UNIVERSIDAD NACIONAL DE TRUJILLO

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLTICA

UNIDAD DE POSTGRADO
MAESTRIA EN DERECHO CIVIL Y COMERCIAL

EL CONTRATO DE COMPRA VENTA DE BIEN FUTURO

ALUMNA:
GONZALES SUAREZ

ASIGNATURA:
CONTRATOS MERCANTILES

PROFESOR:
LEYVA SAAVEDRA

2017
 SUMARIO

1. Nota introductoria

2. Antecedentes sobre el bien futuro.

3. Definicin de bien futuro

4. Naturaleza jurdica del bien futuro

4.1. Emptio Rei Speratae:

4.2. Emptio Spei:

5. Diferencias entre el contrato de compra venta de bien futuro y el contrato de compra

venta de esperanza incierta.

6. Diferencias entre el contrato de compra venta de bien futuro y el contrato de obra.

CONCLUSIONES

BIBLIOGRAFA GENERAL
1. NOTA INTRODUCTORIA

En la actualidad, debido al auge de la actividad de construccin e inmobiliaria en nuestro

pas, una de las operaciones ms utilizadas en este rubro, es la compraventa de bienes
futuros o que an no han sido construidos. En efecto, la compraventa de bienes futuros
suele ser la figura jurdica utilizada por la mayora de empresas de construccin o
inmobiliarias que desean realizar la venta de unidades inmobiliarias que an no tienen
existencia legal debido a que est en proceso su construccin.

En nuestro ordenamiento jurdico, el artculo 1529 del Cdigo Civil define al contrato de
compraventa de la siguiente manera: Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir
la propiedad de un bien al comprador y este a pagar su precio en dinero. El contrato de
compraventa, entonces, contiene dos obligaciones principales: Por el lado del vendedor, la
obligacin consiste en la transferencia de propiedad del bien establecido en el contrato y,
por el lado del comprador, la obligacin consiste en el pago del precio pactado1.

Cuando pensamos en una operacin de compraventa, usualmente tenemos en mente la

situacin clsica en la cual se realiza la negociacin sobre un bien, que es revisado o
probado por el comprador y sobre el cual tiene certeza de sus medidas, estado de
conservacin, ubicacin y dems caractersticas. Pero una operacin de compraventa
tambin puede tener por objeto la transferencia de propiedad de un bien inexistente o, para
ser ms precisos, por existir. Esto es lo que se conoce como la compraventa de un bien
futuro2.

Respecto a bienes susceptibles de venta, se ha visto que, de conformidad con el artculo

1532 del Cdigo Civil, la existencia o la posibilidad de existir de un bien son parte
constitutiva de su venta, en el sentido que no pueden venderse los bienes que no existen o
no son susceptibles de existir3.

Con la finalidad de ahondar en el referido tema realiz el presente trabajo con el cual
espero, analizar la figura jurdica de compra venta de bien futuro en nuestro ordenamiento
jurdico.

1
Al respecto, V. NORTHCOTE SANDOVAL, Cristhian. 2012, El contrato de compraventa de bienes
futuros. Revista Actualidad Empresarial N 263 - Segunda Quincena de Setiembre 2012. Lima. p. 1.
2
El contrato de compraventa se encuentra regulado por los artculos 1529 al 1601 del Cdigo Civil. En el
caso especfico de los bienes futuros, se debe revisar especficamente el artculo 1534 del referido Cdigo.
NORTHCOTE SANDOVAL, Cristhian. 2012, Op Cit. p. 2
3
ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max, 1991. Exgesis del Cdigo civil peruano de 1984. Tomo IV. Lima:
Studium. p. 47.
2. ANTECEDENTES SOBRE EL BIEN FUTURO.

Existe una lgica pero falsa impresin de que histricamente la antigedad de la

compraventa de bien futuro se remonta concretamente al Derecho Romano.

Esta lgica y falsa impresin se debe a que hasta la fecha, modernamente, las modalidades
de compraventa de bien futuro ms conocidos tienen nombres latinos, tales como emptio rei
speratae y la emptio spei, cuyas traducciones al castellano de estas denominaciones latinas
son de compra de cosa esperada y de compre de esperanza, respectivamente4.

