04 Precio Viviendas Sociales Alto Hospicio PTrivelli

ESSTUDIOANLISISYESTIMACIN
NDEPRECIOSDEVIVIEND
DAS
OCIALESENLACO
SO OMUNADEALTOOHOSPIC
CIO

EEnero,20
015
P
PABLOTR
RIVELLIY
YCA.LTD
DA.

Equ uipoprofesiional:
PabloTrrivelliAlbeertoHardesssenChristtianWegma annAlexisMontecinossYasuyoN
Nishimura
AlfredoRo
odrguezMMarioGrand dnJosA a
Astaburuaga

ESTUDIOANLISISYESTIMACINDEPRECIOSDEVIVIENDASSOCIALESENLACOMUNADEALTOHOSPICIO
ndicedecontenidos
PRESENTACIN..............................................................................................................................................3
1. OBJETIVOSDELESTUDIO.......................................................................................................................4
2. ANALISISDELSISTEMAURBANOIQUIQUEALTOHOSPICIO.................................................................4
BrevereseadeldesarrollodelsistemaurbanoIquiqueAltoHospicio....................................................4
2.1 MODELODEPRECIOSPARALASVIVIENDASSOCIALES.......................................................................13
2.1.1 Anlisisderegresin....................................................................................................................13
2.1.2 Anlisisdelosresultados.............................................................................................................22
2.1.3 Tendenciadecrecimientodelpreciodelasviviendas................................................................27
2.2 ANLISISDELAOFERTAINMOBILIARIADEIQUIQUEALTOHOSPICIO..............................................36
2.2.1 Stockactualdeviviendasyotrosusos.........................................................................................36
2.2.2 Dinmicadeedificacindeviviendasyotrosusos......................................................................46
2.2.3 DisponibilidaddesueloparausohabitacionalenIquiqueyenAltoHospicio............................55
2.2.4 Preciosdelsuelo..........................................................................................................................79
2.3 ANLISISDELADEMANDAHABITACIONALDEIQUIQUEALTOHOSPICIO........................................102
2.3.1 Estratificacinsocioeconmicadeloshogares.........................................................................107
2.3.2 Proyeccindelademandahabitacional....................................................................................114
2.3.3 Estimacindeldficithabitacional............................................................................................116
2.3.4 Estimacindelademandahabitacionalsegnnivelsocioeconmico......................................125
2.3.5 Operatoriadelademandadeviviendasocial............................................................................126
3. PROPUESTADEPOLTICASPBLICAS................................................................................................130
3.1. Estadoactualdelaspolticasdedesarrollourbano,suelourbanoyvivienda..................................130
3.2 Criteriosgeneralesparalapropuestadepolticaspblicas..............................................................134
3.3. Algunaslneasdepolticaurbana,deviviendaydesuelo................................................................135
2
PABLOTRIVELLIYCA.LTDA.
PRESENTACIN
EstedocumentocorrespondealaversinresumidadelinformefinaldelestudioAnlisisyEstimacin
de Precios de Viviendas Sociales en la Comuna de Alto Hospicio, realizado en el ao 2014 por la
consultoraPabloTrivelliyCompaaLimitada.
Elpresentedocumentoestcompuestodelossiguientestemas:
Anlisiseconomtricoconestimacindelosdeterminantesdelpreciodeviviendasydeterrenos;
AnlisisdelaofertainmobiliariadelascomunesdeIquiqueyAltoHospicio;
AnlisisdelademandainmobiliariadelascomunasdeIquiqueyAltoHospicio;y
Propuestasdepolticaspblicasdedesarrollourbanoyhabitacionales,enfocadasalsistemaurbano
IquiqueAltoHospicio.
ComisinAsesoradeEstudiosHabitacionalesyUrbanos
MinisteriodeViviendayUrbanismo

3
1. OBJETIVOSDELESTUDIO.
Losobjetivosdelestudiosonlossiguientes:
Objetivogeneral
EstimarlospreciosactualizadosdeviviendassocialesparalacomunadeAltoHospiciodelaReginde
Tarapac,enelcualseidentifiquenlasvariablesfundamentalesysecuantifiqueelfuncionamientodel
mercadoinmobiliario(ofertaydemanda)yloseventualesfallosdemercado.
Objetivosespecficos
a) Contar con un modelo economtrico que incorpore los diferentes atributos de la propiedad y los
determinantesmacrofinancierosqueincidenenelvalor(precio)delasviviendassocialesparala
comunadeAltoHospicio,identificandolosnivelesdecorrelacindelasvariablesconelpreciodelas
viviendassociales.
b) Contarconuncompletoanlisisdelaofertainmobiliariadelareginqueincluya,almenos,variables
relativas a disponibilidad de suelo para uso habitacional, costos de construccin, expectativas,
rendimientosesperadosymodelosdenegociosdeinmobiliariasyempresasconstructoras.
c) Contar con un completo anlisis de la demanda habitacional de las comunas de Iquique y Alto
Hospicio,quecomprenda,almenos,variablesrelativasacambiossocioeconmicosydemogrficos,
subsidios,accesoacrditohipotecario,etctera.
d) Contar con un anlisis de precio de suelos y costos asociados a la composicin y calidad de los
terrenosdelacomunadeAltoHospicio.
e) Contar con un anlisis macroeconmico y financiero pertinentes al estudio que incluya variables
comocicloseconmicos,empleo,inversinpblicayprivada,tasasdeinters.
f) Contar con un anlisis de la operacin del mercado hipotecario regional que incluya nmero de
operaciones,montodeendeudamiento,morosidad,costosdetransaccintasasdeinters,etctera.
g) Contar con un anlisis de la variable terremoto del Norte Grande en las alzas de precios de
viviendaparalacomunadeAltoHospicioyunaestimacindesuniveldesignificanciacomovariable
explicativaycuantificarhastaqupuntoincideenlasvariacionesdeprecios.
h) Contar con una propuesta de polticas pblicas para corregir los eventuales fallos de mercado
tendientesamejorarlascondicionesdelmercadoactual.
2. ANALISISDELSISTEMAURBANOIQUIQUEALTOHOSPICIO
BrevereseadeldesarrollodelsistemaurbanoIquiqueAltoHospicio
A modo de introduccin se presenta una breve resea del desarrollo de IquiqueAlto Hospicio que
permite entender elementos de contexto de este estudio. Para estos efectos se presentan ideas y
conceptos elaborados por destacados autores locales, que reflejan un acabado conocimiento de los
fenmenos relevantes que dan origen a las transformaciones registradas en las ltimas dcadas en
IquiqueyAltoHospicio.
4
LaprovinciadeTarapachaestadoligadahistricamentealosinflujosdelaminera,loqueacontece
desdelairrupcinhispana,quetransformaradicalmentelaocupacinterritorialagrocntricaanterior.
Losciclosdelaplata,delguanoydelsalitre,marcaronladinmicaeconmicaregionaldurantesiglos,
adecuandoasuscaractersticaslaimprontaestatalnacional.1
Una historia econmica y social de la regin de Tarapac muestra que la actividad minera ha sido
incuestionablementelasostenedoradelasociedadnortina,influyendoenelconjuntodelaproduccin
deesteespaciosocial.Ejemplosdeestapresenciasonmuchos,peroalgunosdelosmsrelevantesson
lossiguientes:
Mineral de Huantajaya, cuya produccinde plata se extendidesde 1712 hasta 1830, alcanzando una
poblacindetresmilhabitantesyconstituyendolaprincipalactividaddelazona.
Extraccin salitrera, relevante actividad que asumi su mayor esplendor entre 1830 y 1900,
extendindosebajogobiernochilenohastaladcadadel50.Importanteesanotarqueeneseperodola
mayoradelapoblacindelaprovincia40.000habitantesvivaenelsectorruralpampino.
ExtraccindeguanoenellitoralsurdeIquique,actividadquetuvovigenciahastaelsigloXIX,teniendo
comohechosrelevantesaconsiderarunanumerosapoblacinensectorescosteroshoydeshabitadoso
convertidosencaletasdepescadores.Enestaactividadseregistrtrabajoesclavista,queterminsloa
finesdelsiglopasado.
Mineramoderna,basadaenlaproduccindecobre,iniciadaen1972yreimpulsadaen1980,atravsde
capitales transnacionales y tecnologa de ltima generacin, adems de importantes rediseos
organizacionales.2
Ensntesis,sepuededemostrarquelapresenciaminerahasidopermanenteenelterritorionortede
Chile,influyendoconsusaccioneslosdistintosmbitosdelasociedad:laeconoma,elespaciosocial,la
estructura social y la cultura. Slo durante un breve perodo, desde 1960 hasta 1980, otra actividad
productiva super su rol principal en la generacin del Producto Geogrfico Bruto, como lo fue la
industria pesquera. Pero a partir de 1980 ese protagonismo fue recuperado mediante la ejecucin de
grandes proyectos mineros del cobre, cuyos capitales principales pertenecen a corporaciones
transnacionales.3
El ms reciente ciclo minero, vigente en la actualidad (2006), se inicia en la dcada del 80 con la
materializacin de inversiones importantes ahora en la minera metlica del cobre. Estas fueron
desarrolladasespecialmenteporcapitalesdegrandescorporacionestransnacionales.Estimuladasporla
Ley Minera dictada por el rgimen militar, esas corporaciones invirtieron en las regiones mineras del
pas,principalmenteenTarapacyAntofagasta.4
En este sentido se puede decir que la actividad minera constituye el gran aporte de capital que ha
dinamizadoalaregindeTarapacenlosltimosveinteaos,aunquesusefectoseimpactonosean
1
VctorGuerreroCossioElespaciosocialurbanoenIquique:LosimpactosdelcapitalMineroRevistadeCiencias
Sociales,N17ao2006,UniversidadArturoPrat,FacultaddeCienciasHumanas.
http://www.revistacienciasociales.cl/archivos/revista17/revista17_indice.html
2
Ibid
3
Ibid
4
Ibid
5
observados en toda su magnitud por las caractersticas de la actividad y sus particularidades de los
diseosorganizacionalesyoperativosdelamineraactual.5
Hasta1970,nuestraciudadfueunpequeopuerto,ycomodiceelempresarioJaimeClotetenundiario
local....Iquique era una ciudad chica, sentimental y amistosa, con algo ms de 60.000 habitantes;
caracterizadaporunafuerteidentidadcultural.6
Enelaspectoeconmico,laciudadtenaunaestructuramonoproductorayconsecuencialmentemono
exportadora, lo que le daba una muy precaria insercin en la economa internacional; a su vez, los
excedentes generados por las empresas mineras y pesqueras eran reinvertidos en otras regiones del
pas.Entodocaso,lavisindefuturoeconmicodelosiquiqueossesostenasobreunaperspectivade
crecimientomuyincierta.7
Enrelacinaldesarrollourbano,laciudadsecaracterizaporlaescasademandaporelusodelsueloy
muybajosnivelesdeurbanizacin.8
Sinembargo,apartirde1980nuestraciudadcomienzaavivirnuevosprocesosquemarcaranotracara
yotrafisonomaparaestaciudad.
UnhechosustantivoquecambiarlacaradelviejoIquiqueeselcambioenelrolcomercialypoltico
quesuponetrasladarlaplataformadeserviciosdesdeelAtlnticoalPacfico,ascomolavelocidadenlas
asociacionescomercialesy/otratadoscomerciales,unidoalaposicingeogrficaprivilegiadadelazona
enelcontextointernacional,sonelmejorrespaldoparaladiversificacindelaeconomaiquiquea,as
como para articular nuestra economa con el Sur peruano, con el noroeste argentino, con Bolivia,
ParaguayyconBrasil.
Porotrolado,laaperturaunilateraldelaeconomachilenahaciaelexterior,asociadoalapolticade
excepcin de Zona Franca como rea de extraterritorialidad aduanera, signific un fuerte impulso al
comercioexteriordeestazonaascomounaaperturaalturismonacionaleinternacional.Porotraparte,
uninusualaugedelamasapelgica,ocurridoentre1977y1993,impulsundinamismoparticulardelas
industriasreductorasdeharinadepescadoascomodesusindustriasasociadas.Aloantessealadohay
queagregarleelimpactodelasinversionesextranjerasenelsectorminero,loquesignificaunafuerte
inyeccinalencadenamientoproductivoinclusoanivelregional.9
Hoy da (1998) somos una ciudad de 175.000 habitantes, con una proyeccin poblacional para los
prximos 10 aos de alrededor de 205.000 personas. Entre 1992 y 1997 Iquique creci, anualmente,
desdeelpuntodevistaeconmicoenun11.1%,siendounadelasciudadesconmayorcrecimientoenel
pas;durantelosltimostresaostenemosunatasade3%dedesocupacin,unadelasmsbajasenel
conciertonacional;adems,desdeelpuntodevistaderecaudacintributariasusingresoscompensan
largamente los niveles de inversin pblica, y sus exportaciones alcanzan en 1997 poco ms de
US$300.000.000,previndoseuncrecimientosostenidoparalosprximosaos.10
5
Ibid
6
Juan Podest Arzubiaga Ocho hiptesis sobre el desarrollo de Iquique Revista de Ciencias Sociales, N 8 ao
1998,UniversidadArturoPrat,FacultaddeCienciasHumanas.
7
Ibid
8
Ibid
9
Ibid
10
Ibid
6
Todos esos factores cambian el patrn histrico de desarrollo, el que hoy da se sustenta en una
economa altamente diversificada, basada en los sectores del comercio exterior, industria, turismo,
minerayactividadinmobiliaria,conunaestructurademogrficaysocialdiferente.
Sinembargo,elnuevoritmodedesarrolloacentaunconjuntodeproblemasaniveldelasestructuras
urbanas,demogrficas,socialesyculturales.
Desdeelpuntodevistaurbanocristalizala ausenciadeunplaneamientoordenado,coherente yque
prevea los conflictos emergentes de mediano y largo plazo: la ausencia de planos reguladores y
seccionales, una trama vial desordenada que favorece la congestin vial, un sistema de transporte
pblicoatpico;elsobredimensionamientodeunparquevehicular;ascomounanulaplanificacindel
bordecosterosur,seincorporanalavidacotidianadelosiquiqueos.
El crecimiento de Iquique y su impacto residencial en la localidad de Alto Hospicio, se explica por la
existenciadeactividadeseconmicasexitosasdurantelasdcadasdel70,80y90;Industriapesquera,
Zona Franca y Minera respectivamente, transformndose en una fuerte atraccin para poblacin de
otras regiones. Sin embargo, pese a que esas importantes actividades productivas han generado
enormesbeneficioseconmicosparalaregindeTarapacyespecialmenteparasucapital,tambinhan
trado conflictos sociales,entre losque destacan la profundizacin de la distorsin entre la oferta y la
demandadevivienda.11
El crecimiento poblacional de Alto Hospicio tiene una ntima relacin con los procesos econmicos y
movimientossocialesdesarrolladosenIquique,especialmenteenlaltimadcada(19851995).As,el
crecimiento vegetativo de la ciudad de Iquique, junto a las migraciones intra y extraregionales, han
producidoundistanciamientoentrelaofertaylademandadeviviendas,crendoseconelloundficit
habitacionalpermanentequellevaapropiacionesdesuelourbanoporpartederesidentessincasa.12
En 1989 Iquique presentaba un dficit de 11.631 viviendas, pero adems dentro de las necesidades
citadas existan 5.526 familias de estratos socioeconmicos bajos que vivan en calidad de allegados o
arrendando habitaciones de reducido tamao que los conduca a una produccin habitacional de alto
hacinamiento.Antelafaltaolentitudgubernamentalenatenderestasituacin,lascondicionesparaque
losafectadosasumieransuspropiassolucioneseraninminentes,comoefectivamenteocurri.Primero,
usandocomoinstrumentoslasocupacionesdeterrenosenlaciudad,luegopresionandoparaurbanizar
terrenosporerradicacindepobladoresyluegoportomasdeterrenosenAltoHospicio.13
Slo entre 1978 y 1982 llegaron 23.000 personas a vivir en Iquique, sumndose al crecimiento
vegetativo y originando la situacin descrita en el prrafo anterior. En este marco se crearon las
condicionesparaque,apartirde1985,seprodujerantrasladosalalocalidaddeAltoHospicio,forzadosy
endesordenalcomienzo,paraposteriormenteserorganizadosyvoluntarios.14
11
Vctor Guerrero Cossio De parcela a comuna. La produccin del espacio social en Alto Hospicio Revista de
CienciasSociales,N5ao1995,UniversidadArturoPrat,FacultaddeCienciasHumanas.
12
Ibid
13
Ibid
14
Ibid
7
El13deJuniode1987,enplenorgimenautoritario,alastresdelamaana,alrededorde150familias
quesehabantomadoterrenosenelSectordelColorado,fueronrodeadasydesalojadasporinstruccin
delMunicipio.15
Estegrupodegentedeescasosrecursoserasimilaralexistenteen11campamentosqueexistanenla
ciudad, dispersos en la periferia urbana, carentes de servicios bsicos y sin ninguna perspectiva de
lograrlos.16
Las tomas de terrenos en la ciudad aparecen en concomitancia con la Autoridad, dado que est
consciente que el problema no tiene otra salida, nacen los campamentos en trnsito siempre que
ocurraenterrenosdondeinteresesprivadosnoseantocados.17
Estas tomas de terreno aparecen como un logro exclusivamente econmico de los pobladores
desligados de la situacin poltica, ya que con ello se evitaban el pago de arriendo. No obstante,
controlados por los delegados de manzana. Por lo tanto, el sector desalojado fue trasladado a Alto
Hospicio.18
Alto Hospicio, ubicado a 11 km de la ciudad, una llanura donde la pobreza no molesta la esttica
turstica, sector desahuciado por las autoridades de la poca, por el alto costo que implicaba su
urbanizacin. Entendiendo por urbanizacin un proceso multidisciplinario en que los actores trabajan
sobreaccionesplanificadasyespontneassobreelterritoriodeterminadoqueaglomeraunapoblaciny
quevantransformandodeacuerdoasusnecesidades.19
Losquesubsistieronalrededorde98familiasen1989,pocadeelecciones,recibieronunsitiode300
m2enelmismolugar,parapostularalsubsidiorural.20
Afinesde 1989,doscientasfamilias son autorizadasaocuparterrenosenAltoHospicioaunos1.000
metros donde losprimeros se haban asentado y entre Diciembre de 1989 y Abril de 1990 seiscientas
familiasaparecenentomas,cercadedondesehabanasentadoslosprimeros.21
En el lapso en que se establecen (Diciembre 1989 Abril 1990) no acta la Autoridad saliente y no
puedeactuarlaAutoridadentrante,existeunvacodepoderqueposibilitaunespaciodeaccinlibre,
para que pobladores ante la necesidad de tener un lugar donde vivir, ocupan un terreno con una
anarquarelativa.Nohayparmetrosentreellosparaestablecerunadistribucindeterrenos.Todoel
quellegatienederecho,cadaunoseinstalaaproximadamentesobre300m2.22
Las doscientas familias que quedaron ms lejos del primer sector se denominaron El Boro, dado su
cercana a la Planta de Brax que elabora este mineral. Luego estaba el Comit 29 de Enero, Comit
Sector Iglesias, Comit 11 de Marzo, Comit Renacer, Comit Ultima Esperanza 1 y II, Comit Villa
Galaxia.Losgruposmsorganizadosdeterminanrepresentantesdemanzanas.23
15
FranciscoPintoMadariaga,LosdesafosdelaautoproduccindelhbitatRevistadeCienciasSociales,N2ao
1993,UniversidadArturoPrat,FacultaddeCienciasHumanas.
16
Ibid
17
Ibid
18
Ibid
19
Ibid
20
Ibid
21
Ibid
22
Ibid
23
Ibid
8
Los comits formaron el Comit Central como la forma de estar representados todos frente a la
Autoridadlosobjetivosdeestaorganizacinhansidobsicamentelograrelasentamientodefinitivode
losterrenosocupados(BoletnPoblacionalN50CentrodeInvestigacindelaRealidaddelNorte).Era
lagranpreocupacin,dadalaincertidumbredequepudieranserdesalojados.Estoplanteunsegundo
problema,manifestarquelaAutoridadnolosengaaran.Perosihabaquegenerarunnuevoloteopara
organizarcalles,vas,espaciosrecreativosydeservicios,replantearsuubicacin,uniratodosloscomit
enunsoloespacioplanificadoterritorialmente.24
Mientras los pobladores armaban sus viviendas y se acomodaban a vivir en Alto Hospicio, lo hacan
dentrodelaculturadelaemergencia,elaguaatravsdecamionesaljibes,elcolgarseparaobtener
energa elctrica. Pero el desarrollo de este hbitat no tom el rumbo de las antiguas tomas que
caracterizencrecimientodelasciudadesdehacetresdcadas.25
Unos de los proyectos ms relevantes que permiti en forma concreta dar solucin rpida fue la
asignacindeunmilln200mildlaresdelGobiernoNoruego,paraqueseinvirtieranenAltoHospicio.
Esta inversin acompaada con la de equipamiento resultaronvital para estabilizar un sentimientode
permanenciayseguridadenelpoblador.26
Lo que hoy (1993) se denomina pueblo de Alto Hospicio, la constituyen unas 1.100 familias que se
encuentranorganizadas.Esteprocesonofuefcil,menosparalasmujeresyniosqueenlosprimeros
momentossoportaronlasinclemenciasdeltiempo,laincertidumbrepoltica,ytodavalaspresionesde
quienesquierenjugarconsusnecesidades.Allestinvolucradalavoluntadpolticadeayudaraquienes
mslonecesitan.Sinembargo,quedamuchoporhacerymejorar.Elcrecimientoeconmicodenuestra
ciudadtrajoenformanaturalunafuertemigracindefamiliasquebuscanmejoresexpectativasdevida,
y parte de nuestra poblacin vegetativa de escasos recursos, que dada las condiciones de trabajo se
quedensuterruo,necesitabandesesperadamenteunlugardondevivir.
AltoHospiciosurgecomoalternativademuchosdeteneralgoenlavida.27
ElorigenylasactividadeseconmicastradicionalesdeAltoHospicio,mslaexpansindeestalocalidad
y las nuevas actividades, resumen los procesos de ocupacin y perfil que actualmente (1995) se
presentan. Este proceso de apropiacin social y espacial ha dado origen a tres tipos de habitantes,
producidos en tres momentos de la historia local: los parceleros agrcolas tradicionales, los migrantes
aymarasylosmigrantesurbanos,conclarapredominanciaactualdeestosltimos,noslocomomasa
poblacional,sinoquetambinencuantoalaproduccindelespaciosocial.Eselnuevocontextoquien
determina en la actualidad la definicin social de los sujetos de Alto Hospicio, orientando el
comportamientosocialaccionesyexpectativasdestosltimos.28
LarealidaddeIquiqueconllevaunprocesodeurbanizacincrecienteyestesingularcambioreflejauna
dispersin y progresiva estratificacin de la poblacin. Sobresale en este fenmeno la produccin de
centrosresidencialesdetrabajadoresconelevadosingresos,altoconsumoydisociacinporlosintereses
generalesdelaciudad.Estonosloderivadequeunaltonmeroderesidentestrabajadoresminerosy
24
Ibid
25
Ibid
26
Ibid
27
Ibid
28
Op.cit.VictorGuerrero1995
9
sus familias proceden de otras regiones, sino que adems obedece a una lgica de escisin que han
desarrolladoenlavidaurbana.29
Iquiquecomocomunarepresentaunapoblacinparaelao2002demsde224.000habitantes,delos
cuales, casi un 23% habita en la localidad de Alto Hospicio (Fuente INE, Resumen comunal pre censo
Nacional,2001).Estecrecimientopoblacionalenmsde70.000habitantesconrespectoaunadcada
atrs, tambin puede verse reflejado en la modificacin del espacio territorial en la propia ciudad de
Iquique,endnde elcrecimientodelsectorsurdelaciudad ha dado origenalsurgimiento denuevos
suburbiosparaunaclasemsacomodada,enespecialenlosespaciosmscercanosalmar.Sinembargo,
ms alejados del mar y ms cerca de la cordillera de la costa se ha ido ubicando la mayoritaria clase
media,as comotambinimportantessectoresresidencialesdelosllamadosbeneficiariosdelsubsidio
estatalparavivienda.30
Emergenteapartirdeladcadadel90conlapuestaenejecucindetresgrandesproyectoscuprferos
degranminera:CerroColorado,QuebradaBlancayDoaInsdeCollahuasi.Suscaractersticas,juntoal
hechodeconstituirunmayorpesoenelProductoGeogrficoBrutodelaregin,incidiendodemanera
msdeterminanteenlaeconomaregional,noconstituyunaumentonotabledefuerzadetrabajopor
unidadproductiva,dadassuscaractersticasintensivasencapital.31
Todos presencibamos como se iba generando un espiral en el dficit habitacional, producto del
crecimiento econmico de nuestra ciudad. Este crecimiento es una atraccin para cientos de familias
quebuscanunaformadetenermejoresexpectativasdevida,dealllafuertemigracinypartenuestra
poblacinvegetativadeescasosrecursos,quedadaslascondicionesdetrabajosequedensuterruo,
muchasdeestasfamilias,necesitabandesesperadamenteunlugardondevivir.32
LoquesedenominapueblodeAltoHospicio,locomponenenlaactualidad(1993)unas1.100familias.
Seencuentranorganizadas,aunquenoconsolidadas.Esteprocesonofuefcil,menosparalasmujeresy
niosqueenlosprimerosmomentossoportaronlasinclemenciasdeltiempo,laincertidumbrepolticay,
msan,laspresionesdequienesquierenjugarconsusnecesidades.Laautogestindelasfamiliasque
vivenallhasidoacompaadaporunafuerteinversin,cuyoobjetivoesinducircondicionesdecalidad
de vida coherentes con los recursos pblicos y privados existentes. En dos aos se han invertido
alrededor de 2.000 millones de pesos, (SERPLAC, 1993), lo cual aumentar con la implementacin del
sistemadealcantarilladoyaguapotable,ademsdelaporteenlainversindeuncolegiorealizadoporel
sectorprivado.33
Peroaestepuebloquenace,nolebastelpedazodeterreno,nolebastelcaminaljibe,nolebast
laluzprovisoriaynolebastaelaguaatravsdepilonesylasletrinassanitariasynotendrnqueesperar
10 ni15 aosparavercumplidas estasnecesidades,la autoproduccindelhbitates muchomsque
eso.34
Durante los ltimos tres lustros la I Regin de Tarapac, especialmente la ciudad de Iquique se ha
constituidoenunpuntodeatraccinparacontingentesquemigranenbuscademejoresexpectativasde
vida. Muchos vienen de regiones endmicamente pobres, habitantes que buscan una salida a su
29
30
Ibid
31
Ibid
32
Op.cit.FranciscoPinto
33
Ibid
34
Ibid
10
situacindecarencia;atradosconperspectivasnoslodetenertrabajobienremunerado,sino,porla
vigenciadelosvaloresurbanosdifundidosypriorizadosporlosmediosdecomunicacin.35
Resultado de esto, la tasa de crecimiento poblacional anual de la Comuna de Iquique es de 3.23,
mientrasqueladelpasaparececon1,56(INE1992).LaciudaddeIquiquede64milhabitantesquedata
en el censo 1970, aparece en 1992 con 152 mil habitantes. Una ciudad intermedia que aparece con
promediode20milhabitantesms,porcadacincoaos.Creandounproblemadeescasezdeterreno
confactibilidaddeinfraestructura,queimpidelaposibilidaddeejecucindeprogramassocialesantela
demandadelossectoresdeescasosrecursos.36
En1983,elMinisteriodeViviendacontratlaejecucindeunestudioqueanalizarlaconvenienciade
localizacindeunBarrioSatliteenelSectordeAltoHospicioAltoMolle.Enrelacinaestasituacin,
tres elementos determinaron, en ese periodo, no visualizar la posibilidad de que Alto Hospicio Alto
Mollepodraser,inevitablemente,unazonadeexpansinurbanadelaciudad.
a) El costo de la infraestructura, la que en general para dejar los terrenos urbanizado consider
altsimoelcostodelaimplementacinparaterrenosenbasealaconstruccindeviviendasycon
ello,laurbanizacindelosterrenosseleccionados.
Enrealidad estostienenuncosto comparable a losdeIquiqueensureadeexpansinpotencial
haciaelsur.
b) Elgenerarunazonadeextensinurbanaamedianoplazopara20milhabitantesimplicabaalavez
un alto costo hacia la infraestructura vial. Es decir, ensanche de la cuesta de Alto Hospicio o la
creacindeunnuevoaccesoporBajoMolle,yelmayorcostodetransportedelafuerzadetrabajo
entrelasprincipaleszonasdeconcentracineconmicadelBarrioSatlitehaciaydesdeIquique.
c) Lapropiedaddelsueloquedesdeelpuntodevistadelatopografahacacomplejalaconstruccin
deviviendas.Noobstante,lasactualesseubicaronentrminostopogrficosenelmejorsector.Si
biennopresentaproblemasdeniveles,lapresenciadesalessolubles(ClorurosySulfatos)enel1.0
mts. superior profundizndose en algunas zonas de 1.5 mts. (MINVU Estudio de Barrio Satlite
1984).37
La importancia estratgica asignada a la localidad de Alto Hospicio, especialmente por el hecho de
constituirse en una alternativa para las limitaciones espaciales a la expansin de Iquique, mas su
caracterizacin como localidad pobre, ha posibilitado que en el corto lapso de cinco aos se hayan
resuelto la mayora de las necesidades materiales apremiantes luz, agua y alcantarillado y avanzado
otrasenimportantemedidapavimentacinqueexistanen1990.38
Estasobras,mslapermanenteconstruccindeviviendas,especialmenteporprogramasdelMinisterio
deVivienda,hacenqueelpanoramasocialdelalocalidadseamuydiferente.Endefinitiva,deacuerdoa
antecedentes del MINVU regional, hoy da los avances en la habitabilidad de la localidad se han
traducidoenmsde1.000viviendasprogresivas,cercade500sitiossemiurbanizados,electrificacin,
construccin de redes sanitarias, escuela, centro abierto, posta rural, retn de carabineros, sedes
socialesetc..39
35
Ibid
36
Ibid
37
Ibid
38
39
Ibid
11
Sinembargo,satisfechaslasnecesidadesmsapremiantesdelasituacinanterior,sehandesarrollado
aspiracionessuperioresalnivelbsico,pasandodelacondicinbsicadevidaademandarmscalidad
devida,especialmenteequipamientocomunitario.As,peseaquesehanentregadocamposdeportivos,
son insuficientes tanto en cantidad como en calidad de sus instalaciones. Tambin faltan espacios
recreativosplazasyreasverdesengeneralypavimentacindecalles.40
La estructura ocupacional permite conocer una evolucin respecto a la situacin del quinquenio
anterior,pueslascifrasactualesrevelanunaumentodelempleopermanenteyconsiguientedisminucin
de quienes trabajan por cuenta propia. Ello explica que en este perodo hayan aumentado demandas
asociadas.41
En elltimoperodo intercensal,buena partedelcrecimientodemogrfico de Iquique sevuelca sobre
AltoHospicio.
PoblacinIquique/A.Hospicio
Alto
Ao Iquique Hospicio % TOTAL
1970 64.477 173 0,27 64.650
1982 110.610 381 0,34 110.991
1992 146.089 5.588 3,83 151.677
2002 166.204 50.215 30,21 216.419
2012 174.022 93.000 53,44 267.022
Tabla1.Fuente:InstitutoNacionaldeEstadsticas

Son tasas de crecimiento demogrfico mucho ms altas que las del pas, lo que deja en evidencia un
elevado flujo migratorio. Son trabajadores que vienen de todo el pas y del extranjero en busca de
oportunidades.Expectativasqueparamuchossecumplen,loquequedademanifiestoenelincremento
delafuerzadetrabajo,delapoblacinocupadaydelosbajosndicesdecesanta.
Esterpidocrecimientoseregistraenuncontextodeunlimitadostockdesuelourbanoenlacomunade
IquiqueymsgenerosoenAltoHospicio,queserigesegnnormasdeplanificacinurbanaestablecidas
en 1981 (fecha exacta) al que se han incorporado algunas modificaciones. La ms importante es el
SeccionalPlayaBlanca,quenormaconusosurbanosunsectoralsurdeIquique,queestcubiertoporla
concesionariadeserviciossanitarios,lamayorpartedecuyasuperficieesdepropiedadfiscal.
Enuncontextoderpidocrecimientoeconmicoydemogrfico,segeneranpresionesdedemandade
suelo urbano e incrementos en los precios de la tierra en Iquique, que desencadenan procesos
reestructuracinsocioeconmicaespacial,queimpactanelmercadodelaviviendaydelsueloenAlto
Hospicio,materiaquesertratadadetalladamenteenesteestudio.
40
Ibid
41
Ibid
12
2.1 MODELODEPRECIOSPARALASVIVIENDASSOCIALES.
2.1.1 Anlisisderegresin
Enelpresenteacpiteserealizaunanlisisdetalladodelosfactoresquepodranexplicarelpreciodelas
viviendas (casas y departamentos) en las comunas de Iquique y Alto Hospicio. Junto con esto se
especifica la tendencia que han tenido los precios en promedio y finalmente se trata de cuantificar el
efectoquepotencialmentetuvoelterremotodelterremotofueel1deabril2014.
Para llevar a cabo estos objetivos, se utiliza el anlisis de regresin lineal, siguiendo la literatura de
precioshednicosqueexplicaelpreciodelasviviendasatravsdelospotencialesatributosqueests
podran tener. En este sentido, la muestra utilizada en este estudio es bastante exhaustiva en las
variables que podran ser relevantes a la hora de explicar los precios. De la misma forma, la muestra
contieneungrannmerodeobservacionesdemodoquehaceposiblerealizarunainferenciarobustaa
lasestimaciones.
El anlisis se divide en dos muestras. La primera incluye todas las observaciones para la variable
dependiente. La segunda muestra y siguiendo el objetivo primordial del estudio, slo utiliza para el
estudio,lospreciosdelasviviendassocialesubicadasenAltoHospicio.
Elperodocomprendidoenelanlisisdelpreciodelasviviendasvadesdeenerode2009ajuniode2014.
Deestamanera,labaseoriginalcuentacon11.499observacionesquecuentancontodaslasvariables
explicativasquepuedenserutilizadasenlasregresiones.Cabemencionarquedeestasobservacionesno
seutilizarntodas,yaquehemosencontradoqueenelcasodelasviviendassociales,existeunerrorde
medicinquesesgalosparmetrosestimados.Dadoesto,quitamosalgunosdatosdelamuestra.Esto
seexplicarendetallemsadelante.
Para comenzar el estudio haremos un anlisis de los datos demodo de entender de mejor manera el
comportamientodelabasededatosconlaquetrabajaremos.
a) Anlisisdelavariabledependiente
La variable dependiente en nuestro anlisis es el precio en UF por metro cuadrado. Esta es utilizada,
debidoaqueesunamedidaquecontrolaporeltamaodelaviviendayevitadeestaformatenerque
utilizarlacantidaddemetroscuadradoscomovariableindependientelocualpodragenerarproblemas
deendogeneidad,loqueasuveznosentregaravaloressesgadosenlosparmetrosestimados.Conesto
ltimo nos referimos a parmetros que no muestran una cercana al valor verdadero que posee ese
atributo,demodoquesuinterpretacinpuedesercompletamenteerrnea.
Enunprimerintentoporcomprenderelcomportamientodelosdatos,esrelevantevercomoelprecio
por metro cuadrado se comporta en nuestra muestra y de esta forma tener algn indicio de los
potencialesproblemasquepodramostenerenlasestimaciones.
Lasiguientefigura,muestraladistribucindelpreciopormetrocuadradoeneltotaldelamuestra.El
ejehorizontaldenotaelpreciopormetrocuadradoyelejeverticallafrecuenciadelasobservaciones
para cada intervalo del histograma. La lnea verde representa la estimacin de lo que sera si la
distribucin estimada se comportara como una normal. Como puede apreciarse en el grfico, el
comportamientodelospreciosestamayormenteconcentradoentre5UFpormetrocuadradoy50UF
13
pormetrocuadrado.Estodaunampliorangodeanlisis,loqueesunbuenindiciodelaheterogeneidad
de nuestra muestra. Sin embargo a la vez se pueden observar que existen datos extremos en la
distribucin de los precios. Estos datos pueden ser de cuidado, ya que las caractersticas asociados a
ellospodrannocapturarelefectoqueestasposeenenlosdatos.
Histogramapreciopormetrocuadrado.Todalamuestra

Figura1.Fuente:clculospropios
Enlafigura2y3semuestranelmismoejercicioqueenlafigura1,peroahorasepresentaladistribucin
separadaporcomunas.
Histogramapreciopormetrocuadrado.ComunadeIquique

14
ParaelcasodeIquiqueladistribucinesaproximadamentebimodal,sinembargolaconcentracinde
losdatosesmuysimilarquealadelamuestracompleta.AltoHospicioporotrapartemuestraunagran
concentracin de datos en torno a las 10UF por metro cuadrado, pero tambin su distribucin es
isomorfaaladelamuestratotal.
Histogramapreciopormetrocuadrado.ComunadeAltoHospicio

Unavezobservadaslasprimerastresfiguras,podemosdarnoscuenta,quesobretodoenelcasodeAlto
Hospicio, existen datos que parecieran tener errores de medicin. Esto es particularmente cuando el
error se encuentra en alguna de las variables independientes, ya que provoca un sesgo en los
parmetros estimados. Como en nuestro anlisis, uno de los focos de mayor importancia es medir el
efectoenlospreciosdelhechodeserviviendasocial,acontinuacinsemuestranloshistogramasparael
precio por metro cuadrado, pero slo para la parte de la muestra que es considerada como vivienda
social.
En la figura 4, nos podemos percatar que el patrn de precios contina siendo similar incluso para el
caso de las viviendas sociales. Esto es particularmente extrao, ya que existen valores muy altos por
metrocuadrado.Sindudaestehallazgoesalgocontraintuitivoyesalgoasertomadoenconsideracin
enlaelaboracindelasregresiones.
15
Histogramapreciopormetrocuadrado.Viviendassociales

Debido a este hallazgo en la distribucin de los precios de las viviendas sociales, a continuacin se
muestraladistribucindelasviviendassocialesporcomuna:
Distribucindelasviviendassocialesporcomuna.
Mediadelprecioporm2ynmerodeobservaciones.
AltoHospicio Iquique
ViviendaSocial
No
Mediapreciom2 16.77 27.69
NObservaciones 708 7939
Si
Tabla2.Fuente:clculospropios
Enlatabla2podemosverquelamayorcantidaddelasviviendassocialesseencuentraenlacomunade
AltoHospicioyasuvezestasrepresentanun84%deltotaldelasviviendasdeAltoHospiciodenuestra
muestra. Dado esto, los resultados de esta variable, dependen fuertemente del comportamiento que
estasposeenenlacomunadeAltoHospicio.Porltimoyloqueesmsgravitante,elcuadromuestra
que las medias de las viviendas sociales vs las que no lo son muy similares (estadsticamente no
diferentes)paraelcasodeAltoHospicioycercanasparaelcasodeIquique.
Enlafigura5,semuestraelhistogramaparaelpreciopormetrocuadradodelasviviendassocialesen
estacomuna.
16
Histogramapreciopormetrocuadrado.Viviendassociales,AltoHospicio

