H.

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DEL ESTADO DE CAMPECHE

ESCUELA JUDICIAL DEL ESTADO DE CAMPECHE

NOMBRE DE LA TESIS:

FORMALIDAD Y TEMPORALIDAD DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

EN CAMPECHE: CONTRARIAS A LA NATURALEZA DEL CONTRATO Y A LA
AUTONOMA DE LA VOLUNTAD DE LAS PARTES. ANLISIS CRTICO DE
LOS ARTCULOS 2305, 2310, 2311 Y 2358 DEL CDIGO CIVIL DEL ESTADO
DE CAMPECHE

Que para obtener el grado de:

MAESTRA EN DERECHO JUDICIAL

Presenta la alumna:

LICDA. ALMA PATRICIA C SNCHEZ

Directora de Tesis:

MTRA. BEATRIZ BAQUEIRO GUTIRREZ

San Francisco de Campeche, Camp; agosto de 2013.

 AGRADECIMIENTOS

Mi gratitud a la Dra. Guadalupe Eugenia Quijano Villanueva, por ser lder y

gua, pero sobretodo por haberme motivado a hacer los estudios de la Maestra en
la Escuela Judicial y por su invaluable comprensin en las horas dedicadas a mi
formacin y desarrollo profesional.

A mis padres, Alma Rosa Snchez Coj y Jorge Alberto C Gutirrez !"; mis
hermanos, Laura Guadalupe y Jorge Armando C Snchez y mis sobrinos, Diana
Laura, Jos Eduardo y Ana Paulina Valladares C, por ser mi eje central y
equilibrio, gracias por su apoyo incondicional y amor fraternal.

Doy gracias tambin a la Dra. Mara del Carmen Platas Pacheco, por su
dedicacin y entrega a la Escuela Judicial, por haber dejado en m, la conviccin
de ser congruente con temas propios de la funcin jurisdiccional, como la
prudencia, la tica, la analoga proporcional y la justicia.

Agradezco a mis compaeros de trabajo, la Jueza Beatriz Baqueiro

Gutirrez, la licenciada Cristobalina Ballina Colom y la maestra Alma Isela Alonzo
Bernal, por sus acertados comentarios, amistad sincera y comprensin.

DEDICATORIAS

Dedico mi tesis con mucho cario y respeto a mi abuelita Rosa Mara Pech
Ramrez !", porque siempre estuviste conmigo, apoyndome y motivndome a
seguir adelante; por acompaarme en mis horas de desvelo y preocupacin.

A mi padres, por creer en m y darme la confianza y libertad para perseguir

mis sueos y alcanzar mis metas; tambin por su paciencia, consideracin y amor
inigualable.

A mis hermanos -mis mejores amigos- por su apoyo incondicional; y a mis

sobrinos, porque sin ustedes mi vida no fuera tan divertida.

I
 NDICE

NTRODUCCIN p. IV

CAPTULO I CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1.1 Gnero y especie del contrato p.9

1.2 Concepto del contrato de arrendamiento p.11
1.3 Naturaleza del contrato de arrendamiento p.12
1.3.1 Consensualismo p.14
1.3.2 Formalismo p.15
1.4 Tipos de contrato de arrendamiento p.16
1.5 Elementos del contrato de arrendamiento p.17
1.5.1 Consentimiento: elemento de existencia del contrato de p.18
arrendamiento
1.5.2 Forma: elemento de validez p.20
1.6 Seguridad: Notario y Escritura Pblica p.22
1.7 Prrroga y Reconduccin tcita p.25
1.8 Principio de la autonoma de la voluntad p.30

CAPTULO II. EVOLUCIN HISTRICA DEL CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO Y EL PRINCIPIO DE LA AUTONOMA DE LA VOLUNTAD

2.1 Obligatio romana p.34

2.1.1 Ex contractu p.37
2.1.1.1 Contratos verbis, litteris, reales y consensuales. p.38
2.1.1.2 Contratos stricti iuris y bona fidei p.40
2.2 Buena fe en los contratos consensuales p.41
2.3 Formalidad en el Derecho Romano p.46
2.4 Evolucin histrica del Contrato de Arrendamiento p.48
2.4.1 Forma p.49
2.4.2 Prrroga p.52
2.4.3 Tcita reconduccin p.53
2.5 Origen del Principio de la autonoma de la voluntad de las partes p.54

II
 CAPITULO III. ANLISIS CRTICO DE LA FORMA Y TEMPORALIDAD DEL
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN EL ESTADO DE CAMPECHE

3.1 Forma del contrato: artculo 2305 del Cdigo Civil p.61
3.2 Temporalidad del contrato: artculo 2310 del Cdigo Civil p.73
3.2.1 Prrroga legal: artculo 2311 del Cdigo Civil p.78
3.2.2 Tcita reconduccin: artculo 2358 del Cdigo Civil p.84

CAPTULO IV. INICIATIVA DE REFORMA A LOS ARTCULOS 2305, 2310,

2311 Y 2358 DEL CDIGO CIVIL DEL ESTADO DE CAMPECHE

4.1 Forma del contrato de arrendamiento: Reforma al artculo 2305

del Cdigo Civil p.90
4.2. Temporalidad del contrato de arrendamiento: Proyecto de reforma
al artculo 2310 del Cdigo Civil del Estado p.97
4.3 Prrroga legal:Iniciativa de reforma al artculo 2311 del Cdigo Civil
del Estado p.101
4.4 Tcita reconduccin: Iniciativa de reforma al artculo 2358 del
Cdigo Civil del Estado de Campeche p.107

CONCLUSIONES p.114

BIBLIOGRAFA p.119

ANEXOS p. 125

III
 INTRODUCCIN

El ser humano es eminentemente social, es decir, para la consecucin de

sus fines necesita relacionarse con otros; de all es donde surgen los actos
jurdicos y las obligaciones.

En efecto, todo acto jurdico requiere la manifestacin exterior de la

voluntad para crear, transmitir, modificar o extinguir un derecho o una obligacin,
que sin duda tiene consecuencias jurdicas para las partes.

De all que se consideren elementos de existencia de las obligaciones: el

consentimiento y el objeto; por ello se afirma que el derecho contractual encuentra
su primer fundamento en el principio de buena fe y la autonoma de la voluntad de
las partes.

Una de las formas en las que se materializan las obligaciones son los
contratos, y hoy en da es el contrato de arrendamiento de inmueble el que ms
se celebra entre las partes, quiz por la necesidad temporal de vivienda o bien por
carecer de los medios suficientes para adquirir una vivienda digna y decorosa.

Este contrato, desde el Derecho Romano conocido como locatio conductio,

es de naturaleza consensual, es decir, nicamente bastaba el consentimiento de
las partes para que una de ellas usara y disfrutara de una cosa, durante un tiempo
convenido, mediante un pago o retribucin, llamada merces. Por ello, al ser
tambin un contrato de bona fides, se perfeccionaban solamente con el
consentimiento de las partes, el cual poda ser expresado de cualquier forma,
incluso con un gesto.

No obstante, la naturaleza del contrato en el Derecho Romano ha ido

evolucionando y se ha visto afectado por el derecho positivo, tan es as, que con la
regulacin de su forma y temporalidad, se pretende excluir los dos principios
bsicos del derecho contractual: la buena fe y la autonoma de la voluntad de las
partes.

IV
 Hoy, el contrato de arrendamiento, aun cuando su existencia est motivada
por la habitacin temporal o la falta de recursos para hacerse de una propia,
resulta un convenio oneroso para las partes, con mayores cargas al arrendador,
como es la obligacin que tiene a prorrogar el contrato y hacer efectiva la tcita
reconduccin.

En nuestro Estado, el primer Cdigo Civil de 1942, refera en su artculo

2305 que todo contrato de arrendamiento deba constar necesariamente por
escrito, no obstante, cuando la renta no excediere de un mil pesos anuales, deba
ser un documento privado suscrito por los contratantes y dos testigos, y slo
procedera la escritura pblica, cuando excediera de dicha cantidad.

Posteriormente, en 1981 dicho precepto fue reformado para efecto de

establecer como generalidad que todo contrato de arrendamiento constara
necesariamente por escrito y slo en aquellos cuya renta excediera de cinco aos
constara en escritura pblica.

Finalmente, en 2009 sufri otra reforma con el fin de obligar a las partes a la
suscripcin de escritura pblica para todo contrato de arrendamiento, sin importar
monto y duracin.

Es precisamente la exposicin de motivos de esta ltima reforma, publicada

en el Peridico Oficial del Estado el 16 de julio de 2009, la que constituye el objeto
de estudio y anlisis de la presente tesis. Porque a todas luces, de la evolucin
legislativa de la misma, se advierte que resulta contraria al principio de buena fe y
autonoma de la voluntad de las partes.

En efecto, los principales argumentos que sostienen los legisladores en la

exposicin de motivos son:

a) La necesidad de dar seguridad y certeza legal a los contratantes.

b) La existencia de ochenta Notarios Pblicos en el Estado, uno en cada
Municipio.
c) Que los documentos privados no hacen prueba plena.

V
 Argumentos que, de su simple lectura, resultan insuficientes y poco
convincentes para la reforma en la formalidad de los contratos de arrendamiento;
aunado a ello, me atrevo a afirmar que esta reforma se vio influenciada por la
profesin de la mayora de quienes, en ese momento, conformaban la LVIII
Legislatura del Congreso del Estado.

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slo contra la naturaleza del contrato de arrendamiento, sino tambin contra los
principios de libertad contractual y autonoma de la voluntad de las partes.

En este contexto, el objeto de la tesis es analizar los artculos 2305, 2310,

2311 y 2358 del Cdigo Civil del Estado, para demostrar que la formalidad exigida
para el contrato de arrendamiento, la duracin mnima y la obligacin del
arrendador parra prorrogarlo o renovarlo, vulneran los dos principios rectores del
derecho contractual.

Para efecto de demostrar dichas transgresiones, el trabajo de

investigacin se divide en cuatro captulos denominados: Contrato de
Arrendamiento; Evolucin histrica del Contrato de Arrendamiento y el Principio de
la Autonoma de la voluntad; Anlisis crtico de la forma y temporalidad del
Contrato de Arrendamiento en el Estado de Campeche; e Iniciativa de reforma a
los artculos 2305, 2310, 2311 y 2358 del Cdigo Civil del Estado de Campeche.

En el primer captulo, se desarrollarn conceptualmente las figuras relativas

al contrato de arrendamiento como: su gnero y especie, la naturaleza del
contrato, consensualismo y formalismo, tipos de contrato, elementos,
consentimiento, forma, Notario y escritura pblica, prrroga y reconduccin tcita;
buena fe y principio de la autonoma de la voluntad de las partes. Esto es con el
fin de que se identifiquen plenamente los conceptos principales, los cuales se
encuentran relacionados con el objeto de estudio.

En el segundo captulo, se abordar la evolucin histrica del contrato de

arrendamiento, a travs del estudio de la obligatio romana, los contratos bona

VI
fidei, contratos consensuales, la formalidad en el Derecho Romano, la prrroga, la
tcita reconduccin y el origen del principio de la autonoma de la voluntad de las
partes.

Este captulo resulta de mayor inters toda vez que permite al lector
conocer el origen y la naturaleza del contrato de arrendamiento, las obligaciones
de las partes y los efectos jurdicos para cada uno de ellos.

El anlisis de los artculos del Cdigo Civil del Estado de Campeche,

relativos a la forma y temporalidad del contrato de arrendamiento se contiene en el
tercer captulo; en ste se fijarn los argumentos que evidencian la transgresin al
principio de buena fe y autonoma de las partes, y, con base en el derecho
comparado, se presentar la regulacin de dicho contrato en diversas entidades
del pas.

En este apartado se incluye el anlisis a la Exposicin de motivos de la

reforma al artculo 2305 del Cdigo Sustantivo Civil del Estado, publicada en el
Peridico Oficial del Estado, el 16 de julio de 2009. De igual forma se refutarn
cada uno de los argumentos expuestos por los legisladores, con el firme propsito
de evidenciar la violacin a los principios de libertad contractual y autonoma de la
voluntad de las partes.

Finalmente, en el ltimo captulo se presentar la Exposicin de motivos de

la Iniciativa de reforma a los artculos 2305, 2310, 2311 y 2358 del Cdigo Civil del
Estado, acorde al principio de buena fe y libertad contractual.

En la cual se propone que atendiendo a la buena fe en la voluntad de las

partes, el contrato de arrendamiento conste, por excepcin, en escritura pblica;
no obstante todos los contratos debern estar inscritos en el Registro Pblico de la
Propiedad, con ciertos requisitos. Para el caso de la duracin, prrroga y tcita
reconduccin en los contratos de arrendamiento, stos siempre quedarn
conforme a la voluntad de las partes.

VII
 Por lo anterior, afirmo que esta investigacin tiene por objeto demostrar
que, atendiendo a la naturaleza del contrato, basta con que ste conste por escrito
para ser vlido y slo en algunas circunstancias se suscriba en escritura pblica,
como podra ser el caso del inmueble de un menor, de un incapaz o bien est
sujeto a una sucesin.

Asimismo, conforme al derecho de la libre contratacin, la prrroga legal

deber dejar de ser una obligacin para el arrendador y proceda slo cuando las
partes as lo hayan convenido expresamente. Y finalmente, la tcita reconduccin
proceda en ciertos casos y bajo ciertas circunstancias.

En s, el fin de la tesis es rescatar el valor e importancia del principio de buena

fe y de la autonoma de la voluntad de las partes que rigen el derecho contractual;
pero sobre todo en aquellos contratos que por su propia naturaleza, no debieran
ser tan onerosos para las partes.

Mxime que por la naturaleza del contrato, su existencia y validez deberan

estar libres del positivismo a ultranza que se vive en nuestra poca.

VIII
 CAPTULO 1. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Analizar y estudiar la figura del contrato de arrendamiento, implica el

conocimiento previo de ciertos conceptos inherentes a ste, tales como acto
jurdico, obligaciones, convenio, voluntad, consentimiento. Es por ello que para
efecto de uniformar criterios y definiciones, se abordarn, en primer tiempo, stas
figuras jurdicas.

1.1 Gnero y especie del contrato

El hombre, tal como refiere Aristteles, es un zoon politikn, un ser

eminentemente social, que para efecto de conseguir sus fines y satisfacer sus
necesidades, tiene necesariamente que relacionarse con otros.

De estas relaciones surgen diversas figuras, no obstante, para los fines de la

presente investigacin, interesa saber que las relaciones interpersonales generan
actos jurdicos que se definen como aquella manifestacin exterior de la voluntad
por la que se crea, transmite, modifica o extingue un derecho o una obligacin,
que genera consecuencias jurdicas para las partes.1

De la definicin anterior, se deduce que todo acto jurdico necesariamente

consta de dos elementos: la voluntad elemento psicolgico- y el derecho
objetivo, sin alguno de los cuales no puede existir. Esto se traduce en que para
que nazca un acto jurdico, es necesario que el hombre otorgue su consentimiento
para realizar determinado acto, cuyo objeto est reconocido y sancionado por el
derecho, de tal forma que en caso de incumplimiento disponga de los medios
legales acciones- para exigir el cumplimiento.

1
Gutirrez y Gonzlez, Ernesto, Derecho de las Obligaciones; 5 ed., Ed. Cajica; Mxico, 1991, p. 124.

9
 Puesto que a travs de los actos jurdicos se generan las obligaciones
definidas como el vnculo jurdico por virtud del cual una persona denominada
deudor, se encuentra constreida jurdicamente a ejecutar algo a favor de otra
persona, llamada acreedor. 2

A lo largo de la historia, los actos jurdicos se han clasificado, entre otras, por
la forma en que se presenta la voluntad de las partes, as se tiene que existen los
actos jurdicos unilaterales y los plurilaterales. Siendo los primeros, aquellos
generados por una sola voluntad; mientras que en los segundos, intervienen dos o
ms voluntades que adquieren derechos y obligaciones recprocas.

Dentro de los actos jurdicos plurilaterales se encuentra el convenio, que en un

sentido amplio puede definirse como el acuerdo de dos o ms voluntades para
crear, modificar, trasferir y extinguir derechos y obligaciones. 3 Y en un sentido
estricto, corresponde a lo que conocemos como contrato -especie del gnero
convenio-; por medio del cual se crea y transfiere derechos y obligaciones.

Respecto a los contratos, existe una variedad de mtodos de clasificacin, as

se tienen aquellos que se clasifican segn su regulacin normativa (nominados e
innominados)(tpico o atpico); por el nmero de voluntades (unilateral o
plurilateral); por el inters econmico (oneroso y gratuito); por su
perfeccionamiento (real o consensual); por la forma (consensual, formal y
solemne); por su existencia (principal y accesorio); por la forma de cumplimiento
del contrato (instantneo, de tracto sucesivo y de prestaciones diferidas); entre
otras.

2
Rojina Villegas, Rafael; Derecho Civil Mexicano; 1 ed., Ed. Porra, Mxico, 1976, p. 9.
3
Gutirrez y Gonzlez, Ernesto, Op. cit., p. 125.

10
 Para la presente investigacin, cuyo objeto de estudio es el contrato de
arrendamiento, interesa conocer los contratos clasificados segn su forma, es
decir, los formales versus consensuales.

1.2 Concepto de Contrato de Arrendamiento

El contrato de arrendamiento es uno de los contratos de mayor importancia,

por ser de aquellos que se celebran constantemente en la prctica y encuentra
mayor regulacin en el Cdigo Civil.

El Derecho Romano refiere que el arrendamiento (locatio conductio) es el

contrato consensual, por medio del cual una de las partes se obligaba a usar o
hacer disfrutar a la otra una cosa, durante un tiempo convenido, o a hacer para l
alguna cosa mediante un pago o retribucin determinada, llamada merces.4

El Derecho civil lo define como el contrato por el cual, una persona llamada
arrendador concede a otra, llamada arrendatario el uso o goce temporal de una
cosa, mediante el pago de un precio cierto.5

Definicin que se sostiene en el artculo 2297 del Cdigo Civil del Estado al
sealar:

Art. 2297.- Hay arrendamiento cuando las dos partes

contratantes se obligan recprocamente, una, a conceder el uso o
goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce
un precio cierto

4
Morales, Jos Ignacio, Derecho Romano; 3 ed., Ed. Trillas, Mxico, 1998, p. 240.
5
Rojina Villegas, Rafael; Op. cit., p. 214.

11
De lo anterior se deduce que los elementos de la definicin del contrato son:

a) La concesin del uso o goce temporal de una cosa.

b) El pago de un precio cierto.
c) La restitucin de la cosa.

1.3 Naturaleza del contrato de arrendamiento.

Respecto a la naturaleza del contrato se afirma que es un contrato principal,

porque es independiente y no necesita de otro para existir; es bilateral, porque
como refiere el Cdigo Civil local, genera derechos y obligaciones recprocas; es
oneroso porque impone gravmenes y provechos para ambas partes; es formal
debido a que para su validez debe constar por escrito; y excepcionalmente
consensual; tambin es conmutativo, y de tracto sucesivo, porque las obligaciones
de las partes no pueden cumplirse en un solo acto, sino que requiere
necesariamente de un lapso ms o menos largo.

Considerando lo anterior, se afirma que el contrato se caracteriza por lo

siguiente:

a) Puede ser traslativo de uso, o bien, de uso y goce; el primer caso, se da

cuando el contrato se celebra slo respecto del uso de la cosa, en cuyo
caso el arrendamiento podr disponer de ella conforme a los convenido o a
lo que sea conforme a la naturaleza de la cosa; mientras que si se celebra
adems respecto del goce, el arrendamiento podr hacer suyos los frutos o
productos normales de la cosa, pero no de sus partes y menos de toda la
cosa.

12
 b) La concesin del uso o del uso y goce siempre debe ser temporal, con base
en consideraciones de orden econmico, la ley impone la necesidad de la
temporalidad en este contrato para facilitar la posibilidad de circulacin de
la riqueza; en efecto, la propia naturaleza del contrato lleva consigo la
temporalidad del mismo por tratarse de una concesin en el uso y goce del
inmueble a cambio del pago de una renta, el cual por cuestiones prcticas
no podra ser permanente. 6

c) Es un contrato siempre oneroso, ya que el arrendador al conceder el uso o

el uso y goce de un bien invariablemente lo hace a cambio de un precio,
partiendo de que ste es un elemento esencial, y en ausencia de ste no se
podra hablar jurdicamente de un arrendamiento, sino que se tratara de un
comodato.

d) Es un contrato consensual en oposicin a real, porque para su

perfeccionamiento no se requiere de la entrega de la cosa, sino slo del
consentimiento de las partes.

Concerniente a la naturaleza consensual en oposicin a formal, el Derecho

romano refiere que:

...De entre los contratos de Buena fe, cuatro de ellos son

consensuales: mandato, sociedad, compraventa y arrendamiento,
esto es, se perfeccionan solamente por el consentimiento
(consensus) de las partes, mismo que puede ser expresado de
cualquier forma, incluso mediante un gesto7

6
Zamora y Valencia, Miguel ngel; Contratos Civiles; 7 ed., Ed. Porra, Mxico, 1998, p. 174.
7
Padilla Sahagn, Gumesindo; Derecho Romano; 3 ed; Ed. Mc Graw Hill; Mxico, 2004, p. 194.

13
 Debido a la contradiccin respecto a la naturaleza consensual del
arrendamiento, reconocida por el Derecho Romano y la naturaleza formal
defendida por el Derecho positivo vigente; resulta imprescindible distinguir dos
corrientes importantes sobre la naturaleza del contrato: el consensualismo y el
formalismo.

1.3.1 Consensualismo

El vocablo consensual puede situarse en dos contextos y por ende, tener dos
significados, cuando se opone a los reales y a los formales. Cuando se afirma que
un contrato es consensual por oposicin al real, significa que el primero existe a
partir de que se da el consentimiento de las partes independientemente de la
entrega material de la cosa; mientras que para la existencia del segundo
necesariamente debe entregarse materialmente la res, cosa.

Cuando se alude que un contrato es consensual en oposicin al formal, y en

algunos casos al solemne; se debe interpretar en el sentido de que el primero
existe y es vlido slo con el simple consentimiento de las partes, expresado
verbal o tcitamente, sin que para ello deba constar en escrito pblico o privado,
es decir, que tenga que satisfacer alguna formalidad.

En este tenor, se puede afirmar que el consensualismo es la tesis jurdica que

sostiene que un acto jurdico existe y se perfecciona por el simple acuerdo de
voluntades, sin necesitar que stas consten en documento alguno; bastando el
solo consentimiento de las partes para que el contrato se perfeccione y surta
efectos jurdicos.8

8
Gutirrez y Gonzlez, Ernesto, Op. cit; p. 248.

14
 1.3.2 Formalismo

Por el contrario, en los contratos formales el consentimiento debe constar

necesariamente por escrito, sea pblico o privado segn lo disponga la ley, para
efecto de tener plena validez, y en caso de no cumplir esta formalidad, el contrato
estar afectado de nulidad relativa.

Por lo anterior se sostiene que el formalismo es la tesis jurdica que pretende

que la voluntad de las partes se fije en un documento, de tal forma que la
existencia, la perfeccin y la plenitud de los efectos jurdicos del contrato
dependan de la expresin formal de la voluntad, a travs el documento que
expresamente refiera la ley.

Esta tesis no siempre consider la manifestacin escrita como forma del

contrato, pues como se desarrollar en el siguiente Captulo, el Derecho Romano
contemplaba como contratos formales a los verbis y litteris; es decir, aquellos en
los que la formalidad del consentimiento radicaba en el pronunciamiento de
palabras sacramentales o bien, en la escritura.9

No obstante derivado de las necesidades y seguridad que reclaman los

ciudadanos, el Derecho moderno se ha preocupado nicamente por regular la
manifestacin escrita de los contratos formales, mxime que ya no se encuentra
vigente el pronunciamiento de palabras sacramentales.

Sobre la teora del formalismo, VON IHERING encuentra las siguientes

ventajas:

a) Es una garanta de seguridad; b) Que los pactos no se

concluyan con precipitacin c) los compromisos no quedan en la

9
Rojina Villegas, Rafael; Op. cit; p. 344.

15
 memoria, se pueden probar, son precisos y d) Permite una
inscripcin en registros, dando as una garanta a los terceros.10

El tema de la forma del contrato de arrendamiento ser abordado con

profundidad ms adelante. No obstante coincido con el Mtro. Gutirrez y
Gonzlez, al sealar que:

no es recomendable ni el extremo consensualismo, ni tampoco

el extremo formalismo; deber encontrarse un justo medio en
donde ni se viole la palabra por no estar escrita, ni por escribir sta
se retarde la marcha del Derecho y la realizacin de las
operaciones jurdicos11

1.4 Tipos de contrato de arrendamiento

El Cdigo civil vigente contempla slo una de las especies del contrato de
arrendamiento reguladas en el Derecho Romano, la locatio conductio rei, es decir,
el arrendamiento de las cosas, omitiendo pronunciarse respecto a la locatio
conductio operarum y la locatio conductio operis, esto es, el arrendamiento de
servicios y de obra, respectivamente.

Existen diversos tipos de arrendamiento, segn la naturaleza de los bienes y

el ordenamiento jurdico que lo regula, pueden ser:

A) Arrendamiento administrativo.- Es aquella relacin contractual en el que el

objeto o bien pertenece a la Federacin, a los Estados o a los Municipios;

10
Bejarano Snchez, Manuel; Obligaciones Civiles; 5 ed., Ed. Oxford, Mxico, 1999, p. 69.
11
Gutirrez y Gonzlez, Ernesto; Op. cit., p. 252.

16
 B) Arrendamiento mercantil.- Exclusivamente es mercantil cuando recae
sobre bienes muebles y se tiene una especulacin comercial y;
C) Arrendamiento civil.- ste se da por exclusin, es decir, cuando el
arrendamiento no sea ni mercantil ni administrativa.

Los arrendamientos civiles, conforme al Cdigo Civil del Estado pueden

clasificarse segn el objeto del contrato. As se tiene que existen los siguientes
tipos de contrato:

A) Arrendamiento de fincas urbanas. Este tipo de arrendamiento es de inters

pblico, las rentas deben pagarse en plazos vencidos, y a la falta de
convenio, por meses vencidos. Slo en este caso procede la tctica
reconduccin. 12
B) Arrendamiento fincas rsticas. Las variantes de esta clase de contrato se
encuentra en el pago de las rentas, las cuales debern ser cubiertas en los
plazos convenidos, y a falta de convenio, para el derecho de usar de las
tierras y edificios por el tiempo absolutamente indispensable para la
recoleccin y aprovechamiento de los frutos pendientes al trmino del
contrato. 13
C) Arrendamiento de bienes muebles. Nuevamente la diferencia radica en el
tiempo de pago de las rentas y en los derechos y obligaciones que tiene el
arrendamiento sobre el bien, por la duracin del contrato. 14

1.5 Elementos del contrato de arrendamiento

Afirmando que el contrato es la especie del convenio, se tiene que

necesariamente es un acto jurdico, que como he referido anteriormente, para que
exista con plenitud, debe poseer los elementos de existencia: el consentimiento, el

12
Regulado en del artculo 2351 al 2360 del Cdigo Civil del Estado de Campeche, publicado en el Peridico
Oficial del Estado el 23 de diciembre de 1943.
13
Figura jurdica contemplada en el Cdigo Civil del Estado de Campeche del artculo 2361 al 2365.
Previsto del artculo 2366 al 2382 del Cdigo Civil del EstadoOp. cit.
14

17
objeto y en su caso, la solemnidad; y los elementos de validez: forma y capacidad,
los cuales sern analizados posteriormente.

En virtud del objeto de la presente investigacin nicamente se analizar el

consentimiento, como elemento de existencia y la forma como elemento de
validez; obviando el estudio de los elementos restantes de existencia y validez, por
no ser temas debatidos en esta tesis.

1.5.1 Consentimiento: elemento de existencia del contrato de arrendamiento

Este elemento compuesto - de existencia- se define como el acuerdo de dos o

ms voluntades sobre la produccin o transmisin de derechos y obligaciones,
siendo necesario que dichas voluntades tengan una manifestacin exterior. 15

Estas voluntades, en derecho se conocen como propuesta, oferta o

policitacin y aceptacin.

Respecto a la propuesta, oferta o policitacin, se puede afirmar que sus

orgenes se encuentran en la Roma clsica, en donde el trmino policitar se
refera a la promesa unilateral que se haca a un municipio o al Estado
(pollicitatio)16

En este tenor, la policitacin se define como:

la declaracin unilateral de voluntad, recepticia, expresa o

tcita, hecha a persona presente o no presente, determinada o
indeterminada, con la expresin de los elementos esenciales de

15
Gutirrez y Gonzlez, Ernesto; Op. cit., p. 208.
16
Ibid, p. 209.

18
 un contrato cuya celebracin pretende el autor de esa voluntad,
seria y hecha con nimo de cumplir en su oportunidad.17

De esta definicin se tiene que la policitacin es la declaracin u oferta,

expresa o tcita, hecha por una de las partes a otra que est presente o no,
determinada o indeterminada; y que para efecto de formar el consentimiento
necesita ser recibida y aceptada por sta; sealando el tipo de contrato que se
desea celebrar, as como sus elementos esenciales; en s, es la proposicin de
celebrar un contrato. En esta oferta siempre debe existir la intencin y
responsabilidad de cumplir lo prometido.

Por otro lado, la aceptacin es la declaracin unilateral de voluntad, expresa o

tcita, hecha a persona determinada, presente o no presente, seria, lisa y llana,
mediante la cual se expresa la adhesin a la propuesta 18 . Es decir, es la
declaracin unilateral de voluntad, expresa o tctica, que hace una persona al
ofertante, presente o no presente, respecto a la aceptacin, en los trminos
propuestos, de la policitacin, asumiendo la responsabilidad jurdica que genere
su declaracin.

Cuando se fusiona la oferta con la aceptacin nace plenamente el

consentimiento, de all que resulte indispensable para determinar los alcances y
efectos del contrato, conocer la primera intencin de las partes respecto a lo que
quisieron obligarse.

Respecto al consentimiento, el Cdigo Civil del Estado de Campeche refiere

que puede ser expreso o tcito. Expreso, siempre que se manifieste de modo
verbal, por escrito, por medios electrnicos, pticos, tecnolgicos o bien, por
signos inequvocos; mientras que es tcito, cuando resulta de hechos o de actos
17
Id.
18
Ibid., p. 214.

19
que lo presuman o presupongan, con excepcin de los casos en que por ley o
19
convenio, la voluntad debe manifestarse expresamente.

1.5.2 Forma: elemento de validez

Nuevamente el consentimiento se encuentra relacionado indirectamente con

los elementos de validez, especficamente con la forma, toda vez que no es
suficiente que, al celebrar un contrato, se de la policitacin-aceptacin y en
consecuencia, el consentimiento, sino que resulta indispensable, para que el
contrato surta sus efectos plenamente, que conste o se plasme en la forma que
expresamente prescribe la ley.

As, en un sentido amplio, se define a la forma como el o los elementos de

carcter exterior sensibles, que rodean o cubren a todo acto de voluntad, a los
hechos de la vida social, de donde provienen los derechos subjetivos.20

Mientras que en un sentido estricto se le define como:

el conjunto de elementos sensibles que revisten exteriormente

a las conductas que tienden a la creacin, modificacin,
conservacin, transmisin o extincin de los derechos y
obligaciones y cuyos efectos dependen en cierta medida de la
observancia de esos elementos sensibles segn la exigencia de la
organizacin jurdica vigente21

19
Artculo 1708 del Cdigo Civil del Estado de Campeche, reformado por Decreto 64 de fecha 22/VI/2007,
publicado en el Peridico Oficial del Estado el 4 de julio de 2007.
20
Gutirrez y Gonzlez, Ernesto; Op. cit., p. 246.
21
Ibid., pp. 246 a 247.

20
 Definicin que puede resumirse como el conjunto de elementos sensibles
determinados por la ley, que deben revestir los contratos para efecto de surtir
plenamente sus efectos jurdicos.

El Cdigo Civil del Estado de Campeche, en los preceptos 1736 y 1737,

contempla que en los contratos civiles las partes se obligan en la manera y en los
trminos en los que aparezca que quisieron obligarse, sin que para la validez de
stos se requieran formalidades determinadas, con excepcin de los casos en que
la ley expresamente exija determinada forma para que sea vlido.

Sobre la forma del particular arrendamiento- la legislacin local, hasta antes

de la reforma al artculo 2305, publicada en el Peridico Oficial del Estado, el 16
de julio de 2009, expresamente sealaba que todo contrato de arrendamiento
deba constar necesariamente por escrito; y cuando la renta excediera de cinco
aos constara en escritura pblica.

No obstante por Decreto de reforma No. 237, se reform para quedar como
sigue:

Art. 2305.- Todo contrato de arrendamiento de bienes inmuebles

se har constar en escritura pblica, sin importar su monto y
duracin.

Por lo que hoy en da, todos los contratos de arrendamiento,

independientemente de su monto y duracin, deben constar en escritura pblica y
slo cumplindose con esta formalidad, surtirn plenamente sus efectos jurdicos,
no slo contra los contratantes sino contra terceros.

21
1.6 Seguridad: Notario y Escritura Pblica.

Se ha referido que la forma es un elemento de validez del contrato de

arrendamiento, es decir, que su observancia y cumplimiento es condicin de la
plenitud de los efectos jurdicos, por lo que si el contrato reviste la forma prescrita
por la ley, es vlido plenamente; y por el contrario, cuando carece de sta o se
encuentra indebidamente realizada, el contrato puede surtir efectos que se vern
afectados por la nulidad relativa, la cual podr ser alegada por cualquiera de las
partes contratantes.

la ley exige una manera especfica y determinada de

exteriorizacin del consentimiento que pretende una mayor
seguridad y prueba de las operaciones, pero que si no se cumple
con esa exigencia, de todas maneras se producen los efectos
previstos por la norma; aun cuando stos podran llegar a ser
nulificados por la falta de esa formalidad.22

Para el contrato de arrendamiento, la exteriorizacin del consentimiento debe

constar en Escritura Pblica, independientemente de la duracin o del monto del
mismo. Y si bien este documento pblico no es por s, la manifestacin de la
voluntad, su redaccin sirve para reservarse una prueba fcil de la convencin;
pero no debe confundirse el medio de prueba con el modo de formacin del
contrato. El contrato existe independientemente de su prueba escrita.23

En efecto, el derecho contemporneo sostiene que por razones de seguridad

para las partes y a terceros, as como para evitar controversias que de otra
manera seran recurrentes, se requiere la escritura pblica para dotar de validez

22
Zamora y Valencia, Miguel ngel; Contratos Civiles; 7 ed., Ed. Porra; Mxico, 1998, p. 32.
23
Planiol, Macel y Ripert, George; Tratado elemental de Derecho Civil; 1 ed., Ed. Crdenas; Mxico, 1983, p.
24.

22
determinados contratos, no obstante lo limita a que ello sea determinado por la
trascendencia de la cuanta y la naturaleza de los derechos que transfiere.

En la emisin de la escritura pblica, participa activamente el Notario Pblico

que conforme al artculo 2 de la Ley de Notariado del Estado de Campeche, es el
licenciado en derecho, con independencia e imparcialidad, dotado de la facultad
para autenticar y dar forma, en los trminos de ley, a los instrumentos en que el
Estado, a travs de su Poder ejecutivo, le confiere capacidad para otorgar y dar fe
pblica. Para ejercer y ser titular de la Notara se requiere tener el fat o patente de
notario pblico para hacerse caro en forma permanente, de la administracin del
protocolo.

La escritura pblica puede definirse como el documento con fuerza ejecutiva,

realizado por el Notario, profesional del derecho, titular de una funcin pblica,
nombrado por el Estado para conferir autenticidad a los actos y negocios jurdicos
contenidos en los documentos que redacta; este documento tiene doble
presuncin de legalidad, la exactitud de su contenido y que no pueden ser
objetados o redargidos de falsedad ms que por la va judicial.24

Por su parte, la Ley del Notariado del Estado de Campeche se define como
el original que el Notario Pblico siente en el libro autorizado del protocolo, para
hacer constar un acto jurdico, que contenga las firmas de los comparecientes y la
firma y sello del notario.

Las escrituras debern redactarse en espaol, con letra clara, sin

abreviaturas y sin guarismos; haciendo constar los datos del Notario y la Notaria
consignando los antecedentes, las clusulas, designar el objeto del acto, las
renuncias de derecho o leyes convenidas, dejar acreditada la representacin,

Pulido Luna, Brenda; El Notario Pblico en el sistema latino; en Revista Foro Jurdico, No. 91, abril, 2011,
24

pp. 46 a 48.

23
compulsar los documentos, sealar las generales de los comparecientes y
testigos, y har constar bajo su fe, lo siguiente:

1. Que se cercior de la identidad de los otorgantes y que, a su juicio,

disponen de capacidad legal;
2. Que fue leda la escritura a los otorgantes, a los testigos y traductores, en
su caso, o que la leyeron por ellos mismos;
3. Que explic a los otorgantes el valor y las consecuencias legales del
contenido de la escritura, cuando as proceda;
4. Que otorgaron la escritura los comparecientes mediante la manifestacin
ante el notario de su conformidad, as como mediante su firma o, en su
caso, que no la firmaron por haber declarado no saber o no poder hacerlo;
en este caso, el otorgante imprimir las huellas digitales de sus pulgares
derecho e izquierdo y firmar a su ruego la persona que al efecto elija;
5. La fecha o fechas en que se firma la escritura por los otorgantes o por la
persona o personas elegidas por ellos, y por los testigos y traductores, so
los hubiere; y
6. Los hechos que presencie el notario y que sean integrantes del acto que
autorice, como entrega de dinero o de ttulos y otros. 25

Aunado a lo anterior, del anlisis sistemtico a los artculos 351 y 569 fraccin
I del Cdigo de Procedimientos Civiles del Estado de Campeche, se deduce que la
escritura pblica es un instrumento pblico de naturaleza ejecutiva.

Por otro lado, respecto de la utilidad de la escritura pblica se afirma que si

bien, como forma del contrato de arrendamiento, protege contra la precipitacin de
la decisin, otorga mayor seguridad a las partes respecto del contenido y
conclusin del contrato, y facilita la prueba; tambin presenta algunas desventajas

25
Art. 41 de la Ley de Notariado para el estado de Campeche, emitida por Decreto No. 336 publicado en el
Peridico Oficial del Estado el 19 de septiembre de 2011 y vigente desde el 1 de enero de 2001.

24
como el que la forma se encuentre viciada y la carga econmica y de tiempo
generada a las partes; mxime cuando esta nueva formalidad exigida por la ley, y
recin reformada, no se encuentre justificada en su exposicin de motivos.

Concerniente a la principal ventaja de la escritura pblica facilitar la prueba-

nuestro Cdigo Procesal Civil, la contempla en el captulo relativo al valor de las
pruebas, al sealar en el numeral 450 y 451, que los instrumentos pblicos como
la escritura- hacen prueba plena, salvo el derecho del colitigante para redargirlo
de falsedad, bajo los trminos del segundo de los preceptos referidos.

A diferencia de los documentos privados que para hacer prueba plena

necesitan ser reconocidos en la forma legal, por su autor. 26

Esta desventaja se encuentra consagrada en el Cdigo Civil Federal, en su

precepto 2406, al sealar que el contrato de arrendamiento debe otorgarse por
escrito y que la falta de ste es imputable al arrendador, por lo que se da derecho
al arrendatario para demandar el dao o perjuicio, generados por la falta de forma.

1.7 Prrroga y Reconduccin tcita

Conforme al Cdigo Civil del Estado de Campeche, el contrato de

arrendamiento termina por las siguientes causas27:

a) Por haberse cumplido el plazo fijado o satisfecho el objeto para el que la

cosa fue arrendada.
b) Por convenio expreso.
c) Por nulidad.
d) Por recisin.
e) Por confusin.
f) Por prdida o destruccin total de la cosa arrendada, por caso fortuito o de
fuerza mayor.
26
V. Art. 454 del Cdigo Procesal Civil del Estado de Campeche.
27
V. Art. 2388 del Cdigo Civil del Estado de Campeche.

25
 g) Por exposicin de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad pblica.
h) Por eviccin de la cosa arrendada.

No obstante, antes de que se termine el contrato, el arrendatario tiene la

prerrogativa de ejercitar los derechos contenidos dos figuras jurdicas: la prrroga
y la reconduccin tcita, temas que sern desarrollados a continuacin.

En un sentido amplio, la prrroga se define como la continuacin de algo por

un tiempo determinado o bien, la prolongacin del vencimiento de un plazo. 28

En este sentido, el Cdigo Civil del Estado de Campeche reconoce la figura de

la prrroga en los numerales 2130 y 2311al sealar:

Art. 2310.- El plazo del arrendamiento ser, cuando menos, de

dos aos, aunque el estipulado sea el menor.

Art. 2311.- Si al vencerse los dos aos a que se refiere el artculo

anterior, o un plazo mayor si as se hubiere estipulado, el inquilino
estuviese al corriente de sus pagos se entender prorrogado el
contrato por dos aos.

En este tenor, se tiene que la duracin mnima del contrato de arrendamiento

es de dos aos y siempre que el arrendatario se encuentre al corriente de sus
pagos, el derecho al uso y disfrute del bien se prorrogar forzosamente por dos
aos, a pesar de la voluntad expresa de las partes de dar por concluido con la
llegada de cierto da.

28
Goldstein Mabel; Diccionario Jurdico; Ed. Consultor Magno; Colombia, 2010, p 461, voz: prrroga.

26
 As, cuando no se expresa la voluntad de concluir el contrato, por razones de
inters pblico autorizadas por la ley, el arrendatario gozar de la prrroga.
Esta determinacin es una prerrogativa para el arrendatario y una obligacin
para el arrendador, tal como lo dispone el artculo 2312 del Cdigo Civil del
Estado, al referir que el trmino de dos aos, como duracin mnima del contrato,
y como prrroga son nicamente obligatorios para el arrendador.

Evidentemente la prrroga legal forzosa atenta contra el principio de la

autonoma de la voluntad de las partes, que ms adelante se abordar.

Por otro lado, desde el derecho romano se regulaba la relocatio tacita, es

decir, la reconduccin tcita, segn l cual si al trmino del plazo previsto en el
contrato, el arrendador no se opona a que el arrendatario siga usando la cosa
arrendada, ni el arrendatario de seguir cumpliendo con lo pactado, el silencio de
ambas partes generaba que el contrato se prorrogara en las mismas condiciones
que las estipuladas, pero sin plazo determinado, hasta que alguna de ellas
manifestara el deseo de terminarlo, y si se trataba de un precio rural, la relocatio
tacita se haca siempre ao por ao, a causa del ciclo anual de las labores
agrcolas.

El plazo puede prorrogarse en el arrendamiento de inmuebles, si

las partes consienten tcitamente en ello, lo que sucede cuando el
arrendatario contina ocupando el inmueble sin oposicin del
arrendatario, si el predio es rstico se prorroga por cada ao que
guarden silencio, si es urbano por el tiempo que haya ocupado, es la
llamada tcita reconduccin29

En la doctrina jurdica, se denomina a la reconduccin tcita, como la

renovacin de un contrato por hechos o situaciones en que la voluntad se
manifiesta sin necesidad de comunicaciones expresas verbales o por escrito, es

29
Padilla Sahagn, Gumesindo; Op. cit., p. 221.

27
decir, como la prrroga por manifestacin tcita de la voluntad, cuando el
arrendador permite que el arrendatario contine en el uso de la cosa y acepta el
pago de la renta.30

De lo anterior se tiene que en la reconduccin tcita, la voluntad resulta de

hechos o de actos indubitables que la presuponen o autoricen presuponerla, es
decir, que demuestren la intencin del arrendatario de continuar con el uso y goce
del bien, y la del arrendador, de permitir este uso y seguir disfrutando del pago
cierto y en dinero.

Se afirma que la reconduccin tcita se presenta cuando vence el contrato de

arrendamiento, o su prrroga, de tal forma que el trmino fijo se transforma en un
trmino voluntario.

El Cdigo Civil del Estado, en el numeral 2358 refiere:

Si vencida la prrroga legal establecida en el artculo 2311, el

inquilino continuare sin oposicin en el uso y goce del predio
arrendado, por ms de tres das, el arrendatario continuar por
tiempo indefinido, y el arrendatario deber pagar la renta legal que
corresponda.

El arrendamiento slo terminar previo aviso que el arrendador d al

inquilino, con seis meses de anticipacin. Este plazo se contar
desde que el inquilino sea notificado judicialmente o ante Notario.

De lo anterior se deduce que para que proceda la reconduccin tcita es

necesario que se presenten los siguientes elementos:

a) Que se haya vencido la prrroga legal y forzosa, de dos aos.

30
Rojina Villegas, Rafael; Op. cit. p. 248.

28
 b) El arrendatario contine, por ms de tres das, con uso y disfrute del bien
arrendado.
c) Que no haya manifestacin expresa de terminacin del contrato por parte
del arrendador.

No obstante, el Cdigo Civil permite que el contrato de arrendamiento contine

por tiempo indefinido y condiciona la terminacin de ste, con el aviso previo de
seis meses, que debe realizar el arrendador al arrendatario, en el que manifieste
expresamente que desea concluir la relacin contractual.

Por lo anterior, la Primera Sala Suprema Corte de Justicia de la Nacin,

sostiene que la esencia de la reconduccin tcita es permitir la persistencia por
cierto tiempo, de un contrato de arrendamiento de plazo vencido, pero que por
acuerdo que se presume tcito, y acorde con el principio de conservacin de los
contratos, contina sus efectos y con ello no crea la indeterminacin en este
contrato. 31

31
TCITA RECONDUCCIN. EST PREVISTA EN EL CDIGO CIVIL DEL ESTADO DE MXICO
PUBLICADO EN LA GACETA DEL GOBIERNO DE ES ENTIDAD DEL 7 DE JUNIO DE 2002. Desde el
derecho romano se distingua dentro del contexto de la locatio-conductio rerum (contrato de arrendamiento), la
relocatio tacita, es decir, la reconduccin tcita, segn la cual si al trmino del plazo previsto en el contrato las
partes continuaban comportndose como si todava estuviera en vigor, se tena por prorrogado en las mismas
condiciones, pero sin plazo determinado, hasta que una de ellas manifestara su deseo de terminarlo, y si se
trataba de un predio rural, la relocatio tacita se haca siempre ao por ao, a causa del ciclo anual de las
labores agrcolas.
Luego, la esencia de dicha figura jurdica es permitir la persistencia por cierto tiempo (indeterminado o
determinado) de un contrato de arrendamiento de plazo vencido, pero que por acuerdo que se presume tcito,
y acorde con el principio de conservacin de los contratos, contina surtiendo sus efectos, no as crear la
indeterminacin en un contrato de esa naturaleza.
De acuerdo con esa tradicin romanista, el Cdigo Civil del estado de Mxico de 1956 aluda a la tcita
reconduccin en sus artculos 2.340 y 2.341, pues estableca que si despus de terminado el arrendamiento y
su prrroga, si la hubo, continuaba el arrendatario sin oposicin en el goce del predio y si ste era rstico, se
entendera renovado el contrato por otro ao, pero si el predio fuere urbano, el arrendamiento continuara por
tiempo indefinido. Ahora bien, el Cdigo Civil del estado de Mxico vigente (publicado en la gaceta del
gobierno de la entidad el 7 de junio de 2002), regula el contrato de arrendamiento en sus artculos 7.650 al
7.720, pero sin reiterar lo previsto en los artculos 2.340 y 2.341 del Cdigo anterior; sin embargo, ello no
significa que se haya proscrito de la legislacin sustantiva civil mexiquense la figura de la tcita reconduccin,
pues adems de que del proceso legislativo correspondiente no se advierte que el legislador haya pretendido
desaparecer esa institucin fundamental del derecho civil, la permiti expresamente al establecer en el
artculo 7.717 del citado Cdigo vigente que al vencimiento del plazo, el contrato de arrendamiento termina en
el da prefijado, y que si ha subsistido, se observar lo previsto en las disposiciones generales de dicho
contrato, lo cual implica que aunque ste llegue a su trmino en el da prefijado, sus efectos y consecuencias

29
 En sntesis, se afirma que las figuras de la prrroga y reconduccin tcita,
cuyo objeto principal es la prolongacin del contrato de arrendamiento, tienen
condiciones y efectos jurdicos diversos.

La prrroga es una obligacin para el arrendador y un derecho para el

arrendatario nicamente cuando se presentan las siguientes condiciones:

a) Que el plazo del arrendamiento, originalmente convenido, haya concluido.

b) Que el arrendatario se encuentre al corriente de sus rentas.

Mientras que para que opere la reconduccin tcita tiene que cumplirse las
condiciones sealadas lneas arriba, sin que sea necesario que el arrendatario se
encuentre al corriente del pago de la renta, pues esto nicamente corresponde a
la prrroga. Aunado la actualizacin de esta figura opera entre el vencimiento del
contrato y la falta de oposicin del arrendador.

1.8 Principio de la autonoma de la voluntad

La dinmica de las relaciones sociales, impide que la legislacin sea

suficiente para regular todos los actos de carcter convencional o contractual que
sean celebrados por los justiciables; de ah que resulte necesario atender al
principio de la autonoma de la voluntad, que como se designa en el Derecho

pueden persistir, aunque ya no es posible que sea indeterminadamente, pues se entender que es
prolongacin queda sujeta a los plazos fijos que seala el artculo 7.673 del referido Cdigo vigente,
comprendido dentro de las disposiciones generales del contrato a las cuales remite el aludido artculo 7.717;
circunstancia que no desnaturaliza la figura jurdica de la tcita reconduccin, la cual no consiste en la
indeterminacin de un contrato de arrendamiento, sino en prorrogarlo tcitamente por tiempo indefinido o por
tiempo fijo. Contradiccin de tesis 121/2009. Entre las sustentadas por los Tribunales Colegiados tercero y
Cuarto, ambos en Materia Civil del Segundo Circuito. 1 de julio de 2009. Cinco votos. Ponente: Sergio A.
Valls Hernndez. Secretario: Jos lvaro Vargas Ornelas. Tesis de jurisprudencia 83/2009. Aprobada por la
Primera Sala de este Alto Tribunal, en sesin de fecha veintisis de agosto de dos mil nueve. Tesis 1./J.
83/2009, en Seminario Judicial de la Federacin y su Gaceta XXI, mayo de 2012, p. 792.

30
Alemn, es la libre estructuracin del contenido de los contratos, dentro de los
lmites de lo posible y lcito.32

teora de la autonoma de la voluntad, que afirma el culto al

individuo y a su voluntad, reconocindole el poder de crear a su
arbitrio los contratos y las obligaciones que libremente decida,
principioque subsistelimitado, porque la libertad de accin del
individuo debe quedar restringida por el respeto a los intereses
comunes () el dogma de la autonoma de la voluntad, la
irrestricta libertad de crear la norma contractual, se ve cada vez ms
neutralizado por las normasde orden pblico.33

En este tenor, al celebrarse los contratos, en ocasiones la voluntad real o

interna de las partes discrepa de la que aparece en la forma del contrato, en el
caso del arrendamiento, en la escritura pblica. Por lo que surge la interrogante
respecto a si se debe atender a la voluntad real o interna, o a la voluntad
declarada formalmente. As existen dos Teoras que analizan este aspecto:

a) La teora de la voluntad real o interna.

b) La teora de la Voluntad declarada.

La Teora de la voluntad real tambin se conoce como la Teora de la

autonoma de la voluntad y seala que si la voluntad de las partes es el alma del
contrato, habr sin duda que atender a ella 34 ; por lo que para interpretar el
contrato y sus alcances se tendr que desentraar la verdadera intencin de las
partes. De ah que nuestro Cdigo Civil refiera que en los contratos civiles cada
uno se obliga en la manera y trminos que aparezca que quiso obligarse, siendo

32
Gutirrez y Gonzlez, Ernesto; Op. cit., p. 199.
33
Bejarano Snchez, Manuel; Op. cit., p. 45.
34
Gutirrez y Gonzlez, Ernesto; Op. cit., p. 353.

31
necesario que la voluntad de las partes conste fehacientemente, an cuando no se
haya cumplido con la formalidad requerida por la ley, pues concede a las partes la
accin para exigir darle forma al contrato.

Actualmente el principio de autonoma de la voluntad no ha

desaparecido, sino que sigue siendo la base del derecho moderno
en materia de contratos, pero esta autonoma est
considerablemente debilitada, pues cada vez la ley impone mayor
nmero de limitaciones a la libertad contractual, bajo una doble
influencia: la dependencia material, cada da ms estrecha, del
individuo con relacin al medio en que vive, el sentimiento ms claro
de que ninguna sociedad puede quedar indiferente a los fines
perseguidos por los contratantes, y que debe velar por el
mantenimiento de cierto grado de justicia distributiva o
conmutativa.35

As se afirma que la teora de la autonoma de la voluntad, cuyo mayor auge

fue en el siglo XIX, a raz del individualismo liberal, se encuentra atemperado con
las nuevas corrientes iusfilosficas de socializacin del derecho y las leyes
36
imperativas del orden pblico que constituyen lmites a la libertad contractual.

Por otro lado, la Teora de la voluntad declarada, sostiene que para

interpretar y conocer los alcances del contrato, se debe atender exclusivamente a
lo que exteriorizaron los contratantes, independientemente de la intencin real en
que esa declaracin se traduzca.

35
Borja Soriano, Manuel; Teora general de las obligaciones; 9 ed., Ed. Porra, Mxico, 1984, p. 123.
36
Trevio Garca, Ricardo; Los contratos civiles y sus generalidades; 6 ed., Ed. Mc Graw Hill; Mxico, 2003,
p. 8.

32
 Esta teora se fundamenta en la responsabilidad de los otorgantes al celebrar
un contrato, que necesariamente reconoce derechos y obligaciones en cada una
de las partes y cuyo vnculo es de inters de terceros.

Respecto a lo anterior, considero que es la Teora de la autonoma de la

voluntad la que debera regir la interpretacin del contenido y alcances del
contrato de arrendamiento, pues como se ha referido anteriormente la forma que
este reviste escritura pblica- nicamente es un modo probatorio, que facilita la
conviccin del juzgador, ms no es una solemnidad que necesariamente tenga
que cumplir la exteriorizacin de la voluntad; tan es as que en caso de que el
contrato no cumpla con la forma establecida en la ley, cuando fehacientemente
existe el consentimiento de las partes, cualquiera de ellos, tiene expedito su
derecho para solicitar la forma legal y as se destruya la nulidad relativa de la cual
se encuentre viciada.

33
 CAPTULO 2. EVOLUCIN HISTRICA DEL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO Y EL PRINCIPIO DE LA AUTONOMA DE LA VOLUNTAD

El presente captulo tiene por objeto analizar histrica y dogmticamente la

figura del arrendamiento, en lo que respecta a su formalidad, temporalidad y la
relacin de estos elementos con el principio de la autonoma de la voluntad de las
partes.

Por ello, para encontrar el origen y entender la naturaleza propia del

arrendamiento, es necesario acudir al Derecho romano, en virtud de que este
derecho se encuentra estrechamente vinculado al derecho civil mexicano, sobre
todo en el aspecto del derecho de las obligaciones.

Analizar el contrato de arrendamiento, desde la concepcin romana, supone

el previo conocimiento de las obligaciones. Por ello, en principio se abordar la
figura de las obligaciones.

2.1 Obligatio romana

El hombre es un ser eminentemente social, que para la consecucin de sus

fines, le es necesario relacionarse con otros; de stas relaciones nacen los actos o
hechos jurdicos que en algunos casos se ejercen sobre alguna cosa corporal o un
bien; y en otros, se refieren a la relacin con otras personas, a la deuda. Los
primeros corresponden a los derechos reales (res-cosa), mientras que los
segundos, se refieren a los derechos personales o de crdito. Es justamente en
los derechos personales, donde se ubica la obligacin.

los derechos personales (jus ad rem), consisten en la relacin

de dependencia particular o individual que se establece entre el
acreedor y el deudor, y es precisamente la que constituye la

34
 obligacin, pues en ellos las obligaciones ponen en relacin
directa a las personas obligadas a dar la cosa que es su objeto37

La obligatio fue definida por Justiniano, como el vnculo de derecho en

virtud del cual una de las partes llamada creditor, tiene derecho a exigir, de otra
llamada debitor, una determinada prestacin.

obligatio est iuris vinculum quo necesitae astringimur alicujus

solvendae rei secundum nostrae civitatis iura.38

De lo anterior se tiene que la obligacin expresamente se refiere a la

relacin jurdica existente entre dos personas, en la cual el debitor o deudor debe
dar, hacer o prestar algo a favor de otro llamado creditor o acreedor, quien tiene
los medios que el derecho civil otorga para exigirlos, esto es tiene la actio o accin
personal que debe ejecutarse en caso de incumplimiento para obtener el pago de
lo debido o bien, el inters pecuniario que la obligacin representa para el
acreedor.

La actio in personam es aquella por la cual accionamos contra

alguien que est obligado hacia nosotros ya en virtud de un
contrato, ya en virtud de un delito, es decir, cuando reclamamos
que se nos deba dar, hacer o prestar algo.39

De esta definicin postclsica se pueden desprender cuatro elementos:40

37
Morales, Jos Ignacio; Derecho Romano; 3 ed; Ed. Trillas, Mxico, 1998, p. 233.
38
V. Justiniano, Instituta, libro 111, ttulo XIII y D. 44,7, 3 pr.
39
Gayo, Institutas IV, 2.
40
Cfr. Topasio Ferreti, Aldo; Derecho Romano Patrimonial; 1 ed; Ed. UNAM, Mxico, 1992, pp. 117 y 118.

35
 a) Vnculo jurdico.- El cual es reconocido por el derecho civil y protegido por
la actio. Esta relacin de derecho en la que participan los sujetos, da lugar
al dbito o deber jurdico de prestacin y genera la responsabilidad
patrimonial.
b) Sujetos.- Es el crditor y debitor que se encuentran relacionados
jurdicamente. El primero es el sujeto activo, quien es titular del derecho
subjetivo exigible al sujeto pasivo (debitor), quien tiene un deber jurdico
correlativo.
c) Prestacin.- Es la actuacin a la que se encuentra obligado a cumplir el
deudor y que puede consistir, como lo describe Gayo 41 fundamentalmente
en un dare, un facere o un praestare; la cual deba ser valorable en dinero,
en virtud de que la actio se diriga al patrimonio del deudor. Dare no slo
abarcaba la transmisin de la propiedad y la constitucin de un derecho,
sino tambin contemplaba la prestacin de servicios (dare operas): de un
esclavo, un liberto o de otra persona libre. Facere se refera a un hacer, un
no hacer (non facere) o un pati (tolerar); pero siempre se refera a realizar
determinada conducta. La praestare consista en garantizar el cumplimiento
de una obligacin propia o ajena- o bien hacerse responsable de la
conducta desplegada; esto se encuentra en las figuras de culpam, dolum,
custodiam praestare.42
d) Causa.- La causae obligationum se obtiene contestando a la pregunta del
porqu de la existencia de las obligaciones en el derecho. En la esencia del
derecho romano clsico: Toda obligacin nace, o de un contrato o de un
delito43

Gayo reafirma el origen de la obligacin, al sealar: Obligationes aut ex

contractu nascuntur, aut maleficio, aut propio quodam iure ex variis causarum44

41
Gai. 4, 2; D. 44, 7, 3 pr.
42
Padilla Sahagn, Gumesindo; Derecho romano; 3 ed; Ed: Trillas, Mxico, 1988, pp.126 y 127.
43
Gayo, Institutas, 3, 88.
44
D. 44.7.1.pr.

36
 En este tenor se tiene que las obligaciones nacan de las siguientes causas:

a) De los contratos (ex contractu).

b) De los cuasicontratos (quasi ex contractu).
c) De los delitos (ex delito o maleficio).
d) De los cuasidelitos (quasi ex delito).
e) De la ley.

2.1.1 Ex contractu

Para el objeto de la presente investigacin, interesa conocer las obligaciones

nacidas de los contratos.

El vocablo contractus deriva del verbo contrahere, que tiene su mayor uso en
la lengua latina; que significa estrecha, constreir una cosa con otra; este
vocablo fue utilizado para referir el hecho de contraer matrimonio (contrahere
nuptias), la constitucin de derechos reales (res contrahenda), contraer una
estipulacin (contrahere stipulationem).

En el Derecho romano el contrato era concebido como una especie de

convencin. La convencin o pacto, elemento esencial del contrato, es el
consentimiento de dos o ms personas, para que se comprometan y obliguen
recprocamente a dar, hacer o no hacer una cosa. Slo eran materia de un
contrato o convencin, las promesas que se hicieran con la intencin de
empearse y de conceder a quien se las hacemos el derecho de exigir su
cumplimiento. 45

45
Cfr. Pothier, Rober Joseph; Tratado de las obligaciones; 1 ed; Ed. Tribunal Superior de Justicia del Distrito
Federal; Mxico, 2003, p. 7.

37
2.1.1.1 Contratos verbis, litteris, reales y consensuales.

De ah que en el derecho romano, exista una variedad de clasificaciones

del contrato, de las cuales para la presente investigacin slo interesa abordar las
que corresponden a su forma de constitucin: en verbis o compromiss si se
perfeccionan con la pronunciacin de una frmula oral, solemne o sacramental;
contratos litteros, perfeccionados con la inscripcin de una frmula en los registros
de pater familias o de un escrito; contratos re, realizados por la entrega materia de
una cosa y el consensu el cual se perfecciona con el slo consentimiento de las
partes; y los contratos de buena fe y de derecho escrito.

Como antecedente histrico de la clasificacin de los contratos por su forma

de composicin, cabe mencionar que en Roma existan los contratos nominados y
los innominados; siendo los primeros reconocidos por el ius civile de la ltima
poca republicana46. Los nominados eran aquellos reconocidos por el derecho y
que tenan aparejada una accin con su nombre; mientras que los innominados
que se perfeccionaban con la prestacin de cualquiera de las partes, se
desenvolvieron durante la poca clsica del derecho romano una vez que se
estableci definitivamente el esquema de los dems contratos.

En este tenor, los contratos nominados podan constituirse atendiendo a las

siguientes formalidades:

a) Verbis.- Eran aquellos que se perfeccionaban con la pronunciacin de

frases consagradas por la tradicin, relacionadas con la magia o religin.
Entre ellos, se encuentra la stipulatio, que se perfeccionaba con el
intercambio de preguntas y respuestas respecto a una prestacin, con la
utilizacin del mismo verbo para ambas partes spondere, promittere.

46
Margadant S, Guillero Florios; El derecho privado romano; 1 ed; Ed. Esfinge, Mxico, 2010, p. 370.

38
 b) Litteris.- stos se perfeccionaban mediante el uso de la escritura. Cabe
distinguir dos momentos de la litteris romana: la del derecho antiguo hasta
la poca imperial y la del derecho justinianeo. En el derecho antiguo, el
contrato se perfeccionaba por la inscripcin de la deuda en la contabilidad
domstica, de carcter sagrado del paterfamilias; mientras que en el
derecho justinianeo, se dio una nueva interpretacin del contrato, de tal
modo que las chirographae y syngraphae (documentos probatorios) una
vez que el deudor no poda utilizar la excepcin de pecuniae non numerate
y de la querella, por la prescripcin establecida en dos aos, se haban
convertido en realidad en contratos litteris.47
c) Reales.- Su perfeccionamiento se daba con el consentimiento y la entrega
material del objeto. Esta clasificacin comprenda los contratos de estricto
derecho mutuo y prstamo- y los contratos de buena fe, siendo stos
nicamente el prstamo de uso o comodato, la prenda y el depsito.
d) Consensuales.- stos se perfeccionaban nicamente con el consentimiento
de las partes. Castrilln refiere que en los contratos como la compraventa y
el arrendamiento, lo esencial era el objeto mismo (intuito rei); mientras que
en otros sociedad y mandato- lo que importaba era la calidad individual de
la contraparte (intuitu personae).

La escritura no es la manifestacin del consentimiento, que en la

mayora de los casos se ha dado... en la forma verbal. La redaccin
del escrito sirve nicamente para reservarse una prueba fcil de la
convencin; pero no debe confundirse el medio de prueba con el
modo de formacin del contrato. El contrato existe
independientemente de su prueba escrita48

47
Castrilln y Luna, Javier Manuel; Contratos civiles; 1 ed; Ed. Porra; Mxico, 2007, p. 63.
48
Planiol, Macel y Ripert, George; Tratado elemental de Derecho Civil; 1 ed; Ed. Crdenas; Mxico, 1983, p.
24.

39
 En efecto, los contratos consensuales son aquellos que consideran al
consentimiento como elemento de existencia y validez del acto.

En Roma, el derecho objetivo de la forma, cedi su lugar al elemento

subjetivo del consentimiento, por lo que un contrato se perfeccionaba con el
simple consensus de las partes; la cual poda manifestarse de cualquier forma;
por correspondencia, por intercambio de manifestaciones verbales o tcitas. De
all que se afirme que los contratos consensuales representan la victoria contra el
formalismo del derecho antiguo.

2.1.1.2 Contratos stricti iuris y bona fidei

Asimismo en el Derecho romano existan los contratos de:

a) Stricti iuris.- Estas eran las obligaciones de derecho estricto, en las cuales
el Juez deba concretarse nicamente a dos aspectos: primero, a
comprobar la existencia o no del contrato y segundo, valorar estrictamente
aquello a lo que las partes se han obligado; sin considerar circunstancias
alternas que beneficiaran o perjudicaran a las partes. Esta clasificacin se
sostiene bajo el argumento de que las obligaciones, comnmente, recaan
en algo cierto (certum), por lo que nicamente sobre ello deba resolverse.
b) Bonae fidei.- En este tipo de contratos, que en su mayora no tenan un
objeto determinado, el Juez, ante un conflicto, deba indagar todo lo que el
demandado debe dar o hacer segn la buena fe; es as como aparece la
deuda civil fundada en la buena fe, entre las personas que se comprometen
con las palabras dadas. En virtud de ello, el juez deba considerar todas las
circunstancias que se relacionaban con la obligacin generada. Este tipo de
contrato daba mayor amplitud al Juez, puesto que no lo obligaba a
pronunciarse estrictamente a los estipulado por las partes, sino con base a
la equidad y prudencia, se encontraba facultado para, al momento de
resolver, considerar todas las circunstancias derivadas del contrato. Estas
obligaciones dan lugar a las iudicia bonae fidei: acciones de compraventa,

40
 arrendamiento, gestin de negocios, mandato, depsito, fiducia, sociedad,
tutela y la actio rei uxoriae49, la cuales daban mayor libertad de valoracin
jurdica.

Por lo anteriormente expuesto, se infiere que la diversidad de la formalidad

de los contratos, se justifica histricamente, en la garanta de dotar de seriedad del
acto y darle seguridad jurdica de la relacin jurdica que se crea. Es decir, las
frmulas, las palabras y los escritos tienen su razn de ser en la seguridad jurdica
a la que tiene derecho todo ciudadano.

O como refieren algunos autores, el formalismo tiene las siguientes ventajas:

a) Es una garanta de seguridad; b) Que los pactos no se

concluyan con precipitacin c) los compromisos no quedan en
la memoria, se pueden probar, son precisos y d) Permite una
inscripcin en registros, dando as una garanta a los terceros.50

2.2 Buena fe en los contratos consensuales.

En los contratos consensuales aparecera uno de los principios ms

importantes para el derecho: la buena fe. Pues estos contratos, bilaterales,
obligaban a las partes a un dare, facere y vel praestare ex fide bona.

Como se ha referido, los contratos de buena fe se fundamenta en el lema

quid dare facere oportere ex fide bona (todo lo que el demandado deba dar o
hacer segn la buena fe), que vino a romper el severo formalismo del ius civile
quiritium, que se caracterizaba por los ritos religiosos y tradicionales.

En efecto, la bona fides daba fundamento a la obligacin contrada por

relaciones que no eran reconocidas por el antiguo ius civile. La fides, en el

49
Gai. 4, 62.
50
Bejarano Snchez, Manuel; Obligaciones civiles; 5 ed; Ed. Oxford, Mxico, 1999, p. 69 al citar a Von
Ihering.

41
derecho antiguo, se refera a la adhesin a la palabra; comprometa a que el
hombre mantuviera su palabra, con independencia de la forma en que se haya
exteriorizado la voluntad.

Quiz no encontremos en toda la ciencia jurdica un concepto

ms afn de la definicin de Celso, que el de la bona fides como
expresin del honor latino, llevado al campo del Derecho y que
nosotros hemos recibido como uno de los aspectos ms valiosos
de la herencia de la cultura clsica51

La fides, en un principio tena un papel de garanta objetivo. En el derecho

antiguo, la fe se manifestaba como el mantenimiento de la palabra dada: fit quod
dicitur, dictorum conventorunque constancia et veritas bonas fides exiit, ut quod
conveiu fiat. Es as como por la buena fe, se da reconocimiento jurdico y la
posibilidad de intentar la accin contra los contratos no reconocidos por el ius
civile.52

La bona fides se extendi a la interpretacin de los contratos en relacin a

la forma y el cumplimiento de la obligacin, dndole facultad al juez para
considerar todas las circunstancias relacionadas con el contrato, pero tambin era
oponible a los contratantes, toda vez que stos se obligaban a cumplir la
prestacin pactada y actuar sin dolo y en la forma que de ellos se espera,
conforme al criterio de relaciones leales y honestas.

Es as como el magistrado valoraba y juzgaba la relacin jurdica

controvertida no slo respecto a las normas jurdicas, sino tambin considerando
los conceptos de equidad y buena fe.

Bialostosky de Chazn, Sara; La buena fe en los contratos en Revista de la Facultad de Derecho, No. 79-
51

80, Mxico, 1970, p. 1105.

52
Ibid; p. 1108.

42
 Respecto a la bona fides, Guarino distingue dos caractersticas en la
concepcin jurdica romana:

Un comportamiento leal y honesto en la ejecucin de los

compromisos, obligaciones y asuntos; en tal acepcin, la bona
fides constituye un parmetro para evaluar la coherencia o
incoherencia de una conducta.

Una conviccin de no lesionar el derecho ajeno. En esta segunda

idea, con un matiz destacadamente tico, la bona fides constituye
un requisito fundamental para figuras como la usucapio.53

Por lo anterior, se afirma que la buena fe contractual permite: determinar e

integrar el objeto del contrato (en caso de duda se debe aquello que es propio de
la naturaleza del contrato); valora la ejecucin del contrato (partes cumplen el
objeto del contrato y lo que se deben ex bono et aequo); fija la responsabilidad por
incumplimiento y la condena pecuniaria.

Al final de la Repblica, con el traspaso al sistema econmico monetario

basado en el intercambio de mercancas, la necesidad de trfico, el desarrollo del
comercio y el engrandecimiento del poder pblico romano, se admitieron entre los
contratos de buena fe: la compraventa, el arrendamiento, la sociedad y el
mandato, los cuales se derivaron del derecho de gentes.

Hacia principios del siglo VII de Roma, se otorg accin a cuatro

pactos: la venta, el arrendamiento, el mandato y la sociedad, que
fueron llamados contratos consensuales.54

53
Padilla Sahagn, Gumesindo; La buena fe como elemento de integracin jurdica en Amrica latina en
Congreso Internacional de Derecho Civil y Romano; UNAM, Mxico, 2005, p. 689 (conferencia)
54
Gaudemet M, Eugene; Las fuentes de las obligaciones; 10 ed; Ed. Leyer; Colombia, 2007, p. 18.

43
 Es as como nace la idea de que las voluntades libremente unidas y sin
formalidades, pueden crear obligaciones sancionadas por la autoridad pblica.

Era la bona fides la que permita sancionar los negocios derivados del
trfico de Roma con los extranjeros.

El derecho romano se detuvo ah; pero llevaba ya el germen de una idea

fecunda. En la teora francesa hubo de nacer del desarrollo de los pactos y de la
retirada de los contratos formales o reales.

Las invasiones impidieron la evolucin de esta figura jurdica. El derecho

germnico fue tan formalista como el romano, a los contratos verbis corresponda
la fids facta; a los contratos re, la res praestita; a los contratos litteris, los contratos
per cartam.

Fue hasta finales del siglo XIII, que se reanud el progreso bajo una triple
influencia: la del desarrollo mercantil, la de los jurisconsultos de las costumbres y
la del derecho cannico. Por consideraciones de equidad, se tuvo por injusto
declarar la nulidad de un convenio por simple falta de forma, cuando el acuerdo de
voluntades fuese indudable. Se hallaron en el Digesto los textos relativos a los
pactos (1.1, De pactis, D. II, 14) que decan que haba que proteger los convenios.
Esta proteccin consista en derecho romano en una mera excepcin.

En el Derecho espaol, la buena fe no se inclua expresamente en las Siete

Partidas de Alfonso X, sin embargo si haca referencia a la laesio enormes, por
medio de la cual tipificaba y delimitaba las prestaciones tpicas en el contrato,
basado en el derecho romano.

Todos los contratos, que sean de buena fe o estricto derecho,

requieren la buena fe, es decir, la buena mente de los
contrayentes, aunque cualquier buena fe conviene ms a los
contratos de buena fe que a los de estricto derecho55

55
Bialostosky de Chazn, Sara; Op. cit., p. 692.

44
En Alemania, Pufendorf destacaba en 1759 que:

Los contratos de buena fe, que produjesen una accin de buena

fe, en la que el juez tena un poder ms libre para valorar y
estimar a partir de lo bueno y equitativo. Sin embargo, la misma
razn natural demuestra que los contratos onerosos son de buena
fe, es decir, admiten una interpretacin ms amplia por su origen
en lo bueno y equitativo. 56

Por su parte el Cdigo Civil Francs de 1804, se pronuncia sobre la buena

fe en los artculos 1134 tercer inciso y 1135:

1134.- Elles (les conventions) doivent tre excutes de bonne

foi.

1135.- Les conventions obligent non seulemente ce qui y est

exprim, mais encor toutes les suites que lquit, lusage ou
la loi donnent lobligation daprs san ature.57

Estos artculos sealan que las convenciones deben ejecutarse de buena

fe; y que obligan no slo a lo pactado, sino tambin a las consecuencias que la
equidad, la costumbre o la ley contribuyen a la obligacin dependiendo de su
naturaleza.

El Cdigo Civil del Distrito Federal y Territorio de la Baja California de 1870

dispona en su artculo 1392:

Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento; y

desde entonces obligan no slo al cumplimiento de los
56
Ibid, p. 693.
57
Ibid, p. 694.

45
 expresamente pactado, sino tambin a todas las consecuencias
que, segn su naturaleza, son conformes a la buena fe, al uso o a
la ley.

El Cdigo Civil del Distrito Federal de 1928 contiene el principio de buena fe

en el artculo 1796 casi en los mismos trminos que el anterior, no obstante aade
que los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento de las partes,
excepto aquellos que deben revestir una forma establecida por la ley.

En esos mismos trminos se pronuncia el Cdigo Civil de Campeche en su

texto original, publicado en el Peridico Oficial del Estado, el 17 de octubre de
1942, en su artculo 1701:

Art.-1701.- Los contratos se perfeccionan por el mero

consentimiento; excepto aquellos que deben revestir una forma
establecida por la ley. Desde que se perfeccionan obligan a los
contratantes no slo al cumplimiento de lo expresamente pactado,
sino tambin a las consecuencias que, segn su naturaleza son
conforme a la buena fe, el uso o la ley.

De lo anterior se tiene que la obligacin del cumplimiento de lo

expresamente pactado por las partes y de las consecuencias conforme a la buena
fe, el uso o la ley, advierten la naturaleza positiva del principio de la autonoma de
las partes que ms adelante se desarrollar.

2.3 Formalidad en el Derecho Romano.

En Roma, originariamente la voluntad humana, era incapaz para crear

obligaciones, por ello resultaba necesario emplear ciertos modos o formas
prescritos por el derecho civil. 58

58
Gaudemet M, Eugene; Op. cit., p. 17.

46
 El formalismo romano se sustentaba en el argumento de que conocer la
voluntad era una cuestin abstracta y se prestaba a incertidumbres; por lo que
para producir efectos, resultaba necesario que dicha voluntad se concretara en
hechos materiales sensibles a travs de formas llamativas y determinadas, de tal
forma que fueran perceptibles a los sentidos.

Esto era justamente lo que diferenciaba al contrato de los pactos, en virtud

de que en los primeros, para ser obligatorios era necesario que existiera el
consentimiento y que ste fuera pronunciado en ciertas palabras o mediante
escritos; mientras que los pactos, carecan de obligatoriedad y proteccin del
derecho por carecer de lo que hoy se conoce como formalidad.

la ley exige una manera especfica y determinada de

exteriorizacin del consentimiento que pretende una mayor
seguridad y prueba de las operaciones, pero que si no se cumple
con esa exigencia, de todas maneras se producen los efectos
previstos por la norma; aun cuando stos podran llegar a ser
nulificados por la falta de esa formalidad.59

Por ello se afirma que en el derecho romano slo tena carcter de

contratos los convenios o pactos expresamente reconocidos por el derecho y
sancionados con una actio civil.

Durante la poca clsica, los pretores, por cuestin de equidad, fueron

reconociendo lentamente, fuerza a los pactos, primero a travs de excepciones y
posteriormente dotndola de acciones. Lo anterior justificado en el inters de la
convivencia pacfica, que haca necesario que la palabra fuera respetada y los
pactos cumplidos; es en este contexto donde surge el principio pacta sunt
servanda, hoy importante tanto en derecho privado como en internacional pblico.

59
Zamora y Valencia, Miguel ngel; Contratos civiles; 7 ed; Ed. Porra, Mxico, 1998, p. 32.

47
 Esta regla influy en el sistema normativo mexicano, en virtud de que fue
incorporada en los Cdigos Civiles de 1870, 1884 y 1928.

2.4 Evolucin histrica del Contrato de Arrendamiento

De lo aqu expuesto se advierte que el contrato de arrendamiento tiene su

origen en el Derecho Romano, que es producto del derecho de gentes, que form
parte de los derechos consensuales que se perfeccionaban con el consentimiento
de las partes, y que a travs de ste reconocimiento se le dot de la actio para
hacer exigible la deuda u obligacin.

Es as como el antecedente romano del arrendamiento lo encontramos en

la figura de locatio, que se deriva de la expresin locare, que significa poner algo,
colocar; por lo que a decir de Alfredi di Pietro 60, el locator es quien coloca en
manos de otro por un cierto tiempo y por una suma de dinero, merces, algo que el
conductor se lleva, ya para su uso, ya para trabajarla. O bien, es el contrato por el
cual, el locator se obliga a proporcionar a otra persona conductor, el goce temporal
de una cosa no consumible a cambio de una remuneracin peridica en dinero. Es
as como en Roma se regula la locatio rei, locatio operarum y locatio operaris
fasciendi.

En un principio el objeto de la locatio fueron los esclavos y los animales,

posteriormente apareci la renta de tierras y fue hasta la poca del Imperio
cuando surgi el alquiler de viviendas. Cabe sealar que la proteccin del
arrendamiento se muestra por primera vez a fines de la poca clsica.

Es a partir de este momento que podemos enunciar que el contrato de

arrendamiento es, de acuerdo a sus caractersticas: bilateral, oneroso,
consensual, conmutativo, de tracto sucesivo.

60
Castrilln y Luna, Javier Manuel; Op. cit., p. 273.

48
 2.4.1 Forma

Al respecto, Petit61 refiere que en cuanto a la forma, el arrendamiento era

anlogo con la venta, en virtud de que poda ser formado por escrito o con la
entrega de arras; pero stos solo eran medios de prueba. Asimismo seala que en
el arrendamiento, el acuerdo de las partes deba recaer sobre la cosa objeto del
contrato, que poda ser mueble o inmueble, incorporal o corporal, siempre que
fuera susceptible de ser parte del patrimonio de los contratantes, y el precio deba
ser cierto y en dinero, tal como lo era en la venta.

Las causas de terminacin del contrato de arrendamiento romano eran: la

voluntad de las partes, el cumplimiento del trmino, el incumplimiento en el pago
de la renta durante dos aos, el deterioro del objeto arrendado y la necesidad del
propietario para usar el objeto arrendado.

Por su parte, el Cdigo de Napolen en la regulacin del contrato de

arrendamiento sigue el espritu del derecho romano, al reconocer la existencia de
las locaciones de cosas y de obras. Tal como lo dispone el Libro Tercero, en su
Ttulo VIII, en los artculos siguientes:

Art. 1708.-Existen dos contratos de arrendamiento, el de cosas y

el de obras.

Art. 1709.- El arrendamiento de cosas es un contrato por el cual

una de las partes se obliga a hacer que la otra goce de una cosa
durante cierto tiempo y mediante un cierto precio que sta se
obliga a pagarle.

Art. 1710.- El arrendamiento de obras es un contrato por el cual

una de las partes se compromete a hacer una cosa para la otra
mediante un precio convenido entre ellas.

Art. 1711.- Estas dos clases de arrendamiento se subdividen

adems en varias especies particulares;

61
Ibid; p. 275.

49
 Arrendamiento rstico, el de los predios rurales;

Arrendamiento de servicios el del trabajo o el de los servicios;

Aparcera de ganado, el de animales cuya utilidad se reparte entre

el propietario y aqul al que se los confa.62

Es as como en el derecho francs, el arrendamiento se define como el

contrato por el cual una de las partes se compromete, mediante un precio cierto
que la otra se obliga a pagar, a concederle, durante un tiempo cierto, el uso o
disfrute de una cosa, a suministrarle temporalmente sus servicios o a hacer una
obra determinada.

El derecho espaol, siguiendo la concepcin romana y su evolucin

francesa, se refiere al arrendamiento de cosas, al de obras y al de servicios. As
los artculos 1542 y 1543 del Cdigo Civil, establecen:

Art. 1542.-El arrendamiento puede ser de cosas, de obras o de

servicios.

Art. 1543.- En el arrendamiento de cosas, una de las partes de

obliga a dar a la otra el goce de una cosa por tiempo determinado
y precio cierto.

El arrendamiento lleg a Mxico a travs del Derecho espaol. Es as como

el Cdigo Civil de 1870 define al arrendamiento en el artculo 3068 del Ttulo
Vigsimo:

Art. 3068.- Se llama arrendamiento al contrato por el que una

persona cede a otra el uso o goce de una cosa por tiempo
determinado y mediante un precio cierto. Se llama arrendador el
que da la cosa en arrendamiento y arrendatario al que la recibe.
62
Ibid; p. 277.

50
 Respecto a la forma que debe revestir el contrato, el artculo 2406 del
Cdigo Civil Federal vigente establece que el arrendamiento debe otorgarse por
escrito y la falta de ste ser imputable al arrendador; es decir en caso de que no
conste por escrito el contrato, la carga probatoria ser para el arrendador. El
escrito deber contener las estipulaciones consagradas en el numeral 2448 F,
entre ellas: nombres de las partes, ubicacin del inmueble, descripcin del
inmueble, monto de renta, garanta, destino habitacional y trmino del contrato.

Por su parte, en el Cdigo Civil del Estado de Campeche de 1942, se

sealaba en el artculo 1736, que en los contratos civiles cada una de las partes
se obliga en la manera y trminos que aparezca que quiso obligarse, sin que para
la validez del contrato se requieran formalidades determinadas, con excepcin de
aquellos casos expresamente designados por la ley.

Especficamente, respecto a la forma del contrato de arrendamiento, el

numeral 2305 estipulaba que deba constar necesariamente por escrito,
condicionando esta formalidad al monto de la renta; as las partes suscriban un
documento privado, ante dos testigos, cuando la renta no excediere de un mil
pesos anuales; y constara en escritura pblica siempre que el monto de la renta
excediera de la cantidad sealada.

Art. 2305.- Todo contrato de arrendamiento debe constar

necesariamente por escrito. Cuando la renta no excediere de un
mil pesos anuales, en documento privado suscrito por los
contratantes y dos testigos, que se extender por duplicado,
conservando un ejemplar cada uno de los otorgantes; y en
escritura pblica, cuando exceda de dicha cantidad.

Posteriormente, con la reforma publicada en el Peridico Oficial del Estado,

el 28 de abril de 1981, la L Legislatura estatal vari las condiciones de la forma

51
del contrato de arrendamiento, as estableci como una generalidad que todo
contrato constara por escrito, y por excepcin, solo cuando la renta excediera de
cinco aos, deba constar en escritura pblica.

Art. 2305.- Todo contrato de arrendamiento debe constar

necesariamente por escrito. Cuando la renta exceda de cinco
aos constar en escritura pblica.

Finalmente, por Decreto 237 de fecha 2 de julio de 2009, la LVIII

Legislatura del Congreso Local modific el artculo 2305 del Cdigo Civil (vigente)
para establecer como nica forma del contrato de arrendamiento de bienes
inmuebles, la escritura pblica:

Art. 2305.- Todo contrato de arrendamiento de bienes inmuebles

se har constar en escritura pblica sin importar su monto y
duracin.

2.4.2 Prrroga

Como antecedente inmediato de la prrroga en el Derecho Mexicano,

refiere Juan Luis Gonzlez Alcntara63, que en el ao de 1942, con motivo de la
Segunda Guerra Mundial, el Presidente de la Repblica decret la prohibicin de
aumentar las rentas por ocupacin de inmuebles mientras continuara la
suspensin de garantas. Esta prrroga de congelacin de rentas permaneci
parcialmente hasta 1951, cuando por Decreto de 30 de noviembre de este ao, se

Gonzlez Alcntara, Juan Luis; El Arrendamiento en Boletn mexicano, No. 78 septiembre-diciembre, Ao

63

XXVI, Mxico, 1993.

52
excluy de la congelacin de rentas a algunos giros mercantiles, como: cantinas,
pulqueras, cabarets o centros de vicio autorizados.

Con fecha 11 de noviembre de 1943 se emiti un Decreto por el cual se

entendan prorrogados, durante el tiempo que dure el estado de guerra, todos los
contratos de arrendamiento de casas habitacin vigente.

Fue a finales de 1945, cuando se levanta la suspensin de garantas,

mediante Decreto publicado el 28 de diciembre de 1945, el cual fuera reformado el
21 de enero de 1946, con el propsito de dejar vigentes, hasta en tanto fueran
derogadas, las disposiciones relativas a la congelacin de rentas y prrroga de los
contratos de arrendamiento de casa habitacin y comercios pequeos.

Al respecto, el Cdigo Civil Federal vigente establece como duracin

mnima del arrendamiento de casas habitacin un ao forzoso; pero no contempla
la figura de la prrroga ni la reconduccin tcita.

El Cdigo Civil del Estado de Campeche, desde 1942 a la fecha establece

que el artculo 2310 plazo del arrendamiento es, cuando menos de dos aos,
aunque el estipulado sea menor; este plazo es obligatorio para el arrendador.

Art. 2310.-El plazo del arrendamiento ser, cuando menos, de

dos aos, aunque el estipulado sea menor.

2.4.3 Tcita reconduccin

La relocatio tacita encuentra su origen simultneamente con la locatio

conductio, pues cuando se finalizaba el plazo previsto en el contrato, se entenda
su prrroga siempre que las partes continuaran comportndose como si el
contrato estuviera en vigor; dicha prrroga se tena en las mismas condiciones,
pero sin plazo establecido, hasta que alguna de las partes manifestara su deseo
de dar por terminada la relacin de arrendamiento; y slo en los casos del alquiler

53
de un predio rural, la relocatio tacita operaba siempre por un ao a causa del ciclo
anual que caracterizaba las labores agrcolas.

Es as como procede la tcita reconduccin cuando el arrendatario una vez

que ha concluido el arrendamiento y su prrroga, si la hubo, contina en el uso o
goce de la cosa y el arrendador acepta el pago de la renta; esta reconduccin se
tiene por la manifestacin tcita de la voluntad. 64

El plazo puede prorrogarse en el arrendamiento de inmuebles,

si las partes consienten tcitamente en ello, lo que sucede cuando
el arrendatario contina ocupando el inmueble sin oposicin del
arrendatario, si el predio es rstico se prorroga por cada ao que
guarden silencio, si es urbano por el tiempo que haya ocupado, es
la llamada tcita reconduccin65

El Cdigo Civil del Estado de Campeche, reconoce la prrroga y la tcita

reconduccin en el artculo 2311, al sealar que vencido el plazo de dos aos, o
un plazo mayor si as se hubiese estipulado, y siempre que el inquilino estuviese al
corriente de sus pagos, se entender prorrogado el contrato por dos aos.

Art. 2311.- Si al vencerse los dos aos a que se refiere el artculo

anterior, o un plazo mayor si as se hubiese estipulado, el inquilino
estuviese al corriente de sus pagos se entender prorrogado el
contrato por dos aos.

2.5 Origen del Principio de la autonoma de la voluntad de las partes.

En virtud del anlisis de la concepcin de la voluntad de las partes en el

derecho romano, el derecho francs y germnico, se tiene que en estos momentos
histricos rega un sistema formalista en el derecho obligacional.

64
Trevio Garca, Ricardo, Contratos civiles y sus generalidades, 6 ed; Ed. Porra, Mxico, 1976, p. 167.
65
Padilla Sahagn, Gumesindo; Op. cit., p. 221.

54
 Respecto al sistema formalista, se pueden distinguir dos periodos: el
predominantemente religioso y el predominantemente civil. Al primero, no
interesan las formas sino nicamente considera el consentimiento manifestado de
cualquier manera; este sistema espiritualista tuvo auge en el derecho espaol, tal
como se advierte en lo dispuesto por el Ordenamiento de Alcal66:

fuese valedera la obligacin o el contrato que fueren hechos en

cualquier manera que parezca que alguno se quiso obligar a otro
e facer contrato con l

Al respecto Clemente de Diego refiere que el sistema espiritualista es

expuesto a litigios y tiene el peligro de incertidumbre, toda vez que al no vincular la
validez del contrato con alguna forma determinada, cualquiera que decidan las
partes es bastante y suficiente; por lo que la prueba de si existe o no el contrato
puede allegarse con cualquier medio que ofrezcan las partes, y corresponde al
Juez apreciarla.67

Por otro lado, el sistema formalista predominantemente civil se caracteriza

por el rigorismo de la exigencia de formalidades externas como requisito de
existencia del contrato.

Para Ihering la forma es la enemiga jurada de la arbitrariedad y la

hermana gemela de la libertad individual, que es en definitiva, una
garanta de los intereses pblicos y privados, por lo que jams
podr ser totalmente eliminada del derecho68

Como se ha sealado, fue hasta el siglo XIII, cuando se reanud el

progreso del carcter consensual de los contratos, al considerarse que era injusto
66
Ley nica Ttulo XVI.
67
Castrilln y Luna, Javier Manuel; Op. cit., p. 61.
68
Id.

55
declarar la nulidad de un convenio por la carencia de la forma, siempre que el
acuerdo de las partes resultare indudable. Por lo que a partir de entonces se
pugna por el respeto a las convenciones y es as, como para el Siglo XVI se
refuerza con carcter indiscutible el principio de la autonoma de la voluntad: todos
los contratos son, en principio, consensuales. Esta teora fortalecida en el siglo
XVIII, se insert en el Cdigo Civil de espritu individualista.

Por ello se afirma, que la teora de la autonoma de la voluntad arranc del

individualismo del siglo XVIII.

el dogma de la autonoma de la voluntad surgi durante el

auge del individualismo y del liberalismo econmico del siglo
XVIII, al amparo de la teora del contrato social de Rousseau, que
crea en la bondad natural del individuo y en la necesidad de
limitar, por el pacto social, la libertad slo para conservar sta, y
se reduce fundamentalmente a sostener que salvo muy raras
excepciones todas las obligaciones contractuales nacan de la
voluntad soberana de las partes iguales, y que todas estas
obligaciones eran justas por ser creadas por la voluntad.69

A decir de Lpez Monroy 70 , la evolucin histrica de la autonoma de la

voluntad comprende 5 etapas:

Derecho Romano.- En esta poca el contrato se encontraba estrechamente

vinculado a la nocin de ius, es decir a los ordenado y ajustado a las
conveniencias y donde la caracterstica fundamental del contrato es el
acuerdo de voluntades para as crear una accin obligatoria. Como se ha
69
Ibid; p. 90 al citar a Snchez Medal, Ramn.
70
Lpez Monroy, Jess; Notas elementales para los principios de la ciencia del derecho civil; 1 ed; Ed.
Porra, Mxico, 2006, pp. 89 a 92.

56
 referido anteriormente, los contratos derivados del derecho de gentes y
que por tal razn no eran reconocidos por el ius civile, tuvieron que ser
reconocidos como contratos consensuales para as dotarlos de la actio para
hacerse efectivos. As en el Digesto se estipula que toda obligacin debe
ser considerada como contractual para que en cualquier lugar en que
alguien se obligue, se entienda que se hace contrato (Digesto, Libro V, 1,
XX . Y Gayo en un primer momento seala como fuente de obligaciones: el
contrato y el delito, para despus ampliarlo a los cuasi contratos, cuasi
delitos y la ley.
Alta Edad Media espaola.- La naturaleza consensual de los contratos se
encontraba en el Libro V de las avenencias e de las compras y el Ttulo
IV los contratos de cambio y de compraventa del Fuero Juzgo, creado en
la poca de los visigodos a consecuencia de los Concilios de Toledo.
Derecho espaol de la Baja Edad Media.- En concreto, en la Partida V de
las Siete Partidas de Alfonso X, el Sabio, se define al contrato como: el
otorgamiento que facen los unes a otros con palabras con intencin de
obligarse, eveniendose sobre alguna cosa cierta que deben dar o hacer
unos a otros.
poca Moderna.- Tiene su precedente ingls tomado de la doctrina de
Adam Smith que encuentra como antecedente al sistema del common law;
en la Carta Magna del Rey Juan sin Tierra de 1215, Ley 37 seala: ningn
hombre libre podr ser desposedo de sus bienes, ni procederemos ni
ordenaremos proceder contra l sino en virtud de juicio legal por sus pares
o por la ley del pas. Con esta disposicin y en virtud del progreso
econmico, se daba seguridad jurdica al derecho de las personas. En esta
poca tambin se presenta el cambio hacia la libertad absoluta del derecho
francs, que encuentra su origen en la revolucin de 1789 y con la emisin
de la Declaracin de Derechos del Hombre y del Ciudadano que refiere:
los hombres nacen y permanecen libres e iguales en derechos. Las
distinciones sociales no pueden fundarse en ms que en la utilidad comn.
De esta Declaracin deriva la expresin liberal y la expresin individualista,

57
 porque el ejercicio de los derechos naturales nicamente tiene como lmites
aquellos que aseguran a otros miembros de la sociedad el goce de los
mismos derechos. Esta expresin vinculada con la teora de Kant,
convirtieron a la autonoma de la voluntad en un principio del individualismo
econmico, el cual fuera reconocido por el Cdigo de Napolen al sealar:
Las convenciones legalmente formadas tienen fuerza de ley entre los que
las han hecho.
Derecho contemporneo.- Abarca el Cdigo de Napolen, el cual extendi
como un individualismo absoluto la posibilidad de enriquecerse sin lmites,
Los Cdigos Civiles mexicanos de 1870 y 1884 que consagraron el
principio de la autonoma de la voluntad en los preceptos 1535 y 1419: los
contratos legalmente celebrados sern puntualmente cumplidos. Contratos
que obligaban no slo al cumplimiento de lo expresamente convenido sino
tambin a las consecuencias conformes a la buena fe, el uso o la ley. Esta
idea deriv en el artculo 1796 del Cdigo Civil vigente Los contratos se
perfeccionan por el mero consentimiento, excepto aquellos que deben
revestir una forma establecida por la ley. Tambin dentro del derecho
contemporneo, se comprende la corriente del common law, que consagr
el principio de libertad empresarial de Adam Smith; y la del sistema jurdico
sovitico, que estableci un control mediante planes econmicos
obligatorios, de tal forma que la nica importancia de la contratacin era
relacionar la empresa con sus propias producciones.

Pero no basta con hacer un recorrido histrico del principio de la autonoma de

la voluntad de las partes, es necesario, para comprender la naturaleza y
trascendencia de este principio, distinguir entre la autonoma de la voluntad y la
voluntad privada.

La primera se refiere a la libertad absoluta de las convenciones, es decir se

reconoce la potestad jurdica que tienen los particulares para crear, modificar y
extinguir relaciones jurdicas. Ahora bien, la voluntad privada est sometida a

58
ciertos lmites consistentes en la imposibilidad de disponer de los requisitos y
efectos del contrato. En concreto, los contratantes gozan de libertad para fijar el
contenido del contrato, siempre y cuando procedan lcitamente y no violen las
normas jurdicas por razn de un inters general.

el principio de la posibilidad y de la licitud son los nicos que

vienen a limitar la autonoma de la voluntad de los contratantes.71

En la exposicin de motivos del Anteproyecto de Cdigo Civil para el

Distrito y Territorios Federales se seala respecto a la autonoma de la voluntad:

La doctrina orientadora del Libro de las Obligaciones sustituye el

principio fundamental de la autonoma de la persona para
obligarse y disponer de sus bienes como mejor le parezca por una
norma menos metafsica e individualista, cual es la sujecin de la
actividad humana a los imperativos ineludibles de
interdependencia y solidaridad creados por la divisin del trabajo y
la comunidad de necesidades.72

Es as como se da cabida a la libertad contractual parcial que se manifiesta

en la voluntad autnomamente expresada, por medio de la cual las partes
libremente definen los trminos, condiciones y contenidos del contrato, pudiendo
hacer exclusin total o parcial de la norma jurdica y resultan ser obligatorias para
los contratantes; sin embargo se encuentra limitada por la posibilidad y licitud
sealada en la norma.

De lo anterior se puede afirmar que la teora de la autonoma de la voluntad

de las partes tiene dos grandes perodos, el individualista que tiene su origen en la

71
Rojina Villegas, Rafael; Derecho Civil Mexicano, 1 ed; Ed. Porra, Mxico, 1976, pp. 234 a 236.
72
Castrilln y Luna, Javier Manuel; Op. cit., p. 93.

59
libertad de los hombres (siglo XVIII) y la del paternalismo Estatal (siglo XX y XXI)
por la cual el Estado ha intervenido en las relaciones contractuales.

En el siglo XIX, el contrato, como categora histrica, vino a ser la

gran palanca para acelerar la circulacin de bienes y, al propio
tiempo, la figura flexible, acogedora y expansiva que brind
vestidura propicia para modelar todo lo imaginable. Este
fenmeno fue sustentado por una triple base: la secularizacin del
Derecho, despegando la ley humana de la ley divina, inmutable y
superior; el triunfo de las ideas polticas de siglo XVIII, que se
inscribiran en la Declaracin de los Derechos del Hombre y del
Ciudadano y el desarrollo del capitalismo, como rgimen nacido
bajo los principios doctrinarios individualistas.73

73
Alterini Atilio, Anbal; Derecho de obligaciones civiles y mercantiles; 1 ed; Ed. Abeledo Perrot; Buenos
Aires, 1996, p. 6665.

60
 CAPITULO III. ANLISIS CRTICO DE LA FORMA Y TEMPORALIDAD DEL
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN EL ESTADO DE CAMPECHE

Tras el contenido de los captulos anteriores y de la legislacin civil, se puede afirmar

que el contrato de arrendamiento es aqul por el cual una persona llamada arrendador
concede a otra llamada arrendatario el uso o goce temporal de una cosa, mediante el pago
de un precio cierto. Contrato que en sus orgenes (romanos) era de naturaleza consensual,
siempre atendiendo a la buena fe y el principio de la autonoma de la voluntad y hoy por
hoy es de carcter formal por razones de certeza y seguridad jurdica.

En este captulo se analizar el contenido de los artculos 2305, 2310, 2311 y 2358
del Cdigo Civil del Estado de Campeche, refirindose el primero, a la forma del contrato, y
los restantes, a la duracin, prrroga y tcita reconduccin. Este anlisis tiene por objeto
desentraar la naturaleza proteccionista de las normas en perjuicio de ambos contratantes
y la violacin a los principios de la autonoma de la voluntad de las partes y de la libre
contratacin.

3.1 Forma del contrato: artculo 2305 del Cdigo Civil.

La realidad socioeconmica y jurdica del pas, provocada por mltiples factores

econmicos entre ellos: la inflacin, la globalizacin, la falta de inversin, el desempleo,
entre otras, hace que la poblacin, pese a que constitucionalmente tiene el derecho a una
vivienda digna y propia, recurran al arrendamiento para poder satisfacer esta necesidad
vital. Es por ello, que actualmente es uno de los contratos ms recurrentes de la sociedad
mexicana.

Es quiz, el derecho de vivienda satisfecho por el arrendamiento y la frecuencia de

la celebracin de este contrato, lo que justifica el que hoy deba revestir una forma legal para
surtir efectos; an cuando en sus orgenes era netamente consensual basado en la buena
fe de los contratantes.

61
 La necesidad de dotar de forma legal al contrato de arrendamiento fue reconocida
por nuestro Estado, tan es as que desde el texto original del Cdigo Civil, publicado en el
Peridico Oficial del Estado el 17 de octubre de 1942, estableca en el numeral 2305 lo
siguiente:

Articulo 2305.- Todo contrato de arrendamiento debe constar

necesariamente por escrito. Cuando la renta no excediere de un mil
pesos anuales, en documento privado suscrito por los contratantes y
dos testigos, que se extender por duplicado, conservando un
ejemplar cada uno de los otorgantes; y en escritura pblica, cuando
exceda de dicha cantidad. 74

De la transcripcin se advierte que desde 1942, en Campeche el contrato de

arredramiento deba constar por escrito para ser vlido, es decir, la voluntad de las partes y
su consentimiento deban expresarse por escrito, pues ya no era suficiente el simple
consentimiento de los contratantes para perfeccionarlo, como lo era en la poca romana.
En este momento histrico, era necesario que se plasmara en un escrito, esto es, en un
contrato, para as surtir efectos, para ser vlido, para poder ejercer una accin, para no ser
nulificados, etc.

Zamora Valencia 75 , sostiene que para dar mayor seguridad y prueba de las
operaciones que se celebran, la ley exige que el consentimiento de las partes se exteriorice
de una manera especfica y determinada. As el artculo 2305 del Cdigo Civil del Estado de
Campeche, exiga que el arrendamiento constara por escrito. No obstante, la naturaleza de
este escrito estaba condicionada por el monto de la renta pactada.
Es decir, cuando la renta no exceda de un mil pesos, las partes slo tenan que

74
Texto Original en su publicacin del Peridico Oficial de fecha 17 de octubre de 1942. Decreto 24 emitido
por la XXXVII Legislatura.
75
Zamora Valencia, Miguel ngel; Contratos civiles, 7a ed; Ed. Porra, Mxico, 1998, p. 32.

62
exteriorizar su consentimiento necesariamente- en un escrito privado, firmndolo ello y dos
testigos; y cuando la renta exceda de esta cantidad era necesario que el consentimiento
constara en escritura pblica ante Notario.

Para el caso del contrato privado, ste deba emitirse por duplicado de tal forma que
cada una de las partes contara con un ejemplar del mismo. Esto daba seguridad y certeza
a las partes.
Pese a que el arrendamiento abandon su naturaleza consensual, respecto a la
forma, y sujet a las partes a la necesaria suscripcin de un contrato privado o de escritura
pblica, segn el monto de la renta, ello no contravino el principio de buena fe, pues
nicamente los obligaba a erogar un gasto extra slo en determinados contratos: aquellos
cuya renta excediera de mil pesos anuales.

Integrantes de la LVIII Legislatura, en la exposicin de motivos de la reforma que hoy

nos rige, sealaron que en el ao de 1942, haba un incipiente crecimiento en el desarrollo
social y econmico del Estado y el rgimen de contratos, apenas se estaba integrando, por
lo que se tena que proteger a los habitantes y garantizarles el derecho a tener su propio
patrimonio inmobiliario.
No obstante, pese a que lo correcto, a su parecer, es que las operaciones
contractuales como las promesas, compraventas y arrendamientos de bienes inmuebles
constaren en escritura pblica; al haber, en esa poca, slo dos Notaras Pblicas, una en
Campeche y otro en Ciudad del Carmen, se causara graves inconvenientes y gastos
excesivos a las partes exigir que todo contrato sin distincin constare en escritura pblica;
por ello se permita que algunos pudiera constar en documento privado.

Este precepto jurdico, evolucion legislativamente, as en la reforma publicada en el

Peridico Oficial del Estado el 28 de abril de 1981, se estableci que:

Art. 2305.- Todo contrato de arrendamiento debe constar

necesariamente por escrito. Cuando la renta exceda de cinco

63
 aos constar en escritura pblica.76

Nuevamente, el contrato de arrendamiento deba constar necesariamente por

escrito, pblico o privado; no obstante ello se encontraba condicionado, ya no al monto
anual de la renta, si no a la duracin del contrato mismo.
As, bastaba un documento privado cuando el objeto era un arrendamiento por
menos de cinco aos; y era necesario celebrar una escritura pblica cuando la duracin de
ste era mayor a cinco aos.

Con esta reforma, no se transgredi en su totalidad el principio de buena fe de las

partes, toda vez que permita la celebracin de un contrato privado para darle validez al
arrendamiento y por excepcin, los obligaba a exteriorizar su consentimiento en escritura
pblica, ante un tercero con fe pblica: el Notario.

Con el paso del tiempo, este artculo por segunda vez fue reformado el 26 de junio
de 2009, por la LIX Legislatura, para quedar de la siguiente forma:

Art. 2305.- Todo contrato de arrendamiento de bienes

inmuebles se har constar en escritura pblica, sin importar su
monto y duracin.77

Es justamente el Decreto No. 237 publicado el 16 de julio de 2009, por el que se

reforma el numeral 2305 del Cdigo Civil, el que interesa a la presente investigacin,
por ello, debemos de contextualizar dicha reforma.

El 15 de abril de 2009, el Ejecutivo del Estado present la iniciativa para

76
Reforma nica: P.O. de fecha martes 28 de abril de 1981. L Legislatura. Decreto 50. Artculo Primero.
Pagina 3, Seccin segunda.
77
Nota: Reforma do por Decreto N o. 237 de la LIX Legislatura, P.O. No. 4317 de fecha 16/julio/2 009.

64
reformar, entre otros, el artculo 2305 del Cdigo Civil, argumentando que la certeza
jurdica es garanta de la conservacin del estado de derecho, por lo que al haberse
incrementado las operaciones de compraventa y arrendamiento de bienes inmuebles,
era necesario que, sin importar la cuanta y duracin del contrato, tanto los que
trasladaran el dominio como aquellos que transmitieran la posesin del inmueble,
deba constar en escritura pblica para su validez.

La certeza jurdica es garanta de la conservacin del estado

de derecho. En todo el territorio de la Entidad en la actualidad se
observa un considerable incremento de operaciones de
compraventa y arrendamiento de bienes inmuebles. Para que
esas operaciones revistan la debida certeza jurdica, la reforma
que se propone, con relacin a los numerales 2145, 2218 y 2305
del Cdigo Civil del Estado, tiene el propsito de que sin importar
su cuanta y, en su caso, duracin, los contratos traslativos del
dominio o de la posesin de bienes inmuebles, que se realicen
nicamente entre particulares deban constar necesariamente en
escritura pblica para su validez; formalidad que se extiende a los
contratos preliminares o contratos de promesa sin importar
quienes lo celebren.78

Posteriormente, los integrantes de la LVIII Legislatura presentaron otra

Iniciativa para reformar, entre otros, el artculo 2305 del Cdigo Civil, bajo el
argumento de que al ser los contratos la principal fuente de las obligaciones civiles
que crean, modifican, transmiten o extinguen obligaciones, se les debe dar a las
partes mayor seguridad y certeza legal en la celebracin de los contratos con
independencia del objeto que persigan. Fortalecen este argumento, con la afirmacin
de que en el Estado existen suficientes fedatarios pblicos distribuidos en todos los
municipios del Estado, para dotar de validez al contrato:
78
Exposicin de motivos en los Expedientes 011/LIX/10/06 y sus acumulados 407/LIX/12/08, 448/LIX/05/09,
457/LIX/06/09 relativos a la Iniciativa de reformas, adiciones y derogaciones a diversos preceptos del Cdigo
Civil y del Cdigo de Procedimientos Civiles; LIX Legislatura del Congreso del Estado de Campeche, Mxico,
2009. V. Apndice.

65
 en la actualidad existen en el Estado ochenta Notarios
Pblicos, los cuales se encuentran distribuidos en todos y cada
uno de los Municipios del Estado, en donde en la ciudad ejercen
53, en la de Champotn 1, en la de Hopelchn 2, en la Ciudad del
Carmen 16, en la de Esccerga 2, en la de Candelaria 1, en la de
Xpujil 1, en la de Calkin 1, en la de Hecelchakn 1, en la de
Tenabo 1 y en la de Palizada 1; observndose que en cada
Municipio hay por lo menos un Fedatario Pblico79

Aunado a ello, refieren los diputados que la escritura pblica es necesaria para
dar certeza jurdica a las partes sobre el arrendamiento y los alcances legales del
contrato, mxime que los documentos privados no hacen prueba plena:

La reforma planteada con anterioridad es con la finalidad de

proporcionar una certeza jurdica tanto al arrendador como al
arrendatario del instrumento y alcance legales del contrato que
estn celebrando, toda vez que conforme a derecho, los
documentos privados no hacen prueba plena y el dar por
concluido algn contrato por la va judicial, se estara dejando en
estado de indefensin a alguna de las partes y esto propiciara
actos que vulneren los derechos de alguna de las partes.

De lo anterior se advierte que la reforma vigente al artculo 2305 80 del Cdigo Civil

Expedientes 011/LIX/10/06 Op. cit., p. 2.

79
80
La iniciativa presentada por el Ejecutivo del Estado, junto con la Iniciativa para reformar los artculos 2145,
2216, 2305, 2896 en su fraccin III y 2903 y derogar el artculo 2218 y la fraccin III del artculo 2902
numerales todos del Cdigo Civil del Estado de Campeche, promovida por integrantes de la LVIII Legislatura;
la Iniciativa para derogar los artculos 185, 186 y 187 del Cdigo Civil del Estado de Campeche, promovida
por el diputado Jos Antonio Rodrguez Rodrguez del grupo parlamentario del Partido Revolucionario
Institucional; la Iniciativa para reformar los artculos 1088 y 1107 del Cdigo de Procedimientos Civiles del

66
del Estado se bas en las siguientes razones:

1) La necesidad de dar seguridad y certeza legal a los contratantes.

2) La existencia de ochenta Notarios Pblicos en el Estado, por lo menos uno en
cada Municipio y;
3) Que los documentos privados no hacen prueba plena.

Respecto al primer punto, cabe decir que el contrato de arrendamiento en sus

orgenes era netamente consensual, no requera de formalidad alguna para tener
validez; no obstante para certeza y seguridad de las partes, en Campeche, en un
primer momento (1942) se exiga que las voluntades fueran externadas por escrito,
pblico o privado, segn el monto anual de la renta y posteriormente (1981), segn
la duracin del mismo.

Esta variacin en la formalidad del contrato es a todas luces transgresora de la

naturaleza del arrendamiento y del principio de buena fe, porque como se refiri en
el segundo captulo, la locatio rei, producto del derecho de gentes, form parte de
los derechos consensuales que se perfeccionaban con el consentimiento de las
partes, y es as como se les dot de la actio para hacer exigible la deuda o la
obligacin.

Asimismo era un contrato en el que rega la bona fides, por el que las partes se
comprometan a mantener su palabra con independencia de la forma en que se
haya exteriorizado la voluntad; y es bajo este principio que el Juez tena la amplia
facultad para considerar todas las circunstancias relacionadas con el contrato; pero
tambin era oponible a las partes porque se obligaban a cumplir la prestacin
pactada y actuar sin dolo y en la forma que de ellos se esperaba, conforme al
criterio de relaciones leales y honestas.

Estado de Campeche, promovida por el diputado Humberto Javier Castro Buenfil del grupo parlamentario del
Partido Revolucionario Institucional; dieron lugar al Decreto que reform la forma del contrato de
arrendamiento, que anteriormente permita la celebracin de documento privado o escritura pblica y hoy
exige que sea nicamente en escritura pblica.

67
 Es as, como el arrendamiento, al ser slo traslativo de la posesin de un
inmueble, no debe resultar tan oneroso para las partes, ni revestir una formalidad
rigurosa; porque precisamente una persona arrienda un bien porque posiblemente
no tiene los medios suficientes para adquirir una casa habitacin o bien, por
cuestiones circunstanciales su estancia es temporal y deviene innecesaria la
compra de un inmueble.

No obstante, es dable considerar que por razones de certeza, seguridad o de

probanza para futuros juicios, el contrato de arrendamiento deba constar por
escrito, mxime que como refiere Ernesto Gutirrez y Gonzlez 81 , los seres
humanos slo confan cuando sus actos constan fehacientemente en documentos
y no en la simple palabra.

Sin embargo, no se le debera exigir a las partes, la escritura pblica como

forma del contrato de arrendamiento, porque como se seala, solo transmite la
posesin y no el dominio del inmueble; aunado a que la inscripcin en el Registro
Pblico de la Propiedad y del Comercio nicamente tiene efectos declarativos mas
no constitutivos de derechos.

Por ello, resultaba aceptable el contenido del artculo 2305 del Cdigo Civil, con
anterioridad a la reforma que hoy nos rige, en la que se condicionaba el contrato
privado y la escritura pblica, al monto de la renta o bien, a la duracin del
contrato.

Ahora bien, el argumento de la existencia de ochenta Notarios Pblicos en el

Estado resulta insuficiente para variar la forma del contrato de arrendamiento.
Como se ha analizado, la forma de un contrato, se puede condicionar por la
naturaleza del mismo, por su objeto, por el monto de la operacin, por su duracin,
es decir, por alguna particularidad del contrato o bien, por alguna disposicin
proteccionista del Estado sobre los derechos de grupos vulnerables.

81
Gutirrez y Gonzlez, Ernesto; Op. cit., p.130.

68
 Pero el variar la forma del contrato de arrendamiento a escritura pblica, sin
importar su monto o duracin, y argumentando que existen ochenta Notarios
Pblicos en la Entidad, ms que dar certeza jurdica al justiciable, parece obedecer
a la satisfaccin monoplica del negocio de las Notaras Pblicas.

No se menosprecia la labor nobilsima, la responsabilidad y funcin social de los

Notarios, quienes tienen fe pblica para autenticar y dar forma, en trminos de ley,
a los instrumentos en que se consignan actos y hechos jurdicos 82. Que ante todo,
debern recibir a las partes, escuchar sus necesidades, orientar y explicarles el
valor y las consecuencias legales de los instrumentos que celebren ante l, para
as contribuir a la certeza jurdica, legalidad, seguridad, paz, equidad y justicia,
valores imperantes del Derecho.

Finalmente el ltimo motivo de esta reforma, fue que en virtud de que los
documentos privados no hacen prueba plena, el contrato de arrendamiento debe
constar en escritura pblica. Al respecto, considero oportuno sealar que el
artculo 454 del Cdigo de Procedimientos Civiles del Estado, establece que los
documentos privados hacen prueba plena contra su autor o bien contra un tercero,
siempre que en el primer caso se hayan reconocido en la forma legal, y en el
segundo, se consignen hechos propios del autor o contratos celebrados por l, y
que tengan fecha cierta.

Artculo 454.- Los documentos privados hacen prueba plena

contra su autor, cuando han sido reconocidos en la forma legal.
Para que los documentos privados hagan prueba plena contra
tercero, se requiere: que en ellos se consignen hechos propios de
su autor o contratos celebrados por l; y que tengan fecha cierta,
de acuerdo con el artculo 1298 del Cdigo Civil.

Asimismo, los documentos privados no suscritos se tendrn por reconocidos

82
Art. 1 y 2 de la Ley del Notariado para el Estado de Campeche, Op. cit.

69
 cuando se comprueben por medio de testigos; o bien, el documento presentado
por una parte, prueba plenamente en su contra aunque la otra parte no lo
reconozca.

De lo anterior se advierte que a diferencia del criterio del legislador, los

documentos privados s hacen prueba plena en ciertas circunstancias y bajo ciertas
condiciones; obviamente no constituyen prueba plena inmediata como los
documentos pblicos celebrados ante Notario, sin embargo ambos pblicos o
privados- pueden ser redargidos de falsos y corresponde a la contraparte
acreditarlos.

Si bien el Notario goza de la fe pblica para dar autenticidad a diversas

realidades jurdicas; ello deviene del principio de la buena fe que impera en esta
profesin, y por la cual se da confianza y credibilidad al Notario y sus actuaciones.

Por ello este argumento tambin deviene insuficiente para justificar la exigencia
de la escritura pblica como forma del contrato de arrendamiento.

La escritura no es la manifestacin del consentimiento, que en la

mayora de los casos se ha dado... en la forma verbal. La
redaccin del escrito sirve nicamente para reservarse una
prueba fcil de la convencin; pero no debe confundirse el medio
de prueba con el modo de formacin del contrato. El contrato
existe independientemente de su prueba escrita83

A diferencia de nuestro Estado, el Cdigo Civil Federal establece en su artculo

2406 que el contrato de arrendamiento debe constar por escrito y la falta de esta
formalidad se imputar al arrendador. Asimismo, refiere que el contrato de
arrendamiento deber contener cuando menos las siguientes disposiciones:

83
Planiol, Macel y Ripert, George; Tratado elemental de Derecho Civil; 1 ed; Ed. Crdenas; Mxico, 1983, p.
24.

70
 Nombres del arrendador y arrendatario.
La ubicacin del inmueble.
Descripcin detallada del inmueble objeto del contrato y de las
instalaciones y accesorios con que cuenta para el uso y goce del mismo,
as como el estado que guardan.
El monto de la renta.
La garanta, en su caso.
La mencin expresa del destino habitacional del inmueble arrendado.
El trmino del contrato.
Las obligaciones que el arrendador y arrendatario contraigan
adicionalmente a las establecidas en la Ley.

Cabe sealar que conforme a lo dispuesto en el numeral 2448-G del Cdigo

Sustantivo Civil, este contrato deber ser registrado ante la autoridad competente del
Departamento del Distrito Federal, hecho lo anterior, se entregar al arrendatario copia
registrada del contrato.
En esta normatividad se advierte que la forma del contrato de arrendamiento es
un documento privado que debe contener los elementos mnimos y posteriormente se
debe registrar para surtir efectos. Sin embargo, no se exige a las partes que se
celebre una escritura pblica como forma legal del contrato.

Por su parte, el Distrito Federal tambin establece que el contrato de

arrendamiento de casa habitacin deba constar por escrito, con los mismas
disposiciones que el Cdigo Federal, pero adicionando el monto del depsito o en su
caso los datos del fiador en garanta; y el carcter y las facultades con que el
arrendador celebrar el contrato, incluyndose todos los datos del instrumento con
que ste acredite su personalidad. 84
En el Estado de Puebla, el artculo 2269 del Cdigo Civil establece que el

84
Artculo 2448-F del Cdigo Civil del Distrito Federal, Op. cit.

71
arrendamiento debe otorgarse por escrito, no obstante, exige la escritura pblica
cuando se trata de arrendamiento rstico y la renta anual pase del importe de
quinientos das de salario mnimo. Nuevamente se advierte que la generalidad de la
forma de los contratos de arrendamiento, es un escrito o documento privad; y por
excepcin se requiere celebrarlo en documento pblico.

En Sonora, el monto anual de la renta condiciona la forma del contrato, as se

otorgar por escrito cuando la renta pase de cien pesos anuales; y si el predio fuere
rstico y la renta pasare de cinco mil pesos anuales, el contrato se otorgar en
escritura pblica.85

Por lo que respecta al Estado de Zacatecas, de la lectura al artculo 1764 del

Cdigo Civil se advierte que la forma del contrato de arrendamiento se encuentra
condicionada al monto de la renta; por ello, constar en escrito cuando la renta pase
del equivalente a cincuenta cuotas del salario mnimo vigente en el lugar de la
ubicacin del inmueble, ya sea rstico o urbano; si la renta pasare de dicha cantidad,
el contrato se otorgar en escritura pblica.

Para el caso del arrendamiento de fincas urbanas destinadas a casa habitacin,

el escrito deber contener las disposiciones que enuncia el Cdigo Civil Federal.
Asimismo se deber registrar ante la autoridad competente del Municipio en que se
encuentre ubicado el inmueble.

En el Estado de Veracruz, el arrendamiento debe otorgarse por escrito cuando

la renta pase de tres mil pesos mensuales; y si el predio fuera rstico y la renta pasare
de cuarenta mil pesos anuales, el contrato se otorgar en escritura pblica. 86

85
Art. 263 y 2674 del Cdigo Civil del Estado de Sonora, publicado en el Boletn Oficial del Gobierno del
Estado el 24 de agosto de 1949.
86
Art. 2339 y 2340 del Cdigo Civil del Estado de Veracruz, publicado en la Gaceta Oficial del Estado el 6 de
diciembre de 1932.

72
 Por otro lado, Yucatn87 establece en el artculo 1573 del Cdigo Civil de la
Entidad que todo contrato de arrendamiento debe constar por escrito, sea cual fuere la
cuanta de la renta anual; en documento ante notario o escribano pblico cuando el
plazo no exceda de tres aos y, en escritura pblica ante notario cuando exceda de
ese plazo.

Por lo anterior, se reitera que la forma del contrato de arrendamiento no debe

ser exclusivamente la escritura pblica, sino que considerando el monto de la renta y
la duracin se debe permitir la celebracin del arrendamiento por escrito, es decir en
documento privado. Lo anterior atendiendo al principio de buena fe de las partes, pero
sobre todo a la naturaleza del contrato.

3.2 Temporalidad del contrato: artculo 2310 del Cdigo Civil

La duracin forzosa, la prrroga y la tcita reconduccin del contrato de

arrendamiento son temas que resultan interesantes para la presente
investigacin, en virtud de que se consideran disposiciones transgresoras del
principio de la libre contratacin y de la autonoma de la voluntad de las partes.

Respecto a la duracin del contrato de arrendamiento, el artculo 2310 del

Cdigo Civil refiere:

Art. 2310.- El plazo del arrendamiento ser, cuando menos,

de dos aos, aunque el estipulado sea menor.

Este precepto ha permanecido intocado desde el Cdigo de 1942. Y en l se fija

el plazo forzoso de dos aos, obligatorio para el arrendador. Es decir, atendiendo a la

87
Cdigo Civil del Estado de Yucatn, publicado en el Peridico Oficial del Estado el 31 de diciembre de
1993.

73
naturaleza del contrato y el carcter irrenunciable de las disposiciones en beneficio del
arrendatario, se obliga al arrendador a respetar forzosamente el plazo de dos aos,
como tiempo mnimo del contrato; y an cuando las partes hayan convenido un plazo
menor, por ser irrenunciable, no ser considerado. En s:

tal parece que se trata de favorecer a los inquilinos an en

contra de su voluntad y aunque puedan resultar a veces ms
perjudicados que beneficiados Pero la existencia demuestra
que en la mayora de los casos es ms benfica la libertad de
contratacin que el rigorismo legal, y en el caso creemos que
impedir a los inquilinos que renuncien a los beneficios que el
Cdigo les concede en esta materia, es ms perjudicial que til a
sus intereses88

Si bien es cierto, este numeral slo obliga al arrendador a respetar el plazo de

dos aos, se puede decir que transgrede el principio de autonoma de la voluntad de
las partes, porque impide, tanto al arrendador como al arrendatario, definir trminos,
condiciones y contenidos de contrato, en especfico los imposibilita a contratar por un
periodo menor o bien para darlo por terminado antes de los dos aos.
En efecto, en la realidad pueden surgir diversas circunstancias por las que la
duracin del contrato sea inferior a dos aos, o bien resulte necesario desalojar al
inquilino por alguna falta cometida; no obstante el arrendador deber esperarse el
plazo de dos ao para ejercer accin contra el inquilino.
Esta obligacin forzosa se reconoce y reitera en los numerales 2356 y 2357del
Cdigo Civil que establecen:

Art. 2356.- El arrendador que necesita la finca para ocuparla por

s mismo, no podr ser obligado a prorrogar su convenio como
dispone el artculo 2311; pero est obligado a esperar los dos
88
Soriano Borja, Manuel; El Foro, Revista Trimestral de Derecho y legislacin, rgano de la Barra Mexicana,
No. 2, abril, mayo y junio de 1928, Mxico, Tomo IX, pg. 204.

74
 aos que seala el artculo 2310. Si la finca arrendada fuese
nica, entonces el inquilino solamente tendr el plazo de
cuatro meses para desocuparla, cualquiera que sea el plazo
estipulado. El plazo de cuatro meses se contar desde que el
inquilino sea notificado judicialmente o ante Notario.

En cualquiera de los casos expresados en este artculo, si el

arrendador ofreciere al inquilino una finca de igual renta y pagase
el importe de la mudanza, el inquilino est obligado a desocupar
desde luego.

Art. 2357.- Si obtenida la desocupacin, el arrendador en vez de

ocupar la finca por s mismo o por medio de sus ascendientes o
descendientes o hermanos, la deja ocupar por otra persona, a
ms de la obligacin de pagar al inquilino los daos y perjuicios
que le haya ocasionado con la desocupacin, ser castigado con
una multa igual a dos aos de rentas de la finca, que impondr la
autoridad municipal.

En efecto, cuando el arrendador requiere el inmueble para habitarlo por s

mismo, deber esperar el plazo de los dos aos para pedir el desalojamiento; con la
excepcin de que cuando fuere nica el inquilino tendr el plazo de cuatro meses para
desocuparla; y si el arrendador le ofreciera otra en igual renta y pagase la mudanza, el
inquilino se ve obligado a desalojar el inmueble en el momento en que se solicitase y
no necesariamente tendran que haber transcurrido dos aos.
Ahora bien, si tras pedir el desalojo, el inmueble no es ocupado por el
arrendador sino por otra persona, el primero tendr que cubrir los daos y perjuicios
al inquilino por la desocupacin. Este precepto tambin resulta violatorio del principio
de la libre contratacin, porque impide al contratante establecer los trminos y
condiciones del contrato.

75
 El Cdigo Civil Federal establece en el artculo 2448-C que para el caso de
fincas destinadas a habitacin, el arrendamiento no podr exceder de diez aos;
mientras que no podr exceder de veinte aos para las fincas destinadas al comercio
o la industria. Ahora bien, para el caso de contratos de arrendamiento de fincas
urbanas destinadas a la habitacin, la duracin mnima ser de un ao forzoso para
el arrendador y arrendatario, salvo convenio contrario.

Similar disposicin se encuentra en el Cdigo Civil del Distrito Federal, el cual

contempla en el artculo 2448-C que la duracin mnima del contrato de arrendamiento
es de un ao forzoso para ambas partes, no obstante, se adiciona el derecho de
prrroga del arrendatario, hasta por un ao ms, siempre y cuando se encuentre al
corriente en el pago de las rentas, salvo convenio el contrario.
De esta disposicin se advierte que el plazo forzoso del arrendamiento es de un
ao, y la prrroga del mismo siempre estar sujeto a la voluntad de las partes, y podr
ser hasta por un ao ms. De tal forma que se salvaguarda el principio de la
autonoma de la voluntad de las partes porque les permite convenir sobre la
terminacin o bien la no prrroga del contrato de arrendamiento cuando as convenga
a las partes.

El estado de Puebla, por su parte, regula en el precepto 2271 del Cdigo Civil
que el arrendamiento podr celebrarse por el tiempo que convengan las partes, pero
no podr exceder de diez aos para los inmuebles destinados a habitacin, de quince
para los destinados al comercio y de veinte tratndose de una industria.
De esta forma, tambin se respeta el principio de la autonoma de la voluntad
de las partes, al referir que la duracin del contrato de arrendamiento ser el pactado
libremente por los contratantes, y slo establece los lmites de la duracin para el caso
de los inmuebles destinados a casa habitacin, comercio e industria.

Zacatecas se adhiere a la disposicin de Puebla, respetando as el principio de

la autonoma de la voluntad, toda vez que permite que las partes establezcan el
tiempo que deba durar el arrendamiento, respetando siempre el plazo mximo legal

76
establecido para el caso de habitacin, comercio e industria. En especfico la duracin
mnima del contrato de arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitacin
ser de un ao forzoso para arrendador y arrendatario.

En el Estado de Sonora, se reconoce tcitamente el principio de la autonoma

de la voluntad de las partes, debido a que el artculo 2665 del Cdigo Civil nicamente
seala el plazo mximo del arrendamiento de fincas destinadas a habitacin, comercio
y ejercicio de una industria o a la agricultura, siento stos de 10, 15 y 20 aos,
respectivamente.

En Veracruz, la duracin del contrato de arrendamiento se contempla en el

precepto que define al arrendamiento, 2331 del Cdigo Civil; y nuevamente establece
slo el plazo mximo para el caso de inmueble destinado a habitacin, comercio e
industria, coincidiendo dichos plazo con el de Puebla, Sonora y Zacatecas.

La duracin del arrendamiento en el Estado de Yucatn tambin es respetuosa

del principio de la autonoma de la voluntad de las partes, toda vez que en el artculo
1571 del Cdigo Civil, se estipula que el arrendamiento podr hacerse por el tiempo y
el precio que convengan las partes, sin perjuicio del derecho de prrroga del inquilino,
tema que abordaremos ms adelante.

De esta forma, al sealar nuestro Cdigo Civil que el plazo del arrendamiento
ser, cuando menos, de dos aos, aunque el estipulado sea menor; se advierte que
transgrede el principio de la voluntad de las partes, porque dicha obligacin es slo
para el arrendador; adems de que impide a las partes convenir sobre la duracin del
arrendamiento segn les convenga.
No se tiene porque obligar a las partes a un plazo mnimo del arrendamiento,
sino como en otras Entidades, debi sealar los plazos mximos del mismo, lo cual
demostrara el carcter proteccionista del Estado, sin afectar la voluntad de las partes
y el derecho a la libre contratacin de stos.

77
3.2.1 Prrroga legal: artculo 2311 del Cdigo Civil

Ahora bien, la duracin del contrato de arrendamiento, se encuentra

relacionada con las dos figuras que abordaremos enseguida: la prrroga y la tcita
reconduccin.
En el primer captulo se refiri que la prrroga es la continuacin de algo por un
tiempo determinado o bien, la prolongacin del vencimiento de un plazo. 89

En nuestro Estado, este derecho exclusivo del inquilino y obligacin propia del
arrendador para el caso de inmuebles destinados a casa habitacin, se encuentra
contemplado en el numeral 2311 del Cdigo Civil:

Art. 2311.- Si al vencerse los dos aos a que se refiere el

artculo anterior, o un plazo mayor si as se hubiese estipulado,
el inquilino estuviese al corriente de sus pagos se entender
prorrogado el contrato por dos aos.

De la transcripcin se infiere que la prrroga, hasta por dos aos, opera

cuando han transcurrido los dos aos mnimos forzosos o bien el tiempo convenido
por las partes; y siempre que el inquilino este al corriente de sus pagos.

No obstante, los artculos 2356 y 2367 del Cdigo Sustantivo Civil establecen
una excepcin para el derecho de prrroga y la responsabilidad en la que puede
incurrir el arrendador por falsedad en los hechos argumentados:

Art. 2356.- El arrendador que necesita la finca para ocuparla por

s mismo, no podr ser obligado a prorrogar su convenio como
dispone el artculo 2311; pero est obligado a esperar los dos
aos que seala el artculo 2310. Si la finca arrendada fuese
nica, entonces el inquilino solamente tendr el plazo de

89
Goldstein Mabel; Diccionario Jurdico; Ed. Consultor Magno; Colombia, 2010, p. 461, voz: prrroga.

78
 cuatro meses para desocuparla, cualquiera que sea el plazo
estipulado. El plazo de cuatro meses se contar desde que el
inquilino sea notificado judicialmente o ante Notario.

En cualquiera de los casos expresados en este artculo, si el

arrendador ofreciere al inquilino una finca de igual renta y pagase
el importe de la mudanza, el inquilino est obligado a desocupar
desde luego.

Art. 2357.- Si obtenida la desocupacin, el arrendador en vez de

ocupar la finca por s mismo o por medio de sus ascendientes o
descendientes o hermanos, la deja ocupar por otra persona, a
ms de la obligacin de pagar al inquilino los daos y perjuicios
que le haya ocasionado con la desocupacin, ser castigado con
una multa igual a dos aos de rentas de la finca, que impondr la
autoridad municipal.

De lo anterior se advierte que el arrendador no estar obligado a prorrogar el

contrato cuando la finca arrendada sea el nico inmueble que posee; no obstante para
hacer vlida la desocupacin, deber notificar judicialmente al inquilino, quien contar
con el plazo de cuatro meses para desocuparla.

Asimismo, otra excepcin de la prrroga se presenta cuando el arrendador

ofrece al inquilino una finca con el mismo precio de la renta y sufraga los gastos de la
mudanza; en este caso el arrendatario deber desalojar el inmueble a la brevedad
posible.

Ahora bien, en caso de que el arrendador no ocupare el predio por s, por sus
ascendientes, descendientes o hermanos, sino por otra persona, no slo deber
pagar los daos y perjuicios al inquilino, ocasionados por la desocupacin, sino que
ser castigado por la autoridad Municipal quien le impondr una sancin pecuniaria

79
correspondiente al pago de dos aos de renta de la finca.

Por lo anterior se afirma que estas disposiciones violan el principio de la

autonoma de la voluntad de las partes y evidencian el excesivo carcter
proteccionista del Estado a favor del inquilino; toda vez que les impide convenir sobre
la duracin del contrato o bien el derecho a prrroga.

El Cdigo Civil Federal no contempla el derecho a la prrroga, nicamente

establecen los requisitos para que opere el derecho de tanto o de preferencia para el
caso de la enajenacin del inmueble arrendado como casa habitacin. 90

El Cdigo Civil del Distrito Federal, respetando el principio de la autonoma de

la voluntad de las partes y el derecho a la libre contratacin, establece en el numeral
2448-C que el arrendamiento ser prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta por
un ao ms, siempre y cuando se encuentre al corriente en el pago, salvo convenio en
contrario.
De tal forma que permite a las partes convenir sobre el derecho a la prrroga y
establece como plazo mximo un ao.

En el Estado de Sonora se regula el derecho a la prrroga en los artculos 2763,

2764 y 2765 del Cdigo Civil, al establecer que el inquilino, siempre que est al
corriente en el pago de rentas, tendr derecho a que se le prorrogue hasta por un ao.
Permitiendo al arrendador a aumentar hasta un diez por ciento de la renta anterior
siempre que se demuestre que los alquileres de la zona han sufrido una alza. No
obstante, los propietarios que quieran habitar la casa o cultivar la finca cuyo
arrendamiento haya vencido quedaran relevados de la obligacin de otorgar la
prrroga. Y en caso de que no la habitare, nicamente ser responsable de los daos
y perjuicios ocasionados.

Asimismo se reconoce el derecho de tanto o preferencia para el caso de

90
Art. 2447, 2448-J y 2448-K del Cdigo Civil Federal, publicado en el Diario Oficial de la Federacin en
cuatro partes los das 26 de mayo, 14 de julio, 3 y 31 de agosto de 1928

80
arrendamiento y enajenacin; siempre que el contrato haya durado ms de cinco
aos, el inquilino ha hecho mejoras de importancia en la finca y se encuentra al
corriente en el pago de la renta.91

Por su parte, en el Estado de Puebla, en el artculo 2321 del Cdigo Civil del
Estado establece que el contrato de arrendamiento por tiempo determinado o
indeterminado, podr prorrogarse por una sola vez y hasta tres aos, siempre que se
satisfagan los requisitos legales.

Artculo 2321.- Vencido un contrato de arrendamiento, tendr

derecho el arrendatario a que se le prorrogue por una sola vez y
hasta por tres aos ms ese contrato, si se renen los siguientes
requisitos:
I. Que el bien se haya arrendado para habitacin;
II. Que el arrendatario est al corriente en el pago de las rentas;
III. Que durante la prrroga el arrendamiento tenga tambin como
objeto habitar el local arrendado;
IV. Que el inquilino no sea propietario de un inmueble en que exista
una construccin para habitacin, que se encuentre en la misma
localidad; y,
V. Que el inquilino no tenga celebrado como arrendador uno o ms
contratos de arrendamiento en la misma localidad.

En caso de que se prorrogue, la renta estipulada en el contrato podr aumentarse

anualmente, pero no podr exceder del setenta por ciento del incremento porcentual
fijado al salario mnimo general en el Estado.

En el Estado de Zacatecas, los contratos de arrendamiento de inmuebles

destinados a casa habitacin podrn ser prorrogables, por una sola vez y a voluntad
del arrendatario, hasta por un ao, siempre que se encuentre al corriente en el pago

91
Art. 2717 del Cdigo Civil del Estado de Sonora, Op. cit.

81
de las rentas. En este caso, el arrendador podr aumentar el precio del alquiler, hasta
por el porcentaje sealado en el captulo de arrendamiento de casas habitacin.

Se permite a los propietarios no prorrogar el contrato cuando quieran habitar la

casa o cultivar el terreno o parcela cuyo contrato ha vencido y en caso de no hacerlo,
se har responsable de los daos y perjuicios causados al arrendatario.

Para efecto de que opere la prrroga es necesario que el inquilino, dentro de los
treinta das anteriores al vencimiento del contrato, manifieste en jurisdiccin voluntaria,
ante Notario o ante dos testigos su voluntad de que se prorrogue el contrato.
En caso de desacuerdo del arrendador, resolver el Juez conforme al Cdigo de
Procedimientos Civiles.92

En el estado de Veracruz, el artculo 2418 del Cdigo Civil del Estado,

establece que el arrendatario tiene derecho a que se le prorrogue el contrato hasta por
dos aos ms, siempre que se encuentre al corriente en el pago de la renta y haya
cuidado el inmueble que fue su objeto.
Se excepta de esta obligacin, al propietario que justifique fehacientemente la
necesidad de habitar el inmueble objeto del arrendamiento o en l establecer alguna
industria o comercio tambin de su propiedad. En caso de no hacerlo, no se considera
responsable del pago de daos y perjuicios.

El Estado de Yucatn93, tambin contempla la figura de la prrroga, hasta por

un ao, como derecho del inquilino, la cual opera siempre que el arrendatario est al
corriente en el pago de las rentas; en este caso, el arrendador tambin tendr derecho
a aumentar la renta anterior en un porcentaje igual al que se haya incrementado ese
ao el salario mnimo general de la zona econmica en que est ubicado el predio
objeto del contrato.
Tambin se excepta de cumplir esta obligacin, a los propietarios que posean

92
Art. 1810, 1855 a 1859 del Cdigo Civil del Estado de Zacatecas, publicado en el Peridico Oficial del
Estado el 19 de mayo de 1986.
93
Artculos 1613 al 1616 del Cdigo Civil del Estado de Yucatn, Op. cit.

82
solamente un predio urbano en la localidad donde residen, siempre que los quieran
habitar personalmente. En caso de no hacerlo se har acreedor a una multa de cien a
quinientos salarios mnimos vigentes que impondr la autoridad competente.

De lo anterior se advierte que si bien el derecho a la prrroga del contrato de

arrendamiento es reconocido en casi todos los Estados, se regula respetndose la
autonoma de la voluntad de las partes y la libre contratacin. Toda vez que en
algunos casos semana los motivos por los cuales los propietarios pueden no prorrogar
dicho contrato e incluso la responsabilidad en la que pueden incurrir por no ser ciertos
los hechos que dieron motivo a la negativa de prrroga; asimismo en la mayora de los
estado se permite que esta prrroga sea una sola vez, y hasta por un ao.

En Campeche, el arrendador tiene la obligacin de prorrogar, por dos aos

ms, el contrato de arrendamiento cuando se haya vencido el contrato primigenio y el
inquilino est al corriente de sus pagos. No obstante, como se ha referido, podr
negarse a ello cuando la finca sea la nica propiedad del arrendador y la necesite
para ocuparla por s mismo. No obstante, en caso de no hacerlo, el arrendador se har
acreedor a una doble sancin, el pago de daos y perjuicios y una multa igual a dos
aos de rentas de la finca.

Esta situacin vulnera el principio de la autonoma de la voluntad de las partes

y el derecho a la libre contratacin, toda vez que obliga expresamente al arrendador a
prorrogar el contrato hasta por dos aos nicamente con la condicin de que el
arrendatario est al corriente de sus pagos, sin considerar si ste ha conservado en
buen estado el inmueble o si bien en meses posteriores no ha incurrido en mora.

Asimismo establece una doble sancin al arrendador que argumentando

necesitar el inmueble para vivienda, por ser su nica propiedad, no la ocupe por s
mismos, por sus ascendientes o descendientes. Esta doble sancin es perjudicial para
el arrendador, basta con una de ellas para sancionar la falsedad de sus argumentos,
sea una multa o bien, la responsabilidad del pago de daos y perjuicios.

83
3.2.2 Tcita reconduccin: artculo 2358 del Cdigo Civil.

Se ha dicho que en la tcita reconduccin, la voluntad resulta de hechos o de

actos indubitables que la presuponen o autoricen presuponerla, es decir, que
demuestren la intencin de arrendatario de continuar con el uso y goce del bien, y la
del arrendador, de permitir este uso y seguir disfrutando del pago cierto y en dinero

En Campeche, esta figura se contempla en el artculo 2358 del Cdigo Civil que
a la letra dice:

Art. 2358.- Si vencida la prrroga legal establecida en el

artculo 2311, el inquilino continuare sin oposicin en el uso y
goce del predio arrendado, por ms de tres das, el
arrendamiento continuar por tiempo indefinido, y el arrendatario
deber pagar la renta legal que corresponda.

El arrendamiento slo terminar previo aviso que el arrendador

d al inquilino, con seis meses de anticipacin. Este plazo se
contar desde que el inquilino sea notificado judicialmente o
ante Notario.

Este precepto, permite que vencida la prrroga legal del contrato de

arrendamiento, el inquilino, que permanezca en posesin del inmueble, por ms
de tres das y sin oposicin, contine el contrato de arrendamiento por tiempo
indefinido, debiendo pagar la renta legal que corresponda.

Cabe sealar que no se especifica la forma de aumento del monto de la

renta para cuando opera la tcita reconduccin.

84
 El Cdigo Civil Federal establece en el numeral 2487, que terminado el
plazo del arrendamiento y siempre que el arrendatario permanezca sin oposicin
en el uso y goce del bien arrendado, continuar el arrendamiento por tiempo
indeterminado, estando obligado el arrendatario a pagar la renta que corresponda
por el tiempo que exceda conforme a lo convenido en el contrato; pudiendo
cualquiera de las partes solicitar la terminacin del contrato en los trminos del
artculo 2478 que refiere:

Artculo 2478.- Todos los arrendamientos que no se hayan

celebrado por tiempo expresamente determinado, concluirn a
voluntad de cualquiera de las partes contratantes, previo aviso por
escrito dada la otra parte con quince das de anticipacin si el
predio es urbano, y con un ao si es rstico.

Esta disposicin, a diferencia del Estado de Campeche no seala que

necesariamente hayan transcurrido tres das despus de vencido la prrroga legal
y sin que haya existido oposicin, para que el contrato contine por tiempo
indeterminado. Asimismo, este precepto, en total respeto al principio de la
autonoma de la voluntad de las partes, permite que ste sea concluido cuando
las partes as lo convengan y conforme a la ley.

En este mismo sentido se pronuncia el Cdigo Civil del Distrito Federal, en

su artculo 2487 que dice:

Artculo 2487.- Si despus de terminado el plazo por el que se

celebr el arrendamiento, el arrendatario contina sin oposicin
en el uso y goce del bien arrendado, continuar el arrendamiento
por tiempo indeterminado, estando obligado el arrendatario a
pagar la renta que corresponda por el tiempo que exceda

85
 conforme a lo convenido en el contrato pudiendo cualquiera de las
partes solicitar la terminacin del contrato en los trminos del
artculo 2478. Las obligaciones contradas por un tercero con
objeto de garantizar el cumplimiento del arrendamiento, cesan al
trmino del plazo determinado, salvo convenio en contrario.

Por su parte, el Estado de Puebla establece que si terminado el contrato

de arrendamiento para casa habitacin y la prrroga si la hubo, y el inquilino
contina sin oposicin en el goce y disfrute del bien, ya no se entender
prorrogado el contrato. Por lo que el arrendatario deber pagar la renta que
corresponda al tiempo que excede al del contrato y en su caso, a la prrroga, con
arreglo a la rente que pagaba, ms los aumentos legales.

No obstante, hace una distincin con los inmuebles que no se arrendaron

para casa habitacin, al sealar en el numeral 2332 del Cdigo Civil, lo siguiente:

Artculo 2332.- Si el inmueble no se arrend para casa habitacin

y despus de terminado el arrendamiento, contina el
arrendatario sin oposicin en el uso y goce del bien, se aplicarn
las siguientes disposiciones:

I. Si el predio es rstico, se entender renovado el contrato de

arrendamiento por otro ao;

II. Si el predio es urbano y se arrend para comercio o para

establecer en l una industria, no se tendr por renovado el
arrendamiento; pero el arrendatario deber pagar la renta que
corresponda al tiempo que exceda al del contrato, con arreglo a lo
que pagaba, ms los aumentos que correspondan conforme al
artculo 2323 aplicado por analoga;

86
 III. En los casos previstos en las dos fracciones anteriores, cesan las
obligaciones otorgadas por persona distinta a las partes, para la
seguridad del arrendamiento, salvo convenio en contrario.

De manera similar se pronuncia el Cdigo Civil del Estado de Zacatecas, el

cual no tiene por prorrogado el arrendamiento, cuando ha fenecido el contrato
primigenio y su prrroga si la hubo. 94

El Estado de Sonora s contempla la figura de la tcita reconduccin,

puesto que en sus artculos 2766 y 2767 del Cdigo Civil seala que si despus
de terminado el arrendamiento y su prrroga, si la hubo, contina el arrendatario
sin oposicin en el goce y uso del predio y ste es rstico, se entender
renovado el contrato por otro ao agrcola; y si fuere urbano; el arrendatario
continuar por tiempo indefinido; debiendo pagar la renta que corresponda al
tiempo que exceda al del contrato primigenio.

Este ordenamiento adiciona que cuando exista la tcita reconduccin, la

prrroga anual a que tiene derecho el inquilino, comenzar a correr a partir de la
fecha en que venza el contrato que por tiempo indeterminado menciona dicho
precepto.

En el estado de Veracruz, conforme al numeral 2419 y 2420 de su Cdigo

Civil, si despus de terminado el arrendamiento y su prrroga, si la hubo, contina
el arrendatario sin oposicin, se entender por renovado el contrato por otro ao
cuando sea rstica; y continuar por tiempo indefinido cuando se trate de predio
urbano.

Finalmente, en el estado de Yucatn, la tcita reconduccin opera cuando

vencido la prrroga legal, el arrendatario contina sin oposicin el goce y disfrute
del bien por ms de diez das; no obstante se tendr por renovado el contrato por
tiempo indefinido, teniendo derecho el arrendador de ajustar la renta en la forma

94
Artculo 1860 del Cdigo Civil del Estado de Zacatecas.

87
establecida en el propio artculo, en este caso el arrendamiento terminar previo
aviso judicial que el arrendador d al inquilino con dos meses de anticipacin. 95

De lo anterior se advierte que la tcita reconduccin vulnera el derecho a la

libre contratacin y el principio de la autonoma de la voluntad de las partes; toda
vez que obliga al arrendador a continuar el contrato siempre que no se opusiere
dentro del trmino de tres das posteriores al vencimiento de la prrroga legal. Por
tanto, debera tenerse por renovado siempre que las partes as lo convengan y
fijarse el derecho del arrendador para aumentar el monto de la renta y la forma en
que ste debe aumentarse.

95
Artculo 1616 del Cdigo Civil del Estado de Yucatn, Op. cit.

88
 CAPTULO IV. INICIATIVA DE REFORMA A LOS ARTCULOS 2305, 2310,
2311 Y 2358 DEL CDIGO CIVIL DEL ESTADO DE CAMPECHE

En el captulo anterior se analizaron los artculos del Cdigo Civil del Estado
de Campeche relativos a la formalidad y temporalidad del contrato de
arrendamiento, advirtiendo que resultan transgresores al principio de la autonoma
de la voluntad de las partes, la libre contratacin y la buena fe que rigen a los
contratos.

Para iniciar el presente captulo es necesario tener claro que el principio de la

autonoma de la voluntad de las partes se refiere a la potestad jurdica que tienen
las partes para crear, modificar y extinguir relaciones jurdicas, fijando, bajo el
principio de la libre contratacin, el contenido del mismo y obligndose a cumplirlo
a la literalidad; porque en el consenso de voluntades se presume siempre, en un
primer momento, la buena fe de los contratantes; es decir, la exigencia tico social
que comprende el respeto de la personalidad ajena y el deber de colaborar con el
otro.

toda comunidad se sustenta en una exigencia tico social; ello

es una exigencia moral dotada de juridicidad en el principio de la
buena fe que se concreta en la mxima de KANT comprtate de
tal manera que la norma de tu actuar pueda llegar a formar parte
integrante de la legislacin universal96

As, la vigencia de la buena fe, otorga confianza y esperanza en el futuro del

contrato, como instrumento vinculatorio, con miras al bien comn y recproco de
las partes. Mxime que los contratantes estn obligados a guardar tanto en la

96
Ordoqui Castilla, Gustavo; Buena Fe en los contratos; 1 ed; Ed. TEMIS, UBIJUS, ZAVALIA, Espaa, 2011,
p. 25.

89
constitucin, ejecucin y conclusin del contrato, los principios de probidad y de
buena fe.

A travs de la buena fe se marca la conducta debida y se limita el

poder del acreedor. Buena fe contractual significa abstenerse de
injerencias indebidas en la otra esfera de inters, asumir una
cooperacin en el inters ajeno de actuar con fidelidad al vnculo
emergente del acuerdo97

Por ello, en este captulo se presentarn los argumentos que demostrarn la

necesaria reforma de los artculos 2305, 2310, 2311 y 2358 del Cdigo Civil del
Estado de Campeche, con el fin de armonizarlos con los principios de buena fe y
autonoma de la voluntad de las partes.

4.1 Forma del contrato de arrendamiento: Reforma al artculo 2305 del

Cdigo Civil.

De conformidad con los numerales 1698, 1699, 1708, 1730 y 1731 del
Cdigo Civil del Estado, el contrato es el convenio que celebran dos o ms
personas para crear, transferir o modificar obligaciones; y para que ste exista es
necesario satisfacer dos requisitos: que las partes otorguen, tctica o
expresamente, su consentimiento, y que el objeto, de dar, hacer o no hacer, exista
en la naturaleza, est dentro del comercio y que est determinado o sea
determinable por su especie.

Es precisamente el primer elemento de existencia consentimiento- el que se

relaciona directamente con la forma del contrato, pues tal como lo seala el

97
Ordoqui Castilla, Gustavo; Op. cit., p. 32.

90
artculo 1701 del Cdigo en cita, los contratos se perfeccionan por el mero
consentimiento de las partes; exceptuando a aquellos a los que la ley les exige
una forma determinada. Por lo que, los efectos de la perfeccin de los contratos
son: el cumplimiento de lo expresamente pactado y de las consecuencias que
segn su naturaleza sean conforme a la buena fe, el uso o la costumbre. Aunado
a ello, la forma de los negocios, desde el derecho romano, puede ser: ad
substantiam o ad probationem, es decir, la primera, dirigida a establecer la forma
de la manifestacin de la voluntad para que exista el negocio; y la segunda,
cuando slo sirve para probar o documentar que se ha manifestado la voluntad de
las partes.

..La forma es ad substantiam o sollemnitatis causa, cuando el

ordenamiento jurdico prescribe taxativamente una determinada
forma de manifestacin de la voluntad para la existencia del
negocio jurdico; en este caso los efectos jurdicos del negocio se
vinculan a la forma, sin la cual el negocio no puede surgir. En
cambio, la forma es ad probationem probationis causa, cuando
slo sirve para probar o documentar que se ha realizado una
manifestacin de voluntad. Tal ocurre en los negocios no
solemnes o no formales, respecto de los cuales no se prescribe
una determinada forma de otorgamiento.98

En el caso concreto, el arrendamiento, desde la poca clsica del Derecho

Romano, ha sido considerado como un contrato consensual, porque se comenz a
abandonar el objetivismo externo y se da mayor relevancia a la subjetividad, esto
es, predomina la intencin de los celebrantes por sobre las formas; asimismo se le
consideraba de bonae fidei, es decir, que se perfeccionaba con el simple
consentimiento de las partes y que el juez estaba facultado para valorar las

98
V. Voleterra, E. IDPR, p. 161.

91
particulares circunstancias del caso, teniendo en cuenta todo aquello que sea
dable exigir entre personas leales y justas.

Es as como el contrato de arrendamiento se rige por el principio de buena

fe, que limita a los dems principios aplicables al derecho contractual, es decir, la
autonoma de la voluntad de las partes, el principio de la fuerza vinculante, del
relativismo, de consensualismo y de equivalencia de las prestaciones coexisten y
se interrelacionan con el principio general de la buena fe:

Los principios generales del derecho contractual son: el principio

de la autonoma privada, el principio del consensualismo, el
principio de asimilacin del contrato a la ley, el principio del efecto
de la relatividad del contrato, el principio de la conservacin del
contrato, el principio de la autorresponsabilidad y el principio de la
equivalencia de las prestaciones, siempre regidos y limitados por
el principio de buena fe.

Pues la buena fe, est en la naturaleza misma del ser humano y de las
relaciones obligatorias, amn de que limita o amplia la libertad de contratar y la
orienta al fin perseguido por las partes, respetando la naturaleza del vnculo.

En este tenor, bastara el simple acuerdo de voluntades de las partes para

que el contrato de arrendamiento surtiera sus efectos, no obstante, conscientes de
los problemas de la realidad a la que nos enfrentamos, ha sido necesario, que
para dar certeza y seguridad jurdica en la relacin contractual, respecto del
cumplimiento y eficacia de lo convenido, resulte necesario plasmar en un escrito,
dicho consentimiento, pues ello permite una prueba fcil del acuerdo de
voluntades.

Estimo que las partes podrn, siempre que la naturaleza del acto
lo permita, establecer para su mayor seguridad, y como
requisitos de eficacia, determinadas formas a cumplir, pero stas

92
 en manera alguna se podrn considerar como elementos de
existencia o requisitos de validez.99

Como refieren algunos autores, la firma es el elemento esencial de validez

de un documento, todo el sistema est basado en la buena fe: la objetiva, relativa
a la lealtad del firmante y, la subjetiva, correspondiente a la creencia de quien
recibe el instrumento privado.100

Respecto de la forma del contrato de arrendamiento, el Cdigo Civil del

Estado de Campeche, dispone en su numeral 2305 vigente, reformado el 26 de
junio de 2009:

Art. 2305.- Todo contrato de arrendamiento de bienes inmuebles

se har constar en escritura pblica, sin importar su monto o
duracin.

Este precepto, como se analiz en el Captulo anterior, presenta una

evolucin legislativa que sin duda es en perjuicio de las partes, toda vez que se
ha inobservado el principio de la autonoma de la voluntad de las partes y la
buena fe de los mismos.

As, en el texto original del Cdigo Civil de 1942, el contrato de

arrendamiento deba constar por escrito, en la generalidad de los casos; salvo
cuando no excediera de un mil pesos anuales, en los que se exiga un documento
privado suscrito por los contratantes y dos testigos; y en escritura pblica, cuando
excediera de tal cantidad.

Posteriormente, el 28 de abril de 1989, el numeral se reform por segunda

vez, con el objeto de condicionar la forma del contrato a la duracin del mismo,

99
Gutirrez y Gonzlez, Ernesto; Derecho de las obligaciones; 18 ed; Ed. PORRA, Mxico, 2010.
Fernndez, Leyva; La buena fe y los instrumentos privados en Tratado de la buena fe, Buenas Aires,
100

2004.

93
as exiga escritura pblica siempre que la renta excediera de cinco aos. Y
finalmente, con la reforma de 2009, el legislador exigi a los contratantes, que el
arrendamiento de inmuebles constara en escritura pblica, independientemente
de su monto o duracin; bajo las siguientes razones:

La necesidad de dar seguridad jurdica y certeza legal a los contratantes.

La existencia de ochenta Notarios Pblicos en el Estado y;
Que los documentos privados no hacen prueba plena.

Argumentos que ya fueron combatidos en el Captulo anterior, en el que se

concluy que la formalidad que exige el legislador en los contratos de
arrendamiento es con el fin de reservarse una prueba fcil del convenio, es decir
corresponde a un medio de prueba y no a un modo de formacin del contrato.

En este sentido, si se considera que el contrato de arrendamiento

nicamente permite el uso y goce temporal de una cosa mediante el pago de un
precio cierto, ms no traslada el dominio, sino la posesin, es necesario observar,
en primer lugar, el principio de la autonoma de la voluntad de las partes y el de
buena fe.

Por ello, en la generalidad, todo contrato de arrendamiento debe constar por

escrito, independientemente de su monto o duracin, imputando al arrendador la
falta de esta formalidad; es decir, correspondindole a ste la carga de la prueba,
mxime que como se ha referido esta exteriorizacin da seguridad a los
contratantes, al permitirles demostrar fcilmente la existencia de las obligaciones,
esto es, allegarse fcilmente de un medio de prueba.

Con el fin de homogenizar los contratos de arrendamiento, que de

conformidad con la fraccin III del artculo 2896 del Cdigo Civil del Estado y 9, 10
y 51 del Reglamento de las Oficinas del Registro Pblico de la Propiedad del

94
Estado de Campeche, deben inscribirse en este Registro, el escrito privado,
deber contener como mnimo los siguientes requisitos:

Nombre del arrendador y del arrendatario

Domicilio del inmueble
Descripcin del estado que guarda el inmueble objeto del contrato, sus
instalaciones y accesorios.
Monto de la renta
Garanta o cantidad anticipada en concepto de renta.
Mencin expresa del destino habitacional del inmueble.
Duracin del contrato
Obligaciones del arrendador y arrendatario, adicionales a las establecidas
en la ley.
Manifestacin expresa sobre si el arrendatario queda o no facultado para
subarrendar o transferir su derecho.

Dichos contratos al inscribirse en el Registro Pblico de la Propiedad tienen

efectos declarativos ms no constitutivos. Por tal motivo, resulta suficiente para
garantizar la seguridad de los contratantes, que el contrato conste por escrito, ante
dos testigos, y se inscriba, para efectos publicitarios y declarativos.

Esto es as, porque en la prctica el efecto civil del registro es inexistente, un

contrato de arrendamiento no es ms o menos vlido si est o no inscrito en el
Registro. Aunado a ello, existen doctrinarios que consideran que las normas que
regulan el registro de los contratos de arrendamiento son ineficaces por carecer de
plazo estipulado para realizar el registro y de sancin en caso de omisin.

Ahora bien, atendiendo a la situacin fiscal de los ingresos generados por el

arrendamiento y a la Ley de Impuesto sobre la Renta, por ser sta de orden
pblico, resulta necesario considerar que el contrato de arrendamiento conste en

95
escritura pblica, siempre que el monto de la renta mensual rebase 50 veces el
salario mnimo vigente en la regin.

Es as como la forma del contrato de arrendamiento, quedar condicionada

por razones fiscales, al monto de la renta mensual generadora de impuestos; de
all que la escritura pblica, constituye un caso de excepcin a la regla general.

Para condicionar la forma del contrato de arrendamiento, es dable considerar

la cuanta del monto de la renta del mismo, toda vez que se hara una mejor y
efectiva captacin de impuestos con base en el monto de la renta- que en la
duracin del arrendamiento, mxime que con la reforma que se plantea al artculo
2305 del Cdigo Civil del Estado, se permitir la celebracin de contratos de
arrendamiento por una duracin menor a un ao.

Ahora bien, se ha considerado que la condicin para exigir la escritura

pblica sea el monto de la renta tasada en salarios mnimos, esto es as, porque
justamente el salario mnimo vigente en la regin, tanto en la Constitucin Federal
como en la Ley Federal del Trabajo, ha sido considerado como aqul suficiente
para satisfacer las necesidades normales materiales, sociales y culturales de un
jefe de familia y para proveer de educacin a sus hijos. Por lo que resulta viable
condicionar la emisin de escritura pblica siempre que se rebase 50 veces el
salario mnimo de la regin.

De tal forma que se propone reformar el artculo 2305 del Cdigo Civil del
Estado para quedar como sigue:

Artculo 2305.- Todo contrato de arrendamiento deber constar

necesariamente por escrito. La falta de esta formalidad ser
imputable al arrendador. Cuando la renta mensual no excediere
de 50 veces el salario mnimo vigente de la entidad, constar en

96
 documento privado suscrito por los contratantes y dos testigos; y
en escritura pblica, cuando exceda de dicha cantidad.

El contrato de arrendamiento de fincas urbanas destinadas a casa

habitacin deber contener, cuando menos, los siguientes
requisitos:

Nombre del arrendador y del arrendatario

Domicilio del inmueble
Descripcin del estado que guarda el inmueble objeto del
contrato, sus instalaciones y accesorios.
Monto de la renta
Garanta o cantidad anticipada en concepto de renta.
Mencin expresa del destino habitacional del inmueble.
Duracin del contrato
Obligaciones del arrendador y arrendatario, adicionales a las
establecidas en la ley.
Manifestacin expresa sobre si el arrendatario queda o no
facultado para subarrendar o transferir su derecho.

Cabe sealar que el costo de la escritura pblica, deber ser cubierto por
ambos contratantes.

4.2. Temporalidad del contrato de arrendamiento: Proyecto de reforma al

artculo 2310 del Cdigo Civil del Estado.

El principio de buena fe que rige a los contratos permite que el mismo se

adapte a nuevas exigencias y as se garantice la vigencia plena de la autonoma
de la voluntad de las partes y del equilibrio prestacional dentro del orden jurdico

97
vigente. Por ello, se reitera que la buena fe y la autonoma de la voluntad de las
partes deben observarse en el momento de la constitucin del contrato, durante su
ejecucin y en su conclusin.

Se aplica a la etapa contractual el deber de buena fe pues se

produce una vinculacin entre dos sujetos y, por tanto, no es
posible pretender que esa normativa de comportamiento rija slo
despus del perfeccionamiento. Los que vuelve aplicable el
principio de la buena fe no es una relacin obligacional sino la
relacin social que tiene lugar entre dos sujetos.101

De tal forma que la ratio legis que impone la buena fe en el perodo de

ejecucin sirve para justificar la vigencia del principio en la fase preliminar.

En este sentido, tal como se expuso en el Captulo anterior, la duracin de

los contratos de arrendamiento de casa habitacin es un tema cuestionado, pues
algunas veces se arrienda un inmueble con el fin de establecerse en l, de manera
temporal o transitoria. Como se ha referido en captulos anteriores, la situacin
econmica del pas, los problemas financieros, la globalizacin y la bsqueda de
mejores ofertas de empleo, ha generado que los ciudadanos prefieran rentar un
inmueble a constituir un patrimonio con la adquisicin de alguna propiedad.

Por ello, se propone, que atendiendo al principio de la autonoma de la

voluntad de las partes, en el que cada uno de los contratantes de manera libre
decide los trminos en los que quiere obligarse, y considerando el principio de
buena fe de los mismos, deben ser las partes quienes de manera convencional
estipulen la duracin del mismo.

Actualmente el artculo 2310 del Cdigo Civil del Estado de Campeche

seala:

101
Ordoqui Castilla, Gustavo; Op. cit., p. 36.

98
 Art. 2310.- El plazo del arrendamiento ser, cuando menos, de
dos aos, aunque el estipulado sea menor.

Es decir, se dispone que el plazo del arrendamiento, el cual es irrenunciable,

ser obligatoriamente dos aos, aunque el estipulado sea menor; de lo que se
advierte que existe una duracin forzosa exigible al arrendador y que a todas luces
resulta transgresora del principio de buena fe y de la libre autonoma de la
voluntad de las partes. Porque obliga a las partes a esperar por lo menos, dicho
trmino para dar por concluido el mismo; de all que en ocasiones este derecho
irrenunciable, en vez de beneficiar a los contratantes, los perjudique.

Aunado a que no se establece ningn tipo de excepcin para que este

precepto no sea vlido, como pudiera ser el que el inquilino haya incurrido en
mora en alguno de los pagos de la renta mensual o bien, omita realizar acciones
tendentes a mejorar y preservar las condiciones del inmueble, objeto del arriendo.

Por ello, se propone la reforma al artculo 2310 del Cdigo Civil para
quedar como sigue:

Art. 2310.- El plazo del arrendamiento ser, cuando menos, de

un ao, salvo pacto en contrario.

Incluir la frase salvo pacto en contrario, permite darle valor a la libre decisin
de los contratantes y respetar el principio de la autonoma de la voluntad de las
partes; no obstante contina el candado que da seguridad a los contratos de
arrendamiento, pues establece que en caso de que no se fijara la duracin del
mismo, se entender celebrado por lo menos, por un ao.

99
 La duracin forzosa del contrato de arrendamiento, que establece el artculo
2310 del Cdigo Civil vigente, se encuentra reconocido en el 2356 y 2357del
mismo ordenamiento, que a la letra dicen:

Art. 2356.- El arrendador que necesita la finca para ocuparla por

s mismo, no podr ser obligado a prorrogar su convenio como
dispone el artculo 2311; pero est obligado a esperar los dos
aos que seala el artculo 2310. Si la finca fuese nica, entonces
el inquilino solamente tendr el plazo de cuatro meses para
desocuparla, cualquiera que sea el plazo estipulado. El plazo de
cuatro meses se contar desde que el inquilino sea notificado
judicialmente o ante Notario.

En cualquiera de los casos expresados en este artculo, si el

arrendador ofreciere al inquilino una finca de igual renta y pagase
el importe de la mudanza, el inquilino est obligado a desocupar
desde luego.

Art. 2357.- Si obtenida la desocupacin, el arrendador en vez de

ocupar la finca por s mismo o por medio de sus ascendientes o
descendientes o hermanos, la deja ocupar por otra persona, a
ms de la obligacin de pagar al inquilino los daos y perjuicios
que le haya ocasionado con la desocupacin, ser castigado con
una multa igual a dos aos de rentas de la finca que impondr la
autoridad municipal.

Este precepto si bien establece un derecho del arrendador para solicitar la

desocupacin cuando requiera ocuparla por s mismo, condiciona la procedencia
del mismo, a que haya transcurrido la duracin forzosa de dos aos contemplada
en el numeral 2310. Y seala dos excepciones, la primera, cuando la finca urbana
es nica, al conceder al inquilino cuatro meses para desocuparla,
independientemente del plazo estipulado y a partir de que sea notificado

100
judicialmente o ante Notario; y la segunda aplicable en ambos casos- cuando
obliga al arrendatario a desocupar la finca inmediatamente, siempre que el
arrendador haya ofrecido finca diversa de igual renta y haya pagado el importe de
la mudanza.

Por su parte, el numeral 2357 del Cdigo Civil del Estado seala las
sanciones aplicables al arrendador, que tras la desocupacin, no ocupa la finca
por s mismo o por medio de sus ascendientes o descendientes o hermanos, sin
embargo, las cuales resultan excesivas, toda vez que le impone una doble sancin
al arrendador, como es el pago de daos y perjuicios y la multa igual a dos aos
de rentas de la finca (duracin forzosa); aunado que no se considera que el
arrendador en el supuesto del ltimo prrafo del artculo 2356 ya realiz el pago
de la mudanza y ofreci una finca en igual renta.

Es evidente que la reforma planteada al artculo 2310 del Cdigo Civil

impactar directamente en ambos preceptos, por lo que resulta necesario
armonizarlos con la inclusin del principio de la autonoma de la voluntad de las
partes al contrato de arrendamiento. No obstante, el proyecto de reforma se
incluir hasta agotarse los temas de prrroga y reconduccin tctica que ms
adelantes se abordarn.

4.3 Prrroga legal: Iniciativa de reforma al artculo 2311 del Cdigo Civil del
Estado.

Actualmente, el artculo 2311 del Cdigo Civil del Estado contempla la figura
de la prrroga, como derecho del inquilino, bajo las siguientes condiciones:

Art. 2311.- Si al vencerse los dos aos a que se refiere el artculo

anterior o un plazo mayor si as se hubiese estipulado, el inquilino
estuviese al corriente de sus pagos se entender prorrogado el
contrato por dos aos

101
 Al respecto, como se ha referido en el captulo anterior, la prrroga se refiere
a la continuacin de una situacin por un tiempo determinado o bien, la
prolongacin del vencimiento de un plazo. En este tenor, el texto vigente del
numeral obliga al arrendador no slo a la duracin forzosa del arrendamiento, sino
que lo obliga a prorrogarlo, por otra duracin similar, cuando el inquilino est al
corriente de sus pagos. Esta disposicin resulta transgresora del principio de la
autonoma de la voluntad de las partes y la libre contratacin de las partes; pues
los obliga a prolongar los efectos del arrendamiento, con base en un solo requisito
que puede cumplirse de manera aislada.

Aunado a ello, no se hace alusin a los requisitos que deben cumplirse para
que opere la prrroga ni se pronuncia respecto de la actualizacin de la renta del
inmueble.

En este tenor, atendiendo al principio de la autonoma de la voluntad de las

partes y al derecho recproco entre los contratantes, se debe establecer que si
bien la prrroga es un derecho para el arrendatario, tambin es derecho del
arrendador actualizar el monto de la renta y en su caso, exigir la desocupacin
cuando tenga inters de ocuparla o bien de establecer un comercio o industria en
el inmueble. Evidentemente para ello, el derecho civil debe fijar los lmites y
requisitos de procedibilidad de la prrroga.

Respecto de las veces en que debe prorrogarse un contrato, se considera

viable sea por una sola ocasin, y hasta por tres aos, salvo pacto en contrario,
de tal forma que si bien se establece un mximo de tiempo para el mismo, se
respeta el principio de la autonoma de la voluntad de las partes. Pasado ese
trmino deber tenerse por renovado el contrato conforme a las disposiciones
legales.

Ahora bien, siendo que la prrroga permite la continuacin en el uso y

disfrute del bien destinado a casa habitacin, es dable considerar el
comportamiento de ambos contratantes, especialmente del inquilino para

102
determinar si es viable o no prorrogar el contrato, por ello, el arrendador debe
tener en cuenta las siguientes circunstancias: que el objeto del contrato
permanezca, es decir que se contine destinando a casa habitacin; que el
inquilino est al corriente de sus pagos y que no haya incurrido en mora durante el
contrato; que el bien se encuentre en buen estado y el inquilino haya procurado su
preservacin; y que la peticin de prrroga la realice el arrendatario dentro de los
treinta das anteriores a la fecha de vencimiento del convenio, porque no se puede
prorrogar aquello que ha fenecido.

Asimismo debe considerarse como un derecho del arrendador, la posibilidad

de aumentar proporcionadamente el monto de la renta, ello obedece al aumento
anual del salario mnimo vigente de la regin y a la variacin de las condiciones
econmicas de la entidad; por ello se le debe dar la oportunidad de actualizar el
monto de la renta, fijndose como tope el diez por ciento de la renta anterior,
salvo pacto en contrario, de esta forma, con la inclusin de esta frase, se est
respetando la libre contratacin y autonoma de la voluntad de las partes. Es decir,
la legislacin establece el mximo de aumento de la renta, no obstante permite
que las partes puedan convenir otro monto por aumento de la renta, respetando su
consentimiento y la buena fe de los mismos. Nuevamente se respeta la autonoma
de la voluntad de las partes, pero sobretodo se reconoce el carcter consensual
del contrato de arrendamiento.

En este mismo precepto debe considerarse, de manera general, el caso de

excepcin, excluyendo la obligacin del arrendador de prorrogar el contrato
cuando ste tenga inters de habitarla o bien destinarla a la industria o comercio.

Por ello se propone la reforma al artculo 2311 del Cdigo Civil del Estado de
Campeche para quedar como sigue:

Art. 2311.- Vencido el contrato de arrendamiento, tendr derecho

el inquilino a que se le prorrogue, por una sola vez y hasta por

103
 tres aos, salvo convenio en contrario, cuando cumpla los
siguientes requisitos:
I.- Que el bien se haya arrendado para habitacin;
II.- Que el arrendatario est al corriente en el pago de las rentas;
III.- Que durante la prrroga el arrendamiento tenga tambin por
objeto habitar el inmueble;
IV.- Que el inquilino haya conservado en buen estado el inmueble.
V.- No haya incurrido en mora.
VI.- El inquilino, dentro de los treinta das anteriores al
vencimiento del contrato, haya manifestado en jurisdiccin
voluntaria ante Notario o dos testigos, su voluntad de que se
prorrogue el contrato.

Podr el arrendador aumentar hasta un diez por ciento de la

renta anterior, atendiendo al incremento del salario mnimo
general de la zona econmica donde se ubique el inmueble,
objeto del convenio, salvo pacto en contrario.

Quedan exceptuados de la obligacin de prorrogar el contrato de

arrendamiento, los propietarios que quieran habitar la casa o
cultivar la finca cuyo arrendamiento ha vencido.

La reforma a los artculos 2310 y 2311 del Cdigo Civil del Estado, conlleva
a armonizar lo dispuesto en el numeral 2356 del Cdigo Civil del Estado, el cual
deber fijar los lmites y requisitos de procedencia de la excepcin de la prrroga;
pues con la reforma al primer precepto se deja abierta la posibilidad de pactar
como duracin del arrendamiento, un periodo menor a un ao y con el segundo,
se establece la generalidad de la excepcin de derecho de prrroga.

Para ello, es necesario considerar que el arrendador, por ser propietario del
inmueble tiene derecho a disponer de su bien, siempre y cuando no se afecten

104
derechos del inquilino ni se cause daos y perjuicios; por tanto, cuando el
arrendador tenga la intencin de ocupar por s mismo el bien, no est obligado a
prorrogar el contrato, no obstante, por seguridad del arrendatario, si deber
cumplir con el plazo convenido por ambas partes, o en su defecto el plazo de un
ao.

En virtud de que el prrafo segundo del numeral 2356 del Cdigo Civil no
afecta ni transgrede el principio de la autonoma de la voluntad de las partes ni el
de buena fe, se considera la subsistencia de la obligacin del arrendatario de
desocupar, en un plazo de cuatro meses, el inmueble, siempre que se trate de
finca nica y se le haya notificado judicialmente, a travs de la jurisdiccin
voluntaria, o ante Notario.
Asimismo, debe permanecer intocado lo dispuesto en el ltimo prrafo de
este precepto, pues establece la obligacin del inquilino de desocupar
inmediatamente la casa habitacin siempre que el arrendador le ofrezca otro
inmueble de igual renta y pagase el importe de la mudanza.

Es en este mismo precepto en el que debe regularse la sancin para el

arrendador en caso de que, conseguida la desocupacin, se acredite que obr de
mala fe o con dolo; por lo cual nicamente se le debe tener por responsable del
pago de daos y perjuicios causado y debe eliminarse la doble sancin
correspondiente a la multa igual a dos aos de rentas de la finca, que impondr la
autoridad municipal, pues ello resulta inconstitucional.

la culpa es el fundamento de la responsabilidad precontractual,

y consiste en violar la obligacin de comportarse segn la buena
fe. El que viola el principio de actuar de buena fe incurre en ilicitud
y culpa102

102
Ibid; pp. 36 y 37.

105
 En este orden de ideas, se propone la reforma al numeral 2356 del Cdigo
Civil del Estado, para quedar como sigue:

Art. 2356.- El arrendador que necesitare la finca para ocuparla

por s mismo, no podr ser obligado a prorrogar su convenio como
dispone el artculo 2311; pero est obligado a esperar el ao que
seala el artculo 2310, o la duracin convenida, si existiese.

Para que opere la excepcin prevista en la parte final del artculo

2311, es menester que el propietario notifique judicialmente, ante
notario o testigos con cuatro meses de anticipacin al vencimiento
del contrato, haciendo saber al arrendatario su propsito de
habitar la casa o cultivar la finca.

Si el arrendador ofreciere al inquilino una de finca de igual renta y

pagase el importe de la mudanza, el inquilino est obligado a
desocupar desde luego.

Si, posteriormente, no habitare la casa o cultivase la finca, ser

responsable de los daos y perjuicios que hubiere causado el
arrendatario, al privarlo de la prrroga concedida por este
Cdigo.

En este tenor, se establecen los lmites para la negativa de prrroga, dando

seguridad al inquilino, toda vez que se le deber respetar la duracin pactada del
contrato; y en el primer supuesto deber ser notificado con cuatro meses de
anticipacin y en el segundo, se le proporcionar un inmueble de igual renta, e
incluso de le cubrirn los gastos de mudanza.

Se elimina el requisito de la existencia de un nico bien propiedad del

arrendador, pues ello limitaba el derecho de ste para disponer de sus bienes, no

106
obstante se respeta el trmino de cuatro meses para proceder a la desocupacin
del inmueble.

De igual forma, al contemplarse, en este numeral, la sancin para el caso de

dolo del arrendador, limitndola nicamente al pago de daos y perjuicios a favor
del arrendatario, el artculo 2357 del Cdigo Civil quedara sin materia, por lo que
resulta necesario derogarlo.

Con esta reforma se tiene garantizado la libre autonoma de la voluntad de

las partes y el principio de buena fe, que deben regir a todo contrato.

4.4 Tcita reconduccin: Iniciativa de reforma al artculo 2358 del Cdigo

Civil del Estado de Campeche.

En el captulo 2 de la presente, se afirm que la tcita reconduccin romana

se relacionaba con el contrato de arrendamiento, puesto que al finalizar el plazo
previsto en el contrato, se entenda su prrroga siempre que las partes
continuaran comportndose como si el contrato estuviera vigente; no obstante
esta continuacin se daba de manera indeterminada hasta que alguna de las
partes solicitaba dar por terminado el contrato.103 Es as, como se advierte que en
el derecho romano la figura de la tcita reconduccin respetaba el principio de la
autonoma de la voluntad de las partes y de buena fe de los contratantes.

En esa misma tnica, se tiene que la reconduccin es "el contrato de

segundo arrendamiento, que se celebra con alguno despus de cumplido el
tiempo del primero; bien: la renovacin de un arrendamiento. Puede hacerse
expresa o tcitamente: expresamente, esto es, por escrito palabras positivas

103
Floris Margadant, Guillermo; Derecho Romano; Ed. Esfinge, Mxico, 2010.

107
entre las partes; tcitamente, esto es, no avisndose tiempo la despedida los
contrayentes".104

De lo que se puede deducir que en la tcita reconduccin existe un

consentimiento tcito de hechos indubitables que demuestran la intencin en el
arrendatario de continuar en el uso o goce de la cosa, y en el arrendador, de
permitir que se contine en esa situacin; y necesariamente surge cuando vence
el contrato de arrendamiento, o su prrroga, si la hubo, de tal manera que se
transforma de trmino fijo en trmino indeterminado.

Por lo anterior, se afirma que la naturaleza de la figura jurdica de la "tcita

reconduccin" no es simplemente crear la indeterminacin de un contrato de
arrendamiento, sino radica en la persistencia por cierto tiempo (indeterminado o
determinado) de un contrato de plazo vencido, pero que por acuerdo que se
presume tcito, contina surtiendo sus efectos. Lo anterior, obedece al principio de
conservacin de los contratos, que frente a las a clusulas equvocas o ambiguas
de las que se puede derivar tanto la invalidez como la validez del contrato, impone
optar por esta ltima posibilidad.

En esa tesitura, partiendo del consentimiento tcito y del principio de

conservacin de los contratos, se afirma que la esencia de la figura jurdica de la
tcita reconduccin es la persistencia por cierto tiempo de un contrato de
arrendamiento de plazo vencido.

Esta situacin no se advierte en el texto vigente del artculo 2358 del Cdigo
Civil que a la letra reza:

104
Escriche, Joaqun; Diccionario Razonado de Legislacin y Jurisprudencia; en
http://biblio.juridicas.unam.mx/libros/libro.htm?l=364

108
 Art. 2358.- Si vencida la prrroga legal establecida en el artculo
2311, el inquilino continuare sin oposicin en el uso y goce del
predio arrendado, por ms de tres das, el arrendamiento
continuar por tiempo indefinido, y el arrendatario deber pagar la
renta legal que corresponda.

El arrendamiento slo terminar previo aviso que el arrendador d

al inquilino, con seis meses de anticipacin. Este plazo se contar
desde que el inquilino sea notificado judicialmente o ante Notario.

En ste se establece como derecho del arrendatario el continuar con el uso,

goce y disfrute del inmueble, siempre que posterior a tres das del vencimiento de
la prrroga, el arrendador no se hubiese opuesto a dicha continuacin; asimismo,
correlativamente obliga al arrendatario a pagar la renta legal que corresponda. De
tal forma que se exige al arrendador oponerse dentro de los tres das para efecto
de no continuar con el arrendamiento; en caso contrario operar la tctica
reconduccin. De tal forma que resulta brevsimo el trmino de tres das para
oponerse, por lo que se propone ampliar el trmino de tres a diez das, para efecto
de que el arrendador, cuente con mayor trmino, para hacer valer su oposicin
respecto de la continuacin del contrato, que en caso de no haber oposicin de
deber tener por renovado por tiempo indefinido. Mxime que la Suprema Corte
ha considerado prudente fijar el plazo mnimo de diez das, contados a partir del
siguiente al de vencimiento del contrato, los cuales debern computarse por das
naturales.105

ARRENDAMIENTO POR TIEMPO DETERMINADO. EL PLAZO

ESTABLECIDO POR LA JURISPRUDENCIA DE ESTA
105
V. tesis de jurisprudencia nmero 75, publicada en la pgina 183, Cuarta Parte, del Apndice al Semanario
Judicial de la Federacin 1917-1985, bajo el RUBRO: "ARRENDAMIENTO, TACITA RECONDUCCION DEL
CONTRATO DE"

109
 TERCERA SALA PARA LA OPOSICION DEL ARRENDADOR A
QUE SE PRODUZCA LA TACITA RECONDUCCION DEBE
COMPUTARSE POR DIAS NATURALES. De la lectura de la
jurisprudencia nmero 75 visible a fojas 183 de la cuarta parte del
ltimo Apndice al Semanario Judicial de la Federacin, se
desprende que el plazo establecido por este Alto Tribunal, para
que el arrendador haga saber al arrendatario que se opone al uso
y goce del predio arrendado, no es un trmino de carcter judicial,
ya que es el plazo necesario para que el arrendador manifieste su
voluntad, mediante la accin procedente para que se extinga el
arrendamiento, mediante el aviso de terminacin del contrato, por
lo que no son aplicables al cmputo de dicho trmino las reglas
establecidas por los artculos 129 a 137 del Cdigo de
Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, y similares de los
Cdigos de Procedimientos Civiles de los dems Estados de la
Repblica, para el cmputo de los trminos judiciales, en los que
se descuentan los das inhbiles, sino las reglas establecidas en
los artculos 1176 a 1180 del Cdigo Civil para el Distrito Federal
y semejantes de los cdigos civiles de las entidades federativas,
en virtud de que el contrato de arrendamiento por tiempo
determinado es una obligacin a plazo, en la inteligencia de que si
el ltimo da es feriado se correr al primero que siga si fuera
til.106

Respecto a la oposicin del arrendador, la Suprema Corte de Justicia de la

Nacin, en la contradiccin de tesis 1a./J. 31/2001 sostiene que la oposicin para
la continuacin del arriendo debe ser manifestada por el arrendador despus del
vencimiento del contrato, pero dentro del trmino prudente de diez das.

106
Contradiccin de tesis 1/86, Semanario Judicial de la Federacin 217-228 Cuarta Parte, Tercera Sala,
Mxico.

110
 TCITA RECONDUCCIN. LA OPOSICIN DEL
ARRENDADOR PARA QUE NO OPERE AQULLA, DEBE
MANIFESTARSE DENTRO DEL TRMINO DE DIEZ DAS
CONTADOS A PARTIR DEL SIGUIENTE AL DE VENCIMIENTO
DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Si se toma en
consideracin que la tcita reconduccin es el resultado de una
presuncin de consentimiento para la renovacin del contrato de
arrendamiento, y que dicha presuncin inicia una vez que ste ha
vencido, resulta inconcuso que todo hecho incompatible con la
voluntad de consentir esa novacin (actos de oposicin que
pueden destruir esa presuncin), debe manifestarse despus del
vencimiento de dicho contrato, ya que hasta que ocurra el
vencimiento se inicia el trmino de la presuncin a favor del
inquilino para que opere esa figura jurdica y, por tanto, no puede
legalmente manifestarse oposicin cuando todava est vigente el
contrato respectivo, pues sostener lo contrario sera tanto como
desnaturalizar la figura jurdica de la tcita reconduccin. Por
consiguiente, la oposicin para la continuacin del arriendo debe
ser manifestada por el arrendador despus del vencimiento del
contrato, pero dentro del trmino prudente que sealan las
jurisprudencias 122 y 765, publicadas en el Apndice al
Semanario Judicial de la Federacin 1917-1995, Tomo IV, Materia
Civil, pginas 81 y 557, respectivamente, de rubros:
"ARRENDAMIENTO, TCITA RECONDUCCIN DEL
CONTRATO DE." y "TCITA RECONDUCCIN. REQUISITOS
PARA QUE NO OPERE.", que se ha fijado de diez das contados
a partir del siguiente al de vencimiento del contrato.107

107
Contradiccin de tesis 1a./J. 31/2001; Semanario Judicial de la Federacin y su Gaceta XIV, julio 2001;
Novena poca; Mxico.

111
 Asimismo se propone incluir, como derecho del arrendador, aumentar el
monto de la renta conforme a lo dispuesto en la reforma al artculo 2311 del
Cdigo Civil del Estado de Campeche, esto es, con un aumento hasta del diez por
ciento de la renta anterior, atendiendo al incremento del salario mnimo general de
la zona econmica donde se ubique el inmueble, salvo pacto en contrario.

Por otro lado, se considera dejar subsistente el ltimo prrafo de este

precepto, toda vez que se respeta la autonoma de la voluntad de las partes, al
permitir dar por concluido el contrato, siempre que el arrendador previamente haya
avisado, con seis meses de anticipacin, al arrendatario.

En este tenor, se propone reformar el numeral 2358 del Cdigo Civil del
Estado, para quedar como sigue:

Art. 2358.- Vencida la prrroga establecida en el artculo 2311

de este cdigo, si el arrendatario contina sin oposicin en el uso
y goce del predio arrendado, por ms de diez das, se tendr por
renovado el contrato por tiempo indefinido, teniendo derecho el
arrendador de ajustar la renta en la forma establecida en el
artculo citado, en este caso el arrendamiento terminar previo
aviso judicial que cualquiera de las partes d a la contraparte con
seis meses de anticipacin.

De nueva cuenta, se advierte que la reforma de este artculo obedece al

principio de buena fe de los contratantes y de la autonoma de la voluntad de las
partes, toda vez que, presume que en el arrendamiento por tiempo indeterminado,
ambas partes deban actuar de buena fe cumpliendo las obligaciones propias de
cada una de las partes.

112
 Asimismo, bajo el argumento de que la buena fe sustenta un deber de
colaboracin entre las partes, exige al arrendador el aviso previo, con seis meses
de anticipacin, para terminar el arrendamiento por tiempo indeterminado, de tal
forma que el inquilino se encuentre en posibilidad de buscar un nuevo inmueble.

Estas reformas, son necesarias porque se debe reivindicar la importancia y

trascendencia del principio de buena fe y autonoma de la voluntad de las partes,
procurando la seguridad y estabilidad de los intereses de las partes; pero
sobretodo evitar cargas o gastos onerosos en aquellos contratos que por su propia
naturaleza requieren de simplicidad, mxime que se trata de aquellos que se
perfeccionan con el consentimiento de los contratantes y en los que, el documento
escrito en el que se plasma, es decir, su forma, es slo para efectos de reservarse
una prueba fcil de existencia del contrato; es importante no confundir los
elementos de existencia del contrato, con los medios de prueba de ste.

113
 CONCLUSIONES

Desde el derecho romano el arrendamiento ha sido un contrato de

naturaleza consensual, que se perfecciona slo con el acuerdo de las voluntades
de los contratantes, quienes se obligan en los trminos convenidos y aceptados.
De ah la importancia de respetar el principio de la autonoma de la voluntad, que
consiste en que los contratos sean interpretados considerando la intencin real de
las partes y no atendiendo a la forma que este revista.

No obstante, derivado de la seguridad jurdica que exige todo ciudadano

respecto de sus actos, el legislador ha considerado la necesidad de que el
contrato de arrendamiento conste por escrito. Mxime que como afirma Gutirrez
y Gonzlez 108 , los seres humanos slo confan cuando sus actos constan
fehacientemente en documentos y no en la simple palabra.

Aplicando lo anterior en el Estado, el Cdigo Civil, hasta antes de la reforma

al artculo 2305, en 2009, ha previsto que el contrato de arrendamiento conste por
escrito, o en algunos casos, en escritura pblica. Durante la vigencia de este
artculo, la duracin del arrendamiento era condicin de la forma legal.

Sin embargo por Decreto No. 237 de fecha 2 de julio de 2009, la LIX
Legislatura local, aprob la reforma que establece que todos los contratos de
arrendamiento de inmuebles, independientemente de su monto o duracin, deben
constar en escritura pblica. Al plantear esta iniciativa, los legisladores de la LVIII
Legislatura, consideraron en su exposicin de motivos- los siguientes aspectos:
1) la necesidad de dar seguridad y certeza legal a los contratantes, 2) la existencia
de ochenta Notarios Pblicos en el Estado, por lo menos uno en cada Municipio y
3) que los documentos privados no hacen prueba plena, por lo que este contrato
debe publicarse para as otorgar garantas legales a quienes los suscriben.

108
Gutirrez y Gonzlez, Ernesto; Op.cit., p. 247.

114
 Como se ha referido en la tesis, el contrato de arrendamiento desde sus
orgenes era netamente consensual, es decir, bastaba la exteriorizacin del
consentimiento de las partes para perfeccionarlo, ello se deba a que operaba el
principio de buena fe. No obstante, en nuestros das la desconfianza en el otro, ya
hecho necesaria que dicho consentimiento conste por escrito, sin embargo,
atendiendo a la naturaleza del contrato, ste no debiera resultar oneroso a las
partes, esto es, la generalidad de la forma del arrendamiento no debe ser la
escritura pblica, sino segn sea el caso.

Respecto al segundo punto, afirmo que variar la forma del contrato de

arrendamiento a escritura pblica, sin importar su monto o duracin, y
argumentando que existen ochenta Notarios Pblicos en la Entidad, ms que dar
certeza jurdica al justiciable, parece obedecer a la satisfaccin monoplica del
negocio de las Notaras Pblicas.

Y sobre que los documentos privados no hacen prueba plena, reitero lo

sealado en el captulo 3, es decir, que e artculo 454 del Cdigo de
Procedimientos Civiles del Estado, establece que los documentos privados hacen
prueba plena contra su autor o bien contra un tercero, siempre que en el primer
caso se hayan reconocido en la forma legal, y en el segundo, se consignen
hechos propios del autor o contratos celebrados por l, y que tengan fecha cierta.

Aunado a ello, es oportuno sealar que la escritura pblica, slo es un

medio de conviccin y permite a las partes probar fcilmente la celebracin del
contrato, no obstante, no se debe confundir el medio de prueba con el elemento
de existencia del contrato.

De tal forma que los motivos que dieron origen a la reforma del 16 de julio
de 2009 resultan transgresores del principio de buena fe e insuficientes para
reformar la formalidad que debe revestir todo contrato de arrendamiento.

Ahora bien, respecto al anlisis de los artculos 2310 y 2311 del Cdigo Civil
del Estado de Campeche, en el que el primero prev que la duracin mnima del
arrendamiento sea de dos aos, mientras que el segundo, obligue al arrendador a

115
prorrogar el contrato, cuando el arrendatario se encuentra cumpliendo con sus
pagos, con base al respeto de la autonoma de la voluntad de las partes y la libre
contratacin, afirmo que dichos preceptos atentan gravemente a la autonoma de
la voluntad de las partes y a la libre contratacin del arrendador, porque an
cuando los contratantes deseen celebrar un arrendamiento por menos de dos
aos, la ley los obliga a sujetarse a los dos aos estipulados; pero por si no fuera
suficiente, expresamente obliga al arrendador a prorrogar el contrato cuando el
inquilino se encuentre al corriente de sus pagos, lo cual limita su libertad para
disponer de su inmueble como mejor le convenga.

Por ello, propongo:

Todo contrato de arrendamiento debe constar por escrito, independientemente

de su monto o duracin, imputando al arrendador la falta de esta formalidad; es
decir, correspondindole a ste la carga de la prueba, mxime que como se ha
referido esta exteriorizacin da seguridad a los contratantes, al permitirles
demostrar fcilmente la existencia de las obligaciones, esto es, allegarse
fcilmente de un medio de prueba. El documento, que deber ser inscrito en el
Registro Pblico de la Propiedad, deber contener ciertos requisitos mnimos.

Ahora bien, atendiendo a la situacin fiscal de los ingresos generados por el

arrendamiento y a la Ley de Impuesto sobre la Renta, por ser sta de orden
pblico, resulta necesario considerar que el contrato de arrendamiento conste en
escritura pblica, siempre que el monto de la renta mensual rebase 50 veces el
salario mnimo vigente en la regin, que ha sido considerado como aqul
suficiente para satisfacer las necesidades normales materiales, sociales y
culturales de un jefe de familia y para proveer de educacin a sus hijos.

Es as como la forma del contrato de arrendamiento, quedar condicionada

por razones fiscales, al monto de la renta mensual generadora de impuestos; de
all que la escritura pblica, constituye un caso de excepcin a la regla general.

Atendiendo al principio de la autonoma de la voluntad de las partes, en el

que cada uno de los contratantes de manera libre decide los trminos en los que

116
quiere obligarse, y considerando el principio de buena fe de los mismos, deben ser
las partes quienes de manera convencional estipulen la duracin del mismo.

De igual forma en el numeral 2310 del Cdigo Civil, deber incluirse la frase
salvo pacto en contrario, lo cual permite darle valor a la libre decisin de los
contratantes y respetar el principio de la autonoma de la voluntad de las partes;
no obstante se determina que en caso de que no se fijara la duracin del mismo,
se entender celebrado por lo menos, por un ao.

Respecto a la prrroga, en el artculo 2311 del Cdigo Civil deber

establecerse como derecho del inquilino el exigirla por una sola vez y hasta por
tres aos, salvo convenio en contrario, siempre que se cumplan los siguientes
requisitos: que el bien se haya arrendado para habitacin; que el arrendatario est
al corriente en el pago de las rentas; que durante la prrroga el arrendamiento
tenga tambin por objeto habitar el inmueble; que el inquilino haya conservado en
buen estado el inmueble; que no haya incurrido en mora y que el inquilino, dentro
de los treinta das anteriores al vencimiento del contrato, haya manifestado en
jurisdiccin voluntaria ante Notario o dos testigos, su voluntad de que se prorrogue
el contrato.

Correlativamente ser derecho del arrendador, aumentar hasta un diez por

ciento de la renta anterior, atendiendo al incremento del salario mnimo general de
la zona econmica donde se ubique el inmueble, objeto del convenio, salvo pacto
en contrario. Y subsistir la excepcin de prrroga para los propietarios que
quieran habitar la casa o cultivar la finca cuyo arrendamiento ha vencido.

La reforma al artculo 2310 y 2311 del Cdigo Civil del Estado de

Campeche, conlleva a armonizar lo dispuesto en el numeral 2356 del citado
Cdigo, el cual deber fijar los lmites y requisitos de procedencia de la excepcin
de la prrroga.

Finalmente, se propone la reforma al artculo 2358 del Cdigo Civil para

establecer que vencida la prrroga establecida en el artculo 2311, si el
arrendatario contina sin oposicin en el uso y goce del predio arrendado, por

117
ms de diez das, se tendr por renovado el contrato por tiempo indefinido,
teniendo derecho el arrendador de ajustar la renta en la forma establecida en el
artculo citado, en este caso el arrendamiento terminar previo aviso judicial que
cualquiera de las partes d a la contraparte con seis meses de anticipacin.

Esta reforma atiende al principio de buena fe, autonoma de la voluntad de

las partes y al trmino prudente establecido en tesis jurisprudenciales por la
Suprema Corte de Justicia de la Nacin.

Como resultado de la investigacin, tambin se proponen, en el Captulo IV,

adecuaciones a los artculos 2356 y 2357 del Cdigo Civil del Estado.

118
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130
131
132