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1.- LA COMPRAVENTA.
I.- Regulacin.
II.- Concepto, Art. 1973 del cdigo civil.
III.- caractersticas del contrato de compraventa, estudiaremos 8 caractersticas fundamentales.
IV.- Elementos del contrato de compraventa.
1) Consentimiento.
2) La cosa vendida.
3) El precio.
V.- La capacidad en el contrato de compraventa (incapacidades)
VI.- Modalidades del contrato de compraventa.
VII.- Efectos del contrato de compraventa.
1) Obligaciones del vendedor.
a. Entregar la cosa (diversas situaciones)
b. Obligacin del saneamiento de la eviccin y por vicios redhibitorios
2) Obligaciones del Comprador.
a. Pagar el precio.
b. Recibir la cosa.
VIII.- Pactos accesorios en la compraventa.
1) El pacto comisorio.
2) El pacto de retroventa.
3) El pacto de retracto.
IX.- La rescisin por causa de lesin enorme en la compraventa.
I. REGULACION
La compraventa es un contrato tpico y nominado y por lo tanto reconoce una regulacin en el CC.;
Titulo XXIII, Libro IV, art. 1793 a 1896.
II. CONCEPTO
III. CARACTERSTICAS.
Dentro del contrato de compraventa encontramos las siguientes caractersticas:
1) CONTRATO BILATERAL
4) CONTRATO PRINCIPAL
En principio a travs de l, las partes logran satisfacer el inters jurdico econmico
perseguido con su celebracin.
Adems de no requerir de otro contrato para nacer o subsistir en la vida jurdica logrndose
dicho inters jurdico econmico con su celebracin.
Es de aquellos ttulos que por su naturaleza son aptos para transferir el domino, y as
se encuentra reconocido en los artculo 675 y 703 del CC. Ello significa que sirve de
antecedente jurdico y necesario para que opere la transferencia del dominio por
medio de un modo de adquirir que generalmente ser la tradicin.
La compraventa dentro de nuestro ordenamiento slo genera derecho personales, de
forma tal, que por s sola no puede transferir el dominio.
La obligacin que genera la compraventa respecto del vendedor es la de hacer
entrega jurdica de la cosa al comprador lo que realizar mediante la tradicin.
En oportunidades, ni siquiera podr operar como antecedente jurdico a la adquisicin
del dominio, por ejemplo: en la compraventa de cosa ajena, ya que en esa situacin
la adquisicin del dominio operar por prescripcin.
1) CONSENTIMIENTO
Observaciones: El acuerdo entonces debe recaer sobre la cosa, el precio y la naturaleza del
contrato, de modo que si falta alguno de estos elementos, el contrato o no produce efecto o
degenera en otro distinto.
Obsta, al acuerdo sobre la cosa el error, que puede recaer o en la identidad de la cosa
especfica o en su sustancia o calidad esencial.
Obsta al acuerdo sobre el precio la circunstancia de que el precio por la que una de las
partes entiende comprar, sea distinto de aquel por la que la otra parte entienda vender.
A propsito del precio, es posible que en un mismo acto o contrato se contengan dos o
ms compraventas distintas, pues el acuerdo sobre el precio debe estar referido a todas
ellas
Obsta al acuerdo sobre la naturaleza del acto o contrato el error, que recae sobre la
especie o acto o contrato que se celebre.
Las ventas forzadas son aquellas que se hacen por intermedio de la justicia a virtud de una
resolucin judicial, siempre y cuando sta no constituya una formalidad habilitante.
En las ventas forzadas igualmente se exige consentimiento, sobre la cosa, el precio y la naturaleza
del contrato. En estos casos ser el juez el que acta como representante legal del vendedor y
tradente.
Se critica esta explicacin pues solo justifica las obligaciones contradas voluntariamente.
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Otros explican este hecho en la representacin, toda vez es el representante quien concurre con
su voluntad, no siendo necesaria la voluntad del representado.
Solemnidades en la c/v
Las solemnidades son aquella manera especial que debe revestir el consentimiento y que son
impuestas por la ley en consideracin a la naturaleza del acto o contrato para su validez.
En materia de compraventa ellas son excepciones, por tanto, solo operan en los casos que la ley
expresamente lo indica.
OBSERVACIONES:
B. Con la expresin bienes races, solo se refiere a los inmuebles por naturaleza.
Respecto de los inmuebles por adherencia se reputan muebles,
antes de la separacin para constituir un derecho real a favor de un
tercero distinto del dueo, en consecuencia la venta sera
consensual. (art. 571 con el 1801 inc. 3).
Respecto de los inmuebles por destinacin ellos se reputan
inmuebles si estn destinados al uso, beneficio o cultivo de un
inmueble. Si el dueo los quiere enajenar abandonan esta
finalidad, recuperando por tanto su carcter de mueble, y siendo
por tanto, consensual la compraventa.
Por ejemplo, la venta forzada previo decreto judicial y cumpliendo con las dems
solemnidades legales: pblica subasta, acta de remate, etc.
2. SOLEMNIDADES VOLUNTARIAS (art. 1802): Aquellas que operan por voluntad de las
partes, fuera de los casos en que la ley exija el cumplimiento de una solemnidad, en el
sentido de que las partes acuerden que la compraventa no se entienda perfecta sino a
virtud del cumplimiento de ciertas solemnidades.
Efecto: Cualquiera de las partes puede retractarse mientras no se cumpla con las
solemnidades convenidas o hasta que tenga lugar la entrega de la cosa. Si ella se cumple,
o si la entrega de la cosa ha principiado, ya no es posible retractarse.
Las arras, constituyen una cantidad de dinero u otras cosas muebles que se dan, ya en garanta de
la celebracin del contrato o ya en parte del precio y en seal de quedar convenidos.
Momento de la retractacin: Habr que estar al plazo convenido o fijado por las partes, a
falta del cual, la ley establece un plazo de 2 meses a contar de la convencin para
retractarse.
Ahora bien, independiente de los plazos, sea convencional o legal, no podrn retractarse
si:
El contrato de compraventa de cuya celebracin se trata se ha reducido a
escritura pblica
Ha principiado la entrega de la cosa
2. Arras Prueba o Arras entregadas como parte del precio y en seal de quedar
convenidos
En este caso, debe constar por escrito de manera expresa que las arras se entregan como
parte del precio y en seal de quedar convenidos, y el contrato desde ese momento queda
perfecto, si no se estipula por escrito y de manera expresa se entienden dadas en garanta
en la celebracin de la compraventa.
2) LA COSA VENDIDA
Aspectos previos
La cosa vendida dentro de la compraventa es su el objeto, pero adems es un elemento
esencial del mismo, sin el cual, o no hay compraventa o el contrato es nulo.
Si no hay obligacin del vendedor, tampoco hay obligacin del comprador, ya que de
acuerdo a la teora clsica de la causa, la obligacin del comprador carecera de causa.
Requisitos de la cosa
I. Como objeto del contrato de compraventa, en tanto acto jurdico, debe ser Lcito, real,
comerciable, determinado o determinable y debe existir o esperarse que exista.
Es un requisito general que debe reunir todo objeto de una declaracin de voluntad.
El art. 1810 seala que pueden venderse todas las cosas corporales e incorporales
cuya enajenacin no est prohibida por la ley, y est prohibida por la ley la enajenacin
de las cosas que no estn en el comercio (art. 1464 n1), por tanto, tambin lo est la
venta de las cosas incomerciables.
2. Determinada y singular.
A) EN CUANTO A LA DETERMINACIN
Debe ser determinada al menos en cuanto a su gnero (art. 1461) o determinable,
siempre que contenga los datos para su determinacin.
Observacin: Es posible que se vendan cada uno los bienes que integran el
patrimonio de una persona siempre que se individualicen, a pesar que constituya la
totalidad del patrimonio, cumpliendo los ss., requisitos:
Que la venta se haga por escritura publica
Que se especifiquen los bienes que se venden
3. Real
Significa que la cosa debe existir (venta de cosa presente) o esperarse que exista
(venta de cosa futura), la venta de cosa futura puede revestir 2 modalidades:
De acuerdo al artculo 1816 la compra de cosa propia no vale, y ello por ausencia de
causa ocasional, es decir, por faltar un motivo determinante en orden a contratar, ya
que nada justifica que una persona compre lo que le pertenece.
Problema:
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El inciso 1 del Art. 1816 seala que la compra de cosa propia no vale, el inciso 2
reglamenta a quien pertenecen los frutos y el inciso final seala que por la voluntad
de las partes se puede alterar las reglas precedentes.
Problema:
Puede el comprador demandar la resolucin del contrato por aplicacin del Art.
1489?
La respuesta va a depender del contenido que se asigne a la obligacin de entregar
que recae sobre el vendedor.
Segn el Art. 1815 el verdadero dueo cuenta con esta accin mientras no se
extinga por el transcurso del tiempo, la prescripcin de la accin reivindicatoria se
sujeta a las reglas de la prescripcin de las acciones propietarias del Art. 2517.
3) EL PRECIO
La obligacin de pagar el precio que pesa sobre el comprador constituye la contraprestacin que
debe realizar el comprador frente a la obligacin del vendedor de hacer entregar material y jurdica
de la cosa.
Requisitos.
Segn el Art. 1893 por definicin el precio es dinero, pero ello no significa que
necesariamente deba pagarse en dinero; basta con que se fije en dinero pero nada obsta a
que se pueda pagar con una cosa distinta del dinero a travs de una dacin en pago.
De pagarse el precio de la compraventa con otra cosa distinta que dinero el contrato deriva
en otro distinto, y podr ser una permuta o una dacin en pago, si la sustitucin del precio,
en este ltimo caso, por una cosa deriva del acuerdo de las partes, y con posterioridad a la
celebracin del contrato de compraventa.
Si el precio se pacta parte en dinero y parte en una cosa distinta del dinero, segn el Art.
1794 hay que distinguir:
Esta condicin dice relacin con la circunstancia que el precio sea efectivamente una
suma de dinero que se pague por la cosa, de forma tal, que el precio simulado o fingido es
irreal, por lo que no cumple este requisito.
El precio debe ser serio, en el sentido que no debe ser irrisorio. El precio que se entrega a
cambio de una cosa, adems de tener que entregarse efectivamente, debe guardar cierta
relacin con el valor de la cosa, lo que no significa atribuir al precio la calidad de justo.
No es necesario que el precio sea justo, la falta de equivalencia entre el valor del dinero y
el valor de la cosa vendida en principio no afecta la validez de la compraventa, sino en
ciertos y determinados casos, que son tratados por el cdigo como lesin enorme.
Es decir, debe sealarse en forma precisa lo que el comprador est obligado a pagar por
concepto de precio y por la cosa vendida. Esta determinacin puede hacerse por las partes
o incluso por un tercero, pero en ningn caso la determinacin del precio, puede quedar
entregado al arbitrio de una de las partes.
1. Aspectos previos
En materia de compraventa la regla general, es la capacidad, de forma tal, que toda persona es
capaz de celebrar la compraventa, salvo que la ley declare inhbiles.
1) Incapacidad para celebrar todo contrato: esta es una aplicacin de las reglas generales
de la capacidad en los actos jurdicos.
2) Incapacidades particulares para celebrar el contrato de compraventa: los autores
comentan que se trata de una aplicacin de esas prohibiciones a que se refiere el inciso
final del Art. 1447.
Fundamento:
El legislador no acepta el contrato de donaciones irrevocables entre cnyuges. El
Art. 1138 inciso 2 seala que las donaciones entre cnyuges siempre se
consideraran como donaciones revocables, si el legislador permitiese la
compraventa entre cnyuges sera muy fcil burlar el Art. 1138 pues bastara con
disfrazar la donacin bajo la forma de una compraventa.
El legislador teme que uno de los cnyuges presione indebidamente al otro para
celebrar el contrato de compraventa a un precio no adecuado.
Si los cnyuges estn casados en un rgimen de sociedad conyugal habra
adems una hiptesis de auto contratacin que el legislador mira con desconfianza.
El legislador teme que los cnyuges puedan coludirse para celebrar el contrato de
compraventa y de esta manera perjudicar a terceros eludiendo la garanta
patrimonial universal.
Fundamentos:
Artculo 1798
Afecta al empleado pblico respecto de bienes que se vendan por su ministerio y a
los jueces, abogados y funcionarios del orden judicial, para adquirir los bienes en
cuyo litigio han intervenido y que se vendan precisamente a consecuencia del
mismo litigio, aunque lo sean por pblica subasta.
Observaciones:
- El cdigo orgnico de tribunales ha hecho extensiva esta prohibicin a otras
personas como fiscales judiciales, defensores pblicos judiciales, relatores,
receptores y ciertos parientes de estos funcionarios.
- Para que se configure la incapacidad es fundamental que los bienes se vendan a
consecuencia del litigio.
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Artculo 1799
Referida a los tutores y curadores, los que no podrn comprar parte alguna de los
bienes de su administracin sino con arreglo a las normas que regulan la
administracin ejercida por ellos, dentro de las cuales est como pilar fundamental
el artculo 412, que precisamente prohbe a los tutores y curadores y a sus
parientes adquirir para s directa o indirectamente bienes que pertenezcan al pupilo
y en general celebrar actos en los que tenga directa o indirectamente inters el
tutor o curador o sus parientes.
Artculo 1800
Seala que los mandatarios, los sndicos, y los albaceas, estn sujetos en lo
relativo a la compraventa de las cosas que han de pasar por sus manos en razn
del ejercicio de sus cargos a lo dispuesto en el artculo 2144 a propsito del
mandato, segn l, cual no podr el mandatario por s o por interpsita persona
comprar las cosas que el mandante le ha ordenado vender, ni vender lo suyo al
mandante que lo ha ordenado comprar, sino fuere con su autorizacin expresa.
1. ASPECTOS PREVIOS
La venta a prueba o al gusto tiene lugar cuando as se ha convenido por las partes o
cuando se trata de cosa que se acostumbran a vender bajo esta modalidad.
Venta al ensayo.
Tiene lugar cuando la cosa vendida es determinada en base a una muestra o modelo que
el comprador suministra al vendedor para que la cosa vendida rena precisamente las
condiciones de dicha muestra o modelo.
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VII. EFECTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA: En este prrafo trataremos:
Partiendo por las obligaciones que asumen a virtud del contrato de compraventa de acuerdo al
artculo 1824 las obligaciones del vendedor se reducen a dos: la entrega y tradicin de la cosa y el
saneamiento de la misma.
Opiniones
A) Para algunos consiste en garantizar al comprador una posesin tranquila,
pacifica, til y duradera de la cosa vendida. (Art. 1815)
El art. 1815 al sealar que la venta de cosa ajena vale. Si el vendedor
estuviese obligado a transferir el dominio, el art. 1815 no tendra sentido.
En el derecho romano la obligacin del vendedor se agotaba en garantizar
al comprador una posesin tranquila, pacifica, til y duradera de la cosa
vendida. Y en materia de compraventa don Andrs Bello habra seguido el
derecho romano.
Si dijsemos que la obligacin del vendedor consiste en transferir el
dominio ello implicara sostener que si el vendedor no transfiere el dominio
no habra cumplido con su obligacin, y el comprador podra hacer uso del
mecanismo del art. 1489.
B) Hay autores que sealan que el vendedor se obliga a transferir el dominio (Arts.
1793, 1824, 1837)
El tenor literal del art. 1793 que al definir la compraventa seala que el
vendedor se obliga a dar una cosa, y obligacin de dar es aquella que
tiene por objeto transferir el dominio.
El art. 1824 seala que al referirse a las obligaciones del vendedor habla
de la entrega o tradicin. Y la tradicin es una entrega que implica
transferencia de dominio.
El tenor literal del art. 1837 que al referirse a la obligacin de saneamiento,
seala que consiste en amparar al comprador
en el dominio. Esto solo se justifica si previamente el vendedor se haba
obligado a transferir el dominio al comprador.
El art. 1824 inc. 2 se remite a la reglas del ttulo VI del libro II, es decir a
los arts. 670 y ss. del cdigo. Por lo tanto, hay que distinguir:
(arts. 684, 686)
Los autores sealan que no es suficiente con que se haga la entrega jurdica, ya que lo
habitual es que el comprador quiera tener fsicamente la cosa para poder ejercer esas
facultades de uso y goce.
Hay casos en los cuales el vendedor no est obligado a entregar materialmente la cosa, es decir,
puede retenerla y el comprador no podr exigirla.
En ese caso el vendedor puede retener la cosa aunque no se haya fijado un plazo para la
entrega. Y el comprador solo podr exigir la cosa pagando el precio o asegurando el
precio.
El cdigo no tiene reglas especiales, por lo tanto, se aplican las reglas generales en materia de
pago.
a) Si las partes sealaron el lugar de la entrega, esta debe hacerse en el lugar sealado en la
convencin.
b) Si las partes nada dijeron hay que distinguir:
i. Si se trata de una especie o cuerpo cierto la entrega debe hacerse donde exista la
especie o cuerpo cierto al momento de contraerse la obligacin.
ii. Si se trata de una cosa genrica, la entrega debe hacerse en el domicilio del
deudor.
c) Las reglas precedentes no se alteran en caso de haber cambiado de domicilio cualquiera
de las partes.
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E.- Venta de una misma cosa a dos o ms personas por contratos distintos (art. 1817
relacionar con el art. 684)
El cdigo se encarga de regular cul de los distintos compradores ser preferido por sobre los
otros, y para estos efectos establece un orden de prelacin.
a) Los gastos de la venta son de cargo del vendedor por regla general, a menos que las
partes hayan estipulado otra cosa. Art. 1806
Los autores sealan que el fundamento de esta regla se encuentra en que el vendedor
ha tomado en consideracin estos gastos a la hora de fijar el precio de la cosa.
i. Los gastos hechos para poner la cosa a disposicin del comprador y hasta el
momento de la entrega son de cargo del vendedor.
ii. Pero los gastos hechos despus de entregada la cosa son de cargo del comprador.
Con todo, las partes pueden alterar estas reglas. (Art. 1825)
El art. 1828 da una regla muy escueta, el vendedor debe entregar lo que reza el contrato. A partir
de estos lo autores sealan que la entrega comprende:
1. La cosa vendida
2. Los frutos que deben pertenecer al comprador (art.1816)
a) Los frutos naturales pendientes al tiempo de la venta
b) Los frutos naturales y civiles que produzca la cosa con posterioridad a la venta.
c) Las partes pueden alterar las reglas precedentes.
Los autores comentan que esta regla del art. 1816 es excepcional, ya que la regla general
es que los frutos pertenezcan al dueo, y en estos casos el comprador an no es el dueo,
porque no ha tenido lugar la tradicin.
3. Compraventa al gusto. El riesgo corre por cuenta del comprador slo a partir de que ste
haya expresado su agrado por la cosa.
El cdigo no lo define, y existen dos criterios para determinar cundo un predio es rustico.
H.2. Formas en que puede venderse un predio rustico (art. 1831 inc.1)
El art. 1831 inc. 2 da a entender que constituye la regla general, pero en realidad es excepcional.
De manera que para que se entienda que la venta es en relacin a la cabida hay que cumplir los
siguientes requisitos:
i. Que en el contrato se indique la cabida.
ii. Que sea un elemento determinante en el contrato.
iii. Que el precio dependa de la cabida o superficie del predio rustico.
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iv. Que las partes no hayan sealado que les es indiferente la mayor o menor cabida
del predio rustico. (que las partes no hayan renunciado a las acciones que
derivan de la diferencia de la cabida real y la declarada)
2. Que la cabida real sea mayor que la cabida declarada. En este caso hay que distinguir:
Por ejemplo, el contrato dice que el predio tiene 100 mt 2 y al medir, resulta que el
predio tiene 105 mt2, lo que quiere decir que la cabida real es mayor que la cabida
declarada, eso hace que nos quede un sobrante de 5 mt 2. El predio tiene un valor de
100.000.000, por lo que cada mt2 vale 1.000.000, por lo tanto, los 5 mt2 valen
5.000.000. Como el precio del sobrante no excede de la decima parte de la cabida
declarada, la cabida sobrante no es mucho mayor.
Por ejemplo, tenemos una cabida declarada de 100 mt2, a un valor de 100.000.000, y
una cabida real de 120 mt2. Por lo tanto tenemos un sobrante de 20 mt2, y que hace q
sea un sobrante de 20.000.000 que al compararlo con la cabida declarada es mayor,
ya que 20.000.000 es ms que 10.000.000.
i. Si la cabida real no es mucho menor que la cabida declarada, se entiende que la cabida
real no es mucho menor cuando el precio de la cabida que falta no excede de la
dcima parte de la cabida declarada.
Efecto: El vendedor debe sufrir una disminucin proporcional del precio. El cdigo
plantea como alternativa, que el vendedor complete la cabida, pero en la prctica esto
es poco probable. De manera que se entiende que la regla es la disminucin
proporcional del precio.
Efectos: en este caso surge un derecho optativo para el comprador quien puede
elegir entre:
o Aceptar una disminucin proporcional del precio
o Desistirse del contrato con indemnizacin de
perjuicios.
La venta se hace ad corpus o como cuerpo cierto, cuando la cabida no se expresa dentro del
contrato o slo se indica como un dato ilustrativo.
Observacin:
En ambas compraventas se indican los deslindes es una mencin que debe
requerirse para la inscripcin del ttulo, en base al cual el conservador practica la
inscripcin.
Lo que sucede que la venta segn la cabida, indefectiblemente las partes
manifiestan su voluntad de que lo que se vende es una superficie determinada, en
cambio lo que determina la venta ad corpus es que no se vende una superficie
determinada, sino que un inmueble dentro de todo lo que comprende sus
deslindes.
Esto no tiene aplicacin prctica: quin tiene inters una superficie, la hace medir con antelacin y
esa medicin segn la firma topogrfica. Mantiene vigencia prctica la venta ad corpus cuando sea
difcil determinar la superficie o un precio que se fije por metros cuadrados.
Problema
b) La mayora de los autores entiende que si puede haber venta sin sealamiento
de deslindes, porque la exigencia del art. 78 es para la inscripcin, o sea, para
la tradicin, pero la compraventa solo es el ttulo. En consecuencia puede
haber una venta sin sealamiento de deslindes y para los efectos de la
inscripcin, puede otorgarse una escritura complementaria, con tal que conste
por escritura pblica.
Prescripcin.
El art. 1834 establece una prescripcin de corto tiempo. Un ao contado desde la entrega,
este el plazo de prescripcin de las siguientes acciones:
a) Accin del vendedor para que el comprador aumente proporcionalmente el precio.
b) Accin del comprador para que el vendedor complete la cabida.
c) Accin del comprador para que el vendedor rebaje proporcionalmente el precio.
d) Accin del comprador para desistirse del contrato.
Regla especial
El art. 1835 seala que las reglas especiales de los arts. 1832 y 1833 se aplican a
cualquier todo o conjunto de efectos o mercaderas. Por ejemplo si se venden 100 cabezas
de ganado en un milln de pesos y faltan o sobran cabezas de ganado.
Problema
Observacin
La obligacin de entregar importa hacer poseedor al comprador, y esta posesin debe permitir al
comprador usar y gozar de la cosa tranquila y tilmente.
La posesin no ser tranquila, cuando terceros hagan valer derechos sobre la cosa
vendida. Se trata por ende, de turbaciones de derecho y no de hecho.
La posesin ser intil cuando la cosa adolece de defectos que hacen que sea
inadecuada para el objeto que se tuvo a la vista al tiempo de contratar.
B. Concepto
La obligacin de saneamiento es aquella que recae sobre el vendedor, y que consiste en amparar
al comprador en el dominio y posesin pacifica de la cosa vendida y de responder de los vicios
ocultos llamados vicios redhibitorios.
C. Objetivos
2.- Responder los defectos ocultos, llamados vicios redhibitorios (saneamiento de los vicios
redhibitorios u ocultos.)
D. Caractersticas
1.- Esta obligacin es de la naturaleza del contrato de compraventa, ya que si las partes nada
dicen, se entiende incorporada sin necesidad de una clausula especial. Pero las partes fcilmente
pueden excluirlas sin que con ello se afecte la eficacia del contrato y sin que degenere en un
contrato diferente.
2.- Se trata de una obligacin eventual, porque solo se hace exigible si se producen determinados
acontecimientos.
Esta obligacin de saneamiento se inserta dentro de las obligaciones de garantas que derivan del
contrato de compraventa, como contrato oneroso.
Es aquella obligacin de garanta que pesa sobre el vendedor y que tiene por objeto amparar al
comprador en la posesin tranquila de cosa vendida, frente a turbaciones de derecho que ejerzan
terceros.
Observaciones:
1.- Las turbaciones de derecho importan el ejercicio por parte de terceros de acciones
judiciales mediante las cuales pretende derechos sobre la cosa.
3.- El saneamiento de la eviccin slo tiene por objeto amparar al comprador frente a
turbaciones de derecho, de forma tal si el comprador es privado de todo o parte de la cosa
por hechos materiales, no hay eviccin; si en cambio, el comprador es privado todo o parte
de la cosa, como consecuencia de una accin ejercida por el tercero a virtud de la cual, se
le reconoce un derecho sobre la cosa, hay lugar a la eviccin.
v. Concepto de eviccin
Es la privacin que experimenta el comprador del todo o parte de la cosa comprada en virtud de
una sentencia judicial por causa anterior a la venta.
La privacin ser total, si el derecho que pretende el tercero de la cosa lo sea sobre
toda ella, como por ejemplo, su derecho de dominio que har valer a travs del
ejercicio de la accin reivindicatoria.
2. SENTENCIA JUDICIAL.
La eviccin supone la existencia de un juicio que debe culminar con la dictacin de una
sentencia, que prive total o parcialmente al comprador de la cosa comprada. Este
elemento, genera las siguientes consecuencias:
Problema
R.: Los autores sealan para resolver esta contradiccin que la referencia al caso en
que no se dicta la sentencia de eviccin, se refiere al caso en que el vendedor citado de
eviccin comparece al juicio y se allana. En este caso, de todas formas debe dictarse
sentencia, pero esta ser declarando la eviccin y no obstante ello, como el vendedor
se ha allanado el plazo se cuenta desde la restitucin.
Por causa anterior al contrato vamos entender aqul hecho o situacin que sirve de
fundamento jurdico a la pretensin de derecho que hace valer el tercero sobre la cosa
vendida.
Oportunidad para citar de eviccin: dentro del trmino de emplazamiento, antes de contestar la
demanda.
Quienes pueden ser citados de eviccin: al vendedor, y a quienes este hubiese podido citar si
hubiere permanecido en posesin de la cosa.
Como el comprador puede citar a eviccin, no slo a su vendedor sino que a cualquiera de los
anteriores en forma indefinida, los antecedentes podrn referirse no slo al contrato de
compraventa respectivamente sino aquellos anteriores que est siendo citado a la eviccin.
Se requiere acreditar la calidad de vendedor objeto de eviccin para poder citarle al juicio.
A) No comparece
En este caso, vencido el trmino para contestar, el juicio continuar y el vendedor citado a
eviccin se har responsable de la eviccin para el caso que sta se produzca, salvo que
se haya acogido la demanda del tercero por no haber opuesto el comprador excepciones
personales suyas, como la prescripcin adquisitiva, esto es, excepciones que solo el
comprador poda oponer.
B) Comparece
Cuando el vendedor no cumple con su obligacin de defensa o habiendo cumplido, no logra evitar
que la eviccin se produzca esta obligacin de defensa inicial se transforma en la obligacin de
indemnizar al comprador por la eviccin producida.
Cuando cumpli con su obligacin, no est obligado a reparar los daos al comprador la
interposicin de la demanda en su contra, sino en cuanto dicha demanda fuere imputable a su
hecho o culpa.
INDEMNIZACIONES.
SI LA EVICCIN ES TOTAL.
Por ejemplo: cuando el tercero a travs de una accin reivindicatoria reconozca la calidad
de propietario de la cosa y sea entonces reivindicada de manos del comprador, la
obligacin de indemnizar del vendedor comprende:
2. El pago de las costas, solo en cuanto el comprador las haya pagado. Por ejemplo:
los gastos de notara, gastos de inscripcin que pueden llegar a ser cuantioso en relacin
al previo de venta del inmueble.
4. El pago de las costas del juicio que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y
con motivo de la demanda intentada por el tercero. Nuevamente se excluyen de estas
cosas aquellas causadas con posterioridad al allanamiento que el vendedor hizo de la
eviccin. Si el vendedor se ha allanado a la demanda no es obligado al pago de las costas
que haya sufrido el comprador en razn de su decisin de continuar el juicio.
El vendedor de mala fe es obligado al pago del total del aumento. Si el aumento del valor
de la cosa que ha sufrido, estando en el poder del comprador se ha debido a mejoras 4, el
vendedor de buena fe es obligado a rembolsar al comprador aquellas mejoras necesarias
y tiles que haya hecho el comprador y que no hayan sido abonadas por el tercero que
obtuvo sentencia favorable.
SI LA EVICCIN ES PARCIAL.
En este caso, el comprador tiene derecho por una parte a la rescisin del contrato.
Si ejerce este derecho, el comprador debe restituir al vendedor la parte de la cosa vendida
no evicta, considerndose como poseedor de buena fe al comprador.
1. Renuncia.
2. Prescripcin.
3. Casos en que la ley as lo dispone.
1. Renuncia.
Cesa la obligacin de restituir el precio si el comprador compro la cosa a sabiendas de que era
ajena o si al comprarla tomo sobre s expresamente el riesgo de eviccin especificndolo.
Reglas de la renuncia
a) Si el vendedor conoce la causa de eviccin es un vendedor de mala fe, de manera
que el pacto en que se exime al comprador es nulo.
b) Si el vendedor no conoce la causa de eviccin, es un vendedor de buena fe, pero
de todas formas el vendedor debe restituir el precio.
2. Prescripcin.
i. Tratndose de las ventas forzadas. En este caso el vendedor solo est obligado a
reembolsar el precio que haya producido la venta, pero la indemnizacin no
cubre los dems rubros.
i. Aspectos previos
A virtud de ella, el vendedor puede ser obligado a responder por los defectos ocultos de la cosa, a
virtud de haber incumplido su obligacin derivada del contrato de compraventa consistente en la de
procurar al comprador la posesin til de la cosa vendida.
ii. Concepto de vicios redhibitorios
Son aquellos de que adolece la cosa comprada al momento del contrato, que ignorado por el
comprador hace que dicha cosa no pueda ser usada conforme a su naturaleza, o bien, si lo
permite, solo presta un servicio imperfecto
1. COETNEO A LA VENTA
Dice relacin con que el vicio o defecto debe existir o haber existido al tiempo del contrato.
Para estos efectos, basta que el vicio o defecto haya existido en germen al tiempo del
contrato, an cuando, se haya manifestado con posterioridad
2. GRAVES
Dice relacin con la necesidad de que a virtud de estos defectos o vicios, la cosa no sirva
para su uso natural o slo sirva imperfectamente, de forma tal que haga presumir que el
comprador conocindolos no hubiese comprado la cosa o lo hubiese hecho a menor
precio.
3. OCULTOS.
Es preciso que el vicio o defecto no haya sido manifestado por el vendedor, ni ignorando
por el comprador sin su grave negligencia o que el comprador no haya podido fcilmente
advertirlo en razn de su profesin u oficio.
OBS.: Nada impide a las partes, otorgar o conferir el carcter de redhibitorio, aquellos
vicios o defectos que naturalmente no renan estas condiciones.
a) Accin redhibitoria: es aquella que tiene por objeto que se declare la resolucin del
contrato de compraventa. En consecuencia, en cuanto a su naturaleza jurdica, es una
accin resolutoria.
b) Accin quatiminoris: es aquella que tiene por objeto obtener una disminucin el precio. En
este caso el contrato de compraventa subsiste, solo que el comprador deber pagar un
menor precio, o si lo haba pagado ntegramente, podr solicitar la restitucin del exceso.
c) Accin indemnizatoria: solo procede cuando el vendedor conoca los vicios y no los
declaro, o si por su profesin u oficio deba conocerlos. Con todo no procede la accin
indemnizatoria, si el vendedor no conoca los vicios y tambin si no deba conocerlos, en
razn de su profesin u oficio.
Si la cosa ha perecido por un defecto inherente a ella, nuevamente nace la opcin del
acreedor, ya en orden a pedir la rescisin del contrato o la rebaja proporcional del precio
en ambos casos de indemnizacin siempre que el vendedor este de mala fe en razn de
su profesin u oficio.
Si el objeto vendido consta de varias cosas, slo habr lugar a la accin redhibitoria por la
cosa viciosa y no por el conjunto, salvo que aparezca que no se habra comprado esa
cosa, sin el conjunto.
1. LA RENUNCIA.
Siendo la obligacin de saneamiento una obligacin de la naturaleza del contrato, las partes
pueden excluirla, pero para que este pacto de irresponsabilidad sea valido el vendedor debe
estar de buena fe, es decir, debe ignorar la existencia de los vicios. Solo en tal caso, el
vendedor quedara liberado de responsabilidad.
Se entiende que est de mala fe si conoca de los vicios o deba conocer de ellos en razn de
su profesin u oficio y no los dio a conocer al comprador.
2. PRESCRIPCIN.
a) Accin redhibitoria
Sin perjuicio de reglas especiales, que establece los artculo 18 y 19 ley general de urbanismo
y construccin por vicios en la construccin, accin que prescribe al trmino de 5 aos.
Observaciones
Estos plazos se cuentan desde la entrega real. Se entiende por entrega real la
entrega fsica, porque solo a partir de ese momento el comprador estar en
condiciones de darse cuenta de la existencia de estos vicios.
Estos plazos de prescripcin son muy breves, es por esta razn, que el art. 1867
seala que prescrita la accin redhibitoria todava podr reclamarse la accin
quantiminoris y la accin indemnizatoria.
b) Accin quantiminoris:
a) Tratndose de bienes muebles prescribe en 18 meses.
b) Tratndose de inmuebles prescribe en 1 ao.
Observaciones
Puede ser que se compre una cosa para mandarla a un lugar distante, en ese caso la accin
quantiminoris prescribe en 1 ao contados desde la entrega al consignatario, ms el trmino
de emplazamiento. Con todo, esta regla solo se aplicar si el comprador en el tiempo
intermedio entre el contrato y el envo, ha podido ignorar el vicio de la cosa sin negligencia de
su parte.
c) Accin indemnizatoria
1. Algunos autores sealan que a falta de norma especial se aplican las normas
generales en materia de prescripcin.
2. Otros sealan que la accin indemnizatoria prescribe junto con la accin a que
accede.
Argumentan sealando que el art. 1867 al referirse a la accin indemnizatoria seala
segn las reglas precedentes, y dentro de esas reglas precedentes esta el art. 1866
que establece el plazo de prescripcin de la accin redhibitoria.
4. Si la cosa vendida se compone de varias cosas, por ejemplo se vende ganado, solo
procede la accin redhibitoria en relacin a la cosa viciosa y no respecto de las dems cosas,
menos que sea de presumir que no se hubiese comprado el conjunto sin la cosa viciosa.
A. Concepto de precio
El cumplimiento de esta obligacin se rige por las reglas generales relativas al pago.
i. Debe estarse primeramente al lugar estipulado por las partes. ii. A falta de estipulacin
debe cumplirse en el lugar que deba efectuarse la entrega de la cosa.
A partir de esto se entiende que si las partes nada han dicho en relacin al momento en
que se debe pagar el precio, pero estipularon un plazo para la entrega de la cosa,
automticamente ese mismo plazo rige para el pago del precio.
El art. 1872 plantea que el precio debe pagarse al momento de la entrega, es decir, ambas
obligaciones deben cumplirse simultneamente, pero Cul de ellas debe cumplirse
primero?
Los autores sealan que primero debe cumplirse con la obligacin de entregar la cosa, por
las siguientes razones:
a) El cdigo al definir la compraventa en el art. 1793, parte sealando que una de las
partes se entrega a dar una cosa. Esta redaccin no sera accidental, sino que la
intencin del legislador es que primero se cumpla con esta obligacin del vendedor
de entregar la cosa.
En ese caso puede hacerse autorizar por el juez para depositar el precio hasta que el
vendedor haga cesar la turbacin o afiance las resultas del juicio. En este caso el
comprador puede solicitar al juez que sea designado el mismo como depositario, con las
responsabilidades que ello implica.
Segn el art. 1873 si el comprador ha sido constituido en mora, el vendedor puede exigir:
1. El precio, o sea, ejercer la accin de cumplimiento ms la indemnizacin de
perjuicios.
2. La resolucin, es decir, ejercer la accin resolutoria ms la indemnizacin de
perjuicios.
Como el art. 1873 exige constitucin en mora el vendedor tiene que haber entregado la
cosa, estar llano a entregarla, tener una condicin suspensiva pendiente o un plazo
suspensivo pendiente.
Fuera de estos casos, si el vendedor no ha entregado la cosa, el comprador no estar
constituido en mora. Ello en virtud de la excepcin de contrato no cumplido.
En principio hay que aplicar las reglas generales, con las modificaciones que establece la
ley a propsito de la compraventa. Para estos efectos hay que distinguir lo que ocurre entre
las partes, de lo que ocurre respecto de terceros.
iii. Tiene derecho a que se le restituyan los frutos, ya sea, todos los frutos si
ninguna parte del precio se hubiere pagado o en el caso de pago parcial en
proporcin a la parte no pagada.
i. Tiene derecho a que se le restituya la parte del precio que hubiere pagado
en caso de haber existido un pago parcial.
El art. 1876 inc. 1 se remite a las reglas generales de los arts. 1490 y 1491.
1. Si se trata de una cosa mueble la resolucin solo afecta a los terceros de mala fe,
es decir, los que conocan la existencia de la condicin resolutoria.
Observacin
El inc. 2 del art. 1876 seala que si en la escritura de venta se deja constancia que el
precio se ha pagado ntegramente no se admitir prueba alguna en contrario, salvo la
nulidad o la falsificacin de la escritura, y solo en virtud de esta prueba habr accin contra
terceros poseedores.
Problema
Si en la escritura de venta se seala que el precio se pago ntegramente, pero en realidad
ello no ocurri. Puede el vendedor demandar la resolucin del contrato por no haberse
pagado el precio?
Se trata de una clusula que se incorpora al contrato de compraventa, en cuya virtud las
partes estipulan que el vendedor se reserva el dominio no obstante procederse a la
tradicin hasta que el comprador pague el precio, o hasta que se cumpla una condicin.
En el derecho comparado, esta clusula es bastante habitual ya que opera como una
verdadera garanta para el vendedor, quien sabe que seguir siendo el dueo aunque haya
operado la tradicin mientras el comprador no pague el total del precio.
El problema en nuestro pas es que existen dos disposiciones contradictorias art. 680 inc. 2
ubicado a propsito de la tradicin y art. 1874 ubicado a propsito de la compraventa.
1. El art. 680 inc. 2 reconoce plena eficacia a este pacto. El efecto aparece como una
excepcin a la regla general segn la cual verificada la entrega por el vendedor se
transfiere el dominio aunque no se haya pagado el precio, a menos que las partes
hayan estipulado este pacto de reserva del dominio.
2. El art. 1874 seala que el nico efecto que produce este pacto es la demanda
alternativa sealada en el artculo anterior, esto es, que si el comprador ha sido
constituido en mora el vendedor podr demandar el cumplimiento o la resolucin
del contrato y en ambos casos con indemnizacin de perjuicios.
Los autores sealan que a partir del tenor literal del art. 1874 se desprende que esta
disposicin no reconoce eficacia al pacto de reserva del dominio. Es decir, no obstante
haberse estipulado el vendedor deja de ser el dueo al momento de verificarse la tradicin.
Razones
a) Si el vendedor fuese el dueo contara con la accin reivindicatoria, pero el art,
1874 no menciona a esta accin, lo que permite afirmar que el vendedor ya no
es el dueo.
b) El art. 1873 es muy similar al art. 1489 con la diferencia que en el art. 1873 se
exige que el comprador este constituido en mora.
Si esto es as, significa que el vendedor ya cumpli con su obligacin de dar, lo que
equivale sostener que ya transfiri el dominio. No obstante la existencia de este pacto.
Sin perjuicio de lo anterior, junto con la mora del comprador de recibir la cosa, el vendedor
podr pedir: o el cumplimiento o la resolucin del contrato y en ambos casos con la
indemnizacin correspondiente, de suerte que la obligacin de tomar la posesin de la cosa
vendida por parte del comprador es una obligacin que deriva del contrato y que su
incumplimiento produce el efecto anlogo y previsto en el artculo 1489, y que a propsito
de la compraventa est establecido en el ya citado artculo 1827.
1. PACTO COMISORIO.
A. CONCEPTO
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Es la condicin resolutoria expresamente convenida por las partes de no pagarse el precio
convenido.
B. REGULACION
Artculos 1877 y siguientes del CC, a propsito de la obligacin de pagar el precio dentro
de la compraventa.
C. CLASIFICACION
Observacin: Aunque en la generalidad de los autores admite este tipo de pactos dentro de
la compraventa y a propsito de una obligacin distinta de pagar el precio, y an fuera de
la compraventa a virtud del principio de la autonoma de la voluntad, no es menos cierto,
que dicha aplicabilidad general trae ms de alguna discusin doctrinal, particularmente y
especialmente a propsito de la aplicabilidad del artculo 1879 a los pactos comisorios
calificados que se convengan en otros contratos distintos de la compraventa, incluso
dentro de esta pero apropsito de una obligacin distinta de la de pagar el precio.
2. EL PACTO DE RETROVENTA.
A. REGLAMENTACIN
B. CONCEPTO
Comentarios
Los autores sealan que debiera llamarse pacto de retro compra, porque lo determinante
segn el art. 1881 es la facultad de recobrar la cosa vendida.
C. NATURALEZA JURDICA
Esta teora ha sido criticada porque si fuese una promesa, debiera cumplir con
todos los requisitos del art. 1554, y resulta que el cdigo no exige tales requisitos.
Argumentos
i. El tenor literal del art. 1881 que al referirse a este pacto seala que lo
fundamental es que el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida,
y por lo tanto, no se trata de celebrar otro contrato, ni de adquirirla en virtud de otro
contrato.
ii. El tenor literal del art. 1882 que al reglamentar los efectos de este pacto
respecto de terceros, se remite a los arts. 1490 y 1491 que a su turno reglamentan
la resolucin respecto de terceros.
Observacin:
El pacto de retroventa importa la condicin resolutoria. El hecho futuro e incierto del cual
depende la resolucin del contrato de compraventa es la opcin ejercida por el vendedor
en orden a recobrar la cosa vendida. Desde este punto de vista, se trata de una condicin
meramente potestativa pues consiste en un hecho voluntario del propio vendedor, a la luz
del art 1478 pudiese resultar dudosa su legalidad.
La diferencia a aquellas condiciones que se refiere el art 1478 que son las que depende de
la mera y sola voluntad de la persona que se obliga radica quizs en la circunstancia de
que algn inters puede resultar no solo para el vendedor si no para el comprador el hecho
de hacer efectiva esta facultad de recobrar la cosa vendida si se considera que el vendedor
en el ejercicio de este derecho debe a lo menos restituir el precio pagado o la suma
estipulada.
1. Es un medio eficaz para que una persona pueda hacerse de dinero sin
desprenderse definitivamente de una cosa.
F. REQUISITOS
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1. Debe celebrarse en el mismo contrato de compraventa.
El cdigo no lo dice expresamente, pero se desprende del art. 1881 al sealar que
el vendedor se reserva la facultad de recuperar la cosa vendida. De manera que si
se pacta con posterioridad estaramos frente a una promesa de compraventa.
3. Debe fijarse un plazo para que el vendedor ejerza su derecho. Si las partes
nada dicen el art. 1885 seala un plazo mximo de 4 aos contados desde la fecha
del contrato.
Efecto propio del contrato de retroventa es que se recobre la cosa vendida por el
vendedor, reembolsando al comprador la cosa estipulada o el precio de venta segn sea el
caso previo ejercicio de la facultad frente al comprador.
b) Efectos respecto de terceros: Segn el art. 1882 son aplicables los arts.
1490 y 1491.
Observaciones
1. El derecho que nace del pacto de retroventa es intransferible, pero
es transmisible.
2. Si la cosa es fructfera y solo rinde frutos de tiempo en tiempo y a
consecuencia de trabajos e inversiones preparatorios no podr pedirse la
restitucin, sino despus de la prxima percepcin de frutos.
3. PACTO DE RETRACTO
A. CONCEPTO
Observaciones
i. Es de la esencia de este pacto que las partes sealen que la venta se
resolver si con posterioridad a su celebracin aparece otro comprador que mejore
el precio. En consecuencia no se trata de una retractacin de la oferta, porque
este pacto opera cuando la compraventa ya se ha perfeccionado.
ii. El nuevo comprador que mejore el precio deber hacerlo en el pazo que
fijaren las partes, el cual no podr exceder de 1 ao
Observaciones:
1. Tanto respecto de las partes como en relacin a los terceros este pacto de
retracto produce los mismos efectos que el pacto de retroventa dentro de los
cuales se incluye las prestaciones mutuas que debe tener lugar y reguladas a
propsito del sealado pacto de retroventa.
2. La simulacin de que haya otra persona puede terminar con la nulidad por
vicio de consentimiento ya que cay en un error que hizo que pagar un precio
mayor del que deba haber pagado.
No est consagrada como una sancin de la ineficacia de los actos jurdicos que tenga aplicacin
general en nuestro Ordenamiento Jurdico.
En nuestro ordenamiento es doblemente especial porque solo tiene lugar en los casos en que la
ley especficamente la contempla y porque no significa lo mismo para esos casos. Sin perjuicio de
lo anterior, siempre descansa en una misma idea, la falta de equivalencia de las prestaciones
reciprocas de las partes.
En el derecho alemn es una sancin general por ineficacia de los actos jurdicos y tiene lugar
cuando una de las partes aprovechndose de la ignorancia, del estado de necesidad, de la falta de
educacin etc., de la otra parte obtenga prestaciones notoriamente ms beneficiosas para ella a
que las que podra obtener en condiciones normales.
As entendida la lesin enorme se funda ella en el principio de la buena fe contractual que se aplica
durante todo el ITER contractual desde las tratativas preliminares hasta incluso con posterioridad al
cumplimiento del contrato.
2. REGULACION EN LA COMPRAVENTA
3. CONCEPTO DE LESIN
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Es el perjuicio econmico que experimenta una de las partes en un contrato oneroso conmutativo
como consecuencia de la desproporcin existente entre sus prestaciones.
Cabe tener presente, que no toda desproporcin entre las prestaciones de las partes autoriza al
derecho a intervenir. Es por esta razn que el ordenamiento solo reacciona cuando la lesin es
enorme, es decir, cuando esa desproporcin excede de los lmites permitidos por el legislador.
Si no es posible restituir la cosa no puede proceder la rescisin por causa de lesin enorme,
pues habra un enriquecimiento injustificado.
Esta es una excepcin a las reglas generales en materia de nulidad, ya que por regla general
la nulidad judicialmente declarada da accin reivindicatoria contra todos los terceros
poseedores sin importar si estn de buena o de mala fe, pero en este caso, no hay accin
reivindicatoria contra terceros poseedores.
Por ejemplo, justo precio 50 millones de pesos, vendedor recibe 20 millones de pesos, hay
lesin enorme. Si el comprador enajena la cosa por 40 millones de pesos, hay un exceso de 20
millones de pesos que el vendedor puede perseguir, pero la ley establece un lmite para que el
vendedor pueda perseguir el exceso que es el justo precio deducido en un decima parte. En
nuestro ejemplo el lmite es de 45 millones de pesos. Si el comprador ha vendido la cosa en
120 millones de pesos e, el exceso es de 100 millones, pero en este caso el vendedor no
puede perseguir los 100 millones porque excede el lmite establecido por el legislador. De
manera que solo podr perseguir los 45 millones de pesos.
Cabe tener presente que tanto frutos como intereses, solo se deben desde la notificacin
de la demanda de recisin por causa de lesin enorme.
Se diferencia de la nulidad ya que ella produce efecto retroactivo aqu los frutos se deben
desde la notificacin de la demanda.
Observacin
El vendedor no puede demandar que se le indemnicen los deterioros que hubiere
experimentado la cosa a menos que el comprador se hubiere aprovechado de ellos.
En principio no hay terceros cuando se demanda la recisin por causa de lesin enorme,
ya que uno de los requisitos para que proceda la accin rescisoria es que el comprador no
haya enajenado la cosa.
Sin embargo, puede ocurrir que el comprador haya constituido algn derecho real sobre la
cosa vendida, y en este caso si va a haber terceros, que van a ser los titulares de esos
derechos reales. En tal caso, el art. 1895 seala que el comprador debe purificar la cosa
de toda hipoteca o gravmenes que haya constituido sobre la cosa.
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La ley no seala la forma en que debe purificarla, y habra que entender que hay que
examinar cada caso, por ejemplo si se trata de una hipoteca el comprador deber cumplir
la obligacin principal para que se extinga la hipoteca.
En virtud del principio de la conservacin de los contratos, no obstante que se haya declarado la
recisin por causa de lesin enorme, el demandado tiene el derecho de hacer subsistir el contrato,
restableciendo el equilibrio entre las prestaciones de las partes.
Por ejemplo, justo precio 50 millones de pesos, vendedor recibe 20 millones de pesos, se
declara la nulidad del contrato.
El comprador demandado puede consentir en la nulidad o hacer subsistir el contrato
completando lo que falte hasta alcanzar el justo precio pero con deduccin de una dcima
parte.
Es decir, al justo precio se le deduce una dcima parte, quedan 45 millones de pesos.
Como el comprador pago 20 millones de pesos, debe pagar la diferencia, o sea, 25
millones de pesos para hacer subsistir el contrato.
Por ejemplo, justo precio 50 millones de pesos, comprador pago 120 millones de pesos,
comprador sufri lesin enorme. El vendedor demandado puede consentir en la recisin o
puede hacer subsistir el contrato, restituyendo el exceso de precio por sobre el justo precio
aumentado en una decima parte. Es decir lo primero que hay q hacer es tomar el justo
precio y aumentarlo en una decima parte 5 millones, total 55 millones de pesos, y luego se
calcula el exceso, es decir a las 120 millones se le restan los 55 millones de manera que el
vendedor solo debe restituir 65 millones de pesos.
Observaciones
1. El art. 1889 inc. 2 seala que el justo precio se refiere al tiempo del contrato.
Se entiende que se refiere a la fecha del contrato de compraventa, pero cabe recordar que
se preventa un problema si previamente se ha celebrado un contrato de promesa, porque
en la promesa tambin se fija un precio de compraventa.
Con todo se ha entendido que se refiere a la fecha del contrato de compraventa, porque es
este contrato el susceptible de recisin por causa de lesin enorme, y que adems porque
existe una ley especial a propsito de los predios que se venden como consecuencia de un
loteo, en la que se seala que el justo precio es el vigente a la fecha del contrato de
promesa. En consecuencia, en todos los dems casos habr que estar a la fecha del
contrato de compraventa.
Observaciones
1. Esta es una prescripcin de corto tiempo, y por lo tanto, no se suspende.
2. La accin rescisoria por lesin enorme es irrenunciable. Art. 1892.
3. La accin rescisoria por lesin enorme es transferible
Problema
El plazo de prescripcin Desde cundo se cuenta en el caso del art. 1893 inc. 2? Este el caso en
que el comprador ha enajenado la cosa a un plazo superior al que el pago, y el vendedor reclama
el exceso.
La prescripcin se cuenta desde la fecha del contrato, pero ac nos encontramos dos contratos.
La CA de Santiago ha sealado que el plazo se cuenta desde la fecha del segundo contrato, es
decir cuando el comprador enajena la cosa a un tercero, porque de sostenerse lo contrario se dara
el absurdo que ambas acciones expiraran el mismo da.
I. CONCEPTO: La permuta es un contrato por el cual las partes se obligan recprocamente a dar
una especie o cuerpo cierto por otro.
II. GENERALIDADES: Art. 1897. La permutacin o cambio es un contrato en que las partes se
obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro.
La definicin que da este artculo, no es exacta porque no se refiere a todos los casos en los que
existe permuta, al no incluir dentro del concepto a aquel contrato por el cual se entrega una cosa a
cambio de otra y dinero, cuando la cosa vale ms que el dinero.
El contrato de permuta se rige en principio y por regla general por las reglas generales de la CV, de
forma tal que se inserta al igual que en la CV dentro de los contratos consensuales y al igual que la
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CV hace excepcin a este consensualismo el caso que se entregue una cosa que corresponda a
un bien raz, a derechos hereditarios, caso en los cuales se exige al igual que en la CV escritura
pblica.
Dada la particularidad que presenta la permuta en relacin a la CV, se entiende que cada parte es
vendedor respecto de la cosa que da en cumplimiento a la permuta, asumiendo en consecuencia
todas las obligaciones que dicha calidad conlleva a lo menos respecto de la cosa que da.
1.- Generalidades.
Tanto los derechos reales como los personales, exceptundose solamente los personalsimos,
pueden ser objeto de enajenaciones o transferencias. La cesin de los derechos reales sigue las
reglas de todos los contratos, con excepcin del derecho real de herencia, para el cual el CC. ha
establecido normas especiales. Tratndose de los derechos personales, la ley tambin ha
dispuesto normas particulares en los arts. 1901 a 1908, bajo el epgrafe De los crditos
personales. Los arts. 1909 y 1910 regulan la cesin del derecho real de herencia, mientras que los
arts. 1911 a 1914 se refieren a los derechos litigiosos.
Tanto en el art. 1901 como en el ttulo de este prrafo, se habla de cesin de crditos personales,
lo que en verdad es una redundancia, porque "crdito" es sinnimo de derecho personal.
Si bien todos los derechos personales o crditos pueden cederse, excepto los personalsimos, no
todos pueden cederse de la misma forma. Para determinar la manera de transferirlos, hay que
distinguir entre crditos nominativos, a la orden y al portador.
Son crditos NOMINATIVOS aquellos que slo deben pagarse a una determinada
persona, como el crdito del vendedor en contra del comprador para reclamar el precio de
la compraventa.
Son crditos A LA ORDEN aquellos que contienen, antes del nombre de la persona a
quien deben pagarse, la expresin a la orden: cheques, letras de cambio, pagars en los
que no se ha tarjado la mencionada expresin o que se han girado, aceptado o suscrito "a
la orden".
3.1. Concepto.
b) El art. 1901 distingue entre el acto mismo de la cesin y el ttulo en cuya virtud
se realiza, vale decir, se distingue entre la enajenacin y el antecedente jurdico
que permite realizar la primera. Corrobora lo anterior al art. 1912.
Cabe precisar que el ttulo puede ser gratuito u oneroso, lo que prueba que la
cesin no es un contrato de compraventa de cosas incorporales, pues la cesin
podra tener por ttulo la donacin, por ejemplo.
c) Si se aceptara que la cesin de las cosas incorporales fuera venta, sta sera un
contrato real, ya que el art. 1901 exige la entrega del ttulo, conclusin que
pugnara con todas las normas de la compraventa, y especialmente con el art.
1810, que alude a la venta de cosas incorporales, contrato consensual y no real.
f) El art. 1901 reproduce prcticamente la regla del art. 699, que se refiere a la
tradicin de los derechos personales (como se indica en una sentencia de agosto
de 1918, de la Corte Suprema, los arts. 699 y 1901 disponen sustancialmente lo
mismo, aunque el primero es ms genrico).
Realizada la entrega real o simblica del ttulo por el cedente al cesionario, queda
perfeccionada la transferencia del dominio del crdito, y radicado ste en manos del
cesionario. Termina con esto la primera etapa de la cesin de crditos. Pero hay otro
que tiene intereses comprometidos, el deudor. Este puede no tener conocimiento del
acto que ha mediado entre el cedente y el cesionario; pero dado que es el quien va a
efectuar el pago, es de absoluta necesidad que se le ponga en conocimiento de la
cesin, y a este propsito responden los arts. 1902 a 1905.
Conforme al art. 1902, para que la cesin produzca efectos respecto del deudor y
terceros, es necesario que se le notifique al primero o la acepte.
En todo caso, para que la cesin se perfeccione respecto del deudor y terceros, no es
necesaria la concurrencia copulativa de la notificacin y la aceptacin: basta con una
de ellas. En tal sentido, un fallo de septiembre de 1943, de la Corte Suprema, ratifica
que se trata de condiciones separadas e independientes, de modo que la cesin
produce los efectos ante el deudor y terceros, siempre que se verifique una sola de
ellas, si bien nada repugna a que puedan concurrir ambas.
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La notificacin debe hacerse por va judicial, exhibiendo el ttulo, que llevar anotado el
traspaso del derecho con la designacin del cesionario y bajo la firma del cedente
(1903).
Acerca de la exigencia de exhibir el ttulo al deudor, cabe distinguir entre crditos que
constaban documentalmente y los que no estaban en tal condicin. Respecto de los
primeros, debe exhibirse tanto el ttulo en que consta dicho crdito, como la escritura
de cesin. Respecto de los segundos, basta con exhibir la escritura de cesin. As, un
fallo de la Corte de Valparaso, de diciembre de 1925, previene que no produce efectos
contra el deudor la cesin de un crdito personal, cuya notificacin se hace exhibiendo
la escritura de cesin, pero no el ttulo del crdito cedido, y por tanto, debe
considerarse existente el crdito, respecto del deudor, en manos del cedente y no del
cesionario que, por consiguiente, carece de derecho para hacerlo valer en juicio. En el
mismo sentido, la Corte de Valdivia, en una sentencia de octubre de 1935, concluye
que al disponer el art. 1903 que la notificacin de la cesin al deudor se haga con
exhibicin del ttulo, se refiere al ttulo del crdito mismo, fuente de la obligacin o
deuda, mencionado en el art. 1901, y no a la escritura o ttulo en que se hace la cesin,
porque lo que ha querido el legislador al imponer tal requisito, es que el deudor cedido
sepa que tiene un nuevo acreedor subrogado al anterior y que se imponga de este
hecho viendo anotado en ese mismo ttulo el traspaso del derecho de su acreedor al
nuevo a quien aqul designa por su nombre y bajo su firma en dicho ttulo.
Cabe indicar que el deudor no puede oponerse a la cesin: art. 1636, respecto de la
novacin. Aun cuando el deudor no consienta o se oponga a la cesin, queda obligado
para con el cesionario. Estamos ante lo que se denomina delegacin imperfecta. Para
un solo efecto tiene importancia que la cesin haya sido aceptada por el deudor, y es
en materia de compensacin. Si la cesin le ha sido notificada y la ha aceptado sin
reservas, el deudor no puede oponer en compensacin al cesionario, los crditos que
antes de la cesin hubiera podido oponer al cedente. Pero si al tiempo de la cesin
formula reservas, podr oponer todos los crditos que tenga contra el cedente (art.
1659, 1). Igual ocurre, si no medi aceptacin, es decir, si el deudor fue notificado de
la cesin (art. 1659, 2).
Debemos analizarlos desde dos puntos de vista: primero, en cuanto a los alcances o
extensin de la cesin; en segundo lugar, respecto a la responsabilidad que asume el
cedente con ocasin de la cesin.
La regla general es que el cedente slo responde de la existencia del crdito, pero
no de la solvencia del deudor, a menos que as, lo convengan las partes, en cuyo
caso el cedente responde de que el crdito sea pagado.
Cabe destacar que para que pueda haber cesin del derecho de herencia, es necesario,
como presupuesto, que la sucesin est abierta. De acuerdo al art. 955, 1, la sucesin de
una persona se abre al momento de su muerte, en su ltimo domicilio. Se denomina
delacin de una asignacin hereditaria el actual llamamiento de la ley para aceptarla o
repudiarla.
De no concurrir tal presupuesto bsico, la cesin adolecera de objeto ilcito (art. 1463), y
por ende, sera susceptible de declararse nula. Recordemos que lo anterior tiene una
excepcin, en lo que se refiere a la cuarta de mejoras (art. 1204).
El derecho de herencia puede cederse de dos formas: especificando o no los bienes sobre
los cuales recae el derecho. Los arts. 1909 y 1910 slo se aplican en la segunda hiptesis.
En el primer caso, hay en realidad una verdadera compraventa o permuta, segn
corresponda, que se rigen por las reglas generales. Por tanto, al hacerse la particin, si
resulta que al cesionario no se le adjudica el bien que adquiri especficamente, el cedente
tendr las responsabilidades propias de los contratos mencionados, cuando no se cumple
con la obligacin de entregar. Por lo dems, en un fallo de septiembre de 1988, la Corte
Suprema concluye que antes de la particin de la herencia y la consiguiente adjudicacin
de bienes a los herederos, ninguno de stos puede transferir su cuota en la comunidad
universal refirindola a un bien determinado, porque slo est legitimado para transferir lo
que tiene, es decir, dicha cuota en la universalidad.
En cambio, cuando lo que se cede es una cosa incorporal que se denomina derecho de
herencia, lo que se cede en buenas cuentas es el derecho del heredero a participar en la
distribucin de los bienes del difunto. Ello explica el art. 1909, en cuanto el cedente slo
responde de su calidad de heredero o legatario. Tal como lo reafirman diversos fallos, el
objeto de la cesin del derecho de herencia es una universalidad o la cuota que al cedente
corresponde en el conjunto de bienes que comprenden el haber hereditario; los bienes
individualmente determinados, no son objeto de esa cesin (Corte Suprema, septiembre de
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1905, enero de 1912, agosto de 1920, septiembre de 1920, diciembre de 1922, enero de
1940; Corte de Concepcin, noviembre de 1928).
Cabe precisar que lo que en la cesin del derecho de herencia se cede no es la calidad de
heredero o legatario, puesto que tales calidades dependen de las relaciones de familia, si
la herencia es intestada, o del testamento, si se trata de una herencia testamentaria; lo que
se cede, son las consecuencias patrimoniales que resultan de la calidad de heredero.
A su vez, como en el caso de la cesin de crditos, la cesin del derecho real de herencia
es la tradicin o enajenacin de este mismo derecho, y no el contrato, pues este es el
antecedente en virtud del cual una de las partes se obliga a transferir este derecho a otra,
obligacin que se cumple verificando la cesin. Por eso, la cesin del derecho real de
herencia propiamente tal PUEDE DEFINIRSE como la cesin o transferencia a ttulo
oneroso que el heredero hace del todo o parte de su derecho de herencia a otra persona.
Como indicbamos, la cesin del derecho real de herencia a ttulo oneroso debe tener UN
TITULO que le sirva de antecedente jurdico. Este ttulo o contrato debe constar por
ESCRITURA PUBLICA, de acuerdo a lo dispuesto en el art. 1801.
Estn determinados por el art. 1910. El principio que rige esta materia es el siguiente: el
cesionario debe obtener mediante la cesin el beneficio ntegro que habra obtenido el
heredero, sin que al cedente le sea lcito obtener parte alguna de esos beneficios.
Desde ya, puede el cesionario pedir que se le otorgue la posesin efectiva de la herencia,
y ms adelante solicitar la particin de la misma (art. 1320).
Precisa sobre el particular un fallo de la Corte de Santiago, de mayo de 1930, que debe
rechazarse la doctrina de que la tradicin de los derechos hereditarios se opera cuando el
cesionario es reconocido y aceptado en el carcter de tal por los dems herederos (dicha
doctrina se haba insinuado en un fallo de septiembre de 1905, de la Corte Suprema), por
cuanto el derecho real de herencia, que se tiene sin respecto a determinada persona, no
puede quedar subordinado a la aceptacin o reconocimiento de los otros comuneros o
coherederos.
La cesin del derecho de herencia comprende tambin todo aquello que en virtud del
derecho de acrecer, venga a incrementar la cuota del cedente, salvo estipulacin en
contrario (art. 1910, 3).
Con todo, como en nuestro derecho no existe slo la "cesin de deudas", y el art. 1635
seala que la sustitucin de un nuevo deudor a otro no produce novacin si el acreedor no
expresa su voluntad de dar por libre al primer deudor, producindose en este caso lo que
se denomina una delegacin imperfecta, los acreedores hereditarios y testamentarios no
estn obligados a dirigirse contra el cesionario. Pero como en virtud del contrato y
subsecuente cesin que ha mediado entre el cedente y el cesionario, el segundo es el que
est obligado a la deuda, el cedente podr repetir contra el cesionario lo que haya pagado,
a) Del cedente: vara segn si cedi a ttulo gratuito u oneroso. Si cedi a ttulo gratuito, no
contrae el cedente ninguna responsabilidad. Si cedi a ttulo oneroso, responde slo de su
calidad de heredero o legatario, pero no de la existencia de determinados bienes.
b) Del cesionario: respecto del cedente, el cesionario se hace cargo de la parte del pasivo
en la herencia que al primero corresponda. Ante terceros, como indicbamos, el cedente
sigue siendo responsable de las deudas hereditarias, sin perjuicio de una accin de
reembolso contra el cesionario.
5.1. Generalidades.
Hay dos conceptos que en el Derecho no deben confundirse: las COSAS LITIGIOSAS y
LOS DERECHOS LITIGIOSOS. Cosas litigiosas, segn el art. 1464 del CC. y las
disposiciones del CPC, son de aquellas especies sobre cuya propiedad se litiga, y en cuya
enajenacin hay objeto ilcito si se ha dictado prohibicin de enajenar por el tribunal
competente, prohibicin que debe haberse inscrito, en el caso de los inmuebles, en el
Registro Conservatorio.
Derechos litigiosos, en cambio, son aquellos que son objeto de una controversia judicial.
Tanto las cosas litigiosas como los derechos litigiosos pueden ser objeto de un acto
jurdico, en las condiciones determinadas por la ley. Hay venta de cosa litigiosa cuando el
contrato recae sobre la cosa corporal misma cuya propiedad se litiga; en cambio, hay
cesin de derechos litigiosos, cuando lo que se cede son LAS PRETENSIONES que se
han sometido por el demandante a la decisin del tribunal: art. 1911 (segn veremos, la
mayora estima que slo el actor puede ceder derechos litigiosos). Se cede EL EVENTO
INCIERTO DE LA LITIS. Se trata de un acto eminentemente aleatorio, porque su objeto es
una contingencia incierta de ganancia o prdida. En otras palabras, lo que se cede es la
posibilidad de ganar o perder el pleito.
a) Que se haya interpuesto una demanda y haya sido notificada judicialmente (art.
1911, 2).
b) Que se litigue sobre la existencia del derecho. Que este derecho est en
discusin. Por eso, se ha resuelto que no es litigioso el derecho que se ejercita en
un juicio ejecutivo para obtener el cumplimiento forzado de una obligacin.
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5.3. Quien puede ceder el derecho litigioso.
Emilio Rioseco sostiene que el demandado puede ceder sus derechos litigiosos siempre
que concurran dos supuestos:
Tal como se desprende del art. 1912, la cesin de derechos litigiosos puede realizarse a
travs de distintos ttulos, como venta o permuta. Asimismo, el ttulo puede ser oneroso o
gratuito, y en este ltimo caso, el deudor no tiene derecho a rescate.
Debemos distinguir entre los efectos que se producen entre el cedente y el cesionario y los
efectos respecto del deudor o demandado:
En general, en todos estos casos, se estima que no hay nimo del cesionario de especular
con la suerte del litigio. En los dems casos en que la ley permite al demandado ejercitar el
derecho de rescate, lo que se pretende a fin de cuentas, es desincentivar la cesin de
derechos litigiosos con objetivos especulativos, evitando as la proliferacin de juicios que
tengan tal origen.
4.2. FINALIDAD: Del concepto dado deriva la triple finalidad asignada tradicionalmente al contrato
de arrendamiento; 1. Por l se concede el goce de una cosa, 2. Se obtiene la ejecucin de una
obra Y 3. Se presta un servicio.
4.3. PARALELO CON LA COMPRA VENTA: Al igual que la compraventa reconoce elementos
esenciales: 1. El precio, 2. La cosa o servicio y 3. La naturaleza del contrato, adems el
consentimiento debe recaer sobre todos ellos.
Pero a diferencia del contrato de CV, no es un ttulo traslaticio de dominio sino solo un ttulo de
mera tenencia, porque por su naturaleza no es apto para transferir el dominio o constituir otro
derecho real, sino solo procurarse el goce de la cosa, la prestacin de un servicio o la ejecucin de
una obra, solo genera derechos personales.
Lo que determina la naturaleza del contrato de arrendamiento como ttulo de mera tenencia
tratndose del goce de una cosa es la obligacin que genera por parte del arrendatario de restituir
la cosa.
Observacin: La venta de cosa ajena vale por un motivo distinto a aquel por el cual el
arrendamiento de cosa ajena vale.
La venta de cosa ajena vale porque el vendedor no asume la obligacin de hacer dueo
al comprador de la cosa vendida sino solo de entregar la posesin legal y material de la
cosa y para ello no necesita ser dueo.
El arrendamiento de cosa ajena vale porque a lo que se obliga el arrendador es a
proporcionar el goce de la cosa objeto del contrato para lo cual no necesita ser dueo.
4.4. ES UN CONTRATO PRINCIPAL: Porque subsiste por s mismo sin necesidad de otra
convencin.
4.5. ES CONSENSUAL: Por regla general se perfecciona por el solo consentimiento de las partes,
pero excepcionalmente est sujeto a formalidades y muy excepcionalmente a solemnidades.
4.6. ES UN CONTRATO TPICO: Est reglamentado en la ley. Cabe tener presente que se
encuentra reglamentado no solo en el CC sino que adems en leyes especiales, como ocurre con
el arrendamiento de predios urbanos y el arrendamiento de predios rsticos.
El arrendamiento que recae sobre prestacin de servicios queda hoy regulado por 2 instituciones
jurdicas distintas.
Si la prestacin de servicios se realiza mediante una relacin de subordinacin y
dependencia en los trminos previstos en el Cdigo del Trabajo, queda completa e
ntegramente regulada por dicho cuerpo legal.
Si por el contrario no estamos frente a una relacin que rena las caractersticas de
laboral, generalmente la prestacin de servicios se realizar vinculada a una relacin
regulada por el mandato.
Art. 1996. Si el artfice suministra la materia para la confeccin de una obra material, el contrato es de venta;
pero no se perfecciona sino por la aprobacin del que orden la obra.
Por consiguiente, el peligro de la cosa no pertenece al que orden la obra sino desde su aprobacin,
salvo que se haya constituido en mora de declarar si la aprueba o no.
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Si la materia es suministrada por la persona que encarg la obra, el contrato es de arrendamiento.
Si la materia principal es suministrada por el que ha ordenado la obra, poniendo el artfice lo dems,
el contrato es de arrendamiento; en el caso contrario, de venta.
El arrendamiento de obra se sujeta a las reglas generales del contrato de arrendamiento, sin perjuicio
de las especiales que siguen.
Por su parte la ejecucin de una obra que tambin puede tener por objeto un contrato de
arrendamiento puede derivar dependiendo de quin proporciona los materiales en un contrato de
compraventa, o en un contrato de ejecucin de obra.
En trminos generales si los materiales son proporcionados por quien encarga la obra
pues el cdigo califica de contrato de ejecucin o construccin de obra.
El contrato queda regido por los art 1996 y ss. (Contrato de ejecucin de obra) sin perjuicio
de las normas especiales que se contienen en otros cuerpos legislativos como la ley
general de urbanismo y construccin en lo que se refiere a la responsabilidad del
arquitecto, constructor y calculista en la ejecucin de la obra.
Si en cambio es el artfice el que suministra los materiales hay all una venta.
El contrato queda regido por las normas de la CV sin perjuicio de algunas reglas
especiales contenidas en el cdigo a propsito del contrato de ejecucin de obra.
Ejemplo: el artfice proporciona los materiales que segn el art 1996 no se encuentra
perfeccionada sin la aprobacin de quien la ha encargado.
4.7.1. CONCEPTO: Contrato por el cual una de las partes se obliga a conceder el goce de una
cosa y la otra a pagar por este goce un precio determinado.
SEMEJANZAS
Consensuales
Bilaterales
Onerosos
Conmutativos
Reconocen como elementos esenciales el precio y la cosa
En ambos se procura entregar el goce til y tranquilo de la cosa procurando tambin que
dicho goce til y tranquilo no se vea alterado por turbaciones o vicios que la cosa presente
DIFERENCIA
NATURALEZA JURDICA
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Difieren de su naturaleza jurdica que emanan de las obligaciones que de estos derivan.
El contrato de CV es un ttulo traslaticio de dominio porque est llamado por ley a transferir el
dominio, reconocindole la ley esta aptitud legal.
Observacin: Art 2510. Podra llegar a ser poseedor siempre que se cumplieran las condiciones
excepcionales que establece el art 2510 regla 3.
Art. 2510. El dominio de cosas comerciales que no ha sido adquirido por la prescripcin ordinaria, puede serlo
por la extraordinaria, bajo las reglas que van a expresarse:
1 Para la prescripcin extraordinaria no es necesario ttulo alguno.
2 Se presume en ella de derecho la buena fe, sin embargo de la falta de un ttulo adquisitivo de dominio.
3 Pero la existencia de un ttulo de mera tenencia har presumir mala fe, y no dar lugar a la prescripcin.
1 Que el que se pretende dueo no pueda probar que en los ltimos diez aos se haya
reconocido expresa o tcitamente su dominio por el que alega la prescripcin
Esto es imposible, mientras exista el contrato de arrendamiento, es imposible que el
arrendatario pueda probar esta circunstancia)
2 Que el que alega la prescripcin pruebe haber posedo sin violencia, clandestinidad ni
interrupcin por el mismo espacio de tiempo
Existiendo un contrato de arrendamiento, la pretendida posesin no puede sino ser
clandestina, porque el contrato de arrendamiento es un ttulo de mera tenencia)
Semejanza: A virtud de ambas instituciones se procura a una de las partes el derecho a gozar de
la cosa.
Diferencia:
I. Elementos comunes: Debe reunir los requisitos comunes a todo acto jurdico, tanto los de
existencia como los de validez. Esto es, consentimiento y consentimiento libre y espontaneo,
capacidad de las partes, objeto y objeto licito, causa y causa licita.
II. Elementos particulares del contrato de arrendamiento: Tal como ocurre en la compraventa
en rigor no se trata de elementos distintos sino que de los elementos comunes que presentan
algunas particularidades, estos son consentimiento, cosa y precio.
II. A. CONSENTIMIENTO: El consentimiento debe recaer tanto en la cosa como en el precio que
se paga por el goce de la cosa. As como en la naturaleza jurdica del contrato.
Este consentimiento por regla general no requiere ser revestido de ninguna formalidad.
i. En materia probatoria
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Facilita la prueba del contrato de arrendamiento, ya que las obligaciones que contengan la
de entregar una cosa que valga ms de 2 UTM deben consignarse por escrito, de lo
contrario no admiten ser probadas por testigos.
Normativa especial
1 De acuerdo al art. 20 de la ley 18101 en el arrendamiento de predios urbanos la escrituracin se
exige como formalidad por va de prueba. Si el arrendamiento no consta por escrito se tendr por
renta la que seale el arrendatario. De manera que es de cargo del arrendador que el contrato
conste por escrito.
Si el marido da en arrendamiento bienes races sociales por un plazo superior a los sealados, la
sancin es la inoponibilidad del exceso, si es que no ha actuado con la autorizacin de la mujer.
3. El tutor o curador tampoco puede dar en arrendamiento los bienes races del pupilo por ms de
5 aos si son urbanos, ni por ms de 8 aos si son rsticos, ni tampoco por el nmero de aos que
falte para que el pupilo cumpla 18 aos.
Para pactar un arrendamiento por un plazo superior requiere de autorizacin judicial.
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Observacin: Tratndose de arrendamiento de predios rsticos derechamente es un contrato
solemne
El art. 1921 reconoce plena validez a este acuerdo en cuya virtud las partes estipulan que el
arrendamiento no se repute perfecto mientras no se otorgue escritura. De ah que mientras no se
otorgue la escritura cualquiera de las partes puede retractarse; y esto es lgico porque aun no hay
contrato, pero no ya no es posible retractarse en dos casos:
Si hay obligacin es porque hay contrato de arrendamiento, tcitamente las partes dejaron sin
efecto ese pacto en que acordaron que el arrendamiento se perfeccionara mediante la escritura.
El arrendamiento recobra su carcter de consensual y por lo tanto, se perfecciono cuando las
partes acordaron en la cosa y en el precio.
El art. 1921 adems seala que si hubieren intervenido arras se observara lo dispuesto a propsito
de la compraventa. Esto es, que si la parte que se retracta es la que dio las arras, las pierde, y si la
parte que se retracta es la que dio las arras, deber restituirlas dobladas.
II. B. OBJETO: COSA ARRENDADA: La cosa arrendada constituye el objeto del contrato de
arrendamiento.
1. Debe reunir los requisitos del objeto en todo acto jurdico, es decir, debe ser real, comerciable,
determinado o determinable y licito.
ARRENDAMIENTO DE COSA AJENA: Segn el Art. 1916 inc. 2 el arrendamiento de cosas ajena
vale, pero si el verdadero dueo reclama la cosa, el arrendador deber responder en caso de
eviccin.
El fundamento se encuentra en que el arrendador solo se obliga a conceder el goce de una cosa,
no se obliga a transferir el dominio de manera que el derecho de propiedad es ajeno al contrato de
arrendamiento.
III. C. PRECIO:
Al igual que en la CV el precio que se paga en el contrato de arrendamiento por el goce de la cosa
debe ser real y serio.
Adems debe ser determinado, pero podra ser determinable si el contrato fija normas que
contengan datos necesarios para su determinacin.
Este contrato admite que el precio sea fijado ya sea en una suma alzada (precio nico) por el goce
de la cosa por todo el tiempo que dure el contrato, o mediante sumas peridicas que toman el
nombre de rentas de arrendamiento, cuyos plazos de pago pueden ser libremente convenidos.
En cuanto a la forma de determinar el precio del contrato de arrendamiento, ellas son las mismas
que se prevn para el contrato de CV, de forma tal que podr determinarse el precio por las partes
o por un tercero, no pudiendo quedar esta determinacin al solo arbitrio de una de las partes.
En rigor el arrendador solo contrae una gran obligacin, cual es, conceder el goce de una cosa.
Pero esta obligacin es una obligacin muy compleja, de ah que el cdigo la descompone en 3
obligaciones.
1.1. Obligacin de entregar la cosa
1.2. Obligacin de mantener la cosa en estado de servir para el fin con que fue arrendada
1.3. Obligacin de liberar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el goce de la
cosa.
Forma de hacer la entrega: El art. 1920 se remite a las formas de hacer la tradicin. Esta remisin
a las reglas de la tradicin no es del todo exacta.
Si la cosa es mueble se realizara por algunas de las formas del art 684.
Si la cosa arrendada es un crdito se cumplir esta obligacin entregando el titulo
respectivo.
Tratndose de inmuebles el cumplimiento de esta obligacin no se efecta mediante la
inscripcin que prev el art 686 sino que mediante la entrega material o poniendo el
inmueble a disposicin del arrendatario o simblicamente entregndole las llaves.
Lugar de la entrega: El cdigo no contiene reglas especiales a propsito del arrendamiento por lo
tanto se aplican las reglas generales en materia de pago:
1) En el lugar convenido por las partes
2) A falta de estipulacin hay que distinguir:
a. si se trata de una especie o cuerpo cierto debe hacer en el lugar donde se encontraba la
especie o cuerpo cierto al momento de contraerse la obligacin
b. Tratndose de las dems cosas el pago se hace en el domicilio del deudor.
Cabe recordar que los cambios de domicilio que pudieron haber experimentado, acreedor y deudor
no alteran las reglas precedentes.
Momento en que debe hacerse la entrega: El cdigo no contiene reglas especiales a propsito
del arrendamiento, de manera que aplicamos las reglas generales en materia de pago que son:
Hay que distinguir:
Estado en que debe encontrarse la cosa al momento de la entrega: La cosa debe encontrarse
en estado de servir para el objeto con que se ha tomado el arriendo. Como consecuencia de ello
todas las reparaciones que deban hacerse antes de proceder a la entrega de la cosa son de cargo
del arrendador.
Esto es importante porque esta regla varia tratndose de las reparaciones que deben hacerse
durante la vigencia del contrato.
Esta obligacin de entregar la cosa en estado de servir es distinta a aquella que tiene el arrendador
de mantener la cosa en estado de servir.
- La 1 se cumple efectuando las reparaciones de la cosa antes de la celebracin del
contrato.
- La 2 en cambio se cumple efectuando las reparaciones de la cosa durante la vigencia del
contrato.
a) Si la cosa arrendada tiene vicios que impidan hacer el uso de ella para el objeto con que ha
sido arrendada, el arrendatario tiene derecho a demandar la terminacin del contrato,
incluso si el vicio es posterior al perfeccionamiento del contrato, con tal que, no sea
imputable al arrendatario.
b) Si la existencia del vicio solo impide parcialmente obtener el goce de la cosa corresponde
al juez decidir, atendiendo las circunstancias si debe terminar el arriendo o solo concederse
una disminucin en el precio.
Consiste en hacer las reparaciones necesarias, ya que por RG las reparaciones locativas son de
cargo del arrendatario.
Con todo, las partes pueden modificar las reglas precedentes.
Reparaciones necesarias: Son las indispensables para mantener la cosa en estado de servir,
para el objeto con que se arrendo
El cumplimiento de esta obligacin de mantener se refiere a aquellos vicios que
reconozcan como causa un hecho coetneo a la vigencia del contrato.
La obligacin de mantener la cosa en estado de servir pasa por hechos previsibles, por
regla general no se responde de hechos imprevistos.
Estas mejoras son de cargo del arrendador y para estos efectos el arrendatario debe informar al
arrendador cuando sea necesario hacer una de estas reparaciones.
Excepcionalmente son de cargo del arrendatario a expensas del arrendador concurriendo las
siguientes circunstancias:
1. Estas reparaciones necesarias no deben haber sido indispensables por el hecho o culpa
del arrendatario.
Reparaciones ordinarias: Son aquellas que se hacen necesarias en razn del uso legtimo que
hace el arrendatario de la cosa arrendada y se diferencias de las locativas porque estas derivan del
hecho con culpa del arrendatario en el uso de la cosa, y son de cargo del arrendatario, estos
La regla general, es que el arrendatario no tiene derecho a ser reembolsado por las mejoras tiles
que pudo haber incorporado a la cosa arrendada, solo tiene derecho a ser reembolsado:
Fuera de este segundo caso, el arrendatario solo tiene derecho a llevarse los materiales si puede
separarlos sin detrimento de la cosa, y si el arrendador se niega a pagar su valor.
Art. 1936
Mejoras voluptuarias: Consisten en meros adornos, y por definicin pueden separarse sin
detrimento de la cosa; el arrendatario podr retirarlas y llevrselas.
i. El arrendador no puede mudar la forma de la cosa, ni hacer obras o reparaciones en ella sin el
consentimiento del arrendatario.
Si se trata de reparaciones que no pueden diferirse, el arrendatario deber soportarlas, pero tendr
derecho a una disminucin proporcional del precio.
Las mismas reglas se aplican si las reparaciones hayan de prolongarse en el tiempo, de manera
que el arrendamiento no pueda subsistir sin grave molestia para el arrendatario.
ii. Si el arrendador causa una turbacin al arrendatario en el goce de la cosa, o si esa turbacin
procede de un tercero, a quien el arrendador pueda prohibrselo, el arrendatario tendr derecho a
que se le indemnicen los perjuicios.
Son aquellas que provienen de hechos materiales que no importan pretensin de algn
derecho sobre la cosa arrendada.
Observacin: Cabe tener presente, que si un tercero ejerce la accin reivindicatoria, debe
dirigir su accin en contra del arrendador. El arrendatario solo est obligado a sealar el
nombre y domicilio del arrendador, y si no cumple con esta obligacin, deber indemnizar
los perjuicios que se ocasionen al arrendador. (Tener presente art. 700)
ii. Si el arrendatario hubiese sido privado de una parte tan grande de la cosa
arrendada que sea de presumir que sin esa parte no habra contratado, podr
demandar la terminacin del contrato.
iii. Si la causa del derecho del tercero era conocida del arrendador o deba haberse
sido conocida del arrendador al tiempo del contrato, y no era conocida del
arrendatario, o si conocindola intervino estipulacin especial de saneamiento; el
arrendatario tendr derecho a que se le indemnicen los perjuicios.
iv. Si la causa del derecho del tercero no era o no deba ser conocida del arrendador,
pero era ignorada por el arrendatario el arrendatario solo tendr derecho a
reclamar dao emergente, excluyndose lucro cesante.
El art. 1937 concede al arrendatario el derecho a mantener la cosa arrendada en su poder mientras
no se le pague o no se le asegure el pago de las prestaciones a que tiene derecho.
Las turbaciones de terceros solo pueden ser de derecho, reclamando derechos sobre la
cosa arrendada. Si con motivo de tales acciones el arrendatario ve turbado el goce tendr
derecho a indemnizacin de perjuicios y podr contar con el derecho de retencin. Si esa
turbacin en el goce proviene de hechos involuntarios por parte del arrendador entonces
no estar obligado a indemnizar.
c) Cuando la cosa arrendada se halle en mal estado de manera que no sirve para el fin con
que fue tomada en arriendo. El arrendatario tiene derecho a indemnizacin de perjuicios y
dependiendo de si la causa era o no era conocida del arrendador, la indemnizacin
comprender o no el lucro cesante.
d) Si el arrendatario ha debido hacer mejoras necesarias en los casos que seala la ley y
tiene derecho a que se le reembolsen esas mejoras.
Observacin: Estos derechos de retencin deben ser judicialmente declarados para poder
demandarlos
Observacin: La obligacin de pagar la renta y de restituir son las que determinan la naturaleza
jurdica del contrato de arrendamiento y que la diferencia de otros contratos. El contrato de
arrendamiento por la obligacin de restituir constituye un titulo de mera tenencia, que implica por
parte del tenedor de la cosa la obligacin de restituir y el reconocimiento expreso o tcito de
dominio ajeno.
Sabemos que el precio puede determinarse por los mismos medios como se determina en la
compraventa. Sin embargo, el cdigo reglamenta una situacin especial, que se produce cuando
se ha entregado la cosa y exista discrepancia entre las partes respecto del precio. La solucin que
da el cdigo es que el precio ser fijado por peritos, y los costos se dividirn por partes iguales
entre ambos contratantes.
Art. 1943
Esta situacin es distinta de aquella que se presenta cuando la cosa no ha sido entregada, y existe
discrepancia en torno del precio, porque si la cosa no ha sido entregada y no hay acuerdo en torno
al precio, falta un elemento esencial en el arrendamiento, y por lo tanto, derechamente no hay
contrato.
En cambio, en la hiptesis del art. 1943 si ya hubo entrega de la cosa el arrendador cumpli con su
obligacin, lo que da a entender que hay contrato, y por esa razn el legislador solo se encarga de
regular la forma de fijar el precio.
En la determinacin del cumplimiento de esta obligacin hay que estar a lo convenido entre las
partes.
Frente al incumplimiento de esta obligacin, es decir si el arrendatario usa la cosa con infraccin a
los trminos convenidos y espritu del contrato podr el arrendador o persistir en el contrato o
solicitar su terminacin y en ambos casos con indemnizacin de perjuicios.
Segn el art. 44 quien debe actuar como un buen padre de familia es responsable hasta de la
culpa leve. En consecuencia, el art. 1939 esta reiterando la regla general del art. 1547. Segn esta
disposicin, si el contrato tiene por finalidad el beneficio de ambas partes, el deudor responde
hasta de la culpa leve.
Observaciones
b) Cabe tener presente que el arrendatario es responsable, no solo de su propia culpa, sino
tambin de la culpa de su familia, huspedes y dependientes.
En el sistema del cdigo, de acuerdo al art. 1946, la facultad de ceder el arriendo es un elemento
accidental del contrato, es decir, para que se entienda incorporado el contrato, se requiere de una
clausula especial.
Ese sistema se repite en la ley sobre arrendamiento de predios rsticos, pero es distinto en la ley
sobre arrendamiento de predios urbanos. En esta, la facultad de ceder el arriendo, o de sub
arrendar, es de la naturaleza del contrato, es decir, se entiende incorporada sin necesidad de
clausula especial a menos que las partes expresamente haya excluido dicha facultad.
Observacin
Las reparaciones locativas son aquellas que provienen del uso que el arrendatario ha hecho de la
cosa arrendada pero que se han producido por su hecho o culpa y que no alcanzan a aquellos
deterioros que provengan del uso legtimo y que conforme al contrato haya hecho el arrendatario
de la cosa arrendada.
Si tales deterioros provienen del caso fortuito o de la fuerza mayor o de la mala calidad de la cosa
y exceden de aquellos provenientes del uso legtimo, deber soportarlos el arrendador.
El arrendamiento es un ttulo de mera tenencia, por lo tanto, necesariamente tiene una duracin
temporal, de manera que terminado el contrato, el arrendatario debe restituir la cosa al arrendador.
Es por esta razn, que esta obligacin es de la esencia del contrato.
Si en el contrato se seala, el estado en que fue entregada la cosa, deber ser restituida en ese
mismo estado, pero si no consta dicho estado la ley presume que fue entregada en regular estado,
salvo prueba en contrario. Se trata de una presuncin leal por lo que admite prueba en contrario.
Del mismo modo la ley presume que los deterioros experimentados por la cosa se deben a culpa
del arrendatario, a menos que se pruebe lo contrario.
Por tanto, al arrendador le corresponder probar el estado en que fue entregada la cosa, si
pretende que lo fue en mejor situacin que la de regular estado de servir; al arrendatario le
corresponder probar que los daos y deterioros que presenta la cosa no se han producido por su
hecho y culpa sino por el uso y goce legtimos.
El cdigo no seala una forma de cmo debe hacerse esta restitucin, y solo a propsito del
arrendamiento de bienes races seala que debe restituirse completamente desocupada y
entregndole las llaves al arrendador. A partir de esto los autores entienden que el arrendatario
debe poner la cosa a disposicin del arrendador.
Supera tu Grado - Contratos en particular (Segunda parte) 81
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INCUMPLIMIENTO DE ESTA OBLIGACIN DE RESTITUCIN
El arrendatario para que se entienda constituido en mora de restituir es preciso que sea
reconvenido por parte del arrendador an cuando hubiese precedido desahucio. Esta regla
contenida en el art 1949 hace excepcin a la regla general contenida en el art 1551 N2 en virtud
del cual el deudor se entiende constituido en mora cuando debiendo cumplir la obligacin dentro
de un plazo lo ha dejado pasar sin cumplirla.
Si el arrendatario ha sido constituido en mora, para que deba indemnizar los perjuicios se necesita
de requerimiento judicial, lo que constituye una situacin de excepcin, porque de acuerdo al art.
1551 el requerimiento puede ser contractual o judicial.
Art. 1557 1551
El art. 1942 inc. 2 establece este derecho al sealar que el arrendador puede retener los frutos
existentes y las cosas con que el arrendatario haya amoblado, guarnecido o provisto la cosa
arrendada y que le pertenecieren, presumindose que son de su propiedad (del arrendatario).
Expiracin comn a todo contrato: El contrato de arrendamiento, termina por las mismas causales
que expiran los contratos en general, y sabemos que estos terminan por el cumplimiento de las
obligaciones que estos generan y eventualmente por la expiracin del plazo que se haya
convenido para su vigencia.
Causales propias: Pero por las caractersticas del contrato de arrendamiento, ste reconoce
causales de terminaciones propias que estn establecidas en el art 1950 del CC y son las
siguientes:
Sin embargo, los autores comentan que existen otras formas de poner trmino al arrendamiento
como:
1. El desahucio
2. La circunstancia de necesitar el arrendador la cosa para los efectos de hacer
reparaciones
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1. DESTRUCCIN DE LA COSA ARRENDADA
Esto resulta evidente porque si se ha destruido la cosa, el arrendador no puede cumplir con su
obligacin de conceder el goce de la cosa.
Para que produzca el efecto de poner trmino al contrato de arrendamiento debe ser total.
Puede ser fortuita o culpable, lo que en definitiva es indiferente ya que no altera el efecto de poner
trmino al contrato de arrendamiento, sin perjuicio de la responsabilidad que pudiere caber al autor
de la destruccin.
Sabemos que el arrendamiento como es un ttulo de mera tenencia, necesariamente debe tener
una duracin determinada. No obstante ello, es posible distinguir dos clases de arrendamiento:
En este caso se ha sealado un da cierto para la expiracin del contrato o bien esa duracin,
viene dada por la naturaleza del servicio a que se destina la cosa o bien viene dada por la
costumbre del lugar.
En cualquiera de estos casos el solo vencimiento del plazo, pone trmino al contrato de pleno
derecho, sin que sea necesario proceder al desahucio.
Es por ello que los contratos de arrendamiento regidos por la ley 18.101 es decir cuando se trata
de BR urbanos si hay un plazo fijo y determinado, al vencimiento de l solo cabe pedir la
restitucin del inmueble, ya que la terminacin del contrato ha tenido lugar por el solo ministerio de
la ley, sin perjuicio, como lo veremos, de la tcita reconduccin.
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2. Arrendamiento a plazo indefinido o indeterminado
En este caso no existe un da cierto en el cual termine el contrato de arrendamiento, por lo tanto, el
vencimiento del plazo per se no puede poner trmino al contrato, sino que se requiere que alguna
de las partes manifieste su intencin de ponerle termino, y esto se hace a travs del desahucio.
As por ejemplo tratndose de inmuebles urbanos regidos por la ley 18.101 si el plazo del contrato
de arrendamiento es indeterminado, corresponde efectuar el aviso de trmino de contrato o
desahucio en alguna de las formas que establece el art 3 de dicha ley, y solo vencido el cual,
podr solicitarse la restitucin del inmueble.
DESAHUCIO
I. CONCEPTO DE DESAHUCIO:
Es el aviso anticipado que una de las partes da a la otra de su voluntad de poner trmino al
contrato.
Observaciones
El art. 548 inc. 1 del CPC, seala que el desahucio puede ser judicial o extrajudicial.
a) Desahucio extrajudicial
Es aquel que tendr lugar sin intervencin de algn tribunal mediante aviso verbal o escrito
que haga en tal sentido una de las partes a la otra.
Segn el art. 548 inc. 2 se sujeta a las reglas generales de la prueba de las obligaciones,
que establece el titulo XXI del libro IV del CC
b) Desahucio judicial
Se realiza a travs de una gestin voluntaria que solo tiene por finalidad poner en
conocimiento de la contraparte esta voluntad de poner trmino al contrato.
Para estos efectos debe presentarse una solicitud y pedirse su notificacin personal o por
cedula.
Tratndose del arrendamiento de predios urbanos, la ley contempla una situacin de excepcin en
los contratos de mes a mes y en los de duracin indefinida. El desahucio puede ser judicial, o
puede hacerse mediante notificacin personal efectuada por un notario.
La parte que da el desahucio no puede dejarlo sin efecto por su sola declaracin de voluntad, sino
que requiere del consentimiento de la otra parte.
La razn de ello se debe a que el legislador entiende que una vez recibido el desahucio la parte
que la recibe ha tomado las medidas necesarias previendo la terminacin del contrato, por
ejemplo, ha buscado otro inmueble para arrendar. En consecuencia dejar sin efecto el desahucio,
puede causar perjuicios a la otra parte.
Depende del periodo que regula los pagos, es decir, si el arrendamiento se ha pactado un pago
semanal la anticipacin ser de una semana, y si los pagos son mensuales, la anticipacin ser de
un mes.
Desde ese momento en que comienza a correr el prximo periodo de pago, comienza a correr el
plazo del desahucio.
LA TACITA RECONDUCCIN
I. CONCEPTO
Es la renovacin del contrato que se produce por el hecho de retener el arrendatario la cosa
arrendada con la aparente aquiescencia del arrendador.
II. SITUACIN EN EL CC
Excepcin
Procede la tacita reconduccin si se cumplen los siguientes requisitos:
1. Que se trate de una cosa inmueble.
2. Que el arrendatario retenga la cosa despus de expirado el contrato.
3. Que el arrendatario pague la renta de cualquier periodo posterior a la terminacin del
contrato.
4. Que el arrendador acepte ese pago.
Reunidos estos 4 requisitos el contrato se entender renovado, pero solo por un plazo de 3 meses
si se trata de un predio urbano o por el plazo necesario para utilizar las inversiones hechas y
recoger los frutos pendientes tratndose de un predio rstico.
Vencido este plazo de renovacin podr renovarse nuevamente, en forma indefinida y sucesiva si
se renen en cada renovacin los requisitos antes sealados.
Observacin
Jurdicamente la tcita reconvencin importan la celebracin de un nuevo contrato de
arrendamiento en las mismas condiciones inicialmente convenidas pero por un plazo distinto, por
lo que de no mediar manifestacin de voluntad expresa de la respectiva parte o del tercero segn
sea el caso, se extinguirn las cauciones constituidas para seguridad de las obligaciones derivadas
del primer contrato.
En este caso el tercero adquirente no est obligado a respetar el arriendo, de manera que
este contrato termina.
Tratndose del usufructo el art. 794, seala que el propietario dar al arrendatario el
tiempo necesario para la prxima percepcin de frutos y durante ese plazo, el propietario
se entender sustituido en los derechos del arrendatario.
ii. Si la causa de la expropiacin fuere de tanta urgencia que no sea posible dar ese
tiempo al arrendatario, o si el arrendamiento se ha estipulado por un cierto nmero
de aos pendientes a la fecha de la expropiacin, y as constare por escritura
pblica, la entidad expropiante deber indemnizar al arrendatario.
Constituye la regla general y ello es consecuencia del principio del efecto relativo de
los contratos.
La expresin transfiere est tomada en un sentido amplsimo, para referirse a todo aquel
que pasa a ser sucesor del arrendador por un ttulo gratuito sea este universal o singular, o
sea, heredero o legatario.
El arrendatario de bienes races podr requerir por s solo la inscripcin de dicha escritura.
Observaciones:
Otras excepciones:
Las situaciones no se agotan en el art 1962 y podemos encontrar otras normas especiales en otros
cuerpos legales.
Por ejemplo en la nueva legislacin de prenda o el art 792 del CC relativo al usufructo.
Seala que el usufructuario es obligado a respetar el contrato de arrendamiento que sobre la cosa
fructuaria haya celebrado el propietario antes de constituir el usufructo, pero en compensacin a
ello, tendr derecho a percibir las correspondientes rentas de arrendamiento.
Efectos que la ley confiere a aquella clusula por la cual el arrendador y el arrendatario convienen
o establecen la limitacin del arrendador en orden a enajenar la cosa arrendada.
El art. 1964 niega toda eficacia a esta clausula, y solo confiere al arrendatario el derecho a
permanecer en el arriendo hasta su terminacin natural.
Segn el art. 1965 subsiste el arriendo y los acreedores se sustituirn al arrendador, de manera
que en la prctica una de las partes es reemplazada por un tercero, de ah que algunos autores
hablan de que existe un traspaso legal del contrato que no requiere autorizacin de la contraparte.
Observaciones
1. Mientras la cosa no sea subastada el contrato subsiste y los acreedores ocuparan el lugar
del arrendador.
Una vez verificada la subasta, habr que examinar si el tercero esta o no obligado a respetar el
arriendo.
Segn el art. 1968 la insolvencia del arrendatario no pone necesariamente trmino al contrato,
aunque s constituye la regla general. Pero puede ocurrir que los acreedores se sustituyan en la
posicin del arrendatario, otorgando caucin suficiente a satisfaccin del arrendador. Este es un
caso en el que la ley concede la accin oblicua.
Si el arrendador hace uso de este derecho, habr que examinar la mayor o menor extensin de las
reparaciones para saber, si el contrato subsiste o se termina. Pero en ningn caso podr el
arrendador solicitar la terminacin del contrato argumentando que necesita la cosa para s.
En todos estos casos el legislador establece como plazo mximo para la duracin del contrato 5
aos si es urbano, y 8 aos si son rsticos.
Si el padre o madre, tutor o curador o el marido sin contar con las formalidades habilitantes da en
arriendo un bien raz por un plazo superior a lo sealado, el exceso es inoponible.
REGLAS APLICABLES:
Normas especiales de la ley 18.101
Normas generales a partir de los art 1970 y ss. que se refieren al arrendamiento de
casas almacenes u otros edificios. Naturalmente que en lo no previsto por la ley 18101
Supletoriamente las normas generales sobre el contrato de arrendamient o contenidas
en el CC a las cuales nos hemos referido.
Excepciones: Casos en que no obstante tratarse de BR urbanos no se aplica esta ley (art. 2)
1.- Predios de cabida superior a una hectrea y que tengan aptitud agrcola, ganadera o
forestal, o estn destinados a ese tipo de explotacin;
2.- Inmuebles fiscales
3.- Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por perodos continuos
o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo;
4.- Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje, y
6.- Las viviendas regidas por la ley N19.281 (leasing habitacional): Observacin: Si bien en
nuestro ordenamiento jurdico se admite la clasificacin entre BR urbanos y rsticos, no hay
definicin general para referirse a uno u otro y cada legislacin en especial determina criterios
distintos para definirlos. El criterio que utiliza la ley 18101 es la de su ubicacin pero con estas
excepciones.
Reconoce en esta relacin una vulnerabilidad superior en la persona del arrendatario, con motivo
de lo cual aparecen normas de evidente carcter protector expuestas en su contenido.
3. Irrenunciabilidad de los derechos que esta ley consagra a favor de los arrendatarios.
4. Reajuste legal obligatorio aplicable a todos los pagos que por cualquier ttulo se deban
arrendador y arrendatario y que consiste en la obligacin de efectuarlos reajustados de acuerdo a
la variacin que haya experimentado la UF entre la fecha que debieron efectuarse y aquella en que
efectivamente se hacen.
5. Se entregan facilidades al arrendatario para pagar la renta de arrendamiento ante la negativa del
arrendador de recibirla.
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- Para efectos de la tcita reconduccin el pago de la renta de arrendamiento produce otros
efectos adicionales o secundarios a los de la simple obligacin de pagar la renta de
arrendamiento.
- El hecho de pagar la renta de arrendamiento no solo significa lisa y llanamente cumplir la
obligacin sino que produce otros efectos y dentro de ellos est la tacita reconvencin. Por
ello puede no ser irrelevante el hecho de pagar y recibir la renta de arrendamiento
- Ante esta negativa del arrendador de recibir la renta de arrendamiento se le otorga la
posibilidad de consignarla en la tesorera comunal respectiva.
- El retiro que de ella haga el arrendador de estas rentas consignadas no importa ni implica
aceptacin de su parte y por lo tanto no produce tcita reconvencin (porque se estn
pagando sin el beneplcito del arrendador)
Incluso es ms se establece una sancin para el arrendador, que sin justificacin alguna se negare
a otorgar el recibo de arriendo. En este caso el recibo que le permitir al arrendatario acreditar el
pago de la renta. Mediante consignacin es la que otorga tesorera, que en este caso manda una
comunicacin al arrendador para que proceda a retirar los fondos.
Una vez iniciado el proceso judicial y encontrndose pendiente algn proceso judicial ya la
consignacin se hace directamente en la cuenta corriente del tribunal.
La sancin para el arrendador no es solo por negarse a dar el recibo de arrendamiento sino
tambin en virtud de la ltima modificacin, en el caso que el arrendador se niegue
injustificadamente a otorgar el permiso al arrendatario a abandonar el inmueble.
Hoy las normas sobre salvo conducto han sido modificadas. Es otorgado por notario previa
comprobacin de que el arrendatario se encuentra al da en las rentas de arrendamiento y en las
cuentas de servicio. Antes quedaba el salvo conducto a la voluntad del arrendador.
6. Limitacin en lo que se refiere a la garanta que est en condiciones de exigir el arrendador al
arrendatario la que no puede exceder de 1 mes de renta y debe restituirse debidamente
reajustada.
2. CONSERVAR EL INMUEBLE
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Se refiere a cuidar la integridad interior y aseo del inmueble, reponer cristales y mantener puertas y
ventanas.
Para estos efectos, la ley consagra una presuncin que es simplemente legal y que consiste en
entender, cuando no se haya dejado constancia de ello en el contrato o que no se pruebe lo
contrario, entender que el inmueble se ha recibido en buen estado de conservacin.
DESAHUCIO Y LA RESTITUCIN
EL DESAHUCIO
A propsito del contrato de arrendamiento de predios urbanos el desahucio de acuerdo al art 1976
debe darse a lo menos con una anticipacin de un periodo de pago (art 3 de la ley 18101).
Tambin el desahucio slo procede en los contratos celebrados mes a mes, o de duracin
indefinida (de plazo indeterminado).
De acuerdo al art 3 el desahucio solo puede darse judicialmente o mediante notificacin personal
efectuada por notario.
El plazo de desahucio en este caso ser de 2 meses, ms 1 mes por cada ao completo que el
arrendatario haya ocupado el inmueble; no pudiendo exceder este plazo de 6 meses.
El arrendatario en cualquier evento est obligado a pagar la renta del arrendamiento slo hasta
que efecte la restitucin material del inmueble. En todos los dems contratos que no se hayan
celebrado mes a mes o que no sean de duracin indefinida, no cabe el desahucio sino solo la
restitucin del inmueble.
Cuando el plazo de duracin no es superior a 1 ao, al vencimiento del plazo solo cabe
solicitar la restitucin del inmueble, pero se le otorga un plazo al arrendatario de 2 meses
para llevar a efecto la restitucin, plazo que se cuenta desde la notificacin de la demanda
y que es sin perjuicio de la obligacin del arrendatario de pagar la renta de arrendamiento
hasta la restitucin efectiva del inmueble.
Con vigencia superior a 1 ao, tambin solo cabe la restitucin del inmueble, pero no se le
concede plazo alguno al arrendatario para dicha restitucin, debe restituir inmediatamente,
pero en estos de plazo superior a 1 ao se entiende implcita la facultad del arrendatario de
subarrendar salvo estipulacin expresa en contrario (que se le haya prohibido subarrendar)
Si es as se entiende que el arrendatario podr poner trmino anticipado al contrato de
arrendamiento sin necesidad de pagar la renta de arrendamiento por el tiempo que falte
hasta el vencimiento del contrato, porque el plazo no le es obligatorio.
Si el contrato termina por cualquier causa, el arrendatario est obligado a pagar la renta y los
consumos por servicios comunes hasta la restitucin efectiva del inmueble. De acuerdo al art 6 de
esta ley.
El arrendador puede hacerse del inmueble arrendado sin necesidad de iniciar un juicio en contra
del arrendatario cuando ste ha procedido a abandonar el inmueble, y con la sola certificacin de
abandono de un ministro de fe.
Y como en virtud del art 1547 el incumplimiento se presume culpable, debe acreditar que ha
empleado la diligencia debida. (Adems del cumplimiento)
La obligacin de cuidar la cosa arrendada emana del contrato de arrendamiento por lo que basta al
arrendador acreditar la existencia de un contrato de arrendamiento, para dar por establecida la
obligacin entre otras de pagar la renta, de cuidar la cosa arrendada, etc.
Cuando se ejerce la accin, sea de desahucio, de terminacin o sea de restitucin del inmueble se
podr agregar a ella la accin de cobro de pesos: sea por renta de arrendamiento, sea por
consumos por servicios comunes, u otras prestaciones a que est obligado el arrendatario.
Una vez demandadas estas prestaciones se entienden demandadas (incluidas) aquellas que se
devenguen durante la tramitacin del juicio.
Es una excepcin porque generalmente cuando demando el cobro de pesos, es por deudas
existentes al tiempo de la demanda y si durante la secuela del juicio se generan otras deudas,
aunque sean por el mismo concepto, tendr que intentar nuevas acciones para obtener el cobro de
la deuda. En juicio de arrendamiento no ser necesario demandarlo por separado, porque se
entienden ya incluidas dentro de la demanda.
Seala que para que el juicio o la sentencia sea oponible a los subarrendatarios estos deben
haberse apersonado al juicio, deben haber sido emplazados al juicio.
Para estos efectos como el arrendador no le consta la identidad de los subarrendatarios el ministro
de fe cuando practique la notificacin de la demanda deber requerir al arrendatario una
declaracin jurada acerca de la existencia o no de subarrendatarios.
Cuando la notificacin no se practique en forma personal, tal requerimiento deber hacerse por el
tribunal en la audiencia.
Supera tu Grado - Contratos en particular (Segunda parte) 95
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La falta de verdad en esa declaracin por parte del arrendatario es sancionada con una multa de 1
a 60 UF.
CUMPLIMIENTO DE LA SENTENCIA:
Se aplican las reglas generales.
Hay dos posibilidades:
Procedimiento incidental: la ejecucin de la sentencia se solicita ante el mismo
tribunal que la dict dentro del plazo de 1 ao. (art 231 y ss. del CPC)
Si no es posible ello su cumplimiento se exigir mediante el juicio ejecutivo.
MBITO DE APLICACIN DEL DL 993: A los contratos de arrendamiento sobre predios rsticos
entendiendo por tales aquellos que tengan aptitud para ser explotados: agrcola, ganadera y
forestalmente. Supone que estos inmuebles rsticos sean explotados por terceros que no son
dueos del mismo.
Adems se aplica a las medieras o aparceras.
MBITO DE APLICACIN LEY 18101: Slo se aplicaba a predios rsticos (fuera del rea urbana)
cuando se trata de inmuebles que incluyen vivienda con una superficie no superior a 1 hectrea. Y
que no se aplica a aquellos inmuebles con aptitud para ser explotados agrcola, ganadera o
forestalmente que no tuviesen vivienda y estuviesen dentro de la zona urbana, lo que concuerda
con el mbito del DL. No hay conflicto de aplicacin.
Y para evitar que el contribuyente pueda burlar esta norma que le impone tributar sobre la base de
renta efectiva si es que sus rentas son superiores a ese monto, el legislador establece reglas que
determinan situaciones de relacin que en la prctica forense se llaman: contaminacin.
Estas reconvenciones de pago son una situacin de excepcin. La regla general es que en un
contrato de arrendamiento comn y corriente el incumplimiento de la obligacin de pagar la renta
de arrendamiento genera inmediatamente la posibilidad del arrendador de poner trmino al
contrato de arrendamiento, sin que medie reconvencin de pago alguna o requerimiento de pago
alguno.
Esta limitacin de poder poner trmino al contrato de arrendamiento por no pago de renta previas
dos reconvenciones de pago, la establece el legislador a propsito del arrendamiento de inmuebles
en general, art 1977 y con ello pasa al contrato de arrendamiento de BR urbanos y rsticos.
Pero aqu el plazo que debe mediar entre la 1 reconvencin y la 2 reconvencin es de 30 das.
Arrendamiento de inmueble: 4 das entre la 1 y 2 reconvencin de pago
Art 1970 y ss. del CC (art 1977)
Arrendador:
Entregar la cosa arrendada. El cumplimiento de esta obligacin queda sujeto a normas especiales,
porque si bien el arrendador est como sucede en los otros arrendamientos obligado a entregar la
cosa, la entrega debe efectuarse en los trminos convenidos en el contrato. Si existe alguna
diferencia entre la cabida declarada y la cabida entregada para el caso que se hubiere arrendado
por cabida y no por especie o cuerpo cierto, tendr lugar lo dispuesto en el art 1978 en cuanto a las
diferencias que se produzcan.
Arrendatario:
2. En lo que se refiere a la obligacin de cuidar y usar la cosa como un buen padre de familia
el DL 933 introduce una norma pionera que es la primera norma de carcter ambiental.
Debe proteger y conservar los recursos naturales de los predios y todos los que sirvan
para su explotacin.
3. Restituir el predio al trmino del contrato: si el arriendo inclua ganado, deber restituir con
el inmueble el mismo nmero de cabezas de igual edad o calidad, y si ello no es posible
deber indemnizar los perjuicios mediante el pago de dinero.
Hay una norma especial para el caso que no se haya establecido un plazo o termino de vigencia,
caso en el cual el contrato expira conforme a las reglas generales pudiendo cualquiera de ellas
desahuciarlo en los trminos sealados en el art 1985 del CC. Debiendo darse en este caso el
aviso de al menos 1 ao.
Art. 1985. No habiendo tiempo fijo para la duracin del arriendo, deber darse el desahucio con
anticipacin de un ao, para hacerlo cesar.
El ao se entender del modo siguiente: El da del ao en que principi la entrega del fundo al
colono, se mirar como el da inicial de todos los aos sucesivos, y el ao de anticipacin se
contar desde este da inicial, aunque el desahucio se haya dado algn tiempo antes.
Las partes podrn acordar otra regla, si lo juzgaren conveniente.
De acuerdo al art 1950 el contrato de arrendamiento en trminos generales termina por la extincin
del derecho del arrendador, salvo los casos sealados en el art 1962 en los que el adquirente es
obligado a respetar el contrato de arrendamiento.
MEDIERA O APARCERA:
Este DL 993 regula esta figura que es un contrato por el cual una de las partes se obliga a aportar
el uso de una determinada superficie de terreno (cedente) y la otra los trabajos necesarios para
Supera tu Grado - Contratos en particular (Segunda parte) 98
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realizar cultivos determinados (mediero) en vista a distribuirse los frutos o productos que de ello
provenga, obligndose ambas partes a aportar los elementos necesarios para tal explotacin y a
concurrir a los gastos de produccin dirigiendo en forma conjunta la explotacin y participando de
los riesgos.