitalizacin de rentas en suelo rural.


1. Para la capitalizacin de la renta anual real o potencial de la explotacin a que se
refiere el apartado 1 del artculo 36, se utilizar como tipo de capitalizacin el valor promedio
de los datos anuales publicados por el Banco de Espaa de la rentabilidad de las
Obligaciones del Estado a 30 aos, correspondientes a los tres aos anteriores a la fecha a
la que deba entenderse referida la valoracin.
2. Este tipo de capitalizacin podr ser corregido aplicando a la referencia indicada en el
apartado anterior un coeficiente corrector en funcin del tipo de cultivo, explotacin o
aprovechamiento del suelo, cuando el resultado de las valoraciones se aleje de forma
significativa respecto de los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbansticas.
Los trminos de dicha correccin se determinarn reglamentariamente.

Disposicin adicional octava. Participacin del Estado en la ordenacin territorial y


urbanstica.
La Administracin General del Estado podr participar en los procedimientos de
ordenacin territorial y urbanstica en la forma que determine la legislacin en la materia.
Cuando as lo prevea esta legislacin, podrn participar representantes de la Administracin
General del Estado, designados por ella, en los rganos colegiados de carcter
supramunicipal que tengan atribuidas competencias de aprobacin de instrumentos de
ordenacin territorial y urbanstica.

Disposicin adicional novena. Modificacin de la Ley Reguladora de las Bases del


Rgimen Local.
Se modifican los siguientes artculos y apartados de la Ley 7/1985, de 2 de abril,
reguladora de las bases del Rgimen Local, que quedan redactados en los trminos
siguientes:
1. Modificacin del artculo 22.2.

Corresponden, en todo caso, al Pleno municipal en los Ayuntamientos, y a la


Asamblea vecinal en el rgimen de Concejo Abierto, las siguientes atribuciones:

(...)

c) La aprobacin inicial del planeamiento general y la aprobacin que ponga fin a


la tramitacin municipal de los planes y dems instrumentos de ordenacin previstos
en la legislacin urbanstica, as como los convenios que tengan por objeto la
alteracin de cualesquiera de dichos instrumentos.

(...)
2. Adicin de un nuevo artculo 70 ter.

1. Las Administraciones pblicas con competencias de ordenacin territorial y


urbanstica debern tener a disposicin de los ciudadanos o ciudadanas que lo
soliciten, copias completas de los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica
vigentes en su mbito territorial, de los documentos de gestin y de los convenios
urbansticos.
2. Las Administraciones pblicas con competencias en la materia, publicarn por
medios telemticos el contenido actualizado de los instrumentos de ordenacin
territorial y urbanstica en vigor, del anuncio de su sometimiento a informacin
pblica y de cualesquiera actos de tramitacin que sean relevantes para su
aprobacin o alteracin.
En los municipios menores de 5.000 habitantes, esta publicacin podr realizarse
a travs de los entes supramunicipales que tengan atribuida la funcin de asistencia
y cooperacin tcnica con ellos, que debern prestarles dicha cooperacin.
3. Cuando una alteracin de la ordenacin urbanstica, que no se efecte en el
marco de un ejercicio pleno de la potestad de ordenacin, incremente la
edificabilidad o la densidad o modifique los usos del suelo, deber hacerse constar

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en el expediente la identidad de todos los propietarios o titulares de otros derechos


reales sobre las fincas afectadas durante los cinco aos anteriores a su iniciacin,
segn conste en el registro o instrumento utilizado a efectos de notificaciones a los
interesados de conformidad con la legislacin en la materia.
3. Modificacin del artculo 75.7.

