VENTA DE CASA-QUINTA Y TERRENO CON CONSTITUCIN DE

USUFRUCTO

Nosotros, (nombres y apellidos), (nacionalidad), mayores de edad,

(estado civil), titulares de las cdulas de identidad nmeros (_____) y
(_____), domiciliados en (______), Estado (______), por medio del
presente documento declaramos: Damos en venta, pura y simple,
perfecta e irrevocable, a los ciudadanos (nombres y apellidos),
(nacionalidad), mayores de edad, (estado civil), titulares de las cdulas
de identidad nmeros (_______) y (_______) respectivamente, y
domiciliados en (_______), Estado (_______), una parcela de terreno y la
casa quinta sobre ella construida, ubicada en (___________),
Jurisdiccin del Municipio (_______) del Estado (______). Tiene dicha
parcela una superficie aproximada de (superficie en letras) (superficie en
nmeros) y sus linderos:
(______________________________________________________

________). El identificado inmueble nos pertenece segn consta de

documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro
Pblico del Municipio (_________) del Estado (_________), en fecha
(____________), bajo el No. (__), folios (__) al (__), Protocolo (__),
Tomo (__). El precio de la presente venta es por la cantidad de (precio en
letras) (Bs. precio en nmeros) los cuales declaramos recibir en este acto
de manos de los compradores a nuestra entera y cabal satisfaccin, y
con la firma del presente documento le trasmitimos a los compradores la
plena propiedad, dominio y posesin del bien vendido libre de todo
gravamen y obligndonos al saneamiento de ley. Y nosotros, (nombres y
apellidos), ya identificados, declaramos: Aceptamos la venta que se nos
hace en los trminos expuestos y dejamos formalmente constituido a
favor de los vendedores ciudadanos (nombres y apellidos), ya
identificados, el usufructo del inmueble que adquirimos, siendo que dicho
derecho real durar hasta la fecha de la muerte de los usufructurarios y
los cuales quedan dispensados de la obligacin de dar caucin a que se
refiere el artculo 602 del Cdigo civil venezolano vigente. Y nosotros,
(nombres y apellidos), (nacionalidad), mayores de edad, titulares de las
cdulas de identidad nmeros (_______) y (_______), de este domicilio y
cnyuges de los aqu compradores (nombres y apellidos),
respectivamente, declaramos: El inmueble antes identificado y que por
este documento adquieren nuestros cnyuges, ya identificados, no
formarn parte de la comunidad conyugal existente entre ambos, pues
esta compra la hacen para s, con dinero propio y proveniente de la
enajenacin de otros bienes propios habidos antes de nuestros
matrimonios. El inmueble vendido no podr nunca ser usufructuado
individualmente por heredero alguno al menos que puedan llegar a un
comn acuerdo por urgencia de alguna de las partes.
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En (______), a la fecha de su protocolizacin.

Vender con reserva de usufructo es transferir o trasmitir la propiedad a otra persona,

