TEMA 20: LA COMPRAVENTA

A) Concepto y caractersticas

Concepto: No encontramos definicin exacta en el CC., pero si elementos

estructurales.

Art. 1445 CC por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se

obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio
cierto, en dinero o en signo que lo represente.

Caractersticas: artculos 1450 y siguientes encontramos las caractersticas del

contrato de compraventa.

- Consensuado: el contrato se perfecciona aunque la entrega de la cosa

se difiera. No es importante la entrega de la cosa en la perfeccin.
(1450 CC la venta se perfeccionar entre el comprador y vendedor, y
ser obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del
contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.
- Contrato bilateral: genera obligaciones para las dos partes.
- Sinalagmtico: comporta obligaciones recprocas.
- No requiere formalidad, puede tenerlo y ser necesario a efectos
probatorios.
- Contrato oneroso: promesa de dar y recibir, no pide equivalencia entre
las dos acciones (artculo 1274 del CC)
- Es de carcter obligatorio, no dispositivo, lo que se transmite es la
posesin (art. 1095 CC)

Artculo 1095 del CC el acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa

desde que nace la obligacin de entregarla. Sin embargo, no adquirir el
derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada.

Artculo 1451 del CC la promesa de vender o comprar, habiendo

conformidad en la cosa y en el precio, dar derecho a los contratantes
para reclamar recprocamente el cumplimiento del contrato.

Los sujetos y el sistema de prohibiciones:

Capacidad contractual 1457 del CC (1263 del CC): regla: todas las personas a
quienes el CC autoriza para obligarse, salvo modificaciones que el mismo CC
prev. En el art 1263 del CC se establecen quienes pueden prestar
consentimiento (menores no emancipados e incapacitados).

1
Legitimidad; quien puede vender (dueo o titular y adems debe tener la
posesin)

Prohibiciones de contratar art. 1459 del CC. Conflicto de inters.

El objeto:

La cosa y el precio.

*La cosa determinada cosa real y posible, que este en el lcito comercio.

-cosas corporales; cosas fungibles; bienes y derechos incorporales; personales

o reales (incluidos crditos religiosos); semi-movientes; universalidad; cosas
genricas o futuras.

Art. 1273 del CC El objeto de todo contrato debe ser una cosa determinada en
cuanto a su especie. La indeterminacin en la cantidad no ser obstculo para
la existencia del contrato, siempre que sea posible determinarla.

*El precio cierto determinado o determinable. Cierto: real y verdadero.

Artculo 1276 del CC. Que haya transaccin del precio, la simulacin da lugar a
la nulidad. Determinado al inicio o determinable (segn los criterios
establecidos en el propio contrato criterios subjetivos cuando la estimacin del
precio es por un tercero o criterios objetivos, que le permitan dar valor).

Est prohibido dejar a una de las partes la determinacin del precio. Artculo
1449 del CC el sealamiento del precio no se podr nunca dejarse a arbitrio
de uno de los contratantes.

El precio no tiene porqu ser justo, el CC no lo exige.

Hay normas que establecen el precio del contrato o un precio mximo.

El riesgo en la compraventa civil que el vendedor se obliga a entregar se

relaciona con conservar (1094 del CC) conservar la cosa hasta la entrega.
Asimismo obligacin de responder al comprador por la prdida o deterioro por
negligencia, dolo, mora (art. 1101 del CC).

Art. 1094 el obligado a dar alguna cosa lo est tambin a conservarla con la
diligencia propia de un buen padre de familia.

Art. 1101 quedan sujetos a indemnizacin de los daos y perjuicios causados

los que en cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o
morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aqullas.

La nica forma de no responder por el bien es por destruccin cuando la

persona que entrega el bien actu diligentemente, esto exime de
responsabilidad (caso fortuito)

2
1460 del CC. Si al tiempo de celebrarse la venta se hubiese perdido en su
totalidad la cosa objeto de la misma, quedar sin efecto el contrato. Pero si se
hubiese perdido slo en parte, el comprador podr optar entre desistir del
contrato o reclamar la parte existente, abonando su precio en proporcin al
total convenido.

Art. 1452 especiales y 1096 y 1182 general.

Quedar extinguida la obligacin que consista en entregar una cosa

determinada cuando sta se perdiere o destruyere sin culpa del deudor y antes
de haberse ste constituido en mora.

Siempre que la cosa se hubiese perdido en poder del deudor, se presumir que
la prdida ocurri por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en
contrario

-Cosa determinada: acreedor puede compeler al deudor a que realice la

entrega.

-Si la cosa fuere indeterminada o genrica: podr pedir que se cumpla la

obligacin a expensas del deudor.

-Si el obligado se constituyese en mora, o se halla comprometido a entregar

una misma cosa a dos o ms personas diversas, sern de su cuenta los casos
fortuitos hasta que se realice la entrega.

-Si las cosas fungibles se vendieren por un precio fijado con relacin al peso,
nmero o medida, no se imputar el riesgo al comprador hasta que se hayan
pesado, contado o medido, a no ser que ste se haya constituido en mora.

B) Derechos y obligaciones de las partes:

COMPRADOR:

- Pagar el precio (1445-1500-1170) El comprador est obligado a pagar el

precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados en el contrato. Si
no est fijado, debe hacerse en el tiempo y lugar en que se haga la
entrega de la cosa vendida.
Pago en dinero o en cualquier signo que lo represente.
- Intereses: el comprador deber intereses por el tiempo que medie entre
la entrega de la cosa y el pago del precio, en los tres casos siguientes: si
as se hubiera convenido; si la cosa vendida y entregada produce fruto o
renta; si se hubiera constituido en mora, con arreglo al art. 1100.
- Perturbacin: si el comprador fuere perturbado en la posesin o dominio
de la cosa adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una accin
reivindicatoria o hipotecaria, podr suspender el pago del precio hasta
que el vendedor haya hecho cesar la perturbacin o el peligro.

3
- Si el vendedor tuviere fundado motivo para temer la prdida de la cosa
inmueble vendida y el precio, podr promover inmediatamente la
resolucin de la venta.
- En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que
por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendr lugar de pleno
derecho la resolucin del contrato, el comprador podr pagar, aun
despus de expirado el trmino, interin no haya sido requerido
judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no
podr concederle nuevo trmino.
- Los bienes muebles, la resolucin de la venta tendr lugar de pleno
derecho, en inters del vendedor, cuando el comprador, antes de vencer
el trmino fijado para la entrega de la cosa, no se haya presentado a
recibirla, o, presentndose, no haya ofrecido al mismo tiempo el precio,
salvo que para el pago de ste se hubiese pactado mayor dilacin.

VENDEDOR:

- El vendedor est obligado a la entrega de la cosa y su saneamiento.

- Se entender entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y
posesin del comprador. Cuando la venta se haga mediante escritura
pblica, el otorgamiento de sta equivaldr a la entrega de la cosa
objeto del contrato.
- Los gastos para la entrega de la cosa vendida sern de cuenta del
vendedor, y los de transporte o translacin a cargo del comprador, salvo
en caso de estipulacin especial.
- El vendedor no estar obligado a entregar la cosa vendida, si el
comprador no le ha pagado el precio o no se ha sealado en el contrato
un plazo para el pago.
- El vendedor deber entregar la cosa vendida en el estado en que se
hallaba al perfeccionarse el contrato.
- Todos los frutos pertenecern al comprador desde el da en que se
perfecciono el contrato.
- Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la
propiedad se transferir a la persona que primero haya tomado la
posesin de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la
propiedad pertenecer al adquirente que primero la haya inscrito en el
Registro. Si no hay inscripcin, a quien de buena fe sea primero en la
posesin; y, faltando sta, a quien presente ttulo de fecha ms antigua,,
siempre que haya buena fe.

SANEAMIENTO: El vendedor responder al comprador: -de la posesin

legal y pacfica de la cosa vendida; - de los vicios o defectos ocultos que
tuviere.

4
 1) Saneamiento por eviccin: tendr lugar la eviccin cuando se prive al
comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a
la compra, de todo o parte de la cosa comprada. En vendedor
responder aunque nada se haya expresado en el contrato.
Ser nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la
eviccin, siempre que hubiere mala fe de su parte.
2) Saneamiento por los defectos o gravmenes ocultos de la cosa
vendida: el bien tiene algo que nadie me ha explicado. El gravamen
tiene que ser suficientemente importante, que el comprador si lo
hubiese sabido no lo hubiere comprado o pagado a menor precio.

Segunda clase: LA COMPRAVENTA:

Transmisin del dominio: El contrato de compraventa no transmite por si solo la

propiedad del bien, solo obliga a entregar la cosa y por lo tanto, a transmitir la
posesin.

La adquisicin de la propiedad no deriva propiamente del contrato sino de un

acto posterior que es la entrega.

Perfeccionar la compraventa no hace perder la propiedad, que contina siendo

propietario, y la puede transmitir a otra persona.

531-1 CC. Cat.

1095, 1461, 1474 del CC.

C) LA DOBLE VENTA (1473 DEL CC)

Es un incumplimiento de la obligacin de entregar la cosa. Y conllevar la

indemnizacin si finalmente el vendedor no puede ser ejecutado porque ya ha
entregado la cosa a otra persona.

1473: fija unas reglas para determinar quin es el propietario de la cosa:

distingue si estamos ante un bien mueble (aquel que primero lo posea ser el
propietario del bien) o un bien inmueble (la propiedad corresponde al primero
que inscriba el bien en el registro de la propiedad, si ninguno hace el acto de
inscripcin, corresponder al primero que lo posea de buena fe discusin
doctrinal, se peda la posesin material- en tercer lugar quien presente un ttulo
ms antiguo). La buena fe se extiende a todos los supuestos, aunque el CC lo
prevea para dos la temporalidad de los contratos no cuenta para determinar la
buena fe.

LA VENTA DE COSA AJENA: la compraventa solo obliga a entregar la cosa, la

posesin pacifica del bien.

5
Si vendo una cosa que no es ma, en el contrato:

-o bien determina incumplimiento por imposibilidad de efectuar la entrega

-o bien el saneamiento por eviccin si, entregada la cosa, un tercero demuestra

su mejor derecho sobre ella y evicciona al comprador le retira el bien
judicialmente porque tiene un derecho superior (artculo 1475 y1478).

Slo se podra evitar la venta de cosa ajena haciendo incidir los preceptos
registrales sobre el mbito civil (art. 42.1 y 17 LH, art. 34).

D) LA PERMUTA: Art. 1538 y siguientes del CC.

Segn el artculo 1538 del CC, la permuta es un contrato por el cual cada uno
de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra. Hay un trueque
de derechos de propiedad.

Tiene los mismos caracteres que la compraventa, de la que se diferencia

sustancialmente en la falta de precio cierto.

Normas especficas 1538 a 1540. Aplicacin de disposiciones legales del

contrato de compraventa.

Importancia de la permuta el propietario del solar transmite a otro su

propiedad para que sobre el construya, a cambio de que le entregue
determinadas viviendas, locales o plazas de garaje. (Contrato atpico/segn
jurisprudencia actual)

Permuta de cosa ajena: si uno de los contratantes hubiese recibido la

cosa que se le prometi en permuta, y acreditase que no era propia del
que la dio, no podr ser obligado a entregar la que l ofreci a cambio, y
cumplir con devolver la que recibi (at. 1538 CC). RESOLUCIN
Si los dos permutantes han cumplido su obligacin de entrega, no cabr
resolucin. Habr que esperar para accionar de eviccin a que el
propietario reivindique.
La facultad de resolucin requiere buena fe, de manera que el
permutante que quiera ejercitarla ha de desconocer que la cosa
perteneca a tercero en el momento de la perfeccin del contrato.

La eviccin de la permuta: el que pierde por eviccin la cosa recibida en

permuta, podr optar entre recuperar la que dio a cambio o reclamar
indemnizacin de daos y perjuicios; pero slo podr hacer uso del
derecho a recuperar la cosa que entreg mientras sta subsista en
poder del otro permutante, y sin perjuicio de los derechos adquiridos
entre tanto sobre ella con buena fe por un tercero.

6
 Si el permutante opta por indemnizacin tendr derecho a exigir el valor
de la cosa que perdi por eviccin (y que tuviese en ese momento)

o Permuta con sobreprecio: primero intencin de las partes, pero si la

voluntad no consta, ser permuta cuando el valor de la cosa exceda al
del dinero o su equivalente, y compraventa, en caso contrario.

Resumen:

Por lo tanto, cada uno de los contratantes se obliga dar una cosa para recibir
otra. Cosa por cosa, tanto en lo material como jurdico. Y, en principio, sin que
haya intercambio de precio por la cosa. Se perfecciona por el simple consenso
de las partes. Sinalagmtico. Es oneroso porque se presume que hay un
equilibrio entre las partes, es obligatorio porque requiere del modo para
transmitir el dominio.

Intercambio slo de bienes y derechos no servicios.

Cuando el intercambio de cosas incluye una entrega de dinero

conjuntamente, se calificar:

*Por lo manifestado por las partes

*Si no manifestacin, segn el valor de la cosa (1446 CC)

Es permuta si intercambiamos cosa. Pero si hay un intercambio de bien y un

poco de dinero es necesario calificar el contrato. Respecto del bien que se
entrega conjuntamente con dinero, hay que valorar si vale ms el bien que el
dinero. Si vale ms el bien es una permuta; sino ser una compraventa.

- SUJETO: el CC pide la misma capacidad y disponibilidad del bien que

para la compraventa.
- FORMA: no se exige una forma especfica
- GASTOS: cada una de las partes pide los gastos del bien que permuta
(1455 y 1465 del CC)
- GARANTIAS:
- RETRACTO: solo si puedo devolver el bien que me entregaron.

PERMUTA DE COSA AJENA: 1539 CC, puede que entregue un bien que no
me pertenece:

-si no entrego su cosa, podr devolverla

-si entrego el bien, podr solicitar la resolucin del contrato.

EVICCION (1570 CC) Podr ejercer la accin y reclamar:

-o bien, la restitucin de lo que entrego

7
-o bien, que se abone indemnizar por daos y perjuicios, porque la permuta es
inviable.

PERMUTAS ESPECIALES: Permuta de solar por edificacin futura el modelo

derivado del CC y el cataln (Ley 23/2001, de 31 de diciembre):

Lo que exige que el objeto del contrato est debidamente determinado en el

contrato.

Permuta con carcter real: cuando se crea una comunidad sobre el solar y la
escritura de esa comunidad determina la transmisin en la actualidad de los
elementos (Resolucin de la Direccin General del Registro de 7 de mayo de
2000 se reconoce que la escritura que se inscribe equivale a la entrega
dominical del bien)

Permuta con carcter obligacional: se obliga solamente a la entrega. El

problema es el incumplimiento del contrato.

Puede incluirse una clusula de resolucin del contrato. Tambin se pueden

exigir avales bancarios al constructor.

EL MODELO CATALN. LEY 23/2001 DE 31 DE DICIEMBE:

- Transmisin de los elementos entrega al finalizar.

- Transmisin cuota en una proporcin comunidad. Entrega a medida
que la obra se complete.

Distincin si antes permiso de obra o con posterioridad a obtener el permiso

(art. 39).

Ver distincin entre la legislacin catalana y lo que se aplica en el CC. Prximo

viernes prctica.

TEMA 21: EL ARRENDAMIENTO:

Arrendamiento general: ttulo 6to libro 4to del CC. Pretende ser una regulacin
unitaria y lo configura como el cambio de cosas, obras o servicios por un
precio y por un tiempo determinado.

Las disposiciones generales, art. 1542 a 1545 CC, no lo son (porque lo

aplicable al arrendamiento de bienes a arrendamiento de obras)

El arrendamiento de cosas, art. 1546 y ss., no se aplican por analoga al de

obra y servicios.

8
EL ARRENDAMIENTO DE COSA 1543

- Implica la cesin del uso y disfrute de una cosa o derecho por precio
cierto y tiempo determinado. Es un derecho de carcter persona y no de
real, todo que puede ser inscrito en el registro de la propiedad, art. 1549
y 2.5 LH.
- Es oneroso: porque hay intercambio de cosa o derecho por un precio
- De ejecucin continuada: en constante ejecucin hasta que llegue el
plazo.
- Y, normalmente, sucesiva: pago de precio en periodo de tiempo o
de una sola vez.
- Se admite la forma verbal del contrato, pero para probarlo por escrito.
- El arrendamiento de cosas no tiene una regulacin general:
Bienes muebles, art. 1545 CC, excluye las cosas fungibles,
Inmuebles, se diferencia entre fincas rsticas, art. 1575, y
urbanas, art. 1580, en funcin de la cesin del uso y goce o slo
uso; y, adems, hay legislacin especial, de aplicacin preferente.

Elementos del contrato:

Sujetos: se pide capacidad para poder arrendar. La capacidad vara segn la

durada del contrato y cuanta econmica del mismo.

o De administracin, si menos de 6 aos el contrato (STS de 7 de marzo

de 1996) (1548 del CC)
o Superior, se equipara a la enajenacin.

Legitimacin: quien pueda transferir el goce de la cosa. Pero se extinguir

cuando se extinga el derecho.

Pasivo (el arrendatario): la misma capacidad que para arrendar.

Objeto del contrato: cualquier derecho; excepto los derechos personalsimos e

intransferibles, ejemplo: -derecho de uso y habitacin (525CC) servidumbre
predial (534 CC); y los bienes fungibles (1545 CC)

Precio: cierto, abonado (generalmente, abonando en fracciones peridicas. En

proporcin al uso y desgaste del bien.

Duracin: determinado (1543 del CC). El arrendamiento por tiempo indefinido

habilita a cualquier parte a revocarlo unilateralmente, siempre avisando con un
tiempo prudencial.

La forma del contrato: se admite la verbal, pero por su prueba o por la eficacia
erga omnes, tendr que ser: por escrito en documento pblico y inscribirlo en el
Registro. En ningn caso de dar carcter real (art. 1547, 1549 y 1280 del CC)

ARRENDATARIO:

9
-Uso de la cosa (destino y finalidad) art. 1555.2 del CC

-Pagar el precio: art. 1555 y 1543, si no se pacta, en el domicilio del

arrendatario 1574 del CC.

-Restitucin de la cosa: art. 1561 y 1562 del CC. Implica su conservacin para
devolverla como la recibi, salvo el desgaste por uso.

-Custodiarla frente ataques de terceros (1559 CC)

-Pagar los gastos del contrato y escritura (1555.3 del CC)

SUBARRIENDO DEL ARRENDATARIO (1550 CC)

-Se admite si no est expresamente prohibido.

-Vinculado respecto al arrendador principal respecto al uso y conservacin de

la cosa, art. 1551 CC. Accin directa para reclamar por ese uso indebido y falta
de conservacin.

-Respecto al precio, solo en la cuanta del subarriendo y no a la totalidad del

arriendo 1552 del CC.

EFECTOS DEL CONTRATO

ARRENDADOR:
Entrega de la cosa:
-art. 1554 del CC en buen estado para el uso que se destina
-1rt.1562 del CC, salvo indicacin presuncin que el arrendatario la
recibi en buen estado.
Hacer las reparaciones necesarias para el uso (1554.2 del CC), que
debern ser toleradas por el arrendatario (1558 del CC)
No variar la forma (1557)
Garantizar el goce pacfico del arrendatario del bien sujeto al
arrendamiento (art. 1544 del CC)
-Saneamiento por eviccin (1553 cc)
-Saneamiento por vicios ocultos.

LA EXTINCIN DEL CONTRATO:

-Por falta de cumplimiento de las obligaciones contractuales (Art- 1556 del CC)

-Perdida de la cosa, art. 1568 (que hacen remisin a las normas generales de
extincin)

-Por cumplimiento del trmino (1565 del CC)

10
-Reconoce el cdigo la tcita reconduccin del contrato, si pasados los 15 das
permanece el arrendatario en la cosa sin ser requerido para que la abandone
(1566 del CC)

Clase 7/10/2016

ARRENDAMIETO DE FINCAR URBANAS

REGULACIN

Art. 1580

Ley 29/1994, de Arrendamiento Urbanos (modificada parcialmente en junio de

2013)

Las normas son de carcter imperativo pero hay artculos dispositivos, que en
el contrato deben ponerse expresamente de que son dispositivos.

EL ARRENDAMIENTO DE FISCAS URBANAS

El arrendamiento de vivienda

-Primero por las normas del ttulo II de la Ley,

-Segundo lugar por la voluntad de las partes y

-por ltimo por el CC

Se Consideran arrendamientos de vivienda (art. 2 LAU)

El arrendamiento para uso diferente de vivienda:

- Primero por la voluntad de la partes

- Segundo por las normad del Ttulo III de la Ley
- Y por ltimo por el CC

Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda (art. 3)

ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

Duracin (art. 9 LAU) modificado en 2013

- Libremente pactado
- En inters del arrendamiento el plazo mnimo ser de 3 aos
- Si no se estipula se entender celebrado por un ao, si obviar que se le
aplica la prrroga forzosa
11
 - Art. 12 continuidad a favor del cnyuge o conviviente (sin que este de
cotitular) hasta 3 aos de prrroga forzosa, si se va el titular.

Prorroga: con prrroga forzosa para el arrendador hasta los 3 aos (SI SE
PACTA UN PLAZO INFERIOR A 3)

Excepcin (9.3 LAU) que si pasado 1 ao, el arrendador pide el uso de la

vivienda para uso de s mismo o familiares para ocuparlo permanente, si en un
plazo de 3 meses desde que lo dejo el arrendatario no lo ocupa, el arrendatario
podr pedir que se le reponga en uso + indemnizacin o indemnizacin por el
plazo en el que quedo sin ocupar.

ARRENDAMIENTO DE LARGA DURACIN (DE MAS DE 3 AOS)

Artculo 11 de la LAU

Continuidad arrendamiento si se enajena:

-Si se inscribe en el registro de la propiedad, la persona que compra la vivienda

se subroga en la posicin del arrendador. Proteccin para el arrendatario (ART.
34 LH)

-Si no se ha inscrito, puede solicitar el nuevo arrendador la finalizacin del

contrato, y el arrendatario tiene derecho a quedarse en la vivienda por tres
meses cumpliendo el pago (art. 1571.1 CC)

Continuidad por muerte del arrendatario (art. 16) siempre que convivieran con
l arrendatario una convivencia continuada de dos aos.

LA RENTA:

Ser pactada libremente por las partes, sin limitacin

Obligacin del pago de tracto sucesivo
Generalmente entrega de cantidad de dinero
Puede incluir: la renta (art. 17 LAU), su actualizacin (art. 18 LAU):
-Si se pact por las partes (IGC)
-Cada ao de vigencia
-Sera exigible a partir mes siguiente a la notificacin.

Si no incluyes actualizacin, no procede.

ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

RENTA:

- Aumento por mejoras: tambin puede ser aumentada por mejoras

realizada por el arrendador.

12
- Realizadas por el arrendador (art. 19.1 y 2 LAU), y art. 20 LAU. Tiene
unas limitaciones, la cuanta del aumento se determina en funcin de la
mejora (del capital invertido), pero nunca puede ser ms del 20 por
ciento. Es preciso: sea notificado y justificado.
Si lo que se realiza son gastos generales y de servicios, el art. 20
extiende el lmite al doble de la renta.
- PAGO RENTA (ART. 17.3) mensual en los 7 primeros das del mes, en
el lugar y modo pactado, o si no se pact, en metlico y en la vivienda
arrendada.
- IMPAGO DE LA RENTA (Art. 27.2, a), 22.4.
- CELEBRACIN DEL CONTRATO: en cualquiera de sus modalidades no
est sujeta a ningn requisito de forma.
El art. 37 dice que es vlido en cualquier forma pero las partes pueden
pactar la elevacin a pblico. Pero Ley Catalana: el contrato debe
registrarse y depositarse la garanta en el INCASOL. Por lo tanto, la ley
catalana limita la liberalidad de arrendamiento que estable el art. 37 (La
LAU solo protege por la inscripcin en el registro de propiedad)
- LA FIANZA LEGAL (Art. 36): 1 mes este o no amueblado (pero no exime
de incluir un pacto de una garanta adicional vinculada a una parte del
contrato o puedes pedir un aval. Prestacin dineraria de carcter
obligatorio, cuya finalidad es garantizar el cumplimiento por parte del
arrendamiento sus obligaciones.
- USO Y CONSERVACIN: Es un derecho fundamental del arrendatario
que se conserve para el uso, en el sentido de satisfacer las necesidades
de vivienda.
o El uso pasar al cnyuge no al arrendatario, en caso de nulidad,
separacin o divorcio (art. 90,96 cc, 233-20CCCat y 15.2 LAU).
o El uso debe ser mantenido por el arrendador, que est obligado a
realizar las reparaciones necesarias (art. 21 LAU).
o Se puede pactar el pago de gastos y tributos vinculados al uso
(art. 20.3) si son individualizables.
o El uso distinto del pactado en el contrato se podra instar la
resolucin del contrato (art.27 LAU)
o Tambin puede instarse la resolucin por uso ilcito o molesto
para el resto de comunidad (tienen que presentar denuncias y
demostrarse que es cierto).
o No puede, el arrendatario, realizar obras de modificacin sin
permiso del arrendador (23 LAU). No puede autorizar obras que
afecten a la estabilidad de la vivienda. Una vez finalizado el
contrato se puede pedir que la vivienda se deje como estaba.
o Est obligado si son de conservacin a soportar obras necesarias
no aplazables (art. 22 LAU). Obras necesarias tengo que
soportarlas, debo comunicarlas al arrendador. Si son urgentes lo

13
 comunico al arrendador, con posterioridad reclamare el pago de
la misma al arrendador.

Clase del 14 de octubre de 2016

Suspensin y extincin:

Suspensin: en caso de realizar obras necesarias u obligatorias que

impidan la habitabilidad de la vivienda. La LAU le da la opcin al
arrendatario de suspender o desistir del contrato sin indemnizacin (Art. 26
LAU)

La extincin del contrato:

El desistimiento por parte del arrendatario art. 11 (derecho de

desistimiento (pasados los 6 meses- con notificacin30 das)
La resolucin del derecho del arrendador, art. 13 (3 aos, si inscrito)
La enajenacin de la vivienda (art.14). Si el contrato est inscrito,
debe respetar el plazo en que debe estar el arrendatario en la
vivienda; si no est inscrito 3 meses + indemnizacin.
La muerte del arrendatario, art.16, sin subrogacin en el contrato.
La resolucin del arrendador, art. 23.2. Por obras en el contrato. Por
obras no autorizadas.
La resolucin del arrendatario/arrendador por obligaciones no
cumplidas (art.27) clusula nueva (por incumplimiento del pago de
la renta)
La prdida material o jurdica de la finca, art. 28. Siempre por causas
no imputables al arrendador (si la administracin declara inhabitable
la vivienda se declara la resolucin del contrato)

Uso distinto de vivienda

Autonoma de la voluntad de las partes (art. 4.3)

Fianza. 2 mensualidades (art. 36.1)
Contenido regulado:
Enajenacin finca: subrogacin (29), salvo que se cumplan los requisitos
del art. 34 (puede pedir resolucin ?)
Conservacin, mejoras y obras del arrendamiento: remite a los art., que
regulan el arrendamiento de vivienda (30)
Derecho de alquiler preferente (31) dem. Comunicar en 30 das si
quiere comprar la vivienda. El derecho preferente es sobre todo.
Derecho de tanteo y de retracto (art. 35).
Cesin del contrato y subarriendo (32) no requiere autorizacin del
arrendador, pero debo comunicrselo, porque el arrendador tiene un
derecho a aumentar la renta. Cuando hay un cambio social de la

14
 empresa, no se considerara como cesin y por tanto no da lugar a un
aumento de la renta.
Extincin del contrato: el desistimiento del contrato por parte del
arrendatario (30); muerte del arrendatario (33), pero subrogacin si
contina en la actividad profesional el heredero o legatario. Resolucin
del contrato por el arrendador (35) que nos hace una remisin al art.27.
Extincin por el transcurso convencional del plazo pactado (ex. Art.34)
derecho de indemnizacin del arrendatario, si solicito renovacin

EL ARRENDAMIENTO DE FINCAS RUSTICAS

La ley 49/2003, de 26 de noviembre, de arrendamientos rsticos

(modificada por la ley 26/2005, de 30 de noviembre)

SE REGIRN (Art.1.2)
- Por los pactos de las partes si no se oponen a esta ley
- Art. 1575 a 1579 del CC
- En su defecto por los usos y costumbres
- Competencia de las CCAA cuando dispongan de ella, para regular sobre
la materia.

Regulacin automtica

-Llei 1/2008, de 20 de febrero, de contractes de conreu.

- i els art. 337,338 i 339 de la Compilaci de Dret Civil de Catalunya.

Arrendamiento de fincas rusticas

Art. 1.1 son arrendamientos rsticos aquellos contratos mediantes los cuales
se ceden temporalmente

No lo sern los previstos en los art. 5,6 y 7.

Capacidad: personas fsicas y personas jurdicas (9.1), matizando: fsicas: se

limita el control sobre grandes extensiones. Jurdica: debe constar en su objeto
social.

Forma del contrato: por escrito, privado o pblico si las partes se compelen a
ello (11 LAR). Si no existe, se presumir s el arrendatario est en posesin de
la finca. Duracin: mnimo legal para el arrendador de 5 aos (12LAR).

Un anualidad es el plazo que tiene el arrendatario para comunicar que no

quiere seguir arrendando la finca rustica. Si no se comunica se prorrogar 5
aos ms.

15
La renta: regla general pago en dinero, pero se puede pactar que se pague en
especie (13 LAR). La ley deja libertad de pactos a las partes.

Actualizacin: pactada, si no hay pacto no hay actualizacin de la renta. Si no

se determina de que manera revisar se aplicar el IGC.

Pago: segn lo convenido, sino en el domicilio del arrendatario en metlico por

aos vencidos. Tambin puede haber gastos vinculados al arrendamiento.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO:

- Produccin y subvenciones y ayudas

- Determinar el cultivo, pero si cambia el destino de la tierra que ha
arrendado deber devolver la tierra en el estado en que la recibi (Art. 8
LAR)
- Puede efectuar mejoras, reparaciones e inversiones (art.20), pero no
puedo hacer desaparecer los elementos que se consideran de marcaje
de la finca, pero puede mantenerlas (mantener las delimitaciones del
terreno).

DERECHOS Y OBLIGACIONS DEL ARRENDADOR:

- Tiene la obligacin de llevar a cabo las obras de mantenimiento para

que se pueda obtener la finalidad del contrato
- Tiene el derecho y la obligacin obras de mejoras e inversiones que
vengan impuestas legal, judicial o administrativamente.
Si aumentan la productividad: derecho a aumento de la renta (19 LAR).

EL ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS

16