MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD

Dentro del Derecho Civil Patrimonial, uno de los temas con mayor relevancia jurdica y
de inters no slo econmico sino de orden social, es el tema del derecho de
propiedad, puesto que se va incrementando el trfico inmobiliario por la misma
sobrepoblacin mundial. La humanidad empez, la actividad econmica con la cacera
y cultivo de las tierras, inicindose con la ocupacin de todos los bienes, las cosas
que los tena a su alrededor, configurndose as, la posesin y la propiedad, pero
como consecuencia inmediata se empez a generar algunos problemas, como no
respetar las propiedades privadas, entonces se acordaron organizarse en sociedad y
Estados con la finalidad de preservar su vida, libertades y propiedades, siendo ms
adelante, la manera cmo nace el Estado mediante un contrato social.

ALGUNOS AUTORES

ROTONDI: Sobre el particular admitida la posibilidad de una accin de mera

declaracin de la titularidad (de la propiedad) o del contenido de un derecho subjetivo,
es claro que esta accin puede ejercitarse por el propietario: mediante la certidumbre
obtenida por medio de ella respecto al derecho, se puede prevenir su lesin.

Messineo: Ensea que el propietario puede ejercitar la accin de declaracin de

certeza (positiva) de su derecho. La cual presupone solamente que otro niegue o
discuta el derecho del propietario, sin que este otro haya sido privado de la posesin
de la cosa; de manera que el propietario no pide obtener de nuevo la posesin: solo
pide que judicialmente se afirme, con eficacia erga omnes, que aquella determinada
cosa solo le pertenece a l, previa demostracin por su parte del fundamento del
derecho alegado. Tal demostracin lleva consigo la carga de probar la inexistencia
sea efecto normal del derecho reconocido al actor (como es el de propiedad).

Vicente Montes: apunta sobre la accin declarativa de dominio (o accin de

declaracin de mejor derecho de propiedad) que: la jurisprudencia la considera como
aquella que trata de obtener una mera declaracin o constatacin de la propiedad, que
no exige que el demandado sea poseedor y le basta con la declaracin de que el actor
es propietario de la cosa.
La accion se caracteriza, pues, porque no se pide la condena del demandado a
devolver la cosa o, en otros trminos, no se trata de recuperar la posesin del objeto.
En consecuencia, se absuelve al actor de la prueba de la posesin, del demandado, y
no se exige que este demandado carezca de derecho para tenerla en su poder frente
al reinvindicante.

De ah que el xito de la accin declarativa de dominio descanse sobre tres elementos

que han de concurrir, y que podamos esquematizar diciendo que debe acreditarse al
hecho jurdico que da existencia a la propiedad, la actuacin del titular y la identidad
de la cosa.

Puig Brutau: No ofrece la menor duda la contraprestacin entre accin declarativa y

de condena, por un lado, y la accin perconal y real por otro , pero sin que la
declarativa (de dominio) pueda ser calificada de personal cuando la declaracin que
hace se dirige a comprobar o hacer constar la existencia de un derecho real . por
tanto, la declarativa de propiedad () no puede ser calificada de accin personal. La
cosa que es propiedad del actor puede ser objeto de accin reinvindicatoria, si
adems la detenta o posee sin derecho el demandado, pero puede igualmente ser
objeto de una declaracin del derecho del actor, que ser, la imposicin al
demandado, pero puede igualmente ser objeto de una declaracin del derecho del
actor, que ser, en el supuesto que consideramos (accin declarativa de dominio), la
declaracin del derecho real de propiedad y lo que tendr de condena ser la
imposicin al demandado de estar y pasar por dicha declaracin.

JURISPRUDENCIA:

La Corte Suprema de Justicia de la Republica, en relacin a la configuracin de accin

de declaracin de mejor derecho de propiedad (o accin declarativa de dominio), ha
establecido lo siguiente:
la demanda de mejor de propiedad en esencia persigue la declaracin de un derecho
preferente sobre la propiedad de un bien determinado (Casacin N 2106-
2005/Ayacucho, publicada en el diario oficial El Peruano el 31 de mayo del 2007, pags.
19385-19386).
La accin de mejor de propiedad persigue la declaracin judicial del mejor derecho
de dominio, en un proceso en el cual se confrontan ttulos contradictorios sobre el
mismo bien, que van a determinar el derecho de propiedad de los justiciables, esto es,
de declaracin de un derecho preferente de propiedad sobre otro, teniendo presente la
regla de prior in tempore, potior in iure, contenida en el artculo 2016 del cdigo civil,
concordante con el artculo 2022 del mismo texto legal (Casacin N 189-
2002/Caete, publicada en el diario Oficial El Peruano el 30-10-2003, pag. 10932).

La accin de mejor derecho de propiedad persigue la declaracin judicial del mejor

derecho de dominio, en un proceso en el que se confrontan ttulos contradictorios
sobre el mismo bien, que van determinar el derecho de propiedad sobre el mismo
inmueble (casacin N 450-2004/Lambayeque, publicada en el diario oficial el
peruano el 30-09-2005, pgs. 14707-14708).