pero conservando el derecho de usarla o usufructuarla en vida. El contrato se puede
hacer sobre inmuebles, automotores, acciones de sociedades, etc. pero en esta nota
estaremos pensando solamente en las viviendas, que es el caso mas habitual.
As, el que compra es dueo, pero no puede hacer prcticamente nada en concreto
con esa propiedad, debiendo esperar a que el usufructuario muera para que se
renan en l la condicin de propietario y la de usuario o usufructuario.
Ese dueo puede vender la propiedad a otro, que tambin estar en la misma
situacin.
Ese tipo de titularidad se llama en el derecho nuda propiedad, y el as propietario
nudo propietario.
El que queda como usufructuario puede seguir disfrutando de esa propiedad, ya sea
personalmente viviendo en ella o alquilndola a otra persona y cobrando los
alquileres.
Tambin el usufructuario puede vender su usufructo, que igualmente finalizar a la
muerte de l y no del nuevo usufructuario.
Casi todos los gastos de la propiedad (impuestos municipales, expensas comunes,
gastos de mantenimiento por ejemplo) deben ser pagados por el usufructuario.
Quin estara interesado en hacer un negocio as?
Desde el punto de vista de quien es actualmente dueo de una propiedad, quizs crea
conveniente hacer un negocio que tenga como componente principal el tiempo que le
resta por vivir.
Puede tentar a otra persona con el argumento de que como l se morir tarde o
temprano, le resultar conveniente comprar una propiedad a mucho menor precio y
que solamente ser cuestin de esperar un poco ms o un poco menos para juntarse
con ese inmueble y hacer un excelente negocio con la posibilidad de venderlo a su
valor real en el mercado.
Es una apuesta que probablemente se pueda aceptar a alguien que ya tiene una edad
considerable (mas de 65 por ejemplo), porque si el usufructuario es muy joven
difcilmente se pueda encontrar a un interesado en esperar treinta o cuarenta aos
para reunirse con la posibilidad de utilizar la propiedad que compr. De todas
maneras, el precio siempre tendr en cuenta la edad del usufructuario. Mas
viejo=mayor precio/ms joven=menor precio.
Por eso, los jvenes propietarios estarn fuera de este negocio casi siempre. Los
adultos mayores, que no saben si vivirn cinco aos o quince mas pero en todo caso
ya han transcurrido mas de la mitad del trmino de vida habitual de las personas
humanas son los que estarn en mejores condiciones de lograr que alguien acepte
entregarle una cantidad de dinero sin derecho a utilizar ahora esa propiedad. La
espera slo afectara al comprador, mientras que al vendedor no.
Desde la ptica del comprador, su pensamiento puede ser ste: La propiedad vale
100, yo la compro por 50. El viejo no durar mas de 10 15 aos. En ese tiempo, la
renta que me dara sera muy baja y en cambio yo me gano seguro un 50% sobre lo
que pagu, mas el aumento del valor de mercado. Y en una de esas lo pisa un
colectivo la semana que viene y hago el negocio enseguida..
Un poco macabro. Las dos partes de este contrato juegan a los dados con la Muerte y
apuestan uno contra el otro. Pero es real.
Cada ao que sigue viviendo el usufructuario re para sus adentros y el nudo
propietario masculla broncas en secreto.
El da que el usufructuario muere no todos lo lamentan y se duelen. Hay uno que
brinda y se alegra.
Tal como en los dems artculos o entradas de este blog, no me interesan los
adquirentes. Supongo que lo pensarn bien antes de meterse en un negocio as. No
me resulta simptico que alguna persona haga negocios en los que tenga que desear
el mal ajeno para que a l le vaya bien, pero en fin, cosa de ellos.
Quiero en cambio centrarme en el que vende, en el viejo que decide transferir su
propiedad para hacerse de un poco de dinero ahora, a cambio de seguir ligado a esa
propiedad, estar obligado a pagar impuestos y a repararla constantemente,
