UNIVERSIDADE DA AMAZNIA UNAMA

CENTRO DE CINCIAS EXATAS E TECNOLOGIA CCET

CURSO DE ENGENHARIA CIVIL

AVALIAO DE IMVEIS URBANOS PARA ANLISE DE

INVESTIMENTOS NA CONSTRUO CIVIL

JOHN MAX DA COSTA SOARES

MARCOS VINCIUS PINTO PEREIRA

Belm PA
2007
 UNIVERSIDADE DA AMAZNIA - UNAMA
CENTRO DE CINCIAS EXATAS E TECNOLOGIA - CCET
CURSO DE ENGENHARIA CIVIL

AVALIAO DE IMVEIS URBANOS PARA ANLISE DE

INVESTIMENTOS NA CONSTRUO CIVIL

JOHN MAX SOARES DA COSTA

MARCOS VINICIUS PINTO PEREIRA

Orientador: Prof. Ms. ANDR CLEMENTINO OLIVEIRA

Trabalho de Concluso de Curso apresentado

como exigncia parcial para obteno do ttulo
de Engenheiro Civil, submetido banca
examinadora do Centro de Cincias Exatas e
Tecnologia da Universidade da Amaznia.

Belm PA
2007
 Trabalho de Concluso de Curso submetido Congregao do Curso de
Engenharia Civil do Centro de Cincias Exatas e Tecnologia da Universidade da
Amaznia, como parte dos requisitos para obteno do ttulo de Engenheiro Civil,
sendo considerado satisfatrio e APROVADO em sua forma final pela banca
examinadora existente.

APROVADO POR:

________________________________________________
Andr Clementino Oliveira Santos, Mestre (UNAMA).
(ORIENTADOR)

__________________________________________________________________
Rogrio Jorge Paulo Ferreira Mendes (Arquiteto CAIXA ECONMICA FEDERAL)
(EXAMINADOR EXTERNO)

_____________________________________________________
Igor Gomes Dias (Engenheiro CAIXA ECONMICA FEDERAL)
(EXAMINADOR EXTERNO)

DATA: BELM - PA, 18 de Dezembro de 2007.

 AGRADECIMENTOS

A Deus por ter nos dado o dom da vida e a Nossa Senhora de Nazar, que
estiveram ao nosso lado, e muitas vezes frente para derrubar as barreiras e
tornar o caminho mais fcil e ainda, por nos oportunizar conhecer, conviver e
aprender com pessoas muitos especiais.

Aos corretores de imveis das imobilirias, pela gentileza com que

forneceram as informaes que sem elas esta pesquisa no se realizaria.

Aos nossos professores, que estiveram dispostos em sanar as dvidas que

surgiram, e ensinar com muita clareza e objetividade.

Ao nosso orientador, professor Andr Clementino, pela compreenso,

sempre nos apoiando no desenvolvimento do trabalho e oferecendo todas as
contribuies necessrias para a realizao desta pesquisa.

A todos que acreditaram e torceram por nos e que direta ou indiretamente

contriburam para a realizao desta fosse possvel.

E finalmente e especialmente, s nossas famlias que se privaram de

nossas presenas, nos apoiando e compreendendo, sempre incentivando o
nosso crescimento. Em especial s nossas mes Sheila Cristina e Carmen Lcia,
aos nossos pais Carlos Roberto e Joo Sousa, aos nossos irmos Antonio Carlos
e Carlos Eduardo e irm Cintya Soares e as nossas namoradas Neiva Almeida e
Jaqueline Sampaio, muito obrigado.
 SUMRIO

LISTA DE QUADROS vi
LISTA DE TABELAS vii
LISTAS DE GRFICOS viii
RESUMO ix
ABSTRACT x
CAPTULO 1 01
1 INTRODUO 01
1.1 TEMA DO ESTUDO 01
1.2 OBJETIVOS DO TRABALHO 02
1.2.1 Objetivo Gerais 02
1.2.2 Objetivos Especficos 02
1.3 IMPORTNCIA DO TRABALHO 03
1.4 ESTRUTURA DO TRABALHO 05
CAPTULO 2 06
2 TPICOS TERICOS RELEVANTES 06
2.1 INTRODUO 06
2.2 ENGENHARIA DE AVALIAO 06
2.2.1 Introduo 06
2.2.2 Normas Tcnicas 09
2.2.3 Norma Brasileira para Avaliao 10
2.2.4 Avaliao de Imveis Urbanos 11
2.2.4.1 Avaliao 11
2.2.4.2 Valor 12
2.2.4.3 Classificao dos Imveis 16
2.3 O MERCADO 16
2.3.1 Mercado Imobilirio 17
2.3.2 Caracterstica do Imvel 20
2.4 MTODO DE AVALIAO 20
2.4.1. Nvel de Preciso da Avaliao 24
CAPTULO 3 27
3 DETERMINAO DO VALOR DE MERCADO DO IMVEL 27
3.1 INTRODUO 27
3.2 LIMITAO DA PESQUISA 28
3.3 LEVANTAMENTO DOS DADOS 28
3.3.1 As Variveis Utilizadas 29
3.3.2 Questionrio Proposto para a Coleta de Dados 30
3.3.3 Amostra 30
3.4 METODOLOGIA DE DESENVOLVIMENTO DA PESQUISA 30
3.4.1 Consideraes Para a Construo do Modelo 31
3.4.2 Identificao das Variveis Independentes 31
CAPTULO 4 53
4 DETERMINAO DO VALOR DE CONSTRUO DO IMVEL 53
4.1 INTRODUO 53
4.1.1 rea de Estudo 53
4.1.2 Levantamento dos Dados 54
4.2 METODOLOGIA E PROCEDIMENTOS DA PESQUISA 54
CAPITULO 5 59
5 CONCLUSES E RECOMENDAES FUTURAS 59
5.1 CONCLUSES 59
5.2 SUGESTO PARA FUTURA PESQUISA 61
REFERNCIAS 62
ANEXOS 64
 LISTA DE QUADROS

Quadro 3.1: Variveis Independentes Quantitativas e Qualitativas 29

Quadro 3.2: Representa as situaes possveis 44
 LISTA DE TABELAS

Tabela 3.1: Coeficiente de Determinao Prprio 37

Tabela 3.2: Representa o Grau de Fundamentao 45
Tabela 4.1: Composio dos Encargos Sociais Trabalhistas 56
Tabela 4.2: Composio da Taxa de BDI Bonificao de Despesas 57
Indiretas
Tabela 5.1 Valores Calculados em Relao ao Valor da Casa 59
Projetada
 LISTA DE GRFICOS

Figura 3.1: Representa a relao entre as variveis valor e rea 35

Figura 3.2: Representa a relao entre o valor e a varivel 36
Transformada
 RESUMO

Este trabalho tem por finalidade apresentar um Mtodo de Avaliao de

Imveis com base nos fundamentos da estatstica aplicada para Avaliao de
Imveis Urbanos em funo das suas caractersticas, utilizando tcnicas do
Mtodo Comparativo de Dados de Mercado que se utiliza de Tratamento
Cientfico por Modelos de Regresso Linear Simples, onde o valor do imvel
estimado atravs da comparao com dados de mercado, assemelhados quanto
s suas caractersticas intrnsecas e extrnsecas, esta condio de fundamental
importncia para a aplicao deste mtodo tendo a existncia de um conjunto de
informaes sobre imveis que possam ser tomados estatisticamente como
amostra do mercado imobilirio. Isto , por este mtodo, pode-se avaliar qualquer
bem, desde que existam dados que possam ser considerados como uma amostra
representativa para o mesmo. A proposta de avaliao ser aplicada em um
conjunto de 27 casas de alvenaria na cidade de Belm do Par nos bairros da
Pedreira, Marco e So Brs, com nove amostras dependentes e uma
independente que, sero as variveis da pesquisa para a obteno dos dados
para a utilizao do mtodo estatstico. Com base nas informaes obtidas pelo
mtodo anteriormente citado, teremos como avaliar se o investimento que ser
feito com a construo de uma casa no Bairro da Pedreira com uma garagem,
uma sala de estar e jantar, trs quartos sendo, um sute, cozinha e rea de
servio no bairro da Pedreira trar lucro para o investidor.
 ABSTRACT

This work has for purpose to present a Method of Evaluation of Properties

with base in the applied statistics foundations for Evaluation of Immobile Urban in
function of their characteristics, using techniques of the Comparative Method of
Data of Market that is used of Scientific Treatment by Models of Simple Lineal
Regression, where the value of the property is dear through the comparison with
market data, assimilated as for their intrinsic and extrinsic characteristics, this
condition is of fundamental importance for the application of this method tends the
existence of a group of information on properties that can to estatisticamente to be
taken as sample of the real estate market. That is, for this method, any can be
evaluated well, since data that can be considered as a representative sample for
the same exist. The evaluation proposal will be applied in a group of 27 masonry
houses in the city of Belem of Par in Pedreira's neighborhoods, Marco and So
Brs, with nine dependent samples and an independent one that, they will be the
variables of the research for the obtaining of the data for the use of the statistical
method. With base in the information obtained by the method previously
mentioned, we will have as evaluating the investment that will be done with the
construction of a house in Pedreira's Neighborhood with a garage, a living room
and dinner, three rooms being, a suite, cooks and service area in Pedreira's
neighborhood will bring profit for the investor.
 _____________________________________________________ CAPTULO 1

1 INTRODUO

1.1 TEMA DE ESTUDO

O mercado imobilirio uma das reas mais dinmicas do setor econmico

tercirio e as principais dificuldades de uma anlise para a avaliao de bens
provm das caractersticas dos imveis, que so muito heterogneas.

Em muitos mercados imobilirios a base de clculo das estimativas dos

valores dos imveis quer seja cobrana de impostos ou para a venda, o nvel de
rigor na apurao do tipo expedido, ou seja, a avaliao feita de forma
subjetiva, no utilizando qualquer procedimento matemtico de suporte para a
estimao do valor do imvel. Muitas dessas estimativas so obtidas com base
na experincia ou opinio pessoal de corretores que por sua experincia no
mercado imobilirio estipulam um valor para o imvel, at mesmo o proprietrio
do imvel usa um artifcio bem comum e muito utilizado para avaliar o seu imvel,
onde toma como base de preo o valor de residncias que foram ou esto sendo
vendidas no mesmo bairro onde se encontra o imvel ou em reas prximas.

Ento, para que haja objetividade na avaliao, ou ainda, para que a

estimativa no seja feita com base no sentimento do avaliador, deve-se usar um
procedimento estatstico adequado, de tal forma que possa predizer o valor de
um imvel em funo de suas caractersticas. Mas, como constru-la? Quais as
variveis (caractersticas do imvel) que devem ser levadas em considerao.

De acordo Dantas (1997), na obra Engenharia de Avaliaes, uma

introduo metodologia cientfica, na segunda edio, cita: ..que a Engenharia
de Avaliao deve ser praticada somente por engenheiros, arquitetos,
agrnomos, onde cada um tem que obedecer a sua habilitao profissional, de
acordo com as leis do Conselho Federal de Engenharia e Arquitetura (CONFEA),
que detenham os conhecimentos necessrios para a realizao do trabalho a ser
executado..
1.2 OBJETIVOS DO TRABALHO

1.2.1 Objetivos Gerais

O que se prope nesse trabalho mostrar a aplicao de uma metodologia

de forma eminentemente objetiva no processo avaliatrio de imveis urbanos.
Desta forma trabalhou-se com tcnica de estatstica de regresso linear simples,
uma vez que todo imvel em avaliao pode ser considerado com um vetor de
caractersticas. E considerou-se como estudo de caso o mercado imobilirio da
cidade de Belm do Par no segmento de casa.

Portanto, o objetivo geral do trabalho de utilizar o modelo do Mtodo

Comparativo Direto de Dados de Mercado que o melhor mtodo que representa
o mercado imobilirio, analisado em um perodo de tempo e ento predizer se o
valor da casa que ser construda do bairro da Pedreira na cidade de Belm se
enquadra no interesse do investidor, ou seja, ter lucro ou no ao seu
investimento, pois a residncia tem que se adequar a situao atual do mercado,
com mxima preciso possvel.

1.2.2 Objetivos Especficos

Buscando alcanar o objetivo geral foram estabelecidos os seguintes

objetivos especficos:

Construir classes homogneas de itens em cada tipo de imveis.

1. Estabelecer regras de reconhecimento e classificao dos itens nos

grupos homogneos definidos, atravs do mtodo de Fisher.

2. Reduzir o nmero de variveis para efeito de anlise e interpretao,

sem perda significativa de informao.
 3. Utilizar o modelo de regresso linear simples para a varivel, valor de
mercado, para cada classe homognea, usando um nmero reduzido de variveis
transformando-as em resultados coerentes e precisos.

4. Fazer o oramento da casa que ser construda hipoteticamente no

bairro da Pedreira na cidade de Belm do Par totalizando todos os seus custos
para a realizao do investimento.

1.3 IMPORTNCIA DO TRABALHO

Uma considervel parcela de bens pblicos, de pessoas fsicas ou jurdicas

consiste de bens imveis. A amplitude desse recurso primordial da sociedade cria
a necessidade de informes avaliatrios como suporte para tomadas de decises
referentes ao uso e disposies desses bens (Abunahman, 1998).
Principalmente, porque os imveis se constituem em garantias reais para
emprstimos de capital para investimentos, feitos por bancos de desenvolvimento
ou comerciais.

O homem, desde os primrdios da histria, tem procurado critrios para

estabelecer, fixar, estimar ou arbitrar preos dos bens que satisfaam s noes
de valor de cada mercado. Sendo essa uma das atividades mais freqentes e
complexas para o homem.

A avaliao de imveis utilizada geralmente em negcios, discusses e

pendncias interpessoais e sociais nas comunidades, quer seja para transaes
de compra ou de venda, operaes de garantias, instalaes industriais,
transaes de locao, decises jurdicas, operao de seguro, na reavaliao de
ativos de empresas, no lanamento de impostos, nas hipotecas imobilirias, nas
divergncias que originam aes democrticas, possessoras, nas indenizaes,
nas desapropriaes e servides, ou seja, em muitas aes oriundas de
problemas inerentes aos relacionamentos do homem, em que o valor de um bem
de carter fundamental. Porm, o que o valor? S existe um nico valor para
um mesmo bem? Esse conceito permite a aplicao do termo a qualquer
estimativa, seja ela uma concluso fundamentada ou, simplesmente, uma opinio
pessoal.
O conceito de valor de um imvel , de modo geral, intuitivo e subjetivo
(opinio pessoal), podendo assim diferir muito entre os avaliadores. O preo, por
outro lado, uma caracterstica objetiva relacionada ao imvel.

Uma avaliao deve ser objetiva e clara, identificando o bem a ser avaliado
e o mtodo a ser utilizado, objetivando minimizar qualquer subjetividade, inerente
a todas as atividades humanas.

A avaliao, como uma cincia de mensurao do valor, no exata, no

entanto, pode ser altamente precisa. Basicamente, se trata do juzo de valor
sobre um bem e, quando realizada de forma cientifica, ou seja, baseada em
teorias e mtodos adequados, utiliza instrumental tecnolgico pertinente. Assim,
prima pela objetividade. Os resultados das estimativas por diferentes avaliadores,
ou grupos de avaliadores, devero ser prximos uns dos outros.

Mas como avaliar um imvel? Existem vrios mtodos para se estimar o

valor de mercado de um bem imvel. O melhor caminho a comparao de
dados de transao de imveis semelhantes, efetuadas no mesmo perodo em
que se necessita fazer a avaliao. Mas nem sempre isto possvel. Logo, deve-
se buscar e aplicar outros mtodos.

Para que uma avaliao tenha caractersticas cientificas necessrio o uso

da estatstica avanada, com equao de regresso linear simples para uma
varivel independente e regresso mltipla para mais de uma varivel
independente, definida a partir de amostras da populao de imveis em estudo,
A norma de avaliao de imveis urbanos, NBR-14653/01, exige essa tcnica
para os nveis mais altos de confiana: o tratamento para alcanar a convico
do valor deve ser baseado em processos de inferncia estatstica que permitam
calcular estimativas no tendenciosas e eficientes de valor.

Na cidade de Belm do Par a avaliao de imveis, por imobilirias,

feita de forma subjetiva e assim, a principal importncia desse trabalho a
possibilidade de se aplicar um modelo estatstico para a melhoria da qualidade
das avaliaes de casas urbanas, usando mtodo cientifico determinado atravs
de inferncia estatstica por regresso linear simples.

1.4 ESTRUTURA DO TRABALHO

Esta pesquisa est estruturada em cinco captulos, escritos de forma a

facilitar o entendimento do leitor. Os objetivos, a justificativa, o problema e a
estrutura desta pesquisa esto descritos nesta introduo. O segundo captulo
trata da reviso de literatura necessria, de forma clara, para a compreenso do
mtodo de avaliao de imveis urbanos com tcnicas de regresso linear
simples. O material e a metodologia desenvolvida para a realizao do trabalho
se encontram no terceiro capitulo, onde descrita a utilizao dos modelos e faz-
se a anlise dos dados. No quarto captulo so descritos de forma detalhada os
resultados e faz-se a anlise para cada um deles. E finalmente, as concluses
com base no estudo realizado e sugestes para trabalho futuro so encontradas
no quinto captulo.
 _____________________________________________________ CAPTULO 2

2 TPICOS TEORICOS RELEVANTES

2.1 INTRODUO

O objetivo principal desse captulo fornecer um texto claro de forma

acessvel sobre avaliaes de imveis contemplando com abrangncia a
Engenharia de Avaliaes e dar embasamento terico sobre estatstica de
regresso linear simples, necessria para a compreenso do desenvolvimento do
modelo estatstico proposto.

2.2 ENGENHARIA DE AVALIAO

2.2.1 Introduo

A Engenharia de Avaliao surgiu no Brasil no inicio no sculo XX. Os

primeiros trabalhos nesse sentido, dos quais se tem conhecimento no Brasil,
foram publicados em revistas tcnicas de engenharia, em So Paulo entre 1918 e
1919. Em 1923 foram introduzidos novos mtodos de avaliao de terrenos, que
a partir de 1929 comearam a ter uso sistematizado (Fiker, 1997, p17).

A introduo de mtodos cientficos na Engenharia de Avaliaes teve um

progresso importante na ultima dcada no Brasil.

Em 1941, o engenheiro paulista Luiz Carlos BERRINI, um dos precursores

da avaliao no Brasil, lanou o primeiro livro sobre o assunto intitulado
AVALIAO DE TERRENOS e logo em seguida, o livro AVALIAO DE
IMVEIS, literaturas nacionais que sem dvida despertaram nos profissionais da
rea um maior interesse para a matria, at ento enigmtica.

BERRINI estudou na Universidade de Cornell, nos Estados Unidos, e

trouxe para o Brasil conceitos que eram utilizados naquele pas desde meados do
sculo XIX.
 Em 1952 surgiu a primeira NORMA BRASILEIRA sobre Avaliao de
Imveis, elaborada pelo Departamento de Engenharia da Caixa Econmica
Federal.

Em 1953 foi fundado o primeiro Instituto de Engenharia de Avaliaes no

Brasil o Instituto de Engenharia Legal do Rio de Janeiro, e em 1957, foi criado o
Instituto Brasileiro de Engenharia de Avaliaes de So Paulo.

Na dcada de 60, o Estado de So Paulo sentiu necessidade de requisitar

muitos profissionais da rea, face ao volumoso nmero de desapropriaes,
motivadas pela abertura de grandes vias e tambm pelas obras do metr, entre
outras.

Entretanto, foi a partir da dcada de 70 que a matria AVALIAO DE

BENS evoluiu em progresso geomtrica, fruto de intercmbio nacional e
internacional com realizao, no Brasil, de congressos, seminrios, cursos e
similares. Porm as publicaes, em sua maioria, baseavam-se em fatores
determinsticos e frmulas empricas, que pouca segurana transmitia aos
avaliadores, tendo em vista o alto percentual de subjetividade.

Na dcada de 80, surgiu a METODOLOGIA DE PESQUISA CIENTFICA

aplicada AVALIAO DE BENS, com o objetivo de eliminar a subjetividade
decorrente dos critrios determinsticos e empricos. Porm, somente na dcada
de 90 que a METODOLOGIA DE PESQUISA CIENTFICA foi consolidada e
utilizada como ferramenta de trabalho indispensvel para o avaliador.

Atualmente, falar em REGRESSO, INFERNCIA ESTATSTICA,

RESDUOS, aplicados avaliao de imveis demonstrao de modernidade e
atualizao.

Por outro lado, a disciplina Engenharia de Avaliaes j integra a grade

curricular dos cursos de Engenharia de diversas instituies de ensino do terceiro
grau. Neste sentido, o Estado de Pernambuco saiu na frente (1981). Depois, as
Universidades Federais do Rio de Janeiro (UFRJ) e do Rio Grande do Sul
(UFRS). No Estado do Par, a Universidade Federal do Par (UFPA), h algum
tempo, apresentou cursos livres e a disciplina Engenharia de Avaliaes como
matria optativa. Atualmente, com a implementao do novo projeto pedaggico,
a disciplina tornou-se obrigatria no curso de Engenharia Civil.

Tem-se conhecimento que o INSTITUTO DE AVALIAES E PERCIAS

DE ENGENHARIA DO ESTADO DO PAR IAPEP, rgo filiado ao INSTITUTO
BRASILEIRO DE AVALIAES E PERCIAS DE ENGENHARIA IBAPE, vem
promovendo, com sucesso, curso de Ps-Graduao, a nvel de especializao,
na rea.

Finalizando, a CAIXA ECONMICA FEDERAL, como sucessora do Banco

Nacional da Habitao BNH sem sombra de dvida a maior cliente de
servios de avaliao de imveis atualmente no pas, com uma mdia anual de
200.000 laudos de avaliao relativos, principalmente, a seus programas
habitacionais.

Dantas (1998) define a Engenharia de Avaliaes como uma parte da

engenharia que rene um conjunto de conhecimento da rea de engenharia e
arquitetura, e de outras reas (cincias sociais, exatas e da natureza), com o
propsito de determinar de uma forma tcnica o valor de um bem, de seus
direitos, frutos e custos de reproduo, subsidiando tomadas de decises a
respeito de valores, envolvendo bens de qualquer natureza. A Engenharia de
Avaliaes de interesse para imobilirias, bancos comerciais e de
desenvolvimento, compradores e vendedores de imveis, entre outros.

A Engenharia de Avaliaes pode ser praticada por engenheiros,

arquitetos, agrnomos, sendo que cada um dentro de sua habilitao profissional,
conforme as leis do CONFEA (Conselho Federal de Engenharia e Arquitetura).
2.2.2 Normas Tcnicas

A ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas o Frum Nacional

de Normalizao. As Normas Brasileiras, cujos contedos so de
responsabilidade dos Comits Brasileiros (ABNT/CB) e dos Organismos de
Normalizao Setorial (ONS), so elaboradas por Comisses de Estudo
(ABNT/CE), formadas por representantes dos setores envolvidos, delas fazendo
parte: produtores, consumidores e neutros (universidade, laboratrios e outros).

Em meados de 1950 surgiram s primeiras normas de avaliao de imveis

organizadas por entidades publicas e institutos. Devido ocorrncia de grande
quantidade de desapropriaes em So Paulo, ocasionado pela expanso da
cidade e construo de metr e outras obras, por volta de 1960, s normas
ganharam maior relevncia, apesar de que o primeiro anteprojeto de normas da
ABNT na Engenharia de Avaliaes data de 1957. Em 1977, estudos feitos por
comisses de profissionais dedicados a percias e avaliaes judiciais, em
essncia, deram origem a primeira Norma Brasileira para Avaliao de Imveis
Urbanos, a NB-502/77 da ABNT (Dantas, 1998).

No decorrer do tempo, a ABNT produziu outras normas para avaliaes,

com tipologia: Imveis Rurais, Unidades Padronizadas, Mquinas, Equipamentos,
Complexos Industriais e Glebas Urbanizveis.

Revista em 1989, a Norma Brasileira para Avaliao de Imveis Urbanos

foi registrada no INMETRO como NBR 5676. Os nveis de preciso foram
transformados em nveis de rigor. Segue-se a ela a Norma para Avaliaes de
Servides. Alguns institutos, com base na NBR 5676, produziram, paralelamente,
normas especficas de forma mais detalhada observando as caractersticas de
cada regio.

de fundamental importncia o avaliador conhecer as legislaes e

normas especficas para cada tipo de trabalho tcnico a ser realizado. Para isso
existem decretos e leis federais, estaduais e municipais, normas e regulamentos
do CONFEA, CREA, ABNT, etc.
 1) CONSTITUIO FEDERAL DE 1988 Art. 5, inciso XII: Estabelece
que seja livre o exerccio de qualquer trabalho, ofcio ou profisso, atendidas as
qualificaes profissionais que a lei estabelecer.

2) DECRETO FEDERAL n. 81.621, de 03/05/1978, que aprova o

Quadro Geral de Unidades de Medida.

3) LEI FEDERAL n. 5.194 de 24/12/1966, que regulamenta o exerccio

das profisses de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro-Agrnomo.

4) LEIS RELATIVAS AO USO E OCUPAO DO SOLO URBANO: cada

municpio dispe de sua lei prpria, mas que dever estar subordinada,
obrigatoriamente, Lei Federal n. 6.766, que trata do assunto.

5) RESOLUO n. 205, do CONFEA, que dispem sobre o Cdigo de

tica Profissional.

6) RESOLUO n. 218, de 29/06/1973, do CONFEA, que fixa as

atribuies profissionais do Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrnomo nas
diversas modalidades.

7) RESOLUO n. 307, do CONFEA, que dispem sobre a

necessidade do uso da ART Anotao de Responsabilidade Tcnica.

8) RESOLUO n. 345, de 27/07/1990, do CONFEA, que dispe

quanto ao exerccio por profissional de nvel superior das atividades de
Engenharia de Avaliaes e Percias de Engenharia.

2.2.3 Norma Brasileira para Avaliao de Bens

A Norma Brasileira para Avaliao de Bens a NBR-14653/01. A NBR

14653/01 constituda de sete (7) partes, sob o ttulo geral AVALIAO DE
BENS:
 PARTE 1 Procedimentos Gerais;

PARTE 2 Imveis Urbanos;

PARTE 3 Imveis Rurais;

PARTE 4 Empreendimentos;

PARTE 5 Mquinas, equipamentos, instalaes e bens industriais

em geral;

PARTE 6 Recursos Naturais e Ambientais;

PARTE 7 Patrimnios Histricos.

NOTA:
Existe ainda uma srie de Leis e Normas a serem consultadas,
principalmente aquelas que trazem restries ao aproveitamento dos imveis,
como as relativas a cones de rudos dos aeroportos, preservao ambiental,
cdigo de obras, etc.

2.2.4 Avaliao de Imveis Urbanos

Alguns conceitos pertinentes tcnica de avaliar so representados a

seguir.

2.2.4.1 Avaliao

A Norma NBR-14653/01 da ABNT, de avaliao de imveis urbanos, define

avaliao como a determinao tcnica do valor de um imvel ou de um direito
sobre o imvel.
 Avaliar significa determinar a valia ou valor de apreciar ou estimar o
merecimento, reconhecer a grandeza. Portanto, avaliar pelo preo de mercado
significa analisar o mercado com a finalidade de obter um padro de comparao
e classificar o imvel em questo segundo o padro de comparao obtido.
Segundo Moreira (1994), avaliar a arte de estimar valores apropriados
especficos, em que o conhecimento tcnico e o bom-senso so condies
fundamentais.

Abunahman (1998) define avaliao como sendo uma aferio de vrios

fatores econmicos definidos em relao a propriedades descritas com data
prevista, tendo como base a anlise de dados relevantes.

2.2.4.2 Valor

O conceito de valor de um bem, de modo geral, intuitivo e subjetivo,

podendo variar muito entre os participantes de um mercado. Quer seja vendedor
ou comprador. O preo, no entanto, uma caracterstica objetiva relacionada ao
bem, que representa a quantidade de dinheiro pago pelo bem.

Desde os primrdios da historia, o homem tem buscado critrios para

estabelecer preos dos bens que satisfaam as noes de valor de cada
participante envolvido na transao, de maneira a se efetivarem trocas, sejam
elas diretas (escambo), ou indiretas (usando um elemento comparativo, como a
moeda).

Diversas medidas de valor podem ser associadas a um bem, dentre elas o

custo de produo, ao qual so agregados outros custos, formando o preo, e o
valor de mercado, no havendo necessariamente uma relao matemtica entre
eles. natural que os produtores esperem uma remunerao pelos seus
produtos, na maioria das vezes constituda por uma margem sobre os custos
incidentes na sua produo, estocagem e comercializao. No entanto, em
mercados que se aproximam daquele de concorrncia perfeita, os preos so
estabelecidos pela lei de oferta e demanda, independentemente dos custos de
produo, estocagem e comercializao. Portanto, no mercado considerado, o
valor do bem poder no apresentar nenhuma relao com custos citados
(podendo mesmo ser inferior).

Quando o mercado permanece estvel por um tempo suficientemente

longo, a oferta e a demanda acabam determinando o preo e a quantidade
negociada. Pode-se dizer que haver disposio para fornecer determinadas
quantidades e determinados preos, e disposio para comprar determinadas
quantidades e determinados preos. Toda subjetividade que leva os participantes
do mercado a tentar maximizar sua satisfao acaba materializando-se em
quantidades vendidas e/ou ofertadas e seus respectivos preos. So essas
quantidades e preos que constituem os dados sobre os quais o avaliador ir tirar
concluses. Portanto, o preo estabelecido pelo mercado considerado uma
representao justa do valor do bem em questo.

Considerando os mercados onde so efetuadas trocas indiretas, os preos

(valores) so expressos em moeda corrente, podendo ou no ser transformados
em outras moedas. As avaliaes pelo valor de mercado so instantneas, ou
seja, so validas, apenas, por um intervalo de curto de tempo.

O conceito de valor, valor de mercado e preo apesar de terem vrias

definies e interpretaes, sujeito e suscetvel a mudanas filosficas, so
importantes no relacionamento humano e social determinar alguns critrios para
que se exera um carter de justia em sua aplicao pratica. Ento, um trabalho
de avaliao imobiliria constitui-se de uma srie de operaes at que se chega
a uma definio de valor. Dentre diversos conceitos de valor, a Norma NBR-
14653/01 da ABNT, de Avaliao de Imveis Urbanos, define valor como sendo
aquele fornecido para um bem em um dado instante, nico, no importando qual
a finalidade da avaliao. Esse valor corresponde ao valor real que se definiria
em um mercado de concorrncia perfeita caracterizado pelas seguintes
premissas:

a) Homogeneidade dos bens levados ao mercado;

 b) Nmero elevado de compradores e vendedores, de tal que o mercado
no possa ser alterado por eles;

c) No haja influncia externas;

d) Conhecimento pleno e absoluto entre os participantes sobre o bem, o

mercado e as tendncias deste;

e) Os participantes oferecendo liquidez com plena liberdade de entrada

e sada do mercado.

Quando a necessidade de estimar o valor ocorre a nvel particular, o

problema se reduz a que as partes interessadas (vendedora, a que oferta o bem
e a compradora) estejam de acordo com a quantidade necessria (expressa em
unidades monetrias) em um dado instante (Molina, 1999). No entanto, quando
se necessita estimar um valor alem do nvel particular, de uma maneira mais
ampla, isto , quando os interesses, que podem ser de ordem privada ou publica,
so extensivos a outras pessoas alm daquelas que esto diretamente
envolvidas, procura-se uma perspectiva tcnica, surgindo, ento, a Cincia da
Avaliao, ou seja, a Engenharia de Avaliaes, que conclui sobre o valor de um
bem de forma fundamentada.

Segundo Barbosa Filho (1998) o valor de um bem antes de tudo um

fenmeno social, e pode ser associado a um vetor composto por um conjunto de
variveis que abrange todas as caractersticas fsicas, do seu entorno, da sua
utilidade e dos fatores subjetivos que a prpria coletividade cria no contexto em
que est situado a cada instante. Para Moreira (1994), a palavra valor usada
correntemente em muitos sentidos diferentes. Quando aplicada propriedade, a
palavra valor traz consigo um sentido de desejo de posse, domnio ou troca de
propriedade, medida em termos de uma unidade monetria.

Fiker (1997) afirma que o valor a relao entre a intensidade das

necessidades econmicas do homem e a quantidade de bens disponveis para
satisfaz-las, sendo determinado dependendo da oferta e da demanda do bem.
 Recentemente o valor de mercado de um imvel referido como sendo o
preo fixado pelo vendedor desejoso e um comprador igualmente desejoso, mas
sem que ambos sejam forados, sem estar sujeitos a presses anormais e
ambos tenham pleno conhecimento das condies de compra e venda e da
utilidade do imvel. Dessa forma, o que se pode conseguir a estimao do
preo mdio de mercado, atravs de uma amostragem de preos que carregam
todas as imperfeies do mercado.

A noo exata do significado de valor qualquer ser humano pode ter, o

difcil conceitu-lo com exatido, principalmente se houver necessidade de
distingui-lo de preo.

Para conceituar VALOR, surgiram duas correntes, a saber:

1.) CORRENTE PLURIVALENTE aquela que admite os mais diversos

tipos de valores, como o contbil, o tributrio, o potencial, o histrico, dentre
muitos outros, considerando o valor como um elemento puramente subjetivo.

2.) CORRENTE UNIVALENTE aquela cujo conceito de valor nico,

qualquer que seja a finalidade da avaliao, resultante das foras de mercado,
baseado em critrios objetivos.

A disputa entre as duas correntes envolveu diversos debates em

congressos, seminrios, cursos, ao longo dos anos. Atualmente, prevalece a
corrente univalente, cujo valor de um bem nico, num dado instante, qualquer
que seja a finalidade da avaliao.

Com relao ao conceito de PREO, diz-se que a expresso monetria

de um bem, ou seja, a quantia em dinheiro que um determinado imvel pode ser
vendido.

Portanto, mesmo que dois imveis possuam valores de mercado diferentes,

eles podem ser vendidos pelo mesmo preo, bastando considerar se eles foram
transacionados em pocas diferentes.
2.2.4.3 Classificao dos Imveis Urbanos

De acordo com a NBR-14653/01 da ABNT, os imveis so classificados

em:

a) Quanto ao uso
O imvel urbano pode ser: residencial, comercial, industrial, institucional e
misto.

b) Quanto ao tipo de imvel

O imvel urbano pode ser: terreno (lote ou gleba), apartamentos, casa,
escritrio (sala ou andar corrido), loja, galpo, vaga de garagem, misto, hotis,
hospitais, cinemas e teatros, clubes e recreativos e prdios industriais.

c) Quanto ao agrupamento
Os imveis urbanos se agrupam da seguinte forma: loteamento,
condomnio de casas, prdio de apartamentos, conjunto habitacional (casas,
prdios ou mistos), conjunto de unidades comerciais, prdio comercial, conjunto
de prdios comerciais, conjuntos de unidades comerciais e complexos industrial.

2.3 O MERCADO

O mercado pode ser definido como o local onde so efetuadas as

transaes comerciais envolvendo troca de bens, tangveis ou intangveis, ou
direitos sobre os mesmos. Aqui o termo mercado refere-se quele de
concorrncia perfeita e contendo, em geral, as caractersticas dos bens. Todos os
que participam do mercado o fazem voluntariamente e tm conhecimento pleno
das condies vigentes; nenhum participante, sozinho, capaz de alterar as
condies estabelecidas; cada transao feita de maneira independente das
demais; o nmero de ofertas e/ou transaes suficientemente grande, de
maneira que a retirada de uma amostra no afeta o mercado.
2.3.1 Mercado Imobilirio

O mercado imobilirio a instncia de determinao dos preos de imveis

urbanos que, como quaisquer outras mercadorias, passam pelo crivo da oferta e
da demanda (Moscovitch, 1997).

Ele formado por trs segmentos: o dos imveis a serem vendidos, o das
partes que desejam vend-los (vendedores) e o das partes interessadas em
adquiri-los (compradores). Pode ser subdividido em vrias especialidades, entre
outras de terrenos, de apartamentos, de casas, que foram especificidades
analisadas neste trabalho (Dantas, 1998).

O mercado imobilirio tem comportamento muito diferente dos mercados

de outros bens devido a caractersticas especiais dos imveis. Existem inmeras
fontes de divergncias e de desigualdade entre os imveis. Por sua localizao
fixa, qualquer alterao no ambiente provoca modificaes no valor do imvel.
Como as influncias no so homogneas, as variaes provocadas so
claramente distintas, causando progressivamente as diferenas.

Por outro lado, como todo bem econmico, a escassez relativa lei da
oferta e procura define o preo. Os preos dos imveis esto sujeitos s
influncias de governos e das economias local, regional, nacional e global. E, por
sua importncia e significado social, as leis propiciam tratamentos especiais.

Quanto ao mercado em que esses bens so transacionados, os principais

fenmenos identificados so: o dinamismo da atividade imobiliria e o processo
de estruturao interna das reas urbanas. Existe, tambm, influncia, que
alteram continuamente os valores e usos do solo. O estudo desses fatores
constitui o processo de formao de valores, ou seja, como os valores dos
imveis so compostos.
 A situao simultnea e no coordenada de empreendedores,
intermedirios, poder publico e populao, em geral, provoca transformaes nas
condies do mercado e nos valores praticados. Devido natureza dos bens
econmicos, todas as modificaes que provocam alteraes de disponibilidade
so refletidas em alteraes de valor. Em termos nacionais, a oferta de credito, a
inflao, a conduo da economia, as polticas fiscais, o crescimento demogrfico
e a confiana no governo so importantes na flutuao de preos.

As variaes nas condies do mercado so absorvidas, internalizadas,

pelos imveis, atravs de um aumento ou diminuio de seus valores, que variam
no tempo e no espao e que, em ultima anlise, so resultados da oferta e
demanda pelo bem. Em um dado momento, h um equilbrio instantneo, do
qual resulta um valor de mercado. Mudanas na oferta ou na demanda
provocaro novo equilbrio, em outros nveis de preo.

Finalmente, interessante verificar que, por existirem inmeras influncias,

uma parte das variaes dos valores imobilirios pode ser considerada aleatria,
ou seja, pode-se pensar no preo final como baseado em um valor mais provvel
que aumentado ou diminudo por uma parcela imprevisvel, de acordo com as
influncias pontuais do acaso. Deste modo o valor de um imvel segue o modelo
estatstico,

Y=+
Onde: Y o valor negociado;
o valor provvel, ou seja, E(Y) = ,
a perturbao estocstica.

Dantas (1998) informa que a relao quantitativa de trs componentes

(imvel, vendedor e comprador) formadores do mercado uma relao
determinante na formao dos preos, sendo a situao ideal aquele onde a
oferta e a procura equilibrada, ou seja, um mercado de concorrncia perfeita.

Por outro lado, pode ocorrer o mercado de concorrncia imperfeita, onde

ocorrem casos de monoplio (raro). Neste caso o mercado comandado por um
nico vendedor. J no caso de oligoplio (mais comum) ocorre situao de
mercado em que a oferta controlada por um pequeno nmero de vendedores, e
em que a competio tem por base, no as variaes de preos, mais sim a
propaganda e as diferenas de qualidade. Isto faz os preos serem puxados
para cima. No caso de monoplio (raro) onde h apenas um comprador e
oligopsnio (mais comum) alguns compradores, os preos tm uma tendncia
para baixo.

Em muitas anlises tericas, se supe a concorrncia perfeita. Aceitar a

perfeio de um mercado significa, simplificadamente, admitir que os bens
possam ser considerados idnticos, que a entrada no mercado livre, que as
pessoas tm as informao perfeita, decidem livre e prudentemente, sem
presses de qualquer ordem, e que aes individuais no afetam os preos.

Nessas condies, o valor do bem igual ao preo que ele atinge no

mercado, e rigidamente proporcional qualidade adquirida.

Tal situao claramente no do mercado imobilirio. Existe falta de

informaes, que um problema. A heterogeneidade de imveis e de suas
localizaes dificulta, assim, a comparao. H diversos sub-mercados para cada
tipo de imvel. No h liberdade para negociar, mas ao contrrio, as partes
sofrem diversas presses e existem muitos fatores no monetrios (psicolgicos
e culturais) que afetam a avaliao subjetiva da qualidade do bem. O custo
elevado dificulta ou impede a participao de expressiva parcela da populao,
relegada locao, enquanto outra parte depende dos financiamentos,
geralmente indisponveis.

Diante dessas afirmativas, pode-se concluir que o mercado imobilirio de

concorrncia imperfeita, acarretando diversas implicaes na anlise. O preo
no coincide com o valor, necessariamente, existindo uma faixa de preos
razoveis, dentro da qual est o valor de mercado (valor esperado) para o bem. E
assim, o mercado imobilirio se torna um dos setores mais complexos da
economia.
2.3.2 Caractersticas dos Imveis

De acordo com Gonzlez (2000), o mercado imobilirio, por ter um

comportamento diferenciado dos mercados de outros bens, devido s
caractersticas especiais dos imveis e do mercado imobilirio, possui inmeras
fontes de divergncias e desigualdades entre os imveis, impossibilitando, assim,
a comparao direta. Entre os fatores que diferenciam os imveis, em si, pode-se
citar a grande vida til, a fixao espacial, a singularidade, o elevado prazo de
maturao e o alto custo das unidades. A combinao desses elementos permite
explicar grande parcela das diferenas de valores entre os imveis, em um dado
momento.

Os preos dos imveis podem ser compreendidos como a soma dos

produtos das quantidades de cada um desses servios pelos seus preos
implcitos. Inicialmente, no so conhecidas as importncias relativas
(participao no preo) das caractersticas contidas no imvel. conhecido
apenas o preo integral do imvel. Os preos implcitos so os preos
relacionados, indiretamente, com cada um dos atributos dos imveis, tais como
rea, idade e localizao.

Por fim, importante verificar que, por existirem inmeras influncias, uma
parte das variaes dos valores imobilirios pode ser considerada aleatria, ou
seja, pode-se pensar no preo final como baseado em um valor mais provvel
que o sujeito a variaes de acordo com as influncias pontuais do caso.

2.4 METODO DE AVALIAO

Podem-se definir as metodologias de avaliao como sendo as vrias e

diferentes vias decorridas com o objetivo de atribuir valor a um imvel. Cada via
utilizada caracterizada como um mtodo de avaliao diferente. No entanto,
independentemente da metodologia aplicada, essa dever apoiar-se em pesquisa
de mercado e considerar os preos comercializados e/ou ofertados, bem como
outros elementos e atributos que influenciam o valor NBR-14653/01. A escolha da
metodologia mais apropriada para uma dada avaliao depende das condies
atuais do mercado, do tipo de servio a que se presta e da preciso que se
deseja.

Segundo Montenegro Duarte, 1999, uma avaliao deve ser objetiva e

clara, identificando o bem a ser avaliado e o mtodo a ser utilizado, objetivando
minimizar qualquer subjetividade, inerente a todas as atividades humanas.

A avaliao, como uma cincia de mensurao do valor, no exata, no

entanto, pode ser altamente precisa. Basicamente, se trata do juzo de valor
sobre um bem e, quando realizada de forma cientifica, ou seja, baseada em
teorias e mtodos adequados, utiliza instrumental tecnolgico pertinentes. Assim,
prima pela objetividade. Os resultados das estimativas realizadas por diferentes
avaliadores, ou grupos de avaliadores, devero ser prximos uns dos outros
(Montenegro Duarte, 1999).

A metodologia aplicvel funo, basicamente, da natureza do bem

avaliando, da finalidade da avaliao e da disponibilidade, qualidade e
quantidade de informaes colhidas no mercado. A sua escolha deve ser
justificada com o objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de
modelos que suportem racionalmente o convencimento do valor.

A ABNT NBR-14653/01 divide os mtodos de avaliao em dois grandes

grupos: mtodos diretos e mtodos indiretos.

a. Mtodos Diretos
Considera-se um mtodo sendo direto quando o valor do resultado da
avaliao independe do outros (Dantas, 1998, p.15). Os mtodos diretos
subdividem-se em mtodo comparativo de dados de mercado e mtodo
comparativo de custo de reproduo de benfeitorias.

Mtodo comparativo de dados de mercado: aquele que define o valor de

comparao com dados de mercado assemelhados quanto a caractersticas
intrnsecas e extrnsecas. As caractersticas e os atributos dos dados
pesquisadores que exercem influncia na formao dos preos
conseqentemente, no valor, devem ser ponderados por homogeneizao ou por
inferncia estatstica, respeitando os nveis de rigor definidos nessa norma.
condio fundamental para a aplicao desse mtodo a existncia de um
conjunto de dados que possa a ser tomado, estatisticamente, como amostra de
mercado imobilirio.

Esse mtodo o mais indicado para trabalhos de avaliao.

Mtodo comparativo de custo de reproduo de benfeitorias: aquele

que apropria o valor das benfeitorias, atravs da reproduo dos custos de seus
componentes. A composio dos custos feita com base em oramentos
detalhados ou sumrios em funo do rigor do trabalho avaliatrio. Devem ser
justificados e quantificados os efeitos do desgaste fsico e ou do obsoletismo
funcional das benfeitorias.

A utilizao dos mtodos diretos tem preferncia e sempre que existirem

dados de mercado suficientes para a utilizao do mtodo comparativo ele deve
ser escolhido (Dantas, 1998, p.15).

b. Mtodos Indiretos
O mtodo considerado indireto quando necessita de resultados de algum
mtodo direto. Os mtodos indiretos so os seguintes.

Mtodo Involutivo: o valor do bem (em geral terreno) definido atravs de

estudo de viabilidade tcnico econmica do empreendimento imobilirio
projetado para o local, compatvel com as caractersticas do imvel e do mercado,
considerando-se a provvel receita aferida com o empreendimento com base em
pesquisa (mtodo comparativo), todos os custos necessrios para realiz-lo,
prazos e taxas financeiras reais.

Este mtodo deve ser utilizado para Avaliao de GLEBAS

URBANIZVEIS ou de terrenos, destinados a receber empreendimentos
imobilirios.
 Mtodo Evolutivo: identifica o valor do bem pelo somatrio dos valores de
seus componentes. Caso a finalidade seja a identificao do valor de mercado,
deve ser considerado o fator de comercializao. Este mtodo deve ser utilizado
na impossibilidade da aplicao do MTODO COMPARATIVO DIRETO DE
DADOS DE MERCADO.

Frmula:
VI = (VT + VB) FC

Onde: VI o valor do imvel;

VT o valor do terreno;
VB o somatrio dos valores das benfeitorias devidamente
depreciados;
FC o fator de comercializao que pode ser maior ou menor do que
a unidade, dependendo da conjuntura do mercado imobilirio na poca da
avaliao;

Mtodo da Capitalizao da Renda: Identifica o valor do bem, com base

na capitalizao presente da sua renda lquida prevista, considerando-se cenrios
viveis. Aplica-se o mtodo na determinao de valores de imveis arrendados
ou alugados.

Mtodo da Quantificao de custo: Identifica o custo do bem ou de suas

partes por meio de oramentos sintticos ou analticos, a partir das quantidades
de servios e respectivos custos diretos e indiretos. O presente mtodo utilizado
para determinar o valor de qualquer tipo de benfeitoria. Ex.: muro, galpo, piscina,
urbanizao, etc.

Mtodo para Identificar Indicadores de viabilidade da Utilizao

Econmica de um Empreendimento: So mtodos baseados no seu fluxo de
caixa projetado, a partir do qual so determinados indicadores de deciso
baseados no valor presente lquido, taxas internas de retorno, tempos de retorno,
entre outros.
 Quando se analisam os vrios mtodos de avaliao, descritos
anteriormente, pode-se observar que de uma forma, ou de outra, todos so
comparativos. Sendo assim, tem-se que no mtodo comparativo comparam-se
bens semelhantes; no mtodo de custo, comparam-se os prprios custos no
mercado; nos mtodo da renda e involutivo compara-se possibilidade de renda
do bem; e no mtodo residual, compara-se o nvel de comercializao do
mercado (Dantas, 1998).

No entanto, na avaliao de imveis, o mtodo mais utilizado e

recomendado o mtodo comparativo de dados de mercado, j que esse mtodo
permite que a estimativa seja obtida considerando-se as diferentes tendncias do
mercado imobilirio. Esse mtodo estima valor baseado na comparao com
outros semelhantes, partindo-se de um grupo de dados somado s informaes
sobre transaes e ofertas do mercado e, originando com isso uma amostragem
estatstica de dados do mercado imobilirio. Na prtica, de um modo geral, a
semelhana entre imvel avaliado e os componentes da amostra imperfeita e
incompleta devido falta de algum atributo que possa ter influenciado no valor
ou, ainda, por apresent-lo de forma incompleta. Assim, os atributos dos dados
pesquisados que influenciam o valor devem ser ponderados por homogeneizao
ou inferncia estatstica, respeitando os nveis de rigor definidos na NBR-
14653/01. Com o uso de tcnicas estatsticas obtm-se uma avaliao isenta de
subjetividade e de grande confiabilidade (Moreira Filho et al., 1993; Gonzles e
Formoso, 2000).

2.4.1 Nvel de preciso da avaliao

Os nveis de preciso que caracterizam uma determinada avaliao so

normalizados pela NBR-14653/01. De acordo com NBR-14653/01, em seu item 7,
o nvel de rigor almejado numa dada avaliao relaciona-se diretamente com
informaes extradas do mercado, ou seja, a preciso do mercado ser
determinada por esse nvel que ser, por sua vez, tanto maior quanto menor for a
subjetividade presente na avaliao. O rigor de uma avaliao est condicionado
abrangncia da pesquisa, confiabilidade e adequao dos dados coletados,
qualidade do processo avaliatrio e ao menor grau de subjetividade empregada
pelo avaliador. Assim, os trabalhos avaliatrios podem, de acordo com a norma,
ser classificados como de nvel I,II e III de fundamentao e grau I,II e III de
preciso.

No caso de rigor expedido, o valor obtido sem a utilizao de qualquer

instrumento matemtico. Dessa forma, a ausncia de mtodo cientfico determina
que o valor seja atribudo atravs de escolha arbitraria, no caracterizando o
aspecto tcnico da avaliao.

Assim, basta que o avaliador tenha bom nvel de conhecimento de

mercado. Esse tipo de avaliao muito freqente entre os corretores e no
objetivo desse trabalho.

Para avaliao em rigor normal utilizam-se mtodos estatsticos e existem

exigncias com relao coleta e tratamento dos dados.

Nas avaliaes rigorosas, o trabalho dever apresentar, atravs de

metodologia adequada, iseno de subjetividade. O tratamento dos dados devem
se basear em processos estatsticos que permitam calcular estimativas no
tendenciosas do valor. O valor final da avaliao, resultado do tratamento
estatstico adotado, deve estar contido em um intervalo de confiana fechado e
com um nvel de confiana mximo de 80%, desde que as hipteses nulas sejam
testadas ao nvel de significncia mxima de 5%.

A avaliao rigorosa especial caracteriza-se pelo encontro de um modelo

estatstico o mais abrangente possvel, ou seja, que incorpore o maior nmero de
caractersticas que contribuem para a formao do valor.

A funo estimada da formao de valor deve ser eficiente e no

tendenciosa. Portanto, a hiptese nula da equao de regresso deve ser
rejeitada ao nvel significncia mxima de 1% (ANOVA). J as hipteses nulas
sobre os parmetros do modelo de regresso ao nvel de significncia mxima de
10% para o teste unicaudal (teste t) ou 5% em cada ramo do teste bicaudal.
Devem ser analisadas as seguintes condies bsicas referentes aos resduos do
modelo ajustado aos dados: Gaussianidade, homogeneidade da varincia e
independncia. Desta forma os resduos devem ser Gaussianos, independentes e
identicamente distribudos, ou seja, i~N(0,).

A partir desta teoria pesquisada, inicia-se no prximo captulo o estudo de

caso desenvolvido onde se explica a metodologia de determinao do valor de
mercado do imvel que subsidiar o estudo comparativo com o valor de
construo do imvel.
 _____________________________________________________ CAPTULO 3

3 DETERMINAO DO VALOR DE MERCADO DO IMVEL

3.1 INTRODUO

Para determinar o valor de mercado do imvel a ser construdo na cidade

de Belm do Par no bairro da Pedreira, foi utilizado o modelo clssico de
regresso que teve origem nos trabalhos de astronomia elaborados por Gauss no
perodo de 1809 a 1821.

A origem do termo regresso deu-se pelo estatstico ingls Francis Galton

quando estudou o relacionamento das alturas de pais e filhos. As aplicaes
desta tcnica so numerosas e ocorrem em quase todos os campos cientficos,
sendo que a seguir, apresentada de forma resumida esta tcnica.

Atualmente a anlise de regresso linear atualmente um dos ramos da

teoria estatstica mais utilizada na pesquisa cientfica. a tcnica mais adequada
quando se deseja estudar o comportamento de uma varivel (varivel
dependente) em relao a outras que so responsveis pela sua formao
(variveis independentes).

Em engenharia de avaliaes, consideram-se, geralmente, como varivel

dependente os preos vista de mercado em oferta e efetivamente
transacionado e como variveis independentes, as caractersticas do imvel
decorrentes dos seus aspectos fsicos e de localizao, bem como de aspectos
econmicos (dado de oferta ou transao, a poca de ocorrncia de evento etc.).
Observa-se que as variveis independentes podem ser tanto de natureza
quantitativa (rea, testada efetiva etc.), como de ordem qualitativa (natureza de
informaes, orientao solar, etc.).

A anlise de regresso , entre as tcnicas estatsticas, a mais utilizada na

prtica quando se deseja modelar o relacionamento entre as variveis
(dependente e independente).
 No modelo linear que apresenta o mercado, a varivel resposta
(dependente) expressa por uma combinao linear das variveis
independentes, de forma original ou transformada, e respectivas estimativas dos
parmetros populacionais, acrescidas de erro aleatrio, oriundo de variaes do
comportamento humana NBR 14653/04.

3.2 LIMITAO DA PESQUISA

Essa pesquisa, dentre outros mtodos para avaliao de imveis, se limita

a usar uma tcnica de Anlise de Regresso Linear.

A aplicao dessa tcnica se restringe aos imveis urbanos nos segmentos

de casas da cidade de Belm do Par, no ano de 2007.

Outra limitao do trabalho o espao de tempo. Como qualquer alterao

na economia provoca modificaes nos valores do imvel, estes esto sujeitos s
influncias dos governantes e das economias local, regional, nacional e global.
Assim, no decorrer do tempo, existe uma flutuao dos valores dos imveis.

3.3 LEVANTAMENTOS DE DADOS

O levantamento dos dados foi feito de forma cautelosa, pois dele depende
o sucesso da Anlise Estatstica. Foi realizado um planejamento antes da coleta
de dados. Nesse planejamento contemplou-se o espao fsico, local onde est
inserido o total de imveis e o nmero de imveis a serem pesquisados. No
mercado de imveis, freqente a entrada de dados novos, por isso, deve-se
fazer um novo levantamento a cada nova avaliao para garantir a representao
dos novos dados da amostra (Dantas, 1998, p.50).

Na determinao da oferta imobiliria existem aspectos de extensa

variao e combinao de atributos constituindo a heterogeneidade do produto
habitao.
 Essa disperso deve estar presente na descrio completa do mercado,
includa nas faixas de preos, tamanhos dos imveis e, ainda, nas diferentes
localizaes. Assim, faz-se necessrio obter o maior numero de dados e atributos
possveis.

3.3.1 As Variveis Utilizadas

As variveis independentes so do tipo quantitativas e qualitativas,

representando as caractersticas do imvel, e esto detalhados no quadro 3.3, a
seguir detalhados.

Quadro 3.1 Variveis Independentes Quantitativas e Qualitativas

Variveis Independentes Tipo

Testada (define o tamanho de frente do terreno). Quantitativa
rea do Terreno (define a rea total do terreno). Quantitativa
rea Privativa (define a rea total construda). Quantitativa
Dormitrios (define a quantidade de dormitrios
Quantitativa
disponveis no imvel)
Sutes (define a quantidade de dormitrios disponveis
Quantitativa
no imvel).
Estado de Conservao (define a conservao do
Qualitativa
imvel).
Padro de Acabamento (define qualidade dos
Qualitativa
acabamentos do imvel).
Vagas (quantidade e qualidade dos estacionamentos
Qualitativa
disponveis).
Setor Urbano (define a local onde o imvel est
Qualitativa
localizado).
Fonte: Os Autores, Pesquisa de Campo, 2007.

A varivel dependente do tipo quantitativa o valor de oferta que

representa o valor do imvel em reais,
3.3.2 Questionrio Proposto Para Coleta de Dados

Na formulao do questionrio, anexo I, para a obteno das

caractersticas dos imveis, inicialmente pesquisou em trabalhos sobre avaliaes
de imveis e em livros para conseguir subsdios na elaborao do questionrio.
Isto foi feito com finalidade de apurar quais caractersticas dos imveis da cidade
de Belm do Par.

Na composio do questionrio procurou-se agregar o maior nmero

possvel de informaes sobre as caractersticas dos imveis. A partir da
idealizou-se o documento, contendo informaes dos imveis tanto quantitativo
(rea de construo, quantidade de quartos, etc.) quanto qualitativo
(conservao, padro de acabamento, padro de construo, etc.), vide no anexo
I.

Depois de elaborado o questionrio, visitou-se os imveis um a um para o

preenchimento do mesmo j que dificilmente o preo total e as caractersticas dos
imveis esto claramente estampados nos anncios, o que pode estar
caracterizando uma atuao especulativa ou estratgica das imobilirias diante
dos compradores potenciais e da concorrncia.

3.3.3 Amostra

A amostra foi constituda por 27 casas na rea urbana da cidade de Belm

do Par, das quais essas 27 casas se encontram espalhadas por trs bairros:
So Brs, Marco e Pedreira, vide no anexo II.

3.4 METODOLOGIA PARA DESENVOLVIMENTO DA PESQUISA

A metodologia aqui proposta procura determinar classes homogneas de

casas atravs de uma Anlise de Agrupamento aplicada amostra considerada.
Utilizou-se as tcnicas de Regresso Linear, grau de fundamentao, de acordo
com NBR-14653/01 (avaliao de bens), com auxilio do Software SisRen
Windows (o programa registrado e sua utilizao foi autorizada pela CAIXA
ECONMICA FEDERAL) para o processamentos de dados e o Software Excel
(o programa registrado e sua utilizao foi autorizada pela UNAMA
Universidade da Amaznia), por ser um aplicativo de uso quase universal.

A Anlise de Agrupamentos foi aplicada para juntar imveis semelhantes e

a partir da, colocados no Software SisRen Windows para a obteno de
resultados. Os resultados levam em considerao todas as 27 casas analisadas e
nos da uma estimativa de valores mnimos e mximos de mercado e tambm os
valores mnimos e mximos unitrios, na qual a partir desses resultados podemos
verificar se a construo de uma casa semelhante a das analisadas em
determinada localizao ou regio vivel.

3.4.1 Consideraes Para a Construo do Modelo

As etapas, ou roteiro, que so necessrias para construir um modelo

matemtico atravs de critrios multivariados usando Regresso Linear Simples
com a finalidade de estimar valores de imveis em Belm do Par so
apresentados a seguir.

3.4.1.1 Identificao das Variveis Independentes

Uma das dificuldades existentes na avaliao de imveis a determinao

das variveis que influenciam no seu valor. So muitos os fatores que devem ser
levados em considerao, mas nem sempre se pode desenvolver um nico
modelo representativo da realidade do conjunto do mercado de imveis. Um dos
aspectos mais importantes na avaliao de imveis a seleo das variveis
independentes que possam ser utilizadas na regresso, que so aquelas que tm
influencia na formao do preo, pois vrias importantes na formao de valor de
uma determinada categoria ou subconjuntos de imveis no necessariamente
so as mesmas que para outro subconjunto, inclusive dentro de uma mesma
regio.

As possveis variveis independentes que podem influenciar no preo de

um imvel devem ser listadas a priori. As variveis independentes para a
avaliao de imveis so aquelas referentes a todas as caractersticas fsicas e
locacionais do imvel. No entanto, dentre todas as caractersticas fsicas e
locacionais relacionadas a um imvel, nem todas so relevantes formao de
seu preo.

Ento de forma geral, podemos citar as variveis independentes relevantes

para a formao do preo.

A seguir relacionamos as nove variveis independentes e uma dependente

que utilizamos:

1 Testada
2 rea do Terreno
3 rea Privativa (Construda)
4 Dormitrios
5 Sutes
6 Estado de Conservao
7 Padro de Acabamento
8 Vagas (Garagem)
9 Setor Urbano (Localizao)
10 Valor de Oferta

Ao iniciar o trabalho de avaliao de um imvel, pelo processo

comparativo, com o uso da metodologia de construo do modelo de regresso,
utilizado pelo programa computacional (Software SisRen Windows ),
procuramos identificar as caractersticas que, normalmente, mostram-se mais
significativas na formao do seu valor no mercado imobilirio.

Depois de vistoriar os imveis que seriam avaliados para determinar o valor

de mercado da casa que ser construda na cidade de Belm do Par no bairro
da Pedreira, foram coletados os dados de amostragem de cada casa em planilha
de amostragem, onde os dados das amostras que foram colhidos no mercado
sero identificados e suas caractersticas transformadas em variveis numricas
(veja planilha de coleta de dados, que est no anexo II).
 A organizao numrica dos diversos dados de cada amostra, antes de
iniciar o uso da ferramenta computacional (Software SisRen Windows ) ,foi de
fundamental importncia para o nosso trabalho. Depois de coletados os dados e
preenchida sua planilha, foi acionado o programa, identificado o seu modelo para
a obteno dos dados de valores mnimos e mximos de mercado de cada
amostragem.

O uso de Estatstica Inferencial para estudo de comportamento do mercado

imobilirio pressupe que a variao em torno do valor mdio encontrado nas
amostras colhidas neste mercado apresenta-se significativamente influenciada
pelas diferenas fsicas e qualitativas, normalmente presentes entre os dados
destas amostras.

O Software SisRen Windows , atravs do processo dos Mnimos

Quadrados, calcula o percentual da variao em torno da mdia, que se deve s
diferenas mais importantes entre os dados, no enfoque do avaliador, para o
mercado pesquisado.

O processo dos Mnimos Quadrados consiste na busca de uma equao

linear (Equao de Regresso), que se mostre o mais aderente possvel
disperso dos dados da amostra, em um grfico cartesiano, ou seja, a equao
representativa da mdia, que passa mais ao centro dos pontos do grfico.

Define-se por Variao total em torno do valor mdio da amostra, o

somatrio dos quadrados dos di (di), ou seja, o somatrio do quadrado da
distncia dos dados mdia aritmtica da amostra.

Da mesma forma, define-se por Variao residual, o somatrio dos

quadrados dos ei (ei), isto , o somatrio do quadrado da distncia dos dados
equao de regresso.

Relacionar o Valor com a rea dos imveis significa na verdade, formular a

hiptese de que, na populao, a Variao dos valores em torno da sua mdia
aritmtica, sofre influncia da Variao da rea dos mesmos, ou seja, quanto
maior a rea, maior o valor do imvel, numa relao linear equivalente a ( y = A +
Bx), sendo o valor representado por y e a rea, por x. Os parmetros A e B so
calculados pelo Mtodo dos Mnimos Quadrados.

A amostra comprova esta hiptese, na medida em que a Variao residual

se mostrar significativamente inferior Variao total. Desta maneira, a
expectativa de que a disperso em torno da equao de regresso,
representada pela Variao Residual seja menor que a disperso em torno da
mdia aritmtica, representada pela Variao Total. A diferena entre o montante
representativo das duas variaes indica a parcela da variao dos valores em
torno da mdia aritmtica que se deve s diferenas de suas reas.

Numericamente, a influncia das reas nos Valores dos imveis,

quantificada atravs do percentual da Variao em torno da mdia que tem
origem nas diferenas de reas. Este percentual definido como Coeficiente de
Determinao, calculado da seguinte forma:

Cd = di - ei / di

Isto significa que, quanto mais prximo de 1,00 este coeficiente de

determinao, maior a influncia das diferenas entre as reas dos imveis da
amostra (varivel independente) na variao do valor dos imveis (Varivel
dependente) em torno de sua mdia aritmtica.

Este processo de clculo busca reduzir a disperso em torno do valor

mdio, atravs do uso de um Valor Mdio varivel, ou seja, o valor mdio de um
imvel vai depender de suas caractersticas, conforme a funo linear
representada pela equao de regresso.

Por outro lado, para que o modelo de regresso mostre-se consistente,

enquanto representativo dos valores mdios praticados para imveis com
caractersticas diferentes, torna-se necessrio que a disperso dos pontos em
torno da equao de regresso apresente-se o mais homognea possvel.
Significando assim, que a amostra colhida aleatria, no apresentando
distores tendenciosas.

O clculo atravs dos Mnimos Quadrados identifica somente funes

lineares, no entanto, em alguns casos, a relao entre as variveis mostra
disperso de forma no linear. Neste caso, podemos utilizar como artifcio,
algumas transformaes matemticas nas variveis, as quais podero linearizar
esta relao.

Exemplificando, suponha a seguinte disperso entre os dados:

Grfico 3.1: Representa a relao entre as variveis valor e rea

Fonte: Curso de Engenharia de Avaliaes Imobilirias, 2006

Observa-se claramente que, mesmo que o Coeficiente de Determinao do

modelo apresente valores prximos de 1,00, indicando boa aderncia dos dados
equao de regresso e reduzindo a variao total em torno do valor mdio da
amostra, a disperso destes dados em torno da equao de regresso mostra-se
heterognea, indicando trechos em que o valor mdio representativo est acima
de todos os imveis da amostra, e vice-versa.
 Para contornar o problema, utiliza-se, como artifcio, transformao
matemtica nas variveis, no intuito de linearizar a disperso. Neste caso, uma
nova varivel, com dependncia matemtica da varivel transformada, trazida
ao processo de anlise. Neste exemplo, a tentativa de linearizao ser atravs
da inverso da varivel x, na forma: z = 1/x, a qual deve resultar na seguinte
disperso de y por z.

Grfico 3.2: Representa a relao entre o valor e a varivel transformada

Fonte: Curso de Engenharia de Avaliaes Imobilirias, 2006

Obtm-se agora, uma disperso homognea dos valores da amostra, em

torno da equao representativa da mdia (y = A+Bz), sinalizando uma
amostragem aleatria, sem tendenciosidade. Por outro lado, como, z=1/x em
relao varivel x, que representa a rea dos imveis, a equao pode ser
escrita da seguinte forma: (y = A + B(1/x)), isto quer dizer que o valor mdio dos
imveis (y) apresenta uma relao no linear com a rea dos mesmos (x).
 Calculando-se o Coeficiente de Determinao do modelo de regresso
nesta nova formatao, pode-se compar-lo com o mesmo coeficiente, calculado
originalmente. A equao que apresenta maior Coeficiente de Determinao
mostra-se mais aderente aos dados, na forma matemtica em que os mesmos
esto considerados.

Este raciocnio amplia significativamente as alternativas de clculo de uma

equao representativa da mdia, pois, atravs da combinao de
transformaes nas variveis, calcula-se o Coeficiente de Determinao para
cada situao diferente. Dentre todos, aquele que se apresenta mais prximo de
1,00, o mais aderente disperso de pontos que representa.

Ao adotar-se transformaes Inversa e Logartmica para cada varivel,

teremos, no caso de 2 (duas) variveis, 9 (nove) situaes diferentes, cada uma
apresentando Coeficiente de Determinao prprio, conforme tabela 3.1 abaixo:

Tabela 3.1: Coeficiente de Determinao Prprio

Nmero Forma de x Forma de y

1 x y
2 x 1/y
3 x ln.y
4 1/x y
5 1/x 1/y
6 1/x ln.y
7 ln.x y
8 ln.x 1/y
9 ln.y ln.y
Fonte: Curso de Engenharia de Avaliaes Imobilirias, 2006

Pelo exposto, calculando-se o Coeficiente de Determinao para cada uma

das nove situaes acima, obtm-se um elenco de equaes de regresso que,
hierarquizadas em seus coeficientes, devem ser analisadas isoladamente,
buscando-se como mais representativa, aquela que apresenta disperso
homognea dos pontos em torno da mdia (equao), com a maior aderncia
possvel aos dados da amostra (maior coeficiente).
 No exemplo, duas variveis e duas transformaes, originaram 9 (nove)
equaes distintas. Trazendo mais uma varivel ao processo de anlise (3
variveis), e mantendo as 2 (duas) transformaes, o nmero de equaes a
serem testadas aumenta para 27 (vinte e sete), ou seja, os 9 (nove) testes acima,
para a nova varivel em cada uma das formas (direta, inversa e logaritmo).

Desta maneira, cada varivel ou transformao acrescida ao processo de

anlise, incrementa o nmero de equaes de anlise da seguinte forma:

Nmero de Equaes = nk, onde k = numero de variveis.

n = numero de transformaes

Ao testarmos, por exemplo, 3 (trs) transformaes: direta, inversa e

logaritmo, em amostra que contempla o total de 10 (dez) variveis (nove
independentes e uma dependente), o sistema calcula 59.049 equaes (3 ). Do
mesmo modo, a incluso de mais testes de transformaes, tais como raiz
quadrada, inverso da raiz, potncia de 2 e inverso da potncia de 2, tambm
disponibilizadas pelo Software SisRen Windows , incrementa significativamente
o nmero de equaes calculadas, aumentando conseqentemente, o tempo de
resposta do sistema, de acordo com o potencial do computador utilizado e a
quantidade de dados da amostra.

O Software SisRen Windows , foi desenvolvido em meados da dcada de

80, quando os microcomputadores disponveis no mercado nacional eram
limitados em sua capacidade de processamento. Os avanos tecnolgicos de
mquinas e perifricos possibilitaram incrementos significativos em no conjunto
de anlises estatsticas e operacionalidade, no entanto, buscamos preservar sua
principal caracterstica, ou seja, atendimento rpido e objetivo em qualquer tipo
de computador que opere no ambiente Windows 95 ou posterior.

Para tanto, esto disponveis na caixa de dilogo da opo de clculo do

sistema, trs Mtodos diferentes de procura do modelo matemtico de melhor
aderncia aos dados amostrais: geral; dirigido e simplificado, os quais
possibilitam maximizar a relao quantidade de equaes calculadas e tempo de
resposta do sistema.
 No Mtodo denominado geral, cada varivel ter testes de transformaes
para as formas: ( x, 1/x, Ln.x, x, 1/x, 1/x, x ) , conforme escolha do usurio,
disponveis no mdulo de clculo (as trs primeiras so default do sistema),
sendo calculadas equaes para todas as combinaes possveis entre as
variveis transformadas, gerando um nmero de equaes igual a n k, conforme
descrito. Estas equaes sero hierarquizadas pelo Coeficiente de Correlao
(linearizao do Coeficiente de Determinao, Cc=Cd), sendo disponibilizados,
em ordem decrescente, os 50 modelos que apresentam Coeficiente de
Correlao mais elevado.

O Mtodo geral calcula quantidade significativa de equaes para modelos

acima de 8(oito) variveis, exigindo do computador boa capacidade de
processamento, para um tempo de resposta aceitvel (at 2 minutos).

No Mtodo denominado simplificado, o Software SisRen Windows ,

tambm efetua as transformaes escolhidas pelo usurio em todas as variveis,
no entanto, so calculadas apenas as combinaes que relacionam a varivel
dependente com cada uma das variveis independentes.

Este Mtodo busca de forma mais rpida, modelos com coeficientes de

determinao elevados, no entanto, embora a maior parte das vezes encontre a
combinao de transformaes que apresenta o maior coeficiente de todos, isto
no ocorre sempre. bastante til nos casos em que o computador utilizado
limitado e/ou, a amostra contempla variveis em grande quantidade (acima de 8),
exigindo do Mtodo geral um tempo de resposta mais elevado.

A quantidade de equaes calculadas equivalente a:

Equaes = n (k-1), onde n = transformaes

k = total de variveis
 No Mtodo denominado Dirigido, o usurio define qual a transformao que
deseja adotar, para cada varivel, dentre as formas disponveis no dilogo
disponibilizado aps a escolha deste mtodo.

O mdulo Calcular, disponibiliza ainda, algumas opes para agilizar aes

na massa de dados antes de iniciar os clculos. A opo Analisar Variveis
verifica possveis inconsistncias nos valores atribudos para as variveis, nos
diversos dados da amostra (em desenvolvimento); a opo Reconsiderar todos
os dados habilita todos os dados marcados como desabilitados para clculo, e a
opo Durbin Watson identifica a varivel que servir de base para classificao
da massa de dados no clculo da estatstica de Durbin Watson.

Efetuados os clculos definidos pelo usurio, no caso dos mtodos gerais e

simplificado, o sistema disponibiliza uma relao com as 50 (cinqenta) equaes
que mostraram mais aderncia aos dados da amostra, equaes estas,
resultantes das transformaes matemticas escolhidas para as diversas
variveis. Estes modelos de regresso, hierarquizados pelo Coeficiente de
Correlao, so ordenados de forma decrescente.

As equaes de regresso disponibilizam alguns resultados importantes na

tomada de deciso, a respeito do modelo estatstico mais consistente para
estimao do valor representativo da mdia populacional, com base nos dados
da amostra.

Os resultados obtidos correspondem equao de regresso, o sistema

mostra a lista de equaes, com as 50 mais aderentes aos dados, hierarquizadas
pelo coeficiente de correlao, em ordem decrescente feita escolha da
equao, para aplicar os testes de consistncia.

Ao analisar os resultados estatsticos apresentados pela equao de

regresso escolhida, importante cuidados especiais com alguns tpicos
fundamentais na sua utilizao para estimativa de valores mdios populacionais.
 Principalmente no que diz respeito aos seguintes aspectos:

1 Teste de hipteses
2 Teste da equao
3 Desabilitando dados inconsistentes
4 Desabilitando hiptese inconsistente
5 Anlises de resduo
6 Anlise Grfica da Disperso
7 Distribuio padronizada ou repetida
8 Identificao de efeitos colineares
9 Estimao de valores

1 Testes de Hipteses

Vamos agora abordar o tipo de problema comumente presente nos estudos

da Inferncia Estatstica, que se refere aos testes de hipteses. Como vimos o
teste de hiptese uma forma adequada de verificar possibilidade de estarmos
cometendo erro nas afirmaes sobre a mdia populacional ou sobre a influncia
de uma varivel sobre a outra. Esses testes so ditos testes paramtricos, pois se
referem s hipteses formuladas sobre parmetros populacionais.

Assim, para no nosso exemplo, formulamos inicialmente uma hiptese de

que a varivel rea no interfere na formao da varivel valor:

Ho: B = 0 e neste caso a varivel x (rea) no interfere na varivel y

(valor).
Ha: B 0

Vimos tambm que nosso objetivo inicialmente era o de rejeitar a hiptese

nula (Ho), ficando com a hiptese alternativa H. Rejeitar Ho significa no
concordar com B = 0, ento, na falta da hiptese melhor, ficamos com H, que
sugere B 0.
 Ao rejeitar a hiptese nula, sabemos que podemos cometer um erro
(rejeitar hiptese verdadeira), portanto, nosso objetivo agora medir a
probabilidade de vir a cometer esse erro, ou seja, o nvel de significncia do teste.

Ao medirmos o nvel de significncia do teste precisamos inicialmente

definir qual o valor mximo aceitvel para o teste que estamos fazendo, ou seja,
qual o nvel de erro aceitvel (no caso de avaliao de imveis, a NBR 14.653
2/04 estabelece para avaliaes com nvel de fundamentao com Grau III uma
significncia de no mximo 10% para teste bicaudal do nosso exemplo).

Para verificar se o nvel de significncia atingido em nossa amostra esta

adequada ou no s exigncias (no mximo 10% para este caso), atravs da
distribuio de probabilidade t, precisamos calcular o valor do t correspondente
varivel na amostragem obtida.

Podemos fazer a verificao atravs de calculo da rea sob a curva t, entre

os limites t a + t, estabelecendo como nvel de significncia atingindo, a rea da
curva que excede limites. Outro processo seria o de verificar se o valor de t obtido
no clculo superior ao valor tabelado para t no nvel de significncia exigido,
aceitando o teste neste caso e rejeitando caso contrrio.

Na prtica, tomamos deciso acerca do comportamento populacional, com

base na observao de amostras desta populao. No nosso exemplo inicial,
conclumos que o valor mdio de uma populao de lotes com determinadas
caractersticas, est representado pela equao: y = - 436,91 0,5963x, onde y
representa o valor mdio e x a rea dos lotes.

Nossas concluses, baseadas em uma amostra de 5 (cinco) dados,

indicam que o valor mdio dos imveis depende da sua rea. A partir da
observao do comportamento da amostra, formulamos hipteses de que a
variao da rea afeta a variao dos valores dos imveis no mercado
pesquisado, segundo a funo explicitada.
 A observao faz parte do processo experimental, no devemos achar
nada, melhor observar, analisar e concluir, depois descrever e medir ou
classificar. Assim, atravs da Teoria da Prova de Hipteses, possvel medir a
probabilidade de erro da nossa hiptese, ou seja, da nossa afirmao de que a
varivel rea interfere na varivel valor.

A natureza no determinista, isto , as mesmas causas nem sempre

produzem os mesmo efeitos, neste caso, em lugar de aceitar, prefervel ser
mais cauteloso e dizer no rejeitar, associando a nesta ultima afirmao uma
probabilidade de erro ou acerto.

O Teste de Hiptese a forma adequada de verificar a possibilidade de

estarmos cometendo erro, mas afirmaes sobre a mdia populacional ou sobre
a influncia de uma varivel sobre a outra.

Hiptese uma conjectura, uma resposta provisria que, de acordo com

certos critrios ser rejeitada ou no-rejeitada. Assim, para nosso exemplo,
vamos formular inicialmente a hiptese de que a varivel rea no interfere na
variao do valor.

Na equao representativa da mdia, y = A + Bx, esta hiptese pode ser

representada na seguinte forma:

Ho: B = 0 Neste caso a varivel x (rea) no interfere na varivel y

(valor)
Ha: B 0

Ho (ag-zero) denominada hiptese nula;

H (ag-a) representa a hiptese alternativa;
 A hiptese nula (Ho) pode ser verdadeira ou falsa, a nossa deciso pode
ser de rejeitar ou no rejeitar essa hiptese. Quando rejeitamos a hiptese nula
(Ho), adotamos a hiptese alternativa (Ha) como verdadeira e conseqentemente
devemos associar a este procedimento uma probabilidade de cometer erro, uma
vez que a hiptese nula (Ho) ode vir a ser verdadeira.

No quadro 3.2 a seguir, esto representadas as situaes possveis.

Quadro 3.2: Representa as situaes possveis

Hiptese / Deciso Verdadeira Falsa

Rejeitar Erro (1) Acerto (2)

No Rejeitar Acerto (3) Erro (4)
Fonte: Curso de Engenharia de Avaliaes Imobilirias, 2006

Existem, portanto duas possibilidades de se cometer erros, representadas

nas caselas (1) e (4), definidas da seguinte forma:

Casela (1): erro 1 espcie ou tipo I (rejeitar hiptese verdadeira).

Casela (4): erro 2 espcie ou tipo II (deixar de rejeitar a hiptese falsa).

impossvel evitar ao mesmo tempo dos dois tipos de erro. A

probabilidade de no cometer erro tipo II chama-se poder do experimento
designada por P (no cometer erro tipo III) = .

No nosso estudo, vamos nos concentrar no erro tipo I, que ser analisado
de acordo com testes de significncia da hiptese.

1.1 Significncia

Ao rejeitar ou no rejeitar uma hiptese pode-se cometer erros. Na

realidade, no queremos cometer erro algum, mas estamos dispostos a tolerar
um erro se a probabilidade de ocorrncia desse erro for pequena.
 Podemos, erroneamente, decidir rejeitar a hiptese nula, Ho (B = 0),
mesmo que ela seja verdadeira (s que no sabemos disso). No entanto, se ela
for verdadeira, importante que a probabilidade de cometermos esse erro seja
pequena. Essa probabilidade denomina-se Nvel de Significncia.

Nvel de significncia a probabilidade de ocorrer erros ao se rejeitar uma

hiptese (normalmente Ho) e ela vir a ser verdadeira.

No caso de avaliao de imveis, nossa inteno quando formulamos a

hiptese de que uma varivel qualquer tem influncia sobre o valor dos imveis,
de mostrarmos que existe uma grande probabilidade de temos razo. Para tanto,
buscamos uma amostra que apresente um nvel de significncia bastante
reduzido.

No Brasil, a NBR 14.653 2 da ABNT, que trata de avaliao de imveis

urbanos, cita em seu item 9.4.1, os requisitos necessrios para enquadrar uma
avaliao em funo do grau de fundamentao a ser alcanado, conforme
tabela a seguir:
Tabela 3.2: Representa o Grau de Fundamentao
Grau
Item Descrio
III II I
Nvel de significncia (somatrio do
valor das duas caudas) mximo para
6 10% 20% 30%
rejeio da hiptese nula de cada
regressor (teste bicaudal)
Fonte: Curso de Engenharia de Avaliaes Imobilirias, 2006

Para interpretao deste item, bem como do tratamento estatstico a ser

empregado para o enquadramento da avaliao no grau de fundamentao
desejado, necessria a utilizao das Distribuies de Probabilidade mais
importantes. Com estas distribuies poderemos medir o Nvel de Significncia
de nossas hipteses, ou a probabilidade de ocorrncia de erros em nossas
afirmaes sobre do comportamento do mercado imobilirio.
2 Teste da Equao

A anlise da influncia de cada varivel independente no resultado da

equao fundamental para comprovao das hipteses formuladas no estudo
cientifico. Nesta anlise ser verificada a validade das afirmaes a respeito do
mercado pesquisado.

A verificao grfica do comportamento do valor com evoluo de cada

varivel deve ser acompanhada de anlise crtica no que diz respeito aos
resultados numricos, considerando-se aos seguintes aspectos:

- A ltima coluna do mdulo do teste da equao, apresenta a variao

percentual no resultado da equao quando a varivel da linha correspondente
sofre uma variao positiva de 10% de sua amplitude em torno do seu valor
mdio, portanto o sinal desta coluna indica se os resultados esperados para a
influncia das variveis na equao esto corretos.

- As variveis dicotmicas so testadas nos seus dois limites, portanto, o

valor apresentado para ela na coluna, indica a influncia total destas variveis na
equao. Observe, neste caso, valores incompatveis com a realidade conhecida
no mercado.
- Ao constatar inconsistncia nas variveis pode-se, atravs do mdulo
exibir variveis, identificar os dados que esto contribuindo para o fato,
classificando os dados pela varivel dependente e comparando-a com a varivel
inconsistente.

- Uma anlise numrica criteriosa dos dados vai indicar a origem da

inconsistncia dos dados da amostra com hiptese formulada. O sistema
disponibiliza tambm a visualizao grfica, atravs do mdulo Exibir Variveis.
3 Desabilitando Dados Inconsistentes

Muitas vezes, identificamos claramente, um elemento da amostra que

contraria uma determinada hiptese, sem que seu valor esteja bem explicado por
outra varivel (Ex. rea elevada em imvel com valor unitrio dos mais elevados
da amostra, ou vice-versa).

4 Desabilitando Hipteses Inconsistentes

Os dados, em sua maioria, contrariam a hiptese formulada, neste caso,

mais elementos devem ser trazidos amostra, ou a hiptese deve ser
abandonada.

5 Anlise de Resduos

A anlise dos resduos do modelo (valor do dado menos a mdia calculada

na equao para o dado) uma das etapas mais importantes na definio da
equao adequada.

- Observe que a coluna dos valores calculados no deve apresentar para

nenhuma dos dados sinal negativo.
- A coluna dos desvios indica o desvio relativo apresentado pelo dado
correspondente em relao mdia calculada para o mesmo, assim esta coluna
no deve apresentar valores expressivos. Uma sugesto para a anlise :

- Acima de 60% - examinar o dado

- Acima de 80% - preocupar com a aceitao do dado na amostra.
- Acima de 100% - verificar o comportamento do modelo sem o dado.
- A coluna R/DP indica a relao entre resduos e o Desvio Padro do
modelo, isto quantos desvios padres o dado se distancia da mdia. Valores
superiores a +2 ou inferiores a -2 indicam dados excessivamente dispersos,
passveis da anlise detalhada.
5.1 Normalidade de Resduos

Os resduos padronizados devem apresentar uma tendncia distribuio

normal. Esta verificao pode ser feita verificando-se a aderncia da amostra aos
percentuais verificados na Curva Normal Reduzida, ou seja:

68% dos dados devem estar entre 1 e +1 desvios padres da mdia,

90% dos dados devem estar entre 1.64 e +1.64 desvios padres da
mdia,
95% dos dados devem estar entre 1.96 e +1.96 desvios padres da
mdia.

Para corrigir grandes distores deve-se aumentar o nmero de dados da

amostra.

No mdulo de Teste de Aderncia, tambm ser possvel verificar a

aderncia da distribuio dos resduos em relao distribuio normal reduzida.

6 Anlise Grfica da Disperso

importante ainda a anlise grfica de disperso dos dados em torno da

mdia. Nesta anlise convm verificar que o ideal uma distribuio homognea
dos dados em torno da reta representativa da mdia. Esse grfico possibilita a
verificao da presena de Auto-Regresso e Heterocedasticidade no modelo.

7 Distribuio Padronizada ou Repetida

Com base nesta propriedade, podemos adotar um pequeno artifcio para

viabilizar a utilizao desta distribuio nos nossos ensaios, trata-se da operao
denominada mudana de origem, onde o zero muda de lugar. Para tanto, vamos
tomar uma varivel que tenha distribuio normal com mdia aritmtica e
desvio padro , deslocando o eixo vertical para a direita at o centro da curva.
 Neste procedimento, adota-se uma varivel Z, na forma:

Z = Yi - / , onde Yi qualquer valor da varivel Real ( - at + ).

Esta varivel z pode ser interpretada como sendo a quantidade de desvios

padres que cada elemento se afasta da mdia populacional.

A distribuio de probabilidade de ocorrncia de Z nesta populao

formada denominada Distribuio Normal Padronizada (tambm chamada
Distribuio Normal Repetida). Esta distribuio tem a mesma forma da Normal e
representa todas as populaes com esta probabilidade de ocorrncia de
eventos, apresentando os seguintes parmetros.

=0 (mdia = 0)
= 1 (varincia = 1)
=1 (desvio padro = 1).

8 Identificao de Efeitos Colineares

Um dos pressupostos do modelo de regresso linear exige que nenhuma

das variveis independentes esteja perfeitamente correlacionada com qualquer
outra varivel independente ou com qualquer combinao linear de variveis
independentes

Quando se viola este pressuposto, falamos de colinearidades (correlao

entre duas variveis independentes) ou multicolinearidade (correlao entre trs
ou mais variveis independentes). Por outro lado, todas as vezes que as variveis
independentes no esto correlacionadas entre si, falamos de ausncia de
colinearidade ou multicolinearidade, os casos intermedirios so descritos por
vrios graus de colinearidade multicolinearidade.
 A presena da colinearidade ou da multicolinearidade muitas vezes dificulta
a obteno de resultados confiveis para o imvel que pretendemos avaliar.

Quando a multicolinearidade existente entre as variveis dependentes est

representada no imvel que estamos avaliando, esta ocorrncia no interfere no
resultado da avaliao, no entanto a situao inversa bastante danosa s
concluses do modelo, podendo apresentar algumas vezes, valores negativos
para o resultado da avaliao.

As correlaes isoladas no apresentam o teste conclusivo para o modelo,

sendo as correlaes com influncia uma analise mais consistente, pois indica a
correlao entre duas variveis na presena das demais variveis do modelo.

Uma sugesto para anlise, tanto para correlaes isoladas como com
influncia, :

At 70% aceitvel
Ate 85% preocupante
Acima de 85% pode ser prejudicial

Em alguns modelos pode ser inevitvel a presena de correlao entre

duas variveis especficas como frente e rea, ou rea e nmero de dormitrios,
por exemplo, pois a amostra est mostrando uma caracterstica de populao a
que pertence. Nestes casos conveniente que um modelo seja utilizado para
avaliao de imveis com as mesmas caractersticas da amostra.

Algumas amostras, no entanto, apresentam colinearidade atpica

populao de que foi extrada. Tal ocorrncia representa uma defeco da
amostra, devendo ser resolvida com a busca de mais dados para compor a
amostra, ou a eliminao de varivel colinear ou representativa (ex: idade e
testada; frente e topografia, etc.).
 esperada uma forte correlao entre cada varivel independente e a
varivel dependente, entretanto isto no fator predominante na consistncia do
modelo.

9 Estimao dos Valores

Com este pequeno ensaio tentamos mostrar, na pratica, o significado de

alguns conceitos fundamentais da estimativa de valores por meio dos mnimos
quadrados, visando utilizao adequada desta ferramenta da tarefa de avaliar
imveis.

Os coeficientes mostrados at agora representam o primeiro conjunto de

indicadores que defini a consistncia de uma equao de regresso. Assim, se os
demais resultados estatsticos significativos indicassem esta equao consistente
para previso de valores dos imveis nesta populao, poderamos concluir, por
exemplo, um terreno de 350,00 m estar representado no mercado pelo seguinte
valor mdio:

VALOR = 436,91 0, 59647 x 350,00 = 228,16.

Esta ferramenta, largamente utilizada em qualquer estudo cientfico que

aborda comportamento populacional, com base em observaes no
comportamento amostral (comparao), apresenta uma afinidade de conceitos e
indicadores de consistncia e qualidade de ajuste.

Existem outras ferramentas tambm utilizadas para modelagem de dados,

a exemplo da regresso no linear, redes neurais artificiais, da regresso
espacial, analise envoltria de dados, redes neuro-fuzzy, etc.

Com a determinao do valor de mercado do imvel, obtm-se um

parmetro consistente para que se faa a composio do oramento da casa
paradigma e, ento, concluir-se pela viabilidade ou no do empreendimento.
 Conforme dados coletados atravs do Software SisRen Windows
podemos concluir que o clculo e as Projees de Valor para a Tipologia da Casa
so, conforme no anexo VIII:

Mnimo: 212.567,30
Mdio: 247.510,22
Mximo: 282.453,14
 _____________________________________________________ CAPTULO 4

4 DETERMINAO DO VALOR DE CONSTRUO DO IMVEL

4.1 INTRODUO

4.1.1 rea de Estudo

A rea de estudo a cidade de Belm do Par, compreendida entre os

bairros de So Brs, Marco e Pedreira. Capital do segundo maior Estado do
Brasil, o Par, Belm tem 383 anos e uma cidade referencial na Amaznia.
Conhecida por realizar h mais de 200 anos uma das maiores festas religiosa do
Pas, o Crio de Nossa Senhora de Nazar, que ocorre no segundo domingo do
ms de outubro, Belm est localizada a aproximadamente 160 quilmetros da
linha do Equador, e est s margens da baa do Guajar e do rio Guam. Mais da
metade de sua rea de 718 quilmetros quadrados formado por ilhas. A
populao possui caractersticas tnicas que misturam o ndio, o negro e o
branco europeu. De acordo com dados do IBGE, em 1996 a populao da
Grande Belm era de aproximadamente 1,6 milhes de habitantes.

O clima em Belm quente e mido, influncia direta da floresta

amaznica, onde as chuvas so constantes. As incontveis mangueiras
existentes nas ruas da cidade - da o ttulo de Cidade das Mangueiras - ajudam a
amenizar o calor, principalmente nos meses mais quentes de julho a novembro
quando a temperatura pode chegar a 38 graus. Alm de aliviar o calor, as
mangueiras ornamentam a cidade e fazem delcia dos amantes da manga, j
que em janeiro e fevereiro, poca da safra, Belm inundada pelo fruto.

A cidade se ampliou e surgiram vrios bairros. Belm virou um importante

marco estratgico para a coroa portuguesa. Mas a convivncia entre
portugueses, ndios e negros nem sempre foi tranqila. Como a independncia do
Brasil em 1822 no foi aceita pela provncia do Par, surgiu um sangrento
conflito: a Cabanagem. Pela primeira vez, setores populares tomaram o poder. O
 movimento, no entanto, foi dizimado pelo governo imperial, mas a lembrana da
revoluo cabana ainda permanece na memria dos paraenses.

4.1.2 Levantamento dos Dados

O levantamento dos dados referentes para a determinao do valor de

construo do imvel foi elaborado atravs de planilhas geradas e calculadas no
Software Excel . Antes de elaborar essas planilhas foi realizado um planejamento
de forma a organizar os dados. Essas planilhas foram constitudas com um
controle bem aceitvel, na qual sero abordadas e comentadas no prximo tpico
do captulo 4.

4.2 METODOLOGIA E PROCEDIMENTOS DA PESQUISA

A metodologia utilizada procura determinar o valor de construo do imvel

a partir de planilhas oramentrias e planilhas complementares, atravs de um
planejamento e oramento bastante apurado. Utilizaram-se as tcnicas de
Planejamento e Oramento, com auxlio de livros, tabelas e do Software Excel
para o clculo, processamento e armazenamento dos dados. Essas planilhas
foram divididas das seguintes maneiras:

1 Planilha Oramentria Total, com o preo total do imvel a ser construdo;

2 Planilha Oramentria de Composio de Preos Unitrios;
3 Planilha de Composio dos Encargos Sociais e Trabalhistas.
4 Planilha de Composio do Custo do BDI (Bonificao de Despesas
Indiretas);

Os procedimentos utilizados para a determinao do valor de construo do

imvel podem ser divididos nas seguintes etapas:
 1 Procedimento: Elaborao do projeto da casa padro (planta baixa,
elevaes e cortes) a ser construda;

A elaborao do projeto da casa padro a ser construda, dever apresentar

e possuir caractersticas semelhantes das 27 casas pesquisadas e analisadas em
campo, no que diz respeito as suas variveis dependente e independente.

Esse projeto ser executado e construdo hipoteticamente no bairro da

Pedreira, vide no anexo III.

2 Procedimento: Levantamento dos quantitativos;

Os levantamentos dos quantitativos foram calculados a partir do projeto da

casa padro determinado e alguns quantitativos como: frma, concreto e armadura
foram geradas e calculadas a partir do Software TQS (o programa registrado e
sua utilizao foi autorizada pela empresa AC), contendo todas as memrias de
clculos no anexo IV.

3 Procedimento: Elaborao das Planilhas de Composio dos Preos

Unitrios;

A elaborao das Planilhas de Composio dos Preos Unitrios foram

elaboradas a partir da ajuda do livro TCPO (Tabelas de Composio de Preos
Unitrios, Pini, 2003), pela planilha de servios da SEURB (Secretaria Executiva de
Urbanismo, cedida pela prpria Secretaria em seu site) e pela Nova Tabela Salarial
do Sindicato 2006 2007, vide anexo V para a determinao de ndices referentes
aos servios. Os preos unitrios referentes aos servios proposto na planilha
oramentria total de servios, vide no anexo VI, utilizados foram os preos de
insumos de 2007 cedida pela CAIXA ECONMICA FEDERAL para licitaes
pblicas.
 4 Procedimento: Elaborao das Planilhas dos Encargos Sociais e
Trabalhistas;

A Elaborao das Planilhas de Composio dos Encargos Sociais e

Trabalhistas foram feitas e elaboradas a partir de ajuda do livro Caderno de
Encargos Sociais, Pini, 2007 e do site do SINDUSCON-PA para a obteno dos
referidos encargos sociais, na qual esses encargos devem incidir diretamente sobre
os operrios da obra (mo-de-obra).

A tabela 4.1 a seguir, mostra como foi elaborado a Composio dos

Encargos Sociais e Trabalhistas e os valores calculados que constam nessa tabela
podem ser observados na memria de clculo no anexo VII.

Tabela 4.1: Composio dos Encargos Sociais Trabalhistas

COMPOSIO DOS ENCARGOS SOCIAIS TRABALHISTAS

Grupo A % Salrio
A.1 INSS 20,00
A.2 FGTS 8,50
A.3 SESI 1,50
A.4 SENAI 1,00
A.5 INCRA 0,20
A.6 SALRIO EDUCAO 3,00
A.7 SEGURO DO ACIDENTE DE TRABALHO 3,00
A.8 SEBRAE 0,60
Sub-Total "A" 37,80

Grupo B % Salrio
B.1 Repouso Semanal Remunerado e Feriados B.1
B.2 Auxlio Enfermidade B.2
B.3 Licena Paternidade B.3
B.4 13 Salrio B.4
B.5 Dias Chuvosos, Faltas Justificadas, Atrasos,..... B.5
Sub-Total "B" 38,16

Grupo C % Salrio
C.1 Rescio s/ Justa Causa 50% [A2 + (A2 x B)] C.1
C.2 Frias C.2
C.3 Aviso Prvio C.3
Sub-Total "C" 32,56
 Grupo D % Salrio
D.1 Reincidncia de "A" sobre "B" 14,42
D.2 Reincidncia de "A.2" sobre "C.3" 1,11
Sub-Total "D" 15,53
TOTAL (A + B + C + D) 124,05
Fonte: Os Autores, Pesquisa de Campo, 2007.

5 Procedimento: Elaborao das Planilhas de Composio do BDI;

A elaborao das Planilhas de Composio do BDI (Bonificao de

Despesas Indiretas) foi feita e elaboradas a partir da ajuda do Livro Manual de BDI
de Mozart Bezerra da Silva, Pini, 2007, na qual esse BDI representa em percentual
os custos indiretos da obra, como especificados na tabela 4.2 a seguir detalhados.

Tabela 4.2: Composio da Taxa de BDI Bonificao de Despesas Indiretas

COMPOSIO DAS TAXAS DE BDI

1 Despesas Administrativas
1.1 Administrao Central 11,98%
1.2 Administrao Local 7,85%
Total 19,83%

2 Risco de Contrato 1,46%

Total 1,46%

3 Benefcios
3.1 Despesas Financeiras 0,30%
3.2 Despesas Comerciais 1,05%
3.3 Lucro Lquido 2,28%
3.4 Incertezas 0,70%
Total 4,33%

4 Despesas Tributrias
4.1 Confis 3,00%
4.2 PIS 0,65%
4.3 IMPOSTO DE RENDA 1,20%
4.4 CSLL 1,08%
4.5 CPMF 0,38%
4.6 ISS 2,81%
Total 9,12%

BDI (%) = (( 1 + A + CT : 1 - (B + IE)) -1)) x 100

BDI (%) = 40,00 %
 onde: A = Administrao
CT = Risco de Contrato
B = Benefcios
IE = Despesas Tributrias
Fonte: Manual de BDI, PINI, 2007.

6 Procedimento: Determinar o preo total do imvel a ser construdo.

A determinao do Preo Total do Imvel a ser construdo, consta na

planilha oramentria total, vide no anexo VI. Essa planilha depende de todas as
outras citadas acima e a partir dela podemos calcular o preo total do imvel a ser
construdo. Verificando se o empreendimento a ser construdo vivel ou no.

Conforme dados coletados atravs da planilha no anexo VI, podemos

concluir que o valor total da casa a ser construda no bairro da Pedreira custar R$
211.274,74, com mais a aquisio do terreno que custou R$ 90.000,00.
 _____________________________________________________ CAPTULO 5

5 CONCLUSES E RECOMENDAES FUTURAS

5.1 CONCLUSES

O valor de um imvel pode ser estimado por meio de uma equao de

regresso linear, desde que se disponha de um banco de dados formados por uma
amostra do tipo aleatrio com informaes de preo e das principais caractersticas
dos imveis relacionado para o levantamento de dados.

A transformao, reduo e homogeneizao das caractersticas do numero

de variveis sem perdas significativas possibilitou atravs do Software SisRen
Windows uma avaliao coerente e com um nvel de preciso aceitvel pela
norma de avaliaes de imveis.

Foram observados e analisados todos os dados fornecidos pela ferramenta

computacional para a avaliao do investimento que ser realizado para a
construo da casa.

Com todos os dados obtidos conclumos que ser vivel a construo da

casa no bairro da Pedreira, pois o custo para a sua construo e compra do terreno
ficaram baixo do valor avaliado pelo mercado, atravs da avaliao de imveis
urbanos pelo Software SisRen Windows .

Tabela 5.1 Valores Calculados em Relao ao Valor da Casa Projetada

VALORES CALCULADOS EM RELAO AO VALORE DA CASA PROJETADA

VALORES VALOR DE LUCRO MARGEM DE LUCRO
MAXIMO R$ 282.453,14 R$ 53.241,23 25,20%
MEDIO R$ 247.510,22 R$ 30.930,62 14,64%
MINIMO R$ 212.567,30 R$ 1.228,78 0,61%
Fonte: Os Autores, 2007
 5.2 SUGESTES PARA FUTURA PESQUISA

A criao de um modelo computacional, desenvolvido pela Universidade da

Amaznia com o apoio dos acadmicos de Engenharia de Civil e Cincias da
Computao para que Belm tenha um modelo prprio para avaliao de imveis
em nossa regio.

Um novo trabalho com uma nova varivel dependente, onde a renda seria
uma varivel de grande relevncia para se obter o valor de mercado do imvel.

Alm disso,criar modelo para avaliao do terreno, a partir de um banco de

dados, seria desejvel para determinao mais precisa do investimento global.
 __________________________________________________ REFERNCIAS

ABUHNAMAN, S. A. Curso bsico de engenharia legal e de avaliaes. So

Paulo: Pini, 1998.

BARBOSA FILHO, D. S. Tcnicas avanadas de engenharia de avaliaes. Caixa

Econmica Federal, 1998.

DANTAS, R. A. Engenharia de Avaliaes: introduo metodologia cientfica.

So Paulo: Pini, 1998.

DANTAS, R. A. Engenharia de Avaliaes uma introduo metodologia

cientfica. [S.1.] So Paulo: Pini, 2000.

FIKER, J. Avaliaes de imveis urbanos. 5. Ed. So Paulo: Pini, 1997.

GONZALEZ, M. A. S. A engenharia de avaliaes na viso inferencial. So

Leopoldo: Unisinos, 1998

MONTENEGRO DUARTE, A. Modelo geral de valores isentos de subjetividade:

caso de apartamentos na cidade de Belm. Dissertao de Mestrado. Porto

Alegre e Valncia, 1999.

MOREIRA, A. L. Princpios de engenharia de avaliaes. So Paulo: Pini, 1994.

MOREIRA, A. L. Princpios de engenharia de avaliaes. So Paulo: Pini, 1997.

MOLINA, M. A. El catastro em Espana. Valncia: UPV, 1999.

MOSCOVITCH, S. K. Qualidade de vida urbana e valores de imveis: um estudo

de casos para Belo Horizonte. Nova Economia, nmero especial: 247-279, 1997.

PEREIRA, R. S. Estatstica e suas aplicaes. So Paulo: Grafosul, 1970.

ABNT (Associao Brasileira de Normas Tcnicas). Avaliao de Bens

(NBR14653/01). Rio de Janeiro: ABNT, 2001.

ABNT (Associao Brasileira de Normas Tcnicas). Avaliao de Bens

(NBR14653/04). Rio de Janeiro: ABNT, 2004.

ABNT (Associao Brasileira de Normas Tcnicas). Avaliao de Bens

(NBR14653/05). Rio de Janeiro: ABNT, 2005.

TCPO (Tabelas de Composio de Preos para Oramentos). Rio de Janeiro,

Pini, 2003.

GUEDES, M. F. Caderno de Encargos. 4. Ed. So Paulo: Pini, 2007.

SILVA, M. B. Manual de BDI: como incluir benefcios e despesas indiretas em

oramentos de obras de construo civil. 1. Ed. So Paulo: Pini, 2007.

_________________________________________________________ ANEXOS
 ANEXO I Questionrio para residncias

Questionrio para Residncias

Rua:
Bairro:
Valor:

Plos de Influncia

No existente ( ) Valorizante ( ) Desvalorizaste ( )

Classificao do Bairro

Excelente ( ) timo ( ) Bom ( ) Razovel ( ) Inferior ( )

Peas do Imvel (Quantidade)

Sala de estar Cozinha Varanda Despensa

Sala de jantar Escritrio Lavabo
Sala de TV Sute Sacada
Garagens Banheiro rea de servio
Quarto social Dep. de empregada Piscina

Relao a Proximidade

Tipo de escola Prximo ( ) Distante ( ) Muito distante ( )

De hospitais Prximo ( ) Distante ( ) Muito distante ( )
Centro comercial Prximo ( ) Distante ( ) Muito distante ( )
De supermercado Prximo ( ) Distante ( ) Muito distante ( )

Sobre a Edificao

Padro de construo Alta Normal Baixa

Estrutura ( ) ( ) ( )
Cobertura ( ) ( ) ( )
Revestimento Fachada ( ) ( ) ( )
Estado de Conservao ( ) ( ) ( )
Esquadrias ( ) ( ) ( )
Paredes ( ) ( ) ( )
Pisos ( ) ( ) ( )
Forros ( ) ( ) ( )
Padro de construo:
Sobre o Terreno

rea construda (m)

rea do terreno (m)
Testada (ml)
 ANEXO IV Memria de Clculo dos Quantitativos

MEMRIA DE CLCULO DOS QUANTITATIVOS DO PROJETO

LIMPEZA DO TERRENO = 270,00 m

27,00 x 10,00 = 270,00 m

LOCAO DA OBRA = 144,00 m

10,00 x 14,40 = 144,00 m

ATERRO COMPACTADO = 81,00 m

27,00 x 10,00 x 0,30 = 81,00 m

ALVENARIA = 256,80 m
((5,30 + 5,30 + 2,20 + 7,80 + 4,25 + 1,70 + 3,10 + 3,50 + 2,80 + 2,80 + 3,50 +
1,20 + 2,50 + 1,20 + 2,80 + 2,80 + 3,50 + 4,60 + 4,25 + 1,60 + 1,60 + 3,15 +
4,30 + 2,00 + 3,15 + 4,70) x 3,00 = 256,80 m

PISO CERMICO = 98,20 m

WC = 3,35 m
Closed = 3,35 m
Sute = 12,90 m
Dormitrio 01 = 9,80 m
WC = 3,30 m
Dormitrio 02 = 9,80 m
Sala de Estar = 17,00 m
Sala de Jantar = 16,25 m
Cozinha = 12,90 m
Hall = 4,50 m

REJUNTAMENTO CERMICO = 98,20 m

WC = 3,35 m
Closed = 3,35 m
Sute = 12,90 m
Dormitrio 01 = 9,80 m
WC = 3,30 m
Dormitrio 02 = 9,80 m
Sala de Estar = 17,00 m
Sala de Jantar = 16,25 m
Cozinha = 12,90 m
Hall = 4,50 m

CAMADA REGULARIZADORA = 98,20 m

WC = 3,35 m
Closed = 3,35 m
Sute = 12,90 m
Dormitrio 01 = 9,80 m
WC = 3,30 m
Dormitrio 02 = 9,80 m
Sala de Estar = 17,00 m
Sala de Jantar = 16,25 m
Cozinha = 12,90 m
Hall = 4,50 m

LASTRO DE CONCRETO = 98,20 m

WC = 3,35 m
Closed = 3,35 m
Sute = 12,90 m
Dormitrio 01 = 9,80 m
WC = 3,30 m
Dormitrio 02 = 9,80 m
Sala de Estar = 17,00 m
Sala de Jantar = 16,25 m
Cozinha = 12,90 m
Hall = 4,50 m

CHAPISCO, EMBOO, REBOCO E EMASSAMENTO INTERNO = 270,93 m

WC = ((2,08 + 2,08 + 1,60 + 1,60) x 3,00) - (0,60 x 2,10 + 0,60 x 0,60) = 20,46
m
Closed = ((2,08 + 2,08 + 1,60 + 1,60) x 3,00 - (0,80 x 2,10) = 20,40 m
Sute = ((3,00 + 3,00 + 4,30 + 4,30) x 3,00 - (1,40 x 1,00 + 0,80 x 2,10 + 0,80 x
2,10) = 39,04 m
Dormitrio 01 = ((3,50 + 3,50 + 2,80 + 2,80) x 3,00) - (1,40 x 1,00 + 0,80 x
2,10) = 34,72 m
WC = ((2,50 + 2,50 + 1,20 + 1,20) x 3,00) - (0,60 x 0,60 + 0,60 x 2,10) = 20,58
m
Dormitrio 02 = ((3,50 + 3,50 + 2,80 + 2,80) x 3,00) - (1,40 x 1,00 + 0,80 x
2,10) = 34,72 m
Hall = ((1,00 + 3,00 + 1,10 + 1,50) x 3,00) - (0,60 x 2,10 + 0,80 x 2,10) = 16,86
m
Cozinha = ((4,10 + 3,15 + 2,30) x 3,00) - (0,80 x 0,60 + 0,80 x 2,10) = 26,49
m
Sala Jantar / Sala Estar = ((7,80 + 5,30 + 3,35 + 1,70 + 3,10) x 3,00) - (2,00 x
2,10 + 0,90 x 2,10) = 57,66 m

CHAPISCO, EMBOO, REBOCO E EMASSAMENTO EXTERNO = 169,38

m
((9,20 + 7,90 + 5,60 + 3,50 + 2,00 + 4,70 + 11,85 + 5,05 + 3,10 + 3,15 + 4,80)
x 3,00) - (2,00 x 2,10 + 0,90 x 2,10 + 1,40 x 1,00 + 0,60 x 0,60 + 1,40 x 1,00 +
0,60 x 0,60 + 1,40 x 1,00 + 0,80 x 2,10 + 0,80 x 0,60 = 169,38 m

PINTURA INTERNA = 270,93 m

WC = ((2,08 + 2,08 + 1,60 + 1,60) x 3,00) - (0,60 x 2,10 + 0,60 x 0,60) = 20,46
m
Closed = ((2,08 + 2,08 + 1,60 + 1,60) x 3,00 - (0,80 x 2,10) = 20,40 m
Sute = ((3,00 + 3,00 + 4,30 + 4,30) x 3,00 - (1,40 x 1,00 + 0,80 x 2,10 + 0,80 x
2,10) = 39,04 m
Dormitrio 01 = ((3,50 + 3,50 + 2,80 + 2,80) x 3,00) - (1,40 x 1,00 + 0,80 x
2,10) = 34,72 m
WC = ((2,50 + 2,50 + 1,20 + 1,20) x 3,00) - (0,60 x 0,60 + 0,60 x 2,10) = 20,58
m
Dormitrio 02 = ((3,50 + 3,50 + 2,80 + 2,80) x 3,00) - (1,40 x 1,00 + 0,80 x
2,10) = 34,72 m
Hall = ((1,00 + 3,00 + 1,10 + 1,50) x 3,00) - (0,60 x 2,10 + 0,80 x 2,10) = 16,86
m
Cozinha = ((4,10 + 3,15 + 2,30) x 3,00) - (0,80 x 0,60 + 0,80 x 2,10) = 26,49
m
Sala Jantar / Sala Estar = ((7,80 + 5,30 + 3,35 + 1,70 + 3,10) x 3,00) - (2,00 x
2,10 + 0,90 x 2,10) = 57,66 m

PINTURA EXTERNA = 169,38 m

((9,20 + 7,90 + 5,60 + 3,50 + 2,00 + 4,70 + 11,85 + 5,05 + 3,10 + 3,15 + 4,80)
x 3,00) - (2,00 x 2,10 + 0,90 x 2,10 + 1,40 x 1,00 + 0,60 x 0,60 + 1,40 x 1,00 +
0,60 x 0,60 + 1,40 x 1,00 + 0,80 x 2,10 + 0,80 x 0,60 = 169,38 m

FORRO = 92,85 m
WC = 3,35 m
Closed = 3,35 m
Sute = 12,90 m
Dormitrio 01 = 9,80 m
WC = 3,30 m
Dormitrio 02 = 9,80 m
Sala de Estar = 17,00 m
Sala de Jantar = 16,25 m
Cozinha = 12,90 m
Hall = 4,50 m

PEITORIL = 4,50 ml
Sute = 1,50 ml
Dormitrio 01 = 1,50 ml
Dormitrio 02 = 1,50 ml

SOLEIRA = 6,00 ml
WC = 0,70 ml
Sute = 0,90 ml
Dormitrio 01 = 0,90 ml
WC = 0,70 ml
Dormitrio 02 = 0,90 ml
Sala Estar = 1,00 ml
Cozinha = 0,90 ml

PINTURA ANTI-FERRUGINOSA = 1,20 m

WC = 0,60 x 0,60 = 0,36 m
WC = 0,60 X 0,60 = 0,36 m
Cozinha = 0,80 x 0,60 = 0,48 m
PORTAS
Porta 0,60 x 2,10 m = 3,00 unidades
Porta 0,80 x 2,10 m = 4,00 unidades
Porta 0,90 x 2,10 m = 1,00 unidade
Porta 2,00 x 2,10 m = 1,00 unidade

JANELAS
Janela 1,40 x 1,00 = 3,00 unidades

BALANCINS
Balancim 0,80 x 0,60 m = 1,00 unidade
Balancim 0,60 x 0,60 m = 2,00 unidade
 ANEXO V Planilha de Composio dos Preos Unitrios

COMPOSIO DE PREO UNITRIO

Proponente: John Max e Marcos Vinicius Data: 20/10/2007
Item da Planilha:

Descrio do Servio: LIMPEZA DA OBRA Unidade: m

Quantidade Prevista:

Preo (R$)
Item Insumos Unidade Quantid.
Unitrio Total
I Mo-de-obra
1.1 Servente h 0,25 1,91 0,48
Total do item I 0,48
II Encargos Sociais e Trabalhistas % 124,05 0,48 0,59
Total do item II 0,59
III Preo do Servio
Total do Servio (I+II) 1,07

COMPOSIO DE PREO UNITRIO

Proponente: John Max e Marcos Vinicius Data: 20/10/2007
Item da Planilha:

Descrio do Servio: LOCAO DA OBRA Unidade: m

Quantidade Prevista:

Preo (R$)
Item Insumos Unidade Quantid.
Unitrio Total
I Material
Pontalete de 3 construo
1.1 m 0,04 11,50 0,46
(Seco Transversal: 3x3")
1.2 Prego (Tipo de Prego: 18x27) kg 0,012 5,50 0,07
Tbua de 3 construo
1.3 m 0,09 15,75 1,42
(Seco Transversal: 1x19")
Arame galvanizado (Bitola: 16
1.4 kg 0,02 5,75 0,12
BWG)
Total do item I 2,06
II Mo-de-obra
2.1 Servente h 0,13 1,91 0,25
2.2 Carpinteiro h 0,13 2,56 0,33
Total do item II 0,58
III Encargos Sociais e Trabalhistas % 124,05 0,5811 0,72
Total do item III 0,72
 IV Preo do Servio
Total do Servio (I+II+III) 3,36

COMPOSIO DE PREO UNITRIO

Proponente: John Max e Marcos Vinicius Data: 20/10/2007
Item da Planilha:
Descrio do Servio: FRMA DE MADEIRA Unidade: m
para Fundao em Sapata
Quantidade Prevista:

Preo (R$)
Item Insumos Unidade Quantid.
Unitrio Total
I Material
Desmoldante de frmas para
1.1 L 0,15 6,68 1,00
concreto
Prego (Tipo de Prego:
1.2 kg 0,15 5,50 0,83
18x27)
Sarrafo de 2 construo
1.3 m 0,50 8,45 4,23
(Seco Transversal: 1x4)
Tbua de 2 construo
1.4 m 1,00 16,45 16,45
(Seco Transversal: 1x12")
Total do item I 22,50
II Mo-de-obra
2.1 Servente h 1,30 1,91 2,48
2.2 Carpinteiro h 1,30 2,56 3,33
Total do item II 5,81
Encargos Sociais e
III % 124,05 5,811 7,21
Trabalhistas
Total do item III 7,21
IV Preo do Servio
Total do Servio (I+II+III) 35,52

COMPOSIO DE PREO UNITRIO

Proponente : John Max e Marcos Vinicius Data : 20/10/2007
Item da Planilha :
Descrio do Servio : CONCRETO estrrurall
virado em obra, resistncia (Fck = 18Mpa), para Unidade : m
fundao em Sapata
Quantidade Prevista :

Preo (R$)
Item Insumos Unidade Quantid.
Unitrio Total
I Material
1.1 Areia lavada tipo mdia m 0,6460 29,31 18,93
1.2 Pedra britada m 0,4000 68,00 27,20
1.3 Cimento Portland CP II-E-32 kg 170,00 0,45 76,50
Total do item I 122,63
II Mo-de-obra
2.1 Servente h 2,00 1,91 3,82
2.2 Pedreiro h 2,00 2,56 5,12
Total do item II 8,94
III Encargos Sociais e Trabalhistas % 124,05 8,94 11,09
Total do item III 11,09
IV Equipamentos
Betoneira eltrica, potncia
4.1 h 0,35 2,87 1,00
2HP, capacidade 350 l
Total do item IV 1,00
V Preo do Servio
Total do Servio (I+II+III+IV) 143,67

COMPOSIO DE PREO UNITRIO

Proponente: John Max e Marcos Vinicius Data: 20/10/2007
Item da Planilha:
Descrio do Servio: ARMADURA para concreto
de fundao em ao CA-50, cortado e dobrado na Unidade: kg
obra
Quantidade Prevista:

Ite Preo (R$)

Insumos Unidade Quantid.
m Unitrio Total
I Material
1.1 Ao CA-50 kg 1,10 2,83 3,11
1.2 Arame recozido n 18 kg 0,03 5,75 0,17
Total do item I 3,29
II Mo-de-obra
2.1 Servente h 0,10 1,91 0,19
2.2 Ferreiro h 0,10 2,56 0,26
Total do item II 0,45
III Encargos Sociais e Trabalhistas % 124,05 0,447 0,55
Total do item III 0,55
IV Preo do Servio
Total do Servio (I+II+III) 4,29
 COMPOSIO DE PREO UNITRIO
Proponente: John Max e Marcos Vinicius Data: 20/10/2007
Item da Planilha:
Descrio do Servio: ATERRO COMPACTADO
de vala empregando compactador de placa Unidade: m
vibrtoria
Quantidade Prevista:

Preo (R$)
Item Insumos Unidade Quantid.
Unitrio Total
I Equipamentos
Compactador de placa
1.1 vibratrio, diesel, potncia h 0,061 4,24 0,26
4,5HP
Total do item I 0,26
II Mo-de-obra
2.1 Servente h 0,12 1,91 0,23
Total do item II 0,23
III Encargos Sociais e Trabalhistas % 124,05 0,2292 0,28
Total do item III 0,28
IV Preo do Servio
Total do Servio (I+II+III) 0,77

COMPOSIO DE PREO UNITRIO

Proponente: John Max e Marcos Vinicius Data: 20/10/2007
Item da Planilha:
Descrio do Servio: CAMADA Unidade: m
IMPERMEABILIZADORA
Quantidade Prevista:

Ite Preo (R$)

Insumos Unidade Quantid
m Unitrio Total
I Material
1.1 Areia lavada tipo mdia m 0,0365 29,31 1,07
1.2 Cimento Portland CP II-E-32 kg 14,58 0,45 6,56
1.3 Sika 1 L 0,54 11,39 6,15
1 Total do item I 13,78
II Mo-de-obra
2.1 Servente h 0,70 1,91 1,34
2.2 Pedreiro h 0,40 2,56 1,02
Total do item II 2,36
Encargos Sociais e
III % 124,05 2,361 2,93
Trabalhistas
Total do item III 2,93
 IV Preo do Servio
Total do Servio (I+II+III) 19,07

COMPOSIO DE PREO UNITRIO

Proponente: John Max e Marcos Vinicius Data: 20/10/2007
Item da Planilha:
Descrio do Servio: ALVENARIA em tijolo Unidade: m
cermico (9x19x19 cm), com argamassa mista.
Quantidade Prevista:

Preo (R$)
Item Insumos Unidade Quantid.
Unitrio Total
I Material
1.1 Tijolo cermico (9x19x19 cm) unid 25,00 0,25 6,25
1.2 Areia lavada tipo mdia m 0,0146 29,31 0,43
1.3 Cimento Portland CP II-E-32 kg 2,18 0,45 0,98
1.4 Cal Hidratada CH III kg 2,18 0,68 1,48
Total do item I 9,14
II Mo-de-obra
2.1 Servente h 1,00 1,91 1,91
2.2 Carpinteiro h 1,00 2,56 2,56
Total do item II 4,47
III Encargos Sociais e Trabalhistas % 124,05 4,47 5,55
Total do item III 5,55
IV Preo do Servio
Total do Servio (I+II+III) 19,16

COMPOSIO DE PREO UNITRIO

Proponente: John Max e Marcos Vinicius Data: 20/10/2007
Item da Planilha:
Descrio do Servio: FRMA Pr-fabricada de
chapa compensada, para Lajes, Vigas e Pilares, Unidade: m
montagem e desmontagem.
Quantidade Prevista:

Preo (R$)
Item Insumos Unidade Quantid.
Unitrio Total
I Material
Frma Pr-fabricada de madeira
de chapa compensada,
1.1 m 0,23 15,34 3,53
inclusive travamento e
escoramento.
Total do item I 3,53
 II Mo-de-obra
2.1 Carpinteiro h 1,18 2,56 3,02
Total do item II 3,02
III Encargos Sociais e Trabalhistas % 124,05 3,0208 3,75
Total do item III 3,75
IV Preo do Servio
Total do Servio (I+II+III) 10,30

COMPOSIO DE PREO UNITRIO

Proponente: John Max e Marcos Vinicius Data: 20/10/2007
Item da Planilha:
Descrio do Servio: CONCRETO estrutural Unidade: m
virado em obra, com resistncia (Fck = 20Mpa)
Quantidade Prevista:

Preo (R$)
Item Insumos Unidade Quantid
Unitrio Total
I Material
1.1 Areia lavada tipo mdia m 0,853 29,31 25,00
1.2 Pedra Britada 1 m 0,836 68,00 56,85
151,2
1.3 Cimento Portland CP II-E-32 Kg 336,00 0,45
0
233,0
Total do item I
5
II Mo-de-obra
2.1 Servente h 6,00 1,91 11,46
Total do item II 11,46
III Encargos Sociais e Trabalhistas % 124,05 11,46 14,22
Total do item III 14,22
IV Equipamento
Betoneira eltrica, potncia
4.1 h 0,35 2,87 1,00
2HP, capacidade 350 l
Total do item IV 1,00
V Preo do Servio
259,7
Total do Servio (I+II+III+IV)
3
 COMPOSIO DE PREO UNITRIO
Proponente: John Max e Marcos Vinicius Data: 20/10/2007
Item da Planilha:
Descrio do Servio: ARMADURA de ao CA-50,
para Lajes, Vigas e Pilares, cortados e dobrados na Unidade: kg
obra
Quantidade Prevista:

Ite Preo (R$)

Insumos Unidade Quantid.
m Unitrio Total
I Material
1.1 Ao CA-50 kg 1,10 2,83 3,11
1.2 Servio de corte e dobra kg 1,10 8,00 8,80
1.3 Arame recozido n 18 kg 0,02 5,75 0,12
Total do item I 12,03
II Mo-de-obra
2.1 Armador h 0,051 2,56 0,13
Total do item II 0,13
III Encargos Sociais e Trabalhistas % 124,05 0,13056 0,16
Total do item III 0,16
IV Preo do Servio
Total do Servio (I+II+III) 12,32

COMPOSIO DE PREO UNITRIO

Proponente: John Max e Marcos Vinicius Data: 20/10/2007
Item da Planilha:

Descrio do Servio: LAJES Pr-moldada Unidade: m

Quantidade Prevista:

Preo (R$)
Item Insumos Unidade Quantid.
Unitrio Total
I Material
1.1 Laje pr-moldada m 1,00 25,00 25,00
1.2 Concreto Portland CP II-E-32 kg 0,055 0,45 0,02
Total do item I 25,02
II Mo-de-obra
2.1 Servente h 1,00 1,91 1,91
2.2 Carpinteiro h 1,00 2,56 2,56
Total do item II 4,47
III Encargos Sociais e Trabalhistas % 124,05 4,47 5,55
Total do item III 5,55
IV Preo do Servio
 Total do Servio (I+II+III) 35,04

COMPOSIO DE PREO UNITRIO

Proponente: John Max e Marcos Vinicius Data: 20/10/2007
Item da Planilha:
Descrio do Servio: ESTRUTURA de Telhado Unidade: m
em madeira para telha plan.
Quantidade Prevista:

Preo (R$)
Item Insumos Unidade Quantid.
Unitrio Total
I Material
1.1 Prego (Tipo de Prego: 18x27) kg 0,12 5,50 0,66
1.2 Madeira m 0,0280 400,00 11,20
Total do item I 11,86
II Mo-de-obra
2.1 Servente h 1,80 1,91 3,44
2.2 Carpinteiro h 1,80 2,56 4,61
Total do item II 8,05
III Encargos Sociais e Trabalhistas % 124,05 8,046 9,98
Total do item III 9,98
IV Preo do Servio
Total do Servio (I+II+III) 29,89

COMPOSIO DE PREO UNITRIO

Proponente: John Max e Marcos Vinicius Data: 20/10/2007
Item da Planilha:
Descrio do Servio: TELHAMENTO em Telha Unidade: unid.
Plan
Quantidade Prevista:

Preo (R$)
Item Insumos Unidade Quantid
Unitrio Total
I Material
1.1 Telha de Barro Plan Unid 27,00 0,41 11,07
Total do item I 11,07
II Mo-de-obra
2.1 Servente h 1,50 1,91 2,87
2.2 Carpinteiro h 0,75 2,56 1,92
Total do item II 4,79
III Encargos Sociais e % 124,05 4,785 5,94
 Trabalhistas
Total do item III 5,94
IV Preo do Servio
Total do Servio (I+II+III) 21,79

COMPOSIO DE PREO UNITRIO

Proponente : John Max e Marcos Vinicius Data : 20/10/2007
Item da Planilha :
Descrio do Servio : RUFO em Concreto para Unidade : m
telha plan
Quantidade Prevista:

Preo (R$)
Item Insumos Unidade Quantid
Unitrio Total
I Material
1.1 Rufo em Concreto unid 3,05 30,00 91,50
1.2 Conjunto Vedao elstica unid 3,05 5,5 16,78
1.3 Massa para calafetao kg 0,50 27,81 13,91
Total do item I 122,18
II Mo-de-obra
2.1 Servente h 0,05 1,91 0,10
2.2 Telhadista h 0,05 2,56 0,13
Total do item II 0,22
Encargos Sociais e
III % 124,05 0,2235 0,28
Trabalhistas
Total do item III 0,28
IV Preo do Servio
Total do Servio (I+II+III) 122,68
 COMPOSIO DE PREO UNITRIO
Proponente: John Max e Marcos Vinicius Data: 20/10/2007
Item da Planilha:
Descrio do Servio: CALHA em Chapa Unidade: m
Galvanizada
Quantidade Prevista:

Quantid Preo (R$)

Item Insumos Unidade
. Unitrio Total
I Material
1.1 Prego (Tipo de Prego: 15x15) kg 0,07 5,82 0,41
1.2 Rebite de ferro zincado kg 0,03 43,12 1,29
1.3 Solda 30x70 kg 0,03 22,84 0,69
1.4 Calha de chapa galvanizada m 1,03 17,27 17,79
Total do item I 20,17
II Mo-de-obra
2.1 Servente h 1,05 1,91 2,01
2.2 Carpinteiro h 1,05 2,56 2,69
Total do item II 4,69
Encargos Sociais e
III % 124,05 4,6935 5,82
Trabalhistas
Total do item III 5,82
IV Preo do Servio
Total do Servio (I+II+III) 30,69

COMPOSIO DE PREO UNITRIO

Proponente: John Max e Marcos Vinicius Data: 20/10/2007
Item da Planilha:
Descrio do Servio: REBOCO externo com Unidade: m
argamassa pr-fabricada
Quantidade Prevista:

Preo (R$)
Item Insumos Unidade Quantid
Unitrio Total
I Material
Argamassa Pr-fabricada para
1.1 kg 7,00 0,27 1,89
revestimento externo
Total do item I 1,89
II Mo-de-obra
2.1 Servente h 0,58 1,91 1,11
2.2 Pedreiro h 0,58 2,56 1,48
Total do item II 2,59
 Encargos Sociais e
III % 124,05 2,5926 3,22
Trabalhistas
Total do item III 3,22
IV Preo do Servio
Total do Servio (I+II+III) 7,70

COMPOSIO DE PREO UNITRIO

Proponente: John Max e Marcos Vinicius Data: 20/10/2007
Item da Planilha:
Descrio do Servio: CHAPISCO externo de Unidade: m
cimento e areia, no trao 1:3.
Quantidade Prevista:

Preo (R$)
Item Insumos Unidade Quantid
Unitrio Total
I Material
1.1 Areia lavada tipo mdia m 0,0073 29,31 0,21
1.2 Cimento Portland CP II-E-32 kg 2,92 0,45 1,31
Total do item I 1,53
II Mo-de-obra
2.1 Servente h 0,23 1,91 0,44
2.2 Carpinteiro h 0,23 2,56 0,59
Total do item II 1,03
Encargos Sociais e
III % 124,05 1,0281 1,28
Trabalhistas
Total do item III 1,28
IV Preo do Servio
Total do Servio (I+II+III) 3,83

COMPOSIO DE PREO UNITRIO

Proponente: John Max e Marcos Vinicius Data: 20/10/2007
Item da Planilha:
Descrio do Servio: EMBOO externo com Unidade: m
argamassa mista, no trao 1:6:2.
Quantidade Prevista:

Ite Preo (R$)

Insumos Unidade Quantid
m Unitrio Total
I Material
1.1 Areia lavada tipo mdia m 0,0243 29,31 0,71
1.2 Cal Hidratada CH III kg 3,24 0,68 2,20
1.3 Cimento Portland CP II-E-32 kg 3,24 0,45 1,46
 Total do item I 4,37
II Mo-de-obra
2.1 Servente h 0,70 1,91 1,34
2.2 Carpinteiro h 0,70 2,56 1,79
Total do item II 3,13
Encargos Sociais e
III % 124,05 3,129 3,88
Trabalhistas
Total do item III 3,88
IV Preo do Servio
Total do Servio (I+II+III) 11,38

COMPOSIO DE PREO UNITRIO

Proponente: John Max e Marcos Vinicius Data: 20/10/2007
Item da Planilha:
Descrio do Servio: EMASSAMENTO de parede Unidade: m
externa com massa acrlica
Quantidade Prevista:

Ite Preo (R$)

Insumos Unidade Quantid
m Unitrio Total
I Material
1.1 Lixa para parede unid 0,50 0,32 0,16
Massa acrlica para pintura
1.2 GL 0,70 17,54 12,28
ltex
Total do item I 12,44
II Mo-de-obra
2.1 Servente h 0,35 1,91 0,67
2.2 Pintor h 0,25 2,56 0,64
Total do item II 1,31
Encargos Sociais e
III % 124,05 1,3085 1,62
Trabalhistas
Total do item III 1,62
IV Preo do Servio
Total do Servio (I+II+III) 15,37
 COMPOSIO DE PREO UNITRIO
Proponente: John Max e Marcos Vinicius Data: 20/10/2007
Item da Planilha:
Descrio do Servio: REBOCO interno com Unidade: m
argamassa pr-fabricada
Quantidade Prevista:

Preo (R$)
Item Insumos Unidade Quantid
Unitrio Total
I Material
Argamassa Pr-fabricada para
1.1 kg 7,00 0,27 1,89
revestimento interno
Total do item I 1,89
II Mo-de-obra
2.1 Servente h 0,58 1,91 1,11
2.2 Pedreiro h 0,58 2,56 1,48
Total do item II 2,59
Encargos Sociais e
III % 124,05 2,5926 3,22
Trabalhistas
Total do item III 3,22
IV Preo do Servio
Total do Servio (I+II+III) 7,70

COMPOSIO DE PREO UNITRIO

Proponente: John Max e Marcos Vinicius Data: 20/10/2007
Item da Planilha:
Descrio do Servio: CHAPISCO interno de Unidade: m
cimento e areia, no trao 1:3
Quantidade Prevista:

Preo (R$)
Item Insumos Unidade Quantid
Unitrio Total
I Material
1.1 Areia lavada tipo mdia m 0,0073 29,31 0,21
1.2 Cimento Portland CP II-E-32 kg 2,92 0,45 1,31
Total do item I 1,53
II Mo-de-obra
2.1 Servente h 0,23 1,91 0,44
2.2 Carpinteiro h 0,23 2,56 0,59
Total do item II 1,03
Encargos Sociais e
III % 124,05 1,0281 1,28
Trabalhistas
Total do item III 1,28
 IV Preo do Servio
Total do Servio (I+II+III) 3,83

COMPOSIO DE PREO UNITRIO

Proponente: John Max e Marcos Vinicius Data: 20/10/2007
Item da Planilha:
Descrio do Servio: EMBOO interno com Unidade: m
argamassa mista, no trao 1:6:2
Quantidade Prevista:

Ite Preo (R$)

Insumos Unidade Quantid
m Unitrio Total
I Material
1.1 Areia lavada tipo mdia m 0,0243 29,31 0,71
1.2 Cal Hidratada CH III kg 3,24 0,68 2,20
1.3 Cimento Portland CP II-E-32 kg 3,24 0,45 1,46
Total do item I 4,37
II Mo-de-obra
2.1 Servente h 0,70 1,91 1,34
2.2 Carpinteiro h 0,70 2,56 1,79
Total do item II 3,13
Encargos Sociais e
III % 124,05 3,129 3,88
Trabalhistas
Total do item III 3,88
IV Preo do Servio
Total do Servio (I+II+III) 11,38

COMPOSIO DE PREO UNITRIO

Proponente: John Max e Marcos Vinicius Data: 20/10/2007
Item da Planilha:
Descrio do Servio: EMASSAMENTO de parede Unidade: m
interna com massa acrlica
Quantidade Prevista:

Preo (R$)
Item Insumos Unidade Quantid
Unitrio Total
I Material
1.1 Lixa para parede unid 0,40 0,32 0,13
Massa acrlica para pintura
1.2 GL 0,70 17,54 12,28
ltex
Total do item I 12,41
II Mo-de-obra
2.1 Servente h 0,30 1,91 0,57
2.2 Pintor h 0,20 2,56 0,51
Total do item II 1,09
Encargos Sociais e
III % 124,05 1,085 1,35
Trabalhistas
Total do item III 1,35
IV Preo do Servio
Total do Servio (I+II+III) 14,84

COMPOSIO DE PREO UNITRIO

Proponente: John Max e Marcos Vinicius Data: 20/10/2007
Item da Planilha: 8.1
Descrio do Servio: PINTURA interna com ltex Unidade: m
acrlico
Quantidade Prevista:

Preo (R$)
Item Insumos Unidade Quantid
Unitrio Total
I Material
1.1 Lixa para parede unid 0,25 0,32 0,08
Lquido preparador para
1.2 L 0,12 6,83 0,82
superfcie
1.3 Tinta ltex acrlica L 0,24 11,19 2,69
Total do item I 3,59
II Mo-de-obra
2.1 Servente h 0,40 1,91 0,76
2.2 Pintor h 0,50 2,56 1,28
Total do item II 2,04
Encargos Sociais e
III % 124,05 2,044 2,54
Trabalhistas
Total do item III 2,54
IV Preo do Servio
Total do Servio (I+II+III) 8,16
 COMPOSIO DE PREO UNITRIO
Proponente: John Max e Marcos Vinicius Data: 20/10/2007
Item da Planilha:
Descrio do Servio: PINTURA externa com Unidade: m
ltex acrlico
Quantidade Prevista:

Preo (R$)
Item Insumos Unidade Quantid
Unitrio Total
I Material
1.1 Lixa para parede unid 0,25 0,32 0,08
Lquido preparador para
1.2 L 0,12 6,83 0,82
superfcie
1.3 Tinta ltex acrlica L 0,24 11,19 2,69
Total do item I 3,59
II Mo-de-obra
2.1 Servente h 0,40 1,91 0,76
2.2 Pintor h 0,50 2,56 1,28
Total do item II 2,04
Encargos Sociais e
III % 124,05 2,044 2,54
Trabalhistas
Total do item III 2,54
IV Preo do Servio
Total do Servio (I+II+III) 8,16

COMPOSIO DE PREO UNITRIO

Proponente: John Max e Marcos Vinicius Data: 20/10/2007
Item da Planilha:
Descrio do Servio: PINTURA anti-ferruginosa Unidade: m
em esquadrias de ferro
Quantidade Prevista:

Ite Preo (R$)

Insumos Unidade Quantid
m Unitrio Total
I Material
1.1 Lixa para superfcie unid 0,30 0,32 0,10
1.2 Aguarrs mineral L 0,03 5,80 0,17
1.3 Zarco L 0,12 4,65 0,56
Tinta leo anti-ferruginosa
1.4 GL 0,16 37,00 5,92
brilhante
Total do item I 6,75
II Mo-de-obra
2.1 Servente h 0,80 1,91 1,53
2.2 Carpinteiro h 0,80 2,56 2,05
Total do item II 3,58
Encargos Sociais e 4,43602
III % 124,05 3,576
Trabalhistas 8
Total do item III 4,4360
IV Preo do Servio
Total do Servio (I+II+III) 14,76

COMPOSIO DE PREO UNITRIO

Proponente: John Max e Marcos Vinicius Data: 20/10/2007
Item da Planilha:
Descrio do Servio: PORTA externa de madeira
(0,90x2,10 m) trabalhada de duas folhas com Unidade: unid
batente, guarnio e ferragem, colocao e
acabamento Quantidade Prevista:

Preo (R$)
Item Insumos Unidade Quantid
Unitrio Total
I Material
1.1 Areia lavada tipo mdia m 0,0106 29,31 0,31
1.2 Cal Hidratada CH III kg 1,72 0,68 1,17
1.3 Cimento Portland CP II-E-32 kg 1,72 0,45 0,77
1.4 Prego (Tipo de prego: 16x24) kg 0,25 5,66 1,42
Parafuso madeira cabea
1.5 unid 8,00 0,54 4,32
chata fenda simples
Taco de madeira para
1.6 unid 6,00 28,50 171,00
instalao de porta
Batente de madeira para porta
1.7 unid 1,00 5,00 5,00
de 0,90x2,10 m
Guarnio de madeira para
1.8 unid 2,00 8,00 16,00
porta
1.9 Porta almofadada de madeira unid 1,00 450,00 450,00
1.10 Dobradia de ferro unid 3,00 3,24 9,72
Fechadura completa para
1.11 unid 1,00 28,50 28,50
porta
Total do item I 688,21
II Mo-de-obra
2.1 Servente h 1,40 1,91 2,67
2.2 Carpinteiro h 3,75 2,56 9,60
2.3 Pedreiro h 1,40 2,56 3,58
2.4 Ajudante de Carpinteiro h 3,75 1,91 7,16
Total do item II 23,02
Encargos Sociais e
III % 124,05 23,0205 28,56
Trabalhistas
Total do item III 28,56
 IV Preo do Servio
Total do Servio (I+II+III) 739,79

COMPOSIO DE PREO UNITRIO

Proponente: John Max e Marcos Vinicius Data: 20/10/2007
Item da Planilha:
Descrio do Servio: PORTA interna de madeira
(0,90x2,10 m) trabalhada de duas folhas com Unidade: unid
batente, guarnio e ferragem, colocao e
acabamento Quantidade Prevista:

Preo (R$)
Item Insumos Unidade Quantid
Unitrio Total
I Material
1.1 Areia lavada tipo mdia m 0,0106 29,31 0,31
1.2 Cal Hidratada CH III kg 1,72 0,68 1,17
1.3 Cimento Portland CP II-E-32 kg 1,72 0,45 0,77
1.4 Prego (Tipo de prego: 16x24) kg 0,25 5,66 1,42
Parafuso madeira cabea
1.5 unid 8,00 0,54 4,32
chata fenda simples
Taco de madeira para
1.6 unid 6,00 28,50 171,00
instalao de porta
Batente de madeira para porta
1.7 unid 1,00 5,00 5,00
de 0,90x2,10 m
Guarnio de madeira para
1.8 unid 2,00 8,00 16,00
porta
1.9 Porta almofadada de madeira unid 1,00 450,00 450,00
1.10 Dobradia de ferro unid 3,00 3,24 9,72
Fechadura completa para
1.11 unid 1,00 28,50 28,50
porta
Total do item I 688,21
II Mo-de-obra
2.1 Servente h 1,40 1,91 2,67
2.2 Carpinteiro h 3,75 2,56 9,60
2.3 Pedreiro h 1,40 2,56 3,58
2.4 Ajudante de Carpinteiro h 3,75 1,91 7,16
Total do item II 23,02
Encargos Sociais e
III % 124,05 23,0205 28,56
Trabalhistas
Total do item III 28,56
IV Preo do Servio
Total do Servio (I+II+III) 739,79
COMPOSIO DE PREO UNITRIO
Proponente: John Max e Marcos Vinicius Data: 20/10/2007
Descrio do Servio: PORTA interna de madeira Item da Planilha:
(0,80x2,10 m) trabalhada de duas folhas com Unidade: unid
batente, guarnio e ferragem, colocao e
acabamento Quantidade Prevista:

Preo (R$)
Item Insumos Unidade Quantid.
Unitrio Total
I Material
1.1 Areia lavada tipo mdia m 0,0106 29,31 0,31
1.2 Cal Hidratada CH III kg 1,72 0,68 1,17
1.3 Cimento Portland CP II-E-32 kg 1,72 0,45 0,77
1.4 Prego (Tipo de prego: 16x24) kg 0,25 5,66 1,42
Parafuso madeira cabea
1.5 unid 8,00 0,54 4,32
chata fenda simples
Taco de madeira para
1.6 unid 6,00 28,50 171,00
instalao de porta
Batente de madeira para porta
1.7 unid 1,00 5,00 5,00
de 0,90x2,10 m
Guarnio de madeira para
1.8 unid 2,00 8,00 16,00
porta
1.9 Porta almofadada de madeira unid 1,00 380,00 380,00
1.10 Dobradia de ferro unid 3,00 3,24 9,72
Fechadura completa para
1.11 unid 1,00 28,50 28,50
porta
Total do item I 618,21
II Mo-de-obra
2.1 Servente h 1,40 1,91 2,67
2.2 Carpinteiro h 3,75 2,56 9,60
2.3 Pedreiro h 1,40 2,56 3,58
2.4 Ajudante de Carpinteiro h 3,75 1,91 7,16
Total do item II 23,02
Encargos Sociais e
III % 124,05 23,0205 28,56
Trabalhistas
Total do item III 28,56
IV Preo do Servio
Total do Servio (I+II+III) 669,79

COMPOSIO DE PREO UNITRIO

Proponente: John Max e Marcos Vinicius Data: 20/10/2007
Item da Planilha:
Descrio do Servio: PORTA interna de madeira
(0,70x2,10 m) trabalhada de duas folhas com Unidade: unid
batente, guarnio e ferragem, colocao e
acabamento Quantidade Prevista:

Preo (R$)
Item Insumos Unidade Quantid.
Unitrio Total
 I Material
1.1 Areia lavada tipo mdia m 0,0106 29,31 0,31
1.2 Cal Hidratada CH III kg 1,72 0,68 1,17
1.3 Cimento Portland CP II-E-32 kg 1,72 0,45 0,77
1.4 Prego (Tipo de prego: 16x24) kg 0,25 5,66 1,42
Parafuso madeira cabea
1.5 unid 8,00 0,54 4,32
chata fenda simples
Taco de madeira para
1.6 unid 6,00 28,50 171,00
instalao de porta
Batente de madeira para porta
1.7 unid 1,00 5,00 5,00
de 0,70x2,10 m
Guarnio de madeira para
1.8 unid 2,00 8,00 16,00
porta
1.9 Porta almofadada de madeira unid 1,00 300,00 300,00
1.10 Dobradia de ferro unid 3,00 3,24 9,72
Fechadura completa para
1.11 unid 1,00 28,50 28,50
porta
Total do item I 538,21
II Mo-de-obra
2.1 Servente h 1,40 1,91 2,67
2.2 Carpinteiro h 3,75 2,56 9,60
2.3 Pedreiro h 1,40 2,56 3,58
2.4 Ajudante de Carpinteiro h 3,75 1,91 7,16
Total do item II 23,02
Encargos Sociais e
III % 124,05 23,0205 28,56
Trabalhistas
Total do item III 28,56
IV Preo do Servio
Total do Servio (I+II+III) 589,79

COMPOSIO DE PREO UNITRIO

Proponente: John Max e Marcos Vinicius Data: 20/10/2007
Item da Planilha:
Descrio do Servio: PORTA interna de madeira
(0,60x2,10 m) trabalhada de duas folhas com Unidade: unid
batente, guarnio e ferragem, colocao e
acabamento Quantidade Prevista:

Quantid Preo (R$)

Item Insumos Unidade
. Unitrio Total
I Material
1.1 Areia lavada tipo mdia m 0,0106 29,31 0,31
1.2 Cal Hidratada CH III kg 1,72 0,68 1,17
1.3 Cimento Portland CP II-E-32 kg 1,72 0,45 0,77
1.4 Prego (Tipo de prego: 16x24) kg 0,25 5,66 1,42
 Parafuso madeira cabea
1.5 unid 8,00 0,54 4,32
chata fenda simples
Taco de madeira para
1.6 unid 6,00 28,50 171,00
instalao de porta
Batente de madeira para
1.7 unid 1,00 5,00 5,00
porta de 0,60x2,10 m
Guarnio de madeira para
1.8 unid 2,00 8,00 16,00
porta
1.9 Porta almofadada de madeira unid 1,00 275,00 275,00
1.10 Dobradia de ferro unid 3,00 3,24 9,72
Fechadura completa para
1.11 unid 1,00 28,50 28,50
porta
Total do item I 513,21
II Mo-de-obra
2.1 Servente h 1,40 1,91 2,67
2.2 Carpinteiro h 3,75 2,56 9,60
2.3 Pedreiro h 1,40 2,56 3,58
2.4 Ajudante de Carpinteiro h 3,75 1,91 7,16
Total do item II 23,02
Encargos Sociais e
III % 124,05 23,0205 28,56
Trabalhistas
Total do item III 28,56
IV Preo do Servio
Total do Servio (I+II+III) 564,79

COMPOSIO DE PREO UNITRIO

Proponente: John Max e Marcos Vinicius Data: 20/10/2007
Item da Planilha:
Descrio do Servio: JANELA de Alumnio
(1,40x1,00 m), com vidro liso, colocao e Unidade: unid
acabamento
Quantidade Prevista:

Preo (R$)
Item Insumos Unidade Quantid
Unitrio Total
I Material
1.1 Areia lavada tipo mdia m 0,0053 29,31 0,16
1.2 Cimento Portland CP II-E-32 kg 2,13 0,45 0,96
Caixilho de alumnio
1.3 unid 1,00 180,00 180,00
padronizado
Total do item I 181,11
II Mo-de-obra
2.1 Servente h 0,54 1,91 1,03
2.2 Carpinteiro h 1,20 2,56 3,07
Total do item II 4,10
 Encargos Sociais e
III % 124,05 4,1034 5,09
Trabalhistas
Total do item III 5,09
IV Preo do Servio
Total do Servio (I+II+III) 190,31

COMPOSIO DE PREO UNITRIO

Proponente: John Max e Marcos Vinicius Data: 20/10/2007
Item da Planilha:
Descrio do Servio: BALANCIM de ferro Unidade: unid
(0,80 x 0,60 m).
Quantidade Prevista:

Preo (R$)
Item Insumos Unidade Quantid
Unitrio Total
I Material
1.1 Basculante de ferro m 1,00 165,00 165,00
Argamassa de cimento e
1.2 kg 0,05 5,35 0,27
areia no trao 1:6
Total do item I 165,27
II Mo-de-obra
2.1 Servente h 1,00 1,91 1,91
2.2 Carpinteiro h 2,30 2,56 5,89
Total do item II 7,80
Encargos Sociais e
III % 124,05 7,798 9,67
Trabalhistas
Total do item III 9,67
IV Preo do Servio
Total do Servio (I+II+III) 182,74

COMPOSIO DE PREO UNITRIO

Proponente: John Max e Marcos Vinicius Data: 20/10/2007
Item da Planilha:
Descrio do Servio: LASTO de Concreto, Unidade: m
regularizado para piso.
Quantidade Prevista:

Preo (R$)
Item Insumos Unidade Quantid.
Unitrio Total
I Material
1.1 Areia lavada tipo mdia m 0,0339 29,31 0,99
1.2 Pedra britada 1 m 0,0132 68 0,90
 1.3 Pedra britada 2 m 0,0308 68 2,09
1.4 Cimento Portland CP II-E-32 kg 11,00 0,45 4,95
Total do item I 8,94
II Mo-de-obra
2.1 Servente h 0,80 1,91 1,53
2.2 Carpinteiro h 0,40 2,56 1,02
Total do item II 2,55
Encargos Sociais e
III % 124,05 2,552 3,165756
Trabalhistas
Total do item III 3,1658
IV Equipamentos
Betoneira eltrica, potncia
4.1 h 0,0175 2,87 0,05
2HP, capacidade 350 l
Total do item IV 0,05
IV Preo do Servio
Total do Servio (I+II+III+IV) 14,70

COMPOSIO DE PREO UNITRIO

Proponente: John Max e Marcos Vinicius Data: 20/10/2007
Item da Planilha:
Descrio do Servio: CAMADA
REGULARIZADORA de base para Unidade: m
revestimento de piso com argamassa de
cimento e areia, e = 3 mm Quantidade Prevista:

Ite Preo (R$)

Insumos Unidade Quantid
m Unitrio Total
I Material
1.1 Areia lavada tipo mdia m 0,0365 29,31 1,07
1.2 Cimento Portland CP II-E-32 kg 14,58 0,45 6,56
1 Total do item I 7,63
II Mo-de-obra
2.1 Servente h 0,25 1,91 0,48
2.2 Pedreiro h 0,25 2,56 0,64
Total do item II 1,12
Encargos Sociais e
III % 124,05 1,1175 1,39
Trabalhistas
Total do item III 1,39
IV Preo do Servio
Total do Servio (I+II+III) 10,13
 COMPOSIO DE PREO UNITRIO
Proponente: John Max e Marcos Vinicius Data: 20/10/2007
Item da Planilha:
Descrio do Servio: REJUNTAMENTO Unidade: m
de Piso Cermico, com junta de 3 mm
Quantidade Prevista:

Preo (R$)
Item Insumos Unidade Quantid
Unitrio Total
I Material
1.1 Cimento Branco kg 0,25 2,95 0,74
Total do item I 0,74
II Mo-de-obra
2.1 Servente h 0,20 1,91 0,38
2.2 Azulejista h 0,25 2,56 0,64
Total do item II 1,02
Encargos Sociais e
III % 124,05 1,022 1,27
Trabalhistas
Total do item III 1,27
IV Preo do Servio
Total do Servio (I+II+III) 3,03

COMPOSIO DE PREO UNITRIO

Proponente : John Max e Marcos Vinicius Data : 20/10/2007
Item da Planilha :
Descrio do Servio: PISO CERMICO
em placa de 20x20 cm, assentada com Unidade : m
argamasa pr-fabricada
Quantidade Prevista :

Preo (R$)
Item Insumos Unidade Quantid
Unitrio Total
I Material
1.1 Cimento Branco kg 0,25 2,95 0,74
1.2 Argamassa pr-fabricada kg 4,00 0,27 1,08
Revestimento Cermico
1.3 m 1,05 25,75 27,04
20x20 cm
Total do item I 28,86
II Mo-de-obra
2.1 Servente h 0,20 1,91 0,38
2.2 Ladrilhista h 0,40 2,56 1,02
Total do item II 1,41
Encargos Sociais e
III % 124,05 1,406 1,76
Trabalhistas
 Total do item III 1,76
IV Preo do Servio
Total do Servio (I+II+III) 32,02

COMPOSIO DE PREO UNITRIO

Proponente: John Max e Marcos Vinicius Data: 20/10/2007
Item da Planilha:
Descrio do Servio: SOLEIRA em Unidade: m
Mrmore branco, e = 2 cm.
Quantidade Prevista:

Preo (R$)
Item Insumos Unidade Quantid
Unitrio Total
I Material
1.1 Areia lavada do tipo mdia m 0,02 29,31 0,59
1.2 Cimento Portland CP II-E-32 kg 0,20 0,45 0,09
Mrmore branco para soleira,
1.3 m 1,00 84,84 84,84
e = 2cm
Total do item I 85,52
II Mo-de-obra
2.1 Servente h 1,50 1,91 2,87
2.2 Pedreiro h 0,80 2,56 2,05
Total do item II 4,91
Encargos Sociais e
III % 124,05 4,913 6,09
Trabalhistas
Total do item III 6,09
IV Preo do Servio
Total do Servio (I+II+III) 96,52

COMPOSIO DE PREO UNITRIO

Proponente: John Max e Marcos Vinicius Data: 20/10/2007
Item da Planilha:
Descrio do Servio: PEITORIL em Unidade: m
Mrmore branco, e = 3 cm.
Quantidade Prevista:

Preo (R$)
Item Insumos Unidade Quantid
Unitrio Total
I Material
1.1 Areia lavada tipo mdia m 0,0076 29,31 0,22
1.2 Cimento Portland CP II-E-32 kg 2,28 0,45 1,03
 Mrmore branco para
1.3 peitoril, e = 3cm, com m 1,00 182,31 182,31
rebaixamento
Total do item I 183,56
II Mo-de-obra
2.1 Servente h 1,50 1,91 2,87
2.2 Carpinteiro h 0,80 2,56 2,05
Total do item II 5,87
Encargos Sociais e
III % 124,05 5,86752 7,28
Trabalhistas
Total do item III 7,28
IV Preo do Servio
Total do Servio (I+II+III) 196,70

COMPOSIO DE PREO UNITRIO

Proponente: John Max e Marcos Vinicius Data: 20/10/2007
Item da Planilha:
Descrio do Servio: FORRO de PVC em Unidade: m
painis lineares
Quantidade Prevista:

Preo (R$)
Item Insumos Unidade Quantid
Unitrio Total
I Material
Arame galvanizado (Bitola:
1.1 kg 0,40 5,75 2,30
16 BWG)
1.2 Pino liso de ao unid 0,25 6,15 1,54
Prego (Tipo de Prego:
1.3 kg 0,007 8,58 0,06
10x10)
Prego (Tipo de Prego:
1.4 kg 0,014 5,50 0,08
18x27)
Sarrafo aparelhado (Seco
1.5 m 0,90 8,45 7,61
Transversal: 1x2")
Sarrafo aparelhado (Seco
1.6 m 0,45 16,45 7,40
Transversal: 1x4")
Arremate para forro em
1.7 m 0,40 0,45 0,18
PVC perfil "U"
1.8 Lmina em PVC para forro m 1,00 2,00 2,00
Total do item I 21,16
II Mo-de-obra
2.1 Servente h 0,75 1,91 1,43
2.2 Montador h 0,75 2,56 1,92
Total do item II 3,35
Encargos Sociais e
III % 124,05 3,3525 4,16
Trabalhistas
 Total do item III 4,16
IV Preo do Servio
Total do Servio (I+II+III) 28,67
 ANEXO VI Planilha Oramentria Total de Servios

PLANILHA ORAMENTRIA
VALOR R$
ITEM DESCRIO DOS SERVIOS UNID QUANT UNIT. TOTAL
1 Preparao do Terreno
1.1 Limpeza do terreno m 270,00 1,07 288,90
1.2 Locao da obra m 144,00 3,36 483,84
TOTAL 772,74
2 Fundaes
2.1 Frma m 90,00 35,52 3.196,80
2.2 Concreto m 30,00 143,67 4.310,10
2.3 Armadura CA-50 kg 560,00 4,29 2.402,40
2.4 Aterro Compactado m 81,00 0,77 62,37
2.5 Camada impermeabilizadora m 130,00 19,07 2.492,10
TOTAL 12.463,77
3 Paredes
3.1 Assentamento de alvenaria m 256,80 19,16 4.920,29
TOTAL 4.920,29
4 Estrutura
4.1 Frma m 130,00 10,30 1.339,00
4.2 Concreto m 15,00 259,73 3.895,95
4.3 Armadura CA-50 kg 800,00 12,32 9.856,00
4.4 Lajes Pr-Moldadas m 25,00 35,04 876,00
TOTAL 15.966,95
Instalaes Eltricas, Hidro-
5
Sanitrias e Telefone
5.1 Instalao Eltrica vb 1,00 600,00 600,00
5.2 Instalao Hidro-Sanitria vb 1,00 800,00 800,00
5.3 Telefone e antena tubulaes vb 1,00 400,00 400,00
TOTAL 1.800,00
6 Cobertura
6.1 Platibanda vb 1,00 600,00 600,00
6.2 Estrutura de Madeira para telha plan m 130,00 29,89 3.894,80
6.3 Telhamento com telha plan unid 130,00 21,79 2.839,20
6.4 Rufo em concreto m 5,00 122,68 613,40
6.5 Calha em chapa de ao galvanizado m 5,00 30,69 153,45
TOTAL 8.100,85
7 Revestimento de Parede
7.1 Revestimento Externo
7.1.1 Reboco m 270,93 7,72 2.091,58
7.1.2 Chapisco m 270,93 3,84 1.040,37
7.1.3 Emboo m 270,93 11,41 3.091,31
7.1.5 Emassamento de Parede m 270,93 15,38 4.166,90
TOTAL 10.390,16
7.2 Revestimento Interno
7.2.1 Reboco m 169,38 7,70 1.304,22
 7.2.2 Chapisco m 169,38 3,83 648,73
7.2.3 Emboo m 169,38 11,38 1.927,54
7.2.4 Emassamento de Parede m 169,38 14,84 2.513,60
TOTAL 6.394,09
8 Pintura
8.1 Pintura interna com ltex acrlico m 270,93 8,16 2.210,79
8.2 Pintura externa com ltex acrlico m 169,38 8,16 1.382,14
8.3 Pintura anti-ferruginosa m 1,20 14,76 17,71
TOTAL 3.610,64
9 Esquadrias
9.1 Portas
9.1.1 Porta de madeira 0,90 x 2,10 m unid 1,00 739,79 739,79
9.1.2 Porta de madeira 0,80 x 2,10 m unid 4,00 669,79 2.679,16
9.1.3 Porta de madeira 2,00 x 2,10 m unid 1,00 739,79 739,79
9.1.4 Porta de madeira 0,60 x 2,10 m unid 3,00 564,79 1.694,37
TOTAL 5.853,11
9.3 Janela
9.3.1 Janelas de alumnio 1,40 x 1,00 m unid 3,00 190,31 570,93
TOTAL 570,93
9.4 Balancim
Balancim de ferro 0,80 x 0,60 m e 0,60
9.4.1 unid 3,00 182,74 548,22
x 0,80 m
TOTAL 548,22
10 Pisos Internos
10.1 Lastro de Concreto m 98,20 14,70 1.443,54
10.2 Camada Regularizadora m 98,20 10,13 994,77
10.3 Rejuntamento de Piso m 98,20 3,03 297,55
10.4 Piso Cermico m 98,20 32,01 3.143,38
TOTAL 5.879,34
11 Soleiras e Peitoris
11.1 Soleira em Mrmore Branco e = 2 cm m 6,00 96,52 579,12
11.2 Peitoril em Mrmore Branco e = 3 cm m 4,50 196,70 885,15
TOTAL 1.711,70
12 Forro
12.1 Forro de PVC m 92,85 28,67 2.662,00
TOTAL 2.662,00
13 Louas, Metais e Diversos
13.1 Louas, Metais e Diversos vb 1,00 2.000,00 2.000,00
TOTAL 2.000,00
PROJETOS/CARTEIRA DE
14 TRABALHO
14.1 Projetos
14.1.1 Arquitetnico vb 1,00 500,00 500,00
14.1.2 Estrutural vb 1,00 500,00 500,00
14.1.3 Instalaes Eltricas e Telefone vb 1,00 250,00 250,00
14.1.4 Instalaes Hidro-Sanitria vb 1,00 250,00 250,00
TOTAL 1.500,00
15 TAXAS/SERVIOS PBLICOS
15.1 Impostos e Taxas
15.1.1 Alvar unid 1,00 350,00 350,00
15.1.2 Habite-se unid 1,00 400,00 400,00
15.1.3 Anotao dos Projetos no CREA unid 1,00 500,00 500,00
15.1.4 Aprovao dos Projetos unid 1,00 30,00 30,00
TOTAL 1.280,00
16 Servios Pblicos
16.1 Ligao definitiva de energia Eltrica vb 1,00 200,00 200,00
TOTAL 200,00

Valor Total (S/BDI) 86.624,79

BDI 40,00 % 34.649,92
Valor Total (C/BDI) 121.274,74

Valor Total (c/BDI)

121.274,74
+ (s/Terreno)
Terreno 90.000,00
Valor Total (C/BDI)
211.274,74
+ Terreno
 ANEXO VII Memria de Clculo dos Encargos Sociais

MEMRIA DE CLCULO DOS ENCARGOS SOCIAIS

GRUPO A = 20,00 + 8,50 + 1,50 + 1,00 + 0,20 + 3,00 + 3,00 + 0,60 = 37,80 %
Segundo o site do SINDUSCON-PA os valores de impostos referentes aos
Encargos Sociais e Trabalhistas so definidos da seguinte forma:
A.1 - INSS 20,00%
A.2 - FGTS 8,50%
A.3 - SESI 1,50%
A.4 - SENAI 1,00%
A.5 - INCRA 0,20%
A.6 - SALRIO EDUCAO 3,00%
A.7 - SEGURO DO ACIDENTE DE TRABALHO 3,00%
A.8 - SEBRAE 0,60%

GRUPO B: 22,02 + 0,78 + 0,33 + 10,50 + 4,53 = 38,16 %

Jornada Mensal de Trabalho: 220 horas por ms
Jornada Diria de Trabalho: 220 horas por 30 dias = 7,3333 horas por dia
Jornada Anual de Trabalho: 365 dias x 7,3333 horas por dia = 2.676,65 horas por
dia

DEDUES
Domingo (53) e Feriados (10): 63 dias x 7,3333 = 461,99 horas
Auxlio Enfermidade: 15 dias x 15,00 % x 7,3333 = 16,50 horas
Licena Paternidade: 5 dias x 19,40 % x 7,3333 = 7,11 horas
Dias Chuvosos, Faltas Justificadas,...: 12,96 dias x 7,3333 = 95,04 horas
Total = 580,64 horas
Jornada Produtiva: 2.676,95 - 580,64 = 2.096,01 horas

B.1 - REPOUSO SEMANAL E FERIADOS = 22,02 %

2.096,01 horas ------------------- 100,00 %
461,50 horas --------------------- x
x = 22,02 %

B.2 - AUXLIO ENFERMIDADE = 0,78 %

2.096,01 horas ---------- 100,00 %
16,50 horas -------------- x
x = 0,78 %

B.3 - LICENA PATERNIDADE = 0,33 %

2.096,01 horas ---------------- 100,00 %
7,11 horas -------------------- x
x = 0,33 %
B.4 - 13 SALRIO = 10,50 %
2.096,01 horas ----------- 100,00 %
219,99 horas ----------- x
x = 10,50 %

B.5 - DIAS CHUVOSOS, FALTAS JUSTIFICADAS,... = 4,53 %

2.096,01 horas ---------------------- 100,00 %
95,04 horas ----------------------- x
x = 4,53 %

GRUPO C = 5,53 + 14,00 + 13,03 = 32,56 %

C.1 - RESCIO S/ JUSTA CAUSA = 5,53 %
50 % x (A2 + (A2 x B)
50 % x (8,50 + (8,50 x 0,3816) = 5,53 %

C.2 - FRIAS = 14,00 %

10,50 x 1/3 = 3,50
10,50 + 3,50 = 14,00 %

C.3 - AVISO PRVIO = 13,03 %

30 x 7,3333 x 100 / 2.096,01 x (9,67/12) = 13,03 %

GRUPO D = 14,42 + 1,11 = 15,53 %

D.1 - REINCIDNCIA DE "A" SOBRE "B" = 37,80 x 0,3816 = 14,42 %
D.2 - REINCIDNCIA DE "A.2" SOBRE "C.3" = 8,50 x 0,1303 = 1,11 %
 ANEXO VIII Clculo e as Projees de Valor para a Tipologia da Casa

CLCULO DA TIPOLOGIA DA CASA

Modelo:
Casas Belm
Data de Referncia:
quarta-feira, 19 de setembro de 2007
Informaes Complementares:
Nmero de variveis: 10
Nmero de variveis consideradas: 9
Nmero de dados: 27
Nmero de dados considerados: 26
Resultados Estatsticos:
Coeficiente de Correlao: 0,9166739 / 0,9166739
Coeficiente Determinao: 0,8402911
Fisher-Snedecor: 11,18
Significncia modelo: 0,01
Normalidade dos resduos:
76% dos residuos situados entre -1 e + 1
92% dos resduos situados entre -1,64 e + 1,64
100% dos resduos situados entre -1,96 e + 1,96
Outliers do Modelo: 0
Variveis Equao t-Observado Sig.
Testada 1/x -1,44 16,85
rea do Terreno ln(x) 3,28 0,44
rea Privativa 1/x 4,3 0,05
Suites x 3,29 0,43
Estado Conservao x 3,67 0,19
Padro Acabamento 1/x 1,31 20,85
Total Vagas 1/x 1,69 10,92
Setor urbano x 5,56 0,01
Equao de Regresso - Direta:
Valor Total = -878139,5523 -268891,8223 / Testada +65946,48297 * ln (rea do
Terreno) +29737184,53 / rea Privativa +18074,9047 * Suites +86239,62447 *
Estado Conservao +153884,5258 / Padro Acabamento +134623,3168 / Total
Vagas +92548,98242 * Setor urbano
Correlaes entre variveis Isoladas Influncia
Testada
rea do Terreno -0,57 0,24
rea Privativa 0,30 0,09
Sutes -0,02 0,28
Estado Conservao -0,21 0,08
Padro Acabamento -0,01 0,20
Total Vagas -0,05 0,08
Setor urbano 0,07 0,18
Valor Total -0,41 0,33

rea do Terreno
rea Privativa -0,67 0,81
Sutes 0,20 0,37
Estado Conservao 0,04 0,65
Padro Acabamento -0,09 0,46
Total Vagas 0,11 0,24
Setor urbano -0,03 0,66
Valor Total 0,31 0,62

rea Privativa
Sutes -0,40 0,60
Estado Conservao -0,12 0,64
Padro Acabamento 0,05 0,44
Total Vagas -0,08 0,37
Setor urbano -0,22 0,72
Valor Total -0,13 0,72

Sutes
Estado Conservao 0,27 0,35
Padro Acabamento -0,25 0,28
Total Vagas -0,25 0,48
Setor urbano 0,24 0,42
Valor Total 0,45 0,62

Estado Conservao
Padro Acabamento -0,61 0,70
Total Vagas -0,09 0,37
Setor urbano -0,08 0,69
Valor Total 0,45 0,66

Padro Acabamento
Total Vagas -0,12 0,33
Setor urbano -0,18 0,43
Valor Total -0,39 0,30

Total Vagas
Setor urbano 0,11 0,26
Valor Total 0,10 0,38

Setor urbano
Valor Total 0,49 0,80
 PROJEES DA TIPOLOGIA DA CASA

Modelo:

Casas Belm

Data de Referncia:

Quarta-feira, 19 de setembro de 2007.

Informaes Complementares:
Logradouro: TV PIRAJ 244, ENTRE AV. PEDRO MIRANDA E AV. MARQUES
DE HERVAL
Complemento: CASA RESIDENCIAL
Bairro: PEDREIRA
Municpio: BELM

Dados do Imvel Avaliando:

Testada = 10
rea do Terreno = 270
rea Privativa = 132
Suites = 1
Estado Conservao = 3
Padro Acabamento = 3
Total Vagas = 3
Setor urbano = 2,0

Valores da Moda para Nvel de Confiana de 80%

Valor Unitrio
Mdio = 1.875,07
Mnimo = 1.610,35
Mximo = 2.139,79

Valor Total
Mdio = 247.510,22
Mnimo (14,12%) = 212.567,30
Mximo (14,12%) = 282.453,14
 ANEXO XI Tabela com ndices para as Coletas de Dados das Amostras

TABELA COM NDICES PARA AS COLETAS DE DADOS DAS AMOSTRAS

Testada QUANTITATIVA Define o tamanho de frente do terreno (m)

rea Total QUANTITATIVA Define a rea total do terreno (m)

Define a rea privativa, conforme pesquisa de

rea Privativa QUANTITATIVA
campo realizada ou documentao (m)
Define a quantidade de dormitrios disponveis
Dormitrios QUANTITATIVA
no imvel
Define a quantidade de sutes disponveis no
Sutes QUANTITATIVA
imvel

Estado de Conservao do imvel, definida por:

QUALITATIVA
Conservao
Novo (4) Bom (3) Regular (2) Ruim (1)
Qualidade dos Acabamentos do imvel,
Padro de definida por:
QUALITATIVA
Acabamento
Luxo (4) Alto (3) Normal (2) Baixo (1)
Quantidade e Qualidade dos
Estacionamentos definida por:
1 - Imvel sem Garagem
Vagas de
QUALITATIVA 2 - Garagem descoberta
Garagem
3 - Garagem coberta

4 - Garagem coberta (+ de 1 vaga)

Define a localizao do imvel por:

Batista Campos e Nazar = 4,00

So Brs = 3,00
Setor Urbano QUALITATIVA
Marco = 2,50

Pedreira = 2,00

Periferia = 1,00
 ANEXO II Coletas de Dados Pesquisados das Amostras e da Casa Projetada

COLETAS DE DADOS PESQUISADOS DAS AMOSTRAS

Obs . . Est. de Padro de Setor

Dado Foto Endereo Testada Dormit Sute Vagas Valor Total
(Bairro) Terreno Privativa Conserv. Acabam. Urbano

Tv. Castelo
Branco, 480 A,
entre Av. Gov.
01 Jos Malcher e So Brs 6,70 147,40 294,00 1 2 3,00 2,00 3,00 3,00 200.000,00
Pass.
Boaventura da
Silva
Tv. Castelo
Branco, 486,
entre Av. Gov.
02 Jos Malcher e So Brs 6,70 147,40 294,00 1 4 4,00 4,00 4,00 3,00 300.000,00
Pass.
Boaventura da
Silva
Tv. Castelo
Branco, 758,
entre Av. Gov.
03 So Brs 6,00 420,00 384,00 2 1 3,00 3,00 2,00 3,00 280.000,00
Jos Malcher e
Av. Magalhes
Barata
Tv.Castelo
Branco,1128,
04 entre Av. So Brs 6,00 360,00 564,00 2 3 3,00 3,0 4,00 3,00 220.000,00
Mag.Barata e
Av. Gentil
 Bitencourt

Tv. Castelo
Branco, 1383,
entre Av. Gentil
05 So Brs 11,80 472,00 591,00 3 2 4,00 4,00 3,00 3,00 280.000,00
Bittencourt e
Av. Conselheiro
Furtado
Av. Conselheiro
Furtado, 4084,
entre Tv.
06 So Brs 6,00 270,00 360,00 3 1 2,00 2,00 3,00 3,00 130.000,00
Teofilo Conduru
e Tv. Guerra
Passos
Av. Conselheiro
Furtado, 3986
B, entre Tv.
07 So Brs 6,00 120,00 120,00 2 1 3,00 3,00 3,00 3,00 300.000,00
Baro de
Mamor e Vila
Aurora
Av. Conselheiro
Furtado, 2598,
08 entre Tv. 9 de So Brs 5,00 125,00 250,00 2 1 3,00 3,00 3,00 3,00 120.000,00
Janeiro e Tv. 3
de Maio
Av. Jos
Bonifacio,
09 1145, entre Av. So Brs 7,00 441,00 392,00 3 1 3,00 3,00 3,00 3,00 180.000,00
Conselheiro
Furtado e Rua
 Mundurucus

Tv. 9 de
Janeiro, S/N,
entre Av. Gentil
10 So Brs 8,00 160,00 320,00 2 1 3,00 3,00 2,00 3,00 200.000,00
Bittencourt e
Av. Magalhes
Barata
Tv. 3 de Maio,
1125, entre Av.
Magalhes
11 So Brs 8,00 320,00 480,00 0 6 3,00 3,00 4,00 3,00 250.000,00
Barata e Av.
Gov. Jos
Malcher
Tv. 3 de Maio,
1535, entre Av.
Magalhes
12 So Brs 4,00 120,00 240,00 0 4 3,00 3,00 3,00 3,00 200.000,00
Barata e Av.
Gentil
Bittencourt
Av. Gentil
Bittencourt,
13 1974, entre Tv. So Brs 6,00 330,00 528,00 2 2 2,00 2,00 4,00 3,00 250.000,00
3 de Maio e Tv.
9 de Janeiro
 Pass.
Boaventura da
Silva, 2094,
14 entre Tv. So Brs 6,40 102,40 204,80 3 0 3,00 3,00 2,00 3,00 160.000,00
Castelo Branco
e Tv. 14 de
Abril
Pass.
Boaventura da
Silva, 2047,
15 entre Tv. So Brs 6,00 90,00 180,00 2 1 3,00 3,00 4,00 3,00 200.000,00
Castelo Branco
e Tv. 14 de
Abril
Av.Gov. Jos
Malcher, 2365,
16 entre Tv. 14 de So Brs 10,00 340,00 240,00 2 1 3,00 3,00 4,00 3,00 250.000,00
Abril e Tv. 3 de
Maio
Tv. Chaco,
2435, entre Av.
Almirante
17 Marco 10,00 420,00 300,00 0 3 3,00 3,00 3,00 2,50 200.000,00
Barroso e Av.
1 de
Dezembro
Tv. Chaco,
1285, entre Av.
Visconde de
18 Marco 4,00 160,00 240,00 2 1 3,00 3,00 3,00 2,50 60.000,00
Inhauma e Av.
Duque de
Caxias
 Tv. Curuzu,
1482, entre Av.
19 25 de Setembro Marco 8,00 176,00 256,00 2 1 3,00 2,00 3,00 2,50 180.000,00
e Av. Duque de
Caxias
Tv. Vileta,
Pass. Olimpia,
20 109, entre Tv. Marco 4,00 100,00 200,00 1 2 3,00 3,00 3,00 2,50 150.000,00
Humait e Tv.
Vileta
Av. 25 de
Setembro,
21 1027, entre Tv. Marco 7,00 105,00 210,00 2 1 3,00 3,00 4,00 2,50 120.000,00
Humait e Tv.
Vileta
Tv. Piraj, 288,
entre Av.
22 Marqus de Pedreira 6,50 195,00 260,00 2 2 4,00 4,00 3,00 2,00 200.000,00
Herval e Av.
Pedro Miranda
Tv. Piraj, 240,
entre Av.
23 Marqus de Pedreira 6,00 210,00 240,00 3 0 3,00 3,00 4,00 2,00 120.000,00
Herval e Av.
Pedro Miranda
Al. Vila Rica,
51, entre Tv.
24 Pedreira 10,00 430,00 300,00 2 2 3,00 3,00 2,00 2,00 200.000,00
Piraj e Tv.
Perebebu
 Rua Antonio
Everdosa,
1445, entre Tv.
25 Pedreira 6,00 150,00 216,00 2 1 3,00 2,00 4,00 2,00 130.000,00
Angustura e Tv.
Baro do
Triunfo
Tv. Baro do
Triunfo, 1879,
entre Av.
26 Pedreira 8,00 240,00 240,00 3 1 3,00 2,00 4,00 2,00 130.000,00
Marqus de
Herval e Av.
Pedro Miranda
Tv. Mariz e
Barros, 1216,
entre Av.
27 Pedreira 7,00 210,00 175,00 2 1 3,00 3,00 3,00 2,00 150.000,00
Marqus de
Herval e Av.
Pedro Miranda

COLETAS DE DADOS PESQUISADOS DA CASA PROJETADA

Estado Padro Total
Obs rea do rea Setor
Dado Endereo Testada Dormit. Sute de de de
(Bairro) Terreno Privativa Urbano
Conserv. Acabam. Vagas

Tv. Piraj, 244 A, entre Av. Pedro

01 Pedreira 10,00 270,00 132,00 2 1 3,00 3,00 3,00 2,00
Miranda e Av. Marques de Herval
 ANEXO IX Padro de Acabamento

PADRO DE ACABAMENTO CAIXA ECONMICA FEDERAL

FACHADAS / ESQUADRIAS CIRCULAO PREDIAL AMBIENTES DA UNIDADE

CONCEITO
FACHADAS ESQUADRIAS PISOS PAREDES FORROS PISOS PAREDES FORROS
Revestimento Madeira nobre Granitos e Madeira Sancas de Secos: Secas: Sancas de
parcial com mrmores gesso ou gesso ou
Alumnio Mrmore ou Tapete(10mm), Acrlica sobre
granitos e especiais poliestireno poliestireno
anodizado outras pedras tbua corrida, massa corrida
mrmores
perfil largo Tbua corrida - Cermica Forro de cermica Forro de gesso
especiais
esmaltada gesso com esmaltada com iluminao
Cermica Veneziana Parqus Molhadas:
especial iluminao especial, embutida
especial alumnio especiais
embutida laminados
ALTO Projeto Vidro fum Cermica Molhados: Mrmores,
diferenciado esmaltada granitos,
Concreto Peitoril em especial Mrmores, cermica
aparente granito ou granitos, esmaltada
mrmore cermica especial
branco 2cm esmaltada Louas e
especial metais no
padro luxo
Pintura acrlica Madeira Cermica Pintura acrlica Pintura PVA Secos: Secas: Pintura PVA
NORMAL texturizada esmaltada sobre massa sobre massa sobre massa
corrida corrida corrida
Alumnio perfil Granitina Taco de Pintura PVA Forro de gesso
Revestimento mdio Marmorite Papel de Forro de madeira ou sobre massa
parcial com econmico trabalhado parede gesso carpete (6mm) corrida
cermica Veneziana de com filetes, impermevel Molhadas:
PVC cores e
 Revestimento Peitoril em rodap Tijolinho Mrmore ou
tipo granilha mrmore cermica
branco esmaltada
Pastilhas Cermica Molhados:
esmaltada Cermica Louas e
esmaltada metais no
padro mdio
Pintura PVA Madeira Granitina Pintura acrlica Pintura PVA Secos: Secas: Pintura PVA
sobre reboco inferior
ou emboo Ferro Lajota Pintura PVA Taco de PVA sobre Pintura PVA
cermica madeira e reboco sobre laje
Pintura acrlica forrao Molhadas:
Molhados: Cermica
BAIXO Cermica esmaltada
esmaltada inferior ou
inferior e lajota lajota
cermica Louas e
metais no
padro
popular
Cal sobre Madeira Cimentado Cal Cal Secos: Secas: Cal
emboo inferior comum
Pintura PVA Ferro Pintura PVA Cimentado Pintura PVA Sem forro,
sobre bloco de sobre bloco de comum sobre bloco de exceto
concreto concreto concreto banheiro
Molhadas: (caiao sobre
MNIMO laje)
Molhados: Cimento
alisado
Cimentado liso Louas e
metais de
material
plstico
ANEXO X Tabela Salarial do Sindicato