Claramentenuestravariablepresentaalgntipodeproblema,existendatosquesonextremadamente
altospararepresentarunaviviendasocialenaltohospicio.Elproblemaconestacaracterizacinesque
nuestravariableparacapturarelefectodeserunaviviendasocialnopodrmedirloquesedesea.Para
superaresteproblema,hemosdecididoquitardelamuestralasviviendassocialesqueposeenunprecio
pormetrocuadradosuperiora30UF.Comopuedeapreciarsenuestroumbralesbastanteconservador
respectoalasobservacionesqueserneliminadas,demododenosesgarelestudio.
Losresultadosderealizarestosonlossiguientes:
Distribucindelasviviendassocialesporcomuna.Mediadelprecioporm2ynmerode
observaciones.Viviendassocialesconpreciopormetrocuadradomenora30UF
AltoHospicio Iquique
ViviendaSocial
No
Si
Tabla3.Fuente:clculospropios
En la tabla 3 es posible visualizar que una vez hecha la correccin, las medias pasan a ser
estadsticamentedistintas.Juntoconestoesimportantedestacarqueelnmerodeobservacionesque
17
se pierde es bajo respecto a la muestra total. Lo anterior indica que el efecto influencial de los datos
extremos era muy relevante en esta base de datos. Con esto, los histogramas de frecuencia para el
preciopormetrocuadradoenlamuestratotalyenAltoHospiciotomanlasiguienteforma.
Histogramapreciopormetrocuadrado.Viviendassociales.Nuevamuestra


Histogramapreciopormetrocuadrado.Viviendassociales,AltoHospicio.Nuevamuestra

Enestasfigurasnotamosunamejoraconsiderableenlamuestradeviviendassociales.Apesardeseguir
incorporandovaloresaparentementealtos,ladistribucinmejoraimportantemente.
18
b) Aplicacindelanlisisderegresin
Para el anlisis de regresin y tomando en cuenta lo encontrado anteriormente, se considerar la
muestratotalmenoslasobservacionesdeviviendassocialesqueposeenunpreciopormetrocuadrado
superiora30UF.Estocomoseexplicenlosprrafosprevios,paraevitarunsesgoeinconsistenciaen
losparmetrosestimados.Esdecir,laideaespoderlograrquelosparmetrosestimadoscapturenslo
el efecto de la variable en cuestin y no efectos contaminados con otras variables, ya sea omitidas o
incluidasenlaregresin.
La variabledependienteutilizada en el estudio esellogaritmo naturaldelprecio pormetro cuadrado,
medidoenUF.Lautilizacindellogaritmodelpreciopormetrocuadroenlugardesimplementeelnivel,
esporlaconvenienciadeobtenerelasticidadesenlasestimaciones,esdecir,parmetrosestimadosque
son directamente analizables en trminos porcentuales. De esta forma, en el caso de las variables
independientes que es posible tomar su logaritmo, tambin se utilizar esta transformacin. Con lo
ltimonosreferimosalhechoquesucedeporejemploenelcasodelasvariablesdummies,yaquestas
tomanvaloresceros,locualnopermiteutilizarellogaritmo(ellogaritmodeceronoestdefinido),as
comotampocoseutilizarlatransformacinparalosporcentajesdeingreso,productodelproblemade
interpretacinquesurgeenestoscasos.Lasvariablesindependientesautilizarysudetallesepresenta
enlasiguientelista:
Dummycomuna:Variabledicotmicaquetomaelvalorunosilaviviendapertenecealacomuna
de Iquique y cero cuando esta est localizada en Alto Hospicio. La pregunta ac podra ser
porque no es mejor realizar regresiones separadas por comuna. La respuesta es que si se
realizar este tipo de anlisis lo que se obtendra seran parmetros sesgados en las
estimaciones,puessedejarafueraunavariablemuyrelevante.Estaes,ladiferenciaenprecios
que existe por el hecho de vivir en Iquique versus Alto Hospicio. De esta forma, al realizar
regresiones separadas, los coeficientes estimados no indicaran el efecto del atributo en el
precio. En econometra para poder determinar el efecto, es necesario utilizar toda la muestra
utilizando el atributo de separacin como un control. Es decir en este caso utilizar la dummy
comunaenlugarderealizarregresionesparalasdosmuestras.
Nmerodebodegas:Cantidaddebodegasqueposeelapropiedad.
Nmerodeestacionamientos:Cantidaddeestacionamientosqueposeelapropiedad.
Dummylujo:Variabledicotmicaquetomaelvalor1silaviviendatuvounpreciodetransaccin
superiora50UFelmetrocuadrado,esundepartamentoyestenlacomunadeIquique.Cabe
destacarquelaincorporacindeestavariableserealizaconelfindecapturarelefectoingreso
queexisteenlademandaporviviendasdepreciosmuyaltos.Estavariablesindudaesrelevante
alexplicarlosprecios,yaqueincorporauncomponentequenoseobservaenlasviviendasde
menor valor. A su vez, es importante mencionar que la inclusin de esta variable slo hace
sentidoparaelcasodelaregresinparatodaslasviviendasynoparaladeviviendassociales,de
modoqueenesaregresin,estavariablenoseincluir.
Dummiespormes:Variablesdicotmicasquetomanelvalor1silaviviendafuetransadaenel
mesxy0enotrocaso.Enlaregresinsonutilizadasparacapturarposiblesefectosestacionales
y se incluyen en comparacin al mes de enero. Cabe mencionar que la incorporacinde estas
variables es relevante enel sentido de utilizar la mayor cantidad de controles posibles para la
variabledependiente,esdecir,nodejarnadadeladoquepudieraserimportantealexplicarlos
preciosdelasviviendas.Deestemodo,siexisteunfactorestacionalenlospreciosdeviviendas
esrelevanteincluirlo,esdeciridentificarsiexistendiferenciasenlosprecios,sloporcomprar
19
endistintosmeses.Asuvez,seeligienero,puesenestemesseposeelahiptesisesdondelos
preciosseranmsaltos.
DummiesmesesterremotoAbril:Variablesdicotmicasquetomanelvalor1silaviviendafue
transada en la vecindad temporal del terremoto de abril de 2014. Estas se dividen en una
variableparacadaunodelossiguientesmeses:Mayo,junioyjuliode2014.
DummiesmesesterremotoAgregado:Variablesdicotmicasquetomanelvalor1silavivienda
fuetransadaenlavecindadtemporaldelterremotodefebrerode2010.Estassedividenenuna
variableparacadaunodelossiguientesmeses:Abril,mayoyjuniode2010.Estasvariablesse
crearoninicialmentecomouncontrolparalasvariablesexplicativasynobuscandoelefectodel
terremotode2010.
Tipodeinmueble:Variabledicotmicaquetomavalorunosilaviviendaesundepartamentoy0
siesunacasa.
Tipo de transaccin: Variable dicotmica que toma valor uno si la vivienda es nueva y 0 si es
usada.
Zonaderiesgotsunamisiesunacasa.Variabledicotmicaquetomavalorunosilaviviendaes
unacasayestdentrodelazonaderiesgodetsunami.
Antigedad:Logaritmonaturaldelaantigedad.Cmoseexplicanteriormente,enestecasoes
posible utilizar el logaritmo y de esta forma capturar inmediatamente la elasticidad de la
antigedadrespectoalprecioenUFpormetrocuadrado.
Viviendasocial:Variabledicotmicaquetomavalorunosilaviviendaesconsideradasocialy0si
no.
Variables de distancia: Logaritmo natural de las distancias a los siguientes establecimientos:
Administracin pblica, colegio municipal, colegio subvencionado, colegio privado, comercio
homestore,mall,multitienda,supermercado,playa,saludpblica,carabineros,reasverdes,va
troncal. Como seexplic anteriormente, enesto caso esposible utilizar el logaritmo y de esta
forma capturar la elasticidad de la distancia a los establecimientos mencionados respecto al
precioenUFpormetrocuadrado.
Variablesagregadas:tasadedesempleoregionalparaeltrimestremvildelatransaccinytasa
deintershipotecaria.
Variabledeingreso:%dehogaresdeingresoaltoenlamanzanadondeseencuentralavivienda.
Unavezexpuestaslasvariables,esimportantedestacarloexhaustivodeestas.Esdecir,elestudiotrata
deincluirtodoslospotencialesatributosquepodranafectarelpreciodeunavivienda,estoconelfinde
noomitirvariablesrelevantesydeestemodoinvalidarlosresultadosobtenidos.
En la elaboracin de las regresiones se testearon una serie de modelos posibles. Todos estos fueron
corregidos en sus tests de significancia utilizando errores robustos, de modo de controlar por la
potencialnoesfericidaddeloserrores.
La regresin que se presenta a continuacin es la mejor especificacin de las modeladas en las
regresiones. El criterio para esto fue el criterio de informacin de Schwarz. Este se utiliza dadas sus
buenaspropiedadesasintticas.
20
Esimportantedestacarquelaregresinquemejorestimalosparmetros,tambineslaqueseutiliza
para poder caracterizar el efecto que el terremoto del 1 de abril de 2014 pudo haber causado en el
preciodelasviviendas.Loanterioresimportante,puespodracreersequeparaesosefectosseramejor
realizar una regresin slo para las variables que pudieron afectar el precio. Esto es totalmente
equivocado, ya que una especificacin sin sesgo requiere incorporar todos los controles posibles de
mododeevitarvariablesrelevantesomitidas.
Una vez realizado esto, las regresiones no encuentran ningn efecto en las variables que tratan de
capturarlavecindaddedatosentornoaabrilde2014.Porotraparte,seencuentraunefectoenloque
respecta al terremoto de 2010, el cul es significativo. Dado lo anterior, en esta parte del estudio se
omitirnlasvariablespara2014ysloseutilizarncomocontroleslasvariablesagregadasdelterremoto
ylautilizadaparamedirelefectodevivirenlazonaderiesgodetsunami.
Elhechodenoencontrarefectoalguno,respectoalterremotode2014,puedeserexplicadoporlabaja
cantidaddeobservacionesconlasquesecuentaparaesosmeses,demodoquenoesposibleparalos
datosverificarsiexistealgunadiferenciaenlospreciosdebidoalterremotodeabrildelpresenteao.
Tambinpuedeserelcasoquesumagnitudnofuelosuficientecomoparamoversignificativamenteel
mercadoosimplementepuededeberseaqueeseriesgoyaestabacompletamenteinternalizadoenlos
precios ex ante terremoto. El ltimo punto es altamente probable, ya que la expectativa de una gran
catstrofeenIquiquevenademuchoantesdeabrilde1014.
El efecto del gran terremoto, puede deberse a que luego del terremoto de 2010, surgi un temor
generalizado respecto a los potenciales estragos que causara otro terremoto de esas magnitudes,
especialmente luegodeque sedifundieran una serie deestudios que mostraban que elprximo gran
terremotoseraenelnortedelpas.
Losresultadosdeestaespecificacinsepresentanenlasiguientetabla:
Ecuacinderegresinlineal,erroresrobustos.
VariabledependienteesellogaritmodelpreciopormetrocuadroenUF.
Variable CoeficienteEstimado Estadsticot Pvalue
Dummycomuna 0.135 3.94 0
Nbodegas 0.088 6.39 0
Nestacionamientos 0.037 3.02 0.003
Dummylujo 0.295 9.37 0
Terremotomarzo 0.03 0.97 0.33
Terremotoabril 0.196 6.24 0
Terremotomayo 0.134 3.22 0.001
Terremotojunio 0.015 0.30 0.764
Dummyfebrero 0.101 3.43 0.001
Dummymarzo 0.035 1.20 0.229
Dummyabril 0.106 3.70 0
Dummymayo 0.065 2.10 0.036
Dummyjunio 0.046 1.48 0.139
Dummyjulio 0.068 2.01 0.044
Dummyagosto 0.09 2.77 0.006
Dummyseptiembre 0.044 1.34 0.179
Dummyoctubre 0.101 3.15 0.002
Dummynoviembre 0.145 4.20 0
Dummydiciembre 0.045 1.42 0.155
Dummytipodetransaccin 0.101 4.86 0
21
Dummytipodeinmueble 0.096 4.82 0

Dummycasayzonaderiesgo 0.103 3.79 0
Antiguedad 0.116 11.56 0
Dummyviviendasocial 0.213 10.39 0
DistanciaAdministracinpblica 0.041 1.97 0.049
DistanciaColegiomunicipal 0.048 1.88 0.06
DistanciaColegiosubvencionado 0.053 5.51 0
DistanciaColegioprivado 0.067 7.52 0
DistanciaComercioHomestore 0.062 2.43 0.015
DistanciaMall 0.03 0.62 0.533
DistanciaMultitienda 0.045 0.89 0.373
DistanciaSupermercado 0.047 1.98 0.048
DistanciaPlaya 0.087 8.31 0
DistanciaCarabineros 0.068 2.16 0.031
DistanciaCentrodesaludpblico 0.075 2.28 0.023
Distanciareaverde 0.034 4.54 0
DistanciaTroncal 0.038 6.10 0
Desempleo 0.045 4.30 0
Tasadeinters 0.077 5.18 0
%hogaresingresoalto 1.126 19.32 0
Constante 6.155 31.03 0
Rcuadrado 0.42
Rcuadradoajustado 0.418
Nobservaciones 10.870
Tabla4.Fuente:clculospropios.
Cabe mencionar que la regresin es robusta, en el sentido de que no es variable al cambio de

especificaciones y adems sus errores estndar fueron corregidos por heterocedasticidad. Lo anterior
implica,quelostesttqueseobservanenlatabla4,sehancorregidoporelhechoquelasobservaciones
deestamuestranoposeenlamismavarianzaensuserrores.
Asuvez,sedebemencionarqueantesderealizarlasregresionesenesteinformeserealizunanlisis
decorrelacinymulticolinealidaddemododedetectarunpotencialproblemaalahoradellevaracabo
laestimacin.Enesteanlisisdedeterminquelacorrelacinentrelamayorcantidaddevariablesnoes
alta (menor de 20%) y las que poseen mayor correlacin, como lo son la variable nmero de
estacionamientosconnmerodebodegasnoocasionanproblemasenlaestimacin.Enestoltimoes
conveniente aclarar que el problema de multicolinealidad se presenta en que podramos observar
variablesquenosonsignificativascuandoenrealidadsiloson(bajostestt),peronoexistenproblemas
enelsesgodelosparmetros.Deestemodocomoennuestraregresinlostesttsonaltosyasuvezlos
erroressonrobustos,noexistiraningnproblemademulticolinealidad.
2.1.2 Anlisisdelosresultados
Como puede apreciarse en el cuadro anterior, los resultados encontrados son bastantes intuitivos, de
modoquelaespecificacinparecesercorrecta,nosloentrminoseconomtricos,sinotambinenlo
queseesperaraeconmicamentedeesta.
PodemosnotarqueexisteunpreciopositivoporvivirenlacomunadeIquiquevsvivirenAltoHospicio.
Esmuyrelevantedestacarqueestavariablecapturaelefectodesloeseatributoynootroquepodra
pensarse.Estosehalogradoenunamplioesfuerzoporincorporartodaslaspotencialesvariablesque
22
podran afectar los precios de los departamentos y casas. En este sentido, por ejemplo, se podra
argumentar que se captura adems del solo hecho de vivir en Iquique vs Alto Hospicio, un efecto
ingreso.Sinembargo,enlaregresinexisteuncontroldeingresoquecapturaesteefecto.
Elnmerodebodegasyestacionamientosafectapositivamenteelprecio,estoporaumentarlaplusvala
delosdepartamentos.Laantigedadafectanegativamenteelprecio,departamentosocasasdemayor
antigedadposeenuncargonegativo, estesinembargoesdecrecienteeneltiempo.Enpromediolos
departamentos son ms caros que las casas y a su vez el ser una vivienda nueva posee un efecto
negativoenelprecio,respectoalserviviendausada.
Lavariabledelujoespositivaymuysignificativa.Estaasuvezcapturaunefectoingresoycalidadque
tendranlosdepartamentosquepertenecenaesteumbraldeprecio.
Lasvariablesdecontrolpormes,muestranunefectoestacionaldecomprarenenero.Estotienesentido
econmico por ser este un mes de mayores precios, especialmente en loque respecta a las viviendas
cercanasalaplaya.
Las variables de distancia tambin juegan un rol importante en explicar los precios de las viviendas.
Podemosverqueelvivirmslejosdelaadministracinpblica,colegiossubvencionados,privados,del
comercioHomestore,supermercados,laplaya,lasreasverdesyeltransportetroncalposeenunefecto
negativoenelprecio.Asuvezelvivirmslejosdeuncentrodesaludpblicaydecarabinerostieneun
efectopositivoenelprecio.
Estosefectossonbastanteexplicables.Porunaparteexisteunavaloracindepartedelospadrespor
vivir cerca del colegio al que van sus hijos. A su vez y explicado probablemente por la calidad de la
educacin pblica chilena, este efecto es slo importante para colegios subvencionados y privados,
siendoestosltimoslosdemayormagnitudnegativaentrminosdedistancia.Asuvezvivircercade
supermercadosoreasverdes generaunatributodeseableenla vivienda, locualtambindeberaen
promedio aumentar su precio. Lo mismo ocurre con vivir cerca del lugar donde se puede tomar
locomocin.
Inicialmentepodraresultarcontraintuitivopensarqueelvivircercadecarabinerosodeuncentrode
saludpblicapodratenerunefectonegativoenelprecio.Sinembargo,estoscentrosgeneralmentese
ubicanensectoresdemenoringresoodemayorpeligrosidadyademspuedengeneraractividadesque
afectaadversamentelavidaresidencialenelentornoinmediato,comoruidosdesirenas,,demodoque
bajoesepuntodevista,elsignoeselesperado.
Respecto a las variables econmicas agregadas, la tasa de desempleo y la tasa de inters poseen un
efecto negativo en el precio, tal cual se hubiera esperado, ya que ambas golpean la demanda por
viviendasdeformanegativa.
Elefectoqueposeeelterremotode2010essignificativoenimportante.Podemosverqueenlosmeses
siguientesaestehubounalzaenlospreciosdelasviviendas,loscualessedetuvieronenelmesdejunio.
Esteefectoseraexplicadoporuncanaldeoferta,elcualrpidamentesedisipaoseanulaproductodel
mayorriesgodevivirenestaszonas.
Respectoaladummyquecapturaelefectodevivirenlazonaderiesgodetsunami,podemosverque
estaesnegativaysignificativa,talcualsehabraesperado.Apriori,podrapensarsequeestopodraser
consideradounefectoprovenientedelterremotode2014,sinembargonoesas,puesestoseravalido
slosilavariablefueranegativaparaelperododespusdeabrilde2014.Dadoestoyenunaanlisisde
robustez de los resultados, se corrieron las regresiones para distintos perodos de tiempo. Con esto
pudimosdarnoscuentaqueesteparmetroslosevuelvesignificativocuandoincluimosalmenoselao
23
2011enlaestimacin(2011haciaadelante).Loanteriorquieredecirqueelefectonegativodelazona
deriesgo,puededebersenuevamentealefectoqueelterremotode2010tuvoenlasciudadescercanas
almar.Asuvezestoseracoherenteconnoencontrarefectoenlospreciosenlasdummiespara2014,
yaqueelefectoestaracompletamenteinternalizadoexante.
Por ltimo, el control por el precio de una vivienda social (la dummy vivienda social) es negativo y
significativo. Esto ltimo es lo esperado, pues se esperara que las viviendas sociales, una vez
controlando por todos los otros atributos, sean en promedio de menor valor que las viviendas de
carcternosocial.
En lo anterior, se debe destacar lo siguiente en trminos economtricos. A pesar que en la siguiente
seccinserealizaunaregresinsloparalasviviendassocialesdeAltoHospicio,elefectodelpreciode
ser viviendasocial, solamentees posible de capturar en la regresin yaexpuesta. Esto sedebe, a que
paracapturarelefectodelaviviendasocial,esnecesariotambincontrolarportodoslosotrosfactores
que podran afectar el precio. Si esto no es llevado a cabo, los resultados no son vlidos para ser
extrapoladosatodalamuestra.Estoasuvezseacrecientaenelhechodequeelpreciodelasviviendas
socialesnosedeterminadelaformaqueelpreciodelasviviendasnosociales.
Finalmente cabe mencionar que el R cuadrado del modelo no es tan alto como podra desearse.
Debemosrecordar,sinembargoqueesteestadsticoesslounamedidaderelacinentrelavariabilidad
delasvariablesindependientesyladependiente.Adems,enestudiosdecortetransversalcomoste,
siempre esta medida es de carcter ms bajo que en estudios de series de tiempo. De este modo, lo
relevanteparaanalizarlosresultadosdelaregresinysuvalidez,eslasignificanciadelosparmetros,su
eleccinatravsdecriteriosdeinformacinyporltimotodoslosanlisisderobustezquerealizamos,
corriendolaregresinendistintasespecificaciones,paradistintosperiodosdetiempo,etc.
a) Aplicacindelanlisisderegresin.ViviendassocialesenAltoHospicio.
Para llevar a cabo esta estimacin, se realiza una regresin lineal, controlando por la mayor cantidad
posibledevariablesexplicativas,perodondeadiferenciadelmodeloanterior,elprecioenUFpormetro
cuadradoesslotomadoencuentaparalacomunadeAltoHospicioyparaviviendassociales.Comose
analizenlafigura8,ladistribucindelprecioenUFpormetrocuadradoestconcentradaentornoa
las9UFylacomposicindelosdatosesmsomenoshomognea.
Lasvariablesutilizadasposeenlamismadescripcinqueenlaregresintotal,lanicadiferenciaradica
en que en la variable ingreso, en lugar de incluir el porcentaje de hogares con ingreso alto en la
manzana, hemos incluido el porcentaje de hogares de ingreso bajo y muy bajo, ya que estos seran a
nuestro parecer los determinantes de ingreso para el caso de las viviendas sociales. A su vez, hemos
quitadolavariabledelujo,lacercanaalaplaya,productoqueladiferenciaendistanciadeunavivienda
respecto a las otras no es significativa al estar ubicadas en Alto Hospicio, el nmero de bodegas y
estacionamientos,productodequeenlamuestraestossonprcticamentecero.Finalmentesequitla
variablerelacionadoazonaderiesgodetsunami,productoquetodaslasviviendasdeAltoHospiciose
encuentranfueradeestazona.
Acontinuacinsepresentaelmodeloderegresinestimadoparaestetipodeviviendas:
24
Ecuacinderegresinlineal,erroresrobustos.Variabledependienteesellogaritmo
delpreciopormetrocuadroenUF.
Variable CoeficienteEstimado Estadsticot Pvalue
Terremotomarzo 0.069 1.15 0.252
Terremotoabril 0.322 4.83 0.000
Terremotomayo 0.038 0.37 0.712
Terremotojunio 0.144 1.56 0.118
Dummyfebrero 0.137 2.1 0.035
Dummymarzo 0.018 0.3 0.762
Dummyabril 0.074 1.14 0.253
Dummymayo 0.105 1.64 0.102
Dummyjunio 0.058 0.87 0.385
Dummyjulio 0.133 1.83 0.068
Dummyagosto 0.101 1.53 0.126
Dummyseptiembre 0.012 0.18 0.855
Dummyoctubre 0.030 0.45 0.655
Dummynoviembre 0.119 1.7 0.090
Dummydiciembre 0.009 0.16 0.876
Dummytipodetransaccin 0.076 1.72 0.085
Dummytipodeinmueble 0.066 1.46 0.143
Antiguedad 0.086 2.26 0.024
Administracinpblica 0.005 0.12 0.905
Colegiomunicipal 0.126 1.88 0.060
Colegiosubvencionado 0.001 0.06 0.950
Colegioprivado 0.107 3.42 0.010
ComercioHomestore 0.113 1.96 0.051
Mall 8.664 0.39 0.700
Multitienda 8.375 0.37 0.709
Supermercado 0.043 0.77 0.440
Carabineros 0.162 2.58 0.010
Centrodesaludpblico 0.024 0.43 0.668
Areaverde 0.013 0.87 0.384
Troncal 0.096 2.97 0.003
Desempleo 0.006 0.34 0.735
Tasadeinters 0.081 2.59 0.001
%hogarbajo 0.054 0.37 0.713
%hogarmuybajo 0.276 2.45 0.015
Constante 5.756 3.56 0.000
Rcuadrado 0.11
RcuadradoAjustado 0.10
NObservaciones 3,178
Tabla5.Fuente:Clculospropios.
Comopuedeapreciarseenlasestimaciones,existenpocascaractersticasqueexplicanlospreciosdelas
viviendassociales.
25
Podemosnotarquelavariabletipodetransaccin(nuevaousada)poseeunefectonegativoenelprecio
cuandolaviviendaesnueva.Sibienestasviviendasporlogeneralsufrenfuertesmodificacionesensu
construccin(ampliaciones),loquejustificaraunmayorvalortotaldelavivienda,dadoquelavariable
independienteespreciopormetro,elsoloaumentodesuperficienoexplicaraelmayorpreciounitario.
Hayvariasposiblesexplicacionesdelmenorpreciocuandolaviviendaesnueva.Primero,quepodraser
entregada como nueva una vivienda en "obra gruesa habitable", que lospropietarios mejoran sin que
necesariamente hayan ampliado la vivienda, lo que hara subir el precio UF/m2. Segundo, es muy
probablequelasviviendassocialesnuevasestnubicadasenperiferiascadavezmslejanasyconpeor
nivel de equipamiento, lo que las hara tener un menor valor UF/m2. Tercero, lo que se detalla ms
adelante,esqueelEstadonovendeesasviviendasavalordemercado,yqueenelmercadosonms
caras.
Entrminodelasdistanciasrespectoalospotencialesatributos,slonosdasignificativolasdistanciasa
colegiosmunicipalesyprivados.Asuvez,losparmetrosestimadossonnegativosdemodoqueamayor
distanciamenorseraelpreciodelavivienda.Porotraparteladistanciaacarabinerossiguesiendouna
variablequeaumentaraelprecio,locualnuevamenteestaraexplicadoporelhechoquemientrasms
lejos se est deestos lugares, ms seguro es en promedio el barrio. Por ltimo, la distancia a una va
troncalesnegativaysignificativa,aligualqueenlaregresinoriginal,locualindicaquemientrasms
lejos se encuentra la vivienda del transporte pblico troncal, menor precio tendra la vivienda. Cabe
destacarqueenestecaso,elparmetroestimadoesmayorqueparaelcasodelamuestratotal,locual
puedeserexplicadoenelhechoqueparaestoshogareseltransportepblicoseraprobablementesu
nicomediodemovilizacin.
La tasa de inters resulta ser negativa y significativa, como era de esperar, mostrando el efecto del
encarecimientoenlasfuentesdefinanciamiento.
Porltimo,sepuedeapreciarqueelporcentajedehogaresdemuybajoingresoesimportantealahora
de explicar el precio de las viviendas sociales en Alto Hospicio. Este es de signo negativo, tal cual se
hubiera esperado. Lo anterior indica que mientras ms grandees el porcentaje dehogares de ingreso
muybajo,menoreselpreciopromediodelasviviendassociales.
UnpuntoimportanteatratardesdeelpuntodevistaeconomtricoeselbajoRcuadradoqueposeeesta
regresin.Aligualcomoseexplicanteriormente,lorelevanteparaelanlisisdelasregresionessonsus
variables explicativas y su significancia tanto estadstica como econmica. De esto modo, cmo el
modelo es robusto, es decir, es estable a distintas especificaciones, no tendra mucho sentido
preocuparseporelRcuadrado.Dicholoanterior,esimportanteanalizarelhechodelaspocasvariables
explicativassignificativasqueposeeelmodelo,locualsesuntemaenelquevalelapenadetenerseen
mayordetalle.
Surgeladudadeporquelmodeloposeetanpocasvariables(respectoalconjuntototaldevariables
explicativas)quesonestadsticamentesignificativas.Lapotencialexplicacinparaesto,eselhechoque
el precio para las viviendas sociales no es determinado, al menos en su primera adquisicin, por un
equilibriodeofertaydemandademercado.Loanteriorimplicaquesuprecionoeselvalordescontado
delosfundamentalesdesusatributos,sinounpreciodistorsionadoporladecisindelEstado.Deeste
modo,loqueparaunmercadodeviviendastpicasresultarailgico,comoporejemplo,queladistancia
aatributosimportantesnosearelevanteenelprecio,achacecobraunaaltarelevancia.
Una vez realizado el anlisis anterior, se vuelve a destacar, dado el problema descrito en el prrafo
previo,laimportanciadelanlisisderegresindelamuestracompleta.Comoseexplicanteriormente,
sloenestecasolaregresincontrolaporlosfactoresposiblesqueinfluyenenelpreciodelasviviendas,
26
puesacseaslanlosefectosdevariablestanrelevantescomolasdiferenciasdepreciosqueexistenpor
comunas.
2.1.3 Tendenciadecrecimientodelpreciodelasviviendas.
Elanlisiseconomtricodacuentadelosfactoresquedeterminanlospreciosdelasviviendas.Utilizando
lamismabasededatos,sehapodidoestablecerlatendenciaalalzaquehantenidolospreciosdelas
viviendas, tanto para Iquique como para Alto Hospicio, y en esta comuna, especficamente para las
viviendassociales.
a) Iquique.
Los antecedentes de este estudio permiten afirmar que en el ao 2014 el precio promedio de las
viviendastransadasenIquiquealcanza2.311UFylamedianallegaa1.748UF.Sonvaloresrelativamente
altossiseconsideraelniveldeingresodeloshogares.
PreciopromediodelasviviendastranzadasenIquique(UF)
AO 2009 2010 2011 2012 2013 2014

PROMEDIO 1.844 1.883 2.046 2.104 2.569 2.311
MEDIANA 1.792 1.735 1.781 1.794 2.220 1.749
DESV.ESTNDAR 1.123 1.257 1.475 1.604 1.671 1.522

UF
20.000
VALORTOTALVENTA(UF)
PROMEDIOVALORTOTALVENTA(UF)
18.000 MEDIANAVALORTOTAL(UF)
Lineal(VALORTOTALVENTA(UF))
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Figura8.Fuente:elaboracinpropia.
27
Los valores de las viviendas han crecido sistemticamente entre el 2009 y el 2014 segn se puede
apreciarenelcuadroestadsticoadjuntoyenlasgrficasquesepresentanacontinuacin,tantoparael
valorabsolutodelasviviendas,comoparaelvalorUF/m2.Latasadecrecimientoacumulativoanualreal
dedelpreciopromedioalcanza4,6%ylatasadecrecimientodelamedianaescero.
Es un mercado habitacional que se ajusta a las condiciones locales de crecimiento econmico y
demogrfico,queenlosaosquecubreesteestudio,satisfacefluidamentelademandadeviviendasde
mercado,yaqueenIquiqueprcticamenteyanoseconstruyenviviendassociales.Talcomoseveren
otro acpite, existe un sector inmobiliario atendido por once empresas que operan en un contexto
competitivo.

NivelpromediodelvalorunitariodelaviviendastransadasenIquique(UF/m2)
AO 2009 2010 2011 2012 2013 2014
PROMEDIO 25,1 25,0 27,0 28,7 33,4 32,7
MEDIANA 25,6 26,1 28,3 28,5 34,4 30,5
DESV.ESTNDAR 11,8 14,8 14,3 15,9 16,7 21,4

UF/m
140
VALORUNITARIOVENTA(UF/M2)
PROMEDIOVALORUNITARIOVENTA(UF/M2)
MEDIANAVALORTOTAL(UF)
Lineal(VALORUNITARIOVENTA(UF/M2))
120
100
80
60
40
20
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

28
Tambin es bueno destacar, tal como se ver ms adelante en este mismo acpite, esta evolucin de
preciosdeviviendasenIquiqueesinferioratendenciaalalzaqueregistraelpreciodelasviviendasenel
passisecomparaconlatendenciaalalzadelospreciosdelosdepartamentosanivelnacional.
Elritmodecrecimientodelvalorunitario(UF/m2construido)delasviviendastransadasenIquique,que
sepresentaenlatablaylosgrficosacontinuacin,essimilaralatendenciadelpreciodelasviviendas.
b) AltoHospicio.
El precio de las viviendas en Alto Hospicio sigue una tendencia bastante superior a la de Iquique, tal
comosepuedeapreciasenlatablaylosgrficosquesepresentanacontinuacin,latasaacumulativa
anualdecrecimientorealdelpreciopromediodelasviviendasalcanzaenlosaosdeesteestudioun
6,7%ylamedianaun6,3%.
PreciopromediodelaviviendastransadasenAltoHospicio(UF/m2)
AO 2009 2010 2011 2012 2013 2014
PROMEDIO 551,4 516,2 719,8 651,4 836,2 769,6
MEDIANA 458,5 370,0 774,0 463,0 695,7 626,7
DESV.ESTNDAR 365 297 356 444 532 609

UF
4.500
VALORTOTALDEVENTA(UF)
PROMEDIOVALORTOTALDEVENTA(UF)
MEDIANAVALORTOTALVENTA(UF)
4.000
Lineal(VALORTOTALDEVENTA(UF))
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

MientraselrangodevaloresenIquiquealcanzaniveleshasta6.000UFeinclusohasta8.000UFenelao
2013, en el caso de Alto Hospicio llega solamente hasta niveles de 2.500 UF. Esto deja claramente
29
establecidoquesetratademercadosqueatiendenpblicosmuydistintosentrminosdelvalordelas
viviendasalasquepuedenaspirarconsusnivelesdeingreso.
NivelpromediodelvalorunitariodelaviviendastransadasenAltoHospicio(UF/m2)
AO 2009 2010 2011 2012 2013 2014
PROMEDIO 14,3 13,2 18,5 17,0 20,5 19,7
MEDIANA 11,5 9,5 17,9 11,8 18,3 15,7
DESV.ESTNDAR 12,0 9,9 12,7 13,4 13,3 15,0

UF/m
140
VALORUNITARIODEVENTA(UF/M2)
PROMEDIOVALORUNITARIODEVENTA(UF/M2)
MEDIANAVALORUNITARIOVENTA(UF/M2)
Lineal(VALORUNITARIODEVENTA(UF/M2))
120
100
80
60
40
20
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Figura11.Fuente:elaboracinpropia
c) Crecimientopreciodelasviviendasenelpas.
EstastasasdecrecimientosonsimilaresalaquereportaelBancoCentraldeChileparaelcrecimiento
delpreciodelasviviendasenChile,talcomosepuedeapreciarenelgrficoacontinuacin.Latasade
crecimiento de las casas alcanza en el pas un 7,1% anual en el perodo 2008 a 2013 y la de
departamentos un 4,1%. En el caso particular de algunas comunas del Gran Santiago las tasas de
crecimientodelpreciodelasviviendassonanmayoresenelperodo2009a2012,comosucedeenel
caso algunas comunas del sector oriente de la ciudad, como por ejemplo un 10,2% en el caso de La
Reina,8,4%enLasCondesy7,4%enVitacura.
30
CuandoelmismoinformedelBancoCentralsegmentalastendenciasdepreciosegnregiones,destaca
el mayor crecimiento de los precios en la zona Norte, tal como se puede apreciar en el cuadro a
continuacin,elquealcanzaunatasadel8,6%mientrasquelaReginMetropolitanallegaal7,5%
Esmuyimportanteinformarsobrelastasasdecrecimientodelasviviendasenelpas,puesotorgauna
nocindecontextoyunmarcodereferenciaparainterpretarlastasasdecrecimientodeIquiqueyAlto
Hospicio. Significa en lo fundamental, que se encuadran en una tendencia a nivel pas y que no
constituyenunasituacinexcepcionalounaanomalaregional.
Preciosdeviviendasportipodeviviendas
ndice2008=100
200
Casas Departamentos
150
100
50
0
02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
Figura12.Fuente:BancoCentraldeChileenbaseainformacindelSII
Preciosdeviviendasporzonageogrfica(*)
(ndicebase2008=100)
200 RM Centro RM Oriente
RM Poniente RM Sur
150
100
50
0
02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
Figura13.Fuente:BancoCentraldeChileenbaseainformacindelSII
31
d) PreciodelasviviendassocialesenAltoHospicio.
Cuando se estudia separadamente el comportamiento del precio de las transacciones de viviendas
socialesenAltoHospicio, sepuedeconstatarquealcomputar laevolucin depreciomediotieneuna
tasa de crecimiento 3,8%, inferior a la tasa de crecimiento de las transacciones de la totalidad de las
viviendasenAltoHospicio(6,7%).Sinembargocuandoseestudiaelcomportamientodelamediana,se
registraunatasadeincrementomuysuperioraldelamedia,quealcanzaun7,6%acumulativoanual
real y que deja de manifiesto la percepcin generalizada del alza de preciosque estn registrando las
viviendassocialesenlosltimosaos.42Setrataenlofundamentaldetransaccionesdecasas,porloque
resultaimportantedestacarquelatasadecrecimientodelamedianadelospreciosenAltoHospicioes
prcticamentedelmismoordendemagnitudquelatasadecrecimientodelpreciodelascasasenChile.

PreciopromediodelaviviendassocialestransadasenAltoHospicio(UF/m2)
AO 2009 2010 2011 2012 2013 2014
PROMEDIO 451 423 581 503 606 544
MEDIANA 350 370 571 463 569 505
DES.ESTNDAR 247 171 297 279 370 357
UF
2.500
VALORTOTALDEVENTA(UF)
PROMEDIOVALORTOTALDEVENTA(UF)
MEDIANAVALORTOTALVENTA(UF)
Lineal(VALORTOTALDEVENTA(UF))
2.000
1.500
1.000
500
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

42
La mediana es un estadgrafo que tiene una importante ventaja respecto de la media en la medida que los
valoresextremostienenmenospeso.
32
En opinin de muchas personas entrevistadas, un factor que podra explicar este fenmeno es la
demanda de viviendas sociales usadas por partede hogaresde ingreso medio, tantode residentesen
Alto Hospicio, pero especialmente por parte de hogares de estrato medio residentes en Iquique. En
amboscasosestosedeberaalalimitadaofertadeviviendasparaestratosmedios,peroespecialmente
debidoalincrementoenelpreciodelosterrenosenIquique,quehacencadavezmsdifcilconstruir
viviendasasualcanceenesacomuna,loquetrasladalademandaaAltoHospicio,talcomosevercon
msdetalleenelacpitesobrelospreciosdelatierra.
Distribucinterritorialdelastransaccionesdeviviendaanalizadas.
Nmerodetransaccionespormanzana.

Figura15.ElaboracinpropiaenbaseadatosdelCBRIquique
33
Valortotalpromediopormanzanadeviviendastransadas(UF)

34
Valorunitariopromediopormanzanadeviviendastransadas(UF/m2)

35
2.2 ANLISISDELAOFERTAINMOBILIARIADEIQUIQUEALTOHOSPICIO.
2.2.1 Stockactualdeviviendasyotrosusos
ElsistemaurbanoIquiqueAltoHospicioposee,deacuerdoalaBaseCatastraldePrediosNoAgrcolas
del SII segundo semestre del 2014, un total de 92.915 predios con rol individual, de las cuales 68.590
correspondeaviviendascomousopredomnatey24.325correspondeausosnohabitacional.Deltotal
de viviendas, 46.499 unidades pertenecen a la comuna de Iquique y 22.091 a Alto Hospicio. En esta
ltima,sloel2,5%delosprediostienendestinonohabitacional,loquehacemuyevidentesurolcomo
comuna dormitorio y su fuerte dependencia funcional con Iquique en cuanto al acceso a los
equipamientosyserviciosurbanos.
Stockedificadoennmerodeunidadesysuperficieconstruida,segndestino43
ComunadeIquique ComunadeAltoHospicio Totalsistemaurbano
Totalroles Superficieconstruida Totalroles Superficieconstruida Totalroles Superficieconstruida
DESTINO (unidades) (m2) (unidades) (m2) (unidades) (m2)
Habitacin 46.499 67,13% 3.754.555 49,81% 22.091 97,48% 934.838 77,71% 68.590 73,82% 4.689.393 53,65%
Comercio 2.461 3,55% 1.216.089 16,13% 115 0,51% 30.354 2,52% 2.576 2,77% 1.246.443 14,26%
Educacin 230 0,33% 268.559 3,56% 41 0,18% 58.343 4,85% 271 0,29% 326.902 3,74%
Industria 162 0,23% 428.928 5,69% 49 0,22% 43.558 3,62% 211 0,23% 472.486 5,41%
Bodegas 347 0,50% 529.501 7,02% 52 0,23% 17.364 1,44% 399 0,43% 546.865 6,26%
Oficina 1.230 1,78% 219.933 2,92% 31 0,14% 6.189 0,51% 1.261 1,36% 226.122 2,59%
Salud 37 0,05% 65.573 0,87% 3 0,01% 5.527 0,46% 40 0,04% 71.100 0,81%
Otros 17.126 24,72% 1.054.973 14,00% 281 1,24% 106.884 8,88% 17.407 18,73% 1.161.857 13,29%
Eriazo 1.174 1,69% 0 0,00% 986 4,35% 0 0,00% 2.160 2,32% 0 0,00%
TOTAL 69.266 100,00% 7.538.111 100,00% 22.663 100,00% 1.203.057 100,00% 92.915 100,00% 8.741.168 100,00%
Tabla6.Fuente:BaseCatastraldePrediosNoAgrcolas2014,S.I.I.
Totalroles(unidades) SuperficieConstruida(m2)
80.000 8.000.000
70.000 7.000.000
60.000 6.000.000
50.000 5.000.000
40.000 4.000.000
30.000 3.000.000
20.000 2.000.000
10.000 1.000.000
0 0
Iquique AltoHospicio Iquique AltoHospicio
Vivienda 46.499 22.091 Vivienda 3.754.555 934.838
Nohabitac. 22.767 1.558 Nohabitac. 3.783.556 268.219

Figura18.Fuente:BaseCatastraldePrediosNoAgrcolas2014,S.I.I
43
Los destinos consignados por el SII en la base catastral se agruparon de la siguiente manera: Habitacional,
Comercio, Educacin, Salud, Industria y Eriazo: sin variacin; Oficina: oficina, incluye administracin pblica en
terrenosdehasta10.000m2.Bodega:noincluyebodegadeedificioshabitacionales;Otros:incluyeDeporte,Hotel,
Culto,Estacionamientos,AdministracinPblica(terrenossobre50.000m2),Transporte,BienComnyOtros.
36

Figura19. Figura20.