privndose tambin de la posibilidad de dejarla a hijos o amigos.
Por supuesto que pienso en que es una persona lcida, que puede reflexionar y
tomar sus propias decisiones, y no en un anciano declinante al que se puede
convencer y hacer firmar cualquier cosa. Para estos casos de abuso la solucin la
deben dar los jueces penales y la conciencia de cada uno.
El que vende la nuda propiedad rene inicialmente una suma de dinero. Eso es
indiscutible.
Probablemente no reciba todo lo que pensaba, porque el intermediario se quedar
con un porcentaje, de un 3% a un 5%, el escribano otro 2%, pagar impuestos varios.
De modo que quizs un 10% de su dinero quede por el camino. Esto tambin nos
debe llevar a desconfiar un poco de los consejos y asesoramientos de intermediarios
inmobiliarios y de escribanos o notarios, ya que ellos se benefician con el contrato al
cobrar honorarios y por lo tanto no pueden ser nunca neutrales. Mejor en ese caso
consultar con alguna persona independiente y de buen consejo.
Cunto tiempo durar ese dinero en sus manos? Depende de qu se proponga.
Quizs quiera hacer un viaje, o jugarlo en el casino, o regalarlo. En esos casos, en
poco tiempo ya no tendr disponibilidad de ninguna suma.
En una de esas lo que piensa es en ir gastndolo moderadamente para reforzar sus
finanzas cotidianas. Podr disponer quizs de un mejor servicio mdico, algo mas de
nivel de vida. Pero durar siempre? no se ver disminuido por la inflacin o por
problemas en los bancos?
 En cualquier caso, algo es seguro. Todos los impuestos, gastos y mantenimiento del
inmueble debern ser pagados por quien lo ocupa pero ya no es tan dueo.
De manera que parte del dinero recibido en la operacin deber ser destinado a que
el usufructuario pague por seguir viviendo en su propiedad. Le alcanzar? No
tendr que verse obligado a alquilarla para conseguir todos los meses el dinero
necesario para repararla o pagar impuestos y expensas comunes?
Y otra cosa tambin es segura: Habr perdido definitivamente la posibilidad de
vender esa propiedad y comprar otra que le guste mas, por la razn que sea. No
podr mudarse ni de barrio ni de ciudad, ni de una casa a un departamento.
Quedar preso en una crcel construida por l mismo.
Desde luego que tampoco podr contar con la chance de dejar esa casa o ese
departamento a un hijo, o por testamento favor de quien se le ocurra.
Yo slo veo desventajas. Las que nos traen siempre los beneficios rpidos a cambio
de perjuicios a largo plazo.
Esas desventajas para cada uno de nosotros siempre son ventajas para los
negociantes, los usureros, los banqueros, en definitiva los que tienen clara conciencia
de que el futuro siempre llega, que todos los plazos siempre se cumplen y como dice
Martn Fierro que no hay tiempo que no se acabe ni tiento que no se corte.
Hay, sin embargo, algunas situaciones en las que la venta de la nuda propiedad
puede resultar conveniente.
Puede darse que el propietario atraviese una situacin financiera crtica que le impida
hacer frente a los gastos esenciales de esa propiedad (expensas comunes,
impuestos) y que se vea expuesto, por acumulacin de deuda,a que su vivienda sea
rematada.
En estos casos la prdida del lugar en el que se acostumbra a residir puede significar
un enorme perjuicio moral y espiritual y que el dueo termine siendo despojado de su
hbitat y pase a vivir en un geritrico o de la asistencia pblica.
En tales situaciones excepcionales, una venta de la nuda propiedad a cambio de que
el adquirente pague las deudas anteriores y las futuras y se comprometa a mantener
al usufructuario en el disfrute de esa vivienda puede ser una correcta salida en la que
los dos ganan. Uno conserva su casa mientras viva y el otro puede adquirirla a futuro
mediante una forma de pago financiado.

