FACULTAD PROFESIONAL DE ARQUITECTURA

FACULTAD DE ARQUITECTURA
ESCUELA ACADMICA PROFESIONAL DE ARQUITECTURA

TASACIN DE PREDIOS

ESTUDIANTE:
DURETTO GHIBERTI YACILA, Giovanna
MATOS INGA, Dennis
SALAZAR ROJAS, Cintya
TIPARRA MIRANDA, Jayder

DOCENTE:

ARQ. LIZARZABURU AGUINAGA, Manuel German.

CURSO:

VALUACIONES Y TCNICAS DE TASACIN INMOBILIARIA

TRUJILLO - PER

2017

VALUACINES Y TECNICAS DE TASACION INMOBILIARIA 1

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VALUACION REGLAMENTARIA Y COMERCIAL DE INMUEBLE

PROPIETARIO: MATOS INGA DENNIS

SOLICITANTE: MANUEL GERMN LIZARZABURU AGUINAGA

UBICACIN:

EL PREDIO SE UBICA EN EL CENTRO HISTORICO TRUJILLO, CALLE 737,

DISTRITO DE TRUJILLO, PROVINCIA DE TRUJILLO Y DEPARTAMENTO DE LA
LIBERTAD.

FECHA DE EVALUACION: 20 DE OCTUBRE DEL 2017

VALOR COMERCIAL: S/. 617229.69

PERITO TASADOR
ARQ. TIPARRA MIRANDA JAYDER CAP 19641

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MEMORIA DESCRIPTIVA

INDICE
1. NOMBRE DE LA PERSONA NATURAL O JURIDICA QUE SOLICITA LA TASACION
2. NOMBRE DEL PROPIETARIO O POSESIONARIO
3. SITUACION REGISTRAL DEL PREDIO
4. OBJETO DE LA TASACION
5. METODO Y REGLAMENTACION EMPLEADA
6. FECHA DE INSPECCION OCULAR Y/O FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA
TASACION
a. FECHA DE INSPECCION OCULAR
b. FECHA DE VALUACION
7. UBICACION DEL PREDIO
8. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO
a. ZONIFICACION
b. USO ACTUAL
9. AREA DE LA EDIFICACION DEL TERRENO
a. AREA DEL TERRENO
10. LINDEROS Y PERIMETRO
a. LINDEROS
b. PERIMETRO
11. DESCRIPCION DEL PREDIO
a. DESCRIPCIN GENERAL (TERRENO O INMUEBLE).
b. DISTRIBUTION DE PLANTA.
c. CARACTERSTICAS TCNICAS DE LA EDIFICACIN.
d. ANTIGEDAD, ESTADO DE CONSERVACIN Y DEPRECIACIN.
12. CARACTERISTICAS E INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO
DEL PREDIO

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13. SERVIDUMBRES
14. GRAVAMENES Y CARGAS
15. FUNTES Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACION
16. OBSERVACIONES

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MEMORIA DESCRIPTIVA

1. SOLICITANTE

ARQ. MANUEL GERMAN LIZARZABURU AGUINAGA

2. PROPIETARIO

MATOS INGA DENNIS

3. SITUACIN REGISTRAL DEL PREDIO

El Predio Se Encuentra Inscrito A Favor Del Propietario En Los Registros

Pblicos Del Per. En La Zona Registral N V Sede Trujillo, Con La Partida
Electrnica N 9444372

4. OBJETO DE LA TASACIN

Determinar el valor reglamentario y el valor comercial del inmueble, para

efectos de estudio por parte del solicitante.

5. METODO Y REGLAMENTACION EMPLEADA

Para la presente valuacin se ha empleado, el vigente Reglamento Nacional

de Tasaciones del Per, R.M. N. 172 2016 VIVIENDA de fecha 23 07
2016, efectundose por el mtodo de Tasacin del predio, la misma que
corresponde a la determinacin del valor de los componentes fsicos del
inmueble, inspeccin ocular del mismo y de su entorno.
Resolucin Ministerial n 373-2016-vivienda, aprueba los valores unitarios
oficiales de edificacin para localidades de lima metropolitana y la provincia

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constitucional del callao, la costa, sierra y selva, vigentes para el ejercicio

fiscal 2017.
Plano de valores arancelarios del distrito de Trujillo aprobado por resolucin
ministerial R.M. 286 2015 -VIVIENDA.
Y Aplicando El Mtodo De Valuacin Directa, Previo Estudio De La
Documentacin, Inspeccin Ocular Y Toma De Vistas fotogrficas.

