Compra Venta Alquiler

Compra-Venta
1) Cules son los pasos a seguir para comprar un inmueble?
Son tres: Primero se firma una Reserva de Compra *1; luego

"Boleto de Compra-Venta" *2 y posteriormente la "Escritura"
traslativa de dominio.
*1 El contrato de Reserva de Compra no se utiliza cuando la
negociacin se da entre dueos directos sin intervencin de una
inmobiliaria. Solo lo utilizan las inmobiliarias. En las operaciones
entre dueos se firma el Boleto de Compra-Venta y luego la
Escritura Traslativa de Dominio.
*2 El boleto de compraventa si bien no es obligatorio es muy
recomendable que se firme.
2) Que es la Reserva de Compra?
Este instrumento simplemente es una "oferta" que el comprador
realiza en la inmobiliaria por el inmueble en cuestin, entregando
una suma de dinero, y que en tanto no sea aprobada por la parte
vendedora, el negocio no est cerrado. Una vez aceptada la oferta
por el vendedor, el efecto principal es que el inmueble es retirado
de la venta y se comienzan los trmites preparatorios para la
suscripcin del Boleto de Compra Venta o de la Escritura. Si
el comprador se arrepiente pierde la suma entregada en concepto
de reserva. Igualmente, como dijimos en la pregunta anterior, hoy
en da slo las inmobiliarias usan la Reserva de Compra.
3) Qu es un Boleto de Compra-Venta?
El Boleto de Compra-Venta es un contrato privado con efectos de
relevancia para las partes. Es un verdadero contrato de compra-
venta (tambin llamado principio de ejecucin de contrato), en el
que se establece la obligacin de escriturar, como as tambin: el
precio, la forma de pago, la entrega del inmueble, fecha de
escrituracin y de entrega de la posesin, el escribano que
realizar la escritura, etc. Es decir, aqu ya no hay posibilidad de
arrepentimiento. Si una de las partes se arrepiente, la otra podr
optar por continuar con la operacin, obligando a la parte que se
arrepiente a cumplir con sus obligaciones, incluso judicialmente, o
deshacerla.
4) Por qu es conveniente que intervenga un profesional en la
confeccin del Boleto de Compra-Venta?
Es altamente conveniente que el comprador se ponga en contacto
con el Escribano que en definitiva intervendr en la operacin
(escritura) o en su defecto con un abogado para que lo asesore,
por las siguientes razones:
a) Para asegurarse que quien le esta vendiendo sea el verdadero
dueo del inmueble.
b) Para asegurarse que el dueo no este inhibido.
c) Para asegurarse que el inmueble no tenga ninguna clase de
problemas (embargos, hipotecas, etc.).
d) Porque Usted contar con el asesoramiento de un profesional del
derecho.
Para ello recomendamos especialmente a los compradores que se
pongan en contacto con un profesional de su confianza, a quien
deber entregrsele en esta instancia una copia del ttulo de
propiedad para su primer estudio. Asimismo, este solicitar al
Registro de la Propiedad Inmueble y previo a la firma del Boleto
de Compra Venta, "Un Informe de Dominio del Inmueble" y un
"Informe de Inhibiciones del Propietario". De ellos surgir la
situacin dominial del inmueble y de si el dueo tiene registradas
inhibiciones. En caso de que el vendedor fuese una sociedad el
profesional verificar la documentacin correspondiente que
habilite al representante legal a firmar el Boleto de Compra Venta.
Consultar.
5) Qu es un informe de dominio?
Es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble.
Es la fotocopia de la "ficha" del Inmueble de la que surge su
ubicacin y dimensiones, quin es el dueo hoy y si tiene algn
gravamen (hipoteca, embargo). Es importante cotejar que las
medidas y superficies del inmueble se correspondan con las que uno
cree comprar.
6) Qu es un informe de Inhibiciones?
Tambin es un documento emanado del Registro de la Propiedad
Inmueble del cual surge si la persona vendedora no est "inhibida"
para vender. Es decir, hay que pedir un informe por el dueo y
otro por el inmueble.
7) Y si la persona que aparece como propietario del inmueble en el
registro est muerto?
El principio general establece que slo puede vender quien figure
como dueo en el Registro de la Propiedad Inmueble, aunque la ley
establece algunas excepciones, sta es una de ellas. Aunque claro
est, con determinados requisitos.
Es necesario que se haya tramitado la sucesin de la persona
fallecida, sabindose en consecuencia quines son los herederos que
debern firmar el Boleto y la correspondiente escritura. Tambin
es necesario que el juez ya haya ordenado que ese bien se
"inscriba" a nombre de los herederos, o en su defecto que haya
autorizado su venta. De todo ello el escribano deber dejar
constancia en la escritura para que el Registro proceda a
inscribrsela. A este tipo de escrituras se las llama "Ventas por
tracto Abreviado", porque en el Registro se pasa de la persona
fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre
de los herederos.
Consultar.
8) Qu pasa si la persona que vende esta separado de su
cnyuge?
En este caso, para poder vender, necesita el consentimiento de el
otro cnyuge para poder firmar tanto el Boleto de Compraventa
como la Escritura Traslativa de Dominio. Si no presta el
consentimiento el otro cnyuge no se puede firmar y habra un
problema en el caso de que el boleto lo firme uno solo de los
cnyuges, porque al momento de firmarse la Escritura, el escribano
no la va a firmar porque le falta la firma del otro cnyuge. Por lo
tanto, antes de firmar el boleto, tendra que asesorarse con un
abogado para que tramite el juicio de divorcio y una vez que se
haya terminado, los cnyuges se reparten los bienes y se adjudican
a cada uno los bienes que le pertenecen. Una vez terminado el
juicio de divorcio, quedar a nombre de uno de los cnyuges el
inmueble, quien podr vender sin el consentimiento del otro
cnyuge.
Consultar.
9) Qu porcentaje del precio se entrega generalmente al momento
de suscribirse el Boleto de Compra Venta?
En general en ese momento la parte compradora integra el 30% del
monto de la operacin. Sin embargo, este porcentaje puede variar
si las partes, de comn acuerdo, as lo convienen.
10) Qu plazo normalmente se establece entre la firma del Boleto
de Compra Venta y la Escritura?
El plazo lo convienen entre las partes de acuerdo a sus
necesidades. Normalmente se establecen no menos de treinta das
corridos.
11) Quin redacta el Boleto de Compra Venta?
Recomendamos especialmente solicitar el asesoramiento de un
profesional de su confianza (abogado, escribano) dada la
importancia del instrumento. Si bien existen modelos o formularios
"tipo" (que Ud. puede descargar de esta pgina), cada operacin
puede tener sus caractersticas particulares que necesitan del
asesoramiento de un profesional.
Consultar.
12) Qu es la Escritura Traslativa de Dominio?.
La Escritura Traslativa de Dominio es el acto formal y solemne
mediante el cual el Escribano, en presencia del vendedor y del
comprador o sus representantes, instrumenta la venta de una
propiedad. Luego de firmada la Escritura queda perfeccionada la
venta. La escritura la firman, el vendedor, el comprador y el
Escribano que es quien la autoriza.
13) Cul es la funcin del escribano en una escritura de compra
venta?
Principalmente de asistencia y asesoramiento a las partes. Al
redactar la escritura el escribano, en general verifica los
antecedentes del ttulo mediante su estudio, resguardando al
comprador de que los antecedentes sean autnticos y no tengan
vicios. Asimismo, una vez firmada la escritura se encarga de
inscribir el correspondiente testimonio en el Registro de la
Propiedad Inmueble. Previo a la escritura el escribano interviniente
solicitar los estados de deuda del inmueble con relacin a los
"Impuestos" que se pudieran adeudar (rentas provinciales,
municipales, etc.). En caso de existir deuda el escribano deber
retener el importe correspondiente al momento de la firma. Con
relacin a los "Servicios" (Ej. Luz, Gas, Telfono), deber hacerse
una retencin "estimativa", en base a los ltimos consumos. Si se
trata de una propiedad horizontal, tambin requerir la
certificacin de deudas por expensas comunes.
Consultar.
14) Quin designa al escribano que intervendr?
En principio usualmente el escribano lo designa el comprador al
momento de firmarse el Boleto de Compra Venta. Existen
excepciones, por ejemplo si la compra es con saldo de precio, es
decir que el vendedor la financia, en esos casos al escribano suele
designarlo la parte vendedora. Tambin ocurre lo mismo cuando se
trata de una "primera venta", es decir un edificio "a estrenar" o
un nuevo loteo.
15) Si el comprador realiza la compra con ayuda de un crdito
bancario puede designar escribano para la compra?
Por supuesto. El Banco no puede imponer un escribano para la
escritura de compra venta. Incluso existe una Ley Nacional
sancionada en el mes de abril de 1999 que as lo establece. Es
muy usual que exista un escribano para la compra y otro para la
hipoteca. Tampoco debe prestase atencin al pretexto de que de
esa manera resulta ms barato, puesto que no hay duplicacin de
tareas, ya que el escribano que realiza la hipoteca utiliza copia de
la documentacin y certificados tramitados por el escribano que
realiza la compra.
16) Quin paga los honorarios del escribano, y cmo se distribuye
el pago de los gastos?
Los honorarios del escribano los paga la parte compradora. En
cuanto a los gastos, los usos y costumbres establecen que todos
los gastos relacionados con la tramitacin previa a la escritura los
paga la parte vendedora, y aquellos posteriores a la firma los paga
la parte compradora (ej. Inscripcin de nuevo ttulo).
17) Cundo se entrega la posesin del bien?
Normalmente el da de la escrituracin, se entregan las llaves y el
nuevo propietario toma posesin del bien.
18) Los trmites que deben realizarse hasta la escrituracin son
similares si compro una casa, un lote o un departamento?
S, en todos los casos se trata de inmuebles. Existen algunas
variantes en cuanto a las gestiones que debe realizar el escribano,
pero al comprador en definitiva prcticamente no lo influyen. Si el
inmueble objeto del negocio es una casa, es conveniente cotejar
que exista correspondencia entre el plano aprobado por la
municipalidad respectiva y lo efectivamente construido. En caso de
existir diferencias, esta situacin podra acarrear algunos
problemas. Adems, en la provincia de Buenos Aires es necesario
que intervenga un agrimensor previo a la escritura cuando se trate
de casas, terrenos o departamentos "en planta baja", a fin de que
denuncie a la Direccin de Rentas las posibles nuevas
construcciones. Este trabajo segn la costumbre lo costea la parte
vendedora.
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Alquiler
1)Cundo existe Locacin o Alquiler de inmuebles (o cosa)?
Hay locacin de cosa o alquiler cuando dos partes se obliguen
recprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa (en
este caso inmuebles), y la otra a pagar (mensualmente) por este
uso o goce un precio determinado en dinero.
2)Quines son las partes en el Contrato de Locacin?
- Locador o arrendador: es quien entrega el inmueble en
alquiler.
- Locatario, arrendatario o inquilino: es quien recibe el inmueble
en alquiler y se obliga a pagar el precio mensualmente.
- Garante: es quien responde en caso de que el inquilino no
cumpla con los pagos de los alquileres. Por lo general se le exige
al locador un garante que tenga una propiedad a su nombre.
3)Por que el contrato debe hacerlo un profesional? (Certificados)
Es altamente conveniente que el comprador se ponga en contacto
con un profesional (Escribano o abogado) para que lo asesore, por
las siguientes razones:
a) Para asegurarse que lo que va a firmar es lo que realmente
usted quiere firmar.
b) Para asegurarse que el garante sea el verdadero dueo de la
propiedad que garantiza el alquiler y que la garanta no sea
comprada.
c) Porque Usted contar con el asesoramiento de un profesional
del derecho.
Para ello recomendamos especialmente que se pongan en contacto
con un profesional de su confianza, a quien deber entregrsele
en esta instancia una copia del ttulo de propiedad para pedir los
certificados correspondientes. De ellos surgir la situacin
dominial del inmueble y de si el garante es legtimo o es una
garanta comprada. En caso de que el locador o el locatario fuese
una sociedad, el profesional verificar la documentacin
correspondiente que habilite al representante legal a firmar el
Contrato de Locacin.
4)El contrato de alquiler debe hacerse por escrito?
El artculo 1 de la ley 23.091, dispone que en las locaciones
urbanas, debern formularse por escrito. Carecer de validez la
pretensin de que el contrato se ha formulado verbalmente, a
menos que el contrato haya tenido principio de ejecucin (es
decir, que se haya entregado la posesin del bien), en cuyo caso
la locacin ser vlida y se considerar hecha por los plazos
mnimos establecidos en el ley
5)Hay que certificar firmas ante un Escribano en el contrato de
locacin?
Si bien, no es obligatorio, la certificacin de firmas ante un
Escribano, es muy conveniente que se haga, por si llega a haber
algn tipo de problemas con la locacin. Si usted tiene la firma
certificada, llegado el caso de un juicio, no tendr que probar
que la firma que consta en el contrato de locacin es de la
persona y usted tendr directamente un ttulo ejecutivo. Al
certificar firmas, el escribano verifica que la persona es la que
firma el contrato y adems le otorga fecha cierta.
6)Contrato de Alquiler destinado a vivienda.(casas,
departamentos, etc.)
a) Plazos: En las locaciones con fines de vivienda (reguladas por
la Ley Nacional 23.091) el plazo mnimo de alquiler es de dos (2)
aos; el plazo mximo es de diez (10) aos. Cuando un contrato
se celebre por un trmino menor a dos aos, estos son
considerados como formulados por los plazos legales, es decir,
dos aos. Cuando un contrato se hiciere por un plazo mayor,
quedar concluido a los diez aos. El contrato de Locacin
concluye al vencimiento del plazo pactado y el locatario deber
devolver el inmueble; Sin embargo la Ley de Locaciones Urbanas
en el captulo en que trata "Locaciones de Inmuebles destinados a
Vivienda" dispone que el Locatario podr, transcurridos los seis
(6) primeros meses de vigencia de la relacin locativa, resolver
(terminar) la contratacin, debiendo notificar en forma
fehaciente su decisin al locador con una antelacin mnima de
sesenta (60) das de la fecha en que reintegrar lo arrendado.
Tambin dispone la ley que si se ejerce esta opcin durante el
transcurso del primer ao del contrato, se deber abonar al
locador una suma indemnizatoria equivalente a un mes y medio (1
y ) de alquiler, y la de un (1) solo mes si la opcin se ejercita
transcurrido dicho plazo. En caso de fallecimiento del locatario (o
de abandono de la locacin agrega la ley-), el arrendamiento
podr ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el
vencimiento del plazo contractual, por sus herederos o por
quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo un
ostensible trato familiar.
b) Pago: El pago debe hacerse en moneda de curso legal (que por
ley de Convertibilidad pueden ser tanto Pesos como Dlares) y
debe ser mensual. El locador no puede exigir pagos anticipados
por perodos mayores de un (1) mes; ni depsitos en garanta por
cantidad mayor del importe equivalente a un (1) mes de alquiler
por cada ao de locacin contratada. No se pueden pactar
clusulas de ajuste de los alquileres; la ley castiga este tipo de
clusulas declarndolas nulas. La ley tambin prohbe el cobro
del valor llave para las locaciones destinadas a vivienda.
c) Garantas:
1) Fianza: se configura cuando una persona (garante o fiador)
asume, frente al locador, todas las responsabilidades inherentes
al locatario: la fianza es una garanta personal.
2) Depsito en Garanta: Se configura cuando el locatario entrega
una suma de dinero afectada a amparar cumplimento de las
obligaciones contradas en el contrato de locacin.
Consultar.
7)Contrato de Alquiler Comercial. (comercio, industria, ejercicio
de profesiones)
a) Plazos: En las locaciones con fines comerciales, el plazo mnimo
ser de tres (3) aos; el mximo de diez (10) aos. Cuando un
contrato se celebre por un trmino menor a tres aos, estos son
considerados como formulados por los plazos legales, es decir,
tres aos. Cuando un contrato se hiciere por un plazo mayor,
quedar concluido a los diez aos. El contrato de Locacin
concluye al vencimiento del plazo pactado y el locatario deber
devolver el inmueble; aqu el locatario no podr poner fin
anticipadamente al contrato.
ley de Convertibilidad pueden ser tanto Pesos como Dlares) y
debe ser mensual. El locador no puede exigir pagos anticipados
por perodos mayores de un (1) mes; ni depsitos en garanta por
cantidad mayor del importe equivalente a un (1) mes de alquiler
por cada ao de locacin contratada. No se pueden pactar
clusulas de ajuste de los alquileres; la ley castiga este tipo de
clusulas declarndolas nulas. En el caso de las locaciones
comerciales la ley no prohbe el cobro del valor llave.
c) Garantas:
Consultar.
8)Contrato de Alquiler Temporario.
La locacin o alquiler temporario se configura cuando se alquilen
viviendas con muebles, con fines de turismo, en zonas aptas para
ese destino.
a) Plazo: No existe un plazo mnimo para este tipo de alquileres.
En cambio la ley dice que cuando el plazo supere los seis (6)
meses, se presumir que el contrato no es con fines de turismo.
El contrato de Locacin concluye al vencimiento del plazo pactado
y el locatario deber devolver el inmueble.
ley de Convertibilidad pueden ser tanto Pesos como Dlares). Por
lo general el pago se hace por adelantado y el locatario puede
pedir un depsito en garanta. En este tipo de contratos no se
cobra el valor llave.
c) Garantas:
Consultar.
9) Que es un Convenio de desocupacin?
Es un contrato que firman las mismas partes que firmaron un
contrato de locacin en el que se fija la fecha en la cual el
locatario deber desocupar y entregar el inmueble al locador. El
convenio de desalojo tiene que tener una fecha posterior al de la
firma del contrato de locacin. En el caso de que el locatario
entre en mora, se presenta este convenio para solicitar el
desalojo y la entrega del inmueble.
Consultar.
10)Garantas
asume, frente al locador, todas las responsabilidades
inherentes al locatario y en el caso de los alquileres, se le
exige que tenga una propiedad a su nombre que no tenga
ningn tipo de problemas (embargos, hipotecas). La fianza
es una garanta personal.
2) Depsito en Garanta: Se configura cuando el locatario
entrega una suma de dinero afectada a amparar
cumplimento de las obligaciones contradas en el contrato
de locacin. Puede ocurrir que una garanta sea comprada y
el inmueble este embargado o hipotecado. En tal caso, ante
el incumplimiento del locatario, el riesgo de incobrabilidad
aumenta. Para saber si una garanta es comprada se debe
presentar en el Registro Nacional de la Propiedad Inmueble
una solicitud (Formulario N 5) denominada Solicitud sobre
frecuencia de informes requeridos respecto de inmueble
determinado, para que el Registro informe la cantidad de
certificados de dominio que se han solicitado sobre el
inmueble del garante en los 90 das anteriores a la
expedicin del certificado. En el caso en que se hayan
solicitado varios certificados, cabe presumir que la garanta
podra ser comprada. Asimismo, el certificado de dominio
informa si un inmueble se encuentra embargado o
hipotecado o si est inscripto como bien de familia. El
trmite puede ser efectuado por un particular siempre que
lleve la firma de un escribano, abogado o martillero
pblico.
Qu es el COTI?
(Cdigo de oferta de transferencia de inmuebles)
El COTI es el "cdigo de oferta de transferencia de inmuebles",
el cual debe ser obtenido por el titular o condmino de bienes
inmuebles con carcter previo a la ocurrencia de la negociacin,
oferta o transferencia de un bien inmueble o de derechos sobre
bienes inmuebles a construir.
Dicho cdigo debe generarse cuando el precio consignado en

cualquiera de los actos precedentes, la base imponible fijada a
los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos
similares y/o del impuesto de sellos que graven la transmisin del
mismo o el valor fiscal vigente del inmueble de que se trate,
resulte igual o superior a $ 600.000.
Tratndose de la negociacin, oferta o transferencia de una

parte indivisa de un bien inmueble, la obligacin de obtener el
COTI se configurar cuando el precio consignado en cualquiera de
dichos actos o los valores proporcionales correspondientes a la
base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos
inmobiliarios o tributos similares y/o del impuesto de sellos que
graven la transmisin del mismo o el valor proporcional
correspondiente al valor fiscal vigente del bien inmueble, resulten
igual o superior a $600.000.
El COTI puede obtenerse va internet telefnicamente al 0800-

999-2347. Tambin puede obtenerse mediante el envo de
un mensaje de texto
Diagrama explicativo del procedimiento para Propietarios

Gua de Trmites de Constancias y Certificados de Impuesto a
la trasferencia de Inmuebles.
Ms informacin sobre este rgimen informativo.
[Subir]
Qu es el I.T.I.?
(Impuesto a la Transferencia de Inmuebles de Personas Fsicas y
Sucesiones Indivisas)
Es un impuesto que grava las transferencias de inmuebles
ubicados en el pas, y recae sobre las personas fsicas y
sucesiones indivisas que no realizan como actividad comercial
habitual la compraventa de inmuebles.
Se considera transferencia a la venta, permuta, cambio, dacin

en pago, aporte a sociedades y todo acto de disposicin por el
que se transmita el dominio a Ttulo oneroso.
Este impuesto surge de aplicar el 1,5 % sobre el valor de

transferencia de cada operacin (monto que surge de la escritura
traslativa de dominio, boleto de compraventa o documento
equivalente), y ser retenido por el escribano interviniente o por
el comprador, cuando no exista el anterior.
Vinculados con el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles,

existen los certificados y constancias que se enuncian a
continuacin. Tenga en cuenta que deber solicitarlos con una
antelacin mnima de 20 das corridos al de la operacin.
Certificado de No Retencin:deber solicitarlo a fin de evitar la
retencin, si est vendiendo su nica vivienda y/o terreno para
adquirir o construir -dentro del trmino de un ao- una propiedad
destinada a casa-habitacin propia.
Procedimiento de tramitacin
Procedimiento de Renovacin
Constancia de Valuacin: deber solicitarla si no puede

determinar el valor de la transferencia del inmueble (por ejemplo
en el caso de permuta).
Certificado de Retencin: deber solicitarlo si acta en

representacin del dueo de la propiedad y este ltimo es
residente en el exterior.
Marco Normativo: Ley 23.905 Ttulo VII Resolucin General

2141
Ms informacin sobre el I.T.I
[Subir]
Que documentacin se suscribe hasta la Escritura?

Normalmente son tres los documentos: Reserva, Boleto de
Compra Venta y Escritura traslativa de dominio.
[Subir]
Qu es la Reserva de Compra?
Este documento es simplemente una "oferta" que el oferente
realiza por la propiedad en cuestin depositando una suma de
dinero, y que en tanto no sea aceptada por la vendedora, la
operacin no estar cerrada.
[Subir]
Para que sirve la reserva?
Abre una instancia de negociacin seria entre las partes, en
algunos casos se puede realizar una sea una vez conformada la
oferta, incluyendo un pacto comisorio en la misma,
independientemente de eso una vez que la propiedad es
reservada, el inmueble es retirado de la venta y se comienzan
los trmites preparatorios para la suscripcin del Boleto de
Compra Venta o de la Escritura directa (siempre posterior a la
aceptacin).
[Subir]
Qu pasa si el oferente/comprador se arrepiente luego de

realizada la reserva?
El comprador pierde el dinero entregado de reserva. Por ello,
antes de realizar una oferta por una propiedad, es importante
estar muy convencido de querer realizar la compra.
[Subir]
Qu debe figurar principalmente en la reserva?

El precio que el oferente/comprador desea pagar por el
inmueble, el plazo para la realizacin del Boleto de Compra Venta
o de la Escritura, quin ser el escribano interviniente, como
sern soportados los gastos de escritura, y cuanto le va a cobrar
de honorarios la inmobiliaria.
[Subir]
Qu porcentaje del valor de la propiedad se paga normalmente

en el Boleto de Compra Venta?
La parte compradora paga a cuenta de precio el 30% del total de
la compraventa. No obstante, este porcentaje puede ser distinto,
de comn acuerdo entre las partes.
[Subir]
Qu es un informe de dominio?
Es un certificado emitido por el Registro de la Propiedad
Inmueble. Es la copia de la "ficha" de la propiedad de la que
surge su domicilio y m2, quin es el dueo hoy y si tiene algn
gravmen (hipoteca, embargo, usufructo, bien de familia).
[Subir]
Qu es un informe de Inhibiciones?
Inmueble el cul dice si el vendedor no est "inhibido" para
vender.
[Subir]
Y si el actual propietario segn informe de dominio ha fallecido?

El principio general dice que puede vender solamente quien figure
como propietario en el Registro de la Propiedad Inmueble, aunque
existen algunas excepciones, sta es una de ellas. Obviamente,
con determinados requisitos. Tienen que tener tramitada la
sucesin, teniendo los herederos, quienes debern firmar el
Boleto y la correspondiente escritura. Tambin es necesario que
el juez ya haya ordenado que ese bien se "inscriba" a nombre de
los herederos, o en su defecto que haya autorizado su venta. De
todo ello el escribano deber dejar constancia en la escritura
para que el Registro proceda a inscribrla. A este tipo de
escrituras se las llama "Ventas por tracto Abreviado", porque en
el Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo comprador,
sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos.
[Subir]
Qu tiempo normalmente se conviene entre la firma del Boleto

El plazo lo estipulan entre las partes de acuerdo a sus
necesidades. Normalmente no menos de 30 das corridos.
[Subir]
Quin designa al escribano que realizar la operatoria?

Normalmente el comprador selecciona el escribano en el Boleto de
Compra Venta. Hay excepciones, si la compra es con financiacin,
en esos casos al escribano suele ser el designado acreedor
hipotecario. Pasa lo mismo cuando se trata de una "Primera
Escritura", es decir un edificio "a estrenar" o un nuevo loteo.
[Subir]
Si el comprador/oferente toma un crdito bancario puede

designar al escribano que intervendr en la compra?
Si. El Banco no puede obligar a tomar un determinado escribano
para la escritura de compraventa. Existe una Ley Nacional,
sancionada el 04/1999 que as lo establece. Es relativamente
habitual tener un escribano para la compra y otro para la
hipoteca. Tampoco debe prestarse atencin a la excusa de que de
esa manera resulta ms econmico, puesto que no hay duplicacin
de tareas, dado que el notario que hace la hipoteca usa copia de
la documentacin y certificados solicitados por el notario que
realiza la compra.
[Subir]
Se puede usar un escribano de una jurisdiccin distinta a la de

la ubicacin del bien?
Si. Su escribano es "Escribano Pblico Nacional" y puede hacer
operaciones en todo el pas. Hay provincias que para algunos
trmites (inscripcin del nuevo ttulo) tendr que utilizar los
servicios de otro profesional.
[Subir]
Que es lo que hace el escribano en la escritura de

compraventa?
Asiste y asesoran a las partes. Al transcribir la escritura el
escribano, normalmente verifica los antecedentes con un estudio
de ttulos, protegiendo al comprador de que sean autnticos los
antecedentes y no tengan vicios. Una vez firmada la escritura se
ocupa de inscribir el testimonio en el Registro de la Propiedad
Inmueble.
[Subir]
Cmo se distribuye el pago de los gastos y honorarios?

Los honorarios los paga normalmente la parte compradora. En
cuanto a gastos, los usos y costumbres dicen que todos los gastos
que correspondan a la tramitacin anterior a la escritura los paga
la parte vendedora, y los posteriores a la firma la parte
compradora (Inscripcin ttulo).
[Subir]
Y los impuestos que se deben?

Antes de la escritura el escribano solicitar los libre deuda de
"Impuestos" que pudieran deberse (rentas provinciales,
municipales, etc.). En caso que hubiera deuda, deber retener el
importe al momento de la firma. En cuanto a los "Servicios" (Luz,
Gas, Telfono), en muchos casos se hace una retencin, sobre la
base de ltimos consumos. Si se trata de un PH, tambin
necesitar libre deuda de expensas comunes.
[Subir]
Cundo es la posesin del inmueble?

Habitualmente el da de la escritura, se entregan las llaves
y posesin del bien.
[Subir]
Alquileres
Por cunto tiempo son los contratos de alquiler?
Los contratos de alquiler de propiedades residenciales son por un

perodo de 2 aos, a menos que se traten de alquileres
temporarios. Los contratos de alquiler para inmuebles comerciales
son por 3 aos.
Cules son las condiciones y costos para alquilar un

DEPARTAMENTO o CASA (no comercial, no amueblado)?
Para poder alquilar un departamento o casa sin muebles de uso no

comercial se requieren los siguientes requisitos: (Los
departamentos en alquiler sin muebles se alquilan con garanta
como requisito excluyente.)
Uno dos meses de alquiler como depsito en garanta, el
cual queda en poder del propietario (y no de la
inmobiliaria).
Un mes del valor de alquiler adelantado a la firma del
contrato para el propietario.
Los honorarios inmobiliarios se pactan en el momento de la
reserva.
Perodo del contrato: 2 aos.
Garanta propietaria de familiar, preferentemente de
Capital Federal, solo excepcionalmente se aceptan
propiedades de provincia de Bs. As. El garante debe
presentar una propiedad bajo su nombre y demostrar
solvencia econmica. Dicho inmueble no puede estar
hipotecado, ni ser bien de familia, ni con usufructo.
Documentacin adicional: recibo de sueldo en el caso de ser
empleado certificacin de ingresos. Ocupacin del inquilino
y el/los garantes. Es importante poder demostrar la
capacidad de pago del alquiler mediante el recibo de sueldo
(justificacin de ingresos) y contar con la garanta
necesaria.
Para reservar un depto. en alquiler es necesario presentar
una con copia de la escritura que se utilizar como garanta
y ficha de datos personales.
Cules son las condiciones y costos para alquilar un

Departamento Amoblado (tambin denominados amueblados) de
alquiler TEMPORARIO?
Las condiciones pueden variar de acuerdo al departamento

disponible y las exigencias que establezca cada propietario.
Se requiere una entrevista personal en nuestra oficina para

poder reservar el departamento.
En caso de ser extranjero es necesario presentar el
pasaporte y tarjeta de crdito.
El perodo mnimo de contrato es por 3 o 6 meses (a menos
que en la ficha del inmueble se indique que puede alquilarse
por perodo mnimo de 1 mes).
El da de la firma de contrato debe realizarse todo el pago
adelantado de todos los meses de alquiler (sean 3 o 6) y
depsito (2 meses) que correspondan y en la moneda que
figure en la ficha de la propiedad, segn sea en dlares
estadounidenses (U$S) o pesos argentinos ($).
Se piden 2 meses de depsito que el propietario
reintegrar al final del contrato a menos que haya gastos
pendientes (de luz, gas y telfono) o daos en la propiedad.
Los honorarios dependen del perodo del contrato.
En algunos casos las expensas y los impuestos municipales
estn incluidos en el alquiler, pero los gastos de luz, gas,
Internet y telfono corren por cuenta del inquilino en todos
los casos.
Los alquileres temporarios no requieren de garanta por eso
son ideales para extranjeros y turistas.
Para reservar un depto. en alquiler temporario es necesario
presentarse con la ficha de datos personales completa.
Cules son las condiciones y costos para alquilar un Inmueble

Comercial o LOCAL?
Para poder alquilar un inmueble comercial o local se requieren los

siguientes requisitos: Un mes de alquiler adelantado.
Dos meses de depsito, los cuales quedan en poder del

propietario (y no de la inmobiliaria).
Los honorarios se pactan en el momento de la reserva.
Perodo del contrato: 3 aos de alquiler.
Garanta propietaria de familiar, preferentemente de
Capital Federal, solo excepcionalmente se aceptan
propiedades de provincia de Bs. As. El garante debe
presentar una propiedad bajo su nombre y demostrar
solvencia econmica. Dicho inmueble no puede estar
hipotecado, ni ser bien de familia, ni con usufructo.
Documentacin adicional: recibos de sueldo, y/o
facturacin, declaracin jurada de ganancias, y ocupacin
del inquilino y garantes. Es importante poder demostrar la
capacidad de pago del alquiler mediante recibo de sueldo
(justificacin de ingresos) y contar con la garanta familiar
necesaria.
Para reservar un local en alquiler es necesario presentarse
con copia de la escritura que se utilizar como garanta y
ficha de datos personales del locatario y garantes.
Cmo se llaman a las partes en el contrato de locacin?
a) Al que paga el precio se lo llama inquilino, locatario, o

arrendatario. b) Al que cobra el pago y da en la propiedad en
alquiler se lo llama arrendador o locador.
Se puede pagar en cualquier moneda?
Esto ser acordado por ambas partes.
Los pagos deben convenirse siempre por mes?
S, es lo que dice la ley, limitando en este caso el principio de

libertad de contratacin, establece como regla para todos los
contratos.
Qu diferencia hay entre el depsito en garanta y la fianza?
La fiadora es una persona que asume, frente a la locadora, todas

las responsabilidades del locatario. El depsito en garanta es la
entrega de una suma afectada a cubrir el cumplimiento de las
obligaciones del contrato de locacin. La fianza tambin, pero es
personal.
El locatario puede dar por terminado el alquiler antes de la

finalizacin?
El locatario podr, pasados los primeros 6 meses de vigencia del

contrato, terminar la contratacin, deber notificar
fehacientemente su decisin con una antelacin mnima de 60 das
de la fecha en que reintegrar la propiedad. Si toma esta opcin
en el transcurso del 1er ao, deber abonar al locador un 1 y
1/2 de alquiler, y la 1 solo mes si la opcin se toma transcurrido
dicho plazo.
Cmo puedo hacer para ver un departamento personalmente y

cules son los horarios?
Puede comunicarse con cualquiera de nuestras sucursales

mandarnos un email a: CONTACTOSGAMA@GMAIL.COM
Cmo puedo hacer para reservar un departamento?
Las reservas de los inmuebles deben realizarse personalmente en

la sucursal en dnde usted fue atendido. Coordinando previamente
junto al profesional que le brind el servicio.
Cmo puedo hacer para recibir informacin sobre propiedades

que ingresen en el futuro?
Djenos su email en la seccin "suscrbase a nuestro newsletter"

de esta forma usted podr recibir en el futuro notificaciones por
email de propiedades que ingresen en nuestro sitio y que cumplan
con las caractersticas buscadas. Tambin tendr la posibilidad
de desactivar el servicio cuando lo desee.
Garantas. Puedo alquilar una propiedad sin presentar una

garanta?
Garanta real de Capital Federal o Provincia de Buenos Aires es lo

que los propietarios aceptan para poner en alquiler su inmueble.
Slo en el caso de alquileres temporarios no se requiere garanta.
Qu significa "Reservado, en verificacin de garantas"?
Significa que el inmueble ha sido reservado por un potencial

inquilino y que se est verificando la validez de las garantas
presentadas. En caso de que las garantas no sean vlidas o
insuficientes, el inmueble estara disponible nuevamente en
alquiler.
Qu significa "Reservado, en espera de presentacin de

garantas"?
Significa que el inmueble ha sido reservado por un potencial

inquilino pero todava no se han presentado las garantas
correspondientes para el alquiler de inmueble.
Qu significa "Con Reserva"?
Cuando un departamento figura con precio y "Con Reserva"

significa que un potencial inquilino dej una reserva pero el
propietario no ha prestado conformidad an.
Compra - Venta
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Que documentacin se suscribe hasta la Escritura?
Normalmente son tres los documentos: Reserva, Boleto - Venta y

Escritura traslativa de dominio.
Este documento simplemente es una "oferta" que el oferente

realiza por la propiedad en cuestin a travs de GAMA
PROPIEDADES depositando una suma de dinero entregando un
cheque como reserva de la oferta, y que en tanto no sea
aceptada por la vendedora, la operacin no estar cerrada.
Abre una instancia de negociacin seria entre las partes, en

algunos casos se puede realizar una sea una vez conformada la
oferta. Independientemente de eso una vez que la propiedad es
reservada, el inmueble es retirado de la venta y se comienzan los
trmites preparatorios para la suscripcin del Boleto de Compra
Venta o de la Escritura directa (siempre posterior a la
aceptacin).
Qu pasa si el oferente/comprador se arrepiente luego de

realizada la reserva?
El comprador pierde el dinero entregado de reserva. Por ello,

antes de realizar una oferta por una propiedad, es importante
estar muy convencido de querer realizar la compra.
El precio que el oferente/comprador desea pagar por el inmueble,

las condiciones de pago, el plazo para la realizacin del Boleto de
Compra Venta o de la Escritura, quien va a ser el escribano
interviniente, como sern soportados los gastos de escritura, y
cuanto le va a cobrar de honorarios la inmobiliaria.
Ya aprobada la oferta por el propietario y comunicado ello al

Comprador. Cmo siguen los trmites?
Normalmente con la firma del Boleto de Compra Venta, dentro

del plazo de los das que figuran en la misma reserva.
Qu porcentaje del valor de la propiedad se paga normalmente

en el Boleto de Compra Venta?
La parte compradora paga a cuenta de precio el 30% del total de

la compraventa. No obstante, este porcentaje puede ser
convenido, de comn acuerdo entre las partes.
Inmueble. Es la copia de la "ficha" de la propiedad de la que
surge su domicilio y m2, quin es el dueo hoy y si tiene algn
gravamen (hipoteca, embargo, usufructo, bien de familia).
Tambin es un certificado emitido por el Registro de la Propiedad

Inmueble el cual dice si el vendedor no est "inhibido" para
vender.
Y si el actual propietario segn informe de dominio ha

fallecido?
El principio general dice que puede vender solamente quien figure

como propietario en el Registro de la Propiedad Inmueble, aunque
existen algunas excepciones, sta es una de ellas. Obviamente,
con determinados requisitos. Tienen que tener tramitada la
sucesin, teniendo los herederos, quienes debern firmar el
Boleto y la correspondiente escritura. Tambin es necesario que
el juez ya haya ordenado que ese bien se "inscriba" a nombre de
los herederos, o en su defecto que haya autorizado su venta. De
todo ello el escribano deber dejar constancia en la escritura
para que el Registro proceda a inscribrsela. A este tipo de
escrituras se las llama "Ventas por tracto Abreviado", porque en
el Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo comprador,
sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos.
Cul es el valor de impuesto de sellos?
El 2.5% de la valuacin fiscal del monto de la operacin (el

mayor de stos).
Cul es el valor de los gastos de escrituracin?