Los representantes locales, as como los miembros no electos de la Junta de


Gobierno Local, formularn declaracin sobre causas de posible incompatibilidad y
sobre cualquier actividad que les proporcione o pueda proporcionar ingresos
econmicos.
Formularn asimismo declaracin de sus bienes patrimoniales y de la
participacin en sociedades de todo tipo, con informacin de las sociedades por ellas
participadas y de las autoliquidaciones de los impuestos sobre la Renta, Patrimonio
y, en su caso, Sociedades.
Tales declaraciones, efectuadas en los modelos aprobados por los plenos
respectivos, se llevarn a cabo antes de la toma de posesin, con ocasin del cese y
al final del mandato, as como cuando se modifiquen las circunstancias de hecho.
Las declaraciones anuales de bienes y actividades sern publicadas con carcter
anual, y en todo caso en el momento de la finalizacin del mandato, en los trminos
que fije el Estatuto municipal.
Tales declaraciones se inscribirn en los siguientes Registros de intereses, que
tendrn carcter pblico:

a) La declaracin sobre causas de posible incompatibilidad y actividades que


proporcionen o puedan proporcionar ingresos econmicos, se inscribir, en el
Registro de Actividades constituido en cada Entidad local.
b) La declaracin sobre bienes y derechos patrimoniales se inscribir en el
Registro de Bienes Patrimoniales de cada Entidad local, en los trminos que
establezca su respectivo estatuto.

Los representantes locales y miembros no electos de la Junta de Gobierno Local


respecto a los que, en virtud de su cargo, resulte amenazada su seguridad personal
o la de sus bienes o negocios, la de sus familiares, socios, empleados o personas
con quienes tuvieran relacin econmica o profesional podrn realizar la declaracin
de sus bienes y derechos patrimoniales ante el Secretario o la Secretaria de la
Diputacin Provincial o, en su caso, ante el rgano competente de la Comunidad
Autnoma correspondiente. Tales declaraciones se inscribirn en el Registro
Especial de Bienes Patrimoniales, creado a estos efectos en aquellas instituciones.
En este supuesto, aportarn al Secretario o Secretaria de su respectiva entidad
mera certificacin simple y sucinta, acreditativa de haber cumplimentado sus
declaraciones, y que stas estn inscritas en el Registro Especial de Intereses a que
se refiere el prrafo anterior, que sea expedida por el funcionario encargado del
mismo.
4. Inclusin de un nuevo apartado 8 en el artculo 75.

8. Durante los dos aos siguientes a la finalizacin de su mandato, a los


representantes locales a que se refiere el apartado primero de este artculo que
hayan ostentado responsabilidades ejecutivas en las diferentes reas en que se
organice el gobierno local, les sern de aplicacin en el mbito territorial de su
competencia las limitaciones al ejercicio de actividades privadas establecidas en el
artculo 15 de la Ley 3/2015, de 30 de marzo, reguladora del ejercicio del alto cargo
de la Administracin General del Estado.
A estos efectos, los Ayuntamientos podrn contemplar una compensacin
econmica durante ese periodo para aqullos que, como consecuencia del rgimen
de incompatibilidades, no puedan desempear su actividad profesional, ni perciban
retribuciones econmicas por otras actividades.

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5. Inclusin de una nueva disposicin adicional decimoquinta. Rgimen de


incompatibilidades y declaraciones de actividades y bienes de los Directivos locales y otro
personal al servicio de las Entidades locales.

1. Los titulares de los rganos directivos quedan sometidos al rgimen de


incompatibilidades establecido en la Ley 53/1984, de 26 de diciembre, de
Incompatibilidades del Personal al Servicio de las Administraciones Pblicas, y en
otras normas estatales o autonmicas que resulten de aplicacin.
No obstante, les sern de aplicacin las limitaciones al ejercicio de actividades
privadas establecidas en el artculo 15 de la Ley 3/2015, de 30 de marzo, reguladora
del ejercicio del alto cargo de la Administracin General del Estado, en los trminos
en que establece el artculo 75.8 de esta Ley.
A estos efectos, tendrn la consideracin de personal directivo los titulares de
rganos que ejerzan funciones de gestin o ejecucin de carcter superior,
ajustndose a las directrices generales fijadas por el rgano de gobierno de la
Corporacin, adoptando al efecto las decisiones oportunas y disponiendo para ello
de un margen de autonoma, dentro de esas directrices generales.
2. El rgimen previsto en el artculo 75.7 de esta Ley ser de aplicacin al
personal directivo local y a los funcionarios de las Corporaciones Locales con
habilitacin de carcter estatal que, conforme a lo previsto en el artculo 5.2 de la
disposicin adicional segunda de la Ley 7/2007, de 12 de abril, del Estatuto Bsico
del Empleado Pblico, desempeen en las Entidades locales puestos que hayan sido
provistos mediante libre designacin en atencin al carcter directivo de sus
funciones o a la especial responsabilidad que asuman.