Que es la donacin.
Donar es transferir la propiedad de un bien (casa,
auto, barco, muebles, acciones de sociedades, dinero,
etc.) a otra persona, en forma gratuita.
Es un regalo u obsequio, hecho de tal manera que
quien lo recibe pasa a ser nuevo propietario de ese
bien y puede a partir de all disponer de l como nuevo
dueo.
 La persona que realiza la donacin se denomina
"donante" y el que la recibe "donatario".

Modalidades de la donacin.
El donante puede trasmitir el bien sin ningn
condicionamiento o puede poner un "cargo" al
donatario.
Tambin puede el donante reservarse el "usufructo"
del bien y transferir solamente la "nuda propiedad" al
donante.
En este caso, el donante contina utilizando o
disfrutando de ese bien mientras vive y a su
fallecimiento, ese goce o disfrute pasa
automticamente al donatario.
Donacin de inmuebles a los hijos con reserva
de usufructo.
Las donaciones de inmuebles son frecuentes entre
padres e hijos o en general entre parientes muy
cercanos. Ms del 90% de las donaciones de
propiedades son hechas por los padres en favor de
sus hijos.
La mayor parte de estas donaciones contiene para
los donantes la reserva del usufructo. De esta manera
los padres continan usando los inmuebles, ya sea en
forma personal habitndolo o en el caso de alquilarlo,
utilizando el alquiler o renta que producen. La
propiedad pasa a estar a nombre del donatario, quien
dispone de una escritura que le permite disponer
solamente de la nuda propiedad mientras viva el
donante usufructuario.
 A la vez el donante usufructuario ya no puede vender
esa propiedad que ha dejado de pertenecerle, pero
puede usarla, alquilarla o prestarla mientras viva.
Al fallecer el donante la propiedad se consolida en el
hijo-donatario, quien sin necesidad de tramitar un
procedimiento sucesorio queda como propietario total.
Simplemente lleva al Registro de la Propiedad el
certificado de defuncin del donante y no tiene que
hacer mas trmites.
Motivacin de estas donaciones.
Habitualmente, la transferencia de bienes a los hijos
en forma gratuita y en vida tiene como basamento el
hecho inevitable de que tarde o temprano moriremos,
que nada podremos llevar al otro mundo y que, por lo
tanto suponemos que sera de buena administracin ir
previendo las consecuencias de la muerte para
nuestras pertenencias.
Tambin es frecuente que las hagan los esposos a
sus hijos, menores de edad o no, particularmente
como condicin o acuerdo en un divorcio y con el
propsito de asegurarles a los hijos esa propiedad,
impidiendo de esa manera que uno de los ex cnyuges
pueda vender su parte en un bien una vez divorciado.
Suelen ser propuestas y aconsejadas por notarios y
escribanos, que son en ese momento los nicos
directamente beneficiados al recibir honorarios por la
transaccin y que por eso mismo no pueden ser del
todo objetivos.
Pero sucede que las leyes nombran a los hijos como
herederos legtimos y forzosos a los bienes. Si los
padres nada les donaran en vida, igualmente recibiran
en forma legal ese patrimonio en el mismo instante de
fallecer aqullos. Ni siquiera es necesario pedir al juez
la entrega cuando el que muere es ascendiente,
descendiente o esposo del muerto. Puede ser tomado
legalmente y usado por esos herederos desde el
momento de la muerte.
Por otro lado, tambin es posible otorgar testamento
y disponer de todos los bienes para despus de la
muerte.
Y, adems, las escrituras de donacin tienen gastos
y costos que deben pagarse.
Entonces Qu sentido tiene realizar una donacin
que en definitiva slo adelanta un traspaso de bienes
que igual tendr lugar y adems cuesta dinero que
debe gastarse ahora?
He preguntado muchas veces esto a personas
(mayores siempre) que donaron bienes a sus hijos. La
respuesta es casi siempre la misma: para evitarles que
tengan que pagar un trmite sucesorio y, en algunos
pases, impuesto a las herencias.
De modo que, por lo que parece, la generosidad de
los padres hacia sus hijos suele llegar al extremo de
tratar de protegerlos de los gastos mas all de la
propia muerte.
Desventajas de las donaciones
Creo que pueden haber situaciones en que se
justifiquen las donaciones, sobre todo si tienen un
claro propsito de generosidad inmediata como es por
ejemplo, regalar a un hijo una casa para que pueda
vivir, o dinero para que la compre o para que se
establezca, etc.
Pero estas donaciones de casas de vivienda con
reserva de usufructo me parece que traen mas
desventajas que beneficios.
Una primera razn es que presuponen de manera
fantasiosa el orden en que se producirn las muertes.
Primero muero yo que soy mas viejo, mi hijo entonces
recibe este inmueble, y le ahorro gastos. Luego le
llegar el turno de morir a l y heredarn mis nietos.
Pero la vida es imprevisible. Puedo donar un
inmueble a mi hijo y morirse ste antes que yo,
quedando como heredera la nuera que no me
simpatiza.
O, para lograr el divorcio, acept donar la nuda
propiedad a mis hijos menores de edad. Tiempo
despus mi ex cnyuge o ambos necesitamos
disponer de esa vivienda para comprar una mas
grande, o dos, o lo que sea, y nuestros hijos siguen
siendo menores de edad y tengo que lograr la
autorizacin de un juez, con los consiguientes gastos y
la realidad de que el juez me exigir controlar la
operacin para no descapitalizar a mis propios hijos.
El efecto psicolgico de haber donado es muy
importante. No es lo mismo sentirse usufructuario de
un inmueble que saberse pleno propietario.
El que dona queda condenado a seguir utilizando
nicamente ese inmueble, esa casa, sin tener
posibilidades legales de venderla y comprar otra, de
elegir una nueva ciudad para vivir. Me seguir
gustando para siempre este barrio y esta ciudad? No
preferir mudarme cerca del mar o la sierra? Qu
pasa si se mudan al lado vecinos alborotadores o de
mal vivir?
Quise evitar posibles discusiones con la persona de
la que me estoy divorciando y me encuentro con que
ahora tengo que discutir con un juez.
En definitiva, el donante se ata a si mismo y se pone
en una situacin en la que no tiene mas remedio que
pensar en su propia muerte, que es algo que los seres
humanos saludables tratamos de evitar.
Adems el donante se coloca "en manos de los
hijos". Esta dependencia puede ser cmoda y de
personas de bien, pero no deja de ser dependencia. A
partir del momento de la donacin habr que consultar
con ellos todas las decisiones que importen un cambio
de nuestra propia casa. Y segn la cantidad de hijos y
la edad de stos, en cualquier opinin pesarn
intereses ajenos a los nuestros, incluyendo nueras o
yernos y an nietos...
La sensacin de despojo y debilidad no podr
evitarse. Y como frente a hijos buenos, generosos y
amables no queda bien reconocerlo, ese sentimiento
obrar en forma interna, minar las ganas de vivir y
podr facilitar la aparicin o agravamiento de
enfermedades fsicas o psquicas.
No estoy a favor de estas donaciones. El contacto
de las personas con sus propios bienes y la posibilidad
de disponerlos forma parte de la integridad psquica,
de la autonoma personal y de la sensacin de vivir.
Mejor es poder sentirse vivo hasta el final, dejar los
problemas sucesorios para los que tienen que
afrontarlos, es decir los hijos, los que gratuitamente
recibirn la herencia cuando lo disponga la vida en sus
misteriosas e imprevisibles acciones y si esto conlleva
algn gasto, pues que lo hagan.