El momento exacto en el que surgi la compra venta de bien futuro, fue simplemente luego
de que surgiera la compra venta. Ellos debido a que en los tiempos en que se cre la
moneda y aparece la compra venta, las principales actividades del hombre seguan siendo la
agricultura, la ganadera, y la pesca. De tal manera que existiendo ya la compraventa, el
hombre vislumbro la posibilidad de comprar o vender los productos de estas actividades (la
cosecha, cras nonatas, pescados, respectivamente), sin que sea necesario esperar a que
dichos productos ya existan; concibindose as, pues, tanto el concepto de bienes futuros
como el de contratacin sobre los mismos y el de compra venta de bien futuro en
particular5.

Por tal razn, la compra venta de bien futuro no proviene del derecho romano, sino que es
mucho ms antigua. Tan antigua casi como la moneda misma6.

3. DEFINICIN DE BIEN FUTURO

Un bien futuro es aquel que no tiene existencia, es decir, existencia fsica o material. Esto
en ningn momento quiere decir que no se pueda determinar, o que no pueda existir. A lo
que se describe jurdicamente como un bien futuro es a un bien que no existe en el presente,
un presente cierto y sealado en un determinado momento en el tiempo.

Esto no quiere decir que el bien futuro no pueda llegar a existir o, mucho menos, no
pueda llegar a ser determinado, muy por el contrario, si se habla de un bien futuro es

4
TORRES MENDEZ, Miguel, 2002. Estudios sobre el contrato de compra venta parte II: La compra venta
de bien futuro. Editora Jurdica Grijley E.I.R.L. Lima. p 100.
5
TORRES MENDEZ, Miguel, 2002. Op Cit. Pp 102-103.
6
Por ejemplo, hay evidencias histricas de que fue conocida y usada en el Derecho Griego. Al respecto,
FURGIUELE seala que particularmente en el campo de la economa agrcola (granos, dtiles, hierba) en el
que se hizo uso con frecuencia de la compra venta de bien futuro en la antigua Grecia. V. TORRES
MENDEZ, Miguel, 2002. Op Cit. p. 103.
porque este ya es un bien y aunque no exista, existe la probabilidad que llegue a existir, por
lo tanto naturalmente- est sujeto a las probabilidades que llegue a existir o a que su
existencia no sea tal cual se estim. Siempre existir ese riesgo en cuanto a la existencia,
cuanta y calidad7.

Con un cariz ms subjetivo, LOPEZ DE ZAVALlA8 da el siguiente enfoque del mismo

tema: Cosas futuras son las que los contratantes prevn, con un cierto grado de
incertidumbre incorporado al contrato, que existirn fsicamente, o cambiarn fsicamente
de modo de existir, en el futuro.

Segn BIANCA9, la venta de cosas futuras comprende: 1) las cosas no existentes an in

natura; 2) las cosas existentes in natura que no son de propiedad de alguien y que son
susceptibles de ocupacin; 3) los productos an no formados en su individualidad
econmica; 4) los productos naturales an no desprendidos de la cosa madre e
insusceptibles de propiedad separada.

Ahora, para comprender cmo funciona una compraventa sobre un bien futuro y entender
sus particularidades, es preciso tener en claro cmo funciona una compraventa en trminos
generales.

As, en nuestro ordenamiento jurdico el artculo 1529 del Cdigo Civil define al contrato
de compraventa de la siguiente manera: Por la compraventa el vendedor se obliga a
transferir la propiedad de un bien al comprador y este a pagar su precio en dinero. El
contrato de compraventa, entonces, contiene dos obligaciones principales:

