PROMOCIÓN INMOBILIARIA

UNIDAD I. EL BIEN RAÍZ

 I. EL BIEN RAÍZ
El bien raíz o o propiedad raíz, según el
código civil, señala que es todo lo que está
dentro de las colindancias de la propiedad.
Según el Instituto de Administración y Avalúos
de Bienes Nacionales (INDAABIN) el bien raíz
lo constituyen el terreno físico y todas aquellas
cosas que son parte natural del terreno, así
como aquellas mejoras hechas por el hombre
que están adicionadas al terreno.

Entendiendo por terreno como una porción de

la superficie de la tierra, cuyo ámbito se
extiende hasta el centro de la tierra, y hasta el
cielo. La propiedad del terreno y de los
derechos inherentes al régimen de propiedad,
están sujetos a las leyes de cada país en
particular en México, en primer lugar al Art. 27
de la Constitución y a otras leyes.
http://www.indaabin.gob.mx/glosario_terminos/glosario_b.htm
a) Conceptos Generales

Bien inmueble: Aquello que en sí mismo tiene

el complemento de la perfección en su propio
género, o lo que es objeto de la voluntad, la cual
ni se mueve ni puede moverse sino por el bien,
sea verdadero o aprehendido falsamente como
tal. Tierras, edificios, caminos, construcciones y
minas, junto con los adornos o artefactos
incorporados, así como los derechos a los cuales
atribuye la ley esta consideración.
Tenencia de la tierra: Según la
Secretaría de Asentamientos Humanos
y Obras Públicas, Glosario de términos
sobre asentamientos humanos, se
define como la ocupación y posesión
actual y material de una determinada
superficie de la tierra. Es el conjunto de
disposiciones legales que establecen los
actos constitutivos de la posesión, los
requisitos conforme a los cuales debe
ejercerse y los derechos y obligaciones
que generan.

REGÍMEN SE PROPIEDAD
1. Propiedad privada
2. Propiedad pública
3. Propiedad social
1. Propiedad privada

Es aquélla que se refiere el Código Civil Federal

en materia común y para toda la República en
materia federal establece, en su artículo 830 que
"El propietario de una cosa puede gozar y
disponer de ella con las limitaciones y
modalidades que fijen las leyes".
De esta manera, se considera que existen dos
tipos de limitaciones: la expropiación por causa
de utilidad pública y las modalidades que dicte el
interés público.
En cuanto a la capacidad para ser titular de la
propiedad privada, la fracción I de este artículo
27 establece que "sólo los mexicanos por
nacimiento o naturalización y las sociedades
mexicanas, tienen derecho para adquirir el
dominio de las tierras, aguas y sus accesorios o
para obtener concesiones de explotación de minas
o aguas". Sin embargo, en los párrafos siguientes
se presentan algunas consideraciones con
respecto a la propiedad en el caso de los
extranjeros.
http://www.juridicas.unam.mx/publica/rev/boletin/cont/84/art/art9.h
tm#N2
2. Propiedad pública

Según González Oropeza es el derecho real

ejercido por entidades públicas con
personalidad jurídica sobre bienes de dominio
público. El Estado goza, al igual que los
particulares de derechos de propiedad cuyas
características le son otorgadas en atención a la
naturaleza del titular, de la relación entre el
titular y el bien y del bien en sí mismo.
Las características que distinguen a la
propiedad pública de la propiedad privada son
que los bienes de propiedad pública están fuera
del comercio, es decir, son inalienables,
imprescriptibles, inembargables y los
particulares no pueden deducir acciones
reivindicatorias.
El patrimonio nacional se compone de bienes
de dominio público y bienes de dominio
privado de la Federación, que están regulados
por la Ley General de Bienes Nacionales.

http://www.juridicas.unam.mx/publica/rev/boletin/cont/84/art/art9.htm#N2
3. Propiedad social