6. FECHA DE INSPECCION OCULAR Y/O FECHA A LA CUALESTA REFERIDA

LA TASACION

a. Fecha De Inspeccin Ocular: 07 De octubre Del 2017.

b. Fecha De Valuacin: 20 de octubre Del 2017.

7. UBICACIN DEL PREDIO

Calle: Colon N 737

Mz/Lote: A / 39
Sector: Centro Histrico
Distrito: Trujillo
Provincia: Trujillo
Departamento: La Libertad

8. ZONIFICACIN Y USO DEL PREDIO

a. Zonificacin : ZRE HM (Zona de Reglamentacin Especial Histrico

Monumental)
b. Uso : MIXTO ( COMERCIO VIVIENDA)

Considerando el REGLAMENTO DE DESARROLLO URBANO DE LA

PROVINCIA DE TRUJILLO en el Plano de Zonificacin General de Usos de
Suelo. APROBADO POR: OM-N001-2012-MPT

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9. REA DE LA EDIFICACION DEL TERRENO

a. rea del terreno: 119.66 m2 (ciento diecinueve metros cuadrados).

b. rea de la edificacin: 229.99 m2 (doscientos noventa y nueva con /99)

10. LINDEROS Y PERMETRO

a. Linderos :
Por el frente : Con la Calle Colon con 9.39 ml
Por la derecha : Entrando con propiedad de terceros con 12.18 ml.
Por la izquierda : Entrando con propiedad de terceros con 12.06 ml.
Por el fondo : Entrando por propiedad de terceros con 10.17 ml.
b. Permetro : 46.96ml.

11. DESCRIPCION DEL PREDIO

a. DESCRIPCIN GENERAL:

Se trata de un terreno medianero de forma irregular, dicha edificacin cuenta

actualmente con 2 niveles, ubicado en una zona de tipo A - centro histrico
de Trujillo.

rea Ocupada : 299.99 m2

rea Libre : 5.15 m2

b. DISTRIBUCION DE PLANTAS:

NIVEL 01:
Cuenta con 2 ingresos directos con la calle colon:
Ingreso 01: este es el ingreso principal que nos dirige directamente a un
ambiente de la edificacin, la cual est diseada para comercio cuenta con
un servicio higinico. Este ambiente est conectada a la circulacin que da
hacia la escalera que conduce al segundo nivel. Todo ello en un rea de
103.48 m2.

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Ingreso 02: este es el ingreso secundario de la edificacin, la cual nos dirige

a la escalera que conduce al segundo nivel esta rea de circulacin es de
17.58 m2.
NIVEL 02:
Cuenta con un ambiente y un servicio higinico, para llegar al segundo nivel
se hace uso de la escalera que tiene un acceso desde la calle colon. Cuenta
con un rea de 96.93 m2.
c. CARACTERISTICAS TECNICAS DE LA EDIFICACION

rea del Terreno: (S) S= 119.66 m2.

Valores Arancelarios Urbanos: S/. 445.00 m2

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VALOR REGLAMENTARIO DEL TERRENO

Triple del cuadrado del terreno

3(x) AT
FORMULA: 3(X) AT
3(9.39) 119.66
DONDE:
3(88.12) 119.66
X = FRENTE DEL TERRENO.
264.52 119.66
AT = AREA DEL TERRENO.
VRT = VALOR
Donde el VAT es:
REGLAMENTARIO DEL
TERRENO. Valor arancelario del terreno

Entonces el valor reglamentario del terreno es:

AT * VAT = VRT
119.66*445.00 = S/. 53 248.70

VALOR COMERCIAL DEL TERRENO

Promedio de precio de M2 de terreno en la zona.

