El prstamo convencional

Muy pocas personas pueden comprar un bien inmobiliario sin solicitar una hipoteca. CORTESA

Una mirada a los factores a tener en cuenta para solicitar una hipoteca tradicional
La compra de una propiedad es la mayor inversin en la vida de muchas personas. Para la gente corriente,
aquellas que trabajan por un salario o tienen un pequeo negocio privado, comprar una casa significa realizar el
mayor de sus sueos, es dar un importantsimo paso cargado de implicaciones financieras y legales, dado que la
mayora de estas adquisiciones se efecta a travs de prstamos hipotecarios.
En EEUU existen tres principales tipos de hipotecas: la hipoteca convencional, la hipoteca asegurada por la
administracin federal de viviendas, FHA por su siglas en ingls, y la hipoteca garantizada por la VA,
institucin federal que ayuda a los veteranos.
El nombre de prstamo hipotecario convencional nos puede llamar a engao porque en realidad es el prstamo
hipotecario ms difcil, el que exige condiciones ms duras.
A diferencia del FHA y el VA, el prstamo hipotecario convencional no est garantizado ni asegurado por una
agencia del Gobierno. Es por ello que los prestamistas convencionales, para tener mayor garanta, suelen
requerir un pago a cuenta (down payment) ms alto que lo exigido por los otros prstamos. Los prstamos
convencionales son los financiados por las entidades prestamistas y prestamistas privados, son los a los que
recurre el comprador de segunda vivienda principalmente.
Down Payment en el prstamo convencional
Los prestamistas convencionales, por regla general, exigen un down payment del 20% del valor de la propiedad.
Aqu sucede una paradoja, la exigencia de un down payment tan alto se hace para garantizar una mayor
proteccin a los prestamistas, pero, a su vez, disminuye el impacto de los mismos en el mercado. Existen menos
potenciales clientes capaces de reunir tal cantidad de dinero para acceder a una hipoteca convencional. Por ello,
la Corporacin de Seguros de Garantas Hipotecarias en 1957 cre el Seguro Hipotecario Privado (PMI, por sus
siglas en ingls). La idea es que si los compradores pagan un seguro de hipoteca, podrn acceder a un prstamo
hipotecario pagando menos down payment.
Seguro de hipoteca
Como expliqu, el PMI es un seguro que se requiere por ley para los prstamos convencionales cuya cantidad
sobrepase el 80% del valor de la propiedad. De esta forma, un potencial comprador que adquiera un PMI podr
optar por un prstamo convencional de hasta el 95% del valor de la vivienda. De aprobarse el prstamo, el costo
del PMI (por lo general el 0.85% de la hipoteca) se aade al monto total del prstamo y por supuesto aumenta la
cantidad de la cuota de pago mensual. Pero este seguro se puede cancelar bajo determinadas condiciones.
Cancelacin del PMI y ratio prstamo-valor
La ley Federal de Proteccin de los Propietarios de 1988 exige a los prestamistas convencionales la cancelacin
automtica del PMI cuando el coeficiente de riesgo o ratio prstamo-valor (LTV) sea el 78% o menor. Es decir,
si alguien compra una propiedad en $200.000 con un prstamo hipotecario de $ 190.000, el LTV ser 95%. El
LTV es el resultado de la divisin del monto del prstamo otorgado entre el valor de la propiedad
(190.000/200.000= 0.95 95%). El comprador se ve obligado a comprar un seguro de hipoteca PMI.
Si esa misma propiedad, aos despus, se revaloriza hasta $243.000, el LTV ser 78% (190.000/243.000= 0.78)
y, por ley, el prestamista deber cancelar el seguro hipotecario. Esta misma ley plantea que el prestatario tiene
derecho a acelerar la fecha de cancelacin con pagos adicionales hasta que logre acumular el 20% del
patrimonio (equity) y, por lo tanto, solicitar su cancelacin.
Otros requisitos
Adems de un down payment ms alto, se exige un puntaje crediticio de 720 y coeficientes de calificacin ms
estrictos que FHA o VA.
Estos coeficientes de calificacin por los cuales los prestamistas se guan para medir la capacidad de pago del
prestatario son: el coeficiente de gastos de la vivienda (front-end) y el coeficiente total de obligaciones (back-
end).
El front-end contempla el pago combinado del principal, los intereses, los impuestos y el seguro; dividido entre
el ingreso bruto mensual. Por ejemplo, si la suma de estos gastos mensuales es $700 y el comprador gana
$2.500 brutos al mes, el fron-end ser de 28%. O sea, 700/2.500=0.28. La regla general dice que el coeficiente
de gasto de vivienda no puede ser superior al 28% (en el argot financiero estos gastos se conocen como PITI).
La otra exigencia es que el coeficiente total de obligaciones (back-end) sea inferior al 39% y se halla sumando
el PITI de los potenciales compradores, ms sus obligaciones mensuales (pagos del auto, las tarjetas de crditos,
el child support, etc.). Todo esto se divide entre el ingreso bruto mensual del comprador. Por ejemplo,
quedamos que el PITI es 700+100 de tarjeta de crdito+150 de auto, dividido entre 2.500 de ingreso bruto
mensual. (950/2500=0.38) el back-end en este caso ser 38%.
Cuando el potencial comprador se acerca a un agente de real estate con el objetivo de comprar una propiedad, el
Realtor, despus de una entrevista, le debe recomendar dos o tres prestamistas para una preaprobacin del
prstamo. Estos prestamistas calcularn la capacidad de endeudamiento basndose en los aspectos que hemos
explicado en esta nota.
La compra de una propiedad no es algo que se decide de la noche a la maana. Por su importancia y
complejidad debe ser un paso premeditado que requiere una planificacin. Quien desee adquirir una propiedad
debe ponerse en modo de compra: cancelar las deudas, subir el crdito y ahorrar dinero. Supeditar el estilo de
vida a la consecucin de su gran sueo.