Documenti di Didattica
Documenti di Professioni
Documenti di Cultura
So Paulo
Maro de 2009
Daniel de Mello Sanfelici
So Paulo
2009
2
FOLHA DE APROVAO
Aprovado em:
Banca examinadora:
3
AGRADECIMENTOS
4
Ao Rodrigo (Chaves) pela ajuda com os mapas, sem a qual eu
dificilmente conseguiria completar essa parte da dissertao.
s empresas que ofereceram informaes e permitiram que eu
realizasse entrevistas, contrastando imensamente com aquelas que negavam
qualquer auxlio.
Aos amigos que fiz em So Paulo, por terem tornado essa experincia
de viver longe da famlia muito mais fcil, tendo me acolhido em todos os
momentos. Tambm preciso reiterar o quanto essa reflexo depende das
discusses que fizemos em grupos de estudos, fundamentais ao debate de
idias e formao terica mais ampla. Quero mencionar aqui especialmente o
Jnior (sempre com tiradas engraadssimas, timo parceiro de estudos), a
Renata (com quem eu converso desde os primeiros dias em So Paulo), o
Baldraia (sempre disposto a ajudar quem quer que seja), o Csar (a leitura sem
ele fica incompleta), o James, o Igor, mas tambm vrios outros colegas e
amigos do Labur ou de fora (menciono alguns, correndo o risco de omitir
outros: Svio, Rafael, Danilo, Bona, Paulo, etc).
Aos amigos de Porto Alegre, que conheci durante a graduao, muitos
dos quais mantenho contato pelos diversos meios (Gringo, Cezinha, Eduardo,
etc) e aos outros amigos, que conheci de outras formas. Em especial, nesse
ltimo caso, devo mencionar o Rodrigo e a Nanda, de quem tive a
oportunidade de me aproximar nesse ltimo ano que fiquei em Porto Alegre, e
cuja amizade eu prezo demais e pretendo preservar mesmo distncia.
Karen, meu amor, pessoa que eu tanto admiro e de quem desejo
sempre estar prximo, compartilhando os momentos bons e os momentos
difceis. Agradeo especialmente pela compreenso nesses momentos finais
em que tive que dedicar s leituras, redao final do trabalho, etc. E
agradeo demais pelas ajudas (sempre de corao, como do seu feitio), pelo
apoio, pelo carinho e pelo afeto. Te amo muito!
Aos meus familiares mais prximos em geral, mas dedico um
agradecimento especial aos meus pais. difcil encontrar palavras para
expressar a gratido que tenho por eles. deles que herdei no apenas o
gosto pelo estudo e pelo conhecimento, que permitiu a redao desse trabalho,
mas tambm os valores que definem boa parte do que sou. A eles tambm
devo muito pelo apoio incondicional em todos os momentos, em particular
5
nessa vinda para So Paulo. O distanciamento do convvio dirio com eles o
que mais foi difcil nessa mudana de cidade.
Destaquei o carter coletivo que uma reflexo como essa possui, e por
isso o agradecimento aos colegas de estudo e de debate. Qualquer eventual
insuficincia ou equvoco do trabalho, contudo, devem ser atribudos
unicamente ao autor.
Esta pesquisa recebeu auxlio, a partir de agosto de 2007, do CNPq.
6
RESUMO
7
ABSTRACT
8
LISTA DE TABELAS
9
LISTA DE MAPAS
10
LISTA DE FIGURAS E GRFICOS
11
SUMRIO
1. Apresentao ........................................................................................... 13
2. Elaborando um problema........................................................................ 17
3. Das contradies no espao s contradies do espao: o lugar do
imobilirio na geografia econmica da cidade capitalista ......................... 35
4. A espacialidade da valorizao capitalista: um panorama dos
movimentos espaciais do capital imobilirio na evoluo recente da
metrpole gacha .......................................................................................... 46
5. O significado das fronteiras urbanas na produo do espao da
metrpole: o Jardim Europa como nova centralidade de valorizao
imobiliria em Porto Alegre ........................................................................... 88
5.1. O shopping Iguatemi como propulsor inicial da valorizao .................. 96
5.2. O empreendimento Jardim Europa: natureza do projeto ..................... 100
5.3. O Parque Germnia como estratgia de valorizao: a autenticidade
como criao da publicidade ....................................................................... 106
5.4. Risco e sobrelucro no investimento em fronteiras urbanas ............... 115
5.5. A expanso da malha viria do Corredor de Centralidade Nilo
Peanha-
Anita..............................................................................................................119
5.6. A concentrao do poder econmico como necessidade para a
obteno de lucros de incorporao ........................................................... 122
6. Estado, circuito secundrio e consumo dirigido: consideraes finais
sobre a produo do espao da metrpole sob o signo do
neoliberalismo............................................................................................... 130
Referncias ................................................................................................... 143
12
1. Apresentao
13
O caminho aqui percorrido foi norteado, portanto, por esse princpio, e
seu objetivo, apresentado em maiores detalhes no primeiro captulo, foi
compreender alguns dos processos que so responsveis pela produo do
espao das metrpoles no atual estgio da sociedade capitalista. Cabe aqui
fazer algumas advertncias.
Em primeiro lugar, preciso ser dito que foi intencional a colocao de
um captulo eminentemente terico no incio da exposio. Acreditamos que as
consideraes apresentadas no captulo, e que se referem fundamentalmente
ao domnio quase completo que a forma-mercadoria exerce sobre todas as
manifestaes da vida social hoje, permeiam todas as reflexes posteriores do
trabalho, e isto pode ser observado em outros momentos do trabalho. Tendo
isso em vista, entendemos ter sido necessrio apontar algumas das
contradies que esse processo de mercantilizao da vida cotidiana e da
cidade carrega. Todavia, como ser visto, a colocao de um captulo mais
terico no incio no significou uma separao rgida das consideraes
tericas e das empricas, procedimento muito recorrente hoje do qual
discordamos.
Em segundo lugar, preciso ser dito que um dos momentos mais
difceis da dissertao foi encontrar slidas evidncias empricas para sustentar
a hiptese inicial, o que, por um caminho ou por outro, acreditamos ter
conseguido. Mas fato que, no Brasil de hoje, tem sido cada vez mais difcil
para uma pesquisa se apoiar em dados e levantamentos estatsticos, visto que
estes so cada vez mais pobres e mesmo sequer so realizados, para a
maioria das reas de estudo. As pesquisas, por exemplo, que conseguimos
obter, depois de uma insistncia quase impertinente, junto ao Sinduscon e a
empresrios do setor imobilirio ainda se revelam muito pobres quanto ao
conjunto de aspectos abrangidos. Nada se pode obter, nessas pesquisas,
sobre a atividade de cada empresa individual, nem mesmo das maiores, sobre
a localizao dos investimentos a no ser um total de unidades lanadas por
bairros que utilizamos durante o trabalho e no h nem mesmo um histrico
minimamente consistente da atividade imobiliria na cidade. Dados de
empresas individuais como nmero total de unidades lanadas, tipologia dos
lanamentos e preo final das unidades inexistem. O Municpio, por sua vez,
no oferece qualquer informao que possa compensar essa deficincia, e
14
mesmo o dado de nmero total de Habite-se deixou de ser especificado, como
o era, de acordo com o nmero de pavimentos das habitaes. Ainda outro
obstculo para a presente pesquisa refere-se ao fato de que a planta de
valores do municpio, que serve de base para a cobrana do imposto territorial,
no atualizada desde 1992, o que inviabilizou sua utilizao nesse trabalho.
Sua transformao em mapa, ademais, requereria muito mais tempo do que
seria possvel no contexto dessa pesquisa. Enfim, no inteno aqui de
atribuir qualquer insuficincia ou interpretao errnea do trabalho a esta falta
de informaes, mas sim lamentar essa situao que, se modificada, poderia
oferecer melhores condies para inmeras pesquisas que desejam
compreender esta atividade que, hoje, revela-se to importante na estruturao
do espao das metrpoles, e compreender, de maneira mais geral, os
problemas urbanos atuais.
Essa adversidade soma-se a outra, que se refere dificuldade de obter
informaes mais precisas das atividades das empresas, algumas vezes por
uma indisposio da empresa e/ou de alguns de seus funcionrios em reservar
um tempo para uma entrevista ou responder perguntas, mesmo por e-mail.
Embora saibamos que, para uma empresa capitalista, o emprego racional do
tempo fundamental, e que, portanto, uma entrevista que no seja destinada a
uma divulgao mais ampla nenhuma importncia possui do ponto de vista da
maximizao dos ganhos da empresa, a diversidade das respostas permite-nos
sugerir que houve, em muitos casos, explcita m vontade, por parte de certas
empresas e/ou pessoas, em cooperar com uma pesquisa acadmica, se
compararmos com a solicitude apresentada por outras. Nesse sentido,
preciso lamentar a estreiteza da viso de certas empresas a respeito das
possibilidades de cooperao com as pesquisas realizadas pela universidade
em qualquer rea do conhecimento.
oportuno relativizar tambm nossa opo por tratar dos problemas da
cidade de Porto Alegre, sem uma ateno mais cuidadosa ao conjunto da
metrpole. Ela no representa uma tentativa de autonomizao, de tratamento
da capital gacha de maneira independente do conjunto da metrpole, o que,
em nosso ver, um equvoco, visto que, apesar das divises administrativas, a
metrpole constitui uma totalidade inseparvel e cujos problemas s podem ser
resolvidos se for tratada como tal. A necessidade de circunscrio da pesquisa
15
capital, unicamente, deve-se, em primeiro lugar, dificuldade sempre maior
de se obter informaes sobre os outros municpios da metrpole no que se
refere dinmica imobiliria; por outro, deve-se, por motivos bastante bvios,
s restries de tempo que pesam sobre uma pesquisa de Mestrado. Mas a
dinmica imobiliria que identificaremos na capital gacha revela-se, com
efeito, no conjunto da metrpole, cuja evidncia mais imediata reside no fato de
que vrias das grandes empresas trabalhadas aqui investem tambm em
outras centralidades imobilirias de uma metrpole que hoje, certamente,
polinucleada. preciso frisar, ainda, que muitos dos investimentos realizados
em outros municpios esto intimamente ligados dinmica de empregos da
capital, como o condomnio Alphaville em Gravata, ainda em estgio inicial e
que usufruir de acesso rpido a Porto Alegre pela rodovia Free way.
16
2. Elaborando um problema
Henri Lefebvre
17
colocadas as maiores possibilidades de rentabilidade disposio do capital
investido no ambiente construdo. Na metrpole gacha, esse movimento de
constituio de novas centralidades da valorizao imobiliria orienta-se no
sentido da solidificao de dois grandes eixos distinguveis: um eixo centro-
leste, cuja orientao dada pelo traado estabelecido, grosso modo, pelas
radiais Protsio Alves, Nilo Peanha e 24 de outubro; e um eixo centro-sul, que
acompanha longitudinalmente a borda do lago Guaba. A constituio desses
eixos um processo inacabado e alimentado por ciclos de investimento que se
concentram no tempo e no espao, permitindo que identifiquemos, de forma
mais ou menos precisa, alguns padres de investimento imobilirio na
paisagem metropolitana sustentados, mormente, por estratgias de curto e
mdio prazo. Nesse mbito, os anos recentes testemunham, para o caso de
Porto Alegre, algumas tendncias relativamente ntidas: uma que colocou o
bairro Cristal, na zona sul da cidade, no centro dos interesses especulativos
imobilirios, principalmente em razo da construo da III Perimetral, que
ampliou a acessibilidade regio como um todo, e do anncio da construo
de um novo shopping na regio prxima ao Jquei clube; a outra, no eixo
centro-leste, que reafirma a centralidade do shopping center Iguatemi a partir
de um conjunto de investimentos (comerciais e residenciais) em uma escala
sem precedentes para o caso da metrpole gacha1. Essa ltima tendncia
principalmente no que diz respeito comercializao do Jardim Europa, um
novo bairro nos arredores do Iguatemi servir como perspectiva, na
segunda parte do trabalho, para que possamos compreender as estratgias
que se entrelaam na constituio dessas novas centralidades imobilirias.
Algumas consideraes preliminares so, contudo, necessrias para situar
melhor o sentido da pesquisa. Apresentamos, ademais, inicialmente um mapa
em anexo (Mapa 1) situando os bairros da capital gacha, que daqui para
diante sero mencionados em vrios momentos do texto.
1
Simultaneamente a essas duas tendncias, persistem os investimentos nos bairros mais
tradicionais da cidade, sobretudo aqueles com rea passvel de incorporao, como o caso
dos bairros Petrpolis e Menino Deus, que apresentam o maior nmero de unidades
ofertadas em 2007.
18
Mapa 1 Bairros oficiais do municpio de Porto Alegre/RS.
A complexidade do objetivo aqui buscado o de compreender o
movimento de reproduo do espao urbano a partir do desdobramento da
atividade imobiliria revela-se imediatamente pelo fato de que se trata de um
setor cujas particularidades so em si evidentes, se comparado com outros
setores da produo capitalista. No s este setor, cujo desenvolvimento o
objeto do nosso estudo, tem como pressuposto de sua prpria realizao, a
realizao da propriedade fundiria o que coloca para o pesquisador
problemas, entre outros, como o da renda da terra e de uma produo estatista
do espao urbano , mas tambm tem como seu produto uma mercadoria que
difere muito das outras, quer seja pelo seu valor elevado o que coloca, de
imediato, o problema do crdito , quer seja pela sua fixidez no espao e sua
existncia prolongada o que remete questo das valorizaes e
desvalorizaes a que o espao est sujeito ao longo dos anos, bem como ao
problema da circulao do capital fixo. Outras peculiaridades do segmento em
estudo sero evidenciadas no decorrer da exposio. O trabalho, que fique
advertido, no tem a pretenso (nem seria possvel no espao de tempo que
constitui tal pesquisa) de contemplar todos estes aspectos de forma
satisfatria. Entretanto, pretende trazer alguns apontamentos que permitam
compreender a produo do espao da cidade de Porto Alegre sob as
determinaes do movimento de valorizao do capital. O espao, nesse
movimento, materialidade, mas tambm veculo (meio) da realizao do
valor e da mais-valia, portador de determinaes formais. Sua materialidade
entra, portanto, no mbito dessa pesquisa, acima de tudo na medida em que
interfere na valorizao do capital. O mesmo vale para outras determinaes
cuja importncia inegvel (por exemplo, a atuao do Estado), mas que s
sero abordadas quando e na medida em que necessrias para a
compreenso do movimento de valorizao (e de desvalorizao) do espao e
do capital produzindo o espao. O acento no problema da valorizao do
capital como eixo interpretativo das mudanas espaciais a que esto
submetidas as cidades, e mais particularmente, a cidade de Porto Alegre, no
deve significar uma abordagem que negligencie os conflitos e as estratgias
elaboradas pelos sujeitos que, de uma forma ou de outra, adquirem
conscincia do processo em que esto inseridos e atuam no sentido de
direcionar os rumos tomados pelo processo. Uma abordagem, portanto, que
coloca em relevo nica e exclusivamente os automatismos fetichistas do
movimento de valorizao do capital perde de vista as estratgias que se pem
em marcha a partir do momento em que os sujeitos envolvidos adquirem
conscincia (mesmo que limitada) de seu campo de atuao e agem no sentido
de moldar um futuro ainda desconhecido2. O poltico e o econmico,
dimenses que somente a sociedade burguesa separou em duas esferas com
aparncia de autonomia, inevitavelmente se entrelaam como parte do
processo de valorizao capitalista do espao3. Trata-se, ento, de
compreender essa geografia de contornos dspares e as contradies que
assomam a partir desse complexo processo produtivo do espao.
O caminho aqui perseguido parte de um entendimento, portanto, de que
cada vez mais o espao, e especificamente aqui o espao urbano, realiza-se
como mercadoria. Isso significa dizer que cada vez mais so os imperativos da
realizao do valor (e da mais-valia) que se antepem, como pressupostos, ao
uso do espao. A reduo da diversidade do espao forma-valor significa
uma incomensurvel homogeneizao do espao, uma reduo da diversidade
a uma medida comum: o trabalho abstrato manifestado na forma-valor. Mas
significa tambm, e contraditoriamente, uma fragmentao, na medida em que
o espao vendido em parcelas, em pedaos, e para tanto dividido 4. Se o
uso, ou valor de uso, cada vez mais se apaga frente ao imprio do valor de
2
Parece ser esta uma diferena fundamental que existe entre abordagens como as de Guy
Debord e Henri Lefebvre e aquelas desenvolvidas, por exemplo, pelo grupo Krisis. Tanto Guy
Debord quanto Henri Lefebvre teorizam a respeito da imensa reificao a que esto sujeitos
os indivduos nessa sociedade em que ocorre o movimento autnomo do dinheiro e do valor,
movimento esse que escapa, em grande medida, possibilidade de controle por parte
desses indivduos. Mas nem por isso esses autores deixam de identificar o momento ativo da
atuao dos sujeitos (Lefebvre atravs de sua insistncia na existncia de estratgias e
tticas, e Debord trazendo mais nitidamente a questo da luta de classes). As anlises do
grupo Krisis parecem negligenciar a possibilidade de atuao do sujeito nos conflitos
potencialmente colocados pelo movimento do capital. Uma anlise da conjuntura como o
momento do emprego de estratgias e tticas no sentido de modelar um futuro ainda
desconhecido e sobre o qual se constroem expectativas diversificadas pode ser encontrada
em Fiori (2003, cap. 1). Ainda sobre a questo das estratgias, cabe uma citao de
Lefebvre que explicita o que o autor entende que deva ser uma economia poltica do espao:
Lconomie politique de lespace est bien une conomie impliquant une politique, savoir
une stratgie ou plusieurs stratgies (2000b, p. 125). Traduo: A economia poltica do
espao uma economia que implica uma poltica, a saber, uma estratgia ou inmeras
estratgias. Traduo nossa.
3
() a proposta que se pense o Estado como dimenso do capital em geral e a valorizao
como um processo econmico e poltico, a um s tempo (FIORI, 2003, p. 106). A regulao
do cmbio por parte do Estado um dos momentos em que h um forte entrelaamento do
econmico e do poltico, um dos aspectos tratados pelo autor nessa obra.
4
Essa contradio foi apontada diversas vezes por Lefebvre (1978; 2000a; 2000b).
21
troca, ento o uso do espao tambm se submete cada vez mais s
prescries estabelecidas pelo valor de troca. Essa mercantilizao
progressiva do espao, que se transmuta cada vez mais em bem mobilirio5,
parece ser parte, contudo, de um movimento incessante do capitalismo no
sentido de encontrar novos campos de acumulao, novas fronteiras, para
evocar Neil Smith, para a realizao do valor e da mais-valia. Discorreremos
brevemente sobre isto antes de um retorno aos problemas especficos postos
pelo setor imobilirio e pela investigao que aqui se pretende desenvolver.
Uma das caractersticas mais distintivas do capitalismo, quando
comparado com outros modos de produo, seu impulso expansionista.
Premido por uma tendncia saturao dos mercados (sobreacumulao) e
conseqente queda da lucratividade, o capital deve procurar novos espaos de
acumulao6. O que o decorrer da histria do capitalismo at esse incio de
sculo deixou evidente que esses novos espaos de acumulao podem ter
origens variadas, sendo o recurso ao comrcio exterior com regies no-
capitalistas, aspecto sobrevalorizado por Rosa Luxemburgo, apenas uma das
solues para a sobreacumulao. Nem todas as solues (sempre
temporrias) para esse problema se encontram na incorporao de reas e
setores no-capitalistas, mas o sculo XX tornou evidente a imensa
capacidade do capitalismo de incorporar esferas inteiras da vida social ao
circuito da valorizao do capital. Combinaram-se, ento, uma expanso
absoluta do capital para regies ainda no inseridas na diviso do trabalho e
um avano da produo capitalista (e, portanto, da lgica da mercadoria) para
esferas da vida social antes no plenamente submetidas valorizao
capitalista. Essa ltima forma de expanso parece ter ganhado vigor nos
ltimos anos, dando sentido preocupao de Guy Debord com uma tendncia
colonizao da vida cotidiana pela forma-mercadoria. Tambm a ganham
clareza as constataes e crticas de Henri Lefebvre a respeito da insero do
lazer e do turismo na diviso do trabalho e na produo de mercadorias
(LEFEBVRE, 2000a, p. 71-2; 2002, p. 80). Essas mltiplas e variadas formas
5
Cf. Lefebvre (2003b). O tratamento que Harvey (1999) concede renda da terra como uma
forma de capital fictcio vai nesse sentido de esclarecer as determinaes de um espao que
se transforma, cada vez mais, num ativo financeiro.
6
Os ltimos 30 anos recolocaram o problema da sobreacumulao na reproduo do capital
mundializado. Cf. Brenner, R. (2003).
22
de acumulao por expropriao, para usar os termos de Harvey 7, se
combinam permanentemente com a reproduo ampliada dos ramos j
consolidados da produo capitalista.
Ao longo do sculo XX, e com intensidade maior no final do mesmo
sculo, uma das esferas da vida social em que o processo de mercantilizao
mais avanou foi a esfera cultural, cuja lgica de funcionamento fora, em
alguma medida, independente, ou ao menos um pouco mais distanciada, da
lgica que rege a produo de mercadorias sob o capitalismo moderno. Um
trabalho importante como A dialtica do esclarecimento, de Theodor Adorno e
Mark Horkheimer (1985), j indicava, atravs do conceito de indstria cultural,
um processo que se intensificaria no perodo que tem sido denominado ps-
moderno. Esta nova fronteira para investimentos conferiu novo impulso
acumulao capitalista, como o atesta, por exemplo, o fato de que os filmes de
Hollywood so, hoje, itens de primeira importncia na pauta de exportaes
dos Estados Unidos. Fredric Jameson nota que
7
Cf. Harvey (2003)
8
[] a cultura cada vez mais o negcio das cidades a base de suas atraes tursticas
[...] e sua vantagem competitiva. Traduo nossa.
23
imagem, conforme j havia prenunciado Guy Debord em sua teorizao da
sociedade do espetculo9. Mas a autora prossegue em sua teorizao e expe
a ntima relao que existe entre a instalao desta indstria na cidade
(museus, restaurantes, hotis, teatros) e a valorizao imobiliria, numa escala
menor, e a importncia desta economia simblica na projeo das cidades na
economia nacional e global, em uma escala mais ampla. Enquanto parece no
ser difcil identificar uma progressiva mercantilizao da cultura no Brasil na
segunda metade do sculo XX10, a importncia desta economia simblica na
transformao da paisagem urbana no Brasil no parece ser, primeira vista,
to ntida, sobretudo se for feita a comparao com a sociedade
estadunidense, foco dos estudos realizados por Sharon Zukin. Mas o processo
tambm se verifica no Brasil. Em uma escala mais abrangente, torna-se cada
vez mais evidente que certas cidades tm prosperado ao conseguir tirar
proveito (vendendo como mercadoria) de especificidades histrico-culturais ou
naturais (os exemplos so muitos, desde Paraty (RJ) at Bonito (MS)). Outras
cidades conseguem at mesmo criar estas especificidades, desenvolvendo um
complexo de turismo gastronmico e de consumo que no se nutre,
necessariamente, de uma tradio cultural bem definida ou de um passado
histrico singular (Gramado (RS) parece ser um exemplo tpico). Mas em uma
escala menor, percebe-se tambm que a cultura tem sido usada como indutora
de um processo de valorizao imobiliria: em muitos dos projetos de
revitalizao dos centros das metrpoles brasileiras est presente a idia de
que a instalao de cinemas, teatros e restaurantes nestas reas pode induzir
a um processo de recuperao do valor das propriedades, solucionando o
problema da decadncia dos centros. Fica evidente, ento, a maneira como
os discursos sobre a cultura e o consumo cultural se apresentam como
propulsores de uma valorizao do espao que culmina, em muitos casos, em
uma gentrificao, processo j descrito e estudado por muitos autores 11. O fato
9
Cf. Debord (1992)
10
A este respeito, fundamental a contribuio de Renato Ortiz (1994), que reconstitui
historicamente este processo pelo qual a cultura, no Brasil, foi se submetendo cada vez mais
aos imperativos de mercado, processo que, embora iniciado no incio do sculo XX, s se
consolidou em definitivo a partir dos anos 50 e, com maior vigor, durante os anos 70.
11
O papel importante que a cultura adquire na valorizao do espao no invalida a relevncia
de uma desvalorizao pretrita do espao para que ganhe impulso a revalorizao. disto
que pretende dar conta o conceito de rent gap em Neil Smith (1996). Tambm no se
pretende aqui defender a idia de que a desvalorizao ocorre porque funcional
24
de que esta estratgia, no Brasil, no tem trazido todos os resultados
almejados em nada altera o papel que se deseja que as atividades culturais
cumpram12.
Um elemento no menos importante deste processo, e que deve ser
ressaltado, que a mercantilizao da cultura tem significado, nos anos
recentes, uma estetizao da diferena cultural realizada como objeto de
consumo. A diferena cultural se torna simulacro, imagem da diferena, objeto
reproduzido como consumo13, num mundo que, em sua essncia, tende para o
homogneo. No de se surpreender, portanto, que Slavoj Zizek perceba que
a noo contempornea (liberal) de multiculturalismo esteja, na verdade,
calcada na prpria universalidade do capital e na homogeneizao que o
mercado proporciona14.
