••%

$ •:. •! c; • PODER JUDIClARIO

X ; :7 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
" " - " : --'-'" TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
ACÓRDÃO/DECISÃO MONOCRATICA
REGISTRADO(A) SOB N°

ACÓRDÃO i ílliil llill liiii IIJIPAIISA «W

Vistos, relatados e discutidos estes autos de

Embargos de Declaração n° 994.08.018648-0/50000, da
Comarca de Santo André, em que é embargante
COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SAO PAULO
BANCOOP sendo embargado ASSOCIAÇÃO ADQUIRENTES
APARTAMENTOS COND RESIDENC ORQUÍDEAS.

ACORDAM, em 4 a Câmara de Direito Privado do

Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: "ACOHEREM OS EMBARGOS, SEM EFEITO
MODIFICATIVO, V.U.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos

Desembargadores TEIXEIRA LEITE (Presidente) e ENIO
ZULIANI.

São Paulo,10 de junho de 2010.

Âé^rt*^^? f J{m*As~~*>

FRANCISCO LOUREIRO
RELATOR
 PODER JUDICIÁRIO
, . T R I B U N A L DE J U S T I Ç A DO E S T A D O DE S Ã O PAULO

Embargos de Declaração no. 994.08.018648-0/50000

Comarca: SANTO ANDRÉ
Embgte: COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO
PAULO - BANCOOP
Embgado: ASSOCIAÇÃO DOS ADQUIRENTES DE APARTAMENTOS
DO CONJUNTO RESIDENCIAL ORQUÍDEAS

VOTO N2 10.250

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - Existência de erro

material no corpo do julgado - Inexistência de outros vícios
no aresto - Embargos opostos pelos apelantes, com nítido
caráter infringente - Rejeição - Acolhimento dos embargos
opostos pelos apelados, para sanar erro material, sem efeito
modificativo.

São embargos de declaração contra o V. Acórdão

de fls. 6.635/6.647 dos autos, opostos pela apelante COOPERATIVA
HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP, nos
autos de ação de obrigação de fazer com pedido cominatório ajuizada por
ASSOCIAÇÃO DOS ADQUIRENTES DE APARTAMENTOS DO
CONDOMÍNIO CONJUNTO RESIDENCIAL ORQUÍDEAS, com o
propósito de sanar vícios que apontam em suas razões recursais.

A embargante BANCOOP, aponta, em apertada

síntese, a existência de erro material, pois o aresto menciona que as
obras teriam sido entregues no ano de 2.002/2.003 quando, na realidade,
foram entregues no final do ano de 2.005. Destaca que o
encaminhamento da correspondência cobrando o saldo devedor ocorreu
no mês de abril de 2.006, apenas quatro meses depois.

Embargos de Declaração 994.08.018648-0/50000 - SANTO ANDRÉ -Voto n a 10.250 — F -

 PODER JUDICIÁRIO
, , T R I B U N A L DE J U S T I Ç A DO ESTADO DE SÃO PAULO

Sustenta a embargante, mais, ser contraditório o

aresto ao enquadrar a relação jurídica entre as partes como de consumo,
quando, na verdade, se trata de cooperativismo.

Afirma, finalmente, que a apuração do saldo

devedor decorreu da exatidão das contas da cooperativa, aferida em
assembléia geral e confirmada por empresa de auditoria independente.

Em razão do exposto e pelo que mais argumentam

em suas razões recursais (fls. 816/821), pedem o provimento do recurso,
com prequestionamento explícito dos dispositivos legais invocados.

Aproveitou para juntar documento novo,

consistente de um laudo pericial tirado de ação diversa, que teria
constatado a existência de área construída a maior, justificadora da
cobrança do saldo remanescente.

É o relatório do essencial.

1. Os embargos comportam provimento, para sanar

erro material por ela apontado, mas sem efeito modificativo.

De fato, o Acórdão embargado referiu que as obras

foram entregues entre o final do ano de 2.002 e início do ano de 2.003.

Na realidade, pelo que se constata dos autos, os

apartamentos foram entregues paulatinamente, entre o final do ano de
2.002 e o final do ano de 2.005.

Diversos adquirentes receberam as chaves de suas

unidades antes do ano de 2.005, inclusive acompanhadas de declaração
de quitação integral do preço (vide fls. 237 dos autos).

Embargos de Declaração 994.08.018648-0/50000 - SANTO ANDRÉ -Voto n fi 10.250 - F - fl. 2

 A

PODER JUDICIÁRIO
, t TRIBUNAL DE J U S T I Ç A DO ESTADO DE SÃO PAULO

Como se trata de conjunto de edificações, com

cerca de trezentas unidades, realmente a entrega final dos apartamentos
ocorreu no ano de 2.005, e não como constou do aresto embargado.

Tal erro material, que realmente existe, não tisna a

conclusão do julgado.