Se comprende a la propiedad ejidal y la

propiedad comunal. En esta parte se alude al
concepto de ejido y de comunidad.
El ejido comprende las tierras, bosques y
aguas que se concedían a los núcleos de
población, a través de expropiaciones hechas
por el Gobierno Federal. La característica de
los ejidos es que éstos se otorgaban en
propiedad a los núcleos beneficiados, siendo
inalienables, imprescriptibles, inembargables
e intrasmisibles, es decir, no se podían
enajenar, ceder, arrendar, hipotecar o gravar
en todo o en parte, ya que su destino era el
sostenimiento de los miembros del núcleo, y
que trabajaran personalmente la tierra.
3. Propiedad social…

Por comunidad se entiende las

comunidades agrarias indígenas que
resultaron privadas de su capacidad legal
para poseer y administrar bienes raíces
por la ley de desamortización de 1856 ya
señalada, misma ley que permitió que un
gran número de estas comunidades
perdieran sus bienes comunales, que
venían disfrutando desde tiempos
remotos. Por esta razón, se considera
que a las comunidades agrarias no se les
ha dotado de tierras sino que se les
restituye lo que por naturaleza e historia
les pertenece.

http://www.juridicas.unam.mx/publica/rev/boletin/cont/8
4/art/art9.htm#N2
Uso de suelo: tierra, territorio,
superficie de la tierra considerada en
función de sus cualidades productivas
así como sus posibilidades de uso,
explotación o aprovechamiento, se le
clasifica o distingue según su ubicación
como urbano, suburbano o rural.

Densidad: COS (Coeficiente de

ocupación del suelo)

Intensidad: CUS (Coeficiente de

utilización del suelo)
COEFICIENTE DE OCUPACIÓN DEL SUELO (COS) Y COEFICIENTE
DE UTILIZACIÓN DEL SUELO (CUS)

En la zonificación se determinan el número de niveles permitidos y el porcentaje del área

libre en relación con la superficie del terreno.
El coeficiente de ocupación del suelo (COS), se establece para obtener la superficie de
desplante en planta baja, restando del total de la superficie del predio el porcentaje de
área libre que establece la zonificación. Se calcula con la expresión siguiente:
COS = 1 - % de área libre (expresado en decimales) / superficie total del predio
La superficie de desplante es el resultado de multiplicar el COS, por la superficie total del
predio.
El coeficiente de utilización del suelo (CUS), es la relación aritmética existente entre la
superficie total construida en todos los niveles de la edificación y la superficie total del
terreno. Se calcula con la expresión siguiente:
CUS = (superficie de desplante x número de niveles permitidos) / superficie total del
predio.
La superficie máxima de construcción es el resultado de multiplicar el CUS por la
superficie total del predio.
Mercado: arte de acumular, ordenar,
clasificar, analizar, interpretar y
organizar datos, tanto cuantitativos
como cualitativos, descripción que se
obtiene de fuentes directas o indirectas,
sean internas o externas. En valuación
es el entorno en el que se intercambian
bienes y servicios entre compradores y
vendedores mediante un mecanismo de
precio, el concepto de mercado implica
una habilidad de los bienes y servicios
al ser intercambiados entre
compradores y vendedores, cada parte
corresponderá a las relaciones de oferta
y demanda.
Competitividad: es la
capacidad que tiene la empresa
inmobiliaria de obtener
rentabilidad en el mercado en
relación a sus competidores. La
competitividad depende de la
relación entre el valor y la
cantidad del producto ofrecido y
los insumos necesarios para
obtenerlo (productividad), y la
productividad de los otros
oferentes del mercado.
La ganancia o provecho es lo que
tiende a provocar la competencia,
y el provecho excesivo tiende a
crear una competencia ruinosa
Oferta: es la cantidad de bienes que
desean vender los oferentes o
vendedores en un precio determinado.
Cuanto más alto es éste, mayor es la
cantidad ofrecida.