7
Al respecto, TORRES MNDEZ seala: En primer lugar, figura la existencia del bien. Como se sabe, el
bien futuro tanto puede como no puede llegar a existir fsicamente. Es pues, una contingencia o posibilidad el
que alcance a tener existencia. Por tal razn, las partes, vendedor y comprador, al celebrar la Compraventa de
Bien Futuro pueden obligarse en funcin de esta contingencia. En segundo lugar, figuran tambin como
contingencias del bien futuro la cuanta y la calidad el mismo. Ello obedece a que como dicho bien an no
existe fsicamente, es incierto; y, por ende, se ignora en qu cantidad y en qu calidad llegar a existir el
mismo. De tal manera que el bien futuro puede como no puede existir en una gran cantidad como en una
pequea cantidad (slo la unidad). Igualmente, el bien futuro puede como no puede existir con una
determinada calidad como con otra u otras calidades dependiendo de cuantas calidades pueda tener el mismo.
Por tal razn, tambin, las partes, vendedor y comprador, al celebrar una Compraventa de Bien Futuro pueden
tambin obligarse en funcin de estas dos contingencias. Cfr. TORRES MENDEZ, Miguel. Op Cit. p 107.
8
LOPEZ DE ZAVALIA, Fernando J. 1976. Teora de los contratos. Parte Especial. Tomo I. Vctor P. de
Zavala, Buenos Aires. p.63.
9
BIANCA, C. Massimo. 1972. La vendita e la permuta. Torino: Unione Tipografica-Editrice Torinese, p.330.
Por el lado del vendedor, la obligacin consiste en la transferencia de propiedad del bien
establecido en el contrato y, por el lado del comprador, la obligacin consiste en el pago del
precio pactado10.

Sin embargo, en el tema especfico de la compraventa de bienes futuros, debemos tener en

cuenta que adems de las condiciones generales que se aplican al contrato de compra venta,
la compraventa de bienes futuros tiene por caracterstica principal que el bien o bienes
objeto de venta an no existen y, por lo tanto, el contrato est sujeto a la condicin
suspensiva de que tales bienes lleguen a tener existencia. En estos casos, el artculo 1534
del Cdigo Civil seala que si ambas partes tienen conocimiento que el bien es futuro, el
contrato queda sujeto a la condicin suspensiva de que llegue a tener existencia11.

Esto significa que el contrato no surtir efectos, sino hasta el momento en que el bien llegue
a existir; de tal manera que hasta ese momento el comprador no estar obligado a pagar el
precio ni el vendedor estar obligado a entregar el bien. Sin embargo, es posible que el
comprador asuma el riesgo sobre la cuanta, la calidad o la existencia del bien futuro.

Si el comprador asume el riesgo sobre la cuanta o calidad, el contrato quedar sujeto a la

condicin suspensiva de que el bien llegue a existir, pero si el bien llega a existir, el
contrato producir desde ese momento todos sus efectos y el comprador quedar obligado
al pago del precio cualquiera sea la cuanta o la calidad del bien. Si el comprador asume el
riesgo sobre la existencia del bien futuro, lo que se conoce como compraventa sobre
esperanza incierta, el vendedor podr exigir el pago del precio incluso si el bien no llega a
existir12.

4. NATURALEZA JURDICA DEL BIEN FUTURO

Se ha visto que los artculos 1534 y 1536 del Cdigo Civil versan, respectivamente, sobre
la emptio rei speratae y la emptio spei. Dichos artculos no son, en definitiva, sino la
aplicacin a la compraventa del principio general contenido en, el inciso 1) del artculo
1409 del mismo Cdigo, segn el cual la prestacin materia de la obligacin creada por el
contrato puede versar sobre bienes futuros, antes de que existan en especie (emptio rei

10
NORTHCOTE SANDOVAL, Cristhian. 2014, Cmo se realiza la compraventa de un bien futuro?.
Revista Actualidad Empresarial N 315 - Segunda Quincena de Noviembre 2014. Lima. p. 2.
11
NORTHCOTE SANDOVAL, Cristhian. 2014, Op. Cit. p. 4
12
TORRES VSQUEZ, Anbal, 2012. Teora General del Contrato 1era. Edicin, Editorial Instituto
Pacfico,
Lima, p. 553.
speratae), y tambin la esperanza incierta (emptio spei), salvo las prohibiciones
establecidas por la ley13.

Se trata, al menos en el ordenamiento jurdico peruano, de dos figuras diferentes, reguladas

de manera distinta, por lo cual conviene estudiar sus respectivas naturalezas jurdicas.