Figura21. Figura22.

Figura23. Figura24.
38

Figura25. Figura26.
Entrminosdesuperficieconstruida,correspondeausohabitacionaluntotalde4.689.393m2(53,6%
respectodelstockedificadototal),deloscuales3.754.555m2sedistribuyenenelterritoriocomunalde
Iquiquey934.838m2enAltoHospicio.Laproporcindelasuperficieedificadacondestinohabitacional
respectodeltotaledificadoesde49,8%enIquique,mientrasqueenAltoHospicioesde77,7%.
Elparquehabitacionalsecomponedeun70,8%decasasquesumanuntotalde48.556unidades,28,3%
dedepartamentoscon19.403unidadesyunaporcinpequeade196unidadessonparcelas.
Stockdeviviendaennmerodeunidadesysuperficieconstruida,segntipo
ComunadeIquique ComunadeAltoHospicio Totalsistemaurbano
Totalroles Superficieconstruida Totalroles Superficieconstruida Totalroles Superficieconstruida
Tipovivienda (unidades) (m2) (unidades) (m2) (unidades) (m2)
Casa 29.025 62,42% 2.553.413 68,01% 19.531 88,41% 787.747 84,27% 48.556 70,79% 3.341.160 71,25%
Departamento 16.913 36,37% 1.139.768 30,36% 2.490 11,27% 135.392 14,48% 19.403 28,29% 1.275.160 27,19%
Parcela 135 0,29% 61.374 1,63% 61 0,28% 11.699 1,25% 196 0,29% 73.073 1,56%
s/i 426 0,92% 0,00% 9 0,04% 0,00% 435 0,63% 0,00%
TOTAL 46.499 100,00% 3.754.555 100,00% 22.091 100,00% 934.838 100,00% 68.590 100,00% 4.689.393 100,00%
39

Figura27. Figura28

Figura29.
40
Stockdeviviendaennmerodeunidadesysuperficieconstruida,
segntipoytramodesuperficie
Iquique AltoHospicio Total
Superfi ci e Superfi ci e Superfi ci e
Tipoytramo Tota l rol es cons trui da Tota l rol es cons trui da Tota l rol es cons trui da
superficie (uni da des ) (m2) (uni da des ) (m2) (uni da des ) (m2)
Casas 29.025 2.553.413 19.531 787.747 48.556 3.341.160
_1_35 1.929 42.751 7.716 201.800 9.645 244.551
_36_50 6.432 268.540 8.465 354.086 14.897 622.626
_51_70 5.621 341.190 2.306 130.132 7.927 471.322
_71_100 6.582 563.690 766 60.663 7.348 624.353
101_140 4.699 558.483 176 20.851 4.875 579.334
140_mas 3.762 778.759 102 20.215 3.864 798.974
Departamentos 16.913 1.139.768 2.490 135.392 19.403 1.275.160
_1_35 357 10.939 1 4 358 10.943
_36_50 2.419 103.453 258 11.892 2.677 115.345
_51_70 8.017 475.749 2.231 123.496 10.248 599.245
_71_100 4.922 400.883 4.922 400.883
101_140 1.075 127.380 1.075 127.380
140_mas 123 21.364 123 21.364
Parcelas 135 61.374 61 11.699 196 73.073
_1_35 4 88 1 32 5 120
_36_50 6 245 5 231 11 476
_51_70 6 357 6 359 12 716
_71_100 15 1.274 10 822 25 2.096
101_140 12 1.478 14 1.650 26 3.128
140_mas 92 57.932 25 8.605 117 66.537
Totalgeneral 46.073 3.754.555 22.082 934.838 68.155 4.689.393
Tipodeviviendaportramodesuperficie Tipodeviviendaportramodesuperficie
ComunadeIquique ComunaAltoHospicio
14.000 14.000
12.000 12.000
10.000 10.000
8.000 8.000
6.000 6.000
4.000 4.000
2.000 2.000
0 0
1a35 36a 51a 71a 101a 140y 1a35 36a 51a 71a 101a 140y
50 70 100 140 ms 50 70 100 140 ms
Parcelas Deptos. Casas Parcelas Deptos. Casas

Figura30.Fuente:BaseCatastraldePrediosNoAgrcolas2014,S.I.I.
41
Antigedaddelparquehabitacional,segntipoytramodesuperficie
Tipoytramo Anteriores Perodo Perodo Perodo Total Anteriores Perodo Perodo Perodo TotalA.
superficie a1982 1983a1992 1993a2002 2003a2014 Iquique a1982 1983a1992 1993a2002 2003a2014 Hospicio
Casas 10.951 7.165 7.987 2.922 29.025 23 155 7.918 11.435 19.531
_1_35 832 601 387 109 1.929 0 2 2.935 4.779 7.716
_36_50 1.980 3.068 1.111 273 6.432 22 83 3.463 4.897 8.465
_51_70 2.192 1.482 1.356 591 5.621 0 63 1.130 1.113 2.306
_71_100 2.827 920 2.275 560 6.582 0 5 250 511 766
101_140 1.824 687 1.581 607 4.699 1 1 90 84 176
140_mas 1.296 407 1.277 782 3.762 0 1 50 51 102
Departamentos 1.418 1.440 5.824 8.231 16.913 0 0 980 1.510 2.490
_1_35 6 3 49 299 357 0 0 0 1 1
_36_50 136 1.183 470 630 2.419 0 0 96 162 258
_51_70 845 8 3.119 4.045 8.017 0 0 884 1.347 2.231
_71_100 401 159 1.484 2.878 4.922 0 0 0 0 0
101_140 23 60 645 347 1.075 0 0 0 0 0
140_mas 7 27 57 32 123 0 0 0 0 0
Parcelas 19 28 43 45 135 2 8 31 20 61
_1_35 0 3 1 4 0 1 1
_36_50 1 4 1 6 0 5 5
_51_70 0 1 4 1 6 1 2 1 2 6
_71_100 1 3 7 4 15 0 3 6 1 10
101_140 3 1 4 4 12 0 1 10 3 14
140_mas 14 20 24 34 92 1 1 9 14 25
Totalgeneral 12.388 8.633 13.854 11.198 46.073 25 163 8.929 12.965 22.082

DeacuerdoalosresultadospreliminaresdelCensodePoblacinyViviendade2012,elsistemaurbano
Iquique Alto Hospicio contaba con un total de 87.117 viviendas particulares, 61.082 en Iquique y
26.035enAltoHospicio.
Totaldeviviendasparticulares,segntipo
Iquique AltoHospicio Totalsistemaurbano
Tipodevivienda Unidades Porcentaje Unidades Porcentaje Unidades Porcentaje
Casanopareada(independiente) 5.297 8,7% 9.311 35,8% 14.608 16,8%
Casapareada 30.814 50,4% 12.976 49,8% 43.790 50,3%
Totalcasas 36.111 59,1% 22.287 85,6% 58.398 67,0%
Departamentoenedificioconascensor 10.067 16,5% 421 1,6% 10.488 12,0%
Departamentoenedificiosinascensor 7.396 12,1% 2.110 8,1% 9.506 10,9%
Totaldepartamentos 17.463 28,6% 2.531 9,7% 19.994 23,0%
Viviendatradicionalindgena 19 0,0% 0,0% 19 0,0%
Piezaencasaantiguaoconventillo 5.963 9,8% 101 0,4% 6.064 7,0%
Mediaguaomejora 246 0,4% 572 2,2% 818 0,9%
Ranchoochoza 35 0,1% 12 0,0% 47 0,1%
Viviendaprecariadematerialesreutilizados 257 0,4% 283 1,1% 540 0,6%
Mvil(carpa.casarodanteosimilar) 17 0,0% 11 0,0% 28 0,0%
Otrotipodeviviendaparticular 971 1,6% 238 0,9% 1.209 1,4%
Totalotrostipos 7.508 12,3% 1.217 4,7% 8.725 10,0%
Totalviviendas 61.082 100,0% 26.035 100,0% 87.117 100,0%
Tabla10.Fuente:ResultadospreliminaresdelCensodePoblacinyViviendade2012,INE.
42
LadiferenciaqueseproduceconlascifrasextradasdelabasecatastraldelSII,esencialmenteenelcaso
de las viviendas que no son departamentos, se explica por la omisin en stas en los casos en que a)
existeunaomsviviendasenpredioscuyousopredominanteesdistintoalhabitacional,b)corresponde
aocupacionesirregularesnoinscritasyporlotantonoseregistranenlabasecatastral,oc)haymsde
unaviviendaporsitio.
Enelprimercaso,deacuerdoalabasecatastraldelSIIactualizadaalsegundosemestredel2014,existen
2.209unidadesdestinadasaviviendaenprediosconotrousopredomnate(1.968enIquiquey241en
Alto Hospicio). En cuanto a las ocupaciones irregulares, segn el Censo del 2012, las viviendas
efectivamente censadas en sitios sin dominio inscrito son 3.616 (724 en Iquique y 2.892 en Alto
Hospicio).Loscasosdesitiosconmsdeunavivienda;segnlosdatoscomunalesdelaEncuestaCASEN
2011,existen3.902viviendasquecompartenelsitioconlaviviendaprincipal(3.443enIquiquey459en
AltoHospicio).
Nmeroytipodeviviendasenelsitio,CASEN2011
Comuna Iquique Comuna Alto Hospicio
Una 2a4 5 y ms Una 2a4 5 y ms
Tipo de vivienda (*) Total Total
vivienda viviendas viviendas vivienda viviendas viviendas
Casa aislada (no pareada) 8.117 756 42 8.915 4.871 243 0 5.114
Casa pareada por un lado 10.074 769 16 10.859 10.211 98 0 10.309
Casa pareada por ambos lados 19.453 1.187 641 21.281 7.668 118 0 7.786
Mediagua o mejora 9 0 0 9 26 0 0 26
Rancho, choza o ruca 9 0 0 9 0 0 0 0
Vivienda precaria de materiales reutilizados 38 0 0 38 0 0 0 0
Otro tipo - 20 12 32 0 0 0 0
Total 37.700 2.732 711 41.143 22.776 459 0 23.766
(*) No incluye departamentos ni piezas en casa antigua o conventillo
Tabla11.Fuente:elaboracinpropiaenbasealaEncuestaCASEN2011,MinisteriodeDesarrolloSocial.
Las viviendas no permanentes (sealadas como otros tipos), que muy probablemente tampoco se
individualizan en las bases del SII, tienenuna alta incidencia enel stock habitacional en la comuna de
Iquique,laquealcanzaun12,3%,loquecorrespondea7.508unidadesysonmayoritariamentepiezaso
conventillos,entantoqueenAltoHospiciorepresentanun4,7%,quecorresponde1.217viviendas.
El nmero de departamentos y su participacin en el parque habitacional son bastante similares en
ambas fuentes consultadas, pues de acuerdo al censo 2012, 19.994 viviendas son departamentos
(17.463enIquiquey2.531enAltoHospicio),loquecorrespondeenelcasodeIquiqueaun28,6%del
stockhabitacionalyenAltoHospicioaun9,7%.Alcompararconlascifrasdelcensodelao2002,20%y
5% respectivamente, se puede constatar la clara tendencia en el incremento de la proporcin de
departamentos,loquerevelalaescasezdesueloylaconsecuenteintensificacindeusodelsueloenel
sistemaurbanoIquiqueAltoHospicio.
LatasadevacanciadelasviviendasexistentestambinesmayorenIquique,dondeel18,1%noestaban
habitadas, mientras que en Alto Hospicio las viviendas desocupadas representan un 11,1%. Esto
correspondeauntotalde13.927viviendas(11.040enIquiquey2.887enAltoHospicio).Enelcasode
Iquiqueespresumiblequelasviviendasdesocupadascorrespondanasegundavivienda.
43

Figura31. Figura32.

Totaldeviviendasparticulares,segncondicindeocupacin
Condicindeocupacin Unidades Porcentaje Unidades Porcentaje Unidades Porcentaje
Conmoradorespresentes 50.042 81,9% 23.148 88,9% 73.190 84,0%
Conusotemporal 1.930 3,2% 518 2,0% 2.448 2,8%
Dispuestaparaarriendooventa 2.285 3,7% 461 1,8% 2.746 3,2%
Abandonadaocerrada 1.055 1,7% 741 2,8% 1.796 2,1%
Otro 5.770 9,4% 486 1,9% 1.684 1,9%
TOTAL 61.082 100,0% 26.035 100,0% 87.117 100,0%
Paracaracterizarlasviviendassegnsucalidad,seutilizelndicedecalidaddelasviviendaselaborado
porelMINVU44,lacualsedesagregaenmaterialidaddelavivienda,saneamientoytipo,enbasealocual
determina si la vivienda est en estado aceptable, recuperable o irrecuperable. De acuerdo a esta
metodologa,aplicadaalcensode2012,el83,3%delstockhabitacionalenelsistemaurbanoIquique
Alto Hospicio tenan calidad aceptable, proporcin que a nivel comunal es de 88,3% y 68,5%
respectivamente.

44
MedicindelDficitHabitacional,DepartamentodeEstudios,DITECMINVU,1997.
44
El5,6%deltotaldeviviendassonirrecuperables,esdecir,4.066unidades:1.881enIquiquey1.957en
AltoHospicio.El11,1%restantesonviviendasdeficitariasperorecuperables.
ndicedecalidaddelasviviendas(totalviviendasparticularesocupadas)
Unidades Porcentaje Unidades Porcentaje Unidades Porcentaje
IndicedematerialidaddelaVivienda
Aceptable 44.197 88,3% 15.851 68,5% 60.048 82,0%
Recuperable 3.964 7,9% 5.733 24,8% 9.697 13,2%
Irrecuperable 1.881 3,8% 1.564 6,8% 3.445 4,7%
IndicedeSaneamientodelaVivienda
Aceptable 49.099 98,1% 22.371 96,6% 71.470 97,6%
Deficitario 943 1,9% 777 3,4% 1.720 2,4%
IndicedeTipodeVivienda
Aceptable 49.555 99,0% 22.368 96,6% 71.923 98,3%
Irrecuperable 487 1,0% 780 3,4% 1.267 1,7%
Totalindicedecalidad
Aceptable 44.197 88,3% 15.974 69,0% 60.983 83,3%
Recuperable 3.964 7,9% 5.217 22,5% 8.141 11,1%
Irrecuperable 1.881 3,8% 1.957 8,5% 4.066 5,6%
Totalviviendas 50.042 100,0% 23.148 100,0% 73.190 100,0%
Este escenario fue modificado tras el Terremoto en el Norte Grande, ocurrido en abril de 2014. Los
terremotosdel1y2deabrilfueronde8,2y7,9gradosRichterdemagnitudrespectivamente,sumadoa
olasdegranmagnitudqueazotaronellitoralregional.Dichosterremotosafectarondedistintaformaa
losdiferentessectoresdelapoblacindelaRegindeTarapac.Quieneshabitabanviviendassociales,
poblacindemenoresingresosrelativos,sevieronmsafectados.
Entotal9.680viviendasresultarondaadasenlaRegin,4.582deellas(47,3%)condaosmayores.A
niveldelsistemaurbanoIquiqueAltoHospicioeltotaldeviviendasdaadasfuede8.706unidades,de
las cuales 4.221 comprometen daos mayores: 1.479 calificaron como no reparables y 2.742 como
reparables.
Viviendasafectadasportipodedao,segncomunas
Alto Otras
Iquique Hospicio comunas Totalregin
Daomayornoreparableynohabitable 908 571 65 1.544
Daomayorreparableynohabitable 1.656 1.086 296 3.038
Daomenorhabitable 2.202 2.283 613 5.098
Subtotaldaomayor 2.564 1.657 361 4.582
TotalViviendasDaadas 4.766 3.940 974 9.680
Tabla14.Fuente:PlandeReconstruccinRegindeTarapac2014,MinisteriodelInterior.
45
2.2.2 Dinmicadeedificacindeviviendasyotrosusos
EnestepuntoseanalizarladinmicadeedificacinenelsistemaurbanoIquiqueyAltoHospicioparael
perodo 2002 201445, en base a las estadsticas de permisos de edificacin para obras nuevas,
observandolastendenciasenlaconstruccindevivienda,ascomodelosotrosdestinos.
Sibienstasnoreflejanplenamentelaactividaddelaconstruccin,porcuantonotodoslospermisos
lleganarealizarse,sonunaaproximacinaloquepodramosreferirnoscomointencindeinversiny,
por lo tanto, sus variaciones debieran capturar de mejor forma los ciclos de la actividad econmica
futuradecortoymedianoplazo.Adicionalmente,lospermisosdeedificacintambinsevenafectados
porloscambioslegalesqueserealicenencadaperiodo,loscualespuedenimpulsaralalzaoalabajael
nmero de viviendas autorizadas, independientemente de la coyuntura econmica o las condiciones
realesdedemandaporvivienda.
AniveldelsistemaIquiqueAltoHospicio,seaprobaronduranteelperodo3.407.252m2deedificacin
nueva, de los cuales 1.557.918 m2 corresponden a vivienda. Esto representa el 45,7% del total de
superficieaprobada,proporcininferioralosdestinosnohabitacionales.Sepuedeobservarenelgrfico
siguiente una tendencia de crecimiento bastante oscilante de la vivienda, en relacin al crecimiento
sostenidoquetuvieronlosdestinosnohabitacionalesapartirdelao2006,superandoampliamenteala
ofertahabitacional,sobretodoentrelosaos2009y2012.
Elpeakdelaactividadhabitacionalduranteelperodofueel2008,concercade200.000m2aprobados,
siendoelpromedioanualdesuperficieparaviviendasnuevasde124.633m2.Entantolosdestinosno
habitacionalesalcanzanelpuntomsaltoenel2011,con281.0077m2,porsobreelpromedioanualde
147.947m2.

Totalsuperficieaprobadasegndestino,2002 2014
SistemaurbanoIquique AltoHospicio
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Vivienda Otrosdestinos

Figura33.Fuente:PermisosdeEdificacin20022014,MINVU
45
Losdatosparaelao2014correspondenalosmesesdeeneroajunio.
46
Superficieaprobadasegndestino(enm2)
Otros Otros Otros
AO Vivienda destinos TOTAL Vivienda destinos TOTAL Vivienda destinos TOTAL
2002 86.799 26.655 113.454 0 0 0 86.799 26.655 113.454
2003 30.377 27.050 57.427 0 0 0 30.377 27.050 57.427
2004 114.860 68.933 183.793 0 0 0 114.860 68.933 183.793
2005 34.139 47.835 81.974 0 0 0 34.139 47.835 81.974
2006 100.138 123.379 223.517 0 0 0 100.138 123.379 223.517
2007 75.428 160.808 236.236 68.176 9.261 77.437 143.604 170.069 313.673
2008 161.483 187.337 348.820 39.608 14.590 54.198 201.091 201.927 403.018
2009 68.975 224.782 293.757 38.395 15.409 53.804 107.370 240.191 347.561
2010 123.555 214.449 338.004 23.875 38.988 62.863 147.430 253.437 400.867
2011 122.398 251.237 373.635 61.970 29.840 91.810 184.368 281.077 465.445
2012 124.150 218.640 342.790 61.475 39.351 100.826 185.625 257.991 443.616
2013 106.890 75.680 182.570 39.547 44.564 84.111 146.437 120.244 266.681
2014 74.520 18.378 92.898 1.160 12.168 13.328 75.680 30.546 106.226
TOTAL 1.223.712 1.645.163 2.868.875 334.206 204.171 538.377 1.557.918 1.849.334 3.407.252
Promedio 97.897 131.613 229.510 26.736 16.334 43.070 124.633 147.947 272.580
anual
Porcentaje 42,7% 57,3% 100,0% 62,1% 37,9% 100,0% 45,7% 54,3% 100,0%
Tabla15.Fuente:PermisosdeEdificacin20022014,MINVU
a) EvolucindelospermisosdeedificacindeviviendaenlaregindeTarapacyenelpas.
REGIN DE TARAPAC
AO Casas Departamentos Total Viviendas
Nmero m2/casa Nmero m2/depto Nmero m2/vivienda
2002 1.113 43,4 616 67,3 1.729 51,9
2003 418 61,1 96 73,9 514 63,5
2004 1.043 43,2 782 82,3 1.825 60,0
2005 192 67,8 419 46,9 611 53,4
2006 308 65,3 1.488 58,3 1.796 59,5
2007 1.496 56,1 760 81,1 2.256 64,5
2008 977 64,1 1.741 85,2 2.718 77,6
2009 276 66,6 1.597 60,0 1.873 60,9
2010 418 69,1 1.493 80,1 1.911 77,7
2011 417 74,1 2.077 71,9 2.494 72,3
2012 1.070 65,3 1.254 90,1 2.324 78,7
2013 301 80,6 1.393 86,4 1.694 85,4
2014 264 85,1 1.243 95,5 1.507 93,6
Nota: El 2014 slo incluye hasta septiembre (75% del ao)

Tabla16.Fuente:ObservatorioHabitacional,MINVU
Enlatabla16sepuedeobservarqueelnmeroanualdecasasiniciadasenelao2002erade1.113con
un promedio de 43,4 m2, es decir, en su inmensa mayora corresponda a viviendas econmicas y
socialesadquiridasatravsdelosdiferentesmecanismosdelsubsidiohabitacional.Enelao2013esta
cifrafuedeslo264casasde85,1m2enpromedio,queensuinmensamayorasonimposiblesdeser
adquiridasportenedoresdeuncertificadodesubsidiohabitacional.Respectodelosdepartamentos,el
47
nmeroanualesrelativamentesimilar,sinembargo,lasuperficiepromedioconstruidaaumentdesde
51,9m2en2002hasta93,6m2en2013,loqueunidoalalzasignificativadepreciodelm2construida,
significunaumentoenmsde3vecesdelpreciopromediopordepartamentonuevo.
Estemismofenmenoseobservaanivelnacionalenformamenospronunciada(tabla17).
TOTAL PAS
AO Casas Departamentos Total Viviendas
Nmero m2/casa Nmero m2/depto Nmero m2/vivienda
2002 86.372 57,9 18.017 75,9 104.389 61,0
2003 99.839 58,7 27.776 70,0 127.615 61,2
2004 117.996 58,9 33.791 70,0 151.787 61,3
2005 105.552 60,7 42.182 68,5 147.734 62,9
2006 107.264 67,1 55.972 67,2 163.236 67,1
2007 92.370 69,5 58.340 70,3 150.710 69,8
2008 90.077 67,6 60.834 67,4 150.911 67,6
2009 92.931 67,5 47.688 63,6 140.619 66,2
2010 65.513 69,4 30.523 64,7 96.036 67,9
2011 95.317 70,7 55.754 66,3 151.071 69,1
2012 69.145 81,8 48.165 69,0 117.310 76,5
2013 65.133 80,2 53.503 78,1 118.636 79,3
2014 52.466 81,0 50.715 84,5 103.181 82,7
Nota: El 2014 slo incluye hasta septiembre (75% del ao)
b) NmeroycaractersticasdelasviviendasconstruidasenTarapacyenelpasduranteelperiodo
20022014
Laprincipalcadaenelnmeroanualdeviviendasiniciadasseregistrenelcorrespondienteaviviendas
sociales,loquesevereflejadoenformantidaenlafuerteysostenidabajadelascasasdehasta50m2
construidostantoenlaregindeTarapaccomoanivelnacional.Enefecto,comosevisualizaenlatabla
2.13, en la regin de Tarapac el nmero anual de casas de hasta 50 m2 baj desde 599 durante el
trienio 20022004 hasta slo 64 unidades en el trienio 20112013. A nivel nacional esta reduccin fue
desde54.765unidades(20022004)hasta12.733casasenelperodo20112013.
Tanto en el pas como en la regin de Tarapac las reducciones en el nmero anual de viviendas
construidasseconcentranenformaexclusivaenlascorrespondientesaviviendaseconmicasysociales,
lo que se ve reflejado en la baja sostenida en la edificacin de casas pareadas (pareo simple o
continuo),loquenoseobservaenlascasasaisladas.Otroelementoquedacuentadeestefenmenoes
elaumentosignificativodelasuperficiepromedioconstruidatantoencasasaisladasopareadas,como
semuestraenlatabla18.
48
Evolucindelasviviendasiniciadasanualmenteportipologaytramodesuperficieenlareginde
Tarapacyenelpas
REGIN DE TARAPAC
TRIENIO Casas Departamentos Total Viviendas
<=50m2 50 - 70 m2 >70 m2 <=50m2 50 - 70 m2 >70 m2 <=50m2 50 - 70 m2 >70 m2
2002-2004 599 175 84 0 171 327 599 346 411
2005-2007 242 339 84 395 114 380 637 452 465
2008-2010 96 354 107 165 685 760 261 1.039 867
2011-2013 64 438 94 3 754 818 67 1.192 912
TOTAL PAS
TRIENIO Casas Departamentos Total Viviendas
<=50m2 50 - 70 m2 >70 m2 <=50m2 50 - 70 m2 >70 m2 <=50m2 50 - 70 m2 >70 m2
2002-2004 54.765 27.491 19.146 7.082 9.720 9.726 61.847 37.211 28.872
2005-2007 41.033 32.768 27.928 13.281 20.166 18.718 54.314 52.934 46.645
2008-2010 20.658 44.288 17.895 11.252 23.639 11.458 31.910 67.926 29.353
2011-2013 12.733 37.577 26.221 9.176 26.461 16.837 21.909 64.038 43.058

NMERO ANUAL DE VIVIENDAS INICIADAS POR TIPOLOGA Y TRIENIO EN TARAPAC Y EL PAS;

PERODO 2002-2013
Casa Aislada Casa Pareada Departamento Total Viviendas

Regin Trienio
Casas m2/casa Casas m2/casa Deptos m2/depto Viviendas m2/viv.
2002-2004 47.755 65,9 53.647 52,0 26.528 71,3 127.930 61,2
2005-2007 56.298 70,8 45.431 59,2 52.165 68,7 153.893 66,7

Total Pas
2008-2010 49.774 73,3 33.066 60,1 46.348 65,5 129.189 67,1
2011-2013 50.410 82,8 25.004 64,1 51.677 71,2 127.091 74,4
2002-2004 158 48,3 700 45,8 498 75,6 1.356 57,0
2005-2007 138 58,3 528 58,8 889 63,0 1.554 61,1

Tarapac
2008-2010 289 61,5 268 70,3 1.610 75,3 2.167 72,8
2011-2013 119 66,6 431 71,7 1.540 81,4 2.090 78,6


Otro elemento muy caracterstico de la estructura de la oferta habitacional actual en la regin de
Tarapaceslaaltsimaconcentracindestaenedificiosdegranaltura,comoseobservaenlatabla20.
Enefecto,msdel80%delaedificacinenalturacorrespondeaedificiosde9omspisos,encambio,
menos del 1% corresponde a edificios de hasta 4 pisos, lo que hasta hace una dcada era una de las
tipologas ms usadas por SERVIU para la construccin de viviendas sociales destinadas a los sectores
msvulnerables.Estamismatendencia,peroenformamenospronunciadaseregistraanivelnacional.

49
EVOLUCIN DE LA DISTRIBUCIN DE LOS DEPARTAMENTOS SEGN LA ALTURA DE EDIFICACIN

REGIN DE TARAPAC
AO Bajos (Hasta 4 pisos) Medios (5 a 8 pisos) Altos (9 o ms pisos)
Nmero m2/depto Nmero m2/depto Nmero m2/depto
2008 0 0 1.741 85,1
2009 0 310 63,0 1.597 60,0
2010 64 58,0 138 55,3 1.493 80,1
2011 18 110,3 829 57,4 2.077 71,9
2012 0 0 1.254 90,1
2013 3 46,3 372 68,5 1.393 86,4
2008-2013 14 68,6 275 60,8 1.593 78,1
EVOLUCIN DE LA DISTRIBUCIN DE LOS DEPARTAMENTOS SEGN LA ALTURA DE EDIFICACIN
TOTAL PAS
AO Bajos (Hasta 4 pisos) Medios (5 a 8 pisos) Altos (9 o ms pisos)
Nmero m2/depto Nmero m2/depto Nmero m2/depto
2008 4.991 67,8 9.418 74,3 46.425 66,0
2009 8.708 71,0 10.865 65,6 28.115 60,5
2010 6.847 64,9 10.319 65,5 13.357 64,1
2011 11.527 65,8 20.775 64,0 23.452 68,6
2012 6.037 70,6 14.716 69,7 27.412 68,4
2013 5.171 78,9 14.289 85,4 34.203 74,9
2008-2013 7.214 69,2 13.397 70,5 28.827 67,4

LaofertaactualdeproyectosenlaregindeTarapacspresentaenlatabla21.stasecomponecasi
exclusivamentedepartamentosdealtovalorenlacomunadeIquique.Deacuerdoconlatotalidaddela
oferta de proyectos habitacionales (17 proyectos de viviendas nuevas) en la regin de Tarapac
publicadaporelPortalinmobiliarioenelmesdediciembre2014,slo2proyectosseencuentranenAlto
Hospicioycorrespondenaedificiosdedepartamentosde65m2yde31UF/m2,enpromedio.Elprecio
mnimoesde1.522UFporundepartamentodeslo46,84m2construidos.EnIquiquelospromedios
sonde100m2y54UF/m2.ElpreciomnimodeIquiqueesde2.280UFporundepartamentode53,03
m2.Otrohecho destacadoes queenelPortalInmobiliarionose publicaningnproyectode casasen
todalaregindeTarapac(sloofertadecasasusadas).
50
DEPARTAMENTOS EN OFERTA ACTUAL EN EL PORTAL INMOBILIARIO DE LA I REGIN

Precio desde Precio hasta
Direccin del Proyecto Comuna
m2 Precio UF/m2 m2 Precio UF/m2
Santa Rosa de Alto Molle 3979, Alto Hospicio Alto Hospicio 46,84 1.522 32 61,84 2.010 33
Av. Las Amricas S/N, Alto Hospicio Alto Hospicio 65,07 1.734 27 88,33 2.841 32
Av. Arturo Prat esquina Sotomayor, Iquique Iquique 53,03 2.280 43 108,70 5.589 51
Av. Salvador Allende 1668, Iquique Iquique 58,23 2.300 39 73,89 3.090 42
Manuel Plaza 2995, Iquique Iquique 46,96 2.378 51 143,44 8.616 60
Salvador Allende 2250, Iquique Iquique 49,56 2.600 52 131,74 7.600 58
Manuel Plaza 2989, Iquique Iquique 56,37 2.689 48 136,94
Avda. Proyectada s/n, Iquique Iquique 52,05 2.990 57 80,30 4.525 56
Av. Arturo Prat s/n, Iquique Iquique 50,00 3.004 60 150,00 9.304 62
Santa Coloma de Farnes 808, Iquique Iquique 49,00 3.402 69 179,00 10.681 60
Playa El guila 2278, Iquique Iquique 70,40 3.510 50 107,70
Calle 5 con Arturo Prat, Iquique Iquique 84,36 4.000 47 102,51 5.445 53
18 de Septiembre 1961, Iquique Iquique 88,58 4.035 46 94,68 4.940 52
Manuel Jess Silva, Iquique Iquique 85,39 4.670 55 119,98 6.550 55
Juan Antonio Ros 2861, Iquique Iquique 93,70 4.960 53 171,00 8.730 51
Los Rieles 775, Iquique Iquique 98,75 6.460 65 142,10 9.660 68
Av. Arturo Prat 1670, Iquique Iquique 118,29 6.500 55 175,09 8.500 49
Promedio de 17 proyectos en oferta 68,62 3.473 53 121,60 6.539 54
Nota: En Alto Hospicio los promedios son de 65 m5 y 31 UF/m2; en Iquique los promedios son de 100 m2 y 54 UF/m2

c) NmeroycaractersticasdelasviviendasconstruidasenIquiqueyAltoHospicio
Durante el perodo 20022014, se aprobaron un total de 20.307 viviendas, las cuales se distribuyen
13.638 enIquique y6.669 enAltoHospicio46.Esto equivale a unpromediogeneralde1.625viviendas
nuevasporao,ysegncomuna,a1.091y534unidadesporaorespectivamente.
Nmerodeviviendasnuevassegnpermisosdeedificacin
SistemaUrbanoIquique AltoHospicio,20022014
2500
2000
1500
AltoHospicio
1000 Iquique
500
0
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014

46
Losdatosanterioresal2004enquesecrealacomunadeAltoHospiciofueronhomologadosalaactualdivisin
administrativa
51
Entrminosgenerales,seaprecialamarcadatendenciadeincrementoenelnmeroyparticipacinde
los departamentos en la oferta habitacional de Iquique, los que suman un total de 12.299 unidades
versus1.339decasasenelperodo,ylaproporcininversaenAltoHospicio,siendolaparticipacinde
lascasasmsdedosvecesladedepartamentos,4.527casasversus2.142departamentos.
Porotraparte,laofertaesvariadaencuantoaltamaootramosdesuperficiedelasviviendas,teniendo
mayorparticipacinlosdepartamentosdemsde70m2ylascasasconmsde140m2.
Los departamentos dentro de los tramos 36 a 50 m2 y de 51 a 70 m2, que suman un total de 4.533
unidades y representan una tercera parte de la oferta total de vivienda, corresponderan
mayoritariamenteaviviendassociales.Lascasasdemenos70m2queseedificaronentrelosaos2002
y2003,quesuman689unidades,tambinpodrancontabilizarsecomotales
EnelcasodeAltoHospicio,el92,4%detotaldeviviendas(casasydepartamentos),quesumanuntotal
de6.161unidades,correspondenalostramosdemenosde70m2,losquedebieransertodasviviendas
sociales. La incipiente participacin de unidades de ms de 70 m2 indica la apertura de un mercado
orientadoahogaresdeestratomedio.
Lasestadsticasparalosaosmsrecientes(tabla22)dancuentadelaescassimaofertadecasasnuevas
tantoenIquiquecomoAltoHospicio.EnIquiqueelpromediodelasuperficieconstruidaporcasasupera
los140m2tantoencasasaisladascomopareadasyendepartamentoslatendenciaindicaqueenelao
2014elpromedioalcanzarlos100m2construidospordepartamento,esdecir,elpreciopromediodela
oferta de viviendas nuevas en Iquique es superior a 5.000 UF en la actualidad. En Alto Hospicio la
superficie esinferior, peroya alcanz a73,9m2enelao 2013,loquesignifica msde2.000UFpor
unidadenpromedio.
NMERO ANUAL DE VIVIENDAS INICIADAS EN IQUIQUE Y ALTO HOSPICIO;
PERODO 2008-2013
Casa Aislada Casa Pareada Departamento Total Viviendas
Comuna Perodo
Casas m2/casa Casas m2/casa Deptos m2/depto Viviendas m2/viv.
2008 11 176,6 62 130,6 1.741 85,2 1.814 87,3
2009 6 245,7 31 142,2 1.003 62,1 1.040 65,6
2010 5 341,0 27 163,9 1.429 81,1 1.461 83,5
Iquique
2011 17 125,9 30 175,6 1.437 78,7 1.484 81,2
2012 16 161,4 41 138,8 1.254 90,1 1.311 92,5
2013 7 120,7 43 141,9 1.018 93,1 1.068 95,2
2008 358 66,4 214 60,5 0 572 64,2
2009 1 60,0 89 53,5 594 56,3 684 56,0
Alto 2010 98 58,7 186 58,3 64 58,0 348 58,4
Hospicio 2011 104 67,2 200 67,0 640 56,6 944 60,0
2012 9 50,1 933 61,9 0 942 61,8
2013 7 78,3 21 125,6 272 69,8 300 73,9

52

Nmerodeviviendasaprobadassegntipoytramodesuperficieporao47
Casas Subtotal Departamentos Subtotal Total
_1_35 _36_50 _51_70 _71_100 101_140 140_mas Casas _1_35 _36_50 _51_70 _71_100 101_140 140_mas Deptos. general
Iquique 750 347 588 222 182 252 2.341 241 1.559 3.446 5.093 2.333 99 12.771 15.112
2002 465 222 305 12 5 10 1.019 0 0 513 0 103 0 616 1.635
2003 5 95 206 10 11 9 336 0 0 0 96 0 0 96 432
2004 256 8 1 106 38 17 426 0 0 0 676 106 0 782 1.208
2005 9 4 7 14 14 19 67 235 0 92 92 0 0 419 486
2006 7 7 6 15 18 27 80 6 940 0 371 157 0 1.474 1.554
2007 4 4 9 15 20 30 82 0 10 186 556 0 8 760 842
2008 2 2 8 14 19 28 73 0 90 491 506 654 0 1.741 1.814
2009 1 0 2 11 10 13 37 0 494 277 232 0 0 1.003 1.040
2010 0 0 7 3 6 16 32 0 0 354 1.075 0 0 1.429 1.461
2011 0 0 8 5 8 26 47 0 6 802 350 267 12 1.437 1.484
2012 1 2 8 12 15 19 57 0 0 283 500 471 0 1.254 1.311
2013 0 1 15 5 13 16 50 0 3 304 335 300 79 1.021 1.071
2014 0 2 6 0 5 22 35 0 16 144 304 275 0 739 774
AltoHospicio 5 135 3.023 319 20 23 3.525 0 0 1.530 140 0 0 1.670 5.195
2002 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2003 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2004 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2005 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2006 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2007 1 127 982 46 3 0 1.159 0 0 0 0 0 0 0 1.159
2008 2 0 414 155 2 1 574 0 0 0 0 0 0 0 574
2009 0 2 88 0 0 0 90 0 0 594 0 0 0 594 684
2010 1 0 263 18 1 2 285 0 0 64 0 0 0 64 349
2011 1 1 199 89 6 8 304 0 0 640 0 0 0 640 944
2012 0 5 926 5 3 3 942 0 0 0 0 0 0 0 942
2013 0 0 150 6 3 7 166 0 0 232 140 0 0 372 538
2014 0 0 1 0 2 2 5 0 0 0 0 0 0 0 5
Totalgeneral 755 482 3.611 541 202 275 5.866 241 1.559 4.976 5.233 2.333 99 14.441 20.307
Tabla23.Fuente:PermisosdeEdificacin20022014,MINVU
47
Los permisos que corresponden a los aos 20022004, son anteriores a la creacin de la comuna de Alto Hospicio, por lo que estn contabilizados como
comunadeIquique.En2005y2006,noseregistraronnpermisosdeedificacinenAltoHospicio.
53
NmerodeCasas,segntramodesuperficie NmerodeCasas,segntramodesuperficie
ComunadeIquique ComunadeAltoHospicio
1200 1200
1000 1000
140_mas 140_mas
800 800
101_140 101_140
600 _71_100 600 _71_100
400 _51_70 400 _51_70

