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Contato (contato) Modalidades de Financiamento a
Produo de Imveis
rea do Autor: Marcos Fontes (noticias/autor/marcos-fontes.html)Fonte: O Autor
(noticias/fonte/o-autor-2.html)
Cliente A legislao federal que dispe sobre Incorporaes Imobilirias a Lei 4591/64, que
dispe sobre todas as regras para que incorporadores, que podem ser pessoas fsicas
ou jurdicas possam registrar empreendimentos em cartrios de imveis e vender
fraes ideais deste empreendimento ainda na planta aos interessados.

Trata-se de uma operao de risco elevado, devido ao longo prazo entre

planejamento, licenciamentos, execuo e maturao e, portanto, exposto e sujeito as
rea do Entrar intempries no cenrio econmico, poltico e conjuntural brasileiro e global.
administrador
(transdoc?opcao=administrador)
Podemos dizer que o incorporador planeja o empreendimento contando com trs
dinheiros, ou fonte de recursos.

O primeiro o dinheiro dela, incorporadora, conhecido como recursos prprios

colocados no risco do negcio. O segundo dinheiro o resultado da venda das
unidades, geralmente a entrada e os valores no financiveis pelos bancos (mais ou
menos 20% do valor de cada unidade). E finalmente o terceiro dinheiro o
financiamento do Banco, que pode surgir em dois momentos, primeiramente injetado
na produo do empreendimento, como parte do custo total do projeto e
posteriormente no financiamento aos interessados que compraram unidades do
incorporador via contrato de compra e venda (os outros 80%).

O planejamento de cada empreendimento leva em conta a utilizao de cada

dinheiro, caso a caso, em propores diferentes. O melhor negcio para o
incorporador, claro, o que apresenta menor exposio (utilizao de seu dinheiro)
antes dos resultados de venda ou do financiamento bancrio com taxas subsidiadas
(menores que o custo de oportunidade se seu prprio dinheiro).

Em quase a totalidade dos empreendimentos so utilizadas duas modalidades de

financiamento a Produo (financiamento para a incorporadora/construtora)

O Plano Empresrio, mais disponibilizado por bancos privados, que analisam risco
de crdito de cada projeto (Project finance) e estudam aprovaes com obras em
torno de 15% executadas de seu cronograma e vendas acima de 30% com contratos
devidamente assinados. O funding neste caso so os recursos de poupana ou LCI.
O custo da operao de mercado, sem subsdio e geralmente fica em torno de 50%
do custo de obra total. Pelas caractersticas da operao, o risco quase exclusivo do
incorporador pois o banco entra quando o empreendimento est praticamente
equalizado.

O Apoio a Produo a outra modalidade, disponibilizada pelos dois bancos

federais (Banco do Brasil e Caixa Econmica Federal). No caso da Caixa, que detm
quase 70% do share do crdito imobilirio total, analisa-se o risco da empresa
(sempre ancorada em uma construtora) e estabelece-se limites para operao em
determinados projetos da incorporadora/construtora. Esta pode apresentar o projeto
para estudo, ainda na planta, propondo um plano de negcios para venda das
unidades incorporadas. Esta modalidade teve crescimento acelerado com a

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implantao do Programa Minha Casa Minha Vida, desde 2009 e culturalmente o
mercado acreditou e entendeu que se tratava de uma linha exclusiva para o programa
habitacional. No entanto, esta linha esta disponivel para outras faixas de renda,
inclusive com os mesmos funding da outra linha (SBPE, LCI).

A grande vantagem da segunda opo que o incorporador/construtor repassa os

clientes que compraram unidades ainda na planta, logo no inicio do ciclo. As
contrataes com o banco ocorrem quando a premissa do custo fechado atingida,
mediante utilizao de recursos de financiamentos pessoas fsicas, utilizao de
saldos de FGTS (caso as pessoas se enquadrem nas regras de aquisio de
moradia) e subsdios governamentais e outros recursos. A partir deste momento, do
custo coberto com vendas o empreendimento passa a ter a situao financeira
equalizada e, portanto, diminui risco para todos os participantes. O Banco apoia o
empreendedor desde o projeto.