Los gastos de escrituracin pueden ser el estudio de ttulos,
certificados y/o honorarios. Y el costo de los mismos vara de
acuerdo al estudio de escribanos que ud. elija.
Qu tiempo normalmente se conviene entre la firma del Boleto

El plazo lo estipulan entre las partes de comn acuerdo.
Quin designa al escribano que realizar la operatoria?
Normalmente si es una operacin de pago al contado, el escribano

es seleccionado por el comprador. Hay excepciones, si la compra
es con financiacin, en esos casos al escribano suele ser el
designado por el acreedor hipotecario. Pasa lo mismo en caso de
emprendimientos nuevos cuando se trata de una "primera
Escritura", es decir un edificio "a estrenar" o un nuevo loteo.
Si el comprador/oferente toma un crdito bancario puede

designar escribano que intervendr en la compra?
Si. El Banco no puede obligar a tomar un determinado escribano

para la escritura de compraventa. Existe una Ley Nacional,
sancionada el 04/1999 que as lo establece. Es relativamente
habitual tener un escribano para la compra y otro para la
hipoteca. Tampoco debe prestase atencin a la excusa de que de
esa manera resulta ms econmico, puesto que no hay duplicacin
de tareas, dado que el notario que hace la hipoteca usa copia de
la documentacin y certificados solicitados por el notario que
realiza la compra.
Se puede usar un escribano de una jurisdiccin distinta a la de

la ubicacin del bien?
Si, seguro. Su escribano es "Escribano Pblico Nacional" y puede
hacer operaciones en todo el pas. Hay provincias que para
algunos trmites (inscripcin del nuevo ttulo) tendr que utilizar
los servicios de otro profesional.
Que es lo que hace el escribano en la escritura de

compraventa?
Asiste y asesora a las partes. Al transcribir la escritura el

escribano, normalmente verifica los antecedentes con un estudio
de ttulos, protegiendo al comprador de que sean autnticos los
antecedentes y no tengan vicios. Una vez firmada la escritura se
ocupa de inscribir el testimonio en el Registro de la Propiedad
Inmueble.
Cmo se distribuye el pago de los gastos y honorarios?
Segn como las partes lo hayan convenido en el boleto de

compraventa.
Si el boleto habla de usos y costumbres esto quiere decir
que nos remite a lo que establece el Cdigo Civil en materia
de Compraventa:
Cada parte paga sus gastos. El Cdigo Civil explica que al
vendedor corresponden los gastos de entregar la
propiedad y al comprador le corresponden los gastos de
recibir la propiedad y los honorarios del escribano. (por
eso el comprador tiene el derecho de elegir al escribano en
una operacin de contado y siempre que no sea en
departamentos a estrenar).
Antes de la escritura el escribano solicitar los libre deuda de

"Impuestos" que se pudieran deber (rentas provinciales,
municipales, etc.). En caso que hubiera deuda, deber retener el
importe al momento de la firma. Los "Servicios" (Luz, Gas,
Telfono), En muchos casos se hace una retencin, sobre la base
de ltimos consumos. Si se trata de un ph, tambin necesitar
libre deuda de expensas comunes.
Cundo es la posesin del bien?
Habitualmente el da de la escritura, se entregan las llaves y

posesin del bien.
Tasaciones Inmobiliarias
Realizan tasaciones sin cargo?
S, todas las tasaciones se realizan sin costo alguno. Slo

realizamos tasaciones para propiedades en Buenos Aires, Capital
Federal.
Cmo puedo hacer para que tasen mi propiedad?
Llmenos al 4807 7555 al 4964 3555 y solicite una tasacin o

envenos un mensaje a: CONTACTOSGAMA@GMAIL.COM a
travs del Formulario de Contactos. Incluya en el mismo su
telfono, ubicacin y caractersticas de la propiedad a tasar.
Trabajan alquileres y/o ventas para interesados que viven en el

interior del Pas?
S, brindamos este servicio para todo inversor.
Trabajan alquileres y/o ventas para interesados que viven en el

exterior?
S, brindamos este servicio para todo inversor.
Qu barrios o zonas trabajan?
Los barrios y zonas donde ms nos concentramos son las

siguientes: Abasto, Almagro, Puerto Madero, Belgrano, La
Imprenta, Las Caitas, Polo, Palermo, Barrio Norte, Recoleta,
Nuez, Colegiales y Villa Villa Urquiza. Vea un mapa de los
barrios de Buenos Aires
Cunto tiempo demora la entrega de una tasacin?
Ud. tendr el informe entre las 48 y 72hs una vez hecha la

visita de tasacin
Que informacin necesita el tasador para efectuar la

tasacin?
En caso de Departamento y/o casa es necesaria la copia de la

escritura de dominio y el reglamento de propiedad. En el caso de
terrenos, solicitamos copia de plano municipal aprobado copia de
planchetas catastrales y copia de la escritura de dominio.
Se puede realizar la tasacin sin visitar el inmueble?
No. La propiedad hay que conocerla y comprobar la

correspondencia de las superficies que figuran en planos con la
realidad, as como el estado general de conservacin y
mantenimiento de los mismos.
27/07/2012 - LA RESERVA INMOBILIARIA
NOCIONES RELATIVAS A LA RESERVA INMOBILIARIA
La reserva se establece entre un interesado en adquirir o alquilar

un inmueble y el propietario del mismo, la mayora de las veces a
travs del corredor que representa al propietario en su ausencia
(ad referndum). Es un acuerdo donde se entrega una suma de
dinero, generalmente de escaso monto, para obtener por un breve
plazo que se retire de la venta o alquiler el bien ofrecido,
asegurndose el reservante prioridad en el contrato propuesto
durante dicho perodo, que es cuando se ultimarn detalles y se
efectuarn averiguaciones destinadas a concretar la operacin (la
reserva es de carcter provisorio y preparatorio).
No est expresamente legislada. Debe otorgarse en dos

ejemplares firmados por el oferente y el aceptante (u oferente y
corredor hasta la aceptacin si el aceptante est ausente).Los
corredores que la redactan deben incorporar los elementos que
consideren necesarios segn el caso, porque conforme a la
autonoma de la voluntad (art. 1197 Cd. Civil), lo que
establezca la reserva ser ley para las partes una vez
conformada la misma.
En la mayora de los casos es entonces el corredor quien recibe y

retiene el dinero, y ante la falta de aceptacin o conformidad,
resulta indudable que el dinero se devolver al oferente sin
excesos ni disminuciones. Pero para el supuesto de aceptarse y no
concretarse la operacin, cabe analizar que ocurre entre las
partes y que ocurre con el dinero entregado:
a) Ante el arrepentimiento de cualquiera de las partes no

puede exigirse el cumplimiento del contrato propuesto, como
acontece con el boleto de compraventa donde ya existe principio
de ejecucin, o con la sea confirmatoria del Cdigo de Comercio
(Art. 475 C. Com: "Las cantidades que con el nombre de seal o
arras se suelen entregar en las ventas, se entiende siempre que
lo han sido por cuenta del precio y en signo de ratificacin del
contrato, sin que pueda ninguna de las partes retractarse,
perdiendo las arras".)
b) En la reserva tampoco se aplica, a no ser que
expresamente se establezca, el art. 1202 del Cdigo Civil (sea
penitencial) que autoriza a alguna de las partes a arrepentirse sin
quedar obligada a concretar la operacin, padeciendo como nica
pena o penitencia la prdida del dinero entregado o devolucin
del recibido ms otro tanto igual, dependiendo de quin sea el
arrepentido.
c) La expresin que indique la aplicacin del artculo aludido

una vez conformada la reserva, la convierte en una sea
penitencial. Y la expresin en cualquier documento
(reserva/sea/recibo) que establezca que el dinero se recibe "a
cuenta de precio y como principio de ejecucin" tiene idntico
efecto que la sea confirmatoria, el instrumento ya queda
equiparado a un boleto y corresponder al remiso cumplirlo ms
daos y perjuicios o padecer la resolucin del acuerdo con ms los
daos y perjuicios (pacto comisorio - art. 1204 C. Civil).
d) Cuando la redaccin resulte oscura o deficiente, habr que

indagar cual fue la voluntad de las partes para determinar el
derecho aplicable, y la cantidad entregada resultar un indicio,
porque en la reserva se entrega generalmente una suma menor;
entonces si el monto entregado es elevado podemos estar en
presencia de una sea penitencial o incluso de un acuerdo
definitivo por recibirse el dinero a cuenta de precio y como
principio de ejecucin.
Entonces, cuando se trate nicamente de un importe entregado

como reserva (reserva pura), lo habitual y necesario es devolverlo
al oferente toda vez que la operacin no se concrete por causa
imputable a la contraparte, o cuando se subordin a determinada
condicin que no se cumplir (otorgamiento de un crdito,
adquisicin de otro inmueble por parte del vendedor, etc.). Y
si es el comprador quien desiste de la operacin, queda obligado
a indemnizar al vendedor perdiendo lo entregado en 'reserva'.
Pero en muchos casos estaremos en presencia de hechos

destinados a simular un arrepentimiento y procurar la devolucin
del importe entregado, o incluso, puede darse el supuesto de que
las partes hayan decidido realizar la operacin sin la
intermediacin pactada con la inmobiliaria para ahorrarse el pago
de honorarios profesionales derivados de su actuacin.
Al respecto es importante recordar que existen dos contratos
separados, perfectamente diferenciados y que corren a la par: el
de corretaje que el corredor est celebrando por su labor con
cada parte; y el contrato principal que las partes celebran entre
s con la intermediacin del corredor.
El dinero de la reserva lo entrega una parte a la otra por

intermedio del corredor interviniente, para asegurar la concrecin
del negocio o contrato principal (compraventa, locacin, etc.); y
por lo tanto, en caso de arrepentimiento o frustracin del
negocio por cualquier circunstancia, las sumas que por tales
conceptos se hayan recibido y se encuentren en poder del
corredor, en modo alguno le pertenecen por no ser l justamente
parte en el contrato mediado.
La jurisprudencia tiene entendido que "quien recibe una reserva

para concretar una operacin relacionada a un inmueble, maneja y
guarda bienes pecuniarios ajenos. Negarse a su devolucin
significa un perjuicio a los intereses confiados, con lo cual se
configura, en principio, el delito de defraudacin por
administracin fraudulenta." (Mansilla Juan Carlos y otro
s/defraudacin Sala IV. Junio 16-2005).
En lo atinente a gastos realizados en beneficio del propietario u

originados por la propia reserva (por ejemplo, sacar el inmueble
de la venta, visitas, gestiones preparatorias, poner franja de
"reservado" en un cartel, etc); resultar conveniente formular
ciertas aclaraciones en modo expreso en el cuerpo de la reserva
y en el de su aceptacin, de modo tal de que quien corresponda
se haga cargo de los mismos.
Qu es el Rgimen de Proteccin de la Vivienda? - (subir)

Proteccin de la Vivienda
El derecho de acceso a la vivienda es un derecho humano reconocido

en diversos tratados internacionales. Fue receptado en el Cdigo
Civil y Comercial de la Nacin, Ley 26.994 en el Libro Primero,
Ttulo III -Bienes-, Captulo 3 -Vivienda-, e introdujo importantes
modificaciones: Autoriza la afectacin al rgimen de proteccin de
la vivienda a favor del titular del dominio sin familia, ya que atiende
la situacin de la persona que vive sola, y que necesita tambin
proteger un lugar donde habitar; Permite que sea constituido por
todos los condminos, aunque no sean parientes ni cnyuges; Ampla
la lista de los beneficiarios al conviviente, y requiere que el
conviviente inscripto preste el asentimiento para la enajenacin o
gravamen del inmueble; La afectacin tambin puede ser decidida
por el juez, a peticin de parte, en la resolucin que atribuye la
vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve las cuestiones
relativas a la conclusin de la convivencia, si hay beneficiarios
incapaces o con capacidad restringida; Prev expresamente la
subrogacin real, en donde la afectacin se transmite a la vivienda
adquirida en sustitucin de la afectada.
Objeto
El objeto es un inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o

hasta una parte de su valor. Esta proteccin no excluye la
concedida por otras disposiciones legales. No puede afectarse ms
de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario nico de dos o
ms inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia de uno
solo en ese carcter dentro del plazo que fije la autoridad de
aplicacin, bajo apercibimiento de considerarse afectado el
constituido en primer trmino. La afectacin se inscribe en el
registro de la propiedad inmueble segn las formas previstas en las
reglas locales, y la prioridad temporal se rige por las normas
contenidas en la ley nacional del registro inmobiliario.
Legitimados
La afectacin puede ser solicitada por el titular registral; si el

inmueble est en condominio, deben solicitarla todos los cotitulares
conjuntamente. La afectacin puede disponerse por actos de ltima
voluntad; en este caso, el juez debe ordenar la inscripcin a pedido
de cualquiera de los beneficiarios, o del Ministerio Pblico, o de
oficio si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
La afectacin tambin puede ser decidida por el juez, a peticin
de parte, en la resolucin que atribuye la vivienda en el juicio de
divorcio o en el que resuelve las cuestiones relativas a la conclusin
de la convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad
restringida.
Beneficiarios
Son beneficiarios de la afectacin:

a) el propietario constituyente, su cnyuge, su conviviente, sus
ascendientes o descendientes;
b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer
grado que convivan con el constituyente.
Habitacin efectiva
Si la afectacin es peticionada por el titular registral, se requiere

que al menos uno de los beneficiarios habite el inmueble. En todos
los casos, para que los efectos subsistan, basta que uno de ellos
permanezca en el inmueble.
Subrogacin real
La afectacin se transmite a la vivienda adquirida en sustitucin

de la afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de
indemnizacin o precio.
Efecto principal de la afectacin
La afectacin es inoponible a los acreedores de causa anterior a

esa afectacin. La vivienda afectada no es susceptible de ejecucin
por deudas posteriores a su inscripcin.
Ejecucin por deudas posteriores a la inscripcin de la afectacin

al Rgimen de Proteccin de la Vivienda. Excepciones.
a) obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o

contribuciones que gravan directamente al inmueble;
b) obligaciones con garanta real sobre el inmueble, constituida con
la conformidad del cnyuge, el conviviente con unin convivencial o
autorizacin judicial;
c) obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras
realizadas en la vivienda;
d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos
menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida.
Los acreedores sin derecho a requerir la ejecucin no pueden
cobrar sus crditos sobre el inmueble afectado, ni sobre los
importes que la sustituyen en concepto de indemnizacin o precio,
aunque sea obtenido en subasta judicial, sea sta ordenada en una
ejecucin individual o colectiva. Si el inmueble se subasta y queda
remanente, ste se entrega al propietario del inmueble. En el
proceso concursal, la ejecucin de la vivienda slo puede ser
solicitada por los acreedores enumerados en este artculo.
Transmisin de la vivienda afectada.
El inmueble afectado no puede ser objeto de legados o mejoras

testamentarias, excepto que favorezcan a los beneficiarios de la
afectacin prevista en este Captulo. Si el constituyente est
casado o vive en unin convivencial inscripta, el inmueble no puede
ser transmitido ni gravado sin la conformidad del cnyuge o del
conviviente; si ste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad
restringida, la transmisin o gravamen deben ser autorizados
judicialmente.
Frutos
Son embargables y ejecutables los frutos que produce el inmueble

si no son indispensables para satisfacer las necesidades de los
beneficiarios.
Crditos fiscales
La vivienda afectada est exenta del impuesto a la transmisin

gratuita por causa de muerte en todo el territorio de la Repblica,
si ella opera a favor de los beneficiarios (cnyuge, conviviente,
ascendientes, descendientes, o en defecto de ellos colaterales
dentro del tercer grado que convivan con el constituyente), y no
es desafectada en los cinco aos posteriores a la transmisin. Los
trmites y actos vinculados a la constitucin e inscripcin de la
afectacin, estn exentos de impuestos y tasas.
Deberes de la autoridad de aplicacin
La autoridad administrativa debe prestar asesoramiento y

colaboracin gratuitos a los interesados a fin de concretar los
trmites relacionados con la constitucin, inscripcin y cancelacin
de esta afectacin.
Honorarios
Si a solicitud de los interesados, en los trmites de constitucin

intervienen profesionales, sus honorarios no pueden exceder en
conjunto el uno por ciento de la valuacin fiscal.
En los juicios referentes a la transmisin hereditaria de la vivienda
afectada y en los concursos preventivos y quiebras, los honorarios
no pueden exceder del tres por ciento de la valuacin fiscal.
Desafectacin y cancelacin de la inscripcin
La desafectacin y la cancelacin de la inscripcin proceden:
a) a solicitud del constituyente; si est casado o vive en unin

convivencial inscripta se requiere el asentimiento del cnyuge o del
restringida, la desafectacin debe ser autorizada judicialmente;
b) a solicitud de la mayora de los herederos, si la constitucin se
dispuso por acto de ltima voluntad, excepto que medie
disconformidad del cnyuge suprstite, del conviviente inscripto, o
existan beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, caso
en el cual el juez debe resolver lo que sea ms conveniente para el
inters de stos;
c) a requerimiento de la mayora de los condminos computada en
proporcin a sus respectivas partes indivisas, con los mismos lmites
expresados en el inciso anterior;
d) a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten
los recaudos previstos en este Captulo, o fallecen el constituyente
y todos los beneficiarios;
e) en caso de expropiacin, reivindicacin o ejecucin autorizada
por este Captulo, con los lmites indicados en el artculo 249 CCyC.
Inmueble hipotecado - Afectacin al Rgimen de Proteccin de la

Vivienda.
Para iniciar el trmite, el titular deber concurrir al Registro y

entregar una copia simple del ttulo de propiedad, la misma le ser
reintegrada cuando se retire el trmite finalizado.
El personal del Registro le entregar al usuario una nota, la cual
deber ser presentada en el banco a los efectos que el acreedor
hipotecario concurra por intermedio de un empleado con el ttulo
original para poder cumplimentar con la inscripcin
correspondiente.
Si el acreedor hipotecario fuere el Banco de la Provincia de Buenos
Aires o el Banco de la Nacin Argentina, el usuario, en forma
previa deber requerir a la entidad acreedora un Certificado de
Resguardo donde consten los datos del crdito, nmero de
expediente, individualizacin del inmueble y los titulares de
dominio.
Afectacin y Desafectacin Administrativa del Rgimen de

Proteccin de la Vivienda.
La afectacin al Rgimen de Proteccin de la vivienda y la

desafectacin que lo deja sin efecto, puede realizarse por va
administrativa en este Registro de la Propiedad Inmueble, sito en
Belgrano 1130 de lunes a viernes de 9 hs. a 13 hs. sin necesidad
de asistencia profesional externa, dado que el asesoramiento es
brindado por el personal de este Registro en forma gratuita.
Afectacin: El trmite es gratuito. Si Ud. requiere la afectacin
con carcter urgente (48 hs) deber abonar nicamente el arancel
vigente para trmites urgentes.
Desafectacin: El plazo comn (10 das), abona nicamente el
derecho de carpeta de desafectacin del rgimen, segn la tabla
de aranceles vigentes. Y, en caso de trmite urgente, se
adicionar, adems, el arancel correspondiente para dichos
trmites.
Requisitos para la afectacin al Rgimen de Proteccin de la

Vivienda.
En el supuesto del trmite de afectacin, los titulares de dominio

de un inmueble sito en esta Ciudad de Buenos Aires, deben
concurrir en forma conjunta, a este Registro de la Propiedad
Inmueble, cumpliendo los siguientes requisitos y munidos de la
correspondiente documentacin.
- DNI del o de los titulares de dominio en original y fotocopia

simple.
- Acreditar el vnculo del titular con los beneficiarios -si los

hubiere- en original y fotocopia simple.
- Testimonio/s de dominio inscripto (escritura, declaratoria de

herederos, adjudicacin, subasta, etc.) en original.
Requisitos para la desafectacin al Rgimen de Proteccin de la

Vivienda.
El titular deber concurrir en forma conjunta con su cnyuge o

conviviente con unin convivencial inscripta, a este Registro de la
Propiedad Inmueble, munidos de la documentacin que se indica.
- En caso de dominio: DNI del titular y cnyuge o conviviente con

unin convivencial inscripta (original y fotocopia simple).
- En caso de condominio: DNI de los titulares (original y fotocopia
simple).
- Testimonio/s del ttulo de dominio inscripto (escritura,
declaratoria de herederos, adjudicacin, subasta, etc.).
- Documento de Afectacin administrativa o testimonio notarial de
afectacin.
- Acreditacin del Estado Civil o relacin de familia del/los
titulares.
La desafectacin y la cancelacin de la inscripcin proceden (art.
255 del CCyC):
a) a solicitud del constituyente; si est casado o vive en unin

convivencial inscripta se requiere el asentimiento del cnyuge o del
restringida, la desafectacin debe ser autorizada judicialmente;
b) a solicitud de la mayora de los herederos, si la constitucin se
dispuso por acto de ltima voluntad, excepto que medie
disconformidad del cnyuge suprstite, del conviviente inscripto, o
existan beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, caso
en el cual el juez debe resolver lo que sea ms conveniente para el
inters de stos;
c) a requerimiento de la mayora de los condminos computada en
proporcin a sus respectivas partes indivisas, con los mismos lmites
expresados en el inciso anterior;
d) a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten
los recaudos previstos en este Captulo, o fallecen el constituyente
y todos los beneficiarios;
e) en caso de expropiacin, reivindicacin o ejecucin autorizada
por este Captulo, con los lmites indicados en el artculo 249 CCyC.
Documentacin extranjera:
Deber presentarse traducida y legalizada por el Consulado

Argentino en el pas de origen, o con la Apostilla de la Haya.
Recuerde que:
- Una propiedad "afectada" a ste rgimen difcilmente sea

aceptada como garanta.
- Si usted "afecta" su propiedad bajo el rgimen de Proteccin de
la Vivienda, y alguna vez desea vender su propiedad, previamente
deber "desafectarla".
Ejemplos de algunas acreditaciones.
Titular de dominio: acreditar el Estado Civil si correspondiere.

Hijo: Partida de nacimiento del beneficiario o libreta de matrimonio
del titular con nacimiento inscripto.
Padre y/o Madre: Partida de nacimiento del titular o libreta de
matrimonio del/los beneficiario/s con nacimiento inscripto.
Cnyuge: Partida o libreta de matrimonio del titular.
Conviviente: Unin convivencial conforme a los artculos 509 y 510
CCyC.
Hermano*: Partidas de nacimiento de titular/es y beneficiario/s o
libreta de matrimonio de los padres con nacimientos inscriptos.
To*: Partidas de nacimiento del titular, del padre o madre del
titular segn corresponda y del beneficiario o libretas de
matrimonio respectivas. *
Sobrino*: Partidas de nacimiento del titular, del padre o madre del
beneficiario segn corresponda y del beneficiario o libretas de
matrimonio respectivas. *
* Los hermanos, tos y sobrinos que no sean titulares de dominio
slo pueden designarse como beneficiarios si conviven con el titular.
Qu informes brinda el Registro y quines pueden firmar estos

pedidos? - (subir)
El RPI genera cinco clases de informes, relacionados con distintos

aspectos de un inmueble que se encuentre en Capital Federal.
Los formularios para realizar los distintos pedidos de informes se
retiran en el Organismo, para ser presentados deben estar
completados a mquina.
Los informes que se brindan en el RPI son los siguientes:
Informe N 1 : (volver) Informa la titularidad del inmueble

(quin es el dueo) y la existencia de gravmenes o restricciones
(embargos, hipotecas, etc.). Para poder solicitar este informe es
necesario conocer el nmero de matrcula que le corresponde al
inmueble y su ubicacin. Si UD. no contara con ese dato, debe
solicitar primero el Informe N 4.
El trmite comn est al tercer da de la presentacin. Ej. si fue
presentado un lunes, el jueves por la maana se puede retirar.
Informe N 2 : (volver) Informa sobre si constan inscriptas, en

la Capital Federal, Inhibiciones de personas fsicas o jurdicas.
El trmite comn est al tercer da de la presentacin. Ej. si fu
Informe N 3 : (volver) Informe sobre la inscripcin de inmuebles

a nombre de personas fsicas o jurdicas. Esto significa que a
partir del nombre y documento de identidad de una persona fsica
o nombre o denominacin social de una persona jurdica, se
obtiene la informacin acerca de cules son sus propiedades
ubicadas en la Capital Federal.
Informe N 4 : (volver) Informa la matrcula o tomo y folio en el

que la propiedad est inscripta y a nombre de quin.
Para obtener este informe se requieren la ubicacin exacta (calle
y nmero) del inmueble.
El trmite est a disposicin del usuario al sptimo da hbil
desde la fecha de solicitado. No hay trmite urgente.
Informe N 5 : (volver) Informa sobre la frecuencia de informes

N 1 requeridos sobre un inmueble determinado.
El trmite comn esta al tercer da de la presentacin. Ej. si fue
Informe N 6 : (volver)
Se publicita la inscripcin sobre un inmueble y su titularidad, tal
consta asentado en la base de datos y dems recursos internos
de antecedentes registrales a esa tcnica. (Este formulario reune
el despacho de los informes por saparado N 4 y N 1
respectivamente.
El trmite es comn, no se puede presentar en forma urgente.
El trmite de despacho demora aproximadamente seis das
hbiles, segn el antecedente registral en que recaiga.
Quines pueden solicitar estos informes?:
Segn Decreto 2080/80 (T.O. Dec. 466/99), Articulo 54 inc. b

y d, los pedidos de informes del art. 55, debern estar firmados
por un profesional: Escribano, Abogado, Procurador, Agrimensor,
Ingeniero, Arquitecto, Contador Pblico, Martillero; o quien
acredite tener inters legtimo a juicio de la Direccin del
Registro.
SE CONSIDERA QUE TIENEN LEGITIMO INTERS:
o El propietario y su cnyuge (solos o por separado).
o El acreedor hipotecario.
o El titular del usufructo, del uso y habitacin, y de la
servidumbre.
Hay que tener en cuenta que, de acuerdo a la Disposicin Tcnico

Registral N 3/70 los formularios se deben llenar a mquina para
ser presentados.
Los formularios para realizar los distintos pedidos de informes se

retiran en el Registro de la Propiedad Inmueble, (calle Venezuela
1135) en el horario de 8 a 13.00 Hs.
Cmo hacer para obtener informacin sobre el estado del

dominio de una propiedad? Es decir no slo a nombre de quien
est, sino tambin si posee algn tipo de gravamen o anotada
alguna medida cautelar o restriccin (Hipoteca, Embargo etc.) -
(subir)
Para conocer la titularidad de un inmueble (quin es el dueo) y la

existencia de gravmenes, medidas cautelares o restricciones
(embargos, hipotecas, etc.). Ud. debe solicitar un Informe N 1.
Si usted posee lo que se entiende como legtimo inters puede
completar la solicitud de informe, exhibiendo el ttulo inscripto y
el documento de identidad.
Si Ud. no posee legtimo inters puede solicitar este informe a
travs de un profesional autorizado.
Recuerde que para poder solicitar el Informe N 1 es necesario
conocer el nmero de matrcula de la propiedad y su ubicacin. Si
Ud. no posee el nmero de matricula, debe solicitar previamente
el Informe N 4.
Ver Qu son los informes nmero 1 y nmero 4 y cmo pedirlos
Nota: En el mes de Enero/2007 se ha creado el Informe N 6,

que es la unin de los Informes N 1 y N 4. (EsteInforme N
6 le permite obtener toda la informacin correspondiente en una
primera instancia).
Para saber si est inhibido Usted o un tercero. (es decir, si Ud.
no puede disponer libremente de sus propiedades) -(subir)
Deber solicitar un informe N 2 ;

Puede pedirlo Usted mismo en forma personal, exhibiendo su
documento de identidad al realizar el pedido, pero para saber si
un tercero est inhibido deber hacerlo por intermedio de los
profesionales autorizados (Escribano, Abogado, Procurador,
Agrimensor, Ingeniero, Arquitecto, Contador Pblico, o
Martillero; o quien acredite tener inters legtimo a juicio de la
Direccin del Registro.)
Para saber cuntos inmuebles constan inscriptos a nombre de una

persona - (subir)
Deber solicitar un informe N 3 firmado por los profesionales

autorizados (Escribano, Abogado, Procurador, Agrimensor,
Ingeniero, Arquitecto, Contador Pblico o Martillero).
Qu es el informe N 3? Es un Informe sobre la inscripcin de

inmuebles a nombre de personas fsicas o jurdicas. Esto significa
que a partir del nombre de una persona o sociedad, se obtiene la
informacin acerca de cules son sus propiedades en Capital
Federal.
Para saber a nombre de quin consta un inmueble, sin tener ms

datos que la ubicacin - (subir)
Deber solicitar un informe N 4 .

La ley establece que la solicitud de estos informes deber estar
firmada por quien acredite tener inters legtimo a juicio de la
Direccin del Registro o por un profesional (Escribano, Abogado,
Procurador, agrimensor, Ingeniero, Arquitecto, Contador Pblico,
Martillero).
Algunas dudas cuando se presentan Inmuebles como Garanta -

(subir)
cmo me cercioro de que quien presenta la escritura como

garante es efectivamente el titular del inmueble? Solicitando en
el Registro de la Propiedad del Inmueble el informe N 1 (por
intermedio de los profesionales y/o personas autorizados y/o por
el mismo garante titular) para saber las condiciones del dominio.-
cmo puedo saber si el inmueble ya ha sido ofrecido en

garanta? Solicitando el Informe N 5 es posible conocer la
frecuencia de informes requeridos sobre un inmueble determinado
en los ltimos 90 das. Lo informado da una pauta sobre su
anterior presentacin en garanta.
Qu libros debe anotar un Consorcio de Copropietarios en el

Registro de la Propiedad Inmueble, de acuerdo a la ley 13.512
de Propiedad Horizontal? - (subir)
Deben anotarse en el RPI el Libro de Actas y el Libro de

Administracin. Estos, generalmente, son llevados por el
Administrador designado y deben estar rubricados por el RPI.
Cmo deben presentarse ya sea por primera vez o como

continuacin de Libros existentes? - (subir)
Debern presentar los libros y/u hojas mviles, numeradas y

correlativas segn lo deseen, con nota de apertura por Escribano
Pblico donde conste Consorcio, ubicacin, N de libro, para qu
ser utilizado, de cuntas hojas consta, fecha, jurisdiccin,
datos de inscripcin (nmero de matrcula), y ante quien se
otorg el Reglamento de Copropiedad.
En el caso de que el Libro a presentar en el Registro sea

continuacin de libros anteriores, en la nota de apertura deber
consignar el nmero de orden. Deber exhibir el libro anterior al
ingresar el trmite o denuncia policial de su extravo.
Cmo proceder cuando se extravan o roban los Libros del

Consorcio de Copropietarios? - (subir)
Se debe efectuar la denuncia policial pertinente en la que debe

constar el Libro ( de Actas o de Administracin) y N de orden
perdido. Esta denuncia se agregar antes de la nota de apertura
de un nuevo libro por el Escribano actuante.
Cmo proceder cuando el Libro de Actas ha sido retenido por un

Juzgado o el anterior Administrador no lo entrega? - (subir)
Se comienza un nuevo libro, que es continuacin del anterior, con

la denuncia o constancia judicial correspondiente.
Quienes pueden utilizar el servicio SIPEL? - (subir)
Solamente profesionales que cumplan actualmente con lo

establecido en el Artculo 54 Decreto 2080/80 (T.O. 466/99)..
Como registrarse al SIPEL y adquirir crdito? - (subir)
Debe ingresar a SIABO - Sistema de Abonados seleccionar la

opcin de men Nuevo Abonado, completar el formulario con sus
datos personales y/o los datos de la institucin/organismo a la
cual pertenezca. Le enviaremos un mail para continuar con el
proceso de registracin. Una vez concluido el proceso de
registracin, si lo desea, desde SIABO puede registrar usuarios
adicionales para operar con SIPEL y podr descargar el
formulario para adquirir crdito.
Que es SIABO - Sistema de Abonados? - (subir)
Es el sistema que permite el registro y administracin del

abonado y sus adicionales para poder acceder a los servicios del
Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal.
El solicitante deber cumplir con lo establecido en el Artculo 54
Decreto 2080/80 (T.O. 466/99).
A qu servicios puede acceder desde SIPEL? - (subir)
Solicitar Certificado de Inhibiciones en su modalidad de trmite

comn o urgente
Solicitar el Informe 2 el Informe 3, ambos en su modalidad de
trmite comn o urgente, completando el formulario
correspondiente.
Consultar los informes y certificados solicitados.
Descargar el formulario firmado digitalmente asociado a la
solicitud.
Reingresar un informe o certificado observado, editando el
formulario correspondiente.
Cundo se descuenta el crdito adquirido? - (subir)
Cada vez que se ingresa una nueva solicitud se consume crdito.

El reingreso de una solicitud observada no consume crdito.
Cmo son resguardados el crdito y la contrasea? - (subir)
Cuando Ud. es dado de alta en el sistema, se le asigna un nmero

de Abonado y un usuario. La contrasea la deber asignar Ud.
durante el proceso de registracin del abonado. Cada vez que Ud.
cambia su contrasea, los datos vitales para acceder a las
consultas, son re-encriptados, basndose en la contrasea que
Ud. ingres. Al ser un mtodo de "ida" solamente, podemos
asegurar que nadie ms que el usuario tiene la llave maestra para
acceder a sus propios datos.De manera tal, que si Ud. olvida su
contrasea, deber obtener una nueva contrasea accediendo
a Olvide mi contrasea en
T MISMO LA QUIERES VENDER Si por algn motivo decidiste

ofertar tu inmueble al mejor postor, y de inmediato has colocado
anuncios en el peridico, internet, en la fachada de tu casa o
departamento, etc., pues slo te queda esperar que pronto te
visiten los posibles compradores y llegar a un arreglo en cuanto el
precio. Parece sencillo, pero no lo es. En este tipo de transaccin
no dejes de lado los procedimientos financieros y legales. Por
ello, no firmes ningn documento, contratos privados o promesas
de venta, sin la asesora previa de un notario. Toma en cuenta
esta recomendacin, porque ante el incumplimiento de contrato o
falta de pago o de liquidez, la Procuradura Federal del
Consumidor (Profeco) no interviene para resolverlo por tratarse
de un asunto entre particulares. En este caso, el afectado
tendr que contratar los servicios de un abogado y acudir a
levantar una demanda de carcter judicial ante el Tribunal
Superior de Justicia Estatal. Al respecto, en el Distrito Federal
puede solicitar informacin en los telfonos 5134-1100 y 5134-
1400.
PUEDES ACUDIR CON UN AGENTE INMOBILIARIO Si no tienes

tiempo para llevar a cabo todo el procedimiento de
comercializacin, puedes recurrir a los servicios de un agente
inmobiliario, quien te asesora e intermediar en la venta, compra,
alquiler y evaluacin de bienes inmuebles. Un agente debe
identificarse como afiliado de un sistema o asociacin inmobiliaria
reconocida, adems de dar los datos suficientes para demostrar
su capacidad legal para promover un inmueble y que tenga
experiencia en la zona. Cercirate de su experiencia y capacidad,
as como de la solvencia econmica de la agencia que representa
y, sobre todo, cuando se trata de un agente independiente. Por
eso, corrobora que sea una persona con experiencia en el tipo de
propiedad que vas vender, que est debidamente establecido, que
te proporcione referencias, tanto de la agencia que en su caso
represente, como personales. Para las personas que viven en la
Ciudad de Mxico, a partir de agosto de 2012, con la publicacin
de la Ley de Prestacin de Servicios Inmobiliarios del Distrito
Federal, estn protegidos de personas que se ostentan como
agentes inmobiliarios sin serlo, ya que se otorgarn licencias de
operacin y se integrarn a un padrn oficial. As, los agentes
contarn con licencia, lo que significa que la persona que asesore
tanto a vendedores como a compradores cuenta con
conocimientos, capacidad y experiencia, es decir no es un
intermediario que se involucra en una operacin y luego
desaparece. No te olvides de preguntar cunto de cobrarn por
vender tu casa, generalmente el porcentaje oscila entre 5% y 6%
del precio de venta total de la vivienda.
INFORMACIN RELACIONADA REVISTA DEL CONSUMIDOR

BRJULA DE COMPRA EDUCACIN Y ORGANIZACIN DE
CONSUMIDORES ASOCIACIONES DE CONSUMIDORES
CONSEJO CONSULTIVO DEL CONSUMO QUIN ES QUIN
ENCUESTAS Y SONDEOS MUCHO CUIDADO AVISOS
INFORMACIN PARA CONSUMIDORES TURISTAS
HISTRICO BOLETN BRJULA DE COMPRA Seleccione el ao:
Este documento es parte del archivo histrico de Profeco. Las
cifras y los datos son slo una referencia, ya que no estn
actualizados.
Servicios Verificacin Jurdico Telecomunicaciones Educacin y

Divulgacin Prensa Nuestra Institucin Transparencia
7/8/2017 Cmo vender tu casa o departamento
https://www.profeco.gob.mx/encuesta/brujula/bruj_2012/bol236
_vcasa.asp 2/4
QU HACE UN NOTARIO El notario pblico que te vaya a
proporcionar el servicio debe ser una persona colegiada, es decir,
que pertenezca a algn colegio o instituto de valuadores,
ingenieros, arquitectos o notarios, entre otros. l desempea un
papel importante en los trmites de la venta de una vivienda,
porque es el encargado de dar certeza jurdica tanto a la parte
vendedora como a la compradora segn lo siguiente: a) Revisa la
validez de los documentos presentados por la parte vendedora, y
de acuerdo con los mismos, determina la capacidad legal de sta
ltima para disponer del inmueble. b) Obtiene del Registro Pblico
de la Propiedad correspondiente y de las distintas tesoreras o
Administraciones de Rentas, las respectivas constancias en las
que se acredita que el inmueble est libre de gravmenes o
limitacin de dominio, y que el propietario est al corriente del
pago de sus contribuciones. c) Calcula, recauda y paga los
impuestos locales y federales que cause la compraventa. d)
Expide un testimonio (copia certificada de la escritura con todos
sus comprobantes) y tramita su inscripcin en el Registro Pblico
de la Propiedad donde se registra al nuevo propietario. e) Cobra
los derechos de avalos, gestoras y dems gastos que genere una
escrituracin. Recuerda que los honorarios del notario se calculan
en funcin de lo que la autoridad le seala que debe cobrar, el
llamado Arancel, por ejemplo en el Distrito Federal es del
orden de la sexta parte del pago total hecho al notario, segn el
Colegio de Notarios del Distrito Federal. Si deseas ms asesora
llama al Colegio de Notarios del Distrito Federal al telfono
5511-1819. Para realizar consultas en otras ciudades, puede
contactar a la Asociacin Nacional del Notariado Mexicano en el
telfono (0155) 5514-6058 y 5525 6452. Tambin puedes su
sitio de internet www.notariadomexicano.org.mx, en el que
encontrars un directorio por estados.
LOS DETERMINANTES DE UNA VENTA EXITOSA Trata de que
tu vivienda tenga el precio ms adecuado a la realidad, para no
sobrevalorarla y evitar que los compradores busquen otras
opciones. Por ello es recomendable contratar los servicios
profesionales de valuadores autorizados por las distintas
Tesoreras estatales o Catastros municipales de los lugares de
ubicacin de los inmuebles. Una valuacin profesional permitir
conocer el valor de la propiedad y fijar un precio real. Hay dos
maneras de conocer el valor real de una casa o depratamento. La
primera, es aquella que realiza un perito, quien para avaluar
considera el valor de calle, es decir, el valor por metro cuadrado
de un lote tipo. Por ejemplo, si en una colonia determinada, el
lote tipo es de 10 por 20 metros lineales, o sea 200 metros
cuadrados, cualquier variante de frente, fondo, tamao o forma,
afecta el valor hacia arriba o hacia abajo. Tambin toma en
consideracin el tipo de construccin, su edad y las mejoras que
se hayan hecho a la vivienda, entre otras. La segunda forma de
conocer el valor de una casa o departamento es un estudio
comparativo de mercado, el cual consiste en comparar los precios
de venta que se hayan obtenido recientemente, al menos durante
los ltimos seis meses, de casas similares. Este estudio, por lo
general, lo realizan los corredores o agencias de bienes races,
quienes tambin acostumbran dar una "opinin de valor" que
consiste en poner por escrito la informacin y sensibilidad del
mercado en determinado momento. Otro aspecto importante que
debes tomar en cuenta es el estado fsico de la propiedad. Es
decir, antes de ponerla a la venta lmpiala, mantenerla libre de
escombros y basura, arreglar los problemas estructurales que
presente la vivienda, tales como grietas, goteras, plafones, daos
en la caera, pinta las reas que lo necesiten. Durante la visita
de posibles compradores es importante abrir cortinas y ventanas
para que permitan la entrada de luz natural y el flujo de aire
fresco. De esta manera se crear un ambiente propicio para la
venta. La ubicacin del inmueble influye mucho para su venta.
Cuando se localiza cerca de cerca de avenidas importantes,
espacios de recreacin (centros comerciales, mercados pblicos,
parques, cines, etc.), escuelas y con acceso a diversos
transportes pblicos, es ms fcil su comercializacin.
DOCUMENTACIN QUE NECESITAS TENER Segn el Consejo
del Colegio de Notarios del Distrito Federal, A.C., para la venta
de una vivienda se requieren los siguientes documentos: a) Ttulo
de propiedad o escritura notarial inscrita en el Registro Pblico
de la Propiedad del lugar de ubicacin del inmueble. b) Acta de
matrimonio, en caso de haber adquirido el inmueble estando
casado. Cuando el vendedor del inmueble lo adquiri al estar
casado bajo el rgimen de sociedad conyugal, legal o en
copropiedad con su cnyuge, debe comparecer ste a la firma de
toda la documentacin relativa a la compraventa. c) Boletas de
predial y agua pagadas, cuando menos de los ltimos cinco aos.
d) Recibos de luz o telfono de los ltimos dos aos. e)
Contrato(s) de arrendamiento en el caso de estar arrendado el
inmueble. f) En caso de tratarse de un inmueble bajo el rgimen
de condominio, se requiere el reglamento del condominio y una
constancia expedida por el administrador sobre la existencia de
no adeudos en cuotas de mantenimiento y fondos de reserva. g)
Presentar una identificacin oficial.
_vcasa.asp 3/4
h) Croquis de localizacin para facilitar la ubicacin.
ESTRATEGIAS DE PROMOCIN Para llegar al mayor nmero de
clientes elige los mecanismos apropiados para promocionar la
vivienda durante un tiempo adecuado, a continuacin te
mencionamos algunos: a) Letreros visibles desde la calle. b)
Carteles distribuidos por los lugares cercanos a tu domicilio. c)
Anuncios en revistas y peridicos. d) Un letrero fuera de la
propiedad e) Utiliza internet. Hay diversos portales que
promueven la venta de vivienda. Aqu te dan la oportunidad de
agregar fotos, videos y planos para una mejor promocin. f)
Firmar un contrato con el profesional inmobiliario. UNA VEZ
VENDIDA LA PROPIEDAD Cuando hayas vendido tu casa o
departamento, tienes un plazo aproximado de 30 a 45 das para
elaborar y firmar la escritura de compraventa y, por
consiguiente, entregar el inmueble a su nuevo propietario. La
documentacin que debes entregar a la Notara que hayas
designado es la siguiente: a) Boletas de Agua y Predial. El
Notario exigir la comprobacin de pago de los ltimos 5 aos. b)
Solicita a la Notara un recibo pormenorizado de todos y cada
uno de los documentos que entregues, eso le facilitar el control.
c) Facilite el acceso a la propiedad a los valuadores que debern
participar en la operacin, su trabajo es determinante para
efectos fiscales y del crdito. d) En el contrato se estableci un
plazo mximo para llegar a la escrituracin, lo que significa que
para esa fecha debes entregar el Inmueble. e) Es importante no
descuidar el pago oportuno de luz y/o telfono, ya que sern a su
cargo todos los servicios y gastos originados con fecha anterior a
la escrituracin del inmueble, aunque su cobro sea posterior. f)
Si por algn motivo consideras que no estars en posibilidad de
acudir personalmente a la firma de la escritura en las fechas
previstas, avselo al notario para tramitar un poder con suficiente
anticipacin. g) Solicita en la Notara varios das antes de la
escrituracin, un desglose de los posibles gastos o pagos a su
cargo, para que los conozca y ests preparado para cubrirlos.
Igualmente procura que su comprador sea informado
oportunamente de aquellos que corrern por su cuenta. A LA
FIRMA DE LA ESCRITURA a) Llegue con media hora de
anticipacin por cualquier imprevisto. b) Los participantes en la
operacin debern identificarse con una credencial oficial vigente
con fotografa. a)Lleve consigo las llaves del inmueble para poder
hacer entrega de la posesin del mismo al comprador. b)
Entregue al comprador todos los documentos que an conserve del
inmueble, como contratos de gas, luz, planos, etc. c) Solicite al
comprador de su casa que el pago cualquier saldo pendiente del
precio convenido, se lo haga mediante cheque de caja.
CONTRATOS REGISTRADOS EN PROFECO De acuerdo con el
artculo 73 La Ley Federal de Proteccin al Consumidor (LFPC) los
modelos de contratos relacionados con proveedores, sean
fraccionadores, constructores, promotores (corredores
inmobiliarios) y dems personas que intervienen en la asesora y
venta al pblico de viviendas destinadas a casa habitacin, deben
registrarse ante la Procuradura Federal del Consumidor.
SI NO TE CUMPLEN PRESENTA UNA QUEJA Cuando algn

promotor inmobiliario no respete el precio, las cantidades, plazos,
trminos, entregas, condiciones, modalidades, caractersticas,
garantas, intereses, y dems compromisos referentes a la
operacin celebrada en forma verbal o escrita, se puede
presentar una queja ante Profeco. Los requisitos para presentarla
son los siguientes: a) Nombre, domicilio e identificacin oficial del
consumidor. b) Copia del contrato, comprobante o recibo de la
operacin. c) Nombre y domicilio del proveedor que aparece en el
contrato, comprobante o recibo. En caso de no aparecer en
ninguno de estos documentos, sealar el lugar donde puede ser
localizado. d) Descripcin del bien o servicio que se reclama y la
narracin de los hechos que dieron lugar a la queja. e) Llenar el
formato de recepcin de queja.
_vcasa.asp 4/4
RECOMENDACIONES a) Si vas a vender un inmueble usado
consulta a un notario para que ests seguro de que lo que vendes
es de tu propiedad, pues de lo contrario estaras cometiendo
delito. b) No acudas con un supuesto notario que tenga oficinas
en dos estados de la Repblica, porque seguramente es un
fraude. c) Solicita informacin en al menos tres notaras y
pregunta, de acuerdo con las caractersticas de la vivienda,
aproximadamente cunto te cobrarn por el trmite de las
escrituras. d) No adquieras un inmueble si no tiene escrituras,
pues no tienes la certeza de que quien vende sea el verdadero
propietario. Mejor acude con un notario antes de realizar
cualquier transaccin. GLOSARIO DE TRMINOS Honorarios. Los
aranceles notariales especifican la tarifa que cobrar el notario,
segn el valor del inmueble, por un acto de traslacin de dominio
(compra de un inmueble). Avalo. Permite conocer el valor
comercial del inmueble sobre el cual se calcularn los horarios del
notario, impuestos y el costo de algunos trmites. Impuesto
sobre adquisicin de inmuebles o impuesto sobre traslado de
dominio. Impuesto aplicable a personas fsicas y morales que
adquieran un inmueble. Se calcula mediante una tabla y su valor
est funcin del valor del inmueble. Impuesto Sobre la Renta
Cuando el valor del avalo exceda el precio pactado en la compra,
al total de la diferencia se le considera ingreso de quien adquiere
y pagar un impuesto por esa ganancia. Certificado de existencia
o inexistencia de gravmenes. Es un documento que se realiza en
el Registro Pblico de la Propiedad mediante el cual se comprueba
la situacin jurdica registral que guarda un inmueble, el cual
tiene una vigencia de 30 das. Derecho de inscripcin en el
Registro Pblico de la Propiedad. Este trmite permite la
inscripcin de documentos por los que se adquiera, transmita, o
modifique la posesin de bienes inmuebles, segn el Art. 196 del
Cdigo Fiscal del Distrito Federal. Tambin existen leyes y
reglamentos que rigen la funcin registral en cada entidad
federativa. Escritura notarial: Documento original redactado y
autorizado por el notario, en el que se hacen constar actos
jurdicos (Testamentos, poderes, adjudicacin de bienes por
herencia, contratos por compra-venta, donaciones, constitucin
de sociedades, entre otros). Acta notarial: Documento que
redacta y autoriza el notario, en el que hace constar hechos
presenciados por l y para brindar certeza y seguridad jurdica
(ratificacin de firmas, constancia de hechos, notificaciones,
entre otros). Gravamen: Carga impuesta sobre un inmueble.
Arancel: Tarifa oficial que determina los derechos que se han de
pagar por conceptos. Testamento: Acto jurdico, unilateral,
individual, personalsimo, libre solemne y revocable, mediante el
cual quien lo realiza dispone, para despus de su muerte de lo
que haya de hacerse de sus bienes y derechos transmisibles, y
expresa su voluntad sobre todo aquello que, sin tener carcter
patrimonial, pueda ordenar, de acuerdo con la ley. Poder:
Autorizacin en virtud de la cual una persona ejerce en nombre
de otra los actos jurdicos que sta le encargue.
Qu es el COTI y en qu casos una persona se encuentra obligada a

generarlo?
El COTI es el Cdigo de Oferta de Transferencia de Inmuebles, el cual

debe ser obtenido por el titular o condmino de bienes inmuebles con
carcter previo a la ocurrencia de la negociacin, oferta o
transferencia de un bien inmueble o de derechos sobre bines inmuebles
a construir.
Dicho cdigo debe generarse cuando el precio consignado en cualquiera

de los actos precedentes, la base imponible fijada a los efectos del
pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares y/o del impuesto
de sellos que graven la transmisin del mismo o el valor fiscal vigente
del inmueble de que se trate, resulte igual o superior a $ 1.500.000
Tratndose de la negociacin, oferta o transferencia de una parte

indivisa de un bien inmueble, la obligacin de obtener el COTI se
configurar cuando el precio consignado en cualquiera de dichos actos o
los valores proporcionales correspondientes a la base ionible fijada a los
efectos del p ago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares y/o
del impuesto de sellos que graven la transmisin del mismo o el valor
proporcional correspondiente al valor fiscal vigente del bien inmueble,
resulten igual o superior a $ 1.500.000.
Quienes se encuentran obligados a generar el COTI?
- Las personas de existencia visible, capaces o incapaces, segn el

derecho comn.
- Las personas jurdicas del Cdigo Civil y las sociedades, asociaciones

y entidades a las que el derecho privado reconoce la calidad de sujetos
de derecho.
- Las sociedades, asociaciones, entidades y empresas que no tengan las

calidades previstas en el inciso anterior, y an los patrimonios destinados
a un fin determinado, cuando unas y otras sean considerados por las leyes
tributarias como unidades econmicas para la atribucin del hecho
imponible.
- Las sucesiones indivisas, cuando las leyes tributarias las consideren

como sujetos para la atribucin del hecho imponible, en las condiciones
previstas en la ley respectiva.
- El cnyuge que percibe y dispone de todos los rditos propios del otro.
- Los padres, tutores y curadores de los incapaces.
- Los sndicos y liquidadores de las quiebras, representantes de las

sociedades en liquidacin, los administradores legales o judiciales de las
sucesiones y, a falta de stos, el cnyuge suprstite y los herederos.
- Los directores, gerentes y dems representantes de las personas

jurdicas, sociedades, asociaciones, entidades, empresas y patrimonios.
- Los administradores de patrimonios, empresas o bienes que en

ejercicio de sus funciones puedan determinar ntegramente la materia
imponible que gravan las respectivas leyes tributarias con relacin a los
titulares de aqullos y pagar el gravamen correspondiente y, en las mismas
condiciones, los mandatarios con facultad de percibir dinero.
- Los representantes legales de sujetos residentes en el exterior.