_36_50 _36_50
200 200
_1_35 _1_35
0 0
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014

Figura35.Fuente:PermisosdeEdificacin20022014,MINVU Figura36.Fuente:PermisosdeEdificacin20022014,MINVU

NmerodeDepartamentos,segntramodesuperficie NmerodeDepartamentos,segntramodesuperficie
1800 1800
1600 1600
1400 1400
140_mas 140_mas
1200 1200
101_140 101_140
1000 1000
_71_100 _71_100
800 800
600 _51_70 600 _51_70
400 _36_50 400 _36_50

200 _1_35 200 _1_35
0 0
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014

Figura37.Fuente:PermisosdeEdificacin20022014,MINVU Figura38.Fuente:PermisosdeEdificacin20022014,MINVU
54
2.2.3 DisponibilidaddesueloparausohabitacionalenIquiqueyenAltoHospicio.
e) RevisindeInstrumentosdePlanificacinTerritorial(IPT)vigentes
PlanRegionaldeDesarrolloUrbano(PRDU)
LaRegindeTarapacnocuentaconunPlanRegionaldeDesarrolloUrbano(PRDU)aprobado,apesar
quedichoestudiofueelaboradoyaprobadoensufasedeestudioelao2002.Dichapropuestacuenta
conResolucindeCalificacinAmbiental(RCA)favorableyfueingresadaalGOREen2005.Sinembargo,
debido a la emergencia de Alto Hospicio como comuna en el 2004 y la separacin de la Regin de
Tarapac de Arica y Parinacota, tal instrumento se encuentra en la actualidad en proceso de
actualizacindeacuerdoalnuevocontextourbanoyregional.
PlanReguladorIntercomunal(PRI)
Se encuentra en el ltimo trmite de aprobacin el Plan Regulador Intercomunal Costero Regin de
Tarapac, comunas de Iquique, Alto Hospicio y Huara, que agregara 2.851 hectreas con carcter
urbanoalaciudaddeIquique(BajoMolle,TresIslas,PlayaBlanca,PlayaLobito,LobitoLosverdes).Esta
cifra incluye Bajo Molle (110 hectreas), que ya est urbanizado en buena medida a travs de la
aplicacindelART55delaOGUC.
Estos terrenos son casi exclusivamente de propiedad fiscal, lo que permitira la implementacin de
polticaspblicasdeviviendaydesarrollourbanosinlasrestriccionesdeaccesoalsuelo,loqueabreuna
oportunidadquenoexisteenotrasciudadesdelpas.
SeadjuntaacontinuacinlazonificacindedelsectorrelevantedelPlanIntercomunal

Figura39.Fuente:PRICosteroRegindeTarapac,comunasdeIquique,AltoHospicioyHuara
55
PABLOTRIVELLIYCA.LTDA. InformeFinalEnero2015

Figura40.Fuente:MunicipalidaddeIquique,LineamientosestratgicosparaeldesarrollodeIquique
PlanesReguladoresComunales(PRC)deIquiqueyAltoHospicio
Ellmiteurbanodel sistemaIquique Alto Hospicio correspondeala definicinestablecidaenelPlan
ReguladorComunaldeIquique,quedatadelao1981,alcualseincorporarondiferentesmodificaciones
ycomplementoshastaelao2002,comosesealaenlasiguientetabla.
TIPODEINSTRUMENTO NOMBRE FECHADEVIGENCIA
Comunal PlanReguladorComunaldeIquique 25/11/81
Seccional PennsuladeCavancha 01/03/84
Modificacin SubSectorCerroDragn 07/03/84
Modificacin SubSectorE1MosquitosCabezalN 18/06/84
Modificacin DesafectacinPennsulaCavancha 10/02/88
Seccional SeccionalSur 05/08/89
Seccional TeatroMunicipal 11/12/89
Seccional ExEstadioIquique 30/12/89
Seccional BordeCostero 12/7/93
Seccional AltoHospicio AltoMolle 31/01/02
Seccional PlayaBlanca 17/08/2011
Tabla24.Fuente:ObservatorioUrbano
El rea urbanadelacomunadeIquiquenohasidomodificada desdeel ao1993.Las modificaciones

msimportantesrealizadashansidohaciaelsuryorientedelaciudad,dandocuentadelanecesidadde
incorporar reas de crecimiento hacia los territorios que presentan condiciones adecuadas para tal
efecto,dadalaconfiguracingeogrficadereaqueocupaelsistemaurbano.Lamodificacindelao
2002serefirialaregularizacindelterritoriocorrespondientealsectordeAltoHospicio.
56

Figura41. Figura42.
57
El Plan Regulador Comunal de 1981 estableci un lmite urbano de alrededor de 1.450 H.,
mientrasquelamanchaurbanatenauntamaodealrededorde1.098H.,locual,siseestablece
unsupuestodeunavigenciade15aos,indicaqueseesperabaunatasadecrecimientoanualde
lamanchaurbanade23H.anualesaproximadamente.Sinembargolaciudadcreciensuperficie
consolidadaaunatasamenorquelasupuestacompletandoen1995untotalde1.295H.,loque
significaunconsumodesuelodesolo11H.anuales48.
Las sucesivas modificaciones y ampliaciones del lmite urbano por intermedio de seccionales,
especficamentelosSeccionalesSur(1989)ydelBordeCostero(1993),incorporaronmsde800
Hconfinesprincipalmentehabitacionales,respondiendodeesamaneraalademandadesuelo
para el crecimiento de la ciudad. Con esta adecuacin, el lmite urbano de Iquique alcanz una
superficie total aproximada de 2.200 H. Sin embargo dadas las caractersticas favorables de
accesibilidad y conectividad de dichas reas con los servicios y equipamientos de la ciudad y su
localizacin, junto con atributos paisajsticos y ambientales relevantes, ellas atendieron las
necesidadesdeviviendaparalossectoressocioeconmicosmediosymediosaltos.
Elao2001serealizelseccionalAltoHospicioAltoMollerespondiendoalagranconcentracin
defamiliasencondicindepobrezaqueyasehabanasentadoprogresivamenteendichosector.
Con este instrumento se incorporaron aproximadamente 3.170 nuevas H al sistema urbano
Iquique Alto Hospicio. Este instrumento incorpora adems suelo destinado a acoger el
crecimientodelaindustria.
Con la incorporacin de suelo urbano a travs de este seccional, se llega a contar desde el ao
2001conuntotalde5.370H.paraelsistemaurbanoIquiqueAltoHospicio.
El plan seccional Alto Hospicio Alto Molle se aprob en enero del 2002 cuando dicho sector,
conforme a estudio MINVUSEREX 2008 vena creciendo (desde los 90) debido a las tomas de
terrenosycampamentos,aunatasade4.500personasanualesyocupandomsde40hectreas
de suelo al ao. Esta expansin del sistema urbano se debe principalmente a las inversiones
realizadas en el contexto del Plan Integral de Alto Hospicio y Alto Molle, en que se entregaron
4.663solucioneshabitacionales49.
SeincorporaronzonasindustrialesenlaplataformaorientedeAltoMolle,elcualdebidoalafalta
deinfraestructuraydificultadenelacceso,sudesarrollonohalogradocumplirconsuobjetivo.
UnasegundazonaindustrialqueseincorporenesteplanSeccionalcorrespondealossuelosque
seubicanalorientedelreaconsolidadadeAltoHospiciollegandohastaelsectorHuantajaya,el
cualhatenidoundesarrolladogradualysostenido.
Complementariamente se generaron dos zonas residenciales con mezclas de industrias que
buscabanbsicamenteeldesarrollodeuntipodeindustriamslivianadeempresasfamiliaresy
microindustriasenlossectoresmscentralesdeElBoro,elentornoalarutaA16yenlacalleLos
AromosyenLaPampaalsurdelarutaA16.Dichossectoresenlaactualidadpresentanungrado
significativo de consolidacin, sin embargo an presentan importantes deficiencias en su
urbanizacin no contando con calles pavimentadas y en muchos casos sin suministro de agua
potableatravsdelaredpblica.
48
Estudiodediagnsticodedemandaydepotencialidadesdegestinparaterritoriosfiscalesenelsectorde
Huantajaya con vocacin de uso industrial, equipamiento y servicios, ubicados en la Comuna de Alto
Hospicio,RegindeTarapac.PulsoS.A.Consultores,2010.
49
Ibdem.
58
Enelao2011seaprobelSeccionalPlayaBlancaqueincorpora157hectreascondesignacin
de uso urbano, de propiedad fiscal, que estn cubiertas por el rea de concesin sanitaria. Sin
embargo se requiere dotarla de una macro urbanizacin para que puedan ser desarrolladas
efectivamente.Seadjuntaacontinuacinlazonificacindeeseseccional.

Figura43.Fuente:MunicipalidaddeIquique
Respecto de futuras modificaciones a los respectivos PRC, en Alto Hospicio, se desarroll una
propuesta de Actualizacin del Plan Regulador el ao 2005, que plante una ampliacin
significativadellmiteurbanohastaalcanzarunasuperficiede6.493H.,loquerepresentaraun
crecimientodeun114%respectodelactualinstrumentodeplanificacin(SeccionalAltoHospicio
Alto Molle) yms de5 veces elrea urbanaconsolidada.El procesodeaprobacinsedetuvo
principalmente por no contar con factibilidad de dotacin de servicios sanitarios para las reas
consideradas,yademsnosecuentaconestudiostcnicosadecuadossobrelacalidadfundacional
delsueloqueseproyectaincorporar.
Por su lado la Comuna de Iquique, se encuentra en un proceso de revisin de sus normas
urbansticas y adecuacin del Plan Regulador, y acta como contraparte en el estudio de
Actualizacin Plan Regulador Intercomunal Regin de Tarapac, Comunas de Iquique, Alto
Hospicio y Huara lo que permitira revisar los contenidos de la planificacin comunal para
enfrentar el desarrollo futuro, a travs del cual espera plasmar sus necesidades de expansin
futura. Bsicamente, se propone generar vastas zonas de extensin urbana sobre los territorios
queseextiendenhaciaelsurdelamanchaurbanaactualyqueseidentificancomodesegunday
terceraprioridad
Endichoestudiosecontemplara adems la expansinhacia elorientedel rea Urbana deAlto
Hospicio,incorporandoenestecasopartedelosterrenosdeHuantajaya.Estosnuevossectores
queseranincorporadosalaPlanificacinsedestinanalusodeindustriasmolestas,contaminantes
yuna zonaespecfica para industriapeligrosa y actividadesdedefensa(calificada comozona de
riesgoantrpico).
59
f) Consumodesuelourbano
ParadeterminarelpatrndeconsumodesuelourbanoenlascomunasIquiqueyAltoHospicio,
tantoparalasviviendascomolosotrosusos,seanalizlabasecatastraldeprediosnoagrcolas
(SII, 2014) por un lado y por otro, las estadsticas de permisos de edificacin para obras nuevas
(MINVU,2014).
Encuantoalaprimerafuenteconsultada,seefectuunasumasimpledelasuperficiedelterreno
delatotalidaddelosprediosinscritos,considerandoelprimeryltimoaodeinscripcin,ysegn
eldestinopredominante.Enelcasodelasegundafuente,seconsiderlasuperficiedelterreno
informadaencadapermisodeedificacinparaobrasnuevas,condestinoviviendaylosotrosusos
nohabitacionales,otorgadosentrelosaos2002y2014.
Si bien no son datos comparables por tratarse el primero del stock de predios existentes
(edificadosonoedificados),cuyasfechasdeinscripcinenelcorrespondienteCBRtienenciertos
rezagos,yelsegundo,deunindicadordelsectordelaconstruccin,quereflejaunaaproximacin
a una intencin de inversin, por cuanto no todos los permisos llegan a realizarse, las cifras
globalessdebieranreflejarunpatrndelademandaporsuelourbano,tantodeterrenosnuevos
comodeaquellosquesereutilizanparanuevasedificacionesocambiosdepropiedady/odeuso.
Enamboscasoslosdatosregistradospresentanunasobreestimacinimportante,pueshayporun
lado,unnmerodecasosquecorrespondenapropiedadesconusonohabitacional(enelcasode
la base del SS) o de proyectos tambin no habitacionales (en el caso de los permisos de
edificacin), cuyo rol abarca grandes extensiones de terrenos, pero incorpora el uso de una
fraccinpequeadeste.Enelcasodelospermisosdeedificacin,estosfueronomitidosenel
clculodeconsumodesuelo.
Apartirdelabasecatastraldeprediosnoagrcolas,tomandoelprimeraodeinscripcindecada
registro,seobtuvolaevolucinhistricadelconsumodesuelodelsistemaurbanoIquiqueAlto
Hospicio,tantoparausohabitacionalcomolosotrosusos,sinincluirlosterrenoseriazos,quese
muestranenlosgrficosacontinuacin.
Evolucindelstockdeterrenos,segnaodeinscripcindepropiedadesenelSII(*)
3.000,00
2.500,00
2.000,00
Hectreas
1.500,00
Altohospicio
1.000,00
Iquique
500,00
0,00
1960
1962
1964
1966
1968
1970
1972
1974
1976
1978
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
(*)Noincluyeeriazos Fuente:Base CatastraldePrediosNoAgriclas2014,SII

Figura44.Fuente:elaboracinpropiaenbasealaBaseCatastraldelSII.
60
Consumodesuelo,segnaodeinscripcindepropiedadesenelSII(*)
350,00
300,00
250,00
Hectreas
200,00
150,00 Altohospicio
Iquique
100,00
50,00
0,00
1960
1962
1964
1966
1968
1970
1972
1974
1976
1978
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
(*)Noincluyeeriazos Fuente:Base CatastraldePrediosNoAgriclas2014,SII

Figura45.Fuente:elaboracinpropiaenbasealaBaseCatastraldelSII.
Estaestimacinarrojaunconsumoanualpromediode69,7h.,paraelperodo2002al2014.
De acuerdo a los permisos de edificacin, para el mismo perodo, el consumo anual de suelo
urbano fue tambin del orden de 70,7 h. anuales, si se incluyen los casos anormales. No
obstante,alomitirdichosproyectoselconsumobajaalamitad,esdecir,a34,4h.anuales18,5
h.enIquiquey15,9h.enAltoHospicio,comoseindicaenlassiguientestablasygrficos:
Consumoanualdesuelourbano,segnpermisosdeedificacin20022014
Alto
Iquique Hospicio TOTAL
2002 6,65 31,09 37,75
2003 13,46 2,54 16,00
2004 21,84 7,29 29,13
2005 6,19 0,00 6,19
2006 17,50 0,00 17,50
2007 13,77 23,06 36,83
2008 39,89 17,68 57,57
2009 29,80 10,04 39,85
2010 15,55 20,11 35,66
2011 26,33 20,78 47,10
2012 15,37 45,12 60,48
2013 21,42 16,53 37,95
2014 3,47 4,13 7,60
Total 231,23 198,37 429,60
perodo
Promedio 18,50 15,87 34,37
anual
Tabla25.Fuente:MINVU,2014
61
Consumoanualdesueloparaviviendayusosnohabitacionales,segnpermisosdeedificacin20022014
Promedio
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 TOTAL anual
Iquique 6,65 13,46 21,84 6,19 17,50 13,77 39,89 29,80 15,55 26,33 15,37 21,42 3,47 231,23 53,8% 18,50
Usovivienda 0,79 7,00 11,77 2,66 4,63 4,63 10,47 9,90 5,00 3,26 5,43 14,92 1,91 82,37 19,2% 6,59
Nohabitac. 5,86 6,46 10,07 3,53 12,86 9,14 29,42 19,90 10,55 23,06 9,94 6,51 1,56 148,86 34,7% 11,91
AltoHospicio 31,09 2,54 7,29 0,00 0,00 23,06 17,68 10,04 20,11 20,78 45,12 16,53 4,13 198,37 46,2% 15,87
Usovivienda 23,11 1,89 5,59 0,00 0,00 19,70 6,68 3,03 5,03 9,64 13,47 5,06 0,20 93,40 21,7% 7,47
Nohabitac. 7,98 0,64 1,70 0,00 0,00 3,36 11,00 7,01 15,08 11,14 31,65 11,47 3,93 104,97 24,4% 8,40
TOTAL 37,75 16,00 29,13 6,19 17,50 36,83 57,57 39,85 35,66 47,10 60,48 37,95 7,60 429,60 100,0% 34,37
Usovivienda 23,90 8,89 17,36 2,66 4,63 24,33 17,15 12,93 10,03 12,90 18,90 19,98 2,11 175,77 40,9%
Nohabitac. 13,85 7,10 11,77 3,53 12,86 12,50 40,42 26,91 25,63 34,20 41,59 17,97 5,49 253,83 59,1%
Consumoanualdesueloparavivivendasyusosnohabitacional,
segnpermisosdeedificacin2002 2014
70,00
60,00
50,00
AltoHospicioNohabitac.
Hectreas
40,00
AltoHospicioUsovivienda
30,00 IquiqueNohabitac.
IquiqueUsovivienda
20,00
10,00
0,00
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

62
g) EstimacindesuperficiedesuelodisponibleenelsistemaurbanoIquiqueAltoHospicio
La expansin urbana de Alto Hospicio muestra dos tendencias claramente identificables, la
primerahaciaelsursobreelsectordeAltoMolleylasegundahaciaelorientesobreelsectorEl
BoroyelreaurbanadeHuantajaya.Elcrecimientohaciaelsursecaracterizaporlaconstruccin
de conjuntos de viviendas sociales, y ms recientemente, de viviendas destinadas a estratos
medios, tras la adjudicacin de terrenos en los procesos de licitacin pblica llamadas por el
Ejrcito.Elcrecimientohaciaelorienteesmsdesconcentrado,alojandoviviendastambinpara
estratosmedios(especialmenteentornoaAvenidaLasParcelasynuevosconjuntosenelsectorde
LaNegra)yusosindustrialesydeequipamiento.
Porotrolado,lasituacindelreaurbanadeIquiqueesmuydistintaalcasoanterior,dadoqueel
reaquedefineellmiteurbanoyahasidoocupadoprcticamenteensutotalidad.Nohaysuelo
en grandes terrenos disponible para el crecimiento urbano habitacional en extensin y
actualmentelaofertaserestringearetazosexistentesalinteriordelamanchaurbana,paraser
reutilizadosconmayorestasasdeocupacin,tendenciaqueseevidenciaconelfuerteincremento
delaparticipacindedepartamentosenedificacinenalturacomoalternativahabitacional.
Para determinar la cantidad de suelo disponible para uso habitacional se hizo una lectura de la
manchaurbanasegnlaimagensatelitaldeGoogleEarthalaqueselehizounasuperposicindel
lmiteurbanodeIquiqueydeAltoHospicio.
Tambinseincorporalaplanimetrautilizadaenesteestudiounadigitalizacindelazonificacin
establecidaenlosplanesReguladoresySeccionales.
Porotraparte,tambinsedigitalizelreacubiertaporlaconcesindeserviciossanitarios.
Iquique
Atravsdelaaplicacindeesteprocedimientosedeterminquelasuperficienormadaconusos
urbanosenIquiquealcanza2116hectreas.Estosantecedentespermitieronestablecerquehay
enIquique1.450hectreasqueestndentrodelreadelaconcesinsanitaria.
Enestrictosentidoformal,elcomputodelasuperficienormadaconusosurbanosharanecesario
sumaraestacifraelsectordePlayaBlancaquetieneunseccionalaprobadoenelao2011,est
dentrodelreadeserviciodelaconcesinsanitariaytieneunasuperficiede157hectreas,que
son de propiedad fiscal y que deben ser dotadas de macro urbanizacin previo a su entrada al
mercado. Pero en la medida que no estn actualmente disponibles para ejecutar proyectos
urbanos,noselashaincorporadoenlacifraindicadamsarriba.
Lasuperficiedeterrenoseriazosoconbajaintensidaddeusoqueestncubiertosporlaconcesin
deserviciossanitariosenIquiqueesde56,5hectreas(sinincluirelreaalsurdeIquique).50Esta
cifraaumentaa469,2hectreassiseincluyeelcerroDragn,queestfueradelreadeconcesin
sanitaria.
AltoHospicio
AplicandoelmismoprocedimientoalcasodeAltoHospicio,
Se concluye que el espacio comprendido por el lmite urbano tiene una superficie de 3.230
hectreas.
50
Seconsidercomoterrenosconbajaintensidaddeusotodosaquellosconunasuperficiesuperiora2.500
m2quetuvieranmenosde10%delasuperficieedificada.Setratadeterrenosquenosoneriazos,peroque
podraserfcilmentereciclablesyutilizadosconunamayorintensidad.
63
LasuperficiecubiertaporlaconcesinsanitariaenAltoHospicioabarca1.196hectreas.
Deestasuperficie,hay228hectreasdeterrenoseriazosoconbajaintensidaddeuso.
Porotraparte,hayenAltoHospicio1.892hectreasdesitioseriazosoconbajaintensidaddeuso
queestnfueradelreadeserviciossanitarios.
Es muy importante dejar explcitamente establecido que la disponibilidad real de suelo urbano
paradesarrolloshabitacionalesesinferioralaqueindicanestascifras,yaqueexistenproblemas
decomposicinsalinadelosterrenosascomootrosriesgos,talcomosedetallaenlamayorade
lasfuentesconsultadas.
Elconsumodesuelosegnestafuentedeinformacinylametodologadecontrastedeimgenes
satelitalesendistintosperodosdetiempo,2005,2009y214,establecenqueenelcasodeAlto
Hospicio el consumo de suelo para el periodo 2005 a 2009 es de 76,5 hectreas, lo que da un
consumoanualde15,3hectreas.Paraelperodo2009a2014,elconsumodesueloesde76,4
hectreas,loquedatambinunconsumoanualdesuelode15,3hectreas.
Sepresentanacontinuacinlasimgenesqueseutilizaronparaestimarlascifraspresentadasms
arriba.

64

65


66

67

68

69

70

71
A continuacin se presenta se presenta un cuadro estadstico para Iquique y otro para Alto
Hospicio en los que se detalla indicando la norma de zonificacin que los afecta segn el Plan
Reguladorvigente.
IQUIQUETerrenoseriazossegnzonasdelPRCvigente
Cantidad Superficie
NOMBRE USOPREFERENTE desitios Hectreas
A1BarrioIndustrial Mixto 3 2,46
A2Zofri Mixto 1 0,02
B1readeRestriccin/FuerzasArmadas Exclusivo 6 2,80
B2CanteraAltoColorado Mixto 14 7,91
B3EstacinLaPuntilla Mixto 1 0,33
B5Baha
C1PuebloNuevo Mixto 6 0,84
D1PlazaPrat Mixto 1 0,18
D2Balmaceda
E1MosquitosCabezalNorteCerroDragn Mixto 54 12,03
F1AeropuertoPennsula Mixto 9 3,34
F2PlayaBalneario Mixto 3 0,34
G1CentroPlayaBrava Mixto 2 0,34
G3FranjaCostera Mixto 5 9,75
H1Estadio Mixto 3 1,01
M8Talleres Mixto 1 12,45
M9Mercado Mixto 1 1,18
ZonaM1 Exclusivo 1 310,42
ZonaM2 Mixto 21 62,23
ZonaM4 Mixto 8 11,91
TOTAL 469,24
Tabla27.Fuente:elaboracinpropiaenbaseaantecedentesdePRCvigente
72
ALTOHOSPICIOTerrenoseriazossegnzonasdelPRCvigente
Cantidad Superficie
NOMBRE USO_PREFERENTE desitios h
Z11ZonadeequipamientoA.H. Mixto 0
Z12ZonadeequipamientoA.M. Mixto 1 15,43
Z1Zonacentrocvico,estacionesyvivienda. Mixto 9 14,04
Z11ZonaEstacinferroviaria Exclusivo 1 19,52
Z12Zonareaverdedeporte Exclusivo 13 67,01
Z12ZonaExpoferiainternacional Exclusivo 1 20,09
Z13ZonaderiesgoFarellnCostero Exclusivo 6 28,90
Z2Zonaresidencialmixta Mixto 3 30,35
Z3Zonaresidencial,densidadAlta Mixto 78 323,64
Z4Zonaresidencial,densidadMedia Mixto 1 282,12
Z6Zonaequipamientoyparque Exclusivo 35 91,41
Z71ZonaIndustrialmixto.ElBoro Mixto 32 53,29
Z7ZonaIndustrialexclusiva Mixto 25 994,85
Z8ZonaIndustrialmixto.ElMolle Mixto 22 23,75
Z9Zonadetratamientodeaguasservidas Exclusivo 1 4,07
ZonaFF.AA sininformacin 1 30,12
sinzonificacin sininformacin 1 19,30
TOTAL 230 2017,89
Tabla28.Fuente:elaboracinpropiaenbaseaantecedentesdePRCvigente
h) Identificacindeterrenosfiscalesaptosparaeldesarrollourbano.
DeacuerdoainformacinentregadaporelSERVIUdelaPrimeraRegindeTarapac,losterrenos
desupropiedadlocalizadosenlascomunasdeIquiqueyAltoHospicio,son10,unoenIquiquey
nueve en Alto Hospicio, los que suman un total de 69.0545 m2, es decir, aproximadamente 7
hectreas.Enlatabla29seidentificanlosmencionadosterrenos.
En las tablas 30 y 31 se presenta unas estadsticas sobre los terrenos urbanos de propiedad de
institucionespblicas en Iquique yenAlto Hospicio, elaboradas a partir de la Base Catastral del
ServiciodeImpuestosInternosparatodoslaspropiedadescuyosrolestienendesignacindeuso
w, es decir, eriazos. Tambin es necesario advertir que se comput en esta estadstica
solamente los eriazos con ubicacin urbana, ya que existe una cantidad nada despreciable de
terrenos con designacin de uso eriazo que estn localizados, segn la Base Catastral del SII en
rearural.Tambinseacompaalosplanosenqueseindicalalocalizacindeesosterrenosen
ambascomunas.
Como ya se mencion, es posible que estos antecedentes estn desactualizados, sin embargo,
dejanmuyenclaroqueexisteunaampliadisponibilidaddeterrenosfiscalesquepermitiranuna
gestinpblicamsfluidaenmateriadeviviendasocialydedesarrollourbano.
73
Terrenos de propiedad del Servicio de Vivienda y Urbanizacin (SERVIU) Regin de Tarapac, disponibles para reserva habitacional
N Com una N Manzana N Predio Tipo Rol Superficie Avalo Fiscal Avalo Fiscal Nom bre Calle N Lote o Villa o Poblacin Ao Inscrip. Valor Total
(Rol S.I.I.) (Rol S.I.I.) Terreno (m 2) S.I.I ($) S.I.I (UF) Sitio CBR Tasacin (UF)
1 IQUIQUE 3461 1 INDIVIDUAL 5.924,63 279.814.350 12.102,83 Avenida Progres Lote C Cariquima 2012 30.891,02
2 ALTO HOSPICIO 6251 1 INDIVIDUAL 2.921,66 2.878.207 125,90 Irak EQ5 Loteo La Pampa 2002
3 ALTO HOSPICIO 6833 21 PRE ROL 2.830,04 10.276.413 435,17 Via Diecisiete Lotes 1 al 21 La Negra 2003 2.264,03
4 ALTO HOSPICIO 6836 23 PRE ROL 3.033,84 11.016.449 472,49 Va Diecisiete Lotes 1 al 23 La Negra 2003 2.427,07
5 ALTO HOSPICIO 5278 1 INDIVIDUAL 7.416,31 59.181.169 2.594,81 Uno Sitio 1 Conj. Habit.l Eduardo Frei 2001 5.955,30
6 ALTO HOSPICIO 6651 1 INDIVIDUAL 27.700,00 483.694.630 20.080,42 Calle 5 s/n Estrella del Norte - El Boro 2003 55.400,00
7 ALTO HOSPICIO 6892 3 PRE ROL 2.238,09 4.608.227 191,92 Avenida C LOTE 2 La Negra 2003 1.866,57
8 ALTO HOSPICIO 6892 6 PRE ROL 5.532,69 11.391.808 472,02 Avenida C Lote 5 La Negra 2003 3.618,38
9 ALTO HOSPICIO 6892 8 PRE ROL 6.510,67 13.405.469 555,07 Avenida C Lote 7 La Negra 2003 4.257,98
10 ALTO HOSPICIO 6868 3 PRE ROL 4.947,00 10.185.873 421,46 Va 31 s/n La Negra 2003 10.388,70

Tabla29.Fuente:SERVIURegindeTarapac,noviembre2014.
Propietariospblicosdesueloeriazo(noincluyepropiedadesentregadasatercerosenconcesin).Iquique
SUPERFICIE CANTIDAD
RUT TIPOPERSONA NOMBRE GIRO COMUNA REGION
TERRENOS(M2) TERRENOS
61.838.0009 JURIDICA FISCOSERVIUIREGION 3.125.528 48 GOBIERNOCENTRAL SININFO SININFO
69.010.3001 JURIDICA MUNICIPALIDADDEIQUIQUE 186.140 43 GOBIERNOCENTRAL IQUIQUE IREGIONDETARAPACA
61.402.0059 JURIDICA FISCO 152.848 12 GOBIERNOCENTRAL IQUIQUE IREGIONDETARAPACA
61.107.0004 JURIDICA FISCOMINISTERIODEDEFENSADIGEDER 135.000 1 GOBIERNOCENTRAL PROVIDENCIA XIIIREGIONMETROPOLITANA
61.102.0384 JURIDICA FISCOARMADADECHILE 15.720 1 OTROSTIPOSDEHOSPEDAJETEMPORAL IQUIQUE IREGIONDETARAPACA
61.101.0001 JURIDICA FISCOEJERCITODECHILE 10.220 2 GOBIERNOCENTRAL SININFO SININFO
61.101.0451 JURIDICA FISCOEJERCITODECHILE 2.771 1 RESTAURANTES SANTIAGO XIIIREGIONMETROPOLITANA
61.102.0007 JURIDICA FISCO 1.400 1 GOBIERNOCENTRAL SININFO SININFO
61.103.0231 JURIDICA FISCOFUERZAAEREADECHILE 679 1 GOBIERNOCENTRAL SININFO SININFO
Tabla30.Fuente:BasecatastralS.I.I.,al2semestre2014.
Propietariospblicosdesueloeriazo(noincluyepropiedadesentregadasatercerosenconcesin).AltoHospicio
TIPO SUPERFICIE CANTIDAD
RUT NOMBRE GIRO COMUNA REGION
PERSONA TERRENOS(M2) TERRENOS
61.402.0059 JURIDICA FISCO 17.784.233 139 GOBIERNOCENTRAL IQUIQUE IREGIONDETARAPACA
61.838.0009 JURIDICA FISCOSERVIUIREGION 869.842 114 GOBIERNOCENTRAL SININFO SININFO
69.265.1006 JURIDICA MUNICIPALIDADDEALTOHOSPICIO 351.756 21 EDUCACIONEXTRAESCOLAR ALTOHOSPICIO IREGIONDETARAPACA
74
Terrenoseriazosurbanosdepropiedadfiscal

Figura55.Fuente:elaboracinpropiaapartirdelaBaseCatastraldePrediosNoAgrcolas,SII.
75
Terrenoseriazosurbanosdepropiedadfiscalconcesionadosaterceros(personasjurdicasynaturales)

Figura56.Fuente:elaboracinpropiaapartirdelaBaseCatastraldePrediosNoAgrcolas,SII.
76
Terrenoseriazosurbanosdepropiedadmunicipal

Figura57.Fuente:elaboracinpropiaapartirdelaBaseCatastraldePrediosNoAgrcolas
77
Entre losterrenosdelMinisterio de Bienes Nacionales seencuentrael terrenolocalizadoenlapampa

emplazadaenlaciudaddeAltoHospicio,enfrentandolaRutaA16queeselaccesoalaciudadIquique
desde la Ruta 5 Norte. Dicho terreno cuenta con un estudio del potencial inmobiliario (Estudio de
diagnstico de demanda y de potencialidades de gestin para territorios fiscales en el sector de
Huantajaya con vocacin de uso industrial, equipamiento y servicios, ubicados en la Comuna de Alto
Hospicio, Regin de Tarapac, elaborado por la consultora Pulso S.A. en 2010) para determinar la
demandaexistenteparaeldesarrollodeestospredios,ylascondicionesparasudesarrolloenelcortoy
medianoplazo.

Figura58.Fuente:Estudiodediagnsticodedemandaydepotencialidadesdegestinpara
territoriosfiscalesenelsectordeHuantajayaconvocacindeusoindustrial,equipamientoy
servicios,ubicadosenlaComunadeAltoHospicio,RegindeTarapac,PulsoS.A.2010
78
2.2.4 Preciosdelsuelo.
i) Anlisisdetendenciasenelpreciodelosterrenos.
Elpreciodelpromediosimpledelosterrenostransadosenelprimersemestreao2014enIquiquellega
a 21,6 UF/m2, el precio promedio ponderado por la superficie de los terrenos llega a 22,0 UF/m2,
mientrasquelamedianaalcanza14,0UF/m2.
Elcrecimientodelospreciosdelosterrenoshasidomuyelevadoalcanzandounatasaacumulativaanual
real de 27,5% para el promedio simple, y de 23,4 % para la mediana y de 58,5% para el promedio
ponderado.Unaexpresingrficadeestenotablefenmenosepuedepercibirenlafigura59.
PreciopromedioUF/m2deterrenosenlacomunadeIquique
2009 2010 2011 2012 2013 2014
PROMEDIOSIMPLE 6,5 6,9 11,3 12,6 10,1 21,6
MEDIANA 4,9 4,4 10,1 9,3 9,0 14,0
PROMEDIOPND 4,5 5,7 6,9 13,9 8,6 22,0
DESV.ESTNDAR 5,3 7,1 9,1 13,8 8,9 21,4
UF/m
70
VALORUNITARIODEVENTA(UF/m)
PROMEDIODEVALORUNITARIO(UF/m)
MEDIANADELVALORUNITARIO(UF/m)
PROMEDIOPOND.VALORUNIT(UF/m)
60
Lineal(VALORUNITARIODEVENTA(UF/m))
50
40
30
20
10
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

ElcrecimientodelospreciosenIquiqueesunfenmenoquesevienesregistrandodesdehaceyamsde
unadcadasegnsedesprendedelregistrodevaloresdelosterrenoselaboradoporlasederegionalde
laCmaraChilenadelaConstruccinenbaseainformacindetransaccionesytasacionesdeterrenos.
79
Desdeunpuntodevistadelaeconomaurbana,estatendenciaalalzadelospreciosseexplicaporun
conjunto de variables que contribuyen a una creciente presin de demanda sobre un espacio urbano
limitado que se agot hace ya muchos aos. El sostenido crecimiento econmico de la Regin, cuya
cabeceraesIquique, quegeneraempleosquedanlugar aunincrementodelapoblacintrabajadora,
algunosconaltosnivelesderemuneracinyregistratasasdedesocupacinsistemticamentemsbajas
quelasdelpas;elaltoflujomigratoriocontasasdecrecimientodemogrficotresvecesmsaltasquel
promedio nacional; el desarrollo del sector turstico y el surgimiento de una demanda por segunda
vivienda; el desarrollo industrial y comercial que tambin requieren espacio urbano para su
asentamientoenlaciudad.Conlademandacrecientedesueloqueestosignifica(quesedetallaenotro
acpitedeesteinforme),yconunaofertadesueloabsolutamentergida,nopodraesperarsequelos
preciosdelosterrenosnohubieransubido.

Figura60.FuenteelaboracinpropiaenbaseaCChC,EfectosdelaExpansindelaIndustriaMineraenel
MercadoInmobiliarioLocal20122020
Desdeunpuntodevistaconceptual,larentadelatierrapuedeconceptualizarsecomounexcedente,es
decir, como un residuo del clculo econmico que las empresas inmobiliarias realizan cuando evalan
proyectosdeinversin.Elpreciodeunterrenocualquieraestdeterminadoporelpotencialinmobiliario
mximoquepuedaalcanzar.Estosignificaqueelpreciodeunterrenodependeenlofundamentaldel
productoinmobiliarioocomercialquesepuedadesarrollarenl.Porlotanto,elcrecimientodelingreso
de loshogares yde la poblacin genera aumentosde la demanda que generan un impulso al alza del
potencialinmobiliariodelosterrenos.EnelparticularcasodeIquique,nosolohaaumentadoelingreso
y la poblacin, sino que adems se registra una densificacin del desarrollo urbano. El potencial
inmobiliariopuedeaumentarporunincrementodelpreciodelosproductosquesepuedendesarrollar
enlugar(cuestinquesedetallaenotroacpite),porelmejoramientodelascondicionesdelentorno,
perotambincuandopuedeacogerundesarrollomsdenso.EnIquiqueseregistranlostreselementos
dejuicioenunciados:unincrementodelingresodeloshogares,unmejoramientoenlascondicionesde
80
vidadelaciudadyunprocesodedensificacin.Elnmerodedepartamentossetriplicaenelperodo
intercensal19922002yluegoseduplicaenlossiguientesdiezaos.
Esbuenoaclararqueestoltimonosolotienequeverconlaescasezdesuelo,sinoquetambinconla
tendencia demogrfica nacional y universal de reduccin de tamao de los hogares (materia que se
detallaenotroacpite).
Esta realidad est ntimamente ligada a la de AltoHospicio. La presin porespacio urbanoen Iquique
rebalsasobreAltoHospicio,afectandoenprimertrminoaloshogaresdemenoresingresos.Laescasez
desueloyelaumentodelpreciodelosterrenos,hacencadavezmsdifcilconstruirviviendassociales.
La vlvula de presin que descomprime el mercado de suelo es el reasentamiento de pobladores de
tomasdesdeIquiquehaciaAltoHospicio.Lafaltadesolucioneshabitacionalesnodejamsalternativaa
muchoshogaresquerecurriralatomadeterrenos,muchasvecesdepropiedadprivada.Laamenazaque
esto significa para el sistema y para la piedra angular del orden econmico, poltico y social que es el
derechodepropiedad,especialmenteentiemposdeladictaduramilitar,llevaaunreasentamientode
campamentosenAltoHospicio,seguidaporunperiododetomasdeterrenosmsomenospermitida,
inducidasyorganizadas,yaquesetratadeterrenosdepropiedadfiscal,quedaorigenalpoblamiento
masivodeeseespacio,quemstardeseconstituyeenunacomunaindependiente.
Comosevermsadelante,elsostenidocrecimientodelospreciosdelosterrenosenIquiquehaceque
unos aos despus, tambin se empiece a hacer cada vez ms difcil el desarrollo de viviendas para
hogaresdeestratomedio,raznporlacualseempiezanadesarrollarenAltoHospicio,impulsandoal
alzalospreciosdelosterrenosenesacomuna.
Los precios de los terrenos en Alto Hospicio son mucho ms bajos que en Iquique. Es un espacio
habitadoporcasiexclusivamenteporhogaresdemenoresingresos,quecrecemuyunagranvelocidad,
peroquecuantaconunavastadisponibilidaddeterrenos(notodosdelamismacalidadyventajasde
localizacin),peroenlofundamental,terrenosdepropiedadfiscal.
ElniveldepreciosdelosterrenosenAltoHospicioesmsbajoqueenIquique.Tambinesmsbajala
tasadecrecimientodelosvaloresdesuelo,noporesodejadeserunatasadecrecimientomuyalta.
ElpreciopromediosimpledelosterrenostransadosenAltoHospicioenelao2014alcanza3,4UF/m2,
el precio medio ponderado por la superficie alcanza 2,2 UF/m2 y la mediana es de 2,6 UF/m2. El
crecimiento de los precios de los terrenos transados tambin es muy elevada, alcanzando una tasa
acumulativaanualrealde29,7%paraelpromediosimple,de30,0%paraelpromedioponderadoyde
30,6%paralamediana(enesteltimocasoelperodoesdesdeel2010al2014).
Lafigura61detallaestefenmenoaoaao.