El fideicomiso consiste en transmitir o transferir bienes

a otra persona para que esa persona los administre y
una vez cumplido algn plazo o alguna circunstancia
los entregue a su vez a otra persona.
Para que quede mas claro: A, que es propietario, le
entrega y trasmite la propiedad a B, que durante un
tiempo o hasta que ocurra un hecho ya previsto lo
administra y, una vez pasado el tiempo o ocurrido el
hecho, lo transfiere a C.
El fideicomiso es una de las formas de establecer de
antemano qu suceder con nuestras propiedades
luego del fallecimiento.
De esta manera se piensa que quedar una persona
viva (que puede ser tambin una empresa bancaria o
financiera) que luego de la muerte cumplir con las
condiciones que pusimos previamente, como la de
entregar las propiedades en la forma ya
preestablecida, seguir administrndolas si es que
alguno de los beneficiarios no puede hacerlo por ser
menor de edad o tener la capacidad civil restringida,
etc.
Entre las ventajas encontramos la de planificar el
reparto y administracin de nuestras propiedades, de
elegir la persona o institucin de confianza para
encargarse de esa distribucin y de conservarlas.
Tambin puede ser una ventaja que los bienes dejen
de estar a nombre del que hace la transferencia (el
fiduciante, o A), lo que impide que puedan ser
ejecutados por deudas posteriores y que se manejen
como un patrimonio distinto, ya que tampoco el
fiduciario (B) puede disponer de ellos nada mas que
para cumplir con lo que se le haya ordenado en el
contrato. En muchos pases es una forma de evitar o
postergar el pago de impuestos a la trasmisin de
herencias y del pago de honorarios de abogados y
tasas de juicios sucesorios. Al evitarse la intervencin
del juez las transferencias se hacen privadamente y
sin mayores demoras.
Puede ser til cuando el propietario dispone de un
patrimonio importante que quiere planificar para luego
de su muerte y tambin en situaciones menos santas,
como las del que tiene temor de ser demandado y
prefiere no tener bienes a su nombre.
Pero, al igual que las donaciones, hace necesaria la
intervencin de un escribano. Eso significa que los
costos los paga el propio dueo y no sus herederos o
beneficiarios. Si bien los gastos y honorarios son algo
menores que los de un juicio sucesorio (mas o menos
la mitad) deben pagarse ahora, en vida y con nuestro
propio dinero.
Y, como sucede con las donaciones, el trasmitente o
fiduciante se autodespoja de lo que es suyo.
Estar seguro de querer seguir manteniendo esa
decisin? Es posible que con el correr de los aos
advierta mas de una razn para arrepentirse. Nacen
nuevos nietos, alguno se casa con quien no me
gustaba y luego fallece, quedando el viudo o viuda,
una de estas propiedades ya no me interesa y quisiera
venderla y disponer el dinero pero no puedo hacerlo.
Cualquier forma de arrepentimiento, suponiendo que
tenemos la conformidad de los dems interesados,
hace necesario pedir una nueva escritura. Mas gastos
en vida, mas encorsetamiento de nuestras decisiones.
Podemos imaginar varias cosas inciertas: el orden en
el que las personas fallecern, el grado de
compromiso y confianza de la persona elegida como
fiduciario, nuestras propias voluntades futuras, el
cambio de afectos y amistades...
Pero una es totalmente segura: siempre se necesitar
un escribano y siempre habr que pagarle por su
trabajo y siempre lo haremos nosotros en vida. No es
entonces una forma de complicarla?
El que constituye un fideicomiso es una especie de
muerto en vida. Tiene que estar muy seguro, ser muy
valiente y decidido, para dar este paso.