REGISTRAL Y NOTARIAL

ANLISIS JURDICO

Interpretacin del artculo 2022

del Cdigo Civil
en el VII Pleno Casatorio
Notas crticas a la tcnica
interpretativa

Raffo VELSQUEZ*

El autor crtica la argumentacin realizada por el VII Pleno Casatorio al artculo 2022

RESUMEN
del Cdigo Civil. En dicha ocasin, los jueces supremos afirmaron que el Derecho
Registral no forma parte del Derecho comn, en la medida en que su normativa no consta
en el Cdigo Civil, sino en reglamentos y leyes especiales. El autor sostiene que dicho cri-
terio es incorrecto debido a que las normas pueden ser de naturaleza civil a pesar de no
encontrarse reguladas en el Cdigo.

I. Primer acercamiento

Nuestro sistema jurdico permite que con

MARCO NORMATIVO regularidad se generen situaciones donde el
embargo de un bien inscrito a nombre del
Constitucin: art. 103. deudor demandado puede ser levantado
Cdigo Civil: arts. 319, 949, 1135, 1136, 1215, 1584, mediante una tercera de propiedad formu-
1591, 1640, 1670 1708, 2023, 2014 y 2022. lada por un sujeto que arma haber adquirido
el bien antes del embargo, solo que no haba
PALABRAS CLAVE: Propiedad no inscrita / Embargo inscrito tal adquisicin de la propiedad.
/ VII Pleno Casatorio / Interpretacin / Derecho comn /
Derecho Registral El 7 de diciembre de 2015, se public en El
Peruano (Separata Especial de Jurispruden-
Recibido: 26/08/2016 cia, pp. 7735-7761) el VII Pleno Casatorio
Aprobado: 02/09/2016 de la Corte Suprema que, entre otros asuntos,
precisa la interpretacin que debera darse al

* Magster en la Universidad de Alicante-Espaa. Abogado en el estudio Grau Abogados.

GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | N 39 SETIEMBRE 2016 ISSN 2305-3259 pp. 319-332 319
artculo 2022 del Cdigo Civil y, en virtud
de ello, ratica como regla general que en
casos como el descrito deber prevalecer la
tercera de propiedad si se acredita la adqui-
sicin del bien con un documento de fecha
cierta anterior a la inscripcin del embargo
y, adems, el juez verica la autenticidad de
la fecha cierta.
En otra oportunidad, nuestra interpretacin
del artculo 2022 del Cdigo Civil nos ha lle-
vado a expresarnos en contra de una solu-
cin que favorezca siempre a la propiedad
no inscrita sobre el embargo inscrito1. Por
eso es que en estas lneas haremos un ejer-
cicio acadmico de evaluacin de la inter-
pretacin que hace el VII Pleno Casatorio al
citado artculo 2022 del Cdigo Civil, a n
de establecer si es necesario cambiar de pos-
tura o raticarla.
II. Las normas en cuestin
El enfrentamiento entre propiedad no ins-
crita y embargo inscrito no fue gratuito, sino
que, sin duda, fue hasta incentivado por la
siguiente regulacin:
Artculo 949.- La sola obligacin de ena-
jenar un inmueble determinado hace al
acreedor propietario de l, salvo disposi-
cin legal diferente o pacto en contrario.
Artculo 2014.- El tercero que de buena
fe adquiere a ttulo oneroso algn dere-
cho de persona que en el registro aparece
con facultades para otorgarlo, mantiene
su adquisicin una vez inscrito su dere-
cho, aunque despus se anule, rescinda,
cancele o resuelva el del otorgante por
virtud de causas que no consten en los
asientos registrales y los ttulos archiva-
dos que lo sustentan.
1 Cfr. VELASQUEZ, Raffo. VII Pleno Casatorio: Embargo vs. tercera? Enfoque desde la teora de la oponibilidad. En:
Gaceta Civil & Procesal Civil. N 28, Gaceta Jurdica, Lima, 2015, p. 97 y ss.
320 pp. 319-332 ISSN 2305-3259 SETIEMBRE 2016 N 39 | GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL
La buena fe del tercero se presume mien-
tras no se pruebe que conoca la inexacti-
tud del registro.
Artculo 2022.- Para oponer derechos
reales sobre inmuebles a quienes tambin
tienen derechos reales sobre los mismos,
es preciso que el derecho que se opone
est inscrito con anterioridad al de aqul
a quien se opone.
Si se trata de derechos de diferente natu-
raleza se aplican las disposiciones del
derecho comn.
El artculo 949 del Cdigo Civil consagra el
consenso traslativo de dominio, segn el
cual basta con el acuerdo de voluntades de
un contrato para que las partes puedan trans-
ferir la propiedad inmueble. De modo que no
es necesaria la inscripcin en los registros
pblicos para que la transferencia sea efec-
tiva: el registro no constituye derechos, solo
publicita los actos que los generan.
Por su parte, el artculo 2014 del Cdigo
Civil estipula que el tercero que adquiere un
derecho de quien gura como titular en el
Registro, mantendr tal derecho. Lo que sig-
nica que si un bien fue transferido pero ese
acto no fue inscrito, el tercero que obtuvo
un derecho del titular registral lo mantendr,
debido a su buena fe al conar en el Registro.
Finalmente, en el supuesto en donde exista
un titular de un derecho real de propiedad
adquirido por el solo consenso y no inscrito
(art. 949 del CC) y un titular de un derecho
de crdito garantizado con un embargo sobre
un bien de aquel titular, pero registrado an
a nombre de su deudor (art. 2014 del CC), el
artculo 2022 del Cdigo Civil dispone que tal
desencuentro entre derechos de distinta natu-
raleza se resolver segn el derecho comn,
trmino que confunde antes que ayudar.

