SANEAMIENTO FSICO LEGAL DE PREDIOS URBANOS, RSTICOS O RURALES.

Comprende las siguientes etapas

a) Diagnstico, que comprende en la parte jurdica la recopilacin de documentos de
propiedad o posesin, y en la parte fsica la bsqueda catastral (COFOPRI,
AGRICULTURA, MUNICIPALIDAD Y SUNARP);
b) Saneamiento Fsico Legal, que comprende la rectificacin notarial o judicial del predio
en caso haya superposiciones; y
c) Inscripcin en Registros Pblicos, que comprende la solicitud de registro,
levantamiento de observaciones, apelacin si persisten las observaciones, y finalmente
el registro del predio.

PREDIOS URBANOS

Saneamiento fsico legal de predios.

Inscripcin en los registros pblicos.
Independizacin de predios e inscripcin en registros pblicos.
Rectificacin de predios e inscripcin en registros pblicos.
Acumulacin de predios e inscripcin en registros pblicos.
Regularizacin de construcciones realizadas sin licencias de obras.
Cambio de zonificacin y/o cambio de uso (vivienda comercio industria).
Licencia de edificacin.
Cambio de uso de edificacin.
Certificado de alineamiento.
Certificado de habilitalidad.
Certificado de zonificacin y vas.
Conformidad de obra y declaratoria de fbrica.
Regularizacin de compra venta realizada e inscripcin en registros pblicos.
Prescripcin adquisitiva de dominio (notarial y judicial).
Rectificacin y delimitacin de reas y linderos (notarial y judicial).
Levantamiento de observaciones registrales, municipales y/o administrativas.

PREDIOS RSTICOS

Saneamiento fsico legal de predios.

Inscripcin en los registros pblicos.
Cambio de zonificacin y/o cambio de uso (vivienda comercio industria).
Habilitacin urbana.
Independizacin de predios e inscripcin en registros pblicos.
Rectificacin de predios e inscripcin en registros pblicos.
Acumulacin de predios e inscripcin en registros pblicos.
Regularizacin de construcciones realizadas sin licencias de obras.
Regularizacin de declaratoria de fbrica e inscripcin en registros pblicos.
Regularizacin de compra venta realizada e inscripcin en registros pblicos.
 Prescripcin adquisitiva de dominio (notarial y judicial).
Rectificacin y delimitacin de reas y linderos (notarial y judicial).
Levantamiento de observaciones registrales, municipales y/o administrativas.
 - JUZGADO: 1er JUZGADO CIVIL DE LIMA
- EXPEDIENTE: 5552 - 99
- ESPECIALISTA: Dra. MILAGROS REQUENA
VARGAS
- SUMILLA: ENTREGA DICTAMEN PERICIAL

SEOR JUEZ DEL PRIMER JUZGADO CIVIL DE LIMA

Dr. FERNANDO AGUIRRE INFANTE

OSCAR HUGO BONIFAZ HUARANGA, identificado con L.E. N 08661433,

domiciliado en el Jr. Lorenzo Farfn N 505, Lima 39, de Profesin Arquitecto con
Registro CAP. 1228 PERITO JUDICIAL con Registro REPEJ N 01-02-001010-99, en
los seguidos por AMOROS TERAN DE VARGAS, ROSA AMELIA, contra EMPRESA
INVERSIONES CASTELO BRANCO S.A. y EMPRESA PERU REAL ESTATE S.A.
sobre materia INDEMINIZACION (CONOCIMIENTO), Con todo Respeto me presento
y digo:

1- Que, habiendo sido nombrado PERITO POR EL DESPACHO DE SU JUZGADO

MEDIANTE RESOLUCIN N 10 de fecha 26 de Agosto de 1999.

2- Que, en cumplimiento a SU MANDATO, en la fecha, adjunto el DICTAMEN

PERICIAL, con dos juegos de copia para cada una de las partes.

Lima, 22 de Setiembre del 2000

-------------------------------------
OSCAR H. BONIFAZ H.
ARQ CAP. 1228
REPEJ 01-02-001010-99

DICTAMEN PERICIAL

I- METODOLOGIA Y PLANTEAMIENTO:

La Metodologa y Planteamiento empleado para la Elaboracin del presente

Dictamen, te sido la verificacin y constatacin del Sistema constructivo del rubro de la
Partida de Acabados, dentro de un marco Estrictamente Tcnico, en el que han sido
determinantes las consideraciones de las partes, que obran en el Expediente, y al que he
tenido acceso en mas de dos oportunidades, igualmente se a tomado contacto con
Proveedores de los rubros a fin de acreditar mayores detalles del producto. Considero
igualmente las precisiones del "Anexo N1" y los contenidos en la obra de la residencia, la
valorizacin que se indica, se encuentran normada por el REGLAMENTO GENERAL DE
TASACIONES DEL PERU, por el mtodo de la Tasacin Directa, aprobado mediante
RESOLUCION MINISTERIAL N 370-85-VC-9300 de fecha 27 de Diciembre de 1985
y publicados en el Diario Oficial El Peruano con fecha 14 de Enero de 1986.

As mismo por el NUEVO REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL

PERU, aprobado por RESOLUCION MINISTERIAL N 469 - 99 - MC/15. 04 de fecha
10 de Diciembre de 1999, y publicado en el diario Oficial El Peruano, con fecha viernes
17 de Diciembre de 1999.

II- INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

La zona en el que se ubica el Bien Inmueble, materia del presente Dictamen Pericial se
encuentra Consolidada, es decir cuenta con servicios de agua, desage, luz y energa
elctrica, pistas veredas, jardines, as como servicio telefnico.
Por la ubicacin del bien inmueble, este se encuentra en un "AREA DE
ESTRUCTURACION URBANA IV": AREA HETEROGENEA Y ESPECIALIZADA,
con ZONIFICACIN R (8 VIVIENDA MULTIFAMILIAR con caractersticas
especiales de Normatividad.

III- MEMORIA DESCRIPTIVA

1. NOMBRE DE LA PERSONA QUE SOLICITA LA TASACION

Solicita la PERICIA la parte DEMANDANTE y ordena la Tasacin EL PRIMER
JUZGADO CIVIL DE LIMA

2. OBJETO DE LA TASACION
para los efectos a que se CONTRAEN EL MANDATO DEL JUZGADO

3. FECHA A LA QUE ESTA REFERIDA LA PERICIA TECNICA

A la fecha del presente Dictamen

4. DESCRIPCION ACTUAL Y USO DEL BIEN INMUEBLE

El Inmueble que por sus Caractersticas especiales de Normatividad y Diseo,
constatado en la inspeccin ocular efectuada por el Suscrito (Perito Judicial), corresponde
a una Unidad Inmobiliaria de mediana a alta Densidad: El Actual Uso del Bien Inmueble
corresponde a Un Departamento de Vivienda ubicada en el Cuarto Piso de un Edificio de
seis; de dos Dormitorios, uno de ellos convertido en Sala de Estudio, y cuya distribucin se
describir mas adelante.

5- UBICACION
El Bien Inmueble materia del presente Dictamen, se encuentra ubicado en la Calle LOS
CASTAOS signado con la numeracin Municipal N 520, cuarto piso, Departamento 402
Distrito de SAN ISIDRO, Provincia y Departamento de LIMA.

6- MEDIOS DE ACCESOS PARA LLEGAR AL INMUEBLE:

La forma de acceder al Bien Inmueble, materia del presente Dictamen es Mltiple: Seguir
por la Avenida Javier Prado hasta la interjeccin con Av. Faustino Snchez Carrin, doblar
hacia el lado Oeste y se llega a la calle Los Castaos, seguir 4 cuadras hasta Llegar al N
520.

7 LINDEROS
- Por el Frente: colinda con los aires de la calle Los Castaos, orientados hacia el lado Este.
- Por el lado derecho, colinda con el Dpto 401, propiedad de terceros y el ascensor,
orientados hacia el lado Norte.
- Por el lado Izquierdo, colinda con la Propiedad de terceros, orientados hacia el lado Sur.
- Por el Fondo, colinda con los aires de un pozo de luz de forma circular, orientados hacia
el lado Oeste.

8- AREA DEL DEPARTAMENTO N 402

El rea del Departamento de forma irregular, es de CIENTO SESENTISEIS METROS
CUADRADOS CON OCHENTA (A=166. 80 m2).

9- PROPIETARIO
El Inmueble, correspondiente al DEPARTAMENTO N 402 DE LA FICHA REGISTRAL
N 11075042, corresponde como legtimo propietaria la Seora. ROSA AMELIA
AMOROS TERAN de VARGAS.

10- EDIFICACION
Se trata de una Unidad Inmobiliaria de Primera Categora, denominada de clase A,
ubicada en el cuarto piso de un Edificio Multifamiliar de seis, dos stanos, por la
inspeccin ocular, se pudo constatar, es de material noble.
Por las caractersticas antes descritas, se considera las siguientes Especificaciones
Tcnicas.

- CIMIENTOS Y SOBRECIMIENTOS: de concreto armado (desde el 2do stano)

- MUROS: de ladrillo asentados con mortero de cemento arena y agua, en aparejo de soga
en las tabiquerias. y de cabeza en muros portantes.
- COLUMNAS, VIGAS: de Concreto Armado con refuerzo estructural de fierro corrugado
- TECHADO: Aligerado de Concreto, horizontal.
- TARRAJEO Y ENLUCIDO: tarrajeado de cemento arena en muros interiores y
exteriores, as como en cielorasos.
- PISOS: de alfombra, baldosas de mrmol travertino, cermica de .30x.30
- PUERTAS: de madera apanelada en interiores, puerta principal de acero inoxidable,
directo del ascensor.
- VENTANAS: de vidrios templados de 6 mm de color cristal transparentes, colocados
sobre marco de madera.
- PINTURA: en ltex lavable en interiores y cielo rasos.
- PARATOS SANITARIOS: Ovalin de mrmol travertino, Wc. one piece, Top piece,
vitrificada
- INSTALACIONES SANITARIAS: con tuberas empotradas, agua fra y caliente.
- INSTALACIONES ELECTRICAS: tubera empotrada, con circuitos de alumbrado
tomacorriente, lavadora, therma, telfono, vdeo portero

11- ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION.

De acuerdo a datos de la Ficha Registral y la Fabrica correspondiente, y en opinin del
suscrito (Perito Judicial), se establece una antigedad de 2 aos, por lo que, de acuerdo a la
tabla N 1 del art. II. D.37, del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, con un
estado de conservacin MUY BUENA, no correspondindole depreciacin alguna

12- DISTRIBUCION: En la diligencia Judicial realizada con fecha 15-09-2000, al

Departamento 402 del edificio en referencia, se pudo constatar la siguiente distribucin:
Ingreso principal directo a travs de un ascensor, Hall de Distribucin, Bao de Visita (Wc
y Ovalin), Living - Comedor, Cocina con Comedor Diario, Patio de Servicio, Cuarto de
Servicio con 3/4 de bao Propio, (Wc, lavatorio y ducha), Corredor - pasadizo, Dormitorio
Principal con bao propio (Wc, Ovalin, tina), y dos Closet empotrado, con salida a un
balcn con frente a la calle Los Castaos; un segundo Dormitorio con Closet empotrado,
utilizado como Estudio con vista al interior del edificio, y un bao con ingreso directo del
corredor (Wc, Ovalin, tina)

13- AREA TECHADA

El inmueble cuya distribucin se ha detallado en el punto anterior, tiene 166.80 m2 de
rea techada.

14- PUNTOS CONTROVERTIDOS (Pericia Tcnica)

14.01 GENERALIDADES
Como se indica en la introduccin, El Dictamen Pericial se ha elaborado con opinin
basado estrictamente en el Aspecto Tcnico Constructivo, en cuanto a los acabados se
refiere, es decir a la verificacin e inspeccin tcnica de la correcta ejecucin de los
acabados en el Inmueble

De Categora A, teniendo como referencia sustancial el DOCUMENTO CONTRACTUAL

DE ADQUISICIN DEL BIEN INMUEBLE, y EL ANEXO N 1 que forma parte del
mismo, as como los otros documentos que obran en autos. As mismo se valorizar segn
sea el caso. La Inspeccin Tcnica Pericial fue llevado a cabo mediante diligencia
Judicial con asistencia del Sr. Magistrado, su adjunto, especialista Legal, representantes de
las partes y el suscrito Perito Judicial.

14.02 BIENES ADQUIRIDOS SEGN DOCUMENTO CONTRACTUAL

Los Bienes Inmuebles adquiridos segn Documento Contractual, fueron realizados con
fecha NOVIEMBRE DE 1996, compra realizado en planos proyecto, modalidad muy
frecuente en nuestro medio, para ser entregados en el mes de JUNIO DE 1997, plazo que
se extendi hasta OCTUBRE DE 1999, es decir 2 aos con 4 meses; segn acta de entrega
que obra en autos; los que estn constituidos por DOS ESTACIONAMIENTOS signados
con los nmeros 5 y 6, UN DEPOSITO, el N 10, ambos ubicados en el primer stano; y
el DEPARTAMENTO N 402, DEL CUARTO PISO:

a.- ESTACIONAMIENTOS
En la Inspeccin realizada en fecha posteriori a la Diligencia se pudo constatar la
existencia fsica de estos bienes N 5, y N 6, con una ubicacin incmoda e inadecuada
por estar una a continuacin de la otra, comercialmente disminuye su valor hasta un 25 %
de su valor si estuviera en forma paralela, es decir una al lado de la otra.

b.- DEPOSITO
Corresponde a lo indicado en documento Contractual: en la numeracin, como en el rea
que se indica, se encuentra ubicado en el primer stano.

c.- DEPARTAMENTO N 402

Sobre este inmueble en particular: Departamento 402, del Cuarto piso, existe una doble
forma de enfocarla:
1ro. CASO- Cuando la residencia fue entregada por la Empresa PERU REAL ESTATE
S.A. a sus nuevos Propietarios, y
2do. CASO En su estado actual, Cuando se ha realizado la Inspeccin Judicial:

1ER CASO.-
Existe UN ACTA DE ENTREGA del referido Dpto. 402, de fecha Domingo 12 de Octubre
de 1997 documento que obra en el expediente y que esta refrendados por el representante
de la empresa Inmobiliaria que vendi el inmueble y el representante de los nuevos
Propietarios, en el que se hace una relacin de 16 puntos faltantes inconclusos (*), y que,
algunos de los cuales, a la fecha, sigue pendiente, siendo alguno de ellos necesarios e
indispensables para el buen funcionamiento del sistema en una residencia de categora A,
Como es el caso que hasta la fecha no se han instalado el TRITURADOR DE
DESPERDICIOS EN EL LAVADERO DE LA COCINA, que por diferencia de altura en
el sistema de evacuacin del desage, empotrado en la pared y la salida del triturador, hace
imposible y por tanto nula su posterior y Futura colocacin; en este caso el monto
correspondiente al artefacto, instalacin, y otros (*) deben ser resarcidos a los propietarios,
el costo del triturador, mano de obra de su instalacin, hasta ponerlo en funcionamiento, es
por la suma de US. $ 220. 00 -------- 1

(*) Para ser calificado por el Magistrado: tiempo de demora en la entrega del Dpto 2 aos
4 meses y 16 puntos faltantes e indicados en el acta de entrega

2DO. CASO.-
A la fecha el referido inmueble, presenta deficiencias, omisiones y excesos, que
desmerecen la Calidad y Categora del Bien Inmueble, existiendo elementos que
necesariamente debern ser devueltos y cambiados, otros completados y otros anulados,
por lo que, cada una de estas valorizaciones debern ser asumidas por los Responsables.
Por comodidad y facilidad, se va describir cada uno de los Acabados en los diferentes
ambientes, y viceversa, precisando su estado, su cumplimiento con lo indicado en el
ANEXO N 1 y su valorizacin si es que as se estime por conveniente:

HALL DE INGRESO Y BAO DE VISITA

Ambientes prximos e inmediatos al ingreso principal a travs de un ascensor, en forma
directa, de 4.00 m2 y 2.00 m2 de rea neta respectivamente, cuya puerta al bao de visita,
necesariamente se tienen que cambiar, toda la unidad, incluyendo los marcos, por haberse
dimencionado errneamente con el cabezal del marco ms corto que el "vano superior" de
la puerta, lo que determin colocarse una "tapa junta" como solucin, rompiendo la
esttica, armona y unidad de conjunto de todas las otras puerta interiores de la residencia
que no llevan este elemento, mas aun, con la puerta vecina, el de ingreso a la cocina que
no tiene esta "tapa junta", porque a su vez lleva una "brua" a toda la periferie de la puerta,
este cambio total de puerta y marco, valorizado en la suma de. ------------------------------
US. $ 300. 00 ---- 2

PUERTAS.- la puerta que conecta del Hall de ingreso a la Cocina como se indica en la
parte superior, no lleva la referida "tapa junta", contraponiendo a la unidad arriba
mencionado, porque, a su vez lleva una "brua" a todo su contorno, mas a un, esta puerta
tiene rajaduras en el panel superior e inferior que traspasa la visibilidad de un ambiente al
otro, de hasta 3 mm. Por lo que debe igualmente ser cambiado la respectiva hoja de
puerta. Es preciso indicar que las dos puertas inmediatas al Hall, ubicadas frente al
ascensor, una de ellas tiene "tapa junta" y la otra, una "brua", totalmente
contraproducentes e inadecuadas para una residencia de Categora, su costo por la hoja
valorizada en la suma de. -------------US. $ 250. 00 ----3

Igualmente, las puertas del DORMITORIO PRINCIPAL como la puerta del

DORMITORIO DE SERVICIO ambas apaneladas, deben ser cambiados (las hojas) una de
ellas por presentar rajaduras y la otra por haber hecho el trabajo de tapar la rajadura con
masilla sin darles el acabado conveniente, ambas valorizadas en la suma de (2)
----------------US. $ 500. 00 --- 4

GUIA DEL CLOSET DEL DORMITORIO PRINCIPAL

Los closets empotrados del Dormitorio Principal, estn constituidos por un sistema de
cajones y todas las puertas son persianas que s habren en forma de acorden sobre unas
guas que son fijadas en las partes superior e inferior de los marcos, por lo que a la fecha
(desde su instalacin, demasiado corto), ha sufrido desgaste y fractura, por lo que se deber
cambiar con otro similar que ofrezcan calidad, garanta y durabilidad, ambas guas
valorizadas en la suma de.
---------------------------------------------------------------------------US. $. 150. 00 --------- 5

PUERTAS DE ESPEJO POR LAS PERSIANAS DE MADERA

El anexo n 1, indica que el material de los closet debe ser de madera, con el sistema de
puertas adoptadas en los closet, es decir puertas plegadizas, el cambio al considerar
puertas revestidas de espejo, deben revertir una diferencia de costos, esto es ------US. $
120. 00 ----------- 6
LAJA AREQUIPEA
Segn los documentos que obran en autos, el HALL y el BAO DE VISITA, deben tener
los pisos y contrazocalos de laja arequipea, igualmente el cambio por el uso de baldosas
de mrmol, de 30.5 x 30.5, dan una diferencia en lo referente a costos, por la calidad del
material y la mano de obra especializada en la suma de -------------------------US. $ 80. 00
-----------7

ALFOMBRA
Los ambientes definidos a llevar este tipo de acabados en el piso, se han cumplido, con la
diferencia, de ser un producto de menor calidad a lo convenido: Alfombra de Nylon
Atlntica de 17 mm, por lo que revierte un adicional de --------------------------US: $. 450.
00 --------- 8

ACCESORIOS
Los cambios del tipo de piso, de acabados diferentes, generalmente llevan una "tapa junta"
metlico o similar, los que han sido omitidos en los encuentros de piso mrmol - alfombra,
en El Hall y Sala Comedor, entre los cambios de piso alfombra - cermica, entre el
pasadizo y la cocina, por la suma de ------------------------------------------------------US. $
70. 00 ---------- 9

VENTANAS
En general el edificio tiene las ventanas de cristal templado color natural, sin embargo en
los documentos se consignan de color bronce, por lo que debe revertirse una diferencia de
costos, esto es por la suma de ------------------------------------------------------- US. $ 280. 00
------- 10
Adems, las hojas de las ventanas batientes debern ser cambiadas por otras similares
previo a una toma correcta de sus dimensiones.

DECLARATORIA DE FABRICA
El documento de La Declaratoria de Fabrica del referido Departamento hace una
reveladora indicacin: citando a todos los ambientes antes descritos y conocidos, y en lo
concerniente al nmero de dormitorios, hace referencia a: un dormitorio Principal y dos
Dormitorios Secundarios, que no se ajusta a la verdad, indagado sobre el particular, se
pudo obtener informacin, que efectivamente existi el citado segundo dormitorio, pero
que por acuerdo de las partes se acord sacrificar ese dormitorio, en beneficio del
Dormitorio Principal y Living Comedor; este hecho debe resarcir econmicamente a la
parte por el ahorro de los siguientes elementos: dos muros perpendiculares, revestimientos
de las paredes, una puerta, el pintado de ambas caras, tubera de PVC y conductores,
tomacorrientes, interruptores, centros de luz, por la suma de-----------------------
--------------------------------------------US. $ 750. 00 ---------11

ACCESORIOS DE BAOS Y OTROS

En el expediente existe un documento que se hace una devolucin de accesorios de los
baos por falta de calidad y se adjunta recibos de costos de los nuevos adquiridos por los
propietarios, por un monto de ----------------------------------------------------------US. $ 158.
00 ---------12

APARATOS SANITARIOS
El Bao Principal, segn las indicaciones del anexo n 1, debera llevar un BIDET de la
marca Top Piece, de primera, los que se han omitido, teniendo como costo neto mas los
impuestos de ley y la mano de obra, la suma de --------------------------------------US. $ 450.
00 ---------13

RESUMEN
En general, las omisiones, defectos, fallas imperfecciones que se han indicado en el
presente, se han cuantificado con un valor de --------------------------------------US. $ 3778.
00

15. 00 CONCLUSION
Se ha procedido a la Inspeccin Tcnica Pericial de los BIENES INMUEBLES de
propiedad de la Seora. ROSA AMELIA AMOROS TERAN DE VARGAS, ubicado en la
calla Los Castaos N 520, Distrito de San Isidro, Prov. Y Dpto. De Lima: en algunos
casos, se han encontrado DEFICIENCIAS constructivas de los acabados, OMISIONES,
porque no se han colocado, CAMBIOS porque se instalaron otros a los indicados en el
Anexo N 1, y DEFECTOS o FALLAS, entre otros, los que debern ser restituidos.

Igualmente, en cada caso se ha precedido a dar alternativas de solucin, y por ltimo se

ha procedido a cuantificar cada actividad, siendo en global la suma de TRES MIL
SETECIENTOS SETENTIOCHO DOLARES AMERICANOS (US. $ 3, 778. 00).

Por lo tanto a Ud. seor Juez solicito se sirva dar por cumplido la PERICIA JUDICIAL
encomendada y dar por cumplido el mandato de su Juzgado.
Lima 22 de Setiembre del 2000

--------------------------------
OSCAR H. BONIFAZ H.
ARQTO CAP 1228
REPEJ 01-02-001010-99

DICTAMEN PERICIAL

OSCAR HUGO BONIFAZ HUARANGA, identificado con L. E. N 08661433, con

Domicilio Legal, sito en el Jr. Lorenzo Farfn N 505, Lima-39, de Profesin Arquitecto
con Registro en el Colegio de Arquitectos del Per CAP. 1228, perito Adscrito al Registro
de Peritos Tasadores del Colegio de Arquitectos del Per, al Consejo Nacional de
Tasaciones del Per, al Registro de Peritos Judiciales del Poder Judicial, al Cuerpo Tcnico
de Tasaciones del Per.

I- METODOLOGIA Y REGLAMENTO
La Metodologa y Reglamento empleado para la realizacin de la Presente Tasacin, se
encuentran Normadas por el NUEVO REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES
DEL PERU, aprobado mediante RESOLUCION MINISTERIAL N 469 - 99 - MC /15.
04, de fecha 10 de Diciembre de 1999, y publicado en el Diario Oficial el Peruano, con
fecha viernes 17 de Diciembre de 1999, por medio de la Tasacin Directa.

II- INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

La zona en el que se ubica el bien Inmueble, materia del Presente Tasacin Pericial, se
encuentra Consolidada, es decir cuenta con Servicios de Agua, Desage, Luz y Energa
Elctrica, pistas, veredas, y Jardines, as como servicios telefnicos.

III- MEMORIA DESCRIPTIVA

1- NOMBRE DE LA PERSONA QUE SOLICITA LA TASACION
Seor PEDRO IVAN BELLIDO

2- OBJETO DE LA TASACIN
Para los EFECTOS DE CONOCER EL VALOR COMERCIAL REAL, DEL BIEN
INMUEBLE materia de una COMPRAVENTA.

3- FECHA A LA QUE ESTA REFERIDA LA TASACIN

A la fecha en la que se indica la presente Valuacin

4- DESCRIPCIN ACTUAL Y USO DEL PREDIO

El Inmueble, que por sus caractersticas especiales del Diseo, forma parte de una Unidad
Arquitectnica de tres pisos, esta destinado a una Vivienda y Comerci (Farmacia) SU
ACTUAL USO est precisamente destinado al funcionamiento de lo antes indicado

5- UBICACIN
El Bien Inmueble, materia del presente Dictamen, se encuentra Ubicado en la interjeccin
de la calle: Juan Elvis Bolaos y la Avenida Universitaria, signado con la Numeracin
Municipal Nmeros 371, 373, II etapa, Urbanizacin Condevilla Seor, Distrito de San
Martn de Porras, Provincia y Departamento de Lima.
6- MEDIOS DE ACCESOS PARA LLEGAR AL BIEN INMUEBLE
Diversas son las formas de poder acceder al bien inmueble, materia de la presente
Valuacin, sin embargo es preciso indicar la ms fcil: Dirigirse por la Avenida
Universitaria, en direccin a Comas, hasta el cruce con la Avenida Jos Granda, recorrer
una cuadra y se llegar a la interjeccin con la calle Juan Elvis Bolaos lugar de ubicacin
del referido Inmueble.

7 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS

* Por el Frente colinda con la Avenida Universitaria con 7. 00 metros lineales, orientados
hacia el lado este.
* Por el lado Derecho: limita colinda con propiedad de terceros, con 10.00 metros
lineales, orientados hacia el lado norte.
* Por el lado Izquierdo con Propiedad de terceros, (farmacia, con N 371) en lnea recta,
con 10. 00 metros lineales, orientados hacia el lado sur
* Por el Fondo colinda con propiedad de terceros, (parte de la misma casa), con 7. 00
metros lineales, orientados hacia el oeste.

PERIMETRO- El permetro que encierra el inmueble es de 34. 00 metros lineales.

8- AREA DEL TERRENO

El rea del Bien Inmueble en referencia es de SETENTA METROS CUADRADOS (70.
00 m2)

9- PROPIETARIO
El Bien Inmueble materia de la presente Valuacin, de acuerdo a lo sealado en el asiento
C-2, de la Ficha Registral 106348, del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, es
Propiedad de: La sociedad conyugal conformada por: DELFN LEIVA FLORES y
MARCELINA CUEVA MORENO de LEIVA

10- DISTRIBUCION
Se precisa haber tenido acceso solo al exterior del bien Inmueble; sin embargo, por
declaraciones de terceros, la compatibilizacin con los datos registrados en la Oficina de
Catastro de Desarrollo Urbano de la Municipalidad del sector, as como la Declaracin
Jurada de Auto valo, la Distribucin comprende a tres compartimientos virtuales
preparados para el funcionamiento de un mini departamento con sala-comedor, cocina tipo
Kichinette, dormitorio, una escalerita de dos tramos que sube a la lavandera en el que se
encuentra ubicado el 3/4 de bao en un segundo nivel.

11- EDIFICACION
De los datos obtenidos y de la compatibilizacin de la Declaracin Jurada de Auto valo,
se consideran las siguientes especificaciones:

CIMENTACIONES: corridos de concreto ciclpeo

MUROS Y COLUMNAS: de ladrillo de cabeza en muros estructurales, de soga en
tabiquerias, confinados en columnas de concreto armado

TECHOS: horizontales, con ladrillo de 0.15 del tipo aligerado

PISOS: de cermica nacional
ENLUCIDO: tarareado con cemento arena en paredes y cielos rasos
BAO: piso y zcalo de maylica de color
PUERTAS Y VENTANAS: metlicas tipo cortina
PINTURA: en exteriores e interiores tipo temples lavable
APARATOS SANITARIOS: de color vitrificados
INSTALACIONES ELCTRICAS: empotradas e independiente
INSTALACIONES SANITARIAS: agua y desage empotradas y a la red general

12- ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION

De acuerdo a informaciones recogidas en la Municipalidad del Sector, como del
documento de propiedad, se establece una antigedad de 20 aos, siendo su estado de
conservacin BUENA, correspondindole una depreciacin del 17 %.

13- AREA TECHADA

El rea techada de la Bien inmueble materia de la presente tasacin correspondiente a
parte del primer piso (tienda del lado derecho de la propiedad) correspondiente, es de
SETENTA METROS CUADRADOS (70. 00 m2)

14- VALORIZACION
1. VALOR DEL TERRENO
De acuerdo al estudio del mercado inmobiliario de la zona y en aplicacin a los artculos
II.A.06, 07, 08 y 09 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, se establece el
precio del terreno en US. $. 60. 00 / m2, se tendr luego:
VT = US. $ 60.00/m2 x 70.00 m2 -------- = US. $. 4, 200. 00 ------------------ I

2. VALOR EDIFICACION:
VE = 70. 00 m2 x US. $ 80. 00/m2 ------------- = US. $. 5, 600. 00
Depreciacin por antigedad y estado de conservacin: 17 %
VE = US. $ 5, 600 x .83 -------------------------- = US. $ 4, 648. 00 --------------- II

3. OTROS:
Cerco metlico de seguridad frontal, otros: ---- = US. $ 150. 00 ---------------- III
Se tendr luego: sumando: ( I + II + II) y considerando un factor de redondeo %:

VALOR TOTAL DEPRECIADO DE LA EDIFICACION

US. $. 9, 000. 00
Tipo de Cambio: US. $. 1. 00 = S/. 3.54

Por lo expuesto, se ha Procedido a valorizar la Fbrica del Bien Inmueble ubicado en la

Interjeccin de la Calles Juan Elvis Bolaos y La Avenida Universitaria, Urbanizacin
Condevilla Seor, Distrito de San Martn de Porres, Provincia y Departamento de Lima, en
la suma de NUEVE MIL SEISCIENTOS DOLARES AMERICANOS (US. $ 9, 000.
00).

Por lo Tanto me remito dar por concluido la Valorizacin del Referido Inmueble.
ATTE.

Lima 07 de Junio del 2001

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OSCAR H. BONIFAZ H.
ARQTO CAP. 1228.
PERITO TASADOR