A concluso parece ser a de que, nos dias de hoje, de predomnio da
ideologia (e da prtica poltica) neoliberal, pouco escapa do circuito abrangente
da produo e circulao do capital. Lefebvre, por exemplo, aponta em vrios
momentos de sua obra o surgimento de novas raridades, advindas do fato de
que bens outrora abundantes, como a gua, comeam a escassear,
principalmente em virtude de sua mercantilizao 15. A insero de muitos
desses setores na produo capitalista de mercadorias envolve uma forma ou
outra de expropriao, ou de acumulao por expropriao. No difcil
constatar, por exemplo, como a indstria do turismo destri modos de vida no
compatveis com a sua reproduo, como o caso de vilas de pescadores que
cedem lugar (compulsoriamente) a complexos hoteleiros e praias exclusivas.
No caso da cultura, a apropriao (expropriao) de culturas locais ou
folclricas pela indstria cultural se tornou prtica comum e difundida e pouco
sucesso tm tido aqueles que tentam enfrentar o poder dessas corporaes
multinacionais.
Mas se o sculo XX assistiu a um avano da lgica da mercadoria por
amplas reas e regies ainda no colonizadas pela produo capitalista,
25
parece ter ficado manifesto o fato de que todos esses avanos significaram,
tambm, a reduo do espao troca mercantil. A valorizao do espao que
resulta, por exemplo, da atividade cultural e do turismo sinal de que o
prprio espao que se insere de maneira mais intensa no processo de troca. A
atividade produtiva do espao est no centro, portanto, dessa colonizao
progressiva da forma-mercadoria. A produo do espao se consolida, assim,
como um dos ramos de significativa importncia da economia capitalista, e
aparece como uma das solues para as crises de sobreacumulao
identificadas acima, como Lefebvre e, depois de forma mais elaborada, Harvey
vislumbraram16. A prpria urbanizao se realiza, cada vez mais, como
negcio17, de onde resulta o predomnio de um espao abstrato, racionalizado,
homogneo, e ao mesmo tempo fragmentado, consentneo, portanto, s
necessidades da reproduo da sociedade mercantil-capitalista18. Nesse
contexto, conveniente lembrar a observao de Georg Lukcs de que a
extenso da troca mercantil como forma dominante do metabolismo de uma
sociedade no pode ser tratada como uma simples questo quantitativa
(LUKACS, 2003, p. 195), pois envolve uma transformao qualitativa muito
expressiva.
A identificao do espao como ncleo desse processo de reduo da
sociabilidade aos imperativos da valorizao mercantil que permite, portanto,
buscarmos na atividade imobiliria alguns dos nexos determinativos da
sociedade capitalista em sua fase atual. Trata-se de um setor que se consolida
na produo de mercadorias no mais como um ramo atrasado (ainda que
16
Tanto Lefebvre (2000) quanto Harvey (1999) denominam circuito secundrio a produo do
espao-mercadoria, denominao que utilizamos algumas vezes no trabalho. Para Harvey
(1999), que avanou consideravelmente em relao s consideraes bastante iniciais de
Lefebvre a esse respeito, quando ocorre sobreacumulao no circuito primrio (produo de
bens de consumo), o capital tende a se deslocar para a produo do espao (capital fixo). O
autor insere de forma mais rigorosa, portanto, a produo do espao na crtica da economia
poltica de Marx, atentando para a sujeio do espao s determinaes formais do capital.
Da o tratamento que o autor concede renda da terra como uma forma de capital fictcio.
Voltaremos ao problema mais adiante.
17
Cf. Damiani (2005).
18
Cet espace est homogne parce que tout y est equivalent, changeable, interchangeable,
parce que cest un espace achet et vendu et quil ny a change quentre quivalences et
interchangeabilits. Cet espace est bris parce quon le traite par lots ou parcelles; vendu
par lots ou parcelles, il est donc fragment (LEFEBVRE, 1978, vol. 4, p. 290). Esse espao
[capitalista] homogneo porque nele tudo equivalente, intercambivel, porque um
espao comprado e vendido e porque no h troca seno entre equivalncias e
intercambialidades. Esse espao fracionado porque negociado em lotes ou parcelas;
vendido em lotes ou parcelas, ele , ento, fragmentado. Traduo nossa.
26
persista uma composio orgnica do capital mais baixa), mas como um ramo
moderno, cujo capital se encontra cada vez mais centralizado e cuja gesto se
assemelha de outros ramos considerados modernos (ao menos no que diz
respeito s empresas de ponta, que abocanham fatias cada vez importantes do
mercado imobilirio de metrpoles como Porto Alegre, So Paulo, Rio de
Janeiro, etc)19.
O que sustenta, portanto, a presente pesquisa a compreenso de que
o capital, ao mesmo tempo em que se realiza enquanto determinao formal,
tambm se realiza em formas concretas que, no caso estudado, conferem
cidade de Porto Alegre sua geografia concreta, seus contornos espaciais mais
visveis. Encontrar os nexos determinativos sem cair na pura abstrao, que
relega a um distante segundo plano as formas concretas assumidas pelo
processo, um desafio que exige bastante esforo, mas cujo resultado deve se
revelar muito mais proveitoso, permitindo-nos compreender a intricada relao
que se estabelece entre valor de uso e valor de troca na circulao do capital
no ambiente construdo e os constrangimentos que esse processo impe ao
espao vivido e possibilidade de apropriao efetiva.
19
[O espao] est envolvido, enquanto mercadoria, no fluxo mundial de capital, envolvendo
um intricado processo financeiro (DAMIANI, 2004, p. 6).
27
enquanto poder de regulao e de domnio sobre o territrio, fundamental
para a reproduo do capital, mas sua atuao nem sempre revela um
posicionamento monoltico em favor dos interesses hegemnicos do capital, o
que abre espao para pensarmos o Estado como uma arena onde se
confrontam interesses divergentes. O Estado, contudo, entra no interesse
desse trabalho somente na medida em que sua atuao
interfere/direciona/regula a atividade imobiliria. O caminho percorrido ,
portanto, o oposto quele feito por Rovatti (1990), que partiu de uma
interveno do Estado na cidade atravs dos ndices de aproveitamento e, a
partir da, abordou as transformaes espaciais resultantes dessa interveno
pblica, chegando a interessantes consideraes sobre a dinmica do setor
imobilirio ao longo dos anos 80.
Em segundo lugar, importante salientar que partimos de um
entendimento de que produo e circulao so apenas momentos
(inextricveis) do ciclo do capital investido em determinado setor20. Sem que
sejam cumpridas todas as etapas do ciclo do capital investido, mesmo que sob
a tutela de diferentes capitalistas, ocorre uma desvalorizao do capital. A
forma de abordagem, portanto, dever incluir todos esses momentos do ciclo
do capital investido, mesmo que atores diferentes se consolidem ao se
especializar em cada um desses momentos21. Partindo desse entendimento,
podemos supor que, ao utilizar a denominao indstria da construo civil,
no estaramos nos referindo unicamente ao processo produtivo em sentido
estrito, mas a todos os momentos da rotao do capital investido na produo
do espao, o que incluiria, obviamente, a circulao (e os atores diferentes que,
necessariamente, na circulao se especializam). Ainda assim, nos referiremos
com mais freqncia ao setor imobilirio, e isso porque, alm do fato de que a
expresso de uso corrente, h claros indcios, ao menos no que se refere
20
In their actual movement, capitals confront one another in certain concrete forms, and, in
relation to these, both the shape capital assumes in the immediate production process and its
shape in the process of circulation appear merely as particular moments. (MARX, 1981, p.
117, v. 3). Em portugus: Em seu movimento real, os capitais se enfrentam em formas
concretas tais que para elas a figura do capital no processo de produo, assim como sua
figura no processo de circulao, s aparecem como fases particulares (Ed. Civilizao
Brasileira).
21
Em suas consideraes sobre as peculiaridades do capital comercial, Marx explicita os elos
que amarram o capital comercial ao ciclo do capital industrial, dissolvendo a aparente
autonomia que o capital investido no comrcio e o capitalista que a ele (ao comrcio) se
dedica adquirem. Cf. Marx, 1980, vol. 3, cap. XVI e XVII.
28
produo em larga escala, de uma sujeio do processo produtivo da
construo aos imperativos da mobilizao da propriedade sob a coordenao
do capital incorporador e financeiro mesmo que, se tomado o conjunto do
setor, isso ainda se configure apenas como tendncia. Obviamente na
produo concreta que se produz o valor e a mais-valia que entram na
formao da taxa mdia de lucro, mas deve-se levar em considerao que no
centro da produo imobiliria est a possibilidade de obter sobrelucros de
incorporao oriundos da apropriao de renda da terra potencial, o que
diferencia o setor de outros. Esse assunto ser tratado de forma mais
pormenorizada mais adiante.
Em terceiro lugar, o trabalho enfocar com maior nfase o mercado
habitacional vertical, ainda que no dispense consideraes necessrias sobre
aspectos mais abrangentes da produo da metrpole gacha. Duas razes
primordiais justificam tal recorte. Uma primeira de ordem prtica. A produo
do espao urbano sob a gide da acumulao capitalista apresenta uma
complexidade tal que torna despropositada a pretenso de abord-la em todos
os seus aspectos. Os padres de localizao espacial, por exemplo, que
caracterizam os usos do solo para fins comerciais diferem bastante dos
padres que esto na base do mercado imobilirio habitacional. Assim sendo,
optamos por privilegiar e no absolutizar, descolando-o do movimento mais
amplo da produo da metrpole o setor habitacional, em virtude, por um
lado, do fato de que o bairro que serviu de recorte para o estudo aqui
desenvolvido caracteriza-se por um uso predominantemente residencial e, por
outro lado, porque o setor imobilirio para fins residenciais abrange a quase
totalidade da produo de imveis sob a lgica capitalista. Um outro motivo que
orientou tal escolha refere-se ao fato de o mercado imobilirio residencial e
vertical encontrar-se cada vez mais controlado por um nmero reduzido de
empresas, ao contrrio do que acontece, por exemplo, com o mercado de
casas, onde a presena do pequeno investidor ainda grande. Essa
delimitao permitiria, ento, visualizar de forma mais ntida a presena das
grandes corporaes na constituio e desenvolvimento do mercado imobilirio
da cidade, inclusive apontando para a entrada de investidores de outras
regies no mercado local. Ainda assim, deve-se alertar para o fato de que
muitas vezes os dados obtidos no permitiram uma anlise mais especfica do
29
mercado residencial vertical, o que, em nosso ver, no compromete muito os
resultados atingidos.
Em quarto lugar, a investigao aqui desenvolvida pretende no perder
de vista o desencadeamento de estratgias como parte do movimento do
objeto de estudo circunscrito. Conforme exposto brevemente acima, a
perspectiva que orienta esse caminho permitiria superar, por um lado, enfoques
estruturalistas, que no conseguem vislumbrar a atuao concreta dos sujeitos
na determinao da mudana social; e, por outro lado, enfoques
excessivamente historicistas, que se equivocam quando no percebem a fora
da atuao de lgicas abstratas impessoais na conduo dos processos
sociais, tendncia que ganha vigor no perodo atual de financeirizao
econmica e penetrao da forma-valor nos interstcios mais recnditos da vida
em sociedade. Ao lado, portanto, de uma produo lgico-abstrata do espao,
deve-se reconhecer as contradies que surgem do desdobramento de
estratgias divergentes, que inevitavelmente se confrontam e produzem
resultados diferenciados em cada momento histrico especfico. Sobre isso,
afirma Lefebvre:
It is not the lan vital of the urban community that explains the
structures of space [...]. It is the result of a history that must be
conceived as the work of social agents or actors, of collective
subjects acting in successive thrusts, discontinuously (relatively)
releasing and fashioning layers of space. These major social groups,
comprising classes and fractions of classes, as well as institutions that
cannot be adequately defined in terms of class character [...] act with
and/or against one another. From their interactions, their strategies,
successes, and failures arise the qualities and properties of urban
22
space (LEFEBVRE, 2003, p. 127)
22
No o lan vital da comunidade urbana que explica as estruturas do espao (...). o
resultado de uma histria que deve ser concebida como produto de agentes ou atores
sociais, de sujeitos coletivos atuando em sucessivas investidas, descontinuamente
(relativamente) liberando e moldando camadas do espao. Esses grupos sociais principais,
que compreendem classes e fraes de classes, assim como instituies que no podem
ser adequadamente definidas em termos de classe (...), atuam com e/ou contra um ao
outro. Das suas interaes, estratgias, sucessos e fracassos emergem as qualidades e
propriedades do espao urbano. Traduo nossa.
30
entendimento de que no local se entrelaam processos cujas escalas se
diferenciam significativamente. Nos anos recentes, cada vez mais as cidades
so controladas por processos cuja escala de origem est fora de seu alcance
(do alcance de seus habitantes e do poder pblico local), sua margem de
manobra consistindo somente na possibilidade de orientar determinados
vetores externos para determinados fins/objetivos. O surgimento do que seria
um urbanismo neoliberal23 parece ser a manifestao, na escala local, de
processos mais complexos resultantes de uma reconfigurao da acumulao
capitalista em favor dos setores rentistas da economia24, paralelamente a um
remodelamento do Estado para responder a esse novo regime de acumulao
fundado na recuperao do poder de classe da elite financeira. Como dever
ficar claro em outros momentos da exposio, essa reconfigurao da
acumulao capitalista tem conseqncias imediatas na organizao do
espao urbano.
No que tange ao setor imobilirio, objeto de nosso estudo, portanto,
devemos contemplar essas escalas diferentes na anlise, o que requer no
mnimo duas coisas: (1) um entendimento dos caminhos traados pela
economia brasileira nos anos recentes, na medida em que elementos como a
trajetria dos juros e do sistema financeiro, do cmbio, o crescimento
econmico, a distribuio de renda, etc, interferem nos rumos tomados pela
acumulao nesse setor especfico; (2) uma apreciao das aes do Estado
como agente que altera e direciona os padres (espaciais) de acumulao no
setor em suas mltiplas escalas de atuao. Essa atuao envolve desde a
regulamentao de um sistema de financiamento habitacional e do
estabelecimento de polticas de habitao, definidas habitualmente em escala
nacional, at investimentos no ambiente construdo da cidade, que canalizam
certos investimentos para determinadas reas do espao da cidade, e o
estabelecimento de uma legislao urbanstica. Obviamente a interferncia do
Estado no se limita a esses casos, citados apenas a ttulo de exemplo.
Tambm fica evidente que (1) e (2) no podem ser separados seno
analiticamente, visto suas influncias recprocas. Em suma, trata-se de lidar
com o importante problema, como sugere Villaa, que remete s mediaes
23
Cf. Merrifield (2002); Hackworth (2007).
24
Cf. Dumnil & Lvy (2005).
31
corretas entre as macrodeterminaes socioeconmicas e [...] [o] espao
social, ou seja, as foras sociais que atuam nessas mediaes e suas
correspondentes formas de atuao (VILLAA, 2001, p. 44). Optamos,
todavia, por no separar essa reflexo em um captulo especfico, de maneira
que inteno do trabalho, em toda sua extenso, de construir as mediaes
entre os movimentos globais da sociedade, em seus mltiplos aspectos, e as
formas especficas que a valorizao do espao assume no contexto da
metrpole estudada.
Assistiu-se, nos ltimos anos, a uma disseminao sem precedentes do
discurso dominante (neoliberal) sobre todas as formas de manifestao do
pensamento na sociedade brasileira. Mas talvez o que h de mais
surpreendente nisso seja o cerco que a razo crtica vem sofrendo no interior
da academia e da produo cientfica nas cincias sociais e humanas, cada
vez mais inofensivas no sentido de perturbar a reproduo das relaes sociais
presentes (quando no h, de fato, uma harmonia plena da produo terica
com as relaes dominantes). Este trabalho pretende se inserir em uma
tradio terica (dialtica) segundo a qual o pensamento deve expressar
contradies existentes na sociedade que objeto de anlise. Nesse sentido, o
pensamento que apreende esta realidade contm e expressa uma negatividade
que existe, mesmo que potencialmente, na sociedade real. a presena dessa
negatividade que estabelece um divisor de guas entre o pensamento dialtico
e um pensamento que Herbert Marcuse (2002) denominou unidimensional,
preso aos limites estritos da sociedade existente e, por conseguinte, funcional
reproduo dessa sociedade. Os trechos abaixo, extrados de O homem
unidimensional, de Herbert Marcuse, expressam bem essa questo:
E, ainda:
25
O conceito operacional e teraputico torna-se falso na medida em que ele isola e atomiza os
fatos, estabiliza-os no interior do todo repressivo, e aceita os termos desse todo como
termos da anlise. A traduo metodolgica do conceito universal em conceito operacional
torna-se, ento, reduo repressiva do pensamento. Traduo nossa. Sobre os limites
imediatistas das formas de pensamento dominante, cf. tambm Lukcs (2003).
32
If dialectical logic understands contradiction as necessity belonging
to the very nature of thought (...), it does so because contradiction
belongs to the very nature of the object of thought, to reality ().
Conversely, all estabilished reality militates against the logic of
contradictions it favors modes of thought which sustain the
established forms of life and the modes of behavior which reproduce
and improve them. The given reality has its own logic and its own
truth; the effort to comprehend them as such and to transcend them
presupposes a different logic, a contradicting truth. They belong to
modes of thought which are non-operational in their very structure;
they are alien to scientific as well as common sense operationalism;
their historical concreteness militates against quantification and
mathematization, on the one hand, and against positivism and
26
empiricism on the other (MARCUSE, 2002, p. 146) .
26
Se a lgica dialtica entende a contradio como uma necessidade pertencente prpria
natureza do pensamento, ela o faz porque a contradio faz parte da natureza prpria do
objeto do pensamento, da realidade (). Em oposio, toda realidade estabelecida se ope
lgica das contradies essa realidade favorece os modos de pensar que do suporte
s formas de vida estabelecidas e aos modos de comportamento que reproduzem e
incrementam essas formas de vida. A realidade dada possui sua lgica e sua verdade
prprias; o esforo para compreend-las como tais e para transcend-las pressupe uma
lgica diferente, uma verdade que a contradiz. Elas pertencem a modos de pensar que so
no-operacionais em sua estrutura; so modos de pensar estranhos ao operacionalismo
cientfico e ao operacionalismo do senso comum; sua concretude histrica se choca, de um
lado, com a quantificao e a matematizao e, de outro, com o positivismo e o empirismo.
Traduo nossa. Negrito nosso. Cf. tambm Lukcs (2003).
27
Certos idelogos crem ser capazes de separar, por triagem, o conhecimento puro da
ideologia; eles pretendem estabelecer o estatuto epistemolgico do saber negligenciando o
estatuto social e poltico desse saber, assim como o da lgica. A mesma abordagem
esvazia o movimento dialtico e a dialtica como mtodo; as relaes dialticas, como da
troca com o uso, da mercadoria com o trabalho produtivo, das relaes de produo com as
relaes de dominao, so reduzidas a contrariedades, e mesmo a simples contrastes.
Esses procedimentos redutores possuem uma fora poltica. Mais do que isso: eles
reduzem ideologicamente o conhecimento ao saber dominado e utilizado pelo Estado, pela
33
Trata-se aqui, ento, do esforo de produzir uma economia poltica do
espao, que tenha como central o propsito de colocar a nu a questo da
reproduo das relaes de produo e as contradies que da advm, como
modo operante de uma geografia urbana crtica28. Esse esforo de encontrar os
fundamentos subjacentes s manifestaes imediatas um processo coletivo
e, por natureza, lento, que avana aos poucos29. Ainda que modestamente,
este trabalho pretende oferecer uma pequena contribuio nessa direo.
34
3. Das contradies no espao s contradies do espao: o lugar do
imobilirio na geografia econmica da cidade capitalista
30
A discusso de algumas dessas questes relativas especificidade do setor imobilirio
podem ser encontradas, tambm, em Lojkine (1997), Abramo (2007) e Botelho (2007), entre
outros.
31
Se, por um lado, Villaa tem razo em afirmar que na prtica, h muitas localizaes to
parecidas que, para fins prticos, podem ser consideradas iguais (2001, p. 75), acreditamos
que ainda seja possvel de falar do solo urbano como uma forma de monoplio, visto que, por
exemplo, somente um nmero reduzido de propriedades pode estar prximo de determinada
centralidade (um shopping center, uma avenida de grande movimento, etc).
32
Como bem lembrou Villaa (2001), isso no significa dizer que em um contexto de
distribuio plena de infra-estrutura fsica e social, no se formariam centralidades e,
portanto, uma superfcie desigual de valores do solo.
35
exemplo, quando uma obra importante (uma avenida ou uma linha de metr)
altera a posio relativa (situao) de determinada rea em relao ao conjunto
da metrpole, potencializando a renda da terra passvel de ser extrada o
tratamento que Harvey (1980, cap. 5) concede renda da terra como
mecanismo de alocao do uso do solo urbano elucidativo a este respeito33.
Obviamente, o uso de campanhas publicitrias que enalteam os supostos
benefcios de se habitar determinada regio da cidade contribui para um
crescimento do investimento em pontos especficos do tecido urbano, o que
torna muito mais complexa a questo da determinao dos nveis de renda da
terra quando se trata de uso residencial34. Nesse sentido, o tratamento
oferecido por Harvey (1999, p. 340) ao problema, em The limits to capital, que
explica os diferenciais de renda fundiria urbana para uso residencial em razo
de variaes em termos de custo de transporte (o trabalhador que vive onde os
custos de transportes so menores paga, na forma de renda da terra, esse
ganho excedente no deslocamento para o trabalho), parece bastante
insatisfatrio. O que deve ser retido, contudo, que esse aspecto ressaltado
a condio fixa da propriedade do solo torna mais complexas as relaes
entre o Estado e os negcios na cidade, problema que dever ser abordado
com maior profundidade aqui no caso especfico de Porto Alegre.
Mas alm dos investimentos propriamente ditos, o Estado interfere no
mercado de moradias atravs de leis de zoneamento e uso do solo, de modo
que a formao de poderosos lobbies, encabeados geralmente pela indstria
imobiliria num sentido mais amplo, e com o objetivo de influenciar na
elaborao e alterao dessas leis, um aspecto comum na cidade
capitalista35. A diferenciao do zoneamento e dos ndices de aproveitamento
33
Ainda no mbito dessa discusso, as consideraes de Harvey (1999, p. 388-9) sobre espao
absoluto e espao relativo no que diz respeito ao mercado de terras so bastante
importantes. No que diz respeito especulao no mercado imobilirio, interessante
observar como certas reas da cidade parecem entrar em ciclos espaciais de investimento
imobilirio, assunto que dever ser observado com maior rigor quando expusermos algumas
transformaes a que esteve sujeita a cidade de Porto Alegre em anos recentes.
34
Essa questo remeteria aos signos que as formas urbanas carregam e que se tornam alvo de
comercializao, como os signos da natureza apontados por Lefebvre (2003, p. 27), hoje to
presentes em publicidades de imveis que supostamente aproximariam o comprador da
natureza. Esse assunto ser tratado de forma mais completa no captulo 4.
35
O trabalho antes citado de Joo Rovatti (1990) explicita bem as disputas em torno da
modificao dos ndices de aproveitamento do solo em Porto Alegre na dcada de 1980 e os
grupos que se formaram no sentido de influenciar as decises. Cf. tambm Harvey (1980, p.
159).
36
entre os bairros pode acarretar uma valorizao em determinadas reas da
cidade em detrimento de outras. importante assinalar, portanto, que a fixidez
da propriedade do solo no contexto do espao urbano coloca cada propriedade
em uma relao complexa com o conjunto da cidade, de forma que, mesmo
que a posio absoluta de determinada parcela do espao nunca se modifique,
sua posio relativa (sua situao) est sempre sujeita a profundas alteraes
que resultam em valorizaes e desvalorizaes ao longo dos tempos. isso
que ressalta Rachel Weber, para quem spatialized capital, unlike derivatives or
corporate equities, has the unique (dis)advantage of having its value held
hostage by the vagaries of proximity and its relationship to other proprieties
(WEBER, 2002, p. 521)36. Essas incertezas, somada baixa liquidez do imvel,
so obstculos que colocam riscos ao investimento imobilirio, mas que so
parcialmente superados atravs de mecanismos diversos os fundos de
investimento imobilirio, por exemplo, do maior liquidez ao investidor que
deseja investir no ambiente construdo37.