De cualquier modo, es claro que el artculo
2022 del Cdigo Civil es la norma clave pues
soluciona la discusin presentada, por lo que
es necesario desentraar sus alcances reales.
Por eso, nos enfocaremos principalmente en
analizar los argumentos que presenta la Corte
Suprema al momento de analizar ese dispo-
sitivo y concluir que debe preferirse la pro-
piedad no inscrita frente al embargo inscrito
(pginas 7353-7354 del VII Pleno Casatorio).
Por ello, dejaremos de lado las reseas y res-
puestas que da la Corte Suprema a las distin-
tas posturas doctrinales que han surgido alre-
dedor del debate actual.
III. Interpretar la redaccin del artculo
2022 del Cdigo Civil
El primer prrafo del artculo 2022 del
Cdigo Civil dispone que la contraposicin
entre derechos reales sobre un mismo bien
(por ejemplo, hipoteca contra propiedad,
propiedad contra propiedad, usufructo con-
tra propiedad, etc.), se resuelve segn crite-
rios registrales, esto es, prevalecer el dere-
cho que se inscribi antes en los registros
pblicos: primero en el registro, primero en
el derecho.
En cambio, el segundo prrafo del artculo
2022 del Cdigo Civil dispone que el enfren-
tamiento entre derechos de distinta naturaleza
(por ejemplo, un derecho real de propiedad y
un derecho de crdito) se solucionar apli-
cando las disposiciones del derecho comn.
A criterio del VII Pleno Casatorio, el hecho
que el segundo apartado del artculo 2022 del
Cdigo Civil no haga una mencin expresa
a los criterios registrales como mecanismo
de solucin (tal como s lo hace el primer
prrafo), indicara que el legislador ha des-
cartado a la prioridad registral como va de
solucin.
No compartimos tal postura, porque se
sustenta en un esquema argumentativo
GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | N 39 SETIEMBRE 2016 ISSN 2305-3259 pp. 319-332
REGISTRAL Y NOTARIAL
Comentario relevante
te
del autor
En el supuesto en donde exista un titu-
lar de un derecho real de propiedad
adquirido por el solo consenso y no
inscrito (art. 949 del CC) y un titular de
un derecho de crdito garantizado con
un embargo sobre un bien de aquel
titular, pero registrado an a nombre
de su deudor (art. 2014 del CC), el
artculo 2022 del Cdigo Civil dispone
que tal desencuentro entre derechos
de distinta naturaleza se resolver
segn el derecho comn, trmino
que confunde antes que ayudar.
inapropiado para el caso. Y es que el Pleno
Casatorio recurre a una interpretacin a con-
trario del artculo 2022 del Cdigo Civil, lo
que constituye un error. Veamos el razona-
miento que realiza:
Prrafo 1 del artculo 2022 del CC: en
el enfrentamiento de derechos reales,
se dispone expresamente a la prioridad
registral como solucin.
Prrafo 2 de artculo 2022 del CC: en
el enfrentamiento de derechos distin-
tos, se apela expresamente al derecho
comn como solucin; ergo, la priori-
dad registral no es la solucin.
Ntese que el segundo esquema argumenta-
tivo contiene una interpretacin a contrario,
pues se entiende que la apelacin al derecho
comn como solucin, excluira a la priori-
dad registral como solucin. Sin embargo,
tal interpretacin es inadecuada para este
caso, lo que genera un razonamiento errado.
Seala De Trazegnies que si las reglas tie-
nen una estructura donde existe un supuesto
de hecho y una consecuencia jurdica atri-
buible al supuesto fctico, para que el
321

Comentario relevante
te
del autor
Para que el segundo prrafo del
artculo 2022 del Cdigo Civil pueda
ser objeto de una interpretacin a
contrario, primero debi demostrarse
que el conflicto de derechos de dis-
tinta naturaleza (supuesto de hecho) y
el derecho comn (consecuencia jur-
dica) solo admiten una nica postura
que es distinta y excluyente de la prio-
ridad registral, cosa que no ha ocu-
rrido en el Pleno. Por el contrario, jus-
tificaremos que la apelacin al derecho
comn incluye varias soluciones posi-
bles entre las que se encuentra incluida
la prioridad registral. De modo que el
razonamiento a contrario que hace el
VII Pleno Casatorio es inadecuado para
interpretar la norma en cuestin.
razonamiento a contrario sea vlido, debe-
mos encontrarnos ante una situacin en la
que tanto el supuesto de hecho como (la
consecuencia) constituyan una polaridad
lgica que no admita otras posturas. Si el
(supuesto de hecho) admite otros hechos
ajenos a la polaridad o si (la consecuencia)
admite otras soluciones no necesariamente
contrapuestas a la de la regla interpretada,
el razonamiento falla. Por consiguiente, el
argumento a contrario es invlido cuando hay
otras soluciones posibles adems del texto
legal y la solucin contraria () Quiz un
ejemplo casero puede ayudar a comprender
2 DE TRAZEGNIES, Fernando. El Derecho Civil y la lgica: los argumento a contrario. En: Themis-Revista de Derecho.
N 12, Lima, 1988, p. 66.
3 BORDES SOLANAS, Montserrat. Las trampas de circe. Falacias lgicas y argumentacin informal. Ediciones Ctedra,
Madrid, 2011, pp. 164-166.
322 pp. 319-332 ISSN 2305-3259 SETIEMBRE 2016 N 39 | GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL
mejor el problema lgico: en el caso de que
una persona tenga gripe (supuesto de hecho),
debe administrrsele aspirina (consecuen-
cia); pero de ello no se sigue que solo la per-
sona que tiene gripe debe tomar aspirinas; a
la persona que no tenga gripe pero que sufra
de simple dolor de cabeza puede tambin
administrrsele aspirinas2.
Por tanto, para que el segundo prrafo del
artculo 2022 del Cdigo Civil pueda ser
objeto de una interpretacin a contrario, pri-
mero debi demostrarse que el conicto de
derechos de distinta naturaleza (supuesto
de hecho) y el derecho comn (consecuen-
cia jurdica) solo admiten una nica pos-
tura que es distinta y excluyente de la prio-
ridad registral, cosa que no ha ocurrido. Por
el contrario, justicaremos que la apelacin
al derecho comn incluye varias soluciones
posibles entre las que se encuentra incluida
la prioridad registral. De modo que el razo-
namiento a contrario que hace el VII Pleno
Casatorio es inadecuado para interpretar la
norma en cuestin.
IV. Sigue. Interpretar la redaccin del
artculo 2022 del Cdigo Civil
El argumento anterior tambin contiene una
falacia de afirmacin del consecuente,
pues asume que como algunas veces una pre-
misa da lugar a cierta consecuencia, eso sig-
nicara que esa consecuencia se dar siem-
pre con la premisa3. Por ejemplo: Si tomas
cianuro, te mueres. La abuela ha falle-
cido. Entonces, tom cianuro. Es claro
que la consecuencia (fallecimiento) puede
darse por otras causas o premisas y no solo
por beber cianuro. De manera que es errado