Disposicin adicional dcima. Actos promovidos por la Administracin General del


Estado.
1. Cuando la Administracin General del Estado o sus Organismos Pblicos promuevan
actos sujetos a intervencin municipal previa y razones de urgencia o excepcional inters
pblico lo exijan, el Ministro competente por razn de la materia podr acordar la remisin al
Ayuntamiento correspondiente del proyecto de que se trate, para que en el plazo de un mes
notifique la conformidad o disconformidad del mismo con la ordenacin urbanstica en vigor.
En caso de disconformidad, el expediente se remitir por el Departamento interesado al
titular del Ministerio competente en materia de suelo y vivienda, quien lo elevar al Consejo
de Ministros, previo informe del rgano competente de la comunidad autnoma, que se
deber emitir en el plazo de un mes. El Consejo de Ministros decidir si procede ejecutar el
proyecto, y en este caso, ordenar la iniciacin del procedimiento de alteracin de la
ordenacin urbanstica que proceda, conforme a la tramitacin establecida en la legislacin
reguladora.
2. El Ayuntamiento podr en todo caso acordar la suspensin de las obras a que se
refiere el apartado 1 de este artculo cuando se pretendiesen llevar a cabo en ausencia o en
contradiccin con la notificacin, de conformidad con la ordenacin urbanstica y antes de la
decisin de ejecutar la obra adoptada por el Consejo de Ministros, comunicando dicha
suspensin al rgano redactor del proyecto y al Ministro competente en materia de suelo y
vivienda, a los efectos prevenidos en el mismo.
3. Se exceptan de esta facultad las obras que afecten directamente a la defensa
nacional, para cuya suspensin deber mediar acuerdo del Consejo de Ministros, a
propuesta del Ministro competente en materia de suelo y vivienda, previa solicitud del
Ayuntamiento competente e informe del Ministerio de Defensa.

Disposicin adicional undcima. Catastro inmobiliario.


Lo dispuesto en esta ley se entiende sin perjuicio de lo previsto en el texto refundido de
la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de
marzo, en particular en lo que se refiere a la utilizacin de la referencia catastral, la
incorporacin de la certificacin catastral descriptiva y grfica y las obligaciones de
comunicacin, colaboracin y suministro de informacin previstas por la normativa catastral.

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Disposicin adicional duodcima. Infracciones en materia de certificacin de la eficiencia