Um segundo aspecto que distingue o espao (o ambiente construdo) de
outras mercadorias, por sua prpria natureza enquanto valor de uso, o fato
de que sua aquisio requer um dispndio elevado de dinheiro em um
momento, ao passo que seu uso se estende por muitos anos. Tambm sua
produo exige um tempo prolongado, durante o qual so necessrios, ao
investidor no setor da construo, numerosos adiantamentos em capital
circulante (matria-prima e fora de trabalho). Isso confere ao crdito tanto
aquele destinado ao investidor quanto ao consumidor final um papel de
36
() [o] capital espacializado, diferentemente de derivativos ou aes corporativas, tem a
particular (des)vantagem de ter seu valor refm das vicissitudes da proximidade e de sua
relao com outras propriedades. Traduo nossa. Este trecho, presente em Fainstein
(1994, p. 221), evidencia tambm esse aspecto incerto do preo das propriedades: O preo
de uma propriedade comercial em dez anos depende da quantidade de espao que outros
constrem, da atratividade da rea na qual se localiza (o que, em si, algo bastante
subjetivo e pode ser perturbado por eventos inesperados), das necessidades tcnicas
cambiantes dos ocupantes (ex: demanda por edifcios inteligentes, espaos amplos de
negociao ou escritrios privados com janelas), das decises governamentais quanto a
infra-estrutura, tributao, taxa de juros e da regulao, expanso ou contrao da indstria
para a qual o edifcio foi projetado. Original: The price of a commercial property in ten years
depends on the amount of space that other build, the desirability of the area in which it is
located (which is itself very subjective and can be perturbed by unanticipated events), the
changeable technical needs of the occupant (e.g. for smart buildings, large trading floors, or
private offices with windows), governmental decisions concerning infrastructure, taxation,
interest rates, and regulation, and expansion and contraction of the industry for which the
building is designed. Traduo nossa. Cf. tambm Seabra (1988).
37
Cf. Weber (2002).
37
extrema importncia na realizao do valor produzido pelo setor imobilirio, de
modo que parece inimaginvel a possibilidade de acumulao de capital no
setor sem o desenvolvimento de um sistema financeiro aperfeioado, capaz de
compatibilizar temporalidades dissonantes e fomentar o desenvolvimento
desse mercado especfico. necessrio aprofundar um pouco a discusso a
esse respeito.
Iniciemos com o momento da produo. Mesmo que os anos recentes
tenham testemunhado uma acelerao no tempo de produo dos imveis,
ainda persiste o fato de que seu tempo de produo elevado e o processo
produtivo (ainda) intensivo em mo-de-obra, alm de exigir investimentos
iniciais de capital elevados, se comparado com outros setores. Durante esse
tempo de produo e, portanto, antes que retorne qualquer valor adiantado,
so necessrios adiantamentos para compra do terreno a incorporar, de
material para construo e para o pagamento da fora de trabalho (supondo,
aqui, uma empresa que seja simultaneamente incorporadora e construtora).
Sem um sistema de crdito desenvolvido, que permita que o investidor obtenha
sob a forma de emprstimo o capital necessrio para dar continuidade
produo, seria necessrio uma quantia elevada, em mos do produtor, na
forma de capital de giro. Essas circunstncias colocam em relao estreita o
setor da construo e o setor financeiro, de maneira que alteraes, por
exemplo, na taxa de juros impem condies diferenciadas para o setor que
podem acelerar ou frear a acumulao. Aqui emerge a condio que Marx
(1980, v. 3, cap. 21) identifica em que a taxa de juros, o preo do capital,
aparece como determinante da produo, mesmo que no limite os juros sejam
apenas uma parcela da mais-valia produzida pelo setor industrial. Conforme
Harvey (1999, p. 187) exps, a taxa de juros acaba sendo um elemento
fundamental no estabelecimento do que o autor denominou tempo de rotao
socialmente necessrio do capital. O que ocorre que capitais que requerem
um tempo de rotao mais elevado so penalizados com uma taxa de juros
mais elevada para a obteno de crdito e, por conseguinte, ficam em
desvantagem competitiva em relao a outros. No setor da construo
imobiliria, o tempo de rotao essencial, o que explica uma presso
38
crescente por processos produtivos que diminuam o tempo de construo dos
prdios38.
Mas as formas de financiamento para a produo se multiplicaram em
quantidade e qualidade, colocando novas possibilidades para as empresas
(principalmente as de maior capital). O exemplo dos Fundos de Investimento
Imobilirio (FIIs), dos Certificados de Recebveis Imobilirios (CRIs) e,
sobretudo, das IPOs (Initial Public Offerings, ou Ofertas Pblicas Iniciais),
lanamento de aes das empresas imobilirias, apontam para um momento
em que surgem novos mecanismos de capitalizao por parte das grandes
corporaes, alterando as relaes entre o mercado de terras e o mercado
financeiro. Voltaremos a esse ponto.
A realizao do valor incorporado ao ambiente construdo depende,
tambm, de uma demanda solvvel que, sem o auxlio de um sistema
financeiro, seria reduzida. O crdito imobilirio , portanto, fundamental para
criar essa demanda e comum o Estado intervir, criando linhas de crdito
especficas para a aquisio de imveis. No Brasil, foi fundamental, nessa
direo, o surgimento do Sistema Financeiro da Habitao (SFH), na esteira da
criao do Banco Nacional da Habitao (BNH), a partir da instituio do
regime ditatorial militar em 1964. Essa poltica de financiamento habitacional
permitiu, por um certo perodo, criar uma demanda solvvel nos estratos de
renda mais baixos que, caso contrrio, no teriam acesso ao mercado
imobilirio. Todavia, a necessidade de compatibilizar o fornecimento de crdito
habitacional a setores populares com um oramento equilibrado (ou seja, com
a circulao rentvel do capital a juros), como era o objetivo do governo, foi se
tornando difcil medida que crescia a inadimplncia de boa parte dos
muturios. Visto que a inadimplncia tendia a se concentrar nos setores mais
desfavorecidos economicamente, os financiamentos foram sendo direcionados
para as classes mdia e alta, reduzindo as possibilidades de aquisio de um
imvel por parte da populao de renda mais baixa39.
A evoluo conjunta, portanto, das taxas de juros, para cujo
estabelecimento concorre a poltica monetria do Estado, e das polticas
38
Sobre os efeitos da rotao do capital sobre a taxa de lucro, cf. o captulo 4 escrito por
Engels em Marx (1981), vol. 3.
39
Cf. Azevedo (1996) e Botelho (2007).
39
especficas de crdito produo e ao consumo do ambiente construdo
influem significativamente nos rumos tomados pela acumulao no setor.
Existem claras evidncias de que nos anos recentes, marcados por polticas
monetrias restritivas caractersticas do neoliberalismo, o setor da construo
de imveis foi severamente afetado, assim como o conjunto da produo
industrial. Soma-se a isso a extino, nos anos 1980, do BNH e o encolhimento
dos financiamentos imobilirios atravs do Sistema Financeiro da Habitao,
profundamente deficitrio. Uma das conseqncias parece ter sido um
redirecionamento dos investimentos para atender a classe dominante, por sua
capacidade de pagamento elevada, sobretudo num pas com elevada
concentrao de renda, como o caso do Brasil. Esse redirecionamento teve
como resultado uma concentrao dos investimentos em certas reas das
metrpoles sobretudo os bairros mais tradicionais em detrimento de outras.
Retornaremos a esse assunto mais detalhadamente no prximo captulo.
Mas ainda resta determinar a importncia do investimento imobilirio
para a reproduo da sociedade capitalista. conhecida a tese de David
Harvey (1999), j mencionada acima e que deve tributo a Henri Lefebvre
(2000a; 2000b; 2003), de que ciclos de investimento em capital fixo, do qual faz
parte o ambiente construdo, derivariam de uma tendncia sobreacumulao
no circuito primrio (produo de bens de consumo). O circuito secundrio
(capital fixo) seria responsvel por mitigar essa tendncia sobreacumulao
inerente reproduo capitalista, funcionando como uma vlvula de escape
que permitiria uma recuperao da lucratividade (ou, ao menos, uma barreira a
uma queda mais acentuada da lucratividade), idia evidenciada no trecho
abaixo de Lefebvre:
[...] I would like to highlight the role played by urbanism and more
generally real estate (speculation, construction) in neocapitalist
society. Real estate functions as a second sector, a circuit that runs
parallel to that of industrial production, which serves the nondurable
assets market, or at least those that are less durable than buildings.
This second sector serves as a buffer. It is where capital flows in the
event of a depression, although enormous profits soon slow to a
trickle. In this sector, there are few multipliers, few spin-offs. Capital is
tied up in real estate. Although the overall economy (so-called
domestic economy) soon begins to suffer, the role and function of this
sector continues to grow. As the principal circuit current industrial
production and the movable property that results begins to slow
down, capital shifts to the second sector, real estate. It can even
happen that real estate speculation becomes the principal source for
40
the formation of capital, that is, the realization of surplus value. As the
percentage of overall surplus value formed and realized by industry
begins to decline, the percentage created and realized by real estate
speculation and construction increases. The second circuit supplants
40
the first, becomes essential (LEFEBVRE, 2003, p. 59-60).
40
Gostaria de sublinhar o papel do urbanismo, e de maneira mais ampla, do imobilirio
(especulao, construo) na sociedade neocapitalista. O imobilirio funciona como um
segundo setor, um circuito paralelo quele da produo industrial, que responde por bens
no-durveis ou menos durveis que os imveis. Esse segundo setor absorve os impactos.
para onde flui o capital no caso de uma depresso, embora lucros iniciais enormes logo se
transformem em ganhos nfimos. Nesse setor, existem poucos multiplicadores. O capital se
imobiliza no imobilirio. Embora a economia como um todo (a chamada economia nacional)
logo comece a sofrer, o papel e a funo desse setor continuam a crescer. medida que o
circuito principal a produo industrial de bens mveis comea a se desacelerar, o capital
se desloca para o circuito secundrio, o imobilirio. Pode at mesmo ocorrer que a
especulao imobiliria se torne a principal fonte para a formao de capital, ou seja, para a
realizao da mais-valia. medida que diminui a porcentagem total de mais-valia criada e
realizada pela indstria, cresce a porcentagem criada e realizada pela especulao e
construo imobiliria. O circuito secundrio, ento, suplanta o primrio e se torna essencial.
Traduo nossa.
41
Ao fazer isso, a autora, alm de descartar uma teoria do valor como resultado do trabalho
socialmente necessrio, descarta tambm uma teoria da renda, atribuindo valor (e no preo)
terra como resultado de sua capacidade de captar externalidades (valor incorporado nos
arredores). O fato de que o preo da terra incorpora sua posio relativa totalidade do
ambiente construdo que constitui a cidade no parece, em nosso entendimento, estar em
contradio com a teoria da renda da terra, que postula que o preo da terra constitudo a
partir da capitalizao da renda que ela capaz de gerar. A renda no nada mais do que a
captura dos benefcios de aglomerao proporcionados pela urbanizao, que varia
conforme as possibilidades de acessibilidade a esses benefcios. Nesse sentido, as
divergncias entre, por exemplo, autores que postulam a existncia de renda do solo urbano,
como David Harvey (1980; 1999) e Neil Smith (1996), e aqueles que crem que o solo
urbano possui valor, derivado do trabalho social incorporado na cidade, como Carlos (1994) e
Villaa (2001), no parecem ser to grandes. Convm ainda dizer que concordamos com
Gottdiener (1994) ao rechaar uma transposio mecnica da teoria da renda do solo
agrcola para a cidade.
41
process under capitalism: a framework for analysis (1989), apia tais
argumentos em evidncias histricas que parecem inequvocas42.
No objetivo nem pretenso desta pesquisa, entretanto, adentrar a
complexa discusso terica, que de todo modo se situa para alm de nossas
possibilidades, acerca do potencial contra-cclico que o investimento no
ambiente construdo possuiria em relao ao conjunto da economia. Ainda que
no consiga reverter um quadro de baixo crescimento econmico, isso no
invalida a hiptese de que o investimento imobilirio tem sido uma das sadas
lucrativas encontradas pelo capital que tem tido dificuldade de se valorizar em
outros setores. Jason Hackworth (2007), por exemplo, sugere a ocorrncia, a
partir dos anos 1970, de um ajuste espacial neoliberal, que teria a promoo do
investimento imobilirio (agora mais direcionado para as reas urbanas
centrais das cidades americanas) como um dos seus suportes fundamentais43.
O surgimento de formas de gesto urbana mais comprometidas com o
propsito de criar condies para a valorizao do capital investido no
ambiente construdo , nesse sentido, um testemunho, alm do poder dos
incorporadores em definir os rumos da poltica local, de que a produo do
espao assume um lugar proeminente no perodo atual44, conforme j
havamos salientado anteriormente. No se trata, contudo, de afirmar que a
produo do espao ofuscou a indstria e outros setores da economia, que se
tornou mais importante, mas sim de reconhecer que o espao se inseriu com
mais vigor nos circuitos de valorizao do capital nesses ltimos 50 anos do
que havia sido o caso at ento. uma nova fronteira que o capitalismo
engendrou/aperfeioou como possibilidade de investimento lucrativo. Uma
citao de Lefebvre necessria porque explicita bem o significado do
imobilirio como nova fronteira:
42
Basta que pensemos, tambm, nos diversos booms imobilirios recentes que apresentam
certa autonomia do conjunto da economia. As consideraes de Ball (1983), por exemplo,
parecem sustentar a tese principal de David Harvey. O autor explica por que o investimento
imobilirio atrativo e mostra como muitas empresas de outros ramos abriram subsidirias
no setor imobilirio como forma de escoar seu capital excedente.
43
Os traos caractersticos desse ajuste espacial parecem ser distintos no Brasil, se
comparamos com o cenrio identificado por Hackworth (2007) para os Estados Unidos. Ainda
assim, algumas semelhanas se impem: a proliferao de condomnios fechados de classe
mdia e alta distantes do centro, o esforo pela revalorizao das reas centrais e os
investimentos em megaprojetos imobilirios.
44
Cf. Smith (1996; 2002; 2006); Merrifield (2002); Hackworth (2007).
42
Limmobilier, dans le capitalisme, neut longtemps quune importance
mineure. Le sol appartenait aux dbris dune classe vaincue, les
proprietaires fonciers, classe en tant que telle dorigine fodale.
Branche de production dabord subordonne, presque artisanale, la
construction avait jadis moins dimportance que la production de
lacier ou du sucre (malgr ladage: quand le btiment va, tout va). Or,
la situation de cette branche a compltement chang, et pas
seulement dans les grands pays industriels. Il ne suffit pas de
rappeler, pour expliquer ce fait, les phnomnes gnraux
durbanisation, lextension des villes, les progrs technique, etc. Il faut
montrer comment et pourquoi le capitalisme a pris possession du sol,
45
de lespace (LEFEBVRE, 2000b, p. 111) .
45
Durante muito tempo, o imobilirio no teve, no capitalismo, mais do que uma importncia
menor. O solo pertencia aos ltimos representantes de uma classe vencida, os proprietrios
fundirios, classe que, como tal, de origem feudal. Ramo de produo inicialmente
subordinado, quase artesanal, a construo tinha, anteriormente, menos importncia do que
a produo de ao ou acar (em que pese o adgio: quando a construo vai bem, tudo vai
bem). Ora, a situao desse ramo mudou completamente, e no apenas nos grandes
pases industriais. No basta recordar, para explicar esse fato, os fenmenos gerais de
urbanizao, a extenso crescente das cidades, os avanos tcnicos, etc. preciso mostrar
como e por qu o capitalismo tomou possesso do solo, do espao. Traduo nossa. Cf.
tambm Lefebvre (2003, p. 155).
46
Cf. Harvey (1999, cap. 11).
43
poltica; que a relao entre proprietrio e trabalhador se reduza
relao nacional-econmica de explorador e explorado; que toda a
relao pessoal do proprietrio com sua propriedade termine, e esta
se torne, ela mesma, apenas riqueza material coisal; que no lugar do
casamento de honra com a terra se instale o casamento por
interesse, e a terra, tal como o homem, baixe do mesmo modo a valor
de regateio. necessrio que aquilo que a raiz da propriedade
fundaria, o srdido interesse pessoal, aparea tambm na sua cnica
figura. necessrio que o monoplio inerte se transmute em
monoplio em movimento e inquieto a concorrncia; [que] a fruio
ociosa do suor e do sangue alheios se transmute num comrcio
multiativo com os mesmos. Finalmente, necessrio que nesta
concorrncia a propriedade fundiria mostre, sob a figura do capital, a
sua dominao tanto sobre a classe trabalhadora, quanto sobre os
prprios proprietrios, na medida em que as leis de movimento do
capital os arrunem ou promovam. Assim, entra no lugar do provrbio
medieval: nenhuma terra sem senhor (nulle terre sans seigneur), o
provrbio moderno: o dinheiro no tem dono (largent na pas de
matre), no qual exprimida a completa dominao da matria morta
47
sobre o homem (MARX, 2004, p. 75).
47
Gottdiener (1997, cap. 5) oferece importantes consideraes sobre a propriedade da terra
em sua relao com o urbano. Cf. tambm Lefebvre (1999, cap. 2).
48
Com a noo de campo cego, Lefebvre (2003, cap. 2) repudia o fato de que o perodo que
se anuncia (urbano) continue sendo analisado e interpretado com conceitos e categorias
herdadas do perodo anterior, e, portanto, insuficientes para compreender o novo que se
anuncia.
44
espao49, identificar as contradies que no esto apenas no espao, mas
so contradies do espao50. Para Amlia Damiani (2001, p. 50), se no
examinssemos a produo do espao sob o enfoque de suas contradies,
no recuperaramos o sentido deste momento na histria humana e, por outro,
sua singularidade. Do ponto de vista das contradies, a crise e o movimento
ganham existncia (...). De acordo com Lefebvre (2000a, p. 106), o princpio
da interpenetrao dos espaos sociais coloca a possibilidade de um
desvendamento desses fundamentos a partir da anlise de um fragmento do
espao. esse princpio que nos permite, portanto, buscar algumas das
determinaes mais universais da reproduo capitalista no desdobramento da
atividade imobiliria na cidade de Porto Alegre51.
49
() le caractere social de lespace (les rapports sociaux quil implique, quil contient et
dissimule) commencent lemporter visiblement. Ce trait caractristique, la visibilit,
nentrane pourtant la lisibilit des rapports inhrents. Lanalyse de ces rapports, au contraire,
devient dificile, ce point quil lui arrive davoisiner le paradoxe (Lefebvre, 2000, p. 100). (...)
o carter social do espao (as relaes sociais que ele implica, contm e dissimula)
comeam a aparecer visivelmente. Esse trao caracterstico, a visibilidade, no conduz,
entretanto, legibilidade das relaes inerentes. A anlise dessas relaes, ao contrrio,
torna-se difcil, a tal ponto que se aproxima do paradoxo. Traduo nossa.
50
Les contradictions de lespace, sans abolir celles qui proviennent du temps historique,
sortent de lhistoire et dans la simultanit mondiale portent un autre niveau les
contradictions anciennes, les unes smoussant, dautres saggravant (...) (LEFEBVRE, 2000,
p. 153). As contradies do espao, sem eliminar aquelas que provm do tempo histrico,
saem da histria e, na simultaneidade mundial, elevam a um outro nvel as contradies
antigas, algumas sendo abrandadas, outras agravadas. Traduo nossa. Cf. tambm
Lefebvre, 1978, p. 75-6, vol. 4.
51
E aqui podemos entender o objeto da pesquisa como um momento do real, sem que seja
possvel, sob risco de reduo grosseira, descol-lo da totalidade do movimento da
sociedade. Sobre esse aspecto, diz Lefebvre (1975, p. 119): Analisar uma realidade
complexa e atingir seus elementos reais o mesmo que descobrir seus momentos. A anlise
deve ser operada no movimento, no processo criador. (...) A anlise deve sempre captar
corretamente essa relao complexa, contraditria, dos momentos entre si e com a
totalidade. Um ponto de vista semelhante foi expresso por Lukcs (2003, p. 342-3) quando
diz que a essncia do mtodo dialtico () consiste no fato de que a totalidade est
compreendida em cada aspecto assimilado corretamente pela dialtica e de que todo o
mtodo pode desenvolver-se a partir de cada aspecto. Ainda para Lukcs (ibidem, p. 344),
[o] aspecto isolado deveria ser visto como aquele que contm a possibilidade de
desenvolver, a partir dele, todo o contedo da totalidade.
45
4. A espacialidade da valorizao capitalista: um panorama dos
movimentos espaciais do capital imobilirio na evoluo recente da
metrpole gacha
52
O problema das escalas muitas vezes encontra-se entrelaado com o debate sobre a relao
entre sujeito e estrutura no que concerne mudana social, questes que marcaram o
pensamento marxista e sociolgico em geral durante o sculo XX e deram origem a
diferentes perspectivas. O problema aparece em Lefebvre (2003, cap. 4) quando o autor trata
da questo dos nveis da realidade, apontando para o fato de que o predomnio do nvel
Global (G) caracteriza o mundo atual, invertido, sugerindo, ento, que a superao desse
mundo invertido consistiria no predomnio do nvel P (o nvel do habitar, do vivido). A forma
como a organizao/estruturao do espao urbano se encontra, hoje, atada aos
movimentos do capital global (por exemplo, atravs da conexo entre os nveis de preos da
terra e as taxas de juros) evidenciam esse predomnio do nvel G. Para um exame da
questo de escala conforme aparece na obra de Henri Lefebvre, cf. Brenner (2000).
46
parte da autonomia do local no que diz respeito ao direcionamento da mudana
social. O que importante, contudo, que a potncia adquirida pelas escalas
maiores no sentido de direcionar as transformaes ocorridas nas escalas
menores (local e regional) varia histrica e geograficamente. a prpria
anlise, portanto, que permitir verificar qual o peso de cada escala no
direcionamento da mudana social ocorrida no espao local, ainda que
possamos nos posicionar ao lado de Lefebvre (2003) quando o autor sugere
que a sociedade atual (alienada, reificada) caracteriza-se pelo predomnio do
nvel G, das relaes abstratas de mercado e de dominao estatista em
detrimento do vivido, da ordem distante em detrimento da ordem prxima. A
importncia da questo da escala, e os riscos a ela associados, devero estar
presentes na exposio que se segue53.
O desenvolvimento da acumulao capitalista na produo do ambiente
construdo urbano deve incluir, conforme j assinalado no incio do texto, uma
idia de desenvolvimento desigual que se manifesta na escala local54. A
construo de uma teoria do uso do solo urbano em que esteja presente uma
noo do dinamismo com que o capital constri e destri paisagens urbanas e
as valorizaes e desvalorizaes a que esto sujeitos os fragmentos da
metrpole um desafio importante para o pensamento sobre a cidade
enfrentado, em anos recentes, por alguns autores55. Ainda assim, muitos
problemas persistem. A elaborao de tal teoria permitiria no apenas superar
53
Essa questo tem aparecido com muita fora na Geografia Crtica anglo-saxnica, que
ressalta o fato de que a relao entre escalas est sujeita a constantes mudanas. Gough
(2004), por exemplo, destaca que uma mudana de escala que atinge os processos sociais
freqentemente significa uma mudana nas relaes de classe. Brenner (2000, p. 361), em
seu artigo cujo propsito central debater a questo da escala luz da obra de Henri
Lefebvre, diz que a problemtica da escala geogrfica e sua produo social tornou-se
central para a teoria urbana crtica no atual perodo de reestruturao global. Traduo
nossa. Sobre a relao entre ordem prxima e ordem distante, cf. tambm Lefebvre (2002, p.
12-3).
54
O trecho a seguir, retirado de Neil Smith (1996, p. 86-7), descreve alguns dos resultados, na
escala urbana, produzidos pelo desenvolvimento desigual, especialmente nos anos recentes:
Uneven development at the urban scale () brought not only gentrification in the narrowest
sense but the whole new gamut of restructurings: condominium conversions, office
construction, recreational and service expansion, massive redevelopment, projects to build
hotels, plazas, restaurants, tourist arcades and so on. Traduo nossa: O desenvolvimento
desigual na escala local trouxe consigo no apenas a gentrificao em sentido estrito, mas
toda uma nova gama de reestruturaes: converses de estruturas antigas em condomnios,
construo de torres de escritrios, expanso do setor de servios e entretenimento,
redesenvolvimento em escala ampliada, projetos para a construo de hotis, centros
comerciais, restaurantes, galerias para turistas, etc.
55
Cf. Harvey (1978; 1989; 1999); Smith (1996);
47
a fico sobre a qual se assenta a teoria neoclssica do uso do solo qual
seja, a de um mercado de terras em equilbrio que alocaria racionalmente os
usos do solo mas tambm apontar o momento crtico do processo de
produo e reproduo das metrpoles, que residiria, em grande medida, na
reiterao das periferias como impossibilidade da centralidade para todos
numa cidade refm da lgica mercantil.
A constituio da metrpole a partir dos movimentos dinmicos
colocados pela acumulao um processo complexo e intricado, no
facilmente discernvel primeira vista. A produo capitalista do ambiente
construdo desdobra-se produzindo uma paisagem desigual que resulta, em
grande parte, da operao de fronteiras de acumulao. Essas fronteiras
podem ser entendidas como reas da cidade que, se antes no se
encontravam no centro dos interesses do capital imobilirio, passam a atrair os
investidores por representar uma possibilidade de investimento lucrativo
possibilidade colocada, em primeiro lugar, pela apropriao privada do
potencial de renda da terra disponvel em uma rea. As consideraes de
Csar Santos, que utiliza, sua maneira, o conceito de territrio-reserva
presente em Rosa Tello, so pertinentes a esse respeito:
48
para um determinado lugar, h uma fuga na mesma velocidade ou
numa velocidade ainda maior para novos espaos mais
promissores (SANTOS, C., 2006, p. 120-1).