81
PreciopromedioUF/m2deterrenosenlacomunadeAltoHospicio
2009 2010 2011 2012 2013 2014
PROMEDIOSIMPLE 1,2 1,1 1,6 1,5 2,5 3,4
MEDIANA 0,9 0,9 1,2 1,1 1,4 2,6
PROMEDIOPOND 0,0 1,0 0,9 0,2 1,6 2,2
DESV.ESTNDAR 1,4 0,9 1,6 1,5 2,5 2,5
UF/m
10
VALORUNITDEVENTA(UF/m)
PROMEDIODEVALORUNIT(UF/m)
9 MEDIANADELVALORUNIT(UF/m)
PROMEDIOPOND.DEVALORUNITARIO(UF/m)
Lineal(VALORUNITDEVENTA(UF/m))
8
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Figura61.Fuente:Elaboracinpropia.
Para entender la presin al alza que generan los desarrollos de viviendas de estrato medio en Alto
Hospicio, es necesario detallar algunas cifras. Son viviendas de 1.500 UF a 2.500 UF que ejercen un
efecto alcista en los precios de los terrenos en Alto Hospicio, pues la lgica del mercado indica que
cualquierpropietariodeterrenosvendersegnelmayorpotencialinmobiliarioquetengasupropiedad.
Silamejoralternativaesladevendersuterrenoparaviviendasdeunvalorde1.500UFa2.500UF,que
puedenpagarente2,5y3,5UF/m2sisetratadecasasy7UF/m2a17UF/m2sisetratadedesarrollos
demayordensidadendepartamentos.Entoncesloofrecerolovenderaeseprecioyprobablemente
dejar de estar interesado en vender sus terrenos al precio que pueden pagar las viviendas sociales.
Significa que el mercado restringe la posibilidad de construir viviendas sociales, que con los subsidios
82
existentespodranpagarhastavaloresmximodelordende1,64UF/m251.EnelparticularcasodeAlto
Hospicio,losantecedentesindicanquesehavenidopagandovaloresmuysuperioresporlosterrenosde
viviendasocialenbaseaaportesespecialesdetercerosodelmismoSEVIU.Significaqueelpisodelos
preciosdelosterrenoshaaumentadocomoconsecuenciadelreordenamientosocioeconmicoespacial
que significa la llegada de estratos medios a Alto Hospicio, por lo general desarrollados en base a
conjuntosresidencialescerradosquelosaslandelentornoinmediato.
Perotambinpodrahaberunaciertadosisdeespeculacinconlospreciosdelosterrenosconsiderando
quelademandadesueloporpartedelosproyectosdestinadosaviviendasocialesanmuymenory
queladisponibilidaddeterrenosdentrodelreadeconcesindelaempresasanitariaesdelordende
270 hectreas. Con esta superficie se podra atender la demanda de Iquique y alto Hospicio en los
prximos10aos,sislosedestinanlosterrenosadesarrolloshabitacionalesynoseampliaraelreade
concesin de la empresa sanitaria, pero tambin significa suponer que no se ampliar el espacio de
desarrollodeAltoHospiciohaciaelsur.
Expresadodeotramanera,inclusoconsiderandoquenoseampliaraelreadeserviciodelaempresa
sanitariaenAltoHospicio,laampliacindeldesarrollodeIquiquehaciaelsurpodraserconcebidocomo
unhechocierto,primero,considerandoqueelSeccionalPlayaBlancafueaprobadoenelao2011,que
setratadeterrenosfiscalesqueestnbajolacoberturadeserviciodelaempresasanitariayqueesun
hecho conocido que el MINVU, en conjunto con el Ministerio de Bienes nacionales, est trabajando
arduamente para dotar cuanto antes dicho espacio con una macro urbanizacin, lo que permitira
ponerloadisposicindeldesarrollourbanodeIquique,ytambindeAltoHospicio,descomprimiendola
demanda de suelo para proyectos de subsidio habitacional y para hogares de estratos medios en ese
lugar. Por otra parte, es un hecho conocido que el Plan Regulador Intercomunal Costero Regin de
Tarapac;Iquique,AltoHospicioyHuara,estensultimotrmitedeaprobacin.
Si estos constituyen hechos conocidos, entonces el mercado de suelo debiera recoger dichos
antecedentes.Porestasrazones,podraconsiderarsequelasalzasenlospreciosdelosterrenosenAlto
Hospiciotienenuncarcterespeculativo,puesnoincorporanlainformacindisponibleenlospreciosde
mercadodelosterrenos.
Laespeculacinconlospreciosdelosterrenosseestimulacuandoelcostodirectoderetenerlosfuera
del mercado es bajo o insignificante. Esto parce ser el caso en Alto Hospicio, al menos en lo que dice
relacinconelpagodeContribucionesdeBienesRacesylasobretasaqueseaplicaalossitioseriazos.
Para ilustrar lo que aqu se afirma, se presenta a continuacin el plano con los valores fiscales de
terrenos expresados en UF/m2 segn el re avalo de bienes races no agrcolas no habitacionales que
entrenvigenciaelprimerodeenerodelao2013paraIquiqueyAltoHospicioyluego,unoconmayor
detalleparaAltoHospicio.

51
Se obtiene esta cifra suponiendo que se podra destinar recursos que permitiran pagar hasta 0,63 UF/m2 a
partir de las 380 UF por familia que otorga subsidio segn el DS 49 para la comuna de Alto Hospicio, ms 1,01
UF/m2sobtuvieran130UFdesubsidiodelocalizacin,queconlotesdeunasuperficiebrutade120m2,significa
83familiasporhectrea.
83

Figura62.
84

Figura63
85
Se puede apreciar en este plano la gran diferencia de valores fiscales de suelo entre Iquique y Alto
Hospicio,cuestinquetambinesunarealidaddemercado,talcomoseinformadopreviamente.
Sobreelestmuloalaespeculacinquesignificalaexistenciademuybajosavalosfiscalesdesuelo,se
debe tener en consideracin que el criterio explcitamente establecido por el SII es que los avalos
fiscales representan del orden de un 70% del valor comercial de las propiedades, lo que tambin es
vlido para los terrenos. Pues bien, en el caso de Alto Hospicio los avalos fiscales ms altos son del
orden de 2,5 UF/m2 en las reas ms consolidadas, lo que est muy distante de constituir el 70% del
valorcomercialdelaspropiedades.Perosetratadeareasconsolidadasylaespeculacinconterrenos
sedapreferentementeenreasvacantes,enlasperiferiasdelasciudades.
Puesbien,enlasreasperifricasdeAltoHospiciodondehayterrenosvacantes,losavalosfiscalesdel
suelosoninferioresa0,10UF/m2yentre0,11y0,25UF/m2.Enlugaresenquesebuscanterrenospara
eldesarrollodeviviendassociales,laexperienciaconcretaindicaquelospreciosdelosterrenosestnen
3UF/m2omsyesosmismosterrenostienenavalosfiscalesde0,5UF/m2a1,0UF/m2.
Otro factor que estimula la especulacin con los terrenos urbanos es que, para efectos tributarios no
constituyen renta cuando se trata de personas naturales y, a raz de la reforma tributaria solo deben
pagar algn impuesto cuando las plusvalas superan las 8.000 UF, cifra que resulta difcil de alcanzar
cuandolosavalosfiscalessontanbajoscomoenAltoHospicio.
Interesapresentaruncuadroestadsticoqueresumealgodelainformacinobtenidasobrepreciosde
terrenosenesteestudio.Elprimero,quesepresentaacontinuacininformasobreelprecioUF/m2para
los aos del perodo en estudio (seis meses para el 2004) segn comuna, segn se trate de terrenos
dentro del rea de concesin sanitaria y segn tamao de las propiedades transadas. Se agrega un
segundocuadroestadsticoqueinformasobreelnmerodetransaccionesencadacelda.
Elantecedentequemsinteresadestacar,esqueelniveldepreciodelosterrenostransadosqueestn
dentrodelreadeserviciossanitarios(3,79UF/m2)essignificativamentemsaltoqueeldelpromedio
generalqueregistralacomuna(3,4UF/m2),queeselquesereportaliniciodeesteacpite.
Lasrecomendacionesdepolticaseharnenlaprximaentrega,perosepuedeestablecerqueurgeque
las autoridades competentes formulen una poltica de suelo, especialmente para atender las
necesidadesdelosprogramasdeviviendasocialenunaprospectivadeintegracin,unamodalidadms
expeditaenlagestindeampliacindelosserviciossanitariosconcebidadesdeunaperspectivasocial
urbanaynosoloprivada,quecontemplerecuperacindeplusvalasapartirdelavalorizacindelsuelo
quegenera,ascomomedidasdecontroldelaespeculacinconterrenosyunaestrategiadedesarrollo
urbano consensuada para Iquique y Alto Hospicio, que no pueden ni deben ser concebidas como
entidadesurbanasautnomaseindependientes.
86
PRECIOUNITARIOPROMEDIOSUELO,
PORTRAMODESUPERFICIECONYSINAGUAUF/m2
TRAMOSUPERFICIE 2009 2010 2011 2012 2013 2014
IQUQUE 6,45 6,92 11,31 12,57 10,07 21,61
SINAGUA 9,50 1,36
03.250010000 9,50 1,80
04.1HA4HA 1,47
05.4HAOMAS 0,80
CONAGUA 6,45 6,85 11,72 12,57 10,07 21,61
01.HASTA500 6,83 6,62 12,42 21,02 12,11 21,61
02.500A2500 6,26 9,52 10,19 7,37 5,21
03.250010000 5,49 5,13 14,69 11,54 7,40
04.1HA4HA 2,48 4,67 7,19 19,00
ALTOHOSPICIO 1,21 1,13 1,60 1,48 2,50 3,40
SINAGUA 0,85 1,27 1,33 0,98 1,09 2,05
01.HASTA500 1,16 2,03
02.500A2500 1,49 2,55 0,03
03.250010000 1,02 1,14 0,79 0,93 1,58
04.1HA4HA 0,23 1,33 2,01 1,77 0,22 2,05
05.4HAOMAS 0,00 0,28 0,03
CONAGUA 1,30 1,08 1,69 1,71 3,07 3,79
01.HASTA500 1,44 1,58 2,32 1,63 5,97 3,71
02.500A2500 1,72 0,85 2,65 2,60 2,81 6,83
03.250010000 0,66 0,94 0,93 1,08 1,91 3,12
04.1HA4HA 0,41 0,51 0,54 1,05 2,44 1,70
05.4HAOMAS 0,24
Totalgeneral 3,74 3,95 6,80 5,08 4,59 9,00

Tabla32.Fuente:elaboracinpropia
CANTIDADOBSERVACIONES,PORTRAMODESUPERFICIECONYSINAGUAUF/m2
TRAMOSUPERFICIE 2009 2010 2011 2012 2013 2014
IQUQUE 52 36 76 23 8 4
SINAGUA 1 3
03.250010000 1 1
04.1HA4HA 1
05.4HAOMAS 1
CONAGUA 52 35 73 23 8 4
01.HASTA500 36 26 36 7 5 4
02.500A2500 10 5 20 12 1
03.250010000 4 3 11 3 2
04.1HA4HA 2 1 6 1
ALTOHOSPICIO 56 38 66 48 21 9
SINAGUA 11 9 15 15 6 2
01.HASTA500 2 2
02.500A2500 1 1 1
03.250010000 5 3 7 11 4
04.1HA4HA 2 6 5 1 1 2
05.4HAOMAS 1 1 2
CONAGUA 45 29 51 33 15 7
01.HASTA500 24 11 16 8 3 4
02.500A2500 10 8 11 11 4 1
03.250010000 9 5 18 8 5 1
04.1HA4HA 2 5 5 6 3 1
05.4HAOMAS 1
Totalgeneral 108 74 142 71 29 13

87
j) Anlisiseconomtricodelpreciodelosterrenos
Para llevar a cabo el anlisis del precio de los terrenos, se utiliz la misma metodologa de regresin
lineal.Estoconelfindedeterminarquvariablessonimportantesparaexplicarelpreciodelosterrenos.
Las variables utilizadas en este caso son prcticamente las mismas que las utilizadas en el caso de las
regresiones de precios de viviendas. Lo anterior se explica en trminos financieros en el hecho que
respecto al valor presente deestos activos, los mismos atributos modelaran los flujos que se podran
generarconellos.Deestemodo,elhechodenoexistirviviendaenelterrenoactual,noimplicaquelas
caractersticasquemodelanlospreciosseandiferentes.Esms,silasmismascaractersticasnofuesen
lasrelevantes,serasencillorealizarunarbitrajedepreciosdemododeutilizarelterrenoparagenerar
rentasproductoasumayoromenorprecio.Deestamanera,laformafuncionalparaestasregresiones
es la misma que la utilizada en las regresiones previas para los precios de las viviendas. Es decir, se
regresionaellogaritmodelprecioUFpormetrocuadradoversuslasvariablesexplicativas,dondealigual
queantes,seutilizanlogaritmosenlasvariablesquesoportanestatransformacin.
Sin embargo lo anterior y a diferencia del caso del anlisis de precios de viviendas, los resultados
encontradosconlabasededatosdepreciosdelosterrenossonpocoonadasatisfactorios.Claramente
existeunsesgoenlosdatos,yaseaporerrordemedicinoporquelastransaccionessepuedenhaber
realizadoavaloresquenadatenanqueverconlosdeterminantesrealesdelmercado.
Acontinuacinsepresentanalgunosresultadosyalgunasexplicacionesdeporqupodrasucederque
observamosennuestroanlisis.
En la muestra de terrenos, la variable dependiente (precio en UF por metro cuadrado) muestra un
comportamiento bastante particular. En la siguiente figura se puede apreciar de mejor forma su
distribucin:
Histogramapreciopormetrocuadrado.Todalamuestra

Figura64.Fuente.Clculospropios
88
Comopuedeapreciarseenelgrfico,ladistribucindelospreciosesmuyheterognea,ademscuenta
convaloresqueparecensermuyextraos.Podemosverqueexistenvaloresextremosenambascolas,
superioresa50UFpormetrocuadradoeinferioresa0.01UFpormetrocuadrado.
Loanteriorpodraserunfactordesumarelevanciaenelanlisisderegresin,estosobretodoporque
en esta muestra se cuenta con 436 observaciones, de modo que el anlisis influencial de estos datos
puedesermuyrelevante.
Enelsiguientecuadrosepresentaunaregresinlineal,corregidaporerroresrobustosqueutilizacomo
variables independientes, un subconjunto de las variables utilizadas para explicar el precio de las
viviendas.
Ecuacinderegresinlineal,erroresrobustos.
VariabledependienteesellogaritmodelprecioenUF/m2
Variable CoeficienteEstimado
Dummycomuna 1.282 **
Dummyzonasanitaria 0.218
Dummyzonaderiesgo 0.333
Dummyfebrero 0.130
Dummymarzo 0.362
Dummyabril 0.153
Dummymayo 0.135
Dummyjunio 0.066
Dummyjulio 0.496
Dummyagosto 0.171
Dummyseptiembre 0.113
Dummyoctubre 0.341
Dummynoviembre 0.225
Dummydiciembre 0.277
Administracinpblica 0.555 **
Colegiomunicipal 0.088
Colegiosubvencionado 0.096
Colegioprivado 0.069
ComercioHomestore 0.105
Mall 0.273
Multitienda 0.053
Supermercado 0.045
Playa 0.473 *
Carabineros 0.231
Centrodesaludpblico 0.139
reaverde 0.045
Troncal 0.074
Tasadeinters 0.135
%hogaresingresoalto 0.012 *
Constante 7.250 **
Rcuadrado 0.494
NObservaciones 436
Tabla34.Fuente.Clculospropios.**indicasignificanciaal1%,*indicasignificanciaal5%.
89
Como podemosverenlatabla34,sonresultadossonpocoalentadores.Slolasvariablesde comuna

(IquiquevsAltoHospicio),distanciaalaadministracinpblica,distanciaalaplaya,yelporcentajedela
manzanaqueesdeingresoalto,resultansignificativasyconelsignoesperado.Iquiqueposeeunpremio
positivorespectoaAltoHospicio,lasdistanciasalaplayayalaadministracinpblicatienenuncargo
negativo,esdecirmientrasmslejosmenosesprecioyfinalmentelavariabledeingresoespositiva,lo
queesunpotencialefectodedemanda.
Unprimerintentopormejorarlasestimacionesseraelintentarlimpiarlamuestradedatosextremos,
demododesacardelaestimacinaquellosdatosqueinfluencianfuertementelosresultadosyqueasu
vez no poseen ninguna relacin con sus atributos (dos potenciales canales de sesgo). Lo anterior
explicado de mejor forma dice lo siguiente: Un potencial sesgo es precio que no son explicados
completamenteporsusfundamentalesperoquesinembargoposeenladireccindesusatributos.Un
ejemploseraunaviviendamscaraqueloquerealmentees,peroquesinembargoesunaviviendade
precio alto. El segundo canal es el potencial sesgo generado por transacciones cuyo precio no dice
relacin con sus atributos. Un ejemplo de esto sera un traspaso familiar, el cual posee un precio de
ventaquenotienerelacinconsusatributos,sinosimplementeesuncambiodedueos.
Dadoloanterior,empleamosunanlisisderobustezdelasregresionesquitandodatosdelosextremos,
primerodelextremoinferior(datoscercanosacero),segundodelextremosuperioryluegodeambos
extremosalavez.Cabemencionarqueparalosumbralesdiseamosunagrillademododeirquitando
muy poco de cada extremo para ver si los parmetros estimados variaban en alguna magnitud
importante.
Enlatabla35semuestraelresumendelanlisisderobustezrealizadoalosparmetrosestimados.En
este cuadro se muestran tres especificaciones diferentes. La primera es la estimacin con toda la
muestra,enlasegundasequitaunporcentajedelacolainferior:Aquellosdatosqueposeenunprecio
de transaccin inferior a 0.1UF. Por ltimo, en la columna final se presenta la estimacin quitando
observacionesdelascolasinferiorysuperior.Cabemencionarqueesteesslounresumendemodode
ilustrar la baja robustez de los parmetros, ya que como se mencion previamente, las estimaciones
fueronrealizadasparaungrannmerodeumbralesyasuvezdistintasvariablesexplicativas.
Los resultados del cuadro muestran lo explicado anteriormente. Los parmetros estimados son
extremadamente dependientes de las observaciones que se toman para correr la regresin. Podemos
apreciarquelosparmetroscambianfuertementedemagnitud,inclusocambiandesignoyenocasiones
pierden o ganan significancia. Lo asombroso de esto, es que incluso pasa al quitar muy pocas
observaciones,esdecirlainfluenciaqueposeenlosdatosdeestamuestraesmuyimportante.
Laltimacolumnaesdevitalimportanciaysuexposicinesconelfindemostrarqueincluso,enelcaso
en el cual cortamos las colas de modo de aumentar la normalidad de la distribucin de datos, los
resultados siguen siendo los mismos, de hecho unas de las variables que sistemticamente haba sido
positivaysignificativa(dummycomuna)pasa asernosignificativa.Estoessumamentedescriptivodel
problemaexistenteenlosdatos,yaquecomopodemosapreciar,lavariacinqueexisteenelnmerode
observacionesentrelasregresionesnoesdealtamagnitud.Dehechocomoejemplo,entrelaprimeray
segundacolumnadeparmetroshayslounadiferenciade18datos.
Paraexplicarlabajarobustezdelasestimacionesydadolomostradoanteriormente,lanicaexplicacin
plausiblequesenosocurreesunproblemaenlospreciosdetransacciones.Esdecir,elproblemadeesta
muestranopasaporrepresentatividad,yaqueescasieluniversototaldetransaccionesdeterrenosdel
perodo, ni tampoco pasara por error de medicin en la variable dependiente, sino ms bien porque
90
podra existir un nmero de transacciones que fueron hechas y que nada tienen que ver con los
fundamentalesdelosterrenosvendidos.Unejemplodeesto,puedenserlostraspasosfamiliaresquese
ejecutan a un precio que no tiene relacin alguna con las condiciones de mercado existentes. El
problema que agrava esta base, es que estos datos estaran dispersos por toda la muestra, lo que
implica,queinclusoalquitarlascolas,losresultadossiguensiendolosmismos.Puestodeotraforma,la
muestranoposeeproblemasestadsticos.Elnmerodeobservacionesescasieltotalexistenteparael
perodo y los precios fueron revisados de varias maneras. De esta forma, no es el caso en el cual los
datosconloquesecorrieronlasregresionessonerrneosentrminosdesuprocesamiento,sinoms
bien que las transacciones de donde estos datos se generaron no se determinaron por la oferta y la
demandahabituales.
Ecuacinderegresinlineal,erroresrobustos.Variabledependienteesellogaritmodelprecioen
UF/m2.Distintosrangosparalavariabledependiente.
CoeficienteEstimado
Variable UF<0.1 UF<0.5 0.1<UF<20
Dummycomuna 1.282 ** 0.795 ** 0.111 0.682
Dummyzonasanitaria 0.218 0.006 0.033 0.006
Dummyzonaderiesgo 0.333 0.085 0.105 0.258
Dummyfebrero 0.130 0.376 0.118 0.468
Dummymarzo 0.362 0.489 * 0.034 0.493
Dummyabril 0.153 0.181 0.165 0.129
Dummymayo 0.135 0.350 0.023 0.385
Dummyjunio 0.066 0.154 0.327 0.267
Dummyjulio 0.496 0.415 0.045 0.523 *
Dummyagosto 0.171 0.000 0.468 0.139
Dummyseptiembre 0.113 0.272 0.148 0.382
Dummyoctubre 0.341 0.339 0.150 0.400
Dummynoviembre 0.225 0.225 0.163 0.290
Dummydiciembre 0.277 0.248 0.274 0.378
Administracinpblica 0.555 ** 0.478 ** 0.201 0.595 **
Colegiomunicipal 0.088 0.096 0.031 0.224
Colegiosubvencionado 0.096 0.119 0.035 0.096
Colegioprivado 0.069 0.118 0.023 0.109
ComercioHomestore 0.105 0.330 * 0.423 ** 0.345 **
Mall 0.273 0.115 0.136 0.007
Multitienda 0.053 0.040 0.332 0.268
Supermercado 0.045 0.006 0.081 0.078
Playa 0.473 * 0.518 ** 0.451 ** 0.451 **
Carabineros 0.231 0.014 0.073 0.058
Centrodesaludpblico 0.139 0.258 * 0.158 0.194
Areaverde 0.045 0.028 0.031 0.066
Troncal 0.074 0.046 0.095 0.059
Tasadeinters 0.135 0.171 0.161 0.103
%hogaresingresoalto 0.012 * 0.008 0.011 * 0.007
Constante 7.250 ** 5.485 ** 6.510 ** 4.955 **

Rcuadrado 0.494 0.529 0.526 0.495
NObservaciones 436 418 364 392
Tabla35.Fuente.Clculospropios.**indicasignificanciaal1%,*indicasignificanciaal5%.
91
Comoanlisisdelmodeloestimado,podemosdecirquelaregresin,alpresentartodoslosproblemas
queyafuerondiscutidos,noesunmodeloquepuedacapturarelefectodelosdistintosatributosenel
preciodelosterrenosoloquepodraserotrahiptesis,noexistetalefectoenelpreciodelosterrenos.
Losegundosinembargo,sealejadelaintuicineconmica,demodoquecreemosmsenelproblema
delosdatos,esdecirenquelospreciosobservados,nosonlospreciosdeofertademandaquevacanel
mercado.Dadoloanterior,elmodelonoparececapturaryexplicaruncomportamientoparalosprecios
de los terrenos, pero nuevamente como se ha mencionado en varias ocasiones esto se debera a un
problemaenlamuestraynoenelmodelopers.
92
ANEXO

Sobrelaconcentracindelapropiedaddelosterrenoseriazos.
Losantecedentesdisponibleshanpermitidorealizarunanlisisdelaconcentracindelapropiedadde
los terrenos eriazos en las comunas de Iquique y Alto Hospicio utilizando la Base Catastral de bienes
racesnoagrcolasdelSII.Losantecedentesprocesadosnofueronsometidosaunprocesodevalidacin,
cuestinquesepodrahacerenlasiguienteetapa.
Estasestadsticasfueronelaboradasconelfindeaportarantecedentesrelativosalacompetitividaddel
mercadodesueloenrelacinconlaconcentracindelapropiedaddelosterrenos.
Segn estos antecedentes existen 7.796 hectreas de sitios eriazos en Iquique y Alto Hospicio,
superficies que es superior al espacio con norma de uso de suelo entre ambas ciudades, lo que
constituyeunavozdealertarespectodelosdatos.
Talcomosepuedeverificarenlastablasadjuntas,elmayorpropietariodeterrenosbaldoseselEstado
de Chile, que posee 5.966 hectreas, lo que constituye un 76,5% de la superficie total. Esta realidad
ofrece una oportunidad que no tiene prcticamente ninguna otra ciudad en Chile para efectos de
implementarunapolticadedesarrollourbanoydevivienda.
Lospropietariosprivadosposeen1.576hectreas,loqueconstituyeun20,2%.Deestosseidentificaalas
personasjurdicasylaspersonasnaturales.
Entrelaspersonasjurdicas,sehaidentificadoaaquellasquetienenungiroinmobiliarioyconstructoras
ysehaestablecidolasuperficiedeterrenosqueposeen.

NUMERODEROLESSEGNCOMUNAYUBICACIN
Extension
COMUNA urbana Rural Urbana Totalgeneral
IQUIQUE 8 592 556 1.156
ALTOHOSPICIO 225 23 708 956
TOTAL 233 615 1.264 2.112

SUPERFICIETERRENOSEGNCOMUNAYUBICACIN
Extension
COMUNA urbana Rural Urbana Totalgeneral
IQUIQUE 276.003 42.359.471 2.187.399 44.822.873
ALTOHOSPICIO 2.945.915 4.821.631 25.371.829 33.139.375
TOTAL 3.221.918 47.181.102 27.559.228 77.962.248

93
NUMEROPROPIETARIOSSEGNTIPO,IQUIQUE(SOLOPROPIEDADESURBANAS)
PUBLICO
TIPOPERSONA PRIVADO gobierno concesina concesina TOTAL
municip.
central p.juridica p.natural
JURIDICA 226 14 16 2 258
NATURAL 291 6 297
TOTAL 517 14 16 6 2 555
93,2% 3,7% 4,2% 1,6% 0,5%


CANTIDADDEROLESSEGNTIPOPROPIETARIO,IQUIQUE
(SOLOPROPIEDADESURBANAS)
PUBLICO
municip.
JURIDICA 295 67 4 43 409
NATURAL 145 0 145
TOTAL 440 67 4 0 43 554
79,4% 12,1% 0,7% 0,0% 7,8%


SUPERFICESUELOSEGNTIPOPROPIETARIO(HA),IQUIQUE
PUBLICO
municip.
JURIDICA 60 344 2 0 19 425
NATURAL 7 0 0 0 0 7
TOTAL 68 344 2 0 19 432
15,6% 79,7% 0,4% 0,0% 4,3%


94
NUMEROPROPIETARIOSSEGNTIPO,ALTOHOSPICIO(SOLOPROPIEDADESURBANAS)
PUBLICO
municip.
JURIDICA 152 3 5 2 162
NATURAL 213 7 220
TOTAL 365 3 5 7 2 382
95,5% 0,8% 1,3% 1,8% 0,5%

CANTIDADDEROLESSEGNTIPOPROPIETARIO,ALTOHOSPICIO
PUBLICO
municip.
JURIDICA 198 253 5 21 477
NATURAL 222 8 230
TOTAL 420 253 5 8 21 707
59,4% 35,8% 0,7% 1,1% 3,0%

SUPERFICESUELOSEGNTIPOPROPIETARIO(HA),ALTOHOSPICIO
PUBLICO
municip.
JURIDICA 326 1.865 15 0 35 2.242
NATURAL 49 0 0 6 0 55
TOTAL 375 1.865 15 6 35 2.296
16,3% 81,2% 0,7% 0,2% 1,5%

95
Top20depropietariosdesueloeriazo(personasnaturalesyjurdicas,pblicosyprivados).Iquique
SUPERFICIE CANTIDAD
61.838.0009 JURIDICA FISCOSERVIUIREGION 3.125.528 48 GOBIERNOCENTRAL SININFO SININFO
69.010.3001 JURIDICA MUNICIPALIDADDEIQUIQUE 186.140 43 GOBIERNOCENTRAL IQUIQUE IREGIONDETARAPACA
61.402.0059 JURIDICA FISCO 152.848 12 GOBIERNOCENTRAL IQUIQUE IREGIONDETARAPACA
61.107.0004 JURIDICA FISCOMINISTERIODEDEFENSADIGEDER 135.000 1 GOBIERNOCENTRAL PROVIDENCIA XIIIREGIONMETROPOLITANA
78.789.1306 JURIDICA ALHAMDIMPORTEXPORTLIMITADA 71.536 2 VENTAALPORMAYORDEVEHICULOSAUTOMOTORES IQUIQUE IREGIONDETARAPACA
70.285.5004 JURIDICA ZONAFRANCADEIQUIQUESA 53.418 19 COMPRA,VENTAYALQUILERDEINMUEBLES IQUIQUE IREGIONDETARAPACA
70.700.3006 JURIDICA CORPDESSOCPHABITSALITVIC 27.393 1 SININFO SININFO SININFO
79.754.7905 JURIDICA INMOBILIARIARIONAPOLIMITADA 24.984 4 COMPRA,VENTAYALQUILERDEINMUEBLES SANTODOMINGO VREGIONVALPARAISO
61.102.0333 JURIDICA DIRBIENESTARSOCIALARMADA 20.400 1 OTRASACTIVIDADESDESERVICIOSPERSONALESN.C.P. VINADELMAR VREGIONVALPARAISO
88.716.4002 JURIDICA CHACABUCOSA 20.160 1 SOCIEDADESDEINV.YRENTISTASDECAPITALESMOBILIARIOS RECOLETA XIIIREGIONMETROPOLITANA
61.101.001K JURIDICA EJERCITODECHILE 17.821 2 SININFO SININFO SININFO
NOREGISTRADO NOREGISTRADO NOREGISTRADO 17.634 22 SININFO SININFO SININFO
61.102.0384 JURIDICA FISCOARMADADECHILE 15.720 1 OTROSTIPOSDEHOSPEDAJETEMPORAL IQUIQUE IREGIONDETARAPACA
5.923.6024 NATURAL GJUROVICMUNOZWLADIMIRNICOLAS 15.300 1 PERSONANATURAL SININFO SININFO
96.519.0007 JURIDICA WALMARTCHILEINMOBILIARIAS.A. 15.000 1 COMPRA,VENTAYALQUILERDEINMUEBLES LOBARNECHEA XIIIREGIONMETROPOLITANA
76.027.173K JURIDICA INMHUAYQUIQUESA 13.523 2 COMPRA,VENTAYALQUILERDEINMUEBLES SANTIAGO XIIIREGIONMETROPOLITANA
76.274.4813 JURIDICA TIERRADELMOROSOCIEDADANONIMA 12.799 7 SOCIEDADESDEINV.YRENTISTASDECAPITALESMOBILIARIOS LASCONDES XIIIREGIONMETROPOLITANA
61.101.0001 JURIDICA FISCOEJERCITODECHILE 10.220 2 GOBIERNOCENTRAL SININFO SININFO
96.639.0905 JURIDICA IMPORTEXPORTSTOPSA 9.525 1 VENTAALPORMAYORDEVEHICULOSAUTOMOTORES IQUIQUE IREGIONDETARAPACA
61.208.002K JURIDICA FISCOSENDOS 9.419 1 SININFO SININFO SININFO

Top20depropietariosdesueloeriazo(personasnaturalesyjurdicas,pblicosyprivados).AltoHospicio
61.402.0059 JURIDICA FISCO 17.784.233 139 GOBIERNOCENTRAL IQUIQUE IREGIONDETARAPACA
70.285.5004 JURIDICA ZONAFRANCADEIQUIQUESA 1.287.152 2 COMPRA,VENTAYALQUILERDEINMUEBLES IQUIQUE IREGIONDETARAPACA
61.838.0009 JURIDICA FISCOSERVIUIREGION 869.842 114 GOBIERNOCENTRAL SININFO SININFO
76.540.3200 JURIDICA SOCIEDADINVERSIONESNIRVANALIMITA 538.313 1 VENTAALPORMAYORDEPRODUCTOSTEXTILES ALTOHOSPICIO IREGIONDETARAPACA
69.265.1006 JURIDICA MUNICIPALIDADDEALTOHOSPICIO 351.756 21 EDUCACIONEXTRAESCOLAR ALTOHOSPICIO IREGIONDETARAPACA
76.201.7075 JURIDICA SOCINVERSIONESPEGASUSLTDA 156.129 7 SOCIEDADESDEINV.YRENTISTASDECAPITALESINMOBILIARIOS IQUIQUE IREGIONDETARAPACA
50.778.1500 JURIDICA COMINDAYMARADECENTRALCITANI 153.000 1 SININFO SININFO SININFO
78.188.2607 JURIDICA FISCOSOCLEGALMINERAPUMA1AL16 120.000 1 SININFO SININFO SININFO
75.471.7009 JURIDICA COMINDAYMARAPUEBLOCOLCHANE 102.000 1 SININFO SININFO SININFO
61.951.3002 JURIDICA EMPRESAPORTUARIAIQUIQUE 101.039 9 SERVICIOSDEALMACENAMIENTOYDEPOSITO IQUIQUE IREGIONDETARAPACA
13.270.7596 NATURAL SCHIAPPACASSEALEGRIAMARLENALEY 90.681 3 PERSONANATURAL SININFO SININFO
77.849.9908 JURIDICA EQUIPOSYSERVICIOSAURALIMITAD 80.451 2 EXTRACCIONDEPIEDRA,ARENAYARCILLA ALTOHOSPICIO IREGIONDETARAPACA
96.654.7006 JURIDICA METALURGICAYCONSTTARAPACASA 57.510 3 FABRICACIONDEPRODUCTOSMETALICOSDEUSOESTRUCTURAL SANTIAGO XIIIREGIONMETROPOLITANA
73.190.8001 JURIDICA COMINDAYMARADEPISIGACHOQUE 45.000 1 SININFO SININFO SININFO
6.972.7700 NATURAL LAZCANOHURTADOHERNANLEOPOLDO 40.000 1 PERSONANATURAL SININFO SININFO
96.893.8207 JURIDICA CORPESCASA 30.000 1 PRODUCCIONDEHARINADEPESCADO LASCONDES XIIIREGIONMETROPOLITANA
77.952.5708 JURIDICA SOCIEDADDEINVERSIONESCMLLTDA 28.183 5 SOCIEDADESDEINV.YRENTISTASDECAPITALESINMOBILIARIOS IQUIQUE IREGIONDETARAPACA
76.186.8098 JURIDICA SOCIEDADINVERSIONESBELLSLIMITADA 24.539 1 COMPRA,VENTAYALQUILERDEINMUEBLES IQUIQUE IREGIONDETARAPACA
78.832.7900 JURIDICA SOCINMOBILIARIARIOGUIAPOLIMI 21.375 6 COMPRA,VENTAYALQUILERDEINMUEBLES IQUIQUE IREGIONDETARAPACA

96

Top10depersonasnaturales(privados)propietariasdesueloeriazo.Iquique
SUPERFICIE CANTIDAD
5.923.6024 NATURAL GJUROVICMUNOZWLADIMIRNICOLAS 15.300 1 PERSONANATURAL SININFO SININFO
4.842.1539 NATURAL SOLARIALCOTALEONARDODANTE 3.906 4 PERSONANATURAL SININFO SININFO
9.379.9356 NATURAL GIORDANOCAJIAOALDOANTONIO 2.360 2 PERSONANATURAL SININFO SININFO
6.820.2914 NATURAL CERVELLINOCALZARETTADONATO 2.259 5 PERSONANATURAL SININFO SININFO
7.456.6790 NATURAL CAROCAMATUSBRUNOHECTOR 2.020 3 PERSONANATURAL SININFO SININFO
8.791.8580 NATURAL SCIARAFFIAORTEGAJOSEMIGUEL 1.503 3 PERSONANATURAL SININFO SININFO
1.463.1526 NATURAL GALLEGOGUZMANMANUELYOTROS 1.400 1 PERSONANATURAL SININFO SININFO
6.555.5441 NATURAL CAHUASBAMBACHLUISEMILIO 1.245 1 PERSONANATURAL SININFO SININFO
7.751.5275 NATURAL SEPULVEDALEIVAIRISDELCARMEN 1.189 1 PERSONANATURAL SININFO SININFO
4.111.5017 NATURAL TASSARADELCASTILLOROSAMARIA 1.145 1 PERSONANATURAL SININFO SININFO

Top10depersonasjurdicas(privados)propietariasdesueloeriazo.Iquique
SUPERFICIE CANTIDAD
70.700.3006 JURIDICA CORPDESSOCPHABITSALITVIC 27.393 1 SININFO SININFO SININFO
61.102.0333 JURIDICA DIRBIENESTARSOCIALARMADA 20.400 1 OTRASACTIVIDADESDESERVICIOSPERSONALESN.C.P. VINADELMAR VREGIONVALPARAISO
61.101.001K JURIDICA EJERCITODECHILE 17.821 2 SININFO SININFO SININFO
NOREGISTRADO NOREGISTRADO NOREGISTRADO 17.634 22 SININFO SININFO SININFO

Top10deinmobiliariasyconstructoras(personasjurdicas)propietariasdesueloeriazo.Iquique
SUPERFICIE CANTIDAD
76.351.8302 JURIDICA SOCDEINVYSERVHISPANOIQUIQUES 8.970 1 COMPRA,VENTAYALQUILERDEINMUEBLES IQUIQUE IREGIONDETARAPACA
76.095.7178 JURIDICA INMOBILIARIABRISASDELSURLIMI 8.718 1 CONSTRUCCIONDEEDIFICIOSCOMPLETOSODEPARTESDEEDIFICIOS IQUIQUE IREGIONDETARAPACA
76.755.7604 JURIDICA INMOBMASDESARROLLOSACERRADA 8.513 1 ARRIENDODEINMUEBLESAMOBLADOS IQUIQUE IREGIONDETARAPACA
59.040.1900 JURIDICA RALCAYMANCHILEINC 8.480 1 CONSTRUCCIONDEEDIFICIOSCOMPLETOSODEPARTESDEEDIFICIOS IQUIQUE IREGIONDETARAPACA

97
Top10depersonasnaturales(privados)propietariasdesueloeriazo.AltoHospicio
13.270.7596 NATURAL SCHIAPPACASSEALEGRIAMARLENALEY 90.681 3 PERSONANATURAL SININFO SININFO
6.972.7700 NATURAL LAZCANOHURTADOHERNANLEOPOLDO 40.000 1 PERSONANATURAL SININFO SININFO
9.225.4666 NATURAL CHOQUEMAMANICARMELOENRIQUE 18.372 1 PERSONANATURAL SININFO SININFO
7.696.0321 NATURAL ALEGRIAMARTINEZMARLENIVONNE 13.750 1 PERSONANATURAL SININFO SININFO
5.359.1272 NATURAL GAJARDOCASTROOSCARFERMIN 11.000 2 PERSONANATURAL SININFO SININFO
6.494.5416 NATURAL OHACOADAMJEANPIERRE 10.425 2 PERSONANATURAL SININFO SININFO
11.388.8717 NATURAL REYESCARDENASBENICIO 10.284 2 PERSONANATURAL SININFO SININFO
10.096.0249 NATURAL SHINCHUNGYANGCHOUYOTRA 10.050 1 PERSONANATURAL SININFO SININFO
7.232.2061 NATURAL WALTERFRANCISCOOPITZOYARZUN 10.000 4 PERSONANATURAL SININFO SININFO
5.184.1855 NATURAL CORDANOARANCIBIALUIS 10.000 1 PERSONANATURAL SININFO SININFO