Demanda: es la cantidad de bienes

que desean adquirir los compradores o
consumidores en un precio
determinado. Mas cuanto menor sea
éste, mayor es la cantidad demandada.
Costo: es la cantidad de dinero que se
necesita para fabricar un bien o artículo.
En el caso de bienes raíces, la cantidad
de dinero que se necesitó para construir
determinado inmueble.

Precio: es la cantidad de dinero que se

paga por determinado producto.

Valor: es la cantidad de dinero que se

estima que tiene en el mercado un
inmueble (u otro producto) y que puede
diferir el precio que se pague por él, ya
sea un precio bajo o alto, e
independientemente del costo, ya sea
que halla costado más o menos de la
cantidad en que podría venderse.
Avalúo: dictamen técnico practicado
por una persona autorizada o
registrada ante la autoridad fiscal, que
permite determinar el valor del
mercado de un bien inmueble, con base
en su uso, características físicas y
urbanas de la zona en que se ubica; así
como en la investigación, análisis y
ponderación del mercado inmobiliario,
y que pasmado en un documento reúna
los requisitos en forma y contenido
establecidos en el manual establecido.
b) Análisis Diagnóstico

1. En relación con la tierra

- Localización
-Tamaño y medidas del lote
- Topografía y clima
- Condiciones del suelo y subsuelo: recursos
naturales, uso de suelo permitido.
- Disponibilidad de servicios y tipo de éstos
(Infraestructura)
2. En relación con las construcciones

-Tipo de construcción en relación al lote: referente

a sistemas constructivos, materiales, CUS y COS

- Calidad y durabilidad: referente a los acabados e

instalaciones (mano de obra, los materiales) y vida
útil del edificio (deptos, fábricas, hoteles y teatros
50; casa hab, edif. agrícolas, estacionamientos,
tiendas 60; bancos, casas un nivel, oficinas y
bodegas 67)
- Funcionalidad: referente a las áreas según uso,
circulaciones, accesos, ergonometría,
mantenimiento etc.
- Estilo y Estética: implica diseño y
conceptualización según su referente cultural; es
decir, corriente, movimiento y estilo
arquitectónicos.

- Concordancia con el vecindario: referente a la

imagen urbana, impacto en el espacio público.

- Servicios que proporcionan a sus habitantes: en

habitacional son los indivisos, en comercial es el
giro.
3. Diversos

-Tipo de propiedad raíz (comercio,

habitación, industria, etc.)

- Calidad dentro de su tipo: ¿qué

ofrece diferente en el mercado, cómo
lo ofrece? Ventajas y desventajas

- Cantidad dentro de su tipo:

¿cuántos más hay en el mercado?
competencia
Imagen Urbana

Es entendida como el pensamiento

subjetivo de los modos de vida,
prácticas culturales e identidades,
expresa un esquema de
comunicación entre las distintas
comunidades que la integran; es
decir, la imagen urbana se proyecta
como un lenguaje de enunciación
pública.

Los imaginarios urbanos son

construcciones sociales e históricas que
llevan a la creación continua e
indeterminada de figuras, formas e
imágenes de la ciudad. A través de ellos
se busca aprehender y comprender las
características y atributos reales e
irreales de la ciudad y vida urbana.
(Fuentes, op. cit.: 9.)
Imaginarios Urbanos

Los imaginarios urbanos son generados

por los propios ciudadanos a partir de sus
ideas y representaciones de la ciudad, a
partir de sus relaciones con ésta, a partir
de las formas en que la habitan y
practican su condición urbana.
Inmateriales e
irrepresentables, los imaginarios pueden
rastrearse en los objetos, las arquitecturas
y las formas urbanas, pueden
sedimentarse en el habla o en los rituales
ciudadanos, y aparecer en los graffiti, en
las fotografías domésticas y familiares, en
los escaparates o a través de los media,
pero difícilmente se les puede asignar una
imagen única, se resisten a ella y se
modelan escapando a cualquier
representación
única y concluyente de sí mismos.

http://www.fundaciotapies.org/site/IMG/pdf/ndp_cast
-3.pdf