4.1.- Respecto a la emptio rei speratae:

Segn LOPEZ de ZAVALlA14, cuando las partes quieren que el cambio previsto
gobierne todo el contrato, de tal manera que si no se produce nada debe el vendedor
ni nada el comprador, y si se produce, deban uno Y otro, la venta es res sperata, es
decir de la cosa esperada. Por lo tanto, la emptio rei speratae slo produce los
efectos de una compraventa cuando la cosa que era futura al momento de celebrarse
el contrato cobra luego existencia real; si esto no ocurre, no hay compraventa.

Acota ROGEL VIDE15 que, la naturaleza jurdica de la compraventa de cosa futura

es una cuestin, y esto viene unnimemente reconocido, que ha sido y es siempre
controvertida.

4.2.- Respecto a la emptio spei:

La Exposicin de Motivos del Anteproyecto del contrato de compraventa elaborada

por la Comisin Reformadora (la que me confi preparar este Anteproyecto)
expresa que el artculo 10 de dicho Anteproyecto (actual artculo 1536 del Cdigo
Civil) considera la emptio spei como una venta aleatoria, por estimar que, desde el
punto de vista prctico, es la solucin preferible16.

Se ha visto, por otro lado, que de conformidad con el inciso 1. del artculo 1409 del
Cdigo Civil (redactado por el doctor Max ARIAS-SCHREIBER), la prestacin
materia de la obligacin creada por el contrato puede versar sobre bienes futuros,
antes de que existan en especie, y tambin la esperanza incierta de que existan, con
lo cual parece adoptar la teora de la compra de esperanza17.

13
DE LA PUENTE Y LAVALLE. Manuel. 1993. Op Cit. pg. 98
14
Al respecto, V. LOPEZ DE ZAVALIA, Fernando J. 1976. Op Cit. p.83
15
No existe ciertamente, en el tema, una prevalencia absoluta de esta o aquella interpretacin, y ni siquiera es
posible sealar una sucesin cronolgica de las posiciones doctrinales o de las tendencias seguidas por la
jurisprudencia; stas, en efecto, antes que sucederse en el tiempo, se encuentran y se oponen en las mismas
pocas, sin que ninguna, en verdad, haya logrado jams conquistar una posicin verdaderamente victoriosa y
tranquila. V. ROGEL VIDE, Carlos.1975. "La compraventa de Cosa futura". Publicaciones del Real Colegio
de Espaa. Bolonia. p. 200.
16
DE LA PUENTE Y LAVALLE. Manuel. 1991, El Contrato en general. Tomo III. Fondo Editorial de la
P.U.C.P. Lima. pg. 429.
17
CASTILLO FREYRE, Mario. 1992. El bien materia del contrato de compraventa, Fondo Editorial de la
PUCP. Lima. pg. 229.
5. DIFERENCIAS ENTRE EL CONTRATO DE COMPRA VENTA DE BIEN FUTURO Y EL CONTRATO DE
COMPRA VENTA DE ESPERANZA INCIERTA

La lnea que separa la emptio rei speratae de la emptio spei no es muy definida, de tal
manera que, cuando los contratantes no son muy precisos en determinar la modalidad de la
venta de cosa futura, pueden surgir, y surgen con frecuencia, dudas, frente a un caso
concreto, respecto de la modalidad de que se trata18.

DE LA PUENTE Y LAVALLE19 seala que la mayora de los autores sostienen que se

trata de una cuestin de interpretacin para conocer la verdadera voluntad comn de los
contratantes. En efecto, la doctrina ms extendida proporciona cuatro elementos para la
interpretacin de la ley, que suelen ser los mismos que los de interpretacin del acto
jurdico, que son: el gramatical, el lgico, el histrico y el sistemtico.

Si pese a esta labor hermenutica no se pudiera establecer an la modalidad de la venta, la

doctrina aconseja que debe presumirse que se trata de una emptio re speratae por ser un
contrato conmutativo y, por ello, ms conforme con la naturaleza del contrato de
compraventa. DE LA PUENTE Y LAVALLE considera que si se ha llegado a la
conclusin que la emptio reI speratae es un contrato obligacional de carcter conmutativo,
es plausible que se prefieran los efectos de este contrato antes que los del contrato aleatorio,
como es la emptio spei, que coloca al comprador en una posicin de desventaja debido a la
incertidumbre sobre su obligacin de pagar el precio.