En el presente caso, destaca la concurrencia de dos derechos subjetivos de

propiedad respecto de un mismo bien jurdico idntico (inmueble), lo que determina
una colisin entre tales derechos por pertenecer a dos titulares, sabiendo determinarse
su prevalencia de uno respecto del otro mediante proceso de mejor de derecho de
propiedad para la solucin de tal conflicto (Casacin N 3047-2004/Lima, publicado
en el diario oficial el peruano el 31-01-2008, pgs. 21489-21490).

en los procesos destinado a determinar el mejor derecho de propiedad nos

encontramos ante dos o mas propietarios que acreditan derechos sobre un mismo
bien, por lo que es tarea del rgano jurisdiccional establecer cual de todos los
propietarios detenta un derecho preferente y oponible al de los dems, lo que importa
en el fondo desconocer el derecho de propiedad de estos ltimos, aunque haya sido
vlidamente adquirido, en aras de dar solucin al conflicto de intereses que se
presenta (Casacin N 2490-06/Apurmac Publicada en el diario oficial El Peruano
el 03-09-2007, pg. 20311).

Ante el conflicto de derechos reales entre dos sujetos, que ostentan similares
ttulos, la va procesal correspondiente es la del mejor derecho de propiedad...
(casacin N 2424-02/Lima, publicada en el diario oficial El Peruano el 28-02-2003,
pags. 10213-10214).

El concurso de derechos reales, que puede dar lugar a un conflicto de mejor

derecho de propiedad, solo se da cuando el demandante y el demandado tienen igual
categora de titulo de propiedad, como por ejemplos las escrituras publicas, y los
ttulos se encuentran inscritos en los registros pblicos, ms no asi cuando el titulo de
actor se encuentra inscrito y el del demandado no lo est, pues en este ltimo caso,
tratndose por ejemplo de una minuta, que no acredita el tracto sucesivo cabe
solamente la reinvindicacin sin necesario la declaracin de mejor derecho real ya que
al no existir el tracto sucesivo no se acredita el derecho de propiedad, cuestin que no
se da en el caso de autos donde ambas partes litigantes cuentan con ttulo de
propiedad, consistentes en las escrituras pblicas y sus respectivos derechos inscritos
en los registros pblicos (casacin N 3588-00/Puno, publicado en el diario oficial el
peruano el 31-08-2001, pags. 7610-7611).

De tal forma, originariamente la propiedad fue comunal donde el grupo, al ocupar

durante un perodo ms o menos largo la tierra que cultiva, consolida una situacin de
hecho denominada posesin, en la cual la ocupacin permanente y la necesidad de
continuar usufructuando de los frutos provenientes del trabajo en la tierra determina el
derecho del poseedor. Justamente, en el hecho de poseer las tierras es donde se
origina la propiedad inmobiliaria, es decir con la posesin directa y pblica se adquira
una situacin de relacin directa entre el hombre y el bien.

PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO

Segn el maestro Jos Antonio lvarez Caperochipi, sostiene que la prescripcin
adquisitiva o usucapin es una investidura formal mediante la cual una posesin se
transforma en propiedad. Es pues, algo ms que un nuevo medio de prueba de la
propiedad. Es pues, algo ms que un nuevo medio de prueba de la propiedad, o un
mero instrumento al servicio de la seguridad del trfico, es la identidad misma de la
propiedad como investidura formal ligada a la posesin.
Diez Picazo y Gulln expresan que la usucapin puede ser un efecto de la posesin,
conduciendo sta a aquella. La Usucapin es la adquisicin por el poseedor de una
cosa, del derecho de propiedad o de otro derecho real sobre esa cosa, por efecto de la
posesin prolongada durante cierto plazo, dicen los hermanos Mazeaud.

Por tanto la Prescripcin es un modo de adquirir las cosas ajenas o de extinguir las
acciones o derechos ajenos, por haberse posedo las cosas, o no haberse ejercido
dichas acciones y derechos, durante cierto tiempo y concurriendo los dems requisitos
legales. Una accin o derecho se dice que prescribe cuando se extingue por la
Prescripcin.

La prescripcin adquisitiva se encuentra regulado en el TITULO II Propiedad,

CAPITULO V - Prescripcin adquisitiva, Artculo 950.- Prescripcin adquisitiva, que
expresamente dice: La propiedad inmueble se adquiere por prescripcin mediante la
posesin continua, pacfica y publica como propietario durante diez aos. Se adquiere
a los cinco aos cuando median justo ttulo y buena fe.

La propiedad por prescripcin se adquiere mediante la posesin continua, pacfica y

pblica como propietario durante diez aos, por lo que se cumplen los requisitos para
adquirir por prescripcin, entre los que se encuentra el poseer a ttulo de dueo, al
haberse acreditado ello por los actores y reconocido por el juez con la prueba actuada
en auto.