56
A lgica do desenvolvimento desigual diz que o desenvolvimento de uma rea cria barreiras
para o desenvolvimento subseqente dessa mesma rea, conduzindo, portanto, a um
subdesenvolvimento que, por sua vez, cria as oportunidades para uma nova fase de
desenvolvimento. Geograficamente, isso conduz possibilidade do que podemos chamar
vaivm locacional: o desenvolvimento, subdesenvolvimento e redesenvolvimento
sucessivos de determinadas reas medida que o capital salta de um lugar para o outro e
de volta, criando e destruindo suas prprias oportunidades de desenvolvimento. Traduo
nossa.
57
importante observar que a operao do rent gap, fruto de um descompasso entre a renda
da terra efetiva e a potencial, est associada, em muitos casos, a reas centrais, e foi para
a compreenso da revalorizao destas reas que Neil Smith dedicou sua teoria. Ainda
assim, seria incorreto afirmar que o rent gap opera somente nessas reas, e isso o prprio
autor destaca em vrios momentos.
49
no tempo e no espao58. Assim, uma mesma rea pode, depois de um perodo
longo de desinvestimento, ser reincorporada ao circuito da acumulao de
capital, produzindo uma nova centralidade dos investimentos. Mas a fronteira
tambm pode se manifestar, e aqui de forma mais concreta, na incorporao
de reas anteriormente rurais ao tecido urbano. No se trata de afirmar que
nesse caso no exista um rent gap, mas o fato de que existe aqui uma
mudana de uso to marcada que coloca o problema de outra forma. Deve-se
atentar, contudo, para o fundamento do processo, qual seja, o de que o
capitalismo, tambm na escala local, reproduz-se desigualmente, recolocando
a dialtica centro e periferia, perseguindo novas fronteiras que permitam dar
continuidade reproduo ampliada do capital e inserindo, destarte, na
espacialidade urbana uma racionalidade tcnica e formal abstrata que
fragmenta e homogeneza o espao da vida. A constituio de fronteiras
urbanas, ento, revela-se um processo repleto de derivaes que atingem
diretamente a vida cotidiana, impondo constrangimentos mltiplos s
possibilidades de apropriao do espao e, portanto, desencadeando
reivindicaes e lutas sociais, polticas que podem atingir um grau maior ou
menor de conscincia. Da que Smith observe que do ponto de vista dos
moradores da classe trabalhadora e de suas comunidades (...) a fronteira
urbana mais diretamente poltica do que econmica (SMITH, 2007, p. 29).
A formao de relevos econmicos identificveis na paisagem da
metrpole gacha coloca-nos, portanto, o desafio de encontrar a maneira como
opera essa dinmica intricada na produo do espao de Porto Alegre. Ainda
que seus limites sejam mais acanhados quando comparada com as cidades de
So Paulo e Rio de Janeiro, a metrpole gacha possui um mercado imobilirio
suficientemente desenvolvido para permitir-nos aventar a hiptese de que
tambm nessa cidade se constituem estratgias imobilirias que prezam pela
diversificao (espacial, social, etc) dos investimentos na cidade como sada
para minimizar riscos, exatamente como Volochko (2007) identificou para o
caso da metrpole paulista. Alm disso, como prprio do mercado residencial
58
Sobre isso, Neil Smith (1996, p. 61) diz: A theory of gentrification will need to explain the
historical process of capital devalorization in the inner city and the precise way in which this
devalorization produces the possibility of profitable reinvestment. Traduo: Uma teoria da
gentrificao precisar explicar o processo histrico de desvalorizao do capital nas reas
centrais e a maneira precisa pela qual essa desvalorizao produz a possibilidade do
reinvestimento lucrativo. Traduo nossa. Grifo do autor.
50
das metrpoles, a busca por inovaes traz conseqncias desestabilizadoras
para a estruturao urbana que devem ser devidamente analisadas e
colocadas em contexto. Esse aspecto da inovao ressaltado por Abramo
(2007), que utiliza-se de um aparato conceitual fundamentalmente keynesiano
para uma crtica da teoria do uso do solo urbano preconizada pela economia
urbana neoclssica o que o autor denomina sntese espacial neoclssica59.
O destaque sobre os efeitos desestabilizadores da inovao tambm pode ser
encontrado em Harvey (1999), sobretudo em sua discusso sobre a circulao
do capital fixo, embora suas preocupaes no estejam direcionadas
exclusivamente para o contexto do mercado imobilirio urbano. So essas
questes que procuraremos identificar neste e no prximo captulo, atentando
para essas estratgias empresariais como condies sine qua non para que o
capital imobilirio evite incorrer em desvalorizaes.
A elucidao da dinmica recente do mercado imobilirio da cidade
requer um recuo no tempo para encontrar alguns dos fundamentos, latentes no
perodo considerado, que constituem o momento atual. Embora fundada j no
sculo XVIII, a centralizao poltica e, sobretudo, econmica do Estado na
cidade de Porto Alegre ganha impulso somente em fins do sculo XIX, quando
h um redirecionamento dos investimentos, antes destinados atividade
comercial, para a atividade industrial e para a especulao fundiria, com a
formao de companhias de loteamento como a Companhia Predial e Agrcola,
que teve praticamente o monoplio da comercializao de terrenos na capital
entre 1900 e 1920 (STROHAECKER, 2005). Essas companhias de loteamento
tinham estratgias elaboradas de valorizao de seus terrenos, entre as quais
se destacava a compra de aes de companhias de servios pblicos
(transporte, saneamento) com o objetivo de pressionar essas empresas a
estenderem seus servios s reas loteadas (STROHAECKER, 2005). Os
principais acionistas da Cia. Predial e Agrcola, por exemplo, dispunham de
cargos importantes no setor pblico e no setor privado, o que facilitava o
59
Alguns dos conceitos utilizados por Pedro Abramo (2007), embora derivando de uma
orientao terico-metodolgica diferente daquela utilizada nesse trabalho, podem contribuir
para um melhor entendimento das valorizaes/desvalorizaes que organizam/estruturam
a produo do espao urbano sob o capitalismo.
51
sucesso de suas estratgias de valorizao (ver Tabela 1)60. A essas aes
somavam-se as limitadas exigncias feitas pelo poder pblico para a criao de
loteamentos, o que garantia uma considervel rentabilidade aos negcios. O
surgimento das companhias de loteamento significou uma inflexo importante
na dinmica do mercado de terras local, fazendo desaparecer do cenrio a
figura do proprietrio de terras isolado (STROHAECKER, 2005, p. 5).
Multiplica-se, com o advento das companhias de loteamento, o poder do capital
imobilirio de ditar os rumos da urbanizao da capital gacha de forma a
servir seus interesses.
60
O caso de So Paulo no final do sculo XIX e incio do sculo XX, descrito em Botelho
(2007, cap. 5) assemelha-se bastante ao que Strohaecker (2005) identificou para Porto
Alegre, em termos de estratgias utilizadas para a valorizao do solo urbano. Ver Gottdiener
(1994, cap. 6) para a mescla de interesses pblicos e privados que se fusionam para
defender os interesses do setor imobilirio.
52
acarretou na expulso das camadas de mais baixa renda da rea central da
cidade, atravs da cobrana de imposto sobre os imveis que agora seriam
classificados por localizao (urbana, suburbana), densidade (nmero de
pavimentos) e tipologia (cortios, de madeira, etc) (STROHAECKER, 2005).
Essa modernizao da infra-estrutura e da taxao foi
53
residia na abertura de grandes vias para a circulao. Para a efetivao do
plano, foi
1.600.000
Nmero de habitantes
1.400.000
1.200.000
1.000.000
800.000
600.000
400.000
200.000
0
Ano
61
Uma interessante descrio da evoluo da cidade de Porto Alegre e de sua organizao
espacial na dcada de 1950 pode ser encontrada em Roche (1966). Um livro mais recente
seria o de Souza & Mller (2007).
54
Figura 1 Evoluo urbana do municpio de Porto Alegre. Fonte: BIEV (Banco de
Imagens e Efeitos Visuais da UFRGS)
55
A evoluo do mercado de terras conduziu a uma concentrao
progressiva das terras urbanas nas mos de poucas empresas. Entre 1930 e
1980, destacou-se a empresa Schilling & Kuss Ltda., fundada por
descendentes de imigrantes alemes originrios do setor do comrcio,
posteriormente adquirida pela Mquinas Condor S.A. Essa empresa teve um
papel extremamente importante no loteamento de bairros hoje caracterizados
por uma ocupao de classe mdia e alta no que consideramos o eixo leste,
como Petrpolis, Bela Vista, Chcara das Pedras e Trs Figueiras os dois
ltimos adjacentes ao Shopping Center Iguatemi (STROHAECKER, 2005).
Nos anos 70, sob a administrao de Thompson Flores, Porto Alegre
assistiu a mais uma rodada de modernizao de sua infra-estrutura viria, com
o alargamento de avenidas, construo de tneis e viadutos e destruio de
prdios de carter histrico. Consuma-se nesse perodo, com a industrializao
mais intensiva, o processo de exploso da cidade, de transmutao da cidade
em metrpole, cujos contedos essenciais se desencontram e mesmo se
opem com aqueles que definiam a cidade. Para Lefebvre, que comenta
esse processo de envergadura inigualvel na histria das sociedades,
[...] something strange and wonderful was [...] taking place [...]: the
non-city and the anti-city would conquer the city, penetrate it, break it
apart, and in so doing extending it immeasurably, bringing about the
urbanization of society and the growth of the urban fabric that covered
what was left of the city prior to the arrival of industry (LEFEBVRE,
62
2003, p. 13-4) .
62
[] algo estranho e extraordinrio estava ocorrendo: a no-cidade e a anti-cidade estavam
penetrando na cidade, despedaando-a, e ao faz-lo, estendendo-a desmesuradamente,
acarretando a urbanizao da sociedade e o crescimento do tecido urbano que cobriu o que
sobrara da cidade anterior chegada da indstria. Traduo nossa.
63
[] enorme concentrao (de pessoas, atividades, riqueza, bens, objetos, instrumentos,
meios e pensamento) da realidade urbana e a imensa exploso, a projeo de numerosos
fragmentos apartados (periferias, subrbios, segundas residncias, cidades-satlite) no
espao. Traduo nossa.
56
urbanizao, o que significa que os problemas definidores da metrpole devem
ser tratados sem respeito aos limites institucionais que fragmentam o espao
da metrpole em um conjunto de unidades territoriais de poder poltico e
administrativo.
Uma apreciao do comportamento da indstria imobiliria nesse
perodo revela-se bastante complicada, visto a escassez de informaes mais
especficas sobre o setor. Contudo, acreditamos ser possvel ter alguma idia
do que se passava no que tange ao setor habitacional se atentarmos para
algumas mudanas concernentes s polticas habitacionais e ao cenrio
macroeconmico do Brasil. Essas mudanas permitem-nos visualizar uma
inflexo importante na oferta imobiliria ocorrida durante os anos 1980 e que,
provavelmente, tenha seguido seu curso durante as dcadas de 1990 e 2000, o
que justifica a digresso.
Pelos motivos j expostos acima qual sejam, o elevado dispndio
necessrio e os nveis baixos de renda de grande parte da populao o setor
de moradia sempre esteve preso necessidade de crdito e de polticas
habitacionais diversas. A universalizao da habitao numa economia
mercantil capitalista parece ser de fato impossvel, mas sem a presena do
Estado na promoo da habitao em suas inmeras formas de intervir o
problema se manifestaria de forma ainda mais acentuada. No inteno,
aqui, resgatar toda a histria das polticas de financiamento habitacional no
Pas, mas compreender como, nos anos recentes, transformaes nas
condies de crdito habitacional imprimiram uma trajetria singular ao
mercado imobilirio que se verificou, em maior ou menor intensidade, nas
principais metrpoles do Brasil.
A entrada em cena do regime militar, em 1964, veio acompanhada da
elaborao de uma poltica habitacional ampla, destinada a ampliar as
condies de aquisio da casa prpria para os setores de renda mdia e
baixa da sociedade e facilitar o acesso ao crdito para as empresas do setor da
construo. Para tanto, foi criado o Banco Nacional da Habitao (BNH), cuja
funo principal era zelar pela correta alocao dos recursos do Sistema
Financeiro da Habitao (SFH) recursos canalizados fundamentalmente do
sistema de poupana e do Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS).
Como observa Botelho (2007, p. 110), as polticas de habitao desenvolvidas
57
pelos governos autoritrios possuam uma viso empresarial segundo a qual as
entidades de financiamento deveriam ser auto-sustentveis, o que significa
dizer que exigiam o retorno completo (amortizao, juros e correo monetria)
dos financiamentos concedidos ainda que estivessem previstos subsdios aos
setores de renda mais baixos. Essa postura empresarial logo resultou em
obstculos poltica do BNH, sobretudo devido inadimplncia nos setores de
renda baixa (AZEVEDO, 1996). As Cooperativas Habitacionais (COHABs)
acabaram direcionando suas iniciativas para setores de renda com menor risco
de inadimplncia, enquanto que muitos muturios em dificuldade de quitao
das dvidas venderam seus imveis (AZEVEDO, p. 112-3). Com o passar dos
anos, ficou evidente que todo o SFH havia atendido muito pouco os setores da
populao que mais necessitavam de habitao, que no poderiam contemplar
sua lgica de racionalidade empresarial. Com a crise do incio dos anos 1980,
a lgica sobre a qual se assentava a poltica do BNH veio abaixo:
64
Cf. Ferraz Filho (1996).
58
lanamentos de imveis na capital gacha, que, de uma cifra de 9385 unidades
lanadas em 1982, despencou para 1691 unidades lanadas em 1989 (Grfico
2). Ainda que tenha havido uma recuperao econmica durante a dcada, o
declnio nos financiamentos da casa prpria e a instabilidade econmica
permanente no permitiram uma recuperao da atividade imobiliria no
perodo.
10000
9000
8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989
59
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989
100%
90%
80%
70%
60%
3D/CDB
50%
40% 2D
30% JK/1D
20%
10%
0%
1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989
60
e vendas no mercado imobilirio entre os anos de 1990 e 199365, ao
observamos a srie histrica de unidades lanadas e unidades vendidas no
mercado imobilirio de Porto Alegre a partir de 1994 (Grfico 5), constatamos
que os patamares do incio dos anos 1980 (9385 unidades lanadas em 1982)
ainda no foram atingidos. A observao do Grfico 5 permite-nos constatar a
continuidade, at 2005, de patamares baixos de lanamentos e vendas de
unidades no mercado imobilirio, com um leve aumento dos nmero a partir de
1998. Somente em 2006 que se verifica um incremento substancial de
unidades lanadas, representando um aumento superior a 100% em relao ao
ano anterior. Esse dado corroborado com aquele da velocidade de vendas no
mercado imobilirio, apresentado no Grfico 6. Acreditamos que condies
renovadas de financiamento imobilirio ampliao dos prazos, diminuio dos
juros, etc estejam por trs de um recrudescimento da atividade do setor, que,
alm do mais, se verificou em vrias capitais brasileiras. Retornaremos a esse
ponto mais adiante. Primeiramente, tentaremos identificar, atravs do recurso a
alguns dados, certos padres de localizao espacial dos investimentos
recentes da indstria imobiliria em Porto Alegre, atentando para a
configurao espacial resultante e para possveis cenrios futuros.
5000
4500
4000
Nmero de unidades
3500
3000
2500 Lanamentos
2000 Vendas
1500
1000
500
0
1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006
65
A empresa Avalien, que realizava pesquisas do mercado imobilirio nos anos 1980, deixou
de desempenhar essa funo em 1990, deixando uma lacuna em termos de levantamentos e
pesquisas do mercado local. Essa lacuna foi aos poucos sendo preenchida pelas pesquisas
desenvolvidas pelo Sindicato da Construo Civil (Sinduscon) do Rio Grande do Sul.
61
14
12
10
0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
62
Porto Alegre em 2000, de acordo com o Censo Demogrfico do IBGE. Nesse
mapa, verificamos uma importante concentrao de bairros caracterizados
como de renda mdia-alta (superior a 16 salrios mnimos, representados na
cor mais escura) na rea central (centro-leste) so eles Petrpolis, Bela Vista,
Independncia, Moinhos de Vento, Mont Serrat, Trs Figueiras, Rio Branco,
Chcara das Pedras, Farroupilha, Boa Vista e Higienpolis , um bairro no que
se costuma denominar zona norte o bairro Jardim Lindia e trs bairros na
zona Sul Vila Assuno, Pedra Redonda e Ipanema. O Mapa 4 destaca os
bairros cuja renda mdia mensal dos responsveis pelo domiclio supera 20
salrios mnimos (restringindo, portanto, ainda mais em relao ao Mapa 2).
Nele verificamos uma concentrao de bairros na rea centro-leste (9 bairros),
um bairro na zona norte e dois bairros na zona sul.
Se observarmos o Mapa 3, que representa o preo mdio de um
apartamento usado de 3 dormitrios em Porto Alegre, verificamos uma
semelhana bastante marcada com o Mapa 2. Observa-se, no Mapa 3, que os
bairros cujo preo mdio do apartamento de 3 dormitrios supera R$ 250 mil
(rea mais escura) so quase os mesmos cuja renda familiar supera os 16
salrios mnimos. So eles: Independncia, Moinhos de Vento, Rio Branco,
Bela Vista, Petrpolis, Mont Serrat, Auxiliadora, Trs Figueiras, Boa Vista,
Higienpolis e Tristeza66.
Um outro mapa pode nos ajudar a corroborar com o padro espacial
encontrado nos mapas anteriores. O Mapa 5 diz respeito porcentagem dos
imveis novos ofertados em 2007 que se situam na faixa acima de R$ 300 mil.
Nesse mapa, quanto mais escuro um bairro, maior a porcentagem da oferta
que se situa na faixa de valor superior a 300 mil reais. Tambm nesse mapa o
destaque fica para os bairros situados na regio centro-leste e para dois bairros
na zona sul. A Tabela 2, abaixo, ajuda a complementar o mapa, apresentando
os 10 bairros cuja oferta de imveis novos tem a caracterstica estar
concentrada em mais de 50% na faixa de valor acima de R$ 300 mil. Desses
66
Deve-se frisar os limites do mapa de preo mdio do apartamento. A amostragem pequena
em um certo nmero de bairros e, por isso, pode levar a algumas distores, sobretudo
porque, em determinado ano, a tipologia da oferta (metragem superior ou inferior, padro da
construo) pode distorcer para cima ou para baixo o valor mdio dos apartamentos por
bairro, problema que seria reduzido caso tivssemos obtido dados relativos ao preo mdio
do metro quadrado. A ausncia desse tipo de oferta para certos bairros (por exemplo, Vila
Assuno), alm disso, impede uma apreciao mais rigorosa do preo mdio da terra.
63
10 bairros, 3 circundam a rea do Shopping Iguatemi (Trs Figueiras, Passo da
Areia e Boa Vista), que, segundo a hiptese a ser desenvolvida nesse trabalho,
tem induzido a valorizao imobiliria na direo leste, expandindo o eixo de
valorizao j consolidada identificado nos mapas 3 e 4.
64
centralidade de valorizao imobiliria, possvel em virtude da existncia
provvel de um rent gap diferena entre a renda da terra atual e a potencial
na rea situada ao norte do shopping Iguatemi. A valorizao dos bairros
Passo da Areia e Cristo Redentor recebeu ateno do principal jornal local
(Zero Hora). J em 2004, reportagem do jornal relatava uma valorizao no
Cristo Redentor da ordem de 15% entre 2003 e 2004, tendo como referncia o
preo dos aluguis68. Sobre o bairro Passo da Areia, reportagem de 2007
destaca a acelerao nas vendas no bairro, o que colocou o bairro entre os que
tm maior nmero de unidades vendidas69. Entretanto, esse movimento de
transformao do bairro Passo da Areia e de outros situados a norte e leste
do Iguatemi, como Cristo Redentor e Vila Ipiranga s poder ser devidamente
observado nos prximos anos, com um aumento da renda mdia familiar do
local e uma alterao na tipologia do estoque residencial.
68
Zero Hora, Caderno Imveis, 23/05/2004.
69
Zero Hora, ZH Lindia, 21/06/2007.
65
Mapa 2 Rendimento mensal mdio dos responsveis pelo domiclio em Porto Alegre (2000).
66
Mapa 3 Preo mdio, em reais, de um apartamento (usado) de 3 dormitrios em
Porto Alegre.
67
Mapa 4 Bairros de rendimento familiar superior em Porto Alegre.
68
Mapa 5 Porcentagem de imveis novos acima de R$ 300 mil em Porto Alegre/RS.
69
A hiptese de que existe uma nova fronteira urbana (centralidade
imobiliria em vias de efetivao) no entorno do shopping Iguatemi, sobretudo
nos bairros de Passo da Areia e Vila Ipiranga (comercializado, em sua parte
adjacente ao Iguatemi, como Jardim Europa), ainda pouco valorizados, ganha
suporte quando observamos, tambm, a distribuio espacial das ofertas de
muito valor (acima de R$ 705 mil reais)70, apresentada no Grfico 7 sempre
atentando, obviamente, para os limites de uma amostragem relativa a um ano.
O que o grfico mostra que cinco bairros Bela Vista, Passo da Areia, Rio
Branco, Trs Figueiras e Petrpolis concentram a quase totalidade das
ofertas de maior valor. Desses cinco bairros, somente o Passo da Areia no se
encontra situado entre os de renda mais alta identificados anteriormente. Alm
disso, o preo do apartamento usado de 3 dormitrios tambm menor a do
que em outros bairros mais tradicionais. A ausncia do bairro Vila Ipiranga,
onde constariam as ofertas do Jardim Europa, deve-se, provavelmente, ao
perodo do levantamento (incio de 2007), quando ainda no havia iniciado a
comercializao dos apartamentos de valor mais elevado no novo bairro
projetado.
Bela Vista
Passo da Areia
Rio Branco
Trs Figueiras
Petrpolis
Outros
70
Procuramos nos ater escala de valores estabelecida pelo Censo do Mercado Imobilirio do
Sinduscon. Na publicao referente ao ano de 2007, a oferta de imveis novos est dividida
em 11 faixas de valor. Tomamos aqui as duas faixas de valor superiores (de 705 a 935 mil e
acima de 935 mil) para construir o grfico.
70
Com todas as ressalvas necessrias, que explicitaremos a seguir,
convm apresentar outro dado representativo da oferta imobiliria. A Tabela 3
lista o nmero mdio de unidades por empreendimento em 2006 e 2007. Esse
dado importante visto que nmeros mais elevados indicam a presena de
empreendimentos de maior porte, geralmente ofertados por construtoras de
ponta. Os dados, contudo, podem sofrer distores, visto que estamos diante
de uma relao entre unidades novas em oferta e empreendimentos novos
em oferta. Pode acontecer, ento, que certos empreendimentos novos tenham
somente 1 unidade em oferta, porque todas as outras j foram vendidas. Isso
distorceria os dados para baixo, ao passo que um empreendimento novo em
que nenhuma unidade foi vendida teria o efeito oposto. Acreditamos que esse
problema possa ser mitigado ao selecionarmos somente os bairros que
apresentaram, em ambos os anos, mais de 100 unidades (apartamentos/casa)
ofertadas. Haveria, ento, um equilbrio semelhante em todos os bairros, o que
autorizaria a comparao: um certo nmero de empreendimentos teriam quase
todas unidades j vendidas, outro porcentual de empreendimentos
apresentariam um nmero elevado de ofertas, etc. Obviamente, um bairro em
que se observasse um declnio abrupto das vendas de unidades teria uma
mdia elevada de unidades/empreendimento. Mas esse problema tambm
pode ser contornado quando observamos que todos os bairros selecionados
tiveram um porcentual de velocidade de vendas alto, o que significa que esse
tipo de distoro (um nmero elevado de unidades no vendidas) dificilmente
deve acontecer. Por fim, preciso assinalar que os dados disponveis incluem
unidades residenciais e comerciais. Assim, possvel que a existncia de um
elevado nmero de imveis comerciais ocasione um aumento do nmero
mdio de unidades por empreendimento do bairro, visto que os
empreendimentos comerciais (edifcios de escritrios, centros comerciais, etc)
soem apresentar um nmero elevado de unidades. Por esta razo,
apresentamos, na terceira coluna da Tabela 3, o porcentual de unidades
comerciais em 2007.
71
Tabela 3 Mdia de unidades por empreendimento em 2006 e 2007.
*
Os dados relativos ao Jardim Itu Sabar so, aqui, a soma do que no Censo do Mercado
Imobilirio, do Sinduscon, aparece como Jardim Itu Sabar e Jardim Planalto. Isso se deve ao
fato de, oficialmente, o bairro Jardim Planalto pertencer ao Jardim Itu Sabar.
72
adjacncias do shopping Iguatemi no captulo seguinte, quando exploraremos o
surgimento do projeto Jardim Europa proposto pela incorporadora Goldsztein
S.A.
Para finalizar o captulo, procuraremos interpretar algumas informaes
que julgamos necessrio mapear. A primeira diz respeito densidade de oferta
de imveis novos por bairro institucional. O ndice de densidade de oferta foi
elaborado atravs de um clculo que relaciona o nmero total de unidades
novas em oferta com a rea, em km, do bairro no qual se encontram as
ofertas. Julgamos tratar-se de um procedimento necessrio em virtude da
grande variao, em termos de rea, dos bairros oficiais de Porto Alegre. Essa
variao significativa, por exemplo, para o caso do bairro Petrpolis, que h 7
anos apresenta o maior nmero de unidades ofertadas. Essa informao fica
relativizada uma vez que reconhecemos que o bairro Petrpolis possui uma
rea bem superior a todos os bairros situados em suas adjacncias (Bela Vista,
Trs Figueiras, Santa Ceclia, etc). Em termos de densidade de ofertas,
portanto, o bairro Petrpolis j no se situa como o de maior ndice, ao menos
nos dois anos selecionados.
O primeiro mapa (Mapa 6), ento, espacializa o ndice de densidade de
oferta por bairros relativo ao ano de 2005. Nele observamos o predomnio da
configurao espacial dos mapas anteriores, em que o ndice de ofertas
superior nos bairros dos eixos valorizados centro-leste e sul destaque para os
bairros Petrpolis, Bela Vista, Higienpolis, Moinhos de Vento e Menino Deus,
todos com um ndice superior a 200 ofertas por km. Entretanto, observamos
que certos bairros fora desse eixo mais valorizado tambm apresentam uma
densidade de ofertas significativa. Entre eles, destacaramos os bairros Jardim
Botnico, Santana, Cidade Baixa e, nas proximidades do shopping Iguatemi,
Passo da Areia e Cristo Redentor. Um outro aspecto digno de nota a
existncia de uma oferta relativamente significativa em bairros distantes e de
valor da terra mais baixo como o Sarandi. O segundo mapa de densidade de
ofertas (Mapa 7) refere-se ao ano de 200771. Existem apenas sutis diferenas
entre os dois mapas. Uma primeira diferena remete ao declnio de ofertas no
71
Optamos por deixar como uma lacuna o ano de 2006 pelo fato de que os dados do Censo do
Mercado Imobilirio levantam o total de imveis novos em oferta. Isso significa que, se um
apartamento novo no vendido em um ano, ele constar no Censo de dois anos seguidos.
A separao por dois anos atenua, embora no elimina por completo, esse problema.
73
bairro Moinhos de Vento que, alm de estar entre os mais valorizados da
cidade, talvez seja aquele cuja atratividade simblica mais forte (signo de
status social). Ao que tudo indica, o declnio no nmero de ofertas nesse bairro
deve-se dificuldade de encontrar terrenos passveis de incorporao, uma
vez que o Moinhos de Vento situa-se entre os bairros mais densamente
ocupados, manifestando o fenmeno da raridade do espao (CARLOS, 2001)
no mbito do desenvolvimento da metrpole72. Esse obstculo, somado ao
preo elevado da terra, vem afetando cada vez mais as iniciativas de
investimento do capital imobilirio no eixo mais valorizado da cidade. Um
segundo aspecto a ser salientado a presena mais forte dos bairros Jardim
Botnico e Passo da Areia, ambos apresentando um aumento significativo na
densidade de ofertas. A presena relevante tambm observvel no caso da
Cidade Baixa, com densidade de ofertas acima de 100 unidades por km. Por
fim, verifica-se uma presena mais forte em densidade de ofertas nos bairros
mais afastados. Na Zona Norte, o bairro Anchieta, nas proximidades do
Aeroporto Salgado Filho, e na rea Leste os bairros Passo das Pedras e
Jardim Itu Sabar.
Antes de apresentar a atividade recente das principais incorporadoras e
interpretar as causas das transformaes descritas, caberia apresentar um
mapa (Mapa 8) que espacializa o nmero total de unidades vendidas entre
maro de 2006 e dezembro de 2007. preciso frisar que aqui os dados so
absolutos, ao contrrio do que ocorreu nos mapas 6 e 7, em que os dados so
relativizados pela rea dos bairros. O que observamos um padro diferente
em que, ainda que os bairros de valorizao consolidada continuem com
elevado nmero de vendas, bairros mais afastados desse eixo centralizado
apresentaram um nmero elevado de vendas. Entre os bairros que merecem
destaque esto o Partenon (1044 unidades vendidas), o Passo da Areia (813
unidades vendidas) e o Rubem Berta (558 unidades vendidas). Embora no
tenhamos a discriminao tipolgica das unidades vendidas, acreditamos que o
elevado nmero de vendas nos trs bairros tem origens distintas. O caso do
Partenon deve-se, provavelmente, ao incio das vendas de um grande
72
Nas palavras da autora, o fenmeno da raridade se concretiza pela articulao de trs
elementos indissociveis: a existncia da propriedade privada da terra, a centralidade da rea
e o grau de ocupao (ndice de construo) da rea no conjunto do espao da metrpole
(Carlos, 2001, p. 175).
74
empreendimento imobilirio realizado pela Capa, uma das construtoras de
maior prestgio no mercado residencial de Porto Alegre. O empreendimento
possui trs torres residenciais com apartamentos a preos mais moderados
(at R$ 150 mil) do que os que costumam ser ofertados pela mesma
construtora, evidenciando a inteno dessa construtora de atingir segmentos
de renda diferentes. J as ofertas no bairro Passo da Areia, como j foi visto,
se situam em faixas de valor bastante elevadas e o fato desse bairro figurar
como o segundo em nmero de vendas testemunha o crescimento do interesse
a ele dirigido pelas empresas do setor imobilirio.
75
Mapa 6 Densidade de ofertas por bairro em Porto Alegre/RS (2005)
76
Mapa 7 Densidade de ofertas por bairro em Porto Alegre (2007).
77
Mapa 8 Unidades vendidas por bairro entre maro de 2006 e dezembro de 2007.
78
O mapa final (Mapa 9) talvez seja o que oferea melhores condies de
sustentar algumas das consideraes feitas durante o trabalho, embora, assim
como os anteriores, sofra de algum grau de generalidade que, em alguma
medida, limita a possibilidade de concluses mais slidas. O mapa consiste em
uma tentativa de representar as estratgias espaciais de algumas das
incorporadoras mais importantes do setor na cidade. Todas as cinco
construtoras selecionadas para compor o mapa esto, segundo levantamentos
recentes, entre as que mais lanaram empreendimentos no municpio.
preciso ser dito, todavia, que a escolha especificamente das cinco resultou, em
grande medida, do acesso que conseguimos obter s informaes relativas ao
endereo dos lanamentos de 1998 a 2008 e ao tipo de imvel lanado. Em
razo, talvez, de um fruto do acaso, acabamos por nos deparar com uma
seleo de empresas que tem um potencial de representatividade importante.
Isso porque, das cinco empresas, temos duas que voltam suas atenes
fundamentalmente ao mercado de alta renda (Melnick e CFL); duas cuja meta
de atuao tende a abranger tanto os mercados de alta quanto de baixa
renda (Goldsztein e Capa), sendo esta uma opo recente e que resulta de
parcerias com empresas de So Paulo; e, por ltimo, uma empresa de fora, a
Rossi, com sede em So Paulo, que tem por foco o mercado de mdia e
baixa renda, ainda que no descarte atuar no segmento de alto padro, e que
atua de forma independente na cidade desde 2001.
Comecemos observando a atividade das duas empresas que
caracterizam-se por atender o mercado de alta renda: CFL e Melnick.
Observamos no mapa que tratam-se de empresas de tamanho mdio, que no
ofertam mais do que trs empreendimentos por ano (uma mdia de 100 a 150
unidades) e que, do ponto de vista da localizao espacial dos seus
lanamentos, apresentam uma concentrao mpar nas sees mais
valorizadas dos bairros Mont Serrat e Bela Vista. A Melnick, por exemplo,
lanou 16 empreendimentos residenciais verticais entre 1998 e 2008 dois
deles em parceria com a Rossi, ainda inconclusos, e que optamos por colocar
na relao de empreendimentos da Rossi e, entre esses 16, 12 situam-se
nos bairros Bela Vista e Mont Serrat. O padro semelhante para a CFL. A
empresa lanou 15 empreendimentos residenciais verticais entre as duas
datas, sendo que 9 situam-se nos dois bairros prediletos tambm da Melnick.
79
Cumpre observar, contudo, que as duas empresas realizaram um movimento
semelhante nos ltimos anos: optaram tambm por investir na rea prxima ao
shopping Iguatemi, ainda que nas reas de valorizao mais consolidada
dessa regio. A CFL j lanou em 2006 um edifcio no bairro Trs Figueiras,
possui mais dois em construo no mesmo bairro e ainda possui outro em
construo no bairro Boa Vista. A Melnick, por sua vez, beneficiou-se da
parceria com a Rossi, que optou por essa forma de atuao no mercado de alta
renda. A parceria possui dois edifcios em construo, um deles na Av. Nilo
Peanha, no bairro Trs Figueiras. O que observamos que ambas as
empresas possuem um perfil de investimento mais seguro (mais conservador,
como costuma se dizer no mundo dos negcios), destinado ao mercado de alta
renda nos bairros mais tradicionais que gozam de um prestgio simblico que
faz as vezes da publicidade. Ainda assim, as duas empresas resolveram
avanar suas atividades para a rea prxima aos shoppings Iguatemi e
Bourbon, ainda que, tambm, na parte mais nobre e consolidada da rea, o
bairro Trs Figueiras. A especializao em termos de localizao e de tipologia
de oferta de empreendimento a marca distintiva das duas empresas (Lder
em alto padro, diz o slogan da Melnick).
A Goldsztein a que teve maior poder de mercado das cinco empresas
avaliadas, lanando um total de 51 empreendimentos entre 1998 e 2008, uma
mdia aproximada de 5 por ano. Essa incorporadora apresenta um padro
espacial de investimentos bem menos concentrado quando comparada com as
duas anteriores. Por volta de 40% (20 empreendimentos) da oferta total da
Goldsztein nesses dez anos situou-se nos bairros, identificados no Mapa 4, de
renda mdia mensal mais elevada em 2000. importante observar, para os
objetivos da presente pesquisa, a tendncia visvel da empresa de atuar, nos
anos recentes, na rea prxima aos shoppings Iguatemi e Bourbon, mas no
apenas nos bairros mais nobres da rea, como tambm na rea em que
estamos considerando como o principal eixo de expanso da valorizao
imobiliria: os bairros Passo da Areia, Vila Ipiranga e Cristo Redentor. Tambm
digno de nota o conjunto de empreendimentos destinados a uma classe
mdia baixa no bairro Jardim Carvalho, iniciado j na dcada de 1990 em uma
rea que ao redor do Parque Marcos Rubin. importante salientar que a
80
tambm o parque desempenha papel destacado nas estratgias de venda da
Goldsztein, assim como no caso do Jardim Europa
A Capa, por sua vez, revela uma presena importante no bairro Menino
Deus que, nos anos recentes, tambm tem sido alvo de interesse por parte de
grandes construtoras em funo de seu potencial de valorizao, o que ficou
visvel nos mapas anteriores. Dos 24 empreendimentos lanados pela empresa
no perodo, 10 foram nesse bairro. interessante observar, outrossim, que,
com exceo de um nico lanamento em 2001 no bairro Boa Vista, a empresa
ainda no havia lanado empreendimentos na regio que vamos estudar mais
adiante. O empreendimento Terra Nova Vista Alegre, no bairro Vila Ipiranga
marca o incio de um interesse da empresa por investir na regio, e sua
publicidade ressalta, entre outras coisas, a proximidade com os shoppings j
citados. Esse empreendimento e o empreendimento Terra Vista Nature, no
bairro Partenon cuja rapidez das vendas de suas mais de 1000 unidades deu
ao Partenon um destaque no Mapa 7 , so frutos de um redirecionamento da
oferta da empresa para atingir a fatia de mercado representada por segmentos
de renda mdio-baixos, meta que o cerne da parceria da empresa com a
Rodobens Negcios Imobilirios.
A Rossi, por fim, entrou de maneira independente no mercado local j
em 2001 e lanou seu primeiro condomnio vertical, em 2002, no bairro
Sarandi. A empresa j realizou diversos empreendimentos destinados a
segmentos de renda mdio-baixos nessa regio da cidade e continua
atendendo esta fatia de mercado o empreendimento no bairro Humait, em
construo, segue o mesmo perfil. A Rossi ainda realizou comparativamente
poucos investimentos na regio de expanso de valorizao que estamos
abordamos, mas a construo de uma torre de escritrios pela empresa em
2005, em frente ao shopping Iguatemi, e a instalao de seu escritrio local
nesse edifcio certificam um interesse da empresa em expandir suas atividades
em direo a esta rea.
81
Mapa 9 Atividades imobilirias de grandes empresas do setor em Porto Alegre.
Pode-se concluir, pela visualizao do mapa acima, que as empresas
envolvidas no setor imobilirio elaboram estratgias diferenciadas para
apropriao do lucro de incorporao no espao urbano. Ainda assim, verifica-
se uma tendncia, nos anos recentes, a uma disperso dos investimentos por
bairros menos prximos do eixo valorizado da cidade, o que resulta, como
veremos logo abaixo, de uma expanso do financiamento ao imvel. Esses
investimentos mais dispersos atendem a uma fatia de mercado que ficou
prejudicada por mudanas estruturais do financiamento imobilirio a partir dos
anos 1980. Alm disso, nota-se que a regio prxima aos shoppings Iguatemi e
Bourbon vem recebendo uma srie de investimentos. Mas, ao contrrio das
incorporaes mais distantes, muitos desses empreendimentos mais prximos
aos shoppings atendem a um segmento de mercado de mdia e alta renda,
que, como veremos adiante, tem sido atrado para o local em funo de
estratgias bastante refinadas das empresas de incorporao para apropriar-se
da renda potencial disponvel nessa fronteira urbana.
Essa acelerao da atividade imobiliria verificada em Porto Alegre, bem
como os padres espaciais impressos na paisagem metropolitana por esses
investimentos, deve-se muito a alteraes no ambiente econmico nacional,
sobretudo no que se refere s condies de financiamento imobilirio. O incio
de uma transformao substantiva nas polticas de crdito tem sido exaltado
por empresas e organizaes setoriais como uma nova fase de acumulao.
No seu Boletim Econmico, publicado duas vezes ao ano, o Sinduscon-RS, por
exemplo, ressalta que,
E, em seguida:
73
SINDUSCON-RS. Boletim Econmico. Porto Alegre, v. 1, 2007.
De fato, as condies renovadas que animam os investidores do setor
so marcantes. Depois de um emaranhado de dificuldades que se sucederam
crise do BNH nos anos 1980, somente nos anos recentes parece haver sinais
de uma rearticulao de um sistema financeiro habitacional capaz de ampliar a
demanda de bens residenciais. A segunda metade da dcada de 1990
apresentou uma srie de transformaes que impulsionaram o interesse pelo
crdito imobilirio por parte bancos e instituies financeiras em geral,
sobretudo advindas da instituio do Sistema Financeiro Imobilirio, cuja
criao marca a formalizao de um processo simultneo de crescente
mercantilizao da poltica habitacional e de financeirizao do mercado
imobilirio, num contexto de menor interveno estatal na questo habitacional
(BOTELHO, 2007, p. 126). Entretanto, a efetiva decolagem do SFI, argumenta-
se, ainda depende de um declnio mais acentuado dos juros, no sentido de
tornar o investimento imobilirio atrativo. Alm disso, como salienta Botelho
(2007, p. 126-131), a concesso de financiamentos ainda no atingiu os
setores de renda mais baixa, justamente por seu fraco atrativo em termos de
rentabilidade. Mesmo a classe mdia, que supostamente estaria mais
habilitada para arcar com os custos do financiamento, teve de recorrer ao
autofinanciamento como forma de baratear o acesso moradia.
O que deve ser destacado, todavia, que as reformas realizadas e
aquelas projetadas/desejadas criam uma srie de protees destinadas a
blindar os credores dos efeitos da inadimplncia, como, por exemplo, a lei de
alienao fiduciria, e outras que possibilitam a renegociao dos ttulos de
crdito em um mercado secundrio (securitizao)74. Essas reformas teriam
como resultado uma vinculao mais estreita do mercado financeiro com o
mercado imobilirio, o que corrobora com uma srie de estudos recentes que
74
Um documento da Cmara Brasileira da Indstria da Construo (2007, p. 16) diz o seguinte:
O aperfeioamento jurdico, que amplia as garantias dos financeiros (por exemplo, o
patrimnio de afetao e a alienao fiduciria), e a estabilidade econmica tm permitido
que alguns agentes econmicos (construtoras, incorporadoras e investidores) gerem
contratos de financiamento que podem ser transformados em ttulos (CRIs Certificados de
Recebveis Imobilirios) que so negociados no mercado de capitais. Cf. tambm o
documento O crdito imobilirio no Brasil: caracterizao e desafios (FGV Projetos, 2007),
publicado por uma equipe da Fundao Getlio Vargas. Essas mudanas do suporte
hipsete de Dumnil e Levy (2005) a respeito do neoliberalismo como uma segunda
hegemonia das finanas, aspecto que ser abordado mais adiante.
84
vm apontando para essa tendncia75. O interesse dos bancos em fornecer
crdito para o setor tende a aumentar na exata proporo em que se criem
mecanismos um marco regulatrio, termo utilizado por empresrios do setor
que protejam os agentes financeiros das incertezas que recaem sobre uma
linha de crdito de to longo prazo e, atuando nesse sentido, cita-se
freqentemente a entrada em vigor da Lei 10.931 de 2004. Uma publicao da
Associao Brasileira das Entidades de Crdito Imobilirio e Poupana
(ABECIP) de 2007 explcita a respeito dessa tendncia:
75
Cf. Fainstein (1994); Brenner & Theodore (2003); Hackworth (2007); para o caso do mercado
imobilirio paulistano, cf. Fix (2007); Botelho (2007); Volochko (2007); Miele (2007).
76
ABECIP. Revista da ABECIP. So Paulo, n 24, p. 9, 2007.
85
Assim, acredita-se que a expanso recente e futura nas contrataes de
crdito atinja mais significativamente as fatias da classe mdia que at ento
encontraram dificuldades de acesso ao crdito imobilirio em virtude dos altos
juros praticados. Uma queda na taxa de juros proporcionaria a entrada no
financiamento habitacional de amplos setores da classe mdia e os
investimentos recentes de construtoras como a Rossi evidenciam um
atendimento a esses setores (apartamentos na faixa de R$ 100 a 150 mil com
metragem inferior a 100m). No se descarta completamente, todavia, a
possibilidade de um aumento no subsdio estatal para a produo de moradias
para os segmentos de renda mais baixos, sobretudo atravs dos recursos
mobilizados a partir do Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS), o
que, no entanto, no ocorreu at ento.
No que tange aos padres de investimento no espao que essa
expanso do crdito deve gerar, possvel esperar um aumento da
participao de bairros menos tradicionais, do ponto de vista da valorizao
imobiliria, no total dos imveis ofertados, tendncia que j se verifica,
conforme os dados apresentados anteriormente.
Para concluir o captulo: parece cada vez mais evidente o
entrelaamento existente entre os mercados de capitais e o mercado
imobilirio. Cada vez mais, como conseqncia, o espao se apresenta com
uma opo no leque de investimentos disposio do capital financeiro
nacional e internacional. E trata-se de um investimento cada vez mais atrativo,
porquanto a chamada flexibilizao, to desejada tanto pelas instituies
financeiras quanto pelas empresas do setor imobilirio, permitir remover os
entraves que tornam o investimento no ambiente construdo ainda pouco
atrativo, sobretudo devido baixa liquidez desse ativo. Assim, soa como
duplamente esquisita a crtica dirigida a David Harvey por Pedro Abramo trecho
abaixo:
86
demandas e das ofertas de moeda (e dos ttulos do mercado
financeiro) (ABRAMO, 2007, p. 193).
77
As foras bsicas que regulam o preo da terra e de seus melhoramentos so a taxa de
juros e os ganhos futuros esperados na forma de renda da terra. Traduo nossa.
78
Cf. Gottdiener, 1994, cap. 2.
87
5. O significado das fronteiras urbanas na produo do espao da
metrpole: o Jardim Europa como nova centralidade de valorizao
imobiliria em Porto Alegre
Henri Lefebvre
Guy Debord
88
tune to which the historical geography of capitalism must dance
79
without cease (HARVEY, 2001, p. 332-3).
[...] the essential aspect of real estate as a commodity are its low
organic composition of capital and its ability to attract investment at a
level in modern society which rivals the circulation of capital in the
primary circuit of industrial production. Often this results in the
relentless sale and resale of property, along with its conversion to
alternate uses in order for the same parcel to be turned over for a
80
profit (GOTTDIENER, 1994, p. 188) .
79
O desenvolvimento capitalista deve negociar um limite estreito entre a preservao dos
valores dos compromissos pretritos, assumidos em um lugar e em um tempo especficos, e
sua desvalorizao, de forma a abrir um novo campo para a acumulao. O capitalismo se
esfora perpetuamente, portanto, para criar uma paisagem fsica e social sua imagem e
adequada s suas necessidades num momento especfico do tempo, somente para to
certamente ter que min-la, solap-la e mesmo destru-la num momento posterior. As
contradies internas do capitalismo so expressas atravs da irrequieta formao e re-
formao das paisagens geogrficas. Traduo nossa.
80
As aparentes divergncias que Mark Gottdiener (1994) faz questo de enfatizar, entre sua
abordagem e a de Harvey parecem, em certos momentos, serem menores do que o autor
pretende que sejam. Algumas das crticas que Gottdiener dirige a Harvey, sobretudo
relativas ao suposto funcionalismo que transparece em sua teoria da desvalorizao,
parecem ser injustificadas, opinio que j havamos manifestado acima.
81
(...) porque o dinheiro pode sempre ser investido com facilidade no circuito secundrio, tal
atividade impulsiona um processo desenfreado de reciclagem do solo [property] e de
reestruturao espacial, quer uma rea necessite ou no. Traduo nossa.
89
A obsolescncia foi estudada e transformada em tcnica. Os
especialistas da obsolescncia conhecem a esperana de vida das
coisas: trs anos, um banheiro; cinco anos, uma sala de estar; oito
anos, um elemento do quarto de dormir; trs anos, a organizao de
um ponto de venda local, um carro, etc. Essas mdias estatsticas
figuram na demografia dos objetos, em correlao com os custos de
produo e os lucros. Os escritrios que organizam a produo
sabem lev-las em conta para reduzir a esperana de vida, para
acelerar a rotao dos produtos e do capital.
(...) A essa teoria agora bem conhecida acrescentaremos duas
observaes. Em primeiro lugar, a obsolescncia da necessidade
deveria tambm ser levada em conta. Aqueles que manipulam os
objetos para torn-los efmeros manipulam tambm as motivaes, e
talvez a elas, expresso social do desejo, que eles atacam,
dissolvendo-as. Para que a usura moral e a obsolescncia das
coisas trabalhem rapidamente, preciso tambm que as
necessidades envelheam, que jovens necessidades as substituam.
a estratgia do desejo! () A obsolescncia, ideologia e prtica,
encara o efmero apenas como mtodo para tornar o cotidiano
82
rentvel (LEFEBVRE, 1991, p. 91) .
82
Cf. tambm Lefebvre (2002, p. 107-8).
83
Botelho (2007, p. 57), refletindo sobre o elevado preo da terra nas reas mais valorizadas,
julga ser fundamental, para a atividade imobiliria, a expanso para bairros com preo da
terra menor e, para isso, acredita ser fundamental o papel dos promotores/incorporadores
imobilirios para a criao de novas necessidades, que se materializam em uma
diferenciao do espao urbano.
84
O investimento imobilirio tornou-se quase autnomo porque as cidades e o capital se
tornaram crescentemente dependentes dele como um setor independente do resto da
economia regional. O investimento imobilirio desta natureza, pode-se argumentar, o
carro-chefe da urbanizao neoliberal na escala local. Traduo nossa.
90
O foco deste captulo consiste, ento, em tentar compreender a
inovao/diferenciao no contexto da produo residencial de forma a
explicar, em parte, a dinmica de localizao residencial na metrpole gacha,
enfocando as transformaes que esto ocorrendo nos arredores do shopping
center Iguatemi e as estratgias que esto por trs dessas transformaes (ver
Mapa 10 para uma representao da rea de estudo). Subjacente a uma
reflexo desta natureza deve estar presente um entendimento da estruturao
intra-urbana cujos debates envolvem diferentes tradies/orientaes terico-
metodolgicas. A perspectiva que orienta a presente pesquisa rejeita a
suposio neoclssica/neoliberal de uma soberania do consumidor que
direcionaria o crescimento/organizao do espao urbano. No se trata de
negar o papel da demanda e do consumidor final na estruturao do espao
urbano, mas de reconhecer as determinaes que advm da produo
capitalista e que limitam o poder de deciso do consumidor final.
Compartilhamos, ento, das crticas dirigidas s teorias neoclssicas do uso do
solo urbano por David Harvey (1980), Keith Bassett & John Short (1980), Mark
Gottdiener (1994), Neil Smith (1996) e Pedro Abramo (2007), embora sejam
crticas realizadas a partir de perspectivas diferenciadas.
91
Mapa 10 O Parque Germnia e a rea do entorno dos shoppings Iguatemi e Bourbon.
A teoria do rent gap, ento, fornece os elementos para compreender, ao
menos em parte, a dinmica imobiliria na medida em que ela indica uma
oportunidade de investimento como uma condio sine qua non para que os
interesses econmicos se direcionem para determinada rea do tecido urbano,
ainda que a teoria seja insuficiente para explicar, em sua totalidade, a forma de
organizao intra-urbana do espao. Nesse sentido, acreditamos que Abramo
(2007) se equivoca ao atribuir uma suposta naturalizao teoria da renda da
terra. A teoria da renda da terra no explica, de antemo, a forma que a
configurao intra-urbana adquirir e, portanto, no naturaliza a distribuio
das classes sociais, ao menos na sua verso dialtica (e, de fato, a crtica de
Abramo faz muito mais sentido se direcionada exclusivamente teoria da
renda defendida pela tradio neoclssica thneniana, ainda que o autor
parea extrapolar sua crtica de forma a atingir toda e qualquer teoria da renda
do solo). O que a teoria da renda da terra consegue explicar que, num
contexto de impossibilidade de distribuio equitativa da infra-estrutura urbana
sobre todo o tecido metropolitano ou mesmo supondo a distribuio efetiva
de infra-estrutura sobre todo o tecido , a constituio de centralidades, aliada
existncia da propriedade privada da terra, permitir, em certas localidades, a
obteno de uma renda superior mdia e, sendo a renda a base da formao
dos preos do solo, a variao dos preos seguir a
formao/destruio/recriao dessas centralidades. Essas centralidades, no
entanto, so formadas de maneira complexa, a partir de um conjunto de
investimentos (e desinvestimentos) pblicos e privados que variam ao longo do
tempo e, por esta razo, todas as propriedades esto sujeitas s vicissitudes
da proximidade relativa j mencionadas no segundo captulo. No se trata,
ento, de uma relao de distncia absoluta com o CBD (Central Business
District) ou com o Centro histrico, em cujo caso estaramos raciocinando
somente a partir de uma noo absoluta (geomtrica e euclidiana) de espao.
Alm disso, as mudanas na configurao espacial intra-urbana esto
profundamente entrelaadas com mudanas ocorridas em escalas mais
amplas, as quais devemos levar em conta85. Devemos, ento, estar aptos a
explicar como ocorre a formao de novas centralidades no espao urbano,
85
com esse ponto de vista que pusemos em foco, no final do captulo anterior, as novas
condies de financiamento imobilirio.
das quais a superfcie diferencial formada pelas rendas uma conseqncia.
Nesse sentido, estamos de acordo com os argumentos de Mark Gottdiener no
fragmento abaixo:
86
visvel que as teorias da renda da terra e da localizao proporcionam apenas limitadas
possibilidades de compreender a articulao entre capital e espao. Seria mais frutfero
estudar o papel do circuito secundrio e o conjunto de instituies e indivduos envolvidos no
giro imobilirio em busca do lucro do que analisar a renda do solo em um contexto urbano
utilizando conceitos do sculo XIX derivados da produo agrcola. Traduo nossa.
87
(...) a conveno urbana seria uma opinio convencional, uma crena compartilhada pelos
atores urbanos sobre a localizao residencial (virtual) dos diferentes tipos de famlia.
Enquanto referncia de localizao, ela vai tornar-se o elemento de coordenao espacial
dos atores que permite a configurao das externalidades de vizinhana (ABRAMO, 2007, p.
127).
88
Abramo define a conveno urbana como uma crena referente ao tipo de famlia que,
supostamente, vai instalar-se numa determinada localizao (externalidade de vizinhana)
segundo as inovaes espaciais (diferenciaes do bem moradia) propostas pelos
capitalistas (2007, p. 287).
94
e sobretudo no caso de cidades cuja populao tende para a estabilizao, o
mercado imobilirio costuma criar mecanismos para depreciar os estoques
passados atravs da venda de produtos mais modernos, mais equipados, ou
simplesmente atravs de signos que veiculem certos valores. Essa
diferenciao permite que, em certa medida, os capitalistas possam vender
suas mercadorias a um preo de monoplio, ou quase isso, realizando
sobrelucros.
Pode-se dizer, ento, que a inovao-diferenciao no mbito da
produo imobiliria fundamental reproduo do capital no setor (ABRAMO,
2007). Ela ainda mais importante no que estamos tratando como fronteiras
urbanas, caracterizadas por uma proposta de alterao da localizao
espacial das classes sociais no contexto da metrpole. Isso porque, para atrair
famlias situadas no segmento de renda mdio-alto para reas que no eram
caracterizadas por uma ocupao desse tipo de famlia, o mercado imobilirio
se v obrigado a criar atrativos diferenciados, seja veiculando signos do bem-
estar e da felicidade, seja oferecendo equipamentos diferenciados89. isso que
procuraremos identificar, daqui em diante, no caso do Jardim Europa, o bairro
que est sendo construdo pela Goldsztein S.A.
O trajeto aqui realizado parte de um resgate histrico do
desenvolvimento dos bairros adjacentes ao shopping Iguatemi,
fundamentando-se, para tanto, principalmente em trabalhos anteriores e
reportagens em jornais locais que tratem do assunto. Esse resgate permitir
corroborar com a hiptese, aqui aventada, de que o processo de valorizao do
entorno do shopping Iguatemi atingiu primeiramente os bairros situados ao Sul
e Oeste desse empreedimento, ao passo que os anos recentes (e
provavelmente futuros) assistiram valorizao mais intensa dos bairros a
Leste e Norte do shopping Iguatemi. Deve-se ter em vista que consideramos,
aqui, esse complexo comercial como um importante mas no nico, como se
verificar mais adiante indutor da valorizao dessa rea e por isso merecer
ateno especial nessa primeira parte do captulo. Em seguida o trabalho
dever dar um enfoque maior ao empreendimento-bairro Jardim Europa,
89
Uma novidade que, nos anos recentes, caiu nas graas das prticas do setor imobilirio
residencial foram os lofts, que consistem em apartamentos com mezaninos e p-direito
elevado. Esse tipo de apartamento surgiu, na verdade, nos EUA como uma forma de
aproveitamento dos espaos de estruturas industriais obsoletas.
95
proposto pela parceria j mencionada. Nessa etapa, ser necessrio um
estudo mais minucioso dos acordos e parcerias estabelecidos entre a
construtora Goldsztein e a Prefeitura municipal na construo e gesto da infra-
estrutura instalada na rea; dos pormenores envolvidos na permuta e
parcelamento do terreno sobre o qual se estabeleceu o empreendimento, pois
a rea de estudo configurava-se como um extenso vazio urbano at 2006; e
das possveis alteraes que devero advir. Tudo isso dever ser balizado pela
tentativa de compreender as estratgias de negcios que esto por trs de um
empreendimento desse porte e que, de modo geral, orientam os negcios
capitalistas no mbito da produo do espao urbano. Nesse trecho,
pretendemos utilizar-nos de estudos anteriores, documentos oficiais,
entrevistas, reportagens de jornais, anncios publicitrios e dados variados.
96
residencial de classe mdia e mdia-baixa, panorama que s comeou a se
modificar nos anos recentes.
No so muitos os estudos disponveis que abordam os efeitos, do
ponto de vista da valorizao imobiliria, da instalao do shopping Iguatemi
em 1982 na rea onde antes havia chcaras, tambos de leite em solo de difcil
drenagem e algumas casas esparsas. Dois estudos anteriores, ainda que
utilizando metodologias diferentes da aqui empregada, devero nos auxiliar a
avaliar algumas das transformaes ao longo dos anos subseqentes
instalao do mencionado empreendimento comercial: o estudo de Clarice
Maraschin (1993) e o de Rozana Arajo (2005).
O estudo realizado por Clarice Maraschin (1993) observou
transformaes importantes sobrevindas instalao do Iguatemi, em 1982.
Em todas as zonas que circundam o empreendimento houve incremento da
renda mdia domiciliar no perodo que compreende 1974 e 1986, quando da
realizao de duas pesquisas de renda domiciliar, e valorizao dos terrenos.
Os bairros de Trs Figueiras, Chcara das Pedras e Boa Vista, que j vinham
recebendo moradores de estratos de renda mais elevados, se consolidaram
como bairros nobres da cidade. J os bairros situados na rea oposta com
relao ao empreendimento, embora tenham apresentado os mesmos efeitos,
por longo tempo aps o surgimento do shopping continuaram se configurando
como de ocupao por estratos de renda mdio (Passo da Areia, Vila Ipiranga
e Cristo Redentor) e mdio-baixo (Vila Jardim). A pesquisa de rendimento
mdio dos responsveis pelo domiclio de 2000, abaixo para os bairros em
estudo, ainda exibe essa ruptura nitidamente.
97
Tabela 4 Rendimento mdio domiciliar em 2000.
Bairro Rendimento mdio dos responsveis
pelo domiclio em SM
Trs Figueiras 37,00
Boa Vista 25,76
Chcara das Pedras 20,68
Cristo Redentor 10,61
Passo da Areia 9,96
Vila Ipiranga 8,99
Vila Jardim 5,30
Fonte: IBGE
98
expanso mais extrema daquele setor [da cidade], abrindo caminho para uma
ocupao pelos altos estratos de renda (1993, p. 123). As grandes
incorporadoras, ento, e ainda segundo Maraschin, afluram para rea de
forma a aproveitar o sobrelucro proporcionado pelos custos menores dos
terrenos.
99
A valorizao que se deu a partir de 2000 parece ter atingido com mais
fora aqueles bairros cujo estoque residencial ainda no tinha se transformado
por completo, como a anlise dos dados acima ajudou a comprovar. Mas o
coroamento desse processo de longa data certamente foi o anncio do
empreendimento Jardim Europa, do qual trataremos daqui em diante.
90
Informaes obtidas no Relatrio de Impacto Ambiental do empreendimento.
100
pblico da praa, instalando bancos, lixeiras, um playground, duas quadras
esportivas e renovando as caladas e escadas.
101
Figura 4 Vista do Jardim Europa a partir do estacionamento do Shopping Iguatemi
(Junho de 2008). Foto do autor.
102
Figura 6 Anncio publicitrio da Goldsztein sobre o Jardim Europa. Fonte: Folheto de
publicidade.
103
Figura 7 Projeto original do loteamento Germnia, apresentado em 2001. Fonte: PROFIL (2001).
O empreendimento justificado, pelo empreendedor, como um projeto
que
91
A entrevista que realizamos tambm no nos esclareceu a respeito desta permuta.
ao Parque e s vias, no havendo, por exemplo, rea destinada a uma escola
ou a qualquer outro equipamento pblico.
No que tange negociao com a Condor S.A., proprietria do terreno
que deu origem ao loteamento, soubemos, atravs de entrevista realizada na
Goldzstein, que, em troca dos investimentos em infra-estrutura, a empresa
obteve quatro terrenos do loteamento. O restante dos terrenos ainda
pertencem Condor e devero ser fruto de negociao futura, provavelmente
atravs da repartio dos ganhos do produto final.
A construo do parque, a extenso da malha viria que liga o Centro ao
leste da cidade, a eliminao de um vazio urbano e o desenvolvimento urbano
em geral so as justificativas que com mais freqncia aparecem para
sustentar o argumento da necessidade de aprovao do empreendimento no
Relatrio de Impacto Ambiental. O que devemos abordar, contudo, a
importncia da fronteira e, no interior desta, do parque como estratgia de
valorizao.
106
atrativo simblico exercido pelo Parque proporciona o eixo ao redor do qual os
anncios publicitrios giram.
E aqui que devemos dedicar um pouco mais de ateno, pois a
efetivao final de uma fronteira urbana, da maneira como estamos
entendendo aqui, traduz-se em uma alterao efetiva na espacializao das
classes sociais no interior da metrpole. O que torna o investimento em reas
de fronteira de alguma maneira mais complexo o fato de que, uma vez que
a proposta atrair camadas de alta renda cuja associao simblica imediata
se d com os bairros tradicionais e nobres da metrpole no caso de Porto
Alegre, os bairros Moinhos de Vento e Bela Vista, por exemplo preciso criar
um imaginrio, repleto de ideologia, que confira status e bom gosto opo de
habitar um novo bairro. Nesse sentido, a obsolescncia das necessidades, de
que Henri Lefebvre fala no trecho citado acima, constitui um mecanismo
fundamental ao que Mark Gottdiener (1994) definou como a interminvel
reciclagem (turnover) dos usos do solo na metrpole contempornea.
107
Figura 9 Anncio publicitrio do Jardim Europa (2). Fonte: Encarte publicitrio
no Jornal Zero Hora (11/05/2008).
92
Serpa (2007) explicita alguns dos aspectos que fazem do parque urbano, hoje, um
instrumento fundamental valorizao do solo.
93
H uma contnua referncia natureza na publicidade, seja para a venda de alimentos,
produtos txteis, habitao ou frias. Para conferir significado e contedo (ilusrio), a
representao da natureza acompanhada por um amplo espectro de significantes
flutuantes empregados pela retrica. No encontrvel, fugitiva, destruda, o resduo da
urbanizao e da industrializao, a natureza pode ser encontrada em todo lugar, desde a
feminilidade at os objetos mais mundanos. Parques e espaos abertos, a ltima palavra
em boas intenes e m representao urbana, so simplesmente um pobre sucedneo
para a natureza, o simulacro degradado do espao aberto caracterstico dos encontros,
jogos, parques, jardins e praas pblicas. Esse espao, que foi neutralizado por uma forma
degradante de democratizao, tem como smbolo a praa. O urbanista obedece
passivamente as imposies do nmero e do menor custo; a funcionalidade que ele acredita
ter criado reduzida a uma ausncia de funes reais, a uma funo de observao
passiva. Traduo nossa. Cf. tambm Lefebvre (1970, p. 162-3).
109
lucro excedente na economia atual94. por essa razo que a construo e
preservao do parque so de fundamental importncia para a realizao
lucrativa do investimento. Por outro lado, no plano do uso, o parque revela-se
como negao ou como um simulacro degradado, nas palavras de Lefebvre
do encontro como possibilidade do espao pblico, ao reproduzir a segregao
scio-espacial que marca a organizao espacial da cidade contempornea.
Isso nos conduz reflexo de que o Jardim Europa se insere num plano
em que o urbano reproduz-se atravs da cotidianidade, entendida como
conjunto de constrangimentos e impossibilidades apropriao do espao e da
vida entendida como autntica. Os espaos residenciais propostos pelo
empreendimento articulam-se aos de (consumo do) lazer e de (lazer pelo)
consumo e concorrem ativamente para a reproduo das relaes sociais de
produo atravs da cotidianidade. A construo da individualidade na
sociedade do consumo dirigido passa sempre mais pelas relaes fetichistas
de mercado e pelos signos que atravessam as mercadorias para conferir uma
aura sagrada a elas. O sujeito realiza-se e constri-se, como individualidade,
atravs do consumo e este, como onipresente, afasta o sujeito do mundo real
da poltica, da cultura, etc, e da reflexo sobre estas esferas para alm da
esfera privada. O espao neutralizado que proposto nos anncios do
empreendimento mescla representaes que fazem referncia ao urbano com
aquelas que negam o urbano, tentando oferecer a idia de que o habitante est
em contato prximo com a natureza e, sobretudo, afastado das mazelas da
urbanizao capitalista. Trata-se, ento, de um espao depurado, afastado,
segregado, neutralizado, caracterstico da utopia que sustentou a
suburbanizao nos pases anglo-saxes (FISHMAN, 1996). Mas aqui, face
especificidade da condio social brasileira, o Jardim Europa, como propositor
de um modo de vida suburbano baseado no consumo ostensivo, no uso do
automvel e no afastamento da cidade real, optou no pelas casas amplas com
jardins e sem cercas, mas pelas torres verticais modernas com segurana e
vigilncia digital, os enclaves fortificados de que nos fala Teresa Pires
Caldeira. O distanciamento do urbano real, ento, se realiza pelo consumo
94
Sobre a agregao de um capital simblico como forma de obteno de um preo de
monoplio, cf. Harvey (1989; 2001). Sobre o papel do imaginrio da natureza no contexto da
suburbanizao na Inglaterra e nos EUA, cf. Fishman (1996).
110
dirigido, pela venda de signos veiculados pela publicidade e pela segregao
residencial e de uso do espao pblico95. Como observa Valquria Padilha, em
seu interessante estudo sobre o shopping center como local de sociabilidade
na sociedade contempornea,
111
uma espcie de pastiche ps-moderno). Para Henri Lefebvre, a sociedade
atual, de consumo dirigido, vive constantemente a imitar e reproduzir les
oeuvres des socits antrieures (pr-capitalistes), les livrant la
consommation massive (LEFEBVRE, 2002, p. 27)97. Do ponto de vista do
espao como meio de sociabilidade, trata-se do que Lefebvre denominou seuil
infrieur de la sociabilit, au dela duquel la survie serait impossible parce que
toute vie sociale aurait disparu (LEFEBVRE, 2000a, p. 377)98. O imperativo do
ver e do ser visto, trao distintivo de um espao abstrato e visual, reduz a
sociabilidade proximidade do grau zero. E aqui fica evidente novamente
como a mobilizao do campo simblico e cultural constituem momentos da
valorizao do capital e da valorizao do espao pelo capital, discusso j
levada a cabo no primeiro captulo. A contradio que se estabelece nesse
processo, e que se revela no plano dos discursos publicitrios, aquela que
aponta para uma homogeneizao que se efetiva atravs do apelo
singularidade e autenticidade (Figura 10)99. A diferena, aqui reduzida ao
puro estetismo, sinnimo da universalidade homogeneizante do capital, ou
poderamos dizer que se situa no mbito das diferenas induzidas, em
contraposio s diferenas produzidas (LEFEBVRE, 2000a, p. 429-30). Para
Lefebvre, haveria em tudo isso um predomnio crescente das representaes.
Le monde des signes, afirma Lefebvre,
[...] ce nest pas seulement lespace occup par des signes et images
(par des objects-signes et des signes-objects). Cest lespace o lEgo
nest plus en rapport avec sa nature, avec une matire, mme pas
avec la chosit des choses (marchandises) mais avec les choses
doubles de leurs signes et supplants (supples) par ceux-ci
100
(LEFEBVRE, 2000a, p. 358) .
97
(...) as obras das sociedades anteriores (pr-capitalistas), entregando-as ao consumo de
massa. Traduo nossa.
98
(...) limiar mnimo da sociabilidade, alm do qual a sobrevivncia seria impossvel porque
toda vida social haveria desaparecido. Traduo nossa.
99
Henri Lefebvre diz, ainda, que (...) lespace architectural et urbanistique dans la modernit
tend vers (...) [un] caractere homogne: lieu de la confusion et de la fusion entre le
gomtrique et le visuel, il engendre un malaise physique. Tout se ressemble (2000, p. 231).
Traduo: () o espao arquitetural e urbanstico na modernidade tende para () [um]
carter homogneo: lugar da confuso e da fuso entre o geomtrico e o visual, ele engendra
um mal-estar fsico. Tudo se parece. Cf. tambm Lefebvre (2000 p. 257). Um artigo
fundamental no que concerne s relaes entre a abstrao do capital financeiro e as formas
arquitetnicas atuais o de Jameson (2006), intitulado O tijolo e o balo: arquitetura,
idealismo e especulao imobiliria.
100
O mundo dos signos no somente o espao ocupado pelos signos e imagens (por
objetos-signos e signos-objetos). o espao onde o Ego no est mais em relao com sua
natureza, com uma matria, nem mesmo com a coisidade das coisas (mercadorias), mas
112
Para Jos de Souza Martins, a incorporao de signos do moderno em
um cotidiano ainda profundamente permeado por relaes tradicionais seria o
componente fundamental da modernidade latino-americana. A modernidade
[na Amrica Latina], diz o autor, se apresenta [] como a mscara para ser
vista. Est mais no mbito do ser visto do que no do viver (MARTINS, 2008, p.
33).
Figura 10 Anncio publicitrio do Jardim Europa. Fonte: Zero Hora (21/04/2007). Ainda
que seja difcil encontrar uma diferena essencial entre o empreendimento da Goldsztein
e todos os outros que so lanados o tempo todo na cidade, o apelo autenticidade e
exclusividade so recorrentes no plano dos discursos publicitrios.
com as coisas duplicadas pelos seus signos e suplantadas (preenchidas) por estes.
Traduo nossa.
113
imprensa local no passou despercebido o empreendimento
imobilirio, como era de se esperar, dada a escala do projeto. O jornal Zero
Hora, por exemplo, proporcionou considervel cobertura no apenas ao
surgimento do Parque, o que se esperaria, em se tratando de um novo espao
pblico, mas aderiu ao discurso ideolgico publicitrio que apresenta o
Loteamento Germnia como novo bairro (Figura 11)101. Quanto ao Parque, so
constantes as menes, no jornal local, segurana e ao cuidado na sua
manuteno. E, de fato, o parque Germnia proporcionou segurana,
principalmente como fruto de uma parceria entre o Poder pblico (que aceitou o
cercamento de um parque e, alm disso, est acertando a transferncia de um
Batalho da Polcia Militar para o interior do mesmo102, em prdio a ser
construdo pela Goldsztein) e da iniciativa privada, que instalou um sistema de
segurana prprio. No necessrio destacar, novamente, o papel que o
discurso da segurana cumpre nas estratgias de valorizao, de maneira que
a segurana do Parque torna-se essencial ao sucesso do empreendimento103.
Para finalizar este item, preciso ser bem claro quanto ao que foi
discutido, para evitar mal-entendidos: afirmamos aqui que a venda de signos
desempenha um papel destacado na venda do Jardim Europa como fronteira
de valorizao, e que a publicidade macia parte integrante das estratgias
de venda. Mas preciso no cometer nenhuma extrapolao: o que est
venda, acima de tudo, so valores de uso, aos quais a publicidade contribui
para conferir um preo de monoplio. O que est a venda juntamente com um
imvel , acima de tudo, uma distncia, e por isso que Lefebvre (2000a, p.
391) afirma que muitas vezes os signos cumprem um papel compensatrio
em relao a um espao-distncia menos privilegiado.
101
Cf. Zero Hora (01/03/2005, p. 19; 24/03/2006, p. 46; 19/04/2006, p. 31).
102
Cf. Zero Hora, 24 de maro de 2006. O Batalho sairia do atual bairro Bom Jesus, onde as
necessidades de policiamento so inegveis, devido presena de grupos associados ao
trfico de drogas no local.
103
No se trata, aqui, de negar a importncia da segurana para que se possa usufruir dos
parques, mas houve uma preocupao adicional da empresa para proporcionar segurana ao
parque, sobretudo com parceria com a Prefeitura.
114
Figura 11 Reportagem do jornal Zero Hora sobre a inaugurao do Parque Germnia.
Fonte: Zero Hora (26/03/2006). A reportagem reproduz a inteno da empresa de
oferecer o Jardim Europa como um novo bairro, planejado e em harmonia com a
natureza, portanto em desencontro com o restante da cidade.
115
mesmo da possibilidade de venda. Assim, se nas fronteiras urbanas que
possvel a apropriao de um sobrelucro, em funo de uma renda potencial,
tambm nelas que o risco cumpre um papel mais relevante. Todavia, o que
devemos tambm saber a respeito do que Queiroz Ribeiro (1997) denominou
a moderna incorporao imobiliria seu esforo, fundamentado em
pesquisas e clculos cada vez mais minuciosos e precisos, para minimizar
riscos. Se, por ser uma fronteira, a rea inevitavelmente apresenta mais
riscos104, os procedimentos adotados pelas empresas (e que envolvem o uso
macio de publicidade) reduzem esses riscos. Nesse sentido, importante
mencionar um trecho de entrevista realizada com Lilian Maya Rodrigues
(Gerente de projetos da Goldsztein) e Carla Piccoli (Coordenadora de Projetos
da mesma empresa). Perguntada sobre os fatores que mais pesam sobre a
viabilidade de um empreendimento, Lilian Rodrigues afirma que
104
E, aqui, a ttulo de exemplo, cabe mencionar o sucesso abaixo do esperado que uma
fronteira urbana como o Panamby, em So Paulo, representou para o fundo imobilirio
proprietrio das reas de incorporao, como mostra a pesquisa de Volochko (2007).
116
muitos anos de experincia em pesquisa. Ento, complementando,
no se fecha a compra de um terreno se no se tem a certeza efetiva
105
do negcio em si, se a viabilidade positiva ou no .
105
Entrevista concedida em 12/08/2008.
106
A geografia econmica da gentrificao no aleatria; as incorporadoras no se atiram,
simplesmente, na oportunidade de obter lucros em reas desvalorizadas, mas tendem a
tom-las aos poucos. O pioneirismo destemido temperado com precauo financeira. Os
incorporadores possuem uma sensibilidade vvida, de quarteiro em quarteiro, de onde se
situa a fronteira. Eles penetram pelas bordas, construindo uns poucos e estratgicos postos
avanados de luxuosidade, como colocou Henwood. Eles desbravam em primeiro lugar a
Costa do Ouro [Gold Coast] situada entre os bairros seguros onde os valores do solo so
mais elevados, de um lado, e as periferias pouco investidas onde as oportunidades [de
ganho] so maiores, do outro. Sucessivos enclaves e linhas defensivas so estabelecidas na
fronteira. Desta maneira, a geografia econmica traa a estratgia do pioneirismo urbano.
Traduo nossa.
117
significado da fronteira como situada entre a Gold Coast dos bairros de
valorizao consolidada e os de bairros que sofrem desinvestimento:
107
Essa apropriao da renda potencial, que resulta no lucro de incorporao, depende muito
do preo pago pelo terreno. O que a Goldsztein fez foi estabelecer uma parceria com a
Condor, proprietria do terreno, pela qual a Condor permutaria trs terrenos com a Goldsztein
em troca dos custos de instalao de infra-estrutura no loteamento. O restante dos terrenos
segue pertencendo Condor e, imagina-se, parte do produto final vendido pela Goldsztein
dever servir para remunerar a Condor. Esta uma soluo importante que a Goldsztein
utilizou para dissolver o preo do terreno e conseguir o sobrelucro.
108
Cf. Villaa (2001). Abramo (2007) parece desconsiderar a inrcia do espao quando diz
que as externalidades de vizinhana podem ser reproduzidas em outro local. Voltaremos a
discutir esse assunto nas consideraes finais.
118
nos sempre Villaa (2001), o valor de uso fundamental do espao, e ser fora
de mo, como se diz comumente e na expresso feita uma referncia
implcita a alguma centralidade desvaloriza um bairro.
A entrevista realizada na Capa tambm pe em relevo o potencial de
valorizao do local mas, segundo Vanderlei Tamiosso, a empresa est tendo
cuidado com possveis empecilhos para a construo na regio.
109
Entrevista concedida em 14/09/2008.
119
Plano Diretor denominou Corredor de Centralidade Anita-Nilo Peanha. Os
moradores do bairro Vila Ipiranga e do bairro Jardim Itu-Sabar (o lado de l
do divisor de guas) levantaram objees ao traado original da expanso da
Anita Garibaldi, em funo de sua suposta descaracterizao do bairro. O
traado original da via atingiria equipamentos comunitrios da regio, como
uma escola, uma praa, o Centro Comunitrio Bairro Ipiranga, uma figueira
centenria, etc. Em uma srie de reunies entre representantes da Regio de
Planejamento local e integrantes da Secretaria Municipal de Planejamento e da
EPTC (Empresa Pblica de Transporte e Circulao), os moradores
propuseram alternativas ao traado original, tentando contemplar a
110
preservao de algumas das singularidades do seu bairro . Na primeira
reunio, realizada em 24/11/1999, os moradores elencaram algumas
preocupaes com a expanso prevista, entre as quais destacam-se: (1) a
importncia da preservao das reas verdes; (2) o descontentamento com o
eixo Anita Garibaldi, formador do Corredor de Centralidade Anita-Nilo.
Enquanto que em alguns momentos houve disposio de alguns setores da
Secretaria de Planejamento em encontrar uma posio conciliatria entre as
reivindicaes dos moradores e o traado original, o problema foi, por outras
vezes, tratado como puramente tcnico. Em reunio na Secretaria do
Planejamento Municipal (07/01/2000), a posio de uma engenheira explcita,
como revela a ata da reunio: para ela, a definio de um Eixo um assunto
essencialmente tcnico, e no deve ser discutida com a comunidade.
Ainda na sua tentativa de alterar a rota da extenso do corredor Anita
Garibaldi, os moradores participaram da 1 Conferncia de Avaliao do Plano
Diretor em 2003 e, atravs desta, recomendaram novamente a alterao do
traado da futura via, em funo do impacto ao modo de vida dos habitantes do
local, recomendao que foi aprovada pela plenria. Quando do
encaminhamento do texto final do projeto de lei que altera 86 artigos do Plano
Diretor de Desenvolvimento Urbano e Ambiental, e que atualmente tramita na
Cmara dos Vereadores, novamente os moradores se manifestaram, em
audincias pblicas, atravs da Associao dos Moradores do Bairro Jardim
110
Agradecemos ao Prof. Paul Dieter Nygaard, da PUC/RS, por ceder-nos atas de reunies
com os Fruns Regionais de Planejamento na poca da aprovao do Loteamento Germnia,
processo do qual foi participante, relativas discusso a respeito da expanso do eixo virio
da Anita Garibaldi.
120
Itu-Sabar e Hospital de Olhos, exigindo um reestudo do traado previsto para
a radial. Os moradores justificam a necessidade da reviso e recordam que a
proposta foi acolhida quando da realizao da Conferncia em 2003, mas
desconsiderada em seguida, sem que qualquer estudo tenha sido realizado. A
Prefeitura Municipal argumenta que a Secretaria Municipal do Planejamento
reafirmou tecnicamente e manteve o traado original do eixo Anita
Garibaldi111.
Assim, mesmo contra seu desejo, os moradores viram sua proposta de
alterao do traado do eixo ser rejeitada sob argumentos tcnicos da
Secretaria do Planejamento, pois a alterao do traado retiraria o sentido de
corredor que o Plano Diretor conferira Anita Garibaldi. A necessidade de
circulao, encarnada na abertura de vias largas e de fcil escoamento do
trfego, configura um cenrio em que as solues para a cidade aparecem
como solues puramente tcnicas. O automvel (...), diz Ana Fani Carlos
(2001, p. 131), vai determinando os horizontes e limites do planejamento que
visa a busca da eficcia tcnica da cidade, em que a necessidade de investir
no sistema virio se articula com os interesses dos setores econmicos da
metrpole. Assim, o Estado cria as condies para a transformao do espao
em valor de troca, o que tem por efeito a tendncia afirmao de um espao
homogneo que restringe as possibilidades do uso, da apropriao112.
Enfim, a intensidade em que a vida do bairro Vila Ipiranga ser afetada
pela expanso do eixo valorizado ainda no pode ser vislumbrada, visto se
tratar de um processo incipiente. So poucas as chances, contudo, de que o
cotidiano dos moradores do bairro no seja de alguma forma negativamente
atingido pela imposio do espao abstrato a partir da articulao Estado-
circuito secundrio.
111
Grifo nosso. Ata de audincia pblica para avaliao de propostas das comunidades de
moradores. Referncia:
http://lproweb.procempa.com.br/pmpa/prefpoa/spm/usu_doc/gt2audiencia.pdf
112
Para Damiani (2001, p. 54), para decifrar os contedos complexos do espao social,
cumpre [decifrar] o espao social reduzido ao espao puro, frio, como estratgia, reduzindo
seus contedos. Mediao perturbadora, impedindo a vida, o sentido da vida.
121
5.6. A concentrao do poder econmico como necessidade para
a obteno de lucros de incorporao
113
Um trabalho importante sobre os caminhos que levam concentrao do setor o de
Michael Ball (1983). Mesmo que o autor esteja mais preocupado com o caso ingls, suas
consideraes so de grande relevncia para entender a dinmica do setor da incorporao.
122
independncia no mercado de alto padro, mas estabelecem parcerias para o
mercado de menor padro.
123
flutuaes de mercado, devido diversificao de investimentos, abre-lhes
acesso ao uso mais intensivo de tecnologia e ao investimento mais pesado em
publicidade e, por fim, permite-lhes construir um land bank (banco de terras)
atravs do qual o volume da produo pode ser aumentado ou diminudo com
maior rapidez e os custos do terreno no preo final so diminudos compra-se
o terreno muito antes de sua utilizao, o que, muitas vezes, significa que no
momento de utilizao a renda potencial sofreu alterao para cima118.
Enfim, duas coisas ficam claras, tambm, como conseqncia dessa
acentuada concentrao do capital imobilirio. Em primeiro lugar, evidencia-se
que escala mnima de atuao das empresas cresce para o setor, e expandir
se tornou menos uma opo e mais uma necessidade. Assim, a abertura de
capital na Bolsa de Valores capitalizou as empresas para abrir novas frentes,
abrangendo vrias metrpoles e cidades mdias no Brasil. E, para as
empresas que atuavam no mercado local da metrpole gacha, a parceria com
as empresas de escala nacional significou, portanto, o acesso a essa maior
capitalizao. Isso fica evidente neste trecho de nossa entrevista com a
Goldsztein:
118
Cf. Ball (1983)
124
da empresa. Basta ver que at dezembro de 2005 eu trabalhava
sozinha. Hoje a minha equipe uma equipe de 11 pessoas, eu e
mais 10. E assim foram todos os setores da empresa: a
contabilidade, a tesouraria, o pessoal de contratos, a rea comercial,
marketing, etc. Houve uma expanso muito grande em funo do
volume. Isso se deu muito por essa entrada de capital no Pas, e esse
crescimento no foi s aqui. Esse crescimento foi em So Paulo, no
Norte, Nordeste, Rio de Janeiro, Minas, muito grande, e houve
tambm, se abriu um mercado h muito tempo estagnado em funo
dos juros, da possibilidade de se fazer imveis para uma populao
de mais baixa renda e isso que est crescendo e este o grande
nicho, o grande crescimento hoje do nosso mercado. Ento, em
especial eu acredito, porque eu acho que nos empreendimentos de
mdio, alto padro, eu acho que a evoluo no to grande. Eu
acho que o crescimento maior deu-se pelas grandes reas nas
periferias, reas mais nas zonas mais populares e com isso,
[queremos] abranger esse nicho de mercado, uma construo
diferente. Ns que ramos uma construtora muito de mdio e alto
padro, estamos hoje abrindo esse mercado dentro da empresa.
119
Consulta ao site da empresa (www.rodobens.com). O caso do Grupo Jereissati, proprietrio
da empresa Iguatemi de administrao de shopping centers, representa um caso semelhante.
120
Uma traduo um pouco desajeitada de modern speculative housebuilding industry.
125
[...] [o] mercado estava com crescimento vertiginoso e a economia
estabilizada com bons fundamentos. [Ento], algumas incorporadoras
do centro do pas (So Paulo), nos procuraram para realizarmos
parcerias. A nossa escolha pela Rodobens se deu por diversas
sinergias positivas que as empresas possuam, assim fica mais fcil a
soma das competncias de cada organizao.
As parcerias so indispensveis para o crescimento das empresas,
tanto competncias como crescimento das mesmas. Assim, as
parcerias de soma so as que podem proporcionar os melhores
produtos com melhores preos, melhores condies aos adquirentes
e melhor parceria com os agentes financeiros.
121
(...) uma espcie de colonizao completa do espao pelos centros de deciso parece estar
tomando forma. Centros de riqueza e informao, de conhecimento e poder, esto
comeando a criar dependncias feudais. Neste caso, a linha divisria no separa a cidade
do campo, mas atravessa o fenmeno urbano, entre uma periferia dominada e um centro
dominante. Traduo nossa. Cf. tambm Lefebvre (2002).
126
No se trata aqui de propugnar a existncia de uma espcie de difuso do
moderno que parte de So Paulo e se espalha pelo restante do territrio, mas
sim do fato de que a capital paulista tende sempre a atrair para si o comando
administrativo das atividades que atingem um alcance nacional ou
internacional, razo pela qual Milton Santos (2005, p. 59) afirma que So Paulo
a metrpole onipresente no territrio brasileiro 122. Esse um processo
importante que, como mostrou Henri Lefebvre no trecho acima, configura uma
das contradies mais fundamentais do espao na sociedade urbana, aquela
entre centro e periferia (superando, portanto, a antiga contradio entre campo
e cidade). Vimo-nos na necessidade de comentar isso em funo da sua
evidncia no caso estudado, mas est para alm dos objetivos desse trabalho
desenvolver com maior profundidade as consideraes a respeito do tema.
Para finalizar o captulo, ainda preciso aprofundar nosso entendimento
no que tange interferncia do Estado no processo de deslocamento do eixo
valorizado de Porto Alegre para Leste. Isto porque, se restringirmos a influncia
do Estado nesse processo somente rea do Jardim Europa, estaremos
negligenciando outras formas de interveno.
Julgamos de fundamental importncia nesse processo de produo de
uma nova centralidade a consolidao da Avenida Carlos Gomes como eixo
dos negcios na metrpole. Esta avenida vem recebendo, nos ltimos 10 anos,
uma srie de investimentos comerciais (edifcios corporativos e de escritrios
de alto padro) que permitiram a instalao de escritrios de gesto
empresarial e bancos no local. A importncia crescente da avenida tem atrado,
ademais, hotis, restaurantes e outros empreendimentos para o local, um
processo que ainda est relativamente incipiente, visto que existem ainda
muitos terrenos passveis de incorporao. Mas a avenida no teria sua funo
de eixo de negcios consolidada se no fosse o altssimo investimento
envolvido no alargamento de avenidas que permitiu a efetivao da III
Perimetral, conjunto de avenidas interligadas que une o Aeroporto Salgado
122
Para esse autor, [] So Paulo passa a ser a rea polar do Brasil, no mais propriamente
pela importncia de sua indstria, mas pelo fato de ser capaz de produzir, coletar, classificar
informaes, prprias e dos outros, e distribu-las e administr-las de acordo com seus
prprios interesses (SANTOS, M., 2005, p. 59). Em outro trecho, o autor afirma que
atividades modernas, presentes em diversos pontos do pas, necessitam apoiar-se em So
Paulo para um nmero crescente de tarefas. So Paulo fica presente em todo o territrio
brasileiro, graas a esses novos nexos, geradores de fluxos de informao indispensveis ao
trabalho produtivo (SANTOS, M., 2005, p. 100).
127
Filho e a rodovia conhecida como Free-way, no extremo Norte do municpio,
Zona Sul123. A acessibilidade rpida do aeroporto para os hotis de alto padro
instalados na avenida, bem como o acesso, pela via, s principais rodovias que
levam aos outros municpios da metrpole e a outras cidades tm atrado os
negcios tercirios para o local, que j disputa com o bairro Moinhos de Vento
no que tange ao abrigo dessas funes. A valorizao dos terrenos adjacentes
ao trecho da Avenida Carlos Gomes (Figuras 12 e 13) e da Avenida Dom
Pedro e gerao de empregos no tercirio superior neste local impulsionaram,
por sua vez, a valorizao ainda mais intensa dos bairros situados a Leste e a
Oeste do eixo. A produo de escritrios modernos, como conseqncia, tem
extravasado para o lado do Iguatemi, sobretudo na Avenida Nilo Peanha.
No foi possvel, contudo, aprofundar a pesquisa sobre a constituio
desta avenida, mesmo porque, como foi assinalado no primeiro captulo, a
inteno do trabalho era outra. Contudo, a vultosa obra da III Perimetral digna
de meno na medida em que sua consolidao tambm ajudou a empurrar
para cima o preo da terra nas suas reas prximas, o que inclui a regio do
Jardim Europa.
123
Enquanto que as radiais fazem o trajeto oeste-leste, as perimetrais cortam a cidade de norte
a sul.
128
Figura 12 Vista parcial da Avenida Carlos Gomes, em Porto Alegre. Fonte:
http://www.panoramio.com/photo/12778881 (Acesso em 26/01/2009)
129
6. Estado, circuito secundrio e consumo dirigido: consideraes finais
sobre a produo do espao da metrpole sob o signo do
neoliberalismo
Henri Lefebvre
Guy Debord
130
sobre a produo imobiliria e a complexa interpenetrao das escalas talvez
tenha sido um dos aspectos menos bem esclarecidos. Acreditamos, contudo,
que o cerne do trabalho consistiu em compreender como se formam as
centralidades de valorizao na metrpole e, conseqentemente, como essas
centralidades, que, inexoravelmente, formam um par dialtico com as mltiplas
periferias, so produzidas, imprimindo uma segregao acentuada no espao
da metrpole. preciso frisar que esse processo possui mltiplas facetas, s
algumas das quais foram exploradas aqui. Le movement centralit-
periphrie, diz Henri Lefebvre, est [] hautement complexe. Il met em jeu et
la logique et la dialectique dans leur double dtermination (LEFEBVRE, 2000a,
p. 384)124. Voltamos, aqui, portanto, a discutir alguns aspectos dessa produo
de centralidades e, para tanto, aportaremos a contribuio de alguns autores
que se dedicaram ao problema.
Para retomar o que foi dito em vrios momentos do trabalho,
acreditamos que o circuito secundrio, hoje principalmente representado pelo
grande capital incorporador, com o apoio do Estado, avana, atravs dos seus
investimentos, sobre reas menos valorizadas da cidade, originando novas
fronteiras urbanas. A constituio dessas fronteiras atua no sentido de alterar a
distribuio espacial das classes sociais no espao urbano, atraindo, para
novas reas, setores da classe mdia e alta que outrora habitaram outros
bairros. As estratgias envolvidas nas fronteiras urbanas requerem a oferta de
atrativos para as classes mdia e alta e, com o recurso publicidade macia, o
capital incorporador cria novas necessidades, confere uma exclusividade ao
produto ofertado ao atribuir-lhe signos relacionados com modernidade,
felicidade, harmonia com a natureza, etc. Produz-se, assim, uma interminvel
reciclagem de bairros, em que valorizao e desvalorizao formam um par
dialtico e, desta forma, a cidade vai sendo moldada pela necessidade da
acumulao de capital. Em Porto Alegre, esse processo deu origem a um ntido
eixo valorizado, que vem se formando desde o fim do sculo XIX, que parte do
Centro em direo a leste. Com a valorizao observada nos bairros Passo da
Areia, Cristo Redentor, Vila Jardim e Vila Ipiranga, constitui-se uma tendncia
ao avano do eixo valorizado para leste, processo para cujo desenvolvimento
124
O movimento centralidade-periferia [] altamente complexo. Ele coloca em jogo tanto a
lgica quanto a dialtica em sua dupla determinao. Traduo nossa.
131
concorrem investimentos pblicos (vias, linhas de transporte, etc) e privados
(shoppings, lojas de alto padro, escritrios, etc) na rea. Por outro lado, ganha
impulso tambm a formao de uma configurao espacial prpria do eixo Sul
da cidade, na borda do Guaba, para o qual demos menos ateno, mas que,
em funo da construo de um shopping center pelo grupo Multiplan uma
das maiores empreendedoras de shoppings no Brasil sofre intensa
especulao e valorizao na rea prxima ao Hipdromo (bairro Cristal).
Acreditamos que este padro de segregao scio-espacial , em
grande medida, produto de foras bastante anrquicas, embora a presena do
Estado seja imprescindvel para a obteno de lucros de incorporao. Sendo
assim, parece haver certa dose de funcionalismo na tese de Flvio Villaa
(2001) de que a segregao scio-espacial existe porque responde s
necessidades de dominao da classe dominante. De fato, o padro segregado
permite o controle do espao e do tempo pela classe dominante, que se
apropria da centralidade (ou das centralidades) que so a essncia do urbano.
Entretanto, essa segregao ocorre no porque a burguesia decidiu que este
seria o padro melhor para sua dominao, mas sim como um produto da
articulao entre circuito secundrio e o Estado, como Gottdiener (1994)
sugeriu, sem que se tenha uma deciso centralizada.
Ainda segundo Villaa (2001, p. 339-41), a segregao tende a produzir
uma nica regio geral da cidade destinada s classes de alta renda (em So
Paulo, o quadrante sudoeste; no Rio de Janeiro, a zona Sul; em Porto Alegre, o
setor Centro-leste, etc). De fato isso tende a ocorrer125, mas esse processo
deve muito s foras anrquicas da articulao circuito secundrio-Estado, e
Gottdiener parece ter destacado com muita propriedade este aspecto pouco
coordenado do mercado. Assim, as fronteiras urbanas tendem a seguir na
mesma direo do eixo valorizado, em virtude de estar para alm da
possibilidade do capital individual o poder de produzir as centralidades de
servios, empregos e comrcio das quais a classe dominante deseja estar
prxima. Assim, as fronteiras se constituem entre a segurana da Gold Coast
e a cidade selvagem da desvalorizao e do desinvestimento, para lembrar
Neil Smith, porque aqueles que vo habitar a fronteira no estaro to
125
somente uma tendncia, porque, para tomar um exemplo, a Zona Sul de Porto Alegre
tambm tem se valorizado bastante nos ltimos anos, como j mencionamos.
132
afastados das centralidades das quais desejam usufruir e aqui podemos ver
uma espcie de efeito de inrcia que o espao produzido no passado exerce
sobre a produo do espao no momento atual. Quando essas fronteiras se
constituem distantes, ou elas oferecem toda espcie de servios
compensatrios o condomnio Terra Ville, no extremo Sul de Porto Alegre,
distante do eixo valorizado, oferece uma filial do tradicional Colgio
Farroupilha, uma Escola de Ingls, lojas e servios como locadora, academia e
armazm, e um servio particular de transporte que liga o empreendimento ao
shopping Moinhos de Vento126; o Alphaville de So Paulo oferece muito mais
ou permitem uma acessibilidade rpida maior centralidade de valorizao da
cidade, como o caso dos subrbios americanos, articulados ao Central
Business District (CBD) por vias expressas127. Sem dvida o Estado contribui
nesse processo de segregao, ao proporcionar uma infra-estrutura mais
completa nas reas valorizadas, mas isso ainda no permite que afirmemos
que a segregao existe porque melhor para a dominao.
Enfim, deve ser relativizada tambm a afirmao de Flvio Villaa de
que a burguesia escolhe o local de moradia. verdade que, ao criticar as
teorias do uso do solo neoclssicas, fundadas na soberania do consumidor,
seria absurdo cometer o mesmo erro, propugnando uma espcie de soberania
do produtor. Oferta e demanda, valor de troca e valor de uso, devem ser
entendidos como dialeticamente articulados, como dois lados da mesma
moeda, como sempre enfatizou Marx. Mas se, em funo dos desejos da
demanda das classes de alta renda, o mercado imobilirio no dispe de livre
criao no momento de ofertar um produto imveis ofertados prximo a reas
muito pobres, por exemplo, dificilmente atraem famlias de segmentos de alta
renda , por outro lado pode-se afirmar que as famlias de alta renda seguem,
em grande medida, as linhas gerais determinadas pela atividade do capital
incorporador e da publicidade que produz novas necessidades, veiculando
certos signos do morar bem e da qualidade de vida. assim que um bairro
126
Cf. Ueda (2005).
127
Ainda assim, importante notar que os projetos de construo macia de casas em
subrbios americanos quase sempre vm acompanhados da produo de alguma
centralidade comercial, como os shopping centers. O fato de que a concentrao do capital
imobilirio, e por conseguinte o poder econmico, nos Estados Unidos seja ainda mais
acentuado d mais liberdade ao capital em direcionar o crescimento urbano para
determinadas reas.
133
como o Jardim Europa, ainda em certa medida distante de muita coisa no que
se refere aos desejos de consumo da elite, consegue atrair famlias de bairros
valorizados tradicionais da cidade.
Por outro lado, concordamos com Villaa no que tange ao poder
estruturador dos bairros residenciais de alta renda no conjunto do espao
urbano, embora talvez a relao de causalidade estabelecida pelo autor,
segundo a qual as centralidades de empregos (escritrios, sedes de empresas
e bancos) seguem a direo da valorizao residencial, no seja to ntida.
Isso porque parece haver um efeito de simbiose entre a valorizao residencial
e valorizao comercial e corporativa, sem que possa ser apontada uma ntida
relao de causa e efeito128. Mas visvel, como mostra Villaa (2001), que
produo dos bairros das camadas de alta renda define as centralidades a
partir das quais resulta a superfcie diferencial da renda do solo urbano e
definem-se as possibilidades de ocupao do espao pelas outras classes
sociais, menos privilegiadas do ponto de vista do controle do espao e do
tempo urbano, como pertinentemente sublinha o autor.
A teoria proposta por Pedro Abramo (2007), ainda que oferea muitas
contribuies relevantes, parece ignorar o papel exercido por uma certa inrcia
do espao, como ressaltamos pouco acima. Abramo preconiza a formao de
preos do solo urbano por conveno, o que parece sugerir que uma sbita e
completa transformao da configurao do espao intra-urbano seja possvel,
bastando para isso que se estabelea uma nova conveno. Dificilmente isso
vivel, e este o problema de se equiparar o funcionamento do mercado
financeiro com o do mercado de terras da maneira como o autor fez ou seja,
a volatilidade e instabilidade no assumem, no mercado de terras, as mesmas
propores que o fazem no mercado financeiro. Por outro lado, Abramo parece
reconhecer dois elementos aos quais o presente trabalho deve tributo: o
primeiro o fato de que as empresas do setor imobilirio possuem, em larga
medida, um poder fundamentalmente maior na estruturao do espao intra-
128
O exemplo da Avenida Carlos Gomes, em Porto Alegre, instrutivo, como vimos. O
deslocamento recente do centro corporativo (escritrios, bancos, etc) da metrpole para o
local pode ter sido em parte puxado pela valorizao de bairros residenciais prximos, como
o Bela Vista e o Trs Figueiras. Mas sua consolidao, por sua vez, teve efeitos de
valorizao sobre esses mesmos bairros e sobre outros ainda. Talvez o caso da Av. Berrini,
no quadrante Sudoeste de So Paulo, represente um caso semelhante, pois os escritrios
modernos tm impulsionado a valorizao de bairros como Santo Amaro, em sua parte mais
ao norte.
134
urbano do que as famlias enquanto consumidoras; o segundo reside na
importncia, atribuda pelo autor, inovao (criao de novos produtos), por
parte das empresas do setor, como forma de obter sobrelucros de
incorporao.
O trabalho tambm deixou claro que a produo do espao urbano,
como um processo desenfreado de reciclagem do solo urbano a fim de
transform-lo em valor de troca, sustenta-se, em ltima anlise, no desperdcio
como de fato toda a economia capitalista depende crescentemente do
desperdcio. O que isso quer dizer que, para atender s necessidades
expansionistas do capital, o espao urbano precisa ser permanentemente
desvalorizado e revalorizado, precisa ingressar incessantemente no ciclo do
capital, mesmo que atravs de uma obsolescncia artificial impelida pelo uso
da publicidade do estoque residencial existente ou atravs de sua destruio
fsica. A idia de que a economia capitalista apia-se no desperdcio parece
entrar em contradio com a racionalidade capitalista da acumulao. Mas
essa contradio apenas aparente. O desperdcio funcional s
determinaes da valorizao capitalista se ele ocorrer na esfera do consumo,
depois da realizao do valor. Isso porque, quanto menor o tempo de vida til
de um bem, mais rapidamente seu usurio dever voltar ao mercado, mesmo
que ao custo de um novo endividamento. Esse processo alimentado pela
ideologia do crescimento, que apresenta o crescimento quantitativo como
sinnimo de desenvolvimento social, uma ideologia da qual faz uso o Estado
para justificar seu estmulo ao produtivismo e acumulao e, assim, contribui
para a reproduo das relaes sociais de produo. Para Lefebvre,
por isso que Mark Gottdiener (1994) atribui tanta importncia a uma
crtica da ideologia do crescimento, sobretudo com o sentido de contrapor ao
129
Vai-se at o limite para manter o crescimento. A destruio torna-se assim inerente ao
capitalismo (...). No somente a violncia declarada, civil ou militar. Em toda parte, organiza-
se a obsolescncia dos objetos, ou seja, que a durao dos objetos, dos produtos
industriais, abreviada intencionalmente. Traduo nossa. Sobre a ideologia do
crescimento, cf. tambm Gottdiener (1994).
135
crescimento quantitativo o que Lefebvre entendeu por desenvolvimento
(qualitativo). Uma crtica nesse sentido requer que esta lgica seja combatida
por uma prtica que encare efetivamente a cidade como valor de uso, como
apropriao, resistindo s investidas da articulao entre Estado e circuito
secundrio para produzir um espao homogeneizado, neutralizado e
segregador. Nas palavras de Henri Lefebvre:
130
O desenvolvimento, restitudo em sua plenitude, implica um enriquecimento, uma
complexificao no reduzida das relaes sociais. Ele (ele no pode se dizer seno)
qualitativo. Ele supe a criao de formas da vida social, de valores, de idias, de modos de
vida, de estilos. Em uma palavra; de diferenas. Traduo nossa.
136
fora dos mecanismos de mercado, da habitao como mercadoria e da
remunerao lucrativa do capital financeiro, sobretudo em uma situao que
aponta para uma financeirizao da habitao131 negociao de ttulos de
crdito hipotecrio em mercados secundrios. Por fim, preciso ser dito que a
expanso do crdito imobilirio, muito pouco coordenada do ponto de vista do
seu direcionamento para fins sociais, acaba muitas vezes sustentando um
processo desenfreado de criao destrutiva da cidade para retransform-la,
constantemente, em valor de troca, acarretando, muitas vezes, em excesso de
investimento (GOTTDIENER, 1994, p. 261), como o exemplo recente dos
Estados Unidos tornou visvel. A tentativa de solucionar os problemas da
economia atravs de um incentivo ao investimento no circuito secundrio
revela-se, em ltima anlise, ilusria, e em determinado momento a expanso
pelo crdito deve se deparar com o movimento da economia real (Harvey,
1999). No fim das contas, como apropriadamente ressalta David Harvey, the
land market necessarily internalizes all the fundamental underlying
contradictions of the capitalist mode of production. It thereby imposes those
contradictions upon the very physical landscape of capitalism (HARVEY, 1999,
p. 372)132.
Esse problema tambm remete postura que o Estado local tem
assumido face aos problemas mais prementes da cidade. A liberalizao e
desregulamentao do comrcio e dos investimentos tem sido responsvel
pela gerao de um cenrio de competio intra-urbana que fora as cidades a
entrar em uma guerra permanente no sentido de ofertar as melhores condies
para os investimentos (o melhor business climate). Esse processo vem
131
Cf. Botelho (2007). O documento O crdito imobilirio no Brasil: caracterizao e desafios
(2007), elaborado por uma equipe de economistas da FGV, defende enfaticamente uma
maior liberalizao do crdito, o fortalecimento da segurana jurdica dos contratos e a
criao de uma ambiente institucional para securitizao dos ttulos imobilirios. Ainda assim,
o documento admite que para diminuir o elevado dficit habitacional do pas, torna-se
imperioso o estabelecimento de polticas especficas para atender as necessidades da
populao de baixa renda, com subsdios explcitos e dotaes oramentrias permanentes e
em valores crescentes (p. 40). A forma de atingir tal meta no parece, contudo, menos
ilusria, visto que o documento sugere o requerimento de uma poupana prvia para
aqueles que desejam obter financiamento subsidiado, um processo que teve como resultado,
no Chile, a excluso, do programa, de centenas de famlias que no podiam arcar com o
custo dessa poupana prvia, como aparece no prprio documento. difcil imaginar que
uma famlia cujo rendimento mensal igual ou at inferior a mil reais possa constituir uma
poupana, por irrisria que seja.
132
o mercado de terras internaliza todas as contradies subjacentes fundamentais do modo
de produo capitalista. Ele impe, portanto, essas contradies prpria paisagem fsica do
capitalismo. Traduo nossa.
137
acompanhado de uma descentralizao do Estado, em que as atribuies do
municpio crescem133.
Para proporcionar melhores condies de investimento para um capital
que ganhou, nas ltimas dcadas, crescente mobilidade, os governos locais no
Brasil tm se esforado por investir nas infra-estruturas fsicas e sociais que
respondem aos interesses da acumulao de capital, em detrimento de
polticas que possam atenuar os efeitos nefastos de uma desigualdade crnica
e crescente. Esse processo tem um efeito disciplinador fundamental sobre as
alternativas disponveis aos governos locais, uma vez que atua como uma
espcie de lei coercitiva de mercado semelhana da que compele os
capitalistas individuais a reinvestirem permanentemente a mais-valia que se
origina no processo produtivo. assim que
133
Existe toda uma literatura na Geografia anglo-sax que tem procurado interpretar os
processos de rescaling, ou seja, as mudanas de escala predominante dos processos socio-
espaciais. Afirma-se que os anos recentes presenciaram uma diminuio da atuao do
Estado na escala nacional em favor tanto da escala local quanto da supra-nacional, o que
respondeu a processos variados. Cf. Brenner (2000); Gough (2004).
134
A maior parte dos governos locais tem sido forados em certa medida
independentemente de sua orientao poltica ou contexto nacional a ajustar-se a elevados
nveis de incerteza econmica engajando-se em formas de competio inter-espacial de curto
prazo, marketing local e corte de regulamentaes de maneira a atrair investimentos e
empregos. Traduo nossa. Ver tambm o excelente artigo de Otilia Arantes (2003).
138
desregulamentao dos mercados inclusive do mercado de trabalho. Mas a
crescente dificuldade de valorizao do capital na esfera produtiva tem sido
respondida, sobretudo, com uma tentativa de valorizao do capital no mbito
da esfera financeira, o que resulta em recorrentes bolhas especulativas
geradoras de crescentes instabilidades.
Um volume enorme de negcios financeiros realiza-se, hoje, com ttulos
de dvidas dos governos, uma vez que essas dvidas podem ser
permanentemente renegociadas em mercados secundrios (securitizao). A
atuao dos governos, em todas as escalas, tem sido reorientada, nos ltimos
30 anos, para atingir graus mais elevados de confiabilidade aos olhos dos
investidores institucionais, atravs de polticas de maior prudncia fiscal e
oramentria. Uma srie de instituies internacionais, entre as quais o Fundo
Monetrio Internacional, tem sido responsveis por pressionar os pases a
adotarem as reformas necessrias a um maior comprometimento dos governos
com o pagamento de dvidas e obrigaes, muitas vezes exigindo a realizao
dessas reformas estruturais como condio para a obteno de auxlio
financeiro em momentos de crise crises que, por sua vez, tm sido geradas
em muitos casos pela desregulamentao das finanas135. De duas formas
esse processo atingiu os governos locais: por um lado, a exigncia de
moderao oramentria e fiscal traduz-se, no mais das vezes, em um corte de
gastos em servios importantes para o bem-estar social, e hoje existem
instituies de avaliao de riscos que classificam a confiabilidade dos
inmeros governos (locais, regionais, nacionais) em honrar seus compromissos
Jason Hackworth (2007), por exemplo, mostra que as agncias de avaliao
de riscos desempenham um papel disciplinador mpar sobre os governos
municipais dos Estados Unidos, de maneira que a meta de atingir a nota
mxima na avaliao, de forma a obter crdito com maior facilidade, tem
restringido as possibilidades de autonomia dos governos locais. Por outro lado,
frente a uma competio acirrada entre os governos locais para obter
investimentos seja no setor industrial, ou no de servios, comrcio e
imobilirio os exguos recursos municipais de um oramento enxugado tm
sido direcionados para atender as necessidades de infra-estrutura fsica e
135
Cf. Gowan (2003).
139
social para a valorizao do capital, como afirmamos acima. Ao mesmo tempo,
em funo da guerra fiscal que se estabelece entre os governos, o oramento
local fica, ademais, prejudicado, pois os governos praticam inmeras formas de
renncia fiscal e concedem generosos subsdios para atrair as empresas.
Chegamos ento ao ponto em que se torna imperativo observar,
juntamente com Dumnil e Levy (2005), que o neoliberalismo consiste em uma
configurao do poder social desenhada para salvaguardar a remunerao dos
credores, acionistas e detentores de ttulos financeiros em geral. A metrpole
atual torna-se refm dessa configurao e suas opes de polticas alternativas
restringem-se na exata proporo em que esse poder financeiro se fortalece.
Reafirma-se, ento, no plano da cidade atual, a segregao scio-espacial: por
um lado, por investimentos estatais sempre mais concentrados em reas
restritas da cidade, aquelas que podem receber os negcios de gesto e
administrao do capital financeiro, dos servios e comrcio de alto padro, e
do investimento imobilirio residencial de alto padro, como foi o caso do
Jardim Europa, o que muitas vezes recebe o aval e o apoio de instituies
supra-nacionais como o BID e o Banco Mundial; por outro, face um oramento
rigidamente comprometido boa gesto aquela que recebe o louvor das
agncias de avaliao de riscos so diminudos, na maior parte das vezes, os
investimentos em infra-estrutura social e fsica nas reas mais pobres, bem
como os projetos de habitao social que, como vimos ao longo do trabalho,
so to necessrios visto que o mercado habitacional no consegue abranger
esse segmento no-rentvel da demanda. Isso tudo resulta na consolidao do
que Amlia Damiani denominou territrio da ao estatista como aquele em
que a poltica cola na economia e o processo econmico no
necessariamente civilizador (DAMIANI, 2008, p. 39)136. O recrudescimento dos
padres de desenvolvimento desigual em dois nveis , portanto e
inevitavelmente, um resultado dessas transformaes na gesto urbana: no
nvel intra-urbano o desenvolvimento desigual acentua-se porque os
investimentos concentram-se em reas diminutas da cidade, aquelas que
possuem o potencial de atrair os negcios; no nvel interurbano porque se trata
136
Ver tambm Carlos (2005).
140
de um jogo de soma zero, no qual a vitria de algumas cidades em termos de
crescimento econmico sinaliza o malogro de muitas outras137.
preciso, enfim, que a anlise, que o movimento do pensamento
permita construir as mediaes para penetrar na aparncia de visibilidade do
espao, conforme as constantes alertas de Henri Lefebvre (2000a; 2000b).
Esse processo em que o econmico cola no poltico, em que a valorizao do
espao e a violncia estatista se atravessam e se alimentam no aparece na
superfcie, mas requer um cuidadoso exame para que seus liames mais
recnditos, seus ns mais apertados possam ser desatados e enfim
compreendidos. Tambm esse processo no se realiza sem contradies, sem
choques (tlescopages), sem tenses entre os nveis do poltico e o da
reproduo do capital138.
137
Milton Santos afirma que a metrpole, hoje, torna-se criadora de pobreza, tanto pelo
modelo socioeconmico, de que o suporte, como por sua estrutura fsica, que faz dos
habitantes da periferia (e dos cortios) pessoas ainda mais pobres (SANTOS, M., 2005).
138
Lefebvre afirma que dans les pays capitalistes, les contradiction peut saccentuer entre les
buts particuliers des promoteurs, spculateurs, investisseurs (agents de la production de cet
espace) et les buts gnraux (stratgiques) de ltat, reprsents par la technostructure
tatique (LEFEBVRE, 1978, v. 4, p. 300). Traduo nossa: nos pases capitalistas, as
contradies podem se exacerbar entre os objetivos particulares dos promotores,
especuladores, investidores (agentes da produo do espao) e os objetivos gerais
(estratgicos) do Estado, representados pela tecnoestrutura estatista.
139
Cf. Damiani (2004).
140
Cf. Alfredo (2003), para quem a cidade representaria os contedos negativos no interior da
metrpole entendida como reiterao da valorizao do capital por meio da reciclagem dos
usos do espao urbano. Cf. tambm Srgio Martins (2008).
141
abrangente a dimenso do cotidiano em suas multifacetadas manifestaes.
Isto porque as abstraes representadas pela circulao do valor no ambiente
construdo e pela coalizo entre o poder pblico e o circuito secundrio
monopolista para a permanente reciclagem do espao urbano a fim de realiz-
lo como valor de troca, ainda que sempre sejam abstraes, so abstraes
bastante concretas, que impem constrangimentos muito particulares ao
espao como vivido, um ponto sobre o qual Henri Lefebvre sempre insistiu.
Uma reflexo que pretende chegar totalidade das relaes sociais e do
espao social entendido como expresso dessas relaes, uma meta que,
como vimos no incio do trabalho, o mtodo dialtico prope-se a atingir, deve
sempre chegar ao vivido, ao cotidiano, porque nele que se realizam as
imposies abstratas do valor autonomizado (e da imagem, como o captulo
anterior exps) e da violncia estatista que busca a coerncia social. Se esta
investigao no foi efetivada de maneira satisfatria neste trabalho, isto se
deve muito mais s restries de tempo que se colocam a um trabalho desta
natureza do que a uma falta de vontade de realizar o caminho completo.
Conclumos o trabalho, portanto, tendo em vista esta possibilidade de abertura,
de continuao. Se atravs de uma quantificao crescente do social que o
valor autonomizado se realiza, somente um entendimento do cotidiano
enquanto, ao mesmo tempo, conjunto de constrangimentos e conjunto de
possibilidades, permitir-nos-ia divisar as brechas que apontam para um
predomnio do qualitativo sobre aquele do quantitativo. Em outras palavras, do
vivido em relao ao fetichismo do dinheiro autonomizado e ao estatista.
142
Referncias
143
__________. A Geografia e a produo do espao da metrpole: entre o pblico e o
privado. In: CARLOS, Ana Fani Alessandri e CARRERAS, Carles (orgs). Urbanizao
e mundializao: estudos sobre a metrpole. So Paulo: Contexto, 2005.
__________. A metrpole na dialtica entre o territrio de ao estatista e o espao de
projeto poltico. In : CAMPOS, Andrelino & SILVA, Catia Antonia da. Metrpoles em
mutao : dinmicas territoriais, relaes de poder e vida coletiva. Rio de Janeiro :
Revan, 2008, p. 37-53 .
DEBORD, Guy. La socit du spectacle. Gallimard: Paris, 1992.
DUMNIL, Gerard e LVY, Dominique. O neoliberalismo sob a hegemonia norte-
americana. In: Chesnais, Franois (org.). A finana mundializada: razes sociais e
polticas, configurao, conseqncias. So Paulo: Boitempo, 2005.
FAINSTEIN, Susan S. The city builders: property development in New York and London,
1980-2000. Cambridge: Blackwell, 1995.
FERRAZ FILHO, Galeno Tinoco. Consideraes sobre a oferta de imveis novos na
dcada de 80 (Rio de Janeiro/So Paulo/Porto Alegre). In: AZEVEDO, Srgio de &
RIBEIRO, Luiz Cezar de Queiroz (org.). A crise da moradia nas grandes cidades: da
questo da habitao reforma urbana. Rio de Janeiro: Editora UFRJ, 1996.
FISHMAN, Robert. Bourgeois utopias: visions of suburbia. In: FAINSTEIN, Susan &
CAMPBELL, Scott (org.). Readings in urban theory. Cambridge: Blackwell, 1996.
FIORI, Jos Lus. O vo da coruja: para reler o desenvolvimentismo brasileiro. Rio de
Janeiro: Record, 2003.
FIX, Mariana. So Paulo cidade global: fundamentos financeiros de uma miragem. So
Paulo: Boitempo, 2007.
GOTTDIENER, Mark. The social production of urban space. Austin: University of Texas
Press, 1994.
GOUGH, Jamie. Changing scale as changing class relations: variety and contradiction in
the politics of scale. In: Political Geography, Vol. 23, 2004, pp. 185-211.
GOWAN, Peter. A roleta global. Rio de Janeiro: Record, 2003.
HACKWORTH, Jason. The neoliberal city: governance, ideology and development in
American urbanism. New York: Cornell University Press, 2007.
HARVEY, David. A justia social e a cidade. So Paulo: Hucitec, 1980.
__________. The urban experience. Baltimore: The Johns Hopkins University Press,
1989.
__________. The limits to capital. New York: Verso, 1999.
__________. Spaces of capital: towards a Critical Geography. Routledge: New York,
2001.
__________. The new imperialism. Oxford: Oxford University Press, 2003.
JAMESON, Fredric. A virada cultural. Rio de Janeiro: Record, 2006.
LEFEBVRE, Henri. Le manifeste differencialiste. Paris: Gallimard, 1970.
__________. Lgica formal/Lgica dialtica. Rio de Janeiro : Civilizao Brasileira,
1975.
__________. De ltat. Paris : Union Gnerale dditions, 1978, 4v.
__________. A vida cotidiana no mundo moderno. So Paulo: tica, 1991.
__________. A cidade do capital. Rio de Janeiro : DP&A, 1999.
144
__________. La production de lespace. Paris: Anthropos, 2000a.
__________. Espace et politique. Paris: Anthropos, 2000b.
__________. O direito cidade. So Paulo: Centauro, 2001.
__________. La survie du capitalisme: la reproduction des rapports de production.
Paris: Anthropos, 2002.
__________. The urban revolution. Minneapolis: University of Minnesota Press, 2003.
LOJKINE, Jean. O Estado capitalista e a questo urbana. So Paulo: Martins Fontes,
1997.
LUKACS, Georg. Histria e conscincia de classe. So Paulo: Martins Fontes, 2003.
MARASCHIN, Clarice. Alteraes provocadas pelo shopping center em aspectos da
estrutura urbana: Iguatemi, Porto Alegre/RS. Porto Alegre: PROPUR/UFRGS,
1993. (Dissertao de Mestrado).
MARCUSE, Herbert. One-dimensional man. New York: Routledge, 2002.
MARTINS, Jos de Souza. A sociabilidade do homem simples. So Paulo: Contexto,
2008.
MARTINS, Srgio. A neutralizao do direito cidade na (re)produo da metrpole
antiurbana. In: CAMPOS, Andrelino & SILVA, Catia Antonia da. Metrpoles em
mutao : dinmicas territoriais, relaes de poder e vida coletiva. Rio de Janeiro :
Revan, 2008, p. 37-53 .
MARX, Karl. O capital: crtica da economia poltica. So Paulo: Civilizao Brasileira,
1980. 3 vol.
_________. Capital: a critique of political economy. London: Penguin, 1981, v. 3.
_________. Manuscritos econmico-filosficos. So Paulo: Boitempo, 2004.
MERRIFIELD, Andy. Dialectical urbanism: social struggles in the capitalist city. New
York: Monthly Review Press, 2002.
MIELE, Svio Augusto. O movimento da economia financeira na dinmica imobiliria de
So Paulo. So Paulo, FFLCH/USP, 2007. (Dissertao de Mestrado)
MONTEIRO, Charles. Porto Alegre no sculo XX: crescimento urbano e mudanas
sociais. In: Porto Alegre em destaque: histria e cultura. Porto Alegre: Edipucrs,
2004.
ORTIZ, Renato. Cultura brasileira e identidade nacional. So Paulo: Brasiliense, 1994.
PADILHA, Valquria. Shopping Center: a catedral das mercadorias. So Paulo:
Boitempo, 2006.
QUEIROZ RIBEIRO, Luiz Csar de. Dos cortios aos condomnios fechados: as formas
de produo da moradia na cidade do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro: Civilizao
Brasileira, 1997.
ROCHE, Jean. Porto Alegre, metrpole do Brasil meridional. In: ABSABER, Aziz; ROCHE,
Jean (orgs.).Trs estudos Rio-grandenses. Porto Alegre: Grfica da UFRGS, 1966.
ROVATTI, Joo F. Contribuio ao estudo do planejamento: promoo imobiliria e uso
do solo planificado na cidade de Porto Alegre. Rio de Janeiro, IPPUR/UFRJ, 1990
(Dissertao de Mestrado).
__________. A produo mercantil de apartamentos em Porto Alegre (anos 80). In:
AZEVEDO, Srgio de & RIBEIRO, Luiz Csar de Queiroz (org.). A crise da moradia
145
nas grandes cidades: da questo da habitao reforma urbana. Rio de Janeiro:
Editora UFRJ, 1996.
SANTOS, Csar Ricardo Simoni. Dos negcios na cidade cidade como negcio: uma
nova sorte de acumulao primitiva do espao. In: Revista Cidades, n 5, 2006, p.
101-122.
SANTOS, Milton. A urbanizao brasileira. So Paulo: Edusp, 2005.
SERPA, Angelo. O espao pblico na cidade contempornea. So Paulo: Contexto,
2007.
SMITH, Neil. The New Urban Frontier: gentrification and the revanchist city. New York:
Routledge, 1996.
__________. New globalism, new urbanism: gentrification as global urban strategy. In:
Antipode 34 (3), 427-450, 2002.
__________. A gentrificao generalizada: de uma anomalia local regenerao
urbana como estratgia urbana global. In: BIDOU ZACHARIASEN, Catherine. De volta
cidade: dos processos de gentrificao s polticas de revitalizao dos centros
urbanos. So Paulo: Annablume, 2006.
__________. Gentrificao, a fronteira e a reestruturao do espao urbano. In:
Revista Geousp, n 21, 2007, p. 15-31.
SOUZA, Clia Ferraz de; MLLER, Dris Maria. Porto Alegre e sua evoluo urbana.
Porto Alegre: Editora da UFRGS, 2007.
STROHAECKER, Tania. Atuao do pblico e do privado na estruturao do mercado de
terras de Porto Alegre (1890-1950). Scripta Nova. Revista electrnica de geografia
y ciencias sociales. Barcelona: Universidad de Barcelona, 2005, vol. IX, num. 194.
UEDA, Vanda. O mercado imobilirio na cidade de Porto Alegre (RS): os novos
empreendimentos e as suas transformaes no espao urbano. In: Rogrio
Leandro Lima da Silveira, Paulo Csar Xavier Pereira, Vanda Ueda. (Org.).
Dinmica imobiliria e reestruturao urbana na Amrica Latina. 1 ed. Santa Cruz
do Sul: UNISC, 2006, v. 1, p. 92-115.
WEBER, Rachel. Extracting value from the city: neoliberalism and urban redevelopment.
In: Antipode: a Radical Journal of Geography, 34,3 (2002): 519-540.
VILLAA, Flvio. Espao intra-urbano no Brasil. So Paulo: Studio Nobel: FAPESP,
2001.
VOLOCHKO, Danilo. A produo do espao e as estratgias reprodutivas do capital:
negcios imobilirios e financeiros em So Paulo. So Paulo: FFLCH/USP, 2007.
(Dissertao de mestrado).
ZIZEK, Slavoj. Multiculturalismo, ou a lgica cultural do capitalismo multinacional. In:
Duncker, Cristian; Prado, Jos Luiz Aidar. Zizek crtico: poltica e psicanlise na
era do multiculturalismo. So Paulo: Hacker editores, 2005.
ZUKIN, Sharon. The culture of the cities. Cambridge, USA: Blackwell Publishers, 1995.
146
REVISTAS E JORNAIS
Folha de S. Paulo.
Zero Hora.
Valor Econmico.
Boletim Econmico do Sinduscon/RS
Revista da ABECIP
ENDEREOS DE INTERNET
DOCUMENTOS CONSULTADOS
147