- Las inmobiliarias cuando hayan sido autorizadas por los titulares a
generar el COTI en su representacin.
Cmo es el procedimiento en los casos en los que se autoriza a la

inmobiliaria a realizar la obtencin del COTI?
Cuando en alguno de los actos intervenga un sujeto empadronado como

inmobiliaria, el "titular o condmino de bienes inmuebles" podr autorizar
a dicho sujeto para la obtencin del COTI en su representacin. A tal
efecto el titular deber documentar por escrito dicha autorizacin en la
que constarn, de corresponder, los datos previstos en los incisos a), b),
c) y d) del Anexo III.de la RG N 2371/07 .
La tramitacin del COTI efectuada en estas condiciones implicar para:
1. El "titular o condmino de bienes inmuebles": La excepcin de dar

cumplimiento a la obligacin de generacin, constituyendo el ejemplar
impreso del COTI entregado por la "inmobiliaria", comprobante
justificativo de tal situacin.
2. La "inmobiliaria": La confirmacin de su participacin en el acto de

negociacin, oferta o transferencia del bien incluido en dicho COTI.
La inmobiliaria tiene la obligacin de aceptar la designacin realizada

por el titular o condmino del bien inmueble?
Dentro de los 30 das desde la carga de datos, la inmobiliaria tiene que

ingresar en el Registro de Operaciones Inmobiliarias, opcin Rgimen
Informativo, para confirmar o rechazar la designacin. El sistema le
informar al titular.
En caso que la inmobiliaria rechace la designacin como intermediario o

no confirme su participacin, cmo debe proceder el titular del inmueble?
En los supuestos de rechazo de la designacin o no confirmacin de la

participacin de la inmobiliaria, dentro de los 30 das de la fecha de la
transaccin de la carga inicial, el titular o condmino de bienes inmuebles,
a efectos de continuar con la tramitacin del Cdigo de Oferta de
Transferencia de Inmuebles, ingresar al servicio "Transferencia de
inmuebles" de la AFIP, consignando la identificacin del COTI resultante
de la transaccin de carga inicial, a fin de:
a) Modificar el CUIT correspondiente al/los sujeto/s que habitualmente

participe/n en la compraventa y/o locacin de bienes inmuebles
percibiendo una comisin, retribucin u honorario.
b) Informar que no participa un sujeto.
Puede haber inmobiliarias asociadas?
La obligacin de informar las inmobiliarias "asociadas" a una operacin

recae exclusivamente en la "inmobiliaria titular" interviniente que haya
confirmado su participacin en la operacin.
Cules son las obligaciones de la inmobiliaria interviniente?
Las inmobiliarias debern ingresar al servicio "Registro de operaciones

inmobiliarias", opcin "Rgimen Informativo" consignando la identificacin
del "Cdigo de oferta de transferencia de inmuebles" a efectos de:
a) Confirmar su participacin, o
b) Rechazar su designacin como intermediario: (Dentro de los cinco das

de la carga inicial realizada por el titular)
c) Ingresar en el caso de las autorizaciones efectuadas por el "titular o

condmino de bienes inmuebles" los datos indicados en los incisos a), b),
c), d), f), g), h) e i) del Anexo III de la RG N 2371/07 quedando
aceptada su intervencin.
Tambin en los casos en los cuales los "titulares o condminos de bienes

inmuebles" no hubieran cumplido con la obligacin de obtener el COTI y
no hubieran autorizado a las "inmobiliarias" a realizarlo, stas debern
informar tal circunstancia en el servicio "Registro de operaciones
inmobiliarias", con carcter previo a la negociacin u oferta de dichos
bienes o derechos.
El suministro de la informacin no constituye una solicitud del COTI, en
consecuencia, no releva a los titulares o condminos de la obligacin.
En qu casos queda una persona exceptuada de generar el COTI?
Quedan excluidas de la obligacin de generar el COTI, las negociaciones,

ofertas o transferencias de bienes inmuebles o derechos sobre bienes
inmuebles a construir cualquiera sea su forma de instrumentacin, que se
indican a continuacin:
a) Pertenecientes a miembros de las misiones diplomticas y consulares

extranjeras, a su personal tcnico y administrativo y/o a sus familiares.
b) Cuyos propietarios sean miembros de las representaciones, agentes y,

en su caso, los familiares de los mismos que acten en organismos
internacionales de los que la Nacin sea parte.
c) Las operaciones de expropiacin realizadas a favor de los Estados

Nacional, Provinciales o Municipales y la Ciudad Autnoma de Buenos
Aires.
d) Las ventas judiciales.
Cmo se genera el COTI en caso de formar parte de un condominio?
El "Cdigo de Oferta de Transferencia de Inmuebles" podr ser solicitado

por cualquiera de los condminos indistintamente. El condmino que
tramit la solicitud resultar el nico habilitado a ingresar al servicio
"Transferencia de Inmuebles".
Cules son los canales a travs de los cuales los titulares pueden generar
el COTI?
El COTI podr generarse a travs de Internet, ingresando con la Clave

Fiscal a www.afip.gob.ar/inmuebles, en la opcin "Cdigo de Oferta de
Transferencia de Inmuebles" del servicio "Transferencia de inmuebles".
El sistema informtico emitir como constancia, el COTI, que podr
imprimirse.
nicamente en caso de inoperatividad del sistema indicado anteriormente,

se puede acceder al Centro de Informacin Telefnica (0800-999-2347)
de la Administracin Federal, quien brindar la asistencia
correspondiente, previa autenticacin de los datos del solicitante. De no
detectarse inconsistencias en los datos suministrados, dicho organismo
informar la identificacin del COTI al solicitante, quien podr imprimirlo
ingresando con la 'Clave Fiscal' al sitio 'web' (http://www.afip.gob.ar ).
Cul es la vigencia del Cdigo de Oferta de Transferencia de

Inmuebles?
El COTI tendr una vigencia de 24 meses contados a partir de la fecha

de otorgamiento. Transcurrido dicho plazo, el sistema dar de baja
automticamente el referido cdigo impidiendo su utilizacin.
De tratarse de "Cdigos de Oferta de Transferencia de Inmuebles" de

derechos sobre bienes inmuebles a construir, el sistema brindar la
opcin de extenderlo automticamente a su vencimiento, por nica vez,
por un plazo adicional de 12 meses.
El COTI debe figurar en la escritura?
Los escribanos quedan obligados a dejar constancia, en el protocolo y en

el texto de la respectiva escritura matriz, de los siguientes datos:
a) La identificacin del "Cdigo de oferta de transferencia de inmuebles"

o su inexistencia, y
b) De corresponder, la "constancia de valuacin" y los certificados

emitidos por la AFIP, conforme a las disposiciones contenidas en las
Resoluciones Generales N. 2139, N. 2140 y N. 2141.
Cmo se debe generar el COTI en el caso de inmuebles que incluyan
unidades complementarias, por ejemplo cochera, baulera, etc?
Se deber generar un nico COTI por el inmueble en su conjunto,

independientemente que tengan partidas individuales.
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Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI)
Qu es el ITI?
Es un impuesto que grava las transferencias de inmuebles ubicados en el

pas, y recae sobre las personas fsicas y sucesiones indivisas que no
realizan como actividad comercial habitual la compra-venta de
inmuebles.
Se considera transferencia a la venta, permuta, cambio, dacin en pago,

aporte a sociedades y todo acto de disposicin por el que se transmita el
dominio a Ttulo oneroso.
Quin es el agente de retencin?
Escribanos, adquirentes, cesionarios de boletos de Compraventa. Las

inmobiliarias no son agentes de retencin pero s de informacin.
Qu importe retiene el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI)?
El impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) es del 1,5 % sobre el

valor total de la transferencia de cada operacin (monto que surge de la
escritura traslativa de dominio, boleto o documento equivalente). Ser
retenido por el escribano interviniente o por el comprador, cuando no
exista el anterior. A diferencia del impuesto a las ganancias, no es un
impuesto de ejercicio. Se trata de un tributo que nace y muere con la
operacin.
La ley considera que hay transferencia y por lo tanto nace la obligacin
cuando se da una de las siguientes condiciones: otorgamiento de la
escritura pblica de transferencia de dominio; boleto o documento
equivalente y entrega de posesin; en la subasta: cuando queda firme el
auto de aprobacin del remate.
Cul es la base para la determinacin del impuesto?
El precio de transferencia es el que surja de la escritura o del boleto.

Si no hay precio determinado, se hace sobre el valor de mercado.
Contempla excepciones este impuesto?
Entran en el universo de las excepciones los casos de inmuebles destinados

a embajadas - bienes de miembros de organismos internacionales -
expropiacin a favor del estado - vivienda nica (cuando el titular opta
por destinar el producido a la compra de otro inmueble con el mismo
destino. El trmite de exencin debe realizarlo el titular de dominio).
Cules son los bienes y personas comprendidos?
Contempla la venta, la permuta, la dacin de boletos, los aportes a las

sociedades. Alcanza a las personas fsicas y sucesiones (mientras no
existe declaratoria de herederos), en la medida que no se encuentren
alcanzadas por el impuesto a las ganancias.
Desde cuando se adeuda el impuesto?
Desde el momento en que se perfecciona la transferencia, es decir cuando

ocurra el primero de los siguientes hechos: se suscriba el boleto y se
otorgue posesin o cuando se otorgue la escritura traslativa de dominio.
Cmo se informan las retenciones y cmo se ingresan?

La presentacin de la declaracin jurada informativa se efecta de
acuerdo con el procedimiento que segn el sujeto se trate (contribuyentes
comprendidos en los sistemas de control diferenciados: VEP; dems
responsables: deposito bancario).
Qu ocurre si no se hizo la retencin del gravamen?
Deber ingresar en concepto de autorretencin un importe equivalente a

las sumas no retenidas.
Cundo se tramita el certificado de no retencin?
Este trmite deber realizarse ante la AFIP para evitar la retencin del
impuesto sobre el ITI: se puede solicitar si se est vendiendo su nica
vivienda y/o terreno con el fin de adquirir o construir dentro del trmino
de un ao, una propiedad destinada a casa-habitacin propia.
Este trmite puede realizarse bajo dos modalidades:
- Rgimen Simplificado: El inmueble registre un nico titular y su precio

de transferencia sea igual o inferior a: $120.000. En este caso,
consulte aqu por favor.
- Rgimen General: para el caso de los certificados que no ingresen en

el rgimen simplificado. Si se aplica a su caso, consulte aqu .
Deber solicitarlo con una antelacin mnima de 20 das corridos al de la

operacin.
Cundo se tramita la constancia de valuacin?
Dicha constancia deber solicitarse si no se puede determinar el valor de

la transferencia del inmueble (por ejemplo en el caso de una permuta).
En este caso, sugerimos consulte aqu.
Deber solicitarla con una antelacin mnima de 20 das corridos al de

la operacin.
Cundo debe tramitarse el certificado de retencin?
El mismo deber solicitarse si se acta en representacin del dueo de

la propiedad y este ltimo es residente en el exterior. En este caso,
consultar aqu .
Deber solicitarlo con una antelacin mnima de 20 das corridos al de

la operacin.
Para mayor informacin, puede consultarse la Resolucin AFIP

2141/2006.
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Impuesto de
Sellos
En qu tipo de contratos se aplica este impuesto?
Este impuesto rige para todos aquellos contratos onerosos, transferencia

de dominio de inmuebles y alquileres.
Puede consultar la lista de los contratos que tributan figuran aqu
Cules son los contratos que no tributan?
Puede consultar la lista de los contratos que no tributan aqu
Existe un aplicativo para la liquidacin del impuesto de sellos?
Si, puede acceder aqu a este aplicativo.
Cul es la alcuota que se aplica sobre la compraventa?

A partir de enero de 2013, toda transmisin de dominio de inmuebles
pasa a tributar el 3, 6 % en lugar del 2, 5 % sobre el monto de la
operacin, valuacin fiscal o VIR, el que fuera mayor.
La alcuota general del impuesto de sellos pasa a ser del 1 % en lugar del
0, 8 %. Esto impacta en el caso de los boletos de compraventa pasando
a tributar el 1 % al momento de la firma, considerndose este pago a
cuenta, debiendo completar en el acto de escritura la diferencia para
llegar al 3, 6 % sobre el monto de la operacin, valuacin fiscal o VIR,
el que fuera mayor.
Importante: Las transferencias de dominio y los contratos de

compraventa que tengan por objeto una vivienda nica, familiar y de
ocupacin permanente y que constituyan la nica propiedad en cabeza de
cada uno de los adquirentes, siempre que la valuacin fiscal o el valor de
la operacin, el que resulte mayor, no supere los $ 360.000. Las
operaciones y actos que excedan ese monto tributarn sobre el
excedente. La Ley Tributaria fij para 2011 un tope de $ 360.000 al
importe de valuacin 2012
Quin paga este impuesto?
Se acostumbra que pague el 1,25% cada parte, salvo pacto en contrario.
Qu tipo de contratos de alquiler pagarn el Impuesto de Sellos?
Debern pagar los contratos de locacin o sublocacin de inmuebles en

los que se desarrollen actividades comerciales. No debern pagar dicho
impuesto los alquileres de inmuebles que se usen para vivienda.
Cul es la alcuota que se aplica sobre los contratos de locacin y

sublocacin de inmuebles comerciales?
Este tipo de contratos estn alcanzados por una alcuota del 0,50% sobre
el valor del contrato o Valor Locativo de Referencia (VLR) el que fuera
mayor. Se calcula sobre el importe de todos alquileres por el tiempo de
duracin del contrato. Esta alcuota contina siendo la misma durante
2013.
El Alquiler Temporario (hasta seis meses) deber pagar el Impuesto de

Sellos?
Se encuentra gravado con una alcuota del 0,5%.
La modalidad de Leasing est contemplada dentro del Impuesto de

Sellos?
En el caso del leasing, la alcuota es del 0,5 en la Ciudad Autnoma de

Buenos Aires. Se calcula sobre el valor del canon locativo por el plazo
establecido en el contrato. De ejercerse la opcin de compra, la base
imponible ser el valor total del contrato o VIR segn cual sea el mayor
y el impuesto abonado por la locacin es tomado como pago a cuenta.
Debe abonarse el Impuesto de Sellos en el caso de las subastas

judiciales?
En las subastas judiciales realizadas por instituciones oficiales y en las

subastas privadas conforme a la ley 24.441 (tanto en la Ciudad Autnoma
de Bs.As como en la Pcia de Bs.As) se aplica este impuesto. La base
imponible es el precio de venta. Se paga el impuesto de sellos al boleto
en el momento de la subasta y el saldo del impuesto al otorgarse la
posesin.
Qu es el Valor Inmobiliario de Referencia (VIR)?
La Administracin Gubernamental de Ingresos Pblicos est facultada

para establecer el Valor Inmobiliario de Referencia (VIR) para cada
inmueble situadao en la Ciudad Autnoma de Buenos Aires. El VIR
reflejar el valor econmico por metro cuadrado de dicho inmueble en el
mercado comercial.
El VIR deber ser actualizado en forma periodica y se aplicar a los
actos, contratos y operaciones instrumentados gravables con el Impuesto
de Sellos cuando fuere mayor que el monto consignado en la operacin
y/o valuacin fiscal del bien objeto del acto.
Cmo se calcula el VIR?
A los fines de establecer el VIR se considera el valor econmico por

metro cuadrado (m2) de los bienes inmuebles en el mercado comercial. El
clculo del mismo se basa en la valuacin del terreno segn su ubicacin
geogrfica (barrio, subzona barrial), del distrito de zonificacin del
Cdigo de Planeamiento Urbano, del edificio segn el valor comercial del
metro cuadrado (m2) y del destino constructivo correspondiente, afectado
por la depreciacin. En los casos de inmuebles afectados al Rgimen de
Propiedad Horizontal, se vala la totalidad del mismo de acuerdo a los
destinos constructivos que posea, aplicando luego el porcentual fiscal para
determinar el VIR de cada unidad.
La Direccin General de Rentas tendr en cuenta entonces como variables

para la determinacin del valor las siguientes caractersticas: superficie
del terreno, superficie cubierta y descubierta, estado general,
antigedad, categora segn la Ley Tarifaria, estructuras, obras
accesorias e instalaciones del bien, aspectos tales como su ubicacin
geogrfica y entorno, disposicin arquitectnica de los materiales
utilizados, cercana con centros comerciales y/o esparcimiento o con
espacios verdes, vas de acceso.
Qu sucede en el caso de la aplicacin del VIR en inmuebles

catalogados?
En caso de inmuebles catalogados, la Administracin Gubernamental de

Ingresos pblicos podr dar intervencin al Banco Ciudad de Buenos Aires
para la valuacin del mismo.
Qu es el Valor Locativo de Referencia (VLR)?
La AGIP establece el VLR para cada inmueble de la Ciudad Autnoma de

Buenos Aires teniendo en cuenta la renta locativa mnima potencial anual
segn el destino constructivo del inmueble en cuestin. Este valor es
actualizado anualmente y se aplica a los contratos de locacin gravables
con el impuesto de sellos cuando este valor resulta mayor al precio
convenido por las partes.
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Impuesto al Valor
Agregado
Cules son las locaciones que se encuentran exentas del Impuesto al

Valor Agregado?
Son las locaciones destinadas a casa-habitacin del inquilino . Si el

inquilino les diera otro destino, no estara exento del IVA.
Cules son las locaciones sujetas al pago del IVA?
Es el caso de los de los inmuebles destinados a conferencias, fiestas,

reuniones y similares: se aplica un monto del 21%.
Las restantes locaciones (galpones, locales, garages para

estacionamiento, etc) se encuentran exentas pero sujetas a que el valor
del alquiler por unidad y locatario no supere los $ 1500 por perodo
mensual.
Qu ocurre cuando un sujeto alquila dos o ms unidades a un mismo

locatario?
En este caso, el importe a considerar ser el que corresponda a cada una

de las unidades alquiladas siempre que estas unidades y el monto de
alquiler correspondiente a cada una de ellas sea identificable por
separado.
Qu sucede cuando distintas partes de una misma unidad son alquiladas

por diferentes locatarios?
En este caso, el importe a considerar ser el que le corresponda a cada
una de dichas partes.
Debe un locador inscribirse como responsable inscripto si posee una o

ms de una locacin gravada?
S, debe inscribirse en IVA como responsable inscripto y obtener el CUIT.

El locador debe facturar las locaciones a sus locatarios. en el factura,
deber discriminar el importe de la locacin y el monto correspondiente
al IVA. El monto que el locador recibir por el IVA de parte del locatario
deber depositarlo como IVA.
Qu debe hacer un locador que no posee locaciones gravadas pero son

ms de una?
En este caso, el locador deber inscribirse en la AFIP y obtener su CUIT.

Est exento del IVA (Facturas tipo C).
Todos los alquileres deben facturarse?
S, excepto que se trate de un nico inmueble y que no supere los $ 1500

mensuales. El monotributista emitir dacturas tipo C. Aquellos que se
encuentren inscriptos, emitirn facturas A o B.
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Reserva
Cules son los documentos que se suscriben hasta el momento de la

escritura?
Por un lado, la reserva. Posteriormente el Boleto de Compraventa hasta

llegar finalmente hasta la escritura traslativa de dominio.
Qu es la Reserva de Compra o "Reserva ad Referendum para Compra"?
Siendo una modalidad contractual atpica, es la oferta que el interesado

realiza por una propiedad. Con este paso, se abre una negociacin entre
las partes. En la reserva, se incluyen entre otros items los datos de la
propiedad en cuestin (direccin, nomenclatura catastral, superficie,
etc); el precio que el oferente desea pagar por la propiedad en cuestin,
el plazo para la realizacin del Boleto o de la Escritura (si se ir
directamente); el nombre del escribano interviniente, quien soportara los
gastos de la escritura y los honorarios de la inmobiliaria. Adems se debe
incluir que el comprador declara a).tener los dlares suficientes para
adquirir la propiedad y b). que los mismos provienen de una actividad
lcita.
La reserva se formula ad referndum del comitente propietario. Es un
acto unilateral. La suma de dinero que se entrega al momento de realizar
este acto es de escasa significacin. Mediante este primer paso, se logra
que por un plazo de tiempo breve se retire un bien de la venta para
hacerle llegar esta oferta al vendedor. Es la forma de asegurarse la
prioridad de poder negociar con el vendedor respecto del bien en cuestin.
La reserva no es vlida si no es aceptada. Hasta que no est aceptada,
el oferente puede retirarla pues no es vinculante.
Puede perder el oferente el dinero de la Reserva ?
Si el oferente se arrepiente, no se presenta a firmar el boleto de

compraventa o si la operacin no se realiza por su culpa, el oferente
perder en forma automtica y de pleno derecho la suma entregada sin
poder hacer reclamo.
Qu ocurre si el vendedor no acepta la oferta?
Si el propietario no acepta la oferta, se le reintegra al oferente la suma

entregada en el acto de la firma de la reserva, sin tasa de inters o
retencin alguna. La doctrina establece que entrega de dinero se da a
cuenta del precio si el negocio se concreta. De lo contrario, es restituda
si el propietario no la acepta.
Qu pasa si el oferente se declara insolvente?
El oferente perder la suma entregada en el acto de la reserva.
Cundo se retira de la venta la propiedad?
Si la propiedad queda reservada, se retira de la venta hasta la

contestacin. La reserva congela la propiedad.
Que sucede cuando el propietario acepta la reserva?

En este caso, la reserva se transforma en sea.
Qu pasa cuando el propietario acepta la sea?
Se continuar con el seguimiento del proceso en el marco de los plazos

que se establecieron en la Reserva. Seguir la firma del Boleto de
Compraventa o escritura directa.
Qu es el refuerzo de reserva?
Consiste en un monto de dinero que el reservante oferente entrega (por

igual o ligeramente mayor cantidad que el monto de la reserva original)
con el fin de reforzar el compromiso del cumplimiento de lo acordado
entre las partes. Al momento de realizar la reserva inicial se deja
constancia en el documento que se realizar un refuerzo. Si se realiza un
refuerzo de sea, deja de ser sea penitencial y deviene sea
confirmatoria (principio de ejecucin del contrato).
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Medios de pago: Cheque Cancelatorio
Cul es el marco jurdico que regula este instrumento?
Su uso se encuentra reglamentado en la Ley 25.345
Cul es el uso que puede darse a este cheque?
De acuerdo a la norma, entregado el cheque, se lo equipara a la entrega

de efectivo.
Puede utilizarse tanto en pesos o dlares?
S, la ley prev su uso en el caso de pesos o dlares.
Puede recurrirse a este medio de pago en el caso de una operacin

inmobiliaria?
S, sera posible. La persona compra el cheque en el banco donde opera

normalmente como cliente. Se presenta en ventanilla con el dinero y los
comprobantes que justifiquen el monto de esa compra. Su uso es gratuito
y los bancos no pueden exigir por este tipo de operatoria ninguna comisin.
El banco generar un Medio Electrnico de Pago (MEP) al Banco Central
y enva a esa entidad el dinero. Esta operacin puede tardar entre 20
y 30 minutos. Todos los MEP deben pasar por el Banco
central. Recuerde que el Cheque cancelatorio lo emite el Banco central.
Debe depositarse el dinero en una cuenta?
No es necesario pasar el dinero por una cuenta ni depositarlo para

comprar este tipo de cheque.
Dnde puedo controlar la existencia del cheque?
Entrando a la pgina del Banco Central, se puede verificar on line su

existencia.
Cundo se entrega este cheque?
Con la entrega de la llave, se entrega el cheque (endosado ante escribano

pblico con certificacin de firma del comprador).
Qu deber hacer el vendedor una vez recibido este cheque?

El vendedor acudir al banco donde opera regularmente como cliente con
la escritura. Si el vendedor depositara este cheque, el banco le cobrar
el 1,2% en concepto del impuesto a los crditos bancarios. Otra opcin
es pasarlo a efectivo en el banco y luego depositarlo. En este caso, se
evita el 1,2% de recargo.
Pueden salvarse los cheques cancelatorios?
No
Cuantos endosos admiten estos cheques?
Admiten hasta tres (3) endosos.
Qu ocurre en el caso de una persona jurdica?
Deber depositarlo obligatoriamente abonando el 1,2 % en concepto de

impuesto a los crditos bancarios.
Qu ocurre si se pierde el cheque cancelatorio?
Puede destruirse acreditando su prdida con denuncia policial.
Desde el punto de vista de la compraventa inmobiliaria, cul es el mayor

inconveniente que presenta esta ley?
La ley no prev una instancia en la que el pago fue hecho. En el caso de

utilizar este tipo de medio de pago, la opcin es firmar una parte de la
escritura (esperar la transferencia) y posteriormente completar la
escritura.
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Boleto de Compraventa
Cules son los elementos principales que deben figurar en un Boleto de

Compraventa inmobiliaria (propiedad horizontal)?
El Boleto es un contrato formal que se otorga por instrumento privado .

Deben figurar los siguientes items:
Lugar, fecha, identificacin de los sujetos.

Objeto.
la descripcin de la propiedad en cuestin;
el precio por el cual se formaliza (suma total, nica y definitiva);
la forma de pago (especificando la suma de dinero que se entrega
en la firma del boleto a cuenta de precio y como principio de
ejecucin del contrato) y el saldo en pesos que ser abonado al
momento de escriturar;
El conocimiento por parte del comprador del Reglamento de
Copropiedad;
Tasas, obras, impuestos , planos y control de la situacin impositiva
del inmueble.
Fecha en la que se dar la posesin real y definitiva;
Expresa constancia que se han corroborado los certificados de
dominio y anotaciones personales;
Consentimiento del conyuge (datos del mismo);
Pago de honorarios al martillero o corredor interviniente.
Escrituracin (pactar el plazo).
Plazo en el cual el vendedor entregar la documentacin al escribano
- Detalle de la misma: (Cf. ttulo - reglamento de copropiedad -
Libre deuda de expensas - COTI - Fotocopia de DNI, etc).
Sellado;
Identificacin del Mandatario (figurarn sus datos, honorarios,
plazo por el cual figurar el cartel en la propiedad);
Jurisdiccin;
Domicilios especiales para los efectos legales.
Debe firmarse en todas las hojas . Redactado en doble ejemplar e

imprimirse del frente y del reverso.
El boleto da derecho al arrepentimiento?
No, el boleto no da esta facultad.
Qu es el pacto comisorio?
La ley prev el pacto comisorio en todos los contratos. En caso de

incumplimiento por parte de una de las partes, por el mero incumplimiento
se resuelve sin ms. Si es expreso, no se necesita notificacin.
La excepcin se da en el caso de la venta a plazos. No se puede pactar

en este caso.
Cuantos das transcurren entre la firma del boleto y la escritura?
El plazo queda estipulado entre las partes. No menos de 30 das corridos.
Qu monto de dinero debe aportarse a la firma del boleto?
Aproximadamente, el 30 % del valor total.
Que tipo de alcance tiene el Boleto de Compraventa?
El Boleto de Compraventa no otorga la titularidad registral del inmueble.

El trmite contina con la escrituracin traslativa del dominio. Con la
inscripcin en el Registro de la Propiedad Inmueble, se completa el
trmite. El Boleto corresponde a los llamados Derechos Personales. Por
el contrario, la escritura se inscribe dentro de los Derechos Reales.
Que ocurre si alguna de las partes no se presenta a firmar el Boleto?

Si la parte Compradora no asiste a firmar el Boleto, perder la suma
entregada en la sea. Si por el contrario es el Vendedor quien no se
presenta a este acto, deber devolver la suma que percibi de la parte
Compradora ms otro tanto igual en concepto de indemnizacin.
Qu sucede con los Boletos en el caso de los emprendimientos en pozo

o departamentos a estrenar?
Se trata de boletos especiales. Si se trata de un pozo, el objeto an no

existe de manera tal que es preciso delimitar el objeto de la mejor forma
posible (piso, letra, superficie, etc).Se firmar como anexo el croquis de
la unidad y la memoria descriptiva.
Que significa la venta ad - corpus?
Significa que las medidas pueden estar sujetas a una modificacin. Hay
casos en los que se establece que la superficie podr modificarse en un
+/- 5 % por ejemplo y que el comprador no tendr derecho a reclamar.
Es importante que el comprador est al tanto de esta clasula.
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Honorarios de los corredores inmobiliarios
La Resolucin N. 300 (CUCICBA) dispone los honorarios que percibirn de

los cocontratantes los corredores inmobiliarios por los trabajos
profesionales que realicen calculando los porcentajes sobre el monto de
la operacin mediada.
La escala arancelaria establece que en el caso de la venta de inmuebles

destinados a vivienda, los honorarios variarn entre el 3 y el 4 % mientras
que para los dems destinos, se estipul entre el 3 y el 5%. En el caso
de los fondos de comercio, los aranceles varan entre el 5 y 6%.
Para las locaciones urbanas los honorarios se ubican entre el 5 al 6%.

Sujetndose a lo dispuesto en el art. 57 de la ley 2340 para la locacin
de vivienda nica (para los casos de locacin de inmuebles destinados a
vivienda nica, el monto mximo de la comisin a cobrar al inquilino ser
el equivalmente el 4,15% del valor total del respectivo contrato.
Gastos, Impuestos y Honorarios de Escribana
Cuales son los gastos de escribana, impuestos y honorarios en el

momento de la compraventa de inmuebles en la C.A.B.A?
Debe tener en cuenta que al momento de la compraventa, hay gastos de

escribana tanto para el comprador como para el vendedor.
Para el vendedor:
Existen conceptos gravados por IVA y otros que no se encuentran

gravados por este tributo:
Aquellos que se encuentran gravados por el IVA son: el aporte notarial

de la compraventa, el diligenciamiento de los certificados, el estudio de
ttulos, la liquidacin de retenciones y la confeccin de planillas de la
AFIP.
Aquellos que por el contrario, s se hallan gravados por el IVA son: El

Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, el impuesto de sellos, la Ley
25.413 (Impuesto a los crditos y dbitos bancarios), los certificados
solicitados ante el Registro de la Propiedad Inmueble y los certificados
administrativos. Importante: Recuerde que si se tramite la exenci, ante
la AFIP, no se abona el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI).
Para el comprador:
Conceptos no gravados por el IVA: Impuesto de sellos, Sello Matriz y

Testimonio; Ley 25.413, Derecho de Escritura, Derecho de escritura
adicional, Tasa de Inscripcin por compra, Minutas de Inscripcin.
Conceptos gravados por el IVA: Foja elaborada, Aporte Notarial

compraventa, Honorarios de la escribana
Qu documentacin necesito para poner a la venta mi casa?

Se necesita la Escritura Traslativa de Dominio, el Documento Nacional de
Identidad de los titulares y la Autorizacin de venta
Qu es la Autorizacin de venta?
Es autorizar al agente inmobiliario a vender mi casa, ya que sin este requisito,

el corredor no puede vender propiedades ajenas. La Ley 10973 Art. 52 Inc.
9 dice: Convenir por escrito con sus mandantes los honorarios y gastos, las
condiciones de venta, la forma de pago de todo cuanto creyera conveniente
para el mejor desempeo de su mandato La autorizacin es imprescindible
para que el profesional inmobiliario pueda pedir informes de Dominio e
Inhibicin ante el Registro de la Propiedad Inmueble (Ley 10.973, Art. 52 y
53) colocar cartelera, tomar fotografas, realizar las publicaciones
correspondientes, visitas, guardias, recibir ofertas por la propiedad,
redactar el Boleto de Compraventa.
Si soy casado/a mi cnyuge debe participar en la operatoria?
El Art. 1277 CC dice:
Es necesario el consentimiento de ambos cnyuges para disponer o gravar

los bienes gananciales cuando se trate de inmuebles, derechos o bienes
muebles, cuyo registro han impuesto las leyes en forma obligatoria.Si alguno
de los cnyuges negare sin justa causa su consentimiento para otorgar el acto,
el juez podr autorizarlo, previa audiencia de las partes. Tambin ser
necesario el consentimiento de ambos cnyuges para disponer del inmueble
propio de uno de ellos, en que est radicado el hogar conyugal si hubiese hijos
menores o incapaces. Esta disposicin se aplica an despus de disuelta la
sociedad conyugal, trtese en este caso de bien propio o ganancial. El juez
podr autorizar la disposicin del bien si fuere prescindible y el inters
familiar no resulte comprometido.
Qu es el ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles)? Puedo no

pagarlo?
El ITI es un impuesto que debe pagar la parte vendedora al realizar la venta

del inmueble. El importe a pagar es el 1,5% del valor de escrituracin. El
escribano es quien retiene dicho importe, para luego depositarlo en la AFIP.
No se deber pagar el ITI en el caso en que se venda una propiedad donde

se habite en forma permanente, y se utilice ese dinero para comprar otra
propiedad para habitar permanentemente. Consultenos podremos
gestionrselo !!
Qu es el COTI y en qu casos me encuentro obligado a generarlo?
El COTI es el Cdigo de Oferta de Transferencia de Inmuebles, el cual

debe ser obtenido por el propietario de bienes inmuebles, previamente a la
negociacin, oferta o transferencia de un bien inmueble o de derechos
sobre bienes inmuebles a construir. Este trmite puede ser realizado por la
inmobiliaria, si el propietario as lo desea.
Dicho cdigo debe generarse cuando el precio, la base imponible fijada a los
efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o el valor fiscal, resulte
igual o superior a $ 600.000.
Se debe destacar que si la inmobiliaria publica y ofrece propiedades cuyo

valor supera el valor de $ 600.000.-, y no han gestionado el COTI de dichos
inmuebles, deber abonar una multa. Consultenos podremos gestionrselo !!
Por qu se piden certificados de inhibicin y dominio antes de realizar una

operacin inmobiliaria?
Los Certificados de Dominio indican quines son los propietarios de un

inmueble, por lo que su obtencin va a asegurar que sea realmente el
propietario del inmueble quien firma un Boleto de Compra Venta, o quien
firma un Contrato de Locacin como garante.
Los Certificados de Inhibicin indican si una persona est en condiciones

jurdicas de disponer o vender su propiedad. En caso que la persona est
inhibida, no podr vender sus propiedades, ni salir como garante (ya que no
podr pagar las deudas del inquilino con esa propiedad).
Es un certificado emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble. Es la

copia de la ficha de la propiedad de la que surge su domicilio y superficie,
quin es el dueo hoy y si tiene algn gravamen (hipoteca, embargo, usufructo,
bien de familia). Este informe se solicita al momento de ingresar la propiedad
a la inmobiliaria y al momento de la firma del Boleto.
Tambin es un certificado emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble
el cual dice si el propietario no est inhibido para vender. Este informe se
solicita al ingresar la propiedad a la inmobiliaria y al momento de la firma del
Boleto.
Quin designa el escribano? Por qu?
La parte compradora es quien designa el escribano, ya que es quien podra

resultar perjudicada si el profesional actuara incorrectamente
Qu documentacin se suscribe hasta la Escritura?
Normalmente los documentos son tres: Autorizacin de venta, Reserva de

compra y Boleto de Compraventa
Este documento simplemente es una oferta que el oferente realiza por la

propiedad en cuestin depositando una suma de dinero. En todos los casos
dicha reserva est condicionada o ad referendum del propietario del
inmueble y ser devuelta en forma inmediata si el mismo no aceptara lo
ofrecido por el comprador.
Abre una instancia de negociacin seria entre las partes. En algunos casos se
puede realizar una sea una vez conformada la oferta, incluyendo un pacto
comisorio en la misma. Independientemente de eso, una vez que la propiedad
es reservada, el inmueble es retirado de la venta y se comienzan los
trmites preparatorios para la suscripcin del Boleto de Compraventa o de la
Escritura directa (siempre posterior a la aceptacin).
Qu pasa si el oferente/comprador se arrepiente luego de realizada la

reserva?
El comprador pierde el dinero entregado de reserva. Por ello, antes de

realizar una oferta por una propiedad, es importante estar muy convencido
de querer realizar la compra.

Debe constar el precio que el oferente/comprador desea pagar por el
inmueble, el plazo para la realizacin del Boleto de Compraventa o de la
Escritura, quin va a ser el Escribano interviniente, cmo sern soportados
los gastos de escritura y cuanto le va a cobrar de honorarios la inmobiliaria.
Ya aprobada la oferta por el propietario y comunicado ello al Comprador.