energtica de los edificios.
1. Constituyen infracciones administrativas en materia de certificacin de eficiencia
energtica de los edificios las acciones u omisiones tipificadas y sancionadas en esta
disposicin y en la disposicin adicional siguiente, sin perjuicio de otras responsabilidades
civiles, penales o de otro orden que puedan concurrir.
2. Las infracciones en materia de certificacin energtica de los edificios se clasifican en
muy graves, graves y leves.
3. Constituyen infracciones muy graves en el mbito de la certificacin energtica de los
edificios:
a) Falsear la informacin en la expedicin o registro de certificados de eficiencia
energtica.
b) Actuar como tcnico certificador sin reunir los requisitos legalmente exigidos para
serlo.
c) Actuar como agente independiente autorizado para el control de la certificacin de la
eficiencia energtica de los edificios sin contar con la debida habilitacin otorgada por el
rgano competente.
d) Publicitar en la venta o alquiler de edificios o parte de edificios, una calificacin de
eficiencia energtica que no est respaldada por un certificado en vigor debidamente
registrado.
e) Igualmente, sern infracciones muy graves las infracciones graves previstas en el
apartado 4, cuando durante los tres aos anteriores a su comisin hubiera sido impuesta al
infractor una sancin firme por el mismo tipo de infraccin.
4. Constituyen infracciones graves:
a) Incumplir las condiciones establecidas en la metodologa de clculo del procedimiento
bsico para la certificacin de la eficiencia energtica de los edificios.
b) Incumplir la obligacin de presentar el certificado de eficiencia energtica ante el
rgano competente de la Comunidad Autnoma en materia de certificacin energtica de
donde se ubique el edificio, para su registro.
c) No incorporar el certificado de eficiencia energtica de proyecto en el proyecto de
ejecucin del edificio.
d) Exhibir una etiqueta que no se corresponda con el certificado de eficiencia energtica
vlidamente emitido, registrado y en vigor.
e) Vender o alquilar un inmueble sin que el vendedor o arrendador entregue el certificado
de eficiencia energtica, vlido, registrado y en vigor, al comprador o arrendatario.
f) Igualmente, sern infracciones graves las infracciones leves previstas en el apartado 5,
cuando durante el ao anterior a su comisin hubiera sido impuesta al infractor una sancin
firme por el mismo tipo de infraccin.
5. Constituyen infracciones leves:
a) Publicitar la venta o alquiler de edificios o unidades de edificios que deban disponer de
certificado de eficiencia energtica sin hacer mencin a su calificacin de eficiencia
energtica.
b) No exhibir la etiqueta de eficiencia energtica en los supuestos en que resulte
obligatorio.
c) La expedicin de certificados de eficiencia energtica que no incluyan la informacin
mnima exigida.
d) Incumplir las obligaciones de renovacin o actualizacin de certificados de eficiencia
energtica.
e) No incorporar el certificado de eficiencia energtica del edificio terminado en el Libro
del edificio.
f) La exhibicin de etiqueta de eficiencia energtica sin el formato y contenido mnimo
legalmente establecidos.
g) Publicitar la calificacin obtenida en la certificacin de eficiencia energtica del
proyecto, cuando ya se dispone del certificado de eficiencia energtica del edificio terminado.

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h) Cualesquiera acciones u omisiones que vulneren lo establecido en materia de


certificacin de eficiencia energtica cuando no estn tipificadas como infracciones graves o
muy graves.
6. Sern sujetos responsables de las infracciones tipificadas en esta disposicin, las
personas fsicas o jurdicas y las comunidades de bienes que las cometan, an a ttulo de
simple inobservancia.
7. La instruccin y resolucin de los expediente sancionadores que se incoen
corresponder a los rganos competentes de las comunidades autnomas.

Disposicin adicional dcimo tercera. Sanciones en materia de certificacin energtica


de edificios y graduacin.
1. Las infracciones tipificadas en la disposicin adicional dcimo segunda sern
sancionadas de la forma siguiente:
a) Las infracciones leves, con multa de 300 a 600 euros.
b) Las infracciones graves, con multa de 601 a 1.000 euros.
c) Las infracciones muy graves, con multa de 1.001 a 6.000 euros.
2. No obstante lo anterior, en los casos en que el beneficio que el infractor haya obtenido
por la comisin de la infraccin fuese superior al importe de las sanciones en cada caso
sealadas en el apartado precedente, la sancin se impondr por un importe equivalente al
del beneficio as obtenido.
En la graduacin de la sancin se tendr en cuenta el dao producido, el
enriquecimiento obtenido injustamente y la concurrencia de intencionalidad o reiteracin.