Top10depersonasjurdicas(privados)propietariasdesueloeriazo.AltoHospicio
76.540.3200 JURIDICA SOCIEDADINVERSIONESNIRVANALIMITA 538.313 1 VENTAALPORMAYORDEPRODUCTOSTEXTILES ALTOHOSPICIO IREGIONDETARAPACA
50.778.1500 JURIDICA COMINDAYMARADECENTRALCITANI 153.000 1 SININFO SININFO SININFO
75.471.7009 JURIDICA COMINDAYMARAPUEBLOCOLCHANE 102.000 1 SININFO SININFO SININFO
61.951.3002 JURIDICA EMPRESAPORTUARIAIQUIQUE 101.039 9 SERVICIOSDEALMACENAMIENTOYDEPOSITO IQUIQUE IREGIONDETARAPACA
77.849.9908 JURIDICA EQUIPOSYSERVICIOSAURALIMITAD 80.451 2 EXTRACCIONDEPIEDRA,ARENAYARCILLA ALTOHOSPICIO IREGIONDETARAPACA
96.654.7006 JURIDICA METALURGICAYCONSTTARAPACASA 57.510 3 FABRICACIONDEPRODUCTOSMETALICOSDEUSOESTRUCTURAL SANTIAGO XIIIREGIONMETROPOLITANA
73.190.8001 JURIDICA COMINDAYMARADEPISIGACHOQUE 45.000 1 SININFO SININFO SININFO

Top10deinmobiliariasyconstructoras(personasjurdicas)propietariasdesueloeriazo.AltoHospicio
77.952.5708 JURIDICA SOCIEDADDEINVERSIONESCMLLTDA 28.183 5 SOCIEDADESDEINV.YRENTISTASDECAPITALESINMOBILIARIOS IQUIQUE IREGIONDETARAPACA
76.186.8098 JURIDICA SOCIEDADINVERSIONESBELLSLIMITADA 24.539 1 COMPRA,VENTAYALQUILERDEINMUEBLES IQUIQUE IREGIONDETARAPACA
78.832.7900 JURIDICA SOCINMOBILIARIARIOGUIAPOLIMI 21.375 6 COMPRA,VENTAYALQUILERDEINMUEBLES IQUIQUE IREGIONDETARAPACA
78.915.1407 JURIDICA SOCINMOBILIARIAROSSILTDA 20.287 1 ARRIENDODEINMUEBLESAMOBLADOS IQUIQUE IREGIONDETARAPACA
99.579.6503 JURIDICA INVERSIONESPACIFICOSURSA 14.466 2 SOCIEDADESDEINV.YRENTISTASDECAPITALESINMOBILIARIOS ALTOHOSPICIO IREGIONDETARAPACA
78.210.800K JURIDICA SYSINMOBILIARIALTDA 13.196 2 CONSTRUCCIONDEEDIFICIOSCOMPLETOSODEPARTESDEEDIFICIOS IQUIQUE IREGIONDETARAPACA
76.043.0277 JURIDICA FINNINGREALESTATELIMITADA 12.249 3 ARRIENDODEINMUEBLESAMOBLADOS HUECHURABA XIIIREGIONMETROPOLITANA

98
Terrenoseriazosurbanosdepropiedadprivada(personanatural).


99
Terrenoseriazosurbanosdepropiedadprivada(personajurdica).


100
Terrenoseriazosurbanosdepropiedadprivada(personajurdica).
Inmobiliariasyconstructoras.


101
2.3 ANLISISDELADEMANDAHABITACIONALDEIQUIQUEALTOHOSPICIO.
LapoblacintotaldelsistemaurbanoIquiqueAltoHospicio,segnlascifraspreliminaresdelCensode
Poblacin y Vivienda del ao 2012, es de 267.022 habitantes, 174.022 habitantes pertenecen a la
comuna de Iquique y 93.000 a Alto Hospicio. Dicha poblacin corresponde al 92,8% de la poblacin
regional.
La tasa anual de crecimiento de la poblacin en relacin al censo del ao 2002 fue de 2,12%, con un
incremento de 50.603 habitantes. Dicho crecimiento es muy distinto si se analiza a nivel de comuna,
puesIquiquecreciaunatasaanualdeapenas0,46%,conunincrementoabsolutode7.808habitantes.
Alto Hospicio, en cambio, experiment un crecimiento de 6,36% anual, duplicando su poblacin que
aumentde50.215habitantesenel2002a93.000en2012.El84,6%delcrecimientodelapoblacinde
laintercomunaseproduceenAltoHospicio.
AltoHospicioseformadurantelosprimerosaosdeladcadadelos90arazdelamasivaocupacin
porasentamientosinformalesotomasdeterrenos,convirtindoseeneldestinodelapoblacinpobre
de Iquique que no tena all acceso a una solucin habitacional formal, dada la escasez de suelo para
acoger el crecimiento natural de la ciudad de Iquique. Antes de su creacin como comuna de Alto
Hospicio en 2004, conformaba el distrito de Huantajaya de Iquique, cuya poblacin era de 381
habitantesenelao1982.En1992lapoblacinhabacrecidoa5.588habitantesyenel2002alcanzlos
50.215habitantes.
Laestructuradelapoblacinanivelregionaldifierealadelpasporunmayorndicedemasculinidad
(50,5 en la Regin de Tarapac versus 48,7 a nivel pas), as como la mayor proporcin de poblacin
menora15aosydelosgruposentre20y39aos.Estoreflejalaestructuraocupacional,acordeconla
altaocupacindepoblacinmasculinajovenenlasactividadesvinculadasalaminera.
Estructuraetreadelapoblacinporsexo Estructuraetreadelapoblacinporsexo
RegindeTarapac Totalpas
75_mas 75_mas
7074 7074
6569 6569
6064 6064
5559 5559
5054 5054
4549 4549
4044 4044
3539 3539
3034 3034
2529 2529
2024 2024
1519 1519
1014 1014
59 59
04 04
6 5 4 3 2 1 0 1 2 3 4 5 6 6 5 4 3 2 1 0 1 2 3 4 5 6
Mujer Hombre Mujer Hombre

Figura68.Fuente:CensodePoblacinyVivienda,versinpreliminardel2012,INE
Anivelcomunalsepuedeobservarunamayordiferenciacin.Iquiquepresentaunaestructurabastante
similaralaregin,peroconunamenorproporcindepoblacinmenora20aosyunaaltapresenciade
102
poblacinmayora50aos.EstaproporcinseinvierteenlacomunadeAltoHospicio,dondepredomina
fuertementelapoblacindemenosde20aos.
Estructuraetreadelapoblacinporsexo Estructuraetreadelapoblacinporsexo
75_mas 75_mas
7074 7074
6569 6569
6064 6064
5559 5559
5054 5054
4549 4549
4044 4044
3539 3539
3034 3034
2529 2529
2024 2024
1519 1519
1014 1014
59 59
04 04
6 5 4 3 2 1 0 1 2 3 4 5 6 6 5 4 3 2 1 0 1 2 3 4 5 6
Mujer Hombre Mujer Hombre

Figura69.Fuente:CensodePoblacinyVivienda,versinpreliminardel2012,INE
En cuantoalnmerodehogaresenelcensosecontabilizaron51.705 hogares enIquiquey23.877en

AltoHospicio,loquedauntotalde75.582hogaresparalaconurbacin.Estosignificaqueentrelosaos
2002y2012seformaron18.739nuevoshogares.
Eltamaomediodeloshogaresaniveldelsistemaurbanodecrecide3,71personasporhogarenel
2002a3,48segnlascifraspreliminaresdelcensode2012,consistenteconelcontextoregional,enque
histricamenteloshogareshansidodemayortamaoqueelpromedionacional.Sinembargo,anivel
comunal,eltamaomediodeloshogaresenAltoHospiciopresentauncrecimientoanormalde3,78al
ao2002a3,81enel2012,siguiendounatendenciacontrariaaloshogaresanivelregionalynacional.
EnelcasodeIquiqueloshogaresseredujeronde3,69alao2002a3,33enel2012.
LoanteriorseexplicaporlacrecientepresenciadehogaresunipersonalesenIquique,yenelcasoAlto
Hospicio,porunamayortasadenatalidad,tendenciacontrariaacasilatotalidaddelpas,ylaprobable
migracindehogaresnuclearesyextensosdesdeIquiqueaAltoHospicio.
A continuacin se muestra una sntesis de los antecedentes de poblacin y hogares obtenidos de los
censosde1982,1992,2002y2012.
La poblacin econmicamente activa (PEA) representa el 34,4% de la poblacin total en el sistema
urbano, tasa similar a nivel de la regin. A nivel de comunas, en Iquique el 36,7% de la poblacin es
econmicamenteactiva,mientrasqueenAltoHospiciolatasaesbastanteinferior,inclusoqueanivel
pas,con30%.Latasadeparticipacineconmica(PEA/poblacin>15aos)esde61,2%.
103
Poblacineconmicamenteactiva(PEA)
Total Tasa de % respecto
poblacin particip. poblacin
PEA > 15 aos econmica total
Comuna Iquique 63.862 104.429 61,2% 36,7%
Comuna Alto Hospicio 27.866 45.541 61,2% 30,0%
TOTAL 91.728 149.970 61,2% 34,4%
Regin Tarapac 98.847 161.671 61,1% 34,4%
RM 2.305.107 3.859.878 59,7% 36,6%

PAIS 5.342.774 9.568.293 55,8% 33,9%
Tabla52.Fuente:ResultadospreliminaresdelCensodePoblacinyVivienda2012,INE
Losresultadosobtenidossepresentanacontinuacin.
Estructurasocioeconmica(PEA)
Estrato socioeconmico
Alto Medio Bajo Muy Bajo
Comuna Iquique 7,4% 28,9% 25,0% 38,6%
Comuna Alto Hospicio 0,5% 13,1% 22,2% 64,3%
TOTAL 5,2% 23,9% 24,1% 46,7%
Regin Tarapac 5,1% 23,4% 24,0% 47,6%
RM 9,8% 25,0% 28,4% 36,9%

PAIS 7,4% 23,4% 25,9% 43,4%
Tabla53.Fuente:ElaboracinpropiaenbasearesultadospreliminaresdelCenso2012.
104
Evolucindelnmerodehabitantes,hogaresytamaomediodehogares,segncensos1982,1992,2002y2012.
CENSO 1982 CENSO 1992 CENSO 2002 CENSO 2012
Poblacin Total Tamao Poblacin Total Tamao Poblacin Total Tamao Poblacin Total Tamao
total PERS hogares hogares total PERS hogares hogares total PERS hogares hogares total PERS hogares hogares
Comuna Iquique 110.610 105.868 24.428 4,33 146.089 142.202 35.493 4,01 166.204 160.602 43.576 3,69 174.022 172.098 51.705 3,33
Comuna Alto Hospicio 381 356 86 4,14 5.588 5.588 1.387 4,03 50.215 50.105 13.267 3,78 93.000 90.976 23.877 3,81
TOTAL 110.991 106.224 24.514 4,33 151.677 147.790 36.880 4,01 216.419 210.707 56.843 3,71 267.022 263.074 75.582 3,48
Regin Tarapac 122.957 116.744 27.529 4,24 165.460 160.571 40.667 3,95 238.950 227.575 62.127 3,66 287.724 281.662 81.312 3,46
RM 4.318.097 4.255.031 969.530 4,39 5.257.937 5.190.378 1.315.043 3,95 6.061.185 5.979.763 1.656.558 3,61 6.290.910 6.248.511 1.875.087 3,33
PAIS 11.329.736 11.085.604 2.466.672 4,49 13.348.401 13.094.923 3.293.779 3,98 15.116.435 14.800.126 4.141.427 3,57 15.758.929 15.621.622 4.768.684 3,28
Variacin absoluta 1982 - 1992 Variacin absoluta 1992 - 2002 Variacin absoluta 2002 - 2012
Poblacin Total Tamao Poblacin Total Tamao Poblacin Total Tamao Tamaomediodehogares
total PERS hogares hogares total PERS hogares hogares total PERS hogares hogares 4,60
Comuna Iquique 35.479 36.334 11.065 20.115 18.400 8.083 7.818 11.496 8.129
Comuna Alto Hospicio 5.207 5.232 1.301 44.627 44.517 11.880 42.785 40.871 10.610 4,40
TOTAL 40.686 41.566 12.366 64.742 62.917 19.963 50.603 52.367 18.739 4,20
Regin Tarapac 42.503 43.827 13.138 73.490 67.004 21.460 48.774 54.087 19.185
4,00
RM 939.840 935.347 345.513 803.248 789.385 341.515 229.725 268.748 218.529
3,80
PAIS 2.018.665 2.009.319 827.107 1.768.034 1.705.203 847.648 642.494 821.496 627.257
3,60
Variacin % anual 1982 - 1992 Variacin % anual 1992 - 2002 Variacin % anual 2002 - 2012 3,40
Poblacin Total Tamao Poblacin Total Tamao Poblacin Total Tamao 3,20
total PERS hogares hogares total PERS hogares hogares total PERS hogares hogares
Comuna Iquique 2,82 2,99 3,81 1,30 1,22 2,07 0,46 0,69 1,73 3,00
Comuna Alto Hospicio 30,81 31,70 32,06 24,55 24,53 25,33 6,36 6,15 6,05 1982 1992 2002 2012
TOTAL 3,17 3,36 4,17 3,62 3,61 4,42 2,12 2,24 2,89
ComunaIquique
Regin Tarapac 3,01 3,24 3,98 3,74 3,55 4,33 1,87 2,16 2,73
ComunaAltoHospicio
RM 1,99 2,01 3,10 1,43 1,43 2,34 0,37 0,44 1,25 RM
PAIS 1,65 1,68 2,93 1,25 1,23 2,32 0,42 0,54 1,42
Figura70.Fuente:CensodePoblacinyVivienda1982,1992,2002yversinpreliminardel2012,INE
105
Otroaspectodemogrficorelevantedemencionareslaaltaproporcindeinmigrantes,sobretodoen
Iquique,dondeel8%delapoblacinesextranjera(13.852personas).EnAltoHospiciodichaproporcin
esde5,8%(5.377personas),laqueesigualmentemuysuperioralascifrasnacionales,enquesloel2%
de la poblacin proviene de otro pas. Aunque esta alta presencia de extranjeros se es una tendencia
histricadelaciudad,lacantidaddeinmigrantessehatriplicadoenlaltimadcada.
Asmismo,cabedestacarlaimportanteparticipacindepoblacinpertenecientealaetniaAymar.Una
tercera parte de dicha etnia reside en la Regin (34.201 habitantes), los que se concentran
mayoritariamente en las comunas de Iquique y Alto Hospicio (26.342 habitantes), representando un
7,0%y15,1%delarespectivapoblacincomunal.
Ladistribucindeambosgrupossemuestraenlasfigurasacontinuacin.

Figura71.Estratificacinsocioeconmicadeloshogares
106

Figura72.
2.3.1 Estratificacinsocioeconmicadeloshogares
Paralaestratificacinsocioeconmicadelapoblacinseelaborunametodologaenbasealosdatosde
poblacinyviviendadisponiblesenelcensode2012,paralocualfuenecesarioredisearlametodologa
quesehabavenidoutilizandoconloscensosde1982,1992y2002.Lametodologasecalibrparael
Gran Santiago, donde se busca establecer una estructura de 10 estrato alto, 20% estrato medio, 30%
estratobajoy40estratomuybajo.
SedefinieronloscriteriosdediferenciacinconsiderandolosestndaressocioeconmicosparalaRegin
MetropolitanadeSantiagoyparaeltotalpas,incorporandoenlacalibracinfinalaspectosparticulares
de la Regin de Tarapac, como la disponibilidad de sistemas de calefaccin y agua caliente en la
vivienda
107
Lametodologautilizadaseaplicalapoblacineconmicamenteactiva,considerandolasvariablesde
educacin,trabajo,viviendayequipamientodelhogar.
Segnlametodologaaplicada,laestructurasocioeconmicadelsistemaurbanoIquiqueAltoHospicio
secomponedeun5,2%deestratoalto,23,8%deestratomedio,24,0%deestratobajoyun46,6%de
estratomuybajo.Aldesagregarporcomuna,apareceenIquiqueunaproporcinmayordeestratosaltos
ymedio,entantoqueenAltoHospicio,esnotoriamentemayorlaproporcindelestratomuybajo,al
cualperteneceel64,2%delapoblacin.
Alaplicarestaproporcionalidadaloshogares,seobtienelasiguientecomposicin.
Nmerodehogares
Alto
Iquique Hospicio TOTAL
Alto 3.844 115 3.957
Medio 14.946 3.124 18.066
Bajo 12.934 5.293 18.226
MuyBajo 19.981 15.346 35.332
Total 51.705 23.877 75.582
108

Figura73. Figura74.


Figura75. Figura76
110

Figura77. Figura78.
111

Figura79. Figura80
112
La comparacin de los planos de estratificacin a escala de distritos censales y de manzanas permite

apreciarelfenmenodelasegregacinadistintasescalas.Elpanoramaesmenossegregadoaescalade
distritos y deja en evidencia que en cualquier parte del territorio hay un estrato dominante que le da
identidad y carcter al espacio, pero que no se trata de una ocupacin exclusiva, salvo en el caso del
estrato muy bajo. Es as como en el caso del estrato alto hay un solo distrito donde alcanza una
concentracinmximade60%a70%delapoblacinresidenteydosdistritosconunaconcentracinde
30%a40%.Elrestodeloshogaresdelestratoaltosediluyenenunagradientequepierdeintensidaden
lacomunadeIquique.Estudiandoelmismoestratoaescalademanzanas,seobservaque,deltotalde
2.029manzanasestudiadas,existen1.331manzanasenquenohayningunapresenciadelestratoaltoy
279enquehayunapresenciainferioral5%.
En el otro extremo, el estrato muy bajo, que representa un 46% de la poblacin de la inter comuna,
presentamuyaltosgradosdeconcentracinterritorial,tantocuandoseestudialacartografaaescalade
distritos, donde alcanza niveles de 80% a 90% en Alto Hospicio, como cuando se analiza a escala de
manzanas, donde llega a la escala de 90% a 100%. De hecho, hay 344 manzanas en las queel estrato
muy bajo constituye ms del 80% de los residentes. Son altsimas concentraciones de hogares de
menores ingresos para los que se agudizan las consecuencias de la pobreza al convivir casi
exclusivamente con sus pares. La presencia de este estrato no existe en los barrios donde domina la
presenciadelestratoalto.
El estrato medio se distribuye en forma relativamente ms homognea y menos concentrada que el
estratoaltoenelespaciourbano.Losmayoresnivelesdeconcentracindelestratomedioalcanzanun
50% a 60% en algunos barrios de Iquique, en el entorno de los barrios de mayor concentracin del
estratoalto.Aescalademanzanaselestratomedioalcanzahastaun70%a80%enunospocoscasos.
ActualmenteAltoHospiciosehaconsolidadocomoalternativadeexpansinurbanayanosloparalos
hogaresdenivelsocioeconmicobajoomuybajo,sinotambinparalosestratosmedios.
Elestratobajoeselqueregistralosmenoresgradosdeconcentracinterritorialyselocalizaenespacios
detransicinentreelestratomedioyelestratomuybajo.Alcanzanivelesmximosdeconcentracinde
30%a40%aescaladedistritosy,slo89manzanasenquerepresentamsdel50%.
Estarealidaddejaenevidencialosdesafosdelaintegracinsocial.
De acuerdo a CASEN 2011, el ingreso promedio de la regin de Tarapac es superior al promedio
nacional. Los ingresos promedios de los 4 primeros quintiles son significativamente superiores a los
promediosregistradosanivelpasysloenelquintilmsricoseobservaunmenorvalorenlareginde
Tarapacqueenelpromedionacional.ElingresopromedioenIquiquesuperaencasiun50%aldela
comunadeAltoHospicio.

113
IngresoautnomopromedioenelPas,regindeTarapac,AltoHospicioeIquique:
INGRESO AUTNOMO PROMEDIO SEGN CASEN 2011
Sector Geogrfico $ Noviembre 2011 $ Diciembre 2014
Comuna de Alto Hospicio $ 619.880 $ 690.638
Comuna de Iquique $ 908.636 $ 1.012.355
Regin de Tarapac $ 804.027 $ 895.805
Total Pas $ 782.953 $ 872.325
INGRESO AUTNOMO PROMEDIO POR QUINTIL SEGN CASEN 2011
Quintil de Ingreso Autnomo Regin de Tarapac ($ Dic 2014) Total Pas ($ Dic 2014)
Primer Quintil $ 220.549 $ 175.259
Segundo Quintil $ 490.720 $ 382.320
Tercer Quintil $ 724.162 $ 565.187
Cuarto Quintil $ 1.034.886 $ 861.311
Quinto Quintil $ 2.006.192 $ 2.377.644
Nota 1: El Sector vulnerable correponde al primer quintil.
Nota 2: El sector emergente corresponde al segundo quintil.
Nota 3: El sector medio corresponde al tercer quintil (casa de 1.500 UF) y cuarto quintil (casa de 1.850 UF).
Tabla55.Fuente:EncuestaCASEN2011,MinisteriodeDesarrolloSocial
2.3.2 Proyeccindelademandahabitacional
ProyeccindePoblacin19902020
ComunasdeIquiqueyAltoHospicio
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Iquique AltoHospicio

Figura81.Fuente:CHILE:ProyeccionesyEstimacionesdePoblacin19902020,pasyregiones,INE.
114
DeacuerdoalaproyeccindepoblacindelINE52,lapoblacindelsistemaintercomunalIquiqueAlto
Hospicio,debierallegaralao2020conunapoblacintotalde319.263habitantes,180.881enIquiquey
138.382enAltoHospicio.Estoconsiderauna tasade crecimiento anual para elperodo 20122020de
1,45%en laintercomuna.Para la comunadeIquiqueseproyectaunatasanegativa de0.35%ypara
AltoHospicio,unatasaanualde4,34%.
Paraproyectarelnmerodehogares,seproyecteltamaomediodehogaressiguiendolatendencia
observadaenlasltimas3dcadas(segncensosde1982,1992,2002y2012).
Proyeccin del tamao de hogares

Iquique - Alto Hospicio
5,00 4,53
4,50 4,11
3,81
4,00 3,53
3,31
3,50 3,12 3,00
3,00
2,50
2,00
1,50
1,00
0,50
0,00
1982 1992 2002 2012 2022 2032 2042

Se estableci como supuesto que los hogares en el sistema Iquique Alto Hospicio llegaran a 3,00
personasporhogaralao2042,considerandoqueeltamaodehogaresenlareginesmayorqueenel
restodelpas.Deestemodoseobtienequealao2020,loshogaresserande3,35personas.
Proyeccindehogares20122020
Poblacin Poblacin Tamao
Nuevos Total
AO total nueva hogares
hogares hogares
2012 267.022 3,53 75.595

2013 271.464 4.442 3,51 77.374
1.779
2014 275.909 4.445 3,49 79.169
1.795
2015 280.350 4.441 3,46 80.978
1.809
2016 284.208 3.858 3,44 82.632
1.654
2017 288.046 3.838 3,42 84.292
1.661
2018 291.912 3.866 3,40 85.973
1.681
2019 295.754 3.842 3,37 87.660
1.687
2020 299.608 3.854 3,35 89.364
1.703
Total 32.586 13.769
Tabla56.Fuente:Elaboracinpropiaenbaseadatoscensales1982,1992,2002y2012
52
CHILE:ProyeccionesyEstimacionesdePoblacin19902020,pasyregiones,INE
115
Dadoquelapoblacintotalqueregistranlosrespectivoscensosdepoblacinnocoincideconlasseries
deproyeccindepoblacindelINE,setomarondestaslastasasdecrecimientoanualesyseaplicaron
alnuevoregistrodepoblacinal2012,esdecir267.022.53.
Aplicandolosnuevostamaosdehogarsobrelascifrasajustadasdepoblacin,elnmerodehogares
nuevosalcanzaralossiguientesvalores.
Sisesuponequelaestructurasocioeconmicadeloshogaressemantieneinvariable,losnuevoshogares
sedistribuirandelasiguientemanera.
Nuevos Estratosocioeconmico
AO hogares Alto Medio Bajo MuyBajo
5,2% 23,9% 24,1% 46,7%
2013 1.779 93 425 429 832
2014 1.795 94 429 433 839
2015 1.809 95 432 436 845
2016 1.654 87 395 399 773
2017 1.661 87 397 400 776
2018 1.681 88 402 405 786
2019 1.687 88 403 407 789
2020 1.703 89 407 411 796
Total 13.769 721 3.291 3.321 6.437
Tabla57.Fuente:Elaboracinpropia
2.3.3 Estimacindeldficithabitacional.
El dficit habitacional se calcul utilizando la metodologa contenida en Medicin del dficit

habitacionalelaboradoporelDepartamentodeEstudiosdelaDivisinTcnicadeEstudioyFomento
Habitacional (DITEC) del MINVU en 2007, aplicado a la versin preliminar del Censo de Poblacin y
Viviendade2012.Estosresultadossecomparanconlascifrasestimadasparael2002.
Dficit habitacional, segn Censo de Poblacin y Vivienda 2012*

Alto Regin
Iquique Hospicio Total Tarapac
Viviendas irrecuperables 1.930 1.957 3.887 5.355
Hogares allegados 1.659 727 2.386 2.552
Ncleos allegados 999 585 1.584 1.735
Total 4.588 3.269 7.857 9.642
% respecto de total viviendas 7,5% 12,6% 9,0% 9,5%

53
LosdatoscorrespondenaunaversinpreliminardelCenso2012,porloquenoesunresultadodefinitivo.
116
Dficit habitacional, segn Censo de Poblacin y Vivienda 2002

Alto Regin
Viviendas irrecuperables 1.366 3.363 4.729 7.498
Hogares allegados 4.720 594 5.314 5.530
Ncleos allegados 1.818 544 2.362 2.541
Total 7.904 4.501 12.405 15.569
% respecto de total viviendas 17,5% 29,9% 20,6% 21,8%
Variacin dficit habitacional, 2002 - 2012

Alto Regin
Viviendas irrecuperables 564 -1.406 -842 -2.143
Hogares allegados -3.061 133 -2.928 -2.978
Ncleos allegados -819 41 -778 -806
Total -3.316 -1.232 -4.548 -5.927


El requerimiento se viviendas nuevas para superar el dficit habitacional equivale al 9,0% del parque
habitacional del sistema urbano IquiqueAlto Hospicio, es decir, 7.857 viviendas: 4.588 en Iquique y
3.269enAltoHospicio.
En relacin a la estimacin obtenida del censo de 2002, el dficit de viviendas en el sistema urbano
IquiqueAlto Hospicio disminuy un 63,3%. En Alto Hospicio disminuyeron considerablemente las
viviendasirrecuperables(de3.363a1.957viviendas),entantoqueenIquique,aumentaronlasviviendas
irrecuperablesen564unidades,peroseredujoelnmerodehogaresallegadosde4.720a1.659.
A estas cifras hay que agregar las 1.479 viviendas que resultaron daadas y calificaron como no
reparablestraselTerremotodelNorteGrande(908enIquiquey571enAltoHospicio).Estoincrementa
elrequerimientototaldeviviendasnuevasa9.336unidades.
Lossubsidioshabitacionalespagadosduranteelperodo20022014,segnlainformacinotorgadapor
el MINVU, para la Regin de Tarapac fue de 20.687, sin incluir los programas de mantencin y
mejoramientodeviviendas.Porotrolado,seinformqueaniveldecomunas,sloduranteelperodo
20092014,laspostulacionesseleccionadasypagadassumaron3.022.
117
SUBSIDIOS PAGADOS PROGRAMA REGULAR Y RECONSTRUCCIN (AO 2010 Y 2014), REGION DE TARAPACA
PERIODO: 1990 - 2013, AGOSTO 2014
PROGRAMAS 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Total
Unid. 43 49 71 54 11 6 0 6 11 1 0 0 0 252
Rural DS 145
UF 6.430 7.530 12.650 8.554 1.870 1.080 0 1.080 4.392 435 0 0 0 44.021
Progresiva Unid. 272 83 54 67 16 2 0 0 0 0 0 0 0 494
etapa I y II UF 37.447 10.437 7.987 9.789 2.326 263 0 0 0 0 0 0 0 68.249
SECTORES Bsica Unid. 16 73 103 136 10 0 0 0 0 0 0 0 0 338
VULNERABLES Privada UF 2.323 8.992 12.859 17.721 1.177 0 0 0 0 0 0 0 0 43.072
Fondo Unid. 34 276 946 1.899 1.760 2.514 1.882 2.055 1.349 1.044 301 414 146 14.620
Solidario de UF 9.375 77.190 264.420 526.390 475.292 836.820 697.258 752.785 658.283 471.471 139.502 179.441 73.161 5.161.388
Fondo Unid. 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 88 235 178 501
Solidario de UF 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 44.149 126.529 205.628 376.306
General Unid. 143 121 66 14 0 0 0 0 0 0 0 0 0 344
Unificado UF 16.230 12.110 6.500 1.250 0 0 0 0 0 0 0 0 0 36.090
P.E.T. Unid. 408 285 740 287 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.720
DS 235 UF 39.360 25.611 66.601 25.868 0 0 0 0 0 0 0 0 0 157.440
SECTORES
Sistema Unid. 0 0 8 218 419 394 75 105 109 91 45 2 0 1.466
MEDIOS Y
Subsidio UF 0 0 1.100 22.831 46.467 48.665 11.684 18.955 19.281 17.093 9.163 600 0 195.840
EMERGENTES
Subsidio Unid. 0 0 0 0 0 0 0 0 66 200 0 0 0 266
Habitacional U.F. 0 0 0 0 0 0 0 0 25.256 76.000 0 0 0 101.256
Sistema Unid. 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4 286 364 284 938
Integrado de U.F. 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.676 70.985 101.276 73.218 247.155
Proteccin Unid. 0 0 0 0 87 270 553 625 1.061 820 597 1.295 1.467 6.775
Patrimonio UF 0 0 0 0 2.358 11.583 38.176 51.919 43.896 41.338 34.706 47.738 82.933 354.647
MANTENCION Y
Mantencin de Unid. 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
MEJORAMIENTO
Viviendas UF 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
DE VIVIENDA
Subsidio Unid. 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 37 23 0 60
Trmico UF 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.850 1.150 0 3.000
Unid. 916 887 1.988 2.675 2.303 3.186 2.510 2.791 2.596 2.160 1.354 2.333 2.075 27.774
TOTAL
UF 111.165 141.870 372.117 612.404 529.490 898.411 747.118 824.739 751.108 608.013 300.355 456.734 434.940 6.788.464
FUENTE: Hasta el ao 2008 DITEC y a contar del 2009 DPH. Actualizado Informe de Gestin DPH, Publicado el 25-09-2014
MINISTERIO DE VIVIENDA Y URBANISMO, EQUIPO DE ESTADISTICAS - CEHU


PostulacionesaProgramasdeSubsidioSeleccionadasyPagadas
ComunadeIquique ComunadeAltoHospicio Total
2009 2010 2011 2012 2013 2014 Total 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Total general
TOTALPROGRAMADS01 0 0 358 180 43 0 581 0 0 37 143 164 2 346 927
Ttulo0 0 0 0 6 10 0 16 0 0 0 5 22 0 27 43
TtuloI 0 0 103 88 11 0 202 0 0 12 35 23 0 70 272
TtuloII 0 0 255 86 22 0 363 0 0 25 103 119 2 249 612
TOTALPROGRAMADS40(*) 198 256 0 0 0 0 454 0 15 0 0 0 0 15 469
TituloI 189 236 0 0 0 0 425 0 15 0 0 0 0 15 440
TituloII 9 20 0 0 0 0 29 0 0 0 0 0 0 0 29
TituloIII 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
AdquisicinViviendasExistentes 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
TOTALPROGRAMADS49 0 0 0 0 9 0 9 0 0 0 0 7 0 7 16
Postulacinconproyecto 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Postulacinsinproyecto 0 0 0 0 9 0 9 0 0 0 0 7 0 7 16
TOTALPROGRAMADS174 66 146 25 0 0 7 244 660 394 255 34 14 9 1.366 1.610
ModalidadAdquisicin 0 37 21 0 0 0 58 0 13 8 0 0 0 21 79
AdquisicindeViviendasFSVI 0 18 21 0 0 0 39 0 9 8 0 0 0 17 56
AdquisicindeViviendasFSVII 0 19 0 0 0 0 19 0 4 0 0 0 0 4 23
ModalidadConstruccin 66 109 4 0 0 7 186 660 381 247 34 14 9 1.345 1.531
TOTALPROGRAMASCONSIDERADOS 264 402 383 180 52 7 1.288 660 409 292 177 185 11 1.734 3.022
(*)ElProgramaDS40sloconsiderapostulacionesseleccionadas
119
EnlaregindeTarapacelMINVUregistraparaelDS49(programadestinadoalossectoresvulnerables)
hastael30deseptiembrede2014,2.216subsidiosotorgadosy511subsidiospagados,esdecir,aesta
misma fecha se tiene 1.705 subsidios an sin pagar, lo que corresponde al 76,9% de los subsidios
otorgados.Esteporcentajeesmuysimilaral73%registradoaestamismafechaanivelnacional.EnelDS
1(destinadoalossectoresemergentesymedios)estosporcentajessondeun50,7%anivelregionalyde
un56,2%anivelnacional.Engeneral,un64,7%delossubsidiosotorgadosenlaregindeTarapacan
no ha sido pagado por SERVIU hasta el 30 de septiembre de 2014. Esta cifra es muy similar al 61,4%
registradoaestamismafechaanivelnacional(vertabla61).
AltsimoysimilarporcentajedesubsidiossinpagarenlaregindeTarapacyenelpasal30de
septiembrede2014
SUBSIDIOS OTORGADOS Y PAGADOS EN LA REGIN DE TARAPAC HASTA SEPTIEMBRE 2014
Programa Habitacional Subsidios Otorgados en Tarapac Subsidios Pagados en Tarapac Subsidios Porcentaje
Vigente del MINVU 2011 2012 2013 2014 Total 2011 2012 2013 2014 Total sin Pagar sin Pagar
Fondo Solidario DS 49 0 1.010 743 463 2.216 0 88 235 188 511 1.705 76,9%
Sistema Integrado DS 1 628 596 537 174 1.935 4 286 364 299 953 982 50,7%
Leasing Habitacional DS 120 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Total Programas Vigentes 628 1.606 1.280 637 4.151 4 374 599 487 1.464 2.687 64,7%
SUBSIDIOS OTORGADOS Y PAGADOS EN EL PAS HASTA SEPTIEMBRE 2014
Programa Habitacional Subsidios Otorgados en el Pas Subsidios Pagados en el Pas Subsidios Porcentaje
Vigente del MINVU 2011 2012 2013 2014 Total 2011 2012 2013 2014 Total sin Pagar sin Pagar
Fondo Solidario DS 49 0 33.976 38.771 12.879 85.626 0 1.345 9.381 12.404 23.130 62.496 73,0%
Sistema Integrado DS 1 33.148 41.787 48.698 27.544 151.177 216 14.002 25.048 26.897 66.163 85.014 56,2%
Leasing Habitacional DS 120 871 812 875 823 3.381 871 812 875 823 3.381 0 0,0%
Total Programas Vigentes 34.019 76.575 88.344 41.246 240.184 1.087 16.159 35.304 40.124 92.674 147.510 61,4%

Tabla61.Fuente:MINVUyObservatorioHabitacionalMINVU
En la regin de Tarapac ms de la mitad de los subsidios pagados correspondientes a sectores

emergentes (hasta 1.200 UF) corresponden a viviendas usadas (197 de 368 pagados). Este mismo
fenmeno se observa a nivel nacional (14.226 en viviendas usadas sobre un total de 37.142 subsidios
pagados). Lo cual deja en evidencia la escasa oferta de viviendas nuevas de hasta 1.200 UF a nivel
regional y nacional destinada a sectores emergentes. El porcentaje de vivienda usada disminuye
significativamenteanivelregionalynacionalparalossectoresdeclasemedia,sinembargo,losniveles
de aplicacin sobre el total de subsidios otorgados es tambin relativamente bajo, como se puede
observarenlatabla62.
Segnlosdatosquesepresentaenlatabla63,peseaquelamayoradelospostulantesviveyprefiere
vivir en la comuna de Iquique la gran mayora de los subsidios aplicados corresponde a la comuna de
AltoHospicio(647subsidiospagadosenAltoHospicioy268enIquiquey18enotrascomunas).