Cmo siguen los trmites?
Normalmente con la firma del Boleto de Compraventa, dentro del plazo de los
das que figuran en la misma reserva.
Qu porcentaje del valor de la propiedad se paga normalmente en el Boleto

de Compraventa?
La parte compradora paga a cuenta de precio el 30% del total de la

compraventa. No obstante, este porcentaje puede ser distinto, de comn
acuerdo entre las partes.
Y si el actual propietario segn informe de dominio ha fallecido?
El principio general dice que puede vender solamente quien figure como
propietario en el Registro de la Propiedad Inmueble, aunque existen algunas
excepciones, sta es una de ellas. Obviamente, con determinados requisitos.
Tienen que tener tramitada la sucesin, teniendo los herederos, quienes
debern firmar el Boleto y la correspondiente escritura. Tambin es
necesario que el juez ya haya ordenado que ese bien se inscriba a nombre de
los herederos o en su defecto, que haya autorizado su venta. De todo ello, el
Escribano deber dejar constancia en la escritura para que el Registro
proceda a inscribrsela. A este tipo de escrituras se las llama Ventas por
tracto abreviado porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al
nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos.
Qu tiempo normalmente se conviene entre la firma del Boleto de

Compraventa y la Escritura?
El plazo lo estipulan entre las partes de acuerdo a sus necesidades.

Normalmente no menos de 30 das corridos.
Cmo se distribuye el pago de los gastos y honorarios de escrituracin?

Los honorarios del Escribano son costeados por la parte compradora. En
cuanto a gastos, los usos y costumbres dicen que todos los gastos que
correspondan a la tramitacin anterior a la escritura los paga la parte
vendedora y los posteriores a la firma la parte compradora (Inscripcin
ttulo).
Antes de la escritura el Escribano solicitar los libre deuda de impuestos

que se pudieran deber (rentas provinciales, municipales, etc.) y de servicios
(luz, agua, gas, telfono). En caso que hubiera deuda, deber retener el
importe al momento de la firma. En muchos casos se hace una retencin sobre
la base de ltimos consumos. Si se trata de un PH, tambin necesitar libre
deuda de expensas.
Habitualmente el da de la escritura se entregan las llaves y la posesin del

bien.
Si esta pensando vender o alquilar su propiedad, podremos ayudarlo en

gestiones como generarle el Certificado de No Retencin, para evitar la
retencin del escribano (ITI), realizarle el Cdigo de oferta de
transferencia de inmuebles (COTI) cuando la venta que este por realizar sea
su valuacin igual o superior a $ 600 000 para ms informacin nos puede
contactar en impuestos5@estcanudas.com.ar.
INFORMACION UTIL PARA COMPRAR O VENDER UN INMUEBLES.-

MEC Propiedades, pretende responder a los interrogantes mas
frecuentes que se formulan a la hora de realizar una operacin
inmobiliaria, con el objeto que esta sea una transaccin segura y con las
mejores oportunidades para nuestros clientes.- Tenga en cuanta que la
compra-venta de un inmueble no es una operacin que se hace todos los
das y los montos de dichas operaciones son elevados, por lo que se
aconseja que estas transacciones se hagan mediante depsitos o
trasferencias bancarias, evitando el traslado de dinero en efectivo.-
Sepa que estas operaciones son complejas y deben cumplir con las
formalidades legales e impositivas vigentes, por lo que debe contar con
el mejor asesoramiento que hagan de su operacin inmobiliaria, una
transaccin segura. Para ello MEC Propiedades, cuanta con el apoyo de
profesionales asociados que nos brindaran las herramientas necesarias,
para hacer que nuestros servicios, sean un diferencial para nuestros
clientes.- Cules son los instrumentos que se suscriben hasta la
Escritura? Usualmente son tres los instrumentos: "Reserva de Compra",
"Boleto de Compra Venta" y "Escritura" traslativa de dominio. Qu es
la Reserva de Compra? Este instrumento simplemente es una "oferta"
que el comprador realiza por el inmueble entregando una suma de
dinero, y que en tanto no sea aceptada por la parte vendedora, el
negocio no est cerrado. Cmo se paga una reserva? En efectivo. En el
caso que el interesado quiera dejar una reserva en cheques, solo ser a
condicin de que el mismo sea cambiado por efectivo cuando se refuerce
la misma en la inmobiliaria. Cuando se cobra en efectivo, se aclara en
el dorso del recibo la numeracin de cada billete (sea en pesos o
dlares) y se hace firmar por el interesado y por quien toma la
reserva. De esta forma el tomador queda protegido ante la presencia
de billetes falsos. Cmo manejar las contraofertas? (Reserva con
objeciones del interesado) En el caso de objeciones en el precio, el
interesado puede realizar una contraoferta a travs de una Reserva,
pero no debemos generar falsas expectativas. La contraoferta de un
precio menor no debe sobrepasar el 10% de la operacin. Estos
porcentajes deben ser adecuados a la situacin del mercado en el
momento en que se esta realizando esta negociacin. Cuando hay otro
tipo de objeciones (cambiar un electrodomstico, colocar algn
aditamento, hacer algn arreglo, etc.) tambin se tomar la reserva
con esa indicacin. Cuando hay objeciones esta debe estar bien
aclarada en el cuerpo del recibo antes de la firma del interesado lo
mismo que las contraofertas de precio. El valor ofertado colocarlo en
nmeros y letras. Si hubiera otras objeciones indicarlas tambin en el
recibo. Cules son los efectos principales que se generan con la
reserva? Una vez aceptada la oferta realizada por el comprador el
efecto principal es que el inmueble es retirado de la venta por la
Inmobiliaria y se comienzan los trmites preparatorios para la
suscripcin del Boleto de Compra Venta o de la Escritura. Qu sucede
si el comprador se arrepiente despus de suscripta la reserva? En este
caso el comprador pierde la suma entregada en concepto de reserva.
Por ello, antes de efectuar una oferta por un inmueble, es conveniente
estar muy seguro de querer efectuar la operacin. Qu se hace
constar principalmente en la reserva? Normalmente se establece el
precio y la forma de pago que el comprador ofrece pagar al vendedor
por el inmueble y un plazo para la suscripcin del Boleto de Compra
Venta o de la Escritura. Una vez que fue aceptada la oferta y
comunicado ello al Comprador. Cmo siguen los trmites? Generalmente
con la firma del Boleto de Compra Venta, dentro del lapso de los das
establecidos en la misma reserva. El Boleto de Compra Venta es un
contrato con efectos de relevancia para las partes.- Es por ello que
previo a la firma del mismo es altamente conveniente que el comprador
se ponga en contacto con la Inmobiliaria que en definitiva intervendr
en la operacin. Se perfecciona el negocio con la firma del Boleto de
Compra Venta? No, en realidad, el negocio se perfecciona con la firma
de la escritura y la entrega de la posesin del inmueble. Sin embargo,
se considera al Boleto como un verdadero contrato de compra venta en
el que se establece la obligacin de escriturar (tambin llamado principio
de ejecucin de contrato). Es decir, aqu ya no hay posibilidad de
arrepentimiento. Si una de las partes se arrepiente, la otra podr
optar por continuar con la operacin, obligando a la parte que se
arrepiente a cumplir con sus obligaciones, o deshacerla. Qu
porcentaje del precio se entrega generalmente al momento de
suscribirse el Boleto de Compra Venta? En general en ese momento la
parte compradora entrega el 30% del monto de la operacin. Sin
embargo, este porcentaje puede variar si las partes, de comn acuerdo,
as lo convienen. No existe un porcentaje fijo. Cmo se asegura el
comprador de que realmente el vendedor sea el dueo, que el dueo no
est inhibido y que el inmueble no tenga hipotecas, embargos, etc.?
Para ello recomendamos MEC Propiedades, solicita a sus clientes la
entrega de una copia del ttulo de propiedad para su primer estudio. Se
solicitara al Registro de la Propiedad y previo a la firma del Boleto de
Compra Venta, "Un Informe de Dominio del Inmueble" y un "Informe de
Inhibiciones del Propietario". De ellos surgir la situacin del inmueble y
de si el dueo tiene registradas inhibiciones. 7/8/2017 Documento sin
ttulo http://www.mecpropiedades.com.ar/consejos.html 2/3 Qu es un
informe de dominio? Es un documento emanado del Registro de la
Propiedad Inmueble. Es la fotocopia de la "ficha" del Inmueble de la
que surge su ubicacin y dimensiones, quin es el dueo hoy y si tiene
algn gravamen (hipoteca, embargo). Es importante cotejar que las
medidas y superficies del inmueble se correspondan con las que uno cree
comprar, para lo que contamos con el servicio de un estudio de
Mensura, que ponemos a su disposicin.- Qu es un informe de
Inhibiciones? Tambin es un documento emanado del Registro de la
Propiedad Inmueble del cual surge si la persona vendedora no est
"inhibida" para vender. Es decir, hay que pedir un informe por el dueo
y otro por el inmueble. Y si la persona que aparece como propietario
del inmueble en el registro ha fallecido? El principio general establece
que slo puede vender quien figure como dueo en el Registro de la
Propiedad Inmueble, aunque la ley establece algunas excepciones, sta
es una de ellas. Aunque claro est, con determinados requisitos. Es
necesario que se haya tramitado la sucesin de la persona fallecida,
sabindose en consecuencia quines son los herederos que debern
firmar el Boleto y la correspondiente escritura. Tambin es necesario
que el juez ya haya ordenado que ese bien se "inscriba" a nombre de
los herederos, o en su defecto que haya autorizado su venta. De todo
ello el escribano deber dejar constancia en la escritura para que el
Registro proceda a inscribrsela. A este tipo de escrituras se las llama
"Ventas por tracto Abreviado", porque en el Registro se pasa de la
persona fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a
nombre de los herederos. Qu plazo normalmente se establece entre
la firma del Boleto de Compra Venta y la Escritura? El plazo lo
convienen entre las partes de acuerdo a sus necesidades. Normalmente
se establecen no menos de treinta das corridos. Quin redacta el
Boleto de Compra Venta? Recomendamos especialmente solicitar el
asesoramiento de un profesional de su confianza (MEC Propiedades,
escribano, etc.) dada la importancia del instrumento. Quin designa al
escribano que intervendr? En principio usualmente el escribano lo
designa el comprador al momento de firmarse el Boleto de Compra
Venta. Existen excepciones, por ejemplo si la compra es con saldo de
precio, es decir que el vendedor la financia, en esos casos al escribano
suele designarlo la parte vendedora. Tambin ocurre lo mismo cuando se
trata de una "primera venta", es decir un edificio "a estrenar" o un
nuevo loteo. Se puede elegir un escribano de una jurisdiccin diferente
a la de la ubicacin del bien? Claro que s. Su escribano de confianza es
"Escribano Pblico Nacional" y puede realizar operaciones de cualquier
lugar del pas. En algunas provincias para algunos trmites (por ejemplo
la inscripcin del nuevo ttulo) deber utilizar los servicios de otro
profesional, pero la escritura de venta la puede en todos los casos
hacer su escribano de confianza. Cul es la funcin del escribano en
una escritura de compra venta? Principalmente de asistencia y
asesoramiento a las partes. Al redactar la escritura el escribano, en
general verifica los antecedentes del ttulo mediante su estudio,
resguardando al comprador de que los antecedentes sean autnticos y
no tengan vicios. Asimismo, una vez firmada la escritura se encarga de
inscribir el correspondiente testimonio en el Registro de la Propiedad
Inmueble. Quin paga los honorarios del escribano, y cmo se
distribuye el pago de los gastos? Generalmente los gatos de
escrituracin se abonan en proporcin a lo que determina la Ley, 70 %
comprador y 30% vendedor. Pero las partes poseen la facultad de
determinar dicho porcentaje. Qu pasa con los impuestos que se
adeudan? Previo a la escritura el escribano interviniente solicitar los
estados de deuda del inmueble con relacin a los "Impuestos" que se
pudieran adeudar (rentas provinciales, municipales, etc.). En caso de
existir deuda el escribano deber retener el importe correspondiente al
momento de la firma. Con relacin a los "Servicios" (Ej. Luz, Gas,
Telfono), deber hacerse una retencin "estimativa", en base a los
ltimos consumos. Si se trata de una propiedad horizontal, tambin
requerir la certificacin de deudas por expensas comunes. Cundo se
entrega la posesin del bien? Normalmente el da de la escrituracin, se
entregan las llaves y el nuevo propietario toma posesin del bien. La
entrega del inmueble en el momento de la firma del Boleto de Compra
Venta conlleva un riesgo muy grande para el vendedor dado que si por
cualquier circunstancia el negocio no se perfecciona el comprador debe
entregar al vendedor el inmueble con todas las complicaciones que ello
puede generar Qu es el COTI? A partir del 01/03/2008 el titular o
condmino de un inmueble (o el representante legal de sujetos
residentes en el exterior) deber obtener el "Cdigo de oferta de
transferencia de inmuebles" (COTI), con carcter previo a la ocurrencia
de alguno de los siguientes actos: negociacin, oferta o transferencia
de un bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir,
cualquiera sea su forma de instrumentacin, siempre que el precio
consignado en cualquiera de los actos aludidos, la base imponible fijada
a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios, tributos similares
y el valor fiscal, resulten iguales o superiores a $ 300.000. Qu es
ITI (Impuesto a la Trasferencia Inmueble)? Desde el 27 de diciembre
de 2007, la Administracin Federal de Ingresos Pblicos (AFIP) permite
renovar va web los certificados que eximen del Impuesto a la
Transferencia Inmobiliaria (ITI). Se evitar la caducidad simplemente
con un breve trmiteen la pgina Web del organismo recaudador lo que
facilitar y agilizar la operacin. El ITI contempla que el beneficio
slo puede ser 7/8/2017 Documento sin ttulo
http://www.mecpropiedades.com.ar/consejos.html 3/3 tramitado por los
propietarios que deciden vender su nica vivienda a fin de adquirir otra
destinada a casa-habitacin. Los dems contribuyentes deben cancelar
el impuesto. CONSEJOS PARA VENDEDORES Escoger del precio para
poner en venta tu propiedad y la negociacin de una oferta se ha
convertido en una toma de decisin muy difcil para los actuales
vendedores. El mercado de compradores surge luego de que el equilibrio
entre la oferta y la demanda se ha visto afectado por un exceso de
unidades residenciales y que permite a los compradores potenciales
escoger entre los ansiosos vendedores, y aprovechar para obtener
mejores precios y trminos de negociacin. Como en todo, hay que
adaptarse y saber exactamente cmo actuar para lograr vender lo ms
pronto posible y a un mejor precio. Debes trazarse una buena
estrategia para no pasar largos meses tratando de vender sin mayor
xito. El pasar mucho tiempo tratando de vender una propiedad puede
perjudicarte, en un mercado de compradores como el actual, esa
premisa que deca que lo ms importante a la hora de la compra-venta
era la ubicacin, ubicacin, ubicacin ha cambiado para sumarle a este
elemento otros tres factores importantes, como lo son la motivacin del
vendedor, el precio de la propiedad y la condicin de la misma. Coloca
un precio que se ajuste tambin a las condiciones actuales del mercado
en tu localidad. No dude en solicitar los servicios de una agente de
bienes races que, a travs de un anlisis comparativo podr ayudarte a
conseguir el mejor precio para tu casa. Esto requiere hacer un estudio
detallado tomando en consideracin aquellas propiedades que se
asemejen a la tuya y que se encuentren en la misma zona que estn
actualmente en venta, que ya hayan sido vendidas, cuya venta est
pendiente y aquellas que ya hayan realizado. Con todos estos datos
lograr darte un precio aproximado de venta de tu casa para que no
corras el riesgo de ponerla ni muy alta ni muy baja. Para mostrar la
propiedad, procure la higiene de los ambientes, mantenga los mismos
ordenados y libre de muebles y elementos innecesarios.- Es
fundamental causar una buena primera impresin, por lo que la higiene
exterior de la vivienda, que es lo primero que se ve, sea optima.-
Ubique sus mascotas en un sector de la propiedad que no entorpezcan la
vista de su agente inmobiliario con un potencial comprador.- Al momento
de mostrar su vivienda, es necesario que el visitante se sienta como y
que puede recorrerla con tranquilidad, ya que al momento de decidir, lo
har por la oferta mas tentadora, precio, ubicacin y tambin las
cualidades de construccin y comodidades que brinda la propiedad.-
Permita que el Agente inmobiliaria haga su trabajo, por el que va a
cobrar su comisin, el sabr resaltar al momento de la vista las
cualidades de la propiedad, acorde al perfil de bsqueda que demande
el comprador.
PREGUNTAS FRECUENTES EN COMPRA VENTA DE INMUEBLES

A. Que instrumentos legales se suscriben en una COMPRA VENTA?
Son tres los instrumentos que se suscriben
1. RESERVA DE COMPRA
2. BOLETO DE COMPRA VENTA
3. ESCRITURA TRASLATIVA DE DOMINIO
B. Que es una RESERVA DE COMPRA?
Este instrumento es una oferta de precio que el comprador realiza

por el inmueble de su inters, entregando una suma de dinero. Siempre
se redacta en la reserva ad referndum del propietario, que significa
que en tanto no sea aprobada por la parte vendedora, el negocio no
est cerrado.
En la reserva se establece el precio y la forma de pago que el

comprador ofrece pagar al vendedor por el inmueble y un plazo para la
suscripcin del Boleto de Compra Venta o de la Escritura.
Que suma de dinero se entrega en una reserva?
En general la parte compradora entrega el 3% del monto total de la

operacin. De todas maneras no existe un porcentaje fijo.
Que efecto tiene una reserva?
Una vez aceptada la oferta realizada por el comprador el efecto

principal es que el inmueble es retirado de la venta por la Inmobiliaria y
se comienzan los trmites preparatorios para la suscripcin del Boleto
de Compra Venta o de la Escritura.
Qu sucede si el comprador se arrepiente despus de suscripta la

reserva?
En este caso el comprador pierde la suma entregada en concepto de

reserva. Por ello, antes de efectuar una oferta por un inmueble, es
conveniente estar muy seguro de querer efectuar la operacin.
C. Que es el BOLETO DE COMPRA VENTA?
El Boleto de Compra Venta es un contrato con efectos de relevancia

para las partes. en el que se establece la obligacin de escriturar
(tambin llamado principio de ejecucin de contrato). Es decir, aqu ya
no hay posibilidad de arrepentimiento.
Cual es el porcentaje de precio que se entrega en el Boleto?
En general la parte compradora entrega el 30% del monto total de la

operacin. Sin embargo, este porcentaje puede variar si las partes, de
comn acuerdo, as lo convienen. No existe un porcentaje fijo.
Que pasa si una de las partes se arrepiente despus del Boleto?
Hay grandes penalidades econmicas para la parte que se arrepiente.
Cuales son las precauciones que tiene que tomar el comprador?
Para asegurarse que el vendedor sea el dueo real, que no est inhibido
y que el inmueble no tenga problemas (hipotecas, embargos, etc.) es
recomendable que los compradores contacten a un agente inmobiliario de
su confianza
El agente inmobiliario debe solicitar al vendedor una copia del ttulo de

propiedad para su primer estudio y previo a la firma del Boleto debe
solicitar al Registro de la Propiedad Un Informe de Dominio del
Inmueble y un Informe de Inhibiciones del Propietario. De ellos
surgir la situacin dominial del inmueble y de si el dueo tiene
registradas inhibiciones
Es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble. Es la

fotocopia del Inmueble de la que surge su ubicacin y dimensiones, quin
es el dueo hoy y si tiene algn gravamen (hipoteca, embargo). Es
importante cotejar que las medidas y superficies del inmueble se
correspondan con las que uno cree comprar.
Tambin es un documento emanado del Registro de la Propiedad

Inmueble del cual surge si la persona vendedora no est inhibida para
vender. Es decir, hay que pedir un informe por el dueo y otro por el
inmueble.
Que pasa si la persona que aparece como propietario del inmueble en

el registro ha fallecido?
El principio general establece que slo puede vender quien figure como
dueo en el Registro de la Propiedad Inmueble, aunque la ley establece
algunas excepciones,
Es necesario que se haya tramitado la sucesin de la persona fallecida,

sabindose en consecuencia quines son los herederos que debern
firmar el Boleto y la correspondiente escritura. Tambin es necesario
que el juez ya haya ordenado que ese bien se inscriba a nombre de
los herederos, o en su defecto que haya autorizado su venta.
En el caso que el escribano haya autorizado su venta, deber dejar

constancia en la escritura para que el Registro proceda a inscribrsela.
A este tipo de escrituras se las llama Ventas por tracto Abreviado,
porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo
comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos.
Qu plazo normalmente se establece entre la firma del Boleto de

Compra Venta y la Escritura?
Normalmente se establecen no menos de treinta das corridos.
El plazo lo convienen entre las partes de acuerdo a sus necesidades.
Quin redacta el Boleto de Compra Venta?
Recomendamos especialmente solicitar el asesoramiento de un

profesional de su confianza (Corredor Inmobiliario, escribano, etc.)
dada la importancia del instrumento.
D. ESCRITURA: Quin designa al escribano que intervendr?
En principio usualmente el escribano lo designa el comprador al momento

de firmarse el Boleto de Compra Venta. Existen excepciones, por
ejemplo si la compra es con saldo de precio, es decir que el vendedor la
financia, en esos casos al escribano suele designarlo la parte
vendedora. Tambin ocurre lo mismo cuando se trata de una primera
venta, es decir un edificio a estrenar o un nuevo loteo.
Se puede elegir un escribano de una jurisdiccin distinta a la de la

ubicacin del Inmueble?
Por sipuesto que s. El escribano de confianza es Escribano Pblico

Nacional y puede realizar operaciones de cualquier lugar del pas. En
algunas provincias para algunos trmites (por ejemplo la inscripcin del
nuevo ttulo) deber utilizar los servicios de otro profesional, pero la
escritura de venta la puede en todos los casos hacer su escribano de
confianza.
Cul es la funcin del escribano en la escritura de compra venta?
Principalmente de asistencia y asesoramiento a las partes. Al redactar

la escritura el escribano, verifica los antecedentes del ttulo mediante
su estudio, resguardando al comprador de que los antecedentes sean
autnticos y no tengan vicios. Luego de firmada la escritura se encarga
de inscribir el correspondiente testimonio en el Registro de la Propiedad
del Inmueble.
Qu pasa con los impuestos que se adeudan?
Previo a la escritura el escribano interviniente solicitar los estados de

deuda del inmueble con relacin a los Impuestos que se pudieran
adeudar (rentas provinciales, municipales, etc.). En caso de existir
deuda el escribano deber retener el importe correspondiente al
momento de la firma.
Con respecto a los Servicios (Ej. Luz, Gas, Telfono), deber hacerse
una retencin Tambin se requerir la certificacin de deudas por
expensas comunes.
Quin paga los honorarios del escribano y gastos?
Los honorarios los paga normalmente la parte compradora. En cuanto a

gastos, los usos y costumbres dicen que todos los gastos que
correspondan a la tramitacin anterior a la escritura los paga la parte
vendedora, y los posteriores a la firma la parte compradora (Inscripcin
ttulo).

Habitualmente en la compra de un inmueble usado, el da de la
escritura, se entregan las llaves y posesin del bien. En el caso de
compra de un departamento a estrenar, si no esta todava la divisin en
propiedad horizontal, no se puede escriturar inmediatamente
y entonces es usual en el boleto de compraventa dar la posesin previo
el pago del 80% o 90% del valor total de la propiedad.
OBLIGACIONES TRIBUTARIAS EN LA COMPRA VENTA
I.T.I. (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles).

Es un impuesto que grava las transferencias de inmuebles y recae sobre
las personas fsicas y sucesiones indivisas que no realizan como
actividad comercial habitual la compraventa de inmuebles,
reglamentado por la Ley 23.905 y la R.G. AFIP 2141 / 2006.
Se considera transferencia a la venta, permuta, cambio, dacin en
pago, aporte a sociedades y todo acto de disposicin por el que se
transmita el dominio a Ttulo oneroso.
Este impuesto surge de aplicar el 1,5 % sobre el valor de transferencia
de cada operacin (monto que surge de la escritura traslativa de
dominio, boleto de compraventa o documento equivalente), y ser
retenido por el escribano interviniente o por el comprador, cuando no
exista el anterior.
Vinculado con el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, existe
el CERTIFICADO DE NO RETENCIN: deber solicitarlo a fin de
evitar la retencin, si est vendiendo su nica vivienda y/o terreno para
adquirir o construir -dentro del trmino de un ao- una propiedad
destinada a casa-habitacin propia. Este trmite demora 20 das hay
que avisarle al escribanos que en forma inmediata empiece con el
trmite si le corresponde la exencin
SELLOS: Alcuota del sello (legalmente se paga por partes iguales).Su

nica exencin es la compra de NICA vivienda en la Capital Federal
(por eso se suele pedir el Formulario 3 al registro). Esta exencin es
slo para viviendas, no quedan comprendidos otros inmuebles (ej,
locales, depsitos, oficinas).
CIUDAD AUTNOMA DE BUENOS AIRES

A partir del 1 de enero del 2013 con la ley impositiva 4469 (B.O.
27/12/2012) se modific y elev el impuesto de sellos para las
escrituras de compraventa de inmuebles ubicados en la ciudad de Buenos
Aires, de su alcuota del 2,5 % se pas al 3,6%.
Para los boleto de compraventas el impuesto de sellos se modific
tambin del 0,80 % al 1 %. Los contratos de locacin se mantienen
igual (0,50%).
En el caso de las compraventas se mantiene el tope para la exencin del
pago del impuesto por ser vivienda nica familiar y de ocupacin
permanente del comprador para propiedades con un valor de hasta $
360.000. La base imponible se calcula como siempre, sobre el precio o
la valuacin fiscal o el VIR lo que fuere mayor.
Cabe destacar adems que el VIR (Valor Inmobiliario de Referencia)
fue tambin elevado, hecho que tambin incrementa el impuesto a
pagar.
PROVINCIA DE BUENOS AIRES
Con la ley impositiva 14.394 para el ao 2013, se mantienen las mismas
alcuotas vigentes de impuesto de sellos para inmuebles, es decir 1,2%
para contratos en general (locacin por ejemplo) y 3,6% para
compraventa de inmuebles ubicados en la provincia de Buenos Aires.
La base imponible se calcula sobre el precio o valuacin fiscal o
impuesto al acto lo que fuere mayor. La novedad o nueva modificacin
de la nueva ley impositiva para la Provincia es que se aument la base
imponible en un 20%, en los casos en que el precio de la operacin se
exprese total o parcialmente en moneda extranjera.
Adems el Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad de Buenos
Aires, el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos
Aires y la Inspeccin General de Justicia subieron los aranceles para
trmites, presentaciones y expedicin de certificados.
IMPUESTO A LAS GANANCIAS: Funciona igual que el ITI, la

diferencia es que se aplica cuando la parte vendedora es una
SOCIEDAD o una persona que tiene habitualidad en la compra y venta
de inmuebles o en las PRIMERAS VENTAS despus del Reglamento. Su
alcuota es del 3% y le corresponde tambin a la parte vendedora, salvo
pacto en contrario.-
SISTEMA DE INFORMACIN EN LA VENTA

COTI: se le solicita a la parte vendedora cuando la operacin supera los
$ 600.000. Es importante verificar que cuando la operacin es en
dlares que no supere ese monto de acuerdo al tipo de cambio al llegar
al momento de la escritura.
El COTI lo puede solicitar la inmobiliaria o el vendedor por su parte
cuando no interviene inmobiliaria. Tericamente no se puede sacar a la
venta un inmueble si primero no se present el COTI.
La constancia de presentacin de COTI deber presentarse ante el
escribano que intervenga en la escrituracin para que se pueda verificar
por internet la existencia de la solicitud al firmar la escritura.
Tambin deber presentarse al escribano las constancias de CUIT /
CUIL de cada una de las partes para llevar a la escritura.
Las dudas mas frecuentes.

Es la primera vez que compro una propiedad. Cmo seran los pasos de
una compraventa tradicional?
Qu impuesto tengo que pagar cuando vendo?
Puedo eximirme de pagarlo?
No hay ms que ese impuesto? No hay otros?
Debo hacer algn trmite previo para vender un inmueble cuyo valor
supere una cantidad determinada?
Como estoy seguro que el inmueble no tenga deudas al comprar?
Que pasa si fallece el comprador o el vendedor despues de haber

suscripto un Boleto de Compraventa y antes de suscribir la escritura?
Si el que me vende es casado... Tiene que firmar su esposa/o si o si?
Que significa que la reserva es ad referendum?
Cuanto sale una escritura de compraventa?
Cuanto paga el comprador y cuanto el vendedor?
Quien designa al escribano que interviene?
Se puede elegir un escribano de una jurisdiccin diferente a la de la

ubicacin del bien?
Qu pasa cuando quien me vende/compra es una sociedad ?
Que es un poder?
Que es un poder irrevocable? Y a que se llama poder post Mortem?
Cul es la documentacin me piden para colocar una propiedad en

venta?
Se puede comprar o vender una casa que est en sucesin?

Qu es concretamente una sucesin?
Cuanto sale un tracto abreviado?
En qu lugar se debe iniciar una sucesin?
Hay otro tipo de sucesiones donde quien se queda con la casa no es un

familiar?
Hay un plazo para iniciar una sucesin? Se pueden tramitar varias

sucesiones juntas?
Qu pasa si quiero comprar una propiedad que deviene de una sucesin

y entre los herederos figura un menor de edad o alguien con
capacidades diferentes?
Hay un impuesto a la herencia?
Que es una donacion?
Porque los bancos no aceptan financiar la compra de inmuebles que

hayan sido donados?
Puede un persona mayor poner la propiedad a nombre de su/s hijo/s y

reservarse su uso hasta la muerte?
A qu se llama Bien de Familia?
Cules son los requisitos necesarios para afectar un inmueble al

rgimen de Bien de Familia?
Aunque sea un inmueble valioso igual puede afectarse?
Quines son considerados familiares para la ley?
Qu beneficio especfico supone?
Puede afectarse un inmueble que se encuentre hipotecado?
Desde qu momento se obtiene el beneficio asociado al Bien de

Familia?
Si un inmueble ya se encuentra afectado como Bien de Familia, puede
hipotecarse?
Compr hace muchsimos aos. No tengo la escritura. Que debo

hacer?
A que se llama usucapion?
A que se llama escrituras por plan Pierri? Sirven?
Compre hace muchos aos un lote con otra/personas. Ahora quiero

separar como corresponde lo mio de los de ellos. Que tengo que
hacer?
Que es un reglamento de copropiedad?
Compre un departamento pero no tengo en mi poder siquiera una copia

del reglamento de copropiedad. Cmo puedo obtenerlo?
A que se llama primera venta?
Que es un fideicomiso?
Que significa cuando escucho que se venden departamentos desde el

pozo?
Es seguro comprar un departamento desde el pozo?
Perd la escritura Puedo vender?
Perdi el plano.. Y ahora?
Vivo en una casa en Propiedad Horizontal y agrand. Resulta un

problema? Puedo vender?
Tengo la casa hipotecada. La hipoteca me agobia. Puedo vender?
Todavia no inici la sucesion pero ya decidimos en el futuro vender la

casa... Como hago?
Es seguro comprar en remate judicial?
Cuales son los pasos que conlleva la ejecucion de un inmueble por

subasta publica?
Hay subastas electronicas? Como son?
Escuche muchas veces hablar de F.O.T y F.O.S... Que son?
Voy a tomar un crdito hipotecarioQu me conviene?

Tengo el crdito hipotecario preacordado. Me dijeron en el banco que
busque el inmueble. Que sigue? De aqu en mas que debo observar?
Que es el CEDIN? Como se instrumenta la compra de un inmueble
utilizando CEDINES? Es seguro?
Cmo es el sistema en los llamados "Clubes de Campo"? Dentro de que

rgimen legal subsisten? Cmo se organizan? Qu debo observar al
interesarme en ellos?
ALQUILERES
Por cunto tiempo se puede alquilar una propiedad?
A partir de cundo puede un inquilino rescindir un contrato de alquiler?
Hay contemplada alguna pena para el locatario que rescinde un

contrato antes de tiempo?
Puedo negociar el pago de esa multa compensndolo con el Depsito de

Garanta?
Cul es el monto de multa que se cobra por atraso en el pago del

alquiler?
Cmo saber si el interesado en alquilar un inmueble rene condiciones

de solvencia?
Se pueden ajustar los valores de alquiler?

Desde cuando puedo ocupar lo que alquil? Me tienen que entregar
las llaves al firmar el contrato?
Qu garantas deben presentarse para la locacin un inmueble?
Salir de garanta de un locatario que significa en trminos de aval?
Qu pasa si el inquilino no se va al finalizar el contrato?
Qu diferencia hay entre el trmino fianza y el depsito en

garanta?
Al finalizar el contrato, el depsito de garanta se devuelve?
Se pueden pactar pagos anticipados?
Se puede pactar el cobro del valor llave?
Qu sucede en caso de fallecimiento del locatario?
Qu es una garanta comprada?
Cmo se puede determinar que una garanta es comprada?
Qu es un convenio de desocupacin?
Que implica la administracin de un alquiler por parte de la

inmobiliaria?
Cules son los honorarios que cobran los corredores en locaciones

urbanas?
Cmo se sella un contrato segn lo dispuesto en la nueva normativa de

ARBA?
Se paga IVA en un alquiler?

Es la primera vez que compro una propiedad. Cmo seran los pasos de
una compraventa tradicional?
No te preocupes. Las cosas no son tan difciles como parecen.
Generalmente siempre las personas se acercan a la inmobiliaria con algn
familiar o amigo que les inspira confianza, mas all de la que deben
depositar en el profesional interviniente. Procuran un ladero con
experiencia previa. Si ese no es tu caso te comentamos cuales son los
principios bsicos que debers seguir en la compra de un inmueble.
La compraventa se modela a traves de un proceso que el mercado ha
consensuado y que lo dota de seguridad y practicidad. Son eslabones
fundamentales en una cadena que comienza cuando te interesa un
inmueble. Lo primero que debes hacer es reservarlo. Generalmente la
gente deja un 5 % del valor que va a pagar por el inmueble, aunque no
hay sumas determinadas. Puede ser mas o puede ser menos y en efectivo
o cheques. Hay quienes dejan mas y quienes se resisten incluso a dejar
una reserva pretendiendo pasar directamente al paso siguiente, que es el
Boleto de Compraventa. Asi no se trabaja. Y te explicare porque no es
conveniente eludir la mecnica acostumbrada.
Quien compra un inmueble generalmente lo hace con el ahorro de muchos
aos de sacrificio recurrente y/o tomando un credito hipotecario que
restringir los aspectos econmicos de su vida en los proximos aos. Se
trata de una decision importante sobre algo importante. Y en ese caso
menospreciar la seguridad del proceso acostumbrado implica tomar riesgos
que no son necesarios. Ni en la primera compra ni en las que le sucedan.
Cuando dejas una reserva, podras observar en el texto de la misma como

se detalla no solo el precio de venta sino las condiciones que tendr la
futura operacion. La forma de pago;los plazos y los porcentajes en que
deberas integrar ese dinero; que documentacion suscribes a cambio del
dinero que entregas; en que condiciones lo haces; el monto de la comision
inmobiliaria y quien y de que forma asume los gastos de la escritura que
permitir que tu seas el titular absoluto de esa propiedad. El dinero
que tu dejas en reserva es en casi todos los casos ad referendum de
la aprobacion del propietario y del normal proceso que debe imperar en
una venta. Si tu has hecho una oferta sobre el precio de lista y el
corredor trasmite tu oferta sin conseguir un resultado positivo, la reserva
vuelve a tu bolsillo dentro del plazo que se ha fijado para cerrar el
negocio. Si el propietario acepta expresamente tu propuesta y el dinero
es percibido por el mismo, la operacion tiene principio de ejecucion, es
decir, comienza el proceso que finalizar en la escritura.
Es comun en estos casos fijar la firma del Boleto de Compraventa el

siguiente documento- dentro de los diez dias siguientes a la conformidad
del propietario. Desde el momento que el vendedor acept las condiciones
del negocio, el corredor inmobiliario est obligado por las leyes que rigen
el funcionamiento de su profesion a pedir informes al Registro de la
Propiedad para evaluar si no existe algun impedimiento, que pesando sobre
el inmueble o sobre quien debe suscribir la venta, no la haga posible.
Que son los informes? Voy a comentartelo de manera coloquial, sin

apelar a terminologia jurdica. De cada propiedad existe, por decirlo de
algun modo, una ficha. En esa ficha se describen aspectos jurdicos y
tcnicos del inmueble: se lo individualiza a traves de un numero de
matrcula o de asiento y describiendo desde lo general a lo particular el
lugar que ocupa dentro de los lmites de un partido (lo que se llama
nomeclatura catastral); ademas se describe que origen tiene; cual fu el
ultimo dueo registrado por esa reparticion oficial; mediante que medio
adquiri la titularidad del 100 % o la parte que le corresponda; en que
fecha lo hizo; en que escribana; cuanto pag; quien le vendio y otras
referencias muy particulares. En esa ficha hay dos columnas paralelas al
lugar asignado donde figuran los datos que mencionamos. En una de esas
columnas se asienta, por ejemplo, si el propietario lo hipotec; si hay un
embargo por orden de algun juzgado y otros asuntos que supongan una
restriccion que no permita disponer de la propiedad abiertamente. Que
aparezca algo no sera tan grave. Lo grave es que no tuviera solucion y
los profesionales de la venta estamos para eso. Para ante la
eventualidad, proceder con creatividad y oficio a solucionar los problemas
si tenemos las herramientas adecuadas y mediando la participacion de un
abogado. En la segunda columna se anota cuando eso que esta
entorpeciendo la compraventa fu solucionado. Ese informe que copia
la informacion que obra en esa ficha se llama de dominio porque nos
testimonia todo lo referido a la propiedad.
Pero hay otro informe importante que debe solicitarse conjuntamente

para obrar con seguridad al comprar. Se llama de anotaciones personales
porque es una ficha de identica entidad pero que se refiere a la persona
del vendedor. Si quien vende tuvo algun tipo de problema judicial tal vez
resulte inhibido para disponer de su propiedad hasta que lo
solucione. Tambien en este caso, si aparece un problema puede no ser
tan grave sino manejable, en tanto y en cuanto haya voluntad y dinero
que permitan resolverlo en un corto plazo.
Si en ambos certificados no constan anomalas, entonces la operacion
puede hacerse sin ningun tipo de problema. No existen compraventas sin
riesgos. Los riesgos son parte de la vida misma. Lo que puede hacer un
profesional de la venta, y lo hace, es minimizar hasta lo nimio todas las
posibilidades y brindar a las partes un marco informativo que tutele la
operacion. Los informes son el nico instrumento que nos permitir
avanzar con la operacion de manera correcta.
Una vez que llegan los certificados se puede suscribir el Boleto de

Compraventa. Que es el Boleto de Compraventa? Es un documento que
sustentado en las premisas ya acordadas en la reserva le otorga a la
compraventa una jerarquia mayor, consolidando de manera irrevocable la
voluntad del vendedor y del comprador. Es el paso previo para enviar
toda la documentacion a la escribania que actuar. En un Boleto de
Compraventa generalmente se complementa lo dejado en la reserva hasta
alcanzar un 30/ 40 %. Hay casos puntuales en que pueden entregarse y
recibirse sumas mayores, pero responden a casos muy particulares de la
operacion y son las excepciones a la regla. Y nunca firmes un boleto con
menos del 25 % del precio porque solo de esa manera, abonando ese
porcentaje mnimo, si el vendedor entra en concurso o quiebra podrs
oponer tu derecho frente a terceros. De esa nica manera salvars lo
que pusistes, y podras pedirle al juez de la causa que ordene te otorguen
la escritura.- art. 1185 bis C.C.-
Se firman tres ejemplares del Boleto de Compraventa, uno para cada

parte y otro que el corredor dispondr en manos del escribano. Pero
pueden rubricarse si es necesario mas ejemplares si una de las partes
esta compuesta por mas de un miembro. Entregado el dinero, concluido
el acto, el corredor cobrar su comision en nuestra polaza se estila un
3 % del precio de venta a quien vende y un 4% a quien compra- y
extender un recibo no solo por los honorarios percibidos, sino ademas
por toda la documentacion que el vendedor le facilite para llevarsela
personalmente al escribano interviniente. Lo comun es que el vendedor
deposite en manos del profesional: la ultima escritura; el o los planos;
una factura de cada servicio e impuestos, al mismo tiempo que
confeccionar una ficha con los datos personalsimos de los intervinientes
para que la escribania tenga toda la documentacion necesaria para un
eficaz desempeo en la gestion de la nueva escritura.
En muchos casos las escribanias demandan que la inmobiliaria

intervieniente comience a gestionar por orden y cuenta del vendedor el
llamado estado parcelario que es una documentacion confeccionada por
un agrimensor o ingeniero civil que exige la ley vigente. Esta
documentacion tambien es vital para que la escribania pida un certificado
llamado comunmente de catastro. ARBA- Sin ella no hay catastro y
sin catastro a la vista no se puede firmar la escritura. Por eso algunas
inmobiliarias, intentando brindar un servicio completo, ponen a disposicion
del vendedor el agrimensor o ingeniero civil que generalmente pertenece
a su staff. El tiempo que demanda un estado parcelario o cedula catastral
otro de sus nombres- es en promedio de 20 a 30 dias corridos y su
costo es asumido normalmente salvo convencion en contrario- por la parte
vendedora. A no dormirse, porque si bien los plazos que hay entre un
Boleto de Compraventa y una escritura estan en el orden de los 30/60
dias administrativos la demora en la confeccion del estado parcelario
puede complicar el normal desarrollo de la gestion del escribano.
Qu impuesto tengo que pagar cuando vendo?
Al vender, cuando Ud. suscriba la escritura, deber pagar el llamado

Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, mas conocido por sus siglas
I.T.I conforme lo que describe la Ley 23.905. Este impuesto lo pagan
tanto personas fsicas como sucesiones que estn en tramite y en cuyo
proceso todava no se halla expedido la Declaratoria de
Herederos. Quiere decir que si los herederos potenciales de un inmueble
ceden onerosamente los derechos que les asisten en el proceso sucesorio
antes de que salga la Declaratoria, debern abonarlo. Cunto es? El
uno punto cinco por ciento -1.5 %- del valor de venta o fiscal, de
cualquiera de los dos el que resulte mayor.
Ver en Digesto Normativo: Ley 23.905
Puedo eximirme de pagarlo?
Hay una manera de eximirse que describe el articulo 14 de la Ley, y es

cuando un vendedor enajena su nica vivienda o lote para adquirir o
construir otra con igual destino en el plazo de un ao, contados desde el
momento en que firm la escritura de venta. Para que el escribano no le
retenga el I.T.I deber entregarle una constancia de exencin que
deber proveersela la AFIP. Tendr que gestionarla personalmente en la
dependencia de AFIP que corresponda a la jurisdiccin del inmueble.
Tarda no menos de 30 dias. Asi que le recomendamos no se
duerma. Comience a gestionarla ni bien suscribi el Boleto de
Compraventa, entrando a la pagina de la AFIP.
Como es el tramite para lograr el certificado de exencin?
Lo primero que debe observarse es si el domicilio del inmueble enajenado

es coincidente con el ultimo domicilio que figura en su DNI. Si es as,
seguimos. Si no es asi, no pierda tiempo. El sistema no le permitir
emitir el certificado de exencin del I.T.I. En lo que respecta a
la realizacin del tramite, como primera medida debe contar con una
clave fiscal para poder operar virtualmente. Es la "contrasea" que le
d la AFIP para que pueda ingresar a su pagina y operar desde ella. Si
la tiene puede comenzar la gestin, de lo contrario deber acercarse a
la Agencia de la AFIP mas prxima a la jurisdiccin del inmueble que ha
vendido y sacarla personalmente. Solo basta para ello presentar del
DNI. Una vez que tenemos la clave fiscal estamos en condiciones de
comenzar la gestin del certificado de exencion. La gestin del
certificado se divide en dos partes: una que se hace virtualmente y la
siguiente que debe realizarse en dependencias de la AFIP
personalmente. Con la clave fiscal en nuestro poder ingresamos a la
pagina de la AFIP. Al ingresar la clave la pagina automticamente nos
dirigir un link donde Ud. podr observar todas las cosas para las cuales
esta autorizado a operar virtualmente, desde por ejemplo la carga de un
curriculum hasta la presentacin de DDJJ. Estas cosas que Ud. puede
hacer virtualmente tienen el nombre tcnico de "relaciones". Si dentro
de ese men de cosas no aparece "transferencia de inmuebles" debe
agregarlo al listado. Se agrega abriendo dentro del mismo men la parte
que dice " Administrador de Relaciones de Clave Fiscal". Una vez en el
link que dice "Administrador de relaciones" escoja "nueva relacin". El
sistema lo posicionar ante una larga lista de organismos que operan con
el. Marque la opcin "AFIP" y luego escoja "Servicios interactivos". Al
final de esa larga lista de servicios a su disposicin encontrar
"Transferencia de Inmuebles : Emisin de certificados y
constancias" Agrguelo. Ahora deber volver a la pagina principal y
entrar de nuevo. Entonces aparecer en el primer men esta opcin y
con ella podr realizar la primer parte del tramite que es llenar
formularios virtuales donde se detallan entre otras cosas el precio de
la operacin, datos del inmueble, datos de titularidad -quienes son los
titulares segn la escritura y en que porcentaje- y los datos del escribano
que interviene, el numero de matricula y su CUIT. Una vez completados
los formularios el sistema le dar un numero de tramite. Tendr hasta
8 -ocho- das a partir de entonces para presentarse en la agencia de la
AFIP que corresponda a la jurisdiccin del inmueble y hacer el tramite
personal, que es la segunda etapa del tramite. Deber comparecer con
DNI y la escritura original. Es posible que si el valor de venta no esta
de acord con los propios parmetros de valor que la AFIP tenga en
registros, le pidan dos tasaciones escritas. Los corredores inmobiliarios
que las elaboren debern rubricarlas no solo con numero de colegiado
sino tambin con el CUIT individual asociado a su actividad.
No hay ms que ese impuesto? No hay otros?
Hay otro impuesto que se tributa al vender, el impuesto a las ganancias.