Disposicin transitoria primera. Aplicacin de la reserva de suelo para vivienda protegida


y regla temporal excepcional.
1. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado siguiente, la reserva para vivienda
protegida exigida en la letra b) del apartado primero del artculo 20 de esta ley se aplicar a
todos los cambios de ordenacin cuyo procedimiento de aprobacin se inicie con
posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, en la forma
dispuesta por la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica. En aquellos casos en
que las comunidades autnomas no hubieren establecido reservas iguales o superiores a la
que se establece en la letra b) del apartado primero del artculo 20 de esta ley, desde el 1 de
julio de 2008 y hasta su adaptacin a la misma, ser directamente aplicable la reserva del 30
por ciento prevista en esta ley, con las siguientes precisiones:
a) Estarn exentos de su aplicacin los instrumentos de ordenacin de los municipios de
menos de 10.000 habitantes en los que, en los dos ltimos aos anteriores al del inicio de su
procedimiento de aprobacin, se hayan autorizado edificaciones residenciales para menos
de 5 viviendas por cada mil habitantes y ao, siempre y cuando dichos instrumentos no
ordenen actuaciones residenciales para ms de 100 nuevas viviendas; as como los que
tengan por objeto actuaciones de reforma o mejora de la urbanizacin existente en las que el
uso residencial no alcance las 200 viviendas.
b) Los instrumentos de ordenacin podrn compensar motivadamente minoraciones del
porcentaje en las actuaciones de nueva urbanizacin no dirigidas a atender la demanda de
primera residencia prevista por ellos con incrementos en otras de la misma categora de
suelo.
2. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, durante un plazo mximo de cuatro
aos a contar desde la entrada en vigor de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitacin,
regeneracin y renovacin urbanas, las comunidades autnomas podrn dejar en suspenso
la aplicacin de lo dispuesto en la letra b) del apartado primero del artculo 20 de esta ley,
determinando el perodo de suspensin y los instrumentos de ordenacin a que afecte,
siempre que se cumplan, como mnimo, los siguientes requisitos:
a) Que los citados instrumentos justifiquen la existencia de un porcentaje de vivienda
protegida ya construida y sin vender en el Municipio, superior al 15 por ciento de las
viviendas protegidas previstas o resultantes del planeamiento vigente y una evidente

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desproporcin entre la reserva legalmente exigible y la demanda real con posibilidad de


acceder a dichas viviendas.
b) Que dichos instrumentos de ordenacin no hayan sido aprobados definitivamente
antes de la entrada en vigor de esta ley o que, en el caso de haber sido aprobados, no
cuenten an con la aprobacin definitiva del proyecto o proyectos de equidistribucin
necesarios.

Disposicin transitoria segunda. Calendario para la realizacin del Informe de Evaluacin


de los Edificios.
1. Con el objeto de garantizar la calidad y sostenibilidad del parque edificado, as como
para orientar y dirigir las polticas pblicas que persigan tales fines, y sin perjuicio de que las
comunidades autnomas aprueben una regulacin ms exigente y de lo que dispongan las
ordenanzas municipales, la obligacin de disponer del Informe de Evaluacin regulado en el
artculo 29, deber hacerse efectiva, como mnimo, en relacin con los siguientes edificios y
en las fechas y plazos que a continuacin se establecen:
a) Los edificios de tipologa residencial de vivienda colectiva que a fecha 28 de junio de
2013, tuvieran ya una antigedad superior a 50 aos, el da 28 de junio de 2018, como
mximo.
b) Los edificios de tipologa residencial de vivienda colectiva que vayan alcanzando la
antigedad de 50 aos, a partir del 28 de junio de 2013, en el plazo mximo de cinco aos, a
contar desde la fecha en que alcancen dicha antigedad.
Tanto en los supuestos de esta letra, como en los de la letra a) anterior, si los edificios
contasen con una inspeccin tcnica vigente, realizada de conformidad con su normativa
aplicable, antes del 28 de junio de 2013, slo se exigir el Informe de Evaluacin cuando
corresponda su primera revisin de acuerdo con aquella normativa, siempre que la misma no
supere el plazo de diez aos, a contar desde la entrada en vigor de esta Ley. Si as fuere, el
Informe de Evaluacin del Edificio deber cumplimentarse con aquellos aspectos que estn
ausentes de la inspeccin tcnica realizada.
c) los edificios cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas pblicas con el objetivo de
acometer obras de conservacin, accesibilidad universal o eficiencia energtica, en fecha
anterior a la formalizacin de la peticin de la correspondiente ayuda.
d) El resto de los edificios, cuando as lo determine la normativa autonmica o municipal,
que podr establecer especialidades de aplicacin del citado informe, en funcin de su
ubicacin, antigedad, tipologa o uso predominante.
2. Con el objeto de evitar duplicidades entre el informe y la Inspeccin Tcnica de
Edificios o instrumento de naturaleza anloga que pudiera existir en los municipios o
comunidades autnomas, el informe resultante de aqulla se integrar como parte del
informe regulado por esta Ley, tenindose ste ltimo por producido, en todo caso, cuando
el ya realizado haya tenido en cuenta exigencias derivadas de la normativa autonmica o
local iguales o ms exigentes a las establecidas por esta ley.