O contrato com o banco tem poder de escritura e assim reconhecido, levado a

registro com garantia de alienao fiduciria de coisa imvel.

No quadro abaixo as principais diferenas entre as duas modalidades:

Plano Empresrio Apoio a Produo

Atribui limites aos incorporadores

mediante analise de rating e risco
Como resultado cada projeto,
Como analisado alocando custos de cada
tambm considerando
pelo banco empreendimento. Ancora-se
histrico do empreendedor
sempre em construtora com bom
histrico.

Taxas de juros de mercado,

contratando com 15% de obra
Taxa de juros de mercado (SBPE)
Condies executada e 30% de vendas.
ou subsidiadas (FGTS)
Cota de financiamento de ate
50% do custo total

Geralmente com o Pode contratar com at zero% de

Quando contrata
empreendimento performado, obra executada, desde que tenha
financiamentos a
com habite-se e averbao da velocidade de vendas e limites
pessoas fsicas
construo pr-estabelecidos

Verifica-se que os volumes acentuados de distratos ocorrem na fase entre o

lanamento do empreendimento e o repasse das unidades ao banco, quando os
clientes assinam contratos com a incorporadora e esto mais sujeitos aos
cancelamentos, motivados pela crise econmica, desemprego acentuado ou por
simples frustrao de compradores no processo de valorizao do imvel. Os
nmeros de distratos levaram as grandes incorporadoras a prejuzos recordes e a
insolvncia de grandes conglomerados. Estima-se que 40% de todas as vendas foram
canceladas por motivos diversos e por interpretaes jurdicas diversas, apesar do
regramento da lei 4591/64 estabelecer que os contratos so irrevogveis e
irretratveis.

Como este processo carece ainda de regulamentao e at que se resolva com

segurana jurdica para as partes, fica recomendvel aos
incorporadores/empreendedores que procurem montar suas operaes utilizando a
modalidade Apoio a Produo, mesmo que este entenda que seu pblico-alvo (de
outras rendas que no MCMV) no esteja preparado para contratar com o banco
ainda na planta. Queremos crer que se trata de limitao cultural mais relacionada
aos prprios empreendedores ou aos seus parceiros vendedores. Tratado de forma
completa o tema e abordando todas as condicionantes aqui abordadas, s existem
vantagens para todas as partes do negcio.

Diferenas das duas modalidades para o comprador pessoa fsica:

Plano Empresrio Apoio a Produo

Ainda na fase inicial de obras

Quando o empreendimento est
Quando contrata pode assinar o contrato com o
pronto, com habite-se. Antes
o financiamento Banco. O contrato de Compra e
disso vale o contrato de Compra
com o banco? venda da incorporadora tem
e Venda com a Incorporadora
curta durao.

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Plano Empresrio Apoio a Produo

A tabela de vendas basicamente

A tabela de vendas pode prever
composta por entrada mais
entrada, parcelas mensais,
financiamento bancrio. A
semestrais e anuais. O Saldo
Tabela de venda entrada pode ser parcelada
devedor, corrigido pela inflao
de cada tipo de durante a fase de obras. Como o
(INCC) fica para quitao com o
financiamento comprador assina antes com o
banco, no final do prazo de obras.
banco, paga tambm diferena
Fica mais exposto a incertezas
de juros pelos valores liberados
quanto a inflao.
para a construo

O Banco, entrando deste o inicio

Durante a fase de obras o
do processo contrata Seguro de
Segurana contrato com a incorporador e,
Termino de Obra e garante a
jurdica para o portanto, o comprador fica
entrega do imvel, podendo
comprador exposto a risco maior durante
substituir a construtora se
este prazo
necessrio.

Concluindo, num cenrio de incertezas do qual estamos vivenciando no Brasil,

importante para vendedores e compradores atribuir maior previsibilidade possvel nos
planos de compra e venda e principalmente promover segurana jurdica as partes.
Desmistifiquemos, portanto, o mercado vendedor e comprador, adotando a
modalidade Apoio a Produo como favorita neste momento.

Marcos Fontes economista da IBE-FGV especialista nas reas de Finanas e

Imveis com nfase em crdito imobilirio e construo civil.

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