Est contemplado en la resolucin general 3026 y sus modificaciones.
Pero el vendedor paga uno solo. O paga I.T.I o paga ganancias. Uno
excluye al otro. El impuesto a las ganancias lo pagan las personas
jurdicas, es decir, las sociedades. O las personas fsicas cuando se
trata de la primera venta de un inmueble afectado a Propiedad
Horizontal. Su monto es el tres por ciento -3%- del precio de venta o
valuacin fiscal siempre el que resulte mayor- y se puede deducir de la
declaracin jurada del impuesto a las ganancias. Ud. quiere saber si
puede eximirse? Puede eximirse. Pero no es fcil. Porque solo puede
hacerlo cuando se trata de reorganizacin de sociedades, empresas o
explotaciones demostrables, ejerciendo la opcin de reemplazo de un bien
de uso. Para demostrarlo deber contar con un certificado expedido por
su contador.
Debo hacer algn trmite adicional para inmuebles cuyo valor supere
una determinada cantidad?
As es. Pero solo si la venta, previsiblemente, superara los $

600.000. Originalmente el monto no imponible era menor. As lo
informaba una Resolucin General de la AFIP -la 2371/08 que estaba
en vigencia desde el 1 de Marzo del 2008- que impona a los
propietarios de inmuebles cuyo valor de transaccin superase los $
300.000 se entiende como valor consignado en la escritura de
transferencia- a informar la futura venta. Es un tramite que en trminos
tcnicos-fiscales se denomina Cdigo de Oferta de Transferencia de
Inmuebles C.O.T.I- Este trmite lo podr realizar la inmobiliaria en la
que Ud. decida colocar en venta la propiedad si Ud. la hubiera facultado
a representarlo ante la AFIP. El tramite informativo se podr hacer va
Internet, telefnicamente o incluso mediante un mensaje de
texto. Posteriormente, antes de hacer la escritura de compraventa, la
constancia emitida por la AFIP ser entregada al escribano interviniente,
quien la verificar y tendr la obligacin de testimoniar en el texto de la
escritura el cumplimiento de esta observancia fiscal. Como dijimos, por
una resolucin posterior a la primigenia se eximi del trmite a todos los
inmuebles menores de $ 600.000.-
Como estoy seguro que el inmueble no tenga deudas al comprar?
Cuando Ud. suscribe un Boleto de Compraventa tenga presente que habr

una clausula que mas o menos dice asi..esta operacion se realiza libre
de deudas o gravmenes, impuestos o servicios, los que deberan estar
cancelados al momento de otorgarse la escritura traslativa de
dominio.. El corredor inmobiliario no esta obligado a exigir que las
deudas impositivas o por servicios que pesaren sobre el inmueble esten
canceladas al momento de suscribir el Boleto de Compraventa, ni esta
obligado a informarlas. Mucho menos resultar tutor de un contrato
suscripto entre adultos que se presumen responsables. Pero si tiene la
obligacion de dejar claro que deberan sanearse toda deuda con
anterioridad o en el mismo momento en que se firme la escritura. Esta
observacion es importante. La seguridad del comprador es doble cuando
se aclara esto en el boleto porque ser la premisa que pondra en practica
el escribano interviniente. Si hay una deuda por impuestos de rentas,
ABL municipal, o tendido de red de algun servicio, el escribano le
retendr de lo que Ud. le pagar al vendedor las sumas suficientes para
cancelarlo. Sin embargo el escribano no tendr injerencia en el tema
servicios tales como consumo de agua, electricidad, gas, telefono,
cable. Generalmente los compradores y vendedores manejan estos items
de manera informal.
Que pasa si fallece el comprador o el vendedor despues de haber

suscripto un Boleto de Compraventa y antes de suscribir la escritura?
Es una pregunta que uno por delicadeza no hace, pero que en su intimidad
le preocupa. Claro, nadie asume el propio riesgo. El riesgo siempre es
de los otros. Los corredores inmobiliarios poco podemos hacer ante la
voluntad divina. Pero tratamos de minimizar todos los riesgos juridicos y
tecnicos de una operacion, e incluso proveer soluciones eventuales,
oficiosas, cuando los condicionantes nos colocan ante el problema. En
40 aos nos ha pasado gracias a Dios- muy pocas veces. Pero ha
pasado. Entonces es bueno prevenirlo. En estos casos es comun colocar
una clausula en los boletos de compraventa que dice algo asi como ante
el caso de fallecimiento o incapacidad de cualquiera de las partes
pensamos en la muerte fisica, pero tambien cabe la incapacidad de hecho,
por ejemplo, ante el coma- sus herederos o representantes legales
deberan satisfacer todas y cada una de las clausulas dispuestas como
expresa voluntad del que resultare incapaz o fallecido, debiendo legitimar
su representacion legal en los tiempos mnimos que las leyes y los procesos
acuerden para tales actos y como condicion para disponer de los derechos
y hacer frente a la obligacion del incapaz o fallecido. Ante la
eventualidad apelamos a la buena f de nuestros clientes, a la humanidad
que nunca debe estar ausente en todo contrato. Seguimos adelante con
la compraventa tratando de operar con creatividad y conocimiento,
salvaguardando las premisas fundamenales de la operacion.
Si el que me vende es casado... Tiene que firmar su esposa/o si o si?
Asi es. En nuestra legislacion la disposicin discrimina entre aquellas cosas

que son propias, individuales y otras que son compartidas. Y todo lo que
se compra siendo de estado civil casado se comparte. Compartir significa
que la disposicion de esa cosa en este caso una propiedad- solo puede
proceder si tiene el consentimiento de los dos conyuges. Asi lo dispone
el artculo 1277 del Codigo Civil llamado comunmente de asentimiento
conyugal. Al comprar si uno es casado, no hace falta la firma de los
dos. Pero al vender o hipotecar es necesario que los dos conyuges avalen
lo que se va a hacer, pues entre los dos existe una sociedad conyugal.
Que significa que la reserva es ad referendum?
Cuando Ud. se decide a comprar un inmueble debe dejar una reserva.

Lo comun en plaza es tomar la misma ad referendum que significa que
es condicional a la aceptacion del vendedor, o en algunos casos de la
eventualidad que surjan inconvenientes no previstos y fueran obstculos
para que la operacion prosperara. Deja de ser ad referendum cuando el
vendedor recibi el dinero y presto su conformidad por expreso. Ya no
es una reserva, sino que tiene las particularidades de una sea. Y la sea
implica que si el comprador se arrepiente, pierde la suma entregada. Si
en cambio el vendedor se arrepiente luego de haberla rubricado, tiene
que devolver el doble.
Pero en estos tiempos tan dificiles mucha gente solo puede llegar a su
primer vivienda o a cambiar la que tiene si es asistida
financieramente. Son pocas las operaciones de contado Y en este caso
interviene un tercer actor en la negociacion: el banco.
Todo banco le exige a sus clientes evaluar su capacidad crediticia y el
inmueble con que afianzar la obligacion. Cuando un cliente llega a la
inmobiliaria ya tiene resuelto que cantidad el banco puede otorgarle en
funcion de su capacidad de pago. Pero otra de las condiciones para que
el credito se efectivice es que el inmueble tenga un valor suficiente que
permita afianzar la obligacion que tomar el comprador. El banco
necesita tasar la propiedad. Quiere decir entonces que el prestamo que
piensa otorgarle es condicional hasta tanto el inmueble no sea evaluado y
cubra sus expectativas.
En este caso particular, cuando se toma una reserva, deber aclararse

que ademas de resultar la misma ad referendum del vendedor, tambien
debe serlo ad referendum del Banco involucrado, porque si el banco
evala que la propiedad no cubre el credito, la operacion no podr
realizarse. Y en ese caso ser necesario volver a fojas cero,
devolviendole la suma percibida en la reserva al fallido comprador.
Cuanto sale una escritura de compraventa?
Las compraventas no son todas iguales. Hay casos particulares que

tributan menos impuestos sellados- que otros. Es el caso de los que
compran su primera vivienda, unica y de ocupacion permanente. El fisco
provincial en este caso les condona a los compradores los sellados que
representan el 1.50 % del valor de la compraventa o la valuacion fiscal
el mayor de los dos- o el valor de referencia o el valor para el acto que
informe ARBA.
Pero para no perder el animo docente que nos anima podramos decir que
toda escritura de compraventa normal, tributa los siguientes items:
1) Impuesto de sellos. En la provincia de Buenos Aires es del 3
% del valor que mencionamos y pagan mitad el vendedor y mitad
el comprador.* Si la operacion involucra una suma en dolares
estadounidenses los sellados seran mayores. Y si el precio es
pactado en dolares estadounidenses la conversin a pesos -a
efectos fiscales- se har segun la paridad oficial.
2) Certificados de Dominio e Inhibiciones personales. -
vendedor.
3) Estado parcelario o cedula catastral. vendedor.
4) Certificado de Catastro ARBA- vendedor.
5) Certificados administrativos: agua corriente, municipal,
redes. vendedor.
6) Liberaciones. Es el trabajo de pagar lo que se deba en cada
uno de esos rubros y prodecer a la inscripcion de su saneamiento.
vendedor.
7) Sello. Matriz y testimonio. Es la rbrica del escribano, la
confeccion del original de la escritura que quedar archivado en
el protocolo y la expedicion del primer testimonio -la primera
copia- que se depositar en manos del comprador Esto lo paga
el comprador.
8) La inscripcion de la nueva escritura en el registro que es la
confeccion de la minuta la ficha; el tramite en el registro y el
pago de la tasa de inscripcion -2 por mil- Lo paga el comprador.
9) Planilla AFIP mitad comprador, mitad vendedor-
10) Honorarios del escribano e IVA sobre honorarios. Que
generalmente es del 2 % del valor de la venta. Lo paga el
comprador.
11) Aportes a la caja notarial. -4 por mil del valor de la venta- Lo
paga mitad comprador, mitad vendedor
* la mitad que corresponde al comprador, si es vivienda unica y de

ocupacion permanente, estara condonada para determinado monto no
imponible.
Cuando la venta es asistida financieramente por un banco habr que

agregar un item adicional. Se trata del estudio del ttulo, o sea, revisar
hacia atrs los antecedentes dominiales de la propiedad, para saber si
no hubo en un pasado inmediato una donacin que complicara el sustento
jurdico de la hipoteca. Este estudio, como es necesario para asegurar
la fianza del crdito en inters del banco, lo paga quien es el beneficiario
del crdito, o sea el comprador.
Como ver hay algunas cosas que tienen un valor fijo, segn lo que cobren
los gestores en plaza y en particular a cada escribano. Aquellos que
tengan mayor volumen de trabajo, como en toda actividad, recibirn
seguramente una atencin de parte de los gestores. Pero si la escribana
es muy grande, en contrapartida, deber hacer frente al mayor costo
que supone una estructura administrativa importante. Y otros valores
surgen de un porcentaje del valor que tenga el acto para el fisco.
Sacar el costo integro de una escritura de compraventa supone saber que

monto representa cada item, aunque hay otros gastos menores que no
hacen medularmente diferencia. Pero a fuerza de estimarlo para el
comn de nuestros clientes podramos decir que el costo total de una
escritura de compraventa esta por lo general, en la provincia de Buenos
Aires, segn las ltimas actualizaciones del cdigo fiscal, entre el 7 y el
9 % del valor de la venta.
Cuanto paga el comprador y cuanto el vendedor?

En pocas palabras podramos decir que todo lo que suponga trabajar sobre
la documentacin el inmueble para enajenarlo en perfectas condiciones
jurdicas y tcnicas lo absorbe el vendedor. Y todo aquello que suponga
asumir la nueva titularidad y registrarla lo abonar el comprador. La
parte del comprador, en cuanto a escritura de compraventa, siempre ser
mayor que la del vendedor.
Quien designa al escribano que interviene?
Si la operacin es de contado, lo designa el comprador.
Si la operacin es con saldo de precio y el saldo de precio lo financia el

vendedor, entonces ser el vendedor el que tenga el derecho de elegir el
escribano.
Si la compraventa es de contado pero el comprador se asiste

financieramente con un banco o toma un credito particular por escribana,
la escritura hipotecaria se otorgar ante el escribano designado por la
persona fisica o juridica que financia. Generalmente, por pragmatismo,
si es un banco, entonces hace todo el escribano del banco: la escritura
de compraventa y la hipotecaria.
Si se trata de un depto a estrenar, entonces la escritura de compraventa

la har el escribano designado por la constructora. Y si la compra de
ese mismo departamento es financiada por un banco, entonces el
escribano elegido por la constructora har la escritura de compraventa y
el escribano del banco la escritura hipotecaria.
Es importante aclarar que cuando hablamos de dos escrituras pueden o

no ser dos ejemplares independientes. A veces van juntas, en un mismo
cuerpo en un mismo texto de corrido- Se dispone en el texto la
escritura de compraventa primero y la hipoteca despues.
Se puede elegir un escribano de una jurisdiccin diferente a la de la
ubicacin del bien?
Claro que s. Su escribano de confianza es "Escribano Pblico Nacional" y
puede realizar operaciones de cualquier lugar del pas. Pero si Ud. decide
otorgar la escritura en una jurisdiccin que no sea la que pertenezca al
inmueble o una al menos aledaa, ser engorroso el proceso. Supngase
que Ud. vive en Misiones y firma ante un notario de su provincia una
escritura de compraventa de un inmueble en la provincia de Buenos
Aires. Puede hacerlo, sin ninguna duda. La validez del ttulo es
nacional. Pero el notario de Misiones deber recurrir a los oficios de un
gestor particular que traiga la escritura desde aquella provincia a
inscribirlo al Registro de la Propiedad en La Plata. Y cualquier observacin
que haga el registro sobre las formas intrinsecas del ttulo se inscribe
provisionalmente por 180 dias- ser de incomoda solucin. Lo mejor es
designar un escribano de la misma jurisdiccin del inmueble.
Qu pasa cuando quien me vende/compra es una sociedad ?
Si el vendedor o comprador fuera una persona jurdica y no fisica, el

profesional deber remitirse a verificar la documentacin que habilite al
representante legal a firmar el Boleto de Compra Venta. Es comun en
estos casos requerirle al vendedor/comprador la escritura constitutiva de
la sociedad, el Acta Social que habilit el proceso de venta/compra, el
Poder Especial o gral otorgado para que el representante legal de la firma
acte en nombre de los intereses de la empresa, y de ser necesario
alguna documentacion complementaria.
Que es un poder?
Un poder es una documentacion que labrada en escritura publica permite

que una persona el apoderado- acte en nombre de otra el poderdante-
segun las facultades que la primera le haya concedido expresa
y especficamente en el texto del poder. Es lo comn cuando quien debe
vender un inmueble esta imposibilitado de trasladarse al lugar donde
se efecta la compraventa, o cuando una sociedad decide facultar a una
persona fisica para que en su nombre asuma derechos y obligaciones.
Los hay de varios tipos. Los llamados simples son para un acto especfico
y por un plazo estricto. Tambien hay generales y amplios, de
administracion y disposicion, de una o varias cosas, con alcance limitado
o ilimitado, en las facultades y en el tiempo siempre teniendo en cuenta
que la ley no disponga otra cosa para determinados actos- Todos los
poderes pueden revocarse y para hacerlo basta con una carta documento
al apoderado y a la escribana donde se suscribieron. Si un apoderado
actua sabiendo que la facultad conferida le ha sido revocada
precedentemente, de acuerdo a la gravedad del acto, puede llegar a
instituirse incluso una accion penal.
Que es un poder irrevocable? Y a que se llama poder post Mortem?

Un poder irrevocable, coloquialmente, es aquel en el que no hay vuelta
atras. Y los hay incluso irrevocables post mortem -aun despues del
fallecimiento del que lo otorg- aunque en realidad, por principio general,
en lo que a mandatos se refiere y el poder es un mandato- todo poder
cae con la muerte del poderdante.
Pero en el rubro inmobiliario son muy comunes ciertas situaciones que

nuestras leyes contemplan como casos especiales, y en merito a tutelar
derechos y obligaciones que tienen compradores y vendedores y sus
efectos respecto a terceros, tutela excepciones a ese principio general.
Hay varios artculos de nuestro Cdigo Civil que describen esta excepcin
al principio universal y que son los que contempla el artculo 1977 y otros
cercanos y concordantes. En resumidas cuentas lo que estos artculos
dicen es que la facultad conferida a un apoderado subsiste aun despus
de la muerte del poderdante cuando responda a cumplir con intereses
comunes, recprocos, entre el mandatario, el mandante e incluso
terceros. Esto es as porque la ley pretende, al considerar la excepcin
como vlida, proteger a todos aquellos que han comprado de buena f a
titulo oneroso. Y si la ley no protegiera la representacin del apoderado
mas all del deceso de quien otorgara el poder, estara vulnerando la
perfeccin de la voluntad del poderdante.
Pero vayamos a casos concretos. Una persona compra a otra pero no

tiene dinero para hacer la escritura en lo inmediato o no puede otorgarse
en lo sucesivo por un viaje del vendedor u otro motivo oportuno. En esos
casos especiales lo corriente es suscribir un Boleto de Compraventa
certificando las firmas del vendedor y el comprador con lo cual se le
otorga entidad a la rubrica de las partes- y timbrarlo en el banco
sellarlo- para darle fecha cierta. En ese caso el cliente, en el futuro,
habiendo pagado la totalidad del precio y detentando la posesin, si
sucede una eventualidad, podr repeler la accin que se le inicie al que
le vendi ya que en el Registro de la Propiedad el que vendi seguir
manteniendo la titularidad- pues podr demostrar que es comprador de
buena fe a titulo oneroso.
Cul es la documentacin me piden para colocar una propiedad en venta?
No solo por una cuestin de lgica comercial, sino para prevenir

eventualidades indeseables, nosotros requerimos de nuestros clientes que
al disponer una propiedad en venta, simultneamente con la firma de
la autorizacin respectiva, nos faciliten una fotocopia simple del/los
plano/s y de la escritura y a falta de ellas las fotocopias simples de
la documentacin que testimonie su derecho sobre el bien. Eso nos
permitir no tropezar, en la dinmica futura de la venta, con problemas
indeseados y de difcil resolucin cuando el tiempo apremia. Si existe
un problema puede ser advertido con anterioridad tras un
somero anlisis de las fotocopias simples que obraran en nuestros
archivos. Nuestra poltica implica tener de cada propiedad una carpeta
con las fotocopias de sus planos y escritura. Aqu detallamos
que documentacin en fotocopia simple- sugerimos entregar:
-Galpon o Venta de vivienda en lote propio: fotocopia plano y escritura.
-Depto en torre o casa en propiedad horizontal: fotocopia de plano de
obra, fotocopia de plano de subdivision, fotocopia del reglamento de
copropiedad y fotocopia de la escritura.
-Terrenos: fotocopia de la escritura y una boleta de ABL/ARBA.
-Si se trata de un inmueble que esta en tramite sucesorio avanzado,
ademas de lo mencionado, a fotocopia de la Declarataria de Herederos.
-Si se trata de un inmueble cuya sucesion aun no ha sido iniciada,
fotocopia de la ultima escritura y el ultimo plano. En este caso
recomendamos gestionar la sucesion con los abogados adscriptos a nuestro
staff.
Se puede comprar o vender una casa que est en sucesin?
Todo puede venderse y todo puede comprarse aunque no de la misma
manera, y en el caso particular de un inmueble cuyo titular ha fallecido
y no se ha iniciado la sucesin o est en un estado primitivo anterior a
la declaratoria de herederos- hacerlo supone asumir cierto tipo de
riesgos que, es lgico, tendrn un correlato en el precio. Ese riesgo se
mensura en dinero y los que venden tal vez en estas condiciones deban
hacerlo por un precio menor al de plaza. Por otra parte, quien compra
deber ser avezado, capaz de evaluar desde el conocimiento el valor
pecuniario de la eventualidad que asume. En sntesis, no es para
el comn de la gente. Generalmente se d entre vecinos cuya ansiedad y
la cercana a la familia del causante les permite presumir lo que para
otros, extraos a la intimidad familiar, seria dudoso. Puede ser un buen
negocio para quien compra o una manera practica de desprenderse de un
inmueble conflictivo y de mantenimiento costoso para los que
venden. Nosotros les recomendamos a nuestros clientes que es
procedente solo cuando la confianza es recproca y grande. Este tipo de
compraventa se llama Cesin de Derechos Sucesorios y para validar
sus efectos ante terceros solo puede instrumentarse en escritura
publica, es decir, debe hacerse por ante un escribano.
Cuando alguien muere, el patrimonio del fallecido constituye lo que en
terminos legales se denomina acervo herededitario. Sus herederos
tendran que validar ante la ley su pretension sobre ese patrimonio
cumpliendo con los pasos legales previstos, es decir, hacer la sucesion.
Mientras en el expediente sucesorio no se dicte la Declaratoria de
Herederos, estas personas tendran sobre el patrimonio del difunto una
porcion ideal, imprecisa. La transmision gratuita o onerosa de estos
derechos ideales es lo que se denomina Cesion de Derechos Sucesorios
y la ley exije que siempre se hagan por escritura publica.
La Cesion de Derechos Sucesorios tambien se utiliza como instrumento
legtimo cuando en el curso de una sucesin, uno de los herederos tiene
edad avanzada, y la potencialidad de su deceso podra complicar la
actuacion de los coherederos.
Pero por principio general la ley establece que slo puede vender quien
figure como dueo en el Registro de la Propiedad Inmueble. Y si el titular
registral de un inmueble falleci, sus herederos debern hacer el juicio
sucesorio respectivo para invocar su derecho legtimo e indubitable sobre
el patrimonio del fallecido que se llama causante- frente a
terceros. Mientras no lo hicieren, como dijimos, tienen por simple
presuncin, un derecho inequvoco pero al mismo tiempo incierto.
Muy contrariamente a lo que la gente supone una sucesin no es algo
engorroso ni debera serlo si se cumplieran con las premisas que todo
proceso judicial demanda. Cuando una sucesin tarda aos es porque
ha seguido un camino excepcional, contradictorio. Una sucesin normal
demora entre 12 y 18 meses. A veces, dependiendo del abogado y/o del
juzgado, menos.
Que es concretamente una sucesin?
Una sucesin es un proceso judicial administrativo que nos permitir
transmitir los derechos patrimoniales de los difuntos a sus herederos,
conforme lo prescribe la ley.
El primer paso para iniciar una sucesin es reunir la documentacin del o
los fallecido/s y de la que fuera su familia, es decir, partida/s de
defuncin/es; libreta de matrimonio o acta de casamiento del o los
fallecidos; partidas o actas de nacimientos de sus hijos; y si no hubiera
hijos ni padres vivos(las dos primeras opciones en la distribucin del
patrimonio de un fallecido) entonces se deber aportar documentacin de
idntico talante que permita al juez suponer desde la fehaciencia
documental quienes son los potenciales herederos de los causantes.
Una vez que el juez tiene a la vista la documentacin que acredita el
parentesco entre los causantes y sus potenciales herederos puede
presuponer el vnculo que les permitir a estos ltimos la adquisicin de
los derechos hereditarios. Pero no puede dejar de considerarlos
potenciales hasta tanto cumpla con un paso que la ley le exige: la
publicacin de edictos para llamar a todos aquellos que crean tienen
derecho al patrimonio del o los difunto/s y que en principio, siguiendo la
dinmica del proceso, por accin o por omisin, habran sido ignorados.
Cumplida esta publicacin de edictos que demora 30 dias- ahora esta en
condiciones de tomar como vlida su presuncin y dictar la declaratoria
de herederos, proveer el documento que testimonia que en merito a la
legislacin vigente y su debido proceso, los herederos de los difuntos son
los que haba previsto originalmente. Es un paso sumamente importante
en una sucesin porque la declaratoria de herederos testimonia
legtimamente la potestad de un derecho. En esta instancia puede
venderse el inmueble ya que quien lo adquiera tendr la certeza de
comprrselo a aquellos que la ley ha individualizado como herederos.
Pero termina aqu la sucesin? No. Simplemente hemos dado un paso
sustantivo, pero para perfeccionar ese derecho ante un registro pblico
en el caso del Registro de la Propiedad Inmueble- o lo que sera lo mismo
en trminos coloquiales, para poder firmar la escritura de
compraventa, debemos continuar el juicio sucesorio que, a partir de
ahora, nos obligar a desembolsar sumas importantes. Los herederos
no podrn suscribir la escritura a quien resulte comprador si no se cumplen
con todos y cada uno de los pasos que se suceden a continuacin.
El paso siguiente es el avalo del patrimonio en juego. La o las
propiedades que estaban a nombre del o de los fallecido/s; autos; todo
bien registrable embarcaciones, avionetas- mas un porcentaje que la
justicia dispone en un 10 % del patrimonio general y que se estima como
valor contemplado para los bienes muebles los no registrables- que
seguramente tendran el o los difunto/s.
Es importante aclarar que cuando hablamos de avalo estamos hablando
en trminos de lo que esas cosas valen para el fisco, de su valuacin
fiscal, independientemente de lo que defina el mercado. Y en mrito a
poder determinar el valor fiscal de los inmuebles, en la provincia de
Buenos Aires segn la ley 10.707 se debe confeccionar un estado
parcelario o cedula catastral uno por cada inmueble- a travs de los
oficios de un ingeniero o agrimensor. Recin entonces podr solicitarse el
certificado de catastro ARBA- para poder individualizar el valor de cada
propiedad.
Sobre ese valor general se tributa un 2.20 % de tasa y un 10 % de ese
2.20 % de sobre tasa. Se piden certificados a los registros respectivos
y se puede solicitar al juez que ordene la inscripcin de ese acervo a
nombre de los herederos declarados.
Pero la inscripcin aunque puede pedirse resultar improcedente si antes
no se cumplen los pasos que siguen. En principio, regular los honorarios
del abogado interviniente que pueden oscilar entre un 7 y un 15 % del
patrimonio en juego, siempre a criterio del juez. Por eso le recomendamos
a nuestros clientes, para darle certeza a los nmeros en juego, que antes
de iniciar la sucesin suscriban con el abogado interviniente un convenio
de honorarios fijo. Esto quiere decir que, independientemente de lo que
el juez regule, los herederos abonaran lo convenido privadamente con
quien los represente. Una vez que los herederos le abonen a su letrado
los honorarios convenidos, este testimoniar en el expediente haber
percibido los honorarios regulados mediante un escrito llamado carta
de pago- y deber hacer sobre las sumas reguladas no sobre lo
percibido realmente- los aportes a su caja de previsin social e ingresos
brutos, cuya constancia son una simple boleta de depsito diminuta que
se agregar al expediente. Una vez cumplidos estos recaudos, el juez
proceder a liberar la inscripcin del patrimonio.
Si los herederos se quedan con el inmueble lo comn es inscribir sus
derechos y registrar su titularidad por oficio y testimonio. El oficio es
una carta que el juez de la causa dirige al Registro de la Propiedad
ordenando se inscriba la sucesin. El testimonio, como su nombre lo
indica, son varias hojas que resumen todo lo actuado en el expediente, o
sea, lo testimonian. El testimonio con el sello de inscripcin en la ltima
carilla servir para demostrar ante terceros la procedencia de su
titularidad. Sirve a los fines prcticos aunque no es lo mismo- que una
escritura convencional. Podramos decir en lenguaje vulgar y a modo de
ejemplificar el concepto que es una escritura judicial.
Si por el contrario ya tienen decidida la venta, lo habitual es hacerla por
el sistema de tracto abreviado . Este trmino, que puede parecer
complicado, en realidad significa algo muy simple. Animados por el
mismo nimo docente y vulgar podramos decir que el tracto no es otra
cosa que la redaccin en el texto de la escritura de compraventa de
todo lo actuado judicialmente. Una sntesis que describe como los que se
presentan a firmar la escritura como vendedores han adquirido la
titularidad del bien y la transmiten a modo de puente, salvando una
instancia previa. Esta modalidad permite agilizar los tiempos y
embeber de celeridad el proceso de venta, pues inscribir primero la
sucesin en el Registro de la Propiedad, esperar que salga inscripta y
despus proceder recin a otorgar la escritura de compraventa demanda
varios meses y casi el mismo dinero. En un tracto abreviado todo lo hace
el escribano designado por el vendedor o el comprador. Solo hay que
pedir en prstamo el expediente al juzgado y presentrselo al escribano
para que tome nota de lo actuado. En algunos casos como por ejemplo
cuando el expediente est radicado en una jurisdiccin muy lejana y es
riesgoso el traslado del expediente- tambin sirve disponer en manos del
escribano actuante el oficio y el testimonio que expidiera el juez de la
causa.
Cuanto sale un tracto abreviado?
El tracto abreviado se entiende como complemento necesario en una
escritura de compraventa cuyo antecedente es una sucesion sin
inscribir. Del total que pueda salir una escritura de esta naturaleza, el
tracto abreviado insumir un costo que puede oscilar entre un 20/25 %
de la misma. Es decir, del 100 % del costo de una escritura de
compraventa de estas caractersticas, la compraventa representara sobre
el porcentaje total un 75 % y el tracto abreviado un 25 %. El costo
del tracto insume: Honorarios del escribano la mitad del acto principal,
o sea, de lo que cobre por la escritura de compraventa-; aportes;
impuestos de sellos certificados, liberaciones e inscripcion del
tracto. Si los gastos de la compraventa son segun leyes y costumbres
en plaza, el tracto lo pagan los vendedores.
En que lugar se debe iniciar una sucesin?
Esto va depender cual fue el ultimo domicilio de la persona fallecida, ese
es el juez competente donde se debe iniciar la sucesin. Pero existen
casos especiales donde es posible pedir una prorroga de jurisdiccin e
iniciarla ante otros tribunales que no se correspondan con el ultimo
domicilio formal. Habr que evaluar las causas.
Hay otro tipo de sucesiones donde quien se queda con la casa no es un
familiar?
Si. El caso que dimos anteriormente es emblemtico de una sucesin
ordinaria que responde a lo que comnmente se aprecia en plaza. Pero
tambin estn aquellas sucesiones donde no hay herederos entre la familia
y el causante decidi con antelacin dejrsela a un tercero por
testamento. Las sucesiones donde el fallecido no dej testamento, como
en el caso de la pregunta anterior, se llaman ab intestato. Las otras,
donde hay un testamento en juego, se llaman testamentarias. Ambas
tienen idntica jerarqua jurdica. Y en ambos casos los futuros titulares
de dominio debern hacer la sucesin para legitimar sus derechos.
Hay un plazo para iniciar una sucesin? Se pueden tramitar varias
sucesiones juntas?
No existen plazos. A veces los miembros de una familia van falleciendo y
los hijos, por una cuestin sensible, no hacen la sucesin
inmediatamente. Luego, claro, en algn momento, habr que realizarlas
de manera simultnea. Eso no significa problema alguno. Se pueden
tramitar varias sucesiones dentro de un mismo expediente.
Qu pasa si quiero comprar una propiedad que deviene de una sucesin
y entre los herederos figura un menor de edad?
El tema de los menores, valga la redundancia, es todo un tema. No es
fcil en principio porque el menor no puede disponer abiertamente del
porcentaje que le corresponde de la herencia. La Ley, a travs del
ministerio publico, tutela sus pasos, mas all de que la patria potestad
asigne a sus padres un rol significativo en la disposicin de su
patrimonio. En trminos prcticos esto quiere decir que para poder
comprar o vender una parte correspondiente a un menor el juez de la
causa dar intervencin a la asesora de menores, quien frecuentemente
procede a liberar la compraventa cuando crea que no habr desmedro
alguno en la vala del patrimonio correspondiente al menor. Es muy comn
la exigencia por parte de las asesoras de menores de la reinversin del
porcentaje correspondiente al menor en algo que suponga que por su
propia naturaleza perdurara en cuanto a valor en el tiempo. De esa
manera, cuando llegue a la mayora de edad, podr disponer abierta y
libremente de un patrimonio oportunamente.
En sede judicial, el trmite no es engorroso sino preciso, pero es
lento. Por lo general la asesora solicita dos o tres tasaciones del
inmueble, un modelo del boleto de compraventa con la designacin precisa
de la escribana actuante, y una fotocopia de la documentacin del
inmueble plano/s y escritura- donde la parte del menor se reinvertir.
Hay un impuesto a la herencia?
Desde el 2011, tras la reglamentacin de la Ley 14.200 que derog en

parte la Ley 14.044- en la provincia de Buenos Aires existe un impuesto
a la transmisin gratuita de bienes -herencias, legados y donaciones- que
afecta a todos los que heredan o reciban gratuita e individualmente un
patrimonio superior los $ 200.000 doscientos mil pesos- cuando se trata
de parientes directos (padres, hijos y cnyuges) y los que individualmente
recibieran una suma mayores a $ 50.000 cincuenta mil pesos- cuando la
transmisin involucre a parientes mas lejanos. Estas cifras no imponibles
surgen respecto al mayor de los siguientes valores: 1) valuacin fiscal -
corregida por el coeficiente previsto por el art. 241 del Cdigo Fiscal
que en la actualidad es de 2,56- 2) valor de mercado. 3) valor
inmobiliario de referencia.
Las alcuotas aplicables son progresivas en funcin del importe gravado.