6. DIFERENCIAS ENTRE EL CONTRATO DE COMPRA VENTA DE BIEN FUTURO Y EL CONTRATO DE

OBRA

De acuerdo con el artculo 1771 del Cdigo Civil, por el contrato de obra el contratista se
obliga a hacer una obra determinada y el constructor a pagarle una retribucin.

CASTILLO FREYRE20 considera, coincidiendo con SPOTA, que ser fundamental el que
el comitente tenga especial inters en el proceso interno de elaboracin del bien por parte
del contratista para que sea considerado el contrato como uno de obra y no como una
compraventa de bien futuro.

18
DE LA PUENTE Y LAVALLE. Manuel. 1993. Compraventa de bien futuro. Revista Ius Et Veritas. pg.
100.
19
DE LA PUENTE Y LAVALLE. Manuel. 1993. Op Cit. pg. 102.
20
Al respecto, V. CASTILLO FREYRE, Mario. 1992. El bien materia del contrato de compraventa, Fondo
Editorial de la PUCP. Lima. p. 230.
La Exposicin de Motivos del artculo 1771 del Cdigo Civil elaborada por la Comisin
Reformadora21 seala que el factor determinante en el contrato de obra es la elaboracin o
transformacin de la materia.

Es as que la clave para distinguir entre el contrato de compraventa de bien futuro y el

contrato de obra, es conjugar estos criterios de tal modo que el juez deber ponderar el
inters del comitente en el proceso de elaboracin del bien, la relacin que guarden entre s
la importancia del trabajo y el valor de la obra y la medida en que el contratista elabore o
transforme la materia, para determinar, a su juicio, la naturaleza del contrato22.

CONCLUSIONES

1. Los contratos de compraventa de bien futuro siempre estarn sujetos a la condicin

suspensiva de que los bienes lleguen a tener existencia, esto trae como consecuencia lgica
que un bien futuro puede ser especficamente determinado por las partes, pero siempre
existir el riesgo potencial que la calidad, cantidad o medida del bien no sea tal cual se
proyect o determin en el contrato, claro est por tratarse de una cosa esperada, no una
cosa que ya puede valorar fsicamente.

2. En el caso de las operaciones de construccin o inmobiliarias, en las que se celebra una

compraventa de un bien que an est en construccin, debe tenerse especial cuidado en
regular en el contrato cundo se considerar que el bien tiene existencia. Lo usual es que
dicha existencia se produzca con la independizacin del bien en los registros pblicos, es
decir, cuando la unidad inmobiliaria obtiene su propia partida registral.

21
"Cdigo civil: Exposicin de Motivos y Comentarios". Tomo VI. Compiladora Delia REVOREDO de
DEBAKEY. Okura Editores S.A. Lima, 1985. pg. 462.
22
DE LA PUENTE Y LAVALLE. Manuel, Op Cit. 1991. pg. 431.
BIBLIOGRAFA GENERAL

ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. Exgesis del Cdigo civil peruano de 1984. Tomo IV.
Lima: Studium1991.

BIANCA, C. Massimo. La vendita e la permuta. Torino: Unione Tipografica-Editrice

Torinese. 1972.

CASTILLO FREYRE, Mario. El bien materia del contrato de compraventa, Fondo

Editorial de la PUCP. Lima. 1992.

DE LA PUENTE Y LAVALLE. Manuel. Compraventa de bien futuro. Revista Ius Et

Veritas. 1993.

FERNANDEZ SESSAREGO, Carlos. El Derecho como Libertad. Preliminares para una

filosofa del Derecho. 2da Ed. Universidad de Lima, Lima, 1994.

LOPEZ DE ZAVALIA, Fernando J. Teora de los contratos. Parte Especial. Tomo I.

Vctor P. de Zavala, Buenos Aires. 1976.

TORRES MENDEZ, Miguel, Estudios sobre el contrato de compra venta parte II: La
compra venta de bien futuro. Editora Jurdica Grijley E.I.R.L. Lima. 2002.

TORRES VSQUEZ, Anbal, Teora General del Contrato. 1era. Edicin, Editorial
Instituto Pacfico, Lima, 2012.