120
SubsidiosDS1pagadosenelpasylaregindeTarapachastaagostode2014
SUBSIDIOS DS1 PAGADOS EN LA REGIN DE TARAPAC POR TTULO HASTA AGOSTO 2014
TTULO I (Sectores Emergentes) TTULO II (Sectores Medios)
Ao TOTAL
Nuevas Usadas Total Nuevas Usadas Total
2011 0 0 0 0 0 0 0
2012 14 63 77 175 34 209 286
2013 66 81 147 184 32 216 363
2014 91 53 144 120 20 140 284
Total 171 197 368 479 86 565 933
SUBSIDIOS DS1 PAGADOS EN EL PAS POR TTULO HASTA AGOSTO 2014
Ao TOTAL
2011 18 40 58 5 10 15 73
2012 3.199 4.679 7.878 4.330 1.535 5.865 13.743
2013 5.245 9.202 14.447 7.924 2.462 10.386 24.833
2014 5.764 9.265 15.029 6.508 1.955 8.463 23.492
Total 14.226 23.186 37.412 18.767 5.962 24.729 62.141
SubsidiosDS1pagadosenlascomunasdeIquiqueyAltoHospiciohastaagostode2014:
SUBSIDIOS DS1 PAGADOS EN IQUIQUE POR TTULO HASTA AGOSTO 2014
Ao TOTAL
2011 0 0 0 0 0 0 0
2012 11 16 27 123 22 145 172
2013 0 22 22 12 21 33 55
2014 2 9 11 22 8 30 41
Total 13 47 60 157 51 208 268
SUBSIDIOS DS1 PAGADOS EN ALTO HOSPICIO POR TTULO HASTA AGOSTO 2014
Ao TOTAL
2011 0 0 0 0 0 0 0
2012 3 40 43 52 11 63 106
2013 66 52 118 172 11 183 301
2014 88 42 130 98 12 110 240
Total 157 134 291 322 34 356 647
SUBSIDIOS DS1 PAGADOS EN OTRAS COMUNAS POR TTULO HASTA AGOSTO 2014
Ao TOTAL
2011 0 0 0 0 0 0 0
2012 0 7 7 0 1 1 8
2013 0 7 7 0 0 0 7
2014 1 2 3 0 0 0 3
Total 1 16 17 0 1 1 18
121
EncuantoaltotaldesubsidiosdelprogramaDS1otorgadosal31dediciembrede2013enlareginde
Tarapac,existanaestafecha852subsidiossincobrar,deloscuales175correspondanalTtuloItramo
1,destinadosasectoresemergentesquepuedenadquirirunaviviendanuevaousadadehasta800UF
sin crdito hipotecario. 221 correspondan al Ttulo I tramo 2, destinados a sectores emergentes que
puedenadquirirunaviviendanuevaousadadehasta1.200UFconlaposibilidaddeutilizaruncrdito
hipotecario. 456 correspondan a sectores de clase media que pueden adquirir una vivienda de hasta
2.000UFconcrditohipotecario.Deestas852familias,632vivenenIquique,190enAltoHospicioy30
en otras comunas. Sin embargo, 560 prefieren una solucin habitacional en Iquique, 285 en Alto
Hospicioyslo7enotrascomunas.Unhechodestacadoesqueelmayorporcentajedepreferenciaspor
AltoHospicioseobservaenlossectoresdeclasemediaqueoptanaunaviviendadehasta2.000UF(195
delas285familiasqueprefierenAltoHospiciopertenecenalaclasemedia).
DeacuerdoalaspreferenciasexpresadasporlosganadoresdeunsubsidioDS1TtuloII(clasemedia)en
los 2 primeros llamados del MINVU en el ejercicio 2014, cuyas bases de datos son publicadas en su
pginawebyalasquepuedenaccederlasentidadesautorizadasmedianteclaveMINVU,el74,5%vive
enIquique,el23,6%enAltoHospicioyel1,9%enotrascomunas.Sinembargo,sloel32,2%prefiere
Iquique y el 67,8% prefiere Alto Hospicio. En sectores ms vulnerables, aumenta el porcentaje de
preferenciaporIquiqueydisminuyeeldeAltoHospicio,segnsemuestraenlastablas64y65.
NmerodesubsidiosdesectoresemergentesymediosdelDS1sincobraral31dediciembrede2013
enlaregindeTarapac
SECTOR EMERGENTE SIN DEUDA (PRECIO HASTA 800 UF) SECTOR EMERGENTE CON DEUDA (PRECIO HASTA 1.200 UF)
Comuna de Comuna de Preferencia Emergentes Comuna de Comuna de Preferencia Emergentes

Domicilio Iquique Alto Hospicio Otras sin Deuda Domicilio Iquique Alto Hospicio Otras con Deuda
Iquique 97 9 0 106 Iquique 132 19 2 153

Alto Hospicio 26 36 0 62 Alto Hospicio 38 17 0 55
Otras 3 3 1 7 Otras 5 5 3 13
Total 126 48 1 175 Total 175 41 5 221
SECTOR MEDIO (PRECIO HASTA 2.000 UF) TOTAL SECTORES MEDIOS Y EMERGENTES DEL DS1
Comuna de Comuna de Preferencia Sectores Comuna de Comuna de Preferencia

Total DS1
Domicilio Iquique Alto Hospicio Otras Medios Domicilio Iquique Alto Hospicio Otras
Iquique 216 157 0 373 Iquique 445 185 2 632

Otras 9 0 1 10 Otras 17 8 5 30
Total 259 196 1 456 Total 560 285 7 852

122
PreferenciaactualdelosganadoresdeunsubsidioDS1enlaregindeTarapac:
Comuna de Comuna de Preferencia Emergentes
Domicilio Iquique Alto Hospicio Otras sin Deuda
Iquique 49,5% 10,1% 0,0% 59,6%
Alto Hospicio 13,8% 22,9% 0,0% 36,7%
Otras 0,0% 2,8% 0,9% 3,7%
Total 63,3% 35,8% 0,9% 100,0%
Comuna de Comuna de Preferencia Emergentes

Domicilio Iquique Alto Hospicio Otras con Deuda
Iquique 40,4% 12,8% 3,7% 56,9%
Alto Hospicio 12,8% 22,0% 0,0% 34,9%
Otras 1,8% 3,7% 2,8% 8,3%
Total 55,0% 38,5% 6,4% 100,0%
Comuna de Comuna de Preferencia

Sectores Medios
Domicilio Iquique Alto Hospicio Otras
Iquique 22,1% 52,4% 0,0% 74,5%
Alto Hospicio 8,6% 15,0% 0,0% 23,6%
Otras 1,5% 0,4% 0,0% 1,9%
Total 32,2% 67,8% 0,0% 100,0%
Estimacindelaspreferenciasdelos555subsidiosdelDS1paralareginde
TarapacdelPresupuestoMINVU2014
SECTOR EMERGENTE SIN DEUDA (PRECIO HASTA 800 UF) SECTOR EMERGENTE CON DEUDA (PRECIO HASTA 1.200 UF)
Comuna de Comuna de Preferencia Emergentes Comuna de Comuna de Preferencia Emergentes

Domicilio Iquique Alto Hospicio Otras sin Deuda Domicilio Iquique Alto Hospicio Otras con Deuda
Iquique 24 5 0 29 Iquique 53 17 5 75
Otras 0 1 0 1 Otras 2 5 4 11
Total 31 17 0 48 Total 72 51 9 132
SECTOR MEDIO (PRECIO HASTA 2.000 UF) TOTAL SECTORES MEDIOS Y EMERGENTES DEL DS1
Comuna de Comuna de Preferencia Sectores Comuna de Comuna de Preferencia

Total DS1
Domicilio Iquique Alto Hospicio Otras Medios Domicilio Iquique Alto Hospicio Otras
Iquique 83 197 0 280 Iquique 160 219 5 384

Otras 6 1 0 7 Otras 8 7 4 19
Total 121 254 0 375 Total 224 322 9 555

123
DeacuerdoconlaspreferenciasexpresadasporlosganadoresdeunsubsidioDS1mostradasenlatabla
66, de los 555 subsidios comprometidos por el MINVU en su programa 2014, 322 tendran como
preferenciaaAltoHospicio,224alacomunadeIquiqueyslo9aotrascomunasdelaregin.
EncuantoalossubsidiosdelprogramaDS49,deacuerdoalasresolucionespublicadasporelMINVUen
supgina web correspondientes a los aos2012 y 2013, para la regin de Tarapac se handestinado
1.549 a este programa, 784 corresponden a postulaciones con proyecto y 765 a postulaciones sin
proyecto. Por otra parte, casi la mitad de los subsidios otorgados corresponden a la comuna de Alto
Hospicio(754),sinembargo,lagranmayoradelosbeneficiariosnocuentaconunproyectohabitacional
porloquelaposibilidadrealdeobtenerunasolucinhabitacionalesmuyreducida,comosededucede
losdatosquesemuestranenlatabla67.
NmerodesubsidiosdelFondoSolidariodeEleccindeViviendaparasectoresvulnerablespor
comunaenlaregindeTarapac
COMUNAS CON SUBSIDIOS ASIGNADOS EN POSTULACIONES COLECTIVAS
DEL DS 49 EN LA REGIN DE TARAPAC EN LOS AOS 2012 Y 2013
Comuna Con Proyecto Sin Proyecto Total
Alto Hospicio 207 547 754
Pozo Almonte 428 0 428
Iquique 149 128 277
Pica 0 90 90
Total Tarapac 784 765 1.549
GRUPOS DE ALTO HOSPICIO CON SUBSIDIOS ASIGNADOS EN
POSTULACIONES SIN PROYECTO DEL DS 49 EN LOS AOS 2012 Y 2013
Grupo Familias Resolucin Fecha de Resolucin
Villa Solidaridad III 95 6.405 13-08-12
Gladys Marn I 57 9.942 12-12-12
Casos Sociales Serviu I 63 4.188 18-06-13
Villa Solidaridad II 127 4.188 18-06-13
Villa Solidaridad I 156 625 30-01-14
Santa Mara IV 49 2.488 28-04-14
Total Alto Hospicio 547
Nota: Para el Ejercicio 2014, el Programa MINVU contempla la entrega de 251 subsidios con
proyecto y 204 sin proyecto para la regin de Tarapac.
124
2.3.4 Estimacindelademandahabitacionalsegnnivelsocioeconmico
Segnlaproyeccindehogarespornivelsocioeconmicoalao2020,losestratosbajoymuybajo,que
sonquienescomponenlademandadeviviendassociales,generaranunademandade9.758viviendas.El
dficithabitacionalestimadoalao2012paraelsistemaurbanoesde7.857,alcualsesumaeldficit
generado por el terremoto sobre 1.479 viviendas que calificaron como no recuperables. Esto da una
demandatotalde19.094viviendasparaelperodo20122020.
Hogaresestratobajoymuybajoal2020 9.758
Dficithabitacionalestimadoal2012 7.857
Dficitpostterremoto(noreparables) 1.479
Totalrequerimiento 19.094

Conestimacindelrequerimientodeviviendas,sepodracalcularagrossomodolademandafuturade
suelourbano,enbasealpatrndeconsumoestimadoanteriormente.
El requerimiento de viviendas por los nuevos hogares de estratos bajos y muy bajos que se crearan
entreel2002y2012,mselnmerodeviviendasqueserequierenparacubrireldficit,sinconsiderar
eldficitoriginadoporelTerremotode201454,esdelordende18.000.Siseestimaquesemantienela
proporcin de casas versus departamentos, dos tercios seran viviendas y un tercio seran
departamentos,esdecir,12.000casasy6.000departamentos.
Se calcular para las casas una superficie promedio de terreno de 120 m2 (80 m2 netos ms 40 m2
cesinausopblico).Estosignificaunrequerimientode144h.Paraelcasodelosdepartamentosse
asignarunasuperficiede80m2deterrenoporunidad,loquesignificauntotalde48h.Estodaun
totalde192h.
Estimacindelademandadesueloparausohabitacional,sistemaurbanoIquiqueAltoHospicio
Escenario1 Escenario2 Escenario3
Tipo Casas Deptos. TOTAL Casas Deptos. TOTAL Casas Deptos. TOTAL
Unidades 12.000 6.000 18.000 10.000 8.000 18.000 9.000 9.000 18.000
Sup.Prom. 120 80 120 80 120 80
Sup.Total 1.440.000 480.000 1.920.000 1.200.000 640.000 1.840.000 1.080.000 720.000 1.800.000
54
stedebieraserresueltomediantelosinstrumentospuestosenmarchaenelPlandeReconstruccin.
125
2.3.5 Operatoriadelademandadeviviendasocial.
La demanda potencial de vivienda social se puede establecer en la cifra de clculo del dficit
habitacional, que para el caso de Iquique se ha estimado en 4.588 viviendas y para Alto Hospicio en
3.269viviendassegnelCensodel2012,loquedauntotalde7.857viviendas.
La estimaciones de demanda de vivienda social elaboradas por el SERVIU I Regin son las que se
presentan a continuacin, que suman 7.710 para Iquique y Alto Hospicio. Aunque hay una gran
diferenciaenladistribucinentreambascomunas,lasumaentregaunordendemagnitudmuysimilar.
SELEECIONADO 2012 al
DEMANDA DS 49 POR COMUNA

N DEMANDA APROX. POR COMUNA DEMANDA
2014
a ALTO HOSPICIO 6.523 1.109
b IQUIQUE 1.187 275
c POZO ALMONTE 1.216 533
d PICA 276 176
e CAMIA 0 0
f HUARA 61 1
g COLCHANE 3 0
TOTAL 9.266 2.094
Tabla70.Fuente:JORNADAZONAL,ExposicinReginTarapac,CDCDITEC,MetaN2:FomentarelIniciode
ObrasdelProgramaFSEVatravsdelaimplementacindelPlanDITEC.UGSTarapac,08/10/2014

EstenmeronacedelanlisisdelademandahabitacionalrepresentadaenGruposdeFamilias
enComitsdeViviendasConformados,yqueseencuentranendiversosestadosenelproceso
depostulacinalsubsidiohabitacional(SeleccionadosHbilesEnPreparacin).
DatosdurosqueseobtienendeSistemaUmbral,deMesasdeTrabajoconComits,Entidades
Patrocinantes,Autoridadesregionales.
Nosepuedeignorarqueelterremotodestruyydejenestadoirrecuperableuntotalde908viviendas
en Iquique y 571 viviendas en Alto Hospicio, las que estricto sentido aumentan el dficit habitacional
perocuyasolucinseadministraporcarrilesseparadosdelosprogramashabitualesdelSERVIU.
Estas cifras del dficit habitacional no necesariamente significan una demanda activa, es decir, de
hogares que estn postulando a travs de los canales regulares para la obtencin de un subsidio
habitacional.
Las estadsticas proporcionadas por el SERVIU I Regin, que se desglosan segn el estado de la
postulacin(seadjuntanalfinaldeesteacpitedelinforme),indicanquehay2.777hogarespostulando
al subsidio habitacional en Iquique y Alto Hospicio sin proyecto, lo que constituye un tercio de los
hogaresconnecesidaddeapoyoparaobtenerunavivienda.
Al respecto es necesario mencionar que en la regin existe un universo de 1.310 familias, DS 49, con
subsidio,sinproyectoconcentradasenlasciudadesdeAltoHospicio,IquiqueyPozoAlmonteyPica,y
784familias,DS49,consubsidiootorgadoasociadoaunproyectooterreno.
Las accionese iniciativas del SERVIU posibilitarn la incorporacin de proyectos a la nmina de oferta
queatenderapartedel61%degrupossinproyectos,conestosepodrlograrlacorrectaaplicabilidad
de los subsidios otorgados. Se espera que con estas medidas se logre efectiva cobertura durante el
periodocomprendidoentreelao2014al2016.
126
HayenlaRegindeTarapacuntotalde10EGIShoyEntidadesPatrocinantes,pocasdelascualesestn
activas(seajuntaalfinaldeltextodeesteacpitelalistacompleta).
El SERVIU ha asumido la direccin de proyectos debido a la mala calidad de la ex EGIS y a la
desconfianza de la comunidad hacia la EP (cobros indebidos, poca transparencia en los reemplazos,
lentitudenlasgestionesydificultadesentrelasexEGISyloscomitsdevivienda)
Frentealoanterior,SERVIUhadebidoredoblarsusesfuerzosparaenfrentarlasituacinnormaldela
operatividadyeldesafodeserlamejorEPfrentealdescrditoquehantenidoesasorganizaciones.
Elaccesoalcrditoporpartedeestoshogaressertratadoenlaterceraetapa,enelacpite3.1Anlisis
delmercadohipotecarioregional.
ConvienedestacarenesteacpitelaefectivalaborrealizadaporelSERVIUIReginenlareduccindel
dficithabitacionalenlaRegin.
GruposSeleccionadosSinProyecto
N Cd. Nombredel Nde Comuna Asociadoa Tipologa PosibleSolucin Plazosa
Grupo Familias Proyecto cumplir
1 88143 GLADYSMARIN 34 Alto NO Construccinen ProyectoSantaRosaI Diciembre.
Hospicio Nuevos II(AltoHospicio) 2014
Terrenos
2 85871 GladysMarinI 57 Alto NO Construccinen ProyectoSantaRosaI Diciembre.
Hospicio Nuevos II(AltoHospicio) 2014Meta
Terrenos N1Equipo1
3 88889 Macaya 5 Iquique SI Construccin ConstruccinSitio Sinplazos
SitioPropio Propio(Iquique)
4 88103 CMTEDE 105 Pozo NO Construccinen ProyectoSantaRosa Diciembre.
VIVIENDA Almonte Nuevos "Mz.57y58"(Pozo 2014
SANTAROSA Terrenos Almonte)
5 85684 SOLDEPICAI 86 Pica NO Construccinen ProyectoX"Mz.19y Diciembre.
Nuevos 20"(Pica) 2014Meta
Terrenos N1Equipo1
6 85672 SOLDEPICAII 90 Pica NO Construccinen ProyectoX"Mz.19y Diciembre.
Nuevos 20"(Pica) 2014Meta
Terrenos N1Equipo1
7 84969 VILLA 95 Alto NO Construccinen ProyectoSantaRosaI Diciembre.
SOLIDARIDADIII Hospicio Nuevos II(AltoHospicio) 2014Meta
Terrenos N1Equipo1
8 84867 VILLA 127 Alto NO Construccinen ProyectoElBoro(Alto Marzo.2015
SOLIDARIDADII Hospicio Nuevos Hospcio)
Terrenos
9 84956 VILLA 156 Alto NO Construccinen ProyectoElBoro(Alto Marzo.2015
SOLIDARIDADI Hospicio Nuevos Hospcio)
Terrenos
10 88877 SantaMartaIII 10 Alto SI Construccinen ProyectoSantaRosaI Diciembre.
Terrenos
11 88869 SantaMartaII 10 Alto SI Construccinen ProyectoSantaRosaI Diciembre.
Terrenos
12 96807 CASOS 63 Alto NO Construccinen ProyectoVistaAlegre Diciembre.
SOCIALES Hospicio Nuevos (AltoHospicio) 2014
SERVIUI Terrenos
13 87811 SANTAMARTA 75 Alto NO Construccinen Posiblementepueda Diciembre.
Hospicio Nuevos serconsideradoen 2014
Terrenos ProyectoVistaAlegre
14 100230 Sueos 50 Iquique NO Construccinen Sinterreno Sinplazos
Compartidos Nuevos
Terrenos
127
15 96523 comitOASIS 39 Alto NO Construccinen Sinterreno Sinplazos

Hospicio Nuevos
Terrenos
16 95628 SantaMartaIV 49 Alto NO Construccinen ProyectoVistaAlegre Diciembre.
Hospicio Nuevos (AltoHospicio) 2014
Terrenos
17 87979 20DEENEROII 145 Iquique NO Construccinen ProyectoLaguna Sinplazos
Nuevos Verde(Iquique)
Terrenos
18 87402 20deEnero 59 Iquique NO Construccinen ProyectoLaguna Diciembre.
Nuevos Verde(Iquique) 2014Meta
Terrenos N1Equipo1
19 99810 Comitde 10 Iquique NO Construccinen ProyectoCaletaLos Sinplazos
ViviendaPrados Nuevos Verdes(Borde
delMar Terrenos Costero)
20 101975 Comitde 19 Iquique NO Construccinen ProyectoCaleta Sinplazos
ViviendaAltos Nuevos Chanavayita(Borde
delMar Terrenos Costero)
21 2818 Tarapac 15 Alto NO Const.en ProyectoVistaAlegre Diciembre.
Campamentos Hospicio Nuevos (AltoHospicio) 2014
Terrenos
Total 1299
Tabla71.Fuente:SERVIUReginTarapac

GruposHbilesSinProyecto
N Cdigo NombredelGrupo Nde Comuna Asociadoa Tipologa Observaciones
Familias Proyecto
1 106884 Anhelomicasa 130 Alto NO Construccinen AltoHospicio
Hospicio NuevosTerrenos
2 105720 LourdesdeEsperanza 85 Alto NO Construccinen AltoHospicio
3 97121 20DEENEROIII 69 Iquique NO Construccinen ProyectoLaguna
NuevosTerrenos Verde(Iquique)
4 96506 GladysMarnVI 71 Alto NO Construccinen AltoHospicio
5 96381 GladysMarnV 60 Alto NO Construccinen AltoHospicio
6 96047 GladysMarnIV 76 Alto NO Construccinen AltoHospicio
7 95865 GladysMarnII 85 Alto NO Construccinen AltoHospicio
8 95858 GladysMarnIII 77 Alto NO Construccinen AltoHospicio
9 95465 Comitlacasanueva 12 Iquique NO ConstruccinSitio ConstruccinSitio
Propio Propio(Iquique)
10 94140 Comitdevivienda 160 Iquique NO Construccinen AltoHospicio
bicentenario NuevosTerrenos
11 94139 Comitviviendasan 160 Iquique NO Construccin en AltoHospicio
Lorenzo NuevosTerrenos
12 94135 COMITDEVIVIENDA 156 Iquique NO Construccinen AltoHospicio
MARCOANTONIO NuevosTerrenos
13 88097 COLCHANE 3 Colchane NO ConstruccinSitio ConstruccinSitio
Propio Propio(Colchane)
TOTAL 1144
Tabla72.Fuente:SERVIUReginTarapac
128
ESTUD
DIOANLISISSYESTIMACI
NDEPRECIOSSDEVIVIENDA
ASSOCIALESEENLACOMUN
NADEALTOHO
OSPICIO

Grupo
osEnCreacinSinProyecto
o
N Cdigo NombredelG
Grupo Nmerode Comuna Asociadoa Tipologa
Fam
milias Proyecto
1 102639 LAONZANA 88 Iq
quique NO Construccinen
NuevosTerreenos
2 102587 20deEneroIV
V 15 Iq
NuevosTerreenos
3 108382 SimnBolivarr 100
0 A
AltoHospicio NO Construccinen
NuevosTerreenos
TOTALL 203
3
Tabla73.Fueente:SERVIUR
ReginTarapaac
GruposIngresadossSinProyecto
o
N Cdigo
C NombredelG
Grupo Nmerode Co
omuna Asociadoa Tipologa
Fam
milias Proyecto
1 9
99847 Krisna 40 AltoHospicio NO Construccinen
NuevosTerrenos
2 1
102223 GladysMarinVII 91 Iq
NuevosTerrenos
TOTAL 1311
Tabla74.Fueente:SERVIUR
ReginTarapaac
Tabla75.Fuente::http//proveeedorestecnicos.minvu.cl/documents/2014
4/11/regind
detarapacafssev.pdf
129
PABLOTR
TRIVELLIYCA
A.LTDA. InformeFFinalEnero2015
3. PROPUESTADEPOLTICASPBLICAS
3.1. Estadoactualdelaspolticasdedesarrollourbano,suelourbanoyvivienda
ElterremotovenadeantescomoafirmensuoportunidadelarquitectoVictorBasauri,directordela
ONGTallerNorte,apropsitodeldevastadorefectoquetuvoelterremotode1985enladestruccinde
viviendasantiguas,deadobeytugurizadosdelacomunadeSantiago.
Lo mismo se podra decir acerca de la dificultad para desarrollar viviendas sociales en Alto Hospicio a
propsito del terremoto de abril 2014, porque los problemas de acceso a una vivienda social venan
arrastrndose y ni siquiera la creacin de la comuna consigui mitigarlos, debido a la ausencia de
polticaspblicasdedesarrollourbanoy,particularmentedesuelourbano.
El debate pblico sobre conceptos centrales de una poltica nacional de desarrollo urbano,
especficamenteacercadelroldelEstadoeneldesarrollodelasciudadesylaformulacindeunapoltica
de suelo urbano, se podra resumir en la siguiente cita formulada en el Plan de Accin de la Reforma
Urbana 200155: El Estado juega un rol central en el Desarrollo Urbano. Dada la complejidad de los
sistemasurbanos,losdistintosnivelesdelEstadocumplenunrolcentralenlapromocindelbiencomn
y la gestin de las ciudades. Si bien el Estado ha ido cambiando en el tiempo su rol al interior de los
sistemasurbanos,transitandodesdeunEstadoEmpresarioaunEstadoReguladoryPromotor,tantolos
cambiantes y dinmicos mercados urbanos como los conflictos sociales generados al interior de las
ciudadeshacenimprescindiblelaaccinconcertadaydecididadelEstadocomoenteresponsabledela
adecuada gestin y regulacin de nuestras urbes. De esta manera, en el presente escenario de
globalizacinycrecienteaccinprivadaesresponsabilidaddelEstadodisear,implementarygestionar
laspolticasurbanas.
EstoesloquenohasucedidoenIquiqueAltoHospicio.
El desarrollo del estudio ha permitido concluir que la mayor dificultad para el desarrollo de viviendas
sociales en Alto Hospicio radica en la restringida disponibilidad de suelo urbano en Iquique y en la
especulacinconlospreciosdelosterrenosenAltoHospicio.
Sinembargo,detrsdeestascausasinmediatas,hayrazonesdefondoquedanorigenalosproblemas
centralessealados,comolaausenciadeunapolticadedesarrollourbano,laausenciadeunapoltica
desuelo,incluyendolaadministracindelosterrenosfiscales,laausenciademedidasantiespeculativas
conelsuelourbano.Cuestionesquesedesarrollanacontinuacin.
k) PolticadedesarrolloUrbano
Elestudiopermiteponerelnfasisenlaconduccindelapolticapblicamsqueenlaconductadel
sectorprivado.Efectivamente,elanlisisdelcomportamientodelmercadoinmobiliarioenIquiqueyAlto
Hospicio permite concluir que este responde adecuadamente a las seales del mercado para las
viviendas de mercado. Que se ha podido detectar sntomas de especulacin en el mercado de suelo
urbanoenAltoHospicio.PorquelaescasezdesueloenIquique,enuncontextodealtocrecimientode
poblacin, de actividad econmica y de densificacin en el desarrollo de la edificacin residencial,
permitenexplicarladinmicadepreciosdelsueloenesacomuna.
Elcrecimientoeconmico,depoblacinydeempleomarcanunatendenciademsdeunadcadaen
IquiqueyAltoHospicioylasproyeccionesdecrecimientoesperablesenlaminerayelcomercio(ZOFRI),
hacanprevisibleynecesarialaadopcindemedidasdepolticapblicaurbanaquedierancausefluido
55
http://www.cec.uchile.cl/~tranvivo/tranvia/tv12/reformaurbana.html
130
al desarrolloeconmico y demogrfico de la ciudad. Es una responsabilidadde Estado que no ha sido

cumplida.
Unaexcepcinaloafirmadopreviamente,eslasealinequvocadeestarealidadydelanecesidadde
contarconunavisindeciudaddelargoplazoysuelourbanoparaatenderlasnecesidadesdedesarrollo
futuro, se manifiesta en la determinacin del rea de concesin de servicios sanitarios de la empresa
AguasdelAltiplanoaprobadassegnOrd.SISSN3758defecha30.12.08,CdigoSC0101paraIquique
y Cdigo SC 0102, para Alto Hospicio. Esta normativa define un territorio operacional que tiene una
superficie de 9.127 h. en el caso de Iquique en el ao 2008 y en el caso de Alto Hospicio tiene un
territoriooperacionalconunasuperficiede898h.enelao200856
EnelcasodeIquique,estosignificaqueexisteunaextensasuperficiehaciaelsurdelaciudadquetiene
comprometidolegalmenteelsuministrodeaguapotableyelserviciodealcantarilladodeaguasservidas,
condicindevitalimportanciaparaeldesarrollodecualquierterritoriourbano.Quedaimplcitaenesta
contratacindegobiernodelao2008quelaproyeccindedesarrollodelaciudadseharahaciaelsur
deIquiqueynohaciaAltoHospicio,almenosajuzgarporlasreasdeconcesindeserviciossanitarios
estipuladasenloscontratos.
Esta decisin de poltica pblica no se ha visto acompaada por iniciativas pblicas de planificacin
urbana en la inter comuna, salvo el Seccional Playa Blanca del 2011 y el Plan Regulador Intercomunal
Costero Regin de Tarapac: comunas de Iquique, Alto Hospicio y Huara, que debiera terminar su
procesodeaprobacinenfechaprxima.
UnintentofrustradoenestamateriaeslaformulacindelPlanRegionaldeDesarrolloUrbano(PRDU),
que lleg incluso a obtener una aprobacin de calificacin ambiental en el ao 2004, pero que nunca
llegaseraprobadoformalmente.57
Tambin es importante mencionar la elaboracin del Plan Intercomunal de Borde Costero Regin de
Tarapac (RCA N 72 del 13 de julio del 2004), cuyo estudio fue impulsado por la Secretaria Regional
MinisterialdeViviendayUrbanismodelaRegindeTarapacyelaboradoporURBEConsultoresdurante
losaos2003y2004,pero noculminsuprocesodeaprobacinformal.58
Como antecedente de contexto de ese mismo perodo de gobierno, es bueno tener presente que la
iniciativa del MINVU denominada Reforma Urbana impuls, entre otras materias, la formulacin y/o
actualizacin de 188 Planes Reguladores Comunales y 19 Planes Reguladores intercomunales, lo que
significlaampliacindeloslmitesurbanosdelasreaMetropolitanasydelamayoradelasciudades
de tamao medio en Chile.59 Pero este impulso reformador no fructific en el sistema intercomunal
56
Memoria Explicativa Plan Regulador Intercomunal Costero Regin de Tarapac comunas de Iquique, Alto
HospicioyHuara.Pag.59
57
Ibidpag.11
58
Ibidpag.12
59
As,porejemplo,enmarzode2004seaprobunaactualizacindelPlanReguladorIntercomunaldeConcepcin,
medianteelcualseestableciunlmitequedefineunreade60.357hectreasurbanizables,mientraslamancha
urbanatena13.354hectreas.Estosignificlamultiplicacindelamanchaurbanaen4,5vecesyquehaysuelo
disponibleparamsde100aos.ElPlanReguladorMetropolitanodeValparaso,recientementeaprobado,genera
45.617hectreasurbanizables,loqueenrelacinalamanchaurbanade11.116hectreas,significamultiplicarpor
4,1 veces. Tambin en este caso la superficie disponible alcanzara para ms de cien aos. En Puerto Montt se
aprob en el 2008 una modificacin al Plan Regulador que defini un rea urbana de 8.990 hectreas para una
ciudad que tena una superficie de 2.343 hectreas, estableciendo una superficie que permitira satisfacer la
demandapormsde50aos.
131
IquiqueAlto Hospicio, ni para actualizar los planes reguladores comunales ni para formular un Plan
ReguladorIntercomunal.SoloenfecharecientesehaformuladoelPlanReguladorIntercomunalCostero
RegindeTarapaccomunasdeIquique,AltoHospicioyHuara,queseencuentraensultimaetapade
aprobacin,comosehamencionadoanteriormente.
En el ao 2005, la Secretara Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo, en conjunto con la
MunicipalidaddeAltoHospicioelaboraronelestudioLevantamientoPlanReguladordeAltoHospicio,
cuyoobjetivoprincipaleralaelaboracindelPlanReguladorComunal,elcualseencuentraenproceso
deaprobacin.60
l) SueloUrbano
Enagostodelao2011seaprobenlaMunicipalidaddeIquiqueelSeccionalPlayaBlancaqueotorga
norma de uso de suelo urbano a una superficie del orden de 157 hectreas en el sector Alto Playa
Blanca, donde los terrenos son principalmente de propiedad fiscal. Esto abre una oportunidad de
descomprimirelmercadodesueloquenohasidoaprovechada,porquelasautoridadespblicasnohan
urbanizadolosterrenos,cuestinquehoysetramitaconurgenciaenunainiciativaconjuntadelMINVU
yelMinisteriodeBienesNacionales.
Respectoalanormativaaprobadaparaestosterrenossediscutesipermitirarealmenteeldesarrollode
viviendas sociales. Tambin se pregunta acerca de la posible estrategia de desarrollo y venta de los
terrenos,porquesisevendieranslograndespaos,slopodranentrarlasempresasinmobiliariasde
mayorenvergadura,loquerestaracompetitividadalsectorenesosterrenos.Porotraparte,laventaen
lotesmsajustadosalasnecesidadesdeproyectosindividualesdemedianaenvergaduraconclusulas
de desarrollo en el tiempo, permitira direccionar los desarrollos a las directrices de poltica pblica y
recuperarparaelEstadolasplusvalasquesegeneren,simplementeatravsdelalicitacindeterrenos
escalonadaeneltiempo.
ElPlanRegionaldeOrdenamientoTerritorial(PROT)RegindeTarapacaprobadoennoviembre2013
sienta las directrices de desarrollo elaboradas por el Gobierno Regional de Tarapac, que tiene un
carcter indicativo. En materia de ordenamiento territorial se propone promover un modelo poli
cntrico, nocin que se recoge en la formulacin del Plan Regulador Intercomunal Costero Regin de
Tarapac.
Por esta razn es muy importante destacar la elaboracin del Plan Regulador Intercomunal Costero
Regin de Tarapac: comunas de Iquique, Alto Hospicio y Huara, y su pronta aprobacin. Segn esta
modificacin a las normas de planificacin se agregarn 2.851 hectreas con norma de uso de suelo
urbano, la mayor parte de las cuales se encuentran dentro del rea de servicios sanitarios y son de
propiedad fiscal. Esto significa un gran avance en materia de planificacin intercomunal del desarrollo
urbano en la medida que abre un vasto espacio de desarrollo potencial en terrenos que son
fundamentalmentedepropiedadfiscal.Suincorporacinefectivarequerirdecisionesdepolticapblica
acercadelavisinfuturadeciudadqueseadoptedesdeunaperspectivaintercomunal.
m) Gestindeterrenosfiscales.
Un importante elemento de diagnstico sobre la realidad y perspectivas de crecimiento de la inter
comunadeIquiqueAltoHospicioeseldenominadoAnlisisdeTendenciasdeLocalizacinrealizadoen
elao2008,aligualqueenlamayoradelasciudadesdetamaomedioyreasmetropolitanasdelpas,
60
Gobierno Regional de Tarapac Plan Regional de Ordenamiento Territorial (PROT) Regin de Tarapac.
Noviembre2013.
132
por iniciativa de la Divisin de Desarrollo Urbano del MINVU. No queda claro que dicho estudio haya
inducidolatomadedecisionesdeplanificacindeldesarrollourbano,apesarqueidentificaycuantifica
lasprincipalestendenciasdecrecimientoydequedaclarassealesdelaescasezdesuelourbanoyla
tendenciaalalzadelospreciosdelatierra.
Tambin es importante mencionar que las seales de crecimiento de Iquique y Alto Hospicio fueron
claramentepercibidasporelMinisteriodeBienesNacionales,queeselprincipalpropietariodeterrenos
en el rea de expansin de dichas comunas. Dicho Ministerio contrat la realizacin de los siguientes
estudiossobreelmercadodesueloenelentornodeIquiqueyAltoHospicio.
Enelao2009secontratunodenominadoDiagnsticodelademandaydepotencialidadesde
gestin de territorios fiscales localizados en sectores emergentes con vocacin de uso industrial,
habitacional, turstico inmobiliario y equipamiento en la Regin de Tarapac, que se refiere
especficamenteainmueblesdepropiedadfiscalenHuantajaya,PlayaBlanca,yLobitoLosVerdes.
Enelao2011,elestudioDiagnsticodedemandaydepotencialidadesdegestinparaterritorios
fiscalesenelsectordeHuantajayaconvocacindeusoindustrial,equipamientoyservicios.
Tambinenel2011serealizelEstudiodeDiagnsticodeDemandayPotencialidadesdeGestin
paraterritoriosFiscalesenelSectordePatillosPatacheconvocacindeusoIndustrial,Portuario,
Equipamiento y Servicios, ubicados en la Comuna de Iquique y el Estudio de Diagnstico de
DemandayPotencialidadesdeGestinparaterritoriosFiscalesenelSectordeLobitoyLosVerdes
convocacindeusoHabitacional,Turstico,Inmobiliario,Equipamiento,Industriayotros,ubicados
enlaComunadeIquique.
Los estudios a los que se pudo acceder indican clara e inequvocamente que existe una demanda de
suelourbano,unatendenciaalalzadelospreciosdelatierrayunpotencialinmobiliariodelosterrenos
fiscalesqueseestudian.
El otro gran propietario de terrenos fiscales son las Fuerzas Armadas. Son terrenos del Ministerio de
BienesNacionalesdestinadosadistintasramasdelaFuerzasArmadas;LaArmadadeChile,elEjrcitoy
la Fuerza Area. En el caso del Ejrcito, hay terrenos que han sido transferidos a una institucin de
derecho privado denominada Servicio de Bienestar del Ejrcito a travs de Patrimonio de Afectacin
Fiscal (PAF). El caso ms notable es la transferencia de un terreno de 1.600 hectreas al Servicio de
BienestardelEjercitoenAltoMolle61,terrenocolindanteconlaciudaddeAltoHospicio,buenapartedel
cualestdentrodellmiteurbanodeesacomuna.
Al respecto, es necesario mencionar la firma de las Actas de Chena entre el Ministerio de Defensa
NacionalyelMinisteriodeBienesNacionalesenelao2003,queautorizaalEjercitoparavenderuna
larga lista de terrenos ubicados a lo largo de todo el pas que se individualiza en ese documento,
especificandofechasyplazosparasuenajenacin.Muchosdeestosterrenosestndentrodeloslmites
urbanosdelasciudades.Laventadeestosterrenosserealizaatravsdelicitacionespblicas,teniendo
que cumplir con el requisito de un valor mnimo igual o superior al avalo fiscal. Como ya se ha
comentadoenotroacpitedeesteestudio,losavalosfiscalesdelosterrenossuelensermuyinferiores
alosvalorescomercialesodemercado62.Puesbien,muchosdelosterrenosvendidosporelEjrcitose
hantransadoavaloresigualesolevementesuperioresalavalofiscal.
61
Ttulodedominioinscritoafs.728,nmero1259,delao1999enelConservadordeBienesRacesdeIquique.
62
VerPTrivelliCuestionessobreelrevalodebienesracesqueelSIIdebieraaclararantelaciudadanaCIPER21
agosto 2013. http://ciperchile.cl/2013/08/21/cuestionessobreelrevaluodebienesraicesqueelsiidebiera
aclararantelaciudadania/
133
3.2 Criteriosgeneralesparalapropuestadepolticaspblicas
Paraformularalternativas,algunoscriteriosgeneralesdebencumplirse:
a) Cualquier propuesta respecto al desarrollo urbano y construccin de viviendas sociales en la
comuna Alto Hospicio debe incluir la comuna de Iquique. Las zonas urbanas de ambas comunas
configuran una unidad territorial estrechamente interrelacionada y como tal debe ser considerada
tantoparafinesdeplanificacinurbanacomodepolticasurbanassectoriales.Eneldiagnsticose
mencionan diversas razones, y no est de menos recordar la gnesis de Alto Hospicio como un
territorioqueofreceunasalidaalapresinporviviendaparasectoresdebajosrecursosdeIquique.