DONDE: Pt = S/. 4 0000
Pt = PROMEDIO DE PRECIOS DE P1)comercial:
Factor de valor 720.75*76= s/. 54777
TERRENOS CIRCUNDANTES
T = FACTOR DE VALOR COMMERCIAL.
AT = AREA DE TERRENO. T = [/].
VCTp = VALOR COMERCIAL DE
T = 0.94
TERRENO PARCIAL
X = FACTOR DE VALOR COMMERCIAL Entonces el valor comercial del terreno es:
FINAL AT * Pt = VCTp
VCT = VALOR COMMERCIAL DE 119.66 * 4 000 = S/. 478 640.00
TERRENO
VCTp = S/. 478 640.00

Luego calcula el factor de valor Finalmente:

comercial final:
VCTp = S/. 478 640.00
478 640.00 100 %
VCT = VCTp + X
X 0.94 VCT = S/. 478 640.00 + S/. 4307.76
VCT = S/. 482 947.76

X =4307.76

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CUADRO DE SUPERFICIES DE REAS TECHADAS

REA TECHADA
PISO AREA
1er PISO 113.82 m2
2doPISO 113.82 m2
TOTAL 227.64 m2

CUADRO DE VALORES UNITARIOS

VALOR UNITARIO DEL REA TECHADA

PISO CATEGORIA COSTO PARCIAL
Muros y Columnas C S/. 213.08
Techos C S/. 157.18
Pisos D S/. 101.59

1er PISO Puertas y Ventanas C S/. 88.68 S/. 700.49

Revestimientos F S/. 58.74
Baos C S/. 49.99
Instalaciones Sanitarias y
G S/. 31.23
elctricas
Muros y Columnas C S/. 213.08
Techos C S/. 157.18
Pisos D S/. 101.59

2do PISO Puertas y Ventanas F S/. 49.95 S/. 668.19

Revestimientos F S/. 49.99
Baos C S/. 31.23
Instalaciones Sanitarias y
G S/. 55.17
elctricas
VALOR UNITARIO TOTAL POR PISO

REA TECHADA
2
M POR VALOR VALOR TOTAL
PISO
PISO UNITARIO
1er PISO 113.82 m2 S/. 700.49 S/. 79 727.77
2doPISO 113.82 m 2 S/. 688.19 S/. 78 329.79
TOTAL S/. 158 057.56

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CLCULO DEL VALOR SIMILAR NUEVO (OBRAS COMPLEMENTARIAS)

METRADO Y VALOR UNITARIO DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS

METRAD
Columnas DESCRIPCION UNID. COSTO PARCIAL
O
1 NO SE CONOCE m2 0 S/. 0.00 S/. 0.00
TOTAL S/. 0.00

CLCULO DEL VALOR SIMILAR NUEVO (INSTALACIONES FIJAS Y

PERMANENTES)

METRADO Y VALOR UNITARIO DE LA INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

ITEM DESCRIPCION UN METRADO COSTO PARCIAL
1 NO SE CONOCE 1 0 S/. 0.00 S/. 0.00
TOTAL S/. 0.00

CLCULO DEL VALOR SIMILAR NUEVO PRIMER NIVEL

Aplicacin de la frmula:

VSN = ( ) + (. ) + (. )

VSN = (/. 79 727.77 ) + (0) + (0)

VSN = ( . ) + (0) + (0)

= /. .

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DEPRECIACIN DE LA EDIFICACIN

D = DEPRECIACION DE LA
EDIFICACION.

D = ()*VSN
P = PORCENTAJE DE LA
DEPRECIACION.

D = ()* .
VSN = VALOR SIMILAR
NUEVO
D = S/. 11 959.17

DETERMINAR EL VALOR DE LA EDIFICACION

VE = S/. 79 727.77 S/. 11 959.17

VE = S/. 67 768.60

DETERMINAR EL VALOR TOTAL DEL BIEN

VALOR ARANCELARIO DEL BIEN

DONDE:
VRT = VALOR
REGLAMENTARIO DEL VTB = S/. 26 324.35+ S/. 67 768.60
TERRENO.
VTB = S/. 94 092.95
VCT = VALOR COMERCIAL
DEL TERRENO VALOR COMERCIAL DEL BIEN
VE = VALOR DE LA
EDIFICACION

VTB = S/. 241 473.88+ S/. 67 768.60

VTB = S/. 309 242.48

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CLCULO DEL VALOR SIMILAR NUEVO SEGUNDO NIVEL

Aplicacin de la frmula:

VSN = ( ) + (. ) + (. )

VSN = (/. 78 329.79 ) + (0) + (0)

VSN = (78 329.79) + (0) + (0)

= /. 78 329.79

DEPRECIACIN DE LA EDIFICACIN

D = DEPRECIACION DE LA
EDIFICACION.

D = ()*VSN
P = PORCENTAJE DE LA
DEPRECIACION.

D = ()* 78 329.79
VSN = VALOR SIMILAR
NUEVO
D = S/. 11 749.47

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DETERMINAR EL VALOR DE LA EDIFICACION

VE = S/. . S/. 11 749.47

VE = S/. 66 580.32

DETERMINAR EL VALOR TOTAL DEL BIEN

VALOR ARANCELARIO DEL BIEN

DONDE:
VRT = VALOR
REGLAMENTARIO DEL VTB = S/. 26 324.35+ S/. 66 580.32
TERRENO.
VTB = S/. 92 904.67
VCT = VALOR COMERCIAL
DEL TERRENO VALOR COMERCIAL DEL BIEN
VE = VALOR DE LA
EDIFICACION

VTB = S/. 241 473.88+ S/. 66 580.32

VTB = S/. 308 054.2
CLCULO DEL VALOR SIMILAR NUEVO

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Aplicacin de la frmula:

VSN = ( ) + (. ) + (. )

VSN = (/. 79 727.77 + /.78 329.79 + ) + (0) + (0)

VSN = ( . ) + (0) + (0)

= /. .

DEPRECIACIN DE LA EDIFICACIN

D = DEPRECIACION DE LA
EDIFICACION.
P = PORCENTAJE DE LA
D = ()*VSN
DEPRECIACION.
VSN = VALOR SIMILAR
D = ()* .
NUEVO

D = S/. 23 708.63

DETERMINAR EL VALOR DE LA EDIFICACION

VE = S/. 158 057.56 S/. 23 708.63

VE = S/. 134 348.93

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DETERMINAR EL VALOR TOTAL

DEL BIEN

VALOR ARANCELARIO DEL BIEN

DONDE:
VRT = VALOR
REGLAMENTARIO DEL
TERRENO.
VTB = S/. 53 248.70+ S/. 134 348.93
VCT = VALOR COMERCIAL
DEL TERRENO
VTB = S/. 187 597.63
VE = VALOR DE LA
EDIFICACION VALOR COMERCIAL DEL BIEN

VTB = S/. 482 947.76+ S/. 134 348.93

VTB = S/. 617 296.69

d. ANTIGEDAD, ESTADO CONSERVACION Y DEPRECIACION

La edificacin cuanta con 15 aos de existencia, con un estado de conservacin

bueno.

12. CARACTERSTICAS E INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL

ENTORNO DEL PREDIO

La zona donde se ubica el inmueble cuenta con la sealizacin correcta,

equipamientos urbanos cercanos tales como: colegios, salud, centros
comerciales, restaurantes entre otros. Adems de ellos cuenta con todos los
servicios bsicos, redes pblicas y domiciliarias de agua, desage,
electricidad y telfono la pavimentacin no cuenta con grietas ni rajaduras en
las pistas alrededor de la zona donde se ubica el terreno.

13. SERVIDUMBRE

El inmueble a tasar no cuenta con ninguna rea destinada a servidumbre.

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14. GRAVMENES Y CARGAS

Este predio no tiene ningn rea que presente gravmenes y cargas.

15. FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACIN

Documentacin Pblica:

El Reglamento Nacional de Tasaciones cuya entidad la da el ministerio de

vivienda.
Reglamento de Desarrollo Urbano de la Provincia de Trujillo en el Plano
de Zonificacin General de Usos de Suelo. APROBADO POR : OM-
N001-2012-MPT

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Anexos

CUADRO RESUMEN GENERAL DE TASACIONES

REGISTROS FOTOGRAFICOS

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