ADQUICISION DE LA PROPIEDAD

Los modos de adquirir

Nuestro Cdigo Civil afronta los problemas aludidos en una norma capital,

el artculo 609, que textualmente se expresa as: "La propiedad se

adquiere por la ocupacin. La propiedad y los dems derechos sobre los

bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donacin, por sucesin

testada o intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la

tradicin".

Pueden tambin adquirirse por medio de la prescripcin.

Los contratos de finalidad traslativa y la tradicin

Requiere el Cdigo que tenga lugar la tradicin respecto de "ciertos

contratos". Esta ltima precisin del art. 609 trata de adelantar que existen

algunos contratos que tienen por finalidad transmitir derechos reales

(compraventa o mutuo), mientras que otros se encuentran dirigidos a

resolver el problema de la prestacin de servicios y no el de la dominacin

de las cosas (mandato, mediacin).

Dicha precisin permite diferenciar entre contratos de (o con) finalidad

traslativa y aquellos que carecen de ella.

La transmisin convencional, mediante contrato, de derechos reales

requiere, en todo caso, que se produzca la tradicin o entrega del objeto

del derecho real o la puesta en disposicin del mismo en favor del titular.
 En una hipoteca o en la opcin de compra inscrita, la tradicin se identifica

con la escritura pblica e inscripcin registral.

La donacin, en particular

La donacin se trata de un contrato de finalidad traslativa pero es

contemplada separadamente del resto de los contratos. La razn de ello

radica en que, el Cdigo Civil espaol atribuye a la donacin un particular

efecto transmisivo de la propiedad de las cosas donadas, sin necesidad

de tradicin o entrega de la cosa.

La sucesin mortis causa

Los derechos reales tambin se adquieren y transmiten "por sucesin

testada e intestada", esto es, por la sucesin mortis causa. Sin embargo,

dado que la herencia constituye una unidad patrimonial, compuesta por

toda clase de acciones, obligaciones y derechos (no slo los derechos

reales), es natural que reclame un estudio especfico.

El origen legal de ciertos derechos reales

La causa de nacimiento, adquisicin o transmisin de los derechos reales

se encuentra, algunas veces, en la propia Ley: usufructo, servidumbres,

hipotecas, retractos... legales.

La usucapin

La prescripcin adquisitiva o usucapin (art. 609.3) es tambin una causa

legtima de adquisicin, tanto de la propiedad en s misma considerada

 (que es lo ms frecuente en la prctica), cuanto de los dems derechos

reales que sean susceptibles de posesin.

La ocupacin

Frente a la funcionalidad general de la usucapin respecto de los

derechos reales posebles, la ocupacin slo legitima la adquisicin de la

propiedad, resultando inhbil, por principio, para transmitir el propio

dominio. No sirve tampoco como medio o causa de nacimiento y

adquisicin de los dems derechos reales.

La accesin

En la relacin de modos de adquirir contemplados por el artculo 609 no

hay ninguna referencia expresa a la accesin. Sin embargo, dicha omisin

no afecta naturalmente a su condicin propia de modo de adquirir las

cosas accesorias que se incorporen a la principal.

Adquisicin originaria y derivativa de los derechos reales

Adquisicin originaria

Se habla de adquisicin originaria cuando la titularidad dominical, de

dominio (o de cualquier otro derecho real) se obtiene con independencia

del derecho del titular anterior, ya sea:

Porque la misma adquisicin coincide con el derecho (de propiedad),

hacindolo nacer o generndolo: tal ocurre en el supuesto de la

ocupacin de bienes muebles vacantes o abandonados.

 Porque la titularidad jurdico-real (propiedad o cualquier otro derecho

real limitado, que sea susceptible de posesin) se consigue sin estar

fundamentada en el derecho del titular anterior a travs, por ejemplo,

de la usucapin.

Adquisicin derivativa

La adquisicin derivativa tiene lugar cuando el titular cede o transmite su

derecho real (propiedad o cualquier otro, siempre que sea transmisible:

uso y habitacin, por ejemplo) a otra persona, que pasa a ser el nuevo

titular. El nuevo titular ocupa la posicin del anterior y, por consiguiente,

el contenido y extensin de su derecho se mantiene en las mismas

condiciones en que lo ostentaba el anterior titular.

Ahora bien, el anterior titular puede transmitir ntegramente su propio

derecho o una facultad de ste. As, el propietario puede enajenar su

derecho de propiedad o bien constituir un usufructo o una hipoteca,

manteniendo su titularidad dominical. Para referirse, tcnicamente, a

ambas eventualidades se suele subdistinguir, dentro de la adquisicin

derivativa, entre:

Adquisicin derivativa traslativa

Mediante ella, se transmite o adquiere el mismo derecho del titular anterior

(el propietario vende, el acreedor hipotecario cede su crdito hipotecario

a otro, etc.)

Adquisicin derivativa constitutiva

 El titular transfiere o transmite parcialmente su derecho, dando origen a

un nuevo derecho real (el propietario constituye un usufructo; el

usufructuario otorga a otra persona derecho de habitacin sobre la casa

de la finca; el superficiario constituye una hipoteca, etc.).

Razones de la diferenciacin entre ambas

La confrontacin entre adquisicin originaria y derivativa no es la nica

clasificacin posible de las causas de adquisicin o modos de adquirir, aunque

resulta la ms til y operativa.

La calificacin de una causa de adquisicin como originaria o derivativa, no est

privada de consecuencias prcticas: en caso, por ejemplo, de adquisicin

originaria de la propiedad, sta se ha de presumir libre de cualquier otro derecho

real limitado que anteriormente le afectara. As, pues, la ocupacin o la

usucapin, adems de traer consigo la extincin del derecho de propiedad del

titular anterior, comportan la extincin de los derechos reales y cargas que

pesasen con anterioridad sobre la cosa.

Otras clasificaciones de los modos de adquirir

Deben sealarse otros criterios de clasificacin de los modos de adquirir:

1. Atendiendo a la existencia o no de contraprestacin por parte del

adquirente del derecho real, cabe hablar de modos de adquirir onerosos

y gratuitos.

2. La adquisicin de los derechos reales puede producirse tanto mediante

actos inter vivos cuanto mortis causa.

3. Teniendo en cuenta el mbito objetivo de la transmisin o adquisicin, se

habla de modos de adquirir universales (ejemplo paradigmtico la

herencia, por recaer sobre un conjunto patrimonial) y particulares, en

cuanto referidos a la adquisicin o transmisin de uno o varios derechos

reales, aisladamente considerados.