A entrega das unidades deveria ter sido

acompanhada de assembléia específica dos adquirentes daquele
conjunto habitacional, na qual se prestariam contas dos custos daquele
empreendimento, com demonstrações da arrecadação e das despesas,
estas devidamente comprovadas, e se aprovaria, se o caso, o rateio de
saldo devedor remanescente.

Não foi, porém, o que ocorreu.

Inviável que meses (ou anos, é irrelevante) após a

entrega das chaves das unidades, se encaminhem a centenas de
adquirentes boletos de cobrança de saldo residual expressivo, que monta
a quase uma terça parte do valor estimado do apartamento, sob o
argumento de que assembléia geral da cooperativa aprovou as contas, o
balanço anual e apurou déficit a ser dividido entre todos os cooperados.

Como constou do Acórdão embargado, "logo,

poderia e deveria, naquele momento, realizar assembléia na qual
demonstraria que eventualmente os custos superaram os pagamentos
feitos pelos adquirentes das unidades, apresentaria a devida
documentação probatória do saldo devedor e calcularia o resíduo devido
por cada unidade.

O comportamento da BANCOOP foi inverso.

Realizou assembléia final, não aludiu à existência de qualquer saldo
devedor a ser rateado. Mais ainda. Enviou correspondência (vide, por

Embargos de Declaração 994.08.018648-0/50000 - SANTO ANDRÉ -Voto n 2 10.250 - F - fl. 3

 PODER JUDICIÁRIO
, , T R I B U N A L DE J U S T I Ç A D O E S T A D O DE S Ã O PAULO

exemplo, fls. 237) congratulando os adquirentes pela conclusão dos

pagamentos relativos às unidades".

Em suma, não se mostra relevante o erro material

do Acórdão, pois persiste absolutamente íntegro o fato de que a cobrança
do saldo residual ocorreu após a entrega das chaves, sem prévia
assembléia específica dos adquirentes das unidades daquele conjunto na
qual se demonstrasse a existência e composição do crédito.

Como constou do aresto, "Ainda que o contrato

entre as partes contemple na cláusula 16â, de péssima redação e difícil
intelecção até mesmo aos operadores do direito quanto ao seu exato
sentido, a possibilidade de cobrança de eventual saldo residual, isso não
significa possa fazê-lo a conta-gotas, ou a qualquer tempo, ou sem prévia
demonstração objetiva da composição do crédito".

E arremata o Acórdão: "não há nos autos prova

cabal e circunstanciada sobre a origem e a especificação do novo saldo
devedor.

As notificações mencionam os valores dos

supostos créditos, mas nada esclarecem sobre a sua composição, a
forma de cálculo, e os documentos que a amparam.

Com efeito, não há prova do descompasso entre

o custo das obras e os valores pagos pelos adquirentes, que justifique a
cobrança de tão expressivo resíduo, que monta, somado, a milhões de
reais".

Evidente que o saldo devedor, se é que realmente

existe, não pode se referir a todo e qualquer déficit de caixa da
cooperativa, decorrente de administração ruinosa, ou de problemas em
alguns dos outros inúmeros empreendimentos lançados no período.

Embargos de Declaração 994.08.018648-0/50000 - SANTO ANDRÉ -Voto n e 10.250 - F - fl. 4

 PODER JUDICIÁRIO
, , T R I B U N A L DE J U S T I Ç A D O E S T A D O D E S Ã O PAULO

Isso porque, como constou do aresto, "Evidente

que o regime cooperativo pressupõe o rateio integral dos custos entre os
associados. Tal rateio, porém, não diz respeito a todo e qualquer
empreendimento lançado pela cooperativa, mas está circunscrito àquelas
unidades, de determinado conjunto habitacional.

Ao admitir-se tal cobrança, os cooperados

permaneceriam indefinidamente obrigados perante a cooperativa, jamais
quitando seu saldo devedor e pagando preço superior aos verdadeiros
custos de seu conjunto habitacional".

As conclusões do Aresto embargado, acima

transcritas permanecem absolutamente íntegras e nem por sonho são
afetadas pelo erro material quanto à data da entrega final da obra.

2. No mais, a questão do regime jurídico da

relação entre as partes foi objeto de exame explícito no Aresto
embargado.

O que lá se disse e aqui se repete é o seguinte:

Destaco inicialmente que a BANCOOP, criada

pelo sindicato dos bancários com a finalidade de construir pelo regime
cooperativo moradias aos integrantes daquela categoria profissional a
custo reduzido, em determinado momento desviou-se de seu escopo
original.

Passou a construir em larga escala e a

comercializar unidades futuras a terceiros não sindicalizados ao sindicato
dos bancários. Basta ver as qualificações dos autores relacionados na
inicial, para constatar que a esmagadora maioria deles não é constituída
de bancários.

Embargos de Declaração 994.08.018648-0/50000 - SANTO ANDRÉ -Voto n e 10.250 - F - fl. 5

 A

PODER JUDICIÁRIO
. , T R I B U N A L DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Parece evidente que ocorreu ao longo de alguns

anos verdadeira migração das atividades da BANCOOP, que deixou de
expressar o verdadeiro espírito do cooperativismo e passou a atuar como
empreendedor imobiliário, com produtos destinados ao público em geral.

Ao contrário do que afirma o recurso, portanto, a

relação entre a BANCOOP e os adquirentes de unidades autônomas
futuras é regida pelo Código de Defesa do Consumidor.

Não basta o rótulo jurídico de cooperativa para

escapar, por ato próprio, do regime jurídico cogente protetivo dos
consumidores.

Na clássica lição de Enzo Roppo, embora seja o

contrato um conceito jurídico, reflete uma realidade exterior a si próprio,
porque sempre traduz uma operação econômica (O Contrato, Almedina,
ps. 7 e seguintes). Tal constatação está intimamente ligada à noção de
causa do negócio jurídico, ou seja, "o fim econômico e social reconhecido
e garantido pelo direito, uma finalidade objetiva e determinante do
negócio que o agente busca além do fato em si mesmo" (Caio Mário da
Silva Pereira, Instituições de Direito Civil, 18a Edição, Forense, vol. I,
p. 319).

Após julgar dezenas de casos da BANCOOP,

constato que, sob o falso rótulo de regime cooperativo, lançou dezenas
de empreendimentos imobiliários, com promessa de entregar milhares de
unidades autônomas, expressiva parte dela não cumprida, lesando uma
multidão de adquirentes.

Não vejo como deixar de aplicar o regime

protetivo do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de adesão
preparados pela BANCOOP, nem como acolher o falso argumento de que

Embargos de Declaração 994.08.018648-0/50000 - SANTO ANDRÉ -Voto n fi 10.250 - F - fl. 6

 4

PODER JUDICIÁRIO
, , TRIBUNAL DE J U S T I Ç A DO ESTADO DE SÃO PAULO

todos os adquirentes são cooperados e associados em um

empreendimento do qual não tinham controle, nem fiscalização eficiente
dos custos e muito menos do destino dos pagamentos que efetuavam.

Em suma, não importa o rótulo jurídico, ou a

forma associativa da embargante, mas sim a sua real atividade
econômica de empreendedora, que se desviou quilômetros do
cooperativismo, para atuar como verdadeira incorporadora, que construía
a regime de preço de custo e comercializava unidades ao público em
geral.

A causa do negócio é de incorporação imobiliária,

razão pela qual o regime jurídico é de relação de consumo.

Se discorda a Embargante do que acima se disse

a questão é outra, a ser agitada em recurso às Instâncias Superiores.

Não parece o Acórdão embargado, porém, de

qualquer contradição ou de omissão a ser apreciada nestes embargos.

3. Não houve qualquer negativa ou ofensa a

preceito de norma federal ou constitucional. O que se fez foi interpretar
leis frente às condutas das partes e documentos juntados nos autos, em
consonância com a interpretação emanada da doutrina e dos Tribunais
Superiores.

Evidente não se prestar o julgado a responder

verdadeiro questionário elaborado pela parte, muito menos há
necessidade de apontar cada artigo de lei, ou precedentes dos tribunais,
a respeito de todos os aspectos e pontos abordados.

Não se exige enumeração de dispositivos legais,

pois "não cabe esse recurso em matéria cível para o Judiciário mencionar

Embargos de Declaração 994.08.018648-0/50000 - SANTO ANDRÉ -Voto n s 10.250 - F - fl. 7

 PODER JUDICIÁRIO
T R I B U N A L DE J U S T I Ç A D O E S T A D O DE S Ã O P A U L O

qual a lei, ou o artigo dela, ou da Constituição Federal etc, que esteja a

aplicar. Deixar de fazê-lo não é omissão no sentido legal: não existe tal
pressuposto para a completude do julgamento cível. Essa substituição de
natureza tópica é assunto para qualquer intérprete. Para a
fundamentação do julgado o necessário e suficiente é que se trabalhe
mentalmente com os conceitos vigentes contidos no sistema jurídico"
(Embargos de Declaração no 147.433-1/4-01, São Paulo, 2a Câmara
Civil, citados nos Embargos de Declaração no 199.368-1, julgado
pela 1a Câmara, Relator Desembargador Guimarães e Souza).

Diante do exposto, pelo meu voto, acolho os

embargos, apenas para sanar erro material, sem efeito modificativo do
julgado.

:
RANCISCO LOUREIRO
Relator

Embargos de Declaração 994.08.018648-0/50000 - SANTO ANDRÉ -Voto n 2 10.250 - F - fl. 8