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HERMILIO VALDIZAN

ndice

INTRODUCCION .......................................................................................................................................... 3
I. MEMORIA DESCRIPTIVA ................................................................................................................... 4
1.1. PROPIETARIOS ......................................................................................................................... 4
1.2. OBJETO DE LA TASACION ....................................................................................................... 4
1.3. METODOLOGIA EMPLEADA ..................................................................................................... 4
1.4. FECHA DE INSPECCION OCULAR ........................................................................................... 4
1.5. UBICACION ................................................................................................................................ 4
1.6. LINDEROS Y PERMETROS ...................................................................................................... 5
1.7. REA DEL TERRENO ................................................................................................................ 5
1.8. DESCRIPCIN DEL TERRENO MATERIA DE VALUACIN .................................................... 5
1.9. ALCANCES Y LIMITACIONES DE TRABAJO ............................................................................ 6
1.10. DESCRIPCION DE LA EDIFICACION ........................................................................................ 6
1.10.1. Descripcin de la Edificacin .............................................................................................. 6
1.10.2. Descripcin de la Distribucin de las Plantas ..................................................................... 6
1.10.3. Especificaciones Tecnicas.................................................................................................. 7
1.10.4. Antigedad de la Construccin y Estado de Conservacin ................................................ 7
II. VALOR ARANCELARIO DEL PREDIO ................................................................................................ 9
2.1. VALUACION DEL TERRENO ..................................................................................................... 9
2.2. VALOR TOTAL DEL PREDIO V.T.P ........................................................................................... 9
2.3. VALOR DEL TERRENO V.T. .................................................................................................... 10
2.4. VALOR DE LA EDIFICACION V.E. ........................................................................................... 12
2.5. VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS V.O.C ........................................................... 15
2.6. VALOR TOTAL DEL PREDIO V.T.P ......................................................................................... 15
2.7. CONCLUSION .......................................................................................................................... 15
III. VALOR COMERCIAL DEL PREDIO .................................................................................................. 16
3.1. INFORMACION DE REFERENCIA ........................................................................................... 16
3.2. CALCULO DE VALOR COMERCIAL REFERENCIAL .............................................................. 17
IV. ANEXOS ............................................................................................................................................ 18
4.1. PANEL FOTOGRAFICO ........................................................................................................... 18
4.2. REGLAMENTACION ................................................................... Error! Bookmark not defined.
4.3. PLANOS .................................................................................................................................... 18
4.3.1. PLANO DE UBICACION ............................................................. Error! Bookmark not defined.
4.3.2. DISTRIBUCION ........................................................................... Error! Bookmark not defined.
4.3.3. INSTALACIONES SANITARIAS ................................................. Error! Bookmark not defined.

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INTRODUCCION
El siguiente informe tcnico es el resultado de una inspeccin ocular realizada a la VIVIENDA en
donde Resido con fines educativo ubicado en el Distrito de Amarilis con el objetivo de verificar,
evaluar y diagnosticar tcnicamente de la comparacin entre el precio Arancelarios y Comercial
obtenido.

El informe de Inspeccin Tcnica expresar concretamente que la edificacin, tras la inspeccin

ocular, rene las condiciones de: Seguridad, estabilidad estructural, correcto funcionamiento de
los ambientes y veracidad y evitar demasiados errores al momento de la Tasacin.

Cabe sealar que el presente informe tcnico se realiz en base al REGLAMENTO NACIONAL
DE TASACIONES para obtener una eficiente y adecuada Tasacin del predio. Realizando
finalmente una comparacin entre ambos casos del predio Ubicado en la Av. Tpac Amaru del
Distrito de Amarilis, Provincia de Hunuco Regin Hunuco.

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I. MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1. PROPIETARIOS

Perteneces a propiedad de la sociedad conyugal conformada por los esposos, Sr. PASCUAL SANCHEZ
PUJAY y Sra. JESUSA CABELLO

1.2. OBJETO DE LA TASACION

El objeto de la tasacin es determinar el valor Arancelario y comercial de un inmueble ubicado en el

distrito de Amarilis, destinado a uso de vivienda multifamiliar, adems contemplara lo siguiente:
- El presente informe tiene como objetivo, verificar y evaluar tcnicamente los valores arancelarios
obtenidos. Las condiciones actuales en las que se encuentra Vivienda cada uno de los elementos
estructurales, muros, techos, pisos, puertas y ventanas, revestimiento, baos e instalaciones
elctricas y sanitarias. Conformantes de la edificacin en referencia.
- Emitir un diagnstico de las condiciones actuales en las que se encuentran dicho predio.
- La presente tasacin es para los efectos de determinar el valor arancelario y Comercial aproximado
del Predio.

1.3. METODOLOGIA EMPLEADA

Las acciones previas a la tasacin han sido las siguientes:

- Acopio de informacin.
- Verificacin ocular de inmueble.
- Elaboracin de la Tasacin en oficina.
La tasacin de los predios urbanos se realiza por el Mtodo de la tasacin directa, emplendose como
referencia el REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERU, el mismo que fue aprobado
con Resolucin Ministerial N 172-2016-VIVIENDA.Publicada en el Diario Oficial "EL PERUANO" el 23-
07-2016.

1.4. FECHA DE INSPECCION OCULAR

20 de Octubre del 2017.

1.5. UBICACION

El predio se encuentra ubicado en el Departamento de Hunuco, Provincia de Hunuco, Distrito de

Amarilis, en Av. Tpac Amaru cdra. 8.

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Amarilis

1.6. LINDEROS Y PERMETROS

Por el Norte:
Con el Jr. Norberto Haro recta de 8.00m (tramo AB).
Por el Sur:
Con la Propiedad de la Sra. Griselda Crespo Cayo, lnea recta de 8.00m (tramo CD).
Por el Este:
Con la Av. Tpac Amaru lnea recta de 20.00m (tramo BC).
Por el Oeste:
Con la Propiedad de la Sr. Pedro Navarro Condeso, lnea recta de 20.00m (tramo DA).

1.7. REA DEL TERRENO

El rea encerrada dentro de los linderos y medidas perimtricas descritas, es de 160.00 m2.
Permetro: La longitud total del permetro es 56.00ml.

1.8. DESCRIPCIN DEL TERRENO MATERIA DE VALUACIN

El predio da frente a una va que cuenta con trazo definido de calle de uso residencial y calzada de
concreto simple de 1.10 m. de ancho la cual a su vez es contigua con un terreno urbanizado cuyo valor
oficial arancelario equivale al de la avenida Tpac Amaru igual a S/.86.00

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El rea vendible segn dimensiones del terreno, tipo de habilitacin, y segn proyecto, an no ha sido
determinada y como referencia para su fcil ubicacin se indica que cuenta con calles adyacentes con
similar zonificacin cuyos valores unitarios oficiales son equivalentes a los de: Jr. Norberto Haro.

1.9. ALCANCES Y LIMITACIONES DE TRABAJO

La valuacin se efectu sin contratiempo con acceso a la mayora de los ambiente, el problema fue
contar con un plano de referencia por eso se tuvo que medir los exteriores luego se prosigui a dibujar
con escala consiguientemente, para los detalles. Se cont con la autorizacin para la inspeccin ocular,
tambin con los datos de la propietaria, los cuales se prosiguieron con hallar la valuacin.

1.10. DESCRIPCION DE LA EDIFICACION

1.10.1. Descripcin de la Edificacin

El rea techada del inmueble es de:

- Primer Piso : 158.27 m

- Segundo Piso : 181.28 m
- Azotea : 60.62 m

TOTAL : 400.17 m

1.10.2. Descripcin de la Distribucin de las Plantas

Se trata de un inmueble destinado para Vivienda. El inmueble sujeto a tasacin cuenta con dos
frentes, el primero de ellos tiene un frente de 20.00m (con la Av. Tpac Amaru) y el segundo posee
un frente de 8.00m (con el Jr. Norberto Haro).
El inmueble cuenta con dos plantas y Azotea, en un estado bueno de conservacin ya y con una
antigedad de 34 aos.

Primera Planta, esta planta cuenta con 3 familias y cuenta con lo siguiente:
- Familia 01: Sala (anteriormente fue para el propsito de Tienda), dormitorio, con Servicio
Higinico.
- Familia 02: Sala Comedor - Cocina (anteriormente fue para el propsito de Deposito),
dormitorio, con Servicio Higinico.
- Familia 03: Sala Comedor, Cocina (anteriormente fue para el propsito de Cochera),
dormitorio, con Servicio Higinico.

Segunda Planta, esta planta cuenta con 2 familias y cuenta con lo siguiente:
- Familia 01: Sala Comedor, 04 dormitorios, Cocina y Servicio Higinico.

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- Familia 02: Sala Comedor, Cocina, 01 dormitorio, con Servicio Higinico.

Tercera Planta, esta planta cuenta con lo siguiente:

- Sala - Comedor, 02 dormitorios, Cocina y Servicio Higinico.
- Tendal

1.10.3. Especificaciones Tecnicas

Se mencionar los diferentes componentes estructurales del predio con sus respectivos ambientes
percibidos durante la inspeccin tcnica visual:
- Cimentacin: No explorados, pero se considera de cimiento corrido de concreto armado.
- Estructura Sismo Resistente: Muros de corte en ambas direcciones.
- Muros: Con muros de ladrillo colocado en soga en todas sus direcciones.
- Techos: Losa aligerada todos los ambientes.
- Cielorrasos: En la Losa aligerada todos los ambientes con vacos para la comunicacin entre los
diferentes pisos.
- Pisos: Cermico, Pisos de cemento Pulido y Pisos de Cemento Frotachado.
- Revestimientos: Tarrajeo con pasta de cemento y pintura ltex, tarrajeo boleado.
- Puertas: de Madera en interiores, puertas enrollables y portones de acero en los Exteriores.
- Ventanas: de fierro con vidrios simples transparente en el segundo u primer piso, y de madera
en el Primer piso con Rejas metlicas
- Pintura: ltex en interiores, exteriores, cielo raso, fachada, pintura al temple.
- Baos: Completo enchapado con ceramica en su mayora.
- Instalaciones sanitarias: con tuberas subterrneas empotradas y de Agua Fra. Los Aparatos
Sanitarios son de cermico (color blanco).
- Instalaciones elctricas: con cables en gran parte en el exterior de los muros, en circuitos de
alumbrado, tomacorriente; tambin cuenta con Tubera Empotrada en algunos casos.

1.10.4. Antigedad de la Construccin y Estado de Conservacin

El estado de conservacin es regular segn se muestra en la inspeccin visual ya que tiene 34 aos
de antigedad no se realizaron nuevas obras desde su construccin, as como tareas de
mantenimiento y cuidado de sus instalaciones. A continuacin se identifica y evala cada uno de los
componentes conformantes de la estructura anteriormente descritas.
Periodo de vida til: se estima que el periodo de vida es de 30 aos.
Primer nivel: cuenta con una antigedad de 34 aos.
Segundo nivel: cuenta con una antigedad de 34 aos.

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- Muros: los de muros de albailera son uniformes de colocacin en soga, los cuales a su vez
estn distribuidos irregularmente en planta es decir no son equivalentes sus longitudes en la
direccin X ni Y, actualmente estos muros no recibieron mantenimiento permanente y solo tienen
ligeros deterioros en los acabados debido al uso normal.

- Cimientos: En segn el tipo de estructura es de cimiento corrido con concreto ciclpeo y cmo
no explorados, se aprecia que estas necesitan un reforzamiento de ser el caso, pero en mayor
parte de ellas se encuentran en un estado ptimo por la antigedad del mismo.

- Coberturas: Estas en su totalidad es de losa aligerada en una direccin encuentran en su mayor

parte adecuadas en el uso del mismo, la mayor parte de estas se encuentran en un estado bueno
debido el uso.

- Pisos y Pavimentos: Los pisos interiores y veredas presentan un buen estado de conservacin,
la mayora de estas estn en un buen estado, tanto en el segundo como el primer piso, los cuales
tienen un adecuado mantenimiento.

- Revoques y Enlucidos: En la mayora estn en un estado bueno, a base de pasta de cemento

en su totalidad, los cuales actualmente se manifiestan que reciben mantenimiento permanente y
solo tienen ligeros deterioros en los acabados debido al uso normal,
En algunas su totalidad partes han sido utilizados maylicas como es el caso de los SS. HH. No
se pudo observar las rajaduras y grietas.

- Zcalos y Contra zcalos: Estn no estn conservadas adecuadamente debido a la falta de

limpieza y mantenimiento de los propietarios.

- Instalaciones Sanitarias: Conexiones domiciliarias adecuadas, pero los materiales actuales ya

que la construccin es de hace 34 aos de antigedad, lo cual es propensa a la filtracin de agua
en los muros.

- Instalaciones Elctricas: Conexiones elctricas en interiores deterioradas ya que en algunos

casos se pudo observar que los cables, tomacorrientes e interruptores no han sido cambiados
por elementos ms modernos.

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II. VALOR ARANCELARIO DEL PREDIO

2.1. VALUACION DEL TERRENO

De acuerdo a los aranceles por metro cuadrado del ao 2017 que expide la Municipalidad de Amarilis,
y al estudio del mercado inmobiliario de la zona, se tiene los siguientes valores unitarios de acuerdo a
las calles con las que limita:

Av. Tpac Amaru cuadra 8:

Valor Unitario Arancelario (V.U.A.): S/. 86.00 / m2.

Jr. Norberto Haro cuadra 1:

Valor Unitario Arancelario (V.U.A.): S/. 75.00 / m2.

Al ser diferentes los V.U.A. de ambos calles, realizaremos dos clculo para obtener el Valor Unitario
Arancelario tanto segn el Reglamento Nacional de Tasaciones del 2 016 y 2 006 (solo para
comparacin), para lo cual necesitaremos los siguientes datos:

De acuerdo al Captulo III, del artculo 20 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per del 2016 se
tiene que, el lote de terreno urbano que tenga ms de un frente a va pblica, se valuar de la siguiente
manera:

1. El rea total del terreno se divide en partes proporcionales a cada uno de sus frentes y se procede
con cada porcin de rea en la forma que se indica en el artculo precedente, sumndose luego los
resultados parciales.

2. Se considera como frente nico separadamente a cada uno de los frentes que tiene el terreno y se
les aplica el procedimiento sealado en el artculo precedente.

3. El valor del lote del terreno es el que resulte mayor de la comparacin de los casos antes descritos.

2.2. VALOR TOTAL DEL PREDIO V.T.P

El predio a Analizar se determinara mediante la siguiente formula:

V.T.P. = V.T. + V.E. + V.O.C.

Donde:
V.T.P. : Valor Total del Predio
V.T. : Valor del Terreno
V.E. : Valor de la Edificacin
V.O.C. : Valor de las Obras Complementarias

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2.3. VALOR DEL TERRENO V.T.

Como se muestra el predio presenta 2 frentes, tendremos tres valores arancelarios, el predio en estudio
est ubicado en el Distrito de Amarilis en la interseccin del Jr. Norberto Haro y la Av. Tpac Amaru
tendremos los siguientes valores arancelarios.

PROCEDIMIENTO N1
AV. TUPAC AMARU
Valor Unitario Arancelario: V.U.A = S/ 86.00
JR. NORBERTO HARO
Valor Unitario Arancelario: V.U.A = S/ 75.00
- Combinacin de Proporcin
Datos:
f 1 = 6.14 m
f 2 = 18.14 m
Calculo de S1:
S1 = 40.44 m2
Calculo de S2:
S1 = 119.55 m2

- Usamos la Reglamentacin para el Frente 1 Jr. Norberto Haro.

Entonces:
3 f12 = 113.09, S1 = 40.44 2

113.09 > 40.44

Valorizacin:
V. P. 1 = A V. U. A

VT = 40.44 75 = S/ 3 033.0

- Usamos la Reglamentacin para el Frente 2 Av. Tpac Amaru

Entonces:
3 f22 = 987.17, S1 = 119.55 2

987.17 > 119.55

Valorizacin:
V. P. 2 = A V. U. A

VT = 199.55 86 = S/ 17 161.30

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- Calculamos el Valor Total:

Valorizacin:
V. T = V. P. 1 + V. P. 2

VT = 3 033.00 + 17 161.30 = S/ 20 194.30

PROCEDIMIENTO N2
AV. TUPAC AMARU
Valor Unitario Arancelario: V.U.A = S/ 86.00
JR. NORBERTO HARO
Valor Unitario Arancelario: V.U.A = S/ 75.00
- Combinacin de Proporcin
Datos:
f 1 = 6.14 m
f 2 = 18.14 m
rea S:
S = 160.00 m2

- Usamos la Reglamentacin para el Frente 1 Jr. Norberto Haro.

Entonces:
3 f 2 = 113.09, S = 160.00 2

113.09 < 160.00

Valorizacin:
VT = 3 f 2 V. U. A + (S 3 f 2 ) 0.50 V. U. A

VT = 113.09 75 + (160 113.09) 0.50 75 = S/ 10 240.87

- Usamos la Reglamentacin para el Frente 2 Av. Tpac Amaru

Entonces:
3 f22 = 987.17, S1 = 160.00 2

987.17 > 160.00

Valorizacin:
VT = A V. U. A

VT = 199.55 86 = S/ 17 161.30

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PROCEDIMIENTO N3
- Comparamos los Valores Obtenidos:
Entonces:
Valor 01: VT = S/ 20 194.30

Valor 02: VT = S/ 10 240.87

Valor 03: VT = S/ 17 161.30

- Concluimos Finalmente que el Valor del terreno resultado el Valor 03.

Valorizacin:
= / .

2.4. VALOR DE LA EDIFICACION V.E.

De acuerdo a las caractersticas de los materiales predominantes de la edificacin, y segn el Cuadro

de Valores Unitarios Oficiales De Edificaciones Para La Sierra Al 31 De Octubre De 2016 vigente a la
fecha, se estima el valor por m (VEM) de la construccin de la siguiente forma:

El rea techada del inmueble es de:

- Primer Piso : 158.27 m

- Segundo Piso : 181.28 m
- Azotea : 60.62 m

TOTAL : 400.17 m
2.4.1. Primer Piso del Inmueble:
De acuerdo a las caractersticas se elabor el siguiente cuadro de acuerdo al Cuadro de Valores
Unitarios de Edificacin:

Componente Categora Valor Unitario (S/.)

Muros y Columnas A 519.62
Techos C 129.99
Pisos D 84.82
Puertas y Ventanas D 77.66
Revestimientos E 108.86
Baos C 42.81
Inst. Elctricas y Sanitarias F 29.34
TOTAL 993.1

Calculo de la Depreciacin:
V.S.N = Valor Similar Nuevo
V.S.N = S/ 993.10

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Depreciacin D:
D = (P/100) V. S. N

Donde:
D = Depreciacin de la edificacin.
P = Porcentaje de depreciacin segn las Tablas Ns. 01 - 04 del Anexo I del Reglamento.
VSN = Valor Similar Nuevo.
D = 0.25 993.1 = S/ 248.27
V. E = 993.1 248.27 = S/ 744.82

2.4.2. Segundo Piso del Inmueble:

De acuerdo a las caractersticas se elabor el siguiente cuadro de acuerdo al Cuadro de Valores
Unitarios de Edificacin:

Componente Categora Valor Unitario (S/.)

Muros y Columnas A 519.62
Techos C 129.99
Pisos D 84.82
Puertas y Ventanas E 59.33
Revestimientos E 108.86
Baos C 42.81
Inst. Elctricas y Sanitarias F 29.34
TOTAL 974.77

Depreciacin D:
D = (P/100) V. S. N

Donde:
D = Depreciacin de la edificacin.
P = Porcentaje de depreciacin segn las Tablas Ns. 01 - 04 del Anexo I del Reglamento.
VSN = Valor Similar Nuevo.
D = 0.25 974.77 = S/ 243.69
V. E = 974.77 243.69 = S/ 731.07

2.4.3. Tercer Piso del Inmueble:

De acuerdo a las caractersticas se elabor el siguiente cuadro de acuerdo al Cuadro de Valores
Unitarios de Edificacin:

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Componente Categora Valor Unitario (S/.)

Muros y Columnas A 519.62
Techos C 129.99
Pisos D 23.15
Puertas y Ventanas F 45.88
Revestimientos F 64.91
Baos E 12.84
Inst. Elctricas y Sanitarias G 17.29
TOTAL 813.68

Depreciacin D:
D = (P/100) V. S. N

Donde:
D = 0.25 813.68 = S/ 203.42
V. E = 813.68 203.42 = S/ 610.26

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2.4.4. Clculo del Valor de la Edificacin:

- Primer Piso : 158.272 S/ 744.82 /2
- Segundo Piso : 181.28 2 S/ 731.07 /2
- Azotea : 60.62 2 S/ 610.26 /2

TOTAL : S/ 287 404.99

2.5. VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS V.O.C

Valores unitarios a costo directo de algunas obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes
para la sierra al 31 de octubre de 2016 de la construccin de la siguiente forma:

Valor
Componente DESCRIPCION UND Metrado Unitario Valor Total
(S/.)
Portn de fierro con plancha metlica
Portones m2 16.75 279.12 4675.26
con una h. hasta 3.00 m
Tanque elevado de plstico/fibra de
Tanques
vidrio/polietileno o similar, mayor de m3 1.5 682.34 1023.51
Elevados
1.00 m3
Tanque cisterna de plstico, fibra de
Cisterna vidrio, polietileno o similar capacidad m3 1.5 976.71 1465.065
mayor de 1.00 m3.
TOTAL 7163.835

2.6. VALOR TOTAL DEL PREDIO V.T.P

V.T.P. = V.T. + V.E. + V.O.C.

- V.T. : / 20 194.30
- V.E. : / 287 404.99
- V.O.C. : / 7 163.84

TOTAL : / .

2.7. CONCLUSION

El valor total del inmueble asciende a la suma de: S/ 314 763.13 (Trecientos catorce mil setecientos
sesenta y tres con 13/100 soles).

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III. VALOR COMERCIAL DEL PREDIO

3.1. INFORMACION DE REFERENCIA

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3.2. CALCULO DE VALOR COMERCIAL REFERENCIAL

Vivienda 01: / .
Vivienda 02: / .
Vivienda 03: / .
/ .
Valor Comercial del Precia es de / . quinientos ochenta y seis mil doscientos
cincuenta y ocho con 33/100 soles.

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IV. ANEXOS
4.1. PANEL FOTOGRAFICO

4.2. PLANOS

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