considerar que la consecuencia muerte
es atribuible siempre a la misma premisa:
tomar cianuro.
Si algunas normas jurdicas no mencionan
expresamente a la prioridad registral como
solucin y eso signica que ha sido descar-
tada, eso no nos pueda llevar a concluir que
siempre que se deje de mencionar a la prio-
ridad registral, es porque ha sido descartada.
Bien puede ocurrir que el legislador ha pre-
ferido hacer una mencin general, indirecta o
implcita a la prioridad registral como forma
de solucin.
Pero el VII Pleno Casatorio sostiene una pos-
tura distinta. Citamos:
En el proceso de interpretacin jur-
dica, debe asumirse que el legislador
debe ser coherente. En este contexto,
no se encuentra razn de ninguna clase
para que, en este especfico conflicto
de derechos, el legislador haya optado
por emplear una terminologa radical-
mente distinta para hacer primar el crite-
rio registral, pudiendo haberlo hecho de
forma ntida como en los otros casos de
conictos de derechos.
Por lo tanto, al aplicarse la segunda parte
del artculo 2022 del Cdigo Civil, no
resulta adecuado interpretar que tam-
bin aqu existe remisin a la norma-
tiva registral, puesto que () es evidente
que el texto de esta normativa indica otra
cosa. Por ende, se tiene que aplicar una
solucin basada en la no aplicacin de
reglas registrales, dejando as de lado
el principio de prioridad registral ()
(p. 7354).
Lo primero que notamos es que se apela a
una suerte de coherencia en la redaccin
legislativa para reclamar la inexistencia de
una solucin registral en el segundo prrafo
del artculo 2022 del Cdigo Civil. Parece
armarse lo siguiente: si en otros lados se
GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | N 39 SETIEMBRE 2016 ISSN 2305-3259 pp. 319-332
REGISTRAL Y NOTARIAL
hace mencin expresa al registro y aqu no,
entonces el escritor/legislador ha querido
descartar el registro. Estimamos que aqu
se confunde coherencia en la redaccin con
coherencia jurdica.
Ese mismo vicio, aunque visto desde otra
perspectiva, es que parece olvidarse que
es perfectamente posible que el legislador
incorpore el mecanismo registral de manera
no expresa, sino por va indirecta, implcita
o general. Nos parece que el legislador no
estaba obligado a redactar igual el pri-
mer y segundo prrafo del artculo 2022
del Cdigo Civil o s? Ms an, como ya
adelantamos, veremos que la referencia al
derecho comn incorpora una va de solu-
cin que incluye, entre otros, a la prioridad
registral.
V. Interpretacin sistemtica del
artculo 2022 del Cdigo Civil
El VII Pleno Casatorio rearma su postura
en que en otros enfrentamientos de derechos,
el legislador s hace una mencin explcita
a los criterios registrales como mecanismo
de solucin, mencionado as los artculos
1135, 1136, 1584, 1591, 1670 1708, 2023
del Cdigo Civil. Citamos:
() se tiene que resaltar que cada vez
que el legislador civil regula conictos de
derechos, si decide dirimir el conicto en
base a criterios registrales, lo hace expl-
citamente, sin medias tintas. Si de privi-
legiar el registro se trata, el Cdigo Civil
lo hace en forma expresa y clara, sin fr-
mulas vagas o un tanto imprecisas ().
En un contexto como ese, es evidente
que la segunda parte del artculo 2022 del
Cdigo Civil desentona por completo.
Si en otros casos, el legislador civil, sin
dudar, establece la primaca del regis-
tro, ciertamente en este caso parece haber
tomado una posicin diferente ()
(pgina 7353).
323
Para el Pleno Casatorio, una interpretacin
sistemtica de la forma en que han sido
redactados los artculos 1135, 1136, 1584,
1591, 1670 1708, 2023 del Cdigo Civil
permite concluir que el segundo prrafo del
artculo 2022 del Cdigo Civil descarta el
criterio registral como mecanismo de solu-
cin, pues a diferencia de aquellas otras
normas el legislador no utiliza una redac-
cin que expresamente opte por la prioridad
registral.
Estimamos que se invoca un esquema argu-
mentativo correcto, solo que es mal aplicado
al caso4. Y es que coincidimos plenamente en
que la mejor manera de desentraar el sen-
tido del segundo prrafo del artculo 2022
del Cdigo Civil es usando una interpreta-
cin sistemtica. Sin embargo, nos parece
que fue mal aplicado, pues aquel anlisis no
debe sustentarse en la forma que se redactan
las normas que integran el sistema, en su sin-
taxis, sino que su aplicacin debe centrase
en el anlisis de las razones o principios que
subyacen a las normas del sistema.
Si bien el lenguaje debe tener rol sustantivo
en la labor interpretativa, la interpretacin
sistemtica que pone nfasis en el lenguaje
es distinta. Por ejemplo, Giovanni Tarello,
fundador de la escuela del realismo genovs,
reere tres acepciones de la interpretacin
sistemtica, mostrndose ms acorde con
el argumento sistemtico-terminolgico en
donde se entiende que la atribucin legisla-
tiva de signicado a un enunciado normativo
debe ser igual cuando ese mismo enunciado
lingstico sea utilizado en otras normas del
sistema5.
De manera ms amplia, MacCormick6 seala
que el argumento sistmico busca dar un sen-
tido coherente a un dispositivo en el contexto
de un todo normativo. Para ello, aade, podr
acudirse a una armonizacin de la norma con
el contexto ms general (de la ley o de la
materia) al que pertenece, con los preceden-
tes que ya hubieran atribuido sentido a la
misma norma, con casos anlogos recogidos
en otras disposiciones, con conceptos ela-
borados de manera ms o menos uniforme
por la doctrina, con principios que rigen a la
generalidad del orden jurdico o con el enten-
dimiento histrico que el orden nacional o
internacional ha tenido de cierta institucin.
En resumen, la interpretacin sistemtica
aspira a que las normas del orden jurdico
coincidan en los principios, razones o deni-
ciones que subyacen en ellas, se trata de una
pretensin de coherencia jurdica (hacer
que toda norma sea derivable de princi-
pios ms generales) y no una pretensin de
coherencia en la sintaxis de los textos nor-
mativos (hacer que todo texto sea coinci-
dente con un solo estilo de redaccin).
Por tanto, el hecho de que los artculos
1135, 1136, 1584, 1591, 1670 1708, 2023
del Cdigo Civil estn redactados de deter-
minada manera a favor de una solucin
registral, no es determinante. Lo trascen-
dente en una interpretacin sistemtica es
evaluar si los principios, razones o denicio-
nes que inspiran a las otras normas del sis-
tema para hacerlos compatibles/coherentes
con el sentido que se debe atribuir al artculo
2022 del Cdigo Civil. As MacCormick7
insiste en que el recurso a la argumentacin