b) CorrespondealMinisteriodeViviendayUrbanismo,porintermediodelaSEREMIcomodelSERVIU
Regionalinterveniractivamenteenlaofertadesoluciones,reordenandoygestionandosuelopara
desarrollourbano,particularmenteparaviviendasocialyfinespblicos.Elmercadodesregulado(o
conlasregulacionesactualmenteexistentes)noofreceopcionesdelocalizacindeproyectospara
sectoresdebajosingresos(vulnerables)nosloenlacomunadeIquique,sinoqueahoratampoco
enlacomunadeAltoHospicio.Larazonesmencionadasson:(i)Especulacinenlospreciosdelsuelo,
quesevalidaporlallegadadesectoresmediosaAltoHospicio;(ii)Faltadepresintributariaode
estmulosparaincorporarsitioseriazosalmercadodelsuelo;(iii)BajatasacindelsueloporelSII;
(iii)Existenciadeterrenosfiscalesdesaprovechados.
c) Recurriralasprcticasconstructivastradicionalesdelapoblacinlocal.TantoAltoHospiciocomo
Iquique son localidades en donde se presentan diferentes modalidades de construccin: (i)
condominiosdeedificiosenaltura,(ii)viviendasPET,(iii)viviendassocialesterminadas,(iv)viviendas
dedesarrolloprogresivoporautoconstruccin.Uncriterioesmantenerestadiversidad.Alrespecto
valelapenarescatarlaexperienciadeQuintaMonroyenIquiquecomoprcticadeparticipacin
delosusuarios,enlalocalizacindelasviviendas,enlaampliacinyterminacindeunaestructura
inicial,revisandosusaspectospositivosynegativos.63
d) Contarconunenfoquedegnero.Losproblemasdelavivienda(yaseanreferidosasuausenciao
precariedad;comodesumaterialidad,diseoylocalizacin)afectandemaneradiferenteahombres
queamujeres.Noconsiderarenlosproyectosoenlaplanificacinurbana,lostemasdeseguridad,
cuidado de los nios, lejana o precariedad de servicios de salud, dificultades de accesibilidad,
suponenvulnerarlacalidaddevidadelasmujeres64.
63
La Quinta Monroy (punto de partida del proyecto Elemental; 20032006) ha representado un precedente
importanteparaofreceraloshabitantesdeuncampamentoenelcentrodeIquiquedepermanecerenelterreno
ocupadoynosererradicadosaAltoHospicio.Seradicarona100familiasquedurante30aoshabanocupadoun
terreno de 0.5 hectrea. El valor del terreno era tres 3 veces superior a lo que la vivienda social normalmente
puede pagar por suelo. El proceso combin un largo acompaamiento de la comunidad y el desarrollo de una
unidad bsica de desarrollo progresivo. Diez aos despus, las unidades habitacionales se han consolidado (de
35m2inicialesa70m2);losespaciospblicosdelconjuntosehandeteriorado,principalmentedebidoalainvasin
devehculosestacionados.
64
EnAltoHospiciolatasadeViolenciaIntraFamiliaresde1.476casosporcada100.000.habitantes,mientrasla
tasanacionalesdeslo833casos.Fuente:MinisteriodelInteriorySeguridadpblica,SubsecretaradePrevencin
del delito. Victimizacin ENUSC y casos policiales de mayor connotacin social Ao 2012. Santiago, mayo 2012,
p.9.
134
e) Poblacinmigrante.Eninformacionesrecienteslasautoridadeslocalesestimabanquelapoblacin
migranteencercade36milpersonas,enunprocesoqueconsiderabanirreversible.65Esteesun
aspecto nuevo e importante que se debe considerar en las polticas de suelo y vivienda social en
IquiqueyAltoHospicio.66
3.3. Algunaslneasdepolticaurbana,deviviendaydesuelo.
Tomando en cuenta los criterios mencionados, se propone: actuar tanto en Alto Hospicio como en
Iquique,conelMINVUenunpapelprotagnico,generandosuelo,conunabanicoampliodesoluciones
habitacionales que contemplen equipamientos y servicios, para dar respuesta a la demanda de 19 mil
viviendassocialesenlosprximos6aosygenerartierraurbanaparaconjuntosdeviviendassocialesy
eldesarrollourbanoengeneral.
a) GenerarescenariosdelargoplazoparaeldesarrollodeIquiqueAltoHospicioypolticaspblicas
que orienten el desarrollo, contemplando explcitamente la cantidad y localizacin de terrenos
paraviviendassubsidiadasporelMINVU.
a.1.Generarunavisinintegradadedesarrollodelaintercomunacontemplandoelimpactoprevisible
de la expansin comercial y el desarrollo minero de la Regin. Es deber del Estado generar las
condicionesparaalcanzarunabuenacalidaddevidaurbanaengeneralyacogereintegraraloshogares
demenoresingresosalasoportunidadesurbanas,perotambinsentarlasbasesparaquelasciudades
sean capaces de acoger las demandas que genera el desarrollo productivo de la iniciativa privada. Las
proyecciones de demanda de vivienda al ao 2020 alcanzan un cifra del orden de 19.000 viviendas
sociales(primerostresquintilesdeingreso)sisequisieraterminarconeldficitacumuladoaldadehoy
enesafecha,aloquehabraqueagregarunas4.000viviendasdemercado,(sinconsiderarlademanda
desegundavivienda).Porotraparte,unestudiorecientedelcaptuloRegionaldelaCmaraChilenade
laConstruccinestablecequecuandosellevenadelantelosdosproyectosminerosmsimportantesen
la Regin (Ampliacin de Doa Ins de Collahuasi y Quebrada Blanca) generaran del orden de 6.000
empleospermanentes,loquepodrasignificarunacantidadsimilaroalgoinferiordeviviendas.Significa
unas30.000viviendasnuevasconsusrespectivosrequisitosdeequipamientoyservicios.
a.2. Formular directrices de poltica de desarrollo urbano. Los desafos del crecimiento requieren
formular directrices de poltica de desarrollo urbano para alcanzar la imagen de ciudad deseada,
estableciendo claramente las tareas de las instituciones pblicas y las responsabilidades del sector
privadoparaalcanzarundesarrolloarmnicodelaciudadyquenoseauntraumacomoconsecuencia
delafaltadepolticas.Significaenconcreto,establecerdndeseconstruirnlasviviendassocialesylas
viviendasparaestratosmedios,conqugradosdeintegracinsocioeconmica,aquescala,conqu
densidadesyestndaresdeequipamiento,transporte,dndeseesperasedesarrollenlasviviendasde
mercadoyculessernespecficamentelasreasdedesarrolloproductivoparadistintasactividadesy
funciones.
65
Ver El Longino de Iquique, 11/09/2014. Gobernador Gonzalo Prieto: Hay que mejorar las polticas de
migracin,hacerlasmsintegradas.
66
Alnoexistirunapolticadeviviendadestinadapersonas,familiasogruposmigrantes,segeneraunmercadode
alquiler informal de viviendas por piezas, con altos niveles de hacinamiento y de riesgos de incendios. Desde el
puntodevistadelosderechoshumanosesuntemaimportante.
135
b) Generartierraurbanaparaconjuntosdeviviendassocialesydesarrollourbano.
Dadoqueelmercadonoofertatierraenlascantidadesnecesarias,enlaslocalizacionesrequeridasya
preciosaccesiblesparaviviendassocialesenAltoHospicioeIquique,seproponerecurriralusodetierras
fiscales,eincorporarlossitioseriazosalmercadodelsuelourbano:
b.1.CrearunBancodeTierrasFiscalesenlaRegindeTarapaccomomedidaparadisponerdesuelos
paradesarrollourbanoyviviendassociales.
Diferentes entidades pblicas cuentan con reservas de terrenos tanto en las reas urbanas como de
posibleexpansinenAltoHospicioyenIquique.Estasreservasconstituyenunimportanterecursopara
generartierraurbanaparaviviendasocial.
LasventasindiscriminadasdeterrenosfiscalesdilapidanesterecursopotencialqueexisteenlaRegin
para desarrollar tierra para viviendas sociales. Un Banco de Tierras Fiscales es un instrumento que
puede gestionar y generar suelo para el desarrollo urbano y vivienda social. Este Banco puede estar
constituidoporlosbienesinmobiliariosdelasdiferentesentidadespblicasdelaRegin:Ministeriode
Bienes Nacionales, Ministerio de Vivienda y Urbanismo, SERVIU, Fuerzas Armadas (Ejrcito, Armada,
Aviacin)67,MinisteriodelInterior,ServiciosPblicos,yMunicipalidades,entreotras.Deestamanerase
podr desarrollar una gestin integrada de los terrenos pblicos y ofrecer suelo para el desarrollo
urbanoyconjuntosdeviviendassociales.
b.2. Licitacin de terrenos fiscales en forma escalonada segn directrices de desarrollo urbano.
Abastecer el mercado de suelo licitando terrenos fiscales en forma escalonada y condicionando su
desarrollo en el tiempo segn directrices de desarrollo urbano; en tamaos que aseguren la
competitividaddelmercadoinmobiliarioyelabastecimientodeterrenosparaviviendassociales;enuna
secuencia que permita capturar para el Estado los incrementos de los precios de la tierra a travs de
operacionesdemercadoquegenereeldesarrollodelterritorio.
c) Controlarlaespeculacin.
La demanda de estratos medios por vivienda cada vez ms caras en Alto Hospicio ha inducido
especulacinconelsuelourbano, quehahechosubirlos preciosdelosterrenosa preciospropiosde
viviendasdemejoresestndareshaciendoqueenAltoHospicioseacadavezmsdifcillaconstruccin
deviviendassociales.Unalneadepolticaparareducirlaespeculacinconsisteenaumentarelcostode
la retencin de los terrenos, que es precisamente la doble contribucin de los sitios eriazos, pero si
tienen tasacin fiscal insignificante, en la prctica estn exentos de contribuciones y no funciona el
desincentivo.Enlaactualidad,elavalodelosterrenosenAltoHospicioyentodaslasciudadeschilenas
es muy bajo respecto del valor de mercado, especialmente en las reas de expansin. El Servicio de
ImpuestosInternosnomodificalosavalosfiscalesdelosterrenoscuandostosseincorporandentro
del lmite urbano de las ciudades hasta que estos son urbanizados y loteados. Significa que el avalo
fiscalesmuybajorespectoalvalorcomercialqueadoptanylomantieneaunbajovalorhastaqueselos
urbaniza.Peroadems,noselesaplicalasobretasadel100%queseaplicaalossitioseriazoscuando
estnenreasdeexpansin.Laconsecuenciaesqueelcostodirectodemantenerunterrenofueradel
mercadoesmuybajoyporlotanto,estimulaprcticasespeculativas,atrayendorecursosalmercadode
sueloenvistadelasaltasrentabilidadesquesepuedenobtener,queademstienenlaventajadeestar
67
Esto no significa necesariamente una transferencia gratuita de terrenos de las Fuerzas Armadas al banco de
suelos, pero s un pago a los valores mnimos establecidos en la normativa correspondiente (avalo fiscal) o la
negociacinenfuncionesdelosrequisitosactualesdeterrenosenotraslocalizaciones,modificacionesadhocde
lasnormativasdeplanificacinencasosespecficos,aportesfiscales,etc.
136
exentosdelpagodeimpuestosalarentacuandolospropietariossonpersonasnaturalesylasplusvalas
soninferioresa8.000UFsegnseestableceenlaReformaTributaria.
Enconcreto,estosignificahacerunreavalodelosterrenosyaplicarunasobretasadel100%atodos
los terrenos eriazos en Alto Hospicio, en Iquique y en todas las ciudades en Chile, pero adems,
establecerunatasaderecuperacindeplusvalasparahacermenosatractivoestemercadodeinversin.
Estamedidapodrahacerbajarlospreciosdelosterrenos,perononecesariamentehacerquefluyanal
mercadooquesedesarrollen.
Unamedidadeestanaturalezasejustificaenelcostosocialquesignificalaretencinespeculativadelos
terrenos fuera del mercado y en el carcter de renta no ganada (Unearned income) que tienen las
plusvalas.Porquepordefinicin,lasplusvalasnotienencomocontraparteningnesfuerzoproductivoy
nogeneranvaloragregado.
Con todo, la aplicacin de mecanismos de control de la especulacin podra tener una resistencia por
partedelospropietariosyuncostopolticoparaelgobiernoqueloaplique,yaqueenChileseconsidera
quelaobtencindeplusvalasconstituyeunderechoadquirido,aunquenoconsagradoenningunaley.
d) Coordinacindelaplanificacinurbanayelfinanciamientodelasciudades.
No existe hoy ninguna coordinacin entre el Servicio de Impuestos Internos y las instancias de
planificacin y gestin del desarrollo urbano. Es elocuente el hecho de que el SII no forme parte del
ConsejoNacionaldeDesarrolloUrbano,dondesedebatenmedidasdepolticadesuelo,derecuperacin
de plusvalas, de financiamiento del desarrollo urbano. La planificacin del desarrollo urbano, el
financiamiento de las ciudades y las polticas de vivienda estn lejos de las responsabilidades
institucionalesdelSII,sinembargosusactuacionesydecisionesafectandirectamenteesasmaterias.Se
tratadeunamateriaenelordenamientojurdicoinstitucionalquedebeseraclaradaycorregida.
La Contribucin de Bienes Races aporta un 38% de los ingresos municipales en Chile. Es la principal
fuentedeingresos.Sinembargo,noincorporaconsideracionesdecarcterurbansticoeneldiseode
lasnormasquelorigen.
El valor mnimo exento del pago del Impuesto Predial es actualmente de $ 20.588.335. lo que en la
prcticasignificapropiedadesconunvalorcomercialdeldobleoms.Significa,entreotrascosas,queen
AltoHospicio,dondeelSIIregistra23.000propiedadesnoagrcolas,slopaganContribucionesdeBienes
Races 1.176 propiedades, un 5% del total, que probablemente son en su mayora propiedades con
destinosnohabitacional68.Estoescoherenteconlodiagnosticadoenelestudioenelsentidoqueenesa
comuna existen casi exclusivamente viviendas sociales, y que slo en aos recientes se desarrollan
viviendasparaestratosmedios.
e) Gestin del MINVU y de las Municipalidades de programas de viviendas para sectores de bajos
ingresos
DadaslaslimitacionescomprobadasenelestudiodequeelmercadonoofertesueloenIquiqueyAlto
Hospicioapreciosquepermitaneldesarrollodeconjuntosdeviviendassocialesintegrados,serequiere
una gestin e intervencin directa del MINVU y de las municipalidades en su generacin y gestin.
IntervencionesdirectasdelSERVIURegional,quepromuevanintegracinsocialyespacial.Estosuponela
gestin del MINVU de terrenos y desarrollo de proyectos de integracin social, que superen las
tendencias segregadoras y de expulsin de sectores de bajos ingresos (y actualmente de medios) de
68
Verhttp://www.sii.cl/avaluaciones/estadisticas/estad_bbrr_noagric_tarapaca.htm,02enero2015
137
IquiquehaciaAltoHospicio.ParaelloAltoHospiciodebeserelegibleporsimismaporsectoresmedios.
El problema es que la lgica segregadora y de expulsin se repite: los estratos medios al demandar
viviendas usadas (todas fueron originalmente viviendas otorgadas con subsidio para sectores
vulnerables) pagan precios imposibles de solventar por familias de los primeros quintiles, an con
subsidio,poresoesindispensableunagresivoplandeconstruccindeviviendasnuevas,paraestratos
vulnerablesyparaestratosmedios:proyectosdeintegracinsocial,conformealapolticadevivienda
anunciadarecientemente.
e.1. Organizacin de la demanda de viviendas sociales. Esto significa en primer lugar habilitar
mecanismos e instancias de organizacin de la demanda a fin de dar respuesta a la crtica situacin
existente en la materia segn diagnstico del SERVIU Regional. Porque un hogar de menores ingresos
interesado en obtener un subsidio para alcanzar no slo una vivienda sino que simultneamente una
integracin a losbeneficios y oportunidadesurbanas, tiene pocas oportunidadessi seenfrenta solo al
mercado. La organizacin de la demanda en grupos de postulantes contribuye a alcanzar mejores
solucionessiemprequelainstanciaqueasesoraalosgruposorganizadostengauncompromisoconlos
interesesdelgrupoynoconlosinteresesdelaInstitucinPatrocinantecuandosecontraponenconlos
delgrupo.ParaestosefectossernecesarioagilizarlalabordelmismoSERVIUyladelosmunicipios,as
como de una accin conjunta, fomentando instancias alternativas. Promover el inters de los
beneficiarios significa terminar con la funcin de entidad patrocinantede las empresas inmobiliarias y
constructoras en la medida que es evidente que existe un conflicto de intereses entre los grupos
postulantesalaviviendayquienlosorganiza.
e.2.Promoveresquemasdeintegracinsocial.Fortalecerlaorganizacindelosgruposdepostulantesa
viviendas sociales, especialmente en esquemas de integracin social de grupos de distintos niveles de
ingreso.Lapostulacinalsubsidiodebieravolveracontemplarrequisitosdeahorrosistemticoyvalorar
elesfuerzodesplegadoeneltiempo.LaobtencindeunaviviendaconapoyodelEstadonopuedeser
unacuestinmecnicayautomticaconelnicorequisitodeaportarunafraccinmnimadelvalordela
vivienda.Laexperienciaindicaqueinclusoenelcasodeloshogaresdemenoresingresosseregistraun
esfuerzo familiar inmediato y permanente de mejoramiento y ampliacin de la vivienda con recursos
propios.
Laorganizacinpreviadelosgruposdepostulantescontribuyealaformacindecomunidades,favorece
laidentidaddelaspersonasconelgrupoysusaportesaldiseodelconjunto.Tambinayudaaderribar
losmitosquepuedenexistirentrehogaresdedistintosestratossociales,favoreciendolaconstruccinde
conjuntosintegrados,quetalcomohaestablecidolaFundacinparalaSuperacindelaPobreza,esa
travsdelconocimientomutuoylainteraccindirectaquesederribanmitosyprejuiciosquedificultan
laintegracin.
Laaplicacinconcretadelosprogramasdeviviendadebeevitarportodoslosmedioslareiteracinde
concentraciones de soluciones para hogares de menores ingresos y la ausencia de inversiones
complementariasenequipamientoyservicios,conlasconsecuenciasnefastasquesignificalaformacin
deghethos,tantoparasushabitantescomoparalasciudades.Estorequiereunaatencinespecialenel
casodeAltoHospicioyengeneralenlasciudadeschilenas.
e.3. Los subsidios habitacionales debieran ser entregados nica y exclusivamente a postulantes con
proyectos. Tratndose del DS 01, la solicitud del subsidio debera estar amparada en una promesa de
compraventa, para evitar que la inmobiliaria venda la propiedad a otro, incluso a mejor precio (algn
escalamientodepreciosesposibledurantelaconstruccin).Laexperienciadeentregarcertificadosde
subsidio habitacional a fin de que los beneficiarios encuentren una solucin habitacional en forma
individualenelmercadodeviviendahageneradounproblemaacumuladodevastasproporciones.Enla
138
RegindeTarapacseotorgaron4.151subsidiosenelDS49yelDS01enelperodo2011a2014delos
cualessepagaron1.464,loquesignificaqueun64,7%delossubsidiosotorgadoseneseperodoestn
sinpagar.Estoesmuysimilaraloqueseregistraanivelnacionalenqueseotorgaron240.184subsidios
enambosprogramasenelmismoperodo,deloscualesslosehapagado147.510,loquesignificaque
un61,4%nohansidopagados.Lamayoradelossubsidiosnopagadosnotienenproyecto.Estopuede
llegar a constituir un problema poltico grave en la medida que se acumula una demanda insatisfecha
conunaltogradodefrustracincuandolosmecanismosformalmenteconstituidosnodanrespuestaa
lasilusionesyesperanzasdeaccederaunaviviendapropia,queestimulalaobtencindeunsubsidio.
e.4. Rol activo del MINVU y el SERVIU en la produccin de viviendas sociales. La disminucin en la
produccindeviviendassocialesenmarcadaenlapolticahabitacionaldelMINVUhasidocrecienteenel
ltimo tiempo y se manifiesta en forma alarmante desde hace a lo menos 10 aos, sin que se hayan
registradocambiosefectivosenelrumboydiseodelapolticaydelosprogramas.
Enelperodo20102012seregistrunafuertecadaeneliniciodeproyectoshabitacionalesenelpas.Si
seexcluyenlasobrascorrespondientesalprogramadereconstruccindelMINVU,elpromedioanualde
viviendasiniciadasenestos3aoseselpeorregistroenelpasenlosltimos23aos.Estafuertecada
en todo el sector vivienda ha sido an mucho ms profunda en el subsector vivienda subsidiada,
registrndoseunacadamsleveenelsubsectordeviviendassinsubsidiohabitacional.
Elsectorconstruccin(einmobiliario)nosehavistoafectadoentrminoseconmicosporqueelsector
no habitacional ha alcanzado en este mismo perodo los ms altos niveles deedificacin en elpas y
tambin en la regin de Tarapac, especialmente por la gran cantidad de proyectos destinados a la
industria, el comercio y establecimientos financieros. Siendo su rcord el ao 2012 con 278.993 m2
construidos en el sector no habitacional de obras nuevas lo que represent un aumento de ms de
110.000 m2 anuales respecto del ao 2008, lo que al ao siguiente (2013) baj 117.074 m2.
Adicionalmente, tambin ha estado muy activo en el pas el sector de infraestructura y obras de
ingeniera, todo lo anterior ha tenido como consecuencia un abandono de las constructoras de
subsector de viviendas sociales y econmicas desplazando sus capitales a proyectos ms rentables y
encarecindoselospreciosparaestesegmentoporfaltadeofertasyporlapresindelagrandemanda
insatisfecha.
UnaconsecuenciaevidentedeestarealidadeslanecesidadqueelMINVUyelSERVIUadoptenunrol
msactivoenlaproduccindeviviendassocialesenlaRegindeTarapacyenelpas.
e.5. Utilizacin de terrenos fiscales. La utilizacin de tierras fiscales para la localizacin de nuevos
conjuntosdeviviendassocialesysectoresdeingresosmediosbajos,debierapermitirundiseodelos
conjuntos residenciales con espacios pblicos ms generosos y de lotes individuales que permitan el
desarrollo de mejoramientos y ampliaciones de las viviendas. Tomando en cuenta la experiencia de
Quinta Monroy, desarrollar programas de viviendas con posibilidades de ampliaciones y mejoras. La
experienciasealaqueserequierecontarconprogramasdehabilitacinsocialydeasistenciatcnicaal
desarrolloprogresivodelasviviendas,ylafabricacindecomponentesalolargodelproceso.
e.6.Densificacinpredialyremodelacindemanzanas.Comopartedelaspolticasdesueloyvivienda
enIquiquedebeconsiderarsetambinladensificacinpredialyremodelacindemanzanasconofertaa
sectoresbajos,mediobajos y medios,enelespritu revisadodela QuintaMonroy. Estonoconstituye
solamente una medida de equidad territorial, sino que descomprime la presin de construccin de
viviendasnuevassobreAltoHospicio.
139
f) Recuperacindeplusvalas.
Complementando lo ya indicado en relacin a las medidas de control de la especulacin, resulta
necesarioenfatizarlanecesidaddeaplicar mecanismos de recuperacindeplusvalasespecialmentea
lossitios eriazos,en IquiqueyAltoHospicioaligual queentodaslasciudadesdelpas. No solamente
cuando las plusvalas originan en inversiones o decisiones del Estado, sino que en todos los casos,
porque por definicin, las plusvalas no tienen como contraparte ningn esfuerzo productivo, pero
adems, porquelasdistintasmodalidadesderecuperacin deplusvalasnogenerandistorsionesen la
asignacinderecursos,nientrminosfuncionalesniterritoriales.
Estaconstituyeunamateriadevitalimportanciaparaelfinanciamientodeldesarrollourbanodetodas
las ciudades en Chile. Hay en la experiencia internacional una vasta diversidad de instrumentos y
mecanismos,queademsdelosbeneficiosfiscalesquereportan,puedenserutilizadosconobjetivosde
polticas urbanas, as por ejemplo, la Contribucin de Mejoras en Colombia para el financiamiento de
obras pblicas, o las Operaciones Interligadas en Brasil que contribuyen al desarrollo de proyectos de
integracin social urbana; o el Impuesto de Suelo Creado, tambin en Brasil, que promueve la
densificacin urbana compartiendo los beneficios del incremento del precio de los terrenos. Pero
tambin es bueno recordar que a fines de la dcada de 1930 y principios de la dcada de los 40 se
registranenChileunainfinidaddeexperienciasdeaplicacindesobretasasalaContribucindeBienes
Racesparaelfinanciamientodeobrasdeadelantolocal.
En el caso de Iquique y Alto Hospicio, en un contexto de rpida valorizacin del suelo, inversiones
pblicasycambiosenlasnormasdeplanificacinqueafectanlosvaloresdelatierra,sepodranaplicar
algunosdeestosmecanismos,quepermitiranfinanciarinversionespblicas.
g) Generarunsistemadeinformacinterritorialydemercado.
g.1. Sistema de informacin territorial de variables econmicas y sociales. Se propone generar un
sistema de informacin territorial de variables econmicas y sociales que permita monitorear
oportunamentelagestinpblicadelaciudad,ascomoorientarlasdecisionesdelsectorprivado.Tal
como se ha expresado en el informe, hay en esta materia requisitos de oportunidad, de calidad y de
transparenciaenladisponibilidaddelainformacin.
Estoadoptaunsentidodeurgenciaenloreferentealmercadodesueloyloscostosdelaconstruccin,
especialmentecuandoelsubsidiohabitacionalabarcaunaproporcintanaltadelmercadodevivienda
enChileyenIquiqueAltoHospicioenparticular.
La disminucin dramtica en la produccin de viviendas sociales y de viviendas en general, cuando
simultneamenteseregistraunasostenidaalzadelospreciosdelasviviendassinunajustificacinslida
respectodeloscostosqueinfluyenendichasubida,haceimperativoeimpostergablequeelMINVUyel
SERVIU desarrollen una lnea de investigacin y monitoreo permanente acerca de los costos de
construccinanivelnacional,regionalylocalqueademspermitaponderarexigenciasconstructivasy
de materialidad localmente En el caso de Alto Hospicio resulta ridculo que se apliquen normas de
impermeabilizacinalosbloquesdecemento.
Esto constituye un antecedente fundamental si el MINVU ha de asumir un rol de mayor iniciativa y
liderazgo en la produccin de viviendas sociales, y es tambin indispensable para la formulacin de
polticas y programas de subsidio habitacional que permitan diferenciaciones locales, por ejemplo en
AltoHospiciodebidoalasalinidaddelsueloparadisearobrasdeurbanizacin.Enloinmediato,porque
el SERVIU debiera contar con informacin exhaustiva y actualizada de los costos de edificacin y de
urbanizacin,paraotorgarampliacionesdesubsidioaproyectosespecficosdeviviendasocial,sifuere
140
necesario.Desdeunaperspectivamsgeneral,porquepararealizarajustesalossubsidiosylostramos
devalordelasviviendasenqueseaplican,elMINVUdebetenerabsolutaclaridadsobreloscostosde
edificacinydelcomportamientodelmercadohabitacional
Peromsimportantean, es imperante definir cmoseconcibeyse conceptualizael funcionamiento
delmercadoengeneralydelosdistintosactoresqueintervienenenlenparticular,comofundamento
paralaformulacindelaspolticasyprogramasdesubsidiodesdeelncleoprofesionalcentral.Enotros
trminos,definirculesel paradigmasobreel mercadohabitacional yelmercadodesuelo enquese
basanlaspolticas.
La experiencia indica que ha habido casos de incremento enel subsidio habitacional motivadas por el
objetivodepermitircubrirlasalzasregistradasenlospreciosdelosterrenosoafindequelosproyectos
puedanadquirirsuelosenmejoreslocalizaciones.Msalldeloslogrosparcialesalcanzados,quedaen
evidencia que el incremento en el subsidio se traduce en incrementos de los precios de los terrenos.
Cuando esto sucede significa que el incremento en el monto de los subsidios constituye en una
transferenciaalosdueosdelosterrenosynoenunamejorlocalizacinoenunamejorvivienda,yasea
entrminosdetamaoodecalidad.
Lalgicadelclculoeconmicodeproyectosinmobiliariosdeviviendatrataelvalordelsuelocomoun
residuo.Efectivamente,unavezdefinidounproducto,unprecioyunavelocidaddeventa,sehaceuna
estimacin de todos los costos y se establece el monto disponible para pagar por el terreno en las
localizaciones en que se puede vender el producto. Cuando aumenta el subsidio habitacional sin que
hayancambiadoloscostosyteniendoflexibilidadenlalocalizacin,sepuedeesperarquesegenereun
incremento en el precio de los terrenos, en forma inmediata cuando los gestores ya cuentan con un
stock de terrenos, y con algn rezago en el tiempo, cuando se trata de gestores que defienden ms
genuinamente el inters de los beneficiarios de los subsidios que deben adquirir terrenos para
desarrollar los proyectos. Este traslado de los subsidios a los precios de los terrenos se podra evitar
parcialmente si existiera un banco de suelos fiscales previo al alza de los subsidios y si quienes
desarrollanlosproyectosrepresentanelintersdelosbeneficiarios.
Paraenfatizarenlamateria,esbuenotenerencuentaquelafijacindelastarifasdeserviciospblicos
se hace bajo normas muy detalladas y estudios exhaustivos de demanda y de costos de produccin,
comoeselcasodelaguapotable69,delaelectricidad70,,delatarifadelalocomocincolectiva,algunos
de los cuales incorporan mecanismos de incentivo para lograr una mayor eficiencia en la oferta del
servicio.
No se conoce de procedimientos y estudios de esa naturaleza en la determinacin de los subsidios
habitacionales, que sera una recomendacin bsica de poltica habitacional, e incluso de poltica de
aprovisionamientodesuelourbano
UnaxiomadeestamateriasonlastablasdecostosdeedificacinquepublicaelSERVIU.Lasquehoyse
publicanestnmuyalejadasdelarealidad,muypordebajodelosvaloresdemercado.Elslohechode
quelastablasdecostosdeedificacinestntanalejadasdelarealidadconstituyeensmismaunamuy
mala seal para las empresas constructoras e inmobiliarias. Pero adems, estas tablas tienen
importantes consecuencias en el mercado habitacional. La primera consecuencia es que el valor que
sirvedebaseparaelclculodelmontoapagarporlospermisosdeedificacinesextraordinariamente
bajo,loquetieneimplicanciasadversasenlasfinanzasmunicipales.Esapartirdesuaplicacinquese
69
Verporejemplofile:///C:/Users/Pablo%20Trivelli/Downloads/4to%20Trimestre%202014.pdf
70
Verporejemplohttp://www.cne.cl/noticias/energia/electricidad/700cneinformanuevastarifaselectricas
141
definecundounaviviendaesviviendasocialsi,ademsdeotrosrequisitos,tieneunvalorinferiora400
UF(considerandoelavalofiscaldelterrenoenquesedesarrolla,quetambinestmuypordebajode
losvaloresdemercado).Sedaentonceselregistrodepermisosdeedificacindeviviendassocialesen
comunascomoVitacura,LasCondesymuchomsenlacomunadeSantiago,loqueestmuylejosdela
realidad.
LosPlanesReguladoresComunalespermiteneldesarrollodeactividadesurbanassolamentedentrodel
lmiteurbanodelasciudades.Sinembargo,laLeyGeneraldeUrbanismoyConstruccin,ensuArtculo
55,abreunaexcepcinalaprohibicindelalocalizacindeviviendasyotrosusosdesuelofueradel
lmite urbano. Este instrumento se ha aplicado profusamente en el sector de Bajo Molle en Iquique.
PermiteunaexcepcinparalasviviendasdeunavalofiscalsegntablasSERVIUdehasta1.000UFque
cuenten con los requisitos para obtener el subsidio habitacional, lo que en la prctica significa que se
puedendesarrollarviviendasconunvalordemercadodemsde2.000UFyms,ancuandosetratade
conjuntosarmnicos.OtraventajadelasviviendassocialesesquenoestnobligadasahacerAportes
Reembolsablesalasempresassanitarias.
Porltimo,lastablasdecostosdeedificacinpublicadasporelSERVIUdifierensustantivamentedelas
tablasquesobrelamismamateriapublicaelServiciodeImpuestosInternos71,,loquereflejaunatotal
descoordinacin entre instituciones pblicas en materias que afectan el mundo inmobiliario y el
desarrollodelasciudades.Porqueenlaprctica,hayotrasmateriasenelmbitourbanotributarioen
lasqueexistenimportantesdiscrepanciasentreambasinstituciones.
g.2. Tipificacin de vivienda subsidiada en la inscripcin de dominio de la propiedad e impedir su
transferenciaantesdelperodoestipuladoporlanormativavigente.Enelentendidoquelaentregade
estas viviendas por parte del Estado est orientado a solucionar el dficit habitacional y no a trasferir
recursos financieros a las familias, se propone tomar medidas para impedir que las viviendas sean
transadasantesdelperodoestipuladoporlanormativavigente.
Se propone que la tipificacin de vivienda subsidiada sea registrada en la escritura y posterior
inscripcindedominiodelasviviendas,conelmotivoquequedeunregistrodesucarcterdesocial.De
tal forma esviable quelos respectivos notariosy/o CBR puedan identificarel carcterdesocialde las
viviendas y puedan impugnar o impedir su trasferencia antes de lo estipulado en la normativa
actualmentevigente,porqueactualmenteelnicodocumentodondequedaconstanciadelcarcterde
social de una vivienda es la recepcin municipal, en los registros del formulario 2890 del SII sobre las
fuentesdefinanciamientodelatransferenciayenlaescrituradecompraventadondeconstalaformade
pago.
Se sugiere adicionalmente que dicha tipificacin de vivienda subsidiada sea incorporada a la Base
CatastraldeBienesraceselaboradaporelServiciodeImpuestosInternos,conelfindepoderconsolidar
laexistenciadeestetipodeviviendaenunregistronico.Enestrictorigor,dichaviviendaquedaexenta
delpagodecontribucionesdebienesracesporunplazoindefinido,mientrasnoseampleyseactualice
suavalofiscal,raznporloquesehacenecesarioqueseincorporelatipificacin.
g.3. Actualizacin de informacin de conjuntos y unidades de viviendas sociales y revisin de los
instrumentosdeevaluacin.ElanlisisdelaciudaddeAltoHospicioenrelacinalasituacinenquese
encuentran los diferentes conjuntos de vivienda social construidos en los ltimos 10 aos permite
71
ParalastablasSERVIUverfile:///C:/Users/Pablo%20Trivelli/Downloads/4to%20Trimestre%202014.pdf
ParalastablasdelSIIver
http://www.sii.cl/portales/reavaluo_no_agricola/2014/guia_para_calcular_avaluo2014.pdf
142
suponer que eventualmente los instrumentos de evaluacin de los postulantes no son del todo
adecuadosonohansidoaplicadosrigurosamente,pueselniveldeconservacinyampliacindemuchas
viviendasevidencianquesuspropietariostendranunasituacineconmicamuysuperioralanecesaria
parapostularadichossubsidios.
Comomedidadepoltica,seproponeenestamateriaunarevisindelosinstrumentosdecalificacinde
lospostulantesasubsidioydelosmecanismosdesupervisindesuaplicacin.Complementariamente,
realizarunaevaluacinperidicadelvolumendehogaresencuestadosycontrastarconlainformacin
de la encuesta CASEN y los censos de poblacin y vivienda a fin de entender la coherencia de los
resultadosglobalesdelasdistintasfuentesdeinformacin.
g.4.ActualizacindelainformacindelainformacincontenidaenlaBaseCatastraldeBienesRaces
elaboradaporelSII.Laactualizacindeestafuentedeinformacintieneunrezagodeunoadosaos,
por lo que no es posible realizar anlisis de coyuntura con esos datos. Pero adems, el anlisis de la
situacin de Alto Hospicio utilizando la Base Catastral del SII permite apreciar evidentes faltas de
fiscalizacinenloquerespetaalasedificacionesexistentesysudestino.Asporejemplo,menosdeun
10% de los inmuebles con destino habitacional de Alto Hospicio transados entre 2009 y junio 2014
registranampliaciones,yparalosinmueblesconmsde10aosdeantigedadesteporcentajebajaa
menosdeun5%.Estocontrastaconloquesepuedeapreciarasimplevistaenesacomuna.Tambinhay
unaevidentefaltadeactualizacinenelregistrodelossitioseriazos.
h) Lareformatributariayelmercadodeviviendassociales.
La reforma tributaria que introduce la ley 20.780, aprobada el 29 de septiembre del 2014, introduce
cambios significativos en el mercado de viviendas nuevas, ya que afecta al IVA de la actividad
inmobiliaria y lo hace homologando la venta de una vivienda por una inmobiliaria con la que
actualmenterigesilaviviendalavendeunaconstructora.
EsimportantedestacarqueresultacasinoincidentegravarconIVAlaventadelavivienda,respectode
gravar con IVA solamente la obra, pero ello se explica por la diferencia de basedel Crdito Especial a
EmpresasConstructoras.
A contardelao 2016, sinperjuiciode lasexcepciones de la transicin, la venta de viviendaspor una
inmobiliariaestarafectaaIVA.
Resultaobvioqueenadelantesevendernlasviviendassocialesdirectamenteporsuconstructor,con
unarebajarespectodelmargenantesdeimpuestodeprimeracategoraactualdeUF139queobtiene
una inmobiliaria a UF 131 que obtiene una constructora, es decir UF 8 por vivienda o 6% del margen
antesdeimpuestodeprimeracategora,segnejemplonumricoquesedesarrollaenlaseccin2.2.6.
EstructuradelvaloragregadoyefectodelIVA(verinformedeavanceetapa2delpresenteestudio).
Si se est en la situacin que el avalo fiscal, an multiplicado por dos es menor que el precio de la
compraventa del terreno, la situacin se exacerba tanto para las inmobiliarias como para las
constructoras.
Esto que parece una mera formalidad en el giro del vendedor, tiene, sin embargo, consecuencias
importantesenlaestructuradelnegocio,porquesisepersisteenlaestructuradevaloragregadocon
una constructora y una inmobiliaria, se pierde un 19% del margen (el margen baja de UF 139 por
viviendaaUF113,esdecirUF26porvivienda).
El legislador decidi dejar exenta de IVA la compraventa de una vivienda nueva, que vende una
constructoraounainmobiliaria,indistintamente,sielcompradoraplicaunsubsidioMINVU.
143
EstesubsidiopuedesertansolodeUF100sielpreciodelaviviendatiendeaUF2.000yelverdadero
incentivo del postulante es la accesibilidad al crdito hipotecario que las polticas habitacionales
consideran.LaexencinalIVAnodistingueentrelossubsidiosdelMINVU
Sivendeunainmobiliariaauncompradorqueaplicasubsidiolaoperacinesnoafecta,peroentonces
noesposiblerecuperarloscrditosIVAsoportadosporlaobrayporloscostosygastosafectos.Aunque
el crditoespecial de la empresa constructora sea ingresopara la inmobiliaria, dado quenose puede
discriminarenelprecioantesdeIVAentreuncompradorafectoyotronoafecto,lautilidadescero,por
lotantonopuedehaberoferta.
Sivendeunaconstructora,notienebaseparaaplicarelcrditoespecialdelaempresaconstructora,ya
quetienecomobaseeldbitoIVAytampocopuedeusarloscrditosIVAsoportadosenlacomprade
materialesysubcontratosdelaobra.Lautilidadeslevementesuperioraceroyporlotantotampoco
puedehaberoferta.
Esindispensabledespejarelefectonegativoquesederivadelavoluntaddellegisladordedejarexenta
de IVA la vivienda que se compra con subsidio MINVU Se sugiere que el Crdito Especial Empresas
Constructoras(CEEC)queaplicaparalaconstruccindelaviviendaseaaplicableporelprimervendedor
deviviendasquesecompranconsubsidioyentalcasoalcanceal100%delIVAparaviviendasquese
compranconsubsidioMINVU.
144

04 Precio Viviendas Sociales Alto Hospicio PTrivelli

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ESSTUDIOANLISISYESTIMACIN

Dummytipodeinmueble 0.096 4.82 0

Cabe mencionar que la regresin es robusta, en el sentido de que no es variable al cambio de

AO 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Parcelas Deptos. Casas Parcelas Deptos. Casas

Totalviviendas 61.082 100,0% 26.035 100,0% 87.117 100,0%

NMERO ANUAL DE VIVIENDAS INICIADAS POR TIPOLOGA Y TRIENIO EN TARAPAC Y EL PAS;

Casa Aislada Casa Pareada Departamento Total Viviendas

2002-2004 47.755 65,9 53.647 52,0 26.528 71,3 127.930 61,2

2005-2007 56.298 70,8 45.431 59,2 52.165 68,7 153.893 66,7

2011-2013 50.410 82,8 25.004 64,1 51.677 71,2 127.091 74,4

2002-2004 158 48,3 700 45,8 498 75,6 1.356 57,0

2005-2007 138 58,3 528 58,8 889 63,0 1.554 61,1

2011-2013 119 66,6 431 71,7 1.540 81,4 2.090 78,6

EVOLUCIN DE LA DISTRIBUCIN DE LOS DEPARTAMENTOS SEGN LA ALTURA DE EDIFICACIN

DEPARTAMENTOS EN OFERTA ACTUAL EN EL PORTAL INMOBILIARIO DE LA I REGIN

400 _51_70 400 _51_70

400 _36_50 400 _36_50

El rea urbanadelacomunadeIquiquenohasidomodificada desdeel ao1993.Las modificaciones

(*)Noincluyeeriazos Fuente:Base CatastraldePrediosNoAgriclas2014,SII

Entre losterrenosdelMinisterio de Bienes Nacionales seencuentrael terrenolocalizadoenlapampa

Como podemosverenlatabla34,sonresultadossonpocoalentadores.Slolasvariablesde comuna

Mujer Hombre Mujer Hombre

Mujer Hombre Mujer Hombre

En cuantoalnmerodehogaresenelcensosecontabilizaron51.705 hogares enIquiquey23.877en

RM 2.305.107 3.859.878 59,7% 36,6%

RM 9,8% 25,0% 28,4% 36,9%

La comparacin de los planos de estratificacin a escala de distritos censales y de manzanas permite

Proyeccin del tamao de hogares

El dficit habitacional se calcul utilizando la metodologa contenida en Medicin del dficit

Dficit habitacional, segn Censo de Poblacin y Vivienda 2012*

Dficit habitacional, segn Censo de Poblacin y Vivienda 2002

Variacin dficit habitacional, 2002 - 2012

En la regin de Tarapac ms de la mitad de los subsidios pagados correspondientes a sectores

Comuna de Comuna de Preferencia Emergentes Comuna de Comuna de Preferencia Emergentes

Iquique 97 9 0 106 Iquique 132 19 2 153

Comuna de Comuna de Preferencia Sectores Comuna de Comuna de Preferencia

Alto Hospicio 34 39 0 73 Alto Hospicio 98 92 0 190

Total 259 196 1 456 Total 560 285 7 852

Comuna de Comuna de Preferencia Emergentes

Comuna de Comuna de Preferencia

Comuna de Comuna de Preferencia Emergentes Comuna de Comuna de Preferencia Emergentes

Total 31 17 0 48 Total 72 51 9 132

Comuna de Comuna de Preferencia Sectores Comuna de Comuna de Preferencia

Iquique 83 197 0 280 Iquique 160 219 5 384

Total 121 254 0 375 Total 224 322 9 555

DEMANDA DS 49 POR COMUNA

15 96523 comitOASIS 39 Alto NO Construccinen Sinterreno Sinplazos

al desarrolloeconmico y demogrfico de la ciudad. Es una responsabilidadde Estado que no ha sido

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