El Proyecto de Inversin

Inmobiliario

Arq. Gervasio Ruiz de Gopegui

TRAYECTO CURRICULAR DE POSGRADO MANAGEMENT EN ARQ. GERVASIO RUIZ DE GOPEGUI

EMPRENDIMIENTOS INMOBILIARIOS
 Actividad Inmobiliaria Liderada por la empresa Desarrollista Developper o Promotora

Toda aquella empresa que acta sobre terrenos o bienes inmuebles para ofrecerlos en el
mercado para la satisfaccin de las necesidades de alojamiento y sustentacin de las
actividades de la sociedad.

Empresa Riesgo comercial + nimo de lucro.

Por cuenta
El desarrollador inmobiliario es el encargado de :
propia o de
terceros
- Obtener el suelo necesario para la construccin del proyecto.
- Gestionar la realizacin del proyecto y la obtencin de las licencias o autorizaciones
administrativas correspondientes.
- Contrata a un profesional para que realice el proyecto y la direccin de obra.
- Contrata la ejecucin de la obra con una o varias empresas constructoras.
- Aporta capital propio y obtiene la financiacin externa necesaria si el proyecto lo
requiere (prstamos bancarios, financiacin de proveedores, financiacin de
compradores, inversionistas, etc...).
- Comercializa el producto (ya sea a travs de venta, alquiler u otra cesin de uso), ya
sea previo, durante la fase de construccin o una vez terminada la obra.
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EMPRENDIMIENTOS INMOBILIARIOS
 COMITENTE COMITENTE
USUARIO EMPRESA
DESARROLLISTA

COMERCIALIZA
UTILIZA

PROYECTISTA EMPRESA PROYECTISTA EMPRESA

DIRECTOR DE OBRA CONSTRUCTORA DIRECTOR DE OBRA CONSTRUCTORA

PARA USO PROPIO USUARIO

SIN ANIMO DE LUCRO ?

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EMPRENDIMIENTOS INMOBILIARIOS
 DISTINTOS TIPOS
DE PRODUCTOS INMOBILIARIOS

- RESIDENCIAL (Vivienda) - HOTELERA

URBANA HOTELES
- EDIFICIOS EN ALTURA - E/MEDIANERAS APPART / CONDO HOTELES
- CONDOMINIOS BAJA ALTURA BRANDED RESIDENCES
- PH TIME SHARING
SUBURBANA
- LOTEOS ABIERTOS 2da.
- INDUSTRIA Y SERVICIOS
- LOTEOS CERRADOS vivienda PARQUES INDUSTRIALES
- HOUSING LOGSTICA
- CONDOMINIOS DEPOSITOS
- DUPLEX
- OFICINAS - OCIO Y ENTRETENIMIENTO
URBANAS PARQUES TEMTICOS
- EDIFICIOS CORPORATIVOS COMPLEJO DE CINES
- ENTRE MEDIANERAS USOS - OTROS
SUBURBANAS MIXTOS
COCHERAS
- OFFICE PARK CEMENTERIOS PRIVADOS
- COMERCIAL SALUD /
- GRANDES SUPERFICIES PREDIOS FERIALES
- CENTROS DE COMPRAS
- GALERIAS COMERCIALES VENTA
- RETAIL DESTINOS ALQUILER
EXPLOTACIN
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EMPRENDIMIENTOS INMOBILIARIOS
 PROYECTO INMOBILIARIO PROYECTO DE INVERSIN

PROYECTO
Caractersticas principales
Empresa nica e irrepetible
Difcil de predecir con absoluta fiabilidad ESTUDIO DE
Empresa de riesgo FACTIBILIDAD
Dentro de un lmite de tiempo PARTICULAR
Con un presupuesto costo
Objetivo: llegar a un fin optimizando recursos

- El proyecto es un sistema complejo y dinmico al que hay que aplicar un proceso de direccin
integrada a lo largo de toda su vida con el fin de obtener una optimizacin de todos los recursos
necesarios a travs del tiempo.
- Un proyecto es el negocio de logra un objetivo final con el mnimo costo necesario, utilizando
todos los recursos disponibles frente a todos los riesgos que puedan aparecer.
- Un proyecto es un trabajo singular con unas fechas definidas de inicio y finalizacin, una
especificacin clara del objetivo o el alcance de la tarea, un presupuesto pre-establecido, y
habitualmente una organizacin temporal que se desmantela cuando termina el proyecto.
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 ESTUDIO DE FACTIBILIDAD

- FACTIBILIDAD TCNICA / ADMINISTRATIVA

- Posibilidad de materializacin factores tcnicos y administrativos-
- Costos de materializacin.
- Plazos de entrega.

- FACTIBILIDAD COMERCIAL
- Posibilidad de comercializacin.
- Valores de venta (puede estar expresado a travs de una renta)
- Tiempos de comercializacin.

- FACTIBILIDAD ECONMICA y FINANCIERA.

- margen bruto.
- Margen neto.
- Rentabilidad del proyecto (Sobre inversin total / sobre mayor exposicin)
- Esquema de financiacin.
- Mayor exposicin.
- Rentabilidad sobre capital propio.
- VAN.
- TIR.

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 ESQUEMA DE ANLISIS DE VIABILIDAD Costo de la tierra
Costo de Construccin
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD
Otros gastos
TECNICOS /
Cronograma de fabricacin
HIPOTESIS ADMINISTRATIVOS
Verificacin Valor de venta ESTUDIO DE FACTIBILIDAD
esttica previa Ritmo de venta COMERCIALES
Forma de integracin
FLUJOS DE CAJA

PARAMETROS
MARGEN / VAN / TIR
RENTABILIDAD / OTROS

DISEO DEL CUADRO

CUADROS DE SENSIBILIDAD
ANALISIS

COMPARACIN CON OTROS

CONCLUSIONES Y DECISIN DESARROLLOS
NIVELES DE RIESGO

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 EL CASH FLOW FLUJO DE CAJA

Verificacin econmica previa

Ingresos proyectados (H de venta valoracin del desarrollo)

(menos) Egresos proyectados (tierra+construccin+gastos)
UNIDADES
MARGEN BRUTO
DE MEDIDA

FLUJO DE CAJA

Se vuelcan los ingresos y egresos proyectados en cada perodo de tiempo.

El perodo de tiempo elegido depender del tipo de proyecto

Periodo 1 2 3 4 Total

Egresos Proyectados
(menos) Ingresos Proyectado

Neto

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 MARGEN BRUTO
PARAMETROS A OBTENER
MARGEN NETO (despus de impuestos)

RENTABILIDAD SOBRE INVERSIN TOTAL

ESTTICO
MAXIMA EXPOSICION

ESTUDIO
RENTABILIDAD SOBRE MAXIMA
EXPOSICIN

ESQUEMA FINANCIERO

DINMICO
RENTABILIDAD SOBRE CAPITAL PROPIO

ESTUDIO
VAN

TIR

CUADRO DE
SENSIBILIDAD
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 ANEXOS

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 EDIFICIOS EN
ALTURA

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