4 Eemeren y Gootendorst sealan que: Para lograr que un punto de vista sea adecuadamente apoyado, en cada argumenta-
cin nica que se presenta en su defensa se debe usar el tipo correcto de esquema argumentativo y este esquema debe ser
usado apropiadamente. EEMEREN, Frans Van y GOOTENDORST, Rob. Argumentacin, comunicacin y falacias. 2
edicin. Traduccin de Celso Lpez y Ana Mara Vicua. Universidad de Chile, Santiago, 2002, p. 177.
5 TARELLO, Giovanni. La interpretacin de la ley. Traduccin de Diego dei Vecchi. Palestra, Lima, 2013, p. 338.
6 MACCORMICK, Neil. Retrica y Estado de Derecho. Traduccin de Jos ngel Gascn Salvador. Palestra, Lima, 2016,
pp. 225-232.
7 Ibdem, p. 231.

324 pp. 319-332 ISSN 2305-3259 SETIEMBRE 2016 N 39 | GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL
 REGISTRAL Y NOTARIAL

sistemtica manifiesta una consideracin distintos, estos no pueden tener un mismo

especial hacia esta cualidad global de cohe-
rencia racional e inteligibilidad en el Dere-
cho. Implica la superposicin de un principio
de racionalidad en la realidad institucional
del Derecho.
VI. Interpretacin sistemtica-termi-
nolgica del artculo 2022 del
Cdigo Civil
Para ser coherentes con nuestras armacio-
nes, debemos hacer una adecuada interpre-
tacin sistemtica del segundo prrafo del
artculo 2022 del Cdigo Civil para desentra-
ar su sentido, en especial, el sentido del tr-
mino derecho comn. Al respecto, Guas-
tini seala que una tcnica interpretativa
tpica de las interpretaciones sistmicas es
la que consiste en apelar a la presuncin de
que el lenguaje legislativo se da una cons-
tancia terminolgica. Se trata del punto de
vista segn el cual el legislador emplea cada
trmino o sintagma siempre con el mismo
signicado () y, recprocamente, cuando
el legislador emplea trminos o sintagmas
signicado ()8.
Entonces, si queremos desentraar el signi-
cado de la frase derecho comn es nece-
sario acudir a otros casos en donde el legis-
lador haya utilizado los mismos trminos. Al
respecto, los artculos 2 y 50 del Cdigo de
Comercio9, del artculo 116 del Texto nico
Ordenado de la Ley General de Cooperati-
vas, D.S. N 074-90-TR10 y de los artculos
4; 276, inc. 1 y 349, inc. 6 de la Ley Gene-
ral del Sistema Financiero y del Sistema
de Seguros, Ley N 2670211, identican al
derecho comn con los principios genera-
les del Derecho Civil.
Por ende, si el legislador ha utilizado la frase
derecho comn como sinnimo de princi-
pios generales del Derecho Civil, una inter-
pretacin sistemtica armonizadora nos debe
llevar a equiparar esos trminos.
Este argumento se ve reforzado si acudi-
mos a una interpretacin histrica y doctri-
nal de la nocin derecho comn. Ambos
enfoques nos envan al ius commune de la

8 GUASTINI, Riccardo. Distinguiendo. Estudios de teora y metateora del Derecho. Traduccin de Jordi Ferrer Beltrn.
Gedisa, Barcelona, 1999, p. 229.
9 Artculo 2 del Cdigo de Comercio.- Los actos de comercio, sean o no comerciantes los que los ejecuten, y estn o no
especicados en este Cdigo, se regirn por las disposiciones contenidas en l; en su defecto, por los usos del comercio
observados generalmente en cada plaza; y a falta de ambas reglas, por las del derecho comn.
Artculo 50 del Cdigo de Comercio.- Los contratos mercantiles, en todo lo relativo a sus requisitos, modicaciones,
excepciones, interpretacin y extincin, y capacidad de los contratantes, se regirn en todo lo que no se halle expresamente
establecido en este Cdigo o en leyes especiales, por las reglas generales del derecho comn.
10 Artculo 116 de la Ley de Cooperativas.- Los casos no previstos por la presente Ley se regirn por los principios genera-
les del Cooperativismo, y, falta de ellos por el derecho comn.
11 Artculo 4 de la Ley del Sistema Financiero.- Las disposiciones del derecho mercantil y del derecho comn, as como los
usos y prcticas comerciales, son de aplicacin supletoria a las empresas.
Artculo 276 de la Ley del Sistema Financiero.- Rigen para el ejercicio de las comisiones de conanza que se conera a
las empresas las siguientes reglas:
1. Las empresas estn sujetas a las disposiciones del derecho mercantil y del derecho comn, en cuanto no hayan sido
modicadas por la presente ley.
Artculo 349 de la Ley del Sistema Financiero.- Son atribuciones del Superintendente, adems de las ya establecidas en
la presente ley, las siguientes:
()
6. Interpretar, en la va administrativa, sujetndose a las disposiciones del derecho comn y a los principios generales del
derecho, los alcances de las normas legales que rigen a las empresas del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros, as
como a las que realizan servicios complementarios, constituyendo sus decisiones precedentes administrativos de obligato-
ria observancia.

GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | N 39 SETIEMBRE 2016 ISSN 2305-3259 pp. 319-332 325

Comentario relevante
te
del autor
Si algunas normas jurdicas no men-
cionan expresamente a la prioridad
registral como solucin y eso signi-
fica que ha sido descartada, eso no
nos pueda llevar a concluir que siem-
pre que se deje de mencionar a la
prioridad registral, es porque ha sido
descartada. Bien puede ocurrir que
el legislador ha preferido hacer una
mencin general, indirecta o implcita
a la prioridad registral como forma de
solucin.
Baja Edad Media, elaborado por los glosa-
dores y postglosadores del Corpus iuris civi-
lis y canonici. Dada la tradicin normativa
romana existente an en muchas de nues-
tras instituciones civiles, esta ltima opcin
parece que se acerca al sentido original de la
frase derecho comn.
Explica Grossi que el ius commune no puede
entenderse como una simple exgesis de nor-
mas romanas, sino que debe pensarse ms
como interpretatio, como actividad de inte-
gracin, correccin, modicacin de un texto
para justificar una construccin doctrinal
coherente. En ese sentido, concluye Grossi,
el derecho comn era un derecho con pro-
yeccin universal en virtud de la sapiencia-
lidad. Al no estar empobrecido con congu-
raciones locales () todo jurista, terico o
prctico, se reconoca en l y hallaba en su
interior los instrumentos y las herramientas
adecuados para su propio trabajo creativo12.
12 GROSSI, Paolo. Europa y el Derecho. Traduccin del italiano de Luigi Giuliani. Crtica, Barcelona, 2007, p. 55.
13 En el VII Pleno Casatorio el texto subrayado es reemplazo por el siguiente pasaje que tambin subrayamos: Sin embargo,
eso no signica que las reglas del Derecho Civil no sean parte del Derecho comn, sus reglas estn llamadas a intervenir
en todas las hiptesis (...).
326 pp. 319-332 ISSN 2305-3259 SETIEMBRE 2016 N 39 | GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL
Por consiguiente, este argumento histrico
sumado al argumento sistemtico, nos hacen
concluir que la frase derecho comn usada
en el artculo 2022 del Cdigo Civil debe
entenderse como una referencia a los princi-
pios generales o comnmente aceptados del
Derecho Civil.
VII. El Derecho comn excluye el Dere-
cho Registral?
1. Las razones de la Corte Suprema
Para desentraar la idea de derecho comn,
el VII Pleno Casatorio acude a la doctrina
que le lleva a una misma denicin. Cita un
texto de Christian Larroumet que transcribi-
remos a continuacin del texto original del
autor:
El derecho comn es el conjunto de
reglas del Derecho Civil que tiene una
vocacin general, cando estas no estn
separadas por reglas especiales. As, las
relaciones entre un mdico () y su
paciente dependen del Derecho Civil, de
la misma manera que las relaciones entre
un notario o un abogado y sus clientes.
El campo del Derecho Civil comprenda
originalmente todo el Derecho Privado,
pero la especializacin en el ejercicio de
ciertas actividades o en la propiedad de
ciertos bienes ha hecho que nazcan ramas
nuevas que se han separado del Derecho
Civil. Sin embargo, eso no signica que
las reglas del derecho civil no van a ser
tenidas en cuenta en todos los casos.
En la medida que el Derecho Civil hace
parte del Derecho comn13, sus reglas
estn llamadas a intervenir en todas las