Van del 4% para padres, hijos y cnyuge; 6% para otros ascendientes y
descendientes; 8% para colaterales de 2do. grado y del 10% o mas para
el resto de las personas.
Ejemplo: si fallecen los padres y sus 2 hijos heredan una casa que
fiscalmente no supere los $ 300.000, sumndole a ese valor el que la
justicia estima para los bienes muebles, es decir, un 10 % adicional, ellos
estarn eximidos del impuesto a la herencia porque sobre el total del
patrimonio en juego ($ 300.000 + $ 30.000: $ 330.000) a cada uno le
corresponde recibir un monto heredable de $ 165.000, por debajo del
mnimo a partir del cual se empieza a cobrar el impuesto. Y mientras
mas hermanos sean, al dividirse en mas partes, mas lejos estarn de ese
mnimo no imponible.
La agencia recaudadora de este tributo es ARBA es un

impuesto provincial- y comprende a todos los bienes de quienes residan
en la provincia al producirse la transmisin o cesin. Pero tambin incluye
todos los bienes que se transmitan gratuitamente -inmuebles, aeronaves,
automviles, participaciones empresariales o en sociedades o emisiones de
ttulos pblicos o privados- que se realicen en territorio provincial,
cualquiera que sea el domicilio del titular. Y cuando el fallecido o cedente
del patrimonio tiene domicilio bonaerense, tambin estn alcanzadas las
porciones del patrimonio radicado fuera del territorio de la
provincia. Incluso la ley dispone que ARBA, solicitando un perito tasador
y anuncia judicial mediante, tendr la potestad de abrir y peritar las
cajas de seguridad a nombre de los fallecidos para valuar sus contenidos.
Segn la norma, el impuesto a la transmisin gratuita de bienes alcanza

al enriquecimiento que se obtenga por transmisin a ttulo gratuito,
incluyendo: a) herencias, b) legados, c) donaciones, d) anticipos de
herencia, e) cualquier otro hecho que implique un enriquecimiento a ttulo
gratuito.
Se presume, salvo prueba en contrario, que existe el hecho gravado

cuando se trate de alguno de los siguientes casos:
a) Transmisiones a ttulo oneroso de inmuebles a quienes llegaren a ser

herederos o legatarios del causante dentro de los 3 aos si son directas,
o de 5 aos si son indirectas;
b) Transmisiones a ttulo oneroso en favor de herederos forzosos del

enajenante o de los cnyuges de aqullos, siempre que al tiempo de la
transmisin subsistiere la sociedad conyugal o quedaren descendientes;
c) Transmisiones a ttulo oneroso a favor de herederos forzosos del
cnyuge del enajenante, o de los cnyuges de aqullos, siempre que al
tiempo de la transmisin subsistieren las respectivas sociedades
conyugales o quedaren descendientes;
d) Transferencias a ttulo oneroso en favor de una sociedad integrada,

total o parcialmente, por descendientes del transmitente o de su cnyuge,
o por los cnyuges de aqullos, siempre que con respecto a ellos
subsistieren al tiempo de la transmisin las sociedades conyugales o
quedaren descendientes;
e) Compras a nombre de descendientes o hijos adoptivos menores de

edad;
f) Constitucin, ampliacin, modificacin y disolucin de sociedades entre

ascendientes y descendientes, incluidos padres e hijos adoptivos, o los
cnyuges.
Tambin se explica que salvo prueba en contrario, se considera que

integran la materia imponible las cuentas o depsitos a la orden del
causante, que estuvieren a nombre de su cnyuge, del heredero o
legatario, o a nombre u orden conjunta.
Adems, tributan las extracciones de dinero efectuadas en los dos meses

anteriores al deceso del causante o de su cnyuge, o a nombre u orden
conjunta, recproca o indistinta de stos entre s o de stos y de sus
herederos forzosos mientras no se justifique el destino que se les hubiera
dado. Tambin los ttulos, acciones o valores al portador que a la fecha
de fallecimiento se encuentren en poder de los herederos o legatarios
cuando, dentro de los 6 meses precedentes al deceso, el causante los
hubiere adquirido o realizado operaciones con ellos de cualquier
naturaleza, percibido sus intereses o dividendos, o aqullos hubieran
figurado a su nombre en las asambleas de la sociedad.
Para pagar el tributo, los beneficiarios de la herencia debern tramitar

una declaracin jurada por internet, accediendo a la pagina de
ARBA: www.arba.gov.ar. utilizando cualquiera de las claves de
identificacin tributaria asociadas a su CUIT, CUIL o CDI.
Por ultimo, tenga presente que la nueva ley, la 14.200 no derog el art.
100, inc. 1 de la ley anterior, la 14.044, que considera producido el
hecho imponible, y esto es sumamente importante, la fecha del deceso
del causante. Quiere decir que los que los deudos de quienes fallecieron
con anterioridad a la sancin de la ley estn exceptuados de los alcances
de la misma.
Ver Digesto Normativo: leyes 14.044 y 14.200
Que es una donacion?
La donacion es la transmision gratuita y voluntaria que una persona hace

a otra de la propiedad de un inmueble. Pero alguna algunas personas
estarn impedidas de disponer de su propiedad y donarla en casos muy
particulares. Por ejemplo, no pueden donarse los esposos entre
s; tampoco puede hacerlo alguien casado sin el consentimiento de su
cnyuge o la autorizacin suplementaria de un juez cuando se trate de
una propiedad de la sociedad conyugal; los padres tampoco pueden donar
los bienes de los hijos que estn bajo su patria potestad, sin expresa
autorizacin judicial; lo mismo que los tutores respecto de los bienes de
sus pupilos o los curadores de los bienes confiados a su
administracin. Ahora bien. Especficamente en el caso de inmuebles,
estas donaciones deben ser hechas por ante escribano publico, cumpliendo
con las modalidades de todo contrato. Si no lo hicieran de ese modo, su
valor legal puede ser observado.
Porque los bancos no aceptan financiar la compra de inmuebles que

hayan sido donados?
Hay que entender que los bancos son escrupulosos cuando se trata de
afianzar un credito hipotecario. Y no solo se fijan en las condiciones
estructurales del inmueble, sino que ademas estudian sus atributos
tecnicos o jurdicos. Y uno de los mas importantes es cuidar las causas
por los cuales podria ser observada a futuro una hipoteca. Porque la
hipoteca podra caer si los antecedentes dominiales involucran una
donacion que no haya respetado la proporcion que legtimamente de alli
su nombre legtima - le corresponde a los herederos forzosos del
donante. El reclamo sobre el inmueble podra esgrimirse hasta diez aos
posteriores a la muerte del donante.
Se lo explicarermos en terminos sencillos. Una persona no puede donar

la totalidad de un inmueble a un solo de sus futuros herederos si tuviera
varios- o a un tercero ajeno a la familia si tuviera herederos legales a
la vista- porque la ley dice que, cuando se trata de donacion, los
herederos forzosos tienen derechos que no se pueden vulnerar por una
acto voluntario del donante. Si puede vender a quien quiera y con ello
nada quedaria para los herederos futuros- pero no se puede legar o donar
un porcentaje mayor al que prescribe la ley. Si lo hace, al morir el
donante, los herederos que se sintieran afectados patrimonialmente
podrian iniciarle un juicio revindicatorio al donatario el que recibi la
donacion- Y todo lo que se sustentara sobre ese ttulo caera. Si hay
una hipoteca, la misma no tendra sustento juridico suficiente.
Estas son las proporciones que debe respetar un donante cuando se decide
a disponer de su patrimonio: a) si tiene hijos, a sus hijos les corresponde
hasta el 80 %. El resto lo puede donar. B) Si no tuviera hijos pero
tuviera padres vivos, a sus padres le corresponde hasta 2/3 de su
patrimonio.
Puede un persona mayor poner la propiedad a nombre de su/s hijo/s y

reservarse su uso hasta la muerte?
Hay personas que estan lo suficientemente templadas como para percibir

las seguras vicisitudes de la vida. Estamos hablando de personas que
preveen su propia muerte, sea eventual o previsible. Y generalmente
pretenden por amor a sus seres queridos que su deceso no les sume un
problema a otro que ya es, por demas, dificil: lidiar emocionalmente con
la falta fisica de alguien que amamos. Es entonces cuando advirtiendo esa
contingencia, al comprar una vivienda que podra ser su ultima morada,
deciden ponerla a nombre de sus hijos (o de otro familiar o compaero/a
de vida) y reservarse vivir en ella hasta que fallezca. El termino jurdico
que conceptua esta modalidad se llama reserva de usufructo vitalicio.
Quiere decir que la propiedad se inscribe en el Registro a nombre del
o los designado/s, pero quien la compro realmente se reserva el derecho
de vivir en el inmueble hasta la muerte. Aquellos que figuren en la
escritura como propietarios, si son los hijos por ejemplo, no necesitaran
incluir en la sucesion ese inmueble, porque ya est inscripto a su nombre
en el Registro de la Propiedad. Y tampoco deberan realizar ningun tramite
para levantar esa restriccion que existia a favor del fallecido, porque la
reserva de usufructo vitalicia caduca automaticamente al cumplirse la
condicion principal, es decir, al morir el usufructuario. Se demuestra con
el certificado de defuncion respectivo.
A que se llama Bien de Familia?
Es un rgimen especial que persigue proteger de cualquier eventualidad
patrimonial del propietario el inmueble donde habita el y su familia. Es
una caracterizacin, un rtulo que supone un lmite a la accin del o los
acreedores del dueo de la propiedad. Si una casa est afectada por el
rgimen de Bien de Familia, esta individualizacin supondr un paraguas
jurdico que la mantendr inmune de las acciones ejecutivas. Obviamente,
solo se puede afectar al rgimen de bien de familia una sola vivienda y
cumpliendo siempre con ciertos requisitos.
Cules son los requisitos necesarios para afectar un inmueble al rgimen
de Bien de Familia?
No importa que sea un inmueble urbano o rural, pero debe ser una
vivienda. No pueden afectarse por ejemplo un lote de terreno, un local,
un galpn. Dicho inmueble puede pertenecer a un nico dueo o a varios,
pero el propietario con su familia est obligado a habitar el bien. Este
beneficio es para una sola vivienda en todo el territorio nacional.
Aunque sea un inmueble valioso igual puede afectarse?
Si. La ley no discrimina por valor. Si el inmueble tiene destino de
vivienda, se acepta cualquier valuacin.
Quines son considerados familiares para la ley?
La ley dice que se entiende por "familia" al propietario, su cnyuge y
descendientes o ascendientes. Si no existieren stos, colaterales "hasta"
el tercer grado de "consanguinidad" que convivieren con el constituyente.
Es decir, en la lnea colateral hasta el tercer grado se encuentran
incluidos los hermanos, tos y sobrinos, pero no los primos ya que se
encuentran en un cuarto grado. Quedan excluidos los parientes por
afinidad, es decir suegra/o, nuera yerno, madrastra/padrastro y
cuada/o.
Qu beneficio especfico supone?
En principio el "Bien de Familia" no puede ser ejecutado o embargado por
deudas que tengan un origen posterior a su inscripcin, salvo por deudas
provenientes de impuestos o tasas que pesen sobre el inmueble.
Desde qu momento se obtiene el beneficio asociado al Bien de Familia?
Es importante aclarar que la proteccin corre a partir de su inscripcin
en el Registro de la Propiedad Inmueble. Es decir, que si se realiza por
escritura pblica, desde la inscripcin de sta en dicho Registro.
El trmite es muy costoso?
En realidad el trmite es gratuito si se hace "personalmente" en el
Registro de la Propiedad Inmueble. Pero nadie lo hace por si mismo a
menos que est consustanciado con del desaliento que produce la
burocracia administrativa. Es necesario concurrir con el ttulo de
propiedad y los instrumentos que acrediten el parentesco -libreta de
familia o partidas de matrimonio o nacimiento-. No obstante, lo
aconsejable, es efectuar el trmite a travs de su escribano de
confianza. Si Ud. compr un inmueble, puede afectarlo simultneamente
al suscribir la escritura de compra. En algunos casos tambin puede
hacerse a travs de la va judicial.
Puede afectarse un inmueble que se encuentre hipotecado?
S. En este caso, el acreedor hipotecario ser el nico acreedor
exceptuado de la proteccin ya que registr su derecho con anterioridad
a la inscripcin del Bien de Familia. El ser el nico que podr ejecutar
el inmueble. Los acreedores que aparecieran despus de la inscripcin no
podrn hacerlo.
Si un inmueble ya se encuentra afectado como Bien de Familia, puede
hipotecarse?
Se puede hipotecar levantando simultneamente en el mismo acto de

firmar la hipoteca la afectacin precedente. De esa manera la hipoteca
podr ejecutarse y el acreedor tendr un crdito de plena efectivizacin
ante la contingencia. Lo que se hace es levantarlo nicamente a efectos
de inscribir la hipoteca para luego volver a afectarlo nuevamente como
bien de familia. Los efectos del bien de familia ya no correran respecto
de esa hipoteca.
Compr hace muchsimos aos. No tengo la escritura. Que debo hacer?
Hay personas que han comprado de buena f hace decadas y nunca
hicieron la escritura. Algunos hasta pueden testimoniar la compra con una
libreta de pagos en zonas donde prosperaron loteos- o a otro adquirente
de buena f a traves de un Boleto de Compraventa.
Lo primero que deben saber es que solo una escritura les da la seguridad
absoluta de resultar dueos exclusivos de ese inmueble. Y que regularizar
su situacion es imprescindible para que su derecho sea incontrastable. A
los que compraron mediante un Boleto de Compraventa y todavia no se
han cumplidos los diez aos desde su suscripcion, le recomendamos
dirigirse a su vendedor y moverse para hacer la escritura ante el
escribano designado en el Boleto de Compravena o ante la falta de uno
designado, el que mayor confianza le merezca.
Hay otros casos donde se compr hace decadas pero por desidia o
ignorancia nunca se otorg la escritura. A ellos le recomendamos
comiencen un proceso de usucapion.
A que se llama usucapion?
La usucapin es un modo de adquirir la titularidad de una propiedad, que

se d por la posesin continua sin interrupciones- durante el tiempo
exigido por la ley. Para adquirir un inmueble por usucapin es preciso que
la posesin rena determinados requisitos y condiciones, las principales,
que uno siempre haya actuado ante otros como dueo de la propiedad,
asumiendo los derechos y las obligaciones que todo propietario debe
asumir, y que adems ese comportamiento haya sido pblico, pacfico e
ininterrumpido.
El origen de la posesin pudo haber sido legtimo, como cuando se compr

en un loteo o se suscribi un boleto de compraventa con las formalidades
que considera la ley. O pudo haber simplemente ocupado un inmueble que
sabia abandonado por sus anteriores propietarios. No corre en los casos
que la ocupacin se dio en forma violenta o clandestina.
En el primer caso, ser mas fcil estimar el tiempo que la ley demanda
para otorgarle la titularidad, que son diez aos, pues hay un documento
que certifica la data exacta de la ocupacin. En el segundo sern 20
aos y hasta 30 aos, a veces, cuando la usucapin se caracterice como
extraordinaria- y deber demostrarse a travs de instrumentos que la
ley consagra. Est claro que no puede usucapir un inquilino, que al
firmar el contrato esta reconociendo la titularidad en otra persona, aun
cuando terminado el arrendamiento se hubiera mantenido dentro del
inmueble.
El proceso de usucapin es un juicio contencioso que se sigue contra el

que result ltimo titular de la propiedad segn el Registro de la
Propiedad. Se inicia acompaando en su presentacin el certificado de
dominio donde conste quien fue su ltimo titular registral- y un plano de
mensura para usucapin que realizar un agrimensor o ingeniero
civil. Cuando el proceso sea abierto a prueba debern adicionarse las
boletas de pago de impuestos y servicios eso ser muy
importante- pagadas por quien solicite la usucapin. No importa que las
mismas no estn a nombre del que pretende usucapir. Si estn en su
poder se presume que el pago ha sido efectuado por quien las detenta. Y
tambin pueden agregarse el aporte de testigos, aunque ninguna usucapin
proceder si solo se basa en testimonios. Es un juicio que puede llevar
entre 18 y 24 meses, claro, si no fuera contradictorio. Al final del
proceso, si el juez entiende la usucapin como vlida, emitir una
sentencia favorable a la escrituracin del inmueble a favor del solicitante
que se llama actor.- El actor podr designar un escribano de su
confianza, el juez conceder la designacin y este notario pasar en limpio
todo lo actuado en el expediente por escritura publica eso se llama
protocolizacin-
A que se llama escrituras por plan Pierri? Sirven?
En septiembre de 1994 cobr vida el Rgimen de Regularizacin Dominial

Ley Nacional 24.374 o mas conocido popularmente como Ley Pierri. En
esa ley se estableca un rgimen de regularizacin dominial en favor de
aquellos ocupantes que pudieran demostrar la posesin de una propiedad
de manera pblica, pacfica y continua durante 3 aos, siempre con
anterioridad al 01/01/1992. La causa de la ocupacin, como es lgico,
deba ser lcita y podan acogerse a este beneficio solo los poseedores de
inmuebles urbanos que lo utilizaran como vivienda nica y de ocupacin
permanente. Esta ley hoy sigue vigente y exige universalmente lo mismo,
y particularmente que los 3 aos resulten anteriores al 1 de Enero de
2009.
Como consecuencia de lo dispuesto en esta ley, en lo que se refiere a su

reglamentacin en el mbito de la provincia de Buenos Aires, el Colegio
de Escribanos designa a un notario en cada jurisdiccin para que atienda
todos los casos. Y estos escribanos a su vez trabajan en conjunto con
"Las Casas de Tierra", una dependencia que en cada municipalidad se
encarga de brindar asesoramiento y seguimiento del tramite a todos los
beneficiarios en forma gratuita.
Estos escribanos, luego de reunir y cumplir con todas las prerrogativas

de la ley -entre ellas notificar al ultimo titular de dominio y emplazarlo
su comparecencia a travs de edictos- labraran un acta en escritura
publica que firmaran el interesado y la autoridad de aplicacin. Este
acta se inscribir en la matrcula de cada propiedad. La matrcula, para
explicarlo en trminos coloquiales, es como el nmero de DNI del
inmueble. Es un nmero nico que identifica una propiedad dentro del
partido al cual pertenece. No hay dos inmuebles con el mismo
"numero". Es menester agregar que todos los datos tcnicos y jurdicos
principales referidos a una propiedad en particular constan en una "ficha"
individual para ese inmueble que se guarda en el Registro de la Propiedad
en La Plata. Lo que se testimoni en esas actas, se transcribi en esa
minuta. El costo de esta escritura es del 1 % de la Valuacin Fiscal del
inmueble y el pago se realiza nicamente en el Banco de la Provincia de
Buenos Aires.
Una vez transcurridos los diez aos, si no media oposicin alguna, el
beneficiario accede a la posibilidad de ser titular de dominio, o sea, ser
propietario pleno, con todos los derechos, obligaciones y alcances que la
ley dispone. Para lograrlo, es necesario hacer otra escritura -que es
tambin un acta- ante el mismo notario que hizo la primera o ante
cualquier otro designado por el Colegio de Escribanos de la Provincia de
Buenos para ese fin determinado. Esta nueva escritura se llama "acta
de consolidacin".
Una vez otorgada, el escribano manda el acta vieja y la nueva, juntas,

al registro, se inscribe en la matrcula, y el viejo poseedor se convierte
finalmente, ahora s, en el nuevo Titular de Dominio.
Muchos beneficiarios de este rgimen, por ignorancia, no realizan este

ultimo paso. Cumplidos los diez aos no consolidaron su derecho. Deben
concurrir a la Casa de Tierras del municipio que les corresponda. Alli
podrn agilizar la CONSOLIDACIN DE ACTAS ESCRITURAS LEY
24374. Ello significa que los beneficiarios que hayan obtenido este tipo
de escrituras y que deseen consolidar la misma, cuentan en su municipio
con una oficina que los asesorar al respecto. Si en su municipio o comuna
no existe, tendr que recurrir a la autoridad de aplicacin en la provincia
de Buenos Aires que es Subsecretara Social de Tierras.
Si el acta notarial de origen esta consolidada, sirve a todos los casos

como un titulo perfecto, pues se ha registrado en el Registro de la
Propiedad Inmueble el nuevo titular del dominio. Si no esta consolidada
es un ttulo imperfecto, de pasible revocacin, a medias, y en
consecuencia no servir incluso como garanta en un alquiler ordinario.
Si la idea es vender la propiedad luego de haber hecho la primera

escritura de acogimiento, durante o transcurridos los diez aos, pero sin
haber hecho la segunda escritura de consolidacin, lo que podr hacerse
al vender es una "Cesin de Derechos Posesorios" pues el titular de
dominio seguir siendo el dueo anterior. Si ya se hizo la escritura de
consolidacin corre el tratamiento de una compraventa normal.
Compre hace muchos aos un lote con otra/personas. Ahora quiero separar
como corresponde lo mio de los de ellos. Que tengo que hacer?
Este caso es mucho mas comn de lo que se supone y tiene que ver con
personas que, originalmente, compraron un lote junto a otro familiar u
amigo y edificaron cada uno en una parcela del terreno que ser
reservaron. Pero edificaron y nunca hicieron las cosas para dividir una
propiedad de otra y hoy estn atados a una misma suerte. Nunca
hicieron la subdivisin y son tcnicamente, condminos. asi se llaman los
que tienen una propiedad en comn. No son dueo de algo especfico,
sino de un porcentaje sobre la totalidad del inmueble.
Lo primero que deben hacer es esperar que salga una moratoria municipal
para poder confeccionar el plano de obra incorporando lo que
construyeron, que en la jerga tcnica se llama construccin
clandestina. Una vez hecho el plano de obra se deber proceder a
hacer el plano de subdivisin y quien lo confecciona es un agrimensor o
ingeniero civil. El tercer y ultimo paso es concurrir a una escribana con
el plano de obra, el plano de subdivisin y el formulario 908 y comenzar
a gestionar el Reglamento de Copropiedad. Una vez inscrito el Reglamento
de Copropiedad estarn las dos unidades perfectamente individualizadas
conforme la ley exije. En el mismo Reglamento de Copropiedad, dentro
de su texto, cada uno podr adjudicarse la Unidad Funcional que estn
ocupando.
Que es un reglamento de copropiedad?

El Reglamento de Copropiedad y Administracin es la escritura pblica
con que se afecta definitivamente un edificio en la ley 13.512 de
propiedad horizontal. Como documentacin sucede al plano de obra y al
posterior plano de subdivisin. Si estos dos planos individualizan
tcnicamente las unidas funcionales, el reglamento, nutrindose de la
misma informacin, las individualiza jurdicamente ante el Registro de la
Propiedad. Y al inscribirse, ARBA, automticamente expedir de una
nueva partida inmobiliaria para cada unidad funcional. Su importancia es
fundamental para definir la organizacin de la convivencia dentro del
edificio, es decir, la vida consorcial. Su texto seala cuantas son las
unidades funcionales; cuales son sus metrajes; que porcentual corresponde
a cada una en referencia con la universalidad el edificio; describe las
cosas propias y comunes; los rganos de gobierno del consorcio de
propietarios; clases y forma de convocar a asambleas; la forma de
legitimar sus resoluciones, etc.
Compre un departamento pero no tengo en mi poder siquiera una copia del
reglamento de copropiedad. Cmo puedo obtenerlo?
Es muy comn que al comprar un departamento que ya fue vendido varias
veces, el ltimo propietario no tenga mas que la escritura de compraventa
que suscribi a su favor. Le recomendamos hable con el administrador
de su consorcio y le solicite siquiera una fotocopia simple. Es necesario
aclarar que ni el escribano que realiz la escritura de compraventa ni el
administrador estn obligados a facilitarle un ejemplar. Trate de
obtenerlo agotando su paciencia y apelando a la buena voluntad de los
propietarios de otras unidades funcionales. Pero si por caso no lo
consiguiera, puede pedirle a un gestor de confianza que le tramite la
expedicin de una copia simple que podr tomarla del original,
que siempre queda archivado en el protocolo notarial (esos libros gruesos
que suelen verse alineados en los estantes de las escribanas) Los datos
para ubicarlo los podr hallar o intuir en un prrafo de la escritura que
suscribi a su favor. En las sucesivas ventas, los escribanos transcriben
en los testimonios los datos sensibles y los antecedentes. Estos
protocolos -en los que se hallan la escrituras originales, pues todo lo que
tiene en poder un comprador son copias llamadas primer testimonio,
segundo testimonio - pueden estar en poder de la primitiva escribana
que hizo las primeras ventas del edificio, cuando el mismo se estren. Si
fue hace mucho tiempo, mas de cinco aos por lo general, entonces su
gestor deber recurrir al archivo general de protocolos del colegio de
escribanos de la jurisdiccin. Le bastar con una fotocopia simple del
mismo. Lo importante es lo que dice. Le recomendamos que tenga en su
poder al menos en fotocopias simples- la documentacin que individualiza
todo inmueble afectado a propiedad horizontal a saber: plano de obra
del edificio; plano de subdivisin y reglamento de copropiedad. Le ser
til si algn da decide vender su propiedad y no deber correr detrs de
las cosas cuando aparezca un cliente cuya compra la realice por banco.
A que se llama primera venta?
En plaza se llama comunmente primera venta cuando se trata de

unidades de edificios a estrenar. Es la primera vez que se vende una
unidad recientemente individualizada tanto tcnica como
jurdicamente. Hay otros casos son los menos- en que tambin se utiliza
el termino primera venta. Es cuando se procede a afectar a la ley de
propiedad horizontal un inmueble que ya lleva aos construido, no
nuevo. En ese caso, cuando en el futuro se venda una de esas unidades,
tambin ser primera venta. Este concepto es importante porque toda
primera venta, tributa al firmar la escritura de compraventa, el 3 % de
impuestos a las ganancias. Y no es fcil eludir su pago aunque est
contemplado en las exenciones.
Que es un fideicomiso?
El fideicomiso es un instrumento legal que sirve a muchas cosas. Pero en
el rubro inmobiliario especficamente puede describirse como un contrato
celebrado por escritura pblica en el que, segn la ley 24.441, una
persona que es el fiduciante, transmite la propiedad fiduciaria de bienes
determinados a otra persona, llamada fiduciario, quien se obliga a su vez
a elaborar lo acordado en el contrato y a transmitirlo nuevamente al
cumplimiento de un plazo o condicin al beneficiario que puede ser el
mismo fiduciante o un tercero llamado fideicomisario-. Este instrumento
se adapta perfectamente a un emprendiendo inmobiliario con fondos de
terceros.
Vamos a dar un ejemplo. Los inversores son los fiduciantes, que se

obligan a aportar la totalidad de los fondos necesarios para comprar el
terreno y para hacer frente a todos los costos que demandar la obra.
El fiduciario es el administrador del proyecto, quien recibe los fondos
para adquirir el inmueble, inscribirlo a su nombre en forma temporal y
condicionada segn los trminos del artculo 2662 del Cdigo Civil y
disposiciones de la ley 24.441- y llevar adelante el emprendimiento segn
las pautas fijadas en el anteproyecto. Una vez finalizadas las obras
proyectadas y afectado el inmueble al Rgimen de Propiedad Horizontal
o al de Loteo, transmitir a los beneficiarios los inversores originales-
el dominio de las unidades segn el porcentaje que cada uno haya
aportado.
Ver en Digesto Normativo: ley 24.441
Que significa cuando escucho que se venden departamentos desde el

pozo?
Se trata de una forma de comprar que se ha puesto de moda en plaza y

es especial para aquellos que no encuentran en el mercado lo que estan
buscando. No es la panacea. Es una modalidad de compraventa que tiene
sus riesgos porque se compra desde que se comienzan a cavar los
cimientos, de aqui el nombre desde el pozo- , pero bien encaminada,
aliada a desarrolladores con espalda financiera, serios y confiables se
transforma en una solucion para muchos. Si bien en principio, hace
algunos aos, era negocio porque se llegaba a pagar casi un 50 % de lo
que la unidad valia en el mercado, hoy la diferencia que uno puede obtener
es a lo sumo de un 20 %. Es mucho o es poco, depende del bolsillo de
cada uno.
Todo el proceso se basa en la figura del fideicomiso, es decir, un grupo
de personas llamadas fiduciantes los compradores de las futuras
unidades- transmiten a otra llamada fiduciario el desarrollador del
proyecto- determinados bienes durante un lapso de tiempo para
destinarlas a un fin especfico en este caso dinero para aplicarlo a la
construccion de un edificio de departamentos- El fiduciario el
desarrollador- se obliga a ejercer esa propiedad transitoria del terreno
y de la administracin de la obra, en beneficio de los beneficiarios
finales, que en este caso son los mismos fiduciantes, o sea, los
compradores de las unidades.
Hay dos modalidades de venta: a precio fijo congelando en el boleto de

preventa el precio de la futura unidad, siempre en dolares- o al costo.
Cuando es al costo la cuota se fija en el Boleto de preventa de acuerdo
al desarrollo de la obra, y acompaa las fluctuaciones propias de la
coyuntura. La unidad en este ultimo caso puede salir mas cara de lo
estimado si la inflacion se desmadra e incide sobre los costos de obra u
otros factores asociados a la eventualidad de lo que es una construccion
en marcha. La preferencia general hoy est inclinada a favor de pagar
un valor fijo, aunque sea en dolares, y que el fiduciario el administrador
de la obra- ejerza las potestades conferidas responsablemente. Si no lo
hace, se deber hacer cargo de los imponderables.
La construccion de la torre, si la gestion es eficiente y los flujos de

fondos son continuos, demanda entre 18 y 24 meses. En ese plazo se
integrar, conforme las condiciones que se hayan pactado en el Boleto de
preventa, hasta el 50 por ciento del valor del departamento. Finalizada
la obra y afectado el edificio al regimen de propiedad horizontal, se
podra escriturar y tomar posesion, previo pago por parte del comprador
del 50 % restante, que podr hacerlo de contado, tomando un credito
hipotecario bancario o financindolo a traves de un credito que a veces
otorgarn las mismas constructoras.
Es seguro comprar un departamento desde el pozo?
Es importante que el comprador evale las referencias del

desarrollador, la constructora asociada a veces tambin son la misma
cosa- la importancia que tiene en el mercado, si ya desarroll otros
proyectos similares y con qu profesionales trabaja. Tambin ayudar a
una ponderada decisin leer minuciosamente la memoria descriptiva, pedir
precisiones, revisar la asignacin de superficies y la composicin de cada
unidad. En algunos casos particulares, uno puede alejarse de las
terminaciones que estn descriptas en la memoria descriptiva y pedir
terminaciones especiales pagando por ello una suma diferencial. Esa ser
una ventaja comparativa en la decisin final, pero todo debe estar
debidamente aclarado desde el origen en todo lo que se suscriba. El
camino es largo y las complicaciones no previstas pueden ser un dolor de
cabeza. El boleto de preventa debe ser muy preciso, designando la
unidad, la modalidad de pago, el escribano, las caractersticas del
departamento, los planos o los croquis definitivos, y en otro anexo
debern suscribirse, la planilla con los detalles de terminacin y las
especificaciones tcnicas eso es lo que se llama memoria descriptiva- Si
uno por una cuestin particular quiere salirse del negocio, puede. Basta
con ceder el Boleto de preventa, cumpliendo con las condiciones que se le
exigirn y siempre con la anuencia del fiduciario, o sea, el desarrollador.
Esta modalidad es viable para aquellos que no tienen urgencia en disponer

de su vivienda. Algunos se la ceden a los hijos, otros tienen la intencin
de alquilarla, y tambin estn los que la venden una vez finalizado el
edificio. De esta manera, al haber cerrado el precio en el boleto de
preventa, pueden obtener una ganancia de entre un 20 y 30 por ciento
en dolares en un ao y medio o dos aos- si los valores se sostienen o
aumentan. La mayora de los proyectos de inversin al costo son de
unidades chicas porque resultan ideales para aquellos que viven con los
padres y tienen una capacidad de ahorro mensual. De esta manera
proyectan su futuro inmediato independiente a un plazo vista. El mal que
algunos le endilgan y con razn es que si por ejemplo hubiera vicios en
la construccin una vez concluido el edificio y entregados los
departamentos a sus beneficiarios, la empresa constructora est obligada
a responder nicamente con el patrimonio del fideicomiso, es decir, con
los departamentos que al entregarse agotaron su patrimonio de
respaldo. Por eso es de suma importancia que quien desarrolle el
emprendimiento y la empresa constructora tengan una vasta experiencia
y sus quehaceres respondan a un protocolo de trabajo normalizado.
Perd la escritura Puedo vender?
No se preocupe. Lo que el comun de la gente llama escritura es en

realidad un primer testimonio, lo que sera una primera copia, del original
que siempre queda guardado en los protocolos de las escribanias, esos
libros gruesos que muy ordenadamente se apilan en los estantes
notariales. Si la perdi o se la robaron, deber concurrir a la escribana
donde la firm, explicarle el problema al notario y pedir una segunda
copia, o sea, un segundo testimonio. Los escribanos son prudentes al
otorgar un segundos testimonio. La razon debe ameritarse y debe
observar un criterio entendible.
Pero es importante que Ud. sepa que cuando firma una escritura, lo que
firm viaja al Registro de la Propiedad a registrarse en una ficha
exclusiva que tienen todas las propiedades. Quiere decir que su nombre,
desde el momento que esa escritura se registro, figura como el ultimo
propietario del inmueble. Nadie le puede quitar eso. Aun si perdi la
escritura. La funcion medular del Registro de la Propiedad es cuidar
de su patrimonio y mantener el caracter exclusivo de su derecho de
propiedad, a resguardo de cualquier contingencia. Nuestro sistema
registral y notarial, para que tenga una idea acabada de su seguridad,
es muy superior al promedio mundial y mayor incluso que el que se practica
en USA.
Perdi el plano.. Y ahora?
Perder un plano no es la muerte de nadie. Lo que el comun de la gente

llama plano no es mas que una copia de un ejemplar entelado que
siempre se guarda en el archivo municipal. Si lo perdi concurra a la
direccion de obras particulares de su municipalidad y solicite una
copia. Tendr que pagar un sellado y llenar seguramente un formulario.
Si por algun motivo el plano entelado no estuviera en dependencias
municipales debera reconstruirse sobre la documentacion disponible.
Vivo en una casa en Propiedad Horizontal y agrand. Resulta un

problema? Puedo vender?
Es todo un tema. Muchas familias, generalmente por necesidad,

construyen en espacios abiertos y disponibles en casas que fueron
afectadas al regimen de propiedad horizontal - las llamadas casas tipo
departamentos- No podrian haberlo hecho, porque segun la ley,
cualquier agregado debera haberse efectuado con el conocimiento previo
y expreso de los demas propietarios de las unidades funcionales. Y no
solo eso. Una vez construidas deberan haberse incorporado al plano de
obra, al plano de subdivision y finalmente al Reglamento de
Copropiedad. Pero lo hicieron. Ya est. El hecho esta consumado. Y
ahora? El grave problema surge a la luz cuando se quiere vender. Porque
para suscribir la escritura de compraventa el escribano necesita pedir un
certificado llamado de catastro , expedido por ARBA. Y ARBA exige
que para librar ese certificado, previamente, un agrimensor o ingeniero
deba realizar un estado parcelario o cedula catastral que es una
documentacion que transcribir la verdadera situacion de la
construccion. El profesional no podr mentir. Si lo hace pone en juego
su matricula. Si la propiedad tuviera metros cuadrados edificados en
areas que por plano y escritura fueran comunes a todas las unidades
funcionales, ser un problema grave, de muy dificil solucion y en muchos
casos no podr venderse porque no podr suscribirse la nueva escritura.
Pero hay otros casos donde se edificia clandestinamente dentro de un

polgono libre que le pertenece a la unidad funcional. Por ejemplo, la
unidad se compone de dos polgonos. Uno en planta baja, donde se
encuentra los ambientes de la vivienda y otro poligono en planta alta que
segun el plano le corresponde en exclusividad a dicha unidad funcional. En
ese caso particular, siendo la terraza un polgono de uso exclusivo que
pertenece a la misma unidad funcional, si se hubiera construido sobre la
terraza, el agrimensor o ingeniero podr confeccionar el estado
parcelario, testimoniando la irregularidad. Tomando nota ARBA de las
construcciones clandestinas y evaluando su antiguedad, emitir
seguramente una boleta adicional por los impuestos que no se tributaron
por ese agregado en el tiempo de antiguedad estimado. Esa diferencia
la retendr el escribano al momento de otorgar la escritura de
compraventa.
Para mayores referencias ver en Digesto Normativo: Ley 13.512
Tengo la casa hipotecada. La hipoteca me agobia. Puedo vender?
Sin ninguna duda. La hipoteca no significa que Ud. no pueda disponer de

su propiedad. Restrinje su derecho, pero no lo anula. Podr venderla
incluso estando hipotecada y siempre y cuando el nuevo comprador acepte
asumirla en los terminos y condiciones en que fu originalmente
pactada. Pero es dificil que alguien asuma una deuda. Lo mejor en estos
casos, es que con el dinero producto de la venta cancele la hipoteca
simultaneamente al firmar la escritura a favor del comprador. Esto
merece poner en conocimiento del acreedor hipotecario su voluntad, de
vender la propiedad hipotecada, pagarle lo que le corresponde y transmitir
el dominio limpio al adquirente. El acreedor deber estar presente en
el acto de suscripcion de la escritura de compraventa, pues
simultaneamente a esta deber firmar una liberacion de la deuda que
deber inscribirse en el Registro de la Propiedad llamada cancelacion.
Todavia no inici la sucesion pero ya decidimos en el futuro vender la
casa... Como hago? No tengo el dinero para iniciarla.
Lo primero que debe hacer es comenzar a tramitar la sucesin para

regularizar una situacin que ser imprescindible sanear de cara a la
futura venta. Muchas inmobiliarias entre ellas la nuestra- tienen un
servicio diferencial para aquellas personas que son herederos forzosos
de un inmueble pero que carecen de los medios para costear una
sucesin. Nosotros, por ejemplo, trabajamos mancomunadamente con
uno de los estudios jurdicos mas reconocidos en la zona, y a travs del
mismo costeamos los gastos iniciales de la sucesin, es decir, el cliente
no abona suma alguna. Lo que hacemos es llevarla a un punto que
permita vender el inmueble con la absoluta certeza de que quienes
podrn disponer del mismo lo harn conforme a la ley. Generalmente
se comienza a gestar la sucesin y al cabo de un par de meses, cuando
sale lo que se llama Declaratoria de Herederos, estaremos en
condiciones de suscribir el Boleto de Compraventa respectivo que inicia
el proceso de perfeccionamiento de la venta. Es seguro comprar en
remate judicial?
La subasta pblica de inmuebles es un proceso tutelado por un
juez. Desde ese punto de vista, juridicamente, es la compra mas segura
que existe. Ahora bien. Como el comun de la gente es lega en materia
de procesos legales y leyes especficas, UD. podr comprar, pero deber
asistirse de un abogado para que lo patrocine durante el curso del proceso
que va desde la firma el Boleto de Compraventa judicial en el salon de
remate, hasta tomar la posesion efectiva del bien. Depende si el inmueble
est desocupado o no, si hay incidentes de nulidad o no, o si surgiera
alguna otra traba en el expediente que pretenda embarrar la cancha,
este proceso puede demorar 18 meses o mas. Si el inmueble est
ocupado, entienda que quien si en el mismo vive el ejecutado, har todo
lo que la ley le permita para demorar el proceso.
Cuales son los pasos que conlleva la ejecucion de un inmueble por subasta
publica?
En principio, conforme lo que se ha suscripto o lo prevea la ley, se le

reclama fehacientemente al deudor la deuda. Si el acreedor no obtiene
resultado satisfactorio de su reclamo comienza con el proceso judicial. El
juzgado interviniente notificar a las partes del inicio del proceso y
llamar al deudor a oponer excepciones al reclamo del acreedor. Todo
se dirimir en el expediente segun los procesos legales aplicables que
implican como condicion fundamental la notificacion recurrente a las
partes de cada resolucion que tome el juez. Cuando el monto del crdito
es inequivoco y est definida la procedencia del pago, comienza entonces
el proceso de ejecucion. En el caso de un inmueble, el juez dispondr
que un martillero de nmina un listado que todos los aos los colegios de
martilleros y corredores publicos departamentales elevan al juzgado de
su jurisdiccion- proceda a identificar las caractersticas del futuro objeto
del remate. Lo comun es que, obrando siempre bajo tutela judicial, se
apersone en el inmueble y lo evalue, tanto tecnica como juridicamente,
incorpporando los detalles a su informe y para efectuarlo se provee de
fuentes tanto publicas como privadas, asi como de la informacion que
aporte la propia familia que viviera en el mismo si la propiedad estuviera
ocupada.
Por lo general se mal interpreta la labor del martillero y se lo trata

despectivamente, como si su presencia en esa instancia se respondiera a
un nimo predatorio, perverso. Y el martillero es justamente la pata mas
humana de ese engranaje donde las sensibilidades estan ausentes. No se
comprende que acta conforme la voluntad de un juez y, una vez que ha
aceptado la carga, no puede mas que cumplir con lo que la ley
dispone. Pero ademas, la gente debe saber que si existe alguien que en
ese momento tan sensible puede resultar un aliado de sus intereses, en
todo el proceso, el unico que podr favorecerlo por trato directo, por
habilidad comercial, por familiaridad, ser el martillero. Porque ser el
martillero judicial, quien poniendo de manifiesto su capacidad en el pulpito
del remate, elevar el precio de la propiedad hasta el maximo limite que
el valor de plaza permita. Si despues de cubrir todos los crditos, algun
remanente de dinero quedara a favor del deudor, habr sido originado en
su eficiencia.
Pero bueno, volvamos a la medula del asunto. La informacion que el

martillero judicial recabe se expondr un edictos, que publicados en un
diario de tirada considerable y en el boletin oficial, llamar a los
interesados a concurrir al lugar y fecha donde proceder la subasta. En
el edicto se informar ademas de las caracteristicas del inmueble a
subastar; las condiciones en que habr de realizarse el remate; la base
de la puja; el estado de ocupacion y de deudas; la caratula del expediente
que la habilita por si cualquiera de los futuros oferentes deseare hurgar
un poco mas en la intimidad del negocio-; si se podran transmitir por
cesion posterior los derechos que surjan del boleto; en fin, todo lo
atinente a una compraventa enmarcada en el debido proceso legal. Por
lo general, la base son las 2/3 partes del valor fiscal del inmueble. Hay
juzgados que lo consienten y hay otros que no, debido a las diferencias
notorias entre la valuacion fiscal y el valor de plaza de un inmueble.
En esta instancia, muchas personas, mas all del interes que puedan tener
sobre la propiedad, desisten. Existe acerca de las subastas judiciales
un mito consolidado en la intima conviccion popular: es imposible comprar
porque esta la liga. Que es la liga? Simplemente un grupo de
inversores que conocen muy bien las reglas sobre las que transita el
negocio reglas que son novedosas para compradores no avezados- y que
aunan esfuerzos para perpetuar esa mistica que aleja a los
interesados. Cual es su secreto? Es verdad que se mueven con una
logica mafiosa? Nada de eso. Si en el pasado tal vez esa idea era
compatible con la realidad, en el presente todos los juzgados cuidan que
la subasta cumpla a rajatabla con un normal desarrollo. Incluso algunos
remates y no se hacen en el salon de remates de las asocianes de
martilleros y corredores publicos, sino en dependencias del mismo
juzgado. Pero en el caso de la liga, no existe mas coercion en una
sala de remate que la que utiliza con cuello duro un banco o una financiera
al suscribir un verdadero contrato de adhesion al tomar uno de sus
productos. La diferencia sustancial entre un inversor y la liga es que
por cada peso que el inversor individual suma a la puja, la liga divide
ese esfuerzo entre sus miembros. Lo que a Ud. le cuesta un peso, a
ellos le cuesta 1/10 o 1/20. E individualmente, ese conjunto de
voluntades, tienen una espalda financiera y un conocimiento del negocio
que el inversor eventual no tiene. He visto muchas veces pagar un
inmueble en remate un precio superior al de plaza con el unico propsito
de perpetuar ese mito que los hace temidos. Muchas veces pierden a
conciencia. Pero como en nuestro pais la inestabilidad macroeconmica
es un deporte que todos los gobiernos practican, lo que hoy se pago caro
maana puede ser un buen negocio o al menos no se pierde plata. Ellos
lo saben y tienen tiempo para esperar que las circunstancias los
favorezcan. Lo hacen del mismo modo que un pool de siembra retiene el
grano en acopio esperando el mejor precio internacional. De modo que el
remate est abierto para cualquiera. Pero en el recinto habr personas
que estan consustanciadss con todas las aristas del negocio incluso
inversores institucionales que jamas dan la cara- y otros que son
inversores individuales ocasionales.
Cerrado el remate el comprador habr pagado un 10 o 30% del valor de
la subasta -10 % en provincia, 30% en capital- al suscribir el boleto de
compraventa y deber esperar cinco dias administrativos para saber si
alguien no present un incidente de nulidad. La ley le permite a quien
se sintiera afectado en su derecho invalidar lo actuado en remate. Son
recursos a los que casi siempre apelan los deudores, aun sabiendo que
ser letra muerta para la mayoria de los juzgados, porque salvo casos
muy puntuales, el marco en el que trasciende un remate es el
acostumbrado. Si el incidente de nulidad de la subasta prospera el
expediente se ir a la instancia superior, la cmara de apelaciones, y el
deudor ejecutado habr ganado 30/40 dias. Se habr observado el
remate, pero no el proceso integral. Se har otro remate y el curso del
proceso ejecutivo se mantendr inalterado.
Si no hay incidente alguno, el comprador en subasta deber cancelar el

saldo de precio dentro de los 40 dias administrativos posteriores a la
aprobacion del remate por parte del juez. Es decir, hay que depositar el
total del valor de la propiedad y aun asi no tendr la posesion efectiva
del bien. No es como la compraventa tradicional donde uno paga todo e
inmediatamente recibe las llaves del inmueble, desocupado, libre de
personas y cosas. No. En un remate judicial la posesion tiene dos
vertientes. La que en los papeles otorga el juzgado llamado
mandamiento de posesion- y la que se condice con la realidad, que implica,
si el inmueble subastado esta ocupado, tener que solicitar el lanzamiento.
Como?! Pague todo, y tengo que esperar para disponer de la
propiedad? Si, es asi. Un lanzamiento puede demandar seis meses. Asi
que tal vez seis meses despues de haber abonado el saldo de precio
recibir la posesion efectiva del inmueble de manos de un oficial de
justicia. Con o sin auxilio de la fuerza publica. Y espere lo peor, porque
quien perdi una casa en subasta, generalmente la destruye. No debe,
pero puede hacerlo y el resentimiento convalidar emocionalmente el
saqueo. Son raros los casos en que las propiedades se entregan
medianamente bien. Ser otro costo que deber colocar en la balanza.
Pague todo, tengo la propiedad en mis manos.. Y la escritura? En

subasta judicial, una vez que el juzgado le extendio la posesion formal
del bien no la efectiva, que llega despues- Ud. podr solicitar un
testimonio de todo lo actuado. Y ese testimonio sera su ttulo. Tendr
entonces por titulo varias hojas de formato judicial donde se detallar el
cumplimiento de los pasos procesales debidos, y en la ultima carilla, el
sello de registracion del Registro de la Propiedad. Ese es el
procedimiento acostumbrado por lo econmico. Sin embargo hay otra
forma de formalizar su titularidad. Puede pedirle a su escribano de
confianza que protocolice el expediente, quiere decir, que transcriba lo
actuado en el expediente de subasta en una escritura pblica, que luego
se enviar para su registracion en el Registro de la Propiedad. Este
procedimiento es mas oneroso. Pero deber tener en cuenta algo
sumamente importante.
Por lo general el producido del remate no alcanza para cubrir las deudas
que hubiera tenido el inmueble subastado. Y en ese caso el juez remite
un oficio a las empresas de servicios y a la municipalidad local y ARBA
para que liberen la partida y califiquen la deuda como incobrable. Se
imagina Ud. que a nadie le gusta perder. Entonces es comun que estas
empresas u organismos demoren la liberacion de las partidas, aun con una
orden judicial que las obliga a hacerlo. Hay en parte desidia y en parte
cabildeo burocratico. Pero lo unico seguro es que deber tener las
deudas liberadas y esto puede demorar a veces meses- para inscribir el
titulo a su nombre.
Hay subastas electronicas? Como son?
Este es un sistema novedoso que implement por Ley 14.238 la provincia

de Buenos Aires inspirndose en las experiencias procesales del derecho
civil espaol, aunque el antecedente inmediato por estos lares no esta
muy lejos: en Brasil funciona hace aos.
De seguro, y al menos por un tiempo prolongado, hasta que la ley se
reglamente y y se cree el portal de subastas judiciales que ser de uso
comun por todos los departamentos judiciales- los remates se seguiran
efectuando por viejo sistema, pero la idea es ir consustanciando a la
ciudadania de las nuevas formas que adoptan los procesos ejecutivos como
consecuencia de la digitalizacion del sistema. No es azarosa la inspiracion
en el proceso espaol: all tambien existen los subasteros, una version
ibrica de la famosa liga verncula.
La norma establece que el juez podr disponer la realizacin de una
subasta electrnica a travs de un proceso interactivo de bsqueda de
precio mediante la puja simultnea entre distintos postores, todo va
internet. Para participar del remate virtual el interesado primero
deber registrarse on line con su firma digital, obteniendo un cdigo para
poder entrar al portal y hacer su oferta. Hay que tener en cuenta que
el juez dispondr previamente el depsito del 5 % -cinco por ciento- del
valor de la base con condicin para acceder a la participacin en el
remate. Y cuando no hubiera base, quedar a criterio del magistrado
fijar la suma que considere afianzar la seguridad procesal del
acto. Pero aqu no termina la tutela del ministerio pblico sobre el
proceso.
El remate en la red tendr una modalidad diferente. En cualquier remate
habitual se instituye un lugar y una hora determinada; el martillero abre
la puja y la cierra si la friccin es dura- no ms de dos horas despues
de haber comenzado. En la red el acto durar 10 diez- das y como
ser abierto al publico quienes visiten el portal podrn dentro de ese
plazo ir mejorando la oferta precedente hasta tanto se cumpliera el da
y la hora de cierre de ofertas. Cerrado el acto, el mismo programa
enviar la confirmacin automtica de la compra al ultimo postor con un
detalle de las ofertas que precedieron a la suya. Otra discrecionalidad
positiva que se arrogar el ministerio pblico ser, en los casos donde no
hubiera base, fijar un valor de referencia debajo del cual no se
adjudicar el bien.
De mas esta decir que las transferencias electrnicas estarn habilitadas
para los pagos que deban efectuarse y siendo los traslados digitalizados
a travs del portal, se presume que los habituales 40/60 das que
mediaban entre el cierre de la subasta y la aprobacin del remate por
parte del juez, se reducirn notoriamente. Por otra parte se mantiene
inalterable la cancelacin de la totalidad del precio ofrecido y aceptado
por el juez de la causa dentro de los 5 das de aprobada la oferta.
Si al final el ltimo postor resultara remiso, la postura anterior se tomar
como vlida si no hubiera una diferencia sustancial y en tanto y en cuanto
lo admitieran el subastado y el acreedor. De lo contrario habr un nuevo
remate.
Ver Digesto Normativo: Ley 14.328 Firma Digital: Ley
25.506 Decreto 2628/02 Decreto
1028/03
Escuche muchas veces hablar de F.O.T y F.O.S... Que son?
Seguramente habr escuchado esas palabras cuando en el medio de un

intercambio de ideas con un profesional aparecen subrepticiamente enel
dilogo para marcar un lmite al diseo de su casa. O cuando pregunta...
Porque aumentaron tanto los terrenos si hasta hace poco valian mucho
menos? F.O.S y F.O.T son las variables con que la municipalidad
determina cuanto puede construir y hasta donde. F.O.S significa Factor
de Ocupacion del Suelo. Y nos marca el porcentaje que debemos dejar
libre generalmente desde la lnea medianera del contrafrente- cuando
nos decidimos a construir. Y F.O.T es Factor de Ocupacion Total, es
decir, la cantidad de metros que podemos construir volumetricamente
una planta, dos o las que sean- en ese terreno. Por ejemplo: si un lote
de 300 M2 tiene un F.O.S de 0.4 y un F.O.T de 1.5 quiere decir lo
siguiente: a) siempre el valor de F.O. S aplicado a la totalidad del
terreno es 1 (300 M2) asi que si hay un F.O.S de 0.4, multiplicando
0.4 x 300M2 : 120 M2, es decir, deberemos dejar 120 M2 o un 40 %
de la superficie libre. En cambio el F.O.T tambien tiene que ver con la
superficie del terreno, pero en este caso multiplicando la cantidad de
metros (300 M2) por el coeficiente para saber cuantos metros dentro de
ese 60 % restante podremos contruir en una, dos o las plantas que
sean. Si el el F.O.T es 1.5, siguiendo el mismo razonamiento, podremos
construir hasta 450 M2. Los primeros 180 M2 podremos hacerlo en
planta baja (asi dejamos 120 M2 libres) y el resto hacia arriba.
Ver Digesto Normativo: Ley 8.912

Voy a tomar un crdito hipotecarioQu me conviene?
La verdad es que los parmetros con los cuales los bancos califican a sus
futuros clientes potenciales deudores hipotecarios- en su enorme
mayora, se corresponden con los lineamientos que el Banco Central le
exige a las entidades para homogeneizar su cartera. El proceso incluso
esta tutelado por prcticas consensuadas entre los bancos y su entidad
matriz. Por ese lado los requisitos exigidos a los clientes son compartidos
por todos los bancos del sistema. Algunos podrn ser mas abiertos,
financieramente piadosos en la relacin valor cuota/ingresos totales si
Ud. cobra su salario por una cuenta en la misma entidad que lo
solicita. Pero donde puede estar el beneficio en serio para el tomador
de un crdito? De seguro no estar en lo que el empleado pueda
transmitirle en el mostrador por muy buena voluntad que tenga- o en la
folletera donde el banco publicita sus productos. Algunos son muy
tentadores, es cierto, pero la sabia de un crdito hipotecario no esta
all.
Nosotros recomendamos a nuestros clientes que antes de tomar un crdito
conozcan las condiciones del mismo y eso solo es posible si accedemos a
la informacin que ningn banco coloca en manos de sus potenciales
clientes. La biblia de un crdito hipotecario es el texto del mutuo
hipotecario, lo que Ud. va a firmar el da que le hagan efectivo el crdito
y firme conjuntamente la escritura y la hipoteca. Y del cual solo
conocer sus clausulas una vez entregado ante el vendedor, el gerente o
el apoderado del banco y la escribana actuante. Y en ese momento
solemne, donde no vuela una mosca, por experiencia, puedo decirle que
muy pocos escribanos leern de corrido las carillas que insume el texto
de una hipoteca. Pueden ser entre 25 y 35 hojas de formato notarial,
llenas de para el caso de. o tecnicismos que sern a sus odos,
escuchados por primera vez, poco menos que chino bsico.
Lo que le recomendamos a nuestros clientes es procurar entre los que
hayan tomado un crdito con esa entidad, le faciliten una fotocopia del
mutuo hipotecario, de aquello que Ud. va a firmar el da D. Y en la
intimidad de su casa, de su oficina, lo lea tranquilamente. Y si algo no
entiende, pues para eso estn los buscadores virtuales, para saciar
dudas. En la red hasta podr encontrar un diccionario burstil si se lo
propone. Solo as podr dibujar una sonrisa al entrar y salir del banco
el da que haga realidad su sueo. Nosotros nos hemos tomado por
costumbre tener en nuestros archivos una fotocopia simple de cada mutuo
que hay girando en plaza. Es un servicio que damos a nuestros clientes
para testimoniar la profesionalidad que amerita nuestra intervencin.
Tengo el crdito hipotecario preacordado. Me dijeron en el banco que
busque el inmueble. Que sigue? De aqu en mas que debo observar?
En principio debemos ser precisos. Ud. ha calificado como sujeto

de crdito por haber cumplido las variables o requisitos que todo banco
exige al tomador de un producto hipotecario. Eso significa en criollo
que el crdito esta PRE-ACORDADO. EL ACUERDO FINAL SURGIR
UNA VEZ QUE UD. HAYA ELEGIDO UN INMUEBLE Y EL MISMO
HAYA SIDO VALUADO CORRECTAMENTE POR EL TASADOR DEL
BANCO COMO FUNCIONAL PARA GARANTIZAR EL CRDITO, ES
DECIR QUE LA PROPIEDAD TENGA UN VALOR DE PLAZA
SUFICIENTE PARA AFIANZAR LA OBLIGACIN.
CUANDO UD. COMO SUJETO DE CRDITO Y EL INMUEBLE, COMO
BIEN AFIANZABLE, CUMPLEN LAS EXPECTATIVAS DEL BANCO,
ENTONCES PUEDE DECIRSE QUE, SOLO EN
ESA SITUACIN, UN CRDITO ESTA ACORDADO PARA LA COMPRA
ESPECFICA DE ESE INMUEBLE.
Pero volvamos a la situacin anterior. Ud. tiene ya una suma
determinada por el banco que lo asistir en la compra de su
propiedad. Lo que debe hacer ahora es buscar un inmueble que calce
con sus posibilidades financieras y al mismo tiempo tenga
la documentacin en orden para poder ser hipotecado por el banco que
le presta el dinero. Si el inmueble no tiene la documentacin en orden,
no se ilusione ni pierda tiempo. Deschelo. Recuerde que los bancos le
preacuerdan un credito en determinadas condiciones por un tiempo
estricto, es decir, Ud. deber no solo encontrar un inmueble dentro de
un plazo determinado, sino firmar la escritura tambin dentro de un
plazo perentorio. Mas all de ese plazo, el preacuerdo puede caerse o
el crdito puede ser revocado. En el mejor de los casos le
ser renovado pero solicitndole informacin complementaria o
actualizada. Y en la renovacion seguramente se lo otorgaran en
diferentes condiciones a las ofrecidas en origen. Para hacerla
simple: el banco se compromete con Ud. y Ud. con el banco siempre
que ejerza la opcion de tomar el producto dentro de un plazo. No tiene
todo el tiempo del mundo. Sepa administrarlo con inteligencia.
En estos tiempos de descalce cambiario lo primero en lo que deber ser
cuidadoso es que los credito son en pesos y el precio de las propiedades
-por lo menos en lo que se refiere a precios de lista y publicados en
plaza- son en dolares estadounidenses. Como salvar la diferencia?
Siendo explcito con la inmobiliaria que lo atienda
y explicndole la situacin abiertamente. "Tengo tal cantidad de
pesos..." Recibir una apertura o indiferencia, pero se evitar muchos
problemas innecesarios.
En algunos casos -no en todos- es posible pesificar el precio de una
propiedad cuyo precio de lista est en dolares estadounidenses. Lo que
generalmente se hace es respetar el precio publicado y de
manera salomnica "partir" la diferencia entre la cotizacin del dolar
oficial y la cotizacin del dolar billete informal o "blue". Que
significa esto? Que Ud. firmar un boleto de compraventa por un
precio determinado en dolares estadounidenses, pero al momento de
pagar, ya sea al Boleto o a la Escritura, pagar pesos. Cuantos
pesos? la cantidad de pesos que surja del promedio entre
la cotizacin del dolar oficial y el dolar informal segn se haya
publicitado en un jornal econmico el dia habil anterior al momento en
que efectivice el pago - los jornales generalmente
son mbito Financiero o Cronista Comercial- y multiplicar
dicha cotizacin intermedia por la cantidad de dolares que se
comprometi abonar.
DEBE QUEDAR CLARO QUE ESTO NO ES UNA REGLA GENERAL,
SINO -A NUESTRO MODESTO ENTENDER- UN MODO DE
SOPORTAR DE FORMA COMPARTIDA LAS VARIABLES QUE LA
COYUNTURA IMPONE A UNA COMPRAVENTA INMOBILIARIA. NOS
HACEMOS ECO EN NUESTRO CASO DE UNA JURISPRUDENCIA QUE
APUNTA EN CASOS DETERMINADOS A LO QUE ALGUNA VEZ SE
DENOMIN "ESFUERZO COMPARTIDO". PODR ENCONTRAR SIN
EMBARGO VENDEDORES QUE SOLO QUIERAN DOLARES BILLETES
O UN DETERMINADO TIPO DE "DOLAR INMOBILIARIO" QUE NO
SE AJUSTE PRECISAMENTE A ESTOS PARMETROS. TODO ES
LEGTIMO, YA QUE NO EXISTE EN EL MERCADO UNA REGLA
DEFINIDA Y CONSENSUADA, QUEDANDO ABIERTA LAS
VARIABLES A UNA NEGOCIACIN PUNTUAL QUE LE PERMITA A
UD. CON CRITERIO ASUMIR UN COMPROMISO Y CUMPLIRLO.
Ahora que ya sabe como es el proceso de una hipottica negociacin en
pesos vamos al proceso de compra.
Una vez que Ud. eligi el inmueble deber reservarlo. La reserva no
tiene un monto determinado, puede acordarla con la inmobiliaria que
intervenga en la operacin. Pero al dejar la reserva -donde se
explicitan todas las condiciones de la compraventa- tendr en cuenta
dos cosas: a) la reserva ser "ad referendum" de la aprobacin del
banco. Que quiere decir esto? Que se reserva el inmueble mientras
el banco trabaje sobre la propiedad para saber si es, conforme a su
criterio, apta para la operacin. Apta en un sentido de valor, es decir,
si vale lo suficiente como para afianzar el credito. b) Al dejar la
reserva deber retirar la documentacin del inmueble y llevarla al banco
para que el mismo la envie a su departamento de tasaciones y la vale.
Si la casa que eligi es en Propiedad Horizontal - tipo casa o
departamento en torre- deber solicitar las fotocopias de: plano de
obra -que es el plano municipal- ; plano de subdivisin; reglamento de
copropiedad y escritura de la unidad.
Si la casa que eligio esta en un terreno propio, completo, deber
solicitar: plano de obra y escritura. Nada mas.
Concluido este paso, es decir, una vez que el banco tas el inmueble y
acord el credito -lo que demora mas o menos entre 15 y 20 dias
posteriores al dia en que Ud. le llev la documentacion- YA PUEDE
FIRMAR EL BOLETO DE COMPRAVENTA. Y al boleto Ud. pagar
aquello que el Banco no le financia y los honorarios del corredor
inmobiliario interviniente.
Una vez firmado el Boleto de Compraventa, la inmobiliaria reunir toda
la documentacion necesaria de parte del vendedor y la llevar a la
escribania designada por la entidad bancaria.
En este punto es bueno aclarar que si bien la escritura y la hipoteca
por lo general la hace el mismo notario designado por la entidad, Ud. no
est obligado. Su obligacion respecto del banco es que el escribano del
banco haga la hipoteca, pero la escritura de compraventa puede hacerla
un escribano que no necesariamente sea del banco. Defienda su dinero y
pida siempre antes de allanarse a una escribania una factura proforma.
Entre el Boleto y la escritura, en la provincia de Buenos Aires, suelen
pasar sesenta -60- dias. La mayor parte del tiempo se lo lleva
confeccionar el "estado parcelario" o "cedula catastral" que demora mas
o menos 20 dias hbiles y es necesario para comenzar la gestion de
escribania.
A los sesenta dias de firmado el Boleto suscribir la escritura de su
casa, la hipoteca a favor del banco y recibir las llaves del
inmueble. Como ver, entre que comenz la gestion dejando una
reserva hasta la firma de la escritura, la hipoteca y la posesion final
pueden pasar -noventa- 90 dias.
Que es el CEDIN? Como se instrumenta la compra de un inmueble

utilizando CEDINES? Es seguro?
El CEDIN es un Certificado en Dlares Estadounidenses que el Banco
Central de la Republica Argentina otorga a todas aquellas personas que
deseen acogerse a los plazos y trminos de la Ley de Blanqueo de
Capitales N 26.860 -reglamentada por la resolucin general 3509 de
AFIP- depositando voluntariamente el dinero no declarado oculto aqu
o en el exterior- en las arcas del Banco Central. Por cada dlar
depositado, el gobierno emite al favor del depositante un
CEDIN. Estos certificados, en su modalidad llamada aplicables,
pueden utilizarse para comprar inmuebles, siempre y cuando el vendedor
acepte allanarse a la operatoria que, en su fase final, consiste en
recibir tantos dlares billetes como CEDINes se hayan recibido.
El proceso no es complicado. Cuando un Comprador manifiesta querer

adquirir un inmueble con CEDINes el corredor inmobiliario cierra el
negocio con una reserva conformada, y junto a la escribana actuante y
las partes concurre a la dependencia del Banco Nacin mas cercana al
domicilio de la propiedad a enajenarse.
All se verifica la legitimidad y autenticidad del documento, las partes

manifiestan su voluntad de escriturar la compraventa dentro de un plazo
estimado y el deseo del vendedor llamado endosatario- de canjear en
el mismo acto escriturario en la sala de firmas de la sucursal
bancaria- los CEDINes por la cantidad de dlares estadounidenses
billetes que estos representen y sean coincidentes con el precio
declarado en la escritura.
El banco har todas las gestiones administrativas ante el BCRA para

que en la fecha pactada vendedor y comprador se renan en la sala de
firmas de la entidad junto al escribano designado, suscriban la
escritura y en el mismo acto, el banco Nacin, por cuenta y orden del
Banco Central, canjee a favor del vendedor los certificados que ha
recibido por dlares estadounidenses billetes. Si bien exponemos en
este caso la intermediacin del Banco de la Nacin Argentina, bien
podra ser cualquier otra entidad contenida en los alcances de la Ley
21.526, o sea, cualquier integrante del sistema.
La desconfianza crnica generalizada no ha permitido, a la fecha de

elaboracin de esta resea, que se utilizasen masivamente en
compraventas de inmuebles. Pero en honor a la verdad, las pocas que se
han suscripto siguiendo esta modalidad se han efectuado sin problemas
ni de forma ni de fondo, satisfaciendo sobre todo la voluntad del
vendedor de canjearlos por dlares estadounidenses billetes en el mismo
acto de la escritura traslativa de dominio.
Cmo es el sistema en los llamados "Clubes de Campo"? Dentro de que

rgimen legal subsisten? Cmo se organizan? Qu debo observar al
interesarme en ellos?
Aqu nos adentramos en un tema complejo. La raz que nutri y model la
dinmica de estos emprendimientos es la llamada Ley de Uso de suelo
vigente en la Provincia de Buenos Aires -Ley 8.912- y otros tantos
decretos especficos que ampliaron los alcances de la misma, la corrigieron
o la reglamentaron, dando lugar a una serie de emprendimientos que
tienen en comn un rgimen anlogo al de la Propiedad Horizontal, pero
donde el adquirente compra una parcela de dominio exclusivo, y al mismo
tiempo una accin o cuota parte de una entidad jurdica o asociacin civil
que le da derecho al uso de los espacios comunes y reas recreativas.
Nadie descarta al comprar una casa o un lote en un country o barrio
cerrado o incluso en un club de campo, que la casa ser propia, y que no
tendremos en lo que respecta al area interna de nuestro lote restricciones
discrecionales, de hecho solo nosotros decidimos, conforme la normativa
municipal, su diseo interior y exterior. El problema se plantea desde el
punto de vista del encuadre jurdico.
Club de Campo, entendmonos, es el complejo recreativo residencial

emplazado generalmente en reas suburbanas, que incluye lotes
construidos o a construir, totalmente independientes entre si, con una
entrada comn al complejo y cuyo permetro se halla delimitado. Cuenta
adems, con sectores destinados a actividades de ndole social, deportiva
y cultural llamadas comunmente club house- y donde uno puede adquirir
o bien un terreno o una unidad terminada conforme a varios modelos. En
todos los casos, uno accede al comprar, a sectores en relacin
inescindibles y provistos de servicios como seguridad, mantenimiento,
jardinera, limpieza, administracin, etc.
Es claro entonces que una entidad jurdica o asociacion civil es la que

integrarn los compradores de cada unidad o parcela, pues seran al mismo
tiempo corresponsables de la administracion de las reas recreativas o
de esparcimiento y cuya alcuota responsable tambien incluir la
prestacin eficiente de los servicios generales.
Por ese motivo es importante antes de adquirir un terreno o parcela

hurgar en sus estatutos que debern incluir previsiones expresas
referidas a la incorporacin de los adquirentes de cada parcela,
representacin, derechos y deberes de los miembros, administracin del
club, determinacin de las reas y espacios que conforman su patrimonio
inmobiliario, servicios generales a asumir y el modo de afrontar los gastos
comunes, servidumbres reales y restricciones urbansticas previstas y
toda otra disposicin destinada a asegurar el correcto desenvolvimiento
del club segn el proyecto propuesto. Cuando la entidad promotora sea
una entidad civil preexistente, podr la misma asumir la titularidad de
las reas comunes y prestar los servicios generales. En este caso se
exigir la modificacin o adecuacin de los respectivos estatutos para
contemplar los aspectos consignados en el prrafo precedente. Todo lo
que pueda saber al respecto, incluso si hubiera algun juicio contra dicha
entidad aglutinadora del emprendimiento, ser fundamental para tomar
una correcta decision.
Si el emprendimiento esta en fase de proyecto, los planos de subdivisin

debern contener la determinacin -segn mensura- de las superficies
afectadas con destino a esparcimiento y circulacin. Asimismo deber
consignarse en dichos planos, como restriccin de venta referida a las
parcelas residenciales, la exigencia de la previa transmisin del dominio
de las reas de esparcimiento y circulacin a la entidad referida.
Es interesante que quien va a invertir en un proyecto de estas

caracterstica conozca que la factibilidad de un club de campo se concede
en dos etapas: la convalidacin tcnica preliminar (prefactibilidad) y la
convalidacin tcnica final (factibilidad). A dichos fines deber
presentarse ante la Direccin de Ordenamiento Urbano, organismo
competente del Ministerio de Obras y Servicios Pblicos, la documentacin
pertinente. Para esto el desarrollista deber presentar la documentacin
que a continuacin se detalla:
a) Aprobacin de la localizacin por parte del Municipio
b) Certificado de aptitud del predio otorgado por la Direccin Provincial

de Hidrulica
Y cuando el suelo este constituido total o parcialmente por
formaciones medanosas,
certificado de aprobacin de la fijacin y forestacin del suelo
otorgado por el Ministerio de
Asuntos Agrarios.
c) Certificado de prefactibilidad de provisin de agua (cualitativa y

cuantitativa) en relacin a la
cantidad de usuarios prevista, otorgado por la Administracin de
Obras Sanitarias
d) Plano del anteproyecto urbanstico sobre la base de medidas segn

ttulo y/o catastro, en el
que conste:
1) Localizacin del rea comn de esparcimiento y de las reas

destinadas a residencia y a vas de circulacin interna, como as tambin
las medias calles perimetrales a ceder y la va de conexin con la red
externa con la indicacin de medidas de parcelas y anchos de calles
2) Balance de superficie en el que se indiquen los porcentajes

asignados a cada tipo de rea (residencial, de esparcimiento comn y
circulatorio).
3) Densidad bruta y densidad neta residencial, expresada en unidades

de viviendas por hectrea.
4) Nmero de viviendas unifamiliares o multifamiliares.
5) Ubicacin tentativa de las instalaciones previstas para el rea

comn de esparcimiento.
6) Memoria tcnica en le que se especifique:
a) Principales actividades a desarrollar en el club de campo con

indicacin de las
dominantes.
b) Rgimen de subdivisin y de dominio a adoptar. De optarse por el

rgimen establecido en
el artculo 1 deber presentarse el anteproyecto del estatuto de
la entidad jurdica a
formar.
c) Nmero de parcelas previstas como as tambin nmero de viviendas

unifamiliares o
multifamiliares.
d) Densidad bruta y densidad neta residencial, expresada en unidades

de viviendas por
hectrea.
e) Forma en que se prev efectuar el suministro de agua potable y

energa elctrica.
f) Forma en que se prev evacuar las aguas pluviales y los lquidos

cloacales, indicando el
tratamiento a dar a estos ltimos, cuando as corresponda.
g) Tratamiento de calles internas y de la va de conexin con la red

externa.
h) Sistema a adoptar para la recoleccin de residuos.
i) Indicacin del compromiso de forestacin de las medias calles

perimetrales.
j) Equipamiento previsto para el rea comn de esparcimiento.
El otorgamiento de la convalidacin tcnica preliminar no implicar

autorizacin para efectuar ningn tipo de obras ni para formalizar
compromisos de venta.
Y para obtener la convalidacin tcnica final (factibilidad) de un
anteproyecto de club de campo, el desarrollista deber presentarse la
documentacin que a continuacin se detalla:
1)Certificado expedido por el Registro de la Propiedad que acredite el

dominio de los inmuebles
afectados por el proyecto.
2) Proyectos de obras de saneamiento o hidrulicas aprobados por las

Direccin Provincial de
Hidrulica, adjuntndose comprobante correspondiente.
3) Proyecto del sistema de provisin de agua potable y evacuacin de

lquidos cloacales
aprobado por la Administracin General de Obras Sanitarias (si
correspondiera).
4) Proyecto de la red de circulacin y de las obras viales a realizar

aprobado por la comuna.
5) Proyecto de la red de energa elctrica domiciliaria e iluminacin

aprobado por el ente
prestatario del servicio.
6) Planos de obra de equipamiento del rea comn de esparcimiento del

club y prototipo de
viviendas (si correspondiese) aprobados por la comuna.
7) Compromiso de forestacin de la media calle perimetral a ceder, en el

que se determinen las
especies arbreas, aprobado por la comuna.
8) Reglamento urbanstico y de edificacin al cual debern ajustarse los

edificios a construir, en
el que se establezcan; indicadores urbansticos, tipos de vivienda,
materiales, altura mxima
de edificacin, retiros y toda otra norma que se considere conveniente
para la obtencin de
una tipologa edilicia adecuada al predio, aprobado por la comuna.
9) Plano del proyecto urbanstico definitivo, segn mensura, en el que
conste: balance de
superficies, densidad bruta (DB), densidad neta residencial (DNR),
nmero de viviendas
unifamiliares o multifamiliares, firmado por los profesionales
actuantes. De optarse por el
rgimen especifico establecido en el artculo 1 deber indicarse el
derecho real de
servidumbre de uso de las parcelas destinadas a esparcimiento.-
10) Memoria descriptiva definitiva, firmada por los profesionales

actuantes, segn sus
incumbencias.
De optarse por el rgimen de la Ley 13512 la cesin de calles

perimetrales o colectoras y la eventual unificacin de parcelas
preexistentes deber acreditarse con plano de mensura aprobado por la
Direccin de Geodesia.
Sabiendo cuales son los pasos que demanda el desarrollo de un proyecto,

el comprador podr hacer una evaluacion precisa del grado de su grado
de evolucion, de su avance, y comprometer en consecuencia su
patrimonio.
Ver: Digesto Normativo: Decreto-Ley 8912 Decreto

9404/86 Decreto 27/97
ALQUILERES
Por cunto tiempo se puede alquilar una propiedad?
Depende del destino de la misma: si el destino es Vivienda, el plazo

mnimo es de dos aos. Para los dems destinos, en especial comercial,
el plazo es de 3 aos. Hay que tener presente que si un contrato se
celebra por trminos menores a los que dice la ley, sern considerados
como formulados por los plazos que la ley dispone. Pero la misma ley
seala que quedaran excluidas del plazo mnimo legal;
a) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos
internacionales, as como tambin las destinadas a personal diplomtico y
consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales;
b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de
turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler
supere los seis meses, se presumir que el contrato no es con fines de
turismo.
c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de
animales, vehculos u otros objetos y los garajes y espacios que formen
parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines y que hubieran
sido locados, por separado, a los efectos de la guarda de animales,
vehculos u otros objetos;
d) Las locaciones de puestos en mercados o ferias;
e) Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios
o entes autrquicos sean parte como inquilinos.
A partir de cundo puede un inquilino rescindir un contrato de alquiler?
El locatario puede rescindir el contrato cuando hayan transcurridos los

seis primeros meses, pero debe notificar en forma fehaciente su decisin
esto es por carta documento o similar- al locador con una antelacin
mnima de sesenta dias de la fecha en que reintegrar lo arrendado.
Hay contemplada alguna pena para el locatario que rescinde un contrato
antes de tiempo?
Si lo rescinde durante el primer ao debe abonar al locador un mes en
concepto de indemnizacin. Si lo hace entre , de hacer uso de la opcin
resolutoria en el primer ao de vigencia de la relacin locativa, deber
abonar al locador, en concepto de indemnizacin, la suma equivalente un
mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un
solo mes si la opcin se ejercita transcurrido dicho plazo.
Puedo negociar el pago de esa multa compensndolo con el Depsito de
Garanta?
Puede, pero no debe, y quedar en todo caso a criterio del locador
aceptar su propuesta. El depsito de Garanta por norma debe mantenerse
inalterable hasta la efectiva entrega de llaves en manos del locador,
porque servir para descontar las facturaciones pendientes de pago por
los servicios utilizados o por desperfectos o roturas sobre los bienes que,
accesoriamente, integraron la universalidad de la locacin.
Cul es el monto de multa que se cobra por atraso en el pago del alquiler?
No hay una regla especfica. Y contrariamente a lo que la mayora de la

gente supone, la multa nada tiene que ver con la tasa de rendimiento
pasiva de los bancos. Son dos cosas distintas. La multa tiene carcter
punitivo. La tasa responde a la compensacin del valor durante el
transcurso del tiempo. El costo de la multa vara de acuerdo a la
negociacin que realicen las partes, aunque lo usual en plaza es de entre
0.5 % a 1 % diario sobre el monto del alquiler mensual.
Cmo saber si el interesado en alquilar un inmueble rene condiciones de

solvencia?
Por lo general hay mucha gente que tiene ingresos suficientes para pagar
un alquiler determinado pero no puede demostrarlo formalmente. Est
en el olfato del corredor inmobiliario evaluar a travs de conversaciones
informales la renta presunta de los interesados y elegir quien mas
convenga a los intereses de los propietarios. Pero generalmente respaldan
su propia conviccin respecto de un potencial inquilino pidiendo informes
comerciales tales como Veraz, Nosis, Fidelitas. Si el locatario fuera una
sociedad comercial entonces le requerir referencias comerciales,
bancarias, y por supuesto sus estatutos constitutivos, actas y poderes
que habiliten a quien la represente a tomar derechos y obligaciones
en nombre de la sociedad. Aun as, siempre se solicita un fiador, un
tercero generalmente propietario- que avale el contrato.
Se pueden ajustar los valores de alquiler?
La norma dice que no, lo que resulta incongruente con una coyuntura que
modifica sus variables econmicas permanentemente. Por lo tanto, lo que
se estila en practica, es fijar un valor absoluto para todo el contrato
lo que se va a pagar durante el plazo que dure la locacin- y distribuir
ese monto total durante los meses de contrato de manera que sea
equitativo para el locador y el locatario, acompaando las previsibles
variaciones de precio y salarios. Bajo esta modalidad la costumbre en
plaza es pagar una suma que ira incrementndose por semestre.
Desde cuando puedo ocupar lo que alquil? Me tienen que entregar las
llaves al firmar el contrato?
Las llaves pueden entregarse o no al firmar el contrato. Segn la fra

letra de lo que se pacta Ud. podra entrar a la propiedad recin cuando
comience el plazo de vigencia del contrato, no antes. A veces por
ejemplo, por una cuestin prctica, el contrato comienza el da primero,
pero si se firma una semana antes, se entregan las llaves de manera
oficiosa para poner en condiciones el inmueble o el local. Repito, de
manera oficiosa, voluntariosa, pues el locador solo esta obligado a
entregar la tenencia del inmueble en la fecha en que formalmente
comience el contrato.
Qu garantas deben presentarse para la locacin un inmueble?
El interesado en el alquiler de un inmueble tiene que saber que la garanta

debe guardar directa relacin con la totalidad del contrato de locacin
que va a suscribir. Esto quiere decir que si se tratara de un inmueble
dado en garanta, el valor que se presume del mismo debe ser como mnimo
equivalente a la totalidad de ese contrato. Y la titularidad del garante
debe ser testimoniada mediante una escritura pblica.
Pero adems existen otras alternativas: a) Aval bancario .b) Seguro de
caucin. c) Carta aval de Casa Matriz -en caso de sociedades extranjeras
que carecen de inmuebles en el pas.
Salir de garanta de un locatario que significa en trminos de aval?
La garanta de un alquiler siempre es personal. La garanta del pago no
es el inmueble sino la persona del fiador. Cuando se le pide a un locatario
que presente una garanta propietaria se le exige que sea propietario
para que demuestre solvencia al menos al momento de firmar el contrato.
De ninguna manera la garanta lo estar condicionando a no disponer del
inmueble. Puede venderlo. Pero la fianza, en la persona del fiador,
subsistir durante todo el trmino del contrato y aun vencido este si el
inquilino no se retira conforme lo pactado.
Qu pasa si el inquilino no se va al finalizar el contrato?
Por norma consensuada, en todos los contratos se aclara taxativamente

que el inquilino deber manifestar dos meses antes de su finalizacin si
decide retirarse al cumplirse el contrato o continuar alquilando. Si opta
por seguir con la locacin, entonces deber pactarse con la misma
antelacin las nuevas condiciones contractuales. Pero si por caso el
inquilino continuare con la ocupacin con el contrato vencido y sin haber
regularizado su situacin se expondr no solo al pago de una multa que
tambin se fija en todo contrato y que ante su insolvencia pagar el
fiador- sino al desalojo conforme se describe en el articulo 676 y
concordantes del Cdigo Civil y Procesal de la provincia de Buenos Aires.
Qu diferencia hay entre el trmino fianza y el depsito en garanta?
La fianza es un contrato -accesorio al de locacin- que se consolida

cuando una de las partes llamada fiador o garante se compromete a
responder por un tercero, el locatario, y el acreedor de ese tercero, el
locador, acepta esa obligacin accesoria. En otras palabras, el fiador es
una persona que asume, frente al locador, todas las responsabilidades
inherentes al locatario.
En cambio, el depsito en garanta implica la entrega de una suma de
dinero afectada a amparar el cumplimiento de las obligaciones emergentes
del contrato de locacin. La fianza tambin garantiza igual evento, pero
es personal.
Al finalizar el contrato, el depsito de garanta se devuelve?
Una vez cumplido el plazo de un alquiler se verifica las condiciones de

entrega del inmueble que deben ser idnticas a como se lo entreg al
suscribir el contrato. Si no hay obligaciones pendientes de pago, ni
roturas, ni desperfectos en las instalaciones, en fin, obligaciones
contractuales que ameriten el descuento, se le reembolsar la cantidad
que hubiera dejado como Deposito de Garanta. Si el alquiler sufri algn
tipo de reajuste, el Depsito de Garanta deber ser actualizado
conforme esos reajustes.
Se pueden pactar pagos anticipados?
La ley 23.091 prohbe al locador la exigencia de pago de alquileres

anticipados por perodos mayores de un mes; y de depsitos en garanta
por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada
ao de locacin contratado.
La violacin de estas disposiciones legales facultar al locatario -dice la
ley- a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso.
Se puede pactar el cobro del valor llave?
El cobro del valor llave, que por esencia corresponde a la locacin

destinada a comercio o industria no ha sido prohibido para dichas
locaciones, sino slo para las destinadas a vivienda.
Qu sucede en caso de fallecimiento del locatario?
En caso de fallecimiento del locatario o de abandono de la locacin -

agrega la ley- el arrendamiento podr ser continuado en las condiciones
pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por sus herederos
o por quienes acrediten haber convivido y recibido el mismo ostensible
trato familiar.
Qu es una garanta comprada?

Existen personas que ofrecen ser garantes de los locatarios por una suma
de dinero, vendiendo esa garanta en mltiples ocasiones.
Posteriormente ese inmueble que fue ofrecido en garanta ser vendido,
lo que implica que el garante, no posea bienes a su nombre convirtindose
en persona incobrable en caso de reclamos por las obligaciones del
locatario.
Le recomendamos no recurrir a una garanta comprada. Evite perder
dinero. Porque no resisten un informe que siempre piden las inmobiliarias
para saber si en verdad puede afianzar la operacin o son un fraude
encubierto. Y si es comprada y no puede conseguir otra, perder la
reserva.
Cmo se puede determinar que una garanta es comprada?
Para saber si una garanta es comprada se debe presentar en el Registro

de la Propiedad Inmueble una Solicitud sobre frecuencia de informes
requeridos respecto de inmueble determinado, para que el Registro
informe la cantidad de certificados de dominio que se han solicitado sobre
el inmueble ofrecido en garanta en los 90 das anteriores a la expedicin
del certificado. En el caso en que se hayan solicitado varios certificados,
cabe presumir que la garanta podra ser comprada.
Asimismo, el certificado de dominio informa si un inmueble se encuentra
embargado o hipotecado o si est inscripto como bien de familia.
Qu es un convenio de desocupacin?
Es un documento por el cual el locatario se allana voluntariamente a
desocupar el inmueble en un plazo vista. Por lo general lo suscriben el
locador, el locatario y el fiador del locatario. Es comn en aquellos casos
donde un inquilino no puede seguir pagando el alquiler, y para evitar males
mayores o perjuicios irrevocables que deber asumir en ltima instancia
la garanta, se llega a un acuerdo para desocupar el inmueble en una
fecha determinada. No debe confundirse desocupar el inmueble con la
condonacin de las deudas pendientes de pago. Ellas subsisten, pero su
cobro, una vez que el locatario desocup el inmueble, se ejecuta una vez
cumplida la desocupacin acordada. En todo convenio de desocupacin se
prev la eventualidad de que el locatario no lo cumpla y en ese caso,
tanto el fiador como el locador, indistintamente, podrn solicitar su
homologacin para ejecutar por la fuerza pblica lo que por buena voluntad
fue insuficiente. Un convenio de desocupacin no reemplaza la garanta
propietaria que siempre exigen los corredores inmobiliarios. Son dos
cosas distintas.
Que implica la administracin de un alquiler por parte de la inmobiliaria?

Implica cobrar y liquidar al propietario el alquiler as como controlar todas
las obligaciones del inquilino, como ser pagos de expensas, servicios e
impuestos. Entregar y recepcionar el inmueble alquilado, en forma
personal y/o en compaa del propietario.
Cuales son los honorarios que cobran los corredores en locaciones

urbanas?
Al suscribir un contrato urbano, por lo menos en esta plaza, el corredor

cobrar un 5 % del valor total del contrato en concepto de honorarios.
Cuando sea un alquiler turstico, el 3% del monto del contrato a cargo de
cada una de las partes. La administracin del alquiler tiene un arancel
del 10 % del canon locativo.
Cmo se sella un contrato segn lo dispuesto en la nueva normativa de

ARBA?
Desde que la Agencia de Recaudacin de la Provincia de Buenos

Aires, ARBA, modific el instructivo para sellar los contratos privados,
existe una nueva reglamentacin para poder pagar los sellados de los
contratos de alquiler en la provincia de Buenos Aires. Primero se debe
ingresar a la pgina Web del organismo y cargar todos los datos del
inmueble, cdigo postal de la jurisdiccin, CUIT/ CUIL del locatario
y CUIT/CUIL del locador y su CIT -Clave de Identificacin
Tributaria- Este ltimo se obtiene via Internet o presentndose con DNI
personalmente en el organismo recaudador. Entonces, los pasos a seguir
son:
Ingresar a la pgina Web rentas.gba.gov.ar

Opcin Sellos, Instrumentos Privados
Presentacin de la DDJJ y Pagos
Generar Declaracin Jurada y cargar todos los datos del contrato
de alquiler, CUIT, CUIL de los operantes y CIT del locador.
Obtener el formulario para el correspondiente pago del impuesto
a los sellos.
Tenga presente que la persona que realiza la presentacin de la
Declaracin Jurada, como bien puede ser un corredor y/o martillero
pblico, se hace solidariamente responsable del impuesto total o
parcialmente omitido, intereses, multas y sus accesorios.
Una vez que halla cumplido todos los pasos deber presionar el botn
Guardar para cargar, luego los intervinientes declarados y posibles
pagos realizados.
Al presionar el botn de Aceptar se deber cargar la fecha probable
de pago para luego Acepta obteniendo de esta manera el comprobante
de pago para la entidad bancaria.
Los medios de pagos son el Banco Provincia, Banco Nacin, Banco Ciudad
y Provincia Pagos.
Se paga IVA en un alquiler?
Las resoluciones de la AFIP determinan que toda locacin que supere

los $ 1.500 tributa IVA. Pero NO estn alcanzados por IVA las
locaciones de propiedades destinadas a vivienda permanente del
locatario cualquiera sea el monto, por debajo o por arriba de los $
1.500. El tema cambia cuando el locatario es una persona jurdica por
ejemplo, una empresa- En ese caso, si el alquiler es por encima de los
$ 1.500, deber facturarse el IVA, y la empresa lo descargar en sus
operaciones habituales. Repetimos algo importante: Para eximirse del
pago de IVA tiene el locatario debe usarla como vivienda. Cualquier otro
destino por ejemplo un departamento utilizado por un profesional como
oficina- por encima de $ 1.500, est alcanzado por el IVA.
En el caso de los locales comerciales, toda locacin que supere

mensualmente ese mnimo no imponible, o sea, por encima de los $ 1.500,
deber pagar IVA. Si corresponde IVA o no se calcula
individualmente. Si Ud. alquila varios locales, aunque la suma que paga
por todos ellos sea mayor a $ 1.500, si individualmente no paga por cada
uno mas de $ 1.500, no deber pagar IVA.
Si Ud. es propietario debe saber que si resulta locador en un contrato

que mensualmente supere los $ 1.500, al percibir los alquileres deber
facturar y cobrar el IVA. A tal efecto deber inscribirse en la AFIP
como responsable inscripto y obtener un CUIT.
Si la cantidad de locaciones no superan de tres y el monto anual no excede

de $ 72.000 puedo inscribirse como monotributista y podr facturar las
locaciones bajo esa denominacin.
Si es dueo de varias propiedades que alquila pero no llegan a $ 1.500

mensuales deber a los efectos de la facturacin inscribirse en AFIP y
obtener su CUIT. Pero en este caso su condicin ser IVA exento,
haciendo facturas tipo C.
Diferencias entre la Reserva y la Sea
En la operatoria inmobiliaria, encontramos a la realizacin de una

oferta de compra y su aceptacin, como una de las ltimas etapas.
El vendedor y el comprador, con el asesoramiento de un
profesional inmobiliario idneo, arriban a un primer buen puerto.
En dicha etapa, el comprador toma la decisin de adquirir un
determinado bien inmueble, a un determinado precio y forma de
pago.
El principio de acuerdo, debe ser plasmado por escrito acorde a lo

que indican las buenas prcticas inmobiliarias. Sin embargo, an
no est todo definido y el broche final de la operacin
inmobiliaria se dar recin con el otorgamiento de la escritura
traslativa de dominio a favor del comprador.
El camino hacia esta ltima estacin podr transitarse con la

utilizacin de dos contratos de amplia difusin en la operatoria
inmobiliaria como son la Reserva y la Sea.
Las similitudes entre ambos contratos puede resumirse en el

desarrollo de los prrafos anteriores, es decir, ser documentos que
sirven como base para la concrecin de una operacin
inmobiliaria, en la cual, el comprador acepta pagar determinado
precio con su correspondiente forma de pago y dems condiciones
particulares de la operacin.
Las diferencias que ambos poseen, son ms variadas, ya

adentrndonos en tecnicismos legales y otorgando ciertos pros y
contras a ambas partes de la operacin. Trataremos en este
artculo de incluir las ms importantes.
Importe
En la Reserva se destina un importe mnimo del precio, a

negociar con la inmobiliaria, en el orden del 1% al 3%. En la
Sea el importe a abonar es ms elevado, en torno al 10% del
valor del inmueble, siendo tambin un aspecto a negociar con el
vendedor y/o la inmobiliaria.
Aceptacin por parte del propietario vendedor
En la Reserva, el importe se recibe ad referndum, es decir,

sujeto a la aprobacin del propietario del inmueble. Se trata de un
contrato unilateral.
La Sea es un contrato bilateral, en el cual tanto la parte

compradora como la vendedora asumen obligaciones.
Plazo
La Reserva tiene un plazo de validez acotado, generalmente

cercano a las 96 horas hbiles, en las cuales se deber obtener la
respuesta por parte del propietario vendedor, sobre si acepta o no
la oferta.
La Sea tiene un plazo de validez ms prolongado, que podr

ser cercano a los 30 das, en los cuales se recabar la informacin
necesaria para comprobar que el bien se encuentra en condiciones
de ser transferido al comprador. Asimismo, el comprador utiliza
este plazo para organizar su forma de pago. Si todo est en orden,
se proceder a la firma del boleto de compraventa o de la escritura
traslativa de dominio, en la fecha establecida en el contrato de
sea.
Arrepentimiento
Ambos documentos permiten la posibilidad de arrepentimiento.

Sin embargo, deben diferenciarse las condiciones.
Reserva: El vendedor no firma dicho documento, con lo cual ante

su negativa de aceptar la oferta, debe devolver el importe
recibido. Por el contrario, si el arrepentido es el comprador, pierde
el importe entregado.
Sea: El vendedor debe devolver el doble del importe recibido. Si

el comprador es el arrepentido, pierde el importe entregado. Estas
disposiciones con respecto a la sea, emanan del Cdigo Civil.
Conclusiones finales
Ambos documentos se utilizan para formalizar la intencin de las

partes en concretar una operacin de compraventa de inmuebles.
Sin embargo, se verifica una mayor fortaleza en el contrato de
sea ya que se posee desde un inicio un contrato con la firma
y participacin del propietario vendedor. Si el comprador opta por
entregar una reserva, deber gestionarse una rpida respuesta y,
en caso de aceptarse la oferta, solicitar que el propietario firme
todos los ejemplares del documento.
Como recomendacin final, incluimos la solicitud de copia de la

escritura de dominio y de los impuestos inmobiliarios de la
propiedad (municipal y provincial) antes de realizar cualquier
entrega de dinero. Se deber verificar en Registro General (de la
Propiedad) que el inmueble no se encuentre alcanzado por un
embargo o su propietario inhibido. Estas situaciones dificultan o
imposibilitan la concrecin de la operacin inmobiliaria, sobre
todo si no se tiene conocimiento a priori de las mismas.
Operaciones Inmobiliarias: diferencia entre

Sea y Reserva
25 de septiembre de 2010 by Contador LoCane
Si bien se utilizan comnmente en forma indistinta, es importante establecer la

diferencia entre ambas figuras.
La reserva, figura creada por los usos y costumbres inmobiliarias, implica prioridad.
Reconocida al interesado en la adquisicin de un inmueble a cambio de la entrega de
una suma de dinero. Consiste en el retiro, por un breve lapso, de la oferta al pblico
del bien ofrecido a fin de hacer posible la negociacin con miras a la concrecin de la
operacin deseada. El futuro vendedor, representado usualmente por la inmobiliaria,
se compromete a mantener indisponible el inmueble en cuestin por un cierto
perodo, a cambio de recibir una suma de dinero.
De esta manera, cuando el agente inmobiliario recibe una reserva, se genera entre
las partes un vnculo contractual con relacin al bien que se desea comprar.
En los formularios de reserva, ya predeterminados por la inmobiliaria, se incluye

una clusula que prev la obligacin del agente de devolver ntegramente la suma
recibida en calidad de reserva, si el negocio no puede concretarse por negativa del
vendedor a la oferta recibida.
Es importante destacar que, de acuerdo a lo mencionado, una vez fracasadas las

negociaciones, el agente inmobiliario no puede dispone r libremente de las sumas de
dinero recibidas. Est obligado a reintegrar las mismas en el plazo que
corresponda.
A diferencia de lo que ocurre con la reserva, si bien la sea penitencial (esa es su
denominacin tcnica) tambin es utilizada como medio pre liminar de asegurar la
celebracin del contrato definitivo, se distingue porque aqu son las partes las que
convienen las condiciones y el tiempo del arrepentimiento.
En tal sentido, la sea es un acuerdo entre el vendedor y el comprador, que
autoriza a cualquiera de las partes a arrepentirse del compromiso asumido, privando
al contrato de sus efectos. De mediar arrepentimiento, se aplicar lo acordado
anticipadamente por las partes a fin de resarcir los daos sufridos por la
contraria, perdiendo la suma entregada si el arrepentimiento es del comprador, o
debiendo devolver lo recibido ms otra suma igual en caso que el arrepentimiento
fuere del vendedor.
Sin embargo, cabe agregar que el arrepentimiento procede siempre y cuando no
haya principio de ejecucin de contrato, esto es, quien ha elegido y comenzado a
cumplir con las prestaciones a su cargo no puede ejercer la facultad de arrepentirse
ya que nadie puede contradecir lcitamente sus propios actos. Esto sucede en todos
aquellos casos en los que se consi gne que se entrega una cantidad de dinero en
concepto de sea y como principio de ejecucin del contrato
3 Preguntas acerca de la escritura

Qu tener en cuenta al elegir una propiedad?
Diferencias entre Sea y Reserva

26 febrero 2008 por dudasinmobiliarias
A continuacion, un articulo redactado por Sebastin Dbsie, profesor de Etica del Instituto de
Capacitacion Inmobiliaria correspondiente a la Camara Inmobiliaria Argentina. En el mismo
se trata de las diferencias entre reserva y sea, terminos a veces tomados muy
analogamente y que tienen funciones juridicas distintas.
En el articulo realizado por Jose M. Gastaldi titulado Las clausulas de `reserva` y otras cuestiones en la
compra y venta inmobiliaria se tratan diferentes aspectos relacionados con las reservas de venta dentro
del ambito inmobiliario. Los temas se desarrollan en torno al analisis de un fallo particular abarcando
temas como la venta de cosa ajena, la validez de la utorizacion de venta, el reclamo de escrituracion, la
devolucion de reserva en caso de frustracin del contrato, etc.
En este trabajo nos centraremos en los dos temas que consideramos mas importantes dentro de
la actividad inmobiliaria, no solo por la utlizacion habitual de los mismos sino tambien por su importancia
juridica. Por un lado, evaluaremos la relacion que existe entre la reserva de compra y el boleto de
compraventa, y por otro lado, la relacion entre la reserva de compra y la sea.
En el primer caso el interrogante o problema por resolver es el siguiente: que ocurre si al firmar una reserva
estamos en realidad realizando un contrato de compraventa? En este caso nos encargaremos de mostrar
las diferencias juridicas existentes entre ambos contratos resaltando los elementos que son propios de un
boleto de compraventa y que, en caso de figurar en la reserva, estarian cambiando la modalidad y los
alcances del contrato.
El segundo interrogante es el de las similitudes y diferencias que podemos encontrar entre la reserva y la
sea. Fundamentalmente nos centraremos en las cosencuencias que existen segn si se firma una reserva
o una sea.
Si bien estos seran los puntos centrales de nuestro trabajo deberemos abordar otros temas acerca de la
reserva para arribar a una respuesta a nuestros planteos.
La reserva inmobiliaria y el boleto de compraventa
Veamos en primer lugar la naturaleza propia del contrato para saber que elementos deben conformarla y
las partes que la realizan. La reserva inmobiliaria es un tipo de contrato que se establece entre un interesado
en adquirir un inmueble y el propietario del inmueble o el agente inmobiliario que lo representa. Es una
modalidad contractual atipica[1] y un contrato innominado. No esta regulada por nuestra legislacin y a
causa de esto no existe una modalidad exigida segn la forma para su realizacin, salvo la exigencia de
que esten firmados y realizados en doble ejemplar. De este modo los distintos agentes inmobiliarios junto
con la parte interesada incorporan los elementos que consideran necesarios para la realizacin de la
reserva. Pero estos elementos pueden varias segn las circunstancias lo que hace que existan diferentes
tipos de reservas segn la situacin.
Por esta razon suelen aparecer en la practica inmobiliaria numerosos problemas al momento de realizar
una reserva. Distinto es el caso de la firma de un boleto de compraventa donde se establece con mayor
claridad los elementos constitutivos infaltables en su conformacin, como mas adelante veremos. En el
caso de la reserva suelen quedar muchos puntos confusos librados a la suerte de las partes teniendo en
cuenta los inconvenientes que puede traer, no solo en las relaciones juridicas emergentes entre las partes
sino tambien teniendo en cuenta la parte pecuniaria concomitante.
En definitiva, al momento de interpretar la reserva hay que hacerlo en referencia a lo que se quiso
estipular en cada caso. Hay que mirar en primer lugar a la voluntad de las partes y su verdadera intencion
ya que es un contrato nacido de la autonomia de la voluntad, enmarcada por la buena fe y con las
limitaciones que le imponen la moral, las buenas costumbres y el orden publico. Lo que las partes hayan
incorporado al documento voluntariamente y habiendo dado consentimiento al firmar se transforma en ley
para las partes y es exigible su cumplimiento.
El sentido fundamental de la reserva[2] es el de un contrato en el que se entrega una suma de dinero,
generalmente de escaso monto, a fin de obtener por un plazo necesariamente breve que se retire de la
venta un bien determinado, lapso durante el cual no se concretara la operacin con otro interesado
permitiendo a los firmantes del documento ajustar los detalles de la venta y realizar las averiguaciones para
finiquitarla.
En este sentido la reserva esta subordinada a la celebracin del posterior contrato de compraventa
definitivo[3] y en caso de no darse este ultimo la reserva de venta caduca automticamente. Funciona
como una condicion suspensiva y la no realizacin del boleto de compraventa se considera que la obligacin
nunca hubiera surgido[4]. Sobre este punto veremos a continuacin que ocurre con el dinero entregado y
las diferencias que en este punto la reserva tiene respecto de la sea.
Pero ingresemos dentro del primer aspecto que es el de establecer una distincin entre la reserva y los
boletos de compraventa a partir de los elementos que los componen. Debemos aclarar que entendemos
que ambos tipos de contratos tienen fines distintos y se celebran con vistas a establecer diferentes
relaciones contractuales. En el primer caso, por lo visto anteriormente por medio de la reserva el reservante
busca asegurarse la prioridad de poder negociar sobre el bien evitando que el propietario lo venda a un
tercero. En el caso del boleto de compraventa, la relacion es distinta pues en este ultimo ya se esta
realizando la venta[5].
Mas alla de los distintos fines que diferencian a los contratos es importante atender los elementos
que los componen. Por lo tanto al momento de realizar la reserva deberan observase en cada caso las
clusulas que lo componen pues en caso de incorporar otros elementos estaremos frente a un contrato de
compraventa.
Si se incorporan sobre todo el precio y la cosa (en el primer caso siendo dinero y serio y en el
segundo, determinada) estamos frente a un boleto de compraventa definitivo. Pueden aparecer ademas
otros elementos que, segn el caso, podran acentuar que se esta en presencia de un contrato de
compraventa y no de una reserva. Ellos, por ejemplo, pueden ser el incorporar la modalidad del negocio, la
forma de pago, la designacion del escribano, plazos, etc. En caso de faltar alguno de los factores
secundarios estos pueden estar manifestados tcitamente por el derecho supletorio. Por lo tanto, al
incorporar estos elementos se estima que no quedan puntos por resolver, como hemos visto que ocurre en
la reserva, sino que el pacto trata sobre todos los aspectos de la compraventa.
Es probable que las partes pensaran que estaban ante una reserva de compra o un boleto
provisorio o preboleto, pero la incorporacin de estos elementos constituye en realidad un boleto de
compraventa y los efectos que este produce es el de realizar la venta siendo un principio de ejecucin de
contrato. Y de este modo queda regulado por las normas que gobiernan este tipo de contratos como por
ejemplo el pacto comisorio.
Mas aun, si nos encontramos frente a un documento que contiene todos los elementos necesarios
para realizar una venta, podemos afirmar que existe tambien el derecho a reclamar la escrituracion
correspondiente[6] e incluso, frente a la resistencia de una de las partes, el juez podra firmarla en nombre
de la parte que se niega a hacerlo.[7]
En definitiva, no importa entonces el nombre que las partes le den a la reserva sino mas bien el
contenido que la compone[8] y es este el que debe mirarse en primer lugar para establecer la naturaleza
cierta del contrato. De modo preciso se ha afirmado en un fallo [9]que el hecho de que un documento este
intitulado `compromiso de compra` no quita de manera alguna el valor asignado de una verdadera
compraventa, si de comun acuerdo figura alli el bien que se vende, la forma de pago del precio y el
compromiso de compra y vender, que representan los elementos esenciales del contrato de compraventa.
La reserva inmobiliaria y la sea.
Nos queda por resolver la segunda cuestion que es la de establecer las principales diferencias entre la
reserva y la sea para arribar a los efectos que producen cada una de estas modalidades contractuales.
Frente a lo que acabamos de ver podemos afirmar en primer lugar que en el caso de que la reserva tenga
todo los elementos necesarios, estaremos ante un boleto de compraventa y no de una reserva. En este
caso el documento firmado podra tener los efectos y los alcances de una sea[10].
Sin embargo los contratos llevan nombres distintos y en algo buscan identificarse. En caso de hablar
de reserva no se podria aplicar (salvo que los elementos la identifiquen con la sea) el art. 1202 del Cod.
Civil sino que deber evaluarse la voluntad de las partes que se manifiestan en el contrato. S cuando se
habla de sea ya que alli puede aplicarse el mencionado articulo (salvo que los elementos que la conforman
no sean conformes a la naturaleza de una sea sino mas bien el de una reserva).
Por lo tanto, como hemos visto al hablar de la relacion con el boleto de compraventa, si bien es
importante la denominacin que las partes le den al documento la naturaleza juridica del mismo viene dada
por los elementos que lo componen. Por eso es importante para su distincin observar primeramente lo que
las partes han querido establecer al firmar el instrumento (tanto para saber si es reserva o sea, como para
saber si es penitencial o confirmatoria). Mas alla de ello, en algunos casos se ha identificado el sentido de
reserva con el de sea[11].
Del mismo modo debera observarse tambien la cantidad de importe entregado, ya que en el caso de la
reserva se hace entrega de una suma de dinero, generalmente de escasa significacin. Pero en el caso de
que la cantidad sea elevada, puede esta suponer que no se estaba frente a un documento provisorio
(reserva) sino frente a un boleto definitivo y por lo tanto dicho monto entregado podra ser comprendido
como la entrega de una sea. Al entregar un monto elevado cuando no es necesario hacerlo en una reserva
puede entenderse como una confirmacion de las obligaciones contraidas o incluso como principio de
ejecucin.
Uno de los puntos sobre los que versa la importancia de esta distincin esta en establecer que
ocurre con el dinero entregado en calidad de reserva o sea. Este es un problema importante con el que se
encuentra el agente inmobiliario si la operacin se frustrara en este punto.
En la sea, segn afirma el art. 1202 del Cod. Civ., las partes pueden arrepentirse y en caso que
se arrepienta el oferente perdera el importe entregado. Pero ocurre tambien que en algunos casos el dinero
entregado en calidad de reserva puede tener los alcances de una sea y por lo tanto se perdera el importa
si se frustrara el contrato. Si es el oferente quien se arrepiente, perdera este el monto entregado y en caso
de ser el aceptante, debera restituir al oferente el monto recibido mas otro tanto. En el caso de que el
arrepentimiento provenga del oferente es logico que este pierda el importe entregado sino se beneficiaria
al reservar sin una contraprestacin de su parte.

Este arrepentimiento de las partes podra darse cuando no haya habido un principio de ejecucindel
contrato, es decir que si cualquiera de las partes ha empezado a cumplir con las prestaciones no puede por
lo tanto arrepentirse puesto que el cumplir la prestacin es una manera de confirmar el contrato. Seria
contradictorio que al cumplir el contrato una de las partes quisiera arrepentirse. Por eso cuando la sea se
entrega bajo la clausula en concepto de sea y como principio de ejecucin del contrato [12].
Queda en muchos casos a criterio del agente inmobiliario si debe devolverse el monto entregado como
sea o no. La mayor parte de las empresas inmobiliarias tiende a devolver la reserva en caso de no
concretarse el negocio siempre y cuando exista una causa justificada correspondiente al comprador o a la
empresa que impidiera llevar a cabo la operacin. Sin embargo en muchos casos las empresas no
devuelven el monto entragado como reserva provocando un inconveniente[13] entre las partes. En nuestra
opinin, hay que ser cautelosos con este tema ya que es sencillo a simple vista afirmar que la reserva debe
devolverse en caso de no hacerse la operacin. Sin embargo, en muchas casos puntuales aparecen,
impuestas por las partes, causas simuladas o excusas que impiden la realizacin de la operacin y a traves
de ellas se busca la devolucion de la reserva. En estos casos puede ocurrir que las partes hayan decidido
realizar la operacin sin la intermediacin pactada con la inmobiliaria, buscando ahorrarse la comision.
Tambien debemos aclarar que en algunos casos pueden existir gastos originados en la emision de la
reserva (por ejemplo, sacarlo de la venta, poner la franja de reservado en el cartel, etc). Si por alguna
razon la operacin no llegara a darse, la parte que originara el obstculo en el negocio debera hacerse
cargo de los gastos surgidos del retiro de venta del inmueble siempre y cuando esto este aclarado de algun
modo expreso entre el agente inmobiliario y las partes. En caso de que se tratara del oferente, el gasto se
podra descontar al momento de devolver la sea.
CONCLUSION
Cabe destacar que el planteo anterior revela la importancia de la distincin al momento de realizar
una reserva inmobiliaria. En la mayor parte de los casos, si el fin buscado por las partes (una, recibir dinero
y la otra, adquirir el dominio) se lleva a cabo con xito, no suelen aparecer inconvenientes con el documento
firmado como reserva. Sin embargo como agentes inmobiliarios debemos estar al tanto de la
responsabilidad que tenemos al realizar el documento que las partes firmaran para que sus efectos no
excedan lo que las partes buscan.
En nuestra opinin como agentes inmobiliarios debemos, por lo tanto, ser muy precavidos sobre
las clausulas que en ella se integran. No solo porque, como hemos visto, podemos estar celebrando otro
tipo de contrato sino porque ademas en caso de frustrarse el contrato los gastos realizados o los daos
ocasionados pueden traer problemas a cada una de las partes.
Por otra parte es recomendable establecer que si el inmueble tuviera algun tipo de gravamen o
restriccin debe quedar expresamente aclarado y tambien que parte se hara cargo de los gastos que
pudiera originar su levantamiento. Lo mismo para el caso donde existan condiciones no resueltas (por
ejemplo la aprobacin de un credito) deberan estar estipuladas las condiciones y plazos y las consecuencias
en caso de que la condicion se cumpla o no.
En definitiva, por ser la reserva un contrato innominado no regulado, que se establece a traves de la
autonomia de la voluntad de las partes, queda librado a nuestra responsabilidad el hecho de observar bien
y estudiar cada una de las clausulas que forman el contrato. Las partes tienen derecho incluso, como
muchas veces se hace, a solicitar se les muestre una reserva para evaluar las clausulas que la componen
y realizarle modificaciones. Aunque debemos reconocer que las inmobiliarias en vistas a realizar la
operacin, solamente buscan apresurar a la parte reservante a que deje el dinero primero y evalue despues.
A raiz de esta urgencia es donde la inmobiliaria termina creandose un problema ulterior.
[1]CNCom., Sala C, septiembre 14-1979, LL, 1980-A-425

[2]CNCom., Sala G, agosto 12-1980, ED, 91-242
[3]La reserva es llamada tambien preboleto o boleto provisorio
[4] art. 548 Cod. Civ
[5]Existe una opinin dividida ya que algunos sostienen que el boleto de compraventa es una promesa de
venta pero el articulo 1323 del Cod. Civ. Reconoce que si las partes se obligan, una a transferir la
propiedade de la cosa, y la otra a recibirla y pagar un precio cuierto estamos frente a un verdadero contrato
de venta.

[8] Art. 1326, Cod. Civ.
[9]CNCiv., sala C, L. 286.727, Deppeler, Nestor R. y otro c. Loupinas, Vicente C. s/cumplimiento de
contrato, de Julio 11-1983. El resaltado es nuestro.
[10]Segn Jose M. Gastaldi, es una sea penitencial mas que confirmatoria. Sin embargo hay que observar
la voluntad de las partes y lo que buscaron manifestar en el documento.
[11]CNCiv., sala D, junio 3-1981, ED, 95-656
Cmo se sustenta una tasacin

Una tasacn debe expresar el valor sugerido del inmueble en el mercado, y puede
ser argumentado por diferentes medios. Para las unidades de vivienda, de oficinas
o de locales suele utilizarse el "mtodo de comparables", por el cual se buscan
propiedades en oferta con similares caractersticas, y se ponderan aspectos como
estado de mantenimiento, categora del edificio, ubicacin, entre otros. Para
tasaciones ms complejas, como las de terrenos, edificios en block, o inmuebles
industriales, utilizaremos los mtodos de "valor de reposicin" y/o de "flujos de
fondos descontados".
Qu derechos y obligaciones genera una reserva

La reserva que est formalmente aceptada y conformada por las partes, genera los
derechos y obligaciones propios de un contrato privado hasta la firma del boleto
de compraventa de la escritura traslativa de dominio, lo que ocurra primero.
Cules son las consecuencias si quien suscribi una reserva no quiere continuar
con la transaccin?
En caso de que existiendo una reserva y oferta de compra conformada y aceptada
por la parte vendedora, la parte que desista de concretar la compraventa debe
indemnizar a la parte cumplidora. Si quien desistiera fuera el comprador, la suma
entregada en concepto de garanta de oferta y reserva del inmueble constituir la
indemnizacin para la parte vendedora. Si quien desistiera fuera el vendedor,
deber reintegrar al comprador la suma recibida como garanta de oferta y reserva
del inmueble con ms una suma idntica en concepto de indemnizacin por su
incumplimiento.
Qu debe indicarse en una reserva

El documento de reserva debe contener en forma clara y detallada todas las
condiciones propuestas por el comprador para realizar la compraventa. Datos
personales, domicilio, precio ofertado, forma y plazos de pago y escribano
designado. El documento debe contener un marco legal general que prevea plazo
establecido para la aceptacin de la oferta, penalidades prevista para el caso de
incumplimientos, cmo se abonarn los gastos de la compraventa y comisin
inmobiliaria.
Cundo debern pagarse los honorarios

Los honorarios deben saldarse, en el caso de una Compraventa, al firmarse el
Boleto. Cuando se trata de un alquiler los honorarios se pagan en el momento de
firma del Contrato de Locacin.
Qu es un informe de dominio e inhibicin

A los efectos de constatar el estado jurdico del inmueble se piden los certificados
al Registro de la Propiedad mediante los cuales sabremos con precisin si existe
algn tipo de restriccin al dominio del inmueble o sobre los titulares del mismo.
As, el informe de dominio provee informacin sobre la titularidad del dominio, las
escrituras antecedentes, la existencia de hipotecas, embargos, interdicciones o
cualquier otro tipo de restriccin. El informe de inhibicin informa si los titulares
del dominio se encuentran inhibidos para disponer libremente de sus bienes.
Qu es un ttulo perfecto
Bsicamente el estado de ttulos perfectos implica la inexistencia de derechos de
terceros que disminuyan el el valor jurdico o comercial del inmueble. En trminos
generales, el dominio del inmueble debe estar libre de gravmenes, embargos y
cualquier otro tipo de restriccin. Qu sucede cundo una propiedad est
embargada Cuando un inmueble registra un embargo no ser posible concretar
una compraventa hasta que la medida sea levantada por orden del juzgado
interviniente.
Qu es el COTI
Es un certificado que exige la AFIP, desde marzo de 2008, mediante el cual se
informa a dicho organismo el precio de venta en que se oferta pblicamente un
inmueble cuyo monto supera los $ 600.000,- Es condicin excluyente contar con
dicho certificado para poder escriturar. Es importante sealar que el precio
denunciado no es vinculante con el precio por el que finalmente se concrete la
operacin y puede ser modificado tantas veces como se modifique el precio de
venta.
Cmo se obtiene el COTI

A los efectos de la tramitacin se debe ingresar a la pgina de la AFIP, seleccionar
"COTI" en el men de trmites y seguir los pasos que indica el tutorial de la pgina.
Tambin, autorizacin mediante, el certificado puede ser tramitado por la
inmobiliaria designada para la gestin de venta.
Reserva y/o Oferta de Compra, de un inmueble.

Antes de utilizar este borrador de contrato le pedimos que
busque asesoramiento de una inmobiliaria, escribano o otro
profersional en el rubro inmobiliario, capacitador para
operaciones de casas en venta.
....., Representada por el Martillero y Corredor Publico, ..... Registro

Profesional: ....., RECIBE:del Seor: ....., quien acredita su identidad con .....,
N ....., domiciliado en la calle ....., N .....,de la Localidad de ....., Partido de .....,
Provincia de Buenos Aires, quien comparece en calidad de "Parte Oferente" y/o
"Futuro Comprador" la suma de U$S ..... (Dlares ..... ) para aplicar a
la Compra de un inmueble consistente en: ?.., sito en la calle ..... N ..... de la
localidad de ..... Partido de ..... de la Provincia de Buenos Aires, el que se
compromete a adquirir bajo las siguientes condiciones generales Bsicas:
POR EL PRECIO TOTAL DE U$S ..... (Billetes Dolares Estadounidenses ..... )
Pagadero de la siguiente forma:
En el acto de la firma del Boleto de Compraventa: U$S ..... (Billetes Dlares

Estadounidenses ..... )en concepto de "a cuenta de precio".
En el acto del otorgmiento de la Escritura traslativa de dominio: U$S .....
(Billetes Dlares Estadounidenses .....).
PRIMERA: El Boleto de Compraventa, deber firmarse el da ?.. del mes de ?..

de ?.., a las ?.. hs. en nuestras oficinas sitas en la calle ?.. de la localidad de ?..
partido de ....., Provincia de Buenos Aires, con la intervencin del Seor
Martillero y Corredor Pblico ....., quien percibir en dicho acto en concepto de
honorarios: el .....% de manos de la PARTE VENDEDORA y el .....% de manos
de LA PARTE COMPRADORA. Quedando ambas partes, Oferente y Vendedor
notificados en este acto y por la presente del lugar y fecha y firma del boleto de
compraventa, debiendo concurrir a dicho acto, salvo comunicacin que se le
cursara en contrario.
SEGUNDA: La Escritura Traslativa de Dominio se suscribir dentro de los ..... a

los ..... das contados a partir de la firma del Boleto de Compraventa por ante el
Escribano que designe la Parte Compradora; ocasin sta en que
simultneamente se otorgar la Posesin del Inmueble totalmente desocupado
y libre de ocupantes con todos los impuestos, tasas y contribuciones pagas, y
libre de todo tipo de gravmenes.
TERCERA: La presente Reserva y/o Oferta de Compra, se toma " AD-

REFERENDUM" de la aprobacin de la Parte Vendedora, por lo tanto est
condicionada muy especialmente a la aceptacin de la misma, y recin tendr
carcter definitivo cuando el Titular de Dominio y/o LA PARTE VENDEDORA
preste su total conformidad, para lo cual bastar con la simple insercin de su
firma al pie del ejemplar de la presente que obre en poder del Martillero y
Corredor Pblico interviniente, otorgndosele a partir de ese momento a la
presente operacin el carcter de cumplimiento obligatorio, para ambas partes,
quedando automticamente notificado el oferente en este acto, salvo
comunicacin en contrario.
CUARTA: El inmueble deber entregarse con una lnea Telefnica

funcionando, y con su servicio totalmente pago hasta el da del otorgamiento de
la Posesin, quedando los trmites de transferencia de titularidad a cargo de
LA PARTE COMPRADORA.
QUINTA: Se establece como plazo mximo para que LA PARTE VENDEDORA
preste su conformidad con la Presente Oferta el da ..... de ..... de ..... Caso
contrario se le reintegrar en forma inmediata el importe recibido en este acto a
El Reservante y/o Oferente.
SEXTA: Para el caso en que LA PARTE VENDEDORA aceptara la presente

oferta de compra, en todos sus trminos, mediante la insercin de la firma de la
totalidad de los titulares de dominio ms la conformidad que requiere el Art.
1277 del Cdigo Civil si correspondiere, queda autorizado el Seor Corredor
Pblico interviniente a entregar el importe recibido en este acto a LA PARTE
VENDEDORA.
SEPTIMA: El Boleto de Compraventa se suscribir teniendo a la vista los

respectivos Certificados Informativos del Estado de Dominio del Inmuebley de
Inhibiciones de sus titulares, de los cuales se deja constancia en
el Boleto indicando su nmero y fecha de expedicin.
En prueba de conformidad se firman tres ejemplares de un mismo tenor y a un

solo efecto en la Ciudad de Buenos Aires Partido de ....., Jurisdiccin de la
Provincia de Buenos Aires, a los ..... das del mes de ..... de ..... .
Procesos Tpicos de una Inmobiliaria:

Proceso de Formalizacin de la
Operacin
Hay que distinguir si la operacin se trata de una Venta o Alquiler.
En el caso de un alquiler las actividades son

1. Anlisis Crediticio de los interesados
2. Anlisis de documentacin del inmueble presentado en garanta
3. Acuerdo del propietario
4. Firma del contrato de Alquiler
En el caso de una Venta las actividades son
1. Verificar si la documentacin del inmueble ha sufrido algn cambio
2. Acuerdo del propietario
3. Firma del boleto de compra venta
Anlisis crediticio de los interesados

Este anlisis se hace en el caso de alquileres permanentes, para conocer los
antecedentes comerciales de locatarios y garantes. Para obtener estos informes se
utilizan los servicios de empresas de informes comerciales existentes en el mercado.
Esta informacin se puede suplementar con una copia del recibo de sueldo de
interesado.
Procedimiento de una Reserva de Oferta en alquiler

Reserva tomada en el Precio de la oferta
Se solicita informe comercial sobre el locatario y garantes
Si los informes son aceptables se enva la informacin del posible locatario, al
propietario para que de su opinin
Si el propietario acuerda con el candidato propuesto se continua con el anlisis de
garanta
Anlisis de la documentacin del inmueble en garanta o venta

En el caso de un alquiler se analiza la propiedad presentada en garanta por el futuro
locatario. Se busca si la propiedad sufre alguna inhibicin y cuantas veces se ha pedido
informacin sobre la mima.
Procedimiento de anlisis de las garantas

Se solicitan al Registro de la Propiedad los siguientes informes:
INFORME DE DOMINIO (Formulario 1)
Informa los titulares reales de un bien inmueble y si la misma se encuentra embargada,
hipotecada o sujeta a otros gravmenes
INFORME DE INHIBICIN (Formulario 2)
informa la Libre disponibilidad de los bienes de una persona. Se solicita con el nombre
completo, apellido de casada y documento de identidad.
INFORME DE FRECUENCIA (Formulario 5)
Informa si una Matricula/garanta de Capital Federal ya ha sido presentada en el registro
de la Propiedad Inmueble. Da a conocer cuantas veces y en que fechas han sido
solicitados informes de dominio en los ltimos 90 das hbiles.
En el caso de una venta es necesario analizar si no se ha producido ningn cambio en

estatus legal del inmueble y sus propietarios (hipotecas, inhibiciones)
Procedimiento de anlisis en ventas

INFORME DE DOMINIO (Formulario 1)
INFORME DE INHIBICIN (Formulario 2)
Es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble. Es la fotocopia de
la "ficha" del Inmueble de la que surge su ubicacin y dimensiones, quin es el dueo
hoy y si tiene algn gravamen (hipoteca, embargo). Es importante cotejar que las
medidas y superficies del inmueble se correspondan con las que uno cree comprar.
Tambin es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble del cual
surge si la persona vendedora no est "inhibida" para vender. Es decir, hay que pedir
un informe por el dueo y otro por el inmueble.
Buscar el acuerdo del propietario
Se dan dos situaciones
Que la reserva se haya dado aceptando las condiciones de la oferta
Que la reserva se haya dado con una contraoferta
Reserva aceptando las condiciones de la oferta
El propietario debe aceptar expresamente la oferta del interesado. Esa aceptacin se
puede realizar sobre el original del Recibo de Reserva o sobre una nota escrita para la
ocasin.
Reserva entregada para hacer una contraoferta
Esto abre un perodo de negociacin entre el propietario y el interesado en el que el
Agente Inmobiliario toma contacto con cada uno en forma individual. A travs de
distintas tcnicas se busca flexibilizar la posicin de cada uno buscando un acuerdo. Si
se logra el acuerdo el propietario debe aceptar expresamente la contraoferta, si no se
logra, se devuelve la reserva.
Firma del contrato (Boleto o Contrato Alquiler)

Es la etapa final del proceso.
En el caso de una venta se prepara un Boleto de Compraventa, en el caso de un alquiler

se prepara Contrato de Alquiler. Ambos son contratos con efectos relevantes para las
partes, por lo tanto es conveniente que tenga la supervisin de un abogado y que se
entregue a las partes una copia antes de la firma para que realicen las preguntas u
observaciones que crean necesarias. De lo contrario el problema se presentara en el
momento de la firma y puede generar situaciones de tensin. La redaccin de ambos
contratos esta a cargo de la inmobiliaria.
Se perfecciona el negocio con la firma del Boleto de Compra Venta?

No, en realidad, el negocio se perfecciona con la firma de la escritura y la entrega de la
posesin del inmueble. Sin embargo, se considera al Boleto como un verdadero contrato
de compra venta en el que se establece la obligacin de escriturar (tambin llamado
principio de ejecucin de contrato). Es decir, aqu ya no hay posibilidad de
arrepentimiento. Si una de las partes se arrepiente, la otra podr optar por continuar con
la operacin, obligando a la parte que se arrepiente a cumplir con sus
obligaciones, o deshacerla.
Qu porcentaje del precio se entrega al momento de suscribirse el Boleto de Compra

Venta?
En general en ese momento la parte compradora integra entre el 30% y el 50% del
monto de la operacin. Sin embargo, este porcentaje puede variar si las partes, de
comn acuerdo, as lo convienen
Qu plazo normalmente se establece entre la firma del Boleto de Compra Venta y la

Escritura?
El plazo lo convienen entre las partes de acuerdo a sus necesidades. Normalmente se
establecen no menos de treinta das corridos.
Cobro de honorarios de la Inmobiliaria

En este momento se realiza la liquidacin final de honorarios. Se cobran los honorarios
pactados con el propietario y los pactados con el comprador. En el caso del comprador
se descontara el valor ya entregado como reserva.
Encuesta de satisfaccin
Se entrega un formulario de encuesta al vendedor y al comprador para expresen su
opinin sobre el trato recibido y la posibilidad que expresen sugerencias.
Firma de la escritura
Quin designa al escribano que intervendr?
En principio usualmente el escribano lo designa el comprador al momento de firmarse
el Boleto de Compra Venta. Existen excepciones, por ejemplo si la compra es con saldo
de precio, es decir que el vendedor la financia, en esos casos al escribano suele
designarlo la parte vendedora. Tambin ocurre lo mismo cuando se trata de una
"primera venta", es decir un edificio "a estrenar" o un nuevo loteo.
Si el comprador realiza la compra con un crdito bancario puede designar escribano?

Si puede. El Banco no puede imponer un escribano para la escritura de compra venta.
Incluso existe una Ley Nacional sancionada en el mes de abril de 1999 que as lo
establece. Es muy usual que exista un escribano para la compra y otro para la hipoteca.
Tampoco debe prestarse atencin al pretexto de que de esa manera resulta ms barato,
puesto que no hay duplicacin de tareas, ya que el escribano que realiza la hipoteca
utiliza copia de la documentacin y certificados tramitados por el escribano que realiza
la compra.
Se puede elegir un escribano de una jurisdiccin diferente a la de la ubicacin del bien?

Claro que s. Su escribano de confianza es "Escribano Pblico Nacional" y puede
realizar operaciones de cualquier lugar del pas. En algunas provincias para algunos
trmites (por ejemplo la inscripcin del nuevo ttulo) deber utilizar los servicios de otro
profesional, pero la escritura de venta la puede en todos los casos hacer su escribano
de confianza.
Cul es la funcin del escribano en una escritura de compra venta?

Principalmente de asistencia y asesoramiento a las partes. Al redactar la escritura el
escribano, en general verifica los antecedentes del ttulo mediante su estudio,
resguardando al comprador de que los antecedentes sean autnticos y no tengan vicios.
Asimismo, una vez firmada la escritura se encarga de inscribir el correspondiente
testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Quin paga los honorarios del escribano, y cmo se distribuye el pago de los gastos?
Los honorarios del escribano los paga la parte compradora. En cuanto a los gastos, los
usos y costumbres establecen que todos los gastos relacionados con la tramitacin
previa a la escritura los paga la parte vendedora, y aquellos posteriores a la firma los
paga la parte compradora.
Qu pasa con los impuestos que se adeudan?

Previo a la escritura el escribano interviniente solicitar los estados de deuda del
inmueble con relacin a los "Impuestos" que se pudieran adeudar (rentas provinciales,
municipales, etc.). En caso de existir deuda el escribano deber retener el importe
correspondiente al momento de la firma. Con relacin a los "Servicios" (Ej. Luz, Gas,
Telfono), deber hacerse una retencin "estimativa", en base a los ltimos consumos.
Si se trata de una propiedad horizontal, tambin requerir la certificacin de deudas por
expensas comunes.
Cundo se entrega la posesin del bien?

Normalmente el da de la escrituracin, se entregan las llaves y el nuevo propietario
toma posesin del bien. La entrega del inmueble en el momento de la firma del Boleto
de Compra Venta conlleva un riesgo muy grande para el vendedor dado que si por
cualquier circunstancia el negocio no se perfecciona el comprador debe entregar al
vendedor el inmueble con todas las complicaciones que ello puede generar.
Actividad de Pos-Venta
Las actividades de postventa consisten en continuar el esfuerzo inicial de ventas
mediante acciones posteriores al cierre. El objetivo es asegurarse que el cliente est
satisfecho por completo con la compra que realiz.
Para el moderno concepto del marketing de relacin, una venta no concluye nunca,
porque la meta es tener siempre al cliente completamente satisfecho. Para alcanzar ese
objetivo es necesario dar una gama de servicios complementarios, que hagan que la
relacin sea muy fuerte y no se pierda jams.
Algunas de las razones que justifican dedicar tiempo y esfuerzos para asegurar
mantener la relacin con el cliente son las siguientes:
Los usuarios satisfechos son la mejor fuente, a travs de sus recomendaciones, para
tener acceso a nuevos clientes potenciales.
Las visitas a clientes satisfechos dan la oportunidad de conseguir nuevas ideas de
aplicacin, para sugerirlas a clientes potenciales.
El desafo es como materializar esta actividad en la actividad inmobiliaria.
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Compra-Venta

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Dicho cdigo debe generarse cuando el precio consignado en

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