Los requisitos para seguir este proceso son:

- Demanda autorizada por abogado.

- Copia simple del documento de identidad del solicitante.

- Planos de ubicacin y perimtricos del inmueble.

- Certificacin municipal acerca del propietario o poseedor.

- Copia literal de asiento de inscripcin (ltimos 10 aos si el predio es urbano

y de 5 aos si es rstico).

- Certificacin que el bien no se encuentra inscrito.

- Declaracin testimonial de no menos de 3 ni ms de 6 personas, mayores de

25 aos.

- Inspeccin judicial del predio en caso de deslinde.

OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PBLICA

JURISPRUDENCIA
El ejercicio de la accin de otorgamiento de la escritura pblica se orienta a
dar formalidad a los actos jurdicos con la finalidad de otorgarles seguridad y
afianzamiento, de tal modo que para el amparo del mismo se requiere
indispensablemente de la existencia de un contrato solemnidad se persigue
(Cas. N 3324-2001 Ucayali, el Peruano, 01-07-2002, pag. 8945).
El otorgamiento de la escritura pblica no es necesario para el
perfeccionamiento de la transferencia, sino que constituye una formalidad
cuando es exigida por ley o se ha convenido en el contrato (Cas. N 1516-200-
Callao, el Peruano, 30-01-2001, p. 6849.).
REINVINDICACION
Segn Barasi, mediante esta accin (reinvindicatoria), el propietario reclama la
cosa a su actual poseedor(BARASSI, 1995, Volumen II:536).
Bonncase refiere que: la verdadera proteccin de la propiedad, en el
terrreno meramente civil consiste en la reinvindicacin. Es est la accin en
virtud de la cual una persona reclama la posesin de una cosa de la cual se
pretende (BONNACASE, 2003, 486).
Puig Brutau concibe a la accin reinvindicatoria como la accion que puede
ejercitar el propietario que no posee contra el poseedor, que frente al
propietario, no puede alegar un ttulo jurdico que justifique su posesin (Puig
Brutau, 1978, tomo III, Volumen I: 176).
En palabras de Laifalle, cuando este en cuestin la existencia de un derecho
real, o en otros trminos, si el actor afirma que le corresponde el ius
possidendi o la cuasi posesin, y el demandado lo niega, cuadra la accion
reinvindicatoria (LAFAILLE, 1945, Tomo V, volumen III: 396)
Arean de Diaz de Vivar asevera que: la accin reinvindicatoria es una accin
que nace de todo derecho real que se ejerce por la posesin, cuando su titular
ha sido privado absolutamente de ella, por lo cual exige de aquel que se
encuentra en la posesin de la cosa, se le restituya con todos sus accesorios.
(AREAN DE DIAZ DE VIVAR, 1985: 553-554).
Candian predica que; el propietario puede reinvindicar la cosa de cualquiera
que la posee o detiene, y puede proseguir el ejercicio de la accin aun sin
aquel, despus de la demanda, ha cesado por hecho por propio de poseer o
detener la cosa. En tal caso el demandado esta obligado a recuperarla para el
actor a expensas propias o, en su falta, a corresponderle al valor, adems del
resarcimiento del dao(CANDIAN, 1961:526).
Para Shom, la accion reinvindicatoria, se entabla para reclamar la entrega
de la cosa, cuando est se halle en posesin de un tercero sn ttulo alguno ()
mediante ella, el propietario no poseedor. (SHOM, citado por Puig Brutau,
1978, Tomo II, volumen I: 176).
Albladejo afirma que:
la accion reinvindicatoria tiende a que la cosa sea restituida a su propietario
por quien la posee indebidamente.
Compete, pues, al propietario que tiene derecho a poseerla, contra el poseedor
que carece de l (ALBALADEJO, 1982, Tomo II: 215).
En opinin de Ripert y Boulanger:
la reinvindicacin es la accion ejercida por una persona que reclama la
restitucin de una cosa de la que se pretende propietario. Se funda, pues, en la
existencia del derecho de propiedad y tiene por finalidad la obtencin de la
posesin
() La reinvindicacin, () no es otra cosa sino el derecho de propiedad
afirmado ante la justicia, es una accion real (RIPERT; y BOULANGER 1965,
Tomo VI: 37).
A decir de Rotondi, la accin primordial para la tutela de la propiedad es la
accion de las reinvindicacion. Esta mira a reintegrar al propietario en la
posesin de la cosa quitndosela a quien actualmente la detenta, y ello en
homenje a su propio derecho de propiedad, el propietario es quien puede
promover la accin: puede ser demandado el detentador o el poseedor que lo
sea ene l momento de interponerse la demanda judicial, y si el poseedor
habra cesado ya por un hecho propio de poseer la cosa, la accin se dirigir a
obligarlo a la recuperacin o, siendo ello imposible, a pagar el valor o resarcir
los daos (ROTONDI , 1953:306).