hiptesis en que su aplicacin no contra-
diga reglas especiales de una rama espe-
cial lejana al Derecho Civil o, aun, en
ausencia de regla contraria, cuando ellas
no contradigan los principios esenciales o
el espritu de una rama especial14.
El VII Pleno Casatorio se vale de esta cita
para concluir que el Derecho Registral no
forma parte del Derecho comn, lo que en
realidad no es acorde con lo dicho o preten-
dido por Larroumet. Siguiendo las ideas de
este autor, debera concluirse que la dife-
renciacin entre Derecho comn y Dere-
cho especializado solo ocurrira cuando este
ltimo se convierte en rama especial lejana
al Derecho Civil, de modo que ya no forma
parte del Derecho Civil al dirigirse por prin-
cipios propios.
A pesar de eso, el VII Pleno Casatorio maneja
este argumento:
As las cosas, puede afirmarse que el
derecho registral es una rama especiali-
zada, puesto que gran parte de su norma-
tiva no consta en el Cdigo Civil, sino en
reglamentos y leyes especiales, motivo
por el cual debe entenderse al Derecho
comn como no incluyente de las reglas
registrales que, por ser especializadas,
son ajenas al Derecho comn (p. 7354).
Solo sealaremos que Larroumet no hace
ninguna referencia o sugerencia sobre el
Derecho Registral, solo menciona que
incluso las ramas que se alejan del Derecho
Civil y se rigen por sus propios principios,
siguen tomando en cuenta los principios del
Derecho comn que se aplican siempre que
no contradigan los principios que gobiernan
el sector especializado.
14 LARROUMET, Christian. Derecho Civil. Introduccin al estudio del Derecho Privado. Traduccin de Viviana Daz Peri-
lla. Legis, Bogot, 2008, pp. 50-51.
GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | N 39 SETIEMBRE 2016 ISSN 2305-3259 pp. 319-332
REGISTRAL Y NOTARIAL
Comentario relevante
te
del autor
La mejor manera de desentraar el sen-
tido del segundo prrafo del artculo
2022 del Cdigo Civil es usando
una interpretacin sistemtica. Sin
embargo, nos parece que fue mal apli-
cado en el VII Pleno Casatorio, pues
aquel anlisis no debe sustentarse en la
forma que se redactan las normas que
integran el sistema, en su sintaxis, sino
que su aplicacin debe centrase en el
anlisis de las razones o principios que
subyacen a las normas del sistema.
2. Crtica a los argumentos del pleno
casatorio
Estimamos que se comete una falacia de ar-
macin del consecuente, pues si bien existen
sectores especializados lejanos al derecho
civil (pinsese en el rea agraria, regulatoria
u otra) que estn normados en reglamentos
especiales, eso no signica necesariamente
que todo asunto previsto en normas espe-
ciales sea ajeno al Derecho Civil. Acaso
las normas especiales del Reniec sobre naci-
miento, identidad o estado civil, hacen que
Libro I, Seccin Primera del Cdigo Civil
sobre Personas Naturales, deje ser parte del
Derecho Civil? Desde luego que no, pues
desde hace mucho se ha dejado de la idea de
que el Derecho Civil o, el Derecho comn
debe estar codicado para ser considerado
parte del mismo.
Por tanto, el hecho que una parte del Derecho
Registral se encuentre regulado por normas
327
especiales no hace que pierda su condicin
de Derecho Civil. Ms an cuando tales nor-
mas especiales no estn diseadas para con-
tradecir o generar un rgimen independiente
al Cdigo Civil, sino ms bien para com-
plementar la aplicacin y alcances de sus
disposiciones.
Tambin se comete una falacia de peti-
cin de principio, pues el VII Pleno Casato-
rio comete el error de tomar como punto de
partida lo mismo que quiere probar. Eso es
tan absurdo como decir: como no miento,
entonces digo la verdad. En el ejemplo, el
expositor debe sealar las razones que acre-
diten la verdad de sus armacin, pero en
lugar de eso plantea una premisa que incluye
su conclusin.
En este caso se sostiene que el Derecho
comn no incluye al Derecho Registral
porque es especializado, sin embargo, no
se indica por qu razones un derecho espe-
cializado no puede ser incluido en el dere-
cho comn. Se asume, sin justicar, que el
derecho especializado por denicin, no es
derecho comn. Si eso fuera cierto, enton-
ces el derecho de familia, sucesiones o per-
sonas tambin seran ajenos al Derecho Civil
o al Derecho comn, pues incluyen princi-
pios propios y especializadas e incluso tie-
nen algunas reglamentaciones especiales
que complementan la regulacin del Cdigo
Civil.
Incluso, una argumentacin adecuada exigi-
ra excluir tambin al derecho de propiedad
del Derecho comn, pues, como sealaba
Josserand en 1932 en los sistemas jurdicos
no hay propiedad, sino propiedades o
como deca Pugliatti en 1952 existen esta-
tutos de propiedades. O, como dice nuestro
Tribunal Constitucional debido a la existen-
cia de una variada e ilimitada gama de bienes
sobre los que puede congurarse la propie-
dad (urbanos, rurales, muebles, inmuebles,
materiales, inmateriales, pblicos, privados,
etc.), puede hablarse de diversos estatutos de
la misma, los que no obstante asumir mati-
ces particulares para cada caso, no signican
que la propiedad deje de ser una sola y que,
por tanto, no pueda predicarse respecto de la
misma elementos de comn conguracin
(STC Exp. N 3782-2004-AA, fd. 3).
Entonces, si existen tantos regmenes espe-
ciales de propiedad que se habla de estatutos
de la propiedad, lo lgico hubiera sido pen-
sar que la Corte Suprema deba excluirlo del
concepto de derecho comn. Siguiendo a
Perelman, deberamos concluir que un argu-
mento de reciprocidad exige la excluir al
derecho de propiedad y al derecho registral
de la nocin de derecho comn, pues en
ambas materias existen leyes y reglamentos
especiales. O, con otras palabras, las reglas
aplicables al propietario con derecho no ins-
crito deben ser igualmente ponderadas que
las reglas aplicables al acreedor con dere-
chos inscritos15.
En todo caso, volviendo al objeto de este
apartado, debemos concluir que no se han
presentado razones sucientes que eviden-
cien que el Derecho Registral es ajeno al
Derecho comn o a los principios del Dere-
cho Civil. Ms an si se toma en cuenta
que la reglamentacin registral existente no

15 Perelman quien advierte que algunas reglas morales se establecen con arreglo a la simetra, Iscrates alababa a los ate-
nienses porque () consideraban que deban tener hacia sus inferiores la misma consideraciones que ellos tenan a sus
superiores (). Los preceptos de moral humanista, ya se trate de enunciados judeocristianos (No hagas a los dems o que
no quieres que te hagan a ti) o del imperativo categrico de Kant (obra de tal suerte que la mxima de tu voluntad pueda
al mismo tiempo valer siempre como principio de una legislacin universal), suponen que ni el individuo ni sus reglas de
accin pueden aspirar a una situacin privilegiada, que, por el contrario, lo rige un principio de reciprocidad, el cual parece
racional, en tanto cuasi lgico. PERELMAN, Cham. Tratado de la argumentacin. 3 reimpresin. Traduccin del fran-
cs de Julia Sevilla Muoz. Gredos, Madrid, 1989, p. 345.

328 pp. 319-332 ISSN 2305-3259 SETIEMBRE 2016 N 39 | GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL
 REGISTRAL Y NOTARIAL

contradice, sino complementar o desarrolla

las reglas del Cdigo Civil.
VIII. Encontrando las reglas aplicables
del Derecho comn
1. La necesidad de una interpretacin
integral
Ahora que podemos armar que el Derecho
Registral es parte del Derecho comn, la pre-
gunta evidente es: qu solucin incorpora el
Derecho comn ante el conicto de derecho?
Cul es el mecanismo coherente de tutela
que se deriva de la normativa civil?
Qu dice el VII Pleno
eno
Casatorio?
As las cosas, puede afirmarse que el
Derecho Registral es una rama espe-
cializada, puesto que gran parte de
su normativa no consta en el Cdigo
Civil, sino en reglamentos y leyes
especiales, motivo por el cual debe
entenderse al Derecho comn
como no incluyente de las reglas
registrales que, por ser especializa-
das, son ajenas al Derecho comn.

Debemos hallar/construir esa solucin

coherente que se oculta tras las normas
del Cdigo Civil que regulan el conflicto
de derechos. Recordemos que el Derecho
comn se relaciona con un proceso hist-
rico donde los juristas buscaban encontrar
soluciones coherentes, racionales y univer-
sales. Intento que se mantiene en la codica-
cin civil. As, resea Dez-Picazo16 que el
Derecho codicado trata de sustituir la prc-
tica jurdica emprica o casustica por un sis-
tema que posea una cierta automaticidad y, al
mismo tiempo y por la misma razn, trata de
sustituir la formacin artesanal de los juristas
por una formacin abstracta y racional que
cumple mejor los mencionados intereses.
Para esa bsqueda de principios subyacente
en el sistema jurdico pueden ser tiles los
criterios de interpretacin de Dworkin. Para
este autor, a partir del material jurdico exis-
tente, el intrprete debe construir la mejor
opcin posible, la ms integral ser la ms
cercana a la realizacin de los valores fun-
dantes del ordenamiento (justicia, equidad,
debido proceso). As, seala que la inte-
gridad requiere que las normas pblicas de
la comunidad sean hechas y vistas, hasta
donde sea posible, como que expresan un
solo esquema coherente de justicia y equidad
en la proporcin correcta17.
2. Los principios y reglas que surgen del
Derecho comn
De acuerdo con ello, el Derecho comn debe
reejar un esquema coherente de justicia y
equidad que recorre trasversalmente las otras
frmulas legales que regulan casos simila-
res de conictos de derechos. De ah que sea
necesario evaluar aquellas otras normas jur-
dicas para deducir el principio que subyace
en ellas18.

16 DIEZ-PICAZO, Luis. Codicacin, descodicacin y recodicacin. En: Themis-Revista de Derecho. N 25, Lima,
1993, p. 13.
17 DWORKIN, Ronald. El imperio de la justicia. Traduccin de Claudia Ferrari. Barcelona, 2012, p. 160.
18 Aqu debemos andar con cuidado. No estamos armando que exista un vaco normativo que necesite de integracin nor-
mativa, sino que la regulacin del Derecho comn es aquella que se deduce del sistema general del Derecho Civil, regula-
cin que para ser adecuada, debe reejar un esquema coherente de justicia y equidad.

GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | N 39 SETIEMBRE 2016 ISSN 2305-3259 pp. 319-332 329
Nosotros sostenemos que la solucin ms
integral que se deriva del sistema jurdico
civil es aquella que hace depender la opo-
nibilidad de los derechos de propiedad o de
crdito, del conocimiento por va registral,
notarial, privada, pblica o cualquier otra
del tercero o del acreedor. Nos explicamos:
Si antes de adquirir un bien, el tercero conoce
del litigio entre el ofertante del bien y un
acreedor, donde por lo dems se ha solici-
tado u obtenido un embargo an no inscrito,
y a pesar de eso, ese tercero decide adquirir
el bien, no podr luego oponer su derecho de
propiedad al acreedor embargante. Y, en con-
trapartida, si el acreedor conoce que el bien
que pretende embargar a su deudor ya fue
transferido a un tercero y a pesar de eso ges-
tiona su medida cautelar o de ejecucin, no
podr luego oponer su crdito garantizado
contra la propiedad no inscrita del tercero
que se ha convertido en el nuevo propietario.
En suma, lo justo y equitativo es que el ter-
cero o el acreedor, no se beneficien con
medidas que desde antes conocen perjudi-
car a otros. La interpretacin ms integral
del ordenamiento indica que: nadie puede
beneciarse de sus acciones que, conocen,
van a perjudicar a otros. Ms an si en lnea
con el artculo 103 de la Constitucin Pol-
tica nuestro sistema jurdico no protege a
quien desde antes de adquirir o de embargar
saba que el bien estaba sometido a la esfera
jurdica de un tercero.
Curiosamente, el principio anterior subyace
en las soluciones que prevn las mismas
normas que el VII Pleno Casatorio invoc
para hacer una interpretacin sistemtica
del artculo 2022 del Cdigo Civil. Es decir,
nuestro sistema civil o de Derecho comn
ratica que la interpretacin anterior es la
ms integral. Veamos:
- La sociedad de gananciales fenece a la
muerte de uno de los cnyuges, noti-
cacin de demanda de invalidez del
330 pp. 319-332 ISSN 2305-3259 SETIEMBRE 2016 N 39 | GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL
Comentario relevante
te
del autor
Aunque la publicidad registral genera
una presuncin general de conoci-
miento (art. 2012 del CC), su ausencia
podr ser suplida por el conocimiento
efectivo mediante otras vas idneas
(posesin de un bien, comunicacin
expresa, demanda, etc.). As, quien
adquiri un derecho y no lo registr,
podr oponerlo frente a quien supo
de esa adquisicin y, a pesar de eso,
adquiri el mismo derecho del titular
registral, inscribindolo a su favor.
matrimonio, divorcio, separacin de
cuerpo, separacin judicial o convencio-
nal de bienes, pero los derechos y obliga-
ciones que de all surjan solo son oponi-
bles a los terceros desde su inscripcin en
el registro personal (art. 319 del CC).
- La persona a quien se le cedi un derecho
de crdito, solo podr oponer su derecho
contra el deudor una vez que le pone en
conocimiento sobre la cesin del derecho
(art. 1215).
- El acreedor que seala tener derecho
a que se le entregue un bien, tendr un
derecho inoponible frente a los otros
acreedores que publicitaron ese mismo
derecho (sea por posesin o por publi-
cidad registral) o que cuentan con docu-
mentos de fecha cierta (arts. 1135 y 1136
del CC).
- En la reserva de propiedad y el pacto de
retroventa, estos no sern oponibles al
acreedor del titular registral que embarg
el bien, si tales atributos no fueron publi-
citados en el registro (arts. 1584 y 1591
del CC).

- Quien decide revocar su donacin no
podr oponerla al donatario o a sus here-
deros si no la comunica luego de sesenta
das (art. 1640 del CC).
- Ante la concurrencia de arrendatarios,
puede oponer su derecho frente a los
otros quien lo inscribi y a falta de eso,
quien publicit su derecho mediante la
posesin (art. 1670 del CC).
- El arrendatario con derecho inscrito
puede oponerlo al nuevo propietario.
Pero si no lo inscribi, el nuevo propie-
tario puede concluir el arrendamiento
que no le es oponible por la ausencia de
publicidad registral (art. 1708, inc. 1 y 2
del CC)
- Para los derechos reales, aunque estos
fueran vlidamente constituidos, no sern
oponibles frente al nuevo propietario que
antes inscribi en los registros su derecho
(art. 2022 del CC).
- Los contratos de opcin inscritos, otor-
gan derechos preferentes frente a los
derechos registrados con posterioridad
(art. 2023 del CC).
3. Recapitulacin
Podemos decir entonces que existe un princi-
pio general en nuestro sistema civil, o mejor
an, el derecho comn prev que la opo-
nibilidad de los derechos se haga depen-
der de su conocimiento por los terceros. Tal
saber puede ser acreditado con la inscrip-
cin registral y, en algunos casos, con otros
medios idneos.
Aunque la publicidad registral genera una
presuncin general de conocimiento (art.
2012 del CC), su ausencia podr ser suplida
por el conocimiento efectivo mediante otras
vas idneas (posesin de un bien, comuni-
cacin expresa, demanda, etc.). As, quien
adquiri un derecho y no lo registr, podr
GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | N 39 SETIEMBRE 2016 ISSN 2305-3259 pp. 319-332
REGISTRAL Y NOTARIAL
oponerlo frente a quien supo de esa adqui-
sicin y, a pesar de eso, adquiri el mismo
derecho del titular registral, inscribindolo a
su favor. Y es que su conocimimiento efec-
tivo hizo que actuar con mala fe, pues el
nuevo adquirente conoca de la inexactitud
del registro (art. 2014 del CC). Lo relevante,
en suma, no proteger a quien desde antes
de adquirir el bien o de embargar saba
que el bien estaba sometido a la esfera
jurdica de un tercero.
No obstante, esta regla se aleja de ese sus-
trato de justicia y correccin cuando se trata
de una contraposicin entre derechos reales.
Pues en tal caso no entra nunca al juego el
conocimiento a travs de otros medios, sino
que solo importa el conocimiento a travs de
la inscripcin registral (art. 2022 del CC).
De esta suerte, ser oponible el derecho real
que se inscribi primero. Eso a pesar de que
pudiera demostrarse que quien inscribi pri-
mero supo de la existencia de otro derecho
real previo que, dada su cualidad jurdica,
deba serle oponible.
En todos los dems supuestos, se aplicarn
las reglas de publicidad del artculo 2014 del
Cdigo Civil, esto es, que ante la ausencia
del registro, el conocimiento podr acredi-
tarse por otras vas idneas. Es decir, la falta
de publicidad registral, no es una razn para
rechazar otras vas de conocimiento que pue-
dan hacer oponible los derechos o situacio-
nes jurdicas. Sin embargo, como veremos,
debe ponderarse qu elementos son los que
pueden acreditar el conocimiento por otras
vas.
A modo de conclusin
No nos quedan dudas que los Plenos Casato-
rios son un excelente mecanismo para resol-
ver desencuentros, dudas o vacos interpreta-
tivos que se presentan de manera recurrente
en el sistema judicial, tal como ocurre con
331
el artculo 2022 del Cdigo Civil. Desde
luego, tal reconocimiento no nos puede lle-
var a aceptar, sin ms, todos los argumentos
o soluciones que se nos presentan, de modo
que tambin es saludable asumir una pos-
tura crtica de las interpretaciones que se nos
presentan.
En ese sentido, debemos reconocer la enorme
labor interpretativa que se ha desplegado en
el VII Pleno Casatorio para interpretar el dif-
cil texto del artculo 2022 del Cdigo Civil,
pero tambin como todo trabajo humano
debemos destacar los vicios arguentativos
que se han cometido, a n de que puedan ser
superados o suplidos por la doctrina.
En n, ms all de nuestras objeciones aca-
dmicas, existen otros problemas que giran
alrededor de este asunto, por ejemplo, nos
preguntamos sin hallar ninguna respuesta
en la doctrina si existe algn mecanismo
para lograr tutela contra las reglas del VII
Pleno Casatorio o de cualquier otro Pleno.
Por lo pronto, un argumetno a fortiori nos
podra indicar que la respuesta podra ser
afirmativa. Si existe amparo contra nor-
mas con rango de ley que son autoaplica-
tivas y amparo contra resoluciones judicia-
les que tienen autoridad de cosa juzgada, con
mayor razn debera existir tutela contra nor-
mas que no tienen rango de ley, ni tienen
efecto de cosa juzgada sobre terceros aje-
nos a la controversia. Queda como tarea para
la casa.
332 pp. 319-332 ISSN 2305-3259 SETIEMBRE 2016 N 39 | GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL
Referencias bibliogrficas
DEZ-PICAZO, Luis. Codicacin, descodi-
cacin y recodicacin. En: Themis-Revista
de Derecho. N 25, Lima, 1993.
DWORKIN, Ronald. El imperio de la jus-
ticia. Traduccin de Claudia Ferrari. Barce-
lona, 2012.
EEMEREN, Frans Van y GOOTENDORST,
Rob. Argumentacin, comunicacin y fala-
cias. 2 edicin. Traduccin de Celso Lpez y
Ana Mara Vicua. Universidad de Chile, San-
tiago, 2002.
GROSSI, Paolo. Europa y el Derecho. Tra-
duccin del italiano de Luigi Giuliani. Crtica,
Barcelona, 2007.
GUASTINI, Riccardo. Distinguiendo. Estu-
dios de teora y metateora del Derecho. Tra-
duccin de Jordi Ferrer Beltrn. Gedisa, Bar-
celona, 1999.
LARROUMET, Christian. Derecho Civil.
Introduccin al estudio del Derecho Privado.
Traduccin de Viviana Daz Perilla. Legis,
Bogot, 2008.
MACCORMICK, Neil. Retrica y Estado de
Derecho. Traduccin de Jos ngel Gascn
Salvador. Palestra, Lima, 2016.
PERELMAN, Cham. Tratado de la argumen-
tacin. 3 reimpresin. Traduccin del fran-
cs de Julia Sevilla Muoz. Gredos, Madrid,
1989.
TARELLO, Giovanni. La interpretacin de la
ley. Traduccin de Diego dei Vecchi. Palestra,
Lima, 2013.