Tngase en cuenta que por Sentencia del TC 5/2016, de 21 de enero, Ref. BOE-A-2016-1831.
se declara la inconstitucionalidad y nulidad de los arts. 21 y 22, disposicin adicional tercera y
disposiciones transitorias primera y segunda del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio,
preceptos de contenido equivalente a los arts. 29 y 30 y disposicin transitoria segunda del
presente texto refundido.

Disposicin transitoria tercera. Valoraciones.


1. Las reglas de valoracin contenidas en esta ley sern aplicables en todos los
expedientes incluidos en su mbito material de aplicacin que se inicien a partir de la
entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo.
2. Se exceptan de la aplicacin de las reglas de valoracin previstas en esta ley,
exclusivamente los terrenos en los que, a la entrada en vigor de la Ley 8/2007, concurran de
forma cumulativa las tres circunstancias siguientes:

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a) Que formasen parte del suelo urbanizable incluido en mbitos delimitados para los
que el planeamiento hubiera establecido las condiciones para su desarrollo.
b) Que existiese una previsin expresa sobre plazos de ejecucin en el planeamiento, o
en la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica.
c) Que en el momento a que deba entenderse referida la valoracin, no hubieran vencido
los plazos para dicha ejecucin o, si hubiesen vencido, fuese por causa imputable a la
Administracin o a terceros.
Dichos terrenos se valorarn conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998, de 13
de abril, sobre Rgimen de Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley
10/2003, de 20 de mayo.

Disposicin transitoria cuarta. Criterios mnimos de sostenibilidad.


Si, trascurrido un ao desde la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de
Suelo, la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica no estableciera en qu casos el
impacto de una actuacin de urbanizacin obliga a ejercer de forma plena la potestad de
ordenacin, esta nueva ordenacin o revisin ser necesaria cuando la actuacin conlleve,
por s misma o en unin de las aprobadas en los dos ltimos aos, un incremento superior al
20 por ciento de la poblacin o de la superficie de suelo urbanizado del municipio o mbito
territorial.

Disposicin final primera. Cualificaciones requeridas para suscribir los Informes de


Evaluacin de Edificios.
Mediante Orden del Ministro o Ministra de Industria, Energa y Turismo y del Ministro o
Ministra de Fomento, se determinarn las cualificaciones requeridas para suscribir los
Informes de Evaluacin de Edificios, as como los medios de acreditacin. A estos efectos,
se tendr en cuenta la titulacin, la formacin, la experiencia y la complejidad del proceso de
evaluacin.

Disposicin final segunda. Ttulo competencial y mbito de aplicacin.


1. Tienen el carcter de condiciones bsicas de la igualdad en el ejercicio de los
derechos y el cumplimiento de los correspondientes deberes constitucionales y, en su caso,
de bases del rgimen de las Administraciones Pblicas, de la planificacin general de la
actividad econmica, de proteccin del medio ambiente y del rgimen energtico, dictadas
en ejercicio de las competencias reservadas al legislador general en el artculo 149.1.1.,
13., 23. y 25. de la Constitucin, los artculos 1; 2; 3; 4; 5, letras a) y b); 6; 7; 8; 9; 11,
apartados 1, 2, 3, 4 y 5, primer prrafo; 12; 13; 14; 15; 16; 17; 18; 19; 20; 21; 22; 24; 31; 32,
apartado 1; 33; 43; 49, apartado 3; 52, apartado 5; las disposiciones adicionales sexta,
apartado 1; duodcima y dcimo tercera; las disposiciones transitoria primera; segunda y
cuarta.
2. Tienen el carcter de disposiciones establecidas en ejercicio de la competencia
reservada al legislador estatal por el artculo 149.1.8. y 18. sobre legislacin civil,
procedimiento administrativo comn y expropiacin forzosa y sistema de responsabilidad de
las Administraciones Pblicas, los artculos 4, apartados 1, 2 y 3; 5, letras c), d) y e); 9,
apartados 1, 3 y 7; 10; 11, apartado 5, in fine; 13, apartado 2, letras a) y b); 14, letra d); 15,
apartado 4, 19; 23; 24; 25; 26, 27; 28; 29, 32, apartado 1; 33; 34; 35; 36; 37; 38; 39; 40; 41;
42; 43; 44; 45; 46; 47; 48, 49 apartados 1 y 2; 50; 52, apartados 3 y 4, 53; 54; 55; 57; 58; 59;
60; 61, 65; 66; 67; 68; las Disposiciones adicionales primera, cuarta, quinta; sexta, apartados
2 y 3; sptima, octava, novena y dcima y la disposicin transitoria tercera,
3. Los artculos 51 y 52, apartados 1 y 2, tienen el carcter de bases de la planificacin
general de la actividad econmica dictadas en ejercicio de la competencia reservada al
legislador estatal en el artculo 149.1.13. de la Constitucin, sin perjuicio de las
competencias exclusivas sobre suelo y urbanismo que tengan atribuidas las Comunidades
Autnomas.
4. Los artculos 5, letra f); 32, apartado 2; 56; 57; 62; 63 y 64 se dictan al amparo de lo
dispuesto en el artculo 149.1.6. de la Constitucin, que atribuye al Estado la competencia
en materia de legislacin procesal.

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5. El artculo 30 y la disposicin final primera se dictan al amparo de lo dispuesto en el


artculo 149.1.30. de la Constitucin, que atribuye al Estado la competencia sobre
regulacin de las condiciones de obtencin, expedicin y homologacin de ttulos
acadmicos y profesionales.
6. El artculo 22, apartado 4 y la disposicin adicional undcima se dictan al amparo de lo
dispuesto en el artculo 149.1.14., que atribuye al Estado la competencia sobre Hacienda
General y Deuda del Estado.
7. Las disposiciones adicionales segunda y dcima, apartado 3, se dictan al amparo de
lo dispuesto en el artculo 149.1.4. de la Constitucin, que atribuye al Estado la competencia
en materia de Defensa y Fuerzas Armadas.
8. El contenido normativo ntegro de esta Ley es de aplicacin directa en los territorios de
las ciudades de Ceuta y Melilla, con las siguientes precisiones:
a) La potestad que la letra b) del apartado primero del artculo 20 reconoce a la ley para
reducir el porcentaje de reserva de vivienda sometida a algn rgimen de proteccin pblica
y la de determinar los posibles destinos del patrimonio pblico del suelo, de entre los
previstos en el apartado 1 del artculo 52, podrn ser ejercidas directamente en el Plan
General.
b) El porcentaje a que se refiere la letra b) del apartado 1 del artculo 18 ser, con
carcter general, el 15 por ciento. No obstante, el Plan General podr, de forma
proporcionada y motivada, reducirlo hasta un 10 por ciento, o incrementarlo hasta un
mximo del 20 por ciento, en las actuaciones o mbitos en los que el valor de los solares
resultantes sea sensiblemente inferior, o superior al medio de los incluidos en su misma
clase de suelo, respectivamente.
9. Lo dispuesto en esta ley se aplicar sin perjuicio de los regmenes civiles, forales o
especiales, all donde existen.

Disposicin final tercera. Desarrollo.


Se autoriza al Gobierno para proceder, en el marco de sus atribuciones, al desarrollo de
esta ley.

Este texto consolidado no tiene valor jurdico.


Ms